江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初3972号原告：田泽，男，1997年4月16日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：马小华（系原告母亲），女，1972年10月1日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区和凤法律服务所法律工作者。被告：南京金碧商业管理有限公司，统一社会信用代码91320117MA1P6W9T6P，住所地南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司区域助理总裁。委托诉讼代理人：李明，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。原告田泽与被告南京金碧商业管理有限公司（以下简称金碧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告田泽的委托诉讼代理人马小华、刘开胜、被告金碧公司的委托诉讼代理人李明、张云帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田泽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年9月26日签订的商铺租赁合同；2.判令被告退还原告已交保证金19352元、租金及物业费40379.16元、装修管理费及工本费661.76元、装潢及购买设备费用109169元，并赔偿原告营业损失36383元（自2009年11月9日起暂计算至2020年9月8日，共10个月，按餐饮业行业标准43660元/年*10/12=36383元，以后的金额计算至付清款项时止），以上合计204944.92元；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年被告对于石湫镇碧桂园商业街招商时告诉原告以及其他客户，商业街已经有60%商家签约，在商业街周围有大型超市、电影院、五星级酒店、KTV、手机店、肯德基、三甲医院等，于是包括原告等二十多家被其宣传所骗，与被告签订了商铺租赁合同。合同签订后，原告对店铺进行了装修，由于原告在与被告签订租赁合同时已经明确是从事“烤吧”，故原告在装潢和购买里面的设备时就是专门针对“烤吧”的，不能用于其他用途。被告在租赁合同中，以及对商户的开业日期调整通知书中均明确告知原告等承租人，商业广场于2019年11月9日正式开业。但截至2020年6月28日商业广场仍不能开业，且原告等二十多商户发现被告原先宣传的商业街周围有大型超市、电影院、五星级酒店、KTV、手机店、肯德基、三甲医院等根本没有，都是被告的虚假宣传，于是向溧水区市场监督管理局举报，该局于2020年7月2日决定立案处理。原告认为，被告的欺诈行为，导致合同目的不能实现，同时造成原告大量经济损失，于是要求解除租赁合同，但被告打印好的租赁合同终止协议书完全是霸王条款，根本不考虑承租人的合法权益。而且，到目前为止石湫碧桂园商业街都没有整体开业。综上，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告金碧公司辩称：1、《商铺租赁合同》不存在法定或约定解除情形，应当继续履行。原、被告双方于2019年9月26日签订的《商铺租赁合同》，该合同为5年定期租赁合同。《租赁合同》第三条第一款约定：“甲方有权根据商业广场整体运营需要，统一调整项目整体开业日的时间（具体以甲方书面通知为准）。若项目整体开业日作提前或延后调整的，则租赁期限相应作提前或延后。”被告按照合同约定，向原告提供相应场地，已经履行了自身义务。从合同条文约定内容来看，原告与被告就具体开业日期的不确定性已有预期。受疫情等诸多客观因素影响，商业广场不得不推迟开业。经过被告的不懈努力、多方沟通，商业广场已经定于2020年9月30日正式开业，依据合同相关约定，原告的租赁期限相应顺延，上述情况被告不构成违约。2、原告单方面主张解除合同构成违约，主张退还已交保证金、租金、物业费、装修管理费、赔偿损失缺乏事实依据和法律依据。租赁合同第九条第八款约定：“除本合同另有约定的情形外，甲、乙双方均不得单方面解除本合同，否则即视为违约，乙方违约的，甲方可没收乙方缴纳的租赁合同保证金作为违约金。”租赁合同第十条第五款约定：“租赁期满或本合同提前终止后，乙方无权要求甲方对该商铺内的装修、添附给予补偿或赔偿。”被告已按约履行自身义务，给原告提供租赁场所后，原告单方面无理提出解除合同要求已构成违约，其要求返还租赁合同保证金、赔偿损失等毫无依据。此外，在租赁期间内，原告至今为止电费欠费已达1938.16元，也已构成违约。3、被告从未实施任何欺诈行为，原告所述的虚假宣传行为完全是子虚乌有。首先，双方签订的租赁合同中，并未对周边经营市场规模、商家数量有任何约定，被告也未曾就周边经营市场规模对原告进行过承诺，其非租赁合同的组成要件。