上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19396号原告(反诉被告)：张烨，男，1986年1月25日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市。委托诉讼代理人：周时兵，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，女，1983年12月17日出生，汉族，户籍地江苏省。被告(反诉原告)：蔡岚，女，1975年11月26日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：戚伟军，男，1969年6月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告张烨诉被告蔡岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，审理中，被告蔡岚提起反诉，本院依法合并审理，于2020年9月21日和11月23日公开开庭进行了审理。原告张烨的委托诉讼代理人周时兵、陈慧，被告蔡岚的委托诉讼代理人戚伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张烨诉称：2019年2月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将本市黄浦区打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告居住使用，租赁期自2019年3月1日至2022年2月28日止，月租金人民币6,500元，押金人民币3,000元。合同签订后，双方均按约履行。2020年3月初，原告向被告提出系争房屋墙壁有渗水、发霉的情况。被告查看后，于同年3月28日安排立邦公司的工作人员对墙面进行刷新，原告曾询问被告施工期间及施工后是否可以立即居住系争房屋，被告答复刷新后可以即时入住。同年4月下旬，原告及家人感到身体不适而至医院就诊。之后原告向被告提出异议，经协商，原、被告于同年5月11日办理了房屋交接，原告搬离了系争房屋。但双方就租金、押金及违约金等事宜无法达成一致。故原告起诉来院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；2、被告向原告退还2020年5月1日至同年8月31日的租金人民币26,000元；3、被告向原告返还押金人民币3,000元；4、被告向原告支付违约金人民币6,500元；5、被告赔偿原告支出的医疗费、误工费及精神损失费等各项损失人民币10,000元；6、案件受理费由被告负担。被告蔡岚辩称：双方于2019年2月建立房屋租赁合同关系，交房时房屋内墙面完好，租赁期间，原告于2020年3月向其提出房屋内墙面潮湿发霉，经物业公司人员上门检查，确认房屋外墙并无渗水情况，并表示内墙发霉可能是屋内通风不畅所致。其考虑到还剩余较长租期，即联系立邦公司对墙面进行刷新，2020年3月28日开始墙面刷新施工，同年4月4日施工完毕，双方均到场验收确认，无人提出房屋内有异味。立邦公司的工作人员告知墙面刷新后可以入住，但需保持房屋内通风。其主动承担了墙面刷新费用，还免除了原告施工期间的房租人民币1,500元。原告直至同年5月1日才提出墙面刷新服务未达到环保标准，造成原告及家人身体不适，房屋无法满足居住需要的意见，其认为缺乏依据。鉴于原告已实际于同年5月11日搬离系争房屋，故其同意双方的租赁合同于该日解除，但系因原告违约而解除。合同解除后，其同意返还多收取的租金及押金，但不同意原告的其余诉讼请求。反诉原告蔡岚诉称：因反诉被告对系争房屋使用不当，造成系争房屋内墙面发霉，现原告擅自提前退租，违反合同约定，构成违约，故反诉要求：1、反诉被告支付房屋修缮费人民币3,660元(墙面刷新费用的50%)；2、反诉被告支付违约金人民币6,500元；3、案件受理费由反诉被告负担。反诉被告张烨辩称：房屋墙面发霉并非其使用不当所造成的，而是房屋本身的问题所导致，且墙面刷新后持续受益的一方系反诉原告，故墙面刷新的费用应由反诉原告负担。反诉原告未提供适合居住的房屋，合同目的无法实现，故并非其违约导致合同解除，综上不同意反诉原告的全部反诉请求。