黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8356号上诉人（原审原告）：孙元有，男，1990年9月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：任希庆，哈尔滨市双城区公正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张立平，男，1973年2月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：沈欢欢，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人孙元有因与被上诉人张立平房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2020）黑0113民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙元有上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2020）黑0113民初1022号民事判决第四项、第五项。2.改判支持孙元有的一审诉讼请求第四项和第五项，即判令张立平赔偿占用孙元有房屋的经济损失每月700元，自2015年7月至实际返还之日止和判令张立平赔偿物业费、取暖费合计12156元。事实与理由：1.张立平与孙元有签订的房屋买卖协议，是基于孙元有受到张立平的欺诈，为根本没有发生的民间借贷提供抵押担保而签订的，在签订该协议时，孙元有的房屋正处于出租期间，且尚未到期，该协议签订后，张立平更换了房屋门锁，使孙元有提前终止了与承租方的租期，孙元有退还了承租人5000元租金。张立平更换房屋门锁后，已经实际偿还了该房屋的贷款21680元，更进一步证明张立平已经实际对该房屋行使了权利，且张立平基于虚假的未发生的借贷关系，与孙元有签订房屋买卖抵押担保协议，已被人民法院判决无效，张立平主观具有过错。张立平更换门锁后，不仅使孙元有被迫提前终止租期，而且无法继续出租获取利益，该损失是孙元有的直接损失，张立平理应予以赔偿。2.张立平更换案涉房屋的门锁已充分证明了是对该房屋的实际管控行为。根据物业服务具有公众性的特点，张立平是实际的受益者，而孙元有并未受益，所交纳的物业费理应由张立平赔偿，一审判决对该费用未予支持亦属错误。张立平辩称：1.一审判决认定事实错误，双方当事人之间案件事实清楚、简单，双方之间形成民间借贷关系，孙元有借款后向张立平提供案涉房屋担保,双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，不存在合同法52条无效情形。2.孙元有从未交付过房屋和商品房购房合同，张立平从来未占有过房屋，孙元有亦无约定交付房屋的合同义务。孙元有称更换门锁更是没有事实根据和法律依据，张立平提供的视频录像显示，张立平及其一审案件代理人根本无法进入房屋，张立平的一审代理人系在房门的门镜观看房屋室内情况，该房屋无居住条件和生活痕迹，根本不存在交付房屋的事实。3.孙元有一审起诉状内自认已经缴纳房屋物业费、取暖费12156元，该行为足以说明，孙元有一直持续占有着房屋的事实，房屋未交付过的事实。如果孙元有将房屋已交付张立平占有、使用，孙元有没有道理替他人缴纳房屋各项生活费用，该情况与孙元有主张的事实严重不符，该行为足以说明，该房屋系由孙元有占有使用，且自己承担其房屋使用的各项费用。4.孙元有与孙翠翠之间不存在租赁关系，其租赁关系是虚假的，该5000元赔偿款不存在，张立平没有承担该款项的事实根据和法律依据。5.一审法院判决张立平承担5000元赔偿额的案件受理费2120元是违反法律规定的。孙元有向一审法院起诉请求：1.判令孙元有、张立平签订的“房屋买卖协议书”无效；2.判令张立平将位于双城区周家镇晨阳丽景家园商住小区D1号楼2单元402室的房屋返还给孙元有；3.判令张立平将位于双城区周家镇晨阳丽景家园商住小区D1号楼2单元402室的商品房销售合同、购房发票返还给孙元有；4.判令张立平赔偿占用孙元有房屋的经济损失（每月700元，自2015年7月至实际返还之日止）；5.判令张立平赔偿物业费、取暖费合计12156元。一审法院认定事实：2015年7月，孙元有及案外人柳书昌等人受雇于张立平任法定代表人的哈尔滨华彬钢结构有限公司从事钢结构的安装工作。2015年7月8日，柳书昌在工作中意外受伤。刘书昌因赔偿事宜以孙元有和哈尔滨华彬钢结构有限公司为被告向哈尔滨市平房区人民法院提起诉讼，哈尔滨市平房区人民法院于2017年8月31日作出（2017）黑0108民初134号判决书（该判决上诉后维持原判，已经生效），该判决确认哈尔滨华彬钢结构有限公司与柳书昌之间成立劳务关系，孙元有系柳书昌从事安装工作的介绍人，并非柳书昌的用工者。判令哈尔滨华彬钢结构有限公司给付柳书昌各项赔偿款合计19918．63元，该判决同时确认柳书昌自认收到孙元有的19万元中有22050.60元系孙元有个人支付，其余来源于孙元有向张立平借款的款项167949.40元作为哈尔滨华彬钢结构有限公司已经给付的部分赔偿款予以扣除。因孙元有在为张立平出具上述款项的借据时，双方于2015年7月17日签订了抵押担保性质的房屋买卖合同，孙元有于2017年以房屋买卖合同为案由向一审法院起诉张立平要求确认其与张立平签订房屋买卖合同无效、同时要求张立平返还商品房销售合同书、购房发票等相关材料原件。一审法院于2017年4月10日作出（2017）黑0113民初209号判决书，认为张立平未能举证证明借贷关系成立，判决孙元有与张立平签订的房屋买卖协议无效，同时判令张立平返还位于双城区周家镇晨阳丽景家园小区D1号楼2单元402室的商品房销售合同书、购房发票原件。