河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初5505号 原告：张玉柱，男，汉族，1970年8月21日出生，现住秦皇岛市卢龙县。 委托代理人:赵勇、田俊梅，河北润谦律师事务所律师。 被告：刘玉珍，女，汉族，1934年2月3日出生，现住秦皇岛市海港区，（诉讼过程中死亡） 被告：高淑芹，女，汉族，1950年11月2日出生现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：籍志国，河北世纪长城律师事务所律师。 第三人：秦皇岛市海港区房屋征收中心，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：王洪泉，主任。 委托诉讼代理人:杨维刚，河北德圣律师事务所律师。 原告张玉柱与被告刘玉珍、高淑芹第三人秦皇岛市海港区房屋征收中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玉柱及其委托代理人赵勇、田俊梅，被告高淑芹及被告高淑芹、刘玉珍共同委托代理人籍志国到庭参加了诉讼，被告刘玉珍在诉讼过程中死亡，本案现已审理终结。 原告张玉柱向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告刘玉珍、高承贵签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、秦皇岛市海港区房屋及其院落征收搬迁补偿利益归原告所有。事实与理由：高淑芹系刘玉珍、高承贵之女。2007年5月6日，在河北吴秀萍律师事务所吴秀萍、王三星两位律师的见证下，原告与被告刘玉珍、高承贵（已于2012年8月9日去世）签订了《房屋买卖协议》，约定被告刘玉珍及高承贵将其自有位于秦皇岛市海港区房屋及全部附属院落、设施、两颗香椿树出售给原告，该院落包含建筑面积为64.8ｍ2的三间平房、262.55ｍ2的宅基地，总价格为12万元，协议签订后一次性支付购房款，付款时，刘玉珍及高承贵将《房屋所有权证》、《土地证》、《宅基地使用证》一并交给原告，协议签订后15日内将房屋及院内物品腾空交付给原告。协议签订当日，原告支付了购房款12万元，刘玉珍及高承贵将上述房屋、院落及《房屋所有权证》、《土地证》、《宅基地使用证》交给了原告。2007年5月8日，河北吴秀萍律师事务所出具了《见证书》，证实该《房屋买卖协议》的签订系双方真实意思表示。原告取得该房屋院落后，居住使用至今已有十三年，但因政策原因，一直未能办理过户手续。2020年6月12日，第三人发布了《秦皇岛临港物流园区小李庄片区（大高庄村）模拟搬迁政策宣传手册》，包含《小李庄片区（大高庄）改造项目房屋模拟搬迁公告》、《小李庄片区改造项目（大高庄）模拟搬迁补偿方案》载明了具体的搬迁补偿方案。原告购买的房屋包含在项目征收搬迁范围之内，鉴于房屋尚未办理过户手续，原告找到被告协商配合办理相关手续，被告索要拆迁补偿利益，多次协商未果，原告认为，原告与被告刘玉珍、高承贵签订的《房屋买卖协议》，系双方自愿、真实的意思表示，该协议合法有效。原告已占有使用该房屋长达十三年，现房屋即将被拆迁，依据诚实信用和公平原则，该拆迁补偿利益于被告无关，秦皇岛市海港区房屋及其院落征收搬迁补偿毅力归原告所有，故诉至法院。 被告高淑芹、刘玉珍辩称，双方所签订的协议既包括房屋也包括宅基地，违背法律和国家政策规定，属于无效的协议。既然协议无效所有的房屋宅基地均在被告名下，根本不能过户，相应的财产均属于被告所有。拆迁利益理应全部归被告所有，所以请求法院驳回原告诉请。该案立案后被告不知情也已经在本院立案。要求被告返还房屋及宅基地。 第三人秦皇岛市海港区房屋征收中心辩称，原告在本案中将答辩人列为第三人没有任何实施法律依据。本案是原告与被告确认合同合法有效纠纷，答辩人既不是合同相对方也不是合同权利义务的参与方，根据合同相对性的原则将答辩人列为第三人没有法律依据。原告主张征收补偿款与合同纠纷不是同一法律关系，应属另案处理的事实。在房屋权属无法明确的情况下，原告无权主张征收补偿的任何权利义务。综上，请求法院依法裁定撤销答辩人作为第三人身份进行诉讼。 经审理查明，原告张玉柱户籍地为秦皇岛市卢龙县。高承贵系秦皇岛市海港区东港镇大高庄村的村民。高承贵与被告刘玉珍系夫妻关系，2012年8月9日高承贵因病去世。高承贵与被告刘玉珍育有一女，即本案被告高淑芹。