北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13567号原告（反诉被告）：芦爱东，女，1967年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵晓光，北京市恒通律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚爱军，男，1964年6月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。原告（反诉被告）芦爱东与被告（反诉原告）姚爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日作出（2019）京0108民初44818号民事判决。姚爱军不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2020年2月26日作出（2020）京01民终790号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告芦爱东及其委托诉讼代理人赵晓光，被告姚爱军及其委托诉讼代理人舒克建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦爱东向本院提出诉讼请求：1.要求确认我与姚爱军之间签订的房屋租赁合同无效；2.判决姚爱军支付拖欠我的房屋占有使用费4130570元；3.诉讼费由姚爱军承担。事实和理由：2014年7月21日，我与姚爱军签订房屋租赁合同一份，约定我将位于北京市海淀区×号楼中的1440平方米租赁给姚爱军，租赁期限为7年4个月,租期自2014年9月1日至2021年12月31日止，租金标准每年递增，物业费统一价格每年19008元。合同订立后，我依约交付房屋，但姚爱军自占有房屋至2017年8月3日房屋拆除之日,只交付了房租1683408元及押金20万元,余款未付。我多次讨要未果，故起诉。姚爱军辩称，芦爱东诉请无事实和法律依据，涉案合同无效的原因是其隐瞒了房屋未取得规划许可证，隐瞒了拆迁利益，故全部过错在芦爱东，因此其无权向我收取所谓的房屋使用占用费。自2015年11月之后，房屋实际被芦爱东占用控制，与我无关，故请求法院驳回。我向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.芦爱东返还我已交纳的2014年7月至2015年11月期间的租金1683408元、押金200000元;3.本案全部诉讼费用由芦爱东承担。事实和理由：我与芦爱东于2014年7月21日就位于海淀区×号楼租赁事宜签署了房屋租赁合同，约定租期为7年4个月,房屋租赁用途为商业用途。合同签订后，我依约缴纳房租和保证金共计1883408元，但芦爱东始终不能提供房屋权属证书等文件,导致我未能办理工商营业执照,亦未能按照商业用途使用承租房屋。2015年11月政府对房屋启动拆迁,停水停电。我于2017年5月提起诉讼,要求解除租赁合同并返还我已经支付的租金及押金。诉讼中，因有高岳与芦爱东的另案正在进行，故撤回起诉。2018年5月31日本院就高岳与芦爱东房屋租赁合同纠纷一案作出一审判决（2017）京0108民初10371号民事判决书，认定涉诉租赁房屋没有建设工程规划许可证及房屋所有权证。因此，导致我和芦爱东签订的租赁合同无效的过错在于芦爱东，请求法院判如所请。由于芦爱东租赁给我的房屋未满足符合商业用途的要件，导致我未能按照商业使用房屋的目的使用房屋，因此在我使用租赁房屋即2014年至2015年11月期间，因芦爱东出租不符合商业使用目的不能获得租金。芦爱东针对姚爱军的反诉辩称，姚爱军反诉请求不成立，无事实和法律依据：第一，出租房屋不具有欺诈情形，房屋租赁整个过程中，姚爱军承租房屋进行过查验，2015年已经张贴出拆迁通告了，但其仍张贴对外出租的通知；第二，未满足商业要求的问题。不具有房产证和不能办理执照不是我的问题，我不是政府机关，不可能由我为其办理执照，办理执照是工商管理部门的权利，我不存在问题；第三，经营风险问题不能作为退还租金的理由，承租期间，姚爱军未主张终止合同的请求，张贴拆迁公告后，双方都期待装修后给商业补偿，但没有给补偿，双方对此都是明知的。故我不同意姚爱军的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年7月21日，芦爱东（甲方）与姚爱军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区×号楼中的建筑面积1440平方米，租赁期限自2014年9月1日至2021年12月31日止；乙方租用上述租赁标的物之用途为商业经营；租金及物业费给付标准：2014年9月1日起至2015年9月1日止租金标准为1997280元；2015年9月1日起至2016年9月1日止租金标准为2157062.4元；2016年9月1日起至2017年9月1日止租金标准为2329627.39元……每年物业费标准均为19008元。乙方应提前一个月支付租金，半年支付，若乙方超过15日尚未支付租金，属违约将自动解除合同；自本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳履约保证金200000元；若乙方在履行合同过程中出现拖欠租金、其他费用及违约金情形的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿。合同第十三条其他约定有如下内容：1、甲方在力所能及的条件下协助乙方办理营业执照手续（除特殊行业及不合法行业）……；6、本合同履行期内，若租赁物被国家占地或单位（包括甲方、北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）规划拆迁（所有拆迁方只需征得甲方同意即可，与乙方无关。甲方一次性支付给乙方拆迁当年租金标准的10%，作为经营补偿）。甲方须提前15日向乙方告知，乙方在甲方和其送达通知之日起15日内合同自然终止，并无条件搬离该租赁物，次15日不计租金）。