上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10006号原告(反诉被告)：珀丽置业(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄明俊，董事长。委托诉讼代理人：李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚圣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海凯硕酒店投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘建雄，董事长。委托诉讼代理人：蔡为人，上海城大律师事务所律师。原告珀丽置业(上海)有限公司(反诉被告，以下简称原告珀丽公司)与被告上海凯硕酒店投资管理有限公司(反诉原告，以下简称被告凯硕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，后被告提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年11月26日公开开庭进行审理。原告珀丽公司的委托诉讼代理人李春华、龚圣，被告凯硕公司的委托诉讼代理人蔡为人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珀丽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月28日至2020年6月27日期间的剩余租金1,833,333.34元、2020年6月28日至2020年9月27日期间的剩余租金5,500,000元。2.判令被告支付迟延付款的违约金(以5,500,000元为基数，自2020年3月28日起算至2020年5月18日止；以3,666,666.67元为基数，自2020年5月19日起算至2020年6月28日止；以1,833,333.34元为基数，自2020年6月28日起算至实际支付之日止；以5,500,000元为基数，自2020年6月28日起算至实际支付之日止；上述计算标准均为日万分之五)。3.判令被告支付原告律师费200,000元。事实与理由：2011年4月28日，原、被告双方签订了《天山路XXX号租赁合同》，约定由原告向被告出租上海市长宁区天山路XXX号整体物业(以下简称涉讼房屋)，租期自2011年12月28日至2022年12月28日。涉讼房屋每年租金2200万元，每三个月作为一个支付周期。被告未按合同约定支付2020年3月28日起的租金，现原告诉至法院，要求判如所请。被告凯硕公司本诉辩称及反诉诉称，被告向原告整租了涉讼房屋后，通过招商分别出租给各个商铺，通过租金差价以及扣经营成本后获取利润。2019年12月底被告已经向原告支付了2019年12月28日至2020年3月27日的租金。由于疫情原因，餐饮娱乐行业都被要求关停，即便复工后亦受到影响。涉讼房屋中的商铺自春节期间一直至四月底处于关停状态。故被告要求免除2月至4月期间的租金，减半支付5月及6月的租金。被告已经支付的2月及3月的租金应当予以返还。由于疫情原因，被告无需承担违约责任。对于基数及期限，同意以原告主张的违约金基数及期限扣减租金减免的金额即时间后作为计算依据，但认为标准过高，应当予以调整。律师费由法院判决，但需要按照胜诉比例分担。故被告反诉要求：1.原告减免并返还被告已经支付的2020年1月28日至2020年3月27日期间的租金3,666,666.67元；2.本案诉讼费由原告承担。原告珀丽公司对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请，被告转租涉讼房屋已享有高额利益，其损失不应再由原告承担。原告亦不认为新冠疫情属于不可抗力，即便属于不可抗力，根据双方合同的约定，原告亦不承担责任。故不同意返还上述期间的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁合同、关于新型冠状病毒肺炎疫情事件的不可抗力通知函、复函、减免申请书、律师函、律师聘用合同、律师费支付凭证及发票、记账凭证、支付回单、发票、营业执照等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年4月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份租赁合同，约定，甲方将涉讼房屋整体出租给乙方经营使用，涉讼房屋地上部分建筑面积约为23,000平方米，地下部分建筑面积约为7,370平方米；租赁期限11年，自2011年12月28日起至2022年12月28日止；租金标准为每年2,200万元,乙方应在计租起始日之前支付第一笔租金300万元，以后租金按照先付后用的原则，以每三个月作为一个支付期，乙方须在上一个支付期届满之前将下一个支付期的租金一次性支付给甲方租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金和/或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的万分之五支付滞纳金；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支、均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支;除非法律或政府部门另行禁止外，甲方保证涉讼房屋地上部分可用于体育用品销售批发、娱乐场所、餐厅、酒店等合法经营，地下部分仅限用于超市及停车场等经营，乙方保证，乙方及最终商户将严格按照规定用途经营使用涉讼房屋，并致力将涉讼房屋打造成长三角最大的体育用品商城；遭遇地震、台风、洪水、暴雨、鼠患虫害等灾害或不可抗力因素致使涉讼房屋出现起火、冒烟、有害物料泄露、漏水、进水、水淹等危险情形，并由此造成乙方、最终商户或任何其他人遭受任何人身伤害和/或财产损害的，甲方无需对乙方、最终商户或任何其他人承担任何责任。