广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23729号原告：广东诚正物业服务有限公司。法定代表人：潘建娥，职务总经理。委托诉讼代理人：刘当万，该公司职员，联系地址同原告地址。被告：吕卫群。原告广东诚正物业服务有限公司（以下简称“诚正公司”）诉被告吕卫群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘当万和被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付广州市海珠区江南大道中209号月季楼xxx房2017年7月至2020年6月的物业管理费3844.08元（每月为106.78元）；2、被告向原告支付电梯更换公摊费3215元及利息（以3215元为本金，从2017年9月起按同期银行贷款利率产生的三年利息）、生活水泵维修公摊费58元；3、被告向原告支付物业管理费滞纳金（以每月物业管理费欠费金额为本金，按每日千分之五的标准，自欠费的次月的1号起计算至实际支付该月物业管理费之日止，以一倍本金为限）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为广州海珠区江南大道中209号月季楼xxx房业主，穗花新村六幢高层大楼业主委员会（以下简称“穗花业委会”）于2013年8月28日与原告签订《物业管理服务临时支援合同》，由原告为该小区提供物业服务，约定的物业管理费为2.15元/月/平方米，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每日应交管理费的5‰交纳滞纳金。由于穗花新村六幢高层大楼业主委员会一直未完成重选，且至今尚未完成涉案小区物业服务公司选聘的招投标工作，故原告按照《物业管理服务临时支援合同》的约定继续为该小区提供物业服务至今。在原告为小区提供物业服务期间，原告与小区各业主代表协商一致，将物业管理费调整为按照住宅1.8元/月/平方米收取物业费，后于2015年10月起再次调降至1.6元/月/平方米，并一直按照该收费标准执行至今，该收费标准得到小区大多数业主的认可，目前收费率达到9成以上。原告与穗花新村六幢高层大楼业主委员会签订的《物业管理服务临时支援合同》有效，对包括被告在内穗花新村六幢高层大楼全体业主均具有约束力。被告接受了原告的物业服务，应按照约定足额按时支付物业管理费。但被告一直无故拒交物业管理费，经原告多次催缴，仍不予交纳。被告无理由不缴纳物业服务费的行为侵犯了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告主张的物业管理费缺乏法律依据，理由：1、被告与原告之间不存在物业服务合同关系。广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与原告签订的《物业管理服务临时支援合同》的期限是自2013年9月1日起至穗花新村六幢高层大楼业主委员会招投标工作结束日止。穗花新村六幢高层业主委员会于2015年1月底完成了物业项目招标工作，并于2015年6月23日向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局物业科进行了招投标结果的报备，并提交了报备文件，证明了涉案小区是已经完成了物业项目招投标工作的。中标者虽然还是原告，但是在2015年2月31日穗花新村六幢高层大楼业主委员会与原告签订的《穗花新村六幢高层大楼物业服务合同》中是约定了试用期限的，试用期限为6个月，试用期限时间截止到2015年8月31日。原告在穗花新村六幢高层大楼物业服务试用期间，即2015年8月20日，穗花新村六幢高层大楼小区召开了业主代表大会和业主委员会会议，并表决通过了对原告在试用期届满后不再续约聘留的决定。并且，穗花新村六幢高层大楼业主委员会于2015年8月21日给原告邮寄了书面的《关于不续约通知函》，而且原告也是在快递单以及通知函上签名确认收到此函件的。虽然此后穗花新村六幢高层大楼业主委员会发函敦促原告撤场并停止收取业主物业费，但是原告却坚持不同意撤场。所以，原告在民事起诉状中描述的涉案小区未完成物业服务公司选聘的招投标工作以及业主缴纳物业费达到9成以上与事实严重不符，大多数业主因物管公司退出小区一事与原告进行过多次交涉，但原告坚持不同意退出。所以被告认为原告与穗花新村六幢高层大楼业主委员会签订的《物业管理服务临时支援合同》是已经没有法律效力的，也就是说被告与原告之间根本就不存在物业服务合同的关系，即原告无权主张要求被告在内的业主缴纳物业费的权利。2、原告所谓的“事实物业服务”属违法的强行性物业服务。原《物业管理服务临时支援合同》在穗花新村六幢高层大楼小区招投标工作完成时就终止了，但是原告拒绝退出穗花新村小区，非法强行性的对小区业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。原告以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。