重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20551号原告：冯德春，男，1959年2月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。被告：重庆雅汇商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路2号2单元25-3号，统一社会信用代码91500108305261244M。法定代表人：杨群清，职务总经理。原告冯德春诉被告重庆雅汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯德春到庭参加诉讼，被告重庆雅汇商业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯德春向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年9月1日签订的《房屋托管协议》；二、判决被告支付原告2020年5月1日至合同解除之日的租金（3375元/月）；三、判决被告支付原告2019年10月25日至2020年4月30日期间的租金20250元（3375元/月×6个月，超出6个月部分放弃主张）；四、判决被告支付原告2020年2月1日至合同解除之日的物管费（206.60元/月）；五、判决被告支付2020年5月16日至合同解除之日的违约金（按照日租金的2倍计算即3375元/月÷30天×2=225元）；六、判决被告按照产权证图示及交房竣工图恢复天地墙、公共走道、水电系统、弱电点、消防系统，恢复原状。事实和理由为：2019年9月1日，原被告签订《房屋托管协议》约定，原告委托被告托管原告所有的位于重庆市江北区建新北路X号茂业东方时代X楼X号房屋并收取租金。被告未按合同约定支付租金，且从未支付过物管费，合同目的无法实现，原告有权依法解除与被告的租赁合同关系。为维护合法权益，原告诉至法院。被告重庆雅汇商业管理有限公司未出庭答辩，庭前提交书面答辩状载明，《房屋托管协议》约定免租期，不应承担租金及租金损失；《房屋托管协议》签订后，被告装修过程中因新冠疫情的不可抗力影响，租金应予免租，且无需承担违约责任；即使承担违约责任，原告主张的违约金过高，请求调低，以不超过实际损失的120%计算。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区建新北路X号X-X号房屋的所有权人。2019年9月1日，原被告签订《房屋托管协议》约定，原告将位于重庆市江北区建新北路X号X-X号房屋委托被告托管；托管期限为2019年10月25日至2029年10月30日；被告有权以原告名义将房屋对外出租，并向承租人收取保证金、押金、租金、管理费及其他费用；租赁期限内，被告收取第一年第一个月租金3375元作为托管费；托管期限内租金标准为第1-3年按总房款的5%计算租金（3375元/月）；双方结算方式为季度支付，每季度第一月的10日-15日期间支付；逾期支付租金的，逾期一日按日租金的2倍作为滞纳金；免租期限为2019年10月25日至2020年4月30日；托管期限内因对房屋维修或保养产生的费用及被告运营所产生的费用由被告承担。2020年5月18日，被告向原告等出具书面回复载明，1.因疫情影响，被告无能力支付到期租金；2.被告承诺于2020年5月31日前与物业公司结清所有拖欠的费用。2020年10月9日，原告向物管公司缴纳物业管理费，物管费为206.60元/月。本院按照被告填写地址确认书向被告送达起诉状副本等材料，邮件于2020年10月30日退回妥投。庭审中，原告陈述其处没有产权证图示及交房竣工图。以上事实，有《房屋托管协议》、不动产权证、书面答复、收费票据等书面证据及当事人庭审陈述在卷为证，并经庭审质证。本院认为，2019年9月1日，签订的《房屋托管协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。首先，依协议约定，被告应于2020年5月15日前支付原告2020年5月1日至同年7月31日的季度租金，其未依约支付，其后亦未支付租金，构成根本违约。原告以此要求解除租赁合同关系符合法律规定，本院予以支持，结合本院向被告送达副本情况，认定原告解除意思表示于2020年10月30日到达被告，双方的租赁合同关系于当日解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除，被告应当支付原告合同解除前的租金计算为2020年5月1日至2020年10月30日期间为3375元/月×5个月+3375元/月÷30日×30日=20250元；双方协议约定2019年10月25日至2020年4月30日期间租金免交，系双方当事人真实意思表示，且双方未对被告违约导致解除情形下的免租期进行约定，本院对双方此期间的租金尊重合同意思自治，即被告不支付此期间的租金。关于物管费问题。双方协议约定，托管期限内因对房屋维修或保养产生的费用及被告运营所产生的费用由被告承担。物管费属于被告运营房屋所产生的费用，应当由被告承担。原告要求被告承担从2020年2月1日至合同解除之日的物管费用符合协议约定，本院予以支持，即被告应当支付原告2020年2月1日至同年10月30日期间的物管费206.60元/月×8个月+206.60元/月÷31日×30日=1852.74元。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告抗辩要求调低，但并未对违约金过高于原告损失举示反驳证据，对其抗辩，本院不予采纳。因此，原告主张被告支付2020年5月16日至合同解除之日的违约金（按照日租金的2倍计算即3375元/月÷30天×2=225元）符合双方合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，双方合同解除，被告应当恢复原状。原告主张按照产权证图示及交房竣工图恢复天地墙、公共走道、水电系统、弱电点、消防系统，但并未举示产权证图示及交房竣工图，被告应当按照原告交房之时的标准予以恢复原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告冯德春与被告重庆雅汇商业管理有限公司于2019年9月1日签订的《房屋托管协议》于2020年10月30日解除。二、被告重庆雅汇商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告冯德春2020年5月1日至2020年10月30日期间的租金20250元。三、被告重庆雅汇商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告冯德春2020年2月1日至同年10月30日期间的物管费1852.74元。四、被告重庆雅汇商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告冯德春逾期支付租金的违约金37800元（以日租金的2倍计算即3375元/月÷30天×2=225元/日为标准，从2020年5月16日起至2020年10月30止进行计算）。五、被告重庆雅汇商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内对位于重庆市江北区建新北路X号茂业东方时代X楼X号房屋恢复原状。六、驳回原告冯德春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124.28元，减半收取562.14元，由原告冯德春负担62.14元，由被告重庆雅汇商业管理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵树龙二〇二一年一月十一日书记员  陈晓宇