文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初14484号原告：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区。法定代表人：陈洪，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：徐楠，女，汉族，1965年8月12日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：潘智，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨幸，重庆翰墨律师事务所律师。原告重庆光华控股（集团）有限公司与被告徐楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，于2020年9月28日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆光华控股（集团）有限公司的委托诉讼代理人王军、被告徐楠的委托诉讼代理人潘智、杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆光华控股（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即将重庆市沙坪坝区小杨公桥118号光华˙阳光水城1期*栋-2层*号房屋腾空返还给原告；2、请求判决被告支付原告逾期返还房屋的违约金，该违约金自2019年11月16日起按照10490.96元/月的三倍计算至腾空返还之日止；3、请求判决被告支付原告租赁期满后147.76平方米房屋的保管费，该保管费自2019年11月16日起按照2元/日/每平方米的标准计算至腾空返还之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月12日，原告重庆光华控股（集团）有限公司与被告徐楠签订租赁合同，约定原告将位于重庆市沙坪坝区小杨公桥118号光华˙阳光水城1期*栋-2层*号部分房屋出租给被告使用，计租面积147.76平方米，租赁期1年，从2018年11月12日至2019年11月11日止。租金标准：从2018年11月12日至2019年11月11日期间，每季度费用为31473元。合同终止后，被告应在5日内将租赁房屋腾空返还原告，逾期返还租赁房屋的，应按逾期天数每日向原告支付3倍日租金，并要求被告按2元/平方米支付保管费。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但合同于2019年11月11日到期后，被告拒不将租赁房屋腾空返还给原告，持续占用涉案房屋，且拒不支付任何费用。原告认为，被告的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，现原告现诉至法院，望判如所请。被告徐楠辩称，1、合同期满后，被告已经将涉案房屋返还给原告，原告也已经对外另行招租，但因双方就漏水损失赔偿问题未达成一致，原告拒绝向被告出具移交手续；2、被告早已搬出并腾空涉案房屋，涉案房屋已退还原告，不需要原告保管；3、2019年9月28日涉案房屋发生严重漏水，导致被告方不能正常经营使用。原告造成被告的损失也未及时赔偿，双方一直在协商处理漏水事宜，所以合同到期后未能续签；4、被告已经支付租金到2019年11月11日，因严重漏水导致被告不能正常使用的10月、11月的租金应当予以返还或者冲抵；5、如果法院认定被告存在违约行为且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：原告重庆光华控股（集团）有限公司系重庆市沙坪坝区小杨公桥118号附*号等房屋的所有权人，该房屋楼层为物理层1-3层，第1-2层的用途为商服用房，第3层的用途为教育用房，房屋建筑面积2826.29平方米。涉案光华˙阳光水城1期*栋-2层*号房屋属于前述房屋中的一部分。2018年11月12日前，原告重庆光华控股（集团）有限公司与被告徐楠就重庆市沙坪坝区小杨公桥118号光华˙阳光水城1期*栋-2层*号房屋存在房屋租赁合同关系。2018年11月12日，原告重庆光华控股（集团）有限公司（甲方）与被告徐楠（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区小杨公桥118号光华˙阳光水城1期*栋-2层*号部分房屋出租给乙方使用，计租建筑面积147.76平方米，套内面积102.72平方米，计租建筑面积最终以竣工实测面积为准。租赁期1年，从2018年11月12日起至2019年11月11日止。租金标准：按建筑面积计算，每月71元/平方米。从2018年11月12日至2019年11月11日期间，季度费用为31473元。租金支付：租金按季结付，乙方在签署本合同当日即向甲方缴纳第一期租金（2018年11月12日至2019年2月11日的租金31473元），以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内由乙方缴纳给甲方。