广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初25599号原告：罗振鸿，男。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：罗章江，男。系被告公司员工。原告罗振鸿诉被告佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊晓光到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的土地租赁合同关系；2.被告向原告返还卫生费2490.13元、租金106528.67元、土地配套费378400元，合计487418.8元及利息（从2020年4月1日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月13日为4874.19元）；3.被告向原告双倍退还合同保证金200000元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方的土地租赁合同关系；2.被告向原告返还卫生费2490.13元、租金106528.67元、土地配套费378400元，合计487418.8元；3.被告向原告退还合同保证金100000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与广东中邺山河建筑工程有限公司（以下简称中邺公司）在2020年3月23日签订《土地租赁合同》（合同编号：00201104），由中邺公司承租被告位于佛山市禅城区×××××××××××××块，土地面积9.46亩。2020年6月23日，原告、被告和中邺公司三方签订《变更承租方协议》（合同编号：00201104-A），承租人由中邺公司变更为原告，原告继受《土地租赁合同》中中邺公司的全部权利和义务。后原告在办理规划报建时被告知，租赁土地没有取得不动产权证，无法办理规划报建手续，但是被告在《土地租赁合同》、《变更承租方协议》中均写明：租赁土地已取得不动产权证【粤（2019）佛禅不动产权第0079269号】。实际情况是租赁土地中只有一少部分包括在上述不动产权证范围内，大多数土地不在不动产权证范围内。因被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，现原告依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告营业执照，证明原、被告主体资格。2.《变更承租方协议》，证明原告是涉案土地的承租人，协议第一条明确租赁的土地已经取得不动产权证。3.《土地租赁合同》，证明被告与中邺公司签订土地租赁合同，合同第一条第2款明确了租赁的土地已经取得不动产权证，合同附图1、2、3、4红线位置是计租面积，5、6、7、8是用地面积，涉案合同的不动产权证所属的土地不完全是租赁的土地，只有部分重合，被告隐瞒了土地的真实情况。4.收据，证明被告实际上已经收取了卫生费、租金、土地配套费和保证金。5.不动产权证，证明该土地证所属的地块与出租给原告的地块不一致，只有小部分重合。6.收据、转账明细，证明原告将土地配套费、租金、保证金、卫生费支付给中邺公司。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年3月23日，被告（甲方）与中邺公司（乙方）签订《土地租赁合同》，主要约定：第一条、租赁土地概况1、租赁土地位于佛山市禅城区×××××××××××××块土地使用权，租用面积为9.46亩，该地块具体位置图详见附件1。2、甲、乙双方确认，租赁土地现状为未填土平整的土地，租赁土地已取得不动产权证【粤（2019）佛禅不动产权第0079269号】，乙方清楚了解租赁物的现状与权属情况及现有土地证照情况，并同意按上述现状承租。3、签订本合同前乙方已现场实际查看租赁土地现状及了解租赁土地的所有情况、证照资料，因此，本合同生效后，乙方不得以租赁土地无法办理相关证件，无法报建或无法满足项目开发条件等相关理由不履行本合同约定或单方解除本合同，否则视为乙方违约，应按照本合同约定承担违约责任。第二条、土地租赁期限1、租赁期限自2020年3月23日至2045年3月22日止，共25年。第三条、履约保证金1、自签订本合同五日内，乙方须向甲方交纳合同履约保证金100000元，否则视为根本违约，甲方有权解除本合同，收回租赁土地，乙方应向甲方支付违约金100000元。2、甲方在收到履约保证金款项后，向乙方开具履约保证金收据。第四条、开发配套费自签订本合同五日内，乙方须按每亩40000元的标准向甲方一次性支付土地开发配套费共378400元。该费用支付后，无论合同提前解除终止或合同租赁期满后均不予退回。第五条、租金支付1、乙方同意地块首年租金为每年每亩41000元。3、租金每三年在上一租金周期的租金标准上递增15%，其中2020年3月23日至2023年3月22日的租金为387860元/年。乙方租赁该地块按先交租后使用的原则履行，租金缴交每半年为一期，每年6月20日及12月20日前向甲方支付下一半年租金。首期租金应于签订本合同之日起五日内支付完毕。第六条、租赁土地的移交1、甲方负责以现状将土地交付给乙方。2、甲方应于签订本合同之日将租赁土地交付给乙方，双方签订本合同即视作移交，不需另行办理移交手续，乙方如有异议，应在三天内向甲方提出。