安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初3612号原告：上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A3楼，统一社会信用代码9134020071990385X5。负责人：晏大任，该分行行长。委托诉讼代理人：孙中旗，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅林，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告：马鞍山地产有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区雨山西路205号鹏融大厦26层，统一社会信用代码913405004854089193。法定代表人：何明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行（以下简称浦发银行芜湖分行）与被告马鞍山地产有限责任公司（以下简称马鞍山地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，因案件主管权须以马鞍山市中级人民法院受理的双方当事人之间确认仲裁协议效力案件之结果为依据，经浦发银行芜湖分行申请，于2020年11月20日裁定中止诉讼，并于2020年12月21日恢复诉讼。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行芜湖分行的委托诉讼代理人孙中旗、梅林，被告马鞍山地产公司的委托诉讼代理人汪合生、孙国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行芜湖分行向本院提出诉讼请求：1．确认被告于2020年7月21日向原告发出的《解除合同通知书》无效；2．被告负担本案全部诉讼费用及原告律师代理费。事实和理由：原、被告于2016年9月1日签订《营业办公用房租赁合同》一份，约定被告将位于马鞍山市XX大厦X层出租给原告使用，租期为2016年9月2日起至2026年9月1日止，租金为每年2650000元（含税金），于每年9月2日前交付一年租金。《营业办公用房租赁合同》签订前，被告曾向原告致函承诺由其承担原告因解除与他人之间的房屋租赁合同所产生的违约金外的其他经济损失，并以应收租金作为保证。经马鞍山中院生效判决确认，原告因解除与他人之间的房屋租赁合同除承担875000元违约金外，还应赔偿对方当事人经济损失6250000元。2018年11月23日，该案执行完毕。除违约金外，原告被法院执行扣划款项6284682元，被告扣划款项的利息损失546086元（暂计算至2020年10月20日）。就兑现承诺支付其他损失相应款项事宜，原告曾多次催促被告解决，但被告一直以种种理由拖延。经双方协商，被告同意原告暂不支付后期租金。基于上述情况，在2019年9月2日下一年度租金支付到期后，被告也一直未向原告催要租金。直至2020年7月21日，被告突然向原告发出《解除合同通知书》，称原告拖欠被告2019年9月2日至2020年9月1日期间租金，经催告未能支付，故通知解除《营业办公用房租赁合同》，并限期搬离房屋。原告认为，被告发出的《解除合同通知》不符合法律规定，依法应当确认为无效。首先，原告未向被告支付2019年9月2日至2020年9月1日期间租金不构成根本性违约，被告不享有法定解除权。其次，被告发出《解除合同通知》前，并未对原告进行催告，不符合法定解除的成立要件。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼。被告马鞍山地产公司辩称，一、关于诉讼请求部分的答辩，原告至今未向被告支付租金，时间已经达到一年有余，期间被告多次向原告主张支付租金，但是原告均拒不支付。原告拒绝履行支付租金的主要合同义务，已经导致被告受到了巨大损失。被告就本案租赁合同的主要目的已经无法实现。根据合同法第94条之规定，被告有权解除本案《营业办公用房租赁合同》。被告给原告发出《解除合同通知》，不存在无效的情形。原告的诉请没有事实和法律依据。二、关于事实与理由部分的答辩，被告给原告的函，只是按照原告要求，配合原告向总行申报变更经营地址做出的，并非被告的真实意思表示。原告早在2015年12月11日就已经向原房东陈某甲、陈某乙发出了解除通知，被告办公地址就在原告办公地址的楼上，被告多次向原告马鞍山支行催要租金，其中2019年11月22日，被告向马鞍山支行还开具了租金发票，但是原告及马鞍山支行至今没有支付租金，已经逾期两期租金合计5300000元没有支付。合同当中约定每年的9月2日支付下一年度的租金，原告没有支付2019年9月2日至2020年9月2日期间的租金，2020年9月2日至2021年9月1日期间的租金也没有支付，已经逾期两期。