广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28039号原告：佛山市顺德区康泰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂振华居委会富华路华南大街2号恒德楼203，统一社会信用代码91440606787931537T。法定代表人：陈结玲，该公司经理。委托诉讼代理人：邓裕森，广东言法律师事务所律师。被告：彭灯香，女，1974年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××484。委托诉讼代理人：张威健（彭灯香的丈夫），男，住湖南省双峰县×××××××××民组。原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司诉被告彭灯香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法由审判员李军武适用小额诉讼程序独任审判，并于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓裕森、被告彭灯香的委托诉讼代理人张威健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年10月份物业服务费220元及违约金（违约金以欠款金额按日利率0.1%从起诉之日算至实际清偿之日止）；2.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月31日的水电分摊费81.79元及违约金（违约金以欠款金额按日利率0.1%从起诉之日算至实际清偿之日止）；3.判令被告向原告支付2019年10月9日至2019年10月31日的二次供水费15.56元及违约金（违约金以欠款金额按日利率0.1%从起诉之日算至实际清偿之日止）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月31日，原告与被告签订《凤都雅居二期物业管理服务协议》，约定：被告委托原告为其位于佛山市顺德区北滘镇XXXXXXX（以下简称涉案房屋）提供物业服务，被告须于每季度首月10日前按190元/月标准，向原告交纳当季度物业服务费，每隔两个月10日前支付上两个月的公摊水电费；如被告不按约定标准和时间交纳物业服务费和公摊水电费的须交纳违约金。其后，被告还委托原告对其小车位进行物业管理，费用为30元/月。合同签订后，被告拖欠原告2019年10月份物业服务费220元，2019年7月1日至2019年10月31日水电分摊费81.79元，2019年10月9日至2019年10月31日的二次供水费15.56元，合计317.35元。被告辩称，1.原告未履行《凤都雅居二期管理服务协议》约定的义务，业主拒交物业管理费合理合法。虽然小区管理有点瑕疵，但被告在物业管理服务协议约定的期限（即2014年10月13日至2016年10月13日）如期缴纳物业管理费，从不拖欠，原告管理不善，造成严重瑕疵，多次投诉得不到有效处理。在2016年10月13日后，小区未成立业主委员会，原告在具备优先承接管理权的前提下，必须按照合同法与被告继续签订凤都雅居二期管理服务协议，在有大量时间的前提下，原告未和被告及凤都雅居二期所有业主签订协议，属于严重违法。约定服务期限届满后，物业管理已经严重混乱，电单车乱停乱放、25个摄像头基本无法正常使用、电梯的安全备用电池及停电紧急用的发电机基本无法有效运行、小区的装修垃圾堆在消防通道、电梯顶部安全盖板缺失等。后经全体业主同意，于2019年10月底让原告退出小区管理。撤出前，原告象征性恢复20个摄像头，根本无法正常使用，其余都未曾恢复。被告进入小区生活至今，唯有2019年10月1日至2019年10月30日的一个月物业管理费未交，其余从未拖欠，在原告管理出现严重瑕疵下，被告多次要求原告在银行扣费后开具发票，但原告置之不理。2.退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于原告没有提供服务或者提供的服务严重不符“服务协议”约定，被告基于最高院的司法解释也可不交物业费。3.对原告提出的欠缴物业管理费、水电分摊费、二次供水费有异议。被告产权登记证书实际面积为93.8平方米，原告每月多收2元物业管理费，从2015年1月31日至2019年10月30日，原告应返还多收共计57个月的物业管理费114元。对于水电分摊费，原告在2019年9月12日已扣款83.69元，多扣除1.9元。对于二次供水费，原告于2019年10月15日已扣款37.01元，多扣除被告37.01-15.69=21.32元。因此，原告应当扣除多收款114+1.9+21.32=139.22元，被告只欠10月份的物管费用220-139.22=82.78元。4.原告的服务管理出现严重瑕疵，且态度恶劣，造成小区大部分业主拒交物业管理费，侧面说明业主对原告的服务质量的不认同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告是涉案房屋的所有权人，房屋套内建筑面积为93.8平方米，且原、被告均在庭审确认被告还有一个面积为0.76平方米的自行车车位。