广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13889号原告：刘诗。委托诉讼代理人：易爽，广东银领律师事务所律师。被告：王丽美。委托诉讼代理人：吴文勋，广东天地元律师事务所律师。原告刘诗与被告王丽美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行审理。原告刘诗及其委托诉讼代理人易爽，被告王丽美的委托诉讼代理人吴文勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘诗向本院提出诉讼请求：1.被告退还房屋押金24053.07元（包括2个月的房屋押金15600元及多交的物业、水电、燃气预留费用8453.07元）；2.被告支付合同违约金20000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告已完全履行了合同，但被告在原告报警后仍拒绝退还押金。被告应立即返还押金及水电费，并支付押金的滞纳金，按银行利息计算。被告未如约退还押金，属于违约行为，按照合同约定应当支付违约金20000元，并承担诉讼费用。被告王丽美辩称，一、被告已全面履行合同义务，原告未全面履行合同义务，构成违约，押金不能按时退还的责任应由原告自行承担。被告已依约交房给原告，但合同期满后，被告已提出房屋现状与承租时不一致，告知原告恢复原状，但原告拒不履行，构成违约。原告未按照合同第十条的约定配合看房，严重违约。二、被告多次容忍原告不按时支付房租的行为，但原告恶意违约，给被告造成重大损失，被告有权向原告主张损害赔偿并在押金中进行抵扣。原告在合同期满后未将窗帘恢复原状，丢失被告挂件、热水器、镜子等物品，应赔偿被告损失。因原告不配合看房，导致房屋空置8个月，造成被告房屋空置损失62400元。三、原告违约在先，造成了被告巨大损失，原告未承担违约责任前，被告可行使抗辩权，拒绝向原告退还任何款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月20日，原告刘诗（承租方，乙方）与被告王丽美、案外人李凤清（出租方，甲方）订立了《租房协议书》，合同约定由刘诗承租深圳市南山区某路某号某公馆即A-xxF房屋，租期自2019年4月25日至2020年4月24日止，每月租金为7800元，租赁押金为15600元，租金按每季度支付；房屋租赁期间的水电、煤气、物业费用由乙方承担，甲方帮乙方代扣代缴，乙方每个季度25日前预交3600元，租赁期满或合同终止时双方根据实际花费核算，多退少补；乙方应妥善保管甲方室内装修和物品，在租赁期间如导致甲方房屋物品装饰损坏，由乙方照价赔偿并恢复原状，房屋内物品清单：海尔空调三台及三个遥控器价值28000元，木质地板价值24000元、灯具价值4000元、热水器价值6000元，喷嘴价值4600元、灶台价值5000元、马桶价值8200元，房间装修及物品的具体情况以交房时的拍照及录像为准；合同期满前如不续约，乙方保证在租赁期满前一个月，每天配合集中看房一个半小时，如乙方不配合甲方的新客户看房，乙方的行为视为严重违约；甲、乙双方须按照合同约定履行，如违约，违约方应向对方支付违约金20000元；及其他条款。原告提供了转账记录，拟证明原告累计向被告支付了全部租金93600元、房租押金15600元、水电煤气物业预付款14400元。原告提供了其自行制作的租赁期间水、电、煤气、物业费费用清单，拟证明其累计预付14400元，扣除实际产生的费用后，被告尚需退还8453.07元。被告对上述证据的质证意见为：4月份产生了水电费40.1元，另外原告每季度支付租房租金均有延迟。原告提供了微信记录及图片，拟证明案涉租赁合同到期前，原告拍摄的水表、电表及燃气表的度数，以及物业管理处确认与业主沟通后，物业管理处对相关废旧杂物进行处理的事实。原告提供了录音及视频文件，拟证明在租赁期间及退房时，原告多次联系被告均无法联系，原告通过管理处打电话给被告，也无法联系，无奈之下，原告通过管理处介入，管理处派工作人员将房屋交付时的状态拍成视频，原告交付房屋时各设施均完好无损且能正常使用。被告对上述证据的质证意见为：上述证据系当庭提交，未在举证期限内举证，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被告提供了原告与被告房屋管理人之间的微信聊天记录截图，拟证明租赁期内，原告不在约定的时间履行交租缴纳义务，被告通过微信催告，却被原告拒收，2020年3月29日后被告无法与原告取得正常联系。原告对该证据的质证意见为：真实性、合法性，关联性及证明内容均不确认，该微信记录存在删减，且断章取义，根据现有记录可见，是被告对原告提出的合理要求置之不理，导致原告忍无可忍且多次协商无果的背景下产生，且并不能证明原告没有按约定的时间支付房租，原告提交的银行转账记录能够印证原告按时缴纳房租。被告提供了被告房屋管理人员和管理处工作人员之间的微信聊天记录截图、中介与被告房屋管理人对话的录音，拟共同证明因原告拒收微信通知信息，被告不得不通过物业管理处转告原告联系协商配合看房事宜，原告不依约配合，经常无故推辞，拒绝接收被告预约看房信息，客户上门看房时恶意违约，严重影响了客户对被告房屋的好感。原告对上述证据的质证意见为：对微信聊天记录截图的真实性、合法性、关联性及证明内容均不确认，微信记录是被告与案涉管理处人员的沟通记录，能够印证在租赁后期双方通过管理处进行沟通的事实，该记录恰恰能够证明原告配合被告进行看房，只是因为对原告建议的看房时间被告并不认同，而且也不能证明被告事先就看房时间与原告进行过协商；对中介与被告房屋管理人对话录音的真实性、合法性、关联性及证明内容均不确认，不能证明该录音的对象就是看房人，且该录音中，对方也明确表示是被告未与原告约好时间。