广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初400号原告:广州市兴建房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区前进路54号。负责人：茹冠群，职务经理。委托代理人:金慧、余学影，均系广东唯杰律师事务所律师。被告：严琦，男，汉族，1986年9月29日出生，住山东省青州市，委托代理人：黄冰花，系广东海际明律师事务所律师。原告广州市兴建房地产开发有限公司（以下简称兴建公司）诉被告严琦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人金慧，被告严琦及其委托代理人黄冰花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金人民币524533.33元（自2018年6月1日始至2019年4月13日止期间租金）及逾期支付利息人民币23787.66元（以拖欠租金本金为基数，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止，暂计算至2019年10月22日）；2、请求判令被告向原告支付违约金人民币10万元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告以被告少支付了2018年3月份租金2万元为由变更本案诉讼请求1为要求被告支付租金544533.33元及利息。事实和理由：自2016年始被告陆续向原告承租了广州市海珠区前进路万丰花园M层建筑部分面积，原被告均如约履行了相关租赁协议。2018年3月12日原被告双方续签了《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定：原告同意将广州市xxxxxxx建筑面积1100平方米房屋出租给被告，作为办公、培训用途，从2018年3月1日起至2021年3月1日止。免租期自2018年3月1日起至2018年5月1日止，起租日为2018年5月1日。被告在免租期内免付租金。第一年月租金为人民币5万元，第二年月租金为人民币5.2万元，第三年月租金为5.4万元。租金按月支付，首期租金应于2018年5月1日支付。如被告以任何原因未按期支付原告首期租金，则视为违约，押金作为违约金赔偿给原告。下次租金被告应在每月的3号前向原告支付。双方还约定，在合同签订之日，被告应向原告缴付人民币10万元作为租金押金。如被告违反合同任何条款或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给原告造成实际损失的，甲方有权扣除押金作为赔偿损失款项，不足赔偿损失的，原告有权另行向被告追缴；若合同继续履行，被告必须在原告送达追缴押金书面通知的三十日内补缴押金。被告未按合同约定按时足额缴付租金及其他费用，在原告发出书面通知十个工作日后未能履行合同的，视为被告违约，原告有权单方面解除《租约》，被告应承担违约责任，租赁押金不予退回。合同答订后，原告如约履行了合同义务，向被告交付了该租赁房屋，被告业已占有使用该租赁房屋至今。自被告占有使用租赁房屋期间，一直拖欠租金。原告多次和被告沟通，被告只在2018年7月份支付了租金人民币5万元。之后，原告一直催促被告依约支付拖欠的租金，被告总是以各种理由拖延。原告被逼无奈，于2019年1月4日向被告发出追讨租金的《通知》，要求被告十日内交齐租金，但被告在规定期间内没有任何支付。2019年4月13日，被告搬离租赁房屋。时至今日，被告仍拖欠原告超10个月的租金共人民币524533.33元。原告认为《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告在使用租赁房屋期间，未按时支付租金并拖欠原告租金达人民币524533.33元，已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。被告在原告通知其足额缴纳租金的十日内没有任何支付，原告有权按照合同的约定没收租赁押金。