北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初12654号原告：姬文艳，女，1986年9月6日生，汉族，北京万博精英信息技术有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。被告：张英俊，女，1962年7月20日生，汉族，北京第二制药厂退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹伟，被告张英俊之子。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，北京中原房地产经纪有限公司法务。原告姬文艳与被告张英俊、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告姬文艳及其委托诉讼代理人张友念、被告张英俊的委托诉讼代理人曹伟及宋奎、第三人中原经纪公司的委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬文艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告房屋增值损失2563400元；2、请求法院判令被告赔偿原告居间服务费24000元；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费、评估费、保全费。事实和理由：2011年9月29日，经第三人中原经纪公司居间服务原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告购买被告名下的位于北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅苑X区X号楼XX层XXXX号房屋，房屋成交价格为105万元。因被告尚未取得XXXX室产权登记证书，该买卖合同并未网签备案。合同签订当日，原告向被告交付定金5万元。2011年9月30日，原告向被告交付首付款35万元，被告将XXXX室连同水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡等物品一并交付原告，由原告居住使用至今。2012年12月23日，XXXX室完成产权登记并下发《房屋所有权证》，登记所有权人为被告张英俊，其后被告将XXXX室《房屋所有权证》交付原告。原告于2013年7月28日向被告转账支付60万元，被告于当日出具《收条》一份，载明：“今收到姬文艳现金房款陆拾万元整，待姬文艳取得购房资质协助办理过户”。2013年12月27日，原告姬文艳再行支付购房款4万元，以上合计支付104万元购房款，2011年2月15日《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》发布，其中规定：自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。原告姬文艳为非北京市户籍，暂不符合过户条件。2017年被告张英俊向北京市通州区人民法院提起原告姬文艳，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，2018年7月19日北京市通州区人民法院作出(2017)京0112民初10384号民事判决书：判决解除张英俊与姬文艳在2011年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张英俊应在该判决生效之日起三十日内向姬文艳返还104万元购房款。原告不服，逐向北京市第三中级人民法院上诉，北京市第三中级人民法院在2018年10月31日作出了(2018)京03民终13328号民事判决书，驳回上诉维持原判。被告对签订《北京市存量房屋买卖合同》之时，被告明知原告不具备购房资格，且被告当时也未取得该出售房屋的《房屋所有权证》，所以双方约定在被告取得房屋产权证之后且原告取得购房资格后双方再办理房屋过户手续。而房屋买卖合同签订时，中原经纪公司作为专业房产中介机构，如需要进行购房资格检验，也会进行相关的约定，包括提示姬文艳提交相关资格核验所需文件。但因姬文艳已经明示自己签订合同之时不具备购房资格，在明知的情况下被告还是和原告签订了买卖合同，且在2013年7月28日被告出具的《收条》，也明确载明待姬文艳取得购房资格协助办理过户。这充分说明被告张英俊对于姬文艳在签订合同时不具备购房资格是明知的，亦证明被告对于等待原告取得购房资格是明确同意的。被告张英俊在明资格的前提下签订了买卖合同，且在收取了原告购房款之后，又以原告不具有购房资格为由提起解除《北京市存量房屋买卖合同》。一审法院认为根据《收条》的补充约定被告张英俊应对姬文艳未取得购房资质负有一定容忍义务，但认为原告从2013年至2017年仍未取得购房资质是非理所当然，已经超出合理期限所以最终判决《北京市存量房屋买卖合同》予以解除。该判决对被告解除合同的过错予以肯定，但对于因合同解除而导致的损失，让另案主张。原告在积极履行买卖合同主义务(支付104万元房款)之后，也一直在为了取得北京市的购房资格努力。原告经过努力取得了大专学历，在取得大专学历后任职单位也明确同意为之办理北京市工作居住证。