山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初1145号 原告：周莉纳，女，1988年9月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人:山世亁，山东德衡（日照）律师事务所律师。 被告：胡杰，男，1987年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：山东联瑞置业发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路61号，统一社会信用代码9137110259261665G。 法定代表人：尹玉龙，经理。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律工作者。 原告周莉纳诉被告胡杰、被告山东联瑞置业发展有限公司房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周莉纳的委托诉讼代理人山世乾、被告山东联瑞置业发展有限公司的委托诉讼代理人单子洋到庭参加诉讼，被告胡杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周莉纳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告三方签订的《房产买卖合同》；2、判令两被告退还定金及首付款共400000元，中介费及评估费16500元；3、判令被告胡杰支付给原告违约金110000元；4、涉案诉讼费及律师费6000元均由被告承担。事实与理由：2018年7月份，经被告山东联瑞置业发展有限公司介绍，原告购买被告胡杰房屋一处。同年7月19日，原告与两被告签订《房产买卖合同》一份，约定定金及首付款缴纳及房屋过户等事宜，三方约定，定金及首付款由被告山东联瑞置业发展有限公司保管；因该房屋尚未办理房产证，贷款及过户等事宜等出证后在进行。合同签订后，原告依约缴纳了定金及首付款。2018年11月18日，涉案房产的开发商通知被告胡杰办理产权登记手续，但是胡杰无正当理由迟迟不办理登记手续，原告也无法联系到胡杰。2019年5月26日，原告通过其他途径找到胡杰，胡杰向原告出具保证书一份，保证一周内办理房产手续并过户，但随即又隐匿消失，导致原告至今无法办理贷款及过户手续。原告认为，自2018年7月份起，因胡杰拒不配合办理产权登记导致原告在长达一年的时间里无法办理过户，买卖合同目的已经明显不能实现，依据《合同法》相关规定，合同应当解除，胡杰应当承担合同约定的违约责任；被告山东联瑞置业发展有限公司保管了原告缴纳的定金及首付款，并收取了中介及评估费，上述款项应当退还给原告。综上所述，为依法维护原告合法权益，特依据我国有关法律法规之规定向贵院提起诉讼，以实现原告诉讼请求。 被告山东联瑞置业发展有限公司辩称：一、原告所诉为房屋买卖合同纠纷，而涉案合同买卖双方当事人为原告与被告胡杰，被告公司与买卖双方之间不存在房屋买卖关系，被告与买卖双方之间系居间买卖合同关系，因此被告公司并非本案适格被告，请求法庭向原告示明后驳回对联瑞的起诉，或要求原告将联瑞变更为本案第三人；二、联瑞公司在买卖双方合同签订并履行过程中不存在任何过错，买卖双方至今未能办理交易手续的原因不在联瑞，且合同约定买卖双方出现的争议与纠纷与居间服务方无关。因此联瑞公司不应承担任何赔偿责任；三、原告应明确分别要求两被告各承担何种责任；四、原告诉求解除签订的合同，不符合合同的约定，原告至今无合同解除权；五、原告主张的违约金数额过高，应以原告实际损失为准。综上原告将联瑞列为本案被告，并要求承担相关责任，无任何事实和法律依据，请求法庭查明事实依法驳回原告对联瑞的全部诉求。 案经送达，被告胡杰未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据：证据一、企业信用信息公示报告一份，证明山东联瑞置业发展有限公司适格；证据二、房产买卖合同原件一份，证明原告经被告联瑞公司介绍购买了被告胡杰的涉案房屋，三方签订合同一份，约定首付款由联瑞公司保管，支付首付款后如果房主违约不卖，应当承担首付款两倍的违约金，并承担中介费用，违约方承担诉讼费、律师费；证据三、胡杰出具收到条原件一份及向胡杰转账回单一份、联瑞公司收到条原件一份，证明原告已按照约定将定金及首付款缴纳（其中定金5万元为在联瑞公司刷卡支付，15万元通过转账支付给胡杰，20万元支付给了联瑞公司，共计40万元）；证据四、联瑞公司证明原件一份，证明原告向联瑞公司缴纳了中介费、评估费，合计16500元；证据五、胡杰的保证书及承诺书原件各一份，证明涉案房屋因胡杰的原因不能办理房产证，两年多时间里都不能办理过户手续，胡杰承诺如果在2019年12月1日前还不能办好，按照违约不卖承担责任；证据六、律师费发票原件一份，证明原告支付了6000元律师费。