山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终335号上诉人（一审原告）：晋某，住所地太原市。上诉人（一审原告）：王某，住所地太原市。上诉人共同委托诉讼代理人：成某，山西三晋律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：魏某，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：山西北辰正方房地产开发有限公司。法定代表人：乔某。委托诉讼代理人：赵某，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐某，山西德珲律师事务所律师。上诉人（一审原告）晋某、王某与上诉人（一审被告)山西北辰正方开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。晋某、王某上诉请求：请求贵院依法撤销太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初5080号民事判决书，并依法改判被上诉人支付二上诉人因逾期交房产生的违约金412397.26元，支付二上诉人逾期办理房产权属证书的违约金32691.05元（合计445088.31元）。事实与理由：一、一审判决查明上诉人未能证明因被上诉人未在730日内将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，属认定事实错误。一审判决第6页第3行“合同关于......上诉人主张逾期过户的违约损失，没有证据支持，应予驳回”，认定事实错误。一审判决已查明涉案房屋未完成产权初始登记，产权初始登记证书系被上诉人应当办理，且应向办理产权登记机关提交的资料。本案中，由于被上诉人未办理完成本案房屋的产权初始登记，更未将该手续提交至产权登记机关，导致上诉人购买的本案商铺多年无法办理权属证书，已违反《商品房买卖合同》第十五条的约定，应当依照约定向上诉人支付房款1%的违约金。因此，一审法院在查明本案房产未完成产权初始登记的情形下，认定上诉人未能证明被上诉人违反《商品房买卖合同》第十五条的约定，属认定事实错误。二、一审法院未认定《商品房买卖合同》第七条约定的关于延期交房的违约金是否过低并应予以调整，属认定事实错误。上诉人在原审中提交的《商铺租赁协议书》、银行交易明细等已证明因被上诉人逾期交付房屋导致每年的租金损失为13.5万元。《商品房买卖合同》第七条约定的逾期交房违约金仅为每日房屋总价款0.005%（即每年1.825%，计成立站596611.60元），远低于上诉人按期取得本案房屋所能获得的收益，远不足以弥补上诉人的损失，应予以上调。综上，一审法院认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法撤销太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初5080号民事判决书，并依法改判。山西北辰正方房地产开发有限公司辩称，第一，一审法院关于过户、产权登记的违约金不支持上诉人1%的请求是恰当的。理由：上诉人晋某、王某购买的我公司开发的房地产是属于商业住房，工程竣工之后，已交太原市住宅保障中心，由于太原市住宅保障中心的问题，只有等手续完善之后才能办理产权证，大概到明年2月份办下来。第二，关于延期交房是否支付违约金。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可请求人民法院予以增加。根据相关解释损失是包括财产的损失，减少或者是灭失产生的费用，而不是预期的收益。一审违约金的提交是按预期的收益来向法院请求的。故法院不应支持一审的请求。还有房屋延迟交付是客观事实，违约金的支付应按照合同支付是符合法律规定的，过高则无意义。山西北辰正方房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原判决1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审二审案件受理费由被上诉人承担。第一，一审法院漏查未能如期交房办证原因的事实。按此房屋所属房产项目系因第三方太原市住宅保障中心对拆迁住宅产会出现问题，导致未能如期交房，本案中上诉人并不存在过错。因此一审法院认定上诉人逾期交房，并据此判令上诉人承担违约责任不当。另上诉人与被上诉人在交房前已达成一致，且上诉人通过减免被上诉人物业费的方式因此被上诉人主张逾期交房的违约诉讼无事实根据。第二，一审法院适用法律不当，一审法院判定上诉人承担违约金适用法律不当。本案被上诉人提起诉讼的时间为2020年8月29日，而民法通则的实施形式期为2017年10月1日，上诉人交房时间为2017年9月21日，也就是说关于上诉人交房产生的逾期为止，应当适用民法通则规定的两年诉讼时效，而非民法总则三年诉讼诉讼时效的规定，即使适用三年诉讼诉讼时效的规定，被上诉人诉求于2017年8月29日起逾期交房所所产生的请求权也已超过三年诉讼时效，不应当予以支持。因此一审法院判定上诉人承担逾期交交房违约金属于适用法律不当。综上，一审法院判决查明事实不清，适用法律不当，恳请二审法院在查明案件事实基础上依法改判，判如所请。晋某、王某辩称，第一，1.关于一审法院漏查未能如期交房办证的原因，上诉人北辰正方房地产开发有限公司在一审中未能就本案延期交房、办证是由第三方太原市住宅保障中心造成提供足够的证据。因此一审法院未认定本案交房和办证延期是由第三方造成的，这一点我们认为是正确的。2.关于山西北辰正方房地产开发有限公司与晋某、王某在交房前已经达成了物业费折抵逾期交房责任这一事项是没有事实根据的。上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司也没有提供任何的相应证据。第二，诉讼时效的问题，本案就原审被告，向原审原告交房的时间是2017年9月21日，原审原告提起诉讼的时间是2020年的8月，因此诉讼时效未超三年。原审法院关于诉讼时效的认定正确。晋某、王某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助二原告办理房屋权属证书；2.判令被告支付二原告因逾期交房产生的违约金412397.26元；3.判令被告支付二原告逾期办理房产权属证书的违约金32691.05元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王某系原告晋某之女，2014年5月8日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于太原市××区的龙康新苑十三幢第1005号商品房，购房金额为3269105元，并约定被告应于2014年8月31日前将经验收合格的商品房交付二原告使用，于房屋交付后730日内办理产权登记。合同签订后，二原告按合同约定履行了全部付款义务，但被告并未按合同约定交付房屋。直至2017年9月21日，被告向二原告出具交房入住通知单，把尚未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房交付二原告。截至起诉之日，因被告原因，二原告未能取得房产权属证书。被告延期交房构成违约，应向二原告支付违约金，因合同约定的违约金过低，故被告应当比照原告出租案涉房屋收取的年租金13.5万元的标准，按逾期交房天数3年零20天计算支付逾期交房的违约金412397.26元。由于被告开发的房屋无法通过验收，导致二原告未能取得房产权属证书，应按合同约定按照已付房款的1%向二原告支付逾期办证的违约金。一审法院认定事实：原告晋某与王主恩系配偶关系，原告王某系二人之女。2014年5月8日，二原告与被告签订编号为20141975942的《商品房买卖合同》，被告以出让方式取得位于大同路285号编号为并政地国用（2012）第00245号的地块的土地使用权，经批准在上述地块建设商品房，暂定名龙康新苑配套商业。