2007年5月6日出卖人高承贵、刘玉珍（甲方）与买受人张玉柱（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将秦皇岛市海港区房屋三间及院落出卖给乙方，该房屋宅基地使用证登记于高承贵名下，价格为12万元。协议签订后，原告张玉柱支付了购房款，高承贵将房屋所权证、宅基地使用证交给了原告张玉柱。2020年6月12日第三人秦皇岛市海港区房屋征收中心发布模拟拆迁补偿方案，秦皇岛市海港区东港镇大高庄村在模拟拆迁安置范围。原告张玉柱与被告刘玉珍、高玉芹因拆迁安置利益分配问题协商未果，原告张玉柱向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告刘玉珍死亡，被告高淑芹是刘玉珍与高承贵的唯一法定继承人。 原、被告主要对出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订房屋买卖协议是否合法有效，涉案房屋的拆迁安置利益分配问题存有争议。 原告主张出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订房屋买卖协议合法有效。涉案房屋的拆迁安置利益应全部归原告所有。原告就其主张提交如下证据： 证据一、《房屋买卖协议》一份，证明事项：2007年5月6日，原告与被告刘玉珍、高承贵（已于2012年8月9日去世）签订了《房屋买卖协议》，约定被告刘玉珍及高承贵将其自有的位于秦皇岛市海港区的房屋及全部的附属院落、设施、两棵香椿树出售给原告，总价格为12万元。担保人高淑芹、见证律师吴秀萍、王三星签字。 证据二、见证书一份，证明事项：2007年5月8日，河北吴秀萍律师事务所吴秀萍、王三星两位律师出具了见证书，载明原、被告、高承贵签订的《房屋买卖协议》系双方真实的意思表示。 证据三、收条一份，证明事项：2007年5月6日即《房屋买卖协议》签订当天，原告一次性支付购房款12万元，被告刘玉珍与高承贵共同署名向原告出具了收条。 证据四、被告出售房屋后交给原告的房屋相关证件，因拆迁补偿方案原件交给第三人了。证明事项：原告支付购房款后，被告将该房屋的《房屋所有权证》《集体土地使用证》《宅基地使用证》一并交给了原告。 证据五、《房屋租赁备案证》，证明事项：2009年，原告曾将上述房屋出租，并进行了备案登记。秦皇岛市流动人口和出租房屋综合管理办公司发放的《房屋租赁备案证》上显示出租人为张玉柱，故此原告购买房屋后，早已实际占有房屋，为房屋的所有人。 证据六、秦皇岛临港物流园区小李庄片区（大高庄村）模拟搬迁政策宣传手册。证明事项：本手册包含《小李庄片区（大高庄）改造项目房屋模拟搬迁通告》、《小李庄片区改造（大高庄）模拟搬迁补偿方案》等内容，载明了具体的搬迁补偿方案。原告购买的房屋包含在项目征收搬迁范围之内，拆迁补偿利益应归原告所有。 证据七、海港区小李庄片区征拆工作指挥部收条，证明事项：2020年7月20日，原告为了配合征拆指挥部办理拆迁手续，将房屋所有权证、宅基地使用证原件交给了海港区小李庄片区征拆工作指挥部。 证据八、承诺书，证明事项：2020年7月20日，原、被告承诺同意大高庄村征拆方案，同意签署协议，同意交房。 被告对原告证据的质证意见为：对证一、该协议不具备合法性，违背了土地管理法一户一宅的法律规定。原告本人不是被告村大高村村民，没有权利购买被告村房屋和宅基地，见证人对不合法的协议进行见证也属于违法行为。对证二、该见证书也属于违法无效的，作为律师事务所及两位律师对违法的协议进行见证，本身就是违法行为，给双方造成损失，律师事务所及律师应承担相应责任。对证三、该收条真实性认可，但是收条也不具备合法性，12万元根本不是宅基地的款项，原告购买的仅是被告能处分的香椿树款项。对证四、该证据明确为被告所有，原告自始至终不是房屋的所有人，更不是宅基地的持有权人，不能证明原告证明目的。对证五、证明该房屋一直在出租，根本不是原告提出的一直在自己居住，更不能证明原告方是房屋的所有人和宅基地的持有人。对证六、该证据三性不予认可。对证七、三性均不认可。对证八、三性不予认可。上述所有证据均不能证明买卖协议合法有效。 第三人对原告证据的质证意见为：对证一、二、三、四、五、八，第三人不是本案争议房屋买卖协议的相对方，未参与原告举证的上述证据对应的行为，鉴于原被告双方对房屋买卖协议的有争议，原告出具的证据进行反驳，第三人没有权限确定合同真实有效，双方存在争议的情况下，第三人保留发放补偿款的权利。以上证据由法定依职权确定该证据的有效无效。