北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27857号原告：北京玺城文化艺术有限公司，住所地北京市西城区西黄城根北街21号2号楼3层308。法定代表人：刘洁，公司经理。委托诉讼代理人：姚朝东，山西朗坤律师事务所律师。被告：文物出版社印刷厂有限公司（更名前为文物出版社印刷厂），住所地北京市大兴区西红门镇金服大街5号院2号楼一层101。法定代表人：陈利忠，公司经理。委托诉讼代理人：李广彬，北京市佳泰律师事务所律师。原告北京玺城文化艺术有限公司与被告文物出版社印刷厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京玺城文化艺术有限公司（以下简称：玺城文化公司）的委托诉讼代理人姚朝东，被告文物出版社印刷厂有限公司（以下简称：文物印刷厂）的委托诉讼代理人李广彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玺城文化公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告赔偿因其违约给原告造成的转租损失5023400元。3．判令被告赔偿原告依合同应当取得的2019年5月1日至2022年4月30日三年期间预期经济收入6656395．50元。4．本案全部的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月末，原被告就被告所有的坐落在北京市西城区皇城根北街21号2号楼一层至三层和3号楼一层至二层房屋（以下简称“涉案房屋”）租赁事宜进行接洽，经双方多次协商后，于2018年10月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将建筑面积为2643平方米的涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为5年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止，对房屋租金标准、支付方式以及预付款的支付时间和数额做了具体约定，同时约定在2018年11月30日前被告应将案涉房屋交付给原告使用，拒不出租约定房屋的，已收预付款被告应双倍赔偿原告，对案涉房屋的装修损失按照约定比例赔偿原告；并在《房屋租赁合同》第八条第3项约定：原告（乙方）可以转租，转租不得超过合同约定的租赁期限，转租对象限于文化产业及现代服务业；合同签订后，原告在约定的期限内向被告支付了预付款100万元人民币；2018年11月21日，原、被告就承租房屋的水电消防改造、消防通道设置、门厅恢复达成工程改动约定，约定由原告对2号楼门厅房进行恢复施工，为此原告积极进行前期施工准备；在征得被告同意的情况下，原告完成了原告公司注册地址迁徙备案和固定电话装机的审批工作（均迁至案涉出租房屋所在地址）。2018年11月30日交房期限届满时，因被告未能就涉案房屋经过消防验收，双方口头同意待消防验收通过后即行交付房屋。2019年1月7日，原告将案涉房屋的3号楼一层、二层1895．30平方米部分以7．8元/天/平方米的租金单价转租给了北京怀柔睿思培训学校（以下简称睿思学校），收取了睿思学校租房定金250万元，暂定在2019年2月1日前向睿思学校交付房屋；在此期间，原告多次催促被告按照《房屋租赁合同》约定的2018年11月30日前交付承租房屋，被告总以消防工程未验收为由，拒绝向原告交付房屋。2019年1月23日，被告委托北京市嘉泰律师事务所向原告发出解除房屋租赁合同的律师函，以2019年1月22日通知日为合同解除日，单方面要求解除合同，原告当即回函不同意解约并提出被告的解约行为给原告造成经济损失的意见，被告未予解决。经原告了解，被告恶意违约、拒绝履行与原告的房屋租赁合同，根本原因是被告为谋取不正当的高价（据悉系7．5元/日/平方米）将涉案房屋出租给北京学而思培训学校。双方曾就解约事宜进行过协商，被告曾口头承诺赔偿原告480万元，后拒绝再行协商，故双方未能就解约达成合意。2019年5月30日，睿思学校将原告起诉到北京市西城区人民法院，2019年7月8日北京市西城区人民法院以（2019）京0102民初22433号民事判决书判定：一、解除睿思学校与原告2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、原告自本判决生效之日起七日内支付睿思学校双倍定金500万元，案件受理费23400元由原告负担。综合以上事实，原告认为，原、被告2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，被告为谋取不正当的高价单方面解除合同属于恶意违约，是典型的一房两租，理应承担违约责任，根据《房屋租赁合同》第9条第1项约定，被告拒不出租约定房屋的，应按照已收预付款双倍赔偿原告，即被告应将原告100万元预付款双倍赔偿给原告，但该赔偿仍不足以弥补给原告造成的502．