广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40202号原告（反诉被告）：余建明，男，1975年7月16日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：黄罗平，广东连越律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街25号。法定代表人：李顺和。委托诉讼代理人：林超俭、张欣，广东中天律师事务所律师。原告余建明诉被告广州市登峰实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄罗平，被告的委托诉讼代理人林超俭、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还履约保证金270000元及利息（自2020年7月17日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：原告向被告承租位于广州市越秀区xxxxxx街xx号（之一）第xx铺作餐饮经营使用，双方于2018年3月27日签订《租赁合同书》，原告并向被告缴纳了27万元的履约保证金。合同签订后，原告严格按合同有关约定履行合同，及时向被告缴纳每月应付的租金，但自2020年2月起，因疫情原因，导致各类经营活动全部停止，所涉物业更是处于疫情重灾区，致使经营的餐厅迟迟无法正常开业经营。根据合同法的相关规定，此次疫情已构成不可抗力，涉案租赁合同已无法正常履行，应于2020年1月23日即不可抗力是由产生之日起终止。合同终止后，原告已将涉案商铺的钥匙交还给被告，被告应将履约保证金退还给原告，但经原告多次催促，被告至今未予退还，为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，双方应当依约遵守。疫情对本案不构成不可抗力，双方租赁合同没有因疫情自动终止，租赁合同仍然有效，且具备继续履行的条件。原告至今仍占有涉案场地，租赁合同未解除，双方仍然存在租赁关系。原告自2020年2月起拖欠租金，经被告多次催促，仍未缴纳。为维护被告的合法权益，故提出以下反诉请求：1、原告立即向被告支付拖欠的广州市越秀区xxx街xx号之一第xx铺2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金（其中2020年2月1日至2020年3月31日按47250元/月计，2020年4月1日至2020年10月31日按49612.15元/月计算）及逾期缴纳租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，按每日千分之一的标准，自每月6日起计至缴清之日止）；2、被告赔偿原告律师费支出25200元。原告对被告的反诉请求辩称：1、此次疫情属于不可抗力，导致双方租赁合同约定的合同目的无法实现，该合同应当终止，原告无需向被告支付后续租金。即使租赁合同不因疫情不可抗力因素终止，但因租赁物业不能正常使用，且原告已将租赁物业交还被告，基于公平原则，也应当免除原告全部租金。2、我方对反诉请求1中的租金标准没有异议，也确认没有支付该时间段的租金，但被告反诉主张的违约金标准过高。3、我方认为原告主张律师费没有合同及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：广州市越秀区xxx街xx号之一房屋，总建筑面积为349.10平方米，房屋所有权性质为集体所有，权属人为被告。2018年3月27日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《租赁合同书》，其中约定：甲方将位于广州市越秀区xxxxxx街xx号（之一）第xx铺，总建筑面积约69.82平方米，租赁给乙方作商铺使用；租期自2018年4月1日至2023年3月31日，首期租金自2018年4月1日至2018年4月30日，计收45000元，按每个月为一期交纳，租金的缴交时间定在当月租期的前5天内交纳，先交租、后使用；租金从第二年起，即2019年4月1日起，每年在上年租金基础上，逐年递增5%，即第二年租金为47250元/月，如此类推直至租赁期满；本合同履约保证金27万元；乙方必须按照合同约定的具体日期、数额交纳租金及其他费用，乙方逾期交纳的，不论拖欠费用额大小，均按日以拖欠费用金额的1%计算违约金，乙方迟延交纳任何费用超过10天，视为乙方根本违约，按根本违约责任条款处理；任一方不履行本合同的任一条款的，均视为违反合同约定，需向守约方承担违约责任，包括但不限于租金、滞纳金、诉讼费、律师费等违约经济损失；租赁期内，若乙方违反合同单方面提前终止或解除合同的，履约保证金无偿归甲方所有，乙方在租赁期间所投资的固定资产、设备设施也无条件归甲方所有，给甲方造成其他损失的，还应赔偿损失；租赁期内，由于地震、台风、水灾及动乱、战争等不可抗力因素，导致本合同暂时无法履行的，待不可抗力因素消失，双方继续履行合同，如因此导致合同根本无法履行的，双方互不追究、互不承担违约责任，本合同自动终止，甲方在乙方结清应付的相关费用后，应无息返还乙方所有交纳的履约保证金；双方以签订合同时注明的通讯地址、通讯电话、电子邮箱等为相关文件接收地址，双方文件应以书面形式送达；等。