河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0724民初1676号原告：王明安，男，1971年1月6日出生，汉族，住辉县。原告：莫喜枝，女，1967年11月9日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：崔聪聪，河南黄池律师事务所律师委托诉讼代理人：王赛赛，河南黄池律师事务所实习律师。被告：辉县市众程房产开发有限责任公司，住所地：辉县市百泉镇赵庄村（清晖路北段）。法定代表人杨德军，总经理。委托诉讼代理人：刘长鹏，辉县市靖信法律服务所法律工作者。被告：辉县市凯晟商贸有限公司，住所地：辉县市文昌大道中段路北。法定代表人苏志茹，总经理。委托诉讼代理人：屈丽丽，河南共鸣律师事务所律师。被告：辉县市正大物业管理有限公司，住所地：辉县市文昌大道西段路北。法定代表人杨红卫，总经理。委托诉讼代理人：王志华，女，1973年1月27日出生，汉族，住辉县。原告王明安、莫喜枝诉被告辉县市众程房产开发有限责任公司、辉县市凯晟商贸有限公司、辉县市正大物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，河南省辉县市人民法院于2020年7月3日立案受理，在诉讼过程中，原告提出回避申请。2020年8月3日，新乡市中级人民法院作出（2020）豫07民辖26号民事裁定书，指定本案由获嘉县人民法院审理。本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行审理，在庭审中，原告申请追加辉县市正大物业管理有限公司作为被告参加诉讼，经本院审查予以准许。本案于2020年10月22日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，本院依法适用普通程序，并于2020年11月24日公开开庭进行审理。原告王明安及二原告的共同委托诉讼代理人崔聪聪、王赛赛，被告辉县市众程房产开发有限责任公司（下称众程公司）的委托诉讼代理人刘长鹏，被告辉县市凯晟商贸有限公司（下称凯晟公司）的委托诉讼代理人屈丽丽，被告辉县市正大物业管理有限公司（下称正大公司）的委托诉讼代理人王志华（第三次未到庭）均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王明安、莫喜枝诉称：2015年12月21日，原告与辉县市众程房产开发有限责任公司签订代理租赁协议，双方约定经营期限自2015年12月30日至2030年12月29日止。在2016年到2020年期间，承租方按总房款每年6%（税后）的数额向原告交付租金，在2020年到2024年期间，承租方按总房款每年7%的数额向原告交付租金。合同签订后，众程公司将该商铺租赁给辉县市凯晟商贸有限公司，但二被告均未按照合同约定向原告支付租金。原、被告经过多次协商，均未达成一致意见，原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金42879元（自2016年5月至2020年4月）；2、本案诉讼费由被告承担。第三次庭审中，原告将诉讼请求变更为判令被告向原告支付租金40961.46元。被告众程公司辩称：原告所述缺乏事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原、被告之间于2015年12月21日签订的协议已终止，此协议是针对该商场及商业面积租赁给龙隆公司，因龙隆公司破产无法履行该协议而终止。该协议约定若承租方关门歇业或不再承租时，众程公司不再承担责任。并且双方重新寻找承租方，所以原、被告之间签订的协议已废止。2、2016年新的约定，租金已完全履行，龙隆公司破产后经被告众程公司和业主及业主代表多方努力寻找到新的承租方。为了招商引资、互惠互利的原则，众程公司委托正大物业公司招引凯晟公司，并经过业主代表协商于2016年6月25日和新的承租方凯晟公司签订了新的协议，并且按约定承租方已经支付了租金，第一批租金由业主方海青直接按房款比例支付。