北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初5103号原告：杨洋，男，1981年6月6日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：北京市怀柔区旅游房地产开发总公司，住所地北京市怀柔区府前西街1号院1号楼14层1404。法定代表人：卢颖，经理。委托诉讼代理人：王志杰，北京市擎天律师事务所律师。被告：百纳物业服务（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张刚义，总经理。委托诉讼代理人：郭广永，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张春雷，男，该公司职员。原告杨洋与被告北京市怀柔区旅游房地产开发总公司（以下简称房地产公司）、百纳物业服务（北京）有限公司（以下简称百纳物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洋，被告房地产公司的委托诉讼代理人王志杰、百纳物业公司的委托诉讼代理人郭广永、张春雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨洋向本院提出诉讼请求：1.判令二被告对原告位于北京市怀柔区雁栖镇雁舞园小区×号楼×单元×室北卧室渗水问题进行维修，并赔偿原告损失人民币10000元，损失包括浸泡了地板等。2．本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：原告杨洋系北京市怀柔区雁栖镇雁舞园小区×号楼×单元×室的业主，被告一房地产公司系上述小区建设单位，被告二百纳物业公司为上述小区提供物业管理服务。2015年8月雨季，原告发现居住楼房北卧室窗口出现渗水外溢问题，导致原告北卧室被水浸泡起皮后掉皮情况严重、北卧室木地板被水浸泡后变形，更为严重的是外溢出来的水继续往楼下蔓延导致楼下第10层被淹。原告发现上述问题后，多次找到二被告，要求查明原告楼房渗水原因并进行维修，但被告一次次未见行动。原告多次向雁栖政府、建委等相关部门反映，上述问题一直未予解决。现原告居住房屋一到雨季北卧室渗水情况一直存在。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。房地产公司辩称，2013年4月25日，原、被告签订了《销售交房协议书》，同日，被告将房屋及《住宅质量保证书》交给了原告，在质量保证书中，保修责任免除项目中包括业主、住户装修部位及关联部位出现质量问题保修责任免除。原告入住前曾对房屋进行过装修改造，大概从2013年5月份开始改造，将北卧室原来的塑钢窗户拆除，改成了断桥铝。窗户改造前，原告并没有向二被告提出过房屋存在漏雨等质量问题，因此，按照《住宅质量保证书》的约定，无论诉争房屋是否仍在保质期限内，房地产公司均不应再承担维保责任。综上，不同意原告诉讼请求。百纳物业公司辩称，百纳物业公司于2017年8月1日入驻柏泉庄园，对每年的房屋漏水情况都进行了统计。统计完毕后，交给房地产公司，由开发商协调施工单位进行维修。2018年7月16日、2019年8月5日、2020年8月13日，原告均向百纳物业公司反映过房屋漏水情况。百纳物业公司只是传达相关情况，没有修理义务，不应承担责任。综上，不同意原告要求百纳物业公司承担责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：杨洋为怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园×号楼×单元×室业主。房地产公司向杨洋交付的《A区1#住宅楼等26项（北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房）住宅质量保证书》载明：“……质量保证：房地产公司承担质量保证。该物业遵照国家现行规范进行设计、施工、并通过工程质量竣工验收及评定，质量满足国家验收规范要求，准予交付使用。房地产公司遵守国家建设工程保修规定和北京市建筑装修管理规定，在保修期内承担保修义务。业主入住时，房地产公司将签发本质量保证书，业主申报保修合同项目凭本质量保证书。