山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初3492号 原告：刘学美，女，1969年6月28日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙**民，山东力维律师事务所律师。 被告：临沂桃源房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区金雀山路97号院内。 法定代表人：侯峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高守颂，男，1971年4月30日出生，汉族，住被告××家属院。 委托诉讼代理人：张海娟，女，1988年8月17日出生，汉族，住被告××家属院。 原告刘学美等5人与被告临沂桃源房地产开发有限公司（以下简称桃源房地产公司）房屋买卖合同纠纷五案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告刘学美及其委托诉讼代理人孙**民，被告桃源房地产公司的委托诉讼代理人高守颂、张海娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘学美向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告按协议的规定向原告交付位于临沂市罗庄区××街道××村××小区××室的房屋。事实和理由：2008年9月16日，原告与被告签订一份《商品房订购协议》，协议规定：“乙方（原告）自愿订购阳光维也纳小区Ｂ区22-01楼（房屋），主房建筑面积226㎡（实际面积以房产管理部门测量的数据为准）；房价（暂按Ａ户型1800元／㎡，Ｂ、Ｃ户型1600元／㎡，Ｄ户型1400元／㎡，待工程决算审定后，按实际价格多退少补）”。协议还规定：“乙方签订此协议时向甲方（被告）预交订房款17.4万元人民币，甲方工程竣工验收合格后，乙方自接到通知起一个月内交清全部购房款（所交纳的订房款抵作购房款），过期不交，甲方可以退还乙方所交纳的订房款及利息，自由处置乙方所订购的商品房”（详见协议）。协议签订前，原告于2006年5月9日委托王谦利向被告交纳了购房订金10万元整，于2007年4月26日委托吴某向被告交纳购房订金6.4万元整，三项共计17.4万元整。后原告于协议签订当日即2008年9月16日向被告交纳购房款2.6万元（详见收款凭证）。根据协议的规定，原告已足额交纳了首批订房款。可是被告没有将工程及时竣工和验收合格，也没有按照协议的规定让原告交纳剩余房款，致使原告请求交房权长期处于未定状态。更为严重的是，被告却单方提出要求购房者（原告）退房或按市场价格重新签订购房协议，以实际行动表明拒绝履行协议规定的义务，其行为已构成根本违约。据了解，其他购房者也曾向人民法院起诉要求被告要求履行商品房购房协议，罗庄区人民法院和临沂市中级人民法院均作出相关民事判决。综上所述，被告无视国家的法律、法规，不按商品房订购协议履行自己的义务，单方撕毁协议，并要求按市场价格重新签订购买商品房协议，已构成根本违约，其行为严重侵害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，刘学美增加诉讼请求：依法判令被告根据双方所签订的订购协议规定、参照罗庄区人民法院（2018）鲁1311民初1414号民事判决确定房屋价值，并予以结算。 桃源房地产公司辩称，1.原告起诉的纠纷不属于人民法院主管范围，罗庄区人民法院受理本案错误，原告的起诉依法应予驳回。案涉阳光维也纳项目属于临沂市经贸委单位集资建房项目，2010年3月15日，临沂市人民政府和临沂市经贸委召集临沂市建行及答辩人参加的会议上形成行政决定《关于启动阳光维也纳房地产项目的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），《会议纪要》对原告等人支付的集资建房购房款进行了分情况处理，集资建房的或者办理退款或者按市场化开发，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，依据该条的明确规定，原告起诉主张的纠纷为集资建房纠纷，本案不属于人民法院的管辖范围，本案应当驳回原告的起诉；2.