山东省烟台经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0691执异10号异议人（案外人）：李人杰，男,1982年5月2日生，汉族，住烟台市莱山区。申请执行人：宋德臣，男,1982年12月22日生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：杨景尧，山东智恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丽娜，山东智恩律师事务所实习律师。被执行人：肖然，女，1987年3月23日生，汉族，住烟台经济技术开发区。本院在执行(2020)鲁0691执1238号申请执行人宋德臣与被执行人肖然买卖合同纠纷一案中，案外人李人杰向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求保证案外人在承租期内的承租权，维护案外人作为承租人的优先购买权。事实与理由：2019年10月1日李人杰与肖然签订房屋租赁合同，约定由李人杰承租肖然位于烟台开发区××楼××内××号的房屋，租赁期为10年。现因被申请人出租的上述房屋将由法院进行司法拍卖，特提出申请。申请执行人称，请求法庭驳回异议人异议申请，一、申请执行人认为异议人李人杰提交的《租赁合同》系其单方伪造。被执行人肖然在2019年9月份时便已经联系不上，申请执行人联系不上，贵院也联系不上，（2020）鲁0691民初233号案件亦是公告开庭、公告送达，至今肖然都不知所踪。另外，异议人提交的《租赁合同》上的签字笔迹与《房屋买卖合同》上的签字笔迹不同，租赁合同上的签字并非肖然书写。据申请执行人了解，异议人李人杰为深圳市研信小额贷款有限公司的员工，肖然曾将涉案房屋抵押给深圳市研信小额贷款有限公司用于贷款，且深圳市研信小额贷款有限公司已向贵院起诉肖然，贵院于2020年3月25日作出了（2020）鲁0691民初886号判决，其中判决认定借贷利息为年息24%，异议人为了拖延拍卖时间，增加利息收入而伪造《租赁合同》阻碍法院执行拍卖。二、即便《租赁合同》是真实的，也是被执行人肖然与异议人恶意串通，虚构租赁关系，损害申请执行人权益，《租赁合同》效力是无效的。从异议人提交的《租赁合同》内容来看，以下内容不符合市场交易习惯亦不合常理：1、10年期租期不符合市场交易习惯。涉案房屋为住宅而非商业用房，住房出租通常会是3年以下中短期出租，10年期的租赁期限并不符合常理。2、年租金600元明显低于市场租金价格。涉案房屋位于烟台××技术开发区静海小区，建筑面积81.43平方米，两室一厅，同小区同规格的房屋市场租金价格在1500元左右。而异议人提交的《租赁合同》约定年租金600元，明显低于市场价格。3、10年租金一次性现金付清不符合市场交易习惯，且支付金额与合同约定不符。住房租赁市场交易中常见的租金支付方式为按月支付，按季度支付或半年付，一年付的交易方式都极为少见。而本案异议人主张一次性通过现金向肖然支付了十万元租金，不但不符合交易习惯，其支付的租金金额亦与合同约定不符。4、10年期的租赁合同，既不登记备案，内容约定又极为简单草率，错误频出。根据《城市房地产管理法》：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”涉案合同既未对租赁用途、租金支付方式、修缮责任、房屋配套家俱家电、转租权、优先承租权进行约定，亦未到房产管理部门登记备案。另外《租赁合同》第三条约定租房押金1000元，第六条又约定：“甲方在合同期内因甲方原因提前中止合同，甲方双方双倍返还乙方押金（1000元）”，合同约定双倍返还，但前后金额相同，一份长租合同错字错数频出，如此简单草率，足以证明双方虚构租赁关系的事实。5、《租赁合同》签订后，异议人长期未占有使用。申请执行人将房屋卖给肖然后，多次回房屋处查看情况，根据邻居所述，房屋从申请执行人搬走后一直没人居住，直到2020年9月份才有人搬入。涉案租赁合同根据记载为2019年10月1日签订，合同签订后异议人在如此长的时间内并未占有使用，不符合签订合同的目的与需求，申请执行人于2020年8月向贵院申请执行，其2020年9月立刻搬入，显然是为了妨碍执行而采取的恶意行为，更加证明了其双方虚构租赁关系的事实。三、异议人与被执行人恶意串通，虚构租赁关系，恶意阻拦执行拍卖的行为，已经涉嫌犯罪。请求法庭对异议人、被执行人进行罚款、拘留或移交公安机关立案侦查。异议人与被执行人虚构租赁关系，恶意阻碍执行的行为，不但侵害了申请执行人的合法权利，更造成了司法资源的浪费，其性质尤为恶劣。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第111、113条，《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第15、16条，《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第12条相关规定对异议人、被执行人进行罚款、拘留或移交公安机关立案侦查。综上，涉案租赁合同可谓“胡编乱造，漏洞百出”，异议人与被执行人恶意窜通，虚构租赁关系，炮制出租金极低，租期长达10年，租金一次性付清，租期倒签的租赁合同，其阻碍法院执行拍卖的意图昭然若揭。根据《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”根据《执行异议和复议规定》第三十一条：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，请求法院驳回异议人的异议申请，并对异议人、被执行人进行罚款、拘留或移交公安机关立案侦查。