广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24711号原告（反诉被告）：尹虎林，男，吉林省图们市，公民身份号码222××××××××××××010。委托诉讼代理人：赖永明，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市乔富置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××(自编5号)三楼C328号(住所申报)，统一社会信用代码914×××××××××××402Y。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李宗健，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：万祥，广州金鹏律师事务所律师。原告尹虎林诉被告佛山市乔富置业投资有限公司租赁纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖永明、被告的委托诉讼代理人李宗健、万祥到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限不计入审限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁保证金41000元；2.被告向原告支付提前收回物业的违约金41000元；3.被告返还原告支付的款项30000元；4.原告无须向被告支付2020年2月1日至2020年6月14日期间的租金；5.被告向原告支付原告遗留在租赁物内物品相等价值的赔偿款190500元；6.由被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第5项诉讼请求。事实与理由：2015年6月13日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将坐落于佛山市南海区××××××××××××乔富大厦室物业出租给原告使用；租赁期限为5年，从2015年6月15日至2020年6月14日止；原告在签订合同的当天向被告支付36000元给甲方作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方付清水费、税费、工人工资、租金、管理费费用之日起叁天内由被告不计利息原额返还给原告；租赁期间，如甲方提前收回该物业，则需向乙方无息退回所收取的保证金，并赔偿相当于保证金数额的违约金。2018年3月16日，原告与被告再次签订《租赁合同》，约定被告将坐落于佛山市南海区××××××××××××乔富大厦室物业出租给原告使用，租赁期限为2年，从2018年3月16日至2020年6月14日止；原告在签订合同的当天向被告支付5000元给甲方作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方付清水费、税费、工人工资、租金、管理费费用之日起叁天内由被告不计利息原额返还给原告；租赁期间，如甲方提前收回该物业，则需向乙方无息退回所收取的保证金，并赔偿相当于保证金数额的违约金。原告租赁被告的场地用于开设跆拳道馆，主要的客户群体是中小学生。原告依约向被告支付了两个合同的租赁保证金36000元和5000元，2020年1月份，原告向被告支付了1月份的租金，但在2020年1月底，新冠疫情开始爆发，根据政府部门的疫情防控措施要求，所有人员需居家并停止外出聚集，原告租赁场所也暂停营业，同时根据广东省教育厅《关于做好2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校返园返校工作的通知》(粤教防组(2020)84号)要求，原告跆拳道馆复工时间不得早于6月2日。疫情出现后，原告积极地与被告协商处理措施，被告一开始要求原告全额支付租金，明显显失公平，双方一直在反复磋商，2020年4月1日开始，被告擅自将涉案场地上锁，收回租赁场所，单方面提前解除合同。另外，原告在租赁场所仍遗留有物品若干(具体见物品清单)，总价格共计为261500元，原告多次联系被告取回上述物品，被告不予准许，上述物品至今仍由被告非法占有。综上，新冠疫情属于不可抗力，也构成合同的情势变更，双方应从公平公正的原则上协商处理该事宜；被告单方面收回租赁场所构成违约行为，应当承担违约责任，故原告诉至法院。被告辩称，原告违反合同约定从2020年2月起拖欠被告租金，2019年9月至2020年1月期间也累计拖欠租金147天。根据租赁合同，被告无需返还保证金。2020年4月6日，被告解除租赁合同。被告也可根据租赁合同阻止原告搬走场地的物品以维护自身的合法权利和合同权利。