广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1971执异3号 异议人（案外人）：王莉，女，汉族，1977年2月28日出生，住黑龙江省五常市。 委托代理人：张伍平，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：高宇航，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道新城社区鸿福路200号4栋1单元108室、1401室、1501室、负一层101室、2单元2201室、2202室、2702室。 负责人：于洋。 委托代理人：黄子星，广东法仕律师事务所律师。 委托代理人：陈展华，广东法仕律师事务所律师。 被执行人：戴斌，男，1967年1月27日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称“平安银行东莞分行”）与被执行人戴斌之间的（2020）粤1971执5279号案件过程中，案外人王莉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人王莉称，2015年7月9日，王莉与戴斌就案涉房产买卖事宜签订《房屋买卖协议书》，后双方因该协议产生纠纷诉至法院。2017年1月13日经东莞市中级人民法院主持调解，王莉与戴斌达成调解协议，法院作出（2016）粤19民终6566号《民事调解书》，约定戴斌将案涉房产以50万元的价格转让给王莉，戴斌收到首期房款35万元当天交付该房屋，剩余15万元在办理完房屋过户登记手续当天付清。2017年1月13日王莉按照调解协议约定，将35万元首期房款转入戴斌指定收款账户，戴斌在当天将房屋交付给了王莉。后双方在办理房屋过户登记时，凤岗镇房管所以“土地是划拨的，暂不能办理”为由，要求暂缓办理过户登记，因此至今未能办理案涉房产过户登记。2020年3月31日法院在执行（2020）粤1971执5279号执行裁定书中，查封了案涉房产。王莉在法院查封案涉房产之前已经与戴斌达成了关于房屋买卖的调解协议，并按照合同约定支付了首期房款，从2017年1月13日至今一直合法占有案涉房产，至今未办理过户登记也并非王莉自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，王莉对于案涉房产享有能够排除执行的权利，请求法院支持王莉的异议申请，解除对该财产的执行。请求法院解除（2020）粤1971执5279号执行案件中对位于东莞市××××号邮政综合楼301号房产（产权证号：粤房地证字第××号）的查封。 申请人平安银行东莞分行辩称，一、案涉位于广东省东莞市××雁田村××号邮政综合楼301号房产登记在戴斌名下，平安银行东莞分行对戴斌享有债权，有权对戴斌名下财产申请查封并强制执行。（1）根据（2018）粤1971民初8218号民事判决书，东莞市第一人民法院判决戴斌向平安银行东莞分行偿还贷款本金57934.29元及利息、罚息、复利、律师费、受理费，上述民事判决书已于2019年10月24日发生法律效力，平安银行东莞分行并向东莞市第一人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）粤1971执5279号。故，平安银行东莞分行对戴斌享有债权，有权申请法院对其名下的财产进行强制执行。（2）根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定和《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋产权人登记为戴斌，即依法判断戴斌系案涉房产的权利人，法院查封案涉房产仍合法有效，异议人无权要求法院对案涉房屋进行解封及停止执行。二、异议人不符合足以排除强制执行的情形，其申请停止对案涉房屋的执行，无法律和事实的依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人需同时符合上述4种情形，方能享有足以排除强制执行的权益。首先，根据异议人提交的证据可知，异议人仅支付了案涉房屋的首期款，剩余购房余款15万尚未支付，即异议人并不满足上述规定第（三）款“已支付全部价款或按照合同约定将剩余价款交付法院执行”的情形。其次，异议人与戴斌于2017年达成民事调解书，调解书约定：戴斌、异议人双方在2017年3月15日前到房管部门办理房产交易过户资料，如戴斌未按约定履行，戴斌需退还异议人已支付的购房款及利息，并要求戴斌支付违约金93000元，即案涉房产没有按约过户的情况下，异议人应请求的是解除《房屋买卖协议书》，要求戴斌支付违约金及退还购房款及相关利息，而非主张对案涉房屋享有权益，并请求解封案涉房屋。最后，案涉房屋土地的性质是划拨，异议人在购买房屋的时候，是可查询知晓的，又根据《城市房地产管理法》第40条第1款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”，异议人与戴斌签订《房屋买卖协议书》时并未经有批准权的人民政府审批，即异议人对房屋不能过户的风险是有预见性的，对于案涉房屋不能过户，异议人需承担一定的责任。综上，异议人并不满足足以排除强制执行的情形，其没有法律和事实依据要求法院对案涉房屋进行解封及停止执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审查查明，在本院审理的（2018）粤1971民初8218号平安银行东莞分行与戴斌之间的金融借款合同纠纷一案中，本院查明戴斌的案涉贷款金额及期限为金额300000元，期限36个月，贷款发放时间为2013年11月6日，截至2017年8月11日，尚欠借款本金57934.29元、利息（含罚息）24106.72元、复利4712.46元。本院于2018年8月14日作出8218号判决判令：一、被告戴斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告平安银行东莞分行偿还贷款本金57934.29元及利息、罚息、复利[截至2017年8月11日，利息（含罚息）24106.72元、复利4712.46元；后续罚息、复利分别以尚欠本金及未付利息为基数按固定月利率2.835%计算至案涉贷款本息实际清偿之日止]；二、被告戴斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告平安银行东莞分行支付律师费500元。