新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2324民初145号 原告（反诉被告）：新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县玛河生态城A区1号楼二楼。法定代表人：苏怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：何洋，男，该分公司法务专员。委托诉讼代理人：董玉娟，新疆新蓝天律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭小钢，男，1979年8月30日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县北城小区2号楼2单元201室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。委托诉讼代理人：张燕，新石律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司（以下简称亚中物业）与被告（反诉原告）彭小钢租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，被告（反诉原告）彭小钢在法定期间内提出反诉，本院依法受理后适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）亚中物业委托诉讼代理人何洋、董玉娟，被告（反诉原告）彭小钢及其委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚中物业向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》及原被告口头约定的《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》；2．判令被告向原告返还租赁经营场所；3．判令被告支付租金108,519.95元、物业费19,730.9元、垃圾清运费3,946.18元，合计132,197.03元（自2019年1月1日起至2019年5月31日止）；4．判令被告向原告支付滞纳金租金滞纳金7,189.45元，物业费滞纳金1,307.13元，垃圾费滞纳金261.43元，合计为8,758.05元（按同期银行贷款利率3倍计算）。事实和理由：2013年7月31日，原告与被告签订了《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》，合同约定：原告将所有的位于××县的的位××县房屋（以下简称经营场所）租赁给被告使用，租赁面积：1792.23㎡，被告承租此经营场所用于经营曼哈顿健身广场。租赁期限自2013年11月1日起至2021年10月31日止，装修期3个月，自2013年8月1日起至2013年10月31日止，装修期内免收租金。租金标准：2013年11月1日至2016年10月31日10元/平方米/月；2016年11月1日至2019年10月31日11元/平方米/月；2019年11月1日至2021年10月31日12元/平方米/月。租金支付时间及方式：按季度缴费。物业费收费标准：2元/平方/月，按季度缴费。合同还约定合同期内，承租人必须按期交纳租金、物业费，租金、物业费直接给付甲方，若承租人逾期交费，出租人有权加收滞纳金（按逾期每日加收当次应交费总额的千分之五计算）。同日，被告又与原告口头约定原告将经营场所旁另一房屋（租赁面积为180.86㎡）租赁给被告用于乒乓球厅，约定的合同期限、租金、物业费、垃圾清运费等相关费用标准与《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》一致。合同签订后，被告在租赁期内未按期缴纳租金、物业费等相关费用，原告已将被告诉至法院要求支付2019年1月1日前租金、物业费，法院依法判决被告向原告支付2019年1月1日前的租金、物业费等相关费用。