河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初5364号原告：偃师市鹏源商贸有限公司。住所地：偃师市槐新街道办事处西亳市场77号。统一社会信用代码：914103817880949457法定代表人：徐惠忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田金立，河南伊洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢金金，河南伊洛律师事务所律师。被告：马建献，男，1970年11月1日生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：冯晓曼，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚峰，河南大鑫律师事务所律师。原告偃师市鹏源商贸有限公司（以下简称鹏源商贸公司）与被告马建献租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏源商贸公司的委托诉讼代理人田金立、卢金金、被告马建献及其委托诉讼代理人冯晓曼、李亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏源商贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担赔偿损失、恢复原状、承担违约责任等40万元及拖欠物业费、水费等计110万元；庭审中变更为：依法判令被告支付违约金40万元，承担赔偿损失、恢复原状及拖欠电费、物业服务费、垃圾处理费等共计1648282元；2、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等相关费用。事实和理由：2019年9月29日经协商，被告租赁原告投资设立的偃师市商都路西亳市场二楼万客隆服饰零售店经营服饰等商品，并签定租赁合同书，租赁面积4500平方米，租赁期限5年，约定租赁合同期内租金不变，租赁期满被告如需继续租赁，同等条件下享有优先权，被告应在租赁合同期满之日，提前两个月向原告提出申请并经原告同意方可续约，否则视为乙方不续签，合同约定诚信保证金5万元及各费用交纳办法、时间，并约定租赁合同不到期单方终止租赁合同违约责任的承担等及纠纷解决办法途径等。合同签订后，被告组织商户进入租赁场地进行正常经营活动，没有通知原告突然终止租赁合同，2020年9月初不辞而别将商户撤离租赁场地，明显违约，并给原告造成租赁场地和租赁设施损坏，并拖欠物业费、水费，给原告造成巨大经济损失，经双方协商无果，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告马建献辩称，1、原告诉求不明。原告应明确电费、物业服务费、垃圾处理费的具体数额及计算依据，应明确对什么恢复原状、恢复到什么样的原状，赔偿损失应当明确，也应明确违约金的赔偿依据；2、原被告双方签订的租赁合同书是无效协议，原告依据租赁合同书要求被告承担违约责任无事实和法律依据。原告出租给被告的商铺位于温州商贸城2楼，原告起诉后，被告了解到温州商贸城并未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同书是无效协议；3、即使原被告签订的租赁合同书有效，也因原告违约，合同书已经解除。租赁合同书签订后，被告已按约定将第一年租金交给原告，即已交纳2019年10月1日至2020年9月30日的租金，但在2020年8月28日，原告无故断电，并阻止被告进入经营场地，导致被告无法经营，被告已向原告发函解除租赁合同书。被告保留要求原告返还2020年8月28日至2020年9月30日的租金、诚信保证金及赔偿损失的权利；4、2020年8月28日原告无故断电，并阻止被告进入租赁场地，导致被告无法经营，2020年8月28日之后的物业费不应由被告承担，电费、垃圾处理费也不是被告使用产生，更不应由被告承担。原告要求被告承担物业费、电费、垃圾处理费没有任何事实和法律依据；5、原告要求被告承担担保费没有任何事实和法律依据。综上，请在查明事实基础上，依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月21日，鹏源商贸公司（甲方）与马建献（乙方）签订“租赁合同书”一份，主要内容为：为加强甲乙双方合作，明确各自的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，本着友好协商、平等自愿的原则签定本合同以期共同遵守。一、场地的位置与用途1、甲方同意将位于鹏源温州商贸城二楼服装城，面积约4500m2的场地，提供给乙方作商业经营用途，经营范围为商贸。2、甲方将该商铺交付乙方使用时，商铺结构完整。租赁期内如乙方有特殊要求需改变商铺结构，需向甲方递交书面申请，经甲方同意后，乙方方可改变商铺结构及配套设施。二、合同期限及合同续签1、租赁期五年，自2019年10月1日至2024年9月30日2、合同期内租金不变，期满乙方如需续签，在同等条件下享有优先权，但乙方应在合同期满之日提前二个月向甲方提出申请，并经甲方同意方可续签，否则视为乙方不续签。3、甲方如不接受乙方提出续签合同的要求，或乙方没有在约定期限内申请续签，本合同期满后自行终止。三、租金、付款办法1、经甲乙双方商定，该商铺租金为每壹年支付一次，年租金为人民币壹佰贰拾万元整。2、合同期内，电费、物业费、垃圾处理费及经营活动的一切费用按照相关规定由乙方承担、电费0.9元/度，物业费按原标准收取，垃圾处理费18500元/年，电费、水费、垃圾处理费调价，按照新标准执行。3、合同期内，若乙方未按约定时间缴纳年租金，甲方有权单方终止本协议。4、电费、水费按月结清，垃圾处理费按年一次付清。