上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初14032号原告：上海祥复资产管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：倪进秀，执行董事。委托诉讼代理人：丁敏，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：朱炯伟。被告：李国忠，男，1975年10月30日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。原告上海祥复资产管理有限公司(以下简称祥复公司)与被告李国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年08月17日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告祥复公司之委托诉讼代理人丁敏、朱炯伟到庭参加诉讼，被告李国忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祥复公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间就上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号房屋的房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；2、被告向原告支付拖欠租金204,626元；3、被告向原告支付违约金124,840元；4、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原、被告之间就上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号房屋签订房屋租赁合同，被告承租系争房屋经营餐饮。期间拖欠租金不付，被告于2018年11月12日向原告出具承诺书列明付款计划，然仍分文未付。2018年11月25日夜间，被告自行搬离设备及贵重物品，之后房屋空置、被告再未出现亦未联系原告，原告自此也联系不上被告，无奈于2018年12月14日向被告发函解除合同，并于12月下旬收回房屋，故原告主张租金至发函日。据2018.11.12被告出具的承诺书，截止2018年11月8日被告欠付租金167,260元，出具承诺书后被告未支付过任何款项，已构成根本性违约，被告应按约承担违约责任。被告李国忠未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，一、房屋坐落：上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号，用于经营我家酸菜鱼，建筑面积114.01平方米。二、租赁期自2017年10月8日起至2020年6月30日止，免租期自2017年10月9日起至2020年6月30日止。三、房屋物业管理费15元每平方米每月，房屋物业推广费10元每平方米每月。租金每2个月支付一次，并支付相当于2个月租金标准的租赁押金。首期租金62,420元，首期租金计租日为2017年11月19日至2018年1月8日，乙方需在签定租赁合同当日支付给甲方首期租金。以后各期租金乙方必须在上期租金对应的租赁期届满7日前支付下期的租金，甲方收到租金后的5个工作日向乙方开具收据或发票。房屋物业管理费及推广费每3个月支付一次，乙方同意于2017年10月8日前支付给甲方62,420元作为租赁押金，租赁期满，若乙方无违反本合同的行为，且付清租金及其他费用并将房屋完好地交回甲方后，及按补充条款第三点变更完成，营业执照撤销或迁出后，甲方将于办理完结清退房手续后10日内将租赁押金如数无息退还乙方。七、乙方若存在下列情形之时，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任：C)拖欠租金累计达15天以上的或拖欠除租金以外的其他费用累计达15天以上的。八、1、在租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情形下擅自变更或者解除本合同的，应向对方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算，若造成对方损失而违约金不足以补偿的，违约方应予赔偿。2、乙方未按时支付租金或其他费用，每日按拖欠费用总额的千分之三加收违约金。若乙方有上述逾期付款情形超过十五天的，甲方有权采取一切措施包括停止对乙方水、电、煤等供应，直至单方解除租赁合同，收回租赁房屋。乙方还应向甲方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算。若违约金不足以补偿甲方实际经济损失的，乙方仍应赔偿不足部分。3、如因乙方逾期支付租金及其他各项租赁费用而造成甲方书面通知乙方解除租赁合同之日起五日内乙方必须返还租赁房屋，搬走房屋内属于乙方的所有可移动物品(固定装修除外)，否则视为乙方放弃这些物品的所有权，甲方有权不经乙方允许进入房屋任意处置这些物品。附件三写明，租金第一年至第二年不变，租金为9元每平方米每天，第三年在第二年的基础上递增5%。第一年月租金31,210元，第二年月租金31,210元，第三年月租金32,770元。2018年11月12日，被告李国忠向原告出具的《承诺书》写明，由于经营压力等各方面原因造成2018年5月9日至2018年11月8日的租金合计167,260元未能准时支付，下面列明了付款计划，并承诺自2019年6月起若其拖欠支付原告任何款项，其除了按照合同约定逾期付款的违约责任支付违约金外，原告有权随时中断被告租赁房屋内的水电等公共事业供应，直至其付清全部款项，上述承诺如未能执行，原告有权解除租赁合同。2018年12月14日，原告向被告的户籍地江苏省苏州市吴江区盛泽镇镇东新村一区1幢301室邮寄《租赁合同解除函》，称被告的租金仅支付至2018年5月28日，2018年5月9日至2018年6月8日未按照每月31,210元支付，仅支付20,000元，截止2018年12月14日，被告仍欠原告租金204,626元未付，为此通知被告：1、双方之间的租赁合同于2018年12月14日解除；2、被告应在合同解除后10日内支付拖欠的租金204,626元；被告应在合同解除后10个工作日内前往该房屋所在地工商及相关部门办理该房屋内被告的营业执照的注销或迁出，逾期造成任何损失均由被告承担。本院要求原告提供被告出具承诺书后被告曾使用过的原告的银行账户交易记录，经审查，未发现被告有新的付款行为。庭审中，原告称被告经营至2018年11月25日左右，25日夜间被告陆续将房屋内的设备及贵重物品搬离，26日早上店内便没有人了。原告将系争房屋内的物品设备搬离后房门没有上锁，但原告未敢擅自入内，过了一段时间，被告再未回来过，也联系不上，故于2018年12月14日向其发出了解除函并收回了房屋。上述事实，有原告提供《房屋租赁合同》、《承诺书》、《租赁合同解除函》、银行交易记录等证据及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同约定，拖欠租金累计达15天以上的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。本案中，被告未按时支付租金，向原告出具承诺书后仍未支付，且擅自搬离了涉案房屋，已构成根本性违约，原告有权解除合同并依约要求被告承担违约责任。原告向被告发函解约，虽因收件人不在指定地点导致未妥投，然被告已于发函日前搬离房屋，用行为表示不再履行合同，为避免损失扩大，原告给予合理期限后发出解除函以该日作为合同解除日并于之后收回房屋，实属合理。综上，原告的各诉请于约于法有据，本院予以支持。庭审中，原告同意租赁押金在违约金中抵扣，本院予以准许。被告李国忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、答辩、应诉等各项权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海祥复资产管理有限公司与被告李国忠于2017年9月21日就上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；二、被告李国忠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥复资产管理有限公司拖欠的租金204,626元；三、被告李国忠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥复资产管理有限公司合同解除违约金124,840元(被告在原告处的租赁保证金62,420元在该项中予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6242元，公告费560元，由被告李国忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二一年一月二十五日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。