湖北省十堰市茅箭区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0302执异31号案外人：袁知贵，男，汉族，1952年11月5日出生，住湖北省十堰市。案外人：李建，男，汉族，1979年2月8日出生，住湖北省十堰市。案外人：李尚兵，男，汉族，1977年11月28日出生，住湖北省十堰市。案外人：罗平，男，汉族，1989年9月1日出生，住湖北省十堰市。案外人：秦志永，男，汉族，1971年1月28日出生，住湖北省十堰市。申请执行人：湖北东金融资担保有限责任公司。住所地：湖北省武汉市东湖开发区珞瑜路**。法定代表人：皮长群，该公司总经理。被执行人：湖北荣泽车桥实业有限公司。住所地：十堰经济开发区龙门工业园龙门大道**。法定代表人：张荣超，该公司董事长。被执行人：十堰安荣实业有限公司。住所地：十堰经济开发区白浪中路**。法定代表人：张磊，该公司总经理。被执行人：湖北荣泽科技发展有限公司。住。住所地：十堰经济开发区白浪中路**/div>法定代表人：张荣超，该公司总经理。被执行人：张荣超，男，汉族，1974年7月15日出生，住湖北省十堰市茅箭区。被执行人：任传菊，女，汉族，1968年4月10日出生，住湖北省十堰市张湾区。被执行人：王洪朝，男，汉族，1982年12月13日出生，住湖北省郧县。被执行人：张荣芝，女，汉族，1981年9月1日出生，住湖北省十堰市茅箭区。本院在执行湖北东金融资担保有限责任公司（以下简称湖北东金公司）与被告湖北荣泽车桥实业有限公司（以下简称湖北荣泽车桥公司）、十堰安荣实业有限公司、湖北荣泽科技发展有限公司（以下简称湖北荣泽科技公司）、张荣超、任传菊、王洪朝、张荣芝追偿权纠纷一案中，袁知贵、李建、李尚兵、罗平、秦志永提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人袁知贵、李建、李尚兵、罗平、秦志永称，2009年3月6日湖北荣泽车桥公司与十堰市东风建工集团车城建设有限公司（余焕清）签订《联合建房协议》，约定建设位于十堰市经济开发区××浪街办××浪中路××湖北荣泽科工贸有限公司综合楼。该楼竣工完毕后，2011年以“湖北荣泽科工贸有限公司综合楼项目部”和余焕清与我们等40户签订房屋买卖合同。我们40户已全部支付完毕购房款，并自2011年开始入住至今。我们40户为了解决土地性质及办理不动产证事宜，不停向有关部门申请解决。2019年12月10日十堰市自然资源和规划局作出关于“湖北荣泽车桥实业有限公司用地性质调整”论证批前公示，现已通过土地性质调整为出让地。请求不得执行位于十堰市经济开发区××浪街办××浪中路××号不动产产权【证号：十堰市国用（2015）第X号】并解除查封。湖北东金公司辩称，异议人没有证据支撑签约在前、合法占有在前、价款支付、过户登记迟延不可归责的主张。购房协议因存在违法情形而无效，物权期待不成立。异议人的权利并不能够排除强制执行。异议人在签订购房合同时，房屋所占用土地并非居住用地，异议人对房屋买卖协议无效存在过错。涉案房屋也并非属于商品房，属于综合楼，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。请求驳回异议人的执行异议请求。本院查明，湖北东金公司与湖北荣泽车桥公司、湖北荣泽科技公司等追偿权纠纷一案，本院于2017年8月29日作出（2017）鄂0302民初1203号民事判决书，判决：一、被告湖北荣泽车桥实业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告湖北东金融资担保有限责任公司支付担保费30万元、代偿款6385888.5元及违约金（违约金自2016年12月26日起至代偿款清偿完毕之日止，以6385888.5元为基数，按年利率24%计付）；二、原告湖北东金融资担保有限责任公司对被告湖北荣泽车桥实业有限公司所抵押的机器设备【液压工作平台（型号800kg-10m）一台、车桥涂装线一条】和被告张荣超、王洪朝以其持有的湖北荣泽车桥实业有限公司全部股权拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、被告十堰安荣实业有限公司、湖北荣泽科技发展有限公司、张荣超、任传菊、王洪朝、张荣芝对上述债务中6385888.5元及违约金承担连带保证责任；四、驳回原告湖北东金融资担保有限责任公司其他的诉讼请求。判决书生效后，湖北东金公司向本院申请执行。