山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1082民初7063号原告：邓岩，男，1979年7月15日出生，汉族，居民，住威海市经济技术开发区。被告：荣成市天晟房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371082065936619X，住所地山东省荣成市寻山街道办事处清河村。法定代表人：郝宜珊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王元宗，山东成山海天律师事务所律师。第三人：邓岩平，男，1981年10月7日出生，汉族，居民，住威海市经济技术开发区。原告邓岩与被告荣成市天晟房地产开发有限公司、第三人邓岩平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓岩、被告荣成市天晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人王元宗、第三人邓岩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓岩向本院提出诉讼请求：1、确认原告邓岩与被告荣成市天晟房地产开发有限公司于2018年4月13日签订的清河小区楼房认购合同无效；2、被告荣成市天晟房地产开发有限公司给付原告邓岩购房款305440元及利息(以305440元为基数，自2018年4月13日起至2019年8月20日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年年8月21日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月13日，原告与被告签订了清河小区楼房认购合同，原告以305440元的价格购买被告位于荣成市的房产，原告于2018年4月13日向被告支付了305440元购房款，被告向原告出具305440元的收款收据。被告至今没有向原告交付该房产，且被告至今未取得商品房预售许可证明。原告认为原、被告签订的清河小区楼房认购合同应属无效，且被告无法交付涉案房屋，被告应当返还原告已经交付的购房款并支付利息。被告辩称，1、主体错误，付款方是邓岩平，合同提交以后审核然后与当事人核实之后再确定；2、付款时间和金额错误，不是2018年4月13日支付了305440元，而是当日支付了10000元，第二天支付了20000元，其余部分原告方说凑一凑，等一等，因为是朋友关系就同意了，后来并没有付款，答辩人打算退还，后来因为手头没有钱就拖延了；3、收据和合同希望原告方交一套给答辩人，与公司负责人核对之后再提供答辩意见；4、关于合同是否有效，因涉案项目已被政府收购，转给安泰置业房产开发公司，预售许可应由安泰置业房产开发公司来解决，答辩人是属于用房抵顶收购款，根据山东省高院2011年民事座谈会纪要第二部分的第十五条，应当由安泰承担预售许可的问题，所以以此为由主张合同无效不能成立；5、利息部分属于收款的部分，同意支付，也同意合同解除。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月13日，原告与被告签订清河小区楼房认购合同，约定了楼房位置及价款（305440元），领钥匙前乙方必须付清全部款项，乙方须保证按时付款，并于接到通知15日内交付余款。被告认可收到第三人交付的购房款80000元（其中2018年4月13日20000元，2018年4月14日60000元）。原告与第三人均认可双方共同出资购买涉案房屋。庭审中第三人认可将上述房屋权利全部转让给原告。原告为购房转让给第三人150000元。郝宜珊给第三人出具了欠条一份“今欠邓岩平250000元，2016.10.3”。涉案房屋至今未办理房屋预售许可手续。庭审中，双方对原告主体是否适格、被告实际收受购房款数额产生争议。第三人为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、借条以及汇款记录各一份，证实郝宜珊向其借款的事实；2、微信聊天记录截图一份，证实郝宜珊认可两套房子都已经出卖给第三人。经质证，被告对证据1真实性无异议，认可向第三人借款250000元，但实际只收到235000元；对证据2真实性无异议，认为房子确实无法交付给第三人，转账的购房款同意返还。被告为证实其主张，向本院提交以下证据：1、被告与荣成市安泰置业有限公司签订的建设项目转让协议书，证实2017年3月10日建设项目转让协议书签订生效，其中第一页证明安泰公司作为甲方接受了本案所购的房产楼盘，第二页证明七栋楼建成之后250户安置清河村民213户，剩余的37户抵顶被告的应得款，第三条二款证明被告有自主处置权，安泰公司配合出具购房协议与购房证明，第三页第二段证明安泰公司抵顶给被告的房屋是手续齐备的商品房，所以本案原告以没有预售许可证为由主张无效，赔偿损失不成立，第六页协议签到表证明荣成市开发区具体代表有关部门办理政府的收购；2、转账记录七份，证实被告向第三人还款128000元。经质证，原告认为证据1与其无关，第三人对证据1有异议，认为被告构成欺诈。第三人对证据2无异议，但上述款项系偿还的利息以及其他款项。另，第三人第二次庭审中陈述购房款细节为“我与被告法定代表人郝宜珊有经济往来，他向我借款，2016年8月26日我向郝宜珊转账235000元，后期又借给他现金15000元，2016年10月3日郝宜珊给我打了250000元的欠条。