陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                  （2020）陕0116民初10915号原告：西安嘉翔物业管理有限公司，住所地西安市（嘉翔大楼12甲层F座）统一社会信用代码：91610113710161159G。法定代表人：曹伟革，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫碧涛，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：丰深林，男，汉族，1961年4月6日生，住山西省河津市铝基地毓秀区，身份证号码：142XXXXXXXXXXXXXXX。被告：李晓卉，女，汉族，1974年4月9日生，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：鲁宁娟、尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。原告西安嘉翔物业管理有限公司诉被告丰深林、李晓卉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安嘉翔物业管理有限公司委托代理人卫碧涛，二被告及其委托代理人鲁宁娟、尚艳燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安嘉翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即停止在其居住房屋（云中漫步小区第39幢房西户）的经营行为；2.判令二被告支付截止2020年8月30日所欠付的物业费、生活垃圾费共计68677.53元，并以68677.53元为基数按照每天3‰支付自2020年9月18日起至实际给付之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系西安市长安区XX镇XX环XX路XX花园（云中漫步）小区第39幢房西户的业主，其于2016年4月20日正式接收该房屋。原告系该小区物业，双方于2016年8月1日分别签订《“云中漫步”物业服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《承诺书》、《临时管理规约》明确了双方的权利义务，在原告的管理服务过程中发现自2017年7月开始被告对外以“Lily云中别墅烧烤”宣传民宿在房屋进行经营性活动，并于2018年11月21日办理了“西安市长安区XX店”的营业执照，被告的上述行为明显违反了双方签订的《“云中漫步”物业服务协议》约定，另外被告自2016年4月20日接收房屋后存在欠缴物业费、电费、生活垃圾费的情况，鉴于被告将房屋实际用作经营，原告依据相关法律规定，加收相应的物业费，截止2020年8月30日被告欠缴合计68677.53元（其中物业费67867.53元、生活垃圾费810元），原告多次催促未果，故诉至法院，请求判如所请。二被告共同辩称，二被告系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋具有合法的处分权，原告仅为涉案房屋所在小区提供物业服务，双方仅就物业服务形成合同关系，原告无权干涉二被告对其所有房屋的使用和处分等，双方签订的《“云中漫步”物业服务协议》，该协议载明的房屋用途等属于格式条款，剥夺和限制了二被告的权利，应属无效条款，虽涉案房屋作为民宿使用，但房屋用途仍为居住，工商行政部门于2018年11月12日已批准二被告将涉案房屋开办民宿，并颁发了营业执照，在此期间，原告从未提出异议而且协助二被告开展民宿活动。另外，二被告已取得相邻业主的同意开办民宿，未发生任何扰邻事项，且受2020年年初新冠疫情的影响，二被告自2020年起已主动停止将涉案房屋作为民宿使用。原告以二被告经营民宿为由加收物业费无事实和法律依据，根据法律规定改变使用性质但仍用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取。其次，因开发商2016年4月交付涉案房屋不符合双方约定，二被告向法院提起诉讼，已有生效的判决认定涉案房屋交付时间为2017年11月3日，故二被告在此之前并未享有原告提供物业、清运垃圾等服务，不应承担此期间的任何费用。