甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4318号上诉人（原审原告）：兰州金星电子设备加工厂，住所地兰州市城关区段家滩路22号。法定代表人：石正和，系该公司经理。委托诉讼代理人：段养平，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃创新商贸集团有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路1681号（兰新商业广场）。法定代表人：王喜秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许勤，甘肃云钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，甘肃云钦律师事务所律师。上诉人兰州金星电子设备加工厂（以下简称金星电子厂）因与被上诉人甘肃创新商贸集团有限公司（以下简称创新商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金星电子厂上诉请求：1、请求撤销一审判决书第一项并依法改判支持金星电子厂的诉讼请求;2、请求判令本案的诉讼费用由创新商贸公司承担。事实和理由:一、创新商贸公司存在违约行为，一审法院未认定。创新商贸公司虽然于2019年11月6日支付162533.69元、2020年4月14日支付了60576.71元，但是创新商贸公司支付以上款项时已在金星电子厂于2019年11月6日向创新商贸公司发函要求七日内缴纳租金、2019年11月19日又向金星电子厂送达《通知书》以及2019年11月25日向创新商贸公司发出“解除《车间租赁合同》并收回场地通知书”之后。创新商贸公司迟延支付的行为已经违反了《车间租赁合同》第四条付款方式“执行先交租金后使用的原则，每半年付一次，不得拖欠。甲方向乙方开具收据。如不按合同执行，每超过半年乙方须向甲方交纳滞纳金(按实欠租金10%)。如拖欠一年以上，甲方有权终止合同。”同时，依照先行扣除创新商贸公司应支付的违约金剩余抵扣租金的原则，创新商贸公司并未支付全额的租金。因此，金星电子厂要求解除《车间租赁合同》、腾交租赁场地、支付拖欠的合同内租金等诉讼请求一审法院应当予以支持。二、金星电子厂已向一审法院提交了创新商贸公司多占的4783.3㎡土地面积的证据。一审法院虽然认定了“按照金星电子厂、创新商贸公司双方签订的《车间租赁合同》约定的内容，金星电子厂系将建筑物面积927.1平方米的车间租赁给创新商贸公司使用”但对于合同之外创新商贸公司多占用4783.3m㎡土地未支付租金的行为，以“再无双方一致对合同进行变更的情况下，该部分诉求无事实依据，”不符合客观事实。金星电子厂在一审期间已经向法院提交了兰州时空地理信息工程有限公司测绘报告，且对创新商贸公司实际多占用的4783.3㎡土地面积参照2007年12月31日签署的《车间租赁合同》约定的租金标准主张了租金，其事实客观存在，同时该请求不属于应当协商一致应当变更合同的情形，金星电子厂对该部分主张不是依据合同主张而是依据创新商贸公司实际占有使用同时应当支付租金的客观情形，不存在无事实依据的情形。因此，金星电子厂要求支付合同外租金及腾交私自占用的场地并支付公证费等诉讼请求应当得到法院的支持。创新商贸公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方在《车间租赁合同》中明确约定按照出租车间的建筑面积927.1平方米计算租金，金星电子厂要求按照新建房屋所占土地面积计算租金没有依据，一审法院认定事实清楚适用法律正确。创新商贸公司与金星电子厂在《车间租赁合同》第一条租赁范围中约定，金星电子厂将建筑面积927.10平方米的车间租赁给创新商贸公司使用，双方是按照租赁车间建筑面积927.10平方米计算的租金金额及租金递增方式，创新商贸公司也按照合同约定的方式付清了全部租金。金星电子厂要求按土地面积计算租金，不符合合同约定，违背了诚实信用原则。二、创新商贸公司已按照《车间租赁合同》的约定与《对账确认单》支付了2021年3月31日前的全部租金1414570.4元，不存在欠付租金的违约行为，金星电子厂无权要求解除合同。创新商贸公司与金星电子厂于2007年12月31日签订《车间租赁合同》，金星电子厂将建筑面积927.10平方米的车间租赁给创新商贸使用，租赁期限自2008年4月1日至2028年3月31日。按照合同约定的租金计算方式，自租赁期开始日2008年4月1日起至2021年3月31日止，创新商贸公司应向金星电子厂共计支付租金1414570.4元。