江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初1479号原告（反诉被告）：南通复客科技园管理有限公司,住所地南通市崇川区姚港路52号江景苑A座1层。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁康，江苏开典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，江苏开典律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通万城国际文化交流有限公司，住所地南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢307室。法定代表人：周兴敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐林，江苏大直律师事务所律师。原告（反诉被告）南通复客科技园管理有限公司（以下简称“复客公司”）与被告（反诉原告）南通万城国际文化交流有限公司（以下简称“万城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）复客公司的委托诉讼代理人丁康、张宇、被告（反诉原告）万城公司委托诉讼代理人徐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）复客公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的自2019年8月12日至2020年1月6日的物业费5243.67元。2.判令被告支付房屋使用费（按558元/天的标准自2020年1月14日起计算至实际搬离房屋时止），暂计算至2020年3月31日为42966元。3.判令被告限期搬离位于南通市崇川区的租赁房屋、完成清场工作并对以该房屋为注册营业地址的工商信息变更或者注销。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年8月8日签订《南通复客科技园企业入驻合同》（合同编号：ZS-HT-ZL-2019－015）（以下简称“入驻合同”）。合同约定原告将位于南通市崇川区，合计建筑面积为310平方米（含公摊面积），以商业的形式租赁给被告使用，被告依约给付相应款项。合同签订后，原告依约履行交付房屋的义务，但是被告至今未能履行其合同义务，期间原告多次与被告沟通催款事宜，然被告一直未予理会。截止2020年1月6日，被告拖欠原告房屋租金、物业管理费合计5243.67元，且逾期已达152天。根据双方《入驻合同》约定，乙方逾期支付租金或其它费用、或者补足租赁保证金超过30日的构成根本违约，甲方有权单方面解除合同。故原告向被告发出《合同解除告知函》，解除双方《入驻合同》，并要求被告依法于函告送达7日内补缴拖欠的款项。然被告未能在规定的期限内承担相应的责任，无奈，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）万城公司辩称：一、复客公司诉请万城公司支付自2019年8月12日至2020年1月6日的物业管理费5243.67元，没有相关法律依据，依法应予驳回。复客公司和万城公司签署的租赁合同是双务合同。在之后开始装修伊始，就陆续受到复客公司的阻挠，限定装修只能安排在上午9点前，下午6点以后进行，万城公司装修进程受到严重影响，现复客公司又诉请解除租赁合同，要求万城公司搬离租赁房屋，会导致公司所有装修投入付之东流，造成万城公司重大经济损失。另外复客公司还恶意强行断电、关闭楼层卫生间，万城公司更是于2020年5月26日发现办公室被窃，丢失了很多证件及人员信息资料，致使万城公司工作人员无法正常开展工作，享受物业服务更是无从谈起。二、复客公司诉请万城公司支付房屋使用费暂计42966元（自2019年8月12日起至2020年1月6日止）完全没有事实和法律方面的依据，应当予以驳回。复客公司在自身先期恶意严重违约，造成万城公司重大经济损失的情况下，于2020年1月6日发出《万城合同解除告知函》要求解除租赁合同，并要求万城公司在7日内搬离租赁房屋是根本无法完成的无理要求。首先万城公司并未收到这样的告知函，退一步讲，即使万城公司收到此函件，2020年1月正值我国新冠疫情爆发流行期间，大部分行业都未复工，很多房产出租公司都在减免承租人的租金或顺延租期，在这种情况下复客公司要求万城公司在7日内搬离租赁房屋、撤出所有动产纯属无理要求，万城公司当然也有权利拒绝。复客公司行使的单方解除权是建立在行使解除权一方守约的基础之上，而本案中复客公司是先期的恶意和持续严重违约，造成了万城公司的重大经济损失，万城公司有权利停止履行相对合同义务，即拒绝缴纳合同租金，这种被动违约行为不会导致复客公司取得单方解除权，故复客公司发出的《万城合同解除告知函》也是一份无效的函件。复客公司的恶意断电、断网、强行封闭万城公司卫生间行为，造成了万城公司无法开展正常工作，处于事实上的长时间停业状态，万城公司也无法实现对案涉的出租房屋占有使用的合同目的，复客公司在此种情况下收取万城公司高额的房屋使用费显然也是违背了公平原则，完全没有事实和法律方面的依据，依法应当予以驳回。