黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7989号上诉人（原审原告）：潘俊雅，女，1974年5月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：潘俊成，男，1978年1月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨大发房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区旭升街1号2栋104室。法定代表人：肖荣，总经理。委托诉讼代理人：张爽，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人潘俊雅因与被上诉人哈尔滨大发房地产开发有限公司（以下简称大发房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘俊雅上诉请求：1.撤销一审判决，改判潘俊雅与大发房地产公司签订的商品房认筹协议及哈尔滨市商品房买卖合同书中存在违约交房的事实。2.判令大发房地产公司支付潘俊雅违约金16380元、违约金利息1351元，合计17731元。事实与理由：1.一审判决证据不足，对证据审查不明。潘俊雅提交了两份录音证据证明大发房地产公司采取胁迫、恐吓的手段逼迫潘俊雅放弃违约金，签订商品房买卖合同，一审判决确认定证据不充分。2.一审判决认定事实不清。判决书中认定商品房认筹协议及哈尔滨市商品房买卖合同书，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等可撤销情形，当属合法有效是错误的。3.一审判决适用法律错误。潘俊雅在商品房买卖合同书上，在不同意免除大发房地产公司违约责任的条款前打×作为不同意的标识，不适用双方协商一致可以变更合同的条款。4.一审判决依据非法定事实推论判断错误。在双方未协商一致，大发房地产公司胁迫潘俊雅的情况下签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同是原认筹协议的延续，既是延续协议又何谈免除违约责任条款。5.一审判决违反公序良俗和客观常理。开发商胁迫购房者放弃违约金，签订违法协议，我国法律讲的是维护公序良俗和公平正义，购房者如果不按开发商说的办，就会面临钱房两空的境地，购房者在受胁迫办理了入户手续后，在找开发商索赔违约金是受到法律保护的，该权利并未丧失，如果没有被胁迫，购房者又怎么会放弃违约金，也没有必要入户后起诉开发商了。6.本案商品房买卖合同（包含正文及补充条款）未经主管部门审批备案为无效合同。潘俊雅到哈尔滨市住房及城乡建设局查询得知，该商品房买卖合同未经房产主管部门审批备案，为无效合同，未经主管部门审批，不具备法律效力。开发商存在明显的隐瞒欺诈行为，故该协议无效。大发房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分、程序合法、适用法律正确，请二审法院依法予以维持。1.双方当事人签署的协议，无论是《商品房认筹协议》还是《哈尔滨市商品房买卖合同书》，均是双方真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫等导致合同无效的情形。2.《商品房认筹协议》已因双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》而终止，潘俊雅依据已经终止的《商品房认筹协议》向大发房地产公司主张违约金及利息无法律依据。3.双方签订商品房买卖合同后，根据商品房买卖合同约定，在买方缴纳案涉房屋全款，达到双方约定的交房条件，潘俊雅于2017年9月11日缴足全款后，大发房地产公司已按约定交付房屋，不存在任何违约行为。4.本案商品房买卖合同，已经过备案，不存在潘俊雅所说的情形。潘俊雅向一审法院起诉请求：1.大发房地产公司支付潘俊雅延期621天（2015．12．30-2017．9．11）违约金16380元（合同约定超一天万分之一，313709元×万分之一×621天-3101元，3101元是大发房地产公司为潘俊雅免收2017-2018年一年的物业费）；2.大发房地产公司支付潘俊雅违约金利息1351元（16380×3年2017-2019年×银行同期存款利息2．75％）。一审法院认定事实：2013年12月17日，潘俊雅、大发房地产公司签订《香林名苑商品房认筹协议》一份，协议约定：“潘俊雅认筹大发房地产公司开发建设的香林名苑6号楼1单元402号房，建筑面积117.94平方米，房屋总价款627418元，协议签订时潘俊雅支付认筹金313709元，房屋封顶时，潘俊雅按照大发房地产公司通知的日期交齐全款，补交金额为313709元。第六条约定：大发房地产公司应于2015年9月30日前将房屋交付潘俊雅，如未能按时交付合同继续履行，逾期超过90日的，则自此日起，大发房地产公司应按潘俊雅已交房款的日万分之一计算支付违约金，逾期超过181日，潘俊雅有权解除合同。第七条约定：本协议书项下为详尽设定的任何一方的权利义务，双方均同意以签署正式《商品房买卖合同书》为准。第八条约定，双方确认本协议为商品房交易的预约交易性文件，不以此代替未来的《商品房买卖合同书》，而成就双方的交易，待双方签订《商品房买卖合同书》及相关合同文件后，本协议终止。”同日，大发房地产公司向潘俊雅出具了313709元的收款收据。2017年9月6日，大发房地产公司出具《香林名苑缴款确认单》一份，载明：“核新总价：578869元、违约赔付：补0元，今日应付首付款：268869元、累计已付款：313709元、未付房款：265160元、今日付款：-44840元、备注说明：缴款后累计剩余未付款310000元整，免一年物业管理、电梯费及装修管理费3101元。”潘俊雅在该确认单客户签字处签名。同日，大发房地产公司向潘俊雅出具了268869元的收款收据。