成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5313号 原告（反诉被告）：成都市森宇物业有限责任公司，住所地：成都市双流区东升街道清泰路30号。 法定代表人：廖连其，执行董事。 委托诉讼代理人：王金祥，上海段和段(成都)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周跃立，男，1958年6月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：付贤禹，四川法银律师事务所律师。 原告(反诉被告）成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告（反诉原告）周跃立物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）森宇物业公司的委托诉讼代理人王金祥，被告（反诉原告）周跃立的委托诉讼代理人付贤禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令周跃立向森宇物业公司支付拖欠的物业管理服务费18910.52元；1号立体151#、152#、153#车位管理费3030元，生活垃圾清运费270元，弱电费240元；2.判令周跃立按照逾期金额每月百分之二的标准支付欠款付清前的违约金（暂计算至2020年3月31日，为43687.87元）；3.本案诉讼费由周跃立承担。事实与理由：2003年，周跃立与开发商成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇实业公司”）签订《前期物业服务合同》，约定自2003年8月1日起由森宇物业公司为府河音乐花园小区提供前期物业服务。其后，该《前期物业服务合同》于2008年12月30日续签，森宇物业公司提供物业服务合同的终止日期变更为业主大会成立，业主委员会代表全体业主与新聘选的物业服务企业签订的物业服务合同生效时。(《前期物业服务合同》约定，森宇物业公司提供物业服务，实行包干制收费，住宅收费标准为0.8元/月/平方米，私家车位收费标准20元/月/个。业主应于“开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中约定的交房时间之日起全额缴纳物业服务费用”；若业主违反约定，不按时缴纳物业管理费的，应自逾期之日起每天按照应交物业管理费的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金)，上述合同对物业服务费的支付标准、支付时间、支付方式及违约金标准均有约定。合同签订后，森宇物业公司为府河音乐花园提供了物业服务，周跃立的小区房号是19-1-4，面积为181.74平方米，同时周跃立还有1#立体151、152、153号共三个车位，周跃立一直欠缴其房屋2006年9月1日至2008年10月31日、2009年11月1日至2010年8月31日、2012年1月1日至2016年2月29日的物业费18910.52元，拖欠其三个车位2012年9月15日至2016年11月31日之间的物业管理费3030元，拖欠2009年11月1日至2011年7月31、2011年11月1日至2016年2月29日的生活垃圾清运费270元、弱电费240元，经森宇物业公司催收，周跃立仍然拒绝支付欠费，故森宇物业公司诉至本院，请求判如所请。 周跃立辩称，一、森宇物业公司的主张缺乏合同依据，不应当获得支持。1.双方之间从来没有签署过物业服务合同，森宇物业公司所谓的前期物业服务合同对周跃立没有法律约束力；2.森宇物业公司应当举证证明其为所涉小区提供了物业服务并且其进入该小区符合法律规定的招投标程序；3.即使森宇物业公司提供了相应的物业服务但该物业服务也没有达到同类物业的服务标准，所以无权主张全额的物业服务费。二、森宇物业公司所主张的生活垃圾清运费和弱电费不属于本案的审理范畴，森宇物业公司不是适格的主体。三、森宇物业公司所主张的物业服务费、车位费、垃圾清运费、违约金、弱电费等所有债权已经超过了法定的诉讼时效，不应当获得支持。四、森宇物业公司提供的物业服务没有证据证明达到了其所依据的合同标准，根据合同法第111条的规定，即使森宇物业公司确实提供了物业服务而且是合法的物业服务单位的情况下，周跃立有权利要求减少甚至免除支付物业费的义务。五、由于物业费、车位管理费以及垃圾清运费、弱电费等相关费用森宇物业公司无权全额主张，而且超过了诉讼时效，所以要求其按照每月百分之二支付违约金的请求没有合法依据。 周跃立向本院提出反诉请求：1.判令森宇物业公司向周跃立支付因森宇物业公司未履行车位管理职责，导致周跃立2016年1月至2017年1月三个自有车位长期被占用的租金损失5000元；2.判令森宇物业公司承担本案的诉讼费。事实和理由：森宇公司对周跃立的三个私家车位并未尽到管理职责，经常有其他人的车辆在周跃立的私家车位停放、占用，或停放、占用的车主并未获得周跃立的同意和认可。森宇物业公司明知案涉车位系周跃立所购买的私家车位，且其自称系案涉房屋及车位服务企业，就应当全面履行物业服务、车位管理的义务。但是森宇物业公司不仅没有尽到全面管理服务的义务，反而允许他人擅自进入停车场并占用周跃立的私家车位，给周跃立造成了损失。现森宇物业公司在本诉中向周跃立主张车位管理费，当然不应获支持，相反森宇物业公司应当承担赔偿损失的责任。 森宇物业公司辩称，森宇物业公司没有允许他人占用周跃立的车位，也履行了车位管理的职责，不应当赔偿损失，且周跃立也并无损失。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与森宇实业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定森宇实业公司将府河音乐花园住宅小区委托森宇物业公司进行物业管理，委托管理期限暂定3年，自2003年8月1日起至2006年7月31日止，物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向森宇物业公司交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向森宇物业公司交纳，业主应于购房合同中约定的交房时间之日起交纳物业服务费用，物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次缴纳费用时间为1月、7月。