上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11579号原告：秦雯，女，1989年6月17日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：黄晓栋，上海问学律师事务所律师。被告：宣晓舫，男，1963年11月9日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：唐敏，女，1963年4月24日生，汉族，住上海市嘉定区。上述两被告共同委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。被告：宣少华，男，1954年9月18日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：徐伟国，上海市宝恒律师事务所律师。原告秦雯与被告宣晓舫、唐敏、宣少华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序公开开庭审理。后因案件复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄晓栋，被告宣晓舫、唐敏及其共同委托诉讼代理人王润华，被告宣少华及其委托诉讼代理人徐伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宣晓舫、唐敏于2019年12月16日签订的《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》；2、判令被告宣晓舫、唐敏向原告返还房款人民币(以下币种同)60万元；3、判令被告宣晓舫、唐敏向原告支付违约金31.8万元；4、判令被告宣少华对被告宣晓舫、唐敏的上述第二、第三项义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告宣晓舫、唐敏于2019年12月16日签订《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》，约定原告购买被告宣晓舫、唐敏所有的位于上海市嘉定区塔城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋，位于嘉定区普通小学学区内)，总价106万元。双方同时约定于2020年3月5日前办理过户。针对已去世的产权人杨秋英，被告承诺正在办理遗产公证。合同签订后，原告按约支付了房款60万元，但被告却迟迟未能配合过户。被告声称案涉房屋的产权存在争议，目前暂无法办理公证手续，故无法办理过户。此后，该地区学区房价格上涨，被告称无法履行合同，双方只能解除买卖合同，被告宣少华作为担保人承担责任。然而，被告多次承诺的补偿均未兑现，甚至连本金都无法返还。原告另行购置学区房将需多支出数十万元，损失巨大，被告必须承担违约金以弥补原告的损失。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告宣晓舫辩称：1、案涉房屋登记的权利人为本被告、被告唐敏及杨秋英。杨秋英于2009年3月18日去世，继承人为包含宣少华在内的六个子女。因本被告的三叔叔未有身份信息登记，案涉房屋的继承事宜便搁置了。2020年春节前，宣少华打电话询问本被告是否愿意出售案涉房屋。不多几日，宣少华找好了买家，通知本被告至中介方签字。原告再三确认交易是否有问题，宣少华称没有问题并进行担保。然后，本被告通知唐敏前来签字。过了几天，宣少华通知本被告前往银行。原告将60万元转账到本被告的银行账户，其中45万元随即转出到宣少华账户。2、案涉的房屋买卖协议上，仅有本被告及唐敏的签名，杨秋英的法定继承人均未签名，故该合同的效力待定。3、如房屋买卖协议有效，现原告已与被告宣少华就该协议的解除及赔偿问题达成了补充条约，所以无权再要求本被告承担责任。4、鉴于本被告仅拿到13万元，其他款项都在宣少华处，故本被告现在自愿退还房款13万元。被告唐敏辩称：1、案涉房屋登记在本被告、被告宣晓舫及其奶奶杨秋英名下。本被告与宣晓舫已于2014年6月协议离婚。离婚时，双方对案涉房屋进行了明确分割，宣晓舫需向本被告支付案涉房屋1/3的折价款22万元，付清后由本被告配合将案涉房屋的产权变更至宣晓舫名下。因登记的权利人杨秋英去世，在宣晓舫付清22万元后，仍无法办理案涉房屋的更名，并被告知需进行遗产公证。