北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19504号原告：北京昶源电力工程有限公司，住所地北京市大兴区春和路39号院1号楼3层1307。法定代表人：韩红亮，经理。委托诉讼代理人：郭辰琛，北京如信律师事务所律师。被告：沈阳东北总部基地开发建设有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河大道888号西三区9号。法定代表人：蒲剑，董事长。委托诉讼代理人：丁冬成，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：王帅，男，该公司法务。第三人：韩继昆，男，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任微，北京如信律师事务所律师。原告北京昶源电力工程有限公司（以下简称昶源电力公司）与被告沈阳东北总部基地开发建设有限公司（以下简称东北总部公司）、第三人韩继昆合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李晓慧独任审理，公开开庭进行了审理。原告昶源电力公司委托诉讼代理人郭辰琛、被告东北总部公司委托诉讼代理人丁冬成和王帅、第三人韩继昆委托诉讼代理人任微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昶源电力公司向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告给付抵扣购房款部分工程款2700632元；3.请求判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金，以2700632元为基数，按照0.3‰／天，自2017年10月2日起计算至第三人与被告签订的《商品房买卖合同》解除之日；4.请求判令被告支付占用资金损失，以2706908元为基数，按照同期贷款率，自2016年11月2日起计算至实际给付之日止；5.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称青岛总部基地公司）、北京道丰建设工程有限公司（以下简称道丰公司）、被告东北总部公司因多个项目欠付北京中创保信科贸有限公司（以下简称中创保信公司）、北京亮丽城邦科技有限公司（以下简称亮丽城邦公司）、昶源电力公司工程款共计2706907.89元。2016年11月2日，上述六方公司协商决定“以楼抵债”，具体实施方案为由昶源电力公司以总价2700632元购买被告开发建设的位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十一区36号801、901两处房屋（以下简称“涉案房屋”），并用上述尚未取得的工程款冲抵全部购房款，剩余工程款6276元由青岛总部基地公司以银行转账方式支付给中创保信公司，并签署《协议书》（以下称《抵楼协议》）。2016年12月26日上述各方签署《补充协议》，就中创保信公司、亮丽城邦公司《抵楼协议》中的权利义务一并转移给原告昶源电力公司一事达成一致。2018年6月26日，原被告签署《合同变更协议》，决定由第三方韩继昆作为购买方重新签订《商品房买卖合同》，昶源电力公司支付的购房款直接转为韩继昆的购房款，同时，双方约定《抵楼协议》继续有效。由于涉案房屋产权证迟迟无法办理，第三方韩继昆诉至沈阳市沈北区人民法院，一审法院以《商品房买卖合同》系基于《抵楼协议》产生，韩继昆不是《抵楼协议》当事人，不是适格主体为由，裁定驳回起诉，后韩继昆上诉至沈阳市中级人民法院，二审法院认为韩继昆购房行为基于《抵楼协议》，并非商品房消费者，应当以《抵楼协议》为主，《商品房买卖合同》为辅，即便是解除，韩继昆也并非权利义务的直接承接人，依然认为主体不适格，维持一审裁定。按照沈阳一审、二审法院的观点，原告作为《抵楼协议》的一方，并通过《补充协议》取得了《抵楼协议》中乙方的全部权利义务，与案件有直接利害关系，符合案件诉讼主体资格，故提起本诉。基于《抵楼协议》第五条之约定，被告应在2017年10月1日前办理房屋初始登记，但根据被告在沈阳中院提交《商品房首次登记证明》所示，涉案房屋所在楼宇于2019年6月28日才具备办理涉案房屋产权证的条件，故应当支付相应违约金。同时，《抵楼协议》第五条明确约定自协议生效之日（2016年11月2日）起720日内，即2018年10月23日无法办理产权证的，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求退还全部购房款，又因为合同解除导致原告工程款长期无法得到支付而产生利息损失，故原告同时主张相关利息损失，直至全部款项付清为止。