原告已向被告支付了保证金27万元，并向被告支付了截止至2020年1月31日的租金。2020年4月9日，广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社、广州市登峰实业集团有限公司召开股东代表大会对物业2-4月是否减租及延长租赁期限1-2年进行投票表决，表决结果为：不同意减免50%租金、不同意减免30%租金、不同意减免20%租金，也不同意延长租赁期限。2020年6月8日，被告向原告涉案房屋所在地址邮寄《律师函》，催促原告缴纳租金及水电费。该邮件改退批条显示因“电话迁移拒收”而退回。2020年7月10日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称：合同签订后，我方依约向你司支付租金，但自2020年1月23日起，因疫情的不可抗力因素影响，导致租赁合同根本无法履行，该合同于2020年1月23日已经终止。鉴于合同无法履行的事实，我方曾多次提出交还涉案物业给你司，但你司未予理睬，现再次向你司提出，因租赁合同终止，根据合同约定，我方现将涉案物业交还你司，请你司于收到本告知函后的三天内，安排工作人员联系委托人接收物业，若你司逾期不予接收的，视为租赁物业已经交还，由此产生的不利后果均由你司承担。该函于2020年7月13日经“他人代收、已签收”。2020年7月13日，原告委托律师再次向被告发出《律师函》，称：鉴于合同无法继续履行，且我方已将租赁物业交还你司的事实。现再次向你司提出，恳请你司于收到本函后的三天内，按合同约定将我方缴纳的履约保证金退还给我方。该函于次日经“本人签收、已签收”。2020年7月16日，被告向原告发出《回复函》，称：租赁场地可以正常开业，疫情未导致租赁合同根本无法履行，我司不同意解除租赁合同，现疫情得到基本控制，租赁合同具备继续履行条件，请你方立即缴纳2020年2月至7月的租金292950元，否则我司将依法追究你方逾期交租的违约金。该函于2020年7月18日经“他人代收、已签收”。2020年7月20日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，称：我方所承租的物业作餐厅经营使用，因疫情影响，周边经营环境发生根本性变化，至今无法正常营业，且我方已于2020年7月7日将承租物业的钥匙交还你司，根据租赁合同的约定及法律规定及上述事实，租赁合同已经终止。鉴于此，为避免双方日后不必要的纠纷，再次恳请你司按照合同约定，返还履约保证金。该函于次日经“他人代收、已签收”。2020年9月4日，被告再次向原告发出《律师函》，继续催缴原告缴纳租金及水电费。该邮件改退批条显示因“电话迁移拒收”而退回。另查明，被告为了本案诉讼，支付了律师费25200元。诉讼中，原告称：我方于2020年7月初搬空涉案物业，搬离后当场有告知被告的工作人员，即我方提交的微信聊天记录中的“小何”，于2020年7月7日将涉案场地的钥匙交还给被告的一位刘姓工作人员，没有办理交接手续，但我方寄出的律师函已载明我方已搬离并交还钥匙；原被告于2020年7月1日就合同解除、履约保证金退还等事项进行协商，在被告作出并退还保证金的承诺后，我方于2020年7月3日将涉案房屋内空调、冰箱及部分小件物品搬离，其他物品作为垃圾遗弃；鉴于我方已实际搬离，双方的租赁关系已实际解除，故无需法院处理合同解除的问题。被告称：我方没有收到原告的钥匙，也没有收到原告告知我方其已搬离涉案物业的通知；我方在收到原告提交的2020年7月14日的律师函后，经与我司三资部核实原告并没有交还物业，我方因此才向原告书面回复要求继续履行合同，但我方没有与原告进行核实；我方在联系原告进行场地交接无果后，为避免损失扩大，已于2020年11月12日自行收回涉案房屋。原告主张其就租金减免问题已与原告进行协商，但未协商一致，其后与被告就退回租赁保证金达成一致意见，并于2020年7月7日交还涉案房屋的钥匙，向本院提交了以下证据：1、原告的妻子与案外人（微信名为“小何”）的微信聊天记录；2、案外人吴敏于2020年10月28日出具的《声明》（载明：吴敏是广州市越秀区xxxxxx街6号档口的承租人，与xx号店铺“兰天拉面馆”余建明是邻居关系，在2020年7月7日下午三点我和余建明一起去广州登峰实业集团有限公司，把xx号档口的钥匙交给登峰工作人员）及吴敏（作为乙方）与案外人林梅芳（作为甲方）于2020年10月15日签订的《租房合同》（其中载明：甲方愿意将南约直街6号租给乙方作经营装饰用品用途）；3、涉案物业的现状照片若干张（其中显示商铺招牌为“兰天拉面馆”，房屋内部摆放有大量桌椅）；4、支付证明单（载明：退回余建明xxx街xx号之一第4铺履约保证金27万元，受款人及地址处为“余建明”，未能取得单据原因：经手人处为有手写签名，部门审核、财务审核及公司审核处均为空白）。