广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初6602号原告：肇庆市湖滨实业发展总公司，住所地广东省肇庆市端州区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××884Y。法定代表人：梁志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：林霖、冼嘉华，广东君鼎律师事务所律师。被告：夏少斌，男，1988年8月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区××××××××××××。原告肇庆市湖滨实业发展总公司与被告夏少斌租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，于同年12月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林霖、冼嘉华到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2019年11月20日签订的《租赁合同》（文明路小岛商场第39卡商铺），被告立即腾退所租赁的商铺，被告所支付的4350元押金原告不予退还，被告立即向原告支付商铺租金5800元，水电垃圾费966.41元，并从起诉之日起计收逾期违约金，违约金以所拖欠的款项为计算本金，以15.4%的年利率算至款项还清之日（上述款项暂计至起诉之日，以后的计清至款项还清之日为止）；2.请求解除原告与被告于2019年11月20日签订的《租赁合同》（文明路小岛商场第40卡商铺），被告立即腾退所租赁的商铺，被告所支付的3600元押金原告不予退还，被告立即向原告支付商铺租金4800元，水电垃圾费485元，并从起诉之日起计收逾期违约金，违约金以所拖欠的款项为计算本金，以15.4%的年利率算至款项还清之日（上述款项暂计至起诉之日，以后的计清至款项还清之日为止）；3.请求解除原告与被告于2019年11月20日签订的《租赁合同》（文明路小岛商场第41卡商铺），被告立即腾退所租赁的商铺，被告所支付的4500元押金原告不予退还，被告立即向原告支付商铺租金6000元，水电垃圾费2875.84元，并从起诉之日计收逾期违约金，违约金以所拖欠的款项为计算本金，以15.4%的年利率算至款项还清之日（上述款项暂计至起诉之日，以后的计清至款项还清之日为止）；4.请求被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确上述诉讼请求中的水电费、垃圾费计算至2020年9月30日，商铺租金计算至被告腾退之日；上述诉讼请求中的15.4%的年利率是指同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍。事实与理由：2017年6月19日，原告与覃能坚分别签订三份《租赁合同》，约定原告将文明路小岛商场第39卡、40卡和41卡商铺出租给覃能坚。2019年11月20日，覃能坚将上述商铺租赁权及商铺押金转让给被告，被告从此承接上述租赁合同的权利和义务。原告与被告于2019年11月20日签订《租赁合同》（文明路小岛商场第39卡商铺），合同约定原告将文明路小岛商场第39卡商铺出租给被告；租期为5年，从2017年7月1日起至2022年6月30日为止；每月的租金为1450元；水电费按肇庆市价格标准每月计收；签合同之日，被告应向原告支付3个月租金即4350元作为履约保证金，履约保证金不得转替租金；被告应缴纳的租金和水电费每月10号由银行代扣，若被告账户余额不足造成缴费不成功，则被告视为违约，被告需按每日5%的标准支付逾期违约金，若超期10天，原告有权解除合同收回商铺，追交所欠款并获得乙方合同履约保证金；被告拖欠租金一个月以上的视为违约，原告可单方解除合同，收回出租的铺位，没收合同履约保证金。原告与被告于2019年11月20日签订《租赁合同》（文明路小岛商场第40卡商铺），合同约定原告将文明路小岛商场第40卡商铺出租给被告；租期为5年，从2017年7月1日起至2022年6月30日为止；每月的租金为1200元；水电费按肇庆市价格标准每月计收；签合同之日，被告应向原告支付3个月租金即3600元作为履约保证金，履约保证金不得转替租金；被告应缴纳的租金和水电费每月10号由银行代扣，若被告账户余额不足造成缴费不成功，则被告视为违约，被告需按每日5%的标准支付逾期违约金，若超期10天，原告有权解除合同收回商铺，追交所欠款并获得乙方合同履约保证金；被告拖欠租金一个月以上的视为违约，原告可单方解除合同，收回出租的铺位，没收合同履约保证金。