内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1632号上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀江，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：隋明芳，北京王玉梅律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉萍，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王**维，满洲里市扎赉诺尔区第三法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭本玉，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王建河，满洲里市扎赉诺尔区第三法律服务所法律工作者。上诉人李秀江因与上诉人郭本玉、王玉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭,于2021年1月11日进行了公开开庭审理。上诉人李秀江及其委托诉讼代理人隋明芳，上诉人郭本玉及其委托诉讼代理人王建河，上诉人王玉萍的委托诉讼代理人王**维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀江上诉请求：1.依法撤销(2019)内0703民初137号民事判决的第三、四项，将此案改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王玉萍、郭本玉负担。事实与理由：1.李秀江尽到了对租赁房屋的维修义务。2016年夏天，王玉萍发现一楼室内墙根漏水，其自行进行了维修，李秀江支付了维修费用；2017年再次漏雨，李秀江请建设施工人员实地查看，发现是隔壁房屋没有进行必要的维护而漏水并进行了维修；2018年王玉萍再次提出漏雨，李秀江发现在屋顶上的防水油毡布被人为损毁，于6月21日重新制作并安装了彩钢瓦屋顶。自此，李秀江完全履行了出租人应当履行的维修义务。根据合同法第二百二十二条规定，承租人王玉萍、郭本玉没有妥善保管租赁物造成漏水，应由其自行承担责任。2.李秀江根据合同约定，按市场行情提出变更房屋租赁费的要求合理合法。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，李秀江在租赁合同中无过错，由李秀江承担房屋装修残值损失有违法律公允。4.王玉萍、郭本玉从2019年3月1日占有房屋的事实存在，且明确表示等法院判决后交还，故应给付至交付之日止的房租及取暖费。5.本案中李秀江在一审时的诉讼请求包括将租赁房屋及设施交还李秀江。交还就是直接交接，是对房屋使用状态、质量、水电费等项目进行检查及验收的过程，一审只判决解除合同而没有判决交还房屋错误。王玉萍、郭本玉辩称，不同意李秀江的上诉请求，请求依法驳回。理由是：双方签订房屋租赁合同之后，由于李秀江要求将原来每年约定的6万元租金涨至7万元，王玉萍、郭本玉不同意，李秀江遂要求解除租赁合同。与房屋第三年的租金拖欠2万元没有关联。因为那2万元李秀江已经同意延期给付，有2万元的欠据为证。原审中已有证据充分证明王玉萍、郭本玉于2019年向李秀江交付2019年至2020年6万元房租时，李秀江不收，要求交7万元。一审在质证当中对方当事人也无异议。王玉萍、郭本玉上诉请求：1.租赁房屋装修残值应按176747元给付；2.押金2万元应判决退还；3.一审判决漏判的烟道装修款3万元，应给付1.2万元；4.2019年3月至5月的取暖费及滞纳金不应支持。评估费0.5万元应由李秀江承担。事实与理由：1.导致租赁合同解除不是因2万元晚交，而是因李秀江要将房屋租金涨到7万元，一审未予认定并导致对装修部分剩余残值比例的认定错误。本案中王玉萍、郭本玉没有过错，故对装修残值应全部维护。2.一审中已提及2万元押金问题，一审未予判决错误。3.在一审法院的组织下，双方对装修排风、烟道的费用达成了协议，认可为3万元，但未予判决错误。4.王玉萍、郭本玉不应承担2019年3月至5月间的取暖费3144元及滞纳金375元。评估费0.5万元因李秀江擅自提高房租产生，故亦应由李秀江承担。李秀江辩称，王玉萍、郭本玉的上诉请求不能成立，应予驳回。理由：1.要求答辩人承担装修残值176747元无任何法律依据。答辩人提供的租赁房屋并没有因漏水影响被答辩人的经营，答辩人在租赁合同履行中没有过错，过错在被答辩人。2.关于2万元押金问题，被答辩人在反诉状中没有提出返还押金的诉讼请求，一法院没有审核该内容符合法律规定。3.关于评估费分担问题，是法院行使的权力，不属于当事人的上诉内容。