广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5619号原告：广州市中启能源科技有限公司，住所地广州市越秀区广园东路金贵东街1号308房。法定代表人：刘东海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：刘潮坚，男，1985年6月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。被告：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。法定代表人：单雪平。诉讼代表人：广州市金佳信通信产品发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：张紫旗，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵思华，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市中启能源科技有限公司（以下简称“中启公司”）与被告刘潮坚、广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称“金佳信公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序。广州市中级人民法院于2020年6月29日裁定受理上海通华商业保理有限公司对金佳信公司的破产清算申请，指定北京大成（广州）律师事务所为金佳信公司管理人，本院于2020年7月22日裁定中止诉讼。本案恢复审理后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年9月22日依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告中启公司的委托诉讼代理人周志军、被告刘潮坚的委托诉讼代理人卢瑞瑜、金佳信公司的委托诉讼代理人赵思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中启公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对位于广州市黄埔区大沙地东6号101房的房产享有无偿使用权；2.判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年5月，原告与被告金佳信公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告依法取得位于广州市黄埔区大沙地东6号101房的租赁权，租赁期限为2016年5月1日至2022年4月30日。后因被告金佳信公司资金周转出现问题,案外人北京迪信通商贸股份有限公司、陈建斌与谢福恩、陆爱冬、吴剑辉、周绮玲及原告签订了增资协议。增资协议约定，原告在承担被告金佳信公司、广州市新三一通讯设备有限公司3000多万元的债务后取得了涉案物业的无偿使用权。2017年1月，被告金佳信公司以涉案物业需要支付租金或占用费为由，就涉案物业起诉至黄埔区人民法院。历经两审，最终法院审理后认为中启公司根据增资协议的约定，享有无偿使用权，金佳信公司要求原告支付租金（占用费）缺乏事实基础，驳回了被告金佳信公司的诉讼请求。后因被告金佳信公司无力偿还借款，涉案物业被法院依法查封拍卖。在查封拍卖期间，原告依法进行了权利申报。2019年9月涉案物业被黄埔区人民法院以现状方式成功拍卖。被告刘潮坚作为买受人在仔细阅读拍卖公告后，按照现状取得了涉案物业。但被告刘潮坚拒绝按照拍卖须知接收物业，致函要求原告腾退房屋。原告认为原告系根据《广州市房屋租赁合同》《增资协议》等约定取得涉案物业的无偿使用权，被告刘潮坚作为买受人，理应详细阅读拍卖须知，实地勘察房屋，知悉房屋现状，因此，其要求原告搬迁腾退房屋违反相关约定。另，2020年9月18日，由于黄埔区人民法院强制执行，原告已将相关场地交还。为维护原告合法权益，原告特具状起诉至法院，请求法院依法确认原告对涉案物业享有无偿使用权。被告刘潮坚辩称，一、被告刘潮坚通过法院拍卖成功竞得案涉房屋，现为案涉房屋的权属人，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利；原告与被告金佳信公司签订的租赁合同与被告刘潮坚无关，原告无权占有使用案涉房屋。被告刘潮坚已于2019年9月16日成功竞得案涉房屋，根据执行法院作出的（2018）粤0112执4882号《执行裁定书》，案涉房产的所有权归被告刘潮坚所有，该房产的有权及相应权益、附随义务和风险，由被告刘潮坚享有和承受。根据合同相对性原则，原告的合同权利不能约束合同以外的其他人，即被告刘潮坚。二、原告对案涉房屋不享有合法租赁权。原告在(2017)粤0112民初1236号及(2018)粤01民终12225号案件中，自认其与被告金佳信公司签订的《广州市房屋租赁合同》不具有真实性，其也从未支付过租金，租赁合同未实际履行。在（2020）粤01执复389号案原告提出的执行复议一案中，法院也认定，原告复议称涉案房屋在抵押前已有合法租赁关系，该主张与生效判决查明的事实不符，故法院不予采纳。