福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7532号 上诉人（原审被告）：晋江正德贸易有限公司，住所地福建省晋江市池店镇古福村。 法定代表人：蔡晖华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：正荣（闽侯）投资发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇马保村。 法定代表人：范本兴，经理。 委托诉讼代理人：刘新星，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审被告：福建日月星辰健身管理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦27层08办公。 法定代表人：刘绪安，执行董事兼总经理。 上诉人晋江正德贸易有限公司（以下简称“正德公司”）因与被上诉人正荣（闽侯）投资发展有限公司（以下简称“正荣公司”）、原审被告福建日月星辰健身管理有限公司（以下简称“日月星辰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回正荣公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、2020年年初，因突发疫情影响，日月星辰公司所经营的行业被政府要求暂停开放，导致日月星辰公司停业长达四个多月，对日月星辰公司的经营造成了严重打击。根据合同法的相关规定及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，2020年年初的租金依法应予以减免。故正荣公司要求日月星辰公司支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的租金、物业管理费用等诉讼请求依法不能成立，正德公司亦无需承担相应的连带保证责任。二、正荣公司与日月星辰公司于2016年5月15日签订的《租赁合同》，虽约定日月星辰公司应向物业管理公司缴纳相关费用，但日月星辰公司与福州正荣商业管理有限公司（以下简称“正荣商管公司”）签订的《物业服务协议》约定物业服务费用包含空调主机的运行维护及能源费用。空调费用等的相关收费主体为正荣商管公司而非正荣公司，故关于空调费用的约定，应当以《物业服务协议》为准，因此，日月星辰公司无需再向正荣公司缴纳任何空调费用，正荣公司关于要求日月星辰公司支付欠付的空调费用、违约金等诉讼请求依法不能成立，正德公司亦无需承担相应的连带保证责任。三、退一步讲，即便日月星辰公司应向正荣公司支付欠付的空调费用、违约金，因针对该债权，日月星辰公司未在保证期间内向正德公司主张保证责任，故正德公司无需承担相应的连带保证责任。同时，正荣公司与日月星辰公司于2019年12月针对“空调费用”的确认及支付时间，实际上系在未经正德公司书面同意的情况下，擅自延长保证期间，加重了正德公司的义务，正德公司无需承担相应的连带保证责任。四、退一步讲，即便日月星辰公司存在违约行为，正荣公司主张的违约金均过高，已远超其实际损失，应当予以调整。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，正荣公司的诉讼请求依法不能成立。 正荣公司辩称，一、正德公司要求减免租金没有法律依据。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》要求主动帮扶小微企业的主体是国有房屋租赁相关主体，而正荣公司系民营企业，本身也受疫情影响，断无要求正荣公司免除租金的道理。且健身房的收费是预付费消费模式，年卡会员和私教会员在签约时就已经将全部费用支付给了健身房，故所谓疫情对日月星辰公司影响轻微。二、正德公司与日月星辰公司支付空调费有合同依据。案涉《租赁合同》第11-6条约定“甲方（即正荣公司）提供空调服务……空调费标准为人民币10元/月·平方米（建筑面积）”。同时，《物业服务合同》第11.2条约定“如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准”。因此，日月星辰公司应当按照《租赁合同》的约定支付空调费，正德公司对此承担连带保证责任，且日月星辰公司在履行合同的过程中也实际按照《租赁合同》的约定缴纳部分的空调费。三、本案未超过保证期限，正德公司应当承担保证责任。案涉《合同主体变更协议书》第2条约定“本协议项下乙方（正德公司）和丙方（日月星辰公司）的保证期间均为：自合同项下每期债务到期之日起算，至合同项下最后一期债务到期之日起满二年止”。照此约定，由于正荣公司提前解除合同，最后一期债务的履行期限为2020年6月15日，故本案的保证期限直至2022年6月15日才届满，正荣公司在保证期限内对正德公司及日月星辰公司提起诉讼，并未超过保证期限。四、本案违约金并不会过高，且一审法院也已经作出了适当的调整。综上，正德公司的上诉没有事实和法律依据，依法不能成立，应驳回上诉，维持原判。 日月星辰公司未作陈述。 正荣公司向一审法院起诉请求：1.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的租金253207.22元；2.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的物业管理费35204.65元，2016年12月16日至2020年6月15日欠付的空调费601717.78元，2019年10月1日至2020年6月1日欠付的电费17832.20元，2019年12月10日至2020年6月10日欠付的水费608元；3.请求判令日月星辰公司以未付金额为基数（分段计算）按日万分之三的标准向正荣公司支付逾期付款违约金至欠款付清止（现暂计至2020年6月11日为133045.81元）；4.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付434069.52元违约金；5.