贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初11811号 原告：张玉琴，女，1985年2月12日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人:郭志海、刘启伟，贵州贵兴律师事务所律师，特别授权代理。 被告：兴义市万和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东办迎新路，统一社会信用代码915223015692272343。 法定代表人：徐军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:王时冬，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。 原告张玉琴与被告兴义市万和房地产开发有限责任公司（以下简称万和房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年11月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张玉琴及其委托诉讼代理人郭志海，被告万和房开的委托诉讼代理人王时冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉琴向本院提出诉讼请求：1、判令万和房开回购位于兴义市；2、判令万和房开退还张玉琴购房款583375元及利息，利息以583375元为本金按银行业间同业拆借中心报价的基准利率（年利率4.85%）从起诉之日起计算至支付完毕止；3、判令万和房开承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月25日，张玉琴与万和房开分别签订两份《商品房买卖合同》，分别购买由万和房开开发并出售位于兴义市。同日，双方又分别签订两份《附加协议》，《附加协议》约定如下： 张玉琴购买的万和大地商品房XXXXX号和第XXXXX号。其中，第XXXXXX号商铺的最终成交金额为贰拾陆万贰仟肆佰捌拾捌元整，第—XXXXXX号商铺的最终成交金额为叁拾贰万零捌佰捌拾柒元整。张玉琴有权在《商品房买卖合同》签订之日起的三年后，向甲方提出回购申请，但必须在2020年11月24日前一个月向甲方提交书面申请，如原告在规定时间内没有提出回购申请，视为自动放弃回购权利。万和房开接到原告书面申请后，须在30个工作日内按该商铺的最终成交金额回购该商铺。2017年11月29日，张玉琴共向万和房开交纳万和大地裙楼商铺XXXXX号和第XXXXXX号购房款583375元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《附加协议》，张玉琴现向万和房开书面申请，请求万和房开回购位于兴义市，并退还张玉琴购买款583375元。但是，万和房开收到张玉琴的书面申请后一直未给予答复，经张玉琴了解，万和房开的法定代表人及主要负责人根本不在被告经营场所，只安排一年轻女性工作人员接待来访人员，其声称自己不是负责人，不能解决任何问题，其他购买者无已按合同退还购房款，均向兴义市人民法院起诉。据此，万和房开已无履行合同的商业信誉，且以实际行为表明不再履行。现张玉琴诉至贵院，请求支持诉请。 万和房开辩称，1、张玉琴要求返还商铺的前提是必须解除另一份出租统一经营管理的协议，张玉琴应将万和房开支付的99384元予以退还。2、万和房开出售的商品房价格看明显低于市场价格，建议张玉琴慎重考虑，如能撤诉，万和房开可对双方签订的商品房买卖合同中约定的价格作出适当的调整降低，且现在涉案商铺可以办理产权证，张玉琴可办理商铺产权证后自行出租。 本院经审理认定事实如下：位于兴义市由万和房开开发，其对外销售的宣传册载明商铺“收益稳定，每月轻松收租金，三年不满意全款回购，零风险投资”、“统一管理、专业运营”。2017年11月底，张玉琴拟购买上述商铺，万和房开的置业顾问向其计算了相应商铺优惠价、应付款、投资回报率即返租金额，从而张玉琴购买了2个商铺。2017年11月25日，张玉琴与万和房开签订了相应的《商品房买卖合同》和《附加协议》，《商品房买卖合同》约定张玉琴所购裙楼四层XXXXX号商铺价款524976元、XXXX号价款641775元。《附加协议》则约定XXXX号、XXXXX号商铺最终成金额分别为262488元、320887元，乙方（指张玉琴）有权在《商品房买卖合同》签订之日起的三年后向甲方（指万和房开）提出回购申请，乙方必须在2020年11月24日前一个月内向甲方提交书面申请，如乙方在规定时间内没有提出回购申请，甲方视为乙方自动放弃回购的权利，甲方接到乙方书面的回购申请后，甲方须在30个工作日内按该商铺的最终成交金额回购该商铺。