2015年1月31日，原告（甲方）与被告（乙方）共同签订《凤都雅居二期物业管理服务协议》，约定被告就涉案房屋住宅、小汽车位委托原告管理服务。协议第三条约定，物业管理服务质量包含设备良好，运作正常，无事故隐患，定期保养、检修；消防系统设备定期检查、维护，保持完好无损，可随时启用；定期对保安防盗系统检测，使其处于警惕防备状态等。协议第四条约定，物业管理费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、年审、更新、改造的费用和业主的私人财产）；乙方交纳费用时间：业主收楼或交付使用之日起计收；住宅、自行车位按总套内面积94.79平方米，每月2元/㎡，每月物业管理费用共190元正；小区所有公共水电的费用由业主按户分摊，由甲方负责核算后公示并向各业主收取；每次交纳费用时间：每月5号至10号（每季扣收）；本小区的物业管理费包含如下费用：公司管理人员和员工的薪金、福利及保险费，公共设施维护费，清洁卫生、垃圾收集，定期的除四害，办公管理费。协议第七条第二款约定，委托管理期限为2年自开发商移交之日起，合同期满后如甲方物业管理服务质量符合业主要求的甲方有优先权续约。若中途该楼宇的物业管理权移交给业主委员会，并由业主委员会自行聘请物业管理公司管理。协议第八条第二款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。协议还约定了其他事项。原告、被告及广东顺德农村商业银行股份有限公司在2015年1月31日及2016年8月9日共同签订《委托银行代收费协议书（B类）》合共三份，约定被告委托广东顺德农村商业银行股份有限公司在账户内扣物业管理费及水费至原告的收款账户。后被告曾按约交纳相关物管费用，但自2019年10月起欠交。原告为涉案房屋所在小区提供物业服务至2019年10月31日，并于当日与佛山市顺德区北滘镇凤都雅居二期第一届业主委员会及案外人佛山市顺德区浩展物业管理有限公司在《凤都雅居二期交接项目问题清单》中确认消防应急故障、电梯无天花板、25只监控损坏5只等问题。2020年10月21日，原告认为被告拖欠物管费用，向本院递交诉状。对于物业服务费，被告曾以每月220元的标准向原告交纳，其中包含190元/月的住宅、自行车位物业服务费及30元/月的小汽车车位管理费，因原、被告在庭审中均同意以面积94.56平方米（93.8平方米+0.76平方米）计算住宅及自行车车位的物业服务费，故本院确认被告欠交的2019年10月物业服务费为219.12元（94.56平方米×2元/平方米/月+30元/月）。对于原告主张截至2019年10月31日的水电分摊费81.79元，被告辩称原告已于2019年9月12日扣收，与常理不符，被告亦未提供其他证据证明其已实际交纳，故本院不予采信，被告尚欠原告水电分摊费81.79元。对于二次供水费，被告在2019年10月9日至10月31日的二次供水用度为4（531-527），原告主张6楼以上的二次供水费以单价3.89元收取，并提供2018年12月至2019年10月的二次供水费相应发票证明其实际向供水供电单位交纳费用的单价（计算方法：计费期间的水费、污水处理费、垃圾费、生活水泵电费合计金额除以计费期间的用水量）高于3.89元，被告对发票的真实性亦无异议，原告前述主张有据；被告虽对计费单价有异议且称已交纳费用，但未提供相反证据予以反驳，故本院确认被告欠交2019年10月9日至10月31日的二次供水费为15.56元（4×3.89元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告就涉案房屋在《凤都雅居二期物业管理服务协议》约定的服务期限届满后，没有重新签订新的物业服务协议，但实际由原告为涉案房屋所在小区提供物业服务至2019年10月31日，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，被告应按照双方签订的《凤都雅居二期物业管理服务协议》的相关费用标准向原告支付所欠的物业服务费219.12元、水电分摊费81.79元、二次供水费15.56元。结合《凤都雅居二期交接项目问题清单》，原告提供的物业服务确存在一定瑕疵，致使被告迟延交纳物管费用，故本院对原告诉请的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告彭灯香应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司支付2019年10月的物业服务费219.12元、2019年7月1日至2019年10月31日的水电分摊费81.79元、2019年10月9日至2019年10月31日的二次供水费15.56元；二、驳回原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告佛山市顺德区康泰物业管理有限公司已预交），由被告彭灯香负担。本判决为终审判决。审判员  李军武二〇二〇年十二月二十四日书记员  林芷韵