浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初3204号 原告（反诉被告）：天台祥生商业管理有限公司（统一社会信用代码91331023MA2AN08A8Y），住浙江省台州市天台县始丰街道法华路628号。 法定代表人：梅苗琴。 委托诉讼代理人：林声浩，男，1992年6月22日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，系公司运营。 委托诉讼代理人：陈虹宇，男，1989年10月12日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系公司综合管理。 被告（反诉原告）：郭王波，男，1987年6月27日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：黄孝军，浙江东创律师事务所律师。 原告天台祥生商业管理有限公司（以下简称祥生公司）与被告郭王波租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案。后郭王波向本院提出中止审理的申请，本院审查后，认为该案确须以案外人张凯强与原告之间的租赁合同纠纷上诉案件的审理结果为依据，但是该上诉案件尚未审结，故依法作出民事裁定中止本案诉讼。恢复审理后，郭王波于2020年11月27日向本院提起反诉，本院审查后，依法予以受理，并适用简易程序将该案本诉与反诉合并进行审理。原告的委托诉讼代理人陈虹宇和林声浩、被告郭王波及其委托诉讼代理人黄孝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告祥生公司向本院提出诉讼请求：1.请确认《天台祥生世纪广场租赁合同》以及《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》自2020年5月25日解除；2.判令被告向原告支付自2020年4月1日至2020年5月25日期间欠缴的租金59507.25元和商业管理费52895.33元及逾期支付违约金37654.86元；3.请确认被告支付的64917.00元租赁保证金和57704.00元管理费保证金原告予以没收；4.判令被告支付原告解约违约金共计194751.00元；5.判令被告拆除、搬离铺内所有的设施、设备并将该商铺恢复到符合原告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态；6.判令被告完成该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并办妥燃气注销或变更手续，付清其应承担的燃气费、水费、电费等；7.判令被告承担本案诉讼费用。案件在审理过程中增加如下诉讼请求：1.请求依法判令郭王波向原告支付4F-01/02/03商铺撤铺公证费5000元整；2.请求依法判令被告郭王波向原告支付自2020年6月24日起至归还原告商铺之日止的商铺占用费（按照原、被告签署的《租赁合同》终止时该商铺租金标准支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业管理费标准向原告支付商业管理费及承担相关公用事业费，直至被告按租赁合同要求交还商铺为止）。事实和理由：原、被告双方于2019年7月5日在天台县签署《天台祥生世纪广场租赁合同》（以下简称“租赁合同”），被告承租广场第四层编号为4F-01/02/03商铺，经营品牌为BIAJI嘴美食广场，租期60个月，自2020年1月1日至2024年12月31日;第一个租约年月租金为32458.50元，商业管理费为40元/月/平方米，租赁保证金64917.00元,租金按季预付，即首期租金自开业日(2020年1月1日）起至第三个月最后一日期间租金;被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。原、被告双方于2019年6月21日在天台县签署《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》（以下简称“管理协议”），第一个租约年月商业管理费为28852.00元，商业管理费支付方式和时间与租金同步。费管理保证金相当于2个月的商业管理费为57704.00元。被告已支付首期3个月的租金97375.50元和商业管理费86556.00元以及64917.00元租赁保证金和57704.00元管理费保证金。被告自2020年3月20日开始拖欠原告第二季度租金和商业管理费，原告分别于2020年3月31日和4月2日向被告送达两份《关于BIAJI嘴的租费催缴函》，又于2020年4月8日送达《关于BIAJI嘴的停止能源供应通知函》，之后于2020年4月19日向被告送达《租金催缴函》，嗣后又于4月26日向被告送达《违约警告催款函》，然而被告收到前述催款函后均未履行付款义务。被告逾期拖欠租金和商业管理费已构成根本违约，原告有权根据租赁合同第10.2条和管理协议第五条第四款解除租赁合同和管理协议，并根据合同相关条款追究被告违约责任。遂原告于2020年5月25日向被告正式发送《租赁合同解约函》并张贴于该商铺墙面进行公告，函告被告租赁合同自2020年5月25日起解除。被告在收到解约函后并未按时履行商铺内部装修拆除、设备搬移、恢复原状、交还商铺以及注册登记地址迁移的等义务，亦未对欠缴租费和解约违约责任等争议达成一致。截至起诉日，被告根本违约行为导致该租赁商铺一直处于空置状态，给原告造成重大经济损失，也给天台祥生世纪广场品牌形象造成恶劣影响。原告为了维护自身的合法权益诉至贵院，原告与被告签订的合同权利义务明确，被告违约行为清晰，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 本诉被告郭王波辩称，1、原告与被告存在租赁合同关系属实的。