原告与被告于2019年11月20日签订《租赁合同》（文明路小岛商场第41卡商铺），合同约定原告将文明路小岛商场第41卡商铺出租给被告；租期为5年，从2017年7月1日起至2022年6月30日为止；每月的租金为1500元；水电费按肇庆市价格标准每月计收；签合同之日，被告应向原告支付3个月租金即4500元作为履约保证金，履约保证金不得转替租金；被告应缴纳的租金和水电费每月10号由银行代扣，若被告账户余额不足造成缴费不成功，则被告视为违约，被告需按每日5%的标准支付逾期违约金，若超期10天，原告有权解除合同收回商铺，追交所欠款并获得乙方合同履约保证金；被告拖欠租金一个月以上的视为违约，原告可单方解除合同，收回出租的铺位，没收合同履约保证金。但截止至起诉之日，被告尚拖欠原告上述三个商铺的2020年5月份租金、2020年7月份租金、2020年8月份租金、2020年9月份租金，上述商铺尚欠的租金共计16600元（其中39卡商铺尚欠5800元，40卡商铺尚欠4800元，41卡商铺尚欠6000元）；拖欠上述三商铺2020年5月份至2020年9月份的水电垃圾费共计4327.25元。（其中39卡商铺尚欠966.41元，40卡商铺尚欠485元，41卡商铺尚欠2875.84元）。原告曾于2020年7月15日向被告发出《租金水电费催缴通知书》以及于2020年8月12日发出《商铺收回通知》进行催告，但经过原告书面催告后，被告依然拖欠租金以及水电垃圾费。被告无故拖欠租金以及水电垃圾费的行为已经构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第一条第5项，以及第二条第9项第3点的规定，被告需支付逾期违约金，原告有权解除合同收回商铺，并没收被告缴纳的合同履约保证金。综上所述，被告未准时缴纳租金和水电垃圾费的行为已经违反了合同，对原告的权益造成损害，理应承担违约责任。被告没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，原告（出租方、甲方）与覃能坚（承租方、乙方）就肇庆市××××岛商场第39、40、41号商铺租赁事宜分别签订三份《商铺租赁合同》，三份合同均约定甲方将上述三商铺租赁给乙方作商铺经营使用，商铺租期为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，合同还约定了租金、履约保证金、水电费计收、商铺管理、经济责任等条款。同日，覃能坚依约向原告支付了上述第39号商铺的履约保证金4350元、第40号商铺的履约保证金3600元、第41号商铺的履约保证金4500元，原告亦向覃能坚分别出具收款收据。2019年11月20日，覃能坚经原告同意将上述商铺的租赁权转让给被告，并与被告签订《转让租赁权的协议》约定覃能坚自愿将肇庆市××××岛商场第39、40、41卡商铺的租赁权从2019年11月20日起转让给被告，转让后原《商铺租赁合同》的一切权利和义务由被告负责。覃能坚在其缴交履约保证金的三份收款收据上书写“在2019年11月20日履约保证金转让给夏少斌”及签名按捺指模予以确认。2019年11月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就涉案三间商铺的租赁分别另行签订三份《商铺租赁合同》，约定租赁用途为经营海鲜干货、土特产；租期自2017年1月至2022年6月30日止；甲乙双方签订租金及水电费银行代扣协议，租金水电费每月10号由银行代扣，由于乙方账户余额不足造成划款不成功，甲方视违约有权向乙方每天加收5%滞纳金，由银行代扣，超期10天，视为乙方违反本合同，甲方有权解除合同收回商铺，追交所欠款并获得乙方合同履约保证金；水电费计收：电费按电费单价（本市商业用电标准价格+0.2元/度的变损费）×每月实际用电量计收，水费按本市商业水价×每月实际用水量计收，水电费均按月计收；乙方拖欠租金1个月以上的，视作违约，甲方可单方解除合同，收回出租的铺位，没收合同履约保证金，一切损失和法律后果由乙方承担；其中，第39号商铺的租金为1450元，签合同之日，乙方一次性向甲方缴交三个月租金作为合同履约保证金4350元；第40号商铺的租金为1200元，签合同之日，乙方一次性向甲方缴交三个月租金作为合同履约保证金3600元；第41号商铺的租金为1500元，签合同之日，乙方一次性向甲方缴交三个月租金作为合同履约保证金4500元。被告在上述三份《商铺租赁合同》落款处书写的联系电话均是132×××××333。被告承租涉案三间商铺后依约交租至2020年4月，自2020年5月起开始拖欠租金、水电费、垃圾费。