北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28457号原告：王蓉，女，1984年3月15日，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈劲寅，北京京印律师事务所律师。被告：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人:李小波，董事长。委托诉讼代理人:华轶，男，该公司法务。原告王蓉与被告北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王蓉及其委托诉讼代理人陈劲寅，被告强佑公司之委托诉讼代理人华轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蓉向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商品房预售合同；2.强佑公司返还购房款并支付一倍购房款的赔偿金共计4460000元；3.其他损失赔偿共计272048元，含学费损失156000元，利息损失19500元，装修损失30000元，购房信息费损失60000元，公共维修基金6548元；4.由强佑公司承担本案全部诉讼费。诉讼中，王蓉将第1项诉讼请求变更为请求确认双方签订的商品房预售合同无效。事实与理由：为解决孩子上学问题，我经多方了解，并经销售人员介绍，得知强佑公司开发的海淀区清河嘉园商品房能满足我的需求，于2017年11月29日，与强佑公司签订了北京市商品房预售合同，向强佑公司购买商品房，房屋坐落于海淀区×××号。根据合同约定，该房产约定的竣工日期为2013年3月28日，并于合同第二条预售依据中载明该商品房已经批准预售，预售许可证号为：京房售证字（×××）×××号。而我所购买的商品房位于17层的×××号，合同约定房号为暂定编号，最终以公安部门核定的房号为准，但对房屋平面图及在整个楼栋中的位置图合同约定见附件一。2017年，我的孩子6岁，至2018年9月上学季，涉讼商品房仍无法办理网签，更别说办理产权手续，无奈我给孩子另外找了学校，承受了高额的学费。2019年，孩子二年级，仍无法办理网签。2020年，孩子马上要升三年级了，而网签仍遥遥无期。我多次与强佑公司的工作人员沟通，均被告知再等等。后我了解到，该涉讼房产的预售许可证并无案涉房产的编号，也即强佑公司出售时尚未取得该房产的预售许可。鉴于强佑公司隐瞒未取得预售许可的事实，骗取我签订了预售合同，致使我购买的商品房无法办理网签等，不能满足孩子正常上学的要求，故我认为强佑公司应承担赔偿责任，赔付得利、装修等损失。故我诉至法院。强佑公司辩称，一、我公司不存在虚假销售、隐瞒销售情况。我公司与王蓉签订商品房买卖合同的时间是2017年11月29日。当时正是北京商品房市场火爆，北京市商品房一房难求之时，我公司在销售时已经明确告知王蓉，涉案房屋只有在我公司现房销售许可证办下来后才能办理网签。但王蓉出于种种考虑愿意与我公司达成在现房许可证取得后再办理网签的合意。因此，双方达成商品房买卖合同附件十第二十条第七款约定：“网签《北京市商品房现房买卖合同》程序”的合意。另，双方于2017年10月28日签订的《商品房认购协议书》中明确说明王蓉对认购的商品房转现房销售的情况已获知。由此说明我公司没有虚假销售、隐瞒销售的情况。二、我公司销售房屋非政策性定向安置拆迁用房。从王蓉提交证据《北京市商品房预售方案》看涉案房屋为商品房不做二次预售的拆迁安置用房。此处我公司的理解是涉案房屋首先是商品房，是可以销售的，但不能预售，只能现房销售；其次，不能狭义的理解为不能销售的政策性拆迁安置用房。最高法院的司法解释中，拆迁安置用房应当狭义的理解性质不为商品房，性质为不能销售的拆迁用房。因此，我没有将拆迁用房销售，并且上述情况王蓉购买房屋时已经获知。三、我公司销售中虽有过错，但过错程度不大。我公司销售涉案房屋的时间为2017年11月29日，时值北京商品房市场火爆，北京市商品房一房难求之时，王蓉存在当时急于购房，谋取差价。但本案发生时间为2020年新冠病毒肺炎发生期间，正是市场低迷涉案房屋贬值期间。王蓉购买学区房谋取差价愿望落空。现房网合签无法办理故提起诉讼。本案中我公司有过错，但过错程度不大，王蓉同样有过错，属于对等过错。另，王蓉已经收房装修并已入住，因此王蓉遭受轻微损失。因此法院不应使用惩罚性条款让我公司承担一倍购房款的罚则。故我公司不同意王蓉的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年11月29日，王蓉与强佑公司签订《北京市商品房预售合同》，约定王蓉购买强佑公司开发的位于海淀区×××号房屋（以下简称×××号房屋）。商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（×××）×××号。该商品房单价为每平方米86534.73元，总款为2230000元。合同约定，出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。合同另约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起930日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书的之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。