新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4448号原告（反诉被告）：伊犁华新物业服务顾问有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华西路以北313线以东新矿滨河家园一期商业楼A栋A-1室。法定代表人：关晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩惠祥，新疆元正盛业（伊宁）律师事务所律师。被告：新疆南岗房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市政府新区二路以东方圆丽景家园新建11号综合楼3层301号商铺。法定代表人：陈路，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜钰，上海市锦天诚（乌鲁木齐市）律师事务所律师。被告（反诉原告）：伊犁博融商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市如意街1号西城天街一期A-E号商业楼及地下车库B1-01号。法定代表人：张媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇朝阳，男，系该公司员工。原告（反诉被告）伊犁华新物业服务顾问有限公司（以下简称华新物业公司）与被告新疆南岗房地产开发有限公司（以下简称南岗公司）、被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司（以下简称博融公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华新物业公司的委托诉讼代理人韩惠祥，被告南岗公司的委托诉讼代理人卜钰，被告（反诉原告）博融公司的委托诉讼代理人仇朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华新物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付2016年11月1日至2017年10月30日已办入场商户物业费补贴264,193.49元，以及2017年度空置房物业费589,550.29元、2018年度空置房物业费338,666.98元，2018年欠付物业费149,406.3元，共计需支付物业服务费1,341,817.06元；2、判令两被告共同向原告支付违约金，以欠付物业费1,341,817.06元为基数，按照24％／年，自2019年5月1日起计算至被告实际付完款项之日止；3、案件诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2016年8月1日，南岗公司向博融公司出具《委托书》，委托博融公司全权负责商业管理、房屋租赁、场地租赁、企业营销计划、停车场服务，由此产生的经济责任和法律后果由被告南岗公司承担。基于对被告经济实力的认可，2016年10月27日原告与被告博融公司签订《××前期物业服务合同》，合同约定通过协议方式将××委托原告实行前期物业管理，同时合同第六条约定：“1、本物业区域一期，商户租赁签约率到达总建筑面积80%（含）之前，甲方按2元/月/㎡标准向乙方交纳实际空置面积的物业服务费，签约率到81%，不再计收；2、……期间的空档期由甲方自2016年11月1日起按3.8元/月/㎡向乙方补足差额支付。”根据上述条款约定，原告与被告博融公司对物业费补贴款和空置房物业费金额进行了确认。同时根据合同第十九条约定，如物业服务费等费用未能按时足额缴纳的，应按每日应交金额千分之三的标准向乙方支付违约金。2019年5月1日，被告博融公司在未支付完毕原告物业费用的情况下要求原告退场，原告本着服务为本的原则根据被告博融公司的指示进行所有材料交接后退场，但是在退场后向两被告索要欠付物业费时，被告均以种种理由拒绝支付。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告南岗公司辩称，被告南岗公司认为不应当向原告承担支付物业费的责任，南岗公司不是××前期物业服务合同的合同相对方。向被告博融公司出具的委托书中也没有委托被告博融公司代理与原告签订物业合同的事项，因此被告南岗公司不应当承担向原告支付物业费的责任。被告（反诉原告）博融公司辩称，1、原告庭审时举出的《××一期2017年物业费补贴费用申请》、《××一期2017年物业费空置房补贴费用申请》、《××一期2018年空置房物业费费用申请》、《××售楼部物业服务人员费用申请》，被告认为不能因已加盖被告的公章，就认定是被告对该物业费已经确认。理由如下：该5份申请表最后一句载明“……后附明细，请贵单位核实并尽快给予支付”该句话说明这只是一个申请，实质为要约邀请，被告盖章行为只能说明收到该申请，不能说明同意原告申请的物业费，原告与被告的具体物业费金额仍需经对账才能确认。