呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终3752号   上诉人(原审原告)：内蒙古润宇装饰城市场有限公司。   法定代表人：刘润明，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：桑志杰，北京市安理(呼和浩特)律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：新城区旺畅和家具经销部。经营场所：呼和浩特市新城区兴安北路润宇家具广场中厅二楼211。   经营者：张培义，男，个体工商户，住呼和浩特市。   被上诉人(原审被告)：张培义，男,1971年8月18日出生,汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。   上诉人内蒙古润宇装饰城市场有限公司（以下简称润宇公司）因与被上诉人张培义、新城区旺畅和家具经销部（以下简称旺畅和经销部）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   润宇公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项即“新城区旺畅和家具经销部于本判决生效后三十日内向内蒙古润宇装饰城市场有限公司支付租赁费86143元、违约金2000元,合计88143元”,并依法改判“新城区旺畅和家具经销部于本判决生效后十日内向内蒙古润宇装饰城市场有限公司支付租赁费人民123799元;违约金以租赁费为基数,按LPR4倍计算的利率每年16.72%计算为9542.32元,合计133341.32元(自2019年12月6日起暂计算至2020年5月20日,租赁费按合同约定实际应付至新城区旺畅和家具经销部清场之日止,违约金按上述标准计算实际应付至新城区旺畅和家具经销部还清之日止)。”;2、依法撤销原审判决第三项,依法判决“双方签订的租赁合同自新城区旺畅和家具经销部清场之日终止,润宇公司对留置的货物有优先受偿权。”3、一、二审诉讼费、保全费等由新城区旺畅和家具经销部负担。   事实与理由：1.一审法院判决超出请求范围，判非所请。润宇公司从未主张对《租赁合同》中约定的财产保险费600元返还。润宇公司主张的是诉前保全发生的保函费400元，是诉讼费而非合同约定的保险费，一审法院判非所请，超出润宇公司的诉讼请求。一审案件受理费2037元，一审判决错误的认定为1463元，犯了同样的错误。而且润宇公司收到判决后主动与法官沟通，希望通过裁定补正的方式予以改正，至今仍未矫正，希望二审法院予以纠正。二、一审法院认定事实不清，判决有失公正。一审法院认为润宇公司2020年2月3日至2020年3月3日，因新冠肺炎疫情暂停营业，继续履行合同对张培义不公平，因此免除了这段时间的租金。该期间因新冠肺炎疫情爆发，呼市及新城区疫情防控指挥部严格禁止开业，润宇公司积极响应政府号召，积极配合防控疫情投入大量人力物力，期间人员工资，消杀费用等投入巨大，为疫情防控做出了应有的贡献。按政府要求停止营业，损失由企业负担于法无据，即使按公平原则讲，也应该对损失共同承担。一审法院对此期间房租免除张培义承担于理不合，张培义在2019年12月6日疫情发生前就已经违约在先，不按合同约定支付租赁费，而且作出承诺在2020年1月21日前交清欠付租金及违约金，这些都发生在疫情前，对于之中不诚信的行为法律应该予以严惩，而不是鼓励。一审法院考虑疫情认为应该对张培义减免房租，看似讲人情，实则失公正。润宇公司同样是疫情受害者，没有因疫情获利，同样应该平等保护，一审法院片面认定事实，是偏袒张培义，鼓励老赖行为，对社会价值判断起到不好的引领作用，请二审法院依法纠正：2020年4月8日至18日，润宇公司对张培义拒不缴纳租金又不退场的行为，采取了惩罚措施间歇式断电，虽然行为不当，但并未影响张培义营业，期间张培义一致正常营业并有交易发生，因此免除期间的租金对润宇公司不公平。一审法院认为停电期间的租金86143元应当予以减免，实在是无稽之谈。润宇公司不知如何计算出来的，请二审法院依法改判。   张培义、旺畅和经销部共同辩称，今年全球发生新冠肺炎疫情，呼市在疫情爆发期也封过城，润宇公司作为呼市大型家具建材租赁卖场，于2020年1月22日毕场，于2020年3月3日开场，润宇公司在此期间大门紧闭，根本就没履行合同，根据《摊位租赁合同》第五条的规定，润宇公司作为合同的甲方，在合同有效期内应为乙方提供经营场地、经营措施、经营环境，可是在此期间润宇公司大门紧闭，并没履行《摊位租赁合同》，润宇公司就不应向我收取租金。2019年12月21日-2019年12月31日，我对中厅211展位进行重新装修，装修前润宇公司王旭经理承诺给我装修免租期30天，一年免一个月租金。润宇公司只字未提。我与润宇公司的《摊位租赁合同》于2020年5月15日终止，再没续租，润宇公司不应向我追讨后续租金。润宇公司于2020年4月8日-2020年4月18日单方面给我展位断电10天，我认为润宇公司这种行为是违约行为，润宇公司应该免除我10天租金，并赔偿经营损失。   