广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初26733号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区×××××××之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914×××××××××××546F。法定代表人：杨卓南，总经理。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：冯涛，男，1971年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区××××××××××××，公民身份号码370××××××××××××339。委托诉讼代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告冯涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人王玉倩、张子扬，被告委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年5月25日的物业管理20981.94元以及违约金（违约金计算方法：以14140元为基数从2020年4月6日起计，以6841.94元为基数从2020年5月6日起计，均按每日千分之三的标准计算）。案件审理过程中，利和物业公司向本院申请将诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年5月15日的物业管理20981.94元以及违约金（违约金计算方法：以14140元为基数从2020年4月6日起计，以6841.94元为基数从2020年5月6日起计，均按每日千分之三的标准计算）。事实和理由：被告与中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）于2017年4月28日签订《商铺租赁合同》以及《中山利和广场商铺租赁补充协议》，约定被告承租中山市×××××××××××××××××。原告与被告签订《物业管理服务协议》，协议约定的主要内容有：1.原告为被告承租的中山市××××××××××524-525号商铺提供物业管理服务，服务期限是2017年4月28日至2020年4月27日；2.被告应当按每月每平方米35元的标准向原告支付物业管理费；3.逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告在租赁合同期满后继续占用商铺至2020年5月25日，且拖欠物业管理服务费。被告冯涛辩称，1.2020年2月1日至2020年3月9日期间，被告受疫情影响客观上不能营业，不能享受原告物业服务；2020年3月9日后原告未能按正常标准履约，物业管理费应于相应减少。原告与被告约定物业管理费每月每平方米35元中，包含了服务费15元和能源费20元，能源费包括公共区域电费、水费、电梯费及中央空调费。疫情期间，利和购物中心从2020年1月23日至3月8日期间停止营业，被告因不可抗力未享受原告所提供的能源，原告也未消耗约定能源，原告主张疫情期间的该部分物业管理费没有任何依据；2020年3月9日恢复营业后，利和购物中心的人流量也远低于疫情前的水平，其电梯等能源消耗也远低于正常能耗，鉴于利和物业公司收取的物业管理费大部分为能源费，疫情期间能耗降低，利和物业公司收取的物业管理费也应当相应的调低。2.被告未及时支付2020年4月1日至2020年5月15日期间物业管理费不能视为被告违约，原告主张的违约金无依据。根据双方协议第十三条：由于不可抗力造成本协议执行的延迟视为可谅解的延迟。由于新冠肺炎的影响，被告在长达两个月的时间里无法使用承租物业，也未享受原告提供的物业管理服务。2020年3月底复工后，由于疫情仍处于防控阶段，整个餐饮业受影响巨大，至今仍未恢复元气，被告出现严重亏损，多次与原告及出租人申请请求减免租金及物业管理费，但均未获得同意。在2020年5月15日出租人围蔽物业被告终止经营时，尚有共计34340元（含水电周转金）的押金存于原告处，与被告应缴未缴物业管理费基本相当，且被告对物业管理费一直在与原告进行协商。被告受疫情这一不可抗力的影响未再支付2020年2月1日以后的物管费，应被视为“可谅解的延迟”，原告向被告主张违约金与协议条款相悖。3.被告所支付的物业管理保证金及水电周转费共34340元，在冲抵原告应收取的物业管理费后如有结余，应由原告向被告返还。被告未交自2020年2月1日以来的租金及物业管理费有法定事由，不属可致租赁合同及物业管理服务协议可以终止的违约事项，原告没收被告保证金无事实和法律依据。双方就本案提交了证据，本院组织双方交叉质证后，经核原件附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，利和物业公司作为甲方与乙方冯涛签订《利和广场购物中心物业管理服务协议》，约定：租赁单元利和广场购物中心5层524、525单元，租赁面积建筑面积404平方米；物业管理费的收费标准为：每月每平方米35元（按承租单元的建筑面积计算），其中物业服务费每平方米每月15元，能源费（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费用）每平方米每月20元，乙方承租单元建筑面积404平方米，每月应缴的物业管理费为14140元；物业管理费按月结算，其中计算期限不足1个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴，乙方应于每月5日前（节假日顺延）向甲方交纳相关费用；乙方接收物业时，须交清相关费用，预收管理费保证金（押金）2个月，该押金待乙方退组时予以无息退还，预收水电周转金15元/平方米，该周转金待乙方退租时予以无息退还；乙方在接收租赁单元时，须向甲方交纳水电周转金15元/㎡，合计6060元，水电周转金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约，或本协议终止时乙方无任何拖欠水电气费的情况下，由甲方在5个工作日内无息返还乙方；如乙方逾期缴纳物业管理费及其它应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金。协议还约定了其他相关内容。另查明，庭审中，利和物业公司与冯涛共同确认，冯涛向利和物业公司缴纳了水电周转金6060元，物业管理押金28280元，合计为34340元，冯涛应支付的水电费为7185.89元。冯涛从2020年2月起未支付物业管理费；2020年5月16日，冯涛从租赁物中搬离。利和物业公司向本院明确表示，其已将冯涛所缴纳的物业管理押金28280元抵扣2020年2月、3月的物业管理费，现在诉请的是2020年4月1日至2020年5月15日的物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。利和物业公司与冯涛签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。2020年2月至6月，受新冠病毒疫情的影响，相当普遍的商户停业或收入大幅减少，导致履行能力严重受损，要求冯涛继续按照协议的约定标准支付物业费对其明显不公平，本院根据公平原则将疫情期间物业管理费调整为按原收费标准的75％的标准即：每月的物业管理费为10605元（404平方米×35元/平方米/月×75%），2020年2月1日至2020年5月15日期间共3个半月的物业管理费共为37117.5元（10605元×3.5个月）收取。同上，因受疫情的影响，导致冯涛履行能力严重受损，没有按约定期限支付物业管理费，本院认为本案冯涛的迟缓交付物业管理费属受疫情影响的不可抗力所致，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，冯涛不应承担违约责任；冯涛所交物业管理费保证金34340元不应没收，在扣减电费7185.89元后，余款29931.61元（34340元-7185.89元）可抵扣物业管理费，抵扣之后冯涛尚欠物业管理费7185.89元（37117.5元-29931.61元）。综上，利和物业公司诉请判令冯涛支付物业管理费7185.89元部分，理据充分，本院予以支持；超出部分，缺乏理据，本院不予支持。关于违约金问题。利和物业公司还主张冯涛应向其支付违约金，本院认为，如前所述，因疫情的影响，冯涛迟延支付物业管理费的行为不构成违约，利和物业公司诉请判令冯涛按照合同约定的利率向其支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。但本院同时认为，利和物业公司主张的违约金实际为利息损失，从2020年5月16日起，冯涛应当按当时LPR的标准即年利率3.85%的标准向利和物业公司支付所欠物业管理费的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告冯涛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月15日期间尚欠的物业服务费7185.89元及利息（利息计算方法：以7185.89元为基数，按年利率3.85%的标准从2020年5月16日起至清偿之日止）。二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元（原告已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担349元，由被告冯涛负担93元（被告冯涛负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉人民陪审员  莫晓雯人民陪审员  袁炳中二〇二一年一月十二日书 记 员  雷绮婷林雪莲