上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77771号原告：王慧芳，女，1967年8月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戴某某(系原告王慧芳之女)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：文燕，上海木诚木律师事务所律师。被告：赵天书，男，1972年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何爱娟，上海何爱琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：何爱琴，上海何爱琴律师事务所律师。原告王慧芳诉被告赵天书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月24日、2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告王慧芳的委托诉讼代理人戴某某、文燕，被告赵天书及其委托诉讼代理人何爱娟、何爱琴(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年1月2日签订的《租赁合同》；2.判令被告将上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空后交还给原告；3.判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年1月28日止的房屋租金人民币(以下币种同)6,323元；4.判令被告向原告支付自2019年1月28日起至实际返还上述房屋之日止的租金，按6,500元/月标准计算；5.判令被告支付原告剩余押金6,000元；6.判令被告向原告支付违约金6,500元；7.判令被告承担本案的诉讼费。审理中，原告将诉讼请求3变更为判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年1月27日止的房屋租金人民币(以下币种同)6,097元。事实及理由：2018年1月1日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，房屋建筑面积共113.09平方米，租赁用途为居住使用；租赁期为2年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，并约定房屋月租金为7,000元整，租金以转账方式支付；双方约定首期付12个月，另付7,000元押金，以后按每12个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变。2019年1月2日，被告声称原租赁合同丢失，原、被告重新签订《租赁合同》，将租金标准变更为6,500元/月，首期付3个月，另付13,000元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变。但2019年1月至今，被告未支付原告租金，原告曾多次催要无果。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，原、被告双方均应按约全面履行合同义务。原告按约履行了交付出租房屋义务，被告亦应按约及时足额给付租金。然被告未按约向原告支付租金，已构成违约，故其应承担继续支付租金的义务并承担支付逾期付款的违约责任。赵天书辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：2017年5月9日，原告及其前夫戴建国在涉案房屋内共同向被告出具借条，向被告借款800,000元，原答应当年12月归还，但到期未归还，被告一直找原告夫妻，但找不到戴建国。2017年12月31日，被告去北蔡派出所报警后联系上原告，原告当时提出两个解决方法，一是将涉案房屋卖给被告，但因是戴建国的拆迁房无法出售，故提出第二个方案，将涉案房屋租赁给被告，用租金抵扣部分债务，剩余部分另想办法，故被告仅于2018年支付整年房租，后续未付。后因戴建国拖欠被告钱款而未能及时归还故要求与被告重新签订租赁合同，且涉案房屋仍不具备签订房屋买卖合同、办理过户的条件，某种程度上是戴建国与原告担心被告一直去找原告全家要钱的情况下重新签订的第二份租赁合同。被告实际不存在欠付原告任何租金及违约的事实。本院经审理认定事实如下：案外人戴某某系原告及案外人戴建国之女。2009年11月4日，以上海市浦东新区土地资源储备中心为甲方(拆迁人)，戴建国为乙方(被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，载明乙方可申请建房人员为戴建国、原告及戴某某，甲方安置乙方的产权房屋为涉案房屋及上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年12月26日，原告与戴建国离婚，并签订《自愿离婚协议书》，约定涉案房屋中戴建国的产权份额变更为原告所有。2018年1月1日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)，以案外人上海实惠房产咨询服务部为中介方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积共113.09平方米，该房屋租赁期为2年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，该房屋的月租金为7,000元，租金以转账方式支付；双方议定首期付10个月，另7,000元押金以后按每12个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。合同另约定了其他事项。签订合同当日，被告向原告转账支付押金及租金共计91,000元。2019年1月2日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)，以案外人“实惠房产”为中介方再次签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋租赁期为3年，自2019年1月28日起至2022年1月28日止，该房屋的月租金为6,500元，租金以现金方式支付；双方议定首期付3个月，另付13,000元押金以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。合同第九条“违约处理”约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金7,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同另约定了其他事项。因原告认为被告未按照合同付清相关费用，故起诉来院，要求判如所请。另查明，因戴建国向赵天书借款800,000元未还，赵天书将戴建国、王慧芳及戴某某起诉至本院，案号为(2020)沪0115民初55574号。本院于2020年11月2日出具(2020)沪0115民初55574号民事判决书判决戴建国归还赵天书借款本金800,000元及借款利息、逾期还款利息，驳回了赵天书要求王慧芳及戴某某对戴建国上述债务承担连带担保责任的诉讼请求。以上事实由原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》《租赁合同》《自愿离婚协议书》、离婚证、银行交易明细清单、常住人口登记卡、出生证明，被告提供的民事判决书、《租赁合同》以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告起诉要求解除与被告之间的合同，被告返还涉案房屋并支付2019年1月1日起的租金。被告确认未付，但表示原告将涉案房屋租赁给被告系为了用租金抵扣借款债务。但被告所述的用于抵扣租金的债务已由(2020)沪0115民初55574号民事判决书确定由案外人戴建国承担，非本案原告，被告应当按照与原告之间的合同约定履行支付租金义务，现被告仅支付了部分租金及押金，已构成违约，原告可以解除合同，故对原告要求被告解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同的解除日期以本案起诉状送达被告之日即2020年10月15日为准。合同解除后，被告应当将涉案房屋予以返还，并付清使用期间的租金/房屋使用费。故对原告要求被告腾空上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还原告及被告支付原告2019年1月1日至2019年1月27日期间的房屋租金6,097元、自2019年1月28日起至实际返还上述房屋之日止按6,500元/月标准计算的租金/房屋使用费的诉讼请求，本院均予以支持。原告另主张被告支付剩余押金6,000元后同被告已付押金7,000元全部没收，另支付违约金6,500元。《租赁合同》约定，押金数额为13,000元。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金7,000元。若原告违约，除退还给被告押金外，还须支付给被告上述金额违约金，反之若被告违约，则原告有权不退还押金。现合同因被告原因而终止，其应当根据约定承担违约责任。被告仅支付押金7,000元，尚有6,000元需要补足后归原告所有，同时另支付原告违约金6,500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定，判决如下：一、原告王慧芳与被告赵天书之间的《租赁合同》于2020年10月15日解除；二、被告赵天书于本判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告王慧芳；三、被告赵天书于本判决生效之日起十五日内支付原告王慧芳2019年1月1日至2019年1月27日期间的房屋租金6,097元；四、被告赵天书于本判决生效之日起十五日内支付原告王慧芳自2019年1月28日起至实际返还上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按6,500元/月的标准计算；五、被告赵天书于本判决生效之日起十五日内支付原告王慧芳押金6,000元，该押金与被告已支付至原告处的押金7,000元全部归原告所有；六、被告赵天书于本判决生效之日起十五日内支付原告王慧芳违约金6,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,900元，减半收取计950元，由被告赵天书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年一月四日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。