沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12623号原告：朱艳，女，1970年8月15日出生，满族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘桂敏，系辽宁金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：洪海，系辽宁金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：辽宁罕王投资有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街**，统一社会信用代码91210100675339723Y。法定代表人：杨继野，系该公司经理。委托诉讼代理人：张明，男，1971年8月17日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王冰，女，1979年12月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告朱艳诉被告辽宁罕王投资有限公司（以下简称“罕王公司”）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员苏博群担任审判长并主审，与审判员王蒙、人民陪审员栾仕杰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱艳的委托诉讼代理人刘桂敏、洪海，被告罕王公司的委托诉讼代理人张明、王冰均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告朱艳诉称，沈阳市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018)辽01执恢42号执行裁定书，裁定将位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，房证面积15,683平方米）房产中他项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1，642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米房产及项下的土地使用权，以流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳所有。该裁定于2018年12月7日送迗发生法律效力，即原告已为第三层房产的所有权人。经沈阳市中级人民法院委托，沈阳市勘察测绘研究院现场勘察、测绘作出的《测绘成果报告书》中金三角大厦3层上层现状情况说明略图显示“现状夹层部分面积850.58平方米，原竣工图纸中没有夹层”，确认了金三角大厦第三层内改扩建夹层的事实。该改扩建夹层无房产证、无规划许可、无建筑工程施工许可，其为违章建筑。此外，金三角大厦其他楼层改扩建部分（亦为违章建筑）曾多次发生坍塌造成人身伤亡事故，故原告有理由认为，第三层改扩建夹层部分同样存在安全隐患，应将其立即拆除以消除危险。综上，被告占有、使用且主张对金三角大厦第三层内改扩建夹层享有所有权的行为侵犯了原告对金三角大厦第三层房产所享有的物权，不仅妨碍了原告对该层房产空间的使用，亦给原告带来了安全隐患，应当立即拆除夹层违建，排除妨害，消除危险。此外，原告于2018年12月17日向辽宁罕王投资有限公司沈阳分公司（其经被申请人授权经营管理金三角项目的运营、招商及对外签约事宜）现场递交通知，告知其原告已为第三层房产的所有权人，请被告与原告签订租赁合同，被告若不再继续承租，请于通知书送达之日起十日内将占用的房屋予以腾空。而被告在既未与原告重新签订合同又未腾退房屋的情况下，继续占有使用并对外出租，截至2019年8月1日，沈阳市中院到金三角大厦现场进行强制腾房时，被告才将第三层房产予以部分清空，850.58平方米改扩建夹层部分其非但未予腾空，还继续占有、使用。被告的上述行为严重侵犯了原告对金三角大厦第三层房产所享有的物权。据此，原告依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》的相关规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1.请求法院判令被告辽宁罕王投资有限公司立即拆除金三角大厦第三层内改扩建夹层，排除妨害，消除危险。逾期不拆除的可由原告自行拆除，所需费用由被告承担；2.