广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终21623号上诉人（原审原告、反诉被告）：新堡五金（深圳）有限公司。法定代表人：陈月光，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市集鸿发电子有限公司。法定代表人：江汨鸿，该公司执行董事。上诉人新堡五金（深圳）有限公司（以下简称新堡公司）因与被上诉人深圳市集鸿发电子有限公司（以下简称集鸿发公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。新堡公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项和第四项判决内容，改判确认新堡公司与集鸿发公司之前签订的《厂房租赁合同》于2018年9月28日解除，驳回集鸿发公司支付租金、基本电费和卫生费的反诉请求；2.判决本案一、二审诉讼费用全部由集鸿发公司承担。事实与理由：一、一审法院认定涉诉租赁合同于2019年3月4日解除，是错误的。新堡公司与集鸿发公司签订的《厂房租赁合同》（以下简称“合同”）因政府征收致使不能实现合同目的，该合同已于2018年9月28日事实上已终止并解除，具体理由如下：1.2018年5月17日，集鸿发公司向新堡公司发出《关于配合做好深圳市×区×办事处轨道交通×号线支线工程项目土地整备工作的函》，告知新堡公司承租的合同项下的厂房在征收范围，被要求对项目征收工作积极配合，其中明确要求“不得签订任何新的租赁合同，并与现承租方和谐处理租赁关系、尽快解除租赁合同”。集鸿发公司的行为已经构成明确的解除双方租赁合同的意思表示。新堡公司回函表示，会积极配合办理提前解除租赁合同的相关手续。2.集鸿发公司曾于2018年9月5日向新堡公司签发了清退厂房的《放行条》，充分说明新堡公司与集鸿发公司已经就提前解除租赁合同达成了一致，否则，集鸿发公司不可能同意新堡公司作为承租人，将全部机器设备等搬迁出承租物业。3.集鸿发公司向新堡公司签发《放行条》后又反悔，并阻止新堡公司将生产设备搬出厂房，以此强迫新堡公司与其签订《合同终止协议》，以达到侵占新堡公司应得的征收拆迁补偿款目的。2018年10月23日，新堡公司委托律师与集鸿发公司当时的法定代表人江汨鸿交涉，其承认已经出具了《放行条》，并明确表示坚持2018年5月17日转发的政府通告的意见，即尽快解除合同。在这种情况下，一审法院认定合同在2019年3月4日解除，显然是极其错误的，严重损害了新堡公司的合法权益。二、一审法院认定新堡公司与集鸿发公司的合同于2019年3月4日解除，但从本案证据可以清楚看到，新堡公司没有搬离，是因为集鸿发公司在出具《放行条》后恶意阻挠造成的，新堡公司不应再继续支付自2019年3月5日起的租金、基本电费和卫生费。综上所述，在集鸿发公司2018年5月17日通知要求尽快解除租赁合同，并于2018年9月5日出具放行条的情况下，应当认定双方的租赁合同关系已经解除，新堡公司无须缴纳房租。新堡公司考虑到搬迁需要一定的时间，所以租金支付至2018年9月30日，已经充分履行了自己的合同以及合同后义务，无须再支付租金等各项费用。一审法院的相关认定是错误的，请求法院查明事实，依法应当予以纠正。集鸿发公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。新堡公司向一审法院起诉请求：1.确认新堡公司与集鸿发公司签订的《厂房租赁合同》于2018年9月28日解除；2.集鸿发公司退还履约保证金128400元；3.确认承租房屋的征收拆迁补偿款、地上附着物部分补偿款（包括二次装修、拆迁费、停产停业、临时安置费、不可预见费等）约1320000元（具体以政府核算数额为准）属新堡公司所有；4.集鸿发公司支付自2018年10月1日至同意新堡公司设备设施搬迁之日的额外停产停业损失费（按照20元/平方米/月的标准，暂计至2018年10月3日）；5.集鸿发公司承担本案诉讼费用。后新堡公司申请撤回第3、4项诉讼请求。集鸿发公司向一审法院提出反诉请求：1.新堡公司继续履行《厂房租赁合同》；2.集鸿发公司无须返还履行保证金128400元；3.新堡公司支付2018年10月计至2019年3月租金、水电费、滞纳金、卫生费共450739元；4.新堡公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：涉案位于深圳市光明区，于2005年1月13日取得深圳市规划局宝安分局颁发的深规许字05-×-0007号《深圳市建设用地规划许可证》，地块编号2004-×-296，总用地面积43848.5平方米；于2005年5月25日取得深规建许字200×94号《深圳市建设工程规划许可证》，计容规划建筑面积8649.66平方米，建筑功能为厂房，用地单位为光明街道办下属9个居委会。经光明街道工作委员会同意，深圳市富×实业有限公司（以下简称富×公司）为光明街道同富裕工业园土地的出让和物业管理人。富×公司与集鸿发公司于2013年6月3日签订《同富裕工业园厂房、宿舍租赁合同》，约定集鸿发公司承租涉案位于光明办事处同富裕工业园区01-02地块厂房Ｄ栋、07-01地块宿舍Ｅ栋，合计面积10533平方米，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日止。