宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初14107号原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。法定代表人：王钦玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李继，女，该公司员工。委托诉讼代理人：欧庆，女，该公司员工。被告：杨宏，男，1975年7月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川中房物业集团股份有限公司与被告杨宏物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年11月11日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川中房物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人李继、欧庆及被告杨宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3991.2元、电梯费1680元，合计5671.2元；2.判令被告向原告支付因拖欠上述款项所造成的2018年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失124.05元（按银行同期贷款基准利率计算）；3.判令被告向原告支付因拖欠上述款项所造成的2019年8月20日至2020年9月21日期间的利息损失247.04元（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告支付2020年9月22日起至上述第一、第二和第三项请求数额实际支付完毕之日止的利息损失（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回要求被告支付利息的诉讼请求。杨宏辩称不认可原告的物业服务合同，小区有业委会，居委会无权代签合同、选聘物业公司，原告与居委会签订的合同对被告不具有约束力；原告的问题持续存在，质价不对等；购房合同上未约定电梯费，电梯费应属公共设施，维护运营费用应包含在物业费中。综上，原告应减少报酬、不应收取违约金。本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，银川中房物业管理股份有限公司更名为银川中房物业集团股份有限公司。被告系银川市兴庆区某室业主，该房屋建筑面积93.42平方米。原告系具有资质的物业服务企业。银川市兴庆区丽景街观湖社区居民委员会与银川中房物业管理股份有限公司签订《物业服务合同》三份，约定由银川中房物业管理股份有限公司为银川市兴庆区凯威·观湖一号提供物业服务；服务期限分别为自2017年10月31日起至2018年10月30日止、自2018年10月31日起至2019年10月30日止、自2019年10月31日起至2020年12月31日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（6.5层）为1.78/元/月/平方米；电梯费（6.5层）三至六层70元/户/月；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。后原告向被告催要物业费，被告尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费未付。另查明，因被告欠付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，原告于2018年6月26日诉至本院。本院经审理后认为被告提供的证据不足以证明原告的物业服务存在瑕疵，并于2018年7月20日作出（2018）宁0104民初7718号民事判决书，判决被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1995.5元及电梯费840元。因被告不服该判决，于2018年9月5日上诉于银川市中级人民法院，二审法院审理后认为原告与宁夏凯威房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与银川市兴庆区丽景街观湖社区居民委员会签订的《前期物业服务合同》、《补充协议书》合法有效，被告也未提供有效证据证明原告的物业服务存有安保、保洁、维修等不符合服务标准的情形，于2018年10月31日作出（2018）宁01民终3039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告向法庭提交了《关于撤销〈兴庆区城市管理综合执法局关于撤销观湖壹号业委会杨宏等委员备案的函〉的决定》《兴庆区业主委员会备案登记表》复印件各一份、《业主大会议事规则》原件一份，欲证明业委会仍存在。被告为证明原告不应收取电梯费及物业服务不到位，还向法庭提交了《银川市商品房买卖合同》及照片、视频若干。原告对上述证据均不予认可，认为决定与登记表均为复印件，且备案时间为2016年，与本案无直接关系，涉案小区于2017年表决通过免除业主委员会资格，由社区居委会代行职责；物业服务是持续性服务，以上证据不能真实反映物业服务情况。本院认为，原告与银川市兴庆区丽景街观湖社区居民委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告与业主均应当依照合同约定履行。被告虽提交了《关于撤销〈兴庆区城市管理综合执法局关于撤销观湖壹号业委会杨宏等委员备案的函〉的决定》《兴庆区业主委员会备案登记表》及《业主大会议事规则》，但决定和登记表均为复印件，在业委会存在与否有争议的情况下，上述证据无法直接否定《物业服务合同》的合同效力。原告为业主提供了物业服务，业主应当支付相应对价的物业费。被告辩称原告物业服务不到位，根据其提交的证据，大部分无法反映具体的形成时间，也不足以证实其上述抗辩主张，本院不予采信。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。因此，被告以原告物业服务不到位拒交物业费的理由不能成立。关于电梯费，签订《银川市商品房买卖合同》的双方当事人为开发商与房屋购买人，原告并未参与该合同的签订，也并未涉及到原告，故对被告的答辩意见不予采信。综上，被告应向原告支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3990.9元、电梯费1680元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨宏于本判决生效之日起三日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付物业费3990.9元、电梯费1680元，共计5670.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告杨宏负担23元，由原告银川中房物业集团股份有限公司负担2元。本判决为终审判决。审判员 高靖雯二○二〇年十二月十一日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。