签订《商品房买卖合同》和《附加协议》同日，万和房开提供承租方处打印为兴义市威龙建材有限公司的《商铺租赁协议》给张玉琴，由张玉琴在出租方处签名捺印，约定张玉琴将购买的两套商铺交给承租方经营，租赁期限从2017年11月25日至2020年11月24日，租金按季度支付XXXX号商铺1-3年租金合计102370元，季度支付8531元，XXXXX号商铺1-3年租金合计125146元，季度支付10429元。两份《商铺租赁协议》承租方处除打印得有“兴义市威龙建材有限公司”外，无任何人、单位签名或加盖公章。张玉琴实际已付两套商铺款共计583375元，并与万和房开口头约定余款待三年期满购房人满意时支付。截至本案开庭审理，万和房开已付张玉琴两套商铺租金151680元。2020年4月27日，万和房开制作《关于万和大地购买商铺返租（客户）疫情区间返祖租金情况说明》，向已购商铺的客户告知受疫情影响，其开发的万和大地房产已承包给浙江宏正兴公司，该公司员工全部为浙江籍，且在疫情爆发最严重的乡镇，为避免疫情产生大面积传播扩散，当地政府不允许上述员工流动，其至今未上班，导致万和房开至今没有收入，同时年关之际，公司所有资金都用于支付农民工工资，万和房开未能按时返租，其承诺在2020年8月底前安排结算处理。2020年10月30日，张玉琴持书面房屋回购申请到万和房开，要求该公司回购其购买的万和大地裙楼XXXXX号、XXXXX号商铺，并退还已支付购房款。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《附加协议》是万和房开、张玉琴在自愿协商基础上签订，合同形式及内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应按约履行。所谓《附加协议》约定的“回购”及张玉琴据此要求房开商回购商铺、返还购房款，实质是解除双方签订的《商品房买卖合同》。《附加协议》约定张玉琴有权在《商品房买卖合同》签订之日起的三年内向万和房开提出回购房屋也即解除合同，提出回购请求时间和条件为“2020年11月24日前一个月内向甲方提交书面申请”，张玉琴因未能按期收取租金收益及万和房开未能办理产权转移登记，于2020年10月30日持书面回购申请到万和房开要求其回购房屋，符合《附加协议》约定期限及条件，双方签订的《商品房买卖合同》于此时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张玉琴对购买商铺的同时还签订了《商铺租赁协议》，该协议上载明的兴义市威龙建材有限公司并未加盖公章，其也未授权任何人签名，事实上该商铺直接由万和房开安排统一经营管理，并向张玉琴支付了经营期间的租金，因此与张玉琴存在商铺租赁关系的也是万和房开。现涉案商铺实际由万和房开经营管理中，产权也未转移登记到张玉琴名下，故张玉琴无需向万和房开返还涉案房屋，万和房开则应将收取的房款共计583375元返还给张玉琴。关于利息请求，双方对利息未作约定，万和房开自合同解除之日即2020年10月30日起占用张玉琴的房款，会对张玉琴造成资金占用期间的利息损失，本院以房款为基数，从2020年11月12日起按起诉时银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算至款项退还完毕之日止予以支持。《商品房买卖合同》的存续并不以《商铺租赁协议》为前提，万和房可以回购商铺需以解除《商铺租赁协议》为前提的理由不成立，对该辩解，本院不予采纳。关于万和房开支付给张玉琴的151680元，系《商品房买卖合同》效力存续期间张玉琴购买商铺享有的租金收益，该款不属于《商品房买卖合同》解除后应退还的范围，万和房开关于退还该笔款项的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、张玉琴与兴义市万和房地产开发有限责任公司2017年11月25日签订涉万和大地裙楼四层XXXX号、XXXX商铺的《商品房买卖合同》于2020年10月30日解除。 二、兴义市万和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还张玉琴购房款583375元，并支付利息，利息以应返还房款为基数，按年利率3.85%从2020年11月12日起计算至房款清偿完毕之日止。 三、驳回张玉琴其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9634元，减半收取4817元，由张玉琴负担317元，由兴义市万和房地产开发有限责任公司负担4500元（直接向张玉琴支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 周光艳 二〇二一年一月二十五日 法官助理 黄文妹 书 记 员 陈贵芳