湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初2647号原告：周军艳，女，1985年7月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诚，湖南居安律师事务所律师。被告：周思，女，1992年8月19日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：蔡方华，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**华，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。被告：衡阳市银祥置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区湘江南路小塘铺1号七星小区D栋110房。统一社会信用代码：914304006803337643。法定代表人：贺文明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏，湖南雁京律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙贺东，湖南雁京律师事务所律师。第三人：涂彬，男，1981年8月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：冯振，湖南居安律师事务所律师。原告周军艳与被告周思、衡阳市银祥置业有限公司（以下简称银祥置业）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，在本案的审理过程中，因本案的处理结果与涂彬存在法律上的利害关系，原告申请追加涂彬为本案的第三人，本院依法予以准许，本院于2020年1月7日再次开庭对本案进行了审理，原告周军艳的委托诉讼代理人肖洋洋、刘诚，被告周思的委托诉讼代理人蔡方华、陈**华，被告衡阳市银祥置业有限公司的委托代理人王宏，第三人涂彬的委托诉讼代理人冯振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告银祥置业与被告周思之间签订的《商品房买卖合同》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月6日，原告与被告银祥置业签订了《商品房买卖合同》，合同明确约定，原告向被告银翔置业购买衡阳西渡米子社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）19层1905号房，被告银祥置业应当在2016年10月31日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用，被告银祥置业应在商品房交付使用后360个工作日将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案，被告银祥置业应在合同生效之日起30日内向衡阳市房地产产权监理处申请登记备案。合同生效后，原告按照约定支付全部购房款，但被告银祥置业至今尚未交付房屋，也未办理房屋登记备案和过户手续。被告周思的父亲享有一笔原告前夫涂彬的债权，又因被告周思的父亲与银祥置业存在密切关系，因此，在2019年5月，被告银祥置业、周思在未经原告同意、知悉的情况下恶意串通，私自以被告周思父亲对原告前夫涂彬的债权来抵销涉案房屋的所有权（即以房抵债）。两被告于2019年3月5日签订了《商品房买卖合同》，约定将衡阳县××镇××社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）19层1905号房屋转让给被告周思，并在签订合同后办理了房屋网签手续。由于二被告之间的恶意串通行为，损害了原告作为善意第三人的合法权益，致使原告至今未能取得房屋实际所有权，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告银祥置业辩称，原告诉称二被告恶意串通，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。周兵以银祥置业的名义与原告、第三人签订多份商品房买卖合同，银祥置业保留追究周兵民事责任乃至刑事责任的权利。原告对涉案房屋不享有所有权，银祥置业享有对其名下房屋进行销售的权利。被告周思辩称，二被告签订的《商品房买卖合同》有效，不存在无效的事由。第三人涂彬称，对原告的起诉没有异议。本院经审理查明，原告周军艳与第三人涂彬原系夫妻关系。2016年7月6日，原告周军艳与被告银祥置业签订商品房买卖合同，合同约定买受人周军艳购买银祥置业位于衡阳县××镇××社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）19层1905号房，合同落款出卖人处加盖了衡阳市银祥置业有限公司蒸水明珠项目部公章，周兵在法定代表人处签字，原告周军艳在买受人处签字。同日，原告周军艳、第三人涂彬与被告银祥置业签订商品房买卖合同，合同约定买受人周军艳、涂彬购买银祥置业位于衡阳县××镇××社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）19层1905号房，合同落款出卖人处加盖了衡阳市银祥置业有限公司蒸水明珠项目部盖章，周兵在法定代表人处签字，原告周军艳、第三人涂彬在买受人处签字。同日，被告银祥置业向原告周军艳、第三人涂彬出具收据，收据载明“今收到涂彬、周军艳房号（1905室）交来肆拾伍万元”，收据加盖了衡阳市银祥置业有限公司蒸水明珠项目部的财物专用章，案外人周兵在出纳处签字。2019年3月5日，被告周思与银祥置业签订商品房买卖合同，合同约定买受人周思购买银祥置业位于衡阳县××镇××社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）19层1905号房，合同落款出卖人处加盖了衡阳市银祥置业有限公司合同专用章，并加盖时任法定代表人唐冬银印章，被告周思在买受人处签字。被告周思在被告银祥置业出具给涂彬、周军艳的45万元购房款收据上备注“此款已抵房给周思并已网签。事实周思2019年3月5日”,同日,被告周思在被告银祥置业提供的2016年7月6日原告周军艳、第三人涂彬与被告银祥置业签订商品房买卖合同上备注：此合同已将1905房抵给周思，合同中止。本院认为，第三人涂彬对原告的诉请没有异议，第三人享有原告的主体资格。被告银祥置业蒸水明珠项目部是银祥置业的下设机构，不具备独立的法人资格，其民事行为所产生的法律后果由其法人银祥置业承担。被告银祥置业将自己开发的蒸水明珠（碧水湾）19层1905号房分别与原告周军艳、原告周军艳和第三人涂彬、被告周思签订了三个商品房买卖合同，对这三份商品房买卖合同効力的认定是本案的争议焦点。首先，2016年7月6日当天所签二份商品房买卖合同，鉴于当时原告周军艳与第三人涂彬系夫妻关系，原告周军艳提供的付款依据“收款收据”的付款人亦是原告周军艳与第三人涂彬，故应认定原告周军艳和第三人涂彬所签订的商品房买卖合同替代了原告周军艳与被告银祥置业签订商品房买卖合同，房屋系原告周军艳和第三人涂彬共同购买。其购房款的支付，原告称：案外人汤学腊欠第三人涂彬材料款，而汤学腊承包该楼房建设工程的木工工程，建设工程项目部又拖欠汤学腊工程款，其购房款是汤学腊欠第三人涂彬材料款抵扣而来的。第三人涂彬对原告的该陈述无异议，被告银祥置业对收据的真实性无异议，但认为不能达到原告已支付购房款的目的。本院认为，被告银祥置业对被告周思提供的支付房款的收据无异议，而周思又在被告银祥置业开具给原告周军艳和第三人涂彬的收款收据存根联上备注“此款已抵房给周思并已网签”，说明被告银祥置业对原告周军艳和第三人涂彬以汤学腊欠第三人涂彬材料款、建设工程项目部又拖欠汤学腊工程款，其购房款是汤学腊欠第三人涂彬材料款抵扣而来的予以认可，并以此作为周思付购房款的依据。而被告银祥置业与被告周思明知诉争的房屋已与原告周军艳和第三人涂彬签订了商品房买卖合同，且购房款属以资抵债，在没有征得原告周军艳和第三人涂彬同意的情况下，双方仍然又签订了商品房买卖合同，将第三人涂彬的以资抵债款抵为被告周思的构房屋款，二被告之间的上述行为应认定为恶意串通，侵犯了原告和第三人的合法权益，其所签商品房买卖合同应认定为无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条、第一百五十五条,《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告衡阳市银祥置业有限公司与被告周思签订的《商品房买卖合同》无效。本案受理费500元，减半收取250元，由被告衡阳市银祥置业有限公司、周思共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  曾新华二〇二一年一月十日法官助理王优书记员肖艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。