云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初5593号原告：李成，男，壮族，1979年2月10日生，身份证住址云南省文山州富宁县。原告：杨连珍，女，汉族，1975年3月6日生，身份证住址云南省文山州富宁县。委托诉讼代理人：李成，男，壮族，1979年2月10日生，身份证住址云南省文山州富宁县，系原告杨连珍的丈夫，一般授权代理。被告：西双版纳天顺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915328007972413376。住所：云南省西双版纳州景洪市江北曼斗。法定代表人：赖家明，男，汉族，1964年12月10日生，身份证住址重庆市万州区。被告：西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800767055058K。住所：云南省西双版纳州景洪市勐腊路24号。法定代表人：胡应芬，女，汉族，1958年12月23日生，身份证住址重庆市万州区。上述二被告共同委托诉讼代理人：冯思睿，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。原告李成、杨连珍与被告西双版纳天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）、西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告李成（同时也是原告杨连珍的委托诉讼代理人）、二被告的共同委托诉讼代理人冯思睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令二被告向二原告支付顺鑫北城小区附属设施逾期完工违约金16829元（100.7平方米-82.3平方米×3048.78元/平方米×30%）；2、判令天顺公司向二原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金依据购房款305091元为本金，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准6.53%/年，自2017年1月17日起计算至房屋产权证书实际办理之日止，暂计算至2020年7月17日为69592元；3、判令被告天顺公司向原告退还代收但未办理产权登记证和上交的住房维修基金、契税、房屋测绘费、土地测绘费等费用11693元及利息；4.判令二被告在90日内向产权登记机关报送申请办理产权登记的合格资料并协助二原告办理房屋不动产权登记证；5、判令二被告拆除临时施工用水用电，90日内完成二原告在自来水公司和南方电网的水表、电表抄表到户的民用用水用电改造；6、本案诉讼费由二被告承担。庭审过程中，二原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2015年12月30日，二原告与第一被告在景洪市签订了《商品房购销合同》购买第一被告开发的景洪市顺鑫北城小区2栋15层1506号商品房。合同签订后二原告向第一被告全额付清了购房款305091元。2017年1月17日第一被告在小区附属设施没有完工，没有通过工程验收的情况下，将该商品房交付二原告，二原告接房后向物业交纳了物管费、垃圾费、电梯费等费用。也向二被告支付了办理产权登记的费用。第一被告于2017年5月5日向全体业主公开承诺，于2017年6月底完成附属设施建设并提供相关资料或证书，否则全额赔偿业主损失。第一被告作出承诺后逾期不履行承诺，原告与其他业主再次维权，第一被告及其股东第二被告于2017年6月28日再次向全体业主作出承诺：办理土地证使用年限为70年，分批办理不动产证；于2017年7月30日前完成除人防工程以外的附属设施整改；在7月30日前提交房屋实测面积表，8月20日前提交消防验收备案表等。第一、第二被告再次承诺后，至今仍没有兑现承诺。现小区附属设施仍没有完成，二被告多次违反承诺，丧失诚实信用原则，其行为构成根本违约。故原告起诉至人民法院。被告天顺公司辩称，根据双方签订的合同第十二条关于产权登记的约定，房屋交付原告后被告应协助原告办理授权委托合同书，并且原告应该在交房时将办理产权登记的相关材料提供给被告，虽然原告交纳了办理产权登记的相关费用，但一直没有与被告签订授权委托合同，所以被告暂时没有义务协助原告办证。其次，原告的第三项诉请要求退费与第二项诉请相互矛盾，如果原告要求被告退还费用，被告更没有义务办证，原告可以自行办理产权证。原告的第五项诉请没有事实和法律依据，根据双方签订的购销合同附件二中并没有关于水表电表抄表到户的约定，综上，请法庭驳回原告的诉请。被告鼎鑫公司辩称，我公司不是涉案商品房购销合同的相对方，原告起诉我公司没有任何依据，请法庭驳回原告的诉请。原告针对诉讼请求依法提交了如下证据：1.二原告身份证复印件；2.二被告企业信息查询结果；3.《商品房购销合同》及补充协议；4.《个人购房担保借款合同》；5.购房款收据；6.购房款发票；7.物业费收据；8.天然气管道、可视门禁配套费、装修管理费收据；9.收据；10.被告天顺公司出具的《承诺书》；11.二被告共同出具的《承诺书》；12.业主手册；13.《顺鑫北城供配电和消防工程的情况》；14.《关于顺鑫北城电力验收事宜的报告》；15.《景洪市国土资源局关于郭长江等人反映信访事项的答复意见》；16.《景洪市住房和城乡建设局关于郭长江反映情况的答复意见书》；17.《景洪市住房和城乡建设局关于郭长江反映情况的答复意见书》。二被告对上述证据1、2、3、6、9予以认可，对证据4、11、15、16、17的真实性合法性认可，关联性不认可，对其余证据均不予认可。本院认为，上述证据相互结合可以证实原告欲证明的内容，本院予以采信并在卷佐证。二被告未提交证据。根据庭审查明的事实以及本院对证据的认定情况，本院对本案的事实认定如下：2015年12月30日，原告李成、杨连珍（乙方）与被告天顺公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买其开发的顺鑫北城第2幢第15层1506号房屋，该商品房总价款为305091元，乙方采取贷款方式付款，买受人首期支付205091元，付款日期为2015年12月30日，其余价款10万元向银行贷款支付；甲方应于2017年1月6日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应当以西双版纳报公告的形式通知乙方办理交接手续，交接时甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；房屋交付乙方后甲方应协助乙方办理房屋产权证，委托甲方办理的乙方应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需的相关材料提供给甲方（需要的资料见附件），同时预交相关税费，所需的相关材料甲方应在乙方提供完整资料后的180日内将办理房屋产权登记资料提交房管处，办理房屋所有权证期限依房管部门规定及其实际办证时间为准，乙方预交的办证费用在领证时依照实际支出多退少补。