广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初2134号 原告（案外人）：浦北景苑会议喜庆服务有限公司，住所地广西浦北县小江街道解放路**，统一社会信用代码91450722667042874D。 法定代表人：何景才，该公司总经理。 被告（申请执行人）：宁丽萍，女，1977年11月1日出生，汉族，住广西博白县。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住，住所地南宁市青秀区天桃路**一社会信用代码91450000715182514C。 负责人：黄福加，该公司副总经理。 委托诉讼代理人:黄建军，广西天惠律师事务所律师。 第三人（被执行人）：浦北南亚房地产开发有限公司，住所，住所地广西浦北县小江街道越州大道二巷**社会信用代码91450722564000954M。 法定代表人：龚义传，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄振，该公司副总经理。 第三人：吴瑚旺，男，1969年2月12日出生，汉族，住北海市合浦县。 原告浦北景苑会议喜庆服务有限公司（以下简称景苑公司）与被告宁丽萍、中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司）、第三人浦北南亚房地产开发有限公司（以下简称南亚公司）、吴瑚旺案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人何景才，被告长城公司的委托诉讼代理人黄建军，第三人南亚公司的委托诉讼代理人黄振到庭参加诉讼。被告宁丽萍、第三人吴瑚旺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景苑公司向本院提出诉讼请求：1、停止对南亚国际大厦B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604共3套商品房的执行； 2、撤销（2020）桂0722执异42号《执行裁定书》；3、确认浦北县人民法院（2017）桂0722民初1463号《民事调解书》合法有效；原告对本执行案所涉B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604房屋享有物权登记期待权或拍卖处置优于抵押权的优先受偿。在诉讼过程中，景苑公司变更诉讼请求为：1、停止对南亚国际大厦B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604共3套商品房的执行；2、确认原告对本执行案所涉B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604房屋享有物权登记期待权。事实和理由：一、执行法院启动拍卖涉案房产的程序违法。1、申请执行人宁丽萍的身份不明。2、申请人叠加、矛盾。42号执行异议裁定所列的申请执行人是宁丽萍，而长城公司未有转让债权给宁丽萍，长城公司不应是申请执行人。二、吴瑚旺是本案善意第三人，其与南亚公司签订的以物抵债合同及备案登记合有效，应于确认。1、吴瑚旺与南亚公司存在真实的债权债务关系，且南亚公司向吴瑚旺的借款全部用于浦北南亚国际大厦项目建设。2、以房抵债买卖合同发生在南亚公司向吴瑚旺的借款到期之后，且抵债的数额未超出南亚公司欠款总额，应视为足额付清购房款。3、吴瑚旺与南亚公司借务到期后，抵债房屋买卖合同的备案登记与长城公司(华夏银行)抵押权的登记手续，都是在浦北县住建局办理，行政机关对两者的合法性均已确认。4、长城公司称其出具函件同意南亚公司转让抵押房屋并办理备案登记手续，但因南亚公司未将销售房屋的款项转交长城公司，故房屋买卖合同及备案登记无效的理由不成立的。三、因本案善意第三人吴瑚旺拥有经备案登记的浦北南亚国际大厦房屋(B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604号房)的合法物权期待权，其将该权利转让给本案原告景苑公司抵偿龚勇文债务，所达成的(2017)桂0722民初1463号《民事调解书》不违反法律规定和最高法(2017)第72号指导性案例所确定的处理原则，依法有效。 宁丽萍没有向本院提出书面答辩意见。 长城公司辩称，一、本案执行启动程序合法。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条之规定，浦北法院在宁丽萍等人申请执行南亚公司一案中启动对抵押物的拍卖程序，符合法律规定，并不存在程序违法，只需将抵押物的拍卖价款优先偿还长城资产公司的债务即可。二、长城公司从未放弃过抵押房产的抵押权，长城公司应享有抵押优先受偿权。华夏银行出具的《关于同意南亚公司开发的“浦北南亚国际大厦”项目办理商品房买卖合同备案登记的函》，并无任何放弃抵押权的意思。本案房屋买卖合同备案登记违法，且无论其合同备案登记合法与否，均不影响长城公司享有的抵押权。三、原告的起诉不符合《执行异议和复议的规定》可以排除执行的法律规定。本案长城公司的抵押权在前，长城公司对抵押商品房的优先权，经生效判决确认。