根据创新商贸公司与金星电子厂2018年11月27日对账确认，截止2018年11月27日，创新商贸公司已向金星电子厂支付租金1000000元，之后2018年11月29日创新商贸公司支付租金130883.29元，2019年11月6日支付租金162533.69元，2020年4月14日支付租金60576.71元，2020年11月3日支付租金60578.71元，至此租金1414570.4元已全部付清，并且创新商贸公司已预付租金至2021年3月31日，现租赁期限尚未届满，金星电子厂无权要求创新商贸公司提前腾交租赁场地、解除合同。三、按照双方2018年11月27日签订的《对账确认单》，对租金支付方式及租金金额进行了确认，2019年11月17日创新商贸回函金星电子厂要求对账。金星电子厂拒绝对账，金星电子厂对租金数额及支付方式表示认可，金星电子厂无权要求解除合同。双方2018年11月27日签订《对账确认单》时，对支付方式及租金金额都进行了确认，创新商贸公司支付完了《对账确认单》所列租金，金星电子厂也予以认可，合同履行过程中也未提出创新商贸公司存在拖欠租金的违约行为，因此金星电子厂在诉讼时提出创新商贸公司有违约行为，属于恶意解除合同行为。金星电子厂向一审法院起诉请求:1、请求判令解除金星电子厂、创新商贸公司所签订的《车间租赁合同》；2、请求判令创新商贸公司于判决生效后十日内向金星电子厂腾交租赁场地及私自占用的场地；3、请求判令创新商贸公司支付拖欠的合同内租金21,301.42元（截止2019年12月6日）；4、请求判令创新商贸公司支付拖欠的合同外租金6,726,515.61元（截止2019年12月6日）；5、请求判令创新商贸公司2019年12月6日之后的租金计算至实际腾交场地日；6、请求判令创新商贸公司支付公证费用3,000元；7、请求判令本案的诉讼费用由创新商贸公司承担。一审法院认定的事实：2007年12月31日，金星电子厂、创新商贸公司签订了《车间租赁合同》，合同约定：1．租赁范围：金星电子厂坐落于本厂范围内北面车间，建筑面积927.10平方米。2．租赁期限：租赁期限二十年，自2008年4月1日起至2028年3月31日止。3．租金：租金每五年递增10%，即第一个五年2008年4月1日-2013年3月31日每平方米每月租金玖元，年租金100,126.80元；第二个五年2013年4月1日-2018年3月31日，年租金110,139.48元；第三个五年2018年4月1日-2023年3月31日，年租金121,153.43元；第四个五年2023年4月1日-2028年3月31日，年租金133,268.77元。4．付款方式：执行先交租金后使用的原则，每半年付一次，不得拖欠。金星电子厂向创新商贸公司开具收据。如不按合同执行，每超过半年创新商贸公司须向金星电子厂缴纳滞纳金（按实欠租金10%）。如拖欠一年以上，金星电子厂有权终止合同。5．本合同内车间翻建由乙方投资，乙方建设。6．合同到期后，地上附着物及一切不动产归金星电子厂所有，由金星电子厂继续经营。7．在签订本合同时，创新商贸公司必须预交定金6万元，合同生效后转为租赁费。2018年11月27日，金星电子厂、创新商贸公司对账确认，创新商贸公司已向金星电子厂给付租金1,000,000元，截止2018年11月27日新商贸公司尚欠金星电子厂租金130,883.29元。2018年11月29日，创新商贸公司向金星电子厂转账支付了该笔租金。2019年11月6日，创新商贸公司通过转账的方式支付了2020年3月31日之前的全部租金，合计162,533.69元。2020年4月14日，金星电子厂收取了创新商贸公司预付至2020年9月30日的租金60,576.71元。一审法院认为，首先，金星电子厂与创新商贸公司之间签定的《车间租赁合同》以及《对账确认单》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害国家、社会以及其他人利益的情形，应当认定为合法有效，一审法院予以确认。其次，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，本案中，自2008年4月1日租赁期开始，双方均按照合同约定的租赁标的物及租赁面积进行对账结算，经庭审创新商贸公司已经支付了自2008年4月1日至2020年9月30日的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，本案中，创新商贸公司在金星电子厂催告后支付了相应租金，故金星电子厂向法院起诉要求创新商贸公司支付租金，同时解除合同以及腾交租赁场地的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。再次，按照金星电子厂、创新商贸公司双方签订的《车间租赁合同》约定的内容，金星商贸公司系将建筑面积927.1平方米的车间租赁给创新商贸公司使用，而非土地，故金星电子厂诉请创新商贸公司支付土地面积的租金以及腾交该建筑物之外的场地，再无双方一致对合同进行变更的情况下，该部分诉请无事实依据，故一审法院亦不予支持。