重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初30819号原告：重庆日报报业集团产业有限责任公司，住所地重庆市渝北区农业园区食品大道18号，统一社会信用代码91500112784218904M。法定代表人：管洪，董事长。委托诉讼代理人：杜航，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹翀，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆明道新能源产业发展有限公司，住所地重庆市渝北区食品城大道18号F2-6-1，统一社会信用代码91500112MA5U7U337H。法定代表人：李开明，董事长。原告重庆日报报业集团产业有限责任公司（以下简称报业公司）与被告重庆明道新能源产业发展有限公司（以下简称明道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告报业公司的委托诉讼代理人杜航、邹翀，被告明道公司的法定代表人李开明到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告报业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除2019年9月13日被告与原房主王成友签订的《房屋租赁协议》，被告搬离返还房屋；2.请求被告支付自2019年12月12起至被告实际返还之日止的租金（解除前系租金，解除后为房屋占有使用费），其中2019年12月12日至2020年9月30日租金按照每月15629.6元计算，2020年10月1日至房屋返还之日止租金按照每月16567.38元计算；3.请求被告支付违约金，该违约金以150245.4元为基数，从2020年6月15日起至付清之日止，按照每日5‰计算。事实及理由：2015年7月29日，原告与王成友签订《重庆C城房屋买卖合同》，约定原告将位于重庆市渝北区×大道×号×产业园×幢×单元×-×的房屋出售给王成友。2016年11月16日，原告、王成友及浙江银行股份有限公司重庆分行共同签订了《房产回购合同》，约定若王成友未按照约定时间向银行归还借款，则原告应当回购该房产。之后由于王成友未按照约定归还借款，原告于2019年12月12日完成回购手续。房屋回购之前，王成友与被告于2019年9月13日签订了《房屋租赁协议》，将该房屋出租给被告，租期为2019年10月1日至2022年9月30日。原告回购该房屋后即承继了王成友在租赁合同中的权利义务。但自原告回购房屋后，即2019年12月13日起，被告一直未向原告支付租赁费用，根据合同约定，被告行为已经构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付违约金。为维护自己合法权益，原告起诉来院。被告明道公司辩称，被告2019年10月1日搬进房屋，从2019年11月7日开始至2020年9月30日就没有正式营业；由于原告未支付装修款导致装修工人到房屋闹事，被告从租赁之日起就无法正常经营，与原房东王成友反映过装修工人闹事的事情，一直没有处理；不同意支付租金；原告及原房东明知房屋有问题还租给我，租赁合同无效；未同意原房东将租赁合同权利义务转让给原告。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告举示与案外人王成友签订的《重庆C城房屋买卖合同》，以及《房产回购合同》、《房屋租赁协议》、《回购通知书》、《退款协议》等，显示内容如下：2015年7月29日，以原告为甲方（卖方），以案外人王成友为乙方（买方），双方签订《重庆C城房屋买卖合同》，约定乙方所购物业座落为重庆市渝北区×大道×号，本物业房号为×-×-×，具体门牌号以辖区派出所核定为准，建筑面积为446.56平方米。第三条约定购房价款，本物业为清水房，总成交金额为4822848元。第四条约定付款方式及期限，乙方按照按揭付款的方式按期付款，于2016年10月8日首付房款2022848元，银行按揭房款为2800000元。2016年11月16日，以王成友为借款人，以案外人浙商银行股份有限公司重庆分行（以下简称浙商银行重庆分行）为贷款人，以原告为回购方，三方签订《房产回购合同》，载明借款人向回购方购买了位于重庆市渝北区×大道×号×-×-×、×-×-×的房产，贷款人向借款人发放借款490万元用于借款人购买房产，若出现以下情形之一，贷款人有权要求回购方回购借款人购买的房产。1、借款人在任一付息日（含提前到期日）之后10个工作日内仍未足额归还借款利息……。第五条约定，自回购方将全部回购价款汇入贷款人指定账户之日起，房产转由回购方享有，借款人应协助回购方办理房产转移过户手续……。回购价款为借款人支付的全部购房款8549920元……。2019年9月13日，以王成友为甲方（出租方），以被告为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租的房屋位于×大道×号×产业园×幢×单元×-×（即案涉×-×-×房屋），该房屋计价面积为446.56平方米。第二条约定租赁期限为三年，从2019年10月1日到2022年9月30日。第三条约定，租金按季度支付，每年递增6%，先付后用，每个计租期前15天内支付。按约定面积计价，首期租金于签约时一次性支付。具体计算方式为2019.10.1-2020.9.30的年租金187555.20元，2020.10.1-2021.9.30的年租金198808.51元，2021.10.1-2022.9.30的年租金为210758.46元。