广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11690号原告：江素琴，女，1973年6月30日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤俊逸，广东合慧益律师事务所实习人员。被告：黄敏玲，女，1982年12月23日出生，汉族，住广州市花都区，被告：张丽红，女，1980年3月21日出生，汉族，住广州市花都区，原告江素琴与被告黄敏玲、张丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行审理。原告江素琴的委托诉讼代理人钟健、汤俊逸，被告黄敏玲到庭参加了诉讼。被告张丽红经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。江素琴向本院提出并明确诉讼请求：1.黄敏玲、张丽红向江素琴支付租金13980元（2020年2月1日至2020年4月30日）；2.黄敏玲、张丽红向江素琴支付开锁费355元；3.黄敏玲、张丽红向江素琴赔偿租赁物恢复原状修理费用48543元；4.案件受理费由黄敏玲、张丽红承担。事实和理由：经充分协商一致，达成江素琴向黄敏玲、张丽红出租新华京华巷****号小区111、114号商铺的合意，双方于2016年11月6日签订《租赁合同》，约定租赁期间自2017年1月1日起至2021年12月30日止，租金分段计算，分别为2017年1月1日至2017年12月30日每月租金3700元、2018年1月1日至2018年12月30日每月租金4000元、2019年每月租金4320元、2020每月租金4660元、2021年每月租金5030元。黄敏玲自2020年1月开始以各种理由拖延支付租金，并于2020年2月26日通过微信单方向江素琴表示无正当理由提前解除合同，江素琴于当天向黄敏玲询问若提前解除合同何时能够把涉案商铺返还，黄敏玲称任何时候都可以，后又改成到时候搬了给信息给江素琴来拿钥匙取回商铺。同时，江素琴于2020年2月29日向黄敏玲强调商铺内装修等其他物件不要在搬动时破坏了，黄敏玲表示同意。截至2020年5月3日，黄敏玲尚未向江素琴交付涉案店铺钥匙并返还涉案店铺，涉案店铺仍在黄敏玲的实际占有、控制之下，江素琴无奈之下为维护自身的正当权益，在拨打110后根据其提供的具有资质的开锁公司进行开锁并收回涉案店铺。但是，在打开涉案店铺门锁后，发现店铺内的包括且不限于玻璃门、空调、沙发、消毒柜、灯泡、电线、电线盒等在内的所有装修及物品已经被全部搬离，涉案商铺也遭受严重破坏，无法再次出租，经江素琴核计，重新装修并将涉案商铺恢复至出租时的适租状态需花费48543元。黄敏玲的上述行为严重违反诚实信用原则以及合同的相关约定，为保障自身的合法权益，江素琴现具状起诉，望依诉判决。黄敏玲辩称，我方以前是向江素琴打工的。一名姓周的小姐曾向江素琴承租了涉案商铺，周小姐知道我方有意向租赁涉案商铺所在街道的商铺，故周小姐主动找到张丽红，张丽红与我一起租赁并经营涉案商铺。当时涉案商铺的租金比较贵，所以还在犹豫中，周小姐便说涉案商铺里面的空调是周小姐接收上一手的，空调可以一起也给我们，我方才同意承租，随后江素琴到我方办公室签订合同。商铺内当时确实有空调，但合同上没有记载，只是说明不能破坏原状，还要押金1万元。所以除了空调，我方在不再承租之后都是按照原状交付给江素琴，并没有江素琴起诉主张的其他物品。后受疫情影响，我方经营的琴行导致无法经营，需到2020年6月学生开学才开门经营，而江素琴在2020年2月初已经开始催收我方缴纳租金，我方提出可否因疫情减租，江素琴过了几天回复我不可以减租，且提出已经缴纳的押金1万元不可以退，之后我方和张丽红迫于无奈一致同意不再租赁涉案商铺，便于2020年2月底与江素琴说不再承租。江素琴要求我方交付商铺，我方提出由于搬运琴需要时间，如果没有其他人承租之前让我方先放着琴，2020年3月17日我方将商铺的钥匙交给江素琴的大儿子，我不清楚他的名字。