安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终264号 上诉人（原审原告）：高珍，女，1980年3月6日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：夏午,安徽刘光耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光耀,安徽刘光耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳西县友平房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市岳西县天堂镇建设东路外贸大院。 法定代表人:王友平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁松苗，安徽丁松苗律师事务所律师。 上诉人高珍因与被上诉人岳西县友平房地产开发有限公司（以下简称友平公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020)皖0828民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成由审判长张秀珍、审判员诸冬林、左红组成的合议庭，由张秀珍主审本案，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 高珍上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项，改判支持高珍全部一审诉讼请求。二审中，高珍明确上诉请求为判令友平公司按照已付购房款276232元为基数，自2018年3月31日至2020年11月20日，以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75%，加收50%计算。事实和理由：一审认定友平公司依据先履行抗辩权有权不按合同约定为高珍办理不动产权证以及无需承担逾期办证违约责任，事实不清，适用法律错误。1、高珍购房尾款没有付清依法不构成违约。高珍尚有5万元左右的购房款没有付清是事实，双方已达成购房尾款延迟支付的合意，双方就付款期限进行了变更。根据高珍提供的2020年8月19日电话录音资料可以证明友平公司同意办证时再支付尾款，且可以再宽限不存在违约金的事实。《商品房买卖合同》约定房款交付期限是2017年6月30日，至一审开庭已超过三年多，诉讼时效都过期了，友平公司没有发出催款通知也没有提起诉讼，进一步表明其同意延期付款。一审判决下达后，友平公司发出催款通知，高珍当即将房款付清。据此，友平公司主张高珍逾期付款构成违约，与事实不符。2、一审适用先履行抗辩权驳回高珍要求友平公司办证并承担逾期办证违约责任的诉讼请求适用法律错误。友平公司除庭审中由律师提出先履行抗辩权外，不是在双方合同履行过程中当事人提出的主张。友平公司至今没有办证的客观原因并非是行使先履行抗辩权，而是房屋无法通过验收导致的，属于事实上的履行不能。先履行抗辩权规定的“先后履行顺序”是合同约定义务的前后制约关系，不仅仅是合同义务履行地时间早迟关系，合同没有约定只有在高珍付清房款的情况下，友平公司才为高珍办证，即使高珍有少量尾款没有支付构成违约，友平公司也只能依据合同约定追加逾期付款的违约责任，不能以此为由拒绝办证，且高珍付款额度达到了90%，依据履行了主要付款义务，本案不适用先履行抗辩权。3、一审认定高珍尚欠购房尾款58563.68元，与事实不符。高珍原本购买的是106室，经友平公司协调，与206室互换，实际未支付的尾款是49952.68元。4、一审判决未对高珍提出的“请求确认友平公司解除商品房买卖合同行为无效”的诉讼请求进行裁判，程序违法。 友平公司辩称，1、友平公司已经办好了不动产权证书，并由高珍领取。友平公司已按照一审判决开好发票。2、高珍逾期付款构成违约，一审适用《中华人民共和国合同法》第六十七的规定是正确的。高珍违约时间起算是错误的，高珍一审提交的证据中明确双方对办证时间进行了变更，即使违约，违约金应当从2020年10月1日开始按照年利率3.85%计算。3、高珍逾期付款存在违约，双方约定互不追究，且合同约定办证时间以具体登记机构为准，故友平公司不存在违约。 高珍向一审法院起诉请求：1、请求确认友平公司提出解除合同的条件不成就，其解除行为无效；2、判令友平公司立即向房地产行政主管部门递交办理房屋权属证书的所有资料，立即与高珍共同向房屋登记机构申请办证；3、判令友平公司赔偿高珍逾期办证违约金50374元[即按已付购房款276232元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75%，加收50%计算）的标准支付自2018年3月31日起起诉之日止的违约金]；4、判令友平公司立即向高珍交付首付款发票；5、诉讼费用由友平公司承担。 一审法院认定事实：高珍于2017年4月1日通过支付宝转账方式向友平公司预交10000元购房定金，同年6月10日向友平公司交付金额266232元的房票，次日双方签订商品房买卖合同（编号：ＹＸ17000842）。合同给定：高珍购买友平公司开发的位于岳西县现房，总价款334795.68元；高珍应于2017年6月30日前分两期付清房款，首付款276232元（含房票款）在2017年6月10日前支付；友平公司在2017年9月30日前交付房屋，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因友平公司的原因高珍在自交付日起180日内未取得房屋所有权证书的，公司承担违约责任。