北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16369号原告（反诉被告）：黎蓉，女，1980年4月30日出生，住北京市朝阳区。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：徐良久，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昱琪，女，1995年2月11日出生，北京威诺律师事务所实习律师，住河北省张家口市。被告（反诉原告）：暴晓慧，女，1978年10月11日出生，住北京市丰台区。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛媛，女，1997年12月7日出生，北京实景律师事务所实习律师，住河南省郑州市。原告（反诉被告）黎蓉与被告（反诉原告）暴晓慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎蓉之委托诉讼代理人徐良久、刘昱琪，被告（反诉原告）暴晓慧及其委托诉讼代理人陶实、王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黎蓉向本院提出诉讼请求：1.判令暴晓慧向黎蓉支付自2018年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金651000元；2.判令暴晓慧向黎蓉支付违约金20万元；3.诉讼费由暴晓慧承担。事实和理由：黎蓉从沙洋县宏图城市建设投资有限公司（以下简称：宏图公司）租得石景山区房屋。2016年7月1日，黎蓉与暴晓慧签订《合作协议》（实为房屋租赁协议），将石景山区房屋（以下简称：涉案房屋）租赁使用权参与乙方“有限责任公司”运营。双方还约定：“甲方不承担运营期间的任何债务及亏损等问题，无论乙方经营期间的盈利或者亏损，乙方均需要向甲方支付占地费及分红。”占地费及分红实为租金。双方在合同中还约定了违约责任等。按照合同约定，暴晓慧应于2018年1月5日前支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金21万元给黎蓉，但其未支付。2019年7月1日，暴晓慧将涉案房屋交给宏图公司。暴晓慧自2018年1月1日至2019年6月30日占用涉案房屋，但未支付该期间的租金共计651000元。经黎蓉多次催要，暴晓慧一直未履行，其行为已构成违约。故黎蓉诉至法院。被告（反诉原告）暴晓慧辩称，不同意黎蓉的诉讼请求。黎蓉从宏图公司租赁涉案房屋的到期日是2017年12月31日，宏图公司要求限期撤离，黎蓉违反暴晓慧可以使用涉案房屋至2022年12月31日的约定。2018年1月1日至2019年6月30日，黎蓉无租赁权。故黎蓉与暴晓慧的合同于2017年12月31日解除。黎蓉在没有获得租赁权的情况下超期签约已经构成根本违约，其无权向暴晓慧收取租金和主张违约金。同时提出反诉：1.确认双方的《合作协议》于2017年12月31日解除；2.判令黎蓉返还暴晓慧5万元保证金；3.判令黎蓉支付暴晓慧20万元违约金；4.判令黎蓉赔偿暴晓慧财产损失951888元。原告（反诉被告）黎蓉针对被告（反诉原告）暴晓慧的反诉辩称，暴晓慧于2019年7月1日将涉案房屋交给宏图公司，涉案合同无法继续履行，故其与黎蓉的合同解除时间应为2019年7月1日。同意退还暴晓慧保证金5万元。暴晓慧违约在先，其主张黎蓉的违约责任缺乏事实和法律依据。根据约定，暴晓慧应在2018年1月5日前向黎蓉支付2018年1月1日至2019年6月30日的房屋租金，支付时间超过10天已构成根本违约。宏图公司2018年1月17日贴出清场告知书，暴晓慧未依法支付租金已经构成违约在先。黎蓉与宏图公司之间存在续租的争议，但其通过诉讼的方式积极解决争议，暴晓慧不应拒绝支付租金。