广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18230号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市匠泽精密模具塑胶有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇石马社区×××××××××厂房（东）。法定代表人：葛士杰，总经理。委托诉讼代理人：付冬梅，女，1979年11月10日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××707，该公司员工。被告：陈厚胜，男，1955年5月13日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码为G044419（6），港澳居民来往内地通行证号码为H07532373。委托诉讼代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。被告：深圳市集鸿发电子有限公司，住所地为广东省深圳市光明区新湖街道圳美社区同富裕工业区×××××。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：郭跃峰，男，1979年1月17日出生，汉族，住湖北省浠水县××××××××，公民身份号码为421××××××××××××619，该公司的业务副总经理。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市安捷机械科技有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：龙安生，总经理。委托诉讼代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。原告东莞市匠泽精密模具塑胶有限公司诉被告陈厚胜、深圳市集鸿发电子有限公司（以下简称集鸿发公司）、东莞市安捷机械科技有限公司（以下简称安捷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。案件审理中，被告安捷公司于2020年10月19日向本院提起反诉。本院于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人葛士杰及委托诉讼代理人付冬梅，被告集鸿发公司的委托诉讼代理人郭跃峰，被告陈厚胜、安捷公司的共同委托诉讼代理人胡杨及被告安捷公司的法定代表人龙安生到庭参加了诉讼。庭审中，双方申请本院给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告陈厚胜、集鸿发公司赔偿原告搬迁产生的损失200000元；2.被告安捷公司赔偿扣押原告搬运车辆和搬运人员的经济损失3300元；3.被告安捷公司赔偿原告供电设备的损失11430元；4.本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：被告集鸿发公司承租被告陈厚胜的厂房后分租给原告。2020年7月2日，被告集鸿发公司发出《不续约通知书》，让园区内厂家于2020年7月24日前搬走，原告在厂房内投入不能搬离资金有五六十万元，被告集鸿发公司的行为违反了公序良俗，且在租赁期限内没有提前3个月通知原告。原告是使用重型设备的厂家，搬迁不易，接到被告集鸿发公司的搬迁通知后，原告寻求被告陈厚胜续签。2020年7月15日，原告接到罗紫红的租赁报价才知道被告陈厚胜已经将厂房租赁给厂区的其中一个租户，被告陈厚胜没有给予原告优先承租权，违反了法律规定。罗紫红的租赁报价中房租上涨了82%，被告陈厚胜在原告抗疫困惫时大幅度提高价格违反法律法规的规定。被告安捷公司是被告陈厚胜的合作伙伴，被告陈厚胜的厂房由被告安捷公司出租给罗紫红，原告搬迁时，被告安捷公司请了黑社会的人来收房租，扣押原告的一部搬运车辆和9个搬运人员达6个小时。原告报警后，被告安捷公司在公安的监督下才解决此问题。被告安捷公司还扣押了原告一套供电设备，原告为了生产在市场重新购置了供电设备，产生费用11430元。原告搬厂后，有8名熟手工人可能失业。故请求法院查明事实，依法裁判。被告陈厚胜辩称，一、被告陈厚胜无需向原告赔偿搬迁损失，双方之间不存在租赁合同关系，更不构成侵权。