就本案租金的债权，原告已经向雨山区人民法院提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，并经审查对双方提交的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，出租方马鞍山地产公司（甲方）与承租方浦发银行芜湖分行（乙方）签订了一份《营业办公用房租赁合同》（以下简称办公用房租赁合同），约定：“甲方将位于马鞍山市XX大厦X层出租给乙方使用。合同签订租赁期内租赁房屋的租金每年为贰佰陆拾伍万元。乙方应于每年9月2日前向甲方支付一年租金；甲方收取租金前，应向乙方开具合法有效的税务发票，付款日如遇国家法定假日，付款时间可顺延。乙方租用租赁房产的期限自2016年9月2日起至2026年9月1日止。租赁房产用途为设立上海浦东发展银行马鞍山支行，等。”马鞍山地产公司向浦发银行芜湖分行交付了租赁房屋，浦发银行芜湖分行支付租金至2019年9月1日。自2019年9月2日起，浦发银行芜湖分行未再向马鞍山地产公司支付租金。2020年7月21日，马鞍山地产公司向浦发银行芜湖分行发出《解除合同通知》，称“根据贵行与我公司签订的《营业办公用房租赁合同》，贵行承租位于马鞍山市XX大厦X层用于经营，根据《营业办公用房租赁合同》第三条规定，贵行应当在2019年9月2日之前向我公司支付2019年9月2日至2020年9月1日期间的租金，虽经催告，但是贵行至今未付，致我公司租赁收益之合同目的无法实现。现我公司依据《中华人民共和国合同》第九十四条第（三）项、（四）项之规定通知贵行解除《营业办公用房租赁合同》，本通知自到达贵行时生效，请贵行收到本通知后十五日内搬离房屋。”浦发银行芜湖分行于2020年7月24日出具《回函》，称建议马鞍山地产公司依据2016年1月8日出具的《函》履行支付赔偿款义务或者双方达成以房屋租金抵扣赔偿款的一致意见，并称解除合同没有事实和法律依据。后浦发银行芜湖分行于2020年10月20日向本院提起诉讼。另查明，马鞍山地产公司于2019年11月22日向浦发银行芜湖分行送达了租金发票，后于2019年12月16日取回。再查明，浦发银行芜湖分行原承租案外人陈某甲、陈某乙所有的房屋，租期自2009年6月10日至2019年6月9日止，共计10年。马鞍山地产公司曾于2016年1月8日向浦发银行芜湖分行发《函》，称“我公司与贵行洽谈马鞍山支行租赁我公司房屋事宜时，知晓贵行马鞍山支行现在租赁的房屋租赁合同，根据该租赁合同第八条的违约责任，经咨询法律界人士和知名律师，认为因承租方原因导致合同终止的，除了支付赔偿金87.5万元外，不存在其他的赔偿，如果由此引起法律纠纷，经司法途径后贵行仍需支付超过87.5万元以外的赔偿由我公司承担，承担方式以贵行与我公司签订房屋租赁合同中的我公司应收租金作为保证。如果贵行马鞍山支行就解除现在房屋租赁合同产生法律纠纷，我公司将全力协助贵行进行诉讼并有知晓诉讼过程的权利。”又查明，浦发银行芜湖分行因与陈某甲、陈某乙的房屋租赁合同纠纷，于2018年9月3日经马鞍山市中级人民法院作出终审判决，浦发银行芜湖分行应向陈某甲、陈某乙支付违约金875000元、赔偿损失6125000元，并支付相应诉讼费用。2018年9月28日，浦发银行芜湖分行支付陈某甲、陈某乙违约金875000元，并分别于2018年10月8日、2018年11月23日被强制扣划1990000元、4294682元。本院认为，本案的争议焦点为马鞍山地产公司于2020年7月21日向浦发银行芜湖分行发出的《解除合同通知》能否产生解除双方签订的办公用房租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。本案中，马鞍山地产公司与浦发银行芜湖分行之间的办公用房租赁合同签订于2016年9月1日，浦发银行芜湖分行支付租金至2019年9月1日。马鞍山地产公司发出的《解除合同通知》中称浦发银行应当在2019年9月2日之前支付2019年9月2日至2020年9月1日期间的租金，虽经催告，但至今未付，致使马鞍山地产公司租赁收益之合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项之规定通知解除双方签订的办公用房租赁合同。浦发银行芜湖分行于2020年7月24日出具《回函》，称建议马鞍山地产公司依据2016年1月8日出具的《函》履行支付赔偿款义务或者双方达成以房屋租金抵扣赔偿款的一致意见。综合办公用房租赁合同的履行情况、《解除合同通知》、《回函》以及浦发银行芜湖分行向案外人陈某甲、陈某乙支付违约金及被强制扣划赔偿款的情况，可以看出浦发银行芜湖分行迟延支付租金的原因系其认为双方关于马鞍山地产公司于2016年1月8日向其所发《函》中的相关事宜有待处理。故本案中的迟延支付租金并未导致根本违约，不适用合同法第九十四条第（四）款的规定。同时，马鞍山地产公司虽举证证明其向浦发银行芜湖分行送达过租金发票，但后又取回，无其他证据，仅以此证明其有过催告行为的主张，本院不予采纳。