本院查明，2020年4月26日,本院作出（2020）鲁0691民初233号民事判决书，判令被告肖然于判决生效之日起十日内支付原告宋德臣购房款810000元及违约金178000元。判决后，宋德臣向本院申请执行。另查，本院于2019年11月11日作出（2019）鲁0691财保144号民事裁定书，查封了肖然名下坐落于烟台经济技术开发区××楼××内××房产。2020年10月20日，本院作出（2020）鲁0691执1238号执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述房产。在听证过程中，案外人李人杰提供租赁合同复印件一份，证明房子从2019年10月1日到2029年9月30日李人杰租赁了开发区静海小区31号楼4号内8号，月租金每月600元，房子面积是80多平方，具体多少不知道，是2019年10月1日签的合同，是10月份把房子交给我的，具体哪一天不记得了，交给我之后我在里面住到现在，房屋租金付了，租金约定是10万元，他欠我10万元他也没有钱还，说拿房租抵。申请执行人质证称：对证据的真实性不认可，首先证据应当出示原件，异议人当庭出示复印件执行申请人对其真实性不认可，另外被执行人肖然从2019年9月份便联系不上，申请执行人联系不上，贵院也联系不上，2020鲁0691民初233号案件通过公告开庭，公告送达，至今肖然都不知所踪，在此期间异议人是如何与肖然达成的租赁合同，另外租赁合同上异议人的签字与其执行异议申请书上签字明显非同一人所签，因此执行申请人对其真实性不认可，对其证明内容也不认可，首先其房屋租赁合同上约定年租金600元，异议人当庭改口说月租金600元，同时其主张租金一次性支付了10万元，即便月租金600元十年期的租期租金也共计72000元，与其陈述的10万元差额巨大，另外异议人也自认其租金支付是与肖然欠其借款而抵的房租，根据最高院相关规定，异议人与肖然之间的关系名为租赁实为借贷。申请执行人提交证据如下：证据一：申请执行人宋德臣与被执行人肖然于2019年7月7日签署的《房屋买卖合同》原件一份、（2020）鲁0691民初233号民事判决书原件一份，证据来源于申请执行人。证明《房屋买卖合同》经生效判决确认真实有效，其上的签名为肖然亲笔所签，但异议人提交的《租赁合同》上肖然的签名与肖然真实签名不一致，尤其是然字下四点水比划不一致，肖然真实签名不连续，而《租赁合同》上的签名为连笔。同时《租赁合同》上异议人的签名与其提交的异议申请书以及烟台经济技术开发区人民法院2020年12月10日给其做的笔录上的签名也有明显差异，并非出自同一人之手，一份合同双方签字均不真实，申请执行人有理由怀疑异议人提交的《租赁合同》系伪造的。证据二：（2020）鲁0691民初886号民事判决书照片打印件一份，证据来源于申请执行人。证明被执行人肖然欠付深圳市研信小额贷款有限公司借款本金26万元，及每年利息按24%计算，深圳市研信小额贷款有限公司对涉案房屋享有优先受偿权。另异议人李人杰曾打电话给申请执行人，告知其是飞贷公司的（即深圳市研信小额贷款有限公司），要求申请执行人替肖然还款。通过以上事实申请执行人有理由怀疑，异议人伪造《租赁合同》目的就在于拖延拍卖时间，赚取高额利息。证据三：58同城软件租房一项中搜索静海小区的图片打印件两张，证据来源于申请执行人。证明涉案房屋小区两室一厅的房屋月租金在1500元，而异议人提交的《租赁合同》约定的租金为年租金600元，为明显不合理的低价租赁。案外人李人杰质证称：第一个买卖合同这个我不知道，你当场见证肖然签字了吗？我这个租赁合同是在律师所当着律师的面三方见证签的，第二个宋德臣本来就是做不良资产的，我当时给宋德臣打电话，我不知道只起诉了26万元，这个你可以查，我说实在不行你可以把26万元收回去，我是站在宋德臣的立场上，后来为什么起诉26万元我不知道，所以说我赚取高额利息这种话我没法说，第三个我重申一下是月租金600元，只是象征性的她欠我的钱，并不是年租金600元，如果你觉得是假的你可以随便验，等改天我带着律师来共同见证租赁合同真伪，我现在还要置疑你的买卖合同是否是肖然签的字，你们同意这个买卖合同的真实性吗？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，申请执行人对于案外人主张的租赁行为真实性不予认可，案外人也未提交充分证据加以证明，其租赁合同上载明年租金600元明显过低，即使按照案外人听证过程中主张的月租金600元，也明显低于同地段相关房屋的租赁价格，属于明显不合理的低价租赁。因此，案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的可以在租赁期内阻止移交不动产的规定。案外人的要求保障案外人承租期内的承租权的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但考虑到案外人现居住涉案房屋，其在本院拍卖时可以享有优先购买权。且，即使案外人与肖然的租赁为真，案外人主张与被执行人就执行标的存有以租抵债协议，也就是说案外人基于以租抵债协议所享有的权利能否排除执行。以租抵债协议，实为约定债务的清偿，目的是消灭金钱债务，仅能产生债法的效力，在执行标的并未办理物权转移手续之前，执行标的所有权仍属于被执行人。案外人根据以租抵债协议享有的权利本质上属于债权请求权，而非物权，因此，案外人依据以租抵债协议主张其对执行标的享有足以排除强制执行的权利，也不应予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：一、驳回案外人李人杰的保障其在承租期内的承租权的异议请求；二、案外人李人杰在本院拍卖时享有优先购买权。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  翟汉涛人民陪审员  张宗潜人民陪审员  牟晓辉二〇二一年一月二十五日书 记 员  刘佳龙