贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4785号原告：龙华，女，1975年11月29日出生，苗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：张淼，男，1975年3月19日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路**。法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭永，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：李志辉，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告龙华、张淼与被告贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙华、张淼的共同委托诉讼代理人崔姝蓉，被告虹祥公司的委托诉讼代理人李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙华、张淼向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定立即协助原告办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；2、判令被告立即支付原告逾期办证违约金，违约金以购房本金273,582元为基数，按照每日万分之一，从2014年3月31日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止；另，以购房本金243,000元为基数，按照每日万分之一，从2014年8月28日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止；截止2020年8月1日的违约金合计62,081.3664元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月24日，原告龙华、张淼与被告虹祥公司签订《商品房买卖合同》），约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于铜仁市的房屋，建筑面积136.64平方米，套内建筑面积113.36平方米，房屋单价每平方米4,557元，总价516,582元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款216,582元，余款300,000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人;出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第二项处理：二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告于2013年5月23日向被告支付了首期购房款216,582元，于2014年3月6日支付了57,000元房款，余款243,000元于2014年8月27日通过公积金贷款方式支付。根据合同约定，被告应当在2014年3月31日前，取得案涉商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，时至今日，被告未履行办理产权的约定义务，经原告及所在业主委员会多次催问、联系被告，要求被告按照双方约定办理商品房转移登记的有关文书，但被告屡次敷衍、搪塞原告。被告逾期办证构成违约，原告向被告主张违约责任应得到法律支持。原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告虹祥公司辩称：除了消防和规划以外，案涉商品房所属工程的其他部分已经竣工，也已经交付给业主，逾期交房违约金时间应当只能计算到2014年5月，交房后因政府原因导致情势变更，被告不应当承担违约责任，因政府原因导致被告一直承担违约责任，有失公平。被告在2014年5月交付案涉商品房后，因1、2号楼擅自搭建违法建筑后，政府未及时予以强制拆除导致规划验收无法通过属于情势变更，被告不应当承担违约责任。根据2009年6月6日，铜仁市人民政府与被告签订的招商引资投资合同以及2009年8月28日铜仁市国土资源局与被告签订的土地出让合同，铜仁市人民政府及铜仁市国土资源局未在合同约定时间内完成案涉土地上拆迁工作，案涉土地被拆迁户段玖元户直到2018年6月才签订拆迁协议，才开始拆迁工作，由于被拆迁户段玖元未按时拆迁，导致1、2号楼无法修建消防平台和消防通道，导致消防验收严重滞后，同时消防验收又是办理产权证的重要文件，在未取得消防验收证明的情况下，被告也无法办理案涉房屋的产权手续，因此，因政府原因无法按时完成拆迁工作，也属于情势变更，被告不应承担违约责任；违约金的本质系以填补损失为原则，案涉房屋的本质系居住，原告诉请的违约金严重过高，应当予以调减。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以认定。对双方有争议的证据，本院认定如下：被告虹祥公司提交的《不动产权证书》、建设工程规划许可证、工程质量验收会议结论、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉1、2号楼除部分业主违建导致工程规划无法通过验收外，被告已具备办理案涉1、2号楼产权所需的核心证明文件。原告质证表示对上述证据的真实性予以认可，但达不到被告的证明目的。本院对上述证据的真实性予以认定，但对其证明目的，无其他证据佐证，本院不予认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月24日，原告龙华、张淼（买受人）与被告虹祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定原告龙华、张淼购买被告虹祥公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋；该商品房的规划用途为成套住宅，建筑面积136.64㎡，套内建筑面积113.36㎡，按套内建筑面积计价，单价4,557元／㎡，总价款516,582元；买受人应于合同签订之日向出卖人（被告虹祥公司）支付首期房款216,582元，余款300,000元以公积金贷款支付；出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告龙华、张淼于2013年5月23日向被告虹祥公司支付首期房款216,582元，于2014年3月6日支付房款57,000元，于2014年8月27日支付房款243,000元。