广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初36867号 原告深圳市龙嘉房地产有限公司，住所地广东省深圳市南山区北环路与深云路交汇处智慧广场A栋1601，统一社会信用代码914403007798736649。 法定代表人林伟秦。 委托诉讼代理人张欣荣，男，中国香港特别行政区居民，系公司员工。 委托诉讼代理人何朗月，女，汉族，1986年10月29日生，户籍地址广东省广州市天河区，系公司员工。 被告林月珍，男，汉族，1972年8月2日生，住址广东省深圳市龙岗区。 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人张欣荣，被告林月珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告签订了《龙禧雅苑商铺租赁合同》，约定原告将龙禧雅苑项目某商铺出租给被告，租赁期限自2019年4月20日至2024年4月19日，租金为每月5800元（人民币，下同）。被告应于每月10日前支付当月租金，并承担案涉商铺的物业管理费、水电费等应缴之费。被告因资金链等自身原因，自2019年8月1日起开始拖欠租金、水电费及物业管理费，截至原告起诉之日，被告仍逾期占用案涉商铺，未结清逾期占用费、卫生费、水电费等费用。被告的违约行为已严重损害原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、原告与被告签订的《龙禧雅苑商铺租赁合同》于2020年6月1日解除；2、被告向原告原状返还龙禧雅苑项目某商铺；3、确认原告有权没收被告已支付的租赁保证金（含房屋使用保证金11600元、水电物业费保证金2000元），共计13600元；4、被告支付自2019年8月1日起至2020年5月30日止的租金，共计拖欠75400元；5、被告支付自2019年4月20日起至2019年6月19日装修免租期的租金，共计11600元；6、被告支付自2020年6月1日起至实际返还商铺之日止的逾期占用费（按合同解除前的租金标准的双倍即每月11600元计算），暂计至2020年8月20日为34800元；7、被告支付自2020年1月1日起至实际返还商铺之日止的管理费，暂计至2020年8月20日拖欠3176.48元；8、被告付清实际返还商铺之日止拖欠的水费、电费，暂计至2020年8月20日拖欠水费771.04元、拖欠电费3912.67元，共计4683.71元；9、被告支付租金违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金），暂计至2020年8月20日为69194元；10、被告支付管理费违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金），暂计至2020年8月20日为1854.27元；11、支付水电费违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金），暂计至2020年8月20日为人民3605.47元；12、被告承担本案的诉讼费用。 被告答辩，一、原告在涉案小区同时出租给两个租户做发廊，给被告的生意造成很大影响。二、过年前原告因被告欠费锁过一次大门，对被告日常经营的影响较大，应原告要求，被告把物业管理费、水电费交清，原告才开门，被告恢复正常营业。三、后面出现疫情导致关门3个月，被告于2020年5月1日才开门营业，与原告协商免1至2个月的租金，原告不同意，称不交租金就要锁门，被告于2020年5月11日交5800元租金，原告称再给被告一些时间，必须于2020年5月底交清租金，后原告于2020年5月31日凌晨在被告商铺加装三把锁，被告无法营业也无法搬离物品。 经审理查明，2019年4月，原告作为甲方、被告为乙方签订《龙禧雅苑商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙禧雅苑某商铺出租给乙方使用，租赁期限为5年，从2019年4月20日至2024年4月19日止，甲方收到乙方支付的首月度租金、物业费用、租赁保证金后，于2019年4月20日向乙方交付租赁场所；首年度的月租金标准为5800元/月，租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月租金，以后每月租金均在当月10日前一次性付清，租金自起租日起第3年开始递增5%，即第3个租赁年度2021年4月20日至2022年4月19日的月租金调整为6090元，以此类推；甲方给予乙方装修免租期自2019年4月20日至2019年6月19日，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用，装修免租期满次日开始计付租金，装修免租期以乙方全面履行本合同租期为条件，若乙方单方提前终止本合同或因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方应补回装修免租期的租金；乙方在签订本合同之日交纳11600元作为房屋使用保证金，并应同时交纳水、电、物业费保证金2000元，待合同期满后乙方付清应交纳的所有费用、按约定返还租赁房屋后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；乙方应合理使用及爱护甲方所提供的房屋或场所，合作期间，使用该房屋所发生的水费、电费、网络费用，物业管理费、保管及日常维修费用等均由乙方承担；乙方迟延缴交租金、管理费及其他应缴之费，需向甲方支付违约金，每迟延一日，应按所欠缴金额的0.5%支付违约金，如迟延超过30日仍未缴足租金或管理费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴，无论是部分拖欠或全部拖欠），甲方有权单方解除合同，合同自甲方通知乙方解除合同之日解除，甲方有权立即收回租赁场所，没收租赁保证金；甲方根据本合同约定单方解除本合同的，或本合同根据法定或约定事由终止的，乙方在本合同解除或终止后15个工作日内无条件撤出并向甲方原状返还租赁场所，乙方逾期返还租赁场所的，应当按逾期时间及合同终止前的租金标准的双倍向甲方支付逾期占用费。 合同签订后，被告于2019年4月10日支付了租赁保证金及2019年6月20日至2019年7月19日第一个月租金，原告出具《收据》予以确认。被告从2019年7月20日开始拖欠租金、费用，原告于2020年5月1日向被告邮寄《催告函》，要求被告支付2019年7月20日至2020年4月19日期间的租金52200元、2020年1月31日至2020年4月30日期间物业管理费1571.7元、2019年12月31日至2020年3月31日期间电费2618.54元，合计56389.64元。