山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终3211号 上诉人（原审原告）：张晶，女，1971年2月1日出生，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：胡忠义，北京市盈科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：德州市康龄建筑工程有限公司，住所地山东省德州市德城区二屯镇前小屯村、北连接线以北。 法定代表人：宋鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋鑫，男，该公司员工。 原审第三人：山东德州金太阳生态园有限公司，住所地山东省德州市德城区东风西路三里庄。 法定代表人：王领邦，该公司总经理。 上诉人张晶因与被上诉人德州市康龄建筑工程有限公司（以下简称康龄公司）、原审第三人山东德州金太阳生态园有限公司（以下简称金太阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2020）鲁14民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张晶上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持张晶的诉讼请求，即停止对位于德州市德城区××开发区××路××路××小区××号楼××单元××房产的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。事实和理由：原判决认定事实不清、适用法律错误，张晶对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利。鉴于原审判决已经就涉案房产在法院查封之前签订过合法有效的书面买卖合同和在法院查封之前已经合法占有的事实予以认定，现仅就是否支付全部购房款和是否归责于张晶的原因未办理产权登记事宜予以陈述。一、张晶支付了全部购房款。卷内证据足以认定张晶支付了全部购房款，主要理由如下：第一，张晶签订房屋买卖合同时采用现金方式在售楼处直接交付购房款。第二，张晶一审提交的编号为0151841的收据，由于属于复写的第三联，加之被水浸泡，字迹模糊，但尚能看清“山东德州金太阳生态园有限公司财务专用章”和“佰陆”等字样，与房屋买卖合同中约定的一次性付款“90568元”吻合。第三，金太阳公司于2009年5月29日出具的“山东省房地产企业预收款收据记账联”系根据山东省地方税务局于2005年3月18日《关于统一启用房地产企业预收款收据的通知》而由德州市地方税务局制作的标准收据，其证据效力高于0151841号收据，而且金太阳公司2009年5月30日的记账凭证也佐证了收到相应款项的事实。第四，0151841号收据属于“白条子”性质，金太阳公司出具的“山东省房地产企业预收款收据记账联”属于制式收据，金太阳公司收到款项当时暂出具白条子性质的收据，之后再开具正式制式收据并记账，属于房地产开发企业通常行为，交款时间与开具正式收据的时间和记账时间存在时间迟延属于常态。第五，根据案涉房屋买卖合同约定和房屋买卖合同交易惯例，由于案涉房屋系现房销售，当日签约、当日一次性交款、当日交钥匙，如果未能交清全款，任何一个开发商也不会容忍购房人居住十余年之久。综合以上事实和理由，虽然0151841收据字迹模糊，但其他证据均可以证明已经交付了全款，排除了购房人与开发商恶意串通之可能，完全达到了高度盖然性的民事诉讼证据标准。二、未办理房屋过户登记的原因并不能归责于张晶。张晶购买房屋长达十余年未办理过户登记是客观事实，但并非张晶的原因，原因在于案涉土地处于法院查封状态，小区购房人十余年来一直在集体上访维权，要求办证。2019年在案涉房屋所在地协调下，解除了对案涉房屋的查封，才办理了房屋登记手续，而张晶准备办理登记手续时，房屋就被一审法院查封，导致无法办理，与此情形相同的还有其他购房人，不能将未办理登记的原因归责于张晶。综上所述，张晶就涉案房产在法院查封之前已经签订过合法有效的书面买卖合同、已经合法占有、已经支付了全部购房款和未办理产权过户登记的责任不在张晶，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决应当予以撤销，张晶的上诉请求应当予以支持。 康龄公司辩称，请求维持一审判决，驳回张晶的上诉请求。一、张晶在人民法院查封前没有合法占有涉案房产。张晶提交的德州申浩物业管理有限公司出具的证明是虚假的，金太阳公司与德州申浩物业管理有限公司签订前期物业服务委托合同的时间是2015年3月31日。根据张晶提交的证据，其2016年11月2日以前没有缴纳水、电、物业费，2016年11月2日后缴纳水费137元、取暖费1026元、物业费310元。二、没有证据证明已缴纳全部购房款。根据房屋买卖合同约定，张晶于2008年5月29日一次性付清房款90568元，但其提交的购房收据看不清，且无证据证明已将购房款实际支付到金太阳公司账户。三、张晶没有举证证明非因自身原因未办理产权过户登记。张晶购买房屋长达十几年，仍没有办理合同网签备案登记、房屋产权变更登记，亦未对过户事宜积极履行买受人的权利，更未追究迟延过户的违约责任，不符合正常思维习惯和行业管理，未及时办理过户登记的原因在一定程度上归责于张晶。