广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9583号原告：朱津亮，男，1988年12月10日出生，汉族，住清远市清新区×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。被告：陈金桃，女，1986年12月10日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。被告：卫竞农，男，1973年1月12日出生，汉族，住广州市珠海区，公民身份号码440××××××××××××。原告朱津亮与被告陈金桃、卫竞农房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱津亮到庭参加诉讼，被告陈金桃、卫竞农经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与两被告签订的《个人房屋买卖合同》；2、请求判决两被告负连带责任立即退还原告在签订合同时所支付的房屋首期款200000元；3、请求判决两被告负连带责任支付违约金：计算时间自2020年02月01日起至付清为止，以金额1137210.17元×违约金利率2%/月计算；4、本案所产生的一切其他相关费用由被告承担。事实和理由：2020年2月1日原告与被告陈金桃、卫竞农签订个人房屋买卖合同，转让标的为时代水岸花园xxx号房与地下室Axxx及对应的相关权益一并转让。原告朱津亮在合同签订当日即以银行转账的方式转给被告陈金桃房屋首期款200000元，被告陈金桃将其与开发商签订的商品房买卖合同预售复印件及相关收款收据原件交给原告，并承诺在3月收楼后将商品房买卖合同预售原件也交给原告。因为该房屋、车位开发商未建好，被告陈金桃说开发商给出的收楼时间约为2020年3月，相关的不动产权证出证时间约需1年，三方合同约定标的物的交接时间及房屋余款支付定在2021年2月1日，余款金额以被告陈金桃正常归还银行贷款在2021年2月1日时的银行贷款余额为准。2020年8月4日被告给电话我告知我希望将交易时间提前，被告1、被告2因经济困难已几个月无正常归还银行贷款，地下室车位也被开发商收回了，并给银行贷款部电话给我让我核实其在银行和开发商处的情况。我按被告1提供的电话咨询得知其在2020年4月之后就没有归还银行贷款本息；其在2020年3月9日时在我处借到35000元以支付地下室车位二期款，但其没有按约定支付二期车位款，并在2020年6月退了地下室车位款，开发商扣除其总金额的20%仅退还给被告几千元。2020年8月12日被告与我微信语音通话告知我，要求我提前到现在完成交易，并让我立即替其归还银行贷款，后续过户产生的所有费用也由我承担，不然银行拍卖其房子我就什么也得不到了。鉴于以上事实被告1、被告2已不可能将转让标的物时代水岸花园xxx房与地下室Axxx按合同约定交付给原告，被告1、被告2已事实上履行不能，经原告多次与其沟通无果，其行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告诉请法庭判决1、请求人民法院依法判决解除原告与被告1、被告2签订的个人房屋买卖合同；2、请求判决被告1、被告2负连带责任立即退还原告在签订合同时所支付的房屋首期款200000元,3、请求判决被告1被告2负连带责任支付违约金计算时间自2020年02月01日起至付清为止，以金额1137210.17元×违约金利率2%/月计算；4、本案所产生的一切其他相关费用均由被告承担。请求依法维护原告权利。被告陈金桃、卫竞农没有提供书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认以下事实：原告朱津亮（乙方、购买方）与被告陈金桃（甲方，出卖方）、卫竞农（丙方，担保方）于2020年2月1日签订一份《个人房屋买卖合同》，合同约定甲方将其位于清远市清城区××××××××××××××××××屋和地下室A号出售给原告朱津亮，总价款分两部分支付，第一部分首期款200000元，第二部分房款为自首期款支付日期起1年后即2021年2月1日，乙方续接甲方关于该房屋、地下室剩余的银行商品房贷款，甲方保证此一年期间正常还银行贷款。支付方式和时间：甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付甲方200000元作为首期款，房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续需于2021年2月1日办理完毕，第二部分房款为自首期款支付日期起1年后即2021年2月1日，乙方续接甲方关于该房屋、地下室剩余的银行商品房贷款。甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付首期款之日起1年内到房地产主管部门办理过户手续。甲方应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕且乙方全额支付房款次日正式交付房屋。违约责任：甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期一天按房价的总额4‰计算违约金给乙方，逾期超过三个月，乙方有权解除本合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房款。乙方全部或部分不履行本合同约定的日期给付房款时，其逾期部分，乙方应加付按日4‰计算的违约金给甲方，逾期超过三个月，甲方有权解除本合同。被告卫竞农作为担保人在合同上签名。合同签订后，原告按照约定于2020年2月1日向被告陈金桃支付首期款200000元，但被告陈金桃收取上述款项之后从2020年4月开始拒绝按合同约定向按揭银行按期归还贷款，甚至与开发商解除了地下室A号的买卖合同，原告认为，被告的行为已使合同无法履行，为此向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告与两被告签订的《个人房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行。原告已经按照合同约定支付了首期款200000元给被告陈金桃，但被告陈金桃却拒绝履行合同约定的按期还贷义务，甚至解除与开发商解除了地下室A号的买卖合同，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。被告陈金桃的上述行为已使合同处于无法履行的状态，构成违约，原告起诉请求解除原被告之间签订的《个人房屋买卖合同》并由被告陈金桃返还首期款200000元及承担违约责任依据充分，本院予以支持，但原告实际只支付了200000元给被告陈金桃，而根据清远市的实际房地产交易情况，原告在签订合同时涉案房屋的价值与现时并未出现明显的波动，即原告不存在因房屋升值造成的明显的损失，故原告请求被告陈金桃按1137210.17元为基数按月息2分计算违约金明显过高，本院依法酌情确定按原告已支付的200000元为基数从2020年2月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至本院确定的履行期限之日止。原告超出上述部分的请求依据不足，本院不予支持。被告卫竞农作为担保人在合同上签字，原告请求被告卫竞农对被告陈金桃的上述债务承担连带清偿责任依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告朱津亮与被告陈金桃、卫竞农于2020年2月1日签订的《个人房屋买卖合同》；二、被告陈金桃应于本判决生效之日起十日内连带返还购房款200000元给原告朱津亮并从2020年2月1日起以200000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至本院确定的履行期限之日止；三、被告卫竞农对判决第二项款项承担连带清偿责任；四、驳回原告朱津亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7517元，由被告陈金桃、卫竞农负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  盘润畴人民陪审员  江洁华人民陪审员  陈进妹二〇二一年一月十五日书 记 员  刘杭菊附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。