内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0722民初2292号原告：呼伦贝尔市晟昱置业有限责任公司。法定代表人：谷东旭，董事长。委托诉讼代理人：王春杰，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人赵树森，黑龙江九蕴律师事务所律师。被告：朱丽颖，女，个体工商户，住内蒙古自治区。被告：周建峰，男，个体工商户，住内蒙古自治区。二被告共同委托诉讼代理人郭东桥，内蒙古索伦律师事务所律师。原告呼伦贝尔市晟昱置业有限责任公司诉被告朱丽颖、周建峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告呼伦贝尔市晟昱置业有限责任公司的委托代理人王春杰、赵树森、被告朱丽颖、周建峰的委托代理人郭东桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告给付原告所欠购房款1.127.200.00元；2.请求法院判令二被告给付预期购房款违约金1.082.112.00元，共计:2.209.312.00元。事实与理由：二被告系夫妻关系，2015年4月14日二被告在原告开发的建发综合楼购买××楼、3单元321室、3单元322室和第25、26号车库总共购房款1.669.000.00元，签订了房屋买卖合同，约定了分期付款和分期付款时间，同时约定逾期付款按日支付逾期应付款项的千分之三十五违约金。合同签订后,原告按照合同约定交付房屋而且一直由二被告占有居住。二被告自第一期付款至今先后支付购房款541.800.00元尚欠购房款1.127.200.00元，二被告从第一次分期给付购楼款之日就开始违约，最后一次还款日期是2019年11月14日，一直违约持续现在，原告多次找二被告索要购房款,二被告以没钱为由拒绝给付。原告无奈诉至法院望法院查明事实依法支持原告的诉讼请求。被告朱丽颖、周建峰辩称，答辩人对购买原告房屋的事实、已支付541800元购房款的事实以及尚欠1127200元购房款的事实均无异议。原被告双方在《商品房买卖合同》第六条第2款中关于房款的给付时间作了约定。根据约定，答辩人可以分6次支付房款，最后一次支付房款的时间是2020年4月15日前，同时，双方又在此处约定住在房照办下来，一个月内全部付清，根据合同的记载可知原被告双方对房款的给付时间做了两方面的约定，一方面是分6次给付完毕，另一方面是在房照办下来，一个月内全部付清，截止目前案涉房屋的不动产登记证书还没有办理完毕，因此依据合同约定，答辩人目前尚有房款未支付并不构成违约，原告目前尚不具备诉权。只有在合同约定的两个条件全部成就时，原告才具备诉权，目前合同约定的第1个条件已经成就，但是第2个条件（房照办理完毕）尚未成就，为此原告尚无诉权，原告起诉答辩人没有事实上和法律上的依据。三、原告主张的利息过高不应得到支持。关于利息原被告双方在合同中同样做了两种计算方式，一种是合同第6条第2款约定的欠款按银行贷款利息结算，另一种是合同第7条第1款的约定，原告现在依据合同第7条第1款第2项的约定要求答辩人按日向其支付逾期应付款35‰的违约金，合同第7条第1款第2项关于利息的约定明显超出了法律保护的范围，应属无效条款。况且原告主张的利息要求又是法律规定的格式条款，没有向合同的相对方明确告知，也对答辩人不产生法律效力。该合同存在两种违约的利息约定，只能采纳双方的约定，约定优先于格式条款，为此关于利息的计算就应当依合同第6条第2款约定按照银行贷款利息计算。综上，答辩人同意在房屋不动产登记证作出后的一个月内向原告支付，剩余购房款1127200元，利息按照银行贷款利息计算，因不动产登记证尚未作出原告还不具有诉权，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以上答辩意见望法院采纳。本院经审理认定事实如下，被告朱丽颖与被告周建峰为夫妻关系，2015年4月14日被告朱丽颖与原告签订商品房买卖合同，购买了原告开发建设的建发综合楼××楼、3单元321室、3单元322室和第25号、26号车库。购买价款为1669.000.00元，双方在合同中约定，被告的付款方式为2015年4月15日给付房款30万元，2016年4月15日给付房款20万元，2017年4月15日给付房款30万元，2018年4月15日给付房款30万元，2019年4月15日给付房款20万元，2020年4月15日给付房款369000元。合同签订后，原告向二被告交付了房屋，二被告于2015年4月14日给付房款30万元，2016年5月26日给付房款5万元，2016年7月14日给付房款4万元，2017年12月5日给付房款2万元，2018年3月5日给付房款1.5万元，2018年4月7日给付房款1万元，2018年6月9日给付房款2万元，2019年11月14日给付房款31800元。共计给付了541800元，欠原告房款1127200元。另查明，原告开发建设的房屋开工建设手续尚未完善，所开发建设的房屋没有录入房屋管理系统的房源库当中，无法生成网签合同，未交纳房屋销售税款，故目前尚不具备办理房权证的条件。以上事实有原告出具的房屋买卖合同一份、还款明细一页、收据明细八页，被告对上述证据无异议，本院予以认定采纳。本院认为，原告作为开发建设商品房屋的一方，在销售房屋时，应当确保所销售的房屋具备办理房屋所有权证的条件，及缴纳相应税费，原告自认其所开发建设的房屋到目前为止，仍未能完善开工建设手续及取得房屋销售资格，原告作为房屋销售方，已经违反房屋销售合同的基本义务，在此情况下，二被告基于不安抗辩而不按期给付房款，不构成违约。因此，对于被告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求不予支持。原告称近期可办理完毕房屋销售的所有手续，现房屋已经交付二被告使用多年，原告补办完毕房屋建设、销售手续后，二被告应当及时按照约定支付房屋价款。自原告具备办理产权证条件后，如二被告逾期给付房款，则应从逾期之日起承担迟延给付责任。原被告双方在合同中约定的日千分之三十的违约金明显过高，本院结合合同性质及履行合同可得利益等因素，酌情将违约金标准调整为年15.4%。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告朱丽颖、周建峰自原告呼伦贝尔市晟昱置业有限责任公司办理完毕房屋建设、销售手续并具备办理产权证条件后一个月内一次性给付原告房款1127200元；二、被告朱丽颖、周建峰在上述付款条件成就后未按时付款的，自逾期之日起，以1127200元为基数按照年利15.4%向原告承担违约责任（计息数额随偿还递减）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12237.25元，由被告朱丽颖、周建峰负担7472.40元，原告呼伦贝尔市晟昱置业有限责任公司负担4764.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 唐占一二0二一年一月五日书记员 王 楠附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：案由、诉讼请求、争议的事实和理由；判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；判决结果和诉讼费用的负担；上诉期间和上诉的法院。