广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22438号原告：广州短驴国际旅行社有限责任公司，住所地广州市海珠区艺苑路19号202自编之一。法定代表人：贺空军。委托诉讼代理人：扈靖，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙田有，广东国鼎律师事务所实习人员。被告：徐小芬，女，1973年8月5日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托诉讼代理人：张飞军，广东洛亚律师事务所律师。第三人：肖伟健，男，1993年10月22日出生，汉族，住广东省大埔县，原告广州短驴国际旅行社有限责任公司诉被告徐小芬、第三人肖伟健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郑素梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人贺空军及委托诉讼代理人扈靖、龙田有到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，因被拘押不能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；2.判令被告向原告退还房屋租赁合同押金7000元；3.判令被告向原告赔偿购买家具、家电费用46204.55元；4.判令免除原告从2020年1月27日至2020年3月5日期间的租金；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被告单方面违反合同法及《房租租赁合同》相关规定，擅自开锁并强行占有涉案房屋，导致原告丧失对涉案房屋的占有、使用权，该合同因被告的严重违约而解除。被告从2020年3月5日单方面向原告送达合同解除通知书，且于2020年3月26日强行对涉案房屋开锁并实际占有涉案房产，目前涉案房屋已经由被告租赁给其他人员居住使用。被告已经用实际行动表明不履行合同义务，该租赁合同已经无继续履行的可能和基础。二、根据法律及《房屋租赁合同》约定，被告应当退还给原告保证金7000元。《房屋租赁合同》第五条规定：“保证金7000元，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。”被告单方面解除合同，押金的退还应该参考该条规定。三、被告应当向原告赔偿涉案房屋内的家电、家具费用46204.55元。涉案房屋内的家电、家具是原告购买的，该些家私的所有权为原告所有，且该些家私是用于出租涉案房屋配套使用的，租赁合同因被告违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，原告对涉案房屋添置的物品及装修，由被告按家私的价值予以赔偿。四、根据合同约定与广东省高院发布指引，原告配合新冠××疫情下派出所要求公寓暂停营业的通知停止营业，应当免除原告从2020年1月27日至2020年3月5日期间的租金。被告辩称：一、原告不是涉案房屋租赁合同的当事人，并非是与本案有直接利害关系的法人，法院应裁定驳回原告起诉。根据原告提供的《房屋租赁合同》以及收据可知，涉案租赁合同的甲方为被告，乙方为第三人。该租赁合同在被告与第三人签名后已经成立并生效。收据上记载的是第三人已经向被告支付保证金，被告签名确认。成立生效的合同只能约束合同当事人，原告并非是合同当事人，因此该合同对原告不具有约束力。原告依据该合同起诉被告，违反了合同相对性，不符合法律规定，因此原告不是适格原告。二、被告根据《房屋租赁合同》约定和法律规定取得解除权，并依法以第三人知道或应当知道的方式通知其解除合同，因此合同已经终止。被告在收到2020年1月份租金后就再没有收到租金，根据《房屋租赁合同》第八条违约责任约定，乙方在涉案房屋租赁期间拖欠租金达15天的，甲方有权解除合同，收回房屋，并依据合同要求乙方承担违约责任。由于第三人拒不支付租金，被告无奈下为了维护自身权益在3月初将解除通知书张贴在涉案房屋门上，并委托律师向第三人出具律师函告知其违约事实和相应的法律责任。第三人经催告后仍不履行合同义务支付租金，已经构成根本违约，被告依法享有约定解除权和法定解除权。根据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因此合同已经于2020年3月5日解除，合同已经终止。三、原告主张使用不可抗力条款并要求免租，于法无据。本案尽管发生在疫情特殊期间，但对于疫情是否就是不可抗力事件，以及对合同效力和履行的影响必须要根据实际案件进行分析。在本案中房屋早已交付，承租人定期支付租金是合同义务，新冠××疫情的影响并不会直接导致该合同义务不能履行以及履行困难，承租人仍然负有按期支付租金的义务，也不存在租金减免的政策。第三人并没有就不可抗力的事实举证或者与被告协商，而是认为自己有免租理由，单方面不再支付租金，其行为违反了诚实信用原则，也使得被告认为合同已经无法继续履行才做出解除合同的决定。四、被告从未收取过原告的租赁费用及保证金，其赔偿损失的权利基础不存在。