文书内容河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2429号原告：河南四环建材市场管理有限公司，住所地郑州市中原区须水河东路以东郑上路以北5幢1层115号。法定代表人：潘茂文，系该公司经理。委托诉讼代理人：毛开波，河南康益律师事务所律师。被告：郑州市市场发展局中原市场管理处，住所地河南省郑州市中原区陇海西路350号友纳国际广场10楼。法定代表人：丁圣芝，系该单位主任。委托诉讼代理人：李相周，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，河南仟方律师事务所实习律师。原告河南四环建材市场管理有限公司诉被告郑州市市场发展局中原市场管理处租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金3861967.26元以及违约金1675848.15元（上述租金及违约金暂计算至2019年5月27日）；2.判令被告支付原告在其出售年限的租金等其他费用9753984.35元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月29日，原告与被告郑州市市场发展局中原市场中心(现名称变更为郑州市市场发展局中原市场管理处)就“郑州西四环建材市场”项目的开发达成共识，为此双方签订了《合作经营合同》。原告以其拥有使用权的位于郑州市郑上路与中原路之间、西四环以东、白家庄北侧的已报郑州市发改委立项和郑州市土地局预审批准的土地作为合作条件，由被告在上述土地上投资建设建材市场，负责建材市场的招商、经营。合同约定，原告以租用且办理完成集体建设用地手续的土地，以每亩1万元的市场价提供给被告，待租用土地按照市场价每亩6600元提供给被告作为双方的合作经营用地，并约定被告对原告已经投资建设的基础设施和配套设施，按照实际结算价格支付给原告。合同签订后，原告提供了符合条件的土地给被告，被告也进行了投资建设并实际使用，但是被告未能按照约定支付原告租金，也没有将原告前期的投资建设资金返还给原告。2018年年底，政府将上述土地确定为拆迁对象，2019年5月份政府开始进行拆迁工作，土地以及土地上的建筑被政府征收。被告得到该土地及建筑物的补偿后，对属于原告的款项，一直以种种理由推脱拒付，没有依据。为了维护原告的合法权益,起诉要求解决。被告辩称：第一，原被告双方所签订的合作经营合同违反了国家强制性规定，且在合同当中约定了原告收取固定的租金费用与合作协议的基本原则相违背，因此该合同为无效合同；第二，原被告双方就案涉的租赁土地系村民组集体土地，根据土地管理法第63条之规定，集体土地不得进行转让及出租，因此导致案涉合同无效的责任在原告；第三，合同签订后原告对案涉土地没有进行任何整理，将转租的土地径直交付给被告，且未按照合同约定的面积方位等全部交付违反了合同之约定，也造成被告未能按照合同约定的图纸规划的目的进行实施，因此无法实现被告的合同目的要求，给被告造成的经济损失应当承担赔偿责任，对此被告就损失部分另行主张权利，不再进行反诉；第四，因案涉土地系集体土地，且原告擅自转租对该土地没有进行任何平整，结合案涉合同无效之原因，因此被告实际使用期间的租金，应当参照村民组租赁给原告的所签订的租赁合同的标准来计算租金；第五，计算租金的时间从合同约定的租赁期限开始至2012年7月20日结束，因原告未按照合同约定全部交付案涉租赁合同约定的土地，仅交付了部分土地，导致被告无法按照双方约定的规划进行实施，在此情况下被告多次督促原告交付未交付部分土地，原告未能履行相应的义务，因此被告以拒付租金的方式来行使抗辩权，原告于2012年7月19日收到了被告的交付土地通知，但仍未实施，所以在2012年7月20日之后不能再计算相应的租金；第六，根据租赁的期限及参照村民组与原告之间的合同核算租金，被告先后应支付租金合计为530294.04元，但被告先后支付原告款项1335600元，所以多付了805303.96元，就多付部分应退还给被告，并承担占用期间的利息损失，针对该部分被告另行主张权利，不再提起反诉。因此原告的第一项请求要求被告支付419万元的租金没有任何事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求；第七，案涉土地与2017年底已列为郑州市人民政府征用拆迁土地，并于2018年12月30日贴出了相应的拆迁公告，因此2018年12月30日之后被告因政府的拆迁行为在加之原告未按照合同约定足额交付土地等因素该土地自2012年7月20日至2018年11月30日是因原告未履行义务而导致的，所该期间的租金不应当记取。另外因政府拆迁行为而实施的拆迁主体是人民政府，与被告没有任何关系，在结合案涉土地所有权不属于原告所有，案涉的房屋系被告投资建设与原告没有丝毫关系。所以原告所请求的第二项拆迁补偿款等费用明显不能成立；第八、政府对案涉土地征用拆迁根据相应的拆迁管理条例之规定，补偿应对所有人进行补偿，与本案也不属于同一法律关系，所以第二项的诉讼请求不能与第一项诉讼请求不能列到一起进行起诉。综上，原告起诉不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求提交了证据，对各方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对当事人有争议的事实和证据，本院予以分析认证，并认定事实如下：1.原告向被告实际交付土地面积的查证。诉讼中，原告称其共向被告交付两部分土地，面积分别为36.78亩、3.23亩。被告在其提交的己方于2012年7月20日向原告发出的《通知》中认可收到原告所主张的36.78亩土地，但否认收到3.23亩土地。原告为证明其向被告交付了上述3.23亩土地，向本院提交如下证据：（1）2020年8月14日，郑州市中原区须水街道办事处须水村第一村民组出具的证明一份；（2）2010年9月26日郑州市中原区须水街道办事处须水村第一村民组出具的3.23亩土地租金的《收据》一份。本院认为，针对双方所争议的3.23亩土地，原告提交的该两份证据能够证明其已从郑州市中原区须水街道办事处须水村第一村民组处收到该3.23亩土地，但同其主张的已将土地交付被告的待证事实之间缺乏法律上的关联性，本院对原告所主张的该事实不予认定。综上，本院认定原告向被告交付的土地面积为36.78亩。