取得大专学历系办理工作居住证的前提条件，如工作居住证能够顺利办理完毕，则房屋就可以完成过户交易。所以原告，姬文艳已经为了取得购房资质作为实质性努力。姬文艳作为买房人其主要合同义务为支付购房款，要求办理过户取得产权证书，系其案购房款为105万元，姬文艳已经支付了104万元，其主要合同义务已经履行，不存在迟延履行主合同义务的情形。而张英俊因通州区房价上涨为了获得高额利益系其主张合同解除的主要原因，姬文艳买房多年，承担高额装修费用多年，最终却陷入无家可归的窘迫境地。因此原被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》解除的过错责任在被告，原告无过错。协议解除后，被告应向原告该赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案房屋在姬文艳购买时为105万元，而在2017年解除时市值已经高达300余万元，该房屋增值部分应为原告姬文艳所有。现在买卖合同被解除，且房产登记在被告张英俊名下，该房屋增值价值被被告据为己有，故被告应赔偿原告该部分损失。原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》之时，向第三方中原经纪公司支付了各种居间服务费用2．4万元，该部分损失为原告为签订买卖合同而支出的合理费用，现在合同解除该部分损失被告应该予以赔偿。综上所述告特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告张英俊辩称：一、本案事实情况。2011年9月初，我委托第三人中原经纪公司出售位于通州区群芳一园XXX号楼XX层XXXX号房屋。经第三人居间，2011年9月29日，原、被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，约定将房屋出售给姬文艳。根据该房屋买卖合同第十条第一款之约定，出售方获得房屋产权证后7日内，双方共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续。合同签订当日，张英俊交付了房屋，并将房屋的相关物业凭证和物品全部交给姬文艳。2012年12月，房屋产权证办理完毕，张英俊将房屋产权证交付姬文艳，并督促按照合同约定7日内办理房屋转移登记手续。张英俊系北京户籍，一家三口常年和父母一起生活，居住。除本案房屋外，张英俊当初并无其他住房。张英俊希望房屋过户后，以无房户名义再行购房，并享受首套购房的相关税费和银行贷款政策。由于房价上涨很快，张英俊以无房户名义尽快购房的愿望十分强烈。后张英俊多次催促姬文艳办理房屋过户登记。2013年7月，在张英俊多次催促的情况下，张英俊才知道姬文艳没有北京市购房资格、姬文艳在签合同是隐瞒了无购房资质的情况。姬文艳称正在办理，并承诺3个月内就能够取得。出于对姬文艳的信任，也基于张英俊着急购买其他房屋，双方约定给予姬文艳3个月时间去办理完成北京市购房资格，并于2013年7月28日由姬文艳支付本该在合同约定的2013年1月过户时就应支付的房屋尾款中的60万元。当日银行转账时，在姬文艳承诺三个月内取得北京市购房资格的前提下，要求张英俊在银行收款收条上加写上“待姬文艳取得购房资质协助办理过户”。2013年11月张英俊按照约定再次联系姬文艳要求办理过户手续，姬文艳均以各种理由继续拖延。在张英俊多次催促下，于2013年12月，姬文艳再次支付房屋尾款中的4万元，并要求再给予3个月的时间去取得北京市购房资格。在随后的2014年、2015年、2016年间，张英俊持续不断地与姬文艳及其家人进行交涉，姬文艳均以各种方式进行拖延，直至2017年4月张英俊忍无可忍的情况下，向北京市通州人民法院提起诉讼通州区人民法院判决支持了张英俊的请求，北京市第三中级人民法院亦维持了原判。2019年4月，姬文艳仍未取得北京市购房资质，北京市高级人民法院驳回了姬文艳要求重审的请求，维持一审二审判决。二、姬文艳对合同解除存在明显的过错，张英俊不存在任何过错。首先，被答辩人在签署房屋买卖合同时，有意隐瞒其无北京购房资质情况。2011年2月，北京出台相关购房限制规定。2011年9月，张英俊委托第三人中原经纪公司出售房屋。张英俊的售房对象是不确定的，张英俊无法审核购房者是否具备相应的资质。姬文艳在签署合同时，对是否符合北京市的购房政策是清楚的，在此房合同，存在明显的过错。张英俊在2013年7月才得知其不符合购房条件。张英俊出售房屋的目的是为了重新购房，如果起初2011年签订合同时张英俊知道姬文艳无购房资质，张英俊是不会与其签署合同。这从《房屋买卖合同》第十条第一款之约定“出售方获得房屋产权证后7日内，双方共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续”即能反映出来，如果姬文艳告知了资质情况，双方之间是不可能约定7日内办理转移登记手续的。张英俊签订合同是为了正常出售房屋，出售对象也都是不特定的，张英俊不可能在明知姬文艳无购房资质的情况下将房屋出售给她，给自己找不必要的麻烦，这不符合常理。其次，在姬文艳告知张英俊无购房资质后的足够长的时间内，姬文艳不主动争取购房条件，在合理期限内没有取得购房资格，迟延履行合同，导致合同目的无法目的实现而解除，对此姬文艳存在明显的过错。而张英俊在合同履行过程中不存在任何过错和违约行为。