即使原告的起诉不应驳回，原告主张的《商品房订购协议书》为预约合同，原、被告没有根据预约合同签订正式的商品房买卖合同，原告不能依据《商品房订购协议书》提出交房和办证等主张。答辩人与原告签订的订购协议未约定交付时间，订购协议不同于买卖协议，也不可能约定交房时间，因临沂中院认定答辩人与案外人杨新峰《订购协议》为有效商品房买卖合同的民事判决，在认定事实、审理程序和适用法律上均存在错误，答辩人已经依法提起申诉，山东省高院正在再审审查中，根据山东省高级人民法院（2020）鲁民申618号民事裁定书认定的“订购协议未对涉案小区工程何时竣工、何时验收、何时交房等作出明确约定”这一基本事实，省高院裁定书的事实认定和裁定结果足以认定临沂中院错误判决，原告不能依据临沂中院的错误判决主张权利，原告起诉主张的房价为协议约定的暂定价，也是案外人单方委托鉴定，鉴定意见不具有客观性、真实性和合法性，证明力仅相当于原告单方陈述，原告的诉求没有任何事实和法律依据，依法予以驳回；原告与答辩人签订的商品房订购协议并未对价款、交房时间做出明确约定，还没有公用设施归属的重要条款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”，该订购协议不属于商品房买卖合同，仅是商品房预约合同，因此原告无权提出交房和办证等请求，即便原告的起诉不应驳回，原告的诉求也依法应予驳回；3.即便《商品房订购协议书》不是预约合同，是《商品房买卖合同》，因未达合同约定交房条件，原告无权向答辩人提出交房、办证等诉求；（1）因不具备《订购协议》约定的交房条件，原告无权请求交房，答辩人与原告明确约定的交房条件为工程竣工并验收合格、原告交清全部购房款且正式签订商品房买卖合同，因此在原告未交清全部购房款前，原告无权要求被告交房，答辩人委托山东天恒信有限责任会计师事务所对房屋价格进行了决算审定，2019年8月2日作出了鲁中元评报字（2019）第251号资产评估报告，经评估，案涉项目的评估价值为46263.12万元，涉案原告订购房屋据此计算房屋总房价为173.5619万元，原告应当补缴房款153.5619万元，在原告没有付清房款的情况下，答辩人没有义务交付房屋；（2）原告无权要求答辩人协助办理产权登记，《订购协议》中没有约定办理产权登记的条件或期限，原建设部《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门”，案涉房屋只有在交付使用后，答辩人才能向相关主管部门报送办理房屋权属登记的资料，因此，在原告没有交清房款尚不具备交付房屋的法定和约定条件的情况下，原告无权要求答辩人协助办理产权登记；4.原告要求确认房屋价格，不属于法院受案范围，应当驳回起诉；原告要求确认房屋价格，本质是债务人要求确认债务数额，确认之诉是指原告要求法院确认其主张的法律关系存在或者不存在的请求，但是确认之诉需要同时具备三个条件，一是确认之诉只能对法律关系是否存在进行确认，不能对法律事实进行确认，原告作为债务人要求对订购的房屋价格进行确认，是法律事实，并非法律关系，不构成确认之诉，二是确认之诉需要具备诉的利益，当民事权益受到侵害或者与他人发生民事纠纷时，需要运用民事诉讼予以救济的必要性和时效性，是为防止滥用诉权，本案中答辩人并未对原告起诉，因此原告要求确认房价不具有诉的利益，不属于确认之诉，三是双方当事人就该法律关系是否存在发生争议，本案双方承认存在房屋订购关系，故不属于确认之诉，综上，应驳回原告对房屋价格确认的起诉；5.原告要求按照（2018）鲁1311民初1414号民事判决认定的案涉房产价格或相关规定确认本案的房产价格，没有事实依据、合同依据、法律依据和判决依据；（1）（2018）鲁1311民初1414号案件原告的诉讼请求是交付房屋，并不包括确认房屋价格，判决书也没有确认房屋价格，该判决没有对价格作出确认，相反在该判决书第10页第一段结尾处，认定答辩人“可待积极完成工程决算后按实际价格另行找补差价”，否定了谷涛等人以暂定价格和大乘会计师事务所鉴定报告为定价的依据，答辩人证实根据该找补差价的意见和《商品房订购协议书》的约定，在工程竣工验收后委托山东中元资产评估土地房地产估价有限公司进行了资产评估，决算审定了市场价格，形成了第三条答辩意见的决算审定价格，原告应当按照我方答辩通知的价格补缴房屋差价；（2）答辩人因（2018）鲁1311民初1414号案件所涉房屋补缴价款提起的诉讼已经一审判决，否定了谷涛等人单方委托的大乘会计师事务所鉴定报告，答辩人起诉谷涛房款纠纷案，案号为（2018）鲁1302民初15466号，已经一审判决，没有认定大乘会计师事务所的鉴定报告效力，判决谷涛补缴房款728117.2元及利息，原告主张依据暂定价格和大乘会计师事务所鉴定报告确认价格，但是谷涛等两次主动提存房款和庭审调查中不断承认案涉工程新的建设项目和支出费用，自行否决了原主张；6.