广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20879号原告：广东灿灿实业集团有限公司，住所地广州市越秀区水荫路117号星光映景大厦31层01-05室。法定代表人：林子顺。委托诉讼代理人：王一如、宋珊,广东晟晨律师事务所律师。被告：瑞宝南方投资控股有限公司，住所地广州市越秀区黄花岗街道水荫路119号星光映景21层09室。法定代表人：谭传洲。被告：广东中宏方元文化科技有限公司，住所地广州市天河区临江大道57号801房。法定代表人：王智胜。两被告共同委托诉讼代理人：黄子祺，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广东云返房地产有限公司，住所地广州市越秀区水荫路119号星光映景21层06、07、08、09、10室。法定代表人：王**。原告广东灿灿实业集团有限公司诉被告瑞宝南方投资控股有限公司（以下简称瑞宝公司）、广东中宏方元文化科技有限公司（以下简称中宏公司）、第三人广东云返房地产有限公司（以下简称云返公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告委托诉讼代理人王一如、宋珊，被告瑞宝公司以及中宏公司的共同委托诉讼代理人黄子祺到庭参加诉讼，第三人云返公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告瑞宝公司已于2019年11月8日解除《星光映景租赁合同》（合同编号：租20150083）；2.请求判令两被告共同向原告支付2019年10月1日至2019年11月7日所欠租金83625元及违约金（请求以欠付租金为基数，按每日0.2%自欠付之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年2月29日为24138元）；3.请求判令原告没收第三人已经支付的保证金147648元。事实和理由：原告与第三人云返公司于2016年7月20日签订《星光映景租赁合同》，约定自2016年8月1日起租用位于广州市越秀区水荫路119号“星光映景”商业中心写字楼21层06、07、08、09、10室作为商业用途使用，租期截止至2021年9月30日。合同另对租金数额、付款方式、保证金、双方权利义务、违约责任等重要条款作出约定。2017年5月30日，第三人云返公司、被告中宏公司与原告签订《补充合同》，约定自2017年6月1日起将承租人变更为被告中宏公司，三方共同履行所有租赁合同义务。2019年3月20日，被告瑞宝公司、中宏公司与原告签订《补充合同》，约定将承租人变更为被告瑞宝公司，由瑞宝公司、中宏公司、原告共同遵守租赁合同的权利和义务。被告自2019年10月1日起长期拖欠租金，经原告多次催告，被告仍置之不理。为此，原告于2019年10月9日向被告瑞宝公司送达《违约通知书》，2019年11月5日向被告瑞宝公司送达《停止使用通知书》。2019年11月8日再送达《解除合同并收回房屋通知书》、2020年1月8日送达《律师函》。然而，时至今日，被告无视合同约定、法律规定，仍未支付租金及违约金。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告瑞宝公司辩称：1.我方不认可合同解除期限为2019年11月8日，我方认为合同在2019年9月30日已经解除。我方在2019年9月份多次向原告提出给予交付租金的宽限期，但是原告不同意，并且在10月份多次采取停水停电措施，导致被告无法经营。被告瑞宝公司在原告停水停电之后就陆续搬离涉案场地，所以在2019年9月30日之后的租金我方不应当支付。2.原告对违约金的主张没有法律依据，违约金计算之日应当计算至合同解除之日止，根据合同法第97条规定，据此若双方租赁关系在2019年10月8日解除，违约金应当计算至2019年10月8日，其次违约金过高，被告瑞宝公司逾期支付租金，实际上占用了出租人的资金，应当按照同期贷款利率支付违约金，所以原告计算违约金的标准过高。3.原告要求没收第三人保证金没有事实法律依据，第三人将原租赁合同权利义务转移给了被告瑞宝公司，所以租赁保证金属于被告瑞宝公司所有，我方认为原告应当向被告瑞宝公司退还保证金117142元及管理费保证金30506元，租赁保证金是承租人支付的定金，而针对被告瑞宝公司逾期支付租金的行为，原告已经在诉请二要求我方按照每日0.2%计算违约金支付，对于租赁保证金应当按照预付款处理，在计算被告瑞宝公司租金时候用于抵扣，再将剩余的金额退还给被告瑞宝公司。另外，被告瑞宝公司承租租赁合同时原租赁期仅剩余两年时间，租赁保证金与租赁期限明显不成比例，且租赁合同将于2021年到期，现双方提前一年解除租赁关系，对原告并未造成损失，请法院考虑双方的权利义务、合理分配。4.原告要求没收保证金没有将租赁保证金和管理费保证金分开计算，且我方没有欠付管理费保证金，所以原告应当将管理费保证金退还给被告瑞宝公司。被告中宏公司辩称：我方不同意诉请二，我方与原告之间曾经是租赁合同法律关系，2019年3月20日，原告与两被告三方共同签订补充合同，约定自2019年4月1日租赁合同的承租人由被告中宏公司变更为被告瑞宝公司，被告中宏公司与原告的租赁关系已经终结，被告中宏公司在租赁合同中的权利义务已经转移给了被告瑞宝公司。2.原告诉请一也明确表示与原告存在租赁关系的是被告瑞宝公司，可见被告中宏公司与原告不存在租赁关系。3、原告多次发函向被告中宏公司催收租金，催收函所载明的主体均是被告瑞宝公司，在起诉前原告从未向被告中宏公司催收过被告瑞宝公司欠付的租金，原告很清楚知道，被告中宏公司既不是承租方，也不是被告瑞宝公司履行合同的义务人，被告中宏公司没有义务向原告支付租金和违约金。