云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初3831号原告（反诉被告）：李云初，男，汉族，1943年8月24日出生，身份证住址云南省景洪市。原告（反诉被告）：廖金华，女，汉族，1948年5月20日出生，身份证住址云南省景洪市。二原告共同委托诉讼代理人：张治国、张晨，云南天之泰（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：林鹏，男，汉族，1993年2月7日出生，现住景洪市。被告（反诉原告）：林卫兵，男，汉族，1966年11月29日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告（反诉原告）：彭海斌，女，汉族，1968年3月17日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。三被告共同委托诉讼代理人：廖永军，云南凌云（西双版纳）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：西双版纳爱恋之家地产信息咨询有限公司。统一社会信用代码：91532801MA6KJDP63N。法定代表人：曾毅。地址：云南省景洪市。委托诉讼代理人：李尧芳，女，哈尼族，1983年1月10日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。特别授权代理。原告李云初、廖金华诉被告林鹏、林卫兵、彭海斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，在审理过程中被告提起了反诉，本院依法受理后适用普通程序组成合议庭于2020年11月18日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告李云初、廖金华及共同委托诉讼代理人张治国，被告林鹏、林卫兵、彭海斌及三被告共同委托诉讼代理人廖永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出本诉诉讼请求判令：1、解除原告李云初与被告林鹏签署的《房屋买卖成交合同》；2、被告林卫兵、彭海斌向原告返还涉案房屋；3、诉讼费用全部由被告承担。事实及理由:被告李云初多次找到原告协商购房（景洪市王**路5号8幢1单元402房）事宜，2017年10月7日，原告与被告林鹏签署了《房屋买卖成交合同》，约定购房款总价人民币45万元，预留90000元在办理完房产证时支付给原告。双方考虑到办理房产证的难度等因素，在合同第2页手写的补充约定第2条约定“若不能按约定时间（即2018年10月31日）内办理房产证，甲方退还定金给被告林鹏，双方不违约和平解除合同”。被告林鹏考虑各方因素后，决定将房屋备案在父母名下（即被告彭海斌、林卫兵），2017年11月7日原告夫妇在不动产交易所将房屋交付备案给被告人林卫兵、彭海斌夫妇二人。2018年10月31日，原告向被告林鹏口头提出支付尾款9万元后原告就不解除合同，待能办房产证时积极配合李**，但遭到拒绝。时至今日原告向被告林鹏提出和平解除合同，也遭到拒绝。综上，《房屋买卖成交合同》的解除条件已成就，被告林鹏不按照合同约定和平解除合同亦不同意原告提出的解决方法，损害了原告的合法权益。被告林鹏、林卫兵、彭海斌针对本诉辩称：原告李云初主张约定解除权的条件不成就。合同约定的办理不动产权证书的时间点是不确定的，2017年11月8日收据中也注明尾款9万元待领到宗地图交件后支付，因此双方解除的条件未成就。且原告所称的办证时间起算的解除权已超过一年，原告未履行催告义务，解除权已消灭。同时原告亦未退还定金的行为表现，无解除合同的意思表示。被告人已经全面积极履行《房屋买卖成交合同》的义务，被告人已根据约定的时间向原告支付价款、缴纳税款及代原告支付个人所得税，被告已履行合同约定的主要义务。原告也应当全面履行合同约定的义务，即协助履行变更过户手续，但原告多次以各种理由推脱。原告提交的三组证据无法证实其解除合同的主张。故本案合同是双方的真实意思表示，并且双方已履行完毕合同的主要义务，因此不应当解除合同，应继续履行合同。第三人称在案房屋买卖过程中，合同是双方协商好拟定的，其作为中介公司只是代办相关手续。