第十六条，因国家、地方政府规划或单位（甲方北京市海淀区东升镇人民政府小营村民委员会、北京市海淀区鹍鹏农工商公司及上级单位）征用或改变土地性质等原因租赁物被列入拆迁范围，致使合同不能履行，双方应无条件执行并互不承担赔偿责任，合同自行终止。上述合同签订后，芦爱东将租赁房屋交付姚爱军使用，姚爱军已支付2014年9月1日至2015年9月1日的房屋租金1664400元、物业费19008元、押金20万元，共计1883408元。2015年11月，北京市海淀区鹍鹏农工商公司张贴公告，内容为“小营地区部分区域被纳入规划范围内……现要求各承租方与出租方洽商腾退事宜。”2017年8月4日，姚爱军租赁的房屋被拆除。另，根据（2017）京0108民初10371号民事判决书，高岳与芦爱东房屋租赁合同纠纷一案查明，案外人高岳自北京市海淀区鹍鹏农工商公司处承租了位于北京市海淀区×号楼。2013年8月1日，芦爱东自高岳处承租北京市海淀区×号楼中的1440平方米，芦爱东（乙方）与高岳（甲方）就此签订有《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月21日至2021年12月31日止，用途为商业经营。同日，芦爱东签署《乙方承诺》，内容为：“在甲、乙双方《房屋租赁合同》签订之前，甲方已经明确向我告知其租赁标的物没有规划手续及房屋所有权证等相关信息。而我在知晓上述真实信息的情况下，自愿与甲方签订并履行该《房屋租赁合同》，保证不以该租赁标的物存在产权瑕疵而不履行合同中的全部条款，也不以此认为甲方违约为由，向任何部门及人民法院提起赔偿请求，所有损失均由我自行承担；若因《房屋租赁合同》中的部分条款违反国家法律强制性规定而被认定为无效合同的，我保证不向甲方主张任何权利，全部法律责任由我自行承担，与甲方无关；我保证如遇拆迁或拆除时，不以任何借口及理由向甲方及拆迁单位提出赔偿或补偿要求，并同意双方所签订的《房屋租赁合同》自然终止”。2013年8月25日，芦爱东又与高岳签订《房屋租赁合同》，另行承租了北京市海淀区×号楼中的360平方米。该案中判决高岳与芦爱东于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；芦爱东支付高岳房屋使用费1374318.4元、物业费2521.26元；高岳退还芦爱东房屋费324960元，驳回高岳、芦爱东其他请求。芦爱东不服上诉后，双方达成调解，芦爱东向高岳支付房屋使用费、物业费共计95万元整。另查，2015年10月，芦爱东将姚爱军租赁场所中的二层面积约540平方米予以装修。但芦爱东称由其对租赁房屋进行装修系双方协商一致，但姚爱军持有异议。姚爱军称芦爱东于2015年10月将其承租的房屋全部收回装修，芦爱东持有异议，表示仅将二层540平方米收回装修，并提供照片，显示一层面积一直由姚爱军掌握并对外招租，拉面馆一直经营到2017年。姚爱军不予认可，其称由于无法办理营业执照，故拉面馆仅转租了几个月，其只收取了10万元押金，并未收取租金；但姚爱军就此未能提供证据证明。姚爱军称芦爱东承诺自2015年11月张贴拆迁公告之后无需再支付租金，芦爱东不予认可，姚爱军亦未提供证据证明。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。芦爱东出租的房屋无建设工程规划许可证，故其与姚爱军签订的《房屋租赁合同》应属无效。现芦爱东、姚爱军均要求确认合同无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因芦爱东从高岳处租赁房屋即知晓租赁房屋没有建设规划手续及房屋所有权证，而其仍将房屋出租给姚爱军用于商业用途，故对于合同无效，芦爱东存在过错。而姚爱军在承租房屋时未能对租赁房屋的证照及建设批准手续尽核实义务，对于合同的无效，自身亦有过错。诉讼中，姚爱军称，由于芦爱东租赁给其的房屋未满足符合商业用途的要件，导致其未能按照商业使用房屋目的使用房屋，但因姚爱军未能提供证据证明，故本院不予采信。因姚爱军自2014年至2015年9月期间一直正常占有使用租赁房屋，故应当向芦爱东支付房屋使用费。故本院对姚爱军反诉要求芦爱东退还在此期间已支付租金的请求不予支持。芦爱东主张姚爱军支付自2015年9月1日至2017年8月4日的房屋使用费，其中2015年9月1日至2015年10月1日期间的费用，应由姚爱军支付，具体费用标准参照双方合同约定的租赁标准计算，数额为179755.2元。2015年10月1日后，芦爱东将姚爱军租赁的二层部分面积装修，导致姚爱军不能使用房屋，故装修的540平方米不应由姚爱军承担使用费。芦爱东称装修系经过姚爱军同意，因未提供证据，故本院不予采信。姚爱军称芦爱东将其承租的全部面积收回装修，但未提供充分证据反驳，且芦爱东在其一审陈述时认可装修了被告承租的部分，并不能证明芦爱东将姚爱军承租的全部面积均收回装修。该一个月期间的使用费经本院核算为112347元。2015年11月以后，由于北京市海淀区鹍鹏农工商公司张贴公告，通知租赁房屋涉及拆迁，对经营会产生一定的影响，故此后的占有使用费，依据双方的过错责任，由本院判决姚爱军按照双方约定租金金额的50%向芦爱东支付，具体数额为2063589元。姚爱军交纳的押金20万元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、芦爱东与姚爱军于二〇一四年七月二十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、姚爱军于本判决生效后七日内支付芦爱东房屋使用费2355691.2元；三、芦爱东于本判决生效后七日内退还姚爱军履约保证金200000元；四、驳回芦爱东其他的诉讼请求；五、驳回姚爱军其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19922元（芦爱东已预交），由芦爱东负担9961元，已交纳；由姚爱军负担9961元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5438元（姚爱军已预交），由芦爱东负担2150元，于本判决生效后七日内交纳；由姚爱军负担3288元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  马毅敏人民陪审员  郭春燕二〇二一年一月十二日书 记 员  秦芳芳