广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初12111号原告：旷昌华，男，1969年10月21日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖巧玲，广东南天星律师事务所律师。被告：李勇恒，男，1994年4月29日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：廖忠安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告旷昌华诉被告李勇恒租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了独任审理。原告旷昌华的委托诉讼代理人袁良平、肖巧玲，被告李勇恒的委托诉讼代理人廖忠安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旷昌华向本院提出诉讼请求：1.判令李勇恒向旷昌华支付2020年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金160000元（租金按20000元/月计算）；2.判令李勇恒向旷昌华支付因拖欠上述租金所产生的违约金（违约金从当月6日按每月2%计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月31日为14053.33元）；3.判令李勇恒向旷昌华补交2019年8月1日至2019年9月30日期间的租金40000元；4.判令李勇恒向旷昌华支付旷昌华垫付的2020年1月1日至2020年9月22日的物业管理费6687元（104铺物业服务费140.92元/月，消防控制中心用电分摊0.52元/月，105铺物业服务费599.11元/月，消防控制中心用电分摊2.2元/月）；5.判令李勇恒向旷昌华交还涉案物业，并按20000元/月的标准支付自2020年9月1日起至物业实际交还之日止的占有使用费；6.判令本案诉讼费用由李勇恒承担（迳付）。事实与理由：双方于2019年7月19日签订《租赁合同》，约定：旷昌华将位于广州尚城御府自编A3、S4栋翠宇三街6号1层104（建筑面积为21.6757平方米）、105房（建筑面积为92.1716平方米）的商铺出租给李勇恒作商业使用，租期从2019年8月1日起至2025年7月31日止，含免租期2个月（从2019年8月1日起至2019年9月30日止），如李勇恒提前退租无免租期。租金从2019年10月1日起缴交，结算方式为按月结算，在每月的第5日前按银行转账付款方式付款。商铺租金第一年、第二年租金为每月20000元。租赁合同第五条第1点约定，承租方应按时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等一切费用。如承租方不按时交租，每逾期一日，承租方须按所欠租金的每日5%累计计算向出租方支付违约金。如果逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达十日，视为承租方违约，出租方有权单方解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。合同签订后，李勇恒从2020年1月就开始违约，一直拖欠租金、管理费，经旷昌华多次催讨，李勇恒仍不履行合同义务，拒不支付。旷昌华为减少损失，委托律师向李勇恒发出关于解除涉案租赁合同及清偿租金等费用以及要求交回商铺的律师函，李勇恒收到函件后，仍拒不清偿租金，也不交还商铺。旷昌华认为，双方租赁合同的解除系因李勇恒严重违约，经多次催告仍拒不履行义务所致，也属于系李勇恒原因导致的双方合同提前解除，李勇恒不应享受免租期优惠。因双方合同约定的逾期交纳租金的违约金计算标准较高，故旷昌华主动降低调整为按照月利率2%计算。旷昌华已催促李勇恒交还涉案商铺，李勇恒拒不交还，李勇恒仍应承担2020年9月1日起至实际交还之日止的占有使用费。综上，旷昌华为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。被告李勇恒辩称，一、旷昌华没有履行将租赁物交付给李勇恒并保证租赁物符合约定的使用用途的义务，致使李勇恒合同目的无法实现，属于根本违约。双方在签订合同前，通过微信聊天对租赁的各项事宜进行了详细沟通。其中在2019年6月26日的聊天记录中，李勇恒明确提出旷昌华须拆除商铺内的楼梯后，才能将商铺交付给李勇恒使用，旷昌华也明确表示了同意。因此，商铺内不存在楼梯，是李勇恒承租案涉商铺进行使用的前提条件，也是双方签订合同前达成的共识。