北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63826号原告：李世博，男，1982年8月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陶希，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：家利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：黄登兰，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁红，北京市金台律师事务所律师。原告李世博与被告家利物业管理（北京）有限公司（以下简称家利公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世博的委托诉讼代理人陶希，被告家利公司的委托诉讼代理人黄登兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李世博向本院提出诉讼请求：1、判令家利公司赔偿李世博房屋装修修复费用272039元。2、判令家利公司赔偿李世博其他损失112768元。事实和理由：李世博系北京市朝阳区姚家园东里4号院5号楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，并于2017年3月入住。2020年春节因突发疫情,李世博未能按时返回北京家中。2020年3月14日，家利公司通知李世博家中有污水溢出门缝，要求李世博开门查看，但是李世博无法返京，为防止损失进一步扩大，李世博请专业开锁人员在物业陪同下撬开门先行处理。进入房门后发现系小区下水主管道堵塞导致屋内厨房下水道返水，污水流向房屋每个角落已经经过一段时间，最终从门缝溢出门外。2020年3月16日，李世博连夜赶回涉案房屋，发现家中都是被厨余污水浸泡的痕迹，地板到处都是黑色的淤泥油垢，霉菌斑，并且臭气熏天、无落脚之地，房屋内地板全部被泡损毁、厨房整体橱柜、餐厨具以及墙纸等均无法修复或清洁后使用，整个房屋需要重新装修。屋内放置的年份茅台、五粮液等数十瓶老酒也被浸泡在污水中丧失原有的价值，整个房屋在使用前需进行专业消毒杀菌和清洁，给李世博造成了巨大损失。经家利公司查看和鉴定公司鉴定，发现返水的主要原因是主管道内油污、生活垃圾堵塞，下水下不去，导致从李世博厨房下水道返出。李世博认为屋内返水的原因系家利公司物业管理服务不到位导致，家利公司明知涉案小区多户一层业主家中都发生过下水道返水被淹的情况，却仍未采取有效措施处理，导致李世博家中损失惨重。特别是返水发生在疫情期间，细菌四处蔓延，严重危及李世博及家人的健康和安全，家利物业的行为已经构成严重违约，故其应当承担违约责任，赔偿李世博的全部损失。但经多次与家利公司协商未果，故李世博诉至本院。家利公司辩称：第一、家利公司已经充分履行了物业服务的义务，不存在任何过错，不应当对李世博的损失承担赔偿责任。根据逸翠园业主临时公约，家利公司对公共设施设备的维护仅限于室外和公共部分，涉案楼道的污水管道在2019年11月3日已经进行了疏通，厨房下水管道是室内管道，不在物业公司正常的维护范围之内，应当由业主个人负责管理使用，由于业主的不当行为造成堵塞现象发生时，业主应当自行处理或者及时通知物业进行处理，以免带来不必要的麻烦和损失。本案事故的发生不排除涉案楼栋楼上的住户乱弃垃圾造成下水管道堵塞，家利公司不存在违约行为。李世博要求家利公司承担相应违约责任没有事实和法律依据。第二、家利公司在发现返水的情况，立刻采取了相应措施，积极履行了物业管理的责任，2020年3月14日家利公司发现涉案房屋外面有积水后，及时与李世博联系，并组织物业工作人员进行了管道疏通和其他清理工作，认真履行了物业服务的管理职责。家利公司的物业服务不存在任何故意或者重大过失的行为。对于李世博因厨房下水管道堵塞造成的财产损失，家利公司不存在任何过错。事发后，由于李世博不在家，家利公司不仅帮助李世博及时清理了垃圾，清扫了室内卫生，联系了评估机构对现场的情况进行勘察，在整个事故的处理过程中，家利公司也积极履行了相应的管理责任。根据逸翠园业主临时公约的规定，除非由于物业管理公司雇员和代理人的非法行为故意或严重过失所引起的责任，否则物业公司雇员或代理人不需要就任何根据本公约办理之事项向业主或其他人承担民事责任，根据该条款，家利公司也不应当承担相应的责任。第三、李世博对于本次事故的发生以及财产损失也有一定的过错，应当自行承担损失。根据业主临时公约的规定，业主应当自行负责其单元内部范围设施的维修，根据该条规定，室内排水污水管道应当由李世博自行负责，李世博也有自行管理管道的责任。在2020年3月14日事故发现的时候，李世博室内地板已经积水比较严重，也充分证明李世博家中长时间无人，导致其没有及时发现管道返水的事件，从而造成了财产损失。第四、李世博主张损失与实际损失不符，没有事实和法律依据。根据我方现场勘查以及评估公司评估报告的认定，李世博的实际损失主要是地板、壁纸和踢脚线，但李世博实际主张已经远远超过了这些实际情况，缺乏合理性、必要性和真实性，赔偿范围明显存在夸大，不具有事实依据，不应当支持。综上，我方认为，家利公司对于本次事故的发生不存在任何违约和过错，李世博亦未能及时发现事故的发生，对其管道疏通不能及时发现进行处理，应当自行承担相应的责任。故请求驳回李世博的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李世博系北京市朝阳区姚家园东里**院逸翠园小区**房屋的所有权人，于2016年10月28日取得涉案房屋房产证，涉案房屋建筑面积为145.57平方米。家利公司为逸翠园小区的物业服务企业。《逸翠园业主临时公约》载明：物业管理公司根据本公约规定或物业管理合同执行及履行之一切职责及责任。物业管理公司的管理范围包括：建筑物本体共享部位（楼盖、部分屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。