北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2033号原告：王长革，男，1967年11月27日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。被告：祁娜，女，1979年8月12日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：王建，男，1956年5月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。二被告委托诉讼代理人：付建东，北京市承光律师事务所律师。原告王长革与被告祁娜、王建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高兵独任审理，公开开庭进行了审理。原告王长革，被告祁娜及二被告委托诉讼代理人付建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王长革向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与二被告于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求法院依法判令二被告返还购房款133万元；3、请求法院依法判令二被告支付原告信赖利益损失50万元。事实与理由：王长革与祁娜是朋友关系，2018年2月，祁娜找到王长革，称祁娜与王建（二人原为夫妻关系，已离婚）共同拥有的位于门头沟区某路11号院8号楼13层二单元1304号房屋（以下简称1304号房屋），产权性质为两限房，并称该房在2019年年底即可上市交易，二被告需要资金做生意故想出卖该房，由于当时原告也想购买该位置的房屋，故与二被告签订购房协议。协议约定：购房款为180万元，首付款为人民币60万元，二被告在收到首付款后120日之内将该房屋交付与原告，此后原告再支付房款100万元，剩余房款20万元在办理过户手续时再支付二被告。2018年3月1日，原告通过好友唐*叶的银行账户向祁娜转账60万元，后又通过唐*叶的账户于2018年3月31日向祁娜转账20万元，给付祁娜现金3万元。2018年4月，祁娜之前向王长革借款35万元到期，但祁娜表示没有能力偿还该款项及产生的利息，经双方协商达成协议，约定将该借款及利息合计为人民币50万元作为房款，至此王长革共支付二被告房款133万元。因祁娜表示没有找到合适的房屋居住，因此无法按照约定时间交付房屋，王长革与祁娜协商达成房屋租赁协议，祁娜以租赁的方式承租涉诉房屋一年，祁娜按照每月约定的5000元房租支付至2019年9月，但祁娜没有按照约定将房屋交付给王长革。2019年年底，因二被告一直拖延办理过户，王长革将二人诉至法院，后撤诉，撤诉时王长革与祁娜达成撤诉协议，由祁娜继续支付房租直至二被告搬离房屋。二被告自2020年1月不再支付房租至今。王长革认为，原被告签订的房屋买卖合同因违反法律法规强制性规定应为无效，故向法院提出上述诉讼请求，请求判如所请。祁娜、王建辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，《房屋买卖合同》的效力请法院依法判定；第二，本案双方之间的纠纷并不属于房屋买卖合同纠纷，而是属于民间借贷纠纷，事实上，是王长革通过祁娜银行账户出借给案外人胡连喜80万元，胡连喜后通过祁娜银行账户陆续向王长革归还了319500元，还差480500元未归还，之所以要签订《房屋买卖合同》，是为了以祁娜的房屋作为借款的担保；第三，祁娜并未收到王长革支付的现金3万元；第四，王长革所称祁娜欠其35万元一事并不属实，该款项也是胡连喜欠王长革的钱，该笔欠款本来是以案外人周建华的房屋作为担保，后来换成以祁娜的房屋作为担保；第五，王建只是听祁娜说要用房屋担保借款，没有问具体情况就在合同上签字了，根本就没有卖房的想法。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：祁娜、王建原系夫妻，二人2016年离婚。1304号房屋系祁娜、王建共有（每人各占50%），该案房屋系限价商品房，该房屋2017年取得房屋所有权证书，2022年可以上市交易。关于王长革与二被告之间是否存在房屋买卖合同关系，当事人存在异议。王长革为此提交以下证据证明：证据一，2018年3月1日，王长革与祁娜、王建签订的《房屋买卖协议》，该协议载明：王长革购买祁娜、王建共有（每人各占50%）的1304号房屋一套（性质为经济适用房），总房款180万元。证据二，转账记录与收条，证明签订上述买卖协议后，王长革向祁娜支付款项如下：2018年3月1日通过朋友唐淑叶向祁娜转账60万元，2018年3月31日通过朋友唐淑叶向祁娜转账20万元，2018年3月31日给付祁娜现金3万元，祁娜出具收条确认收到房款现金3万元、转账20万元。