上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21755号原告(反诉被告)：杨雪，男，1988年2月4日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：戴轶龙，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海通昭物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹德军，执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄珺，上海孚安律师事务所律师。原告杨雪诉被告上海通昭物流有限公司(以下简称通昭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序审理。被告通昭公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告杨雪及委托诉讼代理人戴轶龙、被告通昭公司的委托诉讼代理人左建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雪向本院提出如下诉讼请求：1、确认杨雪与通昭公司在2017年8月30日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；2、通昭公司赔偿杨雪装修损失811,552元；3、通昭公司支付杨雪利息(811,552元为基数，自2020年6月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：2017年8月30日，杨雪与通昭公司签订《租赁合同》，约定杨雪向通昭公司租赁540平方米房屋用于经营浴室，租赁期限自2017年8月15日至2027年8月14日，2017年8月15日至2017年10月14日为免租期。协议签订后，原告进行装修并投入使用。2019年4月23日，案外人上海中雅钢琴有限公司(以下简称中雅公司)发布告知书，表示根据青浦区减量化工作小组办公室要求尽快清场。经过第三方评估，杨雪的装修投入价值811,552元。2020年6月19日，通昭公司向杨雪发送《限期搬离腾空房屋通知书》，要求终止合同，杨雪对此表示同意。因杨雪对房屋进行了设计、装修等投入，损失巨大，故起诉至法院。被告通昭公司辩称：同意租赁合同于2020年6月19日解除，但是因为杨雪逾期支付租金违约，故通昭公司行使合同解除权。不同意其他的诉讼请求，即使法院认为通昭公司应承担赔偿责任，根据合同约定，也仅按照200元/平方米赔偿。通昭公司认为杨雪逾期支付租金违约，故提起反诉要求：1、确认杨雪与通昭公司在2017年8月30日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；2、杨雪支付通昭公司欠付的租金、物业费206,408元(租金按照15万元/年计算，物业费按照6,480元/年计算)和水费552元；3、杨雪支付通昭公司违约金41,281.60元(206,408元的20%)。杨雪针对反诉请求辩称：对合同解除时间为异议，但是合同解除时因通昭公司违约。因为政府开展了整治和减量化工作，杨雪自2019年4月起就停止经营并搬离，故不应当支付2019年4月后的费用。系争房屋因为是工业厂房，无法办理营业执照，合同目的无法实现，杨雪无法正常经营，不应当按照合同约定标准支付费用。杨雪还有一些物品在房屋中没有搬离是因为双方对于合同解除后果未协商一致。经开庭审理查明：案外人上海中雅钢琴有限公司(中雅公司)系赵屯镇曙光村7丘土地及地上房屋的权利人，产权证记载的土地用途为工业，房屋包括1号房24,018平方米和2号房4,475平方米。通昭公司承租房屋后将部分房屋转租给杨雪。2017年8月30日通昭公司(甲方)与杨雪(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将D2区生活区540平方米房屋出租给乙方作为浴室使用。租赁期限自2017年8月15日至2027年8月14日，2017年8月15日至2017年10月14日为免租期。租金每年20万元，物业管理费每年6,480元。合同签订之日起一周内支付10万元(免物业费半年)，2018年4月15日前一次性付清余款103,240元。第二年房屋、物业费共206,480元，2018年10月14日前一次性付清。后续房租的交款日期为每年10月14日之前一次性付清该年房租与物业费。乙方签订合同起一周内支付甲方履约保证金1,666元。水费、电费等发生的一切费用由乙方承担。乙方逾期未交付费用或其他应付款项的，每逾期一天，应支付逾期交付金额的千分之五作为违约金。如乙方拖欠一个月厂房租赁费，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。如遇国家征占土地、拆迁致使本合同无法履行时，双方无条件解除合同，互不违约。如遇政府拆迁，拆迁赔偿建筑及土地赔偿归甲方所有，甲方根据合同面积每平方米赔偿乙方200元(含装修费、搬家费等所有费用)。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，通昭公司将房屋交付杨雪，杨雪进行装修用于经营浴室。杨雪支付履约保证金16,666元。2019年3月8日，杨雪向通昭公司出具《承诺书》，承诺3月15日前付清上半年欠的租金28,240元，3月31日前付下半年的一半租金39,120元。2019年4月30日，通昭公司微信通知杨雪水费536元，杨雪表示明天给。2019年6月30日，通昭公司通知杨雪水费又多了8元，一共欠544元。杨雪表示好的，过段时间有了就转。2019年8月1日，通昭公司通知杨雪这个月水费8元，共欠552元。白鹤镇土地减量化工作小组办公室委托上海港城房地产土地估价有限公司对中雅公司北区的建设用地减量化价格进行评估并于2019年3月4日出具《房地产估价报告》。报告中记载1号房(对应产证2号房)为有证房屋。1号房的装修估价项目对应装修查看及估价明细表第1-24项。