对于第1、2项诉讼请求，根据合同第8.1.4条、第11.3条、第11.4条的约定，原告已经拖欠租金累计和连续都超过15天，因此被告解除合同收回租赁物。对第3项诉讼请求，该30000元是原告应付的租金，并且30000元还不足以支付原告拖欠的全部租金、费用。因此，被告不同意返还该款。对于第4项诉讼请求，原告应支付被告2020年2月1日至4月30日的租金，被告也同意减免2020年2月份半个月的租金，具体理由与反诉状一致。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的两份租赁合同于2020年4月6日解除；2.原告向被告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间拖欠的租金29500元（其中2020年2月406房租金减半9900元、房租金减半2000元、3月和房租金共计23800元、4月房和房租金共计23800元，原告已付30000元）、管理费3960元（每月1320元×3个月）、契税费600元（每月200元×3个月）、2020年3月电费694元、2020年4月电费180元，以及以每月拖欠的款项为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍自拖欠之日起至实际清偿日止计算的利息；3.诉讼费由原告承担。事实与理由：2015年6月，原被告签订《租赁合同》，原告承租被告佛山市南海区××××××××××××乔富大厦室物业。2018年3月，原被告又签订了另一份《租赁合同》，原告承租被告佛山市南海区××××××××××××乔富大厦室物业。两份合同均约定了租期和租金标准和水电费、管理费等费用的承担、违约责任等。2020年4月6日，原告未在合同约定的每月5日前即2020年4月5日前缴纳已严重超期的2-3月的租金和4月当月的租金，也未有任何解释给予被告，且在没有提前通知管理处的情况下擅自前往租赁场地欲搬走租赁场地的物品。被告为了维护自身合法权益，根据合同约定，行使合同也应权利，锁住租赁标的大门，防止在原告未缴清租金时搬离室内物品以逃避违约责任，并于当日表示单方终止合同收回物业并没收原告交纳的保证金。原告拖欠被告2020年2月至4月租金和费用共计64934元，具体为两个商铺的2月租金费用分别为11180元和2240元（由于疫情原因，被告同意减免半个月租金后的金额）、3月租金费用分别21758元和4256元、4月租金费用分别为21260元和4240元。原告于2020年7月13日支付了30000元，现在原告仍拖欠租金和费用34934元及相应违约金。原告辩称：对于第1项诉讼请求，原告确认租赁合同在4月6日解除，但解除原因是被告单方解除。同时被告除了没有向原告送达和表示单方解除合同外，从双方沟通聊天记录中可见，被告一直主张合同到期。2020年6月13日，被告一直主张合同到期且要求原告向其支付2-6月的租金和费用。这与被告在庭审中主张因原告拖欠租金而提前解除合同，不相符合。虽涉讼合同约定被告享有相应解除权，但被告并没有行使该项权利，并没有告知原告已解除涉讼合同，且理由是原告拖欠租金。双方此前的租金都是由原告员工李桂月的微信与被告员工祁先生微信联系，由祁先生发送账单，原告再支付租金。但是2020年2月至今，被告从未向原告发送过相应缴费单，也未通过其他方式催促原告支付相应费用。在此期间，双方一直协商因为疫情、政策不可抗力的影响，导致租赁物无法使用的情况下，租金支付事宜，双方一直未能达成最终协议。在双方租赁合同期限也届满后，原告也多次寻找被告要求取回租赁物内的物品，但被告一直拒绝原告的要求。且在原告按照被告要求支付了30000元后，被告仍拒绝原告搬离场地内的物品，导致本案诉讼产生。综上，被告从未向原告催促过相关租金、水电管理费的支付，也未向原告送达过表示因原告拖欠租金而单方解除合同的表示，被告是今日庭审才提起该项请求。但是被告在此前单方对涉讼租赁物进行上锁，从法律角度上，是其单方提前终止合同，构成违约，该违约行为并未向原告作出说明。对于第2项反诉请求有异议，原告不需支付上述款项，根据广东省教育厅相关文件规定，教育学校及类似培训机构在2020年6月2日前不得开工，因为本次疫情影响，实际导致了在2020年6月2日前租赁合同的目的无法实现，租赁物无法使用，且根据法律规定的不可抗力、政府出具的相关减免政策，期间的租金、相应费用，原告是不需支付的，同时，被告已经在4月6日单方收回场地，4月6日之后的租金等费用，原告更是不需要支付。对于4月之前的水电费，原告在2020年2月-4月期间都没有使用过租赁物，不可能产生如此多的水电费。对于管理费、契税费应当属于和租金一样适用相同的减免政策。依照前述，对于违约金亦不应当进行计算，被告从未向原告催缴过相应费用，且双方一直在协商沟通过程中，根据相关的法律规定、政策，被告应当减免，但被告没有减免。诉讼中，原告本诉与反诉共同举证如下：1.