最后，关于金星电子厂诉请创新商贸公司支付公证费用的请求，因该公证费的产生系与一审法院认定的《车间租赁合同》中约定的租赁标的物不符，故对于金星电子厂诉请创新商贸公司支付公证费3,000元的请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回原告兰州金星电子设备加工厂的全部诉讼请求。案件受理费29,461元（减半收取），由原告兰州金星电子设备加工厂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：创新商贸公司提交甘肃省农村信用社转账凭证一份，证明创新商贸公司将租金付至2021年3月31日，金星电子厂认可了租金及支付方式，创新商贸公司不存在违约行为，金星电子厂无权解除合同。金星电子厂质证认为，对该证据的真实性认可，证明目的不认可。创新商贸公司支付的该款项是占用使用费，是创新商贸公司主动支付，不能证明金星电子厂认可系创新商贸公司支付的租金，该转账凭证交易时间为2020年11月3日，附言可以证明创新商贸公司违反合同第四条约定存在违约行为，同时该款项能够证明创新商贸公司只缴纳了927平方米的费用，对其多占用的面积未缴纳费用。本院认为，虽然金星电子厂不认为创新商贸公司转账支付的该款项为租金，但其在收到该款项后并未向创新商贸公司提出任何异议，创新商贸公司提交的转账凭证可以证明其将租金付至2021年3月31日的事实，故对创新商贸公司提交的该份证据予以采信。金星电子厂未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点是：1、创新商贸公司有无拖欠租金的行为及事实；2、金星电子厂要求解除与创新商贸公司签订的《车间租赁合同》有无事实和法律依据；3、金星电子厂要求创新商贸公司支付合同外租金有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，金星电子厂与创新商贸公司签订的《车间租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。《车间租赁合同》第四条付款方式约定，执行先交租金后使用的原则，每半年付一次，不得拖欠。……如拖欠一年以上，金星电子厂有权终止合同。根据2018年11月27日金星电子厂与创新商贸公司所签《对账确认单》，截止2018年11月27日，创新商贸公司给付租金1,000,000元，尚欠租金130,883.29元。创新商贸公司拖欠金星电子厂租金的行为已经违反了双方关于“先交租金后使用”的约定，创新商贸公司在履行合同过程中存在迟延支付租金的违约行为，但创新商贸公司已将租金支付至2021年3月31日，故不存在拖欠租金的事实。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方所签《车间租赁合同》第四条付款方式约定“执行先交租金后使用的原则，每半年付一次，不得拖欠。……如拖欠一年以上，金星电子厂有权终止合同”。如前所述，2018年11月27日双方签订《对账确认单》时，创新商贸公司已经违约，但金星电子厂并未要求创新商贸公司承担违约责任。2019年11月5日，金星电子厂又向创新商贸公司发出通知书，通知创新商贸公司于收到该通知书后七日内支付所拖欠的合同内租金、违约金及合同外租金，逾期视为创新商贸公司同意解除《车间租赁合同》。在创新商贸公司已经违约的情况下，金星电子厂并未提出解除《车间租赁合同》，而是通知创新商贸公司缴纳拖欠费用。金星电子厂的上述行为，使创新商贸公司相信，在创新商贸公司交清拖欠租金后，金星电子厂愿意与创新商贸公司继续履行合同。创新商贸公司在双方对账及收到催缴通知后，及时向金星电子厂支付了拖欠的租金，且创新商贸公司已将租金付至2021年3月31日。创新商贸公司的行为亦表明其愿意继续履行与金星电子厂签订的《车间租赁合同》。故金星电子厂以创新商贸公司拖欠租金为由要求解除合同的上诉理由不能成立，二审不予支持。关于第三个争议焦点，双方所签《车间租赁合同》约定的租赁范围为“金星电子厂将坐落于本厂范围内北面车间，建筑面积927.10平方米，长63.5米，宽14.6米，租赁给创新商贸公司使用（创新商贸公司拆除原车间重建）。”自2008年4月1日租赁合同成立以来，直至2018年11月27日双方签订《对账确认单》，双方均按照车间建筑面积927.10平方米计算租金，金星电子厂并未提出创新商贸公司多占用土地。在租赁物未发生变化的情况下，现金星电子厂要求创新商贸公司支付多占用4783.3㎡土地的租金，无法律依据，亦违反诚实信用原则。本院对金星电子厂要求创新商贸公司支付合同外租金的上诉请求不予支持。综上所述，兰州金星电子设备加工厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58922元，由兰州金星电子设备加工厂负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二一年一月二十九日法官助理周碧彤书记员段鸿燕