重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初25216号原告（反诉被告）：朱**菊，女，1955年6月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴佳欣，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨朝敏，女，1973年3月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：杨春（同时系周洪杨委托诉讼代理人），重庆建伍律师事务所律师。被告（反诉原告）：周洪杨，男，1995年1月22日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告朱**菊与被告杨朝敏、被告周洪杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告杨朝敏、被告周洪杨在提交答辩状期间向本院提出反诉。本院决定合并审理。原告朱**菊的委托诉讼代理人吴佳欣，被告杨朝敏、被告周洪杨及其共同委托诉讼代理人杨春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱**菊向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向原告退还租赁保证金60万元；2.二被告免除原告疫情期间两个月租金，由二被告退还原告租金40万元。事实和理由：2018年9月24日，原告与二被告签订房屋租赁协议书，约定原告承租二被告所有的位于重庆市渝中区五四路30号门面；租赁期限为2018年8月18日起至2023年9月17日止从2018年10月27日起开始计租；每月租金20万元，按季度支付，原告向被告交纳租赁房屋保证金60万元，到期房屋验收后凭据退款。2018年9月24日，原告将涉案门面转租给案外人唐小容，用于经营土特产超市。受新冠疫情影响，唐小容向原告提出降租免租申请。原告及时将该情况向被告进行反馈，并希望与被告方、唐小容一起共渡难关。2020年4月9日，原告收到被告发来的关于解除租赁协议的告知函。该函件载明：被告解除原被告签订的租赁协议，原告缴纳的保证金60万元不予退还；并限期于2020年4月15日撤场。收到函件后，原告向唐小容发函，要求其于4月21日撤场。唐小容撤场后，原告第一时间将房屋钥匙交还给被告。2020年5月28日，唐小容将原告起诉至法院，要求退还保证金65万元，支付违约金60万元，退还一个月租金216666.67元共计1466666.67元。原告认为，疫情导致经营困难，是双方合同不能履行的根本原因。因新冠疫情不能预见，不能避免且不可克服，属于不可抗力，被告单方面解除租赁协议，且不退还原告履约保证金，违反诚实信用原则。根据相关法律规定，原告特诉至法院，望如判所请。被告杨朝敏、被告周洪杨共同辩称，一、原告2020年4月向被告提出适当减免租金要求，经原告协商一致同意部分减免4至7月租金，由原60万元一季度减少为40万元一季度，相当于减免原告一个月租金，同时被告主动将支付期限由原约定的一次性支付改为分两次支付，并确定了第一次支付期限延长至4月8日，但原告仍未按约定履行支付租金义务。二、原被告签订的房屋租赁合同第三条第五项明确约定原告缴纳的60万元为租房保证金，同时约定租赁期限到期后房屋验收退还保证金，现由于原告违反合同约定，而致使租赁合同提前终止，因此原告要求退还保证金不符合约定。三、原告使用租赁房屋至4月22日，其要求退还两个月租金无事实及法律依据，综上请求法院查明事实，驳回原告诉求。被告杨朝敏、被告周洪杨向本院提出反诉，请求判令：反诉被告朱**菊向反诉原告杨朝敏、周洪杨支付违约金600000元。事实与理由：2018年9月24日，朱**菊与杨朝敏、周洪杨签订房屋租赁协议书，约定朱**菊承租杨朝敏、周洪杨所有的位于重庆市区五四路30号门面；租赁期限为2018年8月18日起至2023年9月17日止从2018年10月27日起开始计租；每月租金20万元，按季度支付。协议还约定了其他事项。协议签订后，双方开始一直按照协议内容履行义务。根据协议约定，朱**菊应在2020年3月27日支付2020年4月27日至7月26日的租金，但其并未按时支付。受新冠疫情影响，双方于2020年4月3日达成一致意见，4至7月减免一个月租金，分两次交纳，第一次在4月8日前支付，但朱**菊仍未支付。