江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初1320号原告：林进，男，1972年10月19日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：于忠，滨海县现代农业园法律服务所法律工作者。被告：悦达健康产业发展有限公司，住所地盐城市开放大道北路36号。法定代表人：曾金林，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵阳，该公司员工。委托诉讼代理人：王庆华，上海海朋律师事务所律师。原告林进与被告悦达健康产业发展有限公司（以下简称悦达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告林进的委托诉讼代理人于忠、被告悦达公司的委托诉讼代理人赵阳、王庆华到庭参加诉讼。本院于2020年5月19日对涉案租赁物进行了现场勘查。本案现已审理终结。原告林进向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告悦达公司支付2019年8月1日起至返还房屋之日止的租金；3、判令被告悦达公司恢复房屋原状或赔偿损失；4.本案诉讼费用由被告悦达公司负担。事实和理由：2018年5月7日，原、被告签订商业用房租赁合同，主要约定：原告林进将位于滨海县人民北路888号商业用房出租给被告悦达公司，租赁期限为10年（2018年5月1日至2028年4月30日，其中2018年5月1日至2018年5月31日为申报期、2018年6月1日至2018年7月31日为装修免租期）；租金支付方式为第一年租金从2018年8月1日至2019年7月31日为350000元，第二年租金从2019年8月1日至2020年7月31日为350000元，之后租金有一定的递增，第一年的租金在免租期开始后15个自然日内缴纳，后续租金为每年8月1日前15个自然日内付清下一年的房租；被告悦达公司须支付履约保证金50000元；如果因被告原因无法继续租赁该场地的，应当提前一个月以书面的形式通知原告，租赁期间因经营产生的相关费用均由被告承担等相关内容。合同签订后，被告悦达公司仅支付了第一年的租金和合同保证金，其余租金一直未付，原告林进多次催要未果，遂诉至法院。被告悦达公司辩称，被告悦达公司在装修过程中因周边居民信访，而被迫停工，合同无法继续履行，原告林进于2019年7月20日向被告悦达公司发送了信访答复意见书，该意见书载明合同已经陷入履行不能，合同的根本目的无法实现，原告林进发送该意见书的行为符合《中华人民共和国民法典》第563条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除合同的情形，故双方之间的租金合同已于2019年7月20日解除，原告林进也于2019年8月将涉案房屋上锁，故被告悦达公司无继续支付租金的义务。合同第九条约定：“但若由于卫计委、工商局等颁布的涉及医疗行业政策原因，乙方无法正常经营独立血透中心，乙方有权提前终止合同，且双方无需承担任何违约责任”，现由于政府行为无法继续履行合同符合该条款约定，且双方在合同中未约定被告悦达公司在返还房屋时需将房屋恢复原状，故原告林进要求被告悦达公司恢复原状没有事实和法律依据。被告悦达公司经营的金骆驼血液透析中心作为首屈一指的连锁医疗机构，在涉案项目中已投入近200万元，但凡合同有履行的可能，被告悦达公司也一定会继续做下去，现合同无法履行的根本原因是由于周边居民闹事致使合同陷入履行不能，与房屋相邻关系处置不善有关，且根据合同第七条第五款、第八款的约定，原告林进有提供适租房屋的义务，对被告悦达公司获得“血液净化中心”开业和运营的行政许可负有义务，原告林进作为物权人和租赁物的受益人、是有义务、有责任并且有能力帮助被告悦达公司继续履行合同，在被告悦达公司项目开业前，该项目的相邻关系理应由原告林进负责，而该合同在被告悦达公司投入巨额资金后无法履行，责任应由原告林进承担，被告悦达公司保留进一步追偿损失的权利。被告悦达公司不愿意解除合同，即使被责令停工，被告悦达公司也一直要求原告林进履行协助义务，直至起诉前被告悦达公司还在争取合同继续履行，因为双方没有预估到上访，所以在合同中没有约定，上访属于不可抗力，原告林进要求被告悦达公司支付租金并不合理，房屋恢复原状的费用也不应由被告悦达公司独立承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月26日，原告林进与江苏信锐投资有限公司（开发商）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了位于滨海县商业用房，并一次性支付了全部购房款。上述房屋已于2019年1月16日办理了竣工验收备案手续。