天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4960号上诉人(原审原告):天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，执行董事。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）:梁继祥，男，1953年3月20日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司因与被上诉人梁继祥居间合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市我爱我家房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由梁继祥承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人在购房过程中告知被上诉人如有配偶需要提供相关证件材料，被上诉人从未提及其有配偶，本案系由于被上诉人自身原因导致房屋买卖合同无法正常履行。另案调解书可证明被上诉人认可其存在违约，应承担不利后果。二、一审法院适用法律不当。上诉人作为居间人并未隐瞒与订立合同有关的重要事实，上诉人服务不存在瑕疵，不应适用《中华人民共和国合同法》第六条及第四百二十五条。三、一审法院程序存在瑕疵，对关键证据未质证。四、上诉人完成了基本的经纪服务事项，理应收取经纪服务费获得相应报酬。梁继祥未发表答辩意见。天津市我爱我家房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告按照原、被告签订的经纪服务费确认书向原告支付经纪服务费共计36000元；2.请求法院判令被告按经纪服务费确认书的约定，向原告支付违约金（自2019年10月1日至2020年4月30日，每日36元，共212天，合计7632元）；3.请求法院判令被告支付逾期支付经纪服务费的违约金从2020年5月1日计算直至支付完毕之日止（计算标准为按照应付经纪服务费数额的千分之一按日计算，即每日36元）；4.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原、被告系经纪服务合同关系。2019年9月8日，原、被告签订天津市房地产经纪服务合同，被告要求原告为其提供坐落天津市红桥区房屋价款1400000元至1500000元左右住房一套。双方约定：在签署本合同前，原告已按照《房地产经纪管理办法》等相关规定，书面告知被告房产交易的相关事项，书面告知材料应当经被告签名（盖章）确认。为保证本合同顺利履行，被告应向原告提供身份证原件进行查验，并保证提供的资料真实、合法，被告允许原告留存身份证的复印件用于办理约定的经纪服务事项。原告提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询，提供被告意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同，对符合被告基本要求的房产进行产权调查和实地看房，指导被告签订房产交易合同，协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等，代办产权过户手续，代办贷款手续。委托期限自本合同签订之日起，至被告与售房人签订房产交易合同之日止。如签订房产交易合同，被告应以经纪服务费确认书为准向原告支付经纪服务费。争议处理约定向原告所在地人民法院提起诉讼。同日，被告与冯吉振签订房产交易合同，约定被告购买坐落天津市红桥区××楼××房屋，建筑面积63.7平方米，房产设立抵押的，冯吉振确定在2019年10月31日前还清贷款并注销该抵押权。房产成交价格为1458000元，被告在签合同当日向冯吉振支付定金10000元，除定金外的剩余房款1448000元一次性以现金方式在2019年10月31日前筹齐，否则视为违约，买卖双方应在2019年11月5日前亲自到房管局签署天津市存量房屋买卖协议，递件至房管局，并分别将定金及除定金之外的剩余房款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买卖双方应在2019年11月12日前亲自到房管局或相关部门申请办理产权变更登记相关手续。2019年9月8日原、被告签订经纪服务费确认书，约定被告须向原告支付经纪服务费36000元，支付日期为2019年9月30日之前。在房产交易合同履行过程中如因买卖双方任何一方违约，导致无法继续履行合同，剩余的经纪服务事项无法完成的，经纪服务费不退，守约方应向违约方追讨。被告未经原告同意延期付款的，视为被告违约，原告有权向被告追索违约金，每日按照延期应付经纪服务费数额的千分之一计算。同时，被告向原告出具的欠条内容为：今欠我爱我家提供红桥区葆节楼20-201-204房屋交易中介服务费36000元，于2019年9月30日前支付给中介方，被告在欠条上签名捺印。2019年10月21日被告因病住院，2019年11月16日被告出院通知原告可以办理过户，原、被告及卖房人于2019年11月27日到房管部门办理过户。过户时要求被告提供配偶身份证，由于原告并未提前告知被告要配偶身份证件，而被告与配偶已分居十几年，联系不上导致未能完成过户。被告也未向卖房人支付剩余房款。经双方当事人确认，本案一审的争议焦点为：原告在为被告居间服务过程中是否存在重大瑕疵和缺陷。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，本案中，原告作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务。原告在居间服务过程中，并未要求被告提供配偶的身份信息，导致被告与案外人办理房屋过户手续时，因被告不能提供配偶的身份证，过户未能完成。据此认定原告在为被告提供居间服务过程中存在缺陷。关于原告要求被告按照原、被告签订的经纪服务费确认书向原告支付经纪服务费36000元的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告按经纪服务费确认书的约定，向原告支付违约金（自2019年10月1日起至2020年4月30日止，每日36元，共212天，合计7632元）的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付逾期支付经纪服务费的违约金从2020年5月1日计算直至支付完毕之日止（计算标准为按照应付经纪服务费数额的千分之一按日计算，即每日36元）的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条的规定，判决：“驳回原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费891元，减半交纳445.5元，由原告天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担。”二审审理中，上诉人提交民事调解书一份，拟证明被上诉人系交易合同中的违约方；提交税费核算清单一份，拟证明上诉人已经尽到提示义务。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能实现其证明目的，本院不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。居间合同的合同目的为忠实、勤勉提供居间媒介服务，促成委托双方订立交易合同。按照市场房地产交易习惯，房地产经纪公司工作内容应当包括：客户接待、咨询，为客户提供专业的房地产置业咨询服务；陪同客户看房，促成二手房买卖；代理契约鉴证与契税交纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协助房屋验收与移交等。本案中，双方签订天津市房地产经纪服务合同后，上诉人虽进行了客户接待等服务工作，但其作为专业的从事二手房交易的中介公司，应对买卖双方尽到详尽的告知义务，其中包括告知上诉人办理过户时所需携带的证件种类。根据在案证据及双方陈述，上诉人未告知被上诉人办理过户需携带其配偶身份证件，而导致涉案房产交易合同最终无法履行，未尽到居间人的应尽义务。现上诉人上诉请求被上诉人支付其经纪服务费、违约金，其事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，天津市我爱我家房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张艳军审判员  李 静审判员  李 亚二〇二一年一月十五日法官助理王玉晓书记员回桂月