北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27897号原告（反诉被告）：许劭琨，女，1982年2月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周若琪，北京蔚来律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺頔，北京蔚来律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王春蓉，女，1947年4月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。被告（反诉原告）：王玉，女，1953年12月1日出生，汉族，中华人民共和国人力资源部退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周建军，北京金理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶红霞，北京金理律师事务所实习律师。原告（反诉被告）许劭琨与被告（反诉原告）王春蓉、王玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许劭琨的委托诉讼代理人周若琪、蔺頔，被告（反诉原告）王春蓉及其委托诉讼代理人张晓冲，被告（反诉原告）王玉的委托诉讼代理人周建军、陶红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许劭琨向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告2019年6月16日签订的《房屋出租合同》及附件1、2、3于2020年4月30日解除；2.判决二被告向原告退还保证金200000元；3.判决二被告向原告退还未履行2020年5月1日至2020年5月31日期间租金100000元；4.判决二被告向原告退还原告已经预交2020年2月1日至2020年4月30日期间租金300000元；5.判决二被告向原告支付资金占用期间的利息，（600000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月1日起计算至全部款项清偿完毕之日止）；6.判决诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2008年9月20日开始租赁二被告坐落于北京市西城区烟袋斜街XX、XX号的房屋用于原告经营。原告与二被告最后一份《房屋出租合同》及附件1、2、3于2019年6月16日签订，租期自2019年6月1日至2024年5月31日止，原告在涉案房屋经营陶笛等乐器。在正常履约过程中，2020年1月中国大规模爆发了新型冠状病毒引发的肺炎疫情。北京市政府及相关部门发布了关闭经营、娱乐场所、景区景点的规定，承租房屋所在地区烟袋斜街也宣布采取封闭式管理并停止营业、采取了严格的出入限制措施，直至2020年4月28日，仍未解除封闭式管理和出入限制。因疫情和疫情防控的不可抗力原因致使原告根本无法使用租赁房屋一直闭店、无法进行经营活动，租赁房屋的合同目的不能实现，故原告依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，以及双方于2019年6月16日签订的《房屋出租合同》的第二十条，于2020年4月29日向二被告正式函告提出解除《房屋出租合同》。基于上述事实和法律规定，原告诉至法院，望法院查明事实，依法判决，维护原告合法权益。被告王春蓉、王玉辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、关于原告的第一项诉讼请求，我方不同意原告要求确认房屋租赁合同及附件1、2、3于2020年4月30日解除的诉讼请求，主要理由如下：从形式上看，涉案房屋的出租人为王春蓉、王玉两人，但原告仅向出租人王春蓉邮寄了解除合同通知，原告并未向被告王玉邮寄解除通知，因此原告单方解除合同不符合解除合同的形式要件。从内容看，对于原告提出的解除合同的事由，被告对此不予认可。疫情对原告经营并未造成实质性影响，2020年4月北京各行各业早已恢复正常运营，原告认为新冠疫情属于不可抗力，原告应当对此承担相应的举证责任。