此外，合同还约定了其他内容。原告向被告天顺公司付清了购房款后天顺公司出具发票一张。2017年1月17日，原告办理了接房手续并向天顺公司支付了房屋测绘费、土地测绘费、工本费、维修基金、契税、备案费、两书费、查档费合计9518元。现原告以被告未协助办理不动产权证书以及未及时将其代收的相关税费缴纳至相关行政部门等原因诉至本院。另查明，2017年5月5日，被告天顺公司出具《承诺书》一份，承诺在2017年6月底前完成整个小区的工程遗留问题（包括小区的绿化、消防、监控、电梯及弱电工程）并具备交房条件，提供相关的资料或证书（建设工程竣工验收备案表、住宅说用说明书、质量保证书、建设工程消防验收意见书及房屋实测面积表）。同年6月28日，被告天顺公司和鼎鑫公司一起出具《承诺书》，保证在两年内分批办理不动产证并保证除人防工程外在2017年7月30日前完成整个小区的工程遗留问题的整改等内容。2019年5月17日，被告天顺公司向景洪市住房和城乡建设局出具《关于顺鑫北城电力验收事宜的报告》，载明预计在2019年6月底前完成强电工程报验及移交工作，住户即可实现“抄表到户”并直接交费给南方电网。经核实，被告天顺公司就案涉房屋项目已经取得五证，但根据景洪市国土资源局及景洪市住房和城乡建设局的景国土资复[2018]68号文件、景建复[2018]140号文件及景建复[2019]49号文件显示案涉房屋项目并未完成验收、项目总体规划未进行报验，就顺鑫北城项目的遗留工程计划在2019年12月底前筹集资金将部分室外工程、绿化工程（室外工程及绿化工程预计在2019年6月底前完成，电力工程若提前完成待拆除临时变压器后可立即开展绿化工程）、消防工程（预计2019年5月底前完成）、电力工程（预计2019年3月底前完成）、人防工程（预计2019年底前完成）等予以完成并进行综合验收；小区内存在电缆老化、临时用电系统私接乱搭等情况。本院认为，原告李成、杨连珍与被告天顺公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应全面履行各自的合同义务。因案涉房屋项目的出卖人系被告天顺公司，被告鼎鑫公司与二原告之间未产生合同关系，故原告主张被告鼎鑫公司承担相关责任的主张缺乏依据，本院不予支持。根据原告提交的证据显示被告天顺公司至今未能完成案涉房屋的竣工验收，小区的绿化工程、消防工程及电力工程等均未能完工。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未按约定及时履行办理房屋所有权初始登记的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案原告于2017年1月17日办理了接房手续，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告天顺公司未提交证据证明其在规定的期限内已完成了案涉项目的初始登记，其行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任并继续协助原告办理不动产权证书。因原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成原告的实际损失，考虑到本案原告在案涉房屋并未竣工验收合格的情况下进行接房的实际情况，结合本地经济发展状况，本院酌情予以支持逾期办证违约金5000元，原告主张超过部分本院不予支持。原告虽在庭审中明确其不再委托被告代为办理产权登记手续，但因办理产权登记手续所需要的许多相关的证明文件均需要由开发商提供且开发商若未办理初始登记的话，业主也不具备后续办证的条件，故被告天顺公司应协助原告在自行办理产权登记手续过程中提供必要的证明文件。关于原告主张被告天顺公司退还被告代收的相关税费及利息的问题，相关税费系原告委托被告天顺公司向相关部门代缴，因被告天顺公司未提交已经完成代缴及相关委托内容的证据且原告现明确由其自行进行交纳，不再委托被告代缴，故原告要求退还该税费9518元的诉讼请求，本院予以支持。对于资金占用利息，原告未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的时间完成协助办证的义务，也未将相关税费交纳至相关行政部门，被告实际占用了原告支付的该款项，故本院确认被告天顺公司应以9518元为本金，按年利率6%的标准自2017年1月17日起向原告支付资金占用利息至2019年8月19日，并按一年期贷款市场报价利率支付2019年8月20日至前述款项实际返还之日止的资金占用利息。对于案涉项目的电力工程，因被告天顺公司至今仍未提交证据证明已经完成了该工程，在卷证据也证实了该项工程仍未完工，故原告要求被告天顺公司拆除临时用水用电，并在90日内完成水表电表抄表到户的用水用电改造的诉请在客观上无法执行，且景洪市住房和城乡建设局在景建复【2018】140号文件中已经明确在督促该工程项目的电力工程等其他遗留问题的完成及验收工作，原告可视相关工程的实际完成情况对该项诉求自行跟进，本院对该项诉请暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李成、杨连珍办理位于景洪市顺鑫北城第2幢第15层1506号房屋的不动产权证；二、被告西双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李成、杨连珍支付逾期办证违约金5000元；三、被告西双版纳天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李成、杨连珍退还代收的房屋测绘费、土地测绘费、工本费、维修基金、契税、备案费、两书费、查档费合计9518元并支付2017年1月17日至代收款项实际退还之日止的资金占用利息（依本金9518元，按年利率6%自2017年1月17日起计算至2019年8月19日，对于2019年8月20日起至款项实际退还之日止的利息按一年期贷款市场报价利率支付）；四、驳回原告李成、杨连珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1126元，由被告天顺公司负担。二原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告天顺公司径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  冉佶玉二〇二一年一月十二日书记员  普若钰