陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终882号 上诉人（一审被告）：陕西金融资产管理股份有限公司，住所地西安市经开区。统一社会信用代码91610000MA6TG3YH58。 法定代表人：冷劲松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：白艳丽，陕西文星律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李维，女，1992年12月28日出生，汉族，现住西安市曲江新区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：曹全孝，陕西省周至县148法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：李良云，系被上诉人父亲。 原审被告：杨某某，男，1977年6月18日出生，汉族，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原审被告：刘丽娥，女，汉族，1975年8月7日出生，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原审被告：张琪，男，汉族，1985年4月14日出生，现住西安市周至县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人陕西金融资产管理股份有限公司(以下简称陕西金融资产公司)因与被上诉人李维、原审被告杨某某、刘丽娥、张琪案外人执行异议之诉一案,不服榆林市中级人民法院（以下简称榆林中院）（2019）陕08民初148号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西金融资产公司的委托诉讼代理人白艳丽，被上诉人李维及其委托诉讼代理人曹全孝、李良云到庭参加诉讼。原审被告杨某某、刘丽娥、张琪经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 陕西金融资产公司上诉请求，1．请求依法撤销榆林中院作出的（2019）陕08民初148号民事判决第一项，并依法改判；2．一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1．一审法院事实认定错误，被上诉人李维并非案涉房屋的权利人，不具有排除强制执行力。首先，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。杨某某未在买卖协议书中签字，被上诉人李维作为买受人也并未在该协议书中签字，均是所谓的代理人签字，不能证明买卖系双方的真实意思表示。授权委托书中无明确的落款日期，公证授权委托书中未有受托人签字确认同意接受委托事项的公证，授权委托事项不能成立。其次，不符合该条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。买卖合同关系并非合法有效，且被上诉人不存在其他租赁或合法占有房屋的事由，故其擅自占有上述房屋并不具有合法性。再次，不符合该条规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。一审中，被上诉人提交的收条、打款凭证中，并未体现系被上诉人李维向杨某某支付，也并非任何合法的受托人收取款项。该收条过户税费5万元中的签字“张柒”与公证书中的“张琪”并非一人，收取55万元的购房款中的“张琪”与第一次授权委托书中的“张琪”签字明显并非出自同一人，且该款项也并未支付至出卖人杨某某或其他合法授托人名下，反而进入毫不不相关的其他人银行账户，且收款人账户有多个。另外，被上诉人也并未支付全部购房款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行的情形。最后，不符合该条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。被上诉人未提供任何证据证明上述未办理过户登记的原因非自身造成。 2．一审法院适用法律不当。一审法院关于被上诉人“是否案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益”的认定并未援引任何法律依据，只是简单的以《民事诉讼法》第二百二十七条、《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条，草率地以“被上诉人已偿还了大部分的按揭款”为由，认定其履行了支付义务，继而认定被上诉人系涉案房屋的所有权人，支持了其主张排除强制执行的请求。上诉人认为一审法院适用法律不当，应予以纠正。 3．原审被告杨丽娥并非适格的被告。依据《民事诉讼法司法解释》第三百零七条之规定，原审被告杨丽娥非原执行案件的被执行人，不符合列明为被告或第三人的情形，不符合被告诉讼主体资格。