江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初10578号原告：颜克标，男，1990年1月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：袁玉旺，江苏怀容律师事务所律师。被告：卞爱军，男，1972年1月7日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：陈奎，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。原告颜克标诉被告卞爱军确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日、2021年1月8日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁玉旺、被告卞爱军委托诉讼代理人陈奎两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决原、被告签订的《购房协议书》无效。事实和理由：原、被告签订的《房屋买卖合同》约定的内容本身不是当事人的真实意思表示。首先，双方在签订《房屋买卖合同》之前，双方并没有买房和卖房的合意，被告没有看房及与原告进行价格磋商的过程。其次，《房屋买卖合同》在签订当日原告向被告借款200000元，实际上并没有交付230000元房款。再次，从涉案房屋价格看，涉案《房屋买卖合同》采取一口价230000元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。最后，原告在2013年5月16日交付了涉案房屋差价款66621.75元，可以看出若以合同价款出卖房屋，该涉案120平方米的房屋价值则为130000元，明显远远低于市场价格。由此可以认定，涉案《房屋买卖合同》的约定本身是当事人之间虚假的意思表示，双方签订涉案《房屋买卖合同》的真实目的是以涉案房屋担保本金为200000元的借款，当事人达成一致的真实意思即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，应认定涉案《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效。被告辩称：双方签订的购房协议是双方真实意思表示，没有无效的情形，且房屋已经交付，不同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提交以下证据：1、购房协议书，证明原、被告虽然签订购房协议，但并非真实意思表示，实际是为借款200000元作担保；2、上房结算清单，证明房屋所有权人为原告，房屋差价款为66621.75元；3、房屋差价款缴费凭证，证明原告已经为涉案房屋缴清差价款；4、卞某出具的70000元收条一张。被告质证意见：对证据1无异议，该协议系双方的真实意思表示；对证据2、3、4无异议。被告为证明其辩解意见，提交以下证据：1、收条、购房协议、物业费收据、银行存款利息清单、电费发票，证明被告已支付房款且原告已交付了涉案房屋；2、证人卞某的证言，证明原告欠卞某款，由被告代为偿还30000元，卞某陈述：其与原告系同学关系，与被告系堂兄弟关系；其介绍被告购买房子，价款为236000元，通过现金交付，当时就交付房屋，钥匙已交付；原告欠其76000元，由原告归还40000元，被告代原告偿还30000元，并由其向原告出具金额为70000元的收条一张；原告未向被告借款。原告质证意见：对收条真实性予以认可；对物业费收据的真实性不予认可，该房屋实际由原告及其父母占有、看管，房屋一直处于空置状态，不能达到被告的证明目的；银行存款利息清单系打印件，对其真实性不予认可；对电费发票的真实性不认可，现在户名仍是原告，即使被告代原告交电费，也是其擅自处分房屋，没有得到原告的认可；证人与被告系堂兄弟关系，存在利害关系，其陈述卖房子时交付房屋不是事实，证人证言不应当被采纳。被告对证人证言质证意见：证人证言属实。本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4，本院对其真实性予以确认；对被告提供的收条、购房协议、物业费收据、电费发票，本院对其真实性予以确认；对被告提供的银行存款利息清单，原告不予认可，被告亦未提供该证据的原件，故本院不予采信；对证人证言与原、被告陈述一致的部分，本院予以采信，对无其他证据佐证的部分，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，原、被告签订《购房协议书》，约定原告将位于沭阳县车库出售给被告，该房屋属于原告通过拆迁安置所得，安置面积为98.5平方米，车库号为07，面积是22.3平方米；房屋（包括车库）价款为230000元；自交款之日起，该房屋及车库所有权归被告所有；今后办理房屋权属证书，原告应立即通知被告办理过户，原告有协助义务……同日，原告向被告出具金额为236000元的收条一张。现原告以该协议不是当事人的真实意思表示为由，诉至本院，要求确认该协议无效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张双方签订房屋买卖合同系作为其向被告借款的担保，被告予以否认，原告亦未提供证据证明双方存在借贷的合意，故本院对其主张不予支持。原告向被告出具了236000元的收条，并表示其收到被告200000元现金，其父母收到被告6000元，对于被告称其向证人卞某代原告偿还30000元不知情，虽然原告表示对该30000元不知情，但其向被告出具了236000元的收条，且其欠卞某款，卞某在出庭作证时亦表示收到被告支付的30000元，则原告与卞某之间的该30000元债务已消灭，应认定原告收到了收条中的款项。同时，原、被告签订的协议中对于房屋价款、房屋位置等主要内容均作了约定，符合房屋买卖合同形式。原告主张根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，应认定双方签订的协议系作为伪装行为无效，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”但本案涉及合同效力的认定，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告主张合同不是当事人的真实表示而要求确认合同无效，则不适用第（一）、（二）、（四）、（五）项的规定，则应考虑第（三）项的规定，即使如原告主张双方签订该房屋买卖合同系作为借款的担保，但如作为借款的担保亦是为了保证债务得以清偿，不属于非法目的。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告颜克标的诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取计2375元，由原告颜克标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4750元。审判员  廖胜维二〇二一年一月二十五日书记员  吴 强附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。