湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9807号原告：长沙成城银山房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城19楼15楼。法定代表人：吴青华。委托诉讼代理人：黄轶，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩瀚，国浩律师（长沙）事务所实习律师。被告：广东金桥百信（长沙）律师事务所，住所地湖南省长沙市芙蓉区紫薇路律政服务大楼。负责人：刘勇。委托诉讼代理人：刘杜娟，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任旭东，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。原告长沙成城银山房地产开发有限公司与被告广东金桥百信（长沙）律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开进行审理，本案现已审理终结。原告长沙成城银山房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的编号为CC2018D005的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除；2、判令被告支付2019年10月1日至2020年5月11日租金382322元；3、判令被告支付逾期欠缴租金违约金168972元（从2019年l0月1日起按欠缴租金的每日千分之三暂计至2020年5月11日）;4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年4月1日，原告与湖南维毅律师事务所签订了《房屋租赁合同》（编号：CC2018D005，下称“合同”）承租长房时代城第23栋204-205号物业租赁面积为908.43平方米，租赁期限共计5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止。租金按季度支付，计算标准为2018年4月1日至2018年9月30日16352元／月、2018年10月1日至2019年3月31日49055元／月，以后的租金按每年5%的幅度递增。之后原告与湖南维毅律师事务所及被告于2019年7月31日签订了《租赁合同承租方变更之三方协议书》，在合同其他内容不变的前提下，被告成为房屋承租人并承担2019年7月起至2023年3月的租金。但被告于2019年10月始即拖欠租金，原告多次致电催促其缴纳租金，被告仍一直拒不履约。原告于2020年4月10日寄发《关于催缴2019年10月至2020年4月欠租欠妥和滞纳金的通知》催促租金，然而被告仍不履行缴纳租金的义务，原告于2020年5月8日向被告寄发关于解除《房屋租赁合同》的函，被告于5月11日收到解除函。被告拖欠租金金额大，时间长，已构成违约。根据合同第九章第三十条第l点的约定，被告如累计拖欠租金及其他费用超过30天，原告有权单方除合同，租赁保证金不予退回。另根据合同第三章第七条约定，如被告逾期缴纳租金，每延期一日，应按所欠缴租金的千分之三每日向原告缴纳违约金。被告上述拖欠租金的行为严重损害了原告的合法权益。原告多次催租无果，特诉请人民法院依法裁决，维护原告合法权益，请法院依法支持我司诉讼请求。原告2020年9月21日向本院提出增加诉讼请求：1、判令原告对被告广东金桥百信（长沙）律师事务所支付的租赁保证金147165元不予返还。2、判令被告支付自2020年5月12日起至其完全搬离租赁房屋之日的占用使用费，暂计至2020年9月21日234359元（按照对应租金标准计算）。被告广东金桥百信（长沙）律师事务所辩称，1、房屋租赁合同解除原因在原告的油烟问题，原告与被告多次交涉且原告在接到被告的相关反馈之后事实上组织了街道办、社区、物业公司等相关人员组织了座谈会且聘请了专业的油烟整改单位进行实质性的整改工作。且被告已经尽到了自身的通知义务，早就在2019年1月发函要求原告解除合同，同时也在2020年4月25日按照原告的要求将钥匙交付给长房物业公司；2、被告认为即使存在欠付租金的事实，也应当考虑客观实际情况，从2019年末至2020年初普遍存在疫情影响，应当按照国家发改委的意见对租金进行减免，减免期限至少为3个月；3、既然双方的租赁关系中过错方是原告，就不存在应当扣除保证金的情形，保证金应当退还被告；4、关于原告所主张的房屋占用使用费，被告认为不应当支持，被告曾经先原告主张房屋内物件搬离，但原告未同意，其认为搬离后缺乏向被告主张租金的条件。事实上被告也不应将物件搬离，因为争议未解决。被告将物件搬离后现场遭到破坏，相关事实无法还原，因此未将物件搬离的原因在于原告不在被告；5、被告认为本案与被告另案起诉原告的案件存在重大直接关联性，应当以另案的鉴定结果及审判结果作为裁判依据，请求法庭在另案结果做出后再进行审判。