广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初1941号原告：孔日全，男，1985年1月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区狮山镇×××××××××××××原告：麦小红，女，1966年7月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区狮山镇×××××××××××××原告：霍润棋，男，1982年10月31日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市禅城区×××××××××××××。三原告的共同委托诉讼代理人：苏志聪、陈来昌，均是广东浩捷律师事务所律师。被告：肇庆市安信贸易有限公司，住所地广东省肇庆市×××××××（南侧拆迁回迁小区），统一社会信用代码914××××××××××××900。法定代表人：钟某1。被告：杨丽娅，女，1968年10月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区×××××××××××××。原告孔日全、麦小红、霍润棋与被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行审理。三原告的共同委托诉讼代理人苏志聪、被告杨丽娅到庭参加诉讼。被告肇庆市安信贸易有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不（派员）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原告孔日全、霍润棋、麦小红于2019年10月1日与被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅立即退还合同押金111000元给原告孔日全、霍润棋、麦小红；3.判令被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅立即退还合同租金138000元给原告孔日全、霍润棋、麦小红；4.判令原告因实现债权合理支出20000元由被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅承担；5.本案受理费由被告承担。诉讼中，三原告表示若撤销合同条件未成就则请求解除合同；明确第4项诉讼请求中因实现债权合理支出包括律师费10000元和交通费、误工费10000元。事实与理由：原告孔日全、霍润棋、麦小红于2019年10月1日与被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：1.商铺坐落：肇庆市端州区×××××××××××××××××、014号商铺，建筑面积共计：1886.62平方米；2.租期20年，自2019年10月1日至2039年9月30日；3.租金每月23000元，每季度交一次，每五年递增一次，按总额租金递增5%；4.合同押金111000元；5.甲方允许乙方在租赁期间转租或分租等等。租赁后，原告进场整理上一手遗留杂物，清空商铺对外进行转租。2020年4月3日，原告将被告商铺转租给刘恒龙，双方并签订了《商铺租赁合同》，被告也在合同上出具同意转租意见。转租后，刘恒龙发现业主被告肇庆市安信贸易有限公司因欠新兴县××商业银行股份有限公司贷款本金21900000元被新兴县法院作出生效法律文书并查封本次租赁商铺。为了避免更大的争议的出现，原告只能与刘恒龙终止转租合同关系。与此同时，原告也为维护自身合同权益，要求与被告终止合同并要求被告退还已收合同押金和租金给原告。但被告一拖再拖，至今尚未达成和解。原告认为，被告已经知悉涉案商铺已经在2017年12月18日已经被新兴县人民法院查封，新兴县人民法院并于2018年7月27日作出（2018）粤5321民初197号民事生效判决，该判决已经进入执行阶段，但被告为了牟利，在出租时刻意隐瞒本次出租物业上述情况，属于合同欺诈，导致原告无法正常使用租赁商铺及转租，严重侵害原告方合法权益。因此，为了维护原告方的合法权益，根据我国《民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，向法院提出上述诉求，盼判如所请。另外，原告已经将案涉商铺的钥匙退还给被告，被告在2020年6月30日已经收到，目前案涉商铺被新兴县人民法院贴上封条，准备拍卖。被告肇庆市安信贸易有限公司没有派员到庭参加诉讼，但与被告杨丽娅一并提交书面答辩状辩称：一、原告自2019年8月29日与肇庆市安信贸易有限公司签订《商铺租赁合同》后，一直正常使用租赁物并实施转租赁的行为，在此期间，后因次承租人无力继续租赁，原告为逃避违约责任，向肇庆市安信贸易有限公司提出了合同撤销。二、肇庆市安信贸易有限公司已清晰地告知原告孔日全的父亲孔东来和原租用该场地的合伙人之一张庆坚以及原告（原告是由孔东来传呼一起签《商铺租赁合同》，原告孔日全为孔东来之子，原告麦小红为孔东来之妻，原告霍润棋为孔东来朋友之子），该租赁物存在被司法处置的瑕疵，他们在知情的情况下于2019年8月29日（该合同己作废）、2019年10月1日与肇庆市安信贸易有公司签订了《商铺租赁合同》，并计划再找合伙人购买该物业。三、该租赁物业虽然已被云浮新兴法院查封，但签约时法院只是查封了房产档案，禁止该租赁物发生转移或抵押等影响债权实现的行为，但法院并没有禁止所有权人对租赁物的合理使用。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十五条的规定，由人民法院指定被保全人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用。在租赁物所有权因人民法院执行处置发生所有权变更前，所有权人有权对租赁物进行合理的使用，包括出租，综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告的举证并不能证明，该租赁物被法院查封后，导致了租赁房产无法使用。原告孔日全于2020年6月23日告知肇庆市安信贸易有限公司自2019年8月29日占用的租用场地内的物品已于2020年6月23日搬空，并提出不再租用该物业，在原告违约不再承租的情况下，肇庆市安信贸易有限公司也无钱偿还银行贷款，同意云浮新兴法院对该标的物进行处置。