广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初29622号原告：叶德雄，男，1986年10月16日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××之三，公民身份号码441××××××××××××858。委托诉讼代理人：陈美珍，广东商达律师事务所律师。被告：卢兴安，女，1967年9月1日出生，汉族，住湖北省洪湖市×××××××××××，公民身份号码421××××××××××××461。被告：范训金，男，1967年9月1日出生，汉族，住湖北省洪湖市×××××××××××，公民身份号码421××××××××9012437。原告叶德雄与被告卢兴安、范训金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶德雄及其委托诉讼代理人陈美珍，被告卢兴安、范训金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2020年6月份租金3000元、7月1日至7月15日的租金5000元；2.两被告向原告退还租客押金18800元；3.两被告向原告支付2020年7月15日之后的房租收益4765元；4.两被告向原告支付2020年7月1日至7月15日内所产生的水电费1274元；5.两被告向原告支付资金占用期间利息，利息以32839元（3000元+5000元+18800元+4765元+1274元）为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准自起诉之日起计算至全部清偿之日止；6.两被告向原告支付违约保证金25000元；7.两被告承担本案所有诉讼费。原告于2020年12月2日申请变更诉讼请求，变更第二项诉讼请求为两被告向原告退还租客押金19600元；变更第三项诉讼请求为两被告向原告支付2020年7月15日之后的房租收益4028.67元；变更第五项诉讼请求为两被告向原告支付资金占用期间利息，利息以32902.67元（3000元+5000元+19600元+4028.67元+1274元）为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准自起诉之日起计算至全部清偿之日止。事实与理由：2019年8月18日，原告与被告范训金签订了一份前期合作协议，约定：1.月租金10000元整，定金10000元。2.签订合同日期，免租期为壹个月（30天）。3.合同期为六年，从签订合同日算起。4.交房时双方协商交房时间。5.押金为房租的叁倍（叁押壹租）。6.另定事宜以交房时双方协商为准。协议签订的当天，被告范训金通过微信转账向原告支付了定金10000元。2020年4月12日，原告与被告卢兴安签订了一份房屋租赁合同，约定：叶德雄同意将位于东莞市××××××××××××××之二的房屋(旧地址为：广东省东莞市××××××××××××××××之三)第壹层至第肆层，共22个房间，出租给卢兴安使用。租期为陆年，从2020年4月6日到2026年4月5日，每月租金10000元。卢兴安向叶德雄交纳合同违约保证金30000元。2.租期内所产生的水费、电费、上网费、电视费、治安费、垃圾处理费、税金、保险费等一切费用由卢兴安承担。3.卢兴安应在每月5日前按时交纳房屋租金。如无故拖延当月租金超过十天，视同卢兴安违约，叶德雄有权终止合同并将房屋收回，没收全数合同违约保证金。备注：第一次房租从2020年6月5日前交。合同签订后，4月25日，被告通过微信转账向原告支付了20000元的违约保证金。6月4日，被告向原告支付6月份的房租7000元，尚欠6月份的房租3000元未支付。2020年7月12日，原、被告双方在东莞市麻涌镇人民调解委员会签订了一份人民调解协议书，纠纷主要事实、争议事项：叶德雄为一房屋（东莞市××××××××××××××之二）出租房，卢兴安为该房屋承租方。2020年7月12日上午11点45分许，叶德雄在向卢兴安催收房租的过程中，双方产生争议，后卢兴安因情绪激动推搡叶德雄，叶德雄无受伤。现双方申请驻××派出所人民调解室一并调解房屋租赁合同事宜。经调解，自愿达成如下协议：1.叶德雄不追究卢兴安推搡行为的法律责任；2.2020年7月15日，双方解除房屋租赁合同（房屋地址：东莞市××××××××××××××之二）；3.卢兴安在房屋租赁期间所置办的所有家具和设备（包括...）由叶德雄承购，共计88740元；4.卢兴安因在上述房屋安装空调打孔所支付的费用由双方各承担一半，叶德雄承担部分为800元；5.2020年6月份所欠房租及2020年7月15日前房租由出租方叶德雄在合同违约保证金中直接扣除，总计：6500元；叶德雄向卢兴安退还一部分合同违约保证金18500元；2020年7月15日前未到期的租客按照每日房租进行换算，2020年7月15日之前（包括7月15日）房租归卢兴安所有，2020年7月15日之后房租归叶德雄所有，2020年7月1日至7月15日内所产生的水电费由卢兴安承担；2020年7月15日前，卢兴安与所有租客之间的押金问题由卢兴安自行解决，叶德雄不承担任何法律责任。6.