山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初14371号 原告（反诉被告）：青岛新华航商业地产顾问有限公司，住所地青岛市崂山区，统一社会信用代码。 法定代表人：刘春梅，董事长。 委托诉讼代理人：邵守刚，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高美美，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苗在胜，男，1970年3月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉全，山东中苑律师事务所律师。 原告青岛新华航商业地产顾问有限公司（以下简称新华航公司）与被告苗在胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华航公司的委托诉讼代理人高美美、被告苗在胜及其委托诉讼代理人张雪松、张玉全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新华航公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告和被告之间的《租赁合同》于2020年5月14日解除；2.请求该案件的诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告返还房屋租赁保证金66666元。事实和理由：新华航公司与苗在胜于2019年3月27日签订一份房屋《租赁合同》，房屋租赁期限为7年，自2019年6月16日起至2026年6月15日止，该房屋用于招商租赁或经营等商业性活动。2020年1月，××在全国爆发，山东省启动重大突发公共卫生事件一级响应措施，企业延迟复工、餐饮娱乐等行业停止营业，道路运输封锁管制等。新华航公司从苗在胜处租赁的房屋是用于招商租赁等经营性商业活动，严重依赖线下的生活性服务业，新型冠状肺炎疫情封城、封路、关店、延迟复工、禁止出行、禁止聚集，直接导致新华航公司的业务出现断崖式下滑，资金周转困难。2020年4月15日，新华航公司向苗在胜发出《关于减租及免租的申请》希望苗在胜能够协商推迟房租交款日期或者将2020年的房租付款方式改为半年付款一次，结果遭到苗在胜的拒绝。因新华航公司及其承租的商户均遭受疫情的重大打击，资金周转困难，没有支付租金的能力，故新华航公司在2020年4月26日再一次向苗在胜发出《沟通函》，并给出两种解决方案：一、希望苗在胜考虑到客观实际情况，给予新华航公司适当的降租优惠并租金年付改为半年付；二、新华航公司已租赁的租户全部转移给苗在胜，由租户直接跟苗在胜签署房屋租赁合同，这样苗在胜不会有任何损失。苗在胜再一次拒绝新华航公司《沟通函》的任何方案。2020年5月8日，新华航公司第三次向苗在胜发出《沟通函》，苗在胜第三次拒绝。在新华航公司、苗在胜双方四次面谈三次书面沟通未果的情况下，新华航公司迫于无奈，于2020年5月14日向苗在胜发出《解约函》。《民法总则》第180条规定，新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。 苗在胜辩称，苗在胜认为新华航公司主张解除合同并无事实基础和法律依据，反之，其新华航公司未能依约履行租金的支付义务且单方擅自终止合同的行为已构成严重违约。现依据相关法律规定，提出如下答辩意见：一、新华航公司单方行使合同解除权无事实依据。双方于2019年3月27日签订的《租赁合同》租赁期限自2019年6月16日至2026年6月15日(共计7年)，原告租赁被告场地用于商业经营活动，总租金为5970100元。根据该租赁合同约定，原告应于2020年4月15日前支付自2020年6月16日至2021年6月16日的租金80万元。但原告不仅未能依约履行支付义务，且单方擅自终止合同，上述行为均致使被告订立合同的目的无法实现。二、原告以“新冠疫情”为不可抗力主张解除合同无法律依据。首先，原告租赁被告场地用于转租开办药房、快餐、生鲜等经营活动，前述行业不仅没有因为“新冠疫情”被关停，反而是政府重点要求保障正常经营的行业，应当于2020年2月3日(春节假期后首日起正常开业开工)，对此山东省政府办公厅专门印发了《关于做好涉及重要国计民生的企事业单位开工开业工作的紧急通知》。