广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28750号原告：佛山市顺德区捷宝塑料机械有限公司，住所地佛山市顺德区大良顺番公路五沙段23号。法定代表人：梁卫革，总经理。委托诉讼代理人:岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。被告：佛山市顺德区科贝隆塑料机械有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道五沙顺番公路五沙段23号A座之一。法定代表人：刘涛，总经理。被告：高聪华，男，1978年7月20日出生，汉族，住江苏省睢宁县。两被告的委托诉讼代理人:刘转英，广东一杰律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人:邹凯榆，广东一杰律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区捷宝塑料机械有限公司（以下简称捷宝公司）与被告佛山市顺德区科贝隆塑料机械有限公司（以下简称科贝隆公司）、高聪华因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，捷宝公司的法定代表人梁卫革及委托诉讼代理人岑嘉培，科贝隆公司、高聪华的共同委托诉讼代理人刘转英、邹凯榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷宝公司向本院提出诉讼请求：1.科贝隆公司立即向捷宝公司退还位于佛山市顺德区×××××的投影面积；2.确认科贝隆公司已支付的租赁保证金20万元归捷宝公司所有；3.科贝隆公司立即向捷宝公司支付2020年8月1日至2020年8月31日的厂房占用费177582元及逾期罚金24861.5元（逾期罚金计算标准：自2020年8月4日起以177582元为本金，按照每日千分之五的标准暂计至2020年8月31日），及自2020年9月1日起以177582元为本金，按照每日千分之五的标准计算至科贝隆公司实际清偿之日止；4.科贝隆公司自2020年9月1日起按177582元每月的标准向捷宝公司支付厂房占用费直至科贝隆公司实际退还厂房之日止；5.高聪华对科贝隆公司的上述债务承担连带保证责任；6.诉讼费由科贝隆公司、高聪华承担。事实与理由：捷宝公司与科贝隆公司于2014年9月18日签订《厂房土地租赁合同》，合同1.1条约定捷宝公司将位于佛山市顺德区×××××的投影面积租赁于科贝隆公司使用，2017年8月1日起厂房按每月每平方米18.36元，公摊道路及绿化地按每月每平方米8.16元计算，两项合计本租赁物每月租金为88791元；第2.1条约定租赁期限为5年，即从2015年8月1日至2020年7月31日止；第4.1条约定每月3号前科贝隆公司必须将当月的租金汇入捷宝公司指定的银行账户内，科贝隆公司逾期支付租金，应向捷宝公司支付逾期支付罚金，逾期支付罚金按欠缴租金总额的每日千分之五计算；第10.1条约定本合同有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，科贝隆公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还捷宝公司。科贝隆公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向捷宝公司加倍支付租金。第11.6条约定科贝隆公司在本合同所承担的义务，科贝隆公司授权代表高聪华个人承担连带担保责任。租赁合同签订后，捷宝公司如约将厂房交付给科贝隆公司，科贝隆公司亦在涉案租赁物中投入生产经营。后鉴于租赁合同将于2020年7月31日履行期届满且科贝隆公司并无续租意向的事实，捷宝公司委托广东海迪森律师事务所于2020年7月1日向科贝隆公司发出《律师函》，要求科贝隆公司按照约定在2020年7月31日前搬离涉案租赁物。又由于科贝隆公司在租赁合同期限届满后并未如期搬迁，捷宝公司于2020年8月6日向科贝隆公司发出《缴费催交通知单》，要求科贝隆公司按照合同约定支付2020年8月的加倍租金即177582元。然而至今，科贝隆公司仍未搬离涉案租赁物并退回捷宝公司，也未依约支付厂房占用费，且经捷宝公司多次催讨，科贝隆公司均以各种理由不予履行。