河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0703民初19号原告：新乡威龙汽车销售服务有限公司，住所地新乡市和平大道南段，统一社会信用代码：9141070072512908XE。法定代表人：王玉连，总经理。委托诉讼代理人：李金辉、任海涛，河南师大方正律师事务所律师。被告：万金秀，女，汉族，1949年5月2日生，住新乡市。被告：王春霞，女，汉族，1974年4月22日生，住新乡市。被告:王春艳，女，汉族，1977年9月11日生，住新乡市。被告：张云，女，汉族，1980年10月2日生，住新乡市，被告：王佳雨，女，汉族，2003年8月12日生，住新乡市。被告：王梓萱，女，汉族，2011年11月26日生，住新乡市。六被告共同委托诉讼代理人：张建伟，河南舒展律师事务所律师。原告新乡威龙汽车销售服务有限公司（以下简称威龙公司）诉被告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威龙公司的法定代表人王玉连，被告张云、六被告共同委托诉讼代理人张建伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告威龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与王玉顺于2007年6月11日签订的租赁合同继续有效；2、被告继续履行租赁合同义务，并按照租赁合同约定的租赁范围向原告交付尚未交付原告使用的租赁物（即11间门面房）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2007年6月11日，原告与王玉顺签订租赁合同一份，约定将王玉顺位于和平路南段西台头村影剧院南邻的所有房屋及院子出租给原告，租赁期限25年，租金每年80000元。合同签订后，原告投资建设了钢结构大棚等设施用于生产经营。之后王玉顺去世，其儿子王元圣收取租赁费，后来王元圣因病去世，租赁合同权利义务由各被告继承。2017年8月开始，被告伙同案外人尚德顺对原告经营场所采取停水、停电、锁门等侵权行为，导致原告无法经营，造成巨大损失。双方经新乡市卫滨区人民法院和新乡市中级人民法院多次诉讼，原告已经按照生效判决书的给付内容向被告支付了相应的租赁费用，但被告并未按照租赁合同约定的租赁范围向原告交付租赁物，仍占有部分租赁物（11间门面房），致使原告无法正常开展生产经营。2020年11月11日，被告万金秀、张云单方面向原告发出通知书告知原告租赁合同已经于2020年11月10日终止，并要求原告3日内搬离。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效并未解除，双方均应按照合同约定履行自身的义务，原告支付了租赁费，被告未按照合同约定交付房屋并仍然采取停水、停电的方式阻拦原告正常的生产经营，故原告诉至法院。六被告辩称：一、原协议属于有效协议，但已经终止。该协议不具备合同无效的条件，对于该协议属有效协议的性质表示认可，即使协议已经终止，也改变不了协议有效的属性。对该项诉讼请求答辩人无异议，无需法院再行确认。二、答辩人具有法定的合同解除权，1、原告拖欠房租的行为是一贯的，其主观上充满了恶意，使答辩人履行合同的成本无限增大，构成了根本违约。2、经答辩人催告，原告在合理期限内仍拒不交纳租赁费。3、原告已经表示明确拒绝履行交付租金的义务，构成预期违约。三、答辩人已采用通知方式行使了解除权，双方之间的协议已依法解除。四、租赁房物不在答辩人控制之下，原告的诉请不符合事实。综上所述，原告长时间恶意拖欠租金，已构成根本违约，且其拒绝履行合同义务的行为已经构成预期违约。答辩人解除协议的行为纯属无奈且合理合法。请求贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求，并确认双方协议已经解除，以维护法律的正义和尊严。本院经审理认定事实如下：2007年6月11日，王玉顺（甲方）和原告威龙公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要载明：“甲方将位于和平路南段西台头影剧院南邻的所有房屋及院子租赁给乙方。租赁期限25年，自2007年6月1日至2032年5月31日。租金每年8万元整，分二次支付，每年元月20日前支付当年的上半年房租，每年6月10日前支付当年的下半年房租。”合同签订后，王玉顺向原告交付涉案房屋及院子，原告向王玉顺支付房租。王玉顺于2008年9月6日死亡，王玉顺与万金秀系夫妻关系，育有王春霞、王春艳及王元圣三子女。张云与王元圣系夫妻关系，育有王佳雨、王梓萱二子女，王元圣于2017年7月8日死亡。2015年开始，原告陆续将租用的房屋转租给案外人。威龙公司于2017年向本院起诉尚德顺，并将万金秀、王春霞、王春艳、张云列为第三人，要求尚德顺停止侵害，排除对威龙公司租赁物使用权的妨碍并赔偿损失50000元；同时尚德顺反诉要求威龙公司支付欠付的租金50000元，并返还占用的租赁物。本院作出（2017）豫0703民初1608号民事判决书，尚德顺对该判决不服提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民终2851号《民事裁定书》，发回本院重审。