四、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则有损申请执行人的合法权益。异议人逾期不提供证据，或者提供证据不全，应承担举证不能的法律后果。五、张晶对涉案房产享有的只是债权请求权，而不是物权请求权，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，未能证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 金太阳公司未作陈述。 张晶向一审法院提出诉讼请求：1.停止对位于德州市德城区××开发区××路××路××小区××号楼××单元××号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封措施（涉案房产交易价值：83040元）；2.依法确认张晶对上述房产拥有所有权；3.诉讼费用由康龄公司承担。 一审法院认定事实：执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况。2010年7月5日，康龄公司与金太阳公司签订《建设工程施工合同》。2013年12月5日，德州仲裁委员会作出德仲裁字（2013）第162号裁决书，裁决：一、金太阳公司于裁决书生效之日起10日内给付康龄公司剩余工程款3499394.26元；二、金太阳公司于裁决书生效之日起10日内按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付康龄公司利息，其中应付工程款2846487.03元的利息自2011年11月15日开始计算、质保金652907.23元的利息自2013年11月15日开始计算，均计算至付清之日止；三、仲裁案件受理费28960元，由金太阳公司承担，康龄公司预交的28960元仲裁费不予退回，待执行时由金太阳公司再支付给康龄公司28960元。该仲裁裁决生效后，康龄公司申请强制执行。2019年9月11日，一审法院作出（2018）鲁14执恢47号之九执行裁定书，裁定：一、查封备案在王领邦名下，位于雅荷苑小区1号楼1单元2、3号商业房；二、查封金太阳公司开发的雅荷苑小区1号楼3单元202、302号房产，查封期限三年，查封期间不得办理过户、抵押等手续。在执行过程中，张晶提出执行异议，请求中止对雅荷苑小区1号楼3单元202号房产的执行。2020年6月19日，一审法院作出（2020）鲁14执异53号执行裁定书，裁定驳回异议人张晶的异议请求。张晶不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案。 案涉房产买卖合同的签订、履行情况。2008年5月29日，张晶与金太阳公司签订房屋买卖合同，该合同约定出卖人为金太阳公司（甲方），买受人为张晶（乙方）。一、（1）乙方购买甲方在德州市××路××路××大厦××小区××楼××单元××层西户。（2）该房的用途为住宅，属砖混，结构层高为2.9米。二、计价方式是按建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积计价。（1）房屋建筑面积42.11平方米，价格为每平方米1820元，计76640元。储藏间13号，建筑面积8平方米，价格为每平方米800元，计6400元。住房、车库、储藏间合计83040元。住房、储藏间、车库的建筑面积以甲方交房时实际测量面积为准（含规定公摊面积），多退少补。（2）代收费用：1.暖气配套建设费，价格按30元／平方米，计1263元。2.天然气初装费：每户2300元，契税1245元。3.有线电视初装费：每户230元。4.物业维修基金为总房款的3%，计2490元。以上代收费用合计7528元。以上房款及代收费用共计90568元，大写玖万零伍佰陆拾捌元。三、付款方式及期限。乙方按照第1种付款方式付款。（1）一次性付款，乙方于2008年5月29日一次性付清房款90568元。四、房产交付。甲方在2008年5月31日前，将竣工验收合格的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力因素，甲方可持有效证明延期交付。六、权利与义务。（1）甲方按合同规定收取房款及各项代收费用后，甲方交房之日起半年内，为乙方办理房屋产权所有证。（3）乙方在规定的期限内向甲方交齐房款及各项代收费用后，房屋产权归乙方所有。七、违约责任。（2）甲方每逾期一天交付房屋向乙方缴纳合同总金额的万分之一的违约金。 庭审中，张晶提交编号为0151841的收据一张，该收据公章字迹依稀可辨为：山东德州金太阳生态园有限公司财务专用章，其他内容字迹模糊，无法辨识交款时间、交款单位、交款金额、收款方式及收款事由等内容。张晶提交金太阳公司记账凭证三张，其中，金太阳公司收款收据记账联一张，载明：收据号码×××79，（个人）张晶，证件号码××，项目名称德州金太阳生态园雅荷苑小区，合同编号076，项目地址××小区××路××号座××单元××层××户，开票项目为销售不动资产住宅42.11平方米，单价1820.00元，金额76640.00元，储藏室8.00平方米，单价800.00元，金额6400.00元，金额合计（大写）捌万叁仟零肆拾元整，开具日期为2009年4月27日。