江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初10219号原告：南京永发联合商业管理有限公司，住所地南京市秦淮区汇景西路18号，统一社会信用代码91320104353301570G。法定代表人：杜雪，执行董事。委托诉讼代理人：解永，北京颐合中鸿（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵谦。被告：张雷，男，1978年10月8日出生，汉族，住南京市雨花台区。原告南京永发联合商业管理有限公司（以下简称永发联合公司）与被告张雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永发联合公司的委托诉讼代理人解永、赵谦，被告张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永发联合公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同书》；2.判令被告支付欠付截至2020年9月30日的租金1870910元及滞纳金176008.71元，并支付自2020年10月1日起至《租赁合同书》解除之日止的租金及滞纳金（滞纳金按所欠租金的万分之五／日计算至被告实际履行之日止）；3.判令被告向原告以现状返还位于南京市租用房屋，由此产生的费用由被告自行承担；4.判令被告支付自《租赁合同》解除之日起至被告实际向原告返还房屋之日止的房屋占用费（以7605.78元／日计算）；5.判令被告向原告支付违约金共计330489元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月28日，原、被告签订《租赁合同书》（合同编号：5Ｆ001），合同约定被告向原告承租位于南京市秦淮区汇景西路18号“荟邻”中心5楼、建筑面积为2587平方米房屋用于经营酒店，租期自2017年1月1日至2025年7月31日止；2018年1月1日至2018年12月31日期间的年租金为1388055元，先付后租，每半年为一个付款周期，被告须于每个付款周期到期前15日支付下一期房租；被告逾期支付租金超过15天以上的，原告有权终止本合同。上述合同签订后，原告依约向被告交付案涉房屋，被告也实际使用案涉房屋开展经营活动。但在该租赁合同的履行过程中，被告多次拖欠房租，并经原告多次催要无果，原告于2019年4月诉至南京市秦淮区人民法院，要求解除双方之间的租赁合同并要求被告支付拖欠租金，诉讼过程中，双方达成调解，双方继续履行合同，被告按期支付租金。上述调解协议达成后，被告一直未按约定履行生效调解协议书确定的义务，并拖欠租金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉请。被告张雷辩称，被告租赁房屋用于经营酒店，由于2020年新冠肺炎疫情爆发，酒店生意不好，拖欠房租1100000余元。被告一直与原告积极协商缓交房租并申请减免部分房租。出租方原为长发联合有限公司，系国营企业，后来不知何故出租人变为原告。被告不同意解除合同，如果解除合同，要求原告赔偿被告的所有装修损失。根据原、被告提供的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年7月16日，南京市红花农工商总公司作为产权方同时作为出租方与南京长发房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于南京市秦淮区综合楼出租给南京长发房地产开发有限公司，由承租方对该房屋进行运营、管理，租赁期限自2015年8月1日至2025年7月31日，2016年南京市红花农工商总公司与南京长发联合商业管理有限公司（以下简称长发联合公司）签订补充协议一份，明确由长发联合公司作为南京市秦淮区综合楼的承租方，并享有上述《房屋租赁合同》项下承租方所有的权利，履行其所有义务。2016年11月28日，被告（乙方、承租方）与长发联合公司（甲方、出租方）签订《租赁合同书》1份，约定：甲方同意将座落于南京市秦淮区建筑面积约2587平方米租赁给乙方用于经营公寓及配套服务；租赁期限共103个月，自2017年1月1日至2025年7月31日，装修免租期自2017年1月1日至2017年3月31日，免租期内乙方无须向甲方支付该物业租金，但仍需支付免租期间的水电气费用，如乙方免租期内提前营业，自营业之日起按5元／平方米／月向甲方交纳物业费；租赁期满，甲方有权全部收回该物业，乙方应在租期届满日或提前终止租赁合同之日起以房屋当时的良好现状将租赁区域交还甲方，室内不可移动的装饰装修均无偿移交给甲方，室内可移动的设施设备或家电家具在租期届满之日，如乙方未有腾空，即视为甲方有权自行处分；首年租金标准为1.4元／平方米／天（免物业费），自2019年1月1日起租金递增5%，以后每3年递增8%，即2017年1月1日-2018年12月31日，租赁单价为1.4元，年租金为1321957元，租金小计2313425元；2019年1月1日至2021年12月31日期间租赁单价为1.47元，年租金为1388055元，租金小计4164165元……；租金不包括乙方租赁期间产生所需缴付的水电费用、