上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23117号原告：上海恒珂房地产经营有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：倪秉，董事长。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海合元健康科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：熊志秋。原告上海恒珂房地产经营有限公司(以下简称恒珂公司)与被告上海合元健康科技有限公司(以下简称合元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理，依法适用简易程序于2020年12月24日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人宋佳艺到庭参加诉讼。被告合元公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒珂公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年9月21日解除；2.请求判令被告向原告支付租金人民币(币种下同)284,167.51元；3.请求判令被告支付租金逾期付款滞纳金71,674.79元(暂计至2019年12月31日，按应付款项的日万分之五计算至实际清偿之日止)；4.请求判令被告支付能源使用费19,701.15元；5.请求判令被告支付电费13,312元；6.请求判令被告按照日租金1.50倍的标准向原告支付系争房屋在逾期还房期间(7天)的占有使用费61,233.29元；7.请求判令被告向原告返还被告在2017年8月1日至2017年12月31日期间享受的租金优惠共计709,528.60元(相当于4个月的租金)；8.请求判令被告支付违约金1,161,657.66元(6个月的租金和6个月的物业管理费之和)；9.请求判令被告支付涉案房屋的复原工程费861,100元；10.请求判令被告支付房屋复原期间(60天)的租金损失349,904.52元；11.请求判令被告支付房屋复原期间(60天)的物业管理费损失32,010.33元;12.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系出租方，被告系承租方，双方系房屋租赁合同关系。2017年7月，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由被告向原告承租位于上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室，租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31日止，并约定租金支付时间、方式及违约责任等内容。2017年8月1日，原告将系争房屋交付被告使用。租赁合同履行期间，被告自2018年8月1日起开始拖欠租金等费用，原告多次催告无果后，于2018年9月18日书面通知被告解除租赁合同。合同解除后，被告未将系争房屋恢复至原状，现原告已聘请第三方对该房屋开展复原工程，复原费用总计人民币861,100元。故原告为维护自身合法权益，以讼称事由诉至法院。被告合元公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋的产权人为原告恒珂公司。2017年7月，原告恒珂公司(出租方、签约甲方)与被告合元公司(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方位于闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋，房屋建筑面积为1,267.77平方米，用途为住办、办公楼；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公室使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、能源使用费等费用由乙方承担，其他有关费用，均由乙方承担；处甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用等。合同补充条款还约定：在租赁期内，乙方应向甲方支付租金并现管理处支付物业管理费；倘乙方逾期支付本合同规定的任何款项，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付应付款项日千分之三的滞纳金。滞纳金的计算期限自该款项应付之日起开始计算，直至乙方付清前述款项的本金、滞纳金和其他相关费用(如有)。乙方倘持续逾期支付前述各项款项中的任一项或多项或全部各项的本金或滞纳金超过60日，滞纳金部分将以应付款项日三分之三的复利计算；如乙方违反本合同之规定，甲方有权利(但是没有义务)扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或者用于赔偿甲方及第三人的损失等。在甲方按本合同约定用租赁保证金冲抵乙方应付的款项后，所持租赁保证金少于约定的数额时，乙方须在接到甲方书面通知后十五日内将租赁保证金补足。如乙方未在前述期限内补足租赁保证金，甲方有权立即提前收回该房屋及提前解除本合同，甲方并有权没收租赁保证金。若租赁保证金不足以补偿甲方所蒙受的损失，甲方有权向乙方追索差额；乙方应于签署本和提供的同时或之前向甲方支付该房屋的公共事业费押金。如乙方逾期支付该房屋的能源使用费、水电费及其他公共事业费用，则甲方有权(但并无义务)以公共事业费押金抵付乙方应付款项，或作为甲方因此遭受损失之赔偿。