2.针对上述36.78亩土地租金标准的查证。诉讼中，原告主张根据双方2007年5月29日所签订的《合作经营合同》约定，每年每亩土地租金数额为1万元，每三年“在原数额基础上递增8%”，被告应于当年的6月1日前一次性给付。以此计算每年每亩租金数额应为：2011年1月1日至2013年5月31日10800元，2013年6月1日至2016年5月31日11664元，2016年6月1日至2019年5月31日12597.12元，2019年6月1日至今13604.89元。被告对此不予认可，称根据双方约定“在原数额基础上递增8%”，均是在第一年的租金标准上增加8%，而不是累次递增，并称原告交付36.78亩土地的时间是2007年6月17日；2007年6月17日到2010年6月16日是10000元每亩每年；2010年6月17日到2013年6月16日是10800元每亩每年；2013年6月17日至2016年6月16日是11600元每亩每年；2016年6月17日至2019年6月16日是12400元每亩每年。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方当事人在合同中约定租金“每三年一个台阶”“在原数额基层上递增8%”，根据文义解释双方在表述递增幅度时采用百分百的方式，而非固定数额，若采用被告解释方式将导致每三年递增数额为固定数额800元，故此将双方所用“原数额”之基数理解为递增前之年租金标准数额，递增幅度为8%，将更加符合语文之用于习惯，故本院对被告之抗辩意见不予认定。结合诉讼中原被告均认可双方租金计取节点为每年5月31日之事实，本院对原告所主张的租金标准予以认定。3.针对被告租金支付情况的查证。诉讼中，原告主张被告未向原告支付2011年1月1日之后的租金，被告对此不予认可，称其租金已经支付至2012年7月20日。原告称：“根据原告提供的证据原告只交付了两年的租金，但是在2012年7月3日又支付了60万元，因被告自2009年至2012年没有支付过租金，经核算该60万元系2009年、2010年两年的租金。”被告对此称：“根据原告所提供的第五组证据。原告开始计算租金的时间是2007年6月17日，为了计算整年，原告同意我们交60万元之后，租金计算至2012年7月20日，之前的租金结清，之后的租金从2012年7月21日开始交纳。”经查，诉讼中，双方对被告已向原告支付2007年6月1日至2009年5月31日两年租金没有异议，对被告又于2012年7月3日支付租金60万元没有异议。该60万元款项尚不足以支付原被告双方所约定的2009年6月1日至2011年1月1日之间的租金，故原告主张被告未向其支付2011年1月1日之后的租金具有事实及法律依据，本院对该事实予以认定。被告虽称“原告同意我们交60万元之后，租金计算至2012年7月20日，之前的租金结清，之后的租金从2012年7月21日开始交纳”，但所提供的证据不足以证明其主张，本院不予认定。4.针对租金计算截止时间及所欠租金数额的查证。诉讼中，原告以案涉土地于2019年5月份被政府征收为由，主张租金应计算至2019年5月27日。被告以合同无效及原告未依约向其交付全部约定土地为由主张不应再行向原告支付租金。本院认为，双方《合作经营合同》中对本案所涉36.78亩土地进行了明确约定，对原告尚未交付的土地仅作出了原则性约定，对需被告继续交付土地的面积、交付时间、方式等未作出明确约定。诉讼中，被告称其不再向被告交纳租金系对被告未继续履行合同的抗辩。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权之法律规定，即便原告履行债务不符合约定，被告仅有权拒绝其相应的履行要求，而无权以不支付包括已收到的36.78亩土地在内的全部租金进行抗辩，故本院对被告以上主张不予认定，被告应当向原告支付36.78亩土地所对应的2011年1月1日之后的租金。针对租金的截止时间，经查，中原新区西四环建材市场（北市场）拆迁领导小组于2018年11月30日发布《中原新区西四环建材市场（北市场）拆迁公告》，所载明的各拆迁阶段如下：“（一）宣传发动阶段（11月28日-11月30日），全面动员发动，对业主、商户宣传拆迁补偿政策。（二）签订协议、兑付阶段（12月1日-12月9日）……（三）房屋拆迁阶段（12月10日-12月15日）……”本院认为，案涉土地在遇政府征收时将直接导致被告无法继续使用，根据拆迁公告之内容，原告要求被告向其支付2018年11月30日之后的租金没有约定及法定依据，本院不予认定。根据以上事实并结合原被告双方所约定的租金标准，能够认定被告尚欠原告租金（2011年1月1日至2018年11月30日）总数额为3405269元。5.针对原告主张的违约金是否过高的查证。诉讼中，原告主张其违约金计算方式为以历个租赁年度所欠租金数额为基数，按双方合同约定的日万分之三，自下一个租赁年度第一日计算至实际清偿之日。本院认为，关于违约金起止时间符合双方约定及法律规定，本院予以认定。关于违约金标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告双方约定的违约金标准明显高于被告未及时支付租金给原告所造成的损失，在被告抗辩其不存在违约行为时，依法应予以调整。针对调整幅度，因被告对原告所负的系金钱给付义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案属有偿合同范畴，应当参照买卖合同有关规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，在双方当事人虽对违约金有约定，但约定过高予以调整的情况下，亦应当参照该款所规定的逾期罚息利率标准计算。考虑中国人民银行已不再公布人民币贷款基准利率，本院酌定参照法庭辩论终结时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮50%（年利率为5.775%）计算，对原告主张过高部分不予支持。以此计算，截至2020年12月31日的违约金数额为1071188元，之后的违约金计算至被告实际清偿之日。            