广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初477号原告：吴学明，男，1982年5月8日出生，香港特别行政区居民，现住广东省开平市。委托诉讼代理人：梁炜俊，系广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿发，系广东风采新纪元律师事务所律师。被告：张**华，男，1971年5月11日出生，汉族，住广东省开平市。被告：张文彬，男，1981年6月5日出生，汉族，住广东省台山市。原告吴学明与被告张**华、张文彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告吴学明的委托诉讼代理人邓鸿发、被告张文彬到庭参加诉讼，被告张**华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴学明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2014年12月1日签订的《商铺租赁合同》(合同总金额为3413568元)；2、判令被告张**华将拖欠的2018年10月1日起至合同解除之日止租金、物业管理费支付给原告（暂算至2019年12月26日的租金为271139.50元以及管理费为2940元）；3、判令被告张**华向原告支付违约金682713.60元；4、判令本案诉讼费由被告张**华承担。诉讼过程中，原告吴学明明确第2项诉讼请求为：判令被告张**华将拖欠的2018年10月1日起至合同解除之日止租金、物业管理费支付给原告（暂算至2019年12月26日的租金为271139.50元以及暂算至2019年11月30日的管理费为2940元）。事实和理由：2014年12月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》。合同约定，原告将位于开平市××××景福楼首层105、106、107号的铺位租赁给两被告使用，租赁期为2014年12月1日到2022年12月1日。若两被告逾期交付租金或物业管理费的，原告有权解除合同。且如两被告因违约导致合同被解除，原告有权要求两被告按合同租金总额的20%支付违约金。签订合同后，原告依约将上述铺位交付给两被告使用。随后两被告自行协商将向原告承租的三间铺位间隔成两间各自使用，并且每月各自支付合同约定的一半租金和管理费给原告。2018年10月份起，被告张**华开始没有按时向原告支付租金及相关管理费，导致原告每月只能收到一半的租金以及管理费。2019年4月17日，张**华向原告出具承诺书，承诺其于2019年4月23日前向原告缴清2018年10月至12月租金53472元；于2019年5月1日前向原告缴清2019年1至4月租金73608元，但随后被告张**华并未履行上述承诺。2019年8月5日，张**华占有使用的“我乐橱柜”铺位被开平市人民法院查封，截止至起诉之日仍未解封。被告逾期支付租金及管理费的行为已经构成违约，根据双方合同的约定，原告有权解除与被告签订的《商铺租赁合同》，要求被告张**华支付拖欠的租金及管理费，并且有权要求被告张**华支付违约金682713.6元。被告张**华未作答辩。被告张文彬辩称，同意解除与原告签订的《商铺租赁合同》，对原告陈述的事实、理由及主张的诉讼请求无异议。被告张**华确实有拖欠原告租金，但被告张文彬不清楚具体金额。原告吴学明围绕诉讼请求依法提交了证据。被告张**华、张文彬没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张**华未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。被告张文彬对原告吴学明提供的证据均无异议。经核证，原告吴学明提供的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认，可以作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，吴学明（甲方、出租方）委托吴如兼与张**华、张文彬（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：一、吴学明将其所有的坐落于开平市××××办事处幕桥西路中富花园2号景福楼105号、106号、107号铺位出租给张**华、张文彬。二、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议并收回商铺：……4、乙方拖欠租金累计达贰个月，或拖欠物业管理费贰个月的，或停止营业贰个月的……。三、租赁期限为8年，自2014年12月1日起至2022年12月1日止。