广西壮族自治区岑溪市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂0481行初16号 原告林盛志，男，1978年6月27日出生，汉族，住岑溪市。 原告黄燕，女，1983年3月8日出生，汉族，住岑溪市。 两原告共同委托代理人梁钢，广西祥泰律师事务所律师。 被告岑溪市不动产登记局，住所地岑溪市岑城镇义洲大道**。 法定代表人黄立平，局长。 委托代理人林森奇，岑溪市自然资源局政策法规股负责人。 第三人黎林桂，女，1983年3月25日出生，汉族，住岑溪市。 委托代理人严金东，广西昌义律师事务所律师。 委托代理人李永娇，广西昌义律师事务所实习律师。 第三人黎宪宏，男，1962年5月4日出生，汉族，住岑溪市。 原告林盛志、黄燕不服被告岑溪市不动产登记局房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月22日立案后，向被告岑溪市不动产登记局及第三人黎林桂、黎宪宏分别送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭审理了本案。原告林盛志、黄燕及其委托代理人梁钢、被告岑溪市不动产登记局的委托代理人林森奇、第三人黎林桂及其委托代理人严金东、李永娇到庭参加诉讼，第三人黎宪宏经本院传票传唤没有到庭参加参加诉讼。本案现已审理终结。 岑溪市房地产管理局于2015年10月26日向第三人黎林桂颁发了岑房权证市区字第××号房屋所有权证。该证载明：“房屋所有权人：黎林桂，房屋坐落：岑溪市怡景路7层7××号房，登记时间：2015年10月26日，规划用途：住宅，房屋总层数：**，建筑面积：103.02平方米，套内建筑面积：91.11平方米。” 原告林盛志、黄燕诉称，林盛志、黄燕于2016年5月30日与第三人黎宪宏签订《集资房合同》，合同约定林盛志、黄燕购买黎宪宏开发的岑溪市怡景路7层7××号房，购房款为280000元、办证费为20000元。合同签订后，林盛志、黄燕依约向黎宪宏支付购房款，黎宪宏在签约当天把房屋交付给林盛志、黄燕使用。黎宪宏至今未按合同约定为林盛志、黄燕办理岑溪市怡景路7层7××号房的产权登记。黎宪宏把岑溪市怡景路7层7××号房卖给林盛志、黄燕之前，黎宪宏与第三人黎林桂于2015年5月19日签订《集资房合同》约定黎林桂购买黎宪宏开发的房地产项目岑溪市，购房款为280000元、办证费用20000元由黎林桂负责，房产证在房屋交付使用后半年办理好。该合同第3条约定乙方（黎林桂）2016年5月26日前支付购房款290000元。合同签订后，黎林桂向黎宪宏支付购买**号房的10000元定金后，黎宪宏把**号房交付给黎林桂使用，黎林桂随即装修**号房并入住至今。黎宪宏在黎林桂只支付了10000元定金，其他290000元款项未支付的情况下，即在2015年10月26日为黎林桂办理产权登记，把林盛志、黄燕购买的7××号房的产权登记到黎林桂名下，黎林桂取得岑溪市怡景路7层7××号房的产权证。同日，黎宪宏把卖给黎林桂的**号房登记到其名下。黎宪宏与黎林桂并非亲故，没有理由在只支付了10000元定金，其余290000元未支付的情况下为其办理房屋产权登记，这违反了日常生活经验常识，该房屋登记应当存在时间倒签的情形，是违法的。根据《城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业……”、第六十五条“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条“从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效。”的规定，黎宪宏开发的岑溪市怡景路的房地产项目违法。被告岑溪市房地产管理局明知黎宪宏开发的岑溪市怡景路房屋违法仍为其进行房屋登记，是违法行为。特向法院提起行政诉讼，请求人民法院判决撤销岑溪市怡景路7层7××号房的产权登记。 原告林盛志、黄燕向法庭提供的证据如下：1.《集资房合同》二份，拟证明黎林桂与林盛志、黄燕分别购买怡景路××、××房。2.银行交易明细1份、收据7份，拟证明黎林桂向黎宪宏支付购房定金及购房款的时间与金额。3.收据5份、水电公司发票1份，收据拟证明林盛志、黄燕依约向黎宪宏支付300000元房款购买7××号房，水电公司发票证明林盛志支付的水电费房号为7××号房。4.**号房、7××号房屋产权证，拟证明被告违法为黎宪宏违法开发的房地产建设项目进行产权登记。7××号房是登记在黎林桂名下的，**号房是登记在黎宪宏名下的，被告违法为黎宪宏违法开发的房产办理产权证。5.供电部门出具的客户抄表结算复核单，拟证明林盛志交电费是7××号房，黎林桂购买的房屋抄表结算复核单上应该标明**号房是黎林桂的。 被告岑溪市不动产登记局辩称，1.