广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初21410号原告(反诉被告)：廖景焘，男，1978年12月23日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××,身份证号码:441××××××××××××976。委托诉讼代理人:孙姝伊,广东盈隆(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人:郑文婷,广东盈隆(东莞)律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吕晶莹,女，1985年2月9日出生，壮族，住广西凭祥市×××××,身份证号码:452××××××××××××021。委托诉讼代理人：陈树潮，男，1980年4月3日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区×××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××016；系被告配偶。原告廖景焘与被告吕晶莹租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，被告吕晶莹于2020年10月16日向本诉原告廖景焘提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告廖景焘及其委托诉讼代理人孙姝伊、郑文婷，被告吕晶莹及其委托诉讼代理人陈树潮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖景焘向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，并责令被告搬离商铺且保留装修；2、判令被告支付原告拖欠的6月、7月租金8000元及自2020年8月1日起至被告实际迁出原告商铺之日止的商铺使用费（按合同约定的租金标准计算）；3、判令被告支付2020年2月租金4000元，自2019年3月起至2020年5月（扣除2020年2月）每月欠付的租金500元，共14个月计7000元，两项合计11000元；4、判令履约保证金8000元不予退还；5、判令被告向原告支付2018年11月至被告实际迁出原告商铺之日止的垃圾处理费、水费、排污费；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年10月1日签署了《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市××××××××碧海蓝湾花园××号商业住宅楼商铺××号出租给被告使用，租赁期为60个月，即从2018年10月1日至2023年9月30日止。第一、二年租金每月4000元（含物业管理费、不含税），第三年起每年租金按上一年租金为基数递增10%。双方在履约过程中，被告一直延迟支付租金，截止目前，经原告多次催促，被告仍拖欠2020年6月、7月租金未支付。从2019年3月起，被告每月实际支付租金3500元，每月少付租金500元，2020年2月未支付当月租金4000元，现一并要求被告按合同约定标准补偿支付租金及未付租金。被告拖欠租金的行为已构成违约，且其违约行为导致双方之间的租赁合同无法正常履行，订立合同目的无法实现。按照双方签订的《商铺租赁合同》，由于吕晶莹过错而导致合同终止时，吕晶莹对该物业进行装修后的装修物及相关的设施均视为廖景焘财产之组成部分，归廖景焘所有，吕晶莹不得有任何的补偿或使用权的要求。根据合同法的规定，要求解除合同。原告已代被告向物业公司支付2018年11月至2020年7月的垃圾处理费、水费、排污费，被告应向原告支付自2018年11月起至其实际迁出商铺之日止的垃圾处理费、水费、排污费。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。吕晶莹辩称，与反诉的事实与理由意见一致。吕晶莹向本院提出反诉请求：1、判令驳回廖景焘要求吕晶莹支付租金请求；2、判令廖景焘退还保证金8000元；3、判令廖景焘退还2019年10月20天租金2660元；4、判令廖景焘赔偿从2020年5月18日上锁至6月7日共19天，期间每日的损失2000元，合计38000元；5、判令驳回廖景焘要求吕晶莹支付的垃圾处理费、水费、排污费等；6、判令廖景焘赔偿吕晶莹装修费约42000元；7、本案诉讼费由廖景焘承担。