云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10264号上诉人（原审被告）：雷学春，男，1968年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，现羁押于昆明市西山区看守所。委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何国海，云南雁序律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市泰隆装饰工程有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区关上镇双桥村。法定代表人：王绍生。委托诉讼代理人：王云飞，男，特别授权代理。上诉人雷学春因与被上诉人昆明市泰隆装饰工程有限公司（以下简称“泰隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后依法组成合议庭进行了审理，上诉人雷学春委托的诉讼代理人周东臣、何国海，被上诉人泰隆公司的法定代表人王绍生及其委托的诉讼代理人王云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雷学春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。主要事实和理由：1.房屋所有权人王红在2014年12月29日就与拆迁人签订了拆迁协议，自此房屋所有权不再归王红所有，被上诉人及王红无权再向上诉人收取租金。2.2015年7月至9月期间，被上诉人与王红将租赁房屋断电，上诉人不应支付租金。3.上诉人交付的20万元应当抵扣租金。4.上诉人与被上诉人所签《三方协议》无效。5.一审判决对租金计算有误。6.本案已经超过诉讼时效。被上诉人泰隆公司辩称：1.上诉人使用房屋至2016年2月25日，其应当支付使用房屋期间的租金。2.房屋断电与被上诉人无关，上诉人自备有发电机，不会影响其经营。3.上诉人交付的20万元是对合同租金、手续证照及交付上百万动产资产的完整履行，在上诉人未能归还被上诉人相关财产的情况下，押金不应退还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泰隆公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付从2013年1月1日至2016年2月24日承包经营怡水云间休闲娱乐会所拖欠的承包费29.2万元；2.判令被告按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2016年2月25日起至上述款项全部支付完毕之日止的逾期付款利息损失；3.由被告承担案件受理费。一审法院经审理确认以下事实：2009年12月2日，原告昆明泰隆装饰工程有限公司名义（甲方、发包方）与被告雷学春（乙方、承包方）签订《承包经营合同》，约定将怡水云间会所交由原告承包经营，承包期限自2009年12月1日至2012年12月1日。因承包经营场所周边道路进行改造，原告每月承包费为60000元，待道路改造完毕正式完工后第二天起，承包费按每年900000元支付，每半年支付一次。承包方对被承包企业的财产无权行使任何形式的处置权，如买卖、转移、抵押、质押、赠送等等。承包方应支付发包方风险保证金人民币贰拾万元正，此款在承包期满时退还。乙方经营期间有责任维护好承包场所的设施、设备、房屋的完好，并保证设施、设备、人员安全，如发生火灾、意外、伤害、斗殴等事故，事故所产生一切法律后果均由乙方负责。乙方在承包经营期间所经营的项目不得违反国家相关法律、法规，或者从事违法活动，由此造成的一切后果及损失均由乙方负责。承包经营期间因执行承包合同而同其它公司、企业个人等引起的纠纷由承包方负责处理，承担责任；但与经营场所所有权人发生纠纷除外。在承包期间内，因甲方给乙方造成不能正常经营，甲方应无条件退还乙方承包金和风险保证金，且甲方承担合同应缴款项的50%违约金，乙方有权终止合同。若因政策变化，国家征用或承包经营场所被另一方所有权人收回的原因，双方解除合同、退还租金。承包期满时：承包方应提前三个月和出租方协商承包合作方案，享有优先承包权。该合同还约定被承包企业应当清产核资，清产核资的原则：按双方签订确认的移交清单如数移交（消耗品除外），承包方新投资的物品、货物，承包方有权带走或自行处理。承包方给企业财产造成损害的，应当支付相应赔偿金，承包期满后，承包方投资装修改造的部分无偿归发包方所有。2011年5月7日，案外人王红、王绍生、雷学春订立《三方协议》。约定怡水云间会所的租金，从2011年1月1日起，每月租金65000元，至该经营场所拆迁为止。租金支付方式为：由雷学春每月初向王红支付50000元，向王绍生支付15000元。2014年12月29日昆明市嵩辉房屋拆迁有限公司（以下简称嵩辉公司）与昆明市西山区官庄社区居委会第二居民小组（以下简称官庄二组）签订《昆明土地和房屋征收（一期）房屋征收补偿协议》（以下简称补偿协议一）该协议未载明昆明市官庄社区第二居民小组搬离涉案拆迁房屋的具体时间，在违约责任部分载明：昆明市官庄社区第二居民小组建（构）筑物及附属设施自本协议双方签字生效之日起，属嵩辉公司所有，昆明市官庄社区第二居民小组不得私自出售、转让和拆除。若未经嵩辉公司书面同意，自行拆除或损毁，由嵩辉公司从征收补偿总额中扣除20%作为违约金。该协议“其他事项”中约定本协议最终以审计部门审核结果为补偿依据。