上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初22418号原告：周晓芸，女，1960年10月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：叶祖义(系原告周晓芸之夫)，男，1957年8月9日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：潘杨荣，男，1952年8月1日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：潘财荣(系被告潘杨荣之弟)，男，1959年2月6日出生，汉族，住上海市长宁区。原告周晓芸与被告潘杨荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日对本案公开开庭进行了审理。原告周晓芸的委托诉讼代理人叶祖义、被告潘杨荣及其委托诉讼代理人潘财荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓芸向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金22,900元(以50,000元为基数，依照每日万分之五的标准，自2018年2月25日起计算至2020年8月31日止)；2.被告支付律师费(调查被告户籍资料)500元。事实和理由：原告系居住在上海市长宁区虹古路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)原户主，因家中有事需要用钱，通过上海速捷房屋中介介绍与被告于2016年3月2日订立涉讼房屋《上海市房地产买卖合同》和《售房定金协议书》，约定原告以1,650,000元的价格售转涉讼房屋给被告。合同约定：在2016年8月7日交易完成后，分三批收到钱款1,600,000元；同时在2016年6月27日移交涉讼房屋并结清水、电、煤、物业管理费、有线电视费过户；至2017年9月30日，50,000元尾款根据合同规定等户口全部迁出后付清。由于原告迁入新地户口发生一些状况，后来在2018年2月25日才全部迁出，并于25日通知了被告并要求结清钱款。然后，原告和被告通过多次沟通及电话联系、预约上门、短信联系等方法进行商谈，被告在2018年10月31日认为根据合同条款扣除了50,000元尾款中的23,360元作为户口晚迁出滞纳金，并通过浦发银行转款26,640元至原告的银行卡中。原告认为被告在该时间节点上退回部分钱款系违反《上海市房地产买卖合同》第九条第一款和附件三付款协议中的第四条。若被告在2018年2月25日户口全部迁出之后，隔天将尾款26,640元转与原告，则说明尾款全部结清，否则，将产生自2018年2月26日起至2018年10月31日止的未付清款项的滞纳金，故尾款问题并未得到解决。随后，原告继续不断的通过电话、上门催讨，要求被告根据合同付清尾款，但被告并未履行。鉴于被告还欠原告的钱款未结清，原告在2018年10月至2020年8月期间不断通过短信方式通知被告，要求其结清2018年2月26日至2020年8月31日共计916天的违约金，合同约定逾期一日应支付0.05%的违约金，则50,000元尾款在上述期间的违约金为22,900元。此外，因诉讼产生律师调查费500元。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告潘杨荣辩称，根据合同约定，被告在原告户口迁出时支付余款50,000元，但原告未按约迁出户口，也未告知被告户口迁出情况，被告无法得知原告户口何时迁出。被告于2018年8月自户籍警处得知原告户口已迁出，故第一时间与原告协商支付尾款事宜，但双方就违约金金额未能达成一致意见，故被告只得根据合同约定自行计算违约金金额后，将余款26,640元于2018年10月31日转入原告账户。原告关于违约金的计算基数及计算时间均有误，违约金标准也过高。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的发票、《上海市房地产买卖合同》、《售房定金协议书》、2018年2月25日及2018年8月20日的短信记录、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年3月2日，原告作为甲方(转让方)、被告作为乙方(购买方)、上海速捷房地产经纪有限公司第三分公司作为丙方(中介方)签订《售房定金协议书》，约定有如下内容：(一)甲、乙双方本着平等、自愿、友好的原则签订如下定金协议：甲方同意向乙方出售涉讼房屋，建筑面积为：35.85平方米(以产权证为准)，房地产权证号为：长XXXXXXXXXX号，甲、乙双方友好协商一致同意房屋成交总价为1,650,000元，为税费各付价。(二)甲、乙双方同意按下列方式支付房款：(1)甲、乙双方同意，乙方在2016年3月2日向甲方支付50,000元作为购房定金。……(2)甲、乙双方同意，在2016年3月25日前，签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付购房首付款450,000元(予)甲方。甲、乙双方同意在2016年5月31日前乙方支付给甲方购房款500,000元予甲方。(3)甲、乙双方同意，在2016年6月30日前，乙方支付购房款600,000元予甲方。