上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初19842号原告：徐国容，女，1937年2月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陆清，上海市申中律师事务所律师。被告：倪青红，男，1961年4月29日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告徐国容诉被告倪青红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐国容的委托诉讼代理人陆清、被告倪青红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国容向本院提出诉讼请求：1.被告支付购房尾款34,951.05元；2.被告支付逾期付款违约金(以299万元为基数，自2020年7月13日起至清偿之日，按日万分之五计算)。审理中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告支付购房尾款24,951.05元。事实和理由：2020年4月30日，原、被告签订房屋买卖合同，被告以总价299万元向原告购买本市芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称涉讼房屋)，并约定双方于2020年7月30日前办理过户手续；逾期付款需按房屋总价的万分之五支付违约赔偿金等。后原、被告签订补充协议，约定原告应于2020年7月12日之前将所有户口迁出。双方于2020年7月11日完成了涉讼房屋交接，扣除水、电、煤费共计842.35元，被告至今尚欠房款24,951.05元。被告单方面认为原告应于2020年7月2日交房，此并无依据，且该日尚未办理房屋过户，双方另补充约定原告于2020年7月12日前迁出户口，现原告于同月7日迁出户口，于同月11日交房，并不存在违约。被告倪青红辩称，合同约定款清当日办理交房，交房当日再支付尾款。被告于2020年7月2日已付清除尾款20,000元及迁户口保证金70,000元之外的所有房款，双方并于次日办理过户手续，然原告违反约定于同月11日才交房，且将两台1匹冷暖空调及一台热水器擅自拆除，房内留有废弃物大厨、小厨、台子、床、低柜等14件。故原告逾期交房(2020年7月2日至7月10日)应承担违约金13,455元，并应赔偿被原告擅自拆除的家电损失2,000元及清除屋内废弃物的清运费1,000元，以及承担水、电、煤欠费842.35元，有线电视欠费184元。被告在原告迁出户口后已返还54,206.60元，故同意再返还原告18,312.05元。当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖定金协议书、收条、房地产买卖合同、银行转账凭证、补充协议、交房确认书、不动产权证书、告知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月30日，原、被告通过房产中介居间签订房地产买卖定金协议书，约定由被告以2,990,000元的价格购买原告名下涉讼房屋，被告于2020年4月30日支付定金100,000元，于2020年5月20日前(或当日)签订上海市房地产买卖合同支付1,400,000元，于2020年7月30日前支付1,470,000元，尾款20,000元在原告结清房屋全部费用被告一次性全额支付；双方于2020年7月30日前(或当日)办理过户手续；原告在交易过户前迁清涉讼房屋所有户口，款清当日交房；原告同意其它赠送设备为：固定装修。此协议由单宁代原告签字。同日，被告支付定金100,000元。2020年5月17日，原告(甲方、卖售人)与被告(乙方、买受人)签订上海市房地产买卖合同，双方约定由被告以2,990,000元的价款购买原告名下涉讼房屋，双方于2020年7月30日前办理转让过户手续。补充条款(一)第4条甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。第5条乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于甲方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。第10条若该房地产上有户口，则甲方应于双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完毕原有户口的迁出手续，否则，乙方有权利不支付尾款，且甲方每逾期一日迁出户口，甲方应按照总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出之日止。乙方有权在尾款中扣除违约金部分金额。若甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理，设备：固定设备；装饰：固定装饰。关于设备及装饰费用按以下第(一)款办理：(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方……。附件三付款协议约定：1.定金：签订本合同之前，乙方已支付甲方定金100,000元；2.首期房价款：乙方应于2020年5月20日前支付甲方首期房价款1,400,000元(不含上述定金)；3.第二期房价款：乙方应于2020年7月30日前支付甲方第二期房价款计1,470,000元；4.产权过户：参照本合同第六条过户日期；5.交房：双方应于款清当日，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书；6.尾款：乙方应于双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书当日支付甲方房价尾款20,000元……。