成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初13270号 原告：江惠，女，1972年9月22日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：赵仕林，四川嘉冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊威，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都上风港房地产开发有限公司（原名：成都上风港投资管理有限公司），住所地成都市武侯区簇桥中街41号5栋1楼。 法定代表人：王玉安，职务不详。 委托诉讼代理人：周里，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李航，泰和泰律师事务所律师。 原告江惠与被告成都上风港房地产开发有限公司（以下简称上风港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告江惠的委托诉讼代理人赵仕林，被告上风港公司的委托诉讼代理人周里、李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于成都市武侯区××路××段××号××广场××幢××楼××号商品房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年8月21日起，以购房款800745元为基数，按每日万分之二的标准计付至实际交房之日止）；3.判令被告为原告办理房屋权属转移的不动产登记证。事实与理由：2014年12月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市武侯区××路××段××号××广场××幢××楼××号（建筑面积48.53平方米，总价800745元，合同签约备案号2123176）商品房。合同签订后，原告履行了付款义务，被告出具了收款收据。被告依约定应在2015年8月20日前向原告交房，但至今未交。同时被告也未按约为原告办理不动产权证书，故原告诉至法院。 上风港公司辩称：1.本案并非真正的商品房买卖关系，是民间借贷关系，并且原告没有提供借款，借款关系没有生效；2.原告与被告签订的房屋买卖合同系被告法定代表人利用职务之便处理个人的债权债务，原告并未按照合同约定支付购房款，被告也没有向原告交付房屋的义务；3.根据合同约定，交房时间为2015年8月20日，但原告直到起诉前未要求被告交付房屋，证明原告是没有支付购房款的；4.原告要求被告交付房屋是债权请求权，本案起诉前原告也未要求被告交付房屋，原告要求交付房屋已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无任何事实依据和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定的事实如下： 2014年8月26日，上风港公司（借款人）与江惠（出借人）、保证人王玉安签订《借款协议》约定，上风港公司向江惠借款1000万元，约定于2014年11月26日前归还。同日，上风港公司出具《委托书》，委托江惠将借款1000万元直接转付给公司出纳刘桂明即视为上风港公司收到该借款。同日，上风港公司出具《收条》确认收到江惠出借款项1000万元。 2014年12月16日，江惠（甲方）与上风港公司（乙方）签订《以房抵债协议》，载明：乙方于2014年8月26日向甲方借款1000万元，约定2014年11月26日归还，因乙方资金困难至今仍未全部还款（截至11月26日，乙方尚欠款总额为630万元），乙方自愿以其开发的位于成都市武侯区××路××段××号××广场××＃楼××层××＃楼××层××号房屋（总面积309.19平方米）（见附件一）抵偿给甲方或甲方指定的其他人，按约定价格与甲方或甲方指定的其他人签订商品房买卖合同并办理备案登记。根据附件一记载，上述五间商铺签约总价为6495070元，其中，3-2-3套内面积30.08平方米，价格为800745元。同日，江惠委托案外人杜天顺向上风港公司转账195070元，备注“代江惠支付购房款”。2015年8月21日，江惠与上风港公司全部股东罗筱泉、王玉安在《以房抵债协议》尾部手书“原成都上风港投资管理有限公司所欠甲方江惠630万元，根据双方2014年12月16日签订的《以房抵债协议》，该协议条款乙方已履行，甲、乙双方债务已结清，甲方执有的该笔债务的借据、担保函等无论归还与否均作废，相关事宜以本协议内容为准”，江惠、罗筱泉、王玉安签字确认并加盖上风港公司公章。 2014年12月16日，江惠（买受人）与上风港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于成都市武侯区××路××段××号××广场××幢××层××号××商业用房，套内建筑面积为30.08平方米，计价方式为按套内建筑面积计价，单价为每平方米26620.51元，总价款为800745元，由买受人一次性付款。出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付商品房，若出卖人逾期交房：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，逾期在60日内，自约定办理房屋所有权证书届满之日起至实际取得该证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于实际取得该证书之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权选择退房。 2014年12月17日，上述《商品房买卖合同》进行备案登记，签约备案号为2123176（3-2-3）。 2014年12月19日，上风港公司向江惠出具房屋的购房款收款收据。 上风港公司开发建设的“上风港·时代广场”已经于2016年12月完成竣工验收备案等手续，同时，在本院审理的其他涉及“上风港·时代广场”商品房买卖合同纠纷案件中，已审理查明被告自2016年始陆续向部分买受人交付商品房。 庭审中，上风港公司称案涉房屋具备交房条件，但因未办理楼栋权属证明而无法为买受人办理分户产权。本院已向原告释明，在其所购房屋所在楼栋权属证明尚未办理的情况下，无法为其办理分户不动产权登记，其可以变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉讼请求。 上述事实，有当事人身份信息、借款协议、委托书、转账记录、收条、以房抵债协议、房源表、付款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要、收款收据及当事人当庭陈述等证据，在案佐证。上述证据，来源合法，内容客观真实，证据之间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 本院认为，根据江惠出示的证据，可以确认江惠与上风港公司以“以房抵债”的方式结清双方债权债务，上风港公司全部股东在《以房抵债协议》上签字确认，同时，上风港公司也出具《收款收据》确认收到江惠支付购房款800745元。因此对上风港公司提出的江惠未按约支付购房款的抗辩，本院不予采纳。 原、被告之间签订的《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。江惠已经按约支付完毕购房款，上风港公司应按约向江惠交付房屋并办理权属转移登记。上风港公司辩称江惠要求交房已过诉讼时效。本院认为，出卖人向买受人交付房屋系合同主给付义务，买受人实际占有房屋系其完整享有物权的方式，故江惠要求上风港公司交付房屋实际系依附于物权而存在的物权请求权，不应适用诉讼时效规定，本院对上风港公司的抗辩不予采纳。根据本院查明的事实，上风港公司开发建设的“上风港·时代广场”已经在2016年期间完成竣工验收等备案手续，达到了商品房交付条件，并实际向部分买受人进行了交付，故对江惠诉请要求上风港公司向其交付“上风港·时代广场”3-2-3号商品房的理由成立，本院予以支持。 根据商品房买卖合同约定，被告应当在2015年8月20日前向买受人交付案涉商品房，由于其至今未向买受人履行交房义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，原告诉请被告支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。庭审中，江惠称案涉房屋竣工后，系其自身原因未向上风港公司主张交房，故江惠主张的逾期交房违约金应自其起诉之日起算，即以购房款800745元为基数，从2020年11月3日始按日万分之二计算至实际交房之日止，对江惠超出部分诉讼请求，本院不予支持。 根据查明的事实，江惠所购房屋所在楼栋产权尚未办理，导致分户转移登记的前置条件不成就，即合同的履行条件尚未成就。在本院向江惠释明后，其仍坚持要求上风港公司为其办理不动产权证，在履行条件不成就的情况下，江惠的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下： 一、成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于成都市武侯区××路××段××号××广场××幢××层××号商业用房交付给江惠； 二、成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向江惠支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：以购房款800745元为基数，从2020年11月3日始按日万分之二计算至实际交房之日止； 三、驳回江惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5903.5元（已减半收取），由成都上风港房地产开发有限公司负担3000元，由江惠负担2903.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 万 霖 二〇二一年一月十九日 书记员 郝春雨