广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7766号上诉人（原审原告）：惠州市博广惠实业有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇义和西区工业区内靠东面（原钧成手袋厂）厂房。法定代表人：毛武彬，总经理。委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭曼龄，广东指针律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东金时通家具装饰工程有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县罗阳镇义和新角管理区中围村上坑地段。法定代表人：邱翔，执行董事。委托诉讼代理人：郭伟华，广东万理通律师事务所律师。上诉人惠州市博广惠实业有限公司（以下简称博广惠公司）因与上诉人广东金时通家具装饰工程有限公司（以下简称金时通公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人博广惠公司法定代表人毛武彬及其委托诉讼代理人刘雪平、上诉人金时通公司委托诉讼代理人郭伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人博广惠公司上诉请求：1.撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初478号民事判决第一项，改判博广惠公司与金时通公司签订的《厂房租赁合同》于本案开庭审理之日解除；2.撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初478号民事判决第三项，判令金时通公司向博广惠公司支付租金711798元（2019年12月24日起租金按《厂房租赁合同》约定的标准计算，并主张支付至金时通公司实际搬离租赁厂房之日止）及拖欠租金产生的违约金（自起诉之日起以711798元为基数，按0.05%/天计算，计算至金时通公司实际付清租金之日止）；3.判令金时通公司承担本案保全费和一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误，金时通公司违反合同约定，博广惠公司有权依约行使单方解除权，双方合同解除之日应为本案开庭审理之日。（一）金时通公司未按时足额支付租金，博广惠公司有权依约解除合同。博广惠公司依约将涉案租赁厂房交付给金时通公司使用，但金时通公司2019年10月未足额支付租金，且自2019年11月起拒不支付租金。截止至博广惠公司起诉之日，金时通公司仍拖欠租金人民币711798元，其逾期支付租金的行为已构成严重违约，根据《厂房租赁合同》第十三条约定，金时通公司拖欠租金超过1.5个月的，博广惠公司有杈终止合同并收回房屋，因此，博广惠公司有权解除双方的租赁合同。（二）双方合同解除之日不应确认为2019年12月24日，博广惠公司有权行使单方解除权，确定合同解除时间为本案开庭审理之日。因为合同具有相对性，无论博广惠公司和案外人深圳市盛讯达科技股份有限公司（以下简称盛讯达公司）的合同是否解除以及于何日解除，均与博广惠公司与金时通公司的合同是否解除无关。一审判决以博广惠公司与盛讯达公司合同在2019年12月24日解除（另案判决）为依据，认定博广惠公司与金时通公司的合同也于同日解除，属认定事实错误，博广惠公司依约享有单方解除权，合同解除之日应由博广惠公司确定，应为本案开庭审理之日。二、金时通公司逾期支付租金,博广惠公司有权要求其支付租金及拖欠租金产生的违约金。根据《厂房租赁合同》约定，2017年11月24日至2020年11月23日，每月租金为31万元，含税租金为317266元。金时通公司2019年10月仅支付24万元租金，尚欠10月剩余租金77266元，且自2019年11月起拒不支付租金，博广惠公司多次催促，并于2019年11月6日寄送《律师函》，要求金时通公司在2019年11月14日前支付租金，但均无果。截止至博广惠公司起诉之日，金时通公司仍拖欠租金人民币711798元（2019年10月部分租金77266元，2019年11月租金317266元，2019年12月租金317266元）。该行为已严重损害博广惠公司的合法权益，博广惠公司有权要求金时通公司支付租金人民币711798元（2019年12月24日起租金按《厂房租赁合同》约定的标准计算，并主张支付至金时通公司实际搬离租赁厂房之日止）及拖欠租金产生的违约金（自起诉之日起，以人民币711798元为基数，按0.05%/天计算，并主张计算至金时通公司实际付清租金之日止）。