广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5620号原告：广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社，住所地广州市黄埔区穗东街南湾村南湾大街89号。法定代表人：麦志添，社长。委托诉讼代理人：李明时，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方琪琦，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：广州市业和燃料运输有限公司，住所地广州市黄埔区牛栏园6号。法定代表人：谢正利，执行董事。委托诉讼代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思如，广东安华理达律师事务所实习人员。原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社（以下简称南基二社）诉被告广州市业和燃料运输有限公司（以下简称业和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告南基二社的委托诉讼代理人李明时、方琪琦，被告业和公司的委托诉讼代理黄少国、陈思如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南基二社向本院提出诉讼请求：1.解除南基二社与业和公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》；2.业和公司退还土地给南基二社，并支付场地占用费38257.51元（从2020年1月1日计至2020年4月30日,场地占用费由租金+税金+管理费组成）；3.业和公司支付逾期违约金53943.1元；4.诉讼费由业和公司承担。事实与理由：南基二社与广州市中安化货物运输有限公司（以下简称中安公司)于2009年12月22日签订的《场地租赁合同》，约定由中安公司租赁南基二社位于广州市黄埔区广深公路南湾村路段北侧（土名：牛栏元）场地，总面积2454平方米用作堆场用途。租赁期限为贰拾年，自2010年1月1日至2029年12月31日。2014年因中安公司、业和公司向南基二社提交转租申请，南基二社于2015年3月19日书面同意转租申请，并于2015年4月2日与中安公司、业和公司签订了《补充协议》，约定将上述租赁场地转租给业和公司，业和公司自2015年1月1日起至2029年12月31日止负责履行原租赁合同所约定的关于中安公司的一切权利、义务和责任。协议签订后，南基二社按照合同约定将租赁场地租赁给业和公司使用，履行了相应的义务。但自2020年1月起，业和公司未按照合同约定履行交纳租金、管理费的义务。因此，根据《场地租赁合同》第三条“甲、乙双方的权利和义务”中第二款第三项的约定，业和公司的行为已经严重违约，严重损害了南基二社的合法权益，根据《场地租赁合同》第六条“违约责任和合同的终止”中第一款的约定，业和公司逾期交纳租金已超壹个月，南基二社可单方终止本合同，收回出租的场地，没收合同保证金，留置场地内的财产并予以拍卖。2020年4月29日，南基二社委托广东金桥百信（黄埔）律师事务所就业和公司逾期交纳租金事宜通过EMS向业和公司邮寄《律师函》告知业和公司自发函之日起终止《场地租赁合同》及《补充协议》，并收回租赁场地。该快递业和公司已于2020年4月30日签收。为维护集体经济的利益和法律的尊严，特向法院提出诉讼，恳请法院依法判如所请。被告业和公司辩称，请求驳回南基二社的全部诉讼请求，理由如下：一、南基二社无权单方解除双方依法签订的《场地租赁合同》以及《补充协议》，业和公司要求南基二社继续履行原合同。二、业和公司要求支付场地占用费的诉讼请求不能得到支持。其在起诉状中陈述2020年4月29日发函要求终止《场地租赁合同》以及《补充协议》，并要求收回租赁场地，但事实是南基二社在2020年4月23日突然指使三台钩机以及一群涉嫌黑恶的人员对业和公司所合法承租的场地进行破坏以及拆除建筑物，直接破坏水电以及门窗等，对办公场地进行打砸，南基二社的行为令人震惊，部分员工受到惊吓，同时致使业和公司无法正常使用场地，以及造成建筑物内财物损失，迫使业和公司将停放的加油车迁移到其他场地。业和公司就南基二社的涉嫌黑恶势力的行为于当天上午向属地派出所穗东派出所报警。南基二社通过上述暴力手段非法侵占了业和公司合法承租的场地。也就是说南基二社用非法的手段侵占了案涉场地之后，再发出终止租赁合同的通知，那么根据其逻辑，在2020年4月29日发出终止租赁合同之前，这个相关场地使用的费用应属于租金，而非场地占用费。三、对于南基二社提出的逾期违约金，更是无稽之谈。