湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8128号原告：胡兰，女，1978年8月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦1613房。法定代表人：赵鑫。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。被告：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道桐梓坡西路138号长房时代城20栋1901、1903、1904、1905房。法定代表人：周铁军。委托诉讼代理人：李新安，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，湖南万和联合律师事务所律师。原告胡兰与被告长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙公司）、长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称中房科瑞公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告胡兰及其委托诉讼代理人刘大、李娜，被告辰龙公司的委托诉讼代理人杨正平、何阳，被告中房科瑞公司的委托诉讼代理人李新安、李健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡兰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还购房合同之价外款项40000元；2.判令两被告赔偿损失10000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年6月6日，原告与被告辰龙公司签订编号为JHTX0000005《君合天玺公寓认购协议书》，约定原告认购被告辰龙公司君合天玺1-2305号房屋一套，建筑面积38.72平方米，单价14284.66元，总价款553102元，认购定金20000元，该定金自双方签署《长沙市商品房买卖合同》之日起自动转为房款。签订认购协议后，原告支付了2万元定金。同年6月25日，原告向被告辰龙公司支付了180000元首付款。后被告辰龙公司通知原告于2018年8月16日签合同交首付尾款，当日原告前往被告辰龙公司售楼处与被告辰龙公司签订合同编号为201703872305的《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告君合天玺苑1栋2305号房屋，房屋总价款553102元，原告以首付款加按揭方式将房款支付给被告辰龙公司，首付款为283102元。在合同上签完字后未填写日期，被告辰龙公司销售人员就将原告带到被告辰龙公司财务处付款，原告通过POS机刷卡及支付宝方式支付余下首付款及代收费。后被告辰龙公司向原告出具了三张收据，一张盖有被告辰龙公司收款专用章的代收费1300元的收据，一张盖有被告辰龙公司收款专用章的首付款83102元的收据，还有一张收款单位为被告中房科瑞公司的40000元收据，仅载明：今收到胡兰君合天玺1-2305号房40000元，收款单位（盖章）：长沙中房科瑞网络科技有限公司财务专用章。因原告在购房期间从未见过被告中房科瑞公司的员工，也未与被告中房科瑞公司签订任何协议，原告当场即对被告辰龙公司提出质疑，要求被告辰龙公司退款，被告辰龙公司告知原告，如不继续签约按揭则应支付违约金，不得已原告当即告知被告辰龙公司在未达成一致意见前暂不让银行放款，于是被告辰龙公司也未将合同交给原告（原告拿到合同原件是在收房时）。此后，原告便与被告辰龙公司不停交涉。后被告通知2020年6月28日收房，原告才从其他业主处得知，大家均被被告中房科瑞公司收取了36000或40000元的款项。原告等人继续就该款项与两被告交涉，但两被告继续推脱。原告认为，被告辰龙公司与被告中房科瑞公司相互串通，在被告辰龙公司经营场所刷卡支付时以被告中房科瑞公司的名义收取款项来实现价外加价，且数额较大，其行为构成价格欺诈。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告辰龙公司辩称：一、本案争议款项40000元不构成不当得利，答辩人无需返还被答辩人40000元；二、答辩人与中房科瑞公司并未进行串通，采取价格欺诈方式来实现价外加价；三、被答辩人未举证证明其存在40000元损失，且主张赔偿损失没有合法依据，答辩人无需支付被答辩人损失。请求判决驳回原告的诉请。被告中房科瑞公司辩称：一、答辩人已经充分详实地告知被答辩人优惠活动，且切实让被答辩人享受了相应的优惠活动，被答辩人没有任何的利益受损，且有相应的优惠获利，答辩人不构成不当得利，无需返还款项；二、参考类似案例，相关业主在享受了交部分认筹金或团购费，折抵不低于该认筹金或团购款仍要求返还的，人民法院不予支持。