河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初1956号 原告：北京臻未来教育科技有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-D1031，统一社会信用代码：91110111MA006EL44A。 法定代表人：李金泓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘景，河北林平律师事务所律师。 被告：王红，女，1973年9月7日出生，汉族，住址石家庄市正定县。 被告：张永丹，男，1972年10月16日出生，汉族，住址石家庄市裕华区。 被告：刘召伦，男，1989年2月9日出生，汉族，住址邢台市宁晋县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：赵鹏博，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告北京臻未来教育科技有限公司（以下简称臻未来公司）与被告王红、张永丹、刘召伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臻未来公司的委托诉讼代理人刘景、被告王红、被告张永丹、被告刘召伦及三被告共同委托诉讼代理人赵鹏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臻未来公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充条款；2.被告依法返还原告租金50000元，并赔偿原告损失20000元；3.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2019年1月24日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于西××农贸市场南××西房屋转租给原告，该房屋占地面积约2100平米，使用面积约850平米。双方约定租赁期限为六年，房租自2019年3月27日至2022年4月1日止，每年房租122000元，房屋押金20000元，支付租金方式为半年一付。原告承租该场地用于经营儿童素质教育培训项目，为了尽快投入使用，合同签订当日原告即支付了房屋租金50000元，押金20000元，合计70000元，被告将房屋钥匙交付原告，原告开始对房屋进行装修。后三被告告知原告因三被告个人问题，以及部分房屋无法达到租赁状态，三被告与原告协商只将涉案房屋的前院租与原告，不再整院进行出租，为此各方签订《补充条款》，合同要求各被告整改出租房屋的上下水、电路等基本配备，待整改好后再起算起租日，并且双方更改房屋租赁期间为十年，租金为每年40000元，押金5000元，上述费用从之前交付的70000元中扣除后仍剩余25000元，可退还或冲抵下一年房租。补充合同签订后，三被告水路电路尚未整改完毕，涉案房屋就被政府认定为违查建筑，在2019年5月23日予以拆除。后原告多次找被告协商此事，被告退还了20000元，但剩余款项各被告之间均相互推诿，拒不承担责任。原告为承租此房屋投入了大量的人力物力，但尚未使用房屋就被拆除，被告隐瞒房屋情形，导致原告承租目的无法实现，此行为属于根本违约。原告为维护其合法权益诉至贵院，望贵院依法支持原告诉求。 被告王红、被告张永丹、被告刘召伦共同辩称，一、原告所述不属实，其诉求没有事实与法律依据，应依法予以驳回。1、原告诉求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但根据其诉状所提：“双方签订《房屋租赁合同》后，签订了《房屋租赁合同补充协议》”。按照协议内容，最后执行的是《房屋租赁合同补充协议》，而非《房屋租赁合同》，现要求解除《房屋租赁合同》，前后叙述根本矛盾，要求解除《房屋租赁合同》没有事实依据，应驳回起诉讼请求。2、如果按照原告理解《房屋租赁合同》一直没有解除，在未解除合同也没有办理交接前的占用该房屋使用费，原告应按照《房屋租赁合同》予以支付。3、在签订租赁本案所涉房屋之前，答辩人和原告明确强调说明了:因案涉房屋涉嫌违建，租赁房屋随时有可能被政府拆除（第一份租赁协议中有明确说明）。在双方口头以及协议反复说明后，原告仍执意租赁，所以才同原告签订了合同，因此原告对案涉房屋的性质是确定了解的。