河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初6951号原告：韩建华，男，1975年4月13日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘怀山，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。被告：朱殿杰，男，1962年8月10日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘安军，河南正剑律师事务所律师。第三人：夏伟，男，1975年5月1日出生，汉族，住河南省永城市东城区。原告韩建华与被告朱殿杰、第三人夏伟案外人执行异议之诉一案,本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩建华的委托诉讼代理人刘怀山，被告朱殿杰及其委托诉讼代理人刘安军到庭参加诉讼，被告夏伟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩建华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决立即停止对原告购买的位于永城市东城区永兴街北侧人大二号苑3号楼3单元9楼西户住房一套的强制执行并解除对上述房屋的查封。2、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2011年12月16日，原告韩建华与东城区二号苑牛红超签订了一份《房屋买卖合同》（实际开发商为夏伟），合同约定，牛红超将夏伟开发建设的位于永城市东环路西永兴街北侧东城区二号苑3号楼3单元9层西户住宅一套出售给韩建华。建筑面积共115.54平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为（人民币）2569.67元/㎡，总价（人民币）贰拾玖万陆仟玖佰元整，付款方式为：买受人签合同时付房款146900元，剩余总房款15万元，以银行按揭贷款或住房公积金贷款的方式支付甲方。出卖人应当在2013年7月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同签订前，原告交付购房押金2万元，2011年12月16日交付房款126900元，下欠15万元，因涉案房屋不具备办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的条件，于2020年4月9日付清。同时交付水、电、暖、燃、有线电视、宽带等安装费15024元，并于当日开发商把房屋交付给原告，供原告装修入住使用。其后，原告对房屋进行简单装修并入住。2020年5月26日，永城市人民法院工作人员才到东城区二号苑张贴（2019）豫1481执2218—3号执行裁定书，原告才知道永城市法院准备查封永城市东城区人大二号苑3号楼3单元9楼西户等房屋。因此，原告特依法提起执行异议申请。请求贵院查明事实，依法解除对上述涉案房产的查封。停止对案涉上述房产的强制执行。永城市人民法院经审查，认为韩建华仅支付部分购房款，且其无证据证明在查封之前已合法占有该房屋，其不享有排除强制执行的权益。以（2020）豫1481执异113号执行裁定书驳回韩建华的异议请求，并告知案外人韩建华对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告认为，上述执行异议裁定认定事实、适用法律均存在错误。原告所提供的证据能够证明原告在法院对案涉房屋查封之前，就已经与开发商签订了合法、有效的商品房买卖合同，并全额交清了房款，合法占有了涉案房屋，且非本人原因未办理过户登记。因此，原告对案涉房屋享有排除强制执行的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依法提起执行异议之诉。被告朱殿杰辩称，永城市东城区永兴街北侧人大二号苑3号楼3单元9楼西户房屋可以执行，原告韩建华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一、该案不符合人民法院查封之前已签定合法有效的合同。涉案房屋的开发商为永城市千城置业有限公司，第三人夏伟为永城市千城置业有限公司的股东，牛红超并非房屋的出售人。涉案房屋的出售为商品房买卖合同，因开发企业没有取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效合同。2011年12月6日原告韩建华无论与朱红超签定的《房屋买卖合同》真实与否，均属于无效合同。该《房屋买卖合同》不符合在人民法院查封之前已签定合法有效的书面合同。二、原告韩建华在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。被告朱殿杰与第三人夏伟民间借贷纠纷一案业经永城市人民法院审理终结，被告朱殿杰依据生效判决对第三人夏伟申请予以强制执行，2019年12月13日，永城市人民法院作出（2019）豫1481执2218－3号执行裁定书，查封了夏伟位于永城市东城区人大贰号苑3号楼3单元9楼西户房屋，并在涉案房屋处张贴公告，及查封说明。