北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初16019号原告（反诉被告）：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街**。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京马克华菲服饰有限公司，住，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**/div>法定代表人：翁团伟，总经理。委托诉讼代理人：杜征，男，1985年8月24日出生，北京马克华菲服饰有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭怡平，福建瀛贤律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地，住所地北京市东城区王府井大街**T2写字楼****iv>负责人：朱启明。委托诉讼代理人：唐田，男，1973年10月9日出生，广州市启胜物业管理有限公司北京分公司职员，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）诉被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司（以下简称马克华菲公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新东安公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告（反诉原告）马克华菲公司的委托诉讼代理人郭怡平、第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人唐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新东安公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方之间的《新东安广场租赁合同（店铺）》于2020年4月17日解除；2、要求马克华菲公司支付2020年1月1日至2020年4月17日期间的租金252662.67元、推广费4922元；3、要求马克华菲公司支付2019年9月1日至2020年4月17日的POS机维护使用费4161.67元；4、要求马克华菲公司支付公证费4000元；5、要求马克华菲公司支付店铺恢复原状费用31840元；6、要求马克华菲公司支付违约金242348元（以已交纳合同押金242348元抵扣）；7、要求马克华菲公司向第三人支付2020年1月1日至2020年4月17日期间的物业管理费35438.4元、电费4456.05元、其他费用667.75元、排污及垃圾分类服务费1312.53元。事实与理由：2018年9月6日，新东安公司与马克华菲公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（编号：01798/L416#，以下简称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场四层L416号店铺（以下简称涉案店铺），面积约92平方米，租以马克华菲公司以“Reshake”为店名，经营该品牌服装、服饰。租赁期限自2018年12月1日至2020年11月30日。2018年12月1日，新东安公司将涉案店铺交付马克华菲公司。2018年12月，新东安公司与马克华菲公司及第三人订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定自2019年1月1日始，马克华菲公司向第三人支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年1月1日始，马克华菲公司拖欠租金、推广费及物业管理费等。2019年9月1日始，马克华菲公司拖欠POS机维护使用费。经新东安公司及第三人多次催要，马克华菲公司仍未支付。2020年4月2日，新东安公司根据合同约定向马克华菲公司送达了《租赁合同解除通知》，上述通知确定双方之间的《租赁合同》于2020年4月17日终止，并要求被告按照合同约定的标准交还店铺。2020年4月24日，新东安公司为证据保全聘请公证处对涉案房屋进行公证收场，花费4000元。2020年6月，为避免损失进一步扩大，新东安公司委托装饰装修公司对涉案店铺恢复原状（毛坯），支付施工费用31840元。新东安公司认为，马克华菲公司拖欠租金等费用构成违约，根据合同约定新东安公司有权解除合同，并要求马克华菲公司支付拖欠的各项费用及以押金作为违约金抵扣。根据三方订立的《补充协议》，新东安公司有权要求马克华菲公司向第三人支付物业费等费用，为了减少诉累，新东安公司一并在本案中主张马克华菲公司应向第三人支付上述费用。现新东安公司提起本案诉讼，诉如所请。被告（反诉原告）马克华菲公司答辩并提出反诉称：认可新东安公司陈述合同订立情况，支付租金及各项费用情况属实。因疫情原因，马克华菲公司现金流出现问题，因此自2020年1月1日未再支付租金。疫情期间，马克华菲公司多次与新东安公司协商减少租金，均未果。2020年2月3日至2020年2月29日，马克华菲公司经申请关闭了涉案店铺。2020年3月1日，马克华菲公司向新东安公司发送解除函。2020年3月19日，马克华菲公司完成撤场。后马克华菲公司收到新东安公司的解除通知。马克华菲公司认为，双方之间的《租赁合同》应于2020年3月19日解除；马克华菲公司同意支付2020年1月1日至2020年2月2日及2020年3月1日至2020年3月19日期间的租金及推广费、同意支付POS机维护使用费、店铺恢复原状费用，但不同意支付公证费；马克华菲公司认为其因疫情原因未支付租金，属于不可抗力，因此不同意支付违约金，且违约金数额约定过高；关于物业费等，应由第三人另案主张，不应在本案中一并处理。马克华菲公司提出反诉，要求新东安公司退还押金242348元。针对马克华菲公司反诉，新东安公司答辩称：因马克华菲公司系违约解除合同，根据合同约定押金应抵扣违约金不予退还，故不同意马克华菲公司的反诉请求。第三人启胜物业公司陈述称：新东安商场疫情期间从未停止经营。同意新东安公司的诉讼请求及针对反诉的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月6日，新东安公司与马克华菲公司签订了《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场四层L416号店铺，面积约92平方米出租给马克华菲公司用于经营服装、服饰。租赁期自2018年12月1日至2020年11月30日，2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金标准为每月65126.9元，2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金标准为每月70840元，于每个日历月第一天缴纳当月租金。物业管理费2018年12月1日至2018年12月30日期间每月4692元，2018年12月31日至2020年11月30日期间每月9384元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费。推广费每月1380元，应于每个日历月的第一天缴纳。承租人在租金、物业管理费等费用到期后15天内仍未支付，出租人有权提前终止合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。如果承租人违约导致合同提前终止，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。签订合同时，马克华菲公司还应直接向新东安公司交纳合同押金，相当于三个月基本租金与物业管理费之和。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。