北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8799号原告：嗨课（北京）教育科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张乐乐，经理。被告：刘晓军，男，1989年11月11日出生，汉族，职业不详，住河南省禹州市。被告：北京雪豹德艺武术馆有限公司，住所地北京市大兴区芳源里6号楼3层102。法定代表人：刘晓军，职务不详。原告嗨课（北京）教育科技有限公司（以下简称嗨课公司）与被告刘晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）京0115民初1774号民事判决书，刘晓军提出上诉，北京市第二中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）京02民终3085号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）京0115民初1774号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。经嗨课公司申请，本院依法追加北京雪豹德艺武术馆有限公司（以下简称雪豹公司）为本案共同被告。原告嗨课公司的法定代表人张乐乐到庭参加诉讼。被告刘晓军、被告雪豹公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嗨课公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘晓军、雪豹公司连带支付嗨课公司2018年5月1日至2018年11月7日期间未付租赁费107733元（计算方式为65750元+69750元+1033元×7日，扣除在2018年7月31日交过的25000元以及在2018年8月9日交过的10000元）；2.判令刘晓军、雪豹公司连带向嗨课公司以拖欠费用每日万分之五的标准支付滞纳金，即每日53.9元，自2018年6月25日开始，计算至实际付清租赁费之日止；3.判令刘晓军、雪豹公司连带支付嗨课公司自2018年11月7日起至2018年12月19日（该截止时间系嗨课公司将租赁房屋返还给原房东的时间）的房屋租赁费用（占有使用费用），按照每日2066元计算，金额为86772元；4.判令刘晓东、雪豹公司连带支付嗨课公司违约金31000元；5.诉讼费用由刘晓军、雪豹公司承担。事实和理由：嗨课公司与刘晓军在2017年12月7日签订了房屋租赁合同《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》，嗨课公司将大兴区芳源里6号楼3层UPUP空间的142平方米房间租赁给刘晓军使用，租赁期限60个月，自2017年12月15日至2022年12月14日；2017年12月15日至2018年1月14日为免租期，租金标准为每月31000元，3个月付一次租金。合同签订后，嗨课公司将房屋交付刘晓军使用，刘晓军按约支付了第1笔租金及保证金155000元；后于2018年4月15日，嗨课公司与刘晓军签订了关于该房屋租赁合同的补充协议，对租金支付方式进行了补充约定；之后，嗨课公司与刘晓军及其开设的雪豹公司又签订了《合同权利义务转让三方协议》，三方约定刘晓军将原租赁合同项下的所有的权利义务转让给雪豹公司。但无论是刘晓军还是雪豹公司并未按双方约定按时缴纳租赁费，经嗨课公司多次催款，刘晓军、雪豹公司仍拒不履行付款义务，嗨课公司无奈于2018年11月7日依据双方合同与承租人解除了房屋租赁合同。合同解除后，刘晓军、雪豹公司迟迟不肯搬走，长期继续占用嗨课公司的小铺空间房屋。因雪豹公司系一人有限公司，刘晓军系唯一的自然人股东，其未证明个人财产独立于公司财产，故刘晓军应同雪豹公司承担连带责任。为维护自身合法权益，嗨课公司诉争法院，请求判如所请。刘晓军未作答辩。