贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初3747号原告（反诉被告）：六盘水创艺家装饰工程有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区中路地中海酒店（原新华酒店）二、三层商业用房，统一社会信用代码：91520201322128699U。法定代表人：姜忠斌，系该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：谢忠俊，系贵州跃达禾律师事务所律师，执业证号：15201201410931251。被告（反诉原告）：六盘水地中海酒店管理有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路，统一社会信用代码：91520200050821106M。法定代表人：张玉龙，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：马卫东，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201310646340。原告(反诉被告)六盘水创艺家装饰工程有限公司(以下简称创艺公司)与被告（反诉原告）六盘水地中海酒店管理有限公司（以下简称地中海酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）创艺公司的委托诉讼代理人谢忠俊，被告地中海酒店的委托诉讼代理人马卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）创艺公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、依法判决被告返还租房押金62500元；3、依法判决被告赔偿原告房屋装修损失300000元；4、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原被告于2017年10月14日签订《房屋租赁合同》，合同约定了相关租期、租金、押金等。合同签订后，原告按照协议的约定履行了相关支付义务，并对案涉房屋进行了装修并进行营业，但在使用过程中，案涉的房屋存在严重漏水，使得原告的装修遭受到重大损坏。原告作为一家经营装修业务的公司，房屋漏水不仅造成自身财产重大损失，而且导致上门客户误以为是装修出现问题，严重影响了有装修需求客户的信任感和体验感，导致原告无法继续经营下去，原告迫于无奈只能要求解除合同。综上所述，为了维护原告的合法权益，现根据相关法律法规之规定诉至贵院，恳请法院查清事实依法判如诉请。原告（反诉被告）创艺公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表申人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明原告诉讼主体适格；2.2017年10月13日原、被告签订《房屋租赁合同》复印件（当庭提供原件核对）一份，拟证明原告租赁被告房屋用于经营装饰公司，且原告方对房屋重新进行了装修，且合同第十条约定解除的事由，即乙方要求解除合同，需提前半年书面通知甲方即可；3.装修票据复印件若干（当庭提供原件核对），拟证明原告方装修案涉房屋费用共2773122元的事实；4.押金收款收据复印件一份（当庭提供原件核对），拟证明原告按约定缴纳了房屋押金62500元；5.租金收款收据复印件一份（当庭提供原件核对），拟证明原告按约定缴纳了房屋租金，缴纳期间从2017年10月14日至2020年8月13日；6.电话录音光盘一份，拟证明被告提供了不符合约定用途的房屋，并且拒绝履行维修义务；7.2020年5月27日贵州跃达禾律师事务所律师函原件一份、顺风快递单号复印件、顺风物流信息复印件各一份，拟证明被告已构成根本违约，原告已于2020年6月1日向被告邮寄发出解除合同的通知；8.（2020）黔六盘水义发证民字第116号公证书、2020年6月15日工作记录复印件各一份，拟证明案涉房屋多处存在严重漏水的问题；9.支付给搬家公司的费用票据复印件一份（提供原件核对），拟证明原告已于2020年8月13日搬离案涉房屋及所产的费用；10.水电费票据复印件一份（（提供原件核对），拟证明原告已将案涉房屋水电费结清至2020年8月。被告（反诉原告）地中海酒店辩称，1、创艺家装饰公司诉请无事实及法律依据，因房屋漏水渗水具体原因暂不明确，在创艺家装饰公司装修房屋时，其擅自拆除三楼墙体主体支撑钢架，对房屋主体结构进行了改变，房屋漏水渗水与创艺家装饰公司擅自改变房屋主体结构有不可分割的关系，且出现漏水渗水情形我公司多次积极配合创艺家装饰公司进行处理，合同法定解除条件未出现，合同的解除不成立；2、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行，根据双方签订的合同约定乙方即创艺家装饰公司若要单方提出解除合同，需提前半年以书面形式告知甲方即地中海酒店公司，现创艺家装饰公司单方行使解除权无合同依据；3、地中海酒店公司不应退还创艺家装饰公司租房押金及装修损失，根据双方合同约定，由于创艺家装饰公司单方提前终止合同，押金不予返还，且所谓装修损失30万元也没有事实依据，根据双方合同第六条约定案涉房屋交付给创艺家装饰公司后由其进行管理和维护，根据该约定，出租的房屋在合同约定的租赁期间管理与维修的责任及义务均应由创艺家装饰公司自行承担，因此我方并未违约，根据双方签订的合同约定创艺家装饰公司应支付我方2020年4月14日至10月13日租金41.25万元。