现被告继续拖欠2019年1月1日后的租金、物业费、等相关费用，经原告多次催告，被告仍未支付上述费用。因此，原告依据《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》第六条违约责任之规定，原告于2019年6月12日向被告发出了《解除合同通知书》。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》第6条规定和《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。彭小钢辩称，彭小钢同意解除双方的租赁合同，2019年4月25日，彭小钢收到亚中物业的解除合同通知，2019年5月底，经亚中物业允许，彭小钢将租赁场所内健身器材搬走。实际双方已经解除合同。亚中物业先行违约，导致彭小钢迟交相应费用。由于亚中物业本提供的服务存在问题，不同意承担亚中物业的第四项诉讼请求。2018年10月1日左右，原告对经营场所进行锁门处理，不允许彭小钢将经营场所内健身器材搬走，导致彭小钢产生了经营损失，故2018年10月之后的房租亚中物业不应收取，同此产生的其他费用，彭小钢都不应交纳。双方在合同中未约定垃圾清运费，不应支付垃圾清运费。由于租赁场所内供水不足，且长期有火锅味，经过环保局调查，为物业无人管理造成，故亚中物业不应收取物业费。彭小钢向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告赔偿2015年6月16日至2018年9月30日期间减少的营业损失1,170,000元（以评估为准）；2、请求反诉被告赔偿2018年10月1日至2019年5月31日的营业损失640,000元（以评估为准）。事实和理由：2013年7月31日，彭小钢与亚中物业签订《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》，合同约定彭小钢承租此经营场所用于经营曼哈顿健身广场。其中该合同第五条约定，出租人如因不能保证承租人正常使用水、电、暖及获得卫生、物业服务，导致承租人不能正常营业的，出租人应当向承租人赔偿全部损失。在合同履行过程中，原告经营的楼层整日火锅味弥漫，蟑螂满地跑，导致在反诉原告处打台球的客户辣眼睛、呛鼻子、犯恶心，反诉原告多次向反诉被告反映，反诉被告均以各种理由进行推诿，后彭小钢又向工商局、环保局进行反应，相关部门也责令反诉被告进行解决，但亚中物业迟迟不予解决。由此彭小钢同亚中物业发生矛盾，亚中物业因为房租问题对彭小钢进行诉讼，但是在诉讼的过程中，2018年10月1日，亚中物业到彭小钢处搬健身器材，被彭小钢阻拦，亚中物业告知彭小钢，因为打官司法院已经将曼哈顿健身广场查封，彭小钢不能擅自开门营业，彭小钢无奈但是也没有办法。2019年5月28日，反诉被告在未通知彭小钢的情况下，将曼哈顿健身广场的装修全部拆除。2020年亚中物业再次将彭小钢诉至法院，2020年3月6日彭小钢收到法院传票，到玛纳斯县人民法院执行局找张传永法院调取查封裁定时，被告知需要到档案室调取，档案室又告知没有这个查封记录，此时彭小钢才知道是亚中物业擅自锁门。彭小钢与亚中物业签订《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》中虽然约定亚中物业在彭小钢拖欠租金的情况下，有解除合同的权利，但是2019年之前亚中物业从未解除过合同，尤其是现在又向彭小钢索要2019年1月1日至2019年5月31日，亚中物业一边对彭小钢进行诉讼索要租金，一边锁门阻止彭小钢正常经营，导致反诉原告损失巨大，现为此诉至法院，希望法院支持反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：亚中物业向本院提交以下证据：1、《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》1份、《物业托管经营管理协议》1份，拟证实：新疆亚中（集团）有限公司玛纳斯分公司将凤凰购物广场的物业委托给物业公司经营管理，亚中物业与彭小钢签订房屋租赁合同，亚中物业的原告主体适格，租赁合同约定了租赁场所、租金单价、租赁条件、物业收费标准和代收费内容以及违约责任、解除合同的条件等。