湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14500号原告:蒋奕涵，女，汉族，1997年6月12日出生，住湖南省长沙市岳麓区。被告：余玲敏，女，汉族，1966年7月12日出生，住湖南省望城县。原告蒋奕涵诉被告余玲敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋奕涵、被告余玲敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋奕涵向本院提出下列诉讼请求：1.请求法院判决被告赔偿租金共计12650元；2.请求法院判决被告赔偿押金共计1150元；3.请求法院判决被告赔偿合同违约金为三个月租金，共计：3450元；4.请求法院判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2020年9月20日与长沙星寓商业管理有限公司（以下简称星寓公司）签定房屋租赁合同，租期至2021年9月19日，月租金为：1150元/月，并一次性缴纳了一年的租金及押金，共计14950元。在2020年10月上旬，由于星寓公司经营出现异常，没有按被告与星寓公司之间的约定支付被告租金，于是，被告以星寓公司违约为由，要求原告搬离其居所，在多次协商无果的情况下，被告在2020年10月11日至2020年10月18日期间，被告多次对原告进行电话警告及骚扰并强制锁门，报警并联系物业吵闹，在原告居所门上粘贴搬离警告通知书，导致原告在各种压力下无法正常在居住房屋内继续居住下去，原告在2020年10月17日不得不被迫搬离，因被告强制中断原告与星寓公司合同，造成较大损失。原告认为，被告与星寓公司签订委托协议，已成为委托关系，原告将房屋租金及押金支付给星寓公司等同于支付给被告，被告赋予星寓公司代收取房屋租金、押金的权利，因此，被告无权妨碍原告对房屋的使用权，并且原告与被告委托的星寓公司签署了房屋租赁合同，并已全额支付为期一年的房屋租金，依法享有合同使用权，由于被告的非法行为，导致原告无法继续履行租赁合同，故提起诉讼。被告余玲敏辩称：首先，被告与原告之间不存在房屋租赁合同关系。被告只在2020年8月18日中午12点25分与长沙星寓商业管理有限公司签订了唯一一份支付宝合同，再也未签订任何合同或协议。至于原告提供的委托书，被告对此毫不知情，上面的签字也非被告所写，因此，被告申请法院对此签名做笔迹鉴定。其次，原告与长沙星寓管理有限公司签订房屋租赁合同后，被告只在2020年8月19日收到不知具体哪个账户转入的房屋押金1650元，此后再无收到其他款项，因此，被告无义务承担原告提出的押金、租金、违约金的赔偿。根据被告与长沙星寓管理有限公司签订的合同，因长沙星寓管理有限公司违约，被告有权单方解除房屋租赁合同。因一直联系不上长沙星寓管理有限公司，被告于2020年10月14日在中国工业报登报做出声明告知长沙星寓管理有限公司三日内如无相关人员取得联系协商，原签订合同同时作废，同时也向原告做出了通知，并通过物业正式告知原告从案涉房屋搬离。然后，原告提供物业管理员通知修改密码截图时间表示质疑，因其有意将时间部分裁去，原告提供给被告女儿物业管家改密码的准确时间截图，是在原告正常搬离以后才收房改密码。被告与原告之间不存在房屋租赁合同，被告的合法信赖利益应当受到合理的保障；就长沙星寓管理有限公司擅自将房租款项据为己有，从而导致这一系列事情，被告无需亦不应当承担相关责任。综上所述，原告所主张的房屋租赁合同纠纷关系不成立，为维护被告的合法权益，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告余玲敏系长沙市岳麓区金星南路**枫桥苑小区****房屋的所有人。2020年8月18日，被告余玲敏（出租方）与案外人长沙星寓商业管理有限公司（服务方）了签订《房屋租赁服务合同》，约定：被告将所长沙市岳麓区金星南路29号枫桥苑小区7栋1211室房屋（一室一厅一厨一卫一阳台，建筑面积41m2）的房屋租赁服务给服务方；租赁服务费，被告向服务方支付一个月的租赁服务费，此费用直接用首年首期1个月租金冲抵，双方互不支付；租赁服务期为2020年8月20日至2023年8月19日，被告实收租期为35个月，冲抵服务费1个月；租金标准为1650元/月（含物业费），押1付1，本合同起租日前三天内服务方向被告支付相当于一个月房租1650元作为押金，以后每月21日由服务方向被告支付租金；服务方在租赁服务期内可将该房屋出租转租给他人；由于服务方原因导致服务方不支付或不按照约定支付租金达20日的，被告有权单方解除合同，收回该房屋；……合同签订后，案外人长沙星寓商业管理有限公司向被告支付押金1650元，被告向长沙星寓商业管理有限公司出示了房屋所有权证等资料，由案外人长沙星寓商业管理有限公司提供租赁服务。