广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4422号原告：广州市冠新机动车安全检测有限公司，住所地广州市黄埔区天鹿南路1号之二工业区内第8栋（首层）。法定代表人：黄生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：臧俊峰，广东海际明律师事务所律师。被告：广州车怡匠汽车服务有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路727号4号楼102-104房。法定代表人：许晓胜。第三人：广州车怡匠汽车服务有限公司广汕路店，营业场所广州市黄埔区联和街道天鹿南路1号之自编108号（自主申报）。负责人：许晓胜。委托诉讼代理人：陈漫游，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市冠新机动车安全检测有限公司（以下简称“冠新公司”）与被告广州车怡匠汽车服务有限公司（以下简称“车怡匠公司”）、第三人广州车怡匠汽车服务有限公司广汕路店（以下简称“车怡匠广汕路店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冠新公司的委托诉讼代理人臧俊峰、被告车怡匠公司的法定代表人许晓胜、第三人车怡匠广汕路店的负责人许晓胜及委托诉讼代理人陈漫游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠新公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方的《房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除；2.判令车怡匠公司向冠新公司支付拖欠的自2019年8月至2020年2月的租金共计490274.7元及至租金支付完毕之日止的违约金（以每日2‰计算），暂计至2020年3月5日为105847.69元；3.判令车怡匠公司向冠新公司支付拖欠的自2019年8月至12月的水电费38941元及至水电费支付完毕之日止的违约金（以每日2‰计算），暂计至2020年3月5日为10471.61元；4.判令车怡匠公司赔偿冠新公司律师费37821元、担保费1200元；5.本案诉讼费由车怡匠公司承担。冠新公司庭审时明确其第二项诉请的租金具体为2019年11月1日前共拖欠279162.63元，2019年11月、12月、2020年1月、2月每月拖欠79852.19元。事实和理由：2018年3月26日，原被告双方经过友好协商签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：冠新公司将位于广州市黄埔区天鹿南路1号之二工业区内的部分场地（约1240㎡）及物业（800㎡）租给车怡匠公司经营使用、管理，租赁期限自2018年4月1日起至2031年11月30日止，其中2018年4月1日至2018年4月30日为装修期，免收租金。每年按月租的3%递增，其中2018年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金为71680元，2019年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金为73830.4元；车怡匠公司于每月5日前缴纳当月租金及上月水电费;如车怡匠公司未能按照合同约定及时支付租金、水电费等款项，则每逾期一日按照应付未付款金额的2‰支付违约金；如因车怡匠公司拖欠租金及其他费用导致原告起诉到法院的，由此冠新公司产生的律师费、诉讼费、保全费及执行费等均由车怡匠公司承担等。合同订立时，冠新公司已经将物业及场地移交给车怡匠公司承租管理、经营使用。合同订立后，应车怡匠公司的要求，冠新公司将合同约定之外的一块空地也一并交付给车怡匠公司承租使用，租金按照双方合同约定每年递增3%，其中2018年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金为5846.4元，2019年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金为6021.79元，如逾期支付租金，则每逾期一日按照应付未付款金额的2‰支付违约金。在合同履行过程中，车怡匠公司无视双方合同的明确约定，未能及时向冠新公司支付租金、水电费等费用，虽经冠新公司多次催讨，车怡匠公司总以各种借口推拖。冠新公司只得于2019年10月12日书面告知车怡匠公司在限期内将拖欠的租金全部交齐，否则将解除双方签订的《房屋租赁合同》；2019年10月22日，车怡匠公司在其《回复函》中承诺于2019年11月开始准时予以交付当月的租金及水电费，2019年11月之前所欠的租金车怡匠公司于2020年1月20日前分三个月予以付清。