另外，原告强行性物业服务的行为严重违反了《合同法》和《民法通则》等法律规定。原告所谓的“事实物业服务”自始至终未得到穗花新村六幢高层大楼业主委员会以及涉案小区多数业主的“愿意”。所以，原告无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求被告缴纳物业管理费。二、原告主张的物业管理费收取标准缺乏依据，理由：1、被告与原告双方未约定物业管理费收取标准，在原《物业管理服务临时支援合同》中约定的是小区业主应按照2.15元/月/平方米缴纳物业服务管理费，所以原告主张的以1.6元/月/平方米物业服务管理费是缺乏依据的。原告主张对被告以1.6元/月/平方米物业服务管理费进行收取，应当经过业主共同决定通过后才能进行调整变更。但是，原告在民事起诉状中描述的调整后的物业服务管理费是经过小区业主代表协商的是与事实不相符的。穗花新村六幢高层大楼小区的业主代表都是颁发有业主代表证书的，当时原告并没有与小区业主代表进行协商表决有关调整变更物业服务管理费的事实，并且原告在本中也未提供这方面的相关证据。而且，被告本身就是业主代表，当时根本就没有参加所谓的协商表决事宜。所以，原告根据所谓的1.6元/月/平方米的物业服务管理费收费标准是违反上述规定的，被告与原告双方未约定过此物业管理费收取标准。2、原告主张的物业服务管理费收取标准未经物价局核定、备案；3、被告未缴纳物业服务管理费系原告不履行物业服务义务在先，被告只是行使自身合法的抗辩权。原告自2013年9月1日与穗花新村六幢高层大楼业主委员会签订了原《物业管理服务临时支援合同》之后一直没有进行张贴公布，让业主进行监督，并且有关涉案小区物业项目所有费用的收取以及支出情况也没有张贴公布让被告与业主进行监督。另外，原告按照民事起诉状上所述定价收费标准收取的物业管理费用实际上降低了其自身的物业服务标准，减少了其本身的责任。原告既不履行原《物业管理服务临时支援合同》约定的义务，又不按照法律规定同业主委员会签订新的物业服务合同的情况下，被告有充分理由不缴纳物业费。三、原告主张的滞纳金缺乏依据。《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付滞纳金也并没有规定，并且本案主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。因此，本案原告滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据。四、原告主张的电梯更换费用缺乏依据，理由如下：l、原告在更换小区电梯程序上存在违约。原告在进行电梯维修和更换时违反了原《物业服务临时支援合同》第五条支援管理委托事项第2点的约定。第2点明确约定了：根据投标文件约定，本项目（小区）的电梯维保仍暂由原电梯维保专业公司继续履行。原告对涉案小区电梯进行更换时没有履行合同约定，电梯的维修是换另一家维修公司进行维修的。被告对原告与这家维修公司之间关系存在着疑问，也是原告先违反合同约定在先，所以被告有理由不缴纳更换电梯的费用。另外，原告并没有书面告知小区业主需要更换的电梯问题出在哪里，只是在2015年9月2日发给穗花新村六幢高层大楼业主委员会的一份报告中谈到了质监局于2015年8月25日对小区电梯进行抽查检测，检测结果说是电梯存在安全隐患，需要对小区全部电梯进行更换。原告却并没有拿出质监局的检测报告来，所以被告对《关于穗花新村六幢高层大楼电梯存在安全隐患急需整改的报告》存在质疑。另外，从原告提交的证据来看，穗花新村小区的电梯更换是到2017年8月底才开始进行的，在2017年8月底原告要求进行电梯更换时也没有按照共用设施设备需要更换的程序告知小区业主。自2015年9月2日至2017年8月底两年的时间里也未见小区电梯发生问题，所以被告对当时原告提交给小区业主委员的电梯更换报告更存疑了，被告有充分理由不缴纳此项电梯更换费用。2、原告提交的三份电梯公司与穗花新村月季楼电梯购销与安装项目报书证据存在法律瑕疵，三份证据都没有注明报价的日期。这就有理由让被告相信此项证据与原告提交的其他相关的电梯维修的证据是没有关联的。3、原告主张的生活水泵等维修公摊费用缺乏依据。《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：其中第2点规定了物业成本构成包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的。那么原告收取的物业服务管理费就应当包含用于涉案小区的共用设施设备的日常运行、维护。而不是等到共用设施设备出现大问题后再向小区业主集资来进行维护。另外，原告未公示其物业服务成本的构成，这就违反了法律的规定。因原告的种种违约甚至违法行为，被告有理由不缴纳生活水泵等维修公摊费用。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：查册时间为2020年9月8日的《广州市不动产登记查册表》记载，位于广州市海珠区江南大道中路209号xxx房的产权人为吕卫群，建筑面积为66.74平方米；等。