广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18165号原告：黎少梅，女，1973年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××82X。被告：佛山市恒之鑫房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××，统一社会信用代码91440604MA4UKMRA4Q。法定代表人：王某1。原告黎少梅诉被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员罗婉文独任审理。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员吕燕芳、陈燕玲组成合议庭审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告支付2017年8月1日至2019年4月15日物业管理费2533.65元，2019年3月租金1500元，4月上半月租金750元，公摊水电费555.33元，电梯维护费用20.35元，房屋实际发生电费50元，合计5409.33元及利息（利息按中国人民银行一年期贷款利率计算，从2019年4月16日起计至付清之日止）。2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月30日签订《房屋租赁代理合同》，合同约定原告将其所有的位于佛山市禅城区××××××××××万通国际公寓1455房的物业委托被告全权管理，管理期自2016年5月1日起，每年设45日空置期，从第46日起被告每月向原告支付租金。租金为1600元/月，支付方式为微信转账或银行转账。管理期间该物业物管服务费、水电费及分摊等费用由被告支付。被告首次支付租金的时间为2016年6月16日。2018年5月，双方通过微信约定，将租金降低至1500元/月，但不再设空置期。双方都同意后，被告按照约定向原告每月缴纳租金1500元，其他的费用仍按原先签订的合同执行。2019年1月，原告经物业公司告知才发现被告自2017年8月份起一直欠缴物业管理服务费用，便与被告法定代表人王某1沟通，要求被告尽快补缴所欠费用。然而，被告一直未进行补缴，而且也经常出现没有按时交租金，故原告在2019年3月26日便与王某1通过微信协商3月31日终止合同履行。由于被告没有按照约定的时间腾出房间，直到2019年4月1×日下午才交接房卡，并对欠缴的费用在微信中已确认。截至2019年4月15日被告尚未支付如下费用有：2017年8月至2019年4月15日物业管理服务费2533.65元（144.78元/月×17.5个月）；2019年3月份租金1500元、4月份上半个月租金750元；其他费用有公摊水电555.33元、电梯维护费20.35元、电费50元，以上费用合计5409.33元。被告上述不依约支付租金、物业管理费及电费的行为，严重损害原告合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告无到庭应诉，也无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《房屋租赁代理合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系。2.粤（2017）佛禅不动产权第0120417号不动产权证，证明出租房屋的产权人是原告。3.原告与被告法定代表人王某1微信聊天记录截图打印件，证明原告向被告催收租金，在原告向被告催收2019年3月、4月租金，经双方协商一致解除合同。4.原告与被告法定代表人王某12016年6月至2019年2月期间微信交易记录打印件，证明被告有支付2016年6月至2019年2月期间的租金，但未支付2019年3月及4月上半月的租金。5.收据三张，证明物业管理费及其他费用由被告支付。6.公共水费分摊表、电梯维修费公摊表，证明涉案房屋欠缴2017年12月至2019年5月公共分摊水费、2018年10月电梯维修费。7.电费明细表、万通国际物业中心欠费提醒短信截图打印件、银行存折照片打印件，证明被告欠缴自2017年12月份起一直欠缴物管费及其他费用，包括公摊水电费、电梯维护费、电费、水费等。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据1、2、5、6以及证据7中的电费明细表，为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据3以及证据7中的短信截图打印件、银行存折照片打印件未提供原件核实，本院不予采纳；证据4能提供微信转账情况核实，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年4月30日，原告（业主方、甲方）与被告（代理方、乙方）签订《房屋租赁代理合同》，主要约定如下：一、甲方向乙方出租佛山市禅城区××××××××××万通国际1455房……三、乙方为甲方物业的独家代理人……四、出租代理期自2016年5月1日至2017年4月30日，共12个月……五、经甲乙双方协商，甲方提供给乙方自代理期起45天作为空置期，空置期间不须向甲方支付任何费用，从46天起，乙方向甲方支付每月租金为1600元。……七、甲方双方约定……（三）房屋未出租期间的物业管理费、本体维修水、电、燃气、电话、有线（数字）电视等基本费用由甲方支付，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，房屋出租期间产生的费用（电话机网络费用除外）由乙方负责结清，甲方不承担责任……八、合同解除……（四）因乙方的原因，造成甲方损失的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿损失。根据原告提供的微信转账记录显示，被告的法定代表人在2016年7月至2019年2月期间有逐月向原告支付1500元、1600元等款。根据广东电网有限责任公司电费查询显示，2019年4月期间涉案房屋发生的电费为81.71元。根据广东碧桂园元海物业服务有限公司出具的收据以及万通国际物业服务中心提供的《费用明细》显示，涉案房屋的物业服务费为144.78元/月，原告支付了2017年12月至2019年5月期间的公摊水电费合计450.78元、电梯维护费20.35元。另查明，据粤（2017）佛禅不动产权第0120417号房地产权证显示，佛山市禅城区××××××××××××为原告单独所有，建筑面积为38.17平方米。原告陈述，原告所主张的50元电费是2019年4月上半月的电费，当时原告是找物业电工抄了上一个月和4月的读表数计算用电量，乘以居民的电费单价计算的，上述费用原告已经垫付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁代理合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。本案中，《房屋租赁代理合同》已于2017年4月30日到期，被告继续向原告交纳租金，双方未约定租赁期间，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，原告主张被告拖欠物业管理费、租金等费用，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请欠付费用情况提出异议并提供证据予以反驳，故本院确认被告欠付原告费用的事实，被告已构成违约，原告主张已于2019年3月31日通知被告解除合同，并于2019年4月15日收回房屋，故原、被告之间的租赁合同已解除。关于原告诉请的租金、物业管理费、公共分摊费用、电费。如前所述，因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请欠付费用情况提出异议并提供证据予以反驳，且原告已就支付了相应的物业管理费、公摊水电费、电梯维护费提供了收款收据以及物业公司出具的费用明细予以证实，故对原告诉请被告支付2017年8月1日至2019年4月15日物业管理费2533.65元、2019年3月租金1500元、4月上半月租金750元、公摊水电费450.78元、电梯维护费用20.35元，予以支持。关于电费，原告提供证据证明南方电网有限责任公司提供的电费清单显示2019年4月的应收电费为81.71元，原告主张被告未支付其中的50元，原告虽未提供交纳费用凭证，但原告作为物业的产权人，是交纳电费的义务人，且被告未对欠付费用情况提出异议并提供证据予以反驳，故对原告诉请被告支付2019年4月电费50元予以支持。关于利息。本院曾于2019年8月1日立案受理原告起诉被告要求支付涉案房屋上述相应的费用【（2019）粤0604民初19985号案】，后原告虽因以其证据不足为由撤回起诉，但被告也已收到原告的起诉状，被告应当向原告支付相应的费用，故本院酌定利息从2019年8月1日起计算，至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，缺席判决如下：一、被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎少梅支付佛山市禅城区××××××××××××物业管理费2533.65元、租金2250元、公摊水电费450.78元、电梯维护费用20.35元、电费50元，上述合计5325.16元以及利息（利息以5325.16元为本金，从2019年8月1日起计算，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由原告黎少梅负担3元，被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  吕燕芳人民陪审员  陈燕玲二〇二一年一月二十一日书 记 员  黎晓婷附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。