重庆市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝执监34号申诉人（被执行人）：重庆鼎正房地产开发有限公司。住所地重庆市永川区开发区海通大道236号。法定代表人：黄朝成。申请执行人：重庆市南岸区金通小额贷款有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号海王星科技大厦A区8楼。法定代表人：吴惠兰，董事长。被执行人：黄芳，女，1971年9月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：重庆伟豪实业有限公司，住所地重庆市永川区红河中路6648号附1号。法定代表人：邓建。被执行人：重庆中湖投资集团有限公司，住所地重庆市永川区红河中路6648号附2号。法定代表人：黄勇。被执行人：重庆豪江物流有限公司，住所地重庆市江津区朱杨镇振兴街39号1栋1号。法定代表人：余大春。被执行人：重庆枫桦农业开发有限公司，住所地重庆市永川区红河中路6648号附2号。法定代表人：黄和友。被执行人：黄勇，男，1969年10月26日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：任自然，男，1966年5月5日出生，汉族，住重庆市永川区。申诉人重庆鼎正房地产开发有限公司（以下简称鼎正公司）不服本院（2019）渝执复17号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。关于重庆市南岸区金通小额贷款有限公司（以下简称金通公司）申请执行鼎正公司等借款合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）拍卖了鼎正公司名下的涉案土地使用权。鼎正公司认为拍卖过程中有程序和土地披露事实错误，向市一中法院提出执行异议，请求撤销并终止拍卖程序，主要理由为：1.鼎正公司于2018年8月10日就上述拍卖土地的土地评估报告设定的估价对象用途、规划条件和土地利用状况等均存在错误，导致评估价格严重偏离市场价格向执行法院提出司法评估异议申请。执行法院收到异议书后并未依照相关规定对异议作出裁定的情况下即对该宗土地进行拍卖，程序不当。2.执行法院在进行网络拍卖时，没有通知鼎正公司，鼎正公司对此次拍卖并不知情。执行法院在对上述土地进行拍卖的过程中没有通知异议人的做法违反了相关规定，程序违法。3.执行法院的拍卖公告中该宗土地的容积率为1.5，土地用途为汽车站用地，这和该宗土地现有容积率和实际用途不一致，土地使用性质错误，致使拍卖土地的性质发生根本性改变，致使上述土地进行司法拍卖的成交价为13381830元，致使该宗土地拍卖成交过低。市一中法院查明，金通公司申请执行鼎正公司等借款合同纠纷一案，执行依据为重庆市公证处(2016)渝证字第35148号执行证书；市一中法院于2016年7月4日依法立案执行，案号为（2016）渝01执878号。由于被执行人黄芳、鼎正公司等在规定的期限内未履行生效文书确定的义务，市一中法院依法委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司（简称金汇评估公司）对涉案土地使用权市场价格进行评估。金汇评估公司于2017年10月11日作出渝金汇评估鉴【2017】（估）0294号《土地估价报告》，该报告载明，总地价1911.69万元。鼎正公司以该估价报告中的估价对象的土地用途和容积率认定有误，对该估价报告提出异议。金汇评估公司于2017年12月28日对鼎正公司提出的异议进行了答复。鼎正公司又于2018年8月8日，向市一中法院提交评估异议。金汇评估公司认为鼎正该公司的再次异议没有新问题出现，对此已作出答复不再重复回答。市一中法院于2018年8月13日作出（2016）渝01执878号之三执行裁定，拍卖被执行人鼎正公司名下的位于重庆市永川区环北路南侧（原金满楼用地东侧）地块的土地，并向鼎正公司送达了该执行裁定。市一中法院于同年8月15日，向重庆佳腾拍卖有限公司出具《网络司法拍卖委托函》，委托该公司就涉案土地的第一次网络司法拍卖进行辅助服务工作。重庆佳腾拍卖有限公司将标的物第一次拍卖的相关信息，以短信形式分别通知了金通公司、鼎正公司，同时，重庆佳腾拍卖有限公司在涉案土地所在地张贴了涉案土地第一次网络司法拍卖的公告。2018年10月10日，市一中法院在人民法院诉讼资产网公开发布了涉案土地第一次拍卖公告。