上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初15913号原告(反诉被告)：上海弈彩实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：施海春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱雯青。委托诉讼代理人：张华君，上海市协力律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海祥复资产管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：倪进秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱炯伟。委托诉讼代理人：丁敏，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告上海弈彩实业有限公司(简称弈彩公司)与被告上海祥复资产管理有限公司(简称祥复公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告祥复公司于诉讼中向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉予以合并公开开庭进行审理。弈彩公司之委托诉讼代理人张华君、朱雯青，祥复公司之委托诉讼代理人朱炯伟、丁敏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弈彩公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2020年3月12日解除；2.判令被告向原告返还租赁保证金185,288元、水费押金3647.6元、运营管理保证金10,000元；3.判令被告赔偿原告装饰装修损失300,000元。事实和理由：2015年7月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租殷高东路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX室、XXX号及国安路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁建筑面积807.13平方米，租期自2016年2月1日至2024年1月31日，月租金92,644元，支付方式为每月一付，租赁保证金为2个月的租金。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金185,288元、水费押金3647.6元、运营管理保证金10,000元。租赁房屋后，原告对涉案房屋进行装修，总计花费了2,256,737.49元,按照租赁期分摊至合同解除之日，尚余装修残值为80余万元。因突发疫情，原告自2020年2月5日起停止经营，致使租赁目的无法实现，遂与被告多次协商减免租金事宜。被告于2020年3月15日发函原告要求解除双方租赁合同，原告复函同意合同于2020年3月12日解除，原因在于2月28日被告向物业发出要求3月4日停电通知，3月13日涉案房屋消防通道被锁，故房屋已经被被告强行收回。原告搬离后，多次沟通被告确认归还房屋及钥匙，但被告始终拒绝接收，因此原告于2020年4月7日将钥匙寄回，被告确认收到。综上，因受疫情影响，双方签订的租赁合同发生了不属于商业风险的重大变化，经协商解除合同后，被告应当返还租赁保证金，对于装修损失被告应当予以适当补偿。被告祥复公司辩称，对双方签订的租赁合同情况无异议。对于原告主张的合同解除时间不认可，被告是在2020年3月15日向原告发函解除，原告在3月16日收到函，故认为合同于2020年3月16日解除。原告租金仅支付至2020年1月15日，上海在2020年1月24日启动疫情一级响应，原告在疫情爆发前恶意拖欠租金构成根本违约，本案不属于新冠疫情期间的租赁纠纷，故原告无权要求被告退还租赁保证金以及赔偿装修损失。租赁期间，被告多次向原告催讨租金，原告在违约的情况下仍提出减免租金的申请，被告无奈发函解除租赁合同，此时原告拖欠租金达67天，并拖欠水费5万余元。根据合同4-2款的约定，原告未按约支付租金、水费超过15天，被告可以单方终止合同，即刻收回房屋，租赁保证金不予退还，故原告无权要求退还保证金。对于通知物业停电的问题，被告的确在2020年2月28日要求物业公司停电，但3月3日经物业告知原告已于3月2日搬离物品后，故被告在3月4日书面通知物业暂缓断电，直至3月18日被告再次通知物业采取断水、停电。对于涉案房屋的交接，确认收到原告寄还的钥匙，原告提交的交接表没有被告的确认，不予认可，且原告搬离涉案房屋但未按合同约定的还房标准返还房屋，故不认可2020年3月12日收回房屋。对于装修，根据合同4-3约定，出现4-2条情形的原告应当复原房屋，按照交房标准交还房屋。根据房屋租赁合同司法解释的规定，因承租人导致合同解除的，承租人请求装修赔偿的不予支持，故原告无权要求赔偿装修的损失。另外，被告没有收取水费押金，该钱款应当是原告交给物业的。综上，被告不同原告的全部诉请。