呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终3809号   上诉人(原审被告)：范增元，男，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：曲海，内蒙古文盛律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：朱贵,男,住乌兰察布市。   被上诉人（原审原告）：白林鱼,女,汉族,住乌兰察布市。   被上诉人（原审被告）：刘秀珍,女,住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：王天罡,内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人:刘秋云,内蒙古誉昊律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：范春梅,女,住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：王天罡,内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人:刘秋云,内蒙古誉昊律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：范春霞,女,住呼和浩特市玉泉区。   委托诉讼代理人：王天罡,内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人:刘秋云,内蒙古誉昊律师事务所律师。   原审被告：范福元,男,住呼和浩特市。   委托诉讼代理人:范艳茹（系范福元女儿）,住呼和浩特市。   上诉人范增元因与被上诉人朱贵、白林鱼、范春霞、范春梅、刘秀珍及原审被告范福元房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范增元及其委托诉讼代理人曲海，被上诉人朱贵、白林鱼，被上诉人刘秀珍及被上诉人刘秀珍、范春霞、范春梅的共同委托诉讼代理人刘秋云，原审被告范福元的委托诉讼代理人范艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   范增元上诉请求：撤销一审判决,并依法改判驳回朱贵、白林鱼的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。一、范增元与朱贵、白林鱼之间不存在房屋买卖合同法律关系,范增元不是涉案房屋的出售主体,因此范增元诉讼主体不适格。一审认定2017年4月8日范增元以金沙小区售楼部名义与朱贵、白林鱼签订房屋买卖《协议书》错误。首先根据朱贵、白林鱼提交的《协议书》显示涉案房屋出卖方“金沙小区售楼部”而非范增元,也非范增元以金沙小区售楼部名义出售涉案房屋。其次，涉案房屋由案外人范某在2014年开发建设,金沙小区售楼部也是由范某设立，主要用途就是代表范某对外行使权利。2015年范某去世后其开发建设的金沙小区由其妻子刘秀珍及女儿范春梅、范春霞合法分割和继承。由于范增元为范某亲弟且此前一直参与金沙小区部分工作,所以从2015年开始刘秀珍、范春梅,范春霞全权委托范增元负责金沙小区管理工作,具体包括处理金沙小区房屋销售、工程款结算、人员工资等全部事宜(一审范增元第三、四、五组证据佐证),且刘秀珍、范春梅,范春霞也将金沙小区大房本、票据、账本等相关材料原件均移交范增元保管使用。涉案房屋也正是范增元负责金沙小区售楼部期间代表金沙小区售楼部也即代表刘秀珍、范春梅、范春霞出售给朱贵、白林鱼,且只是代表“金沙小区售楼部”收取了朱贵、白林鱼所交10万元购房款。房屋买卖过程中范增元行使的只是家事代理权或职务行为,并不代表个人,因此涉案购房《协议书》法律后果应由刘秀珍、范春梅、范春霞承担,与范增元无关。第三,一审认定涉案房屋已在签订《协议书》后交付朱贵、白林鱼占有、使用,且朱贵、白林鱼收到上述房屋钥匙后,对该房屋装修并入住至今。该认定亦证明当时范增元在金沙小区身份,假使范增元不是金沙小区负责人又怎会持有房屋钥匙并将钥匙交付朱贵、白林鱼,朱贵和白林鱼又怎会正常装修使用至今。上述认定亦可证明刘秀珍、范春梅、范春霞对范增元出售涉案房屋的行为知晓并认可,否则又怎会积极配合范增元交付朱贵、白林鱼占有、使用,显然一审法院认定范增元无权处分房屋,不合逻辑。二、朱贵、白林鱼无权要求解除房屋买卖合同关系,不符合解除法定条件。根据合同法规定,只有合同一方根本违约或合同目的无法实现,守约方才可行使合同解除权。