对证据六、七没有异议，是第三人依法作出了房屋模拟搬迁公告等法定行政行为，该证据不应是原被告双方房屋买卖合同无效纠纷的争议事实。 被告主张根据土地管理法及相关政策规定，原告不是被告村村民，其签订的房屋买卖协议违背法律和政策规定，涉案房屋的买卖协议是无效的，该涉案房屋的拆迁安置利益应全部归被告所有。 被告及第三人本次诉讼未提交相关证据。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，关于出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订的《房屋买卖协议》是否合法有效，涉案房屋的拆迁安置利益分配问题。本院具体分述如下： 1、关于出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订的《房屋买卖协议》是否合法有效问题。 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从上述规定，可以看出，农村土地归村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，2007年5月6日出卖人高承贵、刘玉珍（甲方）与买受人张玉柱（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将秦皇岛市海港区房屋三间及院落出卖给乙方，从原告提交的证据《房屋所有权证》《集体土地使用证》《宅基地使用证》看，出卖人高承贵、刘玉珍（甲方）与买受人张玉柱（乙方）的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而原告张玉柱系秦皇岛市卢龙县燕河营镇燕窝庄村村民不是秦皇岛市海港区东港镇大高庄村村民，根据上述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定原告张玉柱无权使用该宅基地，出卖人高承贵、刘玉珍（甲方）与买受人张玉柱（乙方）签订的房屋买卖协议违反了“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。据此，本院认定2007年5月6日出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订的《房屋买卖协议》无效。 2、关于涉案房屋的拆迁安置利益分配问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方当事人应当赔偿因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于上述认定，出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，涉案房屋的出卖人及买受人的房屋买卖行为均具有过错。本案涉案房屋出卖方高承贵、刘玉珍应当知晓对本集体组织的土地使用权不得对本村集体组织成员之外的人出售而对外出售，高承贵、刘玉珍二人的出售行为应承担主要过错责任，原告张玉柱出于对出卖方的信任购买了涉案房屋并支付房屋价款，根据双方签订协议的内容及原告张玉柱占有使用房屋至今的事实，原告张玉柱应承担次要过错责任。因此，本院确定涉案房屋拆迁安置利益首先应支付原告张玉柱12万元购房款，其余拆迁安置利益原告张玉柱分得70%，涉案房屋出卖人之一高承贵已经去世，其法定继承人本案被告刘玉珍、高淑芹继承其相应权利，被告刘玉珍于诉讼过程中死亡，高淑芹是高承贵、刘玉珍唯一法定继承人，故本院确定被告高淑芹分得其余涉案房屋拆迁安置利益的30%。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、2007年5月6日出卖人高承贵、刘玉珍与买受人张玉柱签订的《房屋买卖协议》无效； 二、拆迁秦皇岛市海港区房屋三间及院落（房屋及院落面积以登记于高承贵名下房屋所有权证及宅基地使用证为准）的拆迁安置利益中的120000元归原告张玉柱所有。剩余的拆迁安置利益的70%份额归原告张玉柱所有，另30%份额归被告高淑芹秋所有；原告张玉柱与被告高淑芹于本判决生效后十日内互相协助对方办理拆迁安置补偿手续。 案件受理费80元。原告张玉柱负担20元，被告高淑芹负担60元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  熊海华 人民陪审员  赵玉森 人民陪审员  陶国文 二〇二一年一月十八日 书 记 员  刘 桐