广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10781号上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏静，女，汉族，1965年11月22日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘希敏，女，汉族，1960年8月31日出生，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：彭前进（刘希敏配偶），住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：彭旭（刘希敏之子），住广东省佛山市顺德区。原审原告（反诉被告）：彭前进，男，汉族，1960年8月30日出生,住江西省宜春市袁州区。原审原告（反诉被告）：彭旭，男，汉族，1987年2月3日出生，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：陈伟森，男，汉族，1974年4月17日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李绮萍，广东殷华律师事务所律师。上诉人李敏静与被上诉人刘希敏、原审原告彭前进、彭旭以及原审第三人陈伟森房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初8955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏静上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除李敏静与刘希敏2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》；3.刘希敏向李敏静支付违约金139800元；4.刘希敏按照每月3000元的租金标准赔偿李敏静房屋占有使用费（从2016年9月18日起至房屋腾退交付给李敏静之日止，暂计至2020年10月18日，共49个月合计费用为147000元）；5.刘希敏将案涉房屋腾退并交付至李敏静；6.本案全部诉讼费由刘希敏承担。事实与理由：一、李敏静不存在“跳单”绕开中介以达到免中介费的行为。李敏静与刘希敏在2016年9月18日签订的《房地产买卖合同》有吴某作为中介方促成房屋买卖交易，李敏静已于2016年12月5日支付中介费5000元。李敏静与刘希敏签订《解除合同协议》确系为了解除房屋买卖合同关系。《解除合同协议》有吴某签名捺印，因此，中介方对李敏静与刘希敏解除房地产买卖关系知情，不需要“跳单”。二、李敏静不存在违约行为。李敏静并非不同意办理过户，反而积极继续履行合同，主动联系银行工作人员上门评估房屋价值。刘希敏当时不开门让评估人员进入，致使评估工作无法进行。案涉房屋交付后，刘希敏一直使用该房屋，但仅支付589800元购房款，尚有850000元未付。取得房产证后，李敏静欲积极履行合同，但刘希敏不配合，也不付清购房款。李敏静急需用钱才将案涉房屋抵押。李敏静的确有先履行过户的义务，但刘希敏也有义务证明有履行能力。但刘希敏从未向李敏静提供相关证明文件证明其具备支付剩余购房款的经济能力。三、一审判决认定彭旭在李敏静的协助下，开通了案涉房屋水、电、煤气账户错误。李敏静对彭旭开通相关账户不知情，彭旭也从未要求李敏静协助办理账户开通手续。四、因2016年9月18日的《认购合同书》已解除，2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》并非对《认购合同书》中买卖双方权利义务再次确认，应视为成立了新的契约。五、刘希敏存在违约行为，应承担违约责任，2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》理应解除。首先，2017年6月21日《房屋买卖合同》签订后，刘希敏分别于2016年9月18日、2016年9月28日支付定金30000元、109800元给李敏静，其没有按照合同约定在签订认购合同时支付定金139800元给李敏静。根据《房屋买卖合同》第八条约定，刘希敏逾期未付清应缴房款，已构成违约，合同即告解除，刘希敏应向李敏静赔偿违约金139800元。其次，退一步而言，即便李敏静有出具收据同意“余下壹拾万零玖仟捌佰元正玖月底之前付清”，月底是笼统的概念，不具体明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，当事人对履行期限约定不明确的，应按照原合同有关条款确定。刘希敏逾期未付清应付款，已构成违约。