三、复客公司要求万城公司限期搬离租赁房屋，并完成清场工作的诉请同样没有法律依据，依法应予以驳回。复客公司无效行使了单方解除权，万城公司基于合法有效的租赁合同，理论上仍然具有合法占有案涉租赁房屋的权利，但实际上由于复客公司恶意侵权行为，万城公司已经失去继续占有和使用案涉房屋的价值和实际意义，万城公司愿意在平等、互利的条件下协商解除租赁合同，寻找新的住所，搬离案涉房屋，尽快恢复运营以减少停业的损失。综上所述，复客公司的诉请没有事实和法律的依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，以维护被告万城公司的合法权益。被告（反诉原告）万城公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付反诉原告各项损失赔偿款190742.51元；2.反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：反诉原告万城公司与反诉被告复客公司于2019年8月8日签订了《租赁合同》，约定复客公司将位于南通市崇川区姚港路52号南通复客科技园内A幢306/308室（合计面积310平方米，租期自2019年8月12日起至2024年8月11日止）出租给万城公司使用，租期内免收租金。租赁合同条款5.1约定复客公司免费提供A306/308场地给万城公司使用，万城公司负责对该案涉场地进行装修；租赁合同条款10.2条还约定复客公司应保证万城公司的正常工作及营业环境，无紧急情况下不得干扰万城公司的正常工作及营业运作；租赁合同还对其他事项做了约定。合同签订后万城公司在取得承租房屋后于7月陆续开始装修工作，至2019年8月24日后，复客公司以影响其他入住商家为由（其实当时万城公司为早期入住，并无几家入住公司办公）公然派人以断电方式阻挠装修工作开展，并限定万城公司只能安排在上午9点前，下午6点以后进行，因为装修工人都是白天作业的，万城公司装修进程受到严重影响。2019年10月10日复客公司又强行将万城公司装修中承租房屋的电源切断数天，万城公司的装修工作被迫暂停，工期的延误致使计划中的招生培训计划也未能实施造成严重损失；2020年1月3日复客公司又强行切断万城公司所处3楼楼层的电源，致使万城公司及万城公司控股的两家公司（相关损失另行主张）无法办公运营；2020年3月10日复客公司继续断电31天；2020年3月16日强行关闭万城公司及另两家万城公司控股公司共用的3楼卫生间至今，致使万城公司根本无法正常运营，多名员工也因此离职，给万城公司造成重大经济损失。万城公司（以南通新思维教育咨询有限公司的名义）分别于2019年12月31日、2020年1月4日、2020年3月16日分别致函复客公司要求其对先前就约定的公共区域铺设瓷砖费用承担、物业卫生服务工作改善、强行断网、断电恢复措施、三楼楼层卫生间的开放等问题进行协商处理，复客公司不予理睬。2020年4月2日，复客公司诉至法院要求万城公司支付房租及违约金等并搬离承租房屋。万城公司认为，反诉原、被告是在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上签订的租赁合同，合同条款应当本着平等、公平和诚实信用原则进行约定，而实际情况是复客公司单方提供的格式合同中约定了大量免除自身义务，减损万城公司权益的无效条款。复客公司恶意阻挠万城公司正常装修进程，随意切断万城公司办公用网用电，恶意封闭万城公司卫生间等种种恶意违法侵权行为，导致万城公司损失严重。现复客公司单方解除租赁合同，又诉请万城公司搬离租赁房屋，这必然会导致万城公司所有装修投入还未运营即付之东流，造成万城公司重大经济损失。依据《侵权责任法》等相关法律的规定，应当承担相应的赔偿责任。综上所述，反诉原告万城公司为了维护自身合法权益，特提起反诉，请法院依法判如所请。原告（反诉被告）复客公司辩称：1.根据最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案反诉原告逾期30天未能支付房屋租金及物业管理费，已构成根本违约，案涉合同的解除系其违约导致，反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失无法律依据。2.反诉原告逾期未履行支付租金及物业管理费的义务，反诉被告依据合同13.2.2条之规定依法行使单方解除权，诉请其搬离租赁房屋，是通过法律手段依法维护自身合法权益的行为，无不当。现反诉原告认为反诉被告诉请其搬离租赁房屋会导致其装修投入付之东流，并以此要求反诉被告赔偿其损失没有事实和法律依据。3.反诉原告主张因反诉被告阻挠装修、断水断电而不缴纳租金的理由是不成立的。根据合同5.3条规定，反诉原告应当于2019年8月7日缴纳首期物业管理费，并规定义务履行顺序为先支付后使用。由此可见，反诉原告支付物业费为前置义务，应当先履行，其主张违背逻辑顺序。且反诉原告诉状中也陈述7月份即取得承租房屋开始装修，可见反诉被告已充分履行合同义务，反诉原告至今都未能依约缴纳相关费用。4.侵权所致损失指因侵权人的侵权行为造成被侵权人直接或间接的财产或人身损失。