云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初5019号 原告：保山城投物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91530502072467080N。 住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道保岫东路东段南侧（红花一期42号商铺）。 法定代表人：范永明，任执行董事。 委托诉讼代理人：吴建昊，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：庄昊霖，代理权限为特别授权。 被告：刘畅，男，1992年7月6日生，汉族，户籍所在地：重庆市沙坪坝区，住隆阳区。 原告保山城投物业管理有限公司（以下简称保山城投物业公司）与被告刘畅房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保山城投物业公司委托诉讼代理人吴建昊到庭参加诉讼,被告刘畅经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山城投物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将其租赁的保山市隆阳区房屋，腾出并交还给原告；2.判令被告向原告支付自2017年6月7日起至2019年12月31日止拖欠原告的租金15434.9元、垃圾清运费186元、物业管理服务费1296.53元、电梯运行公摊费1852.188元、二次加压费310元（共计19079.62元）；3.判令被告向原告支付自2020年1月1日起至其将前述房屋腾出并交还给原告之日止拖欠的租金、垃圾清运费、物业管理服务费、电梯运行公摊费、二次加压费（计算标准为：租金497.9元／月、垃圾清运费6元／月、物业管理服务费41.8元／月、电梯运行公摊费59.75元／月、二次加压费10元／月）；4.判令被告向原告支付自2017年6月7日起至前述第2、3项诉讼请求中的款项全部付清之日止的逾期违约金（以前述第2、3项诉讼请求的全部款项为基数，每日按千分之三计算）；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月7日，被告与原告签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，向原告租赁位于保山市隆阳区，租赁期限均为自2016年6月7日起至2019年6月6日止，租金为每月497.9元，同时双方签订了相应的《物业管理服务合同》，约定租金标准为5元／平方米／月，物业管理费为0.42元／建筑平方米／月，电梯运行费为0.6元／建筑平方米／月，二次加压费10元／月／套，垃圾清理费运费6元／月／套。《云南省公共租赁住房租赁合同书》履行过程中，被告自2017年6月7日起，即开始拖欠房屋的租金、垃圾清运费、物业管理服务费等费用，经原告多次催款，被告均不予支付。2019年6月6日，《云南省公共租赁住房租赁合同书》到期后，原、被告双方并未继续签订该合同，而被告却一直强行侵占前述房屋至今，严重侵害了原告的合法权益。为此，为维护自身合法权益，原告现根据有关法律、法规的规定，向人民法院提起诉讼，并请求依法支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告将诉讼请求第二项“2019年12月31日”变更为“2019年6月6日”，租金变更为11950元、垃圾清运费变更为144元、电梯运行费变更为1434元、物业管理费变更为1004元、二次加压费变更为240元，总计费用变更为14772元。诉讼请求第三项中的时间变更为“2019年6月7日”。 被告刘畅未到庭应诉答辩。 原告保山城投物业公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告企业信用信息公示报告、隆阳区保障性住房追认授权委托书、被告身份证复印件，欲证实原、被告主体适格。2、《云南省公共租赁住房租赁合同书》、《物业管理服务合同》、费用催收照片，欲证实2016年6月7日，被告与原告签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，向原告租赁位于保山市隆阳区，房屋建筑面积为99.85平方米，租赁期限为自2016年6月7日起至2019年6月6日止，租金为每月497.9元；同日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，约定租金标准为5元／平方米／月，物业管理费为0.42元／建筑平方米／月，电梯运行费为0.6元／建筑平方米／月，二次加压费10元／月／套，垃圾清运费6元／月／套；原告多次向被告催收租金、物业费等。3、被告交纳费用的单据，欲证实被告交纳费用的起止时间。 本院认为，被告刘畅未到庭对以上证据发表质证意见，视为其自愿放弃诉讼权利。原告提交的以上证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。 被告刘畅未向本院提交证据。 根据庭审及当事人陈述，综合以上证据分析认定，本院确认如下法律事实： 2016年6月7日，原告以保山市广厦保障性住房管理有限公司名义（甲方）与被告刘畅（乙方）签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》，双方约定由被告向原告租赁位于保山市隆阳区，房屋建筑面积为99.58平方米，租赁期限自2016年6月7日起至2019年6月6日止，租金为每月497.9元。同日，原、被告双方签订《物业管理服务合同》，该《物业管理服务合同》第十六条约定被告应当交纳的费用为房屋租金、物业管理费、电梯运行费、二次加压费和生活垃圾清运费共五项，具体为：案涉房屋租金5975元／年（以建筑面积99.58平方米按5元／平方米／月标准计算）；物业管理费502元／年（以建筑面积99.58平方米按0.42元／建筑平方米／月标准计算）；电梯运行费717元／年（以建筑面积99.58平方米按0.6元／平方米／月标准计算）；二次加压费120元／年（以10元／套／月标准计算）；生活垃圾清运费72元／年（以6元／套／月标准计算）。《物业管理服务合同》同时约定“合同的期限及乙方需支付的总费用。本合同有效期限为叁年，自2016年6月7日起至2019年6月6日止，乙方应向甲方交纳壹年的租金、物业管理费、电梯运行公摊费、二次加压费、生活垃圾清运费，共计7386元；由乙方在签订合同当日一次性交纳，剩余两年的费用，乙方应当于每年的6月7日前向甲方交纳当年的所有费用。”《物业管理服务合同》第五章第三款约定违约责任为：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按应缴费总额的3‰按日收取滞纳金。” 