广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0981民初3356号原告：黄振添，女，1964年4月30日出生，汉族，高州市人，退休老师，户籍地：高州市××××××，现住高州市坡耀六区129号因能小筑A栋501房，身份证号码：440××××××××××××726。委托诉讼代理人：程家均，广东瀛真律师事务所律师。被告：陈芳，女，1976年10月3日出生，汉族，高州市人，住高州市光明一区14号701房，身份证号码：440××××××××××××928。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹全，广东雄兴律师事务所律师。原告黄振添与被告陈芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄振添及其委托诉讼代理人程家均、被告陈芳的委托诉讼代理人詹全参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振添向本院提出诉讼请求：１．判决被告支付违约金合计人民币153300元给原告（从2019年1月1日起至2020年5月26日止逾期共511天，按每逾期一日300元违约金计算）；２．判决被告负责支付逾期支付房款30万元的银行利息110800元（按月利率2%，从2019年1月1日起至2020年5月26日止逾期共511天（16个月零26天）计算，30万元×2%×16个月=96000元+300元/天×26天=103800元。另外，被告逾期支付房款5万元的银行利息，按月利率2%，从2018年11月12日起至2019年6月9日止，逾期共7个月计算，5万元×2%×7个月=7000元）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月26日，原告黄振添将位于高州市文笔小区A区（现高州市光明一区14号）701房（房产证号：粤房地证字第1487343号；建筑面积150.30平方米包括储物间）及国有土地使用权15平方米（证号为：高国用（99）字第001278号）转让给被告陈芳，根据国家的相关法律法规，原、被告双方签订《房屋转让合同书》，约定房屋总价为560000元；付款方式：3、第三期剩余房款300000元，待办理乙方不动产证，乙方到银行办理按贷一次性付清给甲方。在转户过程中，甲、乙双方需配合办理转户的一切相关手续。第五条违约责任4、甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付人民币300元整违约金，直至实际履行完毕之日止。原、被告双方签订合同后，原告按合同约定的全面履行了义务，但是，但是被告违反合同中规定的未如约履行义务。首先，被告应当于2018年11月12日支付25万元房价款的，但只支付20万元，尚欠5万元于2019年6月9日才支付。其次，按照合同约定，被告在原告协助办理出被告不动产证，被告到银行办理按贷一次性付清剩余房款300000元给原告。但是，被告于2020年5月26日才在高州市××××××镇银行才转账余款300000元至原告卡上，即是于2020年5月26日，被告才结清全部房款56万元给原告。根据相关法律规定，被告已构成违约，应按合同约定向原告支付相应的违约金。原告特向法院起诉，请求判决支持原告的诉求。被告陈芳辩称，一、陈芳并没有逾期支付房价款，不存在违约行为，依法不承担违约责任。由于原告赎产权证原因，没有约定具体房地产过户日期。因买卖涉案房屋，原告和被告分别签订了《房屋转让合同》和《补充协议》，由于原告需要还贷赎回抵押在银行的原产权证才能办理房地产过户手续，因而双方对办理房地产转户手续的时间没有约定，也就没有明确具体的办理房地产过户日期的约定及界定。对于陈芳支付房价款的问题，也明确约定第二期、第三期房价款，均要从银行贷款之后才能支付给原告，特别是第二期款，明确约定是到“高州市×××××办理过户手续的当天”付清，本案实际是2020年4月9日取得“不动产登记收件收据”当天才付清。因而除了第一期1万元定金明确约定在签订合同时缴交之外，其余第二、第三期房价款，均之约定在取得房屋贷款及办理过户手续后才能缴交，并没有约定明确的缴款时间及逾期时间。因此，被告如期在签订合同时缴交了第一期款定金1万元，更在双方办理房地产过户手续（即2020年4月9日）之前付清了第二期款项，并按约定在取得新房产证办理银行贷款后当即付清第三期房价款，因而不存在逾期付款的事实，不存在承担违约责任的事实依据。二、本案办理房地产转户手续时间过长的原因，是原告所致，不在由被告承担违约责任的事实依据和法律依据。涉案房地产需要办理过户手续，必须先经房地产评估程序，委托人只能是原告，并不是被告。而原告办理委托评估后，又因鉴定费问题找关系拖延了一定时间。另外，由于涉案房地产的土地使用权属国有划拨，需要先由原告和国土部门按规定招拍挂程序办理出让合同及相关出让土地使用权手续之后，才能由原、被告双方签订房地产转让过户手续。事实上，在原告和国土部门于2020年3月5日办理涉案土地使用权出让合同以及相关出让手续之后，2020年3月12日原、被告双方即办理房地产转让过户手续，并没有延误时间。因此，被告并没有延误办理房地产转让过户手续，不存在相应违约行为，不存在承担违约责任的事实依据和法律依据。