浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4202号 上诉人（原审被告）：黄恃青，女，1988年6月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：王坚胜，男，1968年11月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：赵品星，男，1969年2月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈临建，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高健，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 上诉人黄恃青因与被上诉人赵品星宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初19845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄恃青上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回赵品星的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵品星承担。事实和理由：一、黄恃青与赵品星所签的转让协议系无效合同，对双方不产生法律约束力。1.本案合同标的为黄恃青房屋安置权益，村民住房安置权益与身份相关，不是房屋，其本身不能买卖。2.赵品星与黄恃青并非同村，且赵品星在其本村建有房屋，再在其他村购买农村房屋为法律所禁止。3.黄恃青的安置权益不是现实存在的，而是预计的、处于可能状态而己。在权益实现之前的交易都属于有效力限制，合同自然无效。二、一审判决黄恃青双倍返还定金20万元错误。1.本案合同无效定金条款也无效。2.赵品星也没有支付定金。赵平星提供的证据不能证明其向黄恃青付过定金，黄恃青也没有收到任何来自赵品星的钱款。3.从“违约”的情形上说，赵品星系先“违约”的一方。 赵品星答辩称，1.本案合同转让的标的为高层住宅108平方米、商业用房27平方米、车位一个及该占地面积所延伸的权利，系财产权的转让，并非村民资格的转让，属于可转让的财产，并不违反法律规定，合议有效。2.本案赵品星购买的是高层住宅，属国有划拨性质，属于可转让财产，且即便是集体土地，根据义乌试点政策，在义乌行政区范围内跨经济组织之间集体经济成员都可转让，也符合相关政策和法律规定。3.转让预计的权益，该权益在签订合约时没有取得签约后取得的也可以转让，上诉人所提本案合同无效的观点也不能成立。4.关于定金，定金收条上明确有上诉人的签字，充分证明上诉人已经收到定金，应该按照定金罚则予以处理。综上，原判认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。 赵品星向一审法院起诉请求：1.解除赵品星与黄恃青于2019年8月19日签订的《转让协议》和《补充协议》。2.判令黄恃青与何菊芳返还定金10万元。3.判令黄恃青按照双倍定金罚则，返还赵品星定金10万元。 一审法院认定事实：2019年8月19日，赵品星、黄恃青签订《转让协议》一份，约定：“一、转让标的。1.1甲方（即黄恃青）系义乌市福田街道麻车村旧村改造安置户，其户下有1名成员，均系村集体经济组织实有在册且享受村民待遇的成员，并在村有该房合法住宅建筑占地面积18平方。根据本村旧村改造政策，甲方所在户该占地面积将享有安置房权益为高层住宅108平方，商业用房27平方，车位一个及该占地面积所延伸的一切权益，现自愿将安置房权益转让给乙方（即赵品星）。1.2甲方应无条件配合乙方行使相关权益。1.3甲方确保转让给乙方的安置房屋是合法的，所有共有权人一致同意转让，无债权债务纠纷，甲方保证不存在一房二卖的情形。二、转让金额及相关税费。2.1转让金额为人民币81万元，乙方在签约时支付定金10万元，2019年9月30日前甲方产权共有权人黄恃青村委证明签字后支付71万元过户时付清。该合同甲乙双方约定押款2万元过户时付清。2.2双方确认该房屋的建造费、产权过户、房屋配套设施过户产生的相关公证费、出让金、税费等皆由乙方承担，办理首证的费用由甲方负责。该套房屋抽签权由乙方所有。三、产权登记。3.1甲方应在该权益具备过户条件之日起60日内，积极无偿配合乙方办理该房产相关登记及产权过户至乙方或乙方指定的受让方。四、违约责任。4.1甲、乙双方均应按本协议的约定履行，否则违约方应支付守约方购房款的三倍金额以及本合同成交价的20%作为违约金，并承担守约方为维护权益而支出的律师费、诉讼费等相关费用。4.2甲方违约要求收回房屋、不配合乙方办理房屋过户手续或不协助乙方办理房屋相关权益的，乙方按4.1条追究甲方违约责任后，并有权要求甲方继续履行合同。4.3甲方不配合或拖延为乙方办理各种手续，乙方按4.1条追究甲方违约责任后，并有权要求甲方继续履行合同。4.4甲方借机向乙方要求金钱利益的，乙方按4.1条追究甲方违约责任后，并有权要求甲方继续履行合同。