宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6594号原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街世和新天地3号楼4层B、C段。法定代表人：高怀玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄静，女，该公司员工。被告：上海金汇通用航空股份有限公司，住所地上海市奉贤区南桥环城东路128号305室。法定代表人：邹建明，该公司总经理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司（以下简称世和房地产公司）与被告上海金汇通用航空股份有限公司（以下简称上海金汇航空公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月11日诉至本院，根据《最高人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年7月15日立案，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告世和房地产公司的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼，被告上海金汇航空公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世和房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的两份《“新华保险大厦”部分单元之租赁合同》于2020年4月15日已解除，被告立即腾空出租房屋并交还给原告；2.判令被告支付租金131308.04元，逾期付款违约金36902.45元（按日利率0.5%，自2019年10月1日暂计算至2020年4月30日，并按上述利率支付违约金至款项实际付清之日止），并判令被告支付A2603室房屋合同期满后至2020年4月30日期间的占用费33065.28元；3.判令被告参考房屋租金标准，A2601、A2602室房屋面积255.38平方米按65元/月/每平方米，A2603室房屋面积114.81平方米按60元/月/每平方米向原告支付自2020年5月1日至被告从该房屋内搬离之日止的占用费；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃主张第三项诉请即判令被告参考房屋租金标准，A2601、A2602室房屋面积255.38平方米按65元/月/每平方米，A2603室房屋面积114.81平方米按60元/月/每平方米向原告支付自2020年5月1日至被告从该房屋内搬离之日止的占用费。事实和理由：2018年6月8日,原、被告双方签订一份《“新华保险大厦”部分单元之租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区凤凰北街东侧的新华保险大厦地上第26层2601、2602室(自然楼层)（注：以下简称A2601、A2602室房屋）出租给被告；租赁期限为1年，即自2018年6月8日至2019年6月7日；租赁面积为255.38平方米；月固定租金为65元/平方米。合同期限届满后，双方又签订一份《补充协议》，约定租期自2019年6月8日至2020年6月7日。2018年12月7日，原、被告又签订一份《“新华保险大厦”部分单元之租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区风凰北街东侧的新华保险大厦地上第26层2603室(自然楼层)（注：以下简称A2603室房屋）出租给被告；租赁期限为1年，即自2018年12月7日至2019年12月6日止；租赁面积为114.81平方米；月固定租金为60元/平方米。以上合同约定租金按季度预付，即合同签订之日向出租人支付租赁物业第一季度的租金，其后各季度应付的租金，应由被告于前一季度最后一个营业日或之前向出租人提前付清，逾期支付的，按支付金额每日0.5%承担逾期付款违约金。合同亦约定，因出租人原因未能按合同约定支付或延期支付租金及其他一切应付出租人的款项，出租人发出书面催告通知后仍未支付，出租人有权终止本合同，承租人应按本合同未执行部分租赁期租金总额的百分之五十向出租人支付赔偿金。合同签订后，原告于2018年6月27日向被告交付了A2601、A2602室房屋，被告于2018年6月22日向原告支付了保证金20000元，并按合同约定分批次支付了自2018年6月8日至2019年9月30日期间的租金261722元，自2019年10月1日之后的租金被告再未支付；原告于2018年12月7日向被告交付了A2603室房屋，被告于2019年3月22日向原告支付了保证金10000元，并于2019年2月14日后分三笔向原告支付了自2018年12月7日至2019年9月30日期间的租金67554元。2019年12月6日，A2603室房屋租赁合同到期后，被告既未交还房屋也未签订续租合同。2020年4月15日,原告依据合同签订时被告预留的两个地址书面发送了《解除房屋租赁合同通知书》，邮件均被退回。2019年10月1日之后的租金被告亦未支付。原告多次通过口头、书面等方式催促被告支付租金，但被告均置之不理，故原告诉至法院，请求依法判如所请。