被告没有与原告协商过由原告购买涉案房屋家具事宜，故不同意原告的赔偿请求。押金与原告无关，不同意退还。被告于2020年3月5日发出解除合同通知，但实际收回房屋是2020年3月26日，不同意免除租金，被告保留向第三人主张租金的权利。第三人述称：我于2016年3月入职原告公司，担任总经理，2018年4月左右离职。涉案租赁合同是我在职期间代表原告签订的，租金虽通过我的个人账号支付，但款项是原告的，我离职以后没有再支付过租金。我是名义承租人，原告是实际承租人。涉案房屋由原告经营。原告每间房屋大约花费24000元至28000元的配置费用，用于购买家私电器，房间内可移动的家私电器都是原告的。大部分业主是我的老乡，他们不愿意与原告签合同，要求与我签合同，但他们清楚实际承租人是原告，有部分业主还要求提供原告的营业执照及我与原告的关系证明。经审理查明：被告是广州市海珠区叠景路160号1613房的产权人。该房屋建筑面积为45.8597平方米，宗地用途为商服用地，登记时间为2019年11月15日。2016年11月28日，被告（甲方、出租方）与第三人（乙方、求租方）签订《房屋租赁合同》，约定本合同所出租房屋坐落在广州市海珠区叠景路合生广场南区B栋160号1613房，房屋的建筑面积45.88平方米；租赁期限为5年，从2016年11月28日起至2021年11月28日；甲乙双方一致同意，租赁期间2016年11月28日至2019年11月28日，甲方不得向乙方提高房租租金，2019年11月29日至2021年11月28日，房租租金递增5%；免租期间为2016年11月28日至2017年1月10日；每月租金3500元，租金按月支付，每月11日前支付当月租金；保证金7000元，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还，如人为损害，乙方应在合同到期退出时，给与甲方恢复可使用状态；租赁期间内，乙方拖欠租金15天，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1.5%；一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付500元违约金；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补；等。同日，被告出具《收据》，载明收到第三人交来海珠区叠景路合生广场南区B栋160号1613房水电保证金7000元。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1.社保缴费历史明细表及银行转账流水明细，拟证明第三人是原告的员工；2.微信聊天记录截图，拟证明由于新冠疫情的影响，2020年1月27日海珠区凤阳派出所通知辖区内所有公寓暂停营业，原告即刻暂停营业；3.解除《房屋租赁合同》通知书及现场照片，拟证明被告于2020年3月5日单方解除合同；4.报警回执及现场照片，拟证明被告于2020年3月26日强行换锁；5.姜某、舒某均代付款证明及银行交易明细表，拟证明姜某、舒某均通过银行转账方式代原告向被告支付租金，原告是涉案房屋的承租人，第三人与被告签订《房屋租赁合同》是职务行为；6.四份收据（编号0012740收据记载收到原告含9间房、床、床垫、床头柜、沙发、桌子共计270000元，编号4348578收据记载收到原告9台惠而浦洗衣机、TCL冰箱、格力大一P冷暖KFR-26G101共计54873元，编号8927608收据记载收到原告购置酒店用品费用共计56777元，编号0344135收据记载收到原告购置55寸液晶电视9台共计34171元），拟证明被告应向原告赔偿涉案房屋内的家电、家具的费用46204.55元；7.广东康景物业服务有限公司合生广场物业服务中心付款通知书（记载单元：合生广场南区-B栋-1613，客户名称：正团酒店），拟证明原告是涉案合同的实际权利义务人，是涉案房屋的承租人；8.广州市畅翔商务服务有限公司（以下简称畅翔公司）的情况说明及“正团智慧酒店”商标详情，拟证明“正团智慧酒店”是畅翔公司的商标，畅翔公司授权原告用于运营酒店；9.原告法定代表人贺空军与业主黄秋映的聊天记录，拟证明原告曾与业主代表商讨过租金减免事宜；10.原告申请证人姜某、舒某均出庭作证，姜某表示其是原告的隐名股东，舒某均表示其是原告的员工，两人均确认代原告支付涉案房屋租金给被告的事实。被告对证据1的真实性合法性认可，关联性不认可；对证据2不认可，认为暂停营业应有正式文件，微信通知不具有效力；对证据3、4真实性合法性认可，关联性不认可；对证据5银行流水真实性认可，但认为姜某、舒某均是代第三人付款，不是代原告付款，原告不是本案承租人；对证据6不予认可，认为原告未提供家具、家电的买卖合同、转账记录、送货单佐证，四份收据填写时间及笔迹相近，为原告单方伪造，且无法证明收据中的物品放入被告的房间；对证据7真实性、合法性认可，关联性不认可，认为物业付款通知并不是发给原告，原告也从未支付过物业及水电费，不是租赁合同当事人；对证据8商标真实性无异议，但关联性有异议，认为涉案房屋是由畅翔公司以“正团智慧酒店”字号经营，不是原告经营；对证据9真实性无异议，但认为被告已明确不同意免除租金，被告向第三人解除合同没有违反合同约定；对证据10不认可姜某、舒某均与原告的关系，两人不是代原告付款，原告也没有向被告提示过其是实际承租人。