2018年11月12日，竞买人重庆中磐实业有限公司（以下简称中磐公司）在人民法院诉讼资产网参与了涉案土地网络司法拍卖，以13381830元最高报价成交。市一中法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品”。本案中，被执行人至今未履行生效涉案公证债权文书确定的金钱债务，法院为实现申请执行人的债权，保障生效法律文书的顺利执行，裁定拍卖被执行人鼎正公司所有的涉案土地，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为人民法院的执行行为违反法律规定，可以向执行法院提出执行异议。本案中，鼎正公司针对估价报告中价值偏低提出的异议，不属于人民法院执行行为异议。法院对重庆鼎正公司提出的异议，转评估机构予以答复，涉案的评估机构已予以回复。同时，评估报告的评估结论只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格需由市场检验。故执行法院将鼎正公司针对估价报告中价值偏低提出的异议转评估机构答复，执行程序并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。本案中，执行法院对拟拍卖的涉案土地的使用权市场价格，委托具有相应资质的评估机构进行评估，并依法作出拍卖执行裁定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关规定，法院依法委托重庆佳腾拍卖有限公司承担本案涉案土地第一次网络司法拍卖辅助工作。法院和重庆佳腾拍卖有限公司将本次拍卖的相关事项以短信、现场张贴公告、人民法院诉讼资产网发布公告等方式通知了鼎正公司。故执行法院作出（2016）渝01执878号之三执行裁定，拍卖被执行人鼎正公司名下的涉案土地并无不当，异议人鼎正公司提出执行法院拍卖执行程序违法的异议理由不成立，不予采纳。综上所述，鼎正公司的异议理由不成立，对其异议请求不予支持。据此，市一中院于2019年1月3日作出（2018）渝01执异579号执行裁定，驳回异议人鼎正公司的异议请求。鼎正公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销市一中法院（2018）渝01执异579号执行裁定，撤销并终止对鼎正公司所有的涉案土地的拍卖执行程序。其主要理由为：1.鼎正公司就上述土地评估报告中财产基本信息错误导致评估价值偏低提出异议，该异议是执行行为异议，一审法院应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定作出裁定，而非对该异议转评估机构予以答复。2.拍卖前通知当事人拍卖事项是法律规定司法拍卖的人民法院应该履行的法定职责，该职责只能由执行的人民法院按照法定要求来履行，本案中，一审法院委托拍卖公司送达本身不符合法律规定，程序不当，应当予以纠正。3.即使一审法院能够委托重庆佳腾拍卖公司代为履行其通知当事人拍卖施行的法定职责，那么，本次拍卖事项通知的时间、通知的对象、通知的有效性和通知的方式也不符合法定要求，存在瑕疵，应予纠正。本院复议查明的事实与市一中法院异议查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是执行法院拍卖被执行人鼎正公司名下的涉案土地的拍卖执行程序是否违法的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定了当事人提出异议请求撤销拍卖需符合的情形，本案执行法院在拍卖过程中并无违反拍卖程序且损害当事人利益的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告提出异议的，当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中鼎正公司认为评估对象信息有误导致评估价格偏低向执行法院提出异议，法院对鼎正公司提出的异议转评估机构予以答复，涉案的评估机构已予以回复，并认为如果鼎正公司提供相应土地用途变更手续证明的，重新签订土地使用权出让合同，补交地价款的，可以重新评估。现鼎正公司并未完成上述要求，故鼎正公司对评估价格的异议不符合申请重新评估的条件。执行法院的上述行为并不违反法律规定。