34万的损失；另，根据《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；据此，被告应赔偿因违约解除合同导致原告无法取得预期的合同利益（本案诉讼请求第3项要求第一年至第三年的预期利益，对于第四年和第五年的预期利益待真实发生后再行起诉）；对此被告是能够明确预见和明知的。此外，被告因其恶意违约而获得了租金差额部分，即5年合同期限内，2643平方米出租房屋，被告出租原告的5．5元/平米/天与被告出租北京学而思培训学校的7．5元/平米/天之间的差额。被告没有任何法律依据持有该等差额利益。为此，特诉至贵院，请依法裁判，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益，保障正常商业交易运行秩序。文物印刷厂辩称，不同意原告的诉讼请求，玺城文化公司的缺乏依据，请求依法全部给予驳回，理由如下：一、原告与被告之间的房屋租赁合同在2019年1月31日就已经解除，故合同已经无解除的必要。二、玺城文化公司的转租损失与文物印刷厂无关。玺城文化公司的转租行为，是其经营行为，应自行承担。另，按照玺城文化公司和怀柔睿思签订的合同条款来看，定金损失应为250万，故玺城文化公司主张500万没有任何法律依据。又因，怀柔睿思给玺城文化公司打款的金额是245万，而不是250万，而且打款明细单用途摘要也没有写明款项是定金。文物印刷厂认为上述合同是后做出来的，有造假之嫌，至于依照该合同所进行的诉讼有虚假诉讼之嫌。三、玺城文化公司存在违约在先的情况。按照双方之间签订合同，玺城文化公司的100万预付款应在合同签订之日后的3日之内付款，故付款时间应为2018年11月3日前。玺城文化公司的实际付款时间为2018年11月6日，晚于约定3天；双方约定的租期为5年，租期截止日应为2023年10月31日，但玺城文化公司和怀柔睿思签的合同租期截止日超出了3个月。因双方在合同中明确约定了不允许超期转租。因此，对于原告的第二项请求，也应该按照原被告之间双方签订的房屋租赁合同来执行，退一步讲即便是法院认定文物印刷厂违约，应该也是按照合同违约条款中第九条的第一项来进行承担相应的违约责任。因双方解除合同的事实情况及时间点上来看，文物印刷厂向玺城文化公司方提出解除合同时，因房屋没有验收合格，并没有实际进行交付，玺城文化公司未向文物印刷厂方交付预付款。因此，按照这个时间点，双方没有真正的实际履行签订的合同，文物印刷厂所能承担并预见的是双方在合同第九条第一项中约定承担的责任。在房屋尚未交付给玺城文化公司前，因合同履行尚存在不确定性，玺城文化公司也不应该和怀柔睿思签订转租合同，而这种风险玺城文化公司应属明知，其在应当知道上述风险的情况下，还与怀柔睿思去签房屋转租合同，文物印刷厂认为，都应该是由对方自行承担，而不应该把玺城文化公司和怀柔睿思之间签订合同的条款内容或者风险内容转嫁给文物印刷厂。四、文物印刷厂不同意玺城文化公司的诉讼请求。玺城文化公司和怀柔睿思签的合同，文物印刷厂不认可。文物印刷厂没有见到过上述合同，玺城文化公司从来没有向文物印刷厂提供过这份合同，因此，对于预期损失文物印刷厂不予认可，玺城文化公司的主张没有法律依据，因为差额利润就是对方的损失，但文物印刷厂和学而思之间合同所产生的利润，不是玺城文化公司可以预期的。2019年8月19日文物印刷厂才知道西城文化与睿思的合同，也无法推断玺城文化公司的预期利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市西城区西黄城根北街21号与1988年10月登记于文物出版社印刷厂名下。2018年12月13日，文物出版社印刷厂更名为文物出版社印刷厂有限公司。2018年10月31日，文物印刷厂作为甲方（出租方），玺城文化公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将北京市西城区西黄城根北街21号2号楼一层至三层、3号楼一层至二层的房屋出租给乙方使用，建筑面积为2643平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方在国家规定、允许的业务范围内合法使用，仅限于文化产业及现代服务业，不得从事北京市产业禁限目录中的相关产业及餐饮、宾馆。在承租期内，乙方因业务、工作需要，如需改变房屋的使用用途时应与甲方协商，经甲方同意后方可改变。该房屋租赁期为五年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止；装修期为3个月，自房屋交付完成之日起计算；若因雾霾天气、重要会议等原因政府部门下发停工指令导致乙方无法装修施工的，则停工期间不计入免租期。甲方出租给乙方的房屋租金为5．50元/天/平方米，第三年起递增，每两年递增3%，具体租金如下：第一年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金为5．50元/天/平方米，年租金为5305822．