黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1935号上诉人（原审被告）：哈尔滨御普节能科技有限公司，住所地哈尔滨市高新区。法定代表人：韩旭，总经理。委托诉讼代理人：吕鑫，黑龙江鼎凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨高科技开发总公司，住所地哈尔滨市南岗区开发区创业中心大楼。法定代表人：李宁，总经理。委托诉讼代理人：曲鸥，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜璐，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。上诉人哈尔滨御普节能科技有限公司（以下简称御普节能公司）因与被上诉人哈尔滨高科技开发总公司（以下简称高科技总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。御普节能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高科技总公司全部诉讼请求。事实和理由：首先，关于御普节能公司与高科技总公司房屋租金的认定违反法律规定且无事实依据。御普节能公司与高科技总公司于2013年开始连续逐年签订房屋租赁合同，除首次2013—2014年度房屋租赁合同中约定连续3年纳税额度外，剩余3年租赁合同并未参照2013—2014年度合同继续对纳税口径及纳税额度进行约定。但一审法院在判决中却认定前三份房屋租赁合同具有统一性及延续性，称第二份合同和第三份合同系对第一份合同的再确认，同时最后一个年度（即2016—2017年度）虽未约定纳税额但仍应按300元/平米的标准支付租金。但御普节能公司与高科技总公司每一年度均分别签订房屋租赁合同，虽然租赁行为持续进行，并不代表约定的内容未发生改变，且双方已经以实际行为改变了第一年度合同约定的纳税指标条款。御普节能公司与高科技总公司均系合法存续的法人主体，对其明确约定每年租金的行为应该认定为合法有效，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定且双方亦通过实际行为证实了已按合同约定履行支付租金的权利义务。在2014年度开始，御普节能公司与高科技总公司签订合同便未曾对纳税指标进行强行性约定，亦以书面合同形式变更了对第一份合同约定的内容，同时每年度双方均签订了书面合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方自愿签订合同并进行书面约定，系合法有效的。那么在书面合同明确列明每年应交租金的情形下，一审法院却错误认定后续合同均系对第一份合同的延续从而认定御普节能公司未完成纳税指标需要补交租金的判决内容无任何事实及法律上的依据。显而易见，是一审法院在违反合同法相关规定的背景下，荒谬地认定因御普节能公司未完成纳税指标而需要补交租金的事实。其次，一审法院在认定御普节能公司需要向高科技总公司补交租金时自相矛盾。一审法院先是在本院认定事实部分认可双方在每份合同中约定了应交年租金，而后又以御普节能公司未完成纳税指标为由，要求御普节能公司补交2014—2017年度的租金，按照300元/平米的标准进行补交。但是如完不成纳税额按300元/平米收取租金的约定仅在第一份合同中进行了约定，第三份合同虽然约定了纳税额15万元，但是并未约定完不成纳税额租金上涨的条款。御普节能公司与高科技总公司有合同约定的，一审法院应当按照合同约定进行判决，而非强词要求御普节能公司均按第一份合同约定执行亦或是在第四份合同并无任何约定指标的情形下仍然无合理合法理由要求御普节能公司按照300元/平米的标准支付租金。御普节能公司租赁高科技总公司房屋，系招商引资的政策行为，因政府承诺对租赁企业实行政策优惠，御普节能公司方选择租赁房屋并且经办企业。高科技总公司若主张应按第一份合同约定的纳税指标逐年履行，那么除双方以书面变更合同内容外，高科技总公司亦从未向御普节能公司提出过未完成纳税指标需要补交租金事宜。如按高科技总公司所述，那么在首年御普节能公司未完成纳税额时，高科技总公司完全可以不与御普节能公司另行签订下一年度租赁合同亦或是要求御普节能公司补交租金。直至2018年8月，高科技总公司在上涨租金未果后才向御普节能公司提出补交租金事宜，而在此期间御普节能公司曾多次要求到期后继续支付租金均被高科技总公司拒绝。所以一审法院对每年租金数额的认定是自相矛盾且违背事实的。再次，一审法院认定御普节能公司应支付房屋占用费系错误的。2017年房屋租赁合同到期后，高科技总公司以等待领导通知为由要求御普节能公司等多家企业暂停续签并且不予收取房屋租金。如果按高科技总公司的主张，其系2018年5月才向各驻区企业发出催告函，那么2017年合同到期至其通知期间是否是双方以行为继续履行合同的表现，按一审法院的延续性及统一性的说辞，岂不是应按原来签订的合同租金标准进行支付后期租金。合同约定的逾期不腾退的占有使用费标准，经一审无论是高科技总公司自行主张还是法院认定高科技总公司系2018年5月方要求御普节能公司办理续签，也就是说腾退的日期应为2018年5月11日起算。所以一审法院支持高科技总公司主张的自2017年6月4日起开始计算占用房屋的费用与其认定的事实不符，在上述期间仍应按双方签订的年租金3390元标准计算实际发生的租金。