广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5285号原告：广州市花都区新华街三华村西华经济合作社，住所地广州市花都区新华街三华村。负责人：毕文英，社长。委托诉讼代理人：徐凤鸣，广东正善律师事务所律师。被告：广州市花都华源皮衣皮具有限公司，住所地广州市花都区镜湖大道16-18号。法定代表人：邹竹生，总经理。被告：广州市花都区玛堤雅皮衣厂，住所地广州市花都区新华街金华路9号四楼部分。负责人：安华，总经理。被告：安华，女，汉族，1956年11月30日出生，住广州市花都区。三被告共同委托诉讼代理人：钟慧博，广东谨然律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：顾晓倩，广东谨然律师事务所实习律师。原告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社诉被告广州市花都华源皮衣皮具有限公司（下文简称华源公司）、广州市花都区玛堤雅皮衣厂（下文简称玛堤雅皮衣厂）、安华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐凤鸣，三被告的委托诉讼代理人钟慧博、顾晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告华源公司之间的《第二号厂房租赁合同》已经于2018年12月31日到期终止；2.被告华源公司、被告玛堤雅皮衣厂立即腾退《第二号厂房租赁合同》项下租赁物即广州市花都区新华镇金华路9号厂房及空地（厂房面积为4550平方米、厂房及空地共5亩）交还予原告；3.被告华源公司、被告玛堤雅皮衣厂向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费（其中厂房按15元/平方米/月计算，空地按50000元/亩/年计算，暂计至2019年12月31日为1069000元，此后逾期腾房占有使用费按1069000元/年计算至实际腾退之日）；4.被告安华以其个人全部财产对被告玛堤雅皮衣厂的债务承担无限连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2006年8月3日，原告与被告华源公司签订《第二号厂房租赁合同》，约定“一、乙方（被告华源公司）租用甲方（原告）位于花都区××大道北××号，即新街大道与××路××处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩。二、租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止。三、因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至乙方执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下乙方有优先续租权。”2010年12月18日，原告与被告华源公司签订《厂房分租协议》，约定“甲方（原告）同意就甲乙双方于2006年8月3日签订的第二号厂房租赁合同中的厂房分租给第三方，原合同租用厂房花都区××大道北××号第二号厂房即甲方取得的’粤房地证字第××号’房地产权证所载之位于广州市花都区新华镇金华路9号之建筑物。……二、第三方的租赁期不得超过甲乙双方原合同的租赁期。三、租金和管理费由乙方与第三方另行协议签订合同，乙方按原合同的规定向甲方缴交租金和管理费。四、乙方向甲方履行原合同规定的所有义务，并约定第三方遵守原合同中甲方要求乙方应遵守的相关条款。……六、甲方因办证所需与第三方所签订的所有合同均为原合同和乙方与第三方所签合同的副本，其相关条款与原合同不符的以原合同为准。”2013年2月28日，被告华源公司与被告玛堤雅皮衣厂签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（被告华源公司）因受经济环境影响进行结构调整，同意将其所属的原向广州市花都区新华街三华村西华经济社租赁的位于新街大道与××路××处西华经济社的二号厂房，即房产证地址花都区新华街金华路9号的厂房租赁使用权按原合同（即甲方与经济社于2006年8月3日所签租赁合同）条款所列条件整体出租给乙方〔被告玛堤雅皮衣厂〉使用，租赁期自2013年3月1日至2018年12月31日止，依据原合同第三条之规定，因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，2018年12月31日到期后乙方可与经济社续签至2022年12月31日。二、租赁厂房总面积4550平方米，租金管理费每月5.4元每平方米，空地面积5亩，按每年每亩8000元缴纳土地补偿款，自2019年1月1日起租金、土地补偿款由乙方同经济社重新协商签订补充协议。”2018年12月20日，原告于租赁物处张贴《通知》，通知租赁物内各租户涉案租赁合同于2018年12月30日合同期满，要求租户在当月30日前自行搬迁清理完毕。2018年12月底，被告玛堤雅皮衣厂向广州市花都区人民法院起诉原告，要求判令原告的二号厂房及周边空地给被告玛堤雅皮衣厂继续承包经营，经营期限至2022年12月31日止；从2019年1月1日起至2022年12月31日期间的厂房租金按面积4550平方米，每月每平方米5.83元计算；空地租金按每年每亩8000元，面积为1亩4分9厘，每年空地租金为11920元计算。2019年3月29日，广州市花都区人民法院判决驳回被告玛堤雅皮衣厂的全部诉讼请求。