太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初197号原告：李某，住山西省霍州市。委托诉讼代理人：成某，山西锋镝律师事务所律师。被告：明泰地产集团有限公司，统一社会信用代码：91140100792205273K。法定代表人：王某1，董事长。委托诉讼代理人：王某2，住太原市。原告李某与被告明泰地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人成某，被告明泰地产集团有限公司的委托诉讼代理人王某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2015年1月27日签订的《明泰·领秀长风公寓认购协议》；2、判令被告返还原告购房款522850元，并判决被告向原告支付违约金36309及利息305127元（计算至2020年12月28日），共计864286元；3、判令被告向原告支付以522850元为基数，按照年息7.05%计算的自2020年12月29日至实际付清之日的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告明泰地产集团有限公司原名称为山西明泰房地产开发有限公司。2012年2月17日，原、被告双方签订《明泰·领秀长风住宅认购协议》，约定原告购买被告开发××路位于位于太原市××路户住宅，分期付款首付60%，总房款694700元，原告在2011年10月28日给被告交款20000元，在2012年2月17日给被告交款396820元，共计416820元（694700元的60%）。后因被告未开工建设该房屋，原、被告双方变更了购买的房屋，2015年1月27日，原、被告双方签订了《明泰·领秀长风公寓认购协议》，约定原告购买被告开发的位于太原市××路户商品房，分期付款首付60%，总房款726180元。原告补交了房款106030元，原告共交纳了房款522850元。但协议签订至今，被告未实际施工，根本无法交房。原告不得不租房居住。原告多次向被告要求返还房款未果，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请依法裁判。明泰地产集团有限公司辩称，1、涉案房屋没有预售许可证，双方签订的购房合同无效；2、利息的计算方式不认可，应依法计算；事实与理由认可，同意退购房款，违约金、利息希望依法判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月17日，原告李某（乙方）与山西明泰房地产开发有限公司（甲方）双方签订《明泰·领秀长风住宅认购协议》，约定：乙方购买甲方开发××路位于太原市××路户建筑面积为138.94平方米的房屋，每平方米单价5000元（分期付款首付60%），总房款694700元，首付款416820元，剩余款项按工程形象进度支付；甲方应当在开工之日起三年内将经综合验收合格的房屋交付原告......协议还约定了其他内容。原告向被告交支付购房款明细如下：2011年10月28日支付20000元、2012年2月17日支付396820元、2015年1月27日支付106030元，共计522850元。因被告无法按双方签订《明泰·领秀长风住宅认购协议》的约定向原告交付房屋，2015年1月27日，原告为乙方与被告为甲方签订了《明泰·领秀长风公寓认购协议》，约定：乙方购买甲方开发××路位于太原市××路户建筑面积为152.88平方米是商务公寓，每平方米单价4750元（分期付款首付60%），总房款726180元，首付款435078元，剩余款项按工程形象进度支付；第五条约定：甲方应在2017年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付乙方；第六条第二项约定，甲方逾期交房超过180日的，甲方应在违约之日起15日内，按乙方所购房屋总款的5%支付违约金，同时，乙方有权选择解除合同或继续履行。乙方选择解除合同的，甲方除承担违约责任外，还应当自违约之日起15日内一次性返还乙方全部款项，支付利息（按银行同期定期存款利率计算）、赔偿损失。被告至今对案涉项目未实际开工，法庭辩论终结前，被告开发的案涉房屋未取得商品房预售许可证，无法向原告交付房屋。2012年3月23日，经工商行政管理部门核准，山西明泰房地产开发有限公司变更企业名称为明泰地产集团有限公司。上述事实，有原告提供的明泰领秀长风住宅认购协议、汇款凭证、收据、明泰·领秀长风公寓认购协议、民事判决书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告签订的《明泰·领秀长风公寓认购协议》是否合法有效。合同是否合法有效是认定当事人民事权利义务的前提，根据《最高人民法院全国民商事审判工作会议纪要》“关于合同效力”部分:“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形......准确认定合同效力，并根据效力的不同情形,结合当事人的诉讼请求,确定相应的民事责任”，故应依职权对案涉合同的效力予以主动审查。通过对双方当事人一审期间提交的证据以及当事人陈述进行综合审查判断。原告与被告在2012年2月17日签订《明泰·领秀长风住宅认购协议》后，在合同履行期间，因被告无法按该合同的约定向原告交付位于太原市××路户建筑面积为138.94平方米的房屋，双方在2015年1月27日签订《明泰·领秀长风住宅认购协议》，由被告向原告交付位于太原市××路户建筑面积为152.88平方米的商务公寓。截至原告起诉之日，被告仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，也未向原告履行交付案涉房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然案涉《明泰领秀长风公寓认购协议》系当事人真实意思表示，但因被告至今未取得商品房预售许可证，故该协议应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提供的银联POS签发单、收据，可以证明原告累计向被告明泰地产集团有限公司支付购房款522850元，故原告主张被告返还已支付购房款的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。关于原告主张的利息的起算时间，被告出售未取得商品房预售许可证，存在明显过错，原告支付的购房款一直被被告占用，被告应承担占有期间的利息。原告在2011年10月28日、2012年2月17日、2015年1月27日分别向被告支付20000元、396820元、106030元，按支付购房款的次日计算利息的起算时间，故购房款20000元、396820元、106030元利息的起算时间分别从2011年10月28日起、2012年2月18日起、2016年1月28日起，至2019年8月19日之前按同期中国人民银行发布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。原告主张被告支付违约金36309元，《明泰·领秀长风公寓认购协议》认定为无效，原告主张的该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李某与被告明泰地产集团有限公司于2015年1月27日签订的《明泰·领秀长风公寓认购协议》无效。二、被告明泰地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某购房款522850元，并以购房款20000元为基数，支付自2011年10月28日起，以购房款396820元为基数，支付自2012年2月18日起，以购房款106030元为基数，支付自2015年1月28日起，均至2019年8月19日止按同期中国人民银行发布的贷款基准利率计付的利息；以购房款522850元为基数，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6271元（原告已预交），由被告明泰地产集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 安 沛二〇二一年一月二十七日书记员 尹旭芳