上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9470号原告：倪兆慧，女，1960年5月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：苏悦，上海市新文汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫家骢，上海市新文汇律师事务所律师。被告：丁相宝，男，1978年3月7日出生，汉族，户籍地辽宁省北票市。原告倪兆慧与被告丁相宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏悦到庭参加诉讼。被告丁相宝经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。倪兆慧向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；2.被告向原告支付自2018年9月6日起至2019年11月21日止的房屋占有使用费148,667元。事实与理由：原、被告双方于2016年4月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，用途居住。租赁期限为2016年5月5日至2019年5月4日，租金为5,500元/月，按季度支付，先付后租。房屋租赁保证金5,500元。后被告将涉案房屋转租给他人。合同履行期间，被告屡次拖欠支付房租，虽经原告多次催讨，被告仍未能及时向原告足额支付房租。2018年9月5日，原告通知被告不再继续向其出租涉案房屋，并在此后的一年多时间中反复要求被告腾退房屋并支付所拖欠的租金，但直至2019年11月21日原告才得以收回涉案房屋。另在本案房屋租赁期间，原、被告又签订另一套房屋(上海市浦东新区东陆路XXX弄XXX号XXX室，以下简称浦东东陆路房屋，原告系该房屋的产权人之一)的租赁合同，月租金及房屋租赁保证金数额和涉案房屋相同，均是5,500元。由于浦东东陆路房屋亦发生同样欠租金情况，故原告诉讼至浦东法院，要求解除合同，并由被告偿付2016年11月11日至2020年7月29日的租金及房屋使用费等。该案已经浦东法院公告审理判决，支持了原告的相应诉请。故由于被告在履行上述两套房屋的租赁合同过程中，支付的款项(合计165,200元)并未明确是针对本案涉案房屋还是浦东东陆路房屋，因此现原告依据浦东法院已经作出的判决，最终计算得出本案涉案房屋已没有租金欠费的情况，但被告仍然需向原告支付2018年9月6日至2019年11月21日的实际占用房屋使用费。该房屋占有使用费原告主张按原合同约定的租金的2倍标准计算，应为159,867元。因浦东东陆路房屋的租赁纠纷中原告未提出处理房屋租赁保证金，故现主张将该款在本案中一并处理。原告将上述两处租赁房屋原告已收取的被告房屋租赁保证金各5,500元(合计11,000元)以及多余的200元租金扣除后，计算得出被告仍应向原告给付房屋占有使用费148,667元。丁相宝未作答辩。审理中，倪兆慧围绕诉讼请求依法提交了证据：1.商品房出售合同，说明涉案房屋系原告产权房，原告有权出租。2.房屋租赁合同，签订时间2016年4月21日。内容：出租方(甲方)倪兆慧，承租方(乙方)丁相宝，约定，原告将涉案房屋出租给被告，用途居住。租赁期限为2016年5月5日至2019年5月4日，租金为5,500元/月，按季度支付，先付后租。房屋租赁保证金5,500元。合同另约定，乙方逾期不支付租金累计超过两个月的，甲方有权单方面解除合同。乙方若逾期返还房屋的，则每逾期一日，乙方须按日租金的1倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。3.微信转账账单明细及银行回单。说明原告经对账确认收到被告支付的款项合计165,200元。4.微信聊天记录截图。内容：2018年8月30日，因被告欠两处房屋租金达12万多，原告向被告催缴租金。9月3日、9月5日原告再次催缴租金，被告未回复。原告于2018年9月5日告知被告不再出租涉案房屋并多次要求腾房和催收租金。另2019年11月17日，原告向被告发微信称“你速把东元坊房客的电话发给我”“同时你速和东元坊房客说下，叫他三日内搬出去”，证明此时原告仍未收回涉案房屋。原告实际于2019年11月21日才得以收回涉案房屋。5.被告付款明细。原告自行整理的涉案房屋以及浦东东陆路房屋被告向原告支付的所有款项。说明本案中涉案房屋的租金被告已支付完毕。6.被告微信名片截图。被告丁相宝微信昵称“鸿大商行”，微信号的手机号与本案涉案合同上的被告手机号一致(XXXXXXXXXXX)。说明原告是向被告本人微信联系，被告进行了相应回复，微信聊天内容是双方真实意思表示。7.(2020)沪0115民初25747号民事判决书。内容：浦东新区人民法院判决倪兆慧(也系本案原告)与丁相宝(也系本案被告)就浦东东陆路房屋签订的租赁合同于2018年9月5日解除，丁相宝应支付倪兆慧自2016年11月11日起至2018年9月5日止的房屋租金120,266.58元等。上述证据本院经审查后予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2016年4月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，用途居住。