广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5675号原告（反诉被告）：张玉玺，男，1951年12月14日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：李涵、刘春文，广东南方福德瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东逸涛万国房地产有限公司，住所地广州市南沙区环市北路1号，统一社会信用代码914401157181046933。法定代表人：张**，职务董事长。委托诉讼代理人：崔云科，广东正粤律师事务所律师。原告（反诉被告）张玉玺诉被告广东逸涛万国房地产有限公司（以下简称逸涛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉玺委托诉讼代理人李涵、李春文，被告（反诉原告）逸涛公司委托诉讼代理人崔云科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉玺向本院提出以下诉讼请求：一、逸涛公司立即向张玉玺交付逸涛万国园（自编OPN栋）逸涛半岛三期嘉苑小高层OPN栋自编××栋××层××房（以下统称涉案房屋）；二、逸涛公司立即为张玉玺办理产权登记手续，将涉案房屋登记至张玉玺名下；三、逸涛公司向张玉玺支付逾期交房违约金（每日以已付房款931336元的万分之一为标准，从2019年3月2日起计算至实际交付之日止）；四、本案诉讼费由逸涛公司承担。事实与理由：2017年9月23日，张玉玺为认购涉案房屋，与逸涛公司签订《商品房认购书》，并向其支付定金50000元。双方洽谈时原约定以按揭方式付款，但由于张玉玺是年近七旬的退休老人，办理按揭难度较大，故逸涛公司销售人员向张玉玺说明，如确实无法办理按揭，则可能需要变更为分期付款方式，具体支付方式根据后续业务进度再行确定。2017年10月17日，逸涛公司销售人员通知张玉玺签署合同并交纳房款，但逸涛公司并未将房屋买卖合同原件交付给张玉玺，而是告知张玉玺需要统一盖章备案，原件先由逸涛公司保管处理。签订房屋买卖合同当日，张玉玺支付了首期购房款311336元、装修费14001元、维修基金9184.35元、公证费300元、代理费1000元。因未持有合同文本，张玉玺询问逸涛公司工作人员剩余款项及其他手续如何办理，逸涛公司工作人员告知张玉玺等待通知，所有后续工作均以逸涛公司的通知为准。2018年4月11日，张玉玺收到逸涛公司工作人员通知，要求张玉玺缴纳第二笔房款570000元，张玉玺即日到逸涛公司处交款，同时在《认购书》中备注剩余260000元尾款，但未注明余款的支付时间。张玉玺再次询问工作人员后续手续如何办理，逸涛公司仍告知张玉玺等待通知。此后，逸涛公司既未通知张玉玺支付剩余款项，也未通知领取合同原件，也未以任何方式就房屋交付、收楼事项进行通知。2019年下半年，张玉玺获知涉案房屋所在楼盘已经可以收楼，故联系逸涛公司的工作人员，却被告知张玉玺因拖欠房款构成违约，必须先行支付违约金方可办理收楼手续，而违约金金额高达十余万元，张玉玺对此无法接受，双方遂发生争议。张玉玺为此多次与逸涛公司协商，但双方无法达成一致。后经了解，逸涛公司表示涉案房屋的合同已由张玉玺妻子王启芬代领，但王启芬表示其并未领取涉案房屋的合同。由于上述情况，涉案合同争议长期未决。2020年5月，张玉玺再次向逸涛公司提出先行缴付剩余房款和办理收楼的方案，其余争议另行协商解决，但逸涛公司仍然必须同时收取剩余房款和违约金，否则拒绝收取张玉玺交付的任何款项，也拒绝为张玉玺办理收楼手续。2020年6月12日，张玉玺在广州市南沙公证处的见证下，向逸涛公司寄送《告知函》提出相关主张。由于逸涛公司不同意为张玉玺办理交款手续和收楼手续，张玉玺不得不于2020年6月19日在广州市公证处办理了260000元剩余房款的提存公证，并将提存情况书面函告逸涛公司。2020年6月23日，张玉玺收到逸涛公司的回复函，其仍坚持之前的意见。张玉玺认为，由于买卖合同原件一直由逸涛保管，张玉玺无法知悉合同内容，而之前的房款支付均是以逸涛公司的通知为准，因逸涛公司一直未再通知张玉玺支付余款，张玉玺并不清楚支付时间。因此，逸涛公司对张玉玺未及时支付购房余款负有相应的责任。在张玉玺主动沟通且明确表示愿意立即支付房款余额的情况下，逸涛公司仍然拒绝接收房款，并强行要求张玉玺必须同时支付违约金才收取剩余房款，完全违背合同善意履行原则。