上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30221号原告：顾卫兵，男，1975年12月19日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告：赵蓉，女，1974年10月22日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告：顾文睿，男，2000年10月29日出生，汉族，住江苏省张家港市。上述三原告共同委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：苏力，男，1976年10月7日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿与被告苏力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿共同委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼，被告苏力经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间就上海市静安区曲阜路9弄66、68、71号401-408室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达之日即2020年9月19日解除；2.请求判令被告将系争房屋恢复原状并返还给原告；3.请求判令被告向原告支付按月租金246,039.20元标准，自2020年4月1日起计算至合同解除之日2020年9月19日止的应付未付租金1,383,886.24元；4.请求判令被告向原告支付按16.88元/平方米/天标准，面积1,348.16平方米计算，从合同解除日次日2020年9月20日起计算至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5.请求判令被告向原告支付租金逾期违约金，按日千分之五标准，(1)以984,156.80元为基数自2019年9月24日计算至2019年10月14日为103,336.46元；(2)以984,156.80元为基数自2020年1月24日计算至2020年5月9日为526,523.89元；(3)以492,078.40元为基数自2020年5月10日起计算至实际清偿之日止；(4)以891,807.80元为基数，从2020年5月24日起计算至实际清偿之日止；6.请求判令被告向原告支付5个月装修免租期租金1,230,196元；7.请求法院判令被告向原告支付6个月租金标准的解约违约金1,476,235.20元；8.请求确认原告没收被告已付的租赁保证金(2个月租金标准)492,078.40元；9.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月2日，顾卫兵受赵蓉、顾文睿的委托，与苏力签订了编号为XXXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定由苏力向顾卫兵、赵蓉、顾文睿承租顾卫兵、赵蓉、顾文睿名下系争房屋，总面积1,348.16平方米，用途为商业。租赁合同3-1条约定，该房屋租赁期自2019年1月1日起至2033年12月31日止。3-2条约定，该房屋免租期五个月，自2019年1月5日起至2019年6月4日(含首尾两日)。附件五约定，该房屋2019年1月1日至2020年12月31日之间，每月租金为人民币246,039.20元(6元/平方米/天)，租金先付后用，苏力应每四个月支付一次租金(四个月为一个支付周期)，苏力应于每个支付周期开始前七日向顾卫兵、赵蓉、顾文睿支付该期租金，开始或终止月份不足月的，按日租金和实际租赁天数计算。18-3条约定苏力逾期支付租金、管理费等本合同约定由苏力支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向顾卫兵、赵蓉、顾文睿支付违约金等。签约后，顾卫兵、赵蓉、顾文睿按约交付苏力系争房屋，苏力支付了租赁保证金492,078.40元及2019年1月1日至同年4月30日的租金，享受了2019年5月1日至9月30日的免租期。苏力本应于2019年9月23日支付自2019年10月1日起至2020年1月30日止的租金，苏力逾期至2019年10月14日才支付；苏力本应于2020年1月23日之前支付自2020年2月1日起至同年5月30日止四个月的租金，苏力仅于2020年5月9日付清2020年2月、3月租金，至今未支付自2020年4月起的租金，苏力长期拖欠租金费用已构成严重违约。租赁期间，由于苏力将系争房屋实际用于经营泉轩酒店，并打通系争房屋墙面，改变了系争房屋的结构。现顾卫兵、赵蓉、顾文睿起诉来院，要求解除双方合同，要求苏力支付租金，并承担相应的违约责任，同时要求苏力按系争房屋原图纸将系争房屋恢复原状后返还给原告。被告苏力未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2019年1月2日，顾卫兵、赵蓉、顾文睿(出租方甲方)与苏力(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方出租给乙方的房屋座落于上海市静安区曲阜路9弄66、68、71号401、402、403、404、405、406-407、408室。该房屋用途为商业，结构为砖混。甲方作为该房屋的所有权人与乙方建立租赁关系。该房屋房地产权证编号为：[沪(2016)静字不动产权第002437、002421、002422、002423、002435、005262、002424]。该房屋租赁建筑面积1,348.16平方米。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。乙方承诺承租该房屋仅作酒店及配套之用。该房屋租赁期自2019年1月1日起至2033年12月31日止。免租装修期自甲方按照本合同及附件三约定的条件向乙方交付该房屋之日起计5个月，即自2019年1月5日起至2019年6月4日(含首位两日)。免租装修期内免租金但不免物业管理费、车位管理费和其他水电等公共事业费。