广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33363号原告：欧阳超，男，1980年4月22日出生，汉族，住广州市越区。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。被告：张志超，男，1976年9月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。第三人：广州市德和信地产有限公司，住所地广州市越秀区德政南路119-1号。法定代表人：李俊荣。委托诉讼代理人：陈卓伦，该司职员，联系地址同上。原告欧阳超与被告张志超、第三人广州市德和信地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨练飚，被告及其委托诉讼代理人施新华，第三人的委托诉讼代理人陈卓伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《不动产买卖业务签订文件合订本》及《补充协议书》已于2020年7月14日解除；2.判令被告向原告支付违约金596000元；3.判令被告向原告支付维权费用10000元。事实和理由：原告与被告在第三人的居间下，于2020年6月22日签订了《不动产买卖合同》及其他文件，其中约定被告向原告购买广州市越秀区德政南路38号之三903房，建筑面积为87.85平方米；成交价格2980000元，定金为50000元，被告应于合同签订当日支付；被告若出现下列情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知方式解除不动产买卖合同，并有权没收买卖人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金：1.拒绝购买不动产的；2.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；出售人与买受人在合同履行过程中，任何一方违约的，守约方以诉讼方式主张权利时可以要求违约方一并承担相应的费用（诉讼费、财产保全费、律师费、公证费等）；等。同日，因被告转账原因未能及时支付定金，双方又签署了一份《补充协议书》，约定被告于2020年6月23日前支付剩余定金45000元。上述合同签订后，被告仅在2020年6月22日向原告支付了定金5000元，剩余定金在第三人多次催促下都未支付，且被告在与第三人的沟通中，表示出了不愿意继续履行合同的意愿。为此，第三人曾于2020年7月7日向被告发出《敦促函》。2020年7月10日，原告委托广东广大律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告因其行为已经构成根本违约，故解除双方于2020年6月22日签订的《不动产买卖合同》及附件。该律师函经EMS送达至被告在合同中预留的送达地址未果，于2020年7月14日退件。综上所述，为维护原告的合法权益，依据案涉合同第八条（三）第3小点、第八条（五）、第三条（一）及补充协议书第二条，原告特提起本案诉讼。被告辩称，一、被告与原告签订的合同并非被告的真实意思，属于可撤销合同。案涉《不动产买卖合同》是第三人提供的格式合同。因签订合同时已是当天晚上11时，被告非常疲惫，没有时间和精力对合同进行审核，提出需要审核后再签订。然而，第三人处的工作人员声称该房屋系原告着急出售，故报价仅298万元，低于同地段房屋的市场价，原告有可能随时反悔不卖，并反复敦促被告在其提供的格式合同上签字。被告因时间太晚急于回家，不耐烦其纠缠劝说，就匆忙签字。后经我方了解，涉案房屋报价高于同地段的房屋售价，与第三人所说明显不符。被告是在第三人用话术欺骗的情况下签的字，并非真实的意思表示，该合同属于可撤销合同。被告在与第三人交涉无果的情况下，即于2020年6月29日给第三人发送短信，提出解除合同。故被告认为涉案合同已于2020年6月29日解除，原告及第三人应当双倍返还被告已付的5000元定金，被告并保留向有关部门投诉第三人的权利。二、如果从定金的角度分析，该买卖合同并不成立。该买卖合同约定买方应向卖方支付50000元定金，而我方当天仅支付了5000元定金，第三人并没有把合同原件交给被告。从第三人的做法来看，第三人把定金看作成约定金，即被告如果不交付50000元定金，合同就不成立。从原告提交的微信聊天记录和《补充协议书》等证据，第三人第二天催促被告支付剩余的定金，并让被告承诺6月23日前支付剩余定金，也可以印证该定金属于成约定金。再则，合同的第八条又约定了两种违约责任，第三人是专业的中介机构，在合同中既约定定金又约定违约金，唯一的解释就是定金属于成约定金。三、即使买卖合同有效，该合同约定的违约金也明显过高。该合同约定了违约金的两种计算方式，一种是每逾期一日，违约金为总价款的万分之五，另一种是违约金为成交价的20%。原告选择了以成交价的20%计算违约金。我方认为，该违约金过高。被告6月22日在合同书上签字，6月23日提出不愿意购买，并没有给原告造成任何损失。被告从贝壳网查询得知，涉案房屋已经于8月11日卖出，出售价格也是298万，也印证了原告并没有任何损失。被告根据《中华人民共和国合同法》第114条和《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第29条的规定，要求以原告的实际损失为基础，降低违约金。如果原告不能提供损失的证据，其违约金不应当获得支持。四、该合同属于格式合同，违约责任约定得极不合理，且没有采用合理的方式提请当事人注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定应属于无效的条款。此外，该合同约定的违约责任也极不合理。四、被告在2019年年底从部队转业归来，对广州中介服务情况以及房地产市场并不了解，所以才会出现匆忙签字的情况。第三人述称，同意原告全部诉讼请求。合同约定在签订合同当日就应当付清定金。被告同意支付了诚意金5000元后我方才约双方对标的物的价格进行磋商并签订合同，合同约定定金是50000元。经审理查明：据查册时间为2020年9月12日的《广州市不动产登记查册表》显示，本市越秀区德政南路38号之三903房产权人为原告，占有部分为全部，登记时间为2017年9月30日。