贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3458号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司荔波支行，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道办事处樟江东路3号，统一社会代码91522722216300387T。 负责人：宣勃。 委托诉讼代理人：窦春香，贵州行者（荔波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈阜东，男，1950年10月22日出生，布依族，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审被告）：温艳平，女，1952年03月02日出生，汉族，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审被告）：贵州环球旅游文化产业投资有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道办事处泰龙西苑，统一社会信用代码9152272207386861X1。 法定代表人：徐大岭，系该公司执行董事。 上诉人中国工商银行股份有限公司荔波支行（以下简称：荔波工行）与被上诉人陈阜东、温艳平、贵州环球旅游文化产业投资有限公司（以下简称：环球旅游公司）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荔波工行上诉请求：一、撤销荔波县人民法院于2020年8月5日作出的（2020）黔2722民初1445号民事判决书；二、请求确认被上诉人之间于2017年4月23日签订的《房屋租赁合同》无效；三、本案一、二审受理费由三被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实无异议，但适用法律错误。一、被上诉人陈阜东、温艳平将抵押物在抵押登记之后租赁给被上诉人环球公司一事，上诉人是在申请强制执行一审法院作出的（2019）黔2722民初640号民事判决书过程中知晓的。一审判决认为“陈阜东将抵押物出租并不违反法律的强制性规定”，陈阜东、温艳平将抵押物出租的行为虽不违反法律的强制性规定，但违反与上诉人签订的《最高额抵押合同》第10.2条“未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让，馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害。”的规定，系违约行为。二、一审判决认为“出租给环球公司的行为本身不会造成抵押物价值的减少”，抵押物不会因出租而减少价值，这一论点，上诉人有不同看法，这里不再论述，但在抵押物上再设出租行为系设置障碍的行为，会给债权人实现债权增加难度。该执行案从2019年6月上诉人申请人民法院强制执行以来至今已有一年多时间未能执行完毕，已严重影响了抵押权人实现抵押权。三、一审判决认为“陈阜东未经荔波工行书面同意将抵押物出租给环球旅游公司已构成违约，但不能因此认定陈阜东与环球旅游公司的《房屋租赁合同》无效”。上诉人认为，被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》涉嫌恶意串通，应认定为无效。1、三被上诉人均系执行案件的被执行人，他们之间有着共同的利益关系，被上诉人陈阜东、温艳平明知《最高额抵押合同》中约定“未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让，馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害。”的规定，即出现上述情形将会对债权人的利益产生损害，仍然与被上诉人环球公司签订《房屋租赁合同》，主观上具有恶意性。2、三被上诉人之间客观上具有串通性，双方签订了《房屋租赁合同》。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。3、三被上诉人之间串通实施的行为损害了上诉人的利益。我国法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是，如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候，法律就要进行干预。恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同。