北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初10769号原告（反诉被告）：北京墨白轩投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄东里北京第二棉纺织厂生产区厂房78号楼210号。法定代表人：项光顺，总经理。委托诉讼代理人：崔嵩超，北京市康盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛亚楠，北京市康盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中天万融投资有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄东里北京第二棉纺织厂生产区厂房78号。法定代表人：马岩，董事长。委托诉讼代理人：侯琛娟，北京竞法律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗向阳，男，1981年11月26日出生，汉族，北京中天万融投资有限公司副总经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人崔嵩超、毛亚楠，被告之委托诉讼代理人侯琛娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告免除原告支付2020年2月、3月、4月的租金，被告向原告退还已交纳的租金1747596.78元；2.要求被告免除原告2020年5月25日起至今的全部延期利息；3.要求调整2020年5月21日至2026年5月20日期间的租金标准为629014.73元/月；4.要求解除原、被告于2014年4月24日及2014年8月1日签订的《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》；5.要求取消《XX??TOWN物业租赁合同》第五章第4条、第七章第1条第1.5款。事实和理由：2010年12月8日，原、被告签订《XX??TOWN物业租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区x庄东里x号[XX??TOWN]项目A1-08、A1-09、A1-10、A1-11、A1-12、A1-18、A3-01、A3-02、A3-03、A3-05座房屋（以下简称涉案房屋），租期自2011年5月21日至2026年5月20日止。合同签订后，原告即开展招商活动，陆续将涉案房屋出租给第三方租户用于餐饮等经营活动。2014年4月、8月，被告以提升[XX??TOWN]项目整体商业品质和形象为由，要求原告在招商经营时对从事餐饮行业的租户从经营期限、品牌等方面予以限制，原告出于对当时经济形势及经营情况的判断予以同意，双方相继签订了两份补充协议。2020年1月，新冠疫情爆发，原告在自身经营也受到影响的情况下，本着共克时艰的精神，一方面对租户进行了租金减免，另一方面了解到产权单位对被告免除了2020年2月至4月的全部租金，希望被告能为原告免除相应期间的租金，被告予以拒绝。对此原告认为，原告从被告处承租涉案房屋的目的就是为了通过招商方式转租经营，被告在签订合同时即明知，现租户受疫情影响无法正常经营，导致无法取得经营收入，多家商户因经营难以为继，提前退租。原告为租户减免租金必然导致自己经营收入的减少，使得原告难以按照原合同约定向被告支付租金。根据相关法律规定，原告要求被告免除2020年2月至4月的全部租金，并免除延期付款利息。受本次疫情影响，原告招商受到阻碍，故要求解除补充协议，取消被告对原告招商从事餐饮行业商户的限制，同时取消租赁合同中约定的原告招商转租必须征得被告书面同意的约定，赋予原告更大的自主经营权利。另外，原告主张调整租金标准，自2020年5月21日起，按照原合同约定，租金标准下降30%。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，被告已经对租金进行了减免，不同意完全免除2020年2月至4月的全部租金，亦不同意降低后续租金标准，原告不能以疫情为由让被告承担全部风险。逾期付款滞纳金应当收取，不同意免除。原合同相关条款的约定没有违反公平原则，不应取消。原告对于涉案房屋不是经营而是转租，疫情没有导致原告资金周转困难或经营收入明显减少。原告的租户现在都是正常营业，据被告了解，原告有其他投资行为，有其他的收入来源，原告现在有能力支付租金。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求原、被告于2010年12月8日签订的《XX??TOWN物业租赁合同》、于2014年4月24日签订的《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》、于2014年8月1日签订的《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》于2020年10月23日解除；2.要求原告立即腾退涉案房屋；3.要求原告向被告支付租金1491705.11元；4.要求原告向被告支付房屋占有使用费（以898592.47元/月为标准，自2020年10月24日计算至实际返还房屋之日止）；5.要求原告向被告赔偿违约金3640310.86元（不含已支付保证金）；6.要求原告向被告赔偿律师费150000元。反诉理由如下：疫情爆发后，被告为原告对2020年2月至4月的租金进行了部分减免，减免数额符合政策要求。2020年5月，原告开始出现延付租金的行为。