福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7837号 上诉人（原审被告）：刘必泉，男，1987年8月27日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告）：李丽群，女，1988年9月27日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 被上诉人（原审原告）：叶艺辉，男，1985年6月5日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：游杰，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：檀文明，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 原审第三人：福建省中鼎诚达置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路力宝天马广场第****-3。 法定代表人：姜李明。 上诉人刘必泉因与被上诉人李丽群、叶艺辉、原审第三人福建省中鼎诚达置业有限公司（以下简称中鼎诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 刘必泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李丽群、叶艺辉的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李丽群、叶艺辉承担。事实和理由：一审判决认定刘必泉承担违约金是错误的。一、李丽群、叶艺辉在一审时提交的聊天记录未提供原件核对，真实性无法确认，而一审法院却对该证据的真实性予以确认，并作为认定案件事实的依据，是错误的；二、《房地产经纪合同》第十条第二项以及《补充协议》第一条第六项的约定，李丽群、叶艺辉未将房屋权属证书等相关材料交给中鼎诚达公司代管，也未按照约定支付履约保证金或支付材料，其行为已构成违约，此时因李丽群、叶艺辉的违约，合同中止履行；三、根据《补充协议》第九条的约定，李丽群、叶艺辉在未按合同约定申请办理提前还款手续及委托公证手续，李丽群、叶艺辉在未履行先合同义务的情况下，要求刘必泉支付首付款、差额款并办理相关贷款手续等后履行义务不符合合同约定；四、刘必泉未全额支付定金的原因，一方面是李丽群、叶艺辉未将房屋权属证书等相关材料交中鼎诚达公司保管，另一方面中鼎诚达公司出现经营异常，不久后公司人员撤离，人去楼空，刘必泉为资金安全考虑，不敢将定金转入中鼎诚达公司或其指定账户，因此，不应认定刘必泉违约。即使刘必泉的行为构成违约，同样，李丽群、叶艺辉未提交房屋权属证书等相关材料的行为也属违约行为，一审判决刘必泉向李丽群、叶艺辉支付违约金10万元依据不足。 李丽群、叶艺辉辩称,一、不存在李丽群、叶艺辉未将材料交给中鼎诚达公司代管的情形。1.双方在2019年12月8日签订《房地产经纪合同》时，李丽群、叶艺辉已经按照约定向中鼎诚达公司交付居民身份证复印件以及房屋产权证明等其他相应材料。李丽群、叶艺辉在发现刘必泉存在违约行为之后，基于自身财产安全考虑，才从中鼎诚达公司处将相关材料取回。2.刘必泉在一审庭审中称其是在签订合同之次日即2019年12月9日才知道李丽群、叶艺辉未向中鼎诚达公司交付相关材料。但是，若李丽群、叶艺辉在签订合同当日未将相关材料交付给中鼎诚达公司，刘必泉是不会向中鼎诚达公司交付定金的。因此，刘必泉的主张明显矛盾；二、刘必泉未按照合同约定足额支付定金，已经构成违约。刘必泉在一审庭审中自认其知道中鼎诚达公司经营异常的时间是2020年1月中旬，而双方签订合同的时间以及刘必泉应当支付定金的时间是2019年12月8日，刘必泉称因中鼎诚达公司出现经营异常，为资金安全考虑，所以没有将7万元定金支付给中鼎诚达公司，该理由明显不成立。不论刘必泉在何时知道中鼎诚达公司经营异常，都可与李丽群、叶艺辉协商直接将约定的定金足额交付给李丽群、叶艺辉；三、李丽群、叶艺辉要求刘必泉支付首付款、差额款合理、合法。1.按照双方签订的《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件B）》以及双方之间的约定，刘必泉应当在2020年1月之前先支付首付款及差额款275000元，而后由李丽群、叶艺辉申请办理提前还款手续。2.李丽群、叶艺辉已经按照约定向贷款银行查询尚欠贷款余额并提出提前还款申请（该申请审核的时间需要一个月），但是因为刘必泉未按照约定支付首付款及差额款，加上未足额支付定金的违约行为，李丽群、叶艺辉基于自身的利益安全考虑，未继续履行提前还款事宜。 中鼎诚达公司未作陈述。 李丽群、叶艺辉向一审法院起诉请求：1、判令解除李丽群、叶艺辉与刘必泉及中鼎诚达公司共同签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议；2、判令刘必泉向李丽群、叶艺辉支付违约金14万元；3本案诉讼费、公告费等因诉讼产生的费用均由刘必泉承担。 一审法院认定事实：2019年12月8日，李丽群、叶艺辉（甲方）与刘必泉（乙方）、中鼎诚达公司（丙方、中介服务方）三方共同签订《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件B）》，约定李丽群、叶艺辉将其所有的坐落于闽侯县甘蔗街道江滨西大道22号海峡传媒港（A1块地）6#306单元的房屋以150万元的价格出售给刘必泉。合同第十条约定，甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息；甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：身份证复印件、房屋权属证书/不动产权证书；土地使用权证……合同第十二条约定，签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金7万元整给丙方（定金可抵作购房款）。