贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4766号原告：铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组。负责人：曾庆德，该村民组组长。原告：铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组。负责人：蒋义军，该村民组组长。二原告共同委托诉讼代理人：杨焯，贵州懿村律师事务所律师，授权范围为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：杨远，贵州懿村律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。被告：郭应权，男，1971年5月29日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。第三人：铜仁市惠通修理厂，住所地：贵州省铜仁市碧江区双江村老一队停车场。投资人：刘玉婷。委托诉讼代理人：郭宋，男，1988年1月1日出生，苗族，该厂职工，住贵州省铜仁市，授权范围为一般授权。原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组（以下简称鹭鸶岩村民组）、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组（以下简称大江坪村民组）与被告郭应权租赁合同纠纷一案。本院于2020年10月22日立案后，被告郭应权向本院申请追加第三人铜仁市惠通修理厂（以下简称惠通修理厂）参加诉讼，本院准许后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鹭鸶岩村民组的负责人曾庆德、大江坪村民组负责人蒋义军及二原告共同委托诉讼代理人杨焯、杨远、被告郭应权到庭参加诉讼，第三人铜仁市惠通修理厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经依法缺席审理，现已审理终结。原告鹭鸶岩村民组、大江坪村民组向本院提出诉讼请求：l、判决被告租赁的原告的停车场内所有不动产归原告所有；2、判决被告支付尚欠租金以2018年8月至2019年1月14日止共167天计算，共计132,684.932元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月12日，被告因经营需要，与原告签订了《铜仁市碧江区双江村老一队停车场租赁合同》，合同约定双方将租赁合同延期至2020年8月，并对每年租金进行了具体约定。并且对合同的变更或解除做了特别约定，在第三条第二款中明确约定，在租赁期间，如该停车场被征收、征用、拆迁或出售的，除不动产外，其余补偿根据法律规定双方各自享有。在此期间，被告实际搬迁时间为2019年1月14日，应当支付原告租金，但被告拒不支付。在被告租赁过程中，因原有房产不足以满足经营的需求，便在原告的许可下，新建厂房若干。并且在此期间，被告将该停车场分块租赁给其他人并未经过原告的许可，被告允许其他租户在停车场内修建房屋。后2017年政府实施土地征收，但双方在补偿款的受偿问题上有争议，根据合同约定，被告所租赁的停车场内，一切不动产归原告所有。原告基于该约定主张获取这笔款项，被告却坚持称该笔款项为其个人所有，不应当支付给原告，但没有任何依据。并且尚欠租金未支付，原、被告双方经过多次协商，没有达成一致意见。综上所述，原告根据合同的约定，应当取得该土地上的所有不动产权属，并因此享有其因征收补偿的补偿款。为维护自身合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告郭应权辩称，1、关于鹭鸶岩村民组、大江坪村民组停车场内所有不动产归鹭鸶岩村民组、大江坪村民组所有并无争议。争议在于鹭鸶岩村民组、大江坪村民组提供的第三项证据即双江汽车修理厂、瑞阳汽车修理厂与惠通汽车修理厂等房屋装修及附属设施等评估明细表所列资产是否属于不动产。2019年在政府对本案租赁场地实施征收时，所有不动产即土地及房屋的补偿款已补偿给鹭鸶岩村民组、大江坪村民组，因双方对鹭鸶岩村民组、大江坪村民组提供的第三项证据内的资产是否属于不动产存有争议，而征收单位亦无法认定，故该部分资产的补偿款归属至今未明确，非郭应权之责任。该争议系征收方与郭应权、鹭鸶岩村民组、大江坪村民组及第三人惠通修理厂之间拆迁补偿纠纷。故该诉讼请求不具体，诉讼目的不明，法律关系错误。2、关于余欠租金问题，郭应权从未企图拖延支付，而是鹭鸶岩村民组、大江坪村民组一直拒绝接受郭应权支付。因为依据本案租赁合同第三条第三款约定“老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，给乙方（郭应权）3个月免费搬迁期”，即免租3个月。2019年1月负责拆迁工作的河西街道办事处副主任王斌明确鹭鸶岩村民组、大江坪村民组同意（瑞阳汽车修理厂）与惠通修理厂免租三个月，郭应权据此退还了第三人惠通修理厂相应租金，同时郭应权向鹭鸶岩村民组、大江坪村民组提出缴清余欠租金，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组称与前述不动产争议补偿款一并解决，而河西街道办事处等实施征收单位至今未解决争议补偿款的分配问题，故租金问题拖延至今。鹭鸶岩村民组、大江坪村民组无视合同明文约定及拆迁工作安排，要求郭应权超额支付租金，显属违约。3、按鹭鸶岩村民组、大江坪村民组计算方法，因郭应权实际起租日期为8月17日，扣免租3个月，郭应权应付余欠租金为48,411元。4、本案诉讼费应由原告承担，因本案诉讼实际系原告滥用诉权和基于违约请求所致。综上，鹭鸶岩村民组、大江坪村民组的诉讼请求或者不具体，法律关系错误，或者基于违约，请求贵院驳回其全部诉讼请求。