贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4856号原告（反诉被告）：许嘉仁，男，1995年2月15日出生，苗族，银行工作人员，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州贵达律师事务所律师。被告（反诉原告）：易雪平，女，1969年5月29日出生，土家族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：伍勋，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗云，贵州巨合律师事务所律师。原告许嘉仁与被告易雪平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，易雪平提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）许嘉仁委托诉讼代理人朱宁宁、被告（反诉原告）易雪平委托诉讼代理人罗云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许嘉仁向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2019年12月26日签订的《门面租赁合同》；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年12月26日原、被告签订《门面租赁合同》约定，原告将铜仁市的一间门面出租给被告。由于门面经过多人转租，几方的法律关系错综复杂，并且几方一直在为案涉门面的出租事宜进行诉讼，导致原告一时无法收回交付给被告使用，原告只能请求解除原、被告之前的《门面租赁合同》。原告愿意如数退还被告的租金及押金，但被告不同意，并要求原告支付高昂的违约金。反诉原告易雪平向本院答辩并提出诉讼请求：1.驳回许嘉仁在本诉中的全部诉讼请求；2.依法判令许嘉仁继续履行与易雪平签订的《门面租赁合同》，并将案涉门面交付给易雪平；3.反诉诉讼费由许嘉仁承担。事实和理由：签订案涉《门面租赁合同》系许嘉仁与易雪平平等自愿而为，完全是双方的真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，易雪平本着诚实守信原则，主动向许嘉仁支付了租金及押金共计430000元。根据合同法的规定，合同解除方式有协商解除和单方解除两种。解除案涉合同系许嘉仁强势单方意思，协商解除无法适用本案。由于易雪平在本案中不存在任何违约行为，且本案中不存在可解除合同的不可抗力事件，单方解除合同无从谈起。物权优先于债权是民事法律基本原则。许嘉仁系案涉门面的所有权人，尽管案涉门面与几个案外人存在合同纠纷，不应也不能阻碍许嘉仁从案外人处收回门面。案外人因案涉门面而产生的纠纷，已通过铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初2220号民事判决，确认案涉门面所有权人李小平与费春影签订的租赁合同已于2019年12月30日到期，2020年4月1日正式解除。对合同租期已到期的事实，李小平与费春影均予以认可，也未对此提出上诉。在此情形下，许嘉仁依法行使所有权，从案外人处收回门面并交付给易雪平的条件已完全具备。案涉《门面租赁合同》系许嘉仁事先拟好后交给易雪平签订，强加给易雪平的条款十分明显，如“限制承租人经营珠宝首饰，承租人违约后则赔偿合同的对价（即66个月租金）的30%违约金”。反诉被告许嘉仁辩称，因为案涉门面现在被案外人占有使用，许嘉仁无法交付给易雪平，双方签订的合同已经陷入僵局，所以请人民法院解除合同。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年至2016年期间，案外人费春影与案外人李小平签订租赁合同，租赁案涉房屋，合同期限截止日期为2018年12月30日，后来，李小平同意将租赁期限延长至2019年12月30日。2018年，李小平将案涉房屋出卖给许嘉仁，并进行了变更登记，产权证号：黔（2018）铜仁市不动产权第0004381号，坐落于铜仁市。2017年3月20日，费春影与喻恒杰签署《店面租赁合同》，约定费春影将包括案涉房屋在内的房屋租赁给喻恒杰，租赁期为四年，自2017年3月20日至2021年3月19日止。