宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初12222号原告：宁夏裕润嘉泽商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景街立达国际机电水暖汽配城**楼****。法定代表人：马军伟，该公司经理。委托诉讼代理人：雷桂莲，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告：宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司，住，住所地宁夏回族自治区贺兰县天鹅湖小镇虹桥路商业街**/div>法定代表人：郭军，系公司董事长。委托诉讼代理人：唐宇，女，该公司员工。被告：宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司，住所，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区阅海湾中央商务区万寿路**CBD金融中心**915-918div>法定代表人：金春辉，该公司经理。被告：金春辉，男，1989年2月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏智信担保有限公司，住所地宁，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街东侧鹿鸣苑小区**商业楼独幢**营业房v>法定代表人：师乔森，该公司经理。委托诉讼代理人：何永顺，宁夏国禾律师事务所律师。被告：师乔森，男，1987年11月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：银川人民电器有限公司，住所地宁夏，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景南街立达国际机电水暖汽配城4-2-8商业房>法定代表人：郑志武，该公司经理。原告宁夏裕润嘉泽商贸有限公司与被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司、宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司、金春辉、宁夏智信担保有限公司、师乔森及第三人银川人民电器有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案。依法由审判员张慧适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告宁夏裕润嘉泽商贸有限公司委托诉讼代理人雷桂莲，被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司的委托诉讼代理人唐宇、宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司的法定代表人金春辉、宁夏智信担保有限公司的委托诉讼代理人何永顺、师乔森及第三人银川人民电器有限公司的法定代表人郑志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏裕润嘉泽商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令五被告双倍返还原告定金140000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月初，被告师乔森向原告提供房产信息并承诺可以垫资买房。房产信息为被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司欲低价出售位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房一套。原告经考虑后发现房屋价格合适且从银行贷款后可以足够支付房屋，故决定投资。2018年9月27日，原告、宁夏智信担保有限公司（师乔森）、宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司（金春辉）及第三人签订《房产垫资交易协议书》，约定宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司向原告出售位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房一套，价格227万元，房款由原告向宁夏智信担保有限公司借款方式支付，宁夏智信担保有限公司代原告直接将全部房款支付给宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司，原告以案涉房屋作为抵押向宁夏黄河银行股份有限公司雅安支行贷款，银行发放贷款后直接清偿宁夏智信担保有限公司借款及中介佣金230万元。第三人为原告提供连带责任担保。协议签订后，原告按照约定向宁夏智信担保有限公司支付购房定金7万元。但被告宁夏智信担保有限公司未足额向宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司支付房款，也未协助原告将案涉房屋过户至原告名下导致原告无法办理抵押贷款手续。现合同约定的交房日期已过，五被告既不履行合同，也拒不退还原告定金，故原告诉至法院，请求依法判如所请。宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司辩称，位于银川市兴庆区义通汽车城****商业楼**营业房登记在宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司名下，我公司仅委托被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司寻找买受人，对于案涉《房产垫资交易协议书》、承诺书、协议书均不知情。对被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司以自己名义出售房屋的行为不认可、不追认。宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司、金春辉辩称，我公司未收到原告支付的定金，也不存在任何违约行为，原告主张的双倍定金与我公司无关。被告金春辉系宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司的法定代表人，案涉纠纷中的签字、收款、付款等行为系履行职务行为，行为后果由被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司负担。案涉合同各方当事人对房屋权属了解知情，被告宁夏智信担保有限公司未按约定将房款足额转入我公司账户，仅在合同签订后转入210万元，尚欠17万元始终未付。后被告宁夏智信担保有限公司告知合同不再继续履行，双方遂签订《协议书》，内容约定终止履行《房产垫资交易协议书》并扣除7万元违约金后将剩余203万元退还被告宁夏智信担保有限公司。现被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司履行了《协议书》内容。宁夏智信担保有限公司辩称，案涉《房产垫资交易协议书》签订后，宁夏智信担保有限公司依约垫付了购房款，不存在违约的情形，导致合同不能继续履行的原因是原告无法提供贷款银行出具的贷款审批通知单等手续，因此在原告先行违约前提下无权要求被告双倍返还定金。另，因合同无法继续履行，被告宁夏智信担保有限公司为降低经济损失，与宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司签订《协议书》约定终止履行《房产垫资交易协议书》，原告已付的7万元定金已经作为违约金被宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司扣除，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告师乔森系宁夏智信担保有限公司的法定代表人，案涉纠纷中的签字、收款、付款等行为系履行职务行为，行为后果由被告宁夏智信担保有限公司负担。