江苏省苏州市虎丘区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0505执异8号异议人(案外人)：苏州中影东方电影院有限公司，住所地苏州高新区长江路556号。法定代表人：冯敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晶石，该公司总经理。申请执行人：苏州银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市吴中区东吴北路143号。法定代表人：薛辉。被执行人：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路556号4幢248号。法定代表人：罗杰，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人苏州银行股份有限公司苏州分行（以下简称苏州银行）与被执行人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙置业公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人苏州中影东方电影院有限公司（以下简称苏州中影公司）向本院提出书面异议，本院于2020年1月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人苏州中影公司向本院提出异议申请：请求确认苏州中影公司对（2020）苏0505执1983号之一协助执行通知书项下的房产具有合法承租权，且要求继续履行房屋租赁合同书。事实与理由：异议人与苏州新区港龙城市商业广场经营管理有限公司的房屋租赁合同书于2012年7月18日签订，房屋租赁合同书是双方真实的意思表达，合法有效。该租赁合同书由港龙置业公司授权苏州新区港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称港龙商管公司）与中影影院投资有限公司（以下简称中影投资公司）签署，2015年9月通过租赁合同主体变更协议将承租方由中影影院投资有限公司变更为苏州中影公司。被执行人港龙置业公司与苏州银行为清偿债务提供抵押担保并办理抵押登记手续的时间在2016年1月。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有限期内对抵押物的受让人继续有效。申请执行人苏州银行未发表书面意见。被执行人港龙置业公司未发表书面意见。本院查明，申请执行人苏州银行与被执行人港龙置业公司金融借款合同纠纷一案，苏州市吴中区人民法院作出的（2020）苏0506民初955号民事判决已发生法律效力，申请执行人先向苏州市吴中区人民法院申请执行，执行案号为（2020）苏0506执2651号，为了方便执行提高执行效率，后经苏州市中级人民法院作出（2020）苏05执监115号执行裁定：苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506执2651号案件由苏州市虎丘区人民法院执行。本院于2020年8月17日立案执行，执行案号为（2020）苏0505执1983号，执行标的28462786.51元，被执行人应负担的执行费95863元，合计28558649.51元。在执行过程中查明，本院首先查封了仍登记在被执行人苏州港龙吴中置业有限公司名下位于苏州市高新区长江路556号3幢***室等八十一套不动产。但上述不动产被本院查封后被执行人未履行生效法律文书确定的义务。上述不动产被执行人港龙置业公司于2016年1月25日抵押给本案申请执行人苏州银行并办理了相应抵押登记手续。据此，本院依法裁定拍卖、变卖登记在被执行人港龙置业公司名下的上述不动产。另查明：2012年7月18日，港龙置业公司与港龙商管公司签订合同签订委托书，委托港龙商管公司以单位的名义与中影影院投资有限公司直接签订房屋租赁合同书，对其签订的合同的履行、变更、解除和终止行使管理职权，并承诺对港龙商管公司的合同签订和管理行为承担全部法律责任。2012年7月18日，港龙商管公司（出租人、甲方）与中影投资公司（承租人、乙方）签订房屋租赁合同书。合同约定：标的房屋位于苏州新区港龙城市商业广场地上第*层，房屋的租赁套内面积暂定为3134平方米（该面积为双方确认的图纸面积，最终以测绘部门最终的实测套内面积为准）。甲方同时将房产附属通道、楼梯、设施以及本合同约定的场地、位置等提供给乙方及其客户依法使用。房屋的详细建筑位置、使用范围以附件一中“标的房屋位置平面图红线圈定部分为准”租赁期限为二十年，从影城正式营业之日起计算。