广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初28745号原告：深圳市人才安居集团有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道2016号招商银行深圳分行大厦27F-29F/27楼-29楼），统一社会信用代码：91440300MA5DFLBQXP。法定代表人：贾保安。委托诉讼代理人：吴卓羲，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈戈伦，广东华商律师事务所实习律师。被告：赵国华，男，汉族，1965年12月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郑丽娟，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧惠，广东商达律师事务所实习律师。原告深圳市人才安居集团有限公司诉被告赵国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴卓羲、陈戈伦，被告赵国华及其委托诉讼代理人郑丽娟、欧惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告关于深圳市南山区房屋的租赁合同关系于2020年6月30日终止；2.判令被告在10日（内）向原告返还深圳市南山区房屋；3.判令被告向原告支付房屋占有使用费15099.56元（按每月7549.78元的标准，自2020年7月1日起计至实际返还房屋之日止，现暂计至2020年8月30日）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年3月27日，深圳市住房和建设局（以下简称市住建局）与被告赵国华签订了《商业用房租赁合同》（合同编号：ＦＣ200904080018），合同约定：市住建局将位于深圳市南山区建筑面积90.33平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用。《商业用房租赁合同》于2013年3月31日到期，因招租方式调整，市住建局原计划在合同租赁期限到期后收回涉案房屋，并公开挂牌招租，但被告提出需要过渡期。2013年7月17日，市住建局与被告就过渡期租赁事项签订了《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》（合同编号：ＦＣ201307020029，以下简称租赁合同），合同约定：被告按照涉案房屋及其附属设施现状继续租用，涉案房屋仅可作办公用途使用；租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止；租赁期内，每一年度月租金在上一年度月租金的基础上上涨3%；合同租赁期限届满，租赁合同终止，涉案房屋实行公开挂牌竞价招租；合同租赁期限届满，被告应在合同期限届满后十日内，结清租金及其他费用后，办理退房手续，并搬出涉案房屋；合同终止后，被告迟延交还涉案房屋的，市住建局有权就逾期返还涉案房屋期间，按照合同终止前的月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。2018年1月1日，根据市政府批示以及《市本级政策性保障性住房商业配套设施移交协议书》、《深圳市住房和建设局深圳市人才安居集团有限公司关于将市本级政策性保障性住房商业配套设施划转移交给市人才安居集团的通知》，市住建局将商业物业或配套设施划转移交给原告，由原告取代市住建局成为商业物业或配套设施的权利人和出租人。2018年1月30日，市住建局、被告和原告签订《商业配套设施出租人主体变更三方协议书》（以下简称三方协议），约定：自2018年1月1日起，租赁合同的甲方主体由市住建局变更为原告，租赁期限延长至2019年12月31日，除另有约定外，被告与原告按照租赁合同约定的权利义务内容履行。2020年3月6日，原告向被告作出《变更租赁期限通知书》，告知涉案房屋租赁合同期限于2019年12月31日届满，由于新冠疫情形势严峻，为避免疫情防控关键时期人员聚集，原租赁合同到期后，租期延长至2020年6月30日，原租赁合同其他条款继续有效。原告于2020年3月15日向被告送达该通知。2020年6月24日，原告向被告作出《关于XXX号房屋到期收铺通知书》，告知涉案房屋租期至2020年6月30日止，被告须于2020年7月10日前，结清租金及其他费用，办理退房手续并腾空涉案房屋。合同终止后，截至目前，被告仍未返还涉案房屋且未按照合同终止前涉案房屋的月租金数额（每月人民币3774.89元）的双倍支付房屋占有使用费，已严重侵犯原告的合法权益。