山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终334号上诉人（原审原告）：蒋海东，男，1976年1月17日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：付杰，嘉祥护航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：嘉祥祥安置业有限公司，住所地山东省济宁市嘉祥县兖兰路以南站前路以西7号门市7号，统一社会信用代码91370829MA3DEX6F1Q。法定代表人：郑培坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：公冶庆贺，山东同章律师事务所律师。上诉人蒋海东因与嘉祥祥安置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院(2020)鲁0829民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋海东上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支付违约金22045元(上诉标的额1万元)；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、《关于启动全县建筑工地重污染天气二级(或三级)响应的紧急通知》(以下称“停工令”)方面：1、停工令并不是延期交房的必须条件；停工令中明确了限制施工的具体内容，而具体内容在被上诉人建设的工程中是否被限制，也就是说是否会停工，被上诉人并未提供客观有效的证据。原审中上诉人陈述了详细的观点，不在此赘述。2、对于被上诉人提供的施工单位和监理单位的施工日志系庭审前赶工制作，证据不真实，不能认定为证据；原审庭审期间，上诉人抽取了部分证据原件即《施工日志》或《监理日志》，从日志本身纸质来看，2017年的日志纸质交白，折痕较少，字迹清晰，装订整齐，材质单一。但抽取2019年的日志材质反而纸质发黄，破损严重，材质明显比2017年的还要陈旧。再翻看笔记内容，凡是看起来较新的日志，通篇一个笔迹，显然系同一人书写，甚至个名字也是同一笔迹书写。所有日志任意抽取对比，都就能看出端倪。在原审期间，上诉人也提到了这一疑点，并提出真实性异议，原审审判长也在庭审期间多次质问被上诉人证据形成过程以及来源，被上诉人也未进行解释，但在判决书中却认定了真实性和合理性，显然这是不能使上诉人信服的。更何况伪造证据，也是妨碍民事诉讼的违法行为。3、即便“停工令”导致延期，原审法院的计算天数错误，这个是显而易见的基础事实错误。二、对于疫情期间导致停工的判决认定天数与事实不符：1、在庭审前双方进行调解，被上诉人为减少违约金金额，将各项计算方式尽可能压缩并一一列出，但是却在书面调解意见中将疫情引起的停工日期定为30日，并在总天数中按照30日进行减免，其次，在庭前调解阶段以及证据交换阶段，均未提供也未提到住建局出具的《说明》，但在庭审时却突然提供，所以被上诉人并没有停工65天，说明可能系为了原审应诉而故意制作(出具)。2、从客观事实方面；虽然有疫情影响，但是该制度仅是限制人员出入必须依法安检，并非限制建设生产。并且多位业主均在疫情一级相应结束后发现被上诉人在(省市县鼓励有秩序复工期间)正常施工，上诉人在原审期间向法院提供了2月28日的施工照片，该照片系业主拍摄。仅此就能体现出，被上诉人虽然受到疫情影响，但是影响并没有达到65天，但原审法院并未作出任何审查和考证，机械参照《说明》中的日期进行扣除。3、《说明》明显没有出具人签字，此类集体诉讼案件，涉及当事人较多，且双方矛盾较大，该证据关乎双方重大利益，原审法院即便不完全否认该证据，也应当就该证据的出具情况以及该证据形成过程、内容合理性等向出具行政机关进行了解，还原疫情期间该小区的具体限制情况。所以，原审法院就《说明》未验证前不能作为证据使用。三、对于“收房”的具体时间认定：原审法院虽然认定了《商品房买卖合同》中第十一条约定显失公平无效，但应当也有相应的宽限期。况且部分业主在收房当日与被上诉人就先验收房屋再办理手续还是先办理手续再验收房屋发生争议，导致房屋超过被上诉人通知交付时间，这显然是基于被上诉人再次妨害导致的逾期，不应当计算在内。综上所述：原审法院在本案认定中未客观查明事实，且对部分条款认定错误，因此，上诉人只得依法提起上诉，请求查明事实依法支持上诉人的上诉请求。嘉祥祥安置业有限公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，遇到下列特殊原因，出卖人可以据实延期：买受人存在任何违约行为(包括但不限于期付款行为);因发生不可抗力、买受人违约或非出卖人所能控制的因素，致使商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无需为该延误承担任何责任，也无需对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制的因素包括但不限于如下情形:（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令(包括不限于交通管制、市政停水、市政停电、市政规划发生变化以其他政府限制性行为等)或因规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力、住建、综合执法等主管部门采取某项行政措施或扬尘治理、环境污染控制、规划设计调整安全检查等造成的停工或确实影响工期的；…（4）因政府拆迁原因以及政府相关部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致延期交付；…（6）其他不可抗力因素导致的情形或者其他非出卖人原因导致的情形。