北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7858号原告：张某1，男，1947年5月11日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诺，北京安贤律师事务所律师。原告：张某2，男，1957年2月7日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：熊广伟，河北和耽律师事务所律师。原告：张某3，女，1963年1月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢某（张某3之子），男，1984年10月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：史某，男，1973年10月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高某（史某之妻），女，1970年4月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈俊，北京市汇京律师事务所律师。第三人：张某4，男，1977年7月9日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告张某1、张某2、张某3（一并提及时简称三原告）与被告史某，第三人张某4确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某1的委托诉讼代理人李同新，张某2的委托诉讼代理人熊广伟，张某3的委托诉讼代理人谢某，史某及其委托诉讼代理人高某、陈俊到庭参加诉讼，张某4参加了本案第一次庭审，未参加第二次庭审。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.确认张某5与史某于2014年2月28日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；2.判令史某从北京市朝阳区某处D区5号楼2单元202室腾退并将房屋交付三原告。事实和理由：张某5系智力残疾，属限制民事行为能力人，张某5因患食道癌于2015年12月16日去世。三原告与张某5系兄弟姐妹关系，张某1系张某5的监护人。北京市朝阳区某处D区5号楼2单元202室（以下简称涉案房屋）系张某5拆迁安置所得。因张某5称将涉案房屋出租给史某，故张某1并未深究。2019年9月，张某1再次来到涉案房屋与史某发生争执，史某称其已购买涉案房屋，与张某5签订了房屋买卖合同。张某5系智力残疾，根本没有能力操作卖房这么大的事，也没有征求张某1的意见，且涉案房屋为经济适用房，未取得权属证书，不能上市交易，故史某与张某5签订的合同为无效合同。史某辩称：涉案合同关系的缔结和履行过程均有相关书面材料佐证，符合正常情况下的经过中介机构完成的典型二手房买卖，我并未发现张某5存在三原告所称张某5不具备民事行为能力的情形。我是从诉讼中才了解到张某5存在无民事行为能力的情况，应属于善意第三人，且成年人作为无民事行为能力人，确实存在被监护人自行实施民事法律行为，但相对人难以发现的情形。根据张某1提交的（2015）朝民特字第XX号民事判决书，张某1在其子张某4照顾张某5的基础上，发现张某5的监护人张某3之子谢某存在侵占张某5拆迁款的情况，2015年4月24日张某1代理张某5起诉要求返还拆迁款，经法院调解获得返还拆迁款46.5万元，该款保存在张某5的银行账户内，银行卡由张某1保存，案件审理过程中发现张某1持有的张某5的银行卡中的拆迁款仅剩78.12元。张某1利用张某4实际照顾张某5的生活，实际持有张某5的银行卡侵占其财产，本案中，张某4在房屋买卖关系中，在张某5本人参与的情况下、实际持有了卖房款。因此有理由认为张某1、张某4父子二人不仅是最密切的亲属关系，同时也存在最直接的利益联系。二人分别利用对张某1法律上的监护关系和实际生活中唯一照料张某5生活的便利，实际占有并控制张某5的财产利益，该二人具有利益上的一致性，其提起本案诉讼本质上是出尔反尔、自相矛盾的不诚信行为。涉案合同是既成事实，对合同双方有约束力。综上，不同意三原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某1、张某5、张某2、张某3系张某与张某珍的子女。张某珍因死亡于1993年10月15日注销户口，张某因死亡于1976年注销户口。张某5于2015年12月16日死亡。张某1称张某4系其子。