浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初11285号 原告：吴厚金，男，1964年2月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：吴晨光，男，1989年6月9日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 两原告的共同委托诉讼代理人：俞晨，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：夏学资，男，1975年10月28日出生，汉族，住江西省广丰县。 委托诉讼代理人：王曦，浙江福田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌珂，浙江福田律师事务所实习律师。 原告吴厚金、吴晨光诉被告夏学资房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告吴厚金、吴晨光的共同委托诉讼代理人俞晨、被告夏学资的委托诉讼代理人王曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴厚金、吴晨光向本院提出诉讼请：1.确认两原告与被告于2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月18日解除；2.判令被告支付给两原告违约金30万元；3.判令被告支付给两原告装修修复费用，暂定为100000元（修复费用具体数额以评估鉴定结论为准）。庭审中确认第三项诉请为60337元。事实与理由：两原告系父子关系。2019年1月26日，原告吴厚金、吴晨光与被告夏学资签订了《房屋租赁合同》一份，约定将原告吴晨光所有的位于义乌市商贸区××街××号××楼××楼的房屋出租给被告夏学资使用，租期三年，从2019年3月18日至2022年3月17日。2020年1月17日，被告未按合同约定支付房租。2020年2月28日，被告通过微信联系原告吴厚金要求退租，原告吴厚金表示不同意退租，但同意被告可将租赁房屋进行转租。此后，原告吴厚金多次与被告沟通租赁事宜，但被告并未将房屋转租，也拒绝支付租金，原告吴厚金不得已于2020年3月4日通过微信方式通知被告，要求被告于2020年3月17日前搬离案涉房屋，并于2020年3月18日解除案涉房屋租赁合同。2020年3月17日，被告虽依据通知的时间搬离租赁房屋，但在搬离时用榔头类物件点状式大面积破坏房屋装修，给租赁房屋装修造成重大损伤。被告夏学资违反合同约定未按时支付房租，依据《房屋租赁合同》第四条第二款以及第九条的约定，原告有权解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付违约金三十万元。此外，依据《房屋租赁合同》第七条第八款约定，“租赁期届满不再续租的，若经甲方同意不需要恢复原状的，乙方不得拆除原有装修，所有装修归甲方所有，甲方无需支付给乙方装修费用”，现被告故意毁坏租赁房屋装修，应当赔偿原告房屋装修修复费用。原告为了维护自身的合法权益，依法起诉，望判如所请。 被告夏学资辩称：1、同意解除合同，但是原告应该出示房屋产权证等来证明原告的主体是否适格。2、原告要求的违约金过高，而且其也没有违约，2020年2月28日其就和原告协商不再租赁出租屋，原告在2020年3月4日以微信方式告知其同意解除合同，原告同意解除合同不存在其违约的情形，而且原告也将房屋自行另行出租，其交付的保证金根据合同约定去除各种费用剩余应返还。3、原告要求的装修修复费用不应该由其承担，其2020年3月17日搬出房屋当天就将钥匙交付给原告，至于房屋如何损坏其并不知情。请求法院驳回原告诉请。 原告吴厚金、吴晨光主证明其主张，共同举证如下： 1、房屋租赁合同原件一份。 2、微信聊天记录打印件一份。 证据1、2共同证明原告将涉案租赁房屋出租给被告，但被告违反合同约定拒付租金，原告不得已于2020年3月4日通过微信方式通知被告将于2020年3月18日解除涉案房屋租赁合同，故本案房屋租赁合同已于2020年3月18日解除的事实，依据双方房屋租赁合同第九条约定，被告应当支付原告30万元违约金的事实。 3、现场照片打印件二张。 4、微信聊天记录打印件一份10页。 证据3、4共同证明原告在合同解除前便与被告沟通房屋租赁事宜以减少双方损失，但被告拒付租金，亦不将房屋转租，任由原告损失扩大，在解除房屋租赁合同后原告积极采用张贴招租广告方式出租房屋，但涉案房屋至今仍未出租，原告损失仍在进一步扩大的事实。 