沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初8354号原告：星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北二中路6号。法定代表人马瑞特，系该公司董事长。委托代理人王诗涵，女，汉族，1989年7月22日出生，住址沈阳市皇姑区，系该公司员工。委托代理人：杨玲玉，女，汉族，1994年7月1日出生，住址山西省太谷县，系该公司员工。被告：沈阳艾菲得林商贸有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区机场路1005号G4026室。法定代表人：王冠男。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王诗涵、杨玲玉到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月25日，被告与原告签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》，以下简称（租赁合同）。2018年3月30日，原告与被告就租赁合同签订《补充协议》，双方约定：原告将位于沈阳市铁西区的商铺（铺位号：G.B-01-1,面积84.7平方米，以下简称涉案商铺）出租给被告。案涉商铺交付日期为2018年1月15日。案涉商铺的租期为2018年4月15日至2021年4月14日止。涉案商铺的租金按该场地计租面积计付，租金标准为：第一年租金为人民币3.5元每平方米每天，第二租赁年度租金为人民币3.75元每平方米每天，第三租赁年度租金为人民币4元每平方米每天。涉案商铺的租金支付方式及支付时间为首期租金应于原始合同起始期前15日向原告足额缴纳租金，租金支付以一个月为一个支付期，被告应于每个支付期前15日向甲方一次性足额支付该支付租金，承租人应及时支付合同期间内（包括装修期）就承租人在租赁场所内或者附近使用水、气、电力、空调、能源、电话服务、有线电视服务等费用（公用事业费）。在合同期限内，从2018年1月15日承租人应每月向出租人支付一笔金额，作为出租人对购物中心进行管理的报酬（管理费），租期内管理费等于60元每月每平方米。合同签订后，被告未按时支付租金和管理费、公用事业费等费用，已构成根本性违约。且在原告多次催缴欠费未果的情况下，被告擅自迁出离弃租赁场所严重损害原告合法权益。被告至今仍未支付欠款。按照原、被告双方签订的租赁合同及条款条件的约定，原告有权以书面通知方式单方面解除租约，收回租赁场所，租约自承租人收到出租人书面通知时解除。2019年10月16日，原告将解约函寄送至被告处，被告于2019年10月18日签收。双方的租赁合同及补充协议依法解除。按照原、被告双方签订的租赁合同。对于补充协议的约定，被告除支付其拖欠的租金、管理费、公用事业费等费用外，还应向原告支付违约金。违约金的数额等于解约之时租赁年度六个月租金的数额，此外，出租人无需返还承租人预付的押金、租金、管理费。自2019年10月18日双方租约解除时，被告仍欠原告租金41738元、管理费32076.48元、公用事业费6771.94元,此外,被告还应支付违约金60031.13元，但直至起诉时被告仍未履行上述义务。1、请求依法判令被告支付2018年4月15日至2019年10月18日的租金欠款41738元；2、请求依法判令被告支付2018年1月15日至2018年10月18日的管理费欠款32076.48元；3、依法判令被告支付2018年1月15日至2018年10月18日的公用事业费欠款6771.84元；4、依法判令被告支付因违反合同及补充协议应承担的违约金60031.13元；5、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告未答辩。经审理查明，原、被告于2017年10月25日签订租赁合同，（包括租赁合同条款条件），该合同约定，原告所有的位于沈阳市铁西区的星摩尔购物中心铺位号：G.B-01-1，面积84.7平方米商铺出租给被告，租期三年，从2018年2月1日至2021年1月31日。三个月装修期。装修期从2017年11月1日起，最迟到2018年1月31日届满，装修期承租人无需支付租金，但需支付其他费用，包括但不限于管理费及公用事业费。铺位交付日期为2017年11月1日。合同签订后五个工作日内，承租人向出租人支付押金41580元。如果承租人违约，出租人可以(但不是必须)使用或扣留或没收押金的全部或部分用于支付承租人因违约而应支付的利息、违约金等费用。租金：第一年度每天每平米3.5元，第二年度每天每平米3.75元，第三年度每天每平米4元，以上租金不含增值税，增值税应由承租人承担，承租人应以出租人开具的发票总金额向出租人支付租金及增值税税额，每月10日支付当月租金。承租人应及时支付合同期间的（包括装修期）就承租人在租赁场所使用水、气、电力、空调、能源、电话服务、有线电视服务和所有其他服务或公用事业所发生的并向租赁场所收取或者属于租赁场所所有的到期应支付的费用。（公用事业费）。装修期间管理费每月每平米30元（不含增值税税额），租赁期管理费每月每平米60元（不含增值税税额）。出租人可对管理费根据物价上涨指数进行合理调整。每月10日支付当月管理费。合同条款条件第20.1条还约定，承租人应就未支付的款项向出租人支付利息，自承租人首次有义务向出租人支付或偿还款项之日起每天按0.2%或法律准许的最高利率两者中较高的一个计算。同时合同条款条件第22.3条还约定，违约金的数额等于解约之时6个月租金数额，但租约对违约金另有约定的除外。上述合同及合同条款条件签订后，原、被告双方又签定补充协议，该协议约定修改租赁合同第3.1条为租期三年，从2018年4月15日开始计算至2021年4月14日，双方同意租赁物交付日期为2018年1月15日等内容。原告于2018年1月15日将合同约定的商铺交付被告。2017年10月16日被告交原告押金41580元。被告交租金时间及金额：2018年5月10日4980元；5月21日10000元；6月29日8988元；9月21日28637.05元；2019年1月23日18987.63元；2019年8月15日53000元；2019年10月12日9649.45元。上述已交租金含税共计134242.13元。以上所交租金原告均给被告开了增值税发票，税率5%。