广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36148号原告（反诉被告）：熊赛华，女，1966年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆。委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师原告（反诉被告）熊赛华（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州美馨房地产开发有限公司（以下简称被告美馨公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊赛华及被告（反诉原告）美馨公司的委托诉讼代理人黄柳儒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）熊赛华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告于2017年11月16日与被告签订的《嘉大广场房屋使用权转让合同》（合同编号：20171116001）无效；2、依法判令被告向原告返还已支付的房款250000元；3、依法判令被告向原告赔偿损失140000元（其中装修团购费100000元，贷款手续费40000元）；4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月1日，原告在广州同和地铁口经向被告的销售人员了解涉案房屋是商品房。后，在被告梁文明经理承诺涉案房屋可以办理贷款，首付只需交总价的30%的情况下，原告与被告于2017年11月16日签订了《嘉大广场房屋使用权转让合同》，房屋位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座12层23号，房屋总计51万元。后原告在被告要求下与中国银行股份有限公司广州海珠支行签订了《中国银行信用卡分期业务借款协议》，原告向中国银行贷款20万元，手续费为40000元，该20万元直接入账到被告梁文明经理卡上，再由其支付到被告账上。之后原告又通过银行转账的方式向被告支付15万元，其中5万元是房款，10万元是装修团购费。因此，原告共交25万元房款，10万元装修团购费。当时，被告称涉案房屋总价60万元包装修费，所以在开具收据时的金额与实际金额不一致，房款收据26万元比实际支付金额多1万，装修团购收据11万元，比实际金额多1万元。由于被告承诺的后续贷款未办理成功且原告的首付款项已高于房屋总价的30%，原告持续要求被告退还款项，但被告未能正面予以回复。原告因此一直未实际占有、使用涉案房屋，然而被告已自2018年3月开始将涉案房屋出租收取房屋。因涉案房屋无产权及规划报建信息，故《嘉大广场房屋使用权转让合同》为无效合同。上述合同无效后，被告应将取得的财产返还给原告。虽被告出具的《收款收据》中显示其收取原告房屋使用金26万元，但原告实际支付了25万元房款。被告作为长期涉足房地产行业的公司，其应当知晓涉案房屋无产权和合法报建手续的情况下不得出售，因此，其应对涉案合同的无效负有过错，应当承担全部责任，赔偿原告因合同无效而遭受的损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。针对美馨公司的反诉请求，熊赛华辩称，原告不同意被告的全部反诉请求。原告不但未收到2018年3月至今的租金，还背负了银行利息及贷款。且原告并未实际占有使用涉案房屋，被告也未向原告交付涉案房屋，原告不应向其支付房屋占用费。美馨公司提起反诉称：原被告于2017年11月16日签订了《房屋使用权转让合同》，该合同约定被告美馨公司将位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座12层23号房屋的使用权转让给原告，原告向被告美馨公司支付51万元的房屋使用金。同日，原告与案外人广东巴芙特酒店管理有限公司签订了《巴芙特酒店公寓租赁合同》，该合同约定原告将该房屋出租给巴芙特酒店作经营酒店使用，即原告实际利用了涉案房屋的经营管理权。现原告要求解除合同，导致双方履行该合同的信赖基础已然丧失，无法继续履行，而原告实际使用了房屋，且尚未向被告返还合同所涉房屋，损害了被告美馨公司的权益。房屋占有使用费的计算标准为约定房屋使用金51万除以20年再除以12个月再乘以具体的占用时间。故提出反诉请求如下：1、判令原告向被告返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座12层23号房屋的经营管理权；2、判令原告向被告支付相应的房屋占用费（计算期限自2018年3月30日起至实际交还房屋经营管理权之日止，标准为房屋使用权转让金51万元除以20年再除以365日再乘以具体的使用时间即510000元÷20年÷365日*946日（暂计至2020年10月31日）=66090元）；3、判令原告承担本案的诉讼费用。针对熊赛华的本诉请求，美馨公司辩称，一、原告与被告美馨公司于2017年11月16日签订的《房屋使用权转让合同》应当继续履行。关于合同效力问题，被告尊重法院的裁判。二、关于原告主张其向被告实际支付款项25万元的事实，被告予以确认。但原告要求被告全额返还上述房屋使用金25万元的诉请不应得到支持。即便合同无效，但根据原告与案外人广东巴芙特酒店管理有限公司签订的《巴芙特酒店公寓租赁合同》表明，原告实际行使涉案房屋的经营管理权。三、根据原告提供的装修团购费收据显示，收款人是案外人广州余盛装修有限公司与广州大麦信息科技有限公司，被告并非收款人。根据类案的裁判精神，该装修费不是房屋使用金的组成部分，不适宜在本案处理。且原告提供的证据是无法证明原告与案外人的10万元款项与本案合同有任何关联，故原告主张被告支付装修费缺乏理据。四、原告要求被告对贷款手续费40000元的损失承担赔偿责任被告不予认可。首先，梁文明不属于被告的员工，应属于中介公司的工作人员。其次，原告提供的证据5显示中国银行出具的借款收据表明原告借款用途旨在装修住房，其应属于原告为向广州余盛装修有限公司与广州大麦信息科技有限公司支付装修费而申请的贷款。