广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28877号原告：广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江长宁路**碧江商业大厦商铺之13，统一社会信用代码：91440606MA51Y5XF9M。负责人：陈镇群。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永恩，广东利合律师事务所律师。被告：孙军州，男，1983年1月20日出生，汉族，住江苏省东海县××××××××××××，公民身份号码：320×××××××********。委托诉讼代理人：周雪，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，广东金鹏律师事务所实习律师。第三人：田幂，女，1993年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××，公民身份号码：421×××××××********。原告广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司诉被告孙军州、第三人田幂因居间服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2020年12月7日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人杨赛红、委托诉讼代理人周雪、王鹏到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付中介代理费432500元及违约金（违约金从起诉之日起按日千分之一计算至实际清偿之日止）；2.被告支付原告律师费人民币8000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月12日，原告、被告与第三人田幂签订《房屋买卖合同》，约定由原告居间介绍，被告向第三人购买位于顺德碧桂园XXXX号房屋，总楼价为人民币1608万元；买方应于2020年7月12日支付定金10万元，2020年7月14日前支付第二期定金70万元，买方须在合同签订后60天到银行办理按揭贷款手续，于银行通知还贷之日起30天内支付首期款600万元，余款于2021年2月1日前买卖双方完税并过户当天支付。同日，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定原告向被告提供咨询、服务、代表其与卖方进行磋商、议价，如成功促成买卖，经本人同意签订《房地产买卖合同》时当日即支付咨询及买卖代理费人民币10万元，特别约定“签合同当天支付一半，过户当天支付余款”。并且承诺，无论何种原因解除了合同，提前终止买卖不影响代理费的支付；上述代理费价格为特惠价，如未按时足额支付上述费用，则按原价即总楼价的3%支付。同时，未按时足额支付代理费，除应按未付代理费的日千分之一支付违约金外，还应承担原告律师费等一切费用。2020年7月16日，三方又签订了《房屋买卖合同补充协议》，根据被告的情况对合同履行以及付款时间进行了调整。合同签订后，被告向第三人支付了购房定金80万元，也向原告支付了代理费5万元。后因被告单方违约，致使该项交易最终没有完成，同时被告明确向原告及第三人表示不再购买上述房屋。后原告向其催告代理费，被告拒不支付。被告的行为已构成根本违约，应向原告支付佣金及违约费用。原告为维护的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、根据法律规定，在涉案合同履行中，合同约定给付全额中介费的前提是原告提供完整全部中介服务，原告作为房产交易中介提供的中介服务除了促成合同外，还包括为买卖双方在交易过程中提供房屋查验、协商沟通、协助办理过户登记等，但本案交易在被告交付定金后剩余交易手续并未再履行，如果要求被告全额支付中介费，原告属于不劳而获，在法律权利义务上明显违反公平原则。二、本案中《房屋买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（买方）》均为原告为重复使用预先制作的格式合同，在合同条款制定上原告具有优势且不可更改，合同中对于中介费支付，使用了特惠价无任何参照标准无行情依据的不当词语，也出现能使中介方不劳而获的不公约定，买卖代理费支付承诺书本人承诺部分第二条是原告为提起诉讼恶意进行修改（详见“3%”前的“√”），与被告方的文本内容不一致，“3%”前的“√”是原告为提起本案诉讼恶意添加，被告在收到法院诉讼材料后才知晓。双方在2020年7月12日签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》时此处为空白，依照常理在空白处手动添加内容显然是比空白处抹去内容容易，因此被告方所持版本可信度更高。3.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，在原告除了促成买卖合同签订外，对后续三方合同中约定的其他居间服务并未提供，原告收取的服务费用应与其工作量适应，被告支付居间服务费5万元已经是与原告进行了等价有偿的交易，符合公平交易规则。即便原告方要求被告继续支付剩余5万元的中介费，支付该费用的条件并未成就，根据买卖代理费支付承诺书显示被告向原告支付剩余代理费的时间2021年2月1日前，双方约定被告向原告支付剩余代理费是附时间条件的，条件未成就前原告无权要求被告支付剩余代理费。因原告在被告交付定金后，并未提供后续中介服务，因此被告认为无需支付剩余代理费。四、被告不应承担原告任何律师费，律师费为原告方自行支付的维权费用，与被告无关，被告不存在违约行为。