黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民初8号原告：张松涛，男，1977年11月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：贲百秋，黑龙江金圣崴律师事务所执业律师。被告：哈尔滨博发房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区兴宾大道。法定代表人：周淑英，该公司董事长。委托诉讼代理人吴晓龙，男，1980年6月4日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：于海龙，北京市天如律师事务所执业律师。第三人：黑龙江太平湖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区上海街8号。法定代表人：孙衍罡，该公司经理。委托诉讼代理人王春鹏，男，1972年5月4日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告张松涛与被告哈尔滨博发房地产开发集团有限公司（以下简称博发公司）、第三人黑龙江太平湖房地产开发有限公司（以下简称太平湖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告张松涛及其委托诉讼代理人贲百秋，被告博发房产公司的委托诉讼代理人吴晓龙、于海龙到庭参加诉讼,第三人太平湖公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张松涛向本院提出诉讼请求：1.判令排除对黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期15号A别墅的执行；2.判令黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期15号A别墅的所有权人为张松涛；3.案件诉讼费由博发公司承担。事实和理由：2010年8月9日，张松涛以60万元在太平湖公司购买黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期15号A别墅，同年张松涛向太平湖公司转款60万元。2011年3月28日，张松涛与太平湖公司签订《太平湖住宅小区内部认购书》，2015年10月22日办理了进户手续，2018年4月18日，太平湖公司为张松涛开具案涉房产增值税发票。2015年博发公司与太平湖公司达成（2015）哈民二民初字88号调解，2016年8月17日，市法院以（2016）黑01执294号执行裁定将包含案涉房产的太平湖公司的13套房产预查封。张松涛就此裁定向市法院提出了执行异议申请，市法院于2019年12月12日以（2019）黑01执异344号裁定书，驳回张松涛的执行异议申请。因依据博发公司的申请对案涉房产的查封侵害了张松涛的合法权益，现张松涛提出执行异议之诉，请求法院排查对案涉房产的执行，并确认案涉房产所有权人为张松涛，以依法保护张松涛的合法权益。博发公司辩称，太平湖公司自2012年即陆续取得哈垦房预售证等一系列《商品房预售许可证》，能够签订商品房买卖合同并办理合同登记备案手续。2017年，执行法院经过查询黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心并勘察现场针对仍登记在太平湖公司名下的尚未办理商品房买卖合同登记备案手续且空置的房产作出预查封执行裁定并以在查封房产门上张贴查封公告的形式进行现场查封实际控制。2019年，张松涛等十多人相继提出案外人异议在执行异议程序中其表现出来的共同特点是：仅持《太平湖住宅小区认购书》均未签订《商品房买卖合同》。仅持被执行人出具的《房款收据》等，均未提供由案外人直接向被执行人缴纳全部购房款的、转账金额与合同价款及收据金额相符的转账凭证。其中或无转账凭证或转账凭证的收款人不是被执行人而是郭淳等他人、或转账凭证的付款人不是案外人而是“于海霞”等他人或转账凭证的转账金额与合同价款、收据金额明显不符且未注明用途为购房款，均持泰尔物业公司形成的《物业服务协议》《物业费收据》。