甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1347号上诉人（原审被告）：马锟，男，回族，1971年3月11日出生。委托诉讼代理人：张卫东，甘肃竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱文华，男，汉族，1967年12月14日出生。委托诉讼代理人：刘海珺，甘肃嘉煌律师事务所律师。原审被告：敦煌市永发商贸有限责任公司。法定代表人：马锟，该公司总经理。上诉人马锟因与被上诉人邱文华、原审被告敦煌市永发商贸有限责任公司（以下简称永发商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2020）甘0982民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人及原审被告永发商贸公司的法定代表人马锟及其委托诉讼代理人张卫东、被上诉人邱文华及其委托诉讼代理人刘海珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马锟上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已交清承租期间全部租金，一审判决认定事实错误，导致结果错误。2013年9月至2019年5月，租赁期间共5年8个月，期间免租20个月（2014年9月至2016年4月），上诉人马锟实际承租用房4年，共交租金1260000元（具体为：①2013年5月21日交纳2013年9月1日至2014年9月1日期间的租金360000元；②2015年5月29日通过电汇方式交纳2016年5月至2017年5月期间的租金300000元；③2016年7月1日通过电汇方式交纳2017年5月至2018年5月租金300000元；④2017年4月25日、5月22日分两次交纳2018年5月至2019年5月期间的租金300000元），上诉人马锟不拖欠被上诉人邱文华租金，也不可能有违约金，一审判决认定上诉人马锟拖欠租金与客观事实不符。2.一审违反“不告不理”原则，对邱文华未诉事项进行判决，判非所诉，程序错误，认定租金数额错误。邱文华起诉时仅主张2014年9月1日至2017年4月30日即第二、三、四年的房屋租金960000元，第一、五、六年的租金邱文华认可上诉人已交清，上诉人无需举证证实。一审判决以上诉人没有提交其余租赁费已付的证据为由，对第五、六年租金已交清的事实不予采信，将2013年9月1日至2019年5月1日租金计算为1760000元错误。2014年9月至2016年4月期间的租金双方已协议抵顶停业产生的部分损失，一审判决认定全部租金1760000元不仅金额错误，且超出了邱文华的诉讼请求范围。3.一审判决认定上诉人已交租金1160000元，并以租金总额1760000元减去已交租金1160000元，认定上诉人拖欠600000元，但未明确600000元系哪一年租金，也未明确是否属于邱文华一审主张的2014年9月1日至2017年4月30日范围内的租金。上诉人即使拖欠租金也只可能是后续年度的租金，不可能是中间年度的租金，邱文华主张中间年度的租金也佐证了已免除20个月租金的事实。4.一审判决将租金认定为分期给付之债错误，应为定期给付之债，应适用《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函［2004]23号）的规定，适用民法通则第一百三十五条租金为一年的诉讼时效规定。按合同约定租金采用先交费后使用原则，在每年租金到期前一个月交清，2014年、2015年、2016年每一年度租金的诉讼时效从当年约定履行期限届满之日起次日计算，邱文华现在主张2014年9月至2017年4月期间的租金，诉讼时效全部已过，一审判决适用法律错误。5.上诉人实际交纳租金共1260000元。请求二审查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。邱文华辩称，一审判决认定事实清楚，不存在判决超出被上诉人请求范围的情形，本案也不存在诉讼时效已过的情形，一审判决适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉主张缺乏依据，应当予以驳回，请求驳回上诉，维持原判。永发商贸公司述称，无意见。邱文华向一审法院起诉请求：1.马锟、永发商贸公司支付拖欠的2014年-2017年的房屋租金，每年360000元，三年共计1080000元；2.马锟、永发商贸公司承担违约责任，支付逾期交纳租金产生的违约金891000元。以上合计1971000元。3.马锟、永发商贸公司承担本案诉讼费用和其他涉诉费用。庭审中诉讼请求变更为：马锟支付拖欠的2014年9月1日-2017年4月30日的房屋租金960000元。