广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23765号原告（反诉被告）：广州市悦庭酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路赤岗东二街9号101房自编之一。法定代表人：陈侨茵。委托诉讼代理人：郑丹苹，系原告员工。被告（反诉原告）：潘伟烽,男，1980年9月4日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：陈润民，张小兰，分别为广东诺臣律师事务所律师、实习人员。原告广州市悦庭酒店管理有限公司诉被告潘伟烽租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丹苹、被告的委托诉讼代理人陈润民，张小兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退回原告租赁房屋新港中路456号纵横公寓1035房押金3600元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：受武汉新冠疫情爆发，2020年1月24广州启动对疫情一级响应，2020年1月31日接到赤岗派出所与街道通知，要求我司自通知日开始暂停营业。2020年2月4日广州疾控中心公告纵横公寓出现确诊病例，随之纵横公寓物业根据防控指示对大楼进行隔离封闭管理。至此，原告租用被告纵横公寓房屋1035号房因为疫情防空无法使用。原告在2020年2月3日和2月6日与被告商量2月份免租事宜，被告没有做明确反对。3月2日原告再与被告商量3月份免租事宜，因为免租时长双方没有达成协定，被告在3月9日要求原告给予房门开门密码给房屋中介带客看房。至3月31日被告告知有新租客，同意解除原租赁合同退回押金并双方签署解除合同协议。4月28日，原告要求被告退回押金，被告认为房屋移交时物品太过于旧，与另一房间1033号房一起要扣1000元，原告不同意，因为在移交时没有提出异议且物品能正常使用不构成事后扣费的标准。5月份催促被告退回押金，被告告知要与另一房间1033号房一起只能退2000元。至此，原告认为被告违背诚意原则违反合同协议，要求被告退回房屋押金3600元。被告辩称：原告主张不符合客观事实，请求法庭驳回原告的请求，主要理由如下：第一，被告出租给原告的房屋已经交付给原告使用，原告可以日租或者月租，月租这种形式并不影响原告的经营及收入。第二，政府文件当中有明确在2020年2月9日24时起，经备案可有序复工复产，实际上原告的经营未受到影响。第三，原告未按照合同约定支付2020年1月至3月份的租金，依据租赁合同的第12条第2款被告没收原告的押金。第四，虽然在2020年4月2日双方协商一致，被告收回房屋，但对2020年1月、2月、3月份的租金、物业管理费以及房屋内的物品的赔偿问题未协商一致。第五，3月的物业管理费是由被告支付的，所以原告应按约定将物业管理费支付给被告。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令原告向被告支付2020年1月至3月的租金8100元（其中2020年1月份欠付300元，2020年2、3月每月3900元）元；2、原告支付2020年3月的物业管理费162元；2、本案的受理费由反诉被告承担。事实和理由：2019年原被告续签了《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区新港中路456号纵横公寓1035号房继续出租给原告，租赁期限为2019年1月1日至2024年12月31日，其中2019年1月1日至2022年12月31日的租金为3900元／月，合同签订后，被告按照合同约定将房屋交付原告使用，但是原告至今仍拒不支付2020年1月、2月、3月期间的租金及3月份的物业费给被告，原告的行为违反了合同约定，给被告造成了严重的经济损失。原告答辩称：同意支付2020年1月的租金300元，其余均不同意支付。双方已经签订了解除合同的协议，约定被告不收取2月、3月的租金，且原告只需支付3月之前的费用，但不包括3月当月的费用。经审理查明：位于海珠区××、××房（以下简称：涉案房屋）的权属人是周群娣，建筑面积57.94平方米，规划用途为住宅。被告为证明其有权出租涉案房屋、提起反诉，向本院提交了周群娣出具的《情况说明》，其中载明，周群娣与被告是亲祖孙关系，周群娣同意授权孙子潘伟烽出租涉案租赁房屋，若因租赁房屋产生法律纠纷的，由潘伟烽以自己的名义参与诉讼，并承担一切法律后果。原告对该《情况说明》真实性、合法性、关联性均无异议。原告为证明其诉讼主张，提供了以下证据：1、2017年原被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，其中约定租赁期限自2017年9月1日至2019年12月31日，每月租金3600元。2、原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订的租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止的《房屋租赁合同》，其中约定被告将涉案房屋出租给原告用作经营酒店；2019年1月1日起至2022年12月31日每月租金3900元，租金按月结算，由乙方在每月15号前缴纳当月租金；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳1个月租金为押金，租赁期满后，办理终止合同手续时，甲方将押金无息归还给乙方。租赁期间内的物业管理费、公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月缴纳给物管公司；在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金，如逾期超过15天，则甲方有权没收押金和解除合同；等；3、微信聊天记录，显示原告向被告发送海珠区新港中路456号之一、456号之二1035、1033房的《房屋租赁合同》图片，其中1033房的租赁期限是2019年1月1日至2023年12月31日，其中2019年1月1日至2019年12月31日月租金标准是3900元；1035房租赁期限是2020年1月1日至2024年12月31日，其中2020年1月1日至2022年12月31日月租金标准是3900元。