三、原告依据合同约定追究被告的违约责任与合同约定不符。根据《房屋转让合同书》第七条第（五）项约定：“本合同书在乙方领取该房屋的（房屋产权证）及甲方协助妥有关手续给乙方和甲方收到乙方的全额购房款后自动失效”。到原告起诉之前，按该条款约定合同已失效，原告再起诉称被告违约，已无合同的依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案有争议的证据和事实，本院认定如下：原告黄振添（甲方）与被告陈芳（乙方）于2017年12月26日签订一份《房屋转让合同书》，约定：甲方以总价560000元将位于高州市文笔小区（现高州市光明一区14号）701房（粤房地证字字第1487343号；建筑面积为：150.30平方（包括储物间））及国有土地使用权壹十五平方米，证号为：高国用（99）字第001278转让给乙方。购房款分三期支付，第一期购房款：甲、乙双方签订本协议时，乙方支付购房定金（亦视为购房款）10000元给甲方；第二期购房款，甲、乙双方定于年月日前到高州市办理转户手续当天，乙方支付250000元给甲方；第三期，剩余房款300000元待办理出乙方不动产证，乙方到银行办理按贷一次性付清给甲方（注：乙方必须在领证起三十五各工作天内付清）。在转户过程中，甲、乙双方需配合办理转户的相关手续。双方还约定甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付300元违约金，直至实际履行完毕之日止。随后，双方又针对该《房屋转让合同书》签订一份《补充协议书》，约定：《房屋转让合同书》中第二条的第二期购房款，乙方要支付甲方250000元整，甲方方可赎回抵押在银行的原房产证（粤房地证字第1487343号），将由乙方到高州市×××××办理转户相关手续，而乙方亦要从银行贷款才能支付给甲方，但年尾银行银根收缩限制二手房放款，乙方需要大概3-5个月时间方可从银行贷到款，所以甲方同意而且不得以此为由终止房屋交易。双方还在《补充协议书》第4条约定，乙方的第三期购房款需要办理出不动产权证为乙方名字后，方可通过银行贷款才能一次性付清甲方全部购房款，而贷款要待银行可以放宽二手房乙方才可以进行银行贷款，银行贷款过程可能要延迟2018年11月左右。合同签订后，被告陈芳当即向原告支付定金10000元。2018年11月26日，被告陈芳向原告支付第二期购房款200000元。同日，原告黄振添向被告陈芳出具《收据》一份，主要内容为：今收到陈芳购房款200000元，余下房款350000元待办理好不动产证后两个月内结清。2019年6月10日，被告陈芳再次向原告支付购房款的50000元。同日，原告黄振添向被告陈芳出具《收条》一张，主要内容为：今收到陈芳转账50000元，作为购房的第二期款。按双方约定，第二期款项应一次性交付齐全，但现在距离第二期交款时间2018年11月26日已经迟交6个半月。2020年4月9日，双方到高州市×××××办理过户手续，被告陈芳取得不动产登记收据。被告陈芳于2020年5月26日向原告支付购房款300000元。同日，原告黄振添向被告出具《收条》一张，主要内容为：本人今天收到乙方转账余款300000元购房款，至今，买卖双方一切手续已结清。2020年9月25日，原告黄振添以被告陈芳逾期支付购房款、要求被告支付相应的违约金为由诉至本院，诉讼请求如前所述。本院认为，本案的争议焦点为：被告陈芳是否构成违约，应否向原告黄振添支付违约金及利息。原告黄振添与被告陈芳之间签订的《房屋转让合同书》及《补充协议书》是合法有效的，对双方均具有法律约束力。双方在合同中约定第二期购房款被告定于×年×月×日前到高州市办理转户手续当天支付250000元给原告及在补充协议中约定被告要在办理转户后才能从银行贷款支付给原告，本院据此认定双方未约定第二期购房款的具体支付时间。且原告在收到被告支付的第二期购房款200000元时向被告陈芳出具的《收据》载明“余下房款350000元待办理好不动产证后两个月内结清”，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，原告向被告提出变更合同履行期限，被告未对此提出异议，故本院视为双方已协商一致对合同履行期进行了变更。被告应在办理好不动产证后两个月内向原告支付余下的购房款350000元。因此，被告陈芳在2019年6月10日向原告支付购房款50000元及在2020年4月9日到高州市×××××办理过户手续后于2020年5月25日向原告支付购房款300000元均没有超过双方约定的合同履行期限，被告不存在违约的情形、无需向原告支付逾期付款违约金。至于原告在2019年6月10日向被告出具的《收条》中称“被告延迟6个半月交付第二期购房款的50000元”，明显违背《中华人民共和国合同法》第六十条规定的诚实信用原则，且被告对原告的主张不予认可，故本院对此不予支持。综上，原告的起诉无事实和法律依据，本院对此依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：驳回原告黄振添的全部诉讼请求。案件受理费2683元，由原告黄振添负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  陈庆华二〇二〇年十二月十八日书记员  邹惠华速录员  吴栩宇