文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初15013号原告：邓琦，男，1988年8月27日出生，汉族，重庆某厂员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：彭港，重庆悦万律师事务所律师。原告：邓世全，男，1961年5月24日出生，汉族，重庆某厂退休人员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：彭港，重庆悦万律师事务所律师。被告：张折江，男，1978年4月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：姚勇，重庆欧林律师事务所律师。第三人：赵莉，女，1971年3月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。原告邓琦、邓世全与被告张折江、第三人赵莉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告邓琦及委托诉讼代理人彭港，原告邓世全的委托诉讼代理人彭港，被告张折江及委托诉讼代理人姚勇，第三人赵莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓琦、邓世全向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告与第三人于2016年7月6日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2.判决被告将位于沙坪坝区某坡XXX号房屋过户至二原告名下，由被告承担该房屋过户费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年7月10日，原告邓琦母亲毛丽因病去世，原告在处理毛丽遗产时，发现毛丽与原告邓世全共同所有的位于沙坪坝区某坡XXX号房屋（以下简称涉案房屋）被转移到被告名下，经查，才发现被告通过2015年3月12日原告给赵莉出具的委托书单独将房屋过户。经过原告进一步了解发现，2015年3月12日，毛丽因经营需要向被告借款80000元人民币，月利率为3%，借款期限从2015年5月12日至2016年5月11日。同时约定由毛丽将其名下的位于沙坪坝区某坡XXX号房屋作为抵押，并由毛丽向第三人赵莉出具委托书并办理委托公证，委托内容为办理沙坪坝区某坡XXX号房屋产权过户手续。2016年，被告与第三人赵莉在毛丽不知情的情况下签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户至被告名下。由于房屋一直由毛丽居住，加之被告并未将过户的情况告知毛丽，且一直要求毛丽还款，2018年6月11日，毛丽在不知道房子已经被过户的情况下偿还了借款本金30000元。同时该房屋虽然登记在毛丽名下，但系原告邓世全与毛丽按份共有的共同财产，且经过沙坪坝区人民法院(2010)沙法民初字第910号调解书确认。原告认为，被告与毛丽本身为民间借贷法律关系，2015年毛丽向赵莉出具的委托书就是应被告要求，在毛丽如不归还借款时将房屋过户至被告名下作为借款的担保，被告依此与第三人赵莉签订买卖合同并过户房屋的行为系典型的让与担保，并非毛丽出售房屋的真实意思表示。故此，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张折江辩称，1.毛丽在张折江处的借款金额为人民币90000元。2.借款合同签订后，毛丽自愿用沙坪坝区某坡XXX号房屋作抵押，双方于2015年3月12日办理抵押权属登记，之后，重庆市公证处又对双方的《借款协议》赋予了强制执行效力。因此，毛丽在履行期限届满不能清偿借款本息时，被告可以向公证处申请出具《执行证书》并通过法院的强制执行而使其债权得以实现。3.房屋过户的真实目的就是转让房屋所有权，并非为担保债务履行的让与担保，房屋过户的真实目的就是被告与毛丽达成合意，毛丽自愿转让房屋的所有权，以房抵债，并不是原告诉称的让与担保。4.2016年3月，《借款协议》履行期届满，毛丽无力偿还本息。2016年7月初，经双方结算，毛丽尚欠本金90000元，每月利息按3%计算共计41940元，后经双方协商，毛丽同意将涉案房屋作价95000元转让给被告，以房抵债，房价款冲抵所欠本金和利息后，仍欠付36940元，毛丽承诺剩余的欠款陆续偿还，随后办理了房屋过户登记手续。