广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初28147号原告：薛华华，男。委托诉讼代理人：寇星明，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403201010579732。委托诉讼代理人：王思奇，广东晟典律师事务所实习律师。被告：廖泽楷，男。被告：莫梦娜，女。第三人：钟丽华，女。委托诉讼代理人：方鹏，广东登丰律师事务所律师，执业证号14403200910410877。委托诉讼代理人：祝健，广东登丰律师事务所律师，执业证号14403201310017919。第三人：深圳裕丰房地产销售代理有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道创业路西海湾花园**商铺**，统一社会信用代码914403003500346229。法定代表人：郑金龙。委托诉讼代理人：吕兆豪，该公司员工。原告薛华华与被告廖泽楷、被告莫梦娜、第三人钟丽华、第三人深圳裕丰房地产销售代理有限公司(以下简称“裕丰公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行审理。原告薛华华的委托诉讼代理人寇星明、王思奇，第三人钟丽华的委托诉讼代理人方鹏，第三人裕丰公司的委托诉讼代理人吕兆豪到庭参加了诉讼。被告廖泽楷和被告莫梦娜经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛华华向本院提出诉讼请求（变更后）:1.判令被告廖泽楷立即交付房屋［不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第××号］，并及时结清交房前的所有欠款及费用；2.判令被告廖泽楷支付逾期交房的违约金1144250元（以成交价款1150万元为基数，按日万分之五计算，自2019年12月6日起暂计至2020年6月22日，应计付至实际交房之日止，见附件1）;3.判令被告莫梦娜在夫妻共同财产范围内对被告廖泽楷的上述义务承担连带责任;4.判令被告廖泽楷、被告莫梦娜立即办理户口迁出手续；5.判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月21日，经居间方裕丰公司提供居间服务，原告（乙方）与卖方被告廖泽楷（甲方）签订《存量房买卖合同》（编号：ＮＯ.深圳2001043），约定:甲方向乙方转让位于深圳市罗湖区名豪居鸿安阁25Ｂ的房产，建筑面积为187.81平方米；该房产不带租赁合同，若有户口未迁出，甲方在收齐楼款后三个月内迁出；甲方保证对房产享有完整产权，不存在任何未向乙方说明的其他情况，且并未侵犯任何第三方之合法权益，否则须承担相应的法律责任；房产成交价为1150万元，该成交价包含所有楼款及甲方买入房产后至今已产生及已支付的一切费用；乙方应于2019年9月20日前将首期款650万元支付至监管账户，甲乙双方应于乙方付款期限届满前三个工作日内到银行办理资金监管手续并签署一切相关法律文件，如甲方不配合办理相关手续，乙方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；该房产交付使用的时间为甲方收齐房款三天内，在房产正式交付使用前，甲方应交清收楼前发生的所有欠款及费用，否则乙方有权在交房保证金中予以抵扣；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，守约方有权选择继续履行或者解除合同，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金。前述文件签订后，被告廖泽楷已于2019年12月3日收到全部房款，案涉房屋业已办理所有权过户登记手续，不动产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第××号。《存量房买卖合同》约定，被告廖泽楷应于收到全部房款三天内（即2019年12月6日前）向原告交付涉案房产并结清房产交付前的所有欠款及费用，应于收到全部房款三个月内（即2020年3月3日前）自涉案房产地址迁出户口，但被告廖泽楷至今未履行交房及迁户义务。同时，被告廖泽楷还擅自将案涉房屋交由第三人钟丽华使用，经原告多次催告，第三人钟丽华均拒绝搬离、返还房屋且拒绝支付占有使用费用。经查，被告莫梦娜与被告廖泽楷系夫妻关系，被告莫梦娜应在夫妻共同财产范围内对被告廖泽楷违约责任承担连带责任。综上所述，被告廖泽楷拒不履行交房义务，已构成违约，应当根据买卖合同约定承担违约责任，被告莫梦娜应为此承担连带责任。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，惟判允为盼。被告廖泽楷、莫梦娜未作答辩。第三人钟丽华述称，我与被告廖泽楷在2019年1月6日签订了房屋租赁合同，租赁期限为2019年1月7日至2022年7月6日。被告廖泽楷同意用其收取的45万元定金抵扣30个月的租金。第三人深圳市裕丰房地产销售代理有限公司述称，认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月21日，原告作为买方、被告廖泽楷作为卖方、第三人裕丰公司作为居间方，共同签订了一份编号为NO.