雪豹公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月7日，嗨课公司（甲方，出租方）与刘晓军（乙方，承租方）就位于北京市大兴区芳源里6号楼3层UPUP空间的商用空间租赁事宜签订《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》；双方约定该商用空间为1个独立的区域，自带基本装修，如乙方需对其使用区域再次装修，装修方案须获得甲方书面认可方可施工，否则不得装修，乙方使用的商业空间面积约为142平方米（该面积数字仅供参考，若与实际测量面积不一致，双方均同意不对房屋使用费做任何调整，甲乙双方在此确认，乙方在签署该协议前已测量过并已确认该空间的位置、面积，双方对此不持异议），甲方同意乙方使用该空间只能用于拳击、散打培训，未经甲方同意，乙方不得擅自更改空间使用用途；关于使用方式和期限，该空间使用期限为60个月，自2017年12月15日至2022年12月14日，其中2017年12月15日至2018年1月14日期间免收使用费；关于使用费及支付方式，双方约定商用空间使用费为每年372000元，即每月31000元，保证金为62000元，空间使用费采用预付费方式，每3个月支付一次，在合同签订后3日内，乙方应向甲方支付前3个月的空间使用费以及保证金，合计155000元，之后每次支付应于上一支付的使用费到期前的15日内交纳下3个月的使用费，即第2期费用缴纳时间为2018年4月15日前；双方还约定，商用空间使用费从第3年开始每2年上浮一次，上浮标准为上一次缴纳使用费的5%，例如第5年的空间使用费，应在第4年空间使用费基础上进行上浮，具体支付时间及标准为，自2017年12月15日至2018年12月14日乙方需支付年租金341000元，自2018年12月15日至2019年12月14日乙方需支付年租金372000元，自2019年12月15日至2020年12月14日乙方需支付的年租金为390600元，自2020年12月15日至2021年12月14日乙方需支付年租金390600元，自2021年12月15日至2022年12月14日乙方需支付年租金410130元，乙方应向甲方指定的银行账户内付款，账户名为嗨课公司，开户行为招商银行大运村支行，账号为11091444****401；关于保证金，双方在合同书第三条约定：“6.保证金由甲方为乙方保管，不计利息。甲方保管期间，乙方无权要求甲方接受用保证金支付或抵充乙方应付的任何款项。若乙方违反本协议项下的约定，甲方将可依据本协议的约定有权终止本协议并直接扣留部分或全部保证金，作为因乙方违约而对甲方造成的经济损失合理经济补偿。尽管如此，甲方可以选择不终止本协议，根据实际情况直接从保证金中扣除任何应由乙方承担的费用后，本协议继续履行，若甲方决定采取扣款，如扣款后保证金少于本条约定的保证金时，乙方应在收到甲方书面通知之日起三个工作日内补足保证金。如扣款后仍不足以补偿甲方损失的，乙方应在收到甲方书面通知之日起三个工作日内向甲方交纳应由乙方承担的费用差额，同时重新交纳保证金。若乙方未按上述约定补足或重新交纳保证金，甲方有权解除本协议。7.保证金的返还：在本协议期满或提前终止后，在乙方将空间按本合同的约定移交给甲方，完成该房屋为注册地址的企业（若有）的迁址手续，且与甲方结清本合同项下的全部费用后，甲方应将保证金返还给乙方，不附带利息，但甲方根据本协议约定已扣除的保证金部分不予退还”；关于工商注册，双方在合同书第四条第12款（原条文系第11款，应系笔误）约定：“乙方应按照国家法律法规的规定，自行准备办理工商注册、税务登记、迁址等行为所需的各项报批资料并承担因此产生的各项税费，甲方应提供必要的协助，如需甲方协助，须提前5个工作日提出书面申请，并交纳5000元的注册地址押金，甲方根据实际情况予以执照办理的手续配合。乙方须于租赁期满或本协议提前终止之日前完成公司注销或迁址手续，并向甲方提供注销或迁址证明，之后甲方将退还押金；”关于商用空间交还，双方在合同书第五条约定：“1.协议到期终止或因其它原因提前解除协议的，乙方在期限届满当日或解除当日将所有权属于乙方的设备设施及货物清离出商用空间并将商用空间按约定交还甲方，甲方验收后，双方结算相关费用。2.乙方延期交还商用空间的，甲方可以未经乙方同意而直接进入房屋并收回房屋，或每月按租金/使用费标准的双倍要求乙方支付违约金，并有权采取切断公共事业供应（包括但不限于水、电，下同）等必要手段以减少损失；若乙方未能在约定期限内将房屋恢复原状或在房屋内遗留有物品、设备，甲方可自行或委托他人将房屋恢复原状，且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用及拖欠/拖延期间的费用的双倍或从保证金中直接扣除。3.乙方须将商用空间及甲方提供的设施设备在撤离结束时保持完好状态（正常使用和时间因素造成的损耗除外）交还甲方（如有损坏，乙方负责修复；如有遗失或者损坏无法修复的，乙方应赔偿损失），甲方可从保证金中直接扣除。