2020年6月22日，原告（为出售人）与被告（为买受人）签订《不动产买卖业务签订文件合订本》，其中的《不动产买卖合同》约定：买受人出售的不动产地址为越秀区德政南路38号之三903房，成交价格为2980000元；买受人支付不动产买卖价款的方式为按揭贷款支付：买受人应于本合同签订当日支付定金50000元至出售人银行账户；剩余不动产买卖价款/首付款（不含定金及贷款金额）1440000元，买受人应于取得同意贷款通知之日起5日内支付至银行资金存管账户；拟贷款金额1490000元，买受人应于合同签署后5日内前往贷款机构办理贷款申请手续；违约责任（第八条）：(一）出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不动产总价万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外。（二）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格的；5、将该不动产出售给第三方的；(三）买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金：2、拒绝购买该不动产的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；(四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照其他条款约定处理。(五）出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；本合同自买卖双方签字及/或盖章之日起生效；等。被告作为买受人，还在《不动产买卖业务签订文件合订本》中确认，按照广州市海珠区新港中路432号大院1号406房为通讯地址收发文书，无论是他人代收、本人拒收、无人签收，均视为已送达本人。同日，原告（为出售方）、被告（为购买方）及第三人（居间方）签订《补充协议书》，补充约定：购买方于2020年6月23日前支付剩余定金45000元，另外买卖双方须在2020年6月23日前支付居间服务费用；出售方、购买方、居间方三方一致认可上述协议的变更及补充，其他事宜均按照原合同约定继续履行。上述协议签订后，被告向原告汇款支付了定金5000元，此后无再支付其他费用。原告通过第三人催促被告继续依约履行合同，但被告向为本次提供居间服务的第三人工作人员陆舜杰发出微信称，案涉合同并非其真实意思表示故合同不成立，要求原告返还定金。2020年7月10日，原告委托广东广大律师事务所杨练飚律师以EMS全球邮政特快专递的方式向被告的身份证地址（同时也是被告在《不动产买卖业务签订文件合订本》中确认的收件地址）寄送《律师函》，告知因被告逾期支付定金超过十五日已构成根本违约，原告已依约解除案涉《不动产买卖合同》及其他文件等。EMS全球邮政特快专递改退批条显示，该邮件于2020年7月14日因多次致电无人听而作退回处理。庭审中，原告确认，其发出上述解除合同的通知后已向案外人出售案涉房屋，但因其在交易中承担了部分税费，故出售的成交价2980000元并非实收款，其实际上少收了29800元。原告并未提交证据证明其上述陈述。此外，原告为证明其为了通过诉讼形式向被告主张权利而支出律师费10000元，还向本院提交了：《民事案件委托合同》（其中载明原告委托广东广大律师事务所担任本案代理人）、中国工商银行电子回单（载明原告向广东广大律师事务所付款10000元）及广东广大律师事务所开具的发票一张。被告对上述证据的真实性合法性无异议，但对其关联性不予确认。本院认为：被告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，与原告签订的《不动产买卖合同》及《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示。被告以疲惫无时间精力审核合同而匆忙签字为由主张该合同并非其真实意思表示，违反诚实信用原则，本院对该抗辩意见不予采纳。上述协议的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。概言之，原告作为出卖人，其负担的主要合同义务在于交付符合合同约定的房屋并配合买受人办理房屋的产权过户登记手续；而被告作为买受人，其负担的主要合同义务在于按照约定的数额依时支付房款并配合出卖人办理房屋的产权过户登记手续。被告向原告支付部分定金后未能按合同约定买入涉案房屋，依照涉案合同第八条的约定，理应承担相应的违约责任。但考虑到被告交付定金的时间与其向原告提出解除合同的时间相距甚短，且原告又已按案涉合同约定的成交价向案外人出售案涉房屋，原告也没有提供证据证明被告的违约行为所造成的损失数额，因此，对于被告提出对违约金数额予以适当减少的抗辩意见，本院予以采纳。根据公平和诚实信用原则，该违约金的标准本院酌定以80000元为宜。被告已先行支付定金5000元可在被告应支付的违约金中予以抵扣，故被告尚需向原告支付75000元违约金。原告向被告发出的《律师函》包含了解除案涉合同的意思表示，该通知于2020年7月14日退回，原告请求确认《不动产买卖业务签订文件合订本》及《补充协议书》已于2020年7月14日解除，符合案涉合同的约定，本院予以支持。此外，原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，亦符合案涉合同的约定，本院亦予以支持。本案纠纷系因被告的违约行为而引起的，故案件受理费应由被告负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认原告欧阳超与被告张志超于2020年6月22日签订的《不动产买卖业务签订文件合订本》及《补充协议书》于2020年7月14日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张志超向原告欧阳超支付违约金75000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张志超向原告欧阳超赔偿律师费损失10000元。四、驳回原告欧阳超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15320元，由被告张志超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  伍颖妍二〇二一年一月十五日书记员  李洁茹徐珮仪