宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初9880号原告：马某1，宁夏固原市人，现住宁夏固原市。被告：马某2，宁夏固原市人，现住宁夏固原市。委托诉讼代理人：毛某，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：罗某，宁夏灵武市人，现住宁夏灵武市。第三人：米某1，宁夏固原市人，现住宁夏固原市。原告马某1与被告马某2、第三人罗某、米某1排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1、被告马某2及其委托代理人毛某，第三人罗某、米某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告将非法占有原告位于固原市××区土地予以归还，并恢复原状；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月份，宁夏派胜房地产开发公司开发“世贸城”及固原华旗饭店项目，该项目建设时固原市国土资源局向原州区人民政府发出固国土资函201197号关于安置拆迁户宅基地的函。该函要求将原告居住的××镇包括原告在内的106户安置在明堡新区二期居民点，并划拨土地用于建造房屋，并将其中的403号土地划拨给原告用于建造房屋。土地划拨后原告由于经济困难一直搁置没有建造房屋。2020年4月份，原告路过时发现403号土地有人建造居民点，原告到现场后才发现被告雇佣工人在该土地上建房屋。原告要求被告停止侵害并将土地恢复原状，被告置之不理。综上所述，原告为维护其合法财产权益，依法向贵院提起诉讼。被告马某2辩称，1.涉案土地的物权已经合法转移，被答辩人对涉案土地不再享有物权，没有提出排除妨害的请求权基础。本案中，基于米某1与被答辩人的关系以及《回迁自建房土地转让协议》第四项的约定，使得第三人罗某相信米某1有权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”即米某1代理被答辩人马某1并与其一起于2014年7月5日将固原市西南新区明堡新村403号土地以14.5万元的合理价格进行转让的行为无需经过被代理人（被答辩人马某1）的追认，其效力可直接归责于被代理人（被答辩人马某1）承受，即《回迁自建房土地转让协议》直接对被答辩人马某1成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，米某1虽为无处分权人，但第三人罗某在购买该土地时出于善意，且经过合理的价格，被答辩人马某1已经实际交付涉案土地。故第三人罗某符合善意取得的构成要件，自被答辩人马某1实际交付之日起，其已经取得涉案土地的使用权、收益权、支配权。2.答辩人已经依法取得涉案土地的使用权、支配权、收益权，其有权支配该土地。而第三人罗某与答辩人在平等自愿的基础上签订了《土地转让协议》，该协议不违反法律法规的强制性规定，且第三人罗某对涉案土地享有用益物权，双方在合理的价格内进行交易并完成交付，该行为合法有效。故答辩人马某2已经依法取得涉案土地的使用权、支配权、收益权。其在自己的土地上建造房屋也于法有据，合情合理。第三人罗某辩称，我是受明某的介绍与米某1见面购买涉案的土地，当时提前说好了土地的面积、地点和价格。在签订协议的时候米某1拿出了安置的名单，这个通知是新区街道办事处出具的，上面被安置的人是马某1的名字。我就问为什么该土地是马某1的,米某1说这是他儿媳妇，还说这是他们家庭内部的事情，他有权代理马某1和儿子处理该地皮。当时我问马某1没有在这个手续怎么签订，米某1说他全权代理，并且他有马某1的身份证原件和复印件及安置单的原件。说如果马某1不同意转让土地的话，马某1的身份证原件和安置通知单就不会在我这里。而且当时在转让协议的第四条注明了权属不发生争议和抵押等情形，并取得了全体成员的一致同意。我自然是合理地认为米某1可以全权代理马某1签订这份合同并且支付了土地转让款14.5万元。这个合同是2014年7月5日签订的，我是在2016年8月2日转让给被告马某2的。第三人米某1：明某给我打电话说有人买马某1被安置的这块土地呢，我当时就给儿子通知了，儿子说同意卖呢，我就与明某约了时间。当时我和我儿子米某2、明某、罗某、海某在我们家里签订了转让协议，然后罗某将14.5万元支付给米某2了。马某1的身份证和安置通知都是米某2拿来的，当时签订协议是以我的名义签的，但米某2在场。协议中的内容我具体没有细看，再后来我就不知道了。当时米某2因为有借信用社的贷款5万元，还有通过我向王学清借了4万元，当时米某2连本带息给我给了9-10万元，其他的米某2拿走了。本院经审理认定事实如下：2010年，因宁夏派胜房地产开发公司开发“世贸城”及固原华祺饭店项目的需要，固原市国土资源局给原州区人民政府出具固国土资函【2011】97号函，要求原州区人民政府将上述项目范围内位于新区（A区）的××镇的106户住户安置在明堡新区二期居民点，并划拨宅基地予以安置。本案中的原告马某1在被安置名单中，且被安置的宅基地为明堡新村（A区）403号。2014年7月5日，固原市原州区新区街道办事处出具《通知》一份，载明马某1被安置在403号宅基地，根据建筑施工测算建房时需支付水、电费3000元，将其中的7000元予以退还，并要求尽快按照居民点图纸设计要求组织施工。当日第三人罗某与米某1签订《回迁自建房土地转让协议》一份，将上述宅基地以14.5万元的价格出售给第三人罗某，并由米某1在甲方处签字（含原告马某1的名字）。