湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12438号上诉人（原审被告）：张中学，男，1973年10月8日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：胡君，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何华，女，1976年2月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：彭友婷，湖南鼎忠律师事务所律师。上诉人张中学因与被上诉人何华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张中学上诉请求：1、撤销（2020）湘0181民初8565号民事判决第三项；2、驳回被上诉人的第二、三、四项诉讼请求，上诉人无需支付被上诉人2020年7月1日以后的租金，上诉人不承担违约金；3、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人承担2020年7月1日至8月30日的租金没有事实和法律依据。上诉人于2020年6月25日向被上诉人发出《撤店申请书》解除合同，被上诉人起诉解除合同的时间不是7月28日，而是6月30日，据此完全可以认定双方合同已经在6月解除，一审判决认定合同于7月28日解除的事实认定有误。即使合同于7月28日解除，2020年出现新冠肺炎疫情，也应减免一个月租金。二、一审判决酌定上诉人承担6万元违约金没有事实和法律依据。一审法院对疫情所造成的影响认定有偏差，忽略了上诉人虽然在四月开工，但经营仍有诸多限制，继续履行合同将导致上诉人亏损更加严重，合同目的无法实现，故上诉人有权以疫情的不可抗力为由解除合同，一审判决上诉人承担6万元违约金有失公平原则。被上诉人何华辩称，一审判决上诉人承担2020年7月1日至8月30日的租金和6万元违约金，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。何华向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除何华、张中学签订的租赁合同，张中学将承租的房产交还何华；2、判令何华按年租金350000元向张中学支付从2020年7月1日至张中学归还房产之日的拖欠租金；3、判令张中学支付何华违约金100000元；4、本案诉讼费由张中学承担。一审诉讼过程中，何华变更第1、2项诉讼请求为：判令张中学立即依据合同约定向何华支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金350000元。张中学提出如下反诉请求：1、判令何华立即归还张中学押金100000元；2、本案反诉费由何华承担。诉讼过程中，张中学增加反诉请求：依法解除何华、张中学租赁合同。一审法院认定事实：2016年8月2日，何华与案外人夏昕签订《商铺租赁合同》，夏昕将其名下位于浏阳市××路××（步行街）门面一间出租给何华使用，租期为6年，自2016年8月2日起至2022年8月1日止，年租金为300000元。2019年6月19日，何华、张中学签订《租赁协议》，何华将承租于夏昕的涉案门面转租给张中学经营零食使用，租赁期为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止。合同第四条“租金及支付方式”约定：“每年租金为叁拾伍万元整，支付方式为一年一付，先付后用，按交房当日提前5天付清首付，甲方（何华）收到乙方（张中学）租金后应开具收据给乙方，以后第年提前一个月支付下一年租金。转账给甲方提供的固定银行卡户名：何华卡号：6214××××6038开户行：长沙银行浏阳支行。”；第五条“履行保证金”约定：“1、乙方同意于付首期租金时向甲方支付人民币为：壹拾万元作为确保合同履行之保证金。2、在协议期满后，乙方付清相关的一切费用（水、电、卫生费）后，本保证金由甲方于当日内无息退还给乙方。”；第八条“协议生效及违约责任”约定：“1、本协议经双方签署后立即生效。2、协议期内，任何一方违反本协议条款之规定，在未征得对方谅解的情况下，须向对方支付违约金，双方约定违约金壹拾万元整。3、在履行本协议的过程中，如遇不可抗力因素（包括市政动迁，地块改造与天灾）致使本协议无法履行时，双方互免违约责任。”此外，合同还就定金、双方责任及义务、其他事项等进行了详细约定。2020年7月1日，张中学以“栗满多”名义向何华交付合同保证金100000元和2019年7月1日至2020年6月30日的门面租金350000元。自2020年1月下旬我国开始出现新冠病毒疫情，并随着疫情的逐渐加重，本市政府采取了交通管制、关闭公共场所及企业延期复工等诸多措施来控制疫情的蔓延，张中学自2020年1月23日起与其他商户一样被迫强制关闭店铺。另，因本地受疫情影响较小，自2020年3月开始，本地商场、商铺等场所逐步复工，但疫情防控措施确已对各经营行业造成一定的损失，基于此，双方在共同协商后何华同意延长张中学一个月的租赁期。2020年4月2日，张中学正式复工。同年6月25日，张中学以受疫情影响，导致其经营亏损严重，资金周转困难为由通过微信方式向何华发送了《撤店申请书》，要求与何华终止租赁合同、减免租金并退还押金。同年6月30日，张中学关闭门店。同年7月28日，何华向本院提起诉讼。同日，张中学通过ＥＭＳ邮政快递向何华寄送信函1份和门店钥匙两把，但遭到何华拒收，其信函内容为：“何华女士：因疫情严重影响，导致我方经营困难，资金链断裂，营业收入日不敷出，实在无法继续经营下去，今年3月电话跟您沟通撤店，6月25日再次以书面告知您准备撤店，并请求终止租赁合同，请求退回押金。6月30日您向法院起诉要求解除合同，双方就押金退回一事未能达成协议，今特通过邮政快递给您寄回浏阳市××路××号门店所有钥匙两把，请求您查收，门店一并交还给您。”