原告要求答辩人承担本案诉讼费、保全费的诉求应予驳回；原告的诉求没有事实依据和法律依据，依法均应予驳回，双方签订的《订购协议》并未对诉讼费、保全费等费用的承担进行约定，原告让答辩人承担其单方行为产生的费用，答辩人并不认可，也不应承担，依法应予驳回。综上，本案不是人民法院主管范围，原告的起诉应予驳回；案涉《订购协议》为预约合同，不具有本约合同法律效力；原告没有履行交款等主要合同义务，应当按照我方的决算审定报告补缴房屋差价，原告要求确认房屋价款的诉求应予驳回。请求人民法院查清事实，依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 刘学美向本院提交如下证据： A1.刘学美身份证及复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； A2.桃源房地产公司工商查询信息一份，证明其公司的诉讼主体资格； Ａ3.《商品房订购协议书》一份，来源于双方于2008年9月16日签订，证明案涉房屋买卖合同的权利义务，证明刘学美购买的案涉房产为阳光维也纳Ｂ区××号楼××建筑面积为226平方米、约定单价为每平方米1600元，桃源房地产公司并承诺在工程竣工验收合格后电话通知刘学美交纳全部房款； A4.收款凭证四份，证明刘学美累计交纳房款20万元，足额交纳了《商品房订购协议书》约定的交款数额； Ａ5.吴某出具的证明及证人吴某出庭作证的证人证言，证明吴某代刘学美交纳房款1万元的事实； A6.王谦利出具的证明，证明王谦利代刘学美交纳房款10万元的事实； A7.罗庄区人民法院作出的（2018）鲁1311民初1414号民事判决书复印件一份，证明该民事判决认定了本案涉及的订房协议为有效协议，认定了大乘会计师事务所鉴定的房产价格B户型单价为每平方米1566.6元，该判决判令桃源房地产公司交房后一年内办理房产登记手续； A8.阳光维也纳小区交款明细总表，来源于桃源房地产公司内部工作人员交付购房户，证明桃源房地产公司要求按该表中新的房屋价格交纳购房款，表中包含了原告的房产，同时证明该表确定了原告购买的房产房号有所变更； A9.桃源房地产公司在互联网发布的挂牌转让信息，证明桃源房地产公司挂牌转让中再次承认33户房产，其中包括本案的房产，另外14户追索房产的案件正在二审审理中； A10.临沂市住房和城乡建设局于2020年12月17日出具的证明一份，证明案涉房产在该部门无网签备案； A11.刘学美自行制作的房号明细表一份，证明其购买的房产在产权管理部门备案的房号为26号楼109号房产。 对刘学美提交的上述证据，桃源房地产公司质证意见为： 对证据A1、A2无异议；对证据A3的真实性无异议，对关联性有异议，理由是该协议仅是预约合同，不能证明刘学美欲证明的内容，其中协议中约定的房屋面积为规划图纸面积，房价为暂按单价计算，并约定了最终房款待工程决算审定后按实际价格多退少补，刘学美已交纳的房款，并非是在竣工验收合格后交纳，其并未交清全部房款；对证据A4的真实性及缴款金额无异议，但是不能证明刘学美已经交足了全部房款，桃源房地产公司有相反的证据证明刘学美还应向桃源房地产公司补缴房款；对证据A5、A6，证人应出庭接受原、被告和法庭的询问；对证据A7的质证意见同答辩意见中第5条答辩意见；对证据A8，因来源不明，对证据三性均不予认可；对证据A9，经济新闻不能作为有效证据使用，况且产权交易的法律关系与本案的法律关系不同，不具有可比性，其他案件也与本案不具有可比性，不能证明原告主张的证明目的；对证据A10，该证明并未显示原告的房产已经销售备案，房产测绘号和房产局登记号并不矛盾；对证据A11，因选房时按照一般理解是自西向东确定房号，在房产部门测绘时是按照规范自东向西确定房号，因此订购的房号和测绘房号存在不同。 