广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28845号原告：佛山市顺德区沃运贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地办公楼之二，统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U。法定代表人：甘结文。委托诉讼代理人：李文涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周雄武，广东九域律师事务所律师。被告：张建党，男，1968年11月4日出生，汉族，住陕西省长武县×××××××××××，公民身份号码610××××××××××××319。原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司诉被告张建党房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日受理后，依法由审判员李军武适用小额诉讼程序独任审判，并于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司的委托诉讼代理人李文涛、周雄武及被告张建党均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金12096元（2020年6月到2020年9月）；2.判令被告向原告支付管理费3888元（2020年1月到2020年9月）；3.以上两项费用合计15984元，判令被告向原告支付拖欠的上述两项费用利息（利息计算方式自起诉之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月13日，原告通过法院拍卖购得位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地上的构建物。被告于2019年12月1日与原告签订租赁合同，租赁了原告所有的佛山市顺德区北滘镇莘村东侧北滘综合批发市场水果区××××××。但租赁期间，被告多次拖欠租金和管理费，截至2020年9月份拖欠原告租赁费、物业管理费等合计人民币15984元。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告辩称，1.被告于2019年11月29日与原告签订涉案租赁合同，并交付了5000元押金，但原告签订合同时允诺的一些修路等工作未做到，被告应退回押金；2.被告的确没有交纳过原告诉请的租金及管理费，对该数额计算也无异议，但被告在签订租赁合同后，市场没有开张，被告的店铺也没有营业，因此被告无需支付租金及管理费，相应的利息也不应支付。原告向本院提交以下证据：原告的营业执照副本复印件、被告的身份证复印件、（2016）粤0606执931号之三执行裁定书复印件、租赁合同、20200908市场欠租明细表打印件、土地租用合同书复印件。被告向本院提交了收据复印件。本院依法组织当事人对上列证据进行质证，双方均无异议的证据，因形式、来源合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：因陈永章、佛山市顺德区国佳农产品有限公司（以下简称国佳公司）未履行广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书确认的义务，佛山市星亚物业发展有限公司（以下简称星亚公司）、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司向本院申请执行，本院在淘宝网司法拍卖（变卖）平台公开拍卖国佳公司所有且被本院查封的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物，本案原告以3760万元的价格买受。2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定内容如下：“一、解除本院对执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的查封；二、上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司（统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U）所有。”2018年6月3日，星亚公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订《土地租用合同书》，确认：1.星亚公司与佛山市顺德区北滘镇莘村村股份合作社（以下简称莘村股份社）于2010年12月24日在《农业用地承包合同》中约定由星亚公司向莘村股份社承包位于佛山市一环路莘村路以东的佛山市一环东1号地，用地面积800亩，承包期限自2011年1月1日起至2021年6月30日止，承包土地用途为农业用途，星亚公司可以依法流转土地承包经营权，采取出租方式进行流转的，应当与第三方签订书面合同，并按照《农村土地承包法》相关规定办理备案。前述合同双方于2012年1月13日签订《农业用地承办合同补充协议》，约定将《农业用地承包合同》承包期限变更为自2011年1月1日至2026年6月30日；2.原告于2018年4月13日通过竞买方式成功购得佛山市顺德区人民法院依法拍卖的位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的原国佳公司、陈永章使用土地上的构建物。同时，星亚公司与原告约定：1.原告租用星亚公司位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内原国佳公司、陈永章使用土地，面积408.7亩；2.土地用途为本合同项下土地用于原告按现状进行合法自主经营；3.租用期限为自2018年5月1日起至2026年6月30日止……合同还约定了其他事项。2019年11月29日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，共同签订《租赁合同》，双方约定：由被告租用原告位于佛山市顺德区北滘镇莘村一环路东侧北滘粮油果蔬综合批发市场内水果区XX号铺（以下简称涉案租赁物）1间，承租面积为108平方米，租赁期限为2019年12月1日起至2024年11月30日止；本合同签订的同时，被告需向原告缴纳合同履约保证金5000元；租赁期满，被告不再续约，经原告确认铺位情况后，凭原保证金单，不计息退回；2019年12月1日至2020年11月30日的租金以28元/月、卫生清运费以4元/月均按承租面积108平方米计收即租金3024元/月、卫生清运费432元/月，合计3456元/月；自2019年12月1日至2020年5月31日免租，免租期间内正常缴纳卫生清运费；被告于本合同签订时向原告缴纳该铺位2019年12月1日至2019年12月31日管理费432元；每月的6-10日前向原告缴当月的租金和综合管理费及上月代收代支水电费；逾期按应交总额的1%乘以天数累加收违约金；被告违约或不履行合同，原告有权提前终止本合同，被告已交纳的铺位履约保证金不予退还，并须清缴所欠的全部租金及各项费用后，方可退场……合同还约定了其他事项。同日，原告向被告出具《收据》，确认收取被告涉案租赁物的履约保证金5000元。截至2020年9月30日，涉案租赁物未被清付2020年6月1日至2020年9月30日的租金12096元（3024元/月×4个月）、2020年1月1日至2020年9月30日的管理费（即卫生清运费）3888元（432元/月×9个月），两项合计15984元。2020年10月29日，原告认为被告拖欠租金及管理费，向本院递交诉状。庭审中，原告确认涉案租赁物没有建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于《租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未就涉案租赁物取得建设工程规划许可证，亦未能提交证据证明已经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《租赁合同》无效。关于被告应否参照租金、管理费的计费标准支付占有使用费。由于《租赁合同》无效，原告请求被告支付占有使用费应基于被告在2020年1月1日至2020年9月30日存在占有、使用涉案租赁物的行为，但原告未提供证据证明，被告也不予确认，故本院对参照租金、管理费计算的占有使用费不予支持，相应的利息亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计99.8元（原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司已预交），由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李军武二〇二一年一月二十日书记员  林芷韵