上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41232号原告：上海众银汇实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李刚，职务执行董事。委托诉讼代理人：沈剑波，上海叶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。被告：上海升厚养老服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杨高，职务董事长。原告上海众银汇实业有限公司诉被告上海升厚养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月28日、2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告上海众银汇实业有限公司的委托诉讼代理人赵俊律师、被告上海升厚养老服务有限公司的法定代表人杨高(参加2021年1月20日庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海众银汇实业有限公司(以下简称众银汇公司)向本院提出诉讼请求：1、确认双方所签《房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；2、判令被告将上海市静安区共和新路XXX-XXX号101-13.14.15室的房屋腾空并交还原告；3、判令被告支付自起诉状副本送达之日的次日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照每月50,000元的标准计算；4、判令被告支付2020年4月1日至起诉状副本送达之日的租金和物业管理费；5、判令被告支付解除合同违约金50,000元；6、判令原告没收被告支付的履约保证金50,000元、公共事业费押金4,848.60元；7、判令被告支付原告支出的律师费16,000元。事实与理由如下：2018年下半年，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租上海市静安区共和新路XXX-XXX号101-13.14.15室(以下简称涉案房屋)。租期自2018年9月1日至2020年12月31日，租金25,000元每月，每2月支付1次,物业费2,424.30元每月。2020年初开始，被告拖延支付租金。考虑到疫情影响，原告对被告的租金进行了适当减免，但被告仍未支付2020年4月1日起的租金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海升厚养老服务有限公司(以下简称升厚公司)辩称，对合同本身没有异议，原告在签约后没有交房，涉案房屋始终是他人在使用和经营，故不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：众银汇公司原名上海天道房地产开发有限公司，2018年11月22日变更为现用名称。2018年，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定升厚公司向众银汇公司承租涉案房屋。合同约定：租赁部位以附件三的平面图为准；出租面积242.43平方米；租期自2018年9月1日至2020年12月31日，租金25,000元每月，每2月支付1次，物业费2,424.30元每月；履约保证金50,000元；公用事业费押金4,848.60元；租期内升厚公司逾期交租累计超过15日，众银汇公司有权解除合同，升厚公司应当按照月租金的2倍向众银汇公司支付违约金；合同解除后，升厚公司未按时返还涉案房屋的，应当按照日租金的2倍支付房屋使用费；升厚公司若逾期支付租金的，还应当承担众银汇公司因追讨欠款支付的律师费。合同签订后，升厚公司支付了履约保证金50,000元、公用事业费押金4,848.60元，并开始支付租金。2020年2月开始，升厚公司拖延支付租金及物业管理费。2020年4月12日，众银汇公司向升厚公司法定代表人杨高送达了付款通知单，催促其支付欠付费用，并给予其租金减免优惠(20天租金按8折计算)。此后升厚公司支付了2020年2月1日至2020年3月31日的租金及物业管理费。2020年4月1日起的租金及物业管理费，升厚公司未再支付。2020年7月10日，众银汇公司委托律师向升厚公司发出律师函，催讨欠款，升厚公司于2020年7月11日收到。为提起本次诉讼，众银汇公司支付了律师费16,000元。2020年10月26日，本院向升厚公司送达了起诉状副本及相关诉讼材料。涉案房屋上悬挂的店招为《御康堂》，店招旁有“升厚”标识。2021年1月11日，该店为店内消费者开具发票，开票方为升厚公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。升厚公司关于未交房的抗辩，未提供证据佐证，且与其自2018年起支付1年多的租金以及消费者取得的发票等事实相左。故本院对升厚公司主张的该项事实不予采信，认定众银汇公司已经履行交房义务，且由升厚公司使用至今。根据合同约定，升厚公司应当按时支付租金及物业管理费。现升厚公司拖欠自2020年4月1日起的租金及物业管理费，众银汇公司有权要求其支付，该项诉请本院予以支持，升厚公司应当支付众银汇公司2020年4月1日至2020年10月26日的租金171,369.86元和物业管理费16,618.07元。升厚公司逾期付款超过15日，众银汇公司有权解除合同，双方之间的合同于本案诉状副本送达之日(即2020年10月26日)解除，且众银汇公司有权据此要求升厚公司依照合同约定承担违约金50,000元，故众银汇公司的该两项诉讼请求本院可予支持。合同解除后，升厚公司应当返还涉案房屋，逾期返还的，应当承担房屋使用费，但合同约定的使用费标准过高，本院酌情调整为1,100元每日，自2020年10月27日起计算至房屋实际返还之日止。合同中并未约定众银汇公司有权没收押金，故本院对众银汇公司关于没收履约保证金以及公共事业费押金的请求不予支持，但众银汇公司有权在相关保证金中对升厚公司应付费用进行抵扣。升厚公司经催促后仍拒不履行合同义务，以致众银汇公司聘请律师提起诉讼，违约的主观故意明显，众银汇公司有权依据合同约定要求升厚公司支付该项费用。综上所述，升厚公司拖欠租金及其他费用构成违约，众银汇公司有权要求支付欠款并承担相应的违约责任，但无权没收保证金。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海升厚养老服务有限公司与原告上海众银汇实业有限公司就上海市静安区共和新路XXX-XXX号101-13.14.15室房屋所签《房屋租赁合同》于2020年10月26日解除；二、被告上海升厚养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众银汇实业有限公司租金171,369.86元(可在被告已支付的50,000元履约保证金中抵扣)、物业管理费16,618.07元(可在被告已支付的4,848.60元公用事业费押金中抵扣)；三、被告上海升厚养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众银汇实业有限公司违约金50,000元；四、被告上海升厚养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并交还上海市静安区共和新路XXX-XXX号101-13.14.15室房屋；五、被告上海升厚养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，按照1,100元每日的标准支付原告上海众银汇实业有限公司自2020年10月27日起至实际交还之日止的房屋使用费；六、被告上海升厚养老服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众银汇实业有限公司律师费16,000元；七、对原告上海众银汇实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,581元，由原告上海众银汇实业有限公司负担930元，被告上海升厚养老服务有限公司负担4,651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  李 彦二〇二一年一月二十八日法官助理  蒋 洁书 记 员  梅益婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。