山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终3189号 上诉人（原审被告）：青岛国际高尔夫俱乐部有限公司，住所地山东省青岛市崂山区松岭路118号。 法定代表人：王磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雪征，山东劳谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛正都商用设施经营管理有限公司，住所地山东省青岛市崂山区苗岭路18号。 法定代表人：齐辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称高尔夫俱乐部）因与被上诉人青岛正都商用设施经营管理有限公司（以下简称正都公司）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高尔夫俱乐部的委托诉讼代理人刘慧、刘雪征，被上诉人正都公司的委托诉讼代理人商光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高尔夫俱乐部上诉请求：1.撤销青岛市中级人民法院（2020）鲁02民初974号民事判决，依法改判驳回正都公司诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由正都公司承担。事实和理由：1.原判决认定高尔夫俱乐部支付赔偿金错误，应予改判。（1）高尔夫俱乐部不负有对案涉土地现状、四至附着物的数量及归属等进行现场确认并交接的义务。2008年9月3日，由青岛市崂山区人民政府办公室印发，确定本案所涉301亩土地在土地变更登记过程中，不得改变土地规划和使用性质，确保符合高尔夫球场规划，保证高尔夫球场的完整性。同时要向崂山区政府出具书面承诺函，保证在受让土地后不改变土地规划和使用性质，确保高尔夫球场的完整性，确保高尔夫球场正常运营。本案所涉土地上仍然存在3个高尔夫球洞是由政府会议纪要确定，而会议纪要并未确定高尔夫俱乐部负有向正都公司对案涉土地现状、四至附着物的数量及归属等进行现场确认并交接的义务。（2）高尔夫俱乐部不存在不配合对案涉土地现状、四至附着物的数量及归属等进行现场确认并交接的事实。2015年9月6日，高尔夫俱乐部向正都公司发出书面《告知函》，告知：正都公司所拥有的301亩土地自即日起高尔夫俱乐部不再使用，请正都公司自行行使管理权。高尔夫俱乐部没有不配合对案涉土地现状、四至附着物的数量及归属等进行现场确认并交接的事实。（3）正都公司对案涉土地不行使管理权不是高尔夫俱乐部行为所致，是由正都公司怠于行使管理权所致。高尔夫俱乐部向正都公司发出书面《告知函》后，高尔夫俱乐部没有占有使用案涉土地，而正都公司既没有行使案涉土地的管理权，也没有向高尔夫俱乐部提出任何关于交接、使用案涉土地的要求。案涉土地的使用与否是正都公司的权利，与高尔夫俱乐部无关。（4）生效的（2014）青民一初字第35号民事判决所确定的事实已与本案事实不同。在（2014）青民一初字第35号民事判决书生效之后，高尔夫俱乐部已将案涉土地交由正都公司，该生效判决所确定的事实将不能直接作为认定本案事实的依据。（5）高尔夫俱乐部已将案涉土地通知交付正都公司，不存在侵占土地及地上附着物事实。正都公司没有证据证明高尔夫俱乐部存在侵占土地及地上附着物的过错行为，也没有证据证明其损失的存在，更没有证据证明高尔夫俱乐部的过错行为给其造成了损失。（6）高尔夫俱乐部申请对案涉土地占有使用现状进行现场勘验，以确定高尔夫俱乐部并未占有使用案涉土地，一审法院未予同意，直接导致认定事实错误。2.原判决将青广土（2014）鉴字第2号《土地评估报告书》作为判决损失的依据，证据不充分，应予改判。（1）正都公司计算损失是以整个301亩土地进行计算，而根据正都公司述称，在301亩土地上与高尔夫俱乐部有关的仅是其中的3个高尔夫球洞，将整个301亩土地作为计算损失依据显然错误。（2）正都公司计算损失所依据的青广土（2014）鉴字第2号《土地评估报告书》评估错误，青岛广信达土地房地产评估有限公司作出的青广土（2014）鉴字第2号《土地估价报告书》背离中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ18508-2001）要求，其评估结果严重背离土地实际使用价值，评估结果不具有客观、公正和合理性，依法不能作为定案的依据。