山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初3809号 原告：蒋子龙，男，1994年6月15日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路88号406室。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋波。 原告蒋子龙与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋子龙的委托诉讼代理人卢锦林，被告潍坊华隆置业有限公司的委托诉讼代理人宋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋子龙向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付蒋子龙延期办证违约金47230元（暂计算至2020年8月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）；2.诉讼费由潍坊华隆置业有限公司承担。庭审中，蒋子龙变更第一项诉讼请求为潍坊华隆置业有限公司支付蒋子龙延期办证违约金30059元（暂计算至2020年4月22日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）。事实和理由：2017年4月7日，蒋子龙与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定蒋子龙购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于坊子区××镇小区××号楼××单元××室房屋一处，房屋价款531088元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2017年6月30日前向蒋子龙交付约定房屋，并于交房后360个工作日内为蒋子龙办理房产证，合同签订后，蒋子龙支付全部购房款，潍坊华隆置业有限公司在2017年5月1日向蒋子龙交付房屋，且至今一直未为蒋子龙办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司辩称，潍坊华隆置业有限公司存在逾期办证的事实，逾期办证违约金的计算一、该案潍坊华隆置业有限公司按约定应于2017年6月30日向蒋子龙交付房屋，但潍坊华隆置业有限公司提前于2017年5月1日就交付了房屋，因此逾期办证的起始日期应从2017年6月30日起计算360个工作日，即2018年12月5日开始计算；二、按合同约定，逾期办证违约金计算利率为每日万分之0.1；三、合同约定因出卖人原因买受人未能在商品房交付后360个工作日取得房屋所有权证书的情况下需由潍坊华隆置业有限公司承担逾期责任，按照房产证办理的一般流程，在办理完大证并通知蒋子龙后，潍坊华隆置业有限公司义务基本完成。由于疫情原因导致今年的通知延后3个月，潍坊华隆置业有限公司主张将上述时间从逾期办证的计算时间内扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，蒋子龙提交《商品房买卖合同（预售）》一份、购房发票一份，潍坊华隆置业有限公司上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。潍坊华隆置业有限公司提交泰晤士小镇27号楼不动产权证书一份，蒋子龙对上述证据无异议，本院依法予以确认并在卷佐证；潍坊华隆置业有限公司提交公告照片及视频，蒋子龙不予认可，本院认为上述证据可以证明潍坊华隆置业有限公司履行了通知义务，依法予以采信。关于办理房屋产权证书的通知时间，潍坊华隆置业有限公司主张将开具购房发票的时间作为通知办证的时间，但未提供证据予以证明，本院认为张贴的公告中载明了办理房屋产权证书的流程及需准备的材料，应以公告中载明的落款时间“2020年4月1日”作为通知时间。 本院经审理认定事实如下：蒋子龙与潍坊华隆置业有限公司于2017年4月7日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定:蒋子龙购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××街××路××镇小区××号楼××单元××室房屋一套。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；合同第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 后蒋子龙依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款531088元，后因面积增加补交房款，2020年1月17日，潍坊华隆置业有限公司为蒋子龙开具发票，金额为539028.21元。 2017年5月1日，潍坊华隆置业有限公司向蒋子龙交付房屋。 2019年11月19日，潍坊华隆置业有限公司办理泰晤士小镇27号楼的不动产权证书。 2020年4月1日，潍坊华隆置业有限公司通过张贴公告的方式通知办理房屋所有权登记事宜。 本院认为，蒋子龙与潍坊华隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。合同约定的交房时间为2017年6月30日，潍坊华隆置业有限公司向蒋子龙实际交付房屋的时间为2017年5月1日，早于合同约定的交房时间，提前交房对购房者有利，购房者提前享有利益，基于此，若依实际交房起算办理房产登记手续的期限，进而让潍坊华隆置业有限公司为此承担逾期办理房地产权登记手续的违约责任，有违公平原则，且蒋子龙亦未提交证据证明因逾期办证造成的实际损失及数额，故本院认为应从合同约定的交房时间即2017年6月30日起计算逾期办证的期间。按照合同约定使蒋子龙取得房屋所有权证书的时间不应晚于2018年12月6日，蒋子龙未在上述期间内取得房屋所有权证书，潍坊华隆置业有限公司构成为违约，应当承担违约责任。 至于违约金的计算期限问题，双方合同约定“房屋登记--双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，本案中，2019年11月19日，潍坊华隆置业有限公司办理了泰晤士小镇27号楼的不动产权证书，并主张在2020年4月1日在11号楼单元门张贴办证公告，可以认定潍坊华隆置业有限公司完成了初始登记和通知义务。综合本案上述事实，本院认定逾期办证违约期限计算至潍坊华隆置业有限公司办理了泰晤士小镇27号楼的不动产权证书并通知之日为宜，即2020年4月1日，从2018年12月7日至2020年4月1日，逾期办证违约期限合计482天。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金...”。本案中，合同约定违约金过低，但买受人并未举证证明实际损失情况，为了平衡双方当事人利益，本院认为，蒋子龙主张按照日万分之一计算逾期办证违约金较为合理，本院依法予以支持。违约金金额为25598.44（531088*0.0001*482）元。 潍坊华隆置业有限公司主张因新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响导致潍坊华隆置业有限公司不能及时履行合同义务，应扣除三个月疫情期间的违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，本案中，潍坊华隆置业有限公司迟延履行办证义务在先，后发生新冠疫情，不应免除疫情期间的责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告蒋子龙逾期办理房屋所有权证书违约金25598.44元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告蒋子龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，减半收取298元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 杨春玉 二〇二一年一月二十五日 法官助理 王 敏 书 记 员 侯 欣