一审法院认为，何华、张中学签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，双方当事人均应按合同内容履行各自的义务。我国自2020年1月下旬开始出现新冠病毒疫情，但由于本地受疫情影响较小，自2020年3月份起，本地商场、商铺等场所逐步复工，张中学虽系经营零食业，其疫情防控措施虽然对其合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，且张中学复工后仍继续营业，足以证明涉案合同在疫情结束后可继续履行，合同目的仍可实现，且在3月份时，双方协商后何华已同意延长张中学一个月的租赁期，因此，张中学作为承租人无权以不可抗力为由要求解除合同，而其以发送《撤店申请书》、关闭门店、邮寄门店钥匙等行为表明自己不再履行合同义务，因此导致双方合同目的已无法实现，其主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，张中学欠付的租金应当予以支付，而根据上文已认定的，张中学租金已支付至2020年6月30日，故其还需支付2020年7月1日至2020年8月30日的租金58333元（350000元/年÷12个月×2个月）；同时，张中学交纳的100000元履约保证金何华应当按约返还，故对张中学请求何华返还该费用之主张，本院予以支持。因张中学单方行为导致涉案合同解除，何华作为守约方有权要求张中学承担违约责任。根据合同约定，张中学作为违约方本应向何华支付违约金100000元，但一审法院综合考虑合同履行情况、疫情影响程度、张中学过错程度等因素，根据公平原则，酌定张中学支付何华违约金60000元。一审法院判决：一、解除何华、张中学于2019年6月19日签订的《租赁协议》；二、何华于本判决生效之日起5日内返还张中学履约保证金100000元；三、张中学于本判决生效之日起5日内支付何华门面租金58333元、违约金60000元，合计118333元；上述二、三项付款内容相互抵销后，张中学还应支付何华18333元；四、驳回何华的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.微信聊天记录，张中学对其真实性不持异议，本院予以采纳；2.个体工商户登记基本信息表，真实、合法，能证明案涉房屋租赁店铺情况，本院予以采纳。本院二审查明：张中学于2020年6月26日通过微信向何华发送撤店申请书，何华拒绝其撤店申请。案涉租赁房屋登记的店铺名称为浏阳市淮川余龙栗满多炒货店，登记经营场所为湖南省浏阳市淮川街道新文路85号。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩和二审提交的证据，本案二审的争议焦点为：一审判决对租金和违约金的认定。关于租金。上诉人认为，其于2020年6月25日向被上诉人发送《撤店申请书》，6月30日关闭店铺，合同解除时间应为6月30日，故其不应向被上诉人支付2020年7月和8月的租金。本院认为，一般情况下，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，上诉人与被上诉人签订租赁合同，租赁浏阳市新文路步行街85号的商铺用于经营零食店，租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日，上诉人已将租金支付至2020年6月30日。虽然2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力，且对上诉人的经营活动造成了影响，但长沙地区零售行业已于2020年3月陆续复产复工，疫情所造成的停业时间不足以导致上诉人的合同目的无法实现，故上诉人以不可抗力致使合同目的不能实现为由解除合同与事实不符。同时，上诉人于2020年6月25日向被上诉人发送《撤店申请书》，6月30日关闭门店，7月28日向被上诉人邮寄店铺钥匙，上述事实表明上诉人已完全放弃案涉店铺的经营，此时距合同履行期限尚有一年时间，双方已经形成合同僵局，上诉人要求解除合同系因店铺经营困难，并非恶意违约，疫情虽不足以致使其合同目的无法实现，但可能使其收益降低，要求上诉人继续履行合同显失公平，且被上诉人在一审庭审中明确拒绝解除合同，考虑到疫情对食品零售行业效益的长期影响，以及合同不解除将致使案涉房屋闲置，使双方利益受损，社会资源浪费、不利于社会经济发展，上诉人拒绝解除合同不符合诚实信用原则，据此，一审法院判决解除合同本院予以维持。上诉人于2020年9月1日，一审庭审时增加解除合同的反诉请求，该意思表示即时传达被上诉人，故案涉合同于2020年9月1日解除，上诉人应当支付2020年7月和8月的租金。上诉人还主张基于疫情因素减免一个月租金，本院认为，双方就疫情影响已约定免费延长一个月租期，系上诉人违约解除合同致使其未享受该免费租期，故对其再主张减免一个月租金的上诉理由不予支持。关于违约金。上诉人认为，案涉合同系因法定原因解除，上诉人没有违约，不应承担违约责任。经查，案涉合同第八条第二款约定违约金为10万元，本案中，上诉人逾期支付租金，无正当理由单方解约的行为均系违约行为，一审法院基于合同履行情况、疫情影响程度、上诉人过错程度等因素，根据公平原则酌情认定上诉人支付6万元，已经对违约金进行了合理调整，其认定并无不当，上诉人关于违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张中学的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张中学负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年一月二十日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。