广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9778号上诉人（原审被告）：董勃平，男，汉族，1988年6月13日出生，居民身份证住址为陕西省咸阳市××××××××××，公民身份号码为××××********。委托诉讼代理人：黄庆鹏，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小红，女，汉族，1985年6月6日出生，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为××××********。委托诉讼代理人：林彩霞，广东臻一律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：东莞市福永房地产中介服务有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码为*************。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：庾珊珊，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱红，广东百勤律师事务所律师。上诉人董勃平因与被上诉人刘小红、东莞市福永房地产中介服务有限公司（以下简称福永公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告刘小红向原审法院提起诉讼，请求：1.解除案涉房地产买卖合同；2.董勃平向刘小红返还定金80000元；3.董勃平向刘小红支付违约金106000元；4.董勃平向刘小红支付房地产中介费10000元及公证费510元；5.董勃平向刘小红支付律师费20000元；6.董勃平负责承担本案的诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘小红与董勃平、福永公司于2019年12月31日签订的《房地产买卖合同》已经解除；二、董勃平于判决发生法律效力之日起五日内向刘小红返还定金80000元；三、董勃平于判决发生法律效力之日起五日内向刘小红支付违约金106000元、律师费20000元、中介费损失10000元及公证费510元。本案一审诉讼受理费2198.82元、保全费1552.55元（由刘小红已预交），由董勃平负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7703号民事判决。董勃平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三判项，改判刘小红承担本案一审案件受理费、保全费及本案二审案件受理费。事实与理由:根据一审法院查明的事实，刘小红向董勃平支付首付款为合同的先履行义务，董勃平提供征信协助担保公司出具担保函为合同的后履行义务。刘小红拒绝支付首付款的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第68条、第69条关于不安抗辩权行使的规定。(一)案涉双务合同中，刘小红支付首付款及董勃平提供征信配合担保公司出具担保函的义务，有明确的先后履行顺序。1.案涉合同第六点“按揭付款”第(3)点B约定:“买方(刘小红)应取得银行同贷书且在卖方(董勃平)收到银行提前还贷通知的柒天内将(含定金)人民币叁拾贰万元整(320000元)支付至卖方还款账户”本案董勃平在2020年1月3日已完成申请提前还款手续，刘小红于2020年2月20日获得银行同贷书，故刘小红应当于2020年2月27日前向董勃平支付首付款。以上事实一审法院已查明。2.董勃平、刘小红及担保公司在案涉房屋买卖微信交流群中均确认首期款支付给业主(董勃平)后，再由担保公司向银行出具担保函，一审法院已查明该事实，并在庭审中经三方当事人确认。(二)刘小红基于董勃平未提供征信中止支付首付款的行为，不具备《中华人民共和国合同法》第68条、第69条关于不安抗辩权行使的法定条件。1.董勃平未向担保公司提供征信报告的行为，并不属于不安抗辩权关于“有失或者可能丧失行债务能力”的情形。刘小红仅仅基于担保公司的建议即中止履行合同，于法无据。2.刘小红中止履行合同前并无依照《中华人民共和国合同法》第69条的规定及时通知董勃平，其行为不符合行使不安抗辩权的形式要件。综上，刘小红基于董勃平末提供征信即中止支付首付款，不具备《中华人民共和国合同法》第68条、第69条不安抗辩权行使的实质及形式要件。(三)一审法院对刘小红中止履行合同的行为没有作出与事实相应的法律适用审查，致遗漏适用法律。《中华人民共和国合同法》第16条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，即无合法依据不得任意中止履行合同。第68条、第69条规定不安抗辩权对合同当事人中止履行合同的情形进行了规范。据此，在一方当事人存在中止履行合同的情形下审判法院应查明事实并正确适用以上法律，防止合同当事人滥用权利。但本案一审法院在已经查明刘小红存在中止履行合同的情形下，仍简单地认定董勃平接受担保公司的建议暂缓支付首付款有合理依据，没有进一步进行法律适用审查，遗漏适用法律。二、董勃平在刘小红未支付首付款的情形下拒绝提供征信，是其行使合同先履行抗辩权的结果，于法有据。相反，刘小红随意中止支付首付款的行为致案涉合同根本不能履行。1.如本上诉状第一点所述，关于刘小红支付首付款及董勃平配合担保公司出具担保函的义务，有明确的先后履行顺序。刘小红在支付首付款的条件成就后，经董勃平多次催告均未支付首付款，董勃平拒绝配合出具征信报告的行为，符合《中华人民共和国合同法》第67条关于先履行抗辩权行使的规定，于法有据。