广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40887号原告：广州寰城实业发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路365号之一3005房，统一社会信用代码914401017676675056。法定代表人：王珏。委托诉讼代理人：陈美娟、陈晓航，分别系广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：中维（广州）股权投资基金管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-E3991(集群注册)(JM)，统一社会信用代码91440101MA5ANJMM2X。法定代表人：赵纬。委托诉讼代理人：姜昕，系广东恒益律师事务所律师。原告广州寰城实业发展有限公司（以下简称寰城公司）诉被告中维（广州）股权投资基金管理有限公司（以下简称中维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寰城公司的委托诉讼代理人陈美娟，被告中维公司委托诉讼代理人姜昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寰城公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告没收被告交纳的租赁保证金78836元、物业履约保证金9854.4元、水电费周转金4927.2元（当庭撤回）；二、判令被告向原告支付1个月免租期租金39418元；三、判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月15日的占用费19073.22元;四、判令被告向原告支付管理费2463.6元、水电费1266.36元；五、判令被告向原告支付延迟支付免租期租金、占用期间使用费、管理费、水电费的滞纳金（以第二至四项金额总数62221.18元为基数，按照每日千分之三的标准自2019年6月28日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月18日为49464.9元）；六、判令被告向原告支付本案的律师费5000元；七、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年1月22日签订《广州市房屋租赁合同》和《物业租赁合同（写字楼、商铺类）》，约定原告将广州市天河区XX路XX号之一3405单元（以下简称案涉房屋）出租给被告作办公用途使用，每月租金为39418元，被告应于每月1日前缴付租金给原告，租赁保证金为78836元。2019年6月，被告向原告提出退租申请，要求提前解除租赁合同。2019年7月11日，原告函复被告，确认双方签订的租赁合同解除；扣除原告缴纳的保证金。促请被告支付免租期租金、水电费，并交还案涉房屋。被告一直没有支付前述费用，也没有交还案涉房屋。2019年7月25日，原告再次函告被告，要求被告交还案涉房屋，支付物业占用费、水电费、管理费，但被告至今仍未支付。原告认为，原、被告双方签订的案涉房屋的租赁合同合法有效，双方应当自觉履行合同义务。被告提前解除租赁合同、延迟交还物业的行为，已损害了原告的合法权益，依据租赁合同的约定，涉案合同依法解除，被告应向原告支付免租期租金、占用费、水电费、管理费和律师费。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告中维公司辩称：一、涉案合同是双方协商一致解除，不是被告单方解除，不适用合同中关于没收保证金的条款。二、在协商一致解除的前提下，被告缴纳的保证金足以弥补原告因此所遭受的全部损失，包括免租期租金、2019年7月1日—15日的费用，保证金也可以覆盖水电费、管理费。三、被告不需要额外向原告支付免租期租金和2019年7月1日至15日的费用，所以不存在任何的滞纳金。四、原告要求被告承担律师费、诉讼费既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年1月22日，寰城公司（出租人/甲方）与中维公司（承租人/乙方）签订物业租赁合同（以下简称合同一）、《广州市房屋租赁合同》（以下简称合同二），合同一约定：案涉房屋租赁期限为36个月，自2019年2月1日至2022年1月31日。装修期为1个月，自2019年2月1日至2019年2月28日。若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金；2019年3月1日至2020年1月31日，月租金为39418元，租赁保证金非乙方预付的租金或其他任何费用，仅作为乙方履行本合同的保证；本合同项下如乙方支付租金未包含物业管理费、水电费、网络费、装修押金等部分或全部款项，即乙方须按照各类款项收费标准进行付费，具体根据签订的相关物业服务协议另行约定；乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除保证金，并不退还乙方已缴纳但未发生的费用；乙方应当按本合同约定支付租金、租赁保证金等费用，并承担因办公经营产生的各项税费；乙方未缴纳本合同约定的费用的，每逾期一天，应向甲方支付欠付金额的千分之三滞纳金；本合同项下，甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、税费损失、装饰装修拆除费、律师费等，实际损失超过租赁保证金的，乙方需按实际损失进行赔偿；租赁物业交还时，还应符合如下条件：乙方已付清本合同项下的所有费用等；乙方逾期交还物业的，或虽交还物业但未满足本合同约定的全部交还条件的，每逾期一日，乙方应按本合同终止日所在月的日租金（日租金为该月租金总额除以该完整日历月的天数）的三倍标准向甲方支付物业被占用期间的使用费，并应承担被占用期间的公共事业费及物业服务费；双方配合另行签署政府部门要求的格式合同，已完成租赁合同备案手续，双方确认，上述备案合同仅为办理备案手续用，双方权利义务均应以本合同为准；等。合同二约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积246.36平方米，2019年2月1日起至2019年2月28日期间为免租期，2019年3月1日至2020年1月31日期间月租金为39418元，乙方向甲方缴纳78836元保证金等内容。合同签订后，案涉租赁合同在广州市天河区住房建设和园林局办理了房屋租赁登记备案。被告向原告发出《通知》载明：我司将于2019年7月起关闭停业，无法继续承租位于广州市天河区XX路XX号之一3405单元物业，于2019年6月28日解除与贵公司的租赁关系，我司自愿承担6月租金、水电费及物业管理费，并请贵公司于2019年6月30日交接物业。