因此，商铺内存在楼梯是不符合双方约定的商铺使用条件的。双方签订合同后，在李勇恒的一再催促下，原商铺内的楼梯于2019年8月21日由物业方安排人员拆除。但李勇恒在2019年10月6日准备装修时，却发现商铺内原楼梯位置被物业重新建起了钢质楼梯，并且不允许拆除。李勇恒当即告知旷昌华情况，并要求旷昌华解决该楼梯问题，但直至今日旷昌华一直未能解决。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。旷昌华没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途即商铺内仍然存在楼梯，严重影响了商铺的使用，也违反了双方签订合同时对商铺使用条件的约定，李勇恒无法进行装修使用，属于旷昌华违约，致使李勇恒合同目的不能实现。因此，旷昌华的行为属于根本违约。二、旷昌华无权要求李勇恒支付2020年1月1日起的租金及违约金。合同法第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。租赁合同是双务合同，出租方负有提供符合约定用途的租赁物的义务，承租方负有按时交付租金的义务。本案中，李勇恒承租的商铺内一直存在楼梯，旷昌华一直没有按约定提供符合使用条件的租赁物，是旷昌华首先违反了合同义务，而李勇恒在旷昌华没有履行相对义务的情况下，还支付了3个月的租金，在旷昌华连续3个月无法履行合同义务的情况下，李勇恒才拒绝支付租金。因此，李勇恒拒绝支付租金的行为符合合同法第六十六条的规定，是行使同时履行抗辩权，不属于违约行为，无需支付违约金。三、案涉租赁物存在产权争议，致使李勇恒完全无法对租赁物进行使用、收益，旷昌华应当承担违约责任，李勇恒有权不支付租金，已经支付的租金有权要求返还。案涉租赁物实际于2019年8月21日才清场交付给李勇恒使用，但该商铺于2019年10月6日又被加建了楼梯，导致李勇恒无法装修使用。据物业方陈述，该商铺内楼梯属于政府公建配套设施，不允许拆除。因此，根据合同法第一百二十一条、第二百二十八条的规定，旷昌华应当对李勇恒承担违约责任，李勇恒有权要求减少租金或不支付租金。而从签订合同至今，李勇恒已经支付了3个月的租金，但李勇恒却一直无法进行装修使用，没有进行任何使用、收益，故李勇恒有权要求不支付后续租金并要求返还已支付的租金。四、旷昌华要求李勇恒补交免租期的租金，没有事实和法律依据。在事实方面，案涉租赁合同实际于2019年9月2日方才正式签订，而案涉商铺实际于2019年8月21日才清场交付给李勇恒使用，根据合同约定免租期为2个月，因此，免租期按商铺交付使用起计算，实际最少应计算至2019年10月21日。而案涉商铺于2019年10月6日起又被重新加建了钢质楼梯，此后一直未能拆除重新交付给李勇恒使用。故旷昌华根本没有将案涉商铺按约定使用条件交付给李勇恒使用，免租期都还没有过。在法律依据方面，租赁合同约定的是“如乙方单方提前退租无免租期”。李勇恒根本没有要求单方提前退租，李勇恒拒绝支付租金是行使同时履行抗辩权，不存在违约行为，反而是旷昌华违反合同义务，并单方提前解除合同，是旷昌华违约，应当对李勇恒承担违约责任。因此，李勇恒无需支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金。五、旷昌华要求李勇恒支付物业管理费没有法律依据。承前所述，旷昌华一直没有按合同约定交付符合约定用途的租赁物，李勇恒也没有对租赁物进行使用、收益，李勇恒没有支付物业管理费的义务。合同约定出租方负责缴清租赁前该房产的管理费、水电费，因旷昌华未能向李勇恒交付符合使用条件的租赁物，在旷昌华正确、全面履行该交付义务前，应当都视为属于租赁前。因此，该期间的物业管理费、水电费理应由旷昌华自行承担。且缴纳物业管理费本身就是业主的义务，即使租客拖欠，业主也应先行缴纳，物业管理费的滞纳金应由业主自行承担。六、旷昌华主张的租金标准及违约金标准均过高。李勇恒始终坚持不存在违约行为，是旷昌华一直在违约。退一步讲，假使李勇恒需要向旷昌华支付2020年1月1日起的租金及违约金，旷昌华主张的标准也是过高的。首先，租赁合同约定的租金标准是按商铺不含楼梯的面积计算的，现在商铺内被楼梯占据了相当大部分的面积，可利用面积就直接减少了，并且严重影响了使用功能，如仍按原合同约定的租金标准明显过高。其次，因商铺内被加建了楼梯，导致李勇恒一直无法装修使用，在李勇恒完全无法使用的情况下，如果仍然让李勇恒按合同约定标准支付租金明显显失公平。再次，2020年1月底爆发新冠疫情，给各行各业造成了巨大损失，即使李勇恒需要支付租金也应当进行相应减免。