租赁期满，乙方需继续承租物业的，应于租赁期满前90日向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后在同等条件下优先重新签订租赁合同，乙方未在上述期限内提出续租书面申请则视为其无续租要求，并不得享受优先之权利。租赁合同终止时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方应拆除其添置的活动装置、设备及搬空物业内物品。租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构内的附属设施由甲方无偿收回。乙方交还甲方的租赁物业应保持完好。本合同终止，乙方应在5日内将租赁房屋腾空返还甲方。超过5日的，甲方有权收回租赁房屋并要求乙方每日按2元/平方米支付甲方保管费；逾期15日以上的，甲方有权留置保管物；逾期2个月以上的，甲方有权处置留置物。乙方逾期返还租赁房屋的，应按逾期天数每日向甲方支付3倍日租金。合同签订后，被告继续使用涉案租赁房屋以“圣雅菲美疗生活馆”为字号进行经营，并支付了合同约定的租赁期限内的全部房屋租金。2019年9月28日，涉案房屋发生漏水。2019年12月30日，被告徐楠向涉案房屋的物业服务企业交纳水电费、物业服务费。同日，案外人重庆市光华物业管理有限公司向被告徐楠出具专用收据1份，该收据载明：今收到4号楼负二层-7号门面徐楠交来2019年9月4日至2019年12月4日期间的商业水费500.50元；2019年9月1日至2019年10月31日期间的商业公摊水费66.70元；2019年9月15日至2019年12月15日期间的商业电费3785.77元；2019年10月1日至2019年11月30日期间的水电公摊费25.20元；2019年11月1日至2019年12月31日期间的商业物业服务费753.58元。原告认为，被告在租赁合同于2019年11月11日到期后，拒不将租赁房屋腾空返还给原告，持续占用涉案房屋，且拒不支付任何费用，被告的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，原告于2020年8月7日向本院起诉，要求判如所请。审理中，原告举示企业信用信息公示报告11份、照片，拟证明被告投资经营的个体工商户、个人独资企业、有限责任公司、股份有限公司的字号或名称中均含有“圣雅菲”，“圣雅菲”为被告经营的品牌。合同到期后，被告持续占有涉案房屋且拒不支付任何费用，拒不腾空返还房屋。被告质证时称，对该企业信用信息公示报告的真实性无异议，但对关联性有异议，对照片的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到原告的证明目的，不能证明照片的拍摄时间是在2019年11月11日合同到期之后。审理中，被告举示专用收据复印件，拟证明被告与物业公司就物业服务费于2019年12月30日进行了最终结算，被告至少在2019年12月30日时，被告已经搬离涉案房屋，此后也未产生相关的物管费和水费。原告质证时称，因为收据没有原件比对，对专用收据复印件的真实性无法确认。另外，没有产生物管费和水费并不等于被告已经退还房屋，只能说原告后期没有交物管费，不经营也不会产生水费，达不到原告的证明目的。审理中，被告举示2020年5月26日形成的会议纪要，拟证明2019年9月28日漏水事实以及被告一直未正常使用涉案房屋的事实。该会议纪要载明：时间：2020年5月26日上午；参会人员：重庆市光华物业管理有限公司陈永钦、原告开设的圣雅菲美疗生活馆（阳光水城店）工作人员白巨洪、彭文、潘智，重庆北岸工业设备安装有限公司李胜。主题：2019年9月28日圣雅菲租赁物业漏水损失沟通会。经参会人员充分沟通，达成下列一致意见：一、2019年9月28日，因重庆北岸工业设备安装有限公司施工导致圣雅菲位于重庆市沙坪坝区小杨公桥118号附*号的租赁物业漏水受损，至今未正常营业；二、因重庆北岸工业设备安装有限公司购买了保险，由圣雅菲提出具体损失金额（详见附件：报损表），损失金额包括直接装修损失及受损后不能正常使用产生的租金的损失；三、由重庆北岸工业设备安装有限公司李胜联系保险公司办理理赔事宜。附件：报损表。该会议纪要落款参会人员签字处有被告方人员白巨洪、彭文、潘智签字。重庆市光华物业管理有限公司陈永钦在会议纪要落款处批注“会议属实，报损表及其他损失以保险公司定损金额为准”的意见并签字。重庆北岸工业设备安装有限公司的李胜未在该会议纪要上签字。报损表（圣雅菲-阳光水城店）载明：第一项至第五项为室内装修装饰损失及室内外物品损失。第六项为门市营业损失和房租，门市营业损失为3个包房完全不能使用，每个房间按320元/天计算损失，截止到2019年12月9日，已有76天，损失为72960元（备注：若在2019年12月9日前，理赔还不能妥善处理，其门市营业损失依次类推）。房租损失为2019年9月28日至2020年5月26日期间的房租，每月租金损失为10493元，合计损失金额为83944元。