广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22624号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××夹层D单元，统一社会信用代码914×××××××××××286J。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：成都天玑鑫商务信息咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1号1栋204单元1楼8号，统一社会信用代码91510100MA643EXD2M。法定代表人：欧某1。原告佛山市集扬物业发展有限公司（下简称集扬公司）诉被告成都天玑鑫商务信息咨询有限公司（下简称天玑鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用普通程序于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告集扬公司的委托诉讼代理人梁国恩到庭参加了诉讼，被告天玑鑫经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。集扬公司向本院提出诉讼请求：1.确认集扬公司与天玑鑫公司签订的编号为AIAFC-1-119号的《友邦金融中心租赁合同书》于2020年5月31日解除；2.天玑鑫公司立即向集扬公司清偿拖欠的从2020年5月1日至合同解除日（即2020年5月31日）的租金47225.50元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，按年利率24%计算，滞纳金暂计至2020年7月31日为2940.83元）；3.天玑鑫公司立即向集扬公司清偿拖欠的从2020年2月1日至2020年6月2日的电费271.89元及滞纳金（从电费应付日起计至付清日止，按年利率24%计算，滞纳金暂计至2020年7月31日为9.98元）；4.天玑鑫公司立即向集扬公司支付因违约而应支付的免租期（2019年10月16日至2020年1月31）的租金差额166050.95元；5.天玑鑫公司立即向集扬公司支付因逾期返还租赁单元而产生的场地占用费（2020年6月1日至2020年6月2日）3046.81元；6.天玑鑫公司立即向集扬公司支付因违约而应支付的中介服务佣金94451.00元；7.天玑鑫公司对租赁单元恢复原状；8.确认集扬公司有权没收天玑鑫公司支付的租赁保证金141676.50元、公共事业费保证金10119.75元；9.本案受理费由天玑鑫公司承担。事实与理由：集扬公司与天玑鑫公司签订编号为AIAFC-1-119号的《友邦金融中心租赁合同书》约定：集扬公司将广东省佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第16层（名义楼层第16层）1,9单元（以下简称“租赁单元”）出租予天玑鑫公司作办公室使用，租赁使用期从2019年10月16日至2022年10月15日止。根据《租赁合同》约定，租赁单元的计租面积为674.65平方米，首年月租金单价为每平方米70.00元，即月租金为47225.50元，租赁期内租金不递增，其中2019年10月16日至2020年1月31为集扬公司给予天玑鑫公司的免租期。《租赁合同》签订后，集扬公司依约履行合同义务，但天玑鑫公司自2020年5月1日起不遵守《租赁合同》的约定按时缴付费用，且已拖欠集扬公司租金。天玑鑫公司于2020年5月11日电邮通知集扬公司提出提前退租，集扬公司于同日回复天玑鑫拒绝其提前退租并向其明确需按照《租赁合同》原定条款继续履行《租赁合同》且擅自单方终止履行《租赁合同》的行为将构成违约；2020年5月22日，集扬公司向天玑鑫公司发出《最后催款通知书》以敦促其缴付费用，后经多次联系，集扬公司从天玑鑫公司的授权人和其他职员处获悉天玑鑫公司无法缴付租金且不再使用租赁单元。天玑鑫公司上述拖欠费用的行为已构成严重违约，为此，集扬公司依据《租赁合同》约定向天玑鑫公司发出《解除租赁合同通知书》，通知天玑鑫公司于2020年5月31日解除合同，并要求其限期内清偿所有欠费及复原租赁单元,无奈天玑鑫公司拒不履行，集扬公司唯依据《租赁合同》和《解除租赁合同通知书》于2020年6月3日收回租赁单元。集扬公司认为，天玑鑫公司拖欠租金等相关费用的行为已属严重违约，集扬公司有权依据《合同法》第九十四条第（二）项的规定及《租赁合同》第5-4、12-2、13-8条解除租赁合同、没收租赁保证金和公共事业费保证金，并追究天玑鑫公司的清偿责任、违约责任、场地复原责任：1.2020年5月1日至合同解除日（即2020年5月31日）的租金47225.50元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，按年利率24%计算，滞纳金暂计至2020年7月31日为2940.83元）。合同依据：《租赁合同》3-3“乙方（指天玑鑫公司，下同）向甲方预付首月租金后，其后乙方应于相应租金计费期的当月1日前向甲方缴纳当期租金。甲方应至少提前15日向乙方提供当期租金的付款通知书和合法有效的增值税发票。乙方应当按时支付租金，若逾期7日支付，则乙方需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至乙方还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付），乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。”