请求法院判令被告按11.71元/平方米/日的租金标准赔偿原告房屋损失，其中金三角大厦第三层2106.43平方米总体面积的损失，从2018年12月7日计算至2019年7月31日，损失为5,845,713.23元；850.58平方米改扩建夹层部分的损失，从2019年8月1日起计算至实际拆除之日止。3.本案诉讼费由被告承担。被告罕王公司辩称，金三角大厦始建于1990年，登记建筑面积（老房证面积）是15683平方米，登记的产权人为辽宁五金交电有限公司。1997年经贸易厅批准对金三角大厦改扩建，改扩建面积为6000平方米。2010年省国资委将金三角大厦6000平方米改扩建房产界定为国有资产后，批准辽宁省五金交电的母公司就辽宁省商业集团公司对外转让。2010年11月，辽宁罕王投资有限公司通过沈阳联合产权交易所摘牌购得金三角大厦6000平方米的改扩建产权，并支付了3168万元的转让价款。第二，根据2018年的11月29日，沈阳市中级人民法院关于沈阳市和平区一层至19层金三角大厦改扩建部分及项下土地使用权的拍卖公告，以及2019年4月沈阳市中级人民法院2018辽01执恢4249号鉴定测绘报告。金三角大厦改扩建房产位于大厦1到5层、18层、19层，其中测绘报告对老房屋现状与老房证登记部分对比显示，金三角大厦三层分为上下两层，上层不再原登记范围，面积中应属于辽宁罕王投资公司所有的改扩建房产。三、根据沈阳市中级人民法院2018年辽01执恢42号执行裁定书，即1997年沈阳市房产局关于抵押房地产的批复。原告取得的抵押房产第三层面积为2058平方米，测绘报告中三层下层的现状房面积为2284.06平方米（包括天井部分）不属于抵押房产。三层上层的面积为850.58平方米，即法院裁定给原告的抵债房产不包括上三层上层夹层，即三层下层天井。四、金三角大厦三层分割为上下两层是在大厦改扩建中形成的，并非辽宁罕王投资公司所为。三层上层上夹层作为整个6000平方米改扩建的一部分，既然已经被界定为国有资产转让给辽宁罕王投资公司，我公司就有权对该部分房产享有占有、使用、收益、处分的权利。第五，在2018辽01执恢42号裁定书将金三角大厦1到3层裁定给原告之前执行法院组织进行了拍卖、评估、拍卖等一系列工作。原告作为抵押权人及申请执行人参与了这些过程，并对金三角大厦的房屋现状完全知悉。金三角大厦最后流拍，执行法院是在原告主动申请下，将大厦1到3层裁定给他以房抵债，系原告是在明知三层分为上下两层上加层为辽宁罕王投资公司所有的情况下，自愿接受的这种房产现状，因此不存在谁侵犯原告物权问题。第六，法院裁定抵偿给原告的土地使用权为划拨用地。原告并未缴纳土地出让金，也并未办理房产证明。按照物权法第9条、第14条、第17条的规定，除了规定执行法院的裁定书不能代替不动产产权证凭证。原告在未完税、未支付土地出让金等相关义务前不属于物权法上的房产权利人，也无权作为物权人提出排除妨害的诉讼请求。原告提出的诉讼请求里要求拆除850平方米的上夹层，同时又主张他不拆除上夹层主张，被告上家成为违法建筑。同时又在增加诉讼请求中对违法建筑部分主张租金收益，被告认为这样的诉讼请求是相互矛盾的不应予以支持。经审理查明，金三角大厦位于沈阳市和平区，产权人为案外人省五金交电公司。2004年，该公司将金三角大厦整体出租给东快公司，租赁期限至2023年12月31日。2011年6月，东快公司征得房屋产权人即省五金交电公司同意将金三角大厦转租给被告罕王公司，租赁期限至2023年12月31日。金三角大厦第三层及改扩建夹层现处于闲置状态。2010年9月3日，辽宁省国有资产经营有限公司向辽宁省商业集团有限公司作出辽资经[2010]44号《关于同意对金三角大厦改扩建房产公开征集买受人的批复》文件，该文件载明：“……省国资委已将该房产（即金三角大厦附属6,000平方米房产）界定为国有资产，并确权至你公司名下，且沈阳市中级人民法院对该资产处置也表示支持，因此，同意你公司采取市场化的方式对该资产进行处置。同意你公司在沈阳市联合产权交易所公开挂牌处置金三角大厦改扩建房产，挂牌价格为3,168.8元，最终回款价格不低于2,711万元（扣除土地出让金）……”2010年11月3日，沈阳联合产权交易所向辽宁省商业集团有限公司出具《挂牌结果通知书》（编号：SW2010054），其中载明：“你单位的金三角大厦改扩建房产项目，在沈阳联合产权交易所以2,711万元（人民币）为底价，经过20个工作日（2010年9月30日至2010年11月2日）的挂牌，现已期满。挂牌期间产生一个意向受让方，为辽宁罕王投资有限公司。