北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19024号原告（反诉被告）：王干标，男，1975年7月12日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：牛贵铭，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：周由芳，女，1983年1月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：侯庆泽，北京市京师律师事务所律师。被告：北京华泰鸿业经贸有限公司，住所地北京市东城区东花市北里中区8号楼一层。法定代表人：郝金明，执行董事。委托诉讼代理人：王朝晖，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，北京金城同达律师事务所律师。原告（反诉被告）王干标与被告（反诉原告）周由芳、被告北京华泰鸿业经贸有限公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王干标的委托诉讼代理人牛贵铭，被告（反诉原告）周由芳的委托诉讼代理人侯庆泽，被告华泰公司的委托诉讼代理人王朝晖、徐媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王干标向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与周由芳签订的《北京市商铺租赁合同》；2、要求被告周由芳退还原告2020年1月24日至2020年4月15日的租金636221.1元；3、要求周由芳退还原告押金35万元；4、要求周由芳赔偿原告装修损失；5、要求周由芳赔偿原告物品损失9145元；6、要求周由芳返还原告营业执照过户费6800元；7、要求华泰公司对上述第二、三、四、五项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年周由芳作为北京龙潭心悦宾馆有限责任公司（以下简称龙潭宾馆）的法定代表人与被告华泰公司签订房屋租赁合同，承租北京市东城区左安溪园X号楼，建筑面积2280.22平米的房屋。2018年10月19日，原告与案外人郭朝帅签订《转让协议》，由原告承接使用周由芳作为负责人的北京金昌盛餐饮管理有限公司左安门分公司的经营使用权，及郭朝帅承租周由芳房屋的承租权，转让费150万元，包括涉案房屋原有装修。同日，原告与周由芳签订《北京市商铺租赁合同》承租北京市东城区左安溪园X号地上面积640平方米，地下面积327平方米的房屋（以下简称涉案房屋）用于经营饭店，租赁期限自2018年10月20日至2025年4月15日。其中，2018年10月20日至2020年4月15日期间的年租金为2147250元。合同签订后，原告支付租金至2020年4月15日，押金支付了35万元，并支付了营业执照过户费6800元，但周由芳并未将营业执照过户给原告，2020年1月24日，新冠肺炎疫情爆发，按照北京市有关规定，原告停止营业，待疫情平稳后，原告发现涉案房屋被华泰公司的法定代表人郝金明以与周由芳存在纠纷为由上锁，禁止原告取回物品和继续经营。原告认为因受疫情影响及二被告原因导致原告无法实现合同目的，经与被告协商未果，故成此诉。被告（反诉原告）周由芳辩称：不同意原告诉讼请求。双方签订的租赁合同合法有效，并未出现合同终止或解除的法定、约定事由，要求原告继续履行合同。原告所述受疫情影响不属实，现在每个行业都处于营业状态，疫情并不影响原告经营。被告并未对涉案房屋上过锁。华泰公司法定代表人郝金明是因为发现原告在未经与任何人协商的情况下从涉案房屋搬东西，其为防止事后无法找到原告主张欠款，在原告自行锁门的情况下，又上了一把锁，但是不久就将锁撤掉了。原告租金交纳至2020年4月15日，其应于2020年3月15日支付4月16日至10月15日期间的租金1073625元，但原告仅支付了17万元，处于欠租状态，且被告也是承租人，在被告未获得减免租金的情况下无法减免原告租金，故不同意退还原告租金，合同并未解除，不同意返还押金，即使合同解除，退还押金亦应符合合同约定。原告主张的物品损失不成立，因为锁门的几天不足以导致原告物品过期损坏。不同意赔偿装修损失，涉案合同并未约定装修期，被告不允许装修，也从未有人告知过被告对涉案房屋进行装修，被告对于原告装修不知情不同意。被告的确收到了原告支付的营业执照转让费6800元，但不同意退还。营业执照此前在郭朝帅名下，现过户到被告名下，被告已将过户费支付给了代办人员。且原告在涉案房屋自行注册了营业执照，卫生许可证、烟草证等均系使用被告执照。原告违约在先，要求二被告承担连带责任没有法律依据。综上，不同意原告全部诉讼请求。被告华泰公司辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，华泰公司并非合同相对方，本案纠纷与华泰公司无关。