北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8738号原告：北京酷秀运动有限公司，住所地北京市顺义区安泰大街9号院10号楼8层806，统一社会信用代码×××。法定代表人：连伟国，总经理。委托诉讼代理人：李红洋，北京格竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：高红，女，1978年1月3日出生，汉族，北京酷秀运动有限公司员工，住北京市顺义区。被告：中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司，营业场所北京市房山区琉璃河镇洄城村委会北350米，统一社会信用代码×××。负责人：周鹏，总经理。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。被告：北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙），主要经营场所北京市平谷区大华山镇大华山南路289号，统一社会信用代码×××。执行事务合伙人：北京鸿儒投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路13号13层1610，统一社会信用代码×××。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杉杉，北京市世方永泰律师事务所律师。被告：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，1992年7月10日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司法务。原告北京酷秀运动有限公司（以下简称酷秀运动公司）与被告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）、中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司（以下简称中粮物业公司）、北京弘安睿信企业管理咨询中心（以下简称弘安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王竞隆独任审理，公开开庭进行了审理。原告酷秀运动公司委托诉讼代理人李红洋、高红，被告中粮公司委托诉讼代理人李宏志，被告中粮物业公司委托诉讼代理人宋利明，被告弘安公司委托诉讼代理人倪静、王杉杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酷秀运动公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告连带支付经济损失929858.4元（器材维修，室内装修，营业损失等），免交受损期间房屋租赁费1181725.53元及物业费73848.48元；2.请求判令三被告对涉诉房屋进行修缮，确保原告正常使用；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年8月28日，在赵欣与弘安公司签订的《中粮祥云租赁合同》的基础上。酷秀运动公司与弘安公司及赵欣签订了《合同权利义务概括转移协议》房屋租赁合同。酷秀运动公司承租弘安公司位于北京市顺义区中粮祥云小镇10号楼804、805、806房屋。2019年7月起的整个雨季，酷秀运动公司所租赁的房屋屋顶多次因下雨漏水，室内装饰装修多处被雨水浸毁。建设器材被淋湿受潮后发生损坏出现故障无法使用。地面铺设的特殊材料，被水浸泡后发生变形和污染，客户无法进行室内健身运动。导致酷秀运动公司不能正常开业经营和会员退费，给酷秀运动公司造成严重的经济损失。酷秀运动公司多次找中粮物业公司和弘安公司反映房屋漏水问题。但至起诉时仍未解决。租赁合同未到期，今年的雨季即将来临，酷秀运动公司为免再次遭受损失，请求依法判决。被告弘安公司辩称：漏雨最严重的11月10日凌晨的大雨。这几套房屋在4月份租户就开始说漏水，弘安公司及时与中粮沟通，不停找物业，物业进行了评估，表示修不了，要报告开发商。弘安公司找开发商，开发商表示修。7月31日弘安公司发出了律师函要求维修。8月15日，弘安公司发出通知函。2019年10月27日，中粮公司进场维修。弘安公司要维修方案，中粮公司没给。11月4日开了现场会，参会人是弘安公司、中粮物业公司、中粮公司工程人员、施工负责人，弘安公司才知道维修方案是铲除全部防水重做新的。会中，弘安公司提出若铲除要做好防护，没有想到11月10日下大雨，此时防水全部铲除未重铺，故造成严重漏水，给7、8层造成严重损失。之后弘安公司要求及时进行修复，并发出律师函。因此弘安公司认为造成此事的原因是中粮公司，故中粮公司应承担责任。弘安公司有充分证据证明房屋在质保期内。弘安公司履行了通知义务，及时通知中粮去维修。造成的损失应由中粮公司承担。被告中粮公司辩称：中粮公司与酷秀运动公司之间并无房屋租赁合同关系。基于合同相对性原则，酷秀运动公司无权要求中粮公司对其租赁房屋期间所遭受的损失进行赔偿。