此后，本被告接到宣晓舫通知，遗产公证出现问题一时无法解决，因此产权变更一事拖延至今。2、2019年12月16日晚上，本被告突然接到宣晓舫的电话，告知案涉房屋可以进行交易，本被告随即赶往中介方处。宣少华明确表示没有问题，并自愿作为本次交易的担保人，本被告才在买卖合同上签字。此后的交易过程，原告从未联系过本被告，本被告也未收到任何房款。3、收到法院传票后，本被告得知原告已与宣少华签订了补充条约，明确约定宣少华个人承担责任，故应由宣少华按照补充条约向原告退房款并赔偿损失。被告宣少华辩称：1、案涉房屋登记的权利人为被告宣晓舫、唐敏及杨秋英。杨秋英已去世，继承人为包含本被告在内的六个子女。因本被告的一个哥哥未有身份信息登记，且碰到疫情，故案涉房屋的继承公证难于办理。2、原告明确要购买学区房，向其出售案涉房屋是双方的真实意愿，交易价格相较隔壁房屋便宜了20多万元。原告提出只相信本被告，故本被告为本次交易进行担保。3、因为案涉房屋的继承问题未能解决，所以无法过户。原告与本被告在2020年4月11日签订了补充条约，约定了责任承担方式，本被告认为违约金应确定为13万元。现在原告按照合同价的30%主张违约金，明显过高，况且原告也仅支付了部分房款。4、案涉的房屋买卖协议上，仅有宣晓舫及唐敏的签名，杨秋英的法定继承人均未签名，故该合同无效。主合同无效，故作为从合同的担保也应当无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：案涉房屋登记为宣晓舫、唐敏、杨秋英共同共有，建筑面积为37.44平方米。2014年6月，宣晓舫与唐敏登记离婚，离婚协议中关于案涉房屋约定为：男、女方各占三分之一，根据当前市场估计折合66万元，男方同意支付22万元给女方，付清后女方配合男方办理房产变更手续，取消产权名分并归还房产证给男方。案涉房屋挂牌在上海英业房地产经纪事务所(以下简称中介方)，预留的联系人为宣少华。秦雯经中介方居间介绍，与宣少华就交易事宜进行磋商并达成一致意见，由宣少华通知宣晓舫、唐敏前往中介方签字。2019年12月16日，秦雯(买受方、乙方)与宣晓舫、唐敏(出卖方、甲方)签订《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》，其中约定：甲方将案涉房屋作价106万元转让给乙方；乙方于2019年12月15日前支付定金5万元、2019年12月18日前支付55万元、过户当天支付43万元、2020年3月5日前支付尾款3万元(甲方结清水、电及物业费用后，将钥匙交于乙方)；在支付首付款后若有一方违约，违约方须按房屋市场价的30%赔偿给守约方。双方另口头约定，于2020年3月5日前办理过户手续，过户后即办理房屋交接。当日，宣少华向秦雯出具担保书，内容为：宣少华愿意为本次房产交易作经济担保，担保甲方所提供的一切有关房产交易的资料真实有效，若甲方违反合同、无法赔偿，则担保人按合同承担并负责赔偿已付的全部金额。次日，秦雯向宣晓舫转账支付60万元。后因案涉房屋无法在约定时间办理过户手续，秦雯与宣少华沟通解决办法。宣少华称无需宣晓舫、唐敏到场，由其全权负责。2020年4月11日，秦雯(乙方)与宣少华(甲方担保方)及中介方签订《房屋协议赔偿条款补充条约》，载明：甲乙双方于2019年12月16日签订购房协议，因为房屋过户中甲方的原因，导致无法继续执行下去。由甲方、乙方及担保方协商，并由担保方进行赔偿：一、由担保方对购房方所支付的60万元进行偿还。二、赔偿金额13万元，并于本协议签订时间起，每周增加伍仟元作为拖延时间的利息，直至2020年4月30日。若2020年4月30日前未将房屋首付支付款及赔偿金(包含利息)付清，则视为违约。三、本条款及购房协议在购房方收到房屋首付支付款及赔偿金(包含利息)后协议自动终止。本金60万元、赔偿款及相应的赔偿款利息(30万元+13万元+相应的补偿款利息)。四、本协议认同彼此赔偿条款的签订、赔偿的执行，直至全部处理完毕。审理中，针对《房屋协议赔偿条款补充条约》第二、三条的本意，秦雯陈述，如宣少华自2020年4月11日起这一周内退还房款，则赔偿款为13万元，再这之后每延后一周，增加利息5,000元，如在4月底前仍无法退款，则按照原买卖协议承担责任。宣少华则陈述，赔偿款13万元包括了2020年4月11日至4月30日期间的利息1万元，如在4月底仍无法退款，则自5月起每延后1个月再支付利息1万元。宣晓舫于2021年1月27日向本院缴纳代管款13万元。本院认为，本案主要争议焦点如下：一、《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》是否有效？