三被告向本院提起反诉请求判令：1、反诉二被告继续全面履行2017年10月7日签订《房屋买卖成交合同》的所有约定义务和法定义务，与反诉原告到相关机关办理景洪市王**路5号8幢1单元402号房屋纳税、房屋所有权及土地使用权转移登记等过户手续并承担法律规定的全部费用（包含但不限于土地性质变更的土地出让金、税费、测绘费）；2、景洪市王**中5号8幢1单元402号房屋所有权和土地使用权归反诉原告林卫兵、彭海斌所有；3、反诉二被告承担全部诉讼费。事实及理由：2017年10月2日反诉原告林鹏向反诉被告李云初支付购房定金5万元，双方于2017年10月7日通过和第三人签订《房屋买卖成交合同》约定：购房总价款为45万元，尾款9万元于双方到景洪市不动产登记中心办理完不动产登记手续当日支付，同时第十五条第1条约定卖方承担该物业转移登记及过户所产生的全部费用（包含土地性质变更的土地出让金、房屋权属转移过户产生的税费、测绘费）。当日，反诉原告支付了房产经纪代办服务费、测绘服务、咨询信息服务费。在合同履行过程中，反诉原告积极履行合同义务，于2017年11月8日反诉原告林卫兵、彭海斌向反诉被告支付了36万元（含定金5万元），双方在收据上约定，尾款9万元待领到宗地图交件当日支付，另特别约定，因合同标明房屋交易的一切费用均用卖方承担，根据实际情况调整交易过程中所产生的费用先由买方垫付，支付尾款当日凭相关票据核计扣除。2017年11月8日房屋交付，后反诉原告对房屋重新进行了装修。于2017年12月7日反诉原告代被告交纳了个人所得税，并交纳了契税、印花税。后因版纳房产经济上扬，房价上涨，反诉二被告认为其出售价格过低，就以各种理由多次拒绝协助履行所有权转移登记手续，也拒绝领受尾款。原告针对被告的反诉辩称：合同约定的过户时间是2018年10月31日以前，若无法办理不动产权证书的话即合同解除，双方不构成违约。根据合同法规定，合同可以约定解除。所以应该按照合同约定解除合同。并非原告不作为而是无法办理相关手续。如若继续履约，将产生巨大损失并显示公平。办理网签备案并非是达成合同履行的条件。被告前期拒不支付未付房款，也没有腾空房屋，被告方作为违约方，原告方不同意继续履行合同。综上，合同已达到解除条件，应予解除。第三人辩称：公司代理签合同时候，原、被告双方都知道2018年的时候房产管理部门已经停止办理土地证，当时在进行双证合并的工作。案涉房屋当时没有取得土地证，无法办理不动产权证。房产转移登记手续有两部分，产权转移的时间是指网签备案的时间而不是第二步出具不动产权的时间。当时房产的土地证是整个小区共有土地证，需要分拨到个人名下才可以办理土地证。原、被告双方都是认可及知悉该事实的。网签备案手续登记之后被告方需要上税后领取相关资料等待登记，需要双方共同签字领取。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告认可真实性的证据材料，即原告提交的证据材料，被告提交的房屋买卖合同、承诺书、存量房买卖合同确认信息表、发票、房屋交易和产权状况告知书、收条收据、商品房购销合同相关等材料，本院对上述证据材料的真实性予以确认。被告提交的音频材料，系原告李云初与被告林鹏的电话通音，本院对真实性予以确认。被告提交房屋装修合同及收据，涉及其他案外人，真实性无法确认。证人李某的出庭证言，无相应书面证据予以佐证，本院不予采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2006年7月14日，原告李云初、廖金华与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订了《商品房购销合同》，主要约定原告向该房地产开发商购买了景洪市，该房屋所在小区的土地规划用途为经济适用房，土地性质为划拨用地。2009年10月，原告李云初、廖金华取得该房屋的房屋所有权证，房屋性质为经济适用房。2017年10月7日，原告李云初作为合同甲方、被告林鹏作为合同乙方、第三人西双版纳爱恋之家地产信息咨询有限公司作为经济方（合同丙方）签订《房屋买卖成交合同》，合同主要约定：甲方将位于景洪市>出售给乙方，面积为89平方米；甲、乙双方约定于2017年10月31日前办理房屋权属转移登记等相关手续；甲方自愿于签订合同之日将房屋所有权证（00048422、00048423）作为售房保证交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕；乙方交付购房定金5万元，可用于冲抵购房款；甲、乙双方于景洪市房地产交易所办理完网签手续当日，乙方支付购房款36万元，剩余购房款9万元于甲、乙双方到景洪市不动产登记中心办理完不动产登记手续当日支付给甲方。