根据双方验收房屋时签署的交接证明文件将房屋恢复原状向甲方移交，并拆除所做的全部室内装修和增加的设备设施，不得移动和损坏甲方原有设施和装修，并承担由此发生的所有费用。在甲方书面同意的情况下，乙方可按交还时的状态向甲方移交，甲方无须就房屋新增设备、装修等给予乙方任何补偿。4.乙方保证移交给甲方的房屋是清洁完好和可直接使用的，否则甲方有权指定专业人员进行清洁、修理或更换，由此产生的费用由乙方承担，且甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除”；关于“乙方违约责任处理规定”，双方在合同书第七条约定：“1.乙方在协议履行过程中提前解除/终止本协议，乙方应至少提前一个月通知甲方，且乙方已缴纳的使用费甲方不予退还，并扣除保证金作为违约金；2.乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除协议，已收取的使用费、保证金均不予返还，保证金不能完全弥补甲方的损失，则乙方须向甲方支付完全弥补甲方损失的违约金（不低于一个月使用费），且甲方有权随时进入并收回空间使用权：……（3）乙方未按照协议约定的时间和金额交纳使用费、迟延补交保证金超过3日的。……4.如乙方于租赁期限届满或本协议提前终止后继续滞留在房屋内的，乙方应按本协议约定的200%使用费标准向甲方按日交纳使用费。5.在不影响甲方在乙方违约后享有的其它权利和补偿措施的情况下，若本协议的租金/使用费、违约金、任何其它费用或其部分没有按照本协议约定的方法和时间支付，乙方则须按照应付而未付费用每日万分之五的比例向甲方支付滞纳金，该滞纳金以拖欠的具体天数计算，直至乙方付清所有费用为止。6.若乙方逾期完成以该房屋为注册地址的企业（若有）的迁址手续并将相关证明提供予甲方的，每逾期一（1）日，乙方应按日向甲方支付相当于本合同约定的日租金/使用费的违约金，直至乙方完成迁址手续并向甲方提供相关证明之日，但因甲方未按照主管行政机关及乙方要求提供相关办理迁址所需的材料的除外，由此产生的损失由甲方自行承担。”双方约定该协议未尽事宜，双方另行签订补充协议，签署的补充协议与该协议具有同等法律效力。双方还对不可抗力以及免责、甲方违约责任处理规定等事项一并进行约定。2017年12月8日，刘晓军向嗨课公司交纳178200元（含第1期房租93000元、保证金62000元、设计费18200元、注册地押金5000元）；嗨课公司依约向刘晓军交付案涉场地。刘晓军（发起人、股东）在租赁房屋处设立雪豹公司；雪豹公司系自然人独资有限责任公司，其工商注册地址为北京市大兴区芳源里6号楼3层102，注册资本为1000000元，工商注册成立日期为2018年1月16日，投资人（股东）为刘晓军1人，经营范围包括体育运动项目经营等。针对租赁房屋所在楼栋颁发有房屋所有权证，证书编号为X京房产证兴字第070817号，登记房屋所有权人为鲍延平，房屋坐落为大兴区芳源里6号楼1至4层101，登记时间为2011年7月15日，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积为6104.06平方米。2018年5月15日，嗨课公司（甲方）与刘晓军（乙方）就《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》的履行中相关事项达成《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》；双方约定按照原协议，乙方所应享有的免租期至2018年1月14日，现甲方同意将2017年12月15日至2018年1月14日期间的使用费进行减免，原合同缴纳房租合计为93000元，按照双方约定从未来应缴纳的第1至第4期使用费进行分期平摊抵扣，同时调整原合同中的部分条款，内容为：“1.乙方场地使用期限从原合同约定的2018年2月8日至2023年3月15日，调整为2018年2月8日至2020年2月8日共计2年合同期限。2.独立教室按照31000元/月计算，计算合同期内的场地使用费，费用缴纳及递增方式，按照原合同约定内容不做变更；计算方式按照本协议约定价格执行，场地使用起算日自2018年5月1日起开始计算。