经相关生效民事判决、执行裁定确认上述案外人并非都是被《执行异议和复议规定》纳入物权期待权保护范围的不动产买受人，其中：既包括了与太平湖公司存在民间借贷关系、通过签订《认购书》为借款提供担保的出借人，太平湖公司存在以让与担保为目的与部分案外人签订《认购书》，即“名为买卖、实为担保”的情形，也包括与太平湖公司存在债务关系通过签订《认购书》抵偿债务的抵债受让人。太平湖公司存在与未列入物权期待权保护范围的抵债受让人签订《认购书》即“名为买卖、实为抵债”的情形，甚至还包括太平湖公司的工作人员，太平湖公司存在与其工作人员签订《认购书》即“名为买卖、实为逃债”的情形。据工商登记显示，泰尔物业公司法定代表人执行董事兼总经理赵清志是太平湖公司股东、监事，泰尔物业公司股东信建华是太平湖公司的原股东哈尔滨九洲房地产开发有限公司的原股东、高级管理人员。泰尔物业公司与太平湖公司有利害关系。另据执行卷宗中《笔录》《授权委托书》《送达地址确认书》等材料显示泰尔物业公司与太平湖公司的工作人员实际经营场所混同。再据执行法院（2019）黑01执异334号《执行裁定》认定“案外人王存庆为证明其主张，提交证据如下：案涉房产进户相关票据三份，案涉房产交2016.7.1至2020.1.11物业费、取暖费、电梯费、水费票据，案涉房产进户的各项协议”“案外人王存庆在调查笔录中自认其向法院出示的进户交费票据等所有票据原填写日期不准确均为2019年填写”。泰尔物业公司存在为太平湖公司逃避强制执行与部分案外人恶意串通倒签物业服务协议、物业费收据的情形。（一）张松涛不构成在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1.据张松涛提交的证据材料显示：太平湖公司先于2010年8月9日向张松涛出具《收据》，张松涛后于2010年8月10日向太平湖公司支付购房款，双方再于2011年3月8日签订《认购书》，显然不符合正常房产交易习惯，《认购书》真实性有瑕疵。2.退一步来讲《认购书》即使真实，性质上也是商品房预约合同而不是商品房买卖合同。理由如下：案涉合同名称为《太平湖住宅小区认购书》，内容上一方面明确约定签订正式合同生效时，此认购书则为正式合同所代替，具有订立预约合同而非本约合同的明确意思表示。一方面仅仅填充“认购物业住宅：别墅一期15栋整栋”“图纸使用面积421.18平方米”“已付全款郭淳”，并未约定“交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方式；违约责任”，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购协议认定为商品房买卖合同的情形。因此，案涉合同名称与合同内容相符。合同性质是商品房预约合同不是商品房买卖合同不适用《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条的规定。3.再退一步讲即使《认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容也不属于能够排除民事强制执行的合法有效的书面买卖合同。《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条之所以要求签订合法有效的书面买卖合同而非具备商品房买卖合同主要内容的认购订购等协议，不但是基于《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》关于签订规范的书面商品房买卖合同的规定，而且是因为规范的书面商品房买卖合同既是登记机关办理合同登记备案、过户登记的依据也是人民法院在执行异议之诉中甄别真实买受人、判断未办理过户登记原因的根据。因此，即使案涉《太平湖住宅小区认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，也仅是在买卖双方之间发生买卖合同的效力，因其不符合《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》的要求、不能用以办理合同登记备案或过户登记、不能据以甄别真实买受人并判断未办理过户登记原因，而不属于《执行异议和复议规定》规定的能够产生排除民事强制执行效力的合法有效的书面买卖合同。（二）张松涛不构成已支付全部价款。1.太平湖公司在未实际收取任何款项的情况下即出具《收据》，《收据》内容显然不真实；2.