然而，车怡匠公司再次违背承诺未付清拖欠冠新公司的租金、水电费等费用。迫于无奈，冠新公司于2020年2月24日向车怡匠公司邮寄送达了《解除租赁合同通知书》，通知车怡匠公司自2020年3月1日解除双方订立的《房屋租赁合同》，要求其腾空房屋、场地给冠新公司并付清拖欠的租金、水电费等费用；但是截至目前车怡匠公司仍然拖欠冠新公司租金、水电费达529215.7元未予支付，冠新公司只好向法院提起诉讼。基于上述事实，冠新公司认为:冠新公司与车怡匠公司在平等自愿的基础上订立的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力。现车怡匠公司无视双方合同约定拖欠冠新公司租金、水电费等费用，已经构成严重违约，损害了冠新公司的合法权益，依法应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，冠新公司特向法院提起诉讼，恳请法院依法及时做出公正裁决，支持冠新公司的诉讼请求。车怡匠公司辩称，冠新公司是与车怡匠广汕路店签订的租赁合同，业务及费用均由车怡匠广汕路店承担。车怡匠广汕路店述称：1.不同意第1项诉请，要求继续履行合同。因冠新公司自2020年1月1日起开始对承租场地停水停电，造成车怡匠广汕路店不能正常经营，责任应由冠新公司承担。车怡匠广汕路店需结合房产及土地证明核算承租合同的真实使用面积，请法院审核该租赁合同效力。2.车怡匠广汕路店在冠新公司提交的证据中有回复函，确认2019年11月前所欠的租金，且后期也有支付租金。2020年1月1日前拖欠的租金车怡匠广汕路店没有异议，即回复函确认的金额279162.63元及2019年12月租金。本院经审理查明事实如下：李常青、李燕琼是坐落在广州市黄埔区天鹿南路1号之二的不动产的共有人，该不动产的使用性质为工场、厂房。冠新公司成立于2017年1月18日，股东为黄山、黄荫慈。车怡匠广汕路店是车怡匠公司的分公司，成立于2018年4月3日，其负责人与车怡匠公司的法定代表人一致，均为许晓胜。2016年11月28日，李常青、李燕琼（出租方、甲方）与袁华山、黄山、黄荫慈（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房产地址位于广州市黄埔区天鹿南路1号之二工业区内第8栋建筑（首层）（上述地址现为冠新公司住所地地址）；租用面积约3300（包含公摊）平方米；该房屋租赁期限共15年，自2016年12月1日起至2031年11月30日止；乙方有权根据实际需要对该房屋分租或转租，但不得改变房屋产权证上允许的使用性质。2017年10月9日，李常清、李燕琼（出租方、甲方）与冠新公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房产地址位于广州市黄埔区天鹿南路1号之二工业区内（第8栋建筑旁边）空地；租用面积约5000平方米；该房屋租赁期限共14年，自2017年10月1日起至2031年11月30日止；乙方有权根据实际需要对该房屋分租或转租，但不得改变房屋产权证上允许的使用性质。冠新公司提交的其司（出租方、甲方）与车怡匠公司（承租方、乙方）于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的空地位于广州市黄埔区天鹿南路1号之二工业区内第8栋厂房，南边厂房800㎡、空地约1240㎡（具体位置附图纸），厂房及空地不管面积有正负都按所填面积计算，使用性质以房产证为准。该空地租赁期限自：2018年4月1日起至2031年11月30日止，其中2018年4月1日起至2018年4月30日为装修期，免收租金。每年按月租的3%递增，每月净租金如下：第一年：自2018年4月1日起至2019年3月31日止，每月净租金为71680元；第二年：自2019年4月1日起至2020年3月31日止，每月净租金为73830.40元；以下每年同上递增。租赁期间，使用租赁物产生的水、电、管理费、垃圾费及其他费用均由乙方承担，租金及以上各种税、费等需于每月5日前交清，并须逐月缴清，否则，产生的滞纳金等均由乙方承担，如因乙方未缴清上述费用给甲方造成损失的，由乙方负责。乙方须按合同的约定日期支付租金和其他水、电费等款项，如逾期未支付，按应付款每日千分之二计收违约金，乙方若逾期十五日未付租金，则视为乙方违约。如由于乙方拖欠租金及其他欠费和阻碍甲方收回房屋导致甲方要诉诸法院的，由此甲方产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费及房屋的租金均由乙方承担，由此造成的一切经济损失和法律责任均由乙方承担。该合同加盖有车怡匠公司的公章，但车怡匠公司、车怡匠广汕路店均表示对上述证据的真实性无法确认。庭审时，法庭询问车怡匠公司、车怡匠广汕路店是否需要就公章的真实性进行司法鉴定，其均表示无需鉴定。