合同签订时间以及本案被告支付的租金、管理费、租赁保证金、管理费保证金等情况均与诉状一致。合同约定的其他事项以合同内容为准。2、原告认为被告从2020年3月20日开始拖欠租金与事实不符。被告并不存在从2020年3月20日开始拖欠原告租金的事实，被告不存在违约行为。被告已经支付首期3个月的租金97375.5元和商业管理费86556元，这个原告自己也是认可的。原告于2020年2月1日函告被告因疫情免除2020年1月27日至当地政府允许商场正常营业期间的租金、物业费。根据天台县新型冠状防疫指挥部2020年3月5日公告，社会餐饮服务单位有条件恢复堂食经营，哪怕按这个公告时间2020年3月5日来计算的话，从2020年1月27日至2020年3月5日期间一共39天，那么至少这个期间的租金和物业费原告应当按照约定给予免除。更何况上述39天免租期只是根据公告时间来计算的，实际上餐饮恢复正常经营还有条件的，是逐步恢复的，经营还要经过市场监督管理局备案审核，被告实际可以经营的时间远晚于上述时间。据此，被告已支付的租金按照这个免租期计算，后续支付租金的期限至少可以顺延到2020年5月9日，在这之前被告不存在拖欠租金的事实。本案的原告于2020年3月30日、31日以及2020年4月17日就开始就向本案被告开始催讨租金和商业管理费，被告认为这个是没有事实依据的。后来原告又于2020年4月20日发送违约警告催款函，因本案被告并不存在违约行为，所以这个违约警告催款函也是没有事实依据的。3、原告于2020年5月25日以被告逾期支付欠缴租金、管理费及电费超过65日为由单方解除合同是没有事实依据的，也是无效的。原告之前实施一系列先违约行为，不断向本案被告催讨租金，造成本案被告无法正常经营，被告转租的第三方商户纷纷要求解约，是原告的行为造成了本案的合同无法继续履行，且给本案的被告造成了重大损失。4、本案原告在被告不存在违约（包括转租经法院判决是有效）的情况下，发送张贴违约警告催款函，违反了合同，造成被告无法经营，给被告带来重大损失。另外，原告于2020年4月8日还向被告发送了关于停止新能源供应通知函，对被告承租的商铺进行停水停电，这个行为也是违法的。根据我国物业管理条例以及其他相应法律法规规定，即使被告存在违约情况下，原告也不能采取停水、停电措施，哪怕供电部门也是不能采取停水、停电的。原告的行为造成了被告和第三方无法经营，给被告造成了重大的经济损失。5、原告在合同租赁期内，私自拆除了被告店铺的装修，并已经将案涉店铺转租给第三人，构成违约并造成本案被告经济损失。对原告的违约行为给被告造成的经济损失，被告已经在本案中提起了反诉。综上，本案的被告并不存在拖欠租金的违约行为，本案原告违约在先，请法庭驳回本案原告的全部诉讼请求。 本诉原告反驳称，1、被告应该按照合同约定在2020年3月20日支付租金，被告称其未拖欠租金无依据。原告在2020年1月27日有针对正常履约的部分商户发送过租金减免函，但是至今也没有向被告发送过这个租金减免函。原告在4月份催缴的时候，被告并没有提出租金减免的事，当时被告只是要求用保证金来抵扣租金。即使原告租金减免函被法院认定真实且有效，被告在欠租期间并未提出进行抵扣、减免。退一步，即便被告提出了租金减免，依据合同约定，被告应该在2020年3月20号之前支付至少5月份、6月份的租金，被告没有支付，同样构成违约。2、天台县有序恢复服务业经营的15号通告于2020年2月18日发布，原告商场于2020年2月21日开始营业。被告及其在内的小商户均在2020年2月21日之后开始营业，且每日汇报了业绩，有相关的水电抄送报表，被告实际上不是在3月5号之后营业，实际上在商场开业之后就已经开始营业。2020年3月5日的通知是针对恢复堂食的，被告在2020年2月21日之后已经恢复营业，进行外卖。3、原告并未私自拆除被告的相关的装修。4、关于解除合同问题，按照被告的陈述，就算租金支付期限顺延至5月9号，原告根据合同约定如果被告逾期缴纳租金超过15日原告也可以解除合同，原告在5月25日仍然可以解除合同。5、原告根据合同约定在2020年4月8日发送了停水停电函系因被告违反合同约定，未缴纳租金。原告根据合同的约定可以行使先履行抗辩权，并且合同也已有约定有权停水停电，原告的行为符合合同约定，且停水停电也只有两三天，之后商户充钱之后，已经恢复。6、原告只有在解约的时候有将通知函张贴在案涉商铺，之前从未在案涉商铺张贴过催款函等。 反诉原告郭王波向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金64917元和管理费保证金57704元；2.依法判令反诉被告支付反诉原告违约金64917元；3.依法判令反诉被告返还反诉原告装修保证金20000元；4.依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失550000元；5.依法判令反诉被告赔偿反诉原告厨房设备及安装费用损失45144元；6.依法判令反诉被告赔偿反诉原告消防设施及安装费用损失56000元；7.判令本案反诉诉讼费及本诉诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告起诉反诉原告为租赁合同纠纷一案，贵院已立案受理，案号为“(2020)浙1023民初3204号”，反诉原告并不存在本诉原告诉称的拖欠租金的事实。反诉被告于2020年2月1日函告反诉原告因疫情免除2020年1月27日至当地政府允许商场正常营业期间的租金、物业费。天台县新型冠状病毒防疫指挥部于2020年3月5日公告社会餐饮服务单位有条件恢复堂食经营，2020年1月27日至2020年3月5日期间(共计39天)的租金、物业费反诉被告应予以免除。