本协议约定的原合同已缴纳房租按照四期进行返还，每期金额为23250，抵扣方式如下：第一期，请在签订本协议3日内支付自2018年5月1日-2018年7月30日，共计93000元的场地使用费，原协议约定在现有使用费基础上，本期再减免4000元，因此，请于约定时间缴纳本期租金共计65750；第二期（2018年8月1日-2018年10月31日）使用费应为93000元，现由原房租进行四期折抵后应缴纳69750元，缴纳时间为2018年7月15日前；第三期（2018年11月1日-2019年1月31日）使用费应为93000元，现经减免扣除后应缴69750元，缴纳时间为2018年10月15日前，第四期（2019年2月1日-2019年3月31日）使用费应为93000元，现经减免抵扣后应缴69750元，缴纳时间为2019年1月15日前，第五期使用费与原合同约定不变。3.甲乙双方其他权利义务保持不变，乙方不得再针对任何双方在原协议已履行中的问题提出异议，双方均应遵守原合同约定，按照缴纳使用费，并肩作战，共同成长，不忘初心，共同抵制外界不良因素。4.本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等效力……5.签订补充协议后，乙方应按照约定时间及时缴纳相关费用，如因乙方原因故意拖延相关费用的支付，甲方发出《催缴通知单》后2天内，将停止一切服务，并切断欠费商户电源，移交嗨课小镇法务部门，按照原合同约定进行违约追偿。6.所有其他相关约定内容，保持与原合同不变，并请依照原合同与《嗨课小镇运营管理手册》的相关规定，规范经营。”2018年7月31日，通过银行转账汇款，承租人向出租人嗨课公司交纳25000元；2018年8月9日，通过银行转账汇款，承租人向嗨课公司交纳10000元，汇款备注为“刘晓军-雪豹德艺武术馆”。2018年9月27日，嗨课公司向刘晓军发送《催费通知单》，函告刘晓军，第1期2018年5月1日至2018年7月30日的缴费日期为2018年6月18日前，第2期2018年8月1日至2018年10月31日的缴费日期为2018年7月15日之前，承租人共拖欠租金100500元，要求刘晓军限期于2018年10月1日17时前前往嗨课公司结算并支付拖欠的全部款项，如逾期仍未支付，即使嗨课公司将按照合同约定经授权后将停止商铺的能源供应，同时保留采取法律途径追究法律责任的权利。2018年10月7日，嗨课公司再次向刘晓军发送《嗨课小镇商户缴费通知单》，函告刘晓军，按照补充协议约定，原合同已缴纳房租按照4期进行返还，第3期2018年11月1日至2019年1月31日期间租金由原租金93000元抵扣23250元后，承租人应交纳租金69750，要求承租人于2018年10月15日前将上述拖欠费用以网银转账、现场支付等形式按期交纳，网银支付请将凭证以邮件形式发送至嗨课公司指定邮箱或使用微信发送小镇管家留存缴费的银行凭证。之后，对于上述经折算后的第3期租金69750元，嗨课公司再次向刘晓军发送《催费通知单》，要求承租人在2018年11月1日前前往嗨课公司结算并支付拖欠的全部款项。刘晓军在上述3份通知单上分别签字，即认可收到。2018年11月7日，嗨课公司向刘晓军发送《往来函》，其正文标题为《关于解除商铺租赁合同并请求将商铺腾空恢复原状的通知函》；嗨课公司函告刘晓军商户：“……鉴于合同履行至今，贵司/阁下拒不按照合同约定的租金标准和支付方式履行租金支付义务，且在经我司多次催促后仍故意拒不支付租金的行为严重违反了合同的约定，已给我司造成重大经营损失，导致我司严重不能实现合同订立目的。基于此，我司现特依据所订立的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议商铺租赁合同》的相关约定，解除与贵司/阁下之间的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议商铺租赁合同》，请贵司/阁下在收悉本函之日起三日内将商铺腾空恢复原状交付我司，并在三日内支付拖欠的相关租金费用、滞纳金等。因我司一直未能收到贵司/阁下按照约定支付的租金（包括电费等所有费用），为保护我司权益，我司将在发送本通知函三日后，暂停一切服务，并切断能源。同时我司保留最终采取法律途径追究贵司/阁下违约责任的权利。”嗨课公司主张其系在2018年11月7日邮寄出解除通知，刘晓军应当是在次日就收到解除通知了，因为是北京市室内邮寄，而且还通过打电话和发微信的方式通知刘晓军了，刘晓军肯定是知道的，不然他也不会后来搬走。嗨课公司另提交有刘晓军签字的《租金申请延期交付》（无落款时间）、《租金延期交付申请》（落款时间为2018年10月24日）；刘晓军在申请中主张：“雪豹搏击散打训练营申请7月31前（法院注：应指2018年7月31日前）交租金35000元，第一期剩余租金30750（法院注：此为补充协议中的第1期租金，约为原合同中的第2期租金）和第二期69750租金（法院注：此为补充协议中的第2期租金，约为原合同中的第3期租金）于十月一日前（法院注：此处时间应指2018年10月1日前）全部补齐”。