被告多次催缴租金，原告仍未按时支付，被告于2020年10月23日向原告发出解除合同通知，涉案合同应于当日解除，原告应当返还涉案房屋、支付欠付款项，并赔偿被告损失。原告针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。被告要求解除合同，没有法律依据，疫情期间，出租人不能以承租人迟延支付租金为由解除合同。涉案合同已经履行10年，原告从未出现迟付租金情况。疫情期间，涉案房屋空置率达到40%。2020年10月20日，被告发过催缴函，原告于2020年10月22日就付过一部分钱。但被告却于2020年10月23日发出解约函，原告认为是不合适的。原告在疫情之后陆续支付了租金500余万元，合同没有达到解除条件。被告将原告后来支付的款项优先抵扣其所谓的滞纳金，没有任何合同和法律依据。从保护市场交易稳定性的角度来讲，涉案合同宜继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月8日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《XX??TOWN物业租赁合同》约定：原告承租涉案房屋，仅用于合法经营的商业或餐饮用途使用。租赁期自2011年5月21日起至2026年5月20日止，免租期3个月。第1至3年租金为8元/平方米/天，月租金为713168.65元；第4至6年租金为8.64元/平方米/天，月租金为770222.13元；第7至9年租金为9.33元/平方米/天，月租金为831732.92元；第10至12年租金为10.08元/平方米/天，月租金为898592.47元；第13至15年租金为10.89元/平方米/天，月租金为970800.8元。首月（免租期后）租金共计713168.65元，承租方应当在涉案房屋交付日当日交纳。物业管理服务费为0.6元/日/建筑平方米，月物业费为53487.64元。租金保证金为713168.65元，物业管理服务费押金53487.64元。第五章第4条约定：没有预先取得出租方的书面同意，承租方不得以任何形式分租或转租涉案房屋。第七章第1条第1.5款约定：若承租方未经出租方书面同意分租、转租或以其他任何形式构成实际分租、转租涉案房屋的，出租方可单方面终止本合同。若承租方不按本合同规定准时及如数支付应付租金、物业管理服务费及其他涉案房屋的使用费用，承租方应向出租方支付延期付款利息，利率按每日千分之二计算，起讫时间从欠款应付之日起至实际交付之日止。2011年5月21日，被告出具《关于可以转租经营的确认函》，载明被告现将涉案房屋出租给原告进行出租管理，出租期限为2011年5月21日至2026年5月20日共计15年，被告确认原告可以进行转租经营。合同签订后，双方均依约履行合同义务，原告通过招商陆续将涉案房屋转租给第三方租户用于餐饮等经营活动。原告向被告支付租金保证金831732.92元，并支付了2011年5月21日至2020年1月31日的全部租金。此后，原告陆续向被告支付5514574.01元。2014年4月24日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》约定：承租方承诺，自本补充协议签署之日起，A112a租赁单元餐饮品牌经营期限不得少于两年。若满两年，承租方变更A112a租赁单元餐饮品牌不需事先获得出租方同意；若不足两年的，出租方有权不同意更换该租赁单元的餐饮品牌。如果承租方擅自更换餐饮品牌的，出租方有权解除该租赁单元的租赁合同，但该租赁单元经营非餐饮行业不受前述条件的限制。餐饮品牌经营年限以承租方向出租方提出书面告知函日期为起算日。2014年8月1日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》约定：承租方承诺，自本补充协议签署之日起，A1-08a、A1-09a、A1-10a、A1-11a、A1-12a、A3-02a、A3-03a、A1-18、A3-01、A3-05等10个租赁单元餐饮品牌经营期限不得少于两年；A1-08b/09b/10b、A1-11b/12b、A3-02b/03b等3个租赁单元餐饮品牌经营期限不得少于一年。若上述租赁单元经营餐饮品牌分别满足约定年限，承租方变更其租赁单元餐饮品牌不需事先获得出租方同意；若不足约定年限的，出租方有权不同意更换该租赁单元的餐饮品牌。如果承租方擅自更换餐饮品牌的，出租方有权解除该租赁单元的租赁合同，但该租赁单元经营非餐饮行业不受前述条件的限制。除非取得出租方书面同意，承租方保证租赁合同项下租赁单元在租赁有效期限内，不得用于麦XX、呷XXX、吉XX经营品牌相同或类似的经营；否则，承租方的行为视为违约，出租方有权解除该租赁单元，承租方应按租赁合同约定向出租方承担违约责任，由此给出租方或其他第三方造成的损失均由承租方承担。如麦XX、呷XXX、吉XX与我司签订的《物业租赁合同》解除或终止后，承租方将不再受附件二所对应相关内容的限制。餐饮品牌经营年限以承租方向出租方提出书面告知函日期为起算日。2020年2月13日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《XX租赁合同减免租金补充协议》约定：出租方将减免承租方2020年2月1日至2020年2月29日50%的租金。双方于2014年8月1日签署的《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》即日废止。原租赁合同约定应于2020年5月21日起租金递增8%，双方确认变更为：于该日前根据租赁市场状况协商不予递增或下调递增比例。原租赁合同其他条款保持不变。