被告陈厚胜仅是作为香港联昌行塑胶原料有限公司的签约代表与被告集鸿发公司签订租赁合同。二、原告请求的搬迁损失没有证据证实，且原告是在租赁合同到期后搬迁的，相关费用由其自行承担。三、原告的租赁合同到期后拒不腾空厂房已经构成违约，应当驳回其全部诉讼请求。被告集鸿发公司辩称，一、被告集鸿发公司与原告的合同终止日期为2020年5月24日，被告集鸿发公司在合同到期后多次和一手房东沟通需求续租，但因一手房东给出的续租价格太高，被告集鸿发公司在书面征求了园区各分租户意见并结合市场行情评估后决定接受原房东的退租要求。被告集鸿发公司在未和一手房东续租的情况下无法和原告续约，此过程没有违背公序良俗。二、案涉房屋租赁期限届满，承租人需要续租应当在租赁期限届满前3个月提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。一手房东考虑到疫情问题，愿意给租客多两个月的平价租赁期，所以直到2020年6月29日才对被告集鸿发公司发出了《退租通知》，被告集鸿发公司也在2020年7月2日对园区客户发出了《不续约通知书》，不存在主观故意拖延。原告在与被告集鸿发合同到期之前并未按合同约定提前三个月提出书面续租申请，可视为放弃优先续约权。综上，请求法院驳回原告对被告集鸿发公司的诉讼请求。被告安捷公司辩称，一、被告安捷公司无需向原告赔偿搬运车辆和搬运人员的经济损失，被告安捷公司没有扣押原告的搬运车辆和人员，其起诉没有事实和法律依据。二、被告安捷公司无需向原告赔偿供电设备款，其不清楚原告所陈述的供电设备是否属于原告或者是否已经拆走，也没有扣押原告的供电设备。三、原告与被告二的合同到期后，搬走是很正常的事情，相关的搬迁费应由其自行承担，故请求法院驳回原告的全部诉请。被告安捷公司向本院提出如下反诉请求：1.原告向被告安捷公司赔偿行车维修费用7600元；2.原告向被告支付清理垃圾的费用6450元；3.本案诉讼费由原告负担。事实与理由：原告与集鸿发公司签订了一份《厂房租赁合同书》，约定将位于东莞市塘厦镇石马社区×××××××××××××平方米厂房租给原告使用至2020年5月24日，每月租金为12659元，合同到期后，原告违约没有按时搬离，被告安捷公司于2020年7月26日起承租案涉厂房。经协商，原告同意在2020年8月20日前搬厂，并按原合同约定的租金标准交清房租和水电费等。原告在承租案涉厂房期间将行车搞坏，搬离时并没有维修好，厂房内的垃圾也没有清理。被告安捷公司多次要求原告维修行车、清理垃圾，但原告置之不理，故被告安捷公司提起反诉，请求法院依法裁判。针对被告安捷公司的反诉，原告辩称，一、原告的确与被告安捷公司协商在2020年8月20日搬厂，原告实际于8月24日搬完并交清房租和水电费等。8月24日下午，被告安捷公司安排一个原告不认识的人阻拦搬厂的车辆要求收取房租和水电费，且其收取的金额比事先谈好的金额多。二、原告于2020年8月24日同被告安捷公司做房屋交接时，原告提议将行车上原2吨的电动葫芦装回行车，被告安捷公司听说是因为9年前经安监局安检不过关就被拆下的，就表示没必要装上去了，之后被告安捷公司也没有提出要原告装回该电动葫芦。且原告已经9年没有用过该电动葫芦，其已经过了使用年限。而且电动葫芦的价格也就2000元左右，不可能安装费要7600元。三、原告与被告安捷公司交接时，安捷公司口头明确表示卫生间、两面隔墙、两台排风扇、照明电线均不拆，原告就没有拆卫生间、两面隔墙，但排风扇、照明电线还有使用价值，原告就拆了。原告与集鸿发公司的《厂房租赁合同》也说明了来装去留的租赁原则。而且两面隔墙是集鸿发公司砌的，故被告安捷公司要求原告承担拆除卫生间和隔墙产生的垃圾费没有依据。请求法院驳回被告安捷公司的反诉请求。本院经审理查明事实如下：1993年11月23日，东莞市塘厦镇石马经济联合社（甲方）与香港联昌行塑胶原料有限公司（乙方）签订一份《有偿使用土地合同书》，约定甲方将东莞市塘厦镇石马工业区第三工业区的土地有偿有期提供给乙方自行投资建设工厂，期限由1993年11月30日至2043年12月1日。