根据产权交易有关规定，采用协议转让方式进行交易，请派人持本通知到沈阳联合产权交易所办理相关事宜。特此通知。”同日，沈阳联合产权交易所向本案被告罕王公司出具《摘牌通知书》（编号：SW2010054），其中载明：“你单位于2010年11月1日向沈阳联合产权交易所提交的，标的为金三角大厦改扩建房产《实物资产转让意向受让协议书》及相关材料收悉，交纳的摘牌保证金也已转让我所指定账户。经审核，你单位具备意向受让资格。根据产权交易有关规定，采用协议转让方式进行交易。具体交易时间我所将另行通知。”2010年11月16日，沈阳联合产权交易所向被告罕王公司出具《沈阳联合产权交易所产权交易（交割）凭证》，其中载明：“转让标的名称：金三角大厦改扩建房产”“出让方：辽宁省沈阳集团有限公司”“受让方：辽宁罕王投资有限公司”“房产：6,000㎡”“挂牌价格：2,711万元”“净资产额：3,168.8万元”“成交价格：27,110,000元”……2011年6月28日，东快公司（出租方，甲方）与本案被告罕王公司（承租方，乙方）签订《房屋及场地租赁合同》一份，合同约定，甲乙双方就位于沈阳市和平区华路43号的金三角大厦及场地整体转租事宜达成一致意见，甲方将其承租的上述房产及场地整体转租给乙方，租赁房屋及场地面积：建筑面积约为15,863平方米，使用面积约为11,202平方米。租赁期限约十二年零六个月，自甲方将金三角大厦交付给乙方之日起至2023年12月31日止。乙方有权在上述房屋及场地内自营或联营以及设立其他企业经营餐饮、娱乐、客房、健身、图书、美容、百货及租赁等综合经营项目。租金自本合同签订之日起计算，至2013年12月31日，年租金为每年200万元，2014年至2023年十年租金每年为220万元。租金支付方式为月付，每月10日前向甲方交纳当月租金。双方还就其他相关事项进行了约定。金三角大厦所有权人即省五金交电公司作为业主亦在上述合同落款处盖章，对该合同内容表示同意。2012年1月6日，辽宁省五金交电有限公司出具《关于金三角大厦及场地对外租赁的说明》一份，其中载明：“位于沈阳市和平区的金三角大厦及场地（产权证号：沈房权证市和平字第**）产权为我公司所有。2004年我公司将其整体出租给沈阳东快产业有限公司，租赁期限至2023年12月31日。因业务发展需要，2011年6月沈阳东快产业有限公司将其转租给辽宁罕王投资有限公司，租赁期限至2023年12月31日。针对上述业务，我公司同意沈阳东快产业有限公司转租给辽宁罕王投资有限公司，也同意辽宁罕王投资有限公司再行对外租赁，或从事《房屋及场地租赁合同》（2011年6月28日签署）中约定的经营项目。”2012年1月19日，被告罕王公司作出《关于分公司无偿使用总部租赁房产的说明》一份，其中载明：“我公司为一家综合性投资公司，总部设在沈阳市沈河区，因义务发展需要，在沈阳市和平区租赁金三角大厦及场地用于商业经营。为准许国家税局属地管理的制度，设立辽宁罕王投资有限公司沈阳分公司单独核算该商业项目。同时，将我公司总部租赁的金三角大厦及场地无偿提供给该分公司经营使用。”庭审中，原告朱艳提供的自沈阳市工商事物咨询中心调取的《房屋租赁协议》载明：“出租方（甲方）罕王沈阳分公司，承租方（乙方）沈阳扬谷创业孵化基地有限公司。甲方将位于沈阳市和平区5600平方米的房屋出租给乙方办公使用，租赁期限自2015年10月20日至2016年10月19日止，12个月，月租金人民币200万元”。庭审中，被告罕王公司亦提供了《房屋转租赁合同》及《场地租赁合同》，证实：2015年11月，案外人罕王沈阳分公司（甲方/出租方）与案外人沈阳扬谷创业孵化基地有限公司（乙方/承租方）签订《房屋转租赁合同》一份，双方就案外人罕王沈阳分王公司将金三角大厦部分场地（总面积5600平方米）转租给案外人沈阳扬谷创业孵化基地有限公司的相关事宜进行了约定。后，双方又于2018年5月签订《场地租赁合同》，就案外人罕王沈阳分王公司将金三角大厦部分场地（分别为三、四、五、七层，总面积7700平方米）转租给案外人沈阳扬谷创业孵化基地有限公司的相关事宜进行了再次约定：“租赁期限为3年8个月，即从2018年5月1日起至2021年12月31日止，租金105万元/年，物业管理费45万元/年。”2017年9月27日，沈阳市中级人民法院作出（2010）沈中执字第109号查封公告，其中载明：“申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2009）沈中民（三）初字第134号民事判决书已经发生法律效力。申请执行人在2010年1月29日向本院申请执行，本院于同日立案执行。