反诉原告2020年1月1日至2020年3月30日租金已缴纳给反诉被告，第2季度租金根据反诉被告的免除期限应当顺延，反诉被告于2020年3月30日、31日以及2020年4月17日向反诉原告催讨租金和商业管理费没有依据。反诉被告2020年4月26日的《违约警告催款函》更无事实依据，因为扣除疫情防控期间反诉被告承诺的免除租金的期间，反诉原告此时并不存在拖欠租金的违约情形。反诉被告的《违约警告催款函》上面载明反诉原告违反了合同第2.2条经营主体和第9.4条转租限制的约定，给反诉原告的经营造成了重大影响，导致反诉原告转租的第三方要求解约并造成诉累。(2020)浙10民终2072号民事判决书已判决确认反诉原告对涉案商铺享有转租权，反而是反诉被告违反《天台祥生世纪广场租赁合同》和《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》约定，单方违法解除合同，将反诉原告承租的商铺装修全部拆除，并将涉案商铺转租给他人。综上所述，反诉被告的违约行为给反诉原告造成巨大经济损失，为此，反诉原告依法提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告祥生公司辩称，一、关于反诉原告的诉讼请求部分：1、反诉被告确实收取了反诉原告的租赁保证金和管理保证金，但法院判决之前不具备返还条件，该保证金应按照合同约定予以罚没。2、反诉原告要求反诉被告支付违约金无合同依据。3、反诉被告确实收取了20000元的装修保证金，但是因为反诉原告的装修没有通过反诉被告的验收，因此暂时无法退回装修保证金。4、反诉原告提的装修损失无合同依据。首先反诉被告没有违约，即使被法院判定为减免租金函有效，也仅减免25天，反诉原告仍应按照合同约定在3月20号前支付反诉被告五、六月份租金，但是反诉原告仍未缴纳租金。其次，如果反诉被告被认定为违约，按照合同约定反诉被告也仅赔偿剩余租期已形成了附合的装修残值损失。再次，反诉被告并未有拆除反诉原告的装修，只是把可移动物品搬离并存储于反诉被告的仓库。同时也没有进行转租。最后，根据反诉原告提交的相关装修证据材料显示，转账支付凭证只有300000元，也没有达到550000元。同时，相关的清单也无法显示是指向案涉商铺BIAJI嘴的装修，且没有提供发票。5、反诉原告并没有什么厨房设备，反诉原告提交的证据无法显示厨房设备的安装等等，反诉原告签字也与之前其他的所有签字都不一样，反诉被告不予认可。同时，反诉原告也没有提交相关发票，转账的金额也不足。6、反诉原告主张的消防设施安装费用不予认可，没有提交相关的证据。7、对反诉原告主张的诉讼费请求驳回。二、针对反诉原告主张的事实与理由部分。1、被反诉人未下发相关的疫情减免函，因此反诉原告提出的事实没有依据。反诉被告已于2020年2月18日通过微信群向各租户下发了2月21号开业的通知，反诉原告转租的小商户也于2020年2月21号之后陆续营业，且每日汇报相关的业绩。反诉原告提交的3月5号的公告是针对有条件恢复堂食的，反诉原告实际上在恢复堂食之前已开展了外卖营业。2、反诉原告称因为反诉被告违法解除合同造成其经营损失没有事实依据。事实上，反诉原告在反诉被告催缴之前，已与其他小租户产生了多起诉讼纠纷，原因是反诉原告曾承诺其他小租户商场的小吃摊位是独家经营，但实际上，因为我们在三楼又新招了小吃的商铺。反诉原告违反其与商户的约定才与其他小租户产生诉讼纠纷。同时，反诉原告的装修与宣传不一致也是引发其与小租户纠纷的原因之一。3、疫情之后，反诉原告没有按照政府规定采取防疫措施，也没有安排人员进行清扫，整个BIAJI嘴呈现出脏乱差的状态，根本就不会有人过去就餐。同时反诉被告之前通过各种方式发消息给反诉原告，但反诉原告均没有回复。在5月份的时候，有过断电情况（因为水电费用是事先充值的，有个装置，钱不足后会自动断水电），然后有小租户自己充了水电费进去，恢复营业了。凡此种种，反诉原告的损失均是多方面的原因造成的，即使认定反诉被告有违约责任，那反诉被告的违约责任也仅是其中之一。4、反诉被告没有将商铺转租，仅是做了围挡，这是因为商场需要给消费者呈现出一种良好的状态，即满铺经营的状态，这样消费者才会愿意来商场消费，反诉原告长期空铺会导致商场的形象严重受损。反诉被告在期间有进行过招租，但是因为郭王波的案件一直没有了结，所以无法招租。同时，郭王波没有将工商变更、税务注销，我们也没办法重新招租，因为如果商铺无法办理新的营业执照，重新招租后商铺的营业执照也无法办理。 根据当事人双方的陈述，本院归纳本案争议焦点如下：一、在案涉合同履行过程中，祥生公司及郭王波是否存在违约行为？二、祥生公司及郭王波提出的请求是否合理合法？ 围绕本案本诉部分，祥生公司向本院提交如下证据：1、不动产权证复印件、租赁确认函复印件和营业执照复印件，证明祥生公司具有诉讼主体资格并合法从产权人处承租案涉商场用于经营。2、天台祥生世纪广场租赁合同，证明原、被告签署租赁协议，郭王波租赁祥生公司的商铺。3、天台祥生世纪广场商业管理协议，证明原、被告签署相关协议，本诉原告为本诉被告提供管理服务。4、2020年3月30日的第一次《关于biaji嘴的租费催缴函》复印件及其送达凭证（通过微信送达）、2020年3月31日的第二次《关于biaji嘴的租费催缴函》复印件及其送达凭证（通过微信送达）、2020年4月8日《关于biaji嘴的停止能源供应通知函》复印件及其送达凭证（通过微信送达）、2020年4月17日《租金催缴函》复印件及其送达凭证（顺丰送达）、2020年4月26日《违约警告催款函》复印件及其送达凭证（顺丰送达+微信送达），证明本诉原告进行催缴，本诉被告未履行支付义务。5、2020年5月25日《租赁合同解约函》及送达凭证（EMS+公示送达），证明本诉原告已依据合同约定于2020年5月25日正式书面通知解除合同。6、公证书、公证书发票，证明2020年10月27日原告对商铺进行了现场公证并产生公证费5000元。7、微信截图（产生于2020年3月5日），证明疫情后郭王波对商铺不闻不问，欠付员工工资导致商铺无人清扫，商铺处于脏乱差等状态。 