广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18096号原告：许翼熙，男，1967年5月17日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港九龙城×××××××××××，香港永久性居民身份证号码×××××××××××。委托诉讼代理人：陈小青，广东上方律师事务所律师。被告：中山明隽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××。法定代表人：陈镇宇。被告：吴国明，男，1981年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省中山市××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××。原告许翼熙与被告中山明隽房地产开发有限公司（以下简称明隽公司）、吴国明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，因本案具有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2020年9月9日公开开庭审理了本案。原告许翼熙的委托诉讼代理人陈小青，被告明隽公司的委托诉讼代理人王海风及被告吴国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许翼熙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告明隽公司签订的《中山市商品房买卖合同》；2.判令被告明隽公司退还原告购房已付款项890350元及支付违约金，违约金从起诉之日起每日向原告按已付款项890350元的万分之三支付直至实际清偿之日止；3.判令被告吴国明在131130元及支付违约金（违约金从起诉之日起每日向原告按131130元的万分之三支付直至实际清偿之日止）范围内与被告明隽公司一起承担连带清偿责任；4.判令两被告连带承担律师费用27000元。事实和理由：2018年8月25日，原告在被告明隽公司处签订相关认购书及材料，认购位于中山市西区××××××××××××××××（带精装修），房价总款是890000元，原告按约定支付相应全部款项。2018年12月25日，原告与被告明隽公司签订《中山市商品房买卖合同》，原告购买坐落于中山市西区××××××××××××××××。合同签订后，原告按约定履行支付全部购房款项。原告支付总款项为890350元，其中购房款758870元，装修费用101130元，装修设计费用30000元，办证费用350元。装修费用和设计费用的收据上的落款盖章是中山市国鑫装饰工程有限公司（2020年5月份已注销），该公司是个人独资即一人有限公司，股东和法人是本案被告吴国明，应对公司债务承担相应责任。《中山市商品房买卖合同》第八条约定被告应于2019年11月30日前将竣工验收合格且备案的商品房交付原告使用。至今为止被告没有履行房屋交付，也没有告知何时可以交付房屋。原告依据合同第九条约定如被告逾期交房原告有权解除合同的相关约定，请求解除合同，退还相应已付款项及支付违约金，违约金的约定为总房价款的1%。关于该违约金约定明显过低，原告请求调整，参照合同第七条约定，如原告逾期付款在60日内的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金；逾期付款超过60日的，买受人按日向出卖人支付应付款万分之四的违约金，原告认为该约定体现出对双方各自出现违约责任不对等不公平，对被告逾期交房的违约责任约定明显过低，原告请求予以增加调整，请求被告每日向原告按已付款项的万分之三支付退款的违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告明隽公司辩称，一、原告诉请违约金无事实及合同依据，请求按照合同约定进行裁决。原告认为因为合同约定的违约金过低，进行调整，双方签订的经网签备案的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，真实有效，应按照合同约定计算违约金。并且，按照《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定，对于违约金过分低于原告的实际损失，原告应当承担举证责任。二、对于原告诉请的律师费，无事实和法律依据，应予以驳回。被告吴国明辩称，一、吴国明及其投资的中山市国鑫装饰工程有限公司（以下简称国鑫公司）与原告无任何合同关系，涉诉款项为国鑫公司代被告明隽公司收取原告的部分房款，根据合同相对性原则，原告对明隽公司要求支付退还房款的诉讼请求与国鑫公司及吴国明无关。原告因购买房屋与被告明隽公司签订了《启德大楼认购书》及《中山市商品房买卖合同》，双方建立了合同关系。原告购买房屋时，明确知道房屋总价为89万元，且其中131130元以装修款的名义由国鑫公司代被告明隽公司收取，且国鑫公司收到该笔款项后已经交付给明隽公司，即全部购房款均由出卖人明隽公司收取。本案中，国鑫公司与原告并未签订任何合同，双方之间不具有合同关系，且原告明知“该部分款项是购房款的一部分，国鑫公司仅作为代收款项的一方，与房屋买卖无任何关联”。