证据三，2018年4月6日，王长革与祁娜签订的《协议》一份。双方在《协议》中约定：祁娜曾在2016年12月向王长革借款人民币35万元，当时约定月息百分之三，一直未予归还，截止到2018年4月，本金、利息已达50万元。目前祁娜没有还款能力，经协商双方同意以该款（人民币50万元）作为王长革购买祁娜名下1304号房屋的剩余房款（已经支付购房款83万元），该房房款已经累计支付133万元。王长革不再有对祁娜50万元的债权。证据四，2018年7月8日签订的《租房协议》，证明王长革按约定支付房款后，因祁娜、王建一直未能交付房屋，故王长革与祁娜签订租赁协议。该协议主要内容为：王长革购买了祁娜、王建名下1304号房屋，由于祁娜、王建不能按协议约定按时将房屋交付给王长革，祁娜、王建同意将该房屋出租给王长革居住，祁娜、王建每月5日前支付房租5000元，祁娜、王建在购买房屋后三个月内将房屋交付王长革，最迟期限为一年……该协议作为房屋买卖协议的补充，但不影响买卖协议的权利义务。该协议落款处有王长革、祁娜的签名，王建的签名为祁娜代签。证据五，2019年11月11日王长革、祁娜签订的《撤诉协议》，王长革曾于2019年以房屋买卖合同纠纷案由将祁娜、王建诉至门头沟法院，案号为(2019)京0109民初7492号。后因王长革与祁娜达成撤诉协议而向法院撤回起诉。上述协议主要内容为：双方存有房屋买卖合同纠纷，已诉至门头沟法院，现双方协商达成撤诉协议。祁娜支付王长革1304号房屋房租1万元，祁娜自2019年12月1日以后按月支付房租5千元，王长革收到1万元后撤回起诉。对上述证据，二被告质证如下：第一，《房屋买卖协议》上的签名确为祁娜、王建所签，但该协议的目的是为了给案外人胡连喜从王长革处借款提供担保，而并非为了出卖房屋；第二，祁娜收到王长革转账的80万元，但该款项并非王长革支付的购房款，而是王长革通过祁娜的账户出借给案外人胡连喜的借款。3万元现金，祁娜虽在收条上签字，但祁娜没有实际收到该笔款项；第三，2018年4月6日，王长革与祁娜签订的《协议》中涉及的款项，也系王长革出借给胡连喜的借款，原来该款项本来是以案外人周建华的房屋作为担保，后来换成以祁娜的房屋作为担保，因此，祁娜才与王长革签订了上述《协议》；第四，祁娜认可《租房协议》上的签名为本人所签，但祁娜表示签订此协议只是为了解决胡连喜欠王长革80万元一事，和房屋买卖、租赁没有关系；第五，祁娜认可《撤诉协议》上的签名为本人所签，但祁娜表示签该协议是因为关于胡连喜80万元的欠款，双方协商后准备私下解决，故才签订此协议。二被告向本院提交祁娜银行账户交易明细，证明王长革通过祁娜银行账户出借给案外人胡连喜的80万元后，胡连喜陆续通过祁娜账户向王长革还款31．95万元。祁娜账户向王长革账户转账记录如下：2018年3月1日转账12万元，2018年6月28日转账6．65万元，2018年7月1日转账2万元，2018年8月8日转账2．5万元，2018年8月21日转账2万元，2018年8月28日转账0．8万元，2018年11月28日转账5万元，2018年12月18日转账1万元。王长革认可上述转账记录真实性，但称祁娜、胡连喜为了偿还其他欠款，因此发生了上述转账行为。为证实祁娜、胡连喜与王长革存在其他债务纠纷,王长革提交证据六，祁娜2018年4月2日向王长革出具的收条一张，该收条主要内容为：祁娜收到王长革借款7．5万元，月息百分之三，2018年7月1日偿还。证据七，两份调解书，分别为北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初814号民事调解书，该调解书载明：胡连喜于2017年9月1日前偿还王长革本金及利息共计70万元，如果逾期还款，胡连喜要按年利率24%的标准另行向王长革支付逾期利息；另一份调解书为北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初5807号民事调解书，该调解书载明：胡连喜于2017年10月31日前给付王长革37．5万元，如胡连喜逾期付款，要按月息2%的标准另行向王长革支付逾期利息。证据八，转账记录，证明2018年10月23日，王长革通过银行转账出借给祁娜5万元，祁娜提交的转账记录中，2018年11月28日转账给王长革5万元，是针对上述借款的还款。证据九，三段通话录音，分别为2018年10月19日，王长革与胡连喜的通话录音，2018年10月23日，王长革与祁娜的通话录音，2018年12月27日，王长革与祁娜的通话录音，证明上述通话发生之前，根据二被告的证据，胡连喜已经开始偿还80万元欠款，但祁娜在通话录音中认可133万元为房款，胡连喜、祁娜均表示二人与王长革还有其他债务纠纷，这足以说明二被告对证据证明目的的陈述与事实不符。对王长革提交的上述证据，二被告表示，第一，借条上的签字为祁娜所签，但是祁娜没有实际收到7．5万元；第二，认可调解书真实性，但是调解书与本案没有关联性；第三，转账记录证明目的不予认可；第四，通话录音无法证明王长革与二被告之间存在房屋买卖合同关系，对通话录音证明目的不予认可。