另查明，2016年，雷学春向一审法院起诉昆明市西山区官庄社区居委会第二居民小组（以下简称：官庄二组）、嵩辉公司、昆明锦钰翔工贸有限公司（以下简称锦钰翔公司，该公司法定代表人王红）、王红、昆明市泰隆装饰有限公司（以下简称泰隆公司，该公司法定代表人王绍生）、王绍生等租赁合同纠纷，一审法院于2017年6月9日作出（2016）云0112民初字第4943号《民事判决书》，后锦钰翔公司、泰隆公司上诉，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民终5433号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。（2017）云01民终5433号《民事判决书》中一审法院认定事实部分载明：“被告官庄二组原为昆明市官渡区前卫镇官庄下村村民委员会。2010年6月11日，官庄二组和昆明海埂路片区综合整治项目指挥部及其他相关部门订立国有土地补偿协议书，约定了官庄二组被征用的5.2亩国有土地的各项征地补偿费用，该地块之前由被告锦钰翔公司有偿使用，投资建盖了地上建筑物。2005年2月28日，锦钰翔公司和泰隆公司订立《有偿有期使用协议》，锦钰翔公司将其在上述地块建盖的综合楼及后院场地出租给泰隆公司经营使用，租用期20年。泰隆公司在租用房屋、场地上投资建设会所。该会所于2006年登记成立字号为怡水云间会所的个体工商户，登记业主为第三人王云龙。泰隆公司于2006年11月18日向王云龙出具《授权委托书》，委托王云龙担任该会所负责人，实施日常管理经营，直至注销。……2015年7月24日，锦钰翔公司向雷学春发出通知，认为怡水温泉承租人雷学春违反租房合约，有17个月没有缴纳租金，通知其停止使用。锦钰翔公司所使用地块上的建筑物（包括怡水云间会所）位于昆明土地和房屋征收（一期）范围。2015年9月30日，雷学春收到《限期交房通知书》，拆迁指挥部要求怡水云间经营户于2015年10月16日中午12时之前交房。拆迁指挥部于2016年8月3日出具《证明》，证明位于日××和××路交叉口的综合楼（怡水云间会所）于2016年2月25日开始实施拆迁，原使用人实际占有使用房屋场地的时间至开始实施拆迁的前一日。2016年4月6日，官庄二组、王红以官庄二组经办人的身份和嵩辉公司签订《昆明土地和房屋征收（一期）房屋征收补偿协议》（以下简称补偿协议二）。另，怡水云间会所于2016年1月申请办理了注销税务登记。”该判决说理部分载明：“被告王红、被告王绍生均表示订立《三方协议》是代表锦钰翔公司、泰隆公司的职务行为，因此《三方协议》建立在雷学春、锦钰翔公司、泰隆公司之间，主要内容是原告代被告泰隆公司向被告锦钰翔公司履行租金支付义务。”2019年1月1日原告法定代表人王绍生起诉雷学春，请求判令雷学春立即支付从2010年10月9日至2016年2月25日承包经营怡水人间休闲娱乐会所的承包费920000元。该案一审法院于2019年5月10日开庭审理后，王绍生申请撤回起诉。一审法院于2020年3月4日作出（2019）云0112民初84号《民事裁定书》准许王绍生撤回起诉。庭审中，原告向一审法院出具编号为0144659的《云南省收款专用发票》一张载明：2010年10月9日王绍生收到承包款75000元，并注明：由承包方提出按月支付承包款经双方约定承包方必须在每月的25日前交清下月承包费，发包方同意按月支付。2011年1月22日，原被告共同签订《收条》载明：原告王绍生收到被告交的承包费50000元，并注明被告应在2011年3月28日前分两次向原告再支付10万元，共计150000元，此款是2010年11月至12月30日的承包费。并在该收条中注明：2011年1月以后的承包费至拆迁时的承包费共同与王红商谈后决算。2011年2月10日、2011年3月16日原告分别出具收条二份分别载明收到雷学春2010年11月至2010年12月份的承包费各50000元。被告出具收条7份载明：2011年5月7日至2011年11月5日期间，被告向原告支付2011年1月至2011年11月期间的承包费（共计165000元）。被告出具存款凭条11份记载：2011年12月8日至2012年12月3日，被告以现金存款的方式11次向原告账户（账号：55×××74）支付各15000元（共计165000元）。被告出具银行卡明细账显示自2012年11月5日起至2015年9月28日被告连续向原告账户（账号：55×××74）转账22笔（共计转账290000元）。被告出具存款凭条一份载明：2013年6月19日被告向原告账户（账号：55×××74）现金存款15000元。上述付款凭证合计：635000元。经询问，被告称原告所诉房租并不包括《三方协议》中被告向锦钰翔公司王红支付的每月五万元租金。一审法院认为：原告与被告于2009年12月2日签订的《经营承包合同书》未违反法律规定合法有效，双方应当依据合同条款履行。2011年5月7日，原告泰隆公司、锦钰翔公司、被告雷学春订立《三方协议》约定怡水云间会所的租金支付至该经营场所拆迁为止，系对涉案场地租赁的补充协议。原被告双方应当全面履行自己的义务。关于本案的争议焦点：原告起诉支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效？原告认为：诉讼时效应自案外人官庄二组签订补偿协议一时即2014年12月29日计算诉讼时效。一审法院认为，补偿协议一关于涉案场地产权的约定并不影响官庄二组的出租权，故根据原告泰隆公司、锦钰翔公司、被告雷学春订立《三方协议》约定怡水云间会所的租金支付至该经营场所拆迁为止，本案涉案场地拆迁时间为2016年2月25日，故诉讼时效三年的截止时间为2019年2月25日。