该报告没有考虑案涉土地用途的限制性，即该宗土地只能作为高尔夫球场用地。案涉土地与高尔夫俱乐部所拥有的1200亩球场用地不可分割使用。高尔夫球场用地不同于一般的商业开发建设用地，土地用途具有特殊性和限制性。该报告采用评估方法错误。该报告采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，违背中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ18508-2001）相关选取评估方法即应用范围的规定。案涉土地用途为高尔夫球场用地，按照《城镇土地估价规程》属于商业、旅游、娱乐用地范畴，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。案涉土地评估结果畸高，严重背离客观实际。从案涉土地评估结果与青岛高尔夫球场全部收入对比看，案涉土地评估结果占整个高尔夫球场全部经营收入的一半，而案涉土地面积301亩仅占整个高尔夫球场总面积的五分之一，很明显不合理、不公平。根据《青岛市崂山区人民政府（2008）81号会议纪要》，明确了当事各方“不得改变土地规划和土地性质，保证高尔夫球场的完整性，确保高尔夫球场正常经营”，即案涉土地与高尔夫俱乐部所拥有的1200亩球场用地不可分割使用。双方对案涉土地未达成租赁协议，根据《青岛市崂山区人民政府（2008）81号会议纪要》要求，整个高尔夫球场不可分割，保证高尔夫球场的完整性，确保高尔夫球场正常经营。对案涉土地涉及的法律关系也未确定为租赁关系，此种情况下，应以青岛高尔夫球场所得收益评估双方的土地收益和投资收益更符合客观现状。而司法鉴定委托书内容为2011年1月1日至2013年12月31日期间的土地租赁价值。该司法鉴定忽略了案涉土地与其地上附着的构筑物与整个高尔夫球场的整体经营运作的基本事实。2019年4月15日的《房地产估价报告》（青衡房估字第1××3号），是因案涉土地执行拍卖对土地使用价值的评估，土地规划用途为其他商服用地（高尔夫球场），估价方法为基准地价系数修正法、收益还原法、成本法，评估价格为413413527元。案涉土地出让期40年，目前该土地每年的使用价值应约为10335338元，而根据正都公司依据的2014年作出的估价报告三年租金共计54846496元，每年租金收益约为18282165元，在未考虑地价增值因素时，年租金收益明显高出土地使用价值。正都公司依据的估价报告无论从估价方法还是结果均明显不正确，不能作为认定案件事实的依据。（3）高尔夫俱乐部申请对案涉土地占有使用费标准进行重新评估，以确定案涉土地占有使用费的准确标准，一审法院未予同意，直接导致认定损失依据不正确、不充分。3.正都公司诉称的高尔夫俱乐部占用土地及地上附着物事实不存在，诉称的购买土地后无法使用、造成损失的过错与高尔夫俱乐部无关，高尔夫俱乐部不应承担赔偿责任。（1）高尔夫俱乐部已书面告知正都公司已不再使用本案所涉的301亩土地，要求正都公司行使管理权。自此，本案所涉的301亩土地已交由正都公司。正都公司诉称的高尔夫俱乐部占用土地的事实不存在。（2）高尔夫俱乐部没有与正都公司进行土地交接的义务，高尔夫俱乐部未占有使用案涉土地，也未阻止、阻碍正都公司对案涉土地行使占有使用及管理权，正都公司不接收土地、怠于行使其权利，对此造成的权益损失应由自己承担，与高尔夫俱乐部无关。正都公司借此不断要求高尔夫俱乐部支付高额租金损失费用显然没有依据，有悖公平和公序良俗原则。（3）本案所涉的301亩土地的地上附着物、青苗等系高尔夫俱乐部的合法财产，不存在占用事实，高尔夫俱乐部不应承担任何责任。（2017）鲁02执228号执行案件中，正都公司作为被执行人，本案所涉的301亩土地作为执行标的物，高尔夫俱乐部已经针对该土地地上附着物、青苗等财产提出权利申报申请书，已经由法院受理，就该土地地上附着物，高尔夫俱乐部不存在占用事实。（4）本案所涉土地上仍然存在3个高尔夫球洞是由政府会议纪要确定，高尔夫俱乐部对此没有过错。青岛市崂山区人民政府会议纪要［（2008）81号］确定：本案所涉土地在变更登记过程中，不得改变土地规划和使用性质，确保符合高尔夫球场规划，保证高尔夫球场的完整性。