湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初4314号原告：严爱家，男，1969年9月24日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：彭仁贵，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：胡晓清，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权代理。被告：许昌明，男，1962年9月16日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告严爱家与被告许昌明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严爱家及其委托诉讼代理人彭仁贵、胡晓清、被告许昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严爱家向本院提出诉讼请求：1.请求立即解除原、被告于2013年2月3日签订的房屋买卖合同；2.判令许昌明赔偿严爱家的经济损失150000元；3.判令许昌明立即支付违约金5000元；4.判令许昌明返还严爱家已付房款42000元并承担占用期间的利息（利息按银行同期贷款利率计算）；5.判令许昌明承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年2月3日，严爱家与许昌明签订《住房买卖协议》，约定严爱家购买许昌明名下位于××停车场社区××组××镇房屋一套，面积约97平方米，房屋价款12万元。严爱家以现金方式购买，先后到农商行取现金82000元交给许昌明。许昌明出具收条并承诺，待该房屋修建完工后交付给严爱家使用，如许昌明违约应向严爱家赔偿违约金5000元。此后，许昌明将该房屋出售给第三人，许昌明口头通知严爱家并主动向严爱家退还40000元（2017年6月、2018年8月、2019年2月），为此，严爱家多次找许昌明协商，许昌明以种种理由推诿，因此造成严爱家巨大的经济损失。据此，严爱家为维护法律的尊严及自身的合法权益，特诉诸人民法院，敬请人民法院依法支持严爱家的全部诉求。许昌明辩称，1.当时许昌明一共买了2块地基，其中一块地基买成55万，建了四间四层的楼房，房子已经卖掉了，另外一块地基买成40万，建了两间三层的房子，没修完；2.许昌明收严爱家购房款82000元是事实，后退了严爱家购房款40000元；3.涉案房屋是违建房没有办理相关手续，房子最后也没有建成，许昌明自己也亏了200多万，目前许昌明尚欠严爱家购房款42000元未还。严爱家围绕诉讼请求依法提交了证据，许昌明未在举证期限内向本院提交证据。本院组织许昌明对严爱家提交的全部证据进行质证。许昌明对严爱家向本院提交的证据原、被告的身份信息、收条三份、住房买卖协议、常德农村商业银行股份有限公司芙蓉支行的严爱家个人账户交易明细清单、微信聊天记录、电话录音均不持异议，本院予以确认；许昌明对严爱家向本院提交的鼎城区人民法院拍卖网的房屋拍卖价格资料不予认可；本院认为，该房屋拍卖价格资料中的拍卖房屋与涉案的房屋面积、位置、房型等均不相同，且涉案房屋并不具备房屋买卖的房产证和土地使用权证，证据中的拍卖房屋与本案中的房屋并不具有可比性，故该证据不能达到证明因许昌明未按时交付涉案房屋造成严爱家经济损失150000元的证明目的，故本院对该证据不予确认。为查明案件基本事实，本院依职权调查了涉案房屋所在地的土地权属性质，常德市鼎城区自然资源局经现场调查走访后，向本院出具了《土地权属性质说明》，严爱家对该证据的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为涉案房屋的违法建筑属性不影响当事人签订的房屋买卖合同的效力；许昌明对《土地权属性质说明》中载明的涉案土地的位置及地基情况无异议，但认为涉案地基系从他人处购买；本院认为，经鼎城区自然资源局、停车场社区工作人员的实地调查走访，确认涉案房屋所在地的土地属于鼎城区红云街道停车场社区的集体土地，鼎城区自然资源局出具的《土地权属性质说明》来源合法，内容客观真实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，许昌明从他人手中购得常德市鼎城区红云街道停车场社区的集体土地用于建造房屋并进行销售。严爱家经人介绍认识许昌明，并表示愿意购买许昌明正在建设的涉案房屋。严爱家分别于2013年2月2日、2013年2月3日、2013年2月6日向许昌明共支付购房款82000元，双方商定购买许昌明正在修建的面积为97平方米的房屋一套。严爱家（乙方）、许昌明（甲方）双方于2013年2月3日签订《住房买卖协议》，协议约定：“本住房位于××停车场社区××组，莱茵小镇东头的后面，买卖形式为期房形式（也就是甲方建房时，乙方先向甲方提供一定金额的资助）……一、房屋的结构形式与面积一层高为3.8米，另一房屋层高3.2米，以上层高为3米，面积二至七层为97平方米，另一房屋为二至八层，每层面积为110平方米（以实际面积为准）……二、价格一至六层均价为1550元每平方米……三、付款方式基础完工后，首付5万元。以上各层待每层完工后付1万元，余款在房屋验收合格后付清……六、房屋的交付时间及相关事宜时间定于2013年8月底，如甲方不能按时交付，（短则一个月之内）甲方向乙方每户赔偿5000元，长则二月以上或永无止日，乙方有权动用甲方现有六层住房作为赔偿……”。签订合同后，因许昌明的建房行为未取得相应建设用地批准和建设工程规划许可手续而被迫停止施工。截至停止施工之日，许昌明已建成每层两间房屋，每间房屋面积为97平方米的四层房屋一栋，另一栋两间三层的房屋未修建完毕。