被告为证明其抗辩，提交了如下证据：1、银行流水（显示先后由第三人、姜某、舒某均支付租金），拟证明被告自2020年2月份起没有收到租金，合同出现约定解除情形，原告未向被告支付过租金，与本案不存在直接利害关系；2、现场照片、解除《房屋租赁合同》通知书及物业证明，拟证明被告2020年3月5日已向第三人书面通知解除租赁合同关系；3、律师函、快递单、快递记录（显示退回妥投），拟证明被告委托律师向第三人出具律师函；4、物业费、水电费发票，拟证明第三人拒绝支付租金，也不支付物业费，影响房屋正常使用，被告为了维护房屋正常使用采取自助行为。原告对证据1予以认可，但对证明内容有异议，认为第三人、姜某、舒某均是代原告支付租金；对证据2予以认可；对证据3真实性认可，合法性、关联性不认可，认为第三人为原告员工，原告为实际承租人；对证据4予以认可，认为被告自行开锁占据房屋，原告对涉案房屋丧失了使用权。诉讼中，原、被告双方一致确认：1.涉案房屋为公寓，以“正团智慧酒店”的字号对外经营；2.租金按自然月计算，被告已收取截至2020年1月份的租金；3.2020年3月26日被告自行开锁收回房屋，并已将房屋另行出租给他人；4.2020年1月27日至2020年3月5日的租金为4550元（其中包含已付租金525元）。另查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。原告就相同情况的九间房屋分别提起诉讼，本院以（2020）粤0105民初22433-22441号案予以审理。本院认为：根据原告提交的社保缴费记录、第三人的陈述以及原、被告双方提交的银行流水可知，第三人在与被告签订《房屋租赁合同》时为原告的员工，其对代原告支付租金的事实无异议，其在离职以后未支付过租金，故本院认定第三人签订上述合同是履行职务行为，上述合同中承租人的权利义务由原告享有和承担。被告在不同时期分别收到第三人、姜某、舒某均代原告支付的租金，被告也曾向原告的法定代表人追讨过租金，故被告应是知晓实际承租人为原告的，其关于原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。上述合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方对疫情期间的租金减免问题发生了争议。双方本应积极协商、共担风险、共渡难关，即使原告未及时支付2020年2月份的租金，被告也应给予一定的宽限期，且应在确定原告违约、合同已经合法解除后才能收回涉案房屋。本案中，被告径行收回涉案房屋，另行出租给他人，使得合同无法继续履行，故本院认定被告对于合同解除负有主要责任。现原、被告一致认可合同于2020年3月5日解除，本院予以确认。关于押金，因合同已经解除，且主要责任在被告，故原告要求被告退还押金7000元，并无不当，本院予以支持。关于赔偿家具、家电损失，原告主张涉案房屋购买家具、家电的费用为46204.55元，与第三人陈述每间房屋大约花费24000元至28000元的配置费用不一致，第三人作为负责涉案房屋租赁及运营的人员，对涉案房屋的配置情况应当是清楚的，结合涉案房屋的面积及日常经验，本院对第三人关于每间房屋大约投入24000元的陈述予以采信，鉴于涉案房屋约定租赁期限为5年，剩余租赁期限不足2年，故本院酌定被告赔偿原告家具、家电损失为8500元。关于2020年1月27日至2020年3月5日期间的租金，考虑到客观上原、被告均有损失，综合涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施的影响程度等，按风险共担原则，本院酌定上述期间的租金由原、被告各承担一半。双方确认上述期间的租金为4550元，原告已付525元，故原告还应承担1750元（4550元÷2-525元）。为避免当事人诉累，本院将原告应承担的租金在被告应退还的押金中予以抵扣，抵扣后，被告应退还的押金为5250元（7000元-1750元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原告广州短驴国际旅行社有限责任公司与被告徐小芬关于广州市海珠区叠景路160号1613房的租赁合同关系自2020年3月5日解除；二、被告徐小芬在本判决生效之日起10日内退还押金5250元给原告广州短驴国际旅行社有限责任公司；三、被告徐小芬在本判决生效之日起10日内赔偿家具、家电损失8500元给原告广州短驴国际旅行社有限责任公司；四、驳回原告广州短驴国际旅行社有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1130元，由原告广州短驴国际旅行社有限责任公司负担801元，被告徐小芬负担329元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年一月二十九日书记员  梁晶晶