吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6753号原告：长春泰基房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区幸福街与乙二路交汇长春恒大御景综合楼102室。法定代表人：潘浩，总经理。委托诉讼代理人：杨艳，该公司法务。被告：栾某，女，1985年7月21日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。被告：中信银行股份有限公司长春分行，住所地吉林省长春市南关区长春大街1177号。负责人：刘战，行长。委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。原告长春泰基房地产开发有限公司与被告栾某、中信银行股份有限公司长春分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长春泰基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨艳、被告栾某、被告中信银行股份有限公司长春分行的委托诉讼代理人李鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春泰基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000684399）及补充协议；2.判决被告协助原告办理上述合同的注销备案登记；3.判决被告立即向原告返还涉案房屋（即恒大御景5幢1单元1702号房）；4.判决被告向原告支付违约金900,462元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月9日，原告与被告栾某签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000684399）及补充协议，被告栾某购买了原告开发建设的恒大御景5幢1单元1702号房，建筑面积295.53平方米，总价款2,970,462元。合同及补充协议约定：被告栾某以按揭付款方式给付房款，被告栾某已向原告缴纳首期房款人民币900,462元，余款2,070,000元与中信银行股份有限公司长春分行签署了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，原告作为保证人对被告栾某的借款承担连带责任保证。中信银行股份有限公司长春分行贷款下发后，被告栾某未能按期偿还贷款，致使中信银行股份有限公司长春分行提起诉讼，长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1201号民事判决：“一、中信银行股份有限公司长春分行与栾某、王策、长春泰基房地产开发有限公司于2013年4月18日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2018年1月24日提前到期；二、栾某、王策于本判决生效后立即给付中信银行股份有限公司长春分行借款本金1,927,049.6元、截止2018年1月24日的利息21,880.3元、罚息215.86元，2018年1月25日起至给付之日止的罚息以拖欠本金1,927,049.6元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10％后上浮150％计算，2018年1月25日起至给付之日止复利，以宣告贷款提前到期之日前拖欠的利息21,880.3元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10％再上浮150％计算；三、栾某、王策于本判决生效后立即给付中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付的律师代理费500元；四、长春泰基房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，如长春泰基房地产开发有限公司承担保证责任后，在其承担保证责任限度内得对栾某、王策行使追偿权；五、驳回中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。2019年12月4日，原告已向中信银行股份有限公司长春分行结清该房屋全部款项，亦取得了结清证明。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条（一）第六项约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”综上所述，原告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实、合法、有效。被告栾某拒绝偿还银行贷款的行为导致原告代其承担保证责任，已对原告合法权益造成损害。因此，原告特诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。在审理中，长春泰基房地产开发有限公司申请追加中信银行股份有限公司长春分行为被告，要求中信银行股份有限公司长春分行协助办理注销预抵押登记备案手续。栾某辩称，我不同意原告的诉讼请求，我可以将原告代偿的银行贷款偿还，请求原告给其一些时间。中信银行股份有限公司长春分行辩称，原告确已替栾某偿还剩余贷款，故我方对原告的第一项诉讼请求没有异议。关于解除预抵押手续，因我方已向原告出具结清证明，故后期我方出具授权材料由原告自行解除即可。本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，长春泰基房地产开发有限公司与栾某（曾用名栾添）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000684399），约定长春泰基房地产开发有限公司将位于南关区幸福街与乙二路交汇恒大御景（一期）第5幢1单元1702号房出售给栾某，房屋建筑面积295.53平方米，房屋总价款2,970,462元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2013年11月30日前。