《抵楼协议》第十二条约定发生争议由合同签订地人民法院管辖，即由北京市丰台区人民法院管辖，故原告基于《抵楼协议》诉至贵院，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告东北总部公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告不是适格主体。民诉法119条规定，本案是被告与第三人之间的独立存在合法有效的合同关系，与原告没有直接利害关系，原告无权要求解除被告与第三人之间的购房合同。2.关于逾期办理产权过户的违约条款，答辩人及第三人签订变更协议及答辩人和第三人签订购房合同和发生形式变更，应按照新合同执行，原告所依据的相关条款已经失效，不能作为诉讼依据。第三人韩继昆述称，同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，青岛总部基地公司（甲1）、道丰公司（甲2）、被告东北总部公司（甲3）作为甲方，与中创保信公司（乙1）、亮丽城邦公司（乙2）、原告昶源电力公司（乙3）作为乙方共同签订《协议书》，约定：“一、乙3（原告昶源电力公司）购买甲3（被告东北总部公司）开发建设的位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十一区36号楼八层、九层附带闷顶层次，建筑面积306.89平方米，单价8800元/平方米，全部购房款2700632元……二、……本协议生效之时，乙1（中创保信公司）和乙2（亮丽城邦公司）以上表中甲方应支付的全部未付工程款（含质保金）2706907.89元中的等额部分冲抵乙3（原告昶源电力公司）应向甲3（被告东北总部公司）支付的购房款2700632元，剩余工程结算款6276元在本协议签订后30日内一次性转账形式支付完毕……五、甲3（被告东北总部公司）应当协助乙3（原告昶源电力公司）办理房屋登记手续，并出具合法有效的购房发票，甲3（被告东北总部公司）应确保在2017年10月1日前办理初始登记并备案。甲3配合乙3办理房屋产权证，并向乙3提供办理房屋产权证所必需的相关资料，包括但不限于测绘资料、房屋结算单、大房产证复印件，若因甲3原因导致乙3无法办理房屋产权证，每延迟一天，甲3应当向乙3支付全部购房款的0.3‰/天的违约金，自本协议生效之日起720日内，因甲3（被告东北总部公司）原因致使乙3（原告昶源电力公司）仍然无法办理房屋产权证，乙3（原告昶源电力公司）有权解除购房合同，并要求甲3（被告东北总部公司）退还全部购房款……十、本协议的效力高于《买卖合同》《工程合同》《购房合同》及其附件、《补充协议》，本协议未述及内容参照《买卖合同》《工程合同》《购房合同》相关约定执行……”后，亮丽城邦公司作为甲方（出让方）与被告东北总部公司、道丰公司作为乙方（相对方）、中创保信公司作为丙方（受让方）共同签订《转让协议》，约定：“四、本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效，甲方上述全部合同（甲乙之间尚未执行完毕的四个合同）的权利义务即刻转由丙方承继，上述全部合同由乙丙各方继续履行。”2016年12月26日，中创保信公司、亮丽城邦公司作为甲方（出让方）与被告东北总部公司、道丰公司、青岛总部基地公司作为乙方（相对方）、原告昶源电力公司作为丙方（受让方）共同签订《补充协议》，约定：“五、自本协议签订之日起生效，甲方上述全部合同（甲乙之间尚未执行完毕的八个合同）的权利义务即刻转由丙方承受，上述全部合同由乙丙各方继续履行。”2018年6月26日，被告东北总部公司（甲方）、原告昶源电力公司（乙方）、与第三人韩继昆（丙方）签订《合同变更协议》，约定：“现乙方（原告昶源电力公司）决定以丙方（韩继昆）作为买受人主体对该楼宇（沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十一区36号楼8-9层）进行备案，因备案需要，需重新签订商品房买卖合同，基于此作出如下约定：1.乙方（原告昶源电力公司）向甲方（被告东北总部公司）支付的购房款，直接转为丙方（第三人韩继昆）购房款，甲方（被告东北总部公司）不予返还……4、甲（被告东北总部公司）丙（第三人韩继昆）双方《商品房买卖合同》签订后，甲方不再向乙方履行商品房出卖人的义务，按照合同约定向丙方履行商品房出卖人的义务……6、甲（被告东北总部公司）乙（原告昶源电力公司）双方之间签订的抵楼协议书继续有效，本协议任何约定不影响抵楼协议书的生效及履行。”