身份证复印件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明双方诉讼主体资格。2.租赁合同（室、室）、保证金收据原件各2份，用以证明原告分别签订了两份租赁合同，承租乔富大厦室、室并支付了租赁保证金。3.微信聊天记录(原告与被告金总、祁总)打印件1份（当庭出示手机原始载体），用以证明被告于2020年4月1日将场地上锁，单方面收回租赁场所，并拒绝原告取回遗留在场地的物品，双方未能办理交接，且过错在于被告。4.光盘1张（含2个视频、1个录音）、录音文字打印件1份、物品清单打印件1份，用以证明原告与被告协商解决，并要求先拿回遗留在租赁场所被告拒绝，被告不予配合；原告遗留在租赁场所的物品有跆拳道训练用品及办公物用品总价值为190500元。5.个人账户交易明细清单原件1份，用以证明被告曾承诺原告支付30000元，可以取回遗留在租赁场所的物品，原告支付30000元后，被告仍然扣留相关物品，不与原告办理交接。6.照片打印件1组，用以证明截至2020年9月1日，本案租赁场所仍然被被告锁住，原告遗留物品仍然由被告非法占有。7.微信聊天记录（原告妻子与被告员工）打印件1份，用以证明2019年12月份前，被告常常通过微信向原告发送缴费通知，2020年1月至2020年6月14日合同约定届满期限时，被告从未向原告催缴过租金。8.顺丰快递查询信息、快递单复印件各1份、申请书打印件1份，用以证明原告于2020年2月24日向被告邮寄减免租金申请。9.微信聊天记录打印件1份，用以证明原被告已就租赁物内物品全部进行交接，但被告未进行积极配合。被告本诉与反诉共同举证如下：1.佛山市（南海区）房产查询证明、委托书原件各1份，用以证明本案租赁物的产权人及产权人委托被告对房产进行租赁管理，被告是合法出租、管理。2.缴费通知书原件1组，用以证明本案租赁物的租金和管理费、电费、税费，原告应在当月支付当月租金及上月的电费。3.电费发票复印件1组，用以证明被告已支付整栋大厦的电费，原告未支付应承担的电费。4.农业银行交易明细清单复印件1份、商户交易对账单复印件1份，用以证明2019年10月12日原告支付2019年9月的租金，拖欠37天，2019年11月19日支付2019年10月的租金，拖欠44天，2019年12月12日支付2019年11月的租金，拖欠37天,2019年12月25日支付2019年12月的租金，拖欠20天，2020年1月14日支付2020年1月的租金，拖欠9天。累计拖欠租金147天，超过15天，原告违约，被告有权依照租赁合同第8.1.4条解除合同并不退回保证金。经质证，被告对原告举证1-7均无异议，原告对被告举证1无异议，对被告举证4真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院具体认定如下：1.原告举证8未能显示送达的材料，被告不予确认，本院对该证据的真实性和关联性不作认定；2.被告举证2、3，本院将结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定事实如下：佛山市南海区×××××××××××（自编6号）已办理不动产权登记，权利登记人为佛山市南海区××××××陈冲二股份合作经济社。该社出具委托书，委托被告进行租赁和管理。2015年6月13日，被告（甲方）和原告（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定乙方承租甲方位于佛山市南海区×××××××××××乔富大厦室物业（以下简称涉讼室），用途为教育，面积为360平方米（含公用分摊面积）；租赁期限为5年自2015年6月15日至2020年6月14日止；2015年6月15日至2018年6月14日每月租金为18000元，从后在此基础上每三年递增10%；自2015年6月15日至2015年7月14日为免租金装修期；乙方在签订合同当天向甲方支付36000元作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方付清水费、租金等费用后由甲方不计利息原额返还予乙方；乙方须于每月5日向甲方或甲方委托的物业管理公司缴交当月的租金、管理费等费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止本合同并收回该物业，保证金不予退回：4.拖欠租金及管理费累计达15天的，拖欠水电费累计达15天的；租赁期间，如乙方单方退租或甲方单方收回该物业均属违约。