广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初12865号原告：东莞裕盛鞋业有限公司，住所地：东莞市黄江镇裕元工业区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：陈胜来，男，汉族，1972年7月3日出生，身份证住址：广东省东莞市××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××610，系原告的员工。被告：彭思均，男，汉族，1985年10月3日出生，身份证住址：湖南省桃源县×××××××彭垭组，公民身份号码：430××××××××××××710。原告东莞裕盛鞋业有限公司诉被告彭思均租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞裕盛鞋业有限公司的委托诉讼代理人陈胜来到庭参加诉讼；被告彭思均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞裕盛鞋业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即向原告返还案涉房产；2、被告向原告支付2020年5月1日至实际返还案涉房屋之日止的租金或未交回房屋占有使用费（按4725元/月计算）；3、被告向原告支付2020年3月21日至实际返还案涉房屋之日止的清洁费、垃圾清运费、管理费（前述费用暂计至2020年6月20日为711.72元）；4、被告向原告支付2020年3月21日至实际返还案涉房屋之日止的水费、排污费、电费、管理维护费（前述费用按实际使用数额计算，暂计至2020年6月20日为3115.08元）；5、被告向原告支付相当于三个月租金的违约金即14175元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市黄江镇裕元工业园区×××××××铺出租给被告使用，租赁期限从2020年3月1日起至2021年2月28日止，租金为4725元/月，被告需在每月15日前向原告缴付当月租金，清洁费、垃圾清运费、管理费为237.24元/月，水费、排污费、电费、管理维护费按实际使用数额计算，被告需在每月5日前向原告缴付上月费用，如被告违约应向原告支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后，被告一直使用案涉房产，从2020年4月及5月起，被告开始拖欠相关费用及租金，经原告多次催收未果，故原告诉至法院。被告彭思均没有答辩，没有提交证据。经审理查明，2019年2月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于东莞市黄江镇裕元工业园区×××01××铺出租给被告，租赁期限从2019年3月1日至2020年2月29日，每月租金为4500元（含税），被告需向原告支付保证金13500元；清洁费60元/月、代环卫所征收垃圾清运费60元/月、管理费100元/月、水费及排污费4.02元/立方米、电费0.75元/度、管理维护费0.65元/度；被告应于每月30日前向原告支付当月物业管理费和相关费用，以及下个月租金。2020年3月4日，原告就案涉店铺的续租制作《店铺续签合同意见表》，明确租金变更为4725元，新押金上调至14175元。被告在该《店铺续签合同意见表》上签名确认。后，双方签订新的《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市黄江镇裕元工业园区×××01××铺出租给被告，租赁期限从2020年3月1日至2021年2月28日，每月租金为4725元（含税），被告需向原告支付保证金14175元；清洁费60元/月、垃圾清运费60元/月、管理费100元/月、水费及排污费4.02元/立方米、电费0.75元/度、管理维护费0.65元/度；被告应于每月15日前向原告支付当月租金，每月5日前支付上月物业管理费和水电费等相关费用。庭审过程中，原告明确：案涉店铺未办理建设工程规划许可证；被告从2020年5月1日开始没有交租，2020年6月中旬开始没有实际经营；清洁费、垃圾清运费、管理费按月按实际数量计算，抄表后会把缴费通知单给被告，以缴费通知单的金额计算；清洁费、垃圾清运费、管理费、水费及排污费、电费、管理维护费均计算至2020年6月20日，之后被告没有经营，原告亦未收取相应费用；被告已支付押金14175元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、商业街店铺缴费通知单、催款函、邮件交寄单、广东增值税电子普通发票、邮件查询、不动产权证书、《租赁合同》、《店铺续签合同意见表》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告彭思均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，不符合出租条件，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定案涉《房屋租赁合同》无效。因该《房屋租赁合同》无效，原、被告双方基于《房屋租赁合同》取得的财产，应当互相返还。被告应将案涉租赁物返还给原告，原告应将押金返还给被告。关于租赁物的占有使用费。虽然案涉《房屋租赁合同》无效，但被告实际占有使用了案涉租赁物，合同约定的“租金”实际上转化成了因被告占有使用案涉租赁物而需赔偿原告损失的“占有使用费”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。原告主张被告自2020年5月1日起未按时交租，并提供了缴费通知单为凭，本院予以确认。故占有使用费应按4725元/月从2020年5月1日计算至被告实际返还案涉租赁物之日止。关于其他费用。原告主张被告拖欠2020年3月21日至6月20日的清洁费、垃圾清运费、管理费、水费及排污费、电费、管理维护费共计3826.80元，并提供了2020年4-6月的缴费通知单为凭，本院予以支持。关于违约金。原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，原告诉求被告支付违约金14175元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞裕盛鞋业有限公司与被告彭思均签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告彭思均于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞裕盛鞋业有限公司返还位于东莞市黄江镇裕元工业园区×××××××铺；三、限被告彭思均于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞裕盛鞋业有限公司支付占有使用费（按4725元/月从2020年5月1日计算至被告实际返还案涉租赁物之日止）；四、限被告彭思均于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞裕盛鞋业有限公司支付清洁费、垃圾清运费、管理费、水费及排污费、电费、管理维护费共计3826.80元；五、驳回原告东莞裕盛鞋业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1836元，由原告东莞裕盛鞋业有限公司负担320元；被告彭思均负担1516元。受理费原告东莞裕盛鞋业有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  熊艳萍审判员  周淑君审判员  杨 欢二〇二〇年十二月三十一日书记员  尹小玲李丽华附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。