贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初15090号原告：贵州赛维斯物业管理有限公司，地址：贵阳市南明区解放路51号。法定代表人：令狐霄宇，贵州赛维斯物业管理有限公司（以下简称：赛维斯物管公司）执行董事。委托代理人：张宇洋，贵州秉尚律师事务所律师。（执业证号：15201202011200564）委托代理人：吴姝颖，贵州秉尚律师事务所实习律师。被告：黄欐舒，女，1971年6月8日生，仡佬族，户籍所在地：贵阳市南明区。原告赛维斯物管公司诉被告黄欐舒物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告赛维斯物管公司的委托代理人张宇洋、吴姝颖，被告黄欐舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赛维斯物管公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费8725.68元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告系盛世花城4幢香荔阁（单元）2405号的业主，于2008年7月30日与原告签订了《盛世花城物业服务协议》，其中第七条约定：业主按每6个月为一周期缴纳物业服务费用，第一次缴费期为每年3月1日至3月30日，第二期缴费期为每年的9月1日至9月30日，逾期15天为违约。盛世花城业主委员会成立后于2017年4月9日与原告签订了《盛世花城小区物业服务合同》，约定小区物业管理服务由原告提供。合同第六条约定，高层住宅物业管理费为每月每平方米1．36元，由原告向业主或使用人收取。根据以上约定，被告房屋面积为89.11平方米，每月应收物业管理费为121.1896元，现被告已欠缴2015年1月1日至2020年6月30日的物业管理费8725.68元。经原告多次催促，被告仍未缴纳物管费，原告遂起诉至法院，诉请如前。被告黄欐舒答辩称，一、原告自从在盛世花城小区提供物管服务以来，从未按照国家法律公开公示业主应知物业管理内容，公然剥夺业主知情权。二、本人认为，原告获取的本小区的公共收益已足以支付本人应支付的物管费；三、由于原告的失职让邻居家的空调外箱在本人入住小区前就已安装在我家外墙上，至今原告都无法协调解决，导致我家无法安装空调；四、随意对小区停水、断电，让外来车辆停车，导致本人有房不能回、有车没有地方停，严重影响日常生活；五、原告起诉的物业管理费计算错误，多计算727.17元。综上所述，本人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反合同法律规定。原告违约在先，收取足额物业管理费事实不充分，违背公平正义；本人请求法院客观核查原告服务质量，测算出原告对等的物业服务费用。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：位于贵阳市南明区房屋（建筑面积：89.11平方米）属被告黄欐舒所有。2005年，盛世花城小区房开商贵州韦顺达房地产开发有限公司（甲方）与原告赛维斯物管公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对坐落于贵阳市南明区宝山南路33号“盛世花城”项目提供前期物业管理服务费，服务期限为2005年9月1日至2008年8月31日。2008年7月30日，被告黄欐舒收房并于同日与原告签订了《物业管理服务协议》，该协议约定了原告的物管服务项目，并约定了管理服务期限从本协议签订之日起至小区业主大会授权的业主委员会与物业管理企业签订的委托合同生效时止。物业服务收费实行包干制，住宅按建筑面积每月每平方米1．36元收取；每次交纳物业费用时间按6个月为一周期交纳物业服务费用。第一次交付期为每年3月1日至3月30日，第二期缴纳费用的，每天按应交款总额的3‰收取违约滞纳金。2017年4月9日，贵阳市南明区盛世花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《盛世花城小区物业服务合同》，该合同约定乙方对盛世花城小区提供物业服务，物业服务内容如下：一、物业共用部位的日常维修、养护和管理；二、物业共用设施（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；四、物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；五、公共绿地的养护和管理；六、车辆停放的指挥、疏导和管理；七、公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；八、物业档案资料管理。……该合同第三章第一项约定，物业服务费包干制，高层住宅：1．36元／月／平方米，甲方按月支付给乙方物业服务酬金，乙方按双方约定的服务内容和质量等级标准提供服务。物业服务费用不足，由全体业主、使用人承担。合同期限：2017年4月9日至2020年4月8日。上述合同签订后，被告黄欐舒从2015年1月1日起未按合同约定的向原告缴纳物管费。经原告多次催收仍未缴纳物管费。原告遂起诉至本院，诉请如前。另查，2020年3月2日，贵阳市南明区盛世花城小区业主委员会向原告发出《告知函》，告知原告因新冠商情原因，小区业主委员会原定公开招聘物业公司工作被迫暂停，因原签订的《盛世花城小区物业服务合同》有效期业已临近，业主委员会决定：由于出现新冠商情的特殊原因，决定将完成“招聘”工作的时间向后顺延，具体顺延时间视疫情形势发展而定。