一审法院错误将其列为被告并要求承担责任无任何法律依据。 被上诉人李维答辩称，原审认定事实清楚，审判程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，答辩人与杨某某、刘丽娥的公证委托代理人在人民法院查封案涉房产之前签订了合法有效的房屋买卖合同。杨某某为出售案涉房产及车库，于2014年3月11日书面委托张琪代为出售。经中间人何育选牵线搭桥，杨某某的代理人张琪与答辩人李维的代理人李良云（李维之父）达成初步购买意向，按照张琪的要求，答辩人于2014年4月29日缴纳了定金30万元。之后双方签订了书面的房屋买卖合同。因办理过户手续所需，杨某某于2014年12月11日在陕西省西安市汉唐公证处对其委托张琪代为出售案涉房产事宜作了公证。2015年元月10日，双方重新签订了房屋买卖合同，就买卖事宜作了详细的约定。该房屋买卖合同签订主体适格，双方均为民事行为能力人，合同内容不违反国家法律法规的强制性规范性要求，应为有效合同。第二，答辩人李维在人民法院查封案涉房屋之前已经合法占有该不动产。合同签订后，答辩人拿到了案涉房屋的钥匙、门禁、天然气卡，能够合法使用案涉房产。案涉房产小区物业对答辩人入住也进行了证明。第三，答辩人已经按照房屋买卖合同约定履行了支付购房款的义务。答辩人提交的证据，足以证明答辩人于2014年4月29日向被答辩人杨某某支付了购房定金30万元，于2014年7月22日支付了购房款25万元，共计支付购房款人民币55万元，并另行预支付了过户税费人民币5万元（合计支付60万元），被告将案涉房屋的原始购房合同、不动产税票、房屋大修基金票据、契税票据及缴纳转款凭证原件交付给了答辩人。此后，杨某某、刘丽娥及其代理人张琪总是以没钱支付过户费、人在外地、忙等为由，未能给答辩人办理转户手续，导致答辩人无法偿还银行按揭贷款，答辩人及其代理人多次到银行联系未果，后又多次与被告协商后，张琪才于2018年8月与银行联系将案涉房产还款义务人变更为答辩人代理人李良云，该行从2018年8月24日从李良云卡上（建设银行账号：XXXXXXXXXXXXXXX2120）扣除拖欠的银行贷款本息，截止2014年12月31日杨某某、刘丽娥因案涉房产拖欠银行贷款本金720585.20元，拖欠利息15773.65元，拖欠本息合计：736358.85元。答辩人将2015年1月1日之后剩余银行贷款本金及之后产生的利息已经全部清偿完毕，银行出具了贷款结清证明。答辩人支付房款的事实，张琪在一审庭审中明确认可，对此没有争议。第四，答辩人本身在办理过户登记手续上不存在过错。《房屋买卖协议》签订后，答辩人已经向被告先行预付了5万元作为过户费，故非因答辩人李维自身原因未办理过户登记，答辩人本身不存在过错。 原审被告张琪辩称，根据杨某某夫妇出具的委托，我和王某某代为出售杨某某名下，位于西安市曲江新区XX路中海东郡的房产。大概在2014年五一前，我和王某某与李良云通过中间人协商，将上述房产卖给购房人李良云之女，按照协议李良云支付购房款55万元，过户税费5万元，此款全部打入杨某某指定的还款账户，此款由李良云打入我指定的与杨某某相关的债权人账户，其中30万元打入我指定李建利工行账号，账户号为：XXXXXXXXXXXXXXX9470，剩余30万元打入我指定的罗勇账户，账户号为：XXXXXXXXXXXXXXX6345，以上打款时间在2014年，分两次打入，具体时间记不清了。以李良云的打款记录为准。另外，住房按揭款余款70多万元，由购房方负责归还。为办理过户手续，2014年底杨某某、刘丽娥夫妇又通过公证委托，委托我为购房人办理过户手续，于2015年初双方完善了原房屋买卖协议，将上述房产及相关手续全部移交给购房人，后来将住房按揭贷款还款人由杨某某更换为李良云，因法院将上述房产查封，导致该房产至今无法过户，因过往时间太长，以上具体细节记不清楚了。 李维一审诉讼请求：1．依法解除对位于西安市曲江新区XX路XX号XX社区XX幢XX单元XX层XX号房产查封措施；2．依法确认原告与被告杨某某、刘丽娥夫妇所签订的房屋买卖合同有效，责令被告杨某某、刘丽娥夫妇及张琪将涉案房屋过户在原告李维名下；3．依法确认原告对涉案房屋享有所有权；4．诉讼费由被告负担。 一审法院查明事实，根据当事人陈述、举证、质证及认证查明以下事实：在中国工商银行股份有限公司榆林分行依据已经发生法律效力的公证债权文书申请执行借款人陕西华茂煤化有限公司、保证人府谷县万惠商贸有限公司、杨某某、等人的执行案件中（执行标的为借款1500万元及利息），榆林中院依法于2015年10月22日裁定查封了（后又于2018年10月17日进行了续查封）登记在保证人杨某某名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX号楼XX号的房产（产权证号：115XXXXXXX-1-1-16-1210-1）和24号楼3F111号的地下车位（产权证号：115XXXXXXX-1-1-24-3F111-1），原告李维提出了异议，榆林中院于2019年5月20日裁定驳回了李维的异议，后李维又提起了本案诉讼。 