北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初36869号原告：孙长先，男，1965年09月19日出生，汉族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：于是今，北京嘉传律师事务所律师。委托诉讼代理人：张京伟，女，北京嘉传律师事务所实习律师，住北京市昌平区。被告：北京永言合升科技有限公司，住所地北京市海淀区花园东路**泰兴大厦****。统一社会信用代码：91110108MA01MU3E3B。法定代表人：赵广铭，董事长。第三人：赵广铭，男，1982年01月08日出生，北京永言合升科技有限公司法人，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。原告孙长先诉被告北京永言合升科技有限公司（以下简称永言合升公司）、第三人赵广铭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员卢秋独任审理，公开开庭进行了审理。原告孙长先及其委托诉讼代理人于是今、张京伟，被告北京永言合升科技有限公司之法人、第三人赵广铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙长先向本院提出诉讼请求，要求判令永言合升公司支付违约金10万元、律师费1万元。事实与理由：永言合升公司和我于2020年5月4日签订了《租赁合同》，合同约定永言合升公司将位于北京市海淀区北土城西路牡丹商业街xxx号商业门面房（以下简称“涉案房屋”）租赁给我用于商业经营，租凭期限为4年11个月，租赁日期为2020年5月1日至2025年3月1日，租金为每个月10万元，每年120万元。在2020年5月10日我根据合同约定通过交通银行向第三人个人账户转账两个月房租共计20万元作为押金和三个月的房屋租金30万元。签订合同之后，5月8日我与上海西遇企业管理有限公司签订了加盟经营合同并于当日向上海西遇企业管理有限公司支付了加盟费用328800元，加盟经营地点即为涉案房屋。经营的业务为糕点制作、销售，对电量要求较高，所以在租赁合同中，双方特别约定涉案房屋要符合电量要求，永言合升公司保证用电量不低于65kw/时，基于对其的信任，我才和上海西遇企业管理有限公司签订加盟经营合同，前期准备事项均己完成只等房屋交付，但是实际交房时，涉案房屋并不符合约定交付条件，永言合升公司承诺用电量不低于65kw/并未达到，导致合同无法履行，其明显违约。在永言合升公司确定无法通过有关措施满足用电量要求的情形下，第三人已经将房屋租金、房屋押金全额退还给我。我是为了加盟经营而承租的，我已经为此做了大量准备工作，因为永言合升公司的违约行为，导致经营事项无法进行，我为进行加盟经营而投入的前期费用全部付诸东流，我的利益受了损失，该公司应承担相应的违约责任。故诉至法院，望判如所请。永言合升公司、赵广铭共同辩称，不同意孙长先的诉讼请求。永言合升公司是二手房东，5月4日签订合同后，5月13日孙长先把装修方案给赵广铭，赵广铭把装修方案包括用电量给大房东，装修方案一直没过，孙长先无法进场，我还就用电量向大房东提了申请，大房东也同意了，装修方案一直没过我就不知道什么原因，我担心怕是电的问题，就跟孙长先说把押金和房租先给他退了，我说装修方案没过什么原因我也不清楚，我先把钱退你，之后双方再协商，后来发现是装修方案中的有一堵墙需要拆除物业不同意导致未通过，用电量是没有问题，大房东也给我开证明了。我认为合同已经解除了，解除的原因是对方要拆墙，但装修方案因为要拆墙过不了，我收的钱全都退给对方了，正常我可以只退房租不退押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2020年5月4日，出租方（甲方）永言合升公司与承租方（乙方）孙长先签订《租赁合同》，约定孙长先承租涉案房屋，房屋租赁期自2020年5月1日至2025年3月31日，月租金10万元。租金按每三个月支付，乙方应于本合同签订生效10日内向甲方支付两月租金作为押金20万元，甲方收款人为赵广铭。该合同第五条第3款约定甲方保证乙方用电量不低于65kw/时。该合同第六条第四款约定，租赁期未满，甲方提前解除租赁合同的，须提前九十日通知乙方，并甲方全部赔偿乙方以下两项条款的违约金后，办理相关交接手续：(1)甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及房屋押金；(2)甲方支付乙方壹个月房租的金额作为违约金（以解除协议当年的月租金计算）。该合同第八条约定，乙方擅自拆改标的房屋主体结构，私自拆除和改建房屋的，甲方有权单方解除本协议，本协议解除后甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金，乙方应赔偿甲方相当于壹个月房租的违约金。2020年5月8日，孙长先（乙方、连锁经营被授权方）与上海西遇企业管理有限公司（甲方、连锁经营授权方）签订《不二原麦项目合作协议》，约定甲方负责向乙方提供不二原麦水饮+欧包+西点的品牌形象、视觉效果设计、店铺经营管理方案等服务，乙方有偿使用甲方的上述服务，利用甲方建立的品牌形象、店铺经营管理方案等为其店内制作和销售全部产品，乙方自主经营、自负盈亏，品牌使用费5万元，设备费用10万元，技术资料及培训费168800元，上述费用签约时需一次付清，保证金1万元，由乙方一次性支付，该费用于双方合同到期或者协议终止时未出现违规、违约等情形下退还。同日，孙长先向上海西遇企业管理有限公司支付上述费用。