许嘉仁与易雪平于2019年12月26日签订《门面租赁合同》约定，许嘉仁将其所有的坐落于铜仁市的商业用房（门面）出租给易雪平，租赁期限33个月，自2020年1月1日起至2022年9月30日止，年租金400000元；租赁期限内，单方违约赔偿合同的对价（即66个月租金）的30%作为违约金给对方；合同签订之日起，易雪平向许嘉仁支付第一年度租金，同时支付押金30000元，许嘉仁承诺将在约定的租赁期限将房屋交付给易雪平使用，若门面实际交付时间存在推迟，双方互不追究责任，房租以实际天数计算；易雪平不得经营珠宝玉器、黄金首饰、手表行业，若易雪平违约则赔偿合同的对价（即66个月租金）的30%作为违约金给许嘉仁。同日，易雪平向许嘉仁支付一年租金400000元、押金30000元，许嘉仁（由刘玲玲代理）向易雪平分别出具了两张收条。因案涉房屋被案外人占用，许嘉仁无法将案涉门面交付给易雪平，许嘉仁通过短信、微信方式将上述情况告知易雪平，并愿意退还易雪平租金和押金，易雪平回复要求许嘉仁交付案涉房屋。期间，许嘉仁将租金400000元、押金30000元两次退还易雪平，易雪平又将上述租金和押金交付给许嘉仁。许嘉仁及案涉门面原所有权人李小平要求喻恒杰退还案涉房屋，但双方未达成一致意见。费春影与喻恒杰因案涉门面发生纠纷，费春影向本院提起诉讼，喻恒杰提起反诉，本院作出（2020）黔0602民初2220号民事判决，判决费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除，以及其他判决内容。喻恒杰、费春影对该判决均不服，上诉至贵州省铜仁市中级人民法院，喻恒杰请求维持费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除的判决，改判其中部分判决；费春影请求撤销原判主文第五项，改判由喻恒杰从2020年4月2日起按108万元/年的标准向费春影支付房屋占用费，直至店面交付费春影之日止。贵州省铜仁市中级人民法院作出（2020）黔06民终1914号判决，维持费春影与喻恒杰于2017年3月20日签订的《店面租赁合同》于2020年4月1日解除等判决内容。另查明，许嘉仁与铜仁市碧江区恒福首饰店、费春影、李小平排除妨碍纠纷，因许嘉仁经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院作出（2020）黔0602民初1836号民事裁定，本案按许嘉仁撤诉处理。上述事实，有双方当事人的陈述，许嘉仁提交的不动产权证书、门面租赁合同、民事判决书、接（报）处警登记表、照片，易雪平提交的门面租赁合同、银行转账凭证、收条、电子数据（短信、微信聊天记录）、民事判决书、上诉状、民事裁定书，相互佐证，足以认定。本院认为，许嘉仁与易雪平签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，双方应按照合同约定依法行使权利和履行义务。许嘉仁主张费春影、喻恒杰对案涉房屋有优先承租权，并要求解除案涉合同，易雪平要求继续履行《门面租赁合同》并交付案涉房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，案涉房屋原所有权人李小平与费春影关于案涉房屋的租赁合同已于2019年12月31日租赁期限届满，费春影与喻恒杰关于案涉房屋的租赁合同已于2020年4月1日解除，许嘉仁未提供证据证明费春影、喻恒杰与案涉房屋现在所有权人许嘉仁对案涉房屋签订了租赁合同，及费春影、喻恒杰有要求优先承租权的行为，即许嘉仁未提供证据本案具有《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的情形，为了保证交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，许嘉仁与易雪平应继续履行《门面租赁合同》，许嘉仁应将约定的案涉房屋交付给易雪平。许嘉仁要求解除《门面租赁合同》的请求，证据不足，本院不予支持；易雪平要求许嘉仁继续履行《门面租赁合同》并交付案涉房屋的请求，本院予以支持。综上所述，许嘉仁的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；易雪平的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告许嘉仁的诉讼请求；二、反诉原告易雪平与反诉被告许嘉仁继续履行双方签订的《门面租赁合同》；三、反诉被告许嘉仁于本判决生效之日起十日内将坐落于铜仁市房屋（产权证号：黔（2018）铜仁市不动产权第0004381号）交付给反诉原告易雪平。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由许嘉仁负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由许嘉仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  罗志敏二〇二一年一月十四日法官助理刘远祥书记员田谷