四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初6432号 原告（反诉被告）：乐山海天房地产开发有限责任公司，住所地：乐山中心城区白燕路中段**综合楼****。统一社会信用代码：91511100660253521E。 法定代表人：王东，副总经理。 委托诉讼代理人：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐山鱼情未了餐饮有限公司，住所地：四川省乐山市市中区翡翠路**。统一社会信用代码：91511100MA64Y4278X。 法定代表人：辜孟，经理。 委托诉讼代理人：郭洪中，四川正心律师事务所律师。 原告（反诉被告）乐山海天房地产开发有限责任公司（以下简称：海天房开司）与被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司(以下简称：鱼情未了公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，鱼情未了公司于2020年12月14日提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序将本、反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海天房开司的委托诉讼代理人庞思杰、被告（反诉原告）鱼情未了公司的委托诉讼代理人郭洪中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）海天房开司向本院提出诉讼请求：1.判令鱼情未了公司立即将位于乐山市市中区××路××号××号的房屋腾退给海天房开司；2.判令鱼情未了公司向海天房开司支付租金损失（按照每年100744元的标准从2020年9月20日起计算至鱼情未了公司将租赁房屋腾退给海天房开司之日止）;3.鱼情未了公司承担本案诉讼费。事实和理由:2017年9月13日,杨堃婧与海天房开司签订《营业用房租赁合同》，约定：海天房开司将位于乐山市市中区××路××号××号商铺出租给杨堃婧;租期从2017年9月20日起至2022年9月19日止;租金为每年100744元，支付方式为年付,支付时间为下一年度租期开始之日起30日前支付次年租金；逾期支付租金超过30日的,海天房开司有权解除合同,因此解除合同的,海天房开司不构成任何违约。合同签订当日,杨堃婧向海天房开司支付了第一年的租金100744元。2017年12月6日，鱼情未了公司登记成立。同日，鱼情未了公司向海天房开司出具《授权委托书》，表明案涉租赁房屋的实际使用人为鱼情未了公司。此后，杨堃婧和鱼情未了公司均未向海天房开司支付第二年和第三年的租金,海天房开司多次催收无果。为此，海天房开司于2020年3月4日向乐山市市中区人民法院起诉，要求解除《营业用房租赁合同》、支付租金及违约金等，后在法院的主持下,双方达成调解协议。2020年4月2日,乐山市市中区人民法院作出（2020）川1102民初2300号《民事调解书》,根据该调解书的内容，鱼情未了公司应于2020年8月20日前支付海天房开司2021年的租金100744元,若未按时足额履行租金给付义务,则双方解除《营业用房租赁合同》。而鱼情未了公司至今未按调解书的内容支付租金，根据该调解书，《营业用房租赁合同》已解除，鱼情未了公司应将租赁房屋立即腾退给海天房开司。而且，鱼情未了公司并未按该调解书第一条约定的期限向海天房开司履行租金支付义务，2020年4月8日前应支付的50000元逾期了，2020年5月2日应支付的143093元也是在海天房开司申请了强制执行后于2020年5月29日支付的。综上，海天房开司诉至法院提出本案请求事项。 被告（反诉原告）鱼情未了公司辩称：海天房开司所陈述的与客观事实不符，即便双方在法院达成了调解协议，鱼情未了公司在履行协议的时候有迟延，海天房开司当时也没有要求解除合同。