上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初21254号原告：吴迪，女，1983年1月4日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：吴立波(系原告父亲)，男，1956年5月15日出生，住黑龙江省大庆市。被告：上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陶敏，总经理。委托诉讼代理人：王伊人，公司员工。原告吴迪与被告上海景瑞物业管理有限公司(以下简称景瑞公司)物业合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员缪欢独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴迪的委托诉讼代理人吴立波到庭参加诉讼。被告景瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴迪向本院提出诉讼请求：1.要求景瑞公司修复上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室北卧东墙外墙渗水处、海川路XXX弄XXX号XXX室主卧和次卧南侧外墙渗水处；2.要求景瑞公司赔偿吴迪因漏水造成的内部修复费用1万元；3.要求景瑞公司承担房屋漏水鉴定费用7,200元。事实和理由：2019年4月至今，吴迪所有的上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称101室)的主卧、北卧和次卧先后不同程度的发生渗漏水情况，吴迪多次向景瑞公司报修，但一直未得到解决。2019年6月景瑞公司、业主委员会和居委会上门查看，一致认为渗漏水是楼上201室原因。2019年10月吴迪起诉201室业主，并经专业鉴定公司鉴定，101室只有主卧和次卧的渗漏水有部分原因与201室相关，其他均为外墙渗漏水所致。吴迪与201室的赔偿已结清，但对于外墙渗漏水景瑞公司一直不予以解决，导致渗漏水情况日益严重，故诉至法院，如上所请。被告景瑞公司辩称，第一，房屋外墙等渗漏水不属于景瑞公司的物业服务管理范畴，根据维修资金管理相关法律法规，因此所产生的费用应由维修资金支付。第二，吴迪将101室次卧南侧外墙南移约1.6米，改变了房屋原有结构，对外墙漏水可能存在影响。第三，101室房屋内部渗漏水系长时间累计造成，内部装修损失为多重原因导致。经景瑞公司现场踏勘，101室内修复费用为5,000-6,000元，但修复费用不应由景瑞公司承担。第四，101室房屋发生渗漏水情况后，景瑞公司积极上门维修查看漏水原因，并于2019年8月23日完成业主征询工作，2019年9月8日将工作联系单报给业主委员会，当时业主委员会表示待维修前再行签字。期间第一批24户外墙漏水已维修完毕，第一批工程竣工后已至春节，施工人员返乡，后因新冠疫情原因，工程被搁置。2020年4月经业主委员会征询，不再续聘景瑞公司作为物业服务企业，多次沟通后，业主委员会表示待2020年10月新物业公司进场后由新物业公司委托第三方维修，故业主委员会未在工作联系单上签字，导致景瑞公司无法启动维修流程。但至今业主委员会未与新物业公司签订物业服务合同，目前景瑞公司处于托管地位。综上，景瑞公司认为101室渗漏水维修不属于其物业服务管理范畴，且其已积极完成征询工作并将相关情况报告业委会，现景瑞公司对涉案的外墙维修在其托管期间愿意协助吴迪完成维修工作，但所需款项不应由景瑞公司承担，系属维修资金支付，不同意吴迪的其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吴迪系为101室业主，景瑞公司系吴迪所在小区的物业服务企业。在《前期物业服务合同》中约定，景瑞公司提供的物业管理服务事项中包含物业共享部位的维护，物业共享部位包含室外墙面、屋面等部位。2019年101室发生渗漏水情况，吴迪向景瑞公司报修。经景瑞公司上门查看，发现存在外墙保温、防水层开裂的情形。景瑞公司于2019年8月23日完成业主征询工作，2019年9月8日景瑞公司将工作联系单上报业主委员会。2019年10月6日，吴迪的父母及201室业主田伟珍就房屋渗漏水纠纷在景瑞公司、业主委员会及居委会工作人员的参与下进行调解，调解未达成一致。2019年10月吴迪至上海市嘉定区人民法院，起诉201室业主汤侃敏、汤云龙、田伟珍相邻纠纷，要求修复101室漏水，对漏水处进行全面的防水处理，并要求承担吴迪修复房间吊顶，天花板、墙面的装潢费用2万元及吴迪在房屋修缮期间居住酒店的费用3,000元，案号为(2020)沪0114民初1439号。2020年3月23日，上海市嘉定区人民法院委托上海源正科技有限公司对101室顶棚及墙壁等造成漏水的原因进行鉴定并出具修复方案。2020年4月27日，上海源正科技有限公司出具源正司鉴[2020]建鉴字第032号鉴定意见书，鉴定意见为：“101室顶棚及墙壁等造成漏水的原因如下：1、101室主卧渗漏水原因为201室卫生间用水不当，水沿卫生间流至201室主卧地面并沿楼板薄弱处下渗及201室主卧南侧外墙渗漏水共同导致。2、101室北卧东墙受损系对应外墙渗漏水所致。3、101室次卧顶面渗漏水原因为201室次卧南侧外墙墙面防水卷材外露，表面可见钉孔及破损，局部防水失效导致雨水沿墙体、楼板薄弱处下渗所致；101室次卧外墙南移存在不利影响。”并附修复建议。吴迪为此支付检测费14,400元。2020年5月7日，上海市嘉定区人民法院出具调解书，载明调解协议为：一、汤侃敏应于2020年6月7日前对201室主卫生间加设防水装置、对位于该房屋东侧阳台修复防水；二、吴迪应于2020年6月7日前对101室主卧室及次卧屋顶及墙面受损部位进行修复，主卧修复费用由汤侃敏承担一半；三、涉及外墙等渗漏水由吴迪另行主张。案件受理费25元及检测费7,200元，由汤侃敏负担。现吴迪就涉及101室外墙的渗漏水诉至本院，要求判如所请。审理中，吴迪对于其主张的房屋内部修复费用，经本院释明后，吴迪仍不预交鉴定费致鉴定不成，吴迪同意室内修复费用以景瑞公司陈述的金额为准。本院认为，吴迪系小区业主，景瑞公司应当按照物业合同约定对业主提供物业管理服务事项。本案中，景瑞公司在吴迪房屋漏水报修后，未在合理期限内对房屋外墙渗漏水部位进行维修，存在违约行为，依法应当采取维修措施并承担赔偿损失等违约责任。现景瑞公司同意修复涉案的外墙渗漏水部位，于法不悖，本院依法予以照准。对于吴迪主张的房屋内部修复费用，因经本院释明吴迪不预交鉴定费致鉴定不成，但是鉴于房屋内部确实存在因渗漏水需修复之必要，参考景瑞公司对于修复费用的意见及源正司鉴[2020]建鉴字第032号鉴定意见书中的修复建议，并结合造成渗漏水的各方原因等因素，本院酌定景瑞公司赔偿吴迪内部修复费用4,000元。房屋检测费根据造成渗漏水的各方原因及(2020)沪0114民初1439号调解书的内容，本院酌定景瑞公司承担房屋检测费5,000元。景瑞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告上海景瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内修复上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室北卧东墙外墙渗漏水部位、上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室主卧和次卧南侧外墙渗漏水部位；二、被告上海景瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴迪因渗漏水造成的室内修复费用4,000元；三、被告上海景瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴迪房屋检测费5,000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，减半收取115元(已由原告吴迪预交)，由原告吴迪负担90元，被告上海景瑞物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢二〇二一年一月十三日书记员 牛元宏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。