广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初33933号原告：万惠玲。委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。被告：佛山市禅城南庄镇罗南村民委员会。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东升禾律师事务所律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：赵琦，女，系该公司破产管理人广东源浩律师事务所工作人员。委托诉讼代理人：张颖棋，女，系该公司破产管理人广东源浩律师事务所工作人员。原告万惠玲诉被告佛山市禅城区××××××民委员会（以下简称罗南村委会）、第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告立即支付物业使用权出让金457346元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月29日，原告（受让方、乙方）与第三人（出让方、甲方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定第三人将位于佛山市禅城区××××××××侧海盛东方购物中心四层A12号物业使用权出让给原告，出让期限从合同签订之日起，截止日期统一为2029年7月7日，第三人在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业使用权给原告；原告向第三人支付物业使用权出让金457346元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给第三人，由第三人统一对外招商，第三人按年固定回报率按月向原告支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由原告自行收回，原告不要求第三人回购商铺的，第三人在2013年10月1日起7天内将物业交付给原告。2010年7月29日、10月11日，第三人向原告出具收据，确认已收到总出让金457346元。合同签订后，第三人向原告支付了少许回报款（具体金额记不清）。2013年1月14日，第三人将涉案项目移交给用地出租人，即被告。2015年2月16日，佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司将涉案项目整体出让给他人。2018年4月11日，被告向涉案项目的物业受让人出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。”“由罗南村委会直接支付业主”。原告认为被告的行为是债务加入的明确表示，是自愿承担其与第三人签订的土地租赁合同所衍生的债务行为。因此，请求法院判令被告立即向原告支付因与第三人签订《物业使用权出让合同》产生的债务本金457346元。被告辩称：第一，本案案由为合同纠纷，原告应以合同的相对方即第三人作为被告提起本案诉讼，而不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。法院应向原告释明并由原告申请追加海盛东方为本案被告，否则法院应对原告的起诉依法予以驳回。本案所涉《物业使用权出让合同》为原告与第三人所签订的，且涉案的“物业出让金”亦是由原告直接支付给第三人，因此第三人是合同相对方，也是本案债务的主债务人，原告以合同纠纷为案由提起本次诉讼，应基于合同关系将海盛东方列为被告提起诉讼，而不可仅以合同外第三方提起本案诉讼，否则不能以合同纠纷为案由进行处理。而在佛山市中级人民法院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定海盛东方是涉案合同的签订主体，是涉案债务的主债务人，罗南集团、罗南村并非主债务人，与涉案债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。第二，被告从未与原告签订任何合同或协议，亦从未接受过原告所支付的“物业出让金”，且被告也不是涉案合同的缔约方，原告无权要求被告支付“物业出让金”。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同作为一种债的关系，不同于其他民事法律关系，合同关系具有相对性：其一，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人可以向合同另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼；其二，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同约定的权利并履行合同约定或法律规定的义务；其三，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，原告所提出的权利请求系基于其与第三人之间所签订的《物业使用权出让合同》的约定，被告并非该合同的缔约方，未与原告签订其他租赁合同或协议，也从未接受过原告所支付的“物业出让金”，更未作出任何要履行原告与第三人之间的租赁合同义务的意思表示，被告与原告之间也不存在可突破合同相对性的充分事由，因此，被告与原告之间不存在租赁合同关系，也无义务履行涉案合同中海盛东方的权利义务。另外，根据（2017）粤0604民初10061号《民事判决书》认定：“第三人对《物业使用权出让合同》违约，应承担相应的违约责任，但答辩人并不是违约责任的主体，被答辩人要求答辩人承担违约责任，支付相应款项，于情于理于法均不符。”结合本案，原告同样无权要求被告支付相应款项。第三，被告对于原告与第三人之间的债权债务，一直积极协助处理，但被告从未作出债的加入的意思表示。被告作为涉案工程的土地出租方，同样是本次纠纷的受害者，自第三人破产跑路后，导致大量购买海盛东方投资项目的业主聚集在海盛东方项目所在地，被告作为基层村级组织，根据上级政府的指导精神，出于维护社会稳定的需要，每月召开一次会议向业主报告目前海盛东方遗留债务问题的事件进展情况，由于海盛东方项目工程停工，地上建筑物无法办理竣工验收手续，因此新的承租方佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）以地上建筑物未通过竣工验收为由一直未向被告支付地上建筑物补偿款。