金时通公司辩称，我方认为一审法院认定事实错误，金时通公司截止2019年12月24日所欠的租金是168344.79元，并不是一审法院认定的408344.72元。博广惠公司上诉所提出的711798元租金没有事实根据，因为2019年9月之前的租金双方已经结清，2019年10月至12月24日的租金，金时通公司仅欠博广惠公司168344.79元。另外，博广惠公司要求支付的违约金按每天0.05%计算是没有依据的，一审法院所认定的理由是成立的，因为博广惠公司严重违约，其提出违约金的上诉请求不应得到支持。上诉人金时通公司上诉请求:1.改判金时通公司不向博广惠公司返还涉案租赁物；2.改判博广惠公司退回93万元履约保证金给金时通公司；3.判令博广惠公司赔偿金时通公司因厂房漏水未能正常使用厂房的损失287500元；4.判令博广惠公司立即退回金时通公司宿舍租金116804.2元及未交付使用的宿舍所产生的水电费50000元；5.判令博广惠公司立即新增一台400KVA变压器给金时通公司；6.判令博广惠公司承担二审诉讼费用。事实和理由如下：一、博广惠公司对租赁物已经不享有承租人的相关权利，所以，金时通公司不应向博广惠公司返还租赁物。根据盛讯达公司发给金时通公司的《通知书》，盛讯达公司已解除与博广惠公司的《房屋租赁合同》，博广惠公司已不再享有出租惠州市博罗县罗阳镇义和新角村中围组上坑地段的共约23000平方米物业及其设施的权利，所以，金时通公司不应向博广惠公司返还租赁物。二、一审法院认定事实错误。截止到2019年12月24日金时通公司仅扣下博广惠公司168344.79元租金未付，并不是一审法院认定的408344.72元。金时通公司于2019年11月15日已付2019年10月份租金240000元（账户交易明细上标注的是11月份房租，见博广惠公司一审时提供的证据第30页，博广惠公司在《民事起诉状》中也承认该事实），于2020年1月19日付2019年11月份租金240000元（中国建设银行网上银行电子回执上注明的是2019年11月租金，见金时通公司一审时提供的证据8)，于2020年1月19日付2019年12月份租金240000元（中国建设银行网上银行电子回执上注明的是2019年12月租金，见金时通公司一审时提供的证据8）。按照合同约定的每月租金为317266元，金时通公司付了2019年10月份的租金240000元、2019年11月份的租金240000元、2019年12月份的租金240000元，扣取了博广惠公司2019年10月份租金77266元和2019年11月份租金77266元。而2019年12月份的租金因只算到2019年12月24日，租金仅为253812.79元（即317266元÷30天×24天），金时通公司付了240000元，差额为13812.79元。据此，金时通公司只扣取了2019年10、11、12月份的租金共计168344.79元（即77266元+77266元+13812.79元）。所以，一审法院认定金时通公司欠博广惠公司截止到2019年12月24日的租金是408344.72元，是错误的。三、博广惠公司未全面履行《厂房租赁合同》，是博广惠公司违约，金时通公司没有违约，一审法院认为由博广惠公司没收金时通公司的履约保证金错误。博广惠公司存在租赁的厂房围墙出现倒塌，厂房出现损坏、漏水等未维修好，未按《厂房租赁合同》第六条的约定新增加一台4001KVA变压器给金时通公司使用，宿舍楼3楼的几百平方米宿舍未交付给金时通公司使用等违约行为。由于博广惠公司的这些违约行为，金时通公司多次向博广惠公司主张自身的合法权利，却一直得不到解决，金时通公司经博广惠公司的股东同意后，才扣下博广惠公司的部分租金。据此，是博广惠公司违约，金时通公司没有违约，一审法院将金时通公司的履约保证金93万元扣减租金408344.72元后，剩余的521655.28元由博广惠公司没收，这是错误的。而且，如上所述，截止到2019年12月24日金时通公司仅扣下博广惠公司168344.79元租金未付，并不是一审法院认定的408344.72元。一审法院在金时通公司没有违约的情况下，认为将金时通公司所交的履约保证金93万元由博广惠公司没收，这是极不公平的。金时通公司请二审法院改判博广惠公司退回93万元履约保证金给金时通公司。四、金时通公司在一审时提起的反诉请求与本案存在必然关联，金时通公司已按规定缴交了提起反诉的诉讼费用，一审法院不一并审理是错误的。