业和公司并没有拖延支付租金的情况。双方在合同履行过程中，双方变更了租金支付时间为当季度的租金在下季度的首月底前支付，根据业和公司支付租金记录：2018年4-6月租金在2018年7月16日支付；2018年7-9月的租金在2018年10月16日支付，2018年10-12月租金在2018年12月17日支付，2019年1-3月租金在2019年4月26日支付，2019年4-6月租金在2019年7月8日支付；2019年第三季度租金在2019年10月11日支付；2019年10-12月租金在2019年12-18日支付。故按照双方之前对合同履行情况，2020年1月到3月的租金应该在2020年4月底前支付。而2020年4月23日，在还没有到租金交付的期限的时候，南基二社就采取极端的非法手段对场地进行强行破坏。2019年11月10日，南基二社等8个单位联合发出的《南基工业村升级改造公告》（落款单位有：穗东街南基股份经济联合社，以及包含南基二社在内的，穗东街南基第一到第七股份经济合作社，共计8个单位），该公告称要求积极响应旧村改造“快拆”工作要求，经研究和民主表决，南基股份经济联合社及其下属经济合作社决定提前收回南基工业区所有出租的物业和土地，并对工业区进行整体拆除，要求相关租户将相关物业以及场地于2019年12月5日之前清空并交付出租方。业和公司明确不同意解除合同，并多次进行协商，南基二社的财务明确告知暂不收2020年的租金，因为怕日后要退还租金更麻烦。四、由于南基二社的行为非常恶劣，并造成业和公司严重损失，并可能导致多名员工面临失业的风险，引发社会不稳定因素。经审理查明：南基二社取得广州黄埔区穗东街道南基社区面积6249.47平方米的集体土地的粤（2019）广州市不动产权第06800181号《不动产权证书》。涉案土地为村镇建设用地。2009年12月22日，南基二社（甲方）与广州市中安石化货物运输有限公司（乙方，以下简称中安公司）签订场地租赁合同，约定甲方同意将坐落在广州市黄埔区广深公路南湾村路段北侧（土名：牛栏元）场地，面积2454平方米出租给乙方作堆场用途（不能堆放易燃易爆化工危险品及有污染物排放的产品），租赁期限从2010年1月1日至2029年12月31日，共20年。合同第二条，租金的计算、递增、管理费及合同保证金的计付，一、自本合同签订之日起计3年内，场地租金的单价为2.7元/平方米/月,即每月租金为6625.8元，此后，租赁费从第四年开始递增8%，租金每3年为一个档次,按上期租金为基数递增8%，如此类推。（本合同期内的租金单价都不含税,所有税金由乙方支付）具体计算如下：从2010年1月1日至2012年12月31日止，每月租金为6625.80元；从2013年1月1日至2015年12月31日止,每月租金为7165.68元；从2016年1月1日至2018年12月31日止，每月租金为7730.1元；从2019年1月1日至2021年12月31日止，每月租金为8343.6元；二、场地租金每月缴交一次，乙方必须在每月5日前主动一次性足额向甲方交纳当月的租金；三、本合同签订之日，乙方向甲方交纳合同保证金13500元，合同期满后，如乙方无发生拖欠租金、水电费、工人工资等违约行为，甲方将合同保证金无息退回给乙方；四、乙方同意场地按1.5元/平方米/年向南湾管理部门交纳管理费计3681元，乙方保证此款在每年6月31日前主动向南湾管理部门一次性交清当年管理费，管理费的递增按租金的递增同步（即也从第四年开始递增8%，以后管理费每三年为一个档次，按上期管理费为基数递增8%，以后如此类推）。第三条甲、乙双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务：4.在租赁期内，甲方不得无故影响乙方正常的经营秩序；二、乙方的权利和义务：1.在租赁期内，乙方不得将承租的场地抵押、变卖、转让（如乙方分租，乙方因分租行为所产生的一切纠纷，包含产生的一切税费等由乙方负责，与甲方无关），否则，甲方有权要求解除合同、没收保证金并要求乙方赔偿因此而遭受的损失（包括经济损失）；2.在租赁期内，如乙方在加建筑等被政府有关各职能部门处罚，责任由乙方负责，费用由乙方承担，与甲方无关，加建后的建筑物合同期满归甲方所有，甲方不作赔偿；3.在租赁期内，乙方必须按时交纳租金、管理费等费用，否则视乙方违约，由此而引起的一切责任由乙方承担。