其次，据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关规定，法院依法委托重庆佳腾拍卖有限公司承担本案涉案土地第一次网络司法拍卖辅助工作。法院和重庆佳腾拍卖有限公司将本次拍卖的相关事项以短信、现场张贴公告、人民法院诉讼资产网发布公告等方式通知了鼎正公司。鼎正公司称由于其相关负责人变更，导致其没有收到短信通知，此辩称没有提供证据予以证明；即使如此，其变更后没有告知执行法院，应当自行承担不利后果。因此，对鼎正公司提出执行法院拍卖执行程序违法的异议理由不成立，不予采纳。综上所述，复议申请人鼎正公司的复议理由不能成立，对其复议请求，本院不予支持。据此，本院于2019年5月10日作出（2019）渝执复17号裁定，驳回鼎正公司的复议请求，维持市一中法院（2018）渝01执异579号裁定。鼎正公司不服上述裁定，向本院申诉，请求撤销市一中法院的拍卖，重新组织拍卖。主要理由为：一是法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。市一中法院在拍卖公告上将申请人容积率3.5的“城镇商住混合用地”错误的公示为容积率1.5的“汽车站用地”。二是该公司多次提出评估异议，市一中法院未将评估异议提交相关行业协会组织专业技术评审，并且在评估报告有效期的最后一天以评估价为依据拍卖。三是未将土地上构筑物、已施工工程一并评估、拍卖，在此次拍卖中存在未按法定期限和法定要求履行拍卖通知。四是应按照抵押合同约定的价格进行拍卖，鼎正公司与金通小贷公司签订的抵押合同中明确被拍卖土地的价值为83033300元。五是选择评估机构的程序违法，未全部通知各方当事人，仅向鼎正公司法定代表人进行送达，选取金汇评估公司的程序违法。本院对复议查明的事实予以确认。另查明，市一中法院于2016年9月12日，委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称华康评估公司）对涉案土地进行评估。因无法确定该宗土地容积率，市一中法院于2017年1月16日、2月6日先后致函永川区国土资源和房屋管理局、永川区规划局，函请明确涉案土地的容积率。永川区国土资源和房屋管理局于同年1月23日复函该院：“鼎正公司与我局签订的《国有土地使用权出让合同》（2006（出让）46号）约定的建筑容积率为≤1.5。如需要该地块现有的容积率指标，请咨询永川区规划局。”永川区规划局没有复函。后华康评估公司以资料欠缺为由告知市一中法院无法出具评估报告。后依申请执行人金通公司的书面申请，市一中法院于2017年5月22日重新选定金汇评估公司进行评估。金汇评估公司在2017年7月19日勘察涉案土地时，现场没有施工人员和管理人员，用于售楼的临时用房亦处于空置状态。中磐公司于2019年6月24日申报并缴纳土地转让环节相关税费，后取得国有建设用地使用权，不动产权证编号为渝（2019）永川区不动产权第***号，土地面积为19310㎡，土地用途为城镇住宅用地。中磐公司随后取得上述地块的《投资项目备案证》《建设用地规划许可证》《工程规划许可证》《施工许可证》。以上资料明确容积率不得大于1.5。鼎正公司在中磐公司领取《不动产权证》后，向永川区规划和自然资源局（以下简称永川区规自局）反映涉案土地拍卖时用途设定为汽车站用地，而《不动产权证》载明土地用途为城镇住宅用地。永川区规自局复查相关档案资料才发现颁发给中磐公司的《不动产权证》刊载的土地用途有误，遂于2019年8月6日对涉案土地作出行政限制，要求中磐公司补缴因土地性质变更产生的相应土地价款。本院在申诉审查中就涉案土地在2017年10月11日（评估报告出具之日）的用途和容积率函询永川区规自局。该局于2020年7月27日复函，由于鼎正公司未补缴土地出让金,故该地块土地使用权在2017年10月11日的土地用途为汽车站用地；鼎正公司未办理容积率1.5变更为3.5补缴土地出让金手续,故该地块土地使用权在2017年10月11日的建筑容积率应为不得大于1.5。本院认为，本案争议的焦点是市一中法院拍卖鼎正公司名下的涉案土地的拍卖程序是否违法的问题。一、关于市一中法院选择评估机构的问题。市一中法院随机选定涉案土地的评估机构，在委托后评估机构不能按期出具报告，又有申请执行人书面申请更换机构的情况下，该院撤回原评估委托，再次随机选定了评估机构并委托。市一中法院上述选定评估机构的程序，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定。市一中法院采取随机方式选择评估机构，全部当事人是否到场参与见证，既不影响选择结果，更不影响当事人的权利。