甘肃省高台县人民法院   民事判决书   （2020）甘0724民初1939号   原告:高台县红水金物业管理有限公司，住所地高台县城关镇天和家园小区，统一社会信用代码916207240735923696。   法定代表人：王向颖，男，汉族，1969年11月7日出生，住酒泉市。系该公司经理   委托诉讼代理人：蔺吉龙，男，汉族，住高台县。系该公司员工   被告：邢立，男，汉族，1986年11月10日出生，住高台县。   委托诉讼代理人：盛会玲，女，汉族，1990年8月24日出生，住高台县城关镇天和家园12号楼4单元402室。系被告妻子   高台县红水金物业管理有限公司诉邢立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   高台县红水金物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费4385元（2017年3月11日至2020年5月1日）并承担本案诉讼费。事实与理由：被告系高台县天和家园小区住户，原告为高台县天和家园小区提供物业服务。被告住房面积105.91㎡，2017年3月11日至今未交纳物业管理费。依据物价部门批准的1.1元／㎡的标准，被告应交2017年3月11日至2020年5月1日共计37个月19天的物业管理费4385元。经原告多次催交，被告拒绝支付。故诉请裁决，望判如所请。   邢立辩称，原告诉称住房面积及未交纳物业费的期间均属实，但原告未完全履行物业管理职责，主要表现为：1、2017年，原告将12号楼4单元楼梯间外墙保温层切开后安装了直通楼顶的全封闭式烟道，用来解决1-2层商业用房餐饮油烟排放问题，该烟道的安装影响了被告的居住环境，经被告所在单元楼住户多次向原告反映均未解决，后通过政府网站反映于2020年才得以解决；2、12号楼4单元单元门长期损坏，外来人员随意出入，原告不管不问，存在安全隐患；3、12号楼4单元楼道内照明电费应该包含在物业费之内，但原告将该费用转嫁给住户负担，致使楼道内灯具无人维修且电费无人交纳；4、12号楼4单元楼道内及地下室卫生状况差，不及时打扫。下雪天楼院积雪不按时清扫，路面结冰，给住户出行带来安全隐患；5、被告居住小区大门近两年来无人看管、门岗房形同虚设，外来车辆随意停放，住户出行不便；6、小区内摄像头长期损坏；7、原告公司将代管自来水充卡销售与居民物业费收取相互联系，限制住户买水数量；8、物业公司从未公布物业费收取后的具体使用情况；9、小区内路灯失明，给住户生活带来不便；10、小区内绿化带管理不善，多数树木枯死无人管理。如若原告解决上述问题，被告同意全额缴纳物业费。   原告围绕其主张对其提供物业管理服务的内容及收费标准予以说明，被告认可高层住宅每平方米每月1.1元的物业费收费标准，但认为原告物业服务存在瑕疵，应予以纠正后再按期缴费。   被告向法庭提交其所在12号楼4单元所有住户签字的物业存在问题书面说明复印件及高台县人民政府门户网站网友信件及官方回复网页复印件一份，欲证明原告的物业服务存在瑕疵的事实。原告质证并说明：1、该小区的建筑单位于2017年在被告居住的12号楼四单元楼梯间外墙安装了直通楼顶的全封闭式烟道，该单元住户多次向政府部门反映，建筑单位已于2020年将烟道拆除，因该烟道并非原告安装，原告作为小区物业管理企业仅在安装时受建筑单位委托负责查看；2、该小区各单元门锁由建设单位修建时安装，自住户入住后损坏频繁，物业多次维修，但因门锁质量问题无法解决；3、楼道内的照明不属于物业缴费范围，之前均有开发商垫付，但自2018年起由用户自己解决；4、原告物业公司有卫生清扫的制度，因小区院落大，原告雇佣的保洁人员有限，偶尔会存在卫生死角，但对住户反映的卫生死角物业均及时处理；5、小区内门岗房因部分住户对外来车辆收费问题有意见且多次发生纠纷故近两年来确无人看守，物业多次召开业主代表会议均未解决；6、小区监控是建设单位架设的附属设备，因技术参数较低，物业已经进行了更换，均能正常使用；7、因物业受自来水公司委托为住户提供自来水销售，为督促交纳物业费，确存在限制买水数量的情形；8、原告属自负盈亏的企业，对其收支亏损无公示义务；9、原告公司对住户反映的小区路灯损坏问题均及时处理，不存在路灯失明情形；10、小区内绿化带除地下设置了市政共用设施（如消防通道）不宜栽植外均有绿化带且由专人看护，不存在多数树木枯死无人管理的情形。   经审查，对上述原被告陈述及辩解中一致的第2、3、5、7项，能反映原告提供物业管理服务情况的部分内容，法庭予以认定；对被告第4、6、9、10项辩解，因被告未提交相关证据，法庭不予认定。被告提出的第4、6、9、10项的辩解内容意在证实原告瑕疵履行了物业服务合同，对此，若存在瑕疵履行，原告可通过继续履行合同行为予以完善，故被告的辩解内容并非其拒交物业费的充足理由；对被告的第1项辩解，原告认可，但至本案诉讼时，上述情形已经消除，故不具有诉争意义，本案不再处理；对被告提出的第8项辩解，依据《物业服务收费管理办法》及《物业服务收费明码标价的规定》，物业服务企业有义务公示其收费项目，但并无义务公示其收取的物业费用支出情况。故原告的理由符合法律规定，被告的辩解不能成立。   根据原告陈述、被告答辩和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：   原告系被告居住小区的建设单位选聘开展前期物业管理服务的公司法人，被告自2015年4月入住该小区后依据物价部门核定的1.1元／平方米的标准向原告交纳了2017年3月11日之前的物业费。