广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20561号原告（反诉被告）：苏同民，男，1973年1月20日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：徐凌燕，广东方则理律师事务所律师。被告（反诉原告）：高穗江，男，1955年12月29日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：徐军、曾晓丹，均为广东金桥百信律师事务所律师。原告苏同民诉被告高穗江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐凌燕及被告委托诉讼代理人徐军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租赁保证金人民币16400元；2、判令被告向原告支付违约金人民币16400元；3、判令被告向原告赔偿经济损失人民币158073.92元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月15日，陈海生代表原告与被告签署《房屋租赁合同》，合同约定被告将海珠区滨江东路957号3004房出租给原告使用，租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，共60个月，物业月租金为8200元，按月结算，每月1号前交租金。合同第七条约定：任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，视为违约，违约方应向对方支付相当于两个月租金的金额作为违约金。同时，合同第十四条手写备注：1、乙方在租赁期间不得在物业内进行任何违法活动；2、如涉及税费，由乙方负责；3、在租赁期间涉及除房屋结构外等维修费用由乙方承担；4、在租赁期间，乙方涉及对房屋进行设计软装修均不得改变房屋结构；5、在租赁期间，甲方同意乙方转租。合同签署后，原告依照合同约定向被告支付租赁保证金16400元，承租案涉房屋三年多来，原告每月按时向被告缴纳租金。由于2020年初新冠疫情爆发，原告因对案涉房屋的使用受到疫情的重大影响，故原告本着协商的意思向被告申请减免或缓交房屋租金。在此过程中，原告从未表示过拒付租金，但被告对原告提出的要求置之不理，拒绝沟通。在被告没有任何回应的情况下，2020年3月26日，原告收到被告委托广东金桥百信律师事务所出具的通知解除案涉租赁合同的律师函，并在该函称让原告在收到函件5个工作日内，搬离案涉房屋，否则视为放弃置于房屋内的物品。因原告的本意并非拖欠房屋租金，而是希望与被告协商申请租金减免或缓交。被告在不做任何沟通及回应的情况下，贸然单方提出解除合同，即便如此，原告仍本着友好协商、积极履行合同的原则，向被告回函明确表示愿意继续履行案涉租金合同，希望被告能友好协商，而非在不沟通的情况下直接强行解除案涉合同。对于原告的回函，被告视若无睹，拒绝与原告直接沟通，并委托广东金桥百信律师事务所再次出具《律师函》，无端指责原告拖欠租金、非法转租、背信弃约，并限令原告于2020年4月6日18:00之前必须搬出案涉房屋，否则直接停水停电，对于滞留于屋内的物品，一律视为自弃物品处理。对此，原告于2020年4月8日再次回函表示，案涉租赁合同应继续履行，原告愿意马上支付租金。然而，就在原告回函的当日，被告即强制破门、更换门锁、强行收回案涉房屋。原告只好与被告委托的律师联系先行收回房屋内的相关物品，却被告知房屋内的全部物品已被处理。被告强行解除租赁合同、收回场地，给原告造成了经济损失。被告的行为构成违约，应退回保证金、支付违约金并赔偿损失。被告辩称:不同意原告方的全部诉讼请求，具体事由如下：第一，被告不存在任何违约行为，是原告严重违反合同约定，被告依据租赁合同第6条以及合同法第93条、96条的规定，依法行使合同解除权，并且通过微信、快递、短信等多种方式，委托律师向苏同民送达了解除租赁合同的通知，在解除合同的通知送达苏同民的时候，合同已经解除，所以被告不需要承担任何的违约责任。第二，原告在其发送给被告的代理律师的函件中确认，他已经在2020年3月26日收到解除合同的通知，因此被告解除合同的通知已经送达，并且具备法律效力，双方的租赁合同已经在2020年3月26日解除。第三，根据双方在租赁合同第6条的约定，原告迟延支付租金15日以上，被告有权解除合同，没收租赁保证金并收回房屋。因此对于双方在签订合同时原告支付的租赁保证金，根据合同约定以及法律规定已经由被告没收，无需返还。第四，被告不存在任何的违约行为，因此不需要向原告支付任何的违约金。原告主张的违约金没有事实和法律依据。第五，原告主张的经济损失没有任何的事实和法律依据，因为原告没有对涉案房屋进行装修。