广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24628号原告：深圳市山竹新能源科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道六约社区深华街1号409，统一社会信用代码：91440300MA5FBFJG2M。法定代表人：朱伟镪，总经理。委托诉讼代理人：宋欢，广东卓建律师事务所律师。被告：张赛墙，男，1967年9月10日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘浩，广东华商（龙岗）律师事务所律师。原告深圳市山竹新能源科技有限公司与被告张赛墙土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市山竹新能源科技有限公司的法定代表人朱伟镪及委托诉讼代理人宋欢、被告张赛墙的委托诉讼代理人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同书》；2.被告向原告退还已付租金及押金1680000元；3.被告向原告支付合同约定的违约金240000元；4.被告向原告赔偿损失464000元；5.被告赔偿原告已产生的律师费10000元、保全担保费1915.2元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年6月21日，原告为建设新能源汽车充电场申请场地使用许可和用电审批。2019年6月28日，原告因新能源汽车充电设施建设运营及配套设施服务需求，与被告就土地租赁事项达成合意，签订《租赁合同书》。合同约定，土地及附属建筑物位于深圳市龙岗区，归张赛墙占有、使用、管理、出租，租赁标的物总面积约12000平方米；租赁期限自2019年7月1日至2024年8月30日；土地租金为240000元／月，由承租人将租金直接支付至开户行为深圳农村商业银行卡号为62×××17的张赛墙个人所有的银行账号。合同签订后，原告如约支付意向金240000元，并于2019年7月5日通过银行转账的方式分29笔按照约定向被告支付了6个月的租金1440000元。原告于7月20日与中土大地国际建筑设计有限公司深圳市分公司签订《工程勘测合同》进行项目勘测，并向其支付18000元；与深圳恒达电力设计有限公司签订《充电站设计合同》委托其进行项目工程设计，已产生费用336000元。7月22日与广东广玉源工程技术设计咨询有限公司签订《施工图设计文件审查合同》进行图纸审查，并于29日向其支付50000元。9月13日与李锋、深圳市华方工程设计顾问有限公司签订《交通环境评测合同》，并向李锋分两笔支付52000元，向华方公司支付8000元。以上共投入464000元。合同签订之后，原告投入了大量的人力物力，被告却将场地另行出租给他人用于建设停车场。被告在合同履行期间，不仅未能保障原告的合同权利，反而将原告应当合法使用的土地交由其他公司用于建设停车场。据原告于2019年11月21日拍摄的照片，停车场已经完全建成，并有车辆停车使用。目前停车场已经对外运营，原告的合同目的已经因被告的违约行为无法实现。在此期间，原告多次和被告沟通，要求解除合同、退还租金，被告均拖延拒绝。基于此原告委托广东卓建律师事务所律师通过民事诉讼的方式维护自身合法权益，产生律师费10000元。综上，被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。为了维护原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告张赛墙辩称，原告诉状所述与客观事实不符。第一，被告不存在违约行为，原告要求被告退还已付租金及押金、支付违约金、赔偿损失、律师费等费用，无事实和法律依据。原告与被告签订合同后，被告按照合同的约定承担自己的责任，履行自己的义务，已经将土地的相关文件的原件移交给原告，被告从未使用或提前收回土地，没有违约或侵犯原告利益造成原告损失。在原、被告签订合同前，被告就已经帮原告将申请充电桩设备的材料经过了股份公司、南新社区工作站同意，原告在经过多方考察确定可以经营的情况下，并明确了所有手续才签订《土地租赁合同》。同时考虑到土地租赁的实际情况，合同中明确约定了原告自主经营、自负盈亏，租金每次按6个月一次性支付，并没有约定提前解除合同需要退还已付租金。原告在使用租赁土地6个月后，由于自身原因无法经营，要求被告退还已付租金和押金属于原告违约，并非被告有违约行为，应当由原告自行承担相关的违约责任和损失。第二，原告在履行合同中存在违约造成被告损失，被告保留起诉原告要求赔偿的权利。由于原告自身原因导致无法获得政府相关部门的批准。2019年11月23日原告还在与被告沟通审批事宜。