广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13589号原告：莫秀致，男，汉族，1974年4月29日出生，住河北省张家口市怀来县。委托诉讼代理人：杨晴，广东凡天律师事务所律师。被告：深圳市世纪中心商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：陈金城。被告：深圳市世纪亿间商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：陈帆。原告莫秀致与被告深圳市世纪中心商业管理有限公司（以下简称世纪中心公司）、深圳市世纪亿间商业管理有限公司（以下简称世纪亿间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨晴、两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与两被告2018年签订的《摊位租赁及管理服务协议》自2019年4月30日起无效；2、请求判决两被告一次性返还5月份的摊位租赁费及综合管理费等费用22439元；3、请求判决两被告向原告一次性返还履约保证金67317元及商品质量保证金22439元；4、请求判令两被告支付律师费8000元；5、请求判决两被告按装修评估残值一次性赔偿原告的装修损失，按实际评估金额计算，暂计20000元；以上共计140195元；6、请求判决两被告承担本案的诉讼费、评估费等费用。事实和理由：原告与两被告签订一份租赁期限自2018年12月1日至2019年10月31日的《摊位租赁及管理服务协议》，被告世纪中心公司将位于香蜜湖某卖场某号，计103.41㎡的摊位（含公用过道、大楼立柱、隔墙、消防设施、公共卫生、电器等面积）出租给原告，原告每月向被告世纪中心公司缴纳摊位租赁费12822元，向被告世纪亿间公司缴纳综合管理费9617元；被告世纪中心公司授权被告世纪亿间公司代为收取摊位租赁费。除此之外，原告还依约向被告世纪亿间公司支付了履约保证金67317元及商品质量保证金22439元，被告世纪亿间公司给原告开具了收款收据。2019年4月19日，原告依约支付了5月份的租金及管理费22439元；2019年4月30日，深圳市福田区某局向A公司发布《敬告通知书》，明确位于香蜜湖某卖场的建筑物属于超过批准期限未拆除的临时建筑物，依法应予以拆除，并责令B公司在2019年5月25日前自行整改。2019年5月5日，深圳市福田区某局发布《公告》,责令B公司于2019年5月6日前自行拆除香蜜湖某地内过期临时建筑及其他违法建筑，逾期不拆除，该局将依法对该片区实施清拆，从5月7日起，实施围挡、封场，从5月8日起，逐步停水、停电，对过期临时建筑及其他违法建筑予以清拆。自从《敬告通知书》与《公告》发布后，原告才得知自己承租的商铺属于违法建筑，原告的生意也受到了严重影响，前期还为装修店铺花费了十几万元的装修费。2019年5月21日，原告向两被告发律师函，要求两被告返还保证金以及磋商解决纠纷，两被告仍置之不理。2019年7月11日，政府工作人员要求将租户的押金在七月底之前进入第三方监管账户，但被告未按期将押金打入账户。《摊位租赁及管理服务协议》违反了法律关于禁止修建违法建筑的规定，依法应为无效，故原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。两被告未作答辩和举证，庭审缺席。经审理查明，2018年，原告（丙方，承租经营方）与被告世纪中心公司（出租方，甲方）、被告世纪亿间公司（乙方，管理方）签订《摊位租赁及管理服务协议》，其中约定，甲方将位于香蜜湖某卖场某号计103.41㎡的摊位（含公用过道、大楼立柱、隔墙、消防设施、公共卫生、电器等面积）（以下简称涉案商铺）租赁给丙方，丙方每月需向甲方交纳租金，甲方不参与“某商场”的经营管理。乙方为“某商场”的经营管理方，丙方在“某商场”的所有经营行为均由乙方进行管理，丙方每月向乙方交纳综合经营管理费用（包括但不限于乙方为保证商场正常运营发生的统—广告宣传、公共清洁、商品质量监督、营销推广费用等等）。丙方经营洁具类商品，品牌及系列为谷沃德，租赁经营期限自2018年12月1日至2019年10月31日，租金及管理费自2018年12月1日起算，其中丙方需向甲方交纳租赁费12822元、需向乙方交纳综合管理费9617元，其中摊位租赁费用甲方授权乙方代为收取，即丙方每月需向乙方共计交纳租金及综合管理费用22439元，丙方在签订协议时必须向乙方交纳三个月租金及三个月经营管理费共计67317元作为履约保证金。如本协议到期，不再继续经营，在丙方未拖欠甲方乙方任何费用的前提下，该保证金在十个工作日内全额无息返还丙方。丙方在签订本协议时必须向乙方交纳商品质量保证金22439元；协议签订后即具法律效力，各方严格遵守，若有违反，按照本协议的约定处理，本协议没有约定的，按照合同法等法律规定处理，并由违约方赔偿守约方的经济损失（经济损失包括但不限于租金、电费、违约金、赔偿款、诉讼费、律师费、交通费、查询费等）。租赁经营期内，如发生不可抗力因素（包括但不限于“某商场”所在土地的所有权方与甲方解除租赁合同、政府对该地块进行开发建设及改造等），导致本协议不能履行，不属于违约。若造成损失，由丙方自行承担。2018年11月1日，被告世纪亿间公司出具收款收据，载明收到原告支付的履约保证金67317元、质量保证金22439元。2019年4月30日，案外人深圳市福田区某局向A公司出具《敬告通知书》，主要内容为：位于香蜜湖某卖场的建筑物，经查，属于超过批准期限未拆除的临时建筑物，依法应予以拆除。2019年5月5日，案外人深圳市福田区某局发出《公告》，称已向B公司发出《限期拆除通知书》，责令其于2019年5月6日前自行拆除香蜜湖某地内过期临时建筑及其他违法建筑。