湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终12号上诉人（原审原告）：叶子，男，1992年4月21日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢小丽，女，1976年2月16日出生，汉族，住湖北省孝昌县。被上诉人（原审被告）：卢玉平，女，1971年5月18日出生，汉族，住湖北省孝昌县。卢小丽、卢玉平的共同委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人叶子因与被上诉人卢小丽、卢玉平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶子上诉请求：依法改判解除《门面租赁合同》并改判卢小丽、卢玉平立即返还叶子支付的租金人民币130000元和押金人民币10000元，并自诉讼起支付利息；一、二审诉讼费用和其他费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉《门面租赁合同》合法有效，但实际未履行。2、疫情原因是不可抗力，双方均未违约，上诉人行使解除权，并尽到了充分的通知义务，解除合同合法有效。3、合同签订后、履行前，合同基础条件发生重大变化，已无法继续履行合同。4、双方互信合作的基础已丧失，合同事实上也不可能继续履行。5、两被上诉人以自己的行为承认了双方不履行租赁合同事实，而上诉人没有让损失扩大，应依法退还上诉人的全部租金和保证金。卢小丽、卢玉平辩称，1、双方签订的《门面租赁合同》已经成立生效，双方应按照合同约定履行协议。2、根据最高人民法院关于审理涉及新冠疫情民商事案件的司法解释和指导性意见，新冠疫情虽属于不可抗力，本案合同期限是5年，疫情初期虽对合同履行造成一定影响，但随着防控措施的放开，案涉合同完全可以继续履行，合同目的完全可以实现，故叶子请求解除双方签订的《门面租赁合同》的主张依法不能成立。3、被上诉人在合同生效当天就已将租赁房屋交付给了上诉人，上诉人作为违约方无权单方面以通知的方式解除合同，且被上诉人在接到上诉人提出解除合同的微信时，当时就给予了可以协商减免租金但不同意解除合同的回复，故上诉人诉状称合同并未实际履行且已经单方面解除，没有任何事实依据。叶子向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除《门面租赁合同》；2、请求人民法院依法判令卢小丽、卢玉平立即返还叶子支付的租金人民币130000元和押金人民币10000元；3、本案诉讼费用和其他费用均由卢小丽、卢玉平承担。一审法院认定事实：2019年12月26日，叶子为经营润朵堂孝感旗舰店，与卢玉平签订了《门面租赁合同》。该合同约定：卢玉平将位于乾坤大道乾坤阳光小区42幢106、206室房屋出租给叶子经营使用，租房从2020年2月15日起到2025年2月14日止，年租金13万元整，押金1万元，从第三年开始，每年递增5000元，签订合同时一次性交清当年门面租金，双方不得无故解除合同，合同自双方签字之日起生效。同日，叶子通过银行转账的方式向卢小丽转账14万元，卢玉平将门面房屋钥匙交付叶子。2020年1月7日，叶子在门面房屋处拉起横幅，横幅显示：润朵堂孝感旗舰店装修进行中，敬请期待。后由于疫情越来越严重，孝感封城，叶子的店铺迟迟不能装修，叶子于2020年2月7日通过微信方式向卢小丽申请多给予两个月的免租期。卢小丽回复看情况而定，会做一些调整。同月14日，叶子通过微信方式向卢小丽提出解除合同，并要求卢小丽在半个月内退还已交房租和押金，卢小丽回复拒绝解除合同，会配合国家政策减免优惠，暂同意减免2月15日至3月14日期间的租金。孝感解封后，叶子将租赁房屋钥匙退还至卢玉平经营的超市。后叶子找卢小丽、卢玉平协商退租退款事宜，卢小丽、卢玉平均不同意，以至成诉。另认定，卢小丽与卢玉平系姐妹关系，涉案门面房屋系卢小丽所有，卢小丽委托卢玉平为其办理租赁事务。目前涉案门面房屋处于闲置状态。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。叶子与卢玉平签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。叶子诉称，因租赁合同约定租房从2020年2月15日起到2025年2月14日止，即可认为合同生效日为2020年2月15日。经审查，叶子于签订合同当日即向卢小丽交付了第一年的租金和押金，卢玉平亦向叶子交付了门面房屋，叶子取得门面后对其做了装修准备。租赁合同已经生效并开始履行。约定租房日期延后是卢小丽、卢玉平根据交易习惯，在收取租金的期限上给与叶子的装修免租期。租赁合同的生效日应以合同约定的为准。该合同约定，租赁合同自双方签字之日即2019年12月26日起生效。关于叶子基于新冠疫情不可抗力行使单方解除权的诉求，叶子称加盟合同要求必须在疫情期间开业。经审查，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。但是新冠疫情虽然属于不可抗力，但是疫情管控的时间仅仅几个月，较之五年的合同租期尚短，且卢小丽、卢玉平在管控期间同意因此减免租金，新冠疫情管控对其经营影响不大，并不能导致叶子经营母婴健康调理业务的合同目的不能实现。叶子称加盟合同要求必须在疫情期间开业的说法无证据支持且不合情理，不予采信。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见，承租人主张适用不可抗力请求解除租赁合同的，应当严格审查不可抗力与合同目的的不能实现之间的因果关系，承租人必须就不可抗力直接导致合同全部不能履行的事实承担举证责任。叶子就此未能提交相关证据佐证，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回叶子的诉讼请求。案件受理费3100元由叶子负担。本院二审期间，卢小丽、卢玉平提交如下证据：卢小丽与叶子的微信聊天记录，证明卢小丽对于叶子提出的解除合同的通知，当即回复表示可以按国家政策优惠减免租金，不同意解除合同。叶子质证认为，对该证据的真实性无异议，但其隐去聊天时间，是2月14日之后说的，是上诉人主动提出，被上诉人没有积极回应，是上诉人通知解除后的聊天，因此，该证据不能达到其证明目的。本院认为，该证据具有客观真实性，与本案具有关联性，可以达到其证明目的，故对该证据予以采信。叶子未提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。叶子与卢玉平签订的案涉《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。被上诉人依约向上诉人交付了案涉房屋，上诉人亦依约向被上诉人支付了第一年的租金和押金，且双方在履行案涉《门面租赁合同》期间均无违约行为。参照最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见，一审法院认为“新冠疫情虽然属于不可抗力，但是疫情管控的时间仅仅几个月，较之五年的合同租期尚短，且卢小丽、卢玉平在管控期间同意因此减免租金，新冠疫情管控对其经营影响不大，并不能导致其合同目的不能实现”并无不妥。且上诉人就不可抗力直接导致合同全部不能履行的事实未能提交充足的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，叶子要求依法改判解除《门面租赁合同》并改判卢小丽、卢玉平立即返还叶子支付的租金人民币130000元和押金人民币10000元、并自诉讼起支付利息的上诉请求及理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人叶子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由叶子负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年一月二十日书记员 董弯弯