根据双方租赁合同第六条第二款的规定，承租人如果要对房屋进行装修，必须征得出租方的书面同意，而被告没有收到任何的书面装修的申请，也没有出具任何书面同意其装修的同意函。因此原告所提出的经济损失的主张没有事实依据。综上，请求法庭驳回原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同已于2020年3月26日解除；2、原告向被告支付2020年2月1日至2020年3月26日的全部租金人民币15077元，按每月8200元计算；3、原告向被告支付自合同解除之日起至被告收回房屋之日即2020年4月8日期间的占有使用费人民币3826元（按合同约定租金计）；4、被告无需退还租赁保证金人民币16400元，租赁保证金因原告违约而被没收；5、原告向被告支付违约金，按每月欠付的租金从当月1日起开始计算到实际支付之日，每天按当月欠付租金的3%计算；6、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月15日，被告与原告授权代表陈海生签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将海珠区滨江东路957号3004房出租给原告使用，租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，每月租金为8200元，按月结算，每月1号前交租金。合同第六条第1款约定：“在租赁期限内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁合同保证金，收回房屋。”合同签订后，被告依约向原告交付房屋，原告却消极履行合同义务。2020年2月及3月的租金未按时交纳给被告，至今为止被告仍未收到，并且逾期时间早已超越合同第六条第1款约定的合同解除时限。因此，被告于2020年3月11日向原告发送律师函解除双方之间的租赁合同，同时催促原告向支付拖欠租金，并且告知原告要按合同约定收回房屋。但是该律师函被原告拒收，于是，被告于2020年3月26日通过微信发送该律师函给原告，原告在起诉状内确认收到了该律师函，因此案涉房屋租赁合同因原告的违约行为已解除。因原告以其回函内容及实际行为明确表示拒绝办理房屋，在被告多次以发送律师函形式催促原告无果后，被告才于2020年4月8日收回房屋，由此造成的后果及损失应由原告自行承担。原告改变房屋的租赁用途，将房屋用于其他公司从事商业经营用途，并且层层转租，构成合同违约。原告假借新冠疫情欺骗被告，请求被告给予租金减免或缓交租金，但实际情况是原告背离合同约定将房屋转租给广州路客互联网科技有限公司用于民宿经营之目的，而广州路客互联网科技有限公司又出租给了租客许志成，并且租赁是从2019年10月8日至2020年10月7日，根本不存在其谎称的房屋空置的情况。原告假借疫情，欺骗被告，却一再拖延支付2020年2月、3月租金。原告行为已达到合同约定的违约情形，被告有权按照合同约定要求原告支付拖欠租金、支付违约金、没收保证金，并有权解除租赁合同、收回房屋。原告答辩称：一、原告不存在违约行为，更不构成根本违约，被告属于违法解除。原告每月按时缴纳租金，由于2020年新冠疫情原因，原告资金周转困难，本着协商的意思向被告申请减免或缓交房屋租金。在此过程中，原告从未表示过拒付租金。《房屋租赁合同》第七条第4点明确约定，如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。新冠疫情构成不可抗力，原告向被告申请减免或缓交租金的行为不应被认定为违约行为。且后续沟通中，原告多次明确表态愿意继续履行合同、支付租金，但被告仍强行解除合同。二、被告清楚知道案涉房屋用于民俗经营，也同意案涉房屋进行装修。合同在签订之时已经包含同意装修和转租的意思，见合同第十四条手写备注。合同履行过程中，双方主要通过各自的代理人微信进行沟通，原告的微信头像显示路客精品民俗营销经理-蔡甘鹭以及蔡甘鹭与火山的微信聊天记录均反映被告知道或应当知道案涉房屋用于做民俗。三、本案纠纷发生的真实原因是被告想提前收回房屋，借机以连续发律师函的形式解除合同，强行收回房屋。从双方的微信沟通记录以及函件往来内容可知，在遭遇合同履行的特殊事情，被告对于原告提出的申请减免和缓交租金这一合理请求，不但不正面回应，反而急于借机解除合同。从原告收到被告的第一封律师函到被告强行收回房屋仅仅10天时间，被告以连发三封律师函的形式强制解除合同，并采取强制破门、更换门锁等方式强行收回房屋，擅自处理了滞留于房屋内的大量物品。在此期间，原告多次表示继续履行合同、支付租金，并且积极回函沟通，但被告均不予回应。被告此前已有提前收回房屋的想法，原告有理由怀疑被告借原告在疫情期间提出减免及缓交租金申请之时，借机强行解除合同，妄图达到既能没收租金又无需承担违约责任解除合同之非法目的。