山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13574号上诉人（原审原告）：商河县一客一家商务宾馆，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：韩笛，经理。委托诉讼代理人：王业勍，山东格华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：牛现福，男，1968年3月17日出生，汉族，住商河县。上诉人（原审被告）：王义忠，男，1969年1月28日出生，汉族，住商河县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：窦新阁，山东撼岳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：商河县旧城区棚改指挥部，住所地商河县。主要负责人：俎树军。被上诉人（原审第三人）：商河县人民政府，住所地商河县。法定代表人：袁长奎，县长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐振鹏，男，1985年11月15日出生，汉族，商河县城市更新服务中心工作人员，住址商河县。原审第三人：王存坤，男，1978年4月20日出生，汉族，住商河县。上诉人商河县一客一家商务宾馆（以下简称一客一家宾馆）、牛现福、王义忠与被上诉人商河县旧城区棚改指挥部（以下简称棚改指挥部）、商河县人民政府（以下简称县政府）及原审第三人王存坤房屋租赁合同纠纷一案，不服商河县法院（2020）鲁0126民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。一客一家宾馆上诉请求：1.撤销一审关于装修费245928元归一客一家宾馆所有的判决，并依法改判各被上诉人共同连带赔偿装修费1210772元；2.一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定一客一家宾馆装修费损失245928元明显错误。依据《最高人民法院公报》案例的裁判宗旨认为，如行政机关作出行政裁决时依据的评估报告的评估人不具备法定评估资格，或评估人未依法取证等程序上严重违法的问题，应认定行政裁决主要证据不足，依法予以撤销；拆迁人单方委托的鉴定机构不符合法定条件的，可认定其他作出的鉴定结论不具有证明效力。具体到本案，一审法院认定一客一家宾馆提交的价格评估报告的证明力明显低于棚改指挥部提交的房地产估价报告的证明力，明显错误。首先，棚改指挥部的房地产估价报告也系单方委托，且评估人未依法取证，鉴定程序严重违法：一客一家宾馆并未参与鉴定过程；该估价报告并未向一客一家宾馆及牛现福、王义忠送达；涉案房屋装修标准不一样，评估报告仅有两张房间照片，不能完全反映涉案房屋实际装修状况；涉案房屋只有装修汇总和装修补偿金额，没有具体的分析论证；二十多万装修好建筑面积将近两千平四层的宾馆，明显不符合常理。反观一客一家宾馆提交的价格评估报告，对每个房间的装修构造分析细致，补偿金额有理有据，得出的结论具有证明力。应当以一客一家宾馆提交的价格评估报告确定装修补偿费。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。根据2014年8月30日最高人民法院公布人民法院征收拆迁十大案例,公平补偿原则应贯穿于房屋征收与补偿全过程，人民法院发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销，以有力地维护人民群众的根本权益；房屋价值评估报告如果未及时送达，会导致被征收人申请复评和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。具体到本案，棚改指挥部提交的房地产估价报告程序及实体上均不合法。程序上，一客一家宾馆并未参与鉴定过程、该估价报告并未向一客一家宾馆送达；实体上，装修补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”。因此，该估价报告中的装修补偿应不予采信，因各被上诉人的过错导致一客一家宾馆无法对该估价报告提出异议、丧失了重新鉴定的权利，导致了一客一家宾馆装修补偿的重大损失，应当共同承担连带赔偿责任。牛现福、王义忠辩称，在一审当中，关于装修费，法院认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。牛现福、王义忠上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或查清事实后依法改判；2.一审判决第一项涉案的停产停业损失434610元及搬迁费68508元归牛现福、王义忠；3.一审、二审诉讼费用由一客一家宾馆承担。事实与理由：一、一审法院对本案认定事实不清。牛现福、王义忠在位于商河县商中路482号拥有商品楼一栋，房产证号：商房权证城字第011851号，上下共四层，每层各18间，共计房屋面积2283.59平方米，其中一层18间为门头房。