金时通公司请二审法院对金时通公司的反诉请求一并审理，并根据博广惠公司的违约事实，判决博广惠公司赔偿金时通公司因厂房漏水未能正常使用厂房的损失人民币287500元，判决博广惠公司立即退回金时通公司未使用的宿舍租金人民币116804.2元，及未交付金时通公司使用的宿舍所产生的水电费50000元，判决博广惠公司立即新增一台400KVA变压器给金时通公司。博广惠公司辩称，答辩意见与博广惠公司在（2020）粤13民终7768号案提交的上诉状内容一致。博广惠公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除博广惠公司与金时通公司于2017年11月28日签订的《厂房租赁合同》；2.金时通公司按交付原状向博广惠公司返还位于惠州市博罗县罗阳镇义和新角村中围组上坑地段（建筑面积约23000平方米）的厂房；3.金时通公司向博广惠公司支付租金711798元（2020年1月1日起租金按《厂房租赁合同》约定的标准计算，并主张支付至金时通公司实际搬离租赁厂房之日止）及拖欠租金产生的违约金（自起诉之日起，以711798元为基数，按0.05%/天计算，并主张计算至金时通公司实际付清租金之日止）；4.本案保全费、诉讼费等费用由金时通公司承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，博广惠公司与案外人盛讯达公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：盛讯达公司将位于博罗县罗阳镇义和新角村中围组上坑地段的厂房及设备按现状出租给原告博广惠公司。建筑面积23000㎡；租赁期限为8年，自2017年11月1日至2025年10月31日止；租金计算是：2017年11月1日至2018年3月31日的租金为23万元，即46000元/月。2018年4月1日至2019年10月31日的租金为23万元/月；2019年11月1日至2021年10月31日的租金为241500元/月……等；租赁期间，博广惠公司有转租权，但需经盛迅达公司书面同意等内容。2017年11月22日，盛讯达公司向博广惠公司出具《同意转租申请函》。2017年11月28日，博广惠公司与金时通公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：博广惠公司将涉案租赁物按现状转租给金时通公司。租赁期限自2017年11月24日至2025年10月20日止；租金从2018年1月24日开始计算。2018年1月24日至2020年11月23日的租金为31万元/月（不含税，含税金额为317266元），在每月的15日前支付；金时通公司在签订合同时应向博广惠公司交付履约保证金93万元。租赁期间，金时通公司如逾期支付租金，应向博广惠公司支付按拖欠金额每日0.05%计算的违约金等内容。合同签订后，博广惠公司向金时通公司交付了租赁物，金时通公司也按约定向博广惠公司支付履约保证金93万元，以及按含税金额的317266元向博广惠公司支付租金。尔后，金时通公司在2019年6月与盛讯达公司协商直接签订租赁合同事宜，10月份开始拖欠博广惠公司部分租金。金时通公司向博广惠公司支付的2019年10月份、11月份的租金各为24万元，各欠77266元。从2019年11月7日起，金时通公司陆续收到案外人盛讯达公司邮寄《通知书》、《限期撤离通知书》、《律师函》，称博广惠公司未按约支付2019年11月份租金，盛讯达公司与博广惠公司的租赁合同已在2019年12月24日解除，要求金时通公司三日内向博广惠公司交还涉案租赁物。一审法院另查明，在租赁期间，金时通公司多次向博广惠公司邮寄《联络函》、《工作联络函》、《律师函》，要求博广惠公司解决涉案租赁物漏水、围墙倒塌、博广惠公司员工小彭占用宿舍等问题。博广惠公司收到金时通公司的上述函件后，也向案外人盛讯达公司反馈问题，但至今未完全解决。本案在审理过程中，根据博广惠公司的申请，一审法院作出（2020）粤1322民初478号民事裁定，冻结金时通公司的账户存款100万元。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，对双方当事人在本案的争议焦点问题，一审法院释明如下：关于博广惠公司主张解除其告金时通公司签订的《厂房租赁合同》的问题。一审法院认为，结合本案查明的事实，因博广惠公司欠案外人盛讯达公司涉案厂房租金，一审法院已另案判决确认博广惠公司与案外人盛讯达公司的租赁合同在2019年12月24日解除。