广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终587号上诉人（原审原告）：深圳市环益实业有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：刘海涛，总经理。委托诉讼代理人：高先余，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙建新，广东都源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会，住所地深圳市南山区。负责人：凌添福，主任。委托诉讼代理人：童仲芬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪珍莲，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：马哲春，董事长。委托诉讼代理人：李杰，男，系公司员工。上诉人深圳市环益实业有限公司（以下简称环益公司）因与上诉人深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会（以下简称颐景花园第四届业委会）、被上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业公司）车位纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初10080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环益公司上诉请求：一、维持第一项判决；二、撤销第二、三项判决；三、改判环益公司对中山颐景花园二期28个停车位享有收益权，颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司立即停止侵权；四、改判每个停车位按照每月180元的标准向环益公司支付停车位收益金；五、改判颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司构成共同侵权：对应支付环益公司停车位收益金承担连带责任；六、本案一、二审案件受理费、保全费全部由颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司承担。事实与理由：一、环益公司依法享有中山颐景花园二期28个停车位的收益权。一审已查明中山颐景花园二期《深圳市建设工程规划许可证》、《深圳市建设工程规划验收合格证》。规划建设28个停车位，建筑面积计容积率，位于**室内。其表现形式为架空层，这与规划建设位于地下的停车位没有实质区别，其性质不同于规划用于居民休闲的架空层。一审已查明《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，其中记载用于停车的架空层建筑面积867.22平方米，不分摊。即停车位建筑面积没有分摊给小业主，仍属于发展商环益公司。一审已查明环益公司与中山颐景花园二期小业主签订的《深圳市房地产买卖合同》，其中明确约定位于架空层的停车场属于环益公司的产权。一审已查明之前几届的业主委员会均认可环益公司享有停车位收益权。颐景花园第四届业委会新一届业主委员会与颐景花园第四届业委会物业管理公司签订的《物业服务合同》，中山颐景花园二期28个停车位也不属于地面停车位，属于室内停车库，按照每月250元的标准向业主收取停车费，并非按照地面停车位每月110元的标准收取停车费。一审查明，环益公司持有中山颐景花园二期停车场的《营业执照》、《深圳市经营性停车场许可证》。一审认定架空层属于业主共有，没有证据证明，缺乏依据。判决环益公司不享有中山颐景花园二期规划建设的28个停车位收益权，属错判。二、一审判决停车位的管理费为停车费的40%，比例过高。嘉诚物业公司对涉案停车场进行管理，应该收取管理费，但收费比例应当合理。环益公司主张管理费的标准是每个停车位每月70元，一审判决的标准是100元，明显高于市场的正常交易标准。环益公司请求二审法院结合市场行情，酌情裁判。三、嘉诚物业公司应当承担连带责任。业主委员会聘请嘉诚物业公司对中山颐景花园整个小区的全部物业进行管理，环益公司没有异议。