宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初13409号原告：宁夏苏宁易购销售有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区利群东街121号。法定代表人：赵培亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：安怡飞，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏胜利体育集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区文化西街106号银川国际贸易中心B栋12层B01-B03、C01-C08号房。法定代表人：马建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝明宏，男，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：吕学军，宁夏善知律师事务所律师。原告宁夏苏宁易购销售有限公司与被告宁夏胜利体育集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月12日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，于2020年11月2日立案。原告宁夏苏宁易购销售有限公司的委托诉讼代理人安怡飞、周婷，被告宁夏胜利体育集团股份有限公司委托诉讼代理人郝明宏、吕学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏苏宁易购销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金825000元、综合管理费（物业费）13200元、暖气费49140元，合计887340元；2.被告支付原告违约金495000元（上述1、2两项总计1382340元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租银川市新华街188号利华市场一、二层商铺，租赁期限为5年，自2017年7月10日至2022年7月9日；租赁费用由租金和综合管理费构成，其中租金采取“先付后租”的方式每两个月支付一次；供暖费为5.8元/㎡/月，结算面积1260㎡，在每个供暖期开始前10日内支付；被告出现延迟支付费用、擅自离场等违约情形的，应当向原告支付相当于三个月的违约金。之后，原、被告签订《综合管理费补充协议》。约定原告依约将涉案商铺交付被告使用，但被告未能按约支付各项费用，并擅自撤离商铺，导致原告期待利益受损。截止目前，被告尚欠原告租金825000元（2020年2月1日至6月30日），综合管理费13200元（即物业费，2020年4月1日至5月31日）以及暖气费49140元（2019年11月1日至2020年3月31日）。被告未能支付各项费用，已构成违约，故原告诉至法院。被告宁夏胜利体育集团股份有限公司辩称，原告所诉与事实不符。2017年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租用位于兴庆区新华街188号华利市场一、二层商铺主要用于经营体育用品、器材。合同签订后，被告向原告交纳了500000元保证金，1000元水电押金，按照约定及时支付了房屋租金和综合管理费用。直至2020年初，因受新冠肺炎疫情的影响，被告经营的新华街门店自1月25日起被迫停止营业，直至4月份才恢复营业，但是生意惨淡，亏损严重。鉴于此，被告继续履行房屋租赁合同的目的已经无法实现，被告经与原告多次沟通并履行书面通知义务后于2020年5月29日撤场。原告关于请求被告承担2020年2至6月租金825000元的主张不仅无事实依据，而且还应当按照国家关于疫情期间的相关政策对被告承担的房屋租金予以减免。疫情期间，被告的经营活动受到了巨大影响，营业收入大幅下滑。被告并非刻意延迟支付租金、综合管理费用、暖气费，而是多次积极与原告沟通，争取就减免房租、变更营业面积甚至解除合同等相关事宜与原告共同协商并达成一致，然而原告始终久拖不决，无视被告的请求，被告只能选择解除合同并及时撤场减少损失。因此，被告并没有擅自撤离退租，更不应承担违约责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月14日，原告由原名称“宁夏苏宁云商集团股份有限公司”变更为“宁夏苏宁易购销售有限公司”。原告与案外人尤哲、岳祯、哈金花签订《租赁合同》一份，约定原告承租位于银川市新华街188号华利市场，租期自2017年4月1日至2027年6月30日。2017年7月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租位于银川市新华街188号华利市场一、二层商铺，建筑面积1260㎡；租期自2017年7月10日至2022年7月9日止；租赁费用由租金和综合管理费用构成，其中2017年7月10日至2018年7月9日年租金为1980000元；2018年7月10日至2019年7月9日年租金为1650000元；2019年7月10日至2020年7月9日年租金为1980000元；2020年7月10日至2021年7月9日及2021年7月10日至2022年7月9日，年租金均为2079000元；租赁费采用先付后租的方式按两个月支付，即每两个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用；本合同签订后的3个工作日内，被告向原告支付首期租金；以后每个支付周期，被告应提前一个月支付下一个支付周期的租金；供暖费为5.8元/月/㎡，结算面积为1260㎡，按供暖期结算，于每个供暖期开始前10日向原告支付供暖期的供暖费；合同签订时，被告一次性向原告支付租赁保证金500000元，装修保证金10000元，水电保证金1000元，作为被告履行本合同的保证金；租赁期满，如被告无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，则被告将商铺交回原告后十个工作日内，原告将保证金余款无息退还。