广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39584号原告：兰亭御园业主委员会，地址广东省广州市海珠区南华中路兰亭御园**。负责人：陈丽，主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京炜衡（广州）律师事务所律师。被告：关爱群，女，1968年7月13日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。原告兰亭御园业主委员会与被告关爱群物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵少伟、黄嘉慧与被告的委托诉讼代理人柳灿、梁炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告一次性支付南华中路御园街180号之六112房从2018年9月1日到2019年10月31日的管理费264007.52元；2.被告向原告一次性支付自2019年9月16日起至付清之日止的滞纳金（以264007.52元为基数，每日按1%的标准计算，滞纳金总额以管理费总和本金为限）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路。被告是南华中路御园街180号之六112房的商铺登记产权人，建筑面积1618.14平方米。原告于2017年12月7日取得广州市海珠区人民政府海幢街道办事处的备案，正式成立。2018年9月1日原告正式接管小区，并根据兰亭御园2018年第一次业主大会决定通过的《兰亭御园公共管理方案》（下称“管理方案”）实行业主自行管理。被告从2018年9月至今一直拒绝支付管理费。根据《管理方案》第三条规定，商铺的管理费为每月每平方米12元。根据该方案第六条规定所有管理费收取时间按照每两个月缴纳一次，每单月15日前缴纳本月及下个月管理费或其他费用。如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）。根据方案第五条规定，原告有权收取小区所有管理费等费用。被告辩称不同意原告的全部诉讼请求。1.原告主体是否适格在案涉小区有争议，多位业主对原告身份提出质疑，有多位业主向海珠区人民法院起诉请求撤销原告的主体资格、议事规则及管理方案，海珠区人民法院以（2018）粤0105民初11207号案件立案受理。2.案涉管理方案程序有问题，被告有权拒绝履行该管理方案，根据《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准及收费项目及标准等有关情况在物业服务的有关位置予以公示，该部分内容也应当在合同中进行约定。而本案中管理方案并未对服务内容、服务标准等情况进行详细说明，该管理方案也没有在街道、政府等相关部门进行备案。案涉小区的多位业主对该管理方案以及通过该管理方案的程序提出质疑，并向街道申请调处。现在该小区经街道整改已经在重新开始合计业主以及面积等相关信息，并在街道责令下需要重新投票。被告认为有权拒绝原告按照该份非常有争议的管理方案支付物业管理费。3.案涉管理方案中约定住宅管理费为每月每平方米2.5元，根据广州市相关规定以及物业管理条例相关规定，住宅小区内符合规划要求的办公商业用房的收费标准可高于同类住宅，但高层建筑商业用房不应超过50%，多层建筑办公用房不宜超过100%，而案涉管理方案，原告要求被告按照住宅的4.8倍支付物业管理费，严重损害被告合法权益。且原告并未提供价值12元每月每平方米的物业服务。被告的案涉商铺位于临街，并未享受原告提供的服务，且被告在原告接管案涉小区物业服务前均是按照每月每平方米2.8元的标准支付，原告在没有增加提供任何物业服务的情况下向被告要求支付4倍以上的服务费明显不合理，且在原告接管案涉物业管理之后，被告仍然需要向广州市海珠区海幢街道市容环境卫生监督所缴纳垃圾费等费用，原告连基本的卫生服务都没有提供，却要被告按月支付原物业管理费4倍以上的管理费没有任何依据。经被告了解，原告只向隔壁同类型物业的业主要求支付每月6元每平方米的物业管理费，却单独要求被告支付12元每月每平方米的管理费，严重损害被告的合法权益。4.原告有向广州市海珠区人民法院提起向其他业主要求支付物业管理费的案件，海珠区人民法院以该时段原告的主体资格存疑驳回了原告主张滞纳金的诉讼请求，例如（2019）粤0105民初9823号案。经审理查明：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路。被告是广州市海珠区南华中路御园街**之**的产权人，建筑面积1618.1441平方米，规划用途为商业。2010年10月21日，被告与案外人广州纺织集团金纶房地产开发公司签订协议书，载明双方就兰亭御园180号之六112号商铺签署了商品房买卖合同，现确认该房屋的物业管理费为2.8元每平方米每月等。2011年5月31日，被告与案外人广州广电物业管理有限公司签订《广电物业·兰亭御园临时管理规约》，约定物业管理费收费标准为高层住宅：2.5元/月/平方米、商业物业：6元/月/平方米，以后费用的调整按国家、省市有关规定以及实际发生的服务成本执行，并经业主委员会同意等，“补充约定”载明该业主商铺物业管理费按2.8元/月·平方米收取等。2017年12月7日，广州市海珠区人民政府海幢街道办事处向兰亭御园业主委员会发出《业主委员会备案回执》，其中记载备案的主要内容为：一、管理规约、业主大会议事规则；二、业主大会的会议内容记录和会议决定；三、业主委员会委员名单及其基本情况；四、本届业主委员会任期：2017年11月30日起，至2022年11月29日止；等。2018年6月16日，原告发出《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》：一、依法表决通过了“对广州广电物业管理有限公司过去两年的服务质量不满意”；二、依法表决通过了“同意兰亭御园小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”；三、依法表决通过了同意实行《兰亭御园公共管理方案》。该公告的附表为：1.对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果汇总统计表；2.