江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初8801号原告（反诉被告）：沈业武，男，1971年2月9日生，汉族。委托诉讼代理人：俞海春，江苏志仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵统兴，男，1990年5月15日生，汉族。原告（反诉被告）沈业武与被告（反诉原告）赵统兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员公开独任开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈业武的委托诉讼代理人俞海春与被告（反诉原告）赵统兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈业武向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2019年4月20日签订的《租赁合同》；2．判令赵统兴给付2019年6月1日至2020年4月30日期间的租金74493元及2019年6月1日至2020年5月31日的物业管理费2800元，合计77293元，并支付后续的房屋占用费至返还商铺之日止（按年租金81265元、年物业管理费2800元的标准计算）；3．判令赵统兴按照每月135元的标准支付滞纳金，自2019年6月2日起计算至返还商铺之日止；4．判令赵统兴承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月20日，双方签订1份租赁合同，约定沈业武将位于南京市江宁区莱茵达路12号的1楼16号商铺租赁给赵统兴。合同约定：商铺面积为66.8平方米，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，年租金为81265元，年物业费为2800元，赵统兴应于签订租赁合同的同时交纳保证金1万元。合同同时约定了其他权利义务，并约定租金实际起算日为2019年6月1日。合同签订后，赵统兴仅支付保证金1万元，未支付租金和物业管理费。2020年7月1日，沈业武委托律师向赵统兴发出律师函，催缴租金及物业管理费，但赵统兴仍未支付。故沈业武诉至法院。被告（反诉原告）赵统兴辩称：1．其认可租赁合同自沈业武发出律师函的次日即2020年7月2日起解除。2．案涉租赁合同仅为一份临时合同，并非正式合同。3．合同补充协议载明赠送6个月租期。4．双方签订租赁合同时，承租的商铺面积并未确定，事实上当时商场并未营业，承租商铺也是赵统兴自行进行隔断，租金价格应根据实际租赁的面积计算，所以沈业武主张的租金标准没有依据。5．赵统兴承租的商铺装修完成后，因整个家居广场的公章和营业执照尚未办好，故当时应属免租期，租金不应开始计算。且沈业武承诺在2019年11月底将整个家居广场的对面环境整顿好，自2019年12月1日起才正式收取商户的租金。反诉原告（本诉被告）赵统兴向本院提出反诉请求：1．判令沈业武承担装修损失53500元；2．判令沈业武承担反诉部分诉讼费用。事实和理由：双方签订租赁合同时，为了促使合同顺利签订、鼓励商家尽早入驻，沈业武承诺会赠送赵统兴一个悬挂于户外的大型广告。合同签订后，赵统兴为尽早对外营业，于2019年5月找人对案涉铺位进行装修，并为装修投入了53500元。但直至2020年5月1日商场才正式对外营业，且沈业武未按照承诺整顿好家居广场周边的环境，也没有依约赠送赵统兴相应的广告，家居广场内的商户布局也与沈业武的承诺不符。以上种种因素，导致赵统兴没有经营的环境。赵统兴多次催促沈业武兑现承诺，沈业武仍未能兑现，故赵统兴提起反诉。本案审理过程中，赵统兴明确将其主张的装修损失金额调整为1万元，并要求与沈业武主张的租金等费用进行抵销。反诉被告（本诉原告）沈业武辩称：沈业武未曾向赵统兴作出过赠送广告的承诺，且该问题亦与本案租赁合同纠纷无关。对于赵统兴未拆除的剩余装修添附物，其同意折价1万元，亦同意与租金进行抵销。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市江宁区莱茵达路12号都市丽景家园商业一层至二层的门面房所有权人为南京海丰置业有限公司（以下简称海丰公司）。2019年3月12日，沈业武与海丰公司签订租赁合同书，约定由沈业武承租该两层门面房，用于经营装饰建材。