经质证，被告山东联瑞置业发展有限公司发表质证意见如下：对证据一真实性无异议；对证据二的真实性无异议，合同约定原告缴纳首付款由联瑞公司代为保管；对证据三胡杰出具的5万元的收到条的真实性无异议，此收到条系买卖双方合同签订后原告向被告胡杰支付的购房定金，系原告交付给被告胡杰，如认定胡杰违约，此定金的返还义务应由胡杰承担；对证据三中的15万元转账记录真实性无异议，该证据证实原告于2018年7月24日以银行转账方式向被告胡杰账户直接支付15万元，该款用途注明为首付款，该笔首付款系原告直接交付给被告胡杰，胡杰当场给原告出具收到条一张，原件在原告手中，原告应实事求是的向法庭提交该收到条，原告直接向胡杰支付首付款的行为违反了合同中的约定，已经视为买卖双方之间对首付款的支付保管方式达成了新的合意，首付款由联瑞保管改变为原告直接支付给被告胡杰，如认定胡杰违约，此首付款的返还义务应由胡杰承担。对证据三中联瑞出具的20万元收到条的真实性无异议，但该首付款联瑞公司已按买卖双方此前达成的首付款保管新的合意于2018年8月30日支付给被告胡杰，如认定胡杰违约，此首付款的返还义务应由胡杰承担；对证据四的真实性无异议，原告已按合同约定向居间服务方联瑞支付中介费及评估费16500元，此费用根据合同约定应由违约方予以承担，如本案认定胡杰违约，此费用系原告合理损失应由胡杰承担向原告返还义务；对证据五的真实性无法核实，系被告胡杰与原告之间的行为，联瑞公司并不知情；对证据六的真实性无异议，但根据相关规定原告应提交与其代理人之间的委托代理合同。对此，原告补充说明：原告并未同意将20万元首付款支付给胡杰，据代理人了解之前支付给胡杰的15万元首付款是因为中介公司承诺保障资金安全，并承诺说出具一个书面的保证后才直接转给胡杰的，而且也并没有将所有的首付款都直接支付给胡杰的约定，如果是按照联瑞公司的主张的话20万元的首付款是在15万元之后，原告没有必要将钱先给了联瑞公司，再由联瑞公司转给胡杰，实际是因为联瑞公司并没有出具书面的承诺，所以第二笔20万元是按照合同约定直接支付给了联瑞公司。关于中介费与评估费合同约定十分清楚，是由违约方承担，按照被告所主张的是原告的合理损失没有任何的事实与法律依据。 对于原告提交的上述证据，被告胡杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证。 被告山东联瑞置业发展有限公司为证明其主张，向法庭提交胡杰2018年7月24日即原告向胡杰账户转账15万元当天出具的收到条复印件一份，此收到条原件在原告手中，证明原告直接将首付款15万元支付给被告胡杰，买卖双方对合同中首付款的第三方监管约定改为将首付款由原告直接支付给被告胡杰。同时被告向法庭陈述收到条出具的过程为：2018年7月24日原告周莉纳、被告胡杰、联瑞公司业务经过人员张晓燕及胡杰的朋友，共四人去位于利群对面的东港农村信用社，原告现场转账15万元给被告胡杰，由张晓燕书写收到条一份，下面由胡杰签字，出具该收到条是在原告转账之后且原告及被告胡杰均在场的情况下由胡杰向原告出具，因此该收到条原件在原告手中，联瑞公司只是保留了一份复印件，因该收到条变更了首付款支付、保管方式，双方已经就首付款的支付、保管方式达成了新的合意，请求法庭依法传唤原告本人到庭如实说明此收到条的真实情况。退一步讲，即使原告否认该收到条的存在，根据原告的陈述，原告应当在中介方出具书面保证的前提下才向被告胡杰支付首付款，但联瑞并未作如此承诺也未出具任何书面保证，在此情况下原告自行将首付款15万元支付给胡杰，也已经视为对首付款保管方式达成了新的合意。经质证，原告主张：对被告提交的收到条系复印件，代理人庭后向原告本人核实。从收到条内容上看该收到条是胡杰单方出具，并没有原告的书面签字或认可，从随后原告将20万元支付给联瑞公司的事实，能证明原告与胡杰之间并没有约定将全部的首付款直接支付给胡杰。联瑞公司应当承担返还上述全部首付款的责任。 