张英俊本可以在获知姬文艳无购房资质时就解除合同，然张英俊出于对姬文艳的信任继续等待其获得购房资质，以使合同能够继续履行下去，然这种等待不应理解为无期限，否则将使双方之权利陷入长期之不稳定状态。被答辩人在足够长的时间内未取得购房资质已超出合理期限，张英俊此时选择解除买卖合同而非继续等待姬文艳取得购房资质并无不当。这一点已经获得了通州法院及北京三中院的生效判决支持，且由于多年来房屋始终登记在张英俊名下，导致张英俊的购房资格一直被占用，始终无法以无房户的身份进行购房，多年来随着房价上涨，张英俊再次购房的成本也在不断增加，给张英俊造成了很大的影响。对此，姬文艳的家人在2016年4月明确表示姬文艳没有积极的去办理取得购房资格且承认由于自己的过错给张英俊造成了影响。三、涉案的房屋自始至终登记在张英俊名下，且双方之间的买卖合同已经解除，涉案房屋的所有权从来也不属于姬文艳，房屋价值的增加或减少与姬文艳没有任何关系，更谈不上赔偿其增值损失问题。四、姬文艳支付的2．4万元佣金属于姬文艳享受了第三人中原经纪公司的居间服务而支付的对价，由第三人收取，与张英俊无关，不应该向张英俊主张。况且因姬文艳的原因导致房屋买卖合同被解除，责任归于姬文艳，损失应由其自行承担。综上，姬文艳乏事实及法律依据，请法庭予以驳回。第三人中原经纪公司述称：原告诉讼请求并未涉及第三人权利义务，我方就原告的请求不发表意见。本院经审理认定事实如下：2011年9月29日，经中原经纪公司居间服务，张英俊（出卖人）与姬文艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姬文艳购买张英俊名下的位于北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅苑X区X号楼XX层XXXX号房屋（以下简称XXXX房屋），成交价格为105万元。因张英俊尚未取得XXXX房屋产权登记证书，该买卖合同并未网签备案。合同签订当日，姬文艳向张英俊交付定金5万元。2011年9月30日，姬文艳向张英俊交付首付款35万元，张英俊将XXXX房屋连同水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡等物品一并交付姬文艳。姬文艳为购买XXXX房屋向中原经纪公司支付佣金24000元。2012年12月23日，XXXX室完成产权登记并下发《房屋所有权证》，登记所有权人为张英俊。其后，张英俊将XXXX房屋的《房屋所有权证》交付姬文艳。姬文艳于2013年7月28日向张英俊转账支付60万元，张英俊于当日出具《收条》一份，载明：“今收到姬文艳现金房款陆拾万元整，待姬文艳取得购房资质协助办理过户”。2013年12月27日，姬文艳再行支付购房款4万元，以上合计支付104万元购房款。另查，2011年2月15日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》发布，其中规定：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”姬文艳为非本市户籍，至今未能连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，不符合上述限购政策，XXXX室无法办理过户登记手续。2017年4月12日，张英俊将姬文艳、中原经纪公司诉至本院，案号为（2017）京0112民初10384号，张英俊请求本院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、判令姬文艳立即腾退XXXX房屋，并返还房屋产权证、房门钥匙、水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡等物品、判令被告承担赔偿责任5万元。本院就该案审理后认为：自2011年《北京市存量房屋买卖合同》签订后、以及自2013年张英俊出具《收条》后，已经过去多年，姬文艳仍未取得购房资质实非理所应当，姬文艳亦未充分举证其为取得购房资质所做出何种切实努力；维护交易安全、稳定、可预期是合同法之重要价值，《收条》所载之承诺虽未约定姬文艳取得购房资质的期限，但不应理解为无限期，否则将使双方当事人之权利陷入长期之不稳定状态；截止该案法庭辩论终结前，姬文艳仍未取得购房资质，已超出合理期限，张英俊此时选择解除买卖合同而非继续等待姬文艳取得购房资质，并无不当，本院对此予以支持；在该案中，本院还认为双方对《北京市存量房屋买卖合同》的解除均存在过错。本院于2018年7月19日作出（2017）京0112民初10384号《民事判决书》，判令：一、解除张英俊与姬文艳于2011年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；姬文艳将XXXX房屋腾退给张英俊，并将房屋产权证、房门钥匙、水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡一并返还，于本判决生效之日起三十日内执行清；张英俊返还姬文艳购房款1040000元，于本判决生效之日起三十日内执行清；二、驳回张英俊的其他诉讼请求。姬文艳不服上述判决，在上诉期内上诉至北京市第三中级人民法院，案号（2018）京03民终13328号。