广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18334号原告：伍美璋，女，1964年4月12日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码为G017858（5），港澳居民来往内地通行证号码为H08483677。委托诉讼代理人：汪晓东，广东国锋律师事务所律师。被告：金花，女，1973年05月04日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码为R770406（1），港澳居民来往内地通行证号码为H10127155。第三人：东莞市明智房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：刘晨曦，总经理。委托诉讼代理人：萧铭昌，男，1990年10月1日出生，汉族，住所地为广西桂平市××××××××××××，公民身份号码为450××××××××××××651，该公司员工。原告伍美璋诉被告金花、第三人东莞市明智房地产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告伍美璋以及委托诉讼代理人汪晓东、被告金花、第三人的委托诉讼代理人萧铭昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.被告返还房租租赁押金6000元；2.被告返还房租租金3000元；3.被告支付违约金3000元；4.被告支付原告中介费1500元；5.被告支付原告法律服务费1000元；6.原、被告签订的《租赁合同》（编号为0000244号）于2020年8月28日解除；7.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求被告支付律师费4000元。事实与理由：原、被告于2020年5月15日在第三人处签订了《租赁合同》（编号为0000244号），约定被告将位于东莞市×××××××××××××××，面积86平方米的住宅出租给原告，租赁期限为2020年9月1日至2022年8月31日止，共计24个月；月租金3000元整，于第月1日支付；押金6000元；备注栏中手写：新的沙发、新的电视柜、客厅纱窗、3个房间纱窗、新空调1台、新的4张椅子、花园的灯修好、漏水的里墙补好、花园下水栓修护好、厕所门换2个、满12个月后租客可以转租，大约8月20号前后交钥匙，不得反悔，乙方不得将房屋做商业作用，已收到3把钥匙，大门木门、厨房门；2020年8月28日补充：租客还没有收到钥匙。该合同第七条违约的处理中约定：租赁期内若非乙方过失，甲方单方解除本协议需提前收回房屋的，甲方应提前一个月通知乙方，并按一个月租金向乙方支付违约金，并退还乙方已交押金及剩余租金。按照合同约定，原告应于2020年8月20日与被告办理房屋交接手续。原告于2020年8月中旬委托第三人与被告进行交接前的验收手续时，被告拒不配合。2020年8月28日，被告将涉案房屋钥匙交给经纪方，但因被告并未履行合同约定的义务（房屋内有臭味，房间纱窗未安装，大门木门锁破烂，沙发未到，小房间床断裂），原告拒绝收楼并提出退租请求，被告不同意退租亦不同意退押金，第三人与被告多次沟通未果。至起诉之日起，原告并未入住涉案房屋，故诉至法院。被告辩称，其不存在违约行为，无需退还原告任何费用。被告交付的房屋符合租赁条件，房屋内并无异味，只有一个窗户没有装纱窗，其余窗户都装了纱窗。一个窗户未装纱窗的原因是案涉房屋位于一楼，这个窗户要装纱窗需要把防盗网拆除，防盗网拆除了不安全。原告要求的沙发当时并未送达案涉房屋，但不会迟于2020年9月1日，且案涉房屋的起租期是从2020年9月1日开始的，被告已经和原告说了沙发会迟点送到。案涉房屋大门的木门锁螺丝松了，原告同意了更换锁芯。案涉房屋的油烟机存在接触不良，被告同意按照原告的要求更换。案涉房屋小房间的床断裂了，被告之后才得知并且告知了原告其退租时无需就此进行赔偿。案涉房屋的电视柜，被告按照原告的要求进行了换新。原告要求装空调也已经装了。原告要求换三个门，被告把五个门都换了。原告要求被告换餐椅，被告已经更换。被告已经按照原告的要求对案涉房屋进行布置，不存在违约的情况。第三人辩称，案涉房屋确实有狗的味道，第三人自费消毒通风一天后基本没有味道了。被告按照要求购买了沙发，但当时还未送到案涉房屋。原告因为这些问题在收房当天不愿意承租了，并要求第三人找被告退还租金和押金等费用。本院经审理查明事实如下：2020年5月15日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）以及作为经纪方的第三人签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于东莞市×××××××××××××××的物业出租给乙方作为住房使用，租赁期从2020年9月1日至2022年8月31日，每月租金为3000元，支付时间为每月1日支付或提前1天支付，管理费由甲方承担并支付；乙方若逾期支付租金，逾期5日甲方有权收回此出租房；乙方向甲方交付6000元作为押金，乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金；租赁期内若非乙方过失甲方单方解除本协议需提前收回房屋的，甲方应提前一个月通知乙方，并按一个月租金向乙方支付违约金，并退还乙方已交押金即剩余租金；如因本合同而产生的纠纷，甲乙双方可协商解决，协商未果则均同意交由当地的人民法院裁决，所产生相应律师费、诉讼费用由违约方一并承担；备注：新的沙发、新的电视柜、客厅纱窗、3个房间纱窗、新空调1台、新的4张椅子、花园灯修好、漏水的里墙面补好、花园下水修护好、厕所门换2个，12个月后租客可以转租，约8月20日前后进交钥匙不得反悔，乙方不得将房屋做商业用。2020年8月28日第三人备注：已收到3把钥匙，大门、木门、厨房门，租客还没有收钥匙。原、被告确认原告已向被告支付押金6000元及一个月的租金3000元。原告还于2020年5月15日向第三人支付中介费1500元。