其次，有关商户引入及宣传并非由被告作出，与被告无关。原告诉求为解除案涉租赁合同而非撤销或确认合同无效，说明其认可双方签订合同的效力，经营市场方面的营造与宣传不属于本案审理中的重点考察对象。再次，原告在承租商铺时，应对商铺情况有全面的考察及认识，打造商圈良性氛围需要各商铺的共同努力与经营。原告因疫情、周边大学城学生出入学校限制等因素影响而欲放弃经营，弃合同中的明文规定于不顾，妄图将自己理应承担投资经营风险转移给被告承担，编造被告欺诈的情节蒙骗法院，已违反了诚实信用原则。最后，被告一直致力于维护商业广场良好的商业氛围，已先后与锦江之星、永乐辉超市、金逸影城、苏宁、华为、苏果等二十余商家签订合同，原告主张被告欺诈缺乏事实依据，本案不存在因欺诈行为导致合同目的不能实现的情形。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2019年9月26日，金碧公司作为甲方（出租方）与田泽作为乙方（承租方）就位于南京市溧水区（以下简称案涉商铺）各签订《商铺租赁合同》一份。二份《商铺租赁合同》其中均约定：第一条、租赁场所及计租面积…计租面积为50.98平方米…3.该商铺的室内装修为毛坯，乙方在订立本合同时已对该商铺的装修现状进行了确认并予以接受。对该商铺的周边环境，甲方有权依法改变现状的使用用途。第二条、经营品牌、项目，1.乙方承租该商铺用于经营餐饮，经营品牌为烧烤，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途…3.乙方应在该商铺开业前向甲方及物业服务公司提供与上述经营品牌、经营项目涉及的有关的营业执照、许可证书、商号商标授权经营等证明文件…。第三条、租赁期限和续租，1.租赁期限自甲方书面通知的交铺日起至2024年11月8日止。项目整体暂定开业日为2019年11月9日；甲方有权根据商业广场整体运营需要，统一调整项目整体开业日的时间（具体以甲方书面通知为准）。若项目整体开业日作提前或延后调整的，则租赁期限相应作提前或延后。…第四条、履约保证金，1.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币9176元，作为履约保证金。2.甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金并不免除乙方应承担的违约责任。3.本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该商铺迁出、完成向消费者退卡消费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件。…第五条、租金及缴纳方式和期限，1.该商铺的租金按计租面积计付，2019年11月9日为暂定项目整体开业日，甲方开始计收租金，视为起租日，乙方自起租日开始承担该商铺的租金，起始租金标准为人民币60元／平米／月。2.本合同的租金支付方式为：交租期租金均按每6个月为一个交租期交纳…租金按下列租金明细表计收…3.首期租金应于乙方进场日前7日内完成支付，租金期间为2019年11月9日至2020年5月8日，应交租金为人民币18352.8元。进场日以甲方书面通知为准。…第六条、物业服务费，1.双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自开业日起向甲方或甲方指定的物业服务公司交纳该商铺的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该商铺的计租面积计算，起租日起每平方米每月6元，即每月305.88元…3.首期物业服务费为开业日起至2020年5月8日的物业服务费。除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每6个月为一个交费期交纳…4.首期物业服务费乙方应于进场日前7日内支付，收费期间为2019年11月9日至2020年5月8日，应交物业服务费为1835.28元…6.在装修期内乙方需支付装修管理费…第八条、开业，1.本合同项下甲方有权根据商业广场整体运营需要，统一调整项目整体开业日的时间（具体以甲方书面通知为准），届时乙方应相应调整开业计划保持该店铺与商业广场同时开业。双方确认，甲方不因开业日的调整而向乙方承担任何违约或赔偿责任。2.甲方将根据实际的招商、工程与开业筹备等情况确定商业广场的开业时间，在确定开业时间的1个月前，向乙方发出开业及进场通知，乙方需在甲方确定的开业日当天亦达到店铺开业条件，配合甲方商业物业整体开业，如乙方在开业日无法正常开业经营，导致甲方商业物业开业延误，由此造成的一切损失将由乙方承担；且每逾期一天，则按计租面积以单价3元／㎡／天向甲方支付违约金费用。3.乙方应当于该开业日开业经营（乙方未在该开业日开业的，不影响起租日的起算）。未经甲方允许，乙方不得擅自提前开业。第九条、甲乙双方的权利义务及违约处理，…8.除本合同另有约定的情形外，甲、乙双方均不得单方面解除本合同，否则即视为违约，乙方违约的，甲方可没收乙方缴纳的租赁合同保证金作为违约金，甲方违约则应双倍返还租赁合同保证金给乙方…。