原告在未与被告协商一致的情况下，于2019年12月26日自行发出通知书要求解除《土地租赁合同》。在解除合同书面通知书中，原告认为是政府的原因导致无法经营，要求解除合同并要求被告立即去接管土地。但事实上，在片区同样性质的土地都有其他公司在经营充电桩，原告无法经营，系自身问题造成政府不批。原告在觉得经营充电桩无望的情况下单方解除合同，属于违约行为。原告即使不经营充电桩，也是可以经营停车场，但是原告执意要求解除合同，属于重大违约。在原告向被告提出解除合同时，被告已经告知原告可以解除合同，但需要协商具体的时间和方案，因为被告也已经向深圳市钜河实业有限公司交6个月的租金及租赁押金，并且明确约定中途违约租赁押金不退。原告单方解除合同，被告肯定要与钜河公司沟通。不然因为原告单方解除合同，被告需要自行承担巨大的经济损失。在原告起诉前，被告一直与钜河公司沟通解除事宜，但是原告要求被告退120万元，被告无法从钜河公司退回如此多金额。原告单方违约，被告不应承担相应的损失。综上，被告不存在违约行为，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年6月1日深圳市钜河实业有限公司（甲方，以下简称钜河公司）与被告张赛墙（乙方）签订土地租赁合同书，约定：甲方与深圳市樟树布社区股份有限公司签有合作开发协议一份，取得位于深圳市龙岗区的占有、使用、管理及出租权。乙方有意承租上述土地及附属建筑物用于充电桩安装及其相关运营。甲方将上述土地及附属建筑物出租给乙方，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月30日（2019年6月1日至2019年8月30日为免租期）；甲方以土地及房屋现状向乙方交付，乙方自行向政府相关部门办理审批手续，费用自担，如需甲方配合的，甲方予以配合；乙方对土地及房屋的装修、改造费用，全部由乙方自行承担；本合同生效后三日内，甲方将该地块及房屋交付给乙方；2019年9月1日至2022年8月30日期间每月的租金为222858元；合同签订后，甲方可向乙方收取一个月租金数额的租赁押金222858元，收取6个月租金1337148元；乙方承诺自本合同签订之日起2019年6月1日至2020年3月30日九个月内办理完结充电桩运营所需的一切合法手续。如乙方在九个月内不能办理完结全部手续导致充电桩无法运营的，无论因何原因，乙方应立即返还本合同项下的土地及房屋并自行承担全部损失，甲方不作任何赔偿；乙方已支付的保证金甲方不予退还，甲方已收取的租金退还一半给乙方。本合同经双方签署且甲方收到乙方支付的押金及第一期六个月租金，即1560006元后生效。2019年6月24日，钜河公司向张赛墙出具收款收据，确认收到2019年9月至2020年2月的租金1337142元及租赁押金222858元。签订合同后，被告张赛墙与原告深圳市山竹新能源科技有限公司达成租赁意向。原告于2019年6月21日向被告转账30万元，备注“樟树布社区空地意向金”。2019年6月20日，深圳市樟树布股份合作公司出具同意书，内容如下：兹有位于深圳市龙岗区（鸿润豪苑旁）空地属于我股份合作公司所有，我司与钜河公司合作开发此地，现同意钜河公司将以上土地租赁予深圳市山竹新能源科技有限公司，作新能源电动汽车充电设施建设和运营。同日，原告填写了南湾街道用电（变压器）报装审批表，申请在龙岗区（鸿润豪苑旁）报装用电（变压器），用途为充电站设施及设备配套用地。深圳市樟树布股份合作公司、深圳市龙岗区南湾街道南新社区工作站分别于2019年6月20日、2019年6月21日签章表示同意。2019年6月21日，深圳市龙岗区南湾街道南新社区工作站还向原告出具场所使用证明，同意原告将位于深圳市龙岗区（鸿润豪苑旁）的房屋作为经营场所场地使用。2019年6月28日，被告张赛墙（甲方、出租方）与原告深圳市山竹新能源科技有限公司（乙方、承租方）签订租赁合同书，约定的主要内容为：鉴于甲方与钜河公司签订《土地租赁合同书》，甲方取得位于深圳市龙岗区的占有、使用、管理及出租权。乙方有意承租甲方占有、管理的上述土地及其附属建筑物用于充电柱安装及其相关运营，经双方协商一致，达成如下租赁协议：租赁土地位于龙岗区，租赁面积约12000平方米（按实际面积计算），包含地块及其附属建筑物（房屋，规格6米×30米）；租赁期限自2019年7月1日起至2024年8月30日止；甲方给予乙方两个月的免租期，免租期起算日期以甲方合同第五款第二项所列材料之日起算；乙方租赁本合同项下土地及房屋用于新能源汽车充电设施建设、运营及配套设施服务；甲方将土地及房屋向乙方移交后，乙方可对地块上的附属建筑物进行改造，以满足乙方建设充电桩报建的要求；甲方按双方约定将本合同项下土地及房屋的资料交给乙方之日起两个月算免租期，乙方施工进场之日起，甲方在