如甲方持有的公共事业费押金由于作该抵付或赔偿而少于约定的金额，乙方须在接到甲方书面通知后十五日内将公共事业费押金补足；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在本合同终止，甲方需要返还租赁保证金、公共事业费押金的情形下，甲方须于下属条件均满足后四十五个工作日内将租赁保证金、公共事业费押金无息退还给乙方，乙方已按本合同规定将该房屋返还予甲方，乙方已办妥以该房屋为注册地址的工商或其他等级主管机关的注销或变更之迁出手续，乙方已全部履行本合同其他条款的规定；乙方须在本合同租赁期届满或提前终止前与甲方联系交回该房屋事宜。乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同第12-2-2条规定的标准或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方。如该房屋或甲方提供予乙方使用的附属物、装置、附加物有损坏或遗失，乙方须负责赔偿。乙方同时应负责赔偿因将该房屋和甲方提供予乙方使用的附属物、装置、附加物恢复至本合同第12-2-2条规定的标准而直接或间接对甲方或该房屋以外部分或第三方造成的损失或损害。甲方有权从保证金中扣除，如果租赁保证金不足以赔偿该损失的，甲方有权要求乙方支付不足部分；若乙方未按本条第1款约定的状态将该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物返还予甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物作出核实的修缮或代为恢复至本合同第12-2-2条规定的标准，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权从乙方所支付的租赁保证金中作相应扣除，如若租赁保证金不足以抵扣的，则甲方有权把该等开支及费用未获抵扣部分视作债权，向乙方追讨；乙方伟岸本条第1款约定的时间将该房屋返还予甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回该房屋之日止的期间内，乙方应按照租赁期内该房屋日租金的1.50倍向甲方支付每一天的占用费，并应承担该占用期间的物业管理费及其他费用。此外，如因乙方逾期还房而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，范围包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、诉讼或仲裁费及律师费。同时，甲方有权根据本合同的相关规定行使收回该房屋的权利；若乙方在本合同租赁期届满或提前终止之日未向甲方返还该房屋，在不影响甲方根据本合同享有的其他权利的前提下，甲方有权在租赁期届满或提前终止之日七日后，在乙方不到场的情况下进入该房屋并更换门锁，行使收回该房屋的权利。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责。如该房屋内还遗留乙方的任何装饰、家俱、装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定作为乙方的遗弃物处理。甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任包括要求甲方赔偿。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品锁产生的所有费用。甲、乙双方以外的第三方因该房屋内的遗留物品提出主张的，由乙方负责和承担，与甲方无关；甲方有权在下列事件发生后经书面通知乙方而解除合同，乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后的十四天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用。乙方未能按本合同约定支付租金或者其他任何一种款项，累计三次以上的等；若乙方未经甲方事先书面认可擅自解除本合同，或甲方根据本合同第12-14条的约定解除本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的六个月租金和六个月物业管理费之和计算；甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金冲抵上述款项，如果乙方根据上述规定支付的违约金不足补偿甲方所受之损失，甲方有权向乙方追索差额等。合同附表一中还约定：该房屋的交付日为2017年8月1日，租赁起租日即交付日，租赁期自起租日开始攻击120个月；该房屋的实测建筑面积为1,267.77平方米，该房屋只限于办公；租赁期前36个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积4.60元，该房屋的月租金为177,382.15元；租赁期第37个月至第48个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积4.83元，该房屋的月租金为186,251.26元；租赁期第49个月至第60个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积5.07元，该房屋的月租金为195,505.98元；租赁期第61个月至第72个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积5.33元，该房屋的月租金为205,531.92元；租赁期第73个月至第84个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积5.59元，该房屋的月租金为215,557.88元；租赁期第85个月至第96个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积5.87元，该房屋的月租金为226,355.05元；租赁期第97个月至第108个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积6.16元，该房屋的月租金为237,537.84元；租赁期第109个月至第120个月内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积6.47元，该房屋的月租金为249,491.85元；自租赁起租日起共5个月的期间内，甲方仅收取房屋177382.15元租金，如因乙方原因导致本合同提前终止，甲方有权向乙方索取上述期间按的租金金额与乙方实际支付的租金金额之间的差额；本合同签署之日，物业管理费的标准为每月按建筑面积每平方米12.80元，该房屋的物业管理费为每月16227.46元，甲方有权根据本合同的规定调整物业管理费。