包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初2411号原告：内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市（如意）经济技术开发区二纬路北侧。法定代表人：苏世雄，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘书岑，系内蒙古蒙信律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：张少华，系内蒙古蒙信律师事务所律师（特别授权）。被告：内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司。住所地：内蒙古自治区包头市东河区通顺街西二区11号。法定代表人：石世平，系公司总经理。委托诉讼代理人：张培龙，系内蒙古培隆律师事务所律师（一般代理）。原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司诉被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院受理后于2019年11月19日作出（2018）内0202民初2844号民事判决，被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司提出上诉，包头市中级人民法院于2020年5月21日作出（2020）内02民终1176号民事裁定，撤销本院判决，本案发回本院重审，现本院另行组成合议庭，公开进行了开庭审理。原告委托诉讼代理人刘书岑、张少华，被告委托诉讼代理人张培龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司诉称，2000年4月,原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司(下称伊诗兰雅公司)自被告内蒙古世辰建工(集团)有限责任公司(下称世辰建工公司,改制前包头市第一住宅建筑工程公司)处购买位于包头市××区底店一套,面积127.55平方米,伊诗兰雅公司分两次付清了全部购房款,后世辰建工公司将该底店交付给伊诗兰雅公司。但一直没有为伊诗兰雅公司办理产权证书。1998年至1999年期间,包头市奇光建筑装修有限责任公司(下称奇光公司)因欠付包头市房地产物资供销总公司钢材款及借款,将案涉底店抵顶给包头市房地产物资供销总公司偿还债务.包头市房地产物资供销总公司在1999年5月21日被包头市第一住宅建筑工程公司合并;2000年11月12日,通过对包头市第一住宅建筑工程公司实施改制成立世辰建工公司。在马某与奇光公司、石奇光、张明生借款合同纠纷一案中,依据(2010)包法执字第5-3号民事裁定书以及(2010)包法执字第5号协助执行通知书,包括本案底店在内的登记在奇光公司名下的东河区通顺小区东1区写字楼转移登记给马某。至此,伊诗兰雅公司已无法取得所购底店所有权。综上,伊诗兰雅公司与世辰建工公司间房屋买卖关系存在,系双方真实意思表示,合同不违反法律法规强制性规定,合同依法成立并生效,双方均应依约履行各自的合同义务。伊诗兰雅公司支付了全部购房款,履行完毕合同义务,出卖人世辰建工公司却迟迟没有为伊诗兰雅公司办理不动产权证书,导致案涉底店被转移登记给案外人马某,伊诗兰雅公司无法取得所购底店所有权,世辰建工公司已构成根本违约。双方买卖标的底店登记在他人名下,他人已取得底店的所有权,伊诗兰雅公司与世辰建工公司之间的买卖合同无法履行,合同根本目的无法实现,伊诗兰雅公司依法对双方的房屋买卖合同享有法定解除权。合同解除后,世辰建工公司应当依法返还购房款,并承担赔偿损失的违约责任。世辰建工公司的违约行为给伊诗兰雅公司造成了巨大经济损失,为维护自身合法权益,原告伊诗兰雅公司依据合同法、民事诉讼法等相关法律规定,依法向人民法院提起诉讼,恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：一、判令解除原告与被告间的房屋买卖合同。二、判令被告返还原告已付购房款316324元，并按年利率6%支付自2000年4月6日起至实际返还之日止的利息损失。2000年4月6日是最后一期付购房款的日期。三、判令被告赔偿原告所购房屋差价损失1346800元。差价计算依据房屋鉴定结论扣除购房款所得的差价。四、判令被告承担本案的诉讼费用。被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司辩称，原告诉请缺乏事实及法律依据，理由如下：一、针对原告主张解除原、被告间的房屋买卖合同于法无据。1、原告与被告之间从未签订过房屋买卖合同，答辩人也未承诺为原告办理不动产权证书。原告给答辩人支付316324元款项时明知涉案房屋是因包头市奇光建筑装修有限责任公司（以下简称奇光公司）欠包头市房地产物资供销总公司钢材及借款357140.05元，奇光公司以东河区和平路奇光大厦13-7号底店抵顶上述款项，答辩人接受抵顶的本案诉争房屋时该房屋因无产权手续，答辩人接受的也只是与奇光公司的合同债权，原告对涉案房屋无产权手续是明知的，其明知自己受让的只是合同债权并非物权，答辩人转让的也只是对奇光公司以房抵债合同的债权，原告受让的是答辩人转让的债权，并非东河区和平路奇光大厦13-7号底店的所有权。