甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘执异3号 异议申请人（案外人）：杜怀玉，男，汉族，1991年9月18日出生，住甘肃省镇原县。 异议申请人（案外人）：杜玮国，男，汉族，1970年4月18日出生，住甘肃省镇原县。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地兰州市城关区东岗西路555号。 主要负责人：徐曙斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，甘肃正天合律师事务所实习律师。 被执行人：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地庆阳市西峰区广场路14号。 法定代表人：李小梅，该公司总经理。 被执行人：庆阳智霖实业有限公司。住所地庆阳市西峰区广场路13号。 法定代表人：赵智霖，该公司总经理。 被执行人：赵智霖，男，1963年1月20日出生，汉族，住庆阳市西峰区。 被执行人：李小梅，女，1963年7月3日出生，汉族，住庆阳市西峰区。 本院在执行中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达公司）与庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖公司）借款合同纠纷一案中，于2017年8月10日，依法查封被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区××路××小区××号楼××号的房屋。案外人杜怀玉于2021年1月6日对本院对该房产的查封行为提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 异议人（案外人）杜怀玉向本院申请立即终止对其位于庆阳市西峰区××路××小区××幢××号房屋的拍卖、执行程序，依法解除对该房屋的查封。理由是：1、2014年9月11日，异议申请人杜玮国（杜怀玉父亲）向智霖公司缴纳该房产订金1万元。2015年4月17日，异议申请人杜怀玉与被执行人智霖公司签署《住宅认购协议书》，约定异议申请人认购智霖公司开发的位于庆阳市西峰区××路××小区××幢××号的房屋，该房屋建筑面积288.46平方米，单价每平方米4800元；8号地下室一间，建筑面积19.12平方米，单价每平方米3000元。以上房款合计人民币1441968元。在签署协议当日，异议人杜玮国向智霖公司缴纳9号楼1-1101号房屋642640.00元；缴纳8号地下室57360.00元（地下室发票日期误写成2014年4月17日）。2018年6月11日，异议人杜玮国于2014年9月11日购买智霖公司承建的写字楼以顶账的方式向智霖公司缴纳50万元。2018年6月14日异议人杜怀玉向庆阳市房地产管理局缴纳住宅维修资金27404.00元，并向智霖公司物业管理有限公司缴纳装修押金、物业费、装修费垃圾费、天然气接口费等费用。3、依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议申请人对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 申请执行人信达公司称：首先，涉案房屋9幢1—1101号房产按照《中华人民共和国物权法》第九条物权登记公示的规定，和《最高院执行异议和复议规定》第二十五条关于对案外人异议的判定规定，涉案房屋属于被执行人智霖房地产开发公司所有。异议人在购买房产时，已明知智霖公司已取得预售许可证，却未与智霖公司办理正规的网签合同及付款手续。依据《执行异议和复议规定》第二十五条的规定，异议人不因第三人的债权抵顶而享有不动产的权利。其次，涉案房屋属被执行人智霖房地产公司所有的情况下，人民法院对涉案房屋在执行过程中依法查封并无不当。第三，涉案房屋虽不在被执行人智霖房地产公司提供给答辩人的抵押财产中，但该房产被甘肃省高级人民法院于2017年8月10日查封，2020年8月3日又继续查封。被答辩人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其异议不能成立，应该依法予以驳回。 本院查明，2014年6月24日，信达公司与智霖公司签署《在建工程抵押担保合同》，智霖公司以其名下位于庆阳市西峰区××路北侧“豪庭春天”住宅小区项目在建工程提供抵押担保，并于同年7月1日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心办理了抵押登记，由该中心核发了［庆市期抵西峰区建他第（000037）号］证明。具体抵押财产为：一、1号楼：1号商铺3128.05㎡；2号商铺3128.05㎡；3号商铺2469.88㎡；4号商铺2180.08㎡；5号商铺1778.43㎡；计12684.49㎡。二、2号楼1号商铺3912.85㎡；2号商铺3165.78㎡；3号商铺3109.90㎡；计10188.53㎡。三、4号楼：1号商铺151.82㎡；2号商铺390.01㎡；3号商铺284.00㎡；4号商铺5.13㎡；5号商铺13.19㎡；6号商铺5.13㎡；7号商铺162.53㎡；8号商铺235.69㎡；9号商铺437.48㎡；10号商铺235.69㎡；11号商铺437.48㎡；12号商铺235.69㎡；13号商铺437.48㎡；计3031.32㎡。四、住宅部分：5＃、6＃、8＃、9＃、12＃、13＃楼全部住宅，共计414套，59750.90㎡。 信达公司分别在2014年9月17日申请解除“豪庭春天”项目5＃楼、6＃楼、8＃楼、9＃楼全部住宅及12＃楼4套跃式住宅（分别为12-1-1101、12-1-1102、12-2-1101、12-2-1102）的抵押；2016年4月8日申请解除“豪庭春天”项目13＃楼二单元住宅（3549.41㎡）,3＃楼17层、18层部分商业（1734.94㎡）和1＃楼、2＃楼商铺（10887.91㎡）的抵押；2016年7月5日申请解除“豪庭春天”项目12＃楼12-2-0601、12-2-0602、12-1-0801、12-2-0902、12-1-1002、12-2-1002（总面积为903.14㎡）的抵押；2016年10月27日申请解除“豪庭春天”12＃楼12-2-0701、12-2-0801、12-2-0802的抵押；2016年11月11日申请解除“豪庭春天”小区12＃楼12-2-0101、12-2-0301、12-2-0401、12-2-0402（合计584.27㎡）的抵押；2016年11月15日申请解除“豪庭春天”小区12＃楼12-1-0802、12-2-0201、12-2-0501（合计449.91㎡）的抵押。 