云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1277号原告张斌勇，男，汉族，1974年12月23日生，身份证登记地址：江西省南昌市南昌县。原告莫洪琼，女，汉族，1971年12月28日生，身份证登记地址：广东省湛江市坡头区。两原告共同委托诉讼代理人：冯诗然，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：谷志刚，男，汉族，1977年4月10日生，户籍住址：云南省昆明市官渡区。原告张斌勇、莫洪琼与被告谷志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告张斌勇、莫洪琼及两原告委托诉讼代理人冯诗然到庭参加了诉讼。被告谷志刚经本院合法传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院缺席审理，本案现已审理终结。原告张斌勇、莫洪琼向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效，确认原告系昆明市片区）1幢1201号房屋的实际权利人，房屋所有权由原告所有；2、本案的诉讼费由被告承担，事实和理由：两原告系夫妻关系，2016年2月16日，原告张斌勇与被告签订《房屋买卖合同》，约定谷志刚将位于昆明市片区）1幢1201号的房屋出卖给原告张斌勇，房屋总价款人民币55万元。2016年2月18日，两原告与被告谷志刚签订《房屋买卖定金协议》并经过公证机关公证。同日，张斌勇支付定金及首付款18万元给谷志刚。原告购得房屋后，于2016年2月26日开始装修，同年5月实际入住、使用该房屋，房屋之上产生的全部费用由原告缴纳。2016年4月12日，案外人杨仕辉申请执行查封了该房，原告对此提出异议，于2018年5月31日将房屋尾款37万元支付给昆明市官渡区人民法院执行局，经昆明市官渡区人民法院及昆明市中级人民法院判决，中止对该房的执行。2018年8月27日，因被告未能按期偿还该房屋贷款本息，原告又向云南子元房地产开发股份有限公司代被告偿还了210712.78元，双方签订《协议书》并约定，待该房屋符合办理不动产权证办理至被告名下，综所上所述，原告已经履行全部合同义务，支付全部购房款并实际占有使用该房屋，该房屋所有权已经完成转移，该房归原告所有，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告谷志刚经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告谷志刚作为甲方、原告张斌勇作为乙方、案外人昆明荣城房地产经纪有限公司馨安店作为丙方签订《房屋买卖合同》载明：“1、甲方自愿将座落于昆明市润城小Ａ4（191号片区）1幢1201号房屋一套出售给乙方,该房屋建筑面积以该房《商品房购销合同》为准。2、双方商定该房买卖总价款为人民币伍拾伍万元整，该房价包含配套费、维修基金、契税，该房甲方已和开发商签订了编号为ＫＭ2013051333675号的《商品房购销合同》,该房截止本合同签订时甲方尚未取得该房《房屋所有权证》乙方愿意以上述价格购买该房屋及现有配套设施（以看房时为准,合同签定后生效）。3、甲、乙双方商定乙方付款方式及时间为:经甲乙双方协商:①在签合同当日乙方支付甲方定金为人民币壹万元。②甲乙双方定了2016年2月18日到产权部门做完定金公证后乙方支付甲方定金及首付款为人民币壹拾捌万元整。③待房产证下来后,“甲方把该产权过户到乙方名下，乙方通过银行按揭贷款支付甲方尾款为人民币叁拾柒万元整。4、甲方作为对乙方交付房款的平等保证形式,甲方将下列材料交由乙方保管:商品房购房合同原件壹半,合同编为ＫＭ2013051333675。甲方保证所提供的上述房产资料的真实性,并符合国家及昆明市房屋上市有关规定及政策法规。同时保证该上市房屋交易的合法性,否则所引起的一切法律及经济责任均由甲方承担。甲乙双方商定于甲方领到该房《房屋所有权证》十五个工作日内办理该房《房屋所有权证》过户手续。……6、甲、乙双方委托内方代办该房房屋所有权证过户手续,甲、乙双方必须保证所提供的材科真实、合法、有效、无误、齐全,符合国家规定:在办理该房交易过程及过户所产生的一切相关税、费不包括在房款中介费之内,由乙方承担,乙方将《房屋所有权证》过户当时国家规定政策缴纳房交易过程及过户所产生的一切相关税费及费用,乙方需贷款的（贷款利及相关政策以银行批时为准）,乙方除银行要求提交齐全相关资料办理完有关手续、交纳相关费用的前提下如因乙方信用原因银行不批准贷款,或因银行贷款政策调整,导致乙方不能贷款的,乙方应积极筹集资金在该房《房屋所有权证》过户到乙方名下十个工作日内一次性付清甲方房款。7、甲、乙双方约定由乙方支付给昆明荣城房地产经纪有限公司中介服务费人民币:壹万元整，此费用不包括其他手续的办理,只限《房屋所有权证》的过户手续,并于甲、乙双方签定此《房屋买卖合同》当日一次性支付给丙方。8、甲、乙双方签订此合同之日起,如任何一方不配合办理该房《房屋所有权证》过户手续或违约,对方有权单方面解除合同,违约方并按上述房屋总价款的20%赔偿守约方,违约方同时还应支付丙方中介服务费人民币壹万壹仟元整，如果甲、乙双方协商解除合同,则甲乙双方各自承担成交价的各1%的中介服务费。”