根据合同相对性原则，国鑫公司作为涉案房屋买卖合同的第三人，在国鑫公司将代收款交付给被告明隽公司后，已完成代收款项的行为，与本案的房屋买卖合同再无任何法律关系，国鑫公司对该部分购房款无任何法律责任，且原告诉请被告吴国明对131300元承担连带责任就说明原告知晓全部款项由明隽公司收取。二、退一步讲，国鑫公司因代收款行为需要向原告退还款项，但因国鑫公司的有限责任公司属性已表明不能追究股东即吴国明的责任。国鑫公司虽为一人公司，已将收到款项转给被告明隽公司，表明公司财务情况与吴国明个人财产并无混同，并且国鑫公司经由合法程序及途径，经中山市市×监督管理局批准于2020年5月14日注销，注销程序合法有效。国鑫公司经营过程中的所有事务在其注销那日起所有权利义务已经结束，不能因公司的注销就追究投资人的法律责任，完全违背了有限公司设立的意义所在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，许翼熙（乙方）与明隽公司（甲方）签订了认购编号为0000101的《启德大楼认购书》（以下简称认购书），约定：乙方向甲方认购位于中山市西区××××××××××××××××，建筑面积43.71平方米，总价890000元；由乙方以一次性付款方式支付购房款，定金50000元于签署认购书时付清，于2018年9月2日前付清267000（含定金），于2018年9月30日前付清178000元，于2018年10月30日前付清445000元；乙方须于2018年10月30日前携带认购书、已付房款收据等材料到启德大楼销售中心签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件。该认购书还约定了其他内容。签订上述认购书后，许翼熙于当日向明隽公司支付定金50000元，另于2018年9月3日、2018年9月29日、2018年11月7日分别向明隽公司转账支付217000元、178000元、445000元。2018年12月25日，许翼熙（买受人）与明隽公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人预售的位于中山市西区××××××××××××××××，该商品房用途为商业，建筑面积为43.71平方米，总价为758870元，由买受人于2018年12月25日一次性付款758870元；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按以下方式分时段支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和）：自本合同规定的应付款期限之次日起计60日内（第一个时段），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期的第61日计起至实际全额支付应付款之日止（第二个时段），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人应当在2019年11月30日前依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期时间，分别处理[第（1）点与第（2）点的违约金不作累加]（1）逾期不超过180日，在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金……该合同还约定了其他内容。同日，许翼熙另签订《启德大楼签约确认书》，备注载明：买卖合同房款758870元、装修费101130元、设计费30000元，另代收350元签约办证的其他费用。签订上述商品房买卖合同当日，明隽公司向许翼熙退回89万元。许翼熙另通过pos机刷卡方式向明隽公司支付了758870元，向国鑫公司分别支付了101130元、30000元。明隽公司为此出具收款收据确认收到房款758870元，并在该收据备注载明：原收据50000元、178000元、217000元、445000元回收作废，该收据出票人为姚星宇。同时，国鑫公司亦出具收据载明收到涉案商品房装修费101130元、装修设计费30000元，该收据的经手人为姚星宇。2018年12月28日，明隽公司出具收据载明：今收到国鑫公司交来代收许翼熙款项（装修设计费及装修费131130元，扣刷卡手续费1130元）130000元。2019年1月3日，涉案商品房预告登记至许翼熙名下。2020年6月22日，许翼熙因本案与广东上方律师事务所签订委托代理合同，并支付了律师费27000元。另查，国鑫公司法定代表人及投资者为吴国明，该公司已于2020年5月14日注销。庭审中，许翼熙称，涉案商品房至今未交付，未与国鑫公司签订装修合同；其另支付350元办证费，但找不到收据。明隽公司称，同意解除涉案商品房买卖合同；涉案楼盘尚未通过综合验收，现因资金问题，工程停工；因对购房款进行了拆分，所以在收取许翼熙全额购房款后退回给许翼熙再进行拆分付款；商品房买卖合同虽然约定交付标准为毛坯，但实际为精装修交付；国鑫公司是涉案楼盘代收装修费的公司，但实际并非由国鑫公司装修，明隽公司会另行安排他人装修；确认收到350元办证费，但该费用直接支付给了律师事务所。吴国明称，同意解除涉案商品房买卖合同；国鑫公司因经营不善已注销；国鑫公司仅代收款项，不负责装修，且事后已将许翼熙款项13万元交付给明隽公司，仅赚取1130元刷卡费；许翼熙支付的购房款和装修款均由明隽公司员工姚星宇经手。