2020年9月22日，第三人员工萧铭昌出具《情况说明》载明：2020年8月28日甲方交付物业钥匙给经纪方，当天乙方因为甲方未全部完成合同内约定，房屋内有臭味，房间纱窗未安装，大门木门锁破烂沙发未到，小房间床断裂，乙方拒绝收楼并提出退租请求，甲方不同意退租亦不同意退回押金，经纪方与甲乙双方多次协商沟通未果，乙方至今未入住，甲方拒绝协商解决。被告对此情况予以否认，表示已按照原告的要求布置了案涉房屋，仅一扇窗户因安全问题未拆防盗网装纱窗，并告知了原告。第三人确认该《情况说明》载明的情形与现场查看情况一致，其中纱窗只有一个没有装，原告当时明确表示不想租了。被告提交的快递物流查询显示沙发签收时间为2020年8月31日。被告主张其已按照原告的要求对案涉房屋进行了布置，并对此提交收据、照片及微信聊天记录证实。（一）收据显示：2020年8月25日搬家私1800元（原告表示与本案无关联），2020年6月19日三个门及人工费共3900元（原告对此予以确认），2020年8月25日被告另行租赁房屋居住的押金3000元（原告表示与本案无关联）；2020年6月17日纱门纱窗款2200元（原告对此不予确认，表示当时案涉房屋均未安装纱窗）；2020年10月16日空调款1399元（原告对此予以确认）。（二）照片显示案涉房屋当时状况，原告对此不予确认，被告表示无法出示原始载体。（三）微信聊天记录显示被告于2020年6月12日要求他人将拆下的门拉走；被告于2020年8月24日购入沙发一张，送货地址为案涉房屋地址；第三人的员工告知原告沙发要晚一点到，原告提议第三人的员工去看一下；被告于2020年10月1日向原告催缴租金，表示10月5日不交合同自动取消，原告表示未收房拒绝交付租金；被告于2020年10月1日和第三人的员工商量原告不交租的事情，第三人陈述超过五天不交租合同自动作废，是否退押金由原告自愿。上述微信聊天记录均无原件，原告均不予确认，第三人确认被告与其员工的微信聊天记录。另查明，原告主张为案涉纠纷聘请广东国锋律师事务所律师支付了律师费4000元，并对此提交《民事案件委托合同》、律师费发票证实。原告还主张其支付了法律服务费1000元，并对此提交销售方为广州市智律法律咨询服务有限公司的发票证实。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《情况说明》、身份证复印件、工作证复印件、微信聊天记录、微信转账记录、收款收据、广东增值税电子普通发票、《民事案件委托合同》、广东增值税普通发票，被告提交的照片、微信聊天记录、收据、广东增值税电子普通发票，及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告均为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方在庭审辩论终结前一致确认适用内地法律，故应以内地法律作为本案解决争议的准据法。本案中，原、被告在平等自愿的原则下签订了《租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自身的合同义务。原告按照合同的约定支付了相应的押金和预付租金9000元，被告应当按照约定交付符合约定的房屋。原告主张被告交付的房屋存在臭味、纱窗未安装、大门门锁破烂、沙发未到、小房间床断裂的情况。被告表示沙发迟延送货的情况已告知原告，纱窗仅一扇因安全问题未安装，被告对臭味不予确认，并表示其已同意更换门锁，同时确认小房间床断裂。第三人确认案涉房屋于2020年8月28日存在原告所述的情况，但表示纱窗仅一扇未安装，第三人表示其自费对案涉房屋进行了除臭。对此本院分析如下：第一，关于原告提交的《情况说明》上载明2020年8月28日案涉房屋交付时存在臭味、纱窗未安装、大门门锁破烂、沙发未到、小房间床断裂的情况，第三人对此予以确认，被告未能举证证实其交付时及计租时即2020年9月1日已排除上述情形（沙发未到已排除，于2020年8月31日送达），故本院对《情况说明》载明的案涉房屋交付时验收的现状予以采信。关于纱窗，第三人明确说明当时仅一扇窗户未装，本院亦予以采信。第二，案涉房屋虽存在上述问题，但关于房屋气味、门锁破烂未换、小床断裂等均属于较为容易排除的问题，该情况并不足以导致案涉合同目的无法实现，原告以此为由要求解除与被告的《租赁合同》，不符合合同约定及法定的解除条件，且被告此时并不同意解除案涉合同，故双方仍应当继续履行合同。然被告在履行交付行为时的确存在部分瑕疵，其应当履行维修义务。原告可要求被告在合理期限内维修，被告未履行维修义务的，原告可以自行维修并要求被告支付维修费用。第三，后被告以原告不交付2020年10月份的租金为由向原告表示从2020年10月5日后不再继续履行合同，符合双方合同的约定，故案涉《租赁合同》因原告逾期5日未支付2020年10月份租金由被告提出而解除，解除时间应为2020年10月6日。因此，原告要求原告退还2020年9月份租金3000元，支付违约金3000元、中介费1500元、法律服务费1000元、律师费4000元的请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原告还要求被告退还押金6000元，双方于《租赁合同》中并未约定原告违约的情况下押金的处理方式，故被告应向原告返还押金6000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、确认原告伍美璋与被告金花于2020年5月15日签订的《租赁合同》（编号为0000244）于2020年10月6日已解除；二、被告金花应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告伍美璋退还押金6000元；三、驳回原告伍美璋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费263元（原告已预交），由原告伍美璋负担179元，被告金花负担84元。如不服本判决，原告伍美璋、被告金花可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 刘先军二〇二〇年十二月七日书记员 邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。