原告提交《关于3405退租申请的复函》（大意为：根据合同约定，如因乙方原因导致合同被提前解除的，乙方不享有装修期免租优惠，应按照合同约定的标准补足此期间的租金；乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除保证金，并不退还乙方已缴纳但未发生的费用；租赁合同自正式提交退租申请之日即6月28日起解除，请于合同解除次日按照合同约定的条件交还物业等）。《关于3405退租申请的沟通函》拟证明案涉租赁合同于2019年6月28日解除，原告要求被告支付租金、水电费、占用费等。被告对上述证据的关联性予以认可，但对真实性及合法性不予认可。原告提交委托代理合同、律师费发票拟证明其因本案产生的律师费。委托代理合同载明：甲方（寰城公司）因与中维公司、深圳宜车汇汽车服务有限公司租赁合同纠纷两案，特委托乙方（广东洛亚律师事务所）为代理人，乙方接受甲方委托，指派刘捷文律师为甲方的代理人。甲方应向乙方支付律师代理费每案件5000元，合计共1万元。落款日期为2019年10月。发票显示：寰城公司支付律师费10000元，开票日期为2019年12月12日。发票上加盖广东洛亚律师事务所公章。被告称其于2019年7月15日与原告完成退租手续，双方无其他未结债务，并提交以下证据予以证明：1.被告法定代表人赵纬与原告员工雷伟良的微信聊天记录。微信聊天记录载明：（2019年7月13日雷伟良）“赵总，3405的冰箱、微波炉、屏风等物品是你们的吧，这些都要等池总那边结清款以后，才能拉走…钥匙也请准备一下，池总只交给我大门钥匙2条”（赵）“好，周一交接给您”。2.家具盘点清单。3.转账记录。原告确认雷伟良系其员工，对微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，对关联性不予认可。原、被告确认被告转账记录中支付的款项系被告赔偿原告办公用品的费用。针对被告的上述证据，原告提交微信聊天记录，载明：（2019年7月17日雷伟良）“赵总，我们综合法务的意见，今天还是要按合同执行停水电，退租违约金我会尽快跟池总沟通处理，以免过了30天，产生新的违约金”。（2019年7月24日雷）“赵总，请问3405的协商情况如何？按之前的退租协商，租赁合同截止至7月15日，因到目前为止还没交接，7月16日起至交接为止，我们会收取占用费（日租金的3倍）”。被告对该证据真实性无异议。原、被告确认案涉房屋2019年5月15日至2019年7月15日期间的水电费为600元、2019年7月1日至7月15日期间的物业管理费为2384.13元，被告确认未缴纳上述费用。原告称按日常做法，水电费均由原告物业方提供缴费计算单据，并无其他单独针对案涉房屋的单据，其可以提供整个物业代缴的凭据，但原告在本院限定时间内未提交其代缴上述费用的凭证。经本院询问，被告称其于2019年7月15日撤场，其认为案涉租赁合同于该日解除。另查明，原告（甲方）、深圳万物商企物业服务有限公司（乙方）以及被告（丙方）签订《寰城中心广场项目物业服务协议》，约定案涉房屋由丙方进行物业服务，并对管理费、水电费等进行了约定。本院认为：原告当庭撤回第一项诉请属于其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院在此予以准许。原、被告签订的合同一、二是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同的解除认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告书面通知原告因关闭停业于2019年6月28日起解除与原告的租赁合同，原告据此向被告复函称，双方合同于2019年6月28日解除。据此，可以认定双方合同于2019年6月28日解除。被告虽主张双方协议一致解除租赁合同，但所举证据不足以证明该事实，而从原告复函及沟通函中可以看出，其仅同意中维公司提前解除合同，但明示要求中维公司在提前解约的同时承担相应的违约责任。因此，本院对被告的上述主张不予采纳，并认定被告单方提前解约，应当依约承担相应的责任。关于免租期租金及滞纳金。合同已明确约定若因被告原因导致本合同被提前解除的，视为被告自始不享有装修期免租优惠，被告应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金。被告单方提前解约，故依上述约定，被告应向原告支付2019年2月1日至2019年2月28日免租期间的租金39418元。至于该款项的滞纳金，无合同和法律依据，本院不予支持。关于占用费及滞纳金。案涉租赁合同于2019年6月28日解除，根据被告的陈述及其提交的微信聊天记录可知，合同解除后，被告直至2019年7月15日仍占用案涉房屋，故原告主张被告应向其支付2019年7月1日至2019年7月15日期间的占用费有理。原告请求按照合同约定的租金标准39418元/月计算上述期间的占用费19073.23元并无不妥，本院予以支持。至于滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。关于水电费、管理费及滞纳金。被告与案涉房屋物业服务者签订了物业服务协议，并对管理费、水电费等进行了约定，原告并非上述费用的权利人，且亦无证据证实原告为被告代付了上述费用，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于律师费。案涉租赁合同已对律师费损失的承担作出明确约定，原告所举证据足以证明其为本案诉讼聘请律师并支付了律师费，故本院对原告该项诉请予以支持。原告因两个类似案件共支付了1万元的律师费，故此其在本案中请求5000元有理，本院以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中维（广州）股权投资基金管理有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州寰城实业发展有限公司支付2019年2月1日至2019年2月28日免租期间租金39418元；二、被告中维（广州）股权投资基金管理有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州寰城实业发展有限公司支付2019年7月1日至2019年7月15日期间占用费19073.23元；三、被告中维（广州）股权投资基金管理有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州寰城实业发展有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告广州寰城实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2630元，由原告广州寰城实业发展有限公司负担1200元，被告中维（广州）股权投资基金管理有限公司负担1430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  王 刚人民陪审员  杨慧芬二〇二一年一月六日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