北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8105号原告：谢荣伶，女，1945年11月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷瑞云（系谢荣伶之女），1971年9月15日出生。被告：北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区葛布店东里99-5、100-1至100-6号1层100-2，统一社会信用代码91110112318215693B。法定代表人：汪超，经理。委托诉讼代理人：薛超，男，1987年7月1日出生，北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司职员。原告谢荣伶与被告北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司（以下简称鑫阳恒业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告谢荣伶的委托诉讼代理人雷瑞云，被告鑫阳恒业公司的委托诉讼代理人薛超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢荣伶向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年1月3日（即我换锁收回房屋之日）解除；2．鑫阳恒业公司给付自2019年12月3日起至2020年1月3日止的房屋租金3700元；3．鑫阳恒业公司支付租赁期内的水费320元、电费50元、有限电视费108元、卫生费35元，共计513元；4．鑫阳恒业公司赔偿免租期租金3700元；5．鑫阳恒业公司赔偿违约金7400元；6．鑫阳恒业公司赔偿家具及家电损失10000元；7．本案诉讼费由鑫阳恒业公司承担。事实和理由：2019年6月1日，我与鑫阳恒业公司签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称《出租代理合同》），约定我将坐落于北京市通州区玉带河大街84号楼4单元5层****号房屋（以下简称涉案房屋）委托鑫阳恒业公司出租，房屋建筑面积为60．94平方米，出租代理期自2019年6月3日起至2023年6月2日止，每年扣除一个月免租期租金，月租金标准为第一年3700元，第二年3800元，第三年3900元，第四年4200元，支付方式为季付。合同还约定，如鑫阳恒业公司未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，我有权单方解除合同。合同签订后，我按照约定将涉案房屋交付鑫阳恒业公司，其向我支付了第一个季度的租金7400元和第二个季度的租金11100元，后未按约定支付第三个季度的租金，并将房屋内附属的家具家电全部搬空。我多次向鑫阳恒业公司催要租金未果，故诉至法院，望判如所请。鑫阳恒业公司辩称，1．我公司同意解除合同，认可谢荣伶主张的解约时间；2、我公司未支付谢荣伶主张期间的租金，亦不同意支付，因为谢荣伶在2019年12月中旬就换锁收回了房屋；3．我公司不同意支付免租期租金，合同约定了每年有一个月免租期；4．我公司不同意给付违约金，我公司没有违约；5．我公司不同意赔偿家具家电损失，我公司没有损坏家具家电；6．我公司同意支付水电费、有线电视费及卫生费，但只同意承担我公司居住使用期间的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：谢荣伶系涉案房屋的权利人。2019年6月1日，谢荣伶作为出租方（甲方）与鑫阳恒业公司作为代理方（乙方）签订《出租代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋，出租代理期限为4年，自2019年6月3日起至2023年6月2日止，第一至第四年月租金标准分别为3700元、3800元、3900元和4200元，租金支付方式为按季支付，第一期租金7400元于2019年6月3日支付，第二至四期租金11100元分别于2019年9月3日、2019年12月3日支付和2020年3月3日支付；甲方同意每年给乙方1个月的免租期，于2019年7月3日开始计租。合同第七条约定：乙方承担水费、电费、电话费、燃气费、有线电视费、卫生费等。合同第十一条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2．擅自改变房屋用途的。合同第十二条第（二）款约定，出租代理期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。合同另就合同争议的解决办法等进行了明确约定。合同后附《房屋附属设施、设备清单》，载明房屋内原有家具电器情况。上述合同签订当日，谢荣伶向鑫阳恒业公司交付了涉案房屋，后鑫阳恒业公司向谢荣伶支付了截止到2019年12月2日的租金。2019年12月19日，谢荣伶支付了涉案房屋自2019年6月至12月的水费320元、垃圾清运费35元，并按照每月18元的标准支付了鑫阳恒业公司居住使用涉案房屋期间的有线电视费。2019年12月27日，谢荣伶进入涉案房屋，发现房屋内原有家具电器已被搬空。本案审理过程中，谢荣伶称其于2020年1月3日换锁并收回了涉案房屋。鑫阳恒业公司对此不予认可，称其租户于2019年12月初即搬离了涉案房屋，并向谢荣伶提出了解约请求，谢荣伶于2019年12月中旬即换锁收回了涉案房屋。双方均未就上述主张提供充分证据。另谢荣伶提交照片及与鑫阳恒业公司原业务员的通话录音，欲证明其房屋内家具电器被搬离的情况，但未提交证据证明上述家具电器的购买价格。鑫阳恒业公司表示不清楚家具电器被搬空的情况。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方签订的《出租代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。现双方均同意该协议于2020年1月3日解除，本院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经查，鑫阳恒业公司支付了截止到2019年12月2日的租金，鑫阳恒业公司称其于2019年12月初即搬离了涉案房屋，但未提供证据证明其向出租人告知了搬离的情况，亦未提供证据证明其实际搬离时间，现谢荣伶认可涉案房屋于2019年12月27日已处于空置状态，故对于谢荣伶要求鑫阳恒业公司支付自2019年12月3日起至2019年12月27日止的租金的诉求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。对于谢荣伶要求鑫阳恒业公司支付免租期租金的诉求，本院认为，免租期是出租人基于双方依约履行租赁合同直至租期届满而给予承租人的租金优惠，涉案租赁合同完整租期为4年，故此，双方协商一致由出租人给予承租人每年一个月的免租期，现涉案合同仅履行不到半年，承租人即擅自搬离涉案房屋并逾期支付租金，其行为已构成根本违约，故谢荣伶要求按合同约定支付违约金及免租期内租金，均理由正当，本院依法予以支持。对于谢荣伶要求鑫阳恒业公司支付其使用房屋期间的水费、垃圾清运费及有线电视费的诉求，本院依法予以支持，但具体数额以本院核实为准。谢荣伶未就其主张的电费提供证据，故本院不予支持。对于谢荣伶主张的家具家电损失，因谢荣伶未提交证据证明原有家具电器购买价格，故本院根据《出租代理合同》后附《房屋附属设施、设备清单》载明情况，酌情确定损失金额为5000元。对其过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认谢荣伶与北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司于二〇一九年六月一日签订的《北京市房屋出租代理合同》于二〇二〇年一月三日解除；二、北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司向谢荣伶支付自二〇一九年十二月三日起至二〇一九年十二月二十七日止的租金2984元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司向谢荣伶支付免租期租金3700元，于本判决生效之日起七日内给付清；四、北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司向谢荣伶支付欠付水费314元、垃圾清运费34元、有线电视费108元，以上共计456元，于本判决生效之日起七日内给付清；五、北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司赔偿谢荣伶违约金7400元，于本判决生效之日起七日内给付清；六、北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司赔偿谢荣伶家具家电损失5000元，于本判决生效之日起七日内给付清；七、驳回谢荣伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由谢荣伶负担72元（已交纳）；由北京鑫阳恒业房地产经纪有限公司负担144元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二一年一月二十七日书记员  崔雨桐