北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30486号原告：北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院1号楼B1。负责人：黄秀梅，董事长。委托诉讼代理人：冯云，男，1974年11月8日出生，北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司职工。被告：北京毅知行教育科技有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院6号楼2层02139。法定代表人：梁媛，经理。委托诉讼代理人：罗敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝莲，北京市京师律师事务所律师。原告北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司与被告北京毅知行教育科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司（以下简称：亿恒物业西城分公司）的委托诉讼代理人冯云，被告北京毅知行教育科技有限公司（以下简称：毅知行教育公司）的委托诉讼代理人罗敏、李宝莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿恒物业西城分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年4月28日至2020年4月27日物业管理费396619.20元，2020年4月28日至2021年7月27日物业费166887元(按照140房屋建筑面积556.29平方米计算)；2.判令被告向原告支付自2018年4月28日至2019年4月27日期间的违约金217149元(826.29平方米*20元/㎡月*12月*0.3%*365天=217149.01元)；3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：毅知行教育公司系北京颐西房地产开发有限公司开发的北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦（北广家园）6号楼1层139室、2层140室房屋的使用人，该房屋面积826.29㎡。根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，物业费标准为：20元/平方米·月。亿恒物业西城分公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为毅知行教育公司提供了完善的物业管理服务，但毅知行教育公司自2018年4月28日起至今拖欠物业管理费。2020年4月28日之前，毅知行教育公司用的是两层房屋，之后毅知行教育公司将一层租给另外的租户，所以亿恒物业西城分公司主张的物业费只有140室。亿恒物业西城分公司曾多次以多种形式向毅知行教育公司催交物业管理费但其未予理睬。根据双方签订的物业管理协议之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。毅知行教育公司辩称，不同意亿恒物业西城分公司的诉讼请求，理由如下：一、《房屋买卖合同》《前期物业合同》及《物业服务合同》中的物业费收费标准差异较大，对亿恒物业西城分公司主张物业费标准20元每月每平方米不认可，毅知行教育公司要求按照每月每平方米4元支付物业费。二、双方签订的《物业管理服务合同》中约定，亿恒物业西城分公司不履行合同约定的义务，给毅知行教育公司造成维修费用、保洁费等损失支出，毅知行教育公司要求亿恒物业西城分公司承担相应的损失并在每月每平方米4元的基础上减少物业费用。三、根据工商变更信息及股东会决议，2018年11月被告100%股权由原股东转让给新股东梁媛，梁媛在接手毅知行教育公司后，对物业费缴纳标准有质疑，认为房屋性质为住宅，应按每月每平方米4元缴纳费用。四、亿恒物业西城分公司要求毅知行教育公司支付违约金，双方签订的《物业管理服务合同》中并未约定违约金条款，逾期未支付物业费并非被告主观恶意，而是在2018年7月通过股权转让接手被告公司后，多次与亿恒物业西城分公司就物业费支付的标准、支付依据及物业服务的内容进行沟通，均未得到亿恒物业西城分公司的正面回应，针对亿恒物业西城分公司不履行合同义务被告不支付物业费行为属于行使先履行抗辩权。另外，毅知行教育公司的注册地为北京市西城区黄寺大街26号院02139，与租赁地不一致。毅知行教育公司使用的是5号楼与6号楼中间的一栋独栋，它不属于5号，也不属于6号楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，毅知行教育公司作为甲方，亿恒物业西城分公司作为乙方，双方签订《德胜置业大厦物业管理服务合同》，约定甲方使用北京市西城区黄寺大街26号院6号楼1层139、2层140房屋，建筑面积826.29平方米。