西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2020）陕0103民初208号   原告：杨兴哲，男，1955年5月22日出生，汉族，退休干部，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：董红亮，陕西宽明律师事务所律师。   被告：周瑜，女，1982年5月17日出生，汉族，无业，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：田珺，陕西云德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吉永辉，陕西云德律师事务所律师。   被告：孙驰飞，男，1980年4月14日出生，汉族，住西安市长安区。   被告：刘晓慧，女，1986年8月25日出生，汉族，住西安市长安区。   原告杨兴哲与被告周瑜、孙驰飞、刘晓慧申请执行人异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董红亮，被告周瑜委托诉讼代理人田珺、吉永辉到庭参加诉讼。被告孙驰飞、刘晓慧经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨兴哲向本院提出诉讼请求：1、请求继续执行刘晓慧名下位于西安市长安区XX城XX幢XX号房屋；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年8月23日，碑林区人民法院对原告杨兴哲与被告孙驰飞、刘晓慧民间借贷纠纷一案作出的（2018）陕0103民初10047号民事判决书，被告孙驰飞、刘晓慧于判决书生效后清偿原告借款本金30万元，利息54000元及逾期利息（逾期利息以30万元为基数，按照年利率24%从2018年3月19日计算至本判决确定给付之日），该判决已经发生法律效力。原告申请执行，碑林区人民法院于2018年12月12日以（2018）陕0103执4510号执行裁定书查封了刘晓慧名下位于西安市长安区XX城XX幢XX号（合同登记号CY201606857）房屋，案外人周瑜对该执行标的提出书面异议，碑林区人民法院于2019年10月31日作出（2019）陕0103执异138号裁定书，中止对该房屋的执行。本案诉争房屋登记在被告刘晓慧名下，系刘晓慧，孙驰飞夫妻双方共同所有，依据西安市人民政府办公厅2018年6月23日发布的《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》规定，“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房房屋产权人取得《不动产权证书》满两年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取《不动产权证书》的方可上市。”案外人周瑜与被告孙驰飞，刘晓慧明知该房屋网签合同备案未满3年属于禁止上市交易的房屋，但仍然继续签订房屋买卖合同，再者该争诉房屋所在小区同户型房屋2018年6月底价值在140-150万元，双方合同签订的118万元总款明显低于市场交易价值，显然案外人周瑜自身存在过错，根据《最高人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第17条，人民法院可以查封本案诉争房屋。   周瑜辩称，一，其与被告签订的《房屋买卖三方合同》不存在恶意串通、损害他人利益及无效事由，应当依法认定有效。2018年6月28日，其与被告及中介方西安联汇房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖三方合同》中第一条约定：周瑜购买刘晓慧名下坐落于西安市长安区XX城XX号楼XX单元XX室，该房屋所在层为20层，建筑面积76.92平米；合同第三条约定：成交价格为118万元，该价格包含办证时的大修基金，契税，固定装修及所有家具，双方约定付款方式为：1、甲乙双方约定签订《房屋买卖三方合同》当天，乙方向甲方支付壹拾万元整定金（100000.00元）；2、甲乙双方约定在2018年7月3日18：00点之前乙方再向甲方支付壹拾万元整（100000.00元）；3、甲乙双方约定在2018年7月18日之前乙方再向甲方支付捌拾万元整（800000.00元），剩余壹拾捌万元整（180000.00元）乙方应于该房屋网签满三年不动产权证书下发，甲乙双方办理不动产权转移登记手续当天，乙方支付给甲方或甲乙双方另行约定时间，但剩余壹拾捌万元整（180000.00元）乙方应于网签满三年不动产权证书下发10日内支付给甲方。合同第八条约定：房屋交付 甲方应在乙方向甲方支付壹佰万元（1000000.00元）当天下午18：00前将该房屋交付给乙方。双方应于房屋交付后当日前往物业办理更名手续，并移交房屋门钥匙；合同第九条约定：权属转移登记 甲乙双方应在网签满三年，不动产权下发10日或甲乙双方另行约定时间办理房屋权属转移登记手续。该合同系买卖双方真实意思表示，不违反法律规定，应当为合法有效。《中华人民共和国合同法》第42条规定，当事人对合同效力可以约定附条件，附条件的合同，自条件成就时生效。《中华人民共和国物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，结合本案，合同双方当事人签订的合同系真是意思表示，不违反法律的强制性规定。西安市人民政府办公厅发布的《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》系房屋管理部门的管理性规定，是针对房屋购买双方购买房屋的流程性规定，因此该“限购令”既非法律，行政法规，仅是管理性规定，又非效力性强制性规定，故不能将此“限购令”作为认定合同无效的依据。   