鼎正公司在执行过程中、以及对评估报告的异议、申请撤销拍卖的异议、撤销拍卖的复议过程中，从未提出过市一中法院选择评估机构不符合相关规定，应该视为鼎正公司认可选择评估机构的程序。二、关于是否存在漏评的问题。鼎正公司曾在收到评估报告后，提出评估报告未对土地已完成土石方及高切坡施工工程及基坑内有蓄水的利用状况进行披露。金汇评估公司答复估价宗地内开放程度设定为场地平整，已考虑了土地整治成本；鼎正公司所提出的土石方及高切坡工程等均属于土地整治，因此估价结果不作调整。渝金汇评估鉴【2017】（估）0294号评估报告第2页“土地开发程度”中载明，宗地上有一栋临时用房用于售楼，本次估价不含地上临时建筑物价值。鉴于鼎正公司当时未取得施工许可证，其修建的临时建筑应当自行拆除，因此市一中法院在拍卖时未包含此临时建筑符合规定。在拍卖成交且买受人中磐公司缴齐拍卖成交价款后，鼎正公司于2018年11月29日向市一中法院提出涉案土地已挖部分地基，投入近2000万元，但其当时并未提供任何资料；鼎正公司在撤销拍卖的异议、复议中，既未提出市一中院未将土地上构筑物、已施工工程一并评估、拍卖，也未提供相关资料；即使在申诉中，仍然未提供相关资料。因此即使该公司所述属实，相应的不利后果，也应由其自行承担。另外，市一中法院拍卖涉案土地时，在拍卖公告中载明，标的物以实物现状为准；拍卖成交后就应以实物现状交付涉案土地。三、关于评估异议的处理问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》自2018年9月1日起施行，而金汇评估公司作出的渝金汇评估鉴【2017】（估）0294号评估报告已于2017年10月26日送达了当事人，因此对该评估报告的异议应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》进行审查。鼎正公司认为市一中法院未将评估异议提交相关行业协会组织专业技术评审属于程序违法，其在执行以及异议、复议中从未提出过，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，法院只需根据评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质或者评估程序是否严重违法，来决定是否重新评估。市一中法院基于慎重考虑，两次要求金汇评估公司答复了鼎正公司对评估报告的异议，答复意见均为评估结果不作调整。市一中法院在撤销拍卖的异议审查以及本院的复议审查中，均就鼎正公司对评估报告的异议进行了评判，认定鼎正公司对评估价格的异议不符合重新评估的条件。渝金汇评估鉴【2017】（估）0294号评估报告于2017年10月11日作出，有效期为一年。市一中法院在2018年10月10日发布拍卖公告时，评估报告在有效期内，该执行行为并未违反相关规定。四、关于涉案土地的用途和容积率认定问题。1.永川区国土资源和房屋管理局在2017年1月23日复函市一中法院时，明确答复鼎正公司与该局签订的《国有土地使用权出让合同》（永地（2004）合字（出让）第46号）约定的建筑容积率为≤1.5；充分说明当时永川区的土地使用权主管部门是以《国有土地使用权出让合同》记载的内容确定涉案土地的相关性质、用途等。而出让合同也明确记载出让的土地使用权作为修建永川市汇龙汽车站工程用地，批准用地性质为综合用地。2.金汇评估公司作出的渝金汇评估鉴【2017】（估）0294号评估报告，对鼎正公司名下永川区环北路南侧地块（永川区房地证2010第***号）设定土地建筑容积率为1.5，设定估价对象用途为汽车站用地。一是根据《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则的通知》(渝国土房管规发[2016]6号)第三章的规定，调整容积率是需要补缴地价款的，并与国土局重新签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同。因鼎正公司尚未履行相关程序，故无法按新规划容积率进行估价；在无新规划指标的情况下按照土地使用权出让合同确定的容积率1.5设定为涉案土地建筑容积率并无不当。二是《重庆市房地产权证》（永川区房地证2010第***号）证载土地用途为城镇商住混合用地，而《重庆市国有土地使用权出让合同》（永地（2004）合字（出让）第46号）载明用地性质为综合用地，金汇评估公司到永川区房地产档案馆通过查询《土地初始登记表》获知用途为汽车站用地。