广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10403号原告：东莞市协成仓储设备有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：段家凯，经理。委托诉讼代理人：刘佳，广东恒耐律师事务所律师。被告：深圳市欣鑫联物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道安良社区**********。法定代表人：苏冬梅，执行董事。委托诉讼代理人：宋继炎，广东国申律师事务所律师。被告：东莞市千顺五金有限公司，住所地：广东省东莞市清溪镇三中管理区****。法定代表人：黄勇彪，总经理。委托诉讼代理人：刘卫元，广东实能律师事务所律师。原告东莞市协成仓储设备有限公司（以下简称协成公司）诉被告深圳市欣鑫联物业管理有限公司（以下简称欣鑫联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原告协成公司申请追加东莞市千顺五金有限公司（以下简称千顺公司）为本案被告，本院依法同意追加千顺公司作为本案被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告协成公司的法定代表人段家凯以及委托诉讼代理人刘佳，被告欣鑫联公司的委托诉讼代理人宋继炎，第三人千顺公司的委托诉讼代理人刘卫元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协成公司向本院提出诉讼请求：1.被告欣鑫联公司、千顺公司向原告赔偿生产线拆装费用178310元；2.被告欣鑫联公司、千顺公司向原告协成公司返还2019年11月20日至2019年12月20日期间的租金109500元；3.被告欣鑫联公司、千顺公司负担本案诉讼费。事实和理由：被告欣鑫联公司向黄勇虎承租了位于东莞市************的厂房作物业租赁，2016年6月21日，原告协成公司与被告欣鑫联公司签订《厂房租赁合同》，合同约定被告欣鑫联公司将位于东莞市**************、B的物业（物业的一面围墙靠近三中村连堂河）出租给原告协成公司作生产使用，其中厂房面积共计7322平方米，宿舍面积12平方米，厂房租金按照每平方14.5元的标准计算，原告每月应付租金及管理费共计109500元。合同签订后，原告便进驻承租的厂房进行生产，按照生产要求在厂区内架设生产线。2019年11月9日，东莞市*******民委员会向上述厂房的业主黄勇虎发出《拆除违法建筑告知书》，告知其因上述厂房在河道范围内（6米以内）存在违法建筑，要求其在2019年11月22日前将河道旁的违法建筑物拆除。黄勇虎收到通知后，便要求被告欣鑫联公司拆除靠近连堂河的那一面围墙，将厂区收缩至远离河道6米以外的地方。随后，被告欣鑫联公司便将三中村委会的通知转发给原告，委托第三方将靠近河道的围墙拆除，并要求原告将架设在该处的一套生产线搬迁至离河道6米以外的地方。为此，被告欣鑫联公司还向原告推荐了拆装生产线的公司。经过比对，原告选择了报价费用最低的一家生产线拆装公司即东莞市埃克自动化机械设备有限公司。生产线拆装前，原告与被告欣鑫联公司协商，确定原告先行垫付拆装费用，然后再由被告欣鑫联公司一次性支付给原告。2019年11月20日，东莞市埃克自动化机械设备有限公司开始正式施工，所有的拆装工作直至2019年12月20日方才结束，申请人共计支出178310元。工程结束后，原告向被告请款，但是被告欣鑫联公司却表示其尚未与业主确定如何分担该部分费用，因此暂时不能支付给原告。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告认为，原告承租厂房系用于生产经营，被告未按照约定提供适格的厂房，存在违约行为，由此给原告造成的损失应当由被告负担。被告未按照双方的约定提供适格的租赁物，给原告造成的损失应当由被告负担。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因被告提供的租赁物不符合合同的约定，三中村委会提出拆除违章建筑的要求，导致原告无法对该部分租赁物进行合理使用，协成公司对案涉生产线进行迁移之前，因该次迁移因欣鑫联公司原因导致，且迁移耗时长，且迁移期间协成公司无法组织生产，欣鑫联公司表示不要求协成公司支付迁移期间的租金费用，但是，在协成公司对该套生产线进行迁移后，欣鑫联公司又要求支付该期间的租金，是欣鑫联公司的违约行为，导致协成公司无法有效利用案涉厂房进行生产，协成公司因此产生的该损失理应由欣鑫联公司负担，被告欣鑫联公司理应退还原告预交的该部分租金。