宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初14854号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街******地下**。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被告：张贤慧，女，1983年3月11日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告张贤慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人王春毅，被告张贤慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费7750元、电梯费1882元、违约金144元，合计9776元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区天某室房屋业主，该房屋建筑面积为178.85平方米，原告系银川市兴庆区天下川小区物业服务企业。2017年7月4日至2019年12月31日期间，原告为被告房屋提供了物业服务，但被告累计拖欠原告物业服务费7750元。原告向被告催收无果，故诉至法院。张贤慧辩称，原告提供的物业服务存在瑕疵。第一，原告于2016年将我家的太阳能热水器拆除，至今未安装。第二，原告将我的车辆划伤，一直未赔偿损失。第三，原告以威胁的方式索要物业费；第四，我家的车库门无法正常使用，且小区的草坪未进行浇灌；小区内还有部分业主私搭乱建，我向原告反映也一直没得到解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张贤慧系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为178.82平方米。2016年5月10日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：由原告为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，服务期限为1年，自2016年6月1日至2017年5月31日，其中多层、高层、小高层住宅物业服务费为1.45元/月/平方米，涉案房屋所在的3层电梯费为63元/月；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以宁夏京能房地产开发有限公司向业主开具的《入住通知书/证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，原告一次性收取一年的物业服务费；非首次交费，各业主每半年向原告交纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，物业服务费收费标准不变，服务期限延续至2020年5月31日，其余内容一致。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。现原告以被告未交纳2017年7月4日至2019年12月31日期间的物业服务费及电梯费为由，诉至法院。另查明，本院已生效的法律文书中查明：本院2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。本院认为，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告房屋所在的银川市兴庆区天下川小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定2017年7月4日至2018年12月31日期间被告应交纳的物业服务费的比例为85%，2019年1月1日至2019年12月31日期间被告应交纳的物业服务费比例为90%。综上，被告应交纳2017年7月4日至2018年12月31日期间的物业服务费3938元（178.82平方米×1.45元/月/平方米×18个月×85%-29元），应交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2800元（178.82平方米×1.45元/月/平方米×12个月×90%），合计6738元（3938元+2800元）。原告按《前期物业服务合同》约定3层住户每月63元电梯费要求被告支付电梯费1882元（63元×30个月-8元）未违反合同约定，本院予以支持。虽被告辩称原告未对其热水器进行安装、车辆划伤未赔偿及威胁的方式索要上述费用，但均未提交证据予以证明，故本院对被告的该项辩解，不予采信。对于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张贤慧于本判决生效之日起三日内支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司自2017年7月4日至2019年12月31日期间的物业服务费6738元、电梯费1882元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担3元，被告张贤慧负担22元。本判决为终审判决。审判员 马立忠二〇二〇年十二月十五日书记员 胡 娜附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。