江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0205民初5544号原告：张科研，男，汉族，住吉林省农安县。原告：刘柏凤，女，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：张科研，男，汉族，住吉林省农安县，系刘柏凤丈夫。被告：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。原告张科研、刘柏凤诉被告无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法由审判员陈军慰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张科研（同时为原告刘柏凤的委托诉讼代理人）、被告恒达房产公司的委托诉讼代理人宋菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张科研、刘柏凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿其迟延交房违约金62835元（违约金以房款492058元为本数，按照日万分之一的利率标准，自2017年1月1日计算至实际交房之日止，暂从2017年1月1日计算至2020年6月30日，共1277天，为62835元，实际已于2017年3月2日收到违约金1452元，实际应付61383元）；2020年6月30日后按月支付，直至消防合格取得相应的证明为止，或双方达成协议；2、要求违约金支付到交付正常使用且符合安全标准的机动车机械车位，恢复小区原有规划为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月10日，其与被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同备案号201506100217）及补充协议，由其购买被告开发的位于××街道××路××路××幢××单元××号房屋，房屋总价为492058元，合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付该商品房，补充协议第七条对合同第九条补充约定，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，其按照约定以自有资金支付了99058元购房款，以银行贷款支付了393000元购房款，共计付清了492058元房款。但被告没有按照合同约定于2016年12月31日前交付合格房屋。本案房屋于2017年4月19日交付，但是其在收房过程中发现本案房屋存在消防安全隐患，经过投诉后，被告一直不整改，消防支队锡山区大队于2018年5月28日做出了行政处罚决定书，确定消防不符合，到现在为止，被告仍没有合理整改方案使本案房屋一直处在消防隐患中。被告在交房时没有提供合格的房子，首先违约导致其一直无法收房。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面、诚信履行合同。其依约支付了全部房款，被告理应依约交付符合合同约定的房屋，现被告未如期交付合格房屋，应依约承担迟延交付的违约责任。2017年4月，被告通知其收房，其在到达收房现场后，看到的实际情况与商品房销售时所宣传的严重不符，五千平方米花海、活水系等根本不存在，大量机械车位存在无法启用等问题，其与小区80余户业主共同起诉要求被告提供能够正常使用且符合安全标准的机动车机械车位、赔偿或补偿因虚假宣传给其造成的损失。因赔偿标准无法确定，后于2018年5月撤回起诉，另行主张权利。近期，其在“国家企业信用信息公示系统”中查询到被告于2018年7月31日被作出行政处罚，行政处罚决定书文号：锡山市监案字（2018）第31号；处罚依据：《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款；主要违法事实：发布虚假广告；行政处罚内容：罚款13万元。行政机关的处罚是对事实的认可，进一步证明被告未能按合同约定，交付合格房屋，接受行政处罚不能免于对实际受害人的责任，特请法院支持其诉请，责令被告交付与宣传相符的房屋。机械车位迄今为止仍不能正常使用，请被告尽快整改完成，符合入住使用条件。被告恒达房产公司辩称：原告的诉请没有事实依据，1.根据原告诉状，原告自认本案的涉案房屋于2017年4月19日交付，同时陈述在收房过程中发现本案房屋存在消防隐患，对于这一点其认为与事实不符，首先原告没有证据证明在2017年4月19日交房时向开发商提出过房屋存在消防隐患的事实及证据，其次根据原告提供的证据，消防部门仅是于2018年的5月28日指出消防楼梯存在不符合防火规范的问题，要求整改，而且这一问题的发现是消防监督员在2018年4月11日通过消防检查时发现的，因此这一点与原告的陈述不符，其于2017年4月17日获得了无锡市锡山区住房和城乡建设局颁布的关于花海家园一期通过交付使用竣工验收的通知，并且于2017年3月15日向无锡市公安消防支队锡山区大队完成了建设工程消防备案，因此其认为在2017年4月19日向原告交付房屋时，涉案房屋是通过政府的相关部门验收合格并同意交付使用的，因此原告没有证据证明有拒收房屋的情况下拒收房屋，是原告违反合同约定在先，原告主张其逾期交房的没有事实依据。原告在诉状中提及的所谓虚假广告的事，已经由市场监管部门进行了处理，与本案无关，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年6月10日恒达房产公司与张科研、刘柏凤签订商品房买卖合同一份，约定：张科研、刘柏凤购买恒达房产公司建设的花海家园第2幢8单元401号房屋，建筑面积69.63平方米，单价每平方米7066.75元，总价492058元；买受人于2015年6月10日付首付款99058元，于2015年6月13日前办妥按揭贷款手续，贷款金额为393000元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第2种条件（该商品房通过分期交付使用竣工验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，即按附件补充协议第七条约定执行；合同第十一条约定：交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，出卖人在书面交付通知记载的交付时间视为该房屋已实际交付，自交付之日起该房屋的灭失、毁损等所有风险由买受人承担，并出卖人无需承担延期交房的违约责任；合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用所直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，即以交付日期为准，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，即90天内调整，达到合同约定附件三标准。