涉案房屋产权人为案外人贺明，贺明将房屋租予华泰公司，华泰公司于2015年3月17日将房屋租给周由芳作为法定代表人的龙潭宾馆，2019年3月15日华泰公司与龙潭宾馆、郝金明签订三方协议，约定将华泰公司就涉案房屋的相关权利义务转让给郝金明，此后出租人变更为郝金明，承租人为龙潭宾馆。对于锁门一事，锁门时间大概是2020年8月底，2020年10月27日开的锁。锁门系郝金明的个人行为，郝金明不知道实际经营人是谁，看到有人搬东西，作为实际出租人、管理人就上锁了。涉案房屋是临街商铺，郝金明仅锁了临街店门，但尚有一后门可出入。不同意原告诉讼请求。被告（反诉原告）周由芳向本院提出反诉请求：1、判令王干标向周由芳支付2020年4月16日至2021年4月15日期间的房屋租金1977250元；2、判令王干标向周由芳按照每日1000元的标准向周由芳支付自2020年3月16日至足额支付租金之日的违约金；3、判令王干标向周由芳支付物业费27000元。事实和理由：2018年10月19日，王干标与周由芳签署《北京市商铺租赁合同》，约定周由芳将坐落于北京市东城区左安门内大街溪园X号房屋出租给王干标使用，租赁用途为商业用房。租赁期限自2018年10月20日至2025年4月15日。合同并对租金、保证金、滞纳金及物业费、供暖费等作出明确约定。按照合同约定，王干标应于2020年3月15日、2020年9月15日分别支付当期租金1073625元，但王干标仅支付了17万元，剩余租金未支付。2020年度物业费亦未支付。周由芳多次向原告催缴无果，故提出反诉，请求判如所请。针对周由芳的反诉请求，王干标辩称：认可王干标租金足额交纳至2020年4月15日，此后租金仅支付了17万元。受疫情影响原告无法经营，2020年8月底开始，涉案房屋已被华泰公司控制，原告无法使用涉案房屋，不同意继续支付租金。原告没有违约行为，不同意支付违约金，而且被告主张的违约金标准过高，即使支付，请求法院予以调整。被告所述的应支付物业费期间，原告并未实际使用涉案房屋，不同意支付物业费。针对周由芳的反诉请求，被告华泰公司辩称：周由芳的反诉请求与华泰公司无关，华泰公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月17日，华泰公司（甲方）与龙潭宾馆（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市东城区左安溪园X号楼，建筑面积2280.22平米的商业用房出租予乙方使用。租赁期限自2015年4月16日至2025年4月15日。乙方承诺未经甲方书面同意，不得转借承租、整体转租房屋，否则甲方按乙方违约解除合同。甲方同意乙方可以分租。龙潭宾馆成立于2015年，周由芳时任法定代表人及股东。此后龙潭宾馆法定代表人及股东经多次变更，2018年12月26日，股东变更为北京兴华达远商贸有限公司与周由芳，法定代表人变更为向士俊。2018年10月19日，周由芳（甲方）与王干标（乙方）签订《北京市商铺租赁合同》，约定，甲方从华泰公司处租赁北京市东城区左安门内大街溪园X号，华泰公司同意甲方将部分分租给乙方，乙方承租面积为地上640平方米，地下327平方米。房屋租赁用途为商业用房。租赁期间自2018年10月20日至2025年4月15日。本租赁合同没有免租期和装修期。甲方在收到乙方首期租金及押金的次日将房屋交付乙方使用。租金标准为：自2018年10月20日至2019年4月15日，地上租金7.15元/平米/天，地下3.15元/平米/天。甲方收取租金的标准分四个阶段，每阶段递增5%。第一阶段自2018年10月20日至2020年4月15日，年租金为204.5万元；第二阶段自2020年4月16日至2022年4月15日，年租金为214.725元……支付方式为押二付六。每期租期届满前30日最迟不迟于届满前25日，乙方向甲方支付下一期租金。乙方逾期缴纳租金超过10日的，本合同不再具有法律效力（甲方可书面通知乙方解除合同，如乙方愿意继续合同的，甲方同意后乙方支付滞纳金，合同继续履行），甲方不承担违约责任。滞纳金按逾期每日人民币1000元整执行。押金35万元。在合同正常执行完毕且乙方搬出后15天内，乙方凭相关材料办理押金退还手续。因乙方原因导致合同无法正常执行完毕的，押金不予退还。按乙方需要进行的房屋装修费用及招牌灯箱费用由乙方承担。物业费由甲方按小区物业管理公司收费标准按照乙方承租面积收取，收费标准为2.5元/平米/月。甲方在合理范围内为乙方提供办理营业手续所需要的相关证明文件。乙方承诺妥善、爱护使用甲方出租房内的设施设备及装修，如需更换，需在甲方同意后方可进行。乙方按合同约定对承租房屋进行装修、装饰时，甲方给予必要协助。甲方同意将该房屋目前自有国家五钻酒楼营业执照无偿转让给乙方经营使用，待双方合同结束时，乙方须无债务、无纠纷、无偿将营业执照转回甲方。如发生合同非自然终止，如属甲方责任，甲方按乙方实际交纳保证金总额赔偿乙方违约金。如属乙方责任，乙方须赔偿甲方相当于三个月租金标准的违约金。如给对方造成其他损失的，按实际损失赔偿。