2020年2月28日，山东省委疫情处置工作领导小组出台《关于统筹抓好服务业疫情防控和有序开业复工的指导意见》及青岛市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部于2020年3月2日出台《关于统筹抓好服务业疫情防控和有序开业复工的通知》，青岛市已经全面进入复产复工阶段。疫情结束后政府及时解除停业禁令，市场秩序逐渐恢复。由此可见，“新冠疫情”并未对原告的经营活动产生影响。其次，“新冠疫情”爆发于2020年1月至2月，并未对原告第二年度租期(2020年6月16日-2021年6月16日)及后续租期的经营造成实质影响，更不足以也不可能致使原告订立合同目的无法实现。第三，本案系租赁合同纠纷，原告的租金支付义务系金钱债务并不具有不能履行的可能，而且原告租赁期间长达7年，属于持续性合同，“新冠疫情”与原告不能履行合同义务毫无因果关系，亦不可成为原告的违约免责事由。综上，原告请求解除合同不仅无事实基础和法律依据，且因原告违约终止租赁合同的履行给被告造成了严重损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。 苗在胜向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金80万元；2、判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月27日反诉原告与反诉被告签署《租赁合同》，合同约定：反诉被告承租位于黄岛区××路××号××层××平米）用于招商租赁或经营等商业活动，租赁期限自2019年6月16日至2026年6月15日（共计7年），租金总价款共计5970100元，租金支付按照第一年租金按半年支付，第二年起租金按年支付。自2019年6月16日起开始计算每满12个月为一租赁年度（以下简称：年）。第一、二年房屋租金为每年人民币800000元。第三、四年房屋租金为每年人民币840000元。第五、六年房屋租金为每年人民币88200.00元。第七年房屋租金为每年人民币926100元。房屋租金反诉被告应于合同签约日起两日内一次性支付反诉原告6个月租金作为首期租金。反诉被告应于下一缴费周期前60日缴纳下一年度（半年度）租金。《租赁合同》签订后，反诉被告于2019年3月27日、2019年10月14日依约向反诉原告支付了首年租金80万元，后反诉被告未依约于2020年4月16日支付第二年的租金，经反诉原告多次函告，反诉被告不仅未履行交付租金义务，且单方提出解除租赁合同。反诉被告已经严重违反合同约定，应当依约承担违约责任。根据《租赁合同》“6.1乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，保证金不予退还，退还剩余租金，给甲方造成损失的，由乙方负责并赔偿，向甲方支付合同当年壹年租赁费用为标准的违约金.6.1.2乙方逾期支付租金应按应付租金日万分之五向甲方支付逾期违约金，但拖欠租金逾期时间超过达1个月的；6.1.5乙方违约中途终止合同”的约定，反诉被告应当向反诉原告支付当年壹年租赁费用作为违约金。为维护反诉原告的合法权益。 新华航公司辩称，一、新华航公司不存在违约解除合同的情形，无需承担违约责任，新华航公司提出解除合同的原因是新冠疫情属于不可抗力，新冠疫情的出现导致新华航公司合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条、一百一十七条，《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2020年2月，新冠疫情在全国爆发，导致全国出现封路、关店、延迟复工、禁止出行、禁止聚集的情况。新华航公司承租苗在胜的房屋用于招商租赁或者经营等商业活动，严重依赖线下的生活性服务业。但是，受新冠疫情的影响，直接导致原告公司业务出现断崖式下跌，资金周转困难，合同目的无法实现。新华航公司在2020年4月份开始便多次与苗在胜沟通减免租金的相关事宜，以期达到共同渡过难关的目的，但是，苗在胜均拒绝。在多次沟通无果，合同目的无法实现的情况下，新华航公司于2020年5月14日向苗在胜发出解约函。另外，苗在胜也于2020年5月26日向新华航公司发出关于解除《租赁合同》的函，双方的合同已于2020年6月16日解除。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)关于合同案件的审理的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，新华航公司并未违反合同约定，无需承担违约责任。