重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初24081号原告：刘路明，男，1981年11月27日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈万荣，重庆承业律师事务所律师。被告：韦素英，女，1975年4月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：柯超，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，重庆康渝律师事务所实习律师。原告刘路明与被告韦素英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘路明及其委托诉讼代理人陈万荣，被告韦素英及其委托诉讼代理人柯超、周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘路明向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月19日（庭审日）解除；2.判令被告向原告支付自2020年6月7日至2020年11月19日期间的租金17912元（3582.4元/月×5个月）；3.判令被告向原告支付违约金42988.80元；4.判令被告向原告支付房屋恢复费用30000元；5.判令被告向原告支付从2020年1月1日至2020年11月30日的物业管理费2186.40元；6.本案案件受理费由被告承担。审理中，原告自愿放弃第五项诉讼请求。事实及理由：2014年12月7日，原、被告双方就位于东原X三期X号楼X层X号（江北区红原路X号X-X）房屋签订房屋租赁合同书，双方约定合同租期为2014年12月7日至2024年12月6日，租金每六个月支付一次，第一次租金在合同签订之日支付，以后的租金期满前十日支付。截止到2020年5月29日，被告应当依约向原告支付2020年6月8日至2020年12月7日期间的租金，但经多次催促被告仍拖延支付，故诉至贵院，望判如所请。被告韦素英辩称，1.合同签订之后被告按约履行合同义务无任何违约行为，且被告在2020年1月支付了2020年1月至6月的租金，2020年1月底出现疫情导致酒店停业，进而倒闭，故被告在2020年3月1日向原告发出解除通知并要求原告接手房屋，至今原告没有对被告的解除行为以诉讼形式提起异议，双方租赁合同已于2020年3月1日解除；2.被告总计租赁案涉房屋相邻22间用于经营唯美酒店，因疫情影响被告承租的大部分房间已经解除合同，并向业主返还房屋，故原被告自己的租赁合同所约定的经营酒店的目的已不能实现；3.合同不能履行是因为疫情影响，被告解除合同是遭受疫情这一不可抗力的因素的影响，故被告不存在任何违约行为；4.被告发出解除通知后原告怠于收回房屋故意扩大损失，被告对其所诉高额违约金和损失等均不应承担；5.原告要求恢复房屋原状无合同及法律依据；6.物业费的收取应当由物管公司进行，原告不是收取物业费的合法主体，其要求支付物业费不应支持；7.原告在与被告签订合同时收取了2000元押金，现双方合同解除，被告无违约行为，原告应当返还押金，以及补偿被告对房屋投入的装修；8.原告在被告向其发出解除通知后，原告于2020年6月发送书面通知，说明双方早已达成了解除的一致意见，原告要求支付2020年6月到2020年12月的租金没有依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将其所拥（有）的重庆市江北区东原X三期X号楼X层X号的房屋（建筑面积45.55平方米，套内面积34.83平方米，产权人为刘路明、冯德新，双方各占50%的产权）自愿租给乙方使用。乙方所租房屋仅为唯美精品酒店使用。该房屋自2014年12月7日起至2024年12月6日止，总租期10年（壹拾年）。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。如乙方在装修时对房屋主体隔墙进行了打通改造，应按交付时状态，保证每间房屋与相邻的房屋之间有隔墙。该房屋的租金支付方式如下：第一年按每月55（伍拾伍）元/平方米，第二年按每月60（陆拾）元/平方米，第三年起月租金在前一年月租金的基础递增7%（百分之柒），以后每年以此类推。租房押金2000元（贰仟元）人民币；租期满后，乙方与甲方完成房屋交接事项后，甲方全额退还乙方租房押金，不计利息。租金按建筑面积计算。付款方式为：乙方每6个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方；支付方式现金或转到甲方指定银行账户，账号信息：刘路明，621700376000511XXXX建设银行。甲方在收到第一次租金当日将钥匙、水电卡等需要移交的物品交给乙方。基本费用：乙方全部承担下列在租赁时所发生费用：水费、电费、物业管理费、房屋及设施的维修费用。乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与甲方无关，乙方承担全部责任。如乙方要求提前解除合同，乙方向甲方支付3年租金（解除合同时前36个月租金总额）作为违约金，押金不退还乙方。如甲方要求提前解除合同，甲方向乙方支付3年租金（解除合同时前36个月租金总额）作为违约金，不再单独赔偿乙方装修等其他损失及费用。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋；造成甲方损失，由乙方负责赔偿：a.擅自将承租的房屋转租的；b.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；c.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，故意损坏承租房屋的；d.拖欠租金累计达2个月；e.利用承租房屋进行违法活动的。补充条款：1.免租金2个月；2.如乙方需要转租该房屋，必须经甲方同意，否则按擅自转租房屋执行。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，全市采取了六项场所管控措施，其中包括星级以上酒店暂停经营宴会活动。2020年2月6日，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复产复工有关工作的通知（渝肺炎组办发（2020）24号），通知载明疫情防控急需的医疗物资生产企业、保障群众正常生活所8需的企业、维护城市正常运行所需的企业、重大工程项目建设施工及其他设计疫情防控、城乡运行、能源供应、交通物流、医疗物资和生活必需品生产相关企业、公共服务窗口单位在落实疫情防控措施的前提下抓紧开工开业，其他一般企业在2020年2月9日24时后分类分批有序复工复产。