环益公司享有停车场的收益权，嘉诚物业公司收取停车费，在扣除管理费后，将本属于环益公司的停车位收益金交付给颐景花园第四届业委会，构成共同侵权，依法应相互承担连带赔偿责任。业主委员会是特殊民事主体，自身没有财产，没有承担民事责任的能力。一审中，环益公司申请人民法院采取财产保全措施，依法冻结嘉诚物业公司的银行存款。一审判决免除嘉诚物业公司的连带责任违背事实和法律规定，也将导致判决难于执行。嘉诚物业公司将停车位收益金交付业主委员会，业主委员会可以自称用于升级改造，以规避判决执行。综上所述，环益公司依法享有规划建设停车位的收益权，颐景花园第四届业委会前三届业主委员会均认可环益公司享有停车位收益权。新成立的业主委员会单方面强力改变现状，不利于维护社会经济秩序的稳定。目前，城市停车难问题严重，依法维护开发商享有停车位的收益权，保护开发商建设停车场的积极性，具有重要的积极意义。综上，请求二审法院支持环益公司的诉求。颐景花园第四届业委会辩称：一、中山颐景花园二期架空层属于全体业主共有，架空层停车位的收益权应该属于全体业主共有，环益公司无权主张中山颐景花园二期架空层停车位的收益损失，应当依法驳回环益公司的该项上诉请求。二、嘉诚物业公司系通过招标成为中山颐景花园的物业管理单位，小区停车位收益由全体业主和业主管理公司按照税后四六分成，符合市场行情，并由物业服务合同进行明确约定。三、经营性停车场许可权仅能够证明停车场可以收费经营，并不具有证明环益公司具有停车产权或收益权的效力。颐景花园第四届业委会上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判驳回环益公司的全部诉讼请求；2.环益公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定中山颐景花园一期停车位归属于环益公司，环益公司享有中山颐景花园一期停车位收益权，属于认定事实和适用法律错误。（一）中山颐景花园一期地下停车位的所有权以及收益权归属的认定，不应该适用《物权法》，而应该适用《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定，原审法院适用《物权法》属于适用法律错误。原审法院适用的《物权法》于2007年10月1日起施行，涉案中山颐景花园一期的土地使用权出让、建设工程规划许可时间均是199××年，竣工验收合格以及房地产预售即首次转让时间均是2001年，均发生在《物权法》颁布和施行之前，因此，针对中山颐景花园一期地下停车位的所有权以及收益权归属的认定，不应该适用《物权法》，而应该适用《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定。（二）原审法院确认中山颐景花园一期的房地产转让合同中并未约定地下停车场的归属，且环益公司也未取得一期地下停车场的所有权登记，却认定环益公司享有中山颐景花园一期地下停车场的收益权，也属于适用法律错误。中山颐景花园一期房地产买卖合同（预售）中未约定中山颐景花园一期地下停车场的权益归属，该权益已随中山颐景花园一期房地产所有权一同转移为全体业主共有。根据中山颐景花园一期房地产买卖预售合同可以看出，在中山颐景花园一期的首次房地产买卖合同中，买卖双方未约定地下停车场的权益归属。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。故中山颐景花园小区一期地下停车场的权益随房地产同时转移，应归全体业主共有，环益公司不享有小区一期地下停车场的任何权益。（三）经营性停车场许可仅能证明本案小区停车场可以收费经营，并不具有证明环益公司享有停车场产权或收益权的效力。中山颐景花园一期地下停车场是规划配建的小区公共设施，不是规划的经营性停车场，其可以申请作为经营性停车场，也可以作为非经营性的、免费的停车场所。根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》的规定，小区车位可以申请办理经营性停车场许可证，但该经营许可证仅能证明小区停车场可以经营收费，并不能反过来作为小区车位和停车场确权的依据。二、原审法院认定的中山颐景花园一期地下停车场车位的数量错误，中山颐景花园一期地下停车场实际能使用的车位仅为128个，而非原审法院认定的139个。