庭后，原告补充提交2018年8月6日被告山东联瑞置业发展有限公司张经理（手机号码为188××××7295）与原告家属通话录音（在通话中该员工与原告方协商将首付款直接转给房主，该证据证明2018年8月2日原告将20万元首付款转给联瑞公司后，双方并没有达成将该首付款转给房主的合意，联瑞公司也并没有给原告出具书面的承诺，仅仅是口头承诺，首付款和定金应当由联瑞公司返还给原告）、民事裁定书、保全费单据、保全担保费发票（证明原告支出保全费2020元，保全担保费600元）。经质证，被告山东联瑞置业发展有限公司主张：对保全裁定、保全费单据、担保费发票真实性均无异议，但该费用应由违约方胡杰承担，对录音的真实性有异议，首先原告未提交该录音的原始手机载体，其次该通话录音不完整系双方通话片段，该录音无法证实通话录音人员的身份信息，该录音形成时间为2018年8月6日系在原告自行将15万元转账至被告胡杰账户之后，从时间先后上也可以看出原告已经在2018年7月24日向胡杰转账15万元时，即自身已经同意将首付款直接付给胡杰，综上该录音不符合证据规则要求，无法证实原告的主张。 被告庭后提交银行电子回单，证明首付款20万元已支付给被告胡杰，经质证，原告主张：对真实性无异议，但原告从来没有以口头或书面形式同意该笔20万元可以付给胡杰，而且根据合同约定联瑞公司应当有妥善保管该首付款的义务，所以该证据可以证实联瑞公司存在违约行为，应当承担违约责任。 对于原告当庭提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、庭后补充提交的民事裁定书、保全费单据、保全担保费发票，被告山东联瑞置业发展有限公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；对于原告提交的证据五，被告山东联瑞置业发展有限公司主张系原告与被告胡杰之间的行为，被告山东联瑞置业发展有限公司无法核实其真实性，被告胡杰未到庭质证，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证。经本院审核，原告提交的证据五的证据形式不存在明显瑕疵，其证据效力及证明力本院予以确认；对原告庭后补充提交的录音，被告山东联瑞置业发展有限公司经质证对对话主体身份不予确认，对录音有异议，因该录音系原告与案外人的通话录音，通话人亦未到庭接受询问确认录音的真实性，本院无法确认电话相对方的身份，无法核实其真实性、合法性，故不予采信。对被告提交的收到条复印件，原告主张对其真实性不清楚，在被告不能提供原件或其他证据佐证的情况下，本院不予采信；对被告提交的电子银行回单，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月10日，日照市联瑞不动产营销策划有限公司变更名称为山东联瑞置业发展有限公司。 2018年7月19日，原告周莉纳（乙方、买方）、被告胡杰（甲方、卖方）、日照市联瑞不动产营销策划有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：经中介方协调，在公平、自愿的前提下，甲乙双方及中介方现就房产交易及服务事宜达成以下协议，以兹共同遵守：一、房屋状况1、甲方自愿将该房屋出售给乙方，并已将该房的房屋状况充分告知乙方。如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重太误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。该房坐落于日照市，此房标准层建筑面积为85.84平方米（具体面积以房管部门确权为准），另有储藏室一间……二、成交价格、房款支付及违约责任1、乙方对甲方以上房产及附属设施情况已作充分了解，并自愿购买该房屋。同时甲乙双方协定房产交易成交价格为人民币￥550000.00元整（人民币大写伍拾万元整）。此价格包括房产设施配套費。2、乙方按照如下方式支付房款：（1）本合同签订当日乙方支付人民币￥50000.00元整（人民币大写伍万元整），此款作为购房定金。本合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。（2）乙方于2018年8月1日前支付首付款人民币￥350000.00元整（人民币大写叁拾伍万元整）。此首付款由第三方保管，甲乙双方在办理该房屋的产权过户时此首付款可由第三方直接支付给甲方。