山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5644号上诉人(原审原告)：阎某，住山西省太原市。被上诉人(原审被告)：太原恒源万科房地产开发有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：王某1，山西景民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，山西景民律师事务所律师。上诉人阎某因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人阎某，被上诉人太原恒源万科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王某1、王某2到庭参加诉讼。本院现已审理终结。上诉人阎某的上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人首期房款302730元及已支付的银行按揭贷款和利息74154.33元，返还公共维修基金10706元。上述共计387590.33元。2、被上诉人对上诉人补偿具体明细化说明。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。2019年5月1日,上诉人与被上诉人签订了编号为20190018508的《商品房买卖合同》,购买了被上诉人开发的涉案房屋。从上诉人2019年4月14日签订《商品房预定协议》起至上诉人签订《商品房买卖合同》时止,从始至终被上诉人存在诸多欺诈行为。具体为:上诉人2019年4月20日在《置业手册》签字,被上诉人擅自篡改为2019年4月14日的日期,该事实原审未有解释。原审法院判决书中,对被上诉人两次虚假不实表述未有合理解释，对被上诉人不存在虚假行为的事实并没有证据认定;原审法院不认定太原房屋管理局公示信息中被上诉人在涉案房屋一层不存在公共厕所的事实,但未否认该事实；被上诉人沙盘解释与最高院司法解释相驳;另，被上诉人不能证明上诉人购买涉案房屋时,对一层有公共厕所知道实情提供事实证据;被上诉人《户型差异书》与《商品房买卖合同》对房屋层高描述完全不一致的事实不予认定等。在整个判决中,原审法院在事实不清的情况下,判决驳回上诉人诉讼,使上诉人的合法权益不能受到保障。二、原审严重违反法定程序。原审开庭时双方明确在说明庭审之后提供书面补充意见,于2020年9月9日送达,而原审判决书于2020年9月7日就直接予以判决,违反法定程序。上诉人原审中提交的证据能够充分证明被上诉人销售涉案房屋时存在有错,原审判决将过错全部归为上诉人不合理。并且对上诉人进行的补偿也只有表象,没有实际意义,严重侵害了上诉人合法权益。三、被上诉人存在欺诈行为,并且欺诈行为与上诉人购买涉案房屋存在直接的因果关系。综上,原审判决事实不清,驳回上诉人的诉讼请求于法无据。请求二审法院撤销原判,发回重审或改判,以维护上诉人的合法权益。被上诉人太原恒源万科房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实基本清楚、证据充分、适用法律正确，请求依法驳回阎某的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定答辩人对案涉房屋的不利因素已履行特别提示义务，答辩人不存在误导、欺诈行为，原审认定事实清楚、证据充分。上诉人购买涉案房屋时，对涉案楼宇一、二层的规划用途，答辩人已尽到详尽告知义务。双方在2019年5月1日签订《商品房买卖合同》前，上诉人已经签署了《商品房预定协议》、《3#差异户型告知书》、《万科春和景明置业手册》，上述文件中均对案楼宇的一、二层规划用途作了说明，且后两份文件中已明确且多次提示：5号地块3#楼一层有公共厕所及一、二层有居民运动场、社区养老服务中心等。上诉人均在上述文件上进行签字确认。同时答辩人在售楼大厅、沙盘模型展台等多处展示的《阳光宣言》展板上，均对案涉楼宇的一、二层规划用途进行了告知。作为答辩人在上诉人购买案涉房屋时已详尽的履行了其合理的告知义务。2、案涉楼宇沙盘模型仅为示意用途，不具有合同约束力。3、太原市房屋管理局公示信息中对于案涉楼宇信息的描述与答辩人无关。且根据上诉人一审提交的证据证明案涉楼宇的规划未发生变更。案涉楼层层高问题不存在欺诈，且与本案无关。二、一审法院适用法律正确，上诉人应对合同符合依法撤销的情形承担举证责任，上诉人称其受到答辩人欺诈签订合同，但未提供任何证据予以证明，故其应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人阎某向一审法院起诉请求：1、依法撤销编号为20190018508的《商品房买卖合同》；2、判令太原恒源万科房地产开发有限公司返还其首期房款302730元及已支付的银行按揭贷款和利息74154.33元，返还公共维修基金10706元。上述共计387590.33元；3、案件受理费用由太原恒源万科房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实如下：2018年12月10日，被告太原恒源万科房地产开发有限公司取得编号为（2018）并商房预售字第0243号的《商品房预售许可证》。2019年4月14日，原告阎某作为买受人（乙方)与被告太原恒源万科房地产开发有限公司作为出卖人（甲方)签订《商品房预定协议书》,合同主要约定:“乙方预定坐落于太原市××街‘万科春和景明’项目一期3幢1单元301号房，用途为住宅，该房屋建筑面积为118.96平方米，其中套内建筑面积87.21平方米;按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米9070元，房款总额人民币1078967元整;乙方同意签订本协议时，交付定金人民币贰万元整，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’的担保,签订《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’后,乙方交付的定金正式转为房款;乙方在签订本协议之前,已知悉并接受甲方拟定的《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’等作为签约的最终文本,项目红线内、外不利因素公示...”。同日，原告通过银行转账的方式向被告交纳定金20000元整。