最后，御普节能公司与高科技总公司关于完成年度纳税额的条款系无效的。御普节能公司已经在一审中答辩称该约定违反法律强制性规定，且高科技总公司系依据公司法设立的有限公司，无权对纳税额度与御普节能公司进行强行性约定，该约定应属无效，更不应该依据此约定便认定租金的应支付数额。综上，一审判决御普节能公司向高科技总公司补交租金与事实不符，违反法律规定。同时，一审法院对于房屋占有使用费的认定亦是自相矛盾，违背双方意思自治的约定，请求支持御普节能公司的上诉请求。高科技总公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。一、一审认定高科技总公司与御普节能公司签订的第二份合同及第三份合同系第一份合同的延续，系对第一份合同内容的再确认事实清楚，证据充分。高科技总公司与御普节能公司自2013年-2016年所签订的三份房屋租赁合同，具有统一性及延续性，具体理由如下：第一，三份房屋租赁合同租赁房屋同一，租金标准均为300元/平方米/年，租赁期限连续，同条款基本相同；第二，三份房屋租赁合同合同名称及编号具有连续性，第二份、第三份合同分别在左上角标注为附件一、附件二，且三份合同编号均为CXG-20#127，第二份合同在合同编号后标注为（续2）；第三，第一份合同约定了第一年全口径纳税额5万元，第二年全口径纳税额7万元，第三年全口径纳税额15万元，与第三份合同中约定的该期间即第三年全口径纳税额15万元相吻合；第四，第二份、第三份合同第二条“房屋保障金”30,000元均写明“转”字样。综上，可以认定三份房屋租赁合同具有统一性及延续性。第一份合同中已约定的税考标准及租金收取约定应在后两份合同中继续履行。二、一审认定御普节能公司应按照合同约定租金标准补缴租金事实清楚，证据充分。高科技总公司与御普节能公司签订的第一份合同明确约定：“政策减免房屋租金期间，若乙方（即御普节能公司）税收未能达到协议应实现指标，甲方（即高科技总公司）有权按300元/平方米/年收取房屋租金”，由于三份房屋租赁合同具有统一性及延续性，该约定在第二份、第三份合同房屋租赁期间，应继续适用，御普节能公司在2013-2016年税收考核期间未完成税考标准，均应按300元/平方米/年支付房屋租金。高科技总公司与御普节能公司签订的第四份合同，虽未明确约定税考标准，但也明确约定了租金标准为300元/平方米/年，御普节能公司应按照此标准支付租金。御普节能公司房屋租赁合同到期后未续签也未腾退房屋，一审法院认定御普节能公司支付房屋占有使用费证据充分。高科技总公司与御普节能公司签订的房屋租赁合同明确约定“如乙方续租房屋，必须提前一个月向甲方提出续签合同申请”“乙方在使用期限届满后如不签订续租合同并交纳全部费用，需在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日甲方按每日1元/平方米的标准向乙方收取房屋使用费”。御普节能公司房屋租赁合同2017年5月31日到期后，未续签合同也未支付房屋租金，高科技总公司于2018年5月向御普节能公司发出催告函，要求其办理续签事宜，御普节能公司一直未予办理，直至2018年8月11日迁出该房屋，御普节能公司应当按照合同约定支付房屋占有使用费。一审法院依双方合同约定作出判决适用法律正确。高科技总公司与御普节能公司签订的四份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。综上所述，请求二审法院依法驳回御普节能公司的全部上诉请求，维护高科技总公司的合法权益。高科技总公司向一审法院起诉请求：1.御普节能公司支付拖欠租金110,063元及违约金，该违约金以110,063元为基数，按日千分之一的标准给付自2017年6月1日起至实际给付之日止；2.御普节能公司支付占用房屋使用费48,192.90元及利息，该利息以48,192.90元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率标准给付自2018年8月12日起至实际支付之日止。一审法院认定事实：高科技总公司委托哈尔滨高科技创业中心作为甲方与御普节能公司作为乙方签订房屋租赁协议，约定将位于哈尔滨高新区科技创新城秀月街178号创新创业广场20号楼A层A103室，使用面积111.3平方米的房屋租赁给御普节能公司使用，租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日。合同约定，房屋保障金300元/平方米，合计30,000元；租金标准为300元/平方米/年，房屋租金为50,063元，其中政策减免3万元、实收租金20,063元；乙方须在本协议签订后7天内向甲方交纳上述房屋全部费用50,063元。合同第六条关于乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：1.第一年实现销售收入300万元，全口径纳税额5万元；第二年实现销售收入500万元，全口径纳税额7万元；第三年实现销售收入1000万元，全口径纳税额15万元；上述承诺以年度考核为准，决定下一年度优惠程度以及是否续租依据。合同第七条约定，若乙方违反规定，甲方有权提前解除协议并中止供电、网络及其他服务并收回上述房屋，剩余房屋及网络费用不予退还乙方，若造成损失的由乙方负责赔偿受害方，其中第（十四）项约定，政策减免房租金期间，若乙方税收未能达到协议应实现指标，甲方有权按300元/平方米/年收取房租金。