北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18523号原告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。法定代表人：宋彦，经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。被告：钟某1，男，1979年10月28日出生，汉族，中国银河证券股份有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马云庆，北京市易行律师事务所律师。被告：钟某2，女，2011年4月16日出生，汉族，学生，住北京市东城区。法定代理人：钟某1（钟某2之父），男，1979年10月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马云庆，北京市易行律师事务所律师。原告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称：龙湖物业公司）与被告钟某1、被告钟某2物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托诉讼代理人何溪滢，被告钟某1与被告钟某2的共同委托诉讼代理人马云庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告共同支付2017年3月1日至2020年7月11日欠付的物业服务费369657．75元；2．判令二被告共同支付逾期支付上述物业服务费的违约金，以欠付物业服务费39987．75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2017年3月1日起计算至2017年7月11日（133天），计2659．19元；以欠付物业服务费149877．75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2017年7月12日起计算至2018年7月11日（365天），计27352．69元；以欠付物业服务费259767．75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2018年7月12日起计算至2019年7月11日（365天），计47407．61元；以欠付物业服务费369657．75元为基数，按照每日万分之五的比例计算，自2019年7月12日起计算至2020年7月11日（366天），计67647．37元；总计145066．86元（截至2020年7月11日）；以上两项金额合计为514724．61元（截至2020年7月11日）；3．判令二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：我公司为钟某1、钟某2所在的小区提供优质的物业服务，但钟某1、钟某2长期欠付物业费，经多次催要无果，故诉至法院。被告钟某1辩称：对物业费收费标准不认可。一、在本案诉争的“兴宇名苑”项目同一物业管理区域内，有且仅有一份合法的前期物业服务合同，即钟某1、钟某2与北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称：龙湖兴润公司）的《北京市前期物业服务合同》。二、龙湖兴润公司与龙湖物业公司签订的《前期物业服务协议》因违反了多项法律规定，是违法的、无效的，因此龙湖物业公司作为本案原告的诉讼主体是不适格的。1、协议签署时间不符合法律规定，钟某1、钟某2与龙湖兴润公司签订房屋买卖合同的时间是2013年9月30日，龙湖物业公司与龙湖兴润公司签订的《前期物业服务协议》是在2015年，根据北京市物业管理条例第19条的规定、物业管理办法第18条的规定，龙湖物业公司和开发商签署的前期物业服务合同没有纳入与业主的房屋买卖合同中，物业公司也没有向业主提供过该合同，故该协议对业主没有约束力。2、协议签署的程序不符合法律规定，小区是商业和住宅综合的区域，所以必须符合住宅服务的选定要求，应通过招投标的方式选定物业服务企业，龙湖兴润公司未公示招投标的程序及相关文件，在住建委也没有查到相关的信息。物业服务合同签订后应去相关单位进行备案，备案情况龙湖物业公司也没有提供，故程序上不符合法律规定。3、协议的内容也不符合法律规定，《前期物业服务协议》就合同内容来看是一个委托合同，是建设单位将全部物业服务一并委托给龙湖物业公司，要求龙湖物业公司给二被告提供服务并收取物业费，这个合同性质实质是委托合同，不是前期物业服务合同。三、龙湖兴润公司和龙湖物业公司签署的《前期物业服务协议》的服务范围并不包括钟某1、钟某2的房屋，前期物业服务合同的四至的范围显示，龙湖物业公司不在该范围内。所以合同是无效的。四、关于“兴宇名苑”项目，商业物业每月每平米22元的收费标准，不仅价格制定程序违法,而且龙湖物业公司没有提供证据证明其实际提供了高于住宅物业每月每平米4．7元服务标准的物业服务，因此其按照每月每平米22元的收费标准进行收费是没有任何事实依据的。被告钟某2辩称：同意钟某1的答辩意见。本院经审理查明：案涉房屋产权人为钟某1、钟某2，房屋坐落地址为北京市大兴区永兴路7号院龙湖时代天街，房屋建筑面积416．25平方米，物业费收费标准为每月每平方米22元，钟某1、钟某2欠费时间为2017年3月1日至2020年7月11日。