2018年5月7日，原告林进作为甲方、被告悦达公司作为乙方，双方签订《商业用房租赁合同》，主要约定：甲方将位于滨海县，计1013.79平方米商业用房出租给乙方使用；乙方承租的商铺经营类别为血液净化中心；租期为10年，自2018年5月1日至2028年4月30日，其中2018年5月1日至2018年5月31日为申报期、2018年6月1日至2018年7月31日为装修免租期；2018年8月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2020年7月31日的租金分别为350000元，2021年8月1日至2022年7月31日、2022年8月1日至2023年7月31日的租金分别为371000元，2023年8月1日至2024年7月31日、2024年8月1日至2025年7月31日、2025年8月1日至2026年7月31日的租金分别为393260元，2026年8月1日至2027年7月31日、2027年8月1日至2028年7月31日的租金分别为416855元；第一年租金支付日期为免租期开始后15个自然日内，后续租金为每年8月1日前15个自然日内付清下一个合同年租金，乙方应于合同签订起15个工作日内支付履约保证金50000元；申报期内，乙方独立血液净化中心项目申报成功且未选择租赁甲方物业，则甲方不退还乙方所支付履约保证金，若乙方申报成功且选择租赁甲方物业，乙方所支付履约保证金直接作为房屋租赁保证金，若乙方申报独立血液净化中心未成功，则甲方只需退还乙方20000元(为50000元履约保证金减申报期补偿房租30000元)，该租赁协议自动终止，乙方有权提前五个工作日通知甲方适当延长申报期，其相关事项由甲乙双方友好协商决定；乙方独立血液净化中心申报成功的标志是指乙方获得江苏省、盐城市、滨海县三级卫计委的同意开设独立血液净化中心的批复批文，否则视为申报不成功；甲方房屋交给乙方使用之前，负责水、电到位；甲方应当为乙方承租该商铺进行经营而办理相关证照提供协助义务、甲方需提供乙方办理工商注册、消防、环评等相关政府审批手续的资质以确保乙方能按期营业；甲方应保证租赁房屋条件具有让乙方办理乙方的消防、环评等手续的条件，否则对乙方造成的任何损失，甲方需承担赔偿责任；乙方应按合同之规定，按时支付租金；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的主体结构，一经发现，甲方有权收回房屋，乙方承担违约责任并赔偿损失，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成的房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；若乙方因经营及其他自身原因无去继续租赁该场地，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，且乙方需赔付租赁保证金作为违约金，甲方退还乙方已交付的当年剩余租金；在租赁期内甲乙双方均不能无故提前终止合同，任何一方提前终止合同，均构成违约；但若由于卫计委、工商局等颁布的涉及医疗行业政策原因，乙方无法正常经营独立血透中心，乙方有权提前终止合同，且双方无须承担任何违约责任。乙方自行承担装修、设备费用，乙方搬迁相关设施设备的费用、人员遣散费用等，甲方退还乙方所有保证金及乙方已交付的当年剩余租金。上述合同签订后，被告悦达公司向原告林进支付了履约保证金50000元、第一年的租金350000元，并陆续办理了申报、环评、医疗机构名称核准等手续；原告林进也依约将涉案房屋交付给被告悦达公司装修，但在装修建设过程中，因手续不完善，被责令停工。之后，被告悦达公司未将涉案房屋归还给原告林进，未支付租金，且相关建材仍放置在涉案房屋中，原告林进多次催要租金未果，遂诉至法院。另查明，本案审理过程中，原告林进申请对涉案房屋恢复进行价格评估，滨海县人民法院依法委托江苏恒宇投资管理有限公司对涉案房屋原有地坪、玻璃门、消防实施、隔墙、楼梯等恢复所需费用进行鉴定，江苏恒宇投资管理有限公司于2020年11月27日作出江苏恒宇鉴字[2020]4号《关于申请人林进与被申请人悦达健康产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷涉案房屋按照建造图纸进行修复工程造价事项工程造价鉴定的报告》，该鉴定意见书载明：“根据现有的鉴定资料，委鉴标的工程造价为：壹拾壹万壹仟捌佰捌拾元肆角陆分（￥111880.46元）”。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商业用房租赁合同》、设置医疗机构批准书、医疗机构现场查看表、建设项目环境影响登记表、建设工程消防设计备案凭证、建设工程消防设计备案复查意见书、信访事项的答复意见、短信聊天记录截图及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告订立的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约全面履行合同义务。