颐景花园第四届业委会在一审时有提供证据证明中山颐景花园一期地下停车场有2个车位由环益公司许可他人长期堆放广告牌无法使用，6个狭窄车位中有四个无法使用，1个车位因墙身安装有消防栓无法使用，4个车位占据楼宇大堂通道无法使用。原审法院对于11个因环益公司原因导致无法使用的车位，予以计算在总车位数中，属于认定事实错误。三、根据颐景花园第四届业委会与嘉诚物业公司签订的《物业服务合同》，颐景花园第四届业委会和嘉诚物业公司是按照颐景花园第四届业委会60％和嘉诚物业公司40％的比例，对中山颐景花园一期地下停车场的税后收入予以分配。原审法院按照税前收入来确定分配比例以及分配金额，也属于认定事实错误。四、环益公司在原审时关于停车场收益损失是暂计算至2018年4月底共30个月，并在一审开庭时将该项诉讼请求变更为901800元，原审法院核定的停车场收益损失计算至2019年9月的总额为9××9950元，超过了环益公司在原审时的诉讼请求，违反了不诉不理的原则，也属于认定事实和适用法律错误。五、中山颐景花园一期的《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案证明书》、《房地产预售许可证》、《房地产初始登记申请表》、《初始登记房地产证》、《房地产预售合同》等均可以证明中山颐景花园一期的建设单位和首次房地产转让人是深圳市南头城实业股份有限公司和深圳市环益实业有限公司两家单位，环益公司仅是建设单位和转让人之一，无权单独主张作为建设单位的权益。环益公司在原审中仅提交其与深圳南头城实业股份有限公司于199××年8月16日签署的《合作开发补充协议书》，并未提交《合作开发协议书》，其与深圳南头城实业股份有限公司之间完整的合作开发权利义务并不清晰。而且该《合作开发补充协议书》的签署时间是199××年、涉案深圳南头城实业股份有限公司取得土地使用权的时间是1999年，而且该《合作开发补充协议书》的约定，与中山颐景花园一期房地产的初始登记以及后续的二次转移买卖合同约定也不一致，不能对抗中山颐景花园一期房地产的初始登记以及后续的二次转移买卖合同的相关约定，不能作为认定环益公司有权主张作为房地产建设单位的相关权益的依据。综上，请求二审法院支持颐景花园第四届业委会的诉求。环益公司辩称：一、原审法院认定中山颐景花园一期停车位归属于环益公司，环益公司享有停车位收益权完全正确。（一）环益公司始终享有停车位的收益权。地下停车场共规划建设145个停车位，业主委员会举证证明环益公司在售房时，通过附赠、长租的形式处置了6个停车位。环益公司认可该事实。既然业主委员会认可环益公司处置了6个停车位，说明环益公司有权处置全部停车位。对剩余139个停车位，环益公司没有将权利转让他人，环益公司当然享有139个停车位相关收益权。涉案小区建成入住后，业主使用停车位，一直按照政府规定的收费标准缴纳停车费，收益全部归属环益公司。原业主委员会委托景乐物业管理公司、花样年物业管理公司管理涉案小区时，业主均有偿使用停车位，业主委员会和物业管理公司均尊重环益公司享有停车位的收益权，向环益公司支付了停车位收益，均未侵犯环益公司停车位收益权。现业主委员会与嘉诚物业公司签订的物业服务合同，约定物业公司收取的停车费，在扣除管理费后，停车位的收益不支付环益公司，而是返回业主委员会。此行为构成侵权，侵害了环益公司享有的停车位收益权。本案的案情与（2011）深中法民五再字第44号案件完全一样，该案经过深圳市中级人民法院审判委员会讨论决定，判决支持发展商继续享有停车位收益权。（二）原审法院适用《物权法》完全正确。在签订房屋买卖合同时，环益公司保留停车位的收益权，停车位没有随房屋同时转让。2003年制定的《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》明确规定停车场的归属适用“谁投资、谁受益”的原则。到2007年颁布《物权法》时，则更非常明确的规定了车位、车库的归属。根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”的原则，《物权法》属于上位法，原审法院适用《物权法》是正确的。（三）法律规定环益公司是停车场的受益人。《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》是特别法，应优先适用。该条例对停车场的规划、建设、管理作了全面规定，在第四条规定“停车场的建设实行统一规划和谁投资、谁受益的原则”。