贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初6412号原告：王瑞兰，女，1962年1月27日出生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈荣，男，1987年3月1日出生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区（系原告之子）。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘朝杨，男，汉族，1990年3月15日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：唐邦齐，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201200910191810。原告王瑞兰与被告六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈荣到庭参加诉讼，被告实地公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王瑞兰向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金80295.9元（已付房款的15%）（依照合同第十条逾期付款责任约定交房日期为2017年9月30日，但实际交房日期为2020年8月1日）；2.被告支付原告逾期办理产权证违约金（依照合同第八章第二十二条三约定从2017年12月1日起每日按已付房款的万分之1计算至2020年10月20日止56474.7元（1055天），2020年10月21日至实际办证之日止违约金按每日已付房款的万分之1计算）;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2017年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同付款方式已由按揭变更为一次性支付）。购买了该公司开发建设的位于贵州省六盘水市钟山区综合楼-118号商铺，合同签订后原告依照合同约定向被告支付了购房首付款304785元，后因被告未如约将原告购买的商品房进行商品房备案登记，导致原告按揭款项不能如期支付，于2018年12月16日被告要求原告一次性支付余款290000元，原告在被告给予现金折扣59478元的优惠下将剩余房款支付给被告，《商品房买卖合同》付款方式由按揭变更为一次性。2、根据《商品房买卖合同》第四章第十一条交付时间和条件（一）约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理，逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3、根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记之三转移登记：（一）出卖人承诺于2017年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之1的违约金。4、被告实际于2020年8月1日交付该商品房，直至起诉之日未支付原告逾期交付违约金，同时也未如约将办理商品房转移登记有关文书交付原告办理房屋产权，原告就违约金赔偿一事多次与被告协商无果后诉至贵院。请求法院依法判决被告六盘水实地房地产开发有限公司赔付原告违约金。被告实地公司经本院合法传唤未到庭，在与本院的谈话中称，1、被告2017年11月30日、2018年9月28日电话通知原告收房，原告都拒绝收房，直到2020年8月1日原告才自主收房，因原告主动放弃收房权利，故不应支付原告逾期交房的违约金，即使被告违约，也不应承担2018年9月28日以后逾期交房的违约责任。2、依据附录三2.3条的约定，2020年8月1日原告才收房，未超过270天的办证期限，所以不存在违约。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：商品房买卖合同、备案证明、入住登记表、协议书、购房小票、收据五张，证明：原告履行了商品房买卖合同约定的支付购房款的义务，被告与原告协商一次性优惠原告59478元，原告一次性支付房屋尾款，2018年12月16日原告根据被告指引填写业主提前交款现金折扣申请表，获得现金折扣收据和发票均在被告处，申请法庭向被告调取并核实；证明被告未将商品房转移登记有关文书交付原告办理房屋产权，被告于2018年才履行交房义务，且实际交房三十日内未支付原告逾期交房违约金，逾期1006天，经计算从2017年10月1日至2018年12月16日已付房款304785元乘以万分之2乘以442天等于26942.9元，从2018年12月17日至2020年8月1日已付房款535306元乘以万分之2乘以564天等于60382.5元，共计87325.4元，已超过购房款15%，逾期交房违约金按购房款15%计80295.9元。被告未到庭质证，亦未向本院提交证据，经与本院谈话，认可原告提交的上述证据的真实性。经审查，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称涉诉协议），约定：原告向被告购买位于本市石龙片区铺号房（建筑面积64.2平方米，以下简称涉诉商铺），总房款594785元，原告应于本合同签订之日支付首付款304785元，余款290000元以银行按揭支付；被告于2017年9月30日前交付涉诉房屋；第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件交付涉诉房屋，按照第1种方式处理：（1）……；（2）逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；第二十二条房屋登记约定，被告于2017年11月30日前取得涉诉商铺所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告自约定之日起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之1的违约金。附件十二《补充协议》第六条逾期交付责任约定，被告根据前述协议第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，被告向原告支付逾期交房的违约金不超过原告已交付房价款的15%；第二十条约定本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第三款约定，原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门……（3）原告对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。当日，原告向被告支付首期款294785元、交易手续费385.2元、物业专项维修基金3210元。此前，原告于2017年5月14日向被告交纳定金10000元。同年7月21日，涉诉协议办理了六盘水商品房预（销）售合同登记备案手续。2018年12月16日，原、被告签订《协议书》，约定：原、被告已签订涉诉协议，原告已付购房款594785元，尚需支付290000元，原告同意在签署本协议时一次性向被告支付290000元。后原、被告协商一致，原告一次性支付230521元，即为清缴涉诉房屋之全部价款，原告遂于当日向被告支付该笔款项。2020年8月1日，被告将涉诉商铺交付原告。后，原、被告产生纠纷，原告遂诉至本院，至庭审时，被告未向原告交付涉诉房屋的产权证书。本院认为，原、被告所签之涉诉协议及《协议书》系双方真实的意思表示，内容未悖法律之禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原告主张被告支付逾期交房违约金80295.9元一节，被告依约应于2017年9月30日交付涉诉房屋，实际于2020年8月1日方履行交房义务之行为已属违约，需应原告之请支付违约金，依据《补充协议》之约定，被告应付违约金最高限为已付房款的15%即80295.9元（535306元×0.15），故原告该节诉请于法有据，本院依法予以支持。至于被告辩称已如约通知原告办理交房手续，系因原告自身原因导致迟延收房的意见，因被告未向本院提交合法有效的证据证明其主张客观存在，故对被告该辩称意见本院不予采信。关于原告诉请被告支付逾期办理产权证违约金一节，被告依约应于2017年11月30日前取得涉诉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但截止庭审之日仍未履行此义务，已属违约，应依约向原告支付违约金，唯原告计算方法有误，本院依法予以调整，结合原告诉请，违约金应分段计算，被告需支付2017年12月1日起至2018年12月16日止的违约金11612.3元（304785元×0.0001×381天），2018年12月17日起至2020年10月20日止期间的违约金为36079.6元（535306元×0.0001×674天），合计47692元，并以535306元为基数，按日万分之一标准计付2020年10月21日起至实际办理产权证之日止的违约金。至于被告辩称依据涉诉协议附录三第二条第三款之约定，2020年8月1日原告收房，现未超约定270天的办证期限，故不存在违约的意见，该条约定明显免除了涉诉协议约定的被告负有在限定期限内办理初始登记并办理商品房转移登记有关文书交付原告的义务，排除了原告对涉案商品房的重要权利，应属无效，故被告该辩解意见无事实和法律依据，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告六盘水实地房地产开发有限公司支付原告王瑞兰逾期交房违约金80295.9元；二、本判决生效后十日内，被告六盘水实地房地产开发有限公司支付原告王瑞兰逾期办理产权证违约金47692元，并以535306元为基数，按日万分之一标准计付2020年10月21日起至实际办理产权证之日止的违约金；三、驳回原告王瑞兰其余之诉讼请求。如被告六盘水实地房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3036元，本院减半收取1518元，由原王瑞兰负担90元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担1428元（原告王瑞兰已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司应负担部分在本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告王瑞兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向本院申请强制执行。审判员  王莉莉二〇二一年一月二十五日书记员  杜颖异