新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2302民初1112号 原告：石生军，男，1959年1月18日出生，汉族，系阜康市村民，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：王加才，系新疆瑞升合律师事务所律师。被告：徐泉，男，1975年3月8日出生，汉族，无固定职业，原住新疆维吾尔自治区，现下落不明。被告：徐强，男，1962年5月出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。被告：新疆德诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阜康市新城花园S4商业楼（1区5段）。法定代表人：冯江，该公司董事长。委托诉讼代理人：李江红，系新疆益一律师事务所律师。原告石生军与被告徐泉、徐强、新疆德诚房地产开发有限责任公司（以下简称德诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）新2302民初37号民事判决书，石生军不服该判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉。昌吉回族自治州中级人民法院于2020年5月20日作出(2020)新23民终632号民事裁定书，将本案发回本院重审。本案于2020年6月14日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告石生军及其委托诉讼代理人王加才、被告德诚房地产公司委托诉讼代理人李江红到庭参加诉讼。被告徐泉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被告徐强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石生军向本院提出诉讼请求：1.依法判决三被告将位于阜康市法院西侧的新城花园六期商业门面房(面积60.65平方米)交付给原告；2.依法判决第一被告将上述房屋转让给第二被告的行为无效。事实和理由：2011年4月，第一被告与第三被告签订拆迁补偿安置协议，约定第三被告补偿给第一被告商业门面房60.64平方米，位置在阜康市法院西侧新城花园六期。2012年6月28日，第一被告与原告签订房屋转让协议，由第一被告将该房屋以370,000元的价格转让给原告。2018年1月，原告向阜康市人民法院起诉，要求确认原告与第一被告签订的《房屋转让协议》有效。2018年7月26日，阜康市人民法院作出(2018)新2302民初503号民事判决，依法判决《房屋转让协议》有效。现判决已发生法律效力。2015年，第一被告在明知已将本案诉争的房屋转让给原告的情况下，又将房屋转让给了第二被告，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告与第一被告的《房屋转让协议》合法有效，第一被告与第二被告的转让行为应当依法认定为无效。第三被告负有向原告交付房屋的责任和义务。为保护原告合法权益，特起诉至法院，请求公正判决。被告德诚房地产公司辩称，德诚房地产公司不是原告与徐泉签订房屋转让协议的当事人，且不知情，德诚房地产公司没有向原告交付房屋的义务，德诚房地产公司与徐泉、徐强的拆迁补偿安置协议义务已履行完毕。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。被告徐泉、徐强未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告石生军提交的《房屋转让协议》一份，民事判决书一份，证明原告与被告徐泉于2012年6月28日签订的《房屋转让协议》经法院判定有效，徐泉已经将德诚房地产公司置换给他的商业用房（60.64平方米）转让给本案原告，原告已经成为诉争房屋的权利人。原告已将涉案房屋款全部支付给徐泉。经质证，被告德诚房地产公司对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据所要证明的问题与德诚房地产公司无关，德诚房地产公司没有向原告交付房屋的义务，实际上是原告与被告徐泉之间发生房屋买卖合同关系。被告徐泉、徐强未到庭，视为其对质证权利的放弃。经审核，原告提交的《房屋转让协议》记载了原告与被告徐泉之间的房屋买卖情况，民事判决书系法院作出的生效裁判文书，故对上述证据本院予以确认。2.原告石生军提交的《拆迁补偿安置协议书》一份，证实原告和被告徐泉交易的房屋是被告德诚房地产公司补偿给被告徐泉的房屋，该房屋面积是60.64平方米，位于阜康市法院西侧新城花园六期，是商业门面房，不是住宅。经质证，被告德诚房地产公司对该证据的真实性无异议，但认为德诚房地产公司没有参与房屋转让协议的签订，被告徐泉转让的房屋是否系德诚房地产公司对徐泉的安置房，德诚房地产公司不知情。被告徐泉、徐强未到庭，视为其对质证权利的放弃。经审核，该《拆迁补偿安置协议书》中并未记载本案诉争商业房内容，故对该证据的真实性本院予以确认，但对其在本案中的证据效力不予确认。3.被告德诚房地产公司提交的《新城花园安置补偿房屋确认书》两份、个人授权委托书一份、承诺书一份、还款保证书一份，证实德诚房地产公司与被告徐泉、徐强之间存在拆迁房屋补偿关系，对被告徐泉安置的60.64平方米房屋，与被告徐强安置的78.61平方米房屋已合并安置，徐泉向德诚房地产公司出具委托书，委托徐强全权办理补偿安置事宜，让德诚房地产公司将安置房屋登记在徐强名下，并且就面积差额100,000元，向德诚房地产公司出具了还款保证书。经质证，原告对两份《新城花园安置补偿房屋确认书》的真实性、合法性、关联性均无异议。