江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终2号上诉人（原审原告）：朱润根，男，1955年4月13日出生，汉族，新干县人，住新干县。委托诉讼代理人：朱志强，男，1978年6月16日出生，汉族，新干县人，住新干县。系上诉人朱润根之子。上诉人（原审原告）：朱志强，男，1978年6月16日出生，汉族，新干县人，住新干县。被上诉人（原审被告）：洪斌，男，1981年6月16日出生，汉族，新干县人，住新干县。上诉人朱润根、朱志强因与被上诉人洪斌房屋租赁合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2020）赣0824民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱润根的委托诉讼代理人朱志强、上诉人朱志强、被上诉人洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱润根、朱志强上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人洪斌支付上诉人朱润根和朱志强店面租金36.64万元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人朱志强于2012年起经营新干县北门商务宾馆。2015年12月6日，上诉人朱志强与被上诉人洪斌签订《北门商务宾馆转租合同》一份，该合同约定：甲方为（上诉人）朱志强，乙方为（被上诉人）洪斌，甲方将自己经营的新干县北门商务宾馆的一至四楼出租给乙方，租赁期限自2015年12月6日至2019年12月5日，押金为3万元，年租金为10.66万元，租金支付方式为第一年租金支付7万元，年底付清剩余款，之后每年的租金以签订日期为准，提前二个月一次性付清等。合同签订后，被上诉人洪斌仅支付6万元和押金3万元，且第一年租金4.66万元也并未付清。此后，上诉人多次向被上诉人催索，但被上诉人总以种种理由推拖未付。2、上诉人在（2019）赣0824民初359号和（2020）赣0824民初346号上诉状中都明确了6万元租金、3万元押金，而不是9万元租金。洪斌于2017年5月8日电话通知要求解除合同，其提出要把以前的租金付清，合同解除，自己才能经营，但是洪斌并未理睬，且在2017年8月份将宾馆里的一张麻将桌和一些东西搬走。既然租赁合同合法有效，被上诉人必须履行合同，支付上诉人租金36.64万元，而不是11.4317万元。洪斌辩称，9万元都是交的房屋租金，没有交押金。宾馆开了一年多之后就没开了，当时口头上和他说不租了，宾馆开不了的原因，一是他的工商营业执照到期、宾馆的特许经营许可证也到期、消防的许可证没有去更改，经营不下去了，所以应该按照实际经营的时间来交付租金。刚开始承租经营时花了9万元的装修费，对方应该返还。朱润根、朱志强向一审法院起诉请求：1、判令被告支付两原告租金36.64万元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告朱润根与朱志强系父子关系。2011年7月7日，北门村小组通过金川镇招标中心就其位于金川北门停车场南通小组成员公开招标，原告朱润根以每年租金5.5万元中标，租期五年，即自2011年11月1日至2016年10月31日止。中标后，双方并未签订书面租赁合同，直至2016年3月21日才补充签订了《北门综合楼出租协议》一份，该协议主要约定：租期自2011年11月1日至2016年10月31日止，租金为每年5.5万元，朱润根（乙方）在综合楼内变更设施装修一切费用投资由其自身承担，北门村小组（甲方）不负担任何费用；在每年10月1日一次性交清一年租赁费伍万伍仟元，承包期满后再由北门村小组自主发包，在同等租赁费的情况下优先朱润根等。签订协议同日，北门村小组向朱润根出具了同意书一份，载明：北门村小组同意北门村小组村民朱润根签订北门综合楼合同，允许转让转租。朱润根承租北门综合楼后一直将其无偿交由朱志强管理、经营和支配。2012年7月13日，原告朱志强在北门综合楼注册成立了新干县北门商务宾馆，登记经营者为朱志强。朱志强经营宾馆期间，于2015年12月6日与被告洪斌签订了《北门商务宾馆转租合同》一份，双方约定：北门商务宾馆中的一至四楼（其中一楼仅限大厅）转租给被告经营，租期四年即自2015年12月6日至2019年12月5日止，租金每年10.66万元，租期内每年租金不变，押金3万元，第一年租金签订合同时付7万元，剩余3.66万元在2015年年底付清，之后每年租金以合同签订日期为准提前两个月一次性付清，租赁期间洪斌承担经营活动中产生的相关水、电、通讯和税收等一切费用，被告另需装修或增设附属设施、设备的，应事先征求朱志强的书面同意等。