广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28022号原告：中交基础设施养护集团有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园二区221号楼5层601室。法定代表人：崔玉萍，职务董事长。委托诉讼代理人：何军、杨天柱，分别为广东红棉律师事务所律师及实习人员。被告：西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区沥滘路368号22层01、02、03、04、05单元。法定代表人：高振武，职务总经理。委托诉讼代理人：刘焱、梁建强，分别为广东鹏瑞律师事务所律师及实习人员。被告：西安澳鹏网络科技有限公司，住所地陕西省西安市高新区鱼化街办云水一路925号欧森国际B栋21层。法定代表人：卢威，职务董事长。委托诉讼代理人：刘焱、梁建强，分别为广东鹏瑞律师事务所律师及实习人员。原告中交基础设施养护集团有限公司诉被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司、西安澳鹏网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员茹艳飞独任审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告中交基础设施养护集团有限公司的委托诉讼代理人何军、杨天柱，被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司、西安澳鹏网络科技有限公司的共同委托诉讼代理人刘炎、梁建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中交基础设施养护集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一向原告支付2020年1-3月的租金580740.78元（193580.26/月*3个月）和物业管理费140785.65元（46928.55/月*3个月）；2.判决确认原告有权没收被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司交付的租赁保证金368724.32元；3.判令被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司向原告支付合同存续期剩余待付租金的30%的违约金/损害赔偿金1071489.38元【依据原告与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订的《租赁合同》第3.1条计算，存续期剩余待付租金为3571631.28元（193580.26元/月*9个月+203267.66元/月*9个月），3571631.28*30%=1071489.38元】；4.判令解除原告与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订的《租赁合同》；5.判令被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司承担原告已支出的律师费39000元及保险费用2750元;6.判令被告西安澳鹏网络科技有限公司对被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司的上述债务承担连带清偿责任;7.判令二被告连带承担本案全部诉讼费和保全费。事实与理由：一、2019年，在征得出租人同意后，原告与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订了《租赁合同》，约定原告将其承租的中交四航局公司的广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦26层部分面积1676.0196平方米租赁给被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司作办公使用，租赁期间自2019年6月1日至2021年9月30日。《租赁合同》第3.1（1）条约定，2019年6月1日至2019年12月31日共7个月的租金为每平方米110元，月租金184362.16元；2020年1月1日至2020年12月31日共12个月的租金为平方米115.5元，月租金为193580.26元；2021年1月1日至2012年9月30日共9个月的租金为每平方米21.21元，月租金为203267.66元。第3.1（3）条约定，租赁保证金为368724.32元。第3.2条约定物业管理费为每平方米28元，原告代收代缴。此外，第9.4条约定：如被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向原告发出书面通知，保证金不予退回，其被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任。第10.7条约定：被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求原告返还租赁保证金，同时向原告支付相当于本合同存续剩余待付租金的30％的违约金。二、因被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司单方提前退租并构成违约，原告有权依据法律及《租赁合同》的约定，对被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司的租赁保证金予以没收，并要求被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司承担违约和损害赔偿责任。