上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初4847号原告：上海市长宁区太郎餐厅，经营场所上海市长宁区天山路街道古北路**。经营者：刘利平，男，1963年1月20日出生，汉族，住北京市通州区梨园镇新华联小区**楼**。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海美天副食品有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：顾志君，总经理。委托诉讼代理人：陈缘，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周士超，上海市新华律师事务所律师。第三人：上海市长宁第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市长宁区中山西路****。法定代表人：施敏，董事长。委托诉讼代理人：刘骁，男。原告上海市长宁区太郎餐厅与被告上海美天副食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日组织当事人进行证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本院于2020年9月24日组织当事人证据交换。此后，本院依法追加上海市长宁第二房屋征收服务事务所有限公司为第三人参加诉讼，并于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区太郎餐厅的委托诉讼代理人郑钰，被告上海美天副食品有限公司的委托诉讼代理人周士超、陈缘，第三人上海市长宁第二房屋征收服务事务所有限公司的委托诉讼代理人刘骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长宁区太郎餐厅向本院提出诉讼请求：被告就上海市长宁区古北路XXX号1幢、2幢(部分面积96.14平方米)的征收向原告支付补偿费共计916,814.54元(包括：停产停业损失费695,866.40元、无法恢复设备费用37,124.50元、装修装潢费127,284元、搬迁费1,591.05元、搬迁奖励41,211.44元、签约奖励13,737.15元)。事实和理由：上海市长宁区古北路XXX号1幢、2幢、3幢房屋的权利人为上海市长宁区副食品公司，1幢面积9.93平方米，2幢面积123.12平方米，3幢面积253.02平方米。2002年起，原、被告就租赁上述房屋达成一致意见，原告租赁其中的3幢房屋用于对外经营餐厅，1幢、2幢房屋由原告用作储藏室和员工宿舍。双方签署的最新一份《房屋租赁合同》中载明的租期是2018年8月1日至2020年7月31日，尽管合同中另载明租赁面积计280平方米，但原告自2002年至2019年期间一直使用的是整个房屋，包括了未在合同中体现的面积。2018年年底，上述房屋被列入征收范围，第三人向被告出具《征收补偿意见》。此后，原、被告就征收补偿事宜进行协商。原告认为己方租赁了整个房屋，理应获得相对应的全部征收补偿，但被告称必须按照合同约定的租赁面积签订补偿协议，对合同约定以外的租赁面积无法直接给予原告补偿，由原告另行通过诉讼主张。原告已先行就280平方米的房屋签订协议，并就其余房屋的补偿事项提起诉讼。被告上海美天副食品有限公司辩称，原告承租的是上海市长宁区古北路XXX号2幢中213.12平方米部分房屋及3幢全幢253.02平方米房屋，建筑面积共计280平方米。原告现主张的1幢9.93平方米房屋空置、2幢中96.14平方米部分的房屋由被告堆放杂物，均未出租给原告。原、被告就原告实际租赁使用的280平方米房屋的征收补偿事宜达成一致意见并签署书面协议，被告已经按约向原告支付了补偿款，原告也承诺不再以任何方式向被告主张其他赔偿或补偿，现原告提起诉讼缺乏依据，其诉讼请求应予驳回。第三人上海市长宁第二房屋征收服务事务所有限公司述称，本案所涉房屋的征收补偿对象为被告，原告作为承租人，无权享有征收补偿费用，其诉请不符合国有土地征收补偿的相应规定。此外，根据现有证据，原、被告之间就终止租赁合同及补偿问题已经作出约定，原告也明确表示不再就征收事宜要求被告作出任何补偿。