以后由正大公司支付至2017年4月份。从2017年4月份起由凯晟公司直接支付给业主，并且在此期间，租金已全部履行完毕。3、原告的诉求已超过诉讼时效，从签订协议之间已有五年之久，在此期间，原告从未提出异议，已超过法定的时效期间。4、从2017年5月份开始，租金均由承租方支付，所以现在的租金与众程公司无关。被告凯晟公司辩称：我方认为二原告将凯晟公司作为被告，起诉主体错误，应驳回原告对我方的起诉。原告诉状中称与众程公司之间的协议，我公司根本不清楚，我公司是在2016年6月25日与辉县市正大物业管理有限责任公司签订了签订了辉县市涌金商贸城CD馆租赁协议，并严格按照协议履行了义务。我公司与二原告之间不存在任何关系。被告正大公司辩称：我公司受众程公司委托，与凯晟公司签订租赁协议。二原告向本院提交的证据如下：一、（2016）豫民初2454号民事判决书一份，证明原告享有辉县市文昌大道中段路北涌金商贸城C、D区1130号商铺的所有权，面积为20.49平方米，购房金额256283元。二、位置图，证明原告商铺位置，位于一楼东部1130。三、代理租赁协议，证明原告与被告众程公司签订代理租赁协议，协议约定了租赁期限、租金计算方式以及相应的违约责任，众程公司代理原告收取承租方支付的租赁费（将租赁费交至乙方指定账户）。四、收租流水，证明原告自2016年2月4日收到被告使用指定账户向原告支付的租金，共计26608元，但依据原告与被告众程公司签订的代理租赁协议，两被告还有42879元租金未向原告支付（截止2020年4月10日）。五、工商登记信息，证明被告凯晟公司法定代表人为苏志茹，部分房租均是通过苏志茹个人账户支付给原告。六、通知及其联名签字，证明原告与涉案商铺业主一起就租赁事宜向承租方主张租赁费，至今未能解决。七、证明原告与涉案商铺业主一起就租赁事宜向承租方主张租赁费，至今未能解决。八、宣传页，证明被告众程公司宣传投资商铺年收益为房款8%，该宣传页为购房合同的一部分，应连带承担支付原告房租。九、2012年6月19日协议一份、2014年4月1日补充协议一份，证明开发商说话不算话。十、王明安租金返还表一份及银行流水明细表，证明每月应当返还租金与实际租金之间的差额。被告众程公司向本院提供的证据材料有：一、众程和龙隆公司租赁协议一份、补充协议一份，证明原告和被告众程公司的约定是在此两份协议的基础上而签订，龙隆公司是第一个承租方，原、被告的约定应因该两份协议的终止而解除，同时废止。二、委托书一份，证明被告众程公司于2016年6月2日委托正大物业公司将“涌金商贸城CD馆及商场”对外租赁。三、辉县市涌金商贸城CD馆租赁协议一份，证明2016年6月25日正大物业公司将“涌金商贸城CD馆及商场”租赁给凯晟公司面积为30000平方米，第一年至第四年为年租金450万元，第四年至第六年550万元，第七年至第九年租金600万元，前二年每年免三个月租金，凯晟公司为新的承租方，并且众程公司向各个业主履行了告知义务。四、变更或解除合同通知书，证明承租方凯晟公司在经营期间连续亏损，欲解除合同，低于华隆公司年租金6%的主要原因。五、补充协议一份，证明因承租方经营困难，出租方正大物业及业主代表、辉县市诚隆物资有限公司与承租方协商，为防止损失扩大将2016年6月25日的租赁协议中“第四年至第五年每年房租金450万元，第六年每年租金550万元”。六、2016年7月至9月份返租明细一份11页、2016年10月至12月返租明细一份9页、2017年1月至4月返租明细一份9页、凯晟公司租赁商业用房及商场具体面积总价值明细表一页，证明承租方凯晟公司支付的租金已全部按比例支付给业主，为了使业主利益不受侵害，被告善意使业主多得利点，反之，被告让与利点，即从房款价值比例可得出，业主房总价102001795元，分租金2548656元，折利点2.5%，被告众程公司房款价值80415064元，每年租金1221344元，折利点1.5%，年租金共计450万元，租金分配的合理性。被告众程公司已向各业主履行了告知义务。