山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020)鲁0784民初6226号 原告：张清梅，女，1968年7月27日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：朱俊玲，山东瑞翔律师事务所律师。 被告：高怀建，男，1968年3月23日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：贾丽，山东日中（安丘）律师事务所律师。 原告张清梅与被告高怀建买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张清梅及其委托诉讼代理人朱俊玲，被告高怀建之委托诉讼代理人贾丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张清梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签定的房地产买卖契约；2、请求判定被告返还原告所付购房定金20000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月27日签定房地产买卖契约，约定原告购买被告位于安丘市××广场××号楼××单元××室房产，原告交付被告定金20000元。被告在没有和原告解除该房地产买卖契约的情况下将该房屋卖与第三方，并扣留押金不退，属于根本性违约，原告多次找被告协商退款，被告一直以种种理由拖延，为维护原告合法权利，请求法院判如所请。 被告高怀建辩称，与原告签订买卖契约属实，收取定金20000元属实，双方合同早已解除。原告违约在先，被告有权依据双方签订合同中约定的定金罚则不予退还，请法庭依法驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，原告（乙 方、买方)张清梅与被告（甲方、卖方)高怀建经丙方安丘市正佳房地产营销策划有限公司(下称正佳房产)联系签订《房地产买卖契约》一份。约定：甲方已收到乙方预付的购定金人民币￥20000元整，双方同意就下列房地产买卖事项，共同全权委托丙方，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在安丘市天下客财富广场3#楼东1单元501室的房地产(房屋建筑面积约100平方米)出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币￥313000元整：(大写)叁拾壹万叁仟元整，乙方在甲方房产证办理到位之日起3个月内付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金+贷款……。五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起当日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的速约金。乙方不能按期向甲方付清购房款：或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之十的违约金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向安丘市房产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉…。十、…如因政策调整造成该房贷无法进行，并经正佳房产确认，则甲乙双方均不算违约，甲方必须在该契约规定的乙方付清款的最后期限前将定金及全部购房款退还乙方，否则视为甲方违约。 如因政策调整造成该房贷无法按期付清给甲方，则甲乙双方均不算违约，付款日期顺延…。合同还对其他事项作了约定。原被告均在上面签字、捺印。在合同附页中有打印的填空式格式收到条。载明被告收到原告购房定金20000元。时间为2017年11月27日。 2016年11月25日，涉案房屋登记所有权人为潍坊顺大置业有限公司。2018年5月4日，登记房屋所有权人为被告高怀建。后原告因贷款担保等原因没有办理房屋贷款手续，原告不能及时缴纳房款。2018年6月4日被告给原告打电话称再等原告两天，如果再不去办手续就卖房屋了，让原告考虑着办。原告当时没有说话，被告就挂了电话。后原被告双方多次协商合同履行等事宜，并通过中介公司正佳房产进行协调，正佳房产经办人韩建文亦多次进行调解，被告口头表示卖房后返还原告定金。后被告将涉案房产卖给案外人周玉芬，并于2018年11月7日办理了房屋所有权人过户登记。原告多次要求被告返还定金，并多次到被告家中催要。其中，2019年2月3日（2018年农历除夕）原告到被告家中催要款时，双方产生矛盾，被告向安丘市公安局报警；2020年1月23日（农历腊月29日），原告再次到被告家中催要款时，原告向安丘市公安局报警。后被告一直未偿还该款，原告于2020年11月24日向本院起诉。庭审中，被告主张原告违约在先，但未提供充分有效的证据证明其主张。 以上事实有原告陈述、被告答辩，原告提供的房地产买卖契约、张清梅与韩建文通话录音3份、韩建文与高怀建通过录音1份、报警证明1份。被告提供的房屋买卖契约、原被告录音光盘一张等证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点为:被告应否返还原告定金。首先，从合同约定及履行上看，原告与被告高怀建之间签订的买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同第二条约定“乙方在甲方房产证办理到位之日起3个月内付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金+贷款。”2018年5月4日，被告房产证办理到位，依据上述约定原告应当在3个月内即2018年8月4日前付清房款。但被告提供的录音证据载明，其于2018年6月4日给原告打电话说再等两天，如果再不去办手续就把房屋卖给他人。显然被告没有按照合同约定行使权利，违约在先，侵犯了原告的合法权益。虽然被告与他人办理过户的时间为2018年11月7日，原告亦没有按约缴纳房款，但不等于被告没有违约。另一方面，合同约定的付款方式为：“现金+贷款”，合同第十条约定：“如因政策调整造成该房贷无法进行，并经正佳房产确认，则甲乙双方均不算违约，甲方必须将定金及全部购房款退还乙方，否则视为甲方违约。”原告主张因贷款担保政策调整无法办理贷款，以致不能履行合同。虽然被告对此提出异议，但通过原告提供的证据可以证明中介公司正佳房产多次对此进行过协调，并向被告催要过定金，被告亦承诺先卖房子后返还原告定金。足见，被告当时没有主张原告违约，反而同意返还原告的定金。 其次，从证据及举证责任上分析。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张被告违约，要求被告返还定金，并提供了与中介公司经办人韩建文通话录音、韩建文与被告的通过录音、报警证明等证据，上述证据能够相互衔接，相互印证，环环相扣，形成完整的证据链，足以证明原告一直与被告交涉退款事宜，被告也同意退款，并没有提出原告首先违约。相反，被告庭审中主张原告首先违约，但被告未提供证据证明自己的主张或者反驳对方的主张，故其应当承担对自己不利的法律后果。 综上，被告不能证明原告违约在先，自己没有违约行为，应当返还原告定金。 综上所述，原被告之间签订的房地产买卖契约应予解除，原告要求被告返还定金，符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定之规定，判决如下： 一、被告高怀建返还原告张清梅定金20000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告张清梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，诉讼保全费220元，由被告高怀建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘德升 二〇二一年一月二十七日 书记员  苏 娜