辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7155号原告：杨林，男，1981年8月1日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告:张恒田，男，1970年2月19日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。原告杨林与被告张恒田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨林到庭参加了诉讼。被告张恒田经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金6000元（2020年2月、3月、4月的租金）；2、请求判令被告支付原告房屋租金迟延履行利息，结算至实际付清之日止。（计算方式为6000元×20％÷360天×天数）；3、请求判令被告支付原告房屋租赁违约金4000元（依据合同约定）；4、请求判令被告支付原告替被告垫付的水费273元、电费320.5元、煤气费177.6元，垃圾处理费12元、电梯费24元，共计807.1元；5、请求判令被告支付原告，在租赁期间被告尚未未缴纳的房屋水、电、煤气费用迟延履行利息，结算至实际付清之日止。（计算方式为垫付费用减去电梯费后771.1元×20％÷360天×天数）。事实与理由：2019年4月，原告发布了租房信息，被告张恒田与原告达成合意，愿意租赁原告位于中山区的房屋。经过协商一致，原告与被告之间于2019年4月26日签订了《个人房屋租赁合同》，约定房屋租金为2000元/月，共计24000元，分4期交纳，每期交纳3个月房租，押金2000元。签订合同后，被告以现金方式支付了第一期租金及押金共8000元。根据《个人房屋租赁合同》中约定，被告本应于2019年7月4日支付第二期房租，但被告不遵守合同约定，认为自己应当于8月份交纳房租。原告因琐事缠身，没有时间处理此事，于是同意被告8月份交纳房租，被告于8月7日交纳第二期房租。因为有了延期交付房租的先例，第三期开始（10月），被告经常以各种理由拖延交纳房租时间，更提出了要按月支付的要求。原告本着协商解决实际问题的原则，认为被告存在一定的难处，同意被告按月支付租金。其中，因暖气管道漏水出现问题，原告予以及时修复，并与被告协商免除11月份房租。此后，被告分别于2019年12月2日、2020年1月12日支付当月房租。2020年2月以后，被告以各种理由不交纳房租，在此期间原告与被告进行多次协商未果，2020年4月12日，被告给原告提供了书面情况说明。2020年5月9日，被告打来电话表示10号不能交纳房租。2020年5月10日，被告书面签订了欠条，承认拖欠原告租金事实，约定了2020年6月30日为最终还款日期，如超过还款日期被告愿意承担违约责任。此外原告与被告口头约定了被告应当于12日搬出原告所出租的房屋。2020年5月12日，因被告不配合，原告报警寻求警方帮助，在警方的调解下，被告表示配合完成房屋交接。2020年6月30日，被告仍表示不能还款。截止起诉之日，被告仍没有偿还所欠房租。请贵院依法公正判决。理由：1、被告拖欠原告租金三个月，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第109条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第114条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算办法。第226条规定:承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告在2020年5月10日签订欠条，至今未支付租金，被告应当偿还原告租金6000元及逾期（逾期利息暂时计算至2020年7月30日为100元）。2、被告应当支付原告违约金4000元。原告与被告签订的《个人房屋租赁合同》中第五款合同解除及违约责任中第三条约定，一方迟延履行合同义务超过15天或致使合同目的不能实现的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方按照月租金双倍的标准支付违约金。3、被告应当支付原告水费273元、电费320.5元、煤气费177.6元，垃圾处理费12元、电梯费24元，共计807.1元本案中被告自4月起，未曾交纳上述费用，根据《个人房屋租赁合同中第五款合同解除及违约责任中第二条约定乙方要求提前解除合同的，应提前书面告知对方，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，且乙方所拖欠租金、水电费、物业管理费等应付费用仍须支付。被告在欠条中明确确认了具体水表数、电表数、煤气表数，原告有照片为证，电梯费为原告房屋所在地小区固定费用，垃圾处理费由大连市公共事业联合收费有限公司固定收取。