对于第1项要求给付2018年5月1日至2018年11月7日租赁费107733元的诉讼请求，嗨课公司解释称，按照原合同及补充协议，在分4期折抵承租人已支付93000元房租的基础上，承租人应在2018年6月18日前缴纳第1期（2018年5月1日至2018年7月30日期间）租金65750元（在原租金93000元基础上减去4期分摊的每期23250元，再减免4000元），应在2018年7月15日之前缴纳第2期（2018年8月1日至2018年10月31日期间）租金69750元（在原租金93000元基础上减去4期分摊的每期23250元），以上合计135500元，减去承租人在2018年7月31日交纳的25000元，以及在2018年8月9日交纳的10000元后，未付租金为100500元，而对于2018年11月1日至7日的租金，按照每日1033.33元计算，结果为7233元，以100500元加上7233元，结果为107733元，即嗨课公司的诉讼请求。在原审庭审中，嗨课公司自认刘晓军在2018年12月19日自涉案租赁房屋处搬走，后又主张承租人系在2019年2月中旬搬走的；就承租人搬离租赁房屋的时间，刘晓军、雪豹公司未明确说明，亦未提供证据证明。本案庭审中（重审庭审中），就承租人搬走租赁房屋时间，嗨课公司陈述称，承租人一直不搬走，嗨课公司对租赁房屋一直收不回来，于是嗨课公司就在2018年12月19日直接将租赁房屋退还给原房东了，租赁房屋最终是由原房东（二房东）自己清退的，嗨课公司系三房东，系从二房东处承租的涉案房屋，关于二房东清退租赁房屋的情况，嗨课公司也不是很清楚。就租赁双方在补充协议中就租金标准重新约定一节，嗨课公司解释称，在履行原合同过程中租赁双方均存在一定问题，所以就约定对于2018年4月30日之前的租金均免除，同时将已经缴纳的93000元租金在2018年5月1日之后的4期（每期为3个月）租金中进行分摊；诉讼请求中未涉及押金（保证金）返还事宜，因为在合同中有约定，如承租人违约，则保证金不予退还。嗨课公司同时强调，签订补充协议，特别是减免2018年5月1日之前租金（将已交纳租金分摊至自2018年5月1日起的之后4期），系以承租人按照补充协议约定继续履行合同为前提的，在因承租人原因导致合同解除的情况下，应按照原合同约定计算相应损失。在原合同及补充协议履行过程中，嗨课公司（甲方）与刘晓军（乙方）、雪豹公司（丙方）签订《合同权利义务转让三方协议》；各方约定：“鉴于甲方与乙方在2017年12月27日针对北京市大兴区芳源里6号楼3层1个独立空间签订了《UPUP空间服务式小铺空间使用协议合同》（下称原合同），现经三方友好协商，达成一致意见。乙方将原合同项下所有的权力义务转让给丙方，并约定如下，各方予以认可：一、乙方同意于2018年7月20日，将原合同中由乙方享有的权力义务转让给丙方，丙方同意受让原合同中由乙方享有的全部权利和义务，并由丙方概括承受乙方在原合同中的地位。二、甲方同意于2018年7月20日，乙方将原合同中由乙方享有的权力义务转让给丙方，并同意由丙方受让原合同中由乙方享有的全部权利和义务，并由丙方概括承受乙方在原合同中的地位。三、本协议未尽事宜。遵照国家有关法律、法规和规章办理。四、本协议一式陆份，甲乙丙三方各执贰份，自三方签字盖章之日起生效。”在落款甲方处，嗨课公司加盖合同专用章，在乙方处刘晓军签字确认，在丙方处加盖雪豹公司公章，未注明签字时间。对上述三方协议的真实性，嗨课公司予以认可，但主张刘晓军注册了雪豹公司，要求开发票给雪豹公司，所以嗨课公司、刘晓军、雪豹公司就签订了三方协议，实际上租金仍是刘晓军个人付的，雪豹公司系刘晓军在租赁房屋处注册并实际经营，所租赁房屋就是经营武术馆。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘晓军、雪豹公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，租赁双方在2017年12月7日签订房屋租赁合同，并在2018年5月15日签订补充协议，之后不久双方当事人签订三方协议，且嗨课公司在2019年即提起原审诉讼，均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。