北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7688号原告：李莹，女，1962年9月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：焦宏，男，1961年4月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：王柏，北京市两高律师事务所律师。被告:北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：代建宁，总经理。委托诉讼代理人:王立新，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人:张玮，北京高勤律师事务所律师。第三人：陈小红，1983年12月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘静，北京道信律师事务所律师。原告李莹、原告焦宏与被告北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房房地产公司）、第三人陈小红居间合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2019）京0106民初24849号民事判决。被告存房房地产公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）京02民终12995号民事裁定，发回重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李莹、原告焦宏的委托诉讼代理人王柏，被告存房房地产公司的委托诉讼代理人王立新，第三人陈小红的委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹、原告焦宏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担损害赔偿责任，要求被告赔偿原告经济损失88.80万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月19日，原告作为房屋出售方与买受方陈小红以及居间方存房房地产公司达成居间服务合同，并于同日签订房屋买卖合同。在整个房屋买卖合同签订过程中以及后续的履行过程中，被告作为中介公司，未尽到忠实居间义务，为原告寻找的买受人根本没有支付购房款的能力，且签订了三份不同内容的首付款条款的房屋买卖合同，并且被告对于涉案房屋一直未进行房源核验，最终导致房屋因属于央产房无法上市交易，造成原告违约的严重后果，致使被买受人起诉，法院判决赔偿巨额违约责任和赔偿责任。原告认为，被告在履行居间义务过程中严重不负责任，损害了原告的合法权益。特诉至法院，望判如所请。被告存房房地产公司辩称，1.涉案房屋可以过户，原告解除合同的根本原因是房价上涨。原告违约与房源核验无关；2.合同没履行房价上涨，即使扣除违约金，原告仍然获益；3.前面一、二审判决已经认定原告是违约方，原告要求我公司对其损失进行赔偿无事实与法律依据。第三人陈小红述称，原告至今未完全履行生效判决。如原告获得赔偿应直接支付给第三人。我方有付款能力，合同未履行与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月19日，经过存房房地产公司居间，李莹（出售方）与陈小红（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，李莹出售其名下位于北京市丰台区方庄芳古园一区32号楼1306号房屋（以下简称1306号房屋）。同时，甲方（出售方）李莹、乙方（买售方）陈小红与丙方（居间方）存房房地产公司签订《居间服务合同》，约定：第四条权利义务。1.丙方有权接受甲方售房委托；丙方有权接受乙方委托购买房屋，并带看房屋；丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方协助甲乙双方订立买卖交易合同。2.丙方在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，不作为丙方约束性义务。有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需要按照丙方的要求进行相关查验；有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲方双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。3.甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审核义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责。4.甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验。合同还约定其他事项。后双方在合同履行过程中发生争议。2015年11月，陈小红起诉李莹、焦宏、存房房地产公司，要求李莹、焦宏继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并协助过户；要求李莹、焦宏支付违约金。在该案审理过程中，陈小红与李莹分别出具的《北京市存量房屋买卖合同》中相关首付款支付时间处的约定不相一致，陈小红提交的《北京市存量房屋买卖合同》中，未约定合同签订后2周内支付首付款60万元的内容，而李莹提交的《北京市存量房屋买卖合同》中，明确记载合同签订后2周内陈小红应支付60万元。对于1306号房屋是否能够上市交易，李莹、焦宏称当时并不知晓1306号房屋无法上市，是因为陈小红无法按期支付首付款，所以存房房地产公司的职员提出以房屋无法上市为借口，借此双方解除房屋买卖合同。庭审中，存房房地产公司的孔骁出庭作证，证明合同中无“合同签订后2周内应支付首付款60万元”的记载；合同应以陈小红提交的为准；合同履行过程中，李莹以房屋系央产房无法上市交易提出解除合同；李莹解除合同的真实原因是因为房屋涨价。同时，存房房地产公司的郭颖出庭作证，证明李莹与陈小红在签订合同时约定了在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元，但写没写在合同中其不清楚；在陈小红未按期支付购房款60万元的情形下，郭颖建议李莹以央产房无法上市为理由解除合同，央产房不能上市只是解除合同的借口，实际上该房屋是可以办理上市交易手续的。后在本院向在京中央和国家机关住房交易办公室询问，才得知1306号房屋未在交易办建档，商务部机关服务局资产房改处称李万荣（李莹父亲）于1998年购买1306号房改房，建筑面积74.21平方米，其名下另有一套位于东城区前门东大街4号楼7门1001号承租公有住房，建筑面积45.6平方米。按照国管局《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的通知（国管房改字[2000]36号）文件规定，李万荣住房面积标准为70平方米，其住房属成套超标，如不腾退超标住房，不能办理房屋上市相关手续。因东城区的公有住房由李莹的妹妹居住使用，无法腾退，故1306号房屋现无法办理房屋上市相关手续，本院于2017年12月作出（2015）丰民初字第25771号民事判决，驳回陈小红的全部诉讼请求。2018年2月，陈小红起诉李莹、焦宏、存房房地产公司，要求解除其与李莹签订的房屋买卖合同，要求返还定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失876450元。本院认定所签房屋买卖合同之所以未能继续履行系因李莹明确表示无法腾退超标住房所致，构成根本违约，故于2018年10月作出（2018）京0106民初6671号民事判决，判决解除陈小红与李莹签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李莹、焦宏返还陈小红定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失803300元。后李莹、焦宏不服上诉，二审认为房屋买卖合同最终未能履行，确系作为卖方的李莹对其所售房屋性质未能作出全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致，其作为违约方应当承担相应责任。但陈小红作为买方，在自有资金不足的情况下，仅支付6万元定金，且因自身原因未能继续筹集首付款，亦存在履行迟延，其对后续损失的发生亦负有一定责任。故二审对李莹、焦宏应赔偿的损失数额进行调整，于2019年2月作出（2019）京02民终871号民事判决，判决陈小红、李莹解除合同，李莹返还定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失50万元。现李莹、焦宏认为其承担的违约金和损失共计111万元，其中80%的责任应当由存房房地产公司承担，故诉至法院要求存房房地产公司赔偿88.8万元。本院认为，合同最终未能履行是李莹对其所售房屋性质未能作出全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致。存房房地产公司在交易之初明知涉案房屋系央产房，仍在该房屋未办理上市手续前促成双方签订买卖合同，对履行障碍的出现亦负有责任。但依据相关部门的答复可知，涉案房屋在办理相关手续后具备上市交易的条件，故李莹、焦宏主张的损失究其主要原因是其自身存在过错造成的。在房屋买卖合同解除后，房屋所有权未发生变动。综合房价上涨和双方过错的情况，本院酌定存房房地产公司赔偿李莹、焦宏损失22.2万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京存房房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李莹、原告焦宏损失222000元；二、驳回原告李莹、原告焦宏的其他诉讼请求。案件受理费12680元，由原告李莹、焦宏负担9510元（已交纳），被告北京存房房地产经纪有限公司负担3170元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李冬冬审 判 员  刘 伟审 判 员  梁 钰二〇二一年一月二十九日法官助理  亓彩霞