广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7768号上诉人（原审原告）：深圳市盛讯达科技股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道福安社区福华一路深圳大中华国际交易广场2501。法定代表人：陈丹纯，董事长。委托诉讼代理人：陈怡枫，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡贤璇，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市博广惠实业有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇义和西区工业区内靠东面（原钧成手袋厂）厂房。法定代表人：毛武彬，总经理。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭曼龄，广东指针律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东金时通家具装饰工程有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县罗阳镇义和新角管理区中围村上坑地段。法定代表人：邱翔，执行董事。委托诉讼代理人：郭伟华，广东万理通律师事务所律师。上诉人深圳市盛讯达科技股份有限公司（以下简称盛讯达公司）、惠州市博广惠实业有限公司（以下简称博广惠公司）因与被上诉人广东金时通家具装饰工程有限公司（以下简称金时通公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人盛迅达公司委托诉讼代理人陈怡枫、上诉人博广惠公司法定代表人毛武彬及其委托诉讼代理人刘雪平、被上诉人金时通公司委托诉讼代理人郭伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛讯达公司上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1210号民事判决第三项，改为支持盛讯达公司的诉讼请求，即：1.判令博广惠公司向盛讯达公司立即支付拖欠的租金186967.74元及资金占用利息（以拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年12月2日计至实际支付完毕之日止）；2.判令博广惠公司、金时通公司向盛讯达公司连带支付房屋占用费1310000元（参考博广惠公司与金时通公司于2017年11月28日签署的《厂房租赁合同》约定的租金标准，自2019年12月25日起，暂计至2020年4月7日，并延计至标的物业实际交还之日止）以及资金占用利息8079.90元（以拖欠的房屋占用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，参照原租金支付日，暂计至2020年4月7日，并延计至实际支付完毕之日止）；3.判令博广惠公司、金时通公司向盛讯达公司结清标的物业水电费、通讯费、清洁费等相关费用。二、判令博广惠公司、金时通公司承担本案全部诉讼费用。以上合计：1,505,047.64元。事实与理由如下：一、盛讯达公司不存在没有履行维修义务的情形，博广惠公司未举证证明，一审法院认定盛讯达公司违约，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，双方的《房屋租赁合同》约定盛讯达公司是以“现有状态”出租给博广惠公司的，其接手后再转租，其应当自行承担维修义务，与盛讯达公司无关。其次，金时通公司在承租期间，未经盛讯达公司的同意，对厂房进行了大幅度的改造，如果真的存在漏水的情形，也属于金时通公司的不当使用造成的，根据《房屋租赁合同》第5.7、5.8条的约定，维修主体也属于博广惠公司。一审法院依据《合同法》第220条的规定认为盛讯达公司违约，属于适用法律错误。再次，即使是房屋存在漏水，即使盛讯达公司应当维修，但博广惠公司从未通知盛讯达公司，其所主张的通知对象小彭，不是盛讯达公司的员工，与盛讯达公司无关。盛讯达公司未收到博广惠公司的通知，何来维修义务？没有违约可言。最后，盛讯达公司对博广惠公司所提供的证据的真实性不予确认。证据不但模糊不清，而且不能证明是房屋漏水，不能证明是涉案的厂房，更不能证明至今仍未修好。