河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初2216号原告：汤阴县城关镇西关村村民委员会，住所地汤阴县向阳路北段。法定代表人：王明亮，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈威威，河南精忠律师事务所律师。被告：安阳市桉恒房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区朝阳路奥林花园B座5单元1501号。法定代表人：周文英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海红、殷小燕，河南鼎维律师事务所律师。原告汤阴县城关镇西关村村民委员会（以下简称西关村委会）与被告安阳市桉恒房地产开发有限责任公司（以下简称桉恒公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告桉恒公司在答辩期间提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告桉恒公司不服提起上诉，安阳市中级人民法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。原告西关村委会的法定代表人王明亮及其委托诉讼代理人陈威威，被告桉恒公司的委托诉讼代理人李海红、殷小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西关村委会向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失366，420元。当庭变更诉讼请求：要求被告赔偿原告损失561，306.46元。事实与理由：2009年9月18日，原、被告签订一份《合同书》，即合作开发建设居祥和小区合同书。合同约定主要条款为：原告以其自有的位于汤阴县人民路的房屋所占土地使用权出资（面积约4，326.1平方米），被告负责实际施工并承担建筑费用等，一楼为营业用房，商业面积3，724平方米（以设计图为准），所有权归原告所有及其他条款。按照合同约定商业用房包括设计图纸上的A、B、C、D区，A区面积为299.93平方米，B区面积为725.71平方米，C区面积为124.01平方米，D区面积为299.93平方米，一楼营业用房A、B、C、D区共计1，449.58平方米，物业管理用房面积为124.01平方米，被告将C区一楼营业用房建成配电室，物业管理用房建成配电室和物业用房，因C区一楼营业用房建成的配电室和物业管理用房建成配电室和物业用房面积计248.02平方米均由被告占有使用，按照合同约定应归原告所有，被告应按照占用面积和市场价格支付2015年12月1日至2020年11月30日期间五年租金，每月每平方米38元，租金共计561306.46元。为此，向法院提起诉讼。被告桉恒公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。一、原告的请求无事实及法律依据，被告按照图纸进行了施工，原告已实际接收并占有被告所建营业房屋及相关建筑设施；二、退一步讲，即使在原告不尊重客观事实的情况下，单方计算减少面积并主张损失，已远超过诉讼时效；三、图纸上物业管理显示面积124.01平方事实上已经建成营业用房由原告占有使用，图纸上显示FMY3消防控制室实际为物业管理及消防控制室，图纸上05YG13无障碍栏杆参显示位置原为空地，不是营业用房，设计图纸设计的是前院，被告建设的是前院，后院由于原告未变更土地性质，无规划手续，被告不能进行建设，所以变压器安装在05YG13无障碍栏杆参显示的位置，原定变压器应在后院；根据图纸显示土地规划的建筑施工面积仅有2，358平米，所以原告主张一楼营业房3，700余平方米与事实不符，被告是按照施工图纸及工程施工需要完成的施工，不存在减少面积情况；事实上，配电室变压器的安装是为了整个小区的使用需要，被告按照图纸和工地现状进行的施工，原告已经接收并使用至今，应当视为接收时对工程施工现状的认可，原告主张面积减少无事实依据，设计图纸一层均由原告使用或者整个小区使用，被告未占用原告所述减少面积，根据图纸显示规划长度为72.2米，宽度为28.7米，即使按图纸完全建成建筑物，面积仅为2，072.14平方米，原告主张建设营业房面积3，700余平方米事实上包含后院。退一步讲，应当在后院安装的设施在前院进行了安装，事实上增加了原告后院的使用面积，原告使用面积未减少。