广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36700号原告（反诉被告）：卢俊鑫，男，1974年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：刘耀东，广东保得利律师事务所律师。被告（反诉原告）：池思雨，男，1996年12月29日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市，委托代理人：房丹玲，广东竞宇律师事务所律师。卢俊鑫与池思雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日受理，依法由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。卢俊鑫的委托代理人刘耀东，池思雨及其委托代理人房丹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卢俊鑫向本院提出诉请：1、解除双方于2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》，池思雨腾退承租的房屋；2、池思雨向我方支付租金（自2020年3月起计至实际腾退房屋之日止）；3、池思雨向我方支付水电费（自2020年5月起计至实际腾退房屋之日止）；4、池思雨向我方支付违约金（按实际腾退之日拖欠的租金为基数，按每日千分之五计至实际腾退之日）；5、本案受理费由池思雨负担。事实和理由：我方与池思雨于2019年10月12日签订《房屋租赁合同》，由我将位于本市白云区人和镇西成雅瑶三巷4号的房屋出租给池思雨经营使用。池思雨自2020年7月份开始拖欠租金，双方经协商减免了池思雨当月租金1000余元，其后池思雨变本加厉要求减免租金，被我方拒绝后池思雨便拖欠租金不再交租。我方曾通过微信多次告知池思雨要求解除合同，但池思雨拒绝解除合同且拒绝交租。对池思雨反诉答辩如下：池思雨违约拒付租金，其应承担违约责任，我方并无违约行为，不应承担池思雨反诉主张的义务。被告（反诉原告）池思雨提出诉请：1、卢俊鑫双倍赔偿押金34400元；2、卢俊鑫向我方支付家具家电价款126320元；3、本案受理费由卢俊鑫负担。事实和理由：我方承租卢俊鑫的房屋后，为每个房间定做了榻榻米、衣柜等，并添置了梳妆台、鞋柜、餐桌等家具以及洗衣机、冰箱等家电，共花费100120元。另外，我方还向卢俊鑫支付26200元，购买二手空调、热水器等，总共投入126320元。由于疫情影响，我方与卢俊鑫协商自2020年7月开始允许缓交租金1300元，直至2021年初，若2021年疫情仍未恢复则再协商减免事宜。故我方于2020年7月向卢俊鑫支付了6066元租金，于2020年8月16日向卢俊鑫支付租金6579元（扣减了部分水电费和减免的1300元），但卢俊鑫拒绝受领8月份租金。2020年9月2日、3日，卢俊鑫以我方未交租金为由切断供电，导致租户投诉。2020年9月7日，卢俊鑫再次断电，并通知租户其已接管涉案房屋，并于次日通知我方解除合同。我方已及时向卢俊鑫支付租金，不存在违约，卢俊鑫切断供电终止合同等行为构成违约，卢俊鑫应按合同约定向我方双倍赔偿押金，并按市价收购我方投资的家具家电。且按照最高院相关指导意见，我方承租涉案物业用于出租经营，受到疫情影响收入明显降低，即便存在迟交租金的行为，卢俊鑫也无权解除合同。对卢俊鑫本诉答辩如下：首先关于本案合同的解除，案涉合同于2020年9月8日由卢俊鑫通知我方解除，双方的聊天记录可以显示卢俊鑫向我方发出解除合同通知书的内容。关于腾退房屋，实际上该房屋在2020年9月7日就由卢俊鑫断电并且通知了全部次承租人，直接接管了案涉物业。至此我方没有再使用过案涉物业，不存在腾退的问题。关于拖欠的租金问题，卢俊鑫要求我方支付自2020年3月起的租金，但却提出我方自2020年7月份开始拖欠租金，其诉请和事实理由相互矛盾，有待明确。关于租金的缴纳问题，我方2020年7月向卢俊鑫支付了租金6066元，该金额是合同约定的租金8600元减去卢俊鑫同意减免的1300元，再减去卢俊鑫应承担的已由我方垫付的电费1234元得出。可以证明卢俊鑫是同意每月减免1300元租金的，但在2020年8月16日，我方按此减免原则向原告缴纳租金6579元时，卢俊鑫拒收。