北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3684号原告（反诉被告）：胡延雷，男，1980年1月28日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈菁，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：王占贤，男，1978年8月18日出生，汉族，河北三庆有限公司职员，住河北省。原告（反诉被告）胡延雷与被告（反诉原告）王占贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）胡延雷的委托诉讼代理人陈菁、被告（反诉原告）王占贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡延雷向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期未迁出户口的违约金(以4290000为基数，按每日万分之五计算，自2018年11月9日起至户口迁出日止，截至起诉时违约金200000元)；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年9月1日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王占贤将位于通州区xxx房屋出售给原告，总价款4290000元，被告称该房屋无户籍登记。但是，在原被告完成房屋所有权转移的当日，双方去户籍管理机关查询户口情况时，发现该房屋内有户口未迁出。此后，原告多次督促被告将户口迁出，但是至原告起诉之日被告仍未履行其义务。按照合同约定，出卖人未如实陈述户籍登记情况或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）王占贤辩称：不同意原告的诉讼请求，对于户口迁出违约金我不认可，如果法院认可我也要求进行调整。1.涉案房屋中的户口并不是我的，户口是案外人李增全和李畅的，他们也在积极配合外迁户口；2.我在卖房时并未对户口问题虚假陈述，我卖房时并不知道房屋上还有户口登记，我也是在完成房屋所有权转移的当日双方去户籍管理机关查询户口情况时，才发现该房屋内有户口未迁出的；3.目前户口问题并没有给胡延雷造成任何经济损失，胡延雷的户口仍可以迁入该房屋，不影响其正常生活和居住。4.是原告违约在先，我违约在后，31308元物业保证金是4290000元房款中的一部分，应该是作为房款先支付给我，我理应收到但目前没有收到。5.户口保证金是以中介理房通方式支付的，理应是三方共同监管的，但链家将50000元户口保证金退还胡延雷前并未征得我的同意，我是在户口保证金退还后才知道的。事情经过如下：2018年9月1日，王占贤和胡延雷签定《北京市存量房买卖合同》，约定王占贤将位于通州区xxx房屋出售给胡延雷,总价款为4290000元，合同约定物业保证金应于交房当日由胡延雷自行支付给王占贤。实际上在过户前的2018年11月8日，王占贤就已经提前交房给胡延雷装修使用了，在交房当日进行物业交割时，胡延雷尚欠王占贤物业保证金31308元（包括物业交割保证金30000元，以及王占贤多交的物业费、取暖费、水电气费共计1308元）。当时胡延雷对拖欠的物业保证金也是认可的，但他声称没带钱第二天支付。此后，王占贤多次督促胡延雷支付物业保证金，但一直未支付，截至开庭胡延雷仍未履行其义务。按照合同约定，购买人按日计算向王占贤支付房屋总价款万分之五的违约金，且买受人仍负有支付物业保证金的义务。同时，被告（反诉原告）王占贤提出反诉：请求判令胡延雷支付违约金(以4290000元基数，按每日万分之五计算，自2018年11月8日起至支付违约金止，截至起诉时违约金220000元)，户口保证金50000元，物业保证金31308元。针对被告（反诉原告）王占贤的反诉，原告（反诉被告）胡延雷辩称：不同意王占贤的反诉。1.其诉讼请求已经过了诉讼时效；2.双方交房时并未对房屋物业费进行交割。是双方过户当天去户籍管理机关查询户口后再去物业做的物业交割；3.王占贤以前说房屋没有户口，未如实陈述户籍登记情况，是被告违约在先；4.物业保证金未支付给被告的原因是，中介说只有5万元户口保证金比较少才把3万元物业保证金扣下冲抵损失。5.户口迁出保证金是经过胡延雷申请，链家的理房通去派出所查了一下确实有户口，才于2020年8月28日从共同监管账户退还给胡延雷的；6.因涉案房屋中户口未迁出对原告胡延雷造成的实际损失为：一是家中孩子无法入学，现在房屋中有户口无法迁入新户口，需要经原有户主同意才能迁入；二是房屋实际价值贬损，房屋中有户口是卖不出去的。经审理查明：2016年1月19日，宗晓京（出卖人）与王占贤（买受人）签订存量房屋买卖合同，约定将通州区xxx号房屋出售给王占贤。房屋成交价2500000元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起210日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2018年9月1日，出卖人王占贤与买受人胡延雷签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落于通州区xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）。该房屋规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为2790000元。