二、博广惠公司应当向盛讯达公司支付186967.74元及资金占用利息，不应当在履约押金中扣减，一审法院适用法律错误。首先，盛讯达公司与博广惠公司的租赁关系于2019年12月24日解除，因此，博广惠公司拖欠盛讯达公司的租金是186967.74元（241500元÷31天×24天），该租金数额应当在2019年12月1日支付，而博广惠公司于2020年2月14日才支付16968元，根据《合同法司法解释二》第二十一条的规定，该数额应当用于冲减资金占用利息，然后再用于冲减租金，一审法院直接用于冲减拖欠的租金，属于适用法律错误。其次，盛讯达公司与博广惠公司的《房屋租赁合同》第五条5.3项约定，盛讯达公司有权“没收租赁押金并单方解除租赁合同，同时乙方（即博广惠公司）仍须结清租赁期间的租金、水电费、通讯费等相关费用”，也就是盛讯达公司有权没收租赁押金69万元，同时另行要求博广惠公司支付拖欠的租金。实际上没收的租赁押金是用于弥补出租人解除租赁合同后到寻找新的租客期间的损失，属于违约责任的一种，而租金不是违约金，不能用租赁押金来冲减拖欠的租金，否则对承租人就没有惩罚性，也不符合双方之间的自由约定。一审法院直接用于冲减租金，属于适用法律错误。三、盛讯达公司与博广惠公司的租赁关系解除后，博广惠公司、金时通公司属于无权占用，依法应当向盛讯达公司支付房屋占用费及资金占用利息。首先，盛讯达公司与博广惠公司的租赁关系于2019年12月24日解除，此后，博广惠公司以及金时通公司应当按照合同的约定在三日内返还案涉的租赁物给盛讯达公司，逾期返还的，应当支付房屋占用费。其次，即使法院认为三日内返还不了，参照一审判决的返还时间，博广惠公司也应当在租赁关系解除后30日内返还，逾期返还的，也是需要支付房屋占用费的。否则，对盛讯达公司是极大的不公平，因为是金时通公司违约，导致博广惠公司违约，最终反而是金时通公司、博广惠公司不需要承担2019年12月25日至判决生效后30日（可能长达一年甚至更久的时间）的房屋占用费，而盛讯达公司却需要向业主支付巨额的租金。最后，房屋占用费的支付标准应当按照市场租金，而博广惠公司与金时通公司的租金约定更为接近市场租金，所以应参照博广惠公司与金时通公司的租金标准支付房屋占用费。四、金时通公司应当承担腾空租赁物以及支付房屋占用费的义务，一审法院认为没有法律依据，明显属于适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”可见，法律已经明确规定了金时通公司应当承担房屋占用费的支付义务，一审法院认为没有法律依据，属于适用法律错误。其次，盛讯达公司与博广惠公司的租赁关系解除后，博广惠公司、金时通公司即属于无权占用，属于共同侵权行为，从侵权的角度，《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，金时通公司、博广惠公司应当承担连带责任。博广惠公司辩称，答辩意见以博广惠公司的上诉状内容为准。我方有充足的证据可以证明，小彭是盛讯达公司的人员，因每月盛讯达公司开出的增值税发票都是经小彭转给我的，还有博广惠公司与小彭的聊天记录，包括维修聊天记录都可证明小彭是盛讯达公司的人员。另外，盛讯达公司与金时通公司串通证据确凿，从金时通公司提供到法院的联络函中足以证明，在2019年6月份之前，盛讯达公司与金时通公司绕开博广惠公司，双方已经在多次商讨签订租赁合同。金时通公司提交的证据足以证明金时通公司与盛讯达公司的恶意串通行为。盛讯达公司在2017年11月份把厂房出租给博广惠公司后，经过两次转让，盛讯达公司为了达到提前终止博广惠公司合同的目的，与金时通公司串通。盛讯达公司是纠纷的制造者，在金时通公司拖欠博广惠公司三个月租金期间，博广惠公司都自行垫付租金，准时足额支付。博广惠公司曾多次向盛讯达公司发联络函，协商前来解决问题，但盛讯达公司不但没来协商，连回复都没有，还刻意交代员工，不要理会博广惠公司。博广惠公司自承租盛讯达公司厂房后，对厂房进行装修、改造、卫生清理、电线、电缆改造、厂房招租，以及支付中介公司费用、工人工资等等，共投入300多万余元。合同租赁期8年，而合同正常履约不足两年，盛讯达公司就把厂房多次转让从未书面通知过博广惠公司，剥夺了博广惠公司的优先购买权，存在严重违约行为。博广惠公司上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1210号民事判决第一、二项；二、判令盛讯达公司承担本案的保全费和一、二审全部诉讼费。事实和理由如下：一、盛讯达公司违反合同约定，无权要求解除合同。