广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1421民初27号 原告：桂全活，男，1972年7月11日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：胡健康，女，1975年4月1日出生，壮族，住广西扶绥县。 两原告共同委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被告：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 原告桂全活、胡健康与被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称国发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。桂全活、胡健康的共同委托诉讼代理人钟志鸿到庭参加诉讼。国发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂全活、胡健康请求判令：国发公司向桂全活、胡健康支付逾期办证违约金8942元。事实和理由：2015年4月1日，桂全活、胡健康与国发公司签订《商品房买卖合同》，桂全活、胡健康购买国发公司所开发的位于扶绥县，购房总金额298078元。合同签订后，桂全活、胡健康交清了首付，其余部分以银行按揭方式支付。按照合同约定，国发公司应在2015年12月31日前将商品房交付桂全活、胡健康，从2015年12月31日后延720日为办证期限，国发公司应当在2017年12月21日前为桂全活、胡健康办理房屋产权证，但是，国发公司一直拖到2020年5月7日才为桂全活、胡健康办得房屋产权证，办证逾期近三年时间，给桂全活、胡健康的财产利益受到损失，损失数额难以确定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定及按照“类案检索、同案同判”规定，参照类案扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1156号民事判决书、崇左市中级人民法院（2020）桂14民终975号民事判决书对延迟办证违约金支持3%利率计算，桂全活、胡健康主张国发公司向桂全活、胡健康支付以总房款298078元为基数，按照3%计算逾期办证违约金8942元，理应得到法院支持。桂全活、胡健康围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、不动产权证书予以佐证。 国发公司未作答辩，也没有证据向法庭提交。 本院经审查认为，国发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未举证，视为自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利。桂全活、胡健康提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、不动产权证书，内容真实，形式、来源合法，形成证据链，相互印证原告所主张的事实及当事人之间存在的法律关系，应予采信作为认定事实依据。 本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，桂全活、胡健康作为买受人与作为出卖人的国发公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，桂全活、胡健康购买国发公司所开发的位于扶绥县，总金额298078元，出卖人应于2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3．因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延地产权属证书的交付时间。合同还约定了其他权利义务。桂全活、胡健康在该合同上签字按手印，国发公司及法定代表人林平在该合同上盖章。桂全活、胡健康共支付购买房款298078元。2016年9月4日，国发公司将8号楼802号房屋交付给桂全活、胡健康。2020年5月7日，扶绥县不动产登记局核发权利人分别为桂全活、胡健康的不动产权证书。桂全活、胡健康已领取该不动产权证。 2020年9月16日，扶绥县不动产登记局向本院作出的《关于扶绥县东门国发投资有限公司办理不动产登记有关问题的复函》中明确：供销新城·中央商业广场8号楼完成首次登记是2019年10月，开发商在办理不动产首次登记后，还应与业主共同申请办理不动产转移登记，将房产过户至业主名下；因办理不动产登记为单方申请，开发商申请确权登记个人财产属其享有的权利，购房者未交清购房面积差额，不影响办理不动产首次登记，而办理不动产转移登记应由当事人双方共同申请，若购房者未交清购房面积差额，开发商可根据购房合同关于面积差异处理的方法要求购房者履行相应的义务，进而对办理不动产转移登记存在一定影响。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。桂全活、胡健康与国发公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”国发公司与桂全活、胡健康双方对涉案房屋交付的时间已经有明确的约定，国发公司按合同约定的时间2015年12月31日交房，则应从约定交房之日起720日内即2017年12月20日前向房屋登记机构为桂全活、胡健康申请房屋所有权登记，国发公司因自身的原因未能按约交付房屋，且经本院向不动产登记部门核实，国发公司于2019年10月才完成涉案房屋的初次登记，未完成初次登记前涉案房屋无法办理房屋不动产转移登记，进而导致未能在约定期限内办理得房屋所有权证，国发公司逾期办证的事实存在，依法应承担逾期办证违约责任。 关于逾期办证违约金的计算问题。桂全活、胡健康主张按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金明显过低，请求调整至3%计算，桂全活、胡健康虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但国发公司的违约行为事实存在，结合国发公司逾期办证的时长及案件的具体情况，根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量国发公司的违约事实，综合考虑合同条款、合同履行情况、当地经济等因素酌情调整为按照已付购房款的3%支付违约金。桂全活、胡健康已付清购房款298078元，因此国发公司应支付给桂全活、胡健康逾期办证违约金8942元（298078元×3%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 扶绥县东门国发投资有限公司应于本判决生效之次日起三十日内向桂全活、胡健康支付违约金8942元； 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二一年一月二十七日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算《中华人民共和国民事诉讼法》 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。