濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初11187号原告（反诉被告）：濮阳市容金建设投资有限公司，住所地濮阳市中原路与振兴路交叉口南100米路西，统一社会信用代码：91410900668858613L。法定代表人：谷献军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王艳华，女，汉族，1969年11月26日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱晓阳，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茹君，河南金谋律师事务所律师。原告濮阳市容金建设投资有限公司（以下简称“容金公司”）与被告王艳华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，反诉原告王艳华于2020年12月8日提起反诉，本院决定本诉、反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告容金公司的委托诉讼代理人赵志娟、被告王艳华的委托诉讼代理人朱晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容金公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王艳华支付原告购房款400万元及违约金（自2014年12月8日起至履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率的四倍计算）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告王艳华于2014年12月8日从原告容金公司购买商品房一套，位于濮阳市振兴路中段容金国际小区19幢1-2层01号房，面积1677.6平方米，每平方米17286.6元，总房款为2900万元，剩余400万元房款未予支付。被告的行为已违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告王艳华辩称，容金公司交房面积不够，实际购房款应为27027813.6元，王艳华支付的49.35万元应在购房款中扣除；合同约定的是先交房后付款，容金公司存在交房违约，且案涉房屋无法办证，王艳华不存在违约行为，有权拒付剩余房款；容金公司主张的违约金比例日万分之二十过高，应进行调整；容金公司请求支付购房款及违约金已经超过诉讼时效。被告王艳华向本院提出反诉请求：1、要求容金公司支付逾期交房违约金800万元（按已付购房款2549.35万元为基数，按日万分之二自2015年5月31日计算至房屋实际竣工验收合格之日止）；2、反诉费由容金公司承担。事实与理由：原、被告双方于2015年9月17日签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年5月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付××；第九条约定逾期交房超过90日，合同继续履行的，自交付期限的次日至实际交付之日止，出卖人每日按已付购房款万分之二向××支付违约金；第十一条约定双方交接时，出卖人应出示合同第八条规定的证明文件，容金公司从未向王艳华出示过证明案涉房屋已竣工验收合格的证明文件，据了解该楼盘因不符合规定属于问题楼盘，也无法进行竣工验收。依据法律规定，××接受房屋后发现未竣工验收合格，可向出卖人主张逾期交房的违约责任。综上，请求法院支持反诉请求。原告容金公司针对反诉请求辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。结合本案，原告于2014年12月份将竣工的房屋先行交付被告使用，为了被告能够接收房屋后快速创造价值尽早支付全部购房款，减少对原告造成的损失，案涉房屋已转移王艳华占有实际使用至今。被告明知案涉房屋没有经合格验收，仍接收房屋，应视为其放弃要求交付验收合格的房屋，根据合同第十一条约定在办理交付手续时，原告未出示证明文件或出示证明文件不齐全的，被告有权拒绝交接。本案中原告未出示验收合格的证明文件，但被告未以此为由拒绝接收，足以证明被告明知房屋尚不符合交付条件而接收房屋，应视为对房屋的交付使用和房屋交付行为的认可，其主张逾期交房违约金不应当得到支持。经审理查明，王艳华提交认购协议一份，显示买方为河南黑天鹅商贸有限公司（以下简称黑天鹅家电），认购房屋为19号楼1-2层，面积约1687.7㎡，认购总价2900元整，附带约定：1、买方自愿于2014年12月7日缴纳购房定金1000万元；2、自愿于2015年3月21日前交足房款1500万元；3、买方应于上述第2条约定时间内交足相应房款并签订临时的《商品房买卖合同》；4、卖方在约定时间内不得将该物业售于第三方或提高所定物业价格；5、买方在约定时间内未能补交房款的，逾期视同买方违约，买方无权要求卖方返还定金，卖方有权将买方预定的物业另售第三方……备注部分书写“开发公司协助买方办理容金1号楼4号、5号、6号商铺贷款，贷款放款付清剩余房款14000000”，该认购协议加盖容金公司印章。2015年9月17日，王艳华（××）与容金公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：00077629）一份，主要约定：王艳华购买容金公司开发建设的容金国际第019幢1-2层01号房屋，房屋单价17286.6元/平方米，建筑面积1677.6平方米，总价款2900万元；付款方式均为一次性付款，在合同签订之日起一次性支付房款100%；出卖人应当在2015年5月30日前将验收合格的商品房交付给××，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、××逾期付款的，根据××逾期付款时间，相应顺延交房时间。合同第七条××逾期付款的违约责任约定××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）（1）逾期自30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之拾的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰拾（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第九条出卖人逾期的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接部分约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。