湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初68号原告：株洲兴旺物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新塘路1399号新桂公馆1、2栋512室。法定代表人：谭庚泳。委托诉讼代理人：曾辉涛，系公司员工，女。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。被告：张兵良，男，1971年3月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告：谭爱华，女，1968年4月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告株洲兴旺物业管理有限公司（以下简称兴旺物业公司）与被告张兵良、谭爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）。于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告株洲兴旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾辉涛、被告谭爱华均到庭参加诉讼，被告张兵良经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴旺物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费2880元（截至2020年12月31日），滞纳金4610元，两项合计7490元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月25日，原告与枫溪城小区业委会签订了《枫溪城项目物业服务合同》，并从2018年1月1日起至今服务于枫溪城小区业主。在原告为枫溪城小区物业提供物业管理服务期间，原告切实履行了合同义务，但被告从2018年1月1日起无故拖延支付物业管理服务费及相关费用已构成违约。原告与枫溪城业委会签订的物业合同中约定：住宅物业管理服务费按每户每月1.2元/平方米标准计算，非住宅物业管理服务费按每户每月3元/平方米标准计算，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金。被告从2018年1月1日起至2020年12月止共拖欠36个月的物业管理服务费2880元，已产生滞纳金4610元，以上两项共计7490元。原告在多次催收的情况下，被告仍未交纳。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告张兵良、谭爱华辩称，被答辩人接管被告小区物业管理服务后，包含答辩人在内的门面业主并不知情物业管理服务费的收费标准，楼上住户的物业管理服务费从1.5元每月每平方米降至1.2元每月每平方米，门面业主的物业管理服务费从1.8元每月每平方米上升至2元每月每平方米，答辩人要求公平对待被拒绝；答辩人的女儿在2018年被116门面的猫抓伤，要求打预防针被拒绝，找被答辩人调解，物业主任说她没有义务；2019年化粪池已全部堵死，答辩人要求物业疏通，但是被答辩人的物业主任说没有义务为答辩人服务，且答辩人在自行疏通的过程消防栓没有水；2019年下半年答辩人的摩托车在门岗旁边被偷车贼撬烂，但门岗没有人；2019年5月份至10月份，14楼的空调滴水，被答辩人调解未果，在空调滴水的过程中影响了答辩人的生意，要求被答辩人赔偿损失30000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明，被告身份证复印件、预告登记信息、枫溪城项目物业服务合同，经审查，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的被告所欠物业管理服务费及滞纳金详单，本院综合认定。被告谭爱华提交的照片，该份证明不能达到证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张兵良、谭爱华购买了位于湖南省株洲市芦淞区××路××号枫溪城1.2栋1层商业服务用房（双方称115号门面），房屋建筑面积40平方米，并于2014年3月4日进行了预售商品房预告登记。2017年12月25日，原告与株洲市芦淞区枫溪城业主委员会签订了一份《枫溪城项目物业服务合同》，约定原告为株洲市芦淞区枫溪城小区提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；非住宅房屋物业管理费按建筑面积每月每平方米3元收取，如逾期不足够交纳物业管理费等费用，原告可以从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三的标准加收滞纳金及相关的诉讼费用；物业费按月支付，每月15日后原告即可收取当月物业管理费。合同签订后，原告一直为该小区服务。因被告未支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。审理过程中，原告陈述称虽然合同约定的是非住宅房屋物业管理费按建筑面积每月每平方米3元收取，实际是按每月每平方米2元收取。另查明，2019年枫溪城小区一化粪池堵塞，被告先进行疏通未果，后由原告派人进行疏通。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人系因民法典施行前的法律事实引起民事纠纷，故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：被告张兵良、谭爱华是否应向原告支付物业管理费、滞纳金，具体数额如何计算？现分析如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与枫溪城业主委员会签订的《枫溪城项目物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，自签订之日起对原告及小区业主均具有法律约束力。原告在合同签订后实际履行了物业管理服务的义务，但被告以原告物业服务不到位拒绝支付物业管理服务费，被告提出的理由原告进行了当庭回复也陈述之前处理的过程，原告在处理业主提出的问题虽然没有让业主完全满意，但被告并不能以此就拒绝交纳物业管理服务费。毕竟物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如每个业主都以某一个理由就拒交物业服务费，有可能会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费业主的利益。原告在此后提供物业服务过程中，应该努力提升服务质量，让业主住的舒适，满意。根据合同约定，非住宅房屋物业管理费应按每月每平方米3元收取，现原告要求按照2元收取物业管理服务费，系对其权利的自由处分，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。根据当事人提供的证据及当事人的陈述，经计算，被告自2018年1月1日至2020年12月31日未交纳的物业管理费为2880元（40㎡×2元/㎡/月×36个月），原告主张物业管理费2880元，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的问题，虽然原告与业主委员会签订的合同中约定了滞纳金的收取方式，被告没有按照合同约定的时间支付物业管理服务费理应承担违约责任，但本案被告不支付物业管理服务费因其认为原告提供的物业服务不到位，原告在处理业主提出的问题时未让业主满意，导致双方确实产生分歧，考虑到双方在今后一段时间还需要共同配合维护小区的各项事务，本院酌情判定被告不需要向原告支付滞纳金。但在之后遇到类似情况时，被告不应再以此种方式拒绝支付物业管理服务费。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告张兵良、谭爱华于本判决生效后十日内向原告株洲兴旺物业管理有限公司支付物业管理服务费2880元（自2018年1月1日起计算至2020年12月31日止）；二、驳回原告株洲兴旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张兵良、谭爱华承担。本判决为终审判决。审判员  喻苗二〇二一年一月二十日法官助理李美林书记员陈梦颖附：判决书引用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。