广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1747号原告：丰顺御景房地产有限公司,住所地：梅州市丰顺县×××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441400MA4UW23W2W。法定代表人：廖腾佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：范永志，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：徐名船，男，汉族，1968年10月16日出生，住广东省丰顺县××××××××××，身份证号码：441××××××××××××335。原告丰顺御景房地产有限公司与被告徐名船商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告丰顺御景房地产有限公司的委托诉讼代理人范永志、被告徐名船到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰顺御景房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告一次性支付剩余购房款2240000元；二、判令被告向原告支付逾期付款的违约金（从2017年6月19日起以剩余购房款2240000元为基数，按日万分之一的标准计算至实际付清剩余购房款之日止），暂计至2020年9月28日，违约金为268128元。（上述1、2项暂计至2020年9月28日为2508128元）；三、本案的诉讼费等由被告承担。事实及理由：2017年5月27日，原、被告签订《珠光·新城御景楼宇认购书》。2017年6月8日，原、被告签订了合同编号为20171967502的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录。约定由被告购买丰顺县××××××珠光·新城御景××号房，该房总价款3208845元，首期房款968845元，剩余购房款2240000元由被告向银行申请按揭贷款向原告支付，并约定被告的按揭贷款申请若不被银行接受或银行批准额度少于所有应付未付房款，被告应向原告一次性付清所有应付未付房款，被告逾期支付所有应付未付房款的，应承担逾期付款的违约责任。被告向原告支付首期房款后，因被告贷款没有获得银行批准，被告也未按约定向原告一次性支付剩余购房款及逾期付款的违约金，为此，原告多次向被告主张未果。为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告徐名船辩称，一、其无法一次性支付全部买房款，出现违约是有原因的，当时签完购房合同支付完三成首付款后，其到银行办理按揭手续，由于其于1994年在丰顺县人民法院离婚，后来离婚证找不到了，其就委托丰顺县民政局的朋友帮其查询，后来也找不到。到了2018年4月份，民政局就出具了一份盖有公章的证明给其，其和原告营销人员找到丰顺县工商银行的某领导，那位领导说该证明用于贷款应该没问题，并办好了征信，但最终由于无法提交离婚证明，没有办理成功贷款；二、如果原告同意解除合同，其也同意解除合同，但之前其支付给原告的首付款，原告要按照银行利息支付给其；三、如果要其继续履行合同，其在2021年5月1日之前才能支付完毕。本院经审理认定事实如下：2017年5月27日,被告徐名船向原告丰顺御景房地产有限公司认购位于丰顺县××××××珠光新城御景××房并签订《珠光新城御景楼宇认购书》，认购书约定：被告于签署认购书时交付定金100000元【在签订《商品房买卖合同》后自动转为房款】；被告应于2017年2月3日前交付房款968845元；第六条办理银行按揭手续中约定：1、被告向原告指定银行申办额度为2240000元商业按揭贷款。被告须于签订本认购书15日内到销售中心提交贷款银行要求申办贷款所需全部资料（详）及办理有关手续。如银行出具给被告的同意贷款文件失效（包括在抵押单元未涂销抵押期间失效或在签订《商品房买卖合同》前失效），被告须在接到原告通知7日内重新办妥银行按揭的全部手续并承担贷款申请不能获得银行批准的风险、责任和后果。……3、被告申请银行按揭（含同意贷款文件失效重新办理）是否获得批准、按揭年息、金额、利率均以银行最终批复为准。如被告按揭贷款申请（含同意贷款文件失效重新办理按揭情形）不被银行接受或银行批准额度少于被告申请的贷款金额，被告应在接到原告通知或银行通知之日起七日内以转账或原告同意的其他付款方式一次性向甲方支付付清应付未付房款、否则视为被告违约，原告有权解除本认购书。第十三条约定：在《商品房买卖合同》签订后本认购书成为其组成部分，与其同等法律效力，如有抵触，以《商品房买卖合同》约定为准。2017年6月8日，原告丰顺御景房地产有限公司与被告徐名船签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017***），合同约定被告徐名船以人民币3208845元的价格向原告购买位于丰顺县××××××珠光新城御景××房；付款方式为商业贷款，买受人应于2017年2月3日前支付首期房款968845元，余款2240000元向中国工商银行股份有限公司丰顺支行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。合同签订后，被告依约支付了首期房款968845元，余款2240000元被告向中国工商银行股份有限公司丰顺支行申请按揭贷款，因被告未能向银行提交婚姻材料的原因，该行未通过被告徐名船的贷款申请。因原、被告双方未就余款达成付款协议，原告遂于2020年10月19日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。还查明，对于被告何时得知中国工商银行股份有限公司丰顺支行未通过被告徐名船的贷款申请。被告辩称从签订合同后一直在办理、沟通贷款手续中，直至2018年4月10日原告方的营销人员通知其无法获得贷款，其提交的丰顺县民政局出具的证明不能用于贷款，并提交了户口本中婚姻状态栏变更登记的证据予以证实。