如乙方退租，须缴清所有费用，甲方不退回所收取的保证金，如甲方提前收回该物业，则向乙方无息退回所收取的保证金，并赔偿相当于保证金数额的违约金；乙方逾期支付应支付的租金及管理费，自逾期之日起每日按应缴付租金及管理费的1%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金及管理费达15天则属违约，甲方有权单方面提前终止合同并收回该物业，保证金不予退回，并保留向乙方追缴所欠费用的权利；乙方在未结算完毕工人工资、税金、水电费、租金、管理费等应汇而未汇的款项前不得把设备及存货搬出租赁范围；乙方拖欠水(含污水处理费)、电费及各种应交费用，属违约；如超过15天仍不缴纳，甲方有权单方面终止合同，提前收回物业，不退回该物业租赁保证金，并不需向乙方作任何补偿；等等。当天，被告出具收据确认收取原告就涉讼406室支付的保证金36000元。2018年3月16日，被告（甲方）和原告（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定乙方承租甲方位于佛山市南海区×××××××××××乔富大厦室物业（以下简称涉讼室），用途为教育，面积为80平方米（含公用分摊面积）；租赁期限为2年自2018年3月16日至2020年6月14日止；2018年3月16日至2020年6月14日每月租金为4000元，从后在此基础上每三年递增10%；自2018年3月16日至2018年4月15日为免租金装修期；乙方在签订合同当天向甲方支付5000元作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方付清水费、租金等费用后由甲方不计利息原额返还予乙方；乙方须于每月5日向甲方或甲方委托的物业管理公司缴交当月的租金、管理费等费用；租赁期间，乙方必须支付包括但不限于以下费用：(1)租金：(2)管理费：(3)乙方经营生产应交付的各项税款；(4)水(含污水处理费)、电费；(5)乙方所有工作人员的工资等；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止本合同并收回该物业，保证金不予退回：4.拖欠租金及管理费累计达15天的，拖欠水电费累计达15天的；乙方逾期支付应支付的租金及管理费，自逾期之日起每日按应缴付租金及管理费的1%向甲方支付违约金；乙方如拖欠租金及管理费达15天则属违约，甲方有权单方面提前终止合同并收回该物业，保证金不予退回，并保留向乙方追缴所欠费用的权利；乙方在未结算完毕工人工资、税金、水电费、租金、管理费等应汇而未汇的款项前不得把设备及存货搬出租赁范围；乙方拖欠水(含污水处理费)、电费及各种应交费用，属违约。如超过15天仍不缴纳，甲方有权单方面终止合同，提前收回物业，不退回该物业租赁保证金，并不需向乙方作任何补偿；等等。当天，被告出具收据确认收取原告就涉讼408室支付的保证金5000元。被告提交2019年9月至2020年1月的缴费通知单显示，涉讼406室每月契税金额为200元；涉讼4.6是、4.8室的电费1.25元/度，水费6.5元/吨；涉讼406、408室在上述期间的包括租金、管理费、契税和水电费的费用总额依次为26241元、26085元、25858元、25773元、27448元。原告分别于2019年10月12日、2019年11月19日、2019年12月12日、2019年12月25日、2020年1月14日支付上述期间的费用。2020年7月13日，原告向被告银行转账支付30000元。针对该款，被告主张为支付租金，原告亦予以同意抵扣租金。诉讼中，原被告均确认涉讼、室为单独设立水电表；原告自2020年1月起停止对外经营；被告于2020年4月6日对涉讼室上锁。本院组织双方于2020年12月21日对场地内留存物品进行交接，被告确认已收回场地内所有物品。再查明，2020年2月10日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告》（第8号），该公告写明即日起，全区所有美容美甲、洗浴（含足浴、泡浴、桑拿浴）、娱乐游艺、各类会所等公共场所一律暂停营业活动，理发室鼓励暂停营业。本院认为，涉讼室已办理房屋产权登记，合法适租，涉讼合同一、二是签订各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签订方均应按合同约定全面履行义务。被告确认其实际于2020年4月6日将涉讼室上锁，涉讼合同已无法继续履行，此后双方未就原告继续承租事宜进行协商，诉讼中，原、被告亦均认为涉讼合同一、二已于2020年4月6日解除，故本院对原告要求确认涉讼合同一、二2020年4月6日解除的诉请依法予以支持。关于合同解除的过错，本院具体分析如下：一方面，根据涉讼合同一、二的约定，承租人须于每月5日缴交当月的租金、管理费等费用。综合原被告的举证和陈述，原告确存在在上述期间未按期交纳租金的违约情形，但现有证据未能反映被告就此要求与原告解除合同，且原告此后已足额交纳，未构成根本违约，此其一；其二，原告在2020年2月疫情发生后曾要求被告减免当月租金，在被告未明确回复的情况下，原告未按期支付该月租金，也属符合常情；而2020年3月，原告既未向被告提交减免租金的申请，又未依据其认可的租赁费用减免金额向被告缴纳相关费用，其逾期交纳相关费用的行为直接导致被告对租赁物上锁，故原告对涉讼合同解除存在过错。