况且，担保赎楼并非赎楼的唯一方式，即便董勃平不提供征信，双方仍能通过其他方式赎楼，而实际情况福永公司在2020年2月28日已向董勃平表示征信报告的问题已解决。2.相反，支付首付款是刘小红履行案涉合同的主要义务，董勃平中止支付首付款的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第68条、69条关于不安抗权的行使要件，缺乏充足的法律依据，且其违约行为导致案涉合同根本不能履行。三、即便董勃平未配合提供征信的行为存在不当，但刘小红中止支付首付款的行为本身则属于重大违约，故在双方当事人均有约的情形下，应适用《中华人民共和国合同法》第120条的规定判令各自承担相应的责任。本案，即便董勃平未配合出具征信报告的行为存在不当，但该行为单一并不足以导致合同根本不能履行，刘小红拒绝支付首付款的行为本身则属重大违约行为，该违约行为综合导致了双方未能继续推进履约流程，致合同根本不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第120条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。但一审法院未对董勃平拒绝支付首付款的重大违约行为予审查，未适用《中华人民共和国合同法》第120条的规定，遗漏适用法律。四、本案一审就笔录经双方当事人发表意见，福永公司称董勃平多次表示案涉房屋出价偏低，希望增加款项的说法与事实不符。综上，恳请二审法院支持董勃平如上请求。刘小红答辩称，1.董勃平在拒绝提供征信报告的时间早于刘小红支付首期款的期限，即董勃平明确表示拒绝履行案涉合同；2.董勃平拒绝提供征信报告是根本违约行为，因其征信报告影响担保公司是否提供担保，在担保公司不提供担保的情况下，案涉交易无法进行；3.刘小红支付首期款的期限应按合同约定，在签订合同后三方未就首期款期限进行变更，担保公司或中介公司也未向刘小红告知首期款付款条件需要变更等事宜。刘小红对案涉房屋交易流程不熟悉，会依赖担保公司和中介公司，由担保公司和中介公司提示刘小红合同履行的事项。但并不导致对合同约定的变更。福永公司答辩称，福永公司按约履行居间义务，一直根据交易规则对买卖双方进行交易告知，案涉合同停滞不前原因不在福永公司。二审期间，董勃平向本院提交证据：1.案涉房屋买卖群聊天记录、商贷赎楼流程图，拟证明按履约流程，刘小红支付首付款义务届满时间在前，董勃平提供征信报告义务届满时间在后；2.董勃平与担保公司人员的聊天记录，拟证明董勃平于2020年1月3日申请了提前还贷，按银行业务流程无须另行通知即可提前还款，且刘小红已取得同贷书，刘小红支付剩余240000元首付款的条件已成就；3.案涉房屋买卖群聊天记录、董勃平与刘小红聊天记录，拟证明刘小红在不符合不安抗辩权行使实质及形式要件的前提下擅自中止支付首付款。刘小红质证认为：1.对于证据1，确认真实性，不确认合法性及关联性，该证据没有反映刘小红存在根本违约行为，董勃平拒绝提供征信报告已经让刘小红产生合同履行不安；2.对于证据2，不确认证据的真实性、合法性、关联性，没有人告知或向刘小红明示实际银行提前还款事宜与合同约定不相符，且董勃平至一审开庭时才获知银行提前还款事宜与合同约定不相符；3.对于证据3，确认真实性，不确认合法性以及关联性，董勃平拒绝提供征信报告而催促刘小红支付首期款，是掩盖其拒绝履行合同的违约行为。福永公司质证认为：担保公司已经通知了董勃平需要征信报告。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对董勃平的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：买方还是卖方存在违约行为。《房地产买卖合同》第六条第（5）点约定案涉房屋交易采取担保贷款。根据商贷赎楼流程图、东莞市易德堂按揭服务有限公司（以下简称易德堂公司）的问话笔录、微信聊天记录可知，易德堂公司需买卖双方提供完整资料才能开展担保赎楼。征信报告影响担保公司开展赎楼解押工作的前期风险审查，征信是否通过审查直接决定了担保公司是否向银行出具担保函以及后续交易能否继续进行。董勃平应有义务配合担保公司提供担保贷款所需资料。董勃平在原审庭审中确认易德堂公司最早于2020年1月3日已明确告知董勃平需要提供纸质版征信报告。董勃平主张担保赎楼并非赎楼唯一方式，即使其不提供征信，双方仍能通过其他方式赎楼。董勃平的该主张不符合合同约定，且双方并未变更赎楼方式，其应当按照担保公司要求提供纸质征信报告。双方未明确约定提交征信报告期限，根据《房地产买卖合同》第七条第（3）点约定，未约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。董勃平本应于2020年1月8日前提交纸质征信报告，经多次催告，董勃平一直未提交纸质版征信报告，导致担保贷款手续无法进行，其行为已构成违约。虽然刘小红于2020年2月20日取得银行同贷书，刘小红按约定应于2020年2月27日支付首期款，但董勃平不履行合同义务在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，刘小红有权拒绝支付首付款，刘小红在履约过程中不存在违约行为。刘小红诉请董勃平返还定金80000元、支付违约金106000元、律师费20000元，有理有据，原审处理正确，本院予以维持。综上所述，董勃平的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4547.65元，由董勃平负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年一月二十七日书记员  叶倩欣