江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初4495号原告：王东，男，1968年2月8日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：马琦，泗洪县车门法律服务所法律工作者。被告：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泗洪县长江路1号，统一社会信用代码：913213007812696423。法定代表人：巩大兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜小凤，江苏剑辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明硕，江苏剑辉律师事务所律师。被告：戴玉春，男，1952年5月12日出生，住江苏省泗洪县。被告：石绍侠，女，1955年7月8日出生，住江苏省泗洪县。原告王东诉被告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）、戴玉春、石绍侠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月16日公开开庭进行审理。原告王东及其委托诉讼代理人马琦，被告泗洪农商行委托诉讼代理人杜小凤到庭参加诉讼，被告戴玉春、石绍侠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东向本院提起诉讼请求：判令解除对泗洪县青阳街道中皇城小区7-2-304房产及其附属的7-1-24号储藏室的查封。事实与理由：泗洪县人民法院依据泗洪农商行诉戴玉春、石绍侠金融借款合同纠纷一案作出的（2017）苏1324民初8824号裁定书、（2018）苏1324执1137号执行裁定书所查封的泗洪县青阳街道中皇城小区7-2-304房产及其附属7-1-24号储藏室，原所有人戴玉春、石绍侠已于2012年9月27日出售给原告并签署了房屋转让协议且该协议经泗洪县泗州法律服务所见证，转让价格为18万元，原告已于2012年9月26日向戴玉春、石绍侠全额支付了房屋价款18万元。原告在2012年9月27日基于上述房屋买卖协议合法接收并占有了涉案房产装修入住至今，期间水电费、物业费均为原告交纳。因涉案房屋系拆迁安置性质，其房产证直至2016年才办理成功，后在2017年8月11日换发不动产权证，办证费均由原告支付。此后原告一直催促戴玉春、石绍侠两人按房屋买卖协议约定为原告办理过户手续，由于戴玉春、石绍侠一直推诿没有时间配合办理过户手续和戴玉春后期发生交通事故导致未能及时将涉案房屋过户给原告，在原告催促戴玉春、石绍侠夫妇过户过程中发现该房在2017年12月13日已被贵院查封无法过户，戴玉春、石绍侠承诺处理该事宜至今未果。后原告依法提出案外人执行异议申请解除对泗洪县青阳街道中皇城小区7-2-304房产及其附属的7-1-24号储藏室的查封，以便原告办理涉案房屋过户手续，但该申请被贵院裁定驳回，故依法提起诉讼，望判如所请。被告泗洪农商行辩称：原告请求解除对泗洪县青阳街道中皇城小区7-2-304房屋及其附属的7-1-24号储藏室的查封没有法律和事实依据。被告戴玉春、石绍侠因与泗洪农商行金融借款合同纠纷经泗洪县人民法院（2018）苏1324执1137号裁定书裁定查封诉请房屋及储藏室。泗洪县人民法院裁定查封涉案房屋时，该房屋登记在被告戴玉春、石绍侠名下。根据《物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。泗洪县人民法院基于不动产物权公示效力查封涉案房屋并无不当。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院查明事实，依法予以驳回。被告戴玉春、石绍侠未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4收条及账户明细时间虽然略有差距，但是应在合理范围，故对该证据证明效力本院予以确认；证据5物业证明及相应扣缴费用记录相互印证，可以证明原告实际占有使用房屋事实，对其证明效力本院予以确认；证据7视频资料可以反映两第三人未能协助办理过户的客观事实，对其证明效力本院予以确认。经审理查明：泗洪农商行与戴玉春、石绍侠、汤某、高某等金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017）苏1324民初8824号民事判决书，判决：一、戴玉春、石绍侠偿还原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司借款本金200000元及利息、罚息（均以200000元为基数，从2015年12月25日起按年利率12.3975%计算利息至2016年12月10日；从2016年12月11日起按年利率12.3975%加收50%罚息计算至被告戴玉春、石绍侠实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。二、汤某、高某对判决主文第一项中的债务承担连带保证责任。汤某、高某承担担保责任后，有权向戴玉春、石绍侠追偿。案件受理费5146元，减半收取2573元，保全费1920元，均由戴玉春、石绍侠、汤某、高某共同负担。该案审理过程中，本院于2017年12月8日作出（2017）苏1324民初8824号民事裁定书，查封被执行人戴玉春名下位于泗洪县房屋。因戴玉春、石绍侠等人未履行判决确定义务，经泗洪农商行申请，本院于2018年2月22日立案执行，执行案号（2018）苏1324执1137号。在执行过程中，案外人王东认为查封案涉房屋为其所有，提出执行异议，本院于2020年7月17日作出（2020）苏1324执异91号执行裁定，驳回案外人王东的异议请求，王东提起本诉。另查明：戴玉春、石绍侠（甲方）与王东（乙方）于2012年9月27日签订房屋转让协议一份，约定甲方将位于泗洪县转让给乙方，房屋价格18万元；甲乙双方自签订协议之日起履行，即乙方将房款18万元交于乙方，同时甲方将该房屋及房屋钥匙、《商品房买卖合同》等相关手续交于乙方（房产证办好后甲方应立即交于乙方），即乙方享有该房屋所有权。该协议见证单位处加盖泗洪县泗州法律服务所印章。2012年9月26日戴玉春出具收条一份，载明今收到王东房子钱拾捌万元整。案涉房屋于2017年8月11日办理不动产权登记，登记所有人为戴玉春、石绍侠。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，首先，原告为证明自己从戴玉春、石绍侠处购买了案涉房屋，提供了《房屋转让协议》一份，该协议无违反法律规定及违背当事人真实意思表示情形，合法有效，可以确认双方之间具有合法的房屋卖买合同关系。其次，原告虽未能提供银行转账凭证，但是其提供的取款凭证为个人定期存款，取款凭证与付款时间并无明显差距，而戴玉春向原告出具了收条，可以相互印证确认原告已支付了相应房款，同时原告已占有使用该房屋，可以进一步确认双方房屋买卖合同事实。最后，该房屋于2017年8月11日办理不动产权登记，此时方符合可以办理产权过户的而条件，本院于2017年12月8日查封案涉房屋，原告未能办理过户手续并未超过合理期间，不能认定原告存在过错。故王东就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，判决如下：不得执行位于泗洪县某房屋及其附属的某储藏室。案件受理费3900元，由原告王东负担1950元，第三人戴玉春、石绍侠负担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并预交上诉案件受理费3900元审 判 长  汤卫兵人民陪审员  王福祥人民陪审员  杜鸿鹄二〇二一年一月二十五日书 记 员  尹丹丹附录1：本案证据目录原告为证明其主张提交以下证据：1、（2017）苏1324民初8824号民事裁定书、（2018）苏1324执1137号执行裁定书各一份；2、（2020）苏1324执异91号执行裁定书一份；3、房屋转让协议、婚姻登记信息表各一份；4、戴玉春、石绍侠于2012年9月26日出具的收条、泗洪农商行于2020年4月8日出具的个人定期明细信息各一份；5、证明、电费代扣记录、电费发票（18张）、物业费水费收据各一份；6、不动产证产权情况表一份（2张）；7、视频光盘及文字记录各一份。被告未提交证据。附录2：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。