该房屋的物业管理费按季度支付，在租赁期内，乙方须于每个季度首月10日之前向管理处支付该房屋该季度的物业管理费；乙方须在收到甲方或管理处向乙方提供的水费、电费收款通知书或账单后十四天内，按加饭过管理处制定的付款方式支付所有在该房屋使用的水、电所产生的费用，该房屋的通讯费用由乙方自行向电信部门缴纳；租赁保证金相当于该房屋三个月租金及三个月物业管理费的综合，在本合同签订时，租赁保证金的金额为580,828.83元，乙方应于签署本合同的同时或之前向甲方付清租赁保证金；公共事业费押金38,033.10元，乙方应于签署本合同的同时或之前向甲方付清等。合同附表三约定：房屋装修管理费19,016.55元，房屋装修押金63,388.50元，待乙方装修结束后由管理处无息退还给乙方等。合同附表五为交接书，双方确认房屋交付日为2017年8月1日。合同附件二中约定了房屋交付时的现有装修、附属设施及设备状况，房屋内部为毛坯状态。合同签订后，被告支付了租赁保证金580,828.83元，公共事业押金38,033.10元及至2018年7月31日止的租金、至2018年9月30日止的物业管理费。原告于2017年8月1日向被告交付了系争房屋，被告装修后用于办公经营。2018年8月起的租金被告未能予以支付，故原告于2018年8月20日发送催款函件，该函件送达情况不明。此后原告于2018年8月30日对系争房屋予以停电，被告停止经营。2018年9月初，被告向原告支付了部分租金17,382.15元，仍未能付清2018年8月、9月的租金。2018年9月18日，因被告仍未能支付租金，原告向被告发送解除通知，要求双方的租赁合同于2018年9月21日解除，该函件送达情况不明。2018年9月21日，原告向被告发函要求返还房屋，该函件送达情况不明。同年9月29日，原告于系争房屋上上锁。2018年10月29日起，被告陆续将房屋内东西搬离撤场。2019年1月17日，原告向被告返还要求其与2019年1月31日前将房屋恢复原状，该函件送达情况不明。此后被告直至2019年1月27日将房屋内物品搬空，原告将系争房屋予以收回。2019年，原告恒珂公司(发包人、签约甲方)与案外人上海常源建筑装饰工程有限公司(承包人、签约乙方，以下简称常源公司)签订《合同书》一份，约定：甲方将上海恒基旭辉中心13#东侧单元复原工程交由乙方施工，预计2019年7月上旬开工，总工期60个日历天；工程价款861,100元，竣工验收合格后支付工程款的95%，剩余未支付的工程款(最终结算金额的5%)作为保修金，按本合同附件1《工程质量缺陷保修书》约定支付；本工程的工程质量缺陷保修期为实际竣工验收合格日起计两年等。常源公司于2019年9月10日开工，于2019年10月31日完工，将系争房屋内的原装修予以拆除恢复原状。常源公司并于2019年11月18日向原告申请支付95%的工程款778,160.26元。现原告于2020年1月9日向常源公司支付了工程款778,160.26元。上述事实，由原告提交的《上海市房屋租赁合同》、不动产权证书四份、《催款通知书》、《解除租赁合同通知书》、《还款催告函》、《房屋复原催告函》、交接证明书、装修申请表、《合同书》及《付款通知书》、付款电子回单、视频资料二段等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明其代被告支付了电费、能源费及被告于优惠期内的租金支付情况，向本院提交了付款通知书复印件三份及中国银行国内支付业务付款回单三份、租金发票复印件二张，该三组证据均未能向本院提交原件予以核实，对其真实性本院难以认定。关于中国银行国内支付业务付款回单三份并非电子回单，在被告未能向本院提交原件或其他证据予以佐证的情况下，对于该三笔钱款的实际支付情况，本院难以采信。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。关于租金支付方式，依据双方合同约定，被告应于每月1日前向原告支付租金，结合双方实际履行过程中的租金支付情况来看，双方系约定租金月付，先付后用。然被告自2018年8月起并未能按约支付租金，直至2018年9月初才支付了8月份的租金，已属违约。依据双方合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费及其他费用后十四日，原告可书面通知被告解除合同。被告迟延支付2018年8月的租金实际超过一个月，2018年9月的租金也未能按期予以支付，经原告以停电的方式催告后，仍未能全额予以支付，已为根本性违约。原告按照合同约定主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告于2018年9月18日发送的解除函，送达情况不明，无法确认该解除通知已送达被告。但原告于2018年9月29日于系争房屋上上锁，至此被告已知晓原告要求解除合同之意思表示，故本院确认双方的租赁合同于2018年9月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的自2018年8月1日起至2018年9月21日止的租金及按照日租金标准1.50倍计算的7天房屋占有使用费，本院认为，原告于2018年8月30日停电后，被告无法正常使用系争房屋，原告提供的租赁物已未能符合原约定的使用状态。