为了维护自身的合法权益，原告根据相关法律法规特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、本案因案外人茹冠群在（2019）粤0105民初7294号案以同样的事实和证据，就基本同样的诉讼请求、事实理由向贵院起诉，贵院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对案涉事实进行了实体审理，并对事实进行了认定，并在认定事实的基础上裁定驳回茹冠群的起诉。现案外人茹冠群冒用原告兴建公司法定代表人身份，在起诉状上签名并非法使用原告兴建公司的印章在起诉状上盖章而提起诉讼，实际上仍是案外人茹冠群作为原告起诉，现案外人茹冠群再次起诉，违背“一事不再理”的原则。即使现在原告兴建公司行使诉权起诉被告严琦，原告兴建公司也是以与（2019）粤0105民初7294号案同样的事实理由、同样的证据，同样的诉讼请求向贵院起诉，也是违背“一事不再理”的原则，是恶意诉讼、滥用诉讼权利的不当行为，严重浪费司法资源，恳请贵院驳回原告兴建公司的起诉。二、我国是单一法定代表人制度，当法定代表人死亡前没有进行变更的，就会影响公司民事权利的行使。原告兴建公司的法定代表人茹高乔已于2017年左右死亡，原告兴建公司应依法变更法定代表人后再行使权力。原告兴建公司至今未变更其法定代表人，案外人茹冠群冒用原告兴建公司法定代表人身份，在起诉状上签名并非法使用原告兴建公司的印章在起诉状上盖章而提起诉讼，其意图通过不正当手段获得不属于其个人的利益，侵害的是被告严琦的合法权益和原告兴建公司的权益，其意图仍是通过不正当手段获得不属于其个人的利益，案外人茹冠群的行为涉嫌违法。原告兴建公司目前未具备本案的适格原告资格条件，不能行使原告兴建公司的权力，为保护原告兴建公司和被告严琦的合法权益，人民法院应驳回案外人茹冠群冒用原告兴建公司法定代表人提起的本次起诉。在（2019）粤0105民初7294号案中，案外人茹冠群除提交了《房屋租赁合同》、《广州市房地产权属证明书》等证据、还提交了《委托书》拟证明原告兴建公司只是委托案外人茹冠群对海珠区××2、4、16号；万松园路xxxxxxx的建筑物进行管理使用，出租、办理租赁登记、签署租赁合同、收取租金、办理退租收楼、终止租赁合同等事务，但未载明案外人茹冠群是原告兴建公司的工作人员，案外人茹冠群也没有提交劳动合同、工资条、工资发放凭证、社保缴费证明等证据证明其是原告兴建公司的工作人员，所以，案外人茹冠群不能以原告兴建公司的诉讼代表人的身份向法院起诉被告严琦。三、原告兴建公司在其法定代表人死亡，其未办理法定代表人变更登记手续，仅剩一名股东的情况下不影响原告兴建公司作为适格的主体提起诉讼，但应由原告兴建公司现存的唯一股东广州市骏建房地产开发有限公司作为公司的诉讼代表人代表公司进行诉讼。原告兴建公司有三名股东，分别是珠海经济特区香洲区兴达发展公司、广州市骏建房地产开发有限公司、珠海经济特区三桥集团有限公司，现珠海经济特区香洲区兴达发展公司和珠海经济特区三桥集团有限公司已被吊销，仅剩下广州市骏建房地产开发有限公司一名股东，应由广州市骏建房地产开发有限公司作为原告兴建公司的诉讼代表人代表公司进行诉讼。四、如果广州市骏建房地产开发有限公司作为唯一股东不愿意作为原告兴建公司的诉讼代表人进行诉讼。原告兴建公司也应按如下次序选定诉讼代表人起诉及参加诉讼，而不是由案外人茹冠群冒用原告兴建公司法定代表人身份行使诉讼权力，选定诉讼代表人具体次序如下：(一)公司章程对公司诉讼代表权的人选确定有约定，按照章程约定。(二)建议公司召开临时股东会，或以股东协商方式选定公司诉讼代表人。(三)公司不能通过股东会或协议方式确定诉讼代表人的，对没有董事会的公司，通知副董事长代表公司参加诉讼。对未设董事会的公司，通知其他董事代表公司参加诉讼。其他董事有两人以上的，可协商确定其中之一。协商不成的，法院可予以指定。(四)公司董事会或董事中无合适人选的，基于公司监事会的法定职责，法院可指定公司监事会主席或执行监事代表公司参加诉讼。(五)通过以上途径仍不能确定，法院可指定与担任法定代表人的股东、董事提起的诉讼没有明显利害关系的其他股东作为公司诉讼代表人。根据原告兴建公司的公司设立登记申请资料可知，原告兴建公司尚有董事五名，监事一名，原告兴建公司完全可以在董事或监事中选定诉讼代表人行使公司诉讼权力，而不是由案外人茹冠群冒用原告兴建公司法定代表人身份行使诉讼权力。五、原告兴建公司的法定代表人茹高乔虽然是案外人茹冠群的父亲，茹高乔死亡后，案外人茹冠群也不能继承茹高乔作为原告兴建公司的法定代表人的身份，所以，案外人茹冠群也不能因此取得原告兴建公司法定代表人茹高乔的身份，行使原告兴建公司法定代表人的权力。