北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初5449号原告：赖晓慧，女，1978年3月10日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被告：北京菊馨源种养殖专业合作社，住所地北京市通州区潞城镇凌家庙村村委会东墙外。法定代表人：穆玉宝，总经理。委托诉讼代理人：朱刚山，北京中晏律师事务所律师。原告赖晓慧与被告北京菊馨源种养殖专业合作社（以下简称“菊馨源合作社”）土地承包经营权合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，采取线上庭审的方式，公开开庭进行了审理。原告赖晓慧，被告菊馨源合作社的委托诉讼代理人朱刚山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖晓慧向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认赖晓慧与菊馨源合作社签订的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》无效；2.菊馨源合作社返还赖晓慧租赁费16万元；3.本案诉讼费用由菊馨源合作社承担。事实和理由：2013年11月15日，原告与被告签订了《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》，约定原告承包被告经营的位于通州区武兴路南侧X号温室大棚，租期从签订合同日起至2042年1月1日，租金共计16万元。2018年7月，上述大棚被政府以违法使用土地为由全部拆除，但被告对缴纳费用分文不退。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告菊馨源合作社辩称：一、菊馨源合作社与赖晓慧签订的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》是合法有效的。理由如下：1.菊馨源合作社于2012年1月1日与北京市通州区潞城镇凌家庙村村民委员会就本案温室大棚占用的农业用地签订了《土地有偿使用合同》，进而菊馨源合作社取得了本案温室大棚所占用土地的合法使用权；2.菊馨源合作社在从北京市通州区潞城镇凌家庙村村民委员会租用的土地上建设温室大棚是经过北京市通州区农村工作委员会和北京市通州区潞城镇人民政府批准的，并在两级政府进行了备案登记，两级政府也向菊馨源合作社发放了补贴和温室大棚改造配套资金；3.双方于2013年11月15日签订了《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》。合同签订后，菊馨源合作社如约将建好的温室大棚交付给了赖晓慧，菊馨源合作社将建好的温室大棚交付给赖晓慧时是符合土地规划用途的；4.赖晓慧是在自愿、公平的情况下与菊馨源合作社签订的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》，且该合同内容不违反任何法律、法规的强制性规定，故该《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》合法有效。二、赖晓慧无权要求菊馨源合作社退还租赁费16万元。理由如下：1.如前所述，菊馨源合作社在自己从北京市通州区潞城镇凌家庙村村民委员会租用的农用地上建设温室大棚是经过北京市通州区农村工作委员会和北京市通州区潞城镇人民政府的批准的，且也备案登记了；2.赖晓慧收到菊馨源合作社交付的温室大棚后私自实施土地地面硬化和在温室大棚棚顶铺设石棉瓦，私自改变温室大棚的用途。菊馨源合作社在2016年向赖晓慧等种植业主发出禁止私搭滥建的整改通知，赖晓慧等种植业主拒不整改，而于2018年6月份被北京市通州区潞城镇人民政府以温室大棚区域已经改变用途为由予以拆除。被政府拆除的责任应由赖晓慧自己承担，菊馨源合作社无过错；3.依据赖晓慧与菊馨源合作社签订的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》第五条第四款（原告不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质）的约定，由于赖晓慧私自改变温室大棚用途而引起的责任应由赖晓慧自己承担；4.依据赖晓慧与菊馨源合作社签订的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》第五条第七款（承包期在10年以上的租户，在本合同期内如遇拆迁，补偿按拆迁部门标准补偿给原告）的约定，赖晓慧应当直接向政府部门主张拆迁补偿款，而不是向菊馨源合作社主张退还租赁费。综上，不同意赖晓慧的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，北京市通州区潞城镇凌家庙村村民委员会（甲方）与菊馨源合作社（乙方）签订《土地有偿使用合同》，约定甲方将位于武兴路南侧土地93亩有偿租给乙方使用，该地东至燕山营地西至前营地北至路，使用期限为20年，每年使用费为每亩1000元，交付方式为上交款，每年的元月1日之前支付，一次性交齐当年使用费。2013年11月15日，菊馨源合作社（出租方、甲方）与赖晓慧（承包方、乙方）签订编号为第C-4号的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》（以下简称“《承包合同》”），合同约定主要内容如下：一、位置及面积：甲方承包给乙方的温室大棚位于武兴路南侧，菊馨源合作社X号，占地面积480㎡，由甲乙双方签字确认。二、交工日期为2013年10月31日。