2、对于《××一期2017年物业费空置房补贴费用申请，伊华物办TJ【2018】08》这份证据有该公司当时的股东王棋签字，被告对王棋的签字真实性不予认可，被告认为需要鉴定笔迹真假。况且王棋签字，也没有说认可上述费用，只能证明收到该申请。3、《××售楼部物业服务人员费用申请》不是本案《××前期物业服务合同》里约定的服务内容，也不是该合同的组成部分或附件，因此原告向被告主张149,406.3元，无事实及法律依据，不应当被支持。综上，原告诉讼请求证据不足，请求依法驳回原告的诉求。被告（反诉原告）博融公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉原告支付被反诉人收取的电费1,428,965.37元；2、判令被反诉人向反诉原告支付被反诉人收取的水费213,432.92元。事实与理由：2016年11月，反诉人与被反诉人签订《××前期物业服务合同》，合同第五条约定水、电、暖等费用收取是被反诉人华新物业公司应当履行的合同义务，华新物业公司应当在向业主收取后及时向反诉人交纳，现反诉人并未收取到被反诉人华新物业公司上交的2016年、2017年、2018年、2019年的水费、电费。反诉人为维护自身合法权益提出反诉，请法院查明事实，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）华新物业公司辩称，1、反诉人的诉讼主体不适格，根据《合同法》第402条规定，第三人在订立主合同时知道受托人和委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，所以本诉合同直接约束的是本诉原告及本诉被告南岗公司，博融公司作为反诉主体不符合法律规定；2、根据合同第五条约定，物业公司仅是根据被告南岗公司的委托代为收取水电费，请求权是给予到业主和被告南岗公司之间，被反诉人仅收到了水电费合计71,644.2元，已完全支付给被告南岗公司的受托人被告博融公司处的出纳周育和李春花处，剩余未收取的费用被告南岗公司依然可以向业主收取，请求权并未丧失，要求向物业公司收取没有事实及法律依据；3、反诉人的反诉请求无法进行年度的费用划分，诉请不明；综上请求法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。被告（反诉原告）南岗公司辩称，该合同中水、电费收取的合同并不是被告南岗公司和原告之间的合同义务，是被告博融公司和原告之间的合同义务，之所以交水电费的发票上记载的是被告南岗公司的名称是因为××项目的水电公司登记的是被告南岗公司的名字，应当由博融公司交给南岗公司，然后由博融公司统一向水电公司预缴。本院经审理认定事实如下：南岗公司作为案涉××的开发建设单位，委托博融公司对××进行管理并由其选定华新物业公司为××提供前期物业服务。2016年8月1日，南岗公司向博融公司出具委托书一份，内容为：“兹有我公司新疆南岗房地产开发有限公司现委托伊犁博融商业管理有限公司全权负责商业管理、房屋租赁、场地租赁、企业营销计划、停车场服务，由此产生的经济责任和法律后果由我公司承担。”2016年10月27日，博融公司（甲方）与华新物业公司（乙方）签订《××前期物业服务合同》，约定：“博融公司委托华新物业公司对坐落于伊宁市如意街1号××进行物业管理服务，总建筑面积96,000平方米。物业服务事项包括物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理，物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理，协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项，物业装饰装修、垃圾清运等管理服务，应业主和使用人要求进行的室内特约维修服务，物业档案资料的管理，其他物业管理服务事项。物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，商业用房3.8元/平方米/月；合同第一年度物业服务费由业主/使用人支付2元/平方米/月，剩余1.8元/平方米/月由甲方向乙方支付；自第二年度起，由业主/使用人按3.8元/平方米/月向乙方交纳。物业费每6个月交纳一次，自本合同年度第一个月初10日内开始交纳。装修垃圾清运费2元/平方米，车位服务费依据政府核准价格收取，收费起始时间以甲方通知为准。地下车位未收费之前，乙方已开始提供服务的，地下车位运行所需电、暖、水等相关费用，由甲方承担。合同第五条，水、电、暖等费用收取约定：1、本区域公共用水费用在未达到分户计量条件前，由乙方向业主/使用人按临时水表收取，不足部分由甲方不足；2、本区域业主/使用人用电，按照分户电表计量并加公摊损耗收取，在本区域甲方施工未完成以前，分户电表之外的损耗由甲方承担；3、本区域公共照明中，延市政道路照明、楼宇亮化及户外广告牌运行的电费由甲方承担；4、本区域采暖，采用甲方自供模式期间，其运行、管理、售后维修费用由甲方承担，乙方免费提供代收供热服务，统计并按时交付甲方；5、本条涉及的水表、电表等设备采购、安装费用，及设备保修期内的售后维修更新等相关费用，由甲方承担。