北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2021)京0115执异2号案外人：计克轩，男，1973年10月12日出生，汉族，住北京市丰台区。案外人：韩卫华，女，1976年10月2日出生，汉族，住河北省涿州市。二案外人共同委托诉讼代理人：李学武，河北信正律师事务所律师。申请执行人：北京亦庄国际融资担保有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街2号52幢8层801-5。法定代表人：张文冬。委托诉讼代理人：张琰，北京亦庄国际融资担保有限公司员工。委托诉讼代理人：王蕴楠，北京亦庄国际融资担保有限公司员工。被执行人：夏学阳，男，1973年8月12日出生，汉族，住河北省涿州市。被执行人：朱慧霞，女，1974年11月9日出生，汉族，住河北省涿州市。本院在执行北京亦庄国际融资担保有限公司（以下简称融资担保公司）与夏学阳、朱慧霞等公证债权文书一案中，本院将被执行人朱慧霞名下位于河北省涿州市XXX房屋（以下简称涉案房屋）予以查封，案外人计克轩、韩卫华对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人计克轩、韩卫华称，计克轩与韩卫华系夫妻关系。二人通过涿州市申宏房地产经纪有限公司（以下简称申宏公司）与夏学阳、朱慧霞夫妇签订了《房屋买卖合同》，约定计克轩、韩卫华以1300000元购买涉案房屋。《房屋买卖合同》签订之后，2017年3月14日，韩卫华通过银行转账和现金方式共支付给夏学阳和朱慧霞1200000元。由于当时不动产权证正在办理之中，依据约定，余款100000元待过户后支付。2019年5月，因朱慧霞不在国内，其委托小区物业公司将涉案房屋的不动产权证交给了韩卫华和计克轩。双方通过电话联系约定，待朱慧霞回国后双方去办理过户手续。但不知何故，朱慧霞、夏学阳至今无法取得联系，故涉案房屋至今无法办理过户手续。修正前的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（现十五条）规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”计克轩和韩卫华满足上述所有条件，故涉案房屋已不属于朱慧霞、夏学阳所有，该房屋不属于可以采取执行措施的财产范围。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封措施，并停止执行涉案房屋。申请执行人融资担保公司称，不同意计克轩、韩卫华的异议请求。因朱慧霞对执行依据所涉债务承担无限连带责任，故融资担保公司申请执行其名下财产。法院查询到朱慧霞名下涉案房屋后将其查封。涉案房屋至今登记在朱慧霞名下，计克轩、韩卫华并未取得所有权。综上，请求法院驳回计克轩、韩卫华的异议请求。被执行人朱慧霞、夏学阳未到庭，亦未提交书面意见。本院查明：2015年11月13日，锦圣和泰（北京）新能源投资有限公司与（以下简称锦圣公司）与华夏银行股份有限公司北京青年路支行（以下简称华夏银行）签订《最高额融资合同》，约定华夏银行向锦圣公司提供融资额度20000000元，额度有效期为2年，自2015年11月23日起至2017年11月23日止。2015年11月18日，融资担保公司与锦圣公司签订《委托保证合同》，约定融资担保公司为锦圣公司在《最高额融资合同》项下的20000000元融资额度向华夏银行提供连带责任保证担保。2015年11月13日，融资担保公司与华夏银行签订《最高额保证合同》，为锦圣公司在《最高额融资合同》项下的融资额度20000000元向华夏银行提供连带责任保证担保。作为对融资担保公司上述担保的反担保，其中，夏学阳及其配偶朱慧霞于2015年11月18日签署《个人无限连带责任保证承诺函》，承诺以夏学阳所有的全部财产提供无限连带责任反担保；朱慧霞及其配偶夏学阳于2015年11月18日签署《个人无限连带责任保证承诺函》，承诺以朱慧霞所有的全部财产提供无限连带责任反担保。朱慧霞与夏学阳的保证范围包括锦圣公司未按照《委托保证合同》中的约定按期足额向融资担保公司代偿的全部款项和自代偿之日起的利息以及其他费用、损失、违约金、赔偿金等。上述《委托保证合同》及《个人无限连带责任保证承诺函》均在北京市中信公证处（以下简称中信公证处）办理了具有强制执行效力的债权文书公证。2015年11月13日、2016年1月27日，锦圣公司与华夏银行分别签订了《最高额融资合同》项下的《借款合同》各一笔。后因锦圣公司未履行相应还款义务，融资担保公司代锦圣公司向华夏银行清偿了上述合同项下的义务。后融资担保公司向中信公证处申请出具执行证书，中信公证处出具（2017）京中信执字第2045号执行证书，部分内容如下：执行标的为代偿款20077660.61元、代偿款的利息损失及违约金；夏学阳、朱慧霞等作为保证反担保人，应向融资担保公司承担连带保证反担保责任。后融资担保公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行。执行过程中，本院于2020年6月28日查封涉案房屋。查封时，涉案房屋登记在朱慧霞名下。2017年3月4日，出售人（甲方）朱慧霞、夏学阳，买受人（乙方）计克轩、韩卫华就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：涉案房屋出售价格为1300000元；甲方收到乙方首付款50000元；余款1150000元，乙方于本年度3月20日前一次性给付甲方；剩余100000元待房本下发后，过户日由乙方给付甲方。合同加盖申宏公司公章。2017年3月4日，夏学阳、朱慧霞向计克轩、韩卫华出具50000元定金手写收条一张。2017年3月14日，韩卫华向朱慧霞分别转账830000元、300000元，以上两笔汇款共计1130000元。同日，夏学阳向韩卫华出具1200000元房款手写收据一张。审查过程中，计克轩、韩卫华陈述，房款中70000元（含定金50000元）系以现金方式支付。计克轩、韩卫华为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，提交了《装饰装修工程合同书》及装修款收据、《储藏室使用协议》、《居民用户供用气合同》、水费收据、电费收据、物业费收据、涿州市美居物业服务有限公司出具的《居住证明》等证据。根据上述证据显示的时间，本院认定计克轩、韩卫华已于2017年4月占有涉案房屋。涉案房屋于2019年3月20日取得不动产权证，登记在朱慧霞名下。因朱慧霞无法配合，故未能办理过户登记。另查，韩卫华将剩余价款100000元于2021年1月12日交至本院案款专用账户。本院认为，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合以下条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，朱慧霞、夏学阳与计克轩、韩卫华签订书面买卖合同的时间为2017年3月4日，早于本院查封涉案房屋的时间2020年6月28日，且该合同约定的内容并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，故本院认定计克轩、韩卫华在法院查封前已签订合法有效的书面合同。第二，计克轩、韩卫华已于2017年4月起合法占有涉案房屋，亦早于法院查封时间。第三，计克轩、韩卫华如约给付了房屋价款1200000元，并已按照法院要求将剩余房款100000元交付执行，亦满足案款给付的相关要求。第四，涉案房屋未能办理过户系因朱慧霞无法配合，故未办理过户登记并非因计克轩、韩卫华自身原因。据此，对于计克轩、韩卫华解除涉案房屋查封、停止执行涉案房屋的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止执行河北省涿州市XXX房屋。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 军审判员 张 彬审判员 王 莹二〇二一年一月二十六日书记员 熊诗岚