广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9265号原告：广州市黄埔区南岗投资发展有限公司，住所地广州市黄埔区海员路80号二楼。法定代表人：曾健怡，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁振凯、王腾飞，均系广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司广州开发区分行，住所地广州市经济技术开发区青年路2号。负责人：任奔滔，该单位行长。委托诉讼代理人：陈天乐、彭良婷，均系广东金轮律师事务所律师。原告广州市黄埔区南岗投资发展有限公司（以下简称“南岗投资公司”）与被告中国银行股份有限公司广州开发区分行（以下简称“中行开发区分行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南岗投资公司的委托诉讼代理人丁振凯、王腾飞，被告中行开发区分行的委托诉讼代理人陈天乐、彭良婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南岗投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》租期2019年10月1日至2039年8月15日的部分无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1989年8月15日，原告（原广州经济技术开发区南岗综合服务公司）与被告（原中国银行广州经济技术开发区支行）签订了一份《房屋租赁合同》，原告将座落于广州市黄埔区广深公路南岗村西约路口大凼边的房屋（现黄埔东路3672号）租赁给被告。该《房屋租赁合同》第三条约定租赁期限为50年（从本合同生效时计算），即从1989年8月15日至2039年8月15日。合同履行过程中，原被告就合同租赁期限发生争议。原告认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该法自1999年10月1日起施行。因此，案涉《房屋租赁合同》自《中华人民共和国合同法》实施之日起租赁期限超过20年的部分应为无效，即租期2019年10月1日至2039年8月15日的部分无效。恳请法院依法判决如上之诉讼请求。被告中行开发区分行辩称，不同意原告全部诉请，请求法院驳回。首先，根据现有材料，涉案土地及房屋性质属于国有还是村集体并不明确，适用法律并不明确，1989年距离1988年土地管理法实施不到1年时间，涉及历史遗留问题，原告应当提供相应证据材料以证明涉案土地房屋的性质。其次，根据原告提交的租赁合同可知，原告所主张的租赁物业属于空地，地上并未建设有房屋，原告主张对房屋出租没有事实及法律依据。再次，根据原告提交的租赁合同，约定租期50年，租金分四次支付，在半年内付清。这与一般的租赁合同的交易原则不符。被告当时是出于以租代购的形式与原告达成合意，购买原告提供的涉案土地，以建设房屋，本案地上的房屋是属于被告出资建设并进行验收，从1989年至今一直为被告所使用，原告在此之前并未提出任何异议。因本案涉案物业如今涉及拆迁，所以原告恶意诉讼。最后，原告主张其对物业享有产权并未提供充足证据证明，也没有证明其有按照提供的租赁合同所约定的进行承建房屋并办理相应的报建手续，本代理人通过在南岗政务服务中心、广州市政务服务中心、广州开发区城市建设和房屋档案馆、广州开发区国土资源和规划局查询相关档案情况，均无法查询到涉案物业有任何的报建审批手续。因此，本案原告所主张的诉请没有事实和相应的法律依据，请求法院驳回起诉。本院经审理认定事实如下：南岗投资公司的历史名称为广州经济技术开发区南岗综合服务公司。中行开发区分行的历史名称为中国银行广州经济技术开发区支行。广州开发区国有资产监督管理局于2020年4月3日出具的《南岗商业街南片物业权属证明》显示：2002年因机构改革撤销黄埔区南岗镇政府，根据2002年12月13日《区国资委主任会议纪要第八期（总第二十六期）》，同意原镇属经营性资产全部分别归属大沙公司、南岗公司、长洲公司。为理顺产权关系，支持区属国有企业参与城市更新，做强、做优、做大国有资产，现进一步明确南岗商业街南片物业黄埔东路3672号-黄埔东路3728号（双数）权属广州市黄埔区南岗投资发展有限公司。1992年12月24日中国人民银行广州分行作出的穗银金字（1992）289号《关于同意广州经济技术开发区支行更名为分行的批复》载明：同意将广州经济技术开发区支行更名为中行开发区分行。工商登记资料显示，1993年5月25日，中国银行广州开发区分行名称变更为中行开发区分行。南岗投资公司提交一份《房屋租赁合同》复印件显示以下主要内容：1989年8月15日，广州经济技术开发区南岗综合服务公司（甲方、出租方）与中国银行广州经济技术开发区支行（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方同意承租甲方兴建的综合楼开设中国银行珠江分行南岗办事处及储蓄所。