原告张烨提供的本诉证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告于2019年2月17日建立租赁合同关系，合同对租金、租期等相关租赁事宜进行了约定；2、支付宝电子回单，证明原告支付租金至2020年8月底及支付了押金人民币3,000元；3、微信聊天记录，证明2020年3月2日原告向被告提出墙面发霉，同年3月28日被告委托了立邦公司进行墙面刷新，被告告知原告刷新后可以即时入住，同年4月27日原告出现身体不适，同年5月11日原告搬离系争房屋，双方办理了房屋交接手续，同年5月14日被告收到原告寄出的律师函及钥匙；4、立邦公司答复截图，证明立邦公司表示墙面涂刷完成后需在25℃通风条件下养护7天后才可入住；5、医院就诊材料及医疗费发票，证明原告及配偶因系争房屋墙面刷新导致身体不适而就医，支付医疗费人民币1,327.72元；6、律师函及邮寄凭证、钥匙邮件交寄单，证明原告向被告发出了律师函，并将钥匙邮寄给被告，被告于2020年5月14日签收；7、原告儿子的出生证，证明原告之子年幼，被告的墙面刷新对孩子身体造成不良影响，且因为有孩子居住，所以原告一直保持房屋内通风；8、淘宝网截图、照片，证明原告配偶购买的蚊帐可拆卸移动，不会影响开窗通风，故屋内墙面潮湿发霉并非通风不畅所致；9、视频(光盘)，视频1-2证明墙面整体受潮严重，特别是窗户周围受潮更严重，故墙面潮湿并不是通风问题，而是房屋本身的问题，视频3-4证明墙面刷新期间，原告实际居住系争房屋内。被告蔡岚对原告张烨提供的本诉证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，对原告陈述的部分时间节点有异议，且房租人民币1,500元系被告主动提出扣除；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无异议，但不认可原告的证明内容；对证据6真实性无异议；对证据7真实性无异议，但被告已扣除施工期间的房租，而原告于装修期间居住是其自己的选择；对证据8真实性无异议，但不同意原告的证明目的；对证据9中的视频1-2真实性无异议，但不认可原告的证明目的，对视频3-4被告已免除了施工期间的原告房租。被告蔡岚提供的本诉证据如下：1、《房地产所有权证》，证明被告是系争房屋的权利人，有权对外出租系争房屋；2、照片，证明系争房屋内墙面发霉系通风不畅所致；3、立邦刷新服务的付款凭证，证明被告为墙面刷新支付的款项；4、微信聊天记录，证明被告于2020年5月1日获悉原告身体不适的情况。原告张烨对被告蔡岚提供的本诉证据1-2无异议；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但不同意被告的证明目的，无法证明墙面发霉系不通风所致。反诉原告蔡岚提供的反诉证据如下：房屋报修查勘情况说明，证明物业公司专业人员上门查看后，确认外墙和室内管道均没有渗水现象，根据墙面发霉分布情况、室内家具及天气情况，基本肯定是由于房屋内通风不畅引起的墙面发霉。反诉被告张烨对反诉原告蔡岚提供的反诉证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明上没有物业公司盖章，仅有签名，签名人亦未出庭作证。反诉被告张烨提供的反诉证据如下：1、微信聊天记录，证明2020年3月2日反诉原告看到墙面发霉照片后称可能系楼上厨房漏水所致；2、淘宝网页截图、照片，证明原告配偶购买的蚊帐可拆卸移动，不会影响开窗通风，墙壁发霉与此无关。反诉原告蔡岚对反诉被告张烨的反诉证据1、2真实性均认可，但不认可证明目的。经审理查明：被告系本市黄浦区打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2019年2月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告居住使用，租期自2019年3月1日至2022年2月28日止；每月租金人民币6,500元，先付后用；租赁保证金为人民币3,000元，租赁关系终止时，原告将房屋及附属物品向被告交割清楚，并付清应付费用后，被告将租赁保证金无息退还原告；租赁期间，原告应合理使用并爱护房屋及附属设施，发现损坏或故障，应及时通知被告修复，被告应接到通知后七日内进行维修，逾期不维修，原告可代为维修，费用由被告承担；因原告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或故障，原告应负责维修，原告拒不维修，被告可代为维修，费用由乙方承担；被告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或房屋存在缺陷、危及安全的，原告可书面通知被告解除合同，被告应按月租金的一倍支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租，原告应向被告支付违约金人民币6,500元。