苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4163号 原告：周关其，男，1940年10月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：韩红霞，江苏石湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周驰（系原告周关其儿子），男，1974年2月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：居选珍，女，1961年5月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：杨新登，北京大成（苏州）律师事务所律师。 原告周关其与被告居选珍所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月8日、11月19日公开开庭审理。原告周关其及其委托诉讼代理人韩红霞、周驰以及被告居选珍到庭参加两次庭审，被告居选珍的委托诉讼代理人杨新登到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告周关其向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认位于苏州市××楼梯位置即从第五架屋开始沿北面墙壁，自东向西往楼上走向所占房屋面积为原告所有。2、请求判令被告将其在前述位置拆除的楼梯恢复原状。3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第二项诉请变更为：判令被告赔偿原告重新架设楼梯的费用5000元。事实及理由：1981年12月13日，原告在原苏州市平江区人民法院通过分家析产诉讼所得小××号房屋，法律文书中确定了小××号房屋内的楼梯位置和走向。该楼梯从第五架屋开始沿北面墙壁，自东向西往楼上走向。原告根据法律文书确定的位置和走向建造了楼梯。1984年12月5日，被告从原告父亲处购买了小××号房屋。被告所购买的房屋并不包含涉案楼梯面积。2019年1月7日，被告在原告住院动手术期间私自将涉案楼梯拆除，并声称该楼梯所占面积属于自己。原告多次要求被告恢复楼梯原状未果，遂诉至贵院，望判如所请。 被告居选珍辩称，1、根据周毓昌与居选珍签订的《买卖房屋合约》约定，被告居选珍所购买的房屋是厢房一间，四至非常明确（东与周关其合墙、南天井、西本宅墙、北本宅墙）。根据（81）平民字第300号民事调解书，被告所购的房屋系该调解书所记载的“楼下房间一个（即靠北五架屋）”，该房屋系周福其所有。退一步讲，即使该厢房和其中某些房型图不一致，但被告所购房屋是明确的，系厢房一间。2、案涉房屋所涉及的相关交易资料、房型图、宗地草图之间存在矛盾，原告根据其中某一份材料主张涉案房屋楼梯所占面积为其所有依据不足。苏州市不动产登记中心的《复函》明确涉案房屋相关档案材料存在矛盾，具体原因无从考证，因此不能以其中的某一份材料认定权利归属。3、原告根据法律文书建造楼梯、使用楼梯，进而主张楼梯下面的空间及土地为其所有，该主张没有任何法律、事实依据，且与房屋的实际情况完全不符。从原告提供的楼梯照片、被告提供的小××号的房屋内部照片可知，楼梯下面的空间一直由被告占有、使用。根据相关法律规定，层高2.2米以下的房屋或空间不计入产证面积，作为房屋附属物。由于楼梯的自然属性导致该部分空间的层高必然小于2.2米，因此，楼梯部分的空间、面积不在原告的房型图中标明，不代表该空间及所占的土地为原告所有。原告仅仅是根据法律文书确定可以占用被告房屋内的部分空间建造并使用楼梯，但不能据此认为楼梯以下空间及所占土地为原告所有。4、根据（81）平民字第300号民事调解书，原告就被告所有的房屋仅仅对部分空间享有使用权（地役权），并没有所有权。该调解书第一条第二款约定：“……并另开门出入。楼梯从第五架屋开始沿北面墙壁，自东向西往楼上走向。”原告在诉状中也陈述原告系根据该调解书确定的位置和走向建造了楼梯。换言之，该楼梯是为了方便原告使用其楼上空间，由原告事后建造。