2010年5月4日，王存坤与孙丰刚租赁部分房屋（一楼1间、二楼14间、三楼18间、四楼17间）从事经营宾馆生意，双方签订房屋租赁协议，约定租金为税后年租金13.5万元。其他房屋均租赁于其他承租户，且牛现福、王义忠的主要租赁收益是位于一楼的18间门头房，年租金收益三十余万元。2017年6月26日，商河县人民政府发布商征告字【2017】01号房屋征收决定公告，牛现福、王义忠房屋全部被列入商河县人民政府拆迁征收计划范围，并于10月25日对涉案地段征收补偿方案对外公示。其他承租户为响应政府拆迁政策均于同年7月份即及时搬迁、腾空涉案房屋，解除了租赁关系，牛现福、王义忠被迫停产、停业。经无数次的磋商和洽谈后，牛现福、王义忠与拆迁部门于2019年5月1日才签订了房屋征收补偿协议，对各项补偿达成了一致，包括停产停业补偿费、搬迁费。一审法院对该事实部分未作任何调查和认定，属认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条及第二十三条规定，因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业的，房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费，该补偿费根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。据此，被征收人系房屋所有权人，停产停业损失等补偿费用支付对象也是被征收人即房屋所有权人。故一客一家宾馆作为房屋承租人并无直接的民事请求权的基础，无权参与停产停业损失补偿费的分配。1.在请求权基础方面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失等补偿费用的归属作出了规定，即被征收的房屋所有权人，法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。2.就该案停产停业损失补偿费的实质而言，涉案房屋为非住宅房屋，在房屋被征收以前牛现福、王义忠的年租金收益均达四十万元以上，补偿协议明确约定是对牛现福、王义忠的合理补偿。一审法院将涉案停产停业损失补偿费434610元、搬迁费68508元判决全部归一客一家宾馆所有，没有法律依据，也欠缺法理正当性支持。3.从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系与租赁合同关系是两个不同的法律关系，对于一客一家宾馆（承租人）提出的停产停业损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为依据，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否实际存在停产停业损失费以及数额。一审法院依据房屋征收补偿协议约定的停产停业补助费、搬迁费数额以及依据生活经验法则全部判归一客一家宾馆所有，系属适用法律错误。三、一审法院在审理本案过程中对诉讼主体定位不清。本案一客一家宾馆负责人韩笛（与王存坤原系夫妻关系），实际经营者为王存坤。根据《民事诉讼法司法解释》第五十九条第二款规定：营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。一审法院将王存坤列为第三人参加诉讼，不清楚其是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人。而且，一客一家宾馆已于2020年2月21日将负责人韩笛变更登记为韩毅，但在判决书中仍以韩笛为负责人，一审法院对此并未依法查清。另牛现福、王义忠与王存坤尚存在涉案房屋租赁合同纠纷，判决尚未生效，牛现福、王义忠认为将王存坤列为共同原告参加诉讼更符合法律规定。一客一家宾馆辩称，一审法院对停产停业损失补偿费的认定正确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条的规定，在租赁期间因为占有使用租赁物获得的收益归承租人所有，但当事人另有约定的除外。本案中，双方并没有另外的约定，因此该项赔偿归一客一家宾馆所有。王存坤诉称，对装修费有异议，同一客一家宾馆的意见。县政府、棚改指挥部对两方的上诉一并辩称如下：一、县政府、棚改指挥部并不是适格的被上诉人。一客一家宾馆与牛现福、王义忠之间的纠纷本是房屋租赁合同纠纷，县政府和棚改指挥部并不是本案房屋租赁合同相对方，没有实施与租赁合同相关的民事行为。房地产估价报告是棚改指挥部在房屋征收行政行为中依法选定的评估机构对被征收房屋进行评估出具的评估报告,即便对评估结果有争议，也应按照行政争议解决，不应与民事争议混为一谈。政府如因征收行为侵害了利害关系人的权益，应当通过行政诉讼程序解决而不应当通过民事诉讼寻求救济，一客一家宾馆的论据也大多是行政诉讼的案例。县政府、棚改指挥部没有实施与涉案租赁合同相关的民事行为，将其列为被上诉人于法无据。二、一客一家宾馆的上诉请求超出了一审诉讼请求。“改判各被上诉人共同连带赔偿上诉人装修费1210772元”的上诉请求实质是提出了新的诉讼请求，按照法律规定，对其调解不成的，告知当事人另行起诉,而县政府、棚改指挥部对此不同意调解,望二审法院驳回一客一家宾馆的上诉。一客一家宾馆向一审法院起诉请求：1.