六、原告兴建公司的股东是珠海经济特区香洲区兴达发展公司、广州市骏建房地产开发有限公司、珠海经济特区三桥集团有限公司，其法定代表人是茹高乔，并非本案起诉状上记载的茹冠群，茹高乔已于2017年左右死亡，但原告兴建公司一直未变更法定代表人，原告兴建公司对此未如实陈述，并在起诉状上书写法定代表人是茹冠群，严重违反诚实信用原则。七、原告兴建公司滥用诉讼权利给被告严琦增加了诉累，被告严琦保留追究原告兴建公司赔偿被告严琦因此造成损失的权利。八、即使原告兴建公司依法选定诉讼代表人起诉被告严琦，原告兴建公司也不是适格原告，因为原告兴建公司不是案涉场地的产权人。案涉场地属于海珠区××xxxxxxx号全体业主共有，而案涉场地所在建筑物的全体业主并未委托原告兴建公司出租、管理案涉场地，也未向原告兴建公司出租案涉场地，原告兴建公司无权处分案涉场地，更无权获取案涉场地的产生的收益，原告兴建公司与案涉场地无利害关系，不能作为原告起诉被告严琦，人民法院应驳回原告兴建公司的起诉。1、原告兴建公司提交的房产登记号：06登记字01087734号（即不动产登记查册表记载的房产登记号：2006登记字1087734号）权属证明书记载的海珠区xxxxxxx的第五层为架空层，属于设备层，产权人不是原告兴建公司，该架空层没有进行确权，属于该地址全体业主共同所有的公共空间，原告兴建公司无权出租该设备层。从被告严琦的代理人向广州市规划和自然资源局查询的不动产登记查册资料可知，该设备层从2005年7月13日至2022年5月4日处在被广州市海珠区人民法院查封状态。2、虽然原告兴建公司提交了一份登记日期为2007年4月6日的《广州市房地产权属证明书》，但该《广州市房地产权属证明书》是建设单位在房屋竣工后销售之前，办理房屋的初始登记，俗称为“大确权”，主要是相对于小业主交易过户办理每套房屋的产权确权而言，也可以看作是对于整栋房产的整体确权。该《广州市房地产权属证明书》并非案涉场地作为专有部分享有建筑物区分所有权的产权证书，该《广州市房地产权属证明书》已明确记载“城市规划房屋用途：……第五层为架空层……”架空层的功能为架空公共休闲场所，不能将所有权登记为特定业主。根据物权法第七十条、第七十二条、最高院建筑物区分所有权司法解释第三条第一款的规定，该架空层不属于建筑物的业主专有部分，应属于建筑物的共有部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“建筑区划内的以下部分也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”等规定，案涉场地是架空层，不属于建筑物的业主专有部分，应属于建筑物的共有部分。3、案涉场地经规划部门批准的用途为公众休闲场所与公共活动空间的架空层，属小区内的公共场所。由于架空层不分摊土地使用权面积，不计算容积率，也未能登记成为特定业主所有权的客体，所以应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分，属于小区全体业主共有，所以，案涉场地属于海珠区xxxxxxx全体业主共有，所以，原告兴建公司不是案涉场地的产权人。4、根据被告严琦向海珠区市场监督管理局查询的原告兴建公司的公司设立登记申请资料可知，原告兴建公司在广州市前进路54号的办公地址是向中国人民解放军广州军区后勤部工程建筑大队承租的，该地址的物业所有权不属于原告兴建公司所有。5、虽然原告兴建公司提交了《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》拟证明原告兴建公司是广州市海珠区前进路万丰花园M层房屋合法产权人，但是该《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》清楚载明“公建配套—项目名称--……会所—独立设置的配套公建用地面积（㎡）0—建筑面积（㎡）1396—所在位置--架空层”，结合原告兴建公司提交的《广州市房地产权属证明书》可知，案涉场地的规划用途是架空层，正好印证了该《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》的记载情况，证明案涉场地就是架空层，而且，《广州市房地产权属证明书》是2007年4月6日取得，后于《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》取得时间，应以《广州市房地产权属证明书》载明的内容来确认案涉场地所有权，所以，该《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》不能证明原告兴建公司是广州市海珠区前进路万丰花园M层房屋合法产权人。