北京市第三中级人民法院经审理后认为，“在姬文艳提供的现有证据不足以证明其已经取得购房资质，亦不足以证明其在可预期的期间确定能够取得购房资质的情形下，如将张英俊对姬文艳未取得北京市购房资质的容忍义务理解为无期限，将使双方当事人的权利义务处于长期不稳定的状态”“关于合同解除，双方对此均有过错，应对对方的合理损失承担一定的赔偿责任”。北京市第三中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京03民终13328号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决作出后，姬文艳提出申诉，后其申诉被驳回。（2017）京0112民初10384号《民事判决书》生效后，张英俊退还了姬文艳已付购房款104万元，姬文艳于2020年8月将XXXX房屋返还张英俊。本案审理过程中，经姬文艳申请对XXXX房屋2017年4月12日、2018年10月31日的价值进行评估，经本院委托，北京仁达房地产土地资产评估有限公司进行了相应评估，结论分别为361．34万元、344．69万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》《欠款交付书》《承诺书》《物业交验单》《物业变更通知书》《证明》交款记录、《佣金确认书》《商品房预售合同》、银行个人转付回单、《收条》《房屋所有权证书》、（2017）京0112民初10384号案件笔录及《民事判决书》、（2018）京03民终13328号《民事判决书》《评估报告书》以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以依法解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据北京市通州区人民法院于2018年7月19日作出的（2017）京0112民初10384号《民事判决书》及北京市第三中级人民法院于2018年10月31日作出的（2018）京03民终13328号《民事判决书》的内容，姬文艳与张英俊的《北京市存量房屋买卖合同》已经被解除，解除时间应当以2018年10月31日（2018）京03民终13328号《民事判决书》作出之日为准。根据评估机构的评估，涉案房屋在2018年10月31日的价值为344．69万元，与姬文艳和张英俊交易的房价（105万元）相差239．69万元，也即双方签订《北京市存量房屋买卖合同》之日至该合同解除之日XXXX房屋增值了239．69万元。对于姬文艳来说，该部分差价系其合理损失。正如北京市第三中级人民法院所述，“关于合同解除，双方对此均有过错，应对对方的合理损失承担一定的赔偿责任”。本院认为，既然张英俊在XXXX房屋的《房屋所有权证书》下发后将其交付给了姬文艳，并且于2013年7月28日向姬文艳出具《收条》中明确表示“待姬文艳取得购房资质协助办理过户”，在无证据表明姬文艳确实无法取得购房资质（即过户条件无法成就）的情况下、在XXXX房屋存在较大增值之时，张英俊要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》主观过错较大。姬文艳作为购房人，其此前向法院所提供的证据不足以证明其在可预期的期间确定能够取得购房资质，故其对《北京市存量房屋买卖合同》的解除也存在一定过错。综上，本院认为，张英俊应当赔偿姬文艳合理损失239．69万元的70%，即1677830元。姬文艳主张以张英俊提起解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼之日（2018年4月12日）的房屋价值361．34万元与双方交易房价105万元之间的差额256．34万元作为其损失，并要求张英俊全部承担，依据不足，本院不予支持。对于姬文艳主张的超过1677830元的部分，本院亦不予支持。对于姬文艳所主张的居间服务费，因该费用并非支付给了张英俊，并且双方交易后姬文艳入住XXXX房屋多年，本案又对其主张的房屋增值损失进行了相应处理，故其再向张英俊主张居间服务费损失，依据不足，本院不予支持。诉讼费、评估费、保全费，由双方依法负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张英俊赔偿原告姬文艳房屋增值损失1677830元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告姬文艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13750元，由原告姬文艳负担3800元（已交纳），由被告张英俊负担9950元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费22625元，由原告姬文艳承担14706元（已交纳），由被告张英俊负担7919元（于本判决生效之日起七日内交纳）保全费5000元，由原告姬文艳负担1500元（已交纳），由被告张英俊负担3500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二一年一月十五日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