依法判决牛现福、王义忠与棚改指挥部签订的《房屋征收补偿协议》中的装修费245928元、附属物补偿费12600元、停产停业补偿费685077元、搬迁补偿费68508元，共计1012113元归一客一家宾馆所有；2.依法判决牛现福、王义忠与棚改指挥部、县政府共同承担赔偿数额1210772元；3.本案诉讼费由牛现福、王义忠承担。一审法院认定事实：2010年5月4日，出租方牛现福、王义忠（简称甲方）与承租方孙丰刚、王存坤（简称乙方）签订房屋租赁协议一份，约定包括以下内容：甲方位于银河路与商中路（482号）交界处一楼1间、二楼14间、三楼18间、四楼17间租给乙方使用；租赁期限10年（即自2010年8月1日起至2020年7月31日止），如因街道拓宽、政府征用、拆迁等不可抗力因素，造成协议无法进行，甲方退还乙方剩余月份的租金，并由乙方开具证明；任何一方违反此协议，将向另一方交纳百分之五的违约金。协议签订后王存坤、孙丰刚在该租赁场地经营一客一家宾馆，营业执照上法定代表人为孙丰刚。2014年孙丰刚退出经营，同年6月9日王存坤以投资人韩笛名义注册一客一家宾馆。一客一家宾馆类型为个人独资企业，负责人（投资人）韩笛与王存坤系夫妻关系，王存坤为一客一家宾馆实际经营人。2017年5月30日，县政府发布拆迁公告，同年6月26日县政府下发房屋征收公告，牛现福、王义忠出租的房屋被列入征收拆迁范围。2017年10月25日后，一客一家宾馆因拆迁未能正常经营。2019年5月1日，棚改指挥部作为甲方，牛现福、王义忠作为乙方，签订了房屋征收补偿协议，约定涉案房屋被征收情况为：乙方房屋性质为商业，建筑面积2283.59平方米；被征收房屋补偿费用：房屋补偿费17689369元、装修补偿费294887元、附属物补偿费449965元、搬迁补偿费68508元，以上小计18502729元；停产停业补偿费434610元（其中牛现福货币化部分130835元、产权调换部分84682元，小计215517元；王义忠货币化部分136796元、产权调换部分82297元，小计219093元）。根据乙方二人要求，以上补偿费牛现福9466881.5元、王义忠9470457.5元。被征收人选择产权调换和货币化两种安置方式：（一）产权调换房源情况：牛现福安置房合计705.68平方米，评估总价值5107119元；王义忠安置房合计685.81平方米，评估总价值5224990元。（二）货币化补偿部分：被征收房屋与安置房屋双方评估、结清差价，剩余货币化补偿，其中牛现福4359762.5元，王义忠4245467.5元。一客一家宾馆于2019年7月7日搬出涉案房屋，涉案房屋现已拆迁完毕。一审法院认为，本案争议焦点及认定具体如下：一、一客一家宾馆主张的各项征收补偿费用1012113元应归其所有应否予以支持。牛现福、王义忠同意将拆迁补偿的装修费245928元、附属物补偿费12600元给付一客一家宾馆，一审法院予以支持。一客一家宾馆在涉案房屋内经营多年，搬迁房屋内物品也均由其完成，其要求搬家补偿款于法有据，理由正当，一审法院予以支持。一客一家宾馆系商务宾馆对外营业，在县政府发布拆迁公告至拆迁完毕期间，影响其正常经营，产生停产停业费用，符合日常生活常理及生活经验法则，故对其要求停产停业补偿予以支持。一审法院按补偿协议确定的停产停业实际补偿数额434610元予以支持。二、一客一家宾馆要求1210772元的损失应否支持。因公共利益的需要，该涉案房屋列入拆迁，征收补偿协议对双方的权利和义务已明确，县政府于2017年6月26日发布了房屋征收决定公告，能够证明县政府就拆迁涉案房屋及时履行了通知义务。一客一家宾馆无证据证明其被上诉方在涉案房屋拆迁过程中存在未及时履行通知义务及其他违约行为，以及违约行为损害了其具体权益的相应数额。因此，其诉求赔偿1210772元损失的理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认为牛现福、王义忠与孙丰刚、王存坤签订的房屋租赁协议，以及棚改指挥部与牛现福、王义忠签订的房屋征收补偿协议均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，均合法有效成立。一客一家宾馆要求按停产停业费685077元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一客一家宾馆要求牛现福、王义忠及棚改指挥部、县政府赔偿其1210772元的损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决牛现福、王义忠与棚改指挥部签订的房屋征收补偿协议中的装修费245928元、附属物补偿费12600元、停产停业补偿费434610元、搬迁补偿费68508元，以上共计761646元归一客一家宾馆所有；驳回一客一家宾馆的其他诉讼请求。案件受理费24583元，减半收取12291.5元，由一客一家宾馆负担6583.5元，牛现福、王义忠负担5708元。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认，另查明：牛现福、王义忠在位于商河县商中路482号拥有商品楼一栋，房产证号：商房权证城字第011851号，上下共四层，每层各18间，共计房屋面积2283.59平方米。