北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60298号原告：杜晓艳，女，1975年8月11日出生，汉族，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。被告：曹振平，男，1979年4月27日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李军军，北京市瀚翔律师事务所律师。原告杜晓艳（下称原告）与被告曹振平（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人韩永苹，被告及其委托诉讼代理人李军军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修残值损失376666元；2、判令被告退还原告剩余租金8万元；3、判令被告退还原告接电费3万元。事实和理由：原告与被告于2017年9月8日签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁位于北京市朝阳区小红门珊瑚路X号附近废品回收站二大棚前后院库房，室内面积600平方米，合同期三年，一年房租90万元，拆除及装修租赁房屋费用565000元。正常使用不足一年，2018年12月相关部门下达拆迁通知，要求原告腾退房屋。被告及原房东均向原告口头承诺，待拆迁安置相关工作结束后，可以设法为原告在本院内另行安排其他承租场地。但拆迁工作已经结束一年，被告也未通知原告安排新租赁场地。原告为此租赁场地花费装修费565000元，由于不能正常使用租赁物，导致产生重大损失。现诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告的第一项诉讼请求没有事实依据，原告租赁被告场地并没有装修行为，被告为了将场地出租给原告做打包站使用，被告拆除了自己的14间房屋，并腾退了自己的租户，原被告双方协商原告就以上费用向被告补偿56.6万元，但原告仅支付了50万元，尚欠6.6万元未支付。关于剩余租金，被告已经将剩余租金退给了原告的合伙人张某1，共退了7万元。故原告的第二项诉讼请求也没有事实依据。原告的第三项诉讼请求，关于接电费也没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年签订《租赁合同》。约定甲方将位于北京市朝阳区小红门珊瑚路X号院二个大棚前后院库房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲、乙双方认可确定为室内600平方米。租赁期为三年，自2017年9月8日至2020年9月7日止。（一年房租90万元整，玖拾万整）……支付方式为半年付……如因发生严重自然灾害、战争或不能预见的、不能防止或避免的不可抗力的，或遇到政府统一规划拆迁，其发生和后果不能履行合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方。遭受不可抗力的一方免责。因政府统一规划，需对租赁物进行拆迁，甲方应提前7天通知一方，一方应在政府规定拆迁之日前无条件搬离租赁物；如拆迁日期未到租赁合同期满，甲方应退还乙方租赁期内未使用日期的租金和电费；乙方改建、装修部分经甲方同意可以自行拆走。拆迁所有款项与乙方无关。如政府不让经营再生资源回收，甲乙双方找有关单位进行协商，如协商不成，乙方无条件退出本院。……第八条、房屋修缮等相关费用，北京盛源竹再生物资回收中心房屋修缮等相关费用如下：1、拆房屋面积300平米，1150元/平米，共计345000元整。2、赔偿收纸租户汪某相关费用共计15万元整。3、打包站做地平购买材料费6万元整。租户4谢连计（后院）搬走，赔偿相关费用1万元整。总计费用565000元整。《租赁合同》签订后，被告向原告交付了租赁标的物。2017年9月13日，原告通过中国农业银行账户向被告转账25万元。原告于2017年9月13日通过案外人刘某1中国农业银行账户向被告转账25万元。2018年8月23日，张某1通过中国建设银行账户向被告转账20万元。2018年9月10日，张某1通过中国建设银行账户向被告转账20万元。2018年10月18日，张某1通过中国农业银行账户向被告转账20万元。经询，原被告双方均认可《租赁合同》已经解除。原告称张某1系其合作伙伴。另询，双方均认可涉案房屋和场地现已腾退拆除完毕。庭审中，原告提交《租赁合同》，被告对《租赁合同》的真实性予以认可。原告提交银行流水明细单、手机转账截图。