根据杨某某、刘丽娥夫妇先后出具的两份委托卖房协议书，2015年元月份，原告与杨某某、刘丽娥夫妇委托人张琪协商，达成购买杨某某名下位于曲江新区XX路XX号XX社区XX幢XX单元XX层XX号房产的协议，并交清该房款五十五万元和预付了五万元过户费（原告自述预付了该款项），依据协议约定另有建设银行按揭贷款由委托人张琪转户给原告、由原告偿还银行剩余的按揭贷款（从2018年起原告方已经偿还了大部分）。同日张琪将案涉房屋和相关手续移交给原告，原告至今一直占有使用房屋。因杨某某夫妇一直无法联系、张琪工作忙导致至今无法办理房屋变更登记手续。 另查明，2018年6月29日，工商银行将案涉债权转让于陕西金融资产公司；榆林中院于2019年12月10日裁定变更涉案执行案件申请人为陕西金融资产公司，次日榆林中院裁定陕西金融资产公司为本案被告。 一审法院认为，本案争议的焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查明原告实际购买了案涉房屋，并支付了大部分价款，买卖事实客观、真实，且原告方已经实际占有管理了房屋，对该房屋享有实体权利，故原告应当享有足以排除强制执行的权益，其请求阻却执行、对案涉房屋确权的请求应予支持；对原告要求张琪承担责任等的其他请求因不属于案外人执行异议之诉案件审理的范畴，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、及第二款之规定，经榆林中院审判委员会讨论，判决：一、不得执行登记在杨某某名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX社区XX幢XX单元XX层XX号房产；该房产属于原告李维所有。二、驳回原告李维的其他诉讼请求。案件受理费16320元，由杨某某、刘丽娥负担。 本院二审期间，被上诉人李维依法提交了两组证据。本院组织当事人进行了质证。第一组证据，1．杨某某住房按揭账户个人贷款结清证明及2018年以后的按揭贷款还款明细。2．李良云本人的建设银行账户XXXXXXXXXXXXXXX2120交易明细。证明目的，杨某某案涉房产2014年底前本金720585.2元和利息15773元，以及2015年以后应还本金和利息共计90多万元全部由李良云结清。第二组证据，李良云书面证明及李良云中国工商银行借记卡账户历史明细清单，证明李良云通过自己工行XXXXXXXXXXXXXXX6329账户在2014年4月29日和2014年7月22日，分别打入XXXXXXXXXXXXXXX9470（户名李建利）账户和XXXXXXXXXXXXXXX6345（户名罗勇）账户各30万元，共计60万元。 上诉人陕西金融资产公司质证意见，对上述两组证据真实性无异议，对该两组证据的证明目的均有异议。第一组证据仅能证明杨某某向银行还款的情况，并且上述还款均系该案件涉诉后被上诉人未获得胜诉向银行偿还的借款本息，其证明目的不能成立。第二组证据，首先，李良云系李维的代理人，不能继续担任证人身份，对其所做的“证人证言”不予认可。上述由李良云打入罗勇、李建利的账户的款项全部在被上诉人李维所举证的购房协议（2015年元月10日）之前，款项并未汇入杨某某夫妇个人账户或杨某某指定的其他账户，无法证明该款项系李维支付购买杨某某案涉房产的购房款。 对被上诉人提交的证据本院认为，李维提交的两组证据经质证真实性无异议，本院予以确认。第一组证据中杨某某个人贷款账户还款情况与李良云个人活期账户交易明细中记载的偿还贷款情况相符，本院予以采信。第二组证据与2015年1月10日杨某某、刘丽娥与李维签订《房屋买卖协议》载明的购房款55万元已支付相互印证，故该组证据应予采信。 另查明，2014年3月11日，杨某某向张琪出具《委托书》，委托张琪、王某某出售案涉房屋。同年5月1日，杨某某的委托代理人张琪、王某某与李维的委托代理人李良云签订《房屋买卖协议》，约定“该房协议价为人民币55万元整。双方签订协议时，乙方先支付30万元，剩余房款三个月内付清，过户所交契税、营业税等税由乙方支付。银行按揭余款70万元左右，由甲方张琪代为乙方办理转户手续。” 2014年12月11日，杨某某、刘丽娥向张琪出具委托书，委托书内容：“委托人杨某某、刘丽娥夫妻关系，以杨某某名义购买了案涉房屋，购房合同登记号：Y10037314，建筑面积：137.88平方米。由于委托人繁忙不能亲自出面，现全权委托受托人张琪办理上述房屋的以下事宜：……。”2014年12月11日，陕西省西安市汉唐公证处根据杨某某、刘丽娥的申请作出（2014）陕证民字第012985号《公证书》，载明：“证明杨某某、刘丽娥于2014年12月11日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，捺指印。” 