2018年6月26日，被告东北总部公司（甲方）与原告昶源电力公司（乙方）签订了《协议书（二）》，约定：“协议执行过程中，第三方应该向乙方（原告昶源电力公司）支付的工程款，由乙方（原告昶源电力公司）以指定付款通知书的形式，转为由第三方向甲方（被告东北总部公司）支付。”`附件有两份《指定付款通知书》，第一份为昶源电力公司致青岛总部基地公司，内容为：指定付款通知，根据贵我双方签订的以下合同……贵司应付我司剩余工程款总计157212.53元，实际支付157212.53元；现通知贵司将上述应付工程款直接支付给东北总部公司，我司承担因本次付款所引起的人和责任与贵司无关。……贵司完成上述支付行为的，即视同我司已收到上述工程款，并视同贵司完成上述合同的全部款项支付等义务……。第二份为昶源电力公司致道丰公司，内容为：指定付款通知，根据贵我双方签订的以下合同……贵司应付我司剩余工程款总计1451503.98元，实际支付1451503.98元；现通知贵司将上述应付工程款直接支付给东北总部公司，我司承担因本次付款所引起的人和责任与贵司无关。……贵司完成上述支付行为的，即视同我司已收到上述工程款，并视同贵司完成上述合同的全部款项支付等义务……。后，被告东北总部公司（出卖人）与第三人韩继昆（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定由第三人韩继昆购买位于沈北新区蒲河大道888号西十一区36号楼801，建筑面积171.87平方米，总价款1512456元的房产；被告东北总部公司（出卖人）与第三人韩继昆（买受人）又签订了一份《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定由第三人韩继昆购买位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十一区36号901，建筑面积135.02平方米，总价款1188176元的房产。该二份《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应自买、卖双方办理完毕退房手续之日起30日内退还买受人已交付房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．供水设施在2018年7月30日前达到使用条件。2．供电设施在2018年7月30日前达到使用条件。3．供暖设施在2018年7月30日前达到使用条件。第十五条、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项（见补充协议第三条）处理。”《补充协议（一）》约定：“第三条、主合同第十五条第三项的内容为：买受人不退房，出卖人需承担因未按期办理产权而给买受人造成的直接损失……”《补充协议（三）》约定：“二、双方约定买受人支付购房款日，以购房款进入出卖人账户日期为准。”此外，被告东北总部公司提交下列证据证明其未违约：1.《房屋接收和验收记录表》，证明其曾向第三人韩继昆交付房屋，但第三人韩继昆以房屋存在瑕疵为由拒绝接受，导致房屋至今处于未接收状态；2.检测报告及卫生许可证，证明房屋早已具备交付条件；3.《商品房首次登记证明》，证明其早于商品房买卖合同约定完成所需的房屋登记工作，因原告昶源电力公司和第三人韩继昆至今没有支付购房款，导致房屋没有交付接收；4.银行流水、对公结算，证明原告昶源电力公司要求的6276元已经支付。上述证据具体内容如下：2018年9月7日，《房屋接收和验收记录表》中显示案涉房屋无水电，业主/公司负责人处签字人为刘玮。2018年10月12日，辽宁嘉汇职业卫生技术咨询服务有限公司出具《检测报告》（辽嘉汇水检(2018)第1120号），对案涉房屋的二次供水（出水口）进行检测。2019年6月28日，沈阳市自然资源局出具《商品房首次登记证明》，显示：权利人申请案涉房屋首次登记，经审查核实，准予登记，不动产权利已记载于不动产登记簿，颁发此证明。2019年7月30日，被告东北总部公司向原告昶源电力公司通过广发银行支付6275.89元，附言：工程款。原告昶源电力公司均认可上述证据的真实性，但对前三组证据的证明目的不认可，第四组证据的已付款项同意扣除。另查，2019年3月12日，韩继昆起诉东北总部公司商品房买卖合同纠纷，要求：1.判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令东北总部公司返还购房款2700632元；3.判令东北总部公司承担诉讼费。沈阳市沈北新区人民法院于2019年9月10日作出(2019)辽0113民初2081号民事裁定书，认为韩继昆的诉讼主体不适格，裁定驳回韩继昆的起诉。