最后，2020年8月20日，最高人民法院发布了《关于修改的决定》，将民间借贷的司法保护利率上限调整为按一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍。因此，租赁合同的违约金标准也应当参照该标准执行。综上所述，旷昌华的主张没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，广州市万卓置业有限公司（甲方）与衡山县永铭休闲农庄有限公司（乙方）签订两份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买其开发的万科尚城御府自编A3、S4栋1层104房、105房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街6号（自编A3、S4栋）104房、105房（以下简称涉案房屋），商品房的用途为商业，甲方应当在2019年6月30日将涉案房屋交付乙方使用。附件《房地产平面层图》中的图纸显示涉案104房、105房内无楼梯。2019年7月1日，衡山县永铭休闲农庄有限公司出具《声明》称：该司同意由旷昌华（该司的法定代表人）以其个人名义对外出租涉案房屋，并同意其以个人名义对外签订租赁合同并收取租金、保证金/押金等。2019年7月19日，旷昌华（出租方）与李勇恒（承租方）签订《租赁合同》，旷昌华将涉案房屋出租给李勇恒作商业使用。第一条约定：1.租期从2019年8月1日至2025年7月31日止，共6年，含免租期2个月（从2019年8月1日起至2019年9月30日止），如承租方提前退租无免租期。2.保证金40000元，保证金不能抵扣租金。3.租金每月20000元，从2019年10月1日起按约每月缴交。4.结算方式：租金按月结算，在每月的第5日前按银行转账付款方式付款。第二条约定：签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。第三条约定：双方同意出租方交付该物业予承租方使用日期为合同签订当日。第五条约定：在租赁期内，承租方承担下列责任：1.依时交纳租金及每月的管理费、水电费等一切费用。如承租方不按时交租，出租方应及时发出微信或书面催租通知函。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按所欠租金的每日5%累计计算向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达十日，视为承租方违约，出租方有权单方解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。第六条约定：违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。4.因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方有权收回该房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二名人员作证，并由该物业管理处进行见证作依据。第十三条约定：该商铺租金第一年、第二年不递增。承租方逾期交租的，按欠租总额每日百分之五计付违约金。2019年7月23日，李勇恒向旷昌华支付保证金40000元。李勇恒还分别于2019年8月26日、11月18日、12月13日向旷昌华支付10月至12月的租金共计60000元。租赁合同签订前后，双方的工作人员均有通过微信对涉案房屋租赁事宜进行沟通。2019年5月31日，李勇恒的工作人员询问：“你铺里面有个楼梯的，那个楼梯是要拆的吗？”旷昌华的工作人员在咨询物业公司工作人员后回复该楼梯承租人可在装修时拆除。2019年6月3日，李勇恒的工作人员提出该楼梯很厚很牢固，需要物业公司拆除，旷昌华的工作人员表示其去跟物业公司沟通该楼梯问题，并询问何时可以签合同。2019年6月27日，旷昌华的工作人员回复涉案房屋内的消防楼梯已和物业沟通，物业公司会负责拆除，并于2019年7月1日将物业公司工作人员的微信“梅蓝”推送给李勇恒的工作人员，让其与物业公司沟通。2019年7月19日，李勇恒在租赁合同上签字后将合同邮寄给旷昌华。2019年7月25日，旷昌华的工作人员催促李勇恒“要交二押一租，签了合同就要交上，尽快打款过来”。2019年9月2日，旷昌华在租赁合同上签字后将合同邮寄给李勇恒。7月至8月期间，李勇恒的工作人员联系物业公司工作人员让物业公司负责拆除涉案房屋内的楼梯，李勇恒确认该楼梯于2019年8月21日由物业公司最终拆除。2019年10月6日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员涉案房屋内原楼梯拆除后，又重新建了一个楼梯。