（一）盛讯达公司与金时通公司恶意串通，损害博广惠公司的合法权益。1.博广惠公司与盛讯达公司涉案合同正常履行后不久，在博广惠公司不知情的情形下，盛讯达公司私下又就该涉案厂房与金时通公司再次协商关于租赁事宜，双方虽因各自利益条件暂未达成一致，但足可看出盛讯达公司与金时通公司主观恶意明显，故意串通侵害博广惠公司的合法权益。2.盛讯达公司欲无理要求提前终止合同，合同履行期间，向博广惠公司重新发送《博罗租赁协议（20180920）》，无理要求博广惠公司终止原合同重新签订与原合同条件完全不符的不平等合同，因条款对博广惠公司极其不公，协议未成，但可知盛讯达公司一直意欲恶意解除涉案合同。3.重新签订合同未果后，盛讯达公司恶意起诉博广惠公司，在已授权博广惠公司转租的前提下，故意起诉博广惠公司的转租合同无效，欲提前终止合同，在博广惠公司义正言辞充分举证后，盛讯达公司无奈撤诉，可见盛讯达公司一直有目的终止合同。4.金时通公司与盛讯达公司恶意串通，配合盛讯达公司有预谋地不再支付博广惠公司租金（博广惠公司就金时通公司无理恶意拖欠租金向博罗法院起诉），造成博广惠公司因过重的租金压力，不能依约向盛讯达公司支付租金，盛讯达公司以此为由恶意解除合同，且致函要求博广惠公司增加三个月的租金作为押金，与金时通公司共同侵害博广惠公司的合法权益。5.盛讯达公司侵害博广惠公司的优先购买权，在未通知博广惠公司的情况下低价出售涉案物业，先以资产出资设立全资子公司“惠州市盈乐达实业有限公司”，其后盈乐达公司将100%股权转让给第三人惠州市祥荣置业有限公司，可见，盛讯达公司根本目的是解除合同。根据盛讯达公司与博广惠公司签订的《房屋租赁合同》中第五条5.5约定“本合同有效期内，甲方（即盛讯达公司）需转让该物业的部分或全部所有权的，应在转让前三十天书面通知乙方（即博广惠公司），乙方在同等条件下有优先购买权”，盛讯达公司在博广惠公司不知情的情况下将涉案厂房产权转让给他人，明显违反合同的约定，博广惠公司有正当理由暂停支付租金，盛讯达公司无权以此要求解除合同。（二）博广惠公司多次致函要求协商解决问题，盛讯达公司均置之不理，博广惠公司暂停支付租金实为无奈之举。在盛讯达公司违反合同条件后，博广惠公司无数次向盛讯达公司发函，要求履约协商解决问题。盛讯达公司从未回过一次函，也从未来人协商解决。博广惠公司在暂停交付房租前给盛讯达公司再次下函，要求盛讯达公司收到函件后回函或来人协商解决问题，如果再不回函，或来人协商解决问题，博广惠公司将暂停支付房租。可是盛讯达公司还是不闻不问，完全没有回复。所以，博广惠公司暂停交付房租是万般无奈的，也是合情合理的。博广惠公司暂停交付房租并不是恶意之举，而是维权的唯一选择。（三）盛讯达公司未履行维修义务，博广惠公司有合理依据暂停支付租金。1.根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案租赁厂房的围墙出现倒塌、漏水的情况，博广惠公司多次向盛讯达公司反映、催告，盛讯达公司一直拖延敷衍，迟迟不履行维修义务，至今仍未修复，给博广惠公司转租的承租方造成严重的影响，其主要从事家具生产，漏水的问题会造成木材、皮布料等成品、半成品的损坏，影响其正常生产工作，盛讯达公司未履行维修义务，博广惠公司有正当理由及法律依据暂停支付租金。2.《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此，因盛讯达公司未履行维修厂房的义务，博广惠公司作为承租人有正当依据暂停支付租金，也有要求减少租金的法律依据。（四）盛讯达公司指派员工强行占用场地，拒绝支付水电费用，博广惠公司暂停支付租金属合理正当。盛讯达公司至今未将租赁厂房宿舍楼3楼的场地按合同约定交付给博广惠公司使用，而由盛讯达公司指派其公司的员工小彭占用并居住，这些与博广惠公司不相关的人员拒绝厂区管理，随意出入，扰乱了博广惠公司的管理秩序，拒不配合安装水、电表，不缴纳应交的水、电费用。对此，博广惠公司多次向盛讯达公司请求协调解决，但盛讯达公司均置之不理。无奈之下，博广惠公司发联络函给盛讯达公司说明金时通公司以此为由已拒交博广惠公司两个月的租金，要求处理，否则博广惠公司暂停交付盛讯达公司的租金。盛讯达公司均置之不理，还刻意交代盛讯达公司员工小彭不用理睬博广惠公司。博广惠公司只得暂停支付租金，盛讯达公司以此为由单方面擅自解除合同，并在厂房大门口张贴合同终止公告，要求金时通公司搬出厂房，给博广惠公司与金时通公司造成严重负面影响，博广惠公司有正当理由暂停支付租金。