北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京01执异38号案外人：张林武，男，1971年4月21日出生，住北京市西城区。申请执行人：深圳平安汇通投资管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：罗春风。被执行人：北京中城辉煌房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼3层301号017。法定代表人：高玉莲。本院在执行深圳平安汇通投资管理有限公司（以下简称平安汇通公司）与北京中城辉煌房地产开发有限公司（以下简称中城辉煌公司）公证债权文书一案[执行依据：北京市方圆公证处（2019）京方圆内经证字第09653、09654号公证书；执行证书：（2019）京方圆执字第00396号；执行案号：（2020）京01执821号]过程中，查封了中城辉煌公司名下位于北京市海淀区XXX住宅项目的土地使用权（土地证号：京海国用（2015出）第XXXX号）及在建工程。案外人张林武向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。张林武述称，请求解除对北京市海淀区XXX号（以下简称涉案房屋）的查封并中止执行。事实和理由：第一，已签订购房意向协议，已实际支付全款，而出卖人中城辉煌公司（开发商）违约。1,2017年3月17日支付购房定金100万元；2，2017年10月27日支付购房意向金1300万元；3，2017年10月27日签订购房协议，有关约定：（第二条）总房价款1601.2335万元，已支付1400万元（包括以上购房定金和意向金）。（第三条）因中城辉煌公司违约按已付房款的0.02%支付违约金。截至2020年12月14日出卖人应支付违约金320.32万元。4,2017年3月15日参加了搜狐焦点网购“十万元抵二十万元”优惠活动，可抵20万元房款。因此，截至2020年12月14日，张林武已支付房款1420万元，出卖人违约金320.32万元；房屋总价款1601.2335万元；因此张林武实际已支付全部房款购买了该房产，该房产所有权益归张林武所有。此外中城辉煌公司还欠张林武违约金139.0865万元。第二，事实上已入住有一年半多时间。因北京无其他房可居住，虽然该房产居住条件恶劣，张林武不得不于2019年4月底搬到该房产居住至今，入住以来缴纳了水电取暖宽带等费用。为了支持其主张，张林武提供了以下证据：1.《购房意向协议》；2.银行付款凭证与收据；3.搜狐焦点网团购优惠告知书及收据；4.水、电、取暖、宽带等费用缴费凭证。本院经审查查明，委托人平安汇通公司（曾用名：深圳平安大华汇通财富管理有限公司）、贷款人上海银行股份有限公司闵行支行、借款人/抵押人中城辉煌公司于2019年5月20日签订《上海银行人民币单位委托贷款借款合同补充协议》，协议中载明：委托人于2016年5月27日通过贷款人向借款人发放贷款人民币20.6亿元整，于2016年7月11日通过贷款人向借款人发放贷款人民币8.4亿元整，截止本补充协议签署之日，剩余贷款本金人民币贰拾柒亿伍仟万元，2018年11月20日应付利息210833333.33元尚未支付，违约金按照三方于2016年5月8日签订编号为232160176的《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》约定的方式计算。抵押人中城辉煌公司将位于北京市海淀区XXX（不动产权证书号：京海国用（2015出）第XXXX号）在建工程以及国有土地使用权作为抵押担保，抵押权人上海银行股份有限公司闵行支行、抵押人中城辉煌公司于2016年5月8日签订编号为DB232160176的《房地产抵押合同》，于2019年5月20日签订《房地产抵押合同补充协议》。上述《上海银行人民币单位委托贷款借款合同补充协议》《房地产抵押合同补充协议》分别经北京市方圆公证处（2019）京方圆内经证字第09653、09654号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2020年1月13日，北京市方圆公证处应平安汇通公司、上海银行股份有限公司闵行支行的申请出具（2019）京方圆执字第00396号执行证书，主要内容：一、被执行人为中城辉煌公司，二、执行标的1.借款本金2750000000元；2.利息426249999.99元；3.违约金，其中2018年11月20日应付的利息210833333.33元产生的违约金，以该利息为基数，自2018年11月20日计算至2019年5月27日，以每日千分之一计算；2019年5月20日应付的利息207395833.33元产生的违约金，以该利息为基数，自2019年5月20日计算至2019年5月27日，以每日千分之一计算；2019年5月27日之后的违约金，以未还本金2750000000元为基数，年利率24%计算，计算至实际还款之日；4.出具执行证书公证费3850000元。三、可执行财产：被申请执行人中城辉煌公司的全部财产，其中申请执行人对中城辉煌公司的抵押不动产在执行标的范围内有优先受偿权。平安汇通公司持上述公证债权文书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2020年8月3日立案执行，执行案号为（2020）京01执821号。执行过程中，本院于2020年8月28日轮候查封了中城辉煌公司名下位于北京市海淀区XXX住宅项目的土地使用权（土地证号：（京海国用（2015出）第XXXX号）及在建工程），查封期限为3年，自2020年8月28日至2023年8月27日止，涉案房屋亦在上述查封范围内。本院在执行（2018）京01执549号案件中首先查封了涉案房屋，因本案申请执行人平安汇通公司对涉案房屋享有基于抵押权的优先受偿权，故（2018）京01执549号于2020年9月24日将涉案房屋移送本案执行。2020年12月10日，本院作出公告，内容为：平安汇通公司与中城辉煌公司公证债权文书执行一案，执行中，本院查封了被执行人中城辉煌公司名下位于北京市海淀区XXX1号楼整体、6号楼除去东侧19套房屋(具体房号为6#-1-201、202、301、401、402、501、502、601、602、701、702、801、802,6#-2-601、701、702、801、802)之外的在建工程及对应的土地使用权(产权证号：京海国用（2015出）第XXXX号)，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款，公告如下：“一、上述财产已由相关部门协助登记查封，非经本院同意，任何人不得对被查封财产有转移，隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送、租赁等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任；二、自本公告张贴之日起，上述查封财产的承租人、利害关系人应于七日内持租赁合同等有关证据材料向本院进行书面申报，逾期不申报的视为放弃权利；三、责令被执行人于本公告张贴后七日内履行法律义务，逾期本院将依法对上述土地使用权、房产采取评估、拍卖、变卖等措施。”另查，2016年8月7日，中城辉煌公司取得商品房预售许可证【京房售证字（2016）158号】，项目名称为XXX，房地坐落于北京市海淀区XXX，预售范围为2#楼（扣除-2层全部、-3层全部），3#楼（扣除-2层全部、-3层全部），4#楼（扣除-2层全部、-3层全部），5#楼（扣除-2层全部、-3层全部）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张林武与中城辉煌公司虽签订了《购房意向协议》，但彼时中城辉煌公司并未取得涉案房屋的商品房预售许可证明或销售许可证明，至今亦无证据证明中城辉煌公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证明或销售许可证明，因此，本案不符合上述第二十八条、第二十九条第一项的规定，故案外人张林武所提异议无事实依据和法律依据，对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回张林武提出的案外人异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 栗俊海审 判 员 冯更新审 判 员 娄玉玲二〇二一年一月二十一日法官助理 陈 静书 记 员 王新子