为此，区镇政府专门成立工作部门出面协调解决土地及工程验收各项手续的办理问题，因此被告承诺将积极推动海盛东方项目的恢复运作与经营，待项目盘活后收到金润华公司的地上建筑物补偿款后，支付予广大业主，此即被告于2018年4月11日出具“待海盛东方项目彻底盘活后，把收到的建筑物补偿款，向业主支付”的《承诺书》的真实背景。综上，被告仅为承诺收取金润华公司建筑物补偿款后再支付予各业主，不是直接承担第三人的债务，亦没有作出加入承担第三人债务的意思表示。原告要求被告直接向业主支付物业使用权出让金没有任何事实及法律依据。第四，即使法院认定被告因承诺书而加入第三人返还债务之列，原告已收取的投资回报款应当予以扣除。被告与原告不存在任何合同关系，退一步而言，即使法院认为被告因承诺书而需加入第三人返还债务之列，根据债的同一性原则，被告同样享有第三人对债权人享有的抗辩权，因此原告主张支付的出让金应当扣除已收取的投资回报款，也符合互负金钱债务可以抵消的处理原则，减少诉累。综上，原告的诉讼请求没有任何法律与事实依据，请求法院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，对原告的诉讼请求依法予以驳回。第三人陈述：第三人是海盛东方购物中心、海盛东方环保城的物业出让合同的相对方，本案原告提交的物业使用权出让合同的真实性由法院核实。第三人已进入破产程序，第三人的债权人应依照破产法的规定向管理人申报债权。第三人已于2013年1月14日停止经营，根据原告与第三人签订的出让合同约定，委托经营及固定回报条款，第三人认为应从出让金中扣除第三人已支付的固定投资回报款。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告证明、第三人企业信用信息公示报告，证明原、被告、第三人主体资格。2.《物业使用权出让合同》、收据，证明原告与第三人签订《物业使用权出让合同》，第三人将其在承租被告的土地上建筑的商铺出租（转让）给原告，租期为从签订合同之日起至2029年7月7日止。原告一次性向第三人支付租赁期内的全部租金，即总租金457346元，原告已实际支付。3.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明涉案土地有经国土部门登记，属于合法用地。第三人与原告签订的物业使用权出让合同合法有效。4.《土地使用权租赁合同》、《海盛东方商业投资有限公司项目移交书》、原海盛东方项目中标公告，证明被告将涉案土地出租给第三人使用，被告接收第三人项目移交后应当继续履行合同。而佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司无权处置而非法处置了涉案项目，严重损害了原告的利益，应当承担损害赔偿责任。被告将涉案土地出租给第三人。5.《承诺书》，证明被告明确表示愿意承担第三人对原告的债务，是债务加入的明确表示，是自愿承担其与第三人签订土地租赁合同所衍生的债务行为。6.（2018）粤0604民初26469号民事判决书、（2019）粤06民终6085号民事判决书、（2019）粤0604民初11972号民事判决书，证明法院之前的同类判决支持了相关案件原告诉请被告支付全部出让金的诉讼请求，没有扣除原告从第三人处收取的回报。7.现金缴款单、使用权出让协议书、客户回单2张，证明原告履行合同一次性交付所租物业的租金。被告在诉讼中举证：1.佛府集用（2009）第0600110100407号《土地使用权证书》、佛府集用（2009）第0600110600881号《土地使用权证书》、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》（原件均由政府收回），证明在第三人租赁涉案土地时，至金润华公司通过合法程序取得涉案土地使用权期间，该地块均为罗南村及罗格永光村农民集体所有，所有权人至今并未发生变更。2.（2018）粤06民终9047号民事裁定书，证明佛山市中级人民法院的终审裁定认定海盛东方是涉案合同的签订主体，是涉案债务的主债务人，而罗南集团、罗南村并非主债务人，与涉案债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。3.（2017）粤0604民初10061号民事判决书，证明佛山市禅城区人民法院经审理认定“海盛公司对《物业使用权出让合同》违约，应承担相应的违约责任，但被告并不是违约责任的主体，原告要求被告承担违约责任，支付相应款项，于情于理于法均不符。”结合本案，原告同样无权要求被告支付相应款项。第三人在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2、6、7，有原件核对，本院确认其真实性；证据4，本院经审查确认其真实性。为查明案件事实，本院依职权向佛山农村商业银行股份有限公司调查原告的账户流水，佛山农村商业银行股份有限公司向本院出具原告账号为800×××××××××××641的银行流水一份（开户机构佛山农村商业银行股份有限公司南庄支行营业部，开户日期2010年8月6日），载明原告2010年8月-2013年1月共收取29笔3811元/月，共计110519元。经审查，因该账户开户时间、月汇款金额与涉案《物业使用权出让合同》第五条的约定高度吻合，本院的调查结果与第三人提交的《投资回报款支付情况》相互印证，本院对该证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：座落于佛山市禅城区×××××××以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。第三人（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于佛山市禅城区×××××××以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月29日，原告（受让方、乙方）与第三人（出让方、甲方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定：甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权。