合同中“不可抗力”条款约定遇有不可抗力的一方，应在事故发生后三日内以书面方式通知对方，并在十五日内提供由事故发生地公证机构出具的有关事故详情的证明文件。按对履行合同影响的程度，由双方协商解决是否解除合同或部分免除履行合同的责任或延期履行合同。《租赁合同》附件约定马克华菲公司使用新东安公司提供的POS系统设备运作及自动上传数据，每月550元。后新东安公司与马克华菲公司、启胜物业公司订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》，鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，马克华菲公司需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2019年4月1日始，启胜物业公司将物业管理费调整为每月每平米108元。订立《租赁合同》后，新东安公司如约向马克华菲公司交付涉案店铺，马克华菲公司向新东安公司支付押金242348元及截至2019年12月31日之前的租金、推广费，截至2019年8月31日之前的POS机维护使用费。后马克华菲公司称因疫情影响导致其经营困难，因此未再支付租金及各项费用，新东安公司称马克华菲公司疫情之前即拖欠租金及各项费用，足见并非因疫情原因导致无法支付费用。第三人启胜物业公司称疫情期间新东安商场并未停止营业。2020年2月20日，新东安公司及启胜物业公司均向马克华菲公司发函催缴各项费用。2020年3月18日，新东安公司再次向马克华菲公司发函要求其支付所有欠款。2020年4月3日，新东安公司向马克华菲公司发送《解约通知书》，载明因马克华菲公司拖欠租金及各项费用，因此新东安公司提出提前终止租赁合同，于函件发出之日起15日后（即2020年4月17日24:00）合同终止。2020年4月7日，马克华菲公司收到上述《解约通知书》。2020年4月24日，新东安公司委托北京市国泰共证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。根据《公证书》显示涉案店铺仅遗留部分经营设施。新东安公司认可马克华菲公司于2020年3月19日自行撤场。后新东安公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用31840元。诉讼中，马克华菲公司提交1、与新东安公司员工之间的微信聊天记录，显示2020年2月3日马克华菲公司申请闭店，定于2020年2月10日恢复营业；2020年2月19日马克华菲公司向新东安公司提交减免租金的申请。2、“新东安零售通知群”聊天记录，证明疫情期间新东安广场经营状况，处于非正常营业状态。经质证，新东安公司及启胜物业公司均称无法确认上述证据的真实性，且即使上述证据真实，也与本案无关联性，因新东安广场从未停止营业，马克华菲公司自行停业系其自主行为。3、《撤柜函》及物流清单，2020年3月1日马克华菲公司向新东安公司出具《撤柜函》，载明马克华菲公司经营一年多来销售业绩处于入不敷出状态，现遭遇疫情影响，出现商场关闭、店铺无销售、现金无回流、货品库存量增大，马克华菲品牌受冲击较大无法支持，鉴于该种情况马克华菲公司申请2020年3月1日撤柜。2020年3月5日马克华菲公司寄交《撤柜函》。经质证，新东安公司认可收到上述文件，但因寄交地址为上海故并未查看，且上述函件亦未加盖公章。本院认为：根据查明情况，新东安公司与马克华菲公司订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。现马克华菲公司未按照约定履行支付租金的义务，构成违约。虽然2020年1月底出现新冠肺炎疫情，但考虑到马克华菲公司承租涉案店铺用途系经营服装、服饰，疫情虽然对马克华菲公司的经营产生一定的影响，但该影响的时限与合同期限相比，并非导致合同目的根本无法实现，因此马克华菲公司不因此享有合同的单方解除权，其要求确认2020年3月19日解除合同的意见，本院不予采信。而新东安公司在马克华菲公司未依约支付租金并自行搬离涉案店铺后，向马克华菲公司发出解除合同通知，系行使合同的解除权，其于2020年4月3日寄送《解约通知书》，根据合同约定双方之间的租赁合同关系应于2020年4月18日解除，新东安公司认为双方之间的合同关系于2020年4月17日解除，计算有误，本院予以调整。新东安公司要求马克华菲公司支付2020年1月1日至2020年4月17日期间的租金及推广费的诉讼请求，理由正当，但考虑到疫情对经营主体的影响程度，租赁合同双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，因此本院对该期间租金标准予以酌定。新东安公司要求马克华菲公司支付公证收场的公证费，符合合同约定，理由正当，本院予以支持。如前所述，马克华菲公司擅自搬离涉案店铺系单方违约，因此新东安公司要求马克华菲公司支付违约金，理由正当，但考虑到疫情因素及马克华菲公司的违约程度，本院对违约金数额予以调整，新东安公司要求将马克华菲公司已交纳的押金全部抵扣违约金的意见，本院不予支持。押金扣除马克华菲公司应支付的违约金后，应退还给马克华菲公司，因此马克华菲公司反诉要求新东安公司返还押金的反诉请求，本院部分予以支持。马克华菲公司认为其因不可抗力不应支付违约金的抗辩意见，本院不予采信。马克华菲公司同意支付POS机维护使用费及店铺恢复原状费用，本院不持异议。鉴于新东安公司与马克华菲公司及启胜物业公司订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与马克华菲公司成立另外法律关系，新东安公司在本案中要求马克华菲公司向启胜物业公司履行支付义务，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京新东安有限公司与被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司《新东安广场租赁合同（店铺）》于2020年4月18日解除；二、被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付2020年1月1日至2020年4月17日期间的租金168441.78元、推广费3281元；三、被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付POS机维护使用费4161.67元；四、被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付公证费4000元；五、被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付店铺恢复原状费用31840元；六、被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付违约金80783元；七、原告（反诉被告）北京新东安有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司退还押金161565元；八、驳回原告（反诉被告）北京新东安有限公司其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9618元，由原告（反诉被告）北京新东安有限公司负担4783元（已交纳），由被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司负担4835元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2468元，由原告（反诉被告）北京新东安有限公司负担1645元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京马克华菲服饰有限公司负担823元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年一月二十六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