甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1510号上诉人（原审被告）:潘某1，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审原告）:薛某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。原审被告:潘某2，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。原审被告:潘某3，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。原审第三人:酒泉创艺装饰有限公司，统一社会信用代码91620902332169371H。法定代表人：潘某1，该公司执行董事。上诉人潘某1因与被上诉人薛某、原审被告潘某2、潘某3、及原审第三人酒泉创艺装饰有限公司租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初4167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘某1上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令薛某赔偿因房屋漏水致潘某1材料损失78000元；3.判令薛某给付潘某1因搭建270平方米彩钢房屋所支出的费用38000元；4.改判一、二审诉讼费由薛某承担。事实和理由：1.潘某1承租的面积不是1200平方米，薛某违反合同约定自行占用了4间房屋，向第三人出租了3间房屋，对这部分事实一审判决未予查明。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的规定，出租人有保持租赁物适租的义务，但薛某交付的租赁物漏雨，将潘某1存放的材料浸泡，给潘某1造成较大损失。租赁期间，薛某采取断电、封门措施，给潘某1工作、生活造成诸多不便。一审判决对以上事实未予查明，有违公平、公正原则。3.经薛某同意，潘某1在场地内搭建270平方米彩钢房屋，支出费用38000元，这部分费用薛某应当给付。薛某辩称，1.潘某1主张的材料损失78000元与本案无关，潘某1应另行起诉主张权利。2.潘某1搭建彩钢房时薛某不知情，搭建费用由潘某1支付，潘某1应当在搬离时将彩钢房自行拆除带走。3.潘某1占用的面积是1400平方米，并非1200平方米。4.出租的房屋之前是牛棚，不同意承担因漏雨造成的损失。5.房屋出租时潘某1对薛某占用房屋和另行出租房屋是知情的，以上房屋不在合同约定的出租范围内。综上，请求驳回上诉。潘某2、潘某3、酒泉创艺装饰有限公司未提交书面陈述意见。薛某向一审法院起诉请求：1.判令潘某2、潘某3、潘某1腾退位于××区的房屋（面积1200平方米）并交付薛某；2.判令潘某2、潘某3、潘某1支付拖欠房屋租赁费37500元；3.判令潘某2、潘某3、潘某1按照每月2500元支付自2020年4月至房屋归还之日拖欠的租金；4.本案的涉诉费用由潘某2、潘某3、潘某1承担。一审法院认定事实：自2013年起，潘某1即租赁薛某位于××区房屋居住使用，每年租金30000元。后潘某1因故未能支付2018年3月30日至2019年3月30日期间的租赁费，其女儿潘某2及儿子潘某3于2019年3月5日向薛某出具30000元租金欠条一张，同时潘某2与薛某签订租赁期限为2019年3月30日至2020年4月1日的房屋场地租赁合同，约定年租金30000元，继续由潘某1居住使用租赁房屋及场地。租赁期限届满后，潘某1继续居住使用租赁房屋至今，但未能支付欠付的租金30000元，并自2020年1月起拖欠租金，至今未付。庭审中，潘某1称潘某2、潘某3出具欠条、签订租赁合同系受其委托，薛某经法院释明后明确表示所有诉讼请求仅要求潘某1承担，且不再要求第三人承担责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，潘某1与薛某签订房屋租赁合同，薛某依约将租赁房屋交付潘某1使用，潘某1应按照合同约定向薛某支付租赁费，现潘某1未按双方约定的付款日期足额支付租赁费，应继续履行付款义务；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，现薛某要求潘某1搬离租赁房屋，潘某1亦同意搬离，双方已对解除租赁合同达成合意，不再予以确认，薛某要求潘某1按照原租赁合同租金标准2500元/月支付不定期租赁期间（2020年4月1日至2020年8月31日）的租金12500元，符合法律规定，予以支持。潘某1提出租赁物导致其财产损失但未提出反诉，对其答辩意见不予处理。