租赁期届满或本合同提前解除，甲方有权收回该房屋，乙方应当按照本合同的约定将该房屋返还给甲方。该房屋交付日期为2019年1月5日。该房屋交付标准列于附件三，最终交付日以双方书面确认为标准。双方应签署交付清单作为该房屋正式交付的确认文件。租赁期内，乙方须向甲方支付附件五所列明的租金。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付本合同附件五约定的物业管理费(物业管理费由乙方直接支付到甲方指定的物业管理公司账号)。乙方须向甲方及物业管理公司支付附件五列明的保证金。本合同项下之保证金包含合同条款中明确的租金保证金及管理费保证金。乙方确认收到并知悉该房屋平面图及相关技术资料，并于物业管理公司明确装修条款及守则。除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期届满或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按2倍日租金，即16.88元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按甲方同意的范围内和要求对该房屋进行了装修、增建或扩建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如对该房屋进行装修、增建或改建的，应取得甲方书面同意，如乙方未经甲方书面同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方可以要求乙方恢复原状并赔偿损失。如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿。除甲方同意外，乙方归还该房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施。在租赁期间，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三人转租或转让、交换承租权。在租赁期内，因乙方违约，甲方有权根据本补充条款第十八条的约定提前解除本合同，乙方应承担违约责任。乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方补缴自交付日起乙方已经享用的免租装修期、免租期(如有)期间的租金；(2)按逾期应付款项的千分之五/日的标准向甲方支付逾期利息；(3)除乙方已支付的保证金被甲方没收外，乙方还应向甲方赔偿六个月的房屋租金，若不足赔偿甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。本条所述的违约事件包括，乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费、保证金及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项超过15日或多次逾期且在租赁期内逾期天数累计达到30日或以上的。双方还就其他事项予以了约定。合同附件一载明出租方、承租方。合同附件二载明该房屋总平面图。合同附件三载明该房屋的交付标准为现状交付。合同附件四载明物业服务协议另行签订。合同附件五载明租金标准为：(1)自2019年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金为246,039.20元(6元/平方米/天)。(2)自2021年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金为258,341.16元(6.30元/平方米/天)。租金采用先付后用的原则，乙方应在签署租赁合同后五个工作日内支付984,156.80元作为2019年1月1日起至2019年4月30日的租金。其后租金采取先付后用，按照每四个月支付一次租金的原则(四个月为一个支付周期)，乙方应于每个支付周期开始前7日向甲方支付该期租金。装修免租期内乙方支付的租金转为下个支付周期的租金。签约后，顾卫兵、赵蓉、顾文睿履行房屋租赁合同的义务，将系争房屋交付苏力用作经营酒店及配套之用。苏力支付顾卫兵、赵蓉、顾文睿租赁保证金492,078.4元及首期租金984,156.80元。2019年10月14日，苏力支付顾卫兵、赵蓉、顾文睿自2019年10月1日起至2020年1月31日止的租金984,156.80元。2020年1月下旬，本市发生疫情。上海市政府为应对该疫情，自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。2020年5月9日，苏力支付顾卫兵、赵蓉、顾文睿自2020年2月1日至5月31日期间两个月的租金492,078.40元。后苏力再未支付顾卫兵、赵蓉、顾文睿租金。期间，顾卫兵、赵蓉、顾文睿向苏力催讨欠付租金未果，致涉讼。2020年7月2日，本院立案受理本案。期间，本院将诉状副本、证据及传票等诉讼材料寄送苏力。2020年9月19日，苏力本人签收。审理中，三原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿向本院提交了顾文兵与苏力的短信记录截图，两人聊天对话显示：2020年5月8日，苏力表示，“我不是反复说了吗，(减免)两个月同意就打给你吗，是现在，放到以后不现实，我们现在是最困难的时候”；顾文兵回复，“那你现在就付”；苏力回复，“你现在同意减免两个月吗，同意我就安排付款”；顾文兵回复，“今天必须到账，以后租金也不能再拖欠，否则我有权追讨该笔款项”。次日，顾文兵表示，“苏总：款项已收到，本月23日将支付下一周期租金，请及时安排，否则我有权追讨上两个月租金”；苏力回复，“真的有困难，还希望能缓几天”。审理中，原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿对于第2项诉讼请求，撤回了其中的关于要求将系争房屋恢复原状的部分，坚持要求被告苏力将系争房屋返还给原告。上述事实，有原告庭审陈述，原告提供的房地产权证、《上海市房屋租赁合同》及附件、短信记录、催款通知等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿与被告苏力就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。