庭审中，原告提交2018年10月19日由案外人郭朝帅与王干标签订的《转让协议》，载明郭朝帅将涉案房屋及北京金昌盛餐饮管理有限公司左安门分公司经营使用权转让给王干标；转让起始时间为2018年10月19日，转让费150万元，该房屋押金35万元，剩余租金937291元，即乙方应支付甲方总费用2787291元……乙方负责办理营业证照变更负责人手续，甲方负责配合提供相应材料，变更所需一切费用由乙方自行承担。经质证，被告周由芳表示在原告承租涉案房屋前，该房屋的承租人确为郭朝帅，但对转让协议内容并不清楚。租赁合同履行期间，王干标交纳了押金35万元，并足额交纳了2020年4月15日之前的租金，此后租金仅支付了17万元。原告表示受疫情影响，自2020年1月起就停止营业。关于涉案房屋锁门情况，原告称郝金明于2020年8月底9月初将涉案房屋上锁，锁门前原告一直未营业。11月23日，原告从周由芳宾馆工作人员处取钥匙，对涉案房屋内物品进行了清点，当时，涉案房屋前后门均被上锁。清点完后，原告又将钥匙返还宾馆工作人员。周由芳表示不清楚具体锁门时间，但2020年10月26日，涉案房屋进行消防检查，周由芳联系原告要求开门配合检查，原告称其在外地，故周由芳将涉案房屋房门打开配合检查。检查完消防设施后，又将涉案房屋上锁。11月23日，原告确实到周由芳经营宾馆处取钥匙清点物品，清点完后，周由芳欲将钥匙给原告，但原告拒收，将钥匙扔到前台就走了。对此，周由芳提交11月23日宾馆前台监控录像予以佐证。华泰公司表示因郝金明不知道实际使用人是谁，看到有人搬东西，就将房门锁了。锁门时间应该是在2020年8月底，2020年10月27日开锁。涉案房屋为临街商铺，郝金明锁的是临街的门，该房屋还有一个后门可出入。原告表示后门亦锁闭，不可出入。诉讼中，本院询问周由芳是否同意将钥匙交付原告，周由芳表示因其主张继续履行合同，同意向原告交付钥匙。关于涉案房屋装修一节，原告表示装修主要是从郭朝帅处承接来的，在原告承租后，为经营需要安装了排风抽烟系统及新风系统，地上电线挖槽，原告装修前曾口头告知过周由芳。周由芳表示郭朝帅承租涉案房屋前的承租人也经营餐饮，郭朝帅承租时，室内有装修，郭朝帅仅更换了门头。涉案合同并未约定免租期及装修期，周由芳不允许原告装修，原告亦未告知过周由芳装修事宜，周由芳不知情不同意。原告对于其上述主张，提交1、装饰工程施工合同，施工内容为地面开槽、地插、布线改造，楼上传菜间改造，空调电缆凉菜间改造，大厅拆除改造，一楼阁楼储藏间，工程造价122800元；2、排烟系统设备购销合同书，合同金额为40400元；3、低空油烟净化设备购销合同书，合同金额为45381元；4、购买空调发票及安装费发票，购买方为北京通合志城餐饮管理有限公司；5、案外人凌娜向案外人李佰卿转账的电子回单，原告称系装修款，排烟系统安装及材料费收据、油烟低空净化设备安装及材料费收据、装修款收据。经质证，周由芳对上述证据一、二、三、五的真实性均不认可，对于证据四的真实性认可，对上述证据的关联性及证明目的均不认可。周由芳表示王干标装修并未经过周由芳同意，且王干标自行购买的排烟系统设备、低空油烟净化设备及空调等，周由芳不同意利用，王干标可以自行拆除。华泰公司对上述证据一、二、三的真实性亦均不认可，对于证据四的真实性认可，关联性不认可。另，原告未对其装修损失及具体装修内容进行进一步举证，且表示无法明确损失数额，要求对装修损失进行评估。周由芳表示不同意评估，按合同约定，王干标装修应经过周由芳同意，但周由芳并不知情，其装修损失应自行承担。因原告无法证明其装修的具体内容，被告亦不认可，不具备评估条件，故对于原告的评估申请，本院未予准许。关于物品损失一节，原告表示原告承租涉案房屋用于经营餐饮，物品损失主要为食材损失，对此原告提交其自行统计的物品清单及照片予以佐证。经质证，周由芳对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可，且表示王干标不存在自行处置其物品的障碍。关于周由芳转让营业执照给王干标一节，原告表示其向周由芳支付营业执照转让费6800元，但周由芳并未将营业执照过户给原告，原告系租赁他人营业执照经营。周由芳表示，原告确实向其支付了6800元，但周由芳已经将该款项支付给代办人员了。最初营业执照登记的法定代表人是郭朝帅，后变更为周由芳。周由芳原打算过户给原告，但郝金明不同意过户。现原告确实使用其他营业执照经营，但卫生许可证、烟草证等证照均系使用周由芳的。关于物业费，周由芳表示其按照合同约定，按每月每平米2.5元收取，按900平米计算，要求王干标支付自2020年1月1日至12月31日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，按照合同约定，原告应于2020年3月15日支付2020年4月16日至2020年10月15日期间的租金，但原告租金足额交纳至2020年4月15日，此后租金仅支付了17万元。原告虽称其受疫情影响一直未营业，但在2020年7月北京市降低疫情防控等级后，原告已具备营业条件，但原告仍未交纳租金。原告拒不支付租金的行为构成根本违约。