上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初16400号原告：朱琳玲，女，1968年6月20日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：施启扬，男，1994年10月1日生，汉族，住上海市杨浦区。上述两原告之共同委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，男。原告朱琳玲、施启扬诉被告上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称菁英公司)居间合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序于2020年9月27日、2020年11月11日公开开庭进行审理。原告朱琳玲、施启扬之共同委托诉讼代理人袁文勇、被告菁英公司之委托诉讼代理人南体龙到庭参加诉讼。经当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告朱琳玲、施启扬向本院提出诉讼请求：被告赔偿两原告279,400元。事实和理由：两原告系母子关系。2019年10月23日，原告施启扬通过公证方式继承其父亲施建国名下上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)中二分之一的产权份额。嗣后，两原告持公证书办理了产权登记手续。2019年11月22日，房产登记机关核准两原告为涉案房屋的权利人，两人各享有二分之一的产权份额。2019年12月11日，原告施启扬(甲方)与被告(乙方)签订《房屋出售VIP服务协议》，其中约定，甲方委托乙方出售涉案房屋，甲方的净到手价应不低于340万元。根据被告工作人员的税收计算，若出售涉案房屋两原告仅需缴纳15,000元的税费。为此，原告施启扬于2019年12月12日签署的《房地产买卖(含居间)合同》中同意以348万元(该价格在扣除15,000元税费以及各项费用后，可保证两原告净到手价不低于340万元)的价格出售涉案房屋。2019年12月13日，两原告与案外人倪某1签订《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》。当日，被告告知两原告会对本次房产交易做产调。次日，被告突然称其计算税费有误，由于原告施启扬的产权来源于继承且获得产权时间距此次房屋出售时间不满五年，故施启扬应以合同价300万元的二分之一为基数，按20%的税率，缴纳30万元的税款。两原告遂与被告交涉，但无果。因买受人不愿意解除房地产买卖合同，且两原告担心不继续履行合同，将承担违约责任，导致损失进一步扩大，两原告遂不得不将涉案房屋出售给买受人，并办理产权变更登记手续。两原告认为，其与被告签署居间合同并支付居间服务费，被告作为专业房产机构，理应为两原告提供优质、专业的VIP服务，以实现其合同目的。然，被告提供的居间服务存在重大瑕疵，未对涉案房屋的相关信息进行尽职调查，因工作人员的失职导致税收计算错误，造成两原告巨大损失，理应承担赔偿责任。关于损失的计算，合同约定的净到手价为340万元，实际成交价为348万元，两原告多赚取8万元，但支付税收315,000元、居间服务费44,400元，收支相抵后，实际损失为279,400元。被告菁英公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告签署《房屋出售VIP服务协议》时，原告施启扬仅提供了2019年的产证并告知被告该房屋发生过继承，且系售后公房，前一次产权登记时间至今已满五年。被告遂基于原告施启扬提供的信息为其计算税费。两原告作为成年人应对卖房之事尽到审慎注意义务，其需配合提供完整产权信息资料。2.两原告与买受人签署网签合同后，被告的业务人员将业绩信息上报总部，由总部再次核算税费。因发现产权登记时间为2019年，遂要求业务员进一步核实。经业务员再三催促，两原告才拿出公证书，公证书中载明前一张产权证的文号为2017年。因涉案房屋出售时不符合“满五”条件，两原告应自行承担30余万元的税费。由于两原告不提供资料供被告审核，且随意作出“满五”承诺，导致被告税费计算错误，相应的责任应归责于两原告，与被告无关。3.房屋交易缴纳税费客观存在，并非被告过错导致不缴税费变为产生税收，因此两原告支付税费并非实际损失。两原告的主张与被告的行为之间没有因果关系。4.在房屋买卖过程中，两原告应评估交易风险，即便其与买受人解约，也仅需承担10万至15万的违约金，而非本案所称的近30万元的损失。引起本案纠纷的真正原因在于，两原告未提供材料，自觉理亏，只能继续履行房屋买卖合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、上海市不动产登记信息、公证书、不动产权证、房屋出售VIP服务协议、房地产买卖(含居间)合同、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、补充协议、税费估算清单、税收完税证明、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：落款时间为2017年2月24日的《职工家庭购买公有住房协议书》中载明：房屋承租人或受配人施建国经与本户同住成年人协商一致，同意购买涉案房屋。所购房屋确定为贰人共同共有，共有人为施建国、朱琳玲，共有份额共同共有。文末承租人或受配人一栏有施建国的签名；同住成年人一栏有朱琳玲、施启扬的签名。