本院在执行期间，查封了被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的房产（金三角大厦21层，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），同时又将同一被执行人辽宁省五金交电有限公司的（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99号、（2006）沈中执字第911号、（2005）沈中执字第897号、（2005）沈中执字第811号、（2005）沈中执字第960号、（2005）沈中执字第75号七件执行案件并案执行（均有金三角大厦抵押房产）。本院准备对查封的抵押房产进行处置。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年8月31日至2018年9月1日止。在上述期限内，任何人不得对被查封的房产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。特此公告。”2017年10月10日，沈阳市中级人民法院在位于沈阳市和平区的金三角大厦张贴上述查封公告。2017年12月4日，沈阳市中级人民法院作出执行通知书，其中载明：“申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2009）沈中民（三）初字第134号民事判决书已经发生法律效力。申请执行人在2010年1月29日向本院申请执行，本院于同日立案执行。本院在执行期间，查封了被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的房产（金三角大厦21层，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），同时又将同一被执行人辽宁省五金交电有限公司的（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99号、（2006）沈中执字第911号、（2005）沈中执字第897号、（2005）沈中执字第811号、（2005）沈中执字第960号、（2005）沈中执字第75号七件执行案件并案执行（均有金三角大厦抵押房产）。查封期限自2015年8月31日至2018年9月1日止。本院已张贴公告公示了查封情况。本院将依法对查封的被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），进行评估、拍卖，用拍卖款清偿债务。请房屋使用人在十日内，将本院查封的抵押房产腾空或向本院提交合法占有材料，否则，本院将依法强制执行。特此通知。”沈阳市中级人民法院并于2017年12月6日向被告罕王公司及金三角大厦相关房屋承租人送达了该执行通知书。2018年1月11日，沈阳市中级人民法院作出（2010）沈中执字第109号公告，载明：“申请执行人朱艳（原为中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行）与被执行人沈阳东快产业有限公司、辽宁省五金交电有限公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2009）沈中民（三）初字第134号民事判决书已经发生法律效力，判决被执行人沈阳东快产业有限公司偿还农行沈阳沈河支行借款本金3,700万元及利息（约3,600万元），如逾期给付，则对被执行人设定抵押的财产在3,700万元及相应利息范围内享有优先受偿权。申请执行人在2010年1月29日向本院申请执行，本院于同日立案执行。本院在执行期间，查封了被执行人辽宁省五金交电有限公司抵押的房产（金三角大厦21层，面积15,683平方米）及项下的土地（划拨地1,928平方米），同时又将同一被执行人辽宁省五金交电有限公司的（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99号、（2006）沈中执字第911号、（2005）沈中执字第897号、（2005）沈中执字第811号、（2005）沈中执字第960号、（2005）沈中执字第75号七件执行案件并案执行（均有金三角大厦抵押房产）。但被执行人沈阳东快产业有限公司拒不履行生效判决，又在2011年将自己2003年租赁的被执行人辽宁省五金交电有限公司名下的本院查封的抵押房产（1999年至2001年先后办理抵押登记）出租给辽宁罕王投资有限公司用于经营酒店并部分对外转租。