逾期不拆除，案外人深圳市福田区某局将依法对该片区实施清拆。2019年10月16日，案外人深圳市福田区某局再次向深圳市C公司、B公司发出《限期拆除通知书》，要求上述单位自收到通知书后十五日内自行拆除位于香蜜湖某地的临时建筑物。庭审时，原告称其2019年5月1日后仍使用涉案商铺，于2019年10月31日正式撤离涉案物业。关于原告支付的摊位租赁费及综合管理费的情况。庭审时，原告陈述摊位租赁费及综合管理费每月按照合同缴纳已缴纳至2019年5月31日。根据原告提供的证据显示，被告世纪中心公司2019年5月出具增值税发票确认收取5月租金12822元、5月管理费9617元，其中备注“深圳市福田区香蜜湖XX广场铺位XX”。此后因拆迁和政府协商是自2019年5月31日后免收摊位租赁费及综合管理费。另查，原告提交其与案外人陈某于2016年9月13日签订的《转让合同》，主张涉案商铺系从案外人陈某处承接。再查，原告提交其与案外人深圳市S公司于2016年10月13日签订的《施工合同书》载明：原告委托案外人深圳市S公司对涉案商铺进行装修，工程费用共计98000元。施工期从2016年10月13日至10月28日。此外，原告为本案诉讼，与广东凡天律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派律师作为原告的委托诉讼代理人参加本案诉讼活动，代理阶段为一审、二审、执行。原告为此依约支付了律师费8000元。庭审时还查明如下事实：原告陈述自2019年5月1日后无法正常经营，系因涉案场地一直有人员协调拆迁事宜，原告无心经营，也因为涉案场地摆放拆迁公告没有客源，实际上也没有经营收入。另，原告确认截至庭审之日涉案场地已经拆迁完毕。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中根据现有证据可知，深圳市福田区某局于2019年4月30日已发出公告载明案涉房屋属于违法建筑物，并要求限期拆除，被告亦未提交任何证据证明案涉房屋在法庭辩论终结前经主管部门批准建设，故案涉《摊位租赁及管理服务协议》应认定为无效，《摊位租赁及管理服务协议》约定的超出2019年4月30日后的租赁期限无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就两被告而言，两被告作为出租人及管理人，在明知涉案物业为违法建筑的情况下仍进行出租，存有过错；就原告而言，原告在与两被告签订合同时未对租赁物业性质进行合理审查亦存有过错，因此，本院认定双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任。参照合同约定履约保证金及质量保证金由被告世纪亿间公司收取，且根据原告提供的收款收据也为被告世纪亿间公司出具，故被告世纪亿间公司应向原告返还已支付的履约保证金67317元、质量保证金22439元。原告请求被告世纪中心公司承担返还履约保证金及质量保证金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于2019年5月期间的摊位租赁费及综合管理费，原告确认2019年5月1日后仍使用涉案商铺，直至2019年10月31日正式撤离涉案物业，这一期间涉案物业由原告实际使用，原告提交的证据不足以证据涉案商铺客观上丧失使用用途，故就此实际使用期间所相对应的对价，实质属于原告因合同而取得的财产收益，原告不能因合同无效即免除这一期间内的摊位租赁费及综合管理费，故对原告关于两被告返还5月份的摊位租赁费及综合管理费的诉请本院不予支持。关于装修损失，原告提交的《装饰工程施工合同书》虽记载工程费用共计98000元，但未有其他施工记录、有效的支付凭证等证据予以佐证，本院不予确认。且庭审时，原告确认涉案场地已经拆除，事实上已经无法对装修评估残值进行鉴定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提供的证据不足以证明发生装修损失或损失金额，应自行承担举证不利的后果，本院不予支持。关于律师费。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律效力，即合同中关于律师费的约定为无效条款，但考虑到原告为实现涉案债权而委托律师所支出的律师费属于合理费用，可认定为因被告过错而给原告造成的损失。虽原告支出了律师费8000元，但律师费的承担比例，应综合考虑原被告双方的过错责任、原告主张律师费的合理范围及原被告对于律师费可预见程度，且本案中由被告世纪亿间公司承担合同无效的返还责任，因此本院酌定被告世纪亿间公司应承担的律师费为6000元，对超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告莫秀致与被告深圳市世纪中心商业管理有限公司、深圳市世纪亿间商业管理有限公司签订的《摊位租赁及管理服务协议》无效；二、被告深圳市世纪亿间商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告莫秀致返还已支付的履约保证金67317元、质量保证金22439元；三、被告深圳市世纪亿间商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告莫秀致支付律师费6000元；四、驳回原告莫秀致的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3104元（已由原告预交），由原告负担983.9元，由被告深圳市世纪亿间商业管理有限公司负担2120.1元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 黄 美 容人民陪审员 贾 建 增二〇二一年一月二十八日书 记 员 李妍（代）陈桂坍