北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初214号原告：北京圣福元水泥制品厂，住所地北京市平谷区大兴庄镇鲁韩路南1号。经营者：季海河。委托诉讼代理人：李斌，北京市庆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。被告：徐海涛，男，1974年4月30日出生，汉族，北京市平谷区平谷镇居民。委托诉讼代理人：王鑫月，北京市浩天信和律师事务所律师。原告北京圣福元水泥制品厂（以下简称圣福元水泥制品厂）与被告徐海涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员李朝文独任公开开庭进行了审理。原告圣福元水泥制品厂的委托诉讼代理人李斌，被告徐海涛的委托诉讼代理人王鑫月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣福元水泥制品厂向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2012年3月18日签订的《土地租赁合同书》;2.要求被告支付拖欠原告的土地租金,从2016年3月19日起至法院判决双方土地租赁合同解除之日止，按照每年租金21万元的标准计算;3.要求被告支付土地占有使用费（被告现实际使用涉案租赁场所，每年以21万元标准计算，自2019年12月18日计算至被告实际腾退日为止）;4.要求被告支付原告违约金157000元(以被告拖欠租金787500元为基数，20%标准计算)。事实和理由：2012年3月18日，原告和被告签订《土地租赁合同书》，原告将位于北京市平谷区大兴庄镇东柏店村鲁韩路南1号中间路以西，土地性质为工业用地，由被告承租使用，租赁期限为17年，自2012年3月18日起至2029年3月17日止。租金每年30万元，支付方式为每年合同签订之日起向原告支付当年租金。被告在2016年3月后未向原告支付当年租金，拖欠至今。期间，被告未经原告同意，私自建搅拌站（设施、设备）。2017年2月，被告私建搅拌站被行政部门认定为违建。被告未按《土地租赁合同书》的约定支付租金，且拖欠至今,已构成严重违约，依法应承担违约责任。另原告依据《土地租赁合同书》约定符合单方解除合同的条件，该土地租赁合同应依法解除。2019年12月18日，原告将涉诉债权及从权利的30%转让给孙春元，现原告作为剩余70%未转让债权的合法债权人提起诉讼。被告徐海涛辩称，应驳回原告的全部诉讼请求。理由为：1.被告与原告之间签署的《土地租赁合同书》的目的系被告承租“工厂用地”经营搅拌站。因涉案土地性质为“耕地”，该租赁合同目的自始无法实现。2012年初，被告要做搅拌站生意，原告称其名下承租的涉案土地符合建搅拌站的要求，包括上面有原告自建的地上建筑，可租给被告使用。因被告与原告系熟人，且见到原告在该土地上经营制作水泥构件生意，知根知底，故被告听信了原告，于2012年3月18日与原告签署《土地租赁合同书》，以30万元/年的租金承租了位于北京市平谷区大兴庄镇东柏店村鲁南路的涉案场地。涉案场地交付时，地上附着有部分原用于原告经营居住的自建房、杨树林和大棚。交付土地后，原告经营者季海河的家人、工人等均仍在该涉案土地上办公居住。在原告的允许下，被告开始在涉案土地上搭建搅拌站。因搅拌站的搭建涉及的工序繁多，工期长，原告不可能如其诉状所称“未经原告同意私建搅拌站”。后搅拌站的搭建、办证，开展业务等均因土地问题遭到阻碍，被迫停工停产。因东柏店村委会发包给原告土地用途为“种植粮食作物”的耕地。根据届时适用的《北京市城乡规划条例》第二十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国土地管理法》等规定，土地发包人东柏店村委会未同意过涉案土地用途可变更，搅拌站也并非属于乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，由此可见，该涉案耕地根本无法直接作为搅拌站的工厂用地。