辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初13240号 原告（案外人）：李淑丽，女，1973年5月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：冯文军，辽宁观策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海华，辽宁观策律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。 被告（被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。 法定代表人：董长安。 被告（被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生汉族，住沈阳市皇姑区。 原告李淑丽与被告曲贵田、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，本院受理后，经审理于2019年12月19日作出（2019）辽0102民初3201号民事判决。宣判后，原告李淑丽不服该判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）辽01民终4690号民事裁定，裁定撤销本院（2019）辽0102民初3201号民事判决，发回本院重审。本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑丽委托诉讼代理人冯文军、李海华，被告曲贵田委托诉讼代理人李春丽到庭参加诉讼。被告联合公司、被告张志勇经公告送达，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告李淑丽向本院提出诉讼请求：一、依法撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102执异729号执行裁定；二、解除对原告所有的坐落于唯美尚品28-43号3门的查封，不得执行该房屋。事实与理由：2014年9月7日，原告李淑丽与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，辽宁联合房地产开发有限公司将其位于沈阳市苏家屯区3门房屋出售给原告，原告按照《商品房买卖合同》的约定以应收工程款抵顶全部房款。原告于2015年9月30日占有使用至今。因案涉房屋存在在建工程抵押登记，导致无法办理产权登记，即非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。现依法提起诉讼，望法院判如所请。 被告曲贵田辩称，原告与被告联合公司未签订合法有效的商品房买卖合同，没有向被告联合公司支付购房款，现房屋也没有实际入住，不符合执行异议与复议规定二十八条，不符合解除查封条件。 被告联合公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 被告张志勇未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，案涉房产位于沈阳市苏家屯区3门，建筑面积109.78平方米，由被告联合公司开发建设，现无所有权登记，无合同备案。2015年7月8日，本院受理原告曲贵田（反诉被告）与被告辽宁联合房地产开发有限公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）民间借贷纠纷一案。该案经本院审理，于2016年4月28日作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。案件受理费189300元，保全费5000元，均由被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担；反诉费59500由反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。”宣判后，联合公司不服判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。经沈阳市中级人民法院审理，于2016年9月12日作出[2016]辽01民终7220号民事判决书，判决：“维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费189300元，保全费5000元，共计383600元，由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇共同负担353600元，曲贵田负担30000元。反诉费59500元由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。”上述判决生效后，被告曲贵田申请向本院申请执行，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，对被告联合公司名下包括案涉房产在内的共计939套房产进行预查封。该案执行过程中，原告李淑丽向本院提出执行异议，认为案涉房产系其实际所有。本院经审查，于2018年12月21日作出（2018）辽0102执异730号执行裁定书，裁定驳回李淑丽的异议请求。李淑丽于2019年1月24日向本院提起本案案外人执行异议之诉。 原告李淑丽主张，案涉房屋系其顶账所得，并举证：1、联合公司（甲方）与李淑丽（乙方）于2014年9月7日签订的《房屋顶账协议书》，其上约定：“为了保证农民工顺利返乡，保证工资按时发放，经劳动局及公安派出所、甲、乙方协商研究决定，同意将甲方开发的位于沈阳市苏家屯区唯美尚品（二期）轻飏小筑项目11号网点2门、3门、4门，抵顶甲方唯美尚品（二期）轻飏小筑1#、5#、8#、12#主体一次性结构农民工人工费4050620元，房款多退少补（补款60万，余款274440元后补）。农民工资由乙方现行垫付。房源明细单价14000元/平方米……2门、3门、4门总计4925060元……乙方将所抵房屋产权人确定为李淑丽……”落款甲方处为联合公司公章，乙方处载“徐占顺代李淑丽”。2、联合公司作为出卖人与李淑丽作为买受人于2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》，其上约定：买受人购买案涉房屋，单价为每平米14000元，总价1602160元；付款方式载房款抵顶甲方唯美尚品（二期）轻飏小筑1#、5#、8#、12#主体一次性结构农民工人工费4050620元；附件四合同补充协议载其他条款详见《房屋抵账协议书》。