中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初34624号原告：肖建堂，男，汉族，1972年11月19日出生，住址广州市海珠区。被告：刘桂珍（LIUGUIZHEN），女，1926年10月4日出生，美国国籍人，住USA,现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：莫亮光，男，汉族，1958年6月22日出生，住址广州市越秀区，系被告刘桂珍儿子。第三人：莫亮光，男，汉族，1958年6月22日出生，住址广州市越秀区。被告刘桂珍及第三人莫亮光共同委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。原告肖建堂与被告刘桂珍、第三人莫亮光物权保护纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理；原告以及被告刘桂珍与第三人莫亮光的共同委托诉讼代理人殷建民，第三人莫亮光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖建堂向本院起诉请求判令：1.被告刘桂珍和第三人莫亮光立即腾空和搬离讼争房屋，将非法占用的讼争房屋交还原告肖建堂使用；2.被告刘桂珍和第三人莫亮光赔偿占用讼争房屋期间所导致原告肖建堂的经济损失（按每月人民币8500元的标准，自2018年5月15日计至被告刘桂珍和第三人莫亮光将讼争房屋实际交还原告肖建堂之日止，暂计至2019年12月31日为人民币165887.104元）；3.被告刘桂珍和第三人莫亮光向原告肖建堂支付占用讼争房屋期间的使用费（按每月人民币4435.965元的标准，自2018年4月19日计至被告刘桂珍和第三人莫亮光将讼争房屋实际交还原告肖建堂之日止，暂计至2019年12月3日为人民币90436.448元）；4.本案诉讼费用由被告刘桂珍和第三人莫亮光承担。事实和理由：原告肖建堂通过合法手续购买位于广州市越秀区解放北路××房，并于2018年4月19日办妥登记备案及取得编号为D440003669××的不动产权证。原告肖建堂已合法取得涉案房屋的所有权。在2018年5月14日，原告肖建堂带备所有合法文件到涉案房屋找第三人莫亮光，第三人莫亮光验明文件后，确认原告肖建堂的合法身份，并签订两份《承诺声明》，承诺于2018年9月30日前搬离涉案房屋，否则承担一切责任。2018年9月30日，原告肖建堂依约前往收楼时，却发现被告刘桂珍从美国回到广州，并居住在涉案房屋内不肯搬走，被告刘桂珍及第三人莫亮光的行为严重侵害了原告肖建堂的合法权益，也是对司法机关智慧和权威的挑战。因为涉案房屋是原告肖建堂的唯一物业，被告刘桂珍及第三人莫亮光恶意霸占房屋的行为，致使原告肖建堂另行租用房屋居住，承租房屋的租金为每月人民币8500元，该租金是被告刘桂珍与第三人莫亮光给原告肖建堂造成的损失，应由被告刘桂珍和第三人莫亮光赔偿。另，被告刘桂珍和第三人莫亮光自2018年4月19日起，无合法理由占用原告肖建堂房屋，应按2017年度房管部门发布的《2017年广州市房屋租金参考价》向原告肖建堂支付房屋占用使用费。为维护原告肖建堂的合法权益，故诉请人民法院判如所请。被告刘桂珍答辩及第三人莫亮光述称：不同意原告肖建堂的全部诉讼请求。理由如下：第一、因案外人莫穗光骗取被告刘桂珍三次出具授权委托书，其中前两次授权书已被刘桂珍声明撤销，三次委托书均违背了被告刘桂珍的意愿，由于莫穗光与原告肖建堂私下协商，以低于正常市场平均交易价格，恶意交易涉案房屋，以不交吉的名义低价购买涉案房产，导致被告刘桂珍遭受严重的经济损失，被告刘桂珍已另行向法院提起诉讼，以及依法申诉和控诉，故请求对本案中止审理；第二、莫穗光擅自以不交吉方式交易涉案房产超越了授权范围，被告刘桂珍没有追认莫穗光与原告肖建堂的交易，莫穗光与原告肖建堂的房屋交易行为是无效的，应由莫穗光与原告肖建堂承担相应法律责任，房屋表面上虽然成交，但该项交易是不交吉成交，产权人变更，但必须保留房屋原使用状态不变