原告为证明其诉讼请求，提交证据为：一、2009年9月18日原被告签订的合同书一份，证明双方约定面积以设计图为准，设计图合法有效，临街第一层产权归原告所有；二、汤阴县人民法院（2019）豫2523民初3558号民事判决书一份，证明原告享有“居祥和小区”临街第一层房产产权；三、图纸一张，证明依据双方认可的图纸，临街第一层商业用房面积为1，449.58平方米，其中A区299.93平方米，B区725.71平方米，C区124.01平方米，D区299.93平方米，物业管理124.01平方米；四、现场照片9张，证明被告将图纸设计为“商业用房C区”的区域建成配电室、将图纸设计为“物业用房”的区域建成物业用房及配电室，其中占用商业用房C区面积124.01平方米，因物业用房及左侧配电室占用面积124.01平方米，两项共占用原告一层面积248.02平方米；五、合同六份，其中2015年9月1日原告与杜红军签订的合同书一份，西关村村组房屋场地租赁合同5份，证明租金市场价在每月30元-60元/平方米之间，原告是按照与杜红军签订的合同书主张38元。被告对上述证据质证意见：一、对原告提供合同书无异议，但不能作为原告主张损失的依据，案涉一层营业房面积双方约定以设计图为准，设计图总计面积仅为2，072.14平方米，对于建成营业房的面积以及原告使用的面积，应以现场原告接收现状为准，因为合同签订后原定的后院建筑原告无变更土地性质手续和经规划部门审批，造成后院无法施工，所以本案争议的一楼营业房应以原告实际占用现状进行确定；二、对判决书无异议，但判决书判决协助办理产权登记相关事宜，不能作为原告主张损失的依据；三、对图纸无异议，该图纸与被告提供图纸一致，但在施工中双方一致同意进行了相应变更，具体变更情况以现状为准；四、对照片有异议，该照片不能显示是否是被告占用，即使现场有变压器或物业用房存在，仅证明这些设施和服务是为原告及其他业主居住使用，原告不能依此要求被告承担赔偿责任；五、对2015年9月1日合同书无异议，但该证据是原告与案外人之间租赁单价的约定，不能作为损失的计算依据。该租赁合同属于以租代建性质，其中扩建部分显示后院面积为1，700平方米，这恰印证双方原定合同面积是3，700余平方米，实际施工过程中双方对施工面积进行了变更，该变更是因原告所致，并且原告对变更后的建筑情况和现状进行了确认。按照原告陈述2015年9月1日就已对外出租，已知道房屋的现状，从2015年9月起就应当知道其权利受到侵害，所以原告主张权利超过诉讼时效。其他五份房屋场地租赁合同有异议，不能作为原告主张损失的依据。综上，原告提供的证据不能证明被告存在违约，更不能证明是由于被告的原因和责任造成双方原定合同履行的变更，以及营业房面积减少，因为双方原定建筑施工还包括后院未施工工程。被告提供证据如下：一、国有建设用地使用权出让合同及该土地的土地使用证，证明案涉房产占用土地取得合法规划建设的土地面积为2，358平方米，与双方所提交的施工图纸基本一致，小区的设计除营业使用面积以外还应当包括配套设施建设，比如变压器配电室、公共道路、物业管理设施；二、图纸一份，证明案涉建筑物当初设计情况，在施工过程中被告根据施工现状和施工需要进行了施工，原告已经实际占有和使用工程；三、商品房预售许可证、竣工验收备案表及从房管部分调取汤阴县红洲测绘有限公司制作的涉案工程一层商铺分户面积明细表，证明被告已完成承建涉案工程的施工，原告已经占有并使用一层商铺面积共计1，572.87平方米，所用营业用房面积未减少，要求赔偿无事实及法律依据。原告质证意见：一、对被告提供的证据一均无异议，但一楼图纸设计营业用房面积是1，449.58平方米，比审批土地2358平方米少908.2平方米，一楼图纸设计的营业用房面积远小于审批面积；二、合同约定以图纸为准，被告未经原告同意私自更改图纸，违约施工减少一楼营业用房面积，原告仅接收部分营业用房，对涉案的C区一楼、物业用房并未接收；三、对商品房预售许可证、竣工验收备案表无异议，但商品房预售许可证显示营业用房面积共1，572.87平方米，共六套指代不明，竣工验收备案表显示2013年8月13日竣工验收被告应将一楼交付原告，被告主张的是2015年之后损失。一层商铺分户面积明细表上101至106商铺指代不明，真实性由法院核实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月18日,原告西关村委会作为甲方,被告桉恒公司作为乙方,双方签订1份合作开发建设“居祥和小区”的合同书。合同约定:一、本合作开发建设的“居祥和小区”(以下简称项目)位于汤阴县××西××北。