山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6367号 原告：刘××。 委托诉讼代理人：李胜军，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：侯玉婷，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 被告：山东蓝星玻璃（集团）有限公司（统一社会信用代码：9137100016669978XX），住所地威海经济技术开发区环山路西。 法定代表人姓名：刘玉玲，董事长。 委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敏，山东华田律师事务所实习律师。 第三人：高××。 委托诉讼代理人：高新惠（系高××之女），住威海临港经济技术开发区汪疃镇曹家泊子村。 第三人：赵××。 原告刘××与被告山东蓝星玻璃（集团）有限公司（以下简称蓝星玻璃）、第三人赵××、高××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘××之委托诉讼代理人李胜军，被告蓝星玻璃之委托诉讼代理人张慧茹，第三人高××之委托诉讼代理人高新惠、第三人赵××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘××向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘××对位于威海市东窑东街2-202的房屋享有与第三人同等条件下的优先购买权；2.依法确认蓝星玻璃与高××、赵××签署的房屋买卖合同无效；3.本案诉讼费由蓝星玻璃承担。事实与理由：刘××原为蓝星玻璃职工。2000年初，经蓝星玻璃重新调整公司员工的住房分配方案后，2001年蓝星玻璃将东窑东街2-202的房屋分给了刘××居住至今（为鼓励先进骨干员工，蓝星玻璃当时领导张昭珩（已故，现法人刘玉玲丈夫）口头承诺“先租后买”，将公司46套房屋低价出租给包括刘××在内部分员工）。但自2018年1月起，蓝星玻璃单方拒收刘××缴纳的租金，并在没有通知刘××的情况下，私下将涉案房屋出售给高××。蓝星玻璃出售由刘××承租的房屋，应在出卖前合理期限内通知刘××，刘××享有同等条件下的优先购买权，现蓝星玻璃在未通知刘××的情况下在租期到期前将房屋转让给高××等的行为损害了刘××的合法权益。刘××为维护其合法权益，故诉至法院，请求处理。 蓝星玻璃辩称，其与刘××之间为无固定期限的租赁关系，双方当事人可以随时解除租赁关系，刘××自认蓝星玻璃2018年1月起就拒收刘××房租，此时双方租赁关系既已解除，刘××对涉案房产不享有优先购买权，也不符合优先购买权的行使条件，刘××也未在法律规定的期限内提出优先购买权，其主张优先购买权的诉讼请求不能成立，其要求确认被告与第三人之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 高××、赵××述称，刘××不享有优先购买权，也未在规定期限内提出优先购买权，其与蓝星玻璃之间的房屋买卖合同是合法的，请求予以驳回刘××的诉讼请求。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院依法认定如下事实：涉案房屋即现规划编号为位于威海市环翠区东窑东街2号202室房屋于1995年由被告蓝星玻璃以房改房的形式出售与高××，并办理了房屋产权变更登记至高××名下。后双方另行协商以涉案房屋抵顶房屋价款再行补差价的方式置换另外一套房屋，因此涉案房屋交回蓝星玻璃管理使用。 刘××原系蓝星玻璃关联企业威海蓝星玻璃股份有限公司员工，2001年底蓝星玻璃将涉案房屋出租与刘××居住使用，刘××2014年离职，蓝星玻璃收取刘××房租至2017年12月。蓝星玻璃称其于2017年11月电话通知刘××将出售涉案房屋，此后又多次向其告知房屋出售事宜，刘××对此均未提出异议，双方租赁关系已于2017年12月底解除。刘××则称蓝星玻璃确实曾于2017年底告知其欲出售涉案房屋，但其当时即明确表示反对，强调其享有优先购买权。 2017年年底，蓝星玻璃通知高××欲以18万元的优惠价格优先向其出售涉案房屋，高××同意购买，双方并未签订书面合同，双方口头约定购房款18万元，高××、赵××于2018年8月8日向蓝星玻璃上述购房款后即到蓝星玻璃处取回此前的房屋产权证书，径行到威海市不动产登记中心申请换发了涉案房屋不动产权证书，将权利人变更登记为高××、赵××。