此后，博广惠公司已失去了转租的权利。且经一审法院多次调解的结果表明，博广惠公司与金时通公司均没有继续合作的基础和诚意，双方在履行合同时均有违约行为。故博广惠公司主张解除租赁合同，符合合同法第九十三条、第二百二十七条的规定，一审法院予以支持。金时通公司应向博广惠公司返还涉案租赁物。关于博广惠公司主张金时通公司支付拖欠的租金711798元及违约金的问题。一审法院认为，根据合同约定，2019年度的租金为317266元/月，至2019年12月24日止，金时通公司欠博广惠公司的租金应是408344.72元（77266元×2个月+317266元÷30天×24天）。结合本案实际，因博广惠公司在履行合同的过程中，没有履行维修义务，也存在违约行为，应适当承担相应的违约责任。金时通公司拖欠博广惠公司的上述租金，可在金时通公司交付给博广惠公司的履约保证金93万元中扣减，剩余521655.28元（93万元-408344.72元），结合金时通公司的违约行为，可由博广惠公司予以没收。如上所述，因博广惠公司在本案存在违约行为，故对博广惠公司主张的利息，一审法院予以驳回。关于金时通公司提起的反诉问题。因金时通公司提出的有关反诉请求与本案没有必然关联等原因，一审法院没有受理和审查，已口头向金时通公司释明，告知可另行提起诉讼。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认博广惠公司与金时通公司签订的《厂房租赁合同》于2019年12月24日解除；二、金时通公司应在本判决发生法律效力之日起二十日内向博广惠公司返还涉案租赁物。三、驳回博广惠公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5459元（博广惠公司已预交），由博广惠公司负担2459元、金时通公司负担3000元；保全费5000元，由博广惠公司负担；金时通公司预交的反诉费8629元，一审法院全额退回给金时通公司。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，双方在《厂房租赁合同》第六条水电安装及支付方式第1款约定“甲方提供原有630KVA及新增一台400KVA变压器给乙方使用，电表过户给乙方。新增变压器应在2018年3月15日前交付给乙方并办理电表过户。如甲方未能在约定时间将新增变压器交付乙方，乙方可自行办理，相应费用由甲方承担，且乙方有权在应交租金中扣减该费用”，第八条维修养护等责任约定“租赁期间，因乙方使用造成房屋及相关设备、设施的损失，维护及维修费用，由乙方承担......。甲方负责租赁物建筑主体相关维护”，第十三条因乙方责任终止合同条款约定“乙方有下列情形之一的，双方协商未果，书面通知乙方，五天内未整改，甲方可终止合同并收回房屋，因此给乙方带来的损失，甲方不承担赔偿责任。乙方有下列情形之一，给甲方带来的损失，由乙方承担赔偿责任：1.擅自拆改承租房屋结构或者改变房屋用途的；2.拖欠当次租金超过1.5个月的......”，第十九条随意终止合同条款约定“甲乙双方不能随意终止合同，因不可抗力因素除外，否则视为违约，如甲方违约的，甲方退还乙方履约保证金，并赔偿乙方包含但不限于装修费及搬迁费用等一切损失。如乙方违约，甲方则没收乙方履约保证金，并须缴完所欠租金及其他费用，并赔偿甲方等一切损失。双方违约一切损失依法院裁定为准”。另查明，金时通公司已向博广惠公司支付2019年12月份租金24万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本院二审组织查询时，出租人盛讯达公司、承租人博广惠公司和次承租人金时通公司均明确表示对一审判决认定租赁合同自2019年12月24日解除没有异议，可视为三方对解除彼此之间的房屋租赁合同关系已形成合意，故本院确认金时通公司与博广惠公司双方签订的《厂房租赁合同》已于2019年12月24日解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点有四个：1.博广惠公司是否应向金时通公司退回93万元履约保证金？2.博广惠公司是否应赔偿其因房屋漏水造成的损失及退还宿舍租金116804.2元及宿舍产生的水电费用50000元？3.博广惠公司是否应新增一台400KVA变压器给金时通公司？4.金时通公司是否应向博广惠公司支付租金、占用费及违约金？评析如下：关于博广惠公司是否应向金时通公司退回93万元履约保证金的问题。根据双方在合同第十九条中的约定，如甲方违约的，甲方退还乙方履约保证金，如乙方违约，甲方则没收乙方履约保证金，并须缴完所欠租金及其他费用，并赔偿甲方等一切损失。