原告违约金数额计算表（截至2020年12月31日）                  欠租起始日期              欠租截止日期              每亩每年租金标准              亩数              租金数额（元）              违约金起始日期              违约天数              违约金标准（年利率）              违约金数额（元）                  2011/1/1              2011/5/31              10800              36.78              165510               2011/6/1              3501              5.775%              91680                   2011/6/1              2012/5/31              10800              36.78              397224               2012/6/1              3135              5.775%              197030                   2012/6/1              2013/5/31              10800              36.78              397224               2013/6/1              2770              5.775%              174090                   2013/6/1              2014/5/31              11664              36.78              429002               2014/6/1              2405              5.775%              163243                   2014/6/1              2015/5/31              11664              36.78              429002               2015/6/1              2040              5.775%              138468                   2015/6/1              2016/5/31              11664              36.78              429002               2016/6/1              1674              5.775%              113625                   2016/6/1              2017/5/31              12597.12              36.78              463322               2017/6/1              1309              5.775%              95958                   2017/6/1              2018/5/31              12597.12              36.78              463322               2018/6/1              944              5.775%              69201                   2018/6/1              2018/11/30              12597.12              36.78              231661               2018/12/1              761              5.775%              27893                   合计              3405269                                                         1071188       本院认为，原被告就案涉土地租赁法律关系达成一致意思表示，双方租赁合同法律关系成立，在原告依约向被告交付租赁物后，被告应当向原告支付相应租金，故本院对原告要求被告向其支付2011年1月1日至2018年11月30日的租金3405269元的诉讼请求予以支持，原告所主张的之后的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。因原告所主张的违约金过高，本院依法予以调整，对原告主张过高部分违约金不予支持。关于原告第2项诉讼请求，其实则主张被告向其支付2019年11月30日之后的租赁费，本院认为，本案系租赁合同法律关系，双方租赁合同法律关系终止后，被告不应再行向原告支付之后的租金。原告若以其未得到案涉土地拆迁补偿安置利益为由主张上述款项，则系主张其系案涉土地被安置对象，属征收法律关系调整范畴，不属于民事诉讼调整对象。综上，本院对原告第2项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市市场发展局中原市场管理处自本判决生效之日起十日内向原告河南四环建材市场管理有限公司支付所欠租金3405269元及相应违约金（违约金计算方式：2020年12月31日之前数额为1071188元；自2021年1月1日至实际清偿之日，以所欠租金数额为基数，按年利率5.775%计付）；二、驳回原告河南四环建材市场管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115027元，由原告河南四环建材市场管理有限公司负担81888元，被告郑州市市场发展局中原市场管理处负担33139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二一年一月十五日书记员  王正光