反诉原告地中海酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判决被反诉人履行2017年10月14日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判决被反诉人支付反诉人房屋租金41.25万元；三、本案本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年10月14日签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金及支付方式等事项。合同第二条第1款约定；第一年租金为柒拾伍万元整（750000元），以后每年租金在上一年基础上增加叁万柒仟伍佰元；第2款约定：第二年起租金按半年收取一次，每个起租日起租金提前壹个月收取。被反诉人至今仍占有、使用房屋开展正常营业，根据合同约定，被反诉人应支付本年下半年租金41.25万元。反诉人多次要求被反诉人进行支付，但被反诉人拒不支付并要求解除合同。反诉人未违反合同义务，双方签订的合同合法有效，合同解除的条件并未成就，双方均应继续履行生效合同。综上所述，被反诉人拒不支付租金的行为已损害了反诉人的合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉，望判如所请。被告（反诉原告）地中海酒店在举证期限内向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明我方身份信息及诉讼主体适格；2.2017年10月13日原、被告签订《房屋租赁合同》复印件一份（当庭提供原件核对），拟证明根据合同约定创艺家装饰公司支付从2020年8月14日开始计算的半年时间的因每年递增3.75万元故租金共是41.25万元、且根据合同第十条约定，若果乙方提前终止合同，需提前半年书面通知甲方，但创艺家装饰公司未按该约定履行通知义务，因此双方签订的合同合法有效应继续履行；3.2018年1月24日创艺家装饰公司出具的承诺书复印件一份、照片6张（照片来源于创艺家装饰公司出具的），（当庭提供原件核对）拟证明创艺家装饰公司在装修时自行拆除三楼墙体的承重支撑钢架导致房屋漏水渗水，该损失应由创艺家装饰公司自行承担；且创艺家装饰公司承诺因改造导致的损失由其自行承担。反诉被告创艺公司辩称，我方不同意继续履行合同，被反诉人要求解除合同是因为案涉房屋存在严重漏水所致，不存在单方的解除合同，我方已经于2020年8月搬出案涉房屋，2020年8月的租金我方已经支付给地中海酒店公司。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无争议的证据：1.本诉原告出示的营业执照、法定代表申人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份；2.本诉原告出示的押金收款收据一份；3.本诉原告出示的租金收款收据一份；4.本诉被告出示的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份。以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据，本院分析认定如下：一、本诉原告出示的1.2017年10月13日原、被告签订《房屋租赁合同》复印件（当庭提供原件核对）一份，拟证明本诉原告租赁本诉被告房屋用于经营装饰公司，且本诉原告方对房屋重新进行了装修，合同第十条约定解除的事由，即乙方要求解除合同，需提前半年书面通知甲方即可；2.装修票据复印件若干（当庭提供原件核对），拟证明本诉原告方装修案涉房屋费用共2773122元的事实。该组证据中部分票据仅为手写，并无相关发票予以佐证，且无收款人签名确认等，双方在《房屋租赁合同》中第六条约定装修费用由本诉原告承担。故该份证据不能达到本诉原告的证明目的，本院不予确认；3.电话录音光盘一份，拟证明被告提供了不符合约定用途的房屋，并且拒绝履行维修义务。该份证据仅系视听资料，未经当事人同意录制，且不能确定被告通知的对象是否为原告，故该份证据不能达到本诉原告的证明目的，本院不予确认；4.2020年5月27日贵州跃达禾律师事务所律师函原件一份、顺风快递单号复印件、顺风物流信息复印件各一份，拟证明被告已构成根本违约，原告已于2020年6月1日向被告邮寄发出解除合同的通知。该组证据仅显示快递单号及物流信息，签收人为前台，不能因此认定为本诉被告收到该律师函。故该组证据不能达到本诉原告的证明目的，本院不予确认；5.（2020）黔六盘水义发证民字第116号公证书、2020年6月15日工作记录复印件各一份，拟证明案涉房屋多处存在严重漏水的问题。该组证据为2020年6月形成，距双方签订《房屋租赁合同》已有两年多时间，能证明案涉房屋存在漏水的问题，但不能认定为本诉被告的原因，故本院仅对案涉房屋漏水的事实予以确认；6.支付给搬家公司的费用票据复印件一份（提供原件核对），拟证明原告已于2020年8月13日搬离案涉房屋及所产的费用。该份证据能达到本诉原告的证明目的，本院予以确认；7.水电费票据复印件一份，拟证明原告已将案涉房屋水电费结清至2020年8月。该份证据能达到本诉原告的证明目的，本院予以确认。二、反诉原告出示的1.2017年10月13日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，拟证明根据合同约定创艺家装饰公司支付从2020年8月14日开始计算的半年时间的因每年递增3.75万元故租金共是41.25万元，且根据合同第十条约定，若果乙方提前终止合同需提前半年书面通知甲方，但创艺家装饰公司未按该约定履行通知义务，因此双方签订的合同合法有效应继续履行。反诉被告创艺公司虽未提前半年通知反诉原告地中海酒店，但已搬离案涉房屋，双方的合同已无法继续履行，故应当予以解除。