2011年3月12日，香港联昌行塑胶原料有限公司（甲方）与被告集鸿发公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东莞市塘厦镇石马管理区××××××××、宿舍二栋、保安室、饭堂二间、洗手间、二楼会议室出租给乙方，租赁期间自2011年5月25日至2020年5月24日；合同期满，乙方如要续约，应在期满前3个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方有有限承租权。原告以法定代表人葛士杰名义于2011年3月22日开始向被告集鸿发公司承租位于东莞市塘厦镇石马管理区×××××××××，双方签订了多份《厂房租赁合同》。2017年3月27日，被告集鸿发公司（甲方）再次与原告（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定租赁期限从2017年3月21日至2020年5月24日，每月租金为12659元，保证金为25318元；租赁期满后乙方如要终止合同，乙方须提前三个月向甲方提出书面申请，双方签名、盖章落实，乙方将房屋退还甲方前，应将厂房和周围环境卫生清理好、维修好损坏的所有厂房、宿舍内地板、门窗、乳胶漆水电等设施经甲方查验合格后才归还甲方接管，结清应由乙方承担的各项费用，如乙方不及时清理及维修的，由甲方清理，费用由乙方承担；合同期满，如乙方需要继续租赁的，甲方在同等条件优先租给乙方，乙方须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商同意后继续租赁，双方应另行签订新合同，如乙方不续签又不搬厂，甲方可按双倍租金收取乙方；合同期满终止，所有固定不能移动拆卸的装修装饰物以及房屋原有附属设施和设备归还甲方。被告集鸿发公司（甲方）还与东莞市品发五金模具有限公司（乙方）签订了一份《物业托管合同书》，约定甲方将经营管理权托管给乙方，标的为位于东莞市××××××××厂房物业，托管经营期限从2011年5月25日至2020年5月24日。2020年6月29日，香港联昌行塑胶原料有限公司向被告集鸿发公司发出《退租通知》，载明双方协商于2020年7月25日租赁合同到期并终止合同，被告集鸿发公司需将现有租户合同终止，将厂房交付给香港联昌行塑胶原料有限公司。在发出《退租通知》之前，被告集鸿发公司向园区分租客户发出续约意向调查表，大部分客户均表示希望续约并填写了意向租金。2020年7月2日，东莞市品发五金模具有限公司发出《不续约通知书》，载明园区租客的租约于2020年5月24日已到期，因租金上涨、原房东不续约的原因，要求2020年7月24日前全部搬离园区，搬离时不要破坏房屋结构及原有配套设施设备，已装修如房东要求还原必须还原，房东同意不还原的除外，走时做好厂房宿舍卫生。2020年7月24日，东莞塘厦石马联昌塑胶原料厂发出《通知》，载明被告集鸿发公司承租其的厂房于2020年7月25日到期并且不再继续续约，该厂房于2020年7月26日起由被告安捷公司接管。原告主张的损失包括搬迁费用、扣押车辆及人员的损失、重新采购供电设备的损失。关于扣押车辆及人员的损失，原告提交了报警回执证实，被告安捷公司、原告均确认因原告尚有租金、水电费未交付，被告安捷公司将其搬迁的车辆拦下，交清后予以放行。关于重新采购供电设备的损失，原告明确供电设备包括电表、电闸、电线、电箱，其按照被告集鸿发公司的指示装在了租赁物固定的位置。被告集鸿发公司对此予以确认，但表示电线设备是不能拆走的。被告安捷公司表示不清楚该供电设备是否还在租赁物中，若仍在，其同意让原告拆除。原告表示其无需供电设备，需要被告安捷公司赔偿其损失。原告提交送货单证实其重新购买电表、电闸、电线、电箱的费用为11430元。被告安捷公司主张因原告搬离给其造成的损失包括行车维修的费用、垃圾清理费用。关于行车维修的费用，被告安捷公司提交《安装整改报价单》证实，原告确认其拆下了行车上2吨的电动葫芦，但表示是因为9年前经安监局安检不过关（没有合格证）拆下的，且使用年限已过。被告集鸿发公司确认原告该陈述。被告安捷公司确认拆下2吨的电动葫芦已留存9年，使用需要合格证，使用寿命是10年至15年，但表示无论有无用，原告都应该复原。关于垃圾清理费用，被告安捷公司提交的《垃圾清理协议》载明了拆除二楼卫生间、两面隔墙并将垃圾进行清理运输的费用。原告表示因《厂房租赁合同》中明确其不能移动装修装饰物，故其没有拆除，但其他垃圾都已清理。至庭审辩论终结前，被告安捷公司、陈厚胜均表示案涉租赁物未能取得的建设工程规划许可证。原告及被告集鸿发公司表示不清楚该情况。