签订《房屋租赁合同》后，房屋被政府部分拆除后，原告仍同答辩人签订了《房屋租赁合同补充协议》，这也足以说明了被答辩人对于本案所涉房屋性质心知肚明。原告应自担房屋拆迁风险，并应自行承担相应的责任。在发生拆迁问题前，也是原告告知答辩人，他们有能力来解决在这个问题，应依法驳回原告的诉讼请求。二、原告应支付答辩人2019年1月24日至2020年10月9日相应房屋租金，依约定应支付房屋占用使用费79716元。答辩人同意自2020年10月9日解除双方签订的《房屋租赁合同》。同时，原告应与答辩人交接清楚案涉租赁房屋内的物品（具体详见附件，价值18万元）。1、原告在2019年1月24日就已经开始使用案涉租赁的房屋，直至原告在2020年10月9日起诉要求解除《房屋租赁合同》，这期间原告一直占有并使用案涉房屋，对该租赁房屋一直没有办理移交，原告应支付占有使用期间的使用费。支付标准为2019年5月11日前按照《房屋租赁合同》每年122000元标准支付，2019年5月11日后按照《房屋租赁合同补充条款》约定了自2019年至2029年，押金5000元，如有地租，则原告每年承担10000元地租，案涉租赁房屋的标准为每年50000元。原告在2019年3月已经支付了租金50000元和押金20000元，但在2019年5月11日签订《房屋租赁合同补充条款》时，答辩人已经退还原告租金20000元，并在2019年5月23日以卖空调的价款直接退还了原告6700元。因此，答辩人已退还原告租金26700元。2019年1月24日起，截至2019年5月11日，执行第一份协议，给付租金35583元；2019年5月14日起，截至2020年10月9日，执行第二份协议，给付租金70833元。70833+35583-26700=79716元，原告截至2020年10月9日共计欠付答辩人案涉租赁房屋占用使用费79716元应该予以给付。三、原告法定代表人李金泓在占用使用案涉租赁房屋初，对房屋内的物品进行了签字确认。通过原告起诉状，可以明确确定：双方在2020年10月9日前没有解除租赁协议，且原告一直没有将租赁房屋向答辩人移交，更没有将租赁房屋内的设备器材移交给答辩人。上述物品价值180000元。在双方解除租赁合同时，原告应将租赁期间使用的所有物品返还答辩人。不能返还的，应折价对答辩人进行交接并办理相应赔偿。应依法判处原告付清房屋剩余租金并妥善办理清房屋交接手续。 本院经审理认定事实如下：2019年1月24日，原告臻未来公司作为承租方（乙方）与被告刘召伦、张永丹、王红作为出租方（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于西仰林（陵）农贸市场南行100米路西的房屋出租给乙方，该房屋占地面积2100平方米；使用面积850平方米；租赁期限6年，自2019年3月27日起至2025年4月1日止；起租日从甲、乙双方交付房屋之日起，往后延期两个月算起。2019年3月27日至2022年4月1日租金为122000元/年，押金20000元。自2022年4月1日起至此合同到期日，在原有租金基础上租金上浮30000元，合计年租金为150000元。支付租金方式为半年一付。另约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除：①该房屋因政府原因导致被依法征用及改变现状的；②该房屋因不可抗力原因毁损、灭失，致使乙方不能正常使用的。合同还约定了其他事项。该合同签订后，原告臻未来公司于2019年1月30日向被告刘召伦支付押金20000元及房租50000元，被告刘召伦于同日出具收条一份，载明：“今收到臻未来教育2019年部分房租50000元，押金20000元，共柒万元整。刘召伦2019.1.30”。三被告即时将涉案房屋交付原告致未来公司，原告臻未来公司对涉案房屋进行了基本装修，并搬进了部分桌椅、教具。 2019年5月9日，被告通过网银转账向原告法定代表人李金泓支付20000元。被告称原告提前知道承租房屋要拆，说可以解决房屋违建拆除的事，当时被告给原告20000元是为了让原告解决此事，但给了钱后原告说事没办成，所以双方就签了补充条款，签完后房子就拆了，该20000元抵作退还原告的租金。庭审中原告认可该20000元抵顶退还租金的事实。 2019年5月11日，原告臻未来公司（乙方）与被告刘召伦、张永丹、王红（甲方）签订了一份《补充条款》。