涉案房屋小区于2018年下半年受到政府查处，该小区近仅二分之一房屋被依法认定为违法建筑，予以拆除，自2018年7月起至2019年二被告因此影响无法正常使用涉案房屋，原告亦未提供物业服务，且违建拆除后，该小区环境、公共设施等条件均与购置时不属统一标准，经该小区业主维权，原告物业费标准调整后，二被告已按照调整后的标准足额向原告缴纳了2019年全年的物业费，然而原告收到物业费后仍未按约定提供专业的物业服务，涉案小区仍存在重大问题，并给二被告造成巨大损失，故2016年4月20日至2017年11月3日期间、2018年7月至2018年年底，因各种现实原因，二被告均未居住使用涉案房屋，亦未享有原告提供的各项物业服务，现原告主张2016年4月20日至2020年8月30日期间的物业费和垃圾费无事实和法律依据。又，双方签订的物业服务协议中，虽约定逾期缴费按每天3‰缴纳滞纳金，即违约金按年109.5%收取，该约定远远超出逾期交费给二被告造成的损失，显失公平。2017年11月至2018年6月涉案房屋因与开发商关于交房纠纷正在法院审理期间，涉案房屋是否符合交付尚未明确，此期间未缴纳物业费并非二被告原因造成。另2020年年初，在设施和服务都不具备的情况下，原告未经业主及委员会的同意私自上调物业费，截止目前为止，物业费的缴纳双方仍处于协商过程，此期间未缴纳物业费亦并非二被告单方面造成，故2017年11月至2018年7月、2020年1月至2020年8月30日二被告逾期缴纳物业费并非其自身原因造成，故原告主张此期间的违约金无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2015年7月29日，二被告与陕西嘉翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由二被告购买位于西安市长安区XX镇XX环XX路XX花园（云中漫步）小区第39幢1单元1层039-01号房，用途为住宅，面积272.04平方米，交付时间为2016年4月20日前。2016年8月1日，被告李晓卉与原告分别签订《“云中漫步”物业服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《承诺书》。双方签订的《“云中漫步”物业服务协议》约定了按照规划管理部门批准或者《商品房买卖合同》载明的用途使用房屋，不得擅自改变房屋使用性质，不得用于办公、商业经营，不得安装户外广告或宣传，物业管理服务费用：物业服务费5.9元/㎡/月、生活垃圾费20元/月/户，缴费时间为每季度首月的十五日前交清本季度各项费用，并约定二被告不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求二被告补交从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，逾期缴费90天的，甲方有权采取暂停服务等措施，同时约定了双方权利义务、物业服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务相关费用标准和收取办法、违约责任等。原告签订的《承诺书》中约定同意按5.9元/月/㎡向物业服务企业按时缴纳物业服务费及其他相关费用（首期物业服务费从交房之日即2016年8月1日起计）。另，原告向二被告出具减免物业费通知单一份，该物业单载明：“交付时间为2016年4月20日，因客户按揭办不下来，改为分期付款，交房时间调整为2016年4月20日，经营销部提出申请，公司同意给二被告减免一年的物业管理费，时间为2016年4月15日至2017年4月14日。”2017年，二被告因其购买的涉案房屋不符合交房条件的理由向西安市雁塔区人民法院起诉西安嘉翔房地产开发有限公司，该案经西安市雁塔区人民法院及西安市中级人民法院两审，最终认定西安嘉翔房地产开发有限公司向二被告交付房屋的时间为2017年11月3日。2017年7月，二被告就涉案房屋作为民宿在网上进行宣传。2018年11月21日，被告李晓卉注册设立西安市长安区XX店，经营场所为陕西省西安市长安区XX镇XX小区XX，经营范围为民宿服务。2019年1月1日，云中漫步业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务临时委托协议》，该协议载明由于政府整治秦岭北麓，对云中漫步部分房屋进行了拆除，致使水电等基础设施遭到了破坏，也使得基础设施无法正常使用，造成物业公司无法进行正常管理……，就甲方委托乙方对云中漫步提供临时物业管理服务。物业基本情况：现有业主56户、面积15000平方米，保持项目整治后现有的基本设施运行。约定费用共计52458元、次月47458元，每平方米收费标准：由56户业主总面积分摊。服务期限：2019年1月1日至2019年6月30日。该协议有被告李晓卉签字确认，后二被告已向原告交清2019年全年的物业费。