苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9197号原告：徐慧丽，女，1985年2月18日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：蒋勇，江苏丁晓农律师事务所律师。被告：苏州普世投资管理有限责任公司，统一社会信用代码91320594066241499P，住所地江苏省苏州工业园区苏虹中路399号。法定代表人：夏镇南。委托代理人：王飞，上海段和段律师事务所律师。委托代理人：高则帅，上海段和段律师事务所实习律师。原告徐惠丽与被告苏州普世投资管理有限责任公司（以下简称普世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法由审判员顾伟林适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告徐惠丽及其委托代理人蒋勇、被告普世公司之委托代理人王飞和高则帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐惠丽向法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的关于吴江汾湖开发区xx路南侧商业用房“xx”x幢x室商品房房屋统一经营管理合同；2、请求判令被告向原告支付拖欠的经营回报60860元(1、租金自2019年10月14日并支付违约金158236元；暂计至2020年8月14日，以年租金73032/12*10个月；2、按照委托经营管理协议以剩余租金作为赔偿金)；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理中原告对于诉请第二项进行变更：要求支付从2019年10月14日至2020年9月13日的租金回报，租金计算方式为73032÷12*11=66946元-40000=26946元；违约金按照合同5.5条，原告方有权要求被告支付剩余应付租金作为违约金，即2020年9月14日至2022年9月13日两年租期，计算方式为73032元+73032元=146064元。事实与理由：原、被告于2016年10月14日签订《统一经营管理合同》一份，约定由原告将xxxxx路x幢x室商品房委托被告经营管理，原告于2016年10月14日付清涉案房屋房款，按照原、被告签订的合同约定，在原告付清涉案房屋房款后，被告应于第四年起每年支付73032元租金作为委托经营回报，且应在每年首月的15日打款；但截至今日，经原告屡次催要委托回报相应款项，被告均予以推脱。现原告为维护自身合法权利，特诉至贵院，请求支持诉请。被告普世公司辩称：1、原、被告双方签订的协议实际履行时间是2018年9月26日，从此时开始原告才享有房屋物权，包括将房屋交付被告，由被告经营管理的权利，因为xx房地产公司从该时间起才取得了房屋交付确认书，该事实在（2019）苏0509民初6939号判决书中得到确认，该判决书的原告是另案中的当事人徐娟，同时有多份以xx房地产公司为被告的判决书均确认xx房地产公司是在2018年9月26日才交付房屋的；2、原、被告的协议第3.1.1条约定第四年起由被告向原告支付租金，前三年无需支付，因此租金的支付时间是从2021年9月27日开始；3、原告要求解除协议及支付租金和违约金缺乏事实和法律依据，应予驳回。补充一点，原告之前也就该房屋逾期交房向法院提起诉讼，要求xx公司支付逾期交房和办证的违约金，该诉请已经得到支持，原告不应当就同一物业获取双份收益。经审理查明：2015年8月14日徐惠丽与案外人xx公司签订《商品房买卖合同》份，徐惠丽购买xx公司开发的xx商业营业用房。随后，徐惠丽根据所购买的商业营业用房，与普世公司签订对应《xx委托经营管理协议》1份，主要约定的事项：由普世公司代为办理房屋交付手续，并按照该商业项目的统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理；委托经营管理期限为六年（按照《商品房买卖合同》规定付清全部款项起计算）；普世公司经营管理的相关费用支付，在委托经营管理期限内，普世公司根据协议约定向徐惠丽支付税前使用收益（租金），第一年至第三年普世公司无需再向徐惠丽支付租金，第四年、第五年、第六年分别由普世公司向徐惠丽支付每年租金73032元，由普世公司在每年首月的15日向徐惠丽支付全年租金至徐惠丽账户内；普世公司应按照本协议规定按期足额向徐惠丽支付租金费用，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之二支付滞纳金；延迟支付租金超过3个月的，徐惠丽有权单方面解除本协议，同时徐惠丽有权要求普世支付所有剩余应付租金作为赔偿金等。另查明：徐惠丽于2016年10月14日前向xx公司支付了房屋的购房款998099元。审理中，徐惠丽确认普世公司于2020年1月通过案外人毛xx支付租金40000元；同时确认，根据经营管理协议约定，委托经营管理协议的起始点为2016年10月14日（徐惠丽交付购房款完毕之日），案涉房屋委托经营管理的租金应由普世公司从第四年度2019年10月14日开始至2020年10月13日，每年度的租金为73032元，现普世公司拖欠的租金的时间段为2019年10月14日暂计算至2020年9月13日为66946元，但普世公司于2020年1月份通过财务人员毛xx向徐惠丽方转账40000元，故截止2020年9月13日普世公司仍拖欠徐惠丽租金费用26946元；同时违约金重新变更一下，合同违约条款约定，要求支付相应赔偿金26946元。