广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19881号原告（反诉被告）：彭美云，女，1987年6月20日出生，汉族，身份证地址湖南省新化县。委托诉讼代理人：何珍忠，系原告丈夫，男，1985年12月2日出生，汉族，身份证住址湖南省新化县。委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司）。执行事务合伙人：广州市志联投资有限公司，住所地广州市增城区荔城街府佑路108号3幢121房。委托诉讼代理人：赵善启、谭成，广东金宏桥律师事务所律师。被告：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广州市越秀区人民北路829-831号三层125房。法定代表人：杨运林。原告彭美云诉被告深圳中置畅展投资合伙企业（以下简称“中置企业”）、广州市合盈装修工程有限公司（以下简称“合盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员徐娟进行独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜丽燕，被告中置企业的委托诉讼代理人谭成到庭参加诉讼。被告合盈公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告中置企业向原告返还购房款项552141元及签约费1500元；2.判令被告合盈公司向原告返还装修改造服务费253136元并支付利息（自2018年9月5日起至2019年8月19日按同期中国人民银行货款利率计息，2019年8月20日至实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告中置企业对诉请2承担连带清偿责任；4、判令被告中置企业向原告支付交易不成根本违约的违约金108214元。事实和理由：原告是房屋买卖合同的买方。2018年8月28日，原告就向被告中置企业购买广州市越秀区xx路xx号xx房，与中置企业签订了认购书，按该认购书约定，原告于2018年9月4日与被告中置企业签署《广州市房屋买卖合同》。签订合同后，原告积极履行合同约定的买方义务，已依约于2018年8月28日向被告中置企业支付了购房定金五万元，同日也按被告中置企业的要求向其指定的收款方被告合盈公司以装修改造服务费的名义（实际为合同成交价款外的购房款项）支付五万元。2018年9月4日，原告向中置企业支付了首期房款（不含定金）502141元，同日再次按中置企业要求向合盈公司付上述装修改造服务费余款203,136元，合计共805277元。2018年9月4日，原告按中置企业要求支付案涉房屋的签约费用1500元。2018年9月17日，原告为办理按揭货款手续向中置企业提交齐全所有办理按揭手续所需的资料。但被告收取购房款及原告提交的申办按揭手续资料后却严重违反合同义务，迟迟未配合原告办理按揭货款手续及递件过户手续，也没有按照合同约定的时间2019年4月30日将该物业交付原告使用。直至2020年4月14日，中置企业才向原告寄发《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续。虽原告多次与被告进行当面沟通，但至今未果。2020年4月30日原告委托广东金桥百信律师事务所向被告寄发律师函，要求解除合同，退还所有款项，并赔偿原告违约金等损失，但被告仍不予理会。被告的上述行为已构成根本违约，并造成原告巨大经济损失，故原告提起本案诉讼。被告中置企业辩称：一、我方享有先履行抗辩权，房屋买卖合同明确约定，付款方分为分期付款，原告应当在2018年10月10日于房管局递件交易之前向我方支付房款53万元整，至今原告没有履行其支付该房款的义务，我方不同意解除房屋买卖合同，希望继续履行合同。二、即使房屋买卖合同解除，我方只对因房屋买卖合同取得的第一期房款552141元承担责任，不应对合盈公司装修服务合同取得的装修改造服务费253136元承担责任。原告应对自己的交易行为负有审慎注意义务，其在2018年8月28日、9月4日分两次装修改造服务费50000元、203136元。原告明知合盈公司的收款账号、收款公章、收款票据书写人（票据笔迹）均不是我方，仍然向合盈公司支付装修改造服务费，原告与合盈公司已成立装修服务合同关系，相应的法律责任、法律后果应由其自行承担。原告于2020年4月30日向合盈公司发出《律师函》要求解除合同、返还款项等，表明原告再次确认与合盈公司的装修服务合同关系。因此，原告应分别向我方主张购房款返还、向合盈公司主张装修改服务费返还。三、我方没有收取签约费1500元。