山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14309号 上诉人(原审被告）：宋某，女。 上诉人(原审被告）：姜喆宁，男。 上诉人(原审被告）：宋河修，男。 法定代理人：宋某（系宋河修姐姐），女。 上诉人(原审被告）：宋防修，男。 以上四上诉人委托诉讼代理人：孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。 以上四上诉人委托诉讼代理人：付正豪，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:雒仁福，男。 被上诉人（原审原告）：姜建建，女。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄立显，山东文鼎律师事务所律师。 原审被告：宋玉修，男。 上诉人宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修与被上诉人雒仁福、姜建建农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修不承担民事赔偿责任，驳回雒仁福、姜建建对宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由雒仁福、姜建建承担。事实与理由：一、一审法院认定事实缺少证据予以证实，并且适用法律错误。宋河修已经合法取得原宅基地房屋的产权，因该宅基地房屋拆迁所得的拆迁利益应当归宋河修所有，雒仁福和姜建建无权向宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修要求赔偿。（一）本案中的原宅基地房屋其产权人登记为宋世俊，房屋为宋世俊与王春芳夫妻共同财产。宋世俊于1996年去世后，该宅基地房屋属于宋世俊份额的遗产发生了继承，其第一顺序继承人为：妻王春芳、长子宋防修、二子宋玉修、三子宋河修、长女宋秀峰、二女宋晓玲。一审法院认定本案宋玉修于2004年9月5日将涉案宅基地房屋出卖给雒仁福、姜建建。而宋玉修这种处分行为均没有经得其他继承人的同意，更没有经得共同共有人王春芳的同意，所以宋玉修无权出卖涉案宅基地房屋，双方之间的买卖契约对其他继承人和共有人是无效的。签订合同双方应该根据过错程度承担赔偿责任，而一审法院认定的房屋买卖合同双方为宋玉修和雒仁福。所以有过错的是宋玉修和雒仁福。而宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修不是合同相对人，也无过错，不应当承担过错赔偿责任。一审法院以宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修“对房屋买卖情况不知情，陈述显然与常理不符”为由认定其具有过错赔偿责任，没有法律依据。（二）一审法院依据合同法第五十二条第(四)项“农民将其宅基地上的房屋出售给非集体经济成员的，应认定合同无效”是错误的。本案中房屋买卖合同无效的原因是宋玉修的无权处分。原宅基地房屋的权利人并没有将涉案宅基地房屋进行出售，所以不存在“将宅基地房屋出卖给非集体经济成员”之事实。况且一审法院依据合同法第五十二条第四项认定合同违反法律强制性规定没有法律依据。（三）一审法院认定宋河修、宋某、姜喆宁、宋防修赔偿雒仁福、姜建建涉案房屋拆迁利益的二分之一没有事实和法律依据。搬迁补助费、临时过渡费均为拆迁部门支付给宋河修的费用，宋河修在房屋买卖过程中均没有过错，不存在赔偿责任。房屋奖励费10000元是拆迁部门无偿赠与给被拆迁人宋河修的，并非是拆迁补偿费用，不属于赔偿的范围之内。同时宋河修也无过错，所以更不承担赔偿责任。总之，一审法院认定事实错误，适用法律不当。 雒仁福、姜建建辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，希望二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.宋河修2015年取得所谓8间房屋宅基地使用权证，是在明知该宅基地的东四间早在2004年就已经出卖给了被上诉人，被上诉人一家四口一直居住其中，但上诉人却相互串通隐瞒事实，将被上诉人完全抛在一边的情况下实施的。也是在明知其母亲王春芳仍然健在，却称其父母均已去世，四人签订所谓继承协议的情况下实施的。上诉人的行为明显属于《民法总则》第154条规定的情况，是自始没有法律约束力的。2.2004年9月5日，被上诉人买下案涉8间房屋的东四间，签有《买卖房屋契约》，现场见证人3人，均为本村村民，并由该村时任村会计执笔，并当场向宋玉修支付购房款22000元，后又向当地财政所缴纳了契税。被上诉人一家就一直居住该房中，直到2019年5月拆迁。虽然该契约签订的不规范，但能清楚的说明客观事实，符合农村的实际情况和习惯做法。该八间房屋的土地使用证虽然登记在宋世俊名下，但宋玉修言明东四间在其父亲去世时就已经分家分给了他，他有权处分。被上诉人自购买案涉8间房屋的东四间至村拆迁时，已达15年之久，并一直居住其中，但上诉人包括其母王春芳期间均未提出过异议。3.案涉东四间房屋已由被上诉人购买，并一直居住至拆迁，被上诉人才是真正的被搬迁人，其搬迁费等有关项目，自然应由被搬迁人享有，与宋河修无关。