二、新华航公司在解除合同后已经将商户及商户所交定金、剩余租金移转给苗在胜，最大程度的减少了疫情对苗在胜产生的影响。新华航公司已经将在租的五户商户的定金、剩余未到期租金全部交给苗在胜并促成苗在胜与这五户商户直接签订租赁合同。剩余六户商户也已经与苗在胜完成房屋交接，将房屋交还给苗在胜。新华航公司在不可抗力影响导致合同目的无法实现与苗在胜解除合同的情况下已经尽到最大程度的努力减少疫情可能对苗在胜产生的影响，不存在过错。 本院经审理认定事实如下： 1、2019年3月27日新华航公司（乙方）与苗在胜（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：苗在胜将位于青岛市黄岛区××路××号部分房屋出租给新华航公司使用。铺位号：商场一层整层约1750平米，用途为招商租赁或经营等商业活动。苗在胜于2019年3月26日前将该房屋交付给乙方，租赁期限7年，自2019年6月16日至2026年6月15日，其中2019年6月16日前为免租期。合同第三条约定，自2019年6月1日起开始计算每满12个月为一租赁年度，第一、二年房屋租金为每年人民币800000元。第三、四年房屋租金为每年人民币840000元。第五、六年房屋租金为每年人民币88200.00元。第七年房屋租金为每年人民币926100元。租金支付方式：第一年租金按半年支付，第二年起租金按年支付。房屋租金新华航公司应于合同签约日起两日内一次性支付苗在胜6个月租金作为首期租金。新华航公司应于下一缴费周期前60日缴纳下一年度（半年度）租金。合同第六条约定，6.1乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，保证金不予退还，退还剩余租金，给甲方造成损失的，由乙方负责并赔偿，向甲方支付合同当年壹年租赁费用为标准的违约金。6.1.2乙方逾期支付租金应按应付租金日万分之五向甲方支付逾期违约金，但拖欠租金逾期时间超过达1个月的；6.1.5乙方违约中途终止合同。第七条约定，乙方向甲方交纳66666元作为履约保证金，并与首期租金同时支付。 《租赁合同》签订后，新华航公司于2019年3月27日、2019年10月14日依约向苗在胜支付了首年租金80万元。 2、2020年4月15日，新华航公司向苗在胜发函，以因“新型冠状病毒”疫情的影响，公司员工复工日期延迟、公司业务量断崖式下滑、公司资金周转困难为由要求苗在胜给予适当的租金减免以帮助公司及经营商户度过现在的难关。另4月15日为下一年度租金交付时间，新华航公司申请暂缓推迟交款日期，或2020年的交款付款方式改为半年付款一次。 2020年4月18日，苗在胜向新华航公司发函：根据《租赁合同》约定，新华航公司应当于2020年4月15日前支付青岛市黄岛区××路××号一层房屋租金人民币捌拾万元（￥800000元），但新华航公司未能如期支付，已经构成违约。2020年4月16日，苗在胜收到新华航公司发来的《关于减租及免租的申请》，在申请中新华航公司要求暂缓推迟交款日期或变更租金支付方式。苗在胜认为，《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，新华航公司应当严格按照合同约定履行相应的义务，故苗在胜不同意新华航公司变更租金支付方式为半年付的要求。2020年4月15日前苗在胜曾多次向新华航公司催交租金，但新华航公司至今未能履行支付义务。鉴于双方此前的良好合作关系，苗在胜同意本次租金交付日期延长至2020年4月25日，请新华航公司在2020年4月25日之前支付租金人民币捌拾万元（￥800000元）。苗在胜的上述许可仅限于本期租金的支付，并不代表同意变更《租赁合同》的任何约定，新华航公司应当继续严格履行《租赁合同》约定的义务，苗在胜亦保留依照《租赁合同》追究贵公司违约责任的权利。 2020年4月26日，新华航公司再次向苗在胜发函，提出两个解决方案，方案一：1.更改合同年租金从80万降低到70万；2.给到疫情期间免租期2个月；3.租金年付改成半年付。这些优惠方案均给到租户，第一条、第二条优惠方案我方愿与苗在胜先生共同承担，各承担一半。方案二：我方与苗在胜先生解除租赁合同，所有我方投入均赠送给苗在胜先生，已租赁的商户移交给苗在胜先生，我方退还商户后续已交房租，商户与苗在胜先生重新签订租赁合同。我方前期投入原房屋内石台的拆除、商铺的分割、商铺的门、电的铺设、水的改造等共计30多万，招商过程的人员工资等共计20多万，招商过程中给到商家的优惠免租期共计20万，且我方承租贵方的租金为80万现阶段已经实现租赁90%以上，首年租金实现79万，此时合同解约，苗在胜先生接手不存在任何损失，我方与苗在胜先生解除合同后，双方各不承担违约责任。 