租赁期间前两年每月租金30000元，第三年每月租金33000元，第四年每月租金34650元，第五年每月租金36383元，第六年每月租金38202元，第七年每月租金40112元，第八年每月租金42117元。四、张**华、张文彬应于每月5日前一次性缴交当月租金。五、张**华、张文彬应缴交押金60000元，押金以作欠租、欠费或违约的保证金。张**华、张文彬有欠租、欠费或违约情况的，吴学明可以从押金中扣除。租赁期满或提前终止合作的，在张**华、张文彬没有欠租、欠费或违约的前提下，吴学明无息将押金退回给张**华、张文彬。六、商铺的物业管理费两年内按420元/月计算。七、违约责任“2、乙方逾期交付租金或物业管理费的，除仍应及时如数补交外，应按拖欠租金或物业管理费的1%/天支付违约金给甲方。3、乙方违反合同第二条规定的，甲方有权解除合同，乙方应按合同租金总额的20%支付违约金给甲方。如因此造成甲方商铺毁坏的，还应赔偿或修复。”签订合同后，张**华、张文彬将上述三个铺位间隔成两个区域由两人各自独立使用及各自负担一半的租金和管理费。张**华、张文彬各向吴学明缴交30000元押金。张文彬一直按时缴纳一半的租金及管理费。张**华自2018年10月起拖欠每月应负担一半的租金及管理费。2019年4月17日，张**华出具《承诺书》，确认结欠7个月的租金和管理费，并承诺于2019年4月23日前缴清2018年10月至12月租金53472元，剩余2019年1至4月租金73608元于2019年5月1日前缴纳，如2019年5月1日无法缴纳上述租金，将于2019年6月1日前撤货清场归还铺位及偿还所欠租金。庭审中，吴学明确认未向张**华、张文彬退回上述收取的押金。另查明，张**华租赁铺位后用于设立“开平市长沙我乐厨柜行”，属个体工商户，登记经营者为张**华。案外人司徒宠惠与开平市长沙我乐橱柜行、张**华承揽合同纠纷一案，该案生效后，因开平市长沙我乐橱柜行和张**华未履行生效判决确定的金钱给付义务，本院依法查封了开平市长沙我乐橱柜行的一批橱柜和设备，后因流拍，申请执行人又不同意以物抵债，本院依法于2020年6月7日作出（2019）粤0783执1807号之三《执行裁定书》，裁定“解除对被执行人开平市长沙我乐橱柜行所有的橱柜及设备一批的查封措施，退还给被执行人开平市长沙我乐橱柜行”。至一审法庭辩论终结，上述存放在开平市长沙我乐橱柜行的橱柜和设备仍未搬离。还查明，吴学明在提起本案诉讼前，未通知张**华解除涉案《商铺租赁合同》。本院于2020年2月25日向张文彬送达了本案起诉状副本，于2020年6月22日向张**华送达了本案起诉状副本。至一审法庭辩论终结，张**华、张文彬没有就吴学明请求解除涉案《商铺租赁合同》提出异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因吴学明系香港特别行政区居民，本案属涉港民事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，未有证据显示原、被告有协议选择涉案租赁合同适用的法律，涉案《商铺租赁合同》的签订地、履行地、被告住所地均在中国内地，与本案有最密切联系的法律是内地法律，故本案应适用中国内地法律。2014年12月1日，吴学明与张**华、张文彬在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《商铺租赁合同》，无证据显示该合同存在违反法律法规强制性规定的情形，应依法确认为合法、有效，受法律保护。双方应按合同约定享有权利及承担义务。虽然《商铺租赁合同》约定张**华、张文彬共同承租涉案的三个铺位，但实际履行中，由张**华、张文彬将三个铺位间隔成两个区域，各自独立使用及分别每月向吴学明缴交一半的租金和管理费，吴学明对此无异议并收取租金，应视为协商一致变更租赁合同关于铺位使用和租金支付的约定，同样对各方当事人具有约束力。关于涉案《商铺租赁合同》应否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及涉案《商铺租赁合同》第二条“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议并收回商铺：……乙方拖欠租金累计达贰个月，或拖欠物业管理费贰个月，或停止营业贰个月的……”的约定，吴学明已提供证据证明张**华于2019年4月17日确认结欠2018年10月至2019年4月期间一半的租金和管理费，及承诺于2019年5月1日前缴清，而张**华未能提供证据证明已依约履行了支付义务，已符合吴学明有权行使合同解除权的约定情形。此外，张文彬于庭审中亦表示同意解除涉案《商铺租赁合同》。