广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初23556号原告（反诉被告）：晨氏（广东）健康科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张明杰。委托诉讼代理人：莫俊，系广东海派律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州大一互连网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：钱炽峰，系董事长。委托诉讼代理人：谢晓群，系北京市君泽君（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司（以下简称“晨氏公司”）诉被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司（以下简称“大一公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，晨氏公司的委托诉讼代理人莫俊，大一公司的委托诉讼代理人谢晓群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晨氏公司向本院提出诉讼请求：1、确认《广州市房屋租赁合同》与《租赁合同补充协议一》于2019年12月31日解除；2、大一公司返还晨氏公司已支付的办公家私设备转让费40000元、租金保证金88114.52元、管理费保证金11331元、电费保证金5665.8元、拆除墙体押金44000元、光纤管道占用费5000元、10月新增租金保证金差额7048.26元，合计201160.18元；3、本案的诉讼费由大一公司承担。事实与理由：2019年3月8日，晨氏公司、大一公司签订《广州市房屋租赁合同》与《租赁合同补充协议之一》，约定晨氏公司承租广州市天河区黄埔大道西120号写字楼第24层AB单元。租赁期间，因大一公司一直不能按事先承诺将租赁合同转为直接与业主签署，也一直未得到业主的转租许可，致使晨氏公司无法办理租赁登记备案，无法将工商注册地址变更至涉案商铺。经了解，大一公司收取的拆除墙体押金和光纤管道占用费没有依据，经晨氏公司要求，大一公司拒不退还。因上述事件无法协商一致且大一公司威胁停水停电，晨氏公司不得不于2019年12月31日搬离，因大一公司拒绝开具放行条，晨氏公司的办公家私设备无法搬出，被大一公司扣留。大一公司辩称：一、晨氏公司对于业主方的存在是明知的，也明知如果直接承租我方租约下的剩余租期，可以不需要支付装修顶手费，直接支付部分家私费直接可以拎包入住，待租约期满后再以自己名义与业主方签约。我方自2019年2月25日已从涉案商铺地址变更为目前的公司所在地住址，晨氏公司入住后该物业并未占用，并不妨碍原告工商住址变更。我方从未收到晨氏公司要求协助办理工商住址变更的通知，也未收到晨氏公司提供的任何资料要求我方向物业公司沟通配合办理等事宜。晨氏公司最终未办理住址变更是因其经营不善，资金紧张，早有搬离的想法。二、晨氏公司本应在2019年12月16日前支付当月租金、物业管理费及上个月的电费，但一直未向我方支付，违约在先。我方有权没收保证金及封存物业内的晨氏公司财物。三、晨氏公司在承租时已知我方向业主缴纳了拆除墙体押金、光纤管道占用费，为保障晨氏公司在承租期间的相关权利，其同意承接上述费用，并商议按物业管理处的规定，待租赁期满晨氏公司不存在违反物业管理规定下，一并退还给晨氏公司，晨氏公司同意后才向我方支付了该笔费用。晨氏公司是在有意要单方撕毁合同在我方催要租金时才借题发挥，以此为由拒付租金。四、晨氏公司在《复函“关于缴纳租金的催告”》中明确表示将于2020年元旦前后撤离，并在未办理物业退租手续的情况下于2020年1月15日私自搬离，属违约在先，应承担相应的违约责任。五、晨氏公司一直未向我方缴纳租金，业主一直向我方催缴并于2020年4月20日以律师函的方式通知收回物业，并于2020年6月向广州市南沙区人民法院起诉要求我方支付2020年1月至4月的租金，在晨氏公司承租期间，我方在其中并未赚取一分一毫的利益，相反还为晨氏公司沟通协商退还各项保证金事宜，从公平起见，晨氏公司、大一公司之间的租赁关系应于2020年4月30日解除为宜。六、晨氏公司、被告签署的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。因晨氏公司单方解除合同，我方有权不予退还租赁保证金、管理费保证金、电费保证金、拆除墙体押金、光纤管道占用费，另，办公家私设备转让费为晨氏公司承租剩余租约时向我方购买家私设备的顶手费，且在2020年1月初至1月15日已陆陆续续被搬离，晨氏公司无权要求退还。大一公司向本院提出反诉请求：1、晨氏公司支付2019年12月16日至2020年1月16日房屋租金47581.39元、物业管理费5665.8元、2019年12月电费1453.37元，合计54700.56元，并以每月拖欠费用为本金，按每日万分之五的标准，分别自当月17日起计至实际付清之日止；2、晨氏公司支付2个月租金的违约金即95162.78元；3、晨氏公司支付被告维权产生的律师费20000元；4、晨氏公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月8日，晨氏公司、大一公司签订《广州市房屋租赁合同》与《租赁合同补充协议之一》，约定晨氏公司承租广州市天河区黄埔大道西120号写字楼第24层AB单元，晨氏公司至今拖欠2019年12月16日至2020年1月16日的租金、管理费及2019年12月的电费，经我方多次催告拒不缴纳，并强行退租。