证明原告向被告交了50万元装修费用。被告对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，被告认可收到原告50万元，但称该笔钱不是装修费用。原告提交转账记录查询单（3张交易明细共计60万元）。证明交租金一共向被告转了80万元。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，被告认可一共是3笔钱，共计60万元，不认可收到80万元。被告提交银行卡交易明细清单。欲证明被告于2019年4月4日将未使用期间的租金7万元转账支付给原告的合作伙伴张某1。原告索要租金没有事实依据。原告对该证据的真实性与证明目的均予以认可。被告提交收条。欲证明一、2017年9月8日张某1向被告出具收条；二、被告收取的50万元系被告拆除14间自建房、打平地面、提前搬家赔偿等费用。原告承租房屋后并无装修，其主张装修残值损失没有事实依据。原告对该证据的真实性及证明目的均不认可。原告称没有开过收条，原告对此事不知情。被告提交租赁合同、定金收据、户口本。欲证明一、曹某1与被告系父子关系；二、2017年6月17日曹某1与刘某1签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，投建归乙方即被告所有。但因被告将房屋出租给原告做打包站使用，拆除了自建房，2018年12月份腾退时被告未获得任何补偿。被告因将房屋出租给原告遭受了巨大经济损失。原告对户口本的真实性认可，证明目的认可。原告认为租赁合同及定金收据的真实性无法核实，证明目的亦不予认可，2018年8月18日至2021年8月17日这个合同的起始时间晚于租赁合同。经当事人申请，证人汪某到庭作证称，2016年我和曹老板签的合同，合同还没有到期我们就搬走了，曹老板给了我们赔偿款，曹老板即被告。原告对证人证言的真实性及证明目的均认可。原告认可被告补偿了汪某相应的搬迁损失，但认为该损失应由被告承担，这笔钱是原告先转给被告50万元的里部分钱款。被告对证人证言的真实性及证明目的予以认可。经当事人申请，证人景某到庭作证称，我是2011年租的朝阳区小红门珊瑚桥西2号院的房子，当时住到2017年8、9月份，说是要租给别人，给了点补偿我就走了。原告对证人证言的真实性及证明目的均不予认可。被告认可证人证言的真实性与证明目的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。在该合同履行期间，朝阳区小红门珊瑚桥西X号院已经拆除，双方所签租赁合同无法再继续履行，双方均认可租赁合同已解除。现原告并未提交有效证据证明其向被告缴纳了2019年1月1日至2019年2月1日的租金，亦未提交有效证据证明其支付了接电费。故其要求被告退还租金及接电费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告所主张的装修损失，就该笔装修费用，原告主张向被告转账支付50万元，现金支付6.5万元，被告不认可曾收到过6.5万元现金，原告亦未提交有效证据证明曾向被告支付过该笔现金。原、被告双方在合同中约定“房屋修缮等相关费用，北京盛源竹再生物资回收中心房屋修缮等相关费用如下：1、拆房屋面积300平米，1150元/平米，共计345000元整。2、赔偿收纸租户汪某相关费用共计15万元整。3、打包站做地平购买材料费6万元整。租户4谢连计（后院）搬走，赔偿相关费用1万元整。总计费用565000元整。”该约定虽未明确写明房屋修缮等相关费用由谁负担，但原告已于2017年9月13日实际向被告支付了该笔费用，双方已经通过事实行为达成了合意，据此可以认定该笔费用应由原告负担。原、被告双方在《租赁合同》中约定：“因政府统一规划，需对租赁物进行拆迁，甲方应提前7天通知一方，一方应在政府规定拆迁之日前无条件搬离租赁物；如拆迁日期未到租赁合同期满，甲方应退还乙方租赁期内未使用日期的租金和电费；乙方改建、装修部分经甲方同意可以自行拆走。拆迁所有款项与乙方无关。”说明原、被告双方对涉案房屋因规划原因被拆迁的可能发生事实已有预见，原告亦自愿承担拆迁所造成的投资、经营损失。故关于原告的该项诉讼请求本院不予支持。另外，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜晓艳的全部诉讼请求。案件受理费8600元，由原告杜晓艳负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二一年一月十五日书记员 赵海鹏