安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初4055号 原告：安徽精享裕房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：张百启，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 被告：平虹，女，1980年8月29日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。 被告：茆金辉，男，1982年9月9日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被告：茆芳新，男，1953年11月24日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告安徽精享裕房地产开发有限公司与被告平虹、茆金辉、茆芳新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽精享裕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程国兴，被告平虹的委托诉讼代理人张世强到庭参加诉讼，被告茆金辉、茆芳新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 安徽精享裕房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令三被告立即腾空丽都文华xx幢x号-xxx号商铺并交付给原告；2．判令三被告支付原告13幢4号-12号商铺房屋租金322,280元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；3．判令三被告支付自2019年12月1日起至2020年8月30日止计算的房屋占有使用费236,166.84元，并自2020年9月1日起至房屋实际腾空、交还之日止，按每日874.69元的标准支付房屋占有使用费；4．判令被告支付原告物业费52,481.52元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月8日，原告与茆芳新签订《商铺租赁协议》，约定其租赁原告xx幢xx间商铺计2767.95平方米，自2013年11月30日至2020年11月30日止，其中免租期28个月至2016年3月30日。2017年12月27日，原告与平虹和茆芳新签订《丽都文华xx#楼商铺解约及违约金付款协议》，约定原承租合同至2016年11月30日截止，平虹和茆芳新承担总计25.5万元违约金。同时，原告与茆芳新签订《商铺租赁协议》，约定由茆芳新继续租赁丽都文华13幢4号至12号商铺，其中计租建筑面积为1457.82平方米，租赁期三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止，三年租金依次为16元、17元、18元/平方米，三年总租金为892,180元，租金每半年支付一次，先付款后使用，并就租金给付时间和数额、租赁期间相关费用以及违约责任等进行了明确约定。在合同约定的租赁期内，被告一直拖欠原告13幢4号-12号商铺租金322,280元，同时租赁合同于2019年11月30日到期后至今，被告一直占有房屋，原告多次督促被告腾空、交还房屋并支付拖欠的租赁费用、占用费及物业费等均未果。 平虹辩称，一、原告部分陈述不属实。1.2016年11月份，系平虹与原告签订《商铺租赁协议》，并非茆芳新。2．《丽都文华13#商铺解约及违约金付款协议》并非平虹所签，其对此不知情。3．租赁合同于2019年11月30日到期后，三被告未占有房屋。4．三被告并未收到原告督促要求腾空交还房屋、支付占用费、租赁费用以及物业费的通知。二、原告的诉请不能成立，应予驳回。原告的第一项诉请没有事实及法律依据。根据双方签订的《商铺租赁协议》之约定，租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日；并约定“租赁期满未续租的，甲方有权径行收回出租商铺，乙方应如期无条件交还商铺”，“乙方如要求续租，则必须在租赁期满前3个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同方有效”。平虹从未提出续租，《商铺租赁协议》于2019年11月30日到期终止。依据《商铺租赁协议》之约定，原告有权径行收回出租商铺。应当由被答辩人收回出租商铺，答辩人无条件交还商铺。