润宇公司向一审法院起诉请求：一、依法判决旺畅和经销部偿还润宇公司租赁费123799元,违约金64903元,合计188702元(自2019年12月6日起暂计算至2020年5月20日,租赁费实际应付至旺畅和经销部清场之日止,违约金实际应付至旺畅和经销部还清之日止);二、依法判决双方签订的租赁合同自旺畅和经销部清偿之日终止,润宇公司对留置的货物有优先受偿权;三、张培义在旺畅和经销部的还款范围内承担连带清偿责任;四、诉讼费、保全费、保险费等全部诉讼费用由张培义、旺畅和经销部共同承担。   一审法院认定事实：2019年5月16日润宇公司与旺畅和经销部签订《内蒙古润宇装饰城市场有限公司摊位租赁合同》(以下简称摊位租赁合同),合同约定旺畅和经销部租赁案涉摊位,面积304.25平米,摊位租赁费79元/月/m’,付费方式为押一付二形式,旺畅和经销部应在合同签订前,一次性向润宇公司交纳贰个月摊位租赁费48072元,租赁期内旺畅和经销部必须在摊位费到期日前一个月交纳下一周期摊位费48072元。乙方在合同履行过程中,未能按约定如期付清摊位费的,每逾期一日,甲方有权按日向乙方收取应交款额3%的违约金;甲方在收取乙方摊位费时,每年优惠600元,由一方自行与保险公司办理流动资产投保事宜,若一方未办理投保或保额不足时,所出现的一切经济损失由一方自行承担;综上,甲方应收乙方摊位费为288432元,甲方向乙方提供保险优惠600元,甲方实际应收取乙方摊位费287832元。该合同租赁期自2019年5月16日起到2020年5月15日止。2019年12月18日,张培义出具《承诺书》,内容为:本人张培义租赁润宇装饰城家具广场中厅211展位......本人应于2019年12月5日前交清三个月场租72368元,因申请贷款元旦前停放,未能按时交清场租,现特向润宇市场申请未交场租先入场装修,施工期间应按照润宇市场装修责任书规定施工,保证施工安全。现本人张培义承诺于2020年1月21日前交清所欠场租72368元,如我未在承诺时间内按上述方式履行承诺,由我给润宇市场造成的一切损失由我承担,且润宇市场可以依上述约定及相关法律规定追究我的法律责任,有权收回该展位,并要求我补齐2019年12月6日至2020年1月21日的场租37792元及滞纳金25707元,若金额不足,润宇市场有权继续追讨。同时,润宇市场有权留置我方商品,用以抵扣相应数额的费用。2019年12月21日,张培义(甲方)与案外人王某(乙方)签订《装修合同》,装修地点为润宇家具馆中厅二楼211,工程期限为2019年12月21日至2019年12月31日,工程造价为4万元。2020年1月22日至2020年2月3日,润宇市场因过年停业休息,2020年2月3日至2020年3月3日,润宇市场因新冠疫情暂停营业。2020年4月8日-4月18日,旺畅和经销部因租金问题给润宇公司所租赁的摊位停电。润宇公司分别于2020年5月6日、5月8日、5月20日先后向张培义发送《催告函》,通知其履行合同义务并承担违约责任。2020年6月15日,呼和浩特市新城区人民法院下达民事裁定书(2020)内0102民初3139号,查封冻结被申请人旺畅和经销部、张培义银行账户的存款人民币188702元或查封经营场所内等值货物。   一审法院认为:旺畅和经销部与润宇公司签订的《摊位租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应按合同约定履行各自的权利义务。关于租金问题,该院认为,由于新冠疫情的影响,润宇市场自2020年2月3日至2020年3月3日暂停营业,旺畅和经销部的店铺也停业、无法正常营业,继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平。根据公平原则,本院酌定免除旺畅和经销部自2020年2月3日至2020年3月3日的房屋租金。同时,因润宇公司原因,2020年4月8日-4月18日,润宇市场停电导致旺畅和经销部无法正常经营。故该停电期间的租金304.25元×79元÷30天×120天（2019年12月6日-2020年5月20日）-10000元(已交)=86143元应当予以减免。关于违约金的问题,该院认为,新冠疫情的发生导致旺畅和经销部的店铺无法正常经营。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”再加之润宇公司的停电行为也对旺畅和经销部构成违约行为,故对旺畅和经销部不能按期支付租金的违约责任酌情减轻,酌定为2000元。对于保险费,根据合同约定,保险费系润宇公司在收取旺畅和经销部摊位费时,每年优惠600元,由乙方自行与保险公司办理流动资产投保事宜,故润宇公司请求旺畅和经销部承担保险费用,不予支持。