上述约定，是根据《商品房买卖合同说明》第3条的规定，双方依自愿原则，对空白行的自行约定或补充约定，并以黑体字格外提醒，是有效的。该约定并不是单纯限定于不可抗力，还有其他事项。本案出现的扬尘治理或环境污染控制、新冠疫情防控等事项均属于双方合同约定的顺延工期的情形，依法应当认定。虽然监理日志的记录稍有不规范之处，但能与其他资料相互印证，且有监理公司的说明，真实性不容置疑。二、对于“新冠疫情”这一重大公共卫生事件的处理，各地因地制宜，处理方式略有不同，但措施之严厉，大家有目共睹。涉及群体性聚集类的建筑领域的控制更是超乎寻常，嘉祥县住建局专门下发《关于新型管状病毒××防控的紧急通知》，而2020年2月份济宁任城监狱“新冠疫情”的突发，导致本市各县加强了管理，嘉祥县在原来疫情防控的基础上，又私下加强了防控措施。这是众所周知的事实，嘉祥县住建局对此是认可的，上诉人也是明知的。三、实际上，《商品房买卖合同》第十一条约定“买受人必须在出卖人发出交房通知书之日起15日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）”并没有什么不妥，因为该条是在空白格上填写，是双方自愿补充的内容，而且15天已经充分考虑了送达的过程和时间（根据买受人的居住情况，二三天即可送达），没有限制买受人的权利，应是有效条款，不应该加以变更。上诉人提出，在一审法院认定的从送达之日起算交接期限的基础上再给予宽限时间，毫无法律依据。特别提出，祥安名府一期项目涉及逾期交房等情形的大约有四百余户，提起诉讼的有160余户，调解的有120余户，一审判决40户。调解结案的均认可了扬尘治理或环境污染控制导致的顺延交房和疫情防控顺延的时间，其他未提起诉讼私下和解的也认可上述顺延交房时间。在一审判决的40户案件中，除这次提出上诉的12户外，其他28户均认可一审判决结果，没有上诉。因此，上诉人的上诉事实不符合本案实际，上诉理由不能成立，上诉请求依法应予驳回。蒋海东向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告履行《商品房买卖合同》中的交房义务，并自2019年12月2日至房屋实际交付之日按照日万分之三支付违约金，其中截止立案当日的违约金为46742.43元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：因被告已履行了交房义务，在第一项请求中不再要求被告履行交房义务。一审法院认定事实：2018年6月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的祥安明府10-1-601号住宅商品房一套。合同第四条约定，商品房总金额为575391元，该商品房附属用房金额为23871元。第六条约定，买受人按按揭方式付款，总房款599262元，买受人与本合同签订之日起将首付款199262元交付出卖人，余款400000元，申请贷款，无论任何原因买受人保证应在《商品房买卖合同》签订之日起45日内将按揭贷款全额拨付至出卖人账户。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、买受人存在任何违约行为（包括但不限于逾期付款行为）；2、因发生不可抗力、买受人违约或非出卖人所能控制的因素，致使商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无需为该延误承担任何责任，也无需对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制的因素包括但不限于如下情形：1、因政府部门政策变化或为遵守政府法令（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、市政规划发生变化以及其他政府限制性行为等）或因规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力、住建、综合执法等主管部门采取某项行政措施，或扬尘治理、环境污染控制、规划设计调整、安全检查造成的停工或确实影响工期的；……。；6、其他不可抗力因素导致的情形或者其他非出卖人原因导致的情形。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人必须在出卖人发出交房通知书之日起15日内办理交接手续，（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，意为交接完毕，且出卖人可自买受人应当前往办理交房手续的约定时间的第二天起向买受人按日每套收取60元作为该房屋的“代保管费”。