宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初9361号原告：张磊，男，1981年8月21日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托诉讼代理人：靳文艳，宁夏言成律师事务所律师。被告：宁港城市建设发展有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北塔东路北侧胡商国际商贸城4号楼1616室。法定代表人：袁超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈静，宁夏宁人律师事务所律师。原告张磊与被告宁港城市建设发展有限公司（以下简称：宁港公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张磊及其委托诉讼代理人靳文艳，被告宁港公司的委托诉讼代理人沈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告所签《内部认购协议》；2.被告返还购房款258416元及利息75974.3元，剩余利息以258416元为基准计算至实际付款止；3.被告赔偿原告损失258416元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原告与被告正式签订了《内部认购协议》，协议约定：被告将位于银川市兴庆区某号房屋出售给原告，认购面积123.76平方米，单价4100元/平方米，房屋总价款507416元，采用分期付款。协议签订当日，原告向被告支付了购房款258416元。协议签订后，原告多次要求被告按照认购协议约定签订正式《商品房买卖合同》，但被告一直推诿。2020年5月，经原告查询，涉案房屋合同已经备案至他人名下，被告存在一房两卖的行为，故原告诉至法院。宁港公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提是双方签订《商品房买卖合同》，本案中，双方仅签订《内部认购协议》，该协议并不能视作《商品房买卖合同》。因此，原告要求支付利息并赔偿258416元的损失的请求并不能成立。双方之间未签订正式的《商品房买卖合同》的责任在原告而非被告。原告已于2016年3月向被告申请退房，根据被告提供的《退房（退款）审批表》，被告公司的相关领导亦同意了原告的退房申请。双方签订的《内部认购协议中》第七条约定，在规定期限内未签订正式《商品房买卖合同》，视为自动放弃购买权，宁港公司将在15个工作日内将已付房款无息退还给认购人。因此，未在约定时间内签订正式的《商品房买卖合同》，原告已主动放弃购买权。现被告同意将原告支付的257416元认购款退还给被告，但不同意向被告支付利息、赔偿损失。2014年原、被告签订认购协议至今，长达六年之久。若真如原告所述，未签订《商品房买卖合同》的原因在被告推诿履行义务，那按照一般人的想法、做法，原告应在被告推诿不履行义务时立即起诉被告要求履行义务而非拖延时间长达六年，且被告系2019年才将涉案房屋出售给他人。因此，原告的做法不符合常理。综上，原、被告之间并未签订正式的《商品房买卖合同》，且未签订的责任在原告，本案不符合一房二卖的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，原、被告签订《内部认购协议》一份，约定：原告认购被告开发建设的位于银川市兴庆区某号房，认购面积123.76平方米；商品房的用途为住宅，主体结构为框剪结构，建筑物地上层数为26层，地下层数为1层；商品房按照建筑面积计算单价为4100元/平方米，总价为507416元；付款金额为257416元。如剩余房款，则在签订《商品房买卖合同》时付清、补交或办理按揭贷款；原告认购此套商品房后不得转让、更名、换房，签订《商品房买卖合同》时，买受人姓名身份须一致。原告应当按照协议约定时间付款。原告违反上述规定的，被告有权解除协议，协议解除的，被告应当在30日内无息退还原告所付房款，原告不得追究被告相关违约责任；在取得《商品房预售许可证》时，宁港城市建设发展有限公司须电话或书面通知原告，原告在接到通知15个工作日内持相关材料证件签订正式《商品房买卖合同》。如在规定的期限内未签订正式《商品房买卖合同》，则视为自动放弃购买权，宁港城市建设发展有限公司将在15个工作日内将已付房款无息返还至原告；本协议自双方签订之日起生效，签订《商品房买卖合同》后协议自动失效。协议签订后，原告向被告转账支付认购金258416元，被告向原告出具了收据，载明：“今收到张磊交来财富中心3#-2-1202内部认购金257416元”，原告称被告向其收取了手续费1000元。2019年12月26日，涉案房屋备案登记在案外人张臣名下。现原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告称已经于2014年取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。本院认为，原、被告签订的《内部认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应当按照协议的约定履行各自的义务。原告认为上述协议具备商品房预售合同的性质，因上述协议明确约定系认购协议，支付的款项也系认购金，双方还须签订正式的《商品房买卖合同》，且协议内容并未包含全部购房款的具体交付期限、房屋交付的具体期限等一般商品房买卖合同应当具备的要素，故原、被告签订的《内部认购协议》仍属于预约合同。现涉案房屋被告已经备案登记至他人名下，《内部认购协议》已经无法履行，故对原告请求解除《内部认购协议》本院予以支持。上述协议解除后，被告应当向原告退还收取的认购金及手续费258416元。原告要求被告按照年利率4.9%支付认购金及手续费258416元自2014年6月25日至2020年6月24日期间的利息75974.3元，并请求利息按照上述标准支付至实际退款之日止，被告认为系原告未按约定拒不签订《商品房买卖合同》，原告存在违约行为，但根据合同约定，被告应当在其取得《商品房预售许可证》后，电话或书面通知后签订《商品房买卖合同》，现被告不能证明其在取得《商品房预售许可证》后，已经按照约定通知原告签订《商品房买卖合同》，现《内部认购协议》不能履行，被告应当承担违约责任，赔偿原告的相应损失。原告要求被告按照年利率4.9%支付认购金及手续费258416元自2014年6月25日至2020年6月24日期间的利息75974.3元不违反法律规定，本院予以支持，被告还应当向原告支付认购金及手续费258416元自2020年6月25日至本判决确定的付款之日止的利息。原告请求被告赔偿258416元的损失，因双方并未签订《商品房买卖合同》，原告诉请不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告张磊与被告宁港城市建设发展有限公司于2014年6月25日签订的《内部认购协议》；二、被告宁港城市建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张磊返还认购金及手续费258416元、支付利息75974.3元，并按照年利率4.9%支付258416元款项自2020年6月25日至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如被告宁港城市建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9728元，减半收取4864元，由原告张磊负担1800元，被告宁港城市建设发展有限公司负担3064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保清二○二○年十一月二十三日法官助理 朱莹书记员 段钰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。