湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终12587号 上诉人（原审原告）：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。 法定代表人：龚宁峰。 委托诉讼代理人：皮维，公司职员。 委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贺忠岩，男，1959年2月16日出生，汉族，住湖南省长沙市。 委托诉讼代理人：赵枝雄，湖南秉言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周美辰，湖南秉言律师事务所律师。 上诉人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、贺忠岩因物业服务合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5045号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万科物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决关于物业服务费打折的事实认定不清，证据不足。上诉人尽到了物业服务义务。一审法院为支持支付违约金，认定事实和适用法律错误。上诉人如约履行合同义务，不存在履约瑕疵。即便存在瑕疵，也应依照合同法第一百二十条规定，判付部分违约金以示公平。 贺忠岩辩称，万科物业公司未完全履行物业管理服务义务，其物业服务存在重大瑕疵。答辩人车辆受损，增加保费2392元，有权拒缴当期物业服务费。一审判决物业费折减10%，不足以弥补损失。 贺忠岩上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人按事故发生该年应交物业费的70%缴纳年度物业服务费；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未完全履行物业管理服务义务，其物业服务存在重大瑕疵，一审法院认为被上诉人提供了主要物业管理服务，系事实认定错误。 万科物业公司辩称，公司安保义务主要是协助。贺忠岩的经济损失不应由公司承担。 万科物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告交纳自2019年7月1日至本案判决生效之日止的物业服务费（按3.28元/月/㎡,暂计至2020年3月31日为4230.54元）；2、判令被告以欠缴物业服务费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2019年7月起至本案判决生效之日止的违约金（暂计至2020年3月31日为257.59元，计算公式为：违约金=违约金标准*违约天数*每月未交金额）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 万科物业公司（乙方）与案外人湖南万科和顺置业有限公司（甲方）签订了关于万科紫台（一期）的《前期物业服务合同》，该合同约定:乙方在物业管理区域内提供物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三），物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理等。合同期限自2013年9月23日起，物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层电梯住宅为3.58元/平方米/月。业主应自甲方交房通知书约定的交房之日起交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，车位所有权人或使用权人应按政府部门规定的标准每月向乙方交纳车位服务费。甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。合同附件三中约定共用设备设施中包含监控设施。附件四约定前期物业服务质量标准中约定对公用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复，需要大、中修或更新改造的，及时对编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。 2017年6月10日，贺忠岩与湖南万科和顺置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买坐落于长沙市天心区××路××号万科紫台2栋29层2903号房屋，建筑面积143.31平方米，其中第二十条载明：卖方（湖南万科和顺置业有限公司）已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《物业服务合同》，买方（贺忠岩）已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务，并摘要出《前期物业服务合同》中有关服务内容、收费标准的有关内容，贺忠岩签字进行了确认。 2017年6月24日，贺忠岩与湖南万科和顺置业有限公司签订《车位使用权转让合同》，购买坐落于长沙市天心区××路××号万科紫台Ａ区081号车位使用权。约定于2017年7月30日交付该车位，贺忠岩应按小区物业服务公司的统一收费标准向物业管理机构缴纳本车位物业服务费，车位服务费自本协议约定的交付时间或本车位实际交付日（两者时间以早者为准）起开始交纳，该车位相关权利和风险同时转移。