上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3452号原告(反诉被告)：李顗，男，1972年11月18日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：乔猛，上海沪紫律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘立，男，1987年4月1日生，汉族，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告李顗诉被告刘立房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告刘立提起反诉，本院受理反诉后依法适用普通程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告李顗及其委托诉讼代理人乔猛，被告刘立及其委托诉讼代理人陈中圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李顗向本院提出诉讼请求：1、判令刘立返还李顗押金68,000元；2、判令刘立返还李顗房屋租金100,200元；3、判令刘立返还李顗进场费5万元。事实与理由：2019年1月31日，双方就上海市浦东新区长岛路XXX号(以下简称系争房屋)的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，但因系争房屋内有案外人的工商注册信息，导致李顗直到2019年5月底才办理了相关证照，李顗为此与刘立协商一致，确认合同解除，双方互不追究违约责任。2019年8月15日，李顗将系争房屋返还给了刘立，刘立却迟迟不退换押金和进场费，另李顗认为由于刘立的违约导致李顗2019年3月至5月期间无法正常经营，因此该期间的租金也应一并予以退还。李顗为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。被告刘立辩称：双方合同明确约定办理证照的义务在李顗而非刘立，刘立仅是协助配合义务，刘立并无违约行为。相反，李顗在履行过程中存在逾期缴纳租金、提前提出解约等一系列违约行为。合同解除是因李顗单方违约行为造成的，刘立有权依据合同没收押金，刘立在微信中所述的互不追究违约责任是指无需再互相承担支付款项，即李顗的押金不再退还，李顗也无需支付拖欠的租金等费用。基于上述事实和理由，反诉原告刘立提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；2、判令刘立收取的押金68,000元不予返还；3、判令李顗向刘立支付租金17,000元；4、判令李顗支付刘立物业费2,227.5元、水电费1,000元；5、判令李顗赔偿刘立中介费损失1万元。反诉被告李顗辩称：对于诉请1、3认可，认可拖欠的水电费金额为500元，对于物业费，李顗认为1月31日至2月28日为装修免租期不应缴纳物业费，对于3月1日至8月15日的物业费李顗表示认可。对于刘立的其他反诉诉请李顗均不予认可，双方已经就合同解除事项达成一致，刘立无权没收押金，要求李顗赔偿损失。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为靳筱慧、王景茜。2016年7月18日，刘立与产权人就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限为2016年8月3日至2021年6月30日止。2019年1月31日，李顗(乙方)与刘立(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积约为167平方米。房屋租赁用途为生鲜超市。租赁期限为2019年3月1日至2021年6月30日止。其中2019年1月31日至2019年2月28日为装修免租期。每月租金为34,000元，乙方应在合同签订之日支付给甲方三个月租金和二个月押金，计17万元整。以后每三个月支付以此房屋租金，共计102,000元整。乙方每次支付租金必须提前7日一次性支付给甲方。乙方应承担租赁房屋的水、电、煤气、电讯、卫生、市容、环保等一切因乙方实际使用而产生的费用。合同第八条约定，甲方有权收回乙方使用的房屋，乙方承担违约责任，押金归甲方所有：……(3)本合同所约定的其他违约项。合同第九条约定，乙方经营生鲜超市，另加一个熟食档口，甲方提供乙方办证所需材料，由乙方自行办理经营所需证照，该租金不包含物业费及发票。2019年5月，刘立发送微信给李顗称“李老板你好，按照合同约定，你们应该支付我方房租。但是现在考虑到你方实际经营情况，我们双方沟通结果约定你方在8月15日之前必须撤离长岛路店铺，双方终止合同。互不追究任何违约责任，请收到此信息，你方确认一下。”李顗回复“好的。”2019年8月15日，李顗将系争房屋交还给刘立。庭审中，双方一致确认双方的租赁合同关系于2019年8月15日解除。李顗支付的押金和进场费68,000元和5万元。李顗尚欠刘立租金17,000元。关于物业管理费，李顗认可欠付管理费金额为1,633.5元。李顗为证明因刘立原因导致李顗营业执照无法按期办理提供了微信聊天记录、注销登记信息，刘立对于真实性认可，并表示从微信聊天记录来看，刘立一直在积极配合办理证照并无违约行为。刘立为证明当时就系争房屋的解约事宜达成的真实内容，申请中介机构工作人员蔡典兵出庭作证。证人到庭陈述：对于当时双方的沟通过程和内容并不清楚，互不承担违约责任是双方事先沟通好的，当时刘立让我编辑微信由他转发给李顗，我就编辑了上述文字。李顗认为证人已经明确表示对沟通过程不知情，因此其证言不能起到刘立想要达到的证明目的。刘立认为其从未明确表示放弃追究李顗违约责任。以上事实，由《房屋租赁合同》、微信聊天记录、转账记录、工商、房产登记信息及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于双方是否就合同解除以及违约责任免除达成一致。刘立对于当时微信记录中“互不追究违约责任”解释为在没收押金的情况下不再追究其他违约责任。然没收押金的性质即是要求李顗承担违约责任。刘立的所述既与文字含义不符，也无其他证据可以佐证，本院难以采信。从微信记录来看，双方系协商一致解除合同，任何一方均无需承担违约责任。因此刘立要求没收李顗押金、主张李顗赔偿损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持。合同解除后，双方应按实结算相关的费用。关于水电费，刘立并无证据证明水电费实际发生的金额，本院根据李顗的自认，确认李顗应支付水电费500元。关于进场费，该项费用系李顗承租系争房屋时支付的对价，本院根据合同履行情况酌情确定刘立应退还李顗进场费40,152元。关于物业费，双方并未在合同中明确装修免租期内无需缴纳物业管理费，根据装修免租期的通常理解结合刘立实际支付的物业管理费情况，本院确认李顗尚欠物业管理费金额为2,225.46元。关于租金，李顗要求刘立退还租金，但从双方合同来看，刘立并无办理相关证照的义务，而微信聊天记录也显示刘立积极履行了配合义务，李顗要求刘立退还实际占用系争房屋期间的租金缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)李顗与被告(反诉原告)刘立签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；二、被告(反诉原告)刘立应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李顗进场费40,152元；三、被告(反诉原告)刘立应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李顗押金68,000元；四、原告(反诉被告)李顗应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘立租金17,000元；五、原告(反诉被告)李顗应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘立水电费500元；六、原告(反诉被告)李顗应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘立物业费2,225.46元；七、驳回原告(反诉被告)李顗的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)刘立的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,073元，公告费260元，由原告(反诉被告)李顗负担3,166.5元，由被告(反诉原告)刘立负担3,166.5元，案件反诉受理费703元，由原告(反诉被告)李顗负担458元，由被告(反诉原告)刘立负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  章 琼人民陪审员  余厚德二〇二一年一月十八日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。