本案中，出租人嗨课公司与承租人刘晓军针对有产权房屋所签订《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》，即所订立房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，租赁双方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同；债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意；当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，经嗨课公司同意，以刘晓军、雪豹公司、嗨课公司签订《合同权利义务转让三方协议》的形式，刘晓军将其在诉争房屋租赁合同及补充协议中的全部权利义务概括转移给雪豹公司，并无不当；至此，对于诉争房屋租赁合同关系，嗨课公司系出租人，雪豹公司系承租人，故雪豹公司应对嗨课公司履行承租人所负合同义务；因雪豹公司系一人有限责任公司，刘晓军系唯一的自然人股东，刘晓军未举证证明雪豹公司财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故嗨课公司要求刘晓东与雪豹公司承担连带责任的意见，符合上述法律规定，本院予以采纳。对于嗨课公司所主张各项诉讼请求，本院分别分析之；为表述方便，无论是前期刘晓军所涉履行情况，还是后期雪豹公司所涉权利义务，本院均论述为雪豹公司或承租人。第一，首先分析嗨课公司要求刘晓军、雪豹公司连带支付2018年5月1日至2018年11月7日期间租赁费107733元的诉讼请求；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；本案中，雪豹公司迟延支付租金已构成违约，已达合同约定的延期交付3日租金的出租人解除合同条件，且实际延期时间远超3日，故嗨课公司享有单方解除权；嗨课公司于2018年11月7日以邮寄、微信、打电话等方式向雪豹公司送达解除通知，并主张解除通知在次日送达，故本院确定诉争房屋租赁合同在2018年11月8日解除。据此，嗨课公司要求承租人给付2018年5月1日至2018年11月7日期间的欠付租金并无不当，本院经依法进行核算，具体计算方法有两种，本院分别分析之。第一种，按照补充协议约定，在将前期已交纳93000元分摊到自2018年5月1日起算的4期租金后，第1期（2018年5月1日至2018年7月30日期间）租金为65750元，第2期（2018年8月1日至2018年10月31日期间）租金为69750元，但对于第3期(2018年11月1日至2019年1月31日)期间的租金标准，因承租人并未按约定履行，房屋租赁合同已在2018年11月8日解除，故应按照每月31000元的原合同标准计算，按照每月30日，则每日为1033.33元，乘以7日，则2018年11月1日至2018年11月7日期间租金为7233.33元，计算公式为65750+69750+7233.33=142733.33元；以上述金额减去承租人后期交纳的25000元、10000元后，剩余未付租金为107733.33元，看似嗨课公司的请求合理，但至关重要的是，对上述金额并未扣减应当在第3期摊销的已交纳租金23250元，和在第4期摊销的已交纳租金23250元，故正确的计算方法还应以上述107733.33元减去23250元、23250元，结果为61233.33元。第二种，先不摊销，即第1期租金为93000元，第2期租金为93000元，第3期的2018年11月1日至2018年11月7日期间租金为7233.33元，以上合计193233.33元，以上述金额减去第1期减免的4000元，以及承租人前期预交的93000元，还有承租人后期交纳的25000元、10000元，则剩余欠付租金为61233.33元。据此，上述两种计算方式的结果是一致的，故对嗨课公司要求刘晓军、雪豹公司给付租金107733元中的合理部分，本院予以支持。需指出，因租金需要依次冲抵，故对于承租人已交纳租金的抵扣事宜，属于法院依法审查范畴，不以刘晓军、雪豹公司提起反诉为审查前提。第二，然后分析嗨课公司要求刘晓军、雪豹公司连带支付拖欠费用的滞纳金（按每万分之五计算，即每日53.9元，自2018年6月25日起算，至实际付清之日止）；租赁双方在原合同第七条5款中约定：“……若本协议的租金/使用费、违约金、任何其它费用或其部分没有按照本协议约定的方法和时间支付，乙方则须按照应付而未付费用每日万分之五的比例向甲方支付滞纳金，该滞纳金以拖欠的具体天数计算，直至乙方付清所有费用为止。”