四、诚信保证金及其它费用为使双方各自的权利得到有效保障，签约时乙方一次向甲方交纳诚信保证金共计人民币五万元整，合同期满或双方解除合同之日，乙方须在规定之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业费，甲方需将在90日内无息全部退还乙方。五、营业场地的使用与管理1、合同期内乙方未经甲方同意不得擅自将商铺转租、转让或以合伙人名义变相转包等行为，否则视同乙方违约，甲方有权单方终止本协议，且不予退还所收的诚信保证金。2、乙方若需制作形象专柜，在空闲地段上及其它广告位上设置招牌、灯箱、横幅等广告时，应先向甲方申请，经甲方审批同意后，由甲方统一制作和发布，费用由乙方承担。3、乙方应自觉爱护商场内的公共设施和财产，如有损坏照价赔偿。需装修或改造应征得甲方同意。否则，视同乙方违约。4、营业场地或铺位的装修工程由乙方负责施工，设计方案应符合甲方安全要求和整体规划，经甲方书面同意后签订《装修施工安全协议》，装修费用由乙方承担。若乙方未按甲方认可的方案组织施工或未达到甲方验收标准，乙方当返工，并承担因此造成的一切损失。5、本协议期满后，乙方不续签或因乙方违约原因导致甲方解除本协议的，乙方所做的装修不可移动部分无偿归甲方所有，可拆移的归乙方所有，不得拆除与毁坏。6、商场内公共通道楼梯、电梯、公共空间均由甲方统一管理、乙方不准放置任何物品。甲方保证乙方合同期内电梯正常运行及维修、楼顶漏水维修，保证乙方正常经营。7、如甲方改造装修、调整布局，乙方应无条件配合，甲方应给予乙方合理安排。……六、经营管理……七、合同的变更、解除和终止……2、合同期内，如有一方严重违约，导致本合同无法执行，守约方可以书面形式通知对方解除合同，违约方收到通知后，合同自然解除。八、甲方权利和义务……甲方须按时将该商铺交付乙方使用……九、违约责任：1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的2%交纳滞纳金；2、一切非自然因素造成租用商铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任；3、在合同期内，如因不可抗力的原因（如地震、水灾、火灾、政府拆迁）本协议自然终止，不视为违约，双方互不赔偿。4、在合同期内，未经乙方同意，甲方单方宣布解除合同属违约，甲方要将合同期租金的差额损失退还给乙方，并给予乙方3个月的租金补偿。5、在合同期内，未经甲方同意，乙方单方宣布解除合同属违约，甲方不再退还乙方的诚信保证金，乙方给予甲方3个月的租金补偿，并在甲方规定期限撤离商场。十、争议……合同签订后，马建献开始经营，并交纳了第一年的租金120万元、2019年10月至2020年9月份的物业费共计50602元、以及电费、当年的垃圾处理费、水费等。2020年8月底，马建献搬离经营场所，审理中，双方对马建献搬离原因说法不一，鹏源商贸公司称马建献不明原因突然搬离、马建献称系因鹏源商贸公司无故断电并阻止其进入经营场地。另查明，鹏源商贸公司于2006年4月28日与偃师市市场发展服务中心签订“西亳市场改建暨租赁合同书”，取得该市场的经营权。马建献已在案涉经营场地租赁经营多年，2019年10月21日所签订的租赁合同书系续签。鹏源商贸公司在向本院申请诉前财产保全时，支出申请费5000元、保险服务费7200元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鹏源商贸公司与马建献签订的租赁合同书不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。马建献多年来一直在案涉经营场所租赁经营，经营活动并未受到影响，其辩称2019年10月21日与鹏源商贸公司签订的租赁合同书因温州商贸城未取得建设工程规划许可证而无效的理由不足，不予支持。审理中，鹏源商贸公司虽不同意解除双方的租赁合同，但由于双方对马建献搬离租赁场地的说法不一，双方矛盾已经发生，马建献租赁商铺的合同目的已不能实现，故双方租赁合同书以解除为宜；马建献提交的信函及回执不能证明鹏源商贸公司收到了该信函并同意解除租赁合同，根据租赁合同书第九条“在合同期内，未经甲方同意，乙方单方宣布解除合同属违约，甲方不再退还乙方的诚信保证金，乙方给予甲方3个月的租金补偿，并在甲方规定期限撤离商场”之规定，马建献单方宣布解除合同的行为应属违约，应给予鹏源商贸公司3个月的租金补偿，数额应为120万元÷12个月×3个月＝30万元，并按租赁合同书的规定支付鹏源商贸公司在租赁合同解除前的物业费；马建献提交的电费收据能够认定其电费已交纳至2020年8月份，在其搬离以后电费及垃圾处理费未再产生，不应由其承担；根据租赁合同书约定及马建献物业费缴纳情况，物业费应认定为每月4600元（50602元÷11个月）；本案所涉合同系马建献与鹏源商贸公司续签，马建献称空调系其安装，鹏源商贸公司提供的证据不能证明马建献搬离时空调及装修损毁，且不能提供证据证明双方签订合同时租赁场地状态，同时电梯的正常运行及维修系出租人应尽的义务，故其要求马建献赔偿空调机损毁、电梯维修费、装修损毁恢复费用的诉讼请求，本院不予支持；要求马建献支付4年定税，因租赁合同解除且没有证据亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款、第五百八十二条、第七百一十二条之规定，判决如下：一、被告马建献于判决生效后10日内支付原告偃师市鹏源商贸有限公司违约金30万元；二、被告马建献于判决生效后10日内按4600元/月支付原告偃师市鹏源商贸有限公司物业费（从2020年9月1日开始计算至判决生效之日）；三、被告马建献于判决生效后10日内支付原告偃师市鹏源商贸有限公司申请费5000元、保险服务费7200元；四、驳回原告偃师市鹏源商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9817元，由原告偃师市鹏源商贸有限公司承担5817元、被告马建献承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  李玉辉二〇二一年一月二十九日书记员  高 茜