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、长府财(1995)240号批复、长府财(1996)168号批复、上美政(1999)66号批复、上九党(2004)2号决定、原告工商登记资料、付款凭证、《房屋租赁合同》、长府房征[2018]11号房屋征收决定、古北路(天山路-仙霞路)道路改建工程基地征收补偿方案、《上海美天副食品有限公司征收补偿意见》、《上海市国有土地上房屋征收评估分户报告单(单位权属)》、《关于古北路(天山路-仙霞路)道路改建工程、T-07公共绿地工程、武夷路养老院等三合一工程征收基地企事业单位房屋征收补偿价格评审会议纪要》、《协议书》、《房屋征收致租赁终止补偿协议》、《授权委托书》、上美副政[2019]37号请示、网上银行电子回单、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区古北路XXX号房屋的权利人为上海市长宁区副食品公司，该号房屋共3幢，建筑面积共计386.07平方米，其中1幢房屋建筑面积9.93平方米，2幢房屋建筑面积123.12平方米，3幢房屋建筑面积253.02平方米，房屋类型均为商场。1995年11月，上海市长宁区人民政府财政贸易办公室作出长府财(1995)240号批复，原则同意长宁区烟糖果品公司、长宁区副食品公司等单位改制为上海美天(集团)有限责任公司暨建立上海美天集团。1996年1月，上海市长宁区人民政府财政贸易办公室就上海美天(集团)公司提交的请示作出长府财(1996)168号批复，同意虹古副食品商场等十七户企业改制为上海美天副食品超市有限公司。2002年3月8日，被告与刘利平签订《上海美天副食品有限公司房屋租赁合同》，约定：被告将古北路XXX号南部及地下室出租给刘利平使用，该房屋建筑面积共计500平方米，租赁用途为餐饮经营。租赁期限为三年，自2002年5月10日起至2005年5月9日止。年租金为150,000元，先付后用，每六个月为一期。2002年6月11日，原告成立，经，经营场所为上海市长宁区天山路街道古北路**营者为刘利平，经营范围为中型饭店(含熟食卤味)、酒类商品(不含散装酒)。2004年12月27日，上海九华商业(集团)有限公司作出上九党(2004)2号决定，上海美天副食品有限公司等分别整体从上海美天(集团)有限公司剥离，新的党政组织关系从2005年1月1日起隶属于上海九华商业(集团)有限公司。2005年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将古北路XXX号底层部位及地下室房屋共计建筑面积530平方米出租给原告使用(其中地下室205平方米)。原告租赁该房屋作为餐饮使用，以经营日本料理为主。租赁期限为三年，自2005年5月10日起至2008年5月9日止。第一年租金200,000元，第二年租金210,000元，第三年租金220,000元，先付后用，每六个月为一期。2006年7月11日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告向被告租赁古北路XXX号房屋，面积530平方米(其中地下室205平方米)。现原告在地下室开设保健按摩，并在原大门旁增设一扇大门直接通往地下室。通道产权人应是被告。现被告要求原告在合同期满时恢复房屋原貌(去除原告增设的大门和通道)，原告承诺合同期满时履行此协议。2006年8月25日，上海市长宁区民防工程管理所出具证明，内容为：上海市古北路XXX号为该所管辖的民防工程，其所有权属于民防管理部门。该地下室由该所租赁给原告用作工商注册及经营场所。迄今为止，本市的民防地下室皆未颁发所有权证，故以该证明说明该地下室的权属及租赁事宜。2008年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告出租给原告的房屋坐落在古北路XXX号底层地室，共计建筑面积为530平方米，地室250㎡。，地室250㎡作经营使用，用以经营日本料理餐饮。租赁期自2008年5月10日起至2011年5月9日止。年租金为230,000元，先付后用，每三个月支付一期租金。2011年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告出租于原告之房屋坐落在古北路XXX号底层、地下室，共计建、地下室530平方米，地下室250㎡，地下室250㎡作商业经营使用，用以经营日本料理。租赁期自2011年5月10日起至2013年5月9日止。年租金为250,000元，先付后用，每三个月支付一期租金。2017年8月17日，原、被告共同签订《长宁区建设装潢施工(工地)单位安全生产告知承诺书》，原告就其在古北路XXX号从事建设施工活动过程安全生产等事项向被告作出承诺。2018年，原、被告签订编号为JYXXXXXXX号的《房屋租赁合同》，约定：被告出租给原告的房屋位于上海市古北路XXX号沿街底楼，建筑面积为280平方米。原告租赁该房屋作餐饮类使用，经营项目、经营范围为饭店，服务品牌为丰聚阁大饭堂。租赁期自2018年8月1日起至2020年7月31日止，总计2年。年租金393,120元，先付后用，以季度为一个缴租期。