沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初12685号原告（反诉被告）沈阳安捷仕物业管理有限公司（以下简称“安捷仕物业”），住所地沈阳市。投资人蒋世令。委托代理人赵东宁，系辽宁冠维律师事务所律师。被告（反诉原告）曹雪梅，女，汉族，1969年8月11日出生，住址沈阳市。委托代理人陈继红，系辽宁华逸律师事务所律师。原告（反诉被告）安捷仕物业与被告（反诉原告）曹雪梅合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法由审判员张帅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人赵东宁和被告（反诉原告）及其委托代理人陈继红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安捷仕物业诉称，原被告于2018年签订《停车场合作经营协议》，约定原告将其合法经营的违约鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里停车场的经营权承担给被告曹雪梅经营，承包费年750000元，第一年双方都很好的履行了合同，第二年双方决定续约，但没有签订新的合同，双方协商一致按照75万一年继续执行，约定先交15万元，剩余的需要在2019年5月份之前交清。但被告曹雪梅在交完15万元后并没有按照约定将剩余的承包费交给原告，现因停车场所在业主委员会于2019年12月6日告知我方暂停停车场收费，我方也将此事立即告知被告，因此我方要求被告支付的承包费为2019年3月20日至2019年12月6日，扣除被告已经支付的15万元，剩余381250元没有支付，另外被告应当于5月2019年5月31日起按照人民银行贷款利率支付利息。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，恳请法院依法判令：1、被告支付拖欠的承包费381250元及逾期利息（自2019年5月1日至付清之日止）。二、诉讼费用由被告承担。被告曹雪梅辩称，对本诉答辩意见如下：原告诉请无事实及法律依据，被告缴纳原告15万元为2019年合同定金，因该地段无相关审批文件改为内部停车场，且无内部停车场相关业主委员会授权，被告一直处于免费看护阶段，并于2019年12月被业主委员会明确告知该地段不属于原告所有，也没有授权给该公司，故该费用原告无权收取，更谈不上逾期给付利息，同时被告就原告收取2018年相关费用当庭要求反诉。反诉原告曹雪梅诉称，双方于2018年2月27日签订《停车场合作经营协议》，协议约定反诉被告将其鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里停车场经营权与反诉人共享，停车场地址为小北一路景星街兴华街26巷各小区门前红线范围内，合同有效期为2018年2月28日至2019年3月20日。协议签订后，反诉人分期支付其管理费75万元，在反诉人经营期间，反诉被告提供给反诉人的沈阳市机动车停车办公室审批颁发的停车场审验合格证，铁西1-148Q、1-149Q经营期限为2017年7月28日至2018年7月28日止，该期限届满，实质上反诉人实际经营期限仅为5个月，反诉人与反诉被告协商反诉被告以正在办理为由拖延，后该地段改为内部停车场，为维系反诉被告之间的合同关系，反诉人听从其安排一直处于免费看护阶段，等待反诉被告办理合法手续，至此反诉人在其期间不能正常经营，后被业主委员会下达通知，进行另外招投标管理，因此反诉人与反诉被告之间的《停车场合作经营协议》因停车场审验合格证届满而无法履行，反诉被告应将收取的管理费至2018年7月28日后予以退还，以维护反诉人合法权益。反诉诉求：1、请求人民法院依法确认双方签订的《停车场合作经营协议》部分无效并责令反诉被告返还反诉原告管理费587500元；2、由反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告安捷仕物业辩称，针对反诉原告诉请，我方作出如下答辩。1、我国合同法明确规定合同无效必须是违反国家法律强制性规定或者恶意串通损害第三人利益，那么本案中我方在本诉举证的过程中已经能充分证明我方是合法拥有合同项下停车场的权利，并没有违反任何国家法律强制性规定，也没有与被告合谋损害其他人的利益，因此不存在合同无效的情形。2、在双方合同期间，无论是我方有审验合格证期间或者是无审验合格证期间，都没有影响被告在2019年12月7日前合法经营该停车场及收费，事实上，被告也一直在收费，包括2019年12月7日后。3、根据沈阳市机动车停车场管理办法2018年1月1日实施，各类住宅小区区域内，占用业主共用车位的停放收费，管理及费用使用的事项，由业主大会或代行业主大会职能的单位决定，因此从2018年之后小区内及小区红线范围内的均不需审验合格。经审理查明，2017年2月24日，原告安捷仕物业受鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里小区所属的沈阳丰华物业管理有限公司委托签订《停车场委托管理合同》，委托管理事项：丰华物业同意安捷仕物业对园区外围网店门前8米范围内区域（规划红线内）作为停车场进行管理（鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里停车场，范围详见停车场平面图）。合同期限为十年，自2017年2月5日至2027年2月5日，安捷仕物业须每年向丰华物业一次性缴纳6万元，作为该区域土地的使用费。2018年2月27日，原告安捷仕物业与被告曹雪梅签订《停车场合作经营协议》一份，约定原告将鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里停车场的经营权与被告共享，停车场地址为小北一路、景星街、兴华街26巷各小区门前红线范围内，合同有效期为2018年2月28日至2019年3月20日止，年管理费75万元，押金10万元，经营期结束后被告没有任何问题（超期收费等）原告如数退还。