双方应当按照该合同享有权利和履行义务。本案系在租赁合同履行过程中，因被告苏力逾期支付房租的违约行为，致原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿因合同目无法实现而行使合同解除权，现三原告以起诉的方式向被告苏力发出解约通知，被告苏力于2020年9月19日收到诉状副本，双方合同正式解除，对双方均产生约束力。合同解除后，系争房屋应返还三原告，故对三原告提出的关于返还房屋的诉请，本院予以支持。关于合同解除后违约责任以及相关费用的结算问题，本案系被告苏力未按约支付租金违约，而导致合同解除。其应支付欠付费用并承担违约责任。关于租金，考虑到2020年年初本市发生的疫情，在客观上限制了系争房屋作为酒店的正常经营，在一定程度上打破了原有合同权利义务的平衡，在疫情发生不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担疫情期间全部损失后果有失公允，亦不利于合同的履行，故应以双方共担风险为宜。同时，结合原告在审理中提供的短信记录中确有被告苏力因疫情曾向原告提出过减租要求，故本院依法酌情减免被告苏力应付三原告2020年1月24日至3月24日期间的部分租金246,039.20元。扣除上述该项金额，被告苏力应当继续支付三原告自2020年5月1日起至合同解除日2020年9月19日的租金1,137,847.04元。现原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿诉请要求被告苏力支付自2020年4月1日起至合同解除日同年9月19日止的租金1,383,886.24元，本院予以部分支持。关于房屋占有使用费，由于合同解除后，被告苏力占用系争房屋未返还给三原告，现三原告诉请被告苏力返还房屋并支付自2020年9月20日起至实际返还系争房屋之日止的占有使用费(按16.88元/平方米/天标准，面积1,348.16平方米计算)，符合合同约定，本院予以支持。原告顾卫兵、赵蓉、顾文睿又诉请被告苏力支付已拖欠支付租金逾期付款违约金，根据合同约定和法律规定，本院予以部分支持，即被告苏力应按照每日万分之三的标准支付三原告逾期支付租金之违约金：(1)以984,156.80元为基数，自2019年9月24日起计算至2019年10月14日止(计21天)为6,200.19元；(2)以984,156.80元为基数，自2020年1月25日起计算至2020年5月9日止(计106天)为31,296.19元；(3)以246,039.20元为基数，自2020年5月10日起计算至实际清偿之日止；(4)以891,807.80元为基数，自2020年5月25日起计算至实际清偿之日止。同时，三原告请求被告苏力支付5个月装修免租期租金1,230,196元，符合合同约定，本院予以支持。另，三原告请求被告苏力支付6个月租金标准的解约违约金1,476,235.20元，并请求确认原告没收被告苏力已付的租赁保证金(2个月租金标准)492,078.40元，三原告上述诉请，均系双方合同约定的被告苏力违约致合同解除后其应承担的违约责任。本院综合被告苏力的违约程度以及因被告苏力的违约而使三原告遭受的实际损失等考量因素，酌情予以部分支持。本案被告苏力经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿与被告苏力就上海市静安区曲阜路9弄66、68、71号401-408室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月19日解除；二、被告苏力应于本判决生效之日起三十日内携本人物品迁出上址房屋，并将上址房屋返还给原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿；三、被告苏力应于本判决生效之日起十日内支付原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿自2020年5月1日起至2020年9月19日止的租金1,137,847.04元；四、被告苏力应于本判决生效之日起十日内支付原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿逾期支付租金之违约金，按照每日万分之三分段计付(分别为自2019年9月24日至2020年5月9日期间的逾期支付租金之违约金37,496.38元；以246,039.20元为基数，自2020年5月10日起计算至实际清偿之日止的逾期支付租金之违约金；以891,807.80元为基数，自2020年5月25日起计算至实际清偿之日止的逾期支付租金之违约金)；五、被告苏力应于本判决生效之日起十日内支付原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿自2020年9月20日起至实际返还上址房屋之日止的房屋占有使用费(按16.88元/平方米/天标准计付)；六、被告苏力应于本判决生效之日起十日内支付原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿5个月装修免租期租金1,230,196元；七、被告苏力应于本判决生效之日起十日内支付原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿3个月租金标准的解约违约金738,117.60元；八、确认原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿没收被告苏力支付的租赁保证金492,078.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费48,285元(原告已预缴)，由被告苏力负担33,800元，由原告顾卫兵、原告赵蓉、原告顾文睿自行负担14,485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二一年一月二十九日书记员  唐莹琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。