剩余5000元合同违约保证金由叶德雄于2020年8月12日前向卢兴安退还。履行方式、时限：本协议第一条至第五条，由叶德雄验收完房屋后，向卢兴安支付共计108040元；第六条按照合同约定履行。支付方式为：本协议第三至第五条由叶德雄银行卡转至账户623×××××××××××××516，户名：范训金，身份证号码：421××××××××××××437，开户行：东莞农村商业银行麻涌新基分理处；第六条为手机微信转账。该协议书签订后，2020年7月13日，原告向被告范训金的银行账户支付了108040元。但被告卢兴安却没有按照约定的协议执行，没有退还租客押金，没有支付2020年7月15日之后房租收益，没有支付2020年7月1日至7月15日内所产生的水电费，已经构成严重违约。原告为维护自身合法债权，特依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请，全面支持原告的诉讼请求，维护市场交易的严肃性。两被告辩称，诉讼请求第一项6月份的租金和7月15日前的租金，经过调解已全部付给了原告；诉讼请求第二项、第三项、第四项，原告提供收据都是有错的，需要核实准确后再退还；诉讼请求第五项是不合理的，另外原告没有拿出准确的收据，所以说这是不存在的；诉讼请求第六项租赁合同已经解除了，不存在说被告要支付违约保证金；诉讼请求第七项，诉讼费是原告自己起诉产生的，被告也不承担。本院经审理认定如下事实：卢兴安与范训金系夫妻关系。叶德雄于2020年5月7日就东莞市××××××××××××之二（原地址为东莞市××××××××××××××××）的房屋办理了房屋租赁登记备案。2019年8月18日，叶德雄与范训金就上述房屋租赁事宜签订前期合作协议，范训金向叶德雄交付定金10000元。2020年4月12日，叶德雄与卢兴安就上述房屋签订房屋租赁合同，约定由卢兴安承租上述房屋的第一至四层（下称案涉房屋），共22个房间，租赁期限为2020年4月6日至2026年4月5日，月租金10000元，违约保证金30000元；每月5日前缴纳租金，如无故拖延当月租金超过十天，视为卢兴安违约，叶德雄有权终止合同并收回房屋，没收违约保证金；第一次交租时间为2020年6月5日前等事宜。卢兴安于2020年4月25日向叶德雄转账款项20000元，于2020年6月4日向叶德雄转账7000元。2020年7月12日，叶德雄在催收案涉房屋租金的过程中，与卢兴安发生争执、推搡，双方在东莞市麻涌镇人民调解委员会驻漳澎所人民调解室的主持下达成人民调解协议书（下称调解协议），约定1.叶德雄不追究卢兴安推搡行为的法律责任。2.2020年7月15日，双方解除案涉房屋签订的房屋租赁合同。3.卢兴安在案涉房屋租赁期间置办的所有家具和设备（包括空调、热水器、床、床垫、书桌、衣柜、窗帘等）由叶德雄承购，共计88740元。4.卢兴安在案涉房屋安装空调打孔的费用双方各承担一半，叶德雄承担800元。5.2020年6月份所欠房租及2020年7月15日房租共计6500元，由叶德雄在违约保证金中直接扣除，叶德雄向卢兴安退还合同违约保证金18500元；2020年7月15日前未到期的租客房租按日计算，7月15日（包括7月15日）前的房租归卢兴安所有，7月15日之后的房租归叶德雄所有；2020年7月1日至7月15日期间的水电费由卢兴安承担；2020年7月15日前，卢兴安与所有租客之间的押金问题由卢兴安自行解决，叶德雄不承担任何法律责任。上述第1至5条款项合计108040元，由叶德雄验收完房屋后向卢兴安支付。6.剩余5000元合同违约保证金由叶德雄于2020年8月12日前通过微信转账向卢兴安退还（此款项只能用于处理卢兴安于2020年7月12日前已退租客之间的押金纠纷）。2020年7月13日，叶德雄向范训金转账款项108040元。叶德雄要求卢兴安、范训金支付案涉房屋2020年7月15日前的水电费，其中2020年7月份的水费为249.2元，叶德雄要求卢兴安、范训金按照一半即124.6元支付水费；2020年7月1日至2020年7月17日的电费为1149.4元，叶德雄要求卢兴安、范训金支付。叶德雄主张卢兴安、范训金未按约定向租客退押金，故其以债权转让方式向租客退还了原由卢兴安、范训金收取的押金，取得了案涉房屋要求卢兴安、范训金向其支付押金，以及按照账本上记录的收款时间作为自然月租金的起算时间支付2020年7月15日后的租金；叶德雄确认其接收案涉房屋102房有人在住，后来就退了，其不清楚租客何时退租。卢兴安、范训金对叶德雄主张的押金数额有异议，主张303房的郭敏芳原系承租102房，押金也一并转到303房，一共1000元，叶德雄向郭敏芳退押金900元，其于2020年12月16日向郭敏芳退押金100元，叶德雄在本案中主张的303房的押金单是原房客退租的时候留下的；102房原房客退租后有人来临租，按照40元/日租的，没有押金；201房债权转让协议以及账本上都写的是押金800元，叶德雄却诉请1000元；206、207、305、306房的押金已经在退租时折抵了押金，但确认该四房客在其将案涉房屋交还叶德雄时尚未退租。