4、根据一审法院制作的《执行笔录》了解到，三被上诉人自从2017年4月签订《房屋租赁合同》以来，承租人未曾交付过一分租赁费用，这一现象很不符合常理，恶意串通的意图更加明显。根据《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民法总则》第154条的规定，应认定被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》无效。四、一审判决认为“陈阜东将抵押给荔波工行的房屋租赁给环球旅游公司，并未损害荔波工行的合法利益，也不妨碍和影响荔波工行抵押权的实现。”，涉案房屋在强制执行中因价值较高、且存在租赁情形，挂在司法拍卖网上已两次流拍，购买意向人在了解拍卖房屋情况后认为抵押物上存在租赁合同将会影响其购买后对房屋所有权的行使，遂放弃购买。故一审法院认为陈阜东出租行为并未损害荔波工行的合法利益，是与事实不符的，从执行情况来看，也妨碍和影响了上诉人抵押权的实现。综上所述，一审法院在法律适用上存在错误，退请二审法院予以撤销，支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。防止、杜绝被执行人恶意串通，损害债权人权益的实现的行为，提高人民法院的执行效率。 陈阜东、温艳平、环球旅游公司未作书面答辩。 荔波工行向一审法院起诉请求：1、请求确定被告陈阜东、温艳平2017年4月23日与被告环球旅游公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、案件受理费、律师费6,000元和原告实现债权的其他费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月3日原告荔波工行与被告环球旅游公司经过协商，签订了《小企业借款合同》，合同约定环球旅游公司向荔波工行借款1200万元，借款期限为三年，同时约定因诉讼产生的律师费、评估费、拍卖费由环球旅游公司承担。同日荔波工行与被告陈阜东、温艳平签订了《最高额抵押合同》，合同约定被告陈阜东、温艳平自愿将本人所有的位于荔波县房屋为环球旅游公司设定债权数额为1200万元的最高额抵押，并分别于2015年2月3日、2015年2月12日在荔波县国土资源局、荔波县房屋事业局办理了抵押登记。在该案涉房产抵押前，2009年5月28日陈阜东与张奇签订了《租赁合同书》将案涉房屋出租给张奇，租赁时间为2010年4月1日至2022年3月31日，租期12年，租金每年58000元。2014年11月18日，陈阜东、温艳平、张奇共同向荔波工行出具《承诺书》，表示张奇已悉知案涉房屋已为借款人环球旅游公司向荔波工行申请小企业贷款1500万元提供抵押担保，陈阜东、张奇共同承诺，一旦贷款出现风险，荔波工行需行使抵押权时，租赁合同自动终止，且承租人放弃优先购买权，自愿将抵押物腾空交荔波工行处理。合同签订后，荔波工行依约向环球旅游公司发放贷款。在还款期间2017年陈阜东与张奇终止了房屋租赁合同，同年4月23日陈阜东与环球旅游公司签订了《房屋租赁合同》，约定陈阜东将案涉房屋出租给环球公司作为酒店和餐厅使用，租赁期限为2017年4月25日至2032年4月25日，共计15年，租金一年一付，每年为120000元。环球旅游公司获得荔波工行借款后，按照约定分期偿还了815万元借款，尚欠385万元本金未能在约定的期限内偿还。2018年3月28日荔波工行与环球旅游公司签订了《借款展期协议》，对未能归还的借款385万元展期至2019年2月14日。2019年2月14日合同到期后，被告贵州环球旅游文化产业投资有限公司仍未能归还借款，尚欠贷款本金3806783.02元及逾期利息，原告遂提起诉讼。 2019年5月22日，荔波县人民法院对上述金融借款合同纠纷一案作出（2019）黔2722民初640号民事判决书，判决：一、环球旅游公司于本判决生效之日起十五日内向荔波工行偿还贷款本金3806783.02元，并按合同约定支付从逾期之日起至实际还清欠款之日止的利息、罚息；二、环球旅游公司于本判决生效之日起十五日内向荔波工行支付律师费15000元；三、荔波工行对处置陈阜东、温艳平所有的位于荔波县房屋所得价款享有优先受偿权。在抵押权人实现抵押权后，陈阜东、温艳平可向环球旅游公司追偿；三、徐大岭、玉志丹对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回荔波工行的其他诉讼请求。2019年6月26日，荔波工行就上述金融借款合同纠纷案申请强制执行。在执行过程中，经查环球公司用案涉房屋经营乐途酒店，环球旅游公司法定代表人徐大岭认可租赁案涉房屋以来没有支付过房屋租金，并表示没办法清算退出。 一审法院认为，被告陈阜东、温艳平与原告荔波工行签订的《最高额抵押合同》，将其位于荔波县房屋抵押给荔波工行并办理抵押登记手续的行为，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。