2020年8月在调解书第二条约定的租金支付期限届满前因海天房开司的原因导致租赁物全面渗水，海天房开司是开发商，房子出现了这么严重的问题不是鱼情未了公司的原因。在因海天房开司的原因导致重大损失的情况下，鱼情未了公司主动找到了海天房开司的工程部的领导，但他们推卸责任。按照双方所签订的《营业用房租赁合同》第四条“特别约定”中第（1）项第③点的约定，鱼情未了公司迟延支付租金是符合双方合同约定的，鱼情未了公司并非无故拖欠租金，并不存在违约，故海天房开司的诉讼请求应予驳回。 被告（反诉原告）鱼情未了公司向本院提出诉讼请求：判令海天房开司继续履行《营业用房租赁合同》并承担本案诉讼费用。事实和理由：鱼情未了公司在双方约定的租金履行期届满前，即2020年8月15日、18日遭受到来自海天房开司造成的重大损失，租赁标的物全面渗水，鱼情未了公司立即通知了海天房开司，但海天房开司明知是其自己的问题却抵赖。故鱼情未了公司完全有理由在渗水问题未解决前暂不支付租金。鱼情未了公司收到海天房开司的本诉诉状，认为海天房开司完全枉顾事实，海天房开司其提供的租赁物渗水给鱼情未了公司造成的损失视若无睹是不恰当的。因海天房开司设计出现了差错，造成案涉营业用房全面渗水包括电器电路断电，造成了重大的经济损失，我们也另案提起诉讼。为维护鱼情未了公司的权益，请法院支持反诉请求。 原告（反诉被告）海天房开司辩称：从我公司于2020年3月4日向乐山市市中区人民法院起诉鱼情未了公司房屋租赁合同纠纷一案就能看出，鱼情未了公司差欠海天房开司租金属于一种常态。我公司在2020年3月4日向法院起诉时，一是要求解除双方签订的合同，二是要求鱼情未了公司支付差欠的租金19万余元，从租金金额就能看出鱼情未了公司已拖欠租金近两年，且鱼情未了公司经法院主持调解、双方达成调解意见后仍未按照调解协议约定向海天房开司支付租金，致使海天房开司与鱼情未了公司签订《营业用房租赁合同》的根本目的不能实现。根据法律相关规定以及双方签订的调解协议的约定，双方的《营业用房租赁合同》早已解除，解除的时间是2020年9月19日。因此，鱼情未了公司陈述的事实理由及其反诉请求均不能成立，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：海天房开司系乐山市市中区翡翠路1751号［权证号：川（2018）乐山市不动产权第0××0号］、1755号［权证号：川（2018）乐山市不动产权第0××5号］房屋的权利人。2017年9月13日,杨堃婧（承租方、乙方）与原告海天房开司（出租方、甲方）签订《营业用房租赁合同》，约定：海天房开司将位于乐山市市中区××路××号××号营业用房出租给杨堃婧；建筑面积345.07平方米（以实测面积为准）;租期从2017年9月20日起至2022年9月19日止，租赁期内租金为每年100744元，其中第三年的租赁起始日期为2019年9月20日至2020年9月19日、第四年的租赁起始日期为2020年9月20日至2021年9月19日；租金支付方式为年付,支付时间为下一年度租期开始之日起30日前支付次年租金。租金“特别约定”处载明：“（1）租金的支付：上述租金的支付金额及时间，除发生地震等自然灾害不可抗力因素外，不因下列情形而延缓或者减少或者免于支付：……③非甲方原因发生的营业场所意外事故以及影响乙方经营的其他情形；④国家或地方性法律法规及政策对乙方经营业绩的影响；⑤其他非自然灾害的不可抗力因素”。合同第十一条“违约责任”处载明：“……2、乙方应按时支付租金，若逾期，每逾期一日应向甲方支付所欠租金万分之三的违约金，直至付清为止；乙方若逾期付款超过30日的，甲方可解除合同，因此解除合同的，甲方不构成任何违约，且有权依约追究乙方违约责任，乙方须向甲方支付合同总金额20%的违约金”。 2017年12月6日,鱼情未了公司向海天房开司出具《授权委托书》，载明：“兹委托我公司法人代表杨堃婧（身份证号码：511124198909××××）前来办理海天假日半岛（翡翠路1751号、1755号）营业用房租赁事宜，该营业用房的实际使用人为乐山鱼情未了餐饮有限公司（社会信用代码：91511100ＭＡ64Ｙ4278Ｘ）。