重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终10172号 上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：游琦，女，1962年10月12日出生，汉族，住江西省贵溪市冶金路15号中区。 委托诉讼代理人：周宇彤，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓，重庆渝宏律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：重庆琼海建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市江北区黄泥磅琼海综合楼，工商注册号×××87。 法定代表人：许传运，执行董事。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆江北支行，营业场所重庆市江北区建新北路37号，统一社会信用代码91500105903030702G。 负责人：蒋勇，行长。 上诉人浙江省浙商资产管理有限公司因与被上诉人游琦及原审被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司、原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆江北支行案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人浙江省浙商资产管理有限公司的委托诉讼代理人雷宇，被上诉人游琦的委托诉讼代理人周宇彤、黄晓到庭参加了询问。本案现已审理终结。 浙江省浙商资产管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回游琦的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审对游琦与重庆琼海建筑装饰工程有限公司商品房买卖合同成立的时间认定错误，合同成立的时间应为2005年7月22日成立；2.游琦不是普通消费者，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。二审中，浙江省浙商资产管理有限公司新增上诉理由：1.游琦支付的房款未超过合同约定总价款的百分之五十，剩余房款是在一审过程中才交到法院，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定；2.游琦户籍地址不在重庆，其长期在国外生活，不能对抗上诉人的抵押权。 游琦辩称，1.其与重庆琼海建筑装饰工程有限公司于2002年11月20日签订商品房买卖合同，得到重庆琼海建筑装饰工程有限公司的认可，在法院查封之前；2.其是普通消费者；3.其去国外只是去看望其儿子，不能证明其长期在国外居住。 重庆琼海建筑装饰工程有限公司未到庭发表意见。 中国工商银行股份有限公司重庆江北支行书面陈述意见：2003年，向重庆琼海实业（集团）有限公司发放贷款3900万元。涉案房产为贷款抵押物。后该笔贷款进行了核销，于2018年将该笔贷款转让给重庆富城资产管理有限公司。同年重庆富城资产管理有限公司将该笔不良资产转让给浙江省浙商资产管理有限公司。请求法院依法判决。 游琦向一审法院起诉请求：1、判决终止对原告购买的位于“重庆市渝北区龙溪街道荷塘路55号琼海花园××幢××”（原名为重庆市渝北区龙溪镇五人路55号琼海花园Ｄ幢9-4）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、请求法院确认该房系原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2003年4月11日，重庆琼海实业（集团）有限公司向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（原中国工商银行股份有限公司江北支行江北建北分理处）申请借款，并签订了借款合同及抵押合同（其中含案涉房屋）。因逾期未履行还款义务，原中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行以重庆琼海实业（集团）有限公司、重庆琼海建筑装饰工程有限公司为被告提起借款合同纠纷之诉，重庆市第一中级人民法院立案受理[（2006）渝一中民初字第554号]后，于2007年2月26日作出（2006）渝一中民初字第554号民事判决书，判决：“一、被告重庆琼海实业（集团）有限公司在本判决生效后五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行贷款本金920万元；二、被告重庆琼海实业（集团）有限公司向原告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行偿付920万元本金的利息。截止2006年6月20日，按合同约定年利率（2005年4月7日前，执行利率5.49%；2005年4月8日至2006年6月30日，执行利率7.56%）计息775626.48元；以后的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至本金还清之日止，利随本清；三、被告重庆琼海实业（集团）有限公司不履行上述义务时，原告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行有权对（2003）抵押第011016号《重庆市房地产抵押合同》项下的抵押物折价或变卖拍卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。” 