二、盛讯达公司与博广惠公司所签订的涉案合同仍合法有效，盛讯达公司无权要求博广惠公司交还涉案物业。盛讯达公司未依法履行出租人的维修义务，给博广惠公司造成损失，且侵害了博广惠公司的优先购买权，存在严重违约情况，博广惠公司暂停支付租金是合情合法的，因此，盛讯达公司无权要求解除合同，故双方签订的涉案合同依然有效，盛讯达公司无权要求博广惠公司返还涉案物业。三、盛讯达公司未履行缴费义务的前提下，无权要求博广惠公司结清物业水电费、通讯费、清洁费等。盛讯达公司强行占用场地，已构成违约，且因此产生水、电费用，经博广惠公司多次催促后，仍然拒不缴纳，造成博广惠公司的经济损失。盛讯达公司违约在先，在未履行交还厂房、缴纳水电费用等义务的前提下，无权要求博广惠公司结清物业水电费、通讯费、清洁费等。盛讯达公司辩称，一、关于博广惠公司主张盛讯达公司与金时通公司恶意串通造成其租金压力，根本就是无稽之谈。首先，根据博广惠公司和金时通公司在一审的陈述，金时通公司只是扣留了部分租金未付，其余租金均已支付。其次，博广惠公司收取了金时通公司三个月的租金作为押金，高达93万元，而且每个月收租和交租的利润差额也高达7至8万元，截至2019年10月份，已经形成了至少154万元的利润，也就是说，博广惠公司已经具有200多万元的资金可以用来支付租金给盛讯达公司。即使金时通公司2019年10月开始的租金全部未支付，也不会对博广惠公司造成任何的租金压力，更何况这本来就是两个不同的法律关系，无论金时通公司是否逾期支付，博广惠公司也应当按照合同的约定支付租金。最后，之所以金时通公司逾期支付租金，博广惠公司也逾期支付盛讯达公司的租金，是因为博广惠公司想将风险转嫁给盛讯达公司，自己不愿意承担后期收不到租金的风险，博广惠公司逾期支付租金是明显的恶意行为。在2019年11月，博广惠公司逾期支付租金，该月的租金是在2019年11月18日支付的，是在盛讯达公司发函催告之后才支付的。鉴于博广惠公司逾期支付租金，盛讯达公司于是在了解到金时通公司资金困难，且可能存在拖欠劳动者巨额工资的情况下，根据政府维稳的惯例，如果金时通公司倒闭，员工的工资很可能会要求出租人或者业主来承担，而博广惠公司属于轻资产的公司，到时很可能会将责任推卸给盛讯达公司。所以盛讯达公司在通知博广惠公司支付2019年11月份租金的同时，基于行使不安抗辩权，要求博广惠公司增加三个月的押金，以防范上述风险。综上，博广惠公司主张盛讯达公司与金时通公司恶意串通是根本不可能存在的，而且博广惠公司也没有提供任何的证据证明。二、博广惠公司在暂停支付租金的行为之前，没有向盛讯达公司通知过，并且未提供过任何的证据予以证明，其所主张的事实，其所邮寄给居住在金时通公司所承租的厂房内的一个叫小彭的人，不是合同约定的联系人，也不是盛讯达公司的员工，而且盛讯达公司从未授权过或者同意过该人代为处理租赁的任何事宜。三、关于厂房漏水的事宜。博广惠公司仅仅提供了几张照片和其与所谓的小彭的聊天记录，经过核对，该几张照片也不是聊天记录里面的照片，不清楚博广惠公司从哪里取得这个照片，而且，该照片也无法证明是何时何地存在漏水，根本就看不出是否漏水。根据合同的约定，即使厂房存在漏水，如果是承租人使用不当所造成的漏水，维修的义务也属于承租人，不属于出租人，更何况盛讯达公司是一直安排有维修公司，每一个季度到厂房进行检查，如果有漏水一定会及时的维修。如果真的如博广惠公司所主张的，从2018年就开始漏水，如果是没有修复的情况下，为什么博广惠公司没有向盛讯达公司进行反映。按道理来说，这种情况博广惠公司应该反映的不只一次，应该是很多次才对，但是根据博广惠公司的举证（虽然我们不认可该证据），只是反映了一次，因为不是向盛讯达公司反映的，所以说如果是厂房存在漏水，博广惠公司应该举证证明从何时开始漏水，以及现在都还没有修复。至于修复的问题，如果现在还没有修复，包括法院在内的所有人去现场核对博广惠公司提供的照片，看看是否有该漏水点的存在以及是否还存在漏水，这些都是可以现场看到的，而不是凭着几张照片和博广惠公司一直在说就可以证明的，因为厂房还没有拆，都摆在那里。四、博广惠公司主张小彭是盛讯达公司的员工，没有提供任何的证据。事实上小彭也不是盛讯达公司的员工，博广惠公司可以自己去调查取证，看盛讯达公司有没有向其发过工资，有没有帮他买过社保。小彭是历史遗留的一个人，他当时是在租赁的厂房内开设的一个小卖部进行经营，是方便厂区内的人员的工作和生活。这是双方在交接的时候协商确定的一个结果。如果博广惠公司不同意其继续租居住在厂区内，完全可以将其赶走，这与盛讯达公司无关。