同时，答辩人转让该涉案房屋的合同债权时向原告提供的1999年12月21日和2005年9月15日奇光公司的两份说明，原告在原审审理中已向法庭出示，充分证明原告明知给原告办理房屋产权证的义务人是奇光公司，并非答辩人。答辩人给原告出具上述两份说明，已经履行明确告知涉案房屋办理产权手续由奇光公司办理，后奇光公司没有给原告办理产权手续，是原告与奇光公司之间的法律关系，与答辩人无关联性。2、答辩人与原告之间的就所涉房屋债权转让的法律关系中，在答辩人履行交付房屋，提供奇光公司的说明，答辩人已履行全部义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条一款一项“债务已经按照约定履行”合同权利义务终止，不存在合同解除的情形。原告接收房屋一直占有使用至今，并且出租该房获取租金收益。原告未及时向奇光公司主张办理房屋登记手续，且在包头市中级人民法院执行程序原告也未提出执行异议申请及执行异议之诉，导致其房屋未能办理产权手续的责任在原告及奇光公司违反提供说明所承诺的义务，并非答辩人的过错。3、另外，原告要求解除房屋买卖合同，已超解除权的行使期限，解除权已消灭。2015年11月20日包头市中级人民法院作出（2015）包民一终字第435号判决书，判决书中表明“而上诉人（即原告）对此未向包头市中级人民法院申请执行异议，事后也未主张执行异议之诉，现××区（包括涉案底店）的权属已办理在马某名下，故上诉人（即原告）要求被上诉人（即被告世辰公司）为其办理产权过户手续已无法实现”，该判决明确产权手续无法实现，也就是原告已经明知解除权的发生，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告诉请答辩人解除合同，明显超过一年解除权的行使期限，解除权已消灭。本案涉案房屋是包头市奇光建筑装修有限责任公司开发，且答辩人转让所涉房屋债权时，该涉案房屋的产权手续办理单位仍是包头市奇光建筑装修有限责任公司，因此，该案适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条的规定。二、原告要求答辩人返还购房款及利息、赔偿损失缺乏事实及法律依据，20年前，答辩人向原告就涉案房屋已经履行全部义务，债务已经按照约定履行，合同权利义务终止，答辩人即不存在违约，也不存在过错，要求答辩人承担责任于法无据。原告要求赔偿以估价报告为依据的差价缺乏依据，原告主张的房屋价格上涨的损失，属于市场价格自然波动，答辩人转让房屋债权时不能预见的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失数额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。答辩人抵账数额357140.05元而转让原告的价格仅为316324元，足以证明答辩人对房屋价格上涨没有预见。因此，原告要求赔偿损失缺乏依据。且原审中包头市恒信房地产价格评估有限公司所出具的编号为包头恒信估字[2019]第FO119号房地产评估报告所评估的在价值时点2019年4月10日房地产市场价值单价13039元/平方米，价值畸高，不符合底商的市场行情即有价无市的现实。答辩人对评估报告不予认可。综上所述，原告诉请解除合同不论从答辩人已全部履行义务的角度，还是原告解除权已消灭两方面为考虑，原告解除合同均缺乏事实和法律依据。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1998年至1999年包头市奇光建筑装饰有限责任公司（以下简称奇光公司）因欠包头市房地产物资供销总公司钢材款及借款357140元，将位于包头市××区底店一套抵顶全部欠款。1999年5月包头市房地产物资供销总公司被包头市第一住宅建筑工程公司合并，2000年11月包头市第一住宅建筑工程公司改制成立内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司（以下简称世辰公司）即本案被告，案涉房屋交付被告。2000年4月，原告以316324元从被告处(原包头市第一住宅建筑工程公司)购买了坐落于包头市××区底店一套(毛坯房),面积为127.55平方米。原告分两次付清购房款,首次以现金方式付款190000元,第二次以银行汇款方式支付126324元。原告向被告付清房款,被告将东河区和平路奇光大厦13-7号底店钥匙交付给了原告,并承诺尽快给原告办理产权手续,但至今被告没有给原告办理房屋产权证。另查明，依据已生效的(2010)包法执字第5-3号民事裁定书，包头市奇光建筑装修有限责任公司所有的位于包头市××区,面积为2486.04平方米)房产产权已办理至马某名下,且该写字楼包括本案诉争房屋。再查明，原告于2015年向我院提起诉讼,要求被告办理诉争房屋的产权过户手续,本院于2015年8月3日作出(2015)包东民初字第1494号民事判决书,驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至包头市中级人民法院,包头市中级人民法院于2015年11月20日作出(2015)包民一终字第435号民事判决书,驳回上诉,维持原判。另,原告本次起诉后提出对包头市东河区和平路奇光大厦13-7号房屋的市场价值进行评估的鉴定申请,经包头市恒信房地产价格评估有限公司于2019年8月21日作出包头恒信估字[2019]第FOl19号房地产估价报告:“确定估价对象在价值时点2019年4月10日的房地产市场价值为1663124元”。