广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17412号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）,住所地广州市中山四路**信德商务大厦**。法定代表人：蒋祖生，职务所长。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市广协房地产开发有限公司，住，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街**自编**/div>法定代表人：李展鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。原告广州市房屋安全管理所与被告广州市广协房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张邓敏、被告委托诉讼代理人刘罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，重新提供相当于海珠区五凤村路迎祥南横三巷5,6,8号及迎祥南横二巷7号首层至八层共606.91平方米的补偿房屋交付原告；2.被告按照安置拆迁补偿协议向原告支付租金（自2000年7月1日起至实际交付房屋之日止，按照211.74元/月的标准计算）；3.被告按照拆迁补偿协议向原告支付迟延交房的违约金（自1997年12月31日起至实际交房之日止，每日按照606.91平方米×0.5元/平方米计算）。事实和理由：原告原称广州市机关用房管理所，2005年根据《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》更名为广州市房屋安全管理所，负责广州市直管房的管理工作。原位于东山区××光路××号的房屋建筑时间为解放前，从广州市房地产档案馆查得的资料显示，该房屋所有权人登记为“广州市房地产管理局”，所有权来源为“1952年接管”，所有权性质为“公产”，产权来历为“代管逆产”。1990年4月起由东山区房管局管理，后转为由原告管理。1994年9月24日，原广州市机关用房管理所（甲方）与广州市广协房地产开发公司（乙方，后更名为广州市广协房地产开发有限公司）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定：甲方同意将坐落在珠光路99号房屋共1幢（建筑面积为506.91平方米）交由乙方拆除，乙方同意将坐落在新港西路五凤村纯阳观侧新建楼首层至八层（建筑面积606.91平方米）的房屋补偿给甲方，产权属甲方所有；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年12月30日移交完毕，如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天0.5元计算；拆迁期间，乙方付给甲方本地租金共56个月，时间由93年4月至97年12月；此期满后，乙方按逐月交付至甲方住户回迁新楼为止，双方约定租金标准为211.74元。协议签订后，原告将珠光路99号房屋交由被告进行拆除，被告则在相应地××南××5,6,8号及迎祥南横二巷7号，登记的所有权人为被告。2004年3月1日，原告向被告发出《催办拆迁补偿通知》和《催租通知》，要求其尽快办理拆迁补偿手续以及缴清自2000年7月以来所欠的租金，但被告一直不予理睬。2019年1月31日，原告向被告发出《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，要求其配合明确上述房屋拆迁后回迁、永迁安置房具体门牌单元及部位，并按照协议约定尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续。2019年3月19日，被告回复称：珠光路开发地块已出让给广州协华房地产建设有限公司（以下简称协华公司）建设商住楼项目之用，原我司与原拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由协华公司按原协议内容执行。事实上，被告将珠光路开发地块转让给协华公司时，并未通知原告，之后被告和协华公司也从未就其二者拆迁补偿协议权利义务转让一事与原告进行过正式交涉，而协华公司已于2017年1月3日办理注销，被告作为协华公司的股东，在明知其已注销的情况下，仍告知原告向协华公司主张合同权益，有违基本的诚实信用。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告不是本案适格的原告。1994年9月，经广州市规划局（89）城地批字182号文批准，被告与原广州市房地产管理局（现变更名称为广州市住房与城乡建设局）就拆迁东山区××光路××号房屋的拆迁补偿事宜签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。其中被拆迁房屋的产权人为广州市房地产管理局，即协议书的甲方（本案原告）仅为受托代表广州市房地产管理局签订《拆迁补偿协议书》，本案当中原告无权直接以自己的名义要求产权移交。依据合同相对性原则和拆迁补偿所包含的物权保护法律关系，即便被告需要进行相应的产权移交，原告也不具备提起本次诉讼的资格。需要特别注意的是，本次诉讼最终利益归于广州市住房和城乡建设局，原告仅为广州市住房和城乡建设局的下属事业单位，其与市住建局是两个独立的法人，即使是市住建局委托原告管理公房，本案并非因管理公房所发生的纠纷，所以原告亦不得以自己的名义提起本次诉讼要求进行产权移交。二、涉案《协议书》中被告的权利义务已概括性的由协华公司承继，故被告无需向被拆迁人继续履行《协议书》。1997年，涉案拆迁地块的（89）城地批字182号《征用土地通知书》被广州市国土局、房地产管理局以穗国土建用函字[1997]第4号《关于土地使用权问题的复函》收回，并批准将该地块出让给了协华公司进行商住楼项目建设。根据《复函》要求，被告与拆迁单位或个人签订的原拆迁协议由协华公司按原协议内容执行，因此，协议书中的拆迁补偿义务或违约责任亦应当由协华公司承担与履行。需要注意的是，在上世纪90年代中期，因机构改革，广州市国土局与广州市房地产管理局系两块牌子一套人马，直至后来改为广州市国土资源与房屋管理局。