三、案涉房屋拍卖前，在（2019）粤0112执异205号执行异议和（2019）粤01执复765号执行复议案件中，原告请求撤销对案涉房屋的司法拍卖（不带租约），并要求带租约拍卖，法院已驳回其异议请求和复议请求，并认为原告主张的对案涉房屋的无偿使用权不得对抗在先的抵押权，不得阻却执行，并继续以不带租约的方式拍卖。四、案涉房屋拍卖后，在（2020）粤0112执异45号执行异议和（2020）粤01执复389号执行复议案件中，原告请求撤销（2018）粤0112执4882号《搬迁通知书》，法院再次查明并认定原告对案涉房屋不享有无偿使用权，并驳回其拒不搬迁的异议和复议请求。五、执行裁定书的认定与已生效的判决并不相违背。广州中院和黄埔法院在判决书确认的原告对案涉房屋享有的使用权是基于其内部的《增资协议》，原告所获得的权利是合同权利，根据合同相对性原则，原告的合同权利不能约束或对抗合同以外的人，亦即由于案涉房产抵押设立在前，原告对案涉房产的占有使用在后，根据《物权法》第一百九十条的规定，原告对案涉房产的占有使用未经抵押权人同意，视为其自愿地接受和承担因抵押权实现致使使用权终止的风险，因此原告对案涉房产的使用权不得对抗抵押权。执行裁定书的上述认定与四份生效裁判文书中【（2017）粤0112民初1238号《民事判决书》、（2018）粤01民终12211号《民事裁定书》、（2017）粤0112民初1236号《民事判决书》、（2018）粤01民终12225号《民事判决书》】的认定并不相违背。综上，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，为达到恶意占有房屋混黑白虚假陈述，已严重损害被告刘潮坚的权益。请法院依法尽快判决驳回原告的诉讼请求。被告金佳信公司辩称，涉案房屋已经过户给被告刘潮坚，原告将被告金佳信公司列为本案被告没有事实和法律依据。其他答辩意见与被告刘潮坚的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：金佳信公司（出租方、甲方）与中启公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。合同第一条约定，租赁物位于广州市黄埔区大沙地东6号101（裕港大厦首层）（以下简称“案涉房屋”），租用面积为335平方米；甲方同意乙方将租赁物用于商铺用途，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，租赁期内如乙方改变经营用途，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或提前终止合同，并追究乙方违约责任。第二条约定，租赁期限六年，自2016年5月1日起至2022年4月30日止；2016年5月1日至2019年4月30日的租金为268000元/月，2019年5月1日至2022年4月30日的租金为281400元/月，租金须于每月15日前支付当月租金；乙方在本合同签订后当天内向甲方缴交履约保证金804000元。该租赁合同未载明合同签订日期。金佳信公司、中启公司对本院（2020）粤0112执异45号《执行裁定书》查明的如下事实无异议：北京迪信通商贸股份有限公司（以下简称“迪信通公司”、甲方一)、陈建斌(甲方二)与谢福恩(乙方一)、陆爱冬(乙方二)、吴剑辉(乙方三)、周绮玲(乙方四)、中启公司(丙方或目标公司)于2016年9月签订了一份《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》（以下简称“增资协议”）。增资协议确认，谢福恩为目标公司的实际控制人，实质享有公司100%股权。陆爱冬为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司40%股权，吴剑辉为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司30%股权，周绮玲为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司30%股权。增资协议约定，甲方按约定对目标公司进行股权投资，以取得增资后目标公司56%的股权。甲方一向目标公司缴付现金投资款2048.74万元，甲方二向目标公司缴付现金投资款445.38万元。第四章特别约定第1条约定，金佳信公司拥有物业的租赁裕港大厦的一层用于目标公司经营通讯零售业务。如果引进厂家、运营商等合作伙伴，场地费用直接由金佳信公司收取。自营部分由目标公司免费使用。如需收取租金，另行签订租赁协议。上述增资协议没有签署日期，中启公司的代理人在2019年9月5日的笔录中陈述增资协议的签订时间是2016年9月26日。2017年3月14日，金佳信公司以中启公司租赁案涉房屋即裕港大厦首层面积335平方米的物业未支付租金为由要求解除合同并支付租金，向本院起诉中启公司。本院予以受理，案号为（2017）粤0112民初1236号。本院在该案中查明：增资协议于2016年9月签署，签署于租赁合同之后。金佳信公司主张租赁合同签订于2016年5月1日。