彭小钢对该组证据的真实性无异议，但提出移交清单没有彭小钢的签字。亚中物业提交了合同原件，虽然彭小钢未在清单上签字，但租赁合同加盖了骑缝章，附在合同之后的移交清单系租赁合同的一部分，本院依法予以采信。2、（2018）新2324民初1221号民事调解书、（2019）新2324民初279号民事调解书、（2018）新2324执1009号执行裁定书、（2019）执793号执行裁定书，拟证实：彭小钢一再违约，亚中物业有权解除合同，彭小钢已经自认了180.86平方米用于经营乒乓球厅的租赁面积，无需再行举证。彭小钢对真实性认可，但对待证事实不认可，认为调解书里被告未确认180.86平方米的任何事实。本院对真实性予以确认，（2018）新2324民初1221号民事调解书中，亚中物业计算租金时将180.86平方米的乒乓球厅计算在内，双方以计算在内的金额达成支付租金及物业费的调解协议，可以证实双方在合同外对180.86平方米达成口头协议，且已经履行，本院对该证据待证事实予以采信。3、撤店申请一份，回复函一份、邮政快递单一份，拟证实：2019年4月12日，彭小钢向亚中物业申请撤店，亚中物业不同意，于2019年4月22日向彭小钢书面回复。彭小钢对撤店申请和邮政快递单的真实性认可，称彭小钢于2019年3月20日提出撤店的要求，明确环境不适合做娱乐场所，水压不足，不能正常使用热水，告知亚中物业存在味道大、水压不足的问题。对快递内容不认可，认为快递内容是亚中物业要求彭小钢解除合同，并非回复函，回复时间为2019年4月22日快递单显示为4月25日。彭小钢对撤店申请及邮政快递单的真实性均认可，本院予对真实性予以采信，邮政快递单上注明内件品名为回复函，回复函的内容与撤店申请的内容相互对应，本院依法予以采信。4、通知一份、邮寄快递单一份，拟证实：2019年6月13日，亚中物业向彭小钢发出解除合同通知，但彭小钢不予理睬。彭小钢质证称快递的内容不能确定，2019年4月底亚中物业向彭小钢发出解除合同通知，彭小钢于2019年5月底将东西搬走。邮政快递单备注有“解除合同”字样，原告提交的该证据真实，本院依法予以采信。5、回复说明函一份、见证人证明一份、拆除协议复印件一份，拟证实：昌吉市公证处于2019年6月21日对“曼哈顿健身中心”现场进行公证，彭小钢未将租赁场所恢复原状，原告与邢琳签订拆除协议，工期自2019年7月9日开始，工期为10天。彭小钢对回复说明函的真实性认可，对待事实不认可，昌吉市公证处做出了终止公证的决定，对照片的内容认可，但照片上显示的“通知”不知是何贴上去的，彭小钢从来未收到过通知。2019年6月21日，彭小钢已经将租赁场所内的物品搬离，对见证人证明不认可，认为证人应当出庭作证，拆除协议是亚中物业与案外人所签，不能确认真实性。回复说明函系昌吉市公证处所出具，该处拍摄的照片可信度高，且彭小钢对照片的真实性认可，本院依法予以采信，见证人证明与昌吉市公证处拍摄的照片内容一致，均反映彭小钢于2019年6月21日已经将物品搬空，本院予以采信，拆除协议与原告提出的诉讼请求无关，本院不予采信。6、5、玛纳斯县发展计划委员会文件（玛计价综［2006］145号）、委托协议书，拟证实：垃圾清运费的标准为0.4元/月，玛纳斯县环境卫生管理处委托原告物业公司收取。被告彭小钢对委托协议书的真实性认可，对文件的真实不认可。结合被告彭小钢前期向原告物业公司交纳的垃圾清运费的标准，与上述证据一致，原告提交的该证据可以证实原、被告之间对垃圾清运费的交纳达成一致意见，即按每平方米每月0.4元的标准计算，本院依法予以采信。7、收据两张，拟证实：乒乓球厅由彭小钢使用，彭小钢交纳了2014至2015年底的暖气费。彭小钢对该证据不认可。该证据与（2018）新2324民初1221号民事调解书所反映的事实相互印证，本院予以采信。