湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4771号原告：中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行，营业场所湖南省株洲市芦淞区董家塅中航工业南方公司中华二路1号仁和天城-102号门面。负责人：陆丹，银行行长。委托诉讼代理人：刘孙斌，系工作人员，男，1961年5月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：胡奎，湖南犀城律师事务所律师。代理权限一般代理。被告:宋芳，女，1991年5月8日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：曹海波（系宋芳姐夫），男，1986年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、增加、放弃诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉。被告:李芳，男，1988年5月12日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：曹海波（系李芳姐夫），男，1986年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更、增加、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。被告:株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路**湘银星城**。法定代表人：谢小强。委托诉讼代理人：李岗，系公司员工，男。代理权限为一般代理。原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行（以下简称董家塅工行）诉被告宋芳、李芳、株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称湘誉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序审理。2020年10月13日，发现本案不宜适用简易程序审理，将本案转为普通程序继续审理，依法组成由审判员喻苗担任审判长，与人民陪审员谭秋良、胡菊香参加的合议庭。于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告董家塅工行的委托诉讼代理人胡奎，被告宋芳和李芳的委托诉讼代理人曹海波，被告湘誉公司的委托诉讼代理人李岗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董家塅工行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宋芳、李芳签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告宋芳、李芳偿还贷款本金761769.10元，借款利息3267.04元，本息合计765036.14元（利息暂计至2020年6月5日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3.判令被告宋芳、李芳承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费61203元；4.判令原告对被告宋芳、李芳向原告提供抵押的位于株洲市天元区××路××号××栋××号房产［不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号］在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告湘誉公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6.判令上述被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实与理由：原告与被告于2018年1月2日签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向被告宋芳、李芳发放贷款人民币82万元整，借款期限20年。借款合同生效后，原告依约履行了放贷义务，但被告宋芳、李芳未依约履行还款义务。截至2020年6月5日止，被告仍拖欠1期，拖欠本金2211.45元，拖欠利息3267.04元。为确保借款合同的履行，被告宋芳、李芳以其位于株洲市天元区××路××号××栋××号房产［不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号］设定抵押登记，并办理了抵押预告登记。同时，被告湘誉公司以保证人身份在合同中签字，对上述全部债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。望判如所请。被告宋芳、李芳辩称，被答辩人对律师费的要求过高，利息计算方式答辩人不清楚，且答辩人已经偿还了3年房贷。被告湘誉公司辩称，被答辩人对律师费要求过高，请求法院酌情核减。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据本院认证如下：被告宋芳、李芳提交的转账凭证，经审查，该份证据具备真实性、合法性，但与本案无关，本院对其关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋芳、李芳因购房需要向原告申请贷款，原告与被告宋芳、李芳、湘誉公司于2018年1月2日签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向被告宋芳、李芳发放贷款人民币82万元，贷款期限为20年。合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除借款合同；宣布借款合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。另，合同第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告湘誉公司以保证人身份在合同中盖章，对上述全部债务承担连带保证责任。同时，被告宋芳、李芳以其位于株洲市天元区××路××号××栋××号房产［不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××7号］为上述贷款提供抵押，并办理了预购商品房抵押预告登记。合同签订后，原告按约向被告发放了贷款本金82万元。但被告宋芳、李芳未依约履行还款义务，已累计超过六次、连续超过三次未按时足额偿还贷款本息，截至2020年6月5日，被告宋芳、李芳尚欠原告借款本金761769.10元（含拖欠的借款本金2211.45元）及拖欠利息3267.04元。被告湘誉公司称其于2020年5月29日为被告宋芳、李芳代偿过贷款，原告、被告宋芳、李芳对此均无异议；于2020年6月5日之后还代偿过部分款项，但需庭后核实具体数额。另查明,2020年8月5日,原告董家塅工行与湖南犀城律师事务所签订了一份《委托代理合同》，双方约定：董家塅工行委托湖南犀城律师事务所对原告董家塅工行诉宋芳、李芳、湘誉公司金融借款合同纠纷一案进行代理，根据合同约定的比率计算应支付的律师代理费为61203元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，案涉合同成立系在民法典施行前，且该合同的履行持续至民法典施行后，双方发生争议在民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案，被告宋芳、李芳因购房需要向原告申请贷款，并以借款人、抵押人的名义与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，被告湘誉公司以保证人的名义也在该合同上签章，该合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。在合同履行过程中，原告按约向被告宋芳、李芳发放了贷款，履行了自己的合同义务。但被告宋芳、李芳未按时足额偿还原告借款本息，其行为已构成违约。根据双方签订的合同中违约处理条款之约定，因被告违约，原告有权要求被告宋芳、李芳立即偿还全部债务并解除合同。故，原告要求解除与被告宋芳、李芳于2018年1月2日签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告宋芳、李芳偿还贷款本金761769.10元及利息3267.04元，本息合计765036.14元（截止至2020年6月5日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）的诉讼请求，证据充分，理由成立，本院予以支持。至于被告湘誉公司代偿的部分因其暂时未提供证据，该部分数额可在判决后双方再进行核减。关于原告主张的律师代理费，因原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》中约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的包括律师费在内的费用由借款人承担，该约定不违反法律法规的强制性规定，对该项费用本院予以支持。但61203元律师费过高，本院酌情确定为45900元。关于原告对被告宋芳、李芳提供的抵押物是否享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉及的预抵押房产至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生抵押效力。原告主张对被告宋芳、李芳提供的抵押房产享有优先受偿权的主张，无法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告湘誉公司承担连带保证责任的主张，本院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案被告湘誉公司自愿以保证人的名义在原告与被告宋芳、李芳签订的《个人购房借款/担保合同》盖章，对被告宋芳、李芳的上述债务承担连带保证责任。该约定不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现被告宋芳、李芳未按时足额偿还原告借款本息，被告湘誉公司应当对宋芳、李芳由此产生的所有债务承担连带保证责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行与被告宋芳、李芳于2018年1月2日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告宋芳、李芳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行借款本金761769.10元及利息3267.04元，本息合计765036.14元（本金、利息已计算至2020年6月5日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；三、被告宋芳、李芳于本判决生效之日起十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行律师代理费45900元；四、被告株洲湘誉房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲董家塅支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11450元，由被告宋芳、李芳、株洲湘誉房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  喻 苗人民陪审员  谭秋良人民陪审员  胡菊香二〇二一年一月二十五日法官助理李美林书记员陈梦颖附判决书引用法律条文全文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。