请求判令日月星辰公司向正荣公司支付正荣公司为主张债权所支出的律师费10000元；6.请求判令正德公司对日月星辰公司的前述债务承担连带责任；以上暂合计1485685.17元；7.本案诉讼费用由日月星辰公司、正德公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月15日，正德公司作为承租方（乙方）与正荣公司作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于福州市闽侯县上街镇新保路18号福州××号商铺××方经营健身俱乐部；租赁场所商铺面积为1542.13平方米，露台面积为392.19平方米；租赁期限为8个租约年；自交付日起算，双方确认2016年8月16日为交付日，乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所的租金；租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推；计租日同交付日；从交付日（2016年8月16日）至2017年12月15日乙方年租金为417174元；第二个租约年（即2017年12月16日至2018年12月15日）的商铺月租金标准为40元／月·平方米，露台月租金标准为20元／月·平方米；从第三个租约年（含）起，每个租约年的年租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增2%。乙方应按月度支付租金，除第一期租金外，其他租金均按自然月度缴纳，乙方应当在每月度最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个月度租金。合同第八条8-1约定，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方缴纳139058元作为履约保证金。合同第八条8-3约定，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还给乙方，本合同另有约定的，从其约定。合同第十条10.2约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的甲方有权解除合同。合同第十一条11-6约定，甲方提供空调服务，服务时间同购物中心统一营业时间，空调费标准为10元／月•平方米。合同第十一条11-7约定，乙方应全年按月支付空调费，并在支付物业服务费同时支付给物业服务公司。合同第十九条19-1约定，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。合同第十九条19.4.1约定，甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知书之日起20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。合同第十九条19.4.2约定，如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满五个租约年（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金。前述计算违约金标准的月租金是指合同解除当月的月租金。合同还约定与合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至合同约定的通讯地址，如该联系方式不准确或无法有效送达，则由此引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。2016年10月20日，正荣公司（甲方）与正德公司（乙方）、日月星辰公司（丙方）签订了《合同主体变更协议书》，协议书第一条约定，甲、乙、丙三方共同确认，乙方所有合同项下权利和义务自2016年10月20日起由丙方承继履行，同时乙方应为丙方合同项下的所有义务和责任向甲方承担连带责任，丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。2019年，正荣公司与日月星辰公司签订《补充协议》，约定2016年12月16日至2019年12月31日产生的空调费合计563391.49元，乙方自2020年1月1日起分36个月缴纳完毕，每月应交空调费15649.76元，每月20日前交付。同时，甲方应提前至少十日向乙方发出催款通知单。合同其他条款保持不变。此前所有双方签署的协议、合同或其他文件若与本协议不一致的，均以本协议所规定的条款和条件为准；本协议没有约定的内容仍以此前所有双方签署的协议、合同或其他文件为准。2016年10月20日，正荣商管公司（甲方）与正德公司（乙方）、日月星辰公司（丙方）签订了《合同主体变更协议书》，就正荣商管公司与正德公司签订的《物业服务协议》作如下约定，甲、乙、丙三方共同确认，乙方所有合同项下权利和义务自2016年10月20日起由丙方承继履行，同时乙方应为丙方合同项下的所有义务和责任向甲方承担连带责任，丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。正荣商管公司（甲方）与日月星辰公司（乙方）签订了《物业服务协议》，协议第3.1.1条约定，乙方按承租商铺的面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费，物业服务费的交纳标准为第1-2租约年每平方米5元／月（套内面积），自第三个租约年（含）其，每个租约年的物业服务费标准在上一个租约年物业服务费的基础上递增2%。协议第3.1.3条约定，乙方应自开业日起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费。物业服务费支付方式：……除首期物业服务费外，其他费用均按缴纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用。