广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6243号原告：温铸铿，香港特别行政区居民，男，1979年12月18日出生，香港身份证件号码Ｍ769117（7）。委托诉讼代理人：谢德生，广东宸韬律师事务所律师。被告：清远市晨悦房地产有限公司，住所地广东省清远市扶贫经济开发试验区生产车间内。法定代表人：赵磊。委托诉讼代理人：赵爱民，公司员工。被告：赵爱民，男，1968年3月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××。原告温铸铿诉被告清远市晨悦房地产有限公司（以下简称晨悦公司）、赵爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。温铸铿及其委托诉讼代理人谢德生以及赵爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温铸铿向本院提出诉讼请求：1、被告全额退还押金60000元；2、被告赔偿双倍定金120000元；3、被告赔偿违约金80520元；4、被告退还仓库围蔽费用44864元；５、确认《仓库租赁合同》在2020年6月18日解除；６、被告向原告支付搬迁费10000元；７、被告向原告赔偿营业利润损失239000元；8、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2017年11月28日签订了《仓库租赁合同》，被告将清城区东城长埔综合开发区（东城街办旁）的仓库租赁给原告作批发货物存储仓库使用。2019年11月6日，清远市清城区城市管理和综合执法局发出强拆公告，认定该仓库属于未经批准擅自搭建的违法建筑物，并告知将于2020年6月份清拆。根据合同第十二条、第十五条约定，被告应保证该仓库用地能合法搭建仓库，如相关部门认定该土地上的建筑物属于违法建筑的，属于违约行为，被告必须退还定金60000元并赔偿双倍定金120000元，同时还应赔偿年租金20%的违约金80520元。合同第十三条约定，该仓库内部围蔽建设工程是由原告单方完善的，建设费用共89728万元。仓库使用了两年半后，如今被告仓库被认定为违章建筑，离合同期满还有两年半时间，按照折旧，被告应该退还该仓库围蔽建设费用共44864元。早在2019年年初，区城综局相关部门及工作人员就不断发出违建告示，并在2020年1月3日由城综局工作人员把该仓库电源电线剪断，要求被告自行拆除。但是被告一直不拆，还不让原告搬走，导致一年多以来，原告终日担惊受怕，害怕仓库被拆要搬走就不敢多请工人，导致人员不稳定生意额受损，害怕仓库被拆而不敢多进货品，导致货品价格较高而利润降低。因此，被告的违约行为造成原告经济损失及精神损失巨大。为维护原告合法权益，特请求法院依法作出判决。被告晨悦公司辩称，一、根据《仓库租赁合同》第五条约定，合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方。本案中，原告尚未付清租金及结清费用，故原告要求答辩人退还押金，缺乏事实依据。二、原告并未向答辩人交付定金，其主张双倍定金，缺乏事实依据。三、原告要求答辩人赔偿违约金80520元，缺乏依据。首先，原告早就知道涉案租赁房屋属于违建。其次，案涉租赁物至今未被拆除，且其他承租人也没有撤走，故案涉租赁物并没有对原告的正常使用造成影响。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉的《仓库租赁合同》无效，关于合同约定的违约金的条款应当无效。四、原告要求退还仓库围蔽费用44864元，没有事实依据。答辩人对原告提供的《雨棚围蔽大门工程项目合同书》的三性不予认可，对其提供的《收款收据》不予认可，原告并没有提供其支付工程款等款项的依据。被告赵爱民辩称，涉案的《仓库租赁合同》是被告晨悦公司与原告签订的，答辩人并非合同的当事人，与答辩人无关。原告要求答辩人承担法律责任，缺乏依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2017年11月28日，被告晨悦公司（甲方、出租方）与原告温铸铿（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》，合同约定：甲方将位于清远市清城区××××长埔综合开发区（不包括门口两个铺面）的仓库租赁给乙方使用，面积约2250平方米；乙方租用该仓库期限为五年，即自2018年1月1日至2022年12月31日止，2017年12月1日至2017年12月31日为装修期，装修期内甲方免收租金；仓库每月租金共计27000元，第三年起每年租金递增10%，乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金50000元和第一个月的租金27000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；甲方保证该仓库用地能合法搭建仓库，如乙方租用后，相关部门认定该土地上的建筑物属于违法建筑的，甲方必须赔偿双倍定金给乙方；由于该仓库需由乙方单方建设完善，如甲方提前解除，需承担相应的建筑费用；本合同有效期内，任何一方违约，双方都有权提出解除本合同，由此造成经济损失，支付年租金20%的违约金。