，第三人莫亮光现在使用的范围仍须保留，维持原状，直到第三人莫亮光自愿退出为止，这是原告肖建堂在买房前完全知悉和承诺的合同约定，也是必须遵守的民事行为交易规则，不因原告肖建堂领取新的房产证就可随意违法撕毁合约，原告肖建堂以聚众骚扰等方式胁迫第三人莫亮光违背意愿所签订的退房承诺声明，是违背法律和公序良俗的无效声明；第三、原告肖建堂主张物权保护，但莫穗光超过授权范围，以不交吉方式和不交吉价格为前提交易涉案房屋，被告刘桂珍不予认可，莫穗光作为不交吉权利义务的责任人，应参加本案诉讼，并承担义务，故请求追加莫穗光为本案共同被告参加诉讼；第四、原告肖建堂有其他住所，没有另行租房居住的必要，原告肖建堂无故租房，随便找相熟的中介配合签订租赁合同，意图谋取不法利益，原告肖建堂主张赔偿租金损失的理由不成立；第五、关于房屋使用面积，第三人莫亮光实际使用约60平方米的面积，其余80多平方米已经由原告肖建堂实际占用上锁，安装监控设施，原间隔莫穗光、莫穗明的使用范围均在原告肖建堂实际掌控范围之内，如果该面积计入第三人莫亮光的占用范围，没有事实依据；第六、关于房屋占用使用费，原告肖建堂在购买涉案房屋时，在合同上已经约定不交吉，也知道涉案房屋有亲属居住的真实状况，且涉案房屋的交易价格亦非合理价格，原告肖建堂接受交易就要全盘接受交易房屋所存在的客观瑕疵，被告刘桂珍与第三人莫亮光已在涉案房屋居住超过三十多年，不是租户，不存在交付房屋使用费的问题，原告肖建堂交易过户后，要求腾空房屋和交付租金，相当于变更合同为交吉方式交楼，是违反合同的约定，根据公平和等价有偿原则，如果原告肖建堂要求交吉房屋，必须由原告肖建堂先按正常市价交付房屋差价，原告肖建堂才有权要求被告刘桂珍和第三人莫亮光交付房屋，在终审裁判作出前，莫穗光与原告肖建堂的产权交易仍然受到质疑，故原告肖建堂主张被告刘桂珍和第三人莫亮光支付房屋使用费没有依据；第七、第三人莫亮光是莫穗光的胞弟，长期居住在涉案房屋内，涉案房屋是被告刘桂珍名下的房产，不是莫穗光的物业，被告刘桂珍作为母亲为了卖房子而赶第三人莫亮光出门也不符合情理，原告肖建堂是成年人不会不懂这种常识，仍然与莫穗光进行交易，一般人都会怀疑莫穗光有诈骗的可能，但原告肖建堂不但不怀疑，反而配合莫穗光办理涉案房屋交易，说明原告肖建堂明知有诈而串通、配合莫穗光实施显失公平的交易，存在主观恶意，且房屋交易款项不是转给被告刘桂珍，说明被告刘桂珍根本没有出售房屋的意思，仅仅是委托莫穗光出租剩余房间的意思，当时房间是一分为三的，一部分属于第三人莫亮光长期居住，另一部分由莫穗光和莫穗明居住，莫穗光擅自过户给原告肖建堂，其交易显失公平，不法交易的串通行为非常明显，故该交易行为无效。综合上述意见，请驳回原告肖建堂的全部诉讼请求。经审理查明，原告肖建堂与被告刘桂珍及案外人莫穗光因对涉案位于广州市越秀区解放北路××房买卖合同的效力确认纠纷曾诉讼至本院[案号：（2018）粤0104民初37327号]，刘桂珍在该案中起诉请求确认：1.肖建堂与莫穗光交易刘桂珍坐落于广州市越秀区解放北路××房的买卖合同无效；2.确认刘桂珍是上述地址的业权人（即办理所有权登记至刘桂珍名下）。2019年7月5日，本院一审判决驳回刘桂珍的上述诉讼请求。刘桂珍不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉[案号：（2019）粤01民终21400号]。2019年12月3日，广东省广州市中级人民法院终审判决驳回刘桂珍的上诉，维持原审判决。2020年3月17日，广东省高级人民法院作出（2020）粤民申1522号民事裁定书，驳回刘桂珍的再审申请。原审（2018）粤0104民初37327号民事判决书依法发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。