广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0323民初202号 原告：广西桂林博望园物业服务有限公司，住所：广西灵川八里街工业园区16-2A号地。统一社会信用代码：91450323677702274A（1-1）。 法定代表人：李洪清。 委托代理人：骆首力，该公司项目经理。 委托代理人：秦金宏，该客服主管。 被告：赵秋玉，女，1983年8月22日出生，汉族，住桂林市。 原告广西桂林博望园物业服务有限公司诉被告赵秋玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广西桂林博望园物业服务有限公司的委托代理人骆首力、秦金宏，被告赵秋玉、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广西桂林博望园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年5月27日至2020年5月26日的物业服务费2486元及按合同约定的滞纳金1652元；2、被告向原告支付2017年7月1日至2020年6月30日的水电公摊费483.5元；3、被告向原告支付2017年4月1日至2020年6月30日的公共维修公摊费221.7元；4、被告向原告支付2018年2月6日至2020年2月5日的代收垃圾费144元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月18日，被告向广西桂林玉柴房地产开发有限公司购买位于灵川县的房屋，建筑面积94.18㎡。被告于2013年5月18日与广西桂林玉柴物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，合同对物业的管理事项、管理标准、收费方式以及违约责任均作了约定。广西桂林玉柴物业服务有限公司于2014年变更为广西桂林博望园物业服务有限公司。因被告未按时足额交纳物业服务费、水电公摊费、公共维修公摊费、代收垃圾费，故原告诉至法院要求处理。 原告为其主张提供以下证据予以证实：1、企业名称变更核准通知书。证明广西桂林玉柴物业服务有限公司于2014年6月10日企业名称变更为广西桂林博望园物业服务有限公司；2、商品房买卖合同。证明被告作为业主的主体资格和缴纳物业费的主体资格；3、原告与广西桂林玉柴房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》。证明该合同合法有效，合同规定了双方的权利义务；4、催费通知书。证明原告向被告催交物业费等费用。 被告辩称：欠交物业费、水电公摊费、生活垃圾费是事实，没有交物业费是因为2018年被告家中两次被盗，与物业公司协商应减免2018年部分物业费未果。公共维修公摊费应包含在物业费中支出。 被告为其辩解未提供书面证据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告为灵川县房的业主，其房屋建筑面积为94.18㎡。原告为依法登记的物业服务企业，经营范围为物业管理。2008年8月1日，广西桂林玉柴房地产开发有限公司与广西玉柴物业服务有限公司（后更名为广西桂林博望园物业服务有限公司，即原告）签订《前期物业管理服务委托合同》，管理对象为玉柴博望园小区物业。合同第一条约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。第二条约定：原告对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理。第三条约定：机动车实施证卡管理；车辆停放有序。门岗24小时执勤，有监控设备的实施24小时监控；对物业管理区域内重点部位巡视。合同第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。住宅按建筑面积每月每平方米1.2元交纳，每次交纳费用时间：以每12个月为一个收费周期，业主在每个周期前10日向原告交纳当期物业管理服务费。物业管理服务费用标准按当地政策调整。第六条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条约定：在被告未办得《房屋所有权证》前按《商品房买卖合同》记载的建筑面积收取物业管理服务费；自开发商通知领取《房屋所有权证》次月起，按《房屋所有权证》记载的建筑面积计算收取，之前已收取的物业管理服务费如有差额的，双方互不退补。公用电费、公用水费、按实际发生费用（含耗损），由全体业主按建筑面积分摊。如被告逾期两个月未交纳物业管理服务费，原告有权采取诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金。第十一条约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。 另查明，玉柴博望园小区未成立业主委员会。被告从2018年5月27日开始拖欠物业费，2018年5月27日至2019年5月26日，欠费1130元（94.18㎡×1元/月/㎡×12个月）；2019年5月27日至2020年5月26日，欠费1356元（94.18㎡×1.2元/月/㎡×12个月），共计2486元。被告拖欠原告2017年7月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费483.5元、拖欠2017年4月1日至2020年6月30日期间的公共维修公摊费221.7元、拖欠2018年2月6日至2020年2月5日期间的代收垃圾费144元（6元/月×24个月）。因上述款项，被告迟迟未支付，故原告诉至法院请求处理。 本院认为，原告与广西桂林玉柴房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》合法有效，对该小区全体业主具有法律效力。广西原告是具有执业资格的物业服务企业，被告系玉柴博望园小区的业主。原告向被告所居住小区提供了物业服务，被告应当按合同约定按时足额交纳物业管理服务费、水电公摊费、公共维修公摊费、生活垃圾费。故原告起诉要求被告给付2018年5月27日至2020年5月26日期间的物业费2486元；2017年7月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费483.5元；2017年4月1日至2020年6月30日期间的公共维修公摊费221.7元；2018年2月6日至2020年2月5日期间的代收垃圾费144元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告提出因为2018年被告家中两次被盗，因而要求减免2018年部分物业费的辩解，本院认为，庭审中被告没有提供相关证据材料，其辩解不能证实，原告对被告电动车被盗具有过错，被告以此为由拒交物业服务费的辩解意见，本院不予采信。关于被告提出公共维修公摊费包含在物业服务费中，原告不应再次收取该费用的辩解意见。因《前期物业管理服务协议》第四条规定物业管理服务费收取按住宅建筑面积交纳，协议第六条规定受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，协议第十条规定公用电费、公用水费（含损耗）按实际发生费用由全体业主按建筑面积分摊。为此，原告主张收取2017年4月1日至2020年6月30日期间的公共维修公摊费221.7元与收取物业费并不重复，对被告的此项辩解理由，本院不予采信。 关于本案违约金方面，被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求以所欠物业服务费金额按每日3‰计算违约金，此计算违约金数额过高，本院结合本案实际情况应予以调整，违约金应以所欠物业服务费总额的10%计算，即被告应支付违约金为248.6元（2486元×10%）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告赵秋玉向原告广西桂林博望园物业服务有限公司支付物业服务费2486元、水电公摊费483.5元、公共维修公摊费221.7元、代收垃圾费144元，合计3335.2元； 二、被告赵秋玉向原告广西桂林博望园物业服务有限公司支付违约金248.6元。 上述一、二项合计3583.8元。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告赵秋玉负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起七日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 唐荣英 二〇二一年一月二十六日 法官助理 苏 倩 书 记 员 苏依妮