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。（3）房产余款人民币￥150000.00元整（人民币大写壹拾伍万元整），乙方办理二手房按揭货款，于办理完银行贷款业务后一次性付清。甲、乙双方需在2018年8月1日之前提供相应贷款材料并且按中介方电话通知到场签字。甲乙双方须及时提供真实有效的材料并且按时到场签字，如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方。逾期30天守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方按总房款的20%支付违约金，并有权要求违约方承担赔偿损失的责任。三、产权过户及税、费承担甲方协助乙方办理该房屋的房产证、土地证或不动产权证过户手续，有关该房过户时产生的所有税、费（包含增值税、个税、契税、交易费等相关费用）由甲方承担。在办理该房产权过户时甲乙双方须及时提供真实有效的材料并且按时到场签字，如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方。逾期30天守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方按总房款的20%支付违约金，并有权要求违约方承担赔偿损失的责任。八、中介方为有偿服务：鉴于中介方为甲、乙双方所提供的中介服务，在签订本协议之日乙方同意按照支付人民币成交价＊2.5%整（大写：成交价＊2.5%元整）向中介方支付中介服务费。该中介费和评估公司评估费（银行贷款评估额0.5%）于签订本合同的同时一次性支付，若逾期交付，违约方每日需支付给中介方500元的违约金，并承担约定的其他条款的违约贵任。因解决争议产生的包括但不限于讼诉费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担。甲乙双方保证在本合同中填写的地址、留给中介方的电话、微信能畅通，可随时保持联系。根据本合同上填写的姓名、现住址、以及留给中介方的电话、微信等，通过邮寄、电话、短信、微信等方式发出相关文书或通知，无论当事人拒绝接受还是因信息变更等原因不能接收，均视为该法律文书或通知当事人已经接收且认可该法律文书或通知的内容，邮寄的文书退回之日视为送达当日。当事人不得对送达程序提出异议，责任自行承担。5、备注：《1》该房尚未出证，乙方知晓并认可，该业务具体办理日期一该房出证后柒个工作日为准。 2018年7月19日，被告胡杰出具收到条，内容为：“今收到周莉纳购买日照市0元整（大写伍万元整）。” 2018年7月21日，日照市联瑞不动产营销策划有限公司向原告周莉纳出具证明，内容为：“证明荣安广场一期周莉纳中介费：￥13750.00元整（大写壹万叁仟柒佰伍拾元）。代收评估费￥16500.00（大写壹万陆仟伍佰元）款项已付清。” 2018年7月24日，原告周莉纳向被告胡杰转账壹拾伍万元整，用途为首付款。 2018年8月2日，日照市联瑞不动产营销策划有限公司向原告周莉纳出具收到条，内容为：“今收到周莉纳购买荣安广场一期0GA-1-1003号房首付款￥200000.00元整（大写贰拾万元整）。备注，此收到条在首付款转入房主账户当日作废。”2018年8月30日，日照市联瑞不动产营销策划有限公司将前述首付款20万元支付至被告胡杰账户。 2019年5月26日，被告胡杰向原告出具保证书，内容为：本人胡杰（身份证号：3711211987××××××××）与周莉纳（身份证号：3711021988××××××××）于2018年7月27日签订购房合同，2018年11月18日荣安房地产通知办理产权证但由于我个人原因，未及时办理荣安广场Ｇ区Ａ座1003室的房产手续，导致现在无法与周莉纳（身份证号：3711021988××××××××）进行房产买卖办理过户手续，胡杰将在一周内办理房产证手续并办理过户。 后胡杰向原告出具承诺书，主要内容为：因我个人原因导致荣安广场G区A座1003室一直未能办理房产证，本人承诺于2019年12月1日之前配合完成办理房产证的手续并将该房屋过户至周莉纳名下，逾期未完成的，按违约不卖承担违约责任。本人承诺所填写的地址为有效的送达地址。地址需要变更时应履行通知义务，通过邮递的方式向对方进行通知。未按前述方式履行通知义务，所确认的送达地址仍视为有效送达地址，因提供或者确认的送达地址不准确。 