贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0425民初635号 原告：罗秋明，男，1981年10月27日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。 被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520000214412019C，住所：贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12楼。 法定代理人：林农，男。 委托诉讼代理人：丁业芳，系贵州行泰律师事务所律师。 代理权限：特别授权代理。 原告罗秋明诉被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（下称“城乡杰和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年4月13日立案受理后，依法由审判员房叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗秋明、被告城乡杰和公司委托代理人丁业芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗秋明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向房管部门申请办理贵州省紫云自治县松山镇都安路紫阳新城Ｃ栋1单元16层5号房产权登记；2、判令被告支付不按时办理商品房登记违约金人民币145983元（以总房款380958.07元为基数，每逾期一日，按0.02%计付违约金，暂算至2020年4月8日（1916日），即380958.07元×0.02%×1916＝145983元）。逾期未履行产权登记的日期另计算至办理产权登记为止；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月17日，原告支付人民币114958元整作为购买被告在贵州省紫云自治县，紫阳新城Ｃ栋1单元16层5号的购房定金，2014年1月23日与中国农业银行股份有限公司紫云支行签订贷款合同，并放款成功购买紫阳新城Ｃ-1-16-5号房。合同第四章第十一条约定交付时间为2014年12与31日；第八章第二十二条第二款约定出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第八章第二十二条第三款第1条和第2条，约定日期90日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书；出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，按日向买受人支付已付房款0.02%的违约金。因出卖人至今未能转移产权，导致买受人未能办理不动产权证。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，要求判决支持诉请。 被告城乡杰和公司辩称，1、被告已给原告优惠30000元的首付，原告实际支付的购房款只有350958元。2、该房屋未能按时办理产权证的原因是政府方面的原因及拆迁方面的不可抗力事由，被告不应承担违约责任。3、原告装修时改变房屋结构，对房屋阳台进行封闭，无法通过测量验收，也是造成不能办理房屋产权证的原因之一，原告也应承担一定的责任。4原告要求的违约金过高，起算时间和购房总款明显错误。5办证延迟并未给原告造成任何实际损失，原告亦未举证证明其遭受损失，其要求的违约金明显过高，判决时应参加住建局的意见予以调整降低，调整降低后的违约金也不应该由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人无异议如下：1、商品住宅质量保证书、房屋预告登记说明、商品住宅使用说明书，证明原告实际拥有该房屋；2、认筹金收据、折扣申请单、住房定金收据、首付款收据、住房贷款收据，证明被告向原告汇款40000元，其中包含原告2013年3月30日支付给被告的认筹金10000元及被告承诺给予原告首付款优惠款30000元，因此原告实际支付的购房款共计350958元。以上证据来源合法，内容客观真实，与本案由关联性，且双方无异议，本院依法予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据认定如下：1、商品房买卖合同，证明在合同中双方对违约金进行了约定。被告对真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，该合同系被告方制作的格式合同，合同签订是双方的真实意思表示，故对该证据予以认定；2、个人购房担保借款合同、发票、收据、中国农业银行交易记录，证明双方买卖房屋的事实，以及房款已付清的事实。被告对真实性无异议，但对证明目的不予认可，且认为发票上的金额不是原告实际支付的房款数额，因为原告享受30000元的优惠，而发票上的金额没有减掉优惠的30000元。经审查，原告认可被告的质证意见，故对该证据本院依法予以认定；3、《紫阳教师安居团购方案》、《商品房买卖合同》，证明紫阳新城推出的优惠方案中优惠30000元。原告质证认为，对优惠30000元的事实认可，经审查，原告认可被告的质证意见，故对该证据本院依法予以认定；4、承诺书、照片，证明双方当事人承诺因逾期办理产权登记有关事宜的违约金按合同约定的标准的10%计算赔付金额。原告质证认为，承诺书是紫阳新城的其他居民去参与的，其并未参与，也没有推选代表人去，对被告的证明目的不予认可。经审查，该承诺书上并没有原告的签名，被告亦未提出证据证明系原告推选的代表代为签字，故对该证据不予认定；5、余鸿慧、何昊阳、陆国茂商品房买卖合同及补充合同，证明大部分业主已按承诺书约定的赔付标准与被告签订补充合同，合同约定被告逾期办理产权登记的，每日按已付房款的0.02%的标准乘以10%支付。原告质证认为，该证据只能证明以上业主同意按补充合同约定支付违约金，并不能认定为原告也同意。经审查，该组证据仅证明被告与其他业主达成一致意见，每日按已付房款的0.02%的标准乘以10%支付，该补充合同系被告与他人签订，对原告并不具有约束力，故对该证据，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月17日，原告罗秋明与被告城乡杰和公司订立Ｃ006号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵州省紫云自治县，上述合同约定该商品房价款共计380958元，被告房开公司给予原告优惠30000元，该房实际总价350958元，订立合同后原告交付房屋首付款84958元，剩余266000元以银行按揭方式支付。合同第八章第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第八章第二十二条第三款第二项约定了出卖人不能按照约定期限交付办理商品房转移登记的相关文书超过90日的责任，即“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.02%的违约金。至今，被告未按合同约定时间交付办理该商品房的房转移登记的有关文书给原告，也未按约定支付违约金给原告。原告诉至法院，要求判决如其前述诉讼请求。 本案争议焦点是：1、被告是否违约，是否承担商品房办理产权登记义务；2、违约金如何计算。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同成立并生效，各方应当依约定全面履行合同义务。被告未按合同约定于2016年12月31日前将办理该商品房相关手续交付给原告，存在违约行为。本案中，原告要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于违约金，根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第三款第二项约定的：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.02%的违约金。”的规定，被告未按约定将办理该商品房相关手续交付给原告的行为已构成违约。庭审中，被告辩称该违约金过高、且未给原告造成任何损失，原告亦不能举证证明其所受到的损失，要求法院在判决时采纳住建局的建议调整，即按房屋总款×0.02%×违约天数×10%计算，且计算出来的违约金也不应由被告承担，因为被告不能办理产权证的原因是政府行为及拆迁方面的不可抗力事由造成的，被告不应该承担违约责任，本院认为，政府行为及拆迁问题导致不能办证，该行为不是人为不可为的行为，不属于不可抗力，对被告不可抗力的主张，本院不予采纳。对违约金过高的意见，本院认为，双方在合同中约定的违约金为按日支付已付总房款的0.02%计算，本案中，被告违约的行为即使不是不可抗力造成的，但其不能办证的行为并不是被告故意拖延，拆迁问题客观存在，且庭审中原告并未举证证明其实际受到的损失，故违约金调整为0.01%。按合同约定，即被告承诺履行交付转移登记有关文书给原告的日期2016年12月31日之次日，即2017年1月1日起，截止2020年4月8日，根据法律规定，整月取30天，整年取365天，共计为1192天，按日以已交付房款350958.07元的0.01%计算为：350958.07×0.01%×1192天=41834.2元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内，将办理贵州省紫云自治县转移登记的有关文书，交付给原告罗秋明。 二、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付截止到2020年4月8日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金41834.2元给原告罗秋明。 三、从2020年4月9日起，被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司应以350958.07元为基数按日向原告罗秋明支付0.01%的违约金，直至办理商品房转移登记手续止。 四、驳回原告罗秋明的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人逾期未上诉致本判决生效后，义务人未在指定期间履行义务的，权利人可在履行期限届满之日起二年内申请人民法院强制执行，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费已减半收取1610元，由原告罗秋明承担610元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该法院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内未预交受理费又不提出缓交申请的。按自动撤回上诉处理。 审判员  房叶 二〇二〇年六月八日 法官助理张欢 书记员刘胜锋