为维护自己的合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》等有关规定及租赁合同约定提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、被告与原告在长期的租赁关系中已经形成以协商补签合同或通知方式进行续租的交易习惯，原告以将近原价一倍的租金价格进行公开竞价招租，有违诚实信用原则，亦与双方一贯的交易习惯不符，属于变相限制被告的优先承租权。2020年初，原告向被告出具了《变更租赁期限通知书》，称因疫情影响，双方租期延长至2020年3月31日届满；2020年3月6日原告又发出另一份《变更租赁期限通知书》，将双方租期延长至2020年6月30日届满。在以上过程中可知，被告已经租赁涉案房屋十余年，无论是市住建局还是原告作为合同主体，房屋租赁合同多次在到期后一段时间内补签合同或由原告出具通知书进行续约，从来没有通过公开挂牌竞价进行续租，租金也是一直按照每年递增3%的标准由原告委托银行进行托收划扣，无须被告进行转账支付，这也是双方一贯的交易习惯。被告认为，虽然租赁合同中约定了到期后要以公开挂牌竞价招租的形式进行续租，但是依据双方长时间的合作交易习惯，已经就续租方式进行了实质性的变更，即变更为双方协商续租期限。作为市住建局合同权利义务的继受者，原告也应当按照双方协商的形式与被告沟通续租事宜，且依据其向被告出具的两份《变更租赁期限通知书》，并未提及要通过公开挂牌竞价才能进行续租，也并未提到2020年6月30日到期后要收回商铺，而是通过原告通知以及被告认可的方式进行租赁关系的延续。二、租赁合同第10.3条与第10.4条明确约定了如合同租赁期限届满，被告未在合同期限届满后十日内及时清退房屋的，原告有权采取必要措施清退被告物品、收回出租房屋。但原告既没有清退物品、收回房屋，也未通过银行托收划扣向被告收取租金或房屋占有使用费，其本质上是故意维持自己房屋被被告占有使用的状况，扩大“房屋占有使用价值损失”，以获取高额占有使用费收益，该部分损失应由原告自行承担。原告主张被告应向其按照原租金双倍标准支付2020年7月1日至今的房屋占有使用费。其中，7月1日至7月10日期间系合同约定的被告清退期，仅应按照原租金标准计算占有使用费；2020年7月11日至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费损失并非因被告原因导致，而是原告有权直接划扣而故意未进行划扣收取。三方协议中仅约定了因被告原因而未按时足额缴纳租金的，被告才应按租赁合同约定标准承担违约责任。因此，原告无权要求被告按照原租金的双倍标准支付房屋占有使用费。即便认为被告在2020年6月30日后继续占用案涉房屋属于违约或者侵权（取决于法院是否认定双方2020年6月30日还保持租赁合同关系），但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”及《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条规定“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任”，在2020年6月30日后被告继续占用涉案房屋，如原告不愿再向被告出租房屋，那么依据双方合同约定，原告完全有权利也有义务在2020年7月10日后将房屋进行清退，即采取积极措施防止损失的扩大。三、依据《深圳市人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》等相关政策、规定，政府在疫情当下对于国有物业均采取减免租金、水电费、税费等政策，对于民办中小微企业进行扶持。但原告作为国有独资企业，不仅不响应国家政策进行减租、降租，还大幅涨租，导致商铺大量空置，造成国有资产流失，造成恶劣的社会影响。综上所述，被告愿意按照原租金标准的103%支付房屋占有使用费，即按照3888.1367元每月的标准支付2020年7月1日至今的房屋占有使用费。被告认为法院判决不应仅仅依据法律法规，也应当考虑到当下的社会状况和政策所向，恳请法院结合被告以上辩述，综合考量本案的法律效应和社会效应，依法判决驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月17日，深圳市住房和建设局（以下简称住建局，甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》（合同编号：ＦＣ201307020029，以下简称租赁合同），约定：甲、乙双方于2012年3月27日签订的《商业用房租赁合同》（合同编号：ＦＣ200904080018）中约定甲方将坐落于深圳市南山区房屋（以下简称涉案房屋）、建筑面积为90.33平方米出租给乙方使用，该合同租赁期限于2013年3月31日到期，因招租方式调整，甲方原计划在合同租赁期限到期后收回出租房屋，并公开挂牌招租，但乙方提出需要过渡期，现甲、乙双方就过渡期出租房屋租赁事项，经协商一致订立本合同；租