约定：因甲方原因，致使甲乙双方于2019年1月24日在石家庄签订的《房屋租赁合同》中的租赁主体结构发生重大改变，经双方友好协商，同意订立此补充条款作为《房屋租赁合同》的有效补充，修订内容如下：第一条出租房屋情况和租赁用途1-1：出租地地址：石家庄裕华区（原“川香居”），该处房屋为砖混结构式平房。1-4：甲方须在此补充条款签署二十日内，对该出租房屋的上水、下水及水塔管线的走向、水泵的安装重新规划并施工，施工结束后，以上内容应符合安全、耐用、防冻的要求。1-5：该出租房屋电路的改装，须在二十日内，按乙方要求重新配置并施工，施工后的电路应符合国家电力安装的标准……1-7：以上各项对该房屋的改造，甲方应按要求的时间内完成施工，如未按要求完成施工，所造成的损失由甲方全权负责。各项改造完成待乙方验收符合要求后，验收日即为该房屋起租日……第二条租金及支付方式2-1：房屋租赁期限为10年，自2019年起至2029年；2-2：具体起租日从甲方完成该房屋水、电改造之日算起。3-1：在上述租赁期限内，房屋每年租金40000元／年，押金5000元。3-2：乙方已于2019年初交付甲方共计70000元，其中房租50000元，押金20000元，根据此《补充条款》3-1租金的约定，乙方已缴清今年的房租费及押金，剩余25000元，由乙方退还或冲抵下一年度该房屋的租金。另补充手书条款3-3：如有地租，由乙方最高承担10000元每年地租，如免地租，房屋租金按3-1执行（（地租由乙方按实际情况承担。12-3本补充条款若与《房屋租赁合同》中条款有冲突的，以本条款为准。该补充条款签订后，三被告并未按约定对出租房屋的水电进行施工改造。 2019年5月23日，涉案房屋因违建被大部分拆除。原告向本院提交涉案房屋现状照片，以此证明涉案房屋前院全部拆除，后院拆除了一大部分，现仅存一个铁栅栏门、一个亭子和两间左右的小屋，没有围栏遮拦。被告辩称原告提供的照片仅为部分房屋，涉案房屋的现状是后院拆除了，前院还剩五六间房屋，签订补充条款时也是约定的这五六间房屋，不然租金不会那么少。 另被告提交两份微信转账记录，其中，2019年5月23日19：55：10的微信截图显示微信转账1200元；2019年5月23日20：07：15的微信截图显示扫二维码支付原告臻未来公司5500元。被告称涉案房屋部分拆除后，屋内的设备原来是归被告所有，卖了之后钱都给了原告。其中，1200元是涉案房屋后面的垃圾场老板要了被告一台空调转给原告的钱，5500元是高星亮购买被告两台空调的钱，转给了原告，并提交高星亮证明一份，载明：“2019.5.23.20：07分，购买张永丹空调2台，共计费用5500元，在张永丹授意下，微信转账给臻未来教育，这件事情属实，特此证明”。原告对收取上述两笔款项事实无异议，但对证明目的有异议，其称当天房屋被政府强拆后，双方把各自不能拉走或拉走没有价值的财物进行了变卖，不存在原告代收被告款项的事实。 另三被告称涉案房屋所在土地是李小亮的，，地上房子是被告所建，地租每年20000元过路费2000元。三被告提交三份微信转账记录显示：2018年7月13日微信转账李小亮12000元，2018年8月11日微信转账李小亮4500元，2018年9月1日微信转账李小亮3500元，另提交李小亮出具的《收条》一份，载明：“今收到地租2018-2019年6月30日壹万贰仟元整。李小亮代收2018年7月13日”；提交信收堂出具的《收条》一份，载明：“今收到川香居饭店租金2000元整。2019年1月31日。”经质证，原告认为地租转账记录发生时间均为2018年，与本案没有关联性；对被告所称过路费2000元的收条认为也与本案租赁合同无关。 庭审中，原告臻未来公司还提交微信付款截图5张及收据2张合计金额为11800元，其主张为承租涉案房屋支付房屋设计费、搬家费、广告费等，因被告违约造成了上述损失，酌情主张20000元。经质证，被告认为上述证据不能证明与本案的关联性，不予认可。 以上事实有《房屋租赁合同》、《补充条款》、转账记录、《收条》、《证明》及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原告臻未来公司与被告刘召伦、张永丹、王红签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》，因合同约定的出租房屋存在违建情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，本案中被告未提供涉案出租房屋的合法建设手续，且双方均认可涉案房屋因违建被大部分拆除，故双方签订的租赁合同因违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定而无效。