最后，再退一步而言，假设李敏静违约，作为违约方，虽然不能行使法定解除权，但是在合同无法继续履行的情形下，即在刘希敏无购房资格的情况下，该合同属于法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。六、刘希敏不具备购房资格，2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》理应解除。刘希敏辩称，2016年9月18日签订的《认购合同书》是双方当事人的真实意思表示，应继续履行。刘希敏按照该合同约定于2016年11月23日前向李敏静支付了首付款439800元。因李敏静称中介工作人员服务态度不好，为了节省中介费，双方才解除《认购合同书》。2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》除了对涉及中介的内容进行删除和更改外，其余内容与《认购合同书》一致。刘希敏未违反《佛山市政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》第八条规定，李敏静称《房屋买卖合同》应解除缺乏事实依据。李敏静故意违约，在2019年12月6日办好房产证后，不协助办理过户手续，并将已售房屋抵押。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。彭前进、彭旭的意见与刘希敏的答辩意见一致。陈伟森述称，对双方的上诉意见和答辩意见无异议。陈伟森原则上不强求李敏静提前还款，双方的借款合同还是可以继续履行，但还是尊重法院的最终判决。刘希敏、彭前进、彭旭向一审法院起诉请求：1.李敏静继续履行原合同，立即将位于佛山市禅城区某号某室的房屋的过户至刘希敏名下，并负担《房屋买卖合同》约定的卖方税费；2.刘希敏、彭前进、彭旭同意代李敏静向陈伟森清偿所欠借款余额，消灭抵押权，陈伟森办理案涉房屋的抵押登记涂销手续；3.李敏静将刘希敏、彭前进、彭旭代为向陈伟森所清偿的借款超出850000元的部分款项返还给刘希敏、彭前进、彭旭，并按照年利率24%的标准支付利息；4.本案的诉讼费用由李敏静承担。李敏静向一审法院提起反诉，请求：1.解除李敏静与刘希敏2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》；2.刘希敏、彭前进、彭旭向李敏静支付违约金139800元；3.刘希敏、彭前进、彭旭按照每月3000元的租金标准赔偿李敏静房屋占有使用费（从2016年9月18日起至房屋腾退给李敏静之日止，暂计至2020年6月18日为135000元）；4.刘希敏、彭前进、彭旭将涉诉房屋腾退并交付给李敏静；5.刘希敏、彭前进、彭旭承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：一、房屋买卖合同签订过程2016年9月18日，李敏静（卖方、甲方）、刘希敏（买方、乙方）与案外人吴某（中介方、丙方，以“佛山市南海区某房地产中介服务部”的名义）三方签订《认购合同书》，约定“一、甲方愿意将位于佛山市禅城区某路某号某座某房的房产（以下简称案涉房屋）出售给乙方，合同编号为某，房屋总面积为114.21平方米（以房产权证面积为准）。乙方已对甲方出售的房产做充分的了解并愿意购买该房产。二、甲、乙双方议定该房产交易总金额为人民币1439800元整。乙方应在签定本认购合同时支付给甲方定金人民币139800元整……三、在签定本认购合同前，甲方应当向乙方出示由甲方提供的有关证书，证明文件，并在签定本认购合同后暂交丙方代为保存。四、付款方式：首期房款：439800元整（含定金），须于2016年11月15日前支付。其余房款：1000000元整，通过有关银行按揭一次性支付给甲方。五、甲方于乙方交齐首期款当天将上述房产交付乙方使用。交付前甲方必须交清该房产的煤气、水、电、电视天线、管理等一切费用，并有责任协助乙方办理好相关的过户手续，同时确保交楼时能通水通电等，不得损坏屋内的原有设施。甲方交楼给乙方使用后，乙方在该房屋所产生的任何费用由乙方负责与甲方无关。六、费用承担。办理上述房产过户所缴纳的税费甲、乙双方各自负责支付。”“八、违约责任……2、乙方在签定本《认购合同》后，中途确定不购买或逾期拾天仍未付清应缴的房款，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方应赔偿违约金人民币139800元整，由甲、丙双方按各50%进行分配。乙方已付购房款（含定金）扣除违约金后其余款项甲方在五日内退回乙方……”“十、丙方负责协助甲、乙方双方办理上述房产的买卖过户手续，甲、乙双方保证按丙方的通知配合丙方办理相关手续。十一、补充协议：①经双方同意，待甲方房产证出新证后，才能进行转名过产给乙方……④乙方已付购房首期款，若甲方中途悔约或办理房产过户手续中，将房屋另卖给第三者的，或者由于甲方自身原因造成无法过户给乙方的，当天应双倍返还乙方购房定金并将购房首期款退还给乙方。