本诉被告郭王波对本诉原告提交的证据质证如下：1、对第1、2、3组证据无异议。2、对第4组证据中的2020年3月30号的第一次《关于biaji嘴的租费催缴函》复印件及其送达凭证（通过微信送达）、2020年3月31日的第二次《关于biaji嘴的租费催缴函》复印件及其送达凭证（通过微信送达）两份证据的真实性无异议，但是对其待证事实是有异议的。根据本诉原告的免租函，2020年3月20日前，本诉被告并不存在拖欠租金，这个时候本诉被告不需要再另外支付租金；对第4组证据中2020年4月8日《关于biaji嘴的停止能源供应通知函》复印件及其送达凭证（通过微信送达）的真实性无异议，但是对其待证事实有异议，本诉被告未拖欠租金和管理费，上面写明我们已经逾期七日未向甲方付清租金和管理费，并以这个理由停止能源供应是没有事实依据的，而且对商铺进行停水停电也是违反相关法律法规的规定，是无效的行为，且该行为给本案被告的经营以及第三方商铺的经营造成了重大影响和经济损失；第4组证据中的《租金催缴函》反诉被告没有收到，且从内容来看，反诉原告要求反诉被告在2020年4月22日前结清第二季度的租金和物业费也是没有依据的，因为反诉被告在此时还不需要缴纳租金；第4组证据中2020年4月26日《违约警告催款函》复印件及其送达凭证（顺丰送达+微信送达）反诉被告也没有收到，另外从内容来看，根据免租期计算，4月26日反诉被告也不存在需要缴纳第二季租金，该警告函也是没有依据的。另外该函件上载明反诉被告无权转租商铺且该函件由反诉原告张贴在商铺，案涉商铺转租第三方知道后起诉反诉被告被要求解除合同，反诉被告承租的商铺无法继续经营，该责任应由本诉原告承担，本案合同如有违约也应由本诉原告来承担。3、第5组证据确实是收到过，但是因为根据免租期限，在2020年5月25日之前反诉被告不存在违约行为，反诉原告单方解约行为不符合合同约定。另外，在此之前，反诉原告连续发送催款函、停止新能源供应函、租金催缴函、违约警告函等行为导致反诉被告转租的小商户向反诉被告提出解约，造成原、被告签订的合同实际上不能履行，因此从5月9日之后，即使反诉被告存在拖欠租金，那也是在行使不安抗辩权，反诉被告有权利停止租金缴纳。而且反诉被告还有相应的租赁保证金跟管理保证金在本案本诉原告处，根据合同约定，即使反诉被告存在轻微的违约，本诉原告也可以先从保证金里面先扣除费用。综上，反诉被告并不存在根本性的违约的情形。4、对第6组证据不予认可，因为是本诉原告的行为造成本诉被告无法经营，本案合同无法履行是反诉原告的违约行为造成的，所以其单方面对案涉商铺所采取的行为是对反诉被告承租的商铺进行破坏，关于这部分诉讼请求要求驳回。5、对第7组证据也不予认可。 反诉原告郭王波向本院提交如下证据：1、（2020）浙110民终2072号判决书，证明反诉原告对案涉商铺享有转租权。2、反诉被告发送给反诉原告的关于免除2020年春节停业期间租金、物业费用的函，证明反诉被告明确免除反诉原告从2020年1月27日至当地政府允许商场正常营业期间的租金、物业费。3、天台县新型冠状病毒肺炎疫情防疫指挥部的19号通告，证明天台县新型冠状病毒防疫指挥部于2020年3月5日发布公告社会餐饮行业在落实主体责任的基础上有条件恢复经营，根据通告，反诉原告实际上正常恢复经营的时间是在3月5日之后，且扣除实际向市场监督管理局报备审核的过程，实际正常营业的时间是远远晚于2020年3月5日的。4、租赁合同和商业管理服务协议，证明双方于2019年7月5日和6月21日签订合同以及服务协议，双方权利义务在这两份合同中做了约定。5、缴纳给天台县祥生商业管理有限公司的费用清单和转账凭证，证明反诉原告向被反诉被告缴纳了租赁保证金64917元、管理费保证金57704元、装修保证金是20000元。6、装修合同，证明反诉原告和临海市嘉沃土地平整有限公司于2019年9月1日签订了装修合同，工程价款为550000元。7、装修材料及人工和其它费用详单（一共是两份）以及装修已付款项凭证，证明原告装修合同约定是550000元，但是实际所花去的远远多于550000元，是600000元多。8、厨房设备采购安装合同复印件及支付凭证，证明被告商铺厨房设备采购、安装费用为45144元。9、借记卡账户明细清单，证明反诉原告支付的租赁保证金64917元、管理费保证金57704元、装修保证金20000元以及支付的装修厨房设备采购、安装款项的支出情况。10、反诉原告与陈钢等12人签订的商铺合作协议，证明反诉原告将这个商铺转租给第三方经营，约定每个商铺支付给反诉原告的装修费用为28000元，印证了反诉原告装修费用的情况。11、照片，证明反诉被告已经将案涉商铺转租给第三方，而且第三方已经在装修了。12、消防款项支付凭证，证明原告支出的消防费用。13、租金变更协议，证明租金变更情况。 反诉被告祥生公司对反诉原告郭王波提交的证据，质证如下：1、对第1组证据无异议。2、对第2组证据的真实性予以认可，但对其待证事实的有异议，当地政府允许我们整个商场在2020年2月21号开始营业的，3月5号的通告是针对堂食的。实际上反诉原告在2020年2月23日已经开通外卖服务了，这有相关的水电记录，也有相关的业绩报告为证。3、对第3组证据真实性无异议，但是对其待证事实有异议，反诉原告在2020年2月23号就已经开始营业了，开展外卖服务，这多少肯定也算营业，而且从政府同意营业开始，整个商场也是实际在营业的。同时，反诉原告本身也不具备开展堂食的条件。4、对第4组证据没有异议。5、关于第五组证据的费用清单，祥生公司确实收取了郭王波租赁保证金64917元和管理保证金57704元以及装修保证金20000元。6、对第六组证据装修合同的真实性有疑义，祥生公司无法判断该合同是不是郭王波后补的，且无法证明是该合同为了案涉商铺装修签订的。7、对第7组证据的真实性、关联性均不认可。