潘某2、潘某3经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视其主动放弃答辩和质证的权利，但不影响根据查明的事实依法作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潘某1于判决生效后十日内搬离酒泉市肃州区泉湖镇营门村养殖小区107号房屋及场地，并将该房屋及场地交付薛某；二、潘某1于判决生效后十日内支付薛某截止2020年8月31日的租赁费50000元（30000元+2500元/月×8个月）；三、驳回薛某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由潘某1负担。本院二审期间，薛某未提交新证据，潘某1围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。潘某1提交照片5张，拟证明：（1）2013年租赁时约定的面积是1200平方米，后薛某将部分房屋出租给了其他人，没有腾退。（2）租赁时潘某1提出房屋不能漏水，薛某承诺如果漏水由他处理，但一直没有处理，2019年因漏水导致材料被泡没有办法使用。（3）2019年薛某将电线剪断造成损失3-4万元，后来薛某找电力部门重新架设了电线。经质证，薛某对真实性无异议，对证明目的有异议。认为：（1）从2017年开始就要求潘某1搬离，拆电就是为了让潘某1搬离，截止现在潘某1都没有搬。（2）签订合同时的场地是牛棚（砖混结构），潘某1自己搭建了彩钢房，完全可把材料放在彩钢棚下，对潘某1主张的漏水损失不同意赔偿。二审查明：2013年3月30日，潘某1开始租赁薛某的场地，2013年交付之前，薛某自行占用了部分房屋，并将部分房屋另行出租，至今没有向潘某1移交，薛某认为自行占用和另行出租的房屋不属于出租给潘某1的范围。双方认可2014年年底潘某1在院墙上搭建了彩钢顶，在彩钢顶下搭建了2个彩钢房。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：1.未付租赁费数额如何认定；2.潘某1主张的材料损失如何处理；3.潘某1搭建彩钢房支出的费用应否支持。关于未付租赁费。潘某1自2013年起租赁薛某的场地、房屋，双方认可2013年移交之前薛某就占用部分房屋，并将部分房屋另行出租给他人。对薛某自行占用和另行出租的房屋，潘某1在起诉之前并未提出异议，并且潘某1委托潘某2、潘某3于2019年3月5日出具的租赁费欠条明确载明2018年3月30日至2019年3月30日的欠付租金为30000元，故根据合同约定的租金标准及合同履行情况分析，应认定薛某虽然自行占用了部分房屋，并将部分房屋另行出租，但双方同意按现状交付，并已实际履行的事实。故潘某1以部分房屋未交付为由要求减免20%租金的上诉理由不能成立，不予支持。潘某1主张2018年薛某断电、封门持续20天，2020年6月薛某断电、封门持续8天。经查，双方认可2018年薛某断电、封门的原因是潘某1欠付租赁费，潘某1认可当年经他人协调，薛某同意继续租赁。因2019年3月5日潘某1已委托潘某2、潘某3向薛某出具了2018年3月30日至2019年3月30日的租赁费欠条，视为双方已对2019年3月30日之前的租赁费结算完毕，故2018年的租赁费不应再予扣减。薛某认可2020年6月因收取租赁费采取过断电、换锁的措施，经审查认为，薛某为收取租赁费采取的措施不当，相应的租赁费应予扣除。因薛某无证据证明恢复供电及重新换锁的时间，其应承担不利的法律后果，对扣减数额，故根据潘某1主张的天数及合同约定的租赁费标准认定为658元（30000元÷365天×8天）。综上，截止2020年8月31日之前未付租赁费为49342元（50000元-658元）。对于潘某1主张的房屋漏雨造成的材料损失。一审期间潘某1辩称房屋漏雨导致材料被浸泡，但未明确提出材料损失的数额，也未针对材料损失提出反诉，一审判决对潘某1的该答辩意见不予处理有事实依据和法律依据，二审不再予以审查。对于潘某1主张的搭建彩钢房费用。薛某在房屋场地租赁合同约定的租赁期间届满后提起诉讼要求潘某1腾退房屋，支付剩余租赁费，因双方在合同履行过程中对搭建彩钢房的费用如何处理约定不明确，并且薛某不同意继续利用该彩钢房，故潘某1要求薛某支付搭建彩钢房的费用没有法律依据，不应支持。综上所述，潘某1的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初4167号民事判决第一项；二、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初4167号民事判决第三项；三、变更甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初4167号民事判决第二项为，上诉人潘某1于本判决生效后10日内支付被上诉人薛某截止2020年8月31日租赁费49342元；四、驳回被上诉人薛某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由上诉人潘某1负担518元，薛某负担7元。二审案件受理费3631元，由上诉人潘某1负担3616元，薛某负担15元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二一年一月二十七日书记员 汪瑞锋