如政府原因，双方协商解决；⑤丙方代为保管收楼通知书、合同编号：某的合同……”上述合同内容中有部分为手写。2017年6月21日，刘希敏（买方、乙方）与李敏静（卖方、甲方）又签订了一份《房屋买卖合同》，该合同的内容，除了将上述《认购合同书》中与中介方有关的内容作了删除和更改之外，其他的与《认购合同书》相对应的内容完全一致。上述《房屋买卖合同》签订后，刘希敏（乙方）、李敏静（甲方）、案外人吴某（中介方）三方签订了《解除合同协议》，约定“甲乙双方现就于2016年9月18日签订的坐落于佛山市禅城区某路某号某房地产买卖合约事宜。经甲乙双方充分协商，自愿一致达成以下协议：一、甲乙双方同意自愿解除于2016年09月18日签订的房地产买卖合同……”经庭审中询问，对于之所以要签订上述《解除合同协议》的原因和目的，刘希敏陈述称是因为李敏静认为中介工作人员的服务态度不好，为了节省10000元的中介费，并让中介不再介入本案房屋买卖交易，并非解除双方的房屋买卖合同关系；李敏静则陈述称是因为刘希敏当时说手写版本不正规，要求换成打印版本的买卖合同，李敏静于是按照刘希敏的要求签订了该份协议。二、房款支付以及房屋交付及使用《认购合同书》签订当天，刘希敏向李敏静支付了定金30000元，李敏静出据《收据》（编号：某）予以确认，该《收据》载明“今收到刘希敏购买佛山市禅城区某路某号某座某房定金（人民币）壹拾叁万玖仟捌佰元正，2016.9.18已付叁万元，余下壹拾万零玖仟捌佰元正玖月底之前付清。”2016年9月28日，刘希敏向李敏静支付了定金尾款109800元，李敏静出具《收据》（编号某）予以确认。2016年11月23日及同月24日、2017年的1月23日，彭旭向李敏静转账支付了购房款300000元和50000元。李敏静于2016年11月23日和2017年1月23日出具两份《收据》（编号某、某）确认收到刘希敏该300000元的首期房款和50000元房款。此后，至2018年1月13日期间，彭旭通过银行转账、现金等方式又陆续向李敏静支付了100000元，李敏静于2018年1月13日再次出具《收据》（编号：某）予以确认。2016年11月份（李敏静称具体时间为2016年11月23日），李敏静将案涉房屋交付给刘希敏，刘希敏在对案涉房屋进行了装饰装修。另外，在李敏静的协助下，彭旭开通了该房屋水、电、煤气账户。刘希敏占有使用案涉房屋至今。三、房屋产权证办理及抵押登记2019年12月6日，李敏静取得案涉房屋的不动产权证书。从2019年12月30日起，刘希敏通过微信多次要求李敏静办理案涉房屋过户并办理银行贷款的手续。李敏静不同意并在2020年3月20日要求刘希敏在本月即2020年3月24号前支付800000元后过户，余下的交税完税当天即付清，否则后果自负。2020年3月26日，李敏静以案涉房屋作抵押向陈伟森借款1200000元，双方于办理了抵押登记［粤（2020）佛禅不动产证明第某号］。四、抵押借款2020年3月26日，李敏静与陈伟森签订《借款合同》（编号：某），约定李敏静向陈伟森借款1200000元用于生产经营，借款期限自2020年3月26日至2021年3月25日，借款利率按照每月2%计算，李敏静提供案涉房屋作为借款本息及费用的担保。《借款合同》签订当天，陈伟森向李敏静名下账户为某的银行账户转账支付了借款1200000元。诉讼中，李敏静及陈伟森一致确认，李敏静已经支付了截至2020年6月26日（含当天）的利息，本金未付。诉讼中，经释明，刘希敏选择代李敏静清偿借款债务消灭抵押权后办理案涉房屋的过户手续。诉讼中，陈伟森指定使用其名下账号为某、开户行为中国工商银行广东省佛山市某支行、户名为陈伟森的银行账户，用于收取上述《借款合同》项下借款本息。五、刘希敏的购房资格诉讼中，就刘希敏是否具备案涉房屋的购买资格问题，一审法院去函佛山市禅城区住房城乡建设和水利局进行询问。该局回复称“根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行房地产调控政策有关措施的通知》（佛建管函某号）第二条第二项规定，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，可在限购区域购买一套新建商品住房。另，根据《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办某号）第三条规定，本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。刘希敏于2016年9月18日与卖家李敏静签订房屋买卖合同，并于2016年11月23日通过银行转账向李敏静支付首付款。因此，若刘希敏及配偶在佛山均无住房，其可凭上述银行转账证明购买该套房屋。