50元，第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金为5．50元/天/平方米，年租金为5320359元，第三年（2020年11月1日至2021年10月31日）租金为5．67元/天/平方米，年租金5469820．65元……乙方须按押一付三的付款方式向甲方支付房屋租金，先付后用。在合同签署3日内，乙方向甲方支付预付款1000000元，房屋完成交付当天，该预付款转化为租金，同时乙方应再行支付744380元，其中436095元为押金，剩余1308285元为三个月租金。2018年11月30日前甲方向乙方交付房屋。甲方应在交付之前腾空房屋，甲方交付给乙方的该房屋为空房。甲方应将房屋按照上述约定条件交付乙方，甲方向乙方移交该房屋钥匙，视为房屋交付完成，乙方开始使用房屋。若甲方消防、水、电等设施影响乙方装修施工和租赁费房屋正常使用，则应延长免租期。甲方应按合同如其将所出租房屋交于乙方使用，否则视为违约。乙方应按合同交纳租金及各项费用，如有拖欠，则视为违约。乙方可以转租，转租不得超过合同约定的租赁期限，转租对象限于文化产业及现代服务业等。甲方租赁房屋逾期完成交付的，乙方免租期、计租日相应顺延，合同生效且乙方支付预付款后，甲方拒不出租约定房屋的额，应按照已收预付款双方赔偿乙方。在租赁期内，甲方因自身原因提出或甲方责任导致解除本合同的，属单方违约，若由此双方最终解除本合同，未实际发生的房租由甲方退还乙方，甲方应支付乙方当月所在季度的租金作为违约金，并赔偿乙方装修而不能搬迁部分的损失。双方在合同还约定了其他权利义务。2018年11月16日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于交接租赁房屋的沟通函》，要求文物印刷厂保证租赁房屋水、电、消防等基础设施完好，并要求依法设置消防通道。2018年11月19日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于恢复2号楼（附楼）门厅房的函》。2018年11月21日，文物印刷厂向玺城文化公司发送《关于对北京玺城文化艺术有限公司函件的回函》，称收到上述两封函件并进行回复。2018年12月23日，文物印刷厂以产权人名义为玺城文化公司出具《住所证明》，载明同意玺城文化公司将北京市西城区西黄城根北街21号2号楼3层308提供给该公司作为工商登记的住所地。2019年1月23日，文物印刷厂委托律师李广彬向玺城文化公司发出《律师函》，称因玺城文化公司为一个自然人出资的公司，公司实力有限，不具有自行履行双方签订的房屋租赁合同的能力经上级主管单位汇报请示批准，决定解除双方之间房屋租赁合同，对此印刷厂已于2019年1月22日当面与玺城文化公司协商并作出解除通知。2019年1月25日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于北京市佳泰律师事务所律师函的回函》，认为双方之间的合同已实际履行，且不认可文物印刷厂要求解除合同的依据，并提出其与2019年1月7日与“怀柔的培训学校”签订了3号楼一层、二层1895．30平方米房屋的转租合同，要求文物印刷厂支付赔偿金、返还预付款、利息并支付违约金等。2019年1月31日，玺城文化公司向文物印刷厂发送《关于同意解约的回函》，回复同意文物印刷厂提出的解约要求，但要求文物印刷厂赔偿450万元的损失。2019年2月12日，玺城文化公司向文物印刷厂发出《关于确认赔偿解约或交房履约的函》。文物印刷厂于2019年2月15日向玺城文化公司发送回函，载明确认双方于2018年10月31日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月31日解除，并称尽快退还预付款1000000元，要求玺城文化公司拟向文物印刷厂提供赔偿损失的证明材料。2019年2月24日，玺城文化公司向文物印刷厂发送复函，表示不同意文物印刷厂关于房屋租赁合同已解除的主张，并认为在收到赔偿款前，玺城文化公司不同意解除合同。2019年4月19日，文物印刷厂向玺城文化公司退还预付款1000000元。另查，一、庭审中，玺城文化公司提交通讯业务收据证明双方之间的租赁合同已经实际履行；文物印刷厂则认为上述证据仅能够证明玺城文化公司进行了安装申请，但由于房屋未实际交付，电话并未安装。另，玺城文化公司提交现场照片证明至2018年12月1日涉案房屋仍处于消防改造过程中，不具备交房条件，逾期交付房屋的责任在文物印刷厂而非系玺城文化公司；文物印刷厂认可房屋在当时不具备交付条件，但正是基于此，玺城文化公司亦不应在未接收到房屋的情况下与他人订立转租合同，其进行转租的损失应当自行承担。二、庭审中，文物印刷厂提交玺城文化公司的创意书，证明玺城文化公司承租涉案房屋系打造文化创意园区，双方并未商谈玺城文化公司将涉案房屋转租的事宜；另，文物印刷厂提交微信记录，证明截至2019年8月19日文物印刷厂才看到玺城文化公司与北京怀柔睿思培训学校之间的合同、一审判决书及对账单。