四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0304民初54号 原告：中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司，住所地：成都市高新区吉泰路****。 负责人：周连成。 委托诉讼代理人：邹维，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琳，四川泰和泰律师事务所律师。 被告：黄敏，男，汉族，1959年1月25日出生，住四川省自贡市大安区。 原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司（以下简称：中石化四川公司）与被告黄敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中石化四川公司委托诉讼代理人邹维、被告黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中石化四川公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的《资阳管理站2019房屋租赁合同（黄敏）》于2019年12月31日解除；2.请求判令被告将位于自贡市大安区凉高山街大山铺8组（权证号：川（20**）自贡市不动产权第0089365号）房屋腾退给原告；3.请求判令被告向原告支付欠付的2019年7月1日起至2019年12月31日期间的租金23562.00元和逾期支付租金所产生的违约金7068.6元（违约金按照被告欠付租金的30%计算）；4.请求法院判令被告向原告支付房屋占用费38553.70元（房屋占用费：自2020年1月1日起，按照日租金130.9元的标准，暂计算至2020年10月20日，实际计算至房屋腾退之日止）；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。以上合计68984.30元。事实与理由：原告中石化四川公司与被告黄敏于2019年3月27日签订《资阳管理站2019房屋租赁合同（黄敏）》，约定原告将位于自贡市车队房屋及场地（面积678平方米）房屋出租给被告使用。合同第四条约定了租赁期限、第五条约定了租金及租金结算、第十条约定了房屋占用费、第十一条约定了违约责任、第十四条约定了争议解决方式。合同签订后，原告将约定的租赁房屋交付给被告使用。被告自2019年7月20日起即未按照合同约定支付租金，经原告多次催收，但被告一直拖欠租金。截止2020年10月20日，被告欠付原告租金、违约金和房屋占用费，合计68984.30元。综上，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告黄敏辩称，1.从2020年开始由于疫情、环保等原因被告工厂已经停产；2.被告没有享受到房租减免政策；3.对解除合同和腾退房屋没有意见，但被告在自然灾害影响下对房屋进行维护、更换电缆等投入5万元左右，更换电表户头也投入了7万多元，希望可以抵扣租金。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月27日，原告与被告签订《资阳管理站2019房屋租赁合同（黄敏）》，合同约定原告将位于大安区凉高山街大山铺8组【不动产权利证书：川（2018）自贡市不动产权第XXXXXXX号】，建筑面积为678平方米的房屋出租给被告用于扣件加工。房屋租赁期限为9个月，自2019年4月1日起至2019年12月31日止。房屋租金按季度计算，每季度为11781元，租金按照先缴租金后使用租赁物的原则，被告应分别于2019年4月20日、7月20日、10月20日前向原告支付2019年第二、三、四季度房屋租金，逾期交付租金应按照合同总金额5%支付逾期每日违约金，被告拖欠租金或应缴纳的各项费用累计30日以上的，原告可以单方解除合同并要求被告承担违约责任。双方另外约定了租赁土地（场地）如需要修建或者添置房屋、水、电、暖、气、有限电视等设施设备，费用由被告自行承担；经原告同意，被告在租赁期间在租赁土地（场地）上进行修建、改造、改良、添附所导致的资产增值部分，租赁期满或者合同解除后，被告可以搬迁或拆除动产，其他不动产部分归原告所有，原告不给予被告任何补偿；租赁期满，原告不再出租或合同解除的，原告有权收回土地（场地），被告拒不搬出的，应承担侵权责任，并按本合同约定日租金的100%支付占用土地（场地）期间的占用费，累计至返还土地（场所）之日止。签订合同当日，原告将租赁场地交付被告使用，被告在原告出具的租赁资产移交清单上签名确认。被告未支付原告2019年第三、四季度房屋租金，原告于2019年11月7日向被告邮寄《律师函》，告知被告自2019年11月6日起正式解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告于2019年11月15日前完成房屋腾退，并于收到律师函后5日内向原告支付拖欠的租金23562元及违约金127234.80元，被告于2019年11月8日签收该律师函，至今未履行支付欠付的租金及房屋腾退义务。 以上事实有原告举示的原告营业执照、被告身份证复印件、房屋租赁合同、不动产登记证书、租赁资产移交清单、律师函、快递单及当庭陈述予以在卷佐证。 本院认为，原告中石化四川公司与被告黄敏签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，并享有合同权益。 