上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41508号原告：陈京帅，男，1990年8月27日出生，汉族，户籍地山东省莱阳市。委托诉讼代理人：陈宇，上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。被告：陈怡倩，女，1984年10月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张群(系夫妻关系)，男，1982年7月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：陈必良(系父女关系)，男，1953年7月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告陈京帅与被告陈怡倩居间合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告陈京帅及委托诉讼代理人陈宇，被告陈怡倩及委托诉讼代理人张群、陈必良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈京帅向本院提出诉讼请求：判令陈怡倩支付居间服务费5万元。事实和理由：2019年12月21日，在陈京帅的居间服务下，陈怡倩与案外人李振就上海市静安区武宁南路XXX号XXX、XXX室(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖定金协议》，明确约定：首付款用于归还抵押贷款，陈怡倩支付定金10万元，若李振违约，则应向陈怡倩双倍返还定金；协议第四条B款(以下简称讼争条款)还约定乙方因相对方违约而获得定金赔偿，愿意将获得的赔偿金之50%支付给陈京帅，作为居间服务的补偿。后陈怡倩支付定金10万元，李振和陈怡倩因首付款的用途产生争议，后双方未继续履行合同。陈怡倩诉至法院，法院判决李振双倍返还定金即20万元，二审法院维持了一审判决。陈京帅认为三方签订的《房地产买卖定金协议》真实有效，陈京帅已经履行自己作为居间人应当履行的义务，且陈怡倩已经获得了李振支付的赔偿，应当按照协议的约定将赔偿金的50%支付给陈京帅。为维护自身合法权益，陈京帅诉至法院，请求法院支持诉讼请求。被告陈怡倩辩称，不同意陈京帅的诉讼请求。理由如下：1.三方签订的协议系格式合同，讼争条款系格式条款，陈京帅未尽到提示说明义务，陈怡倩未注意到该条款的约定，该约定应为无效；2.陈京帅作为居间方在李振明确表示违约时未予以阻拦，在陈怡倩与李振的诉讼中，陈京帅还作为李振的证人歪曲事实，未尽到居间方的义务；3.事后经了解，经纪人不得以个人的名义提供居间服务，三方签订的协议应为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月21日，李振(出售方、甲方)与陈怡倩(买受方、乙方)、陈京帅(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖定金协议》，约定：成交价为757万元；涉案房屋上有抵押贷款，用客户首付款归还；陈怡倩应支付定金10万元，若李振违约不出售该房产，则应向陈怡倩双倍返还定金；若陈怡倩违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还；双方于签订本协议的5个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》；签订《上海市房地产买卖合同》的当日支付第一期房款，第一期房款为273万元(含已付定金)；第二期房款378万元，以银行贷款方式支付；陈怡倩、李振均签署本协议，即表明陈京帅居间成功，陈京帅有权按照法律法规及本协议相关的出售委托书和佣金确认书的约定分别向双方要求支付居间服务费用。陈怡倩、李振应支付给陈京帅的佣金，是陈京帅为双方提供居间媒介服务的居间报酬，若双方正常履行买卖合同，陈京帅将无偿提供房屋交易过户等协助服务；甲乙双方同意，若甲方或乙方因相对方违约而获得定金赔偿的，愿意将获得的赔偿金之50%支付给陈京帅，作为陈京帅提供居间服务的补偿；若任何一方未按照约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。定金协议签订后，陈怡倩按约向李振支付了定金10万元。2019年12月27日，双方签订《上海市房地产买卖合同》前，李振向陈怡倩表示，要将首付款用于股权投资，其急着卖房就是用于股权投资，要是影响股权投资就不卖了。