特此委托”。 因杨堃婧、鱼情未了公司未依约向海天房开司支付第二年和第三年的租金,海天房开司于2020年3月4日向我院提起诉讼，要求解除双方于2017年9月13日签订的《营业用房租赁合同》，同时要求鱼情未了公司、杨堃婧向其支付未付租金、违约金，并将案涉租赁房屋腾退给海天房开司。该案经我院调解并于2020年4月2日作出(2020)川1102民初2300号《民事调解书》，载明各方达成调解协议如下：“一、被告乐山鱼情未了餐饮有限公司尚欠原告乐山海天房地产开发有限责任公司租金193093元，被告乐山鱼情未了餐饮有限公司于2020年4月8日前先行支付原告乐山海天房地产开发有限责任公司50000元；剩余143093元被告乐山鱼情未了餐饮有限公司于2020年5月2日前支付原告乐山海天房地产开发有限责任公司；二、被告乐山鱼情未了餐饮有限公司于2020年8月20日前支付原告乐山海天房地产开发有限责任公司2021年的租金100744元，于2021年8月20日前支付原告乐山海天房地产开发有限责任公司2022年的租金100744元；三、若被告乐山鱼情未了餐饮有限公司未按第一项约定的期间按时足额履行租金给付义务，则原、被告双方解除《营业用房租赁合同》，并从2018年8月20日起，以尚欠租金为基数按每日万分之三的标准计算违约金至第一项约定的尚欠租金付清为止；四、若被告乐山鱼情未了餐饮有限公司未按第二项约定的期间按时足额履行租金给付义务，则原、被告双方解除《营业用房租赁合同》，并按该合同第五条的约定退还被告乐山鱼情未了餐饮有限公司保证金10000元；五、被告乐山鱼情未了餐饮有限公司于2020年5月2日前支付原告乐山海天房地产开发有限责任公司截止2020年3月31日物业费18632.70元；若被告乐山鱼情未了餐饮有限公司逾期未支付物业费，则被告乐山鱼情未了餐饮有限公司应支付原告乐山海天房地产开发有限责任公司物业费20703元；六、原告乐山海天房地产开发有限责任公司自愿放弃被告杨堃婧基于案涉合同应承担的合同义务；七、本案诉讼费1771元（已减半），由被告乐山鱼情未了餐饮有限公司承担”。 以上《民事调解书》确定的调解协议生效后，鱼情未了公司并未依照协议约定于2020年4月8日前向海天房开司支付50000元的租金，但其后鱼情未了公司对该笔租金进行支付，海天房开司予以了接收。剩余143093元鱼情未了公司也未依照协议约定于2020年5月2日前进行支付，海天房开司于2020年5月20日向我院申请强制执行，申请执行后因鱼情未了公司支付了该笔款项，海天房开司便于2020年6月1日以双方达成和解为由申请撤销执行，我院即裁定终结了该案执行。此后，因鱼情未了公司再次未遵循协议约定于2020年8月20日前支付海天房开司2021年的租金100744元，海天房开司于2020年11月12日诉至本院，提出本案请求事项。 2020年9月17日，鱼情未了公司向海天房开司发出《关于租赁房屋维修及租金有关事宜的函》，载明：“贵我双方于2017年9月13日签订了《营业用房租赁合同》(以下简称“合同”),租赁房屋位于:翡翠路1751、1755号;租赁租期为:2017年9月20日至2022年9月19日。其中,合同第4.1条约定:第四年(即2020年9月20日-2021年9月19日)租金为100,744元;4.1.1“特别约定”对于租金“延缓或者减少或者免于支付”做了排除性约定(即“不因以下情形而延缓或者减少或者免于支付……”，其中第③项为“非甲方原因发生的营业场所意外事故以及影响乙方经营的其他情形”。)自2020年8月15日起,该租赁房屋全面渗水,其中6处严重漏水,乙方随即通知甲方/甲方物业公司要求进行维修,后又多次通知和要求甲方/甲方物业公司维修;但时至今日甲方仍未解决房屋漏水问题,导致乙方不能正常经营,给乙方带来了巨大的麻烦和困难,并给乙方造成了较大的经济损失和声誉影响。