黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初4988号原告：大庆市新潮物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西强路38号，统一社会信用代码912306047289757911。法定代表人：刘天雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：费晓明，黑龙江欲凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣涛，男，1984年5月25日出生，汉族，大庆市新潮物业管理有限公司法务经理，住大庆市让胡路区，被告：林春亮，男，1989年7月21日出生，汉族，个体，住大庆市让胡路区，原告大庆市新潮物业管理有限公司与被告林春亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆市新潮物业管理有限公司委托诉讼代理人费晓明、李荣涛及被告林春亮均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。大庆市新潮物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠大庆市××区新潮××室房屋2017年度的物业费2275元以及2018年度的物业费2275元及利息（自2017年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止；自2018年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止），合计4550元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告拖欠位于大庆市××区新潮××室房屋2017年度的物业费2275元，2018年度的物业费2275元，原告多次给被告下发催费通知单，但被告以各种理由拒不支付，故原告诉至法院。庭审中原告明确诉讼请求为：1.要求被告立即支付拖欠大庆市让胡路区新潮佳苑居住小区五期A9-6-2-2402室房屋2017年的物业费2275元及利息，2018年的物业费2275元及利息（利息计算方式为：自2017年1月1日起，以2275元为基数，按年利率6%计算利息至实际给付之日止；自2018年1月1日起，以2275元为基数，按年利率6%计算利息至实际给付之日止），两年物业费合计4550元；2.案件受理费由被告承担。林春亮辩称，我方承认2017年、2018年两年物业费没有交，但是是有原因的，对物业服务不满意。承诺24小时保安巡逻，现在没有，承诺是封闭式小区，也没有封闭，小区大门管控不到位，安全措施不合格。车位设计不合理，车辆乱停乱放，导致消防通道堵塞，存在消防隐患。绿化面积小，覆盖率低，水景等设施形同虚设，与收费标准严重不符。监控有死角，探头分辨率不够，导致车辆被刮和高空抛物找不到责任人。房屋和墙壁漏雨不给维修，电梯检测不及时，导致多人被困，单元可视门铃不好使。锁坏了维修不及时，外来人员随意进去，安全隐患大。物业公司对保洁人员管理考核不到位，楼道卫生清理不及时、不彻底。垃圾箱少，设置不合理，垃圾清运不及时，污水横流，严重影响环境，导致鼠患严重，车辆电线被老鼠咬坏。房屋维修基金没有得到有效使用，公共设施设备维修不及时，墙体掉皮，安全隐患大，物业都不予维修。利用公共部位张贴广告，开展商业活动，收入不公开，未与业主分红。物业工作人员态度不好，对待业主的投诉和来访不热情，态度蛮横。根据大庆物业服务条例上面的标准原告没有一项达到要求，物业服务严重不合格。本院经审理认定事实如下：原告大庆市新潮物业管理有限公司系物业服务资质等级一级的物业服务公司。被告林春亮系位于让胡路区新潮××室（建筑面积83.35平方米）房屋登记所有权人。原告依据丽水华城（新潮佳苑）业主委员会与原告签订的《新潮物业服务合同》实际为被告居住的小区提供物业服务。物业服务合同约定：丽水华城业主委员会委托原告对该小区实行物业专项管理，物业费价格每年27.3元平方米，其中（1）综合管理，月每平方米收费0.16元；（2）公共区域清洁卫生，月每平方米收费0.33元；（3）公共区域秩序维护，月每平方米收费0.5元；（4）公共区域绿化日常养护，月每平方米收费0.184元；(5)共用部分、共用设施设备日常运行、保养维修：公共部分，月每平方米收费0.09元；二次供水系统，月每平方米收费0.1元；排水系统，月每平方米0.06元；消防系统，月每平方米0.03元；避雷系统，月每平方米0.015元；公共照明，月每平方米0.07元；弱电系统，月每平方米0.08元；升降系统，月每平方米0.60元；水景（动力），月每平方米0.056元，以上月度每平方米收费合计2.275元，年度每平方米收费合计27.3元。据此被告居住房屋建筑面积83.35平方米，应缴纳年物业费2275元。被告拖欠2017年度及2018年度物业费共计4550元，原告多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告给上述物业费并交纳逾期利息。本院认为：原告提交的物业服务合同、收费许可证、档案查档证明等证据,可以证实原告依据物业服务合同入驻并提供物业服务。按照该物业服务合同中的物业费收费标准每年每平方米27.3元计算，现被告拖欠2017年及2018年的物业费4550元已经构成违约，故对原告要求被告给付以上拖欠的物业费的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的利息的诉讼请求，本院认为原告主张的利息系违约金性质，被告跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付原告相应“利息”，但原告的主张过高，应依法予以调整。本院酌情支持被告自每年度物业费逾期之日起（即2017年度拖欠物业费应从2018年1月1日起给付；2018年度拖欠物业费应从2019年1月1日起给付）至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。关于被告抗辩原告物业服务不合格的问题，庭审中，被告提供的照片无法体现具体拍摄时间、经度、纬度，也不具备连续性，无法证明被告的主张，本院对被告该项抗辩不予采信。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、被告林春亮于本判决生效后五日内给付原告大庆市新潮物业管理有限公司2017年度及2018年度的物业费共计4550元及利息（以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%；以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%）；二、驳回原告大庆市新潮物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告林春亮承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  吴佳丽二〇二一年一月十一日法官助理刘艳书记员田梦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。