福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4871号 原告：福州广晟无缝钢管有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦镇中院村，统一社会信用代码9135012179378828XT。 法定代表人：陈信滔，执行董事。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师。 被告：福州韩居丽居橱柜有限公司，原住所地福建省福州市闽侯县祥谦镇中院工业区3号冷轧车间整座，现住所地福建省闽侯县青口投资区福州宝恒家具有限公司厂区内，统一社会信用代码91350121MA348ELB12。 法定代表人：赖美英，执行董事。 委托诉讼代理人：刘积灿，福建能匠律师事务所律师。 原告福州广晟无缝钢管有限公司（以下简称广晟公司）与被告福州韩居丽居橱柜有限公司（以下简称韩居丽居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广晟公司的委托诉讼代理人赵秀芝及被告韩居丽居公司的委托诉讼代理人赵秀芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令韩居丽居公司向广晟公司支付拖欠的租金330000元、物业管理费10700元及滞纳金（以340700元为基数，按照月利率2%的标准计算，自2020年3月2日起计至付清之日止）；2.判令韩居丽居公司向广晟公司支付拖欠的水电费17444元及逾期付款违约金（以17444元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月26日起计至付清之日止）；3.判令韩居丽居公司向广晟公司支付厂房租赁空窗期2个月租金损失220000元及逾期付款违约金（以220000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月26日起计至付清之日止）；4.判令由韩居丽居公司承担本案诉讼费。 事实和理由：2015年10月20日，广晟公司（甲方）与韩居丽居公司的创办人吕献辉（乙方）签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：1.甲方将位于福州市闽侯县××镇××村的厂区内办公楼、生产车间、冷拔车间、退火车间、洗酸车间、员工宿舍、仓库、食堂、停车棚等地共计7500平方米（以下简称租赁厂房），租赁给乙方使用；2.租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；2015年10月20日至2016年1月1日是免租期；租金前三年为每月10万，后两年递增10%，即为每月11万元；租金采取先付后用的方式，乙方应于每季度月前三日内付清一个季度的租金（30万），而后按季度以此类推；3.乙方应于每月1日或该日以前向甲方支付当月租金，以先付后用的方式；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%；4.乙方应于每月1日或该日以前按补充合同的约定向甲方支付物业管理费，逾期支付物业管理费应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的3%；5.未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同；如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知乙方，且履行完毕以下手续：ａ、向甲方交回租赁物；ｂ、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；ｃ、因于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金的两倍的款项作为赔偿等事宜。合同签订当天，广晟公司依约将上述租赁厂房交付给韩居丽居公司使用。 2019年7月1日，广晟公司与韩居丽居公司（吕献辉作为全权代表）签订一份《厂房租赁合同书（补充）》，双方约定租期延展两年（即从2021年1月1日起至2022年12月30日止），租金在原租金每月11万元的基础上每月追加2万元等事宜。 前四年，韩居丽居公司依照合同约定向广晟公司给付租金及水电费物业费。但从2020年1月1日起，第一季度的租金就一直以各种理由推托不付。韩居丽居公司从2020年2月起陆续将厂房中的主要生产设备搬走，直到2020年4月27日止尚未完全搬离，仍有设备留下。 2020年1月15日，韩居丽居公司通过银行转账方式仅向广晟公司支付2020年1月1日至1月10日期间水费442元、电费91031元及1月份物业管理费4900元。 2020年5月18日，广晟公司委托福建度德律师事务所向韩居丽居公司发出一份《律师函》，要求解除广晟公司与韩居丽居公司创建人吕献辉于2015年10月20日签订的《厂房租赁合同书》、广晟公司与韩居丽居公司于2019年7月1日签订的《厂房租赁合同书（补充）》及要求韩居丽居公司于《律师函》发出之日起7日内支付拖欠的款项及相应的滞纳金。 2020年5月20日，韩居丽居公司收到律师函后仍不予理会，拒不履行合同义务，已经构成根本性违约，双方之间的合同已于2020年5月20日解除。