高××、赵××称蓝星玻璃告知其已经通知涉案租户搬离，高××、赵××是在交付房款后到涉案房屋查看时，才发现房屋内有人居住。本案庭审过程中，蓝星玻璃及高××、赵××主张刘××将涉案房屋转租给了案外人王**华，并提交了租赁合同照片打印件，刘××对此不予认可，称涉案房屋由其岳父母居住。 刘××对于高××、赵××取得涉案房屋产权登记有异议，认为违反房改政策，取得两套房改房屋，因此涉案房屋不动产权登记错误，曾提起行政诉讼，后撤诉。 2019年1月22日，赵××、高××以排除妨害纠纷为由，将刘××、石晶（刘××之妻）、岳善君诉至法院，提出判令刘××、石晶、岳善君等将个人物品搬离涉案房屋，并确保该房屋设施完好无损等诉讼请求。本院作出判决认为赵××、高××虽为涉案房屋登记的不动产权人，但其取得的产权并非无瑕疵的完全意义上的所有权，出售方即蓝星玻璃并未向其履行转移占有即交付标的物的义务，故刘××可基于其与蓝星玻璃之间的买卖关系，要求蓝星玻璃向其交付房屋，不应径行要求刘××等腾出，故判决驳回了赵××、高××诉讼请求。该判决现已生效。 另查明，刘××未曾向蓝星玻璃交还过涉案房屋，系赵××、高××向蓝星玻璃交纳购房款后，自行找人更换了门锁。因各方存在纠纷，房屋现无人居住使用。 本院认为，承租人享有以同等条件优先购买租赁房屋的权利。本案中，判断刘××对涉案房屋是否享有优先购买权，首先应认定房屋出售时其是否具有承租人身份。高××基于涉案房屋产权登记而对房屋所享有的权利始于1995年房改取得，终止于蓝星玻璃置换的法律行为，蓝星玻璃于2001年底将涉案房屋出租与刘××居住使用，并一直收取租金至2017年12月。蓝星玻璃主张因刘××未付租金，其与刘××的房屋租赁关系已于2017年12月解除，但双方之间的租金结算方式多样，预付并非唯一方式，且其并无证据证实系刘××拒付，故其不能仅以此为由主张双方租赁关系解除。此外，蓝星玻璃陈述其在2017年11月份电话告知因出售房屋要解除双方间的房屋租赁关系，但即便双方间系不定期租赁关系，在出售房屋时，作为出租人的蓝星玻璃应尽到全面、充分的告知义务，而非以此为由通知解除。至于蓝星玻璃及赵××、高××所称的刘××转租的情况，刘××对此予以否认，现仅凭赵××、高××提交的租赁合同的打印件，无法认定转租事实成立，蓝星玻璃亦不能以此行使解除权。另，根据法律规定，出租人应在合理期限内全面、充分的通知承租人出售事宜，具体包括租赁房屋转让的事实、时间、转让价格、价款支付方式等。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，应当认定其未履行通知义务。本案中，蓝星玻璃并未能提交证据证实其已全面、真实的告知刘××房屋出售事宜，故无法认定其履行了合理的告知义务。而刘××庭审中陈述其曾向蓝星玻璃提出过优先购买权而蓝星玻璃并未理会其诉求，蓝星玻璃对该陈述不予认可，刘××虽对此未举证，但结合涉案房屋出售价格明显低于市场价格的事实以及刘××占有控制房屋的行为来看，刘××的陈述更为符合常理。综上，刘××在房屋出售时，仍为合法的房屋承租人，基于房屋租赁关系享有同等条件下的优先购买权，而蓝星玻璃并未充分保障刘××的该项权利，现在刘××同意支付价款并负担税费的情况下，其向本院要求确认同等条件下优先购买权的诉请，本院予以支持。 对于蓝星玻璃与高××、赵××之间房屋买卖合同的效力问题，刘××主张涉案房屋买卖合同无效，主要基于侵犯其优先购买权、违反房改房政策两个方面，本院对此分析如下：关于优先购买权方面，根据法律规定，承租人不能因优先购买权被侵害而请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；关于违反房改房政策方面，赵××、高××系与蓝星玻璃重新对于房屋买卖进行了约定，而非蓝星玻璃再次为赵××、高××提供房改房，刘××以赵××、高××享受两套房改房福利待遇为由要求确认房屋买卖合同无效，无事实和法律依据。故，本院对刘××的该项诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条、第七百二十八条之规定，判决如下： 一、确认原告刘××对位于威海市环翠区东窑东街2号202室房屋享有同等条件下的优先购买权； 二、驳回原告刘××其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告山东蓝星玻璃（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 林 蓉 蓉 二〇二一年一月十一日 书记员 高颖（代）