河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17721号上诉人(申请执行人）：康治亮，男，汉族，1952年1月27日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：刘志立，巩义市法律服务所法律工作者。被上诉人（案外人）：张元军，男，汉族，1956年5月5日出生，住河南省巩义市。被上诉人（被执行人）：河南京御尚城置业有限公司，住所地：河南省巩义市**滨河路北。法定代表人：赵德华。上诉人康治亮因与被上诉人张元军、河南京御尚城置业有限公司（以下简称尚城置业）案外人执行异议之诉一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。康治亮上诉请求：1、请求依法撤销河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初4285号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“尚城置业将系争房产18号楼703号房产出售给其他人，将已支付的38.99万元全部计入18号楼701号的付款”的是事实错误的。原因是：一审中被上诉人张元军提供了5份支付系争房产的付款凭证，其中两份是预售协议签订前2009年12月2日，2010年1月5日张元军的儿子张建涛分别支付的1万元和5万元定金，另有一份24万元是2013年7月23日支付的18号楼703房的房款（系争房产的是701号），还有一份4.99万元是2013年2月4日支付给孙耀东个人账户的，只有一份是签订预售协议当天支付的4万元定金，所以上诉人认为该购房款张冠李戴，东拼西凑，牵强附会，且以上共计38.99万元，而预售协议房屋总价款为397648.36元，前后数额不符，不能相互印证，一审将38.99万元全部计入系争房产的房款认定事实错误。上诉人认为只有4万元的定金是支付系争房产的购房款，远远达不到超过百分之五十的购房款。二、被上诉人张元军对系争房产只提供了其在2010年7月30日与尚城置业签订的《尚城华府房屋预定协议》，张元军从签订预定协议至今已历时10余年，也未与开发商签订合法有效的书面买卖合同，该房产的所有权就是开发商尚城置业的。一审判决以“该协议就交易房产的位置、面积、价格等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定双方之间已签订了书面买卖合同”的认定，没有事实根据，不能使人信服。法院在执行（2018）豫0181民初6717号民事判决书查询的701房是登记在尚城置业名下，根据物权法的相关规定，该房产就是尚城置业的资产，应当予以执行。三、一审中尚城置业缺席未答辩，而尚城置业又提供了703房商品房买卖合同的复印件来证明703房已卖给其他人，将703房的付款一并划入701房，这种程序不合法。该商品房买卖合同是否真实，我们不得而知，这是张元军与尚城置业之间的纠纷，与本案无关，将购买该房产的款项划入系争房产是明显错误的，不排除尚城置业与张元军恶意串通，逃避执行的嫌疑。四、被上诉人张元军系巩义市紫荆街道办事处大黄治村村民，在大黄治村批有宅基住房，该争议房屋也并不是其唯一住房。综上，被上诉人张元军对系争房产既没有签订合法有效的买卖合同，交付的房款也远未超过总房款的百分之五十，也不是用于居住的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张元军对该房产不享有排除强制执行的民事权益。因尚城置业未能履行已生效文书造成执行异议之诉，一审诉讼费不应由上诉人承担。请求中院查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。张元军辩称，一、一审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，应当依法予以维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，一审时，我提交的与尚城置业就系争房产签订的预定协议，对交易的房产的具体位置、楼号、单元、层号、面积、价格等进行了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人尚城置业已经按约收取了我的购房款，向我交付了房屋，我也对房屋进行书面的验收签字，这一系列足以应当认为我与尚城置业之间已签订了书面的买卖合同。一审时，我提交的尚城置业开具的收据、转账凭证等证据，足以证明我向尚城置业实际已基本付清了系争房屋的全部房款，也远远超过司法解释规定的百分之五十。我提交的物业费、水电费、燃气费收据等，足以证明我早就在法院查封系争房屋之前2012年已经实际占有并居住在该房屋。综上，根据以上事实和司法解释，我系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行系争房屋完全正确。二、上诉人的上诉人理由均不能成立。故，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉，维持原判。尚城置业提交书面答辩意见一份，辩称：一、被上诉人张元军早在本案房屋被查封前的2010年7月30日和我公司签订了《尚城华府房屋预定协议》，该协议明确约定了本案房屋的位置、面积、价格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，视为双方已经签订商品房买卖合同。因此，原判就此认定事实清楚，证据充分，上诉人该项上诉理由不成立。二、2010年至2012年期间，张元军购买我公司18号楼701和703两套房产，本案701房款总价为39.764836万元。张元军及儿子张建涛共交房款38.99万元后，未再支付剩余房款，我公司将703房屋另行售给他人，将张元军及儿子张建涛已支付的款项全部计入本案701房款，并于2012年8月17日将该房交付给张元军，张元军于2012年8月24日签字验收后，装修居住至今，支付了期间的物业、水电、燃气费。总之，我公司已经收取了张元军及儿子张建涛就本案701房屋支付的款项，该房屋也已经交付使用，原判认定完全正确。