2020年4月9日，杨朝敏、周洪杨书面通知朱**菊，解除双方的租赁协议。根据合同约定，朱**菊应当承担违约责任即支付违约金60万元。为维护合法权益，杨朝敏、周洪杨特提出反诉，望判如所请。原告朱**菊针对反诉辩称，首先，根据关于依法妥善审理疫情期间案件指导意见二第一条第五项的规定，反诉请求无法律依据。其次，反诉请求违约金60万元过高，请求法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，杨朝敏、周洪杨（甲方）与朱**菊（乙方）签订房屋租赁协议书，约定甲方将重庆市渝中区五四路30号门面出租给乙方。合同约定租赁期限为2018年8月18日至2023年9月17日，每月租金20万元，季度支付，从第四年开始年租金每年在上一年基础上递增5%，免租期一个月，租户保证金为60万元。合同第二条租用期限及其约定中载明：“2.付款方式:在签订本合同3到5个工作日内，乙方一次性支付季度租金，提前壹个月支付下季度租金，乙方如果没有按约定时间缴纳租金，此合同自然终止，乙方必须提前壹个月搬出该门面。”合同第三条双方责任及义务约定：“1.乙方必须确保合法居住，合法经营，在租赁期内在不影响甲方合同利益条件下乙方有转租转让权（第三方业态须征得甲方同意），乙方同意将门面后面部分30㎡左右分租给物业，具体租赁条件由乙方与物业进行衔接，若双方租赁条件未达成一致，乙方有选择租赁权。合同到期后必须整体收回，乙方享有优先续租权。甲方确保乙方在合同期内能够正常经营，任何一方违约需支付另一方违约金人民币陆拾万元整；”合同签订后，杨朝敏、周洪杨将涉案房屋交给朱**菊使用。因朱**菊未按约支付租金，杨朝敏于2020年4月9日向朱**菊发出《关于解除租赁协议的函》，载明：朱**菊女士：2018年8月18日，贵我双方签订房屋租赁协议，由贵方租赁我方位于渝中区五四路30号门面。按协议约定，贵方应于2020年3月27日向我方支付房屋租金600000元。因疫情原因，贵方和现在门店实际经营者提出租金减免申请，经我们三方协商，我方同意免除一个月租金，租金由600000元降为400000元，减免后的租金分两次支付，其中2020年4月8日前支付200000元。截至2020年4月9日，我方仍未收到贵方租金，贵方违反贵我之间的租赁协议及我们三方协商的意见，贵方严重违约。鉴于此，我方按照协议解除与贵方签订的租赁协议，贵方缴纳的保证金600000元不予退还，并限期贵方于2020年4月15日前撤场。”朱**菊认可知晓该函件内容。之后，朱**菊搬离涉案房屋。杨朝敏、周洪杨称其在2020年6月1日才将涉案房屋出租他人。上述事实，有租赁协议书、关于解除租赁协议的函及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告之间签订的《房屋租赁协议书》系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于本诉的诉讼请求，保证金根据合同约定在合同解除后应予以退还，因此，本院对原告要求退还60万元的请求予以支持。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致不能正常使用案涉房屋，根据本案的具体情况，本院免除疫情期间一个月的租金即20万元。关于反诉诉讼请求：虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。原告在被告对租金作出减免后仍未按时交纳租金，存在违约，根据合同的约定，本院对杨朝敏、周洪杨主张朱**菊支付违约金，但该违约金约定过高，本院调整为40万元的诉讼请求予以支持。本诉与被诉请求品迭后，被告仍应支付原告的金额为40万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告杨朝敏、被告周洪杨在本判决生效之日起十日内向原告朱**菊退还租金400000元；二、驳回原告朱**菊的其他诉讼请求。本案本诉受理费减半收取6900元，由朱**菊负担1000元，杨朝敏、周洪杨负担5900元。反诉受理费减半收取4900元，由朱**菊负担3650元，由杨朝敏、被告周洪杨1250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二一年一月二十九日书记员  阳 乔