本案所涉停车库的建筑面积没有分摊给小业主，环益公司作为小区的投资方，依法享有投资受益。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”法律规定当事人可以约定停车位的归属，根据逻辑推理，其前提是确认卖方拥有原始权属。如果卖方不拥有停车位的权属，也就无权与买方约定停车位的归属。因此，《物权法》实际是确认了开发商是车位、车库的原始权利人。环益公司是停车位的权利人，在环益公司没有明确处置停车位的情形下，环益公司应继续享有停车位的权益。（四）维护发展商享有停车位收益权，有利于维护社会稳定和促进停车场建设。停车场属于公共建筑不存在争议。公共建筑是从使用功能上的界定，其所有权人可能是政府、发展商或业主共同所有，视不同情况而定。住宅小区的许多配套公共建筑，包括学校、幼儿园等等，产权登记部门为产权人颁发了产权证书。这说明了公共建筑面积并非一定为业主共有。在事实没有改变，法律规定没有变化的情形下，业主委员会单方强行改变停车场收益权的现状，必然引起纠纷，不利社会秩序的稳定。一审判决维护环益公司享有停车场收益权，具有指引作用，有利于防止类似纠纷的发生。目前城市停车难是普遍问题，判决维护发展商享有停车场的收益权，可以保护发展商投资建设停车场的积极性，有利于扩大市场供应以化解停车难的矛盾。二、原审法院认定一期地下停车场按照139个停车位计算收益是完全正确的。一期地下停车场建有145个停车位，其中6个停车位已由环益公司通过长期租赁、赠送的方式出售给了小业主，各方对此没有异议。现颐景花园第四届业委会提出，还有2个车位被他人堆放广告牌无法使用、6个狭窄车位中有4个无法使用、1个车位受消防栓影响无法使用、4个车位占据大堂通道无法使用。对此，环益公司在一审诉讼期间，提供了《关于中山颐景车位情况说明》，并附有相关车位的现场照片，证明全部车位都是正常使用的状态，并不存在无法使用的情况。原审法院未采纳颐景花园第四届业委会的上述意见完全正确。三、环益公司是涉案停车场的唯一权利主体。涉案房地产项目是环益公司与深圳市南头城实业股份有限公司合作开发，各方签署的《合作开发补充协议》第四条、第五条约定，深圳市南头城实业股份有限公司仅仅享有固定的现金收益，环益公司拥有本项目全部房产的所有权，房产的使用和销售均由环益公司负担。小区建成后，一切经营管理权均由环益公司负责，与深圳市南头城实业股份有限公司无关。客观上，本案诉讼发生以前，小区停车场的收益也全部由环益公司享有，足以证实环益公司是涉案停车场的唯一权利主体。颐景花园第四届业委会提出环益公司无权单独主张权益显然不能成立。四、原审判决未超过环益公司的诉讼请求。环益公司诉讼请求和变更诉讼请求的表述均为“判决被告赔偿环益公司停车场收益损失（自2015年11月1日起按照每个停车位每月150元的标准计算，直至被告停止侵权之日止。暂计至2018年4月底共30个月，损失合计为……元）。”环益公司立案时计算的损失数额只是为了计收案件受理费，环益公司诉讼请求的损失数额是“直至被告停止侵权之日止”。故原审法院判定的损失数额计算至判决作出之时，并没有超过环益公司的诉讼请求。五、关于停车位收益的分成比例的问题，环益公司亦提出了上诉。综上所述，颐景花园第四届业委会提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉。嘉诚物业公司针对环益公司、颐景花园第四届业委会的上诉辩称：坚持一审答辩意见。环益公司向一审法院起诉请求：1.判决颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司停止侵害环益公司对中山颐景花园一期地下停车场（145个停车位）、二期架空层停车场（28个停车位）的收益权；2.判决颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司赔偿环益公司停车场收益损失，自2015年11月1日起按照每个停车位每月180元的标准计算，直至颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司停止侵权之日止。暂计算至2018年4月底共30个月，173个停车位的损失合计为934200元（173×180×30）；3.判决颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司承担全部诉讼费用。