反诉原告上海祥复资产管理有限公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2020年3月15日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金196,406元；3.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠水费50,035.93元；4.判令反诉原告不予返还反诉被告租赁保证金185,288元；5.判令反诉被告支付房屋复原费用465,900元。事实和理由：2015年7月23日，反诉原告与反诉被告弈彩公司签订《房屋租赁合同》，11月16日签订《补充协议书》。在履行合同时，反诉被告租金仅支付至2020年1月15日，后一期租金应于2020年1月8日前支付完毕，经反复催缴仍拒绝支付，同时还拖欠水费，已构成根本违约。反诉原告于2020年3月15日向反诉被告发函解除租赁合同，并要求其承担违约责任及复原返还涉案房屋。反诉被告于2020年3月2日至4月间陆续搬离物品，但并未复原房屋，反诉原告认为应从其自行复原房屋完工(2020年9月4日)后才视为完成涉案房屋的交接。合同解除后，反诉被告进入涉案房屋需联系物业办理手续，但实际任何时候搬离物品均需物业办理出入手续。对于返还房屋的标准，按照租赁合同4-3、7-12约定承租人中途退租或违约导致解除合同，按交房标准(即毛坯房)返还，故复原产生包含了地坪重建、装修拆除等费用，应当由反诉被告承担。反诉被告弈彩公司辩称，不同意全部反诉诉请。对于涉案租赁合同同意解除，但解除日期应为2020年3月12日。对于欠付的租金金额无异议，但由于误操作导致转账失败。此后由于疫情原因，反诉被告经营受到严重影响，在2020年1月24日停止营业后，紧急处理年夜饭退订及采购的生鲜食材问题。再后，反诉被告与反诉原告进行沟通要求予以减免租金，直至2020年3月25日，双方仍在协商租金减免及退还押金事宜。2020年3月，反诉原告采取了停电、焊封消防通道，致原告实际无法经营。基于以上原因，对于欠付租金反诉被告只愿意承担一个月的租金，其余应当予以减免。对于欠付水费的金额不予认可，且认为反诉原告实际并未产生该费用，故无权主张。在涉案房屋租赁时，反诉原告承诺的整体规划和临街商铺均未能实现，以致于对反诉被告的长远经营造成了影响，但反诉被告已经投入巨资成本进行装修，只得勉力经营。由于经营的不稳定，反诉被告在以往支付租金的时间上屡次有延期情况，实际形成了支付惯例，反诉原告也从未提出过解除合同。据了解，反诉原告租赁权利于2020年6月期满，故提出解除合同，损害了反诉被告的权益。反诉被告认为反诉原告无权单方解除合同，合同属于系双方协商解除，根据合同约定应当返还租赁保证金。反诉原告一直拒绝接受房屋，反诉被告无奈于2020年4月7日将钥匙寄给反诉原告交还房屋，并且根据合同约定的“还房标准”返还房屋，无需支付任何复原费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、弈彩公司(原名上海琳瑞餐饮管理有限公司)、祥复公司于2015年7月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容为：祥复公司(甲方)将本市殷高东路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX室、XXX号及国安路XXX弄XXX号XXX室房屋租与上海琳瑞餐饮管理有限公司(乙方)，建筑面积807.13平方米，房屋作商业餐饮使用，租赁期限自2016年2月1日-2024年1月31日，免租期2015年8月1日-2016年1月31日；2016年2月1日-2018年1月31日的月租金为92,644元，2018年2月1日-2020年1月31日的月租金为98,203元,2020年2月1日-2022年1月31日的月租金为104,095元，2022年2月1日-2024年1月31日的月租金为110,341元；签合同时支付押金185,288元及1个月租金92,644元，之后按月支付，先付后用，自上一期的期末前7日内付清下一期租金；如租金逾期未付，须按日交纳月租金5‰的滞纳金，超过15日未支付租金视为自动退租并按合同4-2条款办理；4-2约定乙方有下列情形之一的，甲方可以单方提出终止合同，即刻收回房屋，租赁保证金不予退还：⑴……⑵……⑶……⑷乙方未按合同支付租金、物业管理费、水电燃气等费用超过15天的；4-3约定出现4-2条款的情况，甲方有权单方提前终止履行本合同，乙方应在收到解约通知后的三日内将房屋依照合同附件2的交房标准返还甲方，返还时间以甲方验收签单为准；乙方应向甲方支付装修保证金2万元，待装修工程结束后，如乙方未发生违规事项，装修保证金将无息退还乙方；7-1甲方原因中途解除合同的，则甲方违约，需支付乙方违约金(6个月房租)，还需赔偿实际经济损失；7-2乙方不得中途退租(除发生11-2条款)，则乙方违约，保证金不予退还外还需赔偿实际损失；7-11约定租赁期满及中途退租前，在付清所有费用后乙方须将添置的可移动的动产部分自行移往他处。如期交还房屋并保证不影响房屋完好及正常使用，如有留置物品未取得甲方书面同意，均视为放弃，甲方有权处置，并承担相关处置费用；7-12约定乙方如需装修、改造、增加设施，需征得甲方书面同意，租期届满(或中途退租)，乙方需依照附件2的交房标准返还房屋，包括二楼楼梯处地坪重建、外摆位置；附件1为房屋租赁平面图、初步结构改造示意图；附件2为交房标准及相关管理要求，1……2.