深圳2001043的《存量房买卖合同》，约定被告廖泽楷将其位于深圳市罗湖区名豪居鸿安阁25B住宅出售给被告，成交价1150万元，原告与被告签订合同时支付20万元作为购房定金，于2019年9月20日前将剩余首期款650万元支付至监管银行的指定账户；该房产存在抵押、不带家私家电出售、不带租赁合同，卖方应在收讫楼款后3个月内迁出户口；双方应于合同签订后30日内签订网签系统的《深圳市二手房买卖合同》，房产交付使用时间为卖方收齐房款三日内，卖方应在房产正式交付使用前，交清房产所有欠款及费用；买卖双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价万分之五的违约金。合同还约定了各方的其他权利义务。被告莫梦娜在卖方处代表被告廖泽楷签名。此后，原告、被告廖泽楷与第三人裕丰公司签订资金监管协议，约定原告将购房定金20万元交裕丰公司监管至房产过户到原告名下放款。原告、被告廖泽楷与案外人中国银行股份有限公司深圳滨河支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将剩余首期款650万元支付至该行指定的监管账户，当房产转移至原告名下后，银行将监管的款项划入被告廖泽楷指定帐户。原告于2019年8月21日和2019年8月22日分别向第三人裕丰公司指定的监管账户支付了购房定金10万元，共计20万元。2019年9月27日，原告向中国银行股份有限公司深圳滨河支行指定的监管账户支付了剩余首期款650万元，该款于2019年10月30日划转至被告廖泽楷账户。原告于2019年10月31日与中国银行股份有限公司深圳罗湖支行签订《个人贷款合同》向该行贷款500万元用于购买涉案房产，约定的放款账户为被告廖泽楷在中国银行深圳分行尾号为1142的银行账户。中国银行股份有限公司深圳罗湖支行于2019年12月3日依约发放贷款500万元至指定账户。庭审中，原告确认涉案房产原登记在被告廖泽楷名下，于2019年10月30日过户登记至原告名下。由于被告一直未能依约向原告交付涉案房产，双方由此产生纠纷，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查：2018年5月21日，被告廖泽楷与第三人钟丽华签订了《房屋买卖合同》，约定第三人钟丽华向被告廖泽楷购买涉案房产。当日，第三人钟丽华向被告廖泽楷交纳定金人民币60万元。2018年7月17日钟丽华向兴业银行支付监管资金285万元。后被告廖泽楷与第三人钟丽华解除了上述房屋买卖合同，但钟丽华一直未搬离涉案房产。第三人钟丽华主张，其与被告廖泽楷解除房屋买卖合同后，双方签订书面协议确定被告廖泽楷应退还其购房定金45万元；后双方签订房屋租赁合同，将应退的45万元定金抵作涉案房产2019年1月6日起30个月的房租。经审查，第三人钟丽华为证明被告廖泽楷应退定金及以定金抵租金的事实，提交的协议书和房屋租赁合同均为不能提供原件核对的复印件，不足以证明其与廖泽楷在原告购买涉案房产前已经形成房屋租赁合同关系，并已经支付30个月租金，且与被告在《存量房买卖合同》中确认房屋不带租约的事实不符，故本院对第三人钟丽华主张的租赁事实不予采信。再查：据公安机关的户籍登记信息和户口本记载，两被告为夫妻关系，2017年12月26日被告莫梦娜因夫妻投靠将户口迁入涉案房产。2019年8月21日，两被告共同向第三人裕丰公司出具了《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意出售涉案房产。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告廖泽楷签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当遵照履行。原告已经于2019年12月3日前支付了全部购房款，被告廖泽楷虽办理了房产过户登记手续，但未能依约于3日内即2019年12月6日前向原告交付房屋，并办理户口迁出手续，违反了合同约定，应当承担继续履行合同及支付违约金的违约责任。两被告为夫妻关系，且共同向居间方第三人裕丰公司出具书面证明，确认双方互为配偶和涉案房产共有权人的身份，故由此产生的违约责任是两被告的夫妻共同债务，应由两被告共同负担。两被告及第三人钟丽华提交的证据均不足以证明交付涉案房产有民法典第五百八十条的除外情形，故对原告要求两被告立即交付涉案房产并办理户口迁出手续的诉讼请求，本院予以支持。《存量房买卖合同》约定，逾期履行合同的违约方每日应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，该违约金计算标准过高，本院参照民间借贷的利率上限，酌情调整为自2019年12月7日起以成交价1150万元为基数按每日万分之四支付逾期交房违约金，计算至2021年1月12日庭审当日共计1853800元。其后的损失尚不确定，本案不予处理，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告廖泽楷和被告莫梦娜应于本判决生效之日起三日内向原告薛华华交付位于深圳市罗湖区名豪居鸿安阁25B的房产；二、被告廖泽楷和被告莫梦娜应于本判决生效之日起三日内向原告薛华华支付逾期交房违约金1853800元；三、被告廖泽楷和被告莫梦娜应于本判决生效之日起三日内将落在深圳市罗湖区名豪居鸿安阁25B的家庭户口迁出；四、驳回原告薛华华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21484元，由两被告负担。原告薛华华已预交的案件受理费15546元，本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费21484元，拒不交纳的，本院依法强制执行。公告费450元，由两被告负担，并迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇二一年一月十三日法官助理郑嘉秀书记员张静莲