河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初3909号原告：李庆平，男，1965年6月13日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：赵振洋，河南万昆律师事务所律师。被告：濮阳市食品公司，住所地：濮阳市胜利西路。法定代表人：孙宏涛，职务：经理。委托诉讼代理人：万功杰，男，1969年6月12日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区，系被告公司员工。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。原告李庆平与被告濮阳市食品公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告李庆平及其委托诉讼代理人赵振洋、被告濮阳市食品公司的委托诉讼代理人万功杰、李永和到庭参加诉讼。第一次开庭后，原告李庆平申请对案涉房屋装修残值进行鉴定，案件转为普通程序。于2021年1月27日第二次公开开庭进行了审理，原告李庆平及其委托诉讼代理人赵振洋，被告濮阳市食品公司的委托诉讼代理人李永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆平向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除2016年6月15日与原告签订的《房屋租赁合同》，被告退还原告押金5万元；2、判令被告补偿因2018年3月23日安阳市城乡规划管理局公示牌在所租赁的办公大楼公示造成原告二楼、三楼租赁户全部退出的损失18万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于安阳市文峰区马市街108号濮阳市食品公司办公大楼，租赁期共11年，自2016年6月15日起至2027年6月15日止，年租金35万元，原告向被告缴纳房屋保证金5万元。2016年原告接管大楼后花费40多万元装修使国有资产增值。2018年3月23日，安阳市城乡规划管理局在彰德路××××交叉口西南角公示该地区规划示意图，导致租赁商户恐慌，原告承租以来招商的教育辅导机构全面撤离，造成二、三楼全部空置，每年损失超过20万元，共计40万元。原告为此多次向被告反映，2018年被告减免了原告当年房屋租金3万元，之后对原告置之不理。2019年年底，新冠肺炎疫情爆发，原告再次与被告协商，要求变更合同内容继续履行，遭到拒绝；2020年5月，原告再次提出适当考虑装修补偿，原告撤离，均遭到被告拒绝。原告认为因2018年政府规划导致原告承租被告的办公楼不具备对外租赁的条件，原告与被告所签订租赁合同的履行基础条件不复存在，如继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则，对原告显失公平，因此应允许当事人解除合同，由此情势变更造成的损失应有原告和被告共同承担。为维护原告合法权益，依法提出诉讼，望秉公而断，判如所诉。被告濮阳市食品公司辩称，双方签订租赁合同系真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合同合法有效，双方应共同遵守。被告完全按照合同约定履行了义务，无违约行为。合同履行期间被告无违约行为，且对于在履行合同过程中出现的个别问题，原告与被告已协商达成了一致意见。对此原告提出解除合同的2条理由不属于解除合同法定条件：一是2018年安阳市人民政府规划公示牌的行为，没有具体拆迁时间和要求，不可能给原告造成损失，且被告已与原告达成协议，免除原告2018年3万元房租，原告再次以此为由提出解除合同，无事实根据；二是对于原告所受疫情影响，被告依照规定同意免除2020年两个月房租租金。疫情属于不可抗力，非合同不能继续履行的法定条件，疫情虽未解除，但社会市场都处于正常经营状态，没有给合同带来不能履行的影响，原告据此提出解除租赁合同，于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李庆平提交房屋租赁合同1份、商户证言2份、政府拆迁规划公示照片2份、濮阳市食品公司对原告的复函3份。被告濮阳市食品公司提交原告交款明细表2张、缴纳房租收据11张、原告申请减免2018年房租申请书、免除原告2018年房租3万元的函1份、免除疫情期间部分租金的复函、催促李庆平缴纳租赁费和违约金的说明。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年6月15日，原告李庆平（乙方、承租方）与被告濮阳市食品公司（甲方、租赁方）签订《房屋租赁合同》1份，合同主要内容包括：第一条、租赁标的物情况。甲方将坐落在安阳市马市街108号濮阳市食品公司办公楼，整体出租供乙方做商业经营。第二条、租赁期限及租金1、租赁期限自2016年6月15日至2027年6月15日，共计11年。2、租金分两个阶段，前6年租金为每年35万，后5年每年为38万。3、租金第一季度按季度缴纳，因租赁物需要装修，甲方将让出四个月装修期给乙方，剩余八个月租赁金额为23.33万元，分为四次缴纳，第一次合同签订延后一个月缴纳，剩余部分年内分三次付清。第二年按每半年缴纳一次，第三年起按年度一次交清，直至合同终结。均为提前一个月缴纳下期租金。第三条、租赁保证金1、乙方在合同签订时向甲方缴纳租赁保证金50000元。2、合同期满或终止时，甲方在乙方结清所有租金及其他各项费用且按期迁出后，一个月内将租赁保证金无息退还给乙方。如乙方有违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除。第五条、乙方的权利与义务7、经营期间乙方投入的装修及其设施设备均属自愿投资，一切经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。10、租赁期满，乙方在租赁期间装修及增加设施除可移动的设施设备外不得拆除，无偿归甲方所有。第六条、解除及违约责任2、租赁期内，因不可抗力因素影响的，本合同自动解除，双方互不承担责任。