本案起诉时，被告所居住楼层单元门损坏失修、楼道内照明无人维护管理、小区门房无人值守。另，原告受自来水公司委托代收住户水费，原告采取限制买水方量的方式督促业主缴纳物业费。经原告催要，被告未交纳2017年3月11日至今的物业费。   本院认为，原告依据与被告所居住小区的建设单位之间的前期物业服务协议开展该小区的物业管理服务，被告基于其与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，享有该物业服务合同中业主享有的权利和承担的义务。原告虽未提交其与建设单位签订的前期物业服务合同，但被告认可自其入住后就有原告提供物业服务。故原被告形成物业服务合同关系。本案争议焦点为原告提供的物业服务是否符合合同约定？具体有三点：1、关于单元门损坏失修、楼道内照明维护的问题。依据《物业管理条例》第六条，结合国家工商行政管理局1997年《物业管理委托合同示范文本》的内容，以及国家发改委、建设部2003年颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项规定，原告负责维修、养护、管理的房屋及配套设备应包括单元门、楼梯间共用照明，故单元门、楼梯间共用照明的日常运行、维护费用应由原告在其收取的物业费中支出。故本案中，原告提供的单元门维修、楼梯间共用照明维护服务，不符合行业规范义务。2、关于门岗房设置的问题。依据《物业管理条例》第46、47条之规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。包括执行站岗、保卫、巡逻等小区安全防范工作。故，原告以部分住户反对外来车辆收费并阻碍设置门岗房为由，未履行应该承担的安全防范义务，不符合合同约定。3、关于原告利用关联服务限制小区住户购买用水方量问题。依据合同的相对性，业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系、业主与自来水公司是供水合同关系、物业服务企业与自来水公司是委托合同关系。原告并不是供水合同的当事人，其无权实施停水、限制买水的措施。以上三点表明，原告提供的物业服务不到位，且部分服务工作并未开展。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务义务的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但本案被告除提出“若原告解决物业服务中存在的问题就按期缴费”的辩解外，并未就其损失及减免物业费的数额、依据等提供证据予以证明，被告可在证据充分后另案主张，故原告要求被告交纳物业费的请求应予支持。因被告辩解原告提供的瑕疵物业服务内容均为被告所在单元住户共有或全体业主共有的权益并非被告住户专有部分的权益，可由业主成立业主委员会，由业主委员会提出改正意见、或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。但原告应以此为戒，改善经营管理、强化物业服务、全面履行职责。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十九条，《物业管理条例》第二条、第七条五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业服务收费管理办法》第十一条三款2、5、8项之规定，判决如下：   被告邢立支付原告高台县红水金物业管理有限公司2017年3月11日至2020年5月1日物业费共计4385元，限于本判决生效之日起15日内付清。   本案受理费50元，减半收取计25元，由被告邢立负担。被告负担的受理费连同案件款一并给付原告，原告预交的受理费不再退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。   审判员 杨秀娟   二〇二一年一月十四日   法官助理 巩海慧   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民法典》   第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接收业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。   第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。   《物业管理条例》   第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。   第七条(五)按时交纳物业服务费用;   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。   物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。   《物业服务收费管理办法》   第十一条三款   2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；   5.物业管理区域秩序维护费用；   8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；