贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初7818号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路402号。负责人：刘江燕，该支行行长。委托诉讼代理人：王文林，该支行员工，特别代理。被告：龙丽君，女，1980年11月13日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州省经济适用房住房建设发展中心，住所地贵州省贵阳云岩区百花山路2号。负责人：张娅，该中心主任。委托诉讼代理人：肖芬，特别代理。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告龙丽君、贵州省经济适用房住房建设发展中心（以下简称经适房住建中心）金融借款合同纠纷一案，本院于案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林、被告经适房住建中心委托诉讼代理人肖芬到庭参加诉讼，被告龙丽君经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。因受疫情影响，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1．判令被告龙丽君立即偿还所欠借款本金33878.9元及截止至2020年5月31日的欠付利息818.62元、罚息108.99元、复利9.68元，合计金额34816.19元，并支付自2020年5月31日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利；2．判令原告对被告龙丽君提供的位于贵阳市南明区住房（抵押号：20061108162）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权；3．确认抵押预告登记有效；4．判令被告经适房住建中心对上述债务承担连带清偿责任；5、要求被告取得位于贵阳市南明区住房产权证后五日协助办妥抵押登记手续；6．案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实及理由：2006年9月18日，被告龙丽君与被告经适房住建中心签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵阳市南明区住房，并向原告申请了住房按揭贷款，经原告调查审核，于2006年11月1日与二被告签订了《个人购房担保借款合同》，并于2006年11月13日向被告龙丽君发放了贷款173000元，借款期限自2006年11月13日起至2021年11月13日止，期限为15年，以等额本息还款法的方式还款，并办理抵押登记手续。被告经适房住建中心作为阶段性担保保证人，为借款人的债务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告于2006年11月16日依约向被告龙丽君指定账户交付了173000元，贷款发放后，截止至2020年5月31日，被告龙丽君共计偿还款项218114.74元（其中偿还本金139072.17元、利息77924.91元、罚息909.98元、复利207.68元），尚欠本金33878.9元、借款期内正常利息818.62元、罚息108.99元、复利9.68元。因被告龙丽君未按期还本付息，被告经适房住建中心未履行保证义务，构成违约，原告遂依据相关法律规定诉至法院，诉请如前。被告龙丽君未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告经适房住建中心辩称，根据合同约定，经适房住建中心已经履行完毕义务，经适房住建中心已经将办理产权的资料都已经交付给龙丽君，但其本人未去办理，如果其本人没有去办理，被告经适房住建中心仍然是有连带责任，但只能协助原告办理拍卖房子等事宜，对于原告要求经适房住建中心承担连带清偿责任，按照合同约定进行处理。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款情况：1．合同签订情况：2006年10月20日，被告龙丽君向原告提出个人购房贷款申请表，2006年11月1日，原告农行小河支行作为贷款人、经适房住建中心作为保证人与作为借款人及抵押人龙丽君签订《个人购房担保借款合同》。2．借款用途：购买房产，被告龙丽君与经适房住建中心于2006年9月18日签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市南明区住房一套，总房价为247531元，首付款为74531元，余款173000元以银行按揭方式支付。3．主债务本金：173000元。4．放款时间：2006年11月13日。5．借款期限：2006年11月13日起至2021年11月13日止，借款期限为180个月。6．借款利率：借款利率采用浮动利率方式，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮15%。7．逾期还款责任：借款人未按约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率在合同借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付的利息（包括借款期限内产生的应付未付利息及借款逾期后产生的应付未付利息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人出现连续三期（含三期）未足额偿还借款本息违约事件时，贷款人有权提前收回已发放借款、要求行使抵押权或/要求保证人承担保证责任。8．还款方式：还款方式为按月等额本息还款法。二、抵押担保情况：1．抵押担保签订情况：2006年11月1日，原告农行小河支行作为贷款人、经适房住建中心作为保证人与作为借款人及抵押人龙丽君签订《个人购房担保借款合同》（与借款合同一致）。2．抵押物登记办理情况：抵押合同已登记备案，但未办理正式的抵押登记手续。3．保证人：经适房住建中心。4．保证期间：借款人每期债务期限届满之日起两年；5．保证方式：阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。三、履行情况：原告农行小河支行实际发放贷款的时间为2006年11月13日，金额为173000元。被告龙丽君自2019年10月13日起未按照合同约定支付本金及利息。截止2020年5月31日，被告龙丽君，逾期8期，逾期天数232天，尚欠借款本金33878.9元，利息818.62元、复利9.68元、罚息108.99元。以上事项中，被告经适房住建中心均无异议，龙丽君未到庭，未对上述事实提出异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，农行小河支行与龙丽君、经适房住建中心签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格遵守履行。龙丽君向农行小河支行借款173000元，农行小河支行依约履行了发放贷款的义务。龙丽君取得贷款后自2019年10月13日起未按照合同约定足额偿还借款本息，其行为已构成违约，农行小河支行按照合同约定要求龙丽君一次性归还剩余借款本金33878.9元，并按合同约定的等额本息标准支付利息及相应罚息、复利的请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。具体计算如下：截止2020年5月31日产生的逾期正常利息818.62元、逾期罚息108.99元、复利9.68元，2020年5月31日起按《个人购房担保借款合同》约定利率支付利息、罚息及复利至本判决本金还清之日止。同时，被告经适房住建中心作为被告龙丽君的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，为被告龙丽君所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，且尚在担保期限内，对原告要求被告经适房住建中心对被告龙丽君的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。关于农行小河支行对案涉房屋主张优先受偿权的请求，因抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。农行小河支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实抵押权，故对农行小河支行起诉要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于农行小河支行主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，故对其请求依法不予支持。关于农行小河支行主张在龙丽君取得房屋产权证后协助其办妥抵押登记的请求，因案涉房屋并未办理完成不动产登记，不具备办理抵押登记条件，农行小河支行该请求缺乏依据，本院亦不予支持。被告龙丽君经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，不影响本院依据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙丽君于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还借款本金33878.9元及利息818.62元、罚息108.99元、复利9.68元（计算至2020年5月31日），2020年5月31日起按《个人购房担保借款合同》约定利率支付利息、罚息及复利至本判决本金还清之日止；二、被告贵州省经济适用房住房建设发展中心对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告龙丽君、贵州省经济适用房住房建设发展中心负担。本判决为终审判决。审判员  魏丽二〇二一年一月二十八日法官助理成琳书记员杨杰