……(5)乙方留尾款50,000元押户籍押金，甲方户籍迁清当日一次性支付予甲方，甲方在交房前将该房内的水、电、煤气、物业、有线电视等无偿过户给乙方，结清该房内的所有费用。……(五)甲、乙双方同意，甲方在2017年9月30日前迁清该房内的所有户籍。2016年3月20日，原告作为卖售人(甲方)、被告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定有如下内容：第一条……由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：长XXXXXXXXXX；(二)房地产座落：虹古路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室，……(三)房屋建筑面积：35.85平方米，……第六条甲、乙双方确认，在2016年8月15之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……第九条乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。……该合同补充条款(一)约定有如下内容：……5.甲、乙双方同意乙方押尾款50,000元，待甲方迁清该房屋内所有户籍当日乙方一次性支付给甲方。……7.甲、乙双方同意在2017年9月30日前迁清该房屋内所有户籍，每逾期一日未迁清户籍甲方须支付给乙方已付款的0.01%违约金直至迁清为止。该合同附件三付款协议约定有如下内容：……4.甲、乙双方同意在2017年9月30日前，甲方迁清该房屋内所有户籍当日乙方支付给甲方购房尾款50,000元。2018年2月25日，尾号0612的号码向原告发送有如下内容：叶师傅退那户口押金的事你自己联系下我三伯吧他有点情绪我也没办法我不好多说潘杨荣XXXXXXXXXXX。2018年8月20日，尾号0276的号码向原告发送有如下内容：叶先生夫妻关于尾款的事按照双方合同约定必须于2016年9月30日前将所有户口迁出该房屋事实于2017年2月25日中午迁出还未及时通知本人事后也不愿前来协商洽谈该违约金事宜现按照合同约定扣除146天的违约金按照已付款项的万分之一每天计算近期我将会把扣除违约金后的余额押金退还你浦发银行账号请注意查收。审理中，被告确认短信中的2017年2月25日系笔误，应为2018年2月25日。2018年10月31日，陈国珍向叶祖义转账交付26,640元。2020年7月8日，上海君乐律师事务所向原告开具了金额为500元的律师费发票。审理中，原告确认，其逾期迁出户口的违约金为23,360元，被告应扣除相应违约金后向其支付尾款。被告确认，尾号0612、尾号0276的号码系被告侄子及被告侄子母亲的。审理中，原告表示，其在2018年2月25日户口迁出时即已告知被告，原告提出给1,000元违约金，但被告方表示要5,000元。关于此，被告表示，原告并未告知户口迁出事宜，被告于2018年8月得知原告户口已迁出后，与原告协商支付尾款事宜，但双方就违约金金额未能达成一致意见。因被告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，根据合同约定，原告应于2017年9月30日前迁清涉讼房屋内所有户籍，但原告并未按约履行，故应当承担违约责任。原告认可其逾期迁出户口的违约金金额为23,360元，本院对此予以确认。就余款50,000元与违约金23,360元的差额26,640元，原告认为，被告应在2018年2月25日户口全部迁出之后的次日向原告支付，现因被告未进行支付，故违约金自2018年2月起开始主张。对此，一则，在案证据并不能够证明原告在迁出户口后已及时通知被告；二则，根据当事人陈述，双方当时对逾期迁出户口的违约金金额存在争议，就还应支付多少金额的尾款并未达成一致意见，故被告也非故意不支付尾款。综上，本院对原告提出的被告应自2018年2月起支付违约金的主张难以采信。原告所提出的以50,000元为基数计算违约金、违约金计算至2020年8月31日的主张同样无相关依据，本院同样不予采信。考虑到被告方在2018年8月20日向原告发送短信，明确表明将在扣除违约金后把余额退还原告，但被告实际支付时间系在2018年10月31日，期间的确存在一定迟延，故本院以26,640元为基数，根据合同约定、当事人的过错程度、迟延期间等因素，就原告所主张的该部分违约金酌情支持750元。关于原告所主张的律师费500元，鉴于双方对律师费的负担并无明确约定，在案的律师费发票等证据难以证明该笔费用系用于本案诉讼，且律师费也非诉讼必须支出，故本院对此难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告潘杨荣应于本判决生效之日起十日内支付原告周晓芸违约金750元；二、驳回原告周晓芸的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，因本案适用简易程序审理，减半收取计192.50元，由原告周晓芸负担167.50元，由被告潘杨荣负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年一月二十二日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。