第一条：房屋坐落在广州市黄埔区广深公路南岗村西约路口大凼边（以下简称“涉案房屋”），房屋结构为钢筋混凝土框架结构，外墙四分之三内二分之一砖墙，总建筑面积553平方米（其中首层160平方米，二层192平方米，三层192平方米，室内简易水电设施），房屋建筑及设计图纸为本合同不可分割的组成部分。第二条：用途为开设中国银行珠江分行南岗办事处及储蓄所。第三条：租用年限为五十年（从本合同生效时计算）。第四条约定了租金标准与支付方式。第五条：房屋建设：双方同意甲方将建筑房屋工程委托给南岗镇建筑队建设施工，具体建设要求是：（一）1989年8月10日完成房屋的设计报建手续；（二）1989年8月15日前组织施工队进场；（三）1989年11月15日（90个晴天计算）完成整个房屋建设任务，并基本能交付乙方装修使用；（四）总的施工项目包括：三层的建筑作五层楼基础处理，要有供水、供电、排污等相应配套设施。第六条：（一）甲方责任：1.在合同生效的90天以内按本合同“一”的条件交付乙方使用；2.对房屋的质量负责；3.负责提供乙方用水用电；4.负责办理房屋产权登记等有关手续。（二）乙方责任：1.按本合同“四”向甲方交付租金；2.定期去建设工地检查监督工程质量并派驻代表及时鉴证隐蔽工程和更改部分；3.验收整个工程；4.负责租期内的水电费（此处有手写“及一切费用”的字样）；第七条：违约责任：因建筑质量低劣引起的返工或造成工程事故给乙方带来的损失，由甲方负责赔偿；2.因人力不可抗拒的因素导致的损失不属违约；3.由于工程紧急施工必需加班赶工，而提前完成工期的，每提前一天按总额的3‰奖励甲方，如拖延工期，则每天罚总额3‰；第八条：双方同意房屋的全部租金由乙方与甲方的代理人南岗建筑队清结。乙方与甲方的财务往来亦通过甲方代理人具体办理。第十条：本合同经双方法人代表签字盖章后并报南岗镇政府批准后生效。南岗镇政府批准的日期即为本合同的生效日期。合同落款处显示有“广州经济技术开发区南岗综合服务公司”及“中国银行广州经济技术开发区支行”字样印章，甲方委托代理人一栏显示有“南岗镇建筑队”字样。庭审时，南岗投资公司陈述：上述《房屋租赁合同》没有原件（没有保存原件，无法提交原件），该复印件系南岗投资公司的存档文件，事实上双方签订的合同就是这样的，签合同时就有修改痕迹，手写字迹为谁所写不清楚，证明南岗投资公司与中行开发区分行签订房屋租赁合同，约定租赁期限为50年。合同第二页只复印了一半，应该是复印歪了，但内容是完整的，合同内容已经全部包含在内。中行开发区分行质证称：南岗投资公司没有提供上述《房屋租赁合同》原件，对南岗投资公司提交的上述《房屋租赁合同》复印件的真实性、合法性及关联性均不确认。为查明本案事实，本院向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函调查。2020年12月23日，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局向本院出具《关于（2020）粤0112民初9265号〈协助调查函〉的复函》载明：1.广州市黄埔区广深公路南岗村西约路口大凼边、黄埔东路3672号等均无登记记录。2.根据航拍图核查，用地范围土规主要规划为城乡建设用地；总规主要规划为城市道路用地，不涉及禁建区、限建区和市域四线；控规主要规划为城市道路用地、公共绿地。3.根据坐落和航拍图，未查到相关规划报建手续。经本院释明，南岗投资公司确认如法院认定涉案合同无效时，其不变更诉讼请求，中行开发区分行确认如法院认定涉案合同无效时，其不变更答辩意见。本院认为，涉案房屋没有办理规划报建手续，故南岗投资公司就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与中行开发区分行签订的涉案合同因违反法律规定而无效。无效合同自始不发生法律效力，因南岗投资公司在本案中仅要求确认涉案合同约定的2019年10月1日至2039年8月15日期间的部分无效，本院予以照准。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：原告广州市黄埔区南岗投资发展有限公司与被告中国银行股份有限公司广州开发区分行于1989年8月15日签订的《房屋租赁合同》约定的2019年10月1日至2039年8月15日期间的部分无效。案件受理费50元，由原告广州市黄埔区南岗投资发展有限公司与被告中国银行股份有限公司广州开发区分行各负担25元。原告广州市黄埔区南岗投资发展有限公司已预缴的案件受理费本院不予退费，由被告中国银行股份有限公司广州开发区分行于本判决生效后五日内向原告广州市黄埔区南岗投资发展有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁宝姗二〇二一年一月二十六日书记员  张若玫