贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初281号原告孙良丽，女，1979年5月10日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。原告裴建华，男，1976年12月25日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，系特别授权代理。二原告委托诉讼代理人张兢，贵州圣谋律师事务所律师，系一般授权代理。被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人赵方，该公司董事长。委托代理人方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，系特别授权代理。原告孙良丽、裴建华与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告孙良丽、裴建华委托诉讼代理人吴敏，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告以购房款658667.00元为本金基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算并支付2017年1月24日至2019年1月4日止逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金80215.58元；二、案件受理费由被告负担。经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告孙良丽、裴建华于2015年7月12日与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告招商商置公司开发的位于毕节市七星关区（商铺）一套。房号为Ｃ2-1-26，建筑面积41.97平方米，总价658667.00元。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2015年12月30日前向原告交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的1／10000承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期同类存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，缴纳了购房款658667.00元，并交纳了公共维修基金等费用。被告于2015年12月27日向原告交付了商品房，于2018年8月29日取得涉案商品房的所有权初始登记，并于2018年10月18日通过邮政特快专递通知原告办证，于2019年1月4日为原告办理了涉案房屋产权证书。对上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并交纳了公共维修基金、契税等办证所需的费用。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，或如期向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的快递单回执、《关于办理房屋不动产权证的告知书》能证明被告在具备办理涉案房屋转移登记条件后于2018年10月18日已履行告知原告的义务。由于合同对交付办理商品房转移登记的有关文书的具体时间和违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告应于实际交付商品房之日2015年12月27日起90日即2016年3月27日前告知原告，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2016年3月28日起至告知办理转移登记的文书之日2018年10月18日止（已超出180天）。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额658667.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房和逾期办证行为系持续性违约行为，该违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩，本院予以支持。故从原告向本院交诉状主张权利之日2020年10月21日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年10月21日起的违约金应予保护，超过3年的部分，认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额658667.00元为基数，从2017年10月21日起至告知办理转移登记的文书之日2018年10月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效十日内支付原告孙良丽、裴建华违约金，违约金计算方式以原告已付购房款总额658667.00元为基数，从2017年10月21日起至2018年10月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；二、驳回原告孙良丽、裴建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902.00元，由原告孙良丽、裴建华负担442.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担460.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。审判员  李华忠二〇二一年一月二十八日书记员  王 旭