合同附件三对装饰、设备标准的10项内容进行了列明。合同附件补充协议第七条约定：对合同第九条的补充约定，1.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第九条约定：买受人应按照交房通知上规定的时间、地点和程序办理交接手续，买受人未按交房通知中规定日期办理交付手续的，视为买受人违约，该规定日期即视为实际交付日，该商品房的风险责任自交付日起转移至买受人；补充协议第十四条约定：该房屋交付时，若买受人发现需由出卖人及建设单位进行整改的质量问题，买受人有权要求出卖人或建设单位承担保修责任，出卖人或建设单位不得拒绝，但买受人无权以此为理由拒绝办理房屋交接手续，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任；补充协议第十五条约定：该房屋交付后，买受人认为交付的房屋存在严重质量问题而拒绝收房的，则应自出卖人书面通知的交房之日起60日内，出示本市有资质的建筑工程质量检测机构鉴定报告，若买受人不出示或逾期出示，均视为房屋质量合格，由买受人承担延期收房的违约责任；等。2017年4月17日无锡市锡山区住房和城乡建设局向恒达房产公司出具《关于花海家园一期通过交付使用竣工验收的通知》：你公司《申请报告》悉；花海家园一期规划建筑面积31576.98平方米；该工程由江苏华电工程设计院有限公司负责设计，苏州市恒达伟业建筑有限公司负责施工，江苏建协建设管理有限公司负责监理，现建设项目已全面竣工；经现场核验并根据区规划、环保、城管、公安、市场监督等部门单项验收的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用；希做好各项交接工作，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。同时办理了上述房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书等。2017年4月17日恒达房产公司向张科研、刘柏凤发出交房通知，张科研陈述：收到是4月24、25号的样子，具体时间忘了。恒达房产公司支付了违约金1452元。张科研、刘柏凤和恒达房产公司未办理该房屋交接手续。2018年7月恒达房产公司因发布虚假广告，被当地市场监督部门处罚，罚款130000元。2018年5月恒达房产公司因其一期、二期所有8层高的住宅楼楼梯净宽不足1.1米责令整改，复查不合格，被当地公安消防部门处罚，罚款10000元；后进行了整改。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、行政判决书等，被告提供的楼梯照片以及当事人陈述在卷佐证。本院认为：张科研、刘柏凤与恒达房产公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒达房产公司逾期交房，应当按照合同的约定承担违约金。本案中双方的主要争议在于：违约金计算的截止时间如何认定？张科研、刘柏凤主张计算至该房屋消防合格取得相应的证明、交付正常使用且符合安全标准的机动车机械车位以及恢复小区原有规划为止。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，交付房屋的标准是按照国家和地方人民政府的有关规定，将通过分期交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。恒达房产公司未按照上述约定时间竣工、交房，具有过错，应当承担违约责任。2017年4月17日花海家园一期通过交付使用竣工验收，通知可以交房，案涉房屋可以交房。商品房买卖合同补充协议第九条约定：买受人应按照交房通知上规定的时间、地点和程序办理交接手续，买受人未按交房通知中规定日期办理交付手续的，视为买受人违约，该规定日期即视为实际交付日，该商品房的风险责任自交付日起转移至买受人。根据张科研陈述在2017年4月24、25日收到交房通知，按照合同约定买受人收到通知后应当去办理房屋交接手续，但未去办理房屋交接手续，存在过错。双方补充协议第十四条约定：该房屋交付时，若买受人发现需由出卖人及建设单位进行整改的质量问题，买受人有权要求出卖人或建设单位承担保修责任，出卖人或建设单位不得拒绝，但买受人无权以此为理由拒绝办理房屋交接手续，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任。张科研以小区公共设施瑕疵为理由认为其合同标的房屋不符合合同约定，没有合同依据。故本案中认定逾期交房截止日为2017年4月25日。按照合同约定，恒达房产公司应当承担逾期交房违约金，以492058元为基数按日万分之一的标准自2017年1月1日至2017年4月25日止，经计算为5658元，扣除已付1452元，还需要给付4206元。双方对小区房屋的消防、车位以及规划存在争议，按照合同的约定，不能以该争议的解决作为逾期交房违约金计算的截止日期，张科研、刘柏凤的相关意见，本院不予采纳。当事人的其他意见，理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、无锡市恒达星湖湾房产有限公司于本判决生效后三日内给付张科研、刘柏凤逾期交房违约金4206元。二、驳回原告张科研、刘柏凤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667元（已减半收取，由原告预交），由张科研、刘柏凤负担621元，无锡市恒达星湖湾房产有限公司负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陈军慰二〇二一年一月十九日书记员  周宇平