无论被告还是原告均自始无法直接取得乡村建设规划许可证并在地上搭盖建筑物，更无法建设工厂；2.原告明知涉案土地系“耕地”，主观上具有欺诈的恶意。被告于2016年5月，通过与原告的另一诉讼（原告已撤诉），才见到原告与北京市平谷区大兴庄镇东柏店村委会于2000年10月1日签署的《土地承包合同书》。该合同第一条：原告承包的土地面积31.3亩（换算单位20866.9平方米），性质为耕地，用途系种植粮食作物，耕地面积四至描述清晰。第五条第五款明确约定，原告在承包土地上不得建房或改做它用。而双方签署的《土地租赁合同书》第一条租赁土地情况却列明土地性质为“工厂用地”，土地亩数及四至均未明确，且第五条第2款，更是肯定了被告在涉案土地上建房的权利。由此可见，原告在与被告签署《土地租赁合同书》时明知涉案土地性质为耕地，却仍以建设用地的名义出租给被告，借此向被告收取远高于其承包费用60多倍的高额租金，且该合同多处与其和村委会签署的《土地承包书》内容相违背；3.双方签署的《土地租赁合同书》，因违反了合同签订时适用的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第1款及《中华人民共和国合同法》的强制性规定而自始无效；4.被告并未拖欠原告土地租金，也无需向原告支付违约金、土地占用使用费。反而因双方签署的《土地租赁合同书》无效而有权利要求原告赔偿建设厂房、厂房被拆除等产生的损失。被告向原告最后一次支付租金系2015年3月19日。因2015年底，被告接到村委会拆违通知，原告的经营者季海河一再保证土地没有问题会解决，并与被告达成口头承诺，2016年租约到期后，可先不用支付租金，等事情解决后，再开始算租金。但最终因土地问题，矛盾并未解决被告接到了政府拆违的消息。后被告与原告便陆续拆除地上建筑物。因双方的《土地租赁合同书》本就系无效合同，已无继续履行的可能，双方的权利义务应归于原始状态。虽被告未与原告就后续租金支付形成书面协议，但原告已根本丧失了依据合同的条款向被告主张租金、违约金、土地占用费的权利。根据《合同法》第五十八条的规定，因原告系合同无效的过错方，致使被告对租赁土地的性质产生错误认知，被告有权依法要求原告退还支付的2012年3月18日至2016年3月18日的租金，更有权要求原告赔偿建设厂房、厂房被拆除等产生的经济损失；5.涉案场地上的建筑物已经被政府强拆，建筑垃圾也均清运完毕，不存在需要腾退的情况；6.原告现外债众多，且为贵院“失信被执行人”、“限制高消费人”，不排除其通过提起本诉滥用诉权躲避外债，为法院增加讼累的可能。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年10月1日，甲方北京市平谷区大兴庄镇东柏店村民委员会与乙方陈茂林、季海河签订土地承包合同书，约定：一、将甲方集体土地31.8亩发包给乙方种植粮食。二、耕地座落泃河，东至泃东中间，西至本村村边，南至中间道、北至大道边，长度南北30.2米，宽度97米，亩数下包31.8。三承包费亩均150元，合计4770元。承包年限自2000年10月1日至2030年10月1日止，承包期30年，承包费总额143100元,每年应交4770元，每年的交款期在本年10月1日前交齐,交款方式为现金结算。四、甲方的权利和义务1.甲方对发包的土地资源享有所有权。2.甲方有权监督乙方完成上级下达的种植计划和征购粮指标。管理使用耕地内的水利设施。3.甲方有权按合同规定向乙方收取承包费、农业税、土地使用费和国家征购粮任务。4.甲方对乙方提供水利设施，在耕地、播种、收割等项目提供有偿服务。5.甲方有为乙方在生产过程中进行技术指导、科学种田的义务；在农业产业化进程中，有对农产品产、加、销各环节给予帮助协调的义务。五、乙方的权利和义务1.乙方享有经营管理权和成果收益权，经甲方同意享有继承权和土地转让权。2.乙方有执行国家和上级主管部门的法律、法规和有关农业、农村政策的义务。3.乙方有按合同规定交纳承包费、税金和国家征购粮的义务。4.乙方必须在基本农田保护区内，按集体计划统一种植作物品种。5.乙方在承包土地上不得建房、葬坟、荒芜或改作它用，浪费土地资源。