中粮公司并非本案适格被告，请求法院依法驳回酷秀运动公司的诉讼请求。一、中粮公司与弘安公司于2017年签订《北京市商品房现房买卖合同》，将本案涉案房屋北京市顺义区安泰大街9号院10号楼8层803出售给弘安公司。该房屋已于2017年完成交付，后续已办理完成产权转移登记。弘安公司系本案涉案房屋的所有权人，因该房屋租赁所引发的纠纷与中粮公司并无法律上联系。二、根据酷秀运动公司提交的证据《中粮祥云租赁合同》及《合同权利义务概括转让协议》，酷秀运动公司为涉案房屋承租人，弘安公司为出租人，赵欣为租赁合同原承租人。本案系租赁合同纠纷。根据合同相对性原则，酷秀运动公司应在租赁合同关系内行使其合同权利。中粮公司与酷秀运动公司之间并无房屋租赁合同关系，却将中粮公司作为租赁合同纠纷的被告起诉，并无任何合同或法律依据。综上，中粮公司并非本案房屋租赁合同相对方，本案中酷秀运动公司诉中粮公司主体不适格，请求法院依法驳回酷秀运动公司的诉讼请求。被告中粮物业公司辩称：中粮物业公司不是适格被告，不是房屋所有权人，也不是合同相对人。中粮物业公司根据物业服务条款提供的物业服务，不应承担相关责任。中粮物业公司提供了物业服务，不同意承担减免物业费责任。本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，出卖人中粮公司与买受人弘安公司就顺义区安泰大街9号院10号楼8层804房屋（以下简称804号房屋）、顺义区安泰大街9号院10号楼8层805房屋（以下简称805号房屋）、顺义区安泰大街9号院10号楼8层806房屋（以下简称806号房屋）签订《北京市商品房现房买卖合同》。2017年10月24日，凯莱公司向弘安公司出具804、805、806号房屋入住证明单。中粮公司向弘安公司出具C-03地块居住项目办公楼质量保证书。2018年8月1日承租人赵欣与出租人弘安公司就中粮祥云小镇10号804、805、806房屋签订《中粮祥云租赁合同》，约定：1.租赁标的：1.1本合同项下的租赁标的位于中粮祥云小镇的10号804、805、806房屋。标的房屋已设定了抵押。1.2804、805、806号房屋建筑面积1243.242平方米。1.3承租人承租标的房屋的用途为：健身中心；承租人仅可将标的房屋做前述用途使用。2.租赁期限：2.1租赁期限为4年，自2018年8月1日开始计算，该期间包括开始日与终止日在内。自租赁开始日起每满365天为一个租赁年度，每满3个月为一个租赁季度。2.4租赁期限：自2018年8月1日至2022年7月31日止。9.其他费用：9.2承租人同意租赁期限内的下述费用均由承租人向物业管理公司支付或由物业管理公司代收代缴，包括但不限于：物业费（9.9元/月/建筑平方米……）。附件（2）（804、805、806号房屋租金明细表）租赁年度1，租金单价5.00元/天/建筑平米，月租金189076.08元，年租金2268913元；租赁年度2，租金单价5.25元/天/建筑平米，月租金198529.89元，年租金2382358.65元；租赁年度3，租赁单价5.5元/天/建筑平米，月租金207983.69元，年租金2495804.3元；租赁年度4，租赁单价5.75元/天/建筑平米，月租金217437.5元，年租金2609249.95元。2018年8月28日，甲方弘安公司、乙方赵欣、丙方酷秀运动公司签订《合同权利义务概括转移协议》约定：鉴于：1.甲方与乙方就乙方租赁中粮祥云小镇的10号804、805、806房屋事宜，于2018年8月1日签订了《中粮祥云租赁合同》；2.乙方、丙方商定：拟将乙方依《租赁合同》享有的债权、承担的债务转移给丙方，甲方予以同意。第一条转移范围：本协议签署后，乙方在《租赁合同》项下的所有权利、义务一并转移给丙方。第二条甲乙双方履行《租赁合同》情况：2.1甲方已向乙方交付标的房屋，乙方负责按照甲方交付时的标准向丙方交付标的房屋，与甲方无关，本合同签订即视为甲方已按照交付乙方时的标准向丙方交付了标的房屋；乙方已向甲方支付押金、租金合计567228.25元。第三条《租赁合同》权利义务的转移：3.1本协议签署后，丙方即承继乙方在《租赁合同》项下的全部权利、义务；如甲方与乙方不再就租赁事宜签署新的事宜，则除本协议对《租赁合同》进行变更、补充的内容外，甲方（作为出租人）与丙方（作为承租人）均依照《租赁合同》的约定互相享有权利、履行义务。后酷秀运动公司于诉争房屋内经营健身房。诉争房屋自2019年4月即存在漏水情况，2019年7月漏水情况更为严重。弘安公司向中粮公司送达律师函后，中粮公司于2019年10月27日派员进场维修。2019年11月9日在中粮公司维修过程中，因降雨导致诉争房屋大面积漏水。后中粮公司就防水进行维修。酷秀运动公司主张中粮公司于2019年12月维修完毕。中粮公司于本院当庭询问中，未明确其维修时间，在本院指定的期限内，亦未提交书面回复，未向本院报告其修复诉争房屋时间。至2020年9月12日，诉争房屋尚存在漏水情况。酷秀运动公司、弘安公司确认因诉争房屋漏水，酷秀运动公司未向弘安公司给付2019年7月至12月的房屋租金。弘安公司主张漏水是事实，但是否应免交应由法院判决。