2019年4月20日，沈业武（甲方）与赵统兴（乙方）签订租赁合同1份，约定：甲方将位于南京市江宁区莱茵达路12号的商铺1楼16号商铺约66.8平方米场地租给乙方经营洁具；实际租赁期自2019年5月1日起至2020年4月30日止；合同解除、提前终止或者乙方违反有关条款被甲方责令退场的，乙方视为违约，乙方应自合同解除、提前终止或者接到甲方责令退场通知之日起三日内办理完毕退场手续；退场手续是指搬离承租商铺内的一切相关物品，并申请甲方相关部门验收确认，同时向甲方交付承租商铺；合同解除、提前终止或被责令退场时，乙方如未在约定时间内将承租商铺交付给甲方的，甲方有权自行收回该出租商铺；该商铺乙方的装修及物品视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处理；乙方未按时办理完毕退场手续导致甲方就该在出租商铺无法实现经营收益的，乙方应支付占有期间给甲方造成的损失，该损失赔偿按本合同租金的总额折算成日租金乘以占有天数乘以叁计算；实行先付后租的原则，租金单价为3.333元／平方／天；乙方应交纳的年租金为81265元；乙方应在交纳租金时一次性交纳物业费2800元（计承租面积的3.5元／平方／月）；为了保证双方全面履行本合同，乙方须于本合同签订的同时一次性交纳保证金计1万元，保证金返还时不计息；乙方退离时，乙方的商铺装修拆除和各种设备、设施的损失，搬运、撤离等费用由乙方自行承担；乙方退离时不得将依附于甲方固定设施上的添附物拆除，除非该拆除行为不损坏甲方的固定设施，且得到甲方的书面同意；若私自拆除造成损失的，乙方应承担赔偿责任；乙方累计二次逾期交纳费用或一次逾期在七天以上不按时交纳费用的，甲方有权解除合同，其损失由乙方自行承担；乙方必须按约如期向甲方交纳租金、管理费、水电费，逾期不交，按应收月租金金额的5%×逾期天数收取滞纳金，逾期10天不交者，按乙方违约处理；乙方不履行本合同任何一条，均视为违约，保证金及剩余租金不予退还，另加罚违约金叁仟元；乙方必须履行本合同，如乙方不能履行本合同中途离场，保证金及剩余租金不予退还；租赁期内，如发生不可抗力因素或政府行为致使本合同不能履行或造成损失的，由双方各自承担自己的费用和损失，双方均不承担违约责任；商户交齐壹年房租赠送陆个月房租，房租起租日计2019年6月1日起租。合同签订后，赵统兴仅向沈业武支付了保证金1万元。2020年7月1日，沈业武的代理律师向赵统兴寄送律师函，要求赵统兴在收到函件后3日内立即付清所欠租金及物业管理费，并称如不按期交纳，将解除租赁合同收回租赁房屋。2020年8月4日，沈业武在赵统兴承租的商铺门上加挂了一把锁，赵统兴如欲进入商铺须联系沈业武开锁。上述事实，有租赁合同书、不动产权证、租赁合同、律师函、顺丰速运客户存根及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。庭审中，赵统兴陈述：其多次要求沈业武与其确定承租商铺的面积，沈业武均以没有时间为由推脱；其系首批入驻的商户之一，当时沈业武的合伙人李克俭要求其在家居广场开业前进行装修，并承诺提前装修会给予其免租期；沈业武于2019年11月才通知其交纳物业管理费；诉争商铺装修的费用均以装修队从其店铺采购的货物价款相抵；其承租的商铺于2019年11月左右经营至2020年1月15日左右，后因疫情原因停止经营，自2020年4月中旬又恢复经营，至收到沈业武发出的律师函后一周终止经营。本院认为：合法的房屋租赁合同关系受法律保护。案涉租赁合同系沈业武与赵统兴的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。赵统兴抗辩称该份合同仅为临时合同，但并未提供证据证明双方对该合同的效力另有约定，故对于赵统兴的此项抗辩意见，本院不予采纳。根据双方庭审陈述，双方对于案涉租赁合同自2020年7月2日起解除均予以认可，故对于沈业武主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。案涉租赁合同约定租赁期限截止于2020年4月30日，2020年5月1日至2020年7月2日期间，赵统兴继续使用诉争商铺，故原租赁合同在该期间继续有效，但租赁期限为不定期。承租诉争商铺期间，赵统兴仅支付保证金1万元，未支付过商铺租金，故沈业武有权主张赵统兴支付截止至合同解除前的租金。