北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15137号原告（反诉被告）：北京储渊时代文化传播有限公司，住所地北京市房山区怡和南路**院**楼**204。法定代表人：钟红霞，经理。委托代理人：孙子超，山东潍滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：李强，男，1979年3月21日出生，汉族，户籍地辽宁省葫芦岛市龙港区，现住北京市昌平区。委托代理人：李**，北京市众明律师事务所律师。委托代理人：陆潇茹，北京市众明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京储渊时代文化传播有限公司（以下简称储渊公司）与被告（反诉原告）李强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储渊公司的委托诉讼代理人孙子超，被告李强及其委托诉讼代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告储渊公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年11月29日签订的《商铺出租合同》于2020年4月30日解除；2.判令李强退还储渊公司保证金45000元；3.判令李强退还储渊公司免租期50天（自2017年11月29日至2018年1月17日）的租金73752元；4.判令李强退还储渊公司自2020年2月1日至2020年5月28日的租金152297.88元；5.诉讼费用由李强承担。事实和理由：2017年11月29日，储渊公司筹备设立期间，现法定代表人钟红霞为设立储渊公司，与李强签订《商铺出租合同》。储渊公司承租李强位于北京市房山区长阳万科中央城16-1-204的房屋作为幼儿英语培训的教室使用，租赁期限自2017年11月29日起至2023年1月16日共计5年（其中含50天免租期），房租半年支付一次，提前一个月支付下一期租金。2019年12月8日新冠肺炎疫情开始后，北京市教委发布通知要求幼儿园、培训机构停课，复课时间另行通知。受上述疫情和通知影响，储渊公司承租的房屋空置不能使用，租赁房屋目的已不能实现。2020年2月，储渊公司与李强协商沟通房租减免及解约事宜。2020年4月15日双方达成一致意见。双方于2020年4月30日解除合同并交接房屋。双方因新冠肺炎疫情不可抗力的原因而解除合同，应互不承担违约责任。合同解除后，李强应退还储渊公司房屋保证金、已付免租期租金以及因政府强制性要求未能使用房屋期间的租金，但李强明确表示拒绝退还上述款项。被告李强辩称，不同意储渊公司的诉讼请求。第一，疫情影响并未达到致使涉案合同解除的程度。双方签订的店铺租赁合同合法有效并未协商解除。涉案合同自2017年11月29日签订，承租期限长达五年多，现仅履行了一半的合同期限。新冠肺炎疫情确实对涉案合同的履行产生了影响，但2020年8月10日北京市政府已经允许培训机构经过审批可以开展经营活动，疫情造成的影响并未致使合同目的无法实现需要解除的程度。第二，储渊公司未按约定支付租金长达六个月之久，因储渊公司的上述违约行为致使李强产生较大的经济损失，储渊公司应承担相应的违约责任。第三，疫情影响双方之间的合同履行，但并不导致双方之间的合同解除。储渊公司单方通知解除合同并无法律效力。无论李强是否签收房屋钥匙均不意味着李强同意解除合同。现李强以储渊公司违约为由要求解除合同，合同应自反诉状送达储渊公司时解除。第四，储渊公司恶意违约致使双方之间的合同无法继续履行，其擅自退租应承担违约责任，且合同中租期最后50日为免租期，免租期履行条件并未成就，故储渊公司无权要求李强退还租金、保证金以及免租期的租金。李强向本院提出反诉请求：1.确认双方于2017年11月29日签订的《商铺出租合同》于反诉状送达之日起解除；2.判令储渊公司向李强支付房租、物业费、供暖费合计450661.29元，以及利息（以450661.29元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年4月29日起计算至实际支付之日止）；3.判令储渊公司向李强支付违约金145365.19元；4.判令储渊公司支付房屋闲置期间的租金损失290730.38元。针对李强的反诉，储渊公司辩称，不同意李强的反诉请求。第一，双方之间的合同经协商一致解除，双方交接房屋和钥匙水电燃气卡等时间为2020年4月30日。第二，双方协议解除合同，储渊公司支付房租至2020年5月28日，未欠付房租、物业费、供暖费等费用。第三，双方协议解除互不存在违约行为，不应支付违约金。第四，双方协议解除合同后，涉案房屋是否闲置与储渊公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月29日，钟红霞（乙方、承租方）为设立储渊公司，与李强（甲方、出租方）签订《商铺出租合同》，约定甲方将其拥有的位于北京市房山区长阳镇万科中央城项目16-1-204号店铺出租给乙方，租赁期5年，自2017年11月29日至2023年1月16日止（含50天免租期）。