北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6476号原告：福建省建筑工程技术中心，住所地福建省福州市仓山区亭洲路6号。法定代表人：林顺建，主任。委托诉讼代理人：陈辉，上海建纬（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦琳，上海建纬（福州）律师事务所律师。被告：谢妆，女，1979年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市。原告福建省建筑工程技术中心（以下简称原告）与被告谢妆（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈辉，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年5月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付尚欠租金（自2019年6月15日起至《房屋租赁合同》解除之日止，按照每月20200元计算）；3.判令被告支付原告逾期违约金（以2019年10月8日之前拖欠的租金为基数，自2019年5月17日起至被告实际付清租金之日止，按照日千分之五的标准计算）。事实和理由：2019年5月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于北京市朝阳区夏家园xxx单元1202号房屋（以下简称1202号房屋）及地下1层061号车位，租期为三年，自2019年6月15日至2022年6月14日，租金为20200元/月，付款方式为押三个月付三个月，首期租金及押金应于合同签订之日支付，每三个月为一个租金缴纳周期，逾期支付租金的，按照每日千分之五的标准支付违约金，合同还约定，若被告存在拖欠租金的行为，原告有权提前终止合同。上述合同签订后，被告未按约定缴纳押金及支付租金，经原告多次催缴后仍拒绝履行，被告的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称,不同意原告的诉讼请求，我是6月14日第一次看房子，发现跟原告单位的人之前说的房屋情况完全不一样，里面所有的灯都拆走了，开关面板也没有，马桶盖没有，洗脸盆没有，窗帘没有，热水器没有，抽油烟机没有，橱柜是掉下来的，完全不符合他们的说法，对方说的是住宅，但里面没有水和电，是不能住的。原告在6月21日说不租给我了，后来也不给我开门，我再叫其开门开一下，其就不同意。原来签合同的时候也是寄给我的，第一通电话说6月底签合同，五万元保证金交完以后，原告的人说要先签合同，我那个时候都没有看过房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：原告系1202号房屋所有权人，房屋建筑面积219.02平方米，原告同时系朝阳区夏家园x号楼-1层061号车位所有权人，建筑面积56.02平方米。原告通过北京xx交易所（以下简称北交所）就该房屋及车位挂牌招租。2019年5月，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：租赁房屋为1202号房屋（含车库），房屋建筑面积219.02平方米，车位为地下1层061号，建筑面积56.02平方米；租赁用途住宅；租赁期限三年，租期为2019年6月15日至2022年6月14日；租赁金额20200元/月；乙方缴纳的保证金在扣除服务费后，剩余部分冲抵价格转付出租方；付款方式押三个月付三个月，首期租金及押金应于签订《房屋租赁合同》之日支付，每三个月为一个租金缴纳周期，以后每期租金应于期限届满前提前5日内支付，逾期每日缴纳千分之五的违约金；押金为60600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋架构；承租方装修过程中不得改变主体结构；乙方有拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。合同落款时间为2019年5月17日。原告称不清楚合同的具体签订时间及地点。被告称双方通过邮寄方式签订该合同，落款时间是原告让写的。关于租赁房屋，原告称因项目规划变更，涉案1202号房屋房号变为xxxx单元1202号。被告对此予以认可，称其看房的是xxxx单元1202号房屋。被告提交微信聊天记录并出示手机原始载体，称系其与冯某之间的微信聊天记录，证据显示：2019年5月17日双方添加为好友；2019年5月19日，对方发送：“谢总，明天能电子版的先发给我领导看下么”，本机发送：“是租期的说明么”，后于5月20日发送照片一张，照片中租期显示为2019年6月1日至2022年5月31日，并发送：“这个日期是不是得改一下”，后双方发生多份说明，内容为将起租时间改为2019年6月15日；2019年5月22日，对方发送：“谢总，劳您今天把说明寄出哈”，5月23日发送：“收到，劳您地址给我，寄合同”，5月27日发送：“今天可以把合同寄给我么”，5月28日发送：“收到”；2019年5月31日，对方发送照片一张，并发送：“当时我们发布的情况已经明确简装房了呀”，照片为出租方及出租房屋简况，装修水平及附属设施为简装房；2019年6月14日，本机发送：“冯姐！我在大堂等！刚才上去1202敲门没有人”，对方发送：“你看完锁门哈”，后本机发送照片多张，并发送：“窗户没有关，墙体都坏了”、“灯都拆走了！