被告交付的管理费明细：2018年5月10日交10965.7元；5月31日交5387元；7月5日交5387元；9月30日交16160.61元；11月9日交5386.92元；2019年1月31日交10773.84元，2019年1月31日交22987.46元（该笔款中有2818.36元发票记载为企业管理服务、物业管理服务、服务费，因合同约定的管理费是原告对被告的管理服务，且没有单独约定服务费，故该款项应为管理费）。上述已交管理费共计77048.53元。77048.53元的管理费中，有60695.83元提供了增值税普通发票，税率为6%，其余未提供。2019年4月22日被告交付原告8538.64元电费。电费为收据，并非增值税发票。2019年6月起原告多次向被告发出催缴欠款单。2019年10月18日原告收回案涉商铺。上述事实有原告的陈述，有原告提供的租赁合同、租赁合同条款条件、补充协议、解约函、租金缴费单、催缴单、被告工商信息，上述证据经庭审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权出庭应诉，有权举证、质证等权利，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的权利，原告对其的诉讼请求，本院根据现有证据认定。合同成立并生效后，合同各方均应严格履行合同义务。原、被告签订租赁合同后，原告将商铺交付被告经营，被告应按约定给付原告相应的费用。双方约定，租期从2018年4月15日起算，租期3年，第一年每天每平米租金3.5元，2018年4月15日至2019年4月14日租金共计为108204.25元（3.5元×84.7平米×365天）。原告在被告处收回商铺的时间为2019年10月18日，第二年度租金共计为59395.87元。（3.75元×84.7平米×187天）被告应交租金共计为167600.12元。按照约定被告需承担税款，税率为5%，税款总额为8380元。被告应交付的租金及承担的税款合计为175980.12元（租金167600.12元+税款8380）。被告应交租金数额加上被告应承担的税款共计175980.12元，减去被告已交租金及税款134242.13元，被告尚欠原告41737.99元。合同约定装修期间管理费每月每平米30元（不含增值税额），租赁期间管理费每月每平米60元（不含增值税额）。装修期间为2018年1月15日至2018年4月14日，管理费为7623元（30元×3个月×84.7平米=7623元）。实际租用期为2018年4月15日至2019年10月18日，共计为18个月零4天，18个月的管理费为91476元（60元×18个月×84.7平米=91476元），4天的管理费为677.6元（4天×2元×84.7平米=677.6元），实际租用期的管理费共计92153.6元。装修期和实际租用期的管理费为99776.6元。按照合同12.5条约定，出租人可每年根据主管部门颁布的消费者物价上涨指数或者出租人随时合理指定的其他类似指数对管理费进行合理调整。原告主张2019年7月1日至10月18日管理费上涨2.1%符合合同约定。2019年7月1日至9月末管理费为15246元（60元×84.7平米×3个月）。2019年10月1日至10月18日管理费为3049.2元。2019年7月1日至10月18日管理费为18295.2元。2019年7月1日至10月18日上涨的管理费为384元（18295.2×2.1%）。被告应交付的管理费为100160.6元（99776.6元+384元）。按照合同约定被告要承担6%的税款，税款总额为6009.6元（100160.6元×6%）。按照合同被告要承担的管理费及税款共计106170.2元。被告已交付原告77048.53元，原告仅提供60695.83元的增值税发票，有16352.7元（77048.53元-60695.83元）未能提供增值税发票，该款项不应按6%收取被告税款，税款额为981.1元。被告实际应付原告的管理费及税款共计为105189.1元（106170.2元-981.1元）。被告应付原告的管理费105189.1元减去被告实际已付的管理费77048.53元，被告尚欠原告28140.57元。原告主张的公用事业费6771.94元，包括电费和电费服务费。原告按照电费数额加收35%的电费服务费，因合同没有约定电费服务费，对该部分不予支持。被告应付电费为5015元。被告有41580元押金在原告处，合同约定被告逾期付款原告可以使用该押金，原告应该用押金充抵欠款。被告的押金41580元减去应付原告的管理费(28140.57元)，减去应付原告的电费（5015元），余额为8424.43元。被告应付原告的租金41737.99元减去押金（8424.43元），还应支付原告33313.56元。原告按照合同条款条件22.3条主张的违约金，因该条款约定“租约对违约金另有约定的除外”，因合同条款条件第20.1条对违约金已有约定，所以应该适用20.1条的规定。20.1条约定违约利息按欠款额每天0.2%计算利息或法律准许最高利率两者中较高的一个计算，因利率每天0.2%已超出法律规定，所以该条款约定超出法律规定的部分无效，本院按法律准许的一年期贷款市场报价利率4倍支持原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，第七百二十一条的规定,判决如下:一、被告给付原告租金41737.99元；（该款已用41580元押金中的8424.43元抵消相应的款项，实际应付33313.56元）；二、被告给付原告违约金（按实际欠款额33313.56元，从2019年10月19日起，至实际给付时止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）；三、被告给付原告管理费28140.57元（该款已用41580元押金中的28140.57元抵消）；四、被告给付原告电费5015元（该款已用41580元押金中的5015元抵消）。上述一、二项于本判决生效后十日内履行，如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3112元，被告承担1672元，原告承担1440元。公告费560元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 光人民陪审员  孙琦颖人民陪审员  赵海鹰二〇二一年一月七日法官助理邵春元书记员李雪琳本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传唤传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。