在逸涛公司屡次拒绝收款后，张玉玺已经通过提存方式支付剩余房款，逸涛公司负有向张玉玺交付涉案房屋并办理房屋产权登记的义务。同时，逸涛公司应当根据合同的约定，向张玉玺支付迟延交楼违约金。逸涛公司在案件审理过程中提取了张玉玺支付的剩余房款，并于2020年12月28日与张玉玺办理了涉案房屋的交付手续。鉴于此，张玉玺撤回了第一项诉讼请求，并明确逾期交付房屋违约金计算至2020年12月28日止，金额为62213.2元。被告逸涛公司辩称：逸涛公司不存在逾期交房的情形，不应支付违约金。逸涛公司同意在张玉玺足额支付完剩余购房款及相应违约金的情况下，向其交付涉案房屋并办理产权登记手续。反诉原告逸涛公司向本院提出以下诉讼请求：张玉玺向逸涛公司支付逾期付款违约金159380元（以570000元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年12月3日起计算至2018年4月11日止；以260000元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年12月3日起计算至2020年6月29日止）。事实与理由：2017年9月23日，逸涛公司与张玉玺签订认购书，约定张玉玺向逸涛公司购买涉案房屋，认购价1205337元，张玉玺以分期付款方式支付房款，首期房款365337元应于2017年9月30日前支付，余款840000元须在房屋买卖合同签订之日起45天内付清。张玉玺在签订认购书当日支付定金50000元。2017年10月17日，逸涛公司与张玉玺签订房屋买卖合同，合同约定总价1191336元，并约定张玉玺需在签订合同时支付第一期房款361336元，在2017年12月2日前支付第二期房款830000元。张玉玺在签订房屋买卖合同当日支付了第一期房款361336元，但并未在2017年12月2日前支付余款830000元。2018年4月11日，张玉玺仅支付570000元，仍余260000元未予支付。逸涛公司在张玉玺提起本案本诉后，才得知张玉玺己将剩余260000元房款提存，但逸涛公司既未收到公证处的提取通知，亦未收到张玉玺办理提取的有效凭证。另根据商品房买卖合同的约定，逸涛公司有权要求张玉玺支付违约金。因此，在张玉玺付清全部购房款以及违约金前，逸涛公司有权拒绝为张玉玺办理涉案房屋的交付手续以及履行其他合同义务，且无需承担违约责任。逸涛公司认为，张玉玺作为完全民事行为能力人，亲自签订了认购书及房屋买卖合同，其对涉及自身重大利益的条款（如付款义务），理应有着不同于其他一般条款的特别记忆，且认购书已明确约定了第二期房款的支付时间，而房屋买卖合同的约定与认购书的约定又完全一致。因此，张玉玺以其未收到房屋买卖合同为由，主张其不清楚购房款的支付时间，不能成立。此外，张玉玺于2018年4月11日仅支付570000元购房款，逸涛公司没有理由在张玉玺具备支付能力的情况下，仅收取部分款项。因此，张玉玺陈述系逸涛公司拒绝收取房款，亦不能成立。综上，张玉玺无任何正当理由迟延支付房价款，理应支付违约金。逸涛公司在未收齐购房款和违约金的情况下，有权拒绝向张玉玺交付涉案房屋，而无须承担任何违约责任。反诉被告张玉玺辩称：不同意逸涛公司的全部反诉请求，理由如下：一、由于逸涛公司一直未向张玉玺交付房屋买卖合同原件，导致张玉玺不清楚房款的支付时间和收款账户。逸涛公司也未以任何方式向张玉玺进行通知和催告，因此剩余房款未及时支付是由于逸涛公司自身原因造成，张玉玺对此不存在任何主观故意和过错。张玉玺自2019年底，多次与逸涛公司进行沟通，但是逸涛公司一直要求张玉玺先支付违约金，否则拒收房款，才导致余款一直无法支付。张玉玺在取得房屋买卖合同复印件并沟通无果后，立即将剩余房款办理提存公证。张玉玺有着积极履行的态度，基于善意履行原则，张玉玺不应支付违约金。二、逸涛公司主张的违约金标准明显过高。房屋买卖合同为逸涛公司提供的格式文本，逸涛公司并未向张玉玺提示其中有关张玉玺的权利和相关违约责任的重点内容。同时，合同中对双方违约责任的约定显失公平，合同约定逸涛公司承担违约金的标准为万分之一，却要求张玉玺承担违约金的标准为万分之五。此外，逸涛公司如果因未收取房款存在损失，也仅为利息损失，其主张的违约金标准已经远高于利息损失，即使要计算违约金，对该标准也应当予以调整。经审理查明：2017年9月23日，张玉玺（乙方）与逸涛公司签署《商品房认购书》，约定张玉玺认购涉案房屋，房屋折后成交总价为1205337元。