2020年5月15日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《XX租赁合同减免租金补充协议》约定：出租方将减免承租方331735.86元的租金。原租赁合同其他条款保持不变。2020年10月23日，被告向原告发出《解除租赁合同的终止函》，以原告未按时支付租金为由，要求自该终止函送达原告之日起，被告根据合同约定解除租赁合同；同日，原告向被告发出《关于的回复》，表示原告无法认同被告单方宣告解除合同的行为，原告并非无故拖欠房屋租金，被告无权单方解除合同，租赁合同仍在履行中，原告将尽最大努力尽快向被告支付剩余房屋租金。2021年1月19日，被告向原告发出《债务抵消通知书》，载明国棉公司于2020年12月11日根据政策要求为被告减免了租金，被告按要求应减免原告部分相应租金619155.71元。2020年4月20日，北京市人民政府XXXX管理委员会发布《关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》，主要内容为：本次减免房租的租用房产的性质为京内市属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。减免时限及标准为承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。适用范围为：1.符合我市城市功能定位、不在疏解整治范围且经营困难的在京注册的中小微企业及在京取得营业执照且在2019年有完税证明的个体工商户；2.受疫情影响严重且在京注册的餐饮、便利店、美容美发、家政4类生活性服务业企业以分公司形式设立的连锁直营门店，分公司或门店符合本条规定享受房租减免的中小微企业相关条件要求且承担房租费用的，参照中小微企业房租减免政策执行。关于转租行为的规定，转租方为为中小微企业的，市属国有企业按租赁合同和减免标准向转租单位减免租金，并应要求和引导转租企业按政策向实际使用房产的符合条件的中小微企业、个体工商户、分公司、幼儿园进行减免，转租企业对最终承租人的减免金额不低于市属国企对其进行减免的相应租金金额。如转租方将房产转租给不符合减免条件的承租户，市属国有企业不对转租单位进行租金减免。2020年12月7日，北京市人民政府XXXX管理委员会、北京市发展和改革委员会共同发布《关于落实国务院大督查反馈结果进一步开展为服务业小微企业和个体工商户减免房租有关工作的通知》，主要内容为：国务院第七次大督查第一督查组督查意见和国家发展改革委等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，为承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营的服务业小微企业和个体工商户减免3个月房租。本次房租整改工作的实施主体为本市市属及区属国有及国有控股子企业，政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。适用承租主体范围为2、3、4月份已享受租金50%减免的服务业小微企业及个体工商户。减免幅度为对已享受2、3、4月份租金50%减免的服务业小微企业及个体工商户实行全额减免。原告称根据上述通知，其符合本次2、3、4月份租金全额减免之条件，并提交《国家XX局关于修订的通知》（国统设管函[2018]74号）附件中的三次产业分类表及小微企业库名录佐证，根据小微企业库名录记载，原告系小微企业，所属门类为租赁和商务服务业，该门类属于三次产业分类表中第三产业（服务业）的L门类。被告对于原告主张的免除2020年2月至4月的全部租金不予认可，表示原告的转租行为并非经营行为，其不符合相应的租金减免政策。另外，根据《关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》的规定，转租企业对最终承租人的减免金额不低于市属国企对其进行减免的相应租金金额。被告系从案外人北京国棉XX公司（以下简称国棉公司）承租位于北京市朝阳区八里庄X里X号（原京XX厂）的原厂区北侧临朝阳路部分房屋及房屋的附属场地，被告将其租赁场地中的一部分即涉案房屋转租给原告使用，涉案房屋系京内市属国有企业房产。被告据此提交其与国棉公司于2010年5月28日与国棉公司签订的《房屋租赁合同》、于2020年2月20日签订的《XX文化创意产业园减免租金补充协议》、于2020年5月15日签订的《XX文化创意产业园减免租金补充协议》、于2020年12月11日签订的《XX文化创意产业园减免租金补充协议》佐证。其中，《房屋租赁合同》约定：租金标准为：一层商业面积4.5元/天/平方米，二层商业面积2元/天/平方米，主办公楼面积1.5元/天/平方米，其他部分面积2元/天/平方米，各部分面积最终数值以设计整体规划的房屋总建筑面积为准。被告应按照双方共同确认的改造完毕租赁物房屋总建筑面积支付租金。租金递增方式为，被告向国棉公司支付的租金自2015年起每三年递增5%；《XX文化创意产业园减免租金补充协议》陆续约定：出租方将减免承租方2020年2月至2020年4月的全部租金。现国棉公司根据相关政策免除了被告2020年2月至2020年4月的全部租金，被告现同意为原告免除2020年2月至2020年4月的租金1374897.45元。庭审中，原告称双方于2010年12月8日签订的租赁合同第五章第4条、第七章第1条第1.5款约定原告招商必须征得被告书面同意，该条款对原告极为不公，应予取消；双方于2014年签订的两份补充协议对原告招商的从事餐饮行业商户经营期限、品牌等方面进行了限制，新冠疫情爆发后，该两份补充协议严重制约了原告的经营，对原告极为不公平，应予解除。被告对此不予认可，表示租赁合同和补充协议是双方当时真实意思表示，任何一方不得随意变更或解除合同。