被告彭小钢为证明其答辩意见及反诉请求，向本院提交以下证据：1、《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》复印件一份，拟证实：原、被告约定的租赁面积为1792.23平方米，租赁场地限于经营曼哈顿健身广场，合同约定了租金和物业费的计算方式，彭小钢向亚中物业交纳1万元保证金，没有约定过垃圾清运费。亚中物业对真实性无异议，该证据与亚中物业提交的合同内容一致，本院依法予以采信。2、营业执照一份、工商查询信息一份，拟证实：2014年2月19日，彭小钢将租赁的场所开设曼哈顿健身广场，2019年1月30日，变更登记为玛纳斯县凤凰文体中心，地址××县。亚中物业对该组证据不认可，认为办理营业执照可以证实亚中物业向彭小钢提供了双方约定的场所，彭小钢系合法经营，彭小钢变更经营场所可以证实是彭小钢违约，在人民法院强制执行要求彭小钢将会拖欠亚中物业的租赁费的时候，彭小钢单方终止解除合同。该组证据真实，亚中物业并未对真实性提出异议，本院依法予以采信。3、照片一组，拟证实：截至2019年3月6日，租赁场所内的健身器材设备仍在原处，并未搬出。亚中物业对该证据无异议，本院依法予以采信。4、消费者权益争议调解书6份，拟证实：2018年10月1日，彭小钢欲搬至凤凰文体中心，但亚中物业阻拦，导致彭小钢选择的新的场所直到2019年1月未能正式开业，遭到大量投诉，彭小钢向当事人退款，造成营业损失。亚中物业对真实性认可，对关联性及待证据事实不认可，提出2019年时在执行过程中，租赁场所取决于彭小钢，不在原告，投诉人是案人外人，要求彭小钢退卡费没有关联性。亚中物业对真实性无异议，本院予以采信。5、工商登记信息，拟证实：三楼经营着大量的餐饮业。亚中物业对真实性无异议，但无任何证据证实餐饮业的经营导致彭小钢的营业损失。本院对该证据予以采信。6、被告彭小钢向环境执法部门在微信公众平台的举报及答复意见，拟证实因龙族台球厅的火锅味道浓烈，被告彭小钢向县环境执法部门举报，环境执法部门答复已经责令要求相关物业解决。原告对真实性认可，但认为与本案无关联性，本案是合同纠纷，按照合同约定，原告只提供经营所需的场所和设施等条件，火锅味不是原告造成的，且火锅味并非有毒有害气体。原告对真实性无异议，本院依法予以采信。7、证人严永忠出庭作证称，证人严永忠是龙族台球厅的会员，2014年开业后一直在打台球。2015年，三楼开了火锅店，火锅味道特别大，打球的体验感不是很好，给老板反映，老板说给物业反映了没有处理，火锅味道大的时段为每天下午四点左右到晚上十一二点。有些朋友后来就不去玩了，证人充了钱，所以一直在龙族台球厅消费，曼哈顿健身房那边也呛鼻子，蟑螂比较多，水小，洗澡时几乎没有水，体验不好。原告亚中物业对证人证言不认可，认为与本案无关联性。被告彭小钢对证人证言认可。8、证人李刚出庭作证称，证人系玛纳斯县第五小学教师，与被告系朋友关系。台球厅开业后，证人经常在台球厅打台球。2014年刚开张的时候挺好，开业一年后，三楼开了餐饮，主要是火锅味道比较大，客人反应比较多，卫生经常用不了水，后来执法部门去过台球厅。因水的原因，很多会员都选择去别的台球厅打台球了。听他人说旁边的“曼哈顿健身房”洗不了澡。原告亚中物业对证人证言不认可，认为系虚假陈述，火锅店早已不经营。被告彭小钢对证人证言认可。9、证人王继龙出庭作证称，证人王继龙是被告彭小钢的会员，台球厅和健身房都是2014年开业的，2015年6月，三楼开的火锅店烟味比较大，下午打台球的时候有引起咳嗽的现象，拿球杆的时候打开柜子都是蟑螂，现在叫朋友去都不去了。健身房洗澡的时候不出热水，洗手都困难，需跑到“8号公馆”上厕所，现在味道小一些了，但到下午的时候还是有一点。原告亚中物业对证人证言不认可，认为证人并不了解实际情况。被告彭小钢对证人证人认可。10、证人周彩霞出庭作证称，被告彭小钢是证人周彩霞的老板，证人系2018年4月起开始上班的，上班期间水特别小，经常停水，蟑螂特别多，向物业梁红艳反映过多次也没有回应，油烟味在吃饭期间特别重，好多客人都不到台球厅来打球。