也就是说，应当是由原告通知何时收回商铺，平虹配合交还商铺，通知义务在于原告。平虹从未收到收回商铺的通知、未拒绝或者表示拒绝交还租赁商铺，且自该日起也未再占有使用租赁商铺。《商铺租赁协议》第八条第4款约定，“对未经甲方同意留存的物品、装潢等，视为乙方无偿赠予甲方，甲方有权处置”，由此可见，合同并未约定平虹负有腾空的义务。原告应当在合同到期时径行收回租赁商铺，租赁商铺是否腾空不影响原告的收回。正是基于此条之约定，平虹认为在合同到期时已经将租赁商铺内的物品赠予原告，由原告自行处置。综上，应当认定平虹已于合同期满的当日将租赁商铺交还给了原告。二、原告的第二项诉请没有事实及法律依据。自2016年11月起，平虹共计向原告转账支付824,900元，《商铺租赁协议》约定的三年总租金为892,180元，尚欠67,280元。2015年7月27日，茆芳新在原告处尚有商铺保证金96,000元，在2016年11月份约定转给原告，故该保证金抵扣租金后，原告还应当退还28,720元。三、原告的第三项诉请没有事实及法律依据。“占用”词语解释为“占有并使用”，所谓“占用使用费”，首先体现为仍然对房屋的占有并使用，即为承租人在合同到期未续租的情况下仍然占用使用租赁房屋，体现为占用人的恶意占用使用行为。而本案中，自2019年11月30日之后，平虹未再占有租赁商铺，更未使用租赁商铺。如前所述，平虹已于2019年11月30日起将租赁商铺交还给原告，故无需支付占用使用费。四、原告的第四项诉请没有事实及法律依据。原告并非租赁商铺的物业管理服务公司，无权向平虹收取物业服务费。如原告认为已经为平虹代交了物业费，应另案诉讼。综上，请求驳回原告对平虹的全部诉请。平虹已将2016年9月至2018年9月的物业费交付给物业公司，收款人为毛宗清、交付时间是2018年8月3日。 茆金辉提交书面答辩状称，2016年11月份，由平虹与原告间签订《商铺租赁协议》，原告将丽都文华xx幢x号至xx号商铺出租给平虹，与茆金辉没有任何关系，故原告对茆金辉的诉请均没有事实及法律依据，请求予以驳回。 茆芳新提交书面答辩状称，2016年11月份，由平虹与原告间签订《商铺租赁协议》，原告将丽都文华13幢4号至12号商铺出租给平虹，与茆芳新没有任何关系，故原告对茆芳新的诉请均没有事实及法律依据，请求予以驳回。另茆芳新在原告处尚有保证金96,000元，在2016年11月转给平虹，原告应当抵扣租金或退还给平虹。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证，对双方均无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：1．原告提交的其与茆芳新签订的商铺租赁协议及民事判决书均符合证据的形式要件，可以证明2013年11月8日，茆芳新作为合同相对方与原告就案涉房屋签订租赁合同的事实，对被告辩称该组证据与本案不具有关联性的意见不予采纳。2．原告为证明其与平虹、茆芳新就前期签订的协议达成解除及违约金支付的一致意见，提交了退租申请书、解约及违约金付款协议一组，平虹对证据的三性及证明目的有异议，并辩称协议上的签字非其本人所签，实际签字人员为茆芳新，且协议中关于违约金的约定不符合常理，本院经审查认定，原告提交的上述证据具备真实性、可以相互印证，且双方协商一致解除合同与违约金约定并不当然冲突，平虹系作为担保人在违约金付款协议上签字，其虽辩称该签字非其本人所为、而由茆芳新代签，但未提交证据佐证，即便该签名系茆芳新代签，鉴于其与茆芳新间的身份关系及三被告均给付租金的事实，原告作为相对方有理由相信茆芳新签字时具备相应资质，故对原告提交的该组证据证明目的予以认定。3．原告提交的其与平虹签订的商铺租赁协议，被告对其三性无异议，本院亦予以认定，但对其证明目的将结合庭审查明的事实综合认定。4．原告为证明2016年9月1日至2018年8月31日期间其实际缴纳物业费的事实，提交物业公司说明、转账凭证、民事起诉状及民事判决书一组，被告对证据的证明目的有异议，并辩称该期间的物业费实际由其缴纳，并提交了收据一份，原告对该收据的证明目的有异议，本院经审查认定，被告提交的收据由个人出具、未加盖物业公司公章，综合双方提交的证据内容及效力，对原告提交的证据证明目的予以认定。5．被告为证明案涉房屋存在消防安全隐患及房屋存在严重漏水等情形，提交了证据一组，原告对其证明目的不予认可，本院经审查对原告提交的证据真实性予以认定，但案涉房屋存在消防安全隐患或质量问题不足以否定双方间所签订的房屋租赁合同效力，故对被告提交的该组证据证明目的不予认定。6．