双方签订租赁合同后，原告依约交付涉讼房屋。被告依约支付租金至2020年3月27日。2020年2月10日，被告向原告发出一份《关于新型冠张病毒肺炎疫情事件的不可抗力通知函》，要求原告同意被告延期支付租金，并免除2020年2月租金，减半收取2020年3月至4月期间的房屋租金。2020年3月19日，原告向被告发出一份《复函》，称被告并非涉讼房屋最终经营使用人，原告在签订租赁合同时已经给予被告最为优惠的租金价格，且租金减免政策主要针对国有企业的经营性房产，同时根据合同约定不可抗力情况下原告不承担责任，故不同意被告提出的各项请求。2020年3月25日，被告再次向原告发出一份《疫情期间房屋租金减免申请书》，载明，被告自双方签订租赁合同后对涉讼房屋投入巨额资金，用于烂尾楼的包装、改建及装修，随后进行了分割转租，被告前期巨额投资及经营收入全部依靠转租租金实现，现转租单位中大部分处于停业状态。故被告再次要求原告同意被告延期支付租金，并免除2020年2月租金，减半收取2020年3月至4月期间额房屋租金。2020年4月3日，原告向被告发出律师函，要求被告足额支付拖欠的租金以及逾期支付的滞纳金。2020年5月18日及6月28日，被告分别向原告支付租金1,833,333.33元。另查明，原告为本案诉讼支付律师费200,000元。审理中，被告表示如法院认定2020年1月28日至2020年3月27日期间租金可减免需要返还，同意将返还部分用于抵扣被告应当向原告支付的剩余租金。审理中，被告表示，其整体承租涉讼房屋后，又分别将涉讼房屋转租给下列七家公司：上海纽斯斯帕休闲会所有限公司、上海锦蕴酒店管理有限公司、上海迈可瑞文化传播有限公司、上海天融发经贸发展有限公司、上海望族国宾医疗中心有限公司、上海天叁本家餐饮有限公司、上海天杉文化创意产业发展有限公司，同时被告提供其与上述七家公司之间签订的八份租赁合同，证明其将涉讼房屋部分转租给上述七家公司的月租金分别为658,868元、278,250元、422,700元、114,000元、478,023元、182,963.50元、551,250元。原告对于租赁合同的原件与复印件一致性认可，但认为原件中除上海纽斯斯帕休闲会所有限公司的合同外，其余合同均有重新装订的痕迹，故对合同真实性不认可，亦无法核实。被告与次承租人的合同中均约定了不可抗力情况下其不承担责任，故被告无权以其为次承租人减免租金为由要求原告同样予以减免。审理中，被告又提供上海纽斯斯帕休闲会所有限公司、上海锦蕴酒店管理有限公司、上海迈可瑞文化传播有限公司、上海天融发经贸发展有限公司以及上海天叁本家餐饮有限公司的营业执照、以及上述公司出具的关于申请免租的情况说明及申请函、被告发出的复函、身份证明，证明被告为上述五家转租商户分别减免了2个月至3个月不等的租金。原告认可营业执照的真实性，对于其他材料的形式真实性认可，但不认可被告的证明目的，回函仅仅是被告对于商户的承诺，事实上是否免除租金无法确认。本案审理过程中，本院对上述五家公司进行了调查，五家公司均表示已经收到被告发出的减免租金的回函或回复，减免情况同回复函一致，涉讼房屋的物业由被告负责，五家公司均需要向被告支付物业管理费。关于疫情期间的营业情况，上海天叁本家餐饮有限公司表示其经营韩式料理，2020年1月25日因为疫情停业，4月15日开始正常营业。停业是因为街道通知停业，开业需要向工商申请，同意之后才正常营业；上海迈可瑞文化传播有限公司表示其经营亲子会所，包括亲子餐厅和游玩项目，2020年1月22日因为正常过年放假停业，5月1日开始正常营业。街道通知不能在2月9日恢复营业，开业需要向工商申请，同意之后才正常营业；上海纽斯斯帕休闲会所有限公司表示其经营休闲商务会所，包括洗浴等服务，2020年1月24日因为疫情停业，收到街道、商务委、沐浴协会通知要求停业，5月1日开始试营业，向街道、沐浴协会、商务委申请，同意之后才正常营业；上海锦蕴酒店管理有限公司表示其经营酒店住宿，2020年1月28日因为疫情自行停业，5月1日开始正常营业，系自行恢复营业；上海天融发经贸发展有限公司表示其经营医疗美容，2020年1月15日起因正常假期放假，2月初街道通知不能正常营业，5月6日开始正常营业，向工商申请，同意之后开始营业。原告对于本院调查笔录形式真实性无异议，但认为均是口头陈述，没有其他证据证明情况下无法反映真实情况，鉴于被告与次承租人之间存在承诺减免的情况，双方存在利害关系，次承租人的陈述可能与事实不符。被告对于调查笔录真实性无异议。原告提交了上述五家商户的营业照片、涉讼房屋停车场照片以及其他商户照片，证明上述五家商户已经正常营业，经营状况良好、除被告披露的商户外，涉讼房屋还有其他承租方。被告对照片的真实性均无异议，但认为五家商户目前正常经营，与本案无关联性，被告要求减免的是2月至4月期间的租金，停车场对外经营，停车场内的车辆并非就是到五家商户进行消费的客户车辆。原告所称的其他承租方是上海天杉文化创意产业发展有限公司的次承租人。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。关于2020年1月28日至9月27日期间的租金，被告主张免除2020年2月至4月期间的租金，减半支付2020年5月及6月的租金。鉴于被告已经于2019年12月支付了2020年1月28日至2020年3月27日的租金，故要求原告返还被告已经支付的上述期间租金3,666,666.67元。原告则认为被告转租享有高额利益且即便根据合同约定不可抗力情况下原告亦不承担任何责任，故不同意予以租金减免。对此本院认为，首先，双方在签订租赁合同时明确涉讼房屋系用于体育用品销售批发、娱乐场所、餐厅、酒店等经营，而被告转租的五家商户经营业态涉及餐饮、亲子会所、洗浴会所、酒店住宿、医疗美容，上述业态并未违反原、被告之间关于涉讼房屋用途的约定，相关行业在疫情期间确实存在因受疫情影响而停止经营，其实际复工时间晚于上海市因启动重大突发公共卫生事件一级响应后确定的一般复工时间。