物业服务费由甲方按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为20元/月/建筑平方米，支付方式为年付，于每个服务年度开始前90天一次性支付给乙方。甲方使用期为2016年7月28日至2022年7月27日，具体支付方式为：“……（4）2018年7月28日至2019年7月27日，12个月物业费共计：198309.60元……于2018年4月30日前支付给乙方；（5）2019年7月28日至2020年7月27日，12个月物业费共计：198309.60元……于2019年4月30日前支付给乙方；（6）2020年7月28日至2021年7月27日，12个月物业费共计：198309.60元……于2020年4月30日前支付给乙方……”。甲方违反合同约定的收费标准和时间，交纳物业管理服务费用的，乙方有权要求甲方补交。同时，有权要求甲方从逾期之日起每天交纳费总金额（一个交费期）0.3%的滞纳金。毅知行教育公司按照上述合同约定的物业费标准向亿恒物业西城分公司支付了自2016年7月28日至2018年4月27日期间的物业费。另查，一、庭审中，亿恒物业西城分公司为证明物业费的收费标准，提交北京颐西房地产开发有限公司与亿恒物业西城分公司签订的《德胜置业大厦前期物业服务合同》、附件及补充合同，其中合同附件显示：“……《合同》中未明确2号楼北单元及6号商住楼，及1号、2号、5号、甲5号、6号楼的底商等房屋物业服务费标准，现明确如下：……2、商业楼：1号楼地下一层、一层、二层、三层……6号楼楼地下一层、一层、二层、三层；甲5号楼；5号楼西侧一层、二层、三层。（1）物业管理服务费标准为每月12元/㎡；（2）公共设备设施运行维护费用每月8元/㎡……”毅知行教育公司认可上述合同的真实性，但认为依据上述合同约定物业费标准应为每月4元，且不能证明毅知行教育公司使用的房屋为甲5号楼。同时，毅知行教育公司提交《北京市商品房买卖合同》两份复印件及购房发票复印件，证明涉案房屋性质为住宅，物业费价格标准应为4元每月每平方米，且购房发票备注房屋位置为西城区黄寺大街26号院5号楼6号楼中间部分；其中《北京市商品房买卖合同》（合同编号：YX153672）显示，西城区黄寺大街26号院6号楼第2层140号建筑面积556.29平方米。亿恒物业西城分公司对上述证据的证明目的不认可，称涉案房屋产权人其并不知道，涉案房屋为商用房，如果是住宅无法办理营业执照。毅知行教育公司提供其营业执照称其并未注册在涉案房屋，而是在其他房屋进行注册登记。二、庭审中，亿恒物业西城分公司为证明向毅知行教育公司进行物业费催缴，提交催缴通知书、催缴物业费通知函、催缴照片。毅知行教育公司对于2018年4月之前的催缴通知书不知情，签收人员不认识；对于催缴照片真实性不认可，且自2019年12月至2020年8月期间无法营业，亿恒物业西城分公司还将催款通知书进行张贴，导致毅知行教育公司不知情，所以毅知行教育公司不同意支付物业费。三、庭审中，亿恒物业西城分公司为证明对涉案房屋提供屋顶漏水维修以及其他维修项目，提交照片、维修单以及往来函。毅知行教育公司对照片、往来函的真实性认可，亿恒物业西城分公司虽进行过维修，但仍存在漏水情况，毅知行教育公司另行找人进行维修；对于维修单真实性不认可，毅知行教育公司称上述维修单未有其公司人员签字，且部分维修单显示期间毅知行教育公司并未营业。同时，毅知行物业公司提交情况说明、收据以及发票，证明对屋顶的公共设施进行了维修。亿恒物业西城分公司认为房屋漏水的维修是房东的义务，亿恒物业西城分公司进行过维修，但物业公司所提供的服务不包括此项。四、庭审中，毅知行教育公司为证明亿恒物业西城分公司存在未履行相应职责，致使花坛无人修剪、卫生服务差、电动车乱停乱放、保安亭长期无人以及楼顶漏水、污水反水等情况发生，提交了微信记录、照片及视频资料。亿恒物业西城分公司对上述照片的真实性均不认可，垃圾清理存在时间差，不可能时刻有人清理；电动车有人负责摆放；保安亭有人在亭外值守；毅知行公司所称的污水反水是因为毅知行教育公司将下水管接在了雨水管上引发倒灌，亿恒物业西城分公司还为毅知行物业公司增置了阀门，并且如果毅知行教育公司需要维修应当进行电话报修而非微信方式。毅知行教育公司为证明因亿恒物业西城分公司不履行物业服务行为导致其聘用保洁员进行打扫卫生、停车摆放及花坛清理等相应费用的产生，提交劳务协议及银行转账明细。亿恒物业西城分公司对该份证据不予认可，并称公共区域安排了保洁人员，同时提交了照片，证明亿恒物业西城分公司提供物业服务的事实。毅知行教育公司对照片真实性认可，但认为亿恒物业西城分公司所提交照片均晚于起诉时间，故不能排除是为了诉讼目的进行拍照。经本院与北京市西城区不动产登记事务中心进行核实，并未查询到北京市西城区黄寺大街26号院6号楼第1层139号及第2层140号的产权登记信息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，亿恒物业西城分公司与毅知行教育公司就涉案房屋物业费的标准、支付方式等进行了约定，并签订了《德胜置业大厦物业管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应属有效合同。