四、租金及支付方式：经甲乙双方协商，乙方自愿要求承包期限为30年，即：从签订合同日起至2042年1月1日，租金共计160000元，壹拾陆万元整。五、甲乙双方共同履行权利义务：乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。附件交付标准约定：1、温室大棚主体结构完成；2、温室大棚棚顶彩钢安装完成；3、耳房彩钢板安装完成；4、水、电接入温室大棚及正常使用，每棚独立水、电表；5、每温室大棚耳房窗户安装好；6、场区道路铺装完成；7、路灯安装完成；8、场区绿化完成；9、场区排水系统铺装好；10、有线、宽带入户。2014年4月20日，菊馨源合作社（甲方）与赖晓慧（乙方）签订《菊馨源管理合同》，约定主要内容如下：菊馨源合作社为赖晓慧租赁的菊馨源X号提供园区管理服务事宜，交付标准：（1）温室大棚结构完成；（2）温室大棚棚顶彩钢板安装完成，耳房彩钢板安装完成；（3）场区道路铺装完成；服务内容：在园区管理区域内，甲方提供园区管理服务包括（一）园区共用部分的维修、养护和管理；（二）园区共用设施的运行、维修、养护和管理；（三）园区共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆行驶、停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）种植项目简单托管；（八）种植项目复杂托管；服务费用：本园区管理费用按户按年收取；每年每户收取费用2500元；每年每户公共设施照明费200元。备注：每户院内禁止土地硬化，禁止私搭乱建，如违反后果自负。庭审中，菊馨源合作社认可收到了赖晓慧支付的16万元租金。2018年6月17日，北京市通州区潞城镇人民政府发布《通知》，内容如下：“菊馨源种养殖合作社：经查，你公司系位于北京市通州区潞城镇凌家庙村温室大棚的建设单位，此大棚区域已经改变用途。因该大棚区域建筑未能出示乡村建设规划许可证，违反相关法律规定。请于收到本通知之日起1日内自行清除土地上全部房屋及附属物品、腾退土地。逾期未予腾退的，本机关将依法清退，由此引起的一切经济损失和法律责任由你公司自行承担。”2018年6月21日，北京市通州区潞城镇人民政府发布《通知》，内容如下：“菊馨源种养殖合作社：因你单位在限期内未将北京市通州区潞城镇凌家庙村温室大棚区域内房屋自行拆除，故本机关依法对上述建筑予以拆除。现拆除残值及屋内物品、设备等（具体详见物品清单）已暂时存放于拆除现场，请于收到本通知之日起3日内清理或取回。逾期未予清理或取回的，视为放弃相应权属，本机关将依法处理，由此引起的一切经济损失和法律责任由你单位自行承担。”再查，涉案大棚因系违法建设于2018年6月30日被拆除。故大棚总租赁期间为自2013年11月15日至2042年1月1日止，实际使用期间为自2013年11月15日至2018年6月30日。经询问，双方均认可涉案土地为农用地。上述事实有《土地有偿使用合同》《承包合同》、《菊馨源管理合同》、《收据》、《通知》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为农业用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。根据双方签订《承包合同》中约定的交付标准以及北京市通州区潞城镇人民政府发布《通知》中认定的涉案大棚区域已经改变用途，并对涉案大棚区域进行整体拆除的事实，本院认定涉案大棚实际已改变原有农业用途，违反了法律的强制性规定，双方之间的《承包合同》应属无效。现赖晓慧要求确认其与菊馨源合作社签订的《承包合同》无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于菊馨源合作社有关《承包合同》有效的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故菊馨源合作社应将已收取的承包费用退还赖晓慧，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的租金费用及承包期限进行折算。关于大棚的承包期间，庭审中，双方均认可承包期限自《承包合同》签订日至2042年1月1日止，故承包总期限应为自2013年11月15日起至2042年1月1日止，拆除时间为2018年6月30日。关于交付时间，因《承包合同》虽约定大棚的交工日期为2013年10月31日，但双方签订合同的时间晚于约定的交工时间，现菊馨源合作社未提供证据证明其于2013年10月31日将涉案大棚交付赖晓慧，故本院认定涉案大棚的交付时间为合同签订日期即2013年11月15日。综上，扣除赖晓慧应当承担的占用期间（2013年11月15日至2018年6月30日）的使用费，经核算，菊馨源合作社应向赖晓慧退还租金133699.27元，故对赖晓慧要求菊馨源合作社退还租金160000元的诉讼请求，本院对其中133699.27元予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告赖晓慧与被告北京菊馨源种养殖专业合作社于2013年11月15日签订的《北京菊馨源种养殖专业合作社承包合同》无效；二、被告北京菊馨源种养殖专业合作社于本判决生效之日起七日内返还原告赖晓慧租金133699.27元；三、驳回原告赖晓慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告赖晓慧负担263元（已交纳），由被告北京菊馨源种养殖专业合作社负担1487元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇二一年一月二十八日书记员 孟令蕊