5.在办理房屋抵押权属登记时，毛丽提供了（2002）沙民初字第2797号民事调解书、婚姻登记记录证明、房地产权证等证据用于证明毛丽处于离婚后单身的状态，涉案房屋的产权登记于毛丽一人名下。在房屋过户登记时，第三人出示了公证书，显示毛丽对第三人进行了委托授权，有权办理涉案房屋的过户事宜。6.涉案房屋系一层平房，且年代久远，没有配套的厨房、厕所，属于非成套住宅，加之地理位置偏僻、交通不便，毛丽与张折江经协商确定房屋作价95000元，符合行情。因此，转让房屋所有权用于抵偿借款本息是双方真实意思表示。7.对于（2010）沙法民初字第910号民事调解书，该调解书的内容仅为毛丽与原告邓世全所知，双方并未依据该调解书变更产权登记，而在毛丽将房屋过户至被告名下时，不论是毛丽的自述还是相关材料均显示毛丽有权对涉案房屋作出处分，因此，被告是善意取得了涉案房屋的所有权，应当受法律保护。第三人赵莉述称，1.我于2005年开始从事二手房居间买卖、抵押、按揭相关业务的工作。2014年底，我接到了毛丽的电话。在这之前我也不认识毛丽。毛丽咨询我房屋买卖和贷款的相关问题。几天后，毛丽就上门咨询我。毛丽就陈述了一下涉案房屋的情况，大概能够贷款多少钱和出售的价格。我就提供了一个参考价，大概100000左右。然后毛丽就将涉案房屋挂在我们的信息平台上，因为涉案房屋老旧，贷款也比较困难。后来，我就介绍客户去看过涉案房屋，但是都没有结果。2.2015年年初，我就接待了被告。在这之前，我也不认识被告。被告称要买房子，我就向他推荐了涉案房屋。我带被告去看涉案房屋时，被告与毛丽也自行有过交涉。当时当面并没有谈成。毛丽在办理公证手续前，就来找我。说她在开旅馆，经常不在重庆，想要办委托授权给我，在她不在的时候办理房屋手续。毛丽让我办公证委托手续，所以我就去公证处办理委托手续。办理委托手续需要毛丽身份证、毛丽婚姻证明（离婚者、离婚协议）、毛丽的户口、房产证原件等以证明案涉房屋是毛丽的个人财产，公证处就办理了委托公证。在办理委托公证的时候，公证处在提供上述资料的同时，公证处还对毛丽进行了口头询问和笔录的方式进行核实，在确保涉案房屋的产权确属毛丽个人所有的情况下，才办理了毛丽委托我的委托手续。公证人员也口头告知了毛丽办理委托公证的法律后果，毛丽知晓并同意。3.办理了委托公证后，2016年7月初，毛丽就来找我，说她已经和被告私下谈好了，大概作价90000元卖给了被告。她找被告借了钱，但是现在利息和本金无力偿还，反正也收不到房款了，就让我去帮她办理过户，毛丽还给了我500元的费用。然后我就去房交所代毛丽办理了过户，并在房交所代毛丽与被告签订了房屋买卖合同，后面的事情我就没有参与了。本院经审理认定事实如下：2007年5月23日，毛丽（原告邓琦母亲，已于2020年7月10日死亡）取得涉案房屋的所有权。2010年1月25日，原告邓世全向本院起诉被告毛丽同居关系析产纠纷（2010）沙法民初字第910号一案。原告邓世全诉称，邓世全与毛丽原是夫妻，于1992年5月21日由沙坪坝区人民法院调解离婚，离婚事实可由（1992）沙民字第987号民事调解书证明。离婚后，双方于2007年5月共同出资购买了位于沙坪坝区某坡XXX号建筑面积为36.52平方米的房屋，但该产权证仅登记毛丽一人为权利人。原告现居住于该房屋，但原、被告儿子邓琦不了解父亲邓世全也为购买该房屋出过钱，要赶原告离开该房屋，时常与原告发生矛盾。为此，原告邓世全要求与被告毛丽各分得位于沙坪坝区某坡XXX号房屋一半的产权。被告毛丽辩称，原告的陈述属实，同意原告的诉讼请求。经本院审理查明，原告邓世全与被告毛丽于1984年8月登记结婚，婚后生育一子。1992年5月在重庆市沙坪坝区人民法院协议离婚。2007年5月双方共同出资购买了位于重庆市沙坪坝区某坡XXX号房屋2间，建筑面积36.52平方米。经本院主持调解，原被告双方当事人于2010年1月26日自愿达成以下协议：一、位于重庆市沙坪坝区某坡XXX号房屋由原告邓世全、毛丽各占50%的产权。二、案件受理费由原告邓世全承担。2015年3月12日，被告（甲方，贷款人）与毛丽（乙方，借款人）签订《借款合同》，约定如下：乙方向甲方借款80000元，于2015年5月12日前还清甲方，借款期限自2015年5月12日起至2016年5月11日止。借款方自愿用沙坪坝区某坡XXX号房屋做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。