用水单价为4元／吨（特殊行业水单价为5.5元／吨），用电单价为1.35元／度。乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付。协议第5.3条约定，如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金、装修保证金或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金。合同签订后，正德公司已依约支付履约保证金139058元，双方按约履行合同至2020年2月29日。2020年7月9日，正荣商管公司将日月星辰公司拖欠的物业费、空调费、水费、电费的债权共计655362.63元转让给正荣公司，并按合同约定地址向日月星辰公司发出通知，该债权转让通知被退回。2020年7月11日，正荣公司向合同约定的联系地址发出解约通知函，通知日月星辰公司解除双方签署的租赁合同，其缴纳的保证金不予返还，要求其按合同约定立即付清款项。该函件被退回，退回原因为迁移、电联拒收、人在外地，拒收时间显示为2020年7月12日。正荣公司为本案支出律师费10000元。日月星辰公司、正德公司至今未向正荣公司支付拖欠的租金、物业费、空调费、水费、电费。正荣公司在庭审中确认2020年6月1日，日月星辰公司已搬离案涉商铺。案涉商铺已于2020年7月31日另行出租。 一审法院认为，正荣公司与正德公司之间签订的《租赁合同》及正荣公司与日月星辰公司、正德公司签订的《合同主体变更协议书》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方均应遵照合同约定履行各自的义务。根据《合同主体变更协议书》的约定，正德公司所有合同项下权利和义务自2016年10月20日起由日月星辰公司承继履行，同时正德公司应为日月星辰公司合同项下的所有义务和责任向正荣公司承担连带责任，正荣公司已依约将案涉商铺交付给日月星辰公司使用，日月星辰公司应依约向正荣公司支付租金。日月星辰公司逾期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。正荣公司诉请日月星辰公司向其支付2020年3月1日至2020年6月15日欠付的租金253207.22元及逾期付款违约金、律师费，符合合同约定，一审法院予以支持。关于正荣公司诉请日月星辰公司支付434069.52元违约金，因日月星辰公司违约导致正荣公司依照双方合同约定的地址向日月星辰公司发出了解除合同的通知，该通知被日月星辰公司拒收，且日月星辰公司已搬离案涉商铺，正荣公司亦将商铺另行出租，故应认定双方之间的合同已于日月星辰拒收之日（2020年7月12日）解除。正德公司主张违约金过高，但未能举证，正荣公司亦未能举证证明其具体损失，审理中，正荣公司明确案涉商铺已于2020年7月31日另行出租，且正荣公司已依据合同约定对日月星辰公司的履约保证金不予退还，综合本案，一审法院酌情将违约金调整为2个月租金即144689.84元。正荣公司与日月星辰公司于2019年签订的《补充协议》作为《租赁合同》的组成部分，在《租赁合同》被解除后，也应当同时被解除，因正荣商管公司将收取该拖欠物业费、空调费、水费、电费的债权转让给正荣公司并通知了日月星辰公司，虽然该债权转让通知被退回，但正荣公司系按照双方约定的地址寄出，依据双方合同约定应视为该通知已到达日月星辰公司，且其诉请的逾期付款违约金未超过协议约定计算标准，故对正荣公司诉请日月星辰公司支付拖欠的物业费、空调费、水费、电费共计655362.63元及逾期付款违约金的主张，一审法院予以支持，但2016年12月16日至2019年12月31日期间的空调费违约金，由于双方已签订《补充协议》变更了该期间的空调费支付时间和违约责任，未对变更后的逾期付款违约责任进行约定，故对该期间的空调费的违约金，一审法院不予支持。正荣公司要求正德公司对上述债务承担连带责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。正德公司抗辩称本案已超过连带责任的保证期限，依据不足，一审法院不予采纳。日月星辰公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院予以缺席审理、判决。正德公司主张因疫情原因，日月星辰公司与正德公司不承担违约责任，但疫情发生于2020年1月至2月期间，正荣公司向日月星辰公司主张的系2020年3月后的租金以及此前产生的水费、电费、空调费等，正德公司的主张依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、日月星辰公司应于判决生效之日起十五日内向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日的租金253207.22元；二、日月星辰公司应于判决生效之日起十五日内向正荣公司支付2020年3月1日至2020年6月15日的物业管理费35204.65元，2016年12月16日至2020年6月15日的空调费601717.78元，2019年10月1日至2020年6月1日的电费17832.20元，2019年12月10日至2020年6月10日的水费608元；三、日月星辰公司应于判决生效之日起十五日内向正荣公司支付逾期支付租金、物业费、空调费、水费、电费的违约金（2020年3月至5月租金的违约金，以72344.92元为基数，分别自2020年2月至4月每月21日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止；2020年6月租金的违约金，以36172.46元为基数，自2020年5月21日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年3月至5月物业费违约金，以10058.47元为基数，分别自2020年2月至4月起每月20日