河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11863号原告:李杰，女,1986年1月1日出生,汉族,住河南省。委托诉讼代理人：蔡芳、李向禹,河南熙盛律师事务所律师。被告:中州房地产开发有限公司，住所地：驻马店市驿城区团结路218号。统一社会信用代码:91411700565141708G。法定代表人：杨振峰，经理。委托诉讼代理人：张力、刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。原告李杰诉被告中州房地产开发有限公司（以下简称中州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎适用简易程序审判，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托代理人蔡芳、李向禹，被告中州公司的委托代理人刘朋飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：1、如果被告能够履行合同，请求判令被告与原告签订商品房买卖合同并交付房屋；2、如不能履行合同，请求解除原被告签订的《认购协议书》判令被告赔偿原告不高于已付房款一倍的赔偿金245000元以及房屋差价（房屋溢价损失，数额待评估后确定）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月4日，原、被告签订购房协议一份，约定:原告购买被告位于驻马店市××大道中州龙湖国际1栋东3单元12层东南户房屋一套，当时约定房价为每平方米4097.75元，总房价为293317元，原告按照约定银行按揭付款，向被告支付50000元，被告应当在2015年12月29日前将约定的房屋交付原告使用，但被告违约，工地迟迟不开工，无奈原告要求退款，被告以没有现金为由拒绝退款，直至2019年11月份，被告通过登报方式通知原告交房款的80%，2019年11月19日原告按照被告要求又向其支付房款195000元。2019年11月27、28日，被告突然分两次将原告的交付给被告的购房款退给原告，并告知该房屋已经卖给了其他人。被告中州公司辩称：1、原、被告签订的是认购协议，并非商品房买卖合同；2、2014年3月4日原、被告签订认购协议，在签订正式商品房买卖合同之前，原告要求解除认购协议，退还5万元购房款。被告予以同意。2015年7月22日，原告向被告要求退款并向被告出具了退款申请单。2019年11月27日被告委托驻马店市中山室内装修公司将50000元退还了原告。双方签订的认购协议根据原告申请已经于2015年7月22日予以解除；3、原告所称被告又让其补缴195000元，与事实不符。因2018年、2019年涉诉房屋所在的中州国际龙湖楼盘被政府托管接收，当时为了促成小区的继续建设。驻马店市检察院组成形成了四方监管小组，其中有金山办事处、驻马店市检察院、河南爱家建设公司、中州公司。由金山办事处、检察院组织购房者自救。后进行登报，原告在看到所涉案小区再次动工。又根据登报的缴费通知，主动向检察院监管账户李玉生账户支付195000元。但在四方监管小组核查时候，发现原告在2015年7月22日已经要求退房退款解除了认购协议。所以检察院监管账户李玉生在核查后立刻于2019年11月28日将原告缴纳的款项退还给原告。综上，原告与被告签订的协议已经于2015年7月22日因原告申请退款退房予以解除。双方不再存在商品房买卖合同关系。所以原告诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2014年3月4日，原告李杰（××）与被告中州公司（出卖人）签订《中州.龙湖国际认购协议书》一份，约定:“李杰购买中州公司开发的位于驻马店市××大道中州龙湖国际1栋东3单元12层东南号房屋一套，房屋用途为住宅，建筑面积71.58平方米，房价为每平方米4097.75元，总房价为293317元，原告按照约定银行按揭付款，李杰向中州公司支付首付款50000元，中州公司应当在2015年12月29日前将约定的房屋交付李杰使用”。协议签订后，李杰依约向中州公司交付首付款50000元，中州公司向李杰出具收据两张。但被告中州公司工地未按期开工。原告无奈要求退款，并于2015年7月22日向中州公司递交了退款申请书，请求退还所交付的首付款50000元，但中州公司一直未向李杰退款。2019年11月7日，中州公司在《天中晚报上》刊登解除合同通知书一份，载明：“中州龙湖国际项目认购客户：中州房地产开发有限公司与你们签订《中州.龙湖国际认购协议书》，公司通过特快专递、短信、电话、微信等各种方式通知你们将剩余房款的80%补交至金山办事处牵头成立的共管账户内，专款专用进行项目自救。截止目前共管账户未收到你们补交的款项，已严重影响工期。