四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初152号 原告：广安为民物业管理有限公司，统一社会信用代码915116000934168054，住所地四川省广安市广安区环溪二路188号6幢2单元202室。 法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周贤军，男，生于1974年5月16日，汉族，住四川省大竹县。 被告：李建雄，男，汉族，生于1966年9月22日，住四川省广安市岳池县。 原告广安为民物业管理有限公司（以下简称广安为民物业公司）与被告李建雄物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告广安为民物业公司的委托诉讼代理人刘欣、周贤军以及被告李建雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安为民物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物管费2821元及违约金（庭审中，原告明确房屋物管费从2017年1月1日至2019年12月31日，车库从2019年1月1日至12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）；2、本案诉讼费被告承担。事实及理由：2016年1月1日，原告与被告所在小区“在水一方”小区业委会签订了《物业管理合同》，合同主要约定原告向广安市“在水一方”提供物业管理服务，被告应在每年一月一日至五月二十日内一次性向原告交清当年物业管理服务费。若被告违约不按时缴纳须全额补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了物业管理义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大提升，但被告至今未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未缴纳。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院提出前述诉讼请求。 被告李建雄辩称，1、他系在水一方小区业主，对交纳物业管理费无异议。2016年10月2日他对房屋前后花园进行简单装修，与原告签订了装饰装修管理服务协议，并向原告交了装修保证金，协议约定装修结束退还全部保证金。他装修未造成安全事故、没有损坏公共财物、也没有破坏环境，2016年10月28日装修结束，要求原告退还保证金被拒，为此原告违约，应承担每天千分之五违约金。根据约定，保证金2500元应抵扣物管费，2017、2018年度物管费均为728.5元，2019年10个月物管费837.30元，共计2294.3元，抵扣后加上违约金859.09元，原告应向他支付1064.79元；2、原告收取的路灯费每户每月10元，多数业主一直没有同意，原告乱收费，该费用他不应承担。综上，原告的诉讼无事实依据，应当驳回，并裁定原告向他支付1064.79元。 原告广安为民物业公司就其主张的事实，向本院提供了广安为民物业公司《营业执照》、《资质证书》、四川省人口信息证明、房产登记信息查询情况说明、《物业管理合同》、小区照片、律师催收函及快递单等证据。 被告李建雄就其主张的事实，向本院提供了《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》、收款收据等证据。 经审理查明：广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，原告（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层房屋、车库按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，原告即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后原告未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。被告李建雄所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积101.19平方米，被告李建雄向原告交纳了2016年度物业管理服务费。后被告购买车库一个，建筑面积38.37平方米，其对车库应交纳2019年物管费无异议。庭审中，原告称其于2016年5月15日、2017年5月10日在被告房屋处张贴了物业管理服务费催缴通知书，于2020年5月16日通过律师张宗强向被告李建雄发出催收物业费的函，被告对此予以否认，称其从未收到任何通知。 2016年10月2日，被告对其房屋前后花园进行整修，原告(甲方)、被告(乙方)签订《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》，主要约定：装修前乙方向甲方缴纳2500元装修押金，装修完毕后经甲方工作人员核查无违反规定的甲方全额退回押金(不计息)，如在装修过程中出现违反本协议、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关的政策法规、《业主使用公约》的，甲方有权暂缓退押金，直至乙方将违规装璜部分恢复；乙方施工不得破坏改变房屋原户型结构(包括原私家花园)，若有破坏改变此保证金不得退还……等。同日，被告向原告缴纳装修保证金2500元，原告向被告出具收据，并注“已改变原户型结构，保证金不退的字样”。后被告于2016年10月整修完毕，要求原告退还保证金，原告则以被告已改变结构为由，不予退还，为此被告遂不交纳物业管理费予以对抗。庭审中，被告要求进行结算，并多退少补，原告陈述按惯例保证金可以退还也可以抵扣物管费，但是认为被告已改变结构，不应退还，且系另一法律关系，被告应另行主张，不应在本案中处理。 本院认为，原告广安为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，被告李建雄小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，且对缴纳物业管理服务费无异议。 《物业管理合同》约定的服务期限2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明原告实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对其主张的2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，本院不予支持。 原告基于《物业管理合同》在小区服务，其在履行服务的过程中，与被告签订《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》，不违反法律法规，合法有效。现双方因两份合同关系发生纠纷，争议互负债务的标的均系人民币，为减少诉累，实际处理纷争，本案一并处理，合情合理合法。根据《在水一方住宅室内装饰装修管理服务协议》约定，被告装修结束原告退还全部保证金，而原告以被告已改变结构为由拒绝退还，并没有提供相关证据予以证实，因此其不予退还的行为不当。现被告主张进行抵扣，系合理的要求，亦符合法律规定，本院予以采纳。 对于原告主张的违约金，鉴于原告在履行物业服中存在一定瑕疵，且被告有合理的抗辩理由，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，从2017年1月1日起至2019年11月1日止，被告应交纳物业管理服务费，合同约定服务费包括房屋管理费以及公用设施设备用水用电费，按约定标准计算为3189.84元（住房0.6元/平方米×101.18平方米×34个月＋0.6元/平方米×101.18平方米÷30天×1天+车库0.6元/平方米×38.37平方米×34个月＋公用设施设备用水用电费10元／月×34月)，抵扣被告装修保证金2500后，被告应向原告交纳689.84元。 据此，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九务第一款、第五百六十八条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李建雄于本判决生效后十日内向原告广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费689.84元。 二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安为民物业管理有限公司负担20元，被告李建雄负担5元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡道凤 二〇二一年一月二十六日 书记员  蒲华琴 附相关法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十八条第一款当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人的约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。