上海金汇通用公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《“世和·天玺国际中心”A座综合楼部分单元之租赁合同》一份、《租赁合同补充协议》一份、《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》二份、《补充协议》一份、《租赁费交付通知书》七份、《关于解除租赁合同的函》一份以及《中国邮政退件单》二份，虽然被告未予质证，但因上述证据经本院审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，作为出租人的原告与作为承租人的被告签订一份《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》，约定：原告将位于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街东侧的“新华保险大厦”地上第26层01、02室房屋（自然楼层）出租给被告使用；租赁面积为255.38平方米；租赁期限为一年，即自2018年6月8日起至2019年6月7日止；租金单价为65元/月/㎡；出租方给予承租方0个月的免租期；租金按季度支付，承租人应于合同签订之日向出租人支付租赁物业第一季度的租金，其后各季度应付的租金，应由承租人于前一季度的最后一个营业日或之前向原告提前付清。如支付的第一季度租金对应的起算日起至当季度最后一日止不足一季度，或者租赁期限届满或提前终止时的最后一个季度内的租赁期间不足一季度，则该等季度的租金应根据季度租金标准按照该季度内的实际租赁天数折算成日租金再乘以实际租赁天数计算，即2018年6月8日至2018年9月30日期间的租金为62526元；2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金为49799元；2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金为49799元；2019年4月1日至2019年6月7日期间的租金为37072元；如承租人未按时足额支付租金的，出租人有权要求承租人就应付金额按照日0.5%支付逾期付款违约金；承租人向出租人交纳保证金20000元；若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和/或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知；非因可归责于出租人的事由，承租人未能按本合同约定支付或延迟支付其在本合同项下的应支付的租金及其它一切应付出租人的款项，出租人发出催告其付款的书面通知后五个工作日内，承租人仍未支付的，则承租人构成重大违约；若本合同因任何一方依据第15条规定的任何违约而解除，行使单方解除权的一方向另一方发出书面通知送达另一方之日解除；无论何种原因导致本合同终止或解除后，以下规定应适用于终止或解除后的事项：（1）在租赁期限届满或本合同提前终止或解除后，承租人应按本合同要求的条件退租。（2）在未损害出租人所拥有物品的前提下，承租人应在本合同终止日后搬走或搬走由承租人拥有的而且位于租赁物业内的所有设备、设施、存货和其他可移动物品或个人物品，但是不经损害其他物品就无法搬走或未撤走的所有固定设备应归出租人所有，出租人不必为此支付任何费用或补偿。如承租人未在本合同终止后交还租赁物业，承租人应向出租人支付从本合同终止日的第二天至实际交还日期的租金，并就超出天数按照租金单价的100%的标准，向出租人支付赔偿金，不满一个月的按实际天数比例计算租金，并支付该期间的所有费用；发至承租人：上海金汇通用航空股份有限公司，地址为上海市奉贤区南桥环城东路128号305室，收件人为郑彬，电话为189XXXXXXXX，通过快递或者信件发送的，在投递时（正确填写地址、邮资或运费已付）生效，通过所有上述发送的通知，给予通知回复的期间自收件人收到通知之日开始计算。由于任何一方地址变更，但未通知另一方导致退回、拒收或无法发送应视为收信人已收悉。合同租赁期限届满后，双方又签订一份《补充协议》，载明：甲、乙双方于2018年6月8日签订了《租赁合同》，租赁新华大厦A2601、A2602室房屋，于2019年6月7日租赁期满，现双方协商一致，乙方继续租赁该房屋，签订补充协议，以兹遵守：1.租赁期限：1年，即自2019年6月8日起至2020年6月8日止。2.租金标准为65元/月/㎡（不包含物业费），具体如下：自2019年6月8日至2019年9月30日期间的租金为62526元；2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金为49799元；2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金为49799元；2020年4月1日至2020年6月7日期间的租金为37072元。3.续租期间，本协议未约定部分，以原合同约定为准。2018年12月7日，原、被告双方又签订一份《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》，约定：原告将位于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街东侧的“新华保险大厦”地上第26层03室房屋（自然楼层）出租给被告使用；租赁面积为114.81平方米；租赁期限自2018年12月7日至2019年12月6日；租金单价为60元/月/㎡；出租方给予承租方0个月的免租期；租金按季度支付，承租人应于合同签订之日起十个工作日内向出租人支付租赁物业第一季度的租金，其后各季度应付的租金，应由承租人于前一季度的最后一个营业日或之前向原告提前付清。如支付的第一季度租金对应的起算日起至当季度最后一日止不足一季度，或者租赁期限届满或提前终止时的最后一个季度内的租赁期间不足一季度，则该等季度的租金应根据季度租金标准按照该季度内的实际租赁天数折算成日租金再乘以实际租赁天数计算，即2018年12月7日至2019年3月31日期间的租金为26222元；2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金为20666元；2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金为20666元；2019年10月1日至2019年12月7日期间的租金为15110元；如承租人未按时足额支付租金的，出租人有权要求承租人就应付金额按照日0.5%支付逾期付款违约金；承租人应于本合同签订之日起十个工作日内向出租人交纳保证金10000元；若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和/或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知；非因可归责于出租人的事由，承租人未能按本合同约定支付或延迟支付其在本合同项下的应支付的租金及其它一切应付出租人的款项，出租人发出催告其付款的书面通知后五个工作日内，承租人仍未支付的，则承租人构成重大违约；若本合同因任何一方依据第15条规定的任何违约而解除，行使单方解除权的一方向另一方发出书面通知送达另一方之日解除；无论何种原因导致本合同终止或解除后，以下规定应适用于终止或解除后的事项：（1）在租赁期限届满或本合同提前终止或解除后，承租人应按本合同要求的条件退租。