四、我方没有委托合盈公司进行房屋装修，房屋延迟交付系合盈公司的原因，我方本身无过错，且我方已积极采取措施履行房屋买卖合同。我方在2020年4月14日向所有业主发出收楼通知书，房屋在2020年4月15日已经符合交付条件。五、即使房屋买卖合同解除，原告主张的违约金过高，违约金应当按原告的实际损失为基础计算，本案中，原告在涉案房屋买卖合同中的实际损失为原告支付的第一期房款552141元在房屋延迟交付期间的利息。被告合盈公司无答辩。被告中置企业向本院提出反诉请求：1.判令解除中置企业与原告签订的《广州市房屋买卖合同》；2、原告已支付给中置企业的已付楼款共计552141元不予退还；3、判令原告向中置企业支付交易不成的违约金108214元。反诉的事实和理由与答辩意见一致。原告对被告中置企业的反诉辩称：不同意被告中置企业的全部反诉请求。理由如下：1.按合同约定第二期购房款原告应当在2018年10月10日前支付，但该时间在合同里面也明确是于房管局递件交易之前支付，也意味着原告支付该期购房款需要在房管局办理递件交易时才需支付；2.合同第5条第2款再次对购房款进行详细的约定，明确原告支付购房款需在过户前按被告中置企业通知的期限支付购房款，但在合同实际履行过程中，原告实际选择的付款方式是按揭付款，并且已按被告中置企业的要求提供齐全办理按揭所需的全部资料，但在原告提供资料并付清首期房款552141元后，原告就再也联系不上两被告，完全无法继续进行交易，至今为止，也从未收到过被告中置企业要求支付购房款余款、办理过户手续的通知，因此在没有收到被告中置企业的通知也没有联系上被告中置企业的情况下，原告享有先履行抗辩权，直至2020年4月14日才收到被告中置企业所发出的收楼通知书，按合同约定，被告中置企业交付房屋时间应为2019年4月30日，但被告中置企业发出收楼通知书的收楼时间已远远迟于合同约定的时间，被告中置企业已构成根本违约，原告作为守约方享有单方解除权，并有权追究两被告的违约责任；3.原告支付装修改造服务费253136元是在被告中置企业的销售中心，按被告中置企业的指示支付，该部分装修改造服务费为购房款的一部分，我方付款后，拿到收据看到收款方为被告合盈公司，被告中置企业的解释是该部分的购房款是为了避税的需要，才写成装修服务费，按双方签订的买卖合同，涉案房屋是带家私电器交付的，并附带装修，原告与被告合盈公司之间并没有订立任何的合同关系，在事实上也不存在委托被告合盈公司装修的可能，因此该部分装修改造服务费实际由被告中置企业收取，被告中置企业作为违约方无权没收原告所支付的定金以及房款，更无权要求原告支付成交价款10%的违约金。被告合盈公司对被告中置企业的反诉亦无答辩。经审理查明：2018年9月4日，原告（乙方、买方）与被告中置企业（甲方、卖方）签订《广州市房屋买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况。房地产地址为广州市越秀区xx路xx号xx房，建筑面积35.88平方米，房屋使用性质为商业，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，带家私家电；第二条、计价和价款。该房地产按建筑面积出售并计价，单价为每平方米32800元，总金额为1082141元；第三条、付款。甲乙双方选择自行交割房款，付款方式为分期付款，签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），第一期乙方应向甲方支付50%或以上房款552141元；第二期乙方应2018年10月10日于房管局递件交易之前向甲方支付房款530000元整。注：以上分期付款总时长不得超过60天；第四条、交楼时间和交接手续。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年4月30日；第五条、产权转移登记。甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记：2.其他方式：（1）若乙方为一次性或分期付款的，本合同签订后30个工作日内乙方付清房款并向房地产登记机构申请办理过户手续（过户前乙方须按甲方通知的期限付清购房余款）。（2）若乙方拟通过贷款方式（如：通过银行或担保公司、其他贷款机构）支付购房余款的，本合同签订后（30）个工作日，甲乙双方共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续（申请过户前乙方须付清贷款机构同意贷款金额之外的购房余款）。若本合同签订后30日内，乙方仍未取得贷款机构同意贷款通知书或贷款机构未向乙方通知是否同意向乙方发放贷款的，乙方须在收到甲方的交易过户通知后10日内甲方一次性付清购房余款（乙方逾期付款超过10日的，甲方有权解除合同并将房屋另行出售），甲方收齐余款后双方共同向房地产登记机构申请办理交易过户手续。