庭审中，原告主张要求两被告共同退还定金及首付款40万元，山东联瑞置业发展有限公司退还中介费及评估费16500元。依据合同第二条约定首付款由中介方保管，据原告代理人了解现在首付款均由联瑞公司支付给了胡杰，虽然有15万元是由原告支付给了胡杰，但原告支付15万元是因被告公司承诺保障资金的安全，并承担保证责任，原告是基于上述承诺所以将首付款15万元给了胡杰，所以二被告有共同归还首付款40万元的义务，中介费、评估费合同约定是由违约方承担，所以应当将原告支付的上述费退还。原告主张其损失为已缴纳款项的资金占用损失及预期的房屋增值损失，但没有证据证实。 另查明，2020年4月2日，原告向本院申请财产保全。2020年4月3日，我院作出（2020）鲁1102民初1145号之一民事裁定，将被申请人胡杰购买的位于日照市ｆｎ6的房产予以查封，保全金额为30万元。原告为此支出保全费2020元、保全担保费600元。 本院认为，本案《房产买卖合同》为周莉纳(买方)、胡杰(卖方)与日照市联瑞不动产营销策划有限公司(中介方)三方签订，包含房屋买卖、居间两种法律关系，且周莉纳诉讼请求为解除涉案《房屋买卖合同》,并要求胡杰、中介所共同承担相应赔偿责任。故两种法律关系均为诉争法律关系，本案案由应确定为房屋买卖及居间合同纠纷。合同是确立各方当事人权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案《房产买卖合同》是各方在协商一致基础上签订的，系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效，各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。由于日照市联瑞不动产营销策划有限公司经工商行政部门核准变更了企业名称，相应的合同权利义务当然由企业变更工商注册后的新主体即本案被告山东联瑞置业发展有限公司继续承受。本案争议焦点为：1、涉案《房产买卖合同》能否解除；2、各方在合同履行中的违约责任及损失赔偿计算标准问题。 1、涉案《房产买卖合同》能否解除 关于原告主张解除《房屋买卖合同》的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，2019年5月26日，被告胡杰承认由于其个人原因未及时办理涉案房屋的房产手续，导致无法与原告进行房产买卖办理过户手续，并承诺将在一周内办理房产证手续并办理过户，逾期未完成的，按违约不卖承担违约责任。后被告胡杰又承诺于2019年12月1日之前配合完成办理房产证的手续并将该房屋过户至周莉纳名下，逾期未完成的，按违约不卖承担违约责任。但被告胡杰并未按照承诺履行，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，被告胡杰的行为构成根本违约，原告可以解除与二被告签订的《房屋买卖合同》。 2、关于原告周莉纳要求山东联瑞置业发展有限公司、胡杰退还款项、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求有无事实及法律依据问题。 涉案《房屋买卖合同》未能顺利履行主要是被告胡杰未按合同约定及其承诺办理涉案房产证手续并办理过户手续，故原告周莉纳要求山东联瑞置业发展有限公司、胡杰退还款项、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求本院分析如下： 关于原告要求被告山东联瑞置业发展有限公司与被告胡杰共同退还定金及首付款40万元的诉讼请求，根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案《房屋买卖合同》已经解除，被告胡杰应当将原告周莉纳向其缴纳的定金及购房款返还给原告。原告向被告胡杰支付定金5万元，向被告胡杰支付首付款15万元，向日照市联瑞不动产营销策划有限公司支付首付款20万元，后日照市联瑞不动产营销策划有限公司将周莉纳向其交付的首付款20万元支付至被告胡杰，故原告要求被告胡杰返还定金5万元、首付款35万元共计40万元的诉讼请求本院予以支持。