2016年2月18日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋买卖定金协议》载明：确认涉案房屋买卖定金为110000元于2016年2月18日支付，定金作为双方当事人正式订立房屋买卖合同和交易的担保，双方签订买卖合同并交易后,乙方支付的该定金转为房价款。关于买卖合同签订条件：1.待甲方持有上述房屋产权证书之日（即甲方领取房屋产权证之日）起七个工作日内,双方正式订立《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续，双方应配合提供办理该房屋过户手续的一切资料并办理过户手续。2.甲方取得房屋产权证时,附有及时通知乙方的义务；并保证房屋符合上市交易条件，保证房屋无查封、抵押等权利受限制的情形，并无其他任何权利瑕疵。上述《房屋买卖定金协议》，经昆明市明信公证处出具（2016）云昆明信证民字第4984号《公某》予以公正并载明该《房屋买卖定金协议》于支付定金时生效。云南省昆明市中级人民法院于2019年1月15日作出（2018）云01民初8628号《民事判决书》，认定事实为：“张斌勇与谷志刚于2016年2月16日签订《房屋买卖定金协议》,约定由谷志刚以550000的价格将昆明市片区）1幢1201号房屋出售给张斌勇,张斌勇于2016年2月18日向谷志刚支付定金110000元及首付款70000元。此后,张斌勇对该房屋进行了装修,并于2016年5月入住至今。另查明,涉案房屋系由谷志刚于2013年5月13日以贷款方式付款购得,首付金额91526元;于2013年5月13日办理商品房买卖合同登记备案,合同登记号为（ＫＭ201305133365）。张斌勇在与谷志刚签订《房屋买卖定金协议》,支付部分房款之后,并未办理该房屋所有权转让变更登记。该案在审理过程中,张斌勇已按昆明市官渡区人民法院要求向该院缴付了其尚欠谷志刚的购房尾款370000元。”另查明：案外人云南子元房地产开发股份有限公司作为甲方与张斌勇作为乙方，于2013年5月13日签订了《协议书》载明约定：谷志刚通过“首付款+按揭”的方式向甲方购买润城A4(19号片区)1幢1201号房屋。后谷志刚未按期偿还按揭借款本息,导致甲方为谷志刚代偿本息187369.88元;根据甲方与谷志刚签订的上述合同,购房人谷志刚未按期借款本息,导致甲方承担连带清偿责任,代还相关款项后,则甲方有收回代偿款项,并承担原告代还金额10%的违约金。张斌勇自愿代谷志刚清偿对甲方的债务,以期在条件具备时获取房屋所有权;乙方自愿代为清偿谷志刚对甲方的以下债务:代还本息187369.88元,违约金18736.9元,诉讼费3766元、保全担保费840元,以上合计210712.78元(大写:贰拾壹零柒佰壹拾贰元柒角捌分)3、乙方于2018年8月27日前向甲方一次性支付全部款项210712.78元,支付至甲方指定账户。2018年8月28日案外人云南子元房地产开发股份有限公司出具《收据》载明收到张斌勇本金和利息、违约金、诉讼费、担保费等款项共计2107127.78元。上述事实有原告提交《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《民事判决书》、《协议书》、《收据》及原告当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原告张斌勇与被告在平等自愿基础上签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告诉请原告张斌勇与被告签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告张斌勇与被告应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。故原被告之间形成合同法律关系。原告莫洪琼与被告之间不具有合同法律关系，故本院驳回原告莫洪琼的诉讼请求。关于二原告请求确认二原告系昆明市片区）1幢1201号房屋的实际权利人，房屋所有权由原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”本案涉案房屋，被告未取得房屋所有权证，涉案房屋的物权并未设立，法院不属于不动产物权的登记机关，原告张斌勇与被告约定：被告领到该房《房屋所有权证》十五个工作日内办理该房《房屋所有权证》过户手续。现涉案房屋并未办理物权登记手续，故本院不予支持原告的该项诉讼请求。被告谷志刚经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃对原告诉求进行抗辩的权利，本院依法进行缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张斌勇与被告谷志刚于2016年2月16日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告莫洪琼的诉讼请求；三、驳回原告张斌勇的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币9300元（原告已预交），由被告谷志刚负担（于本判决生效之日起十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  普会峻人民陪审员  董慧红人民陪审员  张静梅二〇二一年一月二十九日书 记 员  赵丽君