本案反诉原告主张因合同解除导致装修无法使用的损失并非侵权所致损失。首先，反诉原告逾期未能履行合同义务致使合同解除，其为过错方。其次，案涉装饰装修无法继续使用是因为反诉原告严重违约致使合同解除，并非反诉原告所谓的侵权行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告（反诉被告）复客公司提交的南通复客科技园企业入驻合同、《万城国际履约催告函》、缴款承诺书、《万城国际合同解除告知函》、申请表、授权委托书、产权证明、不动产登记信息查询结果等，被告（反诉原告）万城公司的提交的租赁合同、营业执照等，原、被告双方对其真实性无异议或未能提交证据予以反驳，本院对于上述证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.万城公司举证的微信聊天记录截图、函件三份，证明复客公司阻挠万城公司装修施工，有强行断电、断网及关闭卫生间的侵权行为，万城公司曾致函复客公司主张约定的公共区域铺设瓷砖费用承担、物业卫生服务工作改善、强行断网、断电恢复措施、三楼卫生间的开放等相关权利。复客公司质证认为，万城公司工作人员与复客公司的陈荻波、宜琳的聊天记录都发生在2020年1月6日复客公司解除租赁合同之后，与原、被告的诉讼请求都没有法律上的关联，对于相关证据的真实性不作评价，该组证据不能够证明在合同履行期间内复客公司有违约行为。对于三份函件，落款主体不是万城公司，与本案无关。本院认为，万城公司未能提供案涉微信聊天记录的原始介质，复客公司亦不予认可，本院对其真实性碍难采信。关于案涉函件，发件人为南通新思维教育咨询有限公司，函件内容亦为南通新思维教育咨询有限公司与复客公司的相关交涉情况，本院对其关联性不予认定。2、万城公司举证的工程装修合同、装修明细表、油漆施工合同、明细表、钢化玻璃安装协议、安装明细、广告贴膜、弱电安装明细表，证明万城公司装修共投入42602.2元、油漆施工投入9757.8元、钢化玻璃安装投入9646.27元、广告贴膜、弱电安装投入881.63元。经质证，复客公司对其不予认可。本院认为，关于装修款，万城公司仅提供施工合同及装修明细表，但未提供相应付款记录，上述证据不能达到其已实际投入装修款42602.2元的证明目的。关于油漆款、钢化玻璃款、广告贴膜、弱电安装款项，因相关合同的签约主体均为南通新思维教育咨询有限公司，报价清单中亦无法予以区分，本院对其关联性不予认定。3、万城公司举证的万城员工工资发放表（新思维公司同一批员工）、工资发放打款记录，证明万城公司的员工工资损失127851.61元。经质证，复客公司对其不予认可。本院认为，案涉工资发放表及打款记录备注中所载明的员工均为南通新思维教育咨询有限公司员工，与本案并无直接关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：坐落南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢等房屋由复客公司受托以自己名义经营管理，对外出租。2019年8月8日，出租方（甲方）复客公司与承租方（乙方）万城公司签订了一份合同编号为ZS-HT-ZL-2019-015的《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同），载明出租的房屋位于南通市崇川区，合计建筑面积为310平方米（含公摊面积）。房屋租赁期24个月，自2019年8月12日起至2021年8月11日止；免租期共24个月，自2019年8月12日至2021年8月11日止。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向甲方缴纳物业管理费、水电费和其他因使用该房屋产生的相关费用。乙方应于2019年8月9日至甲方或甲方指定的地点办理该房屋的交接手续。在办理该房屋的交接手续前，乙方应付清根据本合同规定乙方于该房屋交付前应支付的所有款项，否则，甲方无义务将该房屋交付给乙方。甲、乙双方约定，在租赁期内，甲方免费提供A306/308场地给乙方使用，乙方负责对A306/308场地进行装修，物业管理费按3.5元/平方米（建筑面积）/月收取，以上费用未含公用事业费及其他费用。本合同约定的物业管理费不包括乙方在入驻期间所发生的水、电、通信、网络等应由乙方承担的其他费用。甲方和物业管理公司有权根据其实际运作成本合理协商调整该等费用，以维护该物业的管理品质。甲、乙双方一致同意，乙方每年支付一次物业管理费，每期费用如表所示，先支付后使用。除租赁开始前的首期预付租金外，乙方将在本期租赁结束的10日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则相应提前）将下一期的租金交付到甲方指定账户。管理费支付表中载明，物业管理费的首期交付时间为2019年8月7日，金额为13020元，期间为2019年8月12日至2020年8月11日。第6.1.1条载明，本合同租赁保证金为20000元，甲、乙双方约定，于签署本合同后5个工作日内，乙方须向甲方支付金额20000元作为履行本合同义务的保证金，以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定。