2013年9月14日，钟某1、钟某2（甲方）与龙湖兴润公司（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，合同约定：乙方按《住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准提供住宅的前期物业服务；经乙方委托的物业服务评估建立机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为【西区商业楼】22元/建筑平方米/月，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2015年10月23日，龙湖兴润公司（甲方）与龙湖物业公司（乙方）签订了两份《前期物业服务协议》，其中一份合同约定:乙方为“兴宇名苑”项目提供物业服务，提供服务的区域包括西区：1#、2#、3#住宅，1#、2#、3#住宅底商，1#、2#、3#戊类仓储、7#、8#独立商业，合同期限自2015年1月1日起生效，至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止，物业服务费收费标准为住宅4．7元/月/平方米，住宅底商8．35元/月/平方米，戊类仓储4．43元/月/平方米，独立商业：22元/月/平方米，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。另一份合同约定：乙方为“兴宇名苑”项目提供物业服务，提供服务的区域包括西区：5#、6#独立商业，合同期限自2015年6月30日起生效，至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止，物业服务费收费标准为独立商业22元/月/平方米，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。庭审中，钟某1、钟某2主张龙湖兴润公司与龙湖物业公司签订的《前期物业服务协议》为无效协议，龙湖物业公司作为起诉主体不适格。其主张协议无效的理由主要为：龙湖兴润公司与龙湖物业公司签订《前期物业服务协议》的时间在钟某1、钟某2与龙湖兴润公司签订的《北京市前期物业服务合同》之后，没有依法进行招投标的形式选聘前期物业，没有向相关行政主管部门备案，协议的内容是将全部物业服务业务委托给了龙湖物业公司，故属于最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。另，钟某1、钟某2主张其房屋不在《前期物业服务协议》所涉及的物业范围内，同时主张物业费收费标准22元/月/平方米亦没有法律依据。另，钟某1、钟某2同时主张龙湖物业公司没有提供合格的物业服务。龙湖物业公司则主张其与龙湖兴润公司之间的《前期物业服务协议》系合法有效的，并提交了兴宇名苑小区前期物业服务项目招标、投标文件、物业合同在北京建委官网备案的信息、小区物业收费标准及收支明细在建委官网备案的信息及公示、2013年4月1日、2016年11月14日兴宇名苑前期物业服务费用评估报告及相关的生效判决文书，证明《前期物业服务协议》系有效的，该22元/月/平方米的价格系经过评估机构的评估并履行了相应的合法程序。另,钟某1按照22元/建筑平方米/月的标准缴纳了2015年7月12日至2017年2月28日期间的物业费。钟某1、钟某2主张龙湖物业公司提供的物业服务不达标，并提交了视频作为证据，龙湖物业公司对该证据不认可，并提交了本院及二中院的相关判决，主张生效判决已认定其为小区提供了优良的物业服务。本院认为，双方当事人争议的焦点为龙湖物业公司是否系适格的主体及龙湖物业公司主张的物业费收费标准22元/建筑平方米/月是否过高。对此，本院认为，龙湖物业公司与钟某1、钟某2虽未直接签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”龙湖兴润公司与龙湖物业公司之间签订了《前期物业服务协议》，对龙湖物业公司的权利义务及物业费收费标准作出了约定，钟某1、钟某2主张协议无效，但其提交的证据不足以证明该协议存在法律所规定的无效情形，且已有多份生效判决文书对该协议的效力作出了认定，故钟某1、钟某2就《前期物业服务协议》无效的主张本院不予认可。钟某1、钟某2涉案房屋亦在该协议约定的龙湖物业公司提供服务的范围内，故该协议对钟某1、钟某2具有约束力，而事实上龙湖物业亦依据该《前期物业服务协议》为钟某1、钟某2提供了事实上的物业服务，双方成立事实上的物业服务合同关系，故钟某1、钟某2应当及时缴纳物业费。另，就物业费的收费标准问题，龙湖兴润公司与龙湖物业公司之间的《前期物业服务协议》中约定独立商业的物业费收费标准为22元/建筑平方米/月，钟某1、钟某2与龙湖兴润公司签订的《北京市前期物业服务合同》亦约定了独立商业的收费标准为22元/建筑平方米/月，龙湖物业公司亦提交了相应的评估报告予以佐证，龙湖物业公司依据协议约定的收费标准计收物业费并无不当，且钟某1、钟某2此前亦按照该标准缴纳过物业费，故现其主张应按住宅的物业费标准计收物业费缺乏事实及法律依据。另，就钟某1、钟某2主张龙湖物业公司物业服务不到位的问题，其提交的视频等证据均为自行取得且仅能反映某一特定时刻的情况，其证据不足以证明龙湖物业公司提供的物业服务不合格。故对龙湖物业公司主张的2017年3月1日至2020年7月11日欠付的物业服务费369657．75元，数额计算准确，本院予以支持。因钟某1、钟某2非恶意欠缴，故对龙湖物业公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、钟某1、钟某2于本判决生效后十日内共同给付北京龙湖物业服务有限公司2017年3月1日至2020年7月11日期间的物业费369657．75元；二、驳回北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，由北京龙湖物业服务有限公司负担1261元（已交纳），由被告钟某1、钟某2共同负担3213元（于本判决生效之日后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  朱  庆  梅二〇二一年一月二十六日法官助理  吕馨书记员贯菲