上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21608号原告(反诉被告)：蒋安龙。委托诉讼代理人：杨晓燕，上海兰盾律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾付俊。委托诉讼代理人：蒋学宇，上海明识律师事务所律师。原告(反诉被告)蒋安龙诉被告(反诉原告)顾付俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨晓燕、被告顾付俊及委托诉讼代理人蒋学宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年8月3日签订的《租房合同》于2020年8月11日解除；2、判令被告返还原告已付半年租金人民币39,000元(以下币种同)、物业管理费1,755元、押金13,000元，共计53,755元；3、判令被告赔偿违约金13,000元。事实和理由：2020年8月初，原告欲租赁店铺用于经营锅贴生意，恰逢被告的店铺出租，原告明确告知其租赁店铺用于经营“锅贴”餐饮，被告表示其店铺可以用于经营“锅贴”生意，双方遂于2020年8月3日签订《租房合同》一份，约定由原告承租被告位于上海市嘉定区宝慧路XXX号XXX层店铺(以下简称“涉案店铺”)，租赁期限自2020年8月3日至2023年8月3日，其中2020年8月3日至8月18日为免租期；合同第一条、第二条均载明原告承租涉案店铺用于锅贴使用。当日，原告将半年租金39,000元、物业管理费1,755元及两个月押金13,000元，共计53,755元，通过微信和银行卡转账给被告。后，原告前往徐行镇市场监督管理所申请办理营业执照和卫生许可证，但被工作人员告知，涉案店铺因距离居民楼近，经营锅贴所产生的油烟、异味会对附近的居住环境造成污染，不符合相关法律、条例规定，故涉案店铺不能办理经营“锅贴”的相关证照。原告马上将该情况告知被告，被告提出让原告找人通路子办理，原告再次前往徐行镇市场监督管理所询问情况，工作人员及所长均表示涉案店铺不允许办理经营“锅贴”的相关证照，如原告在无证情况下经营“锅贴”生意或者以其他餐饮内容申请办理证照后实际经营“锅贴”生意的，将对原、被告一并作出行政处罚。原告将该情况告知被告，并向被告提出退租，被告未予答复。后续原告拨打被告电话，均无人接听。2020年8月10日，原告向被告发送微信表示市场监督管理所告知涉案店铺无法办理证照，希望被告在24小时之内与其联系解约事宜，被告未予理会。2020年8月11日下午，因无法联系到被告，原告将涉案店铺的钥匙交还至物业处，物业工作人员接收了钥匙并进行了登记。随后，原告委托律师向被告发送《律师函》一份，告知被告因涉案店铺不具备经营锅贴的资质，原告承租店铺的合同目的无法实现，合同已无履行的可能性，通知被告双方的合同于2020年8月11日解除，且原告已返回房屋，要求被告在二日内将53,755元返回给原告。原告认为，其已将租赁店铺的目的明确告知被告，被告作为出租方应确保其提供的房屋符合承租方的经营用途，现因被告的原因导致合同目的无法实现，且被告一直处于逃避状态，原告已经具备了合同解除权。为了减少双方的损失，原告已返还房屋钥匙，被告理应将收取的租金、物业管理费及押金退还原告。且原告为了开店，已聘请了员工，现不得不重新租赁房屋，实际产生了损失，故诉至法院，要求判如所请。审理中，被告于2020年8月30日返还原告34,642元，故变更第2项诉请为：判令被告返还原告租金6,113元、押金13,000元，共计19,113元。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告向原告交付了符合规定的房屋。原告在没有法律规定及约定的情况下，单方面解除《租房合同》的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。2020年8月30日，被告为妥善处理纠纷，通知原告双方的合同于8月30日解除，至物业处领取了房屋钥匙并向原告退还了34,642元，故请求驳回原告的诉请，并提出反诉请求：1、确认原、被告于2020年8月3日签订的《租房合同》于2020年8月30日解除；2、判令原告支付2020年8月3日至8月30日期间的租金5,850元及物业费263元；3、判令原告支付违约金19,500元。审理中，被告表示诉请2只是为了确认该部分金额不同意退还原告，故当庭撤回该项诉请。原告针对反诉辩称，双方合同解除的日期是2020年8月11日，并非8月30日；不同意支付被告违约金，原告不存在违约行为。原告解除合同系因涉案店铺无法办理经营锅贴的证照，合同目的无法实现。原告已于8月11日交还房屋钥匙，未曾经营，房屋处于空置状态，故原告不应支付租金。本院经审理认定事实如下：顾付俊是涉案店铺的产权人之一。2020年8月3日，顾付俊(出租方、甲方)与蒋安龙(承租方、乙方)签订《租房合同》，约定甲方将涉案店铺出租给乙方作为经营锅贴使用，甲方保证房产规划使用用途符合本合同约定之使用用途；租赁期三年，从2020年8月3日至2023年8月3日；甲方应在2020年8月3日前(含当日)将房屋交付给乙方；甲方同意乙方在支付完合同约定的租金和押金的前提下，2020年8月3日至2020年8月18日为免租期。免租期间免租金，但物业管理费及水电等使用产生的费用仍由乙方承担；年租金为78,000元，乙方向甲方支付2个月押金并一次性支付半年租金；押金为13,000元，于签署合同当日内支付至甲方指定银行账户；违约责任约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：……甲方交付之房屋不符合合同约定条件，致使乙方无法使用的；……甲乙双方任何一方违反上述约定或有其他违约行为，违约方每日应按月租金的5%的标准向守约方支付违约金。违约行为致使本合同提前解除的，违约方应按双倍的房屋月租金向守约方支付违约金，如该违约金不足以赔偿守约方损失的，还应赔偿其他损失；另约定物业费3,510元/年。