我方于2020年3月底搬走，但忘记通知江素琴。江素琴于2020年4月中旬致电给我，说她开不了门，让我过去开门给她。我说已经将钥匙交给她大儿子了，让她再尝试开一下。我没有过去。然后江素琴报警我盗窃，公安机关没有立案，后来江素琴就起诉我了。本院经审理查明，案涉商铺位于广州市花都区京华巷*****房，建筑面积合计72.74平方米，权属人均为江素琴。2014年3月10日，江素琴与案外人徐晓丹签订《房屋租赁合同》，由徐晓丹承租案涉两间商铺，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日，保证金为1万元，徐晓丹已付清双方商定的转让费160000元，包括房屋内所有设备均为徐晓丹所有，徐晓丹可自行处理该合同并未附交接清单，在补充条款中记载内容包括：合同期满，现有设施不得损坏或拆除。江素琴称，徐晓丹在合同未到期的情况下将商铺转租给黄敏玲、张丽红，其与二人重新签订了案涉合同。黄敏玲称其系从周小姐处承租，周小姐从徐晓丹处承租，其不清楚周小姐的全名。2016年11月6日，江素琴（甲方、出租方）和黄敏玲、张丽红（乙方、承租方）签订《租赁合同》，由乙方向甲方承租案涉两件商铺，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月30日止，其中2020年租金按每月4660元计算，每月5日前支付。合同第一条第6款约定，因乙方管理使用不善造成房屋及其入墙装修设施损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。江素琴在合同落款上方手写“已收按金1万元整”。合同对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，江素琴将两间商铺交付给黄敏玲、张丽红使用，黄敏玲、张丽红支付租金至2020年1月。据江素琴提交的微信聊天记录显示，2020年2月6日至26日期间，江素琴向黄敏玲催缴租金，黄敏玲以受疫情影响经营困难为由与之协商减租，因双方无法达成一致意见，黄敏玲于2020年2月26日明确不再承租，并提出搬离时再给消息让江素琴取钥匙。其后，江素琴多次询问黄敏玲搬离的情况并要求交还钥匙。2020年5月2日，黄敏玲在江素琴的询问下，表示其已于3月底至4月初期间搬走，提出其在搬离时已经将空调卖给收空调的人，并让收空调的人将门锁好。江素琴提出无法进入两间商铺，要求黄敏玲交钥匙，黄敏玲表示商铺铁门的锁早已无法使用，所以她才加了一把锁，后门的锁是开不了的所以平时都不用锁。2020年5月3日，江素琴向广州市公安局花都区分局报警提出两间商铺被盗窃，该局于2020年6月9日作出穗公花不立字[2020]00050号《不予立案通知书》，该通知书记载不予立案的理由为“经审查认为属于租赁合同纠纷”。诉讼中，本院依据江素琴的申请向广州市公安局花都区分局调取了江素琴报案后所作询问笔录、现场取证材料。公安部门对江素琴、黄敏玲、徐晓丹、杜甫娥分别进行了询问。笔录显示：江素琴陈述，黄敏玲故意毁坏店铺内的财物，将电线、电制开关全部拆除，并拆走了店内的物品。徐晓丹陈述，其自2012年11月起承租案涉两间商铺至2015年10月，其后由杜甫娥直接向江素琴承租。其与江素琴之间未明确店内有什么物品，也未与杜甫娥办理交接手续，其仅搬走了乐器，空调和桌椅都没有带走。当时双方口头约定店铺内所有能搬动的东西，徐晓丹都可以搬走，但是不能毁坏地板、墙壁、门等房屋设施。杜甫娥陈述，其通过徐晓丹联系上江素琴，随后直接向江素琴承租，合同已找不到。承租时徐晓丹曾向其表示店铺时花了十几万顶下来的，接收店铺时店内有七字形桌子、条形长椅、中央空调各一件，挂机空调数目不明，其未使用过厨房。与黄敏玲交接时未搬走店内原有的物品。