海南省洋浦经济开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）琼9701执异1号 案外人：海南品房阁房产营销策划有限公司，住所地海南省海口市琼山区龙昆南路55号龙昆南市场第四层E区。 法定代表人：王德昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑丕卿，男，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：王香香，女，该公司法务助理。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司，住所地海南省海口市龙昆北路53-1号。 法定代表人：陈虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐小妮，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：符思宁，女，该公司员工。 被执行人：海南中联生物科技有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区南一环路。 法定代表人：王文博。 被执行人：临高思远实业有限公司，住所地海南省临高县海南思远食品有限公司办公大楼1楼综合A室。 法定代表人：王文博。 被执行人：海南远大船业有限公司，住所地海南省海口市滨海大道南洋大厦12层1202室之二（自编）。 法定代表人：王青南。 被执行人：海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区南一环路69号海口综合保税区联检大楼804-3。 法定代表人：潘勇。 被执行人：临高县渔业发展控股有限公司，住所地海南省临高县临美路工业开发区（临高思远实业有限公司内）。 法定代表人：潘勇。 被执行人：潘某，男，1975年1月14日出生，汉族，住海南省海口市龙华区XXX。 被执行人：郑某，男，1969年12月31日出生，汉族，住海南省临高县XXX。 被执行人：王某，女，1967年11月10日出生，汉族，住海南省临高县XXX。 被执行人：谢某，女，1979年7月2日出生，汉族，住海南省海口市龙华区XXX。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司与被执行人海南中联生物科技有限公司、临高思远实业有限公司、海南远大船业有限公司、海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司、临高县渔业发展控股有限公司、潘某、郑某、王某、谢某借款合同纠纷一案过程中，案外人海南品房阁房产营销策划有限公司于2021年1月13日对本院责令其腾退郑某、王某名下位于临高县临城镇文明东路西侧（证号为临房权证临城字第XXX号）及位于临高县临城镇县政府大院（证号为临房权证临城字第XXX号）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人海南品房阁房产营销策划有限公司向本院提出请求事项：请求法院立即中止对异议人租赁二位被执行人郑某、王某名下（编号为：XXX号、XXX号）共有房产（临高县城镇文明东路文明超市三楼整层）的执行，听证过程中，案外人明确表示其对本院作出的拍卖涉案房产的裁定没有异议，只对要求其腾房提出异议。事实与理由:异议人对二位被执行人郑某、王某与执行人之间的情况毫不知情。异议人是通过文明超市租赁位于临高县城镇文明东路文明超市三楼整层房屋，合同约定租期为3年，自2019年5月15日起止2022年5月15日，租金为每月7000元，异议人经郑某、王某要求，已将2019年5月至2021年2月的租金、水电物业费转至其郑某女儿开户名郑雪莲的账户。 申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司辩称，异议人租赁行为发生于人民法院采取查封措施之后，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案涉案房屋查封时间为2017年9月1日，而异议人《房屋租赁合同》签署时间为2019年5月6日，晚于涉案房屋查封时间，异议人不得对抗申请执行人。请求法院依法驳回异议人的异议申请。 被执行人海南中联生物科技有限公司、临高思远实业有限公司、海南远大船业有限公司、海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司、临高县渔业发展控股有限公司、潘某、郑某、王某、谢某未做陈述。 本院查明，本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司与被执行人海南中联生物科技有限公司、临高思远实业有限公司、海南远大船业有限公司、海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司、临高县渔业发展控股有限公司、潘某、郑某、王某、谢某借款合同纠纷一案过程中，本院以（2017）琼9701执177号执行裁定为依据，于2017年9月1日查封了郑某、王某共有的位于临高县临城镇文明东路西侧（证号为临房权证临城字第XXX号）及位于临高县临城镇县政府大院（证号为临房权证临城字第XXX号）的房产。2020年8月24日，本院在案涉房产张贴要求案外人腾房的公告，案外人未按要求如期腾房。2020年12月10日，本院再次张贴《公告》，再次责令案外人自公告之日起15日内腾退房屋，告知其如有异议，请在2020年12月24日前向本院提出并提交相关证据材料，逾期不腾退且不提出异议的，本院将依法强制腾退。案外人收到该《公告》后，向本院提出执行异议。 另查明，案外人与临高文明超市有限公司签订的《房屋租赁合同》的落款时间是2019年5月6日，该合同约定由案外人租赁位于临高县临城镇文明东路文明超市三楼整层房屋，约定租期为3年，自2019年5月15日起至2022年5月14日止，租金为每月7000元。2019年10月17日至2020年11月17日期间，案外人通过银行转账的形式向临高文明超市有限公司委托的郑雪莲付款。 以上事实有案外人提交的《房屋租赁合同》、银行转账汇款电子回单、委托收款证明、本院依职权调取的本院（2020）琼9701执恢4号之三执行裁定书、《公告》、查封登记信息及当事人陈述等在案佐证。 本案争议的焦点问题是：案外人的承租权是否合法有效，是否在法院查封涉案房产之前成立并实际占有涉案房产；案外人主张的租赁权能否排除强制执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案案外人占有的涉案房产系郑某、王某共有，但其提交的《房屋租赁合同》却是与临高文明超市有限公司签订，案外人未提交相应证据证明临高文明超市有限公司是否有权出租涉案房产，且该合同的落款时间是2019年5月6日,晚于人民法院2017年9月1日对案涉房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，案外人未经法院准许占用查封的房产，法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害，因此,案外人所主张的租赁权不能排除强制执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条、第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人海南品房阁房产营销策划有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                                                                                                  审 判 长 崔 蕾             审 判 员 胡 耿             审 判 员 马 山                         二Ｏ二一年一月二十日             书 记 员 李筱燕                  附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。