四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民初159号 原告（案外人）：朱渊，男，1966年1月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 被告（申请执行人）：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒瑞蝶，重庆圣世律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路9号，统一社会信用代码915116210761432863。 法定代表人：杨晓东，该公司执行董事。 原告朱渊与被告郑剑及第三人广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱渊的委托代理人邓恒、朱怀霞，被告郑剑及其委托诉讼代理人任家永、舒瑞蝶到庭参加了诉讼，被告和谐公司的法定代表人杨晓东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱渊向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行原告所有的位于四川省岳池县××号商铺；2.依法确认四川省岳池县花漾城10-501号商铺归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与第三人和谐公司于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并于当日办理了备案登记，签订时间远早于2020年1月13日贵院以（2019）川16执290号之五执行裁定书查封案涉商铺的时间。二、原告于2014年8月13日向和谐公司支付了504170元作为案涉商铺定金，2014年10月30日支付了第二笔购房款1000000元，2015年9月6日通过按揭款支付了剩余房款1500000元。原告已支付案涉商铺的全部购房款。三、原告于2016年9月从和谐公司处接房，取得案涉商铺钥匙，并用于出租。原告早已合法行使对商铺的占有、使用、收益和处分权。四、原告已履行完毕《商品房买卖合同》约定的义务，是和谐公司的原因导致未办理商铺的过户登记。另补充，《商品房买卖合同备案表》上案涉商铺地址是岳池县××道××路××段交汇处花漾城10栋5-1号。综上，贵院以（2019）川16执290号之五执行裁定书查封案涉商铺没有任何事实及法律依据，故诉请至法院，请求判如所请。 郑剑辩称，一、原告与和谐公司签订《商品房买卖合同》实为帮助和谐公司从银行处获得按揭贷款，缓解资金压力，双方无进行商品房交易的真实合意。《商品房买卖合同》因属于通谋的虚伪意思表示而无效。二、原告无权占有案涉商铺，即使实际占有亦属于非法占有。三、原告未支付案涉商铺的全部价款。504,170元首付款系和谐公司自付，原告关于支付购房款的陈述以及提供的证据明显违背交易习惯，不能证明原告履行了付款义务，其对案涉商铺不享有任何权益。四、案涉商铺未办理过户登记系原告自身原因造成，因其不是真实购房人，即便案涉商铺未被查封，原告也无权要求办理过户登记。五、案涉商铺系郑剑修建，郑剑对案涉商铺享有对抗案外人的工程款优先受偿权。综上，原告提起的案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定之情形，对案涉商铺不具有足以排除强制执行的权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。 和谐公司未提交答辩意见。 本院审理查明：2014年8月13日，朱渊通过银行向杨晓东的账户（6222××××3139）转账1200000元。2014年8月15日，杨晓东（甲方）与朱渊（乙方）签订《定向购买协议》约定：一、购买标的物：（1）住宅（4＋1花园洋房）：花漾城项目26栋2单元301号，建筑面积121.06;（2）商铺：花漾城项目10栋501号，建筑面积606.79；（3）地下车位：诚意金预定…….三、付款说明乙方一次性支付120万（大写：壹佰贰拾万圆整）作为购买定金，其中住房款665830元（大写：陆拾陆万伍仟捌佰叁拾圆整）一次性付清；车位诚意金30000元（大写：叁万圆整），剩余504170元（大写：伍拾万肆仟壹佰柒拾圆整）作为总价2912592元（银行按揭首付款）的商铺定金，甲方据此出具收据给乙方。特别说明：乙方承诺按照150万交纳所购买的商铺首期款，因暂时资金未完全到位，剩余100万（大写：一百万整）于本协议签订后2个月内付清。并于协议最后一页载有手写收条：今收到本协议乙方交来的￥1200000元，大写壹佰贰拾万圆整，特出此收条证明。在收条下方签有“杨晓东”。和谐公司向朱渊出具了编号为4041023收据载明购买花漾城商铺10-501号首期款504710元，并加盖了和谐公司的财务专用章。2014年10月30日，谐公司向朱渊出具了编号为3686962收据载明购买花漾城商铺第二次付款100,0000元，并加盖了和谐公司的财务专用章。 2015年6月30日，朱渊与和谐公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为（2015）0600750，合同约定：和谐公司将位于岳池县××道××路××段××幢××层××号房屋出售给朱渊，该商品房预售许可证为（2015）房预售证第05号；房屋规划用途为经营，房屋建筑面积为606.79平方米，单价为每平方米5241.10元，总价款共计3180247元;首付房屋总价款的50%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同》补充协议，第一条第一款约定：买受人支付房款的付款方式为按揭（见主合同）,第二条第4款约定:买受人于《商品房买卖合同》签订之日，向出卖人支付按揭购房款的首付款壹佰伍拾玖万零仟贰佰肆拾柒元整（含已付认购定金），剩余房款壹佰伍拾玖万零仟元（小写：1590000.00元）……。