宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初12894号   原告：宁夏荣恒房地产集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街526号塞上凝聚力37号楼23层。   法定代表人：梁志东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张文成，宁夏合天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨丽丽，宁夏合天律师事务所实习律师。   被告：刘婷，女，1985年5月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告宁夏荣恒房地产集团有限公司与被告刘婷房屋租赁合同一案，原告于2020年9月15日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年10月22日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏荣恒房地产集团有限公司的委托诉讼代理人张文成、杨丽丽及被告刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宁夏荣恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《营业房租赁合同》，并返还案涉房屋；2.判令被告支付凝聚力装饰批发城某号营业房2017年10月1日至2020年9月30日租金153389元（暂计算至2020年9月30日，实际应付租金计算至被告返还房屋之日）以及迟延支付租金的违约金26993.30元，以上共计180382.30元；3.本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：“请求判令被告向原告支付自2018年10月1日至2020年9月30日的租金82370元（暂计至2020年9月30日，实际应付租金计算至被告返还房屋之日），以及迟延支付租金的违约金24765.60元，以上共计107135.60元”。事实与理由：2015年12月21日，原、被告签订《营业房租赁合同》，约定原告将位于银川市某号营业房出租给被告，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，双方对租金和支付方式进行了约定。租赁期满后被告一直占用该营业房，并未依约支付租金，累计欠付租金82370元。根据合同约定逾期支付租金超过30天，被告须向原告承担合同租金总额10%的违约金，故被告应承担违约金24765.60元，共计107135.60元，同时原告有权解除《营业房租赁合同》，故原告诉至本院。   被告刘婷辩称，原告很多收费不合理。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月21日，原、被告签订《营业房租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的凝聚力装饰批发城某号营业房，建筑面积151.75平方米。租赁年限自2015年10月1日至2018年9月30日止。该房屋的第一年半年租金29136元，第二年半年租金29136元，第三年年租金58272元。乙方（承租方）应在签订本合同时，需向甲方（出租方）一次性缴纳第一年半年的租金29136元，从第二年起，在每年的9月1日之前一次性付清该年度相应租金。乙方应按时缴纳租金。逾期在30日之内未付清租金的，除付清所欠租金外，每逾期一日，乙方应按当期应付租金的5%作为违约金，本合同继续履行；如乙方逾期30日仍未缴纳租金，乙方应承担本合同租金总额10%的违约金，且甲方有权解除本合同，因此给甲方造成损失的，甲方有权追究乙方的赔偿责任。自本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付壹万元整的保证金，作为全面履行本合同约定和提供商品服务质量的担保。乙方违约时，甲方有权以保证金优先受偿。2015年10月1日前双方需正式移交租赁房屋，乙方需在合同期满或因解除合同等原因提前终止之日起10日内完成撤场及交接手续，逾期，则租赁房屋内的物品等视为乙方放弃所有权的遗弃物，乙方愿意接受甲方自行收回出租房屋并根据甲方需要处置遗弃物的行为和结果。乙方未按照上述约定期限交还租赁房屋的，应自合同期满当日或因解除等原因提前终止当日起至甲方收回租赁房屋之日止，按日向甲方支付本合同租金总额5‰的违约金并同时按本合同最后一期的租金标准计算并向甲方承担房屋占用费。在合同约定的租赁期间，被告均按约履行了缴纳房租的义务。该合同履行期限届满后，原、被告未重新签订合同，被告仍继续使用涉案营业房，原告于2019年5月至今将案涉房屋断电并锁闭房门。自2018年10月1日至今，被告继续占有涉案房屋但未向原告缴纳租赁费，经原告催要无果，为此原告诉至本院，请求判如所请。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的租赁合同已于2018年9月30日到期，后被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，双方形成了不定期租赁合同关系，根据法律规定，不定期租赁合同可随时解除，原告自认自2019年5月至今将案涉房屋断电并锁闭房门，本院认为按照合同约定，原告采取断电及锁闭房门即视为原告已收回涉案房屋并解除合同，故对原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，本院不再支持。因原告自认其于2019年5月对出租房屋上锁并断电，现被告不能提供证据证实原告具体收回房屋的时间，故本院认定原告于2019年5月31日收回房屋，故被告应向原告支付2018年10月1日至2019年5月31日的房屋租金。原告主张按照同位置房租标准支付涉案房屋自2018年10月1日至租赁合同解除之日止的房屋租赁费，被告对此不予认可，结合原、被告签订的合同内容，本院支持被告按照最后一期（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金标准，即每月4856元（58272元÷12个月）的标准支付自2018年10月1日起至2019年5月31日止的租赁费38848元（4856元/月×8个月），另，被告向原告缴纳的保证金10000元应从中予以扣除，故被告应向原告支付租赁费28848元。根据合同约定，承租方应按时缴纳租金。逾期不交超过30日的，应支付合同租金总额的10%作为违约金。该约定符合法律规定，故被告还应向原告支付违约金17481.60元（29136元×2+29136元×2+58272元=174816元×10%）。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、被告刘婷于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏荣恒房地产集团有限公司租赁费28848元及违约金17481.60元；   二、驳回原告宁夏荣恒房地产集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1954元，由原告宁夏荣恒房地产集团有限公司负担1344元，由被告刘婷负担610元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 何永孝   二〇二〇年十二月十五日   法官助理 雷娟娟   书记员 王 鹤   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。