第8.2条载明，乙方保证该等装修工程不得影响该项目内其他业主或承租方的正常经营，并严格按照甲方颁布的适用装修期间的管理守则进行装修。第9.1条载明，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的7个工作日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还甲方。同时，乙方须持续向甲方支付乙方以前述状态实际返还该房屋之日止的物业管理费。返还时，应经甲方书面验收认可，乙方结清其应当承担的费用。同时，须将通向该项目及该房屋各部分的钥匙（如有）交还甲方。第9.2条载明，如乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，乙方须按租期最后1日的日租金标准的2倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中扣除该等款项。甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及保管费、搬迁费、必要的维修费用、房屋恢复费、水电费等因乙方逾期返还房屋所产生的一切费用以外，还有权在逾期5个工作日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但无论任何情况甲方均无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。第9.3条载明，乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋恢复原始交付状态，相关费用由乙方承担，如果乙方违反前述义务的，甲方可以选择安排打扫和清理，相关费用从应付乙方租赁保证金中扣除。如甲方同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无需就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿。第10.2条载明，甲方应保证乙方正常工作及营业环境，无紧急情况下不得干扰乙方的正常工作及营业运作。第10.4条载明，甲方对乙方租赁的该房屋或其内的人身和财产之保安、保管不负任何责任，乙方应自行购买相应的保险。第11.1条载明，乙方应按照本合同约定，按时足额向甲方付清所有应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、水、电、电话、网络等费用，并于租赁关系终止前支付完毕前述款项，并提供水、电、电话、网络费用缴费清单。在租期内不得以任何理由抵扣其应缴的各项款项。若有违反，导致甲方在经济及/或名誉等方面受到牵连（包括但不限于代为对外偿付等），甲方有权保留对其在经济及/或名誉等方面所受损失向乙方追索赔偿的权利。第11.2条载明，乙方必须遵守和服从物业管理公司的管理以及由甲方或物业管理公司不时制定和修改的关于管理和控制该园区及该园区设备、设施、公共部位的规章制度。乙方、其雇员不得影响或干扰甲方和/或物业管理公司对园区的正常管理。第13.2.2条载明，如乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金，甲方除可提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施，但乙方逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同：①要求乙方就其迟延支付之应付款项支付逾期滞纳金，其中租金、保证金、物业管理费之滞纳金按每日0.5%计收，其他设施费用之滞纳金按每日0.5%计收。②如非甲方原因造成的乙方拖欠管理费、设施费用，并在甲方向其发出催款的书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权停止向该房屋供应水、电或电话或项目内之其他公共设施及服务或采取其他合法的措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金和管理费的权利。甲方对因此产生的一切费用（包括但不限于重新接驳水电等服务供应的费用）及乙方因此而蒙受的任何损害不承担任何责任。③甲方有权扣除全部或部份保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。第13.2.3条载明，甲方了解到乙方违约而又接受租金时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。第18.5及第18.5.1、第18.5.7条载明，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的2倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同；18.5.1甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方使用安全的（非因甲方原因造成上述情况的除外）；18.5.7乙方逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过30日，经甲方书面催告仍未缴纳的。