2019年12月26日，被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司向原告出具《提前退租申请书》，称其将于2020年1月1日起不再承租上述物业。2020年1月1日，被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司向原告出具《退场确认书》，称其已于2020年1月1日前完成清场工作。对被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司出具的《提前退租申请书》和《退场确认书》并单方提前终止租约不负责的行为，原告完全不予认可，并多次与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司协商试图妥善处理好解除合同及损失赔偿等事宜，但被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司始终未办理真实退租手续，其所承租的办公区域处于闲置状态，但是原告按约已实际向中交第四航务工程局公司支付了包括被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司租赁面积在内的2020年1-3月的租金、物业管理费、水电费、停车费等相关费用。综上，因被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司的根本违约导致双方签订的《租赁合同》被提前终止，进而造成原告实际利益的重大损失，故被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司理应按上述《租赁合同》第9.4、10.7条的约定及《租赁合同》第113、114条之规定，向原告承担违约和损害赔偿责任；原告不但有权没收租赁保证金，同时还有权要求被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司支付2020年1-3月的租金、物业管理费等相关费用，以及2020年7月原告为自身维权而支出的律师费39000元；此外，被告西安澳鹏网络科技有限公司作为被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司的总公司应承担相应的连带清偿责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司、西安澳鹏网络科技有限公司辩称，一、原告要求被告支付2020年1-3月租金580740.78元及物业管理费140785.65元没有合同依据及事实依据，恳请依法予以驳回。根据双方《租赁合同》履行情况及事实，原告在2019年11月底与被告就解除《租赁合同》已多次协商，被告于2019年12月26日向原告提交了《提前退租申请书》。2020年1月1日向原告出具了《退场确认书》。被告认为，原告要求被告支付2020年1-3月租金580740.78元及物业管理费140785.65元没有合同依据及事实依据，恳请依法予以驳回。二、请求驳回原告有权没收被告租赁保证金368724.32元的请求，该租赁保证金368724.32元恳请依法在原告第三项违约金请求中一并处理并予以扣减。1.被告认为，没收保证金只有行政司法机关在法律法规授权后才有没收权利，民事主体的没收没有法律依据。2.本《租赁合同》内的保证金侧重于保证履约功能，用于担保被告在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应付费用等。本《租赁合同》中关于保证金的约定是对被告违约行为的惩罚性规定，该保证金性质上应等同于针对被告违约行为的违约金。所以，被告恳请法院依法判决驳回原告的该项诉讼请求，在第三项违约金中一并处理予以抵扣。三、请求判决被告最多按民间借贷利率15.4％的标准向原告支付违约金550031.28元，扣除被告的保证金368724.32元后，实际应付原告违约金181306.96元。1.被告认为，《租赁合同》中既约定保证金没收同时又约定过高的违约金条款，违背公平合理原则，按存续期剩余代付租金的30％约定违约金，也违背了合同法司法解释二第28条、第29条的规定，明显过高。2.根据被告提交的证据显示，被告在案涉场地毛坯办公场地投入装修达20多万元，原告因涉诉场地完善了装修已间接获得了20多万的收益，便于原告另行出租，案涉场地原告现在已有另外出租收益，其损失也减少，且原告可以随时对案涉场地另行出租，被告现在也一直在原告关联公司的22层租赁办公，并未有拖欠租金的行为，双方仍存有合作互惠的租赁关系。基于前述事实，也恳请法院综合考虑予以大幅减低违约金。3.被告为从事跨境电商的民营企业，产品主要销往欧美等国，目前仍受疫情影响，经营非常困难，如法院判决被告负过高违约金，将使被告雪上加霜，也可能面临破产倒闭，导致员工失业，增加社会负担。基于前述理由，可恳请法院从保护民营企业的政策和疫情期间的特殊情况考虑，予以大幅降低违约金。4.原告因《租赁合同》解除导致的损失证据，明显不足，另合同法关于违约金的立法本意以补偿为主，如判决被告负担过重的违约金，也违背了合同法的立法本意。5.双方协议同意解除《租赁合同》后，被告多次与原告商量过违约金事项，被告也给出处理保证金同意抵扣作违约金的诚意，但原告因制度关系才致本诉，综合上述理由，被告恳请法院最多以民间借贷最高利率的标准判决支付原告违约金550031.28元，扣除保证金后，实际支付违约金181306.96元。四、请求法院判决驳回原告第五项诉讼请求。被告认为，《租赁合同》内并没有约定律师费负担，原告要求被告支付律师费没有合同依据。综上，被告已对案涉场地投入装修20万元，原告也已经另行出租案涉场地，被告现在还是租赁原告管理公司的场地，诉讼前双方也曾协议保证金不退，被告受疫情影响经营费用困难，为此，恳请法院能支持被告的意见。