广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2998号原告：沈启球，男，1956年5月3日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区***************，公民身份号码450************。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被告：奥特莱斯置业广东有限公司，住所地广东省佛山市三水区*************之一，统一社会信用代码914***********。法定代表人：林某1。诉讼代表人：奥特莱斯置业广东有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。被告：广东冠恒旅游管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************、A27-A29，统一社会信用代码91440607MA51QMG784。法定代表人：李某1。被告：广东景盛置业有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********芭蕾雨·碧蓝世界广场F33之四，统一社会信用代码914***********。法定代表人：林某1。诉讼代表人：广东景盛置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。原告沈启球与被告奥特莱斯置业广东有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、广东冠恒旅游管理有限公司（以下简称冠恒公司）、广东景盛置业有限公司（以下简称景盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，因奥特莱斯公司、景盛公司进入破产程序需要等待破产管理人接管，本院于2020年9月10日裁定中止诉讼，中止诉讼事由消失后，于2020年11月17日恢复审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告沈启球的委托诉讼代理人彭国强、奥特莱斯公司和景盛公司管理人的委托诉讼代理人李程丽到庭参加诉讼，被告冠恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈启球向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带向原告返还原告订购奥特莱斯公司开发的新昌小镇听泉居的房款518912元，即原告所谓购买冠恒公司“新昌汇家园卡”的款项518912元;2.判令三被告连带向原告支付上述款项自2019年3月12日起到实际退款之日止按照年利率6%计算的逾期返还款项利息，暂计算至2020年6月11日为38918.40元。上述第1、2项合共557830.40元；3.本案案件受理费由三被告承担。事实与理由：一、购房及付款。2018年6月30日，原告经在新昌集团北京总部供职的刘岚推荐，与原告的外甥女唐岚和她先生刘烜辉来到奥特莱斯公司开发的三水新昌小镇看房，刘岚及售楼部赵芝浩经理告知该项目将于当年10月取得预售证、12月开盘，以新昌公司员工亲朋好友的身份可以按内部价订购房子。唐岚当即订购了一套，原告也决定订购该项目听泉居，托刘烜辉刷卡4万元代原告缴纳购房订金，按照刘岚和赵经理关于一周内必须缴齐余款的要求，原告在2018年7月2日转款478912元到奥特莱斯公司指定的帐户，并按要求备注“沈启球新昌家园卡充值”。至此，原告订购的2-403房的房款518912元已全部缴讫。二、合同终止及退款。在2018年7月原告到新昌小镇售楼部准备签合同，刘岚经理和赵经理才告知，奥特莱斯公司为规避无预售证售房，特安排关联公司冠恒公司跟原告签协议，待项目开盘再换签正式购房合同。这个情况完全出乎原告的意料，但考虑到房款已经缴讫且又是内部销售，原告只好跟冠恒公司签订了《新昌汇家园卡购买协议》，冠恒公司也给原告开具了订金4万元和余款478912元的两张收款收据，当天原告还在《购房意向登记表》上签字，也签署了致奥特莱斯公司的认购意向申请书，并取得了奥特莱斯公司盖章的购房申请回执。后来，新昌小镇项目进展不顺利未能如期取得预售证和正式开盘，原告于2019年2月底联系售楼部赵经理要求退款，其安排下属萧美明受理原告的退款事项。萧美明给原告发来申请退款的格式，并要求把全套购房资料的原件连同退款申请书一起快递给她。3月初，萧美明收到原告的退款资料原件后，即启动内部审批流程，原告的退款事项于2019年3月11日经冠恒公司的财务总监盛德军和奥特莱斯公司的董事长林某1审批同意，萧美明于次日将审批通过的情况微信告知了原告，但奥特莱斯公司和冠恒公司一直没有向原告退款。期间，原告曾向佛山市三水区政府投诉，赵经理于2019年11月微信告知景盛公司对原告的款项承担连带责任，并将景盛公司的保证承诺函电子版发给原告。直至今日，原告也没有收到三被告的任何退款。按照《新昌汇家园卡购买协议》第四条第（三）款约定“甲方于退回手续办理后的7个工作日内将款项转入乙方书面指定银行账户”，从3月初收到原告退款资料到3月11日审批通过已经超过7个工作日，三被告应自2019年3月12日萧美明将奥特莱斯公司、冠恒公司审批同意退款通知原告之日起计算因逾期支付退款产生的资金占用期间利息。为维护原告合法权益，特向法院提起本案诉讼，望判如所请。被告奥特莱斯公司、景盛公司共同辩称，1.佛山市中级人民法院于2020年9月7日裁定受理奥特莱斯公司、景盛公司重整申请，同日指定北京市京师律师事务所、广东源浩律师事务所共同担任管理人，债权人应当向管理人申报债权；2.原告与奥特莱斯公司不存在房屋买卖合同关系，原告与冠恒公司签订家园卡购买协议，奥特莱斯公司出具收据也只写明家园卡充值款，原告提交《连带责任保证承诺函》亦证明原告所交款项是家园卡充值款，非购房款；3.