李秀江一审诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的商业用房租赁协议，责令被告按协议第六条约定，将房屋及室内、外所有固定不动的装修部分及设施完好交还原告，并承担违约责任以及由此给原告造成的实际经济损失（交还房屋时起至该房屋再次出售时止）；2.被告立即偿还拖欠的房屋租金2万元；3.被告赔付原告维修漏雨房盖费用2700元；4.被告交清拖欠取暖费6045元；5.本案诉讼费由被告承担。原告增加诉讼请求：1.按合同约定的随行就市价格（77650元/年）给付申请人房租自2019月3月1日起至该商业用房正式交还申请人之日止；2.2018年至2019年拖欠的取暖费3144元、违约金375元；2019年至2020年取暖费10640元，取暖费、违约金合计14159元（如该商业用房在2019年-2020年取暖期结束前顺利出租，新合同签订之日起剩余取暖费返还给被申请人）。王玉萍、郭本玉一审反诉请求：1.原告赔偿二被告剩余两年租赁期内装修装饰残值损失16万元；2.反诉费由原告负担。一审法院认定事实：2015年12月10日，本案双方签订了商业用房租赁协议，约定：李秀江将位于扎赉诺尔区人民医院东侧、满达路北侧6号商业综合楼6号商业门市（毛坯房）出租给王玉萍、郭本玉经营饭店使用，租赁期自2016年3月1日起至2021年2月28日止共计5年，于每年1月前给付房租，2016年3月1日至2019年2月28日房租为每年6万元，剩余两年每年房租以周边同类商业用房租赁价格（随行就市）给付李秀江，王玉萍、郭本玉须在不改变房屋结构及设施的情况下自费装修房屋。承租期间的水电费、取暖费等费用支出由王玉萍、郭本玉自行承担。协议第六条约定，王玉萍、郭本玉如若不再续签本协议，应在本协议到期三日内，将该门市无偿、完好交还李秀江，同时该门市室内、外所有固定不动的装修部分及设施全部无偿归李秀江所有，王玉萍、郭本玉不得强行拆卸。协议签订当日，王玉萍、郭本玉给付了2万元押金，并交付了第一年的房租6万元，李秀江为王玉萍、郭本玉出具了两份收条。协议签订后，王玉萍、郭本玉对该房屋进行了装修。此后房屋雨雪天室内漏水，经李秀江维修均未解决。王玉萍、郭本玉交付了2017年至2018年房租6万元，但未能按时给付李秀江2018年至2019年房租，王玉萍、郭本玉称于2019年2月28日搬离涉案房屋，并于2019年7月1日鉴定机构对涉案房屋现场勘查后将钥匙交至一审法院。现王玉萍、郭本玉尚欠房租2万元。2019年9月19日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司出具价格评估报告书，评估该房屋于2019年7月1日装饰装修残值损失价格为176747元，王玉萍、郭本玉支付评估费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订了商业用房租赁协议，形成了李秀江将符合租赁用途的房屋交付王玉萍、郭本玉，王玉萍、郭本玉按约定交付房租的租赁关系。双方在协议中明确了房租给付时间，王玉萍、郭本玉应当按约定的时间给付房租，王玉萍、郭本玉未能按时给付李秀江房租违反了合同约定。双方在协议中约定王玉萍、郭本玉对房屋造成的损坏如火灾、跑水等应当由王玉萍、郭本玉承担维修及赔偿责任，李秀江认为油毡布被破坏系王玉萍、郭本玉装修以及未定期维修所致，但李秀江提供的证据不能证明其主张，且双方未约定应由王玉萍、郭本玉维修，故该房屋的维修应当由李秀江负责。王玉萍、郭本玉未能按时交付房租，李秀江未对该房屋进行必要的维修，双方均已违反了租赁协议，应当承担相应的过错责任。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。李秀江未履行维修义务，但房屋漏水仅导致房屋部分功能使用受阻并非完全受阻，王玉萍、郭本玉可先行维修使用，再以向李秀江主张不当得利返还等合法方式主张权利，而不应以拖欠房租的方式促使李秀江履行义务，该行为导致双方租赁关系无法持续，加之双方对2019年2月28日后的房租未能协商一致，王玉萍、郭本玉已搬离房屋并同意解除双方的租赁协议，故对李秀江要求解除租赁协议的请求，一审予以支持。租赁协议虽解除，王玉萍、郭本玉欠付房租仍应给付李秀江，故对李秀江主张王玉萍、郭本玉给付房租2万元的诉讼请求，一审予以支持。李秀江主张王玉萍、郭本玉给付2019年1月前拖欠的取暖费6045元，结合双方提交的热费收据可知该房屋2018年至2019年取暖费为10640元，王玉萍、郭本玉交纳了7496元，按照租赁协议的约定，李秀江支付的取暖费3144元、滞纳金375元，王玉萍、郭本玉应予承担。李秀江主张王玉萍、郭本玉给付维修费2700元，李秀江未能就该主张举证，故一审不予支持。当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，合同的权利义务即终止。