陈怡倩表示反对，李振提出要求陈怡倩多付20-30万元，其愿意去把150万元贷款还掉。双方曾就首付款是否进行资金监管一事进行协商，李振当场未同意。因未达成一致，故双方未当场签约。当晚李振通过居间方再次与陈怡倩协商，但双方仍未达成一致。2020年3月陈怡倩因与李振的房屋买卖纠纷诉至本院，李振提出反诉，本院经审理后认为对首付款用途的约定构成合同的重要条款，李振欲改变首付款用途的行为构成根本违约，故判决双方的买卖合同关系解除，李振向陈怡倩双倍返还定金20万元，并对李振的反诉请求不予支持。后李振不服判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院作出维持原判的判决。李振已按照判决内容履行支付20万元的义务。另查，就系争房屋的居间服务，2019年12月21日，陈怡倩、李振分别与陈京帅签订《佣金确认书》，约定陈怡倩应支付佣金4万元，应于签合同当日付50%，过户当日付50%；李振应支付佣金7万元，应于签合同当日付50%，过户当日付50%。再查，陈京帅于2019年4月21日获得房地产经纪专业人员职业资格。本院认为，本案的争议焦点为1.陈京帅作为职业经纪人是否可以以个人的名义从事居间服务；2.陈京帅要求支付赔偿金50%的性质；3.讼争条款是否属于格式条款而无效，陈京帅是否可以依据该条款向陈怡倩主张赔偿金的50%作为居间服务费。原告陈京帅认为，陈京帅个人可以从事居间服务，在陈京帅提供的媒介服务下陈怡倩与案外人签订了《房地产买卖定金协议》，并不违反法律、法规的规定。赔偿金50%的性质为居间服务费。讼争条款并非格式条款，该条款经双方协商，且协议第五条、第八条均有提及，陈京帅已尽了提示义务。且陈京帅已经促成合同成立，完成了合同义务，该条款并未免除陈京帅主要义务，排除陈怡倩主要权利。虽然《佣金确认书》约定了金额，但是付款条件未能成就，陈京帅仅可依据讼争条款主张居间服务费。李振已经支付违约金，即使陈京帅向其主张居间服务费，李振也不会支付，故陈京帅并未向李振主张居间服务费，事后亦不会向李振主张。被告陈怡倩认为，个人不能从事居间服务，故《房地产买卖定金协议》应属无效。讼争条款属于格式条款，陈京帅未向陈怡倩进行提示说明，故为无效条款，故陈京帅无权向陈怡倩主张该赔偿金的50%。佣金应以《佣金确认书》为准。本院认为，首先，《上海市经纪人条例》规定执业经纪人应当以经纪组织(包括依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织)的名义执业。陈京帅作为获得经纪执业证书的执业人员，应在经纪组织中从事经纪活动，以经纪组织的名义接受委托人委托，为促成他人交易提供居间、行纪、代理等服务并收取佣金。陈京帅以个人名义从事居间服务，违反相关法规的规定，在以后的居间服务中应当杜绝该种个人名义提供居间服务并收取佣金的行为。但本案中《房地产定金买卖协议》属于有效，陈怡倩和李振在陈京帅的居间介绍下签订了协议，视为陈京帅居间成功；其次，本案当事人签订的《房地产买卖定金协议》系陈京帅提供，该诉争条款具有格式条款的属性，加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。故居间的作用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件，而不能排除委托人的主要权利。本案中，陈京帅认为李振已经支付违约金不会向其支付居间服务费，而选择向陈怡倩主张赔偿金50%，系出于自身便利通过格式条款使自己居于无论交易是否完成均可获得报酬的有利地位，排除了守约方在合同相对方违约时应当获得相应违约金的主要权利，免除了违约方支付居间服务费用的义务，故诉争条款为无效条款。且李振向陈怡倩双倍返还定金，系因其不履行约定的债务而弥补陈怡倩因此受到的损失。陈京帅主张赔偿金的50%性质为居间服务费用，然该赔偿与居间服务费属于两种性质，《佣金确认书》亦明确约定了居间服务费的金额，陈京帅认为付款条件未成就而要求获得赔偿金的50%作为居间服务费并无依据。综上，陈京帅的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：原告陈京帅的诉讼请求，不予支持。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告陈京帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二一年一月二十一日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。