本院重新作出（2018）豫0703民初1779号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）尚德顺于本判决生效之日起十日内停止侵害，排除对原告（反诉被告）新乡市威龙汽车销售服务有限公司使用新乡市和平路南段西台头影剧院南邻的所有房屋及院子（案涉租赁物）的妨碍；二、被告（反诉原告）尚德顺于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）新乡市威龙汽车销售服务有限公司的租金损失共计183507元；三、驳回被告（反诉原告）尚德顺的反诉请求。威龙公司和尚德顺对该判决均提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终3010号终审《民事判决书》，判决：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院审理作出（2018）豫0703民初1779号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院审理作出（2018）豫0703民初1779号民事判决第三项。威龙公司于2019年向本院提起诉讼，要求万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱履行租赁合同义务，保证威龙公司正常生产经营活动；赔偿各项损失共计1116425元。本院作出（2019）豫0703民初2236号《民事判决书》，判决驳回威龙公司要求万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱赔偿损失1116425元的诉讼请求。威龙公司对该判决不服，向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2020）豫07民终863号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。六被告于2020年向本院提起诉讼，要求法院确认双方之间的租赁合同已经解除；威龙公司支付租金及利息；威龙公司返还租赁物。本院作出（2020）豫0703民初787号《民事判决书》，判决：一、被告新乡威龙汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱支付自2017年7月至2020年5月的租金233333.45元；二、驳回原告万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱的其它诉讼请求。双方均提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2020）豫07民终3340号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。威龙公司向六被告支付了截止到2020年5月的租金。2020年10月29日，张云向威龙公司发出催告函，要求威龙公司支付2020年下半年的租金。11月4日，张云向威龙公司法人王玉连发短信继续催要租金，要求在收到催告函三日内支付租金46667元，逾期不支付，将有权解除租赁协议，收回房屋。11月9日，张云向王玉连发送短信称：双方于2007年6月11日签订的租赁协议于即日起终止；你司应在收到本函之日起3日内将租赁场地返还给我方，并支付拖欠的租金及利息损失。2020年11月10日，威龙公司向张云支付了租金46667元。2021年1月11日，张云通过短信向王玉连发送催告函，要求威龙公司于收到本函两日内支付租赁费40000元，逾期不支付有权解除租赁协议，收回租赁房屋。1月18日，威龙公司向张云支付租金40000元。以上事实有原、被告陈述和双方提交的证据相佐证。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是原告和王玉顺签订的租赁合同是否有效；二是案涉十一间房屋是否应向原告交付。关于第一个争议焦点：原告和六被告发生多次诉讼，其核心均是围绕原告与王玉顺于2007年6月11日签订的租赁合同进行，该合同在全部诉讼过程中双方均未提出合同无效，六被告也明确表示认可该合同，且不违反法律规定，该合同合法有效。虽然威龙公司在支付2020年6月至12月的租金46667元时未按照合同约定的时间履行，被告也发出了解除合同通知书，但被告仍于2021年1月继续向原告要求支付租金，并再次强调如果逾期未付将解除合同，威龙公司也按照合同的约定于“元月20日前”支付了2021年1月至6月的租金40000元。根据从新从近的原则，张云的主张说明该租赁合同仍未解除，威龙公司履行了支付租金的义务，合同还在继续履行，故原告主张该租赁合同有效的诉讼请求本院予以支持。关于第二个争议焦点：原告所述的十一间房屋包含在租赁合同的范围内，从双方多次的诉讼来看，原告自签订租赁合同收到房屋及院子后从未提出被告未交付房屋的请求，且在六被告起诉原告交纳租金的案件中也未抗辩十一间房屋未交付。本案中原告提供的证据以及陈述意见和双方之前的诉讼案件基本一致，且原告认可已生效的（2020）豫0703民初787号案件处理完毕后房屋的状况并未发生改变，原告没有证据证明十一间房屋是六被告占有的，故原告要求六被告交付十一间房屋的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告新乡威龙汽车销售服务有限公司与王玉顺于2007年6月11日签订的租赁合同有效；二、驳回原告新乡威龙汽车销售服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告新乡威龙汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  延辉二〇二一年一月二十九日书记员  刘桢