宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初13314号原告（案外人）：金慈慧，女，1984年2月15日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张兆林，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告（申请执行人）：冯占军，男，1969年4月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏知也律师事务所律师。第三人（被执行人）：银川胡商投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市北塔东路北侧胡商国际贸易城27号楼103、104室。法定代表人：林登科，该公司经理。委托诉讼代理人：裴磊，男，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告金慈慧与被告冯占军、银川胡商投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月27日受理，并于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金慈慧的委托诉讼代理人张兆林，被告冯占军的委托诉讼代理人韩其杞、第三人银川胡商投资有限公司的委托诉讼代理人裴磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金慈慧向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销（2020）宁0104执异191号执行裁定书；2.依法判令解除对银川胡商投资有限公司名下位于银川市兴庆区规划北塔东路北侧1-21-3-（3）商业用地使用权（土地证号：银国用（2011）第XXXX号）的查封；3.本案全部诉讼费用由被告承担。后原告申请变更诉讼请求为：1.不得执行银川胡商投资有限公司名下位于银川市兴庆区规划北塔东路北侧1-21-3-（3）商业用地使用权（土地证号：银国用（2011）第XXXX号）；2.确认金慈慧享有“胡商国际商贸城”10号楼103室、104室商品房所有权及该商品房占用范围内的土地使用权。事实和理由：2013年，原告购买了位于银川市兴庆区北塔东路北侧“胡商国际商贸城”10号楼103室、104室房屋，与第三人银川胡商公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部房款1066910元。2013年4月13日，第三人就原告购买的房屋在银川市不动产登记中心进行了房屋备案登记，原告也入住了房屋，缴纳了水电费等。2020年，原告拟办理购买房屋的不动产证时，却得知该房屋涉及的土地因被告与第三人的民间借贷纠纷被宁夏回族自治区高级人民法院查封，导致原告无法办理不动产证书。购买银川胡商预售商品房的购房者达300多人，均因土地使用权被查封无法办理已购房屋的不动产权证，购房者权益受到严重侵害。即使被告冯占军申请查封了涉案土地，也因土地上房屋均已出售，无权利对该土地进行处分。为维护自己的合法权益，原告向银川市兴庆区人民法院对执行标的提出书面异议。银川市兴庆区人民法院于2020年10月9日作出(2020)宁0104执异191号执行裁定书，以执行异议审查属于程序审查，原告需通过审判程序主张其实体权利为由，驳回异议。原告已合法取得涉案房屋，法院应解除查封涉案土地。第一，银川胡商公司是在取得涉案房屋《商品房预售许可证》的前提下将涉案房屋出售给原告，出售行为合法有效。在双方签订《商品房买卖合同》后，原告付清了房屋全部房款，且涉案房屋已在政府部门登记备案，原告已合法取得涉案房屋所有权。第二，原告与银川胡商公司签订《商品房买卖合同》于2013年4月13日办理房屋备案登记，此时涉案房屋所在的银国用(2011)第XXXX号土地使用权并未被人民法院查封。宁夏高级法院在2016年11月22日作出(2016)宁民初95号民事裁定书查封银川胡商名下银国用(2011)第XXXX号土地使用权之前，原告已实际拥有其地上建筑物即涉案房屋及房屋使用范围内的土地使用权的实体权利。根据法律规定及房地一体原则，应解除对银国用(2011)第XXXX号土地使用权的查封。综上，原告在法院查封土地使用权之前已合法购买了涉案房屋，付清全款进行了备案登记并实际入住缴纳了水电费。原告及其他300余人因涉案土地使用权被查封无法办理不动产权证，众多购房者合法权益无法实现。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告冯占军辩称，原告的各项主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。首先，本案执行标的物是银川市兴庆区规划北塔东路北侧1-21-3-(3)商业用地[土地证号：银国用(2011)第XXXX号]使用权，并无涉及该商业用地所附属的建筑物所有权，这与原告所称的“要求确认其享有胡商国际商贸城10号楼103、104号房屋所有权及土地使用权”之间无任何法律关系，原告对涉案土地上的房屋即“胡商国际商贸城10号楼103、104室房屋”不享有所有权，亦无证据证实上述房屋的所有权人为原告。其次，即使涉案房屋属于原告所实际占有并办理了商品房预售合同登记备案，但房屋属被执行土地上不可分割之物，被告根据法律规定为维护自身合法权益仅对涉案土地进行申请查封并无不当，并未对其实体权利产生影响。且登记备案属于房地产部门行政管理范畴，所赋予原告的权利没有排他的效力，不会使原告因办理房屋登记备案对涉案土地的强制执行产生阻却。第三，原告与第三人之间的纠纷已有法院审理查明，并无涉及原告所述房屋产权范畴。查封的是土地使用权，并未对原告实体权利产生影响。且被告于2016年查封涉案土地，原告于2020年才提出上述请求，已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉请。第三人银川胡商投资有限公司述称，原告在2013年4月13日前购买了第三人开发的涉案两套房屋，并在2013年进行了备案登记，同时基于被告与第三人之间的债务关系，不应当保全第三人名下的土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、结婚证、《备案情况说明》、胡商国际商贸城10#楼《工程竣工验收备案表》、物业维修金收据、装修押金收据、物业费收据、杂费收据、暖气费收据、用户信息报表两页、购电信息数据报表均符合证据的客观形式，本院予以采信。