事实与理由：吕晶莹与廖景焘于2018年8月13日签署了《商铺租赁合同》，约定廖景焘将位于东莞市××××××××碧海蓝湾花园（三期）××号商业住宅楼商铺××号出租给吕晶莹使用，租赁期为60个月，从2018年10月1日至2023年9月30日止，第一、二年租金为每月4000元（含物业管理费，不含税）。吕晶莹在接手商铺时，商铺为毛坯装修，吕晶莹出资装修，廖景焘承接装修，合计装修费用42000元，不包含广告字和招牌。吕晶莹原定于l0月2日开张，但由于被廖景焘的进度拖沓，多次沟通后在吕晶莹的强烈要求下才于10月21日开张。期间，吕晶莹已经开始缴纳10月的房租费用。但有20天的时间仍是在装修期间。此处，廖景焘应对耽误的营业时间予以补偿。从2019年3月起，因整条商业街不景气，大家都各自与各自房东商量减租事宜。当面协商后，原告同意每月减少房租500元，而2020年2月，因为疫情原因，房东减免2月份租金，应驳回廖景焘的租金请求。2020年5月17日，吕晶莹有资金方面的难题，请求廖景焘多给予几天时间周转，结果廖景焘当天就来锁商铺的大门直至8月份，给吕晶莹造成了不良影响和损失。为维护吕晶莹的合法权益，故提起反诉。廖景焘辩称，一、吕晶莹应支付租金。廖景焘多次要求吕晶莹搬离商铺，吕晶莹一直拒绝搬离，且未向廖景焘支付2020年6、7月的租金及8月至今的商铺占有使用费。无论是从合同约定还是从占用商铺的事实来看，吕晶莹均应向廖景焘支付租金。二、廖景焘不应退还保证金。案涉《商铺租赁合同》第4.1条约定，两个月租金作为履行合同的保证金。鉴于吕晶莹在履约的过程中，多次存在延迟支付租金的情况，已经构成了违约，所以8000元保证金不应予以退还。三、廖景焘无需退还2018年10月20天租金2660元。双方并没有在合同中约定装修期间的免租条款，吕晶莹要求退还装修期间的租金没有依据。廖景焘有权根据案涉《商铺租赁合同》第二条的约定，从双方的租赁合同法律关系开始履行，即从2018年10月1日开始收取吕晶莹的租金。吕晶莹没有证据证明廖景焘的进度拖沓导致延期开张。四、廖景焘没有锁门19天，仅是为引起吕晶莹重视、催促吕晶莹按时交租，在店铺未营业期间锁了6分钟，此时商铺尚未开门营业一直处于锁闭状态，未给吕晶莹造成任何不良影响及损失。吕晶莹没有充分的证据证明每日损失2000元；且锁门6分钟并不能造成整日的营业损失；要求赔偿每日2000元的损失毫无依据；吕晶莹恶意虚构被锁门19天的事实，夸大损失。五、吕晶莹要求廖景焘支付店铺装修费用请求应予驳回。根据双方签署的《商铺租赁合同》第2.3条，吕晶莹按现状承租该物业，之后吕晶莹装修该商铺属于单方行为，装修费用应自行承担。合同第5.3条约定，由于吕晶莹过错而导致合同终止时，吕晶莹对该物业进行装修后的装修物及相关的设施均视为廖景焘财产之组成部分，归廖景焘所有，吕晶莹不得有任何的补偿或者使用权的要求。基于本案是因为吕晶莹多次延迟交租而提起的诉讼，即属于吕晶莹过错，廖景焘也不应支付店铺装修费用。六、廖景焘代吕晶莹支付的垃圾处理费、水费、排污费等应由吕晶莹承担。案涉《商铺租赁合同》第2.3条仅约定了每月的租金含物业管理费，而未约定含垃圾处理费、水费、排污费。从廖景焘提交的证据可以看出，廖景焘在本诉中请求的垃圾处理费、水费、排污费与物业费并非同一类费用。在没有约定垃圾处理费、水费、排污费包含在租金内的情况下，廖景焘代吕晶莹支付的垃圾处理费、水费、排污费应由吕晶莹承担。吕晶莹恶意拖欠租金的行为已构成严重违约，且恶意虚构事实，严重拖延诉讼进程，应驳回吕晶莹的反诉请求，支持廖景焘的全部诉讼请求。