内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2020）内04民再113号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:于青海，男，1956年7月27日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：李景霞，内蒙古红城律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）:庞国龙，男，1956年5月5日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：于青海，男，1956年7月27日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区林西县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘国良，男，1958年3月17日出生，汉族，农民，住赤峰市林西县。委托诉讼代理人：杨晓凤，林西县林西镇第二法律服务所法律工作者。原审被告：潘贵，男，1955年9月19日出生，汉族，农民，住赤峰市林西县。再审申请人于青海、庞国龙因与被申请人刘国良、原审被告潘贵合同纠纷一案，不服本院（2018）内04民终4696号民事判决及林西县人民法院（2018）内0424民初424号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年11月27日作出（2019）内04民申430号民事裁定，由本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人于青海及其委托诉讼代理人李景霞，再审申请人庞国龙的委托诉讼代理人于青海，被申请人刘国良及其委托诉讼代理人杨晓凤到庭参加诉讼，原审被告潘贵经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本庭依法进行缺席审理。现已审理终结。再审申请人于青海、庞国龙申请再审称，一、请求撤销（2018）内0424民初424号及（2018）内04民终4696号民事判决并依法改判申请人与被申请人于2016年2月1日签定的房屋买卖合同及补充协议无效；二、判令被申请人退还已交纳的18万元购房款并赔偿损失60万元；三、本案一、二审诉讼费及一切诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：2016年2月1日，申请人同被申请人签定了一份“养羊小区买卖合同”，实为房屋土地买卖合同，被申请人将一处房屋及院落（约32亩）以36万元的价款出售给申请人，在签定合同时先付8万元作为押金。2016年3月15日前付10万元。如不能按时足额付款，被申请人有权收回房屋及院落。8万元押金分文不退。2016年12月30日前付清剩余房款18万元，并按1.5分利息计算利息29700元，本息合计：209700元。如不能按期足额付款，被申请人有权收回房屋及院落，已交18万元分文不退。全部买房款及利息交清后，被申请人具有房屋所有权及土地永久使用权。被申请人提供大井镇人民政府卖给被申请人时的买卖合同书的复印件，作为买卖证件。在交纳第二次购房款的3天前，申请人怕不能办理自己的土地使用证和房屋所有权证，双方又签定了一份补充协议，约定：申请人交清全部房款及利息后，被申请人协助申请人为申请人办理房产及土地相关登记。第二次购房款申请人交纳后，就到林西县国土资源部门询问该处土地及房屋办证事宜。土地管理部门明确告知，关于大井镇养羊小区的房屋及土地无法办理不动产登记，原因是该宗土地为设施农业用地。申请人把这事实向被申请人反映几次，被申请人也明确表示办不了证，有他的录音为证，但仍要求申请人先付清房款及利息再说。申请人怕钱款付清后仍不能办证，所以第三次购房款就没有付给被申请人，于是被申请人起诉到法院，要求收回房屋，已交18万元购房款不退。申请人认为，未交清房款是在行使不安抗辩权；双方签订的合同违反法律的强制性规定应属无效。申请人已在该处院落投入了近60万元建设，有建设清单及建设照片为证。（2018）内0424民初424号判决全部支持了被申请人的诉讼请求。申请人向赤峰市中级人民法院提出了上诉，（2018）内04民终4696号判决维持了原判，驳回了申请人的上诉请求。显然上述两份判决是错误的。1、涉案院落的土地是农村集体土地，二次庭审时，被申请人证明该土地为国有土地的唯一证据，就是一份他本人和大井镇政府签定的一份该宗土地及房屋顶账协议，也就是说，原判决书认定的该宗土地无任何证据证明被申请人有权使用该宗土地，或对该房屋具有所有权的证明，就确认合同有效显然不能成立。2、该宗土地及房屋座落于大榆树村二组，境内对该宗土地没有国家征用的任何记录，如果想明确土地性质，法院依职权核实一下林西县国土局一目了然。可原审法院对上述事实及国家法律法规关于农村土地禁止买卖出售的规定予以不顾，就事论事，就从一份复印的合同上就确认合同有效，显然认定事实错误，适用法律错误。被申请人刘国良辩称，二审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。