物业管理公共服务费中未计入的：（1）弱电系统能耗费、保证小区在电网停电时公共照明而发电所产生的成本支出，由业主按4元/月·户分摊；（2）小区环卫设施购置费、生活垃圾中转所增加的成本支出费、代环卫所收取的生活垃圾费，由全体业主共同分担，根据相关部门相关规定，按4.5元/月·户收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按露天车位每月170元（含车位物管费）、车库每月240元（含车位管理费）。 2006年6月30日，森宇物业公司与森宇实业公司签订《前期物业服务合同》，约定森宇实业公司选聘森宇物业公司为府河音乐花园提供前期物业管理服务。合同期限自2006年7月1日起暂定三年，在合同期内业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止，在合同期满前三个月业主大会尚未成立的，双方如无异议，则合同自动延期到业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止；双方未能达成协议的，森宇实业公司应当在合同期满前选聘新的物业管理企业，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅0.5元/月·平方米，商铺0.5元/月·平方米，私家车库0.5元/月·平方米，物业管理服务费每半年交纳一次，业主或者物业使用人应在每年1月、7月履行交纳义务，立体停车楼及地下停车固定车位属购买业主所有，车位使用人应按车位20元/个·月的标准向森宇物业公司交纳停车管理服务费，森宇物业公司、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三的标准向森宇实业公司支付违约金。 2008年12月30日，森宇物业公司与森宇实业公司签订《府河音乐花园前期物业服务合同》，约定森宇实业公司选聘森宇物业公司提供前期物业服务；物业服务期限自2009年1月1日起至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；业主应于开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同约定的交房时间之日起全额交纳物业服务费用，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅0.8元/月·平方米、商铺0.8元/月·平方米、私家车库0.8元/月·平方米；物业服务费中不包含发电电费、弱电费及生活垃圾清运费，生活垃圾清运费按政府相关收费文件执行。发电电费按实际使用量分摊，弱电费用按每月每户4元按标准收取，立体停车楼及地下停车固定车位属购买业主所有，车位使用人应按车位20元/个·月的标准向森宇物业公司交纳停车管理服务费；物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年到期前15日之内履行交纳义务；森宇实业公司、业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的视为违约，应承担违约责任，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按应交物业服务费用的30%交纳违约金；为了及时有效地告知业主欠费情况，减少不必要的损失，业主应当提供其准确的联系方式，物业中心以挂号信的方式邮寄催费通知单，以邮寄邮戳时间为起始时间，15日内视为送达。 周跃立于2002年4月27日因购买××镇××街××花园××栋××.4.5层4号住宅进行登记，建筑面积为310.01平方米。周跃立向本院提交了小区拍摄的照片，拟证明森宇物业公司未按照合同约定提供物业服务。 周跃立欠缴2006年9月至2008年10月31日、2009年11月1日至2010年8月31日、2012年1月1日至2016年2月29日的物业费，1#立体151、152、153号车位2012年9月15日至2016年11月31日的物业管理费3030元，2009年11月1日至2011年7月31日，2011年11月1日至2016年2月29日的生活垃圾费270元、弱电费240元。 森宇物业公司于2017年3月2日向四川省成都市国立公证处（以下简称国立公证处）申请对《府河音乐花园物业费催费公告》的行为及内容进行保全证据公证，同日国立公证处工作人员会同森宇物业公司工作人员到案涉小区进行证据保全公证，国立公证处于2017年3月27日作出《公证书》，其中催费公告载明：“业主姓名周跃立，幢号19-1-04,欠费时间2006-09-01至2008-10-31,2009-11-01至2010-8-31,2012-01-01至2016-2-29，欠费金额18910.52”，后森宇物业公司于2017年7月22日向周跃立邮寄律师函，律师函载明：依据《前期物业合同》有关约定，你应当交纳的物业公共服务费为21940.52元，其中住宅物业服务费标准为每月每平方米0.8元，物业面积为310.01平方米，从2006年9月至2008年10月，2009年11月至2010年8月，2012年1月至2016年2月，合计18910.52元，车位1#立体151、152、153号应交纳物业公共服务费标准为每月每个车位20元，从2012年9月15日至2016年11月30日，合计3030元没有交纳。后周跃立仍未支付欠缴物业服务费，森宇物业公司遂起诉。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业管理服务合同、前期物业服务合同、府河音乐花园前期物业服务合同、房屋信息摘要、公证书、律师函、EMS邮寄单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。