宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初12720号原告：陈静，女，1973年12月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：温丽，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：宁夏林威房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利街**。法定代表人：路志齐，该公司总经理及执行董事。委托诉讼代理人：李小萌，女，该公司员工。原告陈静与被告宁夏林威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年10月9日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年10月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静委托诉讼代理人温丽、被告宁夏林威房地产开发有限公司委托诉讼代理人李小萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还购房款515040元、支付利息59432元（按年利率3.85%从2017年10月1日暂算至2020年9月29日），并按年利率3.85%支付利息至实际付清之日止；3.判令被告按照已付房款的一倍承担赔偿责任，向原告赔偿515040元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告欠原告货款，后双方签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，约定被告将其开发的胜利街某室抵顶给原告。合同签订后，被告拒不向原告交付房屋及办理备案手续。现原告发现涉案房屋已被被告出售给他人，无法给原告办理交付及备案手续。故原告诉至法院。被告辩称，涉案房屋系抵顶给宁夏林盛供热有限公司用于偿还所欠的供暖、增容费，由于宁夏林盛供热有限公司不承认以该房屋抵顶供暖、增容费的事实，故我公司收回涉案房屋后再将该房屋出售并非一房二售。根据本院审查确认的证据及双方当庭陈述，本院经审理认定事实如下：案外人陈海军系宁夏启泰鸿达砼业有限公司的法定代表人，案外人陈海斌系宁夏启泰鸿达砼业有限公司股东。因陈海军与被告之间存在债权债务，被告向陈海军出具房源表一张，陈海斌在该表上注明：以上房源用于抵顶本人债务。涉案房屋包含在上述房源表中。后原告（甲方）、陈海斌（乙方）、闫超（丙方）、丁方（宁夏启泰鸿达砼业有限公司）签订《协议》1份，约定鉴于丁方欠付丙方砂石料款515040元，现乙方同意以银川市兴庆区某室代替丁方支付丙方的砂石料款515040元，丙方将上述房屋抵顶给甲方；1.房屋详情：乙方自愿将位于银川市兴庆区某室抵顶给甲方，该房屋建筑面积128.76平方米，抵顶每平米4000元，抵顶总价款515040元；2.本协议项下的购房款以抵账的方式支付，本协议签订后丁方与丙方、丙方与甲方之间的债权债务全部清结。2017年，在陈海斌、宁夏启泰鸿达砼业有限公司、闫超等的配合下，原告直接与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将银川市兴庆区某室房屋（面积128.76平方米，单价4000元，总价515040元）出售给原告；原告于2017年5月26日一次性付清房款，被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋。后被告未按照约定向原告交付房屋。因被告现已将涉案房屋出售给了案外人兰忠，并在银川市房屋产权交易管理中心办理了合同备案登记，为此原告诉至本院。另查明，2017年9月28日，案外人宁夏林盛供热有限公司将被告诉至银川市中级人民法院，要求被告支付增容费、管网建设费及2016年度供暖季暖气费960万元及相应违约金。在该案中，被告认为其通过房屋抵顶方式给宁夏林盛供热有限公司抵顶了部分增容费等费用，宁夏林盛供热有限公司提交房源表一张（包含涉案房屋），抗辩该房屋并非抵顶给宁夏林盛供热有限公司，而是抵顶给了陈海斌，后银川市中级人民法院对被告上述陈述不予采信，并作出（2017）宁01民初763号民事判决，判决被告向宁夏林盛供热有限公司支付增容费、采暖费960万元。被告不服，提起上诉。宁夏回族自治区高级人民法院经审理，认为宁夏林盛供热有限公司一审提交的房源清单中明确记载系用于抵顶了陈海斌的债务而不是宁夏林盛供热有限公司与被告的债务。后判决驳回上诉，维持原判。本院认为，在上述（2017）宁01民初763号民事判决中，银川市中级人民法院已经认定被告出具的房源清单中明确记载系用于抵顶了陈海斌的债务而不是宁夏林盛供热有限公司与被告的债务，该案现已经生效，故对被告在本案中称涉案房屋系抵顶给宁夏林盛供热有限公司的抗辩意见，本院不予采信。由于陈海斌有权处置涉案房屋，其将涉案房屋抵顶给闫超，闫超在受抵房屋后，又将房屋抵顶给原告。在陈海斌的协助下，原、被告直接签订了涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》，由此可见，该《银川市商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同依法成立且已发生法律效力。因涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》的签订，即相当于原告已经实际支付了购房款，但被告在明知涉案房屋已抵顶给陈海斌，并经抵顶人处分后再次抵顶给原告，且与原告直接签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》的情况下，又将涉案房屋出售给他人并已备案登记至案外人名下，致使其与原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的合同目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项的规定，原告有权要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，并有权要求被告返还购房款515040元及承担相应利息损失。现原告按照年利率3.85%主张购房款利息，不违反法律规定，本院予以支持。所以被告应向原告支付购房款515040元自2017年10月1日至2020年9月29日的利息59432元（515040元×3.85%÷365天×1094天），并应当按照该利率标准支付下欠购房款自2020年9月30日至本判决确定的付款之日止的利息。此外，对原告要求被告承担515040元赔偿责任的主张，因其并未提交证据证实其实际损失，本院综合已支持购房款利息等具体情况，酌情确定被告向原告承担购房款40%的赔偿责任即206016元,超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告陈静与被告宁夏林威房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（银川市兴庆区某室）；二、被告宁夏林威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈静购房款515040元、赔偿损失206016元、支付利息59432元，并按照年利率3.85%支付下欠购房款自2020年9月30日至本判决确定的付款之日止的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7303元，由原告陈静负担2072元，被告宁夏林威房地产开发有限公司负担5231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李燕超二○二○年十二月四日法官助理 谢 卉书记员 郭彩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。