2.2020年2月1日至2020年6月2日的电费271.89元及滞纳金（从电费应付日起计至付清日止，按年利率24%计算，滞纳金暂计至2020年7月31日为9.98元）。合同依据：（1）《租赁合同》3-4“水、电等公共事业费用的缴交日期与租金缴交日期保持一致，滞纳金的数额具体由相应的收费部门规定。”（2）《供用电营业规则》（中华人民共和国电力工业部令第8号，颁布日期19961008)中的第八章“供用电合同与违约责任”之第九十八条明确规定：“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：……2.其他用户(1)当年欠费部分，每日按欠费总额的千分之二计算；……”3.免租期（2019年10月16日至2020年1月31）的租金差额166050.95元合同依据：《租赁合同》13-8“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的免租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定免租期后的正常租金标准立即向甲方补交该免租期的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用（如有）。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失，包括甲方因出租该租赁单元给乙方所支付的中介服务佣金。”4.逾期返还租赁单元而产生的场地占用费（2020年6月1日至2020年6月2日）3046.81元。合同依据：《租赁合同》13-10“若本合同终止或提前终止，乙方未经甲方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，乙方应按原租金双倍标准向甲方支付租赁单元占用使用费。”5.因合同提前解除而产生的中介服务佣金94451.00元。合同依据：《租赁合同》13-8“租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的免租期(如有)的租金优惠，乙方须按本合同约定免租期后的正常租金标准立即向甲方补交该免租期的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用（如有）。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失，包括甲方因出租该租赁单元给乙方所支付的中介服务佣金。”6.天玑鑫公司对租赁单元恢复原状。合同依据：1）《租赁合同》7-1“租赁期限届满，甲方有权收回租赁单元。乙方须在租赁期届满前至少提前30日，与物业管理公司联系交回租赁单元事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)。同时，乙方须在租赁期届满当天将通向大厦各部份的锁匙(如有)交还甲方。”2）《租赁合同》7-3“若乙方未按前述约定的状态将租赁单元返还予甲方，甲方有权自行对该租赁单元作出合适的修缮，因此而产生的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权向乙方追讨该等开支及费用。”7.确认集扬公司有权没收天玑鑫公司支付的租赁保证金141676.50元、公共事业费保证金10119.75元。合同依据：《租赁合同》5-4“甲方有权在乙方违反本合同约定时、物业管理公司有权在乙方违反物业管理公司的规章制度(包括但不限于《友邦金融中心租户手册》、《友邦金融中心装修手册》、《友邦金融中心写字楼物业管理服务确认函》等)时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方、物业管理公司因乙方该等违反约定、规章制度的行为而遭受的一切损失，甲方、物业管理公司有权就不足部分向乙方追讨。甲方、物业管理公司行使没收保证金的权利不影响甲方对于因乙方该等违反可行使的任何其它权利或补救方法。此外，如甲方未解除本合同的，在甲方给予乙方书面通知后十天内，乙方必须向甲方、物业管理公司重新缴付保证金；若乙方未能在前述期限内补交保证金的，则甲方有权立即提前收回该租赁单元及单方面终止本合同。综上所述，天玑鑫公司的行为已违反双方的约定及相关法律规定，已严重损害集扬公司的合法权益，天玑鑫公司应立即向集扬公司付清所有拖欠款项并承担相应的违约责任。为此，集扬公司现谨向法院提起诉讼，请求法院判如所请，维护集扬公司的合法权益。天玑鑫公司未答辩。集扬公司围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据，天玑鑫公司未到庭参加诉讼亦未举证推翻，对集扬公司举证本院予以确认并在卷佐证。本院查明：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，权利人为集扬公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0024086号。2019年10月24日，集扬公司（甲方）与天玑鑫公司（乙方）签订AIAFC-1-119号《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第16层(名义楼层第16层)1、9单元出租给乙方作办公室用途使用。租赁单元的实际建筑面积为801.52平方米，双方同意计租面积为674.65平方米。租赁使用期为2019年10月16日至2022年10月15日止。其中2019年10月16日至2020年1月31日为甲方给予乙方的免租期。租赁单元每月租金为47225.5元。