在太平湖公司未取得商品房预售许可证明，也未与张松涛订立商品房预售合同或商品房认购、订购、预订等协议，根本无以明确商品房基本状况、商品房价款的情况下，凭张松涛向郭淳的《汇款凭证》及太平湖公司的承认，不能推定向太平湖公司汇款，更不能推定向太平湖公司支付房屋价款；3.太平湖公司在人民法院查封之后出具的《发票》，不能证明张松涛在人民法院查封之前“已支付全部价款”；4.太平湖公司《证明》中“2010年8月我公司收到房款530万元，并于2010年8月9日给张松涛出具了530万的收据”的内容，与《收据》《汇款凭证》记载时间矛盾，不真实，且不符合单位向人民法院提出的证明材料的形式上的要求；5.张松涛《说明》中“在2010年8月10日付款530万元…付款后太平湖房地产开发公司付给我530万收据一张”的内容，与《收据》《转账凭证》记载时间矛盾，不真实；6.上述张松涛用以证明“已支付全部价款”的全部证据，均属于不能单独、直接证明“张松涛向太平湖公司支付价款”这一待证事实的间接证据，且存在如下情形：所谓“太平湖公司先于2010年8月9日向张松涛出具《收据》，张松涛后于2010年8月10日向太平湖公司支付购房款，双方再于2011年3月8日签订《认购书》”，并不符合一般房产交易习惯；所谓“通过向郭淳汇款的方式向太平湖公司支付购房款”，亦不符合正常房产交易习惯；《发票》金额60万与《转账凭证》金额500万、《收据》金额530万均不符；《发票》金额60万较其他案外人购房款张松涛223万、连铁营193万，明显偏离正常的市场价格；《收据》中“收道里区西湖帝景居住小区6套房款”的记载，与《认购书》中“别墅一期15栋整栋”“图纸使用面积421.18平方米”的约定、《发票》中“房屋地址：黑龙江省道里区闫家岗农场旅游小镇15号楼00单元01-03层01号”“数量为267.48平方米”的备注不符；《证明》中“本人张松涛于2010年8月购买黑龙江太平湖房地产开发有限公司开发的小区6套别墅…确定购买6号AB、15号AB、24号AB共计6套住宅，最终确定总额为530万元”的内容与《说明》中“已开6号AB每套60万所有人张松涛、已开15号AB每套60万所有人张松涛、未开24A发票140万、已开24B发票价格150万所有人王松伟”的内容亦不符。故，上述间接证据既本身固有瑕疵，又相互间矛盾重重，根本谈不上能够形成彼此协调一致的、完整的、有效的证据链共同指向“案外人向被执行人支付全部价款”这一待证事实，依据最高院相关指导性意见，在应当采用较普通民事案件更高的证明标准的执行异议之诉中，显然不足以认定“已支付全部价款”。（三）张松涛不构成在人民法院查封之前已合法占有。泰尔物业公司形成的《物业服务协议》等，在证据资格、真实性、关联性方面存在如下瑕疵：1.泰尔物业公司法定代表人、执行董事兼总经理赵清志是太平湖公司股东、监事，泰尔物业公司股东信建华是太平湖公司的原股东哈尔滨九洲房地产开发有限公司的原股东、高级管理人员。泰尔物业公司与太平湖公司有利害关系，泰尔物业公司形成的《协议》《收据》既不能单独作为认定案件事实的根据，也不能相互补强证据资格的瑕疵；2.鉴于：(1)案涉异议裁定已查明“2017年8月19日，现场张贴查封公告”，执行法官也证实执行法院于2017年8月19日以在案涉房产门上张贴查封公告的方式对案涉房产采取现场查封、实际控制时，案涉房产空置，在张贴查封公告至提出执行异议的一年多时间里，案涉房产保持原状；(2)泰尔物业公司存在为（2019）黑01执异334、337号执行案件案外人王存庆在“进户交费票据等所有票据（包括房产进户相关票据、房产交2016.7.1-2010.1.11物业费、取暖费、电梯费、水费票据、房产进户的各项协议）”上倒填虚假日期以抗拒执行的情形。博发公司认为泰尔物业公司出具的材料亦系恶意串通倒签形成，真实性有瑕疵；3.退一步讲，即使上述《协议》《收据》真实，张松涛也仅仅能够证明“在人民法院查封之前已实际入住、使用”，不能证明“在人民法院查封之前已合法占有”。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用；依据最高院相关指导性意见，案涉房屋未经验收合格，太平湖公司构成“违法交付”，张松涛基于违法交付的“实际入住、使用”，不是能够排除民事执行的“合法占有”。（四）张松涛不构成非因买受人自身原因未办理过户登记。