鉴于无证据显示吴学明于诉讼前已向张**华、张文彬发出解除合同的通知，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，本院先后于2020年2月25日、2020年6月22日向张文彬、张**华送达了起诉状副本，张文彬、张**华对吴学明请求解除涉案租赁合同没有提出异议，故吴学明与张**华、张文彬于2014年12月1日签订的《商铺租赁合同》应于2020年6月22日解除。现吴学明请求判决解除涉案《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。但吴学明主张涉案《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除，没有法律依据，本院不予采纳。关于张**华结欠的租金和物业管理费问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应按照约定的期限支付租金。”的规定和涉案《商铺租赁合同》关于租金、物业管理费支付标准的约定，张**华出具《承诺书》确认结欠2018年10月至2019年4月期间一半的租金和物业管理费，又未能提供证据证明已支付了前期和后续的租金、物业管理费，及已将铺位腾空退还给吴学明，现吴学明诉请张**华向其支付2018年10月1日至合同解除之日即2020年6月22日期间的租金及物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，张**华应向吴学明支付2018年10月1日至2020年6月22日期间租金381561.40元（34650元/月÷2×2个月＋36383元/月÷2×12个月＋38202元/月÷2×6个月＋38202元/月÷2÷30天×22天）、物业管理费4354元（420元/月÷2×20个月＋420元/月÷2÷30天×22天）。但因张**华在签订涉案《商铺租赁合同》后向吴学明缴纳了押金30000元，而根据《商铺租赁合同》“押金以作张**华、张文彬欠租、欠费或违约的保证金，张**华、张文彬有欠租、欠费或违约情况的，吴学明可以从张**华、张文彬缴纳的押金中扣除。租赁期满或提前终止合同的，在张**华、张文彬没有欠租、欠费或违约的前提下，吴学明无息将押金退回给张**华、张文彬”的约定，可以看出涉案押金条款具有担保性质，并不具有违约金性质，现张**华拖欠吴学明租金及物业管理费，根据上述约定，张**华已缴纳的押金30000元，应用于抵扣相应的租金及物业管理费。押金30000元经抵扣产生在前的租金及物业管理费，张**华仍应向吴学明支付租金351771.40元【381561.40元－（30000元－420元÷2）】、物业管理费4144元（4354元－420元÷2）。关于张**华应否向吴学明支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告于《商铺租赁合同》中约定，如承租方拖欠租金或物业管理费累计达2个月，应按合同租金总额的20%支付违约金。经核算，涉案《商铺租赁合同》的租金总额为3413568元，合同租金总额的20%即为682713.60元。现张**华拖欠吴学明租金381561.40元及物业管理费4354元，而双方合同约定的违约金为682713.60元，即约定的违约金已超过实际拖欠租金及物业管理费之和的1.7倍，而吴学明亦未能提供证据证明因张**华违约造成其损失的情况，故此，本院认定双方约定的违约金明显过高。虽张**华未到庭参加诉讼而未对违约金过高进行权利主张，但为体现公平原则，本院依职权作出相应的调整。综合考虑涉案铺位的实际使用及缴纳租金情况、涉案合同剩余租期、张**华拖欠租金及物业管理费的情况、吴学明将可能因场地闲置导致的租金损失等因素，本院酌定张**华应向吴学明支付违约金80000元。吴学明诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告吴学明与被告张**华、张文彬于2014年12月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月22日解除；二、被告张**华应于本判决生效之日起十日内支付租金351771.40元、物业管理费4144元给原告吴学明；三、被告张**华应于本判决生效之日起十日内支付违约金80000元给原告吴学明；四、驳回原告吴学明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28038.25元（原告吴学明已预交34132.06元），由原告吴学明负担6365.51元、被告张**华负担21672.74元。原告吴学明多预交的案件受理费27766.55元，由本院予以退回；被告张**华应向本院补缴案件受理费21672.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰人民陪审员  史新华人民陪审员  胡振恒二〇二一年一月十三日书 记 员  谭晓玲