6、虽然原告兴建公司提交了《关于万丰花园架空层规划验收情况的函》拟证明原告兴建公司是广州市海珠区前进路万丰花园M层房屋合法产权人，但该函明确答复关于案涉场地的房产权属问题应以国土房管部门办理该栋建筑物确认时的认定为准。原告兴建公司提交的房产登记号：06登记字01087734号（即不动产登记查册表记载的房产登记号：2006登记字1087734号）权属证明书明确记载的海珠区xxxxxxx各单独所有部分已经确权，案涉场地的第五层为架空层，未在确权范围，所以案涉场地的性质即使变更为办公用房使用，其仍属于设备层，是该地址全体业主共同所有的公共空间。原告兴建公司不是案涉场地的产权人，不论案涉场地是否可以作为办公用房使用，原告兴建公司都无权将案涉场地出租给被告严琦。九、即使原告兴建公司依据其与被告严琦签订的《房屋租赁合同》起诉被告严琦，因原告兴建公司不是案涉场地的产权所有人，与被告严琦或案涉场地也无利害关系，该《房屋租赁合同》也是无效合同，所以，原告兴建公司起诉被告严琦也没有事实依据和法律依据，仍然不是适格原告。十、原告兴建公司应向被告严琦返还押金93200元和已经交纳的租金。十一、退一步来说，即使《房屋租赁合同》有效，该《房屋租赁合同》也因出现了合同约定的不可抗力事件致使被告严琦不能继续履行义务而于2018年9月13日终止。被告严琦不存在拖欠租金的事实，更不存在违约的情形，不应向原告兴建公司支付租金。如若追究违约责任，也是原告兴建公司先行违约，应由原告兴建公司承担违约责任。所以，原告兴建公司无权没收被告严琦已交纳的押金，更无权要求被告严琦支付违约金人民币10万元。综上所述，本案不论实际上是案外人茹冠群作为原告起诉，还是原告兴建公司作为原告起诉，都是以与（2019）粤0105民初7294号案同样的事实和理由、同样的证据，就基本同样的诉讼请求向贵院起诉，违背“一事不再理”的原则，是恶意诉讼、滥用诉讼权利的不当行为，原告兴建公司未依法合适行使其诉权，原告兴建公司不是案涉场地的产权所有人，不是本案适格原告，且案外人冒用原告兴建公司法定代表人起诉起诉被告严琦，不但损害被告严琦的合法权益，也损害原告兴建公司以及海珠区xxxxxxx号全体业主的利益，为维护被告严琦、原告兴建公司以及海珠区xxxxxxx号全体业主的利益，恳请人民法院驳回案外人茹冠群冒用原告兴建公司法定代表人提起的本次起诉或者驳回其全部诉讼请求。经审理查明：被告严琦（乙方）与案外人茹冠群（甲方）于2018年3月12日起签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区前进路万丰花园M层建筑面积1100平方米房屋出租给被告，作为办公、培训用途；租赁期为2018年3月1日起至2021年3月1日止；免租期自2018年3月1日起至2018年5月1日止，起租日为2018年5月1日。被告在免租期内免付租金；租金为人民币5万元/月，第二年租金为人民币5.2万元/月，第三年租金为5.4万元/月；租金按月支付，首期租金应于2018年5月1日支付。如乙方以任何原因未按期支付甲方首期租金，则视为违约，押金作为违约金赔偿给原告。下次租金乙方应在每月的3号前向甲方支付；本合同签订之日，乙方应向甲方缴付100000元作为租赁押金；如被告违反合同任何条款或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给原告造成实际损失的，甲方有权扣除押金作为赔偿损失款项，不足赔偿损失的，原告有权另行向被告追缴；若合同继续履行，被告必须在原告送达追缴押金书面通知的三十日内补缴押金；合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付数额相当于贰个月租金的租赁押金作为违约金；甲方为乙方提供办理证照所需的相关产权文件；乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可，批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及自身债权债务；乙方有下列任何一种情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除《租约》，乙方应承担违约责任，租赁押金不予退回：未按合同约定按时足额缴纳租金及其他费用，在甲方发出书面通知适格工作日后未能履行合同；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失，若发生不可抗力事件，乙方无需对因不能履行或损失承担责任，并且该履行失败或延迟不得视作对本合同的违约；等。