2019年7月31日，北京市世方永泰律师事务所受弘安公司委托向中粮公司出具律师函，内容包括：弘安睿信购买的顺义区安泰大街9号院10号楼物业，自交付以来，8层屋面及窗户频繁漏水，弘安睿信多次报请维修未果，严重妨害了物业出租，造成了较大的租金损失。部分租出物业的租户也投诉其经营受到严重影响，向弘安睿信提出索赔。目前已进入雨季，漏水问题如不立即妥善维修，损失还将继续扩大。为此，本律师代表弘安睿信敦促贵司：请贵司立即对漏水问题进行有效维修，并在2019年8月6日之前答复维修完毕时间。如贵司不能在2019年8月6日之前回复我司，弘安睿信将自行安排维修，所产生的相关费用以及因漏水问题造成的损失，贵司应予承担，弘安睿信保留法律追诉权利。2019年11月11日，北京市世方永泰律师事务所受弘安公司委托向中粮公司出具律师函，内容包括：此前，弘安睿信多次通知贵司，本所律师亦受弘安睿信委托向贵司发送律师函，要求贵司履行维修义务并处理相关问题，经多次沟通，贵司于2019年10月27日派工程人员正式进场维修，维修期间弘安睿信多次索要维修方案未果，2019年11月4日弘安睿信委派工程部高管亲临现场了解工程进度及方案，参加现场会议人员有贵司物业部客服及工程人员、施工方总负责人等，施工方向弘安睿信保证随时注意天气变化，制定维修方案，避免再次因漏水造成损失。然而2019年11月9日夜间发生降雨，弘安睿信现场招租负责人接到8层、7层703/704等租户微信及电话，投诉所承租的房屋大面积漏水，经弘安睿信人员于2019年11月10日上午现场了解取证及走访租户，判断此次漏水事件给所涉及租户造成严重损失并对后期经营产生影响，但截止2019年11月10日无人任何施工方人员及贵司负责人员到场，也未见采取任何补救措施。目前8层等漏水较严重的租户已停业。为此，本律师代表弘安睿信督促贵司就此漏水事件于2019年11月13日前书面提出解决维修和赔偿方案，避免事态进一步扩大……2019年11月11日，弘安公司向中粮公司出具告知函，内容与当日北京市世方永泰律师事务所出具的律师函基本一致。酷秀运动公司提交健身俱乐部意见回复单，总金额共计361778元，拟证明会员退会，给酷秀运动公司造成的损失。弘安公司对该组证据数额不认可，认为证据不完整，应有其他证据支持。中粮公司对该组证据真实性不认可，认为无退费回执。中粮物业公司对该组证据真实性、关联性不认可，相应款项是否实际退款无法确认。酷秀运动公司提交体育运动木地板供货及铺装合同，该合同约定体育运动木地板供货及铺装工程款总价26600元。拟证明漏水地板被泡坏，重新换地板的损失。弘安公司对该证据真实性认可。中粮公司对该证据真实性认可，关联性不认可。中粮物业公司对该证据不认可，认为无付款记录。酷秀运动公司提交酷秀运动公司与北京皇石印象文化传媒有限公司签订的《墙体彩绘绘画定制合同》，约定绘制总金额为26000元，拟证明墙上绘画因漏水导致的损失。弘安公司认为该证据没有付款证明，对付款事实不认可。中粮公司对该证据真实性不认可。中粮物业公司认为该证据无付款记录，对真实性不认可。酷秀运动公司提交其与北京一品居装饰工程有限责任公司于2019年11月24日就北京市顺义区中粮北区10号楼805重型机械区地面地胶更换工程签订的《维修工程施工合同》及28000元收据一张，拟证明805室因漏水产生的2.8万元损失。弘安公司对该组证据真实性不认可，认为无发票。中粮公司对该组证据真实性不认可。中粮物业公司对该组证据真实性不认可。酷秀运动公司提交2019年6月至12月工资汇总表，拟证明因漏雨停业，酷秀运动公司仍承担员工的基本工资。工资是以现金形式发放的。弘安公司对该组证据真实性不认可。中粮公司对该组证据真实性不认可，认为无其他证据辅助证明。中粮物业公司对该组证据不认可，认为酷秀运动公司没有其他相关证据。酷秀运动公司提交微信聊天记录，拟证明因漏雨，弘安公司、中粮公司、中粮物业公司未及时维修，酷秀运动公司与弘安公司的项毅经理联系以及会员退卡的聊天记录情况。弘安公司对该组证据真实性认可。中粮公司对该组证据真实性不认可。中粮物业公司认为酷秀运动公司未提交该组证据的原始载体，无法确认漏雨时间，就漏雨原因酷秀运动公司未举证。酷秀运动公司提交视频七段，拟证明诉争房屋自2019年3月30日至2019年11月10日期间的漏雨情况。弘安公司对该组证据真实性认可。中粮公司无法确认该视频是何时拍摄的，时间地点没有显示，不认可该证据。中粮物业公司无法确认视频拍摄时间，对该组证据真实性不认可。酷秀运动公司提交会员签字的退费凭据，拟证明会员退费情况。弘安公司认为该证据无相关支付凭证，不认可该证据。中粮公司认为该证据无付款凭证，不认可该证据。中粮公司认为退卡单据无法确定退卡原因。审理过程中，本院释明酷秀运动公司是否就因漏雨导致的受损物品价值进行评估，酷秀运动公司申请就诉争房屋内的壁画的损失进行评估。后经摇号确定，本院委托北京大展资产评估有限公司进行评估。北京大展资产评估有限公司出具805室室内壁画因漏水造成的实际损失资产评估报告书，评估结论为805室室内壁画因漏水造成的实际损失价值为3000元。在本院指定的异议期内，弘安公司提交书面异议。