2019年向生态环境局举报，2019年11月份，工作人员来现场看过，确实有烟味，与物业沟通一直未解决，疫情防控期间未开业。给物业打电话也没有解决，对通话进行了录音。健身房也是同样的情况，水小，油烟味特别大。原告亚中物业对证人证言不认可，认为证人周彩霞与被告彭小钢系雇佣关系，存在利害关系，对健身房的陈述是听他人所说，对电话录音不认可，亚中物业从来没有收到关系水、电存在任何问题的反映。11、证人安长寿出庭作证称，证人2013年在健身房搞活动的时候办的会员卡，2014年退休后一直在健身房消费，刚开始的时候可以洗澡，2015年－2016年去健身的时候火锅店的烟味特别重，要么没水，要么就是水很小，上不了厕所。2018年11月4日去的时候健身房的门已经锁上了，不知道是谁锁的门，后来得知在“老广场”又重新开了店，但是只有几个乒乓球桌，老板说亚中物业不让将健身器材搬走，2019年4、5月份才把健身器材搬过去，对具体情况不了解。原告亚中物业对证人证言不认可，认为证人都是听说的，即使看到了门上锁，也是当时法院扣的，后来达成和解协议后才搬走了健身器材。被告彭小钢对证人证言认可。12、证人姜建华出庭作证称，证人于2013年10月办了健身房的会员卡，2014年1月开张起一直在健身房锻炼，以前环境还可以，从2015年起环境就不行了，洗澡有时有水，有时没有，火锅味道特别大，蟑螂特别多。2018年10月门被锁了，给老板打电话，老板称准备搬迁。一年的费用六百多，后面涨为九百多元。器材是2019年5、6月份才搬到“凤凰文体中心”的。原告亚中物业对证人证言不认可，认为证人对合同签订均不知情，是合同之外的第三人，作证与原、被告争议事实不相关，被告从未以任何方式告知原告出现过此类情况。被告彭小钢对证人证言认可。13、证人杨春会出庭作证称，健身房是2014年开馆的，开始还可以。2015年开始水有时候小，有时候有热水，有时候没有热水，健身房更衣室底下和柜子上蟑螂很多，下午去打球的时候很呛。后来一直这样。2018年10月初，健身房的门上上有两把锁。新馆开业后只有乒乓球桌和羽毛球网，一直至第二年的三四月份才把器材搬过来。健身房在五楼，三楼有火锅店等餐饮，四楼是空的。原告亚中物业对证人证言不认可，认为多为虚假陈述，餐饮烟味应由有关行政部门解决，热水是被告自身的经营事项，不排除被告减少经营成本。被告彭小钢对证人证言无异议。上述证人证言结合被告彭小钢向环境卫生管理部门的投诉可以证实因三楼经营餐饮，油烟味飘至被告彭小钢的经营场所的事实，本院依法予以采信。至于用水情况，被告彭小钢并无其他证据予以佐证，全部为证人证言，本院不予采信。根据当事人陈述以本审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月31日，原告亚中物业与被告彭小钢签订《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》，约定将位于××县，面积1792.23平方米，限于经营曼哈顿身广场；租赁期共8年，自2013年11月1日起至2021年10月31日止；装修期3个月，自2013年8月1日起至2013年10月31日止，装修期内免收租金；租金标准：2013年11月1日至2016年10月31日，10元/平方米/月，2016年11月1日至2019年10月31日11元/平方米/月，2019年11月1日至2021年10月31日12元/平方米/月，按季度缴费；物业费标准：2元/平方米/月，按季度缴费；合同签订时承租人应向出租人交10,000元保证金，合同终止或者解除后，此经营场所场地及设施、设备完好，且未欠出租人任何费用的，退还保证金，否则，予以抵扣相应费用；合同期内，承租人必须按期交纳租金、物业费，租金、物业费直接给付甲方；水费、电费、供暖费等费用，由甲方代收代缴，若承租人逾期交费，出租人有权加收滞纳金（按逾期每日加收当次应交费总额的千分之五计算）；出租人对物业设备和房屋设施移交承租人使用时，双方签订此营业场所的设施移交清单，作为本合同的附件。如有损坏或丢失，需照价赔偿。