关于王长革主张的信赖利益损失，其提交《网络询价报告》（报告有效期至2021年4月）。该报告显示1304号房屋因涉及强制执行案件，门头沟法院执行局于2020年4月2日委托京东大数据评估询价平台，对1304号房屋价值进行询价，询价结果为379．1127万元。王长革表示，根据房屋买卖合同约定的总价款、上述询价结果，以及双方对合同无效均负有50%的过错，综合上述情况，故向王建、祁娜主张信赖利益损失50万元。为此，祁娜、王建表示，本案不属于房屋买卖合同关系，其提交的证据与本案没有关联性，不予认可。另，就本案纠纷，本院向案外人胡连喜核实了相关情况，胡连喜与二被告意见基本一致，其认可王长革转账给祁娜的80万元，系王长革出借给其的借款，但是胡连喜无法向本院提供借款协议、借条等相关证据证明借款的事实，关于是否约定过借款利息，胡连喜表示双方约定了利息但记不清利息标准了，之前向王长革借款，利息通常约定为月息百分之三。关于王长革称祁娜曾在2016年12月向王长革借款人民币35万元一事，胡连喜认同祁娜的意见，即该款项系王长革出借给胡连喜的借款，但关于此借款事实，胡连喜也未能向本院提交任何证据证明。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于王长革与二被告之间的法律关系，本院根据双方举证分析如下：第一，根据原、被告的陈述，王长革与祁娜、王建确实在2018年3月1日签订了《房屋买卖协议》，该协议载明，王长革以180万元的价格购买祁娜、王建共有的1304号房屋；第二，二被告与胡连喜均称王长革支付的80万元款项系出借给胡连喜的借款，但是二被告与胡连喜并没有向本院提交证据证明王长革与胡连喜之间存在80万元的借贷关系；第三，王长革提交的收条、《协议》、《租房协议》、《撤诉协议》，也间接印证了王长革与祁娜、王建存在房屋买卖合同关系。故综上，本院认定王长革与二被告之间存在房屋买卖合同关系。损害社会公共利益的合同无效。本案中，1304号房屋属于限价商品房，二被告2017年取得房屋的所有权证书。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。原告与二被告签订房屋买卖合同的时间尚在涉案房屋的限售期内，如确认合同有效将损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故本院认定原告和二被告签订的房屋买卖合同无效。房屋买卖合同无效后，二被告应向王长革返还已经支付的房款。关于二被告应当返还款项的金额，第一，二被告应当向王长革返还80万元。该款项二被告确认王长革已经支付，虽二被告辩称80万元系胡连喜的欠款，且胡连喜通过祁娜已经偿还31．95万元，但是鉴于王长革提交收条、民事调解书证明其与祁娜、胡连喜另有其他债务纠纷，二被告、胡连喜未向本院举证证明上述款项是针对80万元的还款，也未能举证证明王长革所称其他债务并未实际发生，故本院对二被告辩解意见不予采纳，二被告应向王长革返还80万元。第二，二被告应当返还王长革3万元。关于王长革主张的3万元现金，有祁娜出具的收条在案佐证，二被告辩称祁娜仅在收条上签字，并未实际收到现金，但二被告并未举证证明，也未能作合理解释，故本院对二被告意见不予采纳。故二被告应返还王长革3万元。关于王长革主张的50万元，根据王长革提交的《协议》，该款项系王长革与祁娜之间债务本金及利息，王长革与祁娜协商用于抵扣房款，鉴于房屋买卖合同自始无效，故关于该款项，当事人可在明确法律关系后另行解决。综上，二被告应向王长革返还83万元。信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方赔偿信赖利益损失，信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案中，双方均存在过错从而导致合同无效，现基于合同无效的法律后果，王长革确实遭受一定损失，本院结合证据、合同履行情况、损失情况以及房屋性质予以综合考虑，认为王长革主张50万元损失较为合理，本院予以支持。综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认王长革与祁娜、王建于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、祁娜、王建于本判决生效之日起七日内返还王长革830000元，并赔偿王长革损失500000元，共计1330000元。三、驳回王长革其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千二百七十元，由原告王长革负担四千五百元（已交纳）;由被告祁娜、王建负担一万六千七百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 高 兵二〇二一年一月二十九日书记员 王英俊