第6.1条约定，保证金为首期两个月租金，即31259元作为租赁保证金。第6.2.1条约定，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或其他应由乙方支付的费用，合同到期后乙方未按时交还房屋以及有本合同其他违约情形的，甲方有权立即单方从保证金中扣除相应金额用于相关款项支付。如乙方所欠款项超出保证金数额的，乙方每日应按照超出部分的5‰向甲方支付违约金，直至补足保证金数额并付清相应超出款项；违约金总额超过保证金的2倍或者乙方超过30日仍未支付的，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方承担由此造成的全部损失。庭审中，被告陈述向王成友共计缴纳78148元，包括押金（两个月租金）和3个月租金，原告无异议。2019年11月26日，浙商银行重庆分行向原告发出《回购通知书》，以借款人王成友未按《借款合同》约定归还当期贷款本息为由，要求原告根据《房产回购合同》约定履行回购责任，在收到本通知书后10个工作日内将案涉房屋回购价款197.1284万元（该金额为截止2019年11月26日的借款本息金额，具体金额根据贵方实际履行时《借款合同》计算金额为准）划付至指定账户。2020年4月26日，以原告为甲方，以王成友为乙方，双方签订《退款协议》，载明乙方于2015年7月31日购买的甲方开发的重庆C城×-×-×房屋价款为4822848元，银行按揭贷款2800000元。截至2019年12月12日，乙方已还贷款本金859906元，剩余贷款本金1940094元。合同约定，经甲乙双方协商，甲方自乙方已付首付款、房屋代收费及按揭已还款部分扣除相应代偿本金、利息、罚息及相关税费后，将乙方款项剩余部分退回至乙方账户，扣除后余额为1058917.4元。原告陈述，上述款项仅有7万元未退给王成友，其余全部支付完毕。原告陈述，已向浙商银行重庆分行支付完毕回购款。原告举示《不动产权证书》，载明渝北区×街道×大道×号×产业园×幢×单元（建筑面积11065.13平方米）权利人为原告。原告陈述该证书是整个单元楼的产权证书，案涉房屋（渝北×大道×号×幢×单元×-×）也是属于原告所有，因王成友原因一直没有将产权证过户至王成友名下，即产权一直未变动过。庭审中，原告陈述，向被告主张权利的依据是认为《房屋租赁协议》中王成友的权利义务已转移给原告。为此，原告二次庭审中举示与王成友2021年1月4日的电话录音证据，显示：原告方工作人员在电话中询问：“王总，我想落实一个问题，就是那个房子回购了之后，你有没有通知明道那个李总，就是说那个房子回购了，需要把那个租赁关系继承过来。”电话对端的人说：“说了的，啷个会没说，在你办公室都讨论了多次，因为你们收回去了，然后就要补三方协议，说了无数遍，不是没说。”庭审中，被告对录音真实性无异议，但认为当时说原告将房子回购回去，再签三方协议，被告让原告保证房子没有纠纷，原告不能保证，所以没签成三方协议，所以权利义务没有转移，不同意原告认为租赁合同中王成友的权利义务已转移至原告名下的说法。庭审中，被告举示照片，拟证明2019年11月、2020年4月、6月、7月因装修工人到被告公司闹事，造成被告无法办公。被告陈述，被告与王成友签订租赁合同时已经完成装修，从2019年11月至2020年9月30日，装修工人大概每个月来两次左右闹事，到现在还没解决，二次庭审中被告补交2020年3月、8月的报警记录，佐证上述事实。被告另陈述，2020年8月25日原告将门锁上，后来不清楚何时又打开了。原告陈述，第一次闹事原告还未回购房屋，工人闹事与原房东有关，与原告无关。装修不是原告找人装的，也不是王成友装的，是王成友之前准备出卖给案外人重庆渝上渝酒店管理有限公司，该公司找人装的，后来因该公司未支付购房款项，王成友将房屋收回。房屋回购前原告也不清楚装修闹事的事情。2020年8月25日原告将门上锁属实，但2020年8月28日将门重新打开了。诉讼中，被告于2021年1月4日搬离并返还房屋（交钥匙给原告），原告认为被告未恢复原状（未拆除广告牌、未清除垃圾），不同意接收房屋。被告陈述，其接房时房屋状况就很差，还是自己做的开荒清洁，故坚持现状交房。本院认为：《房屋租赁协议》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”第五百五十六条规定：“合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。”本案中，原告主张王成友将租赁合同的权利义务一并转让给自己，应当举示王成友的转让行为经过合同相对方即被告同意的证据，从原告举证上来看，王成友也提及了要补三方协议，但至今原告未举示任何三方协议，也未举示转让行为征得被告同意的其他证据，现被告不同意合同权利义务一并转让给原告，则原告应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告基于此主张的所有诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告重庆日报报业集团产业有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7443.5元，减半收取3721.75元，由原告重庆日报报业集团产业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二一年一月六日书记员  楚 仑