出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。其中，该房屋中现有户籍情况被记为无户籍登记，并且约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍有负责户籍迁出的义务。后甲方（出卖方）王占贤与乙方（买受方）胡延雷、丙方（居间方）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）于同日签订《补充协议》，约定：1.房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为4290000元；2.乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。乙方应于过户前5个工作日以理房通支付的方式支付甲方；3.甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存30000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划至甲方。4.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原被告双方于2018年11月9日办理了xxx号房屋过户手续。因发现xxx号房屋中有案外人李增全及李畅的户口尚未迁出，故原告留存的50000元户口迁出保证金从共同监管账户中返还给了原告。庭审中，原被告均认可直至开庭，xxx号房屋上仍有案外人李增全及李畅二人的户口未迁出。被告称李增全系宗晓京爱人，李畅系李增全及宗晓京的女儿并提交了结婚证及户口本复印件。后，法院通过电话联系李增全，其表示无法将二人户口从**房屋中迁出。被告称与宗晓京签订房屋买卖合同时是知道xxx号房屋上有户口，所以当时约定合同签订后210天内迁出。宗晓京在产权过户后就去世了。关于物业交割保证金，原被告认可办理物业交割日期为2018年11月8日，物业保证金30000元，水、电、燃气费、物业费、供暖费共计结算金额1308元，上述金额未实际交接，被告未收取。上述事实，有胡延雷与王占贤买卖合同及补充协议、王占贤与宗晓京房屋买卖合同及补充协议、宗晓京与李增全的结婚证复印件、李增全的身份证复印件、李畅的户口户口本复印件及当事人陈述等证据在案佐证。div>本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定xxx号房屋上无户籍户籍登记情况，告王占贤在与宗晓京签订房屋买卖合同时便已知晓该房屋上有案外人户口户口且截至开庭**房屋上宗晓京配偶李增全及女儿李畅户口仍未迁出，王占贤在户籍迁出户籍迁出上违反了合同约定。延雷要求被告王占贤承担逾期未迁出户口违约户口违约金，，本院予以支持。但《补充协议》中约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，被告王占贤认为违约金标准过高，原告胡延雷未能举证证明其因此遭受的具体损失。据此，本院兼顾合同的履行情况、综合考虑目前户口对房户口对房屋所致影响、过错程度、户口迁出户口迁出时间不确定性、违约行为等因素，本院对合同约定的违约金酌情予以适当减少，酌情确定为90000元。在被告违约，户口未迁户口未迁出的情况下，的50000元户口迁出户口迁出保证金应作为违约金扣除，，故被告反诉要求原告支付户口迁出户口迁出保证金50000元的反诉请求，支持。关于物业交割保证金30000元，《补充协议》约定双方办理物业交割当日由乙方自行划转至甲方，双方认可办理物业交割日期为2018年11月8日，原告应于当日按照合同约定支付被告，原告未如期支付构成违约，理应支付被告物业保证金逾期支付违约金，本院亦综合考虑多方面因素，酌定为5000元。同时被告交纳的剩余水费、电费、燃气费、物业费、供暖费共1308元，原告亦应支付给被告，至于相应的违约金，合同中对此无约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王占贤支付原告（反诉被告）胡延雷违约金90000元，扣除已在原告（反诉被告）胡延雷处的50000元户口迁出户口迁出保证金外，诉原告）王占贤再支付原告（反诉被告）胡延雷违约金40000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）胡延雷支付被告（反诉原告）王占贤物业交割保证金30000元及违约金5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）胡延雷支付被告（反诉原告）王占贤水费、电费、燃气费、物业费、供暖费共1308元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）王占贤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）胡延雷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告（反诉被告）胡延雷负担1750元（已交纳），由被告（反诉原告）王占贤负担400元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2910元，由被告（反诉原告）王占贤负担2556元（已交纳）,由原告（反诉被告）胡延雷负担354元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 宇二〇二一年一月二十九日法官助理  崔艳丽书 记 员  李 杰