根据案涉押金收据、记账本、叶德雄的转账记录、债权转让协议书及相关微信聊天记录，案涉22间房屋的押金收退等情况详见下表：上述事实，有原告提供的前期合作协议、收据、微信聊天记录截图、房屋租赁合同、账单、账单详情、人民调解协议书、招商银行交易流水、房屋租赁登记备案证明、麻涌镇农村宅基地建房审批表、麻涌镇自来水公司历史清单、广东增值税电子普通发票、押金及2020年7月15日之后的房租收益统计表、身份证复印件、微信支付转账电子凭证、收款收据、证明、债权（租房押金）转让协议、债权（租房押金）转让通知书、微信聊天记录截图，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同系叶德雄与卢兴安在平等自愿基础上签订，未违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议焦点为：叶德雄的各项诉请是否合法有据。叶德雄、卢兴安已于2020年7月12日对案涉房屋租赁合同包括合同解除、以违约保证金抵扣2020年6月及7月15日前的租金、案涉房屋装修价值等问题进行了结算，并签订了调解协议，叶德雄亦已按照调解协议的约定向范训金支付了协议中约定的款项108040元。案涉调解协议并未约定卢兴安、范训金未履行调解协议的义务时须按照原房屋租赁合同的约定承担违约责任。叶德雄再在本案中诉请2020年6月份以及2020年7月1日至15日的租金，以及案涉房屋租赁合同约定的违约保证金，于法无据，本院依法不予支持。案涉调解协议约定2020年7月1日至15日的水电费由卢兴安承担，卢兴安未能举证证明其已支付该费用，应承担举证不能的责任。案涉房屋2020年7月份的水费为249.2元，2020年7月1日至2020年7月17日的电费为1149.4元，则卢兴安应向叶德雄支付水费124.6元（249.2元÷2）、电费1014.18元（1149.4元÷17天×15天）。案涉调解协议约定2020年7月16日起的租金收益归叶德雄，叶德雄主张应按照案涉账本中记录的时间作为2020年7月自然月租金的起算时间，则根据案涉账本记录的时间、租金数额，计得卢兴安应向叶德雄返还租金收益共计4123.33元（详见上表）。叶德雄仅诉请卢兴安返还租金收益4028.67元，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持。关于押金问题。案涉调解协议约定卢兴安在返还案涉房屋时，应自行与租客结算押金，但卢兴安未按约定履行，叶德雄根据租客的收款收据与租客结算押金，符合其作为出租方对租户的管理需要，据此，卢兴安应将租户的押金与叶德雄进行结算。叶德雄应一并履行案涉调解协议第6条的约定。卢兴安关于102房郭敏芳转住到303房的主张，符合收款收据、微信聊天记录，以及叶德雄、卢兴安各自向郭敏芳返还押金的事实，本院对卢兴安的主张予以采信，则303房卢兴安仅需向叶德雄支付押金900元。案涉账本记录102房的租金收取时间是2020年7月7日，未记录押金，叶德雄亦无证据证明有102房的租客向其主张押金，故本院采信卢兴安关于102房系临租，无押金的主张。卢兴安主张206、207、305、306房的押金已经折抵租金等费用，叶德雄亦未取得该四房押金收款收据的原件，该四房2020年7月16日起的租金收益其亦已要求返还，则叶德雄向该四房的租客退还押金，缺乏事实依据。201房租客的收款收据虽载明押金1600元，但案涉账本载明押金仅800元，且案涉关于押金的债权转让协议中亦仅载明800元，则本院仅支持201房的押金为800元。综上，卢兴安应向叶德雄返还押金15300元［18850元－100元（303房）－500元（206房）－450元（207房）－1600元（305房）－900元（306房）］，叶德雄诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。折抵叶德雄应向卢兴安退还的保证金5000元后，卢兴安应向叶德雄返还押金10300元（15300元-5000元）。叶德雄诉请资金占用期间的利息，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。范训金与卢兴安系夫妻关系，案涉租赁系其夫妻共同经营，叶德雄诉请卢兴安、范训金共同承担案涉债务，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卢兴安、范训金应于本判决生效之日起三日内向原告叶德雄支付2020年7月1日至15日期间的水费124.6元、电费1014.18元；二、被告卢兴安、范训金应于本判决生效之日起三日内向原告叶德雄返还2020年7月16日起计的租金收益4028.67元；三、被告卢兴安、范训金应于本判决生效之日起三日内向原告叶德雄支付押金10300元；四、驳回原告叶德雄的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费622.99元、保全费598.39元，原告均已预交，由原告叶德雄负担894.76元，被告卢兴安、范训金负担326.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  梁 妮二〇二〇年十二月三十一日法官助理  范芳玲书 记 员  张丽琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。