上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22712号原告：常靖峣，男，1987年6月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：吴炳利，男。原告常靖峣诉被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王浩、被告委托诉讼代理人吴炳利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常靖峣向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理产证违约金(以实际房屋总价款人民币2,838,527.56元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率每年4.35%的1.3倍，自2017年10月29日起计算至2018年1月18日)。事实和理由：2015年7月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦秀名都》12号1402室房屋。根据实测面积，房屋总价款为2,838,527.56元。合同第十条约定，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出入伙通知书。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》90天内依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告按约支付了全部房款，再根据合同第十四条约定，在2017年7月29日之前双方应办理房屋交接书，在2017年10月28日之前原告办理出小产证。故原告主张自2017年10月29日作为逾期办证的起算节点。鉴于被告迟迟未办理出大产证，2018年1月18日，原告找到被告，询问何时办出大产证事宜，当时被告把房屋交接书给到原告，故在2018年1月18日原告才签署房屋交接书，则2018年1月18日原告可以前往交易中心自行办理小产证。故原告主张逾期办证违约金自2017年10月29日起计算至2018年1月18日止。由于被告违约行为，导致原告办理小产证逾期，故原告提起诉讼。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。确认根据预售合同约定的总房款为2,841,020元。实际房屋总价为2,838,527.56元。原告的诉请超过诉讼时效，应予以驳回。根据预售合同约定，2017年6月30日之前被告应办理出大产证，再根据预售合同第十四条约定，在2017年7月29日之前双方应办理房屋交接书，在2017年10月28日之前原告办理出小产证。签订房屋交接书是在2017年11月2日，在2017年11月2日被告已经履行完毕配合业主办理小产证的义务。根据预售合同约定，签署房屋交接书之后90日内，原告需要自行办理小产证。1、被告逾期办理大产证是客观事实，但是是政府因素所致，符合合同约定的可免责事由，故被告不应承担违约责任。房屋在建设过程中未有任何违法违规行为，取得了相关证件，按时交付了房屋且所交付的房屋符合合同的约定，也未因为该项目受到相关主管机构的任何处罚，迟延办大产证的原因系上海市对于类住宅政策的变更导致。因所涉及的房屋地块中有一部分商业面积，政府在类住宅整顿中停止了整个地块的大产证办理。由于政府整顿影响，导致系争房屋所在的住宅项目也受到影响；2、预售合同补充条款明确合同履行期间可能出现因市场及政策变动等因素导致的购房者风险，属于合同约定的免责事由，被告不应承担任何责任；3、被告及时办理了竣工备案证书和新建住宅交付使用许可证，不存在原告所称消防设施及绿化面积存在问题导致产证办理迟延的情况；4、被告有足够的时间办理大产证。666弄住宅在2016年12月8日取得竣工验收备案证书，在2016年12月23日取得了新建住宅交付使用许可证。距离合同约定的办理大产证时间相隔半年，被告有充足时间办理，是由于政府拒绝被告提交的申请材料，导致被告未能按合同约定时间办理大产证；5、被告取得大产证后及时通知业主领取办理小产证材料，业主迟延办理小产证的责任不应由被告承担。被告在2017年10月31日取得666弄大产证后，2017年11月2日被告与原告签署房屋交接书，原告因自身原因导致延迟办理小产证，在取得大产证后第一时间联系原告，并于2017年11月2日签署房屋交接书，且告知原告可以立即向交易中心办理小产证。故影响为2017年10月29日至2017年11月2日仅有三天。经开庭审理查明：2015年7月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦秀名都》12号1402室房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一重要提示约定合同履行期间可能出现市场及政策变动等因素导致的乙方风险，甲方不承担任何责任。补充条款一第九条约定，甲方取得大产证后30日以书面形式通知乙方到甲方指定地点签署《房屋交接书》，乙方签署《房屋交接书》之日起90日内依法申领小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后，经实测面积，实际房屋总价款为2,838,527.56元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告系争房屋。2017年10月31日，被告取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。2018年2月8日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请，2018年2月10日，系争房屋小产证核准登记至原告名下。