卢俊鑫拒收租金的事实有双方的聊天记录可证明，所以并不存在我方故意拖欠租金的情况，我方仅同意支付2020年8月份的租金6579元。关于水电费，实际上我方应支付电费为2096元，水费为493元，已包含了卢俊鑫应承担的部分。双方合作的习惯是每月整栋楼的水电费由我方先行支付，因为卢俊鑫及其家人也在案涉房屋里面居住，其应承担该部分水电费。我方不同意支付违约金，我方不存在拖欠租金的行为，是卢俊鑫拒收我方租金，我方不需要支付违约金。经审理查明：位于本市白云区人和镇雅瑶三巷4号的房屋的业主是案外人卢梓桦，卢俊鑫是卢梓桦的父亲。2019年10月12日，卢俊鑫和池思雨签订《房屋租赁合同》，约定卢俊鑫将上述房屋2层至5层共9个房间出租给池思雨经营使用，期间自2019年11月15日至2027年11月15日；租金每月8600元，每三年递增10%；池思雨应于合同签订当日向卢俊鑫支付17200元作为押金，合同期满结清费用等后5日内退还；租金每月15日支付，首期预收两个月租金，应于交房当日付清，逾期支付租金的，应按每日千分之五支付滞纳金；拖欠租金达10天的（卢俊鑫提供的合同文本明确了该逾期天数，但池思雨提供的合同文本拖欠租金逾期天数为空白），卢俊鑫有权提前解除合同收回房屋，家具设施等不搬出的，可由卢俊鑫自行处理，池思雨所付保证金应作为赔偿卢俊鑫的违约金；池思雨违约的，卢俊鑫可没收押金；卢俊鑫违约的，应按押金的双倍赔偿给池思雨，池思雨所投资的动产和不动产应由卢俊鑫按当时折旧价格收购；池思雨应按期缴纳水电费，池思雨逾期支付的，卢俊鑫有权封停水电；合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，池思雨向卢俊鑫的配偶邱全好交付52000元，池思雨提出该款含17200元押金、首月租金8600元和购买房屋原有空调、热水器价款26200元。卢俊鑫则认为该款含押金17200元、首两月租金17200元，空调热水器价款应为17600元。上述合同签订后，卢俊鑫将涉案房屋交付给池思雨使用。池思雨主张其承租涉案房屋是用于出租经营，为此给每个房间定作了榻榻米、衣柜、餐桌、椅子、茶几等家具，并购买了冰箱、洗衣机等部分家电，一共支出了100120元。池思雨承租初期均能按时交付租金，由于卢俊鑫也在涉案房屋中居住，故房屋整体的水电费均由池思雨先行垫付，在应交付的租金中予以扣除。2020年1月31日，卢俊鑫的配偶邱全好主动向池思雨提出，由于疫情影响，予以免除2月份租金，3月份正常交付租金，但池思雨仍欠2020年3月份部分租金3000元。2020年7月份，双方曾协商按金按7300元支付，池思雨当月扣减了应由卢俊鑫负担的部分水电费后，向卢俊鑫支付了租金6066元。2020年8月份，邱全好向池思雨讨要当月租金，双方对当月租金如何确定产生纠纷，池思雨认为由于疫情影响，双方已于2020年7月份协商按7300元计算至2020年底，如承租的所有房屋都租满，即可按8600元计算租金，待2021年年初视情况再行协商。池思雨按月租金7300元，扣减卢俊鑫2020年8月应负担的水电费后，通过微信于2020年8月16日向邱全好转账6579元，但邱全好并未接受。邱全好认为应按原8600元计算，由于2020年7月份池思雨还有一半房间尚未租出，双方才协商优惠2020年7月份的租金按7300元计算，但2020年8月份仅余一两间房未租出，故再无减免租金的理由。双方此后协商无果，涉案房屋曾于2020年9月初多次断电。2020年9月9日，卢俊鑫通过微信向池思雨发出解除租赁合同通知书，主张由于池思雨逾期支付租金超过15天，已经构成根本违约，故提出单方解除案涉房屋租赁合同，并责令池思雨于同年9月13日前搬离涉案房屋并将房屋交还给出租人，并限期2日内向出租人支付2020年8月份的租金及拖欠的2020年3月份的部分租金3000元。邱全好于2020年9月22日再次向池思雨提出2日内结清租金并搬离涉案房屋，双方办理书面交接手续，但仍无果，双方均表示循法律途径解决纠纷。此后，池思雨的房客陆续退租，涉案房屋目前无人使用。2020年12月17日，双方对房屋内的财产进行了清点并制作了清单，确认了涉案房屋内的家具家电等财产，但双方并无办理交接。卢俊鑫主张池思雨尚欠其2020年5月至今的水电费4856元，并提交了部分电费缴费记录、银行流水等。