故本院对（2018）粤0104民初37327号民事判决书及广东省广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终21400号民事判决书查明和认定的事实亦予以确认，并据此查明以下事实：1.2003年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向刘桂珍核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区解放北路××房（建筑面积147.8655平方米，用途为居住用房）原登记所有权人为被告刘桂珍。2.2018年2月7日，被告刘桂珍出具《委托书》，称其是广东省广州市越秀区解放北路××房的产权人，交换房为莫穗光有份出资兴建；在神志清醒情况下委托莫穗光为合法代理人，代为执行和处理以下事项：（1）代表我办理上述房屋出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等手续，并签署有关法律文件，全权决定售房价格及租金并处置租、售房款，补办房产证遗失、登记及领证办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记、领取房地产权证手续，产权分割（包括产权分割后再出售）……（4）办理房产评估、公证、保险、出险、领取出险等相关手续，收取上述房屋出租出售及抵押贷款所得款项，缴纳上述房屋的一切税费；（5）办理房屋交易中心二手楼买卖网上签约手续、房产档案调档，测绘和晒网……（7）收取上述房屋的售房款后，平均分三份（莫穗光、莫穗明、莫亮光）……此委托书自签字日起至其房屋出售处理完止。上述《委托书》系原告在美国作出，盖有美国马萨诸塞州州政府的印章和该州州务卿签字，并经中华人民共和国驻纽约总领馆认证。3.2018年4月16日，莫穗光（作卖方）与肖建堂（作买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋位于越秀区解放北路××房，成交价为人民币348万元。买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，对该物业的座向、面积等情况予以确认；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；经买卖双方友好协商，买方知晓卖方按现状交楼不交吉。如因产权委托方撤销委托，卖方将定金如数退回买方，双方交易撤销。如卖方有意违约则双倍赔偿定金给予买方合同终止。如因买方不履行本合同则卖方没收定金不予退还，合同终止。买方为一次性付款，签订本合同时支付人民币30万元作为定金，2018年4月17日早上十点前到账再网签；买卖双方应在本合同签订后三天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款（已包含定金）人民币148万元，应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款200万元；交易手续需在2018年4月25日前完成等。2018年4月17日，莫穗光持刘桂珍于2018年2月7日签署的《委托书》作为刘桂珍的代理人并以刘桂珍的名义（甲方、卖方）与肖建堂（乙方、买方）在房地产交易登记中心签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案广州市越秀区解放北路××房出售给乙方，房价款总金额为人民币330万元，在交楼时间和交接手续条款中订明，甲乙双方同意该房地产及交付使用时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；在延期交房的违约责任条款中订明，甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期超过10日，仍未交房，乙方有权解除合同，如果乙方主张继续履行合同，则乙方有权自甲方收齐房款当天的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等。上述网签合同签订后，双方亦于同日申请办理该房屋的所有权转移登记手续。