被告为证明茆芳新在原告处存有保证金96,000元的事实，提交了收款收据一份，原告对该证据真实性无异议，但辩称该保证金已用于抵扣原告代为缴纳的水电费，且依据双方间的约定，该保证金因被告存在违约行为故而不应退还，故本院对该证据的真实性予以认定，但证明目的将结合庭审查明的事实综合认定。7．原告为证明三被告缴纳的租金、违约金及其前期垫付费用的事实，提交了支付明细表、银行转账凭证、现金交款、收款收据及水电支付凭证一组，被告对其中部分证据的证明目的不予认可，本院对上述证据的认定将结合庭审查明的事实综合认定，但因原告未就水电费部分主张权利，故对该部分的证据不予审查。 本院经审理认定事实如下：2013年11月8日，茆芳新与安徽精享裕房地产开发有限公司就丽都文华x、x-xx号共计13间商铺签订了商铺租赁协议，双方对租赁期间、租金及支付、权利义务等内容进行了明确约定，其中租赁期间约定自2013年11月30日起至2020年11月30日止，免租期自2013年11月30日起至2016年3月30日，租赁保证金部分约定8,000元/间，且不得冲抵房租及各种费用，租赁终止时，如乙方无违约行为，保证金无息返还乙方。2016年5月，茆芳新向原告递交退租申请书。2017年12月27日，安徽精享裕房地产开发有限公司与茆芳新签订了丽都文华13#楼商铺解约及违约金付款协议，约定：“···现免租期已过，自2016年3月31日至2016年11月30日，甲方应收乙方租金221,436元，实际收到18万元。由于市场原因，经甲乙双方协商一致，原承租合同至2016年11月30日截止，双方自愿解除。乙方承担总计25.5万元的违约金，并且乙方把除宾馆外的剩余商铺归还给甲方···归还商铺中的所有设备设施由甲方自有处置。本合同签署之日起，甲方回收以上归还商铺···”，同时就违约金具体给付进行了约定，平虹作为担保人在该协议上签字确认。后安徽精享裕房地产开发有限公司与平虹签订商铺租赁协议，约定：“···租赁商铺位于丽都文华xx幢x号至xx号商铺，其中计租建筑面积为1457.82平方米。··该商铺租赁期共3年。自2016年12月1日起至2019年11月30日止。三年租金标准依次为16元/平米/月、17元/平米/月、18元/平米/月。租赁期满未续租的，甲方有权径行收回出租商铺，乙方应如期无条件交还商铺，拖延交还的，甲方按最后一个租赁月租金的3倍收取拖延租金···租金的支付方式为按半年支付，支付租金后使用商铺。···乙方承担租赁期间发生的商铺使用和用于乙方正常经营的各种税费（如装潢、水、电、···物业管理···等费用）。···3．乙方于商铺租赁期满后，应将承租商铺及附属设施、设备完好无损的交还给甲方，不符合要求时乙方应无条件修复至完好状态。···租赁期满未续租的，甲方有权径行收回出租商铺，乙方应如期无条件交还商铺···”。2013年11月7日至2019年6月5日期间，平虹、茆金辉、茆芳新共计给付原告1,120,900元，其中2016年11月后给付数额为824,900元，2013年11月7日给付的104,000元系平虹代茆芳新缴纳的保证金，2015年7月27日，将其中8,000元直接冲抵合同解除的违约金后，茆芳新在原告处剩余商铺保证金96,000元。另查明，案涉房屋用于经营宣城市郎廷主题酒店，该酒店于2014年11月28日注册、2019年10月21日核准注销，经营者系平虹。平虹与茆金辉系夫妻关系，茆芳新系茆金辉父亲。法庭辩论终结前，案涉房屋内仍放有被告用于经营的相关物品。再查明，杭州德丰物业服务有限公司宣城分公司与丽都文华业主委员会签订了三份《物业服务合同》，约定自2016年9月1日起至2019年8月31日止，由杭州德丰物业服务有限公司为丽都文华小区提供物业服务，物业费为每平方米每月1.05元。2018年1月6日，杭州德丰物业服务有限公司出具说明“···2016年9月1日至2018年8月31日期间产生的物业管理费经过友好协商，两年按总费用12万元进行结算···”，后期原告向杭州德丰物业服务有限公司实际转账113,080元，该期间的物业费即给付完毕。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自身义务。首先，合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不能突破合同相对性及于第三人，故本院依法认定2013年11月30日至2016年11月30日期间房屋承租人系茆芳新、2016年12月1日至2019年11月30日期间房屋承租人系平虹。原告虽述称其就房屋租赁事宜一直与茆金辉协商且合同中“茆芳新”基本由茆金辉代签，但鉴于两被告间的身份关系，原告作为合同相对方有理由相信茆金辉具有代理权限，且茆芳新曾作为权利人向案涉房屋的次承租人提起诉讼，应视为其对案涉租赁合同的追认，该合同直接约束原告与茆芳新。