周跃立虽不是物业服务合同形式上的签订者，但其买受房屋后实际接收森宇物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。上述三份物业服务合同对周跃立均具有约束力。 关于周跃立辩称森宇物业公司提供的物业服务不符合约定，故其拒绝缴纳物业费。本院认为，森宇物业公司为案涉小区提供了物业服务，周跃立作为该小区的业主，有按时缴纳物业费的义务。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，周跃立如认为森宇物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，侵犯了其合法权益，可要求森宇物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。 关于周跃立辩称森宇物业公司主张的2006年9月至2008年10月31日、2009年11月1日至2010年8月31日、2012年1月1日至2016年2月29日的物业费、三个车位2012年9月15日至2016年11月31日的物业管理费3030元，2009年11月1日至2011年7月31日，2011年11月1日至2016年2月29日的生活垃圾费、弱电费240元已经超过了法定的诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”森宇物业公司于2017年3月2日进行催收并申请证据保全公证，其催收内容仅包含物业服务费，故2015年3月3日之前的物业服务费，周跃立不再予以支付。周跃立应支付2015年3月2日至2016年2月29的物业费2976.1元（0.8元/月/平方米×310.01平方米×12个月）。 森宇物业公司于2017年7月22日向周跃立邮寄律师函。依据《府河音乐花园前期物业服务合同》约定，物业中心以挂号信的方式邮寄催费通知单，以邮寄邮戳时间为起始时间，15日内视为送达，故2017年8月6日视为送达给周跃立，2015年8月7日之前的车位管理费，周跃立不再予以支付，周跃立应支付1#立体151、152、153号车位2015年8月8日至2016年11月31日的车位管理费960元。 对于2012年9月15日至2015年8月7日的车位管理费、2009年11月1日至2011年7月31日，2011年11月1日至2016年2月29日的生活垃圾清运费、弱电费240元，森宇物业公司并未向本院提交证据证明诉讼时效发生中断、中止的情形。故对森宇物业公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于森宇物业公司主张的违约金。周跃立辩称，违约金计算标准过高。本院认为，周跃立经森宇物业公司书面催告，无正当理由拒不缴纳物业费的行为构成违约，应当承担的相应违约责任。森宇物业公司主张按每月百分之二的标准计算违约金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定的“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，从本案证据来看，周跃立的违约行为给森宇物业公司除造成物业费的资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为每日万分之三。此外，根据合同约定，物业费应当每半年交纳一次，在每半年到期前十五日之内交纳，即周跃立应支付的违约金分段计算为：即以992.03元（0.8元/月/平方米×310.01平方米×4个月）为基数，从2015年7月1日；以1488.05元（0.8元/月/平方米×310.01平方米×6个月）为基数，从2016年1月1日起；以496.02元（0.8元/月/平方米×310.01平方米×2个月）为基数，从2016年7月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。对于车位管理费的违约金，森宇物业公司与周跃立之间没有约定，故森宇物业公司主张车位管理费的违约金，本院不予支持。 关于周跃立主张森宇物业公司向其支付因森宇物业公司未履行车位管理职责，导致周跃立2016年1月至2017年1月三个自有车位长期被占用的租金损失5000元。本院认为，周跃立虽向本院提交了部分照片的证据，但是该照片达不到证明森宇物业公司存在未履行车位管理职责的证明目的，周跃立也未证明其损失，应当自行承担举证不能的责任。故对其该项反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周跃立于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都市森宇物业有限责任公司支付物业费2976.1元以及违约金（违约金以992.03元为基数，从2015年7月1日起；以1488.05元为基数，从2016年1月1日起；以496.02元为基数，从2016年7月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止）； 二、被告（反诉原告）周跃立于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都市森宇物业有限责任公司支付车位管理费960元； 三、驳回原告（反诉被告）成都市森宇物业有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周跃立的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费727元，反诉案件受理费25元，共计752元，由原告（反诉被告）成都市森宇物业有限责任公司负担618元，被告（反诉原告）周跃立负担134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二一年一月十四日 法官助理  邓黎霞 书 记 员  盛 娇