本案不存在违约及合同目的无法实现情形。首先涉案房屋已由金沙小区售楼部交付朱贵、白林鱼且其也装修使用了,不存在不交付情形。其次目前涉案房屋大房本依然登记在范某名下,说明涉案房屋具有合法建房手续,现房屋合法继承人刘秀珍及范春梅、范春霞可按《协议书》约定履行及配合朱贵、白林鱼办理房屋登记手续,不存在无法履行及合同目的无法实现情况。朱贵、白林鱼要求解除房屋买卖合同关系不符合法律规定应驳回。三、一审依据内蒙古国宏价格评估有限公司出具的(2019)内0121委评21号《价格评估结论书》认定涉案房屋装修费用45114元依据不足,且程序严重违法。(一)《价格评估结论书》显示采用的评估方法为成本法,成本法是指首先估测被评估标的的重置成本,然后估测被评估标的已存在的各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到评估标的的价格的各种技术方法的总称。但鉴定机构只在评估结论书列明各种重置成本费用明细,未估测房屋的各种贬值因素以及相应贬值金额,也即未扣除各种贬值直接得出鉴定结论,显然内容自相矛盾,不具有客观性,鉴定依据不足。(二)涉案房屋鉴定材料未经范增元质证,且鉴定机构现场勘验过程中,也未通知范增元到场并对鉴定事项发表意见,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证。未经质证的材料,不得作为鉴定的根据”之规定,鉴定程序严重违法,已严重损害范增元质证权利,因此《价格评估结论书》不能作为认定案件事实的证据使用。(三)房屋已交付朱贵、白林鱼使用,并且朱贵、白林鱼也装修至今,那么作为金沙小区售楼部或者是刘秀珍、范春梅、范春霞已履行部分合同义务，朱贵、白林鱼无损失。所以朱贵、白林鱼主张的损失赔偿请求也应不予支持。综上朱贵、白林鱼与金沙小区售楼部签订《协议书》合同目的能实现，且范增元代售楼部签字，属代理行为，非无权处分，法律后果应由刘秀珍、范春梅、范春霞承担，范增元对此不承担法律责任。   朱贵、白林鱼辩称，买房是范增元拿着朱贵、白林鱼的钱，朱贵、白林鱼就找范增元要钱，朱贵、白林鱼不拿钱也没有了，房也没有了。   范春霞、范春梅、刘秀珍辩称，上诉缺乏事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。范增元无权管理和处分金沙小区，没有得到刘秀珍、范春梅、范春霞授权，其所谓有权管理金沙小区是其自认为与范某是合伙关系，有权对金沙小区管理和处分，但其介入金沙小区的行为已被刘秀珍、范春梅、范春霞诉至土左旗法院，土左旗法院和呼市中院生效判决已确认范增元与范某不存在合伙关系。范增元的介入行为系侵权行为。判决排除范增元的妨害行为。也就是说范增元无权管理和处分金沙小区房屋，无权代表金沙小区售楼部出售房屋。范增元所谓代表金沙小区售楼部将涉案房屋出售给朱贵、白林鱼不成立，范增元没有代表权，涉案房屋与金沙小区是两个不同的小区，涉案房屋系简易二楼，金沙小区系五六层高的楼房，简易二楼与金沙小区分别是两个区。于2007年在铁路南和2012年在铁路北开发的××区。范某对铁路南的简易二楼也取得了土地证和房屋产权证。范某去世后，刘秀珍、范春梅、范春霞合法继承取得了简易二楼房屋的所有权，该事实已被土左旗法院（2017）内0121民初2771号生效判决确认。因此即便说范增元有权代表金沙小区售楼部也无权出售简易二楼的房屋，无权出售涉案房屋。2018年1月8日，刘秀珍、范春梅、范春霞依据土左旗法院（2017）内0121民初2771号生效判决申请法院强制执行，在法院执行期间，朱贵申请执行异议，被土左旗法院以（2019）内0121执异3号执行裁定书驳回异议请求后，朱贵于2019年3月份提起执行异议之诉又撤诉。恰恰说明范增元无权出售涉案房屋，其出售涉案房屋的行为系侵权行为。   范福元述称，范某与范增元及范福元都是三兄弟，金沙小区是家族企业的产业，三人一直在管理经营，范福元、刘英等人的工资是范增元发放的。   朱贵、白林鱼向一审法院起诉请求：1、判令解除朱贵、白林鱼与范增元之间的购房合同；2、判令被告返还朱贵、白林鱼100000元购房款并支付利息10291．67元（以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计息，自2017年4月8日起暂计算至2019年5月27日，要求支付至实际履行之日止）；3、判决被告赔偿朱贵、白林鱼财产损失46255元；四、本案诉讼费由被告承担。朱贵、白林鱼后将第三项诉讼请求变更为51114元(包括:装修价值45114元、鉴定费6000元)。   