北京市丰台区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0106民初7629号原告：梁文润，男，1952年1月2日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王爽，北京市房山区长沟镇法律服务工作者。被告：杨三满，男，1963年3月4日出生，汉族，北京大地华油燃气有限公司副董事长，住北京市房山区。第三人：白建军，男，1968年8月10日出生，汉族，住北京市房山区。原告梁文润与被告杨三满、第三人白建军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁文润及其委托诉讼代理人王爽，被告杨三满到庭参加诉讼。第三人白建军于2020年10月21日到庭参加诉讼，经本院依法传唤无正当理由未到庭参加同年11月5日的诉讼。本案现已审理终结。原告梁文润向本院提出诉讼请求：判令杨三满，1、支付购房款140万元；2、承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年10月22日，杨三满向我出具欠据一张，所写内容是其欠我购房款350万元。之后，通过销售房屋对方偿还了我210万元，剩余140万元至今未偿还。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求依法支持我的诉讼请求。被告杨三满辩称，对方诉状的事实理由不符合事实，不同意其诉讼请求。对欠据真实性认可，证明目的不认可，欠据上有明确约定，按照三方协议书履行。双方之间不是房屋买卖关系，欠据是在梁文润欺骗下签的，双方实际没有任何直接经济往来，其处理的是债权担保物，是集体财产，用集体财产做个人债权担保，擅自处理集体财产。我没有偿还210万元，我在其他案件中得知，该210万元系对方出卖的6套集体财产所得。第三人白建军述称，梁文润的起诉符合事实，我认可其主张的事实和理由，这事情是有前因后果的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月22日，杨三满与梁文润签订《欠据》一份，内容为，今杨三满欠梁文润购房款350万元。此购房款的还付按2016年10月20日杨三满、白建军、梁文润签订的《三方协议书》中约定履行。下方有欠款人杨三满签名、指印以及梁文润的签名予以确认。另查，2016年10月20日，杨三满（甲方）与白建军（乙方）、梁文润（丙方）签订《三方协议》，载明，1、2011年1月7日，在乙方担任北京市房山区石楼镇二站村农工商总公司（以下简称农工商公司）总经理和房山区石楼镇二站村党总支书记期间，丙方以160万的价格购卖房山区石楼镇二站村开发的莱茵小区房产10套。后乙丙双方将10套住宅变更为该小区的6套底商（以下简称6套底商），具体房号为：从东侧起分别3、6、8、10、14、15号。乙方尚欠丙方莱茵小区房屋4套。2、北京市通州区马驹桥镇底商两套，具体小区名称和房号为：1#楼3单元107号，1#楼3单元108号（以下简称马驹桥2套房屋），上述房屋系乙方欠甲方的借款抵顶给甲方的房产，该房屋产权归甲方所有。经甲乙丙三方友好协商，就相关事宜达成如下协议。1、自本协议签订之日起，甲方在北京市通州区马驹桥镇的两套房屋产权归丙方，由甲方保管该房屋的《房屋买卖合同》、购房收据或发票等一切相关手续。乙方不再欠丙方的房屋。2、由甲方销售北京市通州区马驹桥镇的2套房屋，上述房屋的销售款项直接转入丙方指定的账户。3、本协议经三方签字签订之日起生效。下方有杨三满、白建军、梁文润的签名。同日，杨三满与梁文润签订《承诺书》，内容为，今白建军向杨三满承诺如下：1、在2016年10月31日之前，将北京市通州区马驹桥镇底商两套，具体小区名称和房号为兴华西大街55号小区1号楼3单元107号，1号楼3单元108的购买人为杨三满的《房屋买卖合同》的收据、发票等相关手续办理到甲方名下，并配合杨三满办理房产证。