故本院仅对双方签订合同的事实予以确认；2.2018年1月24日创艺家装饰公司出具的承诺书一份、照片6张，拟证明反诉被告在装修时自行拆除三楼墙体的承重支撑钢架导致房屋漏水渗水，该损失应由创艺家装饰公司自行承担，且创艺家装饰公司承诺因改造导致的损失由其自行承担。该份证据并不能体现反诉原告拆除钢架后导致房屋漏水，故该份证据不能达到反诉原告的证明目的，本院不予确认。以上证据，均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月13日，因租赁本诉被告地中海酒店名下位于贵州省六盘水市钟山区的房屋，本诉原告创艺公司作为乙方，本诉被告地中海酒店作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限为2017年10月14日至2025年3月31日，2017年10月14日至2018年2月13日为装修期间，不收取租金。第一年的租金为750000.00元，以后的租金在上一年的基础上增加37500.00元，乙方缴纳一个月的租金作为水电及租房押金。合同第六条约定乙方对租赁的房屋可以进行装修，装修费由乙方自行承担，装修不得改变主体结构和对现有房屋设施造成损坏，如有损坏乙方承担相关责任及损失。同时约定合同终止的方式为甲方不能提前终止合同，乙方提前终止合同需提前半年书面通知甲方。双方在落款处签字盖章予以确认。同日，本诉原告创艺公司向本诉被告地中海酒店缴纳押金62500.00元及租金1875.00元。2018年1月24日，本诉原告创艺公司向本诉被告地中海酒店出具《承诺书》一份，对移动和拆除三楼靠墙体的支撑钢架后产生的法律责任及经济赔偿损失由其承担作出承诺。2020年6月24日，因案涉房屋漏水问题，本诉原告创艺公司在六盘水市义发公证处对漏水现状办理保全证据公证。现本诉原告创艺公司以案涉房屋存在严重漏水，导致其装修遭受损失为由诉至本院。本案审理过程中，本诉被告地中海酒店以本诉原告未支付2020年下半年的租金为由提起反诉。另查明，本诉原告创艺公司已于2020年8月搬离案涉房屋，租金支付至2020年8月。本院认为，本案的争议焦点为1.原告诉请是否符合法定解除情形，原告所受损失的事实是否存在；2.该所受损失与被告是否存在因果关系3.原、被告诉请应否予以支持。首先，关于原告诉请是否符合法定解除情形，原告所受损失的事实是否存在的问题，本案中本诉原告创艺公司与本诉被告地中海酒店于2017年10月13日就租赁案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。本诉原告创艺公司已于2020年8月搬离案涉房屋，至今双方再未就续租事宜达成协议，且本诉原告也未继续就租赁案涉房屋缴纳租金，故双方的《房屋租赁合同》已无法继续履行，应当予以解除。本诉原告诉称案涉房屋漏水导致其装修损失，但其举证证明案涉房屋漏水与承租案涉房屋的时间相差两年多之久，其也未举证证明具体损失，故本院对其诉称不予采信。其次，关于该所受损失与被告是否存在因果关系，双方提交的证据均不能证明房屋漏水的具体原因，且未在指定期限内就案涉房屋漏水的原因提交鉴定申请，应当承担举证不力的责任。再次，关于双方的诉请应否予以支持的问题，对本诉原告诉请返还押金，因本诉原告未能证明其损失与地中海酒店有因果关系，故本院对本诉原告诉请的装修损失300000.00元不予支持。因押金具有保证的性质，其目的是为了合同无法履行时对守约一方及时救济，保证损失不再扩大化，对违约一方进行惩戒。本案双方合同目的已不能实现，故押金62500.00元应予以退还。鉴于合同不能实现的原因并非本诉原告主观原因导致，但因本诉原告仍未与本诉被告将租赁物钥匙及租赁物移交返还完毕，故未交接完毕期间的租金可按每月62500.00元即从2020年9月计算至2020年12月共三个月为187500.00元，故对反诉原告请求反诉被告支付租金41.25万元，本院予以支持187500.00元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告六盘水创艺家装饰工程有限公司与本诉被告六盘水地中海酒店管理有限公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》；二、本诉被告六盘水地中海酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告六盘水创艺家装饰工程有限公司返还押金62500.00元；三、反诉被告六盘水创艺家装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告六盘水地中海酒店管理有限公司支付2020年9月至2020年12月租金187500.00元，冲抵押金62500.00元后，反诉被告六盘水创艺家装饰工程有限公司应当向反诉原告六盘水地中海酒店管理有限公司支付租金125000.00元；如本诉被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回本诉原告（反诉被告）六盘水创艺家装饰工程有限公司其余诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）六盘水地中海酒店管理有限公司其余诉讼请求。本诉案件受理费6739元，由本诉原告（反诉被告）六盘水创艺家装饰工程有限公司承担5577元，反诉原告（本诉被告）六盘水地中海酒店管理有限公司承担1162元。反诉案件受理费7488元，由反诉原告（本诉被告）六盘水地中海酒店管理有限公司承担5219元，反诉被告六盘水创艺家装饰工程有限公司承担2269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长 李 丹人民陪审员 王 娜人民陪审员 尹秋柏二〇二一年一月六日法官助理秦洋书记员王庭倩