被告张恒田经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明，2019年4月26日，原告杨林为出租方（甲方）与被告张恒田承租方（乙方）签订了《个人房屋租赁合同》，原告将其所有的位于中山区房屋出租给被告、租赁期从2019年5月5日起至2020年5月4日止。租金为每月贰仟元，按季度支付。租赁押金贰仟元。乙方的义务（3）约定，租赁期间，应依据合同约定期限按时交租，乙方如延期交付租金达七天，或故意欠交管理费、水电费等达二个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，并没收乙方支付的租赁押金。合同中第五条合同解除及违约责任，约定，任何一方迟延履行合同义务，违约方按照月租金双倍的标准支付违约金。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告，被告向原告支付首期租金6000元及押金2000元。后被告于2019年12月2日、2020年1月12日支付当月房租。原告认可免除被告11月份房租。2020年4月12日，被告向原告出具的书面说明中载明：因受疫情影响，欠房东2、3、4月份的房租，经协商，初步定于2020年5月10日结清房租、水电，腾房，如有意外，腾房延期，房租结清（2、3、4），如10日后未能腾房，10日后的房租缴纳形式再议。2020年5月10日，被告为原告出具欠条，载明：由于个人原因，截止2020年5月10日，本人尚欠杨林2020年2月、3月、4月房租，共计金额6000元及拖欠的水费、电费、煤气费（以实际表数为准进行计算），经双方协商约定2020年6月30日前全部还清。如果超过约定日期仍未偿还，愿按年利率20%计付逾期利息。同时本人自愿承担因追缴欠款所产生的一切经济损失（包括但不仅限于诉讼费、律师费、误工费、交通费等）。水表数：1983、电表数22538.57、煤气表数：1780。2020年5月12日，原、被告双方完成房屋交接。2020年6月15日，大连市公用事业联合收费处收取案涉房屋水费193.20元、城市污水处理费79.8元、电费320.5元、垃圾处理费12元，合计605.5元。被告至今未向原告支付所欠租金及水费、电费、垃圾处理费。原告收取被告的2000元押金未予返还被告。本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人房屋租赁合同》、房地产权证、银行流水、欠款说明、欠条、水表、电表、煤气表照片、大连市公用事业联合收费有限公司收费凭证、短信记录截图、录音、录像及原告的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应当采信。本院认为，原告杨林与被告张恒田签订的《个人房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其中未违反法律、行政法规的强制性规定部分当属合法有效，双方均应恪守，违反合同约定的应依法承担违约责任。根据被告出具的说明及欠条可以证明其欠付原告三个月租金，故原告要求被告支付租金6000元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告给付其垫付的水费273元、电费320.5元、煤气费177.6元，垃圾处理费12元、电梯费24元，共计807.1元一节，其中水费273元、电费320.5元、垃圾处理费12元，事实清楚、证据充分，本院予以支持；但煤气费177.6元、电梯费24元，证据不足，本院不予支持。本案中，原、被告双方约定的月租金双倍违约金有效，故关于原告要求被告支付违约金4000元一节，本院予以支持。因合同中约定的押金的处理方式与约定违约金部分发生重合，从合同押金的设立目的分析，是确保合同全面正确合理的履行，并预先设立押金以确保合同履行中房屋及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，故其性质不属于惩罚性质的约定违约金，故此押金的处理约定与法不符，应为无效，故应扣除被告尚在原告处的押金2000元。关于原告主张按欠付租金6000元及垫付各种费用807.1元总和的年利率20%计算利息一节，因违约金足以弥补原告的该利息损失，故本院不予支持。被告张恒田经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张恒田给付原告杨林租金6000元及违约金4000元，合计10000元，扣除被告尚在原告处的押金2000元外，被告尚应给付原告8000元；二、驳回原告的其他诉讼请求；上述被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由原告负担10元、由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  周 倩人民陪审员  辛淑芹人民陪审员  张 平二〇二一年一月十五日书 记 员  杨 颖