8、对第8组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。9、对第9组证据不认可，郭王波未标注具体款项，祥生公司无法确认支付情况。10、第10组证据与祥生公司无关，无法确认其真实性，且是否支付过装修费，祥生公司也无法核实。11、对第11组证据的真实性无异议，但是对其待证事实有异议，祥生公司并未将案涉商铺转租，也没法转租，只是为了维护商场整体形象，在该商铺打了围挡。12、第12组证据真实性、关联性均不认可。13、对第13组证据真实性予以认可，但是与本案争议焦点无关。 反诉被告祥生公司就反诉部分向本院提交如下证据：1、2020年2月18号发布的天台县有序恢复服务业经营的15号通告、微信聊天截图和业绩报表，证明祥生公司2020年在2月19号就已经通知到各家店长2020年2月21号进行开业的，商铺已经在正常营业。2、2020年4月6日与郭王波的微信聊天截图，证明即使存在租金减免函，在4月6日的时候郭王波并没有提出租金减免的事情，后面也没有提出说要通过租金减免顺延租金支付期限。 反诉原告郭王波对反诉被告提交的证据质证如下：1、对于天台县有序恢复服务业餐饮服务业经营的15号通告内容真实性没有意见，但是没有明确规定餐饮行业可以恢复营业，餐饮行业应当以政府公告餐饮行业可以正常经营这个时间点为准。对于第1组证据中的其他证据的证明效力也不予认可，即使存在有些小商户在开展外卖，这也不属于正常营业，正常营业应当以防疫指挥部公告的餐饮行业有条件恢复堂食这个时间点为准。2、对于所有的聊天记录，因为反诉被告提交的是打印件，对其真实性、关联性以及待证事实均有异议。 对本诉部分，本诉原告祥生公司提交的证据，本院认定效力如下：1、第1、2、3、4、5、6组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。2、第7组证据难以有效反映其所要证明的事实，本院对其关联性不予认定。 对反诉部分，反诉原告郭王波提交的证据，认定如下：1、第1、2、3、4、5组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。2、第6、7、8组证据本身真实性以及实际的履行情况均难以核实，本院不予采信。3、第9组证据中支付给祥生公司的费用，祥生公司并未否认，对该部分清单予以认可，其他部分的清单，本院难以核实其具体用途，本院不予采信。4、第10组证据难以证明郭王波实际装修费用数额，本院对该证据的关联性不予认定。5、第11组证据的真实性予以认定，但是难以证明转租成立的事实，本院对该证据与其证明对象之间的关联性不予认定。6、第12证据难以有效证明其待证事实，对其关联性不予认定。7、第13组证据的真实性予以认定。 对反诉被告祥生公司的提交的证据，本院认定如下：1、第1组证据中的2020年2月18号发布的天台县有序恢复服务业经营的15号通告的真实性予以认定；对该组证据中微信聊天记录截图及业绩报表等真实性难以核实，本院不予采信。2、第2组证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，祥生公司（甲方）和郭王波（乙方）签订一份【天台祥生世纪广场】商业管理服务协议，该协议约定：第一、二、三个租约年月商业管理费均为28852元，第四、五个租约年月商业管理费为30294.6元；双方同意商业管理费先付后用，首期商业管理费为【开业日】起至第【3】个月最后一日期间的商业管理费，乙方应在进场日前7日内支付。除首期商业管理费外，以后商业管理费均按每【3】个月为一个交费期支付，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交费期商业管理费。甲方在收到商业管理费后的7个工作日内向乙方开具发票。为确保乙方按照本协议约定履行，乙方应于本协议签订之日起5日内一次性缴纳相当于2个月的商业管理服务费作为管理保证金(如乙方已依据《租赁合同》约定向出租方支付相当于该商铺三个月商业管理服务费的租赁保证金的，则乙方无须支付且甲方亦无须返还该笔租赁保证金，但甲方仍有权依照本协议约定从出租方保留的租赁保证金中主张权利)。乙方无权要求以管理保证金冲抵任何未付款项，但如乙方未能按照本协议约定履行的，甲方有权从管理保证金中直接扣除乙方应付而未付的欠费、违约金及赔偿金，管理保证金不足以冲抵的，甲方有权向乙方追索。冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将管理保证金补足，否则，乙方应按本协议第五条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方无任何违约行为且结清所有费用后，甲方应在30日内将保证金余额(如有)无息退还给乙方。如因乙方违反该商铺租赁合同等原因导致该商铺租赁合同被出租方依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的管理保证金作为违约金，甲方有权不予退还。此外，该协议还对双方其他的权利义务做了约定。 2019年7月15日，祥生公司与郭王波签订一份《天台祥生世纪广场租赁合同》，合同约定祥生公司（甲方）将位于天台县××路××号××广场××层××号××商铺（商铺面积721.30平方米）出租给郭王波（乙方），由郭王波在该商铺经营餐饮项目，经营品牌为【ＢＩＡＪＩ嘴】。合同约定第三条租赁期限为60个月，自2020年1月1日至2024年12月31日；第四条租金、商业管理费和其他费用及支付方式…4.2.1第一年租金为每月32458.50元，第二年的租金为每月32458.50元，第三年的租金为每月34081.43元，第四年的租金为每月35785.50元，第五年的租金为每月37574.77元…；4.2.2租金及支付方式双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至3个月最后一日期间的租金，乙方应在交付日前7日内支付。