租期内前两年，每年租金为538389.6元，后三年每年增长8%，租金半年一期共分为十期（第一期2017年11月29日至2018年5月28日租金269194.8元；第二期2018年5月29日至2018年11月28日租金269194.8元；第三期2018年11月29日至2019年5月28日租金269194.8元；第四期2019年5月29日至2019年11月28日租金269194.8元；第五期2019年11月29日至2020年5月28日租金290730.38元；第六期2020年5月29日至2020年11月28日租金290730.38元；第七期2020年11月29日至2021年5月28日租金313988.81元；第八期2021年5月29日至2021年11月28日租金313988.81元；第九期2021年11月29日至2022年5月28日租金339107.91元；第十期2022年5月29日至2022年11月28日租金339107.91元），每期提前一个月支付下一期租金。合同履行期间产生的取暖费、水费、电费、物业费、燃气费等费用由乙方承担并及时缴纳。双方还在合同中约定如下事项：1.保证金：乙方在合同签订之日向甲方交付保证金45000元作为履约保证金。2.免租期50天。免租期是甲方给乙方用于装修租赁房屋和办理各项经营手续使用，如乙方中途退租，需要返还甲方给予的免租期。3.租赁期内，乙方在没有发生任何违约行为的前提下被甲方提前收回房屋，甲方需赔偿乙方三个月租金；乙方在甲方没有任何违约行为的前提下提前退租，需赔偿甲方三个月的租金。4.合同履行期内，如有政策变化、政府统一规划等其他原因需要拆除房屋，合同终止，租赁费用按实际使用时间计算。关于租金等费用支付情况。按照双方约定，钟红霞于2017年12月2日支付了含第一期部分租金139194.8元、保证金45000元、物业费19913.04元以及取暖费11062.8元等在内的各项费用合计215170.64元，并于2018年3月1日通过案外人肖娟账户向李强支付第一期剩余租金130000元。2018年5月28日，储渊公司通过案外人王春雷账户向李强支付第二期租金269195元。2018年12月2日储渊公司支付了第三期租金269194.8元。2019年5月22日、2019年12月4日储渊公司通过案外人王玮账户分别支付第四期租金269194.8元以及第五期部分租金235545.47元。储渊公司承租涉案房屋经营爱诺迪启蒙英语培训。2020年1月26日，北京市教育委员会发布通知，因新冠肺炎疫情暂停全市校外培训机构线下培训活动。储渊公司按照通知要求对涉案房屋所在的中央城校区进行停课。此后，受新冠肺炎疫情影响，对部分学员进行了退费。2020年4月15日，储渊公司法定代表人钟红霞通过微信与中央城房屋业主协商租赁合同能否继续履行问题，储渊公司提出因新冠肺炎疫情影响无法正常营业拟解除租赁合同，李强在微信群中未表态。同日，储渊公司通过短信形式向李强发出解除房屋租赁通知书，告知疫情原因按照北京教委和有关部门的规定，储渊公司不能继续营业，因疫情属于不可抗力，储渊公司拟解除房屋租赁合同，并在4月30日前归还房屋，如李强不同意协商解除或协商解除失败，双方可通过诉讼途径解决纠纷。此后，李强接到涉案房屋钥匙、水电卡等物品，并发出房屋对外出租信息，但双方就合同解除及款项返还仍未能达成一致意见。2020年5月21日，钟红霞曾就涉案合同纠纷向本院提起诉讼，要求确认合同解除并要求李强退还保证金、租金、免租期租金等费用。起诉状及证据于2020年6月4日送达李强。该案审理过程中，李强认为钟红霞为设立储渊公司而签订涉案合同，储渊公司成立后实际承受了合同的权利义务，主张涉案租赁合同的相对方应为储渊公司而非钟红霞，后钟红霞撤回起诉。2020年11月5日，李强交纳了涉案房屋2020年5月至2020年12月的物业费共计12472.41元（其中5月份物业费856.47元、6月份物业费1659.42元）以及供暖费5054.59元。另查明，储渊公司成立于2018年6月4日，法定代表人钟红霞，股东钟红霞、肖娟、杨家美，住所，住所地北京市房山区福泽路**院**楼**201、202、204、205范围：组织文化艺术交流活动（演出除外）；教育信息咨询（中介除外）；软件开发；餐饮管理；心理咨询（中介除外）；从事互联网文化活动；餐饮服务；互联网信息服务；出版物零售；出版物批发。2020年5月7日，该公司住所地变更为北京市房山区怡和南路**院**楼**204。本院认为：钟红霞作为储渊公司的发起人，为设立储渊公司而签订涉案租赁合同，储渊公司成立后实际使用经营并支付了房屋租金，李强亦认可储渊公司为合同方，则储渊公司与李强之间成立涉案房屋的租赁法律关系。本案的争议焦点为：一是涉案合同是否解除以及解除时间认定。二是若合同解除，则保证金、免租期租金、未承租租金、违约金等相应款项如何返还和支付。一、关于涉案合同是否解除以及解除时间认定的问题意思表示可以通过语言或者行为作出。2020年4月15日，储渊公司法定代表人在微信中与李强在内的出租方协商合同解除事宜，李强未予表态，同日，储渊公司以短信形式向李强发出告知书拟与李强协商解除合同，李强仍未予表态。