合同第十六条约定，自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。合同第十七条约定，出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）……2.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……《补充协议》第一条第6款约定，甲乙双方若未按约定支付履约保证金或交付材料，属违约行为，按买卖合同所约定的违约条款承担违约责任。此时交易中止，待履约保证金或材料补齐后合同继续履行。甲方自愿将该出售房权属相关材料交给丙方代管。《补充协议》第六条约定，甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿14万元违约金给守约方，同时须支付中介服务佣金给丙方。《补充协议》第十三条约定，甲乙双方协商约定签订本合同当日乙方自行支付定金7万元整给丙方，丙方出具收条给乙方。《补充协议》第十四条约定，乙方承诺于2020年1月15日之前进行房屋申贷手续。《商业按揭贷款交易程序（附件B）》第三条付款方式及金额约定，乙方到银行签署该房产之《抵押合同》和《借款合同》等贷款相关材料，甲方应配合办理按揭手续并按银行规定签署相关文件，在此之前乙方必须将首付款及差额款（差额款=总转让价-首付款-刘必泉向银行的贷款金额-定金）存入指定账户并办理冻结手续。 合同签订后，刘必泉于2019年12月12日支付定金1万元。李丽群、叶艺辉提交的聊天记录主要内容为：2020年1月6日，中鼎诚达公司的工作人员告知刘必泉应于1月15日前备好贷款准备材料包括夫妻双方身份证、结婚证、户口本、收入证明及首付款、首套房证明；2020年1月16日，中鼎诚达公司工作人员催促刘必泉支付首付款及差额款275000元；2020年3月8日，中鼎诚达公司催促刘必泉备齐剩余定金6万元，可以办理银行冻结，并告知刘必泉卖方申请的银行还款解押时间已经超期；2020年3月9日，中鼎诚达公司告知刘必泉卖方要求13日前开始办理手续。刘必泉至今仍未补齐剩余6万元定金。 审理中，刘必泉自认于2020年1月中旬发现中鼎诚达公司存在经营异常。中鼎诚达公司于2020年4月13日被列入经营异常名录。 一审法院认为，李丽群、叶艺辉与刘必泉及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》《商业按揭贷款交易程序（附件B）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘必泉未按时全额支付定金，经中鼎诚达公司工作人员多次催告，且告知定金也可办理银行冻结后，仍未补足定金，也未配合李丽群、叶艺辉办理相关手续，已构成违约，李丽群、叶艺辉诉请解除三方签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议，符合合同约定，一审法院予以支持。刘必泉抗辩称其于签订合同第二日发现李丽群、叶艺辉未将房屋权属证书原件交付中鼎诚达公司保管，后又发现中鼎诚达公司发生经营异常，其为避免遭受损失才未将剩余定金转入中鼎诚达公司账户。但根据在案证据及刘必泉陈述，刘必泉应于签订合同当日支付定金7万元，刘必泉直至2019年12月12日才支付1万元定金，其于2020年1月中旬才发现中鼎诚达公司经营异常。在刘必泉支付1万元定金前以及中鼎诚达多次催告刘必泉履行相关义务期间，刘必泉并未举证证明其向中鼎诚达公司或李丽群、叶艺辉提出相关主张。且刘必泉作为完全民事行为能力人，对于购置房产的重大事项必然经过慎重考虑，并已对房屋相关权属情况作充分了解，即使刘必泉出于资金安全考虑未全额将定金支付到中鼎诚达公司指定账户，但经中鼎诚达公司工作人员催告可将定金办理银行冻结后，仍未补足定金，也未配合办理相关手续，其行为已构成根本性违约，故刘必泉的该项抗辩主张不能成立，一审法院不予采纳。李丽群、叶艺辉未能举证证明其已将房屋权属证书原件交付给中鼎诚达公司，该情形虽不构成根本性违约，但其履行存在瑕疵，应承担适当的违约责任，综合全案，考虑双方的过错程度，一审法院酌定刘必泉承担的违约金为10万元。中鼎诚达公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院予以缺席审理、判决。综上，判决：一、解除李丽群、叶艺辉与刘必泉及福建省中鼎诚达置业有限公司共同签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议；二、刘必泉应于本判决生效之日起十五日内向李丽群、叶艺辉支付违约金10万元；三、驳回李丽群、叶艺辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，因适用简易程序审结，依法减半收取计9150元，由刘必泉负担；公告费560元，由刘必泉负担。 本院二审期间，双方当事人未提供新证据，根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，根据《房地产经纪合同》第十条及第十二条的约定来看，刘必泉应于合同签订之日支付7万元定金，李丽群、叶艺辉应于合同签订之日将案涉房产的权属材料交由中介方代管，现刘必泉仅支付1万元定金，而李丽群、叶艺辉亦未按照合同约定，将案涉房产的权属材料交由中介方代管，双方均存在违约情形。虽然中介方确实存在经营异常的情况，然而在李丽群、叶艺辉通过中介方催促刘必泉及时补足定金，并表示可将定金办理银行冻结的情况下，刘必泉仍未及时履行补足定金的义务。在刘必泉未提供证据证明其曾就李丽群、叶艺辉未将案涉房产权属材料交由中介方监管提出异议或进行协商的情况下，一审法院结合双方的过错程度及在案证据，判令刘必泉承担10万元违约金已臻合理，予以维持。 综上所述，刘必泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费18300元，由刘必泉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月四日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