一审法院认定事实：2012年9月7日，邱文华与敦煌市鑫棉实业有限责任公司（以下简称鑫棉实业公司）签订酒店房屋租赁合同，约定鑫棉实业公司将位于敦煌市阳关西路北侧隆丰广场西侧拥有合法出租权的楼房一幢（不含一楼门面）租赁给邱文华经营餐饮住宿等项目，租赁期限自2013年8月1日起至2028年8月1日止，共计15年。2012年10月12日，邱文华与马锟签订酒店房屋租赁合同，约定：一、出租房屋情况：邱文华自愿将位于敦煌市阳关西路北侧隆丰广场西侧拥有合法出租权的楼房地下室租赁给马锟经营超市；马锟实际向邱文华租赁的建筑面积约为2622平方米；邱文华承诺出租给马锟的房屋手续齐全，具备出租房屋的各项条件。二、房屋租赁期限和交付日期：租赁期限自2013年5月1日起至2023年4月30日止共计10年；邱文华于2013年2月1日前向马锟交付房屋及场地，给予马锟免租金装修期3个月，自2013年2月1日起至2013年5月1日止；马锟应自2013年5月1日起向邱文华交上述房屋及场地租金。三、租金标准数额、押金、支付方式和期限：马锟每年应向邱文华交纳租金360000元；租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每年支付一次，本合同签订前马锟已向邱文华支付诚意金150000元，剩余本年租金马锟应在邱文华向其移交房屋前全部交清，否则马锟不得进场装修；双方约定由马锟向邱文华交纳租赁期间的财产押金150000元，马锟必须在入驻装修前交清，该笔押金在邱文华所交付马锟房屋及其设施完好，并在该合同到期后三日内由邱文华如数退还马锟；其他年份租金马锟必须在每年租金到期前一个月交清；五、各项费用和相关事宜：邱文华移交的消防未通过验收，马锟应按新的消防规范和标准进行设计和改造，邱文华协助报建，所有的费用由马锟承担；租赁合同还约定了其他相关事项。事后，因租赁房屋所在的楼宇整体装修于2013年5月结束，当月邱文华交付马锟所租赁的房屋，双方商定邱文华将免租金装修期顺延至2013年8月31日。2013年5月21日，马锟向邱文华交纳租金360000元，邱文华给马锟出具收款收据一张，载明“今收到敦煌市永发商贸有限责任公司阳关中路1937号2013年9月1日-2014年9月1日房租，邱文华及其名章”。2013年5月21日、6月11日，马锟分两次向邱文华交纳诚意金150000元，该诚意金即为合同第三条第3项约定的财产押金。2013年9月19日，敦煌市公安消防大队对位于敦煌市阳关中路1937号1号商铺的敦煌市新润万家生活超市进行监督检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，于2013年9月23日作出敦公（消）行罚决字〔2013〕0058号行政处罚决定书，责令敦煌市新润万家生活超市停产停业，并处罚款30000元。2013年9月23日，敦煌市新润万家生活超市停止营业。同月24日，敦煌市新润万家生活超市交清罚款。2014年7月17日，敦煌市新润万家生活超市向敦煌市公安消防大队申请消防安全检查，同月30日，敦煌市新润万家生活超市消防安全检查合格，敦煌市公安消防大队为其颁发群众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2013年11月1日，敦煌市城乡规划局因鑫棉实业公司建设的肃州饭店改扩建项目擅自改变方案，改变地下停车场用途，作出敦城规罚决〔2013〕第005号行政处罚决定书，给予鑫棉实业公司罚款988650元，十年合同到期后，恢复停车场用途的行政处罚。2013年11月22日、2014年1月2日，邱文华分两次代鑫棉实业公司向敦煌市城乡规划局缴清上述罚款。后邱文华与马锟商定，将年租金变更为300000元。2015年5月29日，马锟通过敦煌市新润万家生活超市账户向邱文华交纳租金300000元。2016年7月1日，马锟通过敦煌市新润万家生活超市账户向邱文华交纳租金300000元。2017年5月22日马锟从其工商银行账户向邱文华尾号为4481的建设银行卡支付200000元。邱文华于2016年5月1日出具收据一张，载明“今收到敦煌市永发商贸有限责任公司2017年5月20日-2018年5月20日速8负一楼的房租360000元，邱文华”；于2017年5月22日出具收据一张，载明“今收到敦煌市永发商贸有限责任公司2018年5月20日-2019年5月20日速8负一楼房租360000元，邱文华”。马锟共实际向邱文华支付租金1160000元、诚意金（押金）150000元。2019年5月22日双方签订交接函，马锟与邱文华完成租赁期间的水、电、气等事项的交接后马锟将房屋钥匙返还邱文华并交还房屋。2020年1月19日，邱文华提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。