李秀江主张王玉萍、郭本玉给付2019年3月起至该房屋正式交付日止的房租与取暖费等费用，王玉萍、郭本玉于应诉时即同意解除租赁协议，现双方仅对租赁协议解除的过错方、赔偿与补偿项目、金额无法达成一致，李秀江作为房屋所有权人可随时请求王玉萍、郭本玉返还房屋，故对李秀江因该房屋被王玉萍、郭本玉占有自己未能使用收益而要求王玉萍、郭本玉持续给付房租、取暖费等费用的诉讼请求一审不予支持。对王玉萍、郭本玉反诉主张李秀江返还装饰装修残值损失176747元，虽然双方的租赁协议约定协议到期后该门市室内、外所有固定不动的装修部分及设施全部无偿归李秀江所有，但因双方对租赁协议的解除均有过错，且双方协商房租问题未果后，未通知李秀江即离开承租房屋，而装饰装修残值添附于出租房屋，故不能按照租赁协议的约定无偿归李秀江所有，李秀江应酌情给付王玉萍、郭本玉装饰装修残值，综合考量以给付10%即17674.70元为宜。综上所述，双方签订的商业用房租赁协议应予解除，王玉萍、郭本玉应给付李秀江房租2万元、取暖费3144元、滞纳金375元；李秀江应给付王玉萍、郭本玉房屋装饰装修残值损失17674.70元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告李秀江与被告王玉萍、郭本玉签订的商业用房租赁协议；二、被告王玉萍、郭本玉给付原告李秀江房租2万元、取暖费3144元、滞纳金375元；三、原告李秀江给付被告王玉萍、郭本玉房屋装饰装修残值损失17674.70元。四、驳回原告李秀江的其他诉讼请求；五、驳回被告王玉萍、郭本玉的其他反诉请求。案件受理费973元，原告李秀江负担438元，被告王玉萍、郭本玉共同负担535元；反诉费1918元，由被告王玉萍、郭本玉负担1726元，原告李秀江负担192元；评估费5000元，被告王玉萍、郭本玉负担4500元，原告李秀江负担500元。二审中，李秀江提交了国家技术标准一份新证据，证明房屋的防水层防水面一共就分两个等级。其出租房屋的防水层是完全符合这个二级一般建筑的技术标准。王玉萍、郭本玉质证意见是，技术标准认可，证明目的不认可。因为即使当时达到了标准要求，只要不是我方人为破坏，产生漏雨，按合同约定都是由出租方承担责任。李秀江提交的国家技术标准不能证实其提供的房屋符合该技术标准，对其所要证明的目的本院不予认定。二审查明的事实与一审一致，证据如一审所列，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为租赁合同解除后损失如何承担。本案中李秀江与王玉萍、郭本玉签订的房屋租赁协议依法成立并生效，双方应严格履行。双方在履行该合同中，出租人李秀江认为王玉萍、郭本玉未按合同约定交付租金，请求人民法院解除房屋租赁合同。对此王玉萍、郭本玉表示同意解除合同，故在本案中系合同双方当事人同意解除合同，依照法律规定应准许。关于合同解除后的装饰装修残值损失分担问题，应依双方的履行情况、过错程度来确定责任。李秀江以王玉萍、郭本玉未如期交付房租而要求解除租赁合同，但该案截止一审立案时，王玉萍、郭本玉未交付第四年的租金不足一个月，王玉萍、郭本玉未按时支付租金并不足以导致合同不能履行，且双方从第四年因涨租金问题而未能达成协议这一客观事实存在，故李秀江据此要求解除合同亦存在一定的过错。综合考虑本案情况，由李秀江承担30%的责任比较客观公正，即176747元×30%＝53024.1元。一审关于租赁期间的租金及租赁房屋的水暖等费用分担、数额确定正确，应予维持。关于租期内租赁房屋的修理费用及李秀江主张王玉萍、郭本玉给付房租2万元的诉讼请求，原审认定事实清楚，应予维持。王玉萍、郭本玉关于要求返还押金2万元的上诉请求，因其在一审中并未提及，经本院主持调解又未能达成协议，故本院不予审理，该项请求可另行主张权利；烟道残值损失已在鉴定中认定，故该项上诉请求亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。李秀江的上诉理由不能成立，应予驳回。王玉萍、郭本玉的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初137号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初137号民事判决的第三项为“上诉人李秀江给付上诉人王玉萍、郭本玉房屋装饰装修残值损失53024.1元。一审案件受理费973元，上诉人李秀江负担438元，上诉人王玉萍、郭本玉共同负担535元；反诉费1918元，由上诉人王玉萍、郭本玉负担1342.6元，上诉人李秀江负担575.4元；评估费5000元，上诉人王玉萍、郭本玉负担3500元，上诉人李秀江负担1500元。本判决为终审判决。审判长 张明政审判员 春 英审判员 杨 柳二○二一年一月十八日书记员 潘宪晟本案所依据的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。