广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终5号 上诉人（原审被告）：防城港市大和房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区站前路与5号路交汇处东南面高铁一号售楼部，统一社会信用代码：91450600327367090M。 法定代表人：黄春华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜贤淑，女，朝鲜族，1956年7月22日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：孙焕臣，港口区光明法律服务所法律工作者。 上诉人防城港市大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）因与被上诉人姜贤淑商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 大和公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由姜贤淑负担。事实和理由：一审法院判决大和公司向姜贤淑支付逾期交房的违约金44,850．26元不当，主要理由如下：一、计算违约金时没有扣减因疫情影响及恶劣天气影响致使大和公司逾期时间延长的天数。约定的交房时间届满后，大和公 -2- 司抓紧时间赶工期，以期早日交付房屋。但是，计划赶不上变化，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，建材采购、建筑工人及其他行业人员的出行纷纷受限制，复工复产受到重大影响。相关部门己经明确该次疫情属于不可抗力，因此，受不可抗力影响造成逾期交房时间延长期间大和公司不应承担违约责任。另外，赶工期间除了疫情影响之外，也受到了大雨、暴雨、台风等恶劣天气的影响。虽然前述因素发生在合同约定的交房日期之后，但是前述不可预见、不可避免的因素，确实使大和公司交房时间被迫延长，因此，相应的天数在计算违约金的时候应当扣除。一审判决大和公司承担违约金时没有扣除因前述因素造成大和公司交房时间延长的相应天数，显属不当。双方的商品房买卖合同已经约定对恶劣天气影响导致工期延误的时间段，不应承担逾期交付的违约责任。一审判决仅仅考虑台风这一不可抗力，但没有扣减根据合同约定应当扣减的中雨以上恶劣天气造成影响的时间，显属不当。二、合同约定的违约金明显过高，一审法院没有根据大和公司的请求调低。大和公司逾期交房给姜贤淑造成的损失主要体现为商铺出租的收益损失。与姜贤淑购买的同地段同类商铺的每月租金不足20元／平方米，大和公司逾期交房给姜贤淑造成的租金损失每月也仅在1,000元左右。而按合同约定计算，大和公司逾期交房每个月应承担的违约金为3,000余元。由此可见，按合同约定计算的违约金是姜贤淑实际损失的3倍左右，约定的违约金明显过高。因此，根据大和公司的要求调低违约金才不失公平。综上，一审判决不当，应予撤销并改判。请求二审法院支持大和公司的上诉请求。 姜贤淑辩称，一、大和公司上诉主张因疫情影响施工，违约天数应当扣除的问题，一审判决认定正确，大和公司没有证据证明开工及竣工时间在疫情期间。二、阴雨天的停工需要现场监理及住建部门的签字批准才能认定，不能把下雨就停工作为理由，气象资料中没有体现降雨量、降雨时间等信息，不能将下雨停工作为理由。下雨可以做室内工程，不能因为下雨就全面停工，原审判决没有认定阴雨天是正确的。三、违约金过高的问题。根据合同约定，大和公司逾期交房的违约金最高可以到总 -3- 价款的15%，姜贤淑诉讼主张的数额仅仅占总房款的7.3%，所以没有超过合同约定，不存在违约金过高的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 姜贤淑向一审法院起诉请求：1．大和公司给付违约金47,935.80元（自2018年9月20日至2020年6月20日止，660天×72.63元）；2．本案的一切诉讼费用由大和公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月10日，双方签订了商品房买卖合同（预售），合同编号：FCG2018038455。合同约定姜贤淑购买了大和公司开发的防城港市行政中心区站前路与5号路交汇处东南面高铁一号4层426号商铺，总价款为363,160元，大和公司应在2018年9月20日前向姜贤淑交付该商品房。合同还约定，姜贤淑须于2018年1月10日前付清首付款181,580元，尾款于2018年3月10日前付清90,790元，于2018年5月10日前付清第二期90,790元。合同签订后，姜贤淑分别于2018年1月10日付款181,580元，于2018年3月27日付款90,790元，于2018年5月29日付款90,790元。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二项第二款约定出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。”原审法院予以支持；逾期时间从2018年9月20日起计算至2020年6月20日止，共639天。