车怡匠公司、车怡匠广汕路店另提交有《房屋租赁合同》复印件一份。该合同除载明承租方、乙方为车怡匠广汕路店，约定甲方出租给乙方的空地位于广州市黄埔区联和街道天鹿南路1号之自编108号（厂房800㎡、空地约1510㎡，具体位置附图纸）外，其余条款与前述《房屋租赁合同》一致。该合同加盖有冠新公司的公章，“乙方”处载有“许晓胜”签名。车怡匠公司、车怡匠广汕路店据此主张本案实际承租方为车怡匠广汕路店。冠新公司对上述证据的真实性不予认可，称其时车怡匠广汕路店尚未成立。双方均确认涉案场地的实际使用人为车怡匠广汕路店，用于该店经营汽车美容维修业务。冠新公司主张车怡匠公司在承租涉案场地后又增加了租赁面积，变更后的租金标准为79852.19元。车怡匠公司、车怡匠广汕路店确认在合同之外增加租赁面积和租金的情况，但表示不清楚具体的租金标准。2019年10月12日，冠新公司通过EMS快递向车怡匠公司的工商注册地址发出《催款函》，载明：由于车怡匠公司截止到2019年9月欠下租金199310.44元，到10月欠下租金279162.63元，故请车怡匠公司在该月18日前把欠款共279162.63元租金全部交齐，否则冠新公司将单方面解除合同。当月22日，车怡匠广汕路店通过微信向冠新公司发出《回复函》，载明：车怡匠广汕路店承诺于2019年11月开始准时交付当月的租金及水电费用，对于在2019年11月之前所欠的租金共279162.63元，承诺于2020年1月20日前分三个月予以付清。次月5日，许晓胜向冠新公司转账支付租金49100元、37549.19元，合计86649.19元。2020年2月23日，冠新公司通过EMS快递向车怡匠公司、车怡匠广汕路店的住所地、经营场所发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：车怡匠公司复函冠新公司后仍未能兑现承诺，依然拖欠冠新公司租金、水电等费用，故冠新公司通知车怡匠公司《房屋租赁合同》自2020年3月1日起解除，要求车怡匠公司在2020年3月1日之前腾空租赁房屋与场地并结清拖欠的租金、水电等费用。EMS投递记录显示，上述快递分别于2020年2月25日、3月16日由他人代收。车怡匠公司确认收到上述邮件，车怡匠广汕路店则称其时已无法经营，未收到该邮件。车怡匠广汕路店确认冠新公司主张的2020年前的租金拖欠情况，但主张冠新公司自2020年起停水停电，导致其无法正常营业，故无需再缴纳租金。对此，冠新公司否认停水停电的情况。庭审时，车怡匠公司、车怡匠广汕路店出示许晓胜与电房管理人员“马总”的微信聊天记录原始载体。冠新公司确认聊天记录和聊天对象的真实性，否认关联性，认为许晓胜是在2020年5月份才与“马总”对话。后法庭要求车怡匠公司、车怡匠广汕路店庭后五个工作日内提交上述微信聊天记录的截图，否则视为没有提交证据，但车怡匠公司、车怡匠广汕路店逾期并未提交。另，经询问车怡匠公司、车怡匠广汕路店有无就停水停电情况向冠新公司提出异议，车怡匠公司、车怡匠广汕路店述称其司曾向“马总”提出，但其只允许临时通电，以便开关门及下降设备。车怡匠公司、车怡匠广汕路店确认未向冠新公司直接提出异议，也不清楚现场管理人员“马总”有无向冠新公司提出异议。庭审时，车怡匠公司、车怡匠广汕路店称其2020年1月1日停止营业，所有员工的工资也是结算至2019年12月底，相关的汽车美容维修工具设备、电脑、办公用品尚未搬走，因为停电无法开启电动门，也未与冠新公司办理场地交接。冠新公司庭后提交的收款收据显示，车怡匠公司自2019年8月至12月的水电费分别为12083元、9564.5元、6791元、4674.5元、5822元。经本院发出《质证通知书》，车怡匠公司、车怡匠广汕路店未就上述票据的真实性提出反对意见，但认为该证据足以反映冠新公司自2020年起停水停电。冠新公司确认2020年1月至2月没有产生水电费，但认为原因是车怡匠公司生意不好。冠新公司另主张其司曾通过微信向车怡匠公司送达相关水电费的缴费通知，对此车怡匠公司、车怡匠广汕路店表示不清楚，后法庭要求车怡匠公司、车怡匠广汕路店在庭后五个工作日内核实答复，否则承担不利后果，但车怡匠公司、车怡匠广汕路店逾期并未答复。冠新公司还提交有填表人为“朱洪坤”的天鹿南路工业园7月至12月缴费通知单照片、与“朱老板租地”的微信聊天记录截图以及与李常青的银行转账记录，显示其司缴纳租金及水电费的情况，冠新公司主张朱洪坤系业主聘请的管理人，上述水电费包含车怡匠公司应缴的部分，其司已代车怡匠公司向业主支付完毕8月至12月的水电费。对此，车怡匠公司、车怡匠广汕路店称不清楚朱洪坤的身份，对缴费通知和微信聊天记录的真实性无法核实。另查明，冠新公司于2020年4月16日向本院申请财产保全，请求冻结车怡匠公司683356元的银行存款或者查封其等值的其他财产，为此提供了天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部金额为683356元的保单保函作为担保。