综上，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告欣鑫联公司辩称，1.协成公司遗漏了诉讼当事人千顺公司，应予以追加。被拆除的那部分违建厂房确系千顺公司所建和所有，千顺公司的法定代表人黄勇彪，欣鑫联公司向千顺公司承租该工业园时，该违建状态就已存在，且欣鑫联公司并不得知这一情况，协成公司的损失是由违建及被拆除所引起的。2.协成公司对于178310元拆装费损失也负有不可推卸的责任，没有尽到审慎义务，没有查看案涉物业的房屋产权证、建设规划许可证等。3.2020年1月3日，协成公司与欣鑫联公司签订了《补充协议》，约定减租的时间是从2019年12月1日开始的，而协成公司所主张退还属于不合理要求。被告千顺公司辩称，1.拆装生产线的事实由法院认定，如果法院认定是真实的，同时有法律和事实依据，认定千顺公司有责任的，千顺公司将履行相关责任。2.协成公司与千顺公司不存在直接的租赁关系，而且从协成公司起诉来看，协成公司是有实际使用相关租赁场地的，该损失是不存在的，而且案涉的租金是应当支付的，千顺公司不应当承担返还租金的义务。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，欣鑫联公司（出租方、甲方）与协成公司（承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定欣鑫联公司将坐落于东莞市**************、B物业（以下简称案涉租赁物）出租给协成公司使用，厂房面积（含公摊部分）约7322平方米，宿舍面积为12间（含公摊部分）。租赁期为5年，从2016年6月21日起至2021年6月21日，约定每月租金109500元，租赁物权属出现纠纷问题，严重影响到乙方的正常生产经营的，因甲方的原因导致租赁物主体结构损害，不能再用于生产的，乙方可要求终止，由此造成的直接损害由甲方承担。欣鑫联公司（承租人）于2016年5月11日与千顺公司（出租方）签订了《厂房租赁合同书》，欣鑫联公司获得案涉租赁物的出租权。2019年11月9日，东莞市*******民委员会向黄勇彪发出《拆除违法建筑告知书》，内容如下，因黄勇彪在三中村（居）连堂河（渠）道旁范围内（6米以内）存在违法建筑，该建筑为违法建筑，现村正式通知黄勇彪在2019年11月22日前自行拆除，逾期未履行，村将组织拆除。黄勇彪是千顺公司的法定代表人，收到通知后，千顺公司通知欣鑫联公司拆除靠近连堂河的那一面围墙，将案涉租赁物厂区缩至远离河道6米以外的地方，欣鑫联公司将前述通知发给协成公司，欣鑫联公司委托案外人将围墙拆除，并要求协成公司将安装在该处的一套生产线搬迁至离河道6米以外的地方，协成公司委托东莞市埃克森自动化机械设备有限公司对该生产线进行拆卸，原告协成公司向东莞市埃克森自动化机械设备有限公司支付了拆装费用178310元。2020年1月3日，协成公司（乙方）与欣鑫联公司（甲方）签订了《补充协议》，约定如下：因村委发来整改通知书，要求甲方将租赁给乙方的三中村莲塘路53-1号厂房沿河边的违建钢构厂房退回5.5米，双方在原来的租赁合同上面的面积相应减少了，因此，双方就租赁事宜达成以下协议，在原来租赁面积上减去A栋厂房沿河段570平米的钢构厂房，租金在原有的基础上，每月减少9092元（570×15.95），从2019年12月1日开始每月租金总额变更为111358元（120450-9092），其他条款与原合同一致。原告协成公司主张，因欣鑫联公司提供的厂房不符合双方在厂房租赁合同的约定，给原告协成公司造成了前述损失，所以被告欣鑫联公司应当承担赔偿责任。案涉租赁物每月的租金是109500元，从2019年11月20日，原告协成公司就开始委托东莞市埃克森自动化机械设备有限公司对生产线进行拆装，生产线所占面积约2000多平方米，一直到2019年12月20日才拆装完毕，在此期间，原告是属于停产状态的，并没有实际享受到案涉物业所带来的使用效益，所以原告协成公司诉请被告欣鑫联公司返还这个月的租金。被告欣鑫联公司抗辩主张，《补充协议》双方已经达成一致协议，已经约定了对拆卸的生产线所造成的损失包括面积减少的损失等，拆除期间，案涉宿舍和厂房协成公司都有在使用，因此，不应当返还租金。