黄敏玲陈述，其承租时，系由姓杜的妇女转租，随后与江素琴直接签订合同，合同中没写商铺里提供任何物品给租客，江素琴也没有说过商铺里有何财物，姓杜的妇女留下五台分体式海尔牌空调、挂墙风扇、若干桌椅、实木沙发、厨房消毒柜、木门。承租后，黄敏玲将原有的工作室的空调也搬到案涉商铺内使用，搬走时共搬走五台空调，黄敏玲搬走三台，张丽红搬走两台，其余的空调在承租期间已经当废品卖了或送给他人使用，搬走的五台空调已无法分清哪些是原有的、哪些是原来工作室。承租期间对商铺的装修及购置物品情况为：在二楼铺设木地板并以玻璃分割为三个房间，在房间内贴了隔音棉并对墙面扇灰，在一楼门面安装玻璃门，重新拉线安装点线，增设灯具、空调、沙发、桌椅、饮水机，上述物品已全部搬走。因时间太久，没有保留有购买相关物品的凭证。至于破坏房屋的情况，仅损坏了木地板，但是木地板也是其自行安装的。江素琴与徐晓丹在询问笔录中确认，双方签订《房屋租赁合同》明确徐晓丹已向其支付转让费16万元，包含房屋内所有设备均为徐晓丹所有，徐晓丹可自主处理，并约定合同期满现有设施不得损坏或拆除。据江素琴向公安部门提交的其与徐晓丹的租赁合同显示，双方约定情况与上述陈述情况一致，约定的保证金为1万元。2020年5月3日，广州市锁具维修开锁快速服务中心为案涉两间商铺的卷闸门锁进行拆除和更换，江素琴为此支出355元。江素琴主张黄敏玲、张丽红赔偿恢复原状费用包括：1.玻璃地弹门480元、2.地弹及拉手1600元、3.水电安装14400元、4.一台三匹天花空调9599元，5.6台一匹空调14394元、6.全实木沙发800元、7.厨房消毒柜400元、8.厨房门及损坏修复600元、9.两个木门1200元、10.隔音木墙4200元、11.三个大筒灯及光管、灯具360元、13.六个抽风机510元。江素琴称，上述装修和财物均于2011年左右添置完毕，由于投入装修的时间较久，未保留有上述装修及财物的单据，现场也全部被毁坏，不具备鉴定的基础，因此需法院综合折旧费等情况予以合理认定。黄敏玲对江素琴主张的上述装修及财物恢复费用不予确认，并称：上述第1、2项均由其自行安装，原先仅有铁门；第3项水路设施为原有的，电路原有的很少，后续由黄敏玲自行添加，拉了多少平方米电线不清楚；第4项的三匹空调系由姓周的小姐转让的，并且该空调是坏的，已被黄敏玲拆走；第5项的空调并非6台，而是4台，也是由姓周的小姐转让的，因此黄敏玲也拆走了；第6项的沙发确认被其搬走；第7项的消毒柜系由黄敏玲自行搬来的；第8项的厨房门是铝合金门，本身就是损坏的，一直关不上；第9项的两个木门是黄敏玲自行购买安装，已拆走；第10项的隔音木墙不存在，因为二楼是整体的没有隔间；第11项的筒灯并未拆走，灯具系由黄敏玲自行安装，光管约10根；第12项并未拆走，且原仅有2个抽风机，一个在厨房，一个在一楼厕所边。诉讼中，江素琴申请黄文滔、江文超、江志杰作为证人出庭作证，拟证明2011年案涉房屋产生装修款14400元、空调款19379元的情况。其中，黄文滔称其为江素琴的朋友，其对案涉商铺的水电等主进行装修，由黄文滔包工包料，最终结算价款为1.4万多元。江文超称江素琴系其姐姐，在2011年受江素琴的委托到苏宁电器门店购买了7台海尔空调共7台，其中1台为3匹，6台为1匹，其收取了江素琴支付的2万元作为货款，并将单据交付给江素琴，但单据已经找不到了。江志杰称其与江文超为表兄弟关系，但其不认识江素琴，江素琴是江文超的堂姐，各方为亲戚关系，其将空调从苏宁电器门店购买后出售给江素琴，由其进行安装。诉讼中，江素琴、黄敏玲均确认案涉《租赁合同》已解除。另查，2020年1月23日，广东省重大突发公共卫生事件一级响应启动，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部亦于3月2日发布通告重申学生不提前返校的纪律要求，于5月16日发布通告全市逐步全面返校复学。本院认为，因引发本案纠纷的法律事实发生于民法典实施前，本案适用当时的法律、司法解释的规定。江素琴与黄敏玲、张丽红签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。