天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4258号上诉人（原审原告）：天津天星物业管理有限公司，住所地天津市河东区十一经路81号天星河畔广场910室。法定代表人：朱峙安，董事长。委托诉讼代理人：段崇阳，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市商业建设发展有限公司，住所地天津市河东区六经路11号。法定代表人：梅志昇，董事长。委托诉讼代理人：白瑜，女，公司职员。委托诉讼代理人：高欣，女，公司职员。上诉人（原审被告）：天津一商集团有限公司，住所地天津市和平区唐山道54号。法定代表人：王毅，董事长。委托诉讼代理人：马晋，男，公司职员。委托诉讼代理人：裴晓伟，男，公司职员。被上诉人（原审被告）：辽宁方大集团实业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区太原北街86号。法定代表人：闫奎兴，总裁。委托诉讼代理人：徐长虹，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。上诉人天津天星物业管理有限公司（以下简称天星物业）、天津市商业建设发展有限公司（以下简称商建公司）、天津一商集团有限公司（以下简称一商集团）因与被上诉人辽宁方大集团实业有限公司（以下简称方大集团）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。天星物业上诉请求：1.撤销原判第二项，发回重审或改判商建公司向天星物业支付滞纳金，一商集团、方大集团承担连带责任；2.本案诉讼费、保全费由商建公司、一商集团、方大集团负担。事实及理由：1、天星物业主张的滞纳金有合同依据。天星公司关于滞纳金的诉讼请求，其性质为违约金。《前期物业服务合同》第六条约定物业费应当每月缴纳，甲方或者业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应付物业管理服务费的1‰缴纳违约金。2、一审法院认定商建公司并非无理由恶意拖欠物业费属认定错误。《前期物业服务合同》合法有效，商建公司违反合同，应承担滞纳金。3、因方大集团系一商集团唯一股东，在未提交2019年度审计报告的情况下，一审法院认定“一商集团的人员、财产和业务均能与方大集团相互区分，并不存在高度混同的情形，且并未因此事由而损害了天星物业的利益”属于认定事实错误，证据不足。另一审法院还存在程序错误。商建公司辩称，不同意天星物业的上诉请求。一商集团辩称，不同意天星物业的上诉请求。方大集团辩称，不同意天星物业的上诉请求。商建公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回天星公司对其的诉讼请求；2.本案诉讼费由天星公司负担。事实及理由：1、一审法院认定商建公司为连带承担物业费的主体，缺乏事实及法律依据。商建公司系受业主委托代管房屋，既非涉诉房屋业主，又非房屋承租人或使用人，天星公司主张商建公司支付物业费没有事实与法律依据。2、一审法院按照24元/月/平方米标准判令支付物业费。缺乏事实依据，证据不足。商建公司受业主一商集团委托按照24元/月/平方米标准支付一定期间物业费，并不能认定后续均应以此标准继续支付。《前期物业服务合同》物业费标准18元/月/平方米至24元/月/平方米为浮动标准，天星公司按照最高标准收取物业费，应举证证明。因天星公司无证据证明，故物业费应按照18元/月/平方米收取。天星物业辩称，不同意商建公司的上诉请求。一商集团辩称，认可商建公司的上诉请求。方大集团辩称，认可商建公司的上诉请求。一商集团上诉请求：1.撤销原判，改判驳回天星公司对其的诉讼请求；2.本案诉讼费由天星公司负担。事实及理由：一商集团委托全资子公司商建公司负责涉诉房屋的出租、管理工作，在与天星物业的相关事项沟通、确定、核对都是以商建公司为主，故应撤销一商集团连带支付责任。一审法院认定一商集团为连带承担物业费的主体，缺乏事实及法律依据。2、一审法院按照24元/月/平方米标准判令支付物业费。缺乏事实依据，证据不足。一商集团曾委托商建公司按照24元/月/平方米标准支付一定期间物业费，并不能认定后续均应以此标准继续支付。《前期物业服务合同》物业费标准18元/月/平方米至24元/月/平方米为浮动标准，天星公司按照最高标准收取物业费，应举证证明。因天星公司无证据证明，故物业费应按照18元/月/平方米收取。天星物业辩称，不同意一商集团的上诉请求。商建公司辩称，认可一商集团的上诉请求。方大集团辩称，认可一商集团的上诉请求。天星物业向一审法院起诉请求：1.请求法院判令商建公司向天星物业支付2017年-2020年5月的物业费共计1037869.6元；2.请求法院判令商建公司向天星物业支付欠付2017年-2020年5月物业费滞纳金741195.7元；3.请求法院判令一商集团、方大集团对第1-2项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费由商建公司、一商集团、方大集团承担。