上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18393号原告：沈静珍，女，1970年4月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：樊某某，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈建仙。原告沈静珍与被告上海捷骜物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈静珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还本市康平路XXX弄XXX号底楼房屋;3.判令被告支付所欠三个月(2020年2月1日至2月29日、6月1日至6月30日、7月1日至7月31日)房屋租金20,400元及滞纳金7072元(自应付款之日计算至2020年7月20日)；4.判令被告支付违约金13,600元；5.本案诉讼由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2019年12月24日签订了一份房屋租赁合同,约定原告将上海市徐汇区康平路XXX弄XXX号底楼房屋租赁给被告,合同约定租赁期从2019年12月25日起至2022年12月24日止,免租期36天即2019年12月25日至2020年1月31日,月租金6800元,每月28日交付下月租金。被告向原告支付一个月租金6800元的金额作为押金。在合同期间,第一笔2020年2月1日至2月29日租金由于春节应于2月2日支付,但至今未收到,期间通过催促收到3月-5月的租金,但是每笔租金都是延期的,被告要求5月28日的租金拖欠至6月2日汇款,但是原告至今未收到该笔租金。6月28日应交的7月租金也未到账。原告向被告发微信催款或者打电话催促,被告总是关机或者不响应。原告无法联系到被告,并且被告至今没有支付拖欠的租金。据原告了解,被告已于一月中就将房屋以5800元的低价出租给他人。被告拖欠和拒付租金的行为属违约,原告有权解除合同并要求被告支付违约金。由于沈某某于2019年10月30日故世,原告父亲宋某某于2001年12月30日故世，原告为沈某某的唯一继承人。故原告诉至法院，要求判如所请。上海捷骜物业管理有限公司未应诉答辩。本院认定事实如下：上海市康平路XXX弄XXX号租赁户名沈某某，独用租赁部位为附屋平房(11.40平方米)。宋某某(2001年12月29日报死亡)、沈某某(2019年10月31日报死亡)有一女即原告沈静珍。2019年12月24日，沈某某(原告沈静珍代)(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签订《房屋委托合同》(托管公寓)(封面为捷骜公寓房屋租赁合同)，其中约定：该房屋坐落于上海市徐汇区康平路XXX弄XXX号底楼。委托期限2019年12月25日至2022年12月24日。委托租金支付方式为：月付,每月租金为6800元,乙方于每月的30日向甲方支付委托租金。委托期内甲方同意首年给乙方免租期36天,日期为2019年12月25日至2020年1月30日。委托期开始后乙方应在7个工作日内支付给甲方6800元作为该房屋押金,委托期满后,甲方应全数押金返还于乙方。第一年的月委托租金6800元，周期付款日2020年1月2日，付款次数11次。后每年租金均有上涨。第八条违约责任：1、甲方在合同生效后逾期交付房屋的,每逾期一天,乙方有权要求将委托起始日期顺延。逾期交付房屋超过七天的,乙方有权选择将委托起始日期顺延或追究甲方的违约责任。2、甲方发生下列违约行为的,乙方有权提前解除合同,甲方须支付乙方二个月租金作为违约金,如违约金不足弥补乙方直接(含乙方客户)损失的,甲方还应予以赔偿：(1)委托期未满提前收回该房屋的。(2)甲方拒绝承担其应负的维修责任,影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的。(3)甲方要求乙方进行装修配置改造的房屋,在委托期未满提前收回该房屋的须支付乙方二个月租金作为违约金外,还须按照乙方实际产生损失进行赔偿。3、如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外),每逾期一天,须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。无故超过30个工作日未支付租金的,甲方有权追究乙方的违约责任。4、乙方发生下列严重违约行为的,甲方有权解除本合同,乙方须支付甲方一个月租金作为违约金。(1)甲方无任何违约行为,乙方提前解约的。(2)乙方对房屋进行主体结构的破坏,导致甲方无法正常居住的。5、有下列情形之一的,甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任,租金按照实际使用时间计算：(1)因不可抗力致使本合同不能继续履行的；(2)因政策需要拆除或改造房屋的或房屋涉及C级危房以上的。6、甲方有下列行为之一的,乙方有权终止本合同并不承担责任,因此而造成的损失,由甲方赔偿：(1)甲方隐瞒房屋重大瑕疵,或房屋存在交验时无法发现的重大隐患,影响乙方对外出租或承租人居住的;(2)因权属纠纷,影响乙方对外出租或承租人居住的;(3)因甲方或其亲属的行为,影响乙方对外出租或承租人居住的;7、乙方有下列行为之一的,甲方有权终止本合同并收回该房屋,因此而造成的损失,由乙方赔偿：(1)将受托的房屋擅自拆改结构的。