合同法第九十四条第（三）款规定的迟延履行形成的解除权须以催告为必要条件，本案也不符该款规定的情形。故马鞍山地产公司于2020年7月21日向浦发银行芜湖分行发出的《解除合同通知》不能产生解除双方签订的办公用房租赁合同的效力。律师费在办公用房租赁合同中未明确约定，也非必然发生的费用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、马鞍山地产有限责任公司于2020年7月21日向上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行发出的《解除合同通知》无效；二、驳回上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由马鞍山地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  侯卫娟二〇二一年一月二十八日书记员  赵 媛附1本案证据目录一、原告浦发银行提交的证据及证明目的：1．原告营业执照副本、负责人身份证明，证明原告主体身份适格；2．被告企业信用信息公示系统，证明被告主体身份适格；3．《营业办公用房租赁合同》一份，证明租赁合同未到期；合同第三条约定，被告应当先向原告开具租金发票，被告未履行合同义务；4．《函》一份，证明被告于2016年1月8日向原告发函承诺：如原告因为终止前租赁合同，经司法途径后，原告仍需支付超出87.5万元以外的赔偿由被告承担，承担方式以原、被告签订房屋租赁合同中被告应收租金作为保证；5．（2018）皖05民终691号马鞍山市中级人民法院民事判决书一份，证明原告与前办公场所房东的租赁合同纠纷，经马鞍山市中级人民法院终审判决，判令原告须向前房东陈某甲、陈某乙支付违约金87.5万元、损失赔偿612.5万元，并承担相关诉讼费用；6．收条一份，证明案外人陈某甲、陈某乙确认收到原告支付的违约金87.5万元；7-9．上海浦东发展银行业务凭证、回单，安徽省马鞍山市花山区人民法院协助划拨存款通知书、执行裁定书（2018）皖0503执2202号，证明马鞍山市花山区法院就陈某甲、陈某乙与原告的执行案件于2018年10月8日划扣原告账户199万元款项；10．安徽省马鞍山市花山区人民法院执行裁定书（2018）皖0503执2202号，证明马鞍山市花山区法院就陈某甲、陈某乙与原告的执行案件于2018年11月23日划扣原告账户429.4682万元款项；11-13．《关于支付执行款项的通知》、《复函》、《律师函》，证明（1）2018年11月8日，原告向被告发出通知，要求被告按照约定支付相关款项合计人民币625万元；（2）2018年11月15日，被告向原告复函，明确表示拒不履行相关义务；（3）2018年11月18日，原告发函敦促被告承担相应支付款项的责任；（4）原告在合同履行期间一直在同被告积极协商，敦促被告履行承诺的损失承担责任；14-15．《解除合同通知》、《回函》、EMS邮寄回单照片复印件，证明2020年7月21日，被告向原告发出解除合同通知，原告经催告未能支付租金。原告于2020年7月24日回函，表明我方不构成违约，被告解除合同无事实和法律依据；16．被告公司签字取回发票的材料一份（签收人是被告工作人员罗某，签收时间是2019年12月16日），证明被告已经在2019年12月16日取回了尾号为3691、3692、3693的三份发票，也就是说原被告并未履行提供发票的义务，其事实上并未以自己的行为向原告催要租金。二、被告马鞍山地产公司提交的证据及证明目的：1．营业执照、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；2．收条一份以及三份发票复印件，证明被告已经向原告开具了租金发票，2019年11月22日原告也收到了该发票，但至今没有支付租金，已经构成了违约；3．（2017）皖0503民初5076号民事判决书一份，证明原告解除与原房东陈某甲、陈某乙的租赁合同，原因是物业公司没有提供相应的物业服务，且门口场地停车困难，且有积水，与被告无关。被告没有理由为原告的违约行为和违反诚实信用原则的行为承担相应的赔偿责任；4．原告与原房东陈某甲、陈某乙的《房屋租赁合同》一份，证明原告与原房东陈某甲、陈某乙租赁合同中约定的租赁面积为2700平方米，其中地下室为200平方米，而本案的租赁合同约定的租赁房屋面积为2500平方米，均在地上，本案被告方出出租的房屋地理位置也明显较为优越，但是这的租金却相差850000一年，10年的租金相差1000余万元，原告实际上在整个履行过程当中实际上是获益的；5．发票及汇款记录，证明本案原告与被告的租赁合同，由马鞍山支行与被告实际在履行，案涉房屋一直由马鞍山支行在使用，租金也是由马鞍山支行在支付。马鞍山支行的办公地点就在被告方的办公地点的楼下。他们在一楼我们在七楼。附2本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。