庭审中，环益公司将第1项诉讼请求中“145个停车位”变更为“139个停车位”，第2项诉讼请求中暂计损失从“934200元”变更为“901800元”，计算方式变更为“167×180×30”。一审法院认定事实：199××年8月16日，深圳市南头城实业股份有限公司（甲方，以下简称“南头公司”）与环益公司（乙方）签订《合作开发补充协议书》，约定：位于中山公园对面、中山园路东侧，地块编号××，土地面积为33642平方米，双方签订了合作合同书；该商住楼项目系由甲方出地、乙方负责所有投资建设及建成后的物业管理工作；甲方同意将甲方所得房产一次性转让给乙方，按平均价2100元／平方米；本协议签字生效后，乙方拥有本项目全部房产的所有权；及其它内容。1999年5月10日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与南头公司（受让方、乙方）签订了深地合字××号《深圳市土地使用权出让合同书》，甲方将地块编号为××-××2（用地方案号××调），土地面积约为24540.6平方米的土地出让给乙方。1999年8月26日，深圳市规划国土局、南头公司与环益公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议，约定：深圳市规划国土局同意增加环益公司为××-××2地块的土地使用权受让方之一，受让方之间的合作建房方式、双方责任及利益分配依照双方订立的《合作开发合同书》执行。1999年12月16日，深圳市规划国土局南山分局对项目名称为中山雅居颁发了《建设工程规划许可证》，许可证载明的用地位置及项目名称为位于南山区虹发路两侧，宗地号为××，用地单位为南头公司，备注栏载明不计容积率建筑面积部分为地下停车库和设备用房。2000年，深圳市地名委员会办公室批准将“中山雅园”更名为“中山颐景花园”。2001年7月11日，深圳市规划国土局南山分局就上述项目颁发了深规土设验字××号《建设工程规划验收合格证》，其中用地单位载明为南头公司和环益公司。2002年8月29日，深圳市规划与国土资源局南山分局颁发深规土建许字××号《建设工程规划许可证》，许可证载明用地项目名称为中山颐景二期，宗地号××-××2，用地单位为南头公司、环益公司，备注栏载明“底层架空层作停车用，计作核增面积”。2004年12月2日，深圳市规划局颁发深规建验××号《建设工程规划验收合格证》，载明中山颐景二期建筑面积6966.79平方米，核增建筑面积867.22平方米。深圳市规划与国土资源局颁发了《深圳市房地产预售许可证》，许可证载明项目名称为中山颐景花园二期，发展商为南头公司、环益公司，土地使用权出让合同书号为深地合字××号，宗地号××-××2，有效期自2003年5月19日至2005年5月18日。环益公司提交了深圳市房屋建筑面积查丈报告，以证明中山颐景花园（以下简称“涉案小区”）一期地下面积7669.23平方米为停车库，面积未分摊，二期架空层停车场902.94平方米未分摊。颐景花园第四届业委会称一期地下室、二期架空层属于公用建筑面积，为全体共有。2002年1月1日，深圳市物价局南山分局向涉案小区停车场颁发《广东省经营服务性收费许可证》，有效期至2005年6月。后深圳市公安局交通警察局就涉案小区停车场颁发《深圳市经营性停车场许可证》，管理单位为嘉诚物业公司，有效期自2015年12月31日至2018年10月31日止。2004年11月22日，颐景花园业委会通知深圳市景乐物业管理有限公司（以下简称“景乐物业”）中山颐景花园决定重新招聘物业公司，要求景乐物业于2004年12月31日前完成移交。2005年1月10日，中山颐景花园（二期）登记至南头公司、环益公司名下，建筑面积为7834.01平方米。2005年1月28日，颐景花园业委会与深圳市花样年物业管理有限公司（以下简称“花样年物业”）签订《中山颐景花园物业管理合同》，合同期限为2005年1月28日至2008年4月27日。环益公司（甲方）、景乐物业（乙方）与花样年物业（丙方）签订《中山颐景物业管理合同》，约定：甲方同意将中山颐景花园二期物业移交给丙方管理；甲方同意将中山颐景花园一期地下室停车位、二期部分架空层和地面停车位移交给丙方托管经营，丙方同意自2005年4月起，每月15号前向甲方支付15000元；及其他内容。