暴晓慧本身占有使用涉案房屋的情况下更应该如约履行合同义务，黎蓉与案外人存在的争议并没有导致暴晓慧占有使用房屋的不能，其实际占有到2019年6月30日且拒付租金，构成违约，黎蓉有权解除合同并不承担装修损失。即使基于公平原则，黎蓉需要承担相应损失，但暴晓慧主张黎蓉承担全部设计、装修费用缺乏事实和法律依据。暴晓慧主张的设计、装修费用，并未提供相应的支出凭证，合同中的费用数额与市场价格偏离，明显过高。暴晓慧主张的部分装修项目属于不会与房屋形成附合的可移动物品，包括柜子、热水器、镜子、射灯、展柜等，价格共计206722.92元，不应计入装修损失。租赁本身存在不稳定性，暴晓慧在转租关系中未经黎蓉的同意进行高额装修，并将不特定风险转嫁给黎蓉负担，是不合理的。即使黎蓉需要承担相关合理费用，还应计算装修残值。暴晓慧占有使用涉案房屋至2019年6月30日，其利用装修享受收益应计算至该日。残值金额认定应考虑使用中客观上会发生折旧。合同租赁期限分为2016年7月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2022年12月31日两期。在订立合同过程中，暴晓慧对第二期内黎蓉与产权人的租赁合同需要续签属知情状态。黎蓉一直向宏图公司主张继续履行租赁关系，涉案合同未能完整履行并非黎蓉的故意和恶意行为所致。涉案合同终止后，因宏图公司收回涉案房屋，可能因租赁期间装修添附增加的房屋价值，黎蓉也未享受。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，甲方黎蓉与乙方暴晓慧签订《合作协议》，就甲方以涉案房屋租赁使用权参与乙方“有限责任公司”运营，达成约定如下：第一条参与入股房屋及地址。甲方就房屋作为投资参与乙方“天悦瑜伽”。第二条双方共识。（1）甲方以房屋入股参与经营。除提供场地外，甲方向乙方提供该房屋的相应协调与联络工作，如物业协调等。（2）甲方以该房屋入股参与经营，乙方提供资金对房屋进行装修改造。乙方以半年形式向甲方分红。（3）在定本协议当日乙方需向甲方交纳5万元保证金，合作期满后，乙方交清所有费用及应补偿款或赔偿款后甲方在5个工作日内退还乙方。双方约定了分红时间和金额，其中2018年1月1日至2018年6月30日期间的分红金额为21万元，分红时间为2018年1月5日前；2018年7月1日至2018年12月31日期间的分红金额是220500元，分红时间为2018年7月5日前；2019年1月1日至2019年6月30日期间的分红金额是220500元，分红时间是2019年1月5日前。（4）甲方不承担运营期间的任何债务及亏损等问题，无论乙方经营期间的盈利或亏损，乙方均需要向甲方支付占地费及分红。（5）合作日期从2016年7月1日至2022年12月31日（第一期2016年月日至2017年12月31日；第二期2018年1月1日至2022年12月31日）。第三条甲乙双方义务与权利。3.2甲方义务：（1）甲方保证该房屋经过有关部门验收合格，可以进行商业使用和其他的功能使用；甲方应提供有关资料协助乙方办理有关手续，向乙方提供该房屋的相关合法文件证明；（2）甲方保证所提供的空调、地暖能正常使用，如合约期间，主水管和主电线路出现故障，甲方负责维修；（3）甲方不干涉乙方的日常业务及正常运营管理工作。（4）甲方负责缴纳合约期间该房屋的物业费，暖气费，卫生费。3.3乙方权利。（1）乙方具有自主的项目运作权利和房屋使用权，在征得甲方同意之后，可以对房屋进行格局的改变和用途的改变；（2）合同期内，乙方拥有排他性的房屋使用权；并在合同期满具有优先续约和使用的权利；（3）甲方承诺该合作关系确立后，不得以任何理由更换、撤销和中止与乙方的合作。3.4乙方义务。（1）按法律法规进行合法运营；（2）按时支付甲方的占地分红费并按时交纳水、电、燃气费等一切相关费用；（3）乙方装修不得违反相关物业及相关合同规定，并不得违反物业管理规定等，需向甲方备案，因乙方装修所引起的一切费用及责任由乙方自行承担；（4）负责办理运营时所需的一切合法手续。第四条违约责任。