本院于2020年4月27日作出（2020）粤0112民初4422号《民事裁定书》，裁定：冻结车怡匠公司683356元的银行存款或者查封其等值的其他财产。冠新公司提交的保险单及发票显示，其司因本案财产保全向天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部支付担保费用1200元。此外，冠新公司提交的广东海际明律师事务所《委托合同》及发票显示，其司因本案委托律师代理，共支出律师费37821元。上述事实有不动产产权证、企业工商信息、《房屋租赁合同》《催款函》《解除房屋租赁合同通知书》、邮件投递记录、银行转账记录、收款收据、缴费通知单照片、微信聊天记录截图、保险单、委托合同、发票及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点首先在于合同承责主体的问题。根据冠新公司提交的《房屋租赁合同》，涉案合同的签订主体为车怡匠公司。车怡匠公司、车怡匠广汕路店虽对上述合同的真实性表示无法确认，但未就公章的真实性申请鉴定，亦未提交有效证据反驳，本院不予认可。上述《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，车怡匠公司理应遵照约定履行合同义务，承担合同责任。对于车怡匠广汕路店提交的《房屋租赁合同》，该合同仅为复印件，其真实性无法核实，即便真实，考虑到车怡匠广汕路店作为车怡匠公司的分公司身份，冠新公司也可以根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定要求车怡匠公司承担合同的相关民事责任。关于拖欠的租金，本院分析如下：首先，车怡匠公司对冠新公司主张的2020年前拖欠租金的情况无异议，本院予以确认。其次，对于2020年1月至2月的租金。车怡匠公司自述上述期间未清空涉案场地亦未与冠新公司办理交接，其理应按照合同约定支付上述期间的租金。车怡匠公司虽抗辩未予清空系由于冠新公司停电无法开启电动门所致，但其庭审时又称电房管理人员允许临时通电以便开关门及下降设备，故本院对其该项抗辩不予采信。车怡匠公司还抗辩2020年冠新公司对涉案场地停水停电，导致其司无法实际经营因此无需缴纳租金。但车怡匠公司提交的证据不足以充分证明冠新公司实施了停水停电的行为，且车怡匠公司自始至终均未就停水停电事宜直接向冠新公司提出异议，明显有悖常理。车怡匠公司还称其2020年未产生水电费可以反映停水停电的事实，但其自述于2019年12月底即已与所有员工结算工资，公司自2020年1月1日停止营业，足以合理解释2020年以来未产生水电费的原因，而仍不足以证明冠新公司实施了停水停电行为。综上，车怡匠公司应向冠新公司支付2020年1月至2月的租金，车怡匠公司的全部抗辩理由本院均不予以认可。最后，冠新公司主张月租金标准经增加租赁面积后变更为79852.19元，车怡匠公司虽未对上述数额直接予以确认，但其司也承认增加租赁面积和租金标准的情况。综合考虑到车怡匠公司确认其2020年前拖欠租金的金额，而该金额中包含了2019年11-12月每月拖欠的79852.19元，以及双方均确认真实的《催款函》载明的9月与10月的累计欠款差额与冠新公司主张的变更后的月租金标准一致的事实，本院采信冠新公司的主张，认定涉案场地租金标准为79852.19元。综上，扣除车怡匠公司在2019年11月5日支付的租金86649.19元，其司共拖欠冠新公司2019年8月至2020年2月租金511922.20元(计算方式：279162.63元＋79852.19元/月×4个月－86649.19元）。冠新公司仅主张490274.7元，视为对自身权益的合法处分，本院予以支持。关于水电费。根据冠新公司提交的收款收据，车怡匠公司2019年8月至2019年12月期间共产生水电费38935元（计算方式：12083元＋9564.5元＋6791元＋4674.5元＋5822元）。车怡匠公司经本院送达《质证通知书》后未对上述单据核定的数额表达异议，应视为其确认相关金额，本院予以采信。结合冠新公司提交的缴费通知单照片、微信聊天记录截图、银行转账记录等证据，足以形成证据链证明其司已代车怡匠公司支付完毕上述期间水电费。故冠新公司根据合同约定要求车怡匠公司支付拖欠的2019年8月至12月的水电费，合法合理，本院予以支持，但数额应以本院核定为准。关于违约金。本院认定如下：首先，双方合同约定，租金及水电费等须于每月5日前交清，车怡匠公司须按合同的约定日期支付租金和其他水、电费等款项，如逾期未支付，按应付款每日千分之二计收违约金。