经审理查明：2018年4月1日，原告（出租方、甲方）与湖南维毅律师事务所（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（编号：CC2018D005，下称“合同”）承租长房时代城第23栋204-205号物业租赁面积为908.43平方米（其中204号房面积600.12平方米，205号房面积308.31平方米），租赁期限共计5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止。租金按季度支付，计算标准为2018年4月1日至2018年9月30日16352元／月、2018年10月1日至2019年3月31日49055元／月，以后的租金按每年5%的幅度递增。乙方逾期缴纳租金的，每延期一日，应按所欠缴租金的3‰每日向甲方缴纳违约金合同第九条约定，为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签订本合同当日，向甲方支付共计147165元租赁保证金。合同第三十条，乙方累计拖欠租金及其他费用超过30天的，甲方有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方赔偿因违约造成的损失，甲方有权留置乙方所有货物，其价值不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。2019年7月31日，湖南维毅律师事务所向原告出具关于《变更房屋租赁合同主体的报告》，载明现因经营场地变更，实际承租人为“广东金桥百信（长沙）律师事务所”（金桥所），故特向贵公司申请将上述《房屋租赁合同》主体变更为“广东金桥百信（长沙）律师事务所”，合同中其他条款不变。因本次主体变更引发的争议由金桥所负责解决。同日，原告（甲方）、被告（丙方）、湖南维毅律师事务所（乙方）签订了《租赁合同承租方变更之三方协议书》，约定：鉴于甲方于2018年4月1日与乙方就乙方承租甲方合法持有的位于长沙市岳麓区××路××路××房××栋××号××号的物业（下称租赁物业）签订了房屋租赁合同，约定乙方承租的租赁面积为908.43平方米，租赁期限至2023年3月31日，乙方拟将房屋租赁合同下的承租方由乙方变更为丙方，由丙方承继乙方在房屋租赁合同项下承租方的所有权利和义务，丙方同意承继前述权利和义务。（1）三方一致确认，自乙方将承租于甲方的，租赁物业交付丙方使用之日，即2019年10月31日（下称“变更日”）起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同项下的所有权利和义务。甲方同意接受丙方为新的承租方。三方一致确认，变更日之前的租金由乙方承担，转让日之后的租金由丙方承担。乙方已向甲方缴纳的租赁保证金（147165元），由丙方结算支付给乙方，合同期满或解除后，甲方依照租赁合同约定将该保证金退还给丙方。乙方与丙方之间结算租金、保证金所产生的争议双方自行解决，与甲方无关。庭审中，原被告双方确认被告缴纳租金至2019年9月30日，被告陈述因租赁房屋存在严重油烟问题影响使用故此后未缴纳租金。2020年4月10日，原告向被告送达了《关于催缴2019年10月至2020年4月欠租欠妥和滞纳金的通知》催促租金，然而被告仍不履行缴纳租金的义务。2020年5月8日，原告向被告送达了《关于解除的函》，但被告仍未进行搬离。2020年8月31日，原告出售了涉案205房屋，此后被告仅实际占用204号房屋。庭审中，双方同意解除合同。另查明，广东金桥百信（长沙）律师事务所在本院受理的（2020）湘0104调鉴9号案件中提出就其承租的位于长沙市岳麓区××房××栋××号××号××室内墙面渗漏油烟的因果关系进行鉴定，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具ＨＤ20-02-13-97（ＳＦ51）的鉴定报告，得出鉴定意见如下：1、该204、205号物业室对应一楼经营已有多家餐饮店铺，目前尚未对油烟进行集中排放处理，大部分店铺先期直接向空中排放油烟，个别店铺的油烟直接向墙后伸缩缝中排放。2、由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道），油烟在长期的渗透作用下，会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味。3、以上是造成204、205号物业室内油烟味比较明显、向室内墙渗漏的主要原因或来源。再查明，1、在被告广东金桥百信（长沙）律师事务所使用本案所涉租赁房屋之前是维毅律师事务所在使用涉案房屋，楼下有餐馆在经营。2、截止至2021年1月5日，被告未搬离涉案204房。