经审理查明，2017年12月29日,原告与案外人中交第四航务工程局有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》显示，案外人中交第四航务工程局有限公司将广州市海珠区沥滘路1月1日至2022年12月31日，租金2018年5月1日至2019年12月31日，每平方米80元，租金2020年1月1日至2020年12月31日，每平方米84元，租金2021年1月1日至2021年12月31日，每平方米88.2元，租金2022年1月1日至2022年12月31日，每平方米92.61元.2019年6月，原告中交基础设施养护集团有限公司与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订的《租赁合同》约定，原告将其承租的中交四航局公司的广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦26层部分面积1676.0196平方米租赁给被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司作办公使用，租赁期间自2019年6月1日至2021年9月30日。第3.1（1）条约定，2019年6月1日至2019年12月31日共7个月的租金为每平方米110元，月租金184362.16元；2020年1月1日至2020年12月31日共12个月的租金为平方米115.5元，月租金为193580.26元；2021年1月1日至2012年9月30日共9个月的租金为每平方米121.28元，月租金为203267.66元。第3.1（3）条约定，租赁保证金为368724.32元。第3.2条约定物业管理费为每平方米28元，原告代收代缴。第9.4条约定：如被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向原告发出书面通知，保证金不予退回，其被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任。第10.7条约定：被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求原告返还租赁保证金，同时向原告支付相当于本合同存续剩余待付租金的30％的违约金。2019年12月26日,被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司向原告发出《提前退租申请书》，该申请书显示，于2019年6月1日，我司承租贵司位于广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦26层，双方签订了《租赁合同》，我司依据合同向贵司交付租金保证金368724.32元。承租期间，我司已按时向贵司支付租金、物业费、水电费等相关费用。同时，自承租以来深受贵司照顾和支持，我司表示衷心感谢。目前由于我司战略调整，因此不再承租广州之窗总部大厦26层。经我司认真、慎重研究，遂向贵司提交提前退租申请书，决定自2020年1月1日起不再租用贵司以上租赁场地，望退还租金保证金为盼。特此函告。并再次对贵司在过去承租期限里对我公司的支持表示感谢。2020年1月1日，被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司向原告发出《退场确认书》，该确认书显示，于2019年6月1日，我司租用位于广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦26层，双方签订了《租赁合同》，于2019年12月25日我司向贵司申请提前退租，并向贵司提交了书面《提前退租申请书》，贵司当天已收到我司退租申请。我司已于2020年1月1日前完成清场工作，现与贵司办理租赁场地交接手续，并请贵司在收到本通知后联系我司结算双方租赁期间水电费、物业费保证金、水费周转金等款项。鉴此，专函送达，并盼早复。原告与案外人中交第四航务工程局有限公司签订的《租赁解除协议书》显示，鉴于1.双方于2017年12月签订了《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、停车位租用备忘录，双方约定由原告承租中交第四航务工程局有限公司所有的位于广州市海珠区沥滘路368号广州之窗总部大厦26层整层单元的物业，该租赁物业的建筑面积共计为2357.5189平方米。2.原《租赁合同》及相关协议生效后，原告已按照合同约定向中交第四航务工程局有限公司缴纳了租赁保证金377203.02元；并且原告已向中交第四航务工程局有限公司指定的大厦物业管理公司缴纳物业管理费保证金132021.06元，水电周转金人民币35362.78元。3.由于原告战略调整的原因，原告无法继续承租以上租赁物业，原告向中交第四航务工程局有限公司提出申请，请求解除原《租赁合同》。现经双方写协商一致，在平等、自愿基础上，达成以下协议书：（一）双方一致同意于2020年3月31日解除原《租赁合同》及相关协议。自本解除协议书签订之日起，原合同项下双方的权利、义务关系终止。原告须自本解除协议签订后5个工作日内缴清以上租赁物业至2020年3月31日的租金、物业管理费、水电费、停车费等相关费用。（二）中交第四航务工程局有限公司确认原告已缴清以上租赁物业截至2020年3月31日的租金、物业管理费、水电费、停车费等相关费用，并且在原告向中交第四航务工程局有限公司退还原租赁保证金收据原件后的15个工作日内，向原告的公司账户退回原告缴纳的租赁保证金377203.02元及物业管理费保证金132021.06元。（三）双方一致同意并确认，原告无须对以上租赁物业的装修恢复原状等内容。