广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26419号原告（反诉被告）：罗思成，男，汉族，住江西省丰城市×××××××××××，公民身份号码362××××××××××××812。委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖万德，男，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××010。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世昌，广东信广律师事务所律师。原告罗思成与被告廖万德租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年12月25日公开开庭审理了本案。原告罗思成及其委托诉讼代理人李发达，被告廖万德及其委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗思成向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金111084元、租金57160元（其中一份租赁合同涉及租金的期间为2019年9月1日至11月30日,按照每月16800元计算；另一份租赁合同涉及租金的期间为2019年11月21日至11月30日，共计6760元）；2.被告赔偿原告中介费损失8400元。事实和理由：2019年8月10日，原告业务发展需要，分别与被告签订两份《厂房、宿舍租赁合同》，合同约定被告将位于佛山市南海区×××××××××××厂房出租予原告，其中第一份面积为1000平方米的物业签订时间为2019年8月10日，月租金16800元，被告所需交付三个月押金为50400元，租赁期从2019年9月1日至2027年8月31日止。合同签订后原告依约向被告交付三个月押金及一个月租金（2019年9月）共67200元，并支付中介费8400元，后原告又按约支付2019年10月及11月租金共33600元。其中第二份面积为1054平方米的物业签订时间为2019年10月26日，月租金20228元，被告所需交付三个月押金为60684元，租赁期从2019年10月25日至2027年10月25日止。合同签订后，原告依约向被告交付三个月押金60684元（包含之前支付的定金20000元）及十天的租金6760元（2019年11月21日至2019年11月30日）共67444元。在原告完成上述交付义务后，原告进入厂房发现该厂房无建设规划许可证及消防许可证等证件，不能办理环评及消防许可证致原告无法正常使用，后原告多次与被告进行磋商要求终止合同，并要求被告退回押金及租金，但被告均以各种理由不予退回。直至2019年12月11日，原告与被告见面进行磋商，原告向被告送达退租申请等材料，要求解除合同，并将厂房交回被告。至此，原告已于2019年12月11日已完成交还厂房义务，被告应将押金及租金退回原告。综上，因被告明知涉案厂房为违建厂房，隐瞒重大事实，导致所交付厂房无法使用，原告合同目的不能实现，原告认为被告已根本违约，故原告要求按合同约定要求被告退还上述费用，为维护原告的合法权益，故起诉，要求：1.被告向原告退回押金148112元；2.判令被告承担本案诉讼费用。起诉后，原告要求变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的两份《厂房、宿舍租赁合同》无效；2.被告退还原告押金111084元、租金57160元；3.被告赔偿原告中介费损失8400元。后原告又申请撤回确认原、被告签订的两份《厂房、宿舍租赁合同》无效的诉请。被告廖万德辩称，原告一直有使用被告的厂房、原告无权要求被告退还相应的款项，原告的押金已经抵扣了应支付给被告2019年12月1日至2020年2月29日的租金，至今尚欠被告2020年3月1日-2020年4月30日的租金共74056元。其他答辩意见与反诉状一致。被告廖万德向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金74056元（两份合同总租金）；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告于2019年8月10日、2019年10月26日分别与原告签订两份《厂房、宿舍租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区×××××××××××的厂房租赁给原告。第一份租赁合同约定的厂房租赁面积为1000㎡，租赁期自2019年9月1日至2027年8月31日止，月租金为16800元，同时原告应支付押金50400元。第二份租赁合同约定的厂房租赁面积为1054㎡，租赁期自2019年10月25日至2027年10月25日止，月租金为20228元，同时原告应支付押金60684元。合同签订后，原告仅支付了部分租金，自2019年12月起未向被告支付任何租金，共拖欠被告2019年12月份至2020年5月的租金。由于原告经多次催促仍拒不支付上述租金，被告依法终止了与原告的租赁合同，其缴纳的押金抵顶了部分租金后仍拖欠被告三个月租金，故反诉要求：1.原告支付被告2020年3月至2020年5月期间的租金111084元；2.诉讼费由原告承担。后被告撤回要求原告支付2020年5月租金的诉请。原告针对被告的反诉答辩称，原告在2020年12月11日已在被告办公室申请退租，并将涉案厂房退回给被告，原告不应承担退租之后产生的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告申请，本院依法准许陈新民、辛建兵出庭作证，并组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的使用权租赁合同书原件1份、不动产权证、土地证复印件1份，被告提供了租赁合同书的原件，本院对其真实性予以确认；不动产权证、土地证仅为土地的产权信息，并非本案所涉厂房及宿舍的产权登记信息，本院对其关联性不予确认；2.被告提供的租赁合同原件2份（王世春、利富得汽车），被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；3.被告提供的转账明细打印件1组，原告对其与被告之间的款项往来真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告与案外人之间的款项往来与本案无关，本院对其关联性不予确认；4.被告提供的照片打印件，原告确认照片所示的地点为租赁场地，本院对其真实性予以确认；被告确认照片中的时间为其自行添加，本院对照片所示时间的证明力不予确认；5.证人陈新民、辛建兵的证人证言，被告确认2019年12月11日有与原告会面协商，且原告有向被告提出退还厂房，该陈述与两证人的证人证言一致，故本院证人证言的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，原告罗思成（乙方）与被告廖万德（甲方）签订《协议书》，约定：厂房坐落于佛山市南海区×××××××××××，乙方有意向承租该厂房，并且已交定金20000元给甲方；待厂房竣工，甲方应立即交付乙方使用，并给20天免租期给乙方进行装修；租金按厂房实际面积计算，每月每平14元，租赁期共八年，租金每三年递增一次，每一周期递增10%，第二周期递增12%，三押一付（即押金为三个月租金）；厂房交付乙方使用时，双方签订正式厂房租赁合同。