广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15248号 上诉人（原审被告）：广西捌利房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区新际路6号中海•御湖熙岸1号楼506号，统一社会信用代码91450100MA5MTLG2X1。 法定代表人：吕微微，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟晖，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝佳，广西广来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张馨月，女，1984年1月30日出生，汉族，户籍住址广西博白县，现住南宁市。 上诉人广西捌利房地产开发有限公司（以下简称捌利房地产公司）因与被上诉人张馨月房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2020）桂0108民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月5日组织双方当事人到庭对案件争议事项进行核实、调查和辩论。上诉人捌利房地产公司的委托诉讼代理人钟晖，被上诉人张馨月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 捌利房地产公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回张馨月要求捌利房地产公司支付利息的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由张馨月承担。事实与理由：一审判决已认定，张馨月理应知晓涉案项目存在风险，但未尽合理注意义务，案涉合作建房合同是双方基于真实意思表示的情况下自愿签订的，张馨月也同意承担相应项目合作的风险，但其违反诚实信用原则，向法院诉请要求确认合同无效。现一审判决确认合同无效，捌利房地产公司同意返还房款，但对利息部分不服，张馨月应当对其投资行为失败的后果承担责任，二审法院应驳回张馨月要求支付利息的诉讼请求。综上，恳请二审法院依法改判。 张馨月辩称，双方合同约定，如捌利房地产公司未能如期退款，应向我方支付相应的利息，故请求维持一审判决，并判令捌利房地产公司承担一审诉讼费用及律师费用。 张馨月向一审法院起诉请求：判令张馨月与捌利房地产公司于2018年10月1日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》无效；判决捌利房地产公司退还建房款56083元并支付利息（利息计算：以56083元为本金，按照银行同期利率的4倍计算，从2019年10月1日起计算至实际支付之日止）。 一审法院认定事实：2018年10月7日，张馨月（乙方）与捌利房地产公司（甲方）签订了《可利国际Ｅ、Ｆ栋合作建房合同》，就相关事项约定如下：南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市地块用于和甲方联营开发；该地块土地总面积14.04亩，规划用途为集体商服用地；项目地址位于南宁市北侧；乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方于土地所有人四联村克里5队的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途；本合同合作建房的房屋为E栋31层08号房，建筑面积38.10平方米，套内建筑面积31.10平方米；乙方取得该房屋使用权期限为自房屋交付之日起至2061年9月2日止；该房屋合作建房单价为3680元/平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价款为140208元；乙方按分期付款方式付款，在签署本合同的同时交纳首期款56083元，在完成到框架出地面时交纳总合作建房款20%计28042元，完成到十五层框架时10日内，交纳总合作建房款的20%计28042元，在房屋主体封顶10日内交纳总合作建房款的15%计21031元，在房屋达到交房条件、接到甲方书面或电话通知10日内交纳剩余5%款项计7010元；甲方应当在2020年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。合同第十五条就基础工程、主体结构、屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面渗漏、墙面和顶棚抹灰层脱落、门窗和五金件损坏等房屋保修范围和保修期限作出了约定。合同还就逾期交房、逾期付款、面积差异处理等事项作出约定。 因涉案项目迟迟未动工建设，2019年7月11日，双方签订了《南宁市可利国际合作建房合同补充协议》，约定：一、2019年10月1日前，甲方办好所有建房手续，取得政府有关部门许可后，开工建房；二、若因未能办好建设所需证件或其他原因，2019年10月1日不能开工建房，则甲方无条件退回乙方所交给甲方的全部建房款；三、退款时间2019年10月8日退一半的建房款，余下另一半建房款在2019年11月8日前全部退完；四、期间乙方不能影响甲方的正常工作；五、若甲方无法按期退款，则从2019年10月1日起，按银行同期利率的4倍付利息，并有权于2019年12月30日前诉之法院；六、若甲方因其他原因在2019年10月1日前决定退款给其他建房合作户，乙方获得同等权利。 2018年10月7日，捌利房地产公司出具收据，确认收到张馨月交来的可利国际E栋31层08号房首付款56083元。 另查明，涉案地块土地性质为集体商服用地。张馨月非南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队村民。截止至法庭辩论终结前，涉案项目未取得建设工程规划许可、商品房预售许可等证明，房屋尚未交付。 一审法院认为，关于合同性质。本案中，捌利房地产公司负责建房、提供土地，张馨月提供建房资金并取得一定面积的房屋，符合房屋买卖合同的特征。张馨月与捌利房地产公司签订之合同虽名为“合作建房合同”,但综合考量合同约定的计价方式、房屋保修等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，应为房屋买卖合同关系。 关于合同效力。由于“可利国际E、F栋”项目占用的是农村集体土地，未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，捌利房地产公司与张馨月买卖的是未经建设规划许可建设的房屋，《可利国际E、F栋合作建房合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同，《南宁市可利国际合作建房合同补充协议》作为《可利国际E、F栋合作建房合同》的补充协议亦为无效合同。 关于合同无效的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，张馨月已向捌利房地产公司支付款项56083元，捌利房地产公司应当予以返还。捌利房地产公司明知涉案项目未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，张馨月理应知晓涉案项目存在风险，但未尽合理注意义务，故双方对《可利国际E、F栋合作建房合同》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。依据双方的过错程度,一审法院确定捌利房地产公司承担合同无效50%的责任，张馨月承担50%的责任。张馨月主张的利息损失即合同无效而产生的损失，根据过错责任，应由捌利公司负担50%，张馨月自担50%。至于利息标准，应按照银行贷款利率计算。因《南宁市可利国际合作建房合同补充协议》为无效合同，张馨月要求按照该补充协议约定的利率标准计付利息，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条之规定，判决:一、确认张馨月与广西捌利房地产开发有限公司于2018年6月7日签订的《可利国际E、F栋合作建房合同》无效;二、广西捌利房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张馨月返还房款56083元;三、广西捌利房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向张馨月支付利息（广西捌利房地产开发有限公司负担以下利息总额的50%：1.自2018年10月7日至2019年8月19日止，以56083元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2.自2019年8月20日至返款实际返还之日止，以56083元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回张馨月的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，除特定情形外，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。因此，二审应围绕捌利房地产公司关于利息部分的上诉请求进行审理。 捌利房地产公司作为房地产开发商，在集体商服用地上承建项目，既无法证明其已取得相应的建设许可手续，亦不能证明该项目属于商品房的情况下，却以合作建房的名义向张馨月出售项目房屋；张馨月未对项目情况加以详察而与之签订合同，双方当事人均有以合法形式规避法律的故意，故一审法院认为双方签订合同无效并认定双方对此均有过错而各自承担相应的责任，由双方各自承担合同无效而产生的50%的损失，并无不当，本院予以维持。 综上所述，捌利房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西捌利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二一年一月十一日 法官助理 邢桂枝 书 记 员 黄黎欣