在合同终止或解除时，承租人应将物业设备和房屋设施恢复原样后向出租人移交，否则出租人有权自行恢复，费用由承租人承担；合同期内，出租人有义务保证承租人能够获得充分的、满足承租人经营需要的水、电、暖、卫生、物业服务，如因不能保证承租人正常使用水、电、暖及获得卫生、物业服务，导致承租人不能正常营业的，出租人应当向承租人赔偿全部损失；出租人有权对承租人的经营范围、物业设备、房屋设施使用情况及经营活动统一管理，合同期内，如有损坏，由承租人承担费用；合同期内，承租人必须办理工商营业执照、税务登记证等手续方可经营，否则，造成后果由承租人承担；合同期内，承租人必须遵守国家法律、法规及玛纳斯县亚中凤凰购物广场的各项规章制度，有义务服从商场的统一管理，积极参与出租人组织的各项活动；合同期内，承租人拖欠出租人的任何费用，承租人同意出租人停止其经营场水、电、暖的使用权，由此造成损失由承租人自行承担，且同时承租人的应负义务不予免除；承租人如果提出解除合同，必须提前十五天内向出租人提出书面申请，经出租人同意后，承租人结清各项应缴费用，并向出租人支付违约金（按剩余租期内租金总额的3%计算）后，方可解除合同；在承租期内，承租人未经出租人同意，不得转租、转让房屋，否则，出租人有权单方解除合同，同时承租人赔偿出租人违约金200,000元；合同期内，若承租人因经营需要，需自行投资对此经营场所进行装修、改造及设备投入等，须事先向出租人提出书面申请，经出租人同意后，方可实施，验收合格后方可开业。合同终止或解除后，承租人必须恢复原状向出租人移交；合同期内，对政府部门关于春秋植树及冬季冰雪的有关规定，承租人须履行义务，若经出租人协调可以以资代劳，承租人必须按期交纳该项费用；承租人未经出租人同意，擅自使用、动用出租人设施造成的人身伤害和财产损失，由承租人自行承担责任，给出租人造成的损失，由承租人照价赔偿；承租人必须遵守国家计划生育有关规定，接受出租人及社区居委会的管理，如有违反政策所造成的一切后果，均由承租人承担；此经营场所如在交易大厅或展销大厅内，承租人必须按出租人规定的营业时间到场、离场，否则，承担所有货物丢失、损坏的一切后果；根据消防管理要求，不准超负荷用电、不准私接电线、不准占用消防通道，同时承租人有责任管理好自己及顾客，不准在规定区域内吸烟、做饭及动用明火，如承租人违反或顾客在经营场所违反消防管理要求，出租人每发现一次，有权要求承租人支付伍拾元违约金，对在承租人场所内引起的火灾，由承租人自行承担因火灾给自己和他人造成的全部经济损失及法律责任；出租人对于承租人在合同期内行为表现，制定客户诚信系统，该系统对承租人在履行合同中的经营活动中的各种行为表现，进行百分制考评，产生的结果在红、黑榜公布，黑榜经营户视为不合格的承租者，在合同期满后，出租方有权不予续签合同；合同期内，承租人若对此经营场所悬挂店面牌匾，须由出租人同意，并按出租人要求进行制作，若牌匾陈旧或尺寸不规范，需及时更换，否则出租人将进行拆除，造成的一切后果，由承租人承担；车辆及非机动车管理承租人对自用车辆必须按管理人员的指定地点停放并且缴纳停车费，对送货车辆及顾客车辆承租人有义务规范停放；出租人对经营场所经营有品牌化管理要求时，承租人必须向出租人提供商标授权等相关证书材料，如需更换品牌承租人必须向出租人提出书面申请，经出租人同意后方可更换；出现重大治安、消防事件时，承租人必须无条件服从出租方的号召、组织和安排。合同还约定违约责任：承租人有下列情形之一的，出租人有权终止合同，收回经营场所另行出租，未到期的费用及保证金不予退还，由此造成的一切后果及损失，由承租人承担：1、未办理过户手续将此经营场所转租、转让他人的；2、利用经营场所进行违法活动的；3、制造、销售假冒伪劣产品、过期产品的；4、拖欠租金及其他有关费用15天以上，并经出租人书面催缴后仍未缴纳的；5、不服从管理、超占场地、欺行霸市、无理取闹或参与罢市的；6、破坏经营场所建筑结构、损坏公共设施或房屋设施拒不赔偿的；7、不遵守上级行政部门及出租人制定的各项管理制度和服务公约，违反社会治安、综合治理、消防安全管理、食品安全法及计划生育管理制度造成后果的。