4.5如乙方反悔，则甲方有权收回该协议转让的权益，同时不退还乙方已付的转让款和造房款。五、争议解决方式。1、因本合同履行产生的争议，双方协商解决。若协商不成的，双方均可向义乌市人民法院提起诉讼，由此产生的一切费用均由败诉方承担。2、在签订本合同时，双方已如实、全面的告知甲乙双方该房屋所有信息和交易手续的细节。六、其他。1、乙方支付定金后有权指定任何亲人和朋友买方，若甲方不配合过户给乙方指定的买方，则视为甲方违约。2、若因政府政策原因导致不能按约定时间过户的，过户时间双方另行协商。七、附则。本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字捺印后生效。八、特别约定。1、本合同所有条款本人已仔细阅读并已知悉。对以上条款予以认可，此房视为绝卖，不管以后市场行情如何，绝不加价、绝不反悔。如有反悔，合同外另行赔付乙方人民币100万元。2、甲方与原房东在履行完不动产证过户手续后半个月内必须无条件过户给乙方，甲方必须与原房东履行好原协议的约定。”赵品星、黄恃青在《转让协议》上签名盖了指印，何菊芳作为见证方在《转让协议》上签了名。同日，赵品星交纳了定金10万元，由黄恃青与何菊芳出具了收条一份，载明：“今收到赵品星购买黄恃青名下福田街道麻车村旧改占地18平以及所延伸的一切权益（108平高层，车位一个，27平店铺）的购房定金10万元，该笔款项保管至禾苗地产何菊芳处。该笔款项以钱实际到账为准，待村委证明开好后付于黄恃青。6228480389381484275，何菊芳，农业银行朝阳支行，微信号：×××23。”同年9月30日，黄恃青并未向赵品星提供其享有麻车村安置房权益的相关证明资料。经双方协商，于2019年10月1日又签订《补充协议》一份，载明：“兹有在2019年8月19日，黄恃青与赵品星麻车占地面积买卖所签定的协议，由于黄恃青审批手续未能本合同中约定的2019年9月30日前，交付农村造价证明，所以赵品星无法将余款付清。经双方协议赵品星同意宽限到2019年10月20日止，但允许延后10天履行合同，否则视为黄恃青违约。”何菊芳作了见证人在《补充协议》上签字。嗣后，由于黄恃青未按约履行，赵品星诉至一审法院。本案在审理过程中，何菊芳于2020年8月5日将保管的10万元定金返还赵品星，为此，赵品星撤回了对何菊芳的起诉。 一审法院认为，黄恃青、赵品星签订的《转让协议》以及《补充协议》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。因黄恃青未按约定履行交付安置权益证明，经催告仍未履行的，故赵品星可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，鉴于赵品星交付给黄恃青的10万元作为定金性质，黄恃青在本案中存在违约责任，故应双倍返还定金。赵品星的诉请合法有据，应予支持。黄恃青经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除赵品星与黄恃青于2019年8月19日签订的《转让协议》、2019年10月1日签订的《补充协议》。二、黄恃青于判决生效后十日内双倍返还赵品星定金20万元，扣除何菊芳代返还的10万元，实际返还定金10万元。案件受理费4300元，由赵品星、黄恃青各半负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于本案转让协议的效力问题。赵品星、黄恃青2019年8月19日签订《转让协议》，实质上是对黄恃青义乌市福田街道麻车村旧村改造安置建房权益的转让。本案宅基地使用权的转让系双方真实意思表示，符合义乌市土地制度改革试点政策，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。黄恃青针对合同效力问题所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于本案定金是否已经支付的问题。上述转让协议签订后，赵品星支付定金10万元，黄恃青与何菊芳出具了收条一份，收条中载明：“今收到赵品星购买黄恃青名下福田街道麻车村旧改占地18平以及所延伸的一切权益（108平高层，车位一个，27平店铺）的购房定金壹拾万元整，该笔款项保管至禾苗地产何菊芳处。……”，黄恃青也在该收条上签字确认。从收条内容及查明案件情况看，10万元定金仅是由何菊芳保管，实际应视为支付给黄恃青。黄恃青上诉所提其未收到10万元定金的上诉主张与查明事实不符，本院不予采纳。三、关于黄恃青是否应返还定金10万元的问题。从转让协议和收条内容看，赵品星交付10万元性质为定金，本案适用定金罚则。因黄恃青未按约履行合同义务，导致合同目的无法实现，应承担双倍返还的违约责任，鉴于10万元已经由何菊芳返还，原审判决由黄恃青返还10万元的处理符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人黄恃青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 唐 骥 审 判 员 赵 娟 二〇二一年一月十八日 代书记员 吕倩茜