另查明，原、被告签订《云南省公共租赁住房租赁合同书》和《物业管理服务合同》后，被告于合同签订当日即2016年6月7日向原告交纳了当年的租金、物业管理服务费等费用共计7386元，并向原告交纳了2000元的保证金。被告自2017年6月7日起开始拖欠案涉房屋的租金及物业管理服务费等费用，原告多次向被告催交费用，被告均未交纳。截止2019年6月6日止，被告共拖欠原告案涉房屋租金11950元、物业管理费1004元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费1434元、二次加压费240元，以上各项拖欠费用共计14772元。2019年6月6日，原、被告双方签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》到期后，原、被告双方未重新签订房屋租赁合同或物业管理服务合同，案涉房屋至今由被告管理使用，原告多次向被告催交各项费用未果。故原告向本院提起诉讼。 再查明，原告公司名称于2020年8月17日由保山市广厦保障性住房管理有限公司变更为保山城投物业管理有限公司。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，本案系房屋租赁合同及物业服务合同纠纷，原、被告双方签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》和《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。原告已按合同约定将案涉房屋交付给被告管理使用，且提供相应的物业管理服务，被告亦应按合同约定履行支付租金、交费等相应义务。根据《中华人民共和合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付…”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…”的规定，原、被告签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》和《物业管理服务合同》对租金、物业管理服务费等费用交付标准、金额、方式及期限均进行明确约定，被告应当按约定履行交纳费用的义务。现被告未按约定交纳费用，原告有权要求被告支付所拖欠的费用。被告在约定的租赁期间内仅向原告交纳了一年的租金及物业管理服务费，剩余两年的费用合计14772元未交纳，原告现提出的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告将案涉出租房腾出并交还给原告的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，案涉房屋在原、被告签订的《云南省公共租赁住房租赁合同书》约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据前述法律规定，不定期租赁，出租人可以随时解除合同，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。同时，根据合同法的规定，出租人解除合同时应当给予承租人合理期限，故本院确定在本判决生效之日起三十日内，将案涉房屋腾空并交付给原告，但被告仍应当按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付自2019年6月7日起至其将案涉房屋腾出并交还给原告之日止拖欠的房屋占用费。因被告仍享受原告提供的物业管理服务，故应参照双方签订的《物业管理服务合同》标准交纳相应的物业管理服务费。关于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，因被告未按约定交纳相关费用，其行为已构成违约，应承担违约责任。因原、被告双方在《物业管理服务合同》中对违约责任进行过约定，故对原告主张在合同期限内的违约金及计算违约金的标准，本院予以支持。但因原、被告对交纳费用的方式进行约定，即每年的6月7日前由被告向原告交纳当年的相关费用，故对违约金起算的时间，应当分阶段进行计算，即租期第二年违约时间自2017年6月7日起计算，租期第三年违约时间自2018年6月7日起计算。关于合同期满后的违约金，因双方继续有效的原租赁合同未对违约金进行约定，而当事人未重新签订物业管理合同，未对违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行约定，鉴于被告在合同期满后一直对案涉房屋进行管理使用，且未交纳相关费用，本院认为，欠款或逾期付款造成接受一方的损失体现为利息的期待利益的丧失，故对于被告合同期满后的次日（即2019年6月7日）产生的违约金本院按同期银行贷款利率标准予以支持。被告刘畅经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《物业管理条例》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告刘畅于本判决生效后三十日内腾空位于保山市隆阳区的公租房，并将其交还给原告保山城投物业管理有限公司。 二、由被告刘畅于本判决生效后三十日内一次性向原告保山城投物业管理有限公司支付自2017年6月7日起至2019年6月6日止共拖欠的租金11950元、物业管理费1004元、生活垃圾清运费144元、电梯运行费1434元、二次加压费240元，合计14772元。 三、由被告刘畅于本判决生效后三十日内一次性向原告保山城投物业管理有限公司支付自2019年6月7日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费、垃圾清运费、物业管理费、电梯运行费、二次加压费（计算标准分别为：房屋占用费497.9元／月、垃圾清运费6元／月、物业管理费41.8元／月、电梯运行费59.7元／月、二次加压费10元／月）。 四、由被告刘畅于本判决生效后三十日内一次性向原告保山城投物业管理有限公司分别支付以下各阶段的违约金，即以拖欠费用7386元为基数，按每日千分之三标准计算自2017年6月7日起至付清该7386元之日止的违约金；以拖欠费用7386元为基数，按每日千分之三标准计算自2018年6月7日起至付清该7386元之日止的违约金；以拖欠上述第三项的各项费用为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.75％计算自2019年6月7日起至上述第三项的各项费用付清之日止的违约金。 五、驳回原告保山城投物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费278元，减半收取计139元，由被告刘畅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  储换英 人民陪审员  赵 邦 人民陪审员  赵 燕 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  刘 欣