请求判决驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年11月24日，被告辰龙公司与被告中房科瑞公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房科瑞公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销期限为2017年12月18日至2018年7月15日，包销基价为12700元每平米，高于包销基价的部分房款属于中房科瑞公司的收入，该部分款项中房科瑞公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房科瑞公司自行承担法律责任。2018年6月6日、2018年6月7日，原告胡兰分别支付14000元、6000元，共计20000元，辰龙公司为此出具两张收据，分别载明今收到胡兰交来君合天玺1栋2305号购房定金14000元、6000元。2018年6月25日，中房科瑞公司向胡兰出具《君合天玺签约缴款单》，主要内容为，胡兰购买1-2305房，建筑面积38.72平方米，标准单价17979元每平方米，标准总价696148元，成交单价14284.66元每平方米，成交总价553102元，按揭方式支付，首付款283102元，2018年6月6日支付定金2万元，2018年6月28日支付180000元，本次应缴款合计180000元。胡兰及中房科瑞公司工作人员在该缴款单署名。2018年8月17日，胡兰与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定胡兰购买辰龙公司开发的君合天玺苑1栋2305房，规划用途为办公，建筑面积38.72平方米，单价14284.66元每平米，总价款553102元，首付款283102元于2018年8月16日付清，余款申请按揭。2018年6月25日、2018年8月16日，胡兰共计支付购房款263102元及办证等费用1300元，辰龙公司分别出具收据；支付4万元，中房科瑞公司出具收据，载明今收到胡兰君合天玺1-2305号房4万元。另查明，一、涉案房屋为商业公寓；二、中房科瑞公司陈述，销售过程中，其开展了付3.6万元享受6.6万元购房款、付4万元享受8万元、付7万元享受12万元的优惠政策，向购房者进行了宣传，告知其该3.6万元、4万元、7万元不包含在商品房买卖合同的总房价中，并提交一份2018年4月20日公司内部销售群微信聊天记录为证。微信聊天记录主要内容为，君合天玺公寓目前对外报价带租约1.6万元，不带租约1.5万元每平方米，折扣体系：不返租产品交4万抵8万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折；返租交7万抵12万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折。对该证据，本院结合案情后再予以认定；三、君合天玺项目，有少部分购房者在缴纳定金时，与中房科瑞公司签订《君合天玺公寓认筹协议书》，约定其已知悉中房科瑞公司是涉案项目的销售代理商，须支付认筹诚意金3.6万元、4万元、7万元，用于保留意向房源，在项目开盘选房日成功购买公寓时，凭缴款收据和《公寓认筹协议书》可抵扣同等面值购房款6.6万元、8万元、12万元。本院认为：胡兰与辰龙公司之间系商品房买卖合同关系。胡兰与中房科瑞公司未签订书面合同，但从本案履行过程来看，双方形成了事实上的合同关系，均应依约履行。一、综合《君合天玺公寓包销协议书》、《君合天玺公寓认筹协议书》、《君合天玺签约缴款单》、支付涉案款项的收据等证据，可以认定中房科瑞公司系君合天玺的分销人，其为胡兰提供了销售服务。二、购房者在向开发商购买房屋签订商品房买卖合同后，需支付购房款（首付款）、办证等费用。本案中，商品房买卖合同及《君合天玺签约缴款单》明确了当日应支付的购房款、办证等费用的金额。但胡兰在支付前述购房款、办证等费用的同时，另行支付了4万元，该4万元的收据上收款单位为中房科瑞公司而非辰龙公司，即收款单位明显异于购房款。从常理可以推定，胡兰应当知晓该4万元系向中房科瑞公司支付的服务费而非购房款。三、中房科瑞公司为胡兰提供了销售服务，胡兰支付服务费后，胡兰以实际成交价格553102元购买了标价696148元的涉案房屋，优惠政策可抵扣房价款金额与实际成交总房价之和低于前述标价，中房科瑞公司辩称胡兰支付认筹金后已享受购房优惠，本院予以采信。综上，胡兰与中房科瑞公司的合同关系未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违反国家关于住房销售价格的调控政策，双方均应依约履行。对胡兰诉请两被告退还4万元及赔偿损失1万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下:驳回原告胡兰的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告胡兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二一年一月十二日法官助理田也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。