3、被告联合公司于2014年9月7日出具的《专用收款收据》，记载交款人李淑丽，收款项目购房款1602160元，收款事由抵顶农民工人工费银杏路28-43号2门。4、沈阳市苏家屯区城乡建设管理局于2018年7月2日出具的《证明》一份，记载：“经我局调解沈阳联合房地产开发有限公司与徐占顺、李淑丽达成共识，由开发公司将该项目的11号楼2、3、4门门市抵付徐占顺、李淑丽，作为工程款价值492万元，由徐占顺、李淑丽自筹资金发放农民工工资。”5.原告李淑丽名下中国银行交易明细单，显示2015年10月30日现金取款10万元，原告主张将其中8万元以现金形式给付被告联合公司支付剩余房款；徐占顺名下招商银行交易明细，显示2017年10月23日转账佟韶辉名下52万元，客户摘要载购房款，原告主张佟韶辉为被告联合公司会计，此52万元为原告支付给联合公司的剩余房款；联合公司于2020年3月16日出具的《情况说明》，记载：“当年经苏家屯区城乡建设管理局及农民工维权中心调解，李淑丽为我公司是垫付人工费405.062万元，双方约定以该笔人工费抵顶李淑丽应付购房款，除此之外李淑丽又向我公司支付了剩余60万元房款。因当年双方抵顶购房款的单价是按照1.4万元/平方米计算，远高于同期市场价格，故后来我方同意不再向李淑丽索要房屋余款27.444万元。” 原告李淑丽主张，其自2015年9月30日起开始占有使用案涉房屋，并举证：1、被告联合公司于2015年9月25日向原告出具的《商品房准住通知》，记载：案涉房屋将于2015年9月30日前交付使用。2、《收款收据》两份，交款人均为李淑丽，均加盖有沈阳亿迈隆物业管理有限公司财务专用章，其中收款日期为2015年10月10日的收据记载，收款项目水电费2,000元，收款事由二期入住28-43号11#2门、3门、4门；收款日期为2016年10月15日的收据记载，收款项目电费1227元，收款事由二期28-43号11#2门。3、原告与案外人滕化峰、朱存根于2015年10月12日签订的《个人房屋租赁合同》一份，记载：原告将沈阳市苏家屯区轻飏小筑小区11#2门、3门、4门出租给二案外人，租赁期限从2015年10月12日至2030年10月12日。原告主张，二案外人自2015年十一前后开始对案涉房屋进行装修，并以装修费用抵顶房租，现案涉房屋由该二案外人用于经营辽宁庆峰建筑装饰工程有限公司，其中二层有一间办公室由原告及其丈夫徐占顺使用。4、沈阳亿迈隆物业管理有限公司于2020年12月8日出具的《证明》，记载：“本小区二期工程除回迁楼和几个门市房外，其他楼都未交付使用，故二期没开展配套物业服务，没收取物业服务费。二期工程仅三幢回迁楼有供暖，其他楼及门市没有供暖，入住的门市自行采暖。二期门市使用的是临时水临时电，没并入市政网，故由我公司代收水电费。李淑丽入住装修时开始预交水电费（经查第一笔是2015年10月10日预交2000元），后期因没有水表不再交水费只交电费。” 此外，被告联合公司在开发建设涉案“唯美尚品”项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。 本院认为，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告联合公司、张志勇经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告曲贵田提供的证据及其当庭陈述意见对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告与被告联合公司于2014年9月7日签订了《商品房买卖合同》，并对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，应当认定原告与被告联合公司达成合意、订立合同的真实性。从合同约定的付款方式及附件《房屋抵账协议书》来看，双方签订合同是基于顶账，而原告提交的沈阳市苏家屯区城乡建设管理局出具的《证明》可以印证双方之间顶账的真实性，由此，更进一步印证了双方于2014年9月7日签订《商品房买卖合同》的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。从合同附件《房屋抵账协议书》来看，包括案涉房屋在内，顶账的三处房屋总房款为4925060元，在抵顶农民工人工费4050620元后，尚欠874440元。双方对于欠付的房款并未约定支付时间，原告举证两份银行流水用于证明其在此后已向被告联合公司支付了60万元房款，被告联合公司出具的《情况说明》中亦认可已收到该60万元，且表明不再索要剩余的274440元房款。可见，原告已按照《商品房买卖合同》的约定支付了房款，在被告联合公司放弃剩余274440元房款的情况下，应认定原告已向被告联合公司支付了全部房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被原告合法占有的问题。从原告提供的《商品房准住通知》来看，案涉房屋在2015年9月30日即已具备了交付使用的条件，同时，从原告举证的收款日期为2015年10月10日的收款收据及物业出具的证明来看，原告在2015年10月份预缴了2000元水电费，由此可以认定原告在2016年2月22日法院查封前即已合法占有使用案涉房屋。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而通过与被告联合公司签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款的原告李淑丽实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。关于本案诉讼费承担问题。因本案系因被告联合公司未能偿还借款所引发，原告李淑丽和被告曲贵田在此纠纷中并无过错，案件受理费本院决定由被告联合公司负担。关于原告主张的其他诉讼请求，超出本案审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 原告李淑丽的异议成立，不得执行位于沈阳市苏家屯区3门，建筑面积109.78平方米的房产。 案件受理费18632元，公告费400元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 本院（2018）辽0102执异729号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  宿凇源 人民陪审员  颜巍威 人民陪审员  刘晗东 二〇二一年一月十三日 法官助理刘红梅 书记员柴萌萌