文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初8257号原告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，统一社会信用代码91500106561618732E。法定代表人：麦勇作，职务执行董事兼总经理。委托代理人：冉黎，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。被告：邱明学，女，汉族，1992年9月21日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称重庆协信公司）诉被告邱明学商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆协信远浩房地产开发有限公司委托诉讼代理人冉黎到庭参加诉讼，被告邱明学经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆协信公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2019年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告协助原告办理解除重庆市沙坪坝区大学城南一路*号*号房屋的网签、备案、预告登记手续；3、请求判令被告向原告支付违约金35517.2元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买重庆市沙坪坝区大学城南一路*号*号房屋，房屋成交总价为177586元，合同约定的付款方式为分期付款，即被告应于签约当日向原告支付35586元，被告应于2019年10月1日前向原告支付房款54000元，被告应于2020年4月1日前向原告支付房款54000元，被告应于2021年4月1日前向原告支付房款34000元，但被告至今尚未全额支付第二期应付房款，已构成违约，故原告有权解除合同，要求被告承担违约责任。被告邱明学未到庭答辩。经审理查明：2019年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》，《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市沙坪坝区大学城南一路*号*的房屋，总价款177586元，采取分期付款的方式，首付款35586元于合同签订当日支付，第二期房款54000元于2019年10月1日前支付，第三期房款54000元于2020年4月1日前支付，尾款34000元于2021年4月1日前支付；乙方未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之八向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。《补充协议》约定：无论乙方选择何种付款方式，若乙方逾期支付任何购房款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天以上，甲方有权解除主合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应当向甲方支付总房款20%的违约金。同日，案涉房屋办理了预购商品房买卖合同备案。2020年4月29日，原告向本院提起诉讼。2020年8月4日,本院通过人民法院报向被告公告送达起诉状副本、开庭传票等，并载明自本公告发出之日起，经过60日即视为送达，即2020年10月4日视为送达。原告举示了账户明细，载明被告向原告支付款项的情况，具体如下：2019年3月31日，支付定金10000元；2019年4月1日支付转移登记费550元、契税4887.69元、测绘服务费73.80元、首期房款25586元、合同印花税44.4元；2020年9月4日，支付违约金9126元、违约金4185元、房款45000元。庭审中，原告公司确认《补充协议》为其事先拟定,但认为已经口头进行提示，并没有举示提示说明的证据。原告称按照补充协议的约定要求被告支付解除合同的违约金。原告还称被告已支付首付款及定金35586元，购房款45000元，账户明细载明的两笔违约金为被告逾期支付第二期、第三期购房款的违约金。原告又称合同解除后购房款扣除违约金及其他费用之后可以退还给被告，代收的契税和印花税可配合被告到相关部门退还，代收的转移登记费和测绘服务费可以直接退还给被告。以上事实，有《重庆市商品房销售合同》、《补充协议》、账户明细、人民法院报公告、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：被告邱明学经本院依法送达传票，既不提交答辩状又不到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以根据法庭查明的事实依法缺席判决。依法成立的合同受法律保护,合同自成立时生效。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,合法有效。《重庆市商品房买卖合同》的附件五《补充协议》的效力问题，本院认为,从原告公司确认的事实来看,该《补充协议》符合格式条款的预先拟定、重复使用的特征,鉴于原告并无证据显示该《补充协议》存在协商的过程，《补充协议》系采用格式条款订立的合同。在此前提下,《补充协议》中属于免除原告公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款,应认定无效;其他条款仍应作为双方权利义务的依据。本案中，被告作为一名普通的购房者，不能对其苛以更高的注意义务，在被告分期付款逾期情况下，原告主张按照《补充协议》约定要求被告支付总房款20%违约金，明显高于《商品房销售合同》约定的支付应付款8%的违约金，加重被告的违约责任，且《补充协议》亦未对原告的违约责任进行增加，原告作为提供格式条款的一方，没有遵循公平原则合理确定当事人之间的权利与义务，不合理地加重对方责任，故该条款应当认定为无效。同时，《补充协议》中该条款与被告具有重大利害关系，原告应当履行提示说明义务，但原告并未举示证据证明履行该义务。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告已经逾期支付第二期、第三期的购房款，虽然原告认可被告于2020年9月4日向原告支付58311元（45000元＋4185元＋9126元），其中45000元为购买款，其余两笔款项为逾期付款的违约金，但被告所支付的上述款项仍不足以填补第二期、第三期拖欠的购房款，被告仍存在逾期付款的行为，逾期付款时间已超过30日，故原告根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院予以支持。根据人民法院报公告的信息，2020年10月4日，起诉状副本等公告送达被告，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于同日解除。合同解除后，被告应当协助原告办理解除重庆市沙坪坝区大学城南一路*号*号房屋的网签、备案、预告登记手续，原告应当将已经收到的购房款等退还给被告，因被告未到庭，双方可另案处理。被告要求原告支付违约金35517.2元的诉讼请求，根据《重庆市商品房买卖合同》约定，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之八向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，原告认可被告已经支付购房款80586元（35586元＋45000元），故被告应当向原告支付违约金7760元（（177586元-80586元）×8%），超出的部分，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告重庆协信远浩房地产开发有限公司与被告邱明学签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年10月4日解除；二、被告邱明学于本判决生效之日起十日内协助原告重庆协信远浩房地产开发有限公司办理解除重庆市沙坪坝区大学城南一路*号*号房屋的网签、备案、预告登记手续；三、被告邱明学于本判决生效之日起十日内支付原告重庆协信远浩房地产开发有限公司违约金7760元。四、驳回原告重庆协信远浩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3852元，由被告邱明学承担3852元。本案的公告费560元，由被告邱明学承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  项 毅人民陪审员  刘卫平人民陪审员  王群芳二〇二一年一月十四日法官 助理  高继凯书 记 员  高 雅