江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2052号原告：张腾，男，1956年1月16日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：许桂兰，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。被告：徐州市宏宇房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城路167号宏宇新天地1702室。法定代表人：叶启恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶安娜，女，1989年8月17日生，汉族，该公司职工，住徐州市鼓楼区。被告:于际勇，女，1969年3月27日生，汉族，户籍所在地徐州市鼓楼区，现住址不详。原告张腾与被告徐州市宏宇房地产开发有限公司（以下简称徐州宏宇公司）、于际勇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月8日作出（2019）苏0302民初3*3号民事裁定，驳回原告张腾的起诉。原告张腾不服该裁定，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院于2020年3月2日作出（2019）苏03民终8**9号民事裁定：撤销本院（2019）苏0302民初3**号民事裁定；本案指令本院进行审理。本院于2020年5月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张腾及其委托诉讼代理人许桂兰、武军，被告徐州宏宇公司的委托诉讼代理人叶安娜到庭参加了诉讼。被告于际勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告张腾向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告徐州宏宇公司与被告于际勇于1999年3月24日签订的关于徐州市鼓楼区铜沛路某某小区*号楼*单元**2室的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：因城建需要，原告张腾居住的房屋被列入拆迁范围。2000年4月8日，徐州市新苑房地产开发有限公司与原告张腾签订一份《拆迁协议书》，约定徐州市新苑房地产开发有限公司拆除张腾房屋2间，并安置给张腾坐落在徐州市房屋一套。2001年1月，原告办理上房手续后，一直居住至今。上房后，被告徐州宏宇公司于2001年1月16日向小区各住户发出通知，住户可根据2001年优惠出售公有住房的规定购买现住房。原告因生活困难，无力购买现住房。至2009年1月，被告徐州宏宇公司再次通知小区业主可优惠购房后，原告决定购买现住房，并于2009年2月向被告徐州宏宇公司提供了相关的租约、工龄证明等手续，但迟迟未予办理。后经原告了解得知，徐州市新苑房地产开发有限公司因内部原因，并根据当时的政策需要，于1999年3月24日与本公司股东即被告于际勇签订《商品房买卖合同》一份，将包括涉案房屋在内的四套房屋以买卖的形式于2003年10月20日登记在被告于际勇名下。被告于际勇与被告徐州宏宇公司实际上不存在房屋买卖合同关系。于际勇从未向公司支付过房屋出让款，也未缴纳税费。原告认为，涉案的房屋系原告因拆迁而得，被告于际勇拒不配合办理变更手续，被告徐州宏宇公司也不能为原告办理优惠购买公有住房的手续。被告徐州宏宇公司为了规避当时政策，采取虚假订立合同方式将属于公司资产暂时登记在被告于际勇名下，双方签订的合同应属无效。原告依法提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告徐州宏宇公司辩称，2000年，徐州市新苑房地产开发有限公司与徐州市金穗房屋开发公司联合投资建设铜沛路原轧钢厂址及周围范围内新建某某花苑住宅小区，其中**号楼及**号楼住宅楼归徐州市新苑房地产开发有限公司所有。徐州市金穗房屋开发公司原为中国农业银行旗下产业，据了解，因相关政策原因国家不允许国有开发。徐州市金穗房屋开发公司面临破产，但有部分房屋尚未安户，又急于将产权办理出户，被告公司研究决定暂放至公司股东、高层管理人员名下，便于日后销售出户。被告徐州宏宇公司一直愿意积极配合原告，目前涉案房屋房证、土地证在被告徐州宏宇公司处。被告于际勇未到庭答辩，也未提交书面答辩状。经审理查明，2004年12月16日，徐州市新苑房地产开发有限公司变更名称为徐州市宏宇房地产开发有限公司。1999年3月24日，徐州市新苑房地产开发有限公司与“于际勇”签订《商品房买卖合同》一份，将坐落在徐州市铜沛路**小区**幢某某四套房屋出售给“于际勇”。