大和公司提供证据《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情促进房地产行业健康平稳发展的若干意见（暂行）》欲扣除疫情期间的违约金，但未能提供证据证明其开工时间至竣工时间处于疫情期间内，故原审法院对其请求减免的辩解不予支持。根据《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗 -4- 力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，大和公司提供气象资料，证明2018年9月20日前受台风影响天数为17天，台风属于不可抗力，应当予以扣除。对于大和公司主张的中雨以上天气属于不可抗力的辩解，因没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。对于大和公司请求减免因姜贤淑逾期付款36天的违约金326.84元，符合法律规定，原审法院予以支持；对于大和公司辩称合同约定的违约金过高的问题，因双方签订的合同系大和公司提供的格式合同，违约金每日按总房款的万分之二计算，年违约金为总房款的7.3％，且双方还约定了违约金的上限为总房款的15％，没有超过必要限度，故原审法院对其主张不予支持。综上，大和公司应当支付的违约金为：363,160元×0.0002×（639-17）天-326.84元=44,850.26元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：大和公司于判决生效之日起十日内支付姜贤淑违约金44,850.26元。案件受理费998元，减半收取499元（姜贤淑已预交），由姜贤淑负担32元，大和公司负担467元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：“……因出卖人责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金总额不超过该商品房总价款的15%”；附件十一补充协议第一条关于房屋交付的补充约定：“因以下情形导致房屋无法按时交付的，出卖人可以据实予以延期，无须承担逾期交付的违约责任：1、遭遇不可抗力；2、因恶劣天气原因影响施工导致工期延误的；……”。 再查明，2018年1月10日至2018年9月20日期间，防城港市港 -5- 口区受台风影响天数为5天，中雨以上天数为46天，其中重叠的天数为2天（7月19日、9月17日）。 本院认为，一、关于逾期交付天数问题。1．疫情因素影响房屋交付问题。一审判决已作出清楚、正确的论述，本院予以认可并不再赘述。大和公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。2．不可抗力及恶劣天气原因影响施工问题。受台风影响属于不可抗力。本案楼盘系商品房建设工程，浇筑室外露天的混凝土、外墙脚手架作业等其他室外露天工程如遇中雨及以上降雨施工将会影响工程的施工质量和安全生产，空气相对湿度过高也会对室内装饰装修工程的施工产生一定的影响。因此，降雨达中雨以上天气，应当认定属于《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第一条所约定的“恶劣天气”。根据防城港市气象局提供的资料，2018年1月10日至2018年9月20日期间，防城港市港口区受台风影响天数为5天，中雨以上天数为46天，扣除重叠的天数2天，大和公司因不可抗力及恶劣天气原因影响施工可以据实扣除逾期交房的天数为49天。二、关于约定的逾期交房违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑合同的履行情况及合同关于逾期交付累计违约金总额的约定等因素，一审判决按照合同约定的每日按总房款的万分之二计算违约金，并无不当。大和公司上诉主张违约金约定过高，要求调整的理由不充分，本院不予支持。综上，大和公司应当支付的逾期交房违约金为：363,160元×0.0002×（639-49）天-326.84元=42,526.04元。 综上所述，大和公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共 -6- 和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初833号民事判决； 二、上诉人防城港市大和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人姜贤淑违约金42,526.04元； 三、驳回被上诉人姜贤淑的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决确定的期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费998元，减半收取499元（被上诉人姜贤淑已预交），由上诉人防城港市大和房地产开发有限公司443负担，被上诉人姜贤淑负担56元。二审案件受理费998元（上诉人防城港市大和房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港市大和房地产开发有限公司886负担，被上诉人姜贤淑负担112元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 -7- 二〇二一年一月二十五日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