宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6697号原告：宁夏中房实业集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市北京东路339号。法定代表人：张君，该公司总裁。委托诉讼代理人：郭彦汝，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程燕，北京德恒（银川）律师事务所律师。被告：马莉，女，1984年7月3日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：马军，男，1987年10月19日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告宁夏中房实业集团有限公司（以下简称中房公司）与被告马莉、马军房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年5月11日诉至本院，根据《最高人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年7月17日立案。2020年11月27日原告向本院提出财产保全申请并提供担保，请求对二被告名下价值297400元的财产予以冻结，本院于2020年12月1日依法作出（2020）宁0104民初6697号民事裁定，后依法冻结二被告名下的上述财产。本案依法适用普通程序独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人程燕、郭彦汝到庭参加诉讼，被告马莉、马军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房公司向本院提出诉讼请求：1.被告马莉向原告支付购房款148700元，支付违约金148700元（按照日千分之一，自2015年12月20日暂计算至2020年4月26日，原告酌情主张148700元），并按日万分之六的标准支付违约金至款项实际清偿之日止；2.被告马军对上述购房款及违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年10月21日，原告与被告马莉签订《银川市商品房买卖合同》，约定：被告马莉作为买受人购买由原告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋一套，总价款为527979元，付款方式为商业贷款。同日，原告与二被告签订《玺云台公寓延迟付款协议》，约定被告马军作为保证人对房屋首付款承担连带保证责任。按照合同约定，被告马莉应于2016年11月10日前付清剩余首付款项148700元。根据《玺云台公寓延迟付款协议》第三条约定“如买受人未按协议规定的时间付款，自协议规定的应付期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”，故原告向被告酌情主张违约金148700元。为维护原告权益，原告诉至法院，请求判如所请。马莉、马军未作答辩。原告向本院提交《银川市商品房买卖合同》、《公寓延迟付款协议》、《交房资料移交清单》、《备案情况说明》、《律师函》以及《EMS邮寄单》各一份，虽然二被告未予质证，但因上述证据经本院审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马莉因购买原告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋一套，后向原告支付款项53279元，为此原告向被告出具编号为0108338号《收据》一份，载明：“今收到马莉交来玺云台办公18-10011人民币（大写）伍万叁仟贰佰柒拾玖元整￥53279。收款人：胡英琴并加盖宁夏中房实业集团股份有限公司公司财务专用章”。2015年10月21日，原告与被告马莉签订编号为201500040497号《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：被告马莉作为买受人购买由原告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋一套；建筑面积为87.85平方米，单价为6010元/平方米，总价款为527979元；付款方式及期限：贷款方式付款为商业贷款，买受人应于2015年8月10日前支付首期房价款211979元，占全部房价款40%，余款316000元向工行申请贷款支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之陆（该比率不低于第一项中的比率）的违约金；出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以新消息报或手机短信方式通知买受人办理交付手续；因买受人所留电话、住址发生变化无法联系的，以及因买受人未能按约定金额付清房款或买受人个人原因延误等致使无法办理交接手续的，视为出卖人已向买受人交付了该商品房，由买受人承担一切责任。且自本合同第十一条规定的实际交付日期的第二天起至实际接收之日止，此期间买受人所购商品房发生的采暖费、物业管理费、电梯费等项费用均由买受人全部承担。同时，双方就上述房屋又签订《补充协议》一份，约定：上述房屋的首付款于2015年8月10日前足额支付，于2015年12月20日前付清全款。如买受人未按约定付清款项的，应按合同第八条买受人逾期付款的违约责任执行。同日，原告与作为买受人的被告马莉以及作为保证人的被告马军签订一份《公寓延迟付款协议》，约定：首付款211979元，付款时间为2015年8月10日，因买受人购房资金不足，仅支付首付款25%，即53279元，后无力按时支付剩余75%的首付款，双方约定下剩75%首付款按约定日期分批支付：2015年12月20日支付52900元，2016年5月10日前支付52900元，2016年11月10日前支付52900元；如买受人不能按本协议约定迟延的日期支付剩余首付款，则买受人购房合同的应付款期限之次日起至实际全款支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期付款千分之壹的违约金；保证人对买受人如期偿付全部房款及违约金承担连带保证责任，保证期限自主债务期届满起两年。