而吴瑚旺的买卖合同备案以及南亚公司与吴瑚旺签订的《房屋转让协议》在后，根据第二十七条之规定，原告对涉案房屋的权利不能排除执行。吴瑚旺与南亚公司之间并不属于买卖合同关系，而是 以物抵债关系，吴瑚旺不能依据《执行异议和复议的规定》第二十八条和《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》之规定而排除执行，同理，原告也不能通过签订涉案房屋的《房屋转让协议》而对抗执行。四、本案原告或吴瑚旺并非善意取得。本案涉案房产已办理抵押登记，原告未核实抵押登记情况，或者已知悉抵押情况后未取得抵押权人同意并注销抵押登记的情况下，与吴瑚旺签订《房屋转让协议书》，存在明显过错。且上述《房屋转让协议书》的真实性存疑。因此，其权利不能对抗执行。吴瑚旺在与南亚公司办理以物抵债手续及房屋备案时，未征求抵押权人的意见，无论其抵债行为是否真实，其均存在明显过错，不具备善意，不能对抗长城公司的抵押优先权。 南亚公司述称，吴瑚旺借钱给南亚公司，到期后南亚公司无法偿还债务，南亚公司用7套商品房抵顶到期债务。南亚公司所欠债务经两个股东签名确认，用7套商品房以物抵债的合同也是两个股东签订，是否合法由法院认定。 吴瑚旺述称，同意原告景苑公司的诉讼意见。吴瑚旺所购买的南亚国际商品房已进行备案登记，后转让给原告景苑公司，是合法有效的。 本院经审理认定事实如下： 为了保障华夏银行与南亚公司所签订的编号为NN1110720130027的《委托贷款借款合同》项下的债权，华夏银行与南亚公司于2013年7月16日签订NN1110720130027-21《抵押合同》，约定以“南亚国际大厦”项目部分在建工程及所分摊的土地使用权作抵押。2013年9月29日，南亚公司与华夏银行到浦北县房产管理局办理在建工程抵押登记（在建工程抵押编号：20130634，抵押抵押共33套商品房及一层商场，抵押的在建工程包含了涉案B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604号3套商品房）。2014年1月16日，华夏银行与长城公司、南亚公司签订《债权转让协议》，将华夏银行向南亚公司发放贷款本金3000万元的债权转让给长城公司。同日，长城公司与南亚公司签订《抵押合同》，约定南亚公司以其所有的“浦北南亚国际大厦”项目在建工程6468.81平方米提供抵押担保。2017年2月28日，长城公司与南亚公司签订《〈抵押合同〉补充协议》，确认南亚公司仍欠长城公司债务本金为30000000元，南亚公司以其享有的“浦北南亚国际大厦”项目的未售在建工程6468.81平方米（其中：住宅**，建筑面积3721.46平方米；一层商场，建筑面积2747.35平方米）提供抵押。抵押住宅33套包含了涉案B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604三套商品房。 南亚国际B-1-1202、B-1-1905、B-2-704、B-2-1104、B-2-1404、B-2-1504、B-2-1604七套商品房登记在南亚公司的名下。2013年12月19日，华夏银行向浦北县住房和城乡建设局出具《关于同意浦北南亚房地产开发有限公司开发的“浦北南亚国际大厦”项目办理商品房买卖合同备案登记的函》，同意南亚公司办理“浦北南亚国际大厦”项目的商品房及商铺买卖合同备案登记等相关业务。2014年9月15日，南亚公司与吴瑚旺签订7份《商品房买卖合同》，约定吴瑚旺向南亚公司购买南亚国际B-1-1202、B-1-1905、B-2-704、B-2-1104、B-2-1404、B-2-1504、B-2-1604七套商品房，商品房的价款分别是251160元、278829元、250378元、250378元、250378元、250378元、250378元。2014年10月10日，南亚公司向浦北县住房和城乡建设局申请办理了涉案B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604三套商品房的《商品房买卖合同登记备案证明》，登记预购商品房人（买受人）为吴瑚旺。景苑公司于2017年7月26日向本院提起民事诉讼， 请求龚勇文返还借款本息、龚义传承担连带清偿责任、景苑公司对抵押车辆有优先受偿权。在诉讼过程中，吴瑚旺以其所有的房屋为龚义传、龚勇文借款提供担保，经调解吴瑚旺同意以涉案B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604三套商品房抵偿龚义传、龚勇文于2015年8月11日与景苑公司签订《借款合同书》项下的全部债务。 长城公司与南亚公司、龚义传、袁建生金融不良债权纠纷一案，南宁市中级人民法院于2019年6月18日作出（2018）桂01民初629号民事判决，该判决第五项“原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司有权就被告浦北南亚房地产开发有限公司所有的‘浦北南亚国际大厦’项目6468.81平方米在建工程（抵押证明文号为20130634号项下的抵押物宅33套3721.46平方米、商铺一层2747.35平方米）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿”。 