30日内负责将土地平整后交给乙方，因没有及时平整土地而造成的损失由甲方负责；乙方负责向政府相关部门办理审批手续，费用自担，如需甲方配合的，甲方应予以配合；乙方对土地及房屋的装修、改造费用，全部由乙方自行承担；本合同生效后三日内，将该地块及房屋交付给乙方；乙方应按租赁用途合法使用租赁场地，自主经营，自负盈亏，严格按照政府主管部门要求办理经营过程中所需的各项手续，并符合相关部门各项安全要求，经营过程中安全事故、损失、责任全部由乙方自行承担；本租赁合同签订后，乙方应向甲方支付一个月租金标准的租赁保证金，共计24万元，甲方需当日向乙方开具租赁保证金收据，合同期满或合同终止后甲方应在三天内无条件向乙方退还租赁保证金。土地交接之日起，乙方应支付甲方六个月租金144万元。后续租金按每六个月收取，乙方应于交租期当月5日前向甲方支付当期租金；乙方承诺，最迟至2020年6月30日办理完结充电桩运营所需的一切合法手续；若因非甲乙双方自身原因，导致乙方无法继续按本合同约定使用租赁场地的，本租赁合同解除，甲乙双方间无须承担违约责任，各自相关的补偿归各自所有，甲乙方双方互不占用。因甲方原因导致本合同无效或者无法实际履行的，甲方应向乙方支付一个月的租金作为违约金，并赔偿乙方实际投入的全部费用，该费用具体以第三方专业机构审计评估为准；本合同签订之后，甲方提供乙方所要求提供的材料齐全之日起，乙方三天内付清甲方租金和押金，如三天内未付清，视为乙方自动放弃合同权益，同时甲方不用归还乙方之前所交付的意向金54万元；合同生效之日起，乙方所交的意向金自动抵扣成租金和押金。2019年7月8日被告向原告退回6万元。庭审时双方确认因合同约定的租赁保证金为24万元，故被告退回了原告6万元。2019年7月3日，被告向原告移交南湾街道用电（变压器）报装审批表、同意书、土地权属证明等资料的原件。2019年7月5日、7月8日，原告分29笔共向被告转账144万元。此后，原告委托他人对涉案租赁场地开展工程勘察、充电站设计、施工图设计文件审查、交通影响评价等工作。但原告一直未能办理好充电柱安装手续，亦未在涉案土地上进行建设。原告陈述因南湾街道对所有临时建筑的用电项目不予审批，故一直未能办理安装手续。因原告一直未能办理好审批手续，原告遂与被告沟通协商解除合同事宜。2019年12月11日，原告向被告发出解除合同书面通知书，主要内容如下：合同签订后，因龙岗区政策问题，南湾片区所有涉及临时建筑及用电项目全部不予审批，甚至连相关资料也拒不接收，原告为此做了大量工作，被告也予以配合，但龙岗区政府及南湾街道仍不予审批该项目。原告根据租赁合同的约定已于2019年10月底通过电话说明了相关原因并正式提出退租，被告也表示同意。现原告再以书面方式发出解除合同通知，双方所签订的租赁合同书自动解除，解除时间为2019年10月31日。请于2019年12月15日前退回原告一押四租合计120万元。同时，因双方只办理了项目报建所需的资料交接手续，而该租赁场地系开放无管理的场地，原告也并没有实际占有、管理、经营该场地，因此，请被告接到通知之日即日对该场地实施占有、管理或经营，否则一切因此扩大的损失原告概不负责。收到原告的解除通知后，被告即与钜河公司沟通退租事宜。被告陈述2019年12月底其通知钜河公司接管涉案土地，但至原告起诉时双方尚未就具体事宜协商一致，2020年1月钜河公司已实际接管涉案土地，2020年4月钜河公司将涉案土地出租给珠海市住宅物业管理有公司深圳分公司作樟富停车场使用，并于2020年5月办理停车场经营许可。庭审时双方确认涉案租赁土地为集体土地。原告陈述被告并未实际将涉案土地及房屋移交给原告，原告一直在申办相关手续，未实际查看涉案土地，涉案土地一直空置，因涉案土地为开放式状态，原告觉得只要没有第三方占用，签订合同后即可对涉案土地进行管理使用，但2019年11月21日原告发现涉案土地已被他人作为停车场占用。被告陈述涉案土地及房屋在签订合同时就已经交付，此后原告才会支付租金，而且，双方的聊天记录和解除合同通知也反映被告已实际交付涉案土地。本院认为，经深圳市樟树布股份合作公司同意，被告与原告在平等自愿、协商一致基础上签订涉案租赁合同书，体现了双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。原告已按约向被告支付了24万元租赁保证金及144万元租金，被告亦向原告交付了涉案租赁物及其相关材料。原告陈述被告实际未向其交付涉案租赁物。本院认为，首先，虽然双方没有涉案租赁物的书面交接手续，但涉案土地为开放式状态，原告明确知晓涉案租赁物的位置及其状况。涉案租赁合同约定合同生效后三日内，被告将该地块及房屋交付给原告，土地交接之日起，原告向被告支付六个月租金144万元。原告已向被告支付租金144万元，且签订合同后原告一直未要求被告交付租赁物，可以侧面印证被告已交付涉案租赁物的事实。