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，复客公司向万城公司交付了约定的房屋，万城公司未支付相关物业管理费及保证金。2019年10月28日，复客公司向万城公司发出《履约催告函》，主要内容为：根据双方签订的《南通复客科技园企业入驻合同》约定，首期租金缴纳时间为2019年8月7日，租金为0元，物业管理费为13020元。另第6.1.1条约定，乙方需向甲方支付20000元作为履行本合同义务的保证金。自签订入驻合同后，万城公司未履行自身义务，至今仍未向复客公司缴纳首年房屋租赁费用（共计33020元）。根据合同第13.2.2条约定，乙方逾期超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付滞纳金，经书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权对乙方所租赁的房屋内采取一定措施，并对乙方因此蒙受的任何损失不承担任何责任。鉴于以上事实，复客公司正式通知万城公司收到该催告函之日起15日内履行合同约定的自身义务，包括但不限于缴纳房屋租金、物业管理费、保证金等。如万城公司仍拒不履行义务，复客公司将于2019年11月11日解除租赁合同，并对三楼装修区域采取断水停电措施。2019年11月11日，案外人南通新思维教育咨询有限公司向复客公司发函，表示，截止2019年11月11日欠复客公司房屋租赁费用251065元（含物业管理费）。现其承诺按以下所列时间、金额付清房租：1.2019年11月30日付清南通新思维教育咨询有限公司房租。2.2019年12月20日付清万城国际文化交流有限公司房租。3.2019年12月25日前付清鲸喜文化传播有限公司房租。2020年1月6日，复客公司向万城公司发出《合同解除告知函》，载明，根据双方于2019年8月8日签订的《南通复客科技园企业入驻合同》（合同编号：ZS-HT-ZL-2019-015）（简称“入驻合同”），双方签署《入驻合同》之后复客公司即按合同规定履行合同义务交付房屋，并另外提供园区智汇空间A209、A212、A215及会议室作为万城公司临时办公场地。但是万城公司至今仍未履行自己的相关合同义务，期间复客公司与万城公司多次沟通催款事宜，并于2019年10月28日向万城公司发《履约催告函》，要求万城公司履行合同义务。截至2020年1月5日，万城公司仍欠缴房屋租金、物业管理费及保证金合计33020元，且逾期已达151天。万城公司的行为已严重违反上述《入驻合同》约定，构成根本违约。《入驻合同》第13.2.2条约定：“乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付滞纳金（滞纳金按每日0.5%计收），经书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权对乙方所租赁的房屋内采取一定措施，并对乙方因此蒙受的任何损失不承担任何责任，且甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。”现复客公司根据《入驻合同》约定郑重向万城公司通知如下：1.双方之间的《入驻合同》即日起解除。2.请万城公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内履行合同义务，补足欠缴的房租、物业费、保证金合计33020元。3.请万城公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内支付合同滞纳金共计24930.1元。4.请万城公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内搬离租赁房屋，撤出所有动产，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。每逾期一日复客公司将向万城公司追偿违约金558元/天。如本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日后万城公司仍未能将以上款项偿付完毕并搬离租赁房屋，复客公司将封锁并禁止万城公司人员进入该区域，且该租赁区域内所有物品将作为无主财产处理。该《合同解除告知函》加盖复客公司公章后，以PDF文本的格式通过微信聊天发送至万城公司员工曹钰手机，曹钰回复：“收到，谢谢！”2020年1月21日，复客公司委托上海普盛律师事务所戴伟文律师向万城公司发出《律师函》，主要内容为：万城公司与复客公司签订了包括案涉《南通复客科技园企业入驻合同》等合同在内的房屋租赁合同，其中根据案涉合同约定，万城公司须于2019年8月7日前支付首期租金、保证金、物业管理费等费用合计33020元。