河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终517号上诉人（原审原告、申请执行人）：中原银行股份有限公司周口分行，住所地：周口市庆丰东路昌建MOCO新世界商务写字楼A座。统一社会信用代码：91410000735499025R。法定代表人：周朝阳，系该分行负责人。委托诉讼代理人：王大伟，系中原银行股份有限公司周口分行职工。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈丘县富盈置业有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区。统一社会信用代码：91411624680763043Y。诉讼代表人：北京德恒（郑州）律师事务所，河南裕恒律师事务所。系该公司管理人。委托诉讼代理人：田坦，系河南裕恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄迪，系河南裕恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：张国动，男，汉族，1984年8月28日出生，住沈丘县。委托诉讼代理人：周正，河南恪信律师事务所律师。上诉人中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）因与被上诉人沈丘县富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）、张国动执行异议之诉一案，不服河南省沈丘县人民法院（2020）豫1624民初5445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中原银行股份有限公司周口分行的委托诉讼代理人王大伟、宋军魁，被上诉人沈丘县富盈置业有限公司的委托诉讼代理人田坦，张国动的委托诉讼代理人周正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原银行周口分行上诉请求：一、依法撤销河南省沈丘县人民法院（2020）豫1624民初5445号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人提交的购房收据不足以证实其实际购买，并足额支付了涉案房屋的购房款。执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应有区分。对于购房人是否足额支付了购房款问题，如果购房人仅提供房地产开发企业出具的收据或发票，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。作为购房人还应提供购房款转账凭证，资金来源等客观凭证予以证实。系列案件中部分购房人提供的商品房买卖合同中没有签订时间，用以证明支付购房款凭证仅有收款收据，部分购房人提供的：收据所载明的金额、时间等内容与合伺约定不一致等矛盾。但，一审判决在认定购房款交纳情况时未严格履行审查义务，认定被上诉突陆续支付全额购房款依据不足。二、被上诉人消极不行使登记权利，长时间未办理房屋过户登记手续，是其自身原因造成的。涉案商品房买卖合同约定了交房时间，约定了交房后办理房产证的期限。按照商品房买卖合同约定的交房时间推算，现已超过约定办理期限多年。被上诉人作为购房者并未依照合同约定及时行使并主张自己的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，可归责于买受人自身的原因在三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。涉案房屋长时间未办連房屋过户登记手续，正是因被告消极不行使登记权利造成的。三、上诉人系涉案房屋的抵押权人，申请查封涉案房屋合法有据。沈丘县富盈置业有限公司为借款将涉案房屋自在建开始就2抵押给了中原银行股份有限公司周口分行，并办理了抵押登记手续，中原银行股份有限公司周口分行作为涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权。上诉人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的颊定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外，申请查封涉案房屋合法有据，法院所采取的执行等查封措施不应中止。综上，请求二审法院查明案件事实后，依法改判支持上诉人于一审中的诉讼请求或将本案发回重审。富盈公司辩称：一、一审认定事实清楚，被上诉人向管理人提供的债权申报申报材料显示，其与富盈置业签订了《商品房买卖合同》所涉房屋也已经交付。二、被上诉人的债权已初步确认，并提交富盈置业第一次债权人会议核查，异议期内无债权人、债务人向管理人提交书面异议。张国动答辩称：一、张国动与沈丘县富盈置业有限公司签订有《商品房买卖合同》，答辩人支付了全部价款，涉案房屋不应当执行。二、上诉人中原银行股份有限公司周口分行在发放贷款时，没有尽到注意审查义务，在明知涉案房屋多年前己经出让的现实下违法放货，严重损害了答辩人的权益。中原银行股份有限公司周口分行向一审法院起诉请求：一、准许执行位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米，房权证号：沈房字第××号）中2幢2单元21A03号房产；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：根据当事人陈述、举证、质证，法院认定事实如下：2017年10月27日，被告富盈公司与原告中原银行周口分行签订借款合同，约定，被告富盈公司向原告中原银行周口分行借款1,000元，贷款期限自2017年10月27日至2018年10月27日，被告富盈公司以其名下位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（房号3-A01、3-A03、4-A03、4-A08、5-A02、5-A07、6-A02、6-A07、7-A07、8-A01、9-A01、9-A08、10-A03、12-A04、13-A01、13-A02、15-A02、15-A07、16-A03、16-A05、16-A06、16-A07、16-A08、20-A02、21-A01、21-A02、21-A03、22-A08、23-A01、23-A04、23-A06、25-A02、26-A01、27-A07、28-A05、30-A08、30-A01、32-A01，计4679.88平方米，房权证号为沈房字第××号）作抵押，并办理了抵押登记。因被告富盈公司未按约定时间偿还借款，中原银行周口分行提起仲裁，周口仲裁委员会经调解作出（2019）周仲调字第207号调解书。后被告富盈公司未按约定时间还款，中原银行周口分行向河南省周口市中级人民法院申请执行。河南省周口市中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）豫16执233号执行裁定，查封了上述涉案房屋。被告张国动对案涉查封的2幢2单元21A03号房屋提出执行异议。河南省周口市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）豫16执异27号执行裁定，中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米，房权证号为沈房字第××号）中2幢2单元21A03号房产的执行。原告中原银行周口分行不服该裁定，向河南省周口市中级人民法院提起执行异议之诉。因富盈公司申请破产清算，法院2020年6月22日作出（2020）豫1624破申1号民事裁定，裁定受理富盈公司的破产清算申请，河南省周口市中级人民法院裁定将该案移送本院审理。张国动2012年12月开始与富盈公司协商购买富盈公司所开发的上述案涉御景国际小区2#AB座2幢2单元21A03号（抵押登记房号为21-A03号）房屋，总价364,000元。张国动陆续交付了全部购房款，并与富盈公司签订商品房买卖合同。2015年3月张国动相继交纳装修押金、天然气费、物业费等，实际占有使用案涉房屋。2019年10月，因富盈公司未按合同约定未办理房屋登记，张国动向法院提起诉讼，要求判令富盈公司协助办理不动产权证书，法院经调解于2019年10月31日作出（2020）豫1624民初5421号民事调解书，约定富盈公司于2020年5月1日前协助张国动办理房屋登记。一审法院认为，案涉御景国际小区2#AB座21-A03号房屋是富盈公司开发的商品房，中原银行周口分行虽然在2017年与富盈公司签订借贷合同时就案涉房屋设定了抵押，2020年申请人民法院查封了案涉房屋，但张国动早在2012年就与富盈公司协商购房，就案涉房屋签订了买卖合同，依约交付了全部购房款，并于2014年实际占有该房屋，并非张国动的原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定精神，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，原告申请执行登记在富盈公司名下但已经销售给张国动的案涉房屋，法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告中原银行股份有限公司周口分行的诉讼请求。本案受理费100元，由原告中原银行股份有限公司周口分行负担。本院查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，案涉被执行人沈丘县富盈置业有限公司已进入破产还债程序，其依法成立的破产管理人经审查确认执行案外人张国动与富盈公司的房屋买卖合同真实，且已足额收取了房屋价款，并已将案涉房屋交由张国动占有使用，案外人张国动在一审中也提供了相应证据佐证上述事实，原审判决依据上述事实予以判决适当，上诉人中原银行周口分行的上诉理由不足，本院不予以采信，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中原银行股份有限公司周口分行负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二一年一月二十九日法官助理张艳敏书记员唐荣川