广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。2019年12月10日，原告向被告华源公司、被告玛堤雅皮衣厂发出《要求腾退厂房、商铺的催告函》，要求两被告限期于2019年12月31日前腾退并交还二号厂房及周边空地予原告；要求两被告按租金市场价格的标准（15元/平方米）向原告交纳自2019年1月1日起至交还厂房及周边空地之日期间的占用费。但是，被告华源公司、被告玛堤雅皮衣厂至今占用涉案租赁物不予腾退。为此，原告诉请被告华源公司、被告玛堤雅皮衣厂腾退涉案房屋，并支付租赁物占有使用费。被告玛堤雅皮衣厂是个人独资企业，投资人是被告安华，因此被告安华应对被告玛堤雅皮衣厂的债务承担补充偿还责任。被告华源公司辩称，不同意原告的诉讼请求。从合同文义、体系进行解释，原告与被告华源公司签订的《第二号厂房租赁合同》期限应当于被告华源公司营业执照经营期届满日，即2022年12月31日届满，该合同仍在履行期限内。尽管被告华源公司的营业执照因未参加年审在2015年被吊销，但2015年至2018年期间，原告正常收取租金，说明被告华源公司的营业执照被吊销不影响涉案合同履行。由于涉案租赁合同合法有效，双方没有对租金标准重新约定，故应当按照合同约定支付租金。由于原告单方面发布租户搬离通知，加之疫情对经营影响，租金应当予以减免。现原告提起诉讼，使得合同关系不确定，被告华源公司中止履行合同，暂未支付租金，不构成违约。被告玛堤雅皮衣厂、安华辩称，同意被告华源公司的答辩意见。被告华源公司将厂房转租给被告玛堤雅皮衣厂，是取得原告同意的，在原告与被告华源公司租赁合同有效情况下，原告无权要求被告玛堤雅皮衣厂腾退涉案房屋，亦无权主张按照厂房15元/平方米/月，空地5万元/亩计算租金。原告围绕诉讼请求向本院提交了房地产权证、第二号厂房租赁合同、厂房分租协议、房屋租赁合同、通知及要求腾退厂房、商铺的催告函、民事判决书、企业信用信息公示报告、花都区农村集体资产管理交易平台交易结果公示、厂房租赁合同、土地承包合同等证据。本院组织双方当事人质证，根据在案证据，查明如下事实：粤房地证字第××号《房地产权证》载明：原告是广州市花都区新华镇金华路9号房屋的所有权人，其中房产建筑面积4401.52平方米，土地使用权面积622.01平方米。2006年8月3日，原告（甲方）与被告华源公司（乙方）签订《第二号厂房租赁合同》，其中约定：“乙方租用甲方位于花都区××大道北××号，即新街大道与××路××处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩；租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止；因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至乙方执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下乙方有优先续租权；2007年1月1日至2012年12月31日租金每月每平方5元，自2013年开始再递增8%即每月每平方5.4元，租用期内乙方每年向甲方分两期缴交租金，第一期在当年的1月1日前缴交，第二期在当年的7月1日前缴交；乙方应准时向甲方缴交租金，到期缴交租金如超过30天，甲方按乙方欠租金的数额及拖欠日期每天计罚1‰的滞纳金，如连续拖欠三个月，甲方有权终止本合同收回租赁厂房，并保留追偿拖欠租金的权利；在租用期内乙方如需将所租厂房转租或调换他人使用，必须经甲方同意；乙方承租厂房围墙内空地，期限与厂房承租期限相同，承包款每亩每年8000元，计算面积1亩4分9厘，12年土地租金共计143040元；合同未尽事宜，经双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力，本合同自签字盖章生效等”。2010年12月18日，原告（甲方）与被告华源公司（乙方）签订《厂房分租协议》，约定：“甲方同意乙方将涉案厂房分租给第三方，原合同租用厂房花都区××大道北××号第二号厂房即甲方取得的粤房地证字第××号房地产权证所载之位于广州市花都区新华镇金华路9号之建筑物；第三方的租赁期不得超过原合同的租赁期；租金和管理费由乙方与第三方另行协议签订合同，乙方按原合同的规定向甲方缴交租金和管理费，乙方向甲方履行原合同规定的所有义务，并约定第三方遵守原合同中甲方要求乙方应遵守的相关条款等”。2013年2月28日，被告华源公司（甲方）与被告玛堤雅皮衣厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方将向广州市花都区新华街三华村西华经济社租赁的位于新街大道与××路××处西华经济社的二号厂房，即花都区新华街金华路9号的厂房租赁使用权按原合同（2006年8月3日所签租赁合同）条款所列条件整体出租给乙方使用，租赁期自2013年3月1日至2018年12月31日止，依据原合同第三条之规定，因限于新华街对租赁合同的租期管理规定，2018年12月31日到期后乙方可与经济社续签至2022年12月31日，租赁厂房总面积为4550平方米，租金管理费每月每平方5.4元，空地面积5亩，按每年每亩8000元缴纳土地补偿款，自2019年1月1日起租金、土地补偿款由乙方同经济社重新协商签订补充协议等”。2018年12月20日，原告发出《通知》，内容为：“本大楼是西华经济社物业，在2018年12月30日已合同期满，请各位租户在本月30日前自行搬迁清理完”。