后，上海市闵行区住房保障和房屋管理局(甲方)与施建国、朱琳玲(乙方)签订《上海市公有住房出售合同》，其中约定：乙方自愿购买甲方出售的涉案房屋，建筑面积52.77平方米，房屋全部售价为21,323元。2017年6月12日，涉案房屋权利人登记为施建国、朱琳玲共同共有。2019年10月23日，上海市长宁公证处出具的《公证书》载明：施建国于2018年11月22日死亡。登记在施建国、朱琳玲名下的涉案房屋，《不动产权证书》编号：沪(2017)长字不动产权第007079号，系上述两人的夫妻共同财产，房屋中二分之一的产权份额应作为施建国的遗产。兹证明施建国的上述遗产应由其儿子施启扬继承。2019年11月22日，涉案房屋权利人变更登记为朱琳玲、施启扬按份共有，其中朱琳玲(1/2)、施启扬(1/2)。2019年12月11日，原告施启扬(甲方)与被告(乙方)签订《房屋出售VIP服务协议》，其中约定：1.1条，房屋类型：住宅；所有权利人：施启扬；交易房屋年限：已满五年；交易房屋是否为权利人家庭名下唯一住房：否(朱琳玲)。1.2条，甲方应当提供交易房屋的有效证件及资料(产权证明文件、甲方及共有人身份证件等有权处置的文件)，保证对交易房屋拥有合法处置权，并积极配合乙方开展正常的经纪活动。2.1条，甲方委托交易房屋的出售价格为340万元(净到手价)。2.3条，甲方应在乙方推荐的潜在买受方签署房地产买卖合同当日，向乙方支付居间服务费，数额不低于房地产买卖实际成交总价的1%(实际应付金额以签署的《佣金确认书》为准)。3.1条，委托期限自2019年12月11日至2020年5月30日。3.2条，甲方独家委托乙方出售涉案房屋。4.7条，乙方受甲方委托协助调取产权信息，并提供与交易房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情等专业咨询。4.8条，甲方可委托乙方保管交易房屋的钥匙，乙方应妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各项证件资料，直至买卖成交达成。2019年12月12日，原告施启扬(甲方)、案外人倪2(乙方)以及被告(丙方)共同签署《房地产买卖(含居间)合同》，其中约定：1.1条，涉案房屋所有权利人为两原告；产权证号沪(2019)长字不动产权第013858号；建筑面积52.77平方米；房屋类型住宅。1.3条，甲方保证对该房地产享有完全产权、权属明确，并承诺该房地产不存在本合同注明外的其他受限制情况。1.4条，乙方签署本合同之前确认已实地查看过该房地产权属证书，对于房屋情况、土地性质及使用年限等信息知晓并且愿意继续购买该房地产。1.5条，甲方同意于签订本合同当日将该房地产的《中华人民共和国不动产权证书》等权利凭证交于丙方保管，以确保交易安全。2.1条，甲方同意将房屋以348万元的价格转让于乙方。2.8.1条，本次交易应国家及本市有关规定的产生的税费由甲乙双方各自承担。3.1条，丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立本合同，甲乙双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲方按照本合同第2.1条约定的交易总价的1%，乙方按照本合同第2.1条的交易总价的2%支付丙方居间服务费(若在丙方加盖公章的《佣金确认书》上有关于居间报酬的其他约定，则以《佣金确认书》实际约定为准)。同日，原告施启扬(甲方)与被告(乙方)签订《佣金确认书》，其中约定：甲方向乙方就涉案房屋支付佣金44,400元，其中签约当日支付30,000元，剩余过户之前付清。2019年12月13日，两原告(甲方)与案外人倪某1、倪某3(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方通过被告居间介绍将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价款为300万元。甲乙双方确认在2020年5月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，两原告(甲方)与案外人倪某1、倪某3(乙方)签订《补充协议》，其中约定：涉案房屋实际成交价为348万元，买卖合同约定的成交价为300万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方48万元，并于办理产权过户手续之前支付甲方。本次交易房屋产权来源为继承，甲乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。乙方承诺用动迁款买房，且动迁额度够，契税可以完全抵扣，若无法抵扣或者全部抵扣，产生的契税由乙方自行承担并支付。当日，两原告、案外人倪某1、倪某3以及被告的工作人员共同签字确认《税费估算清单》，其中载明：本清单是根据买卖双方提供的材料、信息及提出的要求估算而得。最终实际税费按照交易中心核定价格计算为准。税费计算日期2019年12月12日(以下税费按照计算当日该房屋所在区域不动产登记事务中心的政策计算)。涉案房屋所有权来源：继承份额50%；售后公房50%。产证登记日：2019年11月22日。若有产证变更，请务必填写原产证登记日期：20(之后未填写完整)。是否唯一(出售方)：该房屋为家庭名下唯一住房的产权人姓名：施启扬，占份额50%；该房屋为家庭名下非唯一住房的产权人姓名：朱琳玲，占份额50%。买卖双方协商一致，以300万元交易价格为基数计算税费。