占地面积约4，326.1平方米,工程总建筑面积约27，816.38平方米。其中商业面积3，724平方米、住宅面积24，092平方米(以设计图为准)；二、甲方负责协调原建筑物中租赁户的搬迁工作,并负责在双方协定的时间内将原建筑物拆除清理完毕。拆迁费、赔偿原租赁户损失费由乙方承担；三、本项目开工前,乙方提供办证所需的相应资质,甲方协助乙方到相关部门办理有关手续，在办理手续时,有关部门收取的各项费用,由乙方承担；四、土地部门收取的土地出让金由乙方支付，但甲方负责协助乙方追回并返还乙方土地出让金；五、建成后归甲方所有的房屋,甲方应承担其相应的政策性费用；六、该项目图纸设计由乙方负责,费用由乙方承担，工程预决算,由乙方编制。(供招投标用)设计图纸应经甲方确认后,乙方才能组织施工；八、建设期间如遇村民干扰,甲方负责周边关系的协调,确保工程顺利进行；十一、该项目建成后,临街第一层产权归甲方所有,地下室及二层以上(含二层)产权归乙方所有,由乙方处置。甲方负责该项目建成后水电气协调工作。楼后地上一层商场、地下一层商场由乙方建设，产权归甲方等内容。双方均在合同上签字、盖章。合同签订后,被告分别于2011年1月11日、2011年8月10日取得涉案居祥和小区的土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权证显示土地使用权面积2，358平方米，商品房预售许可证显示营业房建筑面积1，572.87平方米共6套，汤阴县红洲测绘有限公司出具的居祥和一层商铺分户面积明细表显示一层101至106号商铺面积及建筑总面积为1，572.87平方米,本院庭后在汤阴县房产事务中心核实了该建筑面积。涉案项目于2013年8月13日竣工验收，原告已于2015年将一楼商业用房投入使用。原告主张被告私自更改图纸减少一楼商业用房面积，图纸上显示商业用房分为A、B、C、D区，A区面积为299.93平方米，B区面积为725.71平方米，C区面积为124.01平方米，D区面积为299.93平方米，一楼商业用房A、B、C、D区共计1，449.58平方米，物业管理用房面积为124.01平方米，被告未将C区124.01平方米和物业管理用房124.01平方米交付原告减少使用面积共计248.02平方米，并称现场勘查后才发现被告未交付的不是C区和物业管理用房，而是一楼被告所建的物业办公室和配电室，因一楼所有权属于原告，被告未交付一楼面积为248.02平方米，为此要求被告赔偿2015年至2020年期间的租金损失。被告对此不予认可。另查明，本院通知双方到现场勘查，经勘查一楼商业用房C区和东门楼道北侧一楼商业用房（图纸上显示物业管理用房）均由原告占有使用，电梯北侧均是配电室，楼道南侧是居祥和业委会和物业办公室（图纸上显示消防控制室）。双方对现场勘查均无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据原、被告签订的合同书第一条约定双方合作开发建设的“居祥和小区”，其中商业面积3，724平方米（以设计图为准）包括涉案工程一楼商业用房面积和后院工程建设面积，现原告主张涉案一楼商业用房面积减少248.02平方米，要求被告赔偿租金损失，但根据双方提供的涉案图纸显示临街一楼商业用房包括A、B、C、D区面积共计1，449.58平方米，物业管理用房面积为124.01平方米，经现场勘查一楼商业用房C区和东门楼道北侧一楼商业用房（图纸上显示物业管理用房）均由原告占有使用，且被告提供的涉案工程商品房预售许可证及汤阴县红洲测绘有限公司测量后记录的居祥和一层商铺分户面积明细表均载明一楼商业用房建筑面积总计为1，572.87平方米，涉案一楼商业用房A、B、C、D区和图纸上显示物业管理用房均由原告于2015年占有使用，原告一楼商业用房的使用面积并未减少，而原告所称配电室，楼道南侧居祥和业委会和物业办公室均属于涉案工程的配套设施，图纸上并未显示属于一楼商业用房，因此，根据原告提供的证据不足以证明所使用一楼商业用房面积减少，要求被告赔偿租金损失，本院不予支持。综上所述，应依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告汤阴县城关镇西关村村民委员会的诉讼请求。案件受理费9，413元，由原告汤阴县城关镇西关村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  江丽红人民陪审员  李合叶人民陪审员  芦合芹二〇二一年一月二十九日书 记 员  王 晓