因重庆琼海建筑装饰工程有限公司、重庆琼海实业（集团）有限公司未自动履行债务，中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行向法院申请执行。在执行过程中浙江省浙商资产管理有限公司向一审法院申请变更其为该执行案件中的申请执行人，法院受理后，于2019年3月25日作出（2019）渝0112执异111号执行裁定书，裁定：“变更浙江省浙商资产管理有限公司为本案的申请执行人。” 2019年5月19日，一审法院作出（2019）渝0112执恢1540号执行裁定书，查封了案涉房屋。游琦知晓后，对执行位于重庆市渝北区龙溪镇五人路55号琼海花园××幢××号房屋提出书面异议，该院受理后，于2020年1月13日作出（2020）渝0112执异9号执行裁定书，驳回了游琦的异议请求，游琦向该院提起了执行异议之诉。 另查明，原告于2001年左右进入重庆琼海建筑装饰工程有限公司工作，一份重庆琼海实业集团渝琼字（2002）第21号重庆琼海实业集团关于对内部职工实行福利售房的方案载明：“公司为了给职工在住房上给予福利性补贴，同时也促进琼海花园小区的销售，公司拟对在职职工实行福利性售房，其售房方式与商品房销售方式相似，福利售房的具体方案如下：一、享受福利购房的条件。1.购买公司福利房者必须是公司的在册职工。2.职工购买福利房必须是本人享用，即购房合同上的买受人必须是职工本人。3.职工享受福利售房后，若职工个人在一年内单方要求辞职离开公司，应按购房面积每平方米400元的差价补付房款；若职工个人在一年以上、两年以内单方要求辞职离开公司，应按购房面积每平方米200元的差价补付房款。二、福利售房的优惠政策。1、公司向职工福利售房，售房价琼海花园小区为1000元/平方米（跃层除外）；琼洲商住楼为800元/平方米。2、公司向职工福利售房，免收税费、五通费。3、公司向职工福利售房，付款方式可由职工自行选择，即一次性付款和按揭付款方式。4.凡在公司连续工作三年以上者，琼海花园小区每平方米给予100元的住房补贴，琼洲商住楼每平方米给予80元的住房补贴。凡在公司连续工作五年以上，琼海花园小区公司每平方米给予200元的住房补贴，琼洲商住楼每平方米给予160元的住房补贴。但住房补贴必须在购房满一年后补给。5.凡在公司连续工作不足三年者，待工作满三年后公司每平方米给予100元的住房补贴；待工作满五年后给予200元住房补贴。但住房补贴必须在购房满一年后补给。6.如果职工购买已经以本人名义为公司办理按揭的房号，公司可按此套房办理登记所需税费的50%，返还个人以资鼓励。三、房款缴纳方式。1.职工购买福利房选择一次性交款的，公司按照商品房销售方式签订预售房合同，职工连续工作三年以上者，到房管局办理售房登记，房屋验收后办理产权证，土地证；职工连续工作不满三年者，待工作满三年后再行登记，并办理产权证、土地证。2.职工购买福利房交款选择按揭方式的，按揭最高不超过九成。公司按照商品房销售方式签订预售合同，并到房管局办理售房登记，到银行办理按揭手续，若职工连续工作三年以上，预售房合同职工自行保管，职工工作不足三年由公司财务部统一保管，待工作满三年以后再发给职工本人。四、公司由林光荣、彭继光、陈胜三人组成福利售房小组，决定购房或有意向购房的职工可以向以上三人咨询，2002年5月25日前在陈胜处登记，明确购房面积、房号、交款方式等，届时在办理相关手续。”该文件落款时间为2002年5月18日。 游琦曾作为原告，以重庆琼海建筑装饰工程有限公司为被告向一审法院起诉房屋买卖合同纠纷一案，其请求为：“要求被告继续履行合同，为原告办理房屋登记，完善按揭手续，恢复银行按揭。”该院立案受理后进行了审理，该案审理查明：游琦原系重庆琼海建筑装饰工程有限公司职工，游琦于2002年11月购买重庆琼海建筑装饰工程有限公司开发的位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××号××（即本案案涉房屋），游琦于2002年11月20日支付了30%的房款32910元，并在2003年6月3日支付了公共维修基金3237.30元，并与重庆琼海物业管理有限公司签订了物业服务合同。2003年6月4日，游琦还预支了物管费、水电费、装修出渣费和装修管理费，经物业同意后对该房屋进行装修。游琦和重庆琼海建筑装饰工程有限公司曾就支付房屋尾款与中国工商银行江北支行建北分理处进行协商，并形成了《个人购房贷款合同》和《抵押贷款合同》，游琦和重庆琼海建筑装饰工程有限公司在合同上签名盖章，但中国工商银行江北支行建北分理处未盖章。据此，该院认为游琦和重庆琼海建筑装饰工程有限公司的房屋买卖关系已经成立且已实际履行。后于2004年10月20日作出（2004）渝北法民初字第2137号民事判决书，判决内容为：“一、由被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司在判决生效后三十日内将与原告游琦之间房屋买卖的有关手续交房屋登记机关办理登记；二、驳回原告游琦的其他诉讼请求。”