其次，2017年12月27日，茆芳新与原告间签订的解约及违约金付款协议系双方真实意思表示，应视为双方对前期所签订的合同解除事宜达成了一致意见，即双方前期签订的合同于2016年11月30日解除、茆芳新需给付原告违约金25.5万元，平虹作为担保人承担担保责任。另2019年11月30日，原告与平虹间租赁合同期限届满，平虹需给付原告三年总租金892,180元。结合平虹后期给付原告款项数额与茆芳新承诺给付违约金数额、期限部分重合、平虹与茆芳新间的关系、平虹为茆芳新给付前期保证金及承租房屋一直用于宣城郎廷主题酒店经营的事实，并参照双方当事人庭审意见，本院认定平虹后期给付的款项优先折抵前期茆芳新应给付的违约金。2016年11月起，平虹、茆金辉共计向原告支付824,900元，其中25.5万元应认定为茆芳新应给付的违约金，剩余部分为平虹给付的房屋租金。即截止2019年11月30日，平虹尚欠原告租金322,280元（892,180元＋255,000元-824,900元），又因茆芳新前期在原告处尚有保证金96,000元（折抵违约金8,000元后的数额），结合茆芳新要求将该费用折抵平虹需给付租金的意见，本院依法认定平虹实际欠付原告租金226,280元（322,280元-96,000元）。同时对原告主张承租人应承担自起诉之日起至实际给付之日止租金逾期给付的利息损失，本院亦予以认定，但标准应按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算。再次，合同双方当事人在履行合同过程中应遵循诚实信用原则，并在合同关系终止后，负有一定的协助义务。原告与平虹间明确约定“承租人应于承租期满后，将承租的商铺及附属设施、设备完好无损的交还甲方”、“租赁期满未续租的，甲方有权径行收回出租商铺，乙方应如期无条件交还商铺，拖延交还的，甲方按最后一个租赁月租金的3倍收取拖延租金”，双方未明确要求承租人在租赁期满后负有腾空义务，事后亦未达成补充意见，但结合上述条款内容及日常情理，承租人在租赁期满后负有一定的交付义务，故针对原告要求承租人履行房屋腾空、交还义务的诉请予以认定，对被告辩称2019年11月30日租赁期满后，承租人即将租赁商铺交还的意见不予采纳。另原告作为出租方，在知晓租赁期满后承租人仍占有房屋的情况下，未积极采取措施要求承租人履行义务，自身存在一定过错，应对损失扩大的部分承担责任。结合原告诉请及双方当事人有关逾期交还房屋的约定，本院酌定平虹作为无权占有、使用人，应按437.34元/日的标准（双方对该部分费用平均分摊）支付自2019年12月1日起至实际交付之日止的房屋占有使用费，对原告诉请超出部分不予认定。最后，双方明确约定租赁期间的物业费由承租人负担，平虹提交的证据不足以证明其已完全履行物业费给付义务，结合原告实际给付被告租赁期间物业费的事实，对原告要求承租人支付其代为缴纳的物业费的诉请，本院予以认定。平虹辩称其向案外人实际缴纳物业费，本院不予审查及处理，权利人可另行主张权利。被告茆金辉、茆芳新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告平虹于本判决生效之日起十日内腾空位于宣城市宣州区丽都文华13幢4-12号商铺并交还给原告安徽精享裕房地产开发有限公司； 二、被告平虹于本判决生效之日起十日内支付原告安徽精享裕房地产开发有限公司欠付租金226,280元及利息（以226,280元为基数，自2020年9月23日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）； 三、被告平虹于本判决生效之日起十日内给付原告安徽精享裕房地产开发有限公司房屋占有使用费（自2019年12月1日起至实际腾空之日止，按日租金437.34元的标准计付）； 四、被告平虹于本判决生效之日起十日内给付原告安徽精享裕房地产开发有限公司物业费52,481.52元； 五、驳回原告安徽精享裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,909元，由原告安徽精享裕房地产开发有限公司负担2,473元，被告平虹负担7,436元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  聂永香 人民陪审员  徐应凤 人民陪审员  章秀琴 二〇二一年一月十二日 法官 助理  刘雪婷 书 记 员  陈**靖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。