同日，朱渊与和谐公司在岳池县××房××栋××号房屋《商品房买卖合同》办理了备案登记，规划用途为经营，合同备案号为201506300000599。 2015年9月6日，朱渊与岳池县农村信用合作社签订《个人购房借款担保合同》，借款150万元，借款期限为十年，实际放款日与到期日以借据为准，并于同日该笔款项转入了和谐公司账户。签订上述《个人购房借款担保合同》后，朱渊按照合同约定按月偿还了银行按揭款。 2017年6月15日起，朱渊将案涉商铺分别先后出租给了张捷、谢佳辰、郑绍均、李墨等人。并向相关单位交纳了案涉商铺的水电费。 同时查明，因郑剑与和谐公司建设工程施工合同纠纷，本院于2019年4月26日作出（2017）川16民初76号民事判决书，判决和谐公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权等，该判决已发生法律效力。该案所采信的相关证据表明案涉商铺系被告郑剑所承建施工的房屋。2019年7月16日，郑剑向本院申请执行。 2020年1月13日，本院作出（2019）川16执290号之五执行裁定书，裁定查封和谐公司所有的花漾城10栋501号商铺。朱渊对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××号商铺的查封措施。本院于2020年6月5日立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年7月15日作出（2020）川16执异42号执行裁定书，裁定驳回朱渊的异议请求。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告提交的（2020）川16执异42号执行裁定书、《定向购买协议》、《个人活期明细信息》、《借记卡账户历史明细查询》、和谐公司出具的财务收据、《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同备案表》、《个人购房担保借款合同》、借款借据、银行流水、《还款明细》、张捷、谢佳辰、郑绍均出具的《说明》及相关转账凭证及收条、四川省岳池爱众电力有限公司客户电费清单、四川省岳池爱众税务有限责任公司《水费查询信息表》、成都市东景物业管理有限公司出具的证明，被告提交的（2017）川16民初76号民事判决书、（2019）川16执290号受理案件通知书、岳池县花漾城四标段建筑面积及合同单价统计表等证据予以佐证。 本院认为，根据《最高人法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案所发生的法律事实，均发生在民法典实施以前，故本案仍适用当时法律、司法解释的规定。 经本院生效判决确认郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权，案涉房屋系郑剑承建的工程，郑剑向法院申请执行该房屋具有法律依据和事实依据。本案中，郑剑主张朱渊与和谐公司之间不存在真实的房屋买卖关系，朱渊对案涉房屋享有的权利不可以排除强制执行，即便《商品房买卖合同》系朱渊与和谐公司双方真实意思表示，朱渊主张其对案涉房屋享有的权利可以排除执行，亦不能成立。具体理由阐述如下： 一、郑剑对案涉房屋系行使建设工程价款优先受偿权，该权利属于法定的优先受偿权。参照《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在案涉房屋不存在其他优先受偿权或法律、司法解释另有规定的情况下，郑剑对案涉房屋享有的权利理应获得法律的优先保护。 二、朱渊对案涉房屋享有的权利并不优先于郑剑享有的工程价款优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院才能予以支持：（一）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是基于在一般金钱债权执行中，对无过错不动产买受人物权期待权的保护而设立，该物权期待权本质上仍是债权。本案中，根据现有证据，在案涉房屋查封之前，朱渊与和谐公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，且朱渊已合法占有该房屋，其向和谐公司支付了全额购房款，同时对房屋未办理过户登记不存在过错，符合上述四个条件，朱渊对房屋享有物权期待权，优先于一般金钱债权，但不能优先于郑剑享有的工程价款优先受偿权，其权利不能够排除执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当参照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者购房人享有的权利优先于工程价款优先受偿权，对商品房消费者作出的例外规定主要是为了保护消费者的生存权。因案涉房屋为商铺，朱渊也并非用于居住，不存在生存权的保护问题，朱渊不能认定为消费者购房人，郑剑对房屋享有的工程价款优先受偿权仍优先于朱渊对房屋享有的权利。朱渊不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定排除案涉房屋的执行。此外，朱渊请求确认案涉房屋归其所有，其主张亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告朱渊的诉讼请求不能成立，不予支持。参照《最高人法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告朱渊的诉讼请求。 本案案件受理费32,242元，由原告朱渊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  黄 建 审 判 员  张登贵 审 判 员  阳晓川 二〇二一年一月十二日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平