河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4960号 上诉人（原审原告）：黄仕凤，男，1958年9月30日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：固安县宝鼎房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市固安县新昌街北侧育英北路西侧凤凰城22#楼。 法定代表人：汪金龙，公司经理。 委托诉讼代理人：巩姝，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：固安县中鼎房地产开发有限公司，住所地固安县新中东街北侧。 法定代表人：汪宗伟，董事长。 委托诉讼代理人：杨振魁，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：苏州汉旭信息咨询有限公司，住所地苏州工业园区嘉瑞巷8号乐嘉大厦1幢2814室。 法定代表人：吴根元，执行董事。 上诉人黄仕凤因与被上诉人固安县宝鼎房地产经纪有限公司（以下简称宝鼎房地产经纪公司）、固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房地产开发公司）、苏州汉旭信息咨询有限公司（以下简称苏州汉旭咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄仕凤上诉请求：一、请求廊坊市中级人民法院依法撤销固安县人民法院（2019）冀1022民初4430号民事判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，应予撒销，二审法院应当依法改判支持上诉人全部诉讼请求。一、一审法院认定事实错误。1、2017年5月20日《学府锦园认购书》因没有卖方代表盖章及法定代表人签字而不具有法律效力，当事人并未按照此认购书履行，此后双方签定的《商品房买卖合同》变更了价款的约定，因此该份认购书不能作为上诉人或者被上诉人双方的真实意思表示。2、2017年5月20日《学府锦园认购签约信息单》仅为被上译人中鼎房地产公司内部登记使用，并非双方协商一致的结果。3、2017年5月24日双方签署并经过房管部门备案的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，且该份合同对房款双方约定了最终的价格，双方均应当按照该合同履行各自义务。二、一审法院适用法律明显错误。1、被上诉人宝鼎经纪公司、中鼎房地产公司对房屋差价43.4553万元应当承担退款责任。2、被上诉人苏州汉旭信息咨询有限公司收取的4万元所谓“团购费”亦无任何事实依据，应当向上诉人返还。 宝鼎房地产经纪公司答辩称,1、在具备了法律规定的条件之后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力。《学府锦园认购签约信息单》（简称《信息单》）已具备了购房合同的必要条款。2、《信息单》是双方真实意思的表示，是有效的。3、上诉人在积极履行《信息单》中所载的付款义务。4、关于黄仕凤请求答辩人退还其多支付的房款394553元问题。该项诉讼请求无事实及法律依据，不应支持。5、合同双方应秉承诚信原则，方能保证交易进行。故请求法院依法判决驳回上诉人的全部诉讼请求。 中鼎房地产开发公司答辩称,1、认同固安县宝鼎房地产经纪有限公司的答辩意见。根据（2020）冀1022民初536号和（2020）冀10民终3509号判决认定签约信息单系双方对价格真实的意思表示，对双方有约束力。2、苏州汉旭信息咨询有限公司是中介公司，与固安县中鼎房地产开发有限公司没有任何实际的关联关系，所以固安县中鼎房地产开发有限公司不承担退费责任。 苏州汉旭咨询公司未到庭、答辩。 黄仕凤向一审法院起诉请求：1、请求确认原告于2017年5月20日签署的《学府锦园认购书》无效。2、请求确认被告宝鼎房地产经纪公司退还收取的房屋差价款39.4553万元。3、请求判令被告苏州汉旭信息公司退还收取的团购费4万元。4、请求判令被告中鼎房地产开发公司对上述款项承担责任。5、本案诉讼费由三被告负担。 一审法院认定事实：被告中鼎房地产开发公司系房地产开发公司，被告宝鼎公司为商品房销售公司，苏州汉旭信息咨询有限公司为中介公司。2017年5月20日，原告黄仕凤作为认购方签订学府锦园认购书，认购物业为7楼2单元801号房，面积（预测）92.29平方米，单价25660.45元，总房款2368203元。定金20000元。首期付款总房款的50%。约定条款认购方自愿购买上述物业。认购方必须在此认购书签订后7日内到《学府锦园》售楼处指定账户交首期房款和他项费用，同时所缴定金款项移至本房款首付款内......，如认购方未按约缴纳款项，则视为放弃认购，原认购房源不予保留。在认购方放弃认购时，所缴之定金不予退还......置业顾问：郭记凯。销售经理：程春辉。财务：张青。