合同第六条，空置房及相关收费约定：1、本物业区域一期，商户租赁签约率到达总建筑面积80%（含）之前，甲方按2元/月/㎡标准向乙方交纳实际空置面积的物业服务费，签约率到81%，不再计收。空置房区域可采取灵活物业服务，满足基本服务维持标准，不受本协议附件服务标准及人员配置限制。2、本项目自2016年11月1日起按本合同约定提供物业服务，按照3.8元/月/㎡标准收取物业费。该日起，已签约面积因甲方原因导致业主/使用人实际营业时间晚于2016年11月1日，业主/使用人物业费优惠、减免收取等情形，期间的空档期由甲方自2016年11月1日起按3.8元/月/㎡向乙方补足差额支付。3、本项目自2016年11月1日后，甲方新签约商户仍享受第一年度2元/月/㎡物业优惠政策的，自2017年11月1日起由甲方按3.8元/月/㎡向乙方补足差额支付，其面积应从空置率中减除。第十二条，甲方将合同交付使用条件的物业移交给乙方管理，并与乙方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、本物业及设施设备维修保养单位的联系方式；5、本物业的业主/使用人资料和产权资料明细。本物业不符合交付使用条件，乙方有权拒绝接受。第十九条约定，物业服务费等费用未能按时足额缴纳的，应按每日应交金额千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方逾期支付达到30日，乙方有权解除本合同。第二十二条约定，本合同期限自2016年11月1日起至本项目业主委员会成立止。”等内容。2018年5月24日，华新物业公司向博融公司出具××一期2017年物业费补贴费用申请一份，内容为“××1期已办入场63户，已入面积12231.2㎡，根据双方约定贵单位为支持商户，实行物业费优惠政策，即商户支持2元/月/㎡，剩余1.8元由开发商支付。现已统计出2017年已入场商户需补贴的面积为12231.2为㎡，共计金额264,193.49元，后附明细，请贵单位核实并尽快给予支付。”华新物业公司与博融公司并加盖公章确认。2018年11月8日，华新物业公司向博融公司出具××一期2017年物业费空置房补贴费用申请一份，内容为“××1期交付面积29361，截止2017年12月31日已办入场63户，入场面积12231.2㎡，根据双方合同第六大条第一条（本物业管理一期，商户租赁签约率达到总建筑面积80%含之前）甲方按2元/月/㎡标准向乙方交纳实际空置面积的物业服务费，签约率到达81%，不再计收。现统计2017年××租赁签约率是一期总面积的42%，未达到80%。因此贵单位需向我公司缴纳2017年度空置房费用589,550.29元。后附明细，请贵单位核实并尽快给予支付。”华新物业公司与博融公司并加盖公章确认。2019年1月6日，华新物业公司向博融公司出具××一期2018年空置房物业费费用申请一份，内容为“××1期交付面积29361，截止2018年12月31日已办入场75户，入场面积19851.61㎡，根据双方合同第六大条第一条（本物业管理一期，商户租赁签约率达到总建筑面积80%含之前）甲方按2元/月/㎡标准向乙方交纳实际空置面积的物业服务费，签约率到达81%，不再计收。现统计2018年××租赁签约率是一期总面积的68%，未达到80%。因此贵单位需向我公司交纳2018年度空置房费用338,666.98元。后附明细，请贵单位核实并尽快给予支付。”华新物业公司与博融公司并加盖公章确认。2019年1月6日，华新物业公司向博融公司出具××售楼部物业服务人员费用申请一份，内容为“××售楼部服务至2018年1月1日至2018年12月31日已服务12个月。根据双方约定派遣的服务人员只计提员工基本工资、员工基本福利、工装费、保洁劳保用品及税金共计金额149,406.3元，以上12个月费用均由本公司总部垫付，现公司财务要求尽快收回本项目以上费用，请贵公司给予支付。”华新物业公司与博融公司并加盖公章确认。2019年4月20日，博融公司向华新物业公司出具《关于××物业经营问题的情况说明》复函一份，内容为“贵司19年4月3日来函，通知我司贵司将于2019年4月30日正式退出××项目，请求我司安排人员与贵司进行移交，现函复如下：自2019年4月20日北京时间十八点开始，双方按合同约定内容启动移交前的准备工作，具体交接结果由双方书面指派委托人签字确认为准。”合同签订后，华新物业公司已履行物业服务义务，南岗公司尚欠华新物业公司物业服务费用合计1,341,817.06元。以上事实有，委托书、××前期物业服务合同、物业费用申请单、情况说明复函及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。