贵州省三都水族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2732民初191××号 原告：潘友明，男，1987年2月26日生，水族，贵州省三都水族自治县（以下简称“三都县”）人，户籍地：贵州省三都县，现居住地：贵州省三都县。 原告：刘厚林，女，1988年4月5日生，水族，贵州省三都县人，现住贵州省三都县。二原告系夫妻关系。 二原告共同的委托诉讼代理人：秦丽达，系贵州华尔威律师事务所律师。 被告：贵州华洲置业有限公司，住所地：三都水族自治县三合镇华洲国际小区二号楼4层，统一社会信用代码：91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石龙，系贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏。 原告潘友明、刘厚林诉被告贵州华洲置业有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年1××月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告潘友明、刘厚林的委托诉讼代理人秦丽达、被告贵州华洲置业有限公司的委托诉讼代理人石龙、何家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘友明、刘厚林向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金壹拾叁万叁仟伍佰陆拾伍元玖角叁分（￥133565.93元）（逾期办证违约金以原告全部购房款为基数，按日万分之三从2016年3月31日计算至被告实际为原告办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、判令本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2014年6月21日，原告向被告购买位于三都县，建筑面积为121.6平方米。此房屋的总价款为叁拾叁万捌仟零伍拾陆元整（￥338056.00元）。原告交清首付款和以公积金贷款的方式，向被告付清了全部购房款，履行了全部购房义务。此房的交房日期为2015年12月31日。交房后，被告未按照合同第二十二条第二款的约定在交付使用之日起90日内为原告所购买的商品房办理所有权的初始登记，也未按照本条第三款的约定为原告办理商品房所有权的转移登记，更没有将办理商品房转移登记文书交付原告。被告的种种行为对原告构成违约。综上，原告为维护自己的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》及相关法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，判如所请! 被告贵州华洲置业有限公司辩称：一、原告的请求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，依法应当驳回其诉诉请求。原被告双方于2014年6月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定交付房屋的时间为2015年12月31日之前。由于双方在合同中并未明确约定具体的办证时间，因此根据法律规定，被告实际向原告交付房屋之日起90日内，如被告未向原告办理转移登记即构成违约。也就是从2016年3月31日原告就应当知道其权益遭受损害，关于原告请求逾期办证违约金的请求权也应当从该日期开始起算。截止至原告起诉之日，其请求权已远远超过诉讼时效三年，因此其诉请不应当得到支持。 二、双方并未在合同中约定该商品房所有权初始登记的具体时间，原告主张按照已交付房价款为基数以每日万分之三的标准计算违约金，不具备合同约定的前提条件。根据双方签署的《商品房买卖合同》第二十二条第二款、第三款之规定，被告仅负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同中双方并未明确取得该商品房所有权初始登记及办理转移登记的具体时间。关于按每日向原告支付已交付房款万分之三违约金的条款的前提条款，必须是被告不能在约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，才能按照上述规定计算违约金。由于双方在合同中并未约定具体的办证时间，因此该违约条款应视为未约定或约定不明，即便被告存在违约情形，也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 三、被告于2019年1××月16日取得商品房初始登记，并具备办理转移登记的必要条件，但经过被告多次催促后，原告至今未来办理，因原告怠于行使权利所导致的扩大化损失应当自行承担。根据双方在《商品房买卖合同中》第二十二条第三款第四项的约定，关于办理商品房转移登记的方式，系双方应当共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。从原告交付房屋至今，原告从未采取任何方式告知或催促被告办理变更登记；甚至在原告取得商品方初始登记后，已经采取电话通知及公告的方式告知原告进行办理，但至今为止原告仍然未向被告提供相关办证资料。实现商品房所有权是商品房买卖合同中买方的合同目的，办理权属登记手续的义务主体实际上应当系买受人自己，出卖人仅承担协助办理的义务。因此，原告怠于行使相关权利的行为，不仅是对自己权利的放弃，而且也导致了自己权益损失的扩大化，其应当自行承担相应责任。 四、未能在法律法规规定的期限内办证，有政策方面的因素，且未办证并未对原告造成任何影响，应减轻被告的责任。 首先，案涉项目早已于2015年12月完工，之后被告按规定将竣工资料报送三都县住建局办理竣工验收备案，但三都县住建局相关负责人告知该地块要与被告开发的2号地块一起办理竣工备案，在此过程中因行政机关部分职能的转化，加上政府部门脱贫攻坚任务繁重，三都县住建局一直未能给被告的项目办理竣工验收备案，直至2019年9月才办理竣工验收备案，导致未能在法定期限内办证，有很大的政策因素，非被告原因造成，请求减轻被告的责任。 其次，原告系用公积金贷款购买房屋，其房屋已办理抵押登记给银行，在还清贷款之前原告也不能对房屋进行进一步处置，虽因政策原因未能在法定期限内移交办证文书，但其对房屋享有的权利未受任何影响，商品房买卖合同的目的已经实现，房屋交付给原告居住使用至今近五年，且原告未提供任何证据证实其遭受损失，逾期办证实质上也未给给原告造成任何损失。