广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂1281执异1号 异议人（被执行人）罗伦刚，男，1965年3月4日生，壮族，退休干部，住河池市宜州区。 被申请人（申请执行人）覃汉庭，男，1983年11月19日生，壮族，个体户，住河池市宜州区。 申请执行人覃汉庭与被执行人罗伦刚借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）罗伦刚在执行过程中提出书面异议，本院于2021年1月14日受理后，依法组成由审判员石晓担任审判长，审判员兰坤、覃远飞参加合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人罗伦刚提出异议请求：请求立即撤销河池市宜州区人民法院原定于2021年1月5日10时在淘宝网开拍申请人所有的位于河池市宜州区庆远镇城南新区（市公安局北面）房产一栋【所有人：罗伦刚，不动产权证号：桂（2016）宜州市不动产权第××号】。事实与理由：申请人因建造河池市宜州区庆远镇城南新区（市公安局北面）房产一栋等原因，于2016年1月8日向覃建强借得200万元，因偿还给借款，申请人当日与覃建强签订了《租房合同》，双方约定申请人将本案房屋出租给覃建强，租期25年：自2016年1月8日至2046年1月31日止，租金150万元，押金30万元，以此抵偿申请人对覃建强的200万元债务，目前该房仍归覃建强承租状态。河池市宜州区人民法院为执行被申请人诉申请人借款合同纠纷一案，执行案号：（2019）桂1281执34号，定于2021年1月5日10时在淘宝网开拍申请人所有的位于河池市宜州区庆远镇城南新区（市公安局北面）房产一栋，但未对该房的租赁状态进行说明，也未对该房处于租赁状态下的市场价值进行准确评估。申请人认为，贵院在进行拍卖过程中未对该房的租赁状况进行调查和公示，有损承租人覃建强和申请人的合法权利，且也损害了网络竞拍人的合法权利。故，为维护各方合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，特申请贵院提出异议，请求紧急撤回该房屋的网络司法拍卖。 异议人罗伦刚为证明其主张提交如下证据：落款时间为2016年1月8日借条、租房合同各一份，2016年5月5日民事诉状一份，2016年6月28日河池市宜州区人民法院（2016）桂1281民初984号民事裁定书一份。 经审查查明，罗伦刚作为借款人，张冬、蓝雁、兰子扬作为担保人，共同出具落款时间为2016年1月8日的《借条》给覃建强，借条内容为：本人急需偿还以前的购房建房筹借款，现家庭又需要用钱救急，因为资金周转不足，所以主动找蒙巧玲、覃建强（2018年12月3日被天峨县人民法院以组织、领导黑社会性质组织罪等罪名，判处有期徒刑25年，并处没收个人全部财产）等人借到人民贰佰万元正（￥2000000元），其中银行转账肆拾捌万，现金壹佰伍拾贰万元，且本借款金额本人已如数收到，借款期限2016年2月3日之前还清......。罗伦刚（出租方，甲方）与覃建强（承租方，乙方）签订落款时间为2016年1月8日的《租房合同》，合同的主要内容为：1、甲方将位于河池市宜州区（原宜州市）庆远镇城南新区（宜州市公安局北面）的自有房屋出租给乙方，出租面积约584.53平方米，乙方在不影响房屋主体结构的前提下可自由经营或使用该房屋。房屋租赁期为叁拾伍年，即从2016年1月8日起至2046年1月31日止。2、本房屋按年租金人民币陆万元整，乙方一次性付清贰拾伍年租金共计人民币壹佰伍拾万元（￥1500000.00元）给甲方，同时乙方支付给甲方押金人民币叁拾万元（￥300000.00元）......。覃建强因涉组织、领导黑社会性质组织罪等罪名后未实际管理使用该房屋。2016年1月27日罗伦刚与覃汉庭签订《房屋买卖合同》，约定罗伦刚将位于河池市宜州区（原宜州市）庆远镇城南新区（宜州市公安局北面）房屋以130万元转让给覃汉庭。