2009年4月30日记账凭证二张，载明：南楼三单元2层西户，预收账款，张晶，83040.00元，代收暖气配套设施费1263.00元，天然气初装费2300.00元，有线电视费230.00元，物业维修基金2490.00元，契税1245.00元。张晶没有提交与编号0151841收据相对应的金太阳公司的记账凭证。 与本案有关的其他情况。2020年6月5日，德州申浩物业管理有限公司出具证明一份，载明：兹有我运河名仕港内雅荷苑小区业主张晶系南楼3单元202房间居住，自2013年以来一直在此交纳水费、电费、物业费。特此证明。联系人电话188××××9561，姓名张书学（公章）。2020年6月18日，金太阳公司出具入住证明一份，载明：兹证明张晶，女，身份证号××，系雅荷苑小区1号楼3单元202号房产的所有人，张晶约2009年5月开始在雅荷苑小区1号楼3单元202号房产居住至今。特此证明，情况属实。联系人：李键，157××××5555（公章）。2020年6月18日，山东德州运河经济开发区建设局出具证明一份，载明：根据南楼3单元2层西户张晶提供的房屋买卖合同及相关证明材料，确认2009年5月山东德州金太阳生态园有限公司把位于南楼3单元2层西户交付给购买方张晶占有、使用。特此证明。经办人李国英，186××××6114（公章）。张晶提交德州市申浩物业管理有限公司出具的由其留存的收款收据一宗，其中：2016年11月2日，德州市申浩物业管理有限公司出具编号为0044916的收款收据一张，载明水费15元，编号为0046137的收据一张，载明取暖费926元。2017年11月12日，德州市申浩物业管理有限公司出具编号为039688的收款收据一张，载明水费及2017年全年物业费共计400元。2018年11月6日，德州市申浩物业管理有限公司出具编号为0025183的收款收据一张，载明水费16元。2018年9月12日，德州市申浩物业管理有限公司出具编号为0028494的收款收据一张，载明水费及2018年全年物业费共计328元。其余收款收据或为空白或字迹模糊，无法辨识载明的内容。张晶提交德州中燃城市燃气发展有限公司出具的通知单、机打小票及发票一宗，其中：2015年12月15日，编号为0040018的德州中燃抄表通知单显示户名99690，本月用气量40立方米，气费80元，收100元。2019年1月18日，编号为074679的德州中燃抄表通知单显示户名99690，本月用气量4立方米。12月4日，编号为070858的德州中燃抄表通知单显示户名99690，本月用气量65立方米，气费130元.2014年9月16日，编号×××90的机打小票显示名称张文武，地址××路××小区××＃××单元××，月份201407到201409，起止数287-317，气费60元整。2015年1月13日，编号×××90的机打小票显示名称张文武，地址××路××小区××＃××单元××，月份201411到201411，起止数317-327，气费20元整，实收100元整。2016年12月7日，编号×××90的机打小票显示名称张文武，月份201612到201612，起止数377-442，气费130元整。自2011年3月23日至2020年5月22日的德州中燃发票显示，客户编号×××90，客户姓名张文武，地址德城区××路××小区××＃××单元××西，2014年7月至9月实收金额48，2014年11月至11月实收金额100元，2016年12月至12月实收金额200元，2014年5月22日用气量33立方米，2014年7月18日用气量30立方米，2015年12月22日用气量40立方米，2016年2月22用气量10立方米，2016年12月6日用气量65立方米，2017年8月18日用气量15立方米，2019年1月22日用气量4立方米，2019年9月24日用气量1立方米。另查明，2020年7月28日，河北省故城县夏庄镇胡塘村民委员会出具证明一份，载明：张文武（1322221955011020414），出生地为河北省衡水市故城县××乡××村××，张晶（××），出生地为河北省衡水市故城县××乡××村××，张文武与张晶为亲父女关系，特此证明。联系人苏士君，186××××2889（公章）。 一审法院认为，张晶申请撤回对金太阳公司的起诉，是对自己权利的处分，符合有关法律规定，依法应予准许。本案的争议焦点为张晶对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的四个保护条件，缺一不可，而本案中张晶不能同时满足上述四个条件，故其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。具体分述如下：第一，张晶就涉案房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。2019年9月11日，涉案房产被法院查封，但张晶早在2008年5月29日就与金太阳公司签订了房屋买卖合同，且该合同系张晶与金太阳公司的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，故张晶的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。第二，张晶在法院查封之前已合法占有案涉房产。