对个人授权委托书的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明的问题也不认可，因为被告徐泉、徐强签订的委托是其个人行为，德诚房地产公司没有办法确认，授权书的范围不明，上面写全权办理房产相关事宜，没有说明是本案的房屋，也没有说明徐强有权处置。即便个人委托书是真的，上面的房屋也是涉案房屋，但是签署日期是2018年2月，在这期间，徐泉已经把房屋卖给了本案的原告，在法律上也是一个无效的委托。对承诺书的真实性、合法性、关联性均不认可，因为承诺书上是徐强一个人的签字，没有徐泉的签字，假如承诺书是真的，时间是2017年，这时候徐泉已经把房屋卖给原告了。对还款保证书的真实性、合法性、关联性不认可，与我方无关，只能证明徐强给德诚房地产公司还款，不能说明是本案款项。徐强已经把两处的房屋合并到一起置换的这套房屋，即便合并徐泉也没有权利决定这个事情。被告徐泉、徐强未到庭，视为其对质证权利的放弃。经审核，被告德诚房地产公司提交的上述证据形式合法，对其真实性及待证事实本院予以确认。被告徐泉、徐强未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月19日，被告德诚房产公司与被告徐泉签订《拆迁补偿安置协议书》，约定徐泉所有的位于阜康市龙王庙村宅基地822平方米、房屋411平方米拆迁后，置换411平方米楼房，其中200平方米以现金方式补偿，补偿价为每平方米2750元，总计550,000元；剩余211平方米由德诚房产公司给徐泉补偿住宅。2012年6月28日，原告与被告徐泉签订《房屋转让协议》，约定被告徐泉将其所有的新城花园六期商业门面房(60.64平方米)转让给原告，未约定具体房号，位置在阜康市人民法院西侧，尚在开发建设中，转让价370,000元。2012年7月2日，原告向被告徐泉支付购房款350,000元。2014年7月，原告向被告徐泉支付购房款20,000元。2014年6月11日，被告德诚房产公司与被告徐泉签订《新城花园安置补偿房屋确认书》，确认《拆迁补偿安置协议书》剩余的211平方米转换为87.28平方米住宅和60.64平方米商业房。具体如下：原补偿房屋住房面积89.71平方米，现补偿住房面积87.28平方米，即阜康市新城花园S4号商业楼（1区5段）27号楼3单元2层202室；确认补偿商业房面积60.64平方米；差额2.43平方米以单价1600元的价格补偿3888元。2017年11月30日，德诚房地产公司与徐强签订《新城花园安置补偿房屋确认书》，确认原补偿房屋住房面积102.59平方米，现补偿住房面积102.59平方米，即阜康市新城花园S4号商业楼（1区5段）6号楼3单元301室；原补偿商业房面积78.61平方米，现补偿商业房面积465.29平方米，即阜康市新城花园S5号楼商业房地下01室。确认将徐强的商业房78.61平方米和徐泉的商业房60.64平方米合并置换为S5商业房01室，徐强给德诚房地产公司交100,000元。截至目前，S5商业房01室尚未实际交付，亦未办理房产登记手续。另查明，原告曾于2018年1月17日起诉被告徐泉，请求判令原告与被告徐泉于2012年6月28日签订的《房屋转让协议》有效。2018年7月26日阜康市人民法院作出(2018)新2302民初503号民事判决书，判决该协议有效。该判决书已发生法律效力。再查明，被告徐泉与被告徐强系兄弟关系。本院认为，本案争议焦点为：1.原告要求三被告交付诉争房屋是否具有事实及法律依据？2.被告徐泉将诉争房屋转让给被告徐强的行为是否有效？关于焦点一：原告要求三被告交付诉争房屋是否具有事实及法律依据？本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告徐泉签订的《房屋转让协议》虽合法有效，但经审查，该协议中的标的并不明确，双方仅约定了房屋面积为60.64平方米，位置在阜康市人民法院西侧，并未明确具体房号，亦未就房屋具体情况达成补充协议。双方在签订合同时，诉争房屋所涉及的项目尚在开发建设中。截至目前，该项目仍未完工，不具备交付条件。其次，原告认可被告德诚房地产公司与被告徐泉、徐强签订的《新城花园安置补偿房屋确认书》，即认可诉争的60.64平方米的商业房已与被告徐强的安置房合并置换。目前诉争房屋已不存在，事实上合同无法履行，合同目的不能实现。经释明，原告仍坚持主张三被告交付房屋。因原告此项诉讼请求无事实及法律依据，故对其主张三被告交付阜康市法院西侧新城花园六期商业门面房60.64平方的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二：被告徐泉将诉争房屋转让给被告徐强的行为是否有效？本院认为，合法的合同关系受法律保护。本案中，被告徐泉自愿将自己的补偿置换商业房60.64平方米与被告徐强的补偿置换房合并置换，并不违反法律规定，其转让行为有效。原告质疑被告徐泉出具的个人授权委托书的真实性，但未提交相应证据证实，故对其抗辩意见本院不予采信。对原告要求确认被告徐泉与被告徐强房屋转让行为无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告石生军的诉讼请求。案件受理费70元，由原告石生军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   李 薛人民 陪 审员   杨京莲人民 陪 审员   梁瑞芸二 〇 二 一 年 一 月 三 十 日书  记  员   郭苗苗附本案引用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。6.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。