乙方使用电梯由甲方负责验收合格后交付使用……3……4.还房标准，按还房期限最近一次由甲方确认的乙方房屋装修改造方案为准……。二、弈彩公司于2015年7月30日向祥复公司支付押金185,288元、2015年11月13日向物业支付水费押金3647元、2015年11月17日向祥复公司支付营运保证金10,000元。三、2015年8月5日，上海琳瑞餐饮管理有限公司企业名称变更为弈彩公司。2015年11月16日，弈彩公司与祥复公司达成了《星汇广场租赁合同补充协议书》，约定免租期调整为2015年8月1日至2016年3月15日，计付租金自2016年3月16日开始，其余合同条款不变。四、自2017年3月起统计，弈彩公司未能按照双方合同约定的时间段支付租金，大部分租金拖延至月底甚至隔月支付，自2020年1月16日之后的租金未予支付。五、2019年12月31日，祥复公司向弈彩公司发出租金缴费通知，要求弈彩公司在2020年1月9日前支付1月16日-2月15日的租金98,203元。2020年2月14日，祥复公司向弈彩公司发出租金催缴通知，要求弈彩公司在2020年2月20日前支付1月16日-3月15日的租金196,406元。2020年3月10日，祥复公司向弈彩公司发出租金催缴通知，要求弈彩公司在2020年3月13日前支付1月16日-4月15日的租金300,501元。六、2020年3月15日，祥复公司向弈彩公司发出租赁合同解除函，明确2020年3月15日双方解除租赁合同，要求弈彩公司在收函后3日内搬离，按照交房标准复原后返还房屋，支付租金196,406元，滞纳金44,191元。2020年3月20日，祥复公司向弈彩公司发函，要求弈彩公司收函3日内搬离物品、设备，按照交房标准复原后返还房屋。2020年4月10日，祥复公司向弈彩公司发函，要求弈彩公司收函3日内与祥复公司经办人联络清偿租金及违约金并按照交房标准复原后返还房屋。2020年6月5日，祥复公司向弈彩公司发函，告知弈彩公司复原涉案房屋预计产生50万元的费用，应由弈彩公司承担此费用。七、2020年2月18日，弈彩公司向祥复公司发出书面的租金减免申请。2020年3月20日，弈彩公司针对合同解除函向被告回函，主要内容为：认可租金付至2020年1月15日；因受疫情影响导致暂停经营、顾客退订退费，弈彩公司营业至2020年2月6日；基于祥复公司要求解除合同并上锁限制，且考虑到疫情原因，致合同不能正常履行，同意解除租赁合同；鉴于双方协议解除合同，弈彩公司3日内按交房标准还房，10日内办理营业执照、卫生许可证注销或迁出；2020年1月15日-3月12日租金减半支付，祥复公司返还租赁保证金。八、2020年2月28日，祥复公司通知物业于3月5日对弈彩公司采取停电措施。3月3日，物业告知祥复公司，弈彩公司有搬离物品情况，祥复公司3月4日通知物业暂缓停电。3月18日，祥复公司通知物业，其于3月15日终止租赁合同，并收回房屋，请物业断水断电。本案审理过程中，双方当事人均认可涉案合同于2020年3月15日解除。弈彩公司提交了装修、家具、采购、管道安装等合同，并提供了大部分费用情况，以证明装修支出。祥复公司提交了涉案房屋复原的工程合同及施工照片，以及费用支出明细情况。此外，祥复公司提交了尚未支付的水费单据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。弈彩公司与祥复公司签订的《房屋租赁合同》及《星汇广场租赁合同补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方在履行合同过程中发生争议、产生损失，应当结合各自的权利义务、履约状况以及影响合同履行的因素，综合予以评判及认定，以下就本案双方当事人的争议焦点逐一进行评析：一、关于涉案合同的解除按照双方补充协议的约定，每月16日作为支付租金计算节点，支付时间按租赁合同约定的上期末前7日内付清，即每月的8日前需支付当月租金。2020年1月16日之前的租金，弈彩公司虽未拖欠但实际并未按照合同约定的时间支付，大都拖延支付且日期不固定，在此过程中祥复公司未提出解除合同。2020年1月16日之后的租金，从祥复公司多次向原告发函，可以看出祥复公司要求支付租金的期限分别为2020年1月9日、2020年2月20日、2020年3月13日，均给予弈彩公司支付租金的宽限期。在此期间，因突发疫情对弈彩公司餐饮经营产生了重大影响，弈彩公司也向祥复公司申请减免租金，但最终双方未能达成一致。后，祥复公司通过书面方式通知弈彩公司解除合同，弈彩公司回函同意解除合同。本院认为，突发疫情属于不可抗力，弈彩公司作为餐饮企业由于疫情的原因，导致营收有重大减损，虽弈彩公司迟延履行支付租金，但结合双方以往支付租金的情况以及祥复公司给予的履行宽限期，且弈彩公司所欠付的租金基本是疫情爆发后时间段的租金，祥复公司提出解除合同时，本市仍处于公共卫生事件一级响应期间，弈彩公司因客观情况难以恢复营业，消防通道的锁闭也对其造成一定影响，双方当事人对于租金问题仍在沟通中，故祥复公司在此情况下以弈彩公司未按约支付租金为由请求确认解除合同，本院不予支持。根据双方的函件往来情况，本院确认双方系协商解除合同。对于合同解除时间，双方均认可为2020年3月15日，本院予以确认。