在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……该房屋因社会公共利益被依法征收、征用的。2018年12月18日，上海市长宁区人民政府作出长府房征[2018]11号房屋征收决定，房屋征收范围为：古北路(天山路-仙霞路)道路改建工程建设用地规划实施红线范围。上海市古北路XXX号位于征收范围内。该决定附件为古北路(天山路-仙霞路)道路改建工程基地征收方案，方案中对非居住房屋的认定、非居住房屋建筑面积的认定、企事业单位非居住房屋征收补偿方式及补偿金额、评估价计算公式等作出规定。原告上网下载了该方案。2019年5月9日，上海房地产估价师事务所有限公司就上海市古北路XXX号作出《上海市国有土地上房屋征收评估分户报告单(单位权属)》，报告载明：房屋基本状况：1全幢、2全幢、3全幢。估价目的：为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，提供被征收房屋的价值。价值时点：2018年12月18日。评估结果：1全幢：72,144元/平方米；2全幢：64,929元/平方米；3全幢：82,329/平方米。第三人将《上海市国有土地上房屋征收评估分户报告单(单位权属)》送达被告，并同时向被告送达《上海美天副食品有限公司征收补偿意见》。该意见中载明：古北路XXX号1-3幢(产权)，1.有证建筑面积：9.93平方米，单价72,144元，总价716,389.92元；123.12平方米，单价64,929元，总价7,994,058.48元；253.02平方米，单价82,329元，总价20,830,883.58元。2.无证建筑：176.54平方米，单价3,000元，总价529,620元。3.停产停业损失：562.61平方米，详见公式，总价3,007,095.20元。4.无法恢复设备重置价：562.61平方米，单价350元，总价196,913.50元。5.装修装潢：562.61平方米，单价1,200元，总价675,132元。6.搬场费：562.61平方米，单价15元，总价8,439.15元。7.搬迁奖励费：总价150,000元。8.签约奖励费：总价50,000元。2019年7月10日，原告出具《授权委托书》，内容为：被告位于长宁区古北路XXX号的店铺目前由原告承租，现遇政府动迁，与房屋动迁相关的义务与权益均由李永康承担和享有，并全权委托李永康办理上述事务。2019年8月8日，原告收到被告人员发送的《上海美天副食品有限公司征收补偿意见》。2019年8月9日，原告签订《房屋征收致租赁终止补偿协议》，协议约定：鉴于原、被告双方于2018年签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于上海市长宁区古北路XXX号(部位)沿街底楼的房屋，租赁面积为280平方米，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日止，租金标准为每年393,120元。原、被告就房屋征收导致租赁合同提前终止事宜协商一致，制订如下协议：一、原、被告在此确认：1、双方之间的《房屋租赁合同》因租赁房屋被依法征收于2018年12月31日提前终止。原、被告无须就租赁合同的提前终止向对方承担违约责任。2、协议终止后原告仍在使用租赁房屋。鉴于本协议因动迁终止，被告考虑此因素同意在原告按照本协议约定交付房屋的前提下收取原告四个月房屋使用费共计131,040元，剩余使用费免收。原告应向被告支付未付的水电煤费，该费用按实结算……。3、原告应在2019年8月31日前将租赁房屋移交给被告……。4、租赁房屋内原告自行添置的可移动的设备设施以及其他物品由原告在移交之前予以搬离……。二、在原告如期履行前述条款约定中的支付房屋租金、移交租赁房屋的义务之前提下，被告同意就租赁合同的提前终止向原告支付如下补偿款项：1.停产停业损失：2,258,266.80元；2.无法恢复设备重置价：98,000元；3.装潢补偿336,000元；4.搬迁费4,200元；5.搬迁奖励：108,788.56元；6.签约奖励：36,262.85元。上述补偿款合计2,841,518.21元。三、从被告从征收部门收到针对租赁房屋的全部征收补偿款，以及原告按照本协议第一条第三款的约定向被告完成租赁房屋移交后的3日内，被告在扣除原告应支付的水电煤费、房屋使用费以及相关违约金后向原告支付前述第二条约定的补偿款项……。原告收款账户：户名为李永康……。四、若租赁房屋内存有其他第三方的，原告应自行负责按期清退第三方，因此与第三方发生争议的，由原告自行解决与被告无关。若因第三方原因导致被告损失的，由被告负责全额赔偿。五、原告同意并确认，除本协议约定外，对于租赁房屋及租赁合同的履行、终止和征收补偿事宜与被告再无争议，亦不再以其他任何方式就房屋租赁事宜及征收事宜向被告提出任何主张或其他补偿要求。