截止本函发出之日，复客公司尚未收到万城公司支付的任何款项，万城公司尚拖欠首期租金、保证金、物业管理费等费用合计33020元…鉴于万城公司已经长时间未履行支付租金及物业费的主合同义务，且经复客公司催告后仍未履行，复客公司有权依据法律规定行使法定解除权，解除双方之间的合同，同时希望万城公司重视并采取积极合作的态度，在收到该律师函之日起7个工作日内将所欠款项全部付至复客公司账户。2020年3月16日，复客公司再次向万城公司发出《合同解除告知函》，通知万城公司双方之间的《入驻合同》即日起解除，要求万城公司于该《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内补足欠缴的房租、物业费、保证金合计33020元，支付合同滞纳金36487.1元，并要求万城公司于该《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内搬离租赁房屋、撤出所有动产，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。每逾期一日复客公司将向万城公司追偿违约金558元/天。其余函件内容与前述《合同解除告知函》一致。诉讼中，为明确其装修损失，被告（反诉原告）万城公司提出评估申请，要求对案涉房屋装修及设备等物品损失情况进行评估，本院最终移送评估内容为：对案涉房屋内已形成附合的装饰装修价值进行评估。南通华瑞资产评估事务所（有限合伙）于2020年12月10日出具评估报告（通华瑞评报字【2020】第013号）载明的案涉房屋室内装饰装修评估价值为63400元。经质证，复客公司对该组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。万城公司对该组证据无异议，对评估金额予以认可。另原告（反诉被告）复客公司表示，不同意利用被告（反诉原告）万城公司在案涉出租房屋内的装饰装修。诉讼中，原、被告双方一致确认，案涉房屋周边地段的租金标准为0.9元/平方米/天。另查明，万城公司以需要对案涉房屋的装修进行评估为由，一直未交房。现评估工作已完成，经法庭释明，原、被告双方均同意以现状交接房屋。再查明，万城公司将案涉房屋的地址注册为经营地址并进行工商登记。综合原、被告的诉、辩意见以及提交的证据，本案的争议焦点为：一、原告（反诉被告）复客公司是否有权解除原、被告双方签订的案涉房屋租赁合同、合同解除的日期及解除的后果。二、被告万城公司应支付的物业管理费和房屋使用费的金额。三、反诉原告万城公司主张的反诉请求应否支持。本院分述如下：对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原、被告双方签订的《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）第13.2.2条约定，乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金，甲方除可提前终止本合同，乙方逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同。被告万城公司虽经原告复客公司催要，至今仍未足额支付案涉《租赁合同》项下的租金、物业管理费、保证金等款项，故此原告复客公司要求解除合同的诉讼请求，本院依法应予支持。至于被告（反诉原告）万城公司认为原告（反诉被告）复客公司有干扰万城公司的装修、未提供物业服务、断网、断电、关闭三楼公共卫生间、不同意抵扣三楼公共部位装修款等不履行合同义务的抗辩，本院认为，本案中万城公司未能提供证据证明复客公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵，根据双方的函件往来，断网、断电、关闭三楼公共卫生间的行为即使存在，也发生在复客公司向万城公司发出《履约催告函》之后，根据双方签订的案涉《租赁合同》的约定，万城公司应于2019年8月7日支付首期物业管理费，先支付，后使用，并于签署该合同后5个工作日内支付保证金20000元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故即使复客公司拒绝为万城公司提供相关设施或服务亦无不当。对于案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）的解除时间问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2020年1月6日，复客公司将加盖了公章的《合同解除告知函》以PDF文本的格式通过微信聊天发送至万城公司员工曹钰的手机，曹钰回复收到，此后万城公司亦未在合理的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）自2020年1月6日解除。关于万城公司抗辩称复客公司在2020年1月6日发出解除《合同解除告知函》后又与其进行协商，并于2020年1月10日达成了继续履行合同的合意，本院认为，首先，万城公司所谓的双方对继续履行达成合意的依据为南通新思维教育咨询有限公司出具的承诺函，该份承诺函与本案所涉复客公司与万城公司的纠纷无直接关联。