（2）如因买受人的原因未在约定时间内取得不动产权证书的，由买受人承担责任，出卖人不承担责任。附件十补充协议约定，一、出卖人在签订主合同之前已向买受明示主合同示范文本、补充协议、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房用地规划许可证》、《商品房销售管理办法》、《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》、《商品房预售面积测缓技术报告书》及公摊面积说明、《业主临时公约》、《物业管理服务协议》，同时按照买受人要求作出了合理说明，买受人已清楚无异议。二十三、其他约定：7.网签《北京市商品房现房买卖合同》程序：（1）鉴于目前甲方对乙方的商品房销售手续正在办理之中，故双方先签订《北京市商品房预售合同》的范本，待甲方转现房销售手续办理完成后，双方再网签《北京市商品房现房买卖合同》。双方先签订的《北京市商品房预售合同》范本与而后网签的《北京市商品房现房买卖合同》，主合同内容相同，换签时房屋面积为实测面积，房屋单价不变。合同签订后，王蓉向强佑公司支付了房款2230000元以及公共维修基金6548元。强佑公司向王蓉交付了房屋。但至今强佑公司未能为王蓉办理房屋网签手续。经查，强佑公司于2016年5月25日取得的北京市商品房预售许可证：京房售证字（×××）×××号中预售范围中8号住宅楼1单元506至2406共20套，并无本案×××号房屋。经王蓉申请北京市住房和城乡建设委员会调取的京房售证字（×××）×××号预售许可证核发时建设单位提交的申报材料，强佑公司本期自留商品房包括×××至1单元×××号共20套，自留商品房的原因：用于拆迁安置。承诺以上房屋不再申请办理二次预售。王蓉主张其损失包括以下几方面：1.学费损失，王蓉提供学费发票，因涉案房屋配置为清华附小，但无法上该学校，导致上北外附小遭受的经济损失；王蓉与强佑公司业务人员裴方园微信往来，证明强佑公司拖延办理网签，隐瞒无预售许可，以及强佑公司知晓王蓉买房是为了上清华附小。2.装修损失，王蓉提供装修票据，证明为涉案房屋支付装修费共计109025元；3.为购房支付的信息费，王蓉提供收据及团购推荐单，证明为购买强佑公司加入团购群，支付信息服务费60000元；4.购房款、维修基金及利息损失，提供支付款项发票。强佑公司质证意见为：1.学费损失与本案无关，非强佑公司造成；微信无法核实；2.真实性无法核实；诉讼中王蓉主张装修损失30000元，强佑公司认可装修费；3.真实性、关联性、合法性均不认可；4.因强佑公司不存在隐瞒，故不同意赔偿利息损失。本院确认证据1、4的真实性，证明效力另行论述。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，强佑公司将×××号房屋售予王蓉，直至法庭辩论终结时也未取得商品房预售许可证，根据上述规定，该合同应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示，王蓉与强佑公司在签订商品房预售合同时，强佑公司虽然向王蓉出示了预售许可证，但实质上并不包括所售房屋的预售许可，对此强佑公司具有主观上的过错，王蓉作为买受人对开发商没有办理商品房预售许可证并不知情，使王蓉等普通购买者足以信任其销售的合法性，故对于合同无效王蓉并无明显过错。强佑公司隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实与王蓉订立商品房预售合同，致使合同无效，使王蓉遭受了经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故王蓉要求强佑公司返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。王蓉所称为解决孩子上学问题而购买强佑公司所开发房屋，因该事项在合同中并未明确约定，故其另行择校产生的学费损失与强佑公司过错行为之间缺乏因果关系，本院对该项损失不予支持；王蓉为购买房屋而支出的信息费，并非强佑公司收取，亦与强佑公司缺乏关联，故其要求强佑公司赔偿该项损失本院不予支持。至于强佑公司所提王蓉在购买涉案房屋时已获知房屋由预售转现房销售，王蓉亦有过错，但因其并未告知×××号房屋根本不具备预售许可的情况，故其抗辩无事实和法律依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下：一、确认王蓉与北京强佑房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》无效；二、本判决生效后十五日内，北京强佑房地产开发有限公司返还王蓉购房款2230000元并赔偿利息损失（自2018年1月31日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至本案执行之日止）、公共维修基金6548元、装修损失30000元、以及一倍的赔偿款2230000元；三、王蓉于本判决生效后十五日内，将位于北京市海淀区×××号房屋交还给北京强佑房地产开发有限公司；四、驳回王蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22302元（王蓉已预交），由王蓉负担864元，已交纳；由北京强佑房地产开发有限公司负担21438元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年一月二十八日书记员 秦鹏博