2020年4月30日，苗在胜向新华航公司回函，根据本人与贵公司签订的《租赁合同》约定，贵公司应当于2020年4月15日前支付青岛市黄岛区××路××号一层房屋租金人民币捌拾万元（￥800000元），但贵公司未能如期支付，已经构成违约。2020年4月16日，贵公司致函要求延期交付房租或变更租金交纳方式为半年付。此时尽管贵公司已经违约逾期交纳房租，但基于双方的良好合作关系，本人回函同意贵公司的第一项请求，将租金交付时间延迟至2020年4月25日，回函贵公司已于2020年4月18日签收。2020年4月30日本人收到贵公司发来的沟通函，贵公司提出降低租金或解除合同两个方案。本人认为，《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示。贵公司应当严格按照合同约定履行相应的义务，即：若贵公司选择继续履行合同，则应当立即向本人支付租金80万元及逾期付款违约金；若贵公司选择解除合同，则须在本人函复后3日内将已收取业户的保证金及当期租金支付本人，同时应按合同约定支付合同当年壹年租赁费用为标准的违约金，本人亦保留依照《租赁合同》追究贵公司其他违约责任的权利。 2020年5月8日，新华航公司再次向苗在胜发函，内容为：我司于2020年5月6日收到苗在胜先生于2020年4月30日发送的函件，此次沟通就2020年4月30日苗在胜先生给我司发送的函件内容进行书面确认。我司于2020年4月26日发给贵方的函件提出两个方案，方案一为我司希望贵方能够接受的条件，也是都想看到的局面，我们双方共同承担一定的损失给到经营租户，实现共生共赢的局面。现贵方不予同意，我司也非常为难。贵方在回函中明确说明：如我司选择解除合同，需将已收取租户的保证金及剩余部分租金支付与贵方，并支付违约金。现就此项细节进行明确沟通。第一步：贵方需要配合我方，在我方与租户的合同内签订合同补充协议(三方签字确认及贵方、我司、租户方)。补充协议内容：甲方由新华航商业地产顾问有限公司变更为苗在胜，原合同内我司收款账号及信息变更为贵方招商及信息。详细内容见附件一。第二步：三方补充协议签订完毕后，由贵方按照我方提供的租户履约合同保证金金额给租户分别开具合同保证金收据，并回收我方给租户开具的保证金收据。第三步：我方将已收取的租户的恩约合同保证金及应退还的租户租金一次性转给贵方，贵方给我司开具收据。到此租户的交接及租户租金、保证金转交结束。第四步：贵方将我方的保证金退还给我方，你我双方签订的租赁合同作。(我方在第三步转账租户保证金及剩余房租时扣除我方保证金剩余部分转账给贵方)。关于贵方提出的违约金问题，虽然合同内这样写的，但是我司认为一年租金的违约金非常不合理。因本次新冠疫情期间为不可抗力事件，根据合同内第九条：如发生不可抗力事件双方互不承担违约责任。但我司经过会议讨论决定本着履约精神，如贵方认可以上步骤愿意与我方友好解除合同并配合我司完成交接等事项，我司愿意给予贵方1个月的租金作为补偿。最后我司还是希望贵方能够接受我司于2020年4月26日给到贵方的函件产内容中提到的方案一的解决方式，共同面对，让利给经营租户，最终达到共生共赢的好局面。请苗在胜先生于收到此份函件3日内给予我司回复，是否同意解约步骤或是否同意2020年4月26日我司给贵方函件中方案一条件。 2020年5月14日，新华航公司向苗在胜发出解约函：通过4次面谈3次邮件的沟通，贵我双方未就变更合同履行或协商解除合同达成一致。关于贵方同意接收商户并要求将商户的剩余租金及保证金转账给贵方，这点我方是同意的。待解除合同后贵方需要配合签订与租户之间的三方协议并开具新的租金收据及合同保证金收据给到租户，我方收据收回。商户移交给贵方后，租金总额是高于我方承租的价格，且前期的商铺改造、人员工资、给到商户的优惠招商政策均是我方承担的，所以贵方接收商户是没有任何损失的，另外合同内也明确注明了如发生不可抗力事件双方互不承担违约责任。现我方明确提出解除租赁合同，就解除合同的后续事宜双方可继续协商。 2020年5月26日，苗在胜向新华航公司发出关于解除《租赁合同》的函，内容为：根据本人与贵公司签订的《租赁合同》约定，贵公司应当于2020年4月15日前支付青岛市黄岛区××路××号一层房屋租金人民币捌拾万元（￥800000元），但贵公司未能如期支付，已经构成违约。根据《租赁合同》第六条第一款之约定，本人函告如下：一、自2020年6月16日起《租赁合同》解除。