湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初3915号原告：永州市冷水滩区总工会，住所地永州市冷水滩区兴旺路1号。负责人：胡蓉，系该工会负责人。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：陈楚尧，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：永州市金桥市场开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区潇湘西路。法定代表人：杨伟华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭晓璐，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路10号。负责人：曾芙蓉，系该行负责人。委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖兆朝，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告永州市冷水滩区总工会（以下简称区总工会）与被告永州市金桥市场开发有限公司（以下简称金桥公司）、永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行（以下简称农村商业银行）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员蒋建春担任审判长，与人民陪审员王淑华、人民陪审员唐萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告区总工会的委托诉讼代理人蒋荣荣，被告金桥公司的委托诉讼代理人苏琼、彭晓璐，被告农村商业银行的委托诉讼代理人唐晓文、肖兆朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州市冷水滩区总工会向本院提出诉讼请求：1、请求判令位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房屋归原告所有；2、请依法判决被告金桥公司按照应当安置给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房1161.94平方米的商业房屋的现行市场价对原告进行优先赔偿（房屋价以评估为准）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月7日，原告与被告金桥公司订立了《冷水滩区总工会拆迁改造意向协议书》，协议约定：由被告金桥公司摘牌冷水滩区总工会机关大院土地，并负责对被拆迁房屋进行补偿安置。2009年6月25日，被告金桥公司摘牌冷水滩区总工会土地，该地块挂牌出让条件为毛地出让，由摘牌人负责土地房屋的拆迁安置，土地出让金返还摘牌人。2010年7月7日，原告与被告金桥公司又订立了《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》，协议约定：原告将坐落于永州市××大楼西侧的办公楼、综合楼及相关附属物、构筑物移交给被告金桥公司，被告金桥公司采用房屋产权调换方式给予原告补偿安置，即原告以被拆迁房屋产权比例调换被告金桥公司提供的商品房产权，具体为：原告以被拆迁的商业门面调换处于商住楼第一层内带门面的商品房，该处安置房建筑面积为851.59平方米；原告以被拆迁的办公（活动）房屋调换处于商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房，该处安置房建筑面积为1161.94平方米，上述两处的安置房建筑面积合计2013.53平方米。2018年6月25日，案涉房屋施工建设完毕并取得了不动产登记证书。房屋建成后，原告多次请求被告金桥公司履行拆迁补偿协议，将安置用房交付原告使用并办理权属登记，被告金桥公司一直拒绝履行。经原告另行查询，被告金桥公司已于2018年7月至2018年12月期间，私自将案涉第一层门面房屋抵押给永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行，并办理了抵押登记。而本应补偿给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房，在项目建设之际并未规划设计过。本案的焦点为：一是原告能否取得案涉第一层内851.59平方米带门面房屋的所有权；二是对于被告金桥公司没有规划设计的1161.94平方米带空中花园的写字楼层内的商品房，原告如何求偿。原告区总工会认为，一、依据双方订立的拆迁补偿协议，原告系被拆迁人，能够优先取得案涉第一层851.59平方米的门面房屋；二、原告因无法取得1161.94平方米房屋所遭受的损失，应当在案涉项目门面拍卖变卖价款范围内优先受偿；三、本案案涉房屋系工会财产，受法律特别保护。综上所述，被告金桥公司未履行拆迁补偿协议，私自将原应补偿给原告的房屋抵押给银行，严重地损害了原告的合法权益。为保障工会财产合法权益，防止国有资产流失，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告金桥公司辩称，1、答辩人与被答辩人并未明确约定置换房位置，被答辩人主张答辩人抵押给被告农村商业银行的房屋为安置房不成立，置换房没有特定化，故被答辩人享有的是普通债权，劣后于被告农村商业银行的抵押权；2、涉案房屋登记在答辩人名下，属于答辩人所有，答辩人有权对涉案土地及房屋进行抵押处分。被告农村商业银行辩称，1、答辩人作为本次纠纷的合法外部债权人，合法合规的办理抵押权登记，发放贷款，程序合法，抵押合同合法有效，抵押权不应该予以撤销；2、被答辩人主张的1161.94平方米的房屋并未建设，被答辩人只能依照合同向被告金桥公司主张违约责任，答辩人的抵押权属于法定物权，具有优先受偿性质。