而本案中，涉案被拆迁房屋的产权人为广州市房地产管理局，因此，对于拆迁补偿协议的概括性转让、拆迁地块土地使用权的转移，无论是广州市国土局、广州市房地产管理局、市拆迁办或原告都十分清楚，也是确认并且同意的。三、拆迁利益已经由协华公司取得，依据公平原则，拆迁补偿的义务亦应当由其承担。首先，被拆迁房屋的地块由协华公司取得后，协华公司获得了拆迁利益，在原址进行了建设，且原址土地以及修建的房屋均是确权在协华公司的名下，现建设项目早已完成。而被告退出了涉案地块的拆迁项目后，不再从拆迁行为中获得利益，因此，基于公平原则，对于被拆迁房屋的补偿义务也应当由协华公司向被拆迁人承担。其次，协华公司已经在2012年被广州市中级人民法院宣告进入破产程序，财产进入破产清算并且分配的状态，而广州市房地产管理局并未及时申报债权，怠于行使自己的合法权利。四、原告主张的租金、违约金早已经超过了诉讼时效，不应再受到保护。首先，原告与原广州市房地产管理局之间并无租赁关系，而《协议书》中乙方的合同义务也全部的概括性由协华公司承继了，因此，原告基于拆迁补偿法律关系起诉被告主张租金与违约金本身就存在对法律关系适用的错误。其次，除提起本次诉讼外，被告从未收到原告或广州市房地产管理局要求被告支付租金或违约金的请求，本次诉讼原告的请求中要求自2000年7月起计算租金以及自1997年起计算违约金明显超过了法定的诉讼时效，不应再受到保护，因此即便原告要求被告支付租金或违约金，也仅需要承担未超过诉讼时效的部分。五、原告主张的违约金标准明显过高，应当予以调低。《协议书》中约定的逾期回迁的违约金标准为0.5元/平方米/日，即15元/平方米/月，远高于原公房租金标准3.5元/平方米/月。被拆迁房屋作为公房，主要用于出租给无房户或困难户使用，因此，被拆迁人接收回迁房也只能按公房标准出租并收取租金。而逾期回迁造成被拆迁人的损失就是租金损失。故被告认为，在扣除向原告支付回迁前的租金后，即使有违约金但是标准也不应超过3.5元/平方米/月。经审理查明，1994年9月24日，原广州市机关用房管理所（甲方）与被告（乙方，原称广州市广协房地产开发公司）签订《征地拆迁直管房补偿协议书》，约定：乙方经市规划局1989年4月14日以（89）城地批字第182号文批准，征用东山区文德南、珠光路等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的东山区××光路××号房屋，建筑面积506.91平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）。乙方同意将下列（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共606.91平方米的房屋移交给甲方，产权属于市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年12月30日移交完毕，移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面、立面、剖面图，结构施工图、上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天0.5元计算。需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决，因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额（未填写）。临迁期间，乙方付给甲方本址租金共56个月，时间由93年4月至97年12月，此期满后，乙方按逐月交付，至甲方住户回迁新楼为止等。该合同附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》载明，球光路99号，建筑面积506.91平方米，月租金为211.74元。该合同于同年9月27日经广州市房地产管理局备案。1996年8月20日，广州市城市规划局向协华公司核发穗规地证字[1996]第50号《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称为商住楼，用地位置为文德南路、珠光路，用地面积9653平方米（其中道路用地2239平方米）。1997年1月9日，广州市国土局向协华公司作出穗国土建用函字[1997]第4号《关于土地使用权问题的复函》，内容为：经研究，同意收回（89）城地批字182号《征用土地通知书》核准广协公司拆迁文德路以东、珠光路以南、德政南路以西地段（面积共47858）中的9653平方米用地出让给合作项目公司协华公司，建设商住楼项目之用；广协公司与原拆迁单位或个人已签订拆迁协议由协华公司仍需按原协议内容执行，收文后，请到市拆迁办和市场处办理拆迁手续和土地有偿使用手续等。2004年3月1日，广州市机关用房管理所向被告发出《催办拆迁补偿通知》和《催租通知》，称广协公司于1994年9月征用我所管辖的珠光路99号房屋，根据双方拆迁补偿协议，本应于1997年12月30日移交房屋，但被告至今仍未移交房屋，请被告接通知后尽快前往原告处办理拆迁补偿手续；该房屋每月租金211.74元，被告2000年7月至2004年3月共欠房租9528.30元，请尽快缴清所欠租金等。2005年4月22日，广州市机构编制委员会作出穗编字[2005]93号《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》，同意广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所，更名后，其机构性质、级别和人员编制等不变。2019年1月31日，原告向被告发出《广州市房屋安全管理所关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，称关于原珠光路99号拆迁面积506.91平方米，双方协议约定永迁安置在新港西路五凤村纯阳观侧新建楼首层至八层，永迁补偿面积共606.91平方米，应于1997年12月30日移交，但协议未明确永迁房具体门牌单元及部位，要求被告配合原告明确上述直管房拆迁后的回迁、永迁安置房具体门牌单元及部位，并按照《征地拆迁直管房补偿协议书》约定，尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续等。