韩居丽居公司尚欠广晟公司第一季度的租金330000元、物业管理费10700元、水电费17444元、当月厂房租赁空窗期2个月房屋租金赔偿金220000元以及相应的滞纳金、逾期付款违约金。现广晟公司为维护自身的合法权益，依据我国相关法律规定，特向贵院具状起诉，望判如所请。 韩居丽居公司辩称，一、答辩人筹建经办人吕献辉与原告所签订的《房屋租赁合同》，自答辩人核准登记之日起，承租方的权利义务已全部移转至答辩人。广晟公司与答辩人韩居丽居公司于2019年7月1日作为租赁合同的主体签订的《厂房租赁合同（补充）》，是双方对该法律事实的确认。 二、原告所出租给答辩人的厂房没有消防栓基础设施，占用消防通道搭盖厂房；原生产用途的消防安全等级不符合家具生产企业的火灾危险分类别与耐火等级的规范，无法按照租赁房屋的约定用途使用。鉴于此，经双方协商解除了租赁合同。答辩人韩居丽居公司承受重大经济损失进行了整体搬迁。 1、2019年8月间，闽侯县政府对全县工业园区开展了消防安全专项整治。检查中对存在的四项消防安全问题进行了记录，其中属于出租房的问题包括厂房没有消防栓基础设施，占用消防通道搭盖厂房。检查过程中，答辩人从检查组了解到：早在2016年7月8日，原告就因上述问题就受到闽侯县公安消防大队处以5000元的行政处罚。至本次检查时仍未整改；原告租赁厂房原生产用途设计的消防安全等级为丁类，不符合家具生产企业的丙类、甲类（油漆车间）的消防安全设计规范。 2、上述检查情形，答辩人在第一时间告知了出租方原告。基于上述违反消防法规，无法使用租赁厂房作为家具生产的情形，经答辩人与原告协商双方同意解除租赁合同。随后，原告进行了广告招租并于2020年2月1日起将原租赁房屋出租给了“朴尚品牌管理（杭州）有限公司”；而答辩人则在2019年10月29日与福州宝恒家具有限公司签订了房屋租赁合同，并在2020年1月16日前将原租赁房屋清空、打扫后交还给了原告。答辩人为了消防安全而整体搬迁，承受了重大的经济损失。 3、基于上述存在的消防安全问题，以及无法按照租赁房屋的约定用途使用的状况，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条所规定的“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。因此，解除合同的行为是合法的，且本案的事实也表明答辩人与原告经协商后已经解除了租赁合同。 三、原告所诉答辩人拖欠其租金、水电、物业管理费，以及要求赔偿“2个月空窗期损失”，不符合本案的事实。 1、韩居丽居公司筹建经办人吕献辉于2015年10月23日按原告授权代表陈信滔在《房屋租赁合同》中手写指定的银行账户支付了15万元租赁保证金。该保证金尚未结算，抵扣2020年1月16日之前的租金58667元后尚余91333元，不存在拖欠原告租金的事实； 2、答辩人已经于2020年1月16日前将原租赁房屋清空、打扫后交还给了原告。2020年1月15日，答辩人已向原告付清了之前的相关费用。原告自2020年2月1日起将原租赁房屋出租给了“朴尚品牌管理（杭州）有限公司”，不存在造成“两个月空窗期损失”的事实。 综上，请法庭依据本案的事实依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月20日，广晟公司（甲方）与韩居丽居公司的创办人吕献辉（乙方）签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：1.甲方将位于福州市闽侯县××镇××村的厂区内办公楼、生产车间、冷拔车间、退火车间、洗酸车间、员工宿舍、仓库、食堂、停车棚等地共计7500平方米（以下简称租赁厂房），租赁给乙方使用；乙方应按国家的有关法律法规取得合法的生产经营资质及排污、消防、劳动、安全等项，违法经营造成的法律后果及经济损失概由乙方承担，与甲方无涉；2.租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；2015年10月20日至2016年1月1日是免租期；租金前三年为每月10万，后两年递增10%，即为每月11万元；租金采取先付后用的方式，乙方应于每季度月前三日内付清一个季度的租金（30万），而后按季度以此类推；3.乙方应于每月1日或该日以前向甲方支付当月租金，以先付后用的方式；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%；4.乙方应于每月1日或该日以前按补充合同的约定向甲方支付物业管理费，逾期支付物业管理费应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的3%；5.未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同；如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知乙方，且履行完毕以下手续：ａ、向甲方交回租赁物；ｂ、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；ｃ、因于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金的两倍的款项作为赔偿等事宜。合同签订当天，广晟公司依约将上述租赁厂房交付给韩居丽居公司使用。