第三人惠通修理厂未到庭应诉，但于庭后陈述称：惠通修理厂的合伙人有刘玉婷、郭宋、宋群英、宋丽华，其中刘玉婷是原法定代表人，中途已退股，郭宋是被授权委托全权负责的法定代表人。2016年8月，合伙人四处筹资，从原修理厂邵茂勇处接转该修理厂，并与邵茂勇签订了5年的转让合同，接厂后经过4个多月的办公室、厨房、厕所、库房装修、地板硬化、器械安装、钢架棚的搭建与修缮等。于2017年1月开始经营，经营至2018年9月，因政府开发让惠通修理厂搬迁，惠通修理厂经营才一年多，刚走上正轨，所有投入均未收回成本，政府与拆迁公司以最低的价格赔付了部分资金，惠通修理厂遭受巨大损失，特别是将应该赔付给惠通修理厂的装修、地板硬化、钢架棚的赔付款作为争议项，至今尚未赔付给惠通修理厂。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方当事人均无争议的证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月22日，双江村老一队（鹭鸶岩村民组、大江坪村民组）与郭应权签订租赁协议，约定：关于老一队停车场郭应权租停车场租金上调的情况，各位代表与郭应权商议如下：（1）场地租金按年支付，2011年8月至2012年8月年租金为16万元，2012年8月至2013年8月年租金为19万元，2013年至2014年8月年租金为20万元，2014年8月至2015年8月年租金为20万元。（2）如停车场在没有卖成的情况下，按照以上条件执行。如有买方谈成条件买此停车场，经双方商议让出三个月（原修理厂的时间搬迁），但三个月的租金由买方支付，随时买成，随时终止此协议，但没有任何补偿。2014年7月12日，甲方双江村老一队（鹭鸶岩村民组、大江坪村民组）与乙方郭应权签订《铜仁市碧江区双江村老一队停车场租赁合同》（以下简称《停车场租赁合同》），约定：甲、乙双方在平等互利、友好协商的基础上，就延长乙方租赁甲方双江村老一队停车场合同期限一事，达成一致条款，签订如下协议。租赁期限：延长乙方租赁甲方双江村老一队停车场合同期限五年，即由原2015年8月延长至2020年8月；场地租金：2014年8月至2015年8月租金仍为20万元，2015年8月至2016年8月租金为23万元，2016年8月至2017年8月租金为25万元，2017年8月至2018年8月租金为27万元，2018年8月至2019年8月租金为29万元，2019年8月至2020年8月租金为31万元，场地租金按年缴纳。另约定：1、甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。2、在租赁期间，老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，根据国家法律法规对甲乙方作出的补偿分别由甲乙双方各自享受（不动产统一归甲方）。3、老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，给乙方3个月免费搬迁期。本合同自双方签字之日起生效。甲方签章处有14位村民代表的签字并加盖了鹭鸶岩村民组公章及大江坪村民组公章。2016年8月1日，甲方郭应权与乙方刘玉婷签订《场地租赁合同》，约定：因乙方与原南方修车厂邵茂勇签订了转让合同，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方经平等协商，就乙方租赁甲方承租的双江村老一队停车场内原南方汽修厂场地合同一事，达成协议如下：租赁期限从2016年8月18日至2020年8月18日止。2016年8月18日---2017年8月18日租金13万，2017年8月18日---2018年8月18日租金14万，2018年8月18日---2019年8月18日租金15万，2019年8月18日—--2020年8月18日租金16万。租金按年缴纳，先交租金后使用，乙方将租金支付给甲方账户。第一年租金在合同签订后15日内支付，以后每年6月18日前支付下一年租金，如延期（至迟不能晚于7月18日）则乙方除租金外另外支付甲方违约金3,000元。场地使用税费及租赁税费等均由乙方承担，由乙方自行申报缴纳。本合同期限届满前15日，双方不再续签合同，乙方必须在期限届满后3日内撤出场地，及时处置乙方自有财产物资等。当年7月18日前乙方仍不能全额支付下一年租金，则甲方有权解除合同。乙方必须在15日内撤出场地，及时处置乙方自有财产物资等，否则视为乙方同意处置一切遗留物。4、在租赁期间，因场地出售、被征收、征用、拆迁，本合同终止。根据国家法律法规及相关合同对甲乙方作出的补偿分别由甲乙双方各自享用（不动产归场地所有人），损失各自承担，乙方与甲方同等享受免费搬迁期。本合同自双方签字之日起生效。另查明，被告郭应权于2019年3月19日退还第三人惠通修理厂2018年-2019年的租金120,000元，并于2019年3月21日退还第三人惠通修理厂2018年-2019年的租金8,633元；合计128,633元。被告称其于2019年1月14日从案涉停车场地搬完，原告对此予以认可。2019年3月13日，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室（甲方）与被征收人铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪组修理厂（乙方）签订《碧江区2018年河西片区（城中村）城市棚户区改造项目房屋征收及附属物补偿协议书》，约定：甲、乙双方就乙方房屋征收补偿事宜达成如下协议，根据实地测绘、清理登记，以及乙方提供的不动产证件和门面经营等其他证明材料，经甲、乙双方与业主单位、乡镇（街道办事处）、受委托单位共同进场核实，对乙方房屋权属及面积确认如下：户主姓名为：铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪组修理厂，户口人数为集体，房屋坐落：河西片区，房屋结构砖混结构，房屋用途为经营房，房屋建筑面积1038.58㎡，经营房1038.58㎡。