2016年12月8日，被告取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月23日，被告取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，《上海市商品房预售合同》、购房发票、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、不动产权证、上海市房地产登记簿、(2018)沪0118民初14929号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、被告迟延办理大产证原因；二、逾期办证期限。针对争议焦点一，原告称，大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收。被告称，因系争房屋所在小区存在商业项目，受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响，一段期间内停办大产证，导致被告逾期办理大产证。对此,被告提供了关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见、关于办理“中建锦绣名都”项目大产证的办理意见、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函，原告对上述证据真实性无异议，但是认为政府整顿的是开发企业违法行为，被告违法在先，政府整顿不属于政策变动。本院认证如下：政府对于类住宅的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使被告迟延办理大产证与类住宅的整顿行为有关，也系被告自身行为所致，理应按照合同约定承担违约责任。针对争议焦点二，原告称，根据合同第十四条约定，在2017年7月29日之前双方应办理房屋交接书，在2017年10月28日之前原告办理出小产证。故原告主张自2017年10月29日作为逾期办证的起算节点。鉴于被告迟迟未办理出大产证，2018年1月18日，原告找到被告，询问何时办出大产证事宜，当时被告把房屋交接书给到原告，故在2018年1月18日原、被告双方签订《房屋交接书》，被告交付原告办证所需全部材料，2018年1月18日之后原告可以前往交易中心自行办理小产证。故原告主张逾期办证违约金自2017年10月29日起计算至2018年1月18日止。为此，原告提供了房屋交接书为证。被告称，对于房屋交接书除了落款日期有异议，其余内容无异议。被告不申请对于房屋交接书的日期进行鉴定，清楚不申请鉴定相应的法律后果及风险，自愿予以承担。根据预售合同约定，2017年6月30日之前被告应办理出大产证，再根据预售合同第十四条约定，在2017年7月29日之前双方应办理房屋交接书，在2017年10月28日之前原告办理出小产证。签订房屋交接书是在2017年11月2日，在2017年11月2日被告已经履行完毕配合业主办理小产证的义务。根据预售合同约定，签署房屋交接书之后90日内，原告需要自行办理小产证。被告在2017年10月31日取得666弄大产证后，2017年11月2日被告与原告签署房屋交接书，原告因自身原因导致延迟办理小产证，在取得大产证后第一时间联系原告，并于2017年11月2日签署房屋交接书，且告知原告可以立即向交易中心办理小产证。故影响为2017年10月29日至2017年11月2日仅有三天。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年6月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告应在2017年10月28日前协助原告办理小产证。现被告于2017年10月31日才取得房屋大产证，导致原告迟延取得小产证，故被告应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的计算方式，原告主张的起算时间和计算标准符合法律规定，本院予以确认。关于截止时间，被告陈述在取得大产证后，在2017年11月2日电话通知原告，并于2017年11月2日签署房屋交接书，但是未提供证据证明，且原告对此也不予认可，故本院对被告的上述意见不予采信；同时，原告提供了房屋交接书，以证明原告实际在2018年1月18日才签署房屋交接书，对于原告提供的房屋交接书，被告对其真实性无异议，但是不认可落款日期为2018年1月18日，被告对于房屋交接书的落款日期也不申请鉴定。故本院对于原告主张的2018年1月18日进行的房屋交接亦予以确认。被告认为原告的诉请超过诉讼时效，根据查明的事实，被告此项意见与事实不符，本院对此不予采纳。综上，被告赔偿原告逾期办证损失，应以2,838,527.56元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2017年10月29日起计算至2018年1月18日，计36,116.72元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条之规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告常靖峣逾期办证违约金人民币36,116.72元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702.92元，减半收取计351.46元，由被告上海中建孚泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年一月二十八日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。