2019年3月27日，白鹤镇土地减量化工作小组办公室(甲方)与中雅公司(乙方)签订《“198”建设用地减量化处置协议书(北地块)》，约定就乙方位于青浦区白鹤镇青赵公路XXX号北地块房屋土地等资产的处置达成协议，甲方共补偿乙方104,974,300元，乙方于2019年5月31日前完成腾退交房。2019年4月23日，中雅公司向厂区各经营户发布《告知书》，表示中雅公司的土地已纳入减量化范围，根据政府要求，各经营户即日起停止全部生产经营活动，立即着手搬迁及办理变更注销手续。政府要求全部清场工作必须于2019年5月31日前完成，此后减量区域将由政府及本公司安排的人员实行24小时监控，所有物品只出不进，未搬离的物品视为抛弃物，由中雅公司直接处置。2020年6月19日，通昭公司向杨雪发送《限期搬离腾空房屋通知》及《解除房屋租赁合同及腾退租赁物通知书》，要求解除双方的租赁合同，杨雪于2020年6月30日前腾退。之后杨雪发消息给通昭公司的孙志坤，表示大门上锁无法进入，要把烧水器空调等拉走做个交接。双方因赔偿事宜未能达成一致意见致讼。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，租赁合同、房地产权证、告知书、限期搬离腾空房屋通知、解除房屋租赁合同及腾退租赁物通知书、减量化处置协议书、房地产估价报告、承诺书、微信聊天记录等，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，杨雪表示：1、杨雪租赁的房屋属于无证房屋。2、2019年4月26日，杨雪与通昭公司法定代表人夫妇协商赔偿事宜，对方表示杨雪可以继续使用系争房屋不收房租，杨雪已经付清租金。为此杨雪提供了2019年4月26日杨雪与通昭公司法定代表人曹德军及妻子的录音。3、2019年4月杨雪因政府部门要求已经停止经营并搬迁，厂区被管控，无法使用。因双方对于赔偿事宜未能达成一致，杨雪未将钥匙归还。4、通昭公司曾承诺2年内拆迁按照政府评估价赔偿。杨雪装修使用房屋仅一年多就面临房屋被减量化，根据评估报告，装修投入80万元左右，通昭公司仅同意赔偿10万元明显不公平。通昭公司表示：1、杨雪租赁的房屋属于有证房屋。2、2018年4月15日至2018年10月14日的租金杨雪仅支付了53240元，差额部分以押金冲抵。2018年10月14日后杨雪共支付了7万元，其中2万元于承诺书出具后支付。对杨雪提供的录音真实性、合法性、关联系均不予认可。通昭公司从未同意免除杨雪租金。3、杨雪一直未将房屋归还，厂区不存在车辆只出不进的情况，2020年6月19日通昭公司发函要求解除合同和腾退。2020年6月18日停电，之后房屋不在通昭公司掌控下。4、因杨雪拖欠租金超过一个月，通昭公司有权依据合同约定解除合同，不同意支付补偿款。即使法院认定通昭公司应赔偿，也应该按照合同约定标准计算。本院认为，根据减量化评估报告，杨雪承租的房屋对应编号为1号的房屋，该房屋对应产权证上的2号房屋，故杨雪与通昭公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。根据杨雪于2019年3月8日出具的承诺书，确认截至2019年4月14日欠付租金28,240元，故当时杨雪就存在逾期支付租金的违约情形，通昭公司有权解除合同。通昭公司已于2020年6月19日通知杨雪解除合同，杨雪也认可合同于当日解除，故本院认定双方的租赁合同于2020年6月19日解除。关于装修损失，双方均认可本案属于政府拆迁情形，根据合同约定，如遇政府拆迁，通昭公司根据200元/平方米赔偿杨雪(含装修费、搬家费等所有费用)，该约定系双方当事人真实意思表示，故本院认定通昭公司应按约赔偿杨雪108,000元。因本案的减量化事宜发生于合同解除前，故对通昭公司认为杨雪违约拒绝赔偿的抗辩意见本院不予支持。因杨雪未及时将房屋交还通昭公司，双方对于合同解除后果未协商一致，故对杨雪主张的利息损失以及通昭公司主张的违约金本院均不予支持。关于反诉部分，原告主张租金和物业费已付清但是未提供证据予以证明，对原告的抗辩意见本院难以采信。2019年4月起，系争房屋纳入减量化范围，相关部门和产权人均要求经营户停止经营并搬离，对杨雪的经营产生了重大影响。结合当事人的陈述和水费产生的金额看，杨雪之后也未正常经营，故本院综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定杨雪在出具承诺书后应支付通昭公司租金和物业费28,240元。通昭公司认可原告出具承诺书之后支付了2万元，故杨雪还应支付8,240元。根据双方聊天记录，杨雪欠付水费552元，该费用理应支付给通昭公司。关于租赁保证金，杨雪未提供证据证明其付款情况，根据被告提供的证据及陈述的内容，杨雪租赁期内存在未足额支付租金的情况，故对通昭公司主张租赁保证金已经在出具承诺书之前抵扣租金的主张本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨雪与被告上海通昭物流有限公司于2017年8月30日签订的《租赁合同》于2020年6月19日解除；二、被告上海通昭物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨雪108,000元；三、原告杨雪的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告杨雪应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海通昭物流有限公司租金、物业费及水费8,792元；五、反诉原告上海通昭物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11,915.50元，减半收取计5,957.75元，由原告负担4,727.75元，被告负担1,230元；反诉受理费2,512元，由反诉原告负担2,487元，反诉被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年一月二十八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。