陈阜东与环球旅游公司签订的《房屋租赁合同》，将抵押给荔波工行的案涉房屋的行为，亦系双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，我国法律并未禁止抵押物出租，陈阜东将抵押物出租并不违反法律的强制性规定。该抵押物在办理抵押时荔波工行也明知案涉房屋已出租给张奇，而且抵押物系宾馆、酒店，在与张奇终止租赁合同后，出租给环球公司的行为本身不会造成抵押物价值的减少，且可以更好的发挥抵押物的使用价值、保证债权的实现。虽然根据《最高额抵押合同》第10.2条的约定，陈阜东未经荔波工行书面同意将抵押物出租给环球旅游公司已经构成违约，但不能因此认定陈阜东与环球旅游公司的《房屋租赁合同》无效。抵押权是就抵押物优先受偿的权利，虽然陈阜东将案涉房屋抵押给荔波工行，但陈阜东仍对抵押后的案涉房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，虽然陈阜东将抵押物出租给环球旅游未经抵押权人荔波工行书面同意，但荔波工行仍然可以依据《最高额抵押合同》的约定及相关法律规定，就该抵押财产优先受偿，从而实现抵押权。即陈阜东将抵押给荔波工行的房屋租赁给环球旅游公司，并未损害荔波工行的合法利益，也不妨碍和影响荔波工行抵押权的实现。另外，荔波工行主张三被告之间的租赁合同约定时间较长且未交纳租金，具有恶意阻碍荔波工行实现抵押物优先受偿权实现。对此，三被告之间的租赁合同前述已说明不构成无效合同，至于租金问题，出租方系抵押物所有权人，其是否能按时足额收取租金并不影响其有抵押物承担担保责任，也不会因此导致抵押物价值的减少。荔波工行主张的律师费，因不认定陈阜东与环球旅游公司的《房屋租赁合同》无效，故该请求亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告中国工商银行股份有限公司荔波支行的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由中国工商银行股份有限公司荔波支行负担。 二审中，上诉人荔波工行向本院提交如下证据：证据1、2019年9月24日司法拍卖图复印件一页；证据2、2020年1月13日司法拍卖图复印件一页。拟证明本案抵押房产已进入司法拍卖程序，但在2019年9月24日流拍、在2020年1月13日变卖失败。原因是购买意向人了解到被上诉人环球旅游公司抵押给上诉人荔波支行的荔波县玉屏镇樟江西路24号房屋的部分酒店，被上诉人陈阜东、温艳玉于2017年4月3日又另行租赁给被上诉人环球旅游公司作酒店和餐厅使用，违反了上诉人荔波工行2015年2月3日与被上诉人环球旅游公司签订的《最高额抵押合同》第10.2条的约定。被上诉人陈阜东、温艳玉与环球旅游公司房屋租赁行为，涉嫌共同阻碍上诉人荔波工行实现抵押物优先受偿权。 被上诉人环球旅游公司法定代表人徐大岭的质证意见为：对证据1和证据2的真实性没有异议，但对证据1和证据2的证明目的不予认可。理由是上诉人荔波工行提交的证据1和证据2二份司法拍卖图复印件各一页上面没有人报名参加房屋竞拍的记载，同被上诉人环球旅游公司与被上诉人陈阜东、温艳玉2017年4月3日签订的房屋租赁合同没有关联性。 经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 综合查明事实，归纳本案二审争议焦点为：一审判决认定事实及适用法律是否正确。 本院认为，上诉人荔波工商行对案涉房屋享有抵押权的设立时间早于被上诉人陈阜东、温艳平与被上诉人环球旅公司签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，在荔波工商行对案涉房屋享有抵押权后，陈阜东、温艳平方与环球旅游公司签订《房屋租赁合同》的行为，既没有减少抵押房屋的价值，也不能对抗荔波工商行对案涉房屋享有的抵押权。故荔波工商行主张陈阜东、温艳平2017年4月23日与环球公司签订的《房屋租赁合同》无效的事实依据不充分，一审判决认定处理合法正确。另，荔波工行对上诉提出陈阜东、温艳平与环球旅游公司签订《房屋租赁合同》的行为涉嫌恶意串通损害其实现抵押物优先受偿权的主张未充分举证证明。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人荔波工行的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司荔波支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  莫玉魁 审判员  吴美岭 二〇二一年一月二十七日 法官助理卢超 书记员杨墨