2019年4月20日，原告作为客户在《万科春和景明置业手册》（一期5#地块）上签字，该手册在特别提示（本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素)第三部分第1条中写明5号地块3#楼有配套用房及物业用房;第12条中写明5号地块3#楼一层有公共厕所，可能对临近的楼座产生一定的噪音和气味的影响;第13条中写明5号地块，9#楼北侧、3#楼东南侧、2#楼东侧有化粪池，可能对临近的楼座产生一定的气味、噪音影响;手册结尾部分写明本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响,以上信息以截止于2018年12月的情况，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划设计方案调整而导致信息变化的,以最终政府批准的规划及设计方案为准，本人阎某在签署本项目《商品房预定协议书》前已完整阅读本《红线内不利因素》相关信息，并对上述事项完全理解。同日，原告在《太原万科春和景明签约服务确认书》上签字确认，确认内容包括对《阳光宣言》《红线内外不利因素》等所有内容清晰，且无异议;在备注部分还特别提醒，本项目房源存在特异户型,与标准层户型有差异,提醒您购买时关注附加《差异户型告知书》。同日,原告亦在《3#差异户型告知书》上签字,该告知书也对3层用户作出特殊提示注明一层、二层为配套用房和公共卫生间，高度约为7.8米，后期经营状态暂未确定，可能存在噪音、气味及人员相对集中的影响。另根据被告提供的《阳光宣言》展板图片，其内容中也包括对本期5号地块3#楼一层有公共厕所的特别提示。同日，原告向被告交纳了购房首付款282730元、维修基金10706元。2019年5月1日,原告阎某作为买房人与被告太原恒源万科房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》(合同编号:20190018508)，合同约定:买受人购买的××街房，实际层为3，实际单元为1单元，实际户号为0301号，名义层为3层，名义单元为1单元,名义户号为0301号;商品房的用途为住宅，层高为2.9米,建筑层数地上28层,地下2层;该商品房建筑面积共118.96平方米，其中套内面积87.21平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.75平方米;按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米7329.14元，总价共计871874元;首期房款（含定金）人民币叁拾万贰仟柒佰叁拾元整（￥302730）于2019年4月20日前一次性支付给出卖人，余额人民币柒拾万元整（￥700000)于2019年4月27日前由银行办妥按揭手续。在附件四合同补充协议中第15条约定，本项目公示的红线内外不利因素可能会对本合同项下商品房造成一定影响，出卖人在定价时已考虑了该因素，因客观条件限制，出卖人对该公示可能未臻全面，买受人在购买前已经对其他可能影响合同签订及房屋价格的因素作了全面考虑。另查明，原告从2019年6月1日起至2020年8月1日按期归还银行贷款合计74154.39元。一审法院认为，原告阎某关于撤销合同、返还价款及利息的诉讼请求成立的前提是被告太原恒源万科房地产开发有限公司存在欺诈行为。而判断被告太原恒源万科房地产开发有限公司是否存在欺诈行为，首先需要明确欺诈的构成要件和证明标准。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”按照通说,要构成本条所规定的可撤销的受欺诈行为，须具备以下要件:一是欺诈方须有欺诈行为;二是欺诈方须有欺诈的故意;三是被欺诈方须因欺诈行为而陷入错误认知,并基于错误认知作出意思表示;四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定:“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”根据该条，欺诈的证明标准远高于通常的“高度可能性”标准，而需达到“排除合理怀疑”的标准。结合本案，首先，经核实被告太原恒源万科房地产开发有限公司分别在《商品房预定协议书》《万科春和景明置业手册》《3#差异户型告知书》《阳光宣言展板》等多处提醒有关5号地块3#楼3层的特殊情况，应认定其已履行了特别提示义务。其次,原告阎某作为完全民事行为能力人，在有合同文本的情况下，在对财产作出重大处分时,理应对自己签字行为的后果有所认知和预判,原告表示并未认真阅读相关协议内容,其责任不在被告。再次，对于原告主张沙盘模型展示与实际情况不符，本院认为，原、被告已在《商品房买卖合同补充条款》中第十九条约定，出卖人在沙盘中已明示不构成要约或者不属于交付标准或者交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。而在《春和景明项目沙盘特别提示》第2条中被告已说明本模型仅作示意用途，实际建设结果会和本模型效果存在区别,本公司对模型内容不提供任何承诺和保证,故沙盘模型不构成合同内容,双方不受其约束。最后，经认定原、被告签订的《商品房预定协议书》《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。故对原告主张被告构成欺诈，请求撤销涉案商品房买卖合同的主张不予支持，原、被告双方均应按照合同约定继续履行合同。需要说明的是，被告作为房地产开发企业，在销售房屋时应进一步规范自己销售人员的行为,如实向购房者告知相关信息并做好特别提示义务,避免类似的纠纷再次发生。对于今后可能给原告生活带来的不利影响,被告应考虑从其他方面给予原告力所能及的适当照顾。一审判决：驳回阎某的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人在签订合同时，其已在《商品房预定协议》、《3#差异户型告知书》、《万科春和景明置业手册》等相关文件签字确认，而该三份文件已对案涉楼宇一、二层规划用途作出说明。上诉人作为完全民事行为能力人，在签订相关合同时，应认真审核再行签字确认，但其在对重大财产作出处分时，表示未认真阅读相关协议内容，对此，其应承担相应法律责任，而非由被上诉人承担。现上诉人以被上诉人未尽到告知义务和欺诈为由向本院进行各项主张，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 安源生审判员 张军红 二O二一年一月六日书记员 王 倩