北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43646号原告（反诉被告）：温春波，女，1985年3月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李恒德，北京市一法律师事务所律师。被告（反诉原告）：王连春，男，1961年7月17日出生，汉族，山东省第四监狱狱警，住山东省淄博市淄川区。委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炜，男，1984年11月10日出生，汉族，北京昂宇律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）温春波（以下简称温春波）与被告（反诉原告）王连春（以下简称王连春）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。温春波及其委托诉讼代理人李恒德、王连春之委托诉讼代理人宋飏、王炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温春波向本院提出诉讼请求：1.确认温春波与王连春签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2.判决王连春退还原告温春波2020年1月24日至2020年4月10日期间的房租合计105479.45元；3.判令王连春退还温春波租赁押金83334元。事实和理由：2019年6月10日，温春波与王连春签订《房屋租赁合同》，温春波承租王连春位于北京市朝阳区#号房屋（以下简称涉案房屋），用于经营鲜花、服饰，租赁期限为5年，自2019年7月9日至2024年7月9日，第一至三年租金50万元/年，第四年租金51万元/年，第五年租金52万元/年，押金为两个月租金，租金支付方式为半年付。合同签订后，温春波支付房租至2020年4月10日，交付押金83334元。2020年1月，受新冠肺炎的影响，温春波经营的韩国服饰无法出国进货，商铺被迫停业。2020年3月11日，温春波联系王连春协商减免房租事宜，王连春一再拖延见面时间，最终拒绝协商。因无力承受经济压力，2020年4月3日，温春波通过微信告知王连春于2020年4月10日解除合同，并于4月10日之前将房屋腾空。王连春辩称并反诉称，不同意温春波的诉讼请求。温春波以不可抗力为由要求解除双方签订的合同，没有事实和法律依据。其于2020年4月10日发出解除合同通知不发生合同解除的法律后果。温春波主张返还租金没有事实及法律依据。温春波提前终止合同，押金不退还。王连春提出反诉：1.判令解除双方于2019年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令温春波支付王连春2019年6月16日至2019年7月9日房屋租金32876.71元；3.判令温春波支付王连春2020年4月10日至2020年5月20日房屋租金56164.38元及利息（以52164.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年5月21日起算至实际给付之日）；4.判令温春波支付王连春单方解除合同违约金75900元。事实和理由：双方签订合同情况属实，2020年4月10日，温春波在未征得王连春同意的情况下，单方面要求解除《房屋租赁合同》，王连春没有认可。温春波单方解除合同的行为已经构成了违约，造成涉案房屋空置，王连春遭受巨大损失。温春波针对反诉辩称，不同意王连春的反诉请求。温春波于4月3日已经书面通知王连春合同于2020年4月10日到期解除，并要求五日内办理交接手续，王连春认可收到该通知，故双方之间的合同于2020年4月10日已经解除。按照合同约定免租期内租金不应当支付。温春波已经于2020年4月10日将房屋腾退并通知收房，因王连春未按照通知的要求办理交接手续，在此期间产生的损失应当由其承担。不同意支付违约金，温春波依据合同约定解除合同，属于行使合同解除权，不属于违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在王连春名下。2019年6月10日，王连春（甲方）与温春波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王连春将涉案房屋出租给温春波，租赁期限共五年，自2019年7月10日至2024年7月9日止（装修期2019年6月10日至2019年7月9日）。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为花店、服装店使用。第一年租金五十万元；第二年租金50万元，第三年租金五十万元，第四年租金51万元；第五年租金五十二万元，乙方必须支付两个月押金。提前终止合同押金不退还乙方。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退房的，乙方应按合同总租金的3%的额度向甲方支付违约金。支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，王连春向温春波交付了涉案房屋，温春波支付了押金83334元及2020年4月9日前的租金。2020年4月3日，温春波向王连春发送通知，载明：“现因新冠肺炎疫情原因，我已连续两个半月无法正常营业，更没有收入，我的店面已面临倒闭，无力再向您支付房租，现正式通知您，我与您解除房屋租赁合同，请您接到通知后五日内与我办理交接手续，逾期不办理交接责任由您自己承担，并退还我的押金83333元。”2020年4月10日，温春波从涉案房屋搬走。2020年4月11日，温春波向王连春发送房屋腾退后的照片。王连春称因其不同意解除合同故未及时接受房屋，于2020年5月21日才将房屋钥匙取回，随后其于2020年10月已将涉案房屋另行出租。庭审中，温春波提交进货单证明其经营韩国服饰，因疫情原因导致其无法至国外进货，故合同因不可抗力因素无法继续履行，合同终止。王连春主张温春波无权解除合同，不符合不可抗力情形，其发出的解约通知不发生法律后果，未经同意提前解约构成违约，现由于温春波已经搬离，其提出解除合同，合同解除时间由法院依法判决。本院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。本案中，王连春与温春波签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，确会对温春波的经营产生影响。但双方签订的系长达五年期的租赁合同，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，温春波不享有合同解除权，其发送的解除合同通知不能发生解除合同的法律效力。现王连春因温春波主张解除合同，由于温春波已于2020年4月10日从涉案房屋中搬离，故本院认定双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除。温春波提前解除合同，构成违约，应当向王连春承担违约责任。根据双方合同关于违约的约定，温春波提前退租，押金不予退还，本院对温春波要求退还押金的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，根据本案查明的事实，温春波支付租金至2020年4月9日，其自2020年1月24日至4月9日期间占有使用房屋，应当支付房租，另，因双方为五年期租赁合同，现温春波提前搬离，应当按比例支付免租期租金。本院考虑到新冠疫情的发生使得温春波的经营影响，故对1月24日至4月10日期间的租金予以酌减，故本院结合合同履行情况及免租期的约定酌情确定王连春退还温春波租金四万元。因温春波已经于4月10日搬离涉案房屋并告知王连春，故温春波无需支付4月10日之后的房屋租金。关于王连春主张的违约金，因押金不予退还足以弥补其损失，故本院对于王连春主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温春波与被告（反诉原告）王连春于二〇一九年六月十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十日解除；二、被告（反诉原告）王连春于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）温春波租金四万元；三、驳回原告（反诉被告）温春波的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王连春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4076元，由原告（反诉被告）温春波负担（已交纳）；反诉案件受理费1799元，由被告（反诉原告）王连春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二一年一月二十七日书记员  周欣月