师乔森辩称，被告师乔森系宁夏智信担保有限公司的法定代表人，案涉纠纷中的签字、收款、付款等行为系履行职务行为，行为后果由被告宁夏智信担保有限公司负担。第三人银川人民电器有限公司述称，我公司自愿为原告履行案涉合同提供了连带责任担保。原告将7万元定金通过银川人民电器有限公司的法定代表人郑志武微信支付给被告师乔森，合同签订后，原告、郑志武及被告师乔森到宁夏黄河银行股份有限公司雅安支行申请贷款，银行负责人允诺可以为原告宁夏裕润嘉泽商贸有限公司提供贷款。对于合同未能履行的原因不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司及法定代表人金春辉作为甲方与原告作为乙方、宁夏智信担保有限公司及法定代表人师乔森作为丙方及第三人银川人民电器有限公司及其法定代表人郑志武作为丁方签订《房产垫资交易协议书》一份，内容约定：“协议背景：1、甲方向乙方出售位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房，不动产登记号为宁（2018）兴庆区不动产权第0034763号，房屋建筑面积为528.46平米，层数1-3层。2、甲方因资金需要，要求乙方一次性付清房款方式购买上述房产。3、乙方同意购买上述房产的同时，计划在购买该房屋后以此房为抵押向宁夏黄河银行股份有限公司雅安支行申请贷款。4、现乙方向丙方借款，用于一次性支付购房款，以便完成上述房屋的交易手续。由丁方提供连带责任保证担保。5、甲、乙双方全权委托并全力协助丙方代为办理本协议所涉及的房屋交易及银行贷款的全部手续。第一条，丙方同意为乙方提供227万元用于一次性支付购买甲方的售房款，本次款项使用期限为20天，该款转入金春辉账户。甲、乙双方一致同意将贷款银行的贷款230万元受托支付到丙方指定账户。签订协议之日，乙方向丙方支付7万元作为购房定金。第三条，乙方委托丙方向现贷款银行申请240万元贷款，贷款抵押物为位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房。第七条，丁方为乙方承诺事项提供连带责任担保。”同日，被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司向原告出具《承诺书》，内容载明：“宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司承诺，如在十个工作日内不能将位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房过户给原告，则原告向宁夏智信担保有限公司所借购房款，由宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司全额归还出借方宁夏智信担保有限公司，所产生的违约责任由宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司与宁夏智信担保有限公司协商解决，与原告无任何违约责任。注：兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房产权人为宁夏贺兰回商村镇银行有限公司，宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司以收购，只是未过户。”被告宁夏智信担保有限公司及师乔森在承诺书上注明“同意上述承诺”并加盖公司印章并签名。合同签订后，原告如约向被告师乔森履行了支付定金7万元的义务。被告师乔森向被告金春辉账户转款210万元。2018年10月24日，被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司、金春辉与被告宁夏智信担保有限公司、师乔森签订《协议书》，内容载明：因原告申请贷款被拒，合同无法履行，双方协商一致终止履行2018年9月27日签订的《房产垫资交易协议书》，宁夏智信担保有限公司扣除70000元定金作为违约金后退回垫付的购房款。合同签订后，被告金春辉向被告师乔森及宁夏智信担保有限公司工作人员账户退还了购房款203万元。另查明，位于银川市兴庆区义通汽车城****商业楼**营业房的产权人为被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司。2020年4月7日，宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司出具《情况说明》，内容载明位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房系银行抵债资产，委托宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司处置。因过户手续繁琐，避免产生不必要的费用，待宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司找到合适买受人后将产权直接过户给买受人。本案在审理过程中，被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司明确表示对被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司以自己的名义签订的《房产垫资交易协议书》不追认。本院认为，被告宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司、金春辉以自己的名义出售被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司所有的位于银川市兴庆区义通汽车城B区7号商业楼9号营业房，合同签订时未征得案涉房屋所有权人即被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司的认可，签订后亦未取得被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司的追认，双方缔结的《房屋垫资协议书》客观上无法履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故原告有权要求返还已付的购房定金7万元。被告师乔森抗辩，其系宁夏智信担保有限公司法定代表人，收取原告7万元购房定金的行为系履行宁夏智信担保有限公司的职务行为，行为后果应由公司承担。但因被告师乔森与被告宁夏智信担保有限公司共同作为合同一方主体在案涉合同落款处签名盖章，其签名行为应视为师乔森与被告宁夏智信担保有限公司有共同履行合同项下权利义务的意思表示，故对被告师乔森的抗辩意见，本院不予采纳。另，被告师乔森亦未举证证明其将收到7万元定金转交至公司账户，故被告师乔森、宁夏智信担保有限公司应共同承担返还购房定金的民事责任。对原告要求被告宁夏智信担保有限公司、师乔森共同返还7万元购房定金的诉讼请求，本院予以支持。案涉定金的主要目的是担保主合同履行，案涉房屋买卖合同所有有效但因未获权利人追认导致客观上履行不能是由于一方当事人权利瑕疵引起，根据原告提供的《承诺书》足以证实原告、宁夏智信担保有限公司、师乔森均对案涉房屋所有权人知情，明知是他人所有的房屋仍然签订房屋买卖协议，各方当事人均有过错，应当各自承担相应责任。综上，对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告宁夏贺兰回商村镇银行有限公司、宁夏银杏树中小企业服务中心有限公司、金春辉承担双倍返还定金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告宁夏智信担保有限公司、师乔森于本判决生效之日起十日内退还原告宁夏裕润嘉泽商贸有限公司购房定金7万元；二、驳回原告宁夏裕润嘉泽商贸有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告宁夏智信担保有限公司、师乔森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年十二月十九日法官助理 郑 莹书记员 郭彩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。