广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初16832号原告：东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社，住所地：广东省东莞市××××××××××。负责人：罗碧新。委托代理人：王晶晶，广东永坤律师事务所律师。被告：胡发宏，男，汉族，1984年1月24日出生，住广东省五华县××××××陂肚，公民身份号码：441××××××××××××511。委托代理人：邓芳梅，女，汉族，1988年11月14日出生，住湖南省邵阳县××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××102。原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社（以下简称圩镇联合社）诉被告胡发宏租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告圩镇联合社的委托代理人王晶晶，被告胡发宏的委托代理人邓芳梅到庭参加诉讼。原、被告同意本案按简易程序继续审理。本案现已审理终结。原告圩镇联合社提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金500000元及滞纳金，滞纳金按照每日1%计算，直至被告支付完毕全部租金为止；2.判令原告与被告签署的《租赁合同书》于2020年8月解除，被告立即搬离租赁物，原告无需退还押金150000元；3.判令被告自2020年8月开始，按照每月55000元的标准向原告支付租赁物占用费，直至被告实际搬离租赁物时为止；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告作为东莞市×××××××民委员会的集体经济组织，依法对东莞市××××××民委员会的集体资产进行经营管理。2016年8月，原告将其名下“南城农贸市场”出租给被告。原、被告之间签署了一份商铺租赁合同书，合同约定被告作为租赁物的承租人，每月租金为55000元，交租时间为每月10号前。被告未按时缴纳租金超过两个月的，原告有权解除合同，收回租赁物。原告于签署合同之日起就已经将租赁物交付给被告使用，但被告没有按照合同约定向原告缴纳租金，经常以各种理由拖欠租金。被告的行为已经严重违反了合同的约定，故原告特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求！庭审时，原告变更第二项诉讼请求为：判令原告与被告签署的《租赁合同书》于2020年8月解除，被告立即搬离租赁物，原告无需退还押金100000元。被告胡发宏辩称，不同意解除合同，市场经营有亏损，而且被告也有进行装修，希望原告减少租金给被告继续经营。本院审理查明，圩镇联合社作为出租方（甲方）、胡发宏作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，甲方将位于樟木头镇圩镇南城市场出租给乙方用于商业发展，租赁期限8年，从2016年10月1日起至2024年9月30日止。2016年10月1日至11月30日为装修免租期。租金为50000元/月，每隔3年递增10%，即2019年10月1日至2022年9月30日，租金为55000元，2022年10月1日至2024年9月30日，租金为60500元。由乙方于每月10日前将租金转入甲方的银行账户。合同签订之日，乙方交纳押金100000元给甲方。其中第九条乙方违约责任约定：1、乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；3、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收押金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：（2）拖欠甲方超过二个月租金等。甲方由法定代表人签名，并加盖公章，乙方签名并捺印。该农贸市场于1999年自建，已办理房地产权证【证号为：粤房地证字第XXXX号】。本院同意延期举证后，被告提交《南城市场合同》的欠租金情况列表确认除2020年2月因疫情免租外，2019年10月至2020年4月，各月交纳50000元，欠缴的5000元/月，因为时间太久未看合同，原告没有提醒导致未交。被告提交的微信转账凭证显示，2019年10月18日，被告通过胡学拥转账50000元至原告的银行账户。同样，11月11日转账50000元，2020年1月4日转账50000元，1月5日转账50000元，5月15日12:27:24转账50000元、12:28:34转账50000元。被告称前述转账分别为交纳2019年10月、11月、12月、2020年1月、3月、4月的租金。原告没有提交相反证据，本院确认被告交纳了上述月份的租金。原告确认收到被告交付的押金100000元。原告于2020年6月29日发送短信给被告，告知被告因为其多个月不交租金，准备将市场收回。2020年7月19日，原告通过公告栏向被告送达《律师函》，告知被告欠租超过两个月，要求解除合同，并限被告2020年7月31日前搬离。以上事实，有租赁合同书、房地产权证书、微信转账凭证、律师函、照片、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《租赁合同书》，自原、被告签名、盖章之日起成立并生效。被告未按合同约定交纳5月、6月的租金，且经原告短信催收后，仍未交纳，导致原告签订合同的目的落空。原告依据合同第九条的约定要求解除合同，并收回租赁物，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院予以支持，原、被告的租赁合同于2020年7月31日解除，被告应于2020年7月31日前搬离租赁物。关于被告应支付的租金。根据原、被告签订的《租赁合同书》的约定，2019年10月1日至2022年9月30日，租金为55000元，而被告已经支付2019年10月至2020年4月租金共300000元【2020年2月租金因疫情减免】，故被告还需支付原告2019年10月至2020年7月的租金差额195000元【55000元/月×9月-300000元】。关于违约金。