退一步而言，即便该份承诺函可视为万城公司的承诺，也仅为单方承诺，对复客公司无约束力；其次，复客公司于2020年3月16日发出的《合同解除告知函》中虽载明“双方之间的《入驻合同》即日解除”，但并不意味着复客公司否认或变更其于2020年1月6日发出的《合同解除告知函》效力。相反，两份《合同解除告知函》内容相似，均表明复客公司要求解除合同的态度和立场。综上，复客公司已于2020年1月6日通过合法途径解除案涉合同，且庭审中亦同意以此时间节点作为案涉合同的解除时间，现万城公司未充分举证证明双方在此后对案涉合同履行情况达成新的合意，故本院对其该项抗辩不予采信。因案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）已于该日解除，故万城公司应清空并搬离南通市崇川区房屋。另关于复客公司主张要求万城公司变更或注销案涉房屋的注册经营地址的工商信息，本院认为，房屋租赁合同双方可在签订合同时对合同终止后注册地址迁出的相关事宜进行约定，在未予约定的情形下，承租方也应秉承诚实信用原则，及时到工商管理部门迁出所占用的地址。本案中，万城公司将案涉房屋的地址注册为经营地址并进行工商登记，现双方租赁关系已解除，万城公司应及时到工商管理部门办理注册经营地址变更手续。对于争议焦点二，对照复客公司的诉讼请求，可分为：1.物业管理费。原告复客公司主张被告万城公司应支付自2019年8月12日至2020年1月6日的物业管理费5243.67元。本院认为，物业管理费按照3.5元/月/平方米计算，自2019年8月12日计算至2020年1月6日，共147天，物业管理费为5243.67元（3.5×310×12÷365×147）。2.房屋使用费。原告复客公司主张按照合同约定，合同解除后给予被告万城公司七天的时间搬离，自2020年1月14日起要求被告万城公司按照周边房屋租金的双倍标准计算房屋使用费，即每天558元（0.9×310×2）计算。本院认为，考虑到原告复客公司的实际损失为租金损失，结合案涉房屋周边的租金标准，该部分房屋使用费酌情按每天362.7元（0.9×310×1.3）计算。因双方已在开庭时（2021年1月4日）同意按房屋现状交接房屋，本院依法认定案涉房屋于2021年1月4日完成交接，故万城公司仍应支付自2020年1月14日起至2021年1月4日止的房屋使用费129483.9元（362.7×357）。同时，本院酌情考虑到新冠××疫情的影响，参照三个月房租的标准减免被告万城公司的房屋使用费25110元，万城公司尚欠房屋使用费104373.9元（129483.9-25110）。对于争议焦点三，本院认为，原、被告双方签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，即使其中含有万城公司所称的免除复客公司自身义务，减损万城公司权益的所谓格式条款，但不影响其他条款的效力。房屋租赁合同中约定的承租人应缴纳房租的义务，是万城公司应履行的合同主要义务，该部分条款的内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在万城公司未按约履行合同主要义务，并经催告后仍未履行的情况下，复客公司主张解除合同，收回出租的房屋并无不当，不符合侵权责任的构成要件，万城公司主张相关工资损失，无事实和法律依据，本院不予支持。同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持。故对于反诉原告万城公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南通万城国际文化交流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告（反诉被告）南通复客科技园管理有限公司物业管理费5243.67元。二、被告（反诉原告）南通万城国际文化交流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告（反诉被告）南通复客科技园管理有限公司房屋使用费104373.9元。三、被告（反诉原告）南通万城国际文化交流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，变更或注销以南通市崇川区房屋为注册经营地址的工商信息。四、驳回原告（反诉被告）南通复客科技园管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）南通万城国际文化交流有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1005元，由本诉被告南通万城国际文化交流有限公司负担；反诉案件受理费2057.4元、鉴定费3280元，合计5337.4元，由反诉原告南通万城国际文化交流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3062.4元。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  李志明二〇二一年一月五日法官 助理  黄晨阳书 记 员  韩云香