原告要求解除双方租赁合同的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告作为承租方未对所租房屋的合法性积极审查，被告作为出租方对出租物负有瑕疵担保责任，双方均未主动尽责，对合同无效均有过错，应当各自承担责任。 关于租金问题。原告臻未来公司已向三被告支付房租及押金共计70000元，合同履行过程中，三被告向原告支付20000元，原被告均认可该款抵顶退还的租金，本院对此予以确认。故原告臻未来公司向三被告实际支付房租及押金应为50000元。原告自《房屋租赁合同》签订后即实际占有该房屋至拆违之日2019年5月23日，应当支付房屋占有使用费。双方虽在补充条款中约定“各项改造完成验收符合要求后，验收日即为该房屋起租日”，但该约定不明，结合原告已实际占有该租赁房屋的事实，应以《房屋租赁合同》约定的起租日计算为宜。故原告应向被告支付自2019年3月27日至2019年5月23日期间的房屋占有使用费。双方在合同履行过程中，以补充条款的形式将房屋租金调整为40000元/年、押金调整为5000元，故原告应参照调整后的租金标准计算租赁期间的占有使用费共计6246.58元。关于被告辩称的通过微信向原告偿还租金1200元及5500元的理由，因该两笔款项均系案外人向原告支付的收购废旧物品的钱，不能证明与本案租金存在关联性，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。综上，扣除原告应支付的房屋占有使用费6246.58元后，三被告还应返还原告租金43753.42元。关于三被告辩称的地租及过路费问题。被告虽提交了2018年7月13日李小亮出具的《收条》及微信转款凭证，但未提供地租合同及土地使用权属证明，故该证据不足以证明其实际支付案涉地租的事实，另其所称的过路费亦无合同约定及有关证据支持，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。关于被告辩称原告还应支付2019年5月23日起至原告诉讼解除合同之日止的占有使用费。因涉案房屋拆违后，双方均认可变卖了涉案房屋内的部分物品，被告亦承认原告将涉案房屋内物品拉走以及退还原告部分租金的事实，双方均以实际行为不再履行该合同，故原告不应支付在此期间的房屋占有使用费。 关于原告臻未来公司主张的损失问题，其虽提交了微信转账记录及设计费收据，但不足以证明该费用支出与其承租房屋之间的关联性，且原告对合同无效亦存在过错，其酌定损失20000元缺乏事实依据，本院对此不予支持。 关于被告刘召伦、张永丹、王红辩称原告臻未来公司应向被告返还租赁房屋内价值18万元的设备器材。因双方在租赁合同签订及履行过程中均未对租赁房屋内的物品明确约定，案涉房屋拆违后亦未及时清点屋内设备及物品，被告单方提供的物品清单上无原告签字确认，原告对此亦不予认可，且结合双方在庭审中均认可案涉房屋拆违后变卖过部分物品，故租赁房屋内的物品情况以及是否系被告所有均不能确定，本院对被告的该项抗辩理由难以支持。被告如有其他证据可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告刘召伦、张永丹、王红于本判决生效之日起十日内返还原告北京臻未来教育科技有限公司房屋租金43753.42元； 二、驳回原告北京臻未来教育科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，减半收取计775元，由原告北京臻未来教育科技有限公司负担328元，由被告刘召伦、张永丹、王红负担447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉状及相关材料，向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄高新技术产业开发区，收件人：材料收转窗口，邮编：050035）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邢雪冰 二〇二一年一月十六日 法官助理 吴海兰 书 记 员 封世霞