经审理查明，2018年8月13日，原告廖景焘作为出租方、被告吕晶莹作为承租方，双方签订了《商铺租赁合同》，约定原告廖景焘将位于东莞市××××××××碧海蓝湾花园（三期）××号商业住宅楼商铺××号出租给吕晶莹使用，商铺建筑面积48.38平方米；租赁期为60个月，从2018年10月1日至2023年9月30日止；吕晶莹按现状承租该物业，租金第一年每月4000元（含物业管理费，不含税），由第三年起，每年租金按上一年租金为基数递增10%，即2020年10月1日至2021年9月30日止，每月租金为4400元;吕晶莹须于当月1日以现金形式向廖景焘支付当月租金；水电费均由吕晶莹按照物业每月出具的水电及物业缴费单自行去该小区物业办公室缴纳，逾期不缴所产生的滞纳金由吕晶莹自行承担；租赁期间一切税费，包括电视费、水电费、电话费或其他有偿使用费用、房屋租赁税等均由吕晶莹自负；合同签订时，吕晶莹应向廖景焘支付两个月租金作为履行合同的保证金，合同到期时，在吕晶莹结算清租金等所有费用且向廖景焘返还物业，并经廖景焘验收后，廖景焘应将保证金无息退还给吕晶莹；合同经双方签署之日起生效，任何一方不得随意变更或解除，需要变更、解除合同须经双方协商一致达成书面合同；由于吕晶莹过错而导致合同终止时，吕晶莹对该物业进行装修后的装修物及相关的设施均视为廖景焘财产之组成部分，归廖景焘所有，吕晶莹不得有任何的补偿或使用权的要求。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处签有“廖景焘、联系电话、2018年8月13日”，“吕晶莹、联系电话、2018年8月13日”。合同签订后，廖景焘将案涉商铺交付给吕晶莹使用，吕晶莹向廖景焘支付了履约保证金8000元。廖景焘主张，案涉合同在履约过程中，吕晶莹一直延迟支付租金，经多次催促，目前仍拖欠2020年6月、7月的租金未支付；2019年3月起吕晶莹每月实际支付的租金为3500元，比合同约定的租金少支付500元，未支付2020年2月的租金4000元；吕晶莹拖欠租金的行为已构成违约，且导致合同无法正常履行，订立合同目的无法实现，故诉请解除租赁合同、收回租赁商铺，追偿租金及没收保证金。根据合同约定，由于吕晶莹的过错导致合同终止时，装修物及相关设施均视为廖景焘财产之组成部分，归廖景焘所有，吕晶莹不得有任何的补充或使用权的要求。同时，廖景焘已代吕晶莹支付2018年11月至2020年7月期间的垃圾处理费、水费和排污费317.66元，吕晶莹应向廖景焘支付2018年11月至实际迁出商铺之日止的垃圾处理费、水费和排污费。银行交易流水显示，吕晶莹向廖景焘转账的情况如下：2018年8月13日转账11500元，2018年11月3日转账4000元，2018年12月6日转账4000元，2019年1月31日转账4000元，2019年4月1日转账3500元，2019年4月2日转账3020元，2019年4月30日转账3500元，2019年5月30日转账3500元，2019年7月3日转账3500元，2019年7月31日转账3500元，2019年8月30日转账3500元，2019年9月30日转账3500元，2019年11月3日转账3500元，2020年1月9日转账7000元，2020年3月27日转账7000元，2020年5月16日转账3500元。微信支付交易明细证明显示，2020年6月16日转账3500元。预交冲抵结算收据显示，案涉商铺2018年11月至2020年7月期间的水费177.6元、排污费106.62元、垃圾处理费33.44元。吕晶莹主张，承租商铺时，商铺为毛坯状态，其出资装修，由廖景焘妻子承接装修，装修费用不包含广告字和招牌合计42000元；原定于2018年10月2日开张，但由于装修进度拖沓，在其强烈要求下才于10月21日开张；当时已缴纳10月租金，但其中20天是在装修期间，廖景焘应退还该20天的租金2660元；确认因装修逾期，赌气拖欠租金的事实；2019年3月至2020年5月期间的租金降低为3500元是经双方协商约定的，2020年2月因疫情原因，廖景焘同意减免当月租金，不应补回租金；2020年5月17日，廖景焘上锁商铺大门至6月7日，要求按照每日损失2000元的标准赔偿该19天的损失；确认没有支付过垃圾费、排污费和水费，但主张该三项费用包含在物业费中；同意解除合同，但要求廖景焘赔偿装修费42000元，退还保证金8000元；同意搬离，但因廖景焘不同意退保证金，同时要求留下所有装修，所以2020年6月起没有交租金；提供装修报价单、利润表、资产负债表、微信聊天记录予以佐证。装修报价单、利润表、资产负债表均为吕晶莹自行制作。微信聊天记录记载，双方沟通装修事宜；其中，2018年11月9日吕晶莹表示“早就过了你的免租时间啦”、“19号，才算是正式交付给我使”；7月7日，双方沟通开店门搬东西的情况。