江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初11457号原告：方金菊，女，1986年10月21日生，汉族。委托诉讼代理人：濮承君，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽，江苏东银律师事务所实习律师。被告：南京甄诚房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320106MA1WT18G0U，住所地南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦名城A-9幢701（江宁开发区）。法定代表人：甄丙乔，该单位总经理。委托诉讼代理人：吕康俭，江苏巨楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丹丹，江苏巨楷律师事务所实习律师。原告方金菊诉被告南京甄诚房地产经纪有限公司（以下简称甄诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方金菊的委托诉讼代理人濮承君、被告甄诚公司的法定代表人甄丙乔及委托诉讼代理人吕康俭、董丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方金菊向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金9200元及装修费用43165元；2．判令被告支付物业费1108元、电费403元、水费106.45元；3．判令被告支付2020年8月23日至2020年12月25日期间的租金18400元。事实和理由：2019年6月22日，其与被告签订房屋出租委托合同，约定其将东山街道东新南路8号2栋501室房屋出租给被告，租赁期限自2019年8月22日至2022年8月21日，被告应在2020年8月8日向其支付下一期房租15000元，但被告拒不支付。其向法院提起诉讼后，被告于2020年12月25日返还房屋钥匙。现其同意解除合同，但要求被告承担违约责任并支付占有使用费等。被告甄诚公司辩称：1．其不存在违约的情形。该房屋不具备群租的条件，原告的房屋是131.25平方米，原告改造成6个居室，放了10张床，不符合人均不低于15平方米的标准。其在2020年8月15日已与原告多次沟通，要求对房屋进行改造，符合出租条件或减免相应租金由其进行改造，但原告均不同意。原告将厨房、阳台均改造成房间，不符合出租的条件。2．原告缴纳的物业费、水电费如在其承租期内的，其愿意承担，但装修损失依据合同约定，应该是合同签订后双方对房屋进行装修产生的损失，原告主张的装修费用是合同签订前原告自行产生的，合同签订后，原被告均未对房屋进行任何装饰装修，故不认可该费用。3．其于2020年8月15日已经向原告提出整改房屋或解除合同，原告均不同意，所以其认为2020年8月22日之后的租金损失是原告自行扩大的损失。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告方金菊系南京市江宁区东山街道东新南路8号2栋501室房屋所有权人（以下简称案涉房屋）。2019年6月22日，方金菊（甲方）与被告甄诚公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方将案涉房屋（建筑面积131.25平方米，6居室，装修状况中装）委托给乙方出租管理；出租委托期限自2019年8月22日至2022年8月21日止，共计3年；甲方同意预留出60天不计算租金，作为乙方装修、接洽承租的工作期，交房日期2019年6月22日；租金标准4600元/月，房租按第一年分三次支付，后两年季付，甲方账户开户姓名唐君。合同第五条双方的权利与义务第6款约定，如因不可抗力原因导致合同终止，如国家有关机构针对租赁行业政策有所调整，双方同意就此引发的问题协商解决，征得同意后双方均不承担责任。合同第六条违约责任第1款约定，出租代理期内任何一方需提前解除合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金及装修费用，如有异议可申请权威部门评估，以及该房屋租赁合同未履行完的租金价差。合同第九条补充协议约定，屋内六间单间为房主自己改造。审理中，方金菊认可唐君系其丈夫。2020年8月15日，甄诚公司微信通知唐君“反正这房子指定只能到21啦，21号肯定是要退的……”唐君回复“……我只能让你退房了，而且你每次打房租都不属实，你知道吧，主要是这个原因我不想租了。”后双方协商房屋交接事宜。2020年8月18日，唐君微信通知甄诚公司“你如果不按照合同打款，我就要追究你们公司的违约责任”。甄诚公司回复“……咱不是说过了吗？这房子不是要退吗？我给你的打款时间是到21号的……我们把对方协议签了，21号正常退房就行了。”唐君回复“正常走这个法律程序吧……看看怎么按照合同这个解约的这个处理意见啊”。2020年10月，方金菊向本院提起诉讼。2020年12月25日，甄诚公司将房屋钥匙返还方金菊。甄诚公司主张案涉房屋内尚留存有其方物品，具体为窗帘3付、电脑桌2张、椅子3把、电磁炉1台、空调1台、90公分棕垫10张、冰箱1台，2020年12月25日双方交接时，方金菊未让其将物品取回。