租赁期限为2016年5月5日至2019年5月4日，租金为5,500元/月，按季度支付，先付后租。房屋租赁保证金5,500元。合同另约定，乙方逾期不支付租金累计超过两个月的，甲方有权单方面解除合同。乙方若逾期返还房屋的，则每逾期一日，乙方须按日租金的1倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。后合同履行期间，被告屡次拖欠房租，至2018年8月30日被告已结欠原告两处租赁房屋(涉案房屋及浦东东陆路房屋)租金达12万余元，虽经原告多次催讨，被告仍未能及时向原告足额支付房租。故2018年9月5日，原告正式通过微信告知被告不再继续向其出租涉案房屋，并在此后的一年多时间中多次要求被告腾退房屋并支付所拖欠的租金。但直至2019年11月21日原告才得以收回涉案房屋。因涉案房屋被告已转租。另在本案房屋租赁期间，原、被告又于2016年10月31日签订另一套房屋(浦东东陆路房屋，原告系产权人之一)的租赁合同，月租金及房屋租赁保证金数额和本案涉案房屋相同，均为5,500元，租赁期限自2016年11月11日起至2021年11月10日止。由于浦东东陆路房屋亦发生同样欠租金情况，原告遂诉讼至浦东新区人民法院，要求确认合同提前解除，被告偿付2016年11月11日至2020年7月29日的租金及房屋使用费等。该案经浦东法院公告审理判决(2020年11月30日)：倪兆慧(也系本案原告)与丁相宝(也系本案被告)的房屋租赁合同(浦东东陆路房屋)于2018年9月5日解除，丁相宝应支付倪兆慧自2016年11月11日起至2018年9月5日止的房屋租金120,266.58元等。另审理中，因履行中两处租赁房屋的租金支付是混同的，故在浦东法院另案作出判决的情况下，原告经计算确认本案涉案房屋已没有租金欠费，但被告仍然需向原告支付2018年9月6日至2019年11月21日的实际占用房屋使用费。该房屋占有使用费原告主张按原合同约定的租金的2倍标准计算(原合同中文字表达为“日租金的1倍”计算使用费，原告当事人认为实际应理解为原租金标准的2倍)，应为159,867元。因浦东东陆路房屋的租赁纠纷中原告未提出处理房屋租赁保证金，故现主张将该款在本案中一并处理。原告诉讼请求中的148,667元系已经将上述两处租赁房屋已收取的房屋租赁保证金各5,500元(合计11,000元)以及多余的200元租金直接抵扣后得出的。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。依据合同约定，如乙方(丁相宝)逾期支付租金累计超过2个月，则视为被告单方面违约，甲方(倪兆慧)有权提前解除合同、收回房屋。现原告事实上已于2018年9月5日通过微信通知被告租赁合同已提前解除，因被告违约(逾期支付租金在先)，故原告该通知解约行为与法无悖，本院依法予以认可。后原告实际于2019年11月21日已才得以收回涉案房屋(因涉案房屋有被告转租的次承租人的情况)。由于原、被告之间有两处租赁房屋的法律关系，另一套房屋的租赁合同纠纷已经浦东新区人民法院判决支持了原告要求被告支付欠付租金等的相关诉请，因原告自认两处租赁房屋付费有混同(月租金均为5,500元，每三月一付)，故其认为在浦东法院已支持其相关诉请情况下，本案涉案房屋被告已实际上不再结欠原告租金，该节事实与法无悖，本院依法予以认可。考虑到浦东法院已经作出判决，但涉案的两处租赁房屋的租赁保证金并未一并处理，现原告同意直接在本案涉案房屋的占有使用费中予以直接抵扣，虽严格意义上来说是两个独立的租赁合同和法律关系，但考虑到被告系公告送达等情况，同时原告的该处分系减轻了被告的负担(而非加重)，为减免当事人累讼，故本院采信原告上述主张，从公平诚信角度出发(包括直接抵扣200元多余租金)一并予以处理，也未尝不可。但对于原告主张的逾期房屋使用费，因按合同约定系原租金标准1倍计算，故原告现认为该合同约定的1倍实际理解应为原租金标准的2倍计算，由于该解释缺乏事实和法律依据，本院依法难以采信，故对原告主张的实际房屋占用费应予以酌情调整。由于本案被告丁相宝经本院合法传唤，未到庭应诉，属放弃答辩，应承担其不利的法律后果，本院依法予以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告倪兆慧与被告丁相宝于2016年4月21日就上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2018年9月5日解除。二、被告丁相宝应于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告倪兆慧自2018年9月6日起至2019年11月21日止的房屋占用使用费68,733.5元(该款系已将租赁保证金11,000元以及多余的200元租金抵扣后计算形成)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,273元、公告费560元(原告均已预缴)，均由被告丁相宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇二一年一月七日书记员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。