《合同法》规定的违约金其性质为补偿性为主，原告没有损失只有收益，退一万步说，即便法院经审理认定需要支付违约金，根据《合同法》及其相关司法解释的规定，被告认为违约金过高，为保障企业发展，维护社会稳定，请求法庭依法调整减少违约金。 综上所述，恳请法庭结合本案事实、法律规定及三都县房开项目的实际情况，依法驳回原告的诉讼请求。如认为被告需承担违约责任，也应以保护中小民营企业及兼顾社会经济稳定，将本案原告诉请的违约金进行调整，建议法院将违约金调整为日万分之零点五，以达到法律效果、社会效果相统一。 本院经审理认定事实如下：被告经相关部门批准在位于三都县，建设项目名称为“三都县县府西路改造开发项目华洲国际3＃楼”，并取得预售许可证。原、被告于2016年6月21日签订了《商品房买卖合同》，并在三都县不动产登记机关进行了预售登记。合同第三条约定，被告将位于三都县，房号为：3-1-19-3，建筑面积121.60㎡，以总价款338056元出卖给原告，原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款118056元，余款220000元，以公积金贷款支付。合同签订当日原告向被告支付118056元。合同签订后，原告又于2015年11月4日通过公积金贷款220000元向原告支付，原告总共向被告支付购房款338056元。合同第二十二条约定初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：“一、出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……,（2）买受人不退房的，出卖人自约定之日至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告依约于当日向被告支付首期购房款118056元，2015年11月4日原告通过公积金贷款220000元向原告支付，共计向被告支付购房款338056元。但至今被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书和协助办理房屋转移登记。 另查明，合同约定被告于2015年12月31日前向原告交付该商品房，而实际被告于2016年1月21日才向原告交付该商品房。被告于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知书》“尊敬的Ａ1栋、2号楼、3号楼的业主：感谢你一直以来的理解与支持，由我公司开发新建的三都县县府西路改造开发项目华洲一期Ａ1栋、2号楼、3号楼现已全部竣工。现在开始正式办理房产证，鉴于3栋楼业主有400多户，为避免各位业主浪费时间排队等待，我公司特逐一电话通知各位业主到我公司对接办理房产证的相关事宜，暂未通知到的业主请耐心等待！办理资料：购房合同、身份证、收据（均要原件），办理时间：星期一至星期五（08:30-12:00、14:00-18:00），地点：2号楼4楼华洲办公室，联系方式：191××××9277、0854-39××××2，贵州华洲置业有限公司，2019年11月7日”。2019年12月5日被告又在小区公示栏张贴“贵州华洲置业有限公司”关于《办理房产证相关事宜》的通告，尊敬的全体华洲一期业主：感谢你一直以来对华洲公司的理解与支持，我公司开发承建的三都县县府西路改造开发项目（华洲一期商住楼）：2号地楼Ａ1栋、2号幢；3号地楼现已全面竣工验收合格，各项资料已完善，于2019年11月7日起已正式办理房产证，现已办理房产证1××余户。鉴于两栋三幢楼业主有450多户，由于逐一电话通知有部分业主联系不上，也有业主本人不在三都的，导致进展缓慢，为减少业主等候时间，我公司将从2019年12月5日起至2019年12月30日（周六、周日除外）止，安排专人接待业主办理房产证申请登记及完善办证相关事宜，并按登记顺序到相关部门等候办理房产证，如逾期不来办理房产证，我公司将不承担因此而带来的不利后果，具体事项：办理登记资料：购房合同、身份证、收据（业主均要原件），办理登记时间：星期一至星期五（上午08:30-12:00，下午14:00-18:00），办理登记地点：华洲公司办公室（2号地楼Ａ2幢4楼），联系电话：191××××9277、0854-39××××2，贵州华洲置业有限公司，2019年12月5日。 本院认定的上述事实有原被告的陈述、原告身份证复印件、被告的营业执照复印件、商品房买卖合同复印件、收据复印件、黔南州住房公积金管理中心个贷发放明细表复印件、关于办理房产证的通知书复印件、微信截图、关于《办理房产证相关事宜》的通告复印件等证据在卷佐证，上述证据已经庭审举证、质证，证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行相应义务。本案中，原告已按合同约定于2015年11月4日前向被告支付清购房款338056元，被告于2016年1月21日向原告交付该房屋，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……，（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告未能在法律规定的期限向原告办理房屋产权转移登记，被告的行为构成违约，被告应以原告实际支付的购房款338056元为基数，参照审判实践，被告应按日万分之一计算从2016年4月22日起至2019年11月7日被告张贴关于办理房产证的通知书之日止向原告支付逾期办证违约金43135.95元（即338056元×0.0001×1276天＝43135.95元）。原告主张以所交购房款338056元为基数，按日万分之三计算违约金，显然与审判实践不符，故本院依法部分予以支持。在庭审中，被告建议法院将违约金调整为日万分之零点五，与审判实践不符，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、限被告贵州华洲置业有限公司于本判决书生效之日起1××日内向原告潘友明、刘厚林支付截止2019年11月7日延期办理房屋转移登记违约金43135.95元（即338056元×0.0001×1276天＝43135.95元）； 二、驳回原告潘友明、刘厚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2972元，减半收取1486元，由原告潘友明、刘厚林承担900元，被告贵州华洲置业有限公司承担586元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  左裕祥 二〇二一年一月十四日 书记员  蒙 莉 书记员  周标帅