第一条物业基本情况1、甲方将海盛东方购物中心四层A12号物业的使用权出让给乙方。第三条出让年限1、该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日。2、甲方在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给乙方。第四条物业使用权出让金及付款方式1、该物业按建筑面积计算使用权出让金，总出让金为457346元。第五条委托经营及固定回报2、乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前3年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率向乙方支付前三年的投资回报，具体为：第一年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，即月回报3811元；第二年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，即月回报3811元；第三年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，即月回报3811元。甲方委托佛山市禅城区××××信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。4、乙方选择将商铺的使用权和经营权委托给甲方至2013年9月30日，2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回。第六条物业的交付标准和期限1、乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将该物业交付给乙方。第十条违约责任2、甲方应按照规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起，按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准向乙方支付违约金。2010年7月29日，第三人向原告出具收据，确认收取原告交纳的使用权出让金228673元。同年10月11日，第三人向原告出具收据，确认收取原告交纳的使用权出让金228673元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区×××××××以北、佛山一环以西的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，被告出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，第三人在与原告签订《物业使用权出让合同》后，就涉案物业已向原告支付了回报款110519元。在相同系列案中另查明以下事实：2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。另查明，建设工程规划许可证所载的海盛东方城摩尔购物中心就是海盛东方购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。再查明，罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案购物中心项目有无纳入破产财产，第三人在（2019）粤0604民初15508号案中陈述：海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即涉案物业的租赁期限至2034年7月6日届满。涉案《物业使用权出让合同》于2010年7月29日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年7月28日的部分无效；原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年7月28日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请被告返还物业使用权出让金，本院分析如下：首先，如前文所述，原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》超出2030年7月28日的部分无效，根据《合同法》第五十八条的规定，原告有权要求第三人返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。第三人未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的相关约定，原告享有解除合同的权利，并有权要求第三人退还《物业使用权出让合同》有效期限内的使用权出让金，原告亦依约应向第三人退还已收取的投资回报款，经抵扣，第三人应向原告返还物业使用权出让款为346827元（457346元-110519元）。其次，对于第三人的上述债务，被告于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而被告于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告履行承诺并诉请被告向其返还使用权出让金，合法合理，但被告作为债的加入人其承担的债务应以第三人对原告所负债务为限，被告抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，本院予以采纳，也即被告应向原告返还的出让款本金应为扣减原告已经收取的投资回报款后的346827元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区××××××民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告万惠玲支付物业使用权出让金346827元；二、驳回原告万惠玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4080元，由原告万惠玲负担986元，被告佛山市禅城区××××××民委员会负担3094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年十二月十五日书记员  林嘉敏