毅知行教育公司作为涉案房屋的实际使用人享受了物业服务，应当按照约定标准支付物业费；结合证据显示，毅知行教育公司已按照约定物业费标准支付了2016年7月28日至2018年4月27日期间物业费，其以公司股东变更为由主张对物业费标准提出异议的抗辩意见，本院不予采纳。对于亿恒物业西城分公司主张自2018年4月28日至2020年4月27日期间物业费金额符合合同约定，本院对亿恒物业西城分公司的该项诉讼请求予以支持；对于亿恒物业西城分公司主张2020年4月28日至2021年7月27日期间的物业费166887元的诉讼请求，因亿恒物业西城分公司认可自2020年4月28日起毅知行教育公司使用房屋仅为西城区黄寺大街26号院6号楼第2层140号，结合合同约定物业费的支付时间、亿恒物业西城分公司陈述以及毅知行教育公司提交的该房屋买卖合同信息情况，本院对亿恒物业西城分公司的该项诉讼请求予以支持。对于毅知行教育公司抗辩称涉案房屋为住宅并非商业用房，应当按照每月每平米4元的标准进行收费的意见，因涉案房屋性质在房屋管理部门并未进行明确，但双方通过合同约定确定了涉案房屋的物业费用标准，且涉案房屋确实用于商业经营，故本院对毅知行教育公司的该项答辩意见难于采纳。毅知行教育公司抗辩称因其维修屋顶、更换地板以及聘请保洁人员等发生费用支出，在应交物业费中予以抵扣，但毅知行教育公司不能证明屋面漏水成因，双方均认可亿恒物业西城分公司对屋面进行了维修，且毅知行教育公司所提交证据不足以证明其所发生维修费用及地板更换费用系因亿恒物业西城分公司的行为所致，故本院对毅知行教育公司要求亿恒物业西城分公司负担上述维修费及地板更换费用抗辩意见不予支持；对于毅知行教育公司所称其聘请保洁人员进行公共区域保洁及车辆摆放支付的费用进行抵扣的意见，毅知行教育公司所提交证据能够证明其雇用保洁人员及工资发放情况，但该名保洁人员存在多项保洁工作内容，且上述证据不足以证明该保洁人员实际进行了毅知行教育公司所主张的对应的工作内容，故本院对毅知行教育公司该项意见不予采纳。对于毅知行教育公司抗辩称亿恒物业西城分公司物业服务质量不合格等情况，但其主张的上述情况不足构成其拒绝交纳本案所涉相应费用的合理抗辩，故本院对该项意见亦难于采纳。对于亿恒物业西城分公司主张毅知行教育公司支付自2018年4月28日至2019年4月27日违约金的诉讼请求，因毅知行教育公司未按约定标准及时间支付物业费依约应承担相应的违约责任，但所主张违约金过高，本院将以亿恒物业西城分公司的损失为基础，结合合同履行以及毅知行教育公司的主观因素等予以综合考量，酌定毅知行教育公司支付上述期间亿恒物业西城分公司违约金20000元。应当指出，一方面，物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致物业使用人对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是物业使用人的利益。另一方面，亿恒物业西城分公司作为物业服务企业，为构建和谐社区并避免争议的发生，其应当在物业管理工作中加强与物业使用人沟通，接受物业使用人对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。亿恒物业西城分公司应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为物业使用人着想，考虑物业使用人的感受，听取物业使用人的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京毅知行教育科技有限公司支付北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司二〇一八年四月二十八日至二〇二〇年四月二十七日的物业服务费396619.20元。二、于本判决生效之日起七日内，北京毅知行教育科技有限公司支付北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司二〇二〇年四月二十八日至二〇二一年七月二十七日的物业服务费166887元。三、于本判决生效之日起七日内，北京毅知行教育科技有限公司支付北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司支付二〇一八年四月二十八日至二〇一九年四月二十七日期间逾期付款违约金20000元。四、驳回北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5803元，由北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司1466元（已交纳），由北京毅知行教育科技有限公司负担4337元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇二一年一月六日书记员  姜 洁