合同第九条约定，第（二）项：协议期满，乙方有权优先续租，如乙方续租房屋须提前一个月向甲方提出续签合同申请；第（三）项：本协议到期后，乙方交还甲方的房屋应保持房屋及设备设施的完好状态，不得保存物品及影响房屋的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；第（四）项：乙方在房屋使用期满后如不续租，须在期满后的3日内退出使用的全部房屋，完好无损的交给甲方。乙方对租赁房屋的装修装饰物可自行拆除、恢复房屋交付使用的原状；已固定的不能拆除的添附物和装修改造部分，甲方不给予乙方赔偿。合同第十条违约责任的约定，第（二）项：租赁期满后，乙方续租租赁合同，未按合同约定交付租金，每逾期一日向甲方支付本协议项下租金千分之一的违约金；第（三）项：乙方在使用期满后如不签订续租协议并缴纳全部费用，须在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日甲方按每日1元/平方米的标准向乙方收取房屋使用费；若乙方拒不缴纳房屋使用费，甲方有权停止一切服务，将乙方强行迁出并将其使用房屋内的实物和保证金抵偿所欠房屋使用费等费用，由此所造成的一切损失，由乙方自行承担。高科技总公司作为甲方与御普节能公司作为乙方后续签订三份房屋租赁合同，约定高科技总公司继续将前述房屋租赁给御普节能公司使用。其中租赁日期为2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租赁合同约定：为保障乙方能在享受高新区房屋租金优惠政策之后切实履行所承诺的缴税指标，高新区管委会决定向入驻企业收取房屋保障金暂存在高新区财政局。应收房屋保障金为300元/平方米/年，合计金额为30,000元整（转）；租金标准为300元/平方米/年，房屋应交租金3,390元，实收租金元。合同第九条约定，第（二）项：协议期满，乙方有权优先续租，如乙方续租房屋须提前一个月向甲方提出续签合同申请；第（三）项：本协议到期后，乙方交还甲方的房屋应保持房屋及设备设施的完好状态，不得保存物品及影响房屋的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；第（四）项：乙方在房屋使用期满后如不续租，须在期满后的3日内退出使用的全部房屋，完好无损的交给甲方。乙方对租赁房屋的装修装饰物可自行拆除、恢复房屋交付使用的原状；已固定的不能拆除的添附物和装修改造部分，甲方不给予乙方赔偿。合同第十条违约责任的约定，第（二）项：租赁期满后，乙方续租租赁合同，未按合同约定交付租金，每逾期一日向甲方支付本协议项下租金千分之一的违约金；第（三）项：乙方在使用期满后如不签订续租协议并缴纳全部费用，须在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日甲方按每日1元/平方米的标准向乙方收取房屋使用费；若乙方拒不缴纳房屋使用费，甲方有权停止一切服务，将乙方强行迁出并将其使用房屋内的实物和保证金抵偿所欠房屋使用费等费用，由此所造成的一切损失，由乙方自行承担。其中租赁日期为2015年6月1日至2016年5月31日的房屋租赁合同约定：租金标准为300元/平方米/年，房屋应交租金元，实收租金3,390元；合同第六条乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：2015年6月1日至2016年5月31日期间完成全口径纳税额15万元。该合同除租赁日期及上述条款外，其他合同条款与租赁日期为2014年6月1日至2015年5月31日的合同条款均相同。其中租赁日期为2016年6月1日至2017年5月31日的房屋租赁合同除租赁日期及第六条税收考核标准处为空白外，与租赁日期为2014年6月1日至2015年5月31日的合同条款均相同。2013年5月22日，御普节能公司缴纳房屋保障金3万元、房屋租金20,063元且在房租发票上注明政策减免100米。此后，御普节能公司陆续缴纳2014年6月1日至2015年5月31日、2015年6月1日至2016年5月31日、2016年6月1日至2017年5月31日每年租金金额3,390元。2018年4月25日，哈尔滨市高新区孵化器管理有限公司曾向各驻区企业发出催告函，要求办理续签事宜的沟通工作，如未能在5月10日前完成续签事宜，该公司有权采取相应措施维权。2018年8月11日，御普节能公司迁出案涉房屋。御普节能公司未完成房屋租赁合同中约定的税收考核标准。御普节能公司庭审自认，2018年8月，高科技总公司曾要求御普节能公司缴纳房屋租金、房屋使用费等各项共计17万余元，御普节能公司拒绝给付。