2014年1月22日答辩人刘国良与林西县大井镇人民政府签订大井镇小城子养羊小区买卖合同（一审诉讼中答辩人提交该合同的原件），合同中约定“大井镇小城子养羊小区（占地面积32亩，整体院落，房屋，圈舍，树木，水电及一切等）的一切使用权，产权归刘国良永久性所有”。答辩人刘国良随即取得该养羊小区内的房屋所有权及土地使用权。2016年2月1日被答辩人于清海（系与答辩人刘国良同一行政村的村民，身份证住址均为大井镇小城子村，并且二审诉讼中答辩人提交大井镇小城子村民委员会出具的证明证实被答辩人于清海与答辩人刘国良均系同一行政村的村民）与被答辩人庞国龙及一审被告潘贵三人同答辩人刘国良双方签订《养羊小区买卖合同》，合同中约定甲方即答辩人刘国良将涉案的养羊小区全部院落使用权（转让）及房屋、圈舍、院内电器设备的所有权等卖给乙方，价款为人民币36万元整，款项分三次付清。2016年3月13日，双方又签订《养羊小区买卖合同补充协议》，对原有的合同进行了进一步的补充，补充协议中约定“三、在乙方（上诉人）没有付清甲方（被上诉人）所有卖养羊小区的一切款项时，甲方不予给乙方办理房产证及相关手续。在乙方付清全部款项后甲方协助乙方办理房产证及相关手续。四、在原合同在最后一笔款到期后，如果有困难可以延期十天，超出十天后一切按原合同执行，收回养羊小区的一切产权及使用权”。合同签订后，答辩人刘国良按照合同约定将上述房屋、院落、圈舍以及院内电器设备等交付给被答辩人庞国龙、于清海及一审被告潘贵三人实际占有。被答辩人及原审被告潘贵分别于2016年2月1日向答辩人刘国良交付款项8万元，于2016年3月13日向答辩人刘国良交付款项10万元，但被答辩人并未按照养羊小区买卖合同中第三条的约定“乙方须于2016年12月30日之前，将剩余的18万元付清，利息按照壹分五厘计算，共计人民币209700元，”截止到诉讼之日被答辩人及原审被告并未将尾欠的209700元的款项交付给答辩人。由此被答辩人及原审被告三人违约在先。同时合同中还约定“如果到2016年12月30日之前付不清此款，此院落、房屋、圈舍以及院内电器设备等全部收回，已交的18万元分文不退”。答辩人自合同签订之日将合同中约定的全部院落、房屋、圈舍以及院内电器设备等交付给被答辩人，由被答辩人实际占有并在该养羊小区内增加部分设施，但被答辩人并未按照合同约定履行给付尾欠款项的义务，应将涉案的标的全部返还给答辩人。答辩人主张解除合同，因被答辩人未按照合同约定的给付时间于2016年12月30日之前将剩余的209700元款项付清致使合同不能履行，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，被答辩人及原审被告潘贵违约在先，未在合同约定的给付期限内履行给付尾欠款的义务，故被答辩人及原审被告潘贵应承担履行不能的责任，依法解除双方签订的合同。将合同中约定的养羊小区内土地使用权，地上附着物，电器设备等返还给答辩人。故一审、二审判决认定事实清楚。被答辩人庞国龙、于清海及原审被告潘贵与答辩人刘国良双方签订的《养羊小区买卖合同》及《养羊小区买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，应认定为有效合同。双方应按照合同约定履行各自的义务。被答辩人认为双方签订的合同无效，并不符合《中华人民共和国合同法》第52条规定合同无效的情形，答辩人认为涉案的两份合同均具有法律效力，合同中约定将养羊小区院落的使用权及其他地上附着物、电器设备所有权的买卖行为，应认定为有效合同。另外，2014年以前大榆树村地名为小城子村，2014年改为大榆树村。并且答辩人刘国良与被答辩人于清海均系大榆树村的村民，其签订的合同并不违反法律的强制性规定，故双方签订的养羊小区买卖合同及补充协议均认定为有效合同。案涉的院落、房屋、养殖小区等一切设备以40万元价款抵顶欠我方的工程款，我方为大井子镇政府出具40万元收据一枚。进一步说明双方签订的合同真实有效。案涉的房屋、院落、养殖小区在一审、二审判决生效后，我方进入执行程序，申请人于青海在该笔录中将房屋、院落、养殖小区等一切设备归还给我方，双方已履行完毕。申请人所交款项按照合同约定为押金，申请人违约在先，应当不予退回。本院再审认为，本案在审理过程中再审申请人于青海、庞国龙提交租赁合同、收据、林西县自然资源局文件一份，予以证明涉案土地系集体土地。被申请人刘国良提交了林西县人民政府林政发（2005）41号文件、林西县委林党发（2005）5号文件及大井镇政府于2020年7月25日出具的证明材料各一份，予以证明案涉的政府顶账给被申请人刘国良的养羊小区原系村小学的校园及在校园外征收了9亩地，每亩地960元，合计32亩。涉案的32亩地系大井镇政府所有，因政府资金紧张，无力支付被申请人刘国良的施工费，将案涉的小学校产及征收的9亩地，合计32亩以40万元的价格抵顶给被申请人刘国良。证实了刘国良系取得案涉养羊小区合法性。本案土地的性质直接关系到合同的性质，原一、二审审理过程中再审申请人于青海、庞国龙均未提交关于土地性质方面的证据，现其所提交的证据与被申请人刘国良所提交的证据恰恰相反，故应当结合双方当事人提交的新证据进一步核查涉案土地的性质。综上所述，一、二审认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）内04民终4696号民事判决及内蒙古自治区林西县人民法院（2018）内0424民初424号民事判决；二、本案发回内蒙古自治区林西县人民法院重审。审判长 孙 霞审判员 徐景娥审判员 乌 江 二〇二一年一月十一日书记员 马 铮