一客一家宾馆承租了一楼的1间、二楼14间、三楼18间、四楼17间。第一层18间门头房中的17间租赁给其他承租户。商河县政府下达限期搬离通知后，承租户陆续在限期内搬离所承租房屋。2020年7月16日，因一客一家欠付房租，牛现福、王义忠向商河县法院提起诉讼，案号为（2020）鲁0126民初2421号，商河县在该案判决中，考虑拆迁影响，对一客一家应缴纳的自2017年10月26日至2019年7月7日之间涉案房屋租金，酌情按合同约定年租金13.5万元的60%计算。该判决已生效。上述事实有牛现福、王义忠二审新提交的8份房屋租赁合同、商河县法院（2020）鲁0126民初2421号民事判决书及当事人的陈述在卷宗为证。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。因此，国有土地上的房屋因征收而获得的搬迁补偿、停产停业损失补偿的对象系房屋所有权人。本案中，涉案房屋的所有权人系牛现福、王义忠，根据上述法律规定，该二人是涉案搬迁补偿、停产停业损失补偿的对象。同时，涉案房屋系商业用房，牛现福、王义忠以此从事出租经营，获得收益。房屋拆迁导致牛现福、王义忠无法继续将涉案房屋出租，其具有实际的停产停业损失。因此，牛现福要求全部搬迁补偿、停产停业损失补偿，以及棚改指挥部将上述补偿支付给牛现福、王义忠，符合征收与补偿法律规定。一客一家宾馆系涉案房屋的承租方，其与牛现福、王义忠是租赁合同法律关系，其因拆迁导致租赁合同解除造成损失的承担，合同有约定的，依据合同约定；合同没有约定的，根据法律规定。双方房屋租赁合同关于拆迁事项的约定为：“如因街道拓宽、政府征用、拆迁等不可抗力因素，造成协议无法进行，甲方退还乙方剩余月份的租金，并由乙方开具证明”。该约定表明，如遇拆迁，协议解除，出租方返还未租期间的租金，未约定拆迁补偿款的分配事项以及出租方支付相关拆迁补偿款的义务。因此，一客一家宾馆要求牛现福、王义忠赔偿损失合同依据不足。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人有权请求赔偿损失。请求赔偿损失，需证明损失的发生及具体的损失数额、行为人实施了侵权或违约行为，该行为与损失的发生有因果关系。本案中，双方系因约定的解除条件成就而解除合同，非因出租方违约而解除，因而出租方对合同解除没有过错，不符合上述法律规定的赔偿损失的要件。因此，一客一家宾馆要求牛现福、王义忠赔偿损失没有法律依据。但是，一客一家宾馆因拆迁而致合同解除，产生了实际的损失，在租赁合同未对该损失负担予以约定、而牛现福、王义忠因拆迁获得了相应拆迁补偿费的情况下，本院综合考虑以下因素，酌情确定牛现福、王义忠补偿一客一家宾馆停产停业损失10万元：（1）自一客一家宾馆搬离涉案房屋，至涉案租赁合同到期，未履行期间1年余，在10年全部租期中所占比例小；（2）拆迁后，一客一家宾馆可在寻到下一租赁房屋后重新租赁经营，其停产停业期间基本为搬迁日至重新租房继续经营日；（3）涉案拆迁公告、房屋征收公告分别于2017年5月30日和6月26日下发，一客一家宾馆于2019年7月7日搬出涉案房屋，其提前进行经营应对的时间较充分。根据拆迁规定，搬迁补偿费的数额与拆迁房屋的面积相关。一客一家宾馆完成了其所承租房屋内的物品搬迁事务，一审支持其获得一定的搬迁补偿费，并无不当。二审中，双方认可涉案房屋有多家承租人，故本院依据一客一家宾馆承租的面积占涉案房屋总面积的比例计算其搬迁补偿费的具体数额，即47565元{1585.5÷2283.59×68508元，四舍五入后取整}棚改指挥部提交的房地产估价报告系由具备鉴定资质的鉴定机构出具，程序合法，一审法院以该报告确定的价值作为涉案房屋的装修损失，未超出其自由裁量范围。一客一家宾馆提交的价格评估报告系其自行委托鉴定所得，其鉴材未经双方质证，且鉴定的是装修重置价值而非装修残值，一审法院对其未予采信符合法律规定。综上所述，牛现福的上诉请求部分成立，一客一家宾馆上诉请求不成立，本院对一审判决的相应判项予以变更。同时，一客一家宾馆关于确认前述相关补偿费归其所有的诉讼请求，实质是要求将与该费用相同数额的金钱支付给一客一家宾馆，为减少当事人诉累，本院在变更一审判项时对执行期限一并明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更山东省商河县人民法院（2020）鲁0126民初2419号民事判决第一项为：牛现福、王义忠于本判决生效之日起二十日内，支付给商河县一客一家商务宾馆装修补偿费245928元、附属物补偿费12600元、停产停业补偿费100000元、搬迁补偿费47565元。驳回商河县一客一家商务宾馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24583元，减半收取12292元，由商河县一客一家商务宾馆负担6146元，牛现福、王义忠负担6146元。二审案件受理费49166元，由牛现福、王义忠负担20000元、商河县一客一家商务宾馆负担29166元。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年一月二十日书记员  韩笑