租赁期内，被告如未按时交纳租金、综合管理费、水电费等费用，包括但不限于滞纳金、违约金等，原告有权以保证金抵扣；商铺预计于2017年7月10日交付；被告必须按合同约定时间足额向原告支付租金、综合管理费及其他所有费用；如果被告迟延支付租金、综合管理费及其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准向原告支付迟延付款违约金；租赁期内被告擅自撤离、擅自停止经营行为，原告有权解除合同，保证金不予退还，被告并应按当年度租赁费用标准向原告支付三个月租赁费用的违约金；原、被告因本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告并签订《综合管理费补充协议》，约定被告向原告支付租赁房屋的综合管理费，其中2017年7月10日至2018年7月9日综合管理费为79200元；2018年7月10日至2019年7月9日综合管理费为66000元；2019年7月10日至2020年7月9日综合管理费为79200元；2020年7月10日至2021年7月9日及2021年7月10日至2022年7月9日，综合管理费均为83160元；综合管理费采用先付后租的方式按两个月支付，即每两个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用；本合同签订后的3个工作日内，被告向原告支付首期综合管理费13200元；以后每个支付周期，被告应提前10天支付下一个支付周期的综合管理费；被告逾期支付的，按未交费用日万分之六点五的标准向原告支付迟延付款违约金。2017年8月1日，原告向被告交付租赁房屋。2017年8月3日，被告向原告支付保证金500000元。2017年9月21日，被告向原告支付水电押金1000元。2020年5月29日，被告向宁夏回族自治区银川市国安公证处申请证据保全，该公证处作出《公证书》二份，其中（2020）宁银国安证字第7049号《公证书》载明：被告法定代表人马建国的委托代理人马海霞于2020年5月29日下午17:15分在银川市国安公证处正源街办证大厅，用手机拨打95338，约顺丰工作人员上门取件，顺丰工作人员于17：40分来到银川市国安公证处正源街办证大厅。马海霞将《店铺撤场通知书》2份和一串钥匙（宁夏银川市兴庆区新华街188号门头为“胜利体育新华运动城”营业房内房屋仓库钥匙）一并交与快递工作人员，并确认邮件详情单信息。顺丰工作人员建过上述《店铺撤场通知书》两份和上述一串钥匙一并装入一个袋子密封，并将客户联交给马海霞后离开。（2020）宁银国安证字第7048号《公证书》载明：申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马建国的委托代理人马海霞于2020年5月29日下午16:09分共同来到宁夏银川市兴庆区新华街188号门头为“胜利体育新华运动城”营业房,看到下列情况：1、工作人员正在将屋内物品向外搬出。2、房屋二层办公区城还有储物柜、铁柜、办公桌椅留置在地,办公区域还有一个仓库,仓库内留有若干货架和部分杂物,随后申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马建国的委托代理人马海霞将贴着“办公室”牌子的房间,仓库间、办公区域安全出口房门依次锁上,并在钥匙上做好标记。3、二层卖场区域还留存有若干货架、展示柜、收银台、小沙发、墙上贴有海报装饰及镜子,卖场区域有五个仓库,仓库内均放有货架。其中,据称为耐克库房的仓库里还存有若干木板。申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马建国的委托代理人马海霞依次将据称为FOSS库房、阿迪库房、李宁库房、耐克库房的房间房门锁上，并在钥匙上做好标记。4、房屋内装有的电梯、楼梯及二层扶手,一层屋顶装有的水泵、两个风力挂式空调,二层层顶装有的四个挂式空调均因不便搬离而留置在原地。5、一层部分墙上贴有海报装饰及镜子,一层库房内有货架若干和配电箱一个。6、当日下午16:52分,申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马建国的委托代理人马海霞将《店铺撤场通知书》贴在房屋后门上,上述参加人看到后门里外都分别用U型锁锁住。随后上述参加人来到房屋正门,看到靠东边的门外部也被U型锁锁住,由申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马建国的委托代理人马海霞将《店铺撤场通知书》贴在该房门上,并用U型锁将房门内部锁上,在钥匙上做好标记。随后胜利体育工作人员将靠西的大门房门从外部锁上,申请人宁夏胜利体育集团股份有限公司法定代表人马建国的委托代理人马海霞将《店铺撤场通知书》贴在该房门上，并在钥匙上做好标记后，上述参加人于当日下午17:03分离开。