2013年8月28日，穗花业委会（甲方、业委会代表黄秉禧）与原告（乙方）签订《物业管理服务临时支援合同》，约定应甲方要求，乙方对穗花新村六栋高层大楼进行物业管理，委托管理服务项目自2013年9月1日起至甲方招投标工作结束日止；本支援合同按原中标价和标书承诺服务项目内容实施管理，即甲方同意本支援管理服务期内延续物价局批复的中标价格进行收费：住宅2.15元/月/平方米;业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞金；维修设备、设施等费用按受益者自负的原则，以受益人为单位计算分摊；当月发生当月分摊；公示业主，以发票金额分摊到户；物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的新增（包括监控设施设备）、维修、改造、更新费用按照甲方的核算和公示成本，乙方向业主代收分摊费用；等。本院于2017年10月31日就广东诚正物业服务有限公司与黄秉禧物业服务合同纠纷一案作出（2017）粤0105民初3730号民事判决书，该判决判令黄秉禧支付2015年9月至2017年6月的物业管理费及分摊费（涉案的水费由于黄秉禧按双方的和解协议履行义务而不作实体处理），黄秉禧对该判决不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年12月25日作出的（2017）粤01民终22512号民事判决书，判决驳回黄秉禧上诉，维持原判。该生效判决书的“查明部分”载明：2012年2月22日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向穗花新村六栋高层大楼业主委员会发出《关于穗花新村六栋高层大楼业主委员会备案的通知》，给予穗花新村六栋高层大楼第四届业主委员会备案,业主委员会成员名单包括黄秉禧等……2015年1月12日，广东采联采购招标有限公司向穗花业委会发出《中标通知书》，记载中标人为诚正公司……2016年，穗花业委会起诉诚正公司，要求：1、解除穗花业委会与诚正公司所签订的《穗花新村六幢高层大楼物业服务合同》及《补充协议》；2、诚正公司退出穗花业委会所在的物业小区并移交物业服务用房和相关设施以及相关物业资料；3、对诚正公司在2013年9月至2015年9月期间利用穗花业委会小区物业公有部分所收取的各种经营收入进行审计并按照审计结果返还属穗花业委会所有的各种经营收入；等。原审法院作出（2016）粤0105民初2050号民事裁定书，裁定驳回穗花业委会的起诉。穗花业委会不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年12月13日作出(2016)粤01民终16844号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。(2016)粤01民终16844号民事裁定书“本院认为”部分记载：穗花业委会在本案中的诉请是解除其与诚正物业之间的物业服务合同及相关事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定……故穗花业委会在本案中的诉请涉及广大业主的重大利益，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然穗花新村六幢高层大楼业主大会议事规则规定了业主代表会议设定为全权代表制形式，但该议事规则同时还规定了：全权代表制下的业主代表在参加业主大会会议表决15日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，以公布形式公布（在各大楼公布栏），六幢大楼的业主应在公示期间将表达的意见、意愿及时反映给各自大楼的业主代表，以便业主代表行使权力，在大会会议上形成决议、决定等。本案中，穗花业委会作出解除与诚正物业之间的物业管理合同之前、业主代表在参加业主大会会议表决15日前，是否就解除与诚正物业之间的物业管理合同这一事项征求过所代表的业主意见并在各大楼公布栏公布，其未能提交相应证据，所以穗花业委会提供的证据不足以证明其的诉请代表了符合法律规定的业主的意见。另，根据广州市海珠区昌岗街穗花北社区居委会出具给原审法院的回函，穗花业委会的诉讼主体资格也存在需要进一步厘清的情况。原审法院根据本案的具体情况，裁定驳回穗花业委会的起诉并无不当，本院予以维持。上述生效的（2017）粤01民终22512号民事判决的“本院认为”载明：诚正公司与穗花业委会于2013年8月28日签订的《物业管理服务临时支援合同》合法有效，对包括黄秉禧在内的穗花新村六栋高层大厦的全体业主均具有约束力。虽然该《物业管理服务临时支援合同》约定诚正公司提供物业服务的期限至穗花业委会招投标工作结束时止，但如（2016）粤01民终16844号生效民事裁定所述，目前尚无证据证明，穗花业委会在作出解除与诚正公司之间的物业管理合同的表决结果之前，已依法定程序征得符合法定人数的业主的同意，且诚正公司至今仍在为包括涉案房屋在内的穗花新村六栋高层大厦提供物业服务，故诚正公司诉请黄秉禧向其支付拖欠的物管费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，黄秉禧以临时业主大会已决定聘请新的物业公司，《物业管理服务临时支援合同》已失效为由，上诉认为其无需向诚正公司支付物管费，依据不充分，本院不予采纳;等。