5、现场照片打印件13张。 6、录音光盘及文字整理材料一份。 证据5、6共同证明被告用榔头类物件大面积破坏原告房屋装修，使得原告房屋修复需花费大量装修费用的事实。 7、房屋租赁合同原件一份。 8、交易明细打印件二份。 证据7、8共同证明原告现已将案涉租赁房屋出租给案外人。租赁期限为2021年1月1日至2024年1月1日，租金为20万元/年，由于案涉合同的解除，自2020年3月18日至2020年12月31日的房屋闲置期间的损失为290115.1元，后续低租金产生的差价为336000元，原告损失为626115.1元，已远远不止30万元的事实。 9、不动产权证书复印件一份，证明涉案房屋归属原告所有的事实。 10、评估报告、评估费发票原件各一份，证明由于被告搬离时恶意损害房屋，导致房屋修复损失为60337元，该修复费用及评估费用应由被告承担的事实。 被告夏学资质证意见如下： 对证据1真实性无异议，但是双方约定违约金过高。对证据2原告同意解除合同，被告不存在违约。对证据3、4，微信聊天记录可以看出原告在2020年3月4日通知被告解除合同，3月7日被告还在积极帮助原告出租房屋，原告也认可被告的行为，被告不存在违约行为，照片无法达到证明目的。对证据5只能看出房屋有损坏，不能证明是被告造成的。对证据6录音缺少证据要件，原告应出示通话录音中的原告主叫被告被叫的电话号码和通话时长，而且在电话录音中被告曾经说过其并不知道房屋损坏是怎么造成的。对证据7、8无法证明其真实性，但是可以反证出一点，这个房屋租赁给被告明显价格过高，租给被告的租金是每年36.8万元，而现在的租金是21万元，从这里可以看出双方约定的违约金明显过高，还可以看出原告同意解除合同并自行处理该房屋，被告没有违约。对证据9产权证没有异议。对证据10只能证明房屋损坏的修复费用，不能证明房屋损坏是由被告造成的，被告不应承担修复和鉴定费用。 被告夏学资未提供证据。 本院对原告吴厚金、吴晨光提供的证据认证如下： 对证据1真实性予以认定，证明目的综合阐述。对证据2予以认定。对证据3予以认定。对证据4、5、6真实性予以认定，证明目的综合阐述。对证据7、8被告虽提出异议，但未提供证据予以推翻，对真实性予以认定。对证据9、10予以认定。 根据本院对证据的认证，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 吴厚金与吴晨光系父子关系。2019年1月26日，吴厚金以其及吴晨光为甲方与乙方夏学资签订房屋租赁合同一份，约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，出租房屋坐落于义乌市商贸区××街××号××楼××楼；出租房屋用途为店面，不准住人，乙方改变房屋用途，应经得甲方书面同意；租期三年，从2019年3月18日起至2022年3月17日止；租金、其他费用及其交纳期限：第一年、第二年租金人民币368000元整每年，第三年租金在上一年的基础上上涨6%，按年支付，先付后用；租金支付方式：第一年租金在签订本合同当日支付人民币368000元整，以后每年1月17日前付清下一年的租金；若乙方未按约定支付房租的，甲方有权解除本合同，并且乙方应承担违约责任，同时甲方有权采取停水、停电措施；乙方在2019年3月18日前向甲方支付保证金人民币80000元，上述保证金于本合同租赁期限满或合同解除，甲方扣除乙方应承担的费用后，无息返还给乙方，若乙方未按约定支付保证金的，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任；租赁期届满不再续租的，应将房屋恢复原状，若经甲方同意不需要恢复原状的，乙方不得拆除原有装修，所有装修归甲方所有，甲方无需支付给装修费用；违约责任：双方应遵守本合同及附件的相关约定，若一方违反的，另一方有权解除本合同，同时由违约方承担人民币叁拾万元的违约责任。合同并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，夏学资按约支付了第一年的租金和80000元保证金。夏学资未按合同约定于2020年1月17日支付第二年的房租，而是于2020年2月28日通过微信向吴厚金提出退租，吴厚金不同意退租，同意夏学资转租。夏学资也介绍一租客，但最终未能转租。由于夏学资一直未交纳房租，吴厚金于3月4日微信通知夏学资，要求夏学资于3月17日腾空案涉房屋，于3月18日解除租赁合同。夏学资于3月17日腾空了案涉房屋，将房屋钥匙交给其朋友（案涉房屋对面店铺的经营者）。