关于租金的计算期间，赵统兴抗辩称沈业武向其承诺自2019年12月1日起计算租金，沈业武的合伙人李克俭亦承诺其如提前进行装修则给予一定的免租期，但赵统兴并未就其此项抗辩意见提供证据证明。虽然双方签订的租赁合同补充约定“商户交齐壹年房租，赠送陆个月房租”，但从文义来看，沈业武主张赠送免租期系以交齐1年房租为前提并无不当。故赵统兴无权依据该条约定主张免租期。综上，赵统兴应向沈业武支付的商铺租金依约应自2019年6月1日起计算。关于租金计算标准，赵统兴抗辩称合同约定的租金价格仅为大致价格，最终租价应以承租商铺的实际面积乘以3.333元/平方/天计算确定。但案涉租赁合同中关于租金金额的条款并未载明约定金额系概数，亦无合同条款约定双方须对出租面积进行重新测量，并据以确定租价。因此，对于赵统兴关于租金价格的抗辩意见，本院亦不予采纳。考虑到赵统兴承租诉争商铺的用途及新冠肺炎疫情对其实际经营的影响，本院认为根据公平原则可以减免赵统兴两个月的租金。经计算，截至2020年7月1日，赵统兴应当支付租金75030.97元（81265元÷365天×337天）。租赁合同约定，赵统兴应在交纳租金时一次性交纳物业费2800元（计承租面积的3.5元/平方/月）。故沈业武主张赵统兴支付自起租日即2019年6月1日起至2020年5月31日的物业费2800元具有合同依据，本院予以支持。根据双方的陈述，沈业武于2020年8月4日已在诉争商铺的门上加挂一把锁，且未经其开锁赵统兴无法进入诉争商铺。故本院认定诉争商铺于2020年8月4日已经返还给沈业武。自租赁合同解除之日至商铺返还之日，赵统兴占有使用诉争商铺，应当按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。经计算，自2020年7月2日至2020年8月3日，占有使用费应为7347.25元（81265元÷365天×33天）。自2020年6月1日至商铺返还之日，沈业武依约有权主张赵统兴继续按照合同约定支付物业费490.96元（2800元÷365天×64天）。综上，赵统兴共应支付商铺租金75030.97元、占有使用费7347.25元及物业费3290.96元，合计85669.18元。关于滞纳金。案涉租赁合同约定，赵统兴应如期交纳租金、管理费，逾期不交，按应收月租金金额的5%×逾期天数收取滞纳金。因合同约定租金支付方式为先付后租，赵统兴未在起租日即2019年6月1日支付租金，构成违约，故沈业武主张赵统兴自2019年6月2日起支付滞纳金符合合同约定。沈业武主张滞纳金按每月135元的标准计算，低于合同约定的滞纳金计算标准，未加重债务人负担，本院予以采纳。照此标准，自2019年6月2日至2020年8月4日，赵统兴应支付滞纳金1935元（135元÷30天×430天）。因保证金系赵统兴为担保依约履行合同义务所支付的款项，故其已经支付的保证金1万元可先行抵充其应当承担的滞纳金，剩余8065元可抵充欠付的租金、占有使用费及物业费。因此，扣除保证金后，赵统兴还欠付租金、占有使用费及物业费共计77604.18元。关于本案的反诉部分，赵统兴于本案审理过程中明确表示要求沈业武按照1万元的价格赔偿其无法拆除取回的装修添附物价值，如空调等。对此沈业武亦明确表示同意。因此，对于赵统兴的反诉请求，本院按照1万元的金额予以部分支持。因沈业武、赵统兴均同意以1万元装修损失抵销未付租金，故抵销之后，赵统兴还应向沈业武支付租金、占有使用费及物业费共计67604.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告赵统兴于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告沈业武支付租金、占有使用费及物业费共计67604.18元；二、驳回本诉原告沈业武的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赵统兴的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分应收案件受理费2170元，财产保全费1120元，合计3290元，由沈业武负担944元，由赵统兴负担2346元。本案反诉部分应收案件受理费569元，由赵统兴负担463元，由沈业武负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  邹秋静二〇二一年一月十八日书记员  李珠月