现上述房屋已交付给被告马莉，并于2015年10月29日备案登记在被告马莉名下。诉讼中，原告自认被告马莉分别于2017年12月、2018年2月份各向原告支付款项5000元，并于2016年2月2日以按揭贷款方式向原告支付款项316000元。现因被告马莉未清偿上述房屋的款项，已构成违约，且被告马军亦未履行保证义务，故原告诉至本院，请求依法判如所请。又查明，原告就上述房屋于2019年11月5日通过邮寄方式向被告马莉发送《律师函》一份，载明：“致：马莉先生/女士北京德恒（银川）律师事务所依据《中华人民共和国律师法》之规定，接受宁夏中房实业集团股份有限公司（下称“中房公司”）的委托，特向贵方发出本律师函：一、本律师函所依据的事实依据包括但不限于：（一）《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》（二）委托人陈述（三）其他证据材料二、本函所依法律法规：（一）《中华人民共和国合同法》（二）《中华人民共和国民事诉讼法》三、本律师依据证据及法律依据认为：2015年8月10日贵方与中房公司签订《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：贵方作为买受人购买由中房公司开发的【中房·玺云台】南区一期某商品住宅/营业房房屋一套，建筑面积87.85㎡，房屋总价款527979元，付款方式为分期付款。《银川市商品房买卖合同》签订后，贵方按照合同约定支付首付款，但未能按合同之约定按期足额支付分期款项。按照合同约定，贵方应于2015年8月10日支付剩余首付款148700元，截止2019年10月21日贵方已经逾期1548天，需向中房公司支付违约金138112.56元。根据《商品房买卖合同》第八条，贵方如未按本合同规定的时间付款，“自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之陆的违约金。”四、中房公司已多次向贵方催收欠付款项，但贵方一直未能按时履约。现本所律师特函告如下：1、请贵方接到本律师函后5个工作日内，向中房公司支付剩余房款148700元，违约金138112.56元，合计：286812.56元。2、如果贵方在接到本律师函后，未能积极履行上述义务的，则中房公司将采取进一步的法律手段，由此带来的损失及不利影响均由贵方承担。特此函告！”本院认为，原告与被告马莉签订的《银川市商品房买卖合同》以及原告与二被告签订的《公寓延迟付款协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规定，本院予以确认。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告马莉应于2015年8月10日前向原告付清上述房屋的首付款项，但被告马莉至今未完全履行，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告马莉向其支付上述房屋的剩余款项148700元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告马莉未按《公寓延迟付款协议》约定时间支付购房款的首付款部分，构成违约，根据该协议约定“如买受人不能按本协议约定迟延的日期支付剩余首付款，则买受人购房合同的应付款期限之次日起至实际全款支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期付款千分之壹的违约金”，但原告请求违约金明显高于实际损失，原告的实际损失系对方未付款项的利息损失，且其未能提供证据证明其存在除利息之外的其他损失，又虽作为违约方的被告马莉因系下落不明，公告送达后缺席，其无法提出调整申请，且本院亦无法当庭示明。若违约金明显过高，一般可以推定在被告应诉到庭的情况下，正常都会请求法院调整违约金，现本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为按照银行同期贷款年利率4.60%的基础上上浮30%即年利率5.98%的标准为宜，故本院按照该利率标准并按原告主张的违约金的起始时间计算，确定被告马莉向原告支付款项148700元自2015年12月20日至2020年4月26日的违约金38736.15元（148700元×5.98%÷365天×1590天），并按照年利率5.98%向其支付上述款项148700元自2020年4月26日起至本判决确定的付款之日止的违约金，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告马军作为连带责任保证的保证人，并在《公寓延迟付款协议》中约定保证期限为主债务期届满起二年，故被告马军的保证期间为2016年11月10日起至2018年11月10日止。现原告于2020年5月11日提起诉讼，已超过上述保证期间，并且原告未提供证据证明其在上述保证期间要求被告马军承担保证责任，被告马军的保证责任已免除，故对于原告要求被告马军承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告马莉、马军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告马莉于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏中房实业集团有限公司购房款148700元，支付自2015年12月20日至2020年4月26日的违约金38736.15元，并按照年利率5.98%向原告宁夏中房实业集团有限公司支付上述款项148700元自2020年4月26日起至本判决确定的付款之日止的违约金；二、驳回原告宁夏中房实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，公告费300元，财产保全费2007元，合计8069元，由原告宁夏中房实业集团有限公司负担2983.52元，被告马莉负担5085.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 丁宝平二○二○年十二月二十二日法官助理 田 娥书记员 马 晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。