贺忠岩入住后交纳了2017年6月份至2019年6月份的物业服务费，自2019年7月1日起至开庭审理之日未交纳物业服务费。 2019年8月4日14时30分，贺翰林驾驶牌照号为湘ＡＦ0××××的小型客车停放在长沙市天心区新开铺路万科紫台地下车库内，被一辆不知牌号的车辆碰撞，造成湘ＡＦ0××××车辆右侧附近受损的交通事故。2019年8月6日，贺忠岩与物业管家联系，要求配合调查并提供监控视频，物业管家于同日提供了监控视频。地下车库监控视频因光线和角度无法看清肇事车辆型号与牌照，双方多次沟通并报交警处理仍无法确认具体肇事车辆，原告为维修车辆损坏部分，自行对车辆进行了维修，原告陈述此次维修将与本次事故无关的以前车辆造成的损坏一并进行了维修，共产生维修费用8460元。因无法找到肇事车辆导致上述损失无法追偿，贺忠岩认为万科物业公司未尽物业管理责任，拒交2019年7月1日起的物业费。万科物业公司多次催收未果，遂酿成本案纠纷。 一审法院认为，原告与湖南万科和顺置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告发现停放在车库的车辆被剐蹭后要求原告提供监控视频，涉案小区车库安装了监控摄像头，原告工作人员也积极配合提供录像。事后，原告积极配合被告寻找肇事车辆，原告依约提供了主要的物业管理服务，被告应当按照约定支付相应的物业服务费。根据原告提供视频内容，当时监控摄像头位置离被告停放车辆位置较远，受光线及角度影响，从视频中无法看清车牌。但提供了可疑车牌号及其他位置的监控视频。依据《前期物业服务合同》约定，原告对地下停车场监控设施负有运行、维修、养护和管理的义务。综合案件整体情况，对原告主张自2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费酌情调整为3807元（143.31平方米×3.28元/月/平方米×9个月×90%）。对原告主张的自2020年4月1日至2020年6月9日（开庭审理之日）的物业服务费酌情调整为970元（143.31平方米×3.28元/月/平方米×2个月8天×90%），共计4777元。后续物业费如被告未按约支付，待实际产生后，原告可另行主张。原告主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、被告贺忠岩于本判决生效后十日内支付原告万科物业公司自2019年7月1日至2020年6月9日的物业服务费4777元；二、驳回原告万科物业公司的其他诉讼请求。如果被告贺忠岩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺忠岩承担。 本案二审期间,万科物业公司没有提交新证据。贺忠岩提交微信记录等证据材料，拟证明涉案车辆因维修申报保险增加保费支出2392元。经审查，该材料一审诉讼时已提交在案，与本案待证事实无关，不采纳为本案证据。另据一审在卷证据，本院另查明：涉案车辆的驾驶人、保险购买人均为案外人贺翰林，车辆维修费用为保险公司支付。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，贺忠岩经书面催缴，应当按照《前期物业服务合同》约定，交纳物业费。贺忠岩以涉案车辆被刮擦、物业公司未能提供清晰监控视频确定肇事车辆为由，拒绝交纳物业费，不属于正当理由。因为贺忠岩未提交证据证明，涉案车辆为其名下财产。即便涉案车辆有损失，也与本案物业服务合同无关。且涉案《前期物业服务合同》第二十三条明确约定，“甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免物业服务费。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，贺忠岩未能证明万科物业公司不履行或不完全履行相关物业服务义务；万科物业公司则举证证明其较好地完成了地下车库监控的物业服务义务，不存在重大瑕疵。因此，贺忠岩抗辩主张赔偿损失，不应予以支持。 综上，一审法院判决调减本案物业费，处理不当，应予纠正。万科物业公司主张判决支付物业费至判决生效日止。因判决需文书送达双方后才能生效，该日期在判决文书送达前不能提前确定，故本案判决确定支付的物业费以计算至其主张的暂计日为宜，即以其主张的3.28元/月/㎡的标准计算至2020年3月31日，合4230.51元。后续物业费万科物业公司可依法另行主张。根据涉案《前期物业服务合同》第十三条第六款约定，本案物业费应自2019年8月1日起，以每月累积应付物业费为基数、以日万分之五的标准计付违约金。万科物业公司上诉理由部分成立，应予支持。贺忠岩上诉理由不成立，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5045号民事判决； 二、限上诉人贺忠岩于本判决生效后十日内支付上诉人长沙市万科物业服务有限公司自2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费4230.51元，并自2019年8月1日起、以每月累积应付物业费为基数、按日万分之五的标准计付违约金； 三、驳回长沙市万科物业服务有限公司的其他上诉请求； 四、驳回贺忠岩的上诉请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由贺忠岩负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 武 审判员 蔡 晓 审判员 闵俊伟 二〇二一年一月十八日 法官助理田露 书记员廖亚娇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。