原告提交的购房发票虽为复印件，但出具该发票的主体即第三人对其真实性予以认可，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年4月18日，原告与第三人银川胡商投资有限公司签订《银川市商品房买卖合同》两份，合同约定，出卖人以出让方式取得位于兴庆区规划北塔东路北侧、编号为1-21-3-1地块的土地使用权，该地块国有土地使用证号为2011第XXXX号。原告购买第三人开发建设的位于北塔东路北侧胡商国际商贸城某号、某（复式）室房，建筑面积均为73.58平方米，单价为每平方米7250元，付款方式及期限：原告于2013年4月18日前支付首付273455元，于2013年6月30日前付商业贷款260000元；出卖人应当在2013年12月31日前将符合本合同的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房的，出卖人超出约定期限，自逾期的第二日起对买受人实际已交付房款按照银行同期活期存款利息向买受人支付违约金，并继续履行办理房产证的义务。该合同签订前，原告丈夫余成勉先行支付预约金40万元，第三人出具收据一张；原告于合同签订当日又分两次各支付购房款73455元，共计支付146910元，第三人向原告出具收据两张。2013年6月4日，第三人将国际商贸城某（复式）室、某（复式）室备案至原告名下。2014年4月，第三人向原告交付房屋，原告装修入住使用至今。2018年7月16日，第三人向原告出具发票金额分别为533455元的增值税普通发票两张。庭审中，第三人认可已全部收取了原告支付的两套房屋购房款，并向原告交付了涉案房屋。另查明，银国用（2011）第XXXX号土地位于银川市兴庆区规划北塔东路北侧，使用权面积为20069.58平均分，土地使用权人于2011年8月5日登记在银川胡商公司名下，后银川胡商公司在该宗土地上开发建设了编号为4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼共计7栋商品房。2016年11月16日，宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院）受理冯占军诉银川胡商公司、牡丹江胡商公司借贷纠纷一案，2016年11月22日宁夏高院根据冯占军的财产保全申请作出（2016）宁民初95号民事裁定，裁定对银川胡商公司价值3588万元的财产予以查封、冻结，2016年11月23日宁夏高院向银川市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，查封了银川胡商公司名下银国用（2011）第XXXX号土地使用权。同日，宁夏高院向银川市房屋产权交易管理中心发出协助执行通知书，对银川胡商公司名下“胡商国际商贸城”1号楼一层至十四层全部房产，8号楼1908室、1913室、1914室、1915室、1916室、1918室、1919室，12号楼101室、102室、103室、104室、136室，13号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室进行了预查封。2017年6月29日宁夏高院作出（2016）宁民初95号民事判决，判决银川胡商公司、牡丹江胡商公司偿还冯占军借款本金2600万元及利息。该判决生效后，银川胡商公司、牡丹江胡商公司未履行判决确定的义务，冯占军向宁夏高院申请强制执行，2017年10月24日，宁夏高院作出（2017）宁执46号执行裁定，裁定该案由本院执行。本院于2017年11月2日立案执行，案号为（2017）宁0104执5646号协助执行通知书，对宁夏高院查封的前述土地使用权和房屋产权进行了续查封。本院续查封土地使用权后，原告向本院提出执行异议，请求解除对银川胡商公司位于银川市兴庆区北塔东路银国用（2011）第XXXX号土地的查封。本案经本院审理后，作出（2020）宁0104执异191号执行裁定书，裁定驳回金慈善的异议请求。原告不服该裁定书，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的诉争焦点是原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”予以判断。本案中，原告在宁夏高院查封案涉土地之前已经与第三人签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，第三人将房屋备案至原告名下，且于2014年4月向原告交付使用房屋，原告已履行完毕自身合同义务，但第三人未履行合同义务为原告办理商品房的房产证。后第三人因与被告之间产生债务纠纷，第三人名下银国用（2011）第XXXX号土地被法院查封，原告购买的两套商品房为该宗土地上建筑物。根据《物权法》第一百八十二条规定，建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，抵押的财产视为一并抵押。据此可以认定，法院在查封银国用（2011）第XXXX号土地时，一并限制了原告对其购买的商品房所享有的权利。因原告已在土地被查封前购买、合法占有了房屋，且支付了对价，故法院对第三人银国用（2011）第XXXX号土地的查封影响了原告取得房屋所有权的实现，原告就银国用（2011）第XXXX号土地享有足以排除强制执行的民事权益，不得继续执行银国用（2011）第XXXX号土地中原告购买涉案房屋对应部分的土地使用权。关于原告要求确认房屋所有权及土地使有权的问题，因不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。原告尚未取得涉案房屋及土地的不动产证书，对其要求确权的诉讼请求，本院不予支持。其可在案涉土地被解除查封后，通过办理不动产权证的方式直接确认物权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、停止对第三人银川胡商投资有限公司名下银国用（2011）第XXXX号土地中原告金慈慧购买“胡商国际商贸城”10号楼103室、104室商品房对应的土地部分的执行；二、驳回原告金慈慧的其他诉讼请求。案件受理费14402元，由第三人银川胡商投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2020）宁0104执异191号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 张志华审判员 宋志军审判员 丁宝平二○二一年一月十一日法官助理 赵 慧书记员 王 莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。