被告租赁后对宾馆进行了一定装修，装修后正常经营至2017年5月8日双方因转租合同的履行发生矛盾。之后，被告未对宾馆继续经营，且未派人在一楼大厅值守。2017年7、8月份，原告朱志强以避免北门综合楼五、六楼财产丢失为由，遂对被告承租的一楼上锁。2016年3、4月份之前，被告向原告缴纳了第一年租金中的9万元，对其余租金和押金均未支付。之后，原告多次向被告催付未果，为此，原告朱志强曾于2019年1月29日诉至法院，要求被告支付尚欠租金33.64万元和押金3万元合计36.64万元。法院审理后于同年7月26日依法裁定驳回了朱志强的起诉。2020年3月4日，原告朱志强与其父亲朱润根再次诉至法院，要求予以处理。另查明，原告朱润根在2016年10月31日租期届满后并未将承租的北门综合楼交还出租人北门村小组，仍系一直由其交由朱志强实际占有、使用和管理（包含对外转租）。直至2019年1月23日，朱志强最后以自身名义与北门村小组签订了一份租期十年的《北门村综合楼租赁合同》。一审法院认为，本案争议焦点归纳为以下三点：一、原告朱润根和朱志强是否均有权主张租金。二、原告朱志强与被告洪斌签订的《北门商务宾馆转租合同》是否合法有效。三、原告主张是否合理合法，即被告尚应向原告支付多少租金。关于争议焦点一：原告朱润根和朱志强是否均有权主张租金。经查实，虽然朱润根系与北门村小组签订的《北门综合楼出租协议》中承租人，但其自租赁北门综合楼后并未实际使用，而是无偿交由原告朱志强使用、管理甚至转租，该出租协议一直由朱志强在履行，朱志强系综合楼的实际承租人。朱志强实际使用北门综合楼并注册成立北门商务宾馆后，以自己名义与被告洪斌签订了《北门商务宾馆转租合同》，根据合同相对性原则，该合同应在朱志强和洪斌两人间产生法律约束力，而与朱润根并无法律上的利害关系。综上，原告朱志强有权要求被告支付尚欠租金，而对朱润根要求被告支付租金的主张，不予支持。关于争议焦点二：原告朱志强与被告洪斌签订的《北门商务宾馆转租合同》是否合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中北门村小组作为北门综合楼的出租人，已在属于朱润根承租期内的2016年3月21日出具同意书，允许朱润根对外转租，朱润根承租北门综合楼后已将该楼无偿交由朱志强管理、使用甚至转租，故北门村小组的上述同意转租行为对实际承租人朱志强同样有效，且北门村小组并未对朱志强与洪斌签订的转租合同提出异议。另，北门村小组与朱润根签订的《北门综合楼出租协议》于2016年10月31日到期后，北门村小组虽未及时与原告朱润根或朱志强继续就北门综合楼签订书面出租协议，但亦未将该楼发包给他人，庭审中原告提交的书面证明亦证实该楼在2016年11月1日至2019年12月6日间一直由原告方在租赁经营，且实际系由朱志强掌控和支配，出租人北门村小组未对原告转租行为提出异议，并不对被告经营宾馆因租期问题而产生妨碍，超过承租人剩余租赁期限的转租期限，即2016年11月1日至2019年12月5日，可以理解成《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条中关于出租人与承租人另有约定的除外的情形，应属合法有效。综上，原告朱志强将北门综合楼注册成立为新干县北门商务宾馆后，与被告洪斌之间签订的《北门商务宾馆转租合同》，系双方真实意思表示，既未侵犯他人利益，亦未违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，予以确认。被告辩称双方签订的转租合同中2017年6月15日后的租期无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。争议焦点三：原告主张是否合理合法，即被告还应支付原告多少租金。被告洪斌实际经营北门商务宾馆至2017年5月8日止，但其仅向原告朱志强支付了第一年中租金9万元，未按转租合同履行义务，已经构成违约，故其对实际经营宾馆期间尚欠原告租金依法应予足额支付，根据双方约定的租金10.66万元／年标准，依法计算2017年5月8日前租金共计15.1017万元，扣除已付9万元，尚差6.1017万元。