2020年5月10日，孙长先向永言合升公司支付涉案房屋押金20万元和三个月房租30万元。据双方提交的微信记录显示，5月13日19:10，孙长先在微信中向赵广铭发送平面设计图，赵广铭回复“效果图呢，装修效果图，水电设计图”，孙长先回复“还没出来还需要3-4天”，赵广铭回复“嗯，好的”，20:08，赵广铭发微信“装修方案通过之前一定不能进场施工，必须通过了才能进场”、“我就怕你电不够，万一不够就只能退你了”，孙长先回复“赵总，我这边都已经上完了，我那边儿加盟费啥的都已经交完了几十万的，你不是电量都保证没问题吗？你要真要什么，我这就麻烦事儿大了”，赵广铭回复“那我也没办法啊”、“那这样吧，等你内装修方案什么都出了之后，我再去给你问问，大队给你落实一下这事儿”，孙长先回复“跟您再三确定要不我不敢动啊，你这是这电量有保证我才敢动吗？你这也保证不了你这家伙咔弄半截那我怎么弄啊？”，赵广铭回复“我也是想租你我也不是不想租你，这你也能觉得出来的，但是你这条件呢，他那就是物理客观的，他就达不到，那你说让我怎么办我也没辙”、“那都是供电局的统一的配额就那么多，一共就那么多，咱们也得从电杆往过拉一样，这不是这他拉不过来不够用，这不就麻烦了”。赵广铭发微信“我刚刚跟我们老板汇报完你这情况，明天我去落实一下，如果不行我就只能先退你钱别耽误你，然后我先等着，假如条件能行我再找你”。5月14日10:01，赵广铭发微信“孙总，您反应的问题不是我们的约定，你的方案不能通过，我也没有办法，只能退你押金和租金”。同日，赵广铭向孙长先退还50万元押金及房租。永言合升公司称用电量达到了合同约定的标准，提交北京市海淀区欣华农工商公司出具的《关于用电申请批复》（无日期，永言合升公司称是开庭前几天去补开的），主要内容为致永言合升公司，我司收到贵司关于北京市海淀区北土城西路牡丹园商业街一层118号商业用房的用电量申请（65KW/时以上），对于贵司申请予以支持，同时请严格按照房屋租赁合同约定按时缴纳电费。该证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。孙长先不认可，称不能代表交房时能达到用电要求，如果之前能够达到，就不会解除合同。永言合升公司称因为孙长先提交的装修设计图要拆除承重墙，物业公司不同意该装修方案，所以公司退还孙长先租金和押金、解除双方的合同。庭审中，经双方对装修图纸和平面图进行核对，确定平面图原标有厕所的位置在装修图纸上为空白，孙长先称这个只是设计图纸，初步计划是要把厕所拆除，但是厕所的墙不是承重墙，并且即使这样设计，并不代表会实际按照该图纸施工，也是可以更改设计方案的。本院询问永言合升公司就装修图纸的问题是否与孙长先进行沟通，永言合升公司称其在5月15日下午给孙长先发过微信，但通过核对微信，无法看出就图纸的问题进行了沟通，永言合升公司称还打电话说过该问题，但没有证据。孙长先称永言合升公司未就其提出的装修图纸问题进行沟通。孙长先主张违约金，称其支付给上海西遇企业管理有限公司的加盟费用一直无法退还，加盟商还坚持扣除一半加盟费用；永言合升公司认为违约金过高，要求酌减。本院认为，永言合升公司和孙长先自愿签订《租赁合同》，该合同未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。按照约定，永言合升公司应保证用电量不低于65kw/时，但通过庭审查明的情况可以确定，永言合升公司将房屋交付给孙长先后，因房屋用电量并未达到双方约定的标准，在此情况下，永言合升公司主动将收取的房屋租金及押金退还给孙长先，单方解除了双方的合同。永言合升公司称用电量达到了约定的标准，因孙长先擅自改动房屋主体结构致使装修方案未通过，故公司退还租金及押金，首先，从双方微信聊天记录来看，双方一直就用电量问题进行沟通，就永言合升公司提出的装修方案未通过的问题，永言合升公司一直未与孙长先沟通过，如果装修方案有问题，永言合升公司理应再行与孙长先进行沟通更改，永言合升公司突然在5月14日提出装修方案未通过的问题不符合常理；其次，孙长先亦未实际对房屋进行实际施工改造，达到双方合同解除的条件，故本院对永言合升公司提出的因孙长先违约导致合同解除的原因不予采信。虽然孙长先接受了永言合升公司的退款，但并不意味着其放弃追究永言合升公司违约责任的权利，在前述永言合升公司的行为构成违约的情况下，孙长先有权主张违约金。就违约金的数额，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然永言合升公司申请对违约金金额予以酌减，但违约金的判定，应当综合双方合同履行情况、违约程度、损失情况等，结合公平原则及诚实信用原则进行判断。现孙长先提交相应证据，证明其与上海西遇企业管理有限公司签订合同并支付了相关费用，存在损失，故考虑到前述，本院对孙长先要求支付10万元违约金的诉讼请求依法予以支持。孙长先要求赔偿律师费损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据按照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，本院判决如下：一、北京永言合升科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿孙长先违约金10万元；二、驳回孙长先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，孙长先已预交，由北京永言合升科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 卢 秋二〇二一年一月二十五日书记员 李心田