本院受理此案后，依法向第三人送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但第三人没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照，法定代表人身份证明书，身份证复印件（被告、第三人）、《房屋买卖合同》、补充协议、家私电器清单、收款收据、房产证复印件、佛山市不动产登记信息查询结果。本院组织双方当事人对上列证据进行质证、认证，原、被告对上列证据的真实性也没有异议，第三人经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据本院认定如下：1.原告提供的《买卖代理费支付承诺书（买方）》、被告提供的《买卖代理费支付承诺书（买方）》复印件，本院认为原告提供的《买卖代理费支付承诺书（买方）》为原件，有原、被告的签名、指印及盖章，且被告对代理费为10万元的约定没有异议，本院对该证据原件的真实性予以确认；对于双方争议承诺书上“□”中是否经双方协商一致后手写“√”的争议，根据谁主张谁举证的举证原则，由原告对协商一致的事实承担举证责任，因“□”只是简单手写“√”，而没有双方的签字或盖章，在双方存在争议时且原告不能提供其他证据佐证时，本院对原告的证明内容不予采纳。对于被告提供的承诺书复印件，因没有原件核对，本院不予确认。2.原告提供的民事委托代理合同、律师费发票，该证据真实合法，与原告主张的证明内容具有关联性，被告虽有异议但没有相反证据反驳，第三人经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：第三人为位于顺德碧桂园社区居民委员会碧桂园西七路**房屋的所有权人。2020年7月12日，第三人（合同中称：卖方）、被告（合同中称：买方）与原告（合同中称：经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（NO：0001188），约定卖方将位于顺德碧桂园XXXXX号房屋出售给买方，房屋价款1608万元。付款方式为：买方于2020年7月12日支付定金10万元给卖方；于2020年7月14日前支付70万元给卖方；首期楼款（不含定金）600万元于经纪方或银行通知还贷之日起30天内由买方付至卖方账号内，该款项专用于买方为卖方赎契；余下首期楼款等于总成交价减去定金（含定金余额）减去首期楼款（赎契款）减去贷款额，买方应于2021年2月1日前买卖双方完税并完成过户当天由买方直接支付给卖方。另外，合同中的第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费（空白），[×]以买卖代理费支付承诺书（卖方）为准[×]，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币壹拾万元（￥100000）元[√]以买卖代理费支付承诺书（卖方）为准[√]，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同中“备注”第4条约定，经纪方不收卖方的佣金，服务和买方一致，公平公正，合法有效。三方签订合同后，被告向第三人支付了80万元定金。2020年7月12日，原、被告签订一份《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定如下内容：“广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司：本人委托贵公司代理购买位于佛山市顺德区北滘镇XXXXX号的房产。贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵公司提供的上述服务项目及根据《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意与签订《房地产买卖合同合同》时当日即支付房地产咨询及买卖代理费(不含税)共为人民币壹拾万元……。本人知悉贵公司向卖方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。本人承诺：1.签订《房地产买卖合同》后，无论何种原因解除了合同，提前终止买卖不影响本代理费的支付；2.上述房地产咨询及买卖代理费价格为特惠价，如本人未按时足额支付上述费用，则按原价即总楼价的□3%□5%支付房地产咨询及买卖代理费；3.如本人未按时足额支付房地产咨询及买卖代理费，除应按未付代理费的日千分之一支会违约金外，还愿意支付贵公司主张权利时所产生的一切费用(包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、交通费等一切相关费用)。特别约定：房地产咨询及买卖代理费之最后缴交日期为签合同当天支付一半，过户当天支付余款。”原告在承诺书上签名并加盖指印，被告在承诺书上盖章。双方签订上述承诺书后，被告向原告支付了5万元。庭审中，原、被告双方对签订承诺书时“□3%”的“□”有否手写“√”存在争议。2020年7月16日，第三人（补充协议中称：卖方）、被告及案外人胡必兰（补充协议中称：买方）签订一份《房屋买卖合同补充协议》，内容：“买卖双方就买卖位于佛山市顺德区北镇碧桂园社区居民委员会碧桂园XXXX号房产（以下简称该物业）友好协商一致达成以下内容：1.买卖双方协商2020年8月15日前将首期楼款人民币陆佰万元（￥6000000.00元）由买方的账户转入卖方的扣款账户（该金额由卖方的货款银行兴业银行北支行冻结），待兴业银行北滘支行审核通过卖方提前还款流程后直接扣走该金额。卖方不能做为他用（此金额人民币陆佰万，￥6000000元，专用于买方为卖方赎契），如提前还款金额多出冻结金额部分由卖方转入的银行扣款账户。2.买方双方协商同意在2020年9月15日前买方再转部分楼款人民币叁百万元（￥3000000.00元）卖方兴业银行帐户……；3.剩余楼款人民币陆佰贰拾捌万元（￥6280000.00元）于过户完成当天由买方一次性付给卖方。