罗某支付了14.5万元后将新区街道办事处出具的《通知》一份收回予以证实权属转让。2016年8月2日，被告马某2以30万元的价格与第三人罗某签订了《土地转让协议》，第三人罗某将新区街道办事处出具的《通知》及《回迁自建房土地转让协议》交付给被告。2020年4月份开始，被告马某2在上述宅基地上修建房屋时被原告马某1阻挡并多次报警予以处理。另查明，原告马某1与其丈夫米某2先后两次办理离婚手续，但均在2014年7月5日之后，且离婚时共同财产中并未有涉案土地。庭审时原告向法庭提供的证据1证明、介绍信、固原市国土资源局“关于安置拆迁户宅基地的函”复印件各一份，证据2接处警登记表等共4份、录音资料1份均具有真实性，本院予以认定。被告马某2向法庭提供的证据1《回迁自建房土地转让协议》及收条、回迁房安置通知书各一份，证据2《土地转让协议》及收条各一份，证据3录音光盘（附录音材料）一份，均具有真实性，本院予以认定。证人明某和海某当庭证言各一份，部分具有真实性，作为本案认定的依据予以参考。庭审后原告马某1提供的离婚协议书经质证真实，本院予以认定。法庭向固雁街道办事处工作人员刘世升的询问笔录及收款收据经原、被告及第三人质证后均无异议，本院予以认定。庭审后法庭向米某2进行了询问，经质证后对其部分证言予以认可。本院认为，本案争议的焦点为1.第三人米某1与罗某签订《回迁自建房土地转让协议》时原告马某1及其前夫米某2是否知情？第三人米某1是否确信出售宅基地是马某1和米某2的共同意思表示？2.第三人罗某向米某1及被告马某2购买涉案宅基地时是否属于善意取得？是否支付合理的价格？关于第1个焦点，根据第三人及证人的陈述，在签订协议时虽然原告马某1没有在场，但是有马某1的身份证及新区居委会出具的通知单，且该通知单出具的日期与第三人签订《回迁自建房土地转让协议》时的日期是一致的。经过本院向古雁街道办事处核实，当时通知拆迁户领取各项通知单都是由被安置的本人领取。虽然原告马某1一直坚持其没有领取该通知单，但从证人米某2的证言来看，当时是其将证明马某1宅基地的通知单及马某1的身份证复印件交给第三人米某1，且米某1将该宅基地出卖给他人后告知了米某2，米某2对该转让行为予以认可。虽然米某2陈述其一直没有将米某1代其将该宅基地已经转让的事情告知原告马某1，且该宅基地登记在马某1的名下是马某1的个人财产。但是其在同意第三人米某1转让该宅基地时并未说明马某1不同意，也没有说明该宅基地是马某1的个人财产。其当时也是认为该宅基地属于夫妻共同财产，其也享有一半的权利，况且转让费用清偿的是其所借债务，故其同意了第三人米某1代为转让的行为。根据米某2的该陈述以及庭审时各方的陈述均无原告马某1知情的证据，故能够认定原告马某1对该转让行为是不知情的。但是在该宅基地转让时原告马某1与米某2系夫妻关系，涉案宅基地虽然只登记在原告马某1的名下，因其系夫妻关系存续期间取得应认定为夫妻共同财产。根据第三人米某1的陈述因米某2通过其有他人借款10万元左右，为了给米某2清偿债务他询问了米某2因其同意转让该宅基地故才代为转让了该宅基地，且转让的费用部分予以清偿米某2的借款，剩余费用全部交给了米某2。故第三人米某1有理由相信原告马某1知情且同意转让，而且转让时的价格符合当时的市场价格。关于第2个焦点，从证人明某、海某及第三人罗某的陈述均可看出，第三人罗某在与第三人米某1签订宅基地转让协议时就该宅基地登记人为马某1一事提出异议。因第三人米某1称马某1系其儿媳妇，因儿子两口子委托他予以转让，便由他全权代理，如果马某1两口子不同意的话宅基地的登记信息和马某1的身份证其是不能持有的。由于第三人米某1的该陈述符合当地由家长出面代为处理家庭事务的习惯，也正是因为第三人罗某及证明人基于对一家之长第三人米某1的信任，均认可第三人米某1有代理马某1处分该宅基地的权利。且第三人罗某当场支付了14.5万元的转让款，该转让款也符合当时的市场价格，第三人米某1也向罗某交付了该宅基地取得的通知单。故第三人罗某对该宅基地的取得属于善意取得。第三人罗某于2016年8月2日以30万元的价格将该宅基地又转让给被告马某2，并将该宅基地登记信息及转让合同一并交付给被告马某2。因该处的宅基地均未在土地管部门登记，故该处宅基地的转让较为普遍，且被告支付的转让费也符合价格上涨的市场行情。故能够认定被告马某2从第三人罗某处购买该宅基地时也是善意第三人，且其已在该宅基地上予以建房。综上所述，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”及“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，因第三人米某1在代为转让时确信宅基地的共有人米某2和马某1同意其代为转让，且第三人罗某及被告马某2取得该宅基地时都属于善意取得，且该区域的宅基地均未在土地管理部门进行权属登记。转让时均签订转让合同、支付合理价格、并已实际交付，故原告要求被告马某2对其已善意取得的位于固原市××区宅基地予以归还的诉讼请求不能成立。故依照《中华人民共和国合同法》第四十六条，《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马某1的诉讼请求。案件受理100元，减半收取50元，由原告马某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 王 艳二〇二一年一月二十日书记员 刘艺亮附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。