2010年4月23日，张某3代张某5与北京市朝阳区金盏乡人民政府拆迁腾退办公室就长店村X号腾退事宜签订《房屋拆迁腾退补偿协议书（定向）》。后张某5因安置获得涉案房屋。2014年2月28日，张某5作为出卖人（甲方）与史某作为买受人（乙方）就涉案房屋买卖签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋建筑面积85平方米，成交价款为146万元，乙方在签订本合同的同时支付甲方定金15万元。乙方在签订本合同第5个月内交付甲方部分购房款131万元，剩余房款15万元于房产办理转移登记手续时交付。该合同甲方处盖有“张某5”人名章并按有手印，委托代理人处有张某4签字。当日，张某5作为甲方与史某作为乙方签订《补充协议》，约定甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，该转让房屋不存在法律上的障碍。乙方交齐首次购房款后，甲方把其房屋的所有协议、相关手续文档原件全部转乙方保管。甲方保证其他亲属没有该房屋的继承权，并有财产继承人张某4提供（赡养协议书），甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利。该协议甲方处有“张某5”人名章、手印以及张某4签字。2014年2月28日，张某5作为卖方（甲方）、史某作为买方（乙方）、北京华阳房地产经纪有限公司作为居间见证方（丙方）签订《房屋买卖居间见证合同》，该合同甲方处有“张某5”人名章、手印以及张某4签字。2014年3月26日，张某5作为甲方与史某作为乙方签订《关于购房合同中〈拆迁安置单〉有关问题的补充协议》，约定甲乙双方已于2014年2月28日签订购买涉案房屋购房合同，由于甲方原因不能提供《拆迁安置单》原件，甲方所提供的《拆迁安置单》是在复印件基础上由开发商盖红章备注说明的单据，而且单据中被拆迁人签字姓名与实际安置人姓名（甲方）不符，所以《拆迁安置单》法律效力待定。为确保购房合同正常执行，保护乙方的合法权益，特补充以下说明，甲方须承诺并执行。1.由于甲方自身原因，购房合同委托代理人办理执行。甲方必须有严格的法律依据证明委托代理人是其唯一指定的有法律保障且全权委托的代理人。2.甲方及其代理人须在合同执行期内，确保《拆迁安置单》原件不被第三者持有，并承诺由此导致合同无法执行给乙方造成的损失，甲方及其代理人须承担违约责任。3.由于《拆迁安置单》原件及其他手续是确立甲方与开发商签订购房合同的主要单据，甲方及代理人必须确保甲方与开发商完成签订购房合同工作，并在办理房屋产权证之前将该购房合同交乙方保存……该协议甲方处有“张某5”人名章并按有手印，张某4在甲方代理人处签字。2014年10月13日，史某就涉案房屋与开发单位北京金色朝阳房地产开发有限公司签订《金盏乡定向安置房确认单》，载明的被拆迁人为史某。2014年11月16日，张某5作为甲方与史某作为乙方签订《关于更改后有关问题的补充协议》，约定在甲方及代理人努力下，于2014年10月13日对《拆迁安置单》单据中被拆迁人变更为乙方，乙方已签字确认。为确保购房合同正常执行，保证乙方顺利取得合法房产证明，进一步保护双方的合法权益，特补充说明如下：1.由于甲方自身原因，购房合同及补充协议委托代理人办理执行。甲方必须有严格的法律依据证明委托代理人是其唯一指定的有法律保障且全权委托的代理人。2.经协商乙方支付甲方及代理人手续费2.6万元，待乙方支付购房合同剩余房款15万元后，更改后的《拆迁安置单》原件归乙方保存……2014年2月28日、7月26日、11月16日，张某4分别出具收到定金15万元、购房款116万元、购房余款15万元及改单手续费2.6万元的收条。涉案房屋现由史某控制。为证明张某5不具备完全民事行为能力，张某1提交我院2013年12月2日委托法大法庭科学技术鉴定所对张某5民事行为能力进行鉴定的法大[2014]医鉴字第XXX号法医学鉴定意见书，意见书载明的检查日期为2014年3月12日，出具日期为2014年3月26日。该意见书分析说明部分载明根据案卷资料以及其弟弟的叙述，被鉴定人张某5幼年手术后感染高热，此后智力低下，未上学，不认识钱，不会计数，未参加过工作，只会简单劳动，丧偶、丧子。2009年残联为其签发了肆级智力残疾证，本次鉴定精神检查表明其意识清晰，但其时间、地点定向力很差，一般常识和计算能力很差，不会数1-10，不识字，不会写自己的名字，其记忆力受损。生活需人照顾。鉴定意见为张某5诊断为中度精神发育迟滞，评定为限制民事行为能力。张某1提交2010年3月28日三原告作为扶养人与张某5作为被抚养人签订的《抚养协议》，证明三原告系张某5的监护人。