本院准备对查封的抵押房产进行处置以清偿债务，本院在查封的房产上张贴了查封公告，并于2017年12月6日，向承租的辽宁罕王投资有限公司及相关租户送达了腾空房产执行通知书，要求其和租户在15日内将占用的房产腾空，否则，本院将强制其迁出。但辽宁罕王投资有限公司及相关租户拒不配合本院的执行，拒不腾空房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令承租人辽宁罕王投资有限公司及相关租户在2018年1月31日前，迁出本院查封的抵押房产金三角大厦。到期仍不履行的，本院将依法强制执行，并依法对有关单位及其有关责任处以罚款、拘留直至依据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》追究其拒不执行生效判决裁定罪的刑事责任。特此公告。”2018年6月21日，沈阳市中级人民法院作出以本案原告朱艳（原中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行）、建行沈阳天龙支行、大连三星大厦公司等八名申请方为申请执行人、以辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司二方为被执行人的（2010）沈中执字第109号、（2008）沈中执字第483号、（2006）沈中执字第99、911号、（2005）沈中执字第897、811、960、75号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司的房屋租金。之后，罕王公司沈阳分公司于2018年7月至2019年5月期间，将每月183,000元的租金（共计2,013,000元）支付至沈阳市中级人民法院。上述租金，沈阳市中级人民法院尚未向各申请执行人发放。2018年9月21日，沈阳市中级人民法院作出以本案原告朱艳（原中国农业银行沈阳市沈河支行）、中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行（原沈阳天龙支行）、大连三星大厦发展有限公司等八名申请方为申请执行人、以省五金交电公司、辽宁都市快车美食广场有限公司、东快公司等六方为被执行人的（2018）辽01执恢42、43、44、45、46、47、48、49号执行裁定书，其中载明：“……申请执行人向本院申请依法评估、拍卖查封的被执行人辽宁省五金交电有限公司的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦）及项下的土地使用权，用拍卖价款清偿债务。本院依法委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司对被执行人辽宁省五金交电有限公司的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦）及项下的土地使用权进行了评估，评估价格为21,541.98万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条……之规定，裁定如下：拍卖被执行人辽宁省五金交电有限公司的位于沈阳市和平区房产（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）及项下的土地使用权（划拨地1,928平方米），用拍卖价款清偿债务。……”经沈阳市中级人民法院对上述案涉房屋第一次拍卖流拍后，沈阳市中级人民法院再次通过“淘宝”网发布拍卖公告，对金三角大厦（-1—19层）进行公开拍卖，起拍时间为2018年11月29日10时，其中该公告中载明：“……位于辽宁省沈阳市和平区，建筑面积为6,000平方米的改扩建房产，分别在金三角大厦一至五楼，十八、十九层。改扩建部分无法与主楼其他部分分开使用，评估价为31,914,000元，第二次拍卖起拍价为30,950,000元。特别提示：该改扩建房产无房产证、土地证、无审批手续，资产无独立功能。为大厦附属建筑，该部分房产所有权归案外人辽宁罕王投资有限公司。此拍卖为商业拍卖，是案外人辽宁罕王投资有限公司自愿与本院的司法拍卖同步进行，在本院协助下由买受人自行与案外人办理交接手续。若本次拍卖流拍，申请执行人或其他执行债权人同意以本次拍卖规定的保留价予以抵债的，应于本次拍卖流拍后次日起七日内以书面形式向本院申请抵债……”案涉金三角大厦在沈阳市中级人民法院的两次执行拍卖过程中，均因无人报名竞买而致流拍。申请执行人即本案原告朱艳向沈阳市中级人民法院申请要求以物抵债。