盛讯达公司也没有阻止过或者是维护过该小彭的搬离。因此，博广惠公司所主张的所谓房屋占用费、水电费，都与盛讯达公司无关，其应当直接与小彭进行沟通，更不能以此为由拒付租金。五、退一万步来讲，就算厂房存在漏水，根据博广惠公司的主张，在2018年的时候就开始漏水，根据合同法第221条的规定，如果属于出租人的维修义务，出租人未维修的承租人可以进行维修。同样，在双方的租赁合同中有约定，如果是这种情况，维修费由出租人承担，但是没有规定承租人可以暂停支付租金，更何况承租人并未举证证明其进行了维修，没有产生费用，出租人无需承担任何费用，承租人也没有权利要求减少租金。另外，根据合同法119条的规定，如果出租人未进行维修，为了减少损失，承租人也应当履行维修义务，以减少损失，否则无权就扩大的损失要求赔偿。以上都是假设博广惠公司的主张成立的情况下，如果是在2018年就存在漏水，那么在长达1年多的时间里，金时通公司和博广惠公司都没有采取任何措施，直到2019年的11月份左右才提出拒付租金，明显是不当的。六、博广惠公司2019年11月的租金是在2019年11月18日支付的，2019年的12月的租金是在2020年2月14日支付的，并且其主张扣除了224532元所谓的占用费、水电费和漏水损失，实际支付的是16968元。退一步来说，就算博广惠公司要扣除上述费用，也应当通知盛讯达公司把具体的明细列明，并且提供证据。但是，博广惠公司都没有做到，即使扣除24532元，其仍应支付16968元，其直到2020年2月14日才支付，远远超过了合同约定的支付时间。盛讯达公司在2019年12月通知博广惠公司解除合同，是行使合同约定的单方解除权，合法合理。对博广惠公司的上诉，金时通公司辩称，一、金时通公司与盛讯达公司之间并不存在预谋不付租金，损害博广惠公司利益的情形。金时通公司是由于厂房漏水，厂房没有足额交付使用等博广惠公司存在严重违约的情况下才未付租金的，并不存在与盛讯达公司合谋的情形。二、厂房存在着围墙倒塌，多处漏水，这个是事实。在一审的478号案当中，金时通公司向一审法院提供了相关的围墙倒塌、多处漏水等证据材料，可以证明厂房目前的状况。同时金时通公司多次发函给博广惠公司，要求进行维修，这些证据材料也提供给了一审法院。那么对这个事实，金时通公司认为是应当予以认定的。三、对于厂房的部分面积被小彭占用，这个是事实。针对小彭占用部分厂房，金时通公司多次与博广惠公司要求解决，但博广惠公司并没有予以处理，并且小彭占用部分工厂场地的同时使用的水、电费也一直拒不缴纳，金时通司公司认为这是盛讯达公司作为业主，没有理顺小彭的关系，那么应当由盛讯达公司来承担这个责任。四、金时通公司认为一审判决将厂房交回给盛讯达公司这是不当的。因为金时通公司已经在这个厂房当中投入了大量的资金，进行了装修和完善，如果让金时通公司搬出这个厂房所造成的损失是无法估量的。而本案如今的后果并不是金时通公司造成的，所以应当要维护金时通公司这些实际厂房使用者和经营者的利益。对盛讯达公司的上诉，金时通公司辩称，与其对博广惠公司上诉陈述的意见一致。补充一点就是，博广惠公司对涉案厂房并未做过投资，因为盛讯达公司与博广惠公司于2017年11月15日签订房屋租赁合同，仅仅在13天后博广惠公司于2017年11月28日就与金时通公司签订转租合同，博广惠公司没有进行过任何装修和改造，厂房的后期投入都是由金时通公司进行的，仅仅消防一项，金时通公司就投入了100多万元。另外，按照金时通公司与博广惠公司的约定，博广惠公司要增加一台400KVA变压器给金时通公司，但是至今一直没有提供，博广惠公司所述的改造电路这些与事实完全不符。盛讯达公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认盛讯达公司与博广惠公司签订的《房屋租赁合同》自2019年12月24日解除；2.博广惠公司、金时通公司腾退位于博罗县罗阳镇义和新角村中围组上坑地段建筑面积约23000平方米的物业交还给盛讯达公司；3.博广惠公司向盛讯达公司支付拖欠的租金186967.74元及资金占用利息（以拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年12月2日计至实际支付完毕之日止）；4.