4.买卖双方过户时间为买方的佛山人才卡下来及卖方还清银行贷款（拿到注消资料）后一个月内到北滘行政服务中心办理过户手续(注：前提条件是买方的资金到位)，最迟过户时间为2020年12月31日前完成该物业过户交易手续。如由于买方的佛山人才卡出不来或政府等合同三方以外的原因导致交易延迟，买卖双方协商同意延迟过户时间。5.卖方同意2020年9月22日前将该单位交给买方装修，卖方的东西可以存放在该单位（装修期间的物业、水电费由买方承担）……。”此后，第三人与被告没有完成房屋买卖交易，被告在庭审中称“因公账转账的问题没有办法在约定时间向第三人付首付款，只支付了定金80万，与第三人解除了合同买方没收了定金。”、“因为买卖双方就涉案房屋已经进行了解除，按照相应的法律规定买方依据定金罚则规则没收定金。”被告认为违约金按千分之一计算过高，请求调整。另查，原告因本案诉讼与广东金鹏律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定支付的律师费为8000元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、被告与第三人签订的《房屋买卖合同补充协议》及原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》，属三方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。关于原、被告约定的居间费用的认定问题。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》均明确约定，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费为10万元，该约定双方均没有异议，本院予以确认。对于《买卖代理费支付承诺书（买方）》的“2.上述房地产咨询及买卖代理费价格为特惠价，如本人未按时足额支付上述费用，则按原价即总楼价的□3%□5%支付房地产咨询及买卖代理费”约定条款，该条款变更了居间费用数额，属合同的重要内容，原告作为主张成立一方应承担双方对此达成一致协议的证明责任，原告提供的承诺书原件仅反映该条款中“□3%”的“□”手写“√”，属于用手写方式在空白处填写的内容，原告未能提供证据证明双方达成一致协议后进行填写，应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定双方约定的居间费用为10万元，对原告认为双方一致约定未能完成交易的居间费用为总楼价的3%的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。被告确认未能依《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》向卖方即第三人支付约定的购房款，同时确认已与第三人解除了上述《房屋买卖合同》，故应认定被告在履行《房屋买卖合同》存在违约行为并导致买卖双方未能在约定的日期办理房屋过户手续，故原告有权不受约定的付款时间限制，请求被告支付剩余的居间报酬。被告认为付款时间未到达故无需支付中介代理费的抗辩意见，缺乏理据，依法不予采纳。因被告违约行为致使《房屋买卖合同》解除，故原告有权主张剩余的中介代理费，同时考虑《房屋买卖合同》解除导致原告提供的中介服务项目（如后续协助递件、办证等）减少，本院综合案情酌情减少中介代理费25000元，即被告应向原告支付的中介代理费为75000元，扣减已支付的50000元，被告尚应向原告支付中介代理费25000元。被告认为无需继续支付的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。关于违约金的计算问题，双方约定违约金按日千分之一计算，折合年利率为36.5%，明显偏高，被告请求调整有理，本院综合违约程度等因素酌定调整违约金的计算办法为，以25000元为本金，自原告起诉之日即2020年10月29日起至欠款清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价一年期利率（LPR）上浮50%计算。原告请求中介代理费、违约金超出部分，缺乏理据，本院不予支持。根据《买卖代理费支付承诺书（买方）》的约定，被告未按时足额支付房地产咨询及买卖代理费时，应承担原告主张权利时支出的律师费，故原告主张被告承担本案律师费，合法有理，本院予以支持。但结合本院确认被告应承担的中介代理费、违约金，律师为原告提供的诉讼意见不恰当，故原告主张的律师费过高，本院予以调整并酌定被告应承担的律师费为5000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告孙军州应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司支付中介代理费25000元及违约金[违约金计算办法：以25000元为本金，自2020年10月29日起至欠款清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价一年期利率（LPR）上浮50%计算]；二、被告孙军州应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司支付律师费5000元；三、驳回原告广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3953.75元（原告广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司支付已预交），由原告广州市丰兴房地产代理有限公司顺德北滘分公司3683.75元，被告孙军州负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年十二月二十四日书记员  李嘉濠