此后李强虽然接收了房屋钥匙和水电卡，但并非基于与储渊公司达成解除合同后的自愿接收，双方仍就合同解除和款项返还存在争议，故储渊公司主张双方已经于2020年4月30日达成合同解除合意，与实际情况并不相符。新冠疫情背景下，政府根据疫情情形采取了不同程度的防疫举措，这些举措对于储渊公司的经营发展势必造成影响，可以预见在相当的期限内，储渊公司的经营将会面临一般商业风险和疫情影响的双重考验，储渊公司身处的经营不利情况让人同情，但疫情的影响并非单向，作出出租方的李强同样面临疫情下出租收益减损的风险，双方对于合同履行的期待利益应得到同等的保护。疫情确实对储渊公司的经营以及合同履行产生了影响，但并不导致合同目的无法实现。一方面，相对于双方签署五年租赁期限而言，政府采取的防控措施是短期的且随着疫情缓解逐步放松，疫情对租期内储渊公司的经营影响客观存在但从时间维度看是有限的。另一方面，从疫情下同行业的生存发展来看，政府的疫情管控措施对于教育培训行业产生了影响，众多教育培训机构在政策出台暂时停止线下经营时积极转型开展线上培训，疫情对该行业经营影响并未达到合同目的无法实现的程度。储渊公司并不享有法定解除权。储渊公司虽然并不享有法定解除权，但疫情期间双方协商合同价款变更未果，后储渊公司发出解除通知并已退还房屋及钥匙、水电燃气卡等，双方租赁合同的履行已经陷入僵局，此时若要求储渊公司继续承租涉案房屋有失公平，则涉案合同应予解除，解除时间以李强第一次收到起诉状的时间即2020年6月4日起解除。二、关于合同解除后相应款项和违约责任的承担问题合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现李强要求储渊公司支付合同解除前的未付租金及物业费等费用，有事实和法律依据，本院予以支持。关于未付租金，储渊公司主张双方对第五期租金金额进行了变更，李强对此不予认可，因储渊公司并未提交证据证明双方达成了变更金额的合意，则租金标准仍应按照合同约定予以确认，未支付租金金额按照双方合同约定的租金标准计算至2020年6月4日为66305.74元（第五期未支付租金55184.91元以及第六期计算至6月4日的租金11120.83元）；关于物业费，按照李强实际缴纳金额计算至2020年6月4日为1077.73元；对于李强超出上述部分的租金、物业费、供暖费请求，本院均不予支持。储渊公司单方提前退租属于违约，应按照合同约定承担的违约责任。合同中约定储渊公司在李强无违约行为的情况下提前退租，需赔偿三个月的违约金，则李强主张的储渊公司赔偿三个月违约金145365.19元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，考虑疫情防控措施客观上对涉案合同履行带来了较大的影响，本院综合考虑双方合同履行情况、疫情影响程度、履行能力、市场行情等因素，根据公平原则，可以适当减轻储渊公司的违约责任，最终酌定储渊公司承担违约责任的金额为105365.19元。合同中约定的履约保证金、免租期退还等本质上均属于违约责任条款，在违约金赔偿已足以填补储渊公司违约行为造成李强经济损失的情况下，李强针对储渊公司的同一违约行为，既主张违约金，又主张履约保证金、免租期租金等，已超过其实际损失，故本院对李强所主张的履约保证金不予退还、免租期返还等不予支持。储渊公司承担违约金的同时，李强应向储渊公司退还保证金45000元，以及免租期租金73752元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京储渊时代文化传播有限公司与被告李强2017年11月29日签订的《商铺出租合同》于2020年6月4日之日起解除；二、被告李强于本判决生效之日起十日内向原告北京储渊时代文化传播有限公司退还保证金45000元；三、被告李强于本判决生效之日起十日内向原告北京储渊时代文化传播有限公司退还50天的免租期租金73752元；四、原告北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李强支付欠付租金66305.74元、物业费1077.73元；五、原告北京储渊时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李强支付违约金105365.19元；六、驳回原告北京储渊时代文化传播有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告李强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2683元，由原告北京储渊时代文化传播有限公司负担1515元（已交纳），由被告李强负担1168元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6334元，由原告北京储渊时代文化传播有限公司负担1230元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告李强负担5104元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 沈光二〇二一年一月二十九日法官助理 张栓书 记 员 赵鑫