办理房屋权属转移登记手续及过户所产生的税费由甲方全部承担。办理网签备案交易手续当日，双方办理交房手续。双方在该合同的其他约定事项处手写备注:甲乙双方于2017年10月9日在丙方陪同下到相关部门询问清楚办理该物业相关过户手续所需时间及程序，询问是否能在2018年10月31日前办理不动产权证书到乙方名下，若询问后双方达成共识能于约定时间内正常办理，双方按该合同继续履约。若不能按约定时间内办理（政策原因），甲方退还定金给乙方，双方不按违约和平解除合同。2017年10月2日，林鹏向李云初支付5万元购房定金。2017年11月7日，二原告与被告彭海斌、林卫兵（林鹏的父母）在房产交易管理部门办理了案涉房屋买卖合同的网签备案，将该房产备案在彭海斌、林卫兵名下。2017年11月8日，原告李云初向林卫兵、彭海斌出具1张收据，主要注明收到林卫兵、彭海斌交付房款36万元（含5万元定金），尾款9万元待领到宗地图交件后，交付当日支付。2017年12月7日，原告交纳了案涉房产交易的部分税款。2020年1月初，原告李云初与被告林鹏在电话中就办理产权证、尾款交付进行了协商，但双方未能达成一致意见。本院认为，本案主要争议焦点是原告要求解除案涉《房屋买卖成交合同》的理由能否成立。原、被告签订的《房屋买卖成交合同》（以下简称房屋买卖合同）印鉴齐全，系双方当事人的真实意思表示，对原、被告均具法律约束力。现本案原告主张根据双方签订的房屋买卖合同中手写的条款内容，即“能否在2018年10月31日前办理不动产权证书……”（详见本案事实认定）的约定主张解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。二原告未能提交有效证据材料证明在约定的解除期限内行使了合同解除权，根据上述法律规定，原告于2020年8月提起诉讼行使合同解除权，解除权已经消灭。并且，被告已交付了大部分房款，原告已经将该房屋交付被告装修、居住使用，该合同已在房产交易部门登记备案，原、被告在该合同中约定的主要内容已经履行完毕。综上，本院对被告关于合同解除权消灭的辩称理由予以采信，对原告要求解除合同的本诉诉请不予支持，在此前提下对原告要求返还房屋的本诉诉请亦不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告应该继续全面履行案涉合同约定的义务，原告应履行协助被告办理案涉房屋产权证的过户变更手续，本院对被告要求原告协助办理案涉房产转移登记过户手续的反诉诉请予以支持，但房产受让人应是在房产交易管理部门登记备案的被告林卫兵、彭海斌，三被告则应该向原告支付购房尾款。同时，由于被告在诉请中对房产交易费用的项目及金额均未能明确，故本院对被告的该项反诉诉请不予处理。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。根据上述法律规定，本案原、被告之间的房屋买卖合同虽然合法有效，但由于原、被告的房屋产权转移登记手续尚未办理完毕，被告林卫兵、彭海斌不能根据合同约定从而要求确认该房屋的所有权，故本院对被告林卫兵、彭海斌要求确认案涉房产所有权和土地所有权归其所有的反诉诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李云初、廖金华的本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）李云初、廖金华继续履行《房屋买卖成交合同》中约定的协助办理房屋产权过户手续的合同义务，于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）林卫兵、彭海斌办理房屋（位于景洪市>，00048422号、00048423号）产权转移变更登记手续；三、驳回被告（反诉原告）林鹏、林卫兵、彭海斌的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8050元，由原告李云初、廖金华负担。反诉受理费4025元，由原告李云初、廖金华负担2012.5元，被告林鹏、林卫兵、彭海斌负担2012.5元。被告预交的反诉案件受理费本院不另行清退，由原告李云初、廖金华径付被告林鹏、林卫兵、彭海斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云人民陪审员  丁 梅人民陪审员  玉 软二〇二一年一月十一日书 记 员  黎子翔