对于润宇公司诉求的对旺畅和经销部留置的货物有优先受偿权的请求,依据不足,不予支持;润宇公司诉求的张培义在旺畅和经销部的还款范围内承担连带清偿责任的请求,予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决:一、旺畅和经销部于本判决生效后三十日内向润宇公司支付租赁费86143元(2019年12月6日-2020年5月20日)、违约金2000元,合计88143元;二、张培义在旺畅和经销部的还款范围内承担连带清偿责任;三、驳回润宇公司其他诉讼请求。案件受理费2037元、财产保全费1463元(润宇公司已预交),合计3500元,由润宇公司负担972元、由旺畅和经销部负担2528元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1、润宇公司主张诉前财产保函费400元由张培义及旺畅和经销部承担是否有事实及法律依据；2、原审判决判令旺畅和经销部向润宇公司支付租赁费86143元、违约金2000元是否有事实及法律依据。   针对第一个争议焦点，关于诉前财产保函费，润宇公司认为该笔费用应当由张培义及旺畅和经销部承担，但润宇公司没有提交该公司已实际交纳该笔费用的票据，应承担举证不能的不利后果。   根据一审法院送达的补正裁定以及送达回证上双方当事人的签字可认定，双方当事人均收到本案一审的补正裁定，且该裁定已经对诉讼费的数额进行了修改，故二审法院无需再进行纠正。   针对第二个争议焦点，旺畅和经销部与润宇公司签订的《摊位租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应按合同约定履行各自的权利义务。张培义租赁的旺畅和经销部租赁费交至2019年12月5日，从2019年12月6日起至2020年5月16日租赁合同到期止一直未交纳旺畅和经销部的租赁费，也未进行撤场，润宇公司多次向张培义发出催告函，要求张培义交纳租赁费及违约金，张培义无力交纳，且未与润宇公司签订续租合同。2020年1月中旬，全球新冠肺炎疫情的爆发，润宇公司自2020年2月3日至2020年3月3日（共计30日）暂停营业，张培义经营的旺畅和经销部也处于闭店状态，继续履行原租赁合同的租金条款对承租人明显不公平。根据公平原则，一审法院酌定免除张培义经营的旺畅和经销部自2020年2月3日至2020年3月3日的房屋租金，并无不当，本院应予支持。根据张培义出具的因其未交纳租赁费，润宇公司对其进行间歇式停电的照片可认定，润宇公司的间歇式停电行为确实导致张培义经营的旺畅和经销部于2020年4月8日至4月18日（共计11日）无法正常经营。故一审判决判令免除该停电期间的租金并无不当，本院应予支持。   根据旺畅和经销部与润宇公司签订的《摊位租赁合同》中约定：旺畅和经销部共租赁摊位面积为304.25平米，摊位费计费标准：按每月每平米79元计算。旺畅和经销部共拖欠租金从2019年12月6日起至2020年5月20日共计166天，免除疫情期间无法经营的30日，间歇式停电的11日，核减后，旺畅和经销部应向润宇公司支付租赁费为：304.25平米×79元÷30天×125天（166天-30天-11天）-10000=90148.96元。故原审判决对该项计算的天数有误，本院应予纠正。   关于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，因新冠肺炎疫情的爆发，导致旺畅和经销部的店铺闭店30日，势必造成损失，润宇公司的惩罚式间歇性停电行为也对旺畅和经销部的经营造成损失，润宇公司停业的行为也属于违约,综合以上因素，一审法院对旺畅和经销部不能按期支付租金的违约责任酌定为2000元，并无不当，本院应予支持。   润宇公司主张对旺畅和经销部留置的货物有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。   综上所述，内蒙古润宇装饰城市场有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典法》第五百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3169号民事判决第二项、第三项即：“二、张培义在新城区旺畅和家具经销部的还款范围内承担连带清偿责任”;“三、驳回内蒙古润宇装饰城市场有限公司其他诉讼请求。”；   二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3169号民事判决第一项为：“新城区旺畅和家具经销部于本判决生效后三十日内向内蒙古润宇装饰城市场有限公司支付租赁费90149元(2019年12月6日-2020年5月20日)、违约金2000元,合计92149元”。   一审案件受理费2037元，财产保全费1463元，由内蒙古润宇装饰城市场有限公司负担972元、由新城区旺畅和家具经销部负担2528元；二审案件受理费2926元，由内蒙古润宇装饰城市场有限公司负担2316元，由新城区旺畅和家具经销部负担610元。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二一年一月十三日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