诉讼中，被告认为致使其在2017年5月8日后无法继续正常经营宾馆的原因是北门村小组部分村民到宾馆闹事，阻挠营业，且原告朱志强拒不配合办理宾馆相关证照变更手续，故对2017年5月8日后的租金不应支付。被告提交的有关证据不能充分证实其辩称属实，且被告在小组村民和原告朱志强之故无法正常继续经营宾馆情况下，应采取正当合理方式维护自身权益，而不能对承租的宾馆不派员驻守，放任不管，故其对2017年5月8日后因宾馆闲置产生的租金损失存在相应过错。原告朱志强作为宾馆出租人，其在被告洪斌于2017年5月8日向其表示不会继续经营宾馆，构成根本违约时，应及时采取与被告协商解除合同或向法院起诉解除合同等正当理性措施维护自身合法权益，而不能以被告未派人驻守宾馆，为防止宾馆所在北门综合楼五、六楼的财产可能丢失为由，在2017年7、8月份对宾馆上锁，让宾馆长期处于闲置状态，朱志强对2017年5月8日后因宾馆闲置造成的租金损失亦存在一定过错。本案中,因原告朱志强在被告明确向其表示不会继续经营宾馆时并未尽快采取适当措施，只是在两个月左右后对宾馆上锁，让其一直处于闲置状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，对造成的宾馆扩大租金损失原告不应要求被告承担，考虑到原、被告双方对造成宾馆长期闲置未用的过错程度、当地城镇房屋租赁市场交易习惯及租金损失数额较大等情况，酌定被告应向原告朱志强支付2017年5月8日后六个月租金共计5.33万元（10.66万元／年÷12个月×6个月），其余租金损失由原告自行承担。综上，被告应向原告朱志强支付租金合计11.4317万元。原告虽在本次诉讼中述称被告已付押金3万元，但与其2019年第一次诉讼时所称被告未付押金，所付9万元均为租金意见不符，被告第一次诉讼意见更具真实性，故认定被告所付9万元均为租金，不含押金3万元。关于押金3万元。根据双方签订的《北门商务宾馆转租合同》第六条：“被告利用宾馆进行非法经营，造成了原告损失时则押金不退；如原告提前终止合同而违约，其应退还被告押金”的约定，因原告未予举证证明存在上述第一种情形，且双方租期现已届满，已丧失继续支付押金的必要性。本案中，原告朱志强与被告洪斌签订的《北门商务宾馆转租合同》已到期，且其之后未就宾馆发生新的租赁关系，故该转租合同自然终止。被告辩称自己承租宾馆后进行了一定装修，应在计算租金时扣减装修价值5万元。因被告未向法院提起反诉，故本案不予审理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告洪斌应于本判决生效之日起10日内支付原告朱志强租金合计11.4317万元；二、驳回原告朱润根、朱志强的其余诉讼请求。本案二审期间，上诉人朱志强提交一份其与洪斌的短信记录（2017年5月9日），以证明系洪斌他自己提出来不开宾馆了，上诉人提出来要办好手续清好账，按照合同来办事。被上诉人洪斌对短信记录的真实性无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，朱志强与洪斌签订的租赁合同期限为2015年12月6日至2019年12月5日。洪斌于2017年5月9日以短信方式通知朱志强不再履行合同，意即要求解除合同，朱志强并未提出异议，仅是要求对方来办好手续算清账。因朱志强起诉时双方租期已满，故不存在合同是否解除或继续履行的问题。在租赁合同期未满的情况下，承租人洪斌以自己的行为表明其不再履行租赁合同，造成损失的，应当承担违约责任。朱志强作为出租方，在对方提出不再履行合同时，负有防止损失扩大的义务。鉴于双方在租赁合同中并未约定违约责任，一审法院根据双方的过错程度，结合当地城镇房屋租赁市场交易习惯以及租金损失数额等情况，酌定被上诉人洪斌支付6个月租金5.33万元，并无不当。加之2017年5月8日前租金15.1017元，合计20.4317元，扣减已付9万元，洪斌尚应支付朱志强租金11.4317元。朱志强、朱润根上诉要求洪斌支付36.64万元租金，缺乏事实和法律依据。朱志强上诉提出已支付9万元中有3万元为押金的意见，与朱志强在其第一次诉讼中自认9万元都是租金相悖，且朱志强在本次诉讼中亦未提供已付9万元中有3万元为押金的证据，故一审法院认定该9万元均为租金，亦无不当。综上，朱志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5081元，由朱润根、朱志强负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二一年一月二十日书记员  李小红