二、贵公司应当在2020年6月16日前向本人交付：1、青岛市黄岛区××路××号一层房屋；2、贵公司与租赁房屋经营业户的全部租赁文件、资料；3、贵公司已经向租赁房屋经营业户收取的、租期尚未履行部分的租金及保证金（押金）；4、贵公司应承担的违约金人民币捌拾万元（￥800000.00元）。三、本人保留依《租赁合同》相关约定追究贵公司违约损失赔偿的权利。 2020年7月16日，新华航公司向苗在胜发出通知函，内容为：现有五家商户决定退铺需要办理退铺交接，并将2020年6月16日之后的房租与您清算(佟金花、王海燕、尹增岱、杨桂娟、陈成云)，最后经营日期为2020年7月16日。请苗在胜先生就这几家商铺2020年6月16日至2020年7月16日期间产生的房租，以及日常商家的水电费物业费与商家进行清算，并办理商铺的交接。因我方与贵方合同在2020年6月16日已经解除，商铺后续产生的房租及日常费用请自行与商户结算，如2020年6月16日后产生的费用收不上来与我方不关。特此通知! 本院认为，本案系租赁合同纠纷，庭审中，双方对于合同已经在2020年6月16日已经解除均不持异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点是新华航公司是否构成违约，应否承担违约金，新华航公司要求苗在胜返还租赁房屋保证金应否支持。 关于新华航公司是否构成违约。本案中，双方于2019年3月27日签订的《租赁合同》约定的租赁期限系7年，自2019年6月16日至2026年6月15日，根据该租赁合同，新华航公司应于2020年4月15日前支付2020年6月16日至2021年6月15日的租金80万元。鉴于“新冠疫情”这一众所周知的事实，新华航公司提出延迟支付租金具有合理性，但其提出降低年租金从80万降低到70万，免租期2个月，租金年付改成半年付等意见应征得苗在胜同意，显然苗在胜并未同意新华航公司上述意见。尽管新冠疫情构成不可抗力，但该不可抗力本身具有时效性，国内疫情对经济的影响已经于2020年第二季度开始逐步缓解，鉴于双方租赁合同的期限为7年，而新冠疫情发生在租期的第一年，新华航公司以不可抗力为由要求解除合同显然依据不足。另外，经查，新华航公司租赁场地用于转租开办药房、快餐、生鲜等经营活动，而上述行业并未因“新冠疫情”被禁止营业，“新冠疫情”对新华航公司的经营活动产生的影响有限，新华航公司并无证据证明其因本次疫情导致资金周转困难或营业收入明显减少。综上，新华航公司在苗在胜同意延迟支付租金后，仍未及时支付下一年度租金，而是要求解除合同，应认定构成违约。 关于新华航公司要求退还保证金的请求，根据租赁合同第六条约定，新华航公司构成违约，其要求退还保证金没有依据，本院不予支持。 关于苗在胜要求新华航公司支付违约金80万元的请求，新华航公司对此不予认可。本院认为，违约金数额的确定，应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合予以认定。综合本案合同的实际履行情况，考虑到新华航公司交纳的保证金不予退还的情形，结合新冠疫情的客观因素，本院酌定，违约金参照两个月的租金计算，以13万元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、青岛新华航商业地产顾问有限公司与苗在胜于2019年3月27日签订的《租赁合同》于2020年6月16日解除； 二、青岛新华航商业地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付苗在胜违约金13万元； 三、驳回青岛新华航商业地产顾问有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回苗在胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉的案件受理费733元（已减半收取，原告已预交），由原告青岛新华航商业地产顾问有限公司负担683元，被告苗在胜负担50元，反诉的案件受理费5900元（被告已预交），由原告青岛新华航商业地产顾问有限公司负担1000元，被告苗在胜负担4900元，以上费用相抵，青岛新华航商业地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付苗在胜950元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘伟春 二〇二一年一月二十日 书记员  吴柯璇