被告玛堤雅皮衣厂对上述租赁合同履行有争议，向广州市花都区人民法院提起诉讼[案号：（2019）粤0114民初36号]诉请继续承包经营涉案房屋及土地，经营期限至2022年12月31日止，厂房按照每月每平方5.83元计算租金，空地按照每年每亩8000元计算租金。2019年3月29日，广州市花都区人民法院一审认定被告华源公司因没有年审被依法吊销营业执照，原告与被告华源公司之间的《厂房租赁合同》约定履行条件不存在，《厂房租赁合同》已到期终止，原告作为涉案租赁物的权属人有权另行出租，故判决驳回被告玛堤雅皮衣厂的全部诉讼请求。被告玛堤雅皮衣厂提起上诉，广州市中级人民法院二审判决维持原审判决。另查明，被告华源公司系台港澳自然人独资的有限责任公司，于1990年8月3日成立，营业期限自1990年8月3日至2022年8月3日。2017年1月18日被吊销营业执照。被告玛堤雅皮衣厂系2013年2月1日成立的个人独资企业，出资人是被告安华。为证明涉案土地、厂房租金市场价，原告提交了《花都区农村集体资产管理交易平台交易结果》。中标结果显示，云山路天桥脚厂房430平方米的中标月租金价为每平方米15.35元；金华路商铺、厂房共1638.8平方米中标月租金价为每平方米20元，新华街三华村西华经济社自编新华金华路59号-1的月租金中标价为每平方米10.5元。原告还提交了其与案外人就签订的《西华经济社土地承包合同》《厂房租赁合同》。《西华经济社土地承包合同》载明金华路新街土地年租金为每亩16000元；《厂房租赁合同》载明新华街三华村西华经济社自编新华金华路23号厂房月租金为20元每平方米。本院认为，原告与被告华源公司签订的《第二号厂房租赁合同》《厂房分租协议》，以及被告华源公司与被告玛堤雅皮衣厂签订的《厂房租赁合同》，是各方当事人真实意思表示，依法成立并生效。原告与被告华源公司在《第二号厂房租赁合同》中约定，被告华源公司承租原告的二号厂房（广州市花都区新华镇金华路9号）及周边空地，合同租赁期限为12年，即由2007年1月1日至2018年12月31日；合同到期后，租赁期限续签至被告华源公司的营业执照经营期，即2022年12月31日,期满后在同等条件下被告华源公司有优先续租权。依合同条款文义，涉案合同约定的租赁期限自2007年1月1日至2018年12月31日，被告华源公司在同等条件下享有优先续租权，续租期限至2022年12月31日。合同履行过程中，被告华源公司营业执照于2017年1月18日被吊销，已无继续经营能力，更无可能在同等条件下与原告续签合同。原告据此不同意续租，主张《第二号厂房租赁合同》于2018年12月31日到期终止，符合双方签订合同时的真实意思表示，本院予以支持。被告华源公司作为涉案场地的承租人，被告玛堤雅皮衣厂作为涉案场地实际使用人，应当在《第二号厂房租赁合同》终止后腾空涉案场地并交还原告。合同终止后至交还涉案场地期间的占有使用费，两被告应支付给原告。关于占有使用费支付标准，原告提交的《花都区农村集体资产管理交易平台交易结果》《西华经济社土地承包合同》《厂房租赁合同》显示的地块、厂房与涉案地块、厂房虽然处于相邻位置，但开发、使用状况如何，无法进行比对，其租金支付标准不能作为涉案场地占有使用费的参照计算依据。双方在《第二号厂房租赁合同》中明确约定租期内厂房月租金为24570元(4550平方米×5.4元=24570元)，空地年租金为11920元（1.49亩×8000元=11920元）。合同租赁期限届满日为2018年12月31日，而涉案场地占有使用费从2019年1月1日开始计算，故合同约定的租金标准仍具有参考价值，本院适用该标准计算涉案场地占有使用费。被告玛堤雅皮衣厂是个人独资企业，被告安华是投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条关于个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿的规定，在被告玛堤雅皮衣厂不能清偿前述占有使用费时，被告安华应承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，第二百三十八条、第五百零二条、第五百五十七条以及《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社与被告广州市花都华源皮衣皮具有限公司签订的《第二号厂房租赁合同》于2018年12月31日终止；二、被告广州市花都华源皮衣皮具有限公司、广州市花都区玛堤雅皮衣厂立即将广州市花都区新华镇金华路9号厂房及空地腾空并交还原告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社；三、被告广州市花都华源皮衣皮具有限公司、广州市花都区玛堤雅皮衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社支付涉案场地占有使用费（从2019年1月1日计算至场地实际交还之日，其中厂房按照每月24570元，空地按照每年11920元标准计付）；四、在被告广州市花都区玛堤雅皮衣厂不能清偿前述第三项判决确定的债务时，被告安华对被告广州市花都区玛堤雅皮衣厂的债务承担清偿责任；五、驳回原告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14421元，由原告负担10283元，三被告负担4138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费通知次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 雷 金 红人民陪审员 朱 少 梅二〇二一年一月十八日书 记 员 陈 敏 琪