北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15986号原告：张占录，男，汉族，个体工商户，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丽丽，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：乔荣新，男，汉族，个体经营户，住北京市大兴区。被告：北京群捷物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东木樨园9号楼2-0806室。法定代表人：刘轩，总经理。委托诉讼代理人：刘延群，男，北京群捷物业管理有限公司员工。被告：北京市兴顺达客运有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇刘村北团桂路1号。法定代表人：王卫军，总经理。委托诉讼代理人:张雪梅，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露，北京市致诚律师事务所实习律师。原告张占录与被告乔荣新、北京群捷物业管理有限公司（以下简称：群捷公司）、北京市兴顺达客运有限责任公司（以下简称：兴顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张占录的委托诉讼代理人李茂文、梁丽丽，被告乔荣新、被告群捷公司的委托诉讼代理人刘延群，被告兴顺达公司的委托诉讼代理人张雪梅、李露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张占录向本院提出诉讼请求：1.乔荣新、群捷公司连带返还租金18904.11元（自2017年8月1日起至2017年9月16日止）；2.乔荣新、群捷公司连带返还合同保证金1万元；3.三被告连带赔偿教育设施设备损失165525元；4.三被告连带支付包括一次性停产停业综合补助费18万元、拆除腾退补助费164608.82元，资源节约及垃圾减量补助费164608.82元、搬迁补助费16460.88元、设备搬迁补助费4044.3元，装修、设备及附属物补偿价119759元，共计649481.82元；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年7月17日，刘纪栓代表乔荣新将位于北京市大兴区芦城工业区鹅房黄鹅路南侧二层楼房底商三间及二楼四间房屋出租给张占录开办幼儿园使用，并约定了租赁期限、租金及支付方式。张占录按照约定向刘纪栓支付了租金和1万元保证金，并对涉案房屋进行了装饰装修。2017年7月20日，涉案房屋被列入拆除腾退范围，致使房屋租赁合同无法履行。2017年8月，兴顺达公司与北京兴业利民置业有限公司签订《拆除腾退补偿协议》。2018年4月23日，有关单位将涉案房屋拆除，导致涉案房屋内的物品全部毁损。2016年4月12日北京市大兴区人民法院作出（2014）大民初字第14635号民事判决书认定乔荣新与群捷公司签订的租赁合同无效，但刘纪栓继续收取租金，群捷公司收取电费、暖气费等费用。张占录作为涉案房屋的承租人，有权获得此次拆除腾退补偿利益，但三被告拒绝履行义务，故诉至法院。乔荣新辩称，对租赁事宜没有亲自办理，所以具体事宜不知情，不应承担责任。群捷公司辩称，不同意张占录的诉讼请求，张占录与群捷公司没有租赁合同关系。大兴法院已经判令乔荣新与群捷公司的租赁合同无效，所以所有的租赁合同都是无效的。群捷公司没有收过张占录的任何费用，所以群捷公司不应成为本案被告。兴顺达公司辩称，不同意张占录的诉讼请求。兴顺达公司不是租赁合同的相对人，不是本案的适格被告。张占录租赁合同的相对人是乔荣新，兴顺达公司未与乔荣新签订房屋租赁合同，张占录应该向乔荣新主张权利。北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初13222号民事裁定书中，张占录就同一事实理由再次起诉，属于一事不再理。张占录不具有起诉资格，不是适格主体，涉案房屋的租赁合同已经被大兴区人民法院（2014）大民初字第14635号民事判决书认定无效，合同权利义务终止，张占录无权要求拆迁利益补偿。兴顺达公司不具有任何过错，也未共同实施任何侵权行为，因此不应承担连带赔偿责任及履行连带支付义务。张占录与乔荣新的租赁合同中对于拆迁补偿分配有明确的约定，因此张占录要求补偿和赔偿没有任何合同依据。本院经审理认定事实如下：兴顺达公司自北京市大兴区黄村镇鹅房村股份经济合作社（以下简称：鹅房经济合作社）处承租了东起建业学校西侧路、南至绿海观光园、西至付广雨东侧路、北至黄鹅路的约66068.98平方米的集体所有土地作公交客运站使用，土地使用年限截止到2031年12月31日。后兴顺达公司在承租土地上出资建设鹅房公交客运站及一栋面积约为2100平方米的二层灰楼。