因为如果被告未向原告交付租赁物，则既与合同约定不符，亦与情理不符。其次，签订租赁合同后，原告委托他人对涉案租赁场地开展了工程勘察、设计、交通影响评价等工作。而这些工作的开展，都需要对涉案租赁场地进行现场查看。原告能够委托他人到现场查看，证明原告已实际控制、管理涉案租赁场地。至于原告对租赁场地是否实际建设，系由原告根据经营情况自行决定。未进行开发建设，不是反证被告未交付租赁物的充分理由。最后，双方的聊天记录和原告发出的解除合同通知也反映被告已实际交付涉案土地，否则，原告也不会要求被告接到通知后立即对租赁场地实施占有、管理或经营。因此，原告关于被告未交付涉案租赁物的陈述，本院不予采信。在租赁合同履行期间，原告以政府部门未能审批项目为由通知解除合同，被告收到通知后，即与钜河公司协商退租，并通知钜河公司接管涉案土地。被告的上述行为表明其同意解除与原告签订的涉案租赁合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告在合同履行期间将租赁土地交由他人建设停车场，存在违约行为，故要求被告承担违约责任、赔偿损失等。本院认为，原告所举证据不足以证明在原告通知解除租赁合同前涉案租赁场地已由他人占有使用，原告发出的解除通知也只是表述因政府部门未能审批相关手续导致无法安装、运营充电柱项目，根本未提及租赁场地被他人占用一事，因此，原告以被告将租赁土地交由他人占用为由主张被告违约，缺乏事实依据。根据解除通知，原告是因政府部门未能审批项目为由通知解除合同的。而根据租赁合同的约定，原告在租赁场地安装、运营充电柱项目，自行向政府相关部门办理审批手续，费用自担。现无证据证明未能成功办理审批手续是因被告原因所致，故合同无法继续履行，并非被告原因所致，也无证据证明被告存在其他违约行为。被告在收到原告的解除通知后，无论是由自己还是通知钜河公司接管、使用涉案土地，均是为防止损失扩大而采取的合理措施，不属于违约行为。故原告要求被告支付违约金，理由不成立，本院不予支持。对于原告主张的投入支出和律师费、保全担保费损失，如上所述，被告对于合同未能履行不存在违约情况，故无需赔偿原告的损失。何况，原告在尚未办理审批手续前即开展工程勘察、设计、交通影响评价等工作，明显不合理，原告要求被告赔偿该支出损失，理由明显不成立，本院予以驳回。对于原告主张的已付租金问题。本院认为，原告于2019年12月11日通知被告解除合同，但通知书称解除时间为2019年10月31日，明显不合情理，亦无事实依据。因被告并未违约，且原告并非以被告违约为由解除合同，但考虑到被告于2019年12月底通知钜河公司接管涉案土地，可以认为被告同意于2019年12月底解除与原告的租赁合同，故涉案租赁合同的解除时间应为2019年12月31日。涉案租赁合同约定免租期两个月，即从2019年9月1日开始计算租金。至2019年12月31日解除租赁合同，原告应当向被告支付4个月的租金。原告已向被告支付6个月的租金，被告应退回原告2个月的租金即48万元。原告要求被告退回全部已付租金，理由不充分，本院不予支持。对于原告支付的租赁保证金，因租赁合同未约定租赁保证金属于定金性质，且被告就租赁保证金未提出反诉，故租赁合同解除后，被告应当退还原告租赁保证金24万元。被告至今未予退还，还应当支付自2020年1月1日起的利息损失。综上，原告以被告违约为由要求被告支付违约金、赔偿相关损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市山竹新能源科技有限公司与被告张赛墙签订的涉案租赁合同书于2019年12月31日解除；二、被告张赛墙于本判决生效后十日内退回原告深圳市山竹新能源科技有限公司租金48万元及其利息（利息自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；三、被告张赛墙于本判决生效后十日内退回原告深圳市山竹新能源科技有限公司租赁保证金24万元及其利息（利息自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；四、驳回原告深圳市山竹新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，付款义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25952元（原告已预交），由原告负担19464元，被告负担6488元。财产保全费5000元（原告已预交），由原告负担3750元，被告负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  郭秀文人民陪审员  李丽婷二〇二一年一月八日书 记 员  张锦煌