原被告双方均在北京，并且双方联系并未中断，原告完全可以与被告协商解决，解除合同涉及到房屋交接及验收、营业执照过户等众多手续，单纯一封存在瑕疵的解除函不可能解除合同。因此被告不同意原告要求确认合同解除的诉讼请求。二、1.原告要求二被告退还200000元保证金的诉讼请求，被告不同意，具体理由如下：双方的租赁合同并未解除，原告应当按照约定支付2020年4月1日至2020年11月30日期间的租金600000元，但原告并未支付，原告的行为已构成违约。2.原告未经被告同意，擅自将租赁房屋XX、XX号门脸中间的项梁柱和十二扇大门拆除，在此位置搭建了违章物，其行为不仅构成违法，更重要的是严重威胁到租赁房屋的安全，同时严重破坏了租赁房屋的原状原貌，原告的行为已明显违反合同约定，构成违约。根据以上理由，并结合《房屋出租合同》第十八条约定：乙方违反合同，保证金不退。因此原告要求被告退还200000元保证金，理由不能成立，被告不同意原告要求退还保证金的诉讼请求。三、二被告不同意退还原告主张的2020年5月租金的诉讼请求，主要理由如下：1.被告对于原告要求解除合同的请求不予认可，双方的合同并未解除，租赁关系仍继续存在；2.原告并未实际向被告交接房屋，被告也并未实际接收、验收房屋，原告将租赁房屋损坏严重，应当修复回原状、原貌。3.原告未按约定将在租赁房屋注册登记的营业执照过户给被告，也并未将更名的营业执照交付给被告，导致被告无法继续对外出租房屋，原告实际过户并交付营业执照前的租金应当全部由原告承担。四、被告不同意免除并退还原告2020年2月至2020年4月期间的租金300000元，理由如下：1.免除租金属于变更合同的主要内容，双方应协商一致方可执行，被告从未同意免除被告2020年2月至4月期间300000元的租金，被告不同意变更合同。2.原告要求免除租金的诉讼请求没有任何合同依据、法律依据。五、被告不同意按照原告要求支付利息。反诉原告王春蓉、王玉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月1日至反诉被告实际交接房屋并将北京秀清轩商贸有限公司营业执照等相关经营手续交付给反诉人之日止的房屋租金，租金标准为每月100000元（暂计至2020年11月30日，金额为600000元）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000元；3.判令被反诉人在交接房屋时将房屋恢复原状（恢复租赁房屋XX、XX号门脸中间的木质项梁柱和十二扇木质大门）；4.判令反诉被告配合将北京秀清轩商贸有限公司60%的股份无偿变更登记给王春蓉名下，将法定代表人、经理和执行董事更换为反诉原告，并将营业执照等全部手续交付给反诉原告。反诉被告许劭琨辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、反诉被告不同意反诉原告第一项反诉请求。首先，反诉被告已于2020年4月29日向反诉人正式函告提出解除《房屋出租合同》，二反诉原告2020年4月30日签收该《房屋出租合同解除函》，在解除函中反诉被告已明确告知二反诉原告房屋腾退，不再占用该承租房屋，该房屋钥匙连同解除函向二反诉原告寄出并要求反诉原告在收到函件后与反诉被告联系，沟通房屋出租合同解除后的相关事宜。因此，租金应计算至2020年4月30日，反诉原告接受房屋钥匙后，未对其他房屋交接事宜向反诉被告提出任何要求和异议，并自2020年5月1日起已经实际占有并控制案涉租赁房屋，因此，反诉原告请求反诉被告支付自2020年6月1日起房屋租金完全没有事实依据。其次，反诉被告作为北京秀清轩商贸有限公司的法定代表人，合法合理持有公司营业执照等相关经营手续，公司经营手续的交付与租赁房屋租金的计算完全没有任何关联，双方没有约定以此作为租金结算的结点，不应将租金计算至北京秀清轩商贸有限公司营业执照等相关经营手续交付给反诉原告之日，反诉原告上述主张既没有合同依据，也没有法律依据。二、反诉被告不同意反诉原告第二项反诉请求。首先，租赁房屋XX、XX号门脸中间的顶梁柱并非反诉被告拆除，反诉被告也没有搭建违章物，且违章物的认定应当由行政机关依法认定，反诉原告无权认定，反诉原告称反诉被告的违约没有事实依据。租赁房屋12扇大门因为是不透明的折叠门，所以既影响反诉被告的经营，又影响房屋的保暖，反诉被告是基于更好的实现承租房屋经营目的才对12扇木质大门进行了改造，上述改造是2010年发生，都事先取得了反诉原告的同意，且反诉原告在长达10年的时间里都没有对此提出过任何异议，现其就此主张反诉被告违约也没有依据。