湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13656号原告：朱井平，男，1978年10月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：毛育军，湖南四度律师事务所律师。被告：李超君，女，1982年5月25日出生，汉族，住长沙市天心区。原告朱井平与被告李超君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱井平及其委托诉讼代理人毛育军、被告李超君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱井平向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失及违约金共计104742元；2.判令由被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：原被告于2019年2月21日签署《房屋租赁合同》，约定被告将位于长沙市桐梓坡西路168号5栋一层商铺租给原告用于开办培训学校。之后原告按照约定支付了押金和首期租金，并开始装修、招聘工作人员和购买教学资料。可是，当原告一切准备就绪时，被告突然提前终止房屋租赁合同，强行收回房屋，导致原告被迫终止培训工作，并辞退已聘用工作人员。经多次交涉，被告只是退还了原告支付的押金和租金，对原告因此遭受的人工、装修、差旅等直接经济损失8万余元却不愿意承担。原告认为，被告的行为严重违背了双方的约定，给原告造成了严重的经济损失，经原告多次请求，被告仍拒绝赔付，被告依法应当承担违约责任，并按一个月租金的标准向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告李超君辩称：被告的学校是2017年就开始装修，2018年就正式开始运行的崭新的学校，被告交付给原告的时候是完好无损的，是不需要任何装修的。原告在2019年2月底支付的租金及押金80000元同年3月2日就告知原告由于一些突发情况不能继续租给原告，然后与原告进行协商处理，被告跟原告说所有学员的退费被告来承担，包括原告收取的1000元学费+208元教材费都由被告承担，然后被告留了一个前台和一个老师继续在学校任职，该两位老师的费用也由被告来承担，后来所有的退费的工作和对家长的解释工作都是由被告来处理，本着负责任的态度想把这个事情圆满处理好，至于原告所说的买教材花了28000元，被告是不认可的，因为当时买的时候原告没有告诉被告，被告也是坚决反对购买的，并且马上让原告马上找卖教材的人退款，因为学校当时还留存有很多的书籍和课本，并不需要重新购买。到最后原告正式退出的时候，被告也没有收取原告一分钱的租金，也算是一种对他们的补偿，把租金及押金80000元全部退掉了。原告自行聘请的两位老师只任职了十几天，并没有和被告签订劳动合同，原告与这两位老师所签订的劳动合同是不合法的，因为正规的劳动合同试用期是一个月，一个月后再签订正式的劳动合同，所以原告对老师的补偿方式被告不认可，而且学校本身已经有老师，是不需要再招人的。经审理查明，2019年2月21日，原告朱井平（乙方）与被告李超君（甲方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将出租给乙方的房屋位于长沙市××路××号××号栋××层商铺（酒店大堂进门右侧），合计320㎡，租赁期限为5年，从2019年2月21日至2024年2月20日；房屋保证金为20000元，签订合同当日支付；月租金为20000元，每季度一付，签订合同三日内乙方向甲方支付第一个季度租金60000元，乙方应于每季度或每半年交租开始前15日内向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的千分之五支付违约金；未约定提前解除合同的违约责任。租赁合同签订后，原告朱井平向被告李超君支付了租赁保证金20000元、第一季度租金60000元，被告按照约定将房屋交付给原告使用。原告接收房屋后聘请了王理寰、曹国辉、施欢、谭炼四位工作人员，并于2019年2月27日-28日安排王理寰、曹国辉、谭炼三人前往案外人深圳市拼拼教育科技有限公司处进行培训，原、被告一同前往，五人往返共花费交通费3422.5元、住宿费558元。2020年3月5日，被告告知原告，因开发商有意将部分案涉房屋出售，双方的租赁合同存在无法履行的风险，需要将案涉房屋的改造暂缓；3月7日，被告向原告表示部分案涉房屋确定已经出售，且新业主不再续租，至此双方的租赁合同已无履行的现实可能性，应认定合同已经解除；3月10日，原告与所聘请员工签订了解聘协议；3月13日，原、被告开始就合同解除后续事宜进行协商，但未达成一致；3月18日，被告通过银行转账将60000元租金与20000元房屋保证金退还给原告。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋租赁合同、费用清单、微信聊天记录等证据，被告提交的微信聊天记录、转账凭证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告朱井平与被告李超君签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。被告应向原告交付符合合同约定的房屋，被告因房屋权属存在瑕疵无法继续履行合同而单方提前解除合同，已构成违约，因此，原告因合同提前解除所导致的损失被告应予赔偿。关于原告诉请的各项损失，因教学需要从案外人深圳市拼拼教育科技有限公司处购买的28000元教材，有案外人2019年2月28日出具的加盖公章的收据予以证明，原告所聘工作人员曹国辉同日向案外人深圳市拼拼教育科技有限公司的法定代表人转账28000元的转账记录予以佐证，且被告在庭审中亦认可确有该笔费用的产生，故本院对其予以认定，在被告向原告赔付该笔购买教材的费用后，原告应将其购买的教材交付给被告；因教学需要原告于2019年2月27日-28日期间组织人员前往深圳培训所产生的车费、住宿费3980.5元，虽无正式票据，但有购票记录与在深圳住宿所产生的正规住宿发票予以佐证，且被告对原告到深圳培训也予以认可，故本院对其予以认定；原告为案涉教育机构缴纳的1000元电费，系开办该机构必然产生的合理支出，本院对其予以认定；其余损失中，对于员工工资，原告仅提供了聘用合同、证明等证明力较弱的书证，未提供工资转账流水、完税证明等关键证据予以佐证，且证人证言中证人的工作时间与原告的陈述相矛盾，对于购入的各类物品、产生的各类花销，原告大部分未提供正规发票，提供了正规发票的部分也未证明系开办案涉教育机构的必要支出。但考虑到原告确实经营了案涉教育机构半个月左右，必然会产生一些员工工资、学校建设、经营等合理支出，故本院对该部分损失依据实际情况酌情认定为10000元。关于原告诉请被告支付违约金20000元，本院认为，被告对原告产生的损失进行赔偿，已是违约责任（违约金）的表现形式，且双方的租赁合同并未约定提前解除合同的违约责任，故该诉请无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告李超君于本判决生效之日起十日内向原告朱井平赔偿各项损失42980.5元；二、驳回原告朱井平其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1197元，由原告朱井平负担706元，由被告李超君负担491元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋高伟二〇二一年一月七日法官助理文宥妍书记员刘洋乐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。