上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初8985号原告：闵行区华漕镇华漕村钱更浪生产队。负责人：诸忠兴，队长。委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海倍易包装制品有限公司。法定代表人：李小清，经理。委托诉讼代理人：谢盛华，上海市欣隆律师事务所律师。原告闵行区华漕镇华漕村钱更浪生产队（以下简称钱更浪生产队）与被告上海倍易包装制品有限公司（以下简称倍易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告钱更浪生产队的委托诉讼代理人侯晓恬、被告倍易公司的法定代表人李小清及委托诉讼代理人谢盛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱更浪生产队向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋使用协议书》无效；2.判令被告立即支付原告按每季度63,510元（人民币，下同）计算至实际搬离之日止的房屋使用费，暂计至2019年9月14日为35,283.34元；3.判令被告立即迁让出上海市闵行区房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月14日，原告钱更浪生产队和被告倍易公司签订《房屋使用协议书》一份，房屋使用地址为上海市闵行区，承租使用期限为三年，自2016年9月15日起至2019年9月14日止。在签订《房屋使用协议书》时，明确告知了被告该房屋无产权证，仅有土地使用证。并且合同约定：“付款方式为先付后用”，但是经多次催讨，被告还欠原告在协议履行期间租金35,283.34元。《房屋使用协议书》约定使用期限期满，若被告不再续约的，原告收回该房屋及其土地，依附于房屋主体结构的固定建筑物及设施设备归原告所有。目前被告仍占有使用该房屋，无理推诿不肯搬离使用的房屋。2019年11月25日，原告委托律师发了《律师函》给被告，但被告收到《律师函》后也未作相应的回复。故原告不得不依法诉至法院，请求法院依法支持原告诉请，作出公正裁判。诉讼中，原告将第二项诉请变更为判令被告支付原告按每季度42,340元计算至被告实际搬离之日止的房屋使用费，同时原告亦于诉讼中确认收回房屋，故撤回第三项诉请。被告倍易公司辩称，不认可原告的诉讼请求。首先，原告不具备本案诉讼主体资格，缺少法律依据，本案原告应为村民委员会。其次，合同确实无效，其对生产队的出租资格有异议，原告不具有合法使用土地的证明，不是合法的用益物权人。第三，自2017年11月1日起，原告强行划走了一部分土地，故被告实际使用的租赁面积为580平米，每季度按照42,340元支付使用费，其已经支付使用费至2019年6月30日，从2019年7月1日起其确实未支付过使用费。其于2019年9月底已经搬空涉案租赁房屋。本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，原告（甲方，权利人）与被告（乙方，使用方）签订《房屋使用协议书》，约定：乙方需使用甲方所有的房屋，为明确双方的权利和义务，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，基于平等自愿、诚实守信的原则，经友好协商，达成如下协议。一、房屋基本情况1.具体地址：6号。（注：乙方清楚地知道甲方所有的房屋及其土地无法定权属证书，并自愿要求使用该房屋及其土地，且承诺将诚信履行本协议，不得以该房屋及其土地无法定权利证书为由拒绝履行协议义务。）2.面积：甲方房屋的面积为870平方米……二、使用期限：使用期限为三年，自2016年9月15日起至2019年9月14日止。三、使用费金额及支付方法1.每年的使用费为254,040元，大写：贰拾伍万肆仟零肆拾元整。2.支付方法：使用费以先付后用为原则，合同签订时乙方应先付清一个季度使用费，以后每一个季度支付一次，即63,510元，大写：陆万叁仟伍佰壹拾元整。乙方可以支票或现金方式支付，甲方应开具收据。四、其它事项……五、违约责任（1）双方必须遵守协议条款。乙方应按时支付租赁费，逾期1个月付清的，乙方需书面说明理由，甲方可免收乙方滞纳金，逾期2个月的乙方应从逾期第一天起，每日按欠缴金额的3‰支付滞纳金。逾期3个月的，除向乙方追讨租金及滞纳金外，甲方还有权单方面终止本协议。（2）如乙方出现未按期支付使用费等违约情形的，自愿承担甲方通过诉讼途径主张相关权利所产生的合理费用，包括但不限于律师服务费、差旅费、公证费、调查费、诉讼费等。六、其它1.使用期满，乙方在同等条件下享有优先续约权，但须提前3个月书面通知甲方，并重新签订房屋使用协议。使用费价格应根据当时市场价格由双方协商确定。2.使用期满，若乙方不再续约的，甲方收回该房屋及其土地，依附于房屋主体结构的固定建筑物及设施设备归甲方所有。乙方搬出设备前应付清各项费用，否则甲方有权留置该设备。3.在使用期内如遇国家规划、政府征收征用等行政决定的，双方应无条件服从，乙方应按开发要求如期迁出。双方按国家和地方法律、法规、动迁政策享有属于各自所有的动迁利益。协议附则部分另对其他内容予以规定。2019年4月22日，原告开具的收据一份，其中“款项内容”一栏注明“4月1日至6月30日租赁费”。被告则于2019年7月3日、2019年7月16日分两期付清了上述收据所记载的款项。2019年8月31日，被告（甲方，托运人）与案外人封某甲（乙方，承运人）签订《货车车辆运输合同协议书》，约定：甲方因搬迁需要，委托乙方使用乙方名下重型卡车，帮助甲方完成工厂内物品的搬运事宜。搬运地点为起运地上海市闵行区甲方工厂内，送达地上海市闵行区。货物运输期限从2019年9月1日起到2019年9月30日为止。