《商品房认购书》另约定付款方式为分期付款,首期房款365337元应于2017年9月30日前支付，余款840000元必须在《商品房买卖合同》签订之日起45天内付清。《商品房认购书》其他约定事项中约定：张玉玺应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。张玉玺应自本认购书签订之日起7日内（即2017年9月30日前）持本认购书原件、定金收条与逸涛公司签署《商品房买卖合同》以及补充协议和配套文件，并同时向逸涛公司缴付预购物业的物业专项维修资金。在上述期限内，如果签约时间变化，以逸涛公司另行通知的签约时间为准，逸涛公司没有另行通知的，张玉玺应在上述期限内前来办理签约手续。2017年10月17日，张玉玺（乙方）和逸涛公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：涉案房屋总价款1191336元。甲方同意乙方以分期付款的方式支付房款：第一期于预售合同网上签订之日支付361336元，第二期在2017年2月2日前支付830000元。分期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的,甲方有权解除合同。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任详见补充协议约定。由于乙方原因，导致未能按期交付的，甲方不承担延期交房的违约责任。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。上述合同附件七《本合同补充协议》约定：逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际付款日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金，本合同及本补充协议继续履行。逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向甲方支付违约金，且甲方有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。甲方愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。双方确认，如因甲方自身原因逾期交房的，则：（1）乙方同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，甲方自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向乙方计付己付购房款万分之零点五的违约金；(2)如宽展期届满后，甲方仍未将该房屋交付乙方的，甲方应自宽展期届满之次日起至实际交付之前一日止，按日向乙方计付己付购房款万分之一的违约金，主合同及本补充协议继续履行。同日，张玉玺（甲方）、逸涛公司（乙方）和深圳成豪装饰工程有限公司（丙方）签订《委托装修协议》，约定：甲方同意委托丙方对涉案房屋进行设计、改造、装修及装饰，乙方接受甲方的委托，统一安排房屋装修事宜，聘请丙方负责具体的房屋装修工程。根据甲方之委托和指示，丙方根据《装修标准》实施装修工程。为方便装修工程施工，甲方不可撤销地授权丙方验收毛坯状态的房屋、代为办理该房屋交付手续并领受钥匙，甲方对丙方就该房屋毛坯状态的验收工作所办理的一切手续和签署的全部文件均予以同意和认可。三方约定，装修工程的施工时间应自完成该房屋的毛坯状态验收收楼、该房屋钥匙及实际管理权移交至丙方之日起180天，即暂计为2019年6月30日之前（包括当日）完成全部施工工作，并由乙方组织丙方向甲方进行交付。甲方应在签署装修工程交付日或其他不晚于该日的乙/丙方书面通知的交付日接收改造工程。甲方逾期接受的，视为乙方、丙方已于约定的装修工程交付日按协议的约定完全履行了对该房屋改造、装修及附属设备、设施的交付义务，同时视为甲方已对房屋的改造、装修及附属设备、设施进行了验收交接，甲方确认该房屋符合装修标准，甲方接受丙方的交付。自装修工程交付日第二日起，该房屋的改造、装修及附属设备、设施的风险责任转移由甲方承担。各方同意：甲方要求乙方、丙方改造、装修的标准以本协议的约定为准，乙方、丙方应当以此标准进行交房，甲方应当以此标准进行验收，甲方无权以其他标准拒绝接受交付的房屋或向乙方和丙方主张退款或索赔等要求。