在诉讼中，本院于2017年4月20日查封湖北荣泽车桥公司坐落于白浪中路96号的土地【证号：十堰市国用（2015）第X号】。另查明，湖北荣泽科工贸有限公司（甲方）与十堰市东风建工集团车城建设有限公司（余焕清）（乙方）于2009年3月6日签订联合建房协议，约定甲方以土地投资，乙方负责开发、施工、办理土地、产权证书等手续；房屋建成后，除一层房外，该宗土地上所有建筑归乙方所有。房屋建成后，湖北荣泽科工贸有限公司综合楼项目部于2010年至2011年陆续与袁知贵、李建、李尚兵、罗平、秦志永等40户签订房屋买卖合同，约定将位于十堰市××浪开发区马路村，湖北荣泽科工贸有限公司内部职工住宅建设项目的房屋分别出售给袁知贵、李建、李尚兵、罗平、秦志永等40户。同年湖北荣泽科工贸有限公司、十堰碧清源房地产开发有限公司、十堰市超强家园物业管理有限公司分别向袁知贵、李建、李尚兵、罗平、秦志永等40户出具购房款、契税、装修押金等收据。2015年5月10日湖北荣泽车桥实业有限公司与十堰碧清源房地产开发有限责任公司签订土地转让协议，约定为更好的落实2009年3月6日签订的联建协议，十堰碧清源房地产开发有限责任公司受让车城建设有限公司的全部权利义务，湖北荣泽车桥实业有限公司将涉案土地转让给十堰碧清源房地产开发有限责任公司。位于白浪中路96号的荣泽综合楼原为湖北荣泽科工贸有限公司的生产车间。2006年，因十堰碧清源房地产公司建设碧清香居A栋项目引发地质问题，致使该生产车间房屋坍塌，车间被迫拆除。后经开发区各级部门协调并经湖北荣泽科工贸有限公司和十堰碧清源房地产公司协商同意，由上述两家公司在原生产车间土地基础上（面积1920平方米）联合建设综合楼。根据规划，该综合楼土地性质为国有工业用地，建设工程规划许可证规划为七层，其中一至二层为车间，三至七层为职工宿舍。2009年11月该项目建设完工，具体使用情况为：一层作商业门面，二层已出租为幼儿园，三层至七层共计40套住宅已销售。由于涉案房屋所用土地为国有用地性质，该公司将职工宿舍改为住宅出售前未依法变更土地使用性质，从而导致40户业主无法办理土地证和房产证。十堰市三违治理工作领导小组办公室出具处理意见：对于该公司非法改变土地用途的违法行为，国土部门已经依法处理；对于其擅自改变规划功能的违法事实，现有规划管理法律法规未作明确的、可操作性规定，且总体规划已将该地块用地性质调整为商住用地。为此，经综合考虑，责令湖北荣泽科工贸有限公司向土地部门、规划部门提出调整土地使用性质申请，土地部门对其违法行为作出处理后向规划部门出具指标认定公函，由规划部门提出规划条件，建设单位补缴土地出让金及相关规费后按程序完善相关手续。2019年12月10日十堰市自然资源和规划局作出关于“湖北荣泽车桥实业有限公司用地性质调整”论证批前公示，拟调整涉案土地的土地使用性质。本院就涉案土地的查封是否影响该土地使用性质的变更，涉案土地办理变更土地使用性质的变更时是否需要解除对该土地的全部查封向十堰市不动产登记中心函询。十堰市不动产登记中心回函称，按照现行法律法规的规定，在土地被人民法院依法查封的情况下，不能办理因土地使用性质变更的不动产登记。本院认为，袁知贵等人于2010年至2011年陆续签订房屋买卖合同，并支付全部购房款，实际占有涉案房屋，非因袁知贵等人自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此袁知贵等人购买房屋所对应占用范围内的建设用地使用权也应一并处分给袁知贵等人，本案中应当中止对袁知贵等人所购房屋所对应的土地的执行。现袁知贵等人所购房屋所对应的土地需办理土地性质变更，但按照现行法律法规的规定，在土地被人民法院依法查封的情况下，不能办理因土地使用性质变更的不动产登记，因此应中止对包括袁知贵等人所购房屋所对应的土地在内的湖北荣泽车桥公司坐落于白浪中路X号土地【证号：十堰市国用（2015）第X号】的执行。若湖北东金公司认为涉案土地中除袁知贵等人所购房屋所对应占用范围内的部分，仍有查封的必要，可在土地性质变更后另行及时主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：中止对湖北荣泽车桥公司坐落于白浪中路X号土地【证号：十堰市国用（2015）第X号】的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  潘 涛人民陪审员  陈冬云人民陪审员  付 娥二〇二一年一月十八日书 记 员  杨本梅