湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5455号原告：永州市江南财富物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路810号。法定代表人：刘厚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：左铁牛，男，1965年1月21日出生，汉族，主任，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：邬满凤，女，1984年10月6日出生，汉族，系该公司办公室客服，住湖南省东安县。被告：尤丽珍，女，1984年9月20日出生，汉族，户籍地甘肃省文县，现住湖南省永州市冷水滩区。被告：胡双林，男，1982年4月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：尤丽珍（系被告胡双林之妻），女，1984年9月20日出生，汉族，户籍地甘肃省文县，现住湖南省永州市冷水滩区。原告永州市江南财富物业管理有限公司（以下简称江南财富物业公司）与被告尤丽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原告江南财富物业公司申请追加胡双林为被告参加诉讼。本院经审查后认为胡双林与本案有法律上的利害关系，依法追加胡双林为被告参加诉讼。原告江南财富物业公司的委托诉讼代理人左铁牛、邬满凤，被告及被告胡双林的委托诉讼代理人尤丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江南财富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付物业管理费4511.8元；2.判令二被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金1743.67元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告购买了永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××房，面积132.7平方米。被告尤丽珍与原告江南财富物业公司于2013年8月12日签订《江南幸福里前期物业服务协议》后，原告江南财富物业公司对二被告居住的小区实施规范的物业管理，为二被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据永州市物价局永价管（2013）38号文件规定，二被告自2018年1月1日至2020年10月31日共拖欠物业管理费4511.8元（132.7平方米×34元／平方米）。截止2020年8月31日，二被告应支付的违约金为1743.67元，累计费用共达6255.47元。原告江南财富物业公司曾多次以多种形式向二被告催收物业管理费，但其未予理睬。为此，特诉至法院。被告尤丽珍、胡双林辩称，首先,接受了物业服务按时交纳物业服务费是答辩人应尽的义务。并不是答辩人不愿意交物业费，是原告江南财富物业公司的物业服务严重缺失，乱收费，侵占小区业主公共权益，对业主和答辩人提出的物业服务问题超过一年以上不处理，先行违反合同约定。正是原告江南物业公司只有收费没有物业服务，长期违约才导致广大业主延迟缴纳物业服务费的局面。一、《江南幸福里前期物业管理服务协议》中双方签名盖章页面上没有原告江南财富物业公司的签字，只有江南幸福里管理处盖章，不是原告江南财富物业公司公章，也没有签订日期。而且只签订了一份，答辩人只有一份空白合同。本前期物业管理服务协议约定，本合同一式二份自双方签字后生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该份前期物业管理服务协设未达到生效条件，应是无效合同，双方应重新协商签订有效的物业管理服务合同。二、原告江南财富物业公司违规提高标准乱收费：1.根据《永州市物价局关于幸福里住宅小区前期物业收费标准的批复》(永价管[2013]38号)的规定，1.装修服务费每户应一次性收取50元，而原告江南财富物业公司按2元/平方米收取了答辩人装修服务费274元，多收取了224元；装修垃圾清运费按最高不超过2元/平方米收取，原告江南财富物业公司却按3元/平方米收取，多收取了137元，违规提高标准乱收费共361元；2.原告江南财富物业公司提供的《前期物业收费标准的批复》文件涉嫌造假，原告江南财富物业公司从未将批复收费文件按要求进行公示。三、原告江南财富物业公司违规收取水电开户费，限制业主用水用电。1.原告江南财富物业公司在办理收房时收取了答辩人的水电气开户费4600元，但6年多来并没有为答辩人办理市政供水、供电分户。2.因原告江南财富物业公司物业服务差已违约，且长期不整改，业主无奈暂缓交物业费维护自己权益。原告江南财富物业公司就限制业主用水、用电，每次每天只能充20元钱的水电费，事实上已限制业主使用水电。因水电未开户到家，小区停水停电时常发生。2017年小区接连停电三天三夜，无人解决。2019年7-8月每天停水七八次，后小区业主联名上访才解决用水问题。四、原告江南财富物业公司违规使用房屋维修基金，侵占小区公共收益。1.根据永州市住房保障服务中心回复业主查询函：江南幸福里小区房屋维修资金共使用了11笔，总计动用维修基金264370.31元，但原告江南财富物业公司只公示了一次维修资金分摊表。原告江南财富物业公司动用小区房屋维修资金，没有经过业主签字同意和公示。2.侵占公共广告和其他公共收益。原告江南财富物业公司私自将本该属于业主共有的公告栏、电梯间等公共位置放置商业广告牌的收入、收益挪用，并没有向业主公开公共收入和去向。3.原告江南财富物业公司收取物业服务费和水电费不开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》，涉嫌偷税漏税。五、原告江南财富物业公司严重违反《前期物业协议》，没有提供合同约定等级标准的物业服务。（一）综合管理服务违约。合同约定服务等级为二级，原告江南财富物业公司均没有做到，没有24小时保修,8小时下班后电话基本无人接听，对业主投诉基本上不解决，管理不到位，小区单元大门基本上全部损坏，12栋一单元大门损坏四年一直没有维修。档案管理和财务管理混乱，收费项目及标准从未公示。(二)公共清洁卫生服务违约。原告江南财富物业公司保洁不到位，消防指示牌破损无人管，门窗、天台、屋顶、公共灯具从未清扫过，水景里垃圾没有清理过。12栋一单元的整层楼公共部位和室外地面6天没有清扫。（三）公共区域秩序维护服务违约。原告江南财富物业公司只安排大门口收费岗24小时值班，西大门长期无人值守，商贩和外来人口可以随意出入小区，楼道里牛皮廯广告贴满，时常发生盗窃现象。