现冠新公司主张违约金按每日2‰的标准计算，符合合同约定，但上述约定标准过高，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其次，冠新公司于2019年10月12日发出《催款函》，限车怡匠公司在2019年10月18日前支付截止到2019年10月拖欠的租金279162.63元，应视为冠新公司将2019年8月至10月的租金支付时间宽限至2019年10月18日前，故2019年8月至10月的租金违约金应自2019年10月19日起以279162.63元为本金计算；车怡匠公司于2019年11月5日向冠新公司支付租金86649.19元，抵扣2019年11月租金后，仍拖欠2019年8月至10月租金272365.63元[计算方式：279162.63元－（86649.19元－79852.19元）]，故2019年8月至10月租金违约金自2019年11月5日起应以272365.63元为本金计算；至于2019年12月、2020年1月、2020年2月的租金违约金，则应分别以79852.19元为本金自当月6日起计算。最后，冠新公司主张其司曾通过微信向车怡匠公司送达相关水电费缴款通知，车怡匠公司对此未予否认并表示庭后核实，后车怡匠公司逾期未答复，应视为车怡匠公司确认相关送达情况。根据双方合同约定，2019年8月至12月水电费违约金应分别以每月数额12083元、9564.5元、6791元、4674.5元、5822元为本金，自次月6日起计算。关于律师费和担保费。双方合同约定，如由于车怡匠公司拖欠租金及其他欠费和阻碍冠新公司收回房屋导致冠新公司要诉诸法院的，由此冠新公司产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费及房屋的租金均由车怡匠公司承担，由此造成的一切经济损失和法律责任均由车怡匠公司承担。现冠新公司提交有相关发票及合同证明其因本案支出律师费37821元和保全担保费1200元，故其司依照合同约定诉请车怡匠公司赔偿上述损失，本院依法予以支持。关于合同解除。车怡匠公司未依照合同约定及时足额履行租金和水电费的给付义务，且在冠新公司发函催告后仍未在合理期限内履行完毕，故冠新公司于2020年2月23日发函通知车怡匠公司双方合同于2020年3月1日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项的规定。车怡匠公司已于2020年2月25日收到上述解除通知，故本院确认双方《房屋租赁合同》已于2020年3月1日解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告广州市冠新机动车安全检测有限公司与被告广州车怡匠汽车服务有限公司于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月1日解除；二、被告广州车怡匠汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市冠新机动车安全检测有限公司一次性支付拖欠的2019年8月至2020年2月租金490274.7元及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分部分计算，其中2019年11月前的租金违约金以279162.63元为本金，自2019年10月19日起计至2019年11月4日，自2019年11月5日起以272365.63元为本金计至实际付清之日；2019年12月至2020年2月的租金违约金，每月均以79852.19元为本金，分别自2019年12月6日、2020年1月6日、2020年2月6日计至实际付清之日）；三、被告广州车怡匠汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市冠新机动车安全检测有限公司一次性支付2019年8月至2019年12月水电费38935元及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分部分计算，分别以12083元、9564.5元、6791元、4674.5元、5822元为本金，分别自2019年9月6日、2019年10月6日、2019年11月6日、2019年12月6日、2020年1月6日计至实际付清之日）；四、被告广州车怡匠汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市冠新机动车安全检测有限公司一次性支付律师费37821元和保全担保费1200元；五、驳回原告广州市冠新机动车安全检测有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10646元、保全费3937元，均由被告广州车怡匠汽车服务有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  潘美丹人民陪审员  许顺德二〇二一年一月十三日书 记 员  黄宝茵