2020年9月18日，原告蒋奕涵（承租房乙方）与案外人长沙星寓商业管理有限公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在长沙市岳麓区金星南路29号枫桥苑小区7栋1单元1211室房屋的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2020年9月20日起至2021年9月19日止；月租金1150元/月（含物业费），支付方式为年付；乙方应在签订本租赁合同时向甲方交付一个月房屋租金1150元作为押金，租赁期满后，乙方无任何违约行为、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额无息退还押金……。上述合同签订后，长沙星寓商业管理有限公司依约将涉案房屋交付给原告，原告分三次向长沙星寓商业管理有限公司交纳了租金及押金共计14950元。长沙星寓商业管理有限公司向被告支付了押金1650元，后再未向被告支付租金。因长沙星寓商业管理有限公司未依约向被告支付租金收益，被告于2020年10月14日在中国工业报登报声明，被告与长沙星寓商业管理有限公司签订的房屋租赁服务合同废止。被告于2020年10月16日向原告送达限期搬离告知书，要求原告腾退房屋，后被告于2020年10月19日收回了涉案房屋。原、被告协商未果，遂酿成本案诉讼。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原告与长沙星寓商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、付款记录、微信聊天记录，被告与长沙星寓商业管理有限公司签订的《房屋租赁服务合同》、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，虽然被告就涉案房屋向案外人长沙星寓商业管理有限公司签订了《房屋租赁服务合同》，由被告将涉案房屋授权给长沙星寓商业管理有限公司提供租赁管理服务。但从该《房屋租赁服务合同》的内容来看，该合同对涉案房屋的交付，长沙星寓商业管理有限公司依约定期向被告支付固定的租金收益作了明确约定，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，因此，该合同本质上为房屋租赁合同，被告与案外人长沙星寓商业管理有限公司之间属于房屋租赁关系，被告余玲敏为出租人，案外人长沙星寓商业管理有限公司系承租人。虽然原告蒋奕涵与案外人长沙星寓商业管理有限公司亦签订了相应的房屋租赁合同，但其在整个租赁法律关系中，属于次承租人的法律地位。本案中，案外人长沙星寓商业管理有限公司作为承租人在租赁合同履行期间未依约及时向作为出租人的被告余玲敏履行租金支付义务，构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”可知，在承租人未依约向被告履行租金支付义务的情形下，作为次承租人的原告如抗辩出租人与承租人解除租赁合同的，原告有代承租人长沙星寓商业管理有限公司向被告支付租金的义务；现出租人与承租人的租赁合同已解除，且原告未向被告即出租人支付租金，根据合同的相对性，本院对原告要求被告支付租金、押金及违约金的诉请不予支持。关于原告已向案外人长沙星寓商业管理有限公司支付的租金、押金，原告可另行向长沙星寓商业管理有限公司依法维权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：驳回原告蒋奕涵的全部诉讼请求。本案受理费减半收取101元，由原告蒋奕涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋高伟二〇二一年一月二十五日法官助理文宥妍书记员刘洋乐