报损表上有白巨洪、彭文、潘智签字。原告质证时称，对会议纪要的真实性无法确认，上面签字的人非原告方的工作人员，达不到被告的证明目的。审理中，被告举示《关于“光华˙阳光水城”租赁物业的函》，拟证明被告至少在2020年4月24日向原告表达了被告已经腾空涉案房屋并要求原告及时接收涉案房屋的事实。该函件载明：被告于2020年4月24日向原告发函称，被告已足额向原告交纳了涉案房屋租赁期内的房屋租金，但在2019年9月28日，因租赁物业楼上漏水，导致被告租赁物业不能正常使用至今；根据合同约定和法律规定，出租人负有保证租赁物能够满足承租人基于承租目的而正常使用的义务，同时负有非承租人原因导致租赁物损坏的修缮义务。涉案租赁物业受损后，原告并未依法履行修缮义务，导致被告一直不能正常使用租赁物业，已对被告造成损失；2019年7月1日，原告向被告发出《房屋租赁授权委托书》，载明“贵司已将租赁物业出租给新的承租人重庆德正商业管理有限公司”，即原告已以实际行为表示终止双方的房屋租赁合同关系。被告已无向原告交纳租金的义务；现被告再次书面通知原告，被告已将租赁物业腾空，请原告及时接收租赁物业，否则由此产生的责任与被告无关，由原告自行承担。原告质证时称，该证据是复印件，对真实性不予认可，原告也没有收到过此函。审理中，被告未举示证据证明其向原告送达了《关于“光华˙阳光水城”租赁物业的函》。审理中，被告举示《房屋租赁授权委托书》、原告工作人员与被告工作人员的聊天记录，拟证明《房屋租赁授权委托书》系原告向被告送达，且《房屋租赁授权委托书》载明，原告于2019年8月1日起至2024年7月31日止，已经将涉案租赁房屋出租给案外人重庆德正商业管理有限公司，并由该公司办理出租、承租、收取租金等事项。原告工作人员还要求被告向案外人重庆德正商业管理有限公司支付租金，同时还证明房屋漏水的事实以及双方协商的过程。聊天记录载明：微信昵称“辛辛”的微信用户于2020年2月20日在与被告徐楠的工作人员进行微信聊天时称，其为光华公司商运部的小童，原告针对疫情有相关免租政策，但欠租金的商户不享受减免政策，如果你们要享受租金减免，请务必在（2020年2月）24号前把之前欠的租金补齐，你们2019年11月至2020年2月期间的租金一直没有交，合同也没有续签。我们24号上班后，公司会清查合同和欠租，你们没续签合同，也没交租金，公司可能会收回门面。我到你们店去过几次了，你们合同一直没有办好。被告工作人员回复称：“我们从租你们门面以来，从没有拖欠过租金。从2019年10月1号，我们门市被淹到现在，一直没有得到妥善处理，造成的直接损失和间接损失你们是知道的。从发生水淹到现在已经整整5个多月。”“辛辛”再回复称：“你们这次门市淹水，是因为楼上架空层物业的消防水管爆裂，不是我们门面业主的责任，物管出面给你们协调消防单位的保险公司处理赔偿的事情，跟我们业主方没有关系的，物管公司答应了给你们协调处理。各是各的，不能以这个来拖欠我们业主方的租金。这个情况我也给你们店里负责的说过的。”“现在问题是，你们合同到期了，如果你们没有续签的合同，公司就要按照合同到期未续租收回门面。本来1月底就要发函给你们，收回门面，因为疫情才拖了这么久。我们24号就要上班，如果你们还是没有续签合同，公司就要正式发函收回门面”。微信昵称“辛辛”的微信用户于2020年3月25日在与被告徐楠的工作人员进行微信聊天时称：“白老师，跟保险公司衔接上了，他们需要提供这几样资料，你们就1-3项资料，需要盖章，麻烦你们准备好了交给物业的李主管，或者联系我，我帮你们转交也可以。她们立即启动赔偿审核程序。1、受损财产损失明细表；2、受损财产维修清单、维修发票及维修费支付凭证；3、全损财产的购置票据、受损财产检测报告（确定损坏的项目和程度，全损货物除火灾致损外必备）；4、……。”微信昵称“辛辛”的微信用户于2020年3月25日后通过微信向被告徐楠发送了《房屋租赁授权委托书》并告知被告称，转账信息变更如下：账户名称：重庆德正商业管理有限公司，账号：811120101180*******，开户行：中信银行重庆解放碑支行；从2019年11月12日至2020年2月11日，首期租金为人民币26437元，首期综合管理费为人民币6609元，合计33047元。前述《房屋租赁授权委托书》载明，原告作为房屋产权人已将（空白）项目下产权人名下物业，出租给被授权人（即重庆德正商业管理有限公司），兹授权给被授权人全权办理房屋的出租、承租、维修整改、租金及物业费收缴等经营管理事宜。授权时效：2019年8月1日起至2024年7月31日止。原告质证时称，对聊天记录的关联性不认可，被告并未举示证据证明与其聊天的微信账号系原告方的工作人员且有原告方的授权，因此不能够证明涉案房屋漏水及双方的协商过程。对《房屋租赁授权委托书》与本案的关联性同样不予认可，因为该《房屋租赁授权委托书》并没有载明具体的房屋门牌号及面积，无法与本案的租赁物产生关联，并且委托书的形式系光华公司委托案外人重庆德正商业管理有限公司办理事宜，那么重庆德正商业管理有限公司所有的授权范围内的行为其权利义务均应归于委托人，即使真实，其收取的租金也应归于委托人，不能够实现被告的证明目的。