除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每一个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金…；4.3商业管理服务及费用…4.3.2乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为【40.00】元／月／平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定…；4.4公共事业费乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、燃气等费用，并按照其实际用量占本广场各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。本协议签署时的公用事业费收费标准为：水费单价【5.00】元／吨，电费单价【1.15】元／度，燃气单价【／】元／立方，采取预付充值方式向甲方支付，由甲方向乙方开具合法票据；如公共事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权同比例调整水电燃气费单价等上述公用事业收费标准。乙方因经营发生的其他公用事业费（如有），由乙方自行向有关公用事业部门支付…；4.6逾期支付违约金如乙方逾期支付租金、租赁保证金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的0.5‰作为违约金；第五条租赁保证金为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币【64917.00】元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据。如乙方未能按照本合同约定支付相关费用、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从租赁保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。甲方按本合同规定从租赁保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后5日内将租赁保证金额补足，未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。合同终止后，租赁保证金在抵扣应由乙方承担的各类费用、违约金或其他应付款项后，剩余部分由甲方在合同终止后30日内无息退还给乙方；第九条乙方的权利和义务9.1按时交租（费）乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用。如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任。乙方须承担甲方催讨上述欠款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用和开支，甲方有权向乙方追讨…；第十条合同终止、解除乙方逾期支付租金、商业管理费或其他费用（包括逾期付款违约金）超过15日或累计超过3次，甲方有权解除合同…；第十一条商铺交还无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得再在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内（以下简称“交还期”）将甲方交给乙方保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、该商铺内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将该商铺恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持该商铺干净、整洁交还甲方；无论本合同因何种原因终止，如乙方以该商铺为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后三十日内向工商部门申请办理该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将回执证明提交甲方备案；此外，乙方应在本合同终止后三十日内办妥燃气注销或变更手续、付清其应承担的燃气费、水费、电费等，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案。否则，甲方有权向相关部门申请要求注销或变更，乙方不得以被注销或变更为由要求甲方任何赔偿或补偿，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿，且甲方有权不退还乙方租赁保证金。11.2未按期交还责任交还期满后乙方仍未能将该商铺交还甲方的，则自交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业管理费标准的2倍向甲方支付商业管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照本合同要求交还该商铺为止；第十二条违约责任12.2乙方违约责任在本合同履行期间，非因本合同约定原因，乙方提前终止本合同的，或甲方根据约定提前终止本合同的，乙方已支付的租赁保证金甲方不予退还；乙方还应向甲方支付相当于合同终止当期租金标准6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期的租金及商业管理费损失、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用、以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用（包括但不限于调查费、律师费、诉讼费、保全费等费用）等。