中启公司主张该租赁合同不具有真实性，因为在2016年9月26日之前中启公司的公章为金佳信公司实质掌控；中启公司主张其从未支付过租金，其免费使用案涉房屋的依据是增资协议第3章第1条、第4章第1条的约定及投资方实际投了2200万元现金的事实。本院在该案中向金佳信公司释明：金佳信公司在该案中主张按照租赁合同关系来确认双方的关系，并提出诉求，但金佳信公司与中启公司之间关于涉案场地的关系有增资协议作出特别的约定，存在法院认定的法律关系与金佳信公司主张的法律关系不一致的风险。金佳信公司表示其清楚相关的风险，并坚持依据租赁合同关系来主张权利。本院审理后认为，双方签订的增资协议对增资后物业的使用、是否收取租金等有特别约定，金佳信公司以中启公司未按房屋租赁合同的约定支付租金为由主张解除合同、返还房屋及支付租金等请求缺乏依据，并于2018年2月5日判决驳回金佳信公司的全部诉讼请求。金佳信公司不服该判决，向广州中院提起上诉，该院以（2018）粤01民终12225号予以受理。该院认为，金佳信公司应举证证明依据租赁合同履行了交付租赁物的义务，案涉场地交付使用的依据来源于增资协议，从租赁合同和增资协议的签订时间和履行情况可以认定金佳信公司主张的租赁合同并无实际履行，金佳信公司主张以租赁合同法律关系审查其与中启公司之间的纠纷缺乏事实基础，该院于2018年9月4日作出“驳回上诉、维持原判”的判决。2017年3月14日，金佳信公司还以中启公司侵害物权、无权占用案涉房屋即裕港大厦首层面积为441.27平方米的物业而要求中启公司返还场地并支付占用费为由，向本院起诉中启公司。本院予以受理，案号为（2017）粤0112民初1238号。本院审理后认为，中启公司依据双方签订的增资协议占有案涉房屋是有权使用，于2018年2月5日判决驳回全部诉讼请求。金佳信公司不服该判决提起上诉，广州中院以（2018）粤01民终12211号予以受理，在该院审理期间，金佳信公司于2018年8月13日申请撤回上诉和撤回起诉，中启公司不同意金佳信公司撤回起诉。2018年8月20日，广州中院裁定不准许金佳信公司撤回起诉、准许金佳信公司撤回上诉。2017年3月22日，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称“农商行黄埔支行”）因与金佳信公司、单雪平、谢福恩、广东骏侨投资有限公司（以下简称“骏侨公司”）、广州市新三一通讯设备有限公司（以下简称“新三一公司”）的金融借款合同纠纷向本院提起诉讼，本院以（2017）粤0112民初1372号予以受理，并于2017年12月27日作出判决：一、金佳信公司于该判决生效之日起十日内向农商行黄埔支行偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；二、对上述判项所确定的债权，农商行黄埔支行对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。后金佳信公司不服该判决提出上诉，广州中院予以受理，案号为（2018）粤01民终7262号。审理期间，广州运通农业有限公司（以下简称“运通公司”）于2018年5月28日向广州中院提出变更当事人的申请。该院查明，农商行黄埔支行已将上述债权转让给运通公司，遂裁定运通公司替代农商行黄埔支行作为（2018）粤01民终7262号案件被上诉人参加诉讼，农商行黄埔支行退出诉讼。鉴于该案已变更当事人，广州中院于2018年6月25日作出终审判决，判令：一、金佳信公司于该判决生效之日起十日内向运通公司偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；二、对上述判项所确定的债权，运通公司对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。该案于2018年6月28日生效。2018年7月25日，朱跃清、张春玲分别因与金佳信公司的民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院以（2018）粤0112民初4101号、（2018）粤0112民初4104号予以受理，并于2018年12月29日分别作出判决，判令金佳信公司分别向朱跃清、张春玲偿还借款本金并支付逾期利息。2018年9月19日，张春玲、朱跃清分别以上述增资协议损害其利益为由，向本院提起债权人撤销权之诉，诉请撤销《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》中第四章第1条。本院分别以（2018）粤0112民初5920号、（2018）粤0112民初5922号予以受理，并于2019年4月12日作出判决：撤销中启公司、迪信通公司、陈建斌、谢福恩、陆爱冬、吴剑辉、周绮玲于2016年签订的《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》中的第四章“特别约定”第1条。中启公司、迪信通公司、陈建斌不服上述判决，向广州中院提起上诉，该院分别以（2019）粤01民终14282号、（2019）粤01民终14283号予以受理，并于2019年10月22日判决：撤销本院（2018）粤0112民初5920号民事判决、驳回张春玲的全部诉讼请求；撤销本院（2018）粤0112民初5922号民事判决、驳回朱跃清的全部诉讼请求。