晨氏公司针对大一公司的反诉辩称：晨氏公司已于2019年12月31日实际搬离租赁房屋，所以即使大一公司要反诉租金、物业管理费、电费，也应该算到截止2019年12月31日的租金、物业管理费、电费。我方实际支付租金、物业管理费、电费至2019年12月15日。对于大一公司反诉主张的电费1453.37元，电费数额没有异议，但对于大一公司主张的电费计算周期有异议，大一公司主张的2019年12月电费实际上是2019年12月11日至2020年1月10日的电费，我方在2019年12月31日已搬离涉案物业，应按比例计付我方在搬离前的电费。对于大一公司反诉主张迟延违约金的计算标准，我方认为并非我方过错造成，我方没有承担的义务。对于大一公司主张的2个月租金的违约金，我方认为大一公司重复计算，大一公司已在答辩意见中主张没收相当于2个月租金的保证金。经审理查明：2019年3月8日，大一公司（出租人/甲方）与晨氏公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市天河区黄埔大道西路120号2401自编AB房号（以下简称涉案商铺）出租给乙方办公用途使用；其中2019年10月26日至2020年10月25日期间月租金额为47581.39元；租金按月结算，由乙方在每月的第十六日前按银行转账方式缴付；乙方向甲方交纳88114.52元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按每月租金额的2%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准；等。大一公司（出租人/甲方）与晨氏公司（承租人/乙方）并签订《租赁合同补充协议一》，约定：本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议；租金以一个自然月为一期，如一期不足一整月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额；自签订本协议时，乙方应向甲方支付首月（2019年3月16日至2019年4月15日）租金44057.26元，保证金88114.52元，2019年10月25日前缴交保证金差额7048.26元；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在三十个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；物业管理费每月为5665.8元，按月支付，乙方应在每月十六日前支付；自签订本协议时，乙方应向甲方支付首月（2019年3月16日至2019年4月15日）管理费5665.8元，管理费保证金11331.6元；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在三十个工作日内将管理费保证金（不计利息）退回乙方；乙方在签订本协议时向甲方缴交水电费周转金5665.8元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退回乙方；乙方使用的电话、光纤、有线电视等由乙方向物业管理公司申报并自行承担相关费用；如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前六个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；乙方未按本协议缴交租金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%向甲方支付迟延违约金，逾期超过20日的或当月最后一天（二者以先到日期为准），无论是否已获甲方的正式通知，视为乙方严重违约，除收取应收租金等费用及延迟违约金外，甲方有权立即终止原合同及本协议，无条件收回该物业，没收乙方保证金；乙方未依协议约定或法律法规单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费等；等。晨氏公司提交《家私清单》（载明移交单位为大一公司，签收单位为晨氏公司，双方签订租赁合同，乙方应在2019年3月10日前向甲方一次性支付顶手费40000元，缴纳顶手费后，乙方拒绝承租的，甲方不予退回上述费用）、中国建设银行单位客户专用回单，主张其于2019年3月8日向大一公司支付办公家私设备转让费40000元，大一公司对上述证据的真实性予以确认。2019年3月11日，晨氏公司向大一公司支付水电费保证金5665.8元、光纤管道占用费5000元、拆除墙壁押金44000元、管理费保证金11331.6元、租赁保证金88114.52元。庭审中，晨氏公司、大一公司均确认晨氏公司向大一公司支付了新增租赁保证金差额7048.26元。晨氏公司主张因大一公司一直不能按事先承诺将租赁合同转为直接与业主签署，也一直未得到业主的转租许可，致使晨氏公司无法办理租赁登记备案，无法将工商注册地址变更至涉案商铺，其无奈于2019年12月31日搬离，但因大一公司拒绝开立放行条，办公家私设备无法搬出，被大一公司扣留，主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2019年12月31日解除。大一公司主张晨氏公司系在2020年1月15日在未办理物业退租手续的情况下私自搬离，业主一直向大一公司催缴租金并于2020年4月20日以律师函的方式通知收回物业，主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2020年4月30日解除。