原告为证明被告突然单方解约，造成其巨大的装修投入损失，提交了《建筑工程竣工验收资料》及现场照片予以证实。被告为证明其对毛胚的租赁场地投入装修，原告间接获利，提供了收据予以证实。原告主张支付了39000元的律师费及2750元的保险费，提供了委托合同、律师费发票及保险费发票予以证明。诉讼中，被告表示，其提前退租存在违约行为，同意解除《租赁合同》，解除日期为2020年1月1日。原告表示《租赁合同》的解除日期为2020年3月31日。另查明，被告西安澳鹏网络科技有限公司成立于2014年5月30日，类型为有限责任公司，被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司为其分公司。本院认为，原告中交基础设施养护集团有限公司与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于合同解除时间及租金的问题。原告主张解除《租赁合同》，被告无异议，本院对此予以确认。双方争议的是《租赁合同》解除的时间点，被告认为《租赁合同》于2020年1月1日解除，理由是被告于2019年12月26日向原告出具了《提前退租申请书》以及2020年1月1日向原告出具了《退场确认书》，虽然《提前退租申请书》、《退场确认书》与《租赁合同》关于“如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知”的约定不完全相符，但《租赁合同》的该条约定，赋予了被告单方解除《租赁合同》的权利，当然被告亦将因此承担保证金不能退回以及相应违约责任的法律后果，故在被告明确告知原告2020年1月1日不在租赁案涉场地且已清场的情况下，本院支持被告提出的《租赁合同》于2020年1月1日解除的主张。原告主张《租赁合同》于2020年3月31日解除，本院不予支持。基于此，原告向被告主张2020年1月到3月的租金及物业管理费，没有依据，本院不予支持。关于保证金及律师费、保险费的问题。双方签订的《租赁合同》约定，如被告单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向原告发出书面通知，保证金不予退回。因此，原告要求没收被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司支付的租赁保证金368724.32元，有合同依据，本院予以支持。被告请求驳回原告没收保证金的请求，没有依据，本院不予支持。至于原告主张的律师费及保险费并无相应的依据，本院不予支持。关于违约金的问题。双方签订的《租赁合同》第9.4条约定，如被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向原告发出书面通知，保证金不予退回，且被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任。第10.7条约定，被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求原告返还租赁保证金，同时向原告支付相当于本合同存续剩余待付租金的30％的违约金。被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司单方解除《租赁合同》并承认违约，其应当向原告支付违约金。原告主张按合同约定支付违约金1071489.38元，被告认为违约金过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院综合考虑原告向案外人支付了2020年1月到3月的租金及物业管理费、被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司的过错程度、被告缴纳的保证金不予退还、双方关于违约金的约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司承担80万元的违约责任，对原告主张的超出80万元部分，本院不予支持。但鉴于西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司是西安澳鹏网络科技有限公司的分公司，不具有企业法人资格，其相关权利义务均应由西安澳鹏网络科技有限公司承担。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，被告西安澳鹏网络科技有限公司应对被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司的违约行为向原告承担民事责任，即被告西安澳鹏网络科技有限公司向原告支付80万元的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告中交基础设施养护集团有限公司与被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司签订的《租赁合同》于2020年1月1日解除；二、被告西安澳鹏网络科技有限公司广州分公司缴交的租赁保证金368724.32元由原告中交基础设施养护集团有限公司没收；三、被告西安澳鹏网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告中交基础设施养护集团有限公司支付违约金人民币80万元；四、驳回原告中交基础设施养护集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24428元，由原告中交基础设施养护集团有限公司负担9110元，被告西安澳鹏网络科技有限公司负担15318元。保全费5000元，由被告西安澳鹏网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  茹艳飞二〇二一年一月十八日书记员  刘 珊