该楼梯建造后确实对被告房屋的使用价值产生一定的影响。该约定完全符合“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”后由于原告将其楼上房间的开口封闭，并在其自己楼下房间内建造了其他楼梯，原告才将诉争楼梯拆除。因地役权消灭，被告将房屋恢复成本来面目。5、本案应根据房屋的建筑特点、常识、使用状况等因素，驳回原告诉请为宜。房屋有其自然属性，在法律上不可分割，不能也不应该将一间房屋一角分割出去。一间厢房在日常观念中应该为正方形或者长方形，即应为规则形态，若强行将其中一角划出去，也与常识不符。从诉争楼梯的来历可知，该楼梯是为了提高房屋的使用价值，方便原告生活。现在原告已经在其自己房间内另建了其他楼梯，实际上也不再需要该楼梯。此时再恢复楼梯甚至确认楼梯所占土地及房屋面积为原告所有，不符合使用价值最大化原则。被告拆除楼梯也能更好的使用房屋，发挥建筑物的最大价值。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据苏州市××、12-X号土地的地籍管理档案记载，该幅土地四至为：东至小太平巷，西至丹香弄1号私房，南至11号私房，北至空地，该幅土地使用权分属于韩彩琴（系居选珍母亲）、居选珍、周关其所有。 周关其名下房屋坐落于苏州市××号，房屋所有权证上登记的建筑面积为49.11平方米，系二层砖木结构房屋，土地使用权证登记的使用权面积为25.18平方米。该处房屋系周关其从其父亲周毓昌处通过分家析产获得。根据原苏州市平江区人民法院于1981年12月15日出具的（81）平民字第300号民事调解书记载，在周毓昌诉周关其、周福其、周慧瑛、周敬瑛、周宝其分家析产一案中双方达成的调解协议约定：“一、周毓昌有座落本市小××（××）五间五厢房屋，愿析产分给五个子女。……2、长子周关其，分得靠北面楼上房间一间连隔厢及楼下靠北五架屋，并另开门户出入。楼梯从第五架屋开始沿北面墙壁，自东向西往楼上走向。3、次子周福其，分得楼下房间一个（靠北五架屋）及靠南三架半屋。”周关其所有的苏州市××号即该调解书第一条第二项所记载的范围。该调解书出具后，周关其按照调解书的约定，从第五架屋开始沿北面墙壁建造了一座自东向西通往其从周毓昌处分得的“靠北面楼上房间一间”。 居选珍名下房屋坐落于苏州市××号，房屋所有权证（于1988年7月领取）上登记的建筑面积为10.63平方米，系二层砖木结构房屋楼下一间（楼上房屋为周关其所有），土地使用权证登记的使用权面积为5.32平方米。该房屋原系周福其依据（81）平民字第xxx号民事调解书从周毓昌处分得的“楼下房间一个（靠北五架屋）”。1983年1月24日，周福其出具书面声明，明确表示其原意放弃“小太平巷25号楼下房间一个（靠北五架屋）及靠南三架半屋”的产权，由其父亲周毓昌出售给他人。后周毓昌于1984年12月5日将其中“楼下房间一个（靠北五架屋）”以300元的价格出售给居选珍。 根据周毓昌与居选珍于1984年12月5日签订的《买卖房屋合约》记载，所出售的“楼下房间一个（靠北五架屋）”建筑面积10.6平方米。根据原苏州市平江区观前街道松鹤居委会出具的《私有房屋出售表》记载，居选珍从周毓昌处所购买的手枪型厢房的建筑面积为10.6平方米，四至范围为：东与周关其合墙，南至天井，西至本宅墙，北至本宅墙。该《私有房屋出售表》所附的房型图显示，居选珍从周毓昌处所购得的10.6平方米的“楼下房间一个（靠北五架屋）”系手枪型，并非正方形，该房型图中靠北一角缺失，缺失的一角即周关其从苏州市太平巷12-X号（原系苏州市太平巷25号）第五架屋开始沿北面墙壁建造的铁质楼梯部分所占的房屋面积。居选珍确认其于1984年12月5日从周毓昌处购买该房屋前，案涉的铁质楼梯就已经存在。 居选珍所有的苏州市××号房屋的不动产档案上记载，居选珍于1985年1月15日递交《苏州市私有房产所有权登记申请表》，就其所有的位于苏州市××、建筑面积为10.6平方米的房屋申请房屋所有权证。该房屋档案中的《房地产平面示意图》上记载该房屋建筑面积为10.63平方米（此处有涂改痕迹），房屋占地面积为5.32平方米（此处有涂改痕迹），该示意图显示该房屋的房型图系方形（此图北侧有涂改痕迹），将周关其沿该房屋北面墙壁架设的楼梯部分面积包含在内。