公用事业费及其他相关费用；乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付租赁保证金330489元，合同有效期内及合同有效期届满，若乙方无任何违约，没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，甲方于乙方付清所有费用将房屋按合同约定交还甲方，且双方结清所有费用后的30日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金；乙方须于本合同签订时向甲方支付租赁保证金330489元、首期租金660979元、装修管理费12935元共计人民币1004403元；乙方支付了首期租金和管理费后，在合同有效期内，按先付后用的原则，每半年为一个付款周期，须于每个付款周期到期前提前15日支付下一期（6个月）房屋租赁费用等给甲方；如乙方未按约定时间支付相应款项，须按逾期部分每日万分之五向甲方分别支付逾期付款滞纳金；乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日前和适当时间内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物恢复至甲方交付时的毛坯状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满之日或本合同提前解除之日准时将该物业交还甲方，如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同中日租金的2倍、物业管理费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业使用费用，并有权从乙方交付的租赁保证金中扣除该等款项，除非双方另有合同，逾期5天以上不交还物业的，甲方有权强制性收回物业，产生的一切损失由乙方承担；乙方应按本合同规定按时交付租金、物业管理费及其他相关费用，如乙方逾期5天仍未向甲方支付租金或物业管理费，甲方发出通知1天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应或要求物业管理部门暂停对该物业提供服务直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用，逾期超过15天，甲方有权提前终止本合同并收回该物业，没收租赁保证金，并可向乙方追索尚存合同期内的租金损失，乙方逾期付款，须缴付滞纳金按每日千分之五计算；本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，经甲方书面通知后不予改正，严重损害甲方利益的，甲方有权终止本合同、收回该物业、没收租赁保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为3个月的月租金），承担甲方由此产生的一切直接经济损失；甲乙双方在合同履行期间若有其他违约行为的，应向对方承担违约责任，违约金数额为3个月的月租金，并赔偿对方的直接经济损失；本合同终止或到期后，乙方的装修投入甲方不作任何补偿，且该装修装饰无偿归甲方所有（除活动装置、活动设备外）。《租赁合同书》签订后，长发联合公司按约将南京市秦淮区房屋交付给被告使用，被告向长发联合公司交纳租赁保证金330489元并支付房租。因被告在租赁合同履行期间多次欠付租金，长发联合公司曾于2019年4月诉至本院，要求判令解除双方签订的《租赁合同书》；判令被告立即归还案涉房屋；判令被告立即支付拖欠租金998369元、滞纳金122932元；判令被告支付房屋占用费。经本院审理并主持调解，长发联合公司与被告于2019年6月20日达成协议并由本院出具（2019）苏0104民初4532号民事调解书，确认双方协议内容如下：一、长发联合公司与被告继续履行2016年11月28日签订的《租赁合同书》；二、被告于2019年8月7日前向长发联合公司支付截至2019年5月31日欠付的租金385207元；三、被告于2022年5月31日前给付长发联合公司损失60000元；四、案件受理费减半收取44627元，由长发联合公司负担22313.5元、被告负担22313.5元。此后，被告自2019年10月起拖欠房屋租金。原告于2020年7月委托北京颐合中鸿（南京）律师事务所律师向被告发出《律师函》，内容如下：您与委托人（即原告）于2019年6月20日就双方之间的房屋租赁合同纠纷在秦淮法院达成调解协议，双方一致同意继续履行上述租赁合同，但您尚欠付自2019年10月至2020年6月期间的房屋租金人民币829871元。望您在收到本函后，积极联系委托人或本所处理逾期支付房屋租金事宜。后被告仍未按照律师函的内容向原告支付租金，原告遂诉至本院。另查明，原告原企业名称为南京长发联合商业管理有限公司，后于2019年9月6日经工商行政管理部门核准变更为现名称。庭审中，原、被告双方确认被告交纳的租赁保证金已用于抵扣欠付租金，抵扣完毕后，被告于2019年10月欠付租金15000元，此后被告未按约支付租金。新冠肺炎疫情期间，原告减免被告1个月的房屋租金115671元，但租金减免期间的物业费5174元原告仍主张收取。