海南省澄迈县人民法院执行裁定书（2021）琼9023执异12号异议人（案外人）：詹斯，男，汉族，住海南省文昌市。申请执行人：辛向伟，男，汉族，住河北省保定市北市区。委托诉讼代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。被执行人：澄迈阳光投资有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛阳光花苑。法定代表人：聂仲根，董事长。委托诉讼代理人：肖慧芳，澄迈阳光投资有限公司员工。委托诉讼代理人：皮立明，澄迈阳光投资有限公司员工。本院在执行申请执行人辛向伟与被执行人澄迈阳光投资有限公司（以下简称阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案中，异议人詹斯于2021年1月7日向本院提交执行异议申请书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人詹斯称，2011年11月4日，被执行人与异议人达成出售涉案房屋的合意，约定被执行人以500万元的价格将海南澄迈老城经济开发区盈滨半岛阳光花苑A2、A3幢别墅（下称涉案房屋）出售给异议人，异议人根据被执行人的指示已将涉案两套房产的房款全额支付给莫南雄和许环雄，同年11月25日，双方签订《商品房买卖合同》，并依法办理了房屋预售备案登记，备案登记号：A2栋别墅备案号为10812；A3栋别墅备案号为10811。2013年6月，被执行人向异议人交付涉案房屋，但迟迟未按合同约定为异议人办理涉案房屋产权证，异议人催告无果后向海南仲裁委员会提起仲裁，要求被执行人为异议人办理过户登记手续，仲裁委于2017年4月25日受理。仲裁审理过程中，异议人发现涉案房屋存在他案查封情况，针对贵院在执行（2018）琼9023民初1662号民事判决书过程中，作出（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的执行裁定，异议人提出以下异议：一、贵院作出（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的执行裁定违反法定程序，明显程序不当。申请执行人申请查封备案在异议人名下的房屋，异议人应作为第三人参与诉讼或听证。贵院在审理（2018）琼9023民初1662号案、以及作出（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的裁定过程中，未通知异议人参加诉讼或听证，剥夺了异议人的诉讼权利。根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，贵院应撤销（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的执行裁定。二、贵院作出（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的执行裁定违法，严重侵犯了异议人对涉案房产享有的物权期待权，依法应予以撤销。异议人与被执行人在查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同并支付了全部同价款，办理了商品房预售登记备案，交付了涉案房屋。因被执行人涉嫌刑事案件，未能及时给异议人办理房屋过户手续，异议人对此不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中、查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、贵院作出（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的执行裁定适用法律错误、程序失当，依法应解除申请执行人对涉案房屋的查封。异议人与被执行人于2011年11月25日签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房预售登记备案，异议人已按执行人指示支付了全部购房款。2013年6月，被执行人将涉案房屋交付异议人。2013年7月，被执行人及其法定代表人聂仲根涉嫌刑事犯罪，被执行人公章、名下房产均被查封，故被执行人无法为异议人办理涉案房屋产权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱侵权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五。”之规定，异议人有权申请贵院依据上述规定排除申请执行人对涉案房屋的执行。参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条。综上，异议人请求贵院撤销（2019）琼9023执378号关于查封涉案房屋的《执行裁定书》，解除申请执行人对涉案房屋的查封，于法有据，恳请予以支持。申请执行人称，请法院审查认定，并依法作出裁定。被执行人称，答辩人与异议人詹斯之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。1、答辩人为归还莫南雄向许环雄借款2000万元用于支付给答辩人的工程保证金，2011年11月由莫南雄找来异议人詹斯、马焉等人并约定由詹斯等人出借款项，詹斯（250万元）组织詹之（500万元）、马焉（500万元）、曾伟（250万元）、周根平（250万元）、刘群（250万元）六人共筹资2000万元用于归还许环雄款项，要求答辩人分别就其开发的“阳光花苑低密度住宅小区”A1-A8栋共8栋别墅与其签订《商品房买卖合同》做为担保，并将原担保借款的商品房买卖合同备案撤销，重新备案在款项出借人名下。于是，异议人詹斯于2011年11月4日向答辩人指定的原债权人许环雄支付了款项500万元，双方签订了A2、A3幢别墅的《商品房买卖合同》并进行了合同备案。因此，双方并非真实的买卖关系。2、2012年4月27日，答辩人归还了债权人马焉、曾伟每人250万元款项，该二人均在2012年4月28日注销了担保的A4、A5房的备案，答辩人还向组织者詹斯支付了A1-A8这8套别墅的出借人的利息210万元，说明双方系民间借贷而非商品房买卖合同关系。3、生效的海南省高级人民法院（2019）琼刑终74号刑事裁定书中已经确认，包含本案异议人主张权利的房屋在内的十套房，实则是为了归还许环雄2000万元而由莫南雄找来詹斯、詹斯、马焉等人进行融资而备案在债权人名下，非真实的房屋买卖。综上，异议人与答辩人之间存在的是民间借贷关系，涉案房屋属于答辩人所有的财产，异议人对贵院查封的涉案房屋并不享有物权或物权期待权，因此，对其依照《民事诉讼法》第二百二十七条提出的案外人异议应依法予以驳回。本院查明，异议人与阳光公司于2011年11月4日签订《商品房买卖合同》，约定购买（阳光花苑小区）A2、A3栋房，面积均为349.64平方米，价格均为250万元。异议人于2011年11月4日通过转账方式向阳光公司转账500万元，阳光公司于同日出具收到詹斯交来A2幢房款250万元、A3幢房款250万元的收据。异议人后于2011年11月25日向澄迈县住房保障与房产管理局办理了商品房预售登记备案，A2栋房产备案号为10812，A3栋房产备案号为10811。另查明，异议人詹斯名下在澄迈县无其他住房。本院在执行申请执行人辛向伟与被执行人阳光公司借款房屋买卖合同纠纷一案过程中，于2019年6月5日作出（2019）琼9023执378号协助执行通知书，查封了位于海南澄迈老城经济开发区盈滨半岛“阳光花苑”小区A2、A3栋房产。本院认为，本案争议焦点为案外人詹斯对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。异议人詹斯在本院查封之前，与阳光公司签订《商品房买卖合同》购买位于海南澄迈老城经济开发区盈滨半岛“阳光花苑”小区A2、A3栋房产，已付清全部房款，且异议人詹斯在澄迈县并无其他房屋。综上，异议人詹斯的异议请求理由充分，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于海南澄迈老城经济开发区盈滨半岛“阳光花苑”小区A2、A3栋房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 晖审判员 刘 洋审判员 林海宁二〇二一年一月二十日法官助理 吴维天书记员 王 双附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。