第六条违约责任和合同的终止，―、在租赁期内，如乙方未能按本合同约定时间缴清租金和相关的管理费等费用，则每逾期一日，甲方有权要求乙方缴付逾付金额每天的2%作为违约金，如乙方逾期交纳租金超1个月，甲方可单方终止本合同，收回出租的场地，没收乙方所交纳的合同保证金，留置乙方场地内的财产并予以拍卖，如拍卖后的数额仍不足以抵偿乙方所欠的租金等相关费用，甲方有权继维追讨；二、租赁期内，如遇国家征地或国家政策控制调整等,本合同在国家征地生效时自行终止，乙方无条件服从，场地及场地上的建筑物补偿属甲方所有；三、在租赁期内，乙方不得无故提前终止本合同，如确需终止本合同，乙方应以书面形式提前两个月通知甲方，甲方有权没收乙方交纳的合同保证金，乙方应付清至合同提前终止之日前的所有租金、管理费及已使用的水、电费等一切费用；四、租赁期内，因不可抗力因素导致本合同无法继续履行时，本合同自行终止，双方均不属违约，任何一方无需向对方作赔偿，甲方应在5天内无息退回合同保证金给乙方。第七条通知，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址送以对方为收件人付邮七日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。2014年11月21日，中安公司变更名称为广州市业和燃料运输有限公司。2014年12月18日，中安公司向南基二社提出变更合同承租方申请称，因其名称变更，要求从2015年1月1日期将原租赁合同的承租方变更为“广州市业和燃料运输有限公司”，原合同其他条款不变。2015年4月2日，南基二社召开社委及股东代表会议，一致同意中安公司的变更申请。2015年4月2日，南基二社（甲方）与中安公司（乙方）、业和公司（丙方）签订补充协议，根据乙、丙方2014年12月18日提送的书面申请，甲方并于2015年3月19日书面同意乙、丙方的转租申请，按照乙、丙方及区的两个平台的要求，并经甲、乙、丙三方的充分协商，就坐落在广州市黄埔区广深公路南湾村路段北侧（土名：牛栏元）场地转租一事达成如下补充协议：甲方同意将于2009年12月22日在南湾社区居委会签约，合同期限为2010年1月1日至2029年12月31日止，乙方为中安公司变更为业和公司。一、甲方应在办理完成所签办理的程序手续后在补充协议签订的三个工作日内将合同保证金免息返还给乙方。二、乙方应在2015年3月31日前缴交清至2014年12月31日前的所欠的租金，水、电及管理费等给甲方。三、丙方应在补充协议签订之日内向甲方缴交人民币：壹万叁仟伍佰元整（￥13500元）作为合同保证金。四、丙方应在2015年1月1日起至2029年12月31日止，负责履行甲方与乙方在2009年12月22日签订的《场地租赁合同》所约定的一切权利、义务和责任等相关约定，在2014年12月31日之前的债权、债务等由乙方承担。五、在本补充协议有约定的按补充协议执行，没有约定的所有条款按原《场地租赁合同》条款约定执行。2019年11月10日，穗东街南基股份经济联合社、穗东街南基第一至第七股份经济合作社联合发布《南基工业村升级改造公告》：为贯彻落实市委市政府关于整治村级工业园有关要求，结合南湾社区“旧村”改造工作进度，积极响应旧村改造“快拆”工作要求，提升社区整体环境面貌和提高集体收入水平，经研究和民主表决，南基股份经济联合社及下属经济合作社决定提前收回南基工业区所有出租的物业和土地，并对工业区进行整体拆除。南基股份经济联合社及下属经济合作社已发出《解除（终止）租赁合同通知》，请承租户理解并积极配合，将相关物业和土地于2019年12月5日之前清空并交付给出租方。后续事宜按合同约定协商解决。2020年4月29日，南基二社委托律师向业和公司发出《律师函》称：自2020年1月起至发函之日，贵司未按照合同约定履行交纳租金、管理费的义务。因此，根据租赁合同第三条“甲、乙双方的权利和义务”中第二款第三项的约定，贵司的行为已经严重违约，严重损害了南基二社的合法权益并给南基二社造成了较大的经济损失。根据租赁合同第六条“违约责任和合同的终止”中第一款的约定，贵司逾期缴纳租金已超过壹个月，南基二社可单方终止合同，收回出租的场地，没收贵司所交纳的合同保证金，留置贵司场地内的财产并予以拍卖。因此现致函如下：因贵司的严重违约行为，南基二社决定自发函之日起终止《场地租赁合同》及《补充协议》，并收回租赁场地。由此产生的相关费用、损失及责任概由您方承担。业和公司确认在2020年4月30日收到上述《律师函》。2020年5月8日，业和公司向南基二社复函：首先，我司不存在任何违约行为，反而贵社于2019年11月10日在租赁场地周边张贴《南基工业村升级改造公告》，要求解除（终止）租赁合同系贵社违约在先。我司就贵社要求提前解除（终止）租赁合同、赔偿损失等有关事宜多次前往贵社进行磋商，但遗憾的是双方始终未能达成一致。在此情况下，我司继续使用租赁场地并按时向贵社支付租金，但贵社的财务却认为租赁合同已经解除，拒绝收取租金，并且从来没有向我司要求在合理期限内支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”我司认为贵司单方面要求解除租赁合同系贵社违约在先，贵社拒绝收取租金系造成我司未按时缴纳租金的根本原因，贵社未要求我司在合理期限内支付租金就直接要求终止合同缺乏法律依据。