再次，原告提交的借款协议并非原件，被告不清楚该借款协议的存在，也无法认定该协议与本案的房屋使用权转让合同有关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的嘉大广场房屋使用权转让合同、（2020）粤01民终6913号民事判决书、收据、银行流水、中国银行信用卡分期业务借款协议及附件借款借据、巴芙特酒店公寓租赁合同及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，原告（乙方，使用权受让方）与被告（甲方，使用权转让方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座12层23号房屋（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积约60平方米；转让期限20年，即从2018年3月30日至2038年3月29日止；上述转让期限届满之日起，甲方向乙方无偿赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日止。在赠送期内，双方除第四、五条的约定外，其他权利义务不变。在赠送期间如因甲方的原因而导致乙方无法继续使用或是出现有偿使用，甲方则按当时同等路段、同等档次、同等租金的市场评估价无条件补偿给乙方；若甲方于2043年6月30日后仍然拥有合法使用权并对外转让使用权，在同等条件下，乙方享有优先续约权；该房屋20年使用权转让金51万元；付款方式:签订本合同之日，乙方向甲方缴纳定金30000元,并于2017年11月16日交清第一期付款计：230000元。逾期未交清，乙方已定金不予退还。第一期房款：在签订本合同之日，乙方向甲方支付房屋使用金260000元，第二期房款：250000元须于2017年12月30日前付清；甲方于2018年3月30日前向乙方交付房屋；甲方同意乙方将该房屋转租给巴芙特酒店经营使用，但期限不超过20年；从乙方与巴芙特酒店签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》之日起，乙方与甲方的权利义务随之转由巴芙特酒店履行等。同日，原告（甲方，出租方）与案外人广东巴芙特酒店管理有限公司（乙方，承租方）签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租给乙方作经营酒店及相关配套使用，租赁期限为10年，自2018年3月30日至2028年3月29日止；甲方须在签订该合同后3个工作日内将房屋交付乙方使用；该房屋租赁为：2018年3月30日起至2019年3月30日止40800元等。同日，原告向被告支付首期房屋使用金260000元，并向案外人广州大麦信息科技有限公司支付装修团购费40000元。同年12月3日，原告向案外人盛装修有限公司支付团购装修费70000元。双方确认原告实际向被告支付房屋使用金250000元，原告实际支付装修团购费100000元。上述租赁合同签订后，涉案房屋实际交由巴芙特酒店经营管理。庭审中，原告提交借款协议及借款借据，拟证实原告在被告要求下与中国银行股份有限公司广州海珠支行签订借款协议，原告向中国银行贷款20万元并支付手续费40000元。该20万元直接划账到被告梁文明名下。另查，涉案房屋所在的楼宇位于广州市白云区空港大道88号的嘉大广场，经本院此前受理的（2019）粤0111民初186号案向广州市白云区国土资源和规划局查询该楼宇的产权和规划报建情况，该局复函显示无该楼宇的产权及规划报建信息。本院认为，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函显示，涉案房屋所在建筑物属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故原告与被告美馨公司之间就涉案房屋签订的《房屋使用权转让合同》违反了《中华人民共和国民法典》第一百五十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第三条的规定，该《房屋使用权转让合同》为无效合同。现原告主张确认该《房屋使用权转让合同》无效的诉请，本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，被告美馨公司应将收取的房屋使用金25万元返还给原告。原告应将涉案房屋的经营管理权返还给被告美馨公司。因原告已使用涉案商铺一段时间，被告美馨公司主张原告支付房屋占有使用费的反诉请求，本院予以支持。期限自涉案房屋交付之日即2018年3月30日起计至本判决作出之日，之后的房屋占有使用费原告可另行主张。关于房屋占有使用费的标准，双方合同虽约定合同届满之后5年多为赠送使用期间，但被告美馨公司已一次性收取原告转让期限（含赠送期）的使用费，故原告每月应向被告美馨公司支付房屋占有使用费按合同转让总价款51万元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期限）即1683元（51万元/303个月）。关于装修团购费及贷款手续费。因该装修费由案外人广州余盛装修有限公司及广州大麦信息科技有限公司收取，被告美馨公司亦否认收取上述装修费，现原告主张被告美馨公司返还上述装修费于法无据，本院不予支持。根据借款借据的内容显示，原告向中国银行贷款用途为装修住房，并非支付房屋占有使用金，与本案无关，故原告主张被告支付上述贷款手续费的诉请本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认熊赛华与广州美馨房地产开发有限公司于2017年11月16日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向熊赛华退还房屋使用金25万元；三、自本判决生效之日起十日内，熊赛华向广州美馨房地产开发有限公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座12层23号房屋的经营管理权；四、自本判决生效之日起五日内，熊赛华向广州美馨房地产开发有限公司支付自2018年3月30日起至本判决作出之日止的房屋占有使用费（占用费按1683元/月支付）；五、驳回熊赛华的其他诉讼请求；六、驳回广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3575元，由熊赛华负担1283元，由广州美馨房地产开发有限公司负担2292元。反诉受理费726.13元，由熊赛华负担575元，广州美馨房地产开发有限公司负担151.13元。由广州美馨房地产开发有限公司负担的本诉受理费和熊赛华负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年一月二十日书记员  陈春燕