原告主张其向被告承租了海珠区新港中路456号之一、456号之二1033、1035房（以下简称1033房、1035房），1033房租赁期限在2018年12月31日到期，1035房的还未到期，被告提出两间房屋一起续签合同，均续签5年，双方在2019年1月一起续签了合同；合同签订前原告通过微信与被告沟通，并将合同内容发给被告看，但在实际签订打印的时候原告疏忽出现错误，导致两份合同在2019年1月1日至2019年12月31日存在期限重复的问题；4、《房屋租赁合同解除协议书》，拟证明双方协商解除合同，被告同意不收取2020年2月、3月的租金，且原告只需支付2020年3月之前的费用，但不包括3月当月的费用。据该《房屋租赁合同解除协议书》显示，其中条款部分均有大量空白，未填写完整，协议上有“本房有燃气费762.45元、电费26.5元、物管396.44元等费用在2020年3月之前产生由乙方支付，待支付完费用后由甲方退回乙方押金3600元（费用1185.39）”手写字样，协议下方有被告签名，但原告未加盖公章。经质证，被告对证据1、2真实性、合法性确认，但主张证据2是对证据1的变更，应以变更后的租金为准；对证据3关联性有异议，认为聊天记录仅能看出双方协商的过程，最终形成文字和签订合同还是以最终版本为准；对证据4真实性、合法性、关联性均不予确认，但认可手写字样的燃气费762.45元、电费26.5元、物管396.44元原告均已支付。据广州市卫生健康委员会发布的疫情通报，2020年2月11日0时至24时，涉案房屋所在的海珠区赤岗街道纵横公寓发现新冠××确诊病例。诉讼过程中，原、被告均确认以下事实：1、双方租赁合同于2020年4月2日解除，被告已于2020年4月2日收回房屋；2、被告已交纳涉案房屋2020年3月的物业管理费；3、原告承租房屋用于经营公寓；4、被告收取原告押金3600元；5、原告已向被告支付1033房、1035房2020年1月租金共计7500元，其中1035房租金3600元，1033房租金3900元；6、原告向被告承租1033房、1035房两套房屋，该两间房的租金2019年1月至2019年12月一直都是合在一起按7500元/月通过银行转账支付给被告，其中1035房一直是按3600元/月缴纳；被告就此未提出过异议。本院认为：就双方的租赁关系，原被告均无异议，本院予以确认。原告同意向被告支付2020年1月份的租金300元，该意见并无不当，本院予以采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张双方协商一致解除合同，被告同意免除原告2020年2月、3月的租金及无需支付2020年3月的物业管理费，但原告只提供了一份未经原告盖章确认的《房屋租赁合同解除协议书》，且该《房屋租赁合同解除协议书》未填写完整，其中关于合同解除的时间、房屋交还的时间等重要事项均为空白，被告对此亦不予确认，故原告主张的该事实，证据不足，本院不予确认。考虑到原告承租涉案房屋是用于经营公寓，且涉案房屋所在纵横公寓在2020年2月发现了新冠××确诊病例，疫情防控措施对原告公寓的正常经营及收益确有较大影响。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌情确定原告应向被告支付2020年2月份、3月份租金3900元为宜，对于被告要求原告支付超出本院支持以外的其他租金请求，本院予以驳回。关于押金问题。原告提供了两份《房屋租赁合同》，该两份租赁合同中对2019年1月1日至2019年12月31日的租金标准约定不一致，原告主张2019年1月1日至2019年12月31日期间月租金仍为3600元，被告抗辩后一份合同是对前一份租赁合同租金标准的变更，自2019年1月1日起月租金应为3900元。原被告因1033房、1035房两件房屋租赁纠纷在本院涉诉，从查明的事实来看，原告在2019年1月至2019年12月期间一直按3600元/月的标准向被告支付租金，被告在长达一年的时间内从未向原告提出异议，结合原告提供的微信聊天记录及双方的实际履约情况，本院对原告的说法合理采信，双方在2019年1月1日至2019年12月31日期间实际仍按照每月租金3600元的标准履约。鉴于原告系延续双方交易习惯支付1035房、1033房两套房屋2020年1月的租金7500元给被告，被告也未提出异议或向原告催缴，原告并非故意拖欠租金，而是由于双方在合同履行过程中沟通不畅所致，现原告同意支付欠付的300元租金，故被告要求没收全部押金的意见本院不予采纳。原告与被告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限至2024年12月31日止，是为期5年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，原告应承担相应的经营风险，现原被告已于2020年4月2日解除合同，原告对合同的解除应承担一定责任。鉴于本案纠纷是受疫情影响导致，原告要求被告退回全部押金本院不予支持，本院酌情确定被告向原告退回一半的押金即1800元为宜。被告于2020年4月2日实际收回房屋，故依照合同约定2020年3月物业管理费应由原告负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市悦庭酒店管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年1月至3月的租金共计4200元给被告潘伟烽；二、原告在本判决生效之日起10日内支付2020年3月的物业管理费162元给被告；三、被告在本判决生效之日起10日内退还押金1800元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由被告负担，反诉受理费25元，由原告负担。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将应负担的本诉受理费直接支付给原告；上述反诉受理费已由被告预交，被告同意原告在履行本判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年一月十九日书记员  颜姣吴晓菁