重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终9号上诉人（原审原告）：胥健，男，1991年4月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人（原审原告）：朱金，女，1993年12月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆卓煜实业有限公司，住所地重庆綦江区东溪镇水口寺**，统一社会信用代码91500222070309548U。法定代表人：周毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。上诉人胥健、朱金与被上诉人重庆卓煜实业有限公司（以下简称卓煜公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人胥健、朱金不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初7455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。胥健、朱金上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》中对于购房者违约的违约责任和开发商违约的责任约定不一致，存在显失公平的情形。二、一审适用法律错误，约定的违约金不足以弥补上诉人的损失，应予调高。被上诉人卓煜公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胥健、朱金向一审法院提出诉讼请求：1.判令卓煜公司向胥健、朱金支付逾期交房违约金10000元；2.诉讼费等费用由卓煜公司承担。一审法院认定事实：2018年7月2日，卓煜公司（卖方、甲方）与胥健、朱金（买方、乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市綦江区×号的商品房销售给乙方；商品房为清水房，总成交金额为509594元，乙方于2018年7月2日支付首付款159594元，剩余房款350000元向银行申请按揭。甲方应在2019年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；除本合同约定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同对乙方逾期付款违约责任约定的违约金计算标准为逾期应付款日万分之零点一，与前述逾期交房违约金一致。该合同还对其他相关事宜进行了约定。前述合同签订后，卓煜公司于2019年12月26日向胥健、朱金邮寄《延期交房通知》，以责成施工单位对建设工程进行整改完善为由，通知胥健、朱金不能在合同约定时间交付商品房，具体交房时间另行通知。卓煜公司于2020年4月26日向胥健、朱金邮寄《新冠病毒疫情致交房延期告知函》，以受2020年新型冠状病毒肺炎疫情这一不可抗力因素影响，不能按预期时限达到交房条件，具体交房时间另行通知。卓煜公司于2020年6月23日制作《接房通知》，通知“新都汇”业主于2020年6月30日起至2020年7月3日期间分批办理交付入住相关手续。胥健、朱金于2020年6月27日收到卓煜公司邮寄的前述《接房通知》。案涉商品房于2020年6月23日进行竣工验收，于2020年6月28日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。卓煜公司未按约在2019年12月30日交房，胥健、朱金遂诉至法院，要求卓煜公司支付逾期交房的违约金10000元。胥健、朱金庭审中陈述，其请求的违约金10000元是参考了3个方面综合确定的，分别为：1.按照合同房屋总价款，按年利率6％计算6个月；2.按照合同房屋所在地段的同类房屋租金1600元/月，计算6个月；3.参照网络查询新都汇所出租房屋的租金而确定的，房屋面积75㎡的最低租金都是1500元/月，其房屋面积是92.89㎡。庭审中，胥健、朱金提供了其在58同城网络平台上下载的新都汇租金走势及租赁房源信息截图打印件6页。拟证明：案涉房屋租金价格至少在1500元以上，其主张的违约金合理。卓煜公司对前述证据质证认为：对于网络查询的新都汇周边地区的房屋出租价格仅是该区间可能发生的租赁行为所产生的租金，而不是实际履行，同时该租赁的房屋与案涉的交付商品房是不一致的，租赁的房屋必须具有适租性和可使用性，本案所交付的商品房是清水房，在未配置相应居住功能时是不能够对外进行出租或者不可能发生对外租赁的情形，所以该查询价格与本案不具有关联性。对于胥健、朱金因逾期交房造成的损失，胥健、朱金没有提供相关证据。胥健、朱金及卓煜公司均认可违约金的计算期间为从2019年12月31日起计算至2020年6月30日止，卓煜公司主张前述期间应扣除不可抗力所致延期的期间即扣除21天。另查明，2020年2月24日，重庆市住房和城乡建设委员会出台《重庆市住房和城乡建设委员会关于全力做好疫情防控支持企业复产复工的通知》，通知要求相关单位全力做好疫情防控支持企业复产复工。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务并享有权利。本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，并享有相应的权利。卓煜公司未按合同约定向胥健、朱金交付房屋，应当认定违约，应当依法承担支付违约金的违约责任。双方在《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金计算标准进行了明确约定，该违约金计算标准与双方约定的胥健、朱金逾期付款的违约金计算标准一致，符合公平原则。另外，约定的违约金是否过低是相对违约对当事人造成的损失对比而言，而胥健、朱金对此未提供证据证明其具体的损失大小，不能认定约定的违约金过分低于其因被告逾期交房必然受到的损失。故本案违约金应按约定的已付购房款日万分之零点一计算，一审法院对于胥健、朱金要求上调违约金的诉讼请求不予支持。违约金计算期间应为从逾期交房之日即2019年12月31日起至2020年6月30日止共计183天。双方约定的交房时间为2019年12月30日前，因卓煜公司未能按约交房已构成违约，对于违约后出现的不可抗力等风险应当由违约方即卓煜公司自行承担。故对卓煜公司辩称的新冠病毒疫情致案涉商品延期交付的期限21天对应的逾期交房违约金应当予以免除的意见，不予采信。故卓煜公司应支付胥健、朱金违约金为932.56元（509594元×0.00001×183天）。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆卓煜实业有限公司在本判决生效后3日内支付胥健、朱金违约金932.56元（509594元×0.00001×183天）；二、驳回胥健、朱金的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由重庆卓煜实业有限公司负担（胥健、朱金已预交，重庆卓煜实业有限公司在履行前述判决义务时一并支付胥健、朱金）。二审中，双方未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是一审判决的违约金金额是否过低。本院就焦点问题评析如下：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，在合同中双方对于被上诉人逾期交房的违约责任进行了明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。上诉人认为，该合同中对于购房者违约的违约责任和开发商违约的责任约定不一致，存在显失公平的情形。经本院审查合同内容，上诉人指的购房者违约的情形是指上诉人无法按期办理按揭贷款的违约责任，而合同中关于购房者逾期付款和开发商逾期交房的违约责任均为日万分之0.1，双方违约的责任约定是一致的，因此并不存在上诉人所称的显失公平的情形。上诉人上诉称，违约金的金额不足以弥补损失，并申请按照同地段的租房价格上调违约金。本院认为，上诉人并未提交充分证据证明违约金的数额不足以弥补其损失，一审按照合同约定的金额主张违约金正确，本院予以确认。综上所述，上诉人胥健、朱金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胥健、朱金负担。本判决为终审判决。审判长  刘恋砚审判员  黎 明审判员  肖 琴二〇二一年一月十八日书记员  罗 晴