鉴于我局并非办理商品房转移登记的部门，对于该房屋是否具备转移登记的条件，建议咨询不动产登记部门。”以上事实，有刘希敏、彭前进、彭旭举证的《认购合同书》《解除合同协议》《房屋买卖合同》《收据》、佛府办某号文件、佛府办函某号通知、《佛山市人力资源和社会保障局佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》、微信对话记录、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》《佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单》、银行流水记录，李敏静举证的《认购合同书》《收楼通知书》《拆迁房屋安置通知》《解除合同协议》《收据》、微信对话记录、《借款合同》，陈伟森举证的银行业务回单以及庭审笔录、佛山市禅城区住房城乡建设和水利局的复函在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。就各方争议的事项，一审法院分析评述如下：一、房屋买卖合同成立时间的认定经审查，本案刘希敏与李敏静之间的房屋买卖合同关系成立于2016年9月18日，而非2017年6月21日。理由是：首先，刘希敏、李敏静以及中介方于2016年9月18日所签订的《认购合同书》是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者公序良俗，不存在法律法规规定的无效或应予撤销的情形。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，刘希敏与李敏静间就案涉房屋的买卖合同法律关系于《认购合同书》签订的2016年9月18日成立，且有效。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。刘希敏与李敏静虽然于2017年6月27日签订《解除合同协议》，但对于之所以签订该《解除合同协议》的原因，刘希敏陈述称是因为李敏静认为中介工作人员的服务态度不好，为了节省10000元的中介费，并让中介不再介入本案房屋买卖交易，并非解除双方的房屋买卖合同关系；李敏静则陈述称是因为刘希敏提出手写版本不正规，要求换成打印版本的买卖合同的意见，于是才按照刘希敏的要求签订了该份协议，可见，刘希敏与李敏静之间并无解除房屋买卖合同的真实意思，双方签订该《解除合同协议》旨在达到绕开中介方，实现“跳单”等目的，依照上述法律规定，该《解除合同协议》对刘希敏和李敏静不生法律效力。第三，刘希敏与李敏静于2017年6月21日签订《房屋买卖合同》并非成立新的契约，仅应视为双方对于2016年9月18日《认购合同书》所形成买卖双方权利义务的再次确认以及对少量非主要合同条款的变更。通观本案《房屋买卖合同》和《认购合同书》，除了第八条第1项所约定的乙方违约情况下受赔偿主体、第十一条关于收楼通知书等材料的保管主体的约定有所区别外等少数非主要合同条款的内容有所变更之外，两份合同对于买卖双方的合同权利义务，包括付款时间等的约定是完全一致的，甚至所采用的文字表达方式亦完全一致。再结合《解除合同协议》签订后，刘希敏与李敏静之间并未按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定实际相互返还所取得的财产，《认购合同书》并未实际解除的事实，应当认定，双方之后签订《房屋买卖合同》仅属于对业已形成的房屋买卖合同权利义务的再次确认以及对少量非主要合同条款的变更，而非缔结新的契约。二、买卖合同双方是否违约问题（一）刘希敏主张李敏静存在未按《认购合同书》约定履行案涉房屋过户义务的违约行为。对此，依照案涉《认购合同书》之约定，刘希敏已依约支付首期房款，则李敏静应在取得案涉房屋的产权证书后将该房屋过户给刘希敏，但李敏静在2019年12月6日取得不动产权证后，经刘希敏催告不仅未依约履行其合同义务，还于2020年3月27日将该房屋抵押于陈伟森进行借款，而且经刘希敏起诉后仍拒不偿还借款消灭抵押权，导致该房屋未能按约定办理过户，李敏静的违约故意明显，其违约行为足以认定。（二）李敏静主张刘希敏存在逾期支付定金、不具备购房资格和银行按揭条件的违约行为。对此，第一，关于逾期支付定金问题，案涉《认购合同书》虽然定金139800元的支付时间为签订合同之日（2016年9月18日），但李敏静在当天收到30000元定金后出具《收据》（编号某），同意“余下壹拾万零玖仟捌佰元正玖月底之前付清”，此为双方对于剩余定金支付时间一致协议作了变更，此后刘希敏于2016年9月28日支付了剩余定金109800元，未违反约定。第二，关于购房资格问题。