本协议装修工程费用总额14001元，总价包干；甲方知悉并认可该价格属市场合理价格水平，总价已包含应由本合同约定的设计费、改造费、装修费、装饰费、材料费以及丙方收取前述费用所需的税金，不因其他任何因素变化予以调整。三方确认，甲方应于2017年10月17日前一次性支付完毕本合同约定的全部装修费用。本协议的效力及履行以房屋买卖合同的生效履行行为为前提条件，签署后任何一方不得单独解除或终止履行，任何情况下本协议须与甲方和乙方签署的买卖合同同时生效或解除、终止。上述《委托装修协议》附有《承诺书》，载明：经三方一致确认，《委托装修协议》约定的合同总价为该房屋实际总价的一部分，即涉案房屋实际交易总价为1205337元。张玉玺认为14001元款项为装修款，但逸涛公司主张该款项实际为购房款。张玉玺于签订《商品房》当日（即2017年9月23日）向逸涛公司支付定金50000元，另于2017年10月17日支付首期款311336元、装修款14001元、维修基金9184.35元。2018年4月11日，张玉玺再次向逸涛公司支付购房款570000元，逸涛公司销售人员于同日在《商品房认购书》上备注“缴交57万房款，剩下余款26万”字样。张玉玺陈述因逸涛公司未向其交付《广州市商品房买卖合同（预售）》，故其不清楚剩余购房款的支付期限，又因逸涛公司未通知其支付剩余房款，故未支付剩余260000元购房款。逸涛公司为证明已向张玉玺交付购房合同，提供《广州公司OPN项目移交资料明细表》，该表显示张玉玺的配偶王启芬于2019年6月29日代张玉玺领取了涉案房屋的合同。张玉玺表示王启芬未取得其授权，也未帮其领取合同，王启芬领取的是其另购房屋的合同。2020年6月5日，张玉玺向逸涛公司寄送《告知函》，要求逸涛公司提供收款账户信息，并与其协商逾期交房违约责任相关事宜。2020年6月6日，逸涛公司向张玉玺作出《关于的相关意见的回复》，表示张玉玺未按期支付第二期购房款已构成违约，故要求张玉玺支付逾期付款违约金419380元，否则将不予交付涉案房屋。2020年6月12日，张玉玺再次通过电话要求逸涛公司提供收款账户信息，但逸涛公司仍要求张玉玺先行支付违约金。2020年6月22日，张玉玺将剩余的260000元购房款提存至广东省广州市南沙公证处。2020年6月30日，张玉玺向逸涛公司邮寄《告知函》，通知其可前往公证处提取剩余购房款。该邮件于2020年7月1日由前台签收。逸涛公司表示不清楚由前台何人签收，不确认收到了上述提存证明。在2020年10月13日的庭审中同意先行提取上述购房款。2020年11月30日，逸涛公司确认其已从广东省广州市南沙公证处提取260000元购房款。另查明，涉案房屋所在项目的永久用水报装工程于2018年5月8日通过验收，燃气管道工程于2018年12月28日竣工验收合格。2019年1月29日，涉案房屋所在项目取得《客户受电工程竣工检验意见书》，竣工检验合格。涉案房屋所在项目于2018年11月1日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》；于2018年12月6日完成通邮登记；于2018年12月29日完成环境保护验收；于2019年3月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，工程经验收质量合格。2019年3月19日，涉案房屋所在项目取得广州市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案。逸涛公司因张玉玺未付清购房款，故未在涉案房屋取得上述证明文件后向张玉玺发送收楼通知。2020年12月28日，张玉玺办理了涉案房屋的收楼手续。本院认为：张玉玺与逸涛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因张玉玺在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》后，未能取得合同文本，在逸涛公司未通过其他方式告知房款支付方式和支付期限的情况下，张玉玺支付剩余房款确实存在一定的障碍。逸涛公司提供的证据显示王启芬于2019年6月29日签字领取了涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》，鉴于王启芬与张玉玺为夫妻关系，在张玉玺未能提供相反证据的情况下，本院认定张玉玺已于2019年6月29日领取了《广州市商品房买卖合同（预售）》，并最迟应于当日知晓自己的付款义务。