因此，决定原已与原告签订的《物业服务合同》有效期也向后顺延至公开招聘物业公司工作结束、启动签订新合同为止。合同延续期间，双方仍按原合同条款执行。年1月16日，贵阳市南明区盛世花城小区业主委员会对原告履行物业服务合同的情况作出如下陈述：一、原告向盛世花城小区提供了物管服务，其提供的部分物管服务系达到合同约定的标准和条件的。二、但原告未按照双方签订的《盛世花城小区物业服务合同》的约定全面履行合同义务，主要问题如下：1、路灯、景观灯损坏后未进行修复，只是用日光灯在灯柱上进行捆绑进行照明；路灯灯柱存在磨损锈坏的情形，但近十年来原告一直未尽养护修缮的义务；部分道路存在积水问题，原告未尽义务进行清积和修缮；原告对小区配电房的维护不到位，小区配电房存在重大安全隐患，对小区业主的用电、和生活造成重大不便。2、电梯维修不及时，消防设施维护不到位。3、小区公共道路的清洁做得没有小区楼道的清洁好。小区建筑垃圾长期没有得到及时清理。4、小区每栋的门禁已损坏二至三年，但至今原告仍未进行修复；小区的安保摄像头未达到全小区覆盖，仅小区外围的摄像头和部分路面的摄像头在正常使用。5、小区绿化问题，原告虽提供了养护，但相比刚入驻小区时绿化差很多，原告未做好绿化养护工作；小区的喷泉景观已损坏多年，未得到原告的维护和维修。6、安保问题，每栋未配置保安人员，仅在大门口配置保安人员，对外来人员的管控不到位。三、现小区业主委员会已决定不再与原告续签物业服务合同，重新依法选聘物业公司。四、关于小区业主缴纳物业费的情况，业主委员会表示不清楚，但业主委员会曾于2020年2月11日在小区大门口张贴《倡议书》，确认原告在疫情防控期间积极配合居委会担当作为，倡议全体业主尽快缴清2020年1月份以前所欠缴的物业费。当日，本院在业主委员会成员的见证下对上述问题进行现场取证，查实情况如下：路灯灯柱存在脱漆锈坏的情况，喷泉景观无喷水且水池无水的情况，小区高层居民楼的门禁锁损坏。再查，2013年原告曾以物业服务合同纠纷提起诉讼起诉被告，经本院一审后，被告提起上述，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民二（商）终字第303号民事调解书，调解书主文如下：一、由黄欐舒于调解生效之日起一次性支付原告2014年物业管理服务费1414元；二、2014年以前的物业管理服务费，由原告自愿放弃；三、关于拆除空调的问题，由黄欐舒自行解决，原告协助配合；四、黄欐舒今后不能再以拆除空调的问题拒交2014年以后的物业管理费……。上述事实有当事人陈述、房屋产权证、民事判决书、民事调解书、前期物业管理服务委托合同、盛世花城小区物业服务合同、告知函、盛世花城物业微信朋友圈截图、盛世花城业主临时公约、盛世花城物业管理服务协议、欠缴物业费计算清单、催缴函张贴照片、电梯维保合同、电梯维护记录、问卷调查表、督促函、临时业主大会表决情况公示、告知函、短信记录、停水、停电通知、会议纪要、盛世花城小区服务收费标准测算表、微信群截图、电梯维修合同、电梯维修照片、花城顾问及27位楼管工作群截图、花城业委会给物业的致函、厨房外墙擅自电子文件、盛世花城业主对物管的实名交流群截图、小区照片、手机短信截图、盛世花城小区业主委员会谈话记录及现场取证照片等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告黄欐舒签订的《物业服务管理协议》以及贵阳市南明区盛世花城小区业主委员会与原告签订的《盛世花城小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。原、被告均应当按照上述协议及合同的约定全面履行合同约定的义务。本案中，原告对盛世花城小区提供了物管服务，被告黄欐舒应当向原告缴纳物管费。但原告的履行上述协议及合同过程中未严格按照约定全面履行合同义务，故被告黄欐舒提出的减免部分物业服务费的答辩意见，本院予以采纳。被告应向原告支付物管费的数额认定：一、根据原告提出的主张，被告拖欠的物管费系2015年1月1日至2020年6月30日期间的物管费，根据合同的约定上述期间的按合同约定计算物管费为7998.54元。二、根据原、被告双方提交的证据、贵阳市南明区盛世花城业主委员会的陈述以及本院现场取证的证据结合盛世花城同档次小区的物业服务费平均收费水平，本院酌情对上述物管费部分支持80%。故对原告诉请要求被告支付2015年1月1日至2020年6月30日的物管费8725.68元的诉请，本院部分支持6398.83元。关于被告黄欐答辩称，被告未妥善解决被告房屋外墙空调外挂的问题。根据已生效的法律文书认定，“黄欐舒今后不能再以拆除空调的问题拒交2014年以后的物业管理费”，故对被告此项答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄欐舒于本判决生效后十日内向原告贵州赛维斯物业管理有限公司支付物业服务费6398.83元（2015年1月1日至2020年6月30日期间）；二、驳回原告贵州赛维斯物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告贵州赛维斯物业管理有限公司负担7元，由被告黄欐舒负担18元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并转付给原告）。本判决为终审判决。审判员  胡杨二〇二一年一月十八日法官助理王峪瑶书记员邓霞