综上，原告不存在违约行为，更不构成根本违约，被告借机违法解除合同应承担法律责任。经审理查明：据广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区滨江东路957号3004房（以下简称涉案房屋）的权属人是杨文江，占有份额为全部，总建筑面积为148.2466平方米，登记日期为2018年11月27日。2016年12月10日，原告向案外人陈海生出具《授权委托书》，委托陈海生代表原告与被告签订《房屋租赁合同》等与海珠区滨江东路957号3004房租赁相关的合同或者文件。2016年12月15日，案外人陈海生代原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在海珠区滨江东路957号3004房出租给乙方作住宅使用，房产建筑面积为148.25㎡；租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，共60个月；甲、乙双方约定上述物业月租金为人民币8200元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付当期租金甲方；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；未经甲方书面同意乙方不得对该物业进行扩、加、改建或转租、分租或与他人互换房屋使用，因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于二个月租金的金额作为违约金；乙方在租赁期间不得在本物业内进行任何违法活动；如涉及税费由乙方负责；在租赁期间涉及除房屋结构外等维修费用由乙方承担；在租赁期间，乙方涉及对房屋进行设计软装修均不得改变房屋结构；在租赁期间，甲方同意乙方转租；等。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金16400元，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告已向原告交租至2020年1月31日。2020年1月29日，原告通过微信向被告提出减免租金。被告分别于2020年3月13日、2020年3月20日通过EMS向原告发出律师函，向原告提出解除合同、要求原告支付2020年2月、3月的租金并在收到律师函之日起5个工作日内搬出涉案房屋。该邮件均被退回。被告还分别于2020年3月19日、2020年3月21日通过短信向原告发出律师函，并要求原告立即搬出涉案房屋。2020年3月30日，原告向被告邮寄《关于金桥百信律师事务所律师函的回函》，确认其于2020年3月26日收到被告通过微信送达的《律师函》，并表示合同尚未达到解除条件要求被告协商解决。该邮件于2020年3月31日由金桥百信律师事务所他人代收。2020年4月2日，被告通过EMS向原告发出律师函，主张双方租赁合同已经解除，要求原告在2020年4月6日18:00之前搬出房屋、结清租金、管理费、水电煤气等全部费用，否则被告将直接停水停电，拒不搬出的，滞留于屋内的物品，被告将视为自弃物品处理。该邮件被退回。同日，被告通过短信向原告发送了上述律师函的内容。2020年4月2日，被告再次通过EMS向原告发出律师函，律师函内容与前述内容一致，该邮件被退回。同日，被告向原告发送短信，重申了上述律师函的内容。2020年4月5日、2020年4月6日，被告再次通过短信通知原告前述律师函的内容。2020年4月8日，被告自行收回房屋。2020年4月9日，原告向被告发出《关于支付租赁费的告知函》，主要内容如下：一、贵我双方于2016年12月15日所签《房屋租赁合同》并未达到法定解除的法定条件，双方需继续履行协议的约定；二、自本告知函送达贵方之日起，在贵方明确告知本人愿意继续履行《房屋租赁合同》之后三日内，本人将按照《房屋租赁合同》所约租赁费支付至贵方账户。三、若贵方采取包括但不限于“停水停电”、“强制破门”等方式导致本人所承租贵方的房屋无法居住，以此达到贵方强制解除租赁合同的目的，则本人将保留追究贵方由此给本人造成全部损失的法律责任的权利。值此疫情特许时期，虽经本人多次向贵方申请，沟通减免部分或暂缓支付租赁费，在未得到贵方答复的情况下，本人现为了继续履行双方的租赁合同，愿意按照租赁合同所约租赁费向贵方支付，诚望贵方亦秉着契约精神，继续履行贵我双方所签房屋租赁合同。该邮件于2020年4月10日由金桥百信律师事务所他人代收。2020年4月10日，被告向原告发出律师函，表明双方租赁合同已经在解除通知（律师函）送达时解除，原告因违约被解除合同，仍需承担违约责任，原告不得再以任何事由进入涉案房屋，并要求原告立即支付并结清至实际收回房屋之日之前拖欠的租金、管理费、水电费等。原告于2020年7月1日提起本案诉讼。