鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初463号原告：浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市高新区千山路268号。负责人：刘立新，系该公司总经理。委托代理人：陈权，系辽宁律鑫律师事务所律师。被告：佟新，男，汉族，1963年12月23日出生，住址：鞍山市。原告浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称浙江**夏物业公司鞍山分公司）与被告佟新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人陈权、被告佟新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江**夏物业公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年1月1日起至2020年7月31日止共67个月物业费7860元，车位费3800元（213,319,2019年1月1日至2020年7月31日），合计11660元；2、请求判令被告支付2015年1月1日起至2020年7月31日止物业费逾期滞纳金12676.15元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告管理的鞍山市智慧城小区业主，房号E3-342，面积167.58平，产籍号42-90-103-1041，原告于2013年4月16日与鞍山市绿色智慧城小区委员会签订《鞍山市绿色智慧城小区物业服务合同》，合同约定被告所居住的小区的物业由原告提供服务并管理，原告向被告收取物业服务费每月0.7元/平方米、电梯费360元/年，合同并明确约定“业主应于2013年4月16日之日起缴纳物业服务费用”，“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的四月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，被告自2015年1月1日起至20120年7月31日止拖欠物业费及滞纳金。经原告多次催缴未果，为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告佟新答辩称:一、原告不具有从事物业服务的法人资格。国家物业管理条例第三十二条、国家公司法第十四条规定，从该分公司2013年4月27日领取的营业执照看，鞍山市分公司刘立新是负责人，不是法人代表。根据以上两点，该公司从领取营业执照那天起，按照国家物业管理条例和公司法有关规定，刘立新就没有在绿色智慧城从事物业服务的资格。况且这物业公司是在没有召开业主大会，没有公开招投标，非法进入小区，所以它没有签订合同，收取物业服务费，提供管理服务的权利和义务，属于非法经营。二、法定代表人的身份适用错误。营业执照已注明是负责人，民事起诉状的法定代表人刘立新应向法庭提供其书面证明，确认其法定代表人的真是身份。三、答辩人逾期未交物业费，是基于主卧室房顶漏雨，房屋大白脱落发黑，次卧室房顶漏雨大白起泡，客厅窗户下边漏雨造成墙皮大面积脱落，2015年与该物业多次报修物业只是上门看看不与修复，车在车位上被刮，报物业调不出录像，没给修理，被告人自行修理。四、1、被答辩人从2013年4月27日领取营业执照，6月25日签订合同。收取物业费的时间从签订合同之日起计算。并请被答辩人向法庭提供物价部门批准的收费时间。2、第一份合同是2013年6月25日至2018年6月24日为五年。第二份合同2018年8月11日至2023年8月10日止。其中无合同期不受法律保护。五、根据物业合同若干规定，物业没有履行合同，严重违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当理由。若物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，业主有权拒交。合同约定设备，设施完好率98%以上，故障处理及时率95%，满意率90%以上的约定就是一句空话。事实是1、小区路灯、楼门地灯、草坪灯、围栏灯一共1500盏，现在完好率达不到35%。路灯坏了物业不维修不更换而是采取恶劣做法连根拆除。2、物业公司管理不专业，接管小区后大门敞开外人随意出入，更有外来捡废品的，擦油烟机的磨刀的在院内随意进出。3、被答辩人严重侵权不修理房屋漏雨，给业主生活上、精神上造成严重困扰。4、六期院里草坪绿地春夏杂草，秋冬黄土裸露。园区十万平草坪由于被答辩人的不投入不养护，现在几乎为零。5、垃圾清运不及时，楼道卫生清洁不及时。6、各门保安形同虚设，各类人员车辆随意出入，车位经常被占。7、所有监控设施大部分损坏形同虚设，车在车位上多次被刮，调查不出监控录像。六、根据2019年12月26日，绿色智慧城小区业主委员会发布《关于要求物业公司履行合同的通告》，物业公司拖欠全体业主多种经营收益，按照合同约定从2018年9月起向业主委员会拨付多种经营收入，逾期三个月不按时拨付视为合同终止。被答辩人必须履行合同。七、物业公司侵占属于全体业主的多种经营收益，七年累计收入1千2百万左右，小区收费建筑面积近390000平。根据《物业法》《辽宁省物业管理条例》有关规定，被答辩人非法侵权，侵占属于答辩人的部分多种经营收入4800元左右。根据中华人民共和国《民法典》小区多种经营收益归全体业主所有。