上述经营场所(租赁房屋)漏水情况,是由于甲方房屋原因造成的(甲方工程部人员罗源现场查看后得出的结论),故不适用于以上排除性约定(“非甲方原因”)；且在乙方通知甲方/甲方物业公司要求维修后,甲方/甲方物业仍怠于行使维修职责义务,使得甲方损失进一步扩大。由此,乙方特告知甲方：根据合同以及《合同法》有关规定，在乙方向甲方支付第四年的租金前,甲方应首先解决好该租赁房屋漏水问题;同时乙方保留从租金中直接扣除因租赁房屋漏水给乙方经营造成的所有损失的权利,以及保留合同、法律法规赋予乙方的相关权利。最后,再次请甲方尽快解决乙方租赁房屋漏水问题”。 同日，海天房开司向鱼情未了公司出具《的回函》，载明：“贵公司《关于租赁房屋维修及租金有关事宜的函》已收悉,内容悉知。针对贵公司在《关于租赁房屋维修及租金有关事宜的函》中提出的可题,我公司作如下回复:一、贵我双方于2017年9月13日签订的《营业用房租赁合同》已解除,请贵公司在租赁期限届满后及时将租赁房屋腾退给我公司。乐山市市中区人民法院于2020年4月2日作出的(2020)川1102民初2300号《民事调解书》第二条、第四条载明贵公司应在2020年8月20日前向我公司支付2021年的租金100744元,若贵公司未按时足额履行租金给付义务,则贵我双方解除《营业用房租赁合同》。截止今日,贵公司仍未向我公司支付2021年度的租金,因此,《营业用房租赁合同》已解除,请贵公司在2020年9月20日将租赁房屋腾退给我公司。今年8月以来,乐山遭遇了多次特大暴雨,租赁房屋漏水发生在特大暴雨后,目前没有任何证据证明租赁房屋漏水是我公司原因导致,且租赁房屋漏水不是贵公司逾期向我公司支付租金的正当理由。二、虽然租赁房屋漏水的根本原因不明,但我公司本着客户至上的原则,在竭力抢修抢险保证恢复居民正常生活的前提下,依旧多次派遣员工对余情未了营业场所进行安全隐患排查及维修工作,同时已于2020年9月1日为贵公司处理好租赁房屋漏水问题。至于贵公司提出的因房屋漏水造成的损失问题，鉴于房屋漏水的原因和责任无法确定,建议贵公司通过法律途径解决”。 庭审中，各方均认可杨堃婧系代鱼情未了公司签订案涉《营业用房租赁合同》，合同相对方为海天房开司和鱼情未了公司。本院询问鱼情未了公司漏水前后的营业情况，双方均陈述直到现在都在营业，本院询问案涉2021年的租金100744元的履行情况，各方均陈述截止到目前尚未支付。 上述事实，有当事人营业执照、身份证明、《营业用房租赁合同》、《授权委托书》、《民事调解书》、《执行裁定书》、《关于租赁房屋维修及租金有关事宜的函》、《的回函》以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉《营业用房租赁合同》和《民事调解书》系各方当事人真实意思表示，合法有效，海天房开司和鱼情未了公司均应恪守《营业用房租赁合同》和《民事调解书》的相关约定，及时履行相应义务。 鱼情未了公司辩称，因调解协议约定的租金支付时间届满前海天房开司造成了租赁房屋严重漏水，故其不支付租金理由充分，也符合合同约定，即鱼情未了公司认为海天房开司需要先行修缮由该公司造成漏水的房屋，海天房开司才有权利要求鱼情未了公司履行租金支付义务。该辩称的实质是鱼情未了公司主张其享有先履行抗辩权。综合各方证据和庭审查明的事实，本院认为该主张没有事实和法律依据，理由如下： 其一、鱼情未了公司在《关于租赁房屋维修及租金有关事宜的函》中陈述漏水系海天房开司造成的理由为“甲方工程部人员罗源现场查看后得出的结论”，海天房开司在回函中否认是其导致的漏水，根据谁主张谁举证的原则，鱼情未了公司并未在本案中提交海天房开司工作人员现场查看后得出结论的材料或者有关鉴定报告等证据用以证明漏水系海天房开司所致。另外，海天房开司陈述漏水问题已于2020年9月1日处理完毕，鱼情未了公司认为未处理完毕，但却未提供证据证明2020年9月1日后租赁房屋始终处于漏水状态，相反，鱼情未了公司一直还在使用该房屋正常营业至今，故无法得出鱼情未了公司陈述的渗水问题至今尚未解决的结论。其二、即便租赁房屋存在漏水问题，但漏水情况也并未达到鱼情未了公司行使先履行抗辩权的程度。