原告林进依约将涉案商业用房交付给被告悦达公司装修、经营，被告悦达公司应依约履行给付租金义务，现被告悦达公司仅支付了保证金和部分租金，其余租金一直未付，被告悦达公司迟延履行合同主要义务，已构成根本性违约，致使原告林进不能实现合同目的，现原告林进要求解除其与被告悦达公司签订的《商业用房租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告悦达公司辩解，双方之间的租赁合同已于2019年7月20日解除，并提交了信访事项的答复意见、短信聊天记录截图。本院经审查认为，双方的短信聊天中并未涉及合同解除事项；信访答复载明停工的原因是被告悦达公司在装修过程中相关手续不完善，并非是涉案房屋的本身原因导致合同根本无法履行，故被告悦达公司的辩解与事实不符，本院不予采信，双方之间的《商业用房租赁合同》自本案诉状送达之日（即2020年5月19日）起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被告悦达公司在接收涉案房屋后，对房屋进行装修，拆除了原有地坪、玻璃门、消防设施、部分隔墙等，在合同解除后，原告林进有权要求被告悦达公司恢复房屋原状，或支付涉案房屋恢复原状费111880.46元，并将留存的建材搬离涉案房屋。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告悦达公司未依约支付租金，应当承担继续支付租金的责任，根据《商业用房租赁合同》的约定，被告悦达公司应于2019年7月16日前支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金350000元，故被告悦达公司应自2019年8月1日起至合同解除之日（即2020年5月19日）止，按约定的租金支付标准向原告林进支付租金280000元（350000元/年÷365天×292天=280000元）；合同解除后，被告悦达公司仍占有涉案房屋，未及时返还给原告林进，被告悦达公司应自合同解除之日起至房屋恢复原状之日止，参照合同约定的租金标准（合同解除时的租金标准为350000元/年）支付对房屋的占有使用费。另，原告林进明确表示不要求被告悦达公司承担违约金，被告悦达公司已支付的50000元履约保证金可以在其应支付的租金中予以扣除，这是原告林进对自己民事权利的处分行为，本院依法予以准许。被告悦达公司辩解，原告林进作为涉案房屋的物权人和租赁物的收益人，有提供适租房屋的义务，对被告悦达公司获得“血液净化中心”开业和运营的行政许可也负有义务，涉案合同履行不能与相邻关系处置不善有关，原告林进应承担相应的责任。本院经审查认为，原告林进提供的房屋通过了竣工验收，且产权无争议，并无不适合出租的情形，原告林进仅在被告悦达公司办理工商注册、消防、环评等手续时有协助的义务，对被告悦达公司处理相邻关系、获得“血液净化中心”开业和运营的行政许可并不负有义务，故原告悦达公司的该项辩解，无合同和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告林进与被告悦达健康产业发展有限公司签订的《商业用房租赁合同》自2020年5月19日解除；二、被告悦达健康产业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于滨海县商业用房恢复原状，在房屋恢复原状后立即将上述房屋交付给原告林进，或支付房屋恢复原状费111880.46元，同时将上述房屋交还给原告林进；在上述房屋交付给原告林进前，被告悦达健康产业发展有限公司应将留存的建材搬离上述房屋；三、被告悦达健康产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林进支付2019年8月1日至2020年5月19日的租金280000元（被告悦达健康产业发展有限公司已支付的履约保证金50000元抵扣租金，其实际还应支付租金230000元），自2020年5月20日起至房屋恢复原状之日止按年租金350000元的标准支付房屋占有使用费。以上款项可交至本院执行标的款帐户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户帐号：62×××58）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由被告悦达健康产业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  刘法成人民陪审员  倪 悦人民陪审员  王建军二〇二一年一月二十九日法官 助理  邵善宁书 记 员  顾 欢附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。