甲乙双方友好协商，如乙方在2015年5月12日前未按时还款给甲方，甲方同意乙方可续借款，每次续借时间可为一个月，但续借时间最长为2016年5月12日止。如乙方在2016年5月12日未还清借款，甲方有权处理该房屋，甲方须告知乙方。甲方承诺不能在2016年5月12日内私下处理该房屋。2015年3月12日，张折江（出借方，甲方）与毛丽（借款方，乙方）签订《借款协议》，约定：乙方向甲方借款90000元，借款期限十四个月，从2015年3月12日起至2016年5月11日止。借款利息为银行同期贷款基本利率的四倍，逾期利息也按照银行同期贷款基本利率的四倍执行。乙方用本人所有的位于重庆市沙坪坝区某坡XXX号房屋（房地产权证号：104房地证2013字第30068号）提供抵押担保。当日，双方在重庆市公证处对该借款协议办理了公证。2015年3月12日，毛丽向被告出具借条，载明借到被告90000元。2015年3月12日，毛丽与张折江向不动产登记部门申请办理了沙坪坝区某坡XXX号房屋的土地房屋抵押登记手续。2015年3月12日，毛丽向第三人赵莉出具《委托书》，委托赵莉代为办理涉案房屋的如下事宜：一、代为查询房屋档案、调取相关资料、申请减免税费等；二、办理解除抵押登记手续并领取解押后的《房地产权证》等与房屋相关的资料；三、签订出售上述房屋的买卖合同并代为收取售房款；四、办理上述房屋国有土地使用权过户登记手续；五、如买方需二手房按揭购买上述房屋，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续等。受托人赵莉在毛丽授权范围内前述的一切相关文件，我均认可，并承担相应的法律责任。委托期限至上述事宜办理完毕为止。当日，毛丽在重庆市公证处将该《委托书》办理了公证。2015年3月19日，张折江向毛丽汇款90000元。2016年7月6日，毛丽（甲方）与张折江（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为36.52平方米，该房屋总成交金额为95000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。合同尾部甲方委托代理人处为第三人赵莉的签名捺印。当日，赵莉作为毛丽代理人与张折江向不动产登记部门申请办理了涉案房屋的不动产登记手续，申请将涉案房屋不动产权登记于张折江名下。2016年7月8日，张折江取得了涉案房屋的不动产权证。2018年6月11日，毛丽向张折江汇款30000元。审理中，被告张折江举示了落款时间为2002年9月10日的（2002）沙民初字第2797号民事调解书，该调解书确认原告戴兴强与被告毛丽离婚。还举示了重庆市沙坪坝区民政局婚姻登记处于2015年3月6日出具的《婚姻登记记录证明》，载明经查阅婚姻登记机关从2002年9月10日至今的婚姻登记档案，未发现毛丽有结婚或离婚登记记录。被告拟证明毛丽在涉案房屋抵押及过户之前处于离婚单身的状态，且涉案房屋登记在毛丽一人名下，其有权进行处分。原告及第三人对该组证据的真实性无异议，本院对真实性依法予以确认。另外，根据被告举示的涉案房屋的照片显示，涉案房屋为一层平房，房屋状态较为破旧。审理中，原告、被告均举示了毛丽与被告张折江于2018年6月8日至2020年6月30日期间的短信记录，短信记录显示被告张折江从2018年6月8日开始催促毛丽偿还剩余借款本金及利息，毛丽于2018年6月11日向张折江偿还了本金30000元。但仍未全部付清。被告称如果不还钱就要求毛丽搬家，毛丽陈述一直在到处借钱，自己没有其他住处，要求被告不处理房屋。被告举示短信记录用于证明在2016年7月初，毛丽与被告进行结算后，口头约定涉案房屋作价95000元抵偿借款，剩余借款的本息共计36940元，毛丽从2017年7月6日至2018年6月11日期间均未还款，2018年6月11日毛丽汇款给被告的30000元，正是偿还被告的30000元借款。