2019年1月1日王绍生起诉雷学春支付租金系主体认识错误，诉讼时效已中断，自一审法院民事裁定书出具之日即2020年3月4日起，诉讼时效期间重新计算，故被告的该答辩意见一审法院不予采纳。关于原告要求被告支付租金292000元的诉讼请求，依据《三方协议》的约定从2011年1月1日起，被告雷学春每月向泰隆公司支付15000元。本案自2011年1月1日起至拆迁之日2016年2月25日止被告雷学春应向王绍生支付租金共计927000元的[61个月×15000元/月+（15000元/月÷30天×24天）]，至2015年9月28日止被告向原告共计支付租金635000元。故被告雷学春还应支付租金292000元（927000元-635000元）。关于原告诉请被告支付利息的诉讼请求，原告泰隆公司、锦钰翔公司、被告雷学春订立《三方协议》中没有约定，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告雷学春于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市泰隆装饰工程有限公司支付租金人民币292000元；二、驳回原告昆明市泰隆装饰工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5680元，由被告雷学春负担。二审经审理对一审判决认定事实予以确认。另查明：上诉人与被上诉人所签《承包经营合同》第九条约定：承包方应支付发包方风险保证金人民币贰拾万元正，此款在承包期满时退还。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人向被上诉人支付的租金应如何计算？二、本案是否超过诉讼时效？本院认为，针对第一个争议焦点，首先，经审查上诉人与王绍生、王红于2011年5月7日所签《三方协议》，该协议实质上仅约定了上诉人占有房屋期间占用费的支付方式及数额，并不包含其它内容，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人关于合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，上诉人主张租金只应计算至2015年9月30日，即拆迁指挥部发出《限期交房通知书》之日，并且2015年7月至9月期间，被上诉人对租赁房屋采取断电措施，影响上诉人对房屋的使用，上诉人不应支付租金。本院认为，上诉人占有房屋即应支付相应占用费用，拆迁指挥部虽发出了《限期交房通知书》，但上诉人并未根据通知要求搬离房屋，根据拆迁指挥部出具的《证明》，上诉人占有房屋至2016年2月24日，上诉人也未提交证据证实被上诉人对房屋采取了断电措施，故上诉人应按照《三方协议》的约定向被上诉人支付租金至搬离房屋时，二审中经组织双方当事人进行对账，截止2016年2月24日，上诉人欠付的租金数额为277000元，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。上诉人向本院提交《新闻报道》，欲证明自2015年9月底，其即无法正常使用房屋，本院认为，从《新闻报道》的内容来看，仅能客观反映涉案房屋在2012年12月25日发生打砸事件，不足以证实上诉人的主张，本院不予采信。第三，上诉人与被上诉人签订《承包经营合同》时，向被上诉人交纳了20万元风险保证金，根据该合同第九条的约定，该款应在承包期满时退还。上诉人已于2016年2月24日搬离房屋，被上诉人应退还上诉人风险保证金，被上诉人关于上诉人未将相关证照及物品返还给被上诉人，故其不应退还风险保证金的抗辩主张缺乏依据，本院不予支持。上诉人在本案中要求用保证金抵扣租金，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，上诉人应向被上诉人支付欠付的租金77000元，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，对于诉讼时效，因《三方协议》约定租期自2011年1月1日起计算，但未约定租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，上诉人至迟应当在租赁期限每届满一年时支付租金，即2013年的租金至迟应当于2013年12月31日前支付，依此类推，根据被上诉人提交的上诉人无异议的短信通知，被上诉人自2015年7月19日起一直在向上诉人主张租金，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人雷学春的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初2885号民事判决；二、由雷学春于本判决生效之日起十日内向昆明市泰隆装饰工程有限公司支付租金77000元；三、驳回昆明市泰隆装饰工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5680元，由上诉人雷学春负担1700元，由被上诉人昆明市泰隆装饰工程有限公司负担3980元。二审案件受理费2840元，由上诉人雷学春负担850元，由被上诉人昆明市泰隆装饰工程有限公司负担1990元。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 钱晓燕审判员 张 霞二〇二一年一月二十七日书记员 李昱蓉