北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0106执异1063号案外人：梁军，男，1964年12月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：戴威，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区丰台镇文体路19号。负责人：王智先，行长。委托诉讼代理人：司玉松，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行员工。委托诉讼代理人：宋文杰，男，中国工商银行股份有限公司北京丰台支行员工。被执行人：李龙，男，1953年3月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室—56。法定代表人：陈妮娃，董事长。委托诉讼代理人：王悦石，男，北京全联房地产开发有限公司员工。在本院执行中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称工商银行丰台支行）申请执行李龙、北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）借款合同及保证合同纠纷一案中，梁军对执行全联公司名下位于北京市海淀区五棵松路ｘ号永金里小区ｘ号楼ｘｘｘ号房屋（以下简称ｘｘｘ房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。梁军称，请求法院解除对ｘｘｘ号房屋的查封。事实和理由：第一，梁军购买并付清了ｘｘｘ房屋购房款。1999年9月26日，梁军与全联公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，以总价751500元购买了ｘｘｘ房屋。1999年9月30日，梁军支付了购房首付款151500元，其余款项通过银行贷款支付给全联公司。第二，缔约后，ｘｘｘ房屋一直由梁军实际占有使用至今。2000年1月6日，梁军与北京宸居物业管理有限责任公司签订《物业服务合同书》，此后多年物业费、供暖费均为梁军实际缴纳。北京市海淀区田村路街道永金里社区居民委员会开具居住证明，均可证实梁军向全联公司购买ｘｘｘ房屋，2041房屋一直由梁军实际占有使用至今。第三，ｘｘｘ房屋在2005年即已被丰台法院查封，并非因梁军自身原因未办理过户登记。综上，梁军为维护自身合法权益，提出以上异议请求，望予支持。工商银行丰台支行称，首先，关于工商银行丰台支行、全联公司和梁军的（2004）丰民初字第18442号判决书中，梁军自认与全联公司已解除房屋买卖合同，并未实际居住使用，可以证明在案外人异议程序中梁军提出的房屋买卖合同已解除。其次，工商银行丰台支行就涉案房屋进行财产保全和查封的依据为（2004）丰民初字第18422号，是因为全联公司还有其他案件，法院依职权对全联公司名下的房屋进行了续封。目前全联公司还欠工商银行丰台支行欠款本金1900多万元，贷款尚未结清。全联公司称，我公司1999年与梁军签订了《房屋买卖合同》，梁军已经将首付款交至我公司，剩下的房款工商银行汇入我公司账户，我公司委托北京宸居物业管理有限责任公司给梁军办理了入住手续。梁军与全联公司之间的房屋买卖合同合法有效。本院查明，2004年9月8日，工商银行丰台支行向本院提起诉讼，请求人民法院判令李龙清偿借款本金800445.65元及相应的利息、罚息、复利等，并请求全联公司承担连带清偿责任。2005年2月1日，本院作出（2004）丰民初字第18422号民事判决书，已经发生法律效力。该判决确定：一、李龙于本判决生效后10日内提前偿还中国工商银行北京市丰台支行借款本金800445.65元。二、李龙于本判决生效后10日内给付中国工商银行北京市丰台支行截止2004年7月13日前所欠借款本金22109.89元、利息104.32元。三、李龙于本判决生效后10日内给付中国工商银行北京市丰台支行上述第一、二项所列款项自2004年7月13日起至款付清之日止按《个人住房借款合同》约定产生的利息、罚息及复利，利息按中国人民银行同期个人住房贷款利率计算，罚息及复利按日万分之二点一计算。四、北京全联房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项、第三项承担连带清偿责任。案件受理费13237元，保全费4633元，由李龙、北京全联房地产开发有限公司负担，本判决生效后7日内交纳。工商银行丰台支行于2005年3月18日向本院申请执行，本院依法受理，执行案号为（2005）丰执字第02629号。另查一，执行中本院查封全联公司所有的2041号房屋。后本院对2041房屋进行了续查封。最近一次查封日期为2019年10月11日，查封期限自2019年10月11日至2022年10月10日。