相关商户确实存在经营损失。第二，本案中被告提供了其转租的五家商户减免租金的申请以及被告同意减免上述商户二至三个月租金的回函，相应的回函亦已经过相关商户的签收。五家商户亦在法庭调查中对于已经签收了回函以及回函内容等予以了确认，对于被告已对次承租人减免部分租金的事实本院予以认定。第三、双方租赁合同中约定的不可抗力免责条款系针对因不可抗力因素导致涉讼房屋产生危险情形下，原告对于被告及最终商户的人身伤害及财产损失免于承担责任，本案系因疫情影响造成的经营损失分担问题，该条款并不适用于本案情形。第四，根据被告的自述及相关商户的确定，被告对于涉讼房屋中的部分转租商户予以了租金减免，且给予不同商户的减免时间段及金额亦不相同，其总体减免租金总额为6,684,283.75元。综上，考虑到新冠疫情导致最终商户推迟复工从而带来的经营风险及实际损失，被告在分担了部分风险及损失后，请求原告予以租金减免的诉请，本院综合考虑被告减免商户月租金在涉讼房屋整体月租金中所占比例、减免金额在应付租金中所占比例、本案合同约定的月租金金额与被告转租月租金的差额等因素，本院酌情认定2020年1月28日至3月27日期间的租金减免1,800,000元,故被告要求原告返还已经支付2020年1月28日至2020年3月27日期间租金的诉请，本院予以部分支持。原告要求被告支付2020年3月28日至2020年9月27日期间的剩余租金7,333,333.34元的诉请，本院予以支持。现被告同意减免部分租金即1,800,000元用于抵扣其应当向原告支付的剩余租金，本院予以准许。关于延期付款的违约金，根据合同约定被告须在上一个支付期届满之前将下一个支付期的租金一次性支付给原告，在原告明确表示不同意减免租金的情况下，被告仍然未及时足额支付租金，应当承担相应的违约责任。现被告认为原告主张的基数及期限应当扣减租金减免部分，对此本院认为鉴于酌情减免部分系2020年1月28日至3月27日的租金，而违约金针对的系迟延支付2020年3月28日起租金的行为，故对于被告该主张本院不予采信。关于违约金计算基数及起算时间，原告的主张并无不当，本院予以确认。关于违约金的标准，考虑到被告迟延支付租金确实发生在疫情期间等因素，本院酌情标准为调整为日万分之三。综上被告应当向原告支付延期付款违约金(以5,500,000元为基数，自2020年3月28日起算至2020年5月18日止，按日万分之三标准计算，金额为85,800元；以3,666,666.67元为基数，自2020年5月19日起算至2020年6月28日止，按日万分之三标准计算，金额为45,100元；以1,833,333.34元为基数，自2020年6月28日起算至实际支付之日止，按日万分之三标准计算；以5,500,000元为基数，自2020年6月28日起算至实际支付之日止，按日万分之三标准计算)。关于律师费，根据租赁合同的约定，原告因向被告催讨租金而引起的费用，由被告承担，现原告要求被告应当律师费200,000元，符合双方的约定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司支付2020年3月28日至2020年9月27日期间的剩余租金7,333,333.34元；二、被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司支付延期付款违约金(以5,500,000元为基数，自2020年3月28日起算至2020年5月18日止，按日万分之三标准计算，金额为85,800元；以3,666,666.67元为基数，自2020年5月19日起算至2020年6月28日止，按日万分之三标准计算，金额为45,100元；以1,833,333.34元为基数，自2020年6月28日起算至实际支付之日止，按日万分之三标准计算；以5,500,000元为基数，自2020年6月28日起算至实际支付之日止，按日万分之三标准计算)；三、被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司支付律师费200,000元；四、原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司退还2020年1月28日至2020年3月27日期间的租金1,800,000元【上述租金用于抵充判决主文第一条所确定的被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司应当向原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司支付的剩余租金】；五、驳回原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司的其余本诉诉请；六、驳回被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司的其余反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52,547元，由原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司负担525元，由被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司负担52,022元。反诉案件受理费18,066.66元，由原告(反诉被告)珀丽置业(上海)有限公司负担10,500元，由被告(反诉原告)上海凯硕酒店投资管理有限公司负担7,566.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二一年一月二十八日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。