二、关于租金的认定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因疫情原因，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，3月24日调整为二级响应。此正值春节消费旺季，但受疫情影响致商业萧条，弈彩公司作为餐饮企业，受到的冲击无疑是巨大的。弈彩公司所欠付的租金期间，处于疫情防控最严时期，该情形不属于商业风险，继续要求原告按照原租赁合同支付租金明显不公，故弈彩公司减免租金的请求，应予以准许。因双方对租金减免不能达成一致，本院结合实际情况，疫情作为不可抗力对弈彩公司造成的影响，根据情势变更原则、公平原则对租金予以调整、分担。参照本市疫情一级响应的时间节点，在2020年1月24日之前的租金不予减免，弈彩公司按合同约定支付，之后的租金酌情予以减免，据此本院判定原告应当向被告支付2020年1月16日-2020年3月15日的租金为10万元。三、关于租赁保证金、运营管理保证金及水费押金的处理双方当事人对弈彩公司支付的租赁保证金、运营管理保证金及水费押金均无异议，本院予以确认。租赁保证金本质上属于质押担保性质，在双方租赁关系终止后，可以优先抵扣欠付租金、损失等费用，差额予以返还，故祥复公司主张租赁保证金不予退还的请求，本院不予支持。在具体履行时，如双方各负支付义务的，可依据生效法律文书确定的金额，相互予以折抵。现双方合同已经解除，故弈彩公司要求祥复公司返还租赁保证金及运营管理保证金的诉请，本院予以支持。对于水费押金，该费用并非祥复公司收取，弈彩公司要求祥复公司返还无依据，本院不予支持。四、关于房屋交接时间点、房屋返还标准、房屋装修费用、复原费用的问题弈彩公司主张在2020年3月12日发现消防通道被锁，从而认为涉案房屋被强制收回，祥复公司对于在4月7日收到涉案房屋的钥匙无异议，但认为应自复原房屋之日即9月4日才收回房屋，对此本院认为，双方没有书面交接手续致还房日期上存在分歧，双方提交的证据都难以证明各自的主张，但从一些事实行为及与物业公司的通知往来上能够看出，弈彩公司已开始搬离物品，祥复公司也向物业表示3月15日合同解除并收回房屋，故本院认定涉案房屋于2020年3月15日被祥复公司收回。对于房屋返还标准，合同条款均指向附件2的约定，但该附件仅有还房标准，并无交房标准的概念，故应以该还房标准称谓及解释为准。在租赁合同履行期间，祥复公司给予弈彩公司免租期，对装修系明知且认可，虽无书面确认装修现状，但自2015年开始租赁以来，祥复公司并未提出异议，故涉案房屋的现状即为合同确认的“装修改造方案”，可以此认定为合同约定的还房标准，故弈彩公司按现状返还并无不妥，祥复公司主张弈彩公司承担房屋复原损失无法律依据，本院不予支持。对于弈彩公司主张的装饰装修损失，本院认为，双方合同系协商解除，且装饰装修均已拆除，祥复公司并未予以利用，弈彩公司也主张返还房屋的标准系现状返还，故其请求祥复公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，没有法律依据，本院不予支持。五、关于水费的问题双方所签订的合同对于水费的支付未明确约定，虽按合同文义及一般的惯例应由承租人承担，但因水费未约定由祥复公司收取，祥复公司并未予以垫付，且祥复公司对水费押金的意见也是认为交予物业公司与其无关，故祥复公司请求弈彩公司向其支付水费的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百三十五条以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海弈彩实业有限公司与被告(反诉原告)上海祥复资产管理有限公司就上海市殷高东路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX室、XXX号及国安路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年7月23日签订的《房屋租赁合同》及2015年11月16日签订的《星汇广场租赁合同补充协议书》于2020年3月15日解除；二、原告(反诉被告)上海弈彩实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海祥复资产管理有限公司自2020年1月16日至2020年3月15日止的房屋租金100,000元；三、被告(反诉原告)上海祥复资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海弈彩实业有限公司租赁保证金185,288元、运营管理保证金10,000元；四、原告(反诉被告)上海弈彩实业有限公司与(反诉原告)上海祥复资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4392元，由被告(反诉原告)上海祥复资产管理有限公司负担1700元，原告(反诉被告)上海弈彩实业有限公司负担2692元；反诉受理费减半收取6582元，原告(反诉被告)上海弈彩实业有限公司负担1479元，(反诉原告)上海祥复资产管理有限公司负担5103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 俞二〇二一年一月二十八日书记员 俞渊清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。