对于原告朱艳的上述申请，沈阳市中级人民法院经审查认为符合相关法律规定，于2018年12月6日作出（2018）辽01执恢42号执行裁定书，裁定：“一、位于沈阳市和平区（金三角大厦共**，面积15,683平方米）房产中它项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，依流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳（身份证号码：2101121970********）所有；二、申请执行人朱艳凭此裁定到不动产登记机关，办理更名过户。……”2018年12月11日，原告朱艳向案外人沈阳扬谷创业孵化基地有限公司送达《通知书》一份，该通知书载明：“沈阳市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）辽01执恢42号执行裁定书，裁定将位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）房产中他项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，依流拍价77,612,928元以物抵债给本人朱艳所有。现本人作为上述4层房产的新所有权人，特向贵司（承租人）通知如下：自本通知书送达之日起十日内，请贵司与本人的全权代理人李锡成（182××××****）签订租赁合同；或贵司不再继续承租房产，请于本通知书送达之日起十日内将占用的房产予以腾空。如你公司既不签订租赁合同又不移交占用的房产，本人将依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定向沈阳市中级人民法院申请强制执行。特此通知。通知人：朱艳”。同日，原告朱艳向沈阳扬谷创业孵化基地有限公司法定代表人张明（同时担任案外人罕王沈阳分公司法定代表人）送达上述通知书。2019年6月21日，沈阳市中级人民法院发布（2018）辽01执恢42号公告，其中载明：“……本院于2018年12月5日作出执行裁定书，将位于沈阳市和平区（金三角大厦共21层，面积15,683平方米）房产中的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，以流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》地二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司在2019年6月30日前迁出上述抵债房产。现公告责令包括被执行人在内的占有人、使用人均应在2019年6月30日前自动履行搬迁义务，并不得毁损执行标的物。被执行人辽宁省五金交电有限公司、沈阳东快产业有限公司或其他占有人、使用人未在指定期限内履行，本院将对其采取罚款、拘留等制裁措施，直至依据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》追究拒不执行生效判决裁定罪的刑事责任。本院并将依法强制腾退，腾退费用由被执行人、占有人、使用人承担。注：如被执行人、占有人、使用人于2019年6月30日前与申请执行人朱艳就抵债房产重新签订租赁合同，持相关租赁手续来院登记后，可继续使用。特此公告！”另查明，1997年12月25日，沈阳房市产管理局向辽宁省五金交电化工集团有限公司作出沈房押字（97）第410号《关于抵押房地产的批复》，其中载明：“你单位向中国农业银行沈阳市分行营业部申请抵押的房地产坐落和平区，建筑面积16,262平方米（抵押第三层2,058平方米），经审查同意抵押。抵押房地产价计人民币17,773,340元，抵押贷款金额为800万元整。特此批复”。再查明，2019年8月1日，沈阳市中级人民法院将金三角大厦第三层（除夹层外）腾空交付原告。又查，案外人沈阳扬谷创业孵化基地有限公司的股东为被告罕王公司，其与辽宁罕王投资有限公司沈阳分公司法定代表人均为张明。经沈阳市中级人民法院委托，沈阳市勘察测绘研究院于2019年4月22日对金三角大厦地下1层到地上19层的现状部分和老房证登记部分测绘，并进行对比，以“找出现状房屋相对于老房证登记部分改扩建的部分”。经测绘后，该研究院作出《鉴定测绘报告》中的《金三角大厦3层下层新旧情况对比略图》写明：“原竣工图纸为天井，现状为实体房屋，原竣工图纸面积2106.43平方米，现状房屋面积2284.06平方米”；《金三角大厦3层上层现状情况说明略图》写明：“现状夹层部分面积850.58平方米，原竣工图纸中没有夹层”。