因此，本院认为张玉玺无需为2019年6月29日以前未付清购房款承担违约责任。由于张玉玺在取得合同文本后，迟至2020年6月22日才将剩余购房款提存至广东省广州市南沙公证处，故其应当承担2019年6月29日至2020年6月22日期间逾期支付购房款的违约责任。关于张玉玺应按什么标准计付逾期付款违约金的问题。本院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定逸涛公司逾期交付涉案房屋时，每日支付的违约金不超过已付购房款的万分之一，本院根据公平原则，亦将张玉玺逾期支付购房款的违约金标准调整为万分之一。据此，张玉玺应向逸涛公司支付逾期付款违约金9360元（260000元×0.01%×360天）。关于逸涛公司是否构成逾期交楼，是否应当支付逾期交楼违约金的问题。张玉玺签署的《承诺书》确认《委托装修协议》约定的装修款与《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款共同构成购房总价款，逸涛公司对此亦予以认可，结合《委托装修合同》约定的内容，本院认为《委托装修合同》系张玉玺与逸涛公司以虚假意思表示实施的民事法律行为，为无效合同，该合同是对《广州市商品房买卖合同（预售）》内容的补正和明确，即《委托装修合同》约定的装修款实为购房款、装修工程实为涉案房屋配套的装修工程，该合同约定的装修工程交付日期方为涉案房屋的交楼日期。《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定的60日迟延交楼宽展期，以该合同约定的交楼时间为起算节点，而《委托装修合同》约定的交楼日期远远迟于宽展期确定的日期，因此本院认为双方实际约定的交楼日期应为《委托装修合同》确定的日期，即2019年6月30日。如前所述，张玉玺在2019年6月29日领取《广州市商品房买卖合同（预售）》后，迟至2020年6月22日才以提存方式支付剩余购房款，逸涛公司在张玉玺未足额支付购房款前拒绝向其交付涉案房屋，并无不当。根据张玉玺提供的证据，其已于2020年7月1日将剩余房款的提存情况告知逸涛公司，逸涛公司此后怠于行使提存权利，并以此为由拒绝向张玉玺交付涉案房屋，缺乏理据。因此，逸涛公司应当自2020年7月1日起向张玉玺支付逾期交房违约金。因逸涛公司未提供证据证明张玉玺在逸涛公司提取剩余房款后，存在怠于接收涉案房屋的情形，因此逾期交楼违约金应当计算至张玉玺办理收楼手续之日即2020年12月28日止。现张玉玺主张以931336元为基数计算违约金，系其对自身权利的处分，本院予以照准。据此，逸涛公司应向张玉玺支付逾期交楼违约金16857元（931336元×0.01%×181天）。因《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的办证期限尚未届满，逸涛公司已在庭审中确认同意配合办理涉案房屋的产权登记手续，故本院对张玉玺要求逸涛公司立即为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条条第一款、第五百二十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东逸涛万国房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张玉玺支付逾期交楼违约金16857元；二、反诉被告张玉玺应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广东逸涛万国房地产有限公司支付逾期付款违约金9360元；三、驳回原告张玉玺的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广东逸涛万国房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费678元，由原告张玉玺负担494元，由被告广东逸涛万国房地产有限公司负担184元。反诉受理费1744元，由反诉原告广东逸涛万国房地产有限公司负担1642元，由反诉被告张玉玺负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二一年一月八日法官助理谢雨虹书记员梁艺