北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71468号原告：崔杰，男，1968年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王建新，男，1963年6月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告崔杰（以下简称原告）与被告王建新（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告退还租金7万元；2、要求被告退还押金2万元；3、要求被告赔偿三个月的房租7万元。事实和理由：2020年5月初，原告通过朋友了解到被告的棋牌室对外转让，所以，原告与合伙人主动找到被告，希望承租棋牌室，当时商定棋牌室租金共计28万元、押金2万元，租期3年。被告承诺原告可以使用被告的原有营业执照，并保证该房屋可用于棋牌室的经营，且签署了房屋租赁合同。2020年5月17日，原告交纳定金1万元，其余房租、押金均于2020年6月7日、8日、9日分次以微信形式转账支付共6万元、通过银行转账方式支付2万元。在经营期间，原告的合伙人因身体原因退出了棋牌室经营，棋牌室正式营业时间为2020年7月14日。2020年8月27日，北京市公安局朝阳分局东风派出所检查营业执照时发现涉案房屋并无棋牌室经营许可，要求原告立即停业整顿，并出具了公安部门的停业通知书。之后，原告了解到被告与产权人之间并无租约，且已拖欠租金很长时间。停业整顿后，因被告拖欠产权人的租金，涉案房屋已被产权人收回。故提出本诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、原告从2020年5月28日就接手涉案房屋，就开始营业了，并且北京市公安局朝阳分局东风派出所是2020年8月29日查的，不是8月27日，原告已经经营了3个月的时间，这期间原告要支付房租。2、押金我是可以退给原告的。3、我跟原告说过我的营业执照是什么的，是茶艺执照，不是棋牌室的执照，原告也没有说什么，并且我从2006年就开始用茶艺的照干棋牌室，工商局来都没有说过什么。2020年5月27日交房的时候，连营业执照带房子都交付给原告了，原告也没有说要看营业执照，我也不知道需要办棋牌室的营业执照，一直都是以茶艺来办的，公安机关来了，也没说不让干，是整改，让把棋牌室的经营范围添加上就行，也没说不让干，是原告自己不干，然后就把我起诉了。4、我跟上家有租赁合同，我的上家是北京市XXX社区服务有限公司，我觉得我跟上家有无合同，跟原告没有关系，跟本案也无关。我是否欠缴上家的租金，也跟原告和本案没有关系，并且我没有拖欠上家房租，我的租金交付到2020年9月20日，9月份之后因为上家不让干了，我就先不交了，并且我的上家跟区政府正在交接，手续办不了，我跟上家续租合同都无法续租。5、2020年8月29日至8月31日的租金，我可以退给原告，我不占原告任何便宜。6、在我把房屋交付给原告之后，我也一直在给原告拉人，帮忙的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市朝阳区XXX底商一处房产系被告自北京市XXX社区服务有限责任公司处承租，建筑面积134.11平方米，租期自2018年7月20日至2020年7月19日，年租金15万元。被告承租期间，在涉案房屋处注册成立了北京X**乐茶艺馆，经营者登记为崔国民，经营范围包括餐饮服务、销售食品。（销售食品以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后以批准的内容开展经营活动。）2020年6月1日，原告、安某（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自甲方处承租位于北京市朝阳区石佛营西里XXX茶艺馆（棋牌室），甲方保证涉案房屋可用于经营棋牌室，房屋建筑面积135平方米，为钢混结构。租期自2020年6月1日至2023年5月30日，租金28万元/年，租金季付，第一季度租金应在签约当日支付7万元，其余每季度前10天支付7万元。经询，双方认可原告承租期间可以使用被告之前持有的“北京X**乐茶艺馆”营业执照，该营业执照也一直留存在涉案房屋中。原告与安某系合伙关系，现已解除合伙关系。签约前，原、被告即取得了联系，原告于2020年5月17日即向被告微信主张1万元。签约后，原告又于2020年6月5日、2020年6月6日、2020年6月7日向被告转账15000元，于2020年6月6日、6月7日、2020年6月8日向被告微信转账5万元。经询，双方认可原告已付上述费用包含押金2万元、2020年6月1日至2020年8月31日租金7万元。