苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初7661号 原告：石琛，女，1989年7月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：康咏梅，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨荣升，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告：臧杰，男，1989年12月2日出生，汉族，住苏州市。 被告：于爱叶，女，1989年1月27日出生，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：臧杰（被告于爱叶配偶），本案被告。 原告石琛与被告臧杰、于爱叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石琛的委托诉讼代理人康咏梅、杨荣升和被告臧杰（又系被告于爱叶的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石琛向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付逾期交房违约金86640元（计算标准：以228万元为基数，按照合同约定每日万分之四的标准自2020年7月20日起暂计至2020年10月23日，实际计算至实际交房之日止）；2.判令两被告立即交付房屋（交付房屋时应经独立第三方检验不存在漏水等瑕疵，相关检验费用由两被告承担）；3.判令两被告承担原告因维权支出的律师费用1万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年6月7日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定购买两被告所有的苏州市××区姑××室房屋，总价228万元。合同签订后，原告按照合同约定于2020年7月16日履行了房款支付义务。根据合同约定，两被告应当于2020年7月19日前向原告交付房屋。7月中旬，原告发现两被告及中介隐瞒房屋存在严重漏水情况，即要求两被告立即对房屋漏水问题进行修复并向原告交付房屋，两被告承诺立即修复漏水问题并交付房屋，但至今未修复好房屋也未向原告交房。原告依照合同约定要求两被告支付逾期交房违约金，其亦拒不支付。两被告的行为已经严重违约，经双方协商未果，原告无奈，故依法起诉。 被告臧杰、于爱叶辩称，1.房屋买卖过程中，被告方及中介均未向原告隐瞒房屋漏水的情况，补充协议里写得很清楚；2.被告一直积极主动交付房屋，2020年7月16日，被告即已将房屋密码交给原告，原告在之后两个月经常去室内开窗通风；3.在帮助原告修理房屋漏水问题的过程中，被告积极主动，不仅修了该修的地方，同时也配合原告把不该被告修的地方修缮完毕，不存在违约的情形；4.原告在收房过程中过于挑剔，苛刻程度令被告无法接受，7月中旬发现的房间渗水被告之前是不知道的，在发现此情况后，双方即签订了一个协议，被告第一时间找人维修，7月25日已经解决了房间渗水的情况；阳台渗水修理难度大，加上多雨天气，花费了比较多的时间，现已修复完毕。综上，被告方没有逾期交房，不存在违约，被告不应支付违约金。另外，原告至今仍有尾款1万元未支付，应当在交房时付清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 苏州市××区姑××室房屋（建筑面积86.73平方米）原系在臧杰、于爱叶共有。2020年6月7日，臧杰、于爱叶（出卖人）与石琛（买受人）经苏州我爱我家房产经纪有限公司中介，就上述房屋签订房屋买卖合同。合同约定成交价格为228万元，买受人于2020年7月20日前一次性支付，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。合同第七条“房屋交付”约定，房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内，出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人共同对房屋及附属用品状况进行查验，查验情况符合约定，出卖人应当当场将房屋和附属用品及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付，买卖双方在相关清单上签字确认。合同第八条“出卖人逾期交房违约责任”约定，逾期15日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；逾期超过15日，买受人有权退房，买受人不同意退房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同附件二“合同补充协议”第6条约定，任何一方违约，违约方承担各方的所有损失，包括但不限于直接损失、间接损失等，守约方所支出的差旅费、诉讼费、担保费、鉴定费、律师费等也由违约方承担。第7条约定，买卖双方约定房屋实际交付日期为出卖方可以领取托管房款后3日内，如逾期交房，按本合同第八条承担违约责任。合同签订当日，双方另签订补充协议1份，约定的主要事项有：1.房屋成交总价为239万元；2.房屋网签价为228万元；3.签约当日买受方向出卖方支付购房定金10万元，该资金不用返还至资金托管账户；4.出卖方结清房屋水、电、燃气费用，把钥匙交付给买受方，并处理好阳台漏水和门铃修复好，买受方向出卖方支付尾款1万元。上述合同及补充协议签订后，石琛按约履行了支付定金和购房款的义务。2020年7月17日，不动产权属转移登记至石琛名下。 2020年7月16日，石琛将228万元购房款汇入资金托管账户后，臧杰将空关状态的房屋入户门密码告知了石琛。