综合金太阳公司出具的入住证明、德州申浩物业管理有限公司出具的证明和收款收据、德州运河经济开发区建设局出具的证明、德州中燃城市燃气发展有限公司的通知单、缴费小票及发票等证据，能够认定张晶在法院查封即2019年9月11日之前已合法占有涉案房产，故张晶的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。第三，张晶未能举证证明已支付全部购房价款。首先，张晶没有提交交纳房款的银行交易流水，其主张现金交纳全部购房价款，但没有提供相关证据予以证明。其次，张晶庭审时提交编号0151841收据，但该收据字迹模糊，无法辨识收据载明的具体交款时间、交款单位、收款方式、收款事由及数额，张晶亦没有提供金太阳公司对应的收据底联以证明其主张。再次，张晶主张交纳购房款及取得0151841收据的时间均为2008年5月29日，但其提交的金太阳公司收款收据记账联开票日期为2009年4月27日，与其主张的交款日期不符，且其不能提供对应的收据联。综上三点，张晶提供的证据无法形成闭合的证据链，不能使其主张的已全部交纳涉案购房款的事实达到高度盖然性的标准，应承担举证不能的法律后果，故张晶的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。第四，张晶没有举证证明非因其自身原因未办理过户登记。张晶虽然主张其多次催促金太阳公司办理过户事宜，但其作为有过购房过户经验的房屋买受人，在购买涉案房屋后长达十二年的时间里，仍未取得契税发票，亦未对过户事宜积极履行房屋买受人的权利，更未追究金太阳公司迟延过户的违约责任，不符合正常人的思维习惯和行业惯例，即涉案房屋未及时办理过户登记的原因在一定程度上可归责于张晶，故张晶的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。综上所述，张晶对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张晶提交证据：一、金太阳公司出具的增值税普通发票和德州市德城区税务局出具的税收完税证明，证明金太阳公司于2019年8月15日出具了增值税发票，张晶可以凭此发票办理已经缴款的完税证明，该证据与张晶提供的收据和记账凭证等相互印证，足以认定已经支付购房款。二、金太阳公司提供的内部记账凭证、有关案涉房屋缴款过程的证明，证明案涉房屋系抵账给刘庚荣的房屋，后销售给张晶，款项由刘庚荣代替金太阳公司收取，但张晶从金太阳公司处购买，款项直接交给了金太阳公司并由金太阳公司记账。三、案外人刘宝峰、李松与金太阳公司签订的《房屋买卖合同》及收据，证明金太阳公司是在签订合同时收取款项并开具收据的，结合原审证据金太阳公司记账凭证，证明张晶与金太阳公司签订合同、交付款项、记账时间与刘宝峰签订合同、交付款项、记账时间相一致，张晶的交款行为符合金太阳公司的惯例。四、德州市中级人民法院（2020）鲁14执异57号执行裁定书和运河经济开发区建设局《通知》，证明案涉房屋坐落的土地处于被查封状态，于2019年7月25日之后方能办理产权登记，长时间未能办理登记的责任不在于张晶。 康龄公司质证意见：对证据一真实性无异议，不能证明已经交付全部购房款。证据二、证据三不能证明已经交付全部房款。证据四不能充分证明未办理过户能够排除张晶本身的原因。 康龄公司提交证据：运河名仕港前期物业服务委托合同，证明德州申浩物业管理有限公司出具的证明是虚假证明，因为签订前期物业服务合同的时间是2015年3月31日，不能以此证明张晶已经占有涉案房产。 张晶对康龄公司提交的证据不予认可。 本院对当事人提交证据的真实性予以认定。结合本案事实与其他证据，康龄公司二审中提交的前期物业服务委托合同不能推翻张晶于本案房产被人民法院查封之前已实际占有的事实。对于张晶在二审中提交的购房发票等证据，张晶能够陈述正当理由，应当予以认定。该购房发票结合其他证据能够证明张晶已足额交纳了购房款。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是张晶是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。本案二审中，张晶举出金太阳公司开具的购房发票等，结合其提交的部分物业费、燃气费等证据，本院认为其在案涉房产被查封前足额缴纳购房款具有高度的可能性。结合案涉房屋能够办理网签等手续的时间距离本案查封的时间较短等事实，不宜认定张晶对案涉房产没有办理相关手续存在过错，从而将其购买的房屋作为金太阳公司的财产，清偿金太阳公司后续形成的债务。由于张晶在案涉房产被查封十余年前即与金太阳公司订立合法有效的房屋买卖合同，对该房屋一直实际占有，并足额缴纳了购房款，对房产没有过户不存在过错，可以认定张晶就案涉房产享有排除本案强制执行的民事权益。 综上所述，张晶的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省德州市中级人民法院（2020）鲁14民初286号民事判决； 二、停止对位于德州市德城区××开发区××路××路××小区××号楼××单元××号房产的强制执行； 三、驳回张晶的其他诉讼请求。 一审案件受理费1876元，由德州市康龄建筑工程有限公司负担。二审案件受理费1876元，由张晶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈东强 审 判 员 陈 浩 审 判 员 张 磊 二〇二一年一月二十八日 法官助理 刘小玉 书 记 员 马抒祺