该房屋的《苏州市房屋所有权、国有土地使用权调查核实表》记载调查人于1988年2月9日出具的调查意见：“原产权人周毓昌，纯私房建面170.25平方米，其中西北面底层一间建面10.6平方米，于85年卖于居选珍，有房屋产权变更通知单为依据。现实际丈量建面10.63平方米，土地5.32平方米，该户基本清楚，可以发证，发证户名居选珍。”该房屋的《苏州市房屋所有权、国有土地使用权调查核实表》记载的房屋建筑面积为10.63平方米（此处数字有涂改痕迹），房屋占地面积5.32平方米（此处数字有涂改痕迹）。后居选珍于1988年7月就该房屋领取了房屋所有权证及土地使用权证。 周关其称其架设在小××号房屋内的铁质楼梯下方有木屑板与居选珍的房屋隔开，后因其于1990年发现居选珍擅自将该木屑板拆除，使用铁质楼梯下方的空间，双方对于铁质楼梯所占房屋产权归属发生纠纷，其遂向原苏州市土地管理局进行反映。根据地籍管理档案记载，周关其于1990年4月26日向原苏州市土地管理局出具书面说明称：“小××号（原25号）是我父亲周毓昌于解放前购买的三楼三底。1981年父亲析产，我分得北面楼上一房一厢及楼下一房以及楼梯造在北面楼下的隔厢里。82年我父亲将南面二楼二底卖于韩家，83年又将北面楼下一隔厢卖于韩家之女儿居选珍。居选珍购买隔厢的建筑面积为10.6平方米，具体尺寸从房地产监理处查得。我从89年4月搬至盘门××号居住，小××号没有人住，居家趁我无人住时，私自将楼下隔离的木屑板拆除占为已有。请土地管理办公室根据房产权尺寸、土地税单的尺寸予以公断。” 1990年8月13日，原苏州市土地管理局向周关其出具《使用国有土地校对通知》，其上载明根据调查复核，周关其所有的小××号房屋的用地面积为26.31平方米，其中与居选珍户共用的土地使用权面积为10.6平方米（即居选珍所有的隔厢系底楼，隔厢对应的二楼房屋系周关其所有，该10.6平方米土地为两户共用），该通知所附的示意图显示居选珍所有的小××号房屋占地图形为手枪型，案涉铁质楼梯处占用的土地使用权归周关其所有。 周关其称，在原苏州市土地管理局向其出具《使用国有土地校对通知》明确楼梯部分的房屋所有权及土地使用权归其所有后，其与居选珍未再就楼梯部分的权属发生争议。后因居选珍于2019年1月7日趁其住院期间将案涉楼梯拆除，双方遂再次因楼梯部分的权属发生纠纷，后周关其向本院提起本案诉讼。居选珍认可其于2019年1月7日将案涉铁质楼梯拆除。 另查明：苏州市××、12-X号土地的地籍管理档案第36页中，由原苏州市土地管理局于1990年9月1日向居选珍出具的《使用国有土地校对通知》上记载的示意图显示，居选珍房屋所占的土地系手枪型，用地面积为5.3平方米（与周关其共有土地使用面积为10.6平方米），案涉铁质楼梯所占的土地使用权记载为系周关其所有。该校对通知左下方“校对意见”处可见“居选珍”印章。该地籍管理档案39页-41页记载的小××号的宗地草图与前述《使用国有土地校对通知》记载的内容一致，居选珍对于该宗地草图所绘制的四至范围予以盖章确认。 2020年10月10日，本院就本案的相关争议问题向苏州市不动产登记中心发出调查函，苏州市不动产登记中心回函称：“一、小××号房屋测量、交易、登记以及地籍调查、土地登记分别由原房管、土地管理部分根据各自职责办理。二、根据1984年形成的房屋交易资料显示，居选珍向周毓昌购买小××号一楼一厢房系经当时房管部分调查核实的，且当时形成了房型图。但1988年办理房屋所有权登记时形成的房地产平面图确实存在改动痕迹，并与交易时形成的房型图不一致，房屋登记面积与交易面积还基本一致。因此，除了楼梯部分存在矛盾，房屋交易登记时的测量数据也存在矛盾。据了解，房屋交易部分现场测量结果与上述两个数据也不一致。由于年代久远，相关矛盾形成原因已无从考证。三、对于争议楼梯部位的归属问题，建议贵院结合交易材料、登记材料、不动产实际占有使用情况以及庭审情况等综合考量认定。待法院明确审理结果后，登记部分将根据生效法律文书判决内容办理登记。” 