另一方面，被告作为出租人，明知疫情防控措施致原告在该期间无法进行营业活动的情况下，未与原告协商疫情期间租金支付标准，也未提前将租金支付要求和解除意思表示送达予原告的情况下直接将租赁物上锁致涉讼合同一、二实际无法继续履行，被告对合同解除亦存在同等过错。针对原被告在本案中关于合同解除结算的各项诉请，本院将综合双方的过错比例进行认定和处理：关于租赁费用的标准。2020年2-4月份因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对原告使用涉讼室和复工复业产生影响和损失，在一定期间内可能造成原告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼租赁物在2020年2月1日至2020年4月6日的租赁费用（包括租金及物业管理费、契税费）按约定标准50%计付，即原告应向被告支付2020年2月1日至2020年4月5日期间的租赁费用共27852元[（19800+4000+1080+240+200）×50%×2个月+（19800+4000+1080+240+200）×50%÷30日×6日）]。涉讼合同一、二均于2020年4月6日解除，该日以后的租金，原告无需支付。针对原告已支付的30000元，被告主张应抵扣租金，原告在诉讼中亦予以同意，经抵扣，被告应退还多收的2148元予原告，原告主张超出部分，本院不予支持，对被告要求原告支付租金的金额，本院不予支持。经本院判决，原告已无需向被告支付租金，且被告对原告逾期支付租金和合同解除亦存在过错，故对被告的利息主张，本院不予支持。关于水电费。被告举证2019年9月至2020年1月的缴费通知单反映的应付租赁费用和银行支付凭证反映的原告已付款项可相互对应，可佐证原告一直对被告提供的水电读数无异议，且原告使用的租赁物为独立水表，2020年3月虽是疫情期间无法对外经营，但租赁物仍为原告占有使用，水电费的产生也属正常支付费用，原告应支付该月水电费694元，对被告该部分诉请予以支持。而2020年4月6日被告已对租赁物上锁，该月的水电费金额无法反映具体抄表时间，故对被告要求原告支付该月180元水电费用，本院不予支持。关于租赁保证金和违约金。在涉讼合同一、二因双方过错而解除的情况下，被告应向原告退还租赁保证金，故本院对原告要求被告返还涉讼室的租赁保证金共计41000元的诉请依法予以支持。原、被告对涉讼合同解除存在过错，原告要求被告支付违约金41000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）尹虎林与被告（反诉原告）佛山市乔富置业投资有限公司于2015年6月13日和2018年3月16日签订的两份租赁合同于2020年4月6日解除；二、被告（反诉原告）佛山市乔富置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金2148元予确认原告（反诉被告）尹虎林；三、被告（反诉原告）佛山市乔富置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金共41000元予确原告（反诉被告）尹虎林；四、原告（反诉被告）尹虎林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年3月的水电费694元予被告（反诉原告）佛山市乔富置业投资有限公司；五、驳回原告（反诉被告）尹虎林的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市乔富置业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取计1270元（尹虎林已预交2918.75元），由尹虎林负担830.65元，由佛山市乔富置业投资有限公司负担439.35元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予尹虎林，本院不另收退。尹虎林多预交的2088.1元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。案件反诉受理费减半收取计997.64元（佛山市乔富置业投资有限公司已预交），由佛山市乔富置业投资有限公司负担498.64元，由尹虎林负担499元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市乔富置业投资有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十五日书记员  罗静雯