另查明，涉案工程于2020年6月26日经五方主体验收合格。被告于2020年8月3日通过邮政特快专递向原告邮寄了交房通知，原告于2020年8月5日收到该通知。通知指定的办理房屋交接的时间为2020年8月21日，原告实际收房时间为2020年8月26日。原告已依据约定支付了全部房款。一审法院认为，根据双方的陈述与答辩，本案争议的焦点问题有两个，一是被告应承担逾期交房违约责任的天数。二是被告承担逾期交房违约金的基数是否包括附属用房的价款。关于焦点一，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。自2019年12月2日至原告实际收房的时间2020年8月26日，共计269天。原、被告签订《商品房买卖合同》后，自2018年11月9日至2020年1月24日嘉祥县住建局共下发了十八次《关于启动了全县建筑工地重污染天气应急响应的紧急通知》，其中三级应急响应一次，二级应急响应十七次，累计132天。根据上述通知的要求，除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止可能产生扬尘的建筑、道路施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节。结合被告提供的监理日志、施工日志及监理公司的说明，被告却因上述原因停工，根据合同的约定，原告的交房日期应顺延132天。在交房日期顺延期间，根据嘉祥县住建局于2020年1月26下发的《关于新型冠状病毒××防控的紧急通知》要求及嘉祥县住建局于2020年2月27日出具的说明，可证明被告为执行疫情防控需要自2020年1月26停工至2020年3月31日复工，共计停工65天。该65天属于不可抗力耽误的期间，亦不属于被告承担逾期交房责任的期间。综上，被告累计可扣除的逾期天数为197天（132＋65）。根据合同第十一条的约定，原告必须在被告发出交房通知书之日起15日内办理交接手续，由于买受人原因逾期交接的，视为交接完毕。本案中，被告是通过邮寄送达的方式向原告送达的交房通知书，邮寄途中的时间并非原告所能控制，被告何时向邮政机构交付邮寄原告亦无从知晓，如从被告向邮政机构交付邮寄计算上述15天，对原告明显不公平。况且，上述条款同时设定了“由于买受人原因逾期交接的”的约定。因此，从该条款的文意并结合公平原则，该15天的起算点应从原告收到、或拒收、或邮件退回之日。本案被告于2020年8月3日向邮政机构投递了交房通知，原告于8月5日收到，根据上述约定，原告应在2020年8月19日前办理房屋交接，而交付通知书中被告指定的办理房屋交接的日期为2020年8月21日，原告于2020年8月26日收房，从2020年8月22日至2020年8月26日已逾期收房5天，原告并未提供证据证明其逾期收房是由被告的原因或不可抗力所致，故，原告逾期收房的该5天被告不应承担逾期交房的责任，应从269天中扣除。综上，被告实际应承担逾期交房违约责任的时间为天67（269-197-5）。关于被告主张的因2019年中高考期间停工的问题，根据嘉祥县住建局《关于加强2019年中高考期间建设工地文明施工管理的通知》中涉及的考点，案涉祥安明府项目并不在停工的范围。关被告主张的济宁市城区环境空气质量综合治理整治工作指挥部办公室于2019年9月19日下发的《关于停止土石方开挖作业的紧急通知》与案涉建设项目是否停工无关。综上，被告主张上述停工时间应予扣除的观点，本院不予支持。关于焦点二，《商品房买卖合同》第四条计价与价款中虽将商品房与附属用房的价款分别计算，但合同第六条付款方式中表述的总房款为商品房及附属用房的总价款。且合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定的出卖人承担违约责任的基数为“已交付房价款”，并为明确为“已交付商品房价款”，故，从合同的前后条文的联系及文意上理解，合同第九条规定房价款应包括附属用房的价款。且根据合同第七条的约定，原告承担逾期付款违约责任的基数包括附属用房价款，基于对等原则，被告承担逾期交房违约责任的基数亦应如此。因此，本案被告承担逾期交房违约责任的基数为商品房及附属用房的总价款。综上所述，被告逾期交房已超过30天，其行为已构成违约，原告要求被告按约定支付逾期交房违约金的请求本院予以支持，其要求过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告嘉祥祥安置业有限公司于本判决生效之日起3日内向原告蒋海东支付逾期交房违约金12045元(599262元×67天×0.0003)；二、驳回原告蒋海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，减半收取计款534元，由原告蒋海东负担409元，被告嘉祥祥安置业有限公司负担125元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一审法院对案涉逾期交房违约金数额的认定是否恰当。本案中，双方当事人签订的案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。