第一年合同履行完毕后，被告于2019年4月3日向原告支付15万元，原告向被告出具收条，写明剩余60万元五月份交齐。因鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里所在业主委员会依法与原告安捷仕物业达成协商意见，安捷仕物业承诺自2019年12月7日起终止对俩小区周边停车场进行收费并限期撤场，同时原告将该情况通知被告。原告现请求被告支付拖欠的2019年3月20日至2019年12月6日承包费381250元及逾期利息（自2019年5月1日至付清之日止）。另查，沈阳市机动车停车办公室为鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里停车场审批颁发铁西1-148Q、1-149Q《停车场审验合格证》（共有权属车位壹佰玖拾个和壹佰捌拾个），经营期限为2017年7月28日至2018年7月27日。《沈阳市机动车停车场管理办法》2018年1月1日起施行，第十一条规定：各类住宅小区区域内占用业主共用车位的机动车停放、收费、管理及费用的使用等事项，由业主大会或代行业主大会职能的单位（机构）决定。再查，2020年7月，沈阳市铁西区笃工街道办事处针对民心网关于涉案停车场投诉回复的处理情况如下：安捷仕物业有正规的经营手续，在区停车场进行过备案，并有审验合格证。但在2018年4月，区停车办取消了全区所有停车场审批资质。所有小区红线（8米）内停车，全部变为自管自治停车场。所以按照之前业主大会决议，安捷仕物业只能对小区红线内的车辆进行停车收费管理。安捷仕物业和（丰华）物业签订的合同未过期，仍在执行。在2019年12月7日，安捷仕物业与小区业委会达成一致：在小区召开业主大会形成决议之前，小区红线内的业主免费停车，非小区业主的车辆停车还是按之前的规定标准执行（每小时3元），由安捷仕物业进行看护和收费。2020年11月1日，鑫丰中心里第一届业委会向被告发出《通知》，在安捷仕物业公司于2019年12月撤场后，被告在未取得业委会授权的情况下继续收取停车费，要求其退还2019年12月17日后收取的所有停车费给业主，3日内完成退费工作并将退费明细上交业务会。上述事实，有双方当庭陈述，原告（反诉被告）提供的《停车场合作经营协议》、收条、原告与鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里物业公司签订的《停车场委托管理合同》、铁西区笃工街道办事处针对民心网对于双方合同项下停车场投诉的回复、原告工作人员和被告微信聊天记录、照片4张、诉争停车场部分车辆的停车卡、沈阳市机动车停车管理办法、国家发改委（2014）2755号通知、笃工街道北一中路社区关于鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里经营性停车场服务的公告；鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里业委会出具的情况说明、鑫丰中心里业委会给被告发的通知；被告（反诉原告）提交的丰华物业管理公司告居民书、《停车场合作经营协议》1份、停车场审验合格证2份、收条、停车场照片、告知书、沈阳取消下放调整一批行政职权事项规定等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于反诉原告曹雪梅以涉案两停车场在2018年7月27日后未取得《停车场审验合格证》请求认定该合同部分无效并返还管理费587500元的主张，因《沈阳市机动车停车场管理办法》于2018年1月1日起施行，该办法第十一条规定关于小区内业主共用车位的收费等问题由业主大会或代行业主大会职能的单位（机构）决定。依照上述办法之规定，反诉被告在取得鑫丰雍景豪城、鑫丰中心里业委会协商同意后，在2019年12月7日前其仍依法有权管理案涉两停车场，无须再办理《停车场审验合格证》，且在2019年12月7日前被告始终在涉案两停车场内进行看护和收费经营，故对反诉原告此项抗辩本院不予采信，对反诉原告此项诉求本院不予支持。本案双方于2018年2月27日签订的《停车场合作经营协议》系当事方真实的意思表示，未违反法律强制性规定和合同无效的法定情形，合同合法有效。合同到期后,双方虽未续签协议,但被告继续缴纳管理费的行为应视为同意继续合作经营。依据法律规定，双方均应按原合同执行，期限为不定期，均有权提前解除合同，但应在合理期限内提前通知对方。现原告在通知被告具体撤场时间后，请求被告按合作经营协议支付2019年3月20日至2019年12月6日拖欠的剩余管理费381250元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期利息的诉求，因在收条中明确写明“剩余60万元五月份交齐”，故被告应按约支付逾期利息，原告诉求有事实依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第（二）款之规定，判决如下:一、被告曹雪梅于本判决生效之日起十日内向原告沈阳安捷仕物业管理有限公司支付2019年3月20日至2019年12月6日期间的剩余管理费人民币381250元；二、被告曹雪梅于本判决生效之日起十日内向原告沈阳安捷仕物业管理有限公司支付利息损失(以381250元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率标准计算;自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回原、被告其他的诉讼请求。四、驳回反诉原告、反诉被告其他的诉讼请求。如被告曹雪梅未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取3509元，由被告曹雪梅承担（原告已预交，由被告直付原告）。反诉案件受理费减半收取4837.5元，由反诉原告曹雪梅承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员 张 帅二〇二一年一月十八日书记员 于小颖本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。