2009年2月25日，环益公司（甲方、委托方）、景乐物业（丙方、委托方）与花样年物业（乙方、受托方）签订《中山颐景花园停车场委托经营管理合同》，约定：委托方委托乙方对中山颐景花园一期地下停车场145个标准车位、二期架空层停车场28个标准车位进行经营管理；期限自2009年元月一日起至2012年12月31日止；乙方应于每月15日前向甲方支付当月经营费13800元；及其他内容。2015年11月11日，颐景花园第三届业委会（甲方）与深圳市嘉诚物业管理有限公司（乙方，以下简称“嘉诚物业公司”）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方对中山颐景花园提供物业管理服务，服务期限为3年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止；合同期间，小区地面停车场业主停车按每台车110元/月收费、地下停车场业主停车按每台车250元/月收费；乙方每月从小区停车场/位税后收入（月卡）提取40%，外来车辆（即非业主和住户的车辆）临时停车收入提取100%补充管理费不足，由物业公司支配；小区停车场/位收入（月卡）税后提取60%归小区全体业主，停车费先存入甲乙双方设立的联名共管的账户内，收入到账后，于5个工作日内按照约定原则进行分配；及其它内容。环益公司提交了环益公司、南头公司与涂益成、××签订的两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以证明对于中山颐景花园一期地下停车库，合同未对产权归属作约定，但约定了环益公司享有停车库的收益权；对于中山颐景花园二期架空层902.94平方米，合同约定不分摊，用于停车场，属于卖方产权。颐景花园第四届业委会提交了中山颐景花园二期一层平面图，以证明其中9个停车位仅能停放6辆车，环益公司称部分车位的宽度较窄，但不影响使用；颐景花园第四届业委会提交了关于车位数量的说明和照片以及部分车位租赁、赠送协议，以证明地下车库25号和26号因长期堆放广告牌而无法使用，二期架空层规划有28个停车位，但实际有9个车位仅能停放6台车辆，地下车库有4个车位设在通往楼宇大堂门前，另外**车位因墙身安装有消防栓以及有********、9××号、120号六个狭窄车位中有4个无法停放车辆，一期实际可以使用的车位为128个，二期为25个。环益公司称部分车位相对狭窄，但不影响车辆的停放，且实际停放了车辆。庭审中，环益公司、颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司均称中山颐景花园一期地下停车场面积不计容积率，二期架空层停车场属于核增容积率面积。嘉诚物业公司、颐景花园第四届业委会于庭后向一审法院确认双方已按照合同约定的比例对自2015年11月至2019年9月（包括2019年9月）期间的停车收益进行了分配。一审法院认为，本案的争议焦点为环益公司是否享有中山颐景花园一期停车位和二期架空层停车位的停车费收益权，是否有权要求颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司支付停车收益。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，环益公司作为中山颐景花园的开发商，其与一期业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》并未约定地下停车位的归属，因此一期地下停车位应归属于环益公司。虽然一期地下停车位均未能办理产权登记，环益公司并未能取得停车位的登记所有权，有关转让、处分等权利受限，但并不能就此排除其收益的权利，且一期地下停车位已经行政部门核发《深圳市经营性停车场许可证》，可以进行经营性收费，小区业主应付费使用车位，按照公平原则和等价有偿原则，环益公司对一期地下停车位享有的收益权应当得到确认和保护。而涉案小区二期停车位占用属于业主共有的架空层，其不能成为享有专有权的专有部分，即便当事人在房屋买卖中约定产权归属于卖方,也不能由此认定环益公司对二期架空层停车位享有收益权，环益公司要求颐景花园第四届业委会、嘉诚物业公司停止侵害环益公司对二期架空层停车位的收益权并主张二期架空层停车位的收益损失，于法无据，一审法院不予支持。颐景花园第三届业委会选聘嘉诚物业公司为涉案小区提供物业服务，并由嘉诚物业公司对涉案小区停车场进行经营管理。