合同还约定了合同的变更或解除条件：1、因商场发展、经营需要消防要求，经双方协商，达成书面协议可变更合同；2、因不可抗拒因素合同无法履行或一方违反合同约定符合解除条款的可以解除合同。合同签订后，被告彭小钢于2013年10月23日就本案2号商铺及另案所涉的3号商铺共计向原告亚中物业交纳合同保证金30,000元，卫生公约保证金2,000元，装修保证金20,000元，并于2014年1月起开始经营。另，亚中物业还将180.86平方米场所出租给彭小钢，至2015年6月起，因三楼的“家和美好日子自助烤吧”、“好兄弟火锅店”等餐饮服务个体户的陆续开业，餐饮异味扩散至原告彭小钢经营的“曼哈顿健身广场”。被告彭小钢从2017年1月1日起开始拖欠租金、物业费，原告亚中物业于2018年6月12日向本院提起诉讼，请求：1．判令被告彭小钢支付租金503,205.12元，物业费91,491.84元，垃圾费18,298.37元，清雪费920元，暖气费152,665.45元，合计766,580.78元；2．判令被告向原告支付租金滞纳金71,706.73元，物业费滞纳金13,037.59元，垃圾费滞纳金2,607.51元，清雪费滞纳金131.1元，暖气费滞纳金21,754.83元，合计109,237.76元。该案经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2018年7月6日作出（2018）新2324民初1221号民事调解书，确认双方达成的调解协议：一、被告彭小钢于2018年7月30日前向原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司支付400,000元，于2018年8月30日前向原告支付366,580.78元；二、被告彭小钢于2018年8月30日前向原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司支付滞纳金50,000元；三、如被告彭小钢未按期履行作一笔款项，原告有权对剩余全部申请法院强制执行，并按照109,237.76元执行滞纳金。被告彭小钢未履行调解书确定的义务，原告亚中物业于2018年10月8日向本院申请执行，被告彭小钢支付289,100元，就剩余592,997.54元与原告亚中物业达成和解协议，原告亚中物业撤回强制执行申请。2019年1月29日，原告亚中物业再次向本院提起诉讼，要求被告彭小钢支付租金251,602.56元、物业费45,745.92元、垃圾清运费9,149.19元、暖气费64,330.21元、冰雪清运费920元，合计371,747.88元，支付租金滞纳金12,085.3元、物业费滞纳金2,197.3元、暖气费滞纳金2,317.4元、垃圾清运费滞纳金439.4元，合计17,039.4元。该案经本院调解，双方达成调解协议：“被告彭小钢于2019年2月26日前向原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司支付房屋租金、物业费100,000元，于2019年3月30日前向原告支付房屋租金、物业费100,000元，于2019年4月28日前向原告支付房屋租金、物业费171,748.88元；二、如被告彭小钢未按照上述约定按时履行付款义务，则被告彭小钢需于2019年4月28日前向原告新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司支付违约金17,039.4元。”被告彭小钢未履行该调解书确定的给付金钱的义务，原告亚中物业于2019年5月13日向本院申请强制执行，双方于2019年9月10日达成和解协议，原告亚中物业撤回强制执行申请。2018年1月1日，彭小钢欲将租赁场所的物品搬走，亚中物业阻拦，并在门上上锁，彭小钢亦上锁锁门，直到2019年3月6日，经亚中物业同意，彭小钢将所有物品陆续搬离。2019年3月20日，彭小钢向亚中物业提出撤店申请，要求终止租赁合同，亚中物业未予同意。