上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12744号原告：上海市普陀区真光三小区业主委员会，地址上海市普陀区。负责人：季抗英，主任。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。被告：上海建玮物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：葛克申，职务总经理。委托诉讼代理人：冯浩。委托诉讼代理人：吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。原告上海市普陀区真光三小区业主委员会(以下简称“真光三业委会”)与被告上海建玮物业管理有限公司(以下简称“建玮物业”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序审，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告真光三业委会的委托诉讼代理人葛伟，被告建玮物业的委托诉讼代理人冯浩、吴金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真光三业委会提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年度小区停车费收益的分成人民币328964.77元(以下币种均为人民币)及利息(2019年4月30日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照LPR计算)；2.判令被告向原告支付自2016年3月1日起至2018年12月31日止小区广告费收益的分成18000元及利息(2019年4月30日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照LPR计算)，(小区广告费此处仅算电梯里的)；3.判令被告向原告支付,因被告在其《物业服务合同》期内怠于履行维护小区消防设施设备的义务,而造成的相关维修费用154,400元；4.判令被告向原告移交物业管理相关资料；5.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年3月1日签订了《物业服务合同》,根据合同约定,原告聘请被告对普陀区真光三小区提供物业管理服务,合同期限自2016年3月1日起至下届业委会成立并选聘出新的物业服务企业止,并约定：小区停车费的收益,原、被告按70%、30%的比例分成;小区广告费的收益,原、被告按各50%的比例分成;被告定期保养巡检消防设施设备,保证运行正常能随时有效使用;在本合同终止时,被告应将物业管理相关资料及时完整的移交给原告。2017年11月新业委会成立,2018年10月正式启动小区的物业选聘程序,2018年12月31日,被告撤离原告所在小区,双方终止了合同关系。但被告至今未履行合同的相关约定：一、2018年度小区停车费的收益以及2016年3月1日起至2018年12月31日止广告费的收益经原告多次催讨,被告虽承诺支付,但以各种理由推诿,始终未向原告分成，考虑到被告自2015年开始到2017年，每年向原告支付的停车费均为328964.77元，故被告2018年也应支付相同金额的收益;关于广告费，按照小区40部电梯，每年广告费300-600元，按照最低标准300元计算，一年为12000元，3年有36000元；二、物业管理相关资料至今未移交给原告;三、在新物业进驻后对小区消防设施设备进行检查时发现,由于被告在其合同期内怠于履行定期保养巡检的职责,造成小区消防设施设备不同程度的损坏,为此,原告于2019年5月启动专项维修资金支付了154,400元的维修费。双方协商未妥，故原告诉至法院请求判如所请。被告建玮物业辩称，公共收益的分成是按照之前的收入来计算，2018年的收入没有依据，我们没有向原告承诺过支付2018年的停车费。2018年12月31日后被告就不管理真光三小区，但到目前还有几百家的物业费没有收齐，包括了所有广告收益，所以广告收益也不存在未支付的情况，2018年之前的都已经支付了。关于停车费和广告费金额，原告应该举证金额是多少。被告一直处于亏损状态，被告收到了小部分的停车费和广告费。关于需要移交的所有资料，都在业委会主任、房办主任等人的见证下，专门开车将所有的资料带去交接，但是等了两个半小时不见原告，就将资料都放在门口了。新的物业公司也没有对消防设备进行检查，而且原告提供的损耗的情况距离我们移交的时间较长，不是交接之前的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：本届上海市普陀区真光三小区业主大会、业主委员会于2017年11月28日登记备案。2016年3月1日，真光三业委会为甲方与被告建玮物业作为乙方订立了《物业服务合同》及补充协议约定：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就真情公寓的物业管理服务事宜,订立本合同；第十四条本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理,经营管理收费约定如下：(一)健身房：(二)棋牌室：(三)网球场：(四)游泳池：(五)其他：场地出租费等(包含电梯广告费等)。上述经营管理收入按下列约定分配：1、扣除管理及税费成本后甲乙双方各按50%分成；合同期限自2016年3月1日起至下届业委会成立并选聘出新的物业服务企业止。附件九物业承接验收确认书确认规划图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料;3、物业质量保证文件和物业使用说明文件。同日，真光三业委会为甲方与被告建玮物业作为乙方订立了《合同补充协议》。