一审法院认为，高科技总公司委托哈尔滨高科技创业中心同御普节能公司签订的第一份合同（租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租赁合同），与高科技总公司同御普节能公司签订的第二份合同（租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租赁合同）、第三份合同（租赁期限为2015年6月1日至2016年6月31日的房屋租赁合同）所租赁的房屋同一，租金标准均为300元/平方米/年，租赁期限连续，合同条款基本相同，且第一份合同约定了第一年全口径纳税额5万元、第二年全口径纳税额7万元、第三年全口径纳税额15万元，与第三份合同中约定的该期间即第三年全口径纳税额15万元相吻合，能够证实第二份合同及第三份合同系第一份合同的延续、均系对第一份合同内容的再确认，该三份租赁合同具有统一性及延续性，第一份合同中已经约定的税考标准及租金收取约定应在后两份合同中继续履行，即第二份合同的税考标准应以第一份合同中约定的第二年全口径纳税7万元为准，御普节能公司在2014年6月1日至2015年5月31日及2015年6月1日至2016年5月31日的税收考核期间未完成税考标准，均应按300元/平方米/年支付房屋租金。双方签订的第四份合同，即租赁期限为2016年6月1日至2017年5月31日的房屋租赁合同虽未约定税考标准，但合同也明确约定了租金标准为300元/平方米/年，御普节能公司应按此标准缴纳租金。御普节能公司虽主张双方关于纳税指标的条款无效，但该合同签订系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。因此，御普节能公司应承担2013年6月1日至2017年5月31日的房屋租金150,233元（50,063元+33,390元×3年），因其已支付60,233元（30,000元+20,063元+3,390元×3年），御普节能公司还应支付高科技总公司房屋租金90,000元，对高科技总公司房屋租金诉讼请求中超出此数额的部分，不予支持。双方租赁合同已于2017年5月31日租期届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，该欠付租金应于租赁期满时即2017年5月31日支付。高科技总公司虽要求御普节能公司按照合同第十条第（二）项约定的日千分之一的标准支付违约金，但该条款系指双方续签合同之情况与本案实际情况不符，该违约金条款不应适用，故该房屋租金的逾期付款利息应以90,000元为基数，支付自2017年6月1日起至该租金实际给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。根据双方合同约定，御普节能公司在合同期满后如不续租，应于期满后3日内退出房屋，逾期不腾退房屋，每逾期一日高科技总公司按每日1元/平方米标准收取房屋使用费。御普节能公司在合同到期后继续占有并实际使用该房屋至2018年8月11日迁出，故其应按照111.3元/天的标准支付2017年6月4日至2018年8月11日的房屋使用费，对高科技总公司要求御普节能公司支付该期间房屋使用费48,192.90（111.30元×433天）的诉讼请求，予以支持。该房屋占有使用费应于御普节能公司迁出之日缴纳，故该房屋使用费逾期付款利息应以48,192.90元为基数，支付自2018年8月12日起至该款实际给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、御普节能公司于判决生效之日起七日内给付高科技总公司房屋租金90,000元及逾期付款利息，该利息以90,000元为基数，支付自2017年6月1日起至该租金实际给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；二、御普节能公司于判决生效之日起七日内给付高科技总公司房屋使用费48,192.90元及逾期付款利息，该利息以48,192.90元为基数，支付自2018年8月12日起至该房屋使用费实际给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、驳回高科技总公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，案涉合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性效力性规定，合法有效。御普节能公司主张合同中关于纳税指标的条款无效，无事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，双方当事人均应依约履行。其中，双方签订的前三份合同所涉租赁物、租金标准等合同主要条款基本相同，租赁期限连续，第一份合同就前三个租赁期限内的税考标准进行明确约定，御普节能公司主张双方此后对此约定进行了变更，无事实依据，本院不予支持。因御普节能公司在前三份合同约定的税收考核期间内未能完成税考标准，一审根据双方合同第七条第（十四）项约定内容，按300元/平方米/年判令御普节能公司支付租金并无不当。另，双方签订的第四份合同虽未约定税考标准，但合同明确约定了租金标准为300元/平方米/年，一审据此下判正确。此外，双方租赁合同于2017年5月31日租期届满，而御普节能公司在合同到期后继续占有并实际使用该房屋至2018年8月11日迁出，一审根据双方约定“每逾期一日高科技总公司按每日1元/平方米标准收取房屋使用费”支持高科技总公司该方面的诉请，亦无不当。综上所述，御普节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3064元，由上诉人哈尔滨御普节能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二一年一月八日书记员  周小倩