重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初28028号原告:秦伟，男，1973年7月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡闵，重庆峰珲律师事务所律师。被告：重庆香江财富商业管理有限公司，住所地重庆市渝**洪湖东路**，统一社会信用代码915000005678988787。法定代表人：杨孙约。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗佳棋，重庆百君律师事务所实习律师。原告秦伟与被告重庆香江财富商业管理有限公司（以下简称香江财富商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦伟的委托诉讼代理人胡闵，香江财富商业管理公司委托诉讼代理人赵旸凯、宗佳棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的物业管理保证金27500元；2.判令被告退还原告已支付的2016年9月1日至2020年1月31日期间的物业服务费200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月29日重庆食天下企业管理咨询公司（以下简称食天下公司）与重庆香江高科地产发展有限公司（以下简称香江高科地产公司）签订了《重庆财富中心商业租赁合同》，合同约定食天下公司将物业管理保证金、物业管理费、收银系统服务费等支付至被告处。2017年2月26日原告与食天下公司签订了《权利义务转让确认书》，确认将食天下公司与香江高科地产公司签订的《重庆财富中心商业租赁合同》的权利义务一并转让给原告，原告有权以自己名义主张权利。且2018年8月28日，原告与香江高科地产公司签订了《补充协议》，原告作为承租方在补充协议上签字。现因被告收取物业管理费过高，不符合法律法规的规定，且被告物业服务有瑕疵，物业服务水平不达标等问题。原告为维护自身权利，故诉至法院。被告香江财富商业管理公司辩称，被告不是案涉租赁合同相对人，原告所主张的权利约定在食天下公司与香江高科地产公司的租赁合同中，原告仅是代缴租金，食天下公司仅将其在该租赁合同项下的对香江高科地产公司的合同权利义务转让给原告，而未转让对被告的权利和义务，原告不能基于租赁合同向合同相对人以外的人主张物业保证金。代缴确认书第四条约定，原告不得以任何理由要求被告返还代缴的款项，食天下公司应履行的义务由其自行履行。另根据合同约定，保证金可抵扣物业服务费等费用。在扣除原告应缴纳的水电费及违约金后，保证金已无剩余。此外，租赁合同对物业服务费标准有明确约定，原告受让租赁合同项下的权利义务时，知晓相关条款，且补充协议也约定了物业服务费按原合同执行。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院认定如下：被告为证明原告2019年11月至2020年4月期间共拖欠其水电费226958元，向本院提交了重庆财富购物中心抄表单。因无证据证明上述水电费的产生与原告有关，对该份证据本院不予采信。经审理查明：2016年8月29日，香江高科地产公司（出租人，甲方）与食天下公司（承租人，乙方）签订《重庆财富购物中心商业租赁合同》，约定甲方将位于中国重庆市“渝北区洪湖东路1号”L3层号商铺及其设施出租给乙方从事经营使用。商铺租赁期限为五年，自交付日开始计算。双方暂定商铺的交付日为2016年9月1日，租期于2021年8月31日届满。合同第八条关于“物业管理费和物业管理保证金”中约定物业管理费收费标准为每月共计人民币13750元，本合同签署7日内，乙方应向管理公司支付物业管理保证金。物业管理费保证金的金额共计27500元，相当于两个月物业管理费的金额。若乙方逾期缴纳本合同约定之物业管理费、POS机使用费、能源费等费用的，管理公司有权从物业管理保证金中扣除相应费用，乙方应于收到管理公司抵偿通知书后十五个工作日内一次性补足物业管理保证金。合同还约定了其他事项。香江财富商业管理公司为案涉商场提供物业服务。上述合同签订后，食天下公司于2016年9月18日向香江财富商业管理公司交纳管理费保证金27500元，香江财富商业管理公司向食天下公司开具了相应金额的保证金收据。2016年11月24日，香江高科地产公司、香江财富商业管理公司为甲方，食天下公司为乙方，秦伟为丙方共同签署《代缴确认书》，其中载明：甲乙双方签订的《商铺租赁合同》。现甲、乙、丙三方就乙方租赁甲方商铺，并由丙方向甲方代为缴纳租金、物管、能源及一切费用一事，经甲、乙、丙三方平等协商，达成如下协议：1.甲、乙、丙三方同意由丙方代替乙方缴纳租金、物管、能源及一切费用。2.甲方承诺在丙方代替乙方履行缴纳义务后，甲方将视甲乙双方商铺租赁合同中乙方缴纳义务履行完毕，甲方将不再向乙方要求履行缴纳的义务。甲乙双方因商铺租赁合同产生的缴纳租金以外的其他纠纷与丙方无关，甲方不得要求丙方承担其他义务。3.乙方承诺在丙方违反本协议规定，未按时履行付款义务，乙方将自行继续向甲方履行甲乙双方商铺租赁合同中乙方应履行的义务。