北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6885号原告（反诉被告）：山东博远重工有限公司,住所地山东省滨州市滨城区滨北街道办事处凤凰六路139号，统一社会信用代码：91371602790362697L。法定代表人：褚兴坤，执行董事。委托诉讼代理人：胡爱军，北京市金韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董刚，1978年4月21日出生，山东博远重工有限公司职员。被告（反诉原告）：王瑞，男，1980年9月11日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）山东博远重工有限公司（以下简称博远公司）与被告（反诉原告）王瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）博远公司的委托诉讼代理人胡爱军、董刚，被告（反诉原告）王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博远公司向本院提出诉讼请求：1．要求依法确认双方于2018年8月17日签订的《写字楼房屋租赁协议》于2019年12月10日解除；2．王瑞退还2019年12月11日起至2020年2月28日止的房屋租金42806．4元；3、本案诉讼费由王瑞承担。事实和理由：2018年8月17日，我公司与王瑞签订《写字楼房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定我公司承租王瑞坐落于北京市通州区金成中心****号房屋（登记地址为北京市通州区翠景北里21号楼19层****号房屋，以下简称涉案房屋），合同租期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为16275元，每半年支付一次，保证金为32550元。合同还约定，如果违约解除协议，保证金不退还。协议签订后，我公司依约交纳了保证金和租金。2019年11月初，因我公司无法继续按协议履行，遂向王瑞提出解除合同，并通过发短信、微信、邮寄等方式通知王瑞。我于2019年12月10日腾清涉案房屋，并要求王瑞退还剩余租金42806．40元，但王瑞一直推脱，故诉至法院，望判如所请。王瑞辩称，1．我不同意博远公司行使解除权，我不认为租赁合同第十一条第11．3款为解约条款，该款前半部分约定了如果我单方解除合同或我违约应承担的赔偿责任，后半部分则是对于博远公司单方解约或违约应该承担责任的约定，该部分内容应该结合合同第11．4款约定来理解，11．4款约定如博远公司违约，还应赔偿我的经济损失和承担法律责任；2．我不同意退还租金。合同约定租金半年一付，根据合同第十条第10．1款的约定，双方协商一致可以解除合同，但我们双方并未协商一致解除合同。王瑞提出反诉请求：1．判令双方签署的租赁合同于2020年8月11日解除；2．判令博远公司支付承租期间的租金86800元（自2020年2月28日起算至2020年8月11日止，按16275元每月计算）；3．博远公司赔偿违约金（以应付租金97650元为基数，按日千分之五计算，自2020年2月18日起至实际给付之日止，暂计至2020年8月11日为13020元）；4．博远公司支付房屋占用费（自2020年8月11日起计算至其将房屋实际交还之日止）；5．诉讼费由博远公司承担。事实和理由：同本诉答辩意见。博远公司针对反诉辩称，我公司不同意王瑞的全部反诉请求，具体理由如下：1．我公司认为涉案租赁合同在2019年12月10日已解除，我公司按照合同约定行使了单方解除权，也依法履行了通知义务，王瑞并未在合理期限内提出异议，故我公司认为合同已经解除；2．我公司不同意支付租金和违约金，我公司于2019年12月10日已腾退房屋，故不同意支付在此之后的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王瑞系涉案房屋的所有权人。2018年8月17日，王瑞作为出租方（甲方）与博远公司作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，约定由乙方承租涉案房屋，租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为16275元，第三年租金上浮5%；租金支付方式为每六个月支付一次，乙方应在5个工作日内预付第一期的租金97650元，之后乙方应当在每季度租期届满前10天向甲方支付下一期租金。合同第六条约定：6．1在双方签订本协议后，乙方应于2018年9月1日前支付履约保证金32550元。6．2租赁期满，经甲方验收，若该房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致本协议提前解除或终止，履约保证金不予退还。合同第十一条约定：11．3租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方无法正常使用该房屋的，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修、家具损失，乙方另有其他损失的，甲方应予以赔偿；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金。11．4本协议任何一方不履行约定义务或违反本协议条款内容，给对方造成损失或导致本协议提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。合同另就合同争议的解决办法等进行了明确约定。上述合同签订后，王瑞向博远公司交付了涉案房屋，博远公司亦向王瑞支付了履约保证金32550元及截止到2020年2月29日的租金。2019年12月10日，博远公司通过发短信、在涉案房屋门口张贴等方式向王瑞发送《解除通知书》（以下简称解约通知），载明：“由于我公司业务发展需要，现办公环境已不能满足我方需求，从今日起我方不再租赁此处房屋，并与贵方解除房屋租赁协议。请业主方收到此通知两日内联系我方代表董刚，联系电话139XXXXXXXX，办理房屋退租交接事宜。特此通知，请业主方配合。”2019年12月12日，博远公司向王瑞发送了现场照片。本案审理过程中，博远公司称其不要求退还履约保证金。另王瑞向本院提交了照片，证明涉案房屋内尚有博远公司的招牌未拆除，另有两张桌子未搬离。博远公司对此不予认可，称招牌和桌子均是涉案房屋内原有物品，其只是在招牌上粘贴了公司名称。王瑞称因其不同意解除合同，其未在收到解约通知后到现场收房，并提交拍摄于2020年8月的照片，称房屋仍处于空置状态。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同签订后，王瑞依约将涉案房屋交付博远公司，并无违约行为，而博远公司在合同履行期内要求退租，已构成根本违约，故博远公司作为违约方无合同解除权，其要求解除合同依据不足，本院不予支持；王瑞行使解约权理由正当，本院依法予以支持。关于合同解除后的法律后果是本案争议焦点，包括博远公司应支付租金或房屋占有使用费的截止期限及应如何赔偿违约金的问题。其中，从守约方王瑞的角度而言，其对于租金或房屋占有使用费给付的要求，实则上包含了对于王瑞应如何承担违约责任的要求，故应当一并论述。就此，本院认为，其一，关于博远公司实际腾空搬离涉案房屋的时间认定。经查，博远公司支付了截止到2020年2月29日的租金。博远公司在2019年12月10日向王瑞发出解约通知，要求王瑞于两日内收房，因王瑞未收房，博远公司又于2019年12月12日向王瑞发送了现场照片，现博远公司亦提交了现场照片，从照片上看，房屋已基本腾空，可以认定博远公司于2019年12月12日搬离涉案房屋的事实，因此，博远公司应支付截止到2019年12月12日的租金。其二，关于王瑞作为守约方实际损失情况的认定。对此，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，博远公司早在2019年12月10日即向王瑞发送了解约通知，王瑞作为守约方，应及时收回房屋并另行出租止损，但王瑞未积极采取上述措施，其放任损失扩大，无权要求博远公司承担该部分损失的赔偿责任。结合双方均同意履约保证金不予退还的情况，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、出租人另行出租的情况和承租人的过错程度等，酌情确定博远公司应赔偿3个月租金为宜。对于王瑞过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认山东博远重工有限公司与王瑞于二〇一八年八月十七日签订的《写字楼房屋租赁协议》于二〇二〇年八月十一日解除；二、王瑞退还山东博远重工有限公司租金42090．52元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、山东博远重工有限公司赔偿王瑞租金损失48825元，于本判决生效之日起七日内给付清；四、驳回山东博远重工有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王瑞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）1583元，由山东博远重工有限公司负担519元，其中435元已交纳，剩余84元于本判决生效之日起七日内交纳；由王瑞负担1064元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二一年一月二十八日书记员  崔雨桐