租赁保证金计收标准，相当于免租期后首个月租金计收标准的3倍，首年保证金为141676.5元。公共事业费保证金为10119.75元、管理费保证金50598.75元。乙方必须在每月1日前向甲方缴纳当月租金；乙方要按时支付租金，若逾期超过7日，则乙方需自每月1日起每超一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，如逾期超过三十日乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。另合同相应条款约定如下：合同第5条约定：甲方有权在乙方违反本合同约定时、物业管理公司有权在乙方违反物业管理公司的规章制度时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方、物业管理公司因乙方该违反约定、规章制度的行为而受到的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。行使没收租赁保证金的权利不影响甲方对乙方该违反可行使的任何其它权利或补救方法。租赁期满，在乙方没有违反任何约定条款及缴清本合同项下所有款项后，甲方和物业管理公司应将保证金无息退还给乙方。第12-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如乙方违反合同，甲方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。第13-8条约定：租赁期间，非本合同约定的情况，由于乙方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有附件二约定的免租期的租金优惠，乙方须按本合同约定免租期后的正常租金标准立即向甲方补交该免租期的所有租金。甲方有权没收乙方的租赁保证金、公共事业费保证金及乙方已预付的所有租金费用，甲方选任的物业管理公司有权没收乙方的管理费保证金及乙方已预付的所有管理费费用。乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失，包括甲方因出租该租赁单元给乙方所支付的中介服务佣金。2019年11月1日，集扬公司出具收据，确认收到天玑鑫公司租赁保证金141676.5元、公共事业费保证金10119.75元。2020年3月13日至2020年5月9日期间，集扬公司向天玑鑫公司发出付款通知书及第一次催款通知书。2020年4月23日，天玑鑫公司向集扬公司发出《关于终止租赁合同的函》，内容为：“因受疫情严重影响，至项目延期、业务停滞，公司经营困难。无法支付租金及管理费等费用，并无力继续履行涉讼租赁合同。为避免造成不利原影响，不得已申请于2020年4月30日终止双方的租赁合同关系”。2020年5月11日，集扬公司向天玑鑫公司寄出复函称：“贵司于2020年5月11日通过电子邮件发来的《关于终止租赁合同的函》我司已收悉，我司认为贵司目前是不具备单方解除条件，无法单方行使合同解除权，《租赁合同》仍继续有效，贵司需按《租赁合同》原定条款继续履行；2.贵司擅自单方终止履行《租赁合同》的行为已经构成违约，如贵司不继续履行合同，我司将有权依据合同约定采取相应的措施确保我司权益。”2020年5月23日，集扬公司通过邮件向天玑鑫公司寄出最后催款通知，通知天玑鑫公司需于2020年5月25日前向集扬公司支付2020年5月的租金47225.5元及滞纳金1224.97元、2020年2月至4月电费205.18元及滞纳金8.74元；于2020年5月25日前向物业管理公司支付2020年5月物业管理费16866.25元及相关滞纳金438.3元、2020年2月至4月公共事务服务费16.42元及滞纳金0.69元。如若按上述要求及期限清还所有欠款的，将按租赁合同约定提前解除合同，并按合定向贵司追收免租期的租金166050.95元、没收租赁保证金141676.5元、公共事业费保证金10119.75元、物管公司将没收管理费保证金50598.75元。该邮件显示为拒收。2020年5月31日，集扬公司通过邮件向天玑鑫公司寄出《解除租赁合同通知书》，通知因天玑鑫公司拒绝履行租赁合同中约定的支付租赁费用的义务，拖欠我司和物业管理公司2020年5月的租金和管理费以及2020年2月至4月的电费和公共事业服务费仍未支付而根据合同约定解除条件，通知天玑鑫公司涉讼租赁合同予以解除。该邮件因无法联系而于退件处理。2020年6月3日，集扬公司向天玑鑫公司邮件寄出《关于收回租赁场地的通知书》，通知天玑鑫公司集扬公司于2020年6月3日进行清场并收回租赁单元并聘请第三方对租赁单元进行复原，复原相关费用为236127.5元。另明确，截止至目前，尚欠2020年5月1日至合同解除日即2020年5月31日租金47225.5元及滞纳金1744.45元、2020年2月1日至6月2日电费271.89元及滞纳金11.15元；尚欠物业管理公司自2020年5月1日至合同解除日即2020年5月31日的管理费16866.25元及滞纳金623.83元、2020年2月1日至6月2日的公共事业服务费21.76元及滞纳金0.89元、IC卡工本费10元及滞纳金0.36元。该邮件因无法联系天玑鑫公司而退回。另查明，为促成双方涉讼合同的签订，集扬公司向案外人广州高力国际物业服务有限公司支付佣金94451元。庭审中，集扬公司确认于2020年6月3日自行收回涉讼物业，并于2020年6月11日重新出租涉讼物业部分单元。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》、是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。