海南省昌江黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）琼9026执异1号 案外人：钱江，男，1990年4月6日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。公民身份号码：XXX。 申请执行人：海南联合建工集团有限公司。住所地：海南省海口市龙华区国贸路**北京大厦15A。统一社会信用代码：91460000201290411R。 法定代表人：李传明，该公司总经理。 被执行人：昌江景富置业有限公司。。住所地：海南省昌江黎族自治县石碌镇红棉西路**同利红棉广场统一社会信用代码：914690310696512076。 法定代表人：杨恩志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭东宏，该公司员工。 在本院执行申请执行人海南联合建工集团有限公司与被执行人昌江景富置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人钱江于2021年1月14日对本院（2020）琼9026财保4号民事裁定书查封位于海南省昌江黎族自治县XX镇XX大道XX侧的XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年1月22日举行了听证。案外人钱江，被执行人昌江景富置业有限公司的委托诉讼代理人谭东宏参加了听证，申请执行人海南联合建工集团有限公司经本院合法传唤无正当理由不参加听证，现已审查终结。 案外人钱江称，申请中止昌江黎族自治县人民法院作出的（2020）琼9026财保4号民事裁定书关于查封位于海南省昌江黎族自治县XX镇XX大道XX侧的XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房的执行内容。事实和理由：案外人于2015年5月购买被执行人位于海南省昌江黎族自治县XX镇XX大道XX侧的XX小区XX号楼XX单元XX层XX房，根据商品房买卖合同约定，案外人已支付相应价款381766元，合同备案号：XXXX，2015年11月办理住房公积金贷款，该房屋于2020年9月完成交付。该套房屋为案外人独有，因房屋延期交付的问题，案外人先后两次到法院提起诉讼。案外人已合法取得该套房屋的所有权，现申请中止（2020）琼9026财保4号民事裁定书的执行内容。 被执行人昌江景富置业有限公司称，对案外人提出的申请没有意见，位于海南省昌江黎族自治县XX镇XX大道XX侧的XX小区**楼******房确实属于案外人所有。 申请执行人海南联合建工集团有限公司未参加听证，亦未向本院提交书面意见。 本院查明，案外人钱江于2015年5月5日与被执行人昌江景富置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由案外人钱江以按揭贷款的方式向被执行人昌江景富置业有限公司购买位于海南省昌江黎族自治县XX镇XX大道XX侧的XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为381766元。合同签订后，案外人钱江向昌江景富置业有限公司支付了首付款114766元，于2015年11月17日与中国银行股份有限公司昌江支行签订《住房公积金委托贷款合同》办理住房公积金贷款267000元，并向被执行人昌江景富置业有限公司支付，诉争房屋款项已全部支付完毕。同时，案外人钱江缴纳了诉争房屋的契税7691.63元。按照合同约定，被执行人昌江景富置业有限公司应当于2016年1月31日前将房屋交付案外人钱江使用，后因工程未竣工原因导致逾期，直至2020年7月12日被执行人昌江景富置业有限公司才通知案外人钱江进行交房。案外人钱江于2017年9月30日向本院提起诉讼，要求被执行人昌江景富置业有限公司按照总房款381766元每日万分之二的标准支付逾期交房违约金（暂计算至2017年9月30日），本院于2017年12月11日作出（2017）琼9026民初1597号民事判决书，判决被执行人昌江景富置业有限公司向案外人支付逾期交房违约金50011元（2016年2月1日至2017年11月16日期间的违约金），判决已经发生法律效力，并经本院执行完毕。案外人钱江于2020年6月28日向本院提起诉讼，要求被执行人昌江景富置业有限公司支付自2017年11月17日起至法庭辩论终结时的逾期交房违约金，本院于2020年6月29日作出（2020）琼9026民初1090号民事调解书，确认被执行人昌江景富置业有限公司支付案外人钱江逾期交房违约金50000元及相应利息，并经本院执行完毕。 本院认为，本案的争议焦点是案外人钱江是否对本案诉争房屋享有真实合法的实体权利，以及是否应当中止（2020）琼9026财保4号民事裁定书的执行内容。 关于案外人钱江是否对本案诉争房屋享有真实合法的实体权利的问题。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。一是案外人钱江是否权利人的问题。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：其他财产和权利，……无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”结合案外人钱江提交的《商品房买卖合同》、购房发票、《住房公积金委托贷款合同》、完税证明等证据，能够证明案外人钱江系诉争房屋的权利人。二是权利的合法性与真实性的问题。案外人钱江对存在房屋买卖的事实进行了举证，被执行人昌江景富置业有限公司对证据的三性没有异议，认为本案的诉争房屋属于案外人钱江所有。根据本院作出的（2017）琼9026民初1597号民事判决书以及（2020）琼9026民初1090号民事调解书，能够证明案外人钱江与被执行人昌江景富置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，双方达成了买卖房屋的真实意思表示，案外人钱江已支付了全部价款，但由于被执行人昌江景富置业有限公司延期交付房屋的原因，导致案外人钱江在查封之前未合法占有该不动产以及未办理过户登记手续。现案外人钱江主张中止执行，该权利真实合法。 关于案外人钱江主张的权利能否排除执行，即是否应当中止（2020）琼9026财保4号民事裁定书的执行内容的问题。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。申请执行人海南联合建工集团有限公司起诉被执行人昌江景富置业有限公司支付拖欠的工程款21200000元及相应利息，属于金钱债权。根据案外人钱江提供的证据，本院作出的（2017）琼9026民初1597号民事判决书、（2020）琼9026民初1090号民事调解书以及两案的执行情况，能够证明案外人钱江与被执行人昌江景富置业有限公司于2015年5月5日签订《商品房买卖合同》，早于本院于2020年6月24日作出的（2020）琼9026财保4号民事裁定书，并且案外人钱江已支付了诉争房屋的全部价款。案外人钱江自述，其购买该套诉争房屋是用于家庭居住，且购买时名下没有其他用于居住的房屋，因被执行人昌江景富置业有限公司逾期交房，导致家庭居住问题长期得不到解决，因此于2017年4月购买了位于昌江黎族自治县XX大道XX侧XX小区XX楼XX层XX号房。被执行人昌江景富置业有限公司对此表示没有异议。经查，被执行人昌江景富置业有限公司因房屋建设未竣工原因，无法办理集体产权证，更无法交付房屋和办理过户登记，直至2020年7月12日才通知案外人钱江收房。目前，案外人钱江已合法占有该诉争房屋，但因查封原因无法办理产权过户登记手续。本院认为，案外人钱江在购买本案诉争房屋时名下无其他居住用房，再次购买房屋是由于被执行人昌江景富置业有限公司逾期交房，以及为了对居住环境进行必要的改善。因此，案外人钱江对诉争房屋享有实体权利，其主张的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理并作出裁定。案外人钱江主张诉争房屋享有实体权利，该权利能够排除执行，故（2020）琼9026财保4号民事裁定书关于查封位于海南省昌江黎族自治县XX镇XX大道XX侧的XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋的执行内容，损害了案外人钱江的合法权益，应当予以中止。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，裁定如下： 中止对位于海南省昌江黎族自治县石碌镇昌江大道西侧的景富小区1号楼1单元11层01112号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  龙伟 审判员  方磊 审判员  羊方 二〇二一年一月二十八日 书记员  梁涛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。