天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初8116号原告：天津智成众达科技有限公司，住所地天津市河东区万新村远翠西里15-5-605-608。法定代表人：梁军，总经理。委托诉讼代理人：李智伟，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：孙凯，男，1987年10月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李英为，天津星卓律师事务所律师。被告：孙联生，男，1986年11月20日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李英为，天津星卓律师事务所律师。原告天津智成众达科技有限公司（以下简称智成公司）与被告孙凯、孙联生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智成公司的的法定代表人梁军及委托诉讼代理人李智伟，被告孙凯及被告孙凯、孙联生的委托诉讼代理人李英为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智成公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与二被告之间签订的《房屋合租合同》；2、请求贵院依法判令二被告立即将案涉房屋腾空交还给原告；3、请求贵院依法判令二被告按年租金28,800元标准向原告支付自2017年10月15日起至实际搬离之日止的房屋租金；4、请求贵院依法判令二被告向原告支付欠付电费；5、本案的诉讼费等全部费用均由二被告承担。诉讼中原告表示如判决原、被告之间租赁合同无效，则原告撤回诉讼请求第1项，保留诉讼请求第2、5项；诉讼请求第3、4项明确为：请求贵院依法判令二被告按年租金28,800元/365天标准向原告支付自2017年10月15日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；4、请求贵院依法判令二被告向原告支付欠付电费自2020年9月1日后至被告孙凯、孙联生实际腾房日的电费，按（被告实际腾房日的电表读数-29773度）＊1.4元/度计算。事实与理由：2017年10月15日，原告与二被告签订了《房屋合租合同》，合同约定原告将自己承租的坐落于北辰区宜兴埠镇七街工业园西侧厂房2跨及一楼办公室一间半，共计200平方米转租给二被告使用，租期自2017年10月15日至2022年10月14日，年租金共计28,800元，租金按半年收取，水电按月收取，每月20日收费，电费按每度1.4元收取，车间水电费由二被告承担，但二被告自承租之日起，迄今未向原告支付任何租金，还欠付大量电费，原告经多次催缴，二被告均不予支付。依据合同法227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告孙凯、孙联生辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告在双方形成租赁关系之前双方即是加工承揽关系，原告是定作人，被告是承揽人，原告拖欠被告加工费用，双方在2017年10月15日签订合租合同时就达成口头协议，以加工费抵房租，从2017年10月至2020年5月，二被告共为原告加工配件费用186,185元，截止至2020年7月原告尚欠二被告加工费152,225元，在2020年7月12日，原告的职工赵沙沙曾在原告对外欠款明细中记载欠孙凯未付金额65,825元，这个款项就是二被告欠原告2017年10月15日至2020年10月14日三年租金86,400元与原告欠二被告加工费152,225元折抵后所得。关于电费，二被告一直向原告交纳至2020年8月底，2020年9月1日后，原告向被告索要水电费时，被告主张将水电费与加工费进行折抵。综上，双方部分债务抵消，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的原、被告之间的房屋合租合同、原告与黄洪之间的房屋租赁合同、通知照片截屏一张、光盘一张、光盘视频截图一张、律师函、快递单截图一张、网上查询记录，真实性予以确认。被告提交房屋租赁合同、赵沙沙离职证明、名片、原告公司联络簿、交接单、赵沙沙与梁军、李立娟微信聊天记录、被告孙凯与李立娟微信聊天记录、被告孙凯收款记录、孙凯于原告法定代表人梁军微信记录3页，对上述证据的真实性，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提供的李立娟证人证言证明其在2020年7月12日原告职工赵沙沙离职时赵沙沙所制的2020年天津智成众达科技有限公司对外欠款明细中签字真实性予以确认。对被告提交的孙凯2020年9月1日前水电等微信转账记录与本案无关联性，本院不予确认。对被告提交的送货单、因原告不认可其真实性、合法性、关联性，且本案法律关系为房屋租赁，被告主张该送货单基于双方的加工关系，故对上述证据，本院不予审理确认。对于被告提供天津智成众达科技总费用明细，无原告签字确认，对其真实性本院不予确认。对于被告出示的肖旭、王继强的书面证言因其二人均未出庭作证，对其证言真实性本院不予确认。对于被告提交的肖旭、王继强、孙旭一、孙阳微信记录，被告未提供其他证据佐证微信截屏证人的身份，且原告提供的肖旭、王继强与被告微信截屏对话与被告提供的的肖旭、王继强的书面证言有矛盾之处，本院对其真实性不予确认。对于被告3D图纸以及CAD设计图59页与本案不属同一法律关系，本院不予审理确认。