桃源房地产公司向本院提交如下证据： B1.山东省高级人民法院作出的（2020）鲁民申618号民事裁定一份以及临沂市中级人民法院作出的（2018）鲁13民终5473号民事判决书一份，证明与原告诉状中称的桃源房地产公司与案外人孙振峰房屋买卖合同纠纷相同情形的杨新峰纠纷，所涉的临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终5473号民事判决，因认定事实和适用法律错误被山东省高院中止执行并指令临沂中院再审，杨新峰案件也在山东省高院立案审查中，相关案件的民事判决不能作为本案认定事实的依据，同时证明因临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终5473号民事判决被山东省高院指令再审，该判决可能被临沂中院撤销，本案应当中止审理，待（2018）鲁13民终5473号案件再审结束后再开庭审理； B2.原、被告于2008年3月12日签订的《商品房订购协议书》一份，证明：1.协议约定的商品房价款为暂定价，待工程决算审定后按实际价格多退少补；2.桃源房地产公司向原告交付案涉房屋的条件为工程竣工并验收合格、交清全部购房款且正式签订商品房买卖合同，故在刘学美尚未交清全部购房款的情况下，桃源房地产公司没有义务交付房屋和协助办理产权登记;3.协议书并未对价款、交房时间作出明确约定，没有公用设施归属的重要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该订购协议不属于商品房买卖合同，是商品房预约合同，这与山东省高院民事裁定书认定事实完全一致，相互印证； Ｂ3.原告2006年至2008年交款收款收据5张，证明：1.2006年5月17日，临沂市经贸委向王谦利预收购房款10万元，桃源房地产公司后来为王谦利开具购房订金收据，此后王谦利将订购房屋权利转给了吴某；2.2007年4月26日，临沂市经贸委向吴某预收购房款1万元，桃源房地产公司后来为吴某开具购房订金收据，后吴某将订购房屋权利转给了刘学美；3.2008年6月11日，桃源房地产公司向原告代收6.4万元购房订金；4.2008年9月16日，桃源房地产公司向原告代收2.6万元购房订金；5.原告以上交付的房款20万元，应当交清房款后方可要求交付房屋； B4.临沂市罗庄区行政审批服务局于2019年8月15日出具的编号为2019-11-35的《房屋建设和市政基础设施竣工工程验收备案证书》一份，证明案涉项目4-26号楼于2019年8月15日完成竣工验收备案，小区具备了交付使用条件，刘学美应当交清房款后，再与桃源房地产公司签订正式商品房买卖合同，交接房屋； B5.山东天恒信有限责任会计师事务所于2019年8月7日作出的[2019]15004号阳光维也纳项目咨询报告、山东中元资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月2日作出的鲁中元评报字（2019）第251号拟资产出售所涉及房地产市场价值资产评估报告、山东蓝图工程造价咨询有限公司于2019年8月5日作出的山蓝审字[2019]第080-001号关于阳光维也纳项目建安成本工程造价的审核报告，证明阳光维也纳项目竣工验收后，桃源房地产公司委托进行了决算审定，蓝图公司对项目建安成本作出了审核，造价为14622.314813万元，天恒信会计所对项目进行了测算，开发成本为29581.168851万元，中元公司对项目进行了评估，项目市场价值为46263.12万元，其中案涉订购房屋据此计算房屋总房价为173.5619万元，刘学美应当补缴房款153.5619万元； Ｂ6.临沂市人民政府、临沂市经贸委、临沂市建设银行、临沂市供电公司、桃源房地产公司于2010年3月15日形成的《关于启动阳光维也纳房地产项目的会议纪要》，证明：1.原临沂市经贸委为解决经贸系统职工居住问题，以桃源房地产公司名义开发位于罗庄区××街道××村××小区住宅，向经贸系统职工分批收取购房款，刘学美等人参与上述购房，经贸委于2004年开始收取部分购房人交纳的购房款，开具相关收据，后转由桃源房地产公司开具收据，随后以桃源房地产公司名义办理相关建设手续，2010年3月15日，因经贸委项目资金链问题，也无法以协议约定的暂定价继续开发该项目，经市领导召开协调会，确定由桃源房地产公司全面接管阳光维也纳项目；2.