该合同落款甲方处有原告兴建公司的盖章。根据被告提交的2020年5月7日的广州市不动产登记查册表显示位于海珠区xxxxxxx的产权人为原告兴建公司，其中登记附注显示城市规划房屋用途：第五层为架空层。另查，案外人茹冠群曾就本次纠纷向本院起诉被告严琦，要求被告严琦支付租金524533元及利息、违约金10万元、律师费32500元等，本院以（2019）粤0105民初7294号案立案，该案审查后认为：原告在本案中所依据的《房屋租赁合同》尾页的“甲方：（出租人）”处有“广州市兴建房地产开发有限公司”（以下简称“兴建公司”）印章、“代表签字”处有“茹冠群”签名。结合该合同第三条约定的“甲方为广州市海珠区前进路万丰花园M层房屋的合法产权人”以及原告提交的《广州市房地产权属证明书》中记载的权属人为兴建公司、兴建公司委托茹冠群处理房屋租赁事宜的《授权书》，可以认定茹冠群是以受托人的身份与严琦签订《房屋租赁合同》，则上述合同约束的是兴建公司与严琦，相关权利应由该合同当事人主张。故就诉讼程序而言，茹冠群与上述合同无直接利害关系。虽然兴建公司在本院受理案件后提交了说明，确认上述合同出租人为茹冠群。但据严琦反映，兴建公司法定代表人已经死亡，而本院向兴建公司发出通知要求该公司法定代表人本人来法院确认情况，却无结果。可见，本院收到的说明不能确定为兴建公司的最终意思表示，本院不予采纳。后本院作出（2019）粤0105民初7294号民事裁定书，驳回了案外人茹冠群的起诉。案外人茹冠群不服该裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月14日作出（2019）粤01民终14695号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。另查，原告兴建公司的股东为珠海经济特区香洲区兴达发展公司、广州市骏建房地产开发有限公司、珠海经济特区三桥集团有限公司。2019年9月27日，兴建公司召开股东会后形成股东会决议，载明：由于公司法定代表人茹高乔死亡、不能行使法定代表人职责，公司在办理法定代表人工商变更登记前，为使公司能正常运行，正常行使债权，决定自2019年9月27日至变更完成之日止由茹冠群暂行行使公司法定代表人职责。公司与严琦租赁合同纠纷诉讼及执行整个期间由茹冠群暂行行使法定代表人职责，代表公司签发和签收相关法律文件、授权文件等全部文件。股东会决议中珠海经济特区三桥集团有限公司、珠海经济特区香洲区兴达发展公司盖章予以确认。原告兴建公司为证明其主张还提供了以下证据：1、广州市房地产权属证明书；2、广州市规划局建设工程规划验收许可证，载明：位于海珠区前进路54号地段建设单位为原告，项目使用性质为商业、住宅，其中第四层为娱乐中心，架空层的名称为会所，面积为1396平方米；3、广州市规划局于2007年6月18日出具的《关于万丰花园架空层规划验收情况的函》，载明：经查，广州市兴建房地产开发有限公司经我局以穗规建字（1998）394号建设工程规划许可证和穗规函（2002）4002号文审核批准，同意在海珠区前进路54号地段、兴建27层（地下两层）商业、住宅楼1幢。其中第4、5层之间原报建审批为设备层，用以安设配电房及中央空调主控室，并非供居民活动的架空层。2001年建设单位与市供电部门签订协议，将电房设置在负一层并经我局同意后将原设备层部分调整为休闲活动场所及部分架空使用。其后，建设单位将休闲活动场所局部调整为办公用房，因该休闲活动场所不属于规划要求强制设置的公建配套项目，而是建设单位自行安排的，故第4、5层之间所称的休闲活动场所的局部调整问题与城市规划要求无较大矛盾。