另查明，信达公司因与智霖公司、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷，向兰州中院提起诉讼，并申请财产保全。兰州中院作出（2017）甘01民初字第182号民事裁定，并于2017年3月29日对智霖公司名下位于西峰区安定西路115号南侧“豪庭名苑”部分房地产予以查封，后该案被依法移送本院审理。本案在诉讼阶段，信达公司向本院提出诉讼保全请求，请求对智霖公司已取得预售证第2014008号、第2014009号、第2013026号项下的在建工程抵押房产及未抵押的房产进行查封。本院依据生效的（2017）甘民初69号民事裁定书，于2017年8月10日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对智霖公司上述预售证项下的位于庆阳市西峰区××路北侧“豪庭春天”住宅小区部分房产进行了查封，其中异议申请人杜怀玉购买的9幢1—1101号、8号地下室一间的房屋在查封房产的范围内。但信达公司分在2014年9月17日申请解除了“豪庭春天”项目5＃楼、6＃楼、8＃楼、9＃楼全部住宅及12＃楼4套跃式住宅的抵押，涉案9幢1—1101号房产也在解除抵押之中。 2017年11月28日本院作出（2017）甘民初69号民事判决，判决:一、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年7月10日起，以18392.29万元为基数，按年利率6％计算至实际给付之日止）；二、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；三、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；四、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；五、驳回中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。信达公司对该判决不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决：一、撤销甘肃省高级人民法院（2017）甘民初69号民事判决；二、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年3月26日起，以18392.29万元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）；三、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；四、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；五、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；六、驳回中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。该判决生效后，由于上述被执行人未按生效的法律文书履行各自的义务，申请执行人信达公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年8月3日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对智霖公司上述预售证项下的位于庆阳市西峰区××路北侧“豪庭春天”住宅小区部分房产进行了继续查封，其中异议申请人杜怀玉购买的9幢1—1101号、8号地下室一间的房屋在查封房产的范围内。2020年1月22日本院作出（2019）甘执03号之六执行裁定书，对被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区××路豪庭春天被查封的部分房产进行拍卖、变卖。但不包括涉案9幢1—1101号、8号地下室一间的房屋。 再查明：2015年4月17日，异议申请人杜怀玉与被执行人智霖公司签署《住宅认购协议书》，由杜怀玉从被执行人智霖公司购买取得庆阳市西峰区××路××小区××幢××号的房屋，该房屋建筑面积288.46平方米，单价每平方米4800元；8号地下室一间，建筑面积19.12平方米，单价每平方米3000元。以上房款合计人民币1441968元。2014年9月11日，异议申请人杜玮国（杜怀玉父亲）向智霖公司缴纳涉案房产订金1万元。2015年4月17日签订《住宅认购协议书》后，异议申请人杜玮国向智霖公司缴纳9幢1—1101号房屋642640.00元；缴纳8号地下室57360.00元（地下室发票日期误写成2014年4月17日）。异议人杜玮国在2014年9月11日购买智霖公司承建的商品（3号楼18层01号，建筑面积476.95平方米）写字楼，于2018年6月11日用该写字楼以顶账的方式向智霖公司缴纳50万元。2018年6月14日异议人杜怀玉向庆阳市房地产管理局缴纳住宅维修资金27404.00元，并向智霖公司物业管理有限公司缴纳装修押金3000元、物业费5192元、装修费垃圾等费1200元、天然气接口费3000元等费用。根据2021年1月6日庆阳市个人房产信息查询证明显示，庆阳市西峰区××路××小区××幢××号的房屋为杜怀玉名下唯一住房。 本案争议的焦点是案外人杜怀玉与智霖公司签署《住宅认购协议书》取得的物权期待权，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者应当具备的情形，能否排除人民法院对涉案房屋的强制执行。 本院认为，智霖公司在取得预售证（第2014008号、第2014009号、第2013026号）情况下，将涉案房产对外进行出售，并于2015年4月17日与异议人杜怀玉签署了《住宅认购协议书》。虽然异议人杜怀玉所购涉案房屋被人民法院查封，但该房屋的抵押已被解除，而且异议人与智霖公司签订的《住宅认购协议书》在人民法院采取查封措施之前。异议人杜怀玉并已支付了大部购房款，履行了《住宅认购协议书》约定的义务，现已实际占有且已经装修入住。庆阳市个人房产信息查询证明显示该房屋为其常住地且无其他用于居住的房屋，异议人杜怀玉作为房屋消费者的物权期待权符合商品房消费者应当具备的情形，应当予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，异议人杜怀玉的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对庆阳市西峰区××路××小区××幢××号××号××室一间的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  强 峰 审 判 员  朱 华 审 判 员  段 伟 二〇二一年一月二十七日 法官助理  王小东 书 记 员  张春晓