另查明，本院向东莞市自然资源局发函调查案涉租赁物的产权情况，东莞市自然资源局函复本院案涉租赁物尚未办理不动产登记信息，也未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实，有报价单、涂装设备安装合约、微信支付记录、收据、厂房租赁合同、拆除违法建筑告知书、补充协议书、微信聊天记录、厂房租赁合同书、补充协议、关于违建被拆后租客损失承担问题的函、企业拆除补偿申请书、协助调查函、东莞市自然资源局复函等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《厂房租赁合同》虽系协成公司与欣鑫联公司的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法确认该《厂房租赁合同》无效。关于生产线拆装费损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院认为，欣鑫联公司作为出租人应当按照约定交付符合租赁要求的租赁物给协成公司使用，因案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，《厂房租赁合同》被确认无效，同时案涉部分租赁物因涉及违法建筑需要拆除，导致协成公司需要委托东莞市埃克森自动化机械设备有限公司拆装生产线，并实际产生拆装费用178310元。在签订《厂房租赁合同》的时候，协成公司作为承租人应该审查案涉租赁物是否取得建设工程规划许可证和房地产权证，因此，对生产线拆装费用欣鑫联公司作为出租人应当承担80%的责任，协成公司作为承租人需承担20%的责任。对协成公司要求欣鑫联公司赔偿生产线拆装费用142648元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于返还2019年11月20日至2020年12月20日期间的租金109500元问题。根据协成公司与欣鑫联公司签订的《厂房租赁合同》，约定案涉租赁物的厂房面积（含公摊部分）约7322平方米，宿舍面积为12间（含公摊部分）。同时根据协成公司与欣鑫联公司签订的《补充协议》，约定在原案涉租赁物面积上减去的A栋厂房面积为570平方米，每月租金减少9092元，确认从2019年12月1日开始减少租金，租金变更为111358元。可以看出，案涉生产线所占用的面积约570平方米，这仅仅占案涉租赁物的很小一部分，协成公司在拆装生产线的时候也是在使用案涉租赁物其他厂房和宿舍，同时原告协成公司没有证据证明拆装生产线的时间以及拆装生产线的时候公司处于停工状态所造成的损失，并且欣鑫联公司与协成公司在《补充协议》上对案涉租赁物的租金进行了减少和重新约定，故原告协成公司要求欣鑫联公司返还案涉租赁物2019年11月20日至2020年12月20日期间的租金109500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于千顺公司的责任问题。《厂房租赁合同》的主体是协成公司与欣鑫联公司，根据合同相对性原则，原告协成公司要求千顺公司赔偿生产线拆装费178310元和返还案涉租赁物2019年11月20日至2020年12月20日期间的租金109500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告协成公司超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告深圳市欣鑫联物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告东莞市协成仓储设备有限公司生产线拆装费142648元；二、驳回原告东莞市协成仓储设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5617.15元，由原告东莞市协成仓储设备有限公司负担2833.15元，由被告深圳市欣鑫联物业管理有限公司负担2784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭 艺审 判 员  陈 进人民陪审员  罗泳伦二〇二〇年十二月三十日书 记 员  唐于兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。