2、在2016年10月31日之前，白建军负责联系石楼镇二站村委会，将郑连双借给石楼镇二站农工商总公司470万元（2010年12月20日借250万元，2011年4月25日借220万元）债权的本金和利息等一切与该债权有关的权益转让给杨三满，签订《债权转让协议》。3、白建军向杨三满的借款50万元、向杨斌的借款50万元按借款协议及时还本付息。4、白建军负责协调，将石楼镇六个村居民楼的燃气管网资产划归至与杨三满相关公司名下，签订该公司与镇政府燃气授权开发协议。该承诺书的兑现是杨三满、白建军、梁文润当日签订的《三方协议书》生效的前提条件。下方承诺人处无签名，有受诺人杨三满、第三方梁文润签名及指印予以确认。同日，杨三满（甲方）与梁文润（乙方）签订《协议书》，内容为，一、标的物，1、北京市房山区石楼镇二站村开发的莱茵小区房产，具体房号为：从东侧起分别为3、6、8、10、14、15号。2、北京市通州区马驹桥镇底商两套，具体小区名称和房号为：兴华西大街55号小区1号楼3单元107号和108号，二、上述房产按甲乙双方和白建军当日签订的《双方协议书》履行，产权归乙方。三、经双方协商，乙方以350万元的价格将上述标的物房产全部出售给甲方。四、上述房款的支付以房屋销售款（相关的销售费用，包括中介费、税费、房屋维修基金等一切与销售有关的费用由甲方承担）为准。标的物1由乙方和白建军销售，标的物2由甲方销售。上述房屋均按甲方同意的销售价格出售。五、本协议书和杨三满、白建军、梁文润当日签订的《三方协议书》一并执行，共同构成完整的合同。下方有杨三满、梁文润签名、指印确认。再查，关于杨三满作为原告起诉被告农工商公司及第三人郑连双民间借贷纠纷一案，杨三满的诉讼请求金额为470万元，农工商公司的法定代表人为白建军，本院于2019年12月14日作出(2018)京0106民初24242号民事判决。在该判决书的查明部分，“庭审中，农工商公司提供《债权确认说明》、《承诺书》、《三方协议书》、收条、《协议书》、《房屋委托销售合同》、庭审笔录，证明涉案470万元中部分款项系郑连双从曾捍东（185万元）、梁文润（160万元）处所借，农工商公司抵押了十套房屋合同和收据给了曾捍东，农工商公司还清了所欠曾捍东185万元、给了杨三满通州两套房屋还清了所欠杨三满和梁文润260万元。杨三满对上述证据真实性认可，但对证明目的不认可，认可收到两套房屋合同和收据，但两套房屋并未实际占有使用，也无法过户。而且该房屋系因白建军本人欠郑连双钱，郑连双又欠杨三满钱，杨三满收购梁文润债权后共支付350万元对价取得，故跟本案的借款无关”，同时，还包括内容：针对原告诉讼请求白建军到庭答辩称：“从郑连双这儿借钱这是事实，借了470万，但是最后又还了一部分，还了260万”、“这笔钱里面有梁文润160万，我押给他十套房子的合同。然后有曾捍东的185万，我也是押给他十套房子的合同。我抵押给杨三满通县马驹桥两套底商房子的合同和收据，这两套房子都是全款，房款已经交了，现在房子还没有交付，应该2018年上半年会交付”、“现在这二十套房子已经卖了，借钱的时候就已经卖了，只是用这二十套房子的合同作为一个抵押物”。在该判决的本院认为部分，“最后，根据杨三满与梁文润《协议书》内容，杨三满取得莱茵小区房产和通州区马驹桥镇底商，均系向梁文润支付350万元对价取得，而非农工商公司用欠款抵顶所得。庭审中，杨三满、郑连双、农工商公司亦均认可，杨三满并未实际取得通州二套房屋的所有权和占有使用权，而仅仅是拿到了合同和收据。故农工商公司的证据亦未能证明其向杨三满偿还了所欠借款。”本案庭审中，梁文润还提交以下证据证明其主张，1、《办公用房预购合同》及收据两份，证明马驹桥107、108号两套房屋已经办到了杨三满名下，其享有占有、使用、收益的权利。根据显示，房屋买受人、交款人均为杨三满。2、十套房屋的门牌号，证明从白建军处实际购得十套房屋，该十套房屋已经卖给杨三满。