日照市联瑞不动产营销策划有限公司并未收取原告的定金，涉案《房屋买卖合同》亦未约定定金交至日照市联瑞不动产营销策划有限公司，故原告要求被告山东联瑞置业发展有限公司退还定金的诉讼请求，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》约定35万元首付款由第三方即日照市联瑞不动产营销策划有限公司保管，但原告将15万元首付款直接支付至被告胡杰，原告虽主张因日照市联瑞不动产营销策划有限公司要求其将首付款直接支付至被告胡杰，并承诺保证其首付款的安全，但原告未提交有效证据证明其主张，本院对其主张不予采信。同时，涉案《房屋买卖合同》约定原告与被告胡杰双方在办理涉案房屋的产权过户时首付款可由第三方直接支付给被告胡杰，但原告将20万元首付款交至日照市联瑞不动产营销策划有限公司后，日照市联瑞不动产营销策划有限公司在原告与被告胡杰尚未办理产权过户时即将首付款支付给被告胡杰，存在过错，被告山东联瑞置业发展有限公司主张原告与被告胡杰就首付款支付至何方重新达成合意，但未提交证据证实，且与原告将首付款20万元交付至日照市联瑞不动产营销策划有限公司，日照市联瑞不动产营销策划有限公司出具收到条的事实不符，本院对其主张不予采信。综上所述，日照市联瑞不动产营销策划有限公司应依法对其收取的20万元首付款在被告胡杰不能返还部分承担补充清偿责任。 关于原告要求被告山东联瑞置业发展有限公司退还中介费、评估费共计16500元的诉讼请求，根据我国合同法的规定，居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，如实报告订立合同的事项。本案中，被告山东联瑞置业发展有限公司系居间人向买、卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，涉案合同约定“中介方为甲、乙双方所提供的中介服务，在签订本协议之日乙方同意按照支付人民币成交价*2.5%整(大写：成交价*2.5%元整)向中介方支付中介服务费。该中介费和评估公司评估费(银行贷款评估额0.5%)于签订本合同的同时一次性支付”，原告与被告胡杰已签订《房屋买卖合同》,日照市联瑞不动产营销策划有限公司作为居间人，已促成合同签订，居间行为已经完成，因此原告要求被告山东联瑞置业发展有限公司退还中介费、评估费共计16500元没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告胡杰支付违约金110000元，涉案合同约定“乙方支付首付款后……如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方，”庭审中原告主动调整违约金为11万元（即按照房款20%计算），根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行阶段及过错程度、守约方损失范围等因素，本院予以支持。 关于原告要求被告承担律师费6000元，根据房产买卖合同约定“因解决争议产生的包括但不限于讼诉费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担”，且原告委托的律师出庭参加诉讼，亦提交律师费发票、保全费单据、保全担保费发票证明上述费用已实际支出，故原告要求被告胡杰承担律师费6000元、保全费2020元，保全担保费600元的诉求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下: 一、解除原告周莉纳、被告胡杰、被告山东联瑞置业发展有限公司于2018年7月19日签订的《房产买卖合同》； 二、被告胡杰于判决生效之日起十日内返还原告周莉纳定金50000元； 三、被告胡杰于判决生效之日起十日内返还原告周莉纳首付款35万元，被告山东联瑞置业发展有限公司对其中200000元首付款承担补充责任； 四、被告胡杰于判决生效之日起十日内支付原告周莉纳违约金110000元； 五、被告胡杰于判决生效之日起十日内支付原告周莉纳律师费7000元、保全担保费600元； 六、驳回原告周莉纳要求被告山东联瑞置业发展有限公司返还中介费、评估费16500元的诉讼请求； 七、驳回原告周莉纳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9065元，保全费2020元，由原告周莉纳负担284元，由被告胡杰负担11401元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  丁 浩 人民陪审员  滕照宁 人民陪审员  丁 红 二〇二一年一月十五日 书 记 员  申 盈