一审认定事实，2013年11月21日，天星物业与天津天星置地发展有限公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定由天星物业为天星河畔广场提供物业管理服务，合同约定物业管理服务费采取包干制收费形式，写字楼收费标准为按建筑面积每月每平方米18元-24元收取，并约定业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业费的1‰比例交纳违约金。后双方就车位费的收费标准另行订立了《关于天星河畔广场停车位收费补充协议》，并约定该份补充协议作为《天津市非住宅前期物业服务合同》的附件，与前期物业管理合同具有同等法律效力，该份补充协议约定“地下固定车位700元/月，地上固定车位400元/月”。一商集团系天星河畔广场31、32、33层房屋的产权人，商建公司系上述房屋的实际管理、使用人。2015年2月9日，天星物业与天津天星置地发展有限公司签订了《关于调整天星河畔广场写字间物业管理费事宜的函》，约定自2015年3月1日起物业费收费标准由每月每平方米18元调整到每月每平方米24元，2015年2月11日一商集团员工叶建宇在该份函上进行了签字确认。后商建公司按照每月每平方米24元的标准支付了2015年度、2016年度的物业服务费和车位费及2017年绝大部分物业费及车位费，天星物业现主张2017年度商建公司尚欠物业服务费100000元，2018年度物业服务费（含车位费）50822.86元，2019年度物业服务费（含车位费）311483.14元，2020年1月-5月物业服务费（含车位费）118165.6元，共计1037869.6元，物业费滞纳金741195.7元，总计1779065.3元。另查，商建公司系一商集团的全资子公司，方大集团系一商集团唯一法人股东。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。天星物业与天津天星置地发展有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，就其法律效力依法予以确认。一商集团作为该商用综合楼31、32、33层的业主，该合同对其发生法律效力，现天星物业已依约履行了基本的物业服务义务，一商集团应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。结合本案实际情况，商建公司经过一商集团授权，对上述房屋进行出租、管理并作为物业服务费的实际支付主体，在其未履行交纳物业服务费的情形下，一商集团作为业主应当负有连带交纳责任。一商集团系一人有限公司，方大集团系一商集团唯一法人股东，结合二被告在庭审中的陈述及其向本院提交的公司章程、股东会决议、审计报告等证据，能够证实一商集团的人员、财产和业务均能与方大集团相互区分，并不存在高度混同的情形，且并未因此事由而损害了天星物业的利益，故天星物业起诉要求方大集团对物业服务费及滞纳金承担连带责任，不具备事实和法律上的依据，不予支持。针对商建公司提出的天星物业按照每月每平方米24元收取物业费标准过高的抗辩意见，因天星物业与天津天星置地发展有限公司于2015年2月9日签订的《关于调整天星河畔广场写字间物业管理费事宜的函》中已约定自2015年3月1日起物业费收费标准由每月每平方米18元调整到每月每平方米24元，该函中的物业费调价行为并未超出天星物业与开发商签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》约定的浮动价格区间，天星物业亦履行了对物业费价格调整行为的告知义务，一商集团工作人员叶建宇进行了签字确认，商建集团按照调整后的物业费价格支付了2015年度、2016年度全部物业服务费（含车位费）以及2017年绝大部分物业服务费（含车位费），应当视为其对物业服务费的收费标准知情且认可，本院对该项抗辩意见不予支持。针对被告提出的其他抗辩意见，不足以证实其欠交物业服务费存在正当理由，不予支持。对于天星物业主张滞纳金的诉讼请求，由于商建公司、一商集团并非无理由恶意拖欠物业费，故对天星物业的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司向天津天星物业管理有限公司连带支付2017年-2020年5月的物业服务费（含车位费）共计1037869.6元；二、驳回天津天星物业管理有限公司其他诉讼请求。如天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20812元，由天津天星物业管理有限公司负担8741元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担12071元，保全费5000元，由天津天星物业管理有限公司负担2100元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担2900元。二审中，双方均未提交新证据。依原审天星物业提交的滞纳金测算表，本院另查明，一商集团和商建公司2017年拖欠物业费10万元，2018年拖欠物业费508220.86元，2019年拖欠物业费311483.14元，2020年拖欠物业费118165.6元。2017年拖欠的物业费，滞纳金自2018年1月1日起算，2018年拖欠的物业费，滞纳金自2019年1月1日起算，2019年拖欠的物业费，滞纳金自2020年1月1日起算，2020年1月至5月拖欠的物业费，滞纳金自次月起算。