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的公证书、居民死亡证明书、借款合同、委托书、房屋买卖合同、（2010）沙法民初字第910号民事调解书、档案调查结果证明、短信记录，被告举示的借款合同、借条、银行转款凭证、公证书、土地房屋抵押登记申请书、（2002）沙民初字第2797号民事调解书、《婚姻登记记录证明》、房屋买卖合同、不动产登记申请表、短信记录等证据以及各方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告请求判决确认被告与第三人于2016年7月6日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效并办理过户手续，原告的依据是认为出售给被告的涉案房屋系原告邓世全与毛丽按份共有的共同财产，且该合同是第三人赵莉代为签订，并非毛丽出售房屋的真实意思表示。对于原告的诉讼请求，本院分析论述如下：依据（2010）沙法民初字第910号民事调解书审理查明的事实可见，涉案房屋是毛丽与邓世全共同出资购买，且双方达成调解协议，约定涉案房屋由邓世全、毛丽各占50%的产权。但该调解书是原告举示的证据，被告在审理中表示毛丽在向其出售涉案房屋时并未出示该调解书，而是出示了（2002）沙民初字第2797号民事调解书、《婚姻登记记录证明》等材料。根据（2002）沙民初字第2797号民事调解书及婚姻登记记录证明的内容来看，从2002年9月10至查询日2015年3月6日，毛丽没有结婚或离婚登记记录。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”虽然（2010）沙法民初字第910号民事调解书中协议约定涉案房屋由邓世全、毛丽各占50%的产权，但该调解协议只对邓世全、毛丽具有法律约束力，对外并不具有公示力，邓世全并未依据该调解书去办理产权变更手续，涉案房屋的所有权仍登记于毛丽一人名下。原告也未举示证据证明被告在购买涉案房屋时是明知邓世全、毛丽各占房屋50%的产权事实而存有恶意。因此，本院认定被告购买涉案房屋属于善意购买。对于第三人赵莉代毛丽签订《房屋买卖合同》的行为效力。毛丽于2015年3月12日在重庆市公证处向第三人出具了《委托书》，委托第三人有权代为签订涉案房屋的房屋买卖合同并办理过户手续等。该委托书经过公证处公证，是毛丽的真实意思表示，委托事项明确具体，赵莉作为受托人以毛丽的名义向被告出售涉案房屋在委托事项范围之内，其行为应当直接约束毛丽和被告，毛丽应当按照房屋买卖合同的约定履行权利义务。因此，原告关于第三人代为签订房屋买卖合同并非毛丽出售房屋的真实意思表示的主张，于法无据，本院不予采信。依据毛丽与被告签订的借款合同、借款协议、毛丽出具的《借条》、被告向毛丽汇款的银行转账记录、公证书显示，毛丽曾向被告借款90000元，借款期限从2015年3月12日起至2016年5月11日止，利息按照银行同期贷款利率的四倍计算。被告和毛丽还向不动产登记机关申请办理了涉案房屋的土地房屋抵押登记。因此，毛丽与被告存在借款合同关系并就涉案房屋办理了抵押担保属实。根据原被告双方举示的毛丽与被告的短信记录显示，截至2018年6月8日，毛丽仍欠付被告借款本金及利息，虽然毛丽于2018年6月11日向被告还款30000元，但原告并未举示证据证明毛丽已经偿还了被告全部借款本金及利息，现第三人也述称“2016年7月初，毛丽就来找我，说她已经和被告私下谈好了，大概作价90000元卖给了被告。她找被告借了钱，但是现在利息和本金无力偿还，反正也收不到房款了，就让我去帮她办理过户。”结合房屋买卖合同约定的房屋价款为95000元，现被告述称毛丽将涉案房屋出售给被告是用于冲抵借款95000元，本院予以采信。另外，照片显示涉案房屋是一层平房，且房屋状态较为破旧，再结合房屋的建筑面积，本院认定被告支付的房价款95000元属于合理对价。综合前述论述，即使毛丽未经原告邓世全的同意出售了双方共同所有的涉案房屋，但被告属于善意购买，支付了合理对价，被告也已于2016年7月8日取得了涉案房屋的不动产权证，邓世全无权追回该房屋。因此，原告要求确认2016年7月6日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效并判令被告将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。因此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告邓琦、邓世全的全部诉讼请求。案件受理费7300元，减半交纳3650元（原告已预交），由原告邓琦、邓世全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 向 容二〇二一年一月十八日书记员 徐寰玉