原告在2020年7月17日向被告送达《租金水电费催款通知书》，告知被告截至2020年7月15日已欠缴第39、40、41卡商铺2020年5月、6月、7月租金水电合计费用共10438.07元，并要求被告在2020年7月20日前清缴拖欠的租金及费用，如再拖欠租金原告将收回租赁场地，并追究被告违约责任及经济赔偿责任。被告收到上述通知后没有交租也没有交还租赁商铺。原告因催收无果遂于2020年10月9日诉至本院。诉讼中，原告确认受疫情影响减免了涉案商铺1个月租金（2020年6月），对其主张的租金水电等提供如下欠费明细表：表一（第39卡商铺欠费明细表）月份租金（元）垃圾费上月初水表数上月底水表数实用量水费上月初电表数上月底电表数实用量电费水电和垃圾费用合计(元)5月14502512412625.2829083027119148.75179.036月02512612937.9230273164137171.25204.177月145025129134513.231643339175218.75256.958月145025134138410.5633393508169211.25246.819月145025138142410.5635083660152190225.56合计58001112.52表二（第40卡商铺欠费明细表）月份租金（元）垃圾费上月初水表数上月底水表数实用量水费上月初电表数上月底电表数实用量电费水电和垃圾费用合计(元)5月1200250337.92000032.926月02533000000257月12002533000000258月12002533000000259月1200253300000025合计4800132.92表三（第41卡商铺欠费明细表）月份租金（元）垃圾费上月初水表数上月底水表数实用量水费上月初电表数上月底电表数实用量电费水电和垃圾费用合计(元)5月1500250000246927572883603856月0250000275730693123904157月1500250000306935414725906158月150025000035414180639798.75823.759月150025000041804765585731.25756.25合计60002995诉讼中，原告分别在2020年7月14日16:34时、9月1日16：32时通过微信方式向被告（微信号：Bin-55888;绑定手机号132×××××333）发送6月、7月和9月欠费（包括租金、水电费、垃圾费）明细表，被告分别在2020年7月14日16:43时、9月1日16：32时回复“收到”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院传票传唤既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对原告起诉提交的证据，因无影响证据证明效力的因素存在，且原告保证其所提供的证据真实，故本院予以采信。原、被告于2019年11月20日签订的三份《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告应按约定履行各自的义务。关于合同解除及要求被告腾退租赁商铺的诉讼请求。被告自2020年5月起没有如期交租和支付相关费用，按原、被告双方签订的三份《商铺租赁合同》约定“乙方拖欠租金1个月以上的，是做违约甲方可单方解除合同，收回出租的商铺”，原告请求解除原、被告于2019年11月20日签订的三份《商铺租赁合同》及要求被告腾退租赁商铺理据充分，本院均予支持。关于合同解除后拖欠租金、相关费用及违约金的认定和处理。如上所述，原、被告订立的三份《商铺租赁合同》因原告依约行使解除权被解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”之规定，由于被告违约，合同解除后，被告除需按约定向原告支付拖欠的租金、其他费用外，还需承担违约责任。（一）对拖欠租金、相关费用的认定和处理。根据原告在2020年7月17日向被告送达《租金水电费催款通知书》所载，被告截至2020年7月15日已欠缴第39、40、41卡商铺2020年5月、6月、7月租金水电合计费用共10438.07元（6月租金已减免）。被告收到该通知书后和收到原告微信所发送的欠费明细表后均未提出异议，视为其确认通知书和欠费明细表所载的欠费数额。为此本院确认被告自2020年5月起至2020年9月30日期间拖欠第39号商铺租金5800元（1450元/月×4个月）、水电及垃圾费1112.52元；拖欠第40号商铺租金4800元（1200元/月×4个月）、水电及垃圾费132.92元；拖欠第41号商铺租金6000元（1500元/月×4个月）、水电及垃圾费2995元。