湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4162号上诉人(原审原告)：王鸿，男，汉族，1969年11月27日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：钟呈银，湖北筑阳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周兴成，男，汉族，1970年5月15日出生，住谷城县。被上诉人(原审被告)：郑虹林，女，汉族，1971年7月8日出生，住谷城县。被上诉人(原审第三人)：张有珍，女，汉族，1948年10月10日出生，住谷城县。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：曾光祥，谷城县谷山法律服务所法律工作者。上诉人王鸿因与被上诉人周兴成、郑虹林、张有珍确认合同无效纠纷一案，不服谷城县人民法院（2020）鄂0625民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王鸿上诉请求：1、撤销原判；2、确认2006年3月2日王鸿与周兴成签订的房屋所有权转让协议无效；3、确认王鸿与张有珍口头房屋买卖合同关系无效并不成立；4、判决周兴成、郑虹林、张有珍将违法骗取的房屋补偿款361545.87元返还给上诉人;5、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：因张有珍系其二婶，且比较困难，才将房屋交给张有珍居住，从未谈过买卖，也不存在租赁关系。张有珍支付的16000元是使用费。一审判决认定房屋已卖给张有珍，16000元是购房款，没有事实依据。周兴成伪造房屋所有权转让协议。骗取补偿款361545.87元，是无效民事行为，已涉嫌刑事犯罪。被上诉人周兴成、郑虹林、张有珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。王鸿向一审法院起诉请求：1.依法确认2006年3月2日王鸿与周兴成、郑虹林签订的房屋所有权转让协议无效；2.周兴成、郑虹林返还领取的房屋拆迁补偿款361545.87元;3.诉讼费用由周兴成、郑虹林承担。一审法院认定事实：王鸿原系谷城县石花镇财政所职工；郑虹林、周兴成系张有珍女儿、女婿；王鸿与郑虹林、周兴成、张有珍之间系亲戚关系。2001年11月29日，王鸿向谷城县石花镇财政所购买位于谷城县石花镇××家属院××楼××房改房××套，面积106.63㎡，价款11648.11元，房屋于1986年建造。2003年1月27日，王鸿在谷城县房屋产权产籍管理所办理房屋产权登记，登记证号谷城县房权证石花证字第××号。2003年，张有珍提出向王鸿购买该房屋后，分数次支付王鸿价款16000元。张有珍于2003年底入住；此后王鸿将房屋产权证件交付给张有珍。大约至2007年年底，谷城县石花镇财政所通过王鸿工资账户代扣水电费。因谷城县石花镇棚户区改造，周兴成受张有珍委托，办理拆迁补偿事宜。周兴成在办理相关手续时，伪造了与王鸿之间的房屋买卖合同。房屋买卖合同落款时间为2006年3月2日。周兴成将房屋所有权证及伪造的买卖合同一并提交给征收单位。2019年5月5日，周兴成与谷城县石花片区棚户区改造项目指挥部签订房屋征收补偿安置协议，协议约定补偿周兴成361545.87元。谷城县石花片区棚户区改造项目指挥部在扣减国有土地出让金4780元后，于2019年8月21日将下余款项356747.87元支付给周兴成。一审法院认为，本案争议焦点在于王鸿与张有珍之间系租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。王鸿主张大约至2007年年底，一直通过工资账户交纳物业管理费、水电费。张有珍认可上述事实，但提出系王鸿转交。出租人通常不会为承租人支付物业管理费、水电费，张有珍辩解符合常理，王鸿工资发放证据不足以证明租赁合同成立。王鸿2001年支付房屋价款11648.11元，根据物价升幅，2003年张有珍支付的16000元价款符合本地房价升幅区间。16000元若为租金，张有珍的支付行为则不符合本地租金支付交易习惯。根据日常生活经验判断，假如系租赁关系，出租人将房屋产权证件交付给承租人不符合常理，结合张有珍支付16000元价款事实，应推定王鸿与张有珍之间系房屋买卖合同关系。虽然法律规定房地产转让应当签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，王鸿交付房屋及房产证，张有珍交付房屋价款，因此应认定房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,王鸿与张有珍之间房屋买卖合同因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,故张有珍没有实际取得所购房屋的房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、或者消灭的,自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因所购房屋物权已因拆迁而消灭,张有珍已无法取得所购房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务。”王鸿在已收取了购房款的情况下,通常应及时将出卖房屋过户登记至张有珍名下,但因房改房政策及双方系亲属关系原因，导致未办理产权转移登记。现由于政府拆迁原因而致涉案房屋物权消灭,在此情况下,张有珍可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。张有珍现主张房屋拆迁补偿款归其所有,符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。办理产权转移登记系王鸿合同义务，王鸿在未履行合同义务并已获得合同预期对价的情况下，其再主张房屋拆迁补偿价款，明显违反诚实信用原则，对王鸿主张周兴成、郑虹林返还领取的房屋拆迁补偿款诉讼请求不予支持。另，2006年3月2日的房屋买卖合同系周兴成伪造的合同，合同中并无王鸿意思表示存在，因此合同未成立，而非合同无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第二十五条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王鸿的诉讼请求。案件受理费6723元，由王鸿负担。二审经审理查明，一审判决认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人周兴成、郑虹林、张有珍称其购买了上诉人王鸿的房屋，即应当依法签订书面合同。其在未签订书面合同的情况下，伪造其与王鸿签订的合同，应对本案纠纷的产生承担一定的责任。且该合同对上诉人王鸿没有约束力。但本案双方当事人之间虽无书面合同，一审法院从2003年张有珍支付的16000元价款、王鸿将房屋产权证件交付给张有珍等方面分析认定王鸿与张有珍之间系房屋买卖合同关系，符合客观实际，本院予以确认。王鸿上诉称：将房屋交给张有珍居住，从未谈过买卖，也不存在租赁关系。张有珍支付的16000元是使用费等。经审查，王鸿所述与当时的房屋价格、物价水平不符，也不能对其将房屋产权证交给张有珍作出合理解释，故本院不予采信。王鸿还上诉称：周兴成伪造房屋所有权转让协议。骗取补偿款361545.87元，是无效民事行为，已涉嫌刑事犯罪。本院认为，周兴成伪造房屋所有权转让协议，确有违法之处，应对本案纠纷的产生承担一定的责任。且该合同对上诉人王鸿没有约束力。但基于王鸿与张有珍之间有事实上的房屋买卖合同关系，其领取房屋补偿款361545.87元，不构成违法。综上所述，王鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6723元，由被上诉人周兴成、郑虹林、张有珍负担。二审案件受理费6723元，由上诉人王鸿负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二一年一月二十七日书记员  岳伟峰