如前所述，刘希敏与李敏静之间的房屋买卖合同关系成立于2016年9月18日，刘希敏亦在佛山市有关住房调控政策实施之前支付了首期购房款，根据佛山市禅城区住房城乡建设和水利局于本案中的复函，刘希敏具备购买案涉房屋的资格。李敏静提出的刘希敏不具备购房资格的主张，与事实不符。另外，退一步讲，即使刘希敏在《认购合同书》签订约一年之后，因政府的调控措施丧失了购房资格，此亦属于买卖双方不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于可归责于刘希敏的违约行为。第三，关于银行按揭问题。案涉《认购合同书》约定剩余购房款通过银行按揭方式支付，现李敏静尚未配合刘希敏向金融机构申请贷款即认为刘希敏违约，于实无据。退一步讲，即使刘希敏经申请未能符合银行按揭贷款条件，因刘希敏同意使用自有资金支付剩余房款，刘希敏亦不构成违约。综上，对李敏静主张的刘希敏的违约行为，一审法院不予认定。三、房屋买卖合同解除还是继续履行问题《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案李敏静以刘希敏违约为由主张解除案涉房屋买卖合同，但如前所述，其主张的刘希敏违约事实不能成立，其要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。李敏静作为违约的一方，无单方解除合同的权利；案涉房屋买卖合同亦不存在其他应予解除的法定事由，刘希敏有权要求履行继续。四、关于刘希敏和李敏静各项诉求的分析认定（一）关于李敏静的各项诉求。如前所述，李敏静所主张的违约事实不能成立，其基于此所提出的解除案涉《房屋买卖合同》、要求刘希敏支付违约金、腾退并返还案涉房屋的诉讼请求，自然不能成立，一审法院对此不予支持。至于李敏静诉请的案涉房屋的占有使用费，李敏静依照《认购合同书》之约定将案涉房屋交付给刘希敏，刘希敏依照该合同之约定对案涉房屋行使占有、使用的权利，属于合法有权的占有，李敏静要求刘希敏支付占有使用费的诉求，于实无据、于法不合，一审法院不予支持。（二）关于刘希敏的各项诉求。1.要求代偿债务并要求李敏静办理案涉房屋过户手续的诉求。案涉《认购合同书》合法有效，合同约定的办理过户手续的条件也已经具备，刘希敏要求李敏静履行办理过户手续义务，理据充分，理应支持。但是由于案涉房屋尚存在抵押权登记，而李敏静亦明确表示不同意自行清偿抵押债务、消灭抵押权，在此情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，刘希敏只有代李敏静清偿所欠陈伟森的借款债务方能实现房屋转移登记之目的。刘希敏于诉讼中变更诉讼请求为代李敏静清偿该抵押债务消灭抵押权后过户，该请求于陈伟森的利益无损，故一审法院予以支持。根据本案证据以及李敏静和陈伟森共同确认，李敏静尚欠陈伟森借款本金1200000元以及从2020年6月27日起的利息（按照月利率2%的标准计算）未付，陈伟森在该借款本息得到清偿之后，负有涂销案涉房屋抵押登记之义务。至于刘希敏主张的过户税费，案涉《认购合同书》约定房屋过户时买卖双方各自负担相应的税费，刘希敏该诉求符合合同约定，应予支持。2.要求李敏静偿还代付借款债务超出应付购房款部分并支付利息的诉求。案涉房屋的交易总价为1439800元，刘希敏已付589800元，剩余850000元未付。刘希敏未付的购房款数额小于其须代李敏静支付的借款本息数额，故刘希敏就其代付借款债务超出850000元的部分，有权要求李敏静偿还，并有权要求李敏静支付该部分资金被占用期间的利息损失。至于该利息的计算方式，应参照银行同期贷款利率计算，刘希敏所主张的利息超出的部分，一审法院不予支持。五、关于彭前进和彭旭的法律地位和责任彭前进和彭旭非本案房屋买卖合同的相对人，两人于本案房屋买卖合同关系中不负担义务亦不享有权利，故两人所提出的诉讼请求以及李敏静对两人的诉讼请求均不能成立，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘希敏于判决生效之日起二十日内代李敏静清偿欠陈伟森借款本金1200000元以及利息（从2020年6月27日起按照月利率2%的标准计算）；二、李敏静、陈伟森在刘希敏履行完毕判决第一项确定的债务之日起三日内办理佛山市禅城区某路某号某座某房房屋上抵押登记［不动产登记证明号：粤（2020）佛禅不动产证明第某号］的涂销手续；三、李敏静在判决第二项所载的房屋抵押登记完成涂销之日起三日内，将位于佛山市禅城区某路某号某座某房的房屋［权利证号：粤（2019）佛禅不动产权第某号］转移登记至刘希敏名下，并自行负担卖方应负税费；四、李敏静在刘希敏履行完毕判决第一项的债务之日起三日内，将刘希敏所代为偿还的款项超出850000元部分返还给刘希敏，并向刘希敏支付利息（利息的计算方式：以应返还的款项为基准，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从实际代为清偿之日起，计算至款项实际清偿之日止）；五、驳回刘希敏的其他诉讼请求；六、驳回彭前进和彭旭的全部诉讼请求；七、驳回李敏静的全部反诉请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计8879元、财产保全费5000元，合共13879元（刘希敏、彭前进、彭旭已预交），由李敏静负担；反诉受理费减半收取为8879元（李敏静已预交），由李敏静负担。