科贝隆公司、高聪华辩称，一、因受“新冠疫情”影响，导致科贝隆公司必须延长《厂房土地租赁合同》的期限，科贝隆公司有权继续使用佛山市顺德区××××的投影面积（以下简称租赁物），而不构成违约。理由：科贝隆公司已自行购买土地用于建设厂房（科贝隆公司名下的地块地址为：佛山市顺德区×××××××地块），按原建设进度，科贝隆公司完全可以在租赁期届满前入驻自建的厂房。但由于受新冠疫情的影响，科贝隆公司的自建厂房的建设及装修进度严重受阻，无法按原预期入驻。科贝隆公司曾多次向捷宝公司反映该情况，并要求延长租赁期限。由于“新冠疫情”属于不可抗力，因受“新冠疫情”影响，导致科贝隆公司必须延长《厂房土地租赁合同》的期限，科贝隆公司有权继续使用租赁物，而不构成违约。二、在《厂房土地租赁合同》延长期间应按88791元/月作为租金标准，且科贝隆公司已按该标准向捷宝公司支付了2020年8月至11月的租金，捷宝公司亦按该标准收取延长期间的租金，科贝隆公司不欠捷宝公司租金。故捷宝公司无权再要求科贝隆公司按177582元/月支付占用费及逾期罚金。理由：由于“新冠疫情”属于不可抗力，因受“新冠疫情”影响，科贝隆公司不得不延长《厂房土地租赁合同》租赁期限，根据公平原则，在《厂房土地租赁合同》延长期间应按88791元/月作为租金标准，且科贝隆公司已按该标准向捷宝公司支付了2020年8月至11月的租金，捷宝公司亦按该标准收取延长期间的租金，科贝隆公司不欠捷宝公司租金。捷宝公司要求科贝隆公司按177582元/月支付占用费及逾期罚金缺乏事实依据及法律依据，不应获得法院支持。捷宝公司无权再要求科贝隆公司按177582元/月支付占用费及逾期罚金。三、科贝隆公司在履行《厂房土地租赁合同》期间不存在违约情况，且在《厂房土地租赁合同》延长期间每月交租，捷宝公司亦按该标准收取延长期间的租金，科贝隆公司不欠捷宝公司租金。科贝隆公司在《厂房土地租赁合同》延长期间亦不存在违约情况。此外，《厂房土地租赁合同》没有约定捷宝公司有权没收科贝隆公司的租赁保证金。因此，捷宝公司无权没收科贝隆公司的租赁保证金20万元。四、高聪华无需对科贝隆公司的债务承担连带保证责任。由于《厂房土地租赁合同》第十三条“合同效力”约定“由于本合同是2012年5月7日双方签定的租赁合同的续期合同，所以本合同经双方签字盖章后生效；……”因此需要合同双方公司盖公司的公章，并且需要法定代表人签字确认。因此，在2014年9月18日签订《厂房土地租赁合同》时，高聪华作为科贝隆公司的法定代表人在“授权代表”处签字仅仅是在履行科贝隆公司法定代表人的职务，是职务行为，同时也是公司行为，并不是代表高聪华的个人行为，产生的法律后果应由公司享有和承担。高聪华没有作为连带担保人的意思表示，也从来没有同意承担连带担保责任。此外，科贝隆公司是有限责任公司，不是一个人公司或独资企业，故高聪华无需对科贝隆公司的债务承担连带责任。捷宝公司要求高聪华对科贝隆公司的债务承担连带保证责任没有事实及法律依据，法院不应支持。因此，高聪华无需对科贝隆公司的债务承担连带保证责任。基于上述事实及理由，敬请法院在查明事实的基础上依法驳回捷宝公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：捷宝公司提供的证据1、2（主体资格材料、房地产权证、租赁合同、缴费催款通知）均真实合法，本院予以采信；关于金额、是否延期等，是本案争议认定问题。捷宝公司提供的证据3（律师函、通知、照片、微信聊天记录），该证据真实合法，但只能证实曾催款的事实。科贝隆公司提供的证据1（建设工程标准施工合同、《顺德区新型肺炎防控工作指挥部办公室关于做好防控新型肺炎疫情企业用工摸查工作的紧急通知》、函及邮寄底单、邮寄情况查询），施工合同、通知涉及科贝隆公司与案外人的合同关系，与本案无关联性，不予认定；函及邮寄底单等虽然是真实的，但只能证实科贝隆公司邮寄函件的情况。科贝隆公司提供的证据2（电子交易回单），捷宝公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认，关于应否立即搬迁是本案争议认定问题。科贝隆公司提供的证据3（微信聊天记录截图），虽是真实的，但其中建新厂房一事与本案纠纷无关联性，不予认定；科贝隆公司是直接将款项转账至捷宝公司的银行账户，不等于捷宝公司同意延长租赁期。