第十条、违约责任1、在本合同有效期内，甲、乙双方均不能随意终止合同，如甲方中途违约、解除合同或因甲方原因导致本合同不能继续履行的，应向乙方无息双倍退还保证金，并赔偿乙方解除合同时合法地上建筑物的残值和造成乙方的损失，且甲方应以剩余租赁期间的租金总额作为违约金支付给乙方。该合同附图为出租土地红线图，标注红线范围为计租面积，面积为6305.57平方米，蓝线范围为用地面积，面积为5064.24平方米。2020年4月1日，被告向中邺公司出具收据，确认收取中邺公司支付的2020年3月23日至2020年6月30租金106528.67元、卫生费2490.13元及土地配套费378400元、合同保证金100000元。2020年6月23日，被告（甲方）、中邺公司（乙方）与原告（丙方）签订《变更承租方协议》（合同编号：00201104-A），主要约定：一、乙方、丙方确认，乙方在租赁合同中作为承租方所承担的责任、权利和义务自签订本协议之日起全部由丙方继受，承租方由乙方变更为丙方。二、甲方同意租赁合同的承租方由乙方变更为丙方，乙方的责任、权利和义务改由丙方承担和履行。三、租赁合同除承租方变更外，其他任何条款不予变更，丙方承诺严格按照租赁合同执行，乙方原已履行的合同义务，视为由丙方履行完毕，乙方无需再就转让前租赁合同的履行向甲方承担任何责任。同日，中邺公司出具收据，确认收到原告支付的土地配套费378400元、合同保证金100000元及2020年3月23日至2020年6月30租金106528.67元、卫生费2490.13元。据粤（2019）佛禅不动产权第0079269号不动产权证书记载，佛山市禅城区××××以南、紫洞路以西地块为被告所有，属集体建设用地，独用宗地面积为5064.45平方米。本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调证，该局回复如下：涉案出租土地（红线）有约2128.75平方米土地不在粤（2019）佛禅不动产权第0079269号不动产权证的登记发证范围内。该出租土地（红色）为村镇建设用地，该土地使用性质为二类居住用地、公园绿地。诉讼中，被告陈述：对原告变更后的诉讼请求无异议。另查明：本院于2020年8月20日送达原告起诉状及证据副本给被告。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。被告与案外人中邺公司签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，受法律保护。原告通过签订《变更承租方协议》继受中邺公司在上述合同中的权利义务，故原告作为承租人有权向被告主张权利。关于原告诉请解除合同。原告以涉案承租土地的范围与不动产权证登记的范围不相符，无法办理规划报建手续，导致合同目的无法实现为由主张解除合同。根据佛山市自然资源局禅城分局的复函，涉案租赁土地（红线）有约2128.75平方米土地不在涉案不动产权证的登记发证范围内。由此，被告交付的租赁土地与合同所涉的不动产权证书记载的土地范围不相符，原告无法使用，被告负有过错。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权主张解除合同，被告对解除合同的诉请亦不持异议，故本院对原告该项诉请予以支持。因无证据证明原告在起诉前发出解除合同的通知，本院认定原、被告之间的土地租赁合同关系于原告起诉状送达被告之日即2020年8月20日解除。关于原告诉请被告返还卫生费、租金、土地配套费以及合同保证金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于签订《变更承租方协议》后向中邺公司交纳卫生费、租金、土地配套费及合同保证金，已实际支出该部分费用。因被告的过错导致合同解除，原告主张被告返还上述费用，被告对此不持异议，故本院对原告该项诉请予以支持。关于诉讼费。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。虽本案纠纷系因被告的过错所引起，但原告自愿承担本案诉讼费，属其自行处分的权利，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：确认原告罗振鸿与被告佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司关于佛山市禅城区×××××××××××××块的土地租赁合同关系于2020年8月20日解除；被告佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗振鸿返还卫生费2490.13元、租金106528.67元、土地配套费378400元及合同保证金100000元。如果被告佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费129202元，由原告罗振鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  陈燕玲人民陪审员  黄春梅二〇二〇年十一月十六日书 记 员  林嘉敏胡会婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。