2018年8月15日，运通公司向本院申请执行，本院以（2018）粤0112执4882号立案执行。在执行期间，本院以（2018）粤0112执4882号之一执行裁定书裁定评估、拍卖、变卖被执行人金佳信公司名下位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1××1号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06203962、06203994、06203985、06204004、06204005、06203964、06203963、06203995、06203988、06204002号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号[房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06204000号]的房产。2019年8月13日，本院在淘宝网网络司法拍卖平台发布拍卖公告（第一次），定于2019年9月15日上午10时起至2019年9月16日上午10时止（延时的除外），在淘宝司法拍卖平台对案涉房屋进行拍卖，起拍价为24419901元。拍卖公告上注明案涉房屋已设置抵押权，抵押权登记时间为2016年7月27日，本院于2016年10月9日查封该房屋。拍卖公告第四条第一款载明，标的物按评估时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担。标的物介绍中载明“本次拍卖为不带租约拍卖，房产拍卖成交并办理过户登记后，法院根据新所有权人的申请除去租赁权”。2019年8月8日中启公司向本院提出异议，请求撤销对案涉房屋的网络司法拍卖，明确中启公司对该物业享有无偿使用权，本院以（2019）粤0112执异205号予以受理。中启公司在该案中称其基于上述《增资协议》对案涉房屋享有无偿使用权。本院于2019年9月24日作出驳回中启公司异议请求的裁定。中启公司不服该裁定提起复议，广州中院以（2019）粤01执复765号予以受理。该院于2019年11月30日作出裁定：驳回中启公司的复议申请，维持本院（2019）粤0112执异205号执行裁定。2019年9月16日，买受人刘潮坚以37319901元竞得案涉房屋，并于2019年9月17日缴纳了竞拍款。2019年9月27日，本院向刘潮坚送达了关于案涉房屋产权转移及过户的执行裁定书。2020年3月2日，本院向中启公司及相关占有使用人发布了《搬迁通知书》，要求该公司及相关占有人自本院迁出公告发布之日起十日内，自动迁出案涉房屋。2020年3月6日，中启能源向本院提出异议，请求裁定撤销（2018）粤0112执4882号搬迁通知书，按照拍卖公告中明确的现状执行，即按照已经生效的广州市中级人民法院（以下简称广州中院）作出的（2018）粤01民终12211号民事裁定书及（2018）粤01民终12225号民事判决书执行。本院以（2020）粤0112执异45号予以受理，并于2020年4月16日作出执行裁定：驳回中启公司的异议请求。中启公司不服该执行裁定提起复议，广州中院以（2020）粤01执复389号予以受理。并于2020年8月28日作出执行裁定：驳回中启公司的复议申请，维持本院（2020）粤0112执异45号执行裁定。庭审中，中启公司与刘潮坚确认中启公司已于2020年9月18日将案涉房屋交还给刘潮坚。以上事实，有租赁合同、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、公证书、拍卖网页信息及公告、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点为中启公司对案涉房屋是否享有合法的使用权。首先，拍卖公告的标的物介绍中已载明“本次拍卖为不带租约拍卖”，拍卖公告中所载明的“按现状交付”并非代表带租约拍卖。且根据生效判决的认定，金佳信公司将涉案房屋交付给中启公司使用是基于增资协议，而非租赁合同。其次，案涉房屋于2016年7月27日办理了抵押登记，抵押权人是广州农商行黄埔支行。而根据生效判决查明的事实，增资协议于2016年9月26日才签署，晚于抵押权的登记时间。在未经抵押权人同意的情况下，在抵押物上设立权利负担，不能对抗成立在先的抵押权，因此，中启公司的因增资协议而取得的无偿使用权不能对抗成立在先的抵押权。最后，刘潮坚竞买得案涉房屋，并已支付了相关款项，案涉房屋的所有权自刘潮坚收到本院作出的《执行裁定书》时即2019年9月27日起转移，刘潮坚作为案涉房屋的所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。中启公司基于增资协议取得的权利是合同权利，不能对抗刘潮坚已取得的所有权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告广州市中启能源科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市中启能源科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二一年一月七日书记员  钟思钰