以上事实，有原告提交的《不续约通知书》、续约意向调查表、微信聊天记录、《厂房租赁合同》、报警回执、送货单、住所（经营场所）使用证明、银行电子回单、手写房租水电费单、网页截图，被告陈厚胜提交的《见证书》（包含《有偿使用土地合同书》），被告集鸿发公司提交的续约意向调查表、微信聊天记录、《厂房租赁合同》、《退租通知》、《不续约通知书》、《物业托管合同书》、收据、租金票据，被告安捷公司提交的《垃圾清理协议》、收据、安装整改报价单、营业执照复印件、照片、《厂房租赁合同》、通知，及本院的庭审笔录等附卷证实。本院认为，被告陈厚胜为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方均同意适用内地法律审理本案，且案涉租赁物位于内地，故应以内地法律作为本案解决争议的准据法，故应以内地法律作为本案解决争议的准据法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故案涉被告集鸿发公司与原告签订的《厂房租赁合同书》均应属无效合同。关于被告陈厚胜、集鸿发公司是否应当赔偿原告搬迁损失的问题。如上所述，被告集鸿发公司与原告签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，故原告应当及时返还案涉租赁物，且《厂房租赁合同书》中约定的使用期限届满，原告理应知道到期应当及时搬迁。且即使案涉《厂房租赁合同书》有效，原告亦未能证实其依约提前三个月提出了书面续租申请，且同意接受出租方提出的租金要求，不符合合同约定的同等条件下优先承租的条件。因此，原告要求被告集鸿发公司赔偿搬迁损失的请求，于法无据，本院不予支持。被告陈厚胜并非《厂房租赁合同书》的相对方，原告要求其承担责任亦依据不足。关于被告安捷公司是否应当赔偿原告搬运车辆及人员经济损失的问题。经查，双方因剩余房租及水、电费未付清的问题发生争议，致使被告安捷公司拒绝原告出厂，原告交清相关费用后，被告安捷公司予以放行，被告安捷公司此行为符合情理，且原告并未举证证实其存在损失及损失的数额，故对原告该请求，本院不予支持。关于被告安捷公司是否应当赔偿原告供电设备损失的问题。经查，争议的供电设备实际为电表、电闸、电线、电箱，该部分属于原告在正常使用中进行的装修，属于已形成附合的装饰装修物，原告承租案涉租赁物时与被告集鸿发公司约定“所有固定不能移动拆卸的装修装饰物以及房屋原有附属设施和设备归还甲方”，可见即使该供电设备仍在案涉租赁物内，被告安捷公司亦无赔偿责任，故对原告要求被告安捷公司赔偿的请求，本院不予支持。关于原告是否应当赔偿行车维修费的问题。经查，案涉行车存在问题在于行车上2吨的电动葫芦被拆下，原告搬厂时未复原，本院认为，原告及被告集鸿发公司均确认该电动葫芦因没有合格证不能使用，9年前经安监局安检不过关拆下的，其使用期限即将届满。被告安捷公司亦确认无合格证不能使用，且确认其使用期限为10年至15年，故其要求原告重新装上并无必要。对被告安捷公司该请求，本院不予支持。关于垃圾清理费的问题。经查，被告安捷公司主张的垃圾清理费包括拆除二楼卫生间、两面隔墙并将垃圾清理运输的费用。如前所述，原告承租案涉租赁物时与被告集鸿发公司约定“所有固定不能移动拆卸的装修装饰物以及房屋原有附属设施和设备归还甲方”，被告安捷公司未能举证二楼卫生间、两面隔墙是原告加装的，且其曾经要求或通过被告集鸿发公司要求原告搬离时拆除，故对被告安捷公司该请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、驳回原告东莞市匠泽精密模具塑胶有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告东莞市安捷机械科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4521元（原告已预交），由原告东莞市匠泽精密模具塑胶有限公司负担；反诉受理费76元（反诉原告已预交），由反诉原告东莞市安捷机械科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 刘先军二〇二〇年十二月三十日书记员 邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。