六、违约责任本合同双方必须共同信守，如有一方违约，应付对方违约金，按当年承包费50%倍支付，造成经济损失的由责任方按实际损失赔偿。七、合同的变更和解除；有下列情形之一者，可变更或解除承包关系：1.政策性调整和国家集体占用耕地时；2.逾期不交纳承包费、税金和征购粮的；3.不按上级规定，私自种植或改做它用的；4.对土地造成荒芜或粗放经营的；5.遇有不可抗力的自然资源，使乙方造成严重损伤的，经社员代表大会讨论，可以减免承包费。八、本合同未尽事宜，双方协商可增加新的条款；补充条款与原合同具有同等法律效力。九、本合同在执行中发生纠纷，双方应及时协商解决，协商不成，任何一方均可向乡经管站申请调解，调解无效时，可向县仲裁委员会申请仲裁或向县人民法院起诉。2002年10月26日,甲方北京市平谷区大兴庄镇东柏店村民委员会与乙方北京圣福元水泥制品厂签订补充协议，约定：经甲、乙双方友好协商，现就甲、乙双方于2000年10月1日所签土地承包合同，作如下补充修改，办构件厂。1.乙方所承包土地面积为33亩。2.乙方每年向甲方交纳土地承包费9900元（每亩每年300元）。3.承包费交纳时间：每年的10月1日前交纳（上缴款）。4.乙方迟延交纳当年承包费,需向甲方交纳当年承包费的20%作为违约金,承包费一年一结，违约金不递增。5.乙方所使用水电费按实际使用交纳费用，每月一结，每月逾期三天不交，甲方有权断水断电，乙方损失自负。6.如乙方在承包期内改变土地现有用途，承包费依照村民同种情况作相应调整。7.本协议与原合同具有同等法律效力，原合同未作规定或本协议规定相抵触，以本协议为准。8.本协议自甲、乙双方签字盖章后生效。2012年3月18日,原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《土地租赁合同书》，约定：一、租赁土地情况甲方将位于北京市大兴庄镇东柏店村鲁南路的_亩的一块土地以有偿的方式租赁给乙方使用，该土地总面积具体以测量图为准。土地的性质为工厂用地。二、租赁期限为18年，即自2012年3月18日起至2029年3月17日止。三、在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租。四、租金计算：甲、乙双方约定，该土地租金为人民币叁拾万元。乙方须在每年合同签订之日起，以现金或转账方式缴当年租金，甲方收取租金时开收款收据交付乙方。五、双方的权利和义务1.乙方不得中途退租且必须按时缴交租金。如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1%计罚。经甲方追收，超过当年150日乙方仍未全额缴纳当年租金的，则视为乙方单方违约，因此所产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。2.租赁期内乙方如需建设的，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续。3.乙方必须依法经营，租赁期内必须遵守中华人民共和国的各项法律法规，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。在该土地内产生的任何税费（包括国家或地方政府征收的土地使用税及房产税等）由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理要求做好安全、环保、消防、防噪音等工作，因工作措施不到位而产生责任事故的，该事故责任及经济损失（包括第三方的经济责任）由乙方负责，与甲方无关。4.甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整、并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。5.甲方向乙方收取约定以外的费用，乙方有权拒付。6.租赁期内如政府规划需要征用该土地的，需要动迁所得到的一切经济补偿由承租人与出租方协调解决、六、违约责任1.甲方违约，违约金双倍退还给乙方，本合同终止。