对于被告提供的赵沙沙证言，因赵沙沙系从原告处离职人员与原告存在利害关系，且赵沙沙出庭证言无其他有效证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日案外人黄洪作为出租人甲方与智成公司作为承租人乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北辰区宜镇七街工业园长喜商贸街（宝荣公司）的房屋，建筑面积970平方米、类型厂房＋办公楼，出租给乙方使用；租赁期共五年，甲方从2017年10月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年10月14日；甲乙双方议定年租金共计130,000元，租金按半年收取即65,000元；乙方用电按现价每度为1.4元征收；水费每吨10元，水电费按月收取。同日，黄洪出具《同意转租声明》本人同意智成公司将案涉房屋转租给第三人使用。2017年10月15日智成公司与被告孙凯、孙联生签订《房屋合租合同》，约定：承租方：智成公司（以下简称甲方），合租方：孙凯、孙联生（以下简称乙方），甲乙方将合租坐落在北辰区宜兴埠镇七街工业园房屋，建筑面积970平方米、类型厂房＋办公楼；租赁期共五年，甲乙双方从2017年10月15日起一同合租，至2022年10月14日；乙方承租面积为200平方米（车间＋办公楼），年租金共计28,800元，租金按半年收取即14,400元，由乙方按期按时交纳给甲方；乙方用电按现价每度为1.4元征收；水费每吨10元，水电费按月收取（水电费收取为每月20日）；车间电费乙方每月按电表将费用支付给甲方，办公楼一层水电费由甲乙双方均摊，办公楼二层由甲方独自承担。合同签订当日，原告将案涉房屋交付被告。被告向原告交纳水电费至2020年8月底，截止到2020年9月1日被告使用的电表读数显示为29773度。房租费用被告自承租之日起一直未给付原告。另查，原、被告确认除房屋租赁关系外双方还系加工承揽关系。原告是定作人，被告是加工人。2019年1月29日智成公司的法定代表人梁军给被告孙凯网银转账11,970元、2020年1月23日梁军给被告孙凯网银转账20,000元。再查，案涉房屋所在土地为集体土地，该土地所有权人为天津市北辰区宜兴埠镇第七街委员会，该土地使用权人为天津市洪霞仓储服务有限公司（以下简称：“洪霞公司”），洪霞公司的法定代表人为黄洪，2017年10月14日，洪霞公司给黄洪出具授权委托书授权黄洪有权对案涉土地及地上物对外签署租赁合同、获取收益等。黄洪自述案涉房屋系其2004年自建，至今未取得建设规划许可证。本案争议焦点为：被告主张以加工费折抵房租是否应予支持。本院认为，案涉房屋没有取得建设规划许可证，故原告与案外人黄洪签订的《房屋租赁合同》无效，原告承租案涉房屋后又与被告签订了名为《房屋合租合同》实为案涉房屋的转租合同，主合同无效、故原、被告签订转租合同亦无效。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，故原告请求被告将案涉房屋腾空交还原告，应予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费应予支持。被告实际占有使用了案涉房屋，理应向原告支付实际使用期间的使用费。故原告主张被告支付原告2017年10月15日至实际腾房日房屋占有使用费，按28,800元/356天＊实际天数计算，理由正当，本院予以支持。原告主张应由被告担负被告占有使用案涉房屋期间的电费，符合公平原则，本院予以支持。至于被告主张要求在上述欠款中抵销原告欠被告加工费的问题，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十八条的规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。双方主张的债务种类均系种类、品质相同的金钱之债，可以适用抵消，但被告主张原告欠付其加工费用，原告否认，而被告提供的《2020年智成公司对外欠款明细》虽有原告法定代表人梁军的妻子李立娟的签字，但该证据系原告原职工赵沙沙离职时由赵沙沙个人制作的，系赵沙沙从原告处离职的交接手续，不能证明原告对欠付被告加工费的确认。本案系房屋租赁法律关系，被告主张债务抵消应提供双方确认原告欠付加工费具体数额的证据，被告未能提供上述证据，故被告主张的加工费不应在本案中抵销，被告可以就加工费问题另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百六十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙凯、孙联生于本判决书生效后十日内将坐落于北辰区宜兴埠镇七街工业园西侧厂房2跨及一楼办公室一间半腾空归还原告天津智成众达科技有限公司。二、被告孙凯、孙联生本判决生效后十日内支付原告天津智成众达科技有限公司2017年10月15日至被告孙凯、孙联生实际腾房日的房屋占有使用费，按照28,800元/365天＊天数计算。三、被告孙凯、孙联生本判决生效后十日内支付原告天津智成众达科技有限公司自2020年9月1日至被告孙凯、孙联生实际腾房日的电费，按（被告实际腾房日的电表读数-29773度）＊1.4元/度计算。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取，计998元，由被告孙凯、孙联生连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉至天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇二一年一月十五日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。