2019年3月19日，被告向原告发出《关于尽快完成直管房拆迁补偿手续的函》，内称：珠光路开发地块我司提交广州市国土局于1997年1月9日向协华公司出具的《关于土地使用权问题的复函》同意收回（89）城地批字182号《征用土地通知书》核准我司拆迁文德路以东、珠光路以南、德政南路以西地段（面积47858）中的9653平方米用地出让给该公司建设商住楼项目之用。原我司与拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由协华公司仍需按原协议内容执行。我司已告知和督促协华公司委派专人与贵所联系完善直管房的征用补偿房屋产权移交工作。同时，我司协同上述两公司尽快完善房屋的移交工作等。2020年11月25日，原被告到庭称双方已协商一致均同意以以下房屋作为拆除原广州市东山区××光路××号房屋的产权补偿：1.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号204房；2.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号208房；3.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号402房；4.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号508-1房；5.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号606房；6.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号608房；7.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号904房；8.广州市海珠区五凤村路迎祥南横二巷7号702房；9.广州市海珠区五凤村路迎祥南横二巷7号902房。但原告称双方虽已确定的补偿房屋的具体房号，但还需要被告配合完成房屋的产权移交、房屋验收等相关工作。被告表示同意配合房屋交接工作。之后，双方自行对上述房屋进行了交接。2020年12月1日，被告填写《房屋移交接管表》，向原告移交上述9间房屋作为产权补偿，合计建筑面积607.8771平方米；原告作为接管单位于同日在该表盖章确认拟同意按公房接管；广州市住房和城乡建设局于同年12月9日盖章确认。2020年12月9日，广州市住房和城乡建设局向原告发出上述9间房屋的《接管通知书》，载明接管日期为2020年12月15日。原告表示诉请要求的租金及违约金计算至2020年12月15日止。被告称，其在2020年12月1日已经完成补偿房屋的移交手续，如果需要支付租金及违约金也应计至该日截止。另，原告陈述其主张的租金是依据的是双方合同附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》所载明的是原被拆迁房屋的月租金，双方均确认该租金被告已支付至2000年6月30日。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。原被告自愿签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》出自双方真实意思表示，内容无违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告作为合同一方当事人，起诉作为合同相对人的被告，于法有据。且根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意。相关行政主管部门对于行政许可事项的审批不能等同于合同权利义务转让的同意，故被告关于原被告主体不适格的答辩依据不足，本院不予采纳。被告未依约向原告支付原被拆迁房屋的租金及迟延交付补偿房屋已构成违约，原告要求被告按照合同约定的标准支付租金及违约金合法合理。双方签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》约定，被告逾期向原告移交补偿房屋的，应按照每日每平方米0.5元（即606.91平方米×0.5元/平方米=303.46元）计付，据此计算每月应付违约金约为9103.8元，相当于每月每平方米15元，低于同期同地段住宅租金参考价，且为双方经协商一致自愿约定，被告主张违约金标准过高依据不足，本院不予采纳。关于诉讼时效，根据《征地拆迁直管房补偿协议书》的约定，原告所主张的“租金”实为被告因拆迁行为导致原告租金收入减少而进行的补偿，原被告之间并不存在租赁关系，故该“租金”的诉讼请求应与违约金的诉讼请求一样，适用普通诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，其中第一百八十八条第一款规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据原告的举证，其在2004年3月1日发出《催办拆迁补偿通知》和《催租通知》后，直至2019年1月31日才再次向被告主张权利，期间没有诉讼时效中止或中断的相关证据，故2016年1月31日以前“租金”及违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于“租金”及违约金的截止时间，根据《房屋移交接管表》，被告于2020年12月1日已完成了向原告移交补偿房屋的义务，“租金”及违约金应计至该日为止，此后属广州市住房和城乡建设局与原告内部之间办理接管手续的时间，原告要求继续计付“租金”及违约金于法无据。至于原告关于移交补偿房屋的诉讼请求，因双方已在诉讼过程中协商一致并履行完毕，不需再行判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州市房屋安全管理所支付2016年2月1日起至2020年12月1日止的租金（按每月211.74元计付）；二、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州市房屋安全管理所支付2016年2月1日起至2020年12月1日止的违约金（每日按303.46元计付）；三、驳回原告广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26956元，由原告广州市房屋安全管理所负担21071元，被告广州市广协房地产开发有限公司负担5885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年一月二十九日书记员  梁 涛郑艳婷