对于甄诚公司是否违约的问题，甄诚公司主张由于疫情政府对此类房屋的查控非常严格，案涉房屋人均居住建筑面积低于15平方米，将厨房、阳台等隔成房间出租供人员居住，改变房屋内部结构分割出租，不符合出租标准，派出所及其他政府部门多次上门不允许其出租，否则将有包括罚款等各项处罚措施，根据合同第五条第6款，其不存在违约。对此提交南京市《出租房屋管理执法指引（试行）》，相关规定的依据为《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部2010年12月1日发布）《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布，自2011年4月1日起实行）以及《市政府办公厅关于加强群租房安全管理工作的意见》（宁政办发【2019】59号，南京市人民政府办公厅2019年12月26日发布）之二（三）。其中《市政府办公厅关于加强群租房安全管理工作的意见》之二（三）规定整治重点为出租住房供他人集中居住，出租居室10间以上或者出租床位10个以上的房屋；成套出租房中非亲属关系人员共同居住，且人均居住建筑面积标准低于15平方米的房屋。方金菊对该《出租房屋管理执法指引（试行）》的效力不予认可，即使规定存在也只是指导性规范而非强制性规范，甄诚公司承租时知晓房屋面积及结构，双方合同合法有效，甄诚公司进行转租、分租或群租系经营行为，与其无关。对于装修费用及水、电、物业费，甄诚公司同意承担水费106.45元、电费403元。对于争议的装修费用及物业费，方金菊主张根据合同第六条第1款约定，一方提前解除合同的应支付装修费用，且其系根据甄诚公司的要求对房屋进行的装修，对此提交收据、收条共8张，证明装修材料费用29365元及人工工资13800元；对于物业费，提交发票及收据各一份，证明2020年8月25日至2020月12月31日物业费1108元。甄诚公司对装修费用不予认可，证据均为收据，没有发票进行佐证，且方金菊主张的装修费用系合同签订前产生的，与其无关。对于物业费收据的真实性认可，但该期间其未使用案涉房屋，相应费用应由方金菊自行承担。审理中，方金菊未提交证据证明其系根据甄诚公司的要求对房屋进行的装修。本院认为，原告方金菊与被告甄诚公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。甄诚公司于2020年8月15日通知2020年8月21日退房，系提前解除合同，本院认定双方合同于2020年8月21日解除。甄诚公司辩称其因不可抗力、政策调整导致案涉房屋无法出租、无法实现合同目的才解除合同，其不存在违约。对此本院认为，根据甄诚公司提交的《出租房屋管理执法指引（试行）》及相应的具体规定，首先，《商品房屋租赁管理办法》《房地产经纪管理办法》在案涉合同签订前即已发布，并非合同签订后的政策调整；其次，《市政府办公厅关于加强群租房安全管理工作的意见》的相关规定系明确重点整治范围，该意见本身亦非合同签订后的政策调整；再次，甄诚公司作为专业从事房产经纪、房屋租赁等经营活动的公司应当知道相关规定，并仍与方金菊签订合同。综上，甄诚公司主张因疫情导致查控严格至无法出租，该情形并非不可抗力或政策调整，故对于甄诚公司的该抗辩意见，本院不予采纳。甄诚公司提前解除合同，系违约，方金菊要求甄诚公司支付违约金9200元，符合合同约定，本院予以支持。对于装修费用，根据合同约定，“出租代理期内任何一方需提前解除合同，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金及装修费用，如有异议可申请权威部门评估”，该“装修费用”应当系为了案涉合同的订立或履行过程中产生的费用，本案中，方金菊主张的装修费用发生在合同签订之前，且无证据证明该装修系应甄诚公司的要求进行，故方金菊主张的装修费用并无合同依据，且相应装修仍归属方金菊所有，方金菊亦未举证证明装修费用系其实际损失。综上，对于该装修费用，本院不予支持。对于水费106.45元、电费403元，甄诚公司同意支付，本院予以确认。合同解除后至2020年12月25日返还房屋钥匙期间，甄诚公司未将其自身物品搬走，仍占有使用案涉房屋，应参照租金标准支付占有使用费并支付物业费。故对于方金菊要求甄诚公司支付4个月租金（占有使用费）18400元的诉讼请求，本院予以支持。对于物业费，甄诚公司对于收据的真实性无异议，甄诚公司应承担2020年12月25日前的物业费计1056.47元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告南京甄诚房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告方金菊违约金9200元；二、被告南京甄诚房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告方金菊水费106.45元、电费403元、物业费1056.47元，合计1565.92元；三、被告南京甄诚房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告方金菊占有使用费18400元；四、驳回原告方金菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取805元，由原告方金菊负担481元，由被告南京甄诚房地产经纪有限公司负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  程 序二〇二一年一月二十五日法官助理  葛云云书 记 员  龚雨辰