原告为了证明其主张，还提交如下证据：1、月季楼电梯更换意见调查表明细及公告图片；2、三家电梯公司报价表及电梯安装合同；3、关于月季楼更换电梯的授权确认函；4、月季楼业主交纳电梯更换费明细表及收据；5、电梯购买发票、安装费发票及原告公司付款凭证；6、生活水泵紧急更换通知、发票及公告图片；7、原告方自行制作的被告的《欠费明细单》。被告质证表示：对证据1、6的真实性、合法性和关联性不予确认，其从未查看过该图片，也没有在涉案小区的公告栏上看过该图片；对其余证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。诉讼中，原、被告均确认：穗花业委会于2016年12月27日任期届满后，涉案小区没有再选举成立业主委员会。原告表示：物业管理费均是每月派单至业主家的门口，在当月底前缴纳当月的物业管理费，一月一交；因为其垫付了更换电梯的费用，资金被占用从而产生利息。被告表示：确认没有缴纳原告本案中主张期间的管理费，每月管理费为106.78元；原告不是每月派单，物业管理费其是想起来就交，有时提前预交有时延后交，但原告都不会催收。本院认为：原告诚正公司依据与穗花业委会签订的《物业管理服务临时支援合同》对涉案小区进行物业管理，虽然该合同约定委托管理服务项目自2013年9月1日起至穗花业委会招投标工作结束日止，但在穗花业委会作出解除与诚正公司之间的物业管理合同的表决结果之前，原告诚正公司至今仍在为包括涉案房屋在内的穗花新村六栋高层大厦提供物业服务，致使原、被告之间已形成事实上的物业管理服务关系。因此，《物业管理服务临时支援合同》至今仍合法有效，对包括被告在内的穗花新村六栋高层大厦的全体业主均具有约束力。现原告诚正公司是涉案小区的物业管理公司，被告所有的涉案房屋位于原告管理的小区范围内并接受了原告的物业管理服务，应当支付对价给原告。原告主张被告欠付2017年7月至2020年6月的物业管理费，被告对此予以确认，且对每月物业管理费为106.78元的标准没有异议，故原告要求被告支付上述期间物业管理费的诉请，合法有理，本院予以支持。被告抗辩原告无权收取物业管理费的意见，生效的（2017）粤01民终22512号民事判决已就原告收取物业管理费的理据进行论述，故本案不再赘述，被告的上述意见，本院不予采纳。关于物业管理费的滞纳金问题。原告表示物业管理费每月缴纳一次，最迟在每月的最后一日前缴纳当月的物业管理费。原告陈述的缴费周期符合日常交易习惯，本院予以采信。被告逾期未交付物业管理费，已构成违约。合同约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金。故原告要求被告支付延付自2017年7月至2020年6月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第一日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日5‰的标准计算，总额以被告当月所欠的物业管理费为限）合法有理，本院予以支持。关于电梯更换费等问题。对于原告主张的电梯更换费和生活水泵维修公摊费，现原告就其已支出上述费用已提交了证据加以证明，无相关的规定明确该费用需由物业服务公司自行承担，故根据公平合理的原则，上述费用应由小区各业主共同承担。故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告不同意支付上述费用的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。但原告要求被告支付电梯更换费的利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕卫群在本判决生效之日起10日内支付2017年7月至2020年6月期间的物业管理费（每月按106.78元标准计）给原告广东诚正物业服务有限公司；二、被告在本判决生效之日起10日内支付延付2017年7月至2020年6月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第一日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日5‰的标准计算，总额以被告当月所欠的物业管理费为限）给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内支付电梯更换费3215元和生活水泵维修公摊费58元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77元，由原告负担25元，由被告负担52元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年一月十九日书记员  招佐文冯琬晴