依《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款申请转移登记，权利人应提交房屋权属证书以及相关的合同、协议证明等文件的规定向房屋登记机构递交商品房买卖合同等过户登记材料是办理过户登记的条件，而签订规范的商品房买卖合同是办理过户登记的前提。如前所述张松涛在能够签订规范的商品房买卖合同、办理买卖合同备案、网签且案涉房产所在小区绝大部分业主均已签订《黑龙江省农垦房屋买卖合同》并向黑龙江省农垦总局哈尔滨分局房产管理处办理买卖合同备案、网签的情况下，自2011年至今10年间不签订规范的商品房买卖合同，导致案涉房产被查封时无论是否为在建都不具备办理过户登记的法定前提条件，属于消极不行使登记权利，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的无过错不动产买受人。综上，案外人提交的所谓证据材料非但不能证明案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，反而反映出案外人不具备《执行异议和复议规定》规定的无过错不动产买受人或消费者物权期待权的四个保护要件中的任一要件，且存在与被执行人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨碍执行的情形。太平湖公司未到庭参与诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张松涛博发房产公司提供下列证据：证据一、（2015）哈民二民初字第88号民事调解书。拟证明：博发公司与太平湖公司2016年4月22日，经哈尔滨市中级人民法院调解达成协议，由太平湖公司支付博发公司本息，共计1740万元。证据二、（2016）黑01执294号裁定书。拟证明：博发公司申请执行太平湖公司，因太平湖公司没有可供执行财产，本次执行程序终结。证据三、（2019）黑01执异344、345号裁定书。拟证明：张松涛就案涉两套房产向哈尔滨市中级人民法院提起申请执行异议，被裁定驳回。证据四、房产认购书及转款凭证。拟证明：证明张松涛在2010年8月10日，分两次转入太平湖公司负责人郭淳帐户500万元购房款，并于2011年3月28日，与太平湖公司签订内部认购协议。证据五、房产增值税发票。拟证明：黑龙江太平湖房地产开发公司为张松涛所购买房产开据增值税发票。证据六、房产物业服务协议及交款凭证。拟证明：张松涛购买案涉房产后，于2015年10月22日，进户居住至今，并交纳案涉房产相关费用。证据七、张松涛出具的情况说明及第三人证明。拟证明：张松涛购买案涉房产事实，并将购房款转入太平湖房公司负责人郭淳帐户，太平湖公司为其出具购房发票。证据八、2020年5月17日，太平湖公司出具的情况说明。拟证明：张松涛购买6套别墅并已支付全部购房款的事实，并证明没有与张松涛签订商品房买卖合同是因为公司原因，与张松涛本人无关。博发公司对张松涛提交证据的质证意见：对证据一、二、三的真实性无异议。但认为依据太平湖公司工商登记，（2015）哈民二民初字第88号《民事调解书》于2016年4月22日作出时，太平湖公司经理由法定代表人、执行董事孙衍罡兼任，不是郭淳，不能依据《民事调解书》记载认定郭淳的身份。对证据四，据张松涛提交的证据材料显示太平湖公司先于2010年8月9日向张松涛出具《收据》，张松涛后于2010年8月10日向太平湖公司支付购房款，双方再于2011年3月8日签订《认购书》，显然不符合正常房产交易习惯，《认购书》真实性有瑕疵。退一步来讲，《认购书》即使真实，也是商品房预约合同，而不是商品房买卖合同。案涉合同名称为《太平湖住宅小区认购书》，内容上一方面明确约定“签订正式合同生效时，此认购书则为正式合同所代替”，具有订立预约合同而非本约合同的明确意思表示，一方面仅仅填充“认购物业住宅：别墅一期15栋整栋”“图纸使用面积421.18平方米”“已付全款郭淳”，并未约定“交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方式；违约责任”，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购协议认定为商品房买卖合同的情形。因此，案涉合同名称与合同内容相符，合同性质是商品房预约合同，不是商品房买卖合同，不适用《执行异议和复议规定》第28、29条的规定。