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，包含首尾两天；租赁期限届满后，甲方不再与乙方自动续签租赁合同，乙方同意提前做好相关准备，并保证按照本合同的约定在租赁期限届满后办理退房手续；租赁期内，每一年度月租金在上一年度月租金的基础上上涨3%；租赁期内各年度月租金具体如下：2013年4月1日至2014年3月31日，该出租房屋租金为建筑面积每平方米每月36.05元，每月租金总额为3256.4元；2014年4月1日至2015年3月31日，该出租房屋租金为建筑面积每平方米每月37.13元，每月租金总额为3354元；2015年4月1日至2016年3月31日，该出租房屋租金为建筑面积每平方米每月38.24元，每月租金总额为3454.2元；租赁期间，乙方应将本合同约定支付的所有租金，于每个日历月的首十日支付；本合同租赁期限届满，租赁合同终止，出租房屋实行公开挂牌竞价招租；在公开挂牌竞价招租时，同等条件下，乙方作为出租房屋原承租人享有优先承租权；本合同租赁期限届满，乙方应在合同期限届满后十日内，结清出租房屋租金及其他应由乙方缴纳的费用后，办理退房手续，并搬出出租房屋；本合同终止（或解除）后，乙方迟延交还出租房屋的，甲方有权就逾期返还出租房屋期间，按照合同终止（或解除）前的月租金数额的双倍向乙方收取房屋占用费，如果房屋占用费仍不足以弥补甲方经济损失的，对不足部分甲方仍有追讨的权利；及其他内容。2018年1月30日，住建局（甲方、原出租方）、被告（乙方、承租方）与原告（丙方、新出租方）签订《商业配套设施出租人主体变更三方协议书》（以下简称三方协议），约定：甲、乙双方于2013年7月17日就龙祥苑A栋0109签订了租期为2013年4月1日至2016年3月31的租赁合同，本协议三方同意，自2018年1月1日起，原甲、乙双方就租赁物业签订的商业用房租赁合同出租人和安全生产责任书的甲方主体由甲方变更为丙方；丙方继受甲方在租赁合同中的权利和义务，乙丙双方同意双方租赁关系期限延长至2019年12月31日，除本协议另有约定外，乙丙双方按照租赁合同约定的权利义务内容履行；乙方应按照租赁合同约定向甲方缴纳租金至2017年12月31日，自2018年1月1日起，在未重新签订租赁合同前，乙方应按照租赁合同约定直接向丙方缴纳租金；如因乙方原因导致未按时足额缴纳租金的，乙方应按有关规定及合同约定承担违约责任；及其他内容。2020年3月6日，原告通过深圳市房屋租赁运营管理有限公司向被告作出《变更租赁期限通知书》，告知涉案房屋租赁合同期限于2019年12月31日届满，由于新冠疫情形势严峻，为避免疫情防控关键时期人员聚集，原租赁合同到期后，租期延长至2020年6月30日，原租赁合同其他条款继续有效。原告提交的快递查询记录显示被告于2020年3月15日签收该通知书。原告向本院提交深圳市房屋租赁运营管理有限公司于2020年6月24日向被告出具《关于XXX号房屋到期收铺通知书》，以及原告通过深圳市房屋租赁运营管理有限公司委托律师于2020年7月24日向被告邮寄律师函等证据，拟证明原告通过案外人深圳市房屋租赁运营管理有限公司、律师告知涉案房屋租期至2020年6月30日止，要求被告于2020年7月10日前，结清租金及其他费用，办理退房手续并腾空涉案房屋，因被告仍未返还涉案房屋，同时要求被告按照双倍租金标准向原告支付自2020年7月1日起至实际搬离之日止的占有使用费。被告对上述证据三性均不予认可，其表示并未实际收到以上文书及送达材料，相关物流动态显示是协议信箱签收，并不能证明被告确实知晓、收到以上文书材料。另上述证据的发出主体为深圳市房屋租赁运营管理有限公司和深圳市房屋租赁运营管理有限公司的委托律师，原告也并未提供对该公司有效的授权委托材料，不能证明该公司为本案纠纷相关主体。为证明原告改变交易习惯以将近原价一倍的价格进行公开竞价招租，变相限制被告的优先承租权，以及被告银行账户有足够余额让原告进行托收划扣，被告提交了2020年6月23日深圳市人才安居集团有限公司XXX栋0109号招租公告、赵国华银行流水予以证明。原告对上述证据三性均予以认可，但表示对证明内容不予认可，是原告发布的招租公告，无法证明有无当事人参与竞价。庭审中，原、被告双方确认原租赁期限于2019年12月31日届满后，被告继续按照原租金标准（2020年度每月租金总额3774.89元）向原告支付租金，在2020年6月30日前被告没有欠缴原告租金，同时原告已经减免被告2020年2月至3月租金。但被告辩称，根据《深圳市人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》以及《深圳市南山区人民政府关于印发南山区携手企业勠力同心共渡难关坚决打赢疫情防控阻击战专项支持措施的通知》的相关规定，原告作为国有独资企业不仅未响应国家号召进行减租、降租以扶持民办企业经营，反而涨租，与政府相关政策相违背。另被告至今仍在占有使用涉案房屋。