此外，双方还对各自其他的权利义务做了明确约定。 此外，双方还签订一份《租金变更协议》，约定：一、甲方（祥生公司）同意乙方（郭王波）在同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定变更乙方租金：1、乙方按原合同约定按时进场并完成装修，符合开业条件；2、乙方按原合同约定按时开业，并在租赁期限内保持正常经营；3、乙方在租赁期限内按原合同约定按时支付租金、商业管理费等其他相关费用；4、乙方在租赁期限内服从甲方管理，无任何违约行为。二、乙方在同时符合本协议第一条的情况下，甲方同意乙方第一个租约年第二期的租金变更为64917元，乙方第一个租约年第三期的租金变更为64917元，乙方第一个租约年第四期租金变更为64917元。乙方承诺，如乙方违反本协议第一条中任何一项，乙方除应按照原合同约定承担相应违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金；如乙方已按变更后的租金标准向甲方支付租金的，甲方有权在任何时间要求乙方按原合同约定的租金标准向甲方补足租金变更后的租金差额。 上述合同签订后，祥生公司依约将案涉商铺交付给郭王波。郭王波依约向祥生公司交付首期3个月的租金97375.50元、商业管理费86556.00元、租赁保证金64917.00元和管理费保证金57704.00元。后郭王波以案外人张凯强的名义在案涉商铺所在位置登记注册台州市天台县吧唧嘴餐饮有限责任公司并开展经营。此外，祥生公司还收取郭王波装修保证金20000元。 因新冠肺炎疫情爆发，2020年2月1日，祥生公司向郭王波发送一份《关于免除2020年春节停业期间租金、物业费的函》，免除2020年1月27日至当地政府允许商场正常营业期间的租金、物业费。2020年3月5日，天台县新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《天台县餐饮单位“有条件恢复堂食”经营》的第19号通告。 因郭王波未在合同约定期限向祥生公司支付相应款项，祥生公司先后于2020年3月31日和4月2日两次向郭王波送达《关于biaji嘴的租费催款函》，后于2020年4月8日向郭王波送达《关于biaji嘴的停止能源供应通知函》并在随后实际对案涉商铺进行了断水断电措施大约两三天，后恢复供水供电。随后，祥生公司又于2020年4月19日向郭王波送达《租金催缴函》、于2020年4月30日向郭王波送达《违约警告催款函》。因郭王波未支付相应款项，祥生公司于2020年5月27日向郭王波送达《租赁合同解约函》。2020年10月27日，祥生公司对案涉商铺现场状况进行公证，花费公证费5000元并将案涉商铺部分可移动物品搬移，并在案涉商铺外做了围挡。 关于本案争议焦点一、在案涉合同履行过程中，祥生公司及郭王波是否存在违约行为问题，本院认为，案涉合同虽然在履行过程受到新冠肺炎疫情影响，祥生公司也同意减免相应的租金，但是租金减免只是对郭王波应付款租金金额作出调整，并不意味着合同约定租金支付期限的推迟，且根据天台县新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布的19号通告情况，郭王波可主张减免的费用也不足以抵扣2020年3月20日应付的第一个租约年第二期应付的全部款项，故郭王波以租金减免函作为拒付租金的理由，依据不足；此外，郭王波在庭审中也提及其如果未及时支付的款项，依照合同约定祥生公司可以从租赁保证金里面先行扣除，但是该条款本就是针对郭王波逾期支付租金等违约行为产生后祥生公司可采取的自我救济方式的约定，并不意味祥生公司扣除该款项后，郭王波就不存在违约行为。退一步讲，即便祥生公司可以从保证金中扣除相关费用，按照双方合同约定，郭王波也应当及时补足保证金，然郭王波也未去补交保证金。综上，本院对郭王波辩称的基于疫情影响以及租金减免函其未违约的意见不予采纳。因郭王波存在拖欠租金的违约行为，祥生公司根据双方签订的合同多次发函催讨费用并最终通知解除合同的行为并不存在违约情形。至于郭王波提出的停水停电问题，从双方签订的合同来看，实际上双方是明确约定了水电燃气等使用是需要预付充值的，郭王波知道或者应当知道在充值余额不足的情况下，可能会导致水电的暂停，故其应当提前充值并确保充值账户内有足够的余额，可见这也是郭王波未按照约定履行合同导致的。此外，双方签订的合同同时也明确了在承租方拖欠费用的情况下，出租方式可以采取暂停水电供应的。故郭王波辩称案涉商铺两三天的水电暂停系祥生公司违约金，缺乏依据。 关于本案争议焦点二祥生公司及郭王波提出的请求是否合理合法问题。首先是关于祥生公司的本诉请求是否合理合法问题。1、根据上述争议焦点一中的意见，因郭王波逾期不支付租金等费用，祥生公司在多次催告郭王波仍不履行合同义务的情况下，祥生公司有权依照合同约定解除合同。基于祥生公司已依约于2020年5月25日将《租赁合同解约函》送达郭王波，且郭王波对此无异议，故本院对祥生公司第1项请求确认《天台祥生世纪广场租赁合同》以及《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》自2020年5月25日解除的诉讼请求予以支持。