上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初42369号原告：上海聚涵物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张青，总经理。委托诉讼代理人：雷军，广东广信君达(上海)律师事务所律师。被告：王林根，男，1952年3月23日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海聚涵物业管理有限公司(以下简称“聚涵物业公司”)与被告王林根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚涵物业公司的委托诉讼代理人雷军、被告王林根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚涵物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1,981.20元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市闵行区罗阳路258弄罗阳一村的物业服务企业，被告系该小区3号601室的业主。依照物业服务合同的约定，业主应按季支付物业服务费。自2016年1月1日至2018年12月31日，被告无故拖欠36个月的物业服务费，共计1,981.20元。期间，原告多次催缴，被告均拒绝支付。被告拒付物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，侵犯了原告的合法权利。原告特诉至法院，请求判如所请。被告王林根辩称，其确实未支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1,981.20元。被告和原告没有签订任何合同，原告诉被告合同纠纷一案没有法律依据。被告是上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室的业主，该房屋是政府在1996年置换给被告的。刚开始租赁每月36元，后因部分居民是私房拆迁不付房租，但付物业费36元，居民不同意，理由是物业费太贵。后政府同开发商协商物业费减半定为每月18元。被告按政策买下该房屋产权成为售后公房后被告一直按物业费每月18元的标准一直支付到2015年8月底。后物业公司执行新的物业费标准，物业费涨到每月52.70元。被告认为物业费每月18元是政府定价合法合理，物业公司自主定价违背人民利益，是政府失职。被告现在只认可政府定价的每月18元的物业服务费，因此被告认为应该驳回原告的全部诉讼请求。针对被告王林根的答辩，原告聚涵物业公司发表如下意见：不同意被告的答辩意见。物业公司是和小区业主大会签订的物业服务合同，不是和每一位业主本人签订的。原告与小区业主大会签订的物业服务合同对小区全体业主有约束力。物业服务费的价格也是按照原告与小区业主大会签订的物业服务合同来收费的，并且这个收费价格也是小区业主大会通过的且有政府政策依据的。原告还是坚持要求被告按照物业服务合同约定的价格支付物业服务费。本院经审理认定事实如下：被告王林根系上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋权利人之一，该房屋的建筑面积为70.22平方米，所有权来源为房改售房，总层数为6。2016年1月8日，原告聚涵物业公司与上海市闵行区罗阳一村业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为罗阳一村提供物业服务。合同为期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定原告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。原告按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅多层0.75元/月/平方米(如上海市最低工资标准调整，物业管理费按照最新的《物业管理规约》规定执行)。物业服务费用按季交纳，业主应在每季的前十天履行交纳义务。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年1月6日，原告聚涵物业公司与上海市闵行区罗阳一村业主大会签订《物业服务合同示范文本》，约定由原告为罗阳一村提供物业服务。合同为期五年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止。合同约定原告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。业主按建筑面积向原告交纳物业服务资金：住宅多层0.80元/月/平方米(2017年标准)。物业服务资金按季度交纳，业主应在每季度应缴纳费用前履行交纳义务。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年12月26日，上海市住房保障和房屋管理局及上海市物价局发布《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(以下简称“《通知》”)，载明：“......2015年9月1日起，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。绿化养护和共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修等物业服务费用收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。”后上海市闵行区罗阳一村业主大会、上海市闵行区罗阳一村业主委员会、上海市闵行区梅陇镇罗阳新村第一居民委员会、上海怡新物业管理有限公司罗阳一村管理处共同出具《收费标准变更》一份，载明：“......从2015年9月1日开始，罗阳一村售后公房统一按每月每平方0.75元标准收取物业费，经业主大会讨论通过并予以公示。”2016年12月22日，上海市闵行区罗阳一村业主委员会、上海市闵行区梅陇镇罗阳新村第一居民委员会及原告聚涵物业公司共同出具《2016年12月20日小区自治管理委员会及自治管理监督组会议决议公告》，载明：“......现经有关人员对物业成本的审核和核算，会议一致通过：物业管理费每平方米增加0.05元。2017年1月起物业管理费调整为每平方0.8元。”被告未向原告交纳自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与上海市闵行区罗阳一村业主大会签订的两份物业服务合同均合法有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主均具有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。被告抗辩其与原告没有签订任何合同，否认双方的物业服务合同关系，与法相悖，本院不予采纳。关于被告提出的物业服务费涨价问题，本院认为，原告已经提供了相应的物业服务费定价和调价的依据，首先，根据原告提供的上海市住房保障和房屋管理局及上海市物价局发布的《通知》可知，“从2015年9月1日起，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。绿化养护和共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修等物业服务费用收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。”对此本院予以确认。其次，根据原告提供的两份物业服务合同、《收费标准变更》及《2016年12月20日小区自治管理委员会及自治管理监督组会议决议公告》可知，原告物业服务费的定价与调整均是与小区业主大会协商确定且经小区业主大会通过，定价与调整程序合法，应予以确认。最后，原告物业服务费的定价与调整后的收费标准均与物业服务合同约定的收费标准一致。因此，被告应当按照两份物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务费。综上所述，原告要求被告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，2007年《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告王林根于本判决生效之日起十日内支付原告上海聚涵物业管理有限公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1,980.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王林根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨正炎二〇二一年一月二十五日书记员  胡 榕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。……三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。