北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15851号原告：孟征，男，1982年1月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：罗文喜，男，1977年8月15日出生，住湖北省麻城市，由北京市怀柔区怀北镇怀北庄村村民委员会推荐。委托诉讼代理人：张军武，男，1956年10月30日出生，汉族，住北京市丰台区，由北京市怀柔区怀北镇怀北庄村村民委员会推荐。被告：梁永强，男，1975年3月19日出生，汉族，住山东省乐陵市。原告孟征与被告梁永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟征及其委托诉讼代理人罗文喜、张军武，被告梁永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟征向本院提出诉讼请求：1.判令解除孟征与梁永强于2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令梁永强退还孟征场地租金20万元及保证金4万元。事实与理由：2017年9月23日，孟征承租梁永强位于北京市房山区良乡地区东沿村路10号前院彩钢房6间，双方签订了《房屋租赁合同》，约定如下：一、用途以孟征营业执照核准的经营范围为准；二、租赁期限三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，合同期满后，如果梁永强继续出租，同等条件下孟征享有优先承租权，每年按3%递增；三、租金实行年付，年租金45万元，下一次租金需要提前一个月缴纳；四、保证金4万元，合同期满后房屋无破损、无投诉，一个月退还保证金。后孟征依约向梁永强缴纳了租金和保证金，并在租赁场地进行经营至2018年9月11日，期间孟征多次要求梁永强配合办理该租赁房屋营业执照，梁永强迟迟不予出具相关手续，且梁永强出租的房屋没有合法审批手续、系违法建筑这一行政管理限制致其无法配合办理营业执照；2018年8月14日、15日，北京市房山区人民政府西潞街道办事处（以下简称“西潞街道办事处”）到梁永强出租的房屋处进行联合检查，经检查发现不同程度的问题，后西潞街道办事处于2018年8月28日张贴了停业整改公告，租赁的房屋无法再使用。孟征使用租赁房屋未到期，且费用已实际缴纳，现双方无法继续按《房屋租赁合同》的约定履行，梁永强的违法出租行为给孟征造成了较大的经济损失，故诉至法院。梁永强辩称，不同意孟征的诉讼请求。一、本案被告的主体不适格，梁永强是代表北京中鼎驿家物业管理有限公司（以下简称“中鼎驿家公司”）签订的房屋租赁合同，系职务行为；二、案涉房屋不是违法建筑，有房屋产权证，孟征停业系因自身经营不善，与梁永强及中鼎驿家公司没有关系；三、孟征没有按照双方签订的《补充协议》及时将营业执照迁出，故应当按照《补充协议》交纳违约金，而违约金足以抵扣孟征主张的租金及保证金。经审理查明：2017年9月23日，梁永强（甲方）与孟征（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方北京市房山区良乡地区东沿村南路10号前院彩钢房6间，面积350平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准；租赁期限三年，自2016年10月1日至2019年9月30日。后孟征依约交纳了租金和保证金，并在租赁场地进行经营。2016年12月5日，孟征（乙方）、梁永强（甲方）签订《补充协议》，约定合同期满后如不再续租，商户在退房的同时也要把公司迁出；如乙方不能按约定把公司迁出，每天按照合同所约定的房租计算，从保证金中扣除，待保证金扣完还未迁出，每天除支付房租外另收取房租的3%为滞纳金。孟征系北京鸿通洪福商贸有限公司（以下简称“洪福公司”）的法定代表人，该公司住所地为北京市房山区良乡地区东沿村南路8幢二层8-2-19。庭审中，双方认可孟征于2018年9月11日向梁永强交付的20万元系2018年10月1日起的租金。另查，案外人北京创业玻璃钢门窗有限公司（以下简称“创业公司”）系位于房山区良乡地区东沿村南路10号等11幢房屋的所有权人，房屋性质为商品房，规划用途为工交，房产证号为X京房权证房字第XXXX号。2018年1月1日，创业公司将上述房屋及楼房前场院出租给中鼎驿家公司，租期为2018年6月1日至2030年12月31日，房屋用途为办公、库房凭工商局注册的执照合法经营。梁永强系中鼎驿家公司副经理兼股东，中鼎驿家公司出具证明，称梁永强签订《房屋租赁合同》的行为系职务行为。另查，2018年8月28日，西潞街道办事处针对包括本案涉案商铺在内的74家商户张贴了《关于大南郊汽配城西侧商业自行停业整改公告》，认为上述商户不同程度地存在下列问题：1.无道路运输经营许可证；2.私搭乱建；3.超范围经营；4.消防安全隐患；5.无环评手续；6.无照经营；7.开墙打洞。2018年11月1日，孟征将案涉房屋钥匙交还给梁永强。2020年12月7日，北京市规划和自然资源委员会房山分局出具市规划自然资源委（房山分局）[2020]第459号答复告知书，内容为“本机关尚未收到您描述房山区良乡地区东沿村南路10号院前院彩钢房6间的建设工程规划许可证申报材料，未曾核发上述建筑的建设工程规划许可证。本机关未制作、未保存上述建筑的建设工程规划许可证附件附图”。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋产权证、银行转账明细、市规划自然资源委（房山分局）[2020]第459号答复告知书、停业整改公告、《补充协议》、企业信用信息、光盘、中鼎驿家公司证明等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有二，一是案涉《房屋租赁合同》的效力问题，二是被告的诉讼主体是否适格问题。关于案涉《房屋租赁合同》的效力，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。现根据市规划自然资源委（房山分局）[2020]第459号的答复告知书，可以认定案涉的6间彩钢房并未正在申报建设工程规划许可证，亦未获得建设工程规划许可证，且案涉房屋产权证所附的房屋土地登记表中亦未见案涉的6间彩钢房，因此，案涉《房屋租赁合同》应为无效，承租方应当返还房屋，出租方应当返还未使用房屋期间的租金及保证金。关于本案的诉讼主体问题。本案中，房山区良乡地区东沿村南路10号等11幢房屋及楼房前场院系中鼎驿家公司从案外人创业公司处租赁而来，梁永强作为中鼎驿家公司员工，以自己名义与孟征签订《房屋租赁合同》，将位于该处前场院的6间彩钢房租给孟征，并通过自己的银行账户收取了租金，现并无证据证明孟征对合同出租方系中鼎驿家公司知情。根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。现孟征选择梁永强作为相对人主张权利，要求梁永强返还租金及保证金，本院不予否认。此外，关于梁永强主张的孟征应按照《补充协议》支付未及时迁出营业执照的违约金，且违约金应从保证金及房屋租金中抵扣的问题，因梁永强主张的孟征为法定代表人的洪福公司住所地并非位于案涉房屋所在地址，故对该辩解，本院不予采信，梁永强可另行解决。综上，对孟征要求梁永强返还租金20万元及保证金4万元的诉讼请求，本院予以支持；对其要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零三条的规定，判决如下：一．孟征与梁永强于2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》无效。二．梁永强于本判决生效后十日内返还孟征租金20万元、保证金4万元。三．驳回孟征的其他诉讼请求。如果梁永强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由梁永强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 然二〇二一年一月八日书记员 罗梦萍