吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3900号 原告：全学哲，男，现住：辽宁省大连市沙河口区福意园。 委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李盛聪，吉林诚途律师事务所律师。 被告：延吉三星房地产开发有限公司，地址：吉林省延吉市爱丹路70号。 法定代表人：夏振兴。 第三人：延吉市城市管理行政执法局，地址：吉林省延吉市天池路302-4-8号。 法定代表人：金时德，该局局长。 委托诉讼代理人：李元帅，该局法制科科长。 原告全学哲诉被告延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）、第三人延吉市城市管理行政执法局（以下简称执法局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告全学哲的委托诉讼代理人陶冶到庭参加第一次诉讼，被告三星公司经公告送达、第三人执法局经传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加第一次诉讼；原告全学哲的委托诉讼代理人李盛聪、第三人执法局的委托诉讼代理人李元帅到庭参加第二次诉讼，被告三星公司经公告送达，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 全学哲向本院提出诉讼请求：一、请求确认全学哲与三星公司之间签订的《商品房买卖合同》有效。二、请求判令三星公司协助全学哲办理房屋不动产权登记手续。三、并承担本案诉讼费。 事实与理由：因三星公司拖欠全学哲成立的延边建筑设计咨询有限责任公司（以下简称建筑公司）设计费，经双方结算后，于2009年8月4日签订了《商品房买卖合同》，将位于延吉市太平街西侧艺苑花园小区4号楼1904号房屋以总价款316138元抵顶给全学哲，用于抵顶拖欠的设计费，并为全学哲出具了316138元的房款收据。2010年11月20日，三星公司将该房屋交付给全学哲占有使用至今。现房屋已具备办理不动产权登记的条件，全学哲于2019年5月23日已交纳了物业维修基金及办照需要的税金，全学哲在交纳了物业维修基金及办照需要的税金后，在办照过程中，得知该房屋现合同备案在执法局名下。综上，为保障自身的权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持全部诉讼请求。 三星公司未提交答辩意见。 执法局述称，全学哲所称房屋系执法局在建设艺苑花园（原三星花园）项目时，因超面积建设未能缴纳相应罚款，因此将艺苑花园4号楼1904号房屋转让给了执法局（罚没款抵押还款协议书上为4号楼1单元7004，签订合同时改为1904号房屋），并签订了商品房买卖合同（编号为2004024BB011904）。签订合同后，执法局于2010年1月13日到房产管理部门进行了备案。综上，涉案房屋系执法局所有。 经审理查明：建筑公司成立于2005年1月14日，该公司股东为全学哲及其妻子李屹，建筑公司承接了三星公司开发的多个小区的建筑设计工程，三星公司因此拖欠建筑公司设计费。2009年8月4日，三星公司向建筑公司出具结算单，共计拖欠设计费360214元。经双方协商，以三星公司开发的房屋抵顶设计费。 2009年8月4日，全学哲与三星公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：全学哲购买三星公司开发的位于延吉市爱丹路南、太平街西侧的艺苑花园小区F户型4号楼1单元1904号、建筑面积101.98㎡的住宅房屋，3100元/㎡。本合同履行过程中，如双方发生争议，交延边仲裁委员会仲裁。2009年8月4日，三星公司向全学哲出具316138元的房款收据，同时注明顶建筑公司设计费。2010年11月20日，全学哲交纳契税、物业维修基金、办证费、交易费、电费等13591元，三星公司向全学哲出具13591元费用收据，同时注明顶建筑公司设计费；当日，三星公司向全学哲交付涉案房屋，全学哲占有使用涉案房屋至今。 另查明，涉案小区原系未经竣工验收工程，2018年1月5日，相关部门作出文件，包括艺苑花园等8个小区，予以通过先行办理不动产登记。2019年5月，涉案小区业主开始办理产权手续。