三、反诉被告不同意反诉原告的第三项反诉请求。如前所述，租赁房屋XX、XX号门脸中间的项梁柱并非反诉被告拆除，租赁房屋12扇木质大门也是反诉被告基于更好的实现承租房屋经营目的才进行了改造，都事先取得了反诉人的同意，反诉原告在长达10年的时间里都没有对此提出过任何异议，且《房屋出租合同》第17.1条约定“租赁期满或合同解除后，乙方退房时乙方的私有财产和属于乙方可移动的物品乙方可搬走，为保护房屋完整性，对内部装修的不可移动物不可拆走”，因此反诉被告不同意对此恢复原状。四、反诉被告不同意反诉原告第四项反诉请求。首先，反诉原告此项诉请属于与公司有关的股权转让等纠纷，而本案是基于房屋租赁合同关系产生的房屋租赁合同纠纷，两者不属于同一法律关系，不应在本案中处理，应当予以驳回。其次，在2020年4月30日反诉原告与反诉被告《房屋出租合同》解除后，反诉被告仅与反诉原告约定将名称为北京清秀轩服装服饰店的个体工商户变更为有限责任公司的形式，并将公司40%股权转让给反诉原告王玉，但是反诉被告从未同意过将北京秀清轩商贸有限公司60%的股份无偿变更登记至王春蓉，双方也未就此达成过任何约定，没有签订过股权转让协议，同时就法定代表人、经理和执行董事的变更事宜并未依据《公司法》和公司章程做出过任何决议，反诉原告此主张无任何依据。而双方达成一致的是，反诉被告将名称为北京清秀轩服装服饰店的个体工商户的组织形式变更为有限责任公司这一事宜进行登报公告后反诉原告就将房屋押金（保证金）和2020年5月未履行租期的租金退还给被反诉人，但在反诉被告配合登报公告且将个体工商户的组织形式变更为有限责任公司后，反诉原告仍未如约退款。在2020年7月18日下午9：18王春蓉的微信聊天记录中显示其又增加退款条件称“方便见个面把营业执照拿来，好把余款给你呀，什么事情都得有个了结吧”，可以证明反诉原告是曾经承诺过向反诉被告退款。综上，反诉被告请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求，维护反诉原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1997年10月8日，北京市西城区房地局向出租人王喜臣出具北京市西城区烟袋斜街XX号的《房屋租赁许可证》，载明该房屋符合营业用房出租标准及有关租赁条件。北京市西城区烟袋斜街XX、XX号房屋于2006年8月10日登记于王春蓉、王玉等七人名下，七人对上述房屋按份共有。2019年6月16日，王春蓉、王玉作为甲方（出租方），许劭琨作为乙方（承租方），双方签订《房屋出租合同》，约定：“一、甲方继续同意将坐落在北京市西城区烟袋斜街XX、XX号的私有房屋租赁给乙方用于经营，同意连续租给乙方5年，租赁期自2019年6月1日至2024年5月31日止……三、双方必须完成本合同期满（除不可抗拒的原因）……如不再续租，也请提前3个月通知对方，两者都需协商确定，是对方做好相应的准备……五、租金及交付方式：每半年一付。本合同签订后乙方在每年租期的第一个月一次性付半年租金，在第六个月付下半年的租金，即每年的6月1日和12月1日之前付下一个半年的租金，以此类推，直至合同终止……十七、终止合同。1、租赁期满或合同解除后，乙方退房时乙方的私有财产和属于乙方可移动的物品乙方可搬走。为保护房屋完整性，对内部装修的不可移动物不得拆走（如：上下水道、电路、电表、贴附在地面、墙上不可移动物等）。2、租期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金、税款、罚款、房屋及设施是否有损坏以及乙方应承担的违约责任外，经结算剩余部分多退少补。十八、违约赔偿条款。甲乙双方应遵守本合同的每一条款，任何一方不遵守其条款则构成违约，违约赔偿规定如下：1、甲方违反本合同甲方赔偿乙方违约金人民币十万元。2、乙方违反本合同，保证金不退，乙方另行赔偿甲方违约金十万元，甲方有权解除合同、收回房屋……二十、如有不可抗拒的原因需乙方退租，如：天灾、征用、收购、市政规划、房屋再改建，房屋被出售等，乙方应无条件配合，自腾空之日起乙方不付房租，结算保证金，甲方不负担乙方损失，乙方也无权要求甲方给任何补偿，本合同自动解除……”同日，王春蓉、王玉作为甲方，许劭琨作为乙方，双方签订上述合同的附件1、附件2及附件3，其中附件2中约定：“甲乙双方约定，本次租赁期为5年保证金贰拾万元整……租金每年交壹佰贰拾万元整……2、本期租金起租时间自2019年6月1日，至2024年5月31日止。