南宁市中级人民法院在审理长城公司与南亚公司、龚义传、袁建生金融不良债权纠纷一案中，依长城公司的申请，于2018年12月20日作出（2018）桂01民初629号民事裁定书，裁定查封了包含涉案B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604号三套商品房在内的33套商品房，于2019年1月8日作出（2018）桂01执保372号协助执行通知书，通知浦北县不动产登记中心对上述房产进行查封。北海市海城区人民法院在执行龚义传、吴瑚凤与南亚公司民间借贷纠纷一案中，于2020年5月14日作出（2020）桂0502执恢221号协助执行通知书，通知浦北县不动产登记中心查封包含涉案B-2-1104、B-2-1404、B-2-1604号三套商品房在内的107套商品房。 宁丽萍依据已经发生法律效力的（2018）桂0722民初1269号民事判决书于2019年1月15日向本院申请执行，在执行过程中，南亚公司不履行生效法律文书确定的义务。2020年4月29日，长城公司向本院提出《关于请求依法处置抵押物并优先受偿的函》，请求对涉案商品房进行查封拍卖，所得款项归还长城公司抵押债权本息。本院遂于2020年7月7日作出（2020）桂0722执恢43号之二执行裁定书，裁定拍卖南亚公司名下的座落于浦北××大道与××公路交汇处××国际大厦××商品房：Ｂ-2-704、Ｂ-2-1104、Ｂ-2-1404、Ｂ-2-1504、Ｂ-2-1604、Ｂ-1-1905、Ｂ-1-1202。景苑公司以吴瑚旺已将涉案Ｂ-2-1104、Ｂ-2-1404、Ｂ-2-1604的3套商品房抵偿给景苑公司为由于2020年7月29日向本院提出执行异议，本院于2020年8月10日作出（2020）桂0722执异42号执行裁定书，裁定驳回景苑公司的异议请求。景苑公司不服，于2020年9月10日向本院提起本案执行异议之诉。 以上事实，有原告景苑公司、被告长城公司、第三人南亚公司及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，《执行异议和复议的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”中但书条款的规定，包括《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定，不包括第二十八条的规定。本案中，长城公司是涉案商品房的抵押权人，其对涉案商品房享有优先受偿权，已经南宁市中级人民法院生效判决进行了确认，该公司是通过法院的执行行为实现其抵押权。景苑公司是一般买受人，根据《执行异议和复议的规定》第二十七条的规定，其作为案外人提出的排除执行异议，应不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第一款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中，龚勇文尚欠景苑公司的到期债务，景苑公司向本院提起民事诉讼，吴瑚旺作为该案的案外人提供担保，并以涉案商品房为债务人龚勇文抵偿债务。该案虽然经本院于2017年12月29日作出的（2017）桂0722民初1463号民事调解书，确认了抵偿债务的协议，且该调解书作出的时间在南宁市中级人民法院查封涉案商品房之前，但是景苑公司与龚勇文之间系债权纠纷，且龚勇文所欠债务非南亚公司的债务。因此，根据上述《执行异议和复议的规定》第二十六条第一款的规定，景苑公司依据本院（2017）桂0722民初1463号民事调解书提出排除强制执行的请求，不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人对被执行的财产享有排除执行的物权期待权，必须支付全部价款并实际占有被执行的财产。本案中，吴瑚旺将涉案商品房以物抵债代龚勇文清偿债务给景苑公司，景苑公司支付了涉案商品房的价款后，景苑公司取得是物权请求权。景苑公司没有实际占有涉案商品房，景苑公司对涉案商品房就不享有排除执行的物权期待权。因此，景苑公司请求确认其对涉案商品房的物权期待权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 当事人、利害关系人认为执行行为违法的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定程序提出异议、申请复议。因此，景苑公司认为本院启动对涉案商品房拍卖的程序违法，不是本案执行异议之诉审查的范围，本院不予评判。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条、第二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 驳回浦北景苑会议喜庆服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费8050元，由浦北景苑会议喜庆服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁斯林 人民陪审员  何善波 人民陪审员  黄 清 二〇二一年一月十二日 法官 助理  黄秋萍 书 记 员  宾人万