邱文华与马锟签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，邱文华与马锟商定将免租金装修期顺延至2013年8月31日，将租金变更为300000元，系双方协商一致对合同条款的变更，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。2019年5月22日马锟与邱文华签订交接函，马锟将房屋钥匙返还邱文华并交还房屋，系双方协商一致解除合同。故马锟实际的租赁期间为2013年9月1日起至2019年5月21日止，马锟支付2013年9月1日至2014年9月1日租金360000元后，与邱文华商定将年租金变更为300000元，2019年5月2日至5月21日的租金邱文华自愿放弃，故马锟自2013年9月1日起至2019年5月1日，应交纳租金为1760000元，扣除其已交纳的1160000元，马锟尚欠邱文华租金600000元。马锟辩称，租赁费已付清，但其提供的证据仅能证实其在2013年至2019年支付租赁费1160000元、诚意金（押金）150000元，没有其余租赁费已付的证据，故马锟此辩解不予采信。马锟辩称，因邱文华的原因导致消防检验不合格、进而被敦煌市城乡规划局查封导致停业损失，双方协商以未付租金抵顶损失，无证据证实，不予采信。马锟辩称，依照《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》的精神，双方合同约定先付后用原则，邱文华应当自每笔租金的履行期届满之日起一年之内行使该笔租金请求权，故邱文华主张的2014年-2016年度租金已过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。该司法解释系关于诉讼时效的有效司法解释，其效力高于《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》，故邱文华主张的租金债权并未超过诉讼时效期间，马锟称诉讼时效已过不能成立。马锟已支付的诚意金（押金）150000元，因邱文华与马锟均同意另行解决，本案不予涉及。永发商贸公司经传唤未到庭，后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、马锟支付邱文华租金600000元，限判决生效后三十日内履行；二、驳回邱文华其他诉讼请求。案件受理费22540元，由邱文华负担12740元，马锟负担9800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人马锟向本院提交了下列证据：1.2017年4月25日马锟向邱文华尾号为4481银行卡转账100000元的中国农业银行个人结算业务回单，拟证明邱文华向上诉人出具的收条中少了100000元，2017年5月22日邱文华出具收条时，已收到了上诉人交付的该笔100000元租金。2.不动产产权情况表，拟证明案涉土地使用人是鑫棉实业公司，登记部门只登记了1-7层，没有地下室，说明无论是原建设单位鑫棉实业公司还是邱文华都没有取得该场所的土地使用权，也没有经过土地登记，应对案涉房屋产权进行审查。3.2016年7月23日的房屋转租合同一份，拟证明上诉人将超市转租，被上诉人是知情和同意的，在转租时也没有提出拖欠租金之事，上诉人没有拖欠租金。被上诉人邱文华质证认为：证据1回单上的附加信息是货款，并不是租金；证据2是复印件，案涉房屋是配套的人防工程，鑫棉实业公司将整栋楼承包给被上诉人，被上诉人又将负一楼转租给上诉人，处罚决定书说明地下室属于鑫棉实业公司所有，被上诉人代缴罚款是为了双方的合同能继续履行；证据3是复印件，对签字予以认可，但“同意转租”不是被上诉人所写，被上诉人同意转租，双方的租赁合同继续有效，租金仍要向上诉人主张，被上诉人同意转租并不意味着房租已交清。原审被告永发商贸公司对上述证据均无异议。经审查，本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中被上诉人邱文华与上诉人马锟签订的酒店房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。双方在庭审中均认可合同的实际履行期限为2013年9月至2019年5月，对于2013年9月1日至2014年9月1日、2017年5月20日至2019年5月20日期间的租金，邱文华认可马锟已交清，双方对此无争议，本院予以确认，双方对2014年9月至2017年4月期间的租金上诉人是否交清存在争议。