广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2983号 原告：劳兴初，男，1977年2月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈胤锋，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：王艺文，女，1985年6月9日出生，汉族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：张启利，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨丽梅，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 被告：黄冠虹，女，1987年10月22日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告劳兴初与被告王艺文、黄冠虹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告劳兴初的委托诉讼代理人卢贞、陈胤锋，被告王艺文的委托诉讼代理人张启利到庭参加诉讼。被告黄冠虹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决停止位于桂林市临桂县南侧 -2- 西域大道西侧兴荣郡小区2栋24层09号房屋的执行,解除对该房屋的查封；2、确认原告与被告黄冠虹于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3、确认上述房屋对应的《商品房买卖合同》的权利归原告所有；4、判令被告黄冠虹协助原告办理上述房屋的过户手续；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告黄冠虹原为桂林市临桂县南侧西域大道西侧兴荣郡小区2栋24层09号房屋业主。2017年11月15日，原告与被告黄冠虹签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方（即被告黄冠虹）将上述房屋转让给乙方（即原告），转让价格为300000元。甲、乙双方同意按分期（分四期）付款方式付款，具体方式如下：1、第一期：签订本协议当日，乙方支付购房款100000元；第二期：2018年2月28日前支付50000元；第三期：2018年4月30日前支付50000元；第四期：剩余购房款100000元，在办理过户前3个工作日内支付完毕至甲方银行房屋贷款账户中。开发商通知交房时，甲方协助乙方办理交房手续，并将房屋相关材料、钥匙交给乙方收执，上述房屋应交付房屋维修基金、物业费等由乙方承担；甲方在取得房屋产权证后应无条件协助乙方办理房屋过户手续，因上述房屋过户产生的税、费等费用由乙方承担。签订上述合同后，原告按照合同约定支付给被告黄冠虹第一、二、三期购房款共计200000元，被告黄冠虹收到购房款后出具《收条》交原告收执。合同履行过程中，被告黄冠虹拖欠案涉房屋2019年2-3月两个月银行贷款，要求原告代其清偿，2019年3月17日原告通过银行转账5000元给被告黄冠虹支付银行贷款，后被告黄冠虹委托原告到开发商售楼部收楼，原告同时按合同约定以被告黄冠虹名义缴纳维修基金等相关费用，并领取钥匙，着手装修，实际占用该房屋。基于上述理由，根据《物权法》十五条之规定，原告己经实际取得房屋的所有权。基于上述事实，原告认为，第一，原告 -3- 与被告黄冠虹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告按照合同约定支付了相应的购房款、维修基金等费用并着手装修，己经实际占有该房屋，涉案交易房屋的物权己实际转移至原告名下。被告黄冠虹应按照合同约定履行过户义务。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告对案涉房屋依法享有物权，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权利，八步区人民法院因被告黄冠虹的债务纠纷而查封涉案交易房屋并进行执行，显然损害了原告对涉案交易房屋取得的物权。另，原告与被告黄冠虹在2017年11月15日签订房屋买卖合同时，该房屋尚未办理房产证，被告黄冠虹依法没有取得涉案房屋的物权，原告认为与黄冠虹签订的合同是对涉案房屋合同的权利义务的转移，在原告支付200000元购房款后，房屋合同权利义务就已实际转移。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王艺文辩称：执行裁定书驳回原告的申请是正确的，应当予以维持。原告购买该房屋，合同未生效，理由在裁定书中已明确。购买行为不真实，除了100000元的支付有据可查，另外两次50000元均是现金，与交易习惯不相符，也未能提供取款凭证。购买房屋，黄冠虹支出了289714元，不包括按揭利息，包括按揭利息已经远超300000元，在2017年即三年后，房价不断上涨的情况 -4- 下，黄冠虹以300000元的低价转让给原告，明显与事实不符。缴纳物业费的时间是2020年3月31日，查封时间是2020年1月19日，被告即使是真实购买，占有房屋也应是在2020年3月31日之后，也不能对抗抵押权和法院的查封并占有该房屋。 被告黄冠虹未作答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明：王艺文诉黄冠虹民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）桂1102民初611号民事判决书，判决黄冠虹偿还王艺文借款245000元及利息。后王艺文就该案向本院申请强制执行，本院于2020年1月19日作出（2020）桂1102执40号之一执行裁定书，裁定查封被执行人黄冠虹名下位于桂林市临桂县房屋（不动产权证号：临房预临桂镇字第××号），后又于2020年3月20日作出（2020）桂1102执40号执行裁定书，裁定拍卖该房屋。原告劳兴初对本院裁定执行该房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2020年7月15日作出（2020）桂1102执异42号执行裁定书，裁定驳回异议人劳兴初的执行异议申请。原告劳兴初不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，2014年3月11日，被告黄冠虹向桂林汇荣建设开发有限公司购买桂林市临桂县房屋并签订了《商品房买卖合同》。房屋总价款为276875元，首付款为83875元，余款193000元办理银行按揭贷款。2017年11月15日，被告黄冠虹作为甲方与原告劳兴初作为乙方签订《房屋买卖合同》，双方约定甲方将上述房屋转让给乙方，转让房屋的总价款为300000元。合同载明第一期购房款100000元在签订合同当日支 -5- 付，第二期购房款50000元在2018年2月28日前支付，第三期购房款50000元在2018年4月30日前支付，第四期购房款即剩余购房款100000元在办理过户前3个工作日内支付完毕至甲方银行房屋贷款账户中。另约定了银行按揭贷款部分的款项在可以办理房产证后由原告一次性还清。合同签订时，桂林汇荣建设开发有限公司尚未将房屋交付使用。合同签订后，被告黄冠虹将《商品房买卖合同》、购房款收据等相关材料交付原告。原告按约向黄冠虹支付了第一期、第二期、第三期购房款合计200000元，后又于2019年3月7日向黄冠虹转款5000元。2020年3月，黄冠虹委托原告到开发商售楼部收楼，原告以黄冠虹名义缴纳维修基金等相关费用，并领取了钥匙。该房屋尚未取得不动产权证书。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告劳兴初需举证证明其符合该条规定中的情形。本案中，原告劳兴初与被告黄冠虹于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。双方签订协议的时间在2020年1月19日本院裁定查封案涉房屋 -6- 之前。虽然在本院查封案涉房屋之前，原告尚未在该房屋中居住生活，但实际入住或使用并非占有的必要条件。由于该房屋尚未达到交付条件，在客观上交付不能，而黄冠虹已将其与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》中的权利义务转移给原告，原告系基于真实有效的不动产买卖合同对房屋合法占有，在案涉房屋达到交付条件后，原告便得以领取房屋钥匙。且原告已按照合同约定交付完毕其应当交付的款项，其余款项因尚未满足合同约定应当支付的条件而未支付。另，因该房屋设有抵押，非因原告的原因未办理过户登记。综上，本院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的情形，原告劳兴初享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行位于桂林市临桂县房屋（不动产权证号：临房预临桂镇字第××号）。原告请求确认案涉房屋对应的《商品房买卖合同》的权利归原告所有，请求判令被告黄冠虹协助原告办理上述房屋的过户手续，因可能涉及案外人利益，且该房屋尚未取得不动产权证，本院在本案不予处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告劳兴初与被告黄冠虹于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、不得执行位于桂林市临桂县房屋（不动产权证号：临房预临桂镇字第××号）。 案件受理费100元（原告已预交），由被告王艺文、黄冠虹共同负担。 -7- 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  叶燕红 人民陪审员  屠浙明 二 〇 二 一 年 一 月 二 十 七 日 法官助理杨娟 书记员陈怡扬