根据合同约定，嘉祥祥安置业有限公司应当在2019年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。自2019年12月2日至蒋海东实际收房的时间2020年8月26日，共计269天。对于上述延迟交房天数中应扣除的逾期交房违约责任时间问题，本院评析如下：根据案涉《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2019年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、买受人存在任何违约行为（包括但不限于逾期付款行为）；2、因发生不可抗力、买受人违约或非出卖人所能控制的因素，致使商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无需为该延误承担任何责任，也无需对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制的因素包括但不限于如下情形：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、市政规划发生变化以及其他政府限制性行为等）或因规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力、住建、综合执法等主管部门采取某项行政措施，或扬尘治理、环境污染控制、规划设计调整、安全检查造成的停工或确实影响工期的；……（4）因政府拆迁原因及政府相关部门公布的公告卫生事件或其他突发事件导致延期交付；……（6）其他不可抗力因素导致的情形或者其他非出卖人原因导致的情形。首先，自2018年11月9日至2020年1月24日嘉祥县住建局共下发了十八次《关于启动了全县建筑工地重污染天气应急响应的紧急通知》，其中三级应急响应一次，二级应急响应十七次，累计132天。根据上述通知的要求，除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止可能产生扬尘的建筑、道路施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节。上述通知与案涉工程监理日志、施工日志、监理公司的说明相互印证，能够证明因大气污染防治原因，嘉祥祥安置业有限公司按照政府主管部门要求停工，蒋海东虽主张嘉祥祥安置业有限公司未实际停工，但未提供证据证明，故嘉祥祥安置业有限公司的停工原因符合案涉商品房买卖合同第八条中关于顺延交房时间的约定，故一审法院在计算逾期交房时间时，扣除上述因政府关于大气污染防治的行政命令导致停工的132天，并无不当。其次，根据嘉祥县住建局于2020年1月26下发的《关于新型冠状病毒××防控的紧急通知》要求及嘉祥县住建局于2020年2月27日出具的说明，能够证明嘉祥祥安置业有限公司为执行疫情防控需要自2020年1月26日停工至2020年3月31日复工，共计停工65天。蒋海东虽质疑嘉祥县住建局出具说明的真实性，并主张嘉祥祥安置业有限公司因新冠××疫情导致停工的时间少于65天，但其提供的证据不足以证明其主张，且嘉祥县住建局出具的说明虽仅有嘉祥县住建局的公章，并无单位负责人及制作人的签名或盖章，但其出具时间为2020年2月27日，并非嘉祥县住建局因本案向法院出具的证明材料，故对于蒋海东的该主张本院不予采信。嘉祥祥安置业有限公司因新冠××防控要求停工，符合双方商品房买卖合同中关于“政府相关部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致延期交付”的情形，应当顺延交房时间，一审法院在计算逾期交房时间时，扣除上述停工的65天，并无不当。再次，关于收房时间的认定，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人必须在出卖人发出交房通知书之日起15日内办理交接手续，由于买受人原因逾期交接的，视为交接完毕。本案中，一审法院认定邮寄送达的方式向买受人送达的交房通知书，邮寄途中的时间并非买受人所能控制，按照出卖人邮寄交房通知书之日起15天之内认定交接完毕，对买受人显示公平，从而根据该条款的文意并结合公平原则，认定15天的起算点从买受人收到、拒收或邮件退回之日计算，一审法院的该认定已经充分考虑到保护买受人利益，并已经按照常理和交易习惯给予了买受人充分的收房时间。本案中，蒋海东并未提供证据证明其逾期收房是由嘉祥祥安置业有限公司的原因或不可抗力所致，故，一审法院认定蒋海东逾期收房的时间嘉祥祥安置业有限公司不应承担逾期交房的责任，并无不当。综上，一审法院根据双方当事人签订的商品房买卖合同的约定，并结合嘉祥县祥安置业有限公司符合合同约定的顺延交房情形的天数等因素，认定嘉祥祥安置业有限公司逾期交房天数，从而计算逾期交房违约金数额，并无不当，应予维持。综上所述，蒋海东的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由蒋海东负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 张思平审判员 史海洋二〇二一年一月二十八日法官助理刘洪信书记员计涵