二审期间，刘希敏向本院提交照片17张，以证明李敏静实施的行为对刘希敏及其家人人身安全造成威胁。刘希敏多次报警，公安机关未予处理。其余各方当事人二审期间均未向本院提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院认为，刘希敏二审提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合诉辩双方的意见，分析如下：关于刘希敏与李敏静之间案涉房屋买卖关系的认定问题。首先，二人于2016年9月18日与案外人三方共同签订《认购合同书》，合同目的是买卖佛山市禅城区某路某号某座某房，交易总金额为1439800元。在该合同签订后，刘希敏先后向李敏静支付定金及首期房款，李敏静均予以接受并出具收款收据。上述款项目前仍由李敏静占有。李敏静已向刘希敏交付上述合同所约定的房屋。从双方当事人订立合同及履行合同的事实来看，双方当事人之间已建立案涉房屋买卖合同关系，并未对已履行部分持否定态度。其次，双方当事人在2017年6月21日就《认购合同书》所约定的同一标的物签订《房屋买卖合同》，交易总价款与《认购合同书》一致，交易双方一致。其中的合同内容有对合同前行为的记载。在后合同订立之后，双方当事人及案外人签订《解除合同协议》，约定解除2016年9月18日所订立的案涉房屋买卖关系。双方当事人对签订《解除合同协议》的原因陈述不一致，本案现有证据不能证实双方的陈述，本院对此不予认定。一审法院对《解除合同协议》形成原因的认定依据不足，应予纠正。虽然如此，双方当事人通过订立协议的方式解除2016年9月18日所订立的买卖协议。在该解除协议形成后，双方当事人并没有相互返还因前述合同而取得的财产。后合同订立在《解除合同协议》之前，在案涉房屋买卖关系依据后合同存在的情况下，不应视《解除合同协议》是对双方当事人之间案涉买卖合同关系的否定。何况，与前合同相比，后合同标的物、价款、当事人均一致。可见，两合同的合同目的一致，后合同是对前合同买卖关系的延续和非实质性变更。两合同并非相互排斥或独立的合同。一审法院对此认定正确。再者，李敏静上诉请求解除双方当事人就案涉房屋的买卖合同关系，其理由是刘希敏逾期支付定金，不具有购房资格。经审查，《认购合同书》对支付定金的时间有特别约定。刘希敏并未按照该约定支付定金。李敏静在出具收款收据之时同意剩余款项在9月底之前支付完毕。事实上，刘希敏也是在2016年9月28日支付该部分款项。李敏静在收取定金后并未因刘希敏的上述付款行为而主动提出解除合同。相反，李敏静随后向刘希敏交付房屋并在2017年就同一房屋订立合同。李敏静在收取刘希敏定金之后并未主张刘希敏违约。因此，刘希敏对支付定金并不构成违约。李敏静据此主张解除合同，缺乏事实根据，本院不予支持。至于购房资格的问题，一审法院依职权向佛山市禅城区住房城乡建设水利局发函询问。该局回函确认刘希敏享有案涉房屋的购买资格。李敏静上诉主张刘希敏不具备购房资格，与客观事实相悖，本院不予支持。李敏静上诉主张的解除合同理由不成立，一审法院未支持其解除合同的请求正确，应予维持。关于李敏静是否违约的问题，根据合同约定，李敏静负有将案涉房屋过户至刘希敏名下的义务，但李敏静在合同未经解除就将案涉房屋抵押给第三人，影响案涉合同的履行，已构成违约，一审法院对此认定正确。李敏静主张刘希敏拖欠剩余房款。双方当事人已约定剩余房款通过银行按揭来支付，并没有特别约定支付剩余房款的期限。刘希敏在一审庭审中明确表示愿意支付剩余房款或代李敏静清偿对第三人的借款债务。刘希敏的履约意思表示明确，其对此不存在违约。李敏静上诉主张其不存在违约行为，缺乏事实根据，本院不予采纳。一审法院认定李敏静违约并判令其承担相应的违约责任，于法有据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。李敏静的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17758元，由上诉人李敏静负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二一年一月二十日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