现原告朱艳起诉来院，请求法院判令被告立即拆除金三角大厦第三层内改扩建夹层，排除妨害，消除危险，并按11.71元/平方米/日的租金标准赔偿原告房屋损失，其中金三角大厦第三层2106.43平方米总体面积的损失，从2018年12月7日计算至2019年7月31日，损失为5,845,713.23元；850.58平方米改扩建夹层部分的损失，从2019年8月1日起计算至实际拆除之日止。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、查封公告、执行通知书、公告以及现场张贴、送达照片、执行裁定书、通知书以及现场送达照片、笔录、企业信用信息公示报告、辽宁省沈阳市中级人民法院公告、《房屋转租赁合同》、关于抵押房地产的批复、鉴定测绘报告、关于同意金三角大厦改扩建房产公开征集买受人的批复、挂牌通知书、摘牌结果通知书、沈阳联合产权交易所所有权交易（交割）凭证、关于分公司无偿使用总部租赁房产的说明、银行转账凭证等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于原告朱艳是否具有提起本案诉讼的主体资格的问题。因人民法院裁定涉案房产以物抵债给原告朱艳的法律事实在民法典实施之前发生，故关于本节问题应适用当时的法律和司法解释。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。本案中，根据沈阳市中级人民法院于2018年12月6日作出的（2018）辽01执恢42号执行裁定书，裁定：“一、、位于沈阳市和平区（金三角大厦共**面积15,683平方米）房产中它项权证记载的第十一层，建筑面积625.26平方米，第二层，建筑面积1,642平方米，第一层及第三层，建筑面积3,515平方米及项下的土地使用权，依流拍价77,612,928元，以物抵债给申请执行人朱艳（身份证号码：2101121970********）所有；二、申请执行人朱艳凭此裁定到不动产登记机关，办理更名过户。……”据此事实，沈阳市中级人民法院在执行程序中作出的上述以物抵债的（2018）辽01执恢42号执行裁定书具有导致物权设立、变更的功能，并自该法律文书生效时发生效力。同时，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条关于“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条关于“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，原告朱艳系案涉金三角大厦第十一层、第二层、第一层及第三层房屋及项下土地使用权的物权人，其认为被告对其财产权益造成侵害，故就本案向本院提起财产损害赔偿纠纷，具有相应主体资格。对于被告罕王公司辩称原告朱艳不属于物权法上的房产权利人的意见，本院不予采纳。至于原告朱艳是否存在未“完税”和未“支付土地出让金”的情形，与本案并非同一法律关系，并不影响其成为案涉房屋物权人的事实成立。关于原告朱艳主张拆除金三角大厦第三层内改扩建夹层及从2019年8月1日起计算至实际拆除之日止，按11.71元/平方米/日的租金标准，赔偿该850.58平方米改扩建夹层部分的损失的问题。因案涉金三角大厦第三层内改扩建夹层由被告罕王公司占有、使用至今，故本节问题应适用民法典的有关规定。2010年9月3日，辽宁省国有资产经营有限公司已将包括本案涉金三角大厦第三层内改扩建夹层在内的6000平方米房产界定为国有资产，并同意辽宁省商业集团有限公司在沈阳市联合产权交易所公开挂牌处置金三角大厦改扩建房产。被告罕王公司已于2010年11月3日在沈阳联合产权交易所通过摘牌的方式受让金三角大厦改扩建房产并交纳了27,110,000元的受让金，该房产业已交割完毕并由罕王公司占有、使用至今。据此，被告罕王公司取得案涉改扩建部分房产的时间早于原告取得案涉金三角大厦第三层房产的时间，就案涉改扩建部分的形成，被告罕王公司并无过错。同时，原告朱艳作为案涉执行案件的当事人，于上述房产流拍后向人民法院申请要求以物抵债，并依此取得了案涉房产的所有权，其事先明知并接受该房产中存有被告罕王公司所有的改扩建部分的现状，故其应承担相应的不利后果。另，案涉850.58平方米改扩建夹层部分归被告罕王公司所有，原告无权向其主张赔偿。基于以上，对原告的此项主张，本院不予支持。关于原告朱艳主张从2018年12月7日计算至2019年7月31日，按11.71元/平方米/日的租金标准赔偿原告金三角大厦第三层2106.43平方米房屋的租金损失的问题。因案涉法律事实及损害后果均在民法典实施之前发生，故本节问题应适用当时的法律和司法解释。