大一公司提交支付凭证、民事委托合同及发票证明其律师费的支出。本院认为：晨氏公司与大一公司就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方对此均应切实履行。晨氏公司主张因大一公司不能按事先承诺将租赁合同转为直接与业主签署也一直未得到业主的转租许可，其于2019年12月31日搬离，对此并未充分举证予以证明，大一公司自认晨氏公司系在2020年1月15日自行搬离，本院予以采纳，并酌情认定晨氏公司与大一公司就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于该日解除。晨氏公司主张两合同于2019年12月31日解除，大一公司主张两合同于2020年4月30日解除，本院均不予采纳。但晨氏公司的自行搬离行为并不符合《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》约定的合同解除的条件，因此晨氏公司对于两合同的解除存在违约行为，应承担相应的违约责任。晨氏公司诉请要求大一公司退还租赁保证金88114.52元、管理费保证金11331元、电费保证金5665.8元、10月新增租金保证金差额7048.26元缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。晨氏公司于2020年1月15日搬离，大一公司反诉诉请要求晨氏公司支付2019年12月16日至2020年1月15日的租金47581.39元、物业管理费5665.8元及2019年12月的电费1453.37元，符合合同约定，本院予以支持。如上所述，晨氏公司的自行搬离行为并不符合合同约定的解除的条件，应承担相应的违约责任，大一公司主张晨氏公司向其支付违约金有事实依据，但大一公司主张违约金按每日万分之五的标准计算显属过高，本院酌情予以调低，以欠费总额54700.56元（47581.39+5665.8+1453.37）为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2019年12月17日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限。对于大一公司反诉诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。如前所述，本院已判令不予退还晨氏公司支付的各项保证金，大一公司的损失已得到补偿，其反诉诉请要求晨氏公司支付2个月租金的违约金95162.78元，本院不再支持，予以驳回。晨氏公司与大一公司签署的《家私清单》中明确载明“缴纳顶手费后，晨氏公司拒绝承租的，大一公司不予退回上述费用”，晨氏公司诉请要求大一公司退还办公家私设备转让费40000元缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。而双方签署的合同中对拆除墙体押金及光纤管道占用费并无约定，现合同已解除，大一公司持有上述费用缺乏依据，晨氏公司诉请要求其返还上述费用，本院予以支持。大一公司已提交相应证据证明其律师费的支出，其反诉诉请要求晨氏公司支付律师费20000元有事实及合同依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司、被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司就广州市天河区黄埔大道西路120号2401自编AB房号签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2020年1月15日解除；二、原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司支付2019年12月16日至2020年1月15日的租金47581.39元、物业管理费5665.8元及2019年12月的电费1453.37元并支付迟延支付上述费用的违约金（以54700.56元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2019年12月17日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限）；三、被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司退还拆除墙体押金44000元、光纤管道占用费5000元；四、原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司支付律师费20000元；五、驳回原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4318元，由原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司负担3268元，被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司负担1050元，反诉受理费1930元，由原告（反诉被告）晨氏（广东）健康科技有限公司负担895元，被告（反诉原告）广州大一互连网络科技有限公司负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年一月二十日书记员 谢丽军