北京大展资产评估有限公司针对该异议，作出异议回复函。针对该异议回复函，弘安公司仍坚持其异议，但不申请评估人员出庭。经本院释明，酷秀运动公司坚持据合同纠纷提起本案诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋入住证明单、《中粮祥云租赁合同》、《合同权利义务概括转移协议》、律师函、告知函、健身俱乐部意见回复单、运动木地板供货及铺装合同、工资汇总表、聊天记录、视频、收据等证据在案佐证。本院认为：赵欣与弘安公司签订的《中粮祥云租赁合同》及酷秀运动公司、赵欣、弘安公司签订的《合同权利义务概括转移协议》均系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。本院确认酷秀运动公司与弘安公司存在房屋租赁合同关系，双方均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。弘安公司作为出租人，应向酷秀运动公司提供能够正常使用的房屋。审查双方当事人陈述及弘安公司向中粮公司发送的律师函、酷秀运动公司提交的视频等，能够确认诉争房屋自2019年7月即存在漏水情况，影响到其正常经营。至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀运动公司经营受到严重影响。故弘安公司应赔偿酷秀运动公司因漏水受到的损失。就损失金额，应由酷秀运动公司举证证明。本院审查酷秀运动公司提交的体育运动木地板供货及铺装合同及发票，能够确认酷秀公司因诉争房屋漏水而支出工程款26600元。就酷秀运动公司主张的墙体彩绘绘画损失，本院结合其提交的定制合同及评估报告结论，确定该部分损失金额为3000元。审查酷秀运动公司提交的维修工程施工合同及收据，能够确认酷秀运动公司因房屋漏水支出地面地胶更换工程款28000元。审查其提交的工资汇总表，其内容为向管理经理和教练给付工资进行汇总，该内容与酷秀运动公司主张的相关事实不符，故本院难以认定酷秀运动公司主张的其向管理经理、教练等员工支付的工资为营业损失。就酷秀运动公司主张的会员会费损失，审查其提交健身俱乐部意见回复单，会员签字的退费凭据等，能够确认存在周子楚等会员因诉争房屋漏水而申请退费，并最终退费退卡的事实。据此，本院确认酷秀运动公司营业损失为361778元。综上，本院确认酷秀运动公司受有合同损失共计419378元。就酷秀运动公司主张的其应免交2019年7月至2019年12月期间租赁费的诉讼请求。据前述意见，本院确认2019年7月至10月期间，因诉争房屋漏水影响到酷秀运动公司正常经营。至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀运动公司经营受到严重影响。据上述情况，本院确定酷秀运动公司应免交的租金金额为592753.53元。就酷秀运动公司主张免交物业费的诉讼请求，据诉争合同约定，物业费系由酷秀运动公司向物业公司直接缴纳，故作为出租人的弘安公司无合同依据及法律依据确定酷秀运动公司物业费是否应免交。就酷秀运动公司该诉讼请求，本院不予支持。就酷秀运动公司要求弘安公司修缮涉诉房屋，确保酷秀运动公司能够正常使用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案系合同纠纷，因中粮公司、中粮物业公司不是诉争合同相对人，就酷秀运动公司要求中粮公司、中粮物业公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。就弘安公司辩称应由中粮公司承担责任的答辩意见，据前述法律规定，应由弘安公司承担违约责任。弘安公司承担责任后，有权向中粮公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京酷秀运动有限公司损失四十一万九千三百七十八元；二、确定原告北京酷秀运动有限公司免交被告北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）二〇一九年七月至二〇一九年十二月期间的租赁费共计五十九万二千七百五十三元五角三分；三、被告北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）于本判决生效之日起七日内维修顺义区安泰大街9号院10号楼8层804、805、806房屋至不再漏水；四、驳回原告北京酷秀运动有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千二百八十四元，由原告北京酷秀运动有限公司负担一万零三百七十四元（已交纳），由被告北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）负担一万三千九百一十元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京酷秀运动有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王竞隆二〇二一年一月二十八日法官助理 叶丽芳书 记 员 常 怡