另查二，1999年9月26日，全联公司（卖方、甲方）、梁军（买方、乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，双方约定：乙方自愿购买甲方的北京市海淀区五棵松路ｘ号永金里小区ｘ楼ｘｘｘ房屋，房屋用途为住宅。乙方预购房屋的定金为贰万元。双方同意预售房屋售价为每建筑平方米人民币6000元，价款合计751000元。付款方式见本契约附件三。附件三载明：付款方式1.首付总房款的20%；2.银行提供十五年八成住房抵押贷款。另查三，1999年9月26日，工商银行丰台支行（贷款人，甲方）与梁军（借款人，乙方）签订《个人住房借款合同》，双方约定：贷款金额为60万元。甲方的贷款用于乙方购买房产，该房产坐落于北京市海淀区五棵松路ｘ号永金里小区ｘ楼ｘｘｘ，房价合计751500元。1999年9月30日，全联公司出具收据，载明今收到北京市海淀区五棵松ｘ号永金里小区ｘ-ｘｘｘ梁军（房款）151500元。另查四，2000年1月6日，梁军（甲方）与北京宸居物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业服务合同书》，约定甲方所购房屋类型为商品房，房屋用途自住，坐落位置永金里小区ｘ-ｘ-ｘｘｘ，建筑面积131.99平方米。此外，双方就物业管理服务内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。2011年9月2日，梁军（用热人、甲方）与北京宸居物业管理有限责任公司（供热人、乙方）签订《北京市居民供热采暖合同》，约定供热采暖地点为永金里ｘ-ｘ-ｘｘｘ，双方就采暖计费面积、采暖期、采暖缴费标准、期限及方式等进行了约定。2007年8月12日，北京宸居物业管理有限责任公司出具编号为2330612的收据，载明今收到梁军ｘ-ｘ-ｘｘｘ交来2001.1-2007.12物业费17749.9元。2009年12月2日，北京宸居物业管理有限责任公司出具编号为ｘｘｘｘ的收据，载明今收到ｘ-ｘ-ｘｘｘ梁军交来2008.1-2009.12物业费5071.4元。2011年9月2日，北京宸居物业管理有限责任公司出具编号为ｘｘｘｘ的收据，载明今收到ｘ-ｘ-ｘｘｘ梁军交来2001-2011供暖费39597元。2015年12月27日，北京宸居物业管理有限责任公司出具编号为ｘｘｘｘ的收据，载明今收到ｘ-ｘ-ｘｘｘ梁军交来2011.1-2013.12的供暖费、2011-2014的物业费共计19480.2元。2016年10月21日，北京宸居物业管理有限责任公司出具编号为ｘｘｘｘ业费、2014-2016的供暖费共计19480.2元。2019年11月30日，北京宸居物业管理有限责任公司出具编号为ｘｘｘｘ的收据，载明今收到ｘ-ｘ-ｘｘｘ梁军2017.1-2019.12的物业费7601.1元、2017.1-2019.12的供暖费7919.4元。另查五，2020年8月19日，北京市海淀区田村路街道永金里社区居民委员会出具《居住证明》，载明“兹有居民梁军、性别男、民族汉族……现居住在永金里社区ｘ-ｘ-ｘｘｘ号，此证明为居住证明使用”。另查六，2020年9月22日，全联公司出具证明，载明北京市海淀区五棵松路ｘ号永金里ｘ号楼ｘ-ｘｘｘ房屋与永金里小区ｘ号楼ｘｘｘｘ房屋（该房屋号为预售号）为同一房屋。同日，北京市海淀区田村路街道永金里社区居民委员会出具证明，载明北京市海淀区五棵松ｘ号永金里ｘ号楼ｘ-ｘｘｘ房屋与永金里小区ｘ号楼ｘｘｘ号（该房屋号为预售号）为同一房屋。另查七，案件审查中，全联公司向本院提交情况说明,该说明载明：1999年9月26日，梁军购买了我公司开发的永金里小区ｘ号楼ｘｘｘ号房屋。我公司承诺永金里小区办理房屋产权证的手续齐备后，分批为业主办理房屋产权证，请业主耐心等待通知。但是因该小区为在建小区，规划验收没有完成，为了保证楼盘整体开发进度及工作效率，我公司人员全力以赴的办理小区的整体规划验收手续，并不为某一户购房人单独办理房屋产权证。经梁军多次找我公司交涉，我公司决定为其办理时，却发现该房屋已经被法院查封无法办理房屋过户手续。特此说明。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人梁军于1999年9月26日与被执行人全联公司签订《北京市内销商品房预售契约》购买2041房屋，早于工商银行丰台支行于2004年9月8日提起本案诉讼的时间，据此本院认定《北京市内销商品房预售契约》的签订时间早于本院查封2041房屋的时间。后梁军向全联公司支付了2041房屋的全部价款，实际占有2041房屋居住至今。涉案房屋未办理产权证，亦非梁军自身原因所致。因此，本院认为，梁军对2041房屋所享有的权利，足以阻却本院对该房屋的强制执行。对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2005）丰执字第02629号案中对位于北京市海淀区五棵松路ｘ号永金里小区ｘ号楼ｘｘｘ号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 郭 威审判员 何东奇审判员 赵 乾二〇二一年一月二十七日书记员 张 雪