同日，原告黄仕凤填写《学府锦园认购签约信息单》，确认认购学府锦园7幢2单元801号室，信息单上注明：表单价：25660.45元，表总价2368203元；实际成交单价22843.24元，实际成交总价2108203元；合同单价18568.10元，合同总价1713650元；优惠政策：4万抵8万、差价394553元。合同数据一栏：首付比例50%、首付金额863650元。交款数据一栏：首付比例50%、首付金额1258203元。2017年5月24日，原告与被告中鼎房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方约定支付中鼎房地产开发公司合同总价1713650元，原告支付给中鼎房地产开发公司1713650元，支付给苏州汉旭信息咨询有限公司电商费40000元，支付给被告宝鼎房地产经纪公司房款差价394553元，后宝鼎房地产经纪公司将该房款差价394553元转给中鼎房地产开发公司。《商品房买卖合同》于2017年6月16日在房管局备案。2018年8月28日，被告中鼎房地产开发公司为原告出具购房款发票一张，金额1713650元。上述事实，有原告提交的《学府锦园认购书》、《商品房买卖合同》、发票、收据、被告提交的《学府锦园认购、签约信息单》以及双方的陈述等证据可以证实。 一审法院认为，原、被告签订《学府锦园认购签约信息单》系原、被告在公平协商基础上订立的合同，经双方签字、盖章确认，真实合法有效，对双方均具有法律约束力。从《学府锦园认购签约信息单》约定内容明确的可以看出签订时的主要意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付款金额、贷款比例、优惠数额以及签订的《商品房买卖合同》中应当填写的合同单价、总价等数据内容，《商品房买卖合同》中记载的商品房单价、总价恰恰与该信息单上记载的合同单价、合同总价数据一致。信息单中约定的实际成交单价22843.24元，实际成交总价2108203元，应认定为双方真实交易价格。《商品房买卖合同》系在信息单基础之上协商一致签订的，对双方具有约束力，但为向行政部门办理备案登记，双方通过《学府锦园认购签约信息单》合意另行确定了真实交易价格，《商品房买卖合同》中约定的单价、总价并非是双方重新协商确定的价格。该合同中第四条关于房屋价款约定并非真实意思表示，且行为损害国家利益，故该合同第四条应为无效条款，双方应当按照《学府锦园认购签约信息单》约定真实交易价格履行义务。现原告依据双方签订的《学府锦园认购签约信息单》的约定向被告足额交纳了购房款合计2108203元，被告依据约定收取了原告交纳的上述款项，不存在多收取原告购房款的事实，故原告要求被告退还购房款394553元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告主张的利息损失，没有事实及法律依据，亦不予支持。关于原告主张的团购费40000元，该费用性质属于居间费用，系房地产市场的一种交易习惯，原告未主张解除《商品房买卖合同》，要求苏州汉旭咨询公司退还该款无事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告黄仕凤的全部诉讼请求。案件受理费7919元，由原告黄仕凤负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实，被上诉人固安县宝鼎房地产经纪有限公司、固安县中鼎房地产开发有限公司在原一、二审诉讼中陈述，双方诉争款项为居间服务费；本院发回重审后，陈述涉案款项为房屋价款。其他事实与原审认定事实相一致。 本院认为，上诉人黄仕凤与被上诉人签订《学府锦园认购书》、《学府锦园认购签约信息单》，内容清晰明确，房屋买卖意思表示真实，具备房屋买卖合同的法律特征，本院亦予以认定。虽《商品房买卖合同》与《学府锦园认购书》载明的房屋价格不一致，但结合《学府锦园认购签约信息单》载明的内容及双方对于涉案合同的实际履行来看，能够证明涉案房屋买卖实际成交总价为2108203元,系双方当事人的真实合意。上诉人主张《学府锦园认购书》不具有法律效力，当事人亦未按照此认购书履行，且双方签定的《商品房买卖合同》变更了价款的约定。上诉人据此所称该份认购书不能作为双方的真实意思表示，诉求由被上诉人退还其差价394553元、团购费40000元缺乏事实和法律依据；亦违反诚实信用原则。至于各方在涉案房屋买卖中是否存在违规行为，应由相关部门予以处理;此亦不影响涉案买卖行为效力之认定。综上所述，黄仕凤的上诉，理据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。鉴于被上诉人固安县宝鼎房地产经纪有限公司、固安县中鼎房地产开发有限公司陈述案件事实前后不一致，故意作虚假陈述，妨害民事诉讼，本院依法予以处罚，本院另行制作罚款决定书。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7818元，由上诉人黄仕凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年一月十一日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