同时，要向崂山区政府出具书面承诺函，保证在受让土地后不改变土地规划和使用性质，确保高尔夫球场的完整性，确保高尔夫球场正常运营。（5）高尔夫俱乐部已将案涉土地书面通知交由正都公司行使管理权，正都公司不行使土地管理权、使用权，与高尔夫俱乐部无关，高尔夫俱乐部对此没有过错。（6）案涉土地已由（2017）鲁02执228号执行案件进行公告拍卖，正都公司诉称其对案涉土地无法使用、资金无法周转，与高尔夫俱乐部无关，高尔夫俱乐部对此没有过错。综上，原判决认定高尔夫俱乐部占有使用正都公司案涉土地事实错误，赔偿损失证据不充分，应予改判驳回正都公司诉讼请求。 正都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。高尔夫俱乐部称其不负有交接义务，但涉案土地一直由高尔夫俱乐部占有使用，如果不使用应当向正都公司交接，并办理交接手续。一审判决适用的土地评估报告书并无不当，土地价值一直在增长，相应土地使用价值也一直增长，本案曾对土地使用价值鉴定过三次，每次都在上一次基础上有5%至10%增长，为了节约诉讼资源，减少双方诉讼支出，高尔夫俱乐部认可2014评估报告的价值，一审法院据此作出生效判决并无不当。 正都公司向一审法院起诉请求：1.判令高尔夫俱乐部支付赔偿金87,203,424.23元（自2014年1月1日起至起诉之日止）；2.起诉之日起至排除妨碍之日止的赔偿金按照同等标准计算；3.诉讼费、保全费、评估费等由高尔夫俱乐部负担。 一审法院认定事实：1996年9月，高尔夫俱乐部取得了青岛市崂山区松岭路118号的土地（土地使用权证号：青崂国用1996字第036号）建设高尔夫球场，面积985812.33平方米（合1478.72亩）。2003年12月，经高尔夫俱乐部申请，上述土地分割为两个地块，土地使用权证号分别为：青崂国用（2003）第091号和青崂国用（2003）第092号，登记面积分别为812812.33平方米（合1219.22亩）和173000平方米（合259.5亩）。2004年3月，高尔夫俱乐部以青崂国用（2003）第091号土地证中的200667.6平方米土地为山东信佳实业有限公司在华夏银行济南高新支行的借款提供抵押担保。2007年3月，山东省高级人民法院作出（2007）鲁执字第7-2号民初裁定书，将上述抵押土地及附着物抵偿给华夏银行济南高新支行。2008年9月27日，华夏银行济南高新支行与正都公司签订《土地使用权转让协议书》，将上述土地转让给正都公司。2008年12月9日，正都公司取得上述土地的房地产权证（证号：青房地权市字第2××1号）。正都公司取得上述的土地使用权后，高尔夫俱乐部并未将上述土地交付正都公司，一直占有上述土地经营高尔夫球场至今。 因高尔夫俱乐部未交付土地，正都公司于2011年1月30日向一审法院提起诉讼，要求高尔夫俱乐部赔偿自2009年8月1日起至2010年12月31日止的赔偿金。一审法院于2012年2月23日作出(2011)青民一初字第21号民事判决，判决高尔夫俱乐部支付正都公司赔偿金24,713,059.94元。高尔夫俱乐部不服提起上诉，山东省高级人民法院经审理维持原判。 2014年4月30日，正都公司再次向一审法院提起诉讼，要求高尔夫俱乐部赔偿自2011年1月1日起至2013年12月31日止的赔偿金。经正都公司申请，一审法院依法委托青岛广信达土地房地产评估有限公司对涉案土地上述期间的租赁价值进行评估，该评估公司作出青广土(2014)鉴字第2号土地估价报告书，结论为：案涉土地三年租金总额为54,846,496元。一审法院因此于2014年11月26日作出（2014）青民一初字第35号民事判决，判决高尔夫俱乐部支付正都公司土地占用赔偿金54,846,496元。高尔夫俱乐部不服提起上诉，山东省高级人民法院经审理作出（2015）鲁民一终字第310号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年10月25日，正都公司向一审法院提起诉讼，要求青岛高尔夫公司支付自2014年1月1日起至起诉之日止的赔偿金87,203,424.23元，并支付自起诉之日起至排除妨碍之日止按同等标准计算的赔偿金。