2019年10月9日，李勇恒发函给旷昌华称因涉案房屋被物业管理处加建楼梯，大量工程物料堆放在内，一直处于整改状态，未告知其具体加建工程完成时间，导致其至今未能使用该房产，要求暂停支付租金并要求就物业管理处加建楼梯工程验收通过，涉案房屋正式交付使用起，将免租期相应延后两个月。2019年10月11日，旷昌华的工作人员让李勇恒的工作人员尽快找物业或营销处理好此事，其已将涉案物业出租，承租方有权履行一切的使用权和管理权。同日，旷昌华还复函李勇恒，其已将涉案房屋交给李勇恒使用，在李勇恒承租期间出租方未收到相关任何加/改建消防梯的通知且完全不知情，也未同意加建，故不同意延长免租期的请求。2019年10月12日，李勇恒的工作人员告知已将涉案房屋上锁，旷昌华的工作人员告知其要跟进处理此事。2019年12月16日，旷昌华的工作人员告知李勇恒其已经与开发商协商，但还没达成一致意见。2019年12月30日，李勇恒的工作人员告知称其已与开发商沟通过，开发商称要把楼梯封起来，这样涉案房屋的面积就减少了很多。2020年1月20日，李勇恒发函给旷昌华，称因涉案房屋内加建楼梯的产权问题一直未得到解决，管理处及居委以此理由不予装修，故其至今未能装修投入使用，其希望出租方协助处理上述产权问题，并给一个确切的解决时间，如出租方无法处理，其要求解除租赁合同，退回租赁押金及已交付的租金。妥投证明显示邮件为他人代收，旷昌华称其未收到上述邮件。2020年3月3日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员称物业公司因楼梯占用楼上面积，不给其装修。3月4日，旷昌华派人到涉案房屋重新丈量了房屋面积。3月6日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员称因物业公司不允许拆除楼梯，故不同意给其办理装修备案，李勇恒为此提交了《装修备案表》，显示李勇恒向物业公司申请2020年3月6日至4月15日装修，装修施工项目包括拆除涉案105号铺内部楼梯一条，物业服务中心手写意见“此步梯为政府配套设施使用、不可拆除、装修图纸未提供、不能办理装修备案”。3月6日，旷昌华的工作人员告知李勇恒的工作人员，旷昌华购买涉案105房时平面图中是没有楼梯的，新建楼梯与其无关，让李勇恒的工作人员去找开发商。李勇恒的工作人员回复称其本来有上锁，现在锁都不见了，楼梯已经打通到隔壁。3月12日，李勇恒的工作人员称重新测量后涉案105房只有77平方，合同显示有82.1825平方。4月26日，李勇恒的工作人员询问旷昌华的工作人员开发商那边怎么回复，旷昌华的工作人员回复称“在催，还没有结果”，让李勇恒的工作人员去催催，李勇恒的工作人员提出“现在因你们产权方面不能营业，租金是不能要我交的。”7月30日，李勇恒的工作人员再次询问旷昌华的工作人员涉案房屋公司打算如何处理，旷昌华的工作人员回复称尚未处理。8月4日、8月6日，双方协商之前的租金如何处理，旷昌华的工作人员要求李勇恒支付全部拖欠的租金，李勇恒的工作人员称因为涉案房屋现在加建了楼梯，其无法拆除，如装修只能将楼梯封起来，这样商铺面积就会变小，而且之前是因为产权存在纠纷造成其无法使用，不同意支付租金。旷昌华的工作人员回复称其交付涉案房产时是无楼梯的，开发商加建楼梯是在承租期内，承租期内已将涉案房屋的管理权和使用权交给承租方，故加建楼梯一事，应由李勇恒承担责任，并让李勇恒明确是继续租用还是不租了，如果要继续租用需补足租金，如果不租了就终止合同。8月8日，旷昌华向李勇恒邮寄《催缴租金函》，要求李勇恒在2020年8月15日前支付2020年1月至8月的租金及管理费，逾期支付，旷昌华将按合同约定解除合同，没收保证金。李勇恒于2020年8月10日签收后，约旷昌华面谈，因旷昌华不在广州未碰面。8月13日，李勇恒向旷昌华发出《关于催缴租金的复函》，称不同意出租方解除合同、没收保证金的要求，并提出因物业加建了消防楼梯，占用了商铺面积，商铺面积已不符合租赁合同约定，要求按现有使用面积计算租金，重新商定租金标准，并要求免除商铺无法使用期间的租金。旷昌华称未收到该邮件。8月14日、18日和9月1日，旷昌华的工作人员再次催促李勇恒决定是继续租用、补齐租金还是不租、交回商铺。2020年8月18日，旷昌华向李勇恒邮寄《律师函》，告知李勇恒因其欠付2020年1月至8月的租金及管理费，构成违约，现通知解除租赁合同，并支付所有欠付的租金、管理费及违约金等。李勇恒于次日签收。9月7日，李勇恒明确答复要交回商铺给旷昌华，询问需要怎么办理手续。2020年9月21日，李勇恒将涉案房屋交还给旷昌华，双方办理了交接手续。