付租金时间为每年的6月1日和12月1日之前。3、乙方按新租期在2019年6月1日向甲方付了半年租金陆拾万整……另行支付10万元备用。4、乙方曾已付给甲方2019年6至9月四个月的租金，双方协商，将这四个月租金和上一期付的3万5仟元保证金合并共20万元作为本租期的保证金。5、已付的四个月租金和已付的3万5仟元保证金合并共20万8仟元，保留20万元作为保证金，余8仟元与备用的10万元共壹拾万捌仟元退给乙方。做到两清”；附件3显示：“甲乙双方约定，房屋租金于本次租期的第四年递增，乙方应于本次租期的第四年向甲方支付年租金壹佰贰拾伍万元整（125万元），乙方应于本次租期的第五年向甲方支付年租金壹佰叁拾万元整……乙方于2019年6月1日已交付的备用金壹拾万元整（130万元）。乙方于2019年6月1日已交付备用金壹拾万元……预存在甲方指定账户中，用于支付下半年的部分房租，乙方应在2019年12月1日之前再向甲方支付房租伍拾万元整……”2019年5月29日，许劭琨向王玉、王春蓉指定的账户中转款100000元作为涉案房屋租房定金；同日，许劭琨向王玉、王春蓉指定的账户中转款600000元作为涉案房屋的2019年下半年房租；2019年11月25日，许劭琨向王玉、王春蓉指定的账户中转款500000元。2020年4月29日，许劭琨以邮寄方式向王春蓉、王玉发送《房屋出租合同解除函》，其中载明：“……作为小本经营者，疫情对我生意的影响是致命的，本人因疫情和疫情防控的不可抗力原因根本无法使用租赁房屋一直闭店、无法进行经营活动，租赁房屋的合同目的不能实现……现函告如下：1、贵我双方于2019年6月16日签订的《房屋出租合同》于您收到本《房屋出租合同解除函》之日解除。2、截至2020年4月28日本人已经腾退承租房屋，不再占用该承租房屋，该房屋钥匙连同本房屋出租合同解除函一起向您寄出。3、已付租金至2020年5月31日，已付押金20万元。请出租方自本协议解除之日起10日内退还未使用的1个月租金10万元及押金20万元，以上共计30万元整……”该《房屋出租合同解除函》由王春蓉于2020年4月30日签收。另查，一、庭审中，许劭琨提交微信公众号截图以及其他网络截图，证明2020年1月新冠病毒引发肺炎疫情，根据响应防控政策，涉案房屋所在的什刹海风景区暂停对外开放，取消所有公众活动并宣布采取封闭管理并停止营业、采取了严格的出入限制措施，直至2020年7月11日，涉案房屋所在的什刹海风景区仍未解除封闭式管理和出入限制，因上述不可抗力导致许劭琨无法使用租赁房屋，无法进行经营活动，租赁房屋的合同目的不能实现。王玉、王春蓉对上述防控政策真实性认可，但认为不能证明上述政策对许劭琨经营的影响程度，不能证明其无法进行经营，因此，上述情况并不构成不可抗力解除合同的理由，王玉、王春蓉认为合同还是可以继续履行的。二、庭审中，许劭琨提交2020年4月29日的录像资料，证明其于该日将就《房屋出租合同解除函》及承租房屋证件、房屋全部钥匙一并邮寄给王春蓉一方，不再占用承租房屋；同时，提交2020年7月21日的录像资料及2020年8月23日的照片，证明《房屋出租合同》解除后王玉、王春蓉已实际控制涉案房屋。王玉、王春蓉认可收到了上述函件以及钥匙，但称钥匙并非涉案房屋的钥匙，且房屋未进行交接，不能证明其已不再占用涉案房屋；对于照片以及2020年7月21日的录像真实性认可，但认为就是2020年7月21日与城管部门人员一起破门进入的房屋。三、庭审中，王玉、王春蓉提交《烟袋斜街XX、XX号情况说明》照片以及截图打印件，证明烟袋斜街属于历史文化名街，涉案房屋在2007年以前就属于经营性质用房，在2007至2008年涉案房屋统一进行了修缮，许劭琨在承租涉案房屋前，对涉案房屋的原状原貌进行了严重破坏，已明显不符合特色商业街的面貌，且严重威胁到建筑物的安全，许劭琨的行为严重违反合同约定，应承担违约责任，并将建筑物修复辉原状、原貌。许劭琨认为上述《烟袋斜街XX、XX号情况说明》没有负责人及制作证明材料人员签名或盖章，故不予认可；对于照片及打印件，认为涉案房屋在2008年存在折叠门，但2010年时许劭琨进行了改造，王玉、王春蓉对此并未提出异议；对于王玉、王春蓉主张顶梁柱由许劭琨拆除不予认可，并认为王玉、王春蓉提交的2020年7月以后的照片并非许劭琨使用时房屋的状态，故上述证据的证明目的不予认可。