2.乙方违约，付相应违约金外，甲方有权单方面解除本合同。七、争议处理本合同在履行中如发生争议，双方首先应本着平等互利的原则协商解决，如协商不成，任何一方可向承租人的当地人民法院起诉，通过诉讼途径解决。八、合同自双方签字、盖章后生效。本合同一式三份，甲方一份乙方一份，见证人一份，各份合同具有同等法律效力。2016年4月6日，原告以土地租赁合同纠纷为案由诉至本院，案号（2016）京0117民初3470号，要求解除双方在2012年3月18日签订的《土地租赁合同书》；被告立即腾退位于北京市平谷区大兴庄镇东柏店村鲁韩路南1号中间路以西的租赁场地；被告支付占有使用费25万元；支付滞纳金75000元。被告答辩意见称，对于原告诉请索要租金没有异议，但其请求的租金应当予以核减，在租赁场地南部，原告种植有杨树，占地约5亩左右，对此部分所占租金比例应当予以核减。原告索要的逾期滞纳金过高，应当予以核减。原告未经被告许可，又将被告承租土地除东侧以外的地方转包给北京宏雅混凝土有限公司，收取了该公司租金75万元，经被告出面制止，该公司与原告解除了租赁合同，但原告拒绝向被告返还相应的租金，故反诉要求被反诉人返还不当得利75万元，将承租地南部栽种的杨树全部清除干净。原告不认可，主张原、被告曾达成口头协议，涉案场地主路东侧归被告使用，主路西侧归原告使用，原告有权将西侧地块出租给第三人。本院裁定不受理其反诉，可另行起诉。另原告提供2014年3月18日，原告作为甲方与北京宏雅混凝土有限公司签订《租赁协议》证明主路西侧归原告使用。该协议约定，甲方将位于北京市平谷区大兴庄镇鲁韩路南1号，出租地占地面积约捌仟平方米（8000㎡），地上房屋建筑总面积约贰佰柒拾平方米（270㎡），具体以经甲方盖章确认的平面图为准，其平面图作为本协议附件。土地性质：建设用地。租赁期限：自2014年5月1日起至2030年4月30日止，共计16年。租金数额及租金支付方式：1.租金采取按年固定租金的方式记取租金，租金前三年为人民币每年贰拾伍万元整，从第四年开始每年贰拾捌万元整。2.租金支付方式：采用上付租金方式。首次支付：乙方在本合同生效后十日内，一次性支付前三年租金，以后在每年5月底前一次性付清下一年度的租金。该协议还约定了其他内容。原告认可与北京宏雅混凝土有限公司签订《租赁协议》后，该公司依约向其支付租金。另双方当事人对涉案地块中，被告实际承租的地块四至即范围均未提供证据证明。该案原告在同年9月23日，以补充证据为由提出撤诉申请，本院裁定准许。2017年3月20日，北京市国土资源局平谷分局向北京鑫宏雅混凝土销售有限公司送达编号为京国土（平）分局责停字[2017]第15号《责令停止违法行为通知书》，该通知书载明：你（单位）未经批准在北京市平谷区大兴庄镇东柏店村南侧建搅拌站的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违反行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免予行政处罚。同年6月4日，该搅拌站和涉案土地上被告自建的两排房屋均被依法拆除。2017年5月9日，原告以土地租赁纠纷为案由诉至本院，案号（2017）京0117民初4169号，要求解除双方于2012年3月18日签订的《土地租赁合同书》；被告立即腾退位于北京市平谷区大兴庄镇东柏店村鲁韩路南1号中间路以西的租赁场地，并将其建设的搅拌站全部拆除，将场地内房屋归还原告；被告支付拖欠2016年的租金30万元；被告支付滞纳金129000元。该案原告在同年6月5日，以庭下调解为由提出撤诉申请，本院裁定准许。在本案庭审中，被告主张2017年6月30日，涉案地块已全部清理完毕。原告不认可，提供2020年4月11日的收条一张，载明：今收到赵峰徐海涛拖欠的承包费款60000元（陆万元整），收到款项后，不得阻止赵峰装车拉走设备，如有阻拦款项双倍赔偿。收款人：徐海娟。原告据此主张，2020年4月11日为被告的清退时间，另被告已认可拖欠租金。被告主张租金已付至2016年3月18日，原告认可。