北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29395号原告：北京农业生产资料有限公司物业管理分公司，住所地北京市丰台区西四环南路X平房**。法定代表人：许亮，经理。原告：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村**1-101。法定代表人：盛爽，总经理。二原告委托诉讼代理人：王永利，北京易和展达律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李泽仁，北京易和展达律师事务所实习律师。被告：北京枫林商务酒店有限公司，住，住所地北京市丰台区西四环南路****/div>法定代表人：梁继华，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市立方律师事物所律师。原告北京农业生产资料有限公司物业管理分公司（以下简称农资物业分公司）、北京农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）与被告北京枫林商务酒店有限公司（以下简称枫林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农资物业分公司、农资公司的委托诉讼代理人王永利，被告枫林公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农资物业分公司、农资公司向本院提出诉讼请求：1.判令枫林公司支付2020年3月21日至2020年12月20日的租金3281800元，滞纳金302816.44元，违约金773733元；2.案件受理费由枫林公司承担。事实与理由：农资物业分公司与北京枫林时尚酒店有限公司（以下简称枫林时尚公司）于2007年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定枫林时尚公司承租位于北京市丰台区西四环南路X号北京供销农资大厦相关场地，租赁期限10年，自2007年3月21日至2017年3月20日，合同期满后，续租5年，合同顺延，双方同时就涉案场地的租金、违约责任等相关内容进行了约定。2009年7月8日，农资物业分公司、枫林时尚公司与枫林公司三方签订《房屋租赁补充协议》，约定将涉案场地的承租方变更为枫林公司，并由枫林公司享有原《房屋租赁合同》、《补充协议》中枫林时尚公司的全部权利并承担全部义务。如农资物业分公司与枫林酒店公司发生一切经济纠纷，枫林时尚公司负有为枫林公司的担保责任，承担枫林公司的一切违约责任。同时《补充协议》对涉案场地的面积、租金进行了变更。在涉案场地的租赁合同履行期间，农资物业分公司一直秉承契约精神，按照合同约定履行自己的义务，但是枫林公司未按照租赁合同约定，在2020年3月16日前向农资公司支付2020年3月21日至2020年6月20日的租金，未按照租赁合同约定在2020年6月16日前向农资公司支付2020年6月21日至2020年9月20日的租金，仅于2020年7月17日补缴2020年6月21日至2020年9月20日期间的部分租金200000元。根据租赁合同的约定，枫林公司的行为已经构成违约，理应按照租赁合同约定支付欠缴租金、滞纳金、违约金及其他相关费用。2020年5月27日，农资物业分公司委托律师向枫林公司发送律师函，要求其履行合同义务，枫林公司至今仍未支付。因农资物业分公司是农资公司的分公司，农资物业分公司的所有对外财务往来均由农资公司负责，故农资物业分公司、农资公司作为原告起诉至法院。枫林公司辩称，2007年4月2日，我公司与农资物业分公司签订《房屋租赁合同》，2009年7月8日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，我公司承租位于北京市丰台区西四环南路X农资大厦主楼4-11层房屋，租赁期限为2007年3月21日至2022年3月20日。我公司自承租房屋以来，诚实守信，严格履行合同，从未拖欠房租和其他费用。十几年以来，双方保持了友好愉快的合作关系，没有发生纠纷。在新冠疫情爆发之前，我公司交清了全部租金。自新冠疫情爆发后，我公司承租房屋的经营活动受到严重影响，长时间停业，收入锐减，房屋大量空置。一、农资物业分公司应当按照国家和北京市的相关规定，减免我公司部分房租。根据北京市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》、《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知、北京市国资委《关于落实京政办发[2020]7号文减免中小微企业房租的通知》、《关于落实京政办发[2020]7号文减免中小微企业房租的补充通知》、《关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》等文件规定，符合不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产充实生产经营活动的，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免受2020年2月、3月和4月房租。为此，我公司请求按照北京市政府的上述规定，免收二月至四月的租金。二、疫情属于不可抗力，应当免除我公司的违约金和滞纳金。在新冠疫情爆发之前，我公司从未拖欠过房租，疫情爆发后，我公司被迫长期停业，经营停顿，资金发生严重困难，本案纠纷发生的原因不是我公司主观过错造成，而是由于不可抗力的客观原因，外部形势逼迫无奈所造成。按照最高人民法院关于新冠疫情期间的司法政策、解释等文件规定，参照相关案例，在不可抗力发生后，应该免除我公司的违约责任，不应收取违约金和滞纳金。退一步讲，滞纳金是违约金的一种，滞纳金、违约金不能重复计算，我公司一直为妥善解决此事，积极与农资物业分公司沟通协商，但由于各种原因，尚未达成和解协议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月2日，农资物业分公司（甲方、出租方）与枫林时尚公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址位于北京市丰台区西四环南路X北京供销农资大厦主楼四层至十一层、一楼大堂及其相配套的设备设施，租赁建筑面积7232平方米，乙方租赁房屋主要用于写字楼、宾馆和宾馆相配套的餐饮、娱乐、休闲等商业性用途；租赁期限为10年，自2007年3月21日至2017年3月20日止，租赁期满后，续租5年，合同顺延，第三个五年租金在第二个五年租金的基础上再上调8%；免租期为6个月，2007年6月21日至2007年9月21日，2008年3月21日至2008年6月21日，免租期内，甲方免收房租，乙方进行装修时，需办理消防及相关手续；租金为每日每平方米1.48元，自租期正式起算时间起，每五年租金按前一档租金递增8%，租期内第一个五年每年租金总额为390万元，第二个五年租金单价在第一个五年租金基础上上调8%，每年租金总额为421.2万元，第三个五年租金单价在第二个五年基础上再上调8%，每年租金总额为454.8万元；租金每季度交纳一次，双方合同签订当日乙方以押三付三的方式交纳第一笔租金195万元。