合同签订后，双方均按约履行。2020年3月2日，原告通知被告系争房屋墙面出现较严重的发霉情况。次日，被告至系争房屋查看，室内墙壁上确有发霉情况，遂向物业公司报修。经物业人员上门勘查，排除了房屋外墙和室内管道有渗水情况。同年3月13日，被告订购了立邦刷新服务，3月28日施工人员进场施工，4月4日完成墙面刷新，原、被告双方共同到场验收并确认无误，被告支付了刷新费用人民币7,320元。之后经协商，被告同意减免原告墙面刷新期间的租金人民币1,500元。同年5月1日，原告向被告提出墙面刷新后室内空气有异味，致使原告及家人身体出现不适，系争房屋不符合居住条件。同年5月11日，原告遂搬离了系争房屋，并于5月13日将房屋钥匙寄给被告。之后，原告要求被告返还多收取的租金、押金及偿付违约金等，双方协商未果，原告遂以被告提供的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的为由提起诉讼，要求判如所请。另查明：2020年2月26日，原告向被告支付了2020年3月1日至同年4月30日的租金人民币13,000元；2020年4月15日，原告向被告支付了2020年5月1日至同年8月31日的租金人民币24,500元(其中扣除了被告同意减免的刷新期间租金人民币1,500元)。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。合同履行期间，房屋墙面出现发霉情况，经原告通知，被告及时安排了墙面刷新施工，施工验收合格后，原告称墙面刷新导致室内空气质量不合格，对其与家人身体造成影响，被告交付的房屋不符合约定，可能危及安全，应属违约，故原告依据合同约定行使合同解除权，并要求被告偿付违约金、赔偿各项损失，但被告实施的墙面刷新是否对原告及其家人身体健康产生影响，从原告提供的医疗诊断材料中无法看出两者之间的关联性，且房屋内空气质量是否存在不合格情况，原告亦未提供证据予以证明，而被告对此又予以否认，故原告以此为由要求提前解除合同、偿付违约金及赔偿损失，缺乏依据。现原告实际于2020年5月11日搬离系争房屋，被告对此也予以认可，故该日可作为双方合同的解除之日。合同解除后，原告要求被告返还多收取的租金及保证金的诉讼请求，符合合同约定，依法应予支持。因原告的提前解约行为不符合合同约定的解除条件，故其提前解约，应承担违约责任。至于被告以原告未合理使用房屋致使墙面发霉为由，要求原告承担一半墙面刷新费用的反诉请求，其仅凭物业人员出具的情况说明不足于证明墙面发霉系原告不合理使用房屋所致，且根据合同约定被告作为出租人对房屋及附属设施负有维修的义务，故被告的该项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张烨与被告(反诉原告)蔡岚于2019年2月17日签订的《房屋租赁合同》，于2020年5月11日解除；二、被告(反诉原告)蔡岚应于判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张烨租金人民币23,693.55元；三、被告(反诉原告)蔡岚应于判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张烨保证金人民币3,000元；四、原告(反诉被告)张烨要求被告(反诉原告)蔡岚偿付违约金人民币6,500元及赔偿医疗费、误工费、精神损失费人民币10,000元的诉讼请求，不予支持；五、原告(反诉被告)张烨应于判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)蔡岚违约金人民币6,500元；六、被告(反诉原告)蔡岚要求原告(反诉被告)张烨支付房屋修缮费人民币3,660元的反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币938元，因适用简易程序减半收取，计人民币469元，由原告张烨负担人民币235元，被告蔡岚负担人民币234元；反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告蔡岚负担人民币10元，反诉被告张烨负担人民币15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王巍琦二〇二一年一月十四日法官助理 周 琪书 记 员 王昌源附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。