(2)利用该房屋进行违法活动的。合同另有其他约定。后被告于2020年1月2日支付原告6800元(交易附言为房屋押金)、于2020年2月29日支付原告6800元、于2020年3月31日支付原告6800元(交易附言为房屋租金)、于2020年5月6日支付原告6800元(交易附言为房屋租金)。(原告称，上述款项系被告支付的租赁押金6800元、2020年3月1日至31日的租金、4月1日至30日的租金、5月1日至31日的租金。)审理中，原告称，虽然签署的合同内页名称《房屋委托合同》，但封面上写的是《房屋租赁合同》，双方实际也为房屋租赁关系，被告是承租方，从原告处承租房屋后再行转租。合同所称的委托期限即是租赁期限、委托租金即是租金。签署合同时沈某某已经死亡，原告已将房屋情况、家庭人员情况等告知了被告、中介，并把户口本、租赁凭证等材料出示、复印给被告、中介，被告、中介教原告在合同上写“沈某某(沈静珍代)”。合同均是沈静珍签署，此后租金等钱款也是沈静珍收取，而且沈静珍是沈某某的唯一继承人。所以房屋出租方即是沈静珍。双方曾口头约定如果被告违约需承担违约金为2个月租金的金额，但是此后被告一直未将该补充协议交给原告。被告从未完全履行合同、未按期支付租金，至今仍欠付租金，且2020年6月开始已经失去联系，被告构成违约。依据合同第八条第3项，每逾期一天被告应支付月租金0.5%的滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金的,原告有权追究被告的违约责任，即原告有权收回房屋、解除合同、并有权要求被告按照双方的约定承担两个月租金金额的违约金13,600元。被告在2020年1月已经将房屋出租给案外人刘某，租赁期限到2021年1月15日，且已经收取了租金。后来因为被告欠付租金且失去联系，原告于2020年7月8日与刘某签署了房屋租赁合同，租赁期限自2020年7月16日至2021年1月15日，月租金6000元。刘某已经于2020年7月8日向原告支付了后续6个月的租金36,000元。原告同意退还租赁押金6800元，但是执行时应先抵扣被告欠付的租金。上述事实，除原告当庭陈述外，另有《房屋委托合同》(房屋租赁合同)、转账记录、租用居住公房凭证、户口登记表、集体事业职工登记表、户口簿等证据证实，本院予以确认。本院认为，结合本案合同文本名称、合同约定的内容、实际履行情况、亲属身份情况，可以认定系原、被告之间建立了房屋租赁关系。原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。依据合同约定，租金月付，被告于每月30日向原告支付租金。但根据目前的证据材料和原告的自认，被告仅支付了2020年3月1日至31日的租金、4月1日至30日的租金、5月1日至31日的租金，至今仍欠付其余租金，故原告要求解除双方之间的租赁合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。因原告自认已经与案外人刘某建立租赁关系并收取了刘某2020年7月16日至2021年1月15日的租金，故2020年7月16日后原告再向被告收取租金，依据不足。原告主张2020年2月1日至2月29日、6月1日至6月30日、7月1日至7月15日的租金，于法有据，本院予以支持，金额应为6800元/月*2月+6800元/月*1/2=17,000元。依据合同约定，如被告逾期支付房租,每逾期一天,须向原告支付月租金的0.5%作为滞纳金。现被告逾期支付租金，原告要求被告支付自应付款之日计算至2020年7月20日的滞纳金，依据充分，经计算截至2020年7月20日的滞纳金金额超过7072元，原告现仅主张7072元，于法无悖，本院予以支持。原告要求被告支付违约金13,600元，但合同对此并无约定，且原告已经主张了逾期支付租金的滞纳金，故原告该项请求依据不足，本院不予支持。对于租赁保证金，原告确认被告支付的租赁保证金为6800元，并同意将该保证金返还被告，在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。原告自愿撤回第二项诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除沈静珍、上海捷骜物业管理有限公司签署的《房屋租赁合同》【房屋托管合同(托管公寓)，合同编号：SHJAXXXXXXXX】；二、上海捷骜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈静珍2020年2月1日至2月29日、6月1日至6月30日、7月1日至7月15日的租金17,000元；三、上海捷骜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈静珍逾期支付租金的滞纳金7072元(计算至2020年7月20日)；四、上海捷骜物业管理有限公司已支付的租赁押金6800元用以冲抵以上上海捷骜物业管理有限公司应付的款项；五、驳回沈静珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元，由沈静珍负担341元，由上海捷骜物业管理有限公司负担566元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇二一年一月二十日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。