出售方税费计算如下：增值税0元；附加税0元；其他0元；个人所得税勾选不满五或不唯一，普通(合同价-增值税)*1%；勾选满五唯一：免征(说明：施启扬满五唯一，朱琳玲满五不唯一，继承的份额由施启扬继承)；合计15,000元。承诺：经上海太平洋房屋服务有限公司居间成交的个人产权二手居住用房，上海太平洋房屋服务有限公司将以买卖双方所提供的房屋信息、购入信息、家庭成员及名下住房信息等计算税费所需要的所有信息为依据，为买卖双方提供本次房屋交易的税费精算服务，并出具《税费估算清单》。在计税条件(核定价)和征税政策不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费估算清单》所载相比，如误差超出正百分之五，则超出部分由上海太平洋房屋服务有限公司全额补偿。补偿必备条件：……业主提供完整、真实的全额购入发票、契税单、买卖合同、房屋交接书及业主获取的所出售房屋来源的其他凭证，告知真实的产权人家庭成员及名下住房情况、房屋购入后有无变更及变更材料；若提供不实信息由业主承担相应的后果。以下情况不做差额补偿：……因所提供的买卖双方信息、房屋信息失真导致的税费计算误差。2020年1月18日，原告朱琳玲向被告工作人员致电：“茅台路的买卖合同，我们现在商量下来，想跟下家解除合同。你们操办一下吧。中介费希望你们能够退还。”对方回复：“解除合同我没有这个权利，我要跟店长汇报。”原告朱琳玲回复：“因为当时肯定是你们的失职，20%的税收你们没跟我们算。而且这个单子上也没写清楚。”对方回复：“不是我们失职啊，当时我们问过你是不是满五的，你一直跟我们说是满五年的。”原告朱琳玲回复：“我们把公证书，把所有材料都给你们了，你们作为专业的房地产公司不能坑我们的。我们现在要多付30万个税，你说30万的个税，我会卖这个房子，签这个合同吗？你们这不是在诈我们嘛。我们要解除合同，中介费退还给我们。”对方回复：“我再给你打电话吧。”2020年5月18日，两原告就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。同日，涉案房屋权利人变更登记为倪某1、倪某3共同共有。关于佣金支付情况，两原告于2019年12月13日向被告支付30,000元，于2020年5月14日向被告支付14,400元。另，被告陈述，就涉案房屋其收取买受人佣金60,000元。关于税费计算方式，被告陈述，所谓“满五”是指涉案房屋发生继承之前的最近一次产权登记时间距离本次出售时间是否大于或等于五年。当时估算税费时，根据两原告的承诺，被告认定原告朱琳玲属满五不唯一，不发生继承，因此个人所得税适用“不满五或不唯一，普通住宅，(合同价-增值税)*1%”的条款，按150万元*1%得出1.5万元；认定原告施启扬属满五唯一，个人所得税费符合免征条件(继承与否不影响税费计算)。然，从之后核实的情况来看，涉案房屋系售后公房，产权登记时间为2017年，距离本次出售时间未满五年，原告朱琳玲属不满五且不唯一，仍适用前述条款计算个人所得税为1.5万元。施启扬则属不满五，发生继承，适用“不满五或不唯一，继承/赠与来源，(合同价-购入价)*20%”条款，按150万元*20%得出30万元，上述二人应缴纳的税费合计为31.5万元，与其最终交易成功后需缴纳的税费金额相一致。对此，两原告认为，1.涉案房屋发生过继承，原系公有住房，产权变更较为特殊，是否符合“满五”条件，两原告并不清楚，也从未向被告作出“满五”承诺。2.签约前两原告已向被告提供2019年产证、公证书等相关材料，应由被告进行核实并履行尽职调查义务，否则无法体现其作为中介机构的专业性。3.被告从未向两原告解释过有关“满五”条件成立与否的政策依据，直到两原告与买受人签署网签合同并支付部分佣金后才核算税收，发现计算错误，导致两原告巨大损失。4.若被告有一定的专业敏感性，在签约时已发现涉案房屋可能不符合“满五”条件，理应告知两原告进一步提供材料，两原告一定会积极配合。在网签前若被告提示两原告该房屋未满五年，将产生高额税收，两原告可以立即选择终止交易，防止损失的产生。审理中，被告于2020年9月27日的庭审中陈述，签署《房屋出售VIP服务协议》时，两原告向被告出示了2019年产证复印件。签署网签合同时，两原告向被告出示公证书。被告于2020年11月11日的庭审中陈述，签署《房屋出售VIP服务协议》时，两原告向被告出示2019年产证，并告知涉案房屋为售后公房，房屋满五。签署网签合同后，经被告业务员再三催告，两原告才拿出公证书，至此被告发现上一次产权登记时间为2017年。本院认为，原、被告签订的《房屋出售VIP服务协议》、《房地产买卖(含居间)合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现本案的争议焦点在于被告在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。《合同法》规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。从该条的立法目的及立法精神来看，中介公司在提供居间服务时应承担的义务主要包括如下两方面：一是如实报告义务，即向委托人如实告知可能影响交易进程的重要事项；二是专业审查义务，即对委托人提供的资料或所作的陈述进行必要核查，以确保对方提供信息的真实性。本案中，两原告以被告缺乏专业判断力导致税费计算错误，两原告实缴税费远高于预期之由主张损失赔偿。被告则以税费计算有误系因两原告不实承诺以及怠于配合提供资料所致进行免责抗辩。