肖建堂于2018年4月17日以银行转账方式向莫穗光支付房款共人民币300万元，并于次日再次以转账方式向莫穗光支付房款人民币48万元。莫穗光承认收到肖建堂支付的房款共计人民币348万元，称该款目前由莫穗光保管，尚未转交刘桂珍或按委托书进行分配。2018年4月19日，广州市国土资源和规划委员会向肖建堂核发了粤（2018）广州市不动产权第00217375号不动产权证，载明肖建堂为涉案广州市越秀区解放北路××房的所有权人（房屋建筑面积为147.87平方米）。另查明，原告肖建堂持涉案房屋的产权登记文件前往收楼，原告肖建堂与第三人莫亮光签署一份《承诺声明》，内容为：“肖建堂是购买了座落于广州市越秀区解放北路××房的合法买受人，现由于该房屋其中约70平方米的面积曾被莫亮光占用，现双方就交吉该部分房屋问题达成如下共识，自2018年6月1日起计至2018年9月30日止，约三个月的时间，莫亮光自愿搬离该房屋，如到双方约定的时间莫亮光仍未能搬出的，则其自愿承担由此引发的一切责任等”。但莫亮光在期限届满后，没有按其承诺的时间搬离涉案房屋。肖建堂为证实其名下仅有涉案房屋，以及因被告刘桂珍及第三人莫亮光占用涉案房屋，其需另行承租房屋居住为由，向本院出示了《个人名下房地产登记情况查询证明》、《房屋租赁合同》、《租金收据》、《押金收据》及20份《转账凭证》，其中原告肖建堂名下仅有涉案房屋；《房屋租赁合同》载明肖建堂租用广州市越秀区新河浦三横路××号（面积268.65平方米）作住宅使用，租金为每月人民币8500元，租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日等。《转账凭证》显示肖建堂按月支付租金人民币8500元。截至2020年6月2日，肖建堂已支付租房押金人民币17000元及租金人民币221000元。在诉讼过程中，本院为查清案件事实，依法对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋为楼梯房，讼争双方一致确认被告刘桂珍及第三人莫亮光实际使用涉案房屋的面积为53.285平方米，房屋的其余面积已进行间隔，并由原告肖建堂加锁。本院认为：被告刘桂珍系美国国籍人，本案为涉外物权保护纠纷，应适用涉外民事诉讼程序进行审理。涉案房屋位于广州市越秀区解放北路××房，该地段属本院管辖的行政区域范围内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，不动产物权，适用不动产所在地法。本院作为涉案房屋所在地依法享有涉外商事案件管辖权之人民法院有权对本案行使司法管辖权，并依法适用中华人民共和国法律作为裁判本案争议的准据法。原告肖建堂与被告刘桂珍存在《房屋买卖合同》关系，同时肖建堂又认为刘桂珍与第三人莫亮光侵犯其物权，故本案存在违约责任与侵权责任的竞合。原告肖建堂在本案中主张被告刘桂珍及第三人莫亮光侵犯其物权，要求被告刘桂珍及第三人莫亮光腾空和搬离涉案房屋，同时赔偿租金损失和房屋使用费损失。因原告肖建堂主张的侵权行为属于持续状态，故本院依法适用《中华人民共和国民法典》对原告肖建堂指控的侵权行为进行评析。另，虽然被告刘桂珍及第三人莫亮光认为原告肖建堂取得涉案房屋的所有权不合法，但原告肖建堂持有涉案房屋的合法权属证书，且（2018）粤0104民初37327号民事判决书已经（2019）粤01民终21400号民事判决维持原判，故被告刘桂珍、第三人莫亮光请求中止本案审理以及申请追加莫穗光参加本案诉讼和主张原告肖建堂违法取得涉案房屋产权登记的理由均于法无据，本院对被告刘桂珍及第三人莫亮光的上述抗辩意见均不予接纳。根据被告刘桂珍委托莫穗光与原告肖建堂签订的《房屋买卖合同》，订明涉案房屋的交付时间为收齐房款当天，原告肖建堂分别于2018年4月17日和4月18日以转账的方式向被告刘桂珍的代理人莫穗光支付了房款合计人民币3480000元，已完成付款义务，并于2018年4月19日重新办妥涉案房屋的产权变更登记，领取新的房屋不动产权证，故原告肖建堂取得涉案房屋的物权，是广州市越秀区解放北路××房的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告刘桂珍没有按买卖合同的约定向原告肖建堂交付房屋构成违约，且继续占用涉案房屋的行为也损害了原告肖建堂对涉案房屋享有的物权。