诉讼中，本院询问原告是否同意继续履行合同，原告明确表示不同意继续履行，且不同意支付租金。根据被告违约情形并考虑其履约能力，继续履行合同，合同目的无法实现，故涉案合同应予解除。合同解除前原告欠付租金应予支付，但鉴于2020年8月底至11月23日期间，涉案房屋房门被郝金明及周由芳上锁，原告无法正常使用，此间的租金不应由原告负担。2020年11月23日原告清点货物之后，周由芳将涉案房屋钥匙交付原告，但原告拒收，故此后原告未能正常使用涉案房屋并非周由芳原因所致，11月23日之后至合同解除之日的租金原告应予支付。关于原告应支付租金具体数额，本院将结合疫情期间原告已足额支付的租金情况，原告违约情形、被告实际损失等，并考虑疫情因素，按照公平原则予以酌定。原告要求周由芳退还租金并要求华泰公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。合同约定原告租赁期间的物业费由原告承担，故周由芳要求原告支付物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于物业费的支付数额，参照租金支付标准予以确定，不再赘述。关于被告周由芳主张的滞纳金一节，合同约定原告逾期缴纳租金超过10日的，本合同不再具有法律效力（被告可书面通知原告解除合同，如原告愿意继续合同的，被告同意后原告支付滞纳金，合同继续履行），甲方不承担违约责任。综上，按照合同约定，双方系在继续履行合同的情况下，由承租方承担逾期支付租金的滞纳金责任。鉴于涉案合同予以解除，被告要求原告承担滞纳金责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。被告可就因原告违约导致合同解除的法律后果另行主张。另鉴于押金系承租人用于保证其依约履行债务而提供的担保，涉案合同因原告违约解除，双方尚未对合同解除后原告应支付费用及应承担的违约责任进行处理，暂不具备退还押金的条件，故原告要求周由芳退还押金并由华泰公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张装修损失一节，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。鉴于本案系因原告违约解除，且根据现有证据无法证明原告装修的具体内容，原告亦不能明确其损失数额，且周由芳不同意利用，故原告要求周由芳赔偿装修损失并要求华泰公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。根据现有证据亦无法证明原告所受物品损失的具体数额及与二被告的关联性，故原告要求周由芳赔偿物品损失并要求华泰公司承担连带责任的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定被告应将该房屋目前自有国家五钻酒楼营业执照无偿转让给原告经营使用，现双方均认可原告向周由芳支付了相关办照费用，但周由芳并未向原告转让其营业执照，故上述费用，周由芳应予退还。周由芳所称其已经将上述费用支付给代办人员，不同意退还的意见，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王干标与被告（反诉原告）周由芳签订的《北京市商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）周由芳于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）王干标营业执照过户费6800元；三、原告（反诉被告）王干标于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）周由芳2020年4月16日至2020年8月31日期间的租金126946元，并按照年租金2147250元的标准向被告（反诉原告）周由芳支付2020年11月23日至合同解除之日的租金；四、原告（反诉被告）王干标于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）周由芳物业费14388元；五、驳回原告（反诉被告）王干标的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周由芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6831元，由原告（反诉被告）王干标负担6784（已交纳），由被告（反诉原告）周由芳负担47元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费11532元由被告（反诉原告）周由芳负担9077元，由原告（反诉被告）王干标负担2455元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年一月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