现颐景花园第四届业委会和嘉诚物业公司均确认已实际对涉案小区地下停车场收取了停车费，并已按照收益分配比例对停车费进行了分配，对于嘉诚物业公司和颐景花园第四届业委会是否应向环益公司支付的车位收益，一审法院分析如下：一、关于一期地下停车位收益金额。环益公司和嘉诚物业公司、颐景花园第四届业委会均确认一期地下停车位共139个（不含环益公司已处置的6个车位），嘉诚物业公司和颐景花园第四届业委会以其中11个车位无法使用为由进行抗辩，缺乏充分证据支持，一审法院不予采纳。嘉诚物业公司与颐景花园第三届业委会签订的《物业管理服务合同》约定地下停车场按每个车位每月250元的标准收取停车费，嘉诚物业公司、颐景花园第四届业委会确认已收取了2015年11月至2019年9月期间的停车费，故一审法院确认涉案小区一期地下停车位自2015年11月至2019年9月期间的车位收益应为1633250元（250元/月/个×139×47个月）。二、对于停车费收益分配的比例认定问题。环益公司主张从每个车位每月250元中向嘉诚物业公司支付70元的管理费用。对此，一审法院认为，确定管理费用所占收益的比例，应当在考量物业管理公司管理成本的基础上，适当考虑物业管理利润因素。嘉诚物业公司作为物业公司，系盈利法人，其为停车场提供的服务既包括经营服务，也包括管理服务，不应要求嘉诚物业公司在扣除必要管理成本外提供无偿的停车场经营服务，从公平合理的角度出发，委托人亦应向嘉诚物业公司适当支付一定的服务酬劳作为盈利。因此，综合深圳市小区物业服务行业的收费情况，并结合本案的具体情况，一审法院酌情判令嘉诚物业公司和环益公司分别按照40%和60%的比例对一期地下停车位收益进行分配。因嘉诚物业公司和颐景花园第四届业委会系按照嘉诚物业公司40%、颐景花园业委会60%的比例对停车收益进行分配，按照一审法院确定的嘉诚物业公司和环益公司享有的停车收益分配比例，则嘉诚物业公司无须再向环益公司支付一期地下停车位收益，而颐景花园第四届业委会应向环益公司支付2015年11月至2019年9月期间的车位收益9××9950元（1633250元×60%），之后的车位收益纠纷，因有关侵权事实尚未发生，环益公司可另循法律途径解决。嘉诚物业公司系涉案小区的物业管理单位，其有权对停车位进行管理和经营，且一审法院已认定嘉诚物业公司可对一期地下停车位按收益40%的比例计算管理报酬，故环益公司要求嘉诚物业公司停止侵害涉案小区一期地下停车场的收益权，一审法院不予支持，环益公司要求颐景花园第四届业委会停止侵害环益公司对涉案小区一期地下停车场（139个停车位）的收益权，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、颐景花园第四届业委会于判决生效之日起停止侵害环益公司对中山颐景花园一期地下停车场（139个停车位）的收益权；二、颐景花园第四届业委会于判决生效之日起十日内向环益公司支付2015年11月至2019年9月期间的车位收益9××9950元；三、驳回环益公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13142元，环益公司变更诉讼请求后案件受理费为12818元，环益公司已预交，由环益公司负担3927.27元，颐景花园第四届业委会负担8890.73元；保全费5000元，环益公司已预交，由环益公司负担1531.94元，颐景花园第四届业委会3468.06元；其余环益公司预交的案件受理费324元，一审法院予以清退。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明以下事实：（一）环益公司在一审提交的环益公司、南头公司与案外人姚某就涉案中山颐景花园二期××房签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附表四中，买卖双方约定：“属于卖方产权但提供有偿使用的公共设施为：全部架空层及停车场。”本院二审期间向颐景花园第四届业委会询问是否可提交涉案中山颐景花园一、二期的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中对停车位存在不同约定的相关合同文本。颐景花园第四届业委会表示目前小区基本上为二手房买卖业主，难以获得一手业主的合同文本。