本案所涉工程已经临沂市人民政府、临沂市经贸委行政决议处理，刘学美起诉主张争议系经贸委集资建房性质事项，本案不属于人民法院主管范围； B7.兰山区人民法院作出的（2018）鲁1302民初15466号民事判决书一份，证明罗庄区人民法院（2018）鲁1311民初1414号案件所涉谷涛房屋另行起诉的房款纠纷案件，没有认可谷涛等人房屋暂定价格及山东大乘会计师事务所鉴定报告的主张； B8.江苏省高级人民法院作出的（2019）苏民申7445号民事裁定书及广东省广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终820号民事裁定书节录各一份，证明：在（2019）苏民申7445号民事裁定书中认定确认之诉诉讼标的是事实的，不符合民事案件受理条件，在（2016）粤01民终820号民事裁定书中,债务人仅请求确认债务数额的，仅能作为诉讼事实主张，不构成符合法定条件的诉讼请求，不能作为一项确认之诉来提交司法审理； B9.山东省高级人民法院（2020）鲁民申5486号受理通知书一份，证明原告举证的罗庄区人民法院（2018）鲁1311民初1414号民事判决，桃源房地产公司向省高院提出申诉，山东省高院已于2020年6月立案审查； B10.涉诉九人新旧房号对照表一份，证明案涉的九位购房户订购的房产房号与现在测绘房号不一致，应以测绘房号为准,该对照表载明刘学美的房屋订购号为26-1，测绘号为2609号。 对桃源房地产公司提交的上述证据，刘学美质证意见为： 对证据B1的真实性无异议，对关联性有异议，原告提交的1414号民事判决书的原告是谷涛，但是被告提交的该份证据涉及的当事人不是谷涛；对证据B2的真实性无异议，与证据A3是一致的，对证明目的有异议，原告对该协议的证明目的是协议签订时，原告都是按照协议约定交纳的房款，工程竣工验收后交纳余款，因原告至今未接到被告关于工程竣工验收的通知，所以无法交纳剩余房款，同时对于被告主张的房产单价，是其单方委托有关部门作出的鉴定，其委托的鉴定时间与当时承诺的2008年10月底交房时间相差甚远；对证据B3的真实性无异议，这与原告主张的金额相同，经贸委代收的，后来确定由桃源房地产公司开发后，款项全部转给桃源房地产公司，桃源房地产公司给换了其公司的单据，权利义务都转移了，桃源房地产公司应承担该案责任；对证据B4的真实性无异议，该备案证书载明了案涉工程的实际竣工时间是2012年11月27日竣工，与桃源房地产公司承诺的2008年10月底综合验收竣工相差四年多，这也证明了被告是严重违约；对证据B5的三份鉴定报告的真实性均不予认可，该报告均是被告单方委托，报告中载明的楼号也没有原告个人的姓名，原告不予认可；对证据B6，原、被告签订协议是在2008年，该会议纪要是2010年作出的，与本案无关联性；对证据B7的真实性无异议，但是该案诉讼与本案诉讼系不同的诉讼，经原告的委托诉讼代理人了解，该份判决现在尚未生效；对证据B8，我国实行的不是判例法，被告提交的江苏省和广东省的判例不能作为本案审理的依据；对证据B9的真实性无异议，但只能证明山东省高院受理了申诉案件并未正式决定再审该案，不能影响罗庄法院（2018）鲁1311民初1414号民事判决的效力；对证据B10，该测绘房号并不是备案房号，但并不矛盾，备案号比测绘号在第三位数字上多出了“1”，被告方提交的订购房号为26-1，原告持有的订购协议书载明的房号为23-4，并且刘学美交款凭证中也载明了23-4。 本院根据上述证据及当事人陈述、庭审查证的事实，认定如下事实： 2006年5月17日，桃源房地产公司开具收款凭证一份，载明收到王谦利购房订金10万元。2007年4月26日，桃源房地产公司开具收款凭证一份，载明收到吴某购房订金1万元。2008年3月11日，桃源房地产公司开具收款凭证一份，载明收到刘学美购房订金10万元。 