同日，被告收取原告签订的《房屋征收致租赁终止补偿协议》及李永康提供的中国农业银行银联卡复印件。2019年8月23日，古北路(天山路-仙霞路)道路改建工程等企事业单位房屋征收补偿价格评审会议召开，上海市长宁区相关部门、上海市长宁区储备中心、第二房屋征收事务所等均派员参加。会议纪要中与古北路XXX号(1-3幢)房屋有关内容如下：一、基本情况：房屋用途为商业用房，建筑面积为386.07㎡，另有无证建筑176.54㎡。经评估及协商：1、房地产评估价补偿：其中1幢全幢建筑面积为9.93平方米按评估单价每平方米补偿，72,144×9.93=716,389.92元；2幢全幢建筑面积为123.12平方米按评估单价每平方补偿，64,929×123.12=7,994,058.48元；3幢全幢建筑面积为253.02平方米按评估单价每平方补偿，82,329×253.02=20,830,883.58元。2、无证建筑补偿：3,000×176.54=529,620元。3、停产停业补偿：(716,389.92+7,994,058.48+20,830,883.58+529,620)×10%=3,007,095.20元。4、装潢装修补偿：1,200×(386.07+176.54)=675,132元。5、设备重置价补偿：350×(386.07+176.54)=196,913.50元。6、搬场费：15×(386.07+176.54)=8,439.15元。7、搬迁、签约奖补偿200,000元。共计补偿34,158,531.83元。二、会议审议情况：小组讨论认为补偿方案符合政策规定，原则同意按照上述价格进行补偿。2019年12月23日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局(甲方、征收人)、第三人(代理人、征收实施单位)、被告(乙方、被征收人)签订《协议书》，约定：一、甲方对乙方被征收建筑物的补偿：1、甲方需拆除乙方古北路XXX号1幢产权房屋，建筑面积为9.93平方米。……评估单价为72,144元/平方米。甲方补偿乙方房屋征收补偿款为(评估单价×建筑面积)，计716,389.92元。2、甲方需拆除乙方古北路XXX号2幢产权房屋，建筑面积为123.12平方米。……评估单价为64,929元/平方米。甲方补偿乙方房屋征收补偿款为(评估单价×建筑面积)，计7,994,058.48元。3、甲方需拆除乙方古北路XXX号3幢产权房屋，建筑面积为253.02平方米。……评估单价为82,329元/平方米。甲方补偿乙方房屋征收补偿款为(评估单价×建筑面积)，计20,830,883.58元。4、甲方须拆除乙方无证建筑用房176.54平方米，按3,000元/平方米给予补偿，计529,620元。以上1至4项共计补偿3,007,0951.98元。二、甲方给予乙方停产停业损失的补偿，[(评估单价×建筑面积)+(无证建筑单价×建筑面积)]×10%，计300,7095.20元。三、甲方给予乙方无法恢复设备的补偿(建筑面积562.61平方米)，按350元/平方米，计196,913.50元。四、甲方给予乙方房屋装潢的补偿(建筑面积562.61平方米)，按1,200元/平方米，计675,132元。五、甲方给予乙方搬迁费的补偿(建筑面积562.61平方米)，按15元/平方米，计8,439.15元。六、甲方给予乙方搬迁奖150,000元。七、甲方给予乙方的签约奖50,000元。以上一至七项补偿费共计34,158,531.83元。八、根据沪府办发(2014)13号文精神，乙方应当自行处理市场租赁关系，停产停业损失补偿作为租赁关系处理的内容。2020年4月13日，被告在原告先行签订的《房屋征收致租赁终止补偿协议》上加盖公章进行确认。2020年7月8日，被告向案外人李永康账户支付2,841,518.21元。审理中，原、被告一致确认，《上海美天副食品有限公司征收补偿意见》中列明的无证建筑不属于原告向被告租赁的房屋。第三人确认，上海市长宁区古北路XXX号1幢、2幢、3幢房屋在征收期间，1幢、2幢房屋作为餐厅、职工宿舍使用，3幢房屋作为餐厅大厅及厨房经营使用。本院认为，2018年，原、被告签订编号为JYXXXXXXX号的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张虽然该合同中约定房屋建筑面积为280平方米，但原告实际租赁使用的是上海市长宁区古北路XXX号1幢、2幢、3幢全部房屋，建筑面积共计386.07平方米。被告抗辩，原告承租房屋为上海市长宁区古北路XXX号2幢中213.12平方米部分及3幢全幢253.02平方米，共计建筑面积280平方米，1幢房屋空置、2幢中96.14平方米部分的房屋由被告堆放杂物，均未出租给原告。就该项争议，本院认为，上海市长宁区古北路XXX号共有3幢房屋，建筑面积共计386.07平方米。