广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1246号原告（反诉被告）：深圳市宝安区观澜顺兴木材加工场，住所地：深圳市宝安区观澜镇牛湖石马径村船领地，统一社会信用代码：914403007085774110。执行事务合伙人：王伟领。委托诉讼代理人：蔡美兰，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯年灯，该公司员工。被告（反诉原告）：深圳市运辉现代物流管理有限公司，住所地：深圳市宝安区松岗街道广田大道广田市场一楼，统一社会信用代码：91440300MA5DLTK5XK。法定代表人：陈心品。委托诉讼代理人：张宸硕，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。原告深圳市宝安区观澜顺兴木材加工场诉被告深圳市运辉现代物流管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡美兰、柯年灯，被告委托诉讼代理人张宸硕、陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的六个月房屋占有使用费共计人民币2287500元；2.被告立即支付租赁物业的修复费用，以使租赁物业达到交付条件，暂定936000元，以实际鉴定结论为准；3.被告承担本案诉讼费用。被告向本院提出如下反诉请求：1.反诉被告向反诉原告返还租赁履约保证金人民币1125000元；2.反诉被告向反诉原告赔偿因其过错而导致深圳云鹏环保科技有限公司向反诉原告主张赔偿的所有损失；3.反诉被告赔偿反诉原告因诉讼所支出的合理律师费人民币120000元；4.反诉被告承担本案全部诉讼费用。本案相关事实2018年6月18日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》。主要约定：1.原告将其坐落在广东省深圳市龙华区顺兴木材加工场内的物业租赁给被告使用，建筑面积为15000m2，租赁物业系原告向深圳市牛湖俊亮股份合作公司（以下简称牛湖俊亮公司）租赁土地并自行建设而来，租赁物业没有红本房产证。被告知悉该权属情况，今后不得以无红本房产证而提出解除合同或主动主张合同无效。2.租赁期限20年，自2018年7月8日起至2038年7月8日止。3.每月每平方米租金为25.00元/m2（不含税），即每月合计375000元。租金递增期限为每1年，从第2年（2019年8月1日）开始递增，在租金年度的基础上递增5%。4.免租期为一个月，从2018年8月1日起至2018年8月31日。5.合同签订后，被告即付原告6个月租金，其中三个月租金1125000元作为租赁履约保证金，合同期满后被告如无违约行为，原告在合同到期后10个工作日无息退还被告，其余三个月租金作为租金预付款。6.被告必须于每月5日前支付当月租金给原告。逾期未支付的，每逾期一日，则原告需按未支付金额日千分之五的标准支付违约金。7.租赁期间，原告同意被告将租赁房屋分租或转租，被告分租转租办理租赁手续需原告配合的，原告应予以配合。8.被告的装修在不损害房屋主体结构的前提下，原告应同意被告对房屋进行装修、改建，乙方应在装修、改建后将装修方案报原告备案，租赁期限届满后，不可拆卸的装修归原告所有，被告无需恢复原状。9.原告与牛湖俊亮公司的第一份合同期限至2023年7月8日止，第二份合同从2023年7月8日至2038年7月8日止。倘若因牛湖俊亮公司的原因不肯执行第二份合同，经诉讼仍无法执行，原被告双方合同终止，原告也无需赔偿给被告。原告于2018年8月1日将租赁物业交付给被告使用，被告向原告支付3个月租赁履约保证金1125000元，被告租金已付至2019年3月31日。被告于2018年12月18日将涉案租赁物业转租给案外人深圳市云鹏环保科技有限公司（以下简称云鹏公司）。2019年4月8日云鹏公司向被告发出《工作联系函》，指出云鹏公司因在涉案租赁物业建设环保项目的需要向有关政府部门备案，备案须有牛湖俊亮公司盖章同意云鹏公司使用租赁物业，但牛湖俊亮公司对原告承租涉案租赁物业的第二份合同不予确认，未同意盖章。原被告微信聊天记录显示双方自2019年3月12日起开始协商向牛湖俊亮公司提交《关于证明盖章的申请》。此后经被告多次协调，云鹏公司于2019年7月9日向原告出具《承诺函》，承诺仅租赁使用涉案租赁物业至2023年7月8日。原被告之间于2019年6月20日签订《租赁合同之补充协议书》，约定将原租赁合同的租赁期限变更为2018年8月至2023年7月8日止。同日被告又与云鹏公司签订《租赁合同之补充协议书》，约定将原租赁合同的租赁期限变更为2018年8月至2023年7月8日止。上述两份补充协议均约定本补充协议以原告与牛湖新城房地产开发有限公司就租赁标的签订的搬迁补偿安置协议生效后且牛湖俊亮公司就租赁标的出具准许正常经营的证明文件给云鹏公司后方才生效。2019年7月，原告通知被告称牛湖俊亮公司可以向云鹏公司出具场地使用证明。被告主张云鹏公司因未能及时得到该证明也未再去办理相关手续。2019年8月6日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2019年8月8日前一次性向原告付清拖欠的2019年4月至7月共四个月的租金总计150万元，否则原告有权解除合同不予退还租赁履约保证金等。2019年9月10日，原告向被告发出《解除函》，指出被告逾期支付租金的行为已构成严重违约，并提出解除《租赁合同》。2019年9月30日，原被告签署《移交确认书》，就案涉租赁物业的移交事宜确认如下：1.原被告确认被告已于2019年9月30日将租赁物业交回给原告。2.其他争议有待解决。上述事实，有《租赁合同》、银行转账记录、催告函、解除函、移交确认书、微信聊天记录、工作联系函、承诺函、租赁合同之补充协议书等证据以及庭审笔录在卷予以证实。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《租赁合同》的效力问题。双方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案各方签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，为无效合同。现就本案争议焦点评判如下：第一，关于原告主张的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案承租人应参照《房屋租赁协议》标准向出租人支付占用房屋期间的占有使用费。根据已查明的事实，被告租金已付至2019年3月31日，被告于2019年9月30日将租赁物业交还原告，故被告仍应支付6个月占有使用费375000*4+375000*（1+5%）*2=2287500元。第二，关于原告是否应返还保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告诉请原告返还保证金1125000元，有法律和事实依据，本院予以支持。第三，关于被告是否应支付修复费用的问题。原告主张被告应付936000元的修复费用。被告主张涉案租赁物业不存在破坏的情况，且根据合同约定无需恢复原状。本院认为，首先，涉案租赁物业实际由被告转租给云鹏公司占有使用，云鹏公司为生产经营需要对涉案租赁物业进行了改造，目的也是为了更好使用涉案租赁物业，并非恶意破坏。其次，自2019年3月开始各方就牛湖俊亮公司出具场地使用证明一事多次进行沟通，长达数月时间未能解决问题，而承租人在此期间需持续支付占有使用费，本院已对原告关于占有使用费的诉请全部予以支持，基于公平原则考虑，本院对原告主张的修复费用不予支持。此外，被告提出的其他反诉请求，无法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市运辉现代物流管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝安区观澜顺兴木材加工场支付占有使用费2287500元；二、原告深圳市宝安区观澜顺兴木材加工场应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市运辉现代物流管理有限公司返还保证金1125000元；三、驳回原告深圳市宝安区观澜顺兴木材加工场的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市运辉现代物流管理有限公司的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币16294元，原告已预缴，由原告负担人民币4731元，被告负担人民币11563元，多收取的人民币2516元，由本院退回；反诉受理费人民币8003元，由原告负担人民币7232元，被告负担人民币771元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 朱  嘉  蹊二〇二一年一月二十日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄(兼)