之后因罗伦刚未按约定配合办理房屋产权过户手续，双方于2017年1月13日签订《个人抵押借款合同》，约定罗伦刚向覃汉庭借款130万元，借款期限为2016年12月2日至2017年2月1日，同时约定以上述房产【2016年8月8日办理产权证，所有权人为罗伦刚，产权证号为：桂（2016）宜州市不动产权第××号】作为借款抵押担保，并于2017年3月17日办理了抵押登记。2016年5月5日覃建强起诉罗伦刚归还借款本金200万元及利息，2016年6月28日覃建强以与罗伦刚协商自行解决为由，撤回起诉。 另查明，2018年5月4日本院作出（2018）桂1281民初430号民事判决书【河池市中级人民法院维持原判案号（2018）桂12民终978号】，判决罗伦刚偿还覃汉庭借款本金130万元及利息（利息计算从2016年1月28日起计至本案生效判决确定之日止，按年利率百分之二十四计算），并承担案件受理费16500元，财产保全费5000元，该判决于2018年8月23日发生法律效力。因罗伦刚未履行生效判决义务，申请执行人覃汉庭向本院申请强制执行，本院于2019年1月2日立案受理，执行案号为（2019）桂1281执34号。执行过程中本院于2019年5月16日作出（2019）桂1281执34号之三执行裁定书，裁定拍卖（变卖）被执行人罗伦刚所有的位于河池市宜州区庆远镇城南新区（市公安局北面）不动产【不动产权证号为：桂（2016）宜州市不动产权第××号】，该不动产于2018年2月6日被本院查封。因双方议价未果，本院2019年7月19日委托广西国联房地产评估有限公司对该不动产市场价值进行评估，经评估该不动产房地产总价为294.62万元。因需等待评估结果进一步处置，覃汉庭于2019年9月18日撤回执行申请，本院作出（2019）桂1281执34号之四执行裁定书终结（2019）桂1281执34号案件的执行。2020年11月23日本院向罗伦刚送达网络司法拍卖通知书，确定该不动产一拍起拍价为240万元，如对拍卖起拍价有异议的，自收到本通知书之日起10日内以书面形式向本院提出并提供依据。2020年11月25日本院恢复该案执行，恢复执行案号为（2020）桂1281执恢243号。2020年12月1日本院发布拍卖公告，定于2021年1月5日10时至2021年1月6日10时在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖该不动产。2020年12月30日罗伦刚向本院提出书面异议。因异议人提出异议，本院于2021年1月4日暂缓了该不动产的拍卖。 本院认为，异议人以本院在进行拍卖过程中未对该房的租赁状况进行调查和公示，有损承租人覃建强和申请人（异议人）的合法权利，且也损害了网络竞拍人的合法权利提出的执行异议，实则是对执行标的提出的异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对其异议进行审查。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故承租人缔约合同的目的是取得房屋的使用权，而出租人则是为了收取租金。本案中，罗伦刚因欠有覃建强200万元而签订租赁合同，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故罗伦刚与覃建强签订的《租赁合同》为债权债务关系而非房屋租赁合同。既然非房屋租赁合同，就不适用民法典中“买卖不破租赁”原则，租赁合同不能对抗合同之外的第三人,且罗伦刚与覃建强签订租赁合同后又将房屋出卖、抵押给本案申请执行人，亦不能对抗覃汉庭取得的抵押权。罗伦刚与覃建强的租赁合同实为债权债务关系，本院在执行过程中未对房屋处于租赁状态进行说明及未扣除租赁期限进行评估并无不妥，并未损害任何一方的权利。综上，异议人的异议请求没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，裁定如下： 驳回异议人罗伦刚的异议请求。 如不服本裁定，异议人或当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内，向河池市宜州区人民法院提起执行异议之诉。 审判长 石 晓 审判员 兰 坤 审判员 覃远飞 二〇二一年一月二十七日 书记员 李代鹏