重庆琼海建筑装饰工程有限公司不服该判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆琼海建筑装饰工程有限在2004年11月23日收到了上诉费缴费通知书，但未在规定期限内交纳诉讼费，重庆市第一中级人民法院于2005年2月3日作出（2005）渝一中民终字第838号民事裁定书，按重庆琼海建筑装饰工程有限公司自动撤回上诉处理。 该案件生效后，游琦向一审法院申请强制执行，该院于2005年3月21日受理该案，在该案执行过程中，经游琦和重庆琼海建筑装饰工程有限公司于2005年7月22日和解，双方对案涉房屋补签了《重庆市商品房买卖合同》，该合同的落款时间为2002年11月20日。 再查明，本案案涉房屋的产调信息查询显示，案涉房屋于1999年1月1日取得了预售许可证；2004年12月1日进行了首次抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆分行建新北路支行；2006年5月29日进行了城镇房屋初始登记，2006年11月21日进行了首次查封。 琼海物业管理有限公司于2020年6月1日出具证明，载明案涉房屋从2003年至今一直是游琦居住。游琦在本市区县范围内无房屋，在本案审理过程中，游琦向一审法院缴纳了剩余购房款。 一审法院认为，《最高人民法院》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权。本案中，游琦在本市区县范围内无房屋，其在举示的房屋买卖合同为执行阶段补签，但通过（2004）渝北法民初字第2137号案件中查明的事实，可以认定游琦与重庆琼海建筑装饰工程有限公司在该院查封案涉房屋之前就已经签订了书面买卖合同。游琦已经于2002年11月20日向重庆琼海建筑装饰工程有限公司支付了30%的房款32910元，虽然不满50%，但游琦已经按合同约定交付了案涉房屋的剩余购房款，故对游琦排除执行的主张应予支持。 关于原告要求确认案涉房屋归其所有，因其与重庆琼海建筑装饰工程有限公司之间签订买卖合同，在合同履行过程中，双方尚未完成标的物的权属转移登记手续，而根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故在双方未完成该房屋的过户登记手续前，原告不能取得该房屋的所有权，对于原告要求确认其对案涉房屋享有所有权的请求，一审法院不予支持。 为此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于重庆市渝北区龙溪街道荷塘路55号琼海花园××幢××房屋；二、驳回原告游琦的其他诉讼请求。案件受理费2458元，由被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，本案中，重庆琼海建筑装饰工程有限公司为房地产开发企业，案涉房屋按照商品房建造销售，游琦系商品房消费者，本案应当参照适用前述规定对游琦享有的权益是否能够排除强制执行进行审查，浙江省浙商资产管理有限公司的该项上诉理由不能成立。 关于游琦对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，重庆市渝北区人民法院于2006年11月21日对案涉房屋进行了首次查封，无论游琦与重庆琼海建筑装饰工程有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的生效时间为2002年11月20日还是2005年7月22日，该合同的生效时间在法院查封之前，属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。况且，人民法院于2004年10月20日作出（2004）渝北法民初字第2137号生效民事判决“由被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司在判决生效后三十日内将与原告游琦之间房屋买卖的有关手续交房屋登记机关办理登记。”确定了游琦依法享有登记物权的权利。其次，游琦已交纳案涉房屋的物业服务费、电费、水费、天然气费等费用，并对案涉房屋进行装修，现有证据足以证明游琦购买案涉房屋系用于居住，且已于2003年入住至今。另外，重庆市规划和自然资源局于2020年5月20日出具的《土地房屋查询结果告知单》证明游琦名下在重庆市无房屋登记信息，没有其他用于居住的房屋。至于游琦户口所在地是否为重庆市以及是否长期在国外生活，并不能否认游琦购买案涉房屋用于居住且其名下无其他居住房屋的事实。再次，关于案涉房屋房款支付的问题。本案中，游琦已按照一审法院的要求将剩余购房款交付执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的精神。综上，游琦对案涉房屋享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除强制执行，浙江省浙商资产管理有限公司的上诉理由均不能成立。 综上所述，浙江省浙商资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2458.2元，由浙江省浙商资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李盛刚 审 判 员 张欲晓 审 判 员 唐 松 二〇二一年一月五日 法官助理 张晓亮 书 记 员 李 莉