再退一步讲，即使《认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，也不属于能够排除民事强制执行的“合法有效的书面买卖合同”。《执行异议和复议规定》第28、29条之所以要求签订“合法有效的书面买卖合同”而非“具备商品房买卖合同主要内容的认购、订购等协议”，不但是基于《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》关于签订规范的书面商品房买卖合同的规定，而且是因为规范的书面商品房买卖合同既是登记机关办理合同登记备案、过户登记的依据，也是人民法院在执行异议之诉中甄别真实买受人、判断未办理过户登记原因的根据。因此，即使案涉《太平湖住宅小区认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，也仅是在买卖双方之间发生买卖合同的效力，因其不符合《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》的要求、不能用以办理合同登记备案或过户登记、不能据以甄别真实买受人并判断未办理过户登记原因，而不属于《执行异议和复议规定》规定的、能够产生排除民事强制执行效力的“合法有效的书面买卖合同”。对《收据》、《汇款凭证》、《发票》、太平湖公司的《证明》、张松涛的《说明》等用以证明“已支付全部价款”的证据，太平湖公司在未实际收取任何款项的情况下即出具《收据》，《收据》内容显然不真实；在太平湖公司未取得商品房预售许可证明，也未与张松涛订立商品房预售合同或商品房认购、订购、预订等协议，根本无以明确商品房基本状况、商品房价款的情况下，凭张松涛向郭淳的《汇款凭证》及太平湖公司的承认，不能推定向太平湖公司汇款，更不能推定向太平湖公司支付房屋价款；太平湖公司在人民法院查封之后出具的《发票》，不能证明张松涛在人民法院查封之前“已支付全部价款”；太平湖公司在执行异议中第一次出具的《2019年11月12日证明》中“2010年8月我公司收到房款530万元，并于2010年8月9日给张松涛出具了530万的收据”的内容，与《收据》《汇款凭证》记载时间矛盾；太平湖公司在执行异议之诉中第二次出具的《2020年5月17日情况说明》中“张松涛购买我公司6套别墅情况属实，且购房款全部支付，该6套别墅所有权人应为张松涛”的内容，与第一次出具的《2019年11月12日证明》中“已开6号AB每套60万所有人张松涛、已开15号AB每套60万所有人张松涛、未开24A发票140万、已开24B发票价格150万所有人王松伟”的内容亦相互矛盾，不真实，且形式上不符合单位向人民法院提出的证明材料的形式上的要求；张松涛《说明》中“在2010年8月10日付款530万元…付款后太平湖房地产开发公司付给我530万收据一张”的内容，与《收据》《转账凭证》记载时间矛盾，不真实；上述张松涛用以证明“已支付全部价款”的全部证据，均属于不能单独、直接证明“张松涛向太平湖公司支付价款”这一待证事实的间接证据，且存在如下情形：所谓“太平湖公司先于2010年8月9日向张松涛出具《收据》，张松涛后于2010年8月10日向太平湖公司支付购房款，双方再于2011年3月8日签订《认购书》”，并不符合一般房产交易习惯；所谓“通过向郭淳汇款的方式向太平湖公司支付购房款”，亦不符合正常房产交易习惯；《发票》金额60万与《转账凭证》金额500万、《收据》金额530万均不符；《发票》金额60万较其他案外人购房款张松涛223万、连铁营193万，明显偏离正常的市场价格；《收据》中“收道里区西湖帝景居住小区6套房款”的记载，与《认购书》中“别墅一期15栋整栋”“图纸使用面积421.18平方米”的约定、《发票》中“房屋地址：黑龙江省道里区闫家岗农场旅游小镇15号楼00单元01-03层01号”“数量为267.48平方米”的备注不符；《证明》中“本人张松涛于2010年8月购买黑龙江太平湖房地产开发有限公司开发的小区6套别墅…确定购买6号AB、15号AB、24号AB共计6套住宅，最终确定总额为530万元”的内容与《说明》中“已开6号AB每套60万所有人张松涛、已开15号AB每套60万所有人张松涛、未开24A发票140万、已开24B发票价格150万所有人王松伟”的内容亦不符。