同时涉案《房屋买卖三方合同》系通过中介签订，买卖双方在签订该合同前并不认识，且对于原告与另二被告之间的司法案件并不知情，不存在合谋的社会关系基础。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及第二十八条之规定，被告周瑜已支付全部价款并实际占有该房屋，取得排除第三方执行的权利。故请求法院依法驳回原告的诉请。   被告孙驰飞，刘晓慧未到庭答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、（2018）陕0103民初10047号民事判决书;2、（2019）陕0103执异138号民事裁定书；对被告周瑜提交的证据：1、《房屋买卖三方合同》；2、电信业务受理单，完税发票，中介费收据，物业费收款收据，银行汇款单，销售订单，入学缴费通知。以上证据能够作为查明和认定案件事实的依据，依法予以确认。   根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月28日，被告周瑜与本案被告刘晓慧、孙驰飞签订了《房屋买卖三方合同》约定:被告刘晓慧、孙驰飞将刘晓慧名下位于西安市长安区XX城XX号楼XX单元XX室（建筑面积76.92平米）出售给被告周瑜，房屋合同价款118万元；双方约定付款方式为：1甲乙双方约定签订《房屋买卖三方合同》当天，乙方向甲方支付壹拾万元整定金（100000.00元）；2甲乙双方约定在2018年7月3日18：00点之前乙方再向甲方支付壹拾万元整（100000.00元）；3甲乙双方约定在2018年7月18日之前乙方再向甲方支付捌拾万元整（800000.00元），剩余壹拾捌万元整（180000.00元）乙方应于该房屋网签满三年不动产权证书下发，甲乙双方办理不动产权转移登记手续当天，乙方支付给甲方或甲乙双方另行约定时间，但剩余壹拾捌万元整（180000.00元）乙方应于网签满三年不动产权证书下发10日内支付给甲方。合同第八条约定：房屋交付 甲方应在乙方向甲方支付壹佰万元（1000000.00元）当天下午18：00前将该房屋交付给乙方。双方应于房屋交付后当日前往物业办理更名手续，并移交房屋门钥匙；合同第九条约定：权属转移登记 甲乙双方应在网签满三年，不动产权下发10日或甲乙双方另行约定时间办理房屋权属转移登记手续。被告周瑜按照合同约定于2018年6月28日合同签订日支付被告刘晓慧10万元，6月29日又支付10万元，2018年7月12日支付80万元， 被告刘晓慧交付房屋，周瑜居住至今。   另查明，2018年8月23日原告与被告刘晓慧，孙驰飞民间借贷案件本院依法作出（2018）陕0103民初10047号民事判决书， 判决被告支付原告借款本息合计354000元，原告向本院申请强制执行。本院于2018年12月11日以（2018）0103执4510号执行裁定书，依法查封了被告刘晓慧名下位于西安市长安区XX城XX号楼XX单元XX号房屋。2019年3月案外人周瑜向本院提出执行异议；2019年7月被告周瑜按照法院要求将剩余购房款支付至本院账户。本院于2019年10月21日作出（（2019）陕0103执异138号民事裁定书：中止对该房屋的执行。   本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告周瑜与被告刘晓慧，孙驰飞于2018年6月28日达成《房屋买卖三方合同》，双方按照合同约定支付购房款并交付房屋，2019年7月将剩余18万元购房缴存至本院指定账户，现已支付全部房款，并实际占有该房屋居住至今。而原告与被告刘晓慧，孙驰飞民间借贷纠纷，于2018年8月23判决生效后向本院申请强制执行。被告周瑜与被告刘晓慧，孙驰飞房屋买卖行为发生及履行完毕时间早于被告刘晓慧，孙驰飞与原告杨兴哲的民间借贷判决时间。且原告无证据证明被告周瑜与被告刘晓慧，孙驰飞的商品房买卖合同存在无效情形，故本院认定被告周瑜与被告刘晓慧，孙驰飞签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。及第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   本案中，原告基于民间借贷关系享有对被告的合法债权，并据此申请执行被告名下的讼争房产。本院根据原告的申请对被告名下的讼争财产采取了查封、冻结措施。被告周瑜购买房屋按照合同约定向被告刘晓慧，孙驰飞支付房价款100万元，且于2018年7月12日实际占有该法房屋，在本院审查执行异议中已将剩余18万元购房款缴存至法院指定账户，现已支付全部购房款，并实际占有使用该房屋,未办理过户手续并非被告周瑜原因所致，原告亦未提交证据证明被告周瑜购买该房屋存在着过错，故被告周瑜对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告申请继续执行被告周瑜位于西安市长安区XX城XX号楼XX单元XX号房屋之诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定,判决如下：    驳回原告杨兴哲的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告杨兴哲负担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审 判 长 郭 玉 萍   人民陪审员 单 军 田    人民陪审员 唐 金 琳         二〇二〇年十二月三十日      书 记 员 杨 小 玲            1