黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初10374号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市南岗区负责人：刘凯，公司经理。委托诉讼代理人：辛志强，该公司行政部长。委托诉讼代理人：秦淑芳，该公司物业经理。被告：姜喆，男，汉族，1979年10月15日出生，无业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：赵慧颖（被告之妻），女，汉族，1975年10月1日出生，无业，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司与被告姜喆物业合同纠纷一案，原告于2020年11月3日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛志强和秦淑芳，被告委托诉讼代理人赵慧颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳物业费及违约金5,698元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年和2016年，原告与哈尔滨市香坊区海富山水文园业主委员会签订了《物业服务协议》，服务期限为2015-2018年。原告全面履行了合同，提供了物业服务。被告已经得到了物业服务，但被告无任何理由拒绝缴纳物业费。经原告多次催要仍然不缴费，现起诉至法院。根据国家及哈尔滨市《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》相关规定，被告应支付物业费及违约金。被告辩称：被告认为原告没有履行物业合同，存在房顶维修服务不到位，单元门维修存在维修问题，小区封闭问题，卫生问题，化粪池问题，墙体渗水问题，被告曾多次到物业申请维修但遭到拒绝，因为存在这些问题，原告要求被告缴纳物业费不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据一、三能够证明原告在被告小区的服务期限，予以确认。证据二能够证明被告总公司授权的内容，予以确认。证据四能够证实原告为小区各项设施做了些服务工作，但不排除有工作不到位的情形，予以确认。被告举示的证据能够证实被告房屋的现状，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月15日，原告总公司（哈尔滨新东方物业管理有限责任公司）与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同约定:原告按《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》提供执行三级标准物业服务。合同第四条约定，房屋建筑共用部分的小修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。第五条约定，共用设施、设备的小修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。第六条约定，公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、室内停车位等。第七条约定，公共绿地的养护与管理。第八条约定，属于物业管理范围内，附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括商业网点，文化体育场所等。第九条约定，公共环境卫生，包括房屋公用部分的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸。住用户档案与竣工验收资料。第十三条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当时人提出委托时，乙方可以同物业使用人单独鉴定委托合同，接收委托并合理收费。第十四条约定，对业主及物业使用人《业主公约》及园区各项规章管理制度和恶意拖欠物业费的行为，乙方有权终止物业服务，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、停止提供相关服务、收取违约罚金等措施，直至向法院提起诉讼。第十五条约定，服务期限：2015年1月1日至12月31日。半年考验期，如物业服务业主满意度达到50%以上，本合同延续至三年。第十八条约定，物业服务收费标准约定：依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。1.物业服务费:高层按建筑面积0.75元/㎡月收取，多层按建筑面积0.60元/㎡月，商服按建筑面积0.90元/㎡月收取。2.电梯费：依据《哈尔滨市普通住宅小区电梯费收取标准》执行收费。3.车位费（不含供暖费）：平面车位服务费960元1年。4.装修管理费：5.0元/㎡(建筑面积)。第二十三条约定，对业主和物业使用人逾期交纳应交费用的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金。上述合同到期后，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同履行期限三年（2016年1月1日至2018年12月31日）。合同约定内容基本与2015年合同约定内容一致，但对业主和物业使用人逾期交纳应交费用的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用日万分之三加收滞纳金变更为按应缴费用日千分之三加收滞纳金。原告于2015年1月1日开始对被告居住的小区进行物业服务。被告是小区A14栋1单元阁楼1号房产业主，其房屋建筑面积85.17平方米，物业费0.6元/㎡月。被告自2015年1月1日至2018年12月31日应向原告缴纳物业费为2,452元（85.17㎡×0.6元×48个月）。至起诉时，被告未向原告交纳物业费。至起诉时，被告2015年度物业费的滞纳金为324元[613元×0.0003×（4×365+303）天]；2016年度物业费的滞纳金为2570元[613元×0.003×（3×365+303）天]；2017年度物业费的滞纳金为1899元[613元×0.003×（2×365+303）天]；2018年度物业费的滞纳金为1228元[613元×0.003×（365+303）天]。本院认为：《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。依上述规定，被告小区业主委员会经选聘程序与原告签订物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定，应合法有效，对被告小区的所有业主具有约束力。此节，本院予以认定。关于被告是否应按物业合同约定向原告交纳物业费问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好物业服务的主要经费来源。本案中，原告为小区广大业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务有瑕疵和有时服务不到位或有无法解决的问题就拒绝交纳物业服务费，将会导致物业企业的服务质量因资金不足进一步恶化，形成恶性循环，最终损害公共利益。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费用。关于被告抗辩原告物业服务不到位、有瑕疵等问题。此问题，双方各执其辞。本院认为，作为物业企业在服务中不可能时时刻刻面面俱到，达到每个业主的满意，双方均应本着互让互谅的态度解决物业服务中存在的问题。被告称原告物业服务不到位，应在当时提供有效证据通过正常渠道行使业主权利，由有关部门惩治原告的不作为行为，被告不应以拒交物业费用的方式对抗原告的不作为行为。现原告已撤离该小区，已无法取得其服务不到位程度的证据来确定责任，被告举示的证据亦无法证明原告服务不到位的程度，其拒交物业费无法律依据。据此，被告应按物业合同约定交纳物业费及支付滞纳金。综上，原告的诉讼请求符合合同约定，本院予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告姜喆于本判决生效之日起十日内向原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司第二分公司支付物业费及滞纳金合计5,698元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担(此款与上款一并给付原告)。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  苏力德二〇二一年一月二十八日书记员  盛思泽