合同签订当日，蒋安龙转账支付顾付俊押金13,000元、半年租金39,000元及半年物业管理费1,755元，合计53,755元。顾付俊将涉案店铺交付蒋安龙。2020年8月10日，蒋安龙向顾付俊发送微信，内容为“顾先生你好：关于你提供的商铺我已3次到徐行所去办理经营锅贴项目，工作人员很明确告知不能办理相关证照，如不遵守双方都受重罚，因此不能开张我也有损失，望你看到此信息请24小时内和我联系解除合同手续(因多次打电话你拒接)”。因无法联系到顾付俊，蒋安龙于8月11日将涉案店铺的钥匙交于房屋所属的“佳兆业城市广场”物业服务中心，并于当日通过微信、短信及邮寄方式向顾付俊发送《律师函》，告知顾付俊已将涉案店铺的钥匙交于房屋所属的物业服务中心；因涉案商铺不符合经营锅贴餐饮的相关资质，其租赁房屋的合同目的无法实现，合同无继续履行的可能性，通知顾付俊双方的合同于2020年8月11日解除，要求顾付俊将收取的款项予以返还等。2020年8月16日，顾付俊通过微信向蒋安龙发送《告知函》，明确其不同意蒋安龙单方解除合同，要求蒋安龙继续履行合同；认为蒋安龙不享有法定或者约定的单方解除合同事由；据其了解，租赁物可以办理相关证照，且目前无证据证明租赁物不可以办理相关证照，不同意退还收取的款项，并表示未收到钥匙。同年8月30日，顾付俊向蒋安龙发送《告知函》，告知蒋安龙单方面解约造成其损失，为避免扩大损失，其决定收回涉案店铺，扣除截至8月30日的27天租金(含物业费)6,113元及押金13,000元，剩余租金34,642元原路返回。当天，顾付俊至物业服务中心领取了房屋钥匙并退还蒋安龙34,642元。对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。但对蒋安龙是否享有合同解除权，双方意见不一。蒋安龙为证明其主张向本院提交了其与徐行镇市场监督管理所工作人员的录音光盘及文字整理，该录音发生的时间为2020年8月14日，拟证明蒋安龙最后一次去徐行镇市场监督管理所，工作人员明确表示涉案店铺离居民区太近，无法办理经营锅贴的证照、无法经营，其合同目的无法实现。经质证，顾付俊对该份录音的真实性不予认可，不认可蒋安龙的证明目的，认为即便是真实的，该工作人员的回复不符合法律规定、未依法行政，仅代表其个人观点。审理中，1、双方均确认签约前蒋安龙向顾付俊询问过涉案店铺是否可以经营锅贴，顾付俊回复可以的；2、蒋安龙表示相关行政部门负责人和工作人员已明确答复涉案店铺无法办理营业证照，但不予出具书面材料；顾付俊则表示其未去行政部门了解过涉案店铺是否可以办理营业证照，但认为涉案店铺系商业用途的合法产权房屋，若行政部门不予许可，应出具书面材料；3、顾付俊表示因其在浙江工作，且认为蒋安龙无正当理由解除合同，故未及时领取房屋钥匙；4、蒋安龙表示因顾付俊违约导致其在本次租赁中的损失为学习开锅贴店的开店技术费用2,190元及辞退厨师的补偿款2,000元。本院认为，蒋安龙和顾付俊签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照约定全面履行义务。合同明确约定蒋安龙承租涉案店铺系用于经营锅贴使用，顾付俊应保证涉案店铺符合约定之使用用途，如不符合约定条件，致使蒋安龙无法使用的，蒋安龙有权单方解除合同。合同签订后，蒋安龙即去相关行政部门办理经营锅贴的证照手续，但被告知因涉案店铺距离居民楼近，经营锅贴会对附近的居住环境造成污染而无法办理。蒋安龙随即于2020年8月10日将该情况告知顾付俊，要求顾付俊与其联系解除合同手续未果后，于2020年8月11日发出《律师函》，要求解除《租房合同》于法有据，本院予以支持。顾付俊认为涉案店铺可以办理相关证照，但未提交证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，顾付俊理应将押金返还给蒋安龙。至于顾付俊因合同预收的款项，蒋安龙已于2020年8月11日将涉案店铺的钥匙交于物业服务中心，并通知了顾付俊，顾付俊因自身原因未及时领取钥匙而扩大的损失由其自负，其要求蒋安龙承担8月12日至其实际收房之日止的租金及物业管理费，于法无据，该款理应返还给蒋安龙。至于2020年8月3日至8月11日的租金，因该期间为合同约定的免租期，合同亦因顾付俊原因导致解除，故蒋安龙无需支付该期间租金。至于上述期间的物业管理费，根据合同约定蒋安龙应予支付，故应在顾付俊应返金额中予以扣除。因顾付俊已返还34,642元，经核算，其还应返还押金、租金和物业管理费19,026元。涉案租赁合同系因顾付俊违约导致解除，其理应承担相应的违约责任。至于违约金的金额，本院综合考虑合同履行情况、顾付俊的违约情形及蒋安龙的实际损失，酌情确定为6,500元。顾付俊的全部反诉请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)蒋安龙与被告(反诉原告)顾付俊于2020年8月3日签订的《租房合同》于2020年8月11日解除；二、被告(反诉原告)顾付俊应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)蒋安龙押金、租金及物业管理费合计人民币19,026元；三、被告(反诉原告)顾付俊应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)蒋安龙违约金人民币6,500元；四、被告(反诉原告)顾付俊的全部反诉请求均不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费602元，减半收取301元(原告已预付)，由原告蒋安龙负担62元，被告顾付俊负担239元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉受理费220元(被告已预付)，由被告顾付俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年一月十四日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。