2017年9月11日，大发房地产公司出具《香林名苑缴款确认单》一份，载明：“核新总价：578869元、违约赔付：补0元，今日应付首付款：578869元、累计已付款：268869元、未付房款：310000元、今日付款：310000元、备注说明：缴款后累计剩余未付款0元整，免1年物业管理、电梯费及装修管理费3101元。”潘俊雅在该确认单客户签字处签名。同日，潘俊雅通过银行转账向大发房地产公司支付310000元。2017年9月11日，潘俊雅、大发房地产公司签订《商品房买卖合同书》一份，内容为：潘俊雅购买大发房地产公司位于香坊区××房，建筑面积10881平方米，按套计算总价款578869元，付款方式为一次性付款，约定金额为578869元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年9月11日，交纳比例为100％。大发房地产公司应当在2017年8月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将现房，按买受人全款到账次日为约定交房日期。逾期交房不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0．2的违约金，合同继续履行。合同附件四合同补充约定：3.本商品房买卖合同签订生效后，视为买卖双方已执行完毕在本合同生效前所有协议约定，双方签订的《商品房认购协议书》及补充协议等所有之前的相关购房协议约定立即终止，双方不得再以原协议约定的内容主张任何权利，均以本合同约定内容执行。2017年6月27日，大发房地产公司出具313709元的发票一张。2017年10月12日，大发房地产公司出具265160元预收款发票一张。一审法院认为，本案争议的焦点问题是双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否对《商品房认筹协议》发生了实质性变更、双方应如何履行权利义务。潘俊雅、大发房地产公司签订的《商品房认筹协议》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》均系双方当事人真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等可撤销之情形，当属合法有效。潘俊雅虽主张大发房地产公司采取胁迫、恐吓的手段，逼迫潘俊雅，但未能提交充分的证据予以证明，故一审法院对潘俊雅的主张不予采信。潘俊雅、大发房地产公司签订的《商品房认筹协议》中已明确约定任何一方的权利义务，双方均同意签署正式《商品房买卖合同书》为准，并不能以此代替未来的《商品房买卖合同书》而成就双方的交易，待双方签订《商品房买卖合同书》及相关合同文件后，本协议终止。双方重新签订的合同中对房屋价款、房屋交付时间、违约金的计算标准等合同要素均进行了变更，应视为对先前签署认筹协议的实质性变更。潘俊雅作为完全民事行为能力人，对合同中房屋价款、房屋交付时间、违约金的计算标准等关键要素应明确知晓。潘俊雅、大发房地产公司就买卖涉案房屋产生的权利义务，均应按照双方后来签署的《哈尔滨市商品房买卖合同书》的约定履行。该合同书同时约定，出卖人在买受人全款到账次日为约定交房日期，出卖人逾期交房不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。2017年9月11日，潘俊雅缴纳完涉案房屋的全部款项，达到双方约定的交房条件，潘俊雅于2017年9月11日进户，大发房地产公司未逾期交房。大发房地产公司未构成根本违约，对于实现合同履行目的不构成根本性影响，且目前双方关于涉案房屋合同约定的权利义务已经实际全部履行完毕，故潘俊雅要求大发房地产公司按照双方签订的《商品房认筹协议》中的约定支付逾期违约金及利息的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。综上，判决驳回潘俊雅的诉讼请求。本院二审期间，潘俊雅举示证据如下：哈尔滨市住房和城乡建设局答复。意在证明：大发房地产公司在与潘俊雅签订哈尔滨市商品房买卖合同时没有进行备案，该合同附加条款无效。大发房地产公司质证意见为：对于该份证据的真实性、证明问题、关联性均有异议。首先，该份证据系复印件。其次，该照片中没有任何市住房和城乡建设局的公章以及能够证明是建设局的信息。再次对于商品房买卖合同的主合同以及附件，经双方签字盖章即生效，合同是否备案，不影响合同生效的条件。对于潘俊雅所述的案涉房屋没有办理产权登记与本案无关。大发房地产公司未举示新证据。本院认证意见：潘俊雅举示的证据系复印件，且大发房地产公司不予认可，故本院对潘俊雅举示的证据不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，潘俊雅与大发房地产公司签订的认筹协议约定：双方确认本协议为商品房交易的预约交易性文件，不以此代替未来的《商品房买卖合同书》而成就双方的交易，待双方签订《商品房买卖合同书》及相关合同文件后，本协议终止。后双方签订《商品房买卖合同书》，大发房地产公司按照商品房买卖合同的约定将案涉房屋交付潘俊雅，未有逾期交房的情形，大发房地产公司未构成违约，潘俊雅要求大发房地产公司承担逾期交房的违约责任无事实依据。潘俊雅上诉主张签订案涉商品房买卖合同是受胁迫的，不是其真实意思表示，商品房买卖合同未经房产主管部门审批备案，为无效合同。在商品房买卖合同签订后，双方均已按合同约定履行，潘俊雅举示的证据不足以证明其主张的事实。因此，潘俊雅的上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，潘俊雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121.50元，由潘俊雅负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯）（）二○二一年一月十二日法官助理张智慧书记员周小倩