双方合同约定的违约金比例为应缴租金每日1%，折算成月利率为30%，年利率为360%，远远超过一般资金占用成本，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”之规定，对于2019年10月至2020年7月未足额交付及未支付的租金产生的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.5倍计算至实际清偿之日止。综合被告的还款情况及上述赔偿标准，被告应向原告支付的违约金情况见附表。根据附表，被告应向原告支付至2020年7月31日止已经产生的违约金共3549.96元【1261.79元+2288.17元】及仍欠租金95000元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2020年8月1日起计算至付清之日止的违约金。关于房屋占有使用费。根据原告的《律师函》所述内容，被告应在2020年7月31日前搬离南城市场，自2020年8月1日起至实际搬离时止，原告主张被告按55000元/月的标准支付占有使用费，未超出合同约定的租金标准，本院予以支持。关于押金。原告对于被告的违约行为主张了违约金，且被告交付的押金实为担保依约交纳租金，双方在合同中亦约定“乙方付清租金等经营费用后，甲方将押金无息退还乙方”，本案中，被告尚需向原告支付拖欠的2019年10月至2020年7月的租金195000元，扣除被告交付的押金100000元，被告仍需向原告交纳拖欠的2019年10月至2020年7月的租金95000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社与被告胡发宏签订的《租赁合同书》已于2020年7月31日解除；二、限被告胡发宏在本判决发生法律效力之日起十日内将位于樟木头镇圩镇南城市场退还给原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社；三、限被告胡发宏在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社支付2019年10月至2020年7月的租金95000元【已扣除被告胡发宏交付的押金100000元】；四、限被告胡发宏在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社支付违约金3549.96元及后期违约金【以95000元为本金，从2020年8月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.5倍计算到付清之日止】；五、限被告胡发宏在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社支付房屋占有使用费【按55000元/月从2020年8月1日计算至实际交付房屋之日止】；六、驳回原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社超出上述计算标准的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7902元，由原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社负担6962元，被告胡发宏负担940元。原告东莞市樟木头镇圩镇股份经济联合社已经交纳诉讼费7902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二一年一月十八日书记员  陈笑欢连晓莹附表月份应付租金实付租金逾期时间（天）逾期违约金（元）尚欠租金（元）后期违约金2019.1055000500008（10.11-18）775000以5000元为本金，从2019年10月19日起计算到2020年7月31日止，共250.25元。第9页共12页第9页共12页2019.1155000500001（11.11）9.635000以5000元为本金，从2019年11月12日起计算到2020年7月31日止，共229.25元。2019.12550005000025（2019.12.11-2020.1.4）237.765000以5000元为本金，从2020年1月5日起计算到2020年7月31日止，共179.83元。2020.15500050000无（1.5交款早于应缴时间）无5000以5000元为本金，从2020年1月11日起计算到2020年7月31日止，共174.65元。2020.2免租2020.3550005000066（3.11-5.15）612.565000以5000元为本金，从2020年5月16日起计算到2020年7月31日止，共60.96元。2020.4550005000035（4.11-5.15）324.845000以5000元为本金，从2020年5月16日起计算到2020年7月31日止，共60.96元。2020.555000以55000元为本金，从2020年5月11日起计算到2020年7月31日止，共714.66元。2020.655000以55000元为本金，从2020年6月11日起计算到2020年7月31日止，共441.15元。2020.755000以55000元为本金，从2020年7月11日起计算到2020年7月31日止，共176.46元。第10页共12页注：1．逾期付款违约金指应付款日至付租金日产生的违约金。其中：2019年10月：4.2%÷360天×8天×55000元×1.5=77元；2019年11月：4.2%÷360天×1天×55000元×1.5=9.63元；2019年12月：4.15%÷360天×25天×55000元×1.5=237.76元；2020年3月：4.05%÷360天×66天×55000元×1.5=612.56元；2019年4月：4.05%÷360天×35天×55000元×1.5=324.84元；2．后期违约金指剩余未付款产生的违约金及从未支付租金所产生的违约金，计算至2020年7月31日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算。共计2288.17元【250.25元+229.25元+179.83元+174.65元+60.96元+60.96元+714.66元+441.15元+176.46元】3．2020年8月1日起，逾期违约金以95000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。