重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初5928号原告：尹会先，女，1971年2月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：方全丽，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。原告：周述学，男，1971年9月2日出生，汉族，户籍地四川省资阳市。委托诉讼代理人：方全丽，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。被告：重庆璧信置业有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道双星大道31号5幢19-10，统一社会信用代码91500227MA5YPE079D。法定代表人：龚一龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田帅帅，北京天驰君泰(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵起，北京天驰君泰(重庆)律师事务所律师。被告：中建信和地产有限公司，住所地长沙市雨花区中意一路158号，统一社会信用代码914300007483869863。法定代表人：张金玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田帅帅，北京天驰君泰(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵起，北京天驰君泰(重庆)律师事务所律师。原告尹会先、周述学与被告重庆璧信置业有限公司(以下简称璧信公司)、中建信和地产有限公司（以下简称中建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹会先与尹会先、周述学的委托诉讼代理人方全丽；被告璧信公司、中建公司的共同委托诉讼代理人田帅帅、赵起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹会先、周述学向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年6月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告退还原告购房款1041704元，退还原告契税、维修基金、转移登记费36911.96元。资金占用损失费及违约金230000元，并判令被告承担退一赔三的赔偿费3235847.88元，合计4544463.84元；3.本案诉讼费用、保全费以及原告为了实现债权而产生的相关费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。原被告于2018年6月29日签订了“重庆市商品房买卖合同及补充协议”。原告是从被告的手机摇号的饥饿营销方式、宣传资料后才订购的涉案房屋，从订购、合同的签订到至今，被告均存在故意的虚假宣传、欺诈消费者的违法行为，其事实如下：一、在2018年、2019年、2020年，二被告通过被告中建公司的中建湖山印象微信公众号等方式宣传本案所涉位于重庆市璧山区“中建.湖山印象(一期)”香山赋系纯洋房小区，两梯两户、绿化环境优美。这些宣传与事实不符。该小区并不是纯洋房小区，而是存在小高层住宅，是综合型住宅小区而非宣传的纯洋房小区。其购买的房屋电梯是一梯两户，绿化环境打造不如还建房，与宣传完全不符。人车未分流与最初原告购买时人车分流的宣传也是完全不一致的。二、在2018年6月29日被告通知原告及其他购房者统一到销售中心签订被告准备好的格式合同及补充协议，且在被告指定的位置签订捺印。在签订合同时，在合同甲方处甲方未盖章，被告告知由原告先签订后再交回被告中建公司总部盖章后返还一份合同给原告。经原告再三追要合同后，被告于2019年7月才把合同等手续交付给原告，被告宣传是与被告中建信和地产有限公司签订合同，而现在原告才发现是与被告重庆璧信置业有限公司签订的合同。这再次证明了被告虚假宣传、欺诈消费者的违法行为。三、在2020年7月原告要去现场看房遭到数次拒绝，被告强行要原告先签接房手续再看房的无理要求。经多次信访后原告才勉强到自己购买的房屋看房，才发现一楼房屋地下架空层系用大型建渣回填、用木板挡泥土等方式野蛮施工，没有砌挡泥墙也未做防水，车库漏水渗水，车库出入口刨地打梁加筋加固，车库人车不分流等严重的质量问题与卖房时的宣传高品质纯洋房不一致等等情形。被告没有尽到信息披露义务，隐瞒事实情况，具有虚假宣传、欺诈消费者的违法行为。被告璧信公司、中建公司辩称，1.原告诉请解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，既没有合同依据也没有法律依据，不应得到支持。(1)原告关于璧信公司存在虚假宣传、欺诈消费者情形的各项具体主张均与事实不符。①案涉房屋所在“香山赋”小区确属于纯洋房小区，不存在虚假宣传或欺诈。我国现行法律规定或行业标准中不存在“洋房”的定义，“洋房”系纯商业概念，通常理解为介于别墅和高层楼房之间的建筑业态。香山赋小区1-5幢为8层，6-21幢为13层，楼层数均符合一般民众对洋房的理解和房地产行业对洋房的一般定义，璧信公司宣传香山赋小区为纯洋房小区与事实相符，不存在虚假宣传。