石琛进入房屋后，发现房屋内除阳台外还存在局部渗漏水的问题，遂向臧杰提出异议。2020年7月21日，臧杰（甲方）与石琛（乙方）另就交房过程中的房屋漏水问题签订补充协议1份，约定甲方负责将房屋屋顶、阳台、窗台等漏水、渗水问题修缮完好，屋顶全部做好防水层，并保证一年内不会漏水。在此期间如再次漏水，乙方告知甲方，甲方拒不配合修缮的情况下，乙方有权通过法律途径要求甲方赔偿房价总额（239万元）的20%作为赔偿金。补充协议签署后，臧杰开始着手对房屋的漏水问题进行维修。2020年7月25日，臧杰微信告知中介工作人员，已经在维修，可以在一天内维修完成。2020年8、9月间，石琛数次至室内查看，发现仍有较多部位未能维修完成，遂通过微信向臧杰提出。2020年10月，臧杰更换了入户门密码，石琛无法再进入室内。石琛告知中介方密码被换，并提出房屋尚未维修完成，对方可在维修完毕达到交付标准后交房。 2020年10月20日，石琛与北京市中银（苏州）律师事务所签订聘请律师合同，委托律师就与臧杰、于爱叶房屋买卖合同纠纷提供诉讼代理服务，确定案件标的为86000元，律师服务费为1万元。石琛于签订合同后按约向受托方支付律师费1万元。 2020年10月24日，臧杰通过微信告知中介方已经维修完成，可以联系石琛交房，中介方要求其如有水、电、煤气欠费交一下，其会通知石琛验房后办理交房手续。之后，因石琛不同意先行支付购房尾款1万元且要求提供水电费用的结清证明，臧杰、于爱叶未将房屋向其交付。臧杰表示，物业费及水、电等费用均通过手机支付结清，但无法提供书面的结清证明。 本案审理中，石琛表示愿意现状接收房屋，不再要求经独立第三方检验，但要求臧杰对维修部位承担保修责任，臧杰同意按照补充协议约定承担。2020年12月23日庭审结束后，经本院主持调解，双方同意，由石琛先将1万元购房尾款提存至本院账户，臧杰、于爱叶将房屋按现状交付给石琛，待法院就本案作出判决后一并结算。石琛于当日向本院账户汇入1万元，并于之后告知已收到房屋。 关于逾期交房给买受方造成的损失，石琛认为在逾期期间租房居住，每月产生3000元租金损失，且无法进行装修，不能改善居住环境，对生活造成较大的不利影响。臧杰、于爱叶认为自己没有违约，无需承担违约金，而且违约金本身约定过高，房屋租金不过几千元一个月。 本院认为，臧杰、于爱叶与石琛签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。石琛按时足额支付购房款后，臧杰、于爱叶应当按约交付房屋。在本院庭审结束后，臧杰、于爱叶已将买卖标的房屋交付给石琛，石琛也同意按现状接收，房屋交付义务已经完成，对石琛要求臧杰、于爱叶交付房屋的诉讼请求，本院不再判决。合同及与合同同时签订的补充协议中明确约定了房屋交付的履行期限、应当符合的交付条件及相应维修义务的承担，据此可以确定，臧杰、于爱叶应在托管房款可领取后三日内，将门铃及阳台漏水问题修复完成后的房屋交石琛共同查验后办理交接手续。臧杰虽在石琛付完房款后的2019年7月16日即将房屋密码告知石琛，但此时房屋尚未修复完毕且双方未按约办理交接手续，不能就此确认房屋符合交付条件并已实际交付。结合后续双方于2019年7月21日签订补充协议的事实，可以认定臧杰、于爱叶将房屋交付给石琛进行查验。在查验过程中，石琛发现房屋存在其他部位的漏水问题，经交涉后双方签署补充协议确定由臧杰承担维修义务，鉴于该问题在双方签订买卖合同时并未预知，本院认为可以适当给予臧杰一定的维修期限，该维修期限内不应认定为臧杰、于爱叶逾期交付房屋，结合该期间的气候情况及维修的工作量，本院酌情确定该期限为一个月。但臧杰未在合理的期限内将房屋维修完成，特别是签订房屋买卖合同时即已确定要维修的阳台漏水问题直至2020年10月才维修完毕，且臧杰在维修期间更换了房屋门锁密码，房屋在此期间未符合合同及补充协议约定的交付条件，应当认定其逾期交房。2020年10月24日，臧杰告知中介方房屋已经维修完成要求交付房屋，之后双方因尾款及如何办理交接手续等产生争议，不应计算为臧杰、于爱叶逾期交房期间。自石琛获得入户密码后将房屋交付给臧杰维修的2020年7月21日起至10月24日止，约3个月时间，扣除合理增加的维修期限1个月，本院确定臧杰应对逾期交房2个月承担违约责任。合同约定的逾期交房违约金每日按购房款的万分之四计算，臧杰、于爱叶认为过高，本院审查后认为，违约金兼具惩罚和弥补功能，应以实际损失为基础，衡量逾期接收房屋给石琛造成的租金等实际损失，合同约定的违约金标准确实过高，本院以石琛的实际损失为基础，结合合同的履行程度及违约方的过错等因素，酌情确定由臧杰、于爱叶承担违约金8000元，石琛超出此范围的违约金请求，本院不再支持。合同补充协议中明确约定了违约方应当承担守约方的律师费损失，石琛为进行本案诉讼支出律师费1万元，本院结合本案标的、律师费用的收费标准及诉讼请求的支持程度，酌情确定由臧杰、于爱叶承担律师费6000元。 综上，依照1999年10月1日施行的原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告臧杰、于爱叶于本判决生效之日起十日内向原告石琛支付逾期交房违约金8000元、律师费6000元，合计14000元； 二、驳回原告石琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2216元，减半收取1108元，由原告石琛负担947元，被告臧杰、于爱叶负担161元；被告臧杰、于爱叶负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告石琛支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘宇容 二〇二一年一月十一日 书记员  邓 琴