（1）除本合作约定的条款外，合作履行期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合作。如在合同期间因甲方延误或因甲方责任项目未能按预期开展或受到严重影响，形成甲方违约，以及乙方在合同期间从事非法活动及与约定无关业务，形成乙方违约，违约方必须支付守约方违约金。（2）甲方违约赔付标准：如甲方违约，将赔付乙方20万元。（3）乙方违约赔付标准：如乙方违约，将赔付甲方20万元。（4）乙方应及时支付甲方费用，支付日期不得超过约定日期的5个工作日内，逾期则每日按应付款0.3%支付滞纳金。如乙方支付时间延期超过10天，则视为乙方根本违约，甲方有权提前单方解除合作，在甲方依法或依约解除合同10日内，乙方应赔付相关费用，并向甲方承担其他违约赔偿责任。若乙方违约，甲方无需退还乙方保证金。双方当事人认可暴晓慧向黎蓉支付保证金5万元，并支付分红至2017年12月31日。2016年8月17日，甲方暴晓慧与乙方北京丽贝亚建筑装饰工程有限公司签订《建筑装饰装修工程施工合同》。约定工程名称：远洋山水-慧心玥普拉提康复理疗馆室内装饰工程。承包范围：室内装饰装修，详见预算单。承包方式：包工包部分料。有效工期40天，2016年9月3日晚达到交付使用程度。合同价款1322700元。合同签订后第二个工作日内支付合同总价的55%；木工大部分工作完成，油工开始前第二个工作日支付合同总价的40%，所有变更增加项目二期款一次性付清；施工完毕验收合格后3个工作日内支付合同总价的5%。合同落款处承包人除有北京丽贝亚建筑装饰工程有限公司的盖章外，邓洋作为委托代理人签字。《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》显示，项目名称包括拆除、装饰施工、定制家具、外观门头清单。其中装饰施工中筒灯21168元，射灯11793.6元，室内脚手架5220元。定制家具中楼梯下双面柜子价格21650.4元，淋浴间柜子4485.6元，更衣柜17622元，热水器6120元，卫生间镜子1944元，储物柜11407.68元，一层茶水柜22639.5元，二层茶水柜10530元，一层展柜39911.4元，二层楼梯展柜10012.86元，二层书吧展柜20585.88元。外观门头清单中室内外防爆灯1632元。中国光大银行账户明细显示，暴晓慧共计向邓洋转账651888元。分别是：2016年7月18日转账46958元；8月20日转账两笔各5万元；8月21日转账两笔各5万元；8月22日转账5万元和37512元；9月2日转账5万元；9月5日转账5万元和45000元；10月7日转账两笔各5万元；10月8日转账5万元和22418元。黎蓉认可装修事实，但认为支出的装修费数额无法判断，且部分物品和设施因未与房屋形成附合故不应计入装修损失范围。暴晓慧陈述其支出设计费24万元，并提交2016年7月10日其和青岛筑巢室内设计工程有限公司签订的《室内设计协议书》、收据、方案图纸欲证明其主张。《室内设计协议书》约定：工程总面积（套内）300平方米，主持设计师牛峰，设计周期30个工作日，设计费标准为800元/平方米，设计费总额为24万元。该公司于同日出具《收据》一张，载明收到暴晓慧以现金方式交纳设计费24万元。方案图纸载明了一、二层原始结构图，一、二层平面布置图，一、二层天花布置图，一层、前厅接待、展示柜和共享吧台立面图。暴晓慧陈述其与设计师牛峰系亲戚。黎蓉认可存在设计，但认为设计费远高于市场价格，且暴晓慧未提供支付凭证。暴晓慧主张的财产损失951888元，包含上述装修费651888元和设计费24万元，以及购买窗帘、净水器、沙发、凳子和一层高温教室翻修等费用6万元。暴晓慧提交其与黎蓉配偶李清安的微信聊天记录，欲证明其支付房租李清安不收和瑜伽馆经营受到影响的情况。2017年6月，暴晓慧询问李清安：您是十月份能续上来合同对吗？李清安回复：最迟11月。