庭审中，周关其称，1、案涉楼梯所占的土地使用权及房屋所有权原本就属于原告，而不会因为架设了楼梯导致楼梯下方面积层高低于2.2米而不计入原告的产证范围。原告所有的房屋是根据分家析产所得，楼梯所占的空间在分家析产中就确定了归原告所有的。2、2019年，因为租用原告房屋的租户要将原告楼上的房屋作为用餐的地方，客人需要通过案涉楼梯上楼，但案涉楼梯与楼板距离较短，通行时会碰头。当时原告与被告商量将该楼梯进行改造，一开始被告因为要原告配合她就小太平巷天井的使用权问题进行诉讼，便同意原告对楼梯进行改造，但后来被告又不同意原告对楼梯进行改造。原告只能在一楼房屋内另行建造了一处南北向楼梯通往楼上房屋，方便租客使用，但诉争的东西向楼梯仍保持原状，诉争楼梯与楼上房屋接口处的楼板予以封闭。后被告擅自将诉争楼梯拆除。案涉楼梯部分的产权原本就属于原告所有，不涉及所谓的地役权，就算该楼梯废弃不用，那也是原告的权属范围，原告可自由处置。 本案的争议焦点系案涉楼梯所占的房屋所有权归属问题。对此，本院认为案涉楼梯所占的房屋所有权归属于原告周关其，理由如下： 一、根据原、被告双方一致确认，在居选珍从周毓昌处购买小××号一楼一厢房前，案涉楼梯就已然存在。案涉楼梯系原告周关其根据（81）平民字第300号民事调解书中关于“楼梯从第五架屋开始沿北面墙壁，自东向西往楼上走向”的约定架设，且一直由原告周关其在使用。根据1984年形成的房屋交易资料显示，居选珍向周毓昌购买小××号一楼一厢房系经当时房管部分调查核实确认，且当时形成了手枪型房型图，该房型图显示周毓昌出售给居选珍的小××号一楼一厢房并未包含案涉楼梯所占的房屋。上述事实表明居选珍从周毓昌处购买的房屋并未包含案涉楼梯所占房屋。 二、虽然被告居选珍在1988年就太平巷XX号一楼一厢房办理房屋所有权登记时形成的房地产平面图中将案涉楼梯部分的房屋记载为归属被告居选珍所有，与交易时形成的手枪型房型图不一致，且该一厢房的面积由交易时记载的10.6平方米变更为10.63平方米，用地面积由5.3平方米变更为5.32平方米，但根据原苏州市土地管理局于1990年8月13日、1990年9月1日分别向周关其、居选珍出具的《使用国有土地校对通知》所载的房型图显示，案涉楼梯部分的土地使用权归周关其所有，被告居选珍所有的一厢房的用地面积为5.3平方米，与原告周关其共用的土地使用面积重新调整为10.6平方米。居选珍在发给其的《使用国有土地校对通知》中“校对意见”一栏予以盖章确认。在1990年8月13日制作的地籍调查表中，对居选珍所有的一厢房的四至范围、用地面积、房型图也予以记载，该记载与《使用国有土地校对通知》所载内容一致，居选珍在在指界人签章处盖章确认。被告居选珍认可上述印章确系其本人所有，但辩称上述两处印章均系其母亲代为加盖，并非其自身真实意思表示，鉴于被告居选珍未提供相应证据予以佐证，本院对其该项抗辩意见不予采信，应认定被告居选珍在《使用国有土地校对通知》及地籍调查表所载的内容予以了确认，且上述档案均记载案涉楼部分的房屋所有权及土地使用权归属于原告周关其。 综上，由于案涉楼梯部分的房屋的所有权应归属于原告周关其，被告居选珍擅自拆除案涉楼梯，原告周关其有权要求被告居选珍赔偿案涉楼梯的修复费用，由于双方一致确认案涉楼梯的修复费用为2000元，故被告居选珍应向周关其赔偿楼梯修复费用2000元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条之规定，判决如下： 一、原告周关其在苏州市姑苏区小太平巷12-X号房屋内架设的楼梯所占的房屋所有权归原告周关其所有（楼梯所占房屋的位置详见附图（小太平巷12-X号宗地草图）中的阴影部分） 二、被告居选珍于本判决生效之日起10日内赔偿原告周关其楼梯修复损失2000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由被告居选珍负担，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告周关其。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二一年一月十一日 书记员  杨 昀 附图