而原告则陈述经其公司了解在2017年6月中旬时中国工商银行股份有限公司丰顺支行就通知被告无法贷款，但是银行并未出具书面通知书。其公司员工确实曾回复被告，被告提交的丰顺县民政局出具的证明不能用于贷款，但是具体时间不清楚。以上事实，有原告提交的《珠光新城御景楼宇认购书》复印件、《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录复印件；收款专用收据复印件；广东增值税普通发票复印件等证据材料，被告提交的《证明》复印件、户口本复印件及本院制作的庭审笔录予以证实。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告徐名船签订的《珠光新城御景楼宇认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，原告取得了商品房预售许可证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。关于被告是否违约的问题。经查，原、被告签订合同后，被告依约支付了首付款968845元，余款2240000元被告向中国工商银行股份有限公司丰顺支行申请按揭贷款，因被告未能向银行提交婚姻材料的原因，该行未通过被告徐名船的贷款申请。根据双方签订的《珠光新城御景楼宇认购书》第六条办理银行按揭手续中约定：1、被告向原告指定银行申办额度为2240000元商业按揭贷款。被告须于签订本认购书15日内到销售中心提交贷款银行要求申办贷款所需全部资料（详）及办理有关手续。如银行出具给被告的同意贷款文件失效（包括在抵押单元未涂销抵押期间失效或在签订《商品房买卖合同》前失效），被告须在接到原告通知7日内重新办妥银行按揭的全部手续并承担贷款申请不能获得银行批准的风险、责任和后果。……3、被告申请银行按揭（含同意贷款文件失效重新办理）是否获得批准、按揭年息、金额、利率均以银行最终批复为准。如被告按揭贷款申请（含同意贷款文件失效重新办理按揭情形）不被银行接受或银行批准额度少于被告申请的贷款金额，被告应在接到原告通知或银行通知之日起七日内以转账或原告同意的其他付款方式一次性向甲方支付付清应付未付房款、否则视为被告违约，原告有权解除本认购书。虽然原、被告双方对于被告得知中国工商银行股份有限公司丰顺支行未通过被告徐名船的贷款申请的时间存在争议，原告认为是2017年6月，被告认为是2018年4月。本院认为，无论是2017还是2018年，被告得知银行未通过其贷款申请后未一次性付清剩余款项，至今已经逾期付款超过两年，构成违约，故原告主张被告一次性支付剩余购房款2240000元，不违反合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金问题，原、被告于2017年6月8日签订购房合同，被告申请住房按揭贷款，银行未通过被告徐名船的贷款申请，而后双方又未签订补充协议，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任的约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：……(2)逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。被告已构成逾期付款，被告应按约定向原告支付违约金。至于计算违约金的起算点，原告主张从2017年6月19日起算，依据是签认购书的时间是2017年5月27日，被告有15天时间提供按揭贷款资料，还有7天通知时间；被告则辩称从签订合同后一直在办理、沟通贷款手续中，直至2018年4月10日原告方的营销人员通知其无法获得贷款，其提交的丰顺县民政局出具的证明不能用于贷款，并提交了户口本中婚姻状态栏变更登记的证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，合同约定被告支付了首付款968845元，余款2240000元被告向中国工商银行股份有限公司丰顺支行申请按揭贷款，申请银行按揭（含同意贷款文件失效重新办理）是否获得批准、按揭年息、金额、利率均以银行最终批复为准。所以本案的违约时间应以被告是否获得银行的最终批复为起算点。本案原告并未向本院提交银行不予贷款或原告通知被告重新办妥银行按揭的全部手续的证据，且正常情况下办理贷款手续亦需一定的时间，故原告主张被告自2017年6月19日起计算违约金本院不予认可。综合被告庭审意见以及提交的户口本婚姻状况变更时间以及被告自认2018年4月10日原告方的营销人员通知其无法获得贷款的情况，以及合同约定“被告须在接到原告通知7日内重新办妥银行按揭的全部手续并承担贷款申请不能获得银行批准的风险、责任和后果”……。本院认定被告的违约时间应为2018年4月17日，被告应于2018年4月17日前一次性付清剩余购房款2240000元，其至今未支付，故应按约定支付自2018年4月18日起至还清所有款项之日止以剩余购房款2240000元为基数按日万分之一计付的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告徐名船应于本判决发生法律效力之日起十五日内，支付原告丰顺御景房地产有限公司购房款2240000元及违约金（自2018年4月18日起至还清所有款项之日止以购房款2240000元为基数按日万分之一计付）；二、驳回原告丰顺御景房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告徐名船未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26866元，减半收取计13433元（原告已预交），由原告丰顺御景房地产有限公司负担362元，由被告徐名船负担13071元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  刘锖二〇二〇年十二月三十一日书记员  蔡川附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。