2018年1月11日，暴晓慧微信李清安：我就把三个月房租先转给你了，其实无所谓了，真要出现什么意外，我这光脚不怕你这穿鞋的。1月12日，暴晓慧要求李清安下午过来一下。李清安先回复争取，后回复去不了，改天再约。1月22日，暴晓慧微信李清安：您发一下您银行卡号，我把房租给您汇过去！是按照协议约定的缴纳半年的房租还是按照您前几天电话里跟我这边沟通的交三个月房租？李清安回复：明天下午到店。2018年11月21日，暴晓慧告知李清安：因为你拖欠物业费，物业已经彻底不卖给我们电了，这没电意味着关门停业。李清安回复：明天让嫂子去交。暴晓慧再次告知李清安：我们现在必须尽快有个有说服力的文件展示给会员，这一个月都没销售额，还要养着员工发着工资，再这样下去这损失可要好好算算。2018年12月，暴晓慧告知李清安：这事闹了一年没个结果，大房东多次来闹，上次在业主群散播消息，这次又闹到物业，好多会员都是在物业上班的，这些损失很大，只好通过法律途径要结果了。2019年2月1日，暴晓慧将本院的执行公告发送李清安，并陈述租你这房子，这一年多真是折腾够了。暴晓慧另提交2019年1月31日甲方北京远洋美健休闲会所有限公司与乙方北京慧心玥瑜伽文化传播有限公司签订的《租房协议》。其中约定：甲方房屋建筑面积229平方米，服务用途瑜伽/健身，免租期限自2019年1月30日至2019年3月14日止。租赁期限自2019年3月15日至2022年12月31日止。第一年年度租金56万元，第二年年度租金56万元，第三年年度租金604800元，第四年年度租金604800元，押金为46600元。付款方式押一付六。《租房协议》落款处除有两个公司盖章外，刘欣原和暴晓慧分别作为甲方和乙方的代理人签字。2019年1月30日，北京远洋美健休闲会所有限公司出具《收据》一张，载明收到北京慧心玥瑜伽文化传播有限公司现金支付的房屋租金6万元。暴晓慧于2019年1月31日向刘欣原转账10万元，于2019年2月20日向刘欣原转账10万元，于2019年2月27日向刘欣原转账66600元。暴晓慧主张上述共计326600元包含2019年3月至9月的租金28万元和押金46600元。暴晓慧主张因黎蓉丧失租赁权导致宏图公司干扰经营，造成经营损失，并另行签订租赁合同，导致支付了两次押金和租金，故黎蓉应支付其违约金20万元以弥补损失。黎蓉认可暴晓慧另行租房的事实，但认为其租赁房屋属于经营需要，交纳费用系正常经营支出，故对其主张的违约金不予认可，若法院支持暴晓慧违约金的诉求，则认为违约金数额过高，申请法院酌减。另查，2013年4月23日，出租方宏图公司与承租方黎蓉签订《房屋租赁合同》，约定宏图公司将其所有的房屋（建筑面积424.27平方米）出租给黎蓉，租赁期限自2013年4月30日至2017年12月31日止。租赁期满，宏图公司有权无条件收回该房屋，宏图公司同意黎蓉续租，则与黎蓉签订续租合同，另行约定续租期间和租金。双方约定2017年1月1日至2017年12月31日的租金为432640元。合同期满后，双方未签订新的租赁合同，黎蓉未将承租房屋腾退给宏图公司。宏图公司于2018年将黎蓉诉至本院，要求黎蓉腾退返还承租房屋并支付自2018年1月1日起按每月36053元计算，赔偿宏图公司房屋占用的损失至腾退返还之日。本院做出的（2018）京0107民初12407号民事判决书支持了其诉求。后，黎蓉提出上诉。2018年9月14日，北京市第一中级人民法院做出（2018）京01民终6801号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后经宏图公司申请强制执行，本院于2019年7月1日将房屋腾空并交付宏图公司。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。本案中，黎蓉与宏图公司之间的租赁期限自2013年4月30日至2017年12月31日。