对于集扬公司的诉讼请求，本院分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2019年10月16日至2022年10月15日，天玑鑫公司于2020年5月11日通过电子邮件的方式向集扬公司发出《关于终止租赁合同的函》，已以实际行动表明不再继续履行合同已构成根本违约，作为违约方，天玑鑫公司无单方合同解除权。考虑天玑鑫公司终止租赁合同函件的发出时间以及天玑鑫公司并未到庭就涉讼物业内的办公物品腾退情况予以抗辩说明，对于涉讼合同解除之日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，本院认为涉讼合同于集扬公司向天玑鑫公司寄出的合同解除通知书退回之日即2020年6月2日解除。二、天玑鑫公司所应承担的违约责任。1.对诉请2、5，集扬公司主张的从2020年5月1日至31日、2020年6月1日至6月2日止的租金50272.31元及该期间滞纳金，对于该期间租金主张，天玑鑫公司并未举证证明其已履行完毕，本院予以支持。滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故本院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，考虑本案实际情况，本院予以调整。庭审中查明，涉讼物业租期支付应于每月1日支付当月租金，对此，本院酌定天玑鑫公司应以年利率15%为标准，从所欠租金月份2日起计算逾期支付违约金至实际清偿之日止予集扬公司。2.诉请3，集扬公司主张天玑鑫公司尚欠的2020年2月1日至2020年6月2日的电费271.89元，考虑本案的实际履行情况，结合集扬公司举证的缴费通知所显示电费统计具有滞后性的特征，对于集扬公司主张的电费违约金，本院予以调整。本院酌情认定天玑鑫公司应分别以上述期间月份所欠电费为本金从相应次月2日起以年利率15%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止。3.诉讼4、6，集扬公司主张的因违约而应支付的免租期租金差额166050.95元及中介服务佣金94451元，符合合同约定，本院予以支持。4.诉请8，经本院审理查明，涉讼租赁合同中对于天玑鑫公司违约时应如何承担违约责任的条款有多项规定，即有权没收租赁保证金及已预付的所有租金费用，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失。然而，无论如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。结合本案中天玑鑫公司实际履行情况及租金支付是否逾期，以及及时告知无力再予履行等情况，结合2020年疫情所致的经营环境的变化，本院认为集扬公司主张没收全部租赁保证金及公共事业费保证金的违约责任过高，故本院酌定支持没收租赁保证金47225.5元，集扬公司诉请超出本院核准范围的，本院不予以支持。对于余下的租赁保证金94451元及公共事业费保证金10119.75元，根据合同约定可予以抵扣。5.诉请7，涉讼租赁物业，集扬公司已于2020年6月3日收回。集扬公司亦未举证证明收回的涉讼租赁物业不符合双方合同约定的租赁单元交还标准，故对集扬公司该主张，本院不予以支持。天玑鑫公司本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认佛山市集扬物业发展有限公司与成都天玑鑫商务信息咨询有限公司于2019年10月24日签订的《友邦金融中心租赁合同书》于2020年6月2日解除；二、成都天玑鑫商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2020年5月1日至2020年6月2日止的租金50272.31元，并以47225.5为本金从前述所欠租金月份2日起按年利率15%计算逾期支付违约金至实际清偿之日止予佛山市集扬物业发展有限公司；三、成都天玑鑫商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2020年2月1日至2020年6月2日电费271.89元，并以上述所欠月份电费为本金分别从相应次月2日起以年利率15%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止予佛山市集扬物业发展有限公司；四、成都天玑鑫商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付免租期租金差额166050.95元、中介服务佣金94451元予佛山市集扬物业发展有限公司；五、成都天玑鑫商务信息咨询有限公司支付租赁保证金中的47225.5元归佛山市集扬物业发展有限公司所有；六、驳回佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。上述二至五项判项金额于成都天玑鑫商务信息咨询有限公司交纳的剩余租赁保证金94451元、公共事业费保证金10119.75元中先行抵扣，不足部分由成都天玑鑫商务信息咨询有限公司按判项要求支付予佛山市集扬物业发展有限公司。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取19459.2元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告预交的19459.2元，经其书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  杜敏玮人民陪审员  李展鹏二〇二一年一月二十九日书 记 员  龙文媛