因此请你们在本公告之日起15日携带本人身份证、认购协议、收据原件到公司售楼部（市××大道与××交叉口向北××西）办理交款或解除认购协议及退款手续。逾期未办理者视为自动放弃认购权，您所认购的房屋将由公司另行处置。特此公告，附：1、2楼未补交客户名单。中州房地产开发有限公司，2019年11月7日。附件1、2楼未补交款客户名单李杰”。2019年11月19日，原告按照被告报纸公告要求向指定监管账户（李玉生银行账户）转款支付195000元购房款。2019年11月27日被告通过驻马店市中山室内装修公司银行账户向原告转款50000元。2019年11月28日，中州公司通过李玉生银行账户向原告转款195000元，分两次将原告的交付给被告的购房款退给原告，并告知该房屋已经卖给了其他人。2019年11月28日，中州公司在《天中晚报》刊登通知书一份，载明：“中州龙湖国际项目认购客户：针对中州龙湖项目部1#、2#楼问题，2018年9月有政府牵头成立自救小组，缴纳剩余房款的80%，组织项目自救。公司通过特快专递、短信、电话、微信等各种方式通知你限期补交房款，并于2019年11月7日通过《天中晚报》，限15日内补交款项。但截止11月22日仍未收到以下人员自救款，现通知您自本公告发布之日起10个工作日内，携带本人身份证、认购协议及相关票据原件到市××大道与××交叉口向北××西（公司售楼部）办理解除协议及退款手续。特此公告，附：1、2楼自愿放弃认购权、自动解除认购协议书客户名单。中州房地产开发有限公司，2019年11月28日。附件客户名单李杰”。庭审中，被告中州公司称涉案房屋已出售其他人。被告中州公司未提交涉案商品房已取得商品房预售许可的相关证明。以上事实，有原、被告的陈述及当事人提交的相关书证在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李杰与被告中州公司签订的认购协议书，鉴于该认购协议书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，且被告已支付了首付款，故该认购协议书名为预约实为本约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购协议书应认定为商品房预售合同。合同成立后，原告李杰依约向被告中州公司交付购房首付款50000元，后由于被告中州公司在合同约定交房期限之前，以其行为已表明在合同期限内无法正常交付涉案房屋，原告无奈于2015年7月22日向中州公司递交了退款申请书，要求退还所交付的首付款50000元，中州公司未明确表示接受原告的退房申请，也未实际向李杰退款，双方未达成解除合同的合意。2019年11月7日，被告中州公司通过登报方式通知原告交纳80%的房款，原告于2019年11月19日按照被告要求又向其交付195000元，双方当事人意思表示真实，对商品房预售合同又达成新的合意，2019年11月27、28日，被告虽分两次将原告的交付的购房款退给原告，系被告中州公司的单方意思表示，并未达成解除合同的合意。故被告中州公司辩称双方签订的协议已经于2015年7月22日因原告申请退款退房予以解除，双方不再存在商品房买卖合同关系，证据不足，没有事实和法律依据，本院不予采纳。但被告中州公司未提交证据证明其在本案起诉前取得涉案房屋的商品房预售许可证明，违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。因本案商品房预售合同已确认无效，故原告请求解除原、被告签订的《认购协议书》，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“在商品房买卖合同订立后，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，××可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。根据上述法律规定及被告中州公司称已将涉案房屋出售他人情形，根据被告的过错程度及给原告造成损失情况，故原告请求被告赔偿一倍购房款245000元的诉讼请求，本院确定被告赔偿已付购房款50%的损失，计款122500元（245000元×50%）。至于原告请求房屋差价（溢价损失），因未提交证据加以证实，本院不予支持。综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告中州房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李杰支付赔偿金122500元。二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2755元（已减半收取），原告负担1400元，被告负担1355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二一年一月十八日书记员  王帅