我司愿意支付租金，并继续履行租赁合同，请贵社提供收款账号给我司。其次，2020年4月23日在租赁合同未解除，并且我司还在正常使用租赁场地的情况下，贵社指派三台钩机在租赁场地进行破坏，现场办公场所被损毁，水电线也被断掉，致使我司不能正常使用租赁场地。贵社的上述行为已经构成根本违约，导致租赁合同无法履行，贵社应承担违约赔偿责任；同时贵社的上述行为侵犯了我司的合法权益，我司已于当日报警（报警回执：J440112560000202004000345）。综上所述，我司不存在违约行为，同时贵社应对贵社的违约行为及侵权行为承担法律责任，我司有权通过法律途径向贵社追讨停业停产损失、因我司不能合法使用租赁场地而搬迁的相关费用、现场设备设施被破坏的损失等。但为避免诉累，请贵社在收到本复函后5日内与我司协商赔偿的有关事宜。否则，我司将向有管辖权的人民法院对贵社提起诉讼解决，届时由此产生的不利法律后果和法律责任将由贵社承担。该函于2020年5月11日妥投。双方当事人确认，双方在2019年12月左右开始协商解除租赁合同事宜，但一直未达成一致意见。南基二社主张，2020年春节后，在协商未果的情况下要求业和公司支付租金。业和公司提交了2019年的广州农村商业银行客户电子回单，其于2019年4月26日缴纳1-3月租金、同年7月8日缴纳4-6月租金、同年10月11日缴纳第三季度租金、同年12月18日缴纳10-12月第四季度租金均为25030.8元,租金均以转账方式缴纳。南基二社确认上述租金缴纳情况。业和公司提交的视频显示：场地内有二层建筑二栋（无窗或者无窗扇、无门扇），停放油罐车3台，钩机1台，小轿车3台（后驶离场地），场地内有正在作业的几名工人和一台正在作业的挖掘机；该挖掘机行驶至两栋建筑物中间，并用挖掘机的斗将地面的金属物品推开。业和公司认为上述视频可以证实南基二社指派钩机及不明人员对涉案场地进行破坏造成其物品损失，同时证明涉案场地是水泥路面。业和公司主张其于2009年以素混凝土对涉案场地进行了硬化。南基二社主张不同意支付场地硬化的损失，但未否认涉案场地存在硬化的事实。业和公司确认其承租的涉案场地在南基二社的上述《不动产权证书》范围内；其未向南基二社缴纳2020年1-4月的租金，认为至庭审之日未到双方约定的支付租金时间，且张贴公告后南基二社财务人员告知其暂不收取2020年的租金，担心拆迁场地要退钱。南基二社主张其负责人多次通过电话向业和公司的法定代表人谢正利催缴租金，但业和公司一直未缴纳。南基二社主张租赁合同在2020年4月30日解除，并于当日收回涉案场地；因涉案场地没有停放车辆，属于空置，故其在2020年4月30日在涉案场地上堆放黄土，视为其已经收回涉案场地。业和公司认为双方的租赁合同尚未解除，不确认涉案场地已经被南基二社收回，主张2020年4月23日后，由于涉案场地和房屋无法正常使用，其只是派人收拾涉案场地的残余用品，到同月30日，其无工作人员在涉案场地，也未派任何人员对涉案场地进行管理，其工作人员不敢出现在涉案现场，其未撤场，只是不敢用涉案场地。上述事实，有南基二社提交的不动产权证书、四至图、场地租赁合同及补充协议、变更合同承租方申请、准予变更登记（备案）通知书、会议纪要、银行回单、发票、律师函、EMS快递单、规划示意图、业和公司提交的《南基工业村升级改造公告》、报警回执、视频、场地被破坏的照片、《回复函》、EMS邮寄单、妥投证明、电子回单以及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，南基二社是涉案场地的所有权人，且涉案土地为村镇建设用地。南基二社与业和公司签订的租赁合同及其补充协议均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依法履行。关于租金缴纳时间的变更。双方当事人在租赁合同中约定租金的缴纳时间为“每月5日前”，但根据双方当事人提交的2019年租金缴纳的相关证据可以看出，至少在当年一年时间内业和公司均是按照每三个月缴纳一次的方式向南基二社交租，且缴纳租金的时间基本上是下一季度第一个月的上半月，可见双方当事人在履行过程中已经以实际行为变更了租赁合同中约定的租金缴纳时间为下一季度第一个月的上半月缴纳上季度的租金。关于业和公司的违约行为。业和公司确认其至开庭之日2020年7月9日仍未向南基二社缴纳2020年1-4月的租金。按照前述租金缴纳时间，业和公司应当在2020年4月上半月缴纳上一季度的租金，但其至本案庭审之日仍未缴纳，系违约，应当承担违约责任。关于租赁关系的解除。