经庭审查明，许昌明已将四层房屋一栋出售给他人且该栋房屋已有人入住。2017年至2019年期间，许昌明共退还给严爱家购房款40000元，尚欠其购房款42000元。严爱家认为许昌明将原本应交付给其的房屋出售给他人，造成严爱家巨大经济损失，严爱家为维护自身的合法权益，故依法诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：1.严爱家、许昌明于2013年2月3日签订的房屋买卖合同是否应依法解除？2.许昌明是否应返还严爱家已付房款42000元并支付资金占用期间的利息？3.许昌明是否应赔偿严爱家经济损失150000元，支付违约金5000元？关于焦点1，当事人依法解除合同的前提条件是涉案合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第四十四条第一款的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第五十九的规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十二条第四款规定：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……”，根据以上法律规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设经审批后可以使用农民集体所有土地。经调查查明，涉案两栋房屋所在的土地属于鼎城区红云街道停车场社区的集体土地，许昌明不是停车场社区集体经济组织的成员，其未经批准在农民集体所有的土地上修建房屋，其行为不属于上述法律规定的可以使用农民集体所有土地进行建设的情形；本案诉争房屋附着的土地属于集体土地，房屋买卖协议虽系双方当事人自愿签订，然涉案房屋之买卖必然涉及集体所有土地使用权人之变化，而原、被告均不是该集体经济组织成员，均无权使用该集体所有土地修建住宅并使用，参照《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条关于“……加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……”，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民……”的规定，故不能排除此房屋买卖违反法律、法规强制性规定之性质。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故涉案的《住房买卖协议》应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在依法解除的问题，故本院对严爱家主张依法解除严爱家、许昌明于2013年2月3日签订的《住房买卖协议》的诉讼请求不予支持；关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案的《住房买卖协议》无效，许昌明因该合同取得的严爱家的购房款82000元应予以返还，经庭审查明，许昌明已返还严爱家购房款40000元，尚欠42000元，故对严爱家主张许昌明应返还其已付房款42000元的诉讼请求予以支持；本案中许昌明明知无法在约定的期限内向严爱家交付房屋，但仍占有严爱家交付的购房款不予返还，故应承担资金占用期间的利息损失。本案双方未约定购房款的返还时间，故许昌明应在2013年8月底不能交房的同时，向严爱家返还购房款，双方约定的交房时间是2013年8月底，至今已逾五年，故严爱家主张应按照五年期以上银行同期贷款利率标准计算利息符合公平原则，故许昌明应以购房款42000元为基数，按起诉时的年利率4.65%的标准（五年期以上的LPR为4.65%）支付自2013年9月1日起至房款全部返还之日止的利息；关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中许昌明擅自在集体所有的土地上进行建设，其行为存在过错，严爱家明知许昌明未取得建设用地批准和建设工程规划许可手续，仍向其购买建设中的房屋，其自身亦存在过错，故双方应当各自承担相应的责任；严爱家主张因许昌明不能按时交房，导致其产生经济损失150000元，对该主张严爱家未向本院提交有效的证据予以证明，且即使有损失的发生，严爱家因自身存在过错，也应自行负担其损失；对严爱家主张许昌明应支付违约金5000元的诉讼请求，因双方签订的《住房买卖协议》无效，故合同中约定的违约金的条款亦无效，故本院对严爱家主张许昌明支付其违约金5000元的诉讼请求不予支持。综上所述，严爱家的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第四十四条第一款、第五十九条、第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告许昌明于本判决生效之日起十日内支付原告严爱家购房款42000元，并以购房款42000元为基数，按年利率4.65%的标准支付自2013年9月1日起至购房款全部返还之日止的利息损失；二、驳回原告严爱家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4240元，减半收取2120元，由被告许昌明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 曹 琴二〇二一年一月七日书记员 周琪灿附相关法条：1.《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5.高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。