呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终3640号   上诉人(原审被告)：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司。   法定代表人：王峰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）王璇，女，无固定职业，现住上海市浦东新区。   上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司(以下简称呼铁公司)因与被上诉人王璇房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   呼铁公司上诉请求：一、依法撤销原审判决,依法改判。二、一、二审诉讼费用由王璇负担。事实与理由:一、一审判决认定违约责任不清,判决呼铁公司单方承担违约金不合理且过高。2018年2月9日,王璇通过内蒙古产权交易中心平台以11141430元竞得呼和浩特市新城区海拉尔东路“呼铁佳园B区幼儿园”,2018年4月24日,双方签订《房产转让经营合同书》。合同第二条约定房屋总价款为11141430元,采取分期付款。即:乙方王璇自本合同签订之日起五个工作日内付交易款总额的60%,即人民币6684858元;剩余40%的房屋交易款应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清,同时按4%(年利率)支付利息,支付及交付使用时间截止为6月30日。合同同时约定了逾期交付房屋和逾期交尾款的违约责任。根据上述合同约定,呼铁公司和王璇双方要在2018年6月30日前完成各自的交付房屋及交付尾款的合同责任。事实是,呼铁公司一方未按合同约定向王璇交付房屋,王璇一方也未按合同约定向呼铁公司交付尾款,应该属于双方违约。但是,一审法院认定呼铁公司一方因未交付房屋构成单方违约,王璇一方不构成违约,判决呼铁公司向王璇交付2228286元违约金过高且不合理。二、根据2019年1月22日国务院办公厅印发的《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》(国办发(2019)3号),以及2019年11月新城区政府向中国铁路呼和浩特局集团有限公司下发了《关于落实有关事宜的函》(新政字（2019)538号),明确该幼儿园属于被收回范围,故合同履行存在政策障碍,请求法院结合法律规定和国家政策对合同能否履行予以认定。   王璇辩称，因呼铁公司逾期交房，对于该房屋是否达到交房标准，王璇并不清楚，因房屋至今未交付，所以我并不存在不交付尾款的行为。对于呼铁公司提出的政策问题，与本案合同无关。   王璇向一审法院起诉请求：1.判令呼铁公司向王璇交付位于呼铁佳园二期住宅小区B区西南侧幼儿园1224平方米的房屋;2.判令呼铁公司向王璇支付违约金1671214.50元,并支付逾期交房违约金暂计4924512.06元(以11141430元为本金,按日千分之一计算违约金,自2018年7月1日起暂计算至2019年9月16日,至实际交房之日止);3.诉讼费用由呼铁公司负担。   一审法院认定事实：2018年2月9日，王璇通过内蒙古产权交易中心有限责任公司竞得位于呼和浩特市××区招商项目，成交价款为11141430元，交易佣金384379．34元，应付交易价款总额11525809元。   王璇向内蒙古产权交易中心有限责任公司支付了交易佣金384379．30元；内蒙古产权交易中心有限责任公司向王璇开具了发票。   2018年4月24日，王璇与呼铁公司签订了《房产转让经营合同书》，约定：呼铁公司向王璇转让房屋使用权等事宜，达成如下协议，房屋新城区海拉尔东路市××巷二期住宅小区B区西南侧，该房屋规划用途为幼儿园，建筑面积1224平方米，包括公共部位与公用房屋分摊建筑面积；该房屋无产权证，呼铁公司不具备办理产权手续条件，王璇对上述房屋享有与对应土地使用年限一致的使用权；第二条转让价款约定：房屋总价款为11141430元，采取分期付款，即：王璇自合同签订之日起五个工作日付房屋产权交易款总额的60％，即人民币6684858元；剩余40％的房屋交易款应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清，同时按4％（年利率）支付利息，支付及交付使用时间截止为6月30日；第四条交付期限约定：呼铁公司须在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将幼儿园工程竣工验收、幼儿园消防验收等验收合格手续交付王璇；第五条呼铁公司逾期交房的违约责任约定：呼铁公司如未按合同规定的期限将该房屋交付王璇使用，按下列方式处理：……2．逾期超过30日后，呼铁公司须向王璇一次性支付房屋转让价款总额15％的违约金后，王璇有权继续履行或解除合同，王璇要求继续履行合同的，自本合同第五条第二款逾期之日的第二天起至实际交付之日止，呼铁公司按日向王璇交付房屋转让总价款万分之十的违约金；第六条关于该房屋使用权的约定：1．该房屋土地为呼铁公司的划拨用地，待该房屋具备办理房屋权属证书的条件时，王璇就该房屋及土地办理权属登记产生的土地出让金、税费等全部费用由王璇负担，甲方提供所需的材料证明配合乙方办理。   2018年5月4日，内蒙古产权交易中心有限责任公司向呼铁公司转账1887073．60元，汇款附言：转付价款；2018年5月7日，王璇向呼铁公司转账人民币4684858元，用途为呼铁公司购房款；2018年5月11日，呼铁公司向王璇出具《收据》一张，书写：今收到呼铁佳园二期托儿所销售款6684858元。   