答辩人12-1002房屋主阳台玻璃被枪击毁，原告江南财富物业公司无法提供视频监控资料。答辩人已自行更换了玻璃，现要求原告江南财富物业公司赔偿损失，并切实做好小区安保服务。(四)公共区域绿化日常养护违约。1.原告江南财富物业公司绿化养护不到位，没有按时普修和除草，绿化带多处树木枯死，多棵大樟树被白蚁吃死，路面积水无法排除。2.小区墙面剥落，地面缺损普遍，围墙破损严重。原告江南财富物业公司损毁小区公共绿化，损坏围墙，开设路口达10多米宽，对小区业主构成重大交通事故隐患。小区篮球场围栏破损不维修存在严重安全隐患。3.原告江南财富物业公司从来没有对消防设施巡查，消防设施损坏严重，也未进行消防演练与宣传。4.小区大部分单元门破损，楼宇对讲系统基本上都已损坏。小区电线电缆乱拉，存在触电安全隐患。5.小区10号楼前的喷水池已经废弃未用，前期物业合同约定每逢重大节假日使用。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告江南财富物业公司提交的证据：证据一物业合同、证据四物业催交单照片与原件核对无异，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；证据二永州市物价局文件、证据六（2019）湘1102行初9号判决书为复印件，二被告亦不予认可，本院不予采信；证据三维修基金公示照片、证据五小区施工维护清理照片虽与原件核对无异，但无法证实其拍摄地点，二被告亦不予认可，本院不予采信。被告尤丽珍、胡双林提交的证据：证据二水电开户费及装修服务费和清运垃圾费收据、证据三水电费缴费收据、证据五中停水电联名上访信、证据六中小区维修基金使用去向回复文件与原件核对无异，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；证据一《永州市物价局关于幸福里住宅小区前期物业收费标准的批复》（永价管[2013]38号）、证据四媒体报道为复印件，原告江南财富物业公司亦不予认可，本院不予采信；证据五中业主群截图、证据六中的照片、证据七照片、证据八照片、证据九照片、证据十微信群截图及照片、证据十一照片、证据十二关于解决小区停水和修建路口及拆除违章建筑的上访信、证据十三照片、证据十四照片、证据十五照片、证据十六照片部分与原件核对无异，但无法证实其拍摄地点，原告江南财富物业公司亦不予认可，本院不予采信，其余为复印件，本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：二被告系夫妻，于2013年2月4日以404628元的价格向案外人永州鸿大房地产实业有限公司购买了永州市冷水滩区××路××号××栋××单元××房，面积132.7平方米。2013年8月12日，永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处作为甲方与被告尤丽珍作为乙方签订了《幸福里前期物业管理服务协议》，协议主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全管理、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用等；乙方自2012年6月1日起交纳物业服务费用（每半年预交一次），物业服务费按建筑面积每月1元／平方米收取；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按期向甲方交纳物业服务费，甲方可以催缴限期交纳。逾期不交纳的，乙方除缴纳物业服务费外，还应向甲方支付按每日加收欠交金额千分之一计算的违约金，经催收仍不交纳的，甲方也可依法向人民法院起诉。该协议上甲方签章上加盖了永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处的公章。合同签订后，原告江南财富物业公司依据协议约定提供了物业服务，二被告除前期交纳了物业服务费外，自2018年1月1日起未再交纳物业服务费，截止2020年10月31日累计欠交物业服务费4511.8元。原告江南财富物业公司多次催交无果，遂诉至法院。另查明，原告江南财富物业公司在服务过程中对小区的设施维修管理、环境卫生管理、安保管理、车库管理、装修管理等方面存在服务不到位的情形。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《幸福里前期物业管理服务协议》上甲方处盖章虽为“永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处”，但原告江南财富物业公司认可该协议，并实际提供了物业服务，其实为协议的甲方。被告尤丽珍亦在协议上签名，因此，该协议系原告江南财富物业公司与被告尤丽珍真实意思表示，合法有效。双方应当依照该协议的约定享受权利，履行义务。二被告认为被告尤丽珍持有的协议上无其签名，因此协议未生效，但二被告认可该协议内容，且被告尤丽珍在原告江南财富物业公司提交的协议上签了名，也接受了原告江南财富物业公司提供的物业服务。故对二被告辩称协议无效的答辩意见，本院不予采纳。原告江南财富物业公司基本上依服务协议约定为二被告提供了物业服务，二被告作为业主应当按照协议的约定交纳物业服务费。因此，二被告自2018年1月1日起未再交纳物业服务费，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告江南财富物业公司要求二被告支付下欠的物业服务费4511.8元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。由于原告江南财富物业公司在履行协议的过程中存在瑕疵，原告江南财富物业公司要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二被告主张原告江南财富物业公司多收装修服务费、装修垃圾清运费及未办理单独水电开户，房屋阳台玻璃被枪击毁造成损失，未在本案中提起反诉，在本案中不予处理，二被告可以另行起诉主张权利。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告尤丽珍、胡双林于本判决生效后五日内向原告永州市江南财富物业管理有限公司支付物业服务费4511.8元；二、驳回原告永州市江南财富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告尤丽珍、胡双林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  金小兰二〇二一年一月十八日法官助理谢琦祺代理书记员  朱依虹