韩继昆不服该裁定，提出上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）辽01民终16315号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，结合第三人韩继昆、被告东北总部公司与原告昶源电力公司签订的《合同变更协议》可知，案涉被告东北总部公司与第三人韩继昆签订的二份《商品房买卖合同》是原告昶源电力公司为备案需要，决定以第三人韩继昆为购房人而签订的协议，并且，第三人韩继昆并未以货币方式实际支付被告东北总部公司购房款，而是以未付工程项目款充抵购房款。另结合青岛总部基地公司（甲1）、道丰公司（甲2）、东北总部公司（甲3）作为甲方与中创保信公司（乙1）、亮丽城邦公司（乙2）、原告昶源电力公司（乙3）作为乙方的签订《协议书》，亮丽城邦公司（出让方）与被告东北总部公司、道丰公司（相对方）、中创保信公司作（受让方）共同签订的《转让协议》，以及中创保信公司、亮丽城邦公司（出让方）与被告东北总部公司、道丰公司、青岛总部基地公司（相对方）、原告昶源电力公司（受让方）共同签订的《补充协议》可知，青岛总部基地公司（甲1）、道丰公司（甲2）、东北总部公司（甲3）对中创保信公司（乙1）、亮丽城邦公司（乙2）应支付的全部未付工程款（含质保金）2706907.89元中的等额部分冲抵原告昶源电力公司应向东北总部公司支付的所购涉案房产的购房款2700632元，由此可见，第三人韩继昆的购房行为是基于上述各方签订的以物抵债协议，韩继昆并非直接付款的商品房消费者。因此，昶源电力公司以韩继昆的名义与东北总部公司签订案涉《商品房买卖合同》的行为，属民事代理行为，昶源电力公司应承担该行为的后果和相应的民事责任。故，昶源电力公司的诉讼主体适格。2016年11月2日《协议书》第十条中虽约定该协议的效力高于《买卖合同》《工程合同》《购房合同》及其附件，但第十条同时约定：本协议未述及内容参照《买卖合同》《工程合同》《购房合同》相关约定执行。根据《商品房买卖合同》的约定，东北总部公司应当在2018年7月30日前将经验收合格的案涉房屋交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。东北总部公司虽提交2018年9月7日的《房屋接收和验收记录表》予以佐证其公司曾经交付韩继昆房屋，对方称房屋有瑕疵拒收房屋，致使房屋至今未交付，但是该证据中的签字人是刘玮，并非韩继昆，昶源电力公司和韩继昆亦不认可韩继昆授权刘玮签字，而东北总部公司在此之后并未继续采取其他措施沟通或处理房屋交付事宜，致使房屋至今未交付，因此，本院认为东北总部公司的行为构成违约，昶源电力公司要求解除韩继昆与东北总部公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《协议书》《转让协议》《补充协议》《协议书（二）》《合同变更协议》，购房款2700632元系对未付工程项目款的冲抵。而昶源电力公司及韩继昆并未按照《商品房买卖合同》的《补充协议（三）》第二条的约定，实施以货币方式实际支付东北总部公司购房款的行为，因此，昶源电力公司请求东北总部公司返还购房款2700632元，本院不予支持。根据《协议书》的约定，2700632元工程款的债权债务关系昶源电力公司可另案处理。又根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，东北总部公司应当在商品房交付使用后720日内进行产权登记备案，如因东北总部公司责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，根据《补充协议（一）》第三条的约定，只有在买受人不退房的情况下，东北总部公司才需承担因未按期办理产权而给买受人造成的直接损失。因此，昶源电力公司在解除《商品房买卖合同》后主张逾期办理房屋产权证违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于昶源电力公司主张资金占用利息缺乏合同依据及其他法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除韩继昆与沈阳东北总部基地开发建设有限公司签订的二份《房屋买卖合同》（编号GF-2000-0171）；二、驳回北京昶源电力工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28405元，由原告北京昶源电力工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二一年一月二十二日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