一审法院认定事实：2017年4月8日，范增元以金沙小区售楼部的名义与朱贵、白林鱼签订房屋买卖《协议书》，约定金沙小区售楼部将位于金川开发区铁路南、边宁古寺西新建简易二楼6栋6号的房屋以100000元卖给朱贵、白林鱼。《协议书》签订后，范增元收取朱贵、白林鱼10万元，并将上述房屋交付朱贵、白林鱼占有、使用。朱贵、白林鱼收到上述房屋钥匙后，对该房屋进行了装修并入住至今。2017年10月13日，土默特左旗人民法院作出（2017）内0121民初2771号民事判决书，在本院认为部分认定包括案涉房屋在内的3套房屋为刘秀珍、范春霞、范春梅共同共有，判令范福元于上述判决生效后十日内返还刘秀珍、范春霞、范春梅包括案涉房屋在内的3套房屋及8套门帘房。2018年11月10日，土默特左旗人民法院出具（2018）内0121执56号《腾房公告》，责令范福元及目前使用人于2018年11月30日前迁出包括案涉房屋在内的10套房屋，并将个人物品搬离。因刘秀珍、范春霞、范春梅向原审法院申请执行（2017）内0121民初2771号民事判决书，朱贵、白林鱼作为案外人向原审法院提出案外人执行异议，认为其为案涉房屋的所有权人，原审法院于2019年1月22日作出（2019）内0121执异3号执行裁定书，驳回朱贵、白林鱼的异议请求。刘秀珍、范春霞、范春梅未授权范增元出售案涉房屋。经朱贵、白林鱼申请，一审法院委托内蒙古国宏价格评估有限公司对涉案金沙小区6栋6号房屋的装修费用进行价格评估。评估结论为：本次价格评估标的在评估基准日的价格为45114元。朱贵、白林鱼花费鉴定费6000元。   一审法院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，范增元以金沙小区售楼部的名义与朱贵、白林鱼签订房屋买卖《协议书》，约定将位于金川开发区铁路南、边宁古寺西新建简易二楼6栋6号的房屋以100000元出卖给朱贵、白林鱼，并收取朱贵、白林鱼10万元。经该院生效判决书确认，6栋6号案涉房屋为刘秀珍、范春霞、范春梅共同共有。范增元虽称出售该房屋系受刘秀珍、范春霞、范春梅委托，但未提供有效证据予以证明，刘秀珍、范春霞、范春梅亦不认可有过授权卖房的行为，也不同意将案涉房屋由朱贵、白林鱼继续占有、使用，范增元无权出卖该房屋。故上述《协议书》的合同目的无法实现，朱贵、白林鱼要求解除与范增元签订《协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。在《协议书》解除后，范增元应将收取朱贵、白林鱼的100000元购房款退还二人。范增元虽称将上述购房款用于金沙小区项目日常支出，但其提供的证据不足以证明该辩称，对该辩称，一审法院不予采信。因范增元出卖案涉房屋的行为，导致朱贵、白林鱼支出装修费及鉴定费51114元，该费用，应由范增元赔偿朱贵、白林鱼。关于朱贵、白林鱼退还购房款利息的请求，因《协议书》未对利息作出约定，且从2017年开始，朱贵、白林鱼一直占有使用案涉房屋，享受使用该房屋的权利，故对朱贵、白林鱼该项诉请，一审法院不予支持。朱贵、白林鱼申请追加刘秀珍、范春霞、范春梅、范福元为本案被告，要求承担相应责任，但未提供有效证据予以证明，朱贵、白林鱼对刘秀珍、范春霞、范春梅、范福元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告朱贵、白林鱼与被告范增元以金沙小区售楼部的名义签订的《协议书》；二、被告范增元于本判决生效之日起十日内返还原告朱贵、白林鱼购房款100000元；三、被告范增元于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱贵、白林鱼装修费45114元、鉴定费6000元，共计51114元；四、驳回原告朱贵、白林鱼的其他诉讼请求。案件受理费3528元，由被告范增元负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范增元二审新出示（2020）内01民终2215号民事判决书、（2019）内0103民初3762号民事判决书、协议书、小二楼销售情况的说明、购房款收据、物业费收据，拟证明：1.2020年4月16日范某与郭志刚民间借贷纠纷一案（2019）内0103民初3762号民事判决书认定2016年2月2日范某弟弟范增元在管理金沙小区项目部期间向郭志刚支付了150万元借款自2013年6月1日至2014年6月1日的利息30万元，二审（2020）内01民终2215号判决书明确认定二审查明事实与一审一致并维持一审判决。想说明范增元在金沙小区项目中的身份和权限问题。