另查明，被告虹祥公司作为原铜仁市人民政府的招商引资企业以出让方式取得案涉项目的建设用地使用权，并取得该工程建设项目的规划许可。2011年10月18日，虹祥公司取得案涉项目1号、2号楼的《商品房预售许可证》。案涉房屋至今未具备办证条件。庭审中，原告陈述案涉房屋系于2015年5月20日交付原告使用。被告陈述因业主违建，案涉房屋所属工程办不了规划认可证，也就无法办理竣工验收备案表，导致不能办理案涉房屋的产权证。上述事实，有原告诉称、被告辩称、身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、《商品房预售许可证》、中国建设银行个人贷款支付凭证、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、工程质量验收会议结论、建设工程消防验收意见书、《招商引资项目投资合同书》、《国有建设用地使用权出让合同》在卷佐证，足以认定。本院认为，本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。关于被告是否存在逾期办证的事实及其应否向原告承担相应的违约责任的问题。本院认为，本案原告按约付清了购房款，被告虹祥公司未能按约于2014年3月31日前协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记。被告存在逾期办证的事实，对该事实，本院予以确认。对原告所主张的逾期办证的违约金，被告辩解称系因政府及相关部门未按约定完成案涉项目地块的拆迁工作导致消防验收严重滞后，以及购房业主擅自搭建违章建筑，导致案涉1号、2号楼的规划无法通过职能部门的验收，从而不能办理案涉房屋的产权证，逾期办证的责任不在虹祥公司，被告不应承担违约责任。对此，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告与政府部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》签订于案涉《商品房买卖合同》之前，被告虹祥公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，相对于买受人而言，虹祥公司占据优势地位，对于案涉地块当时的现状、前期需要完成拆迁工作的时长以及包括拆迁不及时等可能导致后期施工工期及相应的规划消防验收延误的不利因素、该不利因素对案涉房屋如约办证的不利影响，虹祥公司作为专门从事房地产开发的企业，对此其应当作出预估、预判。虹祥公司与原告签订的《商品房买卖合同》系虹祥公司提供的格式合同，约定房屋办证的时间虹祥公司亦占据优势。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，案涉《商品房买卖合同》如因政府部门拆迁不及时或其他购房业主搭建违章建筑等第三人的原因导致虹祥公司违约，虹祥公司依法亦应当根据合同相对性原则向原告承担违约责任。故，虹祥公司的上述辩解理由，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，虹祥公司存在逾期办证的事实，且至今未能协助原告办理案涉商品房的不动产权证书，已构成违约，被告虹祥公司理应向原告承担逾期办证的违约责任。原、被告双方在案涉《商品房买卖合同》中对逾期办证超过180日买受人（原告龙华、张淼）不退房的情形约定了出卖人（被告虹祥公司）的违约责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告并未提供证据证明因虹祥公司的逾期办证行为给其造成的损失及损失的数额，同时鉴于2015年5月20日被告已将案涉房屋交付原告，购房人即原告的住房需求已得到保障，双方签订案涉《商品房买卖合同》的主要目的已基本实现。被告虹祥公司逾期办证的行为并未给原告造成多大的实际损失，且办理房屋所有权转移登记并非系被告一己之力能够完成，涉及多方面的因素。鉴于被告在庭审中亦提出违约金过高应于调减之抗辩，综合本案合同的履行情况、违约事实、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡原、被告双方的利益，被告承担逾期办证的违约金酌定5,000元较为合理。对原告超过部分违约金的诉讼主张，本院予以驳回。关于被告应否履行协助办证义务的问题。本院认为，原告所购房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”经庭审查实，至今，被告虹祥公司就案涉房屋所属工程尚未取得竣工验收规划许可证，尚不具备办理所有权转移登记的条件，此也系至今不能办证的原因。不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法进行，须具备行政许可的条件，原告在被告尚未合法取得案涉房屋所属工程竣工验收规划许可证的前提下，要求对案涉房屋所有权进行转移登记的条件尚未成就。故，本案原告要求被告按约履行协助办证义务的诉讼主张的条件尚未成就，被告在办证条件成就后应及时积极协助原告予以办理，否则，原告在办证条件成就后可另案向被告主张权利。综上所述，本院支持由被告虹祥公司支付原告龙华、张淼逾期办证违约金5,000元，超出部分，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙华、张淼逾期办证违约金5,000元；二、驳回原告龙华、张淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,352元，已减半收取计676元，由原告龙华、张淼共同负担576元，被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二一年一月十一日法官助理龙仲夏书记员章靖宜