2021年1月12日，杨文江出具《情况说明》，主要内容为：本人杨文江系海珠区滨江东路957号3004房的登记业主，高穗江系本人的亲属，由于本人长期外出，因此从2016年12月份开始一直委托高穗江管理我本人名下的海珠区滨江东路957号3004房的出租、维护、管理等事务，兹此确认如下：1、高穗江有权以其个人名义处理和处置上述房屋的对外出租、签订租赁合同，解除租赁合同以及收取房屋的租金等事宜；2、高穗江有权以其个人名义处理和处置上述房屋内的全部设施，以及其他与房屋相关的事务；3、高穗江有权以其个人名义处理涉案房屋的法律纠纷（包括但不限于租赁合同纠纷起诉以及反诉、侵权等诉讼活动），并由高穗江处理和承担相关法律后果。原告对该《情况说明》无异议，同意基于合同相对性向高穗江主张权利。被告为证明案涉房屋已转租给他人使用提供了案外人广州路客互联网科技有限公司与许志成签订的《房屋租赁合同》，该合同约定许志成向广州路客互联网科技有限公司承租涉案房屋，租赁期限自2019年10月8日至2020年10月7日，每月租金12000元。原告对该租赁合同的真实性无异议。诉讼中，原告确认其没有书面材料证明装修已经过被告的同意。原告明确其第3项诉讼请求主张赔偿的经济损失包括装修损失和预期收益损失。本院认为：陈海生经原告授权以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，被告提交《情况说明》证实涉案房屋的产权人杨文江明确授权被告代为出租该房屋并签订租赁合同，涉案房屋因租赁产生的法律纠纷，由被告以自己名义参加诉讼并承担法律后果，原告对此予以认可，故涉案《房屋租赁合同》合法有效，原被告均应切实履行。被告已依约将涉案房屋交付原告使用，原告应依约按时支付租金。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方本应积极协商、共担风险、共渡难关。原告通过微信向被告提出减免租金，在被告提出解除合同后又通过邮件回函表示愿意协商解决，且双方在疫情前的履约过程中亦不存在争议，故原告因疫情影响迟延缴纳部分租金尚不足以认定该违约情形导致被告合同目的无法实现。被告在收到原告回函后仍坚持主张解除合同并自行收回房屋，没有尽到必要的容忍义务。鉴于被告已于2020年4月8日实际收回房屋，且在原告表示愿意继续履行合同、补交租金的情况下，被告仍坚持不同意继续履行，故本院认定双方的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除，原告应按合同约定的租金标准（按每月8200元计算）向被告支付2020年2月1日至2020年4月8日止的租金。关于逾期支付租金的违约金和租赁保证金问题。如前所述，双方所争议的租金发生在疫情期间，被告提出解除合同时原告仅欠付2020年2月、3月租金，时间较短，被告在原告希望协商解决的情况下仍坚持解除合同、自行收回房屋，结合本案实际情况和基于公平合理原则考虑，原告要求退还租赁保证金16400元的诉请，本院予以支持，被告反诉要求没收全部租赁保证金的诉请，本院予以驳回。鉴于原告确有迟延支付租金的行为，且在被告多次催缴、自行收回房屋后也未积极履行义务，故被告要求原告支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持。鉴于本案的起因及双方约定的违约金标准明显过高，综合考虑原告欠付租金的时间以及被告未能举证证明其实际损失等因素，基于公平原则，本院酌定违约金以当月欠缴租金为本金，从逾期之日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。原告未提供证据证明其装修征得被告书面同意，且案涉纠纷系因原告未按时交纳租金导致双方产生后续争议，故原告要求被告支付16400元违约金、赔偿预期收益损失、装修损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏同民与被告高穗江签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、被告于本判决生效之日起10日内退还租赁保证金16400元给原告；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2020年2月1日至2020年4月8日的租金及逾期交租的违约金（租金按每月8200元计算，违约金以原告当月欠付的租金为本金，从当月的第2日计至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4117元，由原告负担354元，被告负担受理费3763元。本案反诉费1885元，由原告负担209元，被告负担1676元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年一月二十七日书记员  颜姣吴晓菁