广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21031号原告：佛山市仁记物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××157。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：朱素雅、侯婉珍，均系广东法岸律师事务所律师。被告：钱莹莹，女，1993年12月3日出生，汉族，住广东省阳春市河㙟镇河㙟村委会平山村10号，公民身份号码441××××××××××××122。原告佛山市仁记物业管理有限公司诉被告钱莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理。后因被告钱莹莹下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员梁月婵、杨丽娜组成合议庭审理，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯婉珍到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付2019年11月至2020年4月的租金16500元及违约金（以每月逾期支付的租金为本金从应付租金之次日按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月22日为1648元）；2.被告赔偿原告3个月租金损失9900元；3.被告向原告支付律师费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告和被告签订《租赁合同》（合同编号RJ2019—5D)，约定原告将位于佛山市禅城区××××××××××××（以下简称租赁物）出租给被告作办公使用，租赁物建筑面积165平方米，第一年租金标准20元/㎡，租赁期从2019年3月1日至2020年2月28日止，每月30日前缴纳下月租金及管理费。若被告迟付租金，则被告应从逾期之日按年利率24%向原告支付利息。如被告拖欠租金或其他费用超过1个月，原告有权单方解除本合同，收回租赁物。如被告违约，原告还可要求被告赔偿三个月的租金损失、律师费、诉讼费等费用。合同到期后，被告要求与原告续签合同，因此，双方于2020年3月1日续签合同，期限为2020年3月1日至2021年2月28日，其他合同条款均没有变更。合同签订后，原告已如约向被告交付租赁物，但从2019年11月起，被告开始欠付租金，经原告多次催收，被告均不予理会。被告拖欠租金的行为，严重损害原告的合法权益。被告未到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格。2.房地产权证复印件、《证明》，证明原告有权对佛山市禅城区××××××××××××进行出租和管理。3.《租赁合同》（2019年3月）、《租赁合同》（2020年3月）、收款通知五份、收款通知单签收情况表六份、欠款明细表，证明被告承租原告位于佛山市禅城区××××××××××××。被告自2019年11月起拒付租金，经原告多次催收，被告仍拖欠租金合计16500元，并承担相应违约责任。4.《民事委托代理合同》、律师费发票、转账凭证，证明因被告的违约行为，原告为本案支付律师费。被告应依约支付原告的租金损失和律师费。5.解除合同通知书、EMS快递单查询结果，证明原告于2020年5月12日通知被告因被告的违约行为双方于2020年4月30日解除合同以及物业管理合同。诉讼中，被告未举证。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1-4均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，本院对真实性予以确认；证据5，原告未能提供证据佐证其向被告送达《解除合同通知书》的地址是被告确认的联系地址，也无证据证明被告已收悉该份通知，故对该组证据不予采纳。经审理查明以下事实：2019年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将座落于广东省佛山市禅城区×××××××××楼F单元出租给乙方作办公使用……该单元的建筑面积为165平方米，第一年租金每平方米不含税20元/月，租赁期从2019年3月1日至2020年2月28日止，共12个月……租金从第二年起在上年基础上递增5%。每月30日前缴纳下月租金及管理费……四、为保证本合同的履行，双方郑重同意下列条款：……4、双方签署本合同时，乙方须向甲方支付两个月租金管理费押金，乙方支付押金后才能进驻该单元进行装修。乙方没有违约的，甲方向乙方无息退还押金。乙方违约的，甲方无须向乙方退还押金，押金具有惩罚功能，乙方不得以押金抵扣租金或损失赔偿等方式抗辩……6、乙方逾期支付租金，乙方须以逾期支付的当月租金，按年利率24%的标准向甲方支付利息。乙方逾期支付租金或者拖欠相关费用超过1个月，甲方有权单方解除合同……五、违约条款：甲方有权停止该单元的水电等供应。……3、乙方违约，甲方除有权依据本合同第二条、第五条的约定向乙方主张违约责任外，甲方还可另行要求乙方赔偿三个月的租金、管理费损失以及其他损失（其他损失包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、财产保全费、担保费、调查取证费、差旅费等）……”2019年11月至2020年4月期间，原告向被告发出收款通知，要求被告支付当月的租金、物业管理费、电费、水费。2020年7月6日，原告与广东法岸律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该所代理催收涉案款项。2020年7月24日，原告向广东法岸律师事务所转账3000元，并由广东法岸律师事务所向原告出具发票。另查明，根据房地产权证显示，佛山市禅城区×××××××××，为广东省佛山市禅城区××××××××华远股份合作经济社单独所有，于2011年11月更名取得，房屋建筑面积为826.15平方米。原告受案外人佛山市禅城区××××××××华远股份经济联合社委托对上述租赁物进行出租与管理。原告陈述，原告收了被告租赁押6600元，因为被告逾期支付租金已构成违约，原告已经没收押金。原告在2020年5月12日向被告发出解除合同通知书时，发现被告已经搬走，原告在2020年5月中旬收回物业。虽然被告从2019年11月开始拖欠原告租金，但由于原告租赁物建成已多年，设施相对陈旧落后，且又发生疫情等原因导致短时间内难以再次出租，且被告承诺尽快支付租金，所以原告才会在被告拖欠租金的情况下在2020年3月1日续签合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照合同约定全面善意履行各自的义务。关于租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，原告主张被告已闭店搬走并欠付租金，故被告已构成根本违约，原告未能提供有效证据证明其在起诉前向被告送达《解除合同通知书》，本院于2020年10月2日向被告公告送达起诉状，故原、被告的《租赁合同》于2020年10月2日解除。原告主张被告拖欠2019年11月1日至2020年4月30日的租金，因被告未抗辩和提供证据予以反驳，故本院对原告主张被告拖欠租金的事实予以确认，经计算，欠付的租金为19800元。原告主张以16500元向被告主张租金，属于原告自由处分其诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。关于违约金以及租金损失、律师费损失。《租赁合同》第四条第6点约定：“乙方逾期支付租金，乙方须以逾期支付的当月租金，按年利率24%的标准向甲方支付利息。”《租赁合同》第五条第3款约定：“乙方违约，甲方除有权依据本合同第二条、第五条的约定向乙方主张违约责任外，甲方还可另行要求乙方赔偿三个月的租金、管理费损失以及其他损失（其他损失包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、财产保全费、担保费、调查取证费、差旅费等）……”支付违约金以及赔偿损失同属于承担违约责任的方式，原告自述已自行没收被告租赁押金6600元，原告再行主张违约金以及租金损失、律师费损失明显过高。结合本案，被告在拖欠租金情形下又与原告签订新的租赁合同的违约情节较重，本院酌定被告再向原告支付相当于一个月租金的违约金，其他违约金与租金损失、违约金损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告钱莹莹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市仁记物业管理有限公司支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金16500元及违约金3300元；二、驳回原告佛山市仁记物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告钱莹莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取576元，由原告佛山市仁记物业管理有限公司负担208元，被告钱莹莹负担368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  梁月婵人民陪审员  杨丽娜二〇二一年一月十八日书 记 员  黎晓婷附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。