玺城文化公司认为创意书与本案无关，微信记录的真实性认可，但认为玺城文化公司在2019年1月25日的回函中已经明确提出对房屋进行转租，且玺城文化公司具有自行转租的权利。再查，北京怀柔睿思培训学校于2019年5月30日将玺城文化公司诉至本院，要求解除与玺城文化公司之间于2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》，并要求玺城文化公司向其双倍返还定金500万元。本院于2019年7月8日作出（2019）京0102民初22433号民事判决，判决：一、解除原告北京怀柔睿思培训学校与被告北京玺城文化艺术有限公司于2019年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京玺城文化艺术有限公司支付原告北京怀柔睿思培训学校双倍定金500万元。上述案件受理费23400元由玺城文化公司负担。上述判决已生效。2019年8月15日，玺城文化公司向北京怀柔睿思培训学校退还房租定金2500000元。2019年12月7日，玺城文化公司与北京怀柔睿思培训学校就上述判决履行及艺术培训合作事宜进行协商并签订《协议书》，约定玺城文化公司先行支付北京怀柔睿思培训学校500000元，并约定了上述款项的使用及2500000元罚金的支付条件等内容。2019年12月10日，玺城文化公司以汇款方式向北京怀柔睿思培训学校转入500000元。经询，文物印刷厂于2019年3月6日将涉案合同所涉房屋出租给他人使用，单价每平方米7．20元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定文物印刷厂应于2018年11月30日前向玺城文化公司交付涉案房屋，但涉案租赁房屋至上述日期的改造尚未完成；因文物印刷厂于2019年1月23日向玺城文化公司发出解除通知时，其所提出的解除事由不能成立；但，玺城文化公司在收到文物印刷厂的解除通知后，向文物印刷厂进行了多次回复，而其中2019年1月31日向文物印刷厂发送的《关于同意解约的回函》中，明确表示因文物印刷厂违约，玺城文化公司同意文物印刷厂提出的解约要求，同时要求文物印刷厂对损失进行赔偿。因文物印刷厂明确表示拒绝履行合同，违反合同约定，本院认为玺城文化公司的上述意思表示，已发生合同解除通知的效果，文物印刷厂亦对合同于该日解除予以认可，故双方之间的房屋租赁合同于2019年1月31日解除。玺城文化公司主张双方之间的租赁合同直接开庭时尚处于履行中的主张，而因合同自通知到达时解除，玺城文化公司的解约意思表示已于2019年1月31日到达对方，故本院对玺城文化公司的上述主张不予支持。对于玺城文化公司要求文物印刷厂赔偿因违约给其造成的转租损失5023400元及2019年5月1日至2022年4月30日前预期收入6656395．50元的诉讼请求，双方虽然在合同中约定了玺城文化公司可对涉案房屋进行转租，但结合涉案合同中房屋用途之约定，涉案房屋并非必然进行转租，故文物印刷厂所应当的违约责任应结合合同约定、玺城文化公司的实际损失等综合因素进行判断。因双方合同中约定如文物印刷厂拒绝交付房屋，依约定应按预付款的双倍向玺城文化公司承担违约责任，但玺城文化公司基于涉案合同赋予其转租权利，故其因文物印刷厂拒绝交付标的物，致使前诉判决确认其承担转租合同解除的违约责任，且上述前诉判决所确认的责任造成玺城文化公司的损失金额高于涉案合同约定的违约金数额，故结合前诉生效文书对赔偿金额及诉讼费的认定，本院认为玺城文化公司所主张的转租损失中2523400元为合理损失予以确认；对于其主张的超出部分，因玺城文化公司所承担的退还5000000元定金中有2500000元系由次承租人交纳，玺城文化公司主张该部分亦系其转租损失，缺乏依据，本院不予支持。对于玺城文化公司主张因文物印刷厂将房屋出租给他人与其承租金额存在的差额为其预期利益损失的主张，因预期利益是合同被履行后可以取得的利益，但涉案合同的租赁所能取得利益并非直接指向因出租人违约将租赁物的另行租赁而产生的差价利益，租金的价差利益并非合同订立时双方能够预见的损失，故本院对玺城文化公司的该部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认北京玺城文化艺术有限公司与文物出版社印刷厂有限公司于二〇一八年十月三十一签订的《房屋租赁合同》在二〇一九年一月三十一日解除。二、自本判决生效之日起七日内，文物出版社印刷厂有限公司赔偿北京玺城文化艺术有限公司转租损失2523400元。三、驳回北京玺城文化艺术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45939元，由北京玺城文化艺术有限公司负担36014元（已交纳）；由文物出版社印刷厂有限公司负担9925元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年一月二十七日法官助理 姜 洁书 记 员 刘彤彤