本案受理费1981.33元、保全费892.53元，共计2873.86元（原告已预交），由被告戴斌负担。上述判决书于2019年10月29日生效后，根据平安银行东莞分行的申请，本院于2020年3月18日立（2020）粤1971执5279号案件予以强制执行，后于2020年7月10日裁定5279号案件终结本次执行程序。 在5279号案件执行过程中，本院于2020年3月31日首位查封了登记在戴斌名下单独所有的位于东莞市××××号邮政综合楼301号的房产（房产证号：Ｃ6××17，以下简称“案涉房产”)。根据不动产登记查询结果，权属登记日期为2008年12月2日，建筑面积114.46平方米，无抵押，无其他查封，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为“土地：划拨，房屋：自建房”。 案外人王莉遂提出本案异议，并提交了房屋买卖协议书、（2015）东三法民一初字第1487号判决书、（2016）粤19民终6566号调解书、生效证明、工行转账凭证、电汇凭证、确认书、管理费收据、不动产登记信息查询结果为证。 其中，房屋买卖协议书显示戴斌和王莉于2015年7月9日签订该协议，前者向后者出让案涉房产，转让价格共48万元,2015年7月9日前双方共同预约到房管部门提交过户资料。（2015）东三法民一初字第1487号判决书、（2016）粤19民终6566号调解书显示王莉向法院起诉戴斌和相关第三方中介房屋买卖合同纠纷，请求解除案涉房屋买卖协议书、戴斌向王莉支付相关违约金。东莞市第三人民法院于2016年5月12日作出一审判决，判令解除上述购房协议、戴斌支付违约金93000元。后戴斌提出上诉，双方在二审过程中达成调解协议，东莞市中级人民法院于2017年1月23日作出（2016）粤19民终6566号调解书，该调解书于2017年2月21日生效。 双方在6566号调解书中约定的调解协议如下：一、戴斌与王莉同意解除双方于2015年7月9日签订的《房屋买卖协议书》。二、戴斌与王莉双方就房屋转让达成如下协议：1.戴斌将其名下的位于东莞市××××号邮政综合楼301号房（产权证号：粤房地证字第××号）以50万元的价格转让给王莉。2.王莉于2017年1月13日支付戴斌35万元，其中344989.45元汇入戴斌提前还贷账户，余款5010.55元汇入戴斌账户。戴斌收到王莉首期款35万元当天应将上述房产交付给王莉。3.2017年1月13日前上述房产所涉的管理费、水电费等费用由戴斌负担，2017年1月14日之日起上述房产所涉的管理费、水电费等费用由王莉负担。4.戴斌、王莉双方在2017年3月15日前到房管部门办理房产交易过户相关资料，在核对过户资料齐全无误后并在房产管理部门签订《房地产买卖合同》。双方在房管部门办理上述房产过户登记手续完毕后的当天王莉应向戴斌转账支付购房余款15万元。5.上述房产的全部交易税费由王莉负担。6.违约责任：如戴斌未按上述约定履行其义务，戴斌需退还王莉已支付的购房款及利息（利息以已支付的购房款为本金，按每月月利率2分计算）。如王莉不按上述约定履行义务，则王莉则无权依据（2015）东三法民一初字第1487号民事判决向法院申请执行戴斌支付违约金93000元，戴斌将王莉已支付的购房款无息退还给王莉。三、如戴斌按上述第二条的约定履行其义务，王莉则放弃要求戴斌支付（2015）东三法民一初字第1487号民事判决判定的违约金93000元。否则，王莉有权要求戴斌支付违约金93000元及承担上述第二条第6点的违约责任。四、本案一、二审诉讼费用由各预缴方负担。 王莉提交的工行转账凭证、电汇凭证显示，姚怀春于2017年1月13日向戴斌转账345063元、5000元，共350063元。王莉主张此为履行（2016）粤19民终6566号调解书第二调解项的付款义务。确认书内容为戴斌于2017年1月14日将案涉房产移交给王莉，载明“房子已移交，房产证未交王莉（丢失）在2017年3月15日过户到王莉名下”。管理费收据为“雁田邮政大楼物业管理处”出具，内容为收到“A301王莉”缴纳的2019年10月、2020年10月的管理费和垃圾处理费。 以上事实，有异议人王莉提交的房屋买卖协议书、（2015）东三法民一初字第1487号判决书、（2016）粤19民终6566号调解书、生效证明、工行转账凭证、电汇凭证、确认书、管理费收据、不动产登记信息查询结果，以及本案执行材料等附卷为证。 本院认为，本案的争议焦点为案外人王莉对案涉房产是否有足以排除财产保全执行的权益，其申请解除查封案涉房产是否于法有据。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”及第二十六条第一款第（一）（二）项“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。”的规定，本案为平安银行东莞分行与戴斌之间的金融借款合同纠纷，属于金钱债权执行。 案外人王莉提起排除本案执行依据的另案生效法律文书，即（2016）粤19民终6566号调解书系在本案执行查封前作出，已于2017年2月21日生效。戴斌、王莉在调解书中约定戴斌将案涉房产转让给王莉，并约定相关款项支付时间、戴斌收到王莉首期款当天将房产交付给王莉，双方在2017年3月15日前到房管部门办理过户。该房屋买卖合同纠纷调解书的性质属于《执行异议复议规定》二十六条第一款第（二）项中列明的债权纠纷，因此，虽然双方约定戴斌向王莉交付案涉房产并过户，但案外人王莉的权利不能排除本案执行。 因此，案外人王莉依据（2016）粤19民终6566号调解书的约定和履行情况请求排除本案执行，不符合法律规定，对于其异议请求，本院予以驳回。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人王莉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年一月二十六日 书记员  王 红