广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初5995号原告：邓雪英，女，汉族，1971年11月20日出生，广州市人，住广州市白云区×××××××，身份证号码：440×××××××********。委托代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所律师。被告：英德市中实投资有限公司，地址：英德市×××××××、滨江路以西英德市×××××××××。法定代表人：张某1。委托代理人：谭国炽，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：黄文谦，广东捷高律师事务所实习律师。原告邓雪英诉被告英德市中实投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年10月27日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓雪英的委托代理人冯耀兴、郑安琪，被告英德市中实投资有限公司的委托代理人谭国炽、黄文谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付逾期办理涉案房地产权属证书的逾期违约金54672元（以408000元为基数，从2016年1月1日起按年利率6%计算至办妥房地产权属证书之日）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告以人民币408000元的价格购买英德市×××××××××、滨江路西维港半岛花园10号商住楼2601号房。根据双方签订的合同，第八条约定：被告方交付房产的时间为2015年9月30日之前；第15条的规定：被告方需在商品房交付使用后90日内，为原告方办理好产权证书，否则按已付房价款的0.1%支付违约金。原