因黄敏玲、张丽红在租期内提前解除合同，江素琴予以同意，双方之间的房屋租赁关系已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金。江素琴要求黄敏玲、张丽红支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金13980元。首先，关于黄敏玲、张丽红需支付租金的期间。黄敏玲虽主张其已于2020年3月底至4月初期间搬离了案涉房屋，但其未与江素琴办理交接手续，在江素琴多次向其催促交还钥匙的情况下，黄敏玲才于2020年5月2日告诉江素琴其已搬走，并称曾将钥匙交给拆空调的人转交给江素琴。江素琴在知悉此情况后及时于2020年5月3日通过拆锁的方式接收了案涉房屋，因此，黄敏玲、张丽红仍应向江素琴支付该期间的租金。黄敏玲主张其已于2020年4月将钥匙交还江素琴的家人，但未能提供证据证明，本院不予采纳。其次，案涉房屋系承租用于经营琴行，疫情或疫情防控措施会导致黄敏玲营业收入明显减少，且黄敏玲也于2020年2月将该不可抗力事由通知了江素琴，如继续按照原约定按每月4660元支付租金对黄敏玲、张丽红而言并不公平，基于公平原则，该期间的风险由出租人与承租人共担，本院据此酌定黄敏玲、张丽红2020年2月1日至4月30日期间的租金按约定的50%支付。经计算，该期间黄敏玲、张丽红应支付的占用费合计为6990元（4660元/月×3个月×50%），江素琴主张中超出部分，本院不予支持。关于开锁费。因黄敏玲、张丽红解除合同后未交还钥匙导致江素琴需另行开锁，江素琴主张开锁费用355元由黄敏玲、张丽红负担，理据充分，本院予以支持。关于案涉房屋的修复费用。江素琴主张的48543元修复费用实际为水电安装和物品添置的费用。首先，关于添置的物品损失。江素琴将房屋出租给黄敏玲、张丽红时双方并未明确约定商铺内物品的权属情况，其主张对物品享有所有权，理据不足，本院不予采纳。其次，关于房屋的损坏损失及修复费用。现双方当事人均无法提供书面材料证明其对房屋的装修投入，江素琴亦不申请对此进行评估鉴定，结合双方当事人的陈述，江素琴收回案涉房屋时厨房门被损坏未修复，黄敏玲称该门原已损坏无法使用，但其与张丽红在使用期间并未向江素琴提出该情况，也未与江素琴办理交接手续，未将房屋完整交还给江素琴，未尽到承租人交还场地的义务，该抗辩理据不足，本院不予采纳。此外，黄敏玲在自行搬走时将电路设施及开关拆走，因电路设施、木地板均与房屋形成附合，而江素琴亦未能举证证明该电路设施及开关、木地板系由其安装，其与张丽红应对相应的毁损承担修复费用。综合门、木地板、电路设施的安装成本和使用年限，本院酌定黄敏玲、张丽红向江素琴支付修复费用6000元，江素琴主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。张丽红经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄敏玲、张丽红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江素琴支付租金6990元；二、被告黄敏玲、张丽红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江素琴支付开锁费355元；三、被告黄敏玲、张丽红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江素琴支付房屋修复费用6000元；四、驳回原告江素琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，由原告江素琴负担540元，被告黄敏玲、张丽红负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年一月二十日书记员  高 波陈晓敏