第三人云返公司无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，原告与第三人云返公司签订《星光映景租赁合同》，约定由原告将坐落在广州市越秀区黄花岗街道水荫路119号“星光映景”21层06、07、08、09、10室共计610.11平方米出租给第三人作办公用途使用，租赁期限自2016年8月1日至2021年9月30日，第三人云返公司在合同签订时向原告交纳117142元租赁保证金及30506元管理费保证金等。2017年5月30日，原告与被告中宏公司、第三人云返公司签订《补充合同》，约定自2017年6月1日起将2016年7月20日所签订的“星光映景租赁合同”中的承租人云返公司变更为中宏公司；合同变更后三方共同遵守并履行所有租赁合同义务。2019年3月20日，原告与被告瑞宝公司、中宏公司签订《补充合同》，约定自2019年4月1日起将2016年7月20日所签订的“星光映景租赁合同”中的承租人云返公司变更为瑞宝公司，原云返公司、中宏公司所有的权利与义务全部转移给瑞宝公司；合同变更后三方共同遵守并履行“星光映景租赁合同”的权利和义务。此外，因被告瑞宝公司未支付自2019年10月1日起的租金，原告曾在2019年10月9日向被告瑞宝公司发出《违约通知书》，要求被告瑞宝公司在当日支付10月租金；同年11月5日，再向被告瑞宝公司发出《停止使用通知书》，称若于当日未收到欠付租金的，则被告瑞宝公司不得再使用案涉单元等；11月8日，向被告瑞宝公司发出《解除合同并收回房屋通知书》，决定单方解除与瑞宝公司的租赁合同；2020年1月8日，原告再向被告瑞宝公司发出《律师函》，称已于2019年11月8日正式收回案涉场地，但被告瑞宝公司仍应清付欠付租金等。对此，被告瑞宝公司称其曾在2019年9月与原告口头交涉要求解除合同，原告在10月份采取停水停电的极端措施，在前述《停止使用通知书》发出前，被告瑞宝公司已无法正常使用场地。被告中宏公司因已退出租赁合同法律关系，对于前述租金拖欠及催讨情况并不清楚，原告亦未将上述材料送达被告中宏公司。以上事实，有原告提交的《星光映景租赁合同》、《补充合同》、《违约通知书》、《停止使用通知书》、《解除合同并收回房屋通知书》以及《律师函》等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告云返公司签订的《星光映景租赁合同》、原告与被告云返公司、中宏公司签订的《补充合同》以及原告与被告中宏公司、瑞宝公司签订的《补充合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据前述协议的约定，经两次承租人变更，自2019年4月1日案涉场地的承租人变更为被告瑞宝公司。前述《补充合同》中亦明确原云返公司、中宏公司所有权利与义务转移给被告瑞宝公司承接。因此，被告瑞宝公司应按前述合同的约定依时、足额支付租金，但自2019年10月起被告瑞宝公司未再支付租金，显已构成违约。根据前述合同关于承租人逾期支付租金超过七日，出租人即有权单方解除合同、收回房屋并没收保证金、要求赔偿的约定，原告于2019年11月5日向被告瑞宝公司发出《停止使用通知书》，并于11月8日收回案涉场地并无不当，故原告诉请要求确认其与被告瑞宝公司的合同已于2019年11月8日解除，并无不当。被告瑞宝公司应向原告支付自2019年10月1日起至2019年11月8日期间的欠付租金及逾期支付租金的违约金。至于该违约金的标准，原告主张按合同约定的每日千分之二计付，被告瑞宝公司抗辩认为该违约金标准过高，但并未提供相应的证据。考虑到原告作为出租人未能及时收取租金的主要损失即为金钱利率损失，故本院酌情调整违约金标准为按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告诉请要求被告中宏公司承担共同付款义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于前述租赁合同的转承关系，第三人云返公司已付租赁保证金实际系为被告瑞宝公司承接合同应付的租赁保证金，故原告诉请要求没收该租赁保证金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十五条、第五百六十五条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、确认原告广东灿灿实业集团有限公司与被告瑞宝南方投资控股有限公司签订的《星光映景租赁合同》于2019年11月8日解除。二、被告瑞宝南方投资控股有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广东灿灿实业集团有限公司支付自2019年10月1日起至2019年11月7日止的租金（以67804元/月为标准）及自2019年10月1日起至实际付清欠付租金之日止的逾期付款违约金（每月以67804元为基数，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、租赁保证金147648元由原告广东灿灿实业集团有限公司没收。四、驳回原告广东灿灿实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6190.82元（其中受理费5132元、保全费1058.82元），由被告瑞宝南方投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二一年一月十八日书记员  曾怡婷