如前所述，根据沈阳市中级人民法院作出的以物抵债的（2018）辽01执恢42号执行裁定书，原告朱艳已成为案涉金三角大厦第三层房屋的所有权人，该权利并自上述法律文书生效时发生效力。关于租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案涉金三角大厦第三层房屋原所有权人辽宁省五金交电有限公司于2012年作出《关于金三角大厦及场地对外租赁的说明》同意东快公司将金三角大厦及场地转租给被告罕王公司，而原告朱艳虽于2018年通过以物抵债的方式取得了该房屋的所有权，但根据上述法律规定，辽宁省五金交电有限公司与东快公司及东快公司与被告罕王公司所签订的《租赁合同》的效力均不受影响。根据被告罕王公司与东快公司签订的《房屋及场地租赁合同》约定，租赁房屋及场地建筑面积约为15863平方米，2014年至2023年十年租金每年为人民币220万元，据此，被告罕王公司所承担的租金标准应为220万元/年。关于被告罕王公司承租的面积，虽然沈阳市房产管理局于1997年12月25日作出的沈房押字（97）第410号《关于抵押房地产的批复》中写明的“建筑面积16262平方米”，但上述租赁合同中约定的租赁房屋及场地建筑面积约为15863平方米，并且沈阳市中级人民法院作出的执行裁定书及买拍公告等均写明金三角大厦证载面积为15683平方米，故本院确认被告罕王公司承租的房屋及场地建筑面积为15683平方米。据此，2014年至2023年期间，被告罕王公司所负担的租金应为0.38元/平方米/天（220万÷15683平方米÷365天）。关于原告朱艳主张的案涉商铺损失计算的期间。沈阳市中级人民法院作出以物抵债的（2018）辽01执恢42号执行裁定书的时间为2018年12月6日，沈阳市中级人民法院将金三角大厦第三层（除夹层外）腾空交付原告的时间为2019年8月1日，其主张自2018年12月7日起至2019年7月31日止期间的租金损失具有相应事实和法律依据，本院予以确认。因被告罕王公司已将2018年7月至2019年5月期间的租金支付沈阳市中级人民法院，而上述租金中属于原告朱艳的部分，沈阳市中级人民法院尚未予以发放，故原告朱艳就该部分租金可通过执行程序主张。因被告罕王公司未支付2019年6月至7月（共61天）的租金，故被告罕王公司应将该期间的租金支付给原告朱艳。关于原告朱艳的计租面积，沈阳市房产管理局于1997年12月25日作出的沈房押字（97）第410号《关于抵押房地产的批复》中写明：“抵押第三层2058平方米”，而后金三角大厦原所有权人辽宁省五金交电有限公司将金三角大厦及场地整体出租给东快公司，东快公司有将金三角大厦及场地整体出租给被告罕王公司，被告罕王公司自2018年7月至2019年5月亦按照其整体承租的面积标准向沈阳市中级人民法院支付租金。经沈阳市中级人民法院委托，沈阳市勘察测绘研究院于2019年4月22日对金三角大厦地下1层到地上19层的现状部分和老房证登记部分测绘。经测绘后，案涉金三角大厦三层面积为2106.43平方米。该测绘结果虽与沈房押字（97）第410号《关于抵押房地产的批复》中载明的面积存在差异，但被告罕王公司承租金三角大厦于2011年，当时尚未对案涉金三角大厦三层部分进行测绘，故可认定被告罕王公司系根据当时业已认定的金三角大厦三层面积，即2058平方米及租金标准予以承租，且被告罕王公司亦依约履行支付租金义务至2019年5月，故本院支持原告朱艳的计租面积为2058平方米，其余部分本院不予支持。基于以上，被告罕王公司应支付原告朱艳金三角大厦三层租金为47704.44元（2058平方米×0.38元/平方米/天×61天）。关于原、被告主张和辩称的其他问题，因未提供相关证据或者所提供的证据并不充分，本院不予确认和采纳。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁罕王投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱艳位于沈阳市和平区金三角大厦三层的房屋租金47704.44元；二、驳回原告朱艳的其他诉讼请求。案件受理费29728元，由原告朱艳承担28735元，由被告辽宁罕王投资有限公司承担993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  苏博群审 判 员  王 蒙人民陪审员  栾仕杰二〇二一年一月二十六日法官助理孟子煊书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。