对此，本院认为，被告作为专业中介公司，对房产交易市场的相关政策及操作规范应当熟知，且需按照相关规定规范操作，充分为买卖双方提供交易所涉政策及法律咨询，协助当事人顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅促成买卖双方签署网签合同而已。本院注意到，两原告在出售涉案房屋时，已与被告签署《房屋出售VIP服务协议》，其中明确约定双方建立独家委托关系，被告协助调取产权信息并提供专业咨询服务等，显然该VIP服务协议约定了被告应履行更为精细、专业、优质的居间服务标准。通常而言，缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介公司根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。从已查明的事实来看，一则，被告并未提供证据证明曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，并就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。二则，被告自认在两原告委托其挂牌时已知晓涉案房屋发生继承时间为2019年且房屋性质为售后公房，其作为专业机构，为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件，理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实，以查证两原告所述内容是否存在出入或有不实信息，充分尽到谨慎注意义务和调查义务。根据被告第一次庭审中的陈述以及两原告提供的电话录音反映，最晚在签署网签合同时，两原告已向其出示《公证书》，而《公证书》中明确载明涉案房屋的前一次产权登记时间为2017年，被告在未审慎核查的情况下，直接按“满五”计算税费，显然存在一定的过失。即便如被告所述，在签署网签合同时，两原告未出示完整的房屋信息资料，被告亦应尽力催告对方主动提供或在两原告委托其协助调取产权信息后，在此基础上进行税费核算，并经当事人确认无异议后，再签署网签合同以防止后续争议的产生。然，被告直至买卖双方签署网签合同后才审查资料、复核税费，造成两原告需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽专业审查义务的行为。三则，被告向两原告出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出正百分之五，则就超出部分应当予以赔偿。在被告并无证据证明两原告存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，被告具有一定的可预见性。据此，本院认定被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。另需指出的是，法律规定以及合同约定被告所需履行的前述义务应限定在合理范围内。鉴于两原告均系具有完全民事行为能力的成年人，在做出售房重大决定时，亦应事先了解基本的交易规则及政策规定。由于涉案房屋的基本信息均掌握在出卖方处，两原告对数次产权登记时间理应充分知晓。从发生继承后的产权登记时间来看，2019年新产证登记时间明显不符合“满五”条件，而从2017年由公有住房变为产权房的时间计算至今，亦未达到五年期限，在此情况下如何认定“满五”条件以及如何计算税费，两原告也应具备一定的独立判断能力并负有必要的谨慎注意义务。然，两原告在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信被告的计算结果无误并签署一列类协议，其对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。关于损失的赔偿范围及金额，根据两原告的诉讼请求，主要包括已支出的佣金以及税费两部分。关于已支出的佣金44,400元，因被告已促成两原告与案外人就涉案房屋达成交易并实际履行完毕，故其有权根据合同约定收取相应佣金。至于被告提供居间服务存在瑕疵是否应减收佣金的问题，本院在认定其他损失时予以一并考量。关于已支出的税费315,000元，其中15,000元系两原告在签署《税费估算清单》以及网签合同时明确知晓且同意承担的部分，不应作为损失予以计取。剩余300,000元，系因被告估算错误导致两原告需额外承担的税费部分，当属实际损失，在与两原告自认本次房产交易多赚取的80,000元进行抵扣后，本院综合考虑本案实际情况、原、被告过错程度、责任大小等，酌定由原、被告在相应范围内承担各自责任，即被告应向两原告赔偿损失140,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告上海菁英房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告朱琳玲、施启扬赔偿140,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,491元，减半收取计2,745.50元，由原告朱琳玲、施启扬负担1,369.5元，被告上海菁英房地产经纪有限公司负担1,376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二一年一月十一日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。