上述87,203,424.23元系依据青岛广信达土地房地产评估有限公司作出青广土(2014)鉴字第2号土地估价报告书所评估确认的年租金单价计算得出。2019年7月22日，一审法院作出（2018）鲁02民初1878号民事裁定，以正都公司的起诉不成立为由，裁定驳回正都公司的起诉。正都公司不服提起上诉，山东省高级人民法院经审理作出（2019）鲁民终2151号民事裁定，裁定撤销（2018）鲁02民初1878号民事裁定，指令一审法院审理。一审法院因此于2020年5月11日重新立案，庭审中，正都公司明确对（2018）鲁02民初1878号案件中的诉讼请求不作变更，但其对诉讼请求第2项未缴纳诉讼费。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、高尔夫俱乐部是否应支付赔偿金；二、赔偿金的计算方式和数额。 关于争议焦点一，正都公司通过受让取得案涉土地，其系案涉土地的合法使用权人，对案涉土地享有占有、使用、收益等权利。根据山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第310号民事判决认定，虽高尔夫俱乐部占有、使用案涉土地具有合法依据，但其既未与正都公司协商土地使用的相关问题，亦未实际支付费用，客观上造成了正都公司的损失。高尔夫俱乐部称，其已于2015年9月6日在公证人员现场监督下向正都公司邮寄送达了《告知函》，告知其不再使用案涉土地并由正都公司自行行使管理权。但正都公司不认可收到该《告知函》，并称，案涉土地至今由高尔夫俱乐部使用。一审法院认为，虽然高尔夫俱乐部向正都公司邮寄了《告知函》，但其未提交证据证明该告知函已实际送达正都公司，正都公司亦不认可收到该《告知函》。即使正都公司收到该《告知函》，因案涉土地在高尔夫俱乐部经营的高尔夫球场内，在高尔夫俱乐部不配合对土地的现状、四至、附着物的数量及归属等进行现场确认并交接的情况下，正都公司无法行使管理权。因此，对高尔夫俱乐部的上述意见，一审法院不予采信。对正都公司要求高尔夫俱乐部支付赔偿金的请求，一审法院予以支持。 关于争议焦点二，正都公司要求按照青广土（2014）鉴字第2号土地估价报告书确定的标准计算本次诉讼中的赔偿金。高尔夫俱乐部称，该报告评估方法错误、适用标准错误、评估结果过高，根据青衡房估字第1××3号房地产估价报告评估的土地使用价值，依据上述标准评估的租赁费明显高于土地使用价值，不能作为认定事实的依据，同时，申请对案涉土地的租赁费用重新鉴定。一审法院认为，青广土（2014）鉴字第2号土地估价报告书已经一审法院（2014）青民一初字第35号民事判决和山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第310号民事判决认定为合法有效，可以作为并已经作为2011年1月1日起至2013年12月31日期间赔偿金的计算依据。本案正都公司诉请的期间为2014年1月1日至起诉之日，考虑本地的土地和租赁市场的价格，租赁费呈逐年上升的趋势，因此，正都公司要求按照青广土（2014）鉴字第2号土地估价报告书确定的租赁费标准计算本案诉请期间的租赁费，系对其权利的处分，一审法院予以照准。青衡房估字第1××3号房地产估价报告系为拍卖案涉土地及附着物而对案涉土地的使用价值进行的评估，并非对土地租赁费的评估，与本案无关。而高尔夫俱乐部本案中并未提交新的证据推翻青广土（2014）鉴字第2号土地估价报告书的评估结论，亦无证据证明本案诉请期间的租赁费显著低于2011年1月1日起至2013年12月31日期间的租赁费标准，故对其要求重新鉴定的申请，一审法院不予准许。综上，正都公司要求按照青广土（2014）鉴字第2号土地估价报告书确定的租赁费标准18282165.33元／年计算赔偿金，于法有据，一审法院予以支持。因本案属于山东省高级人民法院指定继续审理的案件，虽重新立案，但正都公司对（2018）鲁02民初1878号案件的诉请本案中并未变更，因此，其请求的2014年1月1日至起诉之日的赔偿金中的“起诉之日”应为（2018）鲁02民初1878号案件的起诉之日，即2018年10月25日。故赔偿金应为88092488.42元（18282165.33元／年×4年＋18282165.33元／年÷12个月×9个月＋18282165.33元／年÷365天×25天），正都公司请求支付87203424.23元，系对其权利的处分，一审法院予以支持。