同理，宋河修享有的西四间房屋的拆迁利益，被上诉人也无权主张享有，一审认定的合情合理。 雒仁福、姜建建向一审法院起诉请求：1.判令原坐落在青岛市即墨区（土地使用证号：即集用（2015）第××号）八间房屋的拆迁利益雒仁福、姜建建享有二分之一（具体为雒仁福、姜建建享有129㎡房屋一处、补助费108004元）；2.诉讼费用由宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修承担。 一审法院认定事实如下：涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，共八间房屋，集体土地使用证号为：即集用（2015）第××号。1992年土地使用证登记的土地使用者为宋世俊，即宋玉修、宋河修、宋某、宋防修之父。2015年宋玉修、宋河修、宋晓玲（宋世俊之女）、宋某签订房屋继承协议，该房屋由宋河修一人继承。后宋河修申请变更宅基地使用权登记，涉案房屋变更登记于宋河修名下。宋世俊于1996年10月去世，宋世俊之妻王春芳于2017年1月25日去世。姜喆宁系宋某之子。雒仁福、姜建建系夫妻关系。雒仁福并非灵山镇河南三村村民。 庭审中，雒仁福提交买卖房屋契约一份，称系宋玉修与雒仁福、姜建建签订，将涉案房屋出售给雒仁福、姜建建。该契约载明：“卖房人宋世俊、买房人雒仁福经双方协商同意，宋世俊将座落在三村大街北处正房肆间平方肆间以22000元贰万贰仟元的价格卖给雒仁福名下使用，永久为业，雒仁福将贰万贰仟元现金当面付清，立字为据以防后患。四至北至外根邻大街，东至外根邻大街，南至外根邻胡同，西至中心邻宋河修。买方雒仁福卖方宋世俊中间人江正志、张欠中、方少荣立字人吴修法公历2004年9月5日”。雒仁福、姜建建称协议签订后，雒仁福、姜建建一直在涉案房屋居住至房屋被拆迁。宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修对该买卖房屋契约质证称，真实性不予认可。出卖人宋世俊已经于1996年去世并且其继承人并没有在协议上签字，根据法律规定，签订书面合同的，合同自双方当事人签字后成立，故该买卖契约不成立。涉案房屋的物权登记人为宋河修，该买卖契约并没有经宋河修确认，因此对被告不产生法律效力。被告称对房屋买卖的情况不知情，涉案房屋一直由其母亲居住，后来被告的母亲搬至即墨居住，涉案的四间房屋无人居住，直至被告母亲去世前三个月再回到房屋中，才知道雒仁福、姜建建居住在涉案四间房屋，具体为什么雒仁福、姜建建居住不清楚。 一审法院依雒仁福、姜建建申请对吴修法、方少荣进行调查，吴修法称其与宋玉修均为灵山镇河南三村村民，宋玉修找到吴修法，要求其为宋玉修与雒仁福房屋买卖的事写个字据，因此，吴修法执笔为双方写了契约，即雒仁福、姜建建提交的买卖房屋契约。房屋买卖的真实情况便是契约中写明的情况，当时宋玉修居住在涉案房屋中，房屋也是宋玉修卖的。方少荣称，其与宋玉修均是灵山镇河南三村村民，与雒仁福的姑父张某（张欠中）相识，张某找到方少荣要求其为雒仁福房屋买卖的事情做个见证，便叫了江正志、吴修法等人一起吃饭。当时的情况是宋玉修把自己住的东四间房屋卖给雒仁福，该房屋是宋玉修的父亲宋世俊盖的，共八间。方少荣称其对房屋买卖契约签订情况不了解。双方对调查笔录的真实性均无异议。 庭审中，雒仁福、姜建建申请证人张某出庭作证，张某系雒仁福、姜建建雒仁福姑父，证人称宋玉修说要卖房子，雒仁福的父亲雒法钢要以22000元的价格买，双方便签订了房屋买卖契约，立约时是以雒仁福的名义购买，房款是当场付清。八间房屋在一个房产证上，房产证登记的是宋玉修父亲宋世俊的名字，但宋玉修称东四间房屋已经分家分给了他，他可以卖，因此契约的卖方写的是宋世俊。雒仁福、姜建建对证人证言真实性无异议，被告称证人与雒仁福、姜建建有亲属关系，与雒仁福、姜建建有利害关系，其证言不具有证明效力，且证人对买卖协议的内容记不清，其陈述涉案房屋系由宋玉修卖给了雒法钢，且对契约中当事人签字是否本人所签陈述不清，因此，证人证言不能证明雒仁福、姜建建主张。 2019年5月18日，青岛市即墨区村民委员会作为搬迁人（甲方），被告宋河修、姜喆宁作为被搬迁人（乙方），签订《灵山镇新型社区建设河南三村集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》（以下简称房屋补偿协议），协议约定：第一条、被搬迁房屋现状被搬迁房屋权属证号：即集用（2015）第××号，土地使用面积为314.83平方米。第二条有关补偿事项房屋补偿面积的确定：土地使用面积314.83平方米，奖励面积10平方米（在规定期限内签订补偿协议的），共计324.83平方米；乙方选择安置的房屋为建筑面积90平方米的B户型一套、建筑面积109平方米的C户型一套和建筑面积129平方米的D户型一套，上述房屋实行统一装修；乙方选择的安置房屋共3套，总建筑面积328平方米，其中应补偿面积324.83平方米，上靠面积3.17平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算计16040.2元；甲方向乙方支付搬迁补助费3000元，临时过渡费85004.1元（不含奖励面积10平方米计算），按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，以上共计108004.1元。