2000年4月8日，原告张腾与徐州市新苑房地产开发有限公司签订《拆迁协议书》一份，约定：徐州市新苑房地产开发有限公司拆除原告使用的**路*房屋2间，拆迁安置原告“定居”坐落在徐州市（31平方米）房屋，于18个月内进行定居安置。该协议下方署名还有签证机关徐州市拆迁办公室拆迁鉴证章。当日，原告领取拆迁补偿款2527.4元。2001年1月4日，原告作为承租人，与作为出租单位的徐州市新苑房地产开发有限公司签订了租约，约定原告承租坐落于徐州市房屋，月租金为58.6元。2001年1月16日，徐州市新苑房地产开发有限公司发出书面通知，载明“我市2001年优惠出售公有住房的工作现已开始，需要购买的住户请于2月10日之前，将以下资料交到新苑开发公司综合部……”等。2001年1月19日，徐州市新苑房地产开发有限公司出具收据一份，载明:今收到张腾交来房租、水电、工本费16元。同日，原告与徐州市奥克维娅物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》一份。2003年9月16日，“于际勇”向徐州市新苑房地产开发有限公司出具委托书，委托该公司办理相关房屋登记、过户手续。2003年10月20日，上述四套房屋办理了徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证，所有权人为被告于际勇。被告徐州宏宇公司在庭审中称，于际勇未支付购房款，办理房证的税费也由被告徐州宏宇公司承担。被告徐州宏宇公司在庭审中向本院出示了涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证。2009年4月13日，原告向被告徐州宏宇公司缴纳2008年7月至2008年12月房租351.6元。被告徐州宏宇公司向原告出具收据一份。被告徐州宏宇公司自认原告租金缴纳至2008年年底。为证明《商品房买卖合同》中以及“于际勇”向徐州市新苑房地产开发有限公司出具委托书中，“于际勇”的签字、盖章并非被告于际勇签署、加盖，原告向本院提交徐州宏宇公司工商登记档案材料4页，原告认为该工商登记材料中“于际勇”的所有签名笔迹一致，但该笔迹与《商品房买卖合同》中“于际勇”的签字不一致，该工商登记材料中“于际勇”的印章与《商品房买卖合同》及委托书中“于际勇”的印章不一致。对于该组证据，被告徐州宏宇公司对其真实性不持异议。被告徐州宏宇公司对于《商品房买卖合同》及委托书的签署过程不能明确陈述。本院认为，原告作为涉案房屋的实际居住人，就两被告之间关于涉案商品房买卖合同是否真实存在、是否有效，具有法律上的利害关系。相关法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，涉案合同为书面合同，原告提供的证据能够证明工商登记材料中“于际勇”的签字与《商品房买卖合同》中“于际勇”的签字有明显差异，但工商登记材料中“于际勇”的印章与《商品房买卖合同》中“于际勇”的印章未见明显差异。原告未能进一步举证证明两印章非同一印章。本院认定《商品房买卖合同》中“于际勇”的印章为被告于际勇的真实印章。故两被告之间的商品房买卖合同成立。民法总则第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，被告徐州宏宇公司称，因公司改制原因，被告公司研究决定将部分房产暂放至公司股东、高层管理人员名下，便于日后销售出户；被告徐州宏宇公司也否认被告于际勇实际支付购房款及承担税费；被告徐州宏宇公司持有涉案房产的两证；原告占有涉案房屋长达20年。以上事实足以使人对两被告签署涉案商品房买卖合同意思表示的真实性产生合理怀疑。被告于际勇应当进一步举证证明其签署涉案合同意思表示的真实性。但被告于际勇未举证证明。本院认定，两被告签署的《商品房买卖合同》为双方虚假的意思表示。故被告徐州宏宇公司与被告于际勇于1999年3月24日签订的关于徐州市鼓楼区铜沛路千禧龙小区17号楼1单元602室的《商品房买卖合同》无效。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下：被告徐州市宏宇房地产开发有限公司与被告于际勇于1999年3月24日签订的关于徐州市鼓楼区铜沛路某某小区*号楼*单元**室的《商品房买卖合同》无效。案件受理费3300元，公告费1680元，合计4980元（原告已预缴），由被告徐州市宏宇房地产开发有限公司、被告于际勇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  季 平审 判 员  蒋 敏人民陪审员  滕惠惠二〇二一年一月七日书 记 员  杜文杰