重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0117民初4273号原告：重庆紫荆物业服务有限公司，住所地重庆市合川区南办处华地街43号，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。被告：邓瑜，女，汉族，1978年1月9日出生，住重庆市华新村。原告重庆紫荆物业服务有限公司与被告邓瑜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王乐丹到庭参加诉讼，被告邓瑜经本院合法传唤，逾期未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆紫荆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费85元、二次供水费163元、违约金15元（违约金以未支付的物业费为基数按年利率6%计算）。2、被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：原告是依法成立的物业管理公司，被告邓瑜是南城花园小区业主，2011年11月1日，原告与重庆市合川区人民政府南津街街道办事处签订了《南城花园前期物业服务合同》，2017年3月29日，原告、合川区南津街办事处、重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司分别签订《南城花园前期物业服务合同补充协议》、《南城花园物业服务合同》及补充协议，2020年1月2日原告与合川区人民政府南津街街道办事处签订《南城花园物业服务合同》，合同签订后，原告已按照合同约定提供了物业服务，但被告拒绝缴纳物业服务费。被告邓瑜未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年11月1日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方签订了《南城花园前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘原告对南城花园项目实施前期物业管理服务。合同第三条约定“原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”合同第四条约定“原告提供的公共性物业服务的主要内容为以下项目：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理；7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，由乙方承担，甲方不负任何责任；8、物业档案资料管理；9、物业专项维修资金的使用；10、装修管理；11、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由原告管理服务的其它服务事项。”合同第六条约定“整个小区的前期物业服务自2011年11月1日起计算，至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止，业主大会尚未成立的，甲乙双方应继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。”合同第十一条约定“本物业管理区域的物业服务收费标准：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.50元/月·平方米，（2）电梯房：0.90元/月·平方米（含电梯电费），（3）……，（4）……，（5）……，（6）二次供水：0.80元/吨，由原告自行向使用人收取；物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务。根据政府相关政策，属于拆迁还房的业主前5年承担10%的物业费，甲方承担90%的物业费，第6至10年承担20%的物业费，甲方承担80%的物业费；”合同第三十二条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。”合同签订后，城投公司作为甲方，原告作为乙方，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为丙方，就南城花园拆迁还房公共能耗费用事宜又签订了《南城花园小区前期物业管理服务合同》补充协议，该协议第二条约定“公共能耗费的收费标准：按多层5元/户/月、高层10元/户/月收取。”该协议第六条约定“本协议从2013年1月1日起执行。”2017年3月29日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方，就“南城花园”小区签订了《南城花园物业服务合同》，该合同约定重庆市合川区南津街街道办事处选聘原告对南城花园项目实施物业管理服务。合同第五条约定“本小区的服务合同时间为贰年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止。”合同第十一条约定“本物业管理区域的物业服务收费标准与方式：（1）多层住宅：0.50元/月·平方米，（2）电梯房：0.90元/月·平方米（含电梯电费），（3）……，（4）……，（5）……，（6）二次供水：0.80元/吨；物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每个自然月初5日内履行交纳义务。”同日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处作为甲方，原告作为乙方，就南城花园小区物业管理、公共能耗费等事宜又签订了《南城花园物业服务合同》补充协议，该协议第二条约定“公共能耗费：共用的专项设备运行的能源消耗，标准为：多层5元/户、高层10元/户。”2020年1月2日，重庆市合川区人民政府南津街街道办事处（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对南城花园小区政府安置还房实施物业管理服务。本小区服务合同时间为叁年，时间从2020年1月1日起至2022年12月31日止。物业服务收费标准为：多层住宅0.5元/月·平方米，电梯房：0.9元/月·平方米，公共能耗费10元/月·户，二次供水：0.8元/吨。原告在上述合同签订后，为该小区提供了物业服务。在物业服务过程中，该小区个别时段存在车辆停放秩序较差，清洁、绿化不到位问题。2018年8月16日，重庆市合川区自来水有限责任公司出具“关于南城花园二次供水情况的说明”，内容为：“南城花园小区安装自来水管道时，因该小区地处黄海海拔标高230米以上，为确保用户供水压力，所以该小区住宅及门市自来水用户均通过小区二供设备加压供水。”经查询，位于合川区南办处南园路X号房屋，建筑面积60.87平方米，于2015年2月25日办理转移登记，权利人为被告邓瑜，于2015年4月20日办理转移登记，权利人由被告变更为其他案外人。被告在2013年1月20日到2014年12共计生活用水167吨。被告邓瑜未向原告缴纳2013年1月至2015年4月19日期间物业服务费、二次供水费，原告对2013年1月至2014年12月的物业服务费、二次供水费向被告进行了催收。本院认为，一、合同效力问题。重庆市合川区人民政府南津街街道办事处与原告就“南城花园”小区签订上述物业服务合同及补充协议，系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，在合同期限之内合法有效。原告作为“南城花园”小区的物业服务企业为该小区提供了物业服务义务，则有权依照合同约定向该小区业主及物业使用人收取物业服务费及其他费用。二、关于物业服务费、二次供水费的收取问题。因涉案小区地处黄海海拔标高230米以上，为确保用户供水压力，小区住户自来水用户均通过二供设备加压，物业服务合同中亦对二次供水费（0.8元/吨）进行了约定，故被告应支付原告2013年1月-2014年12月期间的物业服务费73.04元（0.5元/平方米×24个月×60.87平方米×10%）、二次供水费133.6元（0.8元/吨×167吨）。因涉案房屋已于2015年4月20日办理转移登记，权利人由被告变更为其他案外人，故原告在产权变更之后张贴的催收2015年1月至2015年4月的催款通知不能视为送达，本院依法驳回原告要求被告支付上述时间段物业服务费、二次供水费的起诉。关于原告主张违约金的请求，因原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告的物业服务确有一定缺陷，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：由被告邓瑜于本判决生效之日起十日内支付原告重庆紫荆物业服务有限公司物业服务费73.04元、二次供水费133.6元。二、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由被告邓瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 童 欢人民陪审员 张 洪人民陪审员 刘 毅二〇二一年一月十一日法官 助理 刘粮逸书 记 员 陈美嘉