四、庭审中，王玉、王春蓉提交微信记录截图、非公司制企业登记申请表，证明许劭琨同意将北京清秀轩服装服饰店更换为有限责任公司，并同意将股东更换为王玉、王春蓉，而许劭琨将新的营业执照取走拒绝交付给王玉、王春蓉，导致涉案房屋无法继续对外出租，许劭琨应当按照约定将剩余股份过户给王玉、王春蓉，同时将经营手续交付给王玉、王春蓉。许劭琨对微信记录截图的真实性认可，但认为不能证明王玉、王春蓉的上述证明目的，且认为微信中体现出王春蓉原来承诺营业执照登报开始办理，双方就谈退押金的事宜，但后来又称需要业务受理之后再说；另在2020年7月18日，王春蓉称将营业执照拿来，将余款予以退还，上述内容说明王玉、王春蓉是同意退款事宜的；对于非公司制企业登记申请表不予认可，该文件系王玉填写并发给许劭琨，但该表为申请意向，并没有以该文件作为最终申请和登记文件，2020年5月26日最终在工商部门正式申请登记的就是许劭琨、王玉二人为北京秀清轩商贸有限公司的股东，并没有针对王春蓉加入公司股东及任职正式达成一致意见进行申请和备案。另，王玉、王春蓉为证明涉案房屋无法再行办理营业执照以及许劭琨应将北京秀清轩商贸有限公司剩余60%股份履行相应变更登记手续，并将营业执照交付给王玉、王春蓉，提交了营业执照复印件、公告、工商信息查询、核发营业执照（备案通知书）情况。许劭琨对上述证据真实性认可，但对证明目的不予认可。经询，对于王玉、王春蓉称对于涉案房屋中间的木质顶梁柱以及12扇木质大门的改造及拆除的具体时间不清楚，应该是在2011年至2019年期间，因双方为连续出租，所以应当恢复原状；许劭琨则称其并非拆除顶梁柱，对于木质大门的拆除及更换发生在2010年，此后十年期间并未提出异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，许劭琨与王春蓉、王玉所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。许劭琨主张因2020年1月开始疫情以及此后的防控政策，导致至2020年4月28日其对涉案房屋无法使用、无法进行经营活动，属于因不可抗力导致合同目的不能实现，依据合同约定及法律规定，于2020年4月29日发出解除通知，要求解除双方之间的房屋租赁合同。庭审中，许劭琨提交了什刹海风景区实行封闭式管理的公告，并主张因疫情以及上述管制措施导致其无法对房屋进行经营使用。疫情发生后，涉案房屋所在地区因处于什刹海风景区，许劭琨使用涉案房屋进行陶笛等物品的销售经营，不可避免地受到相应封闭式管理措施影响，但涉案合同中双方的约定租赁期间为五年，许劭琨要求解除合同时，其使用涉案房屋经营受影响的期间仅占房屋租赁合同履行期中较短的时间，许劭琨所提交证据不足以证明因疫情或管制政策导致涉案合同目的无法实现的情形，故本院对许劭琨要求以不可抗力为由要求确认双方合同解除的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。许劭琨将房屋钥匙寄回出租人，属于擅自搬离涉案房屋的违约行为。又因，庭审中，王春蓉认可其于2020年4月30日收到许劭琨《房屋出租合同解除函》的当日告知了王玉，王玉亦认可于2020年4月30日左右王春蓉将合同解除事宜对其进行告知，且双方均认可许劭琨所邮寄物品中包含钥匙。许劭琨在上述《房屋出租合同解除函》中明确其所邮寄的钥匙为涉案房屋钥匙，故许劭琨系其实际行为表示不再继续履行房屋租赁合同。结合王玉、王春蓉提交的微信记录显示，王玉、王春蓉并未对上述解除函件以及钥匙寄回存在异议，双方主要对营业执照的办理、领取以及租金、押金的退还问题进行协商，王玉、王春蓉亦未提出合同继续履行的意见，故本院认为双方在2020年4月30日合同终止不再履行均不存在异议，故本院认为双方之间就房屋租赁合同解除于2020年4月30日达成意思合致，但双方并未对合同解除后果进行确认。对于许劭琨要求免除并退还2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，因合同解除并非基于不可抗力所致，故许劭琨要求免除房屋租金缺乏依据；另，结合许劭琨向王玉、王春蓉所发送的解除函内容以及其与王春蓉之间的微信聊天记录，许劭琨对于其已支付上述期间已交纳的租金并无异议，其要求返还为2020年5月的租金及保证金，故本院对许劭琨上述诉讼请求不予支持。