本案诉争的灰楼三间底商即为兴顺达公司所建二层灰楼的一部分。兴顺达公司建设该二层灰楼未获相关部门批准，至今未取得建设工程规划许可证，未取得任何权属证明。2010年1月2日，兴顺达公司（甲方）与群捷物业公司（乙方）签订了一份租赁合同，内容包括：乙方租赁位置为北京市大兴区芦城鹅房客运站，面积约为2100平方米，租赁期限为20年，自2010年3月31日起至2030年2月28日止。2013年11月30日，刘延群作为群捷物业公司的法定代表人与乔荣新签订了租赁合同，内容包括：租赁标的物是位于北京市大兴区芦城工业区鹅房村黄鹅路南侧二层灰楼的底商自西向东数第一至三间（以下简称：灰楼底商三间），租赁面积（室内）约二百七十余平方米，租赁用途为包租方式，由乙方自行经营管理，租赁期限为10年，自2013年11月30日起至2023年11月20日止，五年租金30万元，每五年付租金一次，水价5元/吨、电价1.1元/度，甲方保证给乙方提供的承租房屋的水、电、暖等完整和可用，乙方应按时交纳水电费等各项费用，逾期超过15天，按每日万分之一交纳滞纳金，乙方应保证合法经营使用承租房屋，乙方应保证房屋完好，在不改变现有房屋主体结构的前提下，有权按需对房屋进行改造和装修，改造、装修以及规划设计方案需向甲方报备，乙方有权自主经营，对全部房屋进行转租、分租，但转租的第三方合同不得与本合同相冲突，否则转租合同无效。上述租赁合同签订前一日，乔荣新交纳了2013年11月30日至2018年11月29日的租金30万元。2014年7月17日，刘纪栓代表乔荣新与张占录签订租赁合同，将位于北京市大兴区芦城工业区鹅房黄鹅路南侧二层灰楼西侧底商三间含楼西侧二楼四间出租给张占录，租赁期限为10年，自2014年9月17日起至2024年9月16日止。第一年租金为14万元，半年一付，合同保证金为1万元，一年后年租金为15万元，三年后每两年递增所付租金的10%至合同到期。下期租金到期前30天支付。水价5元/吨、电价1.5元/度，暖气费30元/平方米。合同约定，租赁期内，如遇拆迁（国家征地或乡、镇、村规划占地需要）造成本合同无法履行时，按照国家有关房屋拆迁补偿的法律、法规及相关规定，乔荣新退还张占录的剩余租金和补给搬家费后，张占录配合拆迁工作，搬出后双方互不追究责任，合同解除。张占录承租后将灰楼底商三间进行改造并开办了一家幼儿园。合同签订后，张占录交纳保证金1万元及半年租金7万元。张占录交纳租金至2017年9月16日。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇鹅房村村民委员会发出通知，通知载明：鹅房村非住宅房屋拆除腾退前期清登调查工作将于2017年8月1日开始，望相关单位（个人）及被拆除腾退人积极配合工作。现涉案场地已进行拆除腾退，被拆除腾退人为兴顺达公司。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张占录与乔荣新就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对张占录要求乔荣新返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。张占录要求退还未使用期间占有使用费的请求，从张占录提供的录音来看，张占录在2017年9月16日时并未搬离涉案场地，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。张占录主张的教育设施设备损失，张占录提供的证据不能证明其未将上述物品搬走，也不能证明乔荣新、群捷公司、兴顺达公司将其物品损坏，从群捷公司提供的照片上看，涉案场地也没有张占录所述设备，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对张占录主张的一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费、设备搬迁补助费、装修、设备及附属物补偿价，本案中张占录与乔荣新之间存在租赁合同关系，与群捷公司、兴顺达公司之间不存在租赁合同关系，涉案场地涉及拆除腾退，乔荣新目前未在该腾退过程中获得补偿，张占录在租赁合同纠纷中向群捷公司、兴顺达公司主张权利，依据不足，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，乔荣新退还张占录保证金10000元；二、驳回张占录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6120元，由张占录负担6046元（已交纳），由乔荣新负担74元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 怡二〇二一年一月二十九日书记员 徐再奇书记员 马伊祎