原告签订案涉商品房买卖合同时，璧信公司售楼部现场公示的沙盘中已经明确了香山赋小区21幢楼房各自的楼层数，1-5幢与后排6-21幢存在明显的楼层高度差，原告在签订案涉商品房买卖合同时对香山赋小区存在13层高楼栋不应存在任何误解。②香山赋小区同时存在“一梯两户、电梯入户”和“两梯两户（或称一梯一户）”两种户型，案涉房屋属于其中的“一梯两户、电梯入户”房型，璧信公司不存在虚假宣传或欺诈情形。③香山赋小区现状确为人车分流，璧信公司就“人车是否分流”事项不存在虚假宣传，璧信公司对车行出入口从未做任何具体确定的承诺，目前的车行出入口符合规划。现行车行出入口和地下车库出入口之间的距离为40米左右，车辆驶入地下车库后即可实现人车分流。④原告关于小区绿化环境差的主张明显与事实不符，其作为证据提交的照片是有意截取一颗树木根部和草坪的画面，未能客观反映小区现状。香山赋小区内的绿化现状符合“绿化环境优美”的宣传标准。⑤原告关于其误认系与中建公司签订合同的主张明显不符合常理。案涉房屋开发主体为璧信公司，销售现场公示的许可文件、公示信息明确载明了主体信息。案涉商品房买卖合同系经过网签备案，合同签订主体即为璧信公司和原告。璧信公司系中建公司为开发案涉项目而成立的全资子公司，案涉项目以“中建.湖山印象”命名符合商业惯例，不存在虚假宣传问题。（2）原告依约、依法均不享有解除权。①原告据以提出解除商品房买卖合同及补充协议的理由均无合同依据。案涉商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。璧信公司已经按约定履行了交房义务。原告诉称璧信公司未按宣传内容履行构成违约的主张也不能成立。②原告提出的合同解除理由也不符合法定解除要件。案涉房屋已经通过竣工验收备案登记，满足交付条件。原告可依法占用、使用、收益、处分该房屋。可实现其合同目的。2.原告要求璧信公司归还购房款、契税、维修基金、转移登记费、支付资金占用损失和违约金，以及承担退一赔三的赔偿费等诉讼请求也不成立。3.璧信公司与中建公司为相互独立的法人主体，原告系与璧信公司签订案涉商品房买卖合同，中建公司不是合同相对方，原告对中建公司的诉讼请求没有法律与事实依据。故请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：被告璧信公司系被告中建公司的全资子公司。2018年3月，公众号“重庆中建信和”，开始宣传位于重庆璧山永嘉大道西段的“中建湖山印象”。2018年5月28日，璧信公司员工陈从华在其朋友圈对璧信公司当期开盘的房屋户型介绍中明确其公司销售的一期B-1户型建筑面积约113.86㎡，系纯板式1梯2户配置，一期D-1户型建筑面积约为109.05㎡，系纯板式两梯两户配置。2018年6月23日，璧信公司员工陈从华在其朋友圈发布涉案房屋所在楼盘售楼部现场的沙盘照片，沙盘上显示涉案小区有两种高度不一的楼房组成。2018年6月25日，中建.璧山印象(一期)取得了2＃楼1-8层、3＃楼1-8层、18＃楼1-12层的商品房预售许可。2018年6月26日，原告尹会先通过中建湖山印象的线上选房系统选定了案涉房屋所在楼盘的洋房XXX幢XXX。该选房系统内含项目图册，该图册为各栋楼每层的平面图。其中该平面图显示一期XXX栋XXX层为一梯两户。原告所购的户型为B-1型。与XXX#楼同期取得预售许可的18#楼附有1-11层与12+1层的平面图。18#楼的平面图显示，该栋楼为两梯两户。2018年6月29日，原告尹会先、周述学作为乙方，被告璧信公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方的商品房项目暂定名为中建.璧山印象(一期)；甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：璧国土房管（2018）预字第47号；乙方所购商品房坐落于重庆市璧山区璧泉街道永嘉大道133号XXX幢XXX；本商品房建筑面积116.27平方米，其中，套内建筑面积96.07平方米；本商品房用途为住宅，属于成套住宅。；本商品房为清水房，总成交金额为1041704元整（大写：壹佰零肆万壹仟柒佰零肆元整）；乙方按照按揭付款的方式按期付款。属于预售商品房的，甲方应当在2020年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更。璧信公司在该合同甲方处签章，尹会先、周述学在该合同乙方处签名捺印。璧信公司作为出卖人，尹会先、周述学作为买受人签订了《补充协议》，协议约定：三、房屋交付及使用…8.本商品房如出现非影响使用安全的质量瑕疵，买受人表示理解，并同意此情形不影响房屋的正常交付。同时，买受人可以对出现的质量瑕疵要求出卖人予以整改或完善，出卖人原则上应满足买受人的要求，但买受人不得以质量瑕疵为由拒收房屋、推迟收房或者拒交质量瑕疵整改期间的物业管理费等。买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争执时，以质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如果该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人依据《买卖合同》规定承担保修责任。9.《买卖合同》签署后，在本合同规定以外，由于买受人个人原因要求退房，经出卖人书面同意，买受人一次性向出卖人支付《买卖合同》项下商品房已付房价款10%的违约金，《买卖合同》予以终止。