马锟主张由于案涉房屋消防、规划手续未办理和不符合要求，导致其经营的超市被相关部门责令停产停业、查封，双方协议以2014年9月至2016年4月期间的租金抵顶上诉人停业期间产生的部分损失，2016年5月至2017年4月的租金已于2015年5月29日通过电汇方式向邱文华转账交纳，其已交清全部房屋租金，不存在拖欠邱文华租金的情形；邱文华认为双方曾协商约定租期每满十年免三年租金，上诉人要求先免前三年的租金，故被上诉人同意免去2014年5月至2017年4月的租金，但上诉人未租满十年，不存在免租金的情形，故要求上诉人支付2014年9月至2017年4月期间的租金。经查，上诉人提交以及申请一审法院调取的证据仅能证明敦煌市城乡规划局对鑫棉实业公司罚款988650元的事实，不能证明因不符合规划要求导致上诉人经营的超市被停业、查封；其次，上诉人被敦煌市公安消防大队行政处罚的原因是案涉房屋未经消防安全检查擅自投入使用、营业，根据双方签订的酒店房屋租赁合同第五条第3项“甲方（邱文华）移交的消防未通过验收，乙方（马锟）应按新的消防规范和标准进行设计和改造，甲方协助报建，所有费用由乙方承担”的约定，报建消防验收是上诉人的义务，被上诉人邱文华仅是协助义务，上诉人被敦煌市公安消防大队处罚，不能认定是被上诉人邱文华不履行约定义务所导致。综上，本院认为，上诉人主张因停业、查封造成其不能正常经营，双方协商约定免除租金以抵顶停业期间的损失，被上诉人邱文华对此不予认可，上诉人提交的证据不足以证明其因被上诉人的行为导致停业且被上诉人同意租金和损失抵顶，且上诉人二审中陈述的减免租金的期间与其在2020年3月20日一审庭审中“和原告经过协商，原告同意免除2014年9月2日至2015年4月30日的房租”的陈述不一致，故对上诉人该项主张不予采信，上诉人主张2015年5月29日通过电汇方式向被上诉人交纳了2016年5月至2017年4月的租金，被上诉人虽认可收到该笔电汇款项，但认为该笔款项对应其2016年5月1日向上诉人出具的收款收据，本院认为，上诉人该主张与其在2020年3月20日一审举证时拟证明交纳的是2015年5月至2016年4月租金的陈述不一致，结合双方关于上诉人交纳租金后被上诉人出具收款收据的交易习惯，上诉人再未提交其他证据证明2016年5月至2017年4月期间的租金已交清，上诉人的上诉理由不能成立。关于应付租金数额。上诉人在二审中提交2017年4月25日向邱文华转账100000元的转账凭证，认为系向邱文华交纳的房屋租金，应计入交纳租金的总额中，被上诉人邱文华认为其与上诉人之间存在其他经济往来，该笔款项并非租金，上诉人交纳的租金被上诉人都出具了收据。经查，该转账凭证中明确载明“附加信息及用途：货款”，上诉人未对转账凭证上的附加信息作出合理解释，也未提供其他证据证明该款项系租金，故上诉人的该项主张不能成立，该笔100000元不能认定为已付租金。一审判决认定马锟自2013年9月1日起至2019年5月1日，应交纳租金为1760000元，已交纳1160000元并无不当。根据双方约定的租金标准，2014年9月至2017年4月，上诉人应向被上诉人交纳租金800000元，被上诉人主张960000元，一审判由上诉人支付600000元，并未超出被上诉人主张的范围和数额，上诉人认为一审判决超出被上诉人邱文华的诉讼请求，程序违法的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。上诉人提交的不动产产权情况表、房屋转租合同等证据，不能证明其已向被上诉人邱文华交清案涉房屋的全部租金，上诉人应按双方约定交纳未支付的租金。关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第二十四条规定：“本规定施行前本院作出的有关司法解释与本规定相抵触的，以本规定为准。”该规定施行在后，上诉人主张的《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函〔2004〕23号）作出在前，故对分期履行合同的诉讼时效的计算应按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》认定。根据该规定第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中被上诉人请求支付的最后一期租金的履行期限是2017年4月30日，其向一审法院起诉时间为2020年1月19日，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定的诉讼时效，上诉人所提被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由于法无据，不予支持。综上所述，马锟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13498元，由上诉人马锟负担。本判决为终审判决。审判长 张小青审判员 郑 杰审判员 毛伟俭二〇二一年一月十一日书记员 王 霞