关于原告请求确认双方签订的《资阳管理站2019房屋租赁合同（黄敏）》于2019年12月31日解除及要求被告腾退房屋的主张，本院认为，原告作为出租人，已按合同约定向被告交付了租赁物，被告作为承租人，未按合同约定的期限支付租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告至今未支付2019年第三、四季度租金，逾期支付时间达30日以上，符合双方约定解除合同的条件，故原告作为守约方，有权单方解除与被告签订的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告于2019年11月7日向被告发出《律师函》，要求解除合同，案涉租赁合同应自被告2019年11月8日收到原告发出的解除合同通知时解除。租赁合同解除后，被告应将租赁的房屋腾退交还给原告。 关于原告请求被告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止期间的租金23562元和逾期支付租金所产生的违约金7068.60元的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，由于原、被告签订的房屋租赁合同已于2019年11月8日解除，因此被告向原告支付的房屋租金应自2019年7月1日起计算至2019年11月8日止，被告欠付的租金为16755.20元。之后的费用为房屋占有使用费。关于违约金，原、被告在合同中约定被告逾期交付租金，逾期每日按照合同总金额5%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，原、被告约定的违约金计算方法过分高于原告的损失，违反了公平原则，本院参照以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，加计30%计算逾期付款损失。被告按合同约定应分别于2019年7月20日、2019年10月20日前支付原告2019年第三、四季度租金，因此逾期付款损失应分段计算为：2019年7月21日起计算至2019年10月20日止为167.92元（11781元×4.35%×1.3÷365天×92天）；2019年10月21日至2020年10月20日为914.83元（16755.20元×4.2%×1.3），并支付自2020年10月21日起，以16755.20元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算逾期付款损失至租金付清之日止。 关于原告请求被告支付房屋占用费的主张，双方租赁合同解除后，被告至今未腾退房屋，应自2019年11月9日起按照合同约定的日租金标准130.90元（11781元÷3个月÷30天）向原告支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止。其中2019年11月9日起至2020年10月20日止房屋占用费为45422.30元（130.90元×347天）。 关于被告辩称在自然灾害影响下对房屋进行维护、更换电缆投入5万元以及更换电表户头投入7万元，请求在原告的诉讼请求金额中予以扣除的问题，被告主张支付的各项费用，未举示证据予以证明，即使被告主张属实，根据双方合同约定“第六条1.租赁土地（场地）的如需要修建或添置房屋、水、电、暖、气、排污、有限电视、通信通讯、环卫、消防、绿化等设施或设备，费用由乙方承担并办理相关手续。”，被告添置的电力设施（含更换电缆、更换电表户头）的费用也应自行承担。关于被告辩称没有享受到房租减免政策，原、被告签订的房屋租赁合同中没有对房租减免政策进行约定，且被告拖欠房租时，新冠疫情尚未发生，故被告要求减免房租于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司与被告黄敏签订的《资阳管理站2019房屋租赁合同（黄敏）》于2019年11月8日解除，被告黄敏于本判决生效之日起五日内将位于大安区凉高山街大山铺8组【不动产权利证书：川（2018）自贡市不动产权第XXXXXXX号】房屋腾空并返还给原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司； 二、被告黄敏于本判决生效之日起五日内向原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司支付房屋租金16755.20元、逾期付款损失1082.75元，并自2020年10月21日起，以16755.20元为基数，按中国人民银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算逾期付款损失至付清之日止； 三、被告黄敏于本判决生效之日起五日内向原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司支付2019年11月9日起至2020年10月20日止的房屋占用费45422.30元，并自2020年10月21日起，按130.90元/天的标准支付原告房屋占用费至腾退房屋之日止； 四、驳回原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费762元，由被告黄敏承担690元，原告中国石化集团西南石油局有限公司四川分公司承担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员  刘 学 二〇二一年一月十八日 法官助理  唐若璘 书 记 员  胥静静