本案中，因金时通公司未按约定支付租金，已构成根本违约，博广惠公司有权依据合同约定没收金时通公司支付的履约保证金。金时通公司称博广惠公司交付的房屋不符合合同约定，但根据双方合同约定，涉案房屋系按现状交付，且在金时通公司向博广惠公司发函后博广惠公司有进行维修，此后，金时通公司一直向博广惠公司交纳租金至2019年9月，故金时通公司的主张涉案房屋不符合合同约定没有事实和法律约定。另，金时通公司如认为博广惠公司未及时维修相关厂房设备造成其损失，可以另诉解决。关于博广惠公司是否应向金时通公司支付宿舍租金116804.2元及水电费用50000元的问题。本案中，金时通公司未就这项诉讼请求提起反诉，本案不做处理。金时通公司可以通过另诉解决。关于博广惠公司是否应新增加一台400KVA变压器给金时通公司的问题。本案中，涉案合同已于2019年12月24日解除，博广惠公司已无必要增加一台400KVA变压器给金时通公司，金时通公司若认为博广惠公司未新增变压器给其造成损失，可以通过另诉解决。关于金时通公司是否应向博广惠公司支付租金、房屋占用费的问题。关于租金问题。金时通公司从2019年10月开始未足额支付租金，2019年10月至12月，每月拖欠租金为77266元，至2019年12月24日合同解除，金时通公司拖欠博广惠公司租金为168344.72元【（77266×2个月+317266元÷30天×24天）-240000元】。因金时通公司一直使用租赁物至今，至返还租赁物之前，金时通公司应支付占用期间的占用费，占用费参照双方合同约定的租金标准计算。关于违约金问题。双方在合同中约定，金时通公司应按约定时间交付租金及水电费，逾期交付的，每逾期1日，金时通公司向博广惠公司支付逾期金额的0.05%的违约金。该约定是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应予以认可。关于违约金的计算方法，应从各笔欠付租金均自合同约定的应付款之日起计算至付清之日止。具体计算方法为：第一笔违约金，以77266元为基数，自2019年10月15日开始计算；第二笔违约金，以77266元为基数，自2019年11月15日开始计算；第三笔违约金，以13812.8元为基数，自2019年12月15日开始计算。综上所述，博广惠公司的上诉请求部分成立，应予支持；金时通公司上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初478号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初478号民事判决第三项；三、广东金时通家具装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市博广惠实业有限公司支付拖欠的租金168344.72元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，自每期租金应付之日起计算至实际清偿之日止，其中2019年10月份租金的违约金以77266元为计算基数自2019年10月15日起计算，11月份租金的违约金以77266元为计算基数自2019年11月15日起计算，12月份租金的违约金以13812.8元为计算基数自2019年12月15日起计算）；四、广东金时通家具装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市博广惠实业有限公司支付涉案《厂房租赁合同》解除后继续占用房屋的使用费[（按《厂房租赁合同》约定的租金标准：2019年12月24日至2020年11月23日按月租金31万元、2020年11月24日至2023年11月23日按月租金341000元，每三年按10%方式递增计算，依此类推计算）自2019年12月25日起计至实际腾空、搬离之日止]；五、驳回惠州市博广惠实业有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条的规定处理。二审案件受理费28177元，由上诉人惠州市博广惠实业有限公司负担10918元，由上诉人广东金时通家具装饰工程有限公司负担17259元。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二一年一月二十一日书记员  黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。