（2）在未损害出租人所拥有物品的前提下，承租人应在本合同终止日后五日内搬走或搬走由承租人拥有的而且位于租赁物业内的所有设备、设施、存货和其他可移动物品或个人物品，但是不经损害其他物品就无法搬走或未撤走的所有固定设备应归出租人所有，出租人不必为此支付任何费用或补偿。如承租人未在本合同终止后五日内交还租赁物业，承租人应向出租人支付从本合同终止日的第二天至实际交还日期的租金，并就超出天数按照租金单价的100%的标准，向出租人支付赔偿金，不满一个月的按实际天数比例计算租金，并支付该期间的所有费用；发至承租人：上海金汇通用航空股份有限公司，地址为上海市奉贤区南桥环城东路128号305室，收件人为郑彬，电话为189XXXXXXXX，通过快递或者信件发送的，在投递时（正确填写地址、邮资或运费已付）生效，通过所有上述发送的通知，给予通知回复的期间自收件人收到通知之日开始计算。由于任何一方地址变更，但未通知另一方导致退回、拒收或无法发送应视为收信人已收悉。被告就案涉三套房屋的租金均支付至2019年9月30日，因剩余租金未予履行，故原告于2019年3月13日、2019年3月29日、2019年6月4日、2019年7月1日、2019年9月17日、2019年9月27日、2019年12月27日、2020年4月28日分别向被告公司下达《租赁费交付通知书》进行催交租金。2020年4月13日，原告通过邮寄方式向被告发出一份《关于解除租赁合同的函》，载明：“上海金汇通用航空股份有限公司：贵司分别于2018年6月14日和2018年12月21日与我司签订了《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》(以下《简赁合同》),向我司租赁“新华保险大厦”2601、2602、2603室，其中于2018年12月21日签订的《租赁合同》已于2019年12月6日租期届满，但贵公司既未签订《续租合同》，也未向我司退还房屋，现我司正式向贵司通知：解除该不定期租赁合同，请贵司自接到本通知后3日内，恢复该房屋原状，交回该房屋，并交付原租赁合同约定的未缴租金及届满后占有房屋期间的租金。2018年6月14日签订的《租赁合同》于2020年6月7日租期届满，因贵司自2019年9月份之后经多次催缴一直再未缴纳租金，依据《租赁合同》相关约定，我公司现通知贵司：解除该《租赁合同》，请贵司接到本通知后3日内，恢复该房屋原状，交回该房屋，并交付原租赁合同约定的未缴租金以及直至交还房屋期间的租金。限定期限内，如贵司未向我司交还房屋，我司将按照合同约定或相关法律规定收回该房屋，贵司在该室内的物品视为遗弃物处理，相关费用由贵司承担。落款处加盖宁夏世和房地产开发有限公司印章。诉讼中，原告自认被告就案涉三套房屋分别向其支付保证金20000元、10000元。现因被告未履行支付剩余租金的义务，已构成违约，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，位于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街东侧“新华保险大厦”地上第23层2601、2602、2603室房屋属于新华人寿保险股份有限公司所有。2017年，新华人寿保险股份有限公司将包括该房屋在内的多套房屋出租给原告，并约定原告有权转租。又查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日降为二级响应。诉讼中，原告同意免除疫情期间为期一个月的租金、占有使用费，并同意将租金、占有使用费、违约金均计算至2020年4月15日。本院认为，原、被告双方签订的两份《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》，均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。对于原告主张确认解除双方签订的两份《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》，虽案涉A2603室房屋于2019年12月6日租期届满，但被告继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，而原告陈述被告已向其付清案涉A2601、A2602室房屋自2018年6月8日至2019年9月30日期间的租金，以及案涉A2603室房屋自2018年12月7日至2019年9月30日期间的租金，由于案涉三套租赁房屋自2019年9月30日之后的租金再未履行，后原告依据合同约定以书面形式向被告催付租金，并于2020年4月13日向被告发送《关于解除租赁合同的函》，告知被告解除案涉二份租赁合同、交还房屋等事项，根据合同约定：非因可归责于出租人的事由，承租人未能按本合同约定支付或延迟支付其在本合同项下的应支付租金及其它一切应付出租人的款项，出租人发出催告其付款的书面通知后五个工作日内，承租人仍未支付的，在出租人不放弃追究因承租人的违约给出租人造成损害的权利的前提下终止本合同。