审理中，被告举示照片两张，拟证明至少在2020年5月20日原告已对涉案房屋进行公开招租，继而证明被告已向原告退还房屋。该拍摄于2020年5月20日的照片显示，涉案房屋大门旁的墙上张贴了招租广告，其内容为“旺铺出租，阳光水城招商部，电话：13330260522李经理”。该照片还显示，“圣雅菲美疗生活馆”的招牌并未拆除。上述事实，有原告提交的房地产权证、《租赁合同》、企业信用信息公示报告、照片，有被告提交的专用收据、视频光盘、照片以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告重庆光华控股（集团）有限公司与被告徐楠签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同约定，租赁期1年，从2018年11月12日起至2019年11月11日止。合同期限届满后，原被告双方未续签房屋租赁合同。关于涉案租赁合同租赁期限届满后，被告徐楠是否继续使用租赁物的问题。第一、原告工作人员于2020年2月20日通过微信要求被告补交2019年11月至2020年2月期间的租金时，被告工作人员仅回复称，“我们从租你们门面以来，从没有拖欠过租金。从2019年10月1号，我们门市被淹到现在，一直没有得到妥善处理，造成的直接损失和间接损失你们是知道的。从发生水淹到现在已经整整5个多月。”并未在微信中表示被告已经停止使用涉案租赁房屋。第二，原被告各自举示的照片均显示，截止到2020年5月20日被告的“圣雅菲美疗生活馆”招牌还未拆除。第三，被告徐楠举示的2020年5月26日会议纪要的附件“报损表”载明：被告徐楠主张的房租损失为2019年9月28日至2020年5月26日期间的房租，每月租金损失为10493元，合计损失金额为83944元。该报损表有被告徐楠一方的三名人员签字。据此，可以认定被告徐楠在涉案租赁合同租赁期限届满后仍继续使用租赁物。需要说明的是，原告张贴的内容为“旺铺出租，阳光水城招商部，电话：13330260522李经理”的招租广告，并未明确招租房屋的门牌号，不能仅凭该证据证明原告已经收回涉案租赁房屋。关于原告在涉案租赁合同租赁期限届满后对被告徐楠继续使用租赁物是否提出了异议的问题。首先，原告未举示证据证明原告在涉案租赁合同租赁期限届满后对被告徐楠继续使用租赁物提出了异议；其次，被告举示的微信聊天记录则证实，原告工作人员于2020年2月20日通过微信告知被告：原告针对疫情有相关免租政策，但欠租金的商户不享受减免政策，如果你们要享受租金减免，请务必在（2020年2月）24号前把之前欠的租金补齐，你们2019年11月至2020年2月期间的租金一直没有交，合同也没有续签。我们24号上班后，公司会清查合同和欠租，你们没续签合同，也没交租金，公司可能会收回门面。我到你们店去过几次了，你们合同一直没有办好。可见，原告一直在催促被告补签房屋租赁合同和补交2019年11月至2020年2月期间的租金。再次，原告工作人员在2020年3月25日后通过微信告知被告徐楠向支付租金的转账信息变更为，账户名称：重庆德正商业管理有限公司；账号：811120101180*******；开户行：中信银行重庆解放碑支行；并告知被告未支付2019年11月12日至2020年2月11日期间的首期租金26437元、首期综合管理费6609元，合计33047元。可见，原告在2020年3月25日后仍然未提出异议，仅告知被告支付租金、管理费的数额以及收款人账户信息。综上，可以认定原告在涉案租赁合同租赁期限届满后对被告徐楠继续使用租赁物没有提出异议。关于原被告之间是否仍然存在房屋租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。如上所述，本案中，被告徐楠在涉案租赁合同租赁期限届满后仍继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原被告之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于原告的诉讼请求是否应当予以支持的问题。在涉案租赁合同租赁期限届满后，原被告之间存在不定期租赁合同关系，现原告未举示证据证明原被告之间的不定期租赁合同关系已经解除，其以涉案租赁合同租赁期限已经届满为由要求被告将重庆市沙坪坝区小杨公桥118号光华˙阳光水城1期*栋-2层*号房屋腾空返还给原告、向原告支付逾期返还房屋的违约金、支付租赁期限届满后的保管费，没有法律依据，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆光华控股（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费6153.94元，减半收取3076.97元（原告已预交），由原告重庆光华控股（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇二一年一月十八日法官助理 冯 举书 记 员 张永婧