七、方海青辉县市农村商业银行明细一份并出庭作证，证明业主代表方海青收到租金后，第一年2016年7至9月份租金按房款比例支付给原告租金，直至2020年租金比例经业主和业主代表同意，所有业主未提出异议，形成事实合同，故应以四方补充协议及2016年6月25日签订的商业用房租赁协议约定的租金为基数按房款比例继续履行至承租方不再租赁止。被告凯晟公司向本院提供的证据材料有：辉县市涌金商贸城CD馆商业用房租赁协议一份，证明我们公司是与正大物业签订的合同，我公司与原告无关，原告起诉我公司主体不对。被告正大公司未向本院提供证据材料。对原告提供的证据材料，被告众程公司质证称：对证据一、二、三、四、五真实性无异议，但对证明目的有异议。证据三代理租赁协议系复印件，而且该协议第七项已经证明承租方最初的龙隆公司因关门歇业不再承租时，乙方众程公司不再承担继续支付甲方租金，原告方应配合众程公司寻找新的承租方，签订该协议的基础是在众程公司第一次租赁给龙隆公司，反而说明龙隆公司不再承租时，签订的协议已经终止。证据四2016年凯晟公司属于新的承租户，并且已经约定新的租赁费用，并且凯晟公司已经按照约定支付了租赁费，支付方式为第一次租金支付给业主代表方海青和陈小卫，通过他们的账户转给各个业主，其中包含原告。反而证明原告对租赁费的一个默认，从收到租金到起诉之日没有提出异议，也更能证明，众程公司寻找新的承租方对原告进行了告知义务。对证据五无异议。2017年通过各业主，和凯晟公司、正大物业约定，由凯晟公司将租金直接支付业主。对证据六、七、八均有异议。证据六的通知记载的文字，是通过邮寄还是其他的方式不明；所有的签名、按印身份不明，不符合证据的形式；而且和主张的问题和客观事实不相符，所有的租金已经支付。对证据七形式有异议，本视频而非原告提供，视频来源是否合法提出质疑，该证据的关键在于内容，首先有身份不明的人提出向派出所报案，报案的内容不清楚，是否和其他人发生纠纷不能排除，更不能显示是原告向凯晟公司主张租金，与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的。证据八的证据均不符合法律规定，证据来源不明，也不能确定出自于被告众程公司，仅是一个宣传内容，不能作为本案的证据使用。对证据九无异议，该份协议证明了原告提供的租赁协议终止的客观性，因为本商场是集体组织，抱团行为，原告提供的证据不能达到证明目的。对证据十，王明安租金返还表是原告单方制作，不具有法律效力，并且差额部分不应当支持，原告转账的时间是2013年和2014年总共四笔均是在双方签订委托租赁协议之前，对本案无约束力。被告凯晟公司质证称：对证据一、二、三、四我方不知情，对证据无法发表意见，并且证据二、三、四均系复印件，不能作为定案的依据。关于证据四我方谈一下支付租金的情况，从2017年大概5月份开始，我方受正大物业的委托，将租金支付给了正大物业指定的人员。对证据五系复印件，对苏志茹系我公司的法人代表的事实无异议。对证据六、八的异议同被告众程公司代理人的质证意见。对证据七，同被告众程公司代理人的质证意见，即便如原告所说，原告向我公司主张租金的行为是不合法的，根据合同的相对性的原则，原告主张租金的行为不合法。对证据九我方不知情，与本案无关联性。对证据十，返还租金表系单方制作，不具有法律效力，银行交易明细表与本案无关。被告正大公司同被告众程公司代理人的质证意见。对被告众程公司的证据，原告质证称：对证据一与我方无关，我方不知情。被告众程公司均是按照我和众程公司之间的约定足额支付，与我方提供的证据三相印证。证据二我方不知情，根据合同法相关规定，转委托应经原告同意。对证据三我方不知情，但知道承租人是被告凯晟公司，且因租金过低，已向众程公司、凯晟公司反应问题，而不是二被告所说的已履行了相关告知义务，租金过低，我方不予认可。证据四我方不知情。证据五我方不知情，且没有委托任何业主签订补充协议，通过内容可以看出，众程公司没有按照委托租赁协议履行相关义务。未经原告同意，擅自与他人签订补充协议减低租金，不仅是一种违约行为，也是一种侵权行为。