其请求高尔夫俱乐部支付起诉之日起至排除妨碍之日止的赔偿金，因其未缴纳诉讼费，一审法院在本案中不予处理，其可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、青岛国际高尔夫俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛正都商用设施经营管理有限公司土地占用赔偿金87,203,424.23元；二、驳回青岛正都商用设施经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费477,817元，由青岛国际高尔夫俱乐部有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 高尔夫俱乐部提交证据一、视频7个、高尔夫球场全景图1张，拟证明案涉301亩土地实况，该土地上设有3个高尔夫球洞果岭，青岛市崂山区人民政府《关于青岛国际高尔夫俱乐部有限公司土地变更登记问题的会议纪要》，确定301亩土地在土地变更登记过程中，不得改变土地规划和使用性质，确保符合高尔夫球场规划，保证高尔夫球场的完整性。同时，正都公司要向崂山区政府出具书面承诺函，保证在受让土地后不改变土地规划和使用性质，确保高尔夫球场的完整性，确保高尔夫球场正常运营。高尔夫俱乐部负责高尔夫球场正常运营，因运营原因导致运营期间仅涉及到301亩土地上的10号、11号、12号3个高尔夫球洞果岭，其他土地、植被、建筑物及设施设备等均未使用，也已经作出标识禁止入内使用。证明高尔夫俱乐部不存在占有使用301亩土地的侵权行为，是按照政府文件要求及经营所需，正都公司明知该事实及接收土地的现状情况，高尔夫俱乐部不应支付占有使用301亩土地的赔偿费用。 正都公司质证认为，涉案两宗土地仅是在图纸上有界限，在现场无法确定两宗土地分界线，且高尔夫俱乐部在实际占有使用过程中也没有对两宗土地界址、界桩进行定位，因此，视频拍摄的内容无法证明哪宗是涉案土地，就涉案土地使用情况崂山区人民法院、青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院已经做出三次生效判决，且就该宗土地使用情况以及涉及物权保护案件高尔夫俱乐部也曾向最高人民法院申请过再审，其再审请求被最高人民法院驳回，高尔夫俱乐部向检察院提起抗诉，检察院也没有支持高尔夫俱乐部的抗诉请求，因此对于案涉事实部分有多个生效文书证实，高尔夫俱乐部应当向正都公司支付土地占用费。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点是：一审判令高尔夫俱乐部向正都公司支付土地赔偿金87,203,424.23元是否正确。 2008年12月9日，正都公司取得200667.6平方米土地使用权，系案涉土地合法使用权人。经本院现场勘察，案涉高尔夫球场正常运营。高尔夫俱乐部主张其只使用3个高尔夫球洞，未使用其他土地。因高尔夫球系一项区域运动，每块场地由发球台、球道、果岭和球洞等区域组成，球洞与关联土地具有不可分割性，故高尔夫俱乐部的主张不能成立，本院不予支持。高尔夫俱乐部使用案涉土地，应当向正都公司支付赔偿金。 关于赔偿金的计算标准问题。青广土(2014)鉴字第2号土地估价报告书已经青岛市中级人民法院（2014）青民一初字第35号、山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第310号生效民事判决认定为合法有效，一审法院依据该土地估价报告书的计费标准确认高尔夫俱乐部应当支付土地占用赔偿金87,203,424.23元，并无不当。高尔夫俱乐部对评估报告书提出异议并主张重新鉴定，依据不足，本院不予支持。 综上所述，高尔夫俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费477,817元，由青岛国际青岛高尔夫俱乐部有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 磊 审 判 员  陈东强 审 判 员  陈 浩 二〇二一年一月二十五日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