保修责任的认定：经国家质量检验部门鉴定为设计原因引起的质量安全隐患、经国家质量检验部门鉴定为施工原因引起的质量隐患及其它按国家规定的建设单位的质量责任。保证责任的免除：业主/住户装修擅自改动管线、打凿墙、板、柱、外墙不当和不当装修引起的房屋质量问题；业主/住户装修擅自打凿结构梁不当的房屋质量问题……业主/住户擅自改动、拆装装修部位、物品和设备引起的质量问题，业主/住户未按装修设备和材料的施工说明书或操作保养指南而错误使用造成的质量问题；业主/住户装修改动部位及其关联部位出现的质量问题……保修范围：屋面防水15年，答复时间60个工作日，处理时限30个晴天工作日；有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏5年，答复时间10个工作日，处理时限15个晴天工作日……2013年4月25日，房地产公司与杨洋签署了《北京雁栖湖生态发展示范区项目搬迁安置方销售交房协议书》，该协议第十二条约定：该安置房为住宅的，出卖人自该安置房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任……第十五条使用承诺和风险提示（一）买受人使用该安置房期间，不得擅自改变安置房的用途，建筑主体结构和承重结构……（二）出卖人不得擅自改变与该安置房有关的共用部位和设施的使用性质。同日，杨洋签署了关于案涉房屋的资料签收记录表，其中包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》、《装修服务手册》、《装修管理协议》，后案涉房屋实际交付给杨洋使用。2014年7月28日，双方又签署了《北京雁栖湖生态发展示范区项目搬迁安置房买卖合同》。杨洋入住后，对案涉窗户进行了更换。2018年7月16日、2019年8月5日、2020年8月13日，案涉房屋均发生漏雨情况，百纳物业公司、房地产公司的工作人员曾到场对漏雨情况进行现场查勘，但一直未予解决。案涉房屋楼下住户杨进清向本院作证：2019年8月5日，因原告家漏雨，把杨进清家客厅门灯处泡了，自己到楼上一看，发现雨水顺着原告家北卧室的保温层倒灌进来了，后来找政府和开发商都没给解决。杨洋提举的其母亲拍摄的视频未显示时间，视频背景声音有下雨声，案涉窗户窗框上缘往下滴水，地板有大面积积水，墙皮有水泡痕迹。法庭前往现场进行勘验，发现：案涉房屋北侧卧室的右窗左侧及左下方墙皮均存在开裂情况，左下方墙皮鼓起，窗户右侧墙皮开裂，右下方墙皮鼓起，有一大块脱落；窗外屋顶房檐有大面积水渍，但该水渍并未延伸至案涉窗户边缘。庭审中，房地产公司明确表示对漏雨的原因不申请鉴定；杨洋一开始申请鉴定，后认为鉴定费用过高，在法庭向其释明举证责任的情况下，依然撤回对北卧室渗水原因及损失的鉴定申请。以上事实，有杨洋提举照片、视频、房屋产权证书、证人证言，房地产公司提举的《A区1#住宅楼等26项（北京雁栖湖生态发展示范区定向安置房）住宅质量保证书》、《北京雁栖湖生态发展示范区项目搬迁安置方销售交房协议书》、资料签收记录表、《北京雁栖湖生态发展示范区项目搬迁安置房买卖合同》，百纳物业公司提举的遗留问题记录表、下雨漏水统计表，法院的现场勘验笔录，以及杨洋、房地产公司委托诉讼代理人王志杰、百纳物业公司的委托诉讼代理人郭广永、张春雷当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。根据现场查勘的屋檐水渍情况，本院认为房地产公司交付的案涉房屋应存在质量问题，但该质量问题是否是引起原告北卧室漏水的原因并不明确。根据“谁主张，谁举证”的原则，法庭将举证责任分配给原告，原告明确表示不对北卧室漏水原因及因漏水造成的损失申请鉴定，其应承担举证不能的法律后果。至于百纳物业公司，其针对案涉房屋的漏雨问题进行了如实记录，且庭审中当事人一致认可二被告的工作人员曾到现场查勘，足以证明百纳物业公司及时将住户反映的漏水情况向房地产公司进行了反馈、报修。综上，本院认为百纳物业公司已经尽到了自己的义务，其不应在本案中承担责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨洋的全部诉讼请求。案件受理费25元，由杨洋负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 竞二〇二一年一月二十一日法官助理  杜洪亮书 记 员  肖 笛