广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6386号原告：巫冬翠，女，1979年3月29日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市×××××××委会新城组，公民身份号码：441×××××××********。被告：英德市鸿发房地产开发有限公司，所在地：英德市××××××××××。法定代表人：陈某1。原告巫冬翠诉被告英德市鸿发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫冬翠、被告英德市鸿发房地产开发有限公司的法定代表人陈某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫冬翠向本院提出诉讼请求：1.判决2018年4月20日被告交付房屋的交付日期为无效；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金7821.54元，并从起诉之日起以上述违约金为基数按年利率6%向原告计付利息直至付清为止；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金27626.96元，并从起诉之日起以上述违约金为基数按年利率6%向原告计付利息直至付清为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月20日，原告与被告签订房屋编号为00200534合同编号为201××××××××××687的《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“《合同》”)，约定被告以总价450704元将位于英德市×××××以南富民二街以东荣发大厦首期B栋1302号的房屋出售给原告。合同签订后，原告已如约按《合同》第七条付款方式及期限，支付购房首期款140704元和银行贷款310000元完成了全部房款的支付及缴纳了税费(6438.63元)。1、《合同》第九、十一、十二条约定：被告应于2017年10月31日前将已取得“建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的涉案房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金(原告不要求解除合同的情况下)，违约金自约定的交付期限(2017年10月31日前)届满之次日起至实际交付之日止，按全部房价款的万分之一按日计算。但被告迟迟无法出示“建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”等文件，所以没达到合法交付房屋的交付条件。导致原告无奈于2018年4月20日提出房屋装修决定。但被物业公司告知不收楼不准装修为由，在法律法规不符合交收房屋情况下，签下了收楼协议，所以原告提出第一诉求。2、根据《英德商品房质量保证书说明》内标注的日期，真正取得“建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”日期为2018年12月19日。根据《合同》第九条商品房交付条件与交付手续、与第十一条交付时间和手续、第十二条逾期交付责任，被告延迟违约交付房屋时间为171天，按日以全部房屋价款的万分之一向原告计付逾期交付违约金。从2017年11月1日开始至2018年12月18日止，违约金为7821.54元。所以原告提出第二诉求。3、根据《合同》第二十条，合同签订出证时间为收楼2017年10月31日后180天内。被告应在《合同》约定时间内办理该商品房所有权证书，在届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，按日以全部房屋价款的万分之一向原告计付逾期办证违约金。后期实际出证时间为2019年12月25日。按《合同》违约出证日期为：2018年4月30日开始至2019年12月24日止。延迟违约办理该商品房所有权证书，时间为604天。违约金：27626.96元。因被告方未及时办理产权证，所以原告提出第三诉求。原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同(预售)》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金和自起诉之日起的利息的诉求，应当得到贵院的支持。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房和逾期办证损害了原告的合法权益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照买卖合同的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求法院判如诉请。被告英德市鸿发房地产开发有限公司辩称：对逾期办证的诉讼请求无异议。对逾期交房的日期有异议，认为交付日期是约定的日期后推90天开始计算，即2017年10月31日往后90日，从2018年1月29日起计算至交楼之日2018年4月19日止。本院经审理认定，对2017年7月20日原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同(预售)》及合同的附件一至十一，本院予以认定。庭审中，原、被告双方确认，原告已在《商品房买卖合同》约定的时间内支付了全部购房款450704元及契税等费用。被告抗辩称在2018年4月19日交付了房屋，原告方认为急于装修所以就签了《验楼记录表》，确认收楼后就装修入住，但认为正式收楼日期应以《竣工验收备案表》记载2018年12月19日为准。被告对逾期交付房屋的事实无异议，但对原告主张的逾期交付天数有异议，认为交付日期是约定的日期后推90天开始计算，对逾期办证的诉讼请求无异议。又查明，案涉房屋在2019年12月25日办理产权登记，产权证书信息为:“粤（2019）英德市不动产权第0040015号，权属人:巫冬翠，共有情况：单独所有，坐落:英德市×××××以南富民二街以东荣发大厦首期B栋1302号……”。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同的附件一至十一，符合法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。原告已按照合同约定付清了所有购房款及相关费用，庭审中原、被告双方确认被告逾期将案涉房屋交付给原告使用。被告抗辩称逾期交付违约金应从约定的日期后推90天计算，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》关于逾期交付的约定，逾期超过90日违约金按已付房价款万分之一计算，因此被告抗辩不符合双方约定，缺乏依据，本院不予采纳。涉案合同约定的交付日期为2017年10月31日，庭审中原告认为实际收楼日期以《竣工验收备案表》记载2018年12月19日为准，但承认在2018年4月19日签了《验楼记录表》，承认收楼后已装修入住，因此交付房屋的时间应为2018年4月19日，逾期天数应为169天（2017年11月1日至2018年4月19日），实际逾期交付违约金应为7616.9元（450704元×169天×0.0001/天）。涉案房屋办证日期为2019年12月25日，交付日期为2018年4月19日，则实际逾期办证的天数应自2018年4月19日起180日后起算，即自2018年10月16日至办理产权证之日2019年12月25日，共435天，因此违约金为19605.62元（450704元×435天×0.0001/天）。原告主张分别以逾期交房违约金和逾期办证违约金为基数从起诉之日起按年利率6%计付利息，于法无据，本院不予支持。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持......”的规定，原告明知涉案房屋尚未竣工验收合格仍提前收楼并装修入住，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付房屋的日期无效，原告该项主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告英德市鸿发房地产开发有限公司因逾期向原告巫冬翠交付位于英德市×××××以南富民二街以东荣发大厦首期B栋1302号的房屋【产权证号：粤（2019）英德市不动产权第0040015号】产生的逾期交付违约金7616.9元，限被告在本判决书生效之日起10日内支付给原告巫冬翠；二、被告英德市鸿发房地产开发有限公司因逾期为原告巫冬翠办理位于英德市×××××以南富民二街以东荣发大厦首期B栋1302号的房屋的产权证书【产权证号：粤（2019）英德市不动产权第0040015号】产生的逾期办证违约金19605.62元，限被告在本判决书生效之日起10日内支付原告巫冬翠；三、驳回原告巫冬翠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343.11元，由原告巫冬翠负担102.83元，被告英德市鸿发房地产开发有限公司负担240.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年一月十一日书记员  李明荃附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。