次日，吴厚金从夏学资朋友手中取回钥匙开门查看，发现案涉房屋的装修有被用类似榔头等物敲击破坏的痕迹，即与夏学资进行电话联系，告知该情况，要求夏学资拆除装修，恢复原状，否则其请人拆除装修，费用从80000元押金中扣除，同时要求夏学资支付违约金300000元，夏学资否认装修被敲破是其所为，同意补偿一、二个月的房租，但认为支付300000元的违约金是不可能的，双方协商未果。之后，吴厚金多次联系夏学资协商解决，开始夏学资还有回应，之后就不再回应。为此，吴厚金、吴晨光起诉至本院。 本案审理过程中，原告吴厚金、吴晨光向本院提交申请，申请对案涉房屋装修被敲破进行修复所需费用进行评估鉴定。本院于2020年9月2日委托金华金辰资产评估有限公司进行评估鉴定，2020年11月2日，金华金辰资产评估有限公司向本院出具金辰评鉴（2020）第051号义乌市商贸区××街××号××楼××楼房屋装修修复报告书，评估结论：经评估，委托评估的义乌市商贸区××街××号××楼××楼房屋装修修复费用评估值为人民币60337元。评估费4000元。 另查明，2020年10月8日，吴晨光与案外人胡佩佩签订房屋租赁合同一份，将案涉房屋租赁给案外人胡佩佩，约定的租金为第一、二年的租金200000元整每年，第三年的租金在上一年的基础上上涨5%。 本院认为，本案争议的焦点，一是原告的主体是否适格；二是被告夏学资是否存在违约行为，应否承担违约责任；三是双方约定的违约金是否过高；四是被告是否存在损害房屋的情形，应否承担相应的修复费用，被告所缴纳的保证金应否退还。关于焦点一，本案合同的甲方是原告吴厚金、吴晨光，且案涉房屋系吴晨光所有，根据合同相对性原则，吴厚金、吴晨光是本案适格的原告主体。关于焦点二，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。被告夏学资在到期应支付第二年房屋租金而未按约履行支付房租义务，其之后提出退租，在双方未达成一致的情况下，仍不支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。且原告吴厚金、吴晨光基于被告夏学资拒不支付房租的违约行为，依据合同约定提出解除合同，被告夏学资同意解除合同并腾空了案涉房屋，双方之间的房屋租赁合同已经解除。虽然合同已经解除，但导致本案合同解除的过错在被告夏学资。原告吴厚金、吴晨光要求被告夏学资承担违约责任，支付违约金的请求，合法有据。关于焦点三，双方约定的违约金为300000元，案涉房屋自双方之间的合同于2020年3月18日解除后，到2020年10月8日出租，期间近7个月时间未能出租，该时间段如果按双方合同履行，原告的收益为20万余元（368000元÷12×7），且原告吴晨光之后出租案涉房屋，约定的年租金为200000元，与案涉合同租金相比，年租金差168000元，故原告吴厚金、吴晨光的损失在300000元以上。故对被告夏学资的辩解，不予采信。关于焦点四，虽然原告吴厚金、吴晨光未提供直接证据证明案涉房屋装修被敲损坏系被告夏学资所为，但被告夏学资腾空案涉房屋后，将案涉房屋的钥匙交给其朋友即对面店铺的经营者，原告吴厚金于次日即从案涉房屋对面店铺经营者处取案涉房屋钥匙，开门发现案涉房屋装修被敲的情况，随即与被告夏学资电话联系，告知该情况。从原告吴厚金发现案涉房屋装修被敲的经过来看，案涉房屋装修的损坏，应当是在被告夏学资未交付案涉房屋钥匙前形成。双方合同约定，租赁期届满不再续租的，应将房屋恢复原状，若经甲方同意不需要恢复原状的，乙方不得拆除原有装修，所有装修归甲方所有，甲方无需支付给装修费用。案涉房屋装修被损坏是在被告夏学资管理期间形成，被告夏学资未提供证据证明案涉房屋装修是由他人行为造成，故案涉房屋装修损坏修复的责任应当由被告夏学资承担。综上，对原告吴厚金、吴晨光的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告吴厚金、吴晨光与被告夏学资于2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月18日解除。 二、被告夏学资于本判决生效之日起五日内支付给原告吴厚金、吴晨光违约金300000元。 三、被告夏学资于本判决生效之日起五日内支付给原告吴厚金、吴晨光装修修复费用60337元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元（已减半），鉴定费4000元，合计7650元，由被告夏学资负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 叶迪龙 二〇二一年一月二十五日 代书记员 王小悦 10-