第三人莫亮光也没有按其承诺的时间搬离涉案房屋亦损害了原告的物权，故被告刘桂珍及第三人莫穗光应腾空和搬离涉案房屋，但考虑到被告刘桂珍是美籍华人，在中国境内没有其他住所，且年纪较大，应给予一年的搬迁过渡期，第三人莫亮光是被告刘桂珍的儿子，为便于照顾被告刘桂珍的起居饮食生活，可随同被告刘桂珍一起居住。至于原告肖建堂主张被告刘桂珍及第三人莫亮光赔偿因占用涉案房屋期间另行租房居住所产生租金损失的诉求问题。被告刘桂珍及第三人莫亮光并没有全部占用涉案房屋，且原告肖建堂的实际损失应是被告刘桂珍及第三人莫亮光占有和使用涉案房屋的损失，现原告肖建堂既主张其另行租房居住的租金损失，又主张被告刘桂珍及第三人莫亮光占用涉案房屋的使用费损失，两项给付诉求存在重叠。此外，原告肖建堂主张的租金损失也明显高于涉案房屋同地段的租金标准参考价，故本院对原告肖建堂的该项诉求不予支持。关于房屋占用费的标准及计付问题。经现场勘验，被告刘桂珍及第三人莫亮光实际占用涉案房屋面积约为53.285平方米，其余房屋面积均已间隔，并由原告肖建堂加锁，故根据等价有偿原则，被告刘桂珍及第三人莫亮光应向原告肖建堂支付实际使用涉案房屋面积（53.285平方米）的使用费。鉴于讼争双方没有约定房屋使用费的计算标准，故本院对原告肖建堂主张按月租金人民币4435.965元的计算标准不予采信。房屋使用费应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。根据《2017年广州市房屋租金参考价》《2018年广州市房屋租金参考价》以及《2019年广州市房屋租金参考价》的规定，分段计算涉案房屋使用费给原告肖建堂，其中2017年的租金参考价为30元/平方米，2018年的租金参考价为35元/平方米，2019年的租金参考价为36元/平方米，故2018年度的占用费应按每月53.285平方米×30元/平方米=1598.55元计；2019年度的占有费按每月53.285平方米×35元/平方米=1864.98元计；2020年的占用费按每月53.285平方米×36元/平方米=1918.26元为标准计付给原告肖建堂。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告刘桂珍、第三人莫亮光应在本判决发生法律效力之日一年内，迁出广州市越秀区解放北路西华二巷××号之一××房，并将上述房屋腾空交还给原告肖建堂；二、被告刘桂珍、第三人莫亮光应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告肖建堂清付2018年4月19日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中自2018年4月19日起至2019年3月4日止，按每月人民币1598.55元为标准计；自2019年3月5日起至2020年2月17日止，按每月租金人民币1864.98元为标准计；自2020年2月18日起至本判决发生法律效力之日止，按每月租金人民币1918.26元为标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，由被告刘桂珍及第三人莫亮光按照每月人民币1918.26元为标准逐月支付给原告肖建堂；三、驳回原告肖建堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5145元，由原告肖建堂承担人民币2645元，被告刘桂珍及第三人莫亮光共同承担人民币2500元。如不服本判决，原告肖建堂及第三人莫亮光可在判决书送达之日起十五日内，被告刘桂珍可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  覃海珍人民陪审员  刘雪葵二〇二一年一月十五日法官助理刘澜书记员钟伟标