原告承租的是一片的商业区域，为了整体的商业形象及双方的利益，才约定了上述合同条款，故不同意取消上述条款。经询，原告称其招商的租户多从事餐饮行业，原告对部分租户予以2020年2月至4月租金的全部免除，对部分租户予以2020年2月至4月租金的部分免除，对部分租户予以降低后续租金标准，原告对其租户已经给予的减免、优惠金额高于被告目前给原告减免的金额。原告就其为租户的租金减免情况，提交原告与其租户签订的《减免租金补充协议》若干佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《XX??TOWN物业租赁合同》及《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因原、被告已于2020年2月13日签订的《XX租赁合同减免租金补充协议》约定双方于2014年8月1日签订的《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》废止，本院不持异议。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。原告系通过将涉案房屋转租进行经营收益，疫情防控措施的开展会导致原告经营收入明显减少，合同继续履行确实存在一定的困难，但考虑到双方签订的系为期15年的租赁合同，目前尚剩余5年租期没有履行，疫情影响并不足以导致合同目的无法实现，故被告以原告未按时支付租金为由要求解除涉案合同，本院不予支持，本院认定涉案合同应当继续履行。被告基于合同解除所提出的返还涉案房屋、支付房屋占有使用费的反诉请求，本院一并予以驳回。原告因不可抗力未能按期支付租金的行为不构成违约，故被告据此主张违约金、律师费，于法无据，本院不予支持。关于原告应付租金数额一节，本院综合考虑北京市政府相关政策、双方签订的相关租金减免协议、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素，酌情认定被告对原告免收2020年2月至2020年4月期间的租金共计1450000元。因疫情尚未结束，原告要求免除现阶段的延期付款利息，于法有据，出于公平原则，本院认定被告免除原告2020年2月1日至本判决生效之日期间的延期付款利息。关于原告要求将2020年5月21日至2026年5月20日期间的租金标准下调30%的诉讼请求，因本院已对租赁期间的部分租金进行减免，现原告要求下调后续租金标准，于法无据，本院不予支持，自2020年5月1日起，原告仍应按照《XX??TOWN物业租赁合同》的约定向被告支付租金，原告称双方已变更原合同对于租金上调条款的约定，缺乏合同依据，本院不予采信。原告要求解除双方于2014年4月24日签订的《XX??TOWN物业租赁合同关于更换餐饮品牌的补充协议》，要求取消《XX??TOWN物业租赁合同》第五章第4条、第七章第1条第1.5款，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百九十条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、免除原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司于二〇一〇年十二月八日签订的《XX??TOWN物业租赁合同》中二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日期间原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司应支付的租金一百四十五万元；二、免除原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司于二〇一〇年十二月八日签订的《XX??TOWN物业租赁合同》中二〇二〇年二月一日至本判决生效之日期间原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司应支付的延期付款利息；三、原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司支付租金（租金支付标准如下：二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日，按照九元三角三分/平方米/天的标准；二〇二〇年五月一日至二〇二三年四月三十日，按照十元零八分/平方米/天的标准；二〇二三年五月一日至二〇二六年五月二十日，按照十元八角九分/平方米/天的标准；已支付租金五百五十一万四千五百七十四元零一分在执行时折抵）；四、驳回原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43249元，由原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司负担21625元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司负担21624元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费43249元，由原告（反诉被告）北京墨白轩投资管理有限公司负担21624元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京中天万融投资有限公司负担21625元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年一月二十八日书记员 辛丽颖