2008年3月12日，刘学美与桃源房地产公司签订《商品房订购协议书》一份，约定刘学美购买桃源房地产公司开发建设的位于罗庄区××街道××村××小区房产，该协议书主要内容为：甲方桃源房地产公司、乙方刘学美，小区名称阳光维也纳；乙方自愿定购阳光维也纳小区Ｂ区26-01号楼，主房建筑面积205㎡（实有面积以房产管理部门测量的数据为准），房价暂按Ａ户型1800元／㎡、ＢＣ户型1600元／㎡、Ｄ户型1400元／㎡，待工程决算审定后按实际价格多退少补；乙方签订此协议时向甲方预交订房款164000元，甲方于工程竣工并验收合格后，按照乙方提供的地址或联系电话书面通知乙方，乙方自接到通知之日起一个月内交清全部购房款（所交纳的订房款抵作购房款），过期不交，甲方可以退还乙方所交纳的订房款及利息，自由处置乙方所订购的商品房；甲方在乙方交清全部购房款时，与乙方正式签订商品房买卖合同，交付乙方所订购的商品房。 2008年9月16日，桃源房地产公司开具收款凭证一份，载明收到刘学美购房款26000元。 2019年，桃源房地产公司自行委托山东天恒信有限责任会计师事务所对案涉阳光维也纳项目的资金投入和开发成本进行测算，山东天恒信有限责任会计师事务所于2019年8月7日出具天恒信咨字[2019]15004号《阳光维也纳项目咨询报告》，该报告载明了阳光维也纳项目开发成本列支情况、各楼成本及预计售价情况、各户预计售价情况，其中本案涉及的25号楼2501房的评估单价为8615元。桃源房地产公司并于2019年自行委托山东中元资产评估土地房地产估价有限公司对案涉阳光维也纳项目4#-26#楼的房地产市场价值进行评估，山东中元资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月2日出具鲁中元评报字（2019）第251号《拟资产出售所涉及房地产市场价值资产评估报告》，该报告评估明细表载明本案涉及的2501号房建筑面积229.28平方米、单价8615元/平方米、总价1975247元。桃源房地产公司于2019年同时自行委托山东蓝图工程造价咨询有限公司对阳光维也纳项目建安成本工程造价进行审核，山东蓝图工程造价咨询有限公司于2019年8月5日出具山蓝审字[2019]第080-001号《关于阳光维也纳项目建安成本工程造价的审核报告》，该报告载明的审核结果为：经审核，阳光维也纳项目建安成本结算造价为146223148.13元。 因刘学美与桃源房地产公司对案涉房屋的出售价格、房屋交付等事项产生争议，经协商未果，为此成诉。 另查明，刘学美与桃源房地产公司于2018年3月12日签订的购房协议中约定的B区26-01号楼，现进行测绘后的房号为2609。 庭审过程中，刘学美提交一份落款时间为2008年9月16日的《商品房订购协议书》，主要内容为甲方桃源房地产公司、乙方刘学美，小区名称阳光维也纳；乙方自愿定购阳光维也纳小区Ｂ区23-04号楼，主房建筑面积226㎡（实有面积以房产管理部门测量的数据为准），房价暂按Ａ户型1800元／㎡、ＢＣ户型1600元／㎡、Ｄ户型1400元／㎡，待工程决算审定后按实际价格多退少补；乙方签订此协议时向甲方预交订房款174000元，甲方于工程竣工并验收合格后，按照乙方提供的地址或联系电话书面通知乙方，乙方自接到通知之日起一个月内交清全部购房款（所交纳的订房款抵作购房款），过期不交，甲方可以退还乙方所交纳的订房款及利息，自由处置乙方所订购的商品房；甲方在乙方交清全部购房款时，与乙方正式签订商品房买卖合同，交付乙方所订购的商品房。刘学美于庭审过程中提交了“王谦利”、“吴某”出具的《证明》各一份及证人吴某出庭作证的证人证言，拟证明王谦利、吴某向桃源房地产公司缴纳的后方款10万元、1万元系代刘学美交纳的房款。 因桃源房地产公司提交的《商品房订购协议书》与刘学美提交的《商品房订购协议书》所载明的房屋不一致，桃源房地产公司质证后主张双方应以桃源房地产公司提交的购房协议为准，桃源房地产公司主张刘学美提交合同涉及的23-04号房已经出售给他人并办理了不动产登记证书。后刘学美变更其诉讼请求第一项为要求桃源房地产公司交付位于临沂市罗庄区××街道××村××小区××号房屋（测绘房号为2609），即桃源房地产公司提供落款时间为2008年3月12日的《商品房订购协议书》所载明的房屋。 再查明，案涉维也纳小区4#-26#住宅楼工程，于2007年10月1日开工，2012年11月27日竣工，并于2019年8月15日通过工程竣工验收。 