李勇恒还提交了其工作人员与“梅蓝（万科尚城）管家”的微信记录拟证实加建的楼梯属于公建配套，需要业主出面才能处理，微信记录显示：2019年11月27日，“梅蓝（万科尚城）管家”告知李勇恒：“商铺要开门，给工程师清垃圾”“确定了是公建配套，公建配套是居委的，业主要求赔偿，你联系他过来吧”。李勇恒还提交了涉案房屋内原有楼梯和加建楼梯的照片，照片显示加建的楼梯从二楼延伸至一楼距离地面约2米处。旷昌华为证实其已支付涉案房屋的物业费，提交了涉案房屋所在小区物业公司出具的《物业收费通知单》和《收款证明》，《物业收费通知单》显示涉案104房物业费每月140.92元，涉案104房2020年1月至8月消防控制中心用电分摊共计4.37元，涉案105房物业费每月599.11元，涉案105房2020年1月至8月消防控制中心用电分摊共计18.61元。《收款证明》载明涉案105房从2020年1月至11月与涉案104房从2020年1月至10月的物业管理费及分摊费用合计8032.81元，由衡山县永铭休闲农庄有限公司对公账号转账进行支付属实。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《声明》、营业执照、《租赁合同》《物业收费通知单》《收款证明》、来往函件、邮寄单、妥投证明、支付凭证、微信聊天记录、照片、《装修备案表》《委托书》《商铺交接确认单》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，旷昌华与李勇恒签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、诚信履行。关于涉案房屋交付时间的认定。《租赁合同》第三条约定交付时间为合同签订当天，《租赁合同》下方载明的签署日期为2019年7月19日，虽然旷昌华于2019年9月2日才将签名捺印的《租赁合同》邮寄给李勇恒，但李勇恒在2019年7月已支付押金，并在7、8月间已与物业公司联系拆除原有楼梯事宜，视为其已经接收了涉案房屋，故本院认定涉案房屋已于合同签订当天交付给李勇恒。鉴于涉案房屋已于2020年9月21日交还给旷昌华，故本院对旷昌华主张的交还房屋的诉讼请求不再予以处理。关于欠付的租金。本院认为，旷昌华在将涉案房屋交付给李勇恒时，已明确表示原楼梯可以拆除，而在原有楼梯被拆除后，物业公司又在涉案房屋内加建了楼梯并且无法拆除，从照片上看，该楼梯已明显影响了涉案房屋的使用。李勇恒在2019年10月发现加建楼梯后，已及时通知旷昌华并多次要求其进行处理，但旷昌华迟迟未予处理，甚至要求承租方予以处理，而承租方亦按照出租方的要求多次寻求处理方式，但该事件明显属于出租方可以协商处理的范畴，出租方将该义务强加给承租方明显不合理。加建楼梯后的房屋并不符合租赁合同约定的使用要求，旷昌华作为出租方，在李勇恒长达8个月未支付租金的情况下，未及时要求解除合同，未及时采取措施防止损失的扩大，出租方对此存在过错。李勇恒在2019年10月发现涉案房屋加建楼梯后，虽积极与旷昌华沟通解决事宜，但直至2020年8月，仍未明确如何处理，如其认为不符合使用条件，应及时要求解除合同，防止损失的扩大。2020年8月，在旷昌华的多次催促下，李勇恒才在2020年9月明确同意解除合同、退还商铺，并于2020年9月21日才交还房屋，其对涉案房屋损失的扩大亦具有明显的过错。综合双方的过错程度，本院认为双方均应对涉案房屋空置期间的损失承担责任。鉴于李勇恒已实际支付3个月租金，扣除因疫情无法装修、使用的时间，本院酌情再支持旷昌华一个月的租金作为其损失，对于旷昌华主张的其他租金、占用费及物业费，本院依法予以驳回。综上，本院认定李勇恒还需向旷昌华支付一个月的租金20000元，剩余租金损失由旷昌华自行承担。关于违约责任。本院认为，本案起因是涉案房屋内加装了楼梯使涉案房屋不满足合同约定的使用条件，李勇恒并无恶意违约行为，且双方在合同履行过程中均存在过错，李勇恒无需承担违约责任，故本院对旷昌华主张的租金的违约金、免租期的租金均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李勇恒于本判决发生法律效力之日起十日内向原告旷昌华支付租金20000元；二、驳回原告旷昌华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4611元，由原告旷昌华负担4193元，被告李勇恒负担418元。上述案件受理费原告旷昌华已预缴，被告李勇恒在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告旷昌华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年一月八日法官助理彭逸婷书记员王汝欣