被告提供了被告房屋管理人员和管理处工作人员之间的微信聊天记录截图、照片，拟共同证明原告承租涉案房租前后对比，其中窗帘、挂件、热水器、镜子等物品缺失，被告依约要求原告恢复原状，原告却视而不见，拒不理睬，拒不赔偿被告损失。原告对上述证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性及证明内容均不确认，双方的租赁协议上载明的物品均完好无损，被告为了达到其不退租金及水电物业预付款的目的，故意找借口；被告提交的图片并非原告承租时的图片，与本案没有关联性。被告提供了东方银座物业服务中心出具的《证明》，拟证明原告租房期间4月份产生水费40.1元，应由原告承担。原告对该证据的质证意见为：真实性确认，合法性、关联性及证明内容均不确认，原告于4月24日退房，当日原告拍照水表的度数为783，此后原告并未再使用被告房屋，至于管理处证明中所称的4月份产生的水费到底是4月24日前产生的、还是4月24日以后产生的并不明确，被告并未提供4月30日的水表度数，因此不能证明该40.1元水费由原告承担，此外，该40.1元包括污水处理费及垃圾处理费，而双方的租赁协议第三条约定，原告仅需要承担水费，并不需要承担污水处理费及垃圾处理费。被告提供了房屋出租网站截图，拟证明截至2020年12月16日，因原告恶意违约，导致被告案涉房屋仍未顺利租出，造成被告近8个月房租损失。原告对该证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性及证明内容均不确认，原告早于4月24日就已经退租，此时正逢新冠疫情期间，房屋能否出租取决于市场，因此被告主张的损失与原告毫无关联。庭审中，原告认可其于2019年6月份通过物业管理处处分了房屋内的部分物品，但已由物业管理处征得被告同意；被告对原告主张的交纳押金数额以及多交的预留费用的数额予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告刘诗与被告王丽美、案外人李凤清订立的《租房协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格按照合同约定履行各自义务。对于刘诗要求王丽美退还押金15600元的问题，本院认为，涉案租赁合同已于2020年4月24日到期终止，故王丽美收取的房屋租赁押金应退还给刘诗。对于被告关于原告造成其房屋内物品损失的抗辩主张，本院认为，原告认可其于2019年6月份处分过部分房屋内的物品，虽其主张处分前已由物业管理处征得被告同意，但其提供的证据不足以证明被告已同意其处分相关物品，因此，原告应向被告赔偿相应物品损失，因原、被告双方均未举证证明原告所处分物品的价值，故本院酌定原告应向被告赔偿物品损失的数额为500元，该损失数额与被告应退还的押金数额抵销后，被告应向原告退还的押金数额为15100元。对于被告关于原告未配合客户看房导致其房屋空置损失的抗辩主张，本院认为，被告提供的证据不足以证明房屋的出租状况、具体损失情况及原告行为与房屋空置之间的因果关系，因此，对于被告该抗辩主张，本院不予采纳。对于刘诗要求王丽美退还多交的预留费用8453.07元的问题，刘诗主张其已在其要求退还的预留费用中扣除2020年4月份应交纳的水费，但其未提供证据证明合同期满时水费的产生及结算情况，不能证明其已扣除的费用中包含4月份的水费，故对于被告关于原告应向被告支付2020年4月水费40.1元的抗辩主张，本院予以采纳，该费用可在预留费用中予以扣除，扣除后，被告应向原告退还预留费用8412.97元（8453.07元-40.1元）。对于刘诗要求王丽美支付违约金20000元的诉讼请求，本院认为，涉案租赁物在租赁期间已交付使用，被告延迟退还押金及预交费用造成的损失主要为资金占用期间的利息损失，合同约定的违约金20000元过分高于造成的损失，故本院将该违约金数额调整为逾期退款利息损失数额，即王丽美应向刘诗支付以应退款项23512.97元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月25日起计至款项实际付清之日止的违约金，违约金数额以20000元为限。综上所述，原告刘诗的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王丽美应于本判决生效之日起十日内向原告刘诗退还押金人民币15100元及预留费用人民币8412.97元；二、被告王丽美应于本判决生效之日起十日内向原告刘诗支付违约金（违约金以人民币23512.97元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月25日起计算至款项实际付清之日止），违约金数额以人民币20000元为限；三、驳回原告刘诗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币901.32元，由原告刘诗负担420.25元,由被告王丽美负担481.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邓理哲二〇二一年一月二十五日书记员  王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。