大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6124号原告（反诉被告）：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：薛满生，经理。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘小钰，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：崔挺（被告丈夫），住大连市沙河口区。原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘小钰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，大连瑞信物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓来，刘小钰的委托诉讼代理人崔挺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2017年1月1日至2020年5月31日住宅物业管理费7763元；2.被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部住宅物业管理费，截止2020年5月31日应支付滞纳金为1500元；3.被告给付2014年7月1日至2020年5月31日私家车位物业管理费5683元；4.被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部私家车位物业管理费，截止2020年5月31日应支付滞纳金为1100元；5.被告承担律师费1000元。事实与理由：2011年9月3日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定，由原告向被告所居住的大连市沙河口区福宁园提供物业服务。合同第四条第二款约定，住宅物业管理费按1.6元/建筑平方米/月的标准收取，私家车位物业管理费按100元/每个车位/月的标准收取。合同第四条第三款第5条约定，若被告在延迟支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期缴费之日起，每延迟一日，被告应按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时被告还应当承担原告为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。被告位于房屋建筑面积为118.2平方米，自2017年1月1日起一直未交住宅物业管理费，位于号停车位自2014年7月1日起一直未交私家车位物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）刘小钰辩称，不同意原告的诉讼请求，答辩意见同反诉请求及事实与理由。反诉原告（本诉被告）刘小钰向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人主张的停车场管理费2017年9月1日前已过追诉时效期；2.判令被反诉人履行《前期物业管理服务协议》期间自2016年5月至今未办理发改委物业费收费备案表收取物业费没有法律依据，且违反了相关法律、行政法规和规范性文件的强制性规定。因被反诉人已履行相应的服务，反诉人只认可依据同期大连市政府实施的《大连市物业服务收费管理实施细则》第八条中的规定，一级住宅物业管理费是每月每平方米为1-1.3元的标准，反诉人只认可下限1元标准，多年超交部分予以返还；3.判令被反诉人履行《前期物业管理服务协议》期间2016年5月至今未办理公安局停车费收费备案证、发改委停车场收费备案表收取停车管理费没有法律依据。且违反了相关法律、行政法规和规范性文件的强制性规定。根据大连市公安局、大连市物价局、大连市财政局、大连市国土资源和房屋局共同制发的“大价发（2014）28号《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》”反诉人只认可按每月每个车库（车位）不超过40元标准额度交纳停车管理费，多年超交部分予以返还；4.判令被反诉人返还不当得利物业费7558元、停车管理费3100元。（从缴纳起始日至今，按每月每平方米返还0.6元计算物业费返还金额、私家车位管理费一直没有收费依据，全额返还）；5.判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、前期物业管理服务协议约定的物业费收费标准没有法律依据。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格(2014)2755号)《关于放开我省部分服务价格的通知》(辽价发(2015)31号)《辽宁省物价局关于印发〈辽宁省定价目录〉(2015年版)的通知》(辽价发(2015)59号)《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》的规定，前期物业费标准实行政府指导价，被反诉人自行定价属于违反价格法的违法行为。并且，被反诉人并未按照《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》(大价字(2018)51号)及大连市国土资源和房屋局大国土房屋发(2018)266号文件的要求，对前期物业费收费标准进行备案、公示，沙区城建局对业主就收费标准的投诉，明确确认被反诉人存在不予公示的违法事实，但被反诉人仍不改正。被反诉人按1.6元/建筑平方米/月的标准收取物业费违法。二、大价发(2014)28号《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》规定，车库(车位)的物业费标准不应超过40元/月，被反诉人按100元/月的标准收费违反了该规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，业主要求物业公司返还超标准所收费用，法院应予支持。且停车场管理费2017年9月1日前已过追诉时效期。三、依据合同的基本原则诚实信用诺成双务，被反诉人在履行《前期物业管理服务协议》时存在重大违约、违法行为：多年来拒绝公开公共收益，私自改变小区物业管理用房使用功能并对外出租，物业服务的品质上、质量上、履约上都存在短斤缺两的欺诈行为。综上，被反诉人多年来利用信息不对等的原因,在提供物业服务时存在刻意隐瞒和恶意合同欺诈致使反诉人的多种权益被不同程度的侵害，严重侵害了反诉人的合法权益。请求法院对被反诉人违法行为予以查明,支持反诉人的反诉请求。根据“同时履行抗辩权”，反诉人拒绝交纳物业服务费具有法律依据和事实依据。经审理查明，2011年9月3日，大连瑞信物业管理有限公司（甲方）与刘小钰（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋为大连市沙河口区富宁园28号楼2单元2层2号，建筑面积为118.24平方米；甲方为其提供自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护与管理、公共区域的环境卫生保洁、公共秩序和保安工作、交通秩序与车辆停放；住宅物业管理费收费标准为1.6元/建筑平方米/月，私家车位物业管理费为100元/每个车位/月，除首次交费外，其后每三个月为一支付期间，乙方应当于每一支付期间届满前30日以前缴纳下一支付期间的物业管理费；若乙方在迟延支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用；协议自双方签署之日起生效，至本物业之业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效之日终止。2011年11月20日，大连远东房屋开发有限公司（甲方）与刘小钰（乙方）签订《停车位（库）有偿使用协议书》，约定甲方同意乙方有偿使用停车位，停车位位于大连世嘉星海小区D区地下停车场号车位，乙方应按物业管理公司规定交纳停车位物业管理费用，费用标准为100元/月，协议还对违约责任及其他事项进行了约定。