景盛公司出具《连带责任保证承诺函》担保债务范围不包括家园卡充值款的利息，即便需要承担利息，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.景盛公司已经进入破产重整程序，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条规定，违约金不作为破产债权的规定，部分当事人与冠恒公司签订的协议中约定日万分之五违约金，对违约金部分景盛公司不应承担连带责任。被告冠恒公司辩称，一、答辩人与原告之间不存在房屋买卖关系。双方既没有签订正式的房屋买卖合同，也没有签订房屋认购协议。原告提交的《购房意向登记表》和《申请书》都是其单方提交的证据，对该证据三性不予认可，该证据无法证明原告与答辩人存在房屋买卖关系。二、原告缴纳的518912元是购买新昌汇家园卡会籍的对价款。根据《新昌汇家园卡购买协议》和两份收据，可以确定原告缴纳的款项是其购买新昌汇家园卡会籍的对价款。三、原告所诉逾期还款利息没有约定和法定依据。答辩人对原告提供的所谓答辩人员工出具的证明、与答辩人员工的聊天记录及答辩人内部审批文件的真实性不予认可。退一步讲，及时该等内部审批文件是真实的，也只是内部审批流程，并未对原告出具，不具有对外的效力，不能作为答辩人违约的基于。至于证明及聊天记录，无法确认其真实性，即使真实，该等人员也无权代表答辩人向原告作出任何承诺。原告为证明其主张提供如下证据：原告身份证一份，三被告国家企业信用信息公示系统公示信息三份，企业信用报告二份，新昌汇家园卡购买协议一份，收据二份，认购意向申请书和购房申请回执各一份，购房意向登记表一份，申请书一份，工作联系单一份，刘烜辉的说明、身份证和恒生银行综合户口结单各一份，中国建设银行汇款转账凭条一份，刘岚的身份证和证明各一份，萧美明身份证和证明各一份，微信聊天记录一组，顺丰速运单一份，连带责任保证承诺函一份，佛山市三水区住房城乡建设和水利《信访事项处理意见书》二份，《佛山市国有建设用地使用权出让合同》之补充协议一份，关于对《关于征求〈佛山市国有建设用地使用权出让合同之补充协议〉意见的函》的回复意见一份，新昌集团控股有限公司佛山芦苞项目5公司关联性说明一份。被告奥特莱斯公司、景盛公司、冠恒公司没有提供证据。经审查，原告提交的原告身份证、三被告国家企业信用信息公示系统公示信息、企业信用报告、新昌汇家园卡购买协议、收据、认购意向申请书、购房申请回执、购房意向登记表、申请书、工作联系单、刘烜辉的说明、身份证和恒生银行综合户口结单，中国建设银行汇款转账凭条、连带责任保证承诺函、佛山市三水区住房城乡建设和水利《信访事项处理意见书》，《佛山市国有建设用地使用权出让合同》之补充协议、关于对《关于征求〈佛山市国有建设用地使用权出让合同之补充协议〉意见的函》的回复意见，上述证据来源、形式合法，能相互印证，与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信；原告提交刘岚的身份证和证明、萧美明身份证和证明、顺丰速运单、新昌集团控股有限公司佛山芦苞项目5公司关联性说明，是原告单方制作或者是无出庭佐证的证人证言，被告不予认可，本院不予采信。对微信聊天记录，无微信相对人的身份证明佐证，本院亦不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告奥特莱斯公司开发佛山市三水区***********盘。2018年6月30日，原告沈启球向奥特莱斯公司提交《认购意向申请书》，原告对被告开发的位于佛山市三水区**********听泉居（楼盘名）2栋403房屋有购买意向，申请在办妥商品房预售许可证并对外销售时以7641.17元/平方米的价格优先认购房屋。奥特莱斯公司向原告出具《购房申请回执》，表示已经收到原告对听泉居（楼盘名）2栋403房屋以单价7641.17元/平方米的购房申请书。2018年7月2日，奥特莱斯公司制作《购房意向登记表》，记载内容为：原告沈启球有意向购买2栋403房屋，房屋建筑面积为67.91平方米，折后单价为7641.17元/平方米，折后总房价为518912元。付款计划为2018年6月30日前支付意向金40000元，于2018年7月7日支付首期款478912元。公司的销售部人员萧美明、财务部人员林思瑜均在上述《购房意向登记表》中签名。原告分别在2018年6月30日和7月2日，分两次共向冠恒公司支付了518912元。冠恒公司向原告出具收据，载明“收到沈启球家园卡充值款”。2018年7月2日，原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，约定了原告购买冠恒公司的新昌汇家园卡，缴纳款项为518912元，原告持家园卡在冠恒公司及关联方消费相应服务和产品时，从家园卡中直接扣减相应消费金额，无需另行付款。2019年2月28日，原告向奥特莱斯公司申请退回认购2栋403房屋款项。2019年3月11日，奥特莱斯公司出具《工作联系单》，载明申请事由为：沈启球申请退还认购2-403房屋的款项518912元。被告的销售部、中心副总经理、项目负责人、副总监、董事长等人在《工作联系单》中签名同意退款。2019年7月沈启球、沈启球向佛山市三水区住房城乡建设和水利局投诉，该局于2019年9月20日作出答复如下：我局立即与芦苞镇国土城建和水务局就奥特莱斯公司涉嫌违规销售商品房的问题约谈了奥特莱斯公司，据公司回应，公司目前处于资产重组阶段，公司资产暂时全部封存冻结，等待重组结果落实后，马上退还“家园卡”充值款项。8月份我局发出《关于对奥特莱斯置业广东有限公司的整改通知》，要求公司先行自查并积极处理投诉事件。我局已联合属地政府芦苞镇国土城建和水务局对该事件开展进一步调查，目前该事件在进一步调查中。