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同（编号：CC2018D005）及租赁合同承租方变更之三方协议书》、《关于催缴2019年10月至2020年4月欠租欠费和缴纳金的通知》、《关于解除房屋租赁合同（编号：CC2018D005的函）》，被告提交的《湘仪社区时代城油烟问题整改座谈会现场照片》、《湖南湖大土木建筑工程检测有限公司报告》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，被告与原告签订的房屋租赁合同（编号：CC2018D005）及租赁合同承租方变更之三方协议书系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。对原告主张的诉讼请求，本院逐一分析。关于原告诉请确认与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除的诉讼请求，本院认为，被告自2019年10月1日起未按约足额缴纳租金，根据租赁合同约定，原告已于2020年5月11日向被告送达了解除合同的通知，且庭审中双方同意解除，故对于该诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告支付截至2019年10月1日至2020年5月11日的租金382333元，本院认为，首先，被告在使用本案所涉的租赁房屋之前，一楼已有餐馆在经营，且在变更租赁主体之前维毅律师事务所已经使用该房屋一年多时间；其次，被告提供的房屋依据鉴定报告显示，由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道）,油烟在长期的渗透作用下，可会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味，影响被告办公；再次，被告在新冠疫情之前即从2019年10月1日开始拖欠租金。综上，根据本案实际情况对于原告诉请被告支付租金382322元的诉讼请求，本院酌情支持324973元。关于被告向原告缴纳的租赁保证金147165元，本院认为可抵扣租金，故被告还需向原告支付租金177808元。关于原告诉请被告支付欠缴租金违约金的诉讼请求，本院认为，被告提供的房屋依据鉴定报告显示，由于门面正上方二楼为金桥百信律师事务所办公室所在场地，油烟微颗粒向上方空气中扩散的过程中，部分油烟微颗粒经过门窗墙缝、楼梯间、出风口等位置较容易到达二楼室内；且由于伸缩缝是一个相对较为封闭的环境，周边墙体混凝土构件（及砂浆或土间隙）本身具有不密实属性（具有内部微观孔道）,油烟在长期的渗透作用下，可会通过墙体进入二楼室内，形成区域相对较重烟味，影响被告办公。原告并未妥善履行出租人提供租赁物的义务，故对于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告诉请被告支付自2020年5月12日起至完全搬离房屋之日的占用费，暂计算至2020年9月21日为234359元的诉讼请求。本院认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除，被告辩称为向原告主张损失，保留现场。本院认为被告在使用本案所涉房屋之前，楼下已经有餐馆在经营，被告自2019年10月1日开始未按约支付房租，如其认为房屋有油烟问题，可及时解除合同，但被告亦未及时解除合同，搬离房屋，涉案合同在2020年5月11日解除后被告仍实际占用该房屋，故应支付相应的房屋占用费。原告已于2020年8月31日出售了涉案205号房屋，故本院对于原告诉请被告暂支付截止至2020年9月21日的房屋占用使用费分为两段时间，2020年5月12日至2020年8月31日，54083*19/31+54083*3个月=195397元；2020年9月1日至2020年9月21日，（54083*600.12/908.43）/30天*21天=25010元，合计为195397元+25010元=220407元，考虑本案的实际情况，本院酌情支持187346元。关于2020年9月21日后的占用费，计算204房间的面积，按合同约定标准的85%计算至实际腾房之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告长沙成城银山房地产开发有限公司与被告广东金桥百信（长沙）律师事务所签订的（编号：CC2018D005）《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、限被告广东金桥百信（长沙）律师事务所于本判决生效之日起十日内向原告长沙成城银山房地产开发有限公司支付截至2020年5月11日的租金177808元及截止至2020年9月21日的房屋占用费187346元（2020年9月21日后的占用费，计算204房间的面积，按合同约定标准的85%计算至被告实际腾房之日止）；三、驳回原告长沙成城银山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半4657元，由被告广东金桥百信（长沙）律师事务所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年一月十三日法官助理林青曼书记员解秋阳