此外，双方还对××所购商品房的基本情况、面积确认及面积差异处理、规划、设计变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记、保修责任等事项进行了约定。2014年12月8日、2015年8月27日，容金公司在其三联单上注明收到房款1000万元、1500万元，共计2500万元。2015年9月17日，案涉房屋已备案至王艳华名下。另查明，王艳华提交《市房地产领取问题楼盘信访突出问题处置审批表》复印件一份，拟证明案涉楼盘长期被信访，直到2019年10月31日才办理初始登记，因此王艳华有权拒付购房款。王艳华提交房产登记信息查询单一份、容金公司振兴路分公司出具的证明一份、转账凭证三张，用于证明案涉房屋自2013年7月31日被容金公司出售给了河南亚鑫建设有限公司，办理了预告登记，进行了抵押，但容金公司将房屋出售给王艳华时隐瞒了上述事实。2015年4月21日、5月20日、7月20日，张健分三次向边少朋转款17万元、17万元、15.35万元，共计49.35万元，用于支付贷款利息，排除购房障碍，上述款项应视为王艳华支付的购房款。容金公司对此予以否认，认为王艳华支付49.35万元是逾期支付购房款1500万元产生的利息，不应算作购房款。又查明，容金公司工作人员葛广奎到庭接受法庭调查，葛广奎称王艳华购房的案涉房屋用于经营黑天鹅家电，黑天鹅家电开业时间为2015年8月份，开业后水电正常供应。王艳华认可开业时间，但认为接收房屋后因容金公司开发手续不齐全，经常被制止装修、无法正常使用，后得知该项目未经过竣工验收，系问题楼盘。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。根据该合同约定，容金公司已将涉案房屋交付给王艳华，王艳华用于经营黑天鹅家电，交付房屋与履行付款义务对等，王艳华在接收房屋后应按照合同约定支付剩余购房款，对王艳华关于容金公司违约在先、有权拒绝支付购房款的辩解意见，本院不予采纳。一、关于49.35万元的认定问题。根据庭审查明的事实，双方约定2015年3月21日支付1500万元，而容金公司于2015年8月27日确认收到1500万元。虽然王艳华存在一定时间的拖延，但是此时双方并未签订案涉商品房买卖合同，现有证据亦无法证实双方约定利息及利息标准。另容金公司出具的证明仅显示同意将黑天鹅贷款利息转入边少朋账户，无法证实上述49.35万元系逾期付款利息，在双方无其他纠纷的前提下，争议的49.35万元应认定为王艳华的购房款，故王艳华未支付的购房款应为350.65万元（400万元-49.35万元）。二、关于王艳华的反诉请求。根据庭审查明的事实，2014年12月8日，容金公司确认收到购房款1000万元；2015年4月21日、5月20日、7月20日，容金公司认可收到49.35万元；2015年8月27日容金公司确认收到购房款1500万元。2015年8月份，案涉房屋开始经营，双方于2015年9月17日签订《商品房买卖合同》及办理备案。王艳华在2015年9月17日签订《商品房买卖合同》确认应支付购房款2900万元时，容金公司已经向其交付房屋，即双方已经就《商品房买卖合同》中各项权利义务进行了确认，且在合同中明确约定××逾期付款的，出卖人相应顺延交房时间。结合上述支付购房款、交房及签订商品房买卖合同先后顺序的事实，本案不具备先交房后付款的情形。故对王艳华关于剩余房款不满足支付条件的辩解意见，本院不予采纳。王艳华另辩解案涉房屋无法办证，王艳华有权拒付剩余房款，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于房屋交付使用的认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，××有权在商品房验收合格之前拒绝接受房屋。王艳华主张其在接收房屋后装修经常被制止、无法正常使用，但仍然继续履行买卖合同，并在开业后签订《商品房买卖合同》，应当视为对案涉房屋的交付使用和对房屋交付行为的认可。案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年5月30日，双方对案涉房屋的交房时间陈述不一，但均认可2015年8月份开业，王艳华未举证证明其在合同履行期限内要求容金公司交付房屋的意思表示，故王艳华主张容金公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。三、关于诉讼时效问题。案涉《商品房买卖合同》约定王艳华应当在2015年9月17日支付购房款2900万元，逾期超过30日后，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰拾的违约金。虽然王艳华逾期支付购房余款，其行为已构成违约，依照合同约定，王艳华应向容金公司支付自2015年9月18日起计算的逾期付款违约金。但民事权利的行使尚须受诉讼时效的限制，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”本案于2020年11月18日立案受理，容金公司未提供证据证明2015年9月18日至2017年11月17日期间曾向王艳华主张过逾期付款违约金，容金公司主张的2017年11月18日前的逾期付款违约金(利息)已超过诉讼时效期间，依法不能获得支持。因此，王艳华应当向容金公司支付自2017年11月18日起至履行完毕之日止的逾期付款违约金。四、关于逾期付款违约金的计算标准问题。双方合同约定王艳华逾期付款应按日支付应付款万分之二十的违约金，王艳华主张双方约定的违约金标准过高，要求下调违约金的计算标准。经查，容金公司未按照履行其该合同主要义务所应支付违约金为已付购房款的日万分之二，即容金公司逾期履行其合同主要义务所应支付的违约金远低于王艳华逾期履行合同主要义务所负担的违约金。本院根据案涉合同约定及履行情况，将容金公司请求的违约金计算标准调整为欠付购房款的日万分之二。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王艳华支付原告（反诉被告）濮阳市容金建设投资有限公司剩余购房款350.65万元及逾期付款利息（以购房款350.65万元为基数，自2017年11月18日起按照日万分之二计算至付清之日）；二、驳回原告（反诉被告）濮阳市容金建设投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王艳华的反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65700元，由原告濮阳市容金建设投资有限公司负担28915元，由被告王艳华负担36785元；反诉费33900元，由被告王艳华负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  张颜报二〇二一年一月八日书 记 员  王 宁