…若已办理房屋产权证的，因退房属于出卖人回购，变为公司自管资产，再销售时契税为4%，买受方应补出卖人2%的契税。…11.出卖人经政府规划部门或设计单位同意后可以对包括但不限于消防通道、消防通道口、车库口、垃圾站、配电箱等进行规划变更、设计变更。经政府规划部门批准该小区规划设计方案的变更，未改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能。…七、附则…6.《买卖合同》签署前有关广告、楼书及其他资料中就该商品房及相关设施与《买卖合同》及其附件规定不一致的，以《买卖合同》及其附件为准；买卖合同中关于销售人员的说明和允诺在本补充协议中双方约定如下：销售人员的说明和允诺非经出卖人签字盖章确认的，不应作为买受人购买商品房的实际依据，应当以该商品房实物及楼盘整体经行政机关批复同意的规划方案、施工图等具有法律效力的文件为准。原告尹会先、周述学在《承诺书》上签字捺印。《承诺书》载明：致重庆璧信置业有限公司，本人为(中建.璧山印象)_栋__单元__号房的乙方，为维护物业管理区域全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：…合同签订后，原告向璧信公司缴纳了首付款、契税、物业维修基金、转移登记费共计349615.96元。璧信公司向原告出具了收款收据。2018年8月13日，原告尹会先与中国银行股份有限公司重庆璧山支行签订了《个人一手住房贷款合同》，向中国银行股份有限公司璧山支行贷款729000元用于支付涉案房屋的房款。璧信公司作为保证人在该合同上签章。2019年8月23日，璧信公司向原告尹会先银行账户转账12310.94元，用于退还税款。2019年12月30日，中建.璧山印象(一期)A区（2＃.3＃.18＃楼）取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2020年8月14日，中建.璧山印象（一期）B区地下车库（D-1～D-40轴/D-A～D-AR，D-AR～D-G/D-40～D-85轴）取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2020年8月5日，璧信公司向尹会先、周述学邮寄了《湖山印象一期XXX交房通知书》。上述事实，由原告举示的商品房买卖合同、补充协议、承诺书、按揭贷款合同、专用收款收据，被告举示的重庆市商品房预售许可证、公证书、重庆市建设工程竣工验收备案登记、建设银行专用回单等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与璧信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务《重庆市商品房买卖合同》签订后原告向被告璧信公司支付了购房款涉案的商品房已通过竣工验收备案登记，达到了合同约定的交付标准，被告璧信公司已向原告传达了交房意向。关于原告认为宣传广告中，房屋的出卖方为中建公司，而现在原告才发现是与被告璧信公司签订的合同，二被告系欺诈的意见，本院认为：《商品房买卖合同》中的合同相对方为璧信公司与原告，《贷款合同》中的保证人(开发商)为璧信公司，《承诺书》的相对方明确表述为璧信公司。原告尹会先、周述学作为完全民事行为能力人签订合同时应负有仔细阅读、慎审合同内容等基本的注意义务。璧信公司作为中建公司的全资子公司，案涉项目以“中建.湖山印象”命名符合商业惯例。本案的合同相对方璧信公司，原告认为二被告偷换合同相对方，系欺诈的意见本院不予采纳。原告对中建公司的诉讼请求也没有法律与事实依据，本院不予支持。关于原告认为二被告宣传系一梯一户、纯洋房，而交付的房屋系一梯两户、为非纯洋房小区，二被告系虚假宣传的意见，本院认为：原告在购买涉案房屋时，售楼展厅设有楼盘的沙盘，该沙盘上显示涉案小区由两种高度不一的楼房组成。按常理，原告在购买该房屋时，应从沙盘了解该房屋所在楼栋位置，应注意到沙盘上有两种高度不一的的楼房组成。原告所称其未看见过售楼展厅内的沙盘、不知道其购买的房屋的小区内有13层楼高的房屋，不符合常理，且被告璧信公司通过沙盘对其所售小区的情况进行了公示，原告未仔细观看沙盘，不能此进行抗辩，故该意见本院不予采纳。原告尹会先通过“中建湖山印象”的线上选房系统选定了案涉房屋所在楼盘的洋房XXX幢XXX。该选房系统内含项目图册，该图册为各栋楼每层的平面图。其中该平面图显示一期XXX栋XXX层为一梯两户，原告所购的户型为B-1型。原告通过该系统选房时，应尽到审慎义务，全面了解其购买房屋所展示的信息。且被告璧信公司的员工在原告购买房屋前在其朋友圈宣传其公司销售的B-1户型建筑面积约113.86㎡，系纯板式1梯2户配置，与线上选房系统中展示的信息形成锁链。原告举示的被告璧信公司其购房之前的广告，并无对其所购房屋为一梯一户的宣传。故原告认为被告对其所购房屋做一梯一户虚假宣传，无证据支撑，本院不予采纳。关于原告认为涉案房屋所在小区存在严重的质量问题，本院认为：原告仅举示了局部照片，且未说明该照片形成时间，亦无其他证据予以佐证，不能达到原告的证明目的。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：驳回原告尹会先、周述学的全部诉讼请求。案件受理费减半收取21577.86元、保全费5000元由原告尹会先、周述学承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 莫婷婷二〇二一年一月八日法官助理 姜 利书 记 员 黄麟惠