韩居丽居公司亦按约支付了租金至2019年12月止。 2019年7月1日，广晟公司与韩居丽居公司再次签订了一份《厂房租赁合同书（补充）》，双方约定租期延展两年（即从2021年1月1日起至2022年12月30日止），租金在原租金每月11万元的基础上每月追加2万元。 2020年2月1日，朴尚品牌管理（杭州）有限公司与广晟公司就案涉厂房签订了一份《厂房租赁合同书》，合同载明租金从2020年4月1日起开始计算。 2020年5月18日，广晟公司委托福建度德律师事务所向韩居丽居公司发出一份《律师函》，要求解除广晟公司与韩居丽居公司创建人吕献辉于2015年10月20日签订的《厂房租赁合同书》、广晟公司与韩居丽居公司于2019年7月1日签订的《厂房租赁合同书（补充）》及要求韩居丽居公司于《律师函》发出之日起7日内支付拖欠的款项及相应的滞纳金。韩居丽居公司于2020年5月20日签收。 另查：1、案涉坐落于福州市××镇××村的出租厂房办理了侯房权证Ｈ字第1××4号《房屋所有权证》及侯（青）国用（2008）第x号《土地使用权证》。2、2020年1月15日，韩居丽居公司通过银行转账向广晟公司支付了2020年1月1日至1月10日期间水费442元、电费91031元及1月份物业管理费4900元。3、韩居丽居公司于2020年1月16日停止生产，除了车间通风设备、铁门等固定物没有拆除外，其他东西已经搬离租赁厂房。4、广晟公司出租的厂房原生产用途的消防安全等级为丁类，而家具生产用途的厂房消防安全等级要求达到丙类（其中油漆车间要求达到甲类）。5、韩居丽居公司筹建人吕献辉曾于2015年10月23日支付广晟公司15万元租赁保证金。韩居丽居公司表示该保证金抵扣2020年1月16日为止的租金58667元后尚余91333元，不存在拖欠租金情况。6、闽侯县公安消防大队曾于2008年7月3日对案涉厂房出具一份建设工程消防设计审核意见书，载明案涉厂房的消防设计为单层丁类钢结构工业建筑。7、2016年7月8日，因案涉厂房的消防安全存在隐患，闽侯县公安消防大队对广晟公司作出罚款5000元的行政处罚决定书。8、2020年1月15日，韩居丽居公司通过银行转账方式向广晟公司支付了1月1日至10日的水费442元、电费91031元及1月份物业管理费4900元。审理中，广晟公司放弃要求韩居丽居公司支付水电费。9、庭审中，广晟公司申请撤回对韩居丽居公司创建人吕献辉的起诉，本院已经当庭口头裁定予以准许，并记录在案为据。 本院认为，韩居丽居公司的创办人吕献辉与广晟公司签订的租赁合同，在公司成立后所产生的权利义务，合同相对方有权选择由创办人或者设立的公司承受，广晟公司选择由设立的韩居丽居公司承受，符合法律规定，本院予以准许。广晟公司于2015年10月20日与韩居丽居公司的创办人吕献辉签订的《厂房租赁合同书》以及于2019年7月1日与韩居丽居公司签订的《厂房租赁合同书（补充）》，双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的禁止性规定，均合法有效。但广晟公司出租给韩居丽居公司的案涉厂房消防设计为单层丁类钢结构工业建筑，不符合韩居丽居公司租赁厂房用于家具生产用途的火灾危险分类消防安全等级的强制性要求（丙类、甲类），无法正常使用厂房生产家具，韩居丽居公司据此于2020年1月16日搬离租赁厂房，并主张双方于2020年1月16日解除案涉租赁合同，符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，本院予以支持。韩居丽居公司因法定原因解除与广晟公司签订的租赁合同，不存在违约行为，不承担违约责任，但应支付搬离厂房前的租金、水电及物业费。广晟公司放弃要求韩居丽居公司支付水电费，没有违反法律规定，本院予以准许。由于韩居丽居公司已经付清2020年1月份的物业费，广晟公司要求韩居丽居公司支付物业费10700元的主张，缺乏依据，本院不予支持。韩居丽居公司自认愿意承担2020年1月1日至1月16日搬离厂房前产生的租金58667元，符合双方的约定，本院予以照准。但鉴于双方解除合同后广晟公司应退还的租赁保证金15万元足以抵扣未付清的租金，故韩居丽居公司无需实际支付租金。对租赁保证金扣除租金后的剩余部分属于反诉内容，不宜直接判决，双方如发生争议，韩居丽居公司可另行起诉。广晟公司提出租赁厂房消防安全不达标应由韩居丽居公司按约负责升级改造的辩解，因升级火灾危险分类消防安全等级需要改造厂房的主体结构，不属于双方在租赁合同中约定应由承租方负责办理的消防事项，故本院对该项辩解不予支持。韩居丽居公司于2020年1月16日搬离厂房后虽然留有通风设备、铁门等固定物未拆除，但根据租赁合同的约定已归广晟公司所有，且不影响广晟公司另行出租，故不能据此认定韩居丽居公司未于2020年1月16日搬离。广晟公司的其他诉请均缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，判决如下： 驳回福州广晟无缝钢管有限公司的诉讼请求。 案件受理费9999元，减半收取计4999.5元，由福州广晟无缝钢管有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 刘长其 二〇二一年一月七日 法官助理 陈秀桐 书 记 员 吴 静 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。