按照租赁合同第六条第一款约定“……如乙方逾期交纳租金超壹个月，甲方可单方终止本合同，收回出租的场地，没收乙方所交纳的合同保证金，留置乙方场地内的财产并予以拍卖……”，业和公司需在迟延缴纳租金超过一个月南基二社才能依约享有终止合同的权利，而在业和公司收到南基二社发出解除合同的律师函之日即2020年4月30日，业和公司支付2020年1-3月租金的逾期时间尚未达到合同约定的终止条件，故南基二社依法不享有涉案租赁合同的解除权。因南基二社在2020年4月30日已经强行收回涉案场地，其以实际行为表明不继续履行合同，且双方的租赁合同已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，南基二社已经明确表示且以行为表明不履行租赁合同，故双方当事人关于广州市黄埔区广深公路南湾村段北侧（土名牛栏元）场地2454m2的租赁关系在2020年4月30日解除。关于《南基工业村升级改造公告》中通知改造范围内的承租户清空并交还租赁物，该公告的内容只是通知承租人改造范围内的物业和土地需要清空并返还，但并未确定解除租赁合同的时间，其中“南基股份经济联合社及下属经济合作社已发出《解除（终止）租赁合同通知》”的表述，结合南基二社在2020年4月29日前未向业和公司发出解除合同通知的事实，从一般字面意思理解应为“各经济社应向承租人发出《解除（终止）租赁合同通知》，具体发出的时间应由各经济合作社确定”，各承租人与经济合作社解除（终止）租赁合同的事宜应由各出租人实际处理，故该公告不能作为南基二社向业和公司发出解除租赁合同的通知。由于南基二社已经实际收回涉案场地，故其要求业和公司返还涉案场地的诉讼请求在本案中不予处理。关于租金及违约金。由于业和公司未按照合同约定支付2020年1-4月的租金，故业和公司应向南基二社支付上述期间的租金33374.4元（8343.6元/月×4月）及逾期付款的违约金。因业和公司主张双方当事人在租赁合同中约定的逾期付款违约金的标准畸高，要求调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，业和公司的请求于法有据，本院依法予以采信，故业和公司应当按照上述标准向南基二社支付逾期支付租金的违约金。2020年1-3月的逾期付款违约金以25030.8元为本金从2020年4月16日起计至实际清偿之日止；2020年4月的租金应在租赁合同解除后的合理时间内付清，本院酌情确定业和公司应在2020年5月15日前付清同年4月的租金，而业和公司一直未支付，故2020年4月的逾期付款违约金以8343.6元为本金从2020年5月16日起计至实际清偿之日止。关于管理费。双方当事人在租赁合同第二条第四款中约定业和公司需向南湾管理部门交纳管理费。根据该款的约定，2020年业和公司应支付的管理费为4637元/年，故业和公司2020年1-4月应支付的管理费为1546元。关于税费。虽然双方当事人在租赁合同中约定了租金不含税、税费由业和公司负担，但在租赁合同及其补充协议中未约定税率，南基二社也未提交证据证实涉案租金的税率、其实际缴纳税费情况，应承担举证不能的责任，故其请求业和公司承担租金的税费，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社与被告广州市业和燃料运输有限公司的关于广州市黄埔区广深公路南湾村段北侧（土名牛栏元）场地2454m2的租赁关系于2020年4月30日解除。二、被告广州市业和燃料运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社支付2020年1-4月的租金33374.4元及违约金（违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中2020年1-3月的违约金以25030.8元为本金从2020年4月16日起计至实际清偿之日止，2020年4月的违约金以8343.6元为本金从2020年5月16日起计至实际清偿之日止）。三、被告广州市业和燃料运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社支付2020年1-4月的管理费1546元。四、驳回原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2105元，由原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社负担1308元，被告广州市业和燃料运输有限公司负担797元。上述案件受理费已由原告广州市黄埔区穗东街南基第二股份经济合作社预交，其同意由被告广州市业和燃料运输有限公司直接向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  林杰倩人民陪审员  刘 英二〇二一年一月十四日书 记 员  林碧婷王春苗