被告承租该土地后，主张使用了原告原有的两排厂房，后又自建了两排厂房，安装了设备,并把上述租赁的场地和房屋等一并转租给北京鑫宏雅混凝土销售有限公司，原告认可涉案土地的租金均是由被告直接向其支付。关于双方签订的《土地租赁合同书》的解除问题，原告主张该合同已于2016年8月21日解除，原告在本院审理的（2016）京0117民初3470号案件中，提供了《解除通知书》和邮寄《解除土地租赁合同书通知单》证明其主张。《解除通知书》载明：徐海涛：根据我方与你方于2012年3月18日签订的《土地租赁合同书》，你方应于2016年3月18日支付我方2016年租金30万元。但你方至2016年8月21日，仍未向我方支付该租金。依据《土地租赁合同书》第五条第一款及第六条第二款的规定，我方以诉讼方式向你方追索租金，你方已经超过150日仍未向我方缴纳当年租金。因你方单方违约，我方（季海河代表北京圣福元水泥制品厂）与你方（徐海涛）提出解除双方于2012年3月18日签订的《土地租赁合同书》。特此通知。通知人：季海河2016年8月21日。被告不认可，主张上述合同涉及的土地性质是耕地,因原告出租农业用地用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，该合同应为无效合同。原告则称合同有效，涉案合同的标的物是170平方米的厂房，且该厂房占地的土地性质为建设用地，并提供北京市国土资源的图片证明该土地性质，但该图片中并未具体标注土地的四至以及对应的土地性质。本院认为,涉案土地系原告经营者季海河在2000年10月1日，通过与东柏店村民委员会签订《土地承包合同书》而取得的农村土地承包经营权,土地性质为农业用地，用于种植粮食作物。虽在2002年10月26日,东柏店村民委员会与原告签订补充协议，约定办构件厂，但该约定规避了相关法律的规定。2012年3月18日，原、被告签订的《土地租赁合同书》及双方在涉案土地上进行的经营行为，改变了土地用途和性质，且未经相关部门批准，并已得到土地管理部门的确认，故该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，而对原告要求解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。虽然土地租赁合同无效，但被告仍应按照合同约定的租金标准支付占有使用费，本院综合考虑原告明知涉案土块的性质为农业用地，但在与被告签订的《土地租赁合同书》中，却写明该土地的性质为工厂用地，并在合同履行期间同意被告新建两排厂房用作开办水泥搅拌站。被告在得知涉案地块的土地性质为农业用地且在未取得相关规划审批手续的情况下，仍新建两排厂房，并将承租的地块和厂房一并转租给第三人，后该厂房被行政机关强制拆除，故原告对合同无效负主要责任，被告称转租给北京鑫宏雅混凝土销售有限公司，但未提供证据证明该公司是否应承担责任，故由被告负次要责任。关于被告占有使用土地的时间，被告认可租金已付至2016年3月18日，原告依据徐海娟的收条的内容，主张被告占有使用土地的时间截止至2020年4月11日，被告不认可，主张其占有使用土地的时间截止至2017年6月30日，但未提供证据证明，故本院认定被告占有使用土地的时间截止至2020年4月11日。关于占有使用费的数额，原告方收条书写的时间是在原、被告发生争议后本案诉讼期间，应视为该收条是原告在考虑被告撤场但尚欠租金等费用的情况下书写，双方已对被告欠租金、土地占有使用费等费用达成一致并履行，故对原告要求被告支付租金和占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。因双方所签订的合同无效，原告主张的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条第一款的规定，判决如下：驳回原告北京圣福元水泥制品厂的诉讼请求。案件受理费13250元，由原告北京圣福元水泥制品厂负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李朝文二〇二一年一月十八日法官助理 贾曾翔书 记 员 张 坤