河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1221民初2388号原告:范金定，男,汉族，1942年3月12日生，住渑池县。原告：范双明，男，汉族，1968年8月22日生，住渑池县。原告：范双伟，男，汉族，1970年11月14日生，住渑池县。以上三原告共同委托诉讼代理人：唐彤瑶，河南新砥柱律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：高光虎，男，汉族，1953年8月12日生，住渑池县。委托诉讼代理人：关伟波，河南报初律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告范金定、范双明、范双伟与被告高光虎确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范金定及三原告共同委托诉讼代理人唐彤瑶、被告高光虎及其委托诉讼代理人关伟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范金定、范双明、范双伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告范双伟与被告签订的《房产出售协议》无效；2、判令被告将住宅（包括宅基地使用权及房屋所有权）返还三原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1992年原告范金定在渑池县仰韶镇苏门村申请批建一所宅院，1992年12月30日渑池县仰韶镇房地产管理所向原告范金定颁发了渑建农字NO：0001835号渑池县村镇建设准建证，原告范金定于1993年在该宅基地上建房三间。2008年5月10日原告范双伟与被告签订《房产出售协议》约定将上述宅院出售给被告，根据《物权法》第152条之规定，原告对宅基地仅有占有和使用的权利，农村宅基地使用权不能买卖，故原告范双伟与被告之间签订《房产出售协议》因违反法律强制性规定属于无效协议，同时（2018）豫1221民初2882号民事判决书已经认定双方之间的买卖协议属于无效。买卖协议无效后，原告及被告依据该协议所取得的财产，依法均应当予以返还，现诉至法院。被告高光虎辩称，1、原告范金定、范双明无诉讼主体资格。原告范金定持有的是房屋准建证，而不是《农村宅基地使用权证》，渑池县仰韶镇苏门村民委员会出具的证明也证实了其不是案涉房屋的所有权人，渑池县人民法院（2018）豫1221民初2882号民事判决书和三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终506号民事判决书也认定了原告范金定不是案涉房屋的宅基地使用权人，另外原告范双明也无证据证明其系案涉房屋的宅基地使用权人。答辩人没有和范金定、范双明签订案涉协议，根据合同的相对性原则，其无权起诉答辩人。如果原告范金定、范双明认为原告范双伟卖给答辩人的房屋侵犯了其合法权益，其应当按照法律规定起诉原告范双伟，而不应该滥用诉权起诉答辩人；2、原告范双伟与答辩人签订的《房产出售协议》有效。2008年5月10日，原告范双伟与答辩人签订《房产出售协议》时，原告范双伟系案涉房屋的所有权人，双方都具有完全民事行为能力，签订协议也都是真实的意思表示，不存在重大误解和显失公平，因此案涉协议合法有效；3、答辩人不应返还三原告诉称的房屋。原告范双伟与答辩人签订案涉协议后，答辩人向其交付了房款，原告范双伟也将房屋交付给了答辩人。根据《物权法》的相关规定，答辩人获得了案涉房屋的占有和使用权，后答辩人对房屋进行翻修及添附，双方卖房之时至起诉前长达十二年多的时间，三原告对转让房屋一事一直未提出异议，现其又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。在十二年的时间中，答辩人对诉争房屋实际占有使用已对该房屋形成了稳定的占有关系，其作为居住人对房屋长期、稳定地占有、使用状态也应当是受保护的重要价值利益，考虑到农村房屋买卖行为存在有其历史和现实的诸种原因，从尊重历史、照顾现实以及保护交易安全和平衡相关当事人利益的角度出发，也应认定双方签订的房屋买卖协议有效。2019年渑池县仰韶镇苏门村进行拆迁，三原告在面对巨大拆迁利益的诱惑下，却违背基本的诚实守信原则诉求案涉协议无效，如果法院判决协议无效，对答辩人不公平，也违反了民法的公平正义原则；4、原告范双伟起诉被告已超过诉讼时效。如果原告认为其与答辩人签订的合同违法，其可以向人民法院提起撤销案涉协议之诉，按照法律规定，撤销权之诉的诉讼时效是一年，可原告范双伟却在答辩人占有房屋十二年之后才起诉答辩人，早已超过诉讼时效；5、本案不属于人民法院管辖范围。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案三原告递交的证据都欲证明其是案涉房屋宅基地的使用权人，但三原告都没有合法证据证明其是案涉房屋宅基地的使用权人的情况下，三原告都无权起诉答辩人，其应当先向人民政府进行宅基地的确权。综上，答辩人提出以上答辩意见，希望法院查明事实，依法驳回三原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告范金定系原告范双明、范双伟父亲，原告范金定与被告高光虎系连襟关系。1992年12月30日，原渑池县仰韶乡地产管理所向原告范金定颁发渑建宅字N0001835号渑池县村镇建设准建证，后建三间房屋。2008年4月30日，经公证人杨某说和，以原告范双明为甲方、原告范双伟为乙方，甲乙双方签订房产出售协议书。协议约定“甲方有住房三间，宅地一所，经甲乙双方协商约定1、乙方出现金贰万肆仟元（24000）购买甲方住房及宅地；2、甲方收到乙方住房、宅地款后，住房及宅地所有权归乙方所有；3、无论以后发生何种变化，甲方不得干涉乙方对房产及宅地的任何处置权；4、本协议一式俩份，甲乙双方签字日起生效。”同年5月10日，被告高光虎与原告范双伟签订同样内容的房产出售协议，范双伟为被告出具收条一张“今收到现金贰万肆仟元整（24000元）用于购范双明房产使用。范双伟，2008.4.30”。后被告对宅院房子进行了修缮，现居住在该宅院内。原告范金定于2018年10月22日将被告高光虎诉至本院，要求被告高光虎搬出案涉房屋，本院于2018年12月7日作出（2018）豫1221民初2882号民事判决书，判决驳回原告范金定的诉讼请求。后范金定上诉于三门峡市中级人民法院，三门峡市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）豫12民终506号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让。本案中，被告高光虎并非案涉房屋所在地农村集体经济组织成员，故其与范双伟签订的房产出售协议因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的房产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高光虎与范双伟之间的房产出售协议虽因违反法律的强制性规定而无效，但交易已完成长达十二年之久，现该宅院已纳入征收范围，不应简单的判决互相返还，应综合考量纠纷产生的原因以及双方当事人的过错程度，妥善使用法律的诚实信用原则和公平公正原则予以处理。虽然案涉土地和房屋已纳入征收范围，但是尚未签订征收补偿协议，征收安置补偿方案尚未颁布，其区位价值、补偿项目以及金额等均无法确定，此时返还也不利于征收措施的落实。上述问题需在具体的征收补偿措施中加以确定，故原告请求返还宅院的诉求暂不宜支持，需待有关具体政策出台后由当事人再行协商或另行起诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，判决如下：一、原告范双伟与被告高光虎签订的《房产出售协议书》无效；二、驳回被告原告范金定、范双明、范双伟的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原、被告各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员  马瑞阳二〇二一年一月八日书记员  张艳艳