2015年1月10日，杨某某、刘丽娥的委托代理人张琪与李维的委托代理人李良云签订《房屋买卖协议》，约定“该房协议价为人民币55万元，乙方已经付清，此房款不包含银行按揭欠款73万余元，银行按揭余款由受托人张琪代为乙方办理转户手续，转户后按揭欠款由乙方承担。违约按标的价月2%累计处罚。” 2015年1月10日，张琪向李维出具收条，内容为：收到杨某某在曲江中海国际社区16幢1单元21层12101房款55万元整。该款已通过银行转账打入本人指定账户。预收过户税费5万元等过户后统一算账。落款有收款人张琪签名。 2019年7月20日，中海物业管理有限公司西安分公司东郡管理处出具证明一份，内容：2014年底，杨某某夫妇从西安曲江中海国际社区杨某某名下16幢1单元2101房屋搬出。依据李良云提供给物业的有关杨某某夫妇房产证件及相关委托证明，从2015年初开始，李良云之女李维及亲友在上述房屋居住，并使用本社区24幢3单元3F111号地下车库，其中段林鹏在2015年间在上述房屋居住。当时经中海物业管家电话询问杨某某夫妇，其对以上人员占有并使用其房屋和车库无异议。上诉人原居住期间的物业管理费、卫生费、车库管理费及水电费都由实际居住人缴清，至今没有拖欠。物业管理相关费用缴至2019年9月30日，此证明。 还查明，李良云就其购买的上述地下车库，在榆林中院查封后，对中国工商银行股份有限公司榆林分行、杨某某、刘丽娥、张琪提起案外人执行异议之诉。榆林中院经审理，于2018年5月18日作出（2017）陕08民初55号民事判决书，判决：1．不得执行杨某某名下的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号：西安市房权证曲江新区字第115XXXXXXX-1-24-3F111-1号）。2．杨某某、刘丽娥、张琪在本判决生效之日起，一个月内将杨某某名下的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号：西安市房权证曲江新区字第115XXXXXXX-1-24-3F111-1号）变更登记在李良云名下。 对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是，李维对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一、一审法院查封案涉房屋的时间为2015年10月22日，而李良云作为李维的委托代理人已于2015年1月10日与出卖人杨某某的委托代理人张琪就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》。根据杨某某、刘丽娥2015年1月10日向张琪出具的委托书，张琪对出卖案涉房屋享有代理权，张琪出卖案涉房屋的法律后果由杨某某、刘丽娥承担。李良云根据李维的委托亦有权签订上述协议。上述协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。可以认定在一审法院查封案涉房屋前，李维已与杨某某签订了合法有效的书面买卖合同 第二、关于是否在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。本案中，李维已于2015年初，案涉房屋被查封之前，办理了房屋入住手续，并交纳了相应的物业费等，可以认定案涉房屋已经交付李维，李维在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋。 第三、关于李维是否已支付案涉房屋价款的问题。根据2014年5月1日李维与杨某某签订的《房屋买卖协议》，李维已将购房款60万元汇入杨某某委托代理人张琪指定的银行账户。2015年1月10日，李维与杨某某、刘丽娥重新签订《房屋买卖协议》后，张琪按照杨某某、刘丽娥的授权出具了收到购房款及预售过户税费60万元的《收条》。协议签订后，李维已按照协议约定全部偿还了银行的按揭贷款，可以认定李维已依约支付了案涉房屋价款。 第四、关于未办理过户登记，李维是否有过错的问题。本案中，李维已按照《房屋买卖协议》向杨某某、刘丽娥支付了房屋过户税费5万元，杨某某、刘丽娥、张琪应按协议第三条约定负责为李维办理案涉房屋的更名过户手续，而杨某某、刘丽娥、张琪未及时为李维办理案涉房屋的更名过户手续。此后，案涉房产被一审法院查封，导致案涉房屋不能再办理过户手续。故案涉房屋未办理过户登记手续，并非李维自身原因导致，其对于未办理过户登记，并无过错。 综上所述，李维对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陕西金融资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16320元,由陕西金融资产管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 二〇二一年一月十九日 法官助理 叶永全 书 记 员 张瑜莹 1