本院认为，原、被告于2016年11月28日签订的《租赁合同书》及双方在（2019）苏0104民初4532号民事调解书中确认的协议内容均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《租赁合同书》明确约定逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。被告在租赁期限内欠付租金，经本院主持调解，双方达成调解继续履行合同的调解协议后，被告自2019年10月起再次欠付租金，原告要求解除《租赁合同书》，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。案涉《租赁合同书》自诉讼副本送达被告之日即2020年9月18日解除。被告提出出租人在其不知情的情况下由长发联合公司变更为原告。对此本院认为，经查，原告于2019年9月6日经工商行政管理部门核准进行企业名称变更登记，上述企业名称变更并不影响原告在案涉《租赁合同书》项下继续以出租人的身份行使权利并履行义务。因此，被告的该项抗辩主张无事实及法律依据，本院不予支持。《租赁合同书》明确约定承租人应在租期届满日或提前终止租赁合同之日起以房屋当时的良好现状将租赁区域交还原告，室内不可移动的装饰装修均无偿移交给甲方，室内可移动的设施设备或家电家具在租期届满之日，如承租人未有腾空，即视为原告有权自行处分；本合同终止或到期后，承租人的装修投入原告不作任何补偿，且该装修装饰无偿归原告所有（除活动装置、活动设备外）。故原告主张被告将案涉房屋腾空并以现状交还原告的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。被告主张原告对其装修损失进行补偿，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自2019年10月起至2021年3月的房租，本院认为，房租应自2019年10月起支付至租赁合同解除之日即2020年9月18日，并扣除新冠肺炎疫情期间本院酌定应予减免的1.5个月房屋租金173506.88元，被告欠付房租合计金额为1066657.64元（2019年10月欠付租金15000元+2019年11月至2020年8月期间欠付租金1156712.5元+2020年9月欠付租金68452.02元-173506.88元）。原告主张被告支付物业费5174元，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。以上两项合计1071831.64元。原告主张被告按双方约定的租金标准支付自2020年9月19日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期付款滞纳金，因双方约定的标准过高，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《租赁合同》明确约定合同履行期间，承租方如有违反本合同规定的行为，经出租方书面通知后不予改正，严重损害出租方利益的，出租方有权终止合同、收回该物业、没收租赁保证金，并要求承租方支付违约金（违约金数额为3个月的月租金）。原告主张被告支付违约金330489元（按2017年-2018年租金标准计算），符合合同约定及法律规定，本院应予支持。原告的其他诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京永发联合商业管理有限公司与被告张雷于2016年11月28日签订的《租赁合同书》自2020年9月18日解除；二、被告张雷于本判决发生法律效力之日十日内将其承租的位于南京市秦淮区房屋腾空并交还原告南京永发联合商业管理有限公司。三、被告张雷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京永发联合商业管理有限公司支付拖欠房屋租金及物业管理费1071831.64元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金（自2019年10月1日起，以593355元为基数计算至实际付清之日止；自2020年4月1日起，以478476.64元为基数计算至实际付清之日止；自2020年10月1日起，以《租赁合同书约定的租金标准计算的租金及物业费的总和为基数计算至实际付清之日止）。四、被告张雷自2020年9月19日起按《租赁合同书》约定的标准向原告南京永发联合商业管理有限公司支付房屋占有使用费至其将所承租的南京市秦淮区房屋腾空并交还原告南京永发联合商业管理有限公司之日止。五、被告张雷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京永发联合商业管理有限公司支付违约金330489元。六、驳回原告南京永发联合商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取为7800元，保全费5000元，合计12800元，由被告张雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  王 芃二〇二一年一月二十六日见习书记员  董媛媛