签约前，被告于2020年5月28日即将涉案房屋交付原告，后因北京市公安局朝阳分局东风派出所对涉案房屋进行检查，要求原告办理营业执照经营项目增项备案，原告之后即未再经营使用涉案房屋，现已被北京市XXX社区服务有限责任公司收回。双方争议事实如下：一、原告主张正式营业时间为2020年7月14日，被告则认为原告于2020年5月28日收房后即正式营业。就此，各方均未举证。二、北京市公安局朝阳分局东风派出所对涉案房屋进行检查的时间，原告主张2020年8月27日，被告主张2020年8月29日。就此，根据原告提交的《隐患（限期）整改告知书》落款告知时间栏显示为2020年8月29日，该告知书内容为“北京市XXX社区服务有限责任公司：2020年8月29日，社区民警对你出租的XXX乐茶艺馆出租房屋进行了检查，发现其中存在棋牌娱乐超范围经营、电动车电瓶充电、住人等安全隐患或问题，限你于2020年8月31日前对上述问题进行整改，消除隐患问题。届时，社区民警将进行回访和检查。拒不整改的，将依照相关法律法规，对你进行处罚。”结合该《隐患（限期）整改告知书》的落款告知时间，本院认定北京市公安局朝阳分局东风派出所对涉案房屋进行安全检查的时间为2020年8月29日。本院认为：房屋租赁合同时出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。安某出具书面声明，同意原告自行主张权利，系对个人民事权利的行使，合法有效，本院不持异议。所以，原告作为承租人的主体资格适格。本案争议焦点为：应否认定被告构成违约。一、关于被告是否在租期届满后出租涉案房屋的问题。首先，从被告提交的租约看，其与北京市XXX社区服务有限责任公司的租约租期截至2020年7月19日，但原、被告之间所签租约的租期则为2020年6月1日至2023年5月30日。虽然2020年7月19日之后至2020年8月29日期间，原告仍继续使用涉案房屋从事经营活动，但因被告未能与北京市XXX社区服务有限责任公司在2020年7月19日之后重新签订租约确定新的承租期限，由此必然给原告的继续经营造成不利影响，因被告与北京市XXX社区服务有限责任公司之间租期届满导致原告无法经营的风险应由被告负担。所以，从租期层面看，被告未尽到充分披露和提示义务，存在违约行为。二、关于被告是否提供了适格标的物保障原告的承租经营权利。从双方签约前后的情况看，被告已提供了与涉案房屋经营相关的营业执照，尽到了充分披露经营范围的义务，原告作为经营者，应在持有该营业执照期间对经营范围予以关注，未尽关注义务导致被公安机关检查并被要求整改的责任应由原告自行承担。所以，从因经营范围未经工商部门备案登记而被公安机关要求整改层面看，被告并不构成违约，因此导致无法经营的风险应由原告自行承担。三、关于开业时间的争议不足以影响本案的处理，因为，原告已付租金截至2020年8月31日，被告使用涉案房屋也截至2020年8月29日，原告在签约前交纳款项的行为与被告所称在签约前即已交付房屋的意见存在较大可信度，在原告未提交反证的情况下，本院认定被告已在签约前提前交房，原告已付租金应抵减其使用房屋的期限，若有结余，应予退还。基于以上分析，本院认为，被告的出租行为，存在一定的超租赁期限转租的事实，但在2020年7月19日之后，被告承租经营期间，被告并未收到北京市XXX社区服务有限责任公司要求收回涉案房屋的通知，涉案房屋无法继续经营的原因并非由于北京市XXX社区服务有限责任公司收回房屋，而是因为被告未在公安机关的要求下对经营范围增项备案登记。所以，即使被告的出租行为存在违约事实，该违约事实也未对原告使用房屋实际造成不利影响，原告主张被告承担违约责任，本院不予支持。结合履约情况，现涉案房屋已被北京市XXX社区服务有限责任公司收回，原、被告之间已无继续履约的可能，所以，本院认定双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。被告收取的押金2万元应予以退还。被告收取的2020年8月29日至2020年8月31日租金2258元应予以退还。关于违约责任，如前所述，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定判决如下：一、被告王建新于本判决生效之日起七日退还原告崔杰押金、租金，合计二万二千二百五十八元；二、驳回原告崔杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告崔杰负担1571元（已交纳），由被告王建新负担179元（已由原告崔杰预交，于本判决生效之日起七日内给付原告崔杰）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二一年一月二十八日书记员  李雅雯