故，上述间接证据既本身固有瑕疵，又相互间矛盾重重，根本谈不上能够形成彼此协调一致的、完整的、有效的证据链共同指向“案外人向被执行人支付全部价款”这一待证事实，依据最高院相关指导性意见，在应当采用较普通民事案件更高的证明标准的执行异议之诉中，显然不足以认定“已支付全部价款”。对《物业服务协议》《收费票据》等用以证明“已支付全部价款”的证据，泰尔物业公司法定代表人、执行董事兼总经理赵清志是太平湖公司股东、监事；泰尔物业公司股东信建华是太平湖公司的原股东哈尔滨九洲房地产开发有限公司的原股东、高级管理人员。泰尔物业公司与太平湖公司有利害关系，泰尔物业公司形成的《协议》《收据》既不能单独作为认定案件事实的根据，也不能相互补强证据资格的瑕疵。鉴于：(1)案涉异议裁定已查明“2017年8月19日，现场张贴查封公告”，执行法官也证实执行法院于2017年8月19日以在案涉房产门上张贴查封公告的方式对案涉房产采取现场查封、实际控制时，案涉房产空置，在张贴查封公告至提出执行异议的一年多时间里，案涉房产保持原状；(2)泰尔物业公司存在为（2019）黑01执异334、337号执行案件案外人王存庆在“进户交费票据等所有票据（包括房产进户相关票据、房产交2016.7.1-2010.1.11物业费、取暖费、电梯费、水费票据、房产进户的各项协议）”上倒填虚假日期以抗拒执行的情形。博发公司认为泰尔物业公司出具的材料亦系恶意串通倒签形成，真实性有瑕疵。退一步讲，即使上述《协议》《收据》真实，张松涛也仅仅能够证明“在人民法院查封之前已实际入住、使用”，不能证明“在人民法院查封之前已合法占有”。根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用；依据最高院相关指导性意见，案涉房屋未经验收合格，太平湖公司构成“违法交付”，张松涛基于违法交付的“实际入住、使用”，不是能够排除民事执行的“合法占有”。本院对张松涛提交的证据一、二、三的认证意见，因该三项证据能够证明张松涛拟证明的问题，且博发公司和太平湖公司对该三项证据的真实性无异议，本院对该三项证据予以采信。本院对张松涛提交的证据四的认证意见，因该证据能够证明张松涛向太平湖公司交付了全部购房款，能够证明双方就案涉房屋签订了认购书，故本院对该证据予以采信。本院对张松涛提交的证据五的认证意见，因该证据能够证明张松涛拟证明的问题，即太平湖公司给张松涛开具了其收购案涉房屋的增值税发票，故本院对该证据予以采信。本院对张松涛提交的证据六的认证意见，因张松涛提交的房产物业服务协议及交款凭证的开具时间均为2018年，且均是与泰尔物业公司签订的，不符合应与行业主管单位（水务、电力、燃气等单位）签订的条件。同时泰尔物业公司与太平湖公司有利害关系，故该证据不能证明张松涛已在2015年已进户。结合执行部门在执行期间对案涉房屋公告迁出，但张松涛始终未出面处理迁出事宜，可以确定张松涛至今未占有并实际使用案涉房屋，故本院对该证据不予采信。本院对张松涛提交的证据七的认证意见，因张松涛提交的证据能够证明其确实购买了案涉房屋，故本院对该证据予以采信。本院对张松涛提交的证据八的认证意见，因张松涛提交的证据能够证明其拟证明的问题，故本院对该证据予以采信。博发房产公司提供下列证据：证据一、执行法院《查询情况说明》。拟证明：自2012年开始太平湖房产公司即陆续取得哈垦房预售证第B231509072012000001号等一系列《商品房预售许可证》并能够签订商品房买卖合同并办理合同登记备案手续。证据二、（2016）黑01执294号《执行裁定书》及《协助执行通知书》。拟证明：2017年，执行法院经过查询黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心并勘察现场，针对仍登记在被执行人太平湖房产公司名下的尚未办理商品房买卖合同登记备案手续且空置的房产（含案涉房产）作出预查封执行裁定。证据三、执行法院《现场查封、实际控制照片》。拟证明：执行法院于2017年8月19日以在查封房产门上张贴查封公告的形式进行现场查封、实际控制时，案涉房产空置。证据四、（2019）黑01执异334号《执行裁定书》及（2018）黑民终404号《民事判决书》，证据内容为（2018）黑民终404号民事判决确认2013年12月11日，太平湖房产公司与案外人高丽娜签订《借款协议》并签订了《担保合同》。