张立平不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2018年8月8日作出（2018）黑01民终3109号民事裁定书，该裁定认为孙元有、张立平签订的房屋买卖合同是基于借款的担保性质，孙元有的主张非法院单独进行实质审查与处理的范围，应与借贷纠纷综合分析处置，裁定撤销了（2017）黑0113民初209号判决书，驳回了孙元有的起诉。2018年12月12日，张立平以民间借贷为案由向一审法院起诉要求孙元有偿还借款，一审法院于2019年5月20日作出（2018）黑0113民初5064号民事判决书，判决孙元有返还张立平垫付房贷款21680元，驳回了张立平关于要求孙元有偿还2015年7月期间13次向其借款23.10万元的诉讼请求。该判决认为，孙元有自2015年7月6日-2015年7月30日期间分13次给张立平出具的借据上虽然系孙元有签字，但张立平未能提供证据证明其交付了出借款项，张立平不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）黑01民终5864号民事判决书，驳回上诉，维持原判。孙元有为张立平出具的借据上所记载的借款时间和金额分别为：1.2015年7月6日5千元；2.2015年7月10日2万元；3.2015年7月11日4万元；4.2015年7月12日2万元；5.2015年7月12日2万元；6.2015年7月15日1万元；7.2015年7月17日5千元；8.2015年7月17日5万元；9.2015年7月19日2万元；10.2015年7月23日1万元；11.2015年7月26日1万元；12.2015年7月29日4万元；13.2015年7月31日3万元。本案庭审中，孙元有、张立平皆认可双方于2015年7月17日签订的关于涉案房屋的买卖协议书系基于借款的抵押担保性质。涉案房屋（位于双城区周家镇晨阳丽景家园小区D1号楼2单元402室）的商品房销售合同书、购房发票原件在张立平处。另查明：2015年4月，孙元有曾将该房屋出租给孙翠翠，每年租金8400元，后因与张立平签订了抵押担保性质的房屋买卖合同于2015年7月提前终止租期并退还给孙翠翠租金5000元，同时张立平更换了涉案房屋的门锁。一审法院认为，根据孙元有、张立平的诉、辩主张，本案争议的焦点是：一、孙元有、张立平签订的房屋买卖协议是否有效；二、孙元有关于张立平赔偿经济损失的诉求能否得到支持。（一）、孙元有、张立平签订的房屋买卖协议是否有效。该协议是基于孙元有向张立平的借贷而签订的抵押担保性质的合同，属于借款合同的从合同。根据保证合同的性质，被担保的主债权即：保证合同的标的是特定化的、数额是可以确定的已经成立并合法有效的债权。本案中，孙元有、张立平在签订房屋买卖合同时，孙元有给张立平出具的借据所记载的借款金额合计为17万元，在该房屋买卖合同签订后，孙元有又陆续为张立平出具了借据，所以房屋买卖合同所体现的价款（19．7万元）并非担保借款的金额。结合柳书昌劳务侵权案和张立华起诉民间借贷一案的相关事实，孙元有为张立平出具借据的前提是给付柳书昌医疗费赔偿款，该房屋买卖协议签订时双方对赔偿柳书昌的金额是不确定的，即：抵押担保的具体金额是不确定的，由此，孙元有、张立平为借款而签订的抵押担保性质的房屋买卖合同在签订时主债权的金额尚未确定，同时缺少债务人履行债务的期限、保证范围、保证期间等基本要件，不符合保证合同的成立要件且生效判决对孙元有、张立平之间的借贷关系的成立亦未予确认，故孙元有、张立平所签订的抵押担保性质的房屋买卖合同不成立，该合同因不成立而无效。（二）、孙元有关于张立平返还房屋并赔偿经济损失的诉求能否得到支持。1.由于孙元有、张立平所签订的抵押担保性质的房屋买卖合同不成立，且张立平因房屋的抵押担保更换门锁致使孙元有提前终止租期，故孙元有实际产生的租金损失应当由张立平予以赔偿。2.张立平虽然更换了门锁，但不代表其实际占有使用了涉案房屋，且该房屋现处于闲置状态，孙元有主张涉案房屋由张立平占有使用却没有提供有效的证据予以证明，故孙元有要求张立平赔偿物业费、取暖费的主张无法得到支持。因该房屋现处于闲置状态，故孙元有可随时更换门锁并占有使用。综上，判决：1.孙元有、张立平签订的房屋买卖协议无效。2.孙元有自行更换涉案房屋（位于双城区周家镇晨阳丽景家园商住小区D1号楼2单元402室）的门锁并占有使用。3.张立平返还孙元有位于双城区周家镇晨阳丽景家园商住小区D1号楼2单元402室的商品房销售合同、购房发票。4.张立平赔偿孙元有租金损失5000元于判决生效后十日内给付。5.驳回孙元有的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。张立平在答辩意见中对一审判决认定的部分事实提出异议，但其未提出上诉，故本院仅对孙元有的上诉请求进行审查。本院认为，关于孙元有要求张立平赔偿其占用房屋租金损失、物业费、取暖费等问题。案涉房屋买卖协议系基于孙元有与张立平的借贷关系而签订的担保合同。案涉房屋为毛坯房，处于闲置状态，孙元有举示证据不足以证明张立平占有使用案涉房屋，且双方对此期间的各项费用的负担无约定，故孙元有要求张立平承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，孙元有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由孙元有负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年一月十一日法官助理张智慧书记员于文娟