2020年1月21日，原告向被告李晓卉下发《催收费通知单》，载明“请您在1月31日前到物业服务中心交纳2020年1月份前所欠物业管理服务费、电费等共计89271.04元”，并张贴《告知》，载明“39#西业主：因你将云中漫步39#西住宅用房未经其他业主同意和对物业公司报备，私自将住宅用房改变经营用房，我公司依据物业管理相关管理规定和同你签订的物业管理规约加收你自2017年7月开业至今的物业管理费和水电费，望你接到告知书后三日到物业公司备案并在10日内上报云中漫步业主签字依据”。后原告多次向被告下发《催收费通知单》，要求被告支付2020年1月份前所欠物业费。2020年9月3日，涉案房屋小区业主签订《自愿书》，载明“在秦岭北麓拆迁整治结束后，我作为云中漫步小区的业主，我自愿支持西安嘉翔物业管理有限公司提供的服务工作及接受业主手册物业费5.9元/㎡的收费标准；同时反对小区内民宿经营行为及业主的其他商业经营行为。为建设一个既安全又隐私的和谐小区点赞”。该自愿书有小区业主签字及云中漫步管理处盖章确认。2020年9月18日，原告再次向二被告下发《催收费通知单》，载明“请您在10月1日前到物业服务中心交纳2020年9月份前所欠物业管理服务费、生活垃圾费等共计68677.53元”。现原告以二被告拒不交纳物业费、生活垃圾费为由，诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告坚持认为双方签订的物业服务协议、承诺书等系双方真实意思表示、且内容合法、不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合同有效，对双方的权利义务有明确的约定，对双方产生法律约束力，二被告在其居住的房屋内经营民宿行为，明显违背了双方签订物业服务协议的约定，构成违约，现要求二被告立即停止在其居住房屋的经营行为，自交付房屋后，二被告已实际居住，其作为物业服务公司，一直为二被告提供物业服务，二被告私自将涉案房屋居住性质改变为营业用房，原告按照约定加收物业费，有理有据，故坚持要求二被告支付相应的物业费、生活垃圾费。二被告认为原告仅为提供物业服务单位，无权干涉其使用涉案房屋，且其并未改变房屋用途性质，故原告不具有其停止经营的主体资格和权利，并要求加收物业费无事实和法律依据，另认为双方重新达成的物业服务协议并未约定逾期交纳物业费需承担的违约金，现其二人仅同意交纳使用涉案房屋期间的垃圾费，同意按协商后的标准交纳2020年3月至8月期间的物业费。双方当事人各持己见，本案未能调解。以上事实，有庭审笔录，物业服务协议、房屋装饰装修管理服务协议、承诺书、催收费通知单、告知、自愿书等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告要求二被告终止在其房屋进行经营一节，因原告并非相应的职能机关部门，无权要求二被告终止经营行为，且二被告已实际终止了经营行为，故对原告的该项诉讼请求，依法不予处理。原告主张要求二被告支付物业费一节，按照法律规定，物业费交付时间应以房屋实际交付和二被告接收时间为准，按照已生效的法律文书确定的时间，二被告实际接收房屋时间为2017年11月3日，故物业费的缴费时间应以2017年11月3日起计算，算至2018年12月31日。2019年全年的物业费双方均认可二被告已交清。对原告主张垃圾费一节，二被告实际使用涉案房屋，故原告要求二被告缴纳垃圾费本院予以支持。关于2020年的物业费因原告与涉案小区业主委员会就物业服务合同未达成一致，故对2020年之后的物业费本案暂不处理。对原告主张加收二被告就涉案房屋开办民宿期间的物业费，无法律依据，故依法不予支持。对二被告辩称减免自房屋交付起一年的物业费一节，因双方达成的减免物业费时间有明确约定，该时间已经过期，故对二被告该辩称意见依法不予采信。对二被告辩称2018年涉案小区涉及秦岭违建受到政府查处整治，其无法正常使用涉案房屋，原告亦未提供物业服务，故不应承担此期间物业费一节，因涉案小区涉及政府整治秦岭北麓违建问题，属行政问题，与本案无关，故对被告该项辩称意见依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告丰深林、李晓卉于本判决生效后三十日内向原告西安嘉翔物业管理有限公司交纳自2017年11月3日至2018年12月31日的物业费22470.5元、垃圾费280元。二、驳回原告西安嘉翔物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1516元，原告已预交，减半收取758元，由原告负担573元，由二被告负担185元，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员  张  亮 二〇二一 年 一 月 二十七 日 书  记  员  安彦荣