同日，被告向原告支付房款1,400,000元。2020年7月2日，被告向原告支付房款1,400,000元。2020年7月3日，双方办理涉讼房屋变更登记手续。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订补充协议，就涉讼房屋的户口迁出事宜达成以下共识：1.由于甲方在交易过户前无法迁清该房内的户口，甲、乙双方一致同意乙方在支付购房款时扣除购房款70,000元作为户口押金。2.甲方承诺2020年7月12日前迁清该房内的所有户口，逾期一日，甲方应支付乙方已付房款的万分之五为每日的违约金，直到该房内的所有户口迁清时为止，在此期间该房内所产生的任何利益关系都与甲方无关；3.乙方承诺只要甲方在约定的时间内迁出该房内的所有户口后三日内将户口押金70,000元一次性全额支付予甲方，不得以任何理由拒绝支付。……5.本补充协议是该房屋买卖合同的组成部分，具有同等的法律效率，若买卖合同中的约定与本补充协议中的约定有冲突不一致的，以本补充协议约定为准……。2020年7月7日，被告发告知书给中介公司，认为原告未于2020年7月2日交房，应每日赔偿1,495元，合计7,475元，并赔偿原告擅自拆除的2台空调价值12,000元。扣除尾款19,475元，余款525元返还原告。原告表示未收告知书。同日，原告将涉讼房屋户口迁出。2020年7月8日，被告发告知书(二)给中介公司(请转告甲方)，认为原告未于2020年7月2日交房，应每日赔偿1,495元，合计8,970元，并赔偿原告擅自拆除2台空调价值12,000元。应扣除原告20,970元，已超过尾款20,000元，故扣留户口押金10,000元，待交房验收后多余款项退还原告。原告表示未收告知书。同日，被告支付原告50,000元。2020年7月11日，原、被告就涉讼房屋办理交接，交房确认书第9条其它：甲方擅自拆除了1匹(冷暖)空调二台，热水器一台；房屋内废弃物大厨(橱)、小厨(橱)、台子、床、低柜14件。原告认可单宁代自己签字。2020年7月12日，被告发告知书给中介公司，认为原告存在违约，应赔偿空调两台估价8,000元，热水器一台估价2,000元，房间废弃物人工费1,000元，清运费500元，迟延交房(2020年7月2日至2020年7月10日)，每日违约金1,495元，合计13,455元，水、电、煤气、物业、有线等费用838.40元，原告应付中介公司的佣金10,000元，以上费用合计25,793.40元，乙方应付原告4,206.60元。原告表示未收此告知书。同日，被告支付原告4,206.60元。2020年11月20日下午，被告支付原告10,000元。审理中，原告同意支付有线电视费184元。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。双方就交房时间及尾款中是否应扣除固定装修损失及废弃物清运费存在争议。关于交房时间，合同中并无约定，合同附件三付款协议中就定金、首期房价款、第二期房价款、尾款的支付期限及交房作了约定；交房的约定为双方应于款清当日，对房屋进行验看、清结清相关费用后，签订房屋交接书；尾款于签订房屋交接书当日支付。该约定并未明确具体交房日期，被告理解“款清当日”为第二期房价款支付当日即2020年7月2日，然协议并没有写明是第二期房价款付款之日，按通常理解“款清”即全部房款付清，故根据字面意思无法推断出交房时间为被告理解的2020年7月2日。同时根据双方合同的履行情况看，被告于2020年7月2日支付1,400,000元(第二笔房价款应为1,470,000元)；2020年7月3日，双方办理房屋过户手续，并补充约定原告于2020年7月12日前将涉讼房屋内的户口迁出(实际于2020年7月7日迁出)，双方同意以70,000元房款作为户口迁离的押金。故2020年7月2日这天除尾款外尚有户口押金在被告处，且双方亦未办理过户手续，按交易惯例一般在办理房屋过户后再交房，交房当日清结欠费后支付剩余房款。双方实际于2020年7月11日办理房屋交接，符合交易惯例，并无不当。关于固定装修损失及废弃物清运费，原告认可拆除了二台空调及一台热水器，根据房屋买卖合同附件二关于随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理的约定，明确固定设备及固定装饰原告不得拆除并应随房屋交付，且原告在办理房屋交接时确认“擅自拆除了1匹(冷暖)空调二台，热水器一台；房屋内废弃物大厨、小厨、台子、床、低柜等14件”的事实，故原告交付的涉讼房屋存在小的瑕疵，并不符合合同约定的状态，虑及空调及热水器使用时间，以及清运14件废弃物所花费的费用，本院酌定应在房款中扣除3,000元。另原告同意支付有线电视费184元，故被告还应向原告支付购房款21,767.05元。关于逾期付款违约金，因双方对合同约定交房时间理解不同，且原告交付的房屋不符合合同约定的状态，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、被告倪青红应于本判决生效之日起十日内支付原告徐国容购房款21,767.05元；二、驳回原告徐国容的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,545.04元，因适用简易程序减半计772.52元，由原告徐国容负担246.44元，由被告倪青红负担526.08元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史捷二〇二一年一月十一日书记员  赵丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当时人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……