八、根据民法第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。请法院依法审理。九、我国《消防法》第二十八条规定，物业为了利益最大化不顾业主生命安危把进出小区路口都画车位。物业违法新消防法，严重侵害业主利益。经审理查明：原告浙江**夏物业公司鞍山分公司为绿色智慧城小区的物业服务公司，被告佟新系该小区E3-342室的业主，该房屋的建筑面积为167.58平方米。2013年6月25日及2018年8月11日，原告与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订两份《物业管理服务合同》及补充协议，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月、电梯费360元/年、地下车库物业服务费100元/月/个，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2015年1月1日至2020年7月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：营业执照副本一份、物业管理服务合同两份及补充协议一份、、物业服务通知一份、催缴函三份、照片一组。被告提交证据有：营业执照一份、照片一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业主委员会，是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2013年6月25日及2018年8月11日，原告与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为绿色智慧城小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月、电梯费360元/年、地下车库物业服务费100元/月/个，被告物业费欠缴时间为2015年1月1日起至2020年7月31日，被告应缴纳物业费为0.7元/月/平×167.58平×67月=7859.5元，车库物业服务费缴时间为2019年1月1日至2020年7月31日，车库物业服务费100元/月/个×19月×2个=3800元，故本院对原告要求被告缴纳物业费7859.5元、车库物业服务费3800元，合计11659.5元的主张予以支持，对原告过高主张部分不予支持。关于被告辩称原告公司及法人有异议一节，本院认为原告已提供营业执照副本，证明公司存在的合法性，且分公司具有从事相应民事法律行为的主体资格，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称房屋漏雨、大白脱落的房屋质量问题一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间物业服务合同关系，被告辩称房屋漏雨、大白脱落，如认为房屋质量存在问题，可另行主张权利。房屋屋顶属于公共部位，日常维修维护即小修由物业公司负责，庭审中被告主张其房屋屋顶、墙体大面积漏水，原告陈述小区其他楼宇亦存在多处漏雨情况，应属于中修或大修范围，业主可通过业主大会或业主委员会启动专项维修基金对小区内的房屋公共部位进行维修，现被告以不缴纳物业费来对抗原告已提供的物业服务显系不妥，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称两份合同之间的无合同期不受法律保护一节，本院认为虽两份合同之间存在时间差，但原告在此期间仍然提供物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，双方之间仍存在物业服务法律关系，故本院对被告的该项辩解不予采信。关于被告辩称路灯、监控、草坪养护、卫生保洁、安保、多种经营收益、消防等问题一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告多年来以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称诉讼时效三年，原告的民事权利是否受保护一节，本院认为原告出示2016年、2018年、2020年的三份催款单，显示每两年原告都向被告催缴物业费，属于时效中断，诉讼时效时间重新计算，原告向被告追索2015年至2020年物业费未超过诉讼时效时间，故本院对被告该项辩称不予采信。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日0.3%计算）一节，物业公司应对业主提出的在服务过程中的瑕疵问题进行改善，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告佟新于本判决发生法律效力后十日内给付原告浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司2013年4月16日至2020年7月31日的物业费7859.5元、2019年1月1日至2020年7月31日的车库物业服务费3800元，合计11659.5元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元（原告已预缴），减半收取206元，由被告承担92元，原告自行承担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二一年一月二十九日书记员 高广君