3、租赁物因企业改制致使合同不能继续履行的，按改制的有关规定处理。如遇政府规划拆迁按照拆迁的有关法律规定进行处理。第七条、违约责任2、在租赁期间，如因乙方因素导致合同无法履行的，乙方在租赁期间装修及增加设施不得拆除，无偿归甲方所有，乙方所交租赁保证金不予退还；4、乙方逾期交付租金的，每逾期一天，需按所欠租金金额的5‰向甲方支付违约金，直至清偿之日止。如逾期20天，甲方有权解除合同，收回租赁物，租赁保证金不予退还。合同自甲方发出书面通知之日即行解除。2016年6月5日，原告李庆平与被告濮阳市食品公司签订《房屋租赁合同》之日，李庆平向濮阳市食品公司缴纳租赁保证金5万元。二、原告租赁案涉房屋后，二楼三楼主要用于校外机构培训租赁使用，一层全部出租给商户经营使用。合同签订后，原告李庆平于2016年8月5日至2017年3月27日分四次支付被告2016年度房屋租金22万元（因前租赁户腾房问题，被告同意实收22万元）；于2017年6月16日至2018年3月12日分四次共支付被告2017年度房屋租金35万元；于2018年6月16日、2018年7月24日份两次共支付被告2018年度房屋租金32万元（因经营情况，被告同意2018年度一次性减免3万元租金）；于2019年6月17日交纳2019年度房屋租金35万元。被告认可房租支付至2020年6月14日。三、合同履行过程中，2018年，安阳市城乡规划管理局在涉案房屋旁（××与××交叉口西南角）设立公示牌，公示内容显示案涉房屋属于规划图示范围内。原告提交任巍、叶鹏出具的证明两份，主要为该2人2016年6月与原告签订合同，租赁案涉房屋二楼、三楼开办教育辅导机构，2018年6月份，因政府拆迁公示牌原因，导致二人于2018年6月份与原告解除合同，搬离案涉房屋。2018年7月7日，原告向被告提出书面申请，主要内容为因政府放置拆迁公示牌，造成商户极大混乱，要求降低房价，给原告正常经营造成损失，向被告申请减免2018年度房租。2018年7月12日，被告复函原告，同意减免2018年的租金3万元，并通知原告限期缴清所欠租金。四、2020年6月2日，被告“关于李庆平2020年6月1日微信来函的复函”主要内容为：（一）你方提出的双方签订日期应为从2016年6月15日至2027年6月15日；你方所提缓冲期实为装修期，装修期4个月；关于前租赁户王光平未腾之事，依据合同规定应由你方管理或清理。为友好合作，应你方申请，公司才出面清理，双方当时已就此达成共识。合同约定第一年（实为8个月）租金23.33万元，因此我方同意实交22万元；（二）你方提出2018年未能达到你方预期，属你方范畴；（三）由于疫情，你方认为合同无法履行，向我公司提出合同解除，表示同情。我公司已多次研究回复你方；（四）我方经研究，因疫情影响今年免除两个月房租，你方提出的装修费用补偿已超出合同约定，无法可依。关于交接办公大楼事宜的回复：（一）必须书面写出提前解除合同申请；（二）如你方解除合同申请获得工商通过和上级领导部门批准，双方经协商友好解除合同，可案合同租赁期满执行。如解除合同，请你收到后在5个工作日内写出书面申请。2020年6月9日，濮阳市食品公司致李庆平复函的主要内容为：对你方此前提出的《提前解除合同的申请》，我方已经作出了很大的让步，但你方仍然提出并坚持不合理的要求，我公司无法答应。我方经研究对你方提出的提前解除合同申请条件不同意，决定仍按国家法律规定和双方签订的合同执行。请你方于2020年6月15日前缴纳2020年6月15日至2021年6月14日租赁费291667元（按十个月计算，减去2个月疫情房租）。五、安阳市文峰区高新区新冠疫情防控指挥部下发的关于做好全区中小学2020年春季返校复学工作的通知主要内容包括：各类校外培训机构自主申报，经检验合格后6月1日开始分批恢复线下培训业务。2021年1月26日，安阳市教育局作出《关于2021年寒假期间停止校外培训机构开展线下培训的通知》，主要内容包括：全市校外培训机构自2021年1月31日起停止任何形式的线下培训，恢复线下活动时间与中小学幼儿园春季开学时间同步。六、第一次开庭审理时，原告主张被告补偿装修损失45万元，后于第二次开庭时明确表示放弃该项主张。本院认为，原告李庆平与被告濮阳市食品公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立有效。2018年6月安阳市城乡规划管理局在涉案房屋处设立公示牌，造成了原告租赁期限不确定，租户撤出；2020年因疫情原因，校外培训机构受疫情影响无法正常开课，案涉房屋无法正常出租。上述两项原因属于重大情势变更情形，对原告正常使用案涉房屋，并遵循商业规律有所收益产生了严重负面影响，继续按原合同履行，对原告显失公平。案涉房屋至今仍由原告李庆平占有使用，故对原告主张自2020年6月15日解除双方之间合同的诉讼请求，本院不予支持。本院确认原、被告之间于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月29日解除，原告李庆平应于本判决生效之日起十日内将案涉房屋交还给被告。2020年6月15日至2021年1月29日期间，仍系原告李庆平占有使用案涉房屋，故原告应支付被告相应的租金，综合考虑案涉房屋的租赁现状、拆迁公示牌及疫情因素，本院确认被告收取原告的5万元保证金不再退还，折抵原告占有使用案涉房屋期间的租金。被告对原告的损失及合同解除不存在违约行为，原告要求被告补偿其租赁损失18万元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告李庆平与被告濮阳市食品公司于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》于2021年1月29日解除；二、原告李庆平于本判决生效之日起十日内将案涉房屋交还给被告；三、驳回原告李庆平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，原告李庆平负担2375元，被告濮阳市食品公司负担2375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟审 判 员  祝 昉审 判 员  李 雪二〇二一年一月二十九日代理书记员  张燕莎