2019年5月23日，全学哲交纳完毕住宅专项维修基金7343元，纳契税、印花税等6325.26元。办理产权手续过程中，被延吉市房产局告知执法局于2010年1月13日对涉案房屋进行合同备案，并暂停办理全学哲产权手续。涉案房屋现延吉市房产局登记信息为延吉市太平街1445号三星花园4号楼19004号。 再查明，2020年2月27日，延边仲裁委员会作出《撤回仲裁申请决定书》，主要内容为：2019年8月14日，全学哲向该委员会递交仲裁申请书，因执法局不同意以第三人身份参加诉讼，其与全学哲之间没有仲裁协议，仲裁委无法追加执法局参加诉讼，故准许全学哲撤回仲裁申请。 又查明，因三星公司建设的楼房超面积，车库未办理规划许可证，执法局于2010年1月5日对三星公司作出《行政处罚陈述、申辩告知书》，执法局将对三星公司处罚718300元。2010年1月8日，执法局对三星公司作出处罚718300元的《行政处罚决定书》。2010年1月13日，三星公司与执法局签订《罚没款抵押还款协议书》，约定对于罚款718300元，三星公司已交纳20万元，其余罚款三星公司没有现金，愿用本公司开发的艺苑小区4号楼1单元6004、7004号房屋，面积都为101.98㎡的住宅，总价值61.7万元进行抵押，还款期限为2010年6月10日，如到期不能及时交纳罚款，执法局对抵押房屋进行拍卖，拍卖所得冲抵房款。2010年1月12日，双方签订《商品房买卖合同》时，对房屋编号进行了变更，实际抵押房屋为艺苑小区4号楼1单元6004号、4号楼1单元1904号房屋，并于2010年1月13日在房产局对两套房屋进行了合同备案。两套房屋未办理抵押登记。 认定上述事实的证据有：全学哲提供的企业信息、商品房买卖合同、房款收据、结算单、营业执照、业主公约、各种费用收据、交费证明、电费明细、水费明细、市政府文件、会议纪要、不动产转移登记申请书、不动产单元信息表、宗地园、专项维修资金票据、税收完税证明、房屋交易告知书；执法局提供的行政处罚告知书、行政处罚决定书、罚没款抵押还款协议书、商品房买卖合同、房屋备案证明；当事人陈述。三星公司未到庭，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利，上述证据可以相互佐证，本院全部予以采信。 本院认为，因三星公司拖欠全学哲的建筑公司设计费，三星公司将涉案房屋抵账给建筑公司，之后三星公司与全学哲签订《商品房买卖合同》，2010年11月20日，三星公司将涉案房屋交付给全学哲，全学哲居住涉案房屋至今。根据三星公司与执法局的《罚没款抵押还款协议书》，能够明确双方虽签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋实际为罚款的抵押担保房屋，因实际未办理抵押登记手续，故执法局对涉案房屋不享有抵押权，其对涉案房屋的权利不具有优先性，三星公司已将涉案房屋抵账给全学哲，并交付全学哲占有使用多年，全学哲对涉案房屋的权利可参照房屋买受人的权利予以保护，其对涉案房屋享有期待物权，故全学哲请求确认其与三星公司之间签订的《商品房买卖合同》有效，请求三星公司协助办理房屋不动产权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。同时，办理涉案房屋不动产登记手续前，应先行撤销执法局的合同备案。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告全学哲与被告延吉三星房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》有效。 二、第三人延吉市城市管理行政执法局于本判决发生法律效力之日立即（先行）协助原告全学哲办理房屋（位于延吉市太平街1445号三星花园4号楼19004号、建筑面积101.98㎡）合同备案撤销手续，被告延吉三星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即（后续）协助原告全学哲办理前述房屋的不动产权登记手续（所需费用按国家相关规定双方各自承担）。 案件受理费6042元（原告已预交），公告费600元，共计6642元，由被告延吉三星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李 雪 人民陪审员  李文强 人民陪审员  李建党 二〇二一年一月二十九日 书 记 员  刘 帅