一审法院认为，王璇通过内蒙古产权交易中心有限责任公司对外竞价的方式，竞得涉案房屋的经营使用权，并与呼铁公司签订了《房产转让经营合同书》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；呼铁公司未按照合同约定的期限，将符合合同约定条件的涉案房屋交付于王璇，已经构成违约，应当承担违约责任；对于王璇请求呼铁公司交付涉案房屋的诉请，因庭审中，呼铁公司认可涉案房屋已竣工验收，并通过了消防验收，已具备交付的条件，故对于王璇的此诉请，予以支持；对于王璇请求呼铁公司支付违约金的诉请，呼铁公司抗辩称王璇未按照合同约定的期限向呼铁公司支付剩余价款，亦构成违约，因根据双方签订的合同约定：“剩余40％的房屋交易款应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清。”，王璇支付剩余价款系以呼铁公司交付房屋为条件，呼铁公司未向王璇交付房屋，王璇支付价款的条件未成就，故对于呼铁公司的此抗辩理由，不予支持；呼铁公司抗辩称合同约定的违约金约定过高，请求予以调整，根据合同约定，呼铁公司逾期交房，王璇继续履行合同的，呼铁公司向王璇支付总价款15％的违约金，及按照每日千分之一支付自逾期交房的第二天起至实际交房之日止的违约金，即按照年利率36.5％支付违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”王璇请求按照合同约定计算违约金，即暂计算至2020年6月30日的违约金为合同总价款的15％，加按日千分之一计算的合同总价款的73％，合计为合同总价款的88％，明显高于王璇实际受到的损失，考虑到王璇的实际损失为自2018年7月1日至呼铁公司实际交付之日止的幼儿园经营损失，该院酌情支持王璇请求按照总价款20％，即人民币2228286元计算的违约金请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司立即将位于呼和浩特市××区二期住宅小区B区西南侧幼儿园1224平方米的房屋交付于王璇；二、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内向王璇支付违约金2228286元；三、驳回王璇的其他诉讼请求。案件受理费128223元，由内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：原审判决判令呼铁公司向王璇支付违约金2228286元，是否有事实及法律依据。   王璇通过内蒙古产权交易中心有限责任公司对外竞价的方式，竞得涉案房屋的经营使用权，并与呼铁公司签订了《房产转让经营合同书》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同第二条约定：“甲方呼铁公司与乙方王璇约定该房屋总价款为11141430元，采取分期付款。即乙方王璇自本合同签订之日起五个工作日付房屋产权交易款总额的60%，即人民币6684858元；剩余40%的房屋交易额应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清，同时按照4%（年利率）支付利息，支付及交付使用截止时间为6月30日。呼铁公司未按合同约定的期限，将符合合同约定条件的涉案房屋交付于王璇，已构成违约，应承担违约责任。呼铁公司认为王璇未按照合同约定的期限向呼铁公司支付剩余价款，亦构成违约，因根据双方签订的合同约定：“剩余40％的房屋交易款应当于房屋交付使用时五个工作日一次性付清。”，王璇支付剩余价款系以呼铁公司交付房屋为条件，呼铁公司未向王璇交付房屋，王璇支付价款的条件未成就，故呼铁公司认为王璇存在违约的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉房屋已竣工验收，并通过消防验收，已具备交付的条件。故呼铁公司应当将案涉房屋予以交付。   呼铁公司认为一审法院判令其向王璇支付违约金2228286元违背了公平原则，法院应当酌情调整。本院认为,根据双方签订的《房产转让经营合同书》第五条甲方逾期交房的违约责任中第二款：“逾期超过30日后，甲方呼铁公司须向乙方王璇一次性支付房屋转让费价款总额15%的违约金后，乙方王璇有权继续履行合同或解除合同。乙方王璇继续履行合同的，自本合同第五条第二款逾期之日的第二天起至实际支付之日止，甲方呼铁公司按日向乙方王璇支付房屋转让总价款万分之十的违约金。”该合同约定的违约金明显超过了王璇实际受到的损失。考虑到王璇已向内蒙古产权交易中心有限责任公司支付了交易佣金384379．30元,并向呼铁公司转账人民币6684858元，2018年5月11日，呼铁公司向王璇出具《收据》。王璇已经履行了相应的付款义务，但呼铁公司从王璇支付购房款至今已近二年多，仍未交付案涉房屋，在此期间，王璇确实受到损失。一审法院酌定王璇的违约损失为案涉房屋总价款20％，即人民币2228286元，并无不当，本院应予支持。   呼铁公司认为根据2019年1月22日国务院办公厅印发的《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》以及2019年11月新城区政府向中国铁路呼和浩特局集团有限公司下发了《关于落实有关事宜的函》明确该案涉房屋属于被收回的范围，合同的履行存在政策障碍。但该文件只是限制了案涉房屋的用途，并不影响呼铁公司履行交付房屋的义务。故该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费128223元，由内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二一年一月八日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