建筑物本体共享设施设备（共享的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共享照明、配电系统、楼内的消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务，公用部分的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外公用部分上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。本物业公共环境（包括公共场地、房屋在建筑物共享部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业公司负责公共场所（地）道路、机电设备、消防设施的日常维修养护，公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维修。业主应自行负担其单元内部范围及设施（包括由业主独占使用的楼盖、屋顶、梁柱、各种入墙管道、基础及承重结构及地方）的维修。庭审中，李世博表示涉案房屋因其过年回老家而处于空置状态。2020年3月14日，家利公司通知李世博房屋内有污水从门缝溢出，征得李世博同意后，家利公司到场进行查看，并进行了处处理，经查返水原因为涉案房屋厨房下水管道堵塞，导致往屋内返水。李世博表示其于3月16日赶回家中，发现家中被泡，装修和物品受损。经询，李世博表示堵塞的是厨房的污水主管道，属于房屋的共用部位，应当由家利公司负责维护和管理，现该管道发生堵塞，导致涉案房屋出现返水，并导致李世博家中受损，系家利公司维护不到位导致，故应当由家利公司承担赔偿责任。家利公司对此不予认可，表示李世博家中返水的点是厨房的下水管道，物业公司虽然进行了疏通，但是疏通都是从室外的管道进行，进入到每户的管道无法进行疏通,不排除污水管道堵塞的原因是业主和楼上住户对下水管道使用不当，将杂物冲入下水管道，又不及时清理造成，家利公司不存在违约行为。而李世博家中发生上述问题后，家利公司也及时进行了通知、清理和疏通，且每年都会对主管道疏通一次，已经尽到了相应的物业服务义务。庭审中，家利公司提交2019年度物业公司员工对污水管道疏通养护记录及工作照片、涉案房屋堵塞返水事宜处理大事件记录证明其主张，该记录表载明：事发地点为涉案房屋，事件经过为2020年3月14日，家利物业工作人员接获保洁反映，18号楼4单元一层大堂、101门口地面发现大量积水，家中敲门无人。物业公司随即通知业主代理人。业主代理人及开锁人员赶回家中，物业人员相继赶至现场，发现涉案房屋厨房洗菜盆下水管冒水，厨房、三间卧室及客厅地面、阳光房地面有大量积水，导致橱柜、餐桌、餐椅、展示柜、沙发、实木地板、踢脚板等被水浸泡。物业协调保洁人员对地面积水进行清理，并对2层以上住户逐层通知停止厨房及阳台下水。之后物业公司对厨房下水公区主管道进行疏通工作。清积完毕后，安排一名保洁留守现场随时清污。直到当日下午16:45分，厨房主管道疏通完毕，试水正常。庭审中，李世博主张返水导致其家中被泡，产生了损失，现其已经对于涉案房屋自行进行了重新装修，关于重新装修花费的费用，其表示购买购买木地板花费80001元、油漆（包含刷漆）的42609元、橱柜24500元、水槽3600元、更换厨房门及沿口花费8100元、购买净水器花费18800元，瓷砖花费10000元、装修队费用84429元，共计272039元，并提供采购合同、装修合同、发票等证据证明。对于其他损失，李世博表示包含家具搬家费3920元，更换门锁费用1200元，上门开锁、安锁费500元，房屋清洁费1600元，电饭锅损失1099元，豆浆机损失599元，食品调味品损失300元，装修期间租房费用50000元，装修期间的打车、订餐、误工费等损失15000元，地暖清洗消毒费用1200元，家具杀菌消毒费用1300元，家具寄存费用4000元，酒水损失30000元、公证费1050元、装修期间的物业费1000元，共计112768元。并提供房屋租赁合同、发票等证据证明。家利公司对李世博主张的损失金额不予认可，表示李世博对涉案房屋存在过度装修的情况，其提供的证据不足以证明其损失，且部分损失并非合理必要的支出，并表示李世博未及时发现事情的发生，对于返水事件的发生也存在过错，故其本身亦应当承担一定责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本院查明的事实可知，李世博与家利公司之间存在物业服务合同关系，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据《逸翠园业主临时公约》可知，家利公司作为小区的物业服务企业，对于该小区房屋的共用部位、公共设施具有维护和管理的义务。现涉案房屋因污水管堵塞出现返水的情形，并导致涉案房屋家中受损。家利公司虽抗辩下水管道位于业主家中，属于业主自用部位，不排除业主及楼上住户使用不当导致，但是根据本院查明的事实可知，堵塞的污水管道联通楼上同一单元相同位置的所有住户，其在构造上不具有独立性，属于公共管道，应当属于小区房屋的共用部位，家利公司具有维护、修缮、管理责任，现涉案房屋内出现返水情形，说明其未尽到管理和维护义务，故其应当对涉案房屋的损失承担主要的赔偿责任。同时，李世博作为涉案房屋业主，对涉案房屋亦具有管理和正当使用的义务，在返水问题发生时，其未及时发现，对涉案房屋出现上述问题也存在一定过错，亦应承担相应的责任。现李世博要求家利公司赔偿损失，具有事实和法律依据，但是关于其主张的房屋装修修复损失和其他损失的具体金额，本院根据李世博提交的证据，结合涉案房屋内的原有装修情况和使用情况、房屋内物品的价格、磨损情况及损坏程度、各项费用的必要性和合理性、双方的过错程度以及本案的案情等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告家利物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李世博房屋装修修复费用55000元；二、被告家利物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李世博其他损失13000元；三、驳回原告李世博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3536元，由原告李世博负担2911元（已交纳）；由被告家利物业管理（北京）有限公司负担625元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二一年一月二十八日书记员  张 晨