现被告以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约，且原告依据合同约定向被告告知解除事宜，故对于原告要求确认其与被告签订的两份《新华保险大厦”部分单元之租赁合同》于2020年4月15日已解除的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋租赁合同已经解除，故被告应向原告腾退案涉三套房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的租金、付款违约金以及占有使用费，因原告依约将案涉三套房屋出租给被告使用，被告应按约定支付租金，但被告未依约支付剩余租金，已构成违约，且原告在诉讼中同意将租金计算至2020年4月15日，其中A2601、A2602室房屋自2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金为99598元；自2020年4月1日至2020年6月7日期间的租金为37072元，即日租金为545.18元（37072元÷68天），上述二套房屋自2020年4月1日至2020年4月15日期间的租金为8177.65元（545.18元×15天），又因案涉A2603室房屋自2019年10月1日至2019年12月6日期间的租金为15110元，以上租金合计122885.65元（99598元＋8177.65元＋15110元），另因因受疫情防控影响，原告自愿免除疫情期间一个月的租金，故被告应向原告支付租金为106285.98元【122885.65元－（49799元÷3个月）】；关于逾期付款违约金，由于被告未按约定支付案涉三套房屋的租金，已构成违约，根据双方在合同中约定“如承租人未按时足额支付租金的，出租人有权要求承租人就应付金额按照日0.5%支付逾期付款违约金”，但原告在诉讼中自愿调整违约金的计算标准，表示违约金的计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，而且原告亦同意将违约金计算至2020年4月15日，现本院按照原告主张的该违约金计算标准并按原告主张违约金的起止时间计算，确定被告应向原告支付案涉三套房屋的违约金为2719.57元【[49799元×5.46%（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.20%上浮30%）÷365天×198天（自2019年10月1日至2020年4月15日）]＋[49799元×5.395%（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%上浮30%）÷365天×106天（自2020年1月1日至2020年4月15日）]＋[8177.65元×5.005%（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%上浮30%）÷365天×15天（自2020年4月1日至2020年4月15日）]＋[15110元×5.46%（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.20%上浮30%）÷365天×198天（自2019年10月1日至2020年4月15日）】；关于占有使用费，由于双方就案涉A2603室房屋已于2019年12月6日租期届满，被告继续使用租赁物，原告虽未提出异议，但原告要求被告向其支付该房屋的占有使用费，该诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。由于原告同意将占有费计算至2020年4月15日，该套房屋自2019年12月7日至2020年4月15日期间的占有使用费应为30080.22元【（114.81平方米×60元/平方米/月）÷30天/月×131天】，而原告自愿免除一个月的占有使用费，故被告应向原告支付案涉A2603室房屋的占有使用费为23191.62元【30080.22元－（114.81平方米×60元/平方米/月）】；另因，原告自认被告已向其支付案涉三套房屋的保证金共计30000元，根据合同约定“若承租人违反本合同规定，则出租人有权以保证金抵付承租人应付款项，和/或作为承租人因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还承租人，无论是否给予承租人预先通知”，上述保证金可抵扣占有使用费、违约金等，超出部分抵扣租金，故截止至2020年4月15日被告尚欠原告租金为102197.17元【106285.98元－（30000元－23191.62元－2719.57元）】。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告上海金汇通用公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告上海金汇通用航空股份有限公司签订的两份《“新华保险大厦”部分单元之租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告上海金汇通用航空股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租金102197.17元；三、被告上海金汇通用航空股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告原告宁夏世和房地产开发有限责任公司腾退位于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街东侧的“新华保险大厦”地上第26层01、02、03室房屋；四、驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4320元，公告费300元，合计4620元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担2274.17元，被告上海金汇通用航空股份有限公司负担2345.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 丁宝平二〇二〇年十二月二十一日法官助理 田 娥书记员 王 莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。