上述《店铺撤场通知书》载明：致宁夏苏宁易购销售有限公司，2017年7月原、被告双方签订了《商铺租赁合同》,2020年初由于全国发生新冠肺炎,导致租赁店铺无法正常经营。在此期间,我公司一直本着同舟共济、共担风险的原则与贵公司协商减租免租事宜,但贵公司始终拒绝。我公司在这特殊时期,以人文主义关怀为前提,本着不能让现有员工大面积失业,为社会带来更多不必要麻烦。因此,在无法开源的情况下,只能选择节流开支。所以在不得已情况下已通知贵公司解除《商铺租赁合同》,并于2020年5月28日将所有货物全部撤离租赁场地。现将场地交还于贵公司。现原告认为被告擅自搬离场地违反合同约定，故诉至本院。庭审中，被告认可原告诉请的物业费13200元、暖气费49140元。对于双方有争议的事实及证据本院认定如下：被告称被告于2020年3月16日向原告提出书面申请要求减免租金，于2020年3月17日向原告函告因受疫情影响，经营亏损巨大，致使合同目的无法实现，书面通知原告解除合同，用保证金抵顶剩余租金及采暖费，于2020年4月13日，向原告书面提出协议变更租赁面积，退还二层经营区域，保留一层继续经营，三份书面通知由原告负责人吴斌签收。被告并提交《新冠肺炎期间商铺租金减免申请》、《解除函告》、《租赁面积变更协议》，分别由案外人吴斌于2020年3月17日、2020年4月17日签收。原告对该三份证据真实性不予认可，称吴斌是其公司员工，但吴斌说其本人未签收。原告虽否认上述证据的真实性，但因吴斌确系其公司员工，原告未提交反驳证据证实上述证据非吴斌签署，故对被告提交的上述证据的真实性及被告主张的事实部分本院予以采信。另查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月28日降为二级响应。2020年3月31日，中共银川市委应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布《通告》，全市除影剧院、歌舞厅、游艺游戏厅、网吧、室内密闭景区、洗浴、棋牌室、线下培训机构暂缓开放恢复外，在做好疫情防控各项措施条件下，全面有序开放恢复其他各项公共服务（不含宗教场所）和经营性场所。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系有原告提交的证据为证，本院予以确认。本案审理的争议焦点为被告在疫情期间未能按期支付租金是否属于违约，因本案为经营型房屋租赁，被告逾期支付租金的时间，恰逢新冠肺炎疫情爆发时期，受疫情及防控措施的影响，无法正常营业，其逾期支付租金并无主观恶意。另在情势发生了变更后，被告多次和原告协商未能达成一致的意见，被告方搬离房屋，故被告不应当承担违约责任。但被告实际使用涉案房屋期间的租金应向原告支付，对于疫情期间的房屋租金，因受疫情防控措施影响，导致停止营业期间的房屋租金，本院酌定被告按50%的租金标准支付，即自2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金为165000元（1980000元÷12个月×2个月×50%）。对疫情之后的租金，被告应当全额向原告支付，故被告应向原告支付自2020年4月1日至2020年5月29日期间的房屋租金324500元，以上合计489500元。对于原告诉请的物业费13200元、暖气费49140元，被告没有异议，应当予以支付。上述被告应支付款项共计551840元（489500元＋13200＋49140元）。因被告还向原告支付保证金500000元，水电押金1000元，根据双方合同约定，租赁期内，被告如未按时交纳租金、综合管理费、水电费等费用，原告有权以保证金抵扣。原告称被告擅自撤离属违约，所以保证金不予退还。应视为原告将保证金视为违约金，在原告已经另行主张违约金的情形下，上述款项应依约先行抵扣租金等费用，故被告还应向原告支付费用50840元（551840元-501000元）。对于原告主张的违约金，如前论述，被告因受疫情影响迟延支付租金，且在疫情之后，无法与原告就租赁合同条款变更无法协商一致，根据《最高人民法院印发》的通知中“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故对原告向被告主张约定的违约金，本院不予支持。对于原告主张被告支付2020年5月30日至2020年6月底期间的房屋租金的诉请，合同的基础是互赢，双方应本着互惠共赢的原则，对情势变更后合同条款的履行应协商解决，在被告向原告就涉案合同履行问题发出通知后，原告怠于与被告协商，被告公证搬离并以张贴、邮寄《店铺撤场通知书》的方式告知原告解除合同、搬离房屋的情况下，原告主张在此之后租金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏胜利体育集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏苏宁易购销售有限公司支付房屋租金50840元；二、驳回原告宁夏苏宁易购销售有限公司的其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17242元，已减半收取8621元，由原告宁夏苏宁易购销售有限公司负担8121元，由被告宁夏胜利体育集团股份有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 汪 婷二○二○年十二月十九日法官助理 王丹阳书记员 周佐葡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。