博广惠公司、金时通公司向盛讯达公司连带支付房屋占用费131万元（参考博广惠公司、金时通公司2017年11月28日签署的《厂房租赁合同》约定的租金标准，自2019年12月25日起，暂计至2020年4月7日，并延计至标的物业实际交还之日止，以及资金占用利息8079.9元（以拖欠的房屋占用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，参照原租金支付日，暂计至2020年4月7日，并延计至实际支付完毕之日止）；5.博广惠公司、金时通公司向盛讯达公司结清标的物业水电费、通讯费、清洁费等相关费用；6.本案全部诉讼费用由博广惠公司、金时通公司承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，盛讯达公司（甲方）与博广惠公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：盛讯达公司将位于博罗县罗阳镇义和新角村中围组上坑地段的厂房及设备按现状出租给博广惠公司使用，建筑面积23000㎡；租赁期限为8年，自2017年11月1日至2025年10月31日止；租金计算是：2017年11月1日至2018年3月31日的租金为23万元，即46000元/月。2018年4月1日至2019年10月31日的租金为23万元/月；2019年11月1日至2021年10月31日的租金为241500元/月……等；博广惠公司应于每月1日前向盛讯达公司交付租金。租赁期间，博广惠公司如拖欠租金达二十天，或欠水电费、通讯费等达贰拾万元的视为博广惠公司违约，盛讯达公司有权没收租赁押金并单方解除租赁合同。同时博广惠公司仍须结清租赁期间的租金、水电费、通讯费等相关费用等；签订合同时，博广惠公司向盛讯达公司支付3个月租金作租赁押金，即69万元，其中第一个月租金为定金。租赁期间，博广惠公司有转租权，但需经盛讯达公司书面同意等内容。2017年11月22日，盛讯达公司向博广惠公司出具《同意转租申请函》，同意博广惠公司将涉案租赁物转租给金时通公司。2017年11月28日，博广惠公司与金时通公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：博广惠公司将涉案租赁物按现状转租给金时通公司，租赁期限自2017年11月24日至2025年10月20日止；租金从2018年1月24日开始计算。2018年1月24日至2020年11月23日的租金为31万元/月，在每月的15日前支付；金时通公司在签订合同时应向博广惠公司交付履约保证金93万元。租赁期间，金时通公司如逾期支付租金，应向博广惠公司支付按拖欠金额每日0.05%计算的违约金等内容。盛讯达公司发现博广惠公司将涉案租赁物转租给金时通公司后，于2018年10月23日向一审法院提起诉讼，尔后撤诉。2019年6月，盛讯达公司与金时通公司曾协商直接签订租赁合同事宜，但未果。后金时通公司自2019年10月份开始拖欠博广惠公司部分租金，博广惠公司从2019年11月份开始拖欠盛讯达公司的租金，后在2019年12月份向盛讯达公司支付最后一笔租金16968元。2019年11月7日，盛讯达公司向博广惠公司邮寄《通知书》，以博广惠公司违约转租涉案租赁物给金时通公司以及金时通公司缺乏履约能力为由，要求博广惠公司立即支付2019年11月份租金；自收到本通知之日起10日内增加支付3个月租金724500元为押金，否则，盛讯达公司有权单方解除租赁合同。2019年12月22日，盛讯达公司又向博广惠公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知博广惠公司自通知书送达之日，涉案《房屋租赁合同》解除，要求博广惠公司在租赁合同解除后三日内将标的物业交还盛讯达公司，并在交还标的物业前结清租金、违约金、水电费、通讯费、清洁费、房屋占用费，并没收博广惠公司缴纳的押金69万元。同时，盛讯达公司也向金时通公司邮寄《通知书》，通知金时通公司在盛讯达公司与博广惠公司的租赁合同解除后，如想继续租赁涉案租赁物，应在三日内与盛讯达公司联系。另外，盛讯达公司在2020年1月9日又向金时通公司邮寄《律师函》，告知金时通公司，盛讯达公司与博广惠公司的租赁合同已在2019年12月24日解除，要求金时通公司三日内向盛讯达公司交还涉案租赁物。一审庭审中，博广惠公司、金时通公司确认在2019年12月24日收到原告邮寄的上述通知书和律师函。被告博广惠公司收到盛讯达公司邮寄的解除通知后，也向盛讯达公司作出书面回复，要求盛讯达公司解决涉案租赁物漏水、围墙倒塌、盛讯达公司员工小彭占用宿舍等问题。盛讯达公司确认收到博广惠公司支付的押金69万元。一审法院另查明，盛讯达公司系于2006年12月28日经注册成立的有限公司。