另双方在签订上述商品房买卖合同的同日还签订了《补充协议》一份，该补充协议第五条（一）款1项约定“买受人应于2013年4月9日前向出卖人缴纳首期房款共计人民币900,462元，余款2,070,000元应于2013年4月19日前办理完毕按揭手续”。补充协议第五条（一）款6项约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。此外商品房买卖合同以及补充协议还约定了其他条款。另查，中信银行股份有限公司长春分行与栾某、王策、长春泰基房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2018）吉0102民初1201号民事判决书，判决：一、中信银行股份有限公司长春分行与栾某、王策、长春泰基房地产开发有限公司于2013年4月18日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2018年1月24日提前到期；二、栾某、王策于本判决生效后立即给付中信银行股份有限公司长春分行借款本金1,927,049.6元、截止2018年1月24日的利息21,880.3元、罚息215.86元，2018年1月25日起至给付之日止的罚息以拖欠本金1,927,049.6元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10％后上浮150％计算，2018年1月25日起至给付之日止复利，以宣告贷款提前到期之日前拖欠的利息21,880.3元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮10％再上浮150％计算；三、栾某、王策于本判决生效后立即给付中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付的律师代理费500元；四、长春泰基房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，如长春泰基房地产开发有限公司承担保证责任后，在其承担保证责任限度内得对栾某、王策行使追偿权；五、驳回中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。由于栾某未能按照上述民事判决书履行义务，长春泰基房地产开发有限公司于2019年12月4日承担了保证责任，代栾某偿还中信银行股份有限公司长春分行贷款本息及费用共计2,146,588.08元，中信银行股份有限公司长春分行于2019年12月17日为长春泰基房地产开发有限公司出具结清证明，该结清证明载明借款人栾某（曾用名栾添），因购买恒大御景5栋1单元1702房向中信银行股份有限公司长春分行申请贷款2,070,000元，现该笔贷款已于2019年12月4日结清。再查，案涉恒大御景（一期）第5幢1单元1702号房已于2013年9月10日办理商品房抵押权预告登记，预告登记的权利人为中信银行股份有限公司长春分行。在庭审中，长春泰基房地产开发有限公司与栾某均确认案涉房屋已经交付。本院认为，长春泰基房地产开发有限公司与栾某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。现由于栾某未能按约定偿还中信银行股份有限公司长春分行的按揭贷款，导致长春泰基房地产开发有限公司被中信银行股份有限公司长春分行起诉并承担了保证责任，长春泰基房地产开发有限公司与栾某约定的合同解除条件已成就，故长春泰基房地产开发有限公司要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。关于商品房买卖合同解除后栾某已付购房款的处理问题，因栾某既未举证证明其支付给长春泰基房地产开发有限公司的购房款数额和偿还银行贷款数额，也未对此提出反诉主张，现有证据不能确定栾某已付购房款的具体数额，故本案对栾某已付购房款暂不予处理，双方可另案主张解决。关于长春泰基房地产开发有限公司主张中信银行股份有限公司长春分行协助办理注销案涉房屋抵押权预告登记问题，因长春泰基房地产开发有限公司已经代栾某偿还了中信银行股份有限公司长春分行的按揭贷款，且中信银行股份有限公司长春分行也已出具结清证明，并同意注销抵押权预告登记，故关于案涉房屋的抵押权预告登记应予注销。关于长春泰基房地产开发有限公司主张栾某协助其办理上述商品房买卖合同的注销备案登记以及返还案涉房屋问题。因长春泰基房地产开发有限公司与栾某签订的商品房买卖合同符合双方约定的解除条件，在该商品房买卖合同被依法解除后，栾某应当返还基于该商品房买卖合同所取得的财产房屋，并有义务协助长春泰基房地产开发有限公司办理该商品房买卖合同的注销备案登记手续。关于长春泰基房地产开发有限公司主张的违约金问题。双方签订的商品房买卖合同补充协议虽约定了因买受人原因导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，但由于商品房买卖合同约定的房屋总价款为2,970,462元，长春泰基房地产开发有限公司主张的违约金900,462元已超过房屋总价款的30%，故长春泰基房地产开发有限公司主张的违约金过高，应依法予以调整，可按房屋总价款的30%予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除长春泰基房地产开发有限公司与栾某于2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0000000000684339）及补充协议；二、中信银行股份有限公司长春分行、栾某于本判决生效后立即协助长春泰基房地产开发有限公司注销长春市南关区幸福街与乙二路交汇处恒大御景（一期）第5幢1单元1702号房的抵押权预告登记。在抵押权预告登记注销后，栾某立即协助长春泰基房地产开发有限公司注销上述《商品房买卖合同》的备案登记；三、栾某于本判决生效后立即向长春泰基房地产开发有限公司返还长春市南关区幸福街与乙二路交汇处恒大御景（一期）第5幢1单元1702号房；四、栾某于本判决生效后立即给付长春泰基房地产开发有限公司违约金891,138.6元；五、驳回长春泰基房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,884元，由栾某负担（长春泰基房地产开发有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国二〇二一年一月二十日书记员 隋 汉