宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初11654号原告：宁夏隆安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街在水一方小区A区。法定代表人：张弓，该公司经理。委托诉讼代理人：王海燕，宁夏合天律师事务所律师。被告：张国华，男，1960年2月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（未到庭，该身份信息由原告提供）。原告宁夏隆安物业服务有限公司与被告银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司、张国华物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年10月28日立案，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆安物业服务有限公司的委托诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。被告张国华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案件审理过程中，原告宁夏隆安物业服务有限公司撤回了对银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。宁夏隆安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向支付银川市兴庆区某号营业商业房自2010年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费143496元、违约金1434元，合计144929元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年至2020年期间，原告与建设单位、社区分别签订了物业服务合同。合同签订后，原告为在水一方D区住宅及营业房提供物业服务。2019年前，银川市兴庆区某号营业房的业主为张国华，但该房屋一直由银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司使用。被告欠付原告物业费，经原告多次催要未果。故原告诉至法院，请求判如所请。张国华未作答辩。本院经审理认定事实如下：宁夏隆安物业服务有限公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告自2009年8月2日至2018年6月31日期间为银川市兴庆区在水一方D区提供物业服务，其中2014年8月1日前商业物业服务费按0.66元/月/平方米，2014年8月2日后的商业物业服务费按0.75元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在到期后（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；原告提供的物业服务内容及标准为二级，《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准；因物业公司原因，物业服务达不到合同约定的服务内容和标准的，业主按照本合同约定收费标准的60%交纳物业服务费。2018年7月3日、2019年8月7日，宁夏隆安物业服务有限公司分别与银川市兴庆区银古路街道办事处福园社区居民委员会签订《物业服务合同》二份，约定由原告为银川市兴庆区在水一方D区提供物业服务；合同期限分别自2018年7月1日起至2019年6月30日止、2019年7月1日起至2020年7月1日；商业物业费计算标准为0.7元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在到期后（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，社区应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按1%的标准向原告支付违约金。2010年3月5日，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司与张国华签订《银川市商品房买卖合同》，约定由被告张国华购买位于银川市兴庆区某号楼商业房，建筑面积为2135.34平方米。银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店自2010年1月起租赁涉案房屋使用。2017年12月29日，银川市中级人民法院作出（2015）银执字第225-2号协助执行通知书，要求银川市不动产登记事务中心协助被执行人张国华将其名下位于银川市兴庆区某号营业房及其占用范围内的国有土地使用权过户至申请执行人永宁县农村信用合作联社名下。另查明，原告因宁夏音尚娱乐有限公司、银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店及宁夏华建建筑有限责任公司欠付银川市兴庆区某号、某号营业房自2019年1月1日至2020年6月30日的物业费50253元，于2020年9月27日将前述三方诉至本院。在两案审理过程中，宁夏音尚娱乐有限公司及银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店均称未与原告签订物业服务合同，原告亦未提供物业服务，宁夏音尚娱乐有限公司在另一案件审理过程中，为证明其陈述提交了工资表及收据。本院认为，原告与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。原告为涉案房屋所在的在水一方D区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，应当向原告支付2010年7月1日至2017年12月29日期间的物业服务费。但根据同类案件中提供的证据，可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未严格按照约定向被告提供物业服务，已构成违约，故根据《前期物业服务合同》中的约定确定被告应交纳物业费的比例为60%，被告应向原告支付涉案房屋自2010年7月1日至2014年8月1日期间的物业服务费41405.95元[（0.66元/月/平方米×2135.34平方米×49个月+0.66元/月/平方米×2135.34平方米÷30天）×60%]、自2014年8月2日至2017年12月29日期间物业费39300.94元[（0.75元/月/平方米×2135.34平方米×41个月+0.75元/月/平方米×2135.34平方米÷30天×3天）×60%]，合计80706.89元，超出部分不予支持。对于原告主张的违约金，因原告的物业服务的确存在瑕疵，故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张国华于本判决生效之日起五日内向原告宁夏隆安物业服务有限公司支付物业费80706.89元；二、驳回原告宁夏隆安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3199元，由被告张国华负担1785元，由原告宁夏隆安物业服务有限公司负担1414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯二○二〇年十二月二十一日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。