上述事实由原告提供的包头市第一住宅建筑工程公司出具的收条、城市信用合作社电汇（回单）、奇光公司出具的说明、包头市房地产物资供销总公司2000年3月9日的办公会议纪要、东河区房产管理局（1999）第2号局长办公会议纪要、马某单户产权户籍档案、（2015）包民一终字第435号《民事判决书》、（2010）包法执字第5-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》、包头恒信估字（2019）第F0119号《房地产估价报告》，支向阳的证人证言，被告提供的办公会议纪要和奇光公司出具的说明及双方当事人陈述予以证实。本院认为，首先原告向被告缴纳购房款是对房屋物权的期待，被告将房屋交付原告，同时应积极协助原告办理房屋所有权转移登记，双方形成房屋买卖合同关系，且未违反法律行政法规强制性规定，是双方真实意思表示，属有效房屋买卖合同关系。案外人奇光公司以房抵债将案涉房屋交付被告，被告亦同意并接收该房屋，双方形成的以房抵债关系适用买卖合同法律规定。被告抗辩“被告接受的只是奇光公司的合同债权，转让的也只是对奇光公司以房抵债合同的债权，并非案涉底店的所有权”，本院不予支持，而且包头市中级人民法院（2015）包民一终字第435号《民事判决书》、（2020）内02民终1176号《民事裁定书》对双方形成房屋买卖合同也明确予以确认。第二，案涉房屋因奇光公司与案外人马某另案执行中，由包头市中级人民法院向包头市产权处出具（2010）包法执字第5号《协助执行通知书》，案涉房屋产权于2010年转移登记至马某名下，原告虽之前占有使用案涉房屋，但其对房屋的所有权已无法实现。原告请求解除合同，被告抗辩“依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《合同法》第九十四条的规定，原告诉请解除合同，明显超过一年的解除权行使期限，解除权已消灭”，本院认为最高法院司法解释是关于审理商品房买卖合同纠纷案件的，而本案原、被告之间并非商品房买卖合同纠纷，被告也无证据能够证明其对案涉房屋具有商品房销售许可，故该条规定不适用本案，而且依被告所述，如果原告撤销权消灭，那么买卖合同就应当继续履行，而事实上案涉房屋已登记至案外人马某名下，原告已无法实现房屋的所有权，这一点包头市中级人民法院（2015）包民一终字第435号民事判决已明确本案原告要求本案被告为其办理产权过户手续已无法实现，买卖合同事实上已不能继续履行，故被告该抗辩理由不能成立，原告该解除合同、赔偿损失的请求本院予以支持。第三，依据合同相对性，奇光公司给被告以房抵债出具的说明承诺“协助办理产权手续”，“积极协调税务及产权等部门负责办理产权”是对被告做出的承诺，即对被告应当履行的合同义务，与原告并无关联，也不产生相对应的权利义务关系，向奇光公司主张办理产权转移登记的权利主体应是被告而非原告。原审一审庭审中，被告明确表示原、被告双方未与奇光公司形成三方协议，被告也未提供奇光公司同意向原告办理产权转移登记的相关证据，故被告抗辩“奇光公司没有给原告办理产权手续，是原告与奇光公司之间的法律关系，与被告无关联”，无事实依据，不予支持。奇光公司在2005年已经办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权登记，至2010年转移登记至案外人马某，五年时间内被告怠于向奇光公司主张所有权转移登记，造成合同目的无法实现，被告应承担违约责任，而被告因此产生的损失，可以另行向奇光公司主张权利。第四，原告请求解除买卖合同，赔偿损失，起诉后对争议标的物即案涉房屋进行价格评估，估价1663124元（单价13039元/平方米），原审一审庭审中鉴定人员出庭，对评估报告当庭作出专业说明，被告也进行了相关提问，并不能依法否定或推翻该评估报告，该评估报告不存在违法事由，予以采信。评估价值时点在2019年4月10日，在原告起诉审理期间，本院在支持原告解除合同的诉讼请求时，依据案涉房屋即合同标的物已交付原告，原告依约应当取得而无法取得标的物所有权的事实，按照合同标的物此时的市场价值确认原告实际损失较为合理，但原告在2015年11月包头市中级人民法院维持一审驳回其起诉讼请求后怠于行使解除权，因房价上涨等因素造成损失扩大，应当承担一定责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司与被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司关于包头市东河区和平路奇光大厦13-7号底店的买卖合同。二、被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司损失（1663124×80%）=1330499.2元。三、驳回原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司其它诉讼请求。诉讼费22331元（原告已预交），原告承担4466元，被告承担17865元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判长 郑嘉军人民陪审员 周鹤颜人民陪审员 陈彩霞二〇二一年一月十九日书记员 于 娜附：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。