太平湖房产公司与案外人高丽娜签订《商品房买卖合同》并向高丽娜出具《购房款收据》；案外人王存庆称2015年10月23日，其与太平湖房产公司签订《认购书》认购了涉案房产，用以抵偿太平湖房产公司欠其工程欠款；“案外人王存庆为证明其主张提交证据如下：案涉房产进户相关票据三份；案涉房产交2016.7.1至2020.1.11物业费、取暖费、电梯费、水费票据；案涉房产进户的各项协议，案外人王存庆在调查笔录中自认其出示的进户交费票据等所有票据原填写日期不准确均为2019年填写。拟证明：太平湖房产公司存在以让与担保为目的与部分案外人签订《认购书》，即名为买卖、实为担保的情形；太平湖房产公司存在与未列入物权期待权保护范围的抵债受让人签订《认购书》，即名为买卖、实为抵债的情形；泰尔物业公司存在为太平湖房产公司逃避强制执行与部分案外人恶意串通，倒签物业服务协议、物业费收据的情形。证据五、太平湖房产公司、泰尔物业公司、案外人哈尔滨九洲房地产开发有限公司企业信用信息公示的信息。证据内容为泰尔物业公司法定代表人、执行董事兼总经理赵清志是太平湖房产公司股东、监事；泰尔物业公司股东信建华是太平湖房产公司的原股东哈尔滨九洲房地产开发有限公司的原股东、高级管理人员。拟证明：泰尔物业公司与太平湖房产公司有利害关系证据六、《笔录》《授权委托书》《送达地址确认书》。拟证明：泰尔物业公司与太平湖房产公司的工作人员实际经营场所混同。经质证，张松涛对证据一的真实性、合法性、关联性有异议，该情况说明没有落款没有公章没有签字，上面内容体现的是说可以办理预售许可，但并不能代表可以办理产权证，因此该证据三性均不符合证据标准，也不能证明要证明的问题。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不应查封原告张松涛购买的15号A、B两套别墅。对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不不能证明查封的是原告张松涛购买的15号A、B两套别墅。对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该份证据与本案没有关系，太平湖公司与他人是否存在“名为担保、实为买卖”的行为与本案原告没有关系，本案原告与太平湖公司是事实上的商品房买卖关系，不能用与本案无关的情况推定本案事实。对证据五的真实性、合法性、关联性均的异议，被告提供的该组证据系网络截屏打扫件，不能证明其真实性和合法性。即使太平湖公司与泰尔物业公司有利害关系，两个公司在法律上也是独立的两个法人，独自对外承担法律责任，因此该组证据与本案应查明和认定的事实没有关联性。对证据六的的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，太平湖公司与泰尔物业公司的注册地址应以工商备案信息为准，被告提供的这组证据不能证明两公司之间工作人员及工作场所混同。本院认证意见：博发房产公司提供的执行法院《查询情况说明》能够证明太平湖房产公司取得《商品房预售许可证》及能够办理合同登记备案手续时间。鉴于张松涛对证据二及证据三的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认，但不能仅凭证据二及证据三单独判断案涉房屋是否为闲置房屋。证据四及证据五及证据六意在证明的股东、公司之间的混同及关联关系与本案执行异议之诉没有关联性，本案不予采信。本院查明，2010年8月9日，张松涛以60万元在太平湖公司购买黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期15号A别墅，同年张松涛向太平湖公司转款60万元。2011年3月28日，张松涛与太平湖公司签订《太平湖住宅小区内部认购书》。2015年10月22日，张松涛办理了进户手续。但实际为2018年补办。2018年4月18日，太平湖公司为张松涛开具案涉房产增值税发票。2015年博发公司与太平湖公司达成和解，市法院作出（2015）哈民二民初字88号调解书。2016年8月17日，博发公司申请执行（2015）哈民二民初字88号调解书，市法院以（2016）黑01执294号执行裁定将包含案涉房产的太平湖公司的13套房产预查封。张松涛就此裁定向市法院提出了执行异议申请，市法院于2019年12月12日，以（2019）黑01执异344号裁定书，驳回了张松涛的执行异议申请。