同时，乙方应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。本确认书签订后，商铺租赁合同的其他权利仍由乙方向甲方主张，其他义务仍由乙方向甲方履行，与丙方无关。4.丙方承诺丙方对甲乙双方的商铺租赁合同知情，并自愿代替乙方向甲方履行缴纳的义务，丙方不得以任何理由要求甲方返还代缴的款项。乙方应当履行的其他义务仍由乙方自行履行。2017年2月26日，食天下公司（甲方，转让方）与秦伟（乙方，受让方）签订《权利义务转让确认书》，约定：一、甲乙双方确认将甲方与香江高科地产公司签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》中涉及的甲方权利与义务一并转让给乙方。二、甲乙双方确认若与香江高科地产公司因履行《重庆财富购物中心商业租赁合同》发生纠纷，乙方有权以自己的名义主张权利（包括但不限于退还各种保证金和其他费用以及主张赔偿、违约等一切甲方应有的权利）等。2018年8月22日，香江高科地产公司（甲方）与秦伟（乙方）签订了《补充协议》。内容为：第一条租金优惠期：1、2018年4月1日至2018年8月31日，固定租金按原合同固定租金标准（75元/月.平方米）的80%收取，抽成租金按当月营业额的8%收取，两者取其高。2、2018年9月1日至2018年9月30日，固定租金按原合同固定租金标准（80元/月.平方米）的80%收取，抽成租金按当月营业额的8.8%收取，两者取其高。其后，香江高科地产公司（甲方）与秦伟（乙方）重新签订了一份未签署具体日期的《补充协议》，约定：第一条：租金优惠期：1、租金优惠期自2019年8月1日起至2019年12月31日止。在原租金优惠期内按原合同约定固定租金标准的80%向甲方缴纳固定租金，抽成租金不变等。2、乙方的物业管理费仍须按照原合同约定的正常标准缴纳；双方认可，租金优惠期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如原合同履行期限不足60个月，则双方确认取消本条所述租金优惠期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及原合同约定租金标准计算租金及相应违约金。庭审中，香江财富商业管理公司确认2016年9月至2016年1月期间的物业服务费，食天下公司或秦伟已按合同约定的13750元/月的标准支付完毕。物业服务费发票最初是出具给食天下公司。秦伟承继租赁合同权利义务后，发票则直接出具给秦伟。秦伟陈述，食天下公司已于2018年12月10日注销，案涉房屋一直由秦伟在实际使用，向香江财富商业管理公司支付的相关费用亦是由秦伟代为缴纳。本院认为，针对秦伟诉讼请求，本院逐一评析如下：关于秦伟要求香江财富商业管理公司退还物业管理保证金27500元的诉讼请求。根据查明的事实，香江财富商业管理公司收到前述物业保证金后向食天下公司出具了收据。不管该物业保证金的实际支付人是否为秦伟，但对香江财富商业管理公司而言，其仅与食天下公司发生相关法律关系。虽然嗣后秦伟分别与食天下公司签订了《权利义务转让确认书》，与香江高科地产公司签订了《补充协议》，概括承继了食天下公司与香江高科地产公司所订租赁合同的权利义务。但鉴于香江财富商业管理公司并非前述《权利义务转让确认书》及《补充协议》的当事人，且食天下公司并未告知香江财富商业管理公司已将接受返还物业管理保证金的权利转让给了秦伟。现秦伟基于其概括承继了食天下公司与香江高科地产公司所订租赁合同的权利义务，向租赁合同相对人之外的香江财富商业管理公司主张退还物业管理保证金，无法律依据，本院不予支持。关于秦伟要求香江财富商业管理公司退还已支付的2016年9月1日至2020年1月31日期间的物业服务费20万元的诉讼请求。香江高科地产公司、香江财富商业管理公司、秦伟于2016年11月24日签署的《代缴确认书》是各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《代缴确认书》，秦伟系代食天下公司向香江财富商业管理公司缴纳租金、物管、能源及一切费用，秦伟不得以任何理由要求香江高科地产公司、香江财富商业管理公司返还代缴的款项。秦伟诉请香江财富商业管理公司退还其概括承继租赁合同权利和义务之前的部分物业服务费，有悖于前述约定，本院不予支持。秦伟概括承继租赁合同权利和义务后，根据香江财富商业管理公司陈述，物业服务费发票直接出具给了秦伟，可以说明香江财富商业管理公司与秦伟之间建立了事实上的物业服务合同关系，秦伟以香江财富商业管理公司提供的物业服务存在质量问题为由，要求香江财富商业管理公司退还该段期间的部分物业服务费，但未就其主张的上述事实提供证据证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：驳回原告秦伟的诉讼请求。案件受理费4712.5元，减半收取计2356.25元，由原告秦伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷春岚二〇二一年一月七日书记员  唐春燕