由于被告就三涉案商铺的租赁分别向原告缴交了履约保证金4350元、3600元、4500元，该保证金是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金，因此被告所缴交的合同保证金应先用作冲抵拖欠租金，原告要求不退还三涉案商铺的押金（履约保证金）的请求，本院不予支持。以保证金冲抵拖欠的租金后，截至2020年9月30日被告还需向原告支付第39号商铺租金1450元、第40号商铺租金1200元、第41号商铺租金1500元。2020年9月30日之后的租金，被告仍需按合同约定的标准向原告计付至腾退商铺之日止。原告关于租金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。此外，原告现所主张第39号商铺的水电费及垃圾费966.41元、第41号商铺的水电费及垃圾费2875.84元，均在被告欠付的商铺水电费、垃圾费数额范围内，本院予以支持。原告所主张第40号商铺的水电费及垃圾费485元，超出被告所欠的商铺水电费、垃圾费数额132.92元，故对其合理部分，本院予以支持。（二）关于违约责任的认定和处理。根据原、被告签订的三份《商铺租赁合同》约定“甲乙双方签订租金及水电费银行代扣协议，租金水电费每月10号由银行代扣，由于乙方账户余额不足造成划款不成功，甲方视违约有权向乙方每天加收5%滞纳金”，该滞纳金实际是逾期违约金，原告据此向被告主张逾期违约金合理有据，但由于约定的违约金标准过高，原告主张按同期一年期贷款市场报价利率3.85%（LPR）标准四倍15.4%计算符合法律规定，本院予以采纳。因被告自2020年5月开始拖欠上述三间案涉商铺的租金及水电、垃圾费，故被告应从逾期之日即2020年5月11日起，分别以每月所欠的租金及水电、垃圾费为基准，从每月11日起按贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍即年利率15.4%计付违约金至其付清租金及水电、垃圾费之日止。原告有关违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市湖滨实业发展总公司与被告夏少斌于2019年11月20日签订的三份《商铺租赁合同》（租赁标的为广东省肇庆市端州区××××岛商场第39、40、41号商铺）。二、被告夏少斌在本判决发生法律效力之日起七日内腾退并交还广东省肇庆市端州区××××岛商场第39、40、41号商铺给原告肇庆市湖滨实业发展总公司。三、被告夏少斌在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市湖滨实业发展总公司支付广东省肇庆市端州区×××××××××××××拖欠的租金1450元、水电及垃圾费966.41元（上述租金、水电及垃圾费暂计至2020年9月30日），2020年10月1日之后至被告腾退商铺之日止的租金按照1450元/月计付。四、被告夏少斌在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市湖滨实业发展总公司支付广东省肇庆市端州区×××××××××××××拖欠的租金1200元、水电费和垃圾费132.92元（上述租金、水电费、垃圾费暂计至2020年9月30日），2020年10月1日之后至被告腾退商铺之日止的租金按照1200元/月计付。五、被告夏少斌在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市湖滨实业发展总公司支付广东省肇庆市端州区×××××××××××××拖欠的租金1500元、水电费和垃圾费2875.84元（上述租金、水电费、垃圾费暂计至2020年9月30日），2020年10月1日之后至被告腾退商铺之日止的租金按照1500元/月计付。六、被告夏少斌在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市湖滨实业发展总公司支付逾期违约金（违约金从2020年5月11日起，分别以每月所欠的租金、水电费、垃圾费总额为基准，从每月11日起按年利率15.4%计付违约金至被告付清租金、水电费、垃圾费之日止）。七、驳回原告肇庆市湖滨实业发展总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2517.5元（原告已预交），由原告肇庆市湖滨实业发展总公司负担1904.65元，被告夏少斌负担612.85元。被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告迳付612.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二一年一月二十一日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