该公司于2018年9月10日以涉案租赁物为出资，注册成立全资子公司惠州市盈乐达实业有限公司，将涉案租赁物转移登记在惠州市盈乐达实业有限公司名下。2019年1月16日，盛讯达公司与惠州市盈乐达实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定惠州市盈乐达实业有限公司同意将涉案租赁物出租给盛讯达公司，以便盛讯达公司履行与博广惠公司之前签订的涉案租赁合同。2019年1月23日，盛讯达公司将其持有惠州市盈乐达实业有限公司100%的股权作价5200万元转让给惠州市祥荣置业有限公司，并办理了股权变更登记。本案在一审审理过程中，根据盛讯达公司的申请，一审法院分别作出（2020）粤1322民初1210号民事裁定书、（2020）粤1322民初1210之一号民事裁定书，对博广惠公司、金时通公司的账户存款进行查封冻结。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，对双方当事人在本案的争议焦点问题，一审法院释明如下：关于盛讯达公司主张其与博广惠公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月24日终止的问题。一审法院认为，根据盛讯达公司与博广惠公司签订的《房屋租赁合同》第五条第5.3点的约定：租赁期间，博广惠公司如拖欠租金达二十天……盛讯达公司有权没收租赁押金并单方解除租赁合同。博广惠公司确认于2019年12月24日收到盛讯达公司邮寄的《解除房屋租赁合同通知书》，且至今未全额支付2019年11月份租金，已构成违约。根据合同法第九十三条、第九十六条、第二百二十七条的规定，自通知书到达博广惠公司时，双方的租赁合同关系解除。且本案经一审法院多次主持调解，双方当事人均未表现出合作诚意而无法达成和解协议。因此，双方的合同目的实际无法实现。故一审法院确认盛讯达公司与博广惠公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月24日解除。博广惠公司应向盛讯达公司返还涉案租赁物。关于盛讯达公司主张博广惠公司支付拖欠的租金186967.74元及利息的问题。一审法院认为，根据合同约定，2019年11月份的租金为241500元，至11月24日止，博广惠公司向盛讯达公司支付的租金是193200元（241500元÷30天×24天），减去博广惠公司后来支付的16968元，实欠176232元。根据合同法第二百二十六条的规定，博广惠公司应向盛讯达公司支付上述拖欠的租金，且可在博广惠公司交付给盛讯达公司的履约保证金69万元中扣减，剩余513768元（69万元-176232元），结合博广惠公司的违约行为，可由盛讯达公司予以没收。对盛讯达公司主张的利息，因盛讯达公司在本案存在违约行为，也应承担相应的责任，故一审法院予以驳回。关于盛讯达公司主张博广惠公司、金时通公司连带支付房屋占用费131万元及利息的问题。一审法院认为，首先，盛讯达公司主张金时通公司对博广惠公司的涉案债务承担连带责任没有法律依据；其次，虽然博广惠公司在本案中有违约行为，但盛讯达公司在租赁期间对涉案租赁物没有履行维修义务，违反了合同法第二百二十条的规定，也存在违约行为。故盛讯达公司主张博广惠公司、金时通公司连带支付房屋占用费及利息，理由不充分，一审法院予以驳回。关于盛讯达公司主张博广惠公司、金时通公司结清标的物业水电费、通讯费、清洁费等相关费用的问题。一审法院认为，根据合同的约定，以及合同相对性原则，博广惠公司应向盛讯达公司返还涉案租赁物时，并结清租赁期间的水电费、清洁费等相关费用。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认盛讯达公司与博广惠公司的租赁合同关系于2019年12月24日解除；二、博广惠公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向盛讯达公司返还涉案租赁物，并清结租赁期间的水电费、清洁费。