上述事实，有原告向法庭提交的《商品房买卖合同》、《xx委托经营管理协议》、收款收据及到庭当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《xx委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《xx委托经营管理协议》“经营管理的相关费用支付”及“支付方式”条款中双方约定，在委托经营管理期限内的第四年度至第六年度分别由普世公司向徐惠丽支付租金，由普世公司在每年租赁期首月的15日向徐惠丽支付全年租金，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之二向徐惠丽支付滞纳金，延迟支付租金超过3个月的，徐惠丽有权单方面解除本协议同时徐惠丽有权要求普世支付所有剩余应付租金作为赔偿金等。根据经营管理协议约定，委托经营管理期限为六年（按照《商品房买卖合同》规定付清全部款项起计算），2016年10月14日为徐惠丽交付购房款完毕之日，故经营管理期限应自2016年10月14日至2022年10月13日止，委托经营管理期限的第四年度自2019年10月14日起至2020年10月13日，租金为73032元，而普世公司仅于2020年1月份支付租金40000元，余款已延迟支付租金超过3个月，故本案原告徐惠丽起诉要求解除双方的《xx委托经营管理协议》的主张，符合合同约定的解除条件，本院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2020年8月7日。同时，原告要求被告支付的房屋租金，则应计算至双方《xx委托经营管理协议》解除之日，日期为299天，协议约定每年普世公司应支付的租金分别为73032元，则每月租金为6086元，以每月30日计算，每日的租金为202.87元，计房屋租金为60658.13元；在双方协议解除之后，普世公司继续占有使用期间的费用参照合同约定的租金数额计算，在本案中徐惠丽主张的租金系计算至2020年9月13日，故本案中本院确认普世公司至2020年9月13日占有使用徐惠丽房屋的时间为37天，期间的费用参照合同约定的租金数额计算为7506.19元。据上，普世公司应支付徐惠丽至2020年9月13日的租金60658.13元和房屋占有使用费7506.19元，合计68164.32元，普世公司已支付徐惠丽款项40000元，故尚应支付徐惠丽租金和房屋占有使用费28164.32元。普世公司主张另案生效判决已确认涉案房屋的交付日期为2018年9月26日，故徐惠丽获取租金收益的起算时间应为2021年9月26日。对此本院认为，涉案房屋的交付日期虽为2018年9月26日，但普世公司在明知涉案房屋未满足xx公司、徐惠丽《商品房买卖合同》约定的交房条件的情况下，仍签订《xx委托经营管理协议》，承诺自租赁的第四年度2019年10月14日起的首月支付租金回报，且普世公司也实际支付了部分租金回报。故本院认为，普世公司与徐惠丽所签订的经营管理协议，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应予遵守合同条款约定的各项内容，本院对普世公司的该项谒见主张不予支持。因普世公司违约徐惠丽向法院主张要求赔偿损失26946元。本院认为，对于违约赔偿应综合考虑双方违约金标准的约定，同地段同类房屋租金的水平及违约金同时具备补偿性、惩罚性的因素，本院酌情调整逾期付款违约金的计算标准为按照同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.95倍，当事人双方约定在每年租期的首月15日前支付租金回报，每年的租期自10月14日开始，故在本案中逾期付款违约金，本院酌情自2019年11月1日起开始计算。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告徐惠丽与被告苏州普世投资管理有限责任公司之间的《xx委托经营管理协议》于2020年8月7日予以解除，被告苏州普世投资管理有限责任公司应于判决生效后十日内将案涉房屋（xx区xx幢x号商业营业用房）返还原告徐惠丽。二、被告苏州普世投资管理有限责任公司应支付原告徐惠丽至2020年8月7日的租金，及自2020年8月8日至2020年9月13日的房屋占有使用费，合计28164.32元，同时由被告偿付原告至实际给付之日的逾期付款违约金（以28164.32元为基数，自2019年11月1日起按照同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.95倍计算），上述付款义务，由被告于判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请直接支付至原告的以下银行账户；开户名：徐慧丽，开户行：中国建设银行xx支行，账号：62×××72）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2293元、财产保全费520元，合计2813元，由原告徐惠丽负担1918元，由被告苏州普世投资管理有限责任公司负担895元，被告负担部分于本判决生效后十日内缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号62×××60），原告已预交的诉讼费用895元，本院于本判决生效后十五日予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  顾伟林二〇二一年一月二十九日书记员  罗 洁附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。