《重庆市房地产权证》（永川区房地证2010字第***号）、《国有建设用地使用权出让合同》（永地（2004）合字（出让）第46号）和《土地初始登记表》载明用途不一致，且鼎正公司既未提供重庆市永川区房地产档案馆不动产登记簿确有错误的证据，也无法提供土地变更用途的相关手续；金汇评估公司以出让合同和初始登记表为准，最终将估价对象用途认定为汽车站用地，也是符合《物权法》第十七条的规定。3.渝金汇评估鉴【2017】（估）0294号评估报告第2页“土地用途”中载明：根据《重庆市国有土地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同》（永地［2004］合字第46号）载，永川市汇龙汽车站站务有限公司于2004年通过挂牌出让方式取得估价对象土地使用权，作为修建永川市汇龙汽车站工程用地，批准用地性质为综合用地，2010年重庆鼎正房地产开发有限公司取得的《重庆市房地产权证》（永川区房地证2010字第***号），证载用途为城镇混合住宅用地。由于土地用途不一致，估价人员到重庆市永川区房地产档案馆查询了估价对象的《土地初始登记表》，批准的登记用途为汽车站用地，由于重庆市永川区房地产档案馆查询不到土地用途变更登记相关手续和相关资料，重庆鼎正房地产开发有限公司也无法提供变更用途的相关手续，本着谨慎性原则，本次标的物以评估报告显示的追溯的土地初始登记用途为准，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T21010－2007），标的物设定用途为汽车站用地。该评估报告充分说明了案涉土地用途的记载差异以及最终设定用途为汽车站用地的理由。市一中法院在拍卖涉案土地时，在拍卖公告中作为“特别说明”事项充分披露了评估报告的上述内容，并且将评估报告作为拍卖公告的附件，提醒竞买人注意并承担相应的风险。4.买受人中磐公司办理的《建设用地规划许可证》载明永川区环北路南侧、原金满楼用地东侧土地的容积率不得大于1.5，也印证了评估、拍卖时设定容积率为1.5是准确的。虽然渝（2019）永川区不动产权第***号《不动产权证》，载明土地用途为城镇住宅用地；但不动产登记簿并未相应变更，故《不动产权证》只是延续了原有的错误记载。鼎正公司在中磐公司领取《不动产权证》后，即向永川区规自局反映涉案土地拍卖时用途设定为汽车站用地，而《不动产权证》载明土地用途为城镇住宅用地。永川区规自局复查相关档案资料才发现颁发给中磐公司的《不动产权证》刊载的土地用途有误，于2019年8月6日对涉案土地作出行政限制，要求中磐公司补缴因土地性质变更产生的相应土地价款。说明该局认定涉案土地用途应为汽车站用地。5.本院在复查中专门就涉案土地在2017年10月11日（评估报告出具之日）的用途和容积率函询永川区规自局。该局复函明确认定，由于鼎正公司未补缴土地出让金,故该地块土地使用权在2017年10月11日的土地用途为汽车站用地；鼎正公司未办理容积率1.5变更为3.5补缴土地出让金手续,故该地块土地使用权在2017年10月11日的建筑容积率应为不得大于1.5。五、关于涉案土地拍卖的相关问题。按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定，起拍价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。因此市一中法院参照评估结果确定起拍价符合规定，鼎正公司提出按照抵押合同约定的价格进行拍卖无法律依据。市一中法院于2018年9月11日向鼎正公司送达了拍卖裁定，又将拍卖的相关事项以短信、现场张贴公告、人民法院诉讼资产网发布公告等方式通知了鼎正公司。鼎正公司认为市一中法院存在未按法定期限和法定要求履行拍卖通知的情形，与事实不符。市一中法院在拍卖公告中载明，标的物以实物现状为准。因此买受人中磐公司缴齐拍卖成交价款，市一中法院即可裁定过户并向其移交拍卖财产。综上，市一中法院拍卖鼎正公司名下的涉案土地的程序合法，鼎正公司的申诉理由不能成立；（2018）渝01执异579号执行裁定、（2019）渝执复17号裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回申诉人重庆鼎正房地产开发有限公司的申诉请求。本裁定为终审裁定。审 判 长 周兴军审 判 员 李 艳审 判 员 李劲松二〇二一年一月二十六日法官助理 皮 建书 记 员 张 源