根据原、被告双方当庭的陈述以及提供的证据，本院确认事实如下：2009年1月7日，原告区总工会（甲方）与被告金桥公司（乙方）签订了《冷水滩区总工会拆迁改造意向协议书》，意向协议书约定：一、原告区总工会出让工会办公大楼（1360平方米）和工会职教大楼（794平方米）给被告金桥公司，被告金桥公司按建筑面积1∶1比例置换；二、若被告金桥公司摘牌成交该项目土地，本协议即时生效，并转为正式协议。2009年6月25日，被告金桥公司竞得原告区总工会土地，土地出让条件为按现状出让。2010年7月7日，原告区总工会（乙方）与被告金桥公司（甲方）又签订了《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》，协议约定：一、拆迁补偿安置方式为原告区总工会以被拆迁房屋产权比例调换被告金桥公司提供的商品房产权；二、原告区总工会以被拆迁的商业门面调换处于商住楼第一层内带门面的商品房，该处安置房建筑面积为851.59平方米；原告区总工会以被拆迁的办公（活动）房屋调换处于商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房，该处安置房建筑面积为1161.94平方米，上述两处的安置房建筑面积合计2013.53平方米。2010年8月31日，原告区总工会按照协议约定将房屋等建筑物及相关资料移交完毕。2012年6月11日，原告区总工会（乙方）与被告金桥公司（甲方）签订《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》，协议约定被告金桥公司同意将原告区总工会的安置房位置和户型确定为：1、用于原告区总工会被拆迁的商业门面进行产权调换的安置房位于永州市××路××广场××层，总建筑面积为851.59平方米，具体位置见《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》中的示意图；2、用于原告区总工会被拆迁的办公（活动）房屋进行产权调换的安置房位于永州湘永路市××广场××层，总建筑面积为1161.94平方米。协议签订后，被告金桥公司未按规划设计建设协议中约定的1161.94平方米安置房。2018年2月14日，被告金桥公司取得涉案房屋不动产权证。涉案房屋建成后，原告区总工会要求被告金桥公司履行拆迁补偿协议，将安置用房交付原告使用并办理权属登记，被告金桥公司拒绝履行，遂酿成纠纷。另查明，2018年2月14日，被告金桥公司将涉案房屋抵押给被告农村商业银行，并办理了抵押登记。再查明，2020年11月2日，本院委托湖南湘军房地产土地资产评估有限责任公司对位于永州市冷水滩区××路××路××处，建筑面积为1161.94平方米，上带空中花园的写字楼层内商品房的现行市场价值进行评估，评估的价值时点为2020年11月16日，评估对象的市场价值为人民币柒佰柒拾伍万叁仟陆佰贰拾陆元整（小写金额：7753626元），评估费用为48818元。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告区总工会与被告金桥公司签订的《冷水滩区总工会拆迁改造意向协议书》、《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》、《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房的产权归属问题。本案中，原告区总工会与被告金桥公司于2012年6月11日签订的《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》中已明确约定用位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房置换原告区总工会被拆迁的商业门面，而被告金桥公司系于2018年2月14日在涉案房屋上办理了抵押登记，原告区总工会与被告金桥公司签订拆迁安置协议和明确拆迁房屋位置在前，涉案房屋上的抵押权设定在后，故原告区总工会对该商业房享有的房屋置换产权应优先于被告农村商业银行的抵押权。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，因在拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待权能否实现将直接影响其基本的生存居住、使用权，应优先保障被拆迁人的利益，故原告区总工会应享有位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房的所有权。二、关于原告区总工会诉请要求被告金桥公司按照应当安置给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房1161.94平方米的商业房屋的现行市场价对其进行优先赔偿的问题。原告区总工会与被告金桥公司签订的三份协议中也明确约定了原告区总工会用被拆迁的办公（活动）房屋调换被告金桥公司位于永州湘永路市××广场××层，总建筑面积为1161.94平方米的安置房，但被告金桥公司并未按规划设计进行建设，故原告诉请的标的物不复存在，原告区总工会诉请要求享受1161.94平方米的安置房的所有权已是履行不能，故对原告要求被告金桥公司按照应当安置给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房1161.94平方米的商业房屋的现行市场价对其进行赔偿的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、判令位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房屋归原告永州市冷水滩区总工会所有；二、判令被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按位于永州市冷水滩区××路××路××花园××楼层××商品房××市场评估价赔偿原告永州市冷水滩区总工会7753626元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费141800元，评估费48818元，由被告永州市金桥市场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  蒋建春人民陪审员  王淑华人民陪审员  唐 萍二〇二一年一月十八日代理书记员  唐 丽