友平公司按约定期间向高珍交付了房屋。因涉案房屋未能如期进行综合验收备案登记，友平公司未能按期向不动产登记机构提交办理产权登记的相关资料，包括高珍在内的同期购买房屋的业主均未能办理产权登记。2019年9月23日，友平公司与包括高珍在内的业主就办证等事宜进行协调，友平公司承诺当年底完成产权证的办理，但至2019年底，仍未能办理好产权证。2020年8月19日，高珍通过电话与友平公司经办人储文武联系，敦促办理产权证，并提出欠付房款50000多元何时交，是否要交违约金等。储文武明确表示双方都违约，要相互理解，尽快办好产权证。至庭审日，高珍未支付友平公司购买尾款58563.68元。友平公司亦未向不动产登记机构报备涉案房屋权属登记所需材料。 一审法院认为，依法成立的合同，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中，高珍与友平公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，高珍应于2017年6月30日前付清全部房款，但至庭审日仍有尾款58563.68元未付。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，结合合同约定，高珍应先履行付款义务，友平公司后履行交付房屋及提交办证材料的义务。在高珍未支付全部房款时友平公司有权拒绝履行其交付房屋及提交办证材料的合同义务。友平公司在未收到全部房款时将房屋交付与高珍，并不表示高珍的付款义务不受合同约束，亦不代表友平公司放弃按照合同约定向高珍主张相关权益的权利。后期双方就办理产权证及支付房屋尾款进行多次磋商并形成合意，应视为双方对相关合同义务履行期限进行变更，但履行义务的先后顺序并示改变。现高珍在未支付全部房款的情况下，要求友平公司履行办证的合同义务及支付违约金，无事实和法律依据，依法应予驳回。高珍向友平公司支付部分房款，友平公司作为房屋开发公司，即具有法律意义上的纳税义务人，负有依法向税务机关缴纳应缴税收的义务。同时，向相对方开具税务发票是友平公司在税法上应该遵守的法律义务，也是合同范围内应尽的合同义务，该义务既是合同的附随义务，也是法定义务，友平公司应依法履行该义务。故对高珍要求友平公司提供首付款发票的请求，应予以支持。 关于友平公司解除合同能否成立。在高珍提起诉讼后，友平公司以高珍未按约履行付款义务为由，向高珍发出书面解除合同的通知，基于一、双方在履行合同期间就办证及支付尾款多次进行协商，友平公司明确表示可以延期付款。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，双方合同约定的付款期限是2017年6月30日，出卖人即友平公司享有解除权的最长期间为一年，即最长至2018年6月30日，逾期解除权消灭。友平公司做出并于2020年10月10日到达高珍的解除合同通知书已过行使解除权的除斥期间，友平公司享有的合同解除权消灭，因而，双方的合同应继续履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、高珍、岳西县友平房地产开发有限公司继续履行2017年6月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：YX17000842）；二、岳西县友平房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向高珍交付金额276232的发票；三、驳回高珍的其他诉讼请求。案件受理费（已减半收取）631元，由高珍承担500元，岳西县友平房地产开发公司承担131元。 二审中，高珍提供转账记录两张和收据复印件一张，证明房屋尾款49952.68元已经付清。友平公司对该证据没有异议，认可高珍实际欠付购房尾款为49952.68元。本院认证意见，友平公司对该证据没有异议，故对该证据予以认定。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案二审双方争议焦点为：友平公司是否逾期办证，是否应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。高珍与友平公司签订《商品房买卖合同》之后，双方当事人应当本着善意、公平、诚实信用原则行使权利、履行义务。友平公司一审质证中对高珍提供的电话录音真实性无异议，本院对该录音的内容予以认定。根据该录音，2020年8月19日，友平公司的一审委托诉讼代理人储文武认可通知高珍办证时再支付尾款事宜，其认为双方均存在违约，也就不存在违约金事宜。因此，本案中，高珍未按照合同约定在2017年6月30日前交清购房尾款，高珍违约行为在先，友平公司认可高珍延迟支付购房尾款后仍未及时办理不动产权证书也存在违约行为。鉴于友平公司早已向高珍交付了房屋，高珍于2020年11月1日交纳购房尾款后也已领取了不动产权证书，双方当事人的合同义务已履行完毕，且双方当事人违约责任程度相当，本院对高珍要求友平公司支付违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，高珍的上诉不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1263元，由上诉人高珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  诸冬林 审判员  左 红 二〇二一年一月二十九日 法官助理潘朝玉 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。