西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21410号原告：刘福奎，男，汉族，1933年XX月XX日出生，住陕西省洛南县XX镇XX路XX号。被告：岳方博，男，汉族，1993年XX月XX日出生，住陕西省洛南县XX镇XX村XX组。原告刘福奎与被告岳方博合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘福奎，被告岳方博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘福奎诉称：被告曾在XX路XX号XX店铺与原告进行转让，被告写有转让合同，当时两次交定金10500元，但必须与华弘公司签订租房合同之后，转让合同才能生效，期间突发新冠疫情，终止了租赁合同之签订，而与被告签订之转让合同当然作废，被告理应退还转让定金，被告搪塞不退，且疫情期间华弘公司亦向被告减免1-3月房租，故不存在房租问题，原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告退还定金10500元；2、被告承担本案全部诉讼费及律师用。被告岳方博辩称：一、被答辩人所诉与事实不符。1.就转让商铺一事，原告与被告及华衡物业公司达成一致，并对转让商铺情况及转让费用具体金额、如何交付、如遇违约双方承担责任，在签订的转让合同中有具体约定。原告秉承自愿公平原则与被告签订合同，并于2020年1月16日支付定金，同时从被告手中取得店铺钥匙，将私人物品搬入。在取得华衡物业同意的情况下，原告可以开展装修以及经营的预备活动，事实上已经实现对房屋的占用和使用；2.原告所诉期间突发新冠疫情，并不当然构成不可抗力导致合同终止签订。疫情期间华衡物业一方依旧承诺租赁合同照常签订，且2020年2月起，西安市政府允许返回西安，原告经营诊所可以照常营业；3.原告因个人原因单方面违约。在原告与被告2020年3月24日的电话录音中，原告出于自身原因推迟装修营业拒签租赁合同，多次改口，先后声称员工工资发放难以负担，谎称卫生局说新办手续的诊所不让营业（事实上是原告因拆迁原诊所移址），又推脱疫情国家形势不行。事实上当时周边诊所已经正常营业，且物业多次询问何时签订合同，并不存在原告所说疫情影响合同终止签订的情况。4.原告所说华衡物业向被告减免房租一事与事实不符。作为国企华衡物业确实有减免房租的政策，但华衡明确表示必须与2020年签订合同人即原告订立合同，并由原告提交申请才可，因为原告是2020年1-3月即疫情期间房屋的实际使用经营者。一、答辩请求。原告不履行签订转让合同中义务，单方面拒绝签订租赁合同并交付剩余转让金，且并不存在合同解除的法律规定情形，被告要求原告承担违约责任。按照民法典第五百八十七条规定，给付定金一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。故预交定金按照合同规定不再退还。且原告单方面违约的事实已经给被告造成一定的经济损失，被告承担了1-6月原告使用房屋的租金，已经交付华衡物业。并且我要求原告支付我违约所产生的1-6月房租及物业费，（调整后房租：4485元/月，物业费340元/月）合计28950元。综上，原告所诉无事实依据，被告就诉状中请求完全不接受，恳请人民法院依法判决。经审理查明，2020年1月16日，原告(乙方)、被告（甲方）、华衡物业（丙方）欲签订《店铺转让合同》，合同约定：一、丙方同意甲方将自己位于雁塔区XX路XX号的店铺（店铺名称：清口轻食）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、原有租赁合同的租金，甲方已交至2019年12月31日，店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方。(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。四、乙方需向甲方支付转让费共计人民币4.7万元（大写：四万七干元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。乙方于2020年1月16日向甲方支付10000元，其余款项在乙方与丙方签订租房合同时一次性付清。五、乙方接手前店铺一切债权债务由甲方负责，接手后一切债权债务由乙方负责。六、本合同未尽事宜，双方另行签订补充协议。七、乙方逾期交付转让金，乙方向甲方支付转让费10%违约金，如果由于甲方原因，则甲方承担10%违约金。若由丙方原因，则甲方退还乙方转让金10000元整（不租赁给乙方）。2019年12月25日，原告向被告支付租房定金500元。该转让合同仅有原告刘福奎与被告岳方博签名，丙方华衡物业公司并未签字盖章。2020年1月16日，原告向被告支付租房定金10000元。庭审中，被告确认其与华衡物业公司签订有商铺租赁合同，合同中约定租赁期限自2019年9月到2019年12月31日，双方口头约定可以转租，但被告未就华衡物业公司同意被告转租提交证据。关于为何华衡物业公司未在转让合同上签字一节，被告主张系华衡物业公司推诿不签所致。被告主张后续以与华衡物业公司协商一致由原告与华衡物业公司重新签订租赁合同，提交微信聊天记录一份，但该微信聊天记录无法确定谈话人身份，且微信聊天记录中并未体现华衡物业公司具有同意与原告签订转让合同的意思表示。另查，被告主张转让合同签订后即将商铺交付原告，原告已将部分物品放置房屋内，被告主张原告于2020年3月底将房屋返还被告。被告现确认已与华衡物业公司签订了2020年1月1日至2020年12月31日的租赁合同，并已将商铺转租给案外人。以上事实，有商铺转让合同、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间的转让合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方均确认涉案商铺已交还被告，且被告已将涉案商铺转租他人，故双方已以实际行为表明双方具有不再履行商铺转让合同并解除该合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告确认其与华衡物业公司之前的租赁期限已到期，原、被告之间转让合同的履行，需以华衡物业公司与原告重新签订租赁合同为前提，被告未就华衡物业公司同意其将商铺转租给原告提交证据，亦未举证证明华衡物业公司明确同意与原告重新签订商铺租赁合同，根据双方在转让合同第七条之约定“......若由丙方原因，则甲方退还乙方转让金10000元整（不租赁给乙方）”，被告应当按照合同约定将已收取的转让款10000元退还原告。考虑原告确实存在实际占用一段时间房屋的事实，再结合新冠疫情等综合因素，原告另支付的500元可抵做房屋占用费，故原告主张被告退还转让金10500元的诉请，本院部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳方博应于本判决生效之日起十日内退还原告刘福奎10000元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费63元，由被告承担。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员      刘    洁                                二〇二一年 一月 三十日                                书  记  员     祁    鑫       打印：相丽华         校对：庞敏      2021年  月  日送达1