被告确认收到该函件后，于2020年5月11日向原告转账支付租金5800元。2020年6月3日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，告知被告正式解除双方签订的《租赁合同》，要求被告于2020年6月5日前搬离涉案商铺，按原状返还原告，并付清拖欠租金及费用，被告支付的履约保证金及水、电、物业费保证金均不予返还等。被告于2020年6月4日收到该函件。 另查，涉案商铺已取得不动产权证，登记的权利人为原告。 原告主张被告尚欠2019年8月20日起的租金，2020年1月1日起的管理费，2020年4月至6月的水费771.04元，2020年1月至7月的电费3912.67元，提交物业管理公司出具的欠费明细，显示涉案商铺2020年1月应支付的水电费1154.06元（水费0元、电费1154.06元）、2020年2月应支付的水电费908.73元（水费0元、电费908.73元）、2020年3月应支付的水电费170.92元（水费0元、电费170.92元）、2020年4月应支付的水电费1204.56元（水费648.81元、电费555.75元）、2020年5月应支付的水电费506.13元（水费66.21元、电费439.92元）、2020年6月应支付的水电费685.55元（水费56.02元、电费629.53元）、2020年7月应支付的水电费53.76元（水费0元、电费53.76元），当月应支付的费用实为上月发生的费用。 庭审中，原告明确计租周期为每月20日至下月19日，被告于2020年5月11日支付的租金5800元已抵扣2019年7月20日至2019年8月19日期间的租金，本案中主张的租金从2019年8月20日起算，逾期违约金以当月发生的租金、费用为基数，从当月10日起按日万分之五的标准计算。被告主张原告从2020年6月1日开始将涉案商铺锁门，被告无法使用，提交一份微信聊天记录予以证明，原告对该记录的真实性不予认可，但确认从2020年6月19日起将涉案商铺进行上锁。经本院组织，原、被告双方于2020年12月25日完成涉案商铺的交接。 本院认为，原告与被告签订的《龙禧雅苑商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告长期拖欠租金及费用，已构成违约，原告于2020年6月3日向被告提出解除合同，符合法律规定，本院确认双方签订的《龙禧雅苑商铺租赁合同》于被告收到解除合同通知之日（即2020年6月4日）解除，原告请求没收租赁保证金13600元，合法有据，本院予以支持。由于涉案商铺已于2020年12月25日返还原告，本院对原告请求被告返还商铺的主张不予支持。关于被告拖欠的租金、费用，本案系被告违约导致合同解除，原告请求被告支付2019年4月20日至2019年6月19日期间原免租期的租金11600元，符合合同约定，本院予以支持，至于被告拖欠的2019年8月20日起的租金，因原告自认于2020年6月19日将商铺上锁导致被告无法使用，亦未按合同约定在合同解除后给予被告15个工作日腾退，原告要求按双倍租金标准计算合同解除后的房屋占有使用费及支付2020年6月19日之后的房屋占有使用费，均缺乏依据，本院确认被告应支付原告2019年8月20日至2020年6月19日期间的租金及房屋占有使用费58000元（5800元×10个月）、2020年1月1日至2020年6月19日期间的管理费2236.77元（397.06元×5个月+397.06元÷30天×19天）、水电费4683.71元，即被告应支付原告租金及房屋占有使用费合计69600元（11600元+58000元）。被告辩称原告从2020年6月1日开始上锁，并未提交充足证据予以证明，本院不予采信。关于原告主张的逾期付款违约金，合同虽约定违约金按每日0.5%的标准计算，但违约金的法律性质在于补偿为主，该约定的标准明显过高，根据公平原则，本院调整为按日万分之五计算。至于违约金计算的起始日期，合同约定每月10日前支付期限从当月20日至次月19日的月租金，被告拖欠的2019年8月20日至2020年6月19日期间的各月租金及房屋占有使用费应自各月11日起按日万分之五的标准计算违约金，即2019年8月20日至2019年9月19日期间的租金5800元从2019年8月11日起算，2019年9月20日至2019年10月19日期间的租金5800元从2019年9月11日起算，以此类推。由于合同并未明确约定管理费、水电费的支付期限，本院酌定被告拖欠的各月管理费、水电费从次月1日起按日万分之五的标准计算违约金。对于原告超额主张部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市龙嘉房地产有限公司与被告林月珍签订的《龙禧雅苑商铺租赁合同》于2020年6月4日解除； 二、原告深圳市龙嘉房地产有限公司无须返还被告林月珍租赁保证金13600元； 三、被告林月珍于本判决生效之日起五日向原告深圳市龙嘉房地产有限公司支付租金及房屋占有使用费合计69600元及逾期付款违约金（以2019年8月20日至2020年6月19日期间各月应付租金5800元为基数，按日万分之五的标准，从当月11日起计算至款项付清之日止）； 四、被告林月珍于本判决生效之日起五日向原告深圳市龙嘉房地产有限公司支付管理费2236.77元及逾期付款违约金（以当月发生的费用数额为基数，其中2020年1月至2020年5月期间每月费用数额为397.06元，2020年6月费用数额为251.47元，均按日万分之五的标准，从次月1日起计算至款项付清之日止）； 五、被告林月珍于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙嘉房地产有限公司支付水电费4683.71元（2020年1月费用1154.06元从2020年2月1日起算，2020年2月费用908.73元从2020年3月1日起算，2020年3月费用170.92元从2020年4月1日起算，2020年4月费用1204.56元从2020年5月1日起算，2020年5月费用506.13元从2020年6月1日起算，2020年6月费用685.55元从2020年7月1日起算，2020年7月费用53.76元从2020年8月1日起算，均按日万分之五的标准，计算至款项付清之日止）； 六、驳回原告深圳市龙嘉房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4684元，因适用简易程序，减半收取2342元（原告已预交），由原告承担1287元，被告承担1055元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 陶 敏 二〇二一年一月十二日 书记员 徐慧婷