油烟机也拆走了”、“我现在离开！把门锁了，明天预约了装修的人来评估价格，届时麻烦再来开门一下”、“或者后天再锁？”，对方发送：“领导刚刚打电话说你装修要根据合同约定哈”；6月18日，对方发送：“领导又问房租的事情，你那边这周内落实了把银行转账截图给我，我好交差”，本机发送：“装修的价格明细我已经发给公司了，租金请款单也已经递交，等回复”、“装修做出来的费用要10多万才能好”；6月21日，对方发送：“请落实租金，这周内打款，若未见款，我们只能联系北交所，你们违约，我们重新招租”，本机发送：“我们公司已经在走流程了”、“明天上午10:00左右装修的人还得去量尺寸以下，麻烦安排人开一下门好吧”，对方发送：“不好意思，安排不到人。我们单位在福州”。原告称不能确认该聊天记录的内容，其中照片是否为涉案房屋照片不确定，称即便是涉案房屋的，也不能证明房屋没有达到租赁合同约定的使用目的，而且北交所网上也要求承租方在招标之前实地看房。原告认可冯某系其办公室主任。被告提交通话记录单，证明其于2019年4月28日与冯某通过话。原告称不能确定是否为冯某电话，无法证明通话内容。被告提交交易截图，证明2019年4月28日向北交所支付5万元，该款项是保证金。被告称与北交所签有文件，但未能向本院提供。原告称证据与本案无关，该保证金是交给北交所。原告提交《关于催缴北京市朝阳区夏家园xxx层1202房租的函》、《关于北京市朝阳区夏家园xxx层1202房屋租赁合同履行事宜的函》、快递单及微信聊天记录截图等，证明其先后于2019年7月3日、2019年8月15日发函通知被告缴纳押金及租金。原告称微信聊天记录系冯某与被告的微信聊天记录。被告称未收到原告邮寄的函件，对于微信聊天记录未持异议。查，双方在签订本案《房屋租赁合同》之前，被告未至涉案房屋实地查看过租赁物情况。原告称其要求过被告看房，其未通过视频及图片等形式向被告展示过房屋；房屋以前也用于出租，对于合同签订时、2019年6月14日及现状的照片等证据，原告均不能提供。被告称冯某说房屋拎包入住，其就相信了，所以没有看房就签定了合同，租赁房屋后用于自己居住，2019年6月14日第一次看房。关于房屋交付，原告称双方口头约定被告交纳押金和首期租金时交付房屋，现涉案房屋仍未对外出租。被告称2019年6月14日交房，因房屋没有达标，就没有交房。关于屋内装饰装修、家具家电情况，原告称不清楚，其在北交所招租，应该会展示相应的照片等，就此原告未能提供证据。被告称屋内没灯，有个损坏的衣柜，没有油烟机和水龙头等，没有其他家具家电，北交所招租也没有任何照片。被告称考虑到房屋的情况，所以要进行装修。关于被告交纳的保证金，原告称本次交易服务费12120元，剩余部分37880元北交所可转付原告。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告应当交付租赁物，被告应当依约支付房屋租金及押金。现双方未实际办理房屋交接，被告亦无意继续承租涉案房屋，综合以上情况，对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应否支付原告租金及应付的金额问题。首先，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于签订《房屋租赁合同》之日支付首期租金及押金，但被告未能依据合同约定向原告交纳首期租金及押金，亦未能在租期开始后交纳，在原告多次催要之后，被告始终未能予以交纳，其行为构成违约。被告虽称其于2019年6月14日首次看房，发现屋内存在多项问题，对此本院认为，查看租赁物状态系承租人在签订租赁合同之前所应积极履行的审慎审查义务，其据此决定是否承租、租金标准及出租人应否维修等事项。同时，原告在北交所挂牌出租房屋为简装房，根据被告所提交的微信聊天记录中的照片，该租赁物部分物品存在一定的瑕疵，但尚不足以达到其据以解除合同的条件。其次，在原告多次通过微信及信函方式向被告催缴租金、押金等未果的情况下，原告作为出租方也负有减少损失扩大的义务。同时，原告始终未向被告交付房屋，虽然租赁合同中未就房屋交付予以约定，但依据交易习惯，原告亦应于租期开始后交付房屋，且根据微信聊天记录，被告于2019年6月21日要求原告次日开门，但原告方表示无法安排，原告未能积极履行其交房义务；且其作为出租方，在租赁合同签订之前不带看租赁物或通过其他形式予以展示，存在不足，亦是导致本案合同最终被解除的因素之一。综上，被告应当支付原告租金，就具体的金额，本院根据合同履行情况、当事人过错程度等本案实际情况酌情判处。对于原告主张的违约金，本院综合本案情况不再支持。原告认可被告所交纳保证金中37880元可由北交所转付原告，对此本院不持异议，本院在被告应付租金中予以扣除。对于被告所交纳的其余部分保证金，本院在本案中不予处理，当事人如有争议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告福建省建筑工程技术中心与被告谢妆签订的《房屋租赁合同》；二、被告谢妆于本判决生效后七日内支付原告福建省建筑工程技术中心租金六万三千一百二十元；三、驳回原告福建省建筑工程技术中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，由原告福建省建筑工程技术中心负担394元（已交纳），由被告谢妆负担2320元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二一年一月二十八日书记员 徐川涵-8--9-