对于许劭琨要求王玉、王春蓉退还2020年5月1日至2020年5月31日期间租金100000元的诉讼请求，因许劭琨属于擅自搬离涉案房屋，并未与王玉、王春蓉办理涉案房屋的交接，故仍应当支付合理的房屋占用费。王玉、王春蓉认可在2020年4月30日收到钥匙，王玉、王春蓉虽称上述钥匙并非涉案房屋钥匙，但在案证据未能证明至庭审前二人曾就房屋钥匙向许劭琨提出异议或收取的钥匙并非涉案房屋钥匙，故王玉、王春蓉的该项意见有违常理，本院不予采纳。王玉、王春蓉在收到钥匙后，负有避免损失扩大的责任，二人应在合理期间收回房屋；王玉、王春蓉庭审中称其在2020年7月因房屋漏雨与行政管理部门通过破门方式进入涉案房屋，但其所提交证据不足以证明上述意见，综上，本院认为王玉、王春蓉在扣除合理收房期间后仍应退还许劭琨50000元。对于王玉、王春蓉要求许劭琨支付2020年6月1日开始至实际交接房屋并将营业执照等手续交付之日止的房屋租金的反诉请求，因双方之间的合同已于2020年4月30日解除，故王玉、王春蓉要求许劭琨支付2020年6月1日以后的房屋租金，于法无据，本院不予支持。许劭琨要求王玉、王春蓉支付资金占用利息的诉讼请求，双方对此并未有约定，且许劭琨系违约解除合同，故本院对许劭琨该项诉讼请求不予支持。王玉、王春蓉要求许劭琨支付其违约金100000元的诉讼请求，许劭琨因确实存在违约行为，且其违约行为导致合同的无法继续履行，故许劭琨应当承担相应的违约责任；许劭琨主张违约金过高，本院以王玉、王春蓉损失为基础，结合合同的履行以及许劭琨违约发生原因性予以综合判断，酌定许劭琨支付王玉、王春蓉违约金50000元。因双方合同业已解除，故本院对许劭琨要求王玉、王春蓉退还保证金的诉讼请求不持异议。王玉、王春蓉称合同中约定因许劭琨违约保证金不予退还，但保证金的设立系为保障合同之履行，涉案合同中约定了保证金的抵扣功能，故合同中明确约定许劭琨所承担的违约责任及许劭琨违约发生的诱因，王玉、王春蓉再行主张保证金不予退还，缺乏依据，本院不予支持。对于王玉、王春蓉主张要求许劭琨对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因王玉、王春蓉要求许劭琨恢复十二扇木质大门以及涉案房屋门脸中间木质顶梁柱，王玉、王春蓉称上述拆改发生于2011年至2019年期间，而许劭琨则称木质大门的更换发生于2010年，并称其并未拆除涉案房屋门脸中间顶梁柱。双方均认可在涉案合同签订前保持多年的承租关系，而许劭琨与王玉、王春蓉于2019年6月16日就涉案房屋再行签订房屋租赁合同时，王玉、王春蓉并未对将涉案房屋以现状出租给许劭琨提出异议，结合双方陈述，木质大门的更换发生于涉案租赁合同签订之前，而王玉、王春蓉主张许劭琨拆除涉案房屋门脸中间的木质顶梁柱，但其提交的照片未能显示拍摄时间，以不足证明系由许劭琨在涉案合同承租期间进行拆除，故本院对王玉、王春蓉要求许劭琨恢复原状的诉讼请求不予支持。对于王玉、王春蓉要求许劭琨进行股权转让以及更换公司人员的反诉请求，因王玉、王春蓉上述主张在双方房屋租赁合同中未有约定，亦非房屋租赁合同关系项下所能解决之争议，王玉、王春蓉应另行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认许劭琨与王玉、王春蓉在二〇一九年六月十六日签订的《房屋出租合同》及附件1、2、3于二〇二〇年四月三十日解除。二、自本判决生效之日起七日内，王玉、王春蓉退还许劭琨房屋租金50000元。三、自本判决生效之日起七日内，王玉、王春蓉退还许劭琨保证金200000元。四、自本判决生效之日起七日内，许劭琨支付王玉、王春蓉违约金50000元。五、驳回许劭琨的其他诉讼请求。六、驳回王玉、王春蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，其中案件本诉受理费4900元，由许劭琨负担2858元（已交纳），由王玉、王春蓉负担2042元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费5400元，由王玉、王春蓉负担5014元（已交纳），由许劭琨负担386元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年一月二十八日法官助理 姜 洁书 记 员 戴 琪