本院认为，2013年7月17日，深圳市住房和建设局与被告签订的《过渡期商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，应依约履行合同义务。在租赁合同于2016年3月31日届满后，被告继续承租涉案房屋，住建局没有提出异议，双方形成不定期租赁关系。2018年1月30日，深圳市住房和建设局与原、被告三方签订的《商业配套设施出租人主体变更三方协议书》系住建局经被告同意，将其在租赁合同中的权利义务一并转让给原告，双方租赁关系延长至2019年12月31日，原告取代住建局成为涉案租赁关系的出租方，依约享有权利履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同已于2019年12月31日到期终止，双方未续签合同，被告继续使用房屋并支付租金，原告未对被告继续使用涉案房屋的行为提出异议，故租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系中，双方有权随时要求解除租赁合同。本案中，原告分别于2020年3月6日、2020年6月24日、2020年7月24日通过案外人深圳市房屋租赁运营管理有限公司、律师通知被告租赁合同于2020年6月30日到期，被告对此也知悉，故双方租赁关系于2020年6月30日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应向原告返还涉案房屋。因此，关于原告要求确认租赁合同关系解除及被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院均予以支持。关于原告主张的被告自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止按照双倍租金标准向原告支付房屋占用费。本院认为，原告分别于2020年3月6日、2020年6月24日、2020年7月24日通过案外人深圳市房屋租赁运营管理有限公司、律师通知被告租赁合同于2020年6月30日到期，被告也最早于2020年3月15日知晓并签收相关文件。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁中，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，而原告主张被告自2020年7月1日起双倍支付房屋占用费，实际上已给予被告合理的搬迁期限，本院予以照准。逾期搬离的，按照租赁合同约定，原告有权就逾期返还涉案房屋期间按照合同解除前的月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。被告辩称双倍租金过高，请求按照租金上浮3%的标准计算房屋占用费。对此，本院认为，租赁合同约定承租人在租赁期届满后逾期搬离房屋应双倍支付租金，这属于违约金条款，承租人主张双倍租金过分高于逾期搬离造成的损失，请求适当减少的，应当就违约金过高的主张承担举证责任。本案中，被告未能提交证据予以证明，故其抗辩主张本院不予采纳。因被告至今仍占有使用涉案房屋，故被告应按照双倍租金标准即每月7549.78元（3774.89元×2）向原告支付自2020年7月1日起至本院判决确定返还房屋之日止的房屋占用费。另，根据国务院部委联合制定的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》以及深圳市的相关规定，原告作为国有企业，应贯彻落实上述文件，免除被告3个月租金，现原告仅免除了被告2020年2月至3月租金，故本院酌定原告应再免除被告1个月租金即2020年4月租金3774.89元，该免除租金在被告应支付的房屋占用费中进行扣减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市人才安居集团有限公司与被告赵国华关于深圳市南山区房屋的租赁合同关系于2020年6月30日解除；二、被告赵国华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市人才安居集团有限公司返还深圳市南山区房屋；三、被告赵国华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市人才安居集团有限公司支付2020年7月1日起至本院判决确定返还房屋之日止的房屋占用费（按每月7549.78元计算，扣减1个月租金即2020年4月租金3774.89元）；四、驳回原告深圳市人才安居集团有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费88.74元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  谭素青二〇二一年一月十一日书记员  胡海燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。