三、交房至今，由于历史原因及政府机构合并、工程资料等多种原因，导致2019年才开始集中办理正式《商品房买卖合同》的签订及产权登记手续。由于涉案房屋被查封，现在未继续办理手续。四、据我公司了解，张元军所在大黄治村早已规划拆迁，实际上也已经拆迁完毕。从交付房屋后，张元军及时装修居住的情况看，他应该只有本案一套房屋。综上所述，原判事实清楚，证据充分，结果正确，上诉人的各项上诉均不成立。为此，应驳回上诉，维持原判，并让其承担诉讼费，望贵院公断为盼。张元军向一审法院起诉请求：1．请求终止对巩义市××路××楼××号（豫20**巩义市不动产权第0008241号）房产的强制执行，房屋价值333960元；2．依法确认原告张元军系巩义市××路××楼××号（豫20**巩义市不动产权第0008241号）房产的所有权人；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年至2011年期间，张元军在尚城置业购买18号楼701号和703号两套房产，均缴纳了部分购房款。2010年7月30日，河南尚城地产发展有限公司（卖方）与张元军（买方）签订《尚城华府房屋预定协议》一份，约定买方预定的房屋位于尚城华府18号楼1单元7层701东户，房屋建筑面积暂定为136.321㎡，约定单价为2917元／㎡。签订协议时，买方自愿向卖方支付定金40000元（肆万元），甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，该定金冲抵房款，同时享受5000元（伍仟元）的总房款优惠。根据协议约定，房屋总价款为397648.36元。张元军的儿子张建涛于2009年12月2日支付订金1万元，于2010年1月5日支付订金5万元。张元军于2010年7月30日支付定金4万元，于2011年7月23日支付18号楼703号房款24万元，于2013年2月4日支付房款4.99万元（银行转账至尚城公司法人孙耀东账户），以上共计38.99万元。后张元军因客观原因未及时补齐剩余房款，尚城置业将18号楼703号房产出售给其他人，将已支付的38.99万元全部计入18号楼701号的房款。2012年8月17日，尚城置业将系争房产交付张元军，张元军于2012年8月24日在房屋验收单上签字（房号：18号楼1单元701室）。交房后，张元军对系争房产进行装修并居住至今，在此期间的物业费、水电费、燃气费均由张元军及其家人交纳。张元军名下无其他用于居住的房屋。被告康治亮与尚城置业、陈占武之间的民间借贷纠纷，原审法院于2018年9月5日作出（2018）豫0181民初6717号民事裁定书，冻结尚城置业、陈占武金融机构存款240万元或查封同等价值的房产。原审法院于2018年11月12日作出（2018）豫0181民初6717号民事判决书，判决被告尚城置业于判决生效之日起十日内偿还原告康治亮借款1183080元及利息（利息自2016年9月11日起至实际还款之日止，按月利率1.2％计算）；被告尚城置业于判决生效之日起十日内偿还原告康治亮借款利息1200133元；驳回原告康治亮对陈占武的诉讼请求。因尚城置业未按期履行还款义务，被告康治亮向原审法院申请执行。执行中，原审法院于2020年4月2日查封了尚城置业名下位于巩义市××路××楼××房产。原告张元军向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2020）豫0181执异147号执行裁定书，驳回张元军的异议请求。张元军遂向原审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，张元军提起案外人执行异议之诉的目的是排除法院对系争房产的执行。根据相关司法解释规定，案外人或者申请执行人应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张元军提交的虽系其与被告尚城置业就系争房产签订的预定协议，但该协议书就交易房产的位置、面积、价格等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定双方之间已签订了书面买卖合同。张元军提交的尚城置业开具的收据、转账凭证等证据，证明其已向尚城置业支付了超过百分之五十的购房款，按照合同约定张元军实际已基本付清全部房款。张元军提交的物业费、水电费、燃气费收据，能够证明在法院查封系争房产之前已经实际占有使用该房产。系争房产未能签订《商品房买卖合同》，无法办理该房产的产权转移手续，并非张元军自身原因所导致。综上，张元军对系争房产享有足以排除强制执行的民事权益，可以请求停止对系争房产的执行。房屋所有权应以登记公示为准，原告要求确认系争房产归其所有的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决一、不得执行位于巩义市××路××楼××号的房产；二、驳回原告张元军的其他诉讼请求。案件受理费6309元，由被告康治亮、河南京御尚城置业有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：张元军对涉案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，结合当事人在一审期间提交的张元军与尚城置业就涉案房屋签订的《尚城华府房屋预定协议》、收据凭证、交房证明、水电费以及巩义市燃气有限公司出具的燃气收据等一系列证据可以证明张元军已经购买了涉案房屋并支付了涉案房屋的购房款，且在涉案房屋查封之前张元军已实际居住使用。经一审法院查明，张元军名下亦无其他用于居住的房屋。故张元军主张排除执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以认定张元军对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，康治亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6309元，由康治亮负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 鲁金焕审判员 钟晓奇二〇二一年一月十九日书记员 马 静