2、虽然郭王波在合同履行过程中存在未及时支付租金和管理费等违约行为，但是案涉合同履行确实受新冠肺炎疫情影响较大，且郭王波和祥生公司签订的《天台祥生世纪广场租赁合同》以及《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》中均有载明郭王波支付的租赁保证金和管理费保证金可以抵扣郭王波为按照合同约定支付的相关费用，故祥生公司仍应本着公平和诚实信用原则善意去履行合同，履行守约方的减损义务，将上述郭王波支付的租赁保证金和管理费保证金先行抵扣相应的欠付款项，而不应当弃双方关于保证金具体用途的约定内容于不顾，坚持要求根据合同载明的违约责任条款要求将保证金没收。此外，结合祥生公司发给郭王波的《关于免除2020年春节停业期间租金、物业费的函》以及《天台县餐饮单位“有条件恢复堂食”经营》的第19号通告，本院酌情确定免租期限一个月多十天，在结合郭王波实际支付的租金保证金金额和管理费保证金金额，截止祥生公司发函通知解除双方的租赁合同之前，郭王波已支付的钱已足够抵扣其逾期应付款项且有多余{[64917-（59507.25-32458.50×4/3）]+[57704-(52895.33-28852×4/3)]=91965.75元}。综上，本院对祥生公司第2项要求郭王波向其支付自2020年4月1日至2020年5月25日期间欠缴的租金59507.25元和商业管理费52895.33元及逾期支付违约金37654.86元的诉讼请求以及第3项要求没收郭王波支付的租赁保证金和管理保证金的请求，均不予支持。3、关于祥生公司主张的商铺占用费问题。因郭王波在祥生公司发送《租赁合同解约函》给其一个月的撤铺时间的情况下，郭王波一直未撤铺，导致祥生公司实际无法将案涉商铺进行招租，故本院对祥生公司提出的要求郭王波参照双方签订的租赁合同载明的合同终止时的费用标准从2020年6月24日开始支付至郭王波归还案涉商铺之日的租金及商业管理费损失这一请求予以支持（实际履行中扣除上述第2点中载明尚有余的保证金81747.33元）。至于原告主张的公用事业费，因原告并无证据证明从2020年6月24日后案涉商铺是否实际产生该费用及产生的各项费用的具体金额该如何计算，本院对该部分请求不予支持。4、关于祥生公司主张的解约违约金问题。因郭王波对原告主张的费用不予认可，在前述实际弥补祥生公司损失范围的基础上，结合本案的合同履行的确受新冠肺炎疫情影响的实际情况、当事人的主观过错以及在祥生公司在合同正常履行情况可预见利益损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将该违约金金额调整为65000元。5、关于祥生公司要求郭王波拆除、搬离案涉商铺内所有设施、设备的请求以及完成该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续的请求，合理合法，本院予以支持。至于祥生公司要求郭王波将该商铺恢复到符合祥生公司最后一次通过消防等政府审批的装修图纸所述状态以及办妥案涉商铺燃气注销或变更手续、付清其应承担的燃气费、水费、电费的几项请求，因祥生公司未提交相应的图纸以及能够反映案涉商铺燃气开户登记情况、水费和电费的开户和欠费情况的证据，本院不予支持。6、关于祥生公司主张的撤铺公证费问题，因该费用的承担在双方签订的合同中并无明确约定，本院不予支持。其次是关于郭王波的反诉请求是否合理合法问题。因祥生公司确实收取郭王波装修保证金20000元，且案涉商铺实际上已开展了营业，祥生公司以郭王波的装修未通过验收为由拒不归还装修保证金，缺乏依据，故本院对郭王波要求归还20000元装修保证金的请求予以支持。此外，从本案实际情况来看，案涉合同履行过程中，因郭王波逾期支付租金的违约行为导致案涉合同被解除，且郭王波也未提交其主张的具体损失金额的有效证据，故本院对郭王波反诉中其他涉及要求祥生公司赔偿损失的全部请求、支付违约金的请求以及返还租赁保证金和管理费保证金的请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认本诉原告天台祥生商业管理有限公司与本诉被告郭王波于2019年7月5日签订的《天台祥生世纪广场租赁合同》、《天台祥生世纪广场商业管理服务协议》于2020年5月27日解除。 二、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起十日内支付本诉原告天台祥生商业管理有限公司解约违约金65000元。 三、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起十日内拆除、搬离位于天台县××路××号××广场××层××号××商铺内的所有设施、设备。 四、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起三十日内完成台州市天台县吧唧嘴餐饮有限责任公司的住所变更登记手续。 五、限本诉被告郭王波在本判决生效之日起三十日内支付本诉原告天台祥生商业管理有限公司自2020年6月24日至其实际归还案涉商铺之日止的商铺占用费中的租金和商业管理费，其中租金按照每月32458.50元计算，商业管理费按照每月28852元计算，执行中扣除郭王波支付的保证金中抵扣相关费用后剩余的91965.75元。 六、驳回本诉原告天台祥生商业管理有限公司其他诉讼请求。 七、限反诉被告天台祥生商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告郭王波装修保证金20000元。 八、驳回反诉原告郭王波其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费依法减半收取6190元（实缴2100元），由本诉原告天台祥生商业管理有限公司负担3595元，由本诉被告郭王波负担2595元。本案反诉受理费减半收取5690元（实缴3380元），由反诉原告郭王波负担5540元，由反诉被告天台祥生商业管理有限公司负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 张修峰 二〇二一年一月二十五日 法官助理 张格莱 代书记员 许璐瑶