原告到2020年4月9日付清房款，并于当日开发商把房屋交付给原告，供原告装修入住使用，其后原告对房屋进行简单装修并入住，依据原告的陈述及本案的事实，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复义案件若干问题的规定》第二十八条中，原告不具备关于人民法院查封之前已合法占有涉案不动产的规定条件。三、没有交付全部价款或者下欠部分价款没有按照人民法院的要求交付执行。原告在起诉书中所说房屋价值为296900元，并付押金20000元，2011年12月16日交付房屋126900元，两次不足购房款的一半，下欠150000元，于2020年4月9日付清，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已全部支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件”。四、不符合非因原告韩建华自身的原因未办理过户登记。按照原告韩建华陈述说在2011年12月16日就与牛红超签定了《房屋买卖合同》，且交付了部分购房款，从原告购房的时间到人民法院查封涉案房屋的时间2019年12月13日，时间长达八年时间，期间也没有法律禁止的不可过户的情形，因此，涉案房屋不能过户登记，不符合非因原告自身的原因未办理过户登记。综上可以看出，原告的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，即便原告与牛红超签定了房屋买卖合同，双方仍然处于一种债权状态。根据以上事实可以看出，永城市东城区永兴街北侧人大二号苑3号楼3单元9楼西户的房屋可以执行，原告要求立即停止执行及解除查封的诉讼请求应依法予以驳回。第三人夏伟未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告所举证据1、2无异议。对原告所举证据3-10均有异议。原告对被告所举证据1、2、5无异议。对被告提交的证据3、4、6均有异议。对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为，对原告提交的证据3-9能够证明韩建华与牛红超自愿签订了商品房买卖合同，约定涉案房屋总房款是296900元，原告于2011年11月26日交付定金20000元，同年12月16日交付购房款126900元，于2020年4月9日交付下余购房款165024元。证10系证言因证人未出庭接受质询，本院不予采纳。对被告提交的证据3、4与本案无关联，本院不予采纳。证据6系已生效法律文书，本院确认为有效证据使用。依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认案件事实如下：2019年3月4日，本院作出(2018)豫1481民初9485号民事判决书，判决夏伟偿付朱殿杰借款本金950000元及利息（利息计算方式为：以借款本金950000元为基数，利率按年利率24%计算，自2016年10月21日起至借款本金及利息清偿之日止）。2019年5月7日夏伟不服判决上诉至商丘市中级人民法院。2019年6月30日商丘市中级人民法院作出（2019）豫14民终2189号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，朱殿杰申请强制执行。2019年12月13日永城市人民法院作出（2019）豫1481执2218-3执行裁定书，查封了夏伟位于永城市东城区人大贰号苑3号楼3单元9楼西户房屋。在执行过程中，案外人韩建华提出执行异议，本院作出(2020)豫1481执异113号执行裁定书，驳回韩建华的异议请求，原告提起本案诉讼。另查明，永城市东城区贰号苑项目实际开发商为夏伟，2011年12月16日，原告与牛红超签订商品房买卖合同，2011年11月26日，原告给付东城区贰号苑项目部涉案房款定金20000元，同年12月16日，原告给付东城区贰号苑项目部涉案购房款126900元，2020年4月9日原告韩建华给付夏伟下余涉案购房款165024元。同日，夏伟将涉案房屋向原告进行了交付。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于韩建华就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2019年12月13日永城市人民法院查封了夏伟位于永城市东城区人大贰号苑3号楼3单元9楼西户房屋，2020年4月9日原告韩建华给付涉案购房款165024元后，夏伟将涉案房屋向原告进行了交付，故在法院查封前，原告没有占有涉案房屋，且未支付全部价款，其不符合上述法律规定排除强制执行的条件，因此，对于原告要求停止执行之诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,缺席判决如下:驳回原告韩建华的诉讼请求。案件受理费5754元，由原告韩建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 王 莉审判员 彭敬山审判员 包 丽二〇二一年一月七日书记员 洪 宇