补偿标准8,900元/平方米，补偿金额9,243,362元。一次性过渡费标准30元/平方米，6个月，合计186,944元。根据本项目（个人安置补偿费用计算表）各项补偿及补助费用如下：房屋补偿费9,243,362元，房屋附属物（设施）补偿费412,028元，一次性过渡补助费186,944元，合计9,842,334元。本协议签订之后，由甲方统一向不动产登记部门办理房屋产权证和土地使用证的注销登记手续，由乙方到不动产管理局服务大厅办理注销手续。合同尾页甲方处盖有铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室印章，乙方处盖有大江坪村民组印章并有大江坪村民组和鹭鸶岩村民组村民代表的签字。庭审中，原告陈述132,684.932元租金是从2018年8月1日计算到2019年1月14日。被告于2019年1月份补交了2018年7月30日前的租金，2018年7月30日前的租金被告已经支付完毕，2018年7月30日后的租金没有支付。被告陈述其与拆迁单位的拆迁补偿合同系于2019年1月14日签订。第三人惠通公司预先向被告支付了2018年8月18日至2019年8月18日的租金15万元，实际租赁5个月左右，免除3个月租金，被告退还第三人惠通公司租金128,633元，实收52天租金。第三人惠通修理厂陈述，被告退还第三人惠通修理厂自2018年10月15日至2019年1月14日即3个月的租金属实。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告鹭鸶岩村民组、大江坪村民组与被告郭应权于2011年12月22日与郭应权签订的租赁协议及于2014年7月12日签订的《停车场租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求判决被告租赁的案涉停车场内所有不动产归原告所有的问题，本院认为，原告的该项诉讼请求中所有不动产并不明确，本院于庭审中要求其明确所有不动产的具体标的，原告表示不能明确，故原告的该项诉讼请求不明确，本院不予审理。关于原告要求被告支付2018年8月1日至2019年1月14日止的尚欠租金132,684.932元的问题。本院认为，案涉2011年12月22日签订的租赁协议及于2014年7月12日签订的《铜仁市碧江区双江村老一队停车场租赁合同》对租金的期限均只明确到月，具体哪一日并未明确，原告主张案涉《停车场租赁合同》的租赁合同期限为2015年8月1日至2020年8月1日，但未提供证据对此予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，被告与刘玉婷签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限为2016年8月18日至2020年8月18日，被告郭应权作为承租人，根据交易习惯，承租人转租给次承租人即第三人惠通修理厂的终止租赁期限一般不会短于承租人与出租人所约定的终止租赁期限。故，本院支持案涉《停车场租赁合同》的租赁期限的起止时间为2015年8月19日至2020年8月18日共计5年。原告认可被告向其实际租金的方式是按年支付，并认可被告已支付2017年8月至2018年8月期间的租金，故，应认定被告已经支付了2017年8月19日至2018年8月18日期间的租金。对原告认为被告仅支付租金至2018年7月30日的意见，本院不予采纳。鉴于案涉《停车场租赁合同》已明确约定“老一队停车场被征收、征用、拆迁或出售，给乙方3个月免费搬迁期。”，现案涉停车场已被拆迁，被告主张3个月的免费搬迁期有合同依据，被告郭应权系2019年1月14日从案涉停车场搬完，故，应扣除2018年10月15日至2019年1月14日期间的租金，对原告主张的2018年8月19日至2019年1月14日期间的租金132,684.932元，本院仅支持2018年8月19日至2018年10月14日期间（共57天）的租金45,287.67元，超出部分，本院不予支持。原告辩称其不是给予被告三个月的免租，而是给予3个月的搬迁期，搬迁期从签订拆迁补偿协议后计算免租期3个月。对此，本院认为，案涉《停车场租赁合同》明确约定案涉停车场被征收或拆迁，原告给被告3个月免费搬迁期。原告认为其给予被告3个月的搬迁期不是免租期，既与合同约定不符，亦与一般人对“出租人给予承租人3个月免费搬迁期”的通常理解相悖；同时，其辩解从签订拆迁补偿协议后计算免租期3个月亦无合同依据，故，对原告的上述辩解理由，本院不予支持。第三人惠通修理厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。综上，本院支持被告郭应权支付原告鹭鸶岩村民组、大江坪村民组租金45,287.67元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告郭应权于判决生效之日起十日内支付原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组租金45,287.67元；二、驳回原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,954元，已减半收取计1,477元，由原告铜仁市碧江区河西街道办事处双江村鹭鸶岩村民组、铜仁市碧江区河西街道办事处双江村大江坪村民组共同负担1,000元，被告郭应权负担477元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二一年一月二十二日法官助理龙仲夏书记员章靖宜