原岑溪市房地产管理局是我市房屋登记机构，第三人黎林桂的岑房权证市区字第××号房屋所有权证是原岑溪市房地产管理局于2015年10月26日核发的，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其他设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，当时的岑溪市房地产管理局有权为第三人黎林桂办理房屋登记。2.2015年9月21日，第三人黎林桂向岑溪市房地产管理局提出申请，要求将其坐落在岑溪市怡景路7层7××号房屋进行登记，提交有登记申请书、黎林桂的身份证复印件、土地证复印件、施工许可证复印件等登记资料。岑溪市房地产管理局受理后进行了审核，将申请登记事项记载于登记簿，于2015年10月26日核发了岑房权证市区字第××号房屋所有权证给第三人黎林桂，其登记行为符合《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”的规定。岑溪市房地产管理局核发岑房权证市区字第××号房屋所有权证给第三人黎林桂符合《房屋登记办法》的相关规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告岑溪市不动产登记局在举证期限内提供的证据如下：1.××号房屋所有权证复印件，拟证明岑溪市房地产管理局颁发了房屋所有权证给第三人黎林桂。2.岑溪市私有房屋所有权登记申请书，拟证明黎林桂于2015年9月21日向岑溪市房地产管理局申请办理房屋所有权登记。3.岑溪市房屋所有权初始登记申请书，拟证明黎林桂向岑溪市房地产管理局申请办理房屋所有权初始登记。4.房屋状况登记表，拟证明房屋登记经过审批程序。5.建筑工程施工许可证、岑国用（2013）**号国有土地使用证，拟证明被告依法办理产权登记手续。6.岑溪市人民政府2015年10月19日颁发的公告，拟证明被告具有办理房屋登记的职权。 第三人黎林桂述称，原告不是行政行为的相对人，与该行政行为也没有利害关系，不具有起诉要求撤销黎林桂持有房产证的主体资格。岑溪市房地产管理局把案涉房屋登记在黎林桂的名下，该房屋登记行为与原告没有任何关系。原告没有生效的法律文书确认其与黎宪宏的房屋买卖合同有效，也没有证据证明第三人黎林桂与黎宪宏的房屋买卖合同无效。房屋登记部门在2015年10月26日将案涉房屋产权证登记到黎林桂名下时，黎宪宏与原告尚没有发生房屋买卖关系，登记行为与原告的买卖房屋行为没有关系。黎宪宏在黎林桂取得房屋所有权证后将房屋出卖给原告，属无权处分，原告不能取得房屋所有权，原告与黎宪宏之间的关系是债权关系，原告因此造成的损失，只能向黎宪宏主张。房屋登记部门颁发产权证给黎林桂在先，黎宪宏与原告签订合同在后，原告与房屋登记行为无利害关系，不具备提起本案行政诉讼的主体资格，原告的起诉不符合法定的起诉条件，请求法院依法驳回原告的起诉。 第三人黎林桂没有向法庭提供证据。 第三人黎宪宏未作答辩，也未向法庭提供证据。 经庭审质证，对原告林盛志、黄燕提供的证据，当事人质证意见如下：被告岑溪市不动产登记局质证认为，对证据4的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据1、2、3、5，认为该4份证据没有在办理房屋登记时出示，对证据的真实性、关联性、合法性由法院认定。第三人黎林桂质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对拟证明事实有异议；对证据3的关联性有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的关联性有异议。 对被告岑溪市房地产管理局提供的证据，当事人质证意见如下：原告林盛志、黄燕质证认为，对证据1的合法性有异议，认为登记违法；对证据2、3、4的合法性有异议，对证据5的关联性有异议，对证据6无异议。第三人黎林桂对被告提供的全部证据的真实性、关联性、合法性均无异议。 经庭审质证，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、5，与本案所诉的房屋登记行为没有关联性，对原告提供的证据4的真实性予以认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5，系本案被诉行政登记行为收集和审批材料,对其真实性、关联性予以认定；对被告提供的证据6的真实性、关联性、合法性予以认定。 经审理查明，第三人黎林桂提交《岑溪市房屋所有权初始登记申请书》和《岑溪市私有房屋所有权登记申请书》到原岑溪市房地产管理局，两份申请书的落款日期为2015年9月21日。《岑溪市房屋所有权初始登记申请书》记载，黎林桂申请登记的房屋坐落在岑溪市，房屋所在建筑物总层数为7层，房屋所在层数为7层，房屋建筑面积为103.02平方米，套内建筑面积为91.11平方米。