科贝隆公司提供的证据4（催缴费通知、微信聊天截图），捷宝公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认，关于应否立即搬迁等是本案争议认定问题。科贝隆公司提供的证据5（微信群聊天记录截图、科贝隆公司新建厂房图片），这是科贝隆公司与案外人的关系，与本案无关联性，不予认定。科贝隆公司提供的证据6（企业信息）真实合法，至于高聪华是否承担保证担保责任，是本案争议认定问题。科贝隆公司提供的证据7（照片），案涉租赁物的照片只能证实科贝隆公司至今未搬离的事实，新厂照片与本案无关联性，不予认定。本院经审理认定事实如下：科贝隆公司与捷宝公司于2014年9月签订租赁合同，约定：科贝隆公司承租捷宝公司位于佛山市顺德区××××的投影面积（以下简称租赁物），租赁期至2020年7月31日，其中2017年8月1日至2020年7月31日的月租金为88791元；合同签订之日，科贝隆公司向捷宝公司支付20万元保证金，在租赁期限届满，在科贝隆公司已向捷宝公司交清了全部应付的租金、水电、门卫保安费及因本租赁行为所产生的税费，并按合同规定向捷宝公司交还应承担本合同所约定的责任后7日内，捷宝公司将向科贝隆公司无息退还租赁保证金。合同第4.1条约定：每月3日前科贝隆公司必须将当月的租金汇入捷宝公司指定的账户，科贝隆公司逾期支付租金，应向捷宝公司支付逾期支付罚金，逾期支付罚金按欠缴租金总额的每日千分之五计算。合同第9.1条约定：凡因发生严重自然灾害、战争或者其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面形式通知对方，并提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件；该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明；……。合同第10.1条约定：本合同有效期届满，双方未达成续租协议的，科贝隆公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还给捷宝公司，科贝隆公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向捷宝公司加倍支付租金，但捷宝公司有权书面通知科贝隆公司其不接受双倍租金，并有权收回租赁物。合同第11.6条约定：科贝隆公司在本合同所承担的义务，科贝隆公司授权代表高聪华个人承担连带担保责任。上述合同的落款处，高聪华在科贝隆公司授权代表一栏签名。科贝隆公司已按合同约定向捷宝公司支付了保证金20万元。租赁期届满前（包括年初疫情严重时），科贝隆公司按合同约定的金额支付租金给捷宝公司。2020年5月中旬，科贝隆公司曾提出租赁期可能需延长一个月。捷宝公司表示不接受并要求科贝隆公司在7月底前搬离，因为新承租人急于入驻。科贝隆公司表示明白。捷宝公司还提醒：“距离7月底还有3个月时间请高老板安排好，希望到时顺利交接”。科贝隆公司回复：“没有问题”。2020年6月30日，科贝隆公司约捷宝公司协商续租事宜，但双方未协商一致。2020年7月初，捷宝公司发出律师函，要求科贝隆公司于2020年7月31日搬离租赁物。2020年8月6日，捷宝公司向科贝隆公司发出缴费催交通知单，其中要求科贝隆公司支付2020年8月租金177582元。2020年8月7日，双方曾就租赁期延长问题协商，但未达成一致意见。2020年8月14日，科贝隆公司向捷宝公司的银行账户转账租金（按88791元）和一些费用，但后来捷宝公司通过银行转账予以退还，科贝隆公司其后又再次将该款转账至捷宝公司的银行账户。2020年8月14日，科贝隆公司向捷宝公司邮寄了《关于延期交还租赁厂房的函》，称由于疫情严重影响到自建厂房的进度，要求适当延长租期，租金标准仍按合同约定的88791元缴交。2020年8月17日，捷宝公司向科贝隆公司发出通知，认为科贝隆公司霸占租赁物，要求科贝隆公司三日内搬离。2020年9月至11月的租金及一些其他费用，科贝隆公司亦是通过银行转账付至捷宝公司账户。另查明，科贝隆公司是有限责任公司，有多名股东。本院认为，双方签订的案涉租赁合同合法有效，应受法律保护。合同第9.1条中明确约定遇不可抗力一方，应立即用书面形式通知对方、提供其他有力证明。科贝隆公司称自建的厂房按照建设工程施工合同约定计划于2020年7月15日完工，但是其未提供证据证实已按照合同约定付款给施工方，亦未提供证据证实施工方在疫情发生前一直按照进度施工，只是因疫情影响了后期的施工进度。