二、退房房款、承担违约后果的责任主体？三、违约后果的认定？关于争议焦点一，秦雯与宣晓舫、唐敏签订的《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。宣晓舫、唐敏、宣少华以案涉房屋的已故权利人杨秋英的继承人未在买卖协议上签字为由，主张该买卖协议构成无效，无法律依据，本院不予采纳。因案涉房屋无法过户，秦雯与宣少华签订过《房屋协议赔偿条款补充条约》，实质内容均围绕买卖协议解除以后的责任承担，宣晓舫、唐敏不持异议，故买卖协议于补充条约签订当日已经解除。关于争议焦点二，就案涉房屋的交易细节，系秦雯与宣少华在磋商沟通。在过户无法进行时，亦系秦雯与宣少华协商解决方案。这表明，秦雯对宣少华在交易过程中的认可。此外，1999年《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。按照该条的字面理解，并不包含债权人与第三人直接签订债务转移合同。由于债务是为了债权人的利益而设，在债务的转移问题上，债权人拥有比债务人更为优越的地位，根据“举重明轻”的解释规则，应当认为既然债务人可以转移债务，债权人当然也可以转移债务。据此，秦雯与宣少华签订的《房屋协议赔偿条款补充条约》，实际上系秦雯与宣少华约定，将出卖人宣晓舫、唐敏因案涉房屋无法过户而应承担的责任直接转移给宣少华承担。该补充条约系秦雯与宣少华的真实意思表示，对双方均具有约束力，故退还房款、承担违约后果的主体均应为宣少华。审理中，宣晓舫自愿代为退还房款13万元，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。扣除该笔款项后，剩余房款47万元，应当由宣少华退还。关于争议焦点三，秦雯依据《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》约定的计算方法主张违约金，但秦雯与宣少华另签订过补充条约，重新就赔偿问题进行了约定，应以在后的补充条约为准。补充条约中表述的“赔偿金”、“赔偿款”，实际均指违约后果。补充条约第二条及第三条，秦雯与宣少华有不同的理解，根据字面意思能够确定的是，双方在签约当日已明确赔偿款为13万元，最迟的支付时间为2020年4月30日。宣少华主张赔偿款13万元包括了2020年4月11日至4月30日期间的利息1万元，但条文的字面含义无法直接体现，本院难予采纳，而秦雯就此陈述的意见与文意内容更为相符。宣少华未能在2020年4月底前履行，双方就逾期后的责任如何承担存在分歧。对此，秦雯主张仍应适用原买卖协议，未有依据，且与该补充条约第四条相悖，本院不予采纳。就此，宣少华一方面陈述自2020年5月起，每延期一个月再支付利息1万元，一方面又在答辩时主张赔偿数额仅应为13万元，实际反映了其对赔偿款利息的抗辩。本院认为，秦雯陈述的利息标准及宣少华自认的利息标准确实较高，但利息本系对宣少华及时退还房款并支付赔偿款的约束，然而宣少华至今仍分文未退，综合考虑秦雯的损失情况、宣少华的过错程度等因素，根据诚实信用原则酌定宣少华按日万分之五的标准计付，并不应超过秦雯主张的总金额。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告秦雯与被告宣晓舫、唐敏于2019年12月16日签订的《上海市英业房产经纪事务所买卖协议》于2020年4月11日解除；二、被告宣晓舫应于本判决生效之日起十日内向原告秦雯退还房款13万元；三、被告宣少华应于本判决生效之日起十日内向原告秦雯退还房款47万元；四、被告宣少华应于本判决生效之日起十日内向原告秦雯支付赔偿款13万元及利息(以13万元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年4月18日起计算至实际付清之日止，并不超过31.8万元)；五、对原告秦雯的其他诉讼请求不予支持。金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,070元，保全费5,000元，诉讼费用合计11,070元，由被告宣少华负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  邓复生人民陪审员  王 伟二〇二一年一月二十九日书 记 员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……