鱼情未了公司至今尚处于经营状态，证明其声称的漏水问题并未根本阻碍其实现租赁案涉房屋的合同目的，案涉房屋的使用价值并未根本性贬损，尚具备经营使用的功能，若鱼情未了公司认为房屋漏水已导致其无法从事经营活动，也可依法诉请解除房屋租赁合同，但鱼情未了公司不但从未提出过解除合同，相反却一直希望继续履行合同。其三、房屋漏水问题鱼情未了公司完全可以通过要求责任人修缮或自行修缮后要求责任人承担费用等方式进行解决，若存在损失还可要求责任人赔偿，但鱼情未了公司却未采用相关方式救济，而是直接拒付租金。鱼情未了公司除了按时履行了第一年的租金支付义务，其后屡次迟延，甚至在《民事调解书》达成后，其中一笔款项已被申请强制执行才支付租金。海天房开司已不止本案这一次诉讼要求解除合同、支付租金，因租金支付的问题，海天房开司在之前的诉讼中，也接受了调解方案，在申请强制执行时，也接受了迟延的租金，两次都未坚持解除合同，可见海天房开司已对鱼情未了公司表明了其履行合同的最大诚意。但鱼情未了公司在《民事调解书》已明确了逾期支付租金的法律后果，本身就对此后果非常清楚的情况下，至今依然未付租金，已构成了该调解书约定的解除合同的情形。 综上，鱼情未了公司以房屋漏水为由拒付租金，无事实和法律依据，该理由不能成立。鱼情未了公司存在违约，海天房开司可以根据合同约定和《民事调解书》确认的调解方案行使合同解除权。《民事调解书》第四条虽约定了“若被告乐山鱼情未了餐饮有限公司未按第二项约定的期间按时足额履行租金给付义务，则原、被告双方解除《营业用房租赁合同》”，但没有明确的解除时间，且海天房开司之前还曾接受过鱼情未了公司迟延支付的租金而未行使解除权，故若要解除合同，海天房开司应将解除合同的意思表示通知到对方，案涉租赁合同自通知到达对方时解除。海天房开司在2020年9月17日的回函中已将解除合同的意思表示告知了鱼情未了公司，鱼情未了公司于2020年9月20日收到该回函，故案涉《营业用房租赁合同》应于2020年9月20日起解除，解除合同后鱼情未了公司应及时腾退。海天房开司告知鱼情未了公司解除合同后，应给予鱼情未了公司合理的腾退时间，本院认为腾退时间应确定在2020年10月20日之前较为合适，该时间前的占用损失因海天房开司通知过晚，由海天房开司自行负担。自2020年10月20日起，鱼情未了公司应按照每年100744元的标准计算至实际腾退完毕之日止向海天房开司支付租金占用损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）乐山海天房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司签订的《营业用房租赁合同》于2020年9月20日起解除； 二、被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于乐山市市中区××路××号××号的房屋并将以上房屋交付给原告（反诉被告）乐山海天房地产开发有限责任公司； 三、被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）乐山海天房地产开发有限责任公司房屋占用损失（自2020年10月20日起至乐山鱼情未了餐饮有限公司实际向乐山海天房地产开发有限责任公司交付房屋时止，按照每年100744元的标准计算）； 四、驳回原告（反诉被告）乐山海天房地产开发有限责任公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半收取为25元，由原告（反诉被告）乐山海天房地产开发有限责任公司负担3元，由被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司负担22元；反诉案件受理费减半收取为1157元，由被告（反诉原告）乐山鱼情未了餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  钟雅丽 二〇二一年一月十八日 书记员  陈诗雅