该信息系梁文润自行书写。杨三满认可证据1真实性，表示仅取得收据和合同，并未实际取得房屋；对证据2不认可，梁文润并未从白建军或者农工商公司购买任何房屋。此外，梁文润曾以债权债务概括转移合同纠纷起诉杨三满，要求其支付购房款140万元及销售费用375800元，后撤回该案起诉。据此，杨三满主张本案真实法律关系为债权转让，并非房屋买卖合同关系，且其被告主体不适格。经询问，梁文润称2011年郑连双向其借款160万元，说给白建军工人开工资，到期后未还款，白建军把10套房屋出售给梁文润，开具了合同和发票；现已和白建军共同处置6套底商房屋，每套房屋35万元，已经取得房款，现主张剩余房款140万元。杨三满认可梁文润已出售6套房屋，但主张违法出卖；提交借条、收条、10套房屋买卖合同等证据，证明白建军为获得160万元借款，给了梁文润10套空房屋买卖合同，后又置换为6套底商房产；杨三满主张证明梁文润非法侵占集体财产。根据显示，10套房屋的买受人为梁文润，出卖人为农工商公司。立案前，梁文润提出诉前财产保全，申请冻结杨三满在北京市朝阳区人民法院应得执行案款140万元，2020年1月13日本院作出（2020）京0106财保58号民事裁定书，并采取保全措施。本院认为：公民、法人的合法权益依法受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案案由为房屋买卖合同关系。本案中，梁文润持与杨三满于2016年10月22日签订的《欠据》诉争本院，并主张《三方协议》载明6套底商已经销售并获得房款，现要求杨三满支付剩余购房款140万元，即马驹桥107、108号两套房屋房款。杨三满主张本案并非房屋买卖合同关系，而是债权转让关系。虽然，《欠据》载明款项为购房款，但是，对于双方之间法律关系本院需根据现有证据依法认定。第一，该《欠据》载明“此购房款的还付按2016年10月20日杨三满、白建军、梁文润签订的《三方协议书》中约定履行”，款项的支付履行并非直接、明确，需按照《三方协议》约定履行。第二，一方面《三方协议》载明签订背景为，梁文润曾从白建军处购买房屋，白建军拖欠莱茵小区4套房屋，此前白建军曾以马驹桥2套房屋抵债给杨三满，由此来看，梁文润与杨三满之间并无直接针对特定房屋的买卖合同关系；另一方面根据该协议约定内容，马驹桥两套房屋归梁文润，由杨三满出售，将款项打入梁文润账户，杨三满身份为代为销售房屋，并非房屋购买人或者出售人。第三，2016年10月20日梁文润与杨三满签订《协议书》，虽然约定梁文润以350万元的价格将上述标的物房产全部出售给杨三满，房屋按照杨三满同意的销售价格出售，但该《协议书》发生在《欠据》之前，并非《欠据》履行所附依据。具体到房屋，梁文润和白建军主张6套底商已经销售，杨三满主张销售未按照约定经其同意，杨三满主张马驹桥2套房屋只是取得合同和收据，并未实际取得产权，农工商公司在(2018)京0106民初24242号民事判决书中对此予以认可，白建军时任农工商公司的法定代表人，从现有证据来看，亦不能证明梁文润、杨三满存在实质房屋购买或者交付，且相关协议当事人还包括白建军。第四，案涉纠纷涉及多方主体，签订多份协议或者文件，存在以房抵债等多种债权债务，且涉及协议履行是否符合约定、是否取得房屋产权等争议。因此，综合本案案情和现有证据，梁文润提交现有证据不足以证明与杨三满之间存在房屋买卖合同关系，经本院依法释明，梁文润坚持以房屋买卖合同纠纷主张其诉讼请求，因此，根据相关法律规定，本院依法裁定驳回其起诉。至于属于何种性质法律关系，梁文润可明确后依法另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，裁定如下：驳回梁文润的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏洪杰二〇二一年一月二十五日书记员  曾嘉溪