上述每日标准为万分之五，即年化利率为18.25%，并无不当；经核算，以未付租金61233.33元乘以万分之五，则每日滞纳金为30.62元；关于起算时间，因本案存在将先期交纳的93000元分4期摊销一节，故难以按照每期的应交纳租金时间确定逾期滞纳金，本院酌情确定将承租人已交纳租金核算出租金已付至时间，并自该日期的次日起算滞纳金；自2018年5月1日起算，承租人先前交纳93000元，后嗨课公司减免4000元，可视为承租人交纳了4000元，后承租人又交纳了25000元、10000元，则视为承租人共交纳租金132000元，按照每月93000元的标准，则承租人先是交纳了第1期（2018年5月1日至2018年7月31日期间）租金93000元，剩余租金为39000元，其中的31000元视为交纳了2018年8月1日至2018年8月31日期间1个月租金，则此时剩余已交纳租金为8000元，以8000÷31000×30=7.74日，本院酌情确定承租人已交纳租金至2018年9月8日，故应自2018年9月9日起算滞纳金，至偿付租金之日止。第三，现在分析要求刘晓军、雪豹公司连带支付自2018年11月7日起至2018年12月19日（该截止时间系嗨课公司将租赁房屋返还给原房东的时间）的房屋租赁费用（占有使用费用），按照每2066元计算，金额为86772元的诉讼请求；根据原合同第七条第4款：“如乙方于租赁期限届满或本协议提前终止后继续滞留在房屋内的，乙方应按本协议约定的200%使用费标准向甲方按日交纳使用费”，就实际返还租赁房屋时间，承租人未提供证据证明，故本院按嗨课公司自认时间确定，即至2018年12月19日；对于起算时间，因房屋租赁合同在2018年11月8日解除，故应自2018年11月9日起算；自2018年11月9日至2018年12月19日为41日；按照合同约定，在未分摊已交纳租金的情况下，每月租金为31000元，即每日1033.33元，双倍为2066.66元，故嗨课公司要求按照每日2066元的标准计算占有使用费并无不当，以41日乘以每日2066元，该占有使用费为84706元，故对该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。第四，最后分析要求刘晓东、雪豹公司连带支付违约金31000元的诉讼请求；双方在原合同第七条第2款约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除协议，已收取的使用费、保证金均不予返还，保证金不能完全弥补甲方的损失，则乙方须向甲方支付完全弥补甲方损失的违约金（不低于一个月使用费），且甲方有权随时进入并收回空间使用权：……（3）乙方未按照协议约定的时间和金额交纳使用费、迟延补交保证金超过3日的”，根据双方上述约定，因承租人迟延交纳房屋租赁费，构成违约，以致合同解除，应赔偿嗨课公司相应损失，考虑到承租人已交纳保证金62000元，按照约定不予退还，对比双方所约定的月租金标准，该保证金可弥补嗨课公司之损失；就“保证金不能完全弥补甲方的损失”之事实，嗨课公司未提供充分证据证明，故对该项另行主张违约金31000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对嗨课公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、刘晓军、北京雪豹德艺武术馆有限公司于本判决生效后十日内连带给付嗨课（北京）教育科技有限公司房屋租赁费61233.33元及滞纳金（该滞纳金以61233.33元为计算基数，按照每日万分之五标准，自二〇一八年九月九日起计算，至偿还上述房屋租赁费之日止）；二、刘晓军、北京雪豹德艺武术馆有限公司于本判决生效后十日内连带给付嗨课（北京）教育科技有限公司房屋占有使用费84706元；三、驳回嗨课（北京）教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4683元，由嗨课（北京）教育科技有限公司负担1170元（已交纳），由刘晓军、北京雪豹德艺武术馆有限公司连带负担3513元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  丰永志人民陪审员  蔡连会二〇二一年一月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