证据六2016年7月至9月返租明细系单方制作与我方提供的证据相互矛盾，1182.55元为三个月租金，通过我方银行流水是相违背的，尤其是2016年7月19日有两笔转款1182.00元和246元，明显存在冲突，该份证据不真实。证据六的其他明细均系被告单方制作，是不真实的。关于众程公司让利业主，实际是众程公司有义务支付年租金的连带义务，该行为也说明了与原告的主张相一致，通过原告的证据八是相互印证的。证据七2016年7月19日收到这笔款1182元是存在的，但不能证明我方就授权给业主代表了，相反被告如要证明其自身的合法性和目的性，应提交相关的委托手续。对方海青证言，证人已经证实没有经过原告的授权，也不能提供案涉小区业主授权委托手续，根本就不是所谓的业主代表，据此可以认定，所签协议均是无效的。更不能证明足额支付租金。被告凯晟公司质证称：对证据2-5无异议，对其他证据我方不清楚，不发表意见。对方海青证言，证人是否在场，我方不清楚，房屋租赁协议、补充协议签订方是正大物业，即使在场，业主的身份是见证人。只能证明在场业主对合同内容明知并同意。我们合同对应人是正大物业公司。被告正大公司质证称对被告众程公司提交的证据无异议。对被告凯晟公司提供的证据，原告质证称：1、被告凯晟公司属于实际的承租人，即使众程公司向正大物业提供了委托手续，但该转委托应经过原告的同意；2、众程公司未经原告授权，私自委托他人签订未经原告同意的合同，均是无效协议。故实际承租人应当连带支付原告租金。被告众程公司质证称由法院核实。被告正大公司质证称无异议。对原告提供的证据，证据一系辉县市法院法律文书，客观真实，本院予以认定；证据二被告众程公司作为开发商予以认可，本院予以认定；证据三系原告王明安与被告众程公司签订的代理租赁协议，被告众程公司予以认可，该证据合法，具有关联性，本院予以认定；证据四系银行流水，真实可信，本院予以认定；证据五真实，客观，且被告凯晟公司予以认可，本院予以认定；证据六、证据七相结合，相互印证，能够证明涉案商铺业主就租赁费事宜向承租方提出主张的情况，本院予以认定；对证据八，被告众程公司不予认可，因原告主张的是该宣传页系商品房买卖合同的组成部分，与本案不属于同一法律关系，不具有关联性，本院不予认定；对证据九，被告众程公司对其真实性无异议，本院予以认定；对证据十，王明安租金返还表系原告单方制作，按原告陈述对待，银行流水真实客观，予以认定。对被告众程公司提供的证据，证据一众程公司与辉县市龙隆商贸有限公司签订的综合商场房屋租赁合同、众程公司与辉县市龙隆商贸有限公司和业主代表签订的补充协议真实可信，本院对证据反映的事实予以认定；证据二系委托书，真实可信，被告正大公司予以认可，本院对证据反映的事实予以认定；证据三系被告正大公司、凯晟公司之间涌金商贸城CD馆商业用房租赁协议，二被告予以认可，本院予以认定；证据四系被告凯晟公司变更或解除合同通知书，被告凯晟公司予以认可，本院对证据反映的事实予以认定；证据五补充协议，被告凯晟公司、正大公司未提异议，本院对证据反映的事实予以认定；证据六系被告众程公司单方制作，按当事人陈述对待；证据七中显示向原告王明安转款1182元，原告对此款予以认可，本院予以认定。对被告凯晟公司提供的证据，与被告众程公司提供的一致，且被告正大公司予以认可，本院予以认定。经庭审，依据本院认定的有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：原告王明安、莫喜枝购买了被告众程公司开发的位于辉县市文昌大道中段路北涌金商贸城C、D区的1130号商铺，产权登记面积20.56平方米，房款252683元。2012年6月19日，原告王明安、被告众程公司、辉县市涌金城商贸有限责任公司签订涌金城代理租赁协议，约定原告同意给被告众程公司或其委托方从开业之日2012年12月30日起往后十年的经营使用权，第一年代理租金按房款的7%结算，第二年代理租金按房款的8%结算……2014年4月1日，原告王明安、被告众程公司签订补充协议，约定前五年每年按总房款的6%返还租金，第六年至第十年每年按总房款的7%返还租金……。