关于公共收益经双方反复研讨、协商,确认由物业公司加强管理、挖掘潜力,自本合同签订后,双方按70%、30%的比例分成,税费自理。如果政府大幅提高最低工资及社保金的缴纳比例,业委会同意在合理的范围,并经小区业主大会表决通过的基础上,适当返回停车费等公共收益,以扶植物业公司的服务工作；小区广告费收益按双方50%分成；停车费、公益金收益每年结算一次,于第二年4月底结算。2018年12月31日，建玮物业搬离真光三小区。审理中，关于公共收益(包括停车费和广告收益)是否需要鉴定，原告明确表示不申请审计。被告表示不申请2018年支出的审计，以被告提供的《2018年收支汇总表》为准。原告不认可该汇总表的真实性，认为实际收益超过该表格所列金额，且根据该表格，广告费收益至少应超过34000元。原告提供真光三业委会作为发包方(甲方)、案外人上海华燕消防工程有限公司(乙方)与上海德一置行物业管理有限公司(丙方)签订《消防水泵维修工程合同》：1.工程名称：真情公寓消防水泵维修工程；2.1915弄50支弄6号消防水泵2台、1898弄11号消防泵2台、1915弄50支弄18号消防泵2台、1898弄19号消防喷淋泵4台、1898弄30号消防泵2台共计12台进行维修,1915弄50支弄1号消防泵2台进行大修、1915弄50支弄5号消防泵2台进行大修,部分阀门更换。所有服务范围包含水泵,水泵电气控制柜以及成套中的仪表、保护装置等。基中与水泵相连接进、出口阀门,乙方负责维修,保养;因阀门质量无法维修需更换。小区其余的消防泵及控制柜保证正常使用,如存在问题不能正常使用也在本次修缮之内;承包方式：包工包料；工程价款154400元(暂定：以最后审价为准)等。原告自述已经通过维修基金支付。并提供了2019年5月有关该修缮消防泵工程的公告、征询汇总、征询结果公告等材料。关于公共收益，被告提供《真情公寓2018年收支汇总表》，其中地面停车费、地库停车费共计567585.42元。关于广告费收益，并无单列该项，双方确认电梯数量为40部，但是广告合同由被告与他人签订，广告费标准也无约定。被告于庭后提供2018年度广告收益一览表，载明2018年度的广告收益为34,000元。本院认为，原告作为真光三小区业主大会的执行机构与被告签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方物业服务合同期限届满，建玮物业也搬离了真光三小区，双方应当就相应的费用进行结算，并完成资料移交工作。第一，关于公共收益分成，根据物业服务合同约定，双方每年结算一次，公共收益按照原告70%、被告30%的比例分成，广告费收益按各50%分成，然合同履行过程中，原、被告均表示每年结算时双方均通过协商方式结算，双方又不同意申请审计，故本院依据当事人提供的证据以及到庭陈述基础上予以判断。根据小区公共收益收支明细表中记载两笔328964.77元分别备注2016年度公共收益分成、2017年度小区公共收益分成，结合双方协商过程，本院对被告认为2016年、2017年公共收益的分成金额包含停车费、广告费等全部公共收益分成的意见，予以采信。根据被告提供的2018年收支汇总表显示，被告在2018年的停车费收益共计567585.42元，现原告诉请主张的停车费金额并未超过按照70%的比例计算的金额，而被告所列经营亏损项目本就不应当由公共收益的分成部分予以平衡，被告认为人员工资上涨带来的成本增加可以适用合同约定返回停车费等公共收益的条件，又未能提供双方对返回停车费所作的业主大会决议，原告现主张按照328964.77元计算2018年停车费分成，尚属合理，本院予以支持。第二，关于广告收益分成，基于前述分析，本院对原告主张2016年、2017年的广告收益分成部分的主张，不予支持。对于2018年广告费收益，被告自述存在小部分收益，于庭后提供2018年度广告费收益34,000元的说明，根据双方合同约定，原、被告按照各50%的比例获得广告费收益，原告未能提供收取小区广告费收益的具体依据，本院以被告提供的金额为基础(该金额亦高于原告主张的每年的广告费金额)，按照比例计算，被告应当支付原告广告费收益金额为17000元。第三，关于消防工程支出的承担，该消防设施维护的费用发生在被告撤场之后数月，且原告也未能就消防设施的损害与被告维护之间存在因果关系进行举证，本院对该部分诉讼请求，不予支持。第四，关于原告主张移交的物业资料，未能提供需要移交的资料名称、内容，也无证据证明原告无法自行获得相关资料，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。由于双方对费用结算存在争议，本院对原告主张的利息部分的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告上海建玮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区真光三小区业主委员会支付2018年度小区停车费收益分成人民币328964.77元；二、被告上海建玮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区真光三小区业主委员会支付2018年度小区广告费收益分成人民币17,000元；三、对原告上海市普陀区真光三小区业主委员会的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8550.4元，由原告上海市普陀区真光三小区业主委员会负担人民币2950.4元，由被告上海建玮物业管理有限公司负担人民币5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  王 盈人民陪审员  吴爱华二〇二一年一月二十一日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。