虽然今年年初疫情确实比较严重，对企业的复工复产造成影响，但是较大影响是在2020年2月、3月，而案涉租赁合同期是至2020年7月31日，2020年5月中旬科贝隆公司已很清楚厂房施工进度，但在2020年5月中旬双方的微信聊天中，科贝隆公司既无提及疫情的影响，还对按期搬离租赁物表示没有问题。因此，即使科贝隆公司所称疫情影响了新厂房的施工进度确实属于不可抗力，但也没有按照合同约定立即书面通知捷宝公司。租赁合同期满后，捷宝公司一直要求科贝隆公司立即搬离，也要求科贝隆公司按照177582元/月的标准付款，科贝隆公司自行将88791元/月的租金转账至捷宝公司的银行账户，捷宝公司曾退回，在科贝隆公司坚持再次转账的情况下，捷宝公司的收款是被动的，不能认定捷宝公司已同意延长租赁期。科贝隆公司转账的款项包括了一些其他费用，开具发票本就是捷宝公司应承担的义务，捷宝公司应科贝隆公司的要求开具电费发票，不等于捷宝公司同意延迟租赁期。即使科贝隆因另案被查封了机器设备，但那些案件与捷宝公司无关，不能因此而影响捷宝公司行使合同权利。综上，科贝隆公司以疫情为由提出延长租赁期的主张不成立，违约逾期搬离租赁物事实清楚。根据法律规定，科贝隆公司应向捷宝公司返还租赁物。2020年7月前的租金支付问题，双方并无争议。租赁合同第4.1条逾期支付租金应支付罚金的约定是关于租赁期内逾期支付租金的违约责任，而捷宝公司租赁期满后并不同意延期租赁期，因此对其请求的逾期罚金不予支持。科贝隆公司逾期搬离的违约行为，应根据租赁合同第10.1条承担违约责任。根据该条约定，捷宝公司可以不接受双倍租金并有权收回租赁物，而捷宝公司既要求双倍租金、又要求收回租赁物，其主张不符合上述约定，因此占用费不能简答地按双倍租金计算。关于占用费应如何认定。一、捷宝公司声称现在租金已大幅上涨，但未举证证实具体的租金上涨情况。二、租赁合同第10.1条的前半部分可以作为参考，但该双倍租金的约定并不是占用费的标准，而是逾期搬离的违约责任（即“双倍租金”中是包括了违约金）。三、违约责任既应弥补捷宝公司的损失，亦应体现对违约行为的惩罚性。综上，虽然捷宝公司未举证证实租金上涨情况，但是科贝隆公司违约事实清楚，本院酌定占用费每月按12万元计算。科贝隆公司逾期搬离的违约行为应按照上述认定承担违约责任，捷宝公司又以此主张没收保证金缺乏依据，根据保证金条款的约定，该保证金应与科贝隆公司所欠款项递减。2020年8月至11月应支付的占用费是52万元（13万元×4），科贝隆公司实缴355164元（88791元×4），差额为164836元。科贝隆公司所交保证金足以抵扣该差额，因此不再判决科贝隆公司向捷宝公司支付上述差额，2020年12月的占用费继续按照上述标准计算。由于科贝隆公司目前仍未搬离案涉厂房，因此保证金余额暂存于捷宝公司处，双方日后再行结算。关于高聪华是否承担连带保证责任的争议。捷宝公司根据租赁合同第11.6条提出主张，但租赁合同中，高聪华仅作为科贝隆公司的授权代表签名，是履行职务行为；高聪华并未作为第三方（担保方）签名，更没有同意提供连带责任保证担保的意思表示，因此对于捷宝公司第5项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区科贝隆塑料机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉租赁物即位于佛山市顺德区××××的投影面积退还给原告佛山市顺德区捷宝塑料机械有限公司；二、被告佛山市顺德区科贝隆塑料机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区捷宝塑料机械有限公司支付占用费（按每月130000元的标准，自2020年12月1日起计算至租赁物退还给原告之日止）；三、驳回原告佛山市顺德区捷宝塑料机械有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3668.33元（原告已预交），由原告佛山市顺德区捷宝塑料机械有限公司负担1834.33元，被告佛山市顺德区科贝隆塑料机械有限公司负担1834元（应连同上述款项支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年十二月一日书记员  范文