2015年9月30日，岑溪市房地产公司制作岑溪市怡景路7××号房的房屋分户平面图。2015年10月26日，岑溪市房地产管理局根据第三人黎林桂提供的房屋所有权登记申请书、国有土地使用证复印件（该证记载的土地使用权人为祝东成）、建筑工程施工许可证（该证记载的建设单位为祝东成），黎林桂身份证复印件作出初始登记,颁发了岑房权证市区字第××号房屋所有权证，该证记载的房屋所有权人为黎林桂，房屋坐落在岑溪市怡景路7层7××号房，登记时间为2015年10月26日，规划用途为住宅，房屋总层数为7层，建筑面积为103.02平方米，套内建筑面积为91.11平方米。2020年7月22日，原告林盛志、黄燕向本院提起行政诉讼，请求撤销岑溪市怡景路7层7××号房的产权登记。 另查明，2015年5月19日，第三人黎林桂与第三人黎宪宏签订《集资房合同》，签订合同后，黎宪宏将岑房权证市区字第××号房屋所有权证登记的岑溪市怡景路7层7××号房对面的**号房交给黎林桂，黎林桂将**号房装修并居住至今。原告林盛志、黄燕与第三人黎宪宏于2016年5月30日签订《集资房合同》，黎宪宏收到林盛志、黄燕交付的定金50000元后，将岑房权证市区字第××号房屋所有权证登记的岑溪市怡景路7层7××号房交给原告林盛志、黄燕，林盛志、黄燕收房后即对该房屋进行装修并居住至今。 再查明,2015年2月6日，岑溪市机构编制委员会作出《关于设立岑溪市不动产登记局的批复》（岑编﹝2015﹞8号），同意设立岑溪市不动产登记局，具体负责全市不动产登记工作。2015年10月19日,岑溪市人民政府发布公告，公告内容为：“《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）自2015年3月1日起施行，我市属于全区首批不动产统一登记试点县（市）之一。按照上级工作部署，我市不动产统一登记工作必须在10月底前正式运作，年底前相关信息数据要接入全国不动产统一登记信息应用平台。为切实推进我市不动产统一登记工作，更加方便群众办理土地、房产、林业的产权登记手续，经市政府研究，决定从10月30日起，我市正式启动不动产统一登记工作，涉及的土地登记、房屋登记、林地登记等业务工作由我市不动产登记局统一办理、统一颁发不动产权证书，办公受理地点设在市国土资源局一楼大厅。上述产权登记工作不再在原行业管理部门办理，但原行业管理部门已颁发的证书仍继续有效。”岑溪市的不动产登记工作从2015年10月30日起由岑溪市不动产登记局统一办理。 本院认为,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，原岑溪市房地产管理局的房屋登记职权现在由岑溪市不动产登记局行使，因此，岑溪市不动产登记局是本案适格的被告。本案原告林盛志、黄燕对案涉房屋进行装修并已居住多年，与登记行为有利害关系，依法可以提起行政诉讼。本案所诉房屋登记行为发生在2015年10月26日,《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行,岑溪市房地产管理局作为当时履行不动产登记职责的机构,应当适用该条例进行不动产登记。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第三项的规定，申请人申请不动产登记应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。本案中的房屋登记为初始登记，黎林桂申请房屋登记，仅提供有黎林桂身份证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证。国有土地使用证记载的土地使用权人为祝东成，建筑工程施工许可证记载的建设单位为祝东成，而祝东成与黎林桂之间没有发生导致不动产权属变更的法律关系。在黎林桂没有提供有房屋权属来源证明材料的情况下，原岑溪市房地产管理局即为其办理房屋所有权证。原岑溪市房地产管理局在审查时没有尽到审慎注意的义务，在第三人黎林桂没有提交岑溪市怡景路7层7××号房房屋权属来源证明材料的情况下，向第三人黎林桂核发岑房权证市区字第××号房屋所有权证认定事实不清。 综上所述，原岑溪市房地产管理局颁发岑房权证市区字第××号房屋所有权证给第三人黎林桂的事实不清，证据不足，依法应予撤销。原告请求撤销该房屋所有权证理据充分,本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定,判决如下: 撤销原岑溪市房地产管理局于2015年10月26日颁发给第三人黎林桂的岑房权证市区字第××号房屋所有权证。 案件受理费50元（原告已预交），由被告岑溪市不动产登记局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃硕红 人民陪审员  钟金玲 人民陪审员  候宗妮 二〇二一年一月十九日 法官 助理  陀扬炜 书 记 员  彭露仪