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人天星物业与天津天星置地发展有限公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》后，为天星河畔广场提供物业管理服务，一商集团作为天星河畔广场31、32、33层的业主，有义务按照上述前期物业服务合同的约定支付物业费。本案争议焦点，1、物业费标准是每月每平方米18元，还是每月每平方米24元；2、天星物业诉请滞纳金是否支持；3、合同约定的滞纳金是否过高，应予调整；4、商建公司、方大集团是否承担本案连带给付责任。对此本院认为，关于物业费标准，虽然天星物业与天津天星置地发展有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》约定，物业费每月每平方米按18元-24元收取，但天星物业告知一商集团和商建公司物业费自2015年3月1日起每月每平方米按24元收取后，一商集团和商建公司并未对此提出异议，且此后均按调整后的价格支付物业费，原审法院据此认定自2015年3月1日起物业费标准为每月每平方米24元并无不当。关于一商集团和商建公司是否承担逾期付款违约责任，一商集团和商建公司自2017年起未按前期物业合同约定的时间缴纳物业费，故一商集团和商建公司构成违约，应承担逾期付款违约责任。前期物业合同约定的逾期付款滞纳金为违约责任的一种，经审查，合同约定的滞纳金标准过高，且诉讼中，一商集团和商建公司对合同约定的滞纳金标准也提出过高抗辩，在此情况下，本院对天星物业诉请的逾期付款违约责任标准调整为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约责任的起算时间，合同约定，物业费当月支付，因天星物业诉请的逾期付款违约责任的起算时间并不违反合同及法律规定，本院对此予以支持。关于商建公司是否承担本案连带给付责任，虽然商建公司不是涉案物业业主，但根据其与一商集团的约定，其负有缴纳物业费的义务，故原审法院判令商建公司承担本案连带给付责任并无不当。关于方大集团是否承担本案连带给付责任，虽然方大集团系一商集团唯一法人股东，但人员、财产、业务并不混同，鉴于方大集团与一商集团均系独立法人，故原审法院对天星物业诉请方大集团承担本案连带给付责任不予支持并无不当。综上所述，天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司的上诉请求不能成立，天津天星物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3129号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3129号民事判决第二项；三、本判决生效之日起十日内，天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带给付天津天星物业管理有限公司违约金（其中，以10万元为基数，自2018年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以508220.86元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以311483.14为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以23633元为基数，自2020年2月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以23633元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以23633元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以23633元为基数，自2020年5月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以23633元为基数，自2020年6月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回天津天星物业管理有限公司其他上诉请求；五、驳回天津市商业建设发展有限公司的上诉请求；六、驳回天津一商集团有限公司的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20812元，由天津天星物业管理有限公司负担7284.2元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担13527.8元，保全费5000元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担5000元。二审案件受理费合计39491元，由天津天星物业管理有限公司负担3923.85元，由天津市商业建设发展有限公司、天津一商集团有限公司连带负担35567.15元。本判决为终审判决。审判长  梁辉审判员  刘刚审判员  王新二〇二一年一月二十五日法官助理郭晓悦书记员刘玉姣