合同期限内用车会提前3天通知乙方。协议另对用车费用、赔偿责任等事宜进行约定。2019年9月7日、2019年9月10日、2019年9月29日，封某甲分别出具三份现金签收单，载明上海倍易包装制品有限公司因机器、办公桌、手工台、工厂杂物等搬迁事由支付费用，费用分三笔支付，每笔金额1,000元。2019年11月25日，发函人上海市福隆律师事务所侯晓恬律师向被告暨李小清发送《律师函》，载明：上海市福隆律师事务所侯晓恬律师接受闵行区华漕镇华漕村钱更浪生产队的委托，就你与钱更浪生产队《房屋使用合同》事宜，特致函给你方，函告如下：一、于2019年9月14日之前你所欠的租金35,283.34元，请于收到本函之日起一周之内，立即付清所欠租金，并且立即搬离闵行区房屋；二、如果租金不支付和搬离，本律师的委托人将采取断电、断水措施，该租赁房屋内的一切物品作为无主处理，并且所产生的一切经济、法律后果由你方承担。被告否认收到过该函件。另查明，2011年3月9日，经银行审核，原告符合开户条件，准予开立基本存款账户，获得《开户许可证》。2020年8月13日，上海市闵行区华漕镇华漕村民委员会出具《钱更浪生产队集体资产以及经济独立核算情况证明》，载明：闵行区华漕镇华漕村钱更浪生产队，所属闵行区华漕镇华漕村民委员会下属生产队（村民小组），钱更浪生产队具有独立的集体资产和独立的结算账户，是华漕村民委员会下属的经济独立核算的生产队（村民小组）。还查明，原告出租给被告使用的上述房屋没有产权证。以上事实，由原告提供的房屋使用协议书、收据、支付凭证，庭审笔录以及当事人的陈述证实。关于原告提交的律师函及邮寄凭证，被告表示其没有收到原告发送的律师函，其于2019年9月已经搬离涉案租赁房屋。关于原告提交的《关于同意违法用地申请补办土地使用手续的通知》，因与本案无关，本院依法不予采信。关于被告提供的货车车辆运输合同协议书、现金签收单等证据，原告不予认可，认为不能证明被告彼时已经搬离涉案房屋。本院认为，本案争议焦点有三，其一，原告是否具备诉讼主体资格，其二，原、被告签订的《房屋使用协议书》是否有效，其三，原告主张的房屋使用费是否应予支持。第一，关于原告的诉讼主体资格，被告认为本案原告不具备诉讼主体资格，本案的适格诉讼主体应当是村民委员会，对此，原告认为其系具备独立经济核算能力的主体，系合同的相对方，其提交的村民委员会开具的情况证明及银行开户证明均可证实其具备独立经济核算能力，符合法律规定的诉讼主体资格。本院认为，生产队是存在于中国社会主义农业经济中的一种组织形式，是劳动群众集体所有制的合作经济，实行独立核算、自负盈亏模式，随着社会经济发展，生产队逐步过渡到村民小组，但是部分农村地区依旧存在生产队这种组织形式，成为村民小组的一种存在形式。从法律上看，《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》明确赋予了村民小组诉讼主体资格，《民事诉讼法》第四十八条亦规定公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，生产队作为村民小组的一种形式，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格，符合《民事诉讼法》规定的其他组织的范畴，从经济上看，生产队拥有自己的财产，经济上可以独立，亦可自行履行相应义务，从保护村民利益角度出发，生产队亦需要主体资格来保障自身合法权益，综上，本院认定本案原告具备民事诉讼主体资格。第二，关于原、被告签订的《房屋使用协议书》是否有效，本院认为，原告根据《房屋使用协议书》约定，将其房屋出租给被告，然前述租赁房屋没有法定权属证书，亦无相关合法建造审批手续，故根据法律规定，本院认定该《房屋使用协议书》无效。第三，关于原告主张的房屋使用费是否应予支持，本院认为，涉案房屋虽无产权证，但系属原告的财产，具有使用价值，被告亦实际占有使用，应当支付相应的对价。本案中《房屋使用协议书》约定每季度租金为63,510元，然在合同履行过程中，因房屋使用面积的变更，双方相应变更了租金的数额，按照每季度42,340元履行，现原告按照每季度42,340元向被告主张房屋使用费，符合实际情况，于法不悖，本院予以支持。原、被告双方均确认被告系自2019年7月1日起欠付房屋使用费，故本院对于被告欠付房屋使用费的起算时间亦予以确认。关于被告何时搬离涉案房屋一节，本院认为，被告虽辩称已于2019年9月底前将租赁房屋内物品搬空，但事实上双方未完成房屋交接，且原告仍于2019年11月25日发函被告，要求被告付清欠款，立即搬离，故本院综合考虑在案证据及原、被告当庭陈述，宜认定原告应于发出前述函件后合理期限内收回涉案房屋，本院酌情给予原告十日收回房屋，故本案房屋使用费计算截止时间应定于2019年12月5日为宜。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，判决如下：一、原告闵行区华漕镇华漕村钱更浪生产队与被告上海倍易包装制品有限公司签订的《房屋使用协议书》无效；二、被告上海倍易包装制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闵行区华漕镇华漕村钱更浪生产队房屋使用费72,918.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,634.73元，减半收取计817.37元，由被告上海倍易包装制品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈慧芬二〇二一年一月十二日法官助理 陆 艳书 记 员 张金连附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。……