商品房预售许可证号为（2013）并商房预售字第0114号。原告购买的商品房为第13幢1-2层1005号房（名义层1-2，实际层1，名义户号1005，实际户号5）建筑面积253.01平方米，单价为每平方米12920.85元，总金额3269105元，买受人于签订合同之日付清首付款2288374元，于2014年6月30日前付清剩余房款980731元。出卖人应当在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年12月6日、2014年5月8日、2014年7月1日被告给原告开具收据，载明收到购房款100000元、2188374元、980731元，共计3269105元。2014年6月30日，案涉房屋在太原市房产产权登记中心办理了预购商品房预告登记。2017年9月21日，被告向二原告交付案涉房屋。经本院向房产管理部门核实，案涉房产未完成产权初始登记。一审法院认为：《商品房买卖合同》由原被告签字、盖章，内容未违反法律效力性强制性规定，案涉房屋已办理了预告登记，该合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。被告给原告开具收据收到3269105元购房款，证明原告已履行了合同约定的支付购房款的义务。由于案涉房屋仍未办理产权初始登记，原告要求过户的诉讼请求，不予支持。我国合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同约定的交房日期为2014年8月31日，被告于2017年9月21日向二被告交付房屋，逾期交房1116天，构成违约，应按合同关于“自本合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”的约定，向原告支付违约金。原告于2020年8月提起诉讼，未超过3年诉讼时效，被告关于原告起诉已超过诉讼时效的辩称，不予采信。合同关于“出卖人应当在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，不是对房屋权属证明办理过户期限的约定。我国民事诉讼法第六十四条第一款规定“当事人应当对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张逾期过户的违约损失，没有证据支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西北辰正方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付原告逾期交房的违约损失182416元；二、驳回原告晋某、王某的其他诉讼请求。案件受理费3988元，二原告负担2014元，被告负担1974元。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点是：1.上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司是否应支付上诉人晋某、王某因逾期交房及逾期办证产生的违约金及违约金该如何计算。2.本案是否超过了诉讼时效。关于上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司是否应支付上诉人晋某、王某因逾期交房产生的违约金及违约金该如何计算问题。双方于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期为2014年8月31日，而山西北辰正方房地产开发有限公司向晋某、王某交房的日期为2017年9月21日，逾期交房1116天，构成违约，故山西北辰正方房地产开发有限公司应按该《合同》第九条“自本合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”之约定，向晋某、王某支付违约金。上诉人晋某、王某认为该约定远低于自己的实际损失，应予上调，但首先，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行；其次，上诉人晋某、王某亦未能提交自己因逾期交房而产生的直接损失的证据，故上诉人晋某、王某的该上诉请求，本院不予支持，一审判决按上述条款计算违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司是否应支付上诉人晋某、王某因逾期办证产生的违约金及违约金该如何计算问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该规定系约定了因出卖人未及时提供的资料报产权登记机关备案导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约条款，本案中，上诉人晋某、王某一审诉讼请求即是根据本条款产生的逾期办理房产权属证书的违约金。故一审认为该约定“不是对房屋权属证明办理过户期限的约定”及“原告主张逾期过户的违约损失，没有证据支持”，进而驳回上诉人晋某、王某该诉讼请求不当，本院予以纠正。上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司认为其未能就本案延期交房、办证是由第三方太原市住宅保障中心造成的，其并不存在过错，但未能提供相应证据，该主张本院不予采纳。山西北辰正方房地产开发有限公司向晋某、王某交房的日期为2017年9月21日，其未能提供其在730天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据，导致上诉人晋某、王某至今未能取得房产权属证书，应依约按已付房价款的1%向上诉人晋某、王某支付违约金，上诉人晋某、王某已付房价款3269105元，故该违约金应为32691.05元。关于本案是否超过了诉讼时效。本案中，山西北辰正方房地产开发有限公司向晋某、王某交房的日期为2017年9月21日，且合同还有“出卖人应当在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的约定，亦即上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司在2017年9月21日交房后尚有合同义务应予履行，故本案诉讼时效应从2017年9月21日起算，而上诉人晋某、王某于2020年8月提起诉讼，未超过3年诉讼时效，上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司关于本案已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上，上诉人晋某、王某的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持太原市迎泽区人民法院(2020)晋0106民初5080号民事判决第一项、第二项，即“一、被告山西北辰正方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付原告逾期交房的违约损失182416元；二、驳回原告晋某、王某的其他诉讼请求”；二、上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付上诉人晋某、王某逾期办理房产权属证书的违约金32691.05元；三、驳回上诉人晋某、王某的其他上诉请求；四、驳回上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一、二审案件受理费共计11964元（上诉人晋某、王某预交8016元，上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司预交3948元），由上诉人晋某、王某负担6182元，上诉人山西北辰正方房地产开发有限公司负担5782元。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 米青山审判员 李 哲二O二一年一月二十九日法官助理 王慧娟书记员 马**丽