结合上述法律的规定及本案事实，诉讼中从××的开发建设单位南岗公司向博融公司出具委托书内容可体现出南岗公司清楚并认可由博融公司对涉案××进行管理并选定华新物业公司对××提供前期物业服务并与其签订《××前期物业服务合同》，现华新物业公司也对××提供了物业管理服务，南岗公司也并未提出过异议；且南岗公司作为××的开发建设单位也并未举证证实与其他公司签订过前期物业服务协议或案涉的××物业管理服务由其他公司实际履行，故南岗公司与博融公司之间构成委托合同关系，被委托人博融公司与华新物业公司签订的《××前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时该合同对委托人南岗公司具有约束力。本案中，华新物业公司已提供涉案××的物业服务，华新物业公司主张本案诉请所依据的是《××前期物业服务合同》及加盖有博融公司公章的××物业费用申请单，南岗公司与博融公司虽对华新物业公司提供的物业费用申请单有异议，但对华新物业公司提供的加盖有博融公司公章相关费用申请单中确认的数额未能提供充分反驳证据。且博融公司已在该费用申请单上盖章认可，其也并未举证对相关费用申请单中的数额在核实后向华新物业公司提出过异议，由此可见博融公司对费用申请单数额认可并承担清偿付款承诺。故物业费用申请单可以作为认定本案事实的依据。博融公司与华新物业公司签订的《××前期物业服务合同》属于概括性的合同，对于物业服务范围并未明确列举并作详细说明。华新物业公司向本院提交的2019年1月6日××售楼部物业服务人员费用申请表中明确载明，华新物业公司为××售房部派遣服务人员，并且载明了计费标准及方式，产生费用149,406.3元。博融公司对该费用申请单加盖公章的行为可以视为，其对华新物业公司提供的针对××售房部的服务及计费方式表示接受。故对于华新物业公司主张的物业服务人员费用申请，本院予以支持。对于博融公司辩称的5份申请表最后一句载明“后附明细，请贵单位核实并尽快给予支付”实质为要约邀请，盖章行为只能说明收到该申请，不能说明同意华新物业公司申请的物业费；物业服务人员申请不是物业合同中约定的服务内容及组成部分，不应被支持的意见，本院不予采信。根据查明的事实，物业服务费用合计为1,341,817.06元。根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。依据该规定，南岗公司应对博融公司所欠华新物业公司1,341,817.06元的债务承担清偿责任。故对于华新物业公司主张南岗公司支付1,341,817.06元物业服务费的请求，于法有据，本院予以支持。涉案××前期物业服务合同系博融公司受南岗公司委托所签订，对博融公司无法律上的约束力，故华新物业公司主张博融公司就涉案债务承担连带责任的请求，于法无据，不应支持。关于华新物业公司主张的利息请求。合同约定每6个月交纳一次物业费，自本合同年度第1个月初10日内开始交纳。现华新物业公司主张统一自2019年5月1日起算利息，并未超出合同约定及费用申请单确认的款项应支付时间，故自2019年5月1日起算利息并无不当。由于合同中并未约定逾期付款的利率计算标准，故应当视为资金占用期间的利息损失。利息应分段计算，以1,341,817.06元为基数，2019年5月1日至2020年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算为76,119.6元（1,341,817.06元×476天×4.35%÷365），2020年8月20日至款项实际清偿之日止按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算。关于博融公司主张华新物业公司支付水、电费的反诉请求问题。由于博融公司是受南岗公司委托与华新物业公司签订的《××前期物业服务合同》，该合同直接约束委托人南岗公司与华新物业公司，故博融公司作为反诉原告，主体不适格，驳回博融公司的反诉，已预收的反诉费退还博融公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告新疆南岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）伊犁华新物业服务顾问有限公司支付物业服务费1,341,817.06元及利息（以1,341,817.06元为基数，2019年5月1日至2020年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算为76,119.6元，2020年8月20日至款项实际清偿之日止按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；二、驳回原告（反诉被告）伊犁华新物业服务顾问有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8438.18元（已减半收取），由被告新疆南岗房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费9097元（已减半收取），退回被告（反诉原告）伊犁博融商业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 员 赵延青二〇二一年一月二十二日书 记 员 李贝蓓