2019年8月10日，原告罗思成（乙方）与被告廖万德（甲方）签订《厂房、宿舍租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定：租赁物位于佛山市南海区×××××××××××，厂房面积1000平方米、宿舍面积200平方米（以下简称涉讼租赁物一），每月每平方米14元，每月总租金16800元，租金每三年递增一次，每一周期递增10%，第二周期递增12%，租赁期从2019年9月1日起至2027年8月31日止，共8年；签订合同当日，乙方缴纳50400元给甲方作为租赁合同保证金；租金每月收取一次，在每月月底收取下一个月的租金，先交租金后使用，如乙方超过5天未交租的，当乙方违约处理，甲方有权终止合同，收回租赁物，保证金不退回。双方并约定其他权利义务。同日，被告分别出具两份收款收据，确认收到原告9月份厂房租金16800元、保证金50400元。2019年10月26日，原告罗思成（乙方）与被告廖万德（甲方）签订《厂房、宿舍租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定：租赁物位于佛山市南海区×××××××××××，厂房面积1054平方米、宿舍面积226平方米、门口小店面积115平方米，合共1395平方米（以下简称涉讼租赁物二），每月每平方米14.5元，每月总租金20228元，租金每三年递增一次，每一周期递增10%，第二周期递增12%，租赁期从2019年10月25日起至2027年10月25日止，共8年；签订合同当日，乙方缴纳60684元给甲方作为租赁合同保证金；租金每月收取一次，在每月月底收取下一个月的租金，先交租金后使用，如乙方超过5天未交租的，当乙方违约处理，甲方有权终止合同，收回租赁物，保证金不退回。双方并约定其他权利义务。2020年5月1日，被告廖万德（甲方）与案外人王世春（乙方）签订《厂房、宿舍租赁合同》，约定：租赁物位于佛山市南海区×××××××××××，厂房面积1054平方米、宿舍面积226平方米、门口小店面积115平方米，合共1395平方米。2020年5月7日，被告廖万德（甲方）与案外人佛山市利富得汽车空调机有限公司（乙方）签订《厂房、宿舍租赁合同》，约定：租赁物位于佛山市南海区×××××××××××，厂房面积1050平方米。另查明，2019年10月24日，东莞市荣鑫实业投资有限公司（甲方）与黄享华（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××之一厂房及七间宿舍租给乙方作为工业工厂使用，厂房面积含公摊约1200平方米，每月租金20300元。2020年10月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，1.原、被告均确认涉讼租赁物一、二没有产权证，也未办理规划报建手续；原告就涉讼合同一已向被告支付押金50400元、就涉讼合同二已向被告支付押金60684元；原告就涉讼租赁物一支付了租金50400元、就涉讼租赁物二支付了租金6760元，原告就涉讼租赁物一、二均已支付至2019年11月30日的租金。2.被告确认2019年12月11日，原告找到被告要退还涉讼租赁物一、二给被告并要求被告退还押金和租金，被告不同意。3.原告陈述其承租涉讼租赁物一、二是用于转租，涉讼合同一所涉及的租赁物已转租给黄享华，涉讼合同二所涉及的租赁物没有转租出去。4.原、被告均确认原告承租的涉讼租赁物一、二没有搬进机器设备。5.原告陈述其是东莞市荣鑫实业投资有限公司的法定代表人。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告出租给原告的涉讼租赁物一、二均未办理规划报建手续，原、被告签订的涉讼合同一、二无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告返还保证金111084元（50400元+60684元）。关于使用费，虽然原、被告签订的涉讼合同一、二虽无效，但原告实际使用涉讼租赁物一、二，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物一、二期间的使用费予被告，原告要求被告返还已支付的租金（使用费）57160元无事实和法律依据，本院依法不予采纳。原、被告均确认原告已向被告支付至2020年11月30日的租金（使用费），故原告尚需向被告支付2020年12月1日至2020年12月11日期间的使用费13138.97元[（16800元+20228元）÷31日×11日]；原告主张其于2019年12月11日向被告提出退租并将涉讼租赁物一、二交还给被告，被告确认原告在2019年12月11日找到被告要求退还涉讼租赁物一、二，故原告只应向被告支付至2019年12月11日的使用费，之后被告在涉讼租赁物一、二具备自行收回条件且原告明确提出不再继续使用租赁物的情况下，被告未及时收回租赁物所造成的损失，应当由其自行承担，故对被告要求以原告支付的租赁保证金抵扣2019年12月12日至2020年2月29日期间的使用费并另行要求原告支付2020年3月1日至2020年4月30日使用费74056元的主张，本院均依法不予支持。综上，扣除原告应向被告支付的使用费13138.97元，被告尚需向原告退还租赁保证金97945.03元（111084元-13138.97元），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于中介费损失，涉讼合同中并没有中介方签名或盖章，亦未涉及中介费的负担问题，且原、被告签订的涉讼合同无效，原告基于无效合同支出的中介费要求被告赔偿无事实和法律依据，综上，本院对原告要求被告支付中介费8400元的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）廖万德应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金97945.03元予原告（反诉被告）罗思成；二、驳回原告（反诉被告）罗思成的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）廖万德的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1916.44元，财产保全费1403.22元，合共3319.66元（原告已预交），由原告（反诉被告）罗思成负担1195.66元，被告（反诉原告）廖万德负担2124元。反诉受理费825.7元（被告已预交），由被告（反诉原告）廖万德负担。经核算，被告（反诉原告）廖万德应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付2124元予原告（反诉被告）罗思成，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月三十一日书记员 陆美羽