2014年5月5日，被告众程公司与辉县市龙隆商贸有限公司签订综合商场房屋租赁合同，由被告众程公司将涌金商贸城C/D区商业用房出租给辉县市龙隆商贸有限公司，并约定了租金及租期等事宜。2015年12月13日，被告众程公司、辉县市龙隆商贸有限公司就前述协议与部分业主签订补充协议，约定：……租赁期内前四年每年按总房款的百分之六（税后）交付租金，第五年至第九年每年按总房款的百分之七（税后）交付租金，2016年元月、2月份租金分别于2015年12月20日前和2016年元月20日前支付，以后每2个月支付一次租金，……2015年12月21日，原告王明安（甲方）、被告众程公司（乙方）签订代理租赁协议，约定：“经甲、乙双方平等协商，就甲方购买的涌金商贸城商铺，委托乙方代理租赁事宜达成协议如下：一、甲方同意将自己购买的涌金商贸城1130号商铺交付给乙方代理租赁给现承租方整体经营，且甲方同意承租方应缴租金交至乙方指定账户。二、甲方授权委托乙方，按下列租赁期限及租金支付方式与承租方签订租赁协议：1、经营期限自2015年12月30日至2030年12月29日止；2、租赁期内前四年按总房款每年百分之六（税后）交付租金，第五年至第九年按总房款每年百分之七交付租金，第十年至协议期满根据市场周边情况协商解决；3、2016年元月、二月份租金分别于2015年12月30日前和2016年元月20日前支付，以后每两个月支付一次租金，以此类推；……七、现承租方若因其他原因关门、歇业甚或不再承租时，乙方不承担继续支付甲方租金的连带责任，甲方应配合乙方工作积极拓展新的承租方。八、新招承租方，租赁费等事宜由甲方重新授权委托乙方，和新的承租方重新协商决定。九、本协议经双方签字打印后生效。本协议生效后，甲方、乙方、辉县市涌金城商贸有限责任公司三方共同签订的《涌金城代理租赁协议》以及甲乙双方就商铺租赁事宜共同签订的《补充协议》全部废除。……”协议签订后，原告2016年2月4日、3月14日分别收到1263元的租金。2016年6月2日，被告众程公司出具委托书，委托被告正大公司将涌金商贸城CD馆商业用房及商场对外租赁。2016年6月25日，被告正大公司与被告凯晟公司签订综合商场房屋租赁合同，将涌金商贸城C/D馆商业用房出租给凯晟公司开设大型综合商场，租期12年，第一个租赁年度免3个月租金，第二个租赁期免3个月租金。租赁用房包括地上三层商业经营实用房屋面积23000平方米及负一楼停车场建筑面积约7240平方米（原置换户及购房业主停车位除外），第一年至第三年每年租金450万元，第四年至第六年每年租金550万元，第七年至第九年每年租金600万元，第十年至第十二年每年租金650万元。免租金期6个月分为两个租赁年度内执行完毕，即前两个租赁年度每年实际租金总额为337.5万元，第三个租金年度及以后租金按上款约定进行支付，租金支付分解为：2016年7—9月份租金合同签订后三日内一次性支付，2016年10—12月份租金应在2016年9月10日前一次性支付，以后租金每四个月支付一次，且提前二十日一次性支付（1—4月份租金在上一年度12月10日前一次性支付，5—8月份租金在本年度4月10日前一次性支付，9—12月份租金在本年度8月10日前一次性支付）……凯晟公司租赁期间，按合同约定的租金标准支付租金，原告收到正大公司、凯晟公司陆续支付的部分低于代理租赁协议约定的租金。2019年7月27日，被告凯晟公司发出变更或解除合同通知书，载明：“2016年6月25日以来，我公司承租贵公司D座经营，目前已向贵方支付租赁费至2019年8月30日。我公司经营期间，因两次招商经营均宣告失败，现已连续三年亏损，损失金额高达两千余万元。目前二楼、三楼全部空缺没有商户经营，其中三楼已空缺两年之久。我司的财务状况已无力继续支付2019年8月30日之后的租赁费用，决定于2019年8月30日之前撤离退场。