黎蓉与暴晓慧签订的合同虽名为《合作协议》，但依据合同内容，黎蓉提供涉案房屋供暴晓慧经营使用，其不承担运营期间的任何债务及亏损，暴晓慧按固定时间和标准向黎蓉支付费用，故双方成立房屋租赁合同法律关系，约定的租赁期限自2016年7月1日至2022年12月31日。依据2009年6月22日通过、2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。但是，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。故对于暴晓慧和黎蓉自2018年1月1日至2022年12月31日期间的租赁关系应依法认定为有效。综上分析，暴晓慧和黎蓉签订的《合作协议》和双方的房屋租赁合同法律关系合法有效，各当事人应依约履行各自义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，黎蓉和暴晓慧之间的《合作协议》于民法典施行前成立，约定的租赁期限持续至民法典施行后，现因民法典施行前履行合同产生争议，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。在合同履行过程中，因黎蓉与宏图公司的租赁期限至2017年12月31日到期，后经宏图公司起诉并申请强制执行，暴晓慧承租的涉案房屋于2019年7月1日被腾退给宏图公司，致使暴晓慧的合同目的不能实现，故本院确认黎蓉与暴晓慧之间的《合作协议》于2019年7月1日解除。因暴晓慧仅支付黎蓉租金至2017年12月31日，故本院对于黎蓉主张的2018年1月1日至2019年6月30日的租金651000元的诉求予以支持。关于黎蓉主张的违约金的诉求，依据暴晓慧与李清安的微信聊天记录，暴晓慧于2018年1月多次向李清安表示支付房租，但李清安并未给予明确答复，未按期支付租金的后果并非暴晓慧造成的，故本院对该诉求不予支持。对于暴晓慧主张的返还保证金的诉求，因《合作协议》已经解除，黎蓉亦同意退还，故本院对此不持异议。对于暴晓慧主张的违约金的诉求，因双方的《合作协议》系因黎蓉的违约行为而解除，故黎蓉应依约定承担相应的违约责任。依据暴晓慧与李清安的微信聊天记录可知，在暴晓慧经营期间，宏图公司与黎蓉的租赁关系产生纠纷并诉至法院给暴晓慧的经营造成一定影响，且因涉案房屋会被法院强制腾退导致合同提前终止，暴晓慧为寻找替代房屋用于经营与他人签订合同并支付相关费用。综合考虑暴晓慧的损失、当事人的过错程度以及公平和诚信原则，本院酌定黎蓉应支付暴晓慧违约金65000元。对于暴晓慧主张的赔偿损失的诉求，因其提交了装修和设计的相关证据，且黎蓉亦认可装修和设计的事实，故本院认定黎蓉应赔偿暴晓慧装修和设计的相关损失。对于损失金额，本院依据暴晓慧提交的转账记录、装修设计的实际情况、合同履行情况以及当事人的过错程度，酌定黎蓉应赔偿暴晓慧装修和设计损失共计39万元。暴晓慧主张的其他损失6万元，并未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条、第二十条规定，判决如下：一、确认黎蓉与暴晓慧于2016年7月1日签订的《合作协议》于2019年7月1日解除；二、暴晓慧于本判决生效后七日内支付黎蓉房屋租金651000元；三、黎蓉于本判决生效后七日内返还暴晓慧保证金5万元；四、黎蓉于本判决生效后七日内支付暴晓慧违约金65000元；五、黎蓉于本判决生效后七日内赔偿暴晓慧财产损失39万元；六、驳回黎蓉的其他诉讼请求；七、驳回暴晓慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6155元，由黎蓉负担1447元（已交纳），由暴晓慧负担4708元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7809元，由黎蓉负担4528元（于本判决生效后七日内交纳），由暴晓慧负担3281元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二一年一月十九日法官助理 田晔书 记 员 袁帅