2017年3月8日，集鸿发公司与新堡公司签订《厂房租赁合同》，约定新堡公司承租集鸿发公司位于深圳市×区平方米用作厂房使用，租赁期为6年3个月，免租装修期为2017年3月6日至2017年3月25日，租赁期自2017年3月6日至2023年6月30日止，若租赁期内退租，免租期租金应补交；厂房租金每月60000元、配套宿舍6间每月租金4200元，新堡公司应于签约时支付履约保证金128400元，租赁期满免息退还；租金每两年递增一次，增幅10%；集鸿发公司每月收取卫生费800元：工业区提供300ＫＶＡ电容量供新堡公司使用，每月基本电费7200元，宿舍电费1.2元／度，水费每月6.5元／吨，房租于每月5日前支付，水电费在集鸿发公司发出收款通知单之日起5日内付清；如新堡公司未按约定支付上述费用，每延误一日按应交款总额的5‰支付滞纳金；新堡公司拖欠租金、水电费超过30日的，集鸿发公司有权停止供水供电或终止合同并收回房屋，没收合同押金；在合同履行期间，如发生战争、地震及其他自然灾害导致合同无法履行的，新堡公司应及时通知集鸿发公司，并提供有关部门的证明，集鸿发公司可以部分或全部免除其责任。合同签订后，新堡公司支付履约保证金128400元，集鸿发公司将涉案房屋交付新堡公司使用。2018年5月10日，深圳市×区新湖办事处向富×公司发送《深圳市×区新湖办事处关于配合轨道交通×号线支线工程项目工作的函》，载明内容为轨道交通×号线支线工程项目系市重点项目，根据新区工作部署，需尽快完成×号线支线项目土地整备工作……土地整备征拆工作在即，请贵司不得签订任何新的租赁合同，并与现承租方和谐处理租赁关系、尽快解除租赁合同；同时下发书面通知告知各承租方停止招工，提前做好员工分流等工作，理顺、解决与各相关权利人之间的经济关系。”2018年5月11日，富×公司向集鸿发公司转发《关于配合做好深圳市×区新湖办事处轨道交通×号线支线工程项目土地整备工作的函》，要求集鸿发公司按新湖办事处来函要求，落实好清租工作。2018年5月17日，集鸿发公司向新堡公司发送《关于配合做好深圳市×区新湖办事处轨道交通×号线支线工程项目土地整备工作的函》，载明内容为“我公司已收到新湖办事处关于《深圳市×区新湖办事处关于配合做好轨道交通×号线支线工程项目工作的函》，轨道交通×号线支线工程是市重点民生工程，工程涉及到征收贵公司承租的01-02地块D栋一楼整层，土地整备征拆工作在即，请贵司对项目征收工作积极配合，同时按新湖办事处来函工作要求落实，收函后三日内以书面形式回复我司。”2018年5月19日，新堡公司向集鸿发公司发函，载明收悉集鸿发公司上述函件，望集鸿发公司尽快拿出相关补偿方案。新堡公司后于2018年10月23日向集鸿发公司发送《律师函》，主张新堡公司原计划于2018年9月办理涉案租赁物业，但集鸿发公司未予放行，并向集鸿发公司征询《关于配合做好深圳市×区新湖办事处轨道交通×号线支线工程项目土地整备工作的函》是否履行，如确认不再履行，新堡公司将按双方《厂房租赁合同》约定缴纳租金并安排恢复生产，并声明保留因该函导致停产停业损失的追索权利。双方确认新堡公司未支付2018年10月起的租金、水电费、卫生费，集鸿发公司确认新堡公司在该期间未生产营业。但新堡公司依据双方未签字盖章的《合同终止协议》主张双方租赁合同关系于2018年9月28日解除，新堡公司无需支付后续费用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。新堡公司与集鸿发公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。有关合同解除的认定。结合本案，集鸿发公司于2018年5月17日向新堡公司发送《关于配合做好深圳市×区新湖办事处轨道交通×号线支线工程项目土地整备工作的函》，告知因土地整备征拆工作在即，要求新堡公司积极配合项目征收工作，按新湖办事处来函要求落实。而深圳市×区新湖办事处的《深圳市×区新湖办事处关于配合轨道交通×号线支线工程项目工作的函》，则要求尽快解除租赁合同，理顺、解决经济关系。新堡公司据此主张解除双方《厂房租赁合同》关系并不违反法律、合同约定，合同自通知到达对方时解除，结合本案诉状送达集鸿发公司的时间，一审法院确认双方房屋租赁合同关系自2019年3月4日解除。至于新堡公司依据双方未签字盖章的《合同终止协议》主张合同解除时间2018年9月28日，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。至于集鸿发公司主张继续履行合同的诉求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。有关履约保证金、房屋返还的认定。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行；尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案《厂房租赁合同》解除，不能归责于双方，集鸿发公司虽提出新堡公司未支付租金等其有权没收履约保证金，考虑到新堡公司未付上述费用系因双方对合同履行、解除发生争议所致，应当区别于其他恶意违约行为，从公平原则考虑，新堡公司支付的履约保证金128400元，集鸿发公司应予返还。