廖景焘确认减少租金和减免租金的情况，但主张当时是本着长期合作而口头同意，因吕晶莹违约，现一并要求吕晶莹按合同约定标准补偿支付租金；2020年5月17日，廖景焘因吕晶莹拖欠支付租金而上锁，但只在尚未开门营业时锁门6分钟，未造成任何不良影响及损失；装修拖期不能成为拖欠租金的理由，二者并非同一法律关系；提供微信聊天记录佐证。微信聊天记录记载，5月16日，廖景焘向吕晶莹表示“如果今晚4月份的铺租不到账，我明天会去锁门了”，5月17日上午9时34分，廖景焘向吕晶莹发送照片（将门上锁）并附文“门我锁了”，吕晶莹表示“最好你把它打开，你没有短信通知吗？昨晚你没有收到信息？”，廖景焘表示查一下，随即发送照片（门已开锁），9时47分廖景焘表示收到2020年4月份铺租3500元。6月2日、6月15日、6月25日、7月2日，双方多次协商租金支付事宜。7月4日，吕晶莹表示“目前尚欠上个月跟这个月租金，承租两年一路都是有拖无欠，希望在收租时间上面给予宽裕一段时间”，廖景焘表示“已经宽裕很多次了，不能再宽裕了”，吕晶莹表示“如果您确认要收回，那我也只能交回给您！”廖景焘表示“好的”，让吕晶莹按合同执行，在本月15日前搬完东西。吕晶莹表示“装修的，能带走都会带走”。原、被告双方均确认，至一审法庭辩论终结时，租金支付至2020年5月，案涉商铺由吕晶莹上锁，内为吕晶莹的物品占用。另，根据不动产权证[粤（2019）东莞不动产权第××号]显示，案涉位于东莞市××××××××碧海蓝湾花园（三期）××号商业住宅楼商铺××号商铺的权利人为廖景焘。以上事实，有《商铺租赁合同》、银行交易流水、微信支付交易明细证明、预交冲抵结算收据、不动产权证、微信聊天记录、装修报价单、利润表、资产负债表，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。不动产权证[粤（2019）东莞不动产权第××号]显示，案涉位于东莞市××××××××碧海蓝湾花园（三期）××号商业住宅楼商铺××号商铺的权利人为廖景焘，故廖景焘有权出租案涉商铺。廖景焘与吕晶莹签订的《商铺租赁合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告廖景焘、被告吕晶莹均同意解除案涉《商铺租赁合同》；均确认，至一审法庭辩论终结时，商铺租金缴纳至2020年5月，本院对此予以确认。关于案涉《商铺租赁合同》解除的时间及原因。根据微信聊天记录的记载，双方在2020年7月4日已就解除案涉《商铺租赁合同》达成一致意见，故本院确认案涉《商铺租赁合同》于2020年7月4日解除。根据《商铺租赁合同》的约定，吕晶莹须于每月1日向廖景焘缴纳当月租金，但根据银行交易流水显示，自2018年10月起，吕晶莹每月均延迟支付租金，吕晶莹在庭审中也确认拖欠租金的情况。吕晶莹主张拖欠租金的原因是廖景焘装修拖期，但合同对装修并没有约定，装修与租赁属于两个法律关系，装修情况并不能成为延迟支付租金的合理理由，故本院不予采纳，并依法认定案涉《商铺租赁合同》解除是因吕晶莹拖欠租金导致。又根据《商铺租赁合同》的“由于吕晶莹过错而导致合同终止时，吕晶莹对该物业进行装修后的装修物及相关的设施均视为廖景焘财产之组成部分，归廖景焘所有，吕晶莹不得有任何的补偿或使用权的要求”约定，吕晶莹应在保留无法分割的装修附着物的前提下，将案涉商铺内的物品收拾并腾空商铺后归还给廖景焘。合同未约定保证金与违约之间的关系，故廖景焘应向吕晶莹退还保证金8000元。故对吕晶莹要求廖景焘赔偿装修费42000元，以及廖景焘要求无需退还保证金的诉讼请求，本院均不予支持。关于2019年3月至2020年1月、3月至5月的租金差额500元及2020年2月的租金4000元。廖景焘确认其口头同意部分减免上述期间的租金，而未见双方协商减免租金时有附条件，且减租期已达一年以上，现以吕晶莹违约要求补回减免部分的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2020年6月、7月的租金及2020年8月1日起至实际迁出商铺之日止的占有使用费。双方同意在2020年7月4日解除案涉《商铺租赁合同》，故吕晶莹应向廖景焘支付2020年6月至7月4日期间的租金3500元+3500元÷31天×4天=3952元。