本院认为，执行异议之诉的关键是审查张松涛享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定。张松涛作为案外人应当承担举证证明责任，同时不负有举证责任的申请执行人博发房产公司为反驳本证活动可提供反证。张松涛与太平湖公司形成的是商品房买卖关系且未办理权属转移登记。张松涛作为消费者在案涉房屋权属尚未办理转移登记即被查封的情形下，若要阻却执行只能是对案涉房屋享有物权期待权。对于张松涛是否享有物权期待权应参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”并结合该解释第二十八条的规定进行判断。（一）关于查封前是否签订合法有效的书面合同的问题。《中华人民共和国合同法》规定书面合同的形式是指以合同书、信件和数据电文等可以有形表现所载内容的形式，换言之只要买卖合同可以有形的方式记录和固定在载体上。外观上看，《太平湖住宅小区认购书》属于书面合同的范畴。但性质为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。判断双方之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释从预约中可以推导出本约的全部内容也应尊重当事人的意思表示。就本案而言，《太平湖住宅小区认购书》明确约定了案涉房屋的位置，认购价款，具备了房屋买卖合同的主要内容；双方还约定在签订正式前此认购书作为法律有效之合约，双方签订正式合同生效时认购书则为正式合同所代替。可见，双方明确要在将来订立一个新的合同以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，故《太平湖住宅小区认购书》为预约合同不是要约。博发房产公司提供执行法院《查询情况说明》证明2012年太平湖公司开始陆续取得案涉房屋《商品房预售许可证》后能够签订商品房买卖合同。太平湖公司与张松涛2011年3月签订的《太平湖住宅小区认购书》在取得《商品房预售许可证》后具备签订预售合同的资质。依照《最高人民法院关于审理买卖合同司法解释》第三条的规定《太平湖住宅小区认购书》有效。（二）关于案涉房屋是否用于居住且无其他居住的房屋的问题。张松涛与太平湖公司签订的合同名称就为住宅小区认购书。案件审理中张松涛自认除案涉房屋外，在其名下还有购自太平湖公司的四处其他房屋。故可以确认张松涛购买案涉房屋不是用于居住。（三）支付的价款是否超过约定总价款比例的问题。张松涛提供其向太平湖公司浦发银行账户转账金额为5,300,000元，以及太平湖公司作出的《情况说明》，张松涛2018年4月取得案涉房屋《黑龙江增值税普通发票》，表明张松涛履行了约定的交款义务并且足额交纳。（四）是否占有使用案涉房屋的问题。本案证据表明，本院2016年在执行博发房产公司申请执行太平湖公司合资合作开发房地产合同一案中预查封了案涉房屋。2017年8月公告对案涉房屋进行查封，限使用人或在上述房产内存放物品的相关单位和有关人员自行迁出。张松涛并未出现处理相关事宜。张松涛2019年8月30日在本案执行异议程序中执行异议书中陈述其于2018年4月12日办理了进户手续，开发公司承诺进行登记备案工作，所购房产正进行装修。且张松涛交水电费的受领方是物业公司不是行业主管单位。上述事实说明张松涛没有在本院查封前占有使用案涉房屋。此外，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”，太平湖公司本案中没有参加诉讼活动也未递交书面答辩意见表明自己对案外人执行异议的态度。由于太平湖公司的态度在程序上只能决定其诉讼地位不会影响法院对案件的正常审理。鉴于张松涛起诉时将太平湖公司列为第三人，博发房产公司没有异议，故对太平湖公司的诉讼地位不再调整。综上所述，张松涛对案涉房屋不享有物权期待权，不足以阻却执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回张松涛的诉讼请求。案件受理费9800元，由张松涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  焦崇生审判员  周 磊审判员  石 磊（）二〇二一年一月十二日法官助理陈鲁书记员于凯华