抚养协议载明因张某5智力残疾肆级，系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，生活无法自理，且已无父母，也无子女，为更好的解决张某5的衣、食、住、行、就医等费用问题，全体家庭成员协商一致，由三原告共同作为张某5的法定监护人。2015年，张某2作为申请人向本院申请撤销张某1的监护人资格，我院审理后认为在未寻找到更好监护张某5以便保护其合法权益途径前，适宜共同监护，以便相互制约，相互监督，故张某2的申请本院不予准许，我院于2015年11月5日作出（2015）朝民特字第XX号民事判决书，判决驳回张某2的申请。史某提交以下证据，证明张某5与张某4共同生活，实际由张某4履行监护职责。1.2013年10月7日的赡养协议，内容为“本人张某5因早期丧禺无儿无女，现在我和侄子张某4生活居住，我的生活起居都有我侄子张某4负责，我名下无财产，只有某处D区5号楼2单元202室住房一套，在我百年之后我的住房留给我侄子张某4，它人无权干涉。”该协议尾部被赡养人处有“张某5”人名章并按有手印。2.2014年3月24日，张某4作为受遗赠人与张某5作为遗赠人签订的《遗赠抚养协议》，该协议载明为了妥善处理张某5赡养问题及将来遗产处理问题，经张某5与张某4协商并经北京东恒法律事务所律师李成、刘雁云代书，特立以下遗赠抚养协议：一、由张某4继续抚养张某5，照顾张某5饮食起居，生养死葬……三、张某5去世后，张某5名下所有财产包括涉案房屋、存款、债权及其它财产均由张某4继承，其他人无权干涉……该协议遗赠人处签有“张某5”并按有手印，该协议还有代书人李成签字以及见证人签字。史某称赡养协议系购房时张某4提供，遗赠抚养协议系签订合同后张某4提供，之所以提供遗赠抚养协议是因为张某5是老人，史某比较谨慎，仅凭赡养协议无法判断张某4有无继承权。三原告对前述证据的真实性均不认可，提出张某5本人不会签字，也无法理解协议内容，不具备处分能力。张某4认可前述证据的真实性，提出签署材料应该是在卖房之前提供给史某的。关于房屋买卖合同签订过程，史某称其通过位于涉案房屋处的北京东房华阳房地产经纪有限公司的门店得知涉案房屋的出售信息，中介带着看过房，看房时是空房，有床，张某4在涉案房屋内居住；后中介公司约了张某5和张某4，交谈时未见张某5有异常，谈好价格后签订了合同；2014年7月，在中介公司的见证下，张某4将涉案房屋交付史某。张某4称中介公司找到张某5，后找到张某4询问是否出卖涉案房屋，中介公司找律师事务所办理了监护证明，卖房主要是张某5卖的，张某4只是收钱；合同是在中介公司处签订；2014年7月，张某4将涉案房屋钥匙交付史某。史某还提出张某5的监护人实际上放弃了监护职责，张某1作为监护人之一实际上控制了张某5的财产，张某1本人长期对张某4照顾张某5及控制张某5财产是认可的，可以认定张某1作为唯一监护人认可本案合同的效力。本院认为：不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。本案中，张某5系限制民事行为能力人，涉案合同及补充协议虽签署于鉴定意见书出具之后，但根据鉴定意见书载明的事实可以认定张某5在签订涉案合同及补充协议时为限制民事行为能力人，实施房屋买卖行为需要由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。张某4虽作为代理人在涉案合同及补充协议上签字，但因张某5为限制民事行为能力人，相关民事法律行为由应其法定代理人实施，张某4并非其法定代理人，故其不能作为张某5代理人从事相应民事法律行为。根据在案证据显示，三原告系张某5的共同监护人，史某所称张某1为张某5唯一监护人缺乏依据，本院难以采信。张某5实施的签订涉案合同及补充协议的行为未获得其法定代理人同意，也未获得法定代理人追认，故涉案合同及补充协议应为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，现张某5已去世，故本院对三原告要求史某将涉案房屋返还三原告的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、确认张某5与史某于2014年2月28日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；二、史某于本判决生效后十五日内从北京市朝阳区某处D区5号楼2单元202室腾退并将房屋交付张某1、张某2、张某3。案件受理费17940元，由史某负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李甲军二〇二一年一月二十七日书记员  杨龙澜