2017年12月8日，被告赵爱民向原告出具《收据》，载明收到商铺的租赁押金60000元。2017年11月30日，原告温铸铿与案外人清远市清城区小市东诚钢材营销部签订《雨棚围蔽大门工程项目合同书》，约定工程总价约68380元，原告向本院提交的由案外人清远市清城区小市东诚钢材营销部出具的《收据》，合计收款金额为68000元。原告还向本院提交了三张由其他案外人出具的《收款收据》，合计金额为21348元，原告表示为场地办公设施的支出费用。被告质证时认为雨棚围蔽大门工程和办公设施支出与其无关，是原告自己的经营范围。2019年11月6日，清远市清城区城市管理和综合执法局发出《强制拆除公告》，认定被告晨悦公司于2015年至2016年期间在清远市清城区××××××××××综合开发区内未经批准擅自搭建一间一层钢结构铁棚，构成违法建设行为，责令被告晨悦公司于公告之日起十日内自行拆除违法建筑物，逾期将强制拆除。诉讼中，被告表示，原告知悉涉案租赁物是违章建筑，现建筑物尚有其他租户在正常使用，建筑物违章不影响原告使用租赁物。此外，原告向本院提交了《销售单列表》，该表由原告单方制作，原告表示其于2020年6月18日搬离租赁物，《销售单列表》为搬离前两个月即2020年4月、5月的销售记录，金额分别为2267552.08元、2511946.77元，按两个月的平均销售金额计算10%的毛利润，被告应当赔偿经营损失239000元。本院认为，本案系因租赁引发的纠纷。《仓库租赁合同》的签订主体为原告与被告晨悦公司，根据合同之债的相对性，因《仓库租赁合同》发生的纠纷，应由被告晨悦公司承担责任，对原告主张被告赵爱民承担责任的诉讼请求，本院不予支持。按照清远市清城区城市管理和综合执法局发布的《强制拆除公告》，被告晨悦公司出租给原告的仓库，为违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告晨悦公司签订的《仓库租赁合同》为无效合同，不存在解除的问题，原告要求确认《仓库租赁合同》于2020年6月18日解除没有事实和法律依据，本院不予支持。因《仓库租赁合同》为无效合同，双方关于赔偿双倍定金以及支付年租金20%违约金的约定无效，并且，本案中原告支付给被告的60000元为押金，而非定金。对原告主张被告双倍返还定金120000元以及赔偿违约金80520元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张搬迁费10000元的诉讼请求，原告承租案涉仓库时，未审查仓库的报建及产权登记情况，对《仓库租赁合同》的无效，原告自身存在过错，原告也没有向本院提交实际发生10000元搬迁费的证据。对原告主张搬迁费10000元的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张赔偿营业利润损失239000元的诉讼请求。原告主张营业利润损失的依据，为其单方制作的《销售单列表》，原告以该《销售单列表》载明的金额按10%计算利润，本身依据不足。并且，原告未审查承租仓库是否为合法建筑即承租经营，本身存在过错。对原告主张营业利润损失的诉讼请求，本院亦不予支持。对原告主张被告退还押金60000元的诉讼请求。因双方签订的《仓库租赁合同》为无效合同，故在原告撤离承租的仓库后，被告晨悦公司即应向原告退还租赁押金。对原告主张被告晨悦公司退还押金60000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张围蔽费用44864元的诉讼请求。根据《仓库租赁合同》，被告晨悦公司同意由原告对仓库进行完善。在原告与被告晨悦公司均存在过错的情况下，对围蔽等支出项目的现值，双方应各负担50%的损失。本案中，双方未申请对围蔽等支出项目的现值进行评估，也未提交证据证明原告退场的具体日期。故本院根据原告自认的退场日期按照原告主张的实际使用时间为租赁期间的一半计算，确定围蔽等支出项目的现值为44674元【（68000元+21348元）/2】，被告晨悦公司负担50%，即应向原告赔偿22337元。对原告主张超出部分围蔽费用的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市晨悦房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告温铸铿退还押金60000元。二、被告清远市晨悦房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告温铸铿赔偿围蔽费用22337元。三、驳回原告温铸铿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9344元，由原告温铸铿负担7956元，被告清远市晨悦房地产有限公司负担1388元。如不服本判决，原告温铸铿可在判决书送达之日起三十日内，被告清远市晨悦房地产有限公司、赵爱民可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨向晖人民陪审员  卢小冰人民陪审员  麦小红二〇二一年一月二十七日书 记 员  李乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。