三、驳回盛讯达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9173元，由盛讯达公司负担3173、博广惠公司负担6000元；保全费8565.24元，由盛讯达公司负担2565.24元、博广惠公司负担6000元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，博广惠公司已向盛讯达公司支付2019年12月租金16968元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本院二审组织查询时，出租人盛讯达公司、承租人博广惠公司和次承租人金时通公司均明确表示对一审判决认定租赁合同自2019年12月24日解除没有异议，可视为三方对解除彼此之间的房屋租赁合同关系已形成合意，故本院确认盛讯达公司与博广惠公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月24日解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.盛讯达公司是否应向博广惠公司返还履约押金69万元？2.博广惠公司是否应向盛讯达公司支付租金、占用费及资金占用利息？关于盛讯达公司是否应向博广惠公司返还履约押金69万元的问题。根据双方在合同第五条第3项的约定，租赁期间，乙方如拖欠租金达二十天，或欠水电费、通讯费等达人民币贰拾万元的视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，同时乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、通讯费等相关费用。否则甲方有权处理留存在上述物业内的机器设备等物品，以抵作付乙方所欠费用。本案中，因博广惠公司未按约定支付租金，已构成根本违约，盛讯达公司有权依据合同约定没收博广惠公司支付的租赁押金。博广惠公司称盛讯达公司交付的房屋不符合合同约定，但根据双方合同约定，涉案房屋系按现状交付，双方在2017年11月17日签订租赁合同，博广惠公司在2019年11月1日才发出联络函称租赁物存在质量问题需要进行维修，且博广惠公司一直向盛讯达公司交纳租金至2019年11月，故博广惠公司的主张涉案房屋不符合合同约定没有事实和法律依据。关于博广惠公司是否应向盛讯达公司支付租金、房屋占用费的问题。关于租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，盛讯达公司将租赁物交付给博广惠公司使用、收益，博广惠公司应支付相应的租金。博广惠公司从2019年12月未足额交纳租金，至2019年12月24日合同解除，博广惠公司拖欠盛讯达公司租金为169999.74元（241500元÷31天×24天-16968元），应由博广惠公司支付给盛讯达公司。因博广惠公司一直使用租赁物至今，至租赁物返还之前，博广惠公司应支付占用期间的占用费，占用费参照双方合同约定的租金标准计算。关于逾期支付租金的利息问题。双方在合同中对逾期支付租金的利息未进行约定，盛讯达公司主张逾期支付租金的利息没有事实依据。综上所述，盛讯达公司的上诉请求部分成立，应予以支持。博广惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1210号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1210号民事判决第三项；三、惠州市博广惠实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市盛讯达科技股份有限公司支付拖欠的租金169999.74元；四、惠州市博广惠实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市盛讯达科技股份有限公司支付涉案《房屋租赁合同》解除后继续占用房屋的使用费[（按《房屋租赁合同》约定的租金标准：2019年12月24日至2021年10月31日按月租金241500元、2021年11月1日至2023年10月31日按月租金253690元，2023年11月1日至2025年10月31日按月租金266340元计算）自2019年12月25日起计至实际腾空、搬离之日止]；五、驳回深圳市盛讯达科技股份有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条的规定处理。二审案件受理费18346元，由上诉人惠州市博广惠实业有限公司负担。深圳市盛讯达科技股份有限公司预交的案件受理费18345元由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二一年一月二十一日书记员  黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。