尽管我司损失惨重，但考虑到与贵方合作期间无根本冲突，为解决此事，我司曾委派人员与贵方协商，在此基础上，在此向贵方书面通知如下：一、从即日起至2019年8月15日为协商解决期，请贵方在收到本通知书后与我司联系，协商一切有关事宜；二、若2019年8月15日前，未形成新的变更合同协议或协商无果的，……我司特此书面通知贵方于2019年8月30日解除《商业用房租赁协议》以及各项补充、附属协议，……”后被告正大公司、凯晟公司、辉县市诚隆物资有限公司及部分业主签订补充协议，将原协议第四年至第六年每年租金550万元变更为第四年至第五年每年租金450万元，第六年即2021年7月1日至2022年6月30日年租金550万元，其他仍按原协议执行。按被告众程公司提供明细，凯晟公司租赁涌金商贸城CD馆按房款支付租金，商业用房及商场总计房款211660499元，其中包括原告在内的小业主房款102001795元，辉县市诚隆物资有限公司房款29243640元，被告众程公司房款80415064元。2019年9月8日，部分涌金商贸城商铺业主向现承租人发出收回商铺通知，要求其搬离占用的商铺，因发生警情，此纠纷经报警后曾由当地派出所出警处理。现原告以被告未按约定支付租金为由诉至法院。本院认为：原告王明安与被告众程公司、辉县市涌金城商贸有限责任公司2012年6月19日签订的涌金城代理租赁协议，约定了原告将其所有的辉县市涌金商贸城1130号商铺十年的经营使用权给予被告众程公司或其委托方并约定租金及支付方式，2014年4月1日签订的补充协议，变更了租赁期限及租金。2015年12月21日，原告王明安、被告众程公司签订代理租赁协议，约定租赁期限自2015年12月30日至2030年12月29日止，租赁期内前四年按总房款每年百分之六交付租金，第五年至第九年按总房款每年百分之七交付租金，该协议系对前两份协议的再次变更，双方应自变更之日起按该协议内容履行。按该协议，前四年租金每月为1263元（总房款252683*6%/12=1263元），即被告众程公司应按该协议约定的租赁期限、租金计算方法、支付方式履行委托代理义务，与承租人签订租赁协议。被告众程公司辩称与原告签订代理租赁协议时承租人是辉县市龙隆公司，该公司2015年底破产，停业半年，故代理租赁协议已终止。本院认为，被告众程公司未提供相关证据证明龙隆公司破产或停业或不再租赁商贸城，原告又不认可被告众程公司告知其该事实，且原告实际于2016年2月4日、3月14日分别收到按代理租赁协议约定计算的月租金1263元，故对于原告主张的2016年4月份往后按1263元计算的租金差额，被告众程公司应当支付，支付至2016年6月25日被告凯晟公司实际入驻商贸城止。但被告众程公司主张原告长时间未就该租金提出异议，已超过诉讼时效，本院认为，因原告确未提出证据证明其该债权未超过诉讼时效，故对被告众程公司该主张予以支持，对原告该期间的支付租金差额请求不予支持。2016年6月2日，被告众程公司委托被告正大公司将案涉商铺对外租赁，2016年6月25日，被告正大公司将包括原告王明安商铺在内的涌金商贸城C/D馆商业用房租赁给被告凯晟公司，并约定第一年至第三年租金每年450万元，第四年至第六年租金每年550万元。2019年7月27日，被告凯晟公司提出解除合同后，被告正大公司、凯晟公司及部分业主签订补充协议，进一步降低租金标准。因该两份协议均系与新的承租人凯晟公司签订租赁协议，按2015年12月21日代理租赁协议第八条约定:“八、新招承租方，租赁费等事宜由甲方重新授权委托乙方，和新的承租方重新协商决定。”应当由原告重新授权委托被告众程公司和新的承租方重新协商决定承租方，但原代理租赁协议已实际终止。原告现要求被告按原代理租赁协议约定的租金标准即月租金1263元补足租金，无合同依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王明安、莫喜枝的诉讼请求。案件受理费872元，由原告王明安、莫喜枝负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  张思杰审 判 员  崔 嵬人民陪审员  吕书亮二〇二一年一月十五日书 记 员  王 晓