第十条，合同的解除，1.除本合同另有约定外，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、保证金等各项费用不予退还）：…4.甲、乙双方协商一致，可解除本合同。5.租赁期满或本合同提前终止后，乙方均无权要求甲方对该商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿。6.因不可抗力、政府行为等导致合同无法履行而解除本合同的，乙方按本合同约定办理完毕相关手续，结清费用并将场地交还甲方后，甲方退还乙方相应费用，双方互不承担违约责任。…。合同还就其他权利义务进行了约定。上述二份租赁合同签订后，被告将案涉商铺交付给原告，原告对案涉商铺进行了装修。原告向被告支付了合同保证金18352元；租金、物业费40379.16元（租金37302.6元，物业费3076.56元）；装修管理费、工本费661.76元（装修管理费611.76元、工本费50元）。被告于2020年6月28日分别向原告开具了相应的收据，载明收到上述款项。2019年11月28日，原告领取了营业执照，登记的经营场所为案涉商铺内。案件审理过程中，被告陈述：由于部分商铺的装修进度赶不上，故案涉商业广场没有按既定日期2019年11月9日整体开业，现已于2020年9月30日整体开业。整体开业的信息通过微信公众号发送，没有单独通知过原告，原告之前已经试营业了并长期经营，后大家都是口头协商的内容，和租户之间有长期的电话沟通内容，案涉商铺相关租金、物业费等延期至开业日2020年9月30日起计租。其公司已与多位商家签订租赁合同，并未实行任何欺诈行为，不存在合同目的无法实现的情形。并向本院提交了与原告之间的微信聊天记录（原告于2020年4月向被告说明其于2020年4月17日开业）、微信公众号信息截图、与永乐辉超市、锦江之星等商家之间的租赁合同等。原告陈述：案涉商铺在2019年11月9日之前进行了试营业，试营业了一个多月，没有人就关掉了，具体什么日期关掉的不清楚。被告提交的与原告之间的微信聊天记录只是其中一部分，并不能反映原告的店铺在正常经营等。原告未在公众号中看到开业信息，即便被告于2020年9月18日发布了该信息，也不能说明以书面形式告知原告，且该信息是在原告起诉之后发布的，实际上到目前为止，案涉商业广场都没有整体开业，只有七八家店铺开业了。被告提交的租赁合同的真实性无法确认。另，案件审理过程中，原告向本院提交了其购买装潢材料、设备等的收款收据、购买清单、微信支付凭证及照片，用于证明其装潢及购买设备的费用。被告对原告提交的证据均不予认可，认为合同约定原告无权向被告主张装修方面的补偿或赔偿，且不能确认费用与本案的关联性等。被告向本院提交了能耗缴费通知书、微信催缴电费的聊天记录，用于证明截止2020年7月10日，原告拖欠电费1938.16元。原告对此不予认可，认为真实性无法确认，催缴电费应当是供电部门，或是被告已代其缴付电费的情况。以上事实，由《商铺租赁合同》、收据、营业执照、微信聊天记录、当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告于2019年9月26日签订的二份商铺租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。根据商铺租赁合同的约定，租赁期限自2019年11月9日（暂定项目整体开业日），至2024年11月8日止，被告有权根据商业广场整体运营需要，统一调整开业日的时间（具体以甲方书面通知为准），若项目整体开业日作提前或延后调整的，则租赁期限应作提前或延后。故从合同约定来看，双方对项目整体开业时间的不确定性均有心理预期，且该约定并未加重原告的负担。现案涉商业广场未按暂定日期整体开业，但被告同意按合同约定将案涉商铺的相关租金、物业费等延期至开业日计租，即被告并不存在违约行为。而原告自认在暂定开业日之前即进行了试营业，原告还曾通过微信向被告说明其于2020年4月17日开业，即原告事实上已经在案涉商铺内进行了营业，原告经营店铺的商业风险应由其自行承担，原告并未举证证实案涉商业广场整体延期开业影响到原告在案涉商铺内开业经营。故原告主张被告未按暂定日期整体开业致使其无法实现合同目的依据不足，本院不予采纳。此外，双方合同中并未对被告在案涉商业广场内引进商家的数量、类型等内容进行过约定，被告在案涉商业广场进行的相关宣传资料等亦不构成对原告的承诺，故原告主张被告虚假宣传、欺诈等致使合同目的不能实现亦不能成立，本院不予采纳。综上，根据本案实际，原告诉请主张合同目的无法实现进而要求解除合同以及要求被告退还费用、赔偿损失等并无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告田泽的诉讼请求。案件受理费8855元，由原告田泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二一年一月二十五日书记员  朱 莉