甲乙双方按政府规定各付各税；第八条、交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，同时甲方有权解除合同，并没收乙方已付定金和所付楼款；第九条、迟延交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视为甲方已经实际交付且乙方每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；第十条、逾期付款的违约责任。乙方未能按本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，并没收乙方已交定金和所付楼款；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款扣除定金后如有余额，无息退还给乙方；第十一条、单方解除权的行使。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；第十四条、送达约定。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；等。该合同首页载明甲方的联系地址为广州市越秀区xx路xx号，乙方的联系地址为广州市越秀区东仁新街1号102。该合同并载明附件一为涉案越秀区xx路xx号xx房的《不动产权证》复印件，显示该房屋登记在被告中置企业名下；附件二为装修标准（A户型），该房屋装修标准包括高档入户门、高档智能密码门锁、环保立邦漆、高级复合木地板、高档橱柜、高级瓷砖、高级造型楼梯、滚筒洗衣机、冰箱、电热水器、液晶电视、空调、沙发、床垫等数项。签订合同后，原告向被告中置企业支付了购房款552141元，向被告合盈公司支付了装修改造服务费253136元。2020年4月14日，被告中置企业向原告发出《收楼通知书》，主要内容为：你方所认购的越秀区xx路xx号xx房，现已竣工并经验收合格，具备交接条件，现可将楼房交付使用，现就收楼有关事项通知如下：一、请接到本通知后于2020年4月15日至2020年4月30日前往指定地点办理收楼手续。二、收楼手续集中办理地点为越秀区xx路xx号4层前台。2020年4月30日，原告委托律师向被告中置企业发出《律师函》，主要内容为：你司的相关行为已违反合同约定，且违背了诚实信用原则，我方作为守约方，有权解除合同，且你司应向我方退还购房款等相关款项，基于此，现正式发函如下：1.你司与我方于2018年9月4日签订的《广州市房屋买卖合同》自本函发出之日解除；2.你司应在收到本函之日起5日内退还我方已付的购房款552141元及签约费1500元，并支付违约金108214元；3.你司应责令合盈公司在收到本函之日起5日内退还已付的装修改造服务费253136元。该函于2020年5月7日经“他人代收、已签收”。诉讼中，原告称：关于合同第三条约定的第二期房款的支付时间应理解为我方在收到被告中置企业通知办理递件过户手续当天支付；在收到被告中置企业发出的收楼通知书之前，一直无法联系两被告，我方去找过负责销售该房屋的裕丰中介，中介反馈也是代理销售，会帮忙去问、让我方等等，之后每次催问，也是要我方等等，直到问的次数多了，裕丰公司要我方直接去问被告中置企业了解情况，但我方也一直无法联系被告中置企业，直至2020年4月收到收楼通知书，我方交给被告中置企业办理按揭资料及进度我方也无从得知；售楼部现场设有刷卡机，刷完之后开出的收据是被告合盈公司，我方就去咨询被告中置企业负责收钱并开具收据的工作人员，称是为了避税，所以才以两个公司的名义开具收据，我方当时考虑到因为涉案房屋已经有装修，不用再进行装修改造，就口头提出了异议，但被告中置企业的工作人员称都是这样操作的，签署阴阳合同，但总房款不变；在2018年9月4日至2018年10月10日期间我方多次通过联系直接销售涉案房屋给我方的中介经办人，在经办人没有实际情况回复下，我方曾多次到达涉案房屋的销售中心，企图联系被告中置企业要求办理按揭手续及过户手续，但现场的工作人员表示会转达，之后就没有下文了；合同虽约定是分期付款，但实际我方是按揭贷款支付尾款，按揭手续需被告中置企业协助办理。被告中置企业称：关于合同第三条约定的第二期房款的支付时间应理解为原告于2018年10月10日之前支付尾款530000元；因为原告没有在约定的时间内付清余款，故我方没有通知原告去办理递件交易；我方也一直在催促原告付清尾款，对此无书面证据予以证明；因原告迟延支付第二期房款，我方享有先履行抗辩权，故于2020年4月14日才向原告发出收楼通知书；我方在2018年10月10日至2019年4月30日期间有通过电话方式催促原告支付第二期款项，但对此无书面证据予以证明；合同约定的是一次性付款，不是按揭付款。