以后每三个月前五日（即：3月21日、6月21日、9月21日、12月21日前）缴纳季度租金，如乙方逾期未按规定支付租金，甲方以日为单位，按应交租金的1‰向乙方收取滞纳金；乙方同意，按照本合同条款规定的期限、全额向甲方足额交纳租金及相关费用，逾期（45日以内）未交纳租金，按本合同第五条款的约定交纳滞纳金，超过45日未足额缴纳租金及滞纳金的，甲方有权终止本台同，收回房屋，并追缴欠款；违约责任：因甲方违反合同条款约定，甲方在七个工作日内退还乙方预缴的租金（按乙方实际使用天数收取后的剩余部分），返还乙方交纳的押金，并赔偿乙方2个月租金作为违约金，同时要承担乙方的经营损失；因乙方违反合同条款约定或使合同无法履行，视为违约，甲方不退还乙方已交纳的房屋押金及预付款，乙方还需对甲方赔偿2个月租金作为违约金，追缴欠款，同时要承担甲方的经营损失，由于乙方违约发生的经营及经营客户的损失，由乙方自行承担；乙方有下列情形之一的，视为违约：无正当理由提前终止合同，乙方应当向甲方支付12个月房租的违约金；乙方违反本合同第五条款的约定，超过45天未按期足额交纳租金及相关费用。2009年7月8日，农资物业分公司（甲方、出租方）、枫林时尚公司（乙方、原承租方）与枫林公司（丙方、现承租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：因签订《房屋租赁合同》时合同标的物尚未装修、改造，丙方也未开业和办理营业执照，故当时乙方与甲方签订《房屋租赁合同》。乙方、丙方是具有共同控股股东的兄弟企业，均为独立企业法人，注册资金也均为100万元。为理顺合同关系，便于项目管理，避免双重纳税、特将原《房屋租赁合同》的承租方主体，由乙方变更为丙方。今后，由丙方享有原《房屋租赁合同》及本补充协议乙方的全部权利并承担全部义务。由丙方直接向甲方交纳房租及相关费用，由甲方直接对丙方开具发票。如甲方与丙方发生一切经济纠纷，乙方负有为丙方的担保责任，承担丙方的一切违约责任；租赁建筑面积和租金的调整：按《房屋租赁合同》第一条第三款规定，经权威机构实测，调租赁建筑面积，现三方共同确认最终核定租赁建筑面积由7232平方米调整为7382平方米，比原合同增加租赁建筑面积150平方米；按原《房屋租赁合同》标的物租金为每日每平方米1.48元，自租期正式起算时间起，每五年租金按前一档租金递增8%；自2007年3月21日起至2012年3月20日止，租期内第一个五年每年租金总额为398万元，折合每季度租金为99.5万元，2012年3月21日起至2017年3月20日止，租期内第二个五年租金单价在第一个五年租金基础上上调8%，每年租金总额为429.84万元，折合每季度租金为107.46万元，2017年3月21日起至2022年3月20日止，租期内第三个五年租金单价在第二个五年基础上再上调8%，每年租金总额为464.23万元，折合每季度租金为116.06万元；丙方按原《房屋租赁合同》建筑面积与本《房屋租赁补充协议》调整后建筑面积的差额部分，补交年租金的差额部分，但6个月的免租期除外。庭审中，双方均认可枫林公司租金交纳至2020年3月20日；枫林公司于2020年7月17日支付租金200000元。枫林公司表示受疫情影响，其公司经营困难，且农资公司作为国有企业，未能按照疫情相关政策对其公司进行租金减免，双方对此发生争议，故未能按时足额交纳租金；农资物业分公司表示涉案房屋所有权人系其上级单位北京市生产资料合作总社，属于集体所有制，不是国有企业，不适用北京市国有企业针对中小微企业的相关政策，且枫林公司亦未出示其公司属于中小微企业的证明，如果按照该政策是需向政府申报的，故不同意减免三个月租金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，农资物业分公司与枫林时尚公司、枫林公司签订补充协议，由枫林公司承担农资物业分公司与枫林时尚公司之间签订的《房屋租赁合同》中枫林时尚公司的权利义务，故农资物业分公司与枫林公司之间形成租赁合同关系，双方均应依照《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》履行其相应的权利义务。因合同的签订主体为农资物业分公司，基于合同的相对性，农资公司要求枫林公司支付租金，缺乏依据，本院不予支持。枫林公司作为承租人，理应按照合同约定交纳2020年3月21日至2020年12月20日期间的租金。关于枫林公司主张减免三个月租金的辩称意见，因双方在合同履行期内爆发疫情，考虑到枫林公司租赁房屋的用途，综合房屋所在辖区疫情防控措施、疫情形势及双方沟通协商情况等因素，对于枫林公司的该辩称意见，本院予以支持。关于滞纳金、违约金，枫林公司未能按照合同约定交纳租金，构成违约，但考虑到双方合同的履行情况，枫林公司在疫情之前，双方均能按照合同约定履行，现受疫情影响，未能及时足额交纳租金，本院基于公平原则，综合考虑合同交易情况、履行情况、枫林公司的违约情形、农资物业分公司的损失及疫情影响等因素，对农资物业公司要求支付滞纳金、违约金的数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京枫林商务酒店有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京农业生产资料有限公司物业管理分公司租金2121150元；二、北京枫林商务酒店有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京农业生产资料有限公司物业管理分公司违约金386585.33元；三、驳回北京农业生产资料有限公司物业管理分公司、北京农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20833元，由北京农业生产资料有限公司物业管理分公司负担8845元（已交纳），由北京枫林商务酒店有限公司负担11988元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二一年一月二十一日书记员  王跃佳