2018年我向郝宜珊索要欠款时，他说无钱偿还，并商量用这250000元顶一套房子，然后我问欠款利息怎么办，他说让我再添一些钱加上一些酒，再加上250000元的利息，然后再顶一套房子给我。在2018年4月13日的前几天，我与原告共同去被告售楼处与郝宜珊具体商谈的购房事宜，当时谈的是250000元这两年的利息（2016年到2018年），郝宜珊说这两年利息100000元，然后我又给付郝宜珊130000元（50000元的现金是在签合同当天我在售楼处直接给的郝宜珊），还有另外谈的是我再给郝宜珊30箱酒，但我实际只给了郝宜珊5箱白酒，5箱红酒共10箱，当时谈的价格是红酒2400元一箱，白酒是1200元一箱，后期联系不上郝宜珊，也就没再给酒），另外我方微信转账给郝宜珊30000元，支付宝转账给郝宜珊50000元，我们当时谈妥了这个方案，在2018年4月13日当天，我们在售楼处签了合同，开了收据。”第三人第三次庭审中陈述购房款细节为“我与郝宜珊发生过多次借款，总共是借款260000元，最后打了250000元的借条，打借条时间为2016年10月3日，其中235000元是之前通过银行转账给郝宜珊，后期再补的借条，利息具体记不清楚了，大体是每个月五六千块吧，现金50000元是不是签合同当天给的郝宜珊记不清楚了，白酒、红酒加起来十多箱，具体多少记不清了，时间太久了”。关于借款及打借条的细节，第三人另陈述“2016年10月3转款给郝宜珊235000元，后期补打借条时写的时间就是按照打款时间写的。”被告法定代表人郝宜珊庭审中陈述购房款细节为“与第三人关系比较好，第三人想找我买个房子，当时商量好价款，但是当时第三人让写另一个人的名字，我也同意了，当时双方比较信任，所以先签的合同开的收据，说先给一部分钱，后面有钱了再补给我，等交房时双方再具体结算，剩下的钱再给我。250000元双方没有约定利息，未收到50000元现金，收到了三四箱酒，但系朋友间的礼尚往来。”原告自述“交代侄子邓岩平办理房屋购买手续，当时约定我们一人出一半房款，但是以我的名义去签订合同，后期我们一起约定时间办理购房手续，当时我和我侄子、被告老总郝宜珊和被告的一个会计都在场，我和被告签订了合同，被告给我开具了收据。至于我侄子与郝宜珊之间如何处理的购房款并不是很清楚。”对双方争议的事实，本院认定如下：2018年4月13日，双方签订的合同中约定领钥匙前必须付清全部款项，收据开具时间为2018年4月13日，其中有60000元系2018年4月14日支付，以此可认定开具收据时被告未收到收据载明的305400元。关于250000元借款时间及借条的出具细节，第三人关于转款235000元的时间以及出具借条的时间两次庭审前后陈述不一致，第二次庭审中第三人陈述借款时间为2016年8月26日、出具借条时间为2016年10月3日，第三次庭审中陈述借款时间为2016年10月3日、出具借条时间为2016年10月3日之后再补写，第三人的二次庭审陈述明显不一致。关于利息，第三人第二次庭审陈述两年利息为100000元，第三次庭审中陈述具体记不清楚了，大约每个月利息五六千吧，第三人就利息部分未作出明确具体的陈述。关于现金50000元，第三人第二次庭审中陈述是签合同当天给的，第三次庭审中陈述具体给付时间记不清楚了，第三人就现金给付的时间亦未作出确切的陈述。关于酒，第三人第二次庭审中陈述给了10箱酒（白酒5箱、红酒5箱），第三次庭审中陈述给了10多箱，第三人就酒的交付数量前后陈述并不一致。综合各方提交的证据以及陈述，本院认为虽然被告开具了收据，但根据合同约定的付款时间及80000元的具体付款时间来看，无法单凭收据认定被告收到了第三人所主张的款项，同时第三人关于以250000元两年利息、50000元现金以及80000元转账、30箱酒抵顶涉案房款的陈述，存在诸多不一致的地方，第三人未举证证实其与郝宜珊就上述协商事宜签订了相关书面协议，且郝宜珊对第三人的陈述不予认可，故第三人主张的上述事实，本院难以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，涉案房屋至今未办理预售许可，故原告关于确认合同无效的主张，于法有据，理由正当，本院予以支持。第三人认可涉案房屋权利全部转让给原告，系第三人对其权利的合理行使，不违反法律规定，本院予以准许。原告与被告签订合同，被告对此亦明知，故原告享有合同权利，主体适格，因合同无效，被告收受购房款80000元及利息应予以返还，故原告要求被告返还80000元及利息的诉求，于法有据，理由正当，本院予以支持。第三人主张的涉案房屋房款构成的事实，本院未予认可，因第三人与郝宜珊之间尚存在其他的经济往来，与本案并非同一法律关系，双方可另行协商。因该案系房屋买卖合同纠纷，合同相对主体为原告、第三人与被告，根据原告的诉求本院只宜审理双方之间的合同关系，至于原告与第三人之间的款项交付，系双方之间的其他法律关系，双方可另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告荣成市天晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓岩购房款80000元及利息（以20000元为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以60000元为基数，自2018年4月15日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2941元（减半收取），由原告负担2041元，由被告负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高超二〇二一年一月二十五日书记员  孙宪