被告质证称：对证据1的真实性无异议，但由此也可看出被告一直向原告催缴租金；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明原告已交还钥匙，且案外人吴敏承租的是南约直街6号，而非xxx街6号；对证据3照片的真实性认可，该证据恰好证明涉案房屋仍由原告占用，现场可见房屋内经营物品齐全，原告称将物业内的物品当做垃圾遗弃，我方不予认可；对证据4的真实性确认，关联性不予确认，当时原被告有协商解除合同，以保证金抵扣租金。被告主张原告并未清空、搬离涉案房屋且是由被告单方于2020年11月12日自行开锁才收回涉案房屋，向本院提交了涉案房屋内部摆设的照片及开锁收回涉案房屋的视频光盘。原告质证称：原告在交还房屋后即在2020年7月13日以律师函的方式通知被告涉案房屋已经交还，在合同明显无法继续履行且原告已通知交还涉案物业的情况下，被告仍不采取收回涉案房屋等措施减损，造成损失扩大，应自行承担扩大损失的不利后果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，故本案应适用当时施行的《中华人民共和国合同法》。根据原被告的诉辩意见及本案现已查明的事实，本案的争议焦点为合同解除的责任、租金应否减免及租赁保证金应否退还的问题。关于合同解除的时间。合同履行过程中，双方就租金减免问题未协商一致，原告遂向被告提出解除合同、退还保证金。现原告主张双方的租赁合同于疫情发生之日即2020年1月23日已经终止，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告主张其已搬离涉案房屋并交还涉案房屋的钥匙给被告，对此，本院认为，首先，交还钥匙并非是衡量场地是否交还的唯一标准，况且，原告提交的现有证据亦不足以证明其确已将涉案房屋的钥匙交还给被告；其次，从原被告于本案庭审后前往涉案房屋拍摄的相关照片可见，涉案房屋内仍摆设有大量桌椅及其他设施设备，原告于2020年11月2日向本院提交的书面回复亦自认其于2020年7月3日仅是将涉案房屋内的空调、冰箱及小件物品搬离、其他物品作为垃圾遗弃，这又与其庭审中称其已于2020年7月初搬空涉案房屋的陈述相悖，故对于原告的主张，本院不予采信。被告为及时止损，自认于2020年11月12日单方打开涉案房屋并收回场地，故双方的租赁合同于该日实际解除。关于合同解除的责任。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对原告正常使用涉案房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，由于原告先行提出解除合同，且以其实际行动表达了不再继续履行合同的意思表示，由此导致租赁合同解除，其行为已属违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，原告提前解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于原告诉请要求被告支付逾期退还租赁保证金的利息的诉请，本院不予支持。同理，被告反诉主张原告支付2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金的反诉请求，本院予以支持。关于租金标准问题，如前所述，因疫情因素影响，应当适当减免。涉案物业所在街道区域客观上受到疫情影响较为严重，这是租赁双方无法预见却又需要共同面对的困难，基于公平原则，本院酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间按原租金标准的50%计付，2020年5月1日至2020年10月31日期间按合同约定的原租金标准计付。关于逾期交纳租金的违约金，由于疫情影响，原被告对于租金交纳标准未协商一致，原告不属于恶意拖欠，故被告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。关于律师费，由于本案是因疫情引起的纠纷，被告主张律师费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市登峰实业集团有限公司向原告余建明返还履约保证金135000元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告余建明向被告广州市登峰实业集团有限公司支付从2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金（其中2020年2月1日至2020年3月31日期间按23625元/月计，2020年4月按24806.08元/月计，2020年5月1日至2020年10月31日期间按49612.15元/月计）。三、驳回原告余建明的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市登峰实业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2675元，由原告余建明负担1337.50元，被告广州市登峰实业集团有限公司负担1337.50元；反诉受理费减半收取4153元，由原告余建明负担3288元，被告广州市登峰实业集团有限公司负担865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年一月十九日书记员 谭佩君