（二）嘉诚物业公司及颐景花园第四届业委会在本案二审庭后向本院提交了涉案小区二期架空层停车位的视频及智能停车管理系统中的缴费记录，显示二期架空层停车位的收费标准为每月110元。本院认为，关于讼争车位数量，嘉诚物业公司及颐景花园第四届业委会主张一期地下停车场有11个车位无法使用，还主张二期架空层28个车位因狭窄实际只能停放25辆车，均缺乏充分证据加以证实，本院仍采纳小区原始规划的车位数据，即一期地下停车位除环益公司已处置的6个车位之外为139个，二期架空层车位为28个。关于停车位的归属问题，本院认为，查丈报告显示一期地下停车库及二期架空层停车场面积均未分摊。其中二期架空层在《建设工程规划许可证》上即确定规划作为停车场使用，而环益公司提交的其与案外人姚某签订的二期预售合同中亦显示双方约定架空层及停车场权益归属环益公司，且颐景花园第四届业委会亦未能提交存在不同约定的合同文本，故本院确认涉案颐景花园第二期架空层停车场的权益依商品房买卖双方的约定应归属于环益公司。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于一期地下停车位的权益归属，颐景花园一期商品房的预售合同中并未对一期地下停车位的归属作出明确约定。在《深圳经济特区房地产转让条例》与《物权法》对此类停车位归属问题存在不同规定的情况下，本院采取尊重客观历史、稳定社会秩序的态度处理相关争议。在本案中，无论是小区的前期物业管理单位深圳市景乐物业管理有限公司，还是颐景花园业委会自2005年1月起聘请的深圳市花样年物业管理有限公司，均是将一、二期停车位的收益上缴给开发商环益公司，小区业主大会及业委会在长达十几年的时间内均未对停车位收益提出主张，说明业主群体与开发商对一期地下停车位权益的归属已经取得事实上的意思一致。颐景花园业委会在2015年11月起与嘉诚物业公司擅自将停车位收益费用转存至双方共管账户，违犯了颐景花园小区成立以来的原有秩序，对环益公司的停车位收益权造成侵害，有所不当，应当停止侵害行为并承担相应的损害赔偿责任。嘉诚物业公司与颐景花园第四届业委会共同实施了侵害环益公司停车位收益权的行为，应当共同承担损害赔偿责任。关于二期架空层停车位的收费标准，根据嘉诚物业公司及颐景花园第四届业委会提交的视频及智能停车管理系统中的缴费记录，本院确认为每个车位每月110元。关于停车费收益分配的比例认定问题，本院认为，一审法院酌定的嘉诚物业公司和环益公司分别按照40%和60%的比例进行分配，并无不当，本院予以确认。自2015年11月起，嘉诚物业公司与颐景花园业委会每月应当向环益公司分配的停车位收益为：一期地下停车位139个×250元/个=34750元×60%=20850元，二期架空层停车位28个×110元/个=3080元×60%=1848元，每月合计37830元×60%=22698元。综上所述，颐景花园第四届业委会的上诉请求不成立，予以驳回；环益公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初10080号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初10080号民事判决第二、三项；三、深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会、深圳市嘉诚物业管理有限公司停止侵害深圳市环益实业有限公司对中山颐景花园二期架空层停车场（28个停车位）的收益权；四、深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会、深圳市嘉诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市环益实业有限公司按照每月37830元×60%=22698元的标准支付自2015年11月至本判决生效之日的停车费收益；五、驳回深圳市环益实业有限公司在一审的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费、保全费合计44559.5元，由嘉诚物业公司与颐景花园第四届业委会负担30000元，由环益公司负担14559.5元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二一年一月二十日书记员 陈颖(兼)