租赁期满后甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。甲方于2014年3月前向乙方交付该房屋，届时以双方签订书面协议确定交付日和具体租赁期限。从交付日起至乙方开始缴纳租金的日期（简称起租日）止，为免租期。甲乙双方确定6个月的装修时间，该期间（简称免租期）由乙方向甲方支付实际消耗的水、电、通讯等能源费用，甲方不得向乙方或乙方委托的装饰工程公司收取任何其他费用。免租期结束次日即是乙方缴纳租金的起始日。租金不含物业服务费及相关税费，租金为当年保底租金与当年净票房分成两者取其高。开业第一年保底租金为257万元，每五年以8%递增。租赁合同书中双方还对其他事项作出约定。2015年9月16日，港龙商管公司（变更前出租方、甲方）、中影投资公司（变更前承租方、乙方）、苏州港龙商业管理有限公司新区分公司（变更后承租方、丙方）、苏州中影公司（变更后承租方、丁方）共同签订《租赁主体变更协议》。协议约定：原合同之出租方由甲方自本协议签订日起变更为丙方，原合同项下甲方所有权利义务同时转由丙方承继履行，丙方同意受让甲方在原合同项下的权利义务；原合同之承租人由乙方自本协议签订之日起变更为丁方，原合同项下乙方所有权利义务同时转由丁方承继履行，丁方同意受让乙方在原合同项下的权利义务。2019年8月1日，苏州港龙商业管理有限公司（变更前出租方，甲方）、苏州中影公司（承租方，乙方）与港龙商管公司（变更后出租方，丙方）共同签订《租赁主体变更协议（二）》，协议约定原合同之出租方由甲方自本协议签订日起变更为丙方，原合同项下甲方所有权利义务同时转由丙方承继履行，丙方同意受让甲方在原合同项下的权利义务。异议人的租金支付情况：出租人于2015年9月下旬向异议人交付涉案商铺，租赁合同约定的装修免租期为6个月，异议人应从2016年4月1日开始支付租金。其中，2016年4月1日至2020年7月31日的租金，已由异议人支付至出租人指定的账户。2020年8月1日至2020年10月31日的租金，异议人按照本院的协助执行通知书要求支付至本院的执行款账户。2020年10月31日后的租金，本院协助执行通知书要求异议人停止支付，故异议人尚未向出租人支付2020年10月31日后的租金。异议人对涉案商铺的占有使用情况：异议人具体租用的是苏州市高新区长江路556号3幢***室中的*****号商铺。该商铺位于苏州新区港龙城市商业广场地上第*层，与租赁合同载明的标的位置一致。异议人租下涉案商铺后将商铺装修成影厅，并从事电影放映、销售零食等业务。涉案商铺一直由异议人占有使用至今。上述事实，由执行异议申请书、（2020）苏0506民初955号民事判决书、（2020）苏0505执1983号之一执行裁定书、《合同签订委托书》、《房屋租赁合同书》、《租赁主体变更协议（二）》、银行业务回单、租房发票、商铺现场照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，承租人合法的不动产租赁权在执行程序中应当受到法律保护。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有使用期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，港龙商管公司在被执行人港龙置业公司的授权下与中影投资公司签订了房屋租赁合同。随后中影投资公司又将租赁合同项下的权利义务转让给异议人，由异议人承继中影投资公司在原房屋租赁合同中的权利义务。上述房屋租赁合同的签订日期早于涉案房屋抵押登记日期。在房屋租赁合同履行期间，异议人按照租赁合同的约定向出租人指定的银行账户中转账支付租金，出租人也按照房屋租赁合同的约定向异议人交付了涉案商铺，由异议人持续占有使用至今。此外，本案并无证据表明异议人与被执行人存在关联关系，房屋租赁合同中双方约定的租金亦在合理的市场价格范围内。因此，异议人对涉案商铺的租赁权应当受法律保护。异议人的异议请求成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：异议人苏州中影东方电影院有限公司的异议请求成立；异议人苏州中影东方电影院有限公司对被执行人苏州港龙吴中置业有限公司名下位于苏州市高新区长江路556号3幢***室*****号商铺享有合法的租赁权，上述房产在执行拍卖中应附带前述租赁关系进行拍卖。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴勇伟人民陪审员  徐世杰人民陪审员  谢 夏二〇二一年一月十九日书 记 员  张 蕾