虽然原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋的面积为280平方米，但原告租赁房屋用于开设饭店，且曾进行装修，如被告抗辩成立，则原告在经营过程中无法使用部分房屋，显然不利于其装修及经营活动的开展，而原告多年来从未就此提出异议或与被告进行交涉，故被告的抗辩意见缺乏一定合理性。此外，被告未能就其抗辩意见提供任何证据，而原告提供了证人证言，证明其实际使用上海市长宁区古北路XXX号1幢、2幢、3幢全部房屋。审理中，第三人也向本院确认，在征收期间，1幢、2幢房屋作为餐厅、职工宿舍使用，3幢房屋作为餐厅大厅及厨房经营使用。虽然证人与第三人关于房屋具体用途的陈述存在一定差异，但对于原告实际使用房屋范围的陈述是一致的，故本院认定，原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为280平方米，但原告实际使用上海市长宁区古北路XXX号1幢、2幢、3幢全部房屋，建筑面积共计386.07平方米。原告主张其租赁、使用房屋面积共计386.07平方米，故有权取得该部分房屋的征收补偿。被告抗辩，原告租赁房屋面积为280平方米，原告签订《房屋征收致租赁终止补偿协议》时已经承诺双方就《房屋租赁合同》的履行、终止和征收补偿事宜再无其他争议，该协议已经履行完毕，原告无权再主张其余征收补偿款。就该项争议，本院认为，原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持，理由如下：一、虽然本院认定原告实际使用房屋面积为386.07平方米，但原、被告曾签订多份租赁合同，在合同中涉及上海市长宁区古北路XXX号房屋面积时，扣除地下室部分外，均为200余平方米而不是原告所主张的386.07平方米。此外，租赁合同中仅约定了租金金额，并无其他证据证明双方是根据每平方米房屋的租金标准及租赁房屋面积而计算出租金金额，亦无证据证明双方就差额面积部分曾另行签订过协议或作出过约定。虽然原告主张被告仅能就280平方米面积与其签订租赁合同，但被告未予认可，而原告未能就此提供证据，故该项主张缺乏依据，难以成立。据此，本院认定，被告向原告收取的租金是针对《房屋租赁合同》中约定的租赁面积280平方米而非实际使用的面积386.07平方米，就两者之间的差额面积，原告在使用时并未向被告支付过相应对价。二、原告于2019年8月9日签订《房屋征收致租赁终止补偿协议》，在签订该协议前，原告已先行下载《古北路(天山路-仙霞路)道路改建工程基地征收方案》，故原告对于房屋征收补偿的相关政策及规定是了解的。2019年8月8日，原告收到被告发送的《上海美天副食品有限公司征收补偿意见》，该意见中列明了各项补偿费用及其计算方法，其中部分费用是依据房屋面积计算得出。此后，原告签订《房屋征收致租赁终止补偿协议》，且明确承诺除该协议约定外，对于租赁房屋及租赁合同的履行、终止和征收补偿事宜与被告再无其他争议，亦不再以其他任何方式就房屋租赁事宜及征收事宜向被告提出任何主张或其他补偿要求。鉴于该协议是原告在充分了解补偿方案后自愿签订，说明原告对该协议中的各项条款是知晓并予以认可的。原告主张，被告曾表示先行就280平方米的房屋签订协议，再由原告通过诉讼方式解决差额面积的征收补偿问题，但被告予以否认，而原告未能就此提供任何证据。同时，即使原告在当时曾就差额面积补偿问题提出过相应主张，但前述承诺的文义清晰明确，原告应该知晓作出上述承诺即代表原、被告之间就征收补偿事宜的纠纷全部了结，原告不得再就此向被告提出任何主张。而原告仍然自愿签署该协议，故其应自行承担由此引发的后果。三、在原告签订该协议后，上海市长宁区住房保障和房屋管理局、第三人与被告签订协议书，明确了安置方案、计算方法及被告最终能够取得的安置补偿费用，该协议内容与被告发送给原告的《上海美天副食品有限公司征收补偿意见》中相应内容一致，故被告并未在前述意见范围外另行取得安置补偿费用，原告无权推翻其已经作出的承诺。综上，原告在签署《房屋征收致租赁终止补偿协议》且被告已经按约履行支付补偿款的义务后，又提出补偿请求，有违其所作承诺，原告的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海市长宁区太郎餐厅的全部诉讼请求。案件受理费12,968元，由原告上海市长宁区太郎餐厅负担。如不服本判决，原告上海市长宁区太郎餐厅、被告上海美天副食品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  顾晨瑜人民陪审员  周树琳二〇二一年一月二十二日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。