2019年11月4日，景盛公司向包括原告在内的42人出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》，为冠恒公司收取84笔“新昌汇家园卡购买协议”的15553286元的退款义务承担连带保证责任，保证范围包括已收取款项15553286元及已约定的与退回充值款相关的补偿金额。连带保证担保期限为2020年2月1日至2022年1月31日止。2019年12月12日，朱奕霏等人向佛山市三水区住房城乡建设和水利局投诉，佛山市三水区住房城乡建设和水利局于2020年1月16日作出答复如下：奥特莱斯公司现处于重组中，待重组事项处理后马上处理退还家园卡款项。为了解决退款问题，奥特莱斯公司提出让景盛公司作为该项债务的连带责任担保人，并出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》。相关手续正在推进中，暂无法完成退款手续，建议信访人通过司法途径解决。另查明，从中国人民银行征信中心查询《企业信用报告》得知，奥特莱斯公司与景盛公司存在关联关系，两公司的法定代表人同为林某1，公司主要人员相同，两公司的股东为奥特莱斯名牌折扣店有限公司和奥特莱斯名牌折扣店投资有限公司。再查明，佛山市中级人民法院于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对奥特莱斯公司提出的破产重整申请，于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对景盛公司提出的破产重整申请。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原告作为购房人向被告奥特莱斯公司出具《认购意向申请书》，认购位于佛山市三水区*******************屋，奥特莱斯公司向原告出具《购房申请回执》，确认原告的认购意向申请书。原告按照奥特莱斯公司要求，以购买新昌汇家园卡的名义与冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》并向冠恒公司支付款项518912元。从原告提交认购意向申请书、明确认购房号、支付款项等一系列行为分析，原告向冠恒公司付款并非为了购买冠恒公司的服务或者产品，其目的在于购买房屋，原告所付款项实为向奥特莱斯公司支付认购房款。原告作为购房者与被告奥特莱斯公司作为房地产开发商达成双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，故双方形成商品房预约合同关系。该商品房预约合同关系是双方自愿平等协商，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。现奥特莱斯公司开发的听泉居楼盘已经处于全面停工状态，且该奥特莱斯公司进入破产程序，客观上已经不能继续履行合同，故原告与奥特莱斯公司之间的商品房预约合同符合法定的解除条件，对于已付的认购房款，原告主张案涉楼盘开发商即奥特莱斯公司承担返还义务，有理，本院予以支持。原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，该协议没有具体约定冠恒公司提供的产品、服务，冠恒公司收取原告的款项，目的是为了奥特莱斯公司履行商品房预约合同，故本院认为，《新昌汇家园卡购买协议》实际上是为了方便履行原告与奥特莱斯公司之间商品房预约合同，是商品房预约合同的一部分，因原告与奥特莱斯公司之间的合同无法履行，故原告与冠恒公司的《新昌汇家园卡购买协议》亦符合法定的解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”诚如上文分析，原告与奥特莱斯公司的商品房预约合同解除后，奥特莱斯公司作为开发楼盘的开发商应返还已经收取的房款，而冠恒公司作为收款人，在《新昌汇家园卡购买协议》解除后，占有上述款项无据，故被告冠恒公司应与奥特莱斯公司共同返还原告款项518912元。至于原告主张的利息，因双方当事人对此无约定，故利息损失应自原告起诉解除合同之日2020年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率4.2%计算为宜。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”原告主张的利息计算至破产申请受理时即2020年9月7日，为4060.31元。原告主张过高部分的利息，缺乏依据，本院不予支持。被告景盛公司自愿出具承诺函同意对包括本案款项在内的冠恒公司已经收取的84笔家园卡充值款共计15553286元的退款义务及已约定的与退回充值款相关的补偿金额承担连带保证责任，原告诉请景盛公司对冠恒公司应返还款项518912元及利息损失承担连带保证责任，有充分依据，本院予以支持。原告必须在奥特莱斯公司和景盛公司的破产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿。被告冠恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奥特莱斯置业广东有限公司、被告广东冠恒旅游管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告沈启球返还款项518912元并支付利息损失4060.31元，共计522972.31元；二、被告广东景盛置业有限公司对第一判项所确定的被告广东冠恒旅游管理有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告沈启球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4689元（原告已经预交），由原告沈启球负担293元，由被告奥特莱斯置业广东有限公司、广东冠恒旅游管理有限公司、广东景盛置业有限公司共同负担4396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二〇年十二月二十八日法官助理  程秋燕书 记 员  古丽华