北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初503号原告：刘森，男，1980年5月5日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街xx号xx号楼xx层xx。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京珠江投资开发有限公司法务部经理。原告刘森与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘森，被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘森向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告返还定金20000元、押金1144952元、租金263088元、电商费60000元，共计1488040元及利息；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月10日，原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街xx号院的珠江四季悦城项目的房屋，当时被告称通过“房天下网”购买可享受6万抵15万元的优惠，而且以租赁协议的模式交租金，利息比银行贷款低，原告相信了被告的蛊惑，当日交了6万元电商费及2万元定金，选购房屋为珠江四季悦城项目xx号楼xx单元xx房间。2016年9月14日，被告与原告签订了《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》，并于2016年9月14日交了第一笔租赁押金212990元，2016年12月13日交了第二笔租赁押金465981元，2017年3月15日交纳了第三笔租赁押金465981元，共计押金1144952元。此后，原告于2017年3月15日起至2019年12月13日，交纳了12次租金，每次21924元，合计263088元。综上，原告共计交纳定金、押金、租金和电商费1488040元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予理睬。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。珠江公司辩称，认可收到原告1428040元款项。原告在与我司达成合意后与我司签订《租赁协议》以及《租赁协议之补充协议》。协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方都应严格遵守，双方之间的房屋租赁法律关系真实存在，双方也在一直履行该份合同，我方按照合同约定将房屋出租给原告，现原告因自身原因违反合同约定，不再继续履行该租赁协议，应按租赁合同约定履行。该份租赁协议已经实际履行，原告无权要求返还租赁费用，我司已按照时间约定将房屋交付，原告入住多年，应当按照合同约定向我司交付房屋租赁之日起的全部租赁费用。不同意原告要求支付利息的诉求，双方按照约定进行房屋租赁，承租人支付房租是其主要义务，其交纳租金符合事实和法律规定，其无权向我司主张返还租金及利息。本案是房屋租赁合同纠纷，因原告个人原因提出退租申请，从而导致合同解除，解除的根本原因在于原告，根据双方合同约定，对于解除合同的押金返还，退还前提是扣除原告应承担的租金、违约金，且无权主张利息。若判决我司返还原告租赁款，原告也应当将房屋返还我方，并支付我方涉案房屋的占有使用费，并将房屋恢复原状。对于团购费或服务费，是由中介收取，与本案无关，不应一并处理，对于团购费的主张应予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月14日，刘森（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，刘森共支付给珠江公司定金、租赁押金、租金共计1428040元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。刘森提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积34983．53元/m??、总价为2329903元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待刘森获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，刘森的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给刘森。由于刘森不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取刘森的款项应当予以返还。刘森应将涉案房屋腾退给珠江公司。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给刘森的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。刘森本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对刘森主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从刘森交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，刘森应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等刘森并无选择机会，刘森虽与装修公司签订有装修改造协议，但刘森并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定刘森与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属刘森与珠江公司之间合同内容的组成部分。刘森已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。关于团购服务费，因原告未提交证据证明由珠江公司或装修公司收取，故本院在本案中不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告刘森与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年9月14日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告刘森定金、租赁押金、租金等共计1428040元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1410040元；三、原告刘森于本判决生效之日起七日内将北京市通州区兴贸三街xx号院xx号楼xx层xx单元xx#房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告刘森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9096元，由原告刘森负担351元（已交纳），由被告北京珠江投资开发有限公司负担8745元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二一年一月二十一日法官助理  张 鹏书 记 员  许松婷