以上事实，有《房屋租赁合同》、不动产权证、户口簿、微信聊天记录、照片、清单、电费缴费记录、银行流水和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，卢俊鑫与池思雨签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，无违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当恪守合同诚信履行。本案首要争议焦点是双方是否存在违约行为。案涉房屋租赁合同约定每月租金应于当月15日支付，双方于2020年7月份曾协商，因涉案房屋过半房屋未能租出，故按7300元优惠确定当月租金，池思雨也按此向卢俊鑫支付了当月租金，但根据目前的证据，无法证实双方协商按每月7300元计收截至2020年年底的租金，故池思雨自2020年8月份开始仍应按8600元向卢俊鑫计付租金。双方此后几经协商均无果，虽然双方各自提交的合同文本对有关逾期支付租金出租人可单方解除合同的期间有所不同，但卢俊鑫于2020年9月9日向池思雨发出解除合同通知书，已逾20余天，应当认为已经给予池思雨合理的期间。再者，必须待池思雨将向卢俊鑫承租的房屋全部出租才按8600元计付房租既不合理，也不符合合同目的。因此，卢俊鑫主张池思雨逾期支付租金属违约的意见有理有据，本院予以采纳。卢俊鑫在合理期限内于2020年9月9日向池思雨发出解除合同通知书，应当认为案涉合同已于当日解除。合同既已解除，卢俊鑫一方也明确要求池思雨限期搬离涉案房屋交还给卢俊鑫管业，并要求办理书面交接手续，但池思雨未予配合，应承担不利后果。卢俊鑫要求池思雨按合同约定的租金标准计付占有使用费合理合法，具体应按每月8600元为标准，自2020年8月15日起计至池思雨将涉案房屋交还给卢俊鑫管业之日止。池思雨仍欠卢俊鑫2020年3月份的租金3000元也应一并支付给卢俊鑫。合同约定池思雨逾期支付租金的，应按每日千分之五计付滞纳金，该滞纳金实为违约金，属双方真实意思表示，但约定的标准明显过高，本院酌情按每日千分之一计付违约金，即自2020年8月15日起，按当月欠付租金的金额，自当月16日起计至清偿之日止。池思雨所欠2020年3月份的租金3000元应自2020年9月12日起计付违约金。经双方清点，池思雨购置的家具家电等仍存放在涉案房屋内，该部分物资并未与涉案房屋形成附合，池思雨要求按126320元由卢俊鑫折价购买不符合合同约定，本院不予支持，池思雨应自行拆除搬离。卢俊鑫主张池思雨仍欠2020年5月至今的水电费4856元，并提交了相应电费缴费记录、水电煤流水等证实，应予认定，卢俊鑫要求支付合理合法，应予支持。池思雨违约在先，其反诉要求卢俊鑫按押金的两倍给予赔偿34400元不符合合同约定，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、卢俊鑫与池思雨于2019年10月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、于本判决生效之日起十五日内，池思雨将位于广州市白云区人和镇西成雅瑶三巷4号二层至五层9个房间腾空并交还给卢俊鑫管业（涉案房屋内的家具家电等由池思雨拆除搬离，具体按卢俊鑫与池思雨于2020年12月17日清点的为准）；三、于本判决生效之日起十五日内，池思雨向卢俊鑫支付2020年3月份的租金3000元，并自2020年8月15日起，按每月8600元向卢俊鑫支付租金，直至池思雨将上述判决第二项所涉的家具家电全部拆除搬离，并将上述判决第二项所涉的房屋交还给卢俊鑫管业之日止；四、于本判决生效之日起十五日内，池思雨向卢俊鑫支付上述第三项判决的相应违约金（违约金按每日千分之一计付，其中3000元自2020年9月9日起计至清偿之日止，自2020年8月16日起按当月所欠租金金额，自当月16日起计至清偿之日止）；五、于本判决生效之日起十五日内，池思雨向卢俊鑫支付水电费4856元；六、驳回卢俊鑫其他本诉请求；七、驳回池思雨全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费270元、反诉受理费1757元，均由池思雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年一月二十六日书记员  周家怡