庭审中，就2015年1月1日至2020年5月31日期间的车位物业费，大连瑞信物业管理有限公司自愿按80元/月的标准向刘小钰主张。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积118.24平方米，刘小钰系该房屋所有权人。刘小钰未交纳该房屋2017年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业费及大连世嘉星海小区D区地下停车场号车位2014年7月1日至2020年5月31日期间的车位物业费。2019年7月11日，大连瑞信物业管理有限公司就刘小钰拖欠的住宅、车位物业费至本院起诉物业服务合同纠纷，2019年10月15日本院作出（2019）辽0204民初8051号民事裁定书，未对该案进行实体处理。另查，2020年7月22日大连瑞信物业管理有限公司起诉案涉小区业主任某某物业服务合同纠纷，2020年9月8日本院作出（2020）辽0204民初4613号民事判决书，认定原告有权按1.6元/建筑平方米/月、100元/月的标准向业主收取住宅、车位物业管理费。判决作出后，任某某不服、上诉至大连市中级人民法院，2020年12月4日大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终7855号民事判决书，驳回上诉、维持原判。上述事实，有原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司提供的起诉状、前期物业管理服务协议、停车位（库）有偿使用协议书、房屋信息查询结果单、照片、本院（2019）辽0204民初8051号民事裁定书、本院（2020）辽0204民初4613号民事判决书、大连市中级人民法院（2020）辽02民终7855号民事判决书，被告（反诉原告）刘小钰提供的反诉状及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，大连瑞信物业管理有限公司与刘小钰签订的《前期物业管理服务协议》、大连远东房屋开发有限公司与刘小钰签订的《停车位（库）有偿使用协议书》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行义务。大连瑞信物业管理有限公司已经提供了物业服务，刘小钰理应按照约定交付相应的物业费，现其拖欠未交，大连瑞信物业管理有限公司有权要求刘小钰给付住宅及车位物业费。关于物业费的收取标准，《前期物业管理服务协议》《停车位（库）有偿使用协议书》已明确约定住宅物业费收费标准为1.6元/平方米/月、车位物业费为100元/月，刘小钰虽主张物业费价格超过政府指导价并提起反诉，但其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已于2016年5月1日被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，刘小钰据此提出的1元/月/平方米的住宅物业费标准于法无据。《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条对合同无效的情形进行了规定，未办理收费备案不属于合同法第五十二条规定的情形之一，《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》亦不属于法律及行政法规，收费标准与该通知不一致及未进行收费备案均不构成合同无效的法律后果，且1.6元/平方米/月及100元/月的物业费收费标准均已经生效法律文书予以确认，故刘小钰应按《前期物业管理服务协议》《停车位（库）有偿使用协议书》约定的标准交纳住宅及车位物业费，其主张的住宅及车位物业费收费标准过高、要求返还多收物业费的反诉请求，本院不予支持。关于物业费交纳的期限，刘小钰提出诉讼时效抗辩，对此大连瑞信物业管理有限公司提供本院（2019）辽0204民初8051号民事裁定书及物业费催缴照片证明曾向刘小钰多次主张权利，刘小钰虽对上述证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故对刘小钰的诉讼时效抗辩，本院不予支持。刘小钰应给付大连瑞信物业管理有限公司2017年1月1日至2020年5月31日期间住宅物业费7756.54元（1.6元/平方米/月×118.24平方米×41个月）。虽《停车位（库）有偿使用协议书》约定车位物业费收取标准为100元/月，但就2015年1月1日后的车位物业费，庭审中大连瑞信物业管理有限公司自愿以80元/月的标准向刘小钰主张，不违反法律法规的相关规定，本院予以照准，故大连瑞信物业管理有限公司主张刘小钰给付2014年7月1日至2020年5月31日期间车位物业费5800元（100元/月×6个月+80元/月×65个月）中5683元的诉讼请求，本院予以支持。关于大连瑞信物业管理有限公司要求刘小钰支付滞纳金及律师费的主张，鉴于刘小钰系因对物业服务协议存在纠纷而逾期缴纳物业费，并非无故拒绝交纳物业费，故对大连瑞信物业管理有限公司滞纳金及律师费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘小钰给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司2017年1月1日至2020年5月31日期间住宅物业费7756.54元；二、被告（反诉原告）刘小钰给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司2014年7月1日至2020年5月31日期间车位物业费5683元；三、驳回原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘小钰的反诉请求。以上具有给付义务的内容，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费229元（原告已预交），由原告负担93元，由被告负担136元。反诉费66元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  苗 丽人民陪审员  杨寿义二〇二一年一月二十二日书 记 员  赵家艺附：相关法律条款《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》二、住宅小区物业服务收费本着公开、公平、公正和诚实守信的原则，建立并逐步完善物业服务价格主要由市场决定的形成机制，鼓励市场竞争，引导开发建设单位或业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业，确定物业服务收费标准。（一）新开发建设的住宅小区，鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务收费标准按照合同或前期物业管理服务协议的约定执行。（二）成立业主委员会的既有住宅小区，可由业主委员会根据业主大会决议，与物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务内容和物业服务收费标准；通过公开招投标方式选聘物业服务企业的既有住宅小区，物业服务收费标准可按中标价格执行。暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业服务收费标准应按照业主与开发建设单位或物业服务企业签订的（前期）物业服务协议、房屋买卖合同的约定执行。现行物业服务收费标准低于物业服务协议或合同约定的，应继续按照价格主管部门认定的现行收费标准执行。九、本通知自2016年5月1日起执行。原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字〔2009〕449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发〔2014〕50号）、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）同时废止。