宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初13773号原告：张书丽，女，1975年3月6日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：史兆华（系原告张书丽的丈夫），1975年12月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园14号办公楼。法定代表人：李攀峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张晓静，广东格林（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婕，广东格林（银川）律师事务所律师。被告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园110#楼03号房六层。法定代表人：刘建文，该公司经理。委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玉祥，宁夏综义律师事务所律师。原告张书丽与被告宁夏海利达房地产开发有限公司、宁夏宁馨祥物业服务有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日、12月23日公开开庭进行了审理。原告张书丽的委托诉讼代理人史兆华，被告宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达房产公司）的委托诉讼代理人张晓静、马婕，被告宁夏宁馨祥物业服务有限公司（以下简称宁馨祥物业公司）的委托诉讼代理人李俊达、唐玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书丽向本院提出诉讼请求：⒈被告支付原告为老人租房费用18000元；⒉判令被告重新修建兴庆华府2号楼二单元前无障碍通道，确保其能正常使用。事实和理由：原告于2011年4月1日在海利达房产公司开发的兴庆华府购买某室住房一套，物业公司后期主导并进行了小区楼道无障碍通道修建，但因原告购买住房的单元门前的无障碍通道坡度过大，达不到使用要求，致原告家中70多岁的肢体残疾老人无法入住。原告多次与被告宁馨祥物业公司交涉未果，被迫于2016年3月1日起为老人租房居住至2019年2月28日，共计租金18000元。海利达房产公司辩称，双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定建设无障碍通道事宜，被告向原告交付房屋时，原告对涉案房屋没有无障碍通道的事实是清楚且认可的，被告无违约行为。原告主张的租房费无事实和法律依据，被告不予承担。依据《无障碍环境建设条例》的规定，城镇新建居住建筑、居住区应当符合无障碍设施工程建设标准，不符合无障碍施工建设标准的，由住房和城乡建设主管部门责令改正。该条例的生效时间是2012年8月1日，兴庆华府于2010年6月20日已开始建设，法不溯及既往。工程竣工后，相关行政主管部门向海利达房产公司发放了《银川市新建住宅交付使用证》，故海利达房产公司作为开发单位，不存在违反相关法律、法规规定而应承担责任的情形，且海利达房产公司将物业交付业主后，就已非物业的所有人或管理人，不应对该物业所涉无障碍通道的建设、维修承担责任。综上，请求驳回原告对被告海利达房产公司的诉讼请求。宁馨祥物业公司辩称，其无修建无障碍通道的义务，请求驳回原告对其的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告海利达房产公司系兴庆区兴庆华府的建设单位。兴庆华府2#楼于2010年6月20日开工，2013年1月16日竣工，并于2013年2月20日取得《银川市新建住宅交付使用证》。被告宁馨祥物业公司原称宁夏海利达物业服务有限公司，被告海利达房产公司系其持股比例最高的股东。二被告曾签订《前期物业服务合同》，约定被告海利达房产公司选聘原宁夏海利达物业服务有限公司为兴庆华府提供前期物业服务。2011年4月1日，原告张书丽与被告海利达房产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告海利达房产公司开发、预售的兴庆华府某室住房一套，并于2013年办理了房屋入住手续。后兴庆华府单元门前修建了无障碍通道。被告宁馨祥物业公司称系其应海利达房产公司的要求组织施工，被告海利达房产公司对此不予认可。二被告均未能提交关于涉案无障碍通道的设计、施工、验收等相关证据材料。现兴庆华府仍由被告宁馨祥物业公司提供物业服务。本院组织原、被告进行了现场勘验，经实际测量，兴庆华府小区某号楼二单元门前无障碍通道的坡道高1.07米，水平长度3.56米，坡度为1/3.327，不符合《无障碍设计规范》中关于轮椅坡道的坡度不大于1/16（最大高度1米，水平长度16米）的规范标准。原、被告对上述勘验结果均无异议。原告李薇当庭提交中国残疾人联合会于2016年3月9日发证的《残疾人证》一本，证实其家中有一肢体残疾老人。本院认为，原告张书丽与被告海利达房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方形成商品房买卖合同关系。被告海利达房产公司开发建设的兴庆华府2#楼于2010年6月20日开工，于2013年2月20日取得《银川市新建住宅交付使用证》。2012年8月1日起施行的《无障碍环境建设条例》第十一条规定“对城镇已建成的不符合无障碍设施工程建设标准的道路、公共建筑、公共交通设施、居住建筑、居住区，县级以上人民政府应当制定无障碍设施改造计划并组织实施。无障碍设施改造由所有权人或者管理人负责。”该条例施行时，兴庆华府尚属在建工程。作为该建设项目的所有权人，海利达房产公司执行行政法规的强制性规定，负责兴庆华府无障碍设施工程的建设实属应当。与被告海利达房产公司签订前期物业服务合同的被告宁馨祥物业公司亦证实，其应海利达房产公司要求组织修建无障碍通道。作为宁馨祥物业公司大股东的海利达房产公司未能提交反驳证据证明修建无障碍通道非其所为，亦非其之责。故本院认定被告海利达房产公司系兴庆华府无障碍通道的建设单位。配套建设无障碍设施系被告海利达房产公司承诺的商品房买卖合同的内容之一。经现场勘验，原、被告均认可涉案无障碍通道的坡度参数不符合国家规定的无障碍设施工程建设标准，即被告海利达房产公司交付的兴庆华府商品房的基础设施不达标，其亦未提交无障碍设施验收合格的证据，故应承担相应的违约责任。被告宁馨祥物业公司并非商品房买卖合同相对方，故对原告要求其承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。兴庆华府小区的无障碍通道系该建筑区划内的共有部分，原告张书丽作为小区业主，对共有部分享有权利，其系本案适格原告。二被告对原告提交的房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不具有证实涉案无障碍通道必然给其造成18000元经济损失的证明效力，故对此证据本院不予采信，对原告张书丽的相应诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宁夏海利达房地产开发有限公司于本判决生效之日起四个月内按国家标准改造位于银川市兴庆区兴庆华府2#楼二单元门前的无障碍通道；二、驳回原告张书丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计125元，由被告宁夏海利达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 申建宁二〇二〇年十二月二十三日书记员 薛 盟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。