本院认为，刘学美与桃源房地产公司于2008年3月12日签订的《商品房订购协议》，对购买的楼房号、楼层、房号、价款、交付情况均作了相应约定，刘学美已按约定由其自己或由他人代为向桃源房地产公司交纳了相关的购房款，双方签订的该《商品房订购协议》，实际是有效的商品房买卖合同。该协议未经法定程序撤销、解除或变更前，其法律效力应得到尊重，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。 双方签订的商品房订购协议，未对案涉房屋交付事项作出明确约定，该协议内容体现刘学美作为购房户的主要义务是交纳购房款，桃源房地产公司作为房产开发销售企业的主要义务是交付使用合格的商品房。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此对于本案商品房订购协议中双方存在争议的未定条款，应根据合同法及司法解释或市场交易习惯，依照公平和诚实信用原则来确定。 依据本院查明的情况，刘学美与桃源房地产公司于2008年签订商品房订购协议前，分别于2006年5月19日、2007年4月26日、2008年3月11日通过他人或自己交纳购房款共计174000元，并于2008年9月16日交纳购房款26000元，刘学美已按照协议约定履行了在签订协议时预交购房款164000元的义务，后阳光维也纳项目于2012年11月27日竣工，但时至今天，桃源房地产公司长时间不交房、不结算，占据了格式协议未约定事项的优势地位，致使刘学美的购房户交付房屋请求权长期处于未定状态，明显违背公平原则。后桃源房地产公司以2019年自行委托评估的房屋单价要求购房者按照其主张的价格重新签订购房协议，以实际行为表明拒绝履行协议义务，其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满之前要求其承担违约责任”，现案涉阳光维也纳小区4＃-26＃住宅楼现已通过工程竣工验收，已具备房屋销售、交付的条件，故刘学美要求桃源房地产公司履行交付房产义务，事实清楚，理由正当，本院依法予以支持；桃源房地产公司应向刘学美交付位于临沂市罗庄区××街道××村××小区××号房屋（测绘房号为2609）及房屋钥匙。 关于刘学美要求桃源房地产公司依据双方签订的商品房订购协议规定、参照本院（2018）鲁1311民初1414号（原告谷涛与被告桃源房地产公司房屋买卖合同纠纷）民事判决确定房屋价值，并予以结算的诉讼请求。本院认为，本案双方对于案涉房产的单位价格存在争议，双方签订的订购协议中关于房价的约定为空白，并注明暂按B户型1600元/平方米，待工程决算审定后按实际价格多退少补。庭审中桃源房地产公司虽提交了自行委托相关单位对阳光维也纳项目进行的开发成本、市场价值、建安成本出具的报告，但未能提交阳光维也纳项目的最终工程决算审计报告，故案涉房产的最终价格无法确定。刘学美要求以订购协议规定的价格并参照案外人谷涛与桃源房地产公司房屋买卖合同纠纷案件中确认的房产价值与桃源房地产公司进行结算，无事实依据和法律依据，本院不予支持。桃源房地产公司可待积极完成工程决算后按实际价格另行找补房屋差价。 桃源房地产公司辩称刘学美的主张不属于人民法院受案范围、案涉订购协议不是正式的商品房买卖合同、房屋未达到交房条件，均与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。桃源房地产公司辩称刘学美要求确认房屋价格不属于受案范围、不应按照本院（2018）鲁1311民初1414号民事判决认定的房产价格来确认本案的房产价格，本院对于合理部分予以采纳。 综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告临沂桃源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘学美交付位于临沂市罗庄区××街道××村××小区××号房（测绘房号为2609）； 二、驳回原告刘学美的其他诉讼请求。 案件受理费4300元、申请费1520元，合计5820元，均由被告临沂桃源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  苏 光 审 判 员  王成龙 人民陪审员  陈 蒙 二〇二一年一月二十日 书 记 员  吕俊玲