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。许翼熙与明隽公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。由于许翼熙与明隽公司、吴国明在庭审中均表示同意解除涉案商品房买卖合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，许翼熙诉请解除涉案商品房买卖合同，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、应退还的购房款是多少；二、诉请的违约金有否依据；三、诉请的律师费有否依据；四、吴国明应否承担责任。关于焦点一。由于涉案商品房买卖合同，双方同意解除，故明隽公司应向许翼熙退还已付款项。㈠虽然涉案购房款部分拆分支付至国鑫公司，但国鑫公司已将收取的购房款返还明隽公司，且明隽公司亦确认国鑫公司仅是代收装修费，并非实际承接装修工程，故应由明隽公司向许翼熙返还已支付的全部购房款890000元。㈡由于明隽公司确认已收到许翼熙支付的办证费用350元，且签约确认书亦载明该费用为明隽公司代收，现明隽公司未有证据证明该费用明隽公司已支付给律师事务所，故本院认定明隽公司应向许翼熙返还该费用。关于焦点二。许翼熙认为，涉案商品房买卖合同约定逾期交房违约金明显过低，应参照买受人逾期付款的违约责任即每日万分之三计算违约金。明隽公司抗辩其逾期交楼，确实存在违约，但应按照涉案商品房买卖合同约定计算违约金。本院认为，涉案商品房买卖合同约定明隽公司应于2019年11月30日前取得竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付许翼熙使用，但明隽公司明确至本案庭审时涉案商品房所在工程尚未通过综合验收，且由于资金问题造成工程停工，故明隽公司构成根本违约，应自逾期交房的次日即2019年12月1日起向许翼熙承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定明隽公司逾期交房超过180日后买受人解除合同的，违约金的总和不超过总房价款的1%，而许翼熙逾期付款的违约金则没有相应的限制。交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，明隽公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补许翼熙的实际损失，且不利于督促明隽公司履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。明隽公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，本院不予采信。关于焦点三。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在合同中并未对出卖人违约情况下律师费的承担问题进行约定。因此，对律师费的诉请，本院不予支持。关于焦点四。许翼熙认为国鑫公司系吴国明个人开办的一人有限公司，现国鑫公司已被注销，故吴国明应对国鑫公司在本案中的债务承担责任。吴国明抗辩国鑫公司已将收取的涉案款项返还明隽公司，故不应承担责任。本院认为，在涉案商品房买卖合同解除后，国鑫公司收取的涉案装修费及装修设计费等费用合计131130元应予返还。但由于本院已认定国鑫公司所收取的前述款项为涉案商品房的购房款组成部分，且明隽公司亦确认已收到该代收款项，对国鑫公司扣除刷卡手续费1130元无异议，故即使在国鑫公司已被注销的情况下，吴国明亦无需承担返还上述费用的责任。综上所述，许翼熙诉求合法部分，本院予以支持；明隽公司、吴国明抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告许翼熙与被告中山明隽房地产开发有限公司于2018年12月25日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告中山明隽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许翼熙返还购房款890000元及代收费350元；三、被告中山明隽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许翼熙支付违约金（违约金计算方式：以890000元为基数，按照每日万分之二自2019年12月1日起计至实际付清之日止）；四、驳回原告许翼熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19885.98元（原告许翼熙已预交），由原告许翼熙负担475元，被告中山明隽房地产开发有限公司负担19410.98元（被告中山明隽房地产开发有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，原告许翼熙可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山明隽房地产开发有限公司、吴国明可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨人民陪审员  陈卫华人民陪审员  段衡恒二〇二一年一月五日书 记 员  赵 会高丽冰