综上，甲方支付乙方差价款共计91963.9元。协议签订后，被告领取了补偿款91963.9元。安置房屋现在建设中，尚未建成。 一审法院认为，根据双方举证、质证及一审法院调查，可以认定被告宋玉修与雒仁福、姜建建签订《买卖房屋契约》，将原登记于宋玉修父亲宋世俊名下位于即墨区间出卖给雒仁福的情况属实。雒仁福购买房屋后一直居住至房屋被拆迁，宋河修亦为该村村民，宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修称涉案房屋一直由其母亲居住，却对房屋买卖的情况不知情，其陈述显然与常理不符，一审法院不予采信。但因雒仁福并非河南三村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项等相关法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该认定合同无效。故雒仁福与被告宋玉修于2004年9月5日订立的《买卖房屋契约》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋已经被拆迁，原房屋已经不存在，不存在房屋和购房款返还的问题，但宋河修、姜喆宁已获得拆迁补偿款等拆迁利益，雒仁福、姜建建可基于拆迁利益根据双方过错程度向宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修主张赔偿损失。本案中，雒仁福于2004年购买房屋后居住了十余年直至房屋被拆迁，五被告均未对房屋买卖提出异议，但却在2015年，宋玉修、宋河修、宋某等人通过签订房屋继承协议的方式将该房屋由宋河修一人继承，并将宅基地使用权变更登记于宋河修名下。宋防修对房屋由宋河修继承亦未提出异议。故宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修均应对雒仁福、姜建建承担赔偿责任。因雒仁福、姜建建购买的是涉案房屋东四间，双方对于每间房屋面积无法确定且均未提交证据证明，一审法院认为基于公平原则，雒仁福、姜建建可基于涉案房屋拆迁利益的二分之一主张权益。对于搬迁补助费3000元、临时过渡费85004.1元、在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人雒仁福所有，故上述补偿款合计98004.1元的二分之一即49002.05元归雒仁福所有。按规定期限签订补偿协议奖励10000元系对签订补偿协议之人的补偿，应归被告所有。对于安置房屋，被告虽已选择3套总建筑面积328平方米的拆迁安置房屋，但安置房屋尚未建设完成，宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修尚未获得安置房屋，雒仁福、姜建建可待安置房屋确定后依据双方过错程度另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修于判决生效之日起十日内给付雒仁福、姜建建损失49002.05元。二、驳回雒仁福、姜建建的其他诉讼请求。案件受理费12638元（雒仁福、姜建建预缴），由雒仁福、姜建建负担6319元，由宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修负担6319元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。因双方签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该协议无效并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，雒仁福与宋玉修签订房屋买卖契约,约定将原登记于宋玉修父亲宋世俊名下位于即墨区间出卖给雒仁福，双方均应知道案涉房屋不能向非集体经济组织成员转让，对买卖协议无效的后果均存在相应过错，应承担各自的责任。一审法院综合考虑房屋出售多年、一直由雒仁福管理使用的事实，结合公平、等价有偿、诚实信用的民法基本原则，酌情判决由雒仁福、宋玉修各承担50%的责任较为合理，本院予以维持。2015年，宋玉修、宋河修、宋某等人通过签订房屋继承协议的方式将案涉房屋由宋河修一人继承，并将宅基地使用权变更登记于宋河修名下。宋防修对房屋由宋河修继承亦未提出异议，故宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修均应对雒仁福、姜建建承担赔偿责任。因安置房屋尚未建设完成，宋玉修、宋某、姜喆宁、宋河修、宋防修尚未获得安置房屋，雒仁福、姜建建可待安置房屋确定后依据双方过错程度另行主张。对于搬迁补助费3000元、临时过渡费85004.1元、在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，一审判决上述补偿款合计98004.1元的二分之一即49002.05元归拆迁前房屋的实际居住人雒仁福所有并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12638元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年一月二十六日 法官助理钟速成 书记员韩明玉 书记员黄鹤颖