原告主张其已向被告中置企业支付签约费1500元，向本院提交了原告丈夫何珍忠名下尾号为2319的工商银行账户自2018年8月28日至2018年9月4日期间的《借记卡账户历史明细清单》（其中显示于2018年9月4日支出1500元）及微信转账账单截图一张（显示：收款方备注为二维码收款，付款方留言为东山御品434签约费，支付方式为工商银行〈2319〉，转账时间为2018年9月4日）。被告中置企业质证认为该1500元是支付给案外人。原告主张其已依约提交按揭贷款手续，但被告中置企业却没有协助其办理银行按揭，向本院提交了原告与案外人微信名为“a裕丰曾祥坚”之间的微信聊天记录（其中显示：2018年9月7日：曾：“你的按揭资料准备好没有？”，原告：“这几天都忙，材料在准备”，曾：“如果有人联系你，你就跟他所说”，原告：“好的…那我是去交，还是等他们联系了再去交”，曾：“准备齐了就去交吧，一样的”）及原告丈夫何珍忠的《个人信用报告》。被告中置企业质证称上述证据均与本案无关。本院认为，原告与被告中置企业自愿签订的上述《广州市房屋买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定，被告中置企业应于2019年4月30日前将涉案房屋交付给原告使用，逾期超过180日仍未交房的，原告有权解除合同。现被告中置企业直至2020年4月14日才向原告发出收楼通知书，且至今未能向其交付房屋，原告据此主张其有权单方解除合同，理据充分，本院予以支持。原告于2020年5月7日向被告中置企业在上述合同载明的联系地址送达《律师函》，告知被告中置企业自该函送达之日起解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告主张广州市房屋买卖合同已于2020年5月7日解除，本院予以采纳。同理，对于被告中置企业反诉主张原告逾期支付房款并据此主张解除合同、没收已付房款并要求原告支付交易不成的违约金的反诉请求，本院均不予支持。合同解除后，被告中置企业应将所收取的购房款退还给原告。关于退还购房款金额的问题，被告中置企业主张其只收到合同约定的购房款552141元，故其无须承担返还装修改造服务费，对此，本院认为，上述《广州市房屋买卖合同》明确约定了房屋的装修标准，而原告并不具备自主选择装修施工方及装修风格的权利，故被告中置企业所交付的系添附了装修价值的房屋，原告所支付的装修改造服务费实质属于购房款的一部分。现该部分购房款以装修改造服务费的形式体现，属于以虚假的意思表示所实施的民事法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。由此，原告基于向被告合盈公司支付上述装修改造服务费而与被告合盈公司之间的装修合同关系应为无效，被告合盈公司应向原告返还该装修改造服务费。在合同解除后，被告中置企业作为出售方，应与被告合盈公司承担连带返还上述装修改造服务费的义务。此外，上述合同约定，被告中置企业未按合同规定将涉案房产出售给原告，应按该房地产成交价的10%向原告支付违约金，现原告诉请被告中置企业支付交易不成的违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持。至于原告要求被告计付购房款利息的诉讼请求，因就被告中置企业的逾期交房行为，原告已向被告中置企业提出支付交易不成的违约金的诉请，且原告现未能证明上述违约金不足以弥补原告所受损失，在此情况下原告另行主张被告中置企业赔偿损失，依据不足，本院对此不予支持。关于签约费，原告主张其是应被告中置企业的要求支付，故诉请其予以退还，但对此原告并无提交该款项确由被告中置企业收取的相关证据，故对其该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）向原告彭美云返还购房款805277元，被告广州市合盈装修工程有限公司应对上述购房款中的253136元承担连带返还的义务。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）向原告彭美云支付交易不成的违约金108214元。三、驳回原告彭美云的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13154元，由原告彭美云负担308元，被告深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）负担12846元；反诉受理费5202元，由深圳中置畅展投资合伙企业（有限合伙）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年一月二十六日书记员 梁菁菁冯诗欣