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止；2020年6月物业费违约金，以5029.24元为基数，自2020年5月20日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年3月至5月空调费违约金，以15421.3元为基数，分别自2020年2月至4月每月21日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年6月空调费违约金，以7712.15元为基数，自2020年5月20日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2019年12月10日至2020年6月10日水费违约金，分别以324元、52元、8元、56元、100元、68元为基数，分别自2020年1月至6月每月最后一日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2019年10月电费违约金，以5843.65元为基数，自2019年11月30日起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止；2020年1月至5月电费违约金，分别以3310.74元、706.73元、923.63元、3163.73元、3883.72元为基数，分别自2020年2月至6月每月月底起按日万分之三的标准计算至实际还清之日止）；四、日月星辰公司应于判决生效之日起十五日内向正荣公司支付违约金144689.84元；五、日月星辰公司应于判决生效之日起十五日内向正荣公司支付律师费10000元；六、正德公司对日月星辰公司的上述债务承担连带责任；七、驳回正荣公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18171元，减半收取计9085.5元，由正荣公司负担2546元，由日月星辰公司、正德公司负担6539.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于2020年年初的租金等是否应予减免的问题。正德公司上诉主张因其受新冠疫情影响，有权要求减免租金，对正荣公司要求其支付2020年3月1日至6月15日欠付的租金、物业费等不应支持。本案中，正荣公司诉请的是2020年3月之后被拖欠的租金，一审认为新冠疫情发生于2020年1月至2月期间，符合福州地区疫情的实际情况，正德公司的上述主张依据不足，本院不予采纳。 关于是否应支付空调费的问题。案涉《租赁合同》第十一条11-6约定，空调服务由正荣公司提供，空调费标准为10元/月•平方米。第十一条11-7约定，正德公司应全年按月支付空调费，并在支付物业服务费同时支付给物业服务公司。日月星辰公司与正荣商管公司签订的《物业服务协议》第三条3.1.2虽约定物业服务费包含了空调主机的运行维护及能源费用，但该协议第十一条11.2已明确约定“如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准”。故在正德公司《租赁合同》项下全部权利义务已由日月星辰公司承继的情况下，日月星辰公司应当按照《租赁合同》的约定支付空调费。正荣商管公司已将日月星辰公司拖欠的物业费、空调费等的债权转让给正荣公司，并按合同约定的地址向日月星辰公司发出通知，该债权转让行为对日月星辰公司已经发生效力，正荣公司有权要求日月星辰公司向其支付相应的空调费。正德公司关于空调费依《物业服务协议》的约定已包含于物业费中，且正荣公司不是收费主体，日月星辰公司无需向正荣公司交纳任何空调费的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。 关于本案是否已超过保证期间的问题。根据三方签订的《合同主体变更协议书》第1条及第2条的约定，正德公司对日月星辰公司合同项下的所有义务和责任向正荣公司承担连带责任的保证期间为自合同项下每期债务到期之日起算，至合同项下最后一期债务到期之日起满二年止。日月星辰公司于2020年6月1日搬离案涉商铺，尚拖欠租金、物业费、空调费等费用未结清，正荣公司于2020年7月提起本案诉讼，并未超过保证期间主张权利，正德公司关于保证期间已过，其无需承担保证责任的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 关于违约金是否过高应予调整的问题。《租赁合同》第十条10.2约定，如果承租方未按约定支付租金、物业服务费等，每延迟一日，应按应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。正德公司主张该违约金过高，未提交有效证据证明，一审依约支持，并无错误。《租赁合同》第三条3-1约定，租赁期限为八个租约年，自交付日（2016年8月16日）起算。第十九条19.4.2约定，如果本合同解除时，承租方实际租赁期限不满五个租约年的，应向出租方支付相当于6个月租金的违约金。本案中，因日月星辰公司违约，正荣公司已向其发出解除合同的通知，一审已认定通知被拒收之日2020年7月12日《租赁合同》解除。则合同解除时，承租方实际租赁期限未满五个租约年，正荣公司依上述合同约定起诉要求日月星辰公司向其支付6个月租金的违约金434069.52元，一审综合日月星辰公司已于2020年6月1日搬离案涉商铺且正荣公司已于2020年7月31日将商铺另行出租的情况，酌情将该项违约金调减为2个月租金标准为144689.84元，属合理范围，本院予以确认。 综上所述，正德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18171元，由晋江正德贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年一月二十六日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