2019年6月12日，亚中物业向彭小钢发出解除合同通知，并于2019年6月14日送达彭小钢。被告彭小钢亦未向原告亚中物业支付2019年1月1日之后房屋租金、物业费、垃圾清运费、暖气费、冰雪清运费，原告亚中物业遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，2013年12月28日玛纳斯县金昊热力有限公司与被告亚中物业签订《入网协议书》，将本案所涉标的物所在的“亚中购物中心”纳入供暖范围。2020年1月17日，原告亚中物业向玛纳斯县金昊热力有限公司交纳暖气费170,000元。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告彭小钢是否应当向原告亚中物业支付支付房屋租金、物业费、垃圾清运费、暖气费、冰雪清运费；2、被告彭小钢是否应当向原告亚中物业支付滞纳金；3、原告亚中物业是否应当向被告彭小钢赔偿损失。原告亚中物业与被告彭小钢签订的《玛纳斯县亚中凤凰购物中心房屋租赁合同》以及口头达成的180.86平方米的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。亚中物业提出解除合同，彭小钢表示同意，且彭小钢已经搬离，后亚中物业将场所内的物品全部拆除，合同已经双方协商一致实际解除，解除时间为2019年3月6日。关于焦点1、2，彭小钢于2018年10月1日改变经营，欲将物品搬走，但亚中物业阻拦，直到2019年3月6日合同解除，但期间亚中物业阻止彭小钢搬离，同时在门上上锁，阻止彭小钢经营，该行为构成违约，亚中物业无权要求彭小钢支付2019年1月1日之后的租金、物业费。彭小钢未实际使用系亚中物业的行为造成，亚中物业也无权要求彭小钢支付暖气费、垃圾清运费和冰雪清运费。同理不也存在支付滞纳金的情形。关于焦点3，被告彭小钢称因原告亚中物业的原因造成其营业损失，理由是原告亚中物业未管理好环境卫生（经营场所餐饮异味大、蟑螂多），未保障正常的经营用水。从双方签订的租赁合同第五条约定：“合同期内出租人有义务保证承租人能够获得充分的、满足承租人经营需要的水、电、暖、卫生、物业服务。如因不能保证承租人正常使用水、电、暖及获得卫生、物业服务，导致承租人不能正常营业的，出租人应当向承租人赔偿全部损失。”原告亚中物业是否应当向被告彭小钢赔偿损失，要看原告亚中物业是否尽到了合同义务，被告彭小钢主张因三楼经营餐饮，火锅味道大、蟑螂多、经营用水得不到保障，但通过其举证情况看，保障租赁场所不受其他餐饮商户经营影响并非双方租赁合同约定的原告亚中物业的义务，被告彭小钢的经营场所蟑螂多是其内部经营的卫生管理问题，不是出租方的义务。对于经营用水问题，被告彭小钢从2014年1月开始营业至原告亚中物业本次起诉长达六年的时间，但其未提交一份双方因用水问题产生纠纷的证据，只是在本次诉讼时申请几位证人出庭作证予以证实，证据确显单薄。除此之外，被告彭小钢未提出其他原告亚中物业未尽的合同义务。商业经营能否盈利，存在多方面原因，商业风险无处不在，商业竞争也不可避免，原告亚中物业作为出租方，已经履行了其应尽的合同义务，至于如何经营，能否盈利均属被告彭小钢自己的经营事项，与原告亚中物业无关，原告亚中物业不负担向被告彭小钢赔偿损失的义务。亚中物业阻止彭小钢搬走物品是在合同未解除的情况下进行的，彭小钢无权解除合同，亚中物业的行为并不必然导致彭小钢产生损失，故本院对彭小钢要求亚中物业赔偿损失的反诉请求，依法不予支持。对彭小钢提出对营业损失进行鉴定的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）彭小钢的反诉请求。案件受理费3,120元，由原告（反诉被告）新疆亚中集团物业服务有限公司玛纳斯分公司负担，反诉受理费10,545元，由被告（反诉原告）彭小钢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审判长刘敏人民陪审员李云兰人民陪审员李惠萍二 〇 二 一 年 一 月 十 八 日书  记  员   朱梦云