至于盖层建筑的房产权属问题，则应以国土房管部门办理改动建筑的产权确认时的认定为准；4、微信转账记录；5、微信聊天记录；6、照片；7、水电费发票及清单，其中发票显示人民公社画室支付了2018年9月-11月及2019年1月-2月的水电费；8、微信聊天记录；9、2019年4月13日严琦出具的《证明》，载明：本人严琦现将租赁场所万丰花园M层内所有物品清点无误，且已搬空所有物品。万丰花园M层无损毁，原状交还出租人茹冠群；等。被告严琦为证明其主张提供了以下证据：1、严琦与茹冠群老婆微信聊天记录；2、严琦与茹冠群微信聊天记录；3、代办营业执照中介人员与茹冠群老婆的微信聊天记录；4、2018年7月3日广州市海珠区安全生产监督管理局、江南中地区安全生产委员会办公室联合作出的《责令限期整改指令书》，该整改指令书中并未载明送达的对象；5、广州市海珠区江南中地区安全生产委员会办公室江南中街道安监中队向严琦使用案涉场地万丰花园4号M层作出的《约谈通知》；6、《告知函》、邮寄凭证、张贴《告知函》的图片，其中《告知函》的主要内容为从签订房屋租赁合同之日起至2018年9月，茹冠群多次承诺可以向我方提供办理证照所需的相关产权文件，但一直未能提供，致使我方被相关政府部门责令整改，我方因此一直未能办理相关证照，不能正常营业。贵司未能按合同的约定向我方提供办理证照所需的相关产权文件，已构成违约，为此我方多次与茹冠群交涉，在交涉无果的情况下，2018年9月13日，我方因不可抗力事件连续四个月不能继续履行义务，根据租赁合同约定，贵司与我方签订的租赁合同终止；报警回执；7、《告知函》及张贴告知函的的图片；8、《告知函》、邮寄凭证、妥投证明；9、《告知函》、邮寄凭证、妥投证明；10、广州市兴建房地产开发有限公司企业信用信息公示报告；11、严琦与茹冠群微信聊天记录，其中在2019年3月30日的聊天中茹冠群表示鉴于严琦拖欠万丰花园M层房屋租金达十月之久，本人现通知严琦解除双方签订的《房屋租赁合同》，严琦需于2019年4月1日前将其放置于租赁屋内的物品清除，恢复原状。被告严琦表示涉案的房屋租赁合同已于2018年9月13日终止，我方亦在2019年3月21日在场地门口张贴告知函，要求原告协助撤场，如原告协助我方撤场，我方可于2019年3月31日撤场；12、（2019）粤0105民初7294号民事裁定书；（2019）粤01民终14695号民事裁定书；13、广州市不动产登记查册表；14、广州市兴建房地产开发有限公司公司设立登记申请资料；15、广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7294号庭审笔录、委托书。诉讼中，原告表示：被告共支付了押金93200元，租金是从2018年5月1日起计算。茹冠群是由原告委托管理涉案房屋的。原告于2018年3月1日将场地交给被告，被告在2018年3月份没有支付租金，2018年5月-7月也没有交租，后来在2018年8月1日被告支付的50000元是2018年5月份的租金，之后就没有支付过租金了。2019年4月13日被告将涉案场地全部交还给原告。另外，原告表示被告缴纳的押金作为被告应支付的违约金。被告表示：我方在之前跟原告承租的时候交了63200元押金，在签订合同后又在2018年4月28日转了3万元押金，押金共计93200元。原告是在2018年3月1日交付了部分场地给我方，2018年5月份交付了一部分，剩余部分一直没交付，对原告主张的租金支付金额以及时间没有异议，2018年5月-7月的租金未支付的原因是我方相关证件未能办理。被告租用场地的用途是作为培训机构，名称为“人民艺术公社”。在签订租赁合同前，原告告诉我方是可以办理相关证书的，但是我方没有查证。我方主张双方租赁合同终止的时间是2018年9月13日。本院认为，本案的争议问题为：1、兴建公司的主体资格是否适格及本次诉讼是否涉及一事不再理的问题；2、原告主张被告支付租金及利息、违约金能否成立的问题。结合双方提交的证据及陈述，本院认定如下：关于兴建公司主体资格是否适格及本次诉讼是否涉及一事不再理的问题。原被告双方均确认原告兴建公司的法定代表人茹高乔已死亡，根据原告提交的兴建公司的股东会决议，在兴建公司新的法定代表人变更前，由茹冠群临时行使相关职责，故本院对茹冠群作为兴建公司的负责人委托相关代理人参与本案诉讼予以确认。根据（2019）粤0105民初7294号民事裁定书及涉案租赁合同可知，涉案租赁合同的签订主体为兴建公司和严琦，故兴建公司作为原告提起本案诉讼主体适格，本院予以确认。