微信聊天记录记载，廖景焘同意吕晶莹在2020年7月15日搬离案涉商铺，吕晶莹也准备搬离，但因双方对《商铺租赁合同》解除后保证金及商铺装修事宜未能协商一致，且廖景焘锁门也导致吕晶莹当时无法实际搬离，案涉商铺仍为吕晶莹的物品所占用，而吕晶莹在后期也并未收拾整理物品以便搬离，故2020年7月5日后至吕晶莹实际迁出商铺之日止的占有使用费，本院酌定按3500元/月的标准计算5个月，即17500元。对于廖景焘超出上述计算标准的部分，本院予以驳回。关于2018年11月至实际迁出商铺之日止的垃圾处理费、水费和排污费。《商铺租赁合同》明确记载，每月租金包含物业管理费，不含税；预交冲抵结算收据显示，垃圾处理费、水费和排污费是与物业管理费不同的收费项目。根据《商铺租赁合同》中“租赁期间一切税费，包括电视费、水电费、电话费或其他有偿使用费用、房屋租赁税等均由吕晶莹自负”的约定，2018年11月至2020年7月期间的垃圾处理费、水费和排污费应由吕晶莹承担。吕晶莹明确其未支付该期间的上述三项费用，廖景焘已代其支付了该期间的费用，吕晶莹应向廖景焘支付2018年11月至2020年7月期间的垃圾处理费、水费和排污费317.66元。至于2020年8月至实际迁出商铺之日止的垃圾处理费、水费和排污费，廖景焘并未举证证明上述三项费用实际产生的金额及存在代付行为的事实，故本院不予支持。廖景焘可另行主张权利。关于退还10月20天租金2660元。案涉《商铺租赁合同》已明确记载吕晶莹按现状承租该物业，没有证据显示双方有对交付的时间进行约定；吕晶莹提交的微信聊天记录中虽有关于免租期的陈述，但该陈述为吕晶莹单方陈述，未见对方回应；且装修与租赁属于两个法律关系，故对吕晶莹以装修迟延等为由要求廖景焘退还20天租金2660元的诉讼请求，本院不予支持。吕晶莹可另行主张权利。关于吕晶莹主张的2020年5月18日至6月7日的损失38000元。廖景焘对吕晶莹2020年5月18日至6月7日期间上锁的主张不予确认。根据微信聊天记录，2020年5月18日廖景焘上锁后随即解锁，照片显示上锁时，门上本已有锁未开，故本院确认此时间尚在吕晶莹未营业的时间段，且根据聊天内容的记载，廖景焘上锁的原因是吕晶莹拖延支付租金。后期的锁门时间是发生在合同解除后。同时，吕晶莹提供的证据为其自行制作，也不足以证明其实际损失情况。综上，对吕晶莹的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告廖景焘与被告吕晶莹2018年8月13日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月4日解除；二、被告吕晶莹应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市××××××××碧海蓝湾花园（三期）××号商业住宅楼商铺××号商铺，在保留无法分割的装修附着物的前提下，将案涉商铺内的物品收拾并腾空商铺后归还给原告廖景焘；三、被告吕晶莹应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖景焘支付2020年6月至2020年7月4日期间的租金3952元，后期的商铺占有使用费17500元；四、被告吕晶莹应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖景焘支付2018年11月至2020年7月期间的垃圾处理费、水费和排污费合计317.66元；五、原告廖景焘应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告吕晶莹退还保证金8000元；六、驳回原告廖景焘的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告吕晶莹的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费241.47元（原告已预交），由原告廖景焘负担49.04元，被告吕晶莹负担192.43元。本案反诉受理费1037.22元（反诉原告已预交），由反诉原告吕晶莹负担946.01元，反诉被告廖景焘负担91.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张子慧二〇二一年一月四日书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。