因此根据公平原则，被告在房屋停电期间无法正常用系争房屋的时间段内的租金及占有使用费应予以酌减，故本院确认被告应向原告支付自2018年8月1日起至2018年8月29日止的租金165,938.14元，8月30日及31日的租金5,722元，自2018年9月1日起至2018年9月21日止的租金62,083.75元，扣除被告已支付的租金17,382.15元，被告还应向原告支付租金216,361.74元(165,938.14元+5,722元+62,083.75元-17,382.15元)；被告应向原告支付逾期交还房屋期间七日的占有使用费9,850.58元。关于原告主张的逾期付款滞纳金，实为被告逾期支付租金的违约金，依据双方合同约定，被告逾期支付款项则须按照每日千分之三的标准支付违约金，现原告自愿降低至日万分之五的标准，系原告处分自身权利，本院予以支持。故被告应以2018年8月的租金154,277.99元为本金，按照日万分之五的标准向原告支付自2018年8月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；以2018年9月1日起至9月21日止的租金62,083.75元为本金，按照日万分之五的标准向原告支付自2018年9月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。关于原告主张的电费及能源使用费，原告并未能向本院提交相应的证据原件予以证明，对于金额及原告的付款情况本院无法认定，故该两项诉讼请求，本院难以支持。关于原告主张要求被告返还优惠期租金的诉讼请求，本院认为，双方约定的租赁期限为十年，免租期系原告基于双方长期租赁关系而让渡于被告的优惠条件。现因被告违约导致双方租赁合同提前解除，在未能按约履行全部租期的情况下，已给原告造成了免租期的租金损失。原告主张按照合同约定支付免租期租金709,528.60元并无不当，本院予以支持。关于原告主张的违约金1,161,657.66元，被告违约导致双方租赁合同提前解除，原告依据双方合同约定主张违约金，符合双方合同约定，于法不悖，本院予以支持。关于原告主张的房屋恢复原状工程费861,100元，依据双方合同约定被告应于合同提前终止时按照双方约定的标准向原告返还房屋，在被告未能履行恢复义务的情况下，原告可代为恢复，由此产生的费用应由被告予以负担。现被告并未能按约履行恢复原状之义务，在原告代为委托他人施工并支付工程款的情况下，相应的费用应由被告予以负担。但现被告支付的工程款数额为778,160.26元，5%的质保金部分仍未发生，故被告应向原告支付该笔工程款778,160.26元。关于原告主张的房屋恢复原状期间的租金损失及物业管理费损失，本院认为，在被告未能履行该义务的情况下，原告可尽快代为履行而减少房屋空置期之损失，在被告支付相当于六个月租金及物业管理费金额之违约金的情况下，已可弥补原告在房屋恢复原状期的空置损失，故该两项诉讼请求，本院不予支持。关于被告支付的租赁保证金580,828.83元，公共事业押金38,033.10元，双方租赁合同解除的情况下，原告应予返还，为避免当事人讼累，本院于本案中一并予以处理。综上，被告合元公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海恒珂房地产经营有限公司与被告上海合元健康科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月29日解除；二、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付自2018年8月1日起至2018年9月21日止的租金216,361.74元；三、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，以154,277.99元为本金，按照日万分之五的标准向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付自2018年8月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；四、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，以62,083.75元为本金，按照日万分之五的标准向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付自2018年9月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；五、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付房屋占有使用费9,850.58元；六、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付优惠期租金709,528.60元；七、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付违约金1,161,657.66元；八、被告上海合元健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海恒珂房地产经营有限公司支付房屋复原工程费778,160.26元；九、原告上海恒珂房地产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告上海合元健康科技有限公司返还租赁保证金580,828.83元，公共事业押金38,033.10元；十、驳回原告上海恒珂房地产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计17,672.30元，由原告上海恒珂房地产经营有限公司负担3,429.96元，由被告上海合元健康科技有限公司负担14,242.34元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二一年一月四日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典试行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。