被告抗辩称兴建公司提起本次诉讼违反了一事不再理原则，但（2019）粤0105民初7294号案的原告为案外人茹冠群，而本案的原告为兴建公司，主张权利的主体并不一致，兴建公司提起本案诉讼并未违反一事不再理的原则，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。另外，根据广州市不动产登记查册表的记载，位于海珠区xxxxxxx的产权人为原告兴建公司，涉案场地亦属于上述产权范围内，故本院认定涉案场地的产权人为原告，被告抗辩称涉案场地的产权人不是原告的意见，本院不予采纳。关于原告主张被告支付租金的问题。原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。原告主张被告自2018年5月开始拖欠租金，之后在2018年8月1日支付了5月份的租金50000元，被告对原告主张的租金支付金额以及时间并无异议，故本院对原告上述主张予以采纳。被告抗辩称因为涉案场地未能办理相关证照，属于不可抗力因素，故其没有支付租金，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案中，被告在签订涉案租赁合同前应当尽到足够的审慎注意义务，对于涉案场地能否办理相关的证照应当明确清楚地进行了解，即涉案场地能否办理相关证照是完全可以预见的，故被告未能办理相关证照的情况不属于不可抗力。另外，根据租赁合同的约定，被告应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可，批准和证照，保证其营业活动的合法性，被告独立承担经营责任及自身债权债务，被告现提交的证据并不能证明其未能办理相关证照系因原告的原因导致，故对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。对于租金的支付期间，原告表示被告于2019年4月13日将涉案场地全部交回，故租金应当计算至2019年4月13日，根据被告出具的《证明》，本院对原告上述主张予以采纳，同时本院认定涉案租赁合同于2019年4月13日已由原被告双方合意解除。被告辩称其早于2019年4月13日已经撤场，交接手续是在撤场之后办理的，但并未充分举证证明，且根据原告提交的水电费的发票，被告有支付涉案场地2019年1月-2月的水电费，表明被告至少在2019年2月份都有在使用涉案场地，故本院对被告上述抗辩意见不予采信。综上，被告应当支付拖欠的2018年6月1日至2019年4月13日的租金共计524533.33元给原告。对于原告主张的被告少付的2018年3月份的租金2万元，因租赁合同约定2018年3月-4月为免租期，故对原告该项请求，本院不予支持。关于违约金的问题。根据租赁合同的约定，如被告未按合同约定按时足额交纳租金，则应当承担违约责任，租赁押金不予退回，本案中，被告未按照合同约定时间支付租金，故应当承担违约责任。原告现主张被告支付违约金10万元，结合庭审中原告表示被告缴纳的押金作为违约金处理的意见及原告主张被告支付违约金的合同条款，本院认定原告要求被告支付违约金实质上是主张没收被告应缴纳的押金10万元。现双方确认被告已支付租赁押金93200元，故该押金款项应归原告所有，尚欠的押金6800元被告仍应作为违约金支付给原告。关于利息的问题。涉案租赁合同中并无利息的约定，且原告没收被告缴纳的租赁押金已足以弥补其损失，故原告主张被告支付拖欠租金利息的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告严琦在本判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠的2018年6月1日至2019年4月13日的租金524533.33元给原告广州市兴建房地产开发有限公司。二、被告严琦缴纳的租赁押金93200元归原告广州市兴建房地产开发有限公司所有。三、被告严琦在本判决发生法律效力之日起10日内支付6800元违约金给原告广州市兴建房地产开发有限公司。四、驳回原告广州市兴建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10283元，由原告负担377元，被告负担9906元。上述受理费已由原告预缴，被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年一月二十一日书记员  李敏燕陈丹纯