2020年2月9日，重庆市江北区商务委员会发布《关于进一步明确新冠肺炎防控期间商贸企业复工营业时间安排的通知》，通知载明结合防控工作形势，正在营业的住宿企业维持现状，不再新增，其他商贸服务企业（百货商场、购物中心、住宿餐饮等）一律暂缓复工营业，根据疫情进展情况，另行通知。2020年3月1日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知函》，要求解除双方于2014年12月7日签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》，合同于原告收函之日解除，自发函之日起不再支付租金。后将该函送达原告。2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告，通知自3月10日24时起，将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市召开新型冠状肺炎疫情防控工作新闻发布会，市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组决定从3月24日24时起，将重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。庭审中，原被告双方均认可被告向原告预交案涉房屋租金至2020年6月7日，案涉房屋2019年12月7日至2020年12月6日的月租金为78.6元/平方米。上述事实，有《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同解除通知函》、重庆日报关于《重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应》的报道、《重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复产复工有关工作的通知》、《重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告》、重庆日报关于《重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级》的报道、《重庆市江北区商务委员会关于进一步明确新冠肺炎防控期间商贸企业复工营业时间安排的通知》及当事人的陈述等予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，关于被告是否享有案涉租赁合同的解除权及案涉租赁合同的解除时间问题，《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，由于新冠肺炎疫情的爆发不能预见、不可避免和不能克服，系不可抗力，对案涉房屋租赁合同的履行产生了一定的影响，但尚未达到令合同无法履行、合同目的不能实现的程度，理由如下：其一，本案合同剩余租赁期限尚有四年以上，本次新冠肺炎疫情采取防控措施的期限仅占合同履行期限中的一小部分，从合同完整性来讲，并未构成根本影响；其二，2020年3月24日重庆疫情防控响应等级已从二级响应下调至三级响应，可知自2020年3月24日以后，重庆市疫情管控措施逐步取消，疫情影响程度逐步降低，酒店经营行业受到的疫情影响亦逐渐减少。综上，本次新冠肺炎疫情影响对案涉租赁合同的影响程度并未达到妨碍合同继续履行的地步，故被告不享有合同解除权。但综合本案实际情况，本院认为涉案合同事实上不能且不宜继续履行。被告租赁房屋的目的是经营酒店，受新冠肺炎疫情、自身经济形势变化、履约能力下降等原因影响，如果要求被告继续履行房屋租赁合同，其经营的亏损可能进一步扩大，该损失包括租金和其他资金投入，显然大于原告根据房屋租赁合同所能得到的租金，造成双方当事人利益失衡，若继续履行合同，对被告显失公平。此外，原被告双方关系处于诉讼状态，双方自愿履行合同的基础已不存在，陷入不能自愿解除的困境和僵局，如果不解除涉案合同，将导致涉案房屋闲置，造成社会资源浪费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”为防止双方损失不必要的继续扩大、发挥租赁物的使用价值，双方签订的房屋租赁合同应予解除，解除时间以原告提出解除合同的意思表示到达被告之日（即2020年11月19日庭审时）为准。庭审中，双方均认可被告对涉诉房屋租金支付至2020年6月7日，故原告有权要求被告支付自2020年6月8日至合同解除日的租金。现原告主张2020年6月7日至2020年11月19日的租金为17912元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于原告主张的违约金问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”虽然案涉合同第九条约定了违约金数额，考虑到案涉合同剩余租期、案涉合同在新冠肺炎疫情发生前履约状况良好、新冠肺炎疫情这一不可抗力因素对酒店住宿业的冲击及对被告经济形势的影响、被告过错程度、当事人缔约地位强弱等因素，相对于被告违约造成原告的实际损失，双方合同中所约定的违约金数额明显偏高，本院认为，违约金以合同约定的五个月租金为宜，即17901.15元（78.6元/平方米/月×45.55平方米×5个月）。关于原告请求被告支付房屋恢复费用30000元的问题。一方面，原告并未举证证明该笔费用实际产生以及由此产生的具体损失数额，另一方面，因前述违约金已能够弥补因被告违约给原告造成的损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告自愿放弃物业管理费2186.40元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘路明与被告韦素英于2014年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月19日解除；二、被告韦素英于本判决生效之日起十日内支付原告刘路明自2020年6月8日起至2020年11月19日的租金17912元；三、被告韦素英于本判决生效之日起十日内支付原告违约金17901.15元；四、驳回原告刘路明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2216元，减半收取计1108.37元，由原告刘路明负担997.53元，由被告韦素英负担110.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓兴娟二〇二一年一月十四日书记员  陈 红