合同解除后，新堡公司应将涉案厂房、宿舍返还集鸿发公司。有关2018年10月起的租金、水电费、卫生费、滞纳金。本案《厂房租赁合同》解除前，新堡公司仍应按合同约定履行支付租金、水电费、卫生费的义务。鉴于新堡公司未支付2018年10月起的租金、水电费、卫生费，且尚未实际搬离涉案房屋，结合集鸿发公司主张的期间，新堡公司应支付2018年10月至2019年3月期间的租金385200元（64200元/月×6月）、基本电费43200元（7200元/月×6月）、卫生费4800元（800元×6月），至于实际用电费、水费，鉴于集鸿发公司确认新堡公司在该期间未营业，且集鸿发公司提供的证据无法充分证实新堡公司用电、用水费用，一审法院不予核定。至于集鸿发公司主张的滞纳金，双方合同虽约定欠付款项的违约责任，但结合本案实际，新堡公司未交纳费用系因土地整备事宜导致双方对合同履行、解除发生争议所致，应区别于其他恶意违约情形，从公平角度考虑，一审法院认为应不计付违约金为宜。新堡公司撤回其第3、4项诉求，系新堡公司对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。对于新堡公司的诉讼请求、集鸿发公司的反诉请求，超过一审法院认定的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认新堡公司与集鸿发公司之间签订的《厂房租赁合同》于2019年3月4日解除；二、新堡公司于判决生效之日起十日内向集鸿发公司返还位于深圳市×区间宿舍；三、集鸿发公司于判决生效之日起十日内向新堡公司返还履约保证金128400元；四、新堡公司于判决生效之日起十日内向集鸿发公司支付2018年10月至2019年3月期间的租金385200元、基本电费43200元、卫生费4800元；五、驳回新堡公司的其他诉讼请求；六、驳回集鸿发公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费18286元，由新堡公司负担16719元，集鸿发公司负担1567元。反诉费4795元，由新堡公司负担3587元，集鸿发公司负担1208元。财产保全费2773元，由集鸿发公司负担。新堡公司对一审法院查明的事实提出异议称：新堡公司解除合同的依据是集鸿发公司于2018年9月5日给新堡公司开具的《放行条》。由于新堡公司已支付了2018年9月份的租金，所以新堡公司主张涉案合同于2018年10月1日解除。集鸿发公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。新堡公司二审提交以下证据：落款时间为2018年9月5日的《放行条》打印件。新堡公司主张该《放行条》可视为合同解除的通知，因此，双方的房屋租赁合同关系已于2018年9月5日解除。集鸿发公司质证称：《放行条》的真实性无法确认。即使证据是真实的，也不能证明双方解除合同的时间为《放行条》开具的时间；《放行条》只能证实新堡公司要求搬迁场内部分设备，并不能说明集鸿发公司同意双方解除合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，由于深圳市轨道交通×号线支线工程项目土地整备需要，新堡公司与集鸿发公司之间的《厂房租赁合同》已无法继续履行，新堡公司据此主张解除合同符合法律规定。新堡公司与集鸿发公司之间的函件往来显示：1.集鸿发公司于2018年5月17日向新堡公司发送《关于配合做好深圳市×区新湖办事处轨道交通×号线支线工程项目土地整备工作的函》，告知因土地整备征拆工作在即，要求新堡公司积极配合项目征收工作，按新湖办事处来函要求落实；2.新堡公司收悉前述函件后于2018年5月19日复函请集鸿发公司提供相关补偿方案；3.新堡公司于2018年10月23日向集鸿发公司发送《律师函》征询此前关于土地整备工作的函是否履行，如不履行，则按双方《厂房租赁合同》约定缴纳租金、恢复生产。可见，上述函件往来期间双方当事人处于解除合同的协商阶段，并未明确作出解除涉案《厂房租赁合同》的意思表示。新堡公司二审提交的2018年9月5日《放行条》打印件无原件核对，且内容仅为允许新堡公司搬迁场内部分设备，无法证明双方在当时已同意解除合同。新堡公司提起本案诉讼诉请解除涉案《厂房租赁合同》，一审法院于2019年3月4日将新堡公司民事起诉状副本送达至集鸿发公司，即视为新堡公司有关解除合同的通知已送达至集鸿发公司，一审法院据此认定涉案《厂房租赁合同》于2019年3月4日解除合法有据，本院予以确认。在涉案《厂房租赁合同》解除前，新堡公司仍应按照合同约定支付租金、水电费、卫生费。一审法院综合本案情况认定新堡公司应支付2018年10月至2019年3月期间的租金385200元、基本电费43200元、卫生费4800元，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币7798元，上诉人新堡五金（深圳）有限公司已预交，由该公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二一年一月十五日书记员 陈永雪（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。