2.2015年至2017年期间范增元代表金沙小区售楼部出售铁路南简易二楼房屋以及收取购房款，并代表售楼部收取该简易二楼业主物业费，其中范增元销售简易二楼4排4号房屋时曾与范某女婿王信售房发生冲突，后经双方协商，由范增元将该房屋卖予案外人曾某，可证明范增元具有出售铁路南简易二楼房屋的权限。综合一审范增元提交第4、5组证据可证明2015年3月至2017年5月间范增元经刘秀珍、范春梅、范春霞合法授权全权负责范某生前开发项目的一切管理工作，其中包括代为处理销售房屋、支付工程款、支付工资以及处理范某生前债权债务问题等事宜，小区售楼部出售该民事责任应当由范某的继承人承担相应民事责任。范增元还申请证人王某、杨某出庭作证，拟证明范增元2015年至2017年期间在金沙小区项目以及铁路南简易二楼项目中具体身份和权限问题，因此涉案房屋范增元有出售的权利。范春霞、范春梅、刘秀珍二审新出示（2018）内0121民初2262号民事判决书、（2019）内01民终1220号民事判决书、编号0044637收据、编号0044635收据，拟证明土左旗法院和呼市中院生效判决已确认范某系金沙小区一、二期房屋投资建设人，范某去世后刘秀珍、范春梅、范春霞作为继承人对所继承房屋有占有使用和处分权，可请求范福元、范增元、段玉林排除妨害。因范福元、范增元、段玉林自认其阻碍刘秀珍、范春梅、范春霞处分房屋，故其侵权行为存在，因此判决范福元、范增元、段玉林不得妨害刘秀珍、范春梅、范春霞对金沙小区二期住宅楼4号楼的占有、处分。证明范增元自认为对金沙小区房屋有处分权，但经生效判决确认系侵权行为，范增元对金沙小区没有管理权，其介入行为系侵权行为。范增元提供的证据购房款收据上范增元的名字的其自己后添加的，其提供的证据是虚假证据，不能作为证据使用。各方当事人对二审证据进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。经二审询问，范增元陈述案涉房屋系坐落于沙家营村集体土地，刘秀珍陈述土地证系集体土地使用证，朱贵、白林鱼陈述己方不是沙家营村人。   本院认为，关于诉讼主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”对于被告仅要求有明确的被告即具备起诉条件，被告是否应承担民事责任属实体问题而非程序问题，故范增元认为其作为被告主体不适格的主张不能成立。关于案涉范增元以金沙小区售楼部名义与朱贵、白林鱼所签《协议书》，根据二审询问范增元陈述案涉房屋系坐落于沙家营村集体土地，刘秀珍陈述土地证系集体土地使用证，朱贵、白林鱼陈述己方不是沙家营村人，故该《协议书》应属无效，不存在解除的前提。现有证据不足以证明范增元系代理刘秀珍、范春梅、范春霞与朱贵、白林鱼签订该《协议书》，范增元亦不能证明其系代刘秀珍、范春梅、范春霞收取朱贵、白林鱼房款并将收取的房款交付刘秀珍、范春梅、范春霞，故其应承担合同无效的相应法律后果，返还朱贵、白林鱼购房款并赔偿装修费损失。关于范增元主张一审鉴定意见依据不足，但未提出相反证据予以反驳，其主张不能成立；关于鉴定程序问题，经与一审法院联系，土左旗法院司法鉴定室回复已将简易程序庭审笔录附在评估卷宗内，且提供了现场勘验联系范增元代理人的录音。综上，应以鉴定意见作为确定装修费损失的依据。鉴于朱贵、白林鱼亦应当知晓合同系属无效，综合本案损失情况、双方过错程度等案件实际情况，二审确定范增元赔偿朱贵、白林鱼装修费45114元的90%即40603元及鉴定费6000元，共计46603元。   综上所述，一审判决不当之处应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、维持土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2366号民事判决第二项；   二、撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2366号民事判决第一项、第四项；   三、变更土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2366号民事判决第三项为“范增元于本判决生效之日起十日内赔偿朱贵、白林鱼装修损失40603元、鉴定费6000元，共计46603元”；   四、驳回朱贵、白林鱼的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费共计7056元，均由范增元负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 白 雪 松   审 判 员 额日德尼   审 判 员 张  宇      二〇二一年一月十五日   法官助理 武  含   书 记 员 王  昕