对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果明细统计表；3.是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果汇总统计表；4.是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果明细统计表；5.是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果汇总统计表；6.是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果明细统计表；公示期30天（2018年6月16日至2018年7月15日）。2018年7月16日，原告发出《关于2018年第一次业主大会会议决定确认的公告》，该公告中载明公示期间未收到业主的有效异议，并确认2018年6月16日通过的《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》有效。2018年9月1日，原告开始接管兰亭御园小区。上述《兰亭御园公共管理方案》规定，非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米12元，如此类业主或者物业使用方能遵守本方案及管理规约，按照业主委员会要求配合小区管理，遵守管理规约，业主委员会可根据业主申请及情况适当减少管理费，但不得低于每月每平方米5元；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、公摊水电费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费，公共地方场地使用费）；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月收缴一次，每单月15日前缴纳本月及下个月管理费或其他费用，业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）等。另查，兰亭御园小区业主梅某某等人于2018年7月31日向广州市海珠区人民法院提起业主撤销权纠纷一案，该案的被告是本案的原告，请求：1.撤销兰亭御园首次业主大会作出制定《业主大会议事规则》《管理规约》以及选举兰亭御园业主委员会的决定；2.撤销兰亭御园2018年第一次业主大会同意解聘广州广电物业管理有限公司、兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）以及实行《兰亭御园公共管理方案》的决定等。广州市海珠区人民于2019年3月8日作出（2018）粤0105民初11207号民事判决书，查明了上述事实，判决驳回原告梅某某等人的全部诉讼请求。该判决于2019年3月27日发生法律效力。原告为证实其提供物业管理服务提交了其支付消防系统保养服务费、停车场管理费、垃圾清运费、电梯保养费等费用发票。另，原告还提交了其公示财务收支情况以及向被告涉案商铺张贴催缴通知单的照片。庭审中，原告表示其在讼争期间收到涉案物业其中一位承租人转账支付的预付物管费7840元，故在其第一项诉讼请求中予以扣减。第二项诉讼请求中的滞纳金为方便计算，主张统一自2019年9月16日起算。本院认为，被告关爱群为澳门特别行政区居民，本案为涉澳合同纠纷，应参照涉外民商事案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。现涉案合同中并未约定适用的法律，鉴于原告住所地以及涉案提供物业服务所在地均处我国内地，故根据最密切联系原则，应适用我国内地法律作为裁判本案的准据法。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，原告作为依法成立并经过备案的业主委员会，其经相应程序决定实行《兰亭御园公共管理方案》，该决定对作为小区业主的被告亦具有约束力，故原告有权按照《兰亭御园公共管理方案》规定的非住宅物业每月每平方米12元的标准向被告计收管理费。按照被告涉案商铺面积1618.1441平方米计算2018年9月1日至2019年10月31日期间的管理费应为271847.52元，扣减原告确认已收取的7840元，被告应向原告支付管理费264007.52元。关于被告抗辩原告主体是否适格以及《兰亭御园公共管理方案》通过程序是否合法的问题，在已经发生法律效力的（2018）粤0105民初11207号民事判决书中对此已经作出论述认定，在被告未提出其他证据足以推翻的情况下，本院对被告的该项抗辩意见不予接纳。至于被告抗辩认为管理费标准过高，但也未举证证实管理费过高显失公平，本院对此亦不予接纳。关于滞纳金的问题，虽然《兰亭御园公共管理方案》规定拖欠管理费的按每日1%支付滞纳金，但该滞纳金标准明显过高，原告亦未证实因被告逾期支付管理费所致损失，故本院予以调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。至于被告抗辩称同小区其他案件中法院未支持滞纳金的问题，原告主张自2019年9月16日起计收滞纳金，而涉案小区其他业主与原告的撤销权纠纷判决已于2019年3月27日发生法律效力，故被告该项抗辩依据不足，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条的规定，判决如下：一、被告关爱群应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付2018年9月1日至2019年10月31日的物业管理费264007.52元及滞纳金（滞纳金以264007.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，自2019年9月16日起计至实际清偿之日止）给原告兰亭御园业主委员会；二、驳回原告兰亭御园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费9237元，由原告兰亭御园业主委员会负担4157元，被告关爱群负担5080元。如不服本判决，原告兰亭御园业主委员会可在判决书送达之日起十五日内，被告关爱群可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  周 萍二〇二一年一月二十九日法官助理蔡泳书书记员李锐