鉴于以上情况，原告要求退还已付租金及押金，没有事实依据，请求法院判令解除双方签订的租赁合同，驳回原告提出的第2、3、4、5项诉讼请求，本案的诉讼受理费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2019年10月1日，被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅（出租人、甲方）与原告孔日全、霍润棋、麦小红（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁铺位坐落地址为肇庆市端州区×××××××××××××××××××××××，建筑面积共1886.62平方米；租赁期限自2019年10月1日至2039年9月30日止，免租期从2020年1月1日起至2020年3月31日；每月租金为23000元，每季度缴一次租金，从2019年10月1日起开始计租，每五年按总额租金递增5%，乙方于每月8日前一次性缴纳相当于一个季度租金；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如乙方逾期2天未支付的，甲方权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；签订合同当天，乙方向甲方支付铺位押金111000元合同即时生效，否则该合同无效，押金于双方合同期满时经甲方确认无损坏设备及物品后无息退还；甲方同意租赁场所内的所有物品以35000元的价格卖给乙方。原告孔日全基于上述合同分别于2019年9月1日、2020年4月3日向被告指定账户（户名：高卫平；开户行：中国银行股份有限公司肇庆分行；账号：456×××××××××××××875）转账支付了1个季度租金69000元及押金111000元、2020年4至6月租金69000元。被告杨丽娅于2020年4月3日开具收据，确认收到原告孔日全2020年4月1日到6月30日铺位租金69000元。2020年4月3日，原告孔日全与刘恒龙签订《商铺租赁合同》，将上述商铺转租给刘恒龙，约定租赁期限自2020年4月1日起至2035年3月31日止。期间，涉案商铺被广东省新兴县人民法院张贴封条进行拍卖，三原告在2020年6月23日告知被告搬空商铺并在同月30向被告交还商铺销匙。三原告认为两被告在签署《商铺租赁合同》时隐瞒商铺被查封情况，存在欺诈行为，遂于2020年5月20日起诉至本院请求撤销《商铺租赁合同》及要求被告退还押金、租金等。另查明：坐落地址为肇庆市端州区×××××××××××××××××、014号商铺的权属人为被告肇庆市安信贸易有限公司。被告肇庆市安信贸易有限公司提供上述两商铺作为抵押物向广东新兴农村商业银行股份有限公司申请借款，在2016年6月27日办理了最高额抵押登记，担保期限自2016年6月27日至2021年6月27日。之后由于被告肇庆市安信贸易有限公司未如期还款付息，广东新兴农村商业银行股份有限公司于2017年12月18日向广东省新兴县人民法院申请诉前财产保全，广东省新兴县人民法院以（2017）粤532×财保57×民事裁定查封了被告肇庆市安信贸易有限公司该两商铺。本院认为，本案为租赁合同纠纷。在原、被告2019年10月1日订立《商铺租赁合同》前，涉案商铺已设置了抵押担保，由于物权为公示，三原告承租时应对租赁物作充分了解，不存在两被告可以刻意隐瞒的情况，故三原告主张两被告以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下订立合同而请求撤销双方之间的《商铺租赁合同》理据不足，本院不予支持。本案中，抵押权在先，租赁权在后，抵押权并不以占有租赁物为条件，两者可以并存于同一抵押物之上，并不影响成立在后的租赁合同效力，故原、被告之间的《商铺租赁合同》为有效合同，但应为不定期租赁合同。由于先抵押后出租不适用所有权变动不破租赁原则，租赁关系对于抵押权人无约束力，现涉案商铺已被广东省新兴县人民法院张贴封条进行拍卖，为此三原告在2020年6月23日通知被告腾退商铺，在同月30日交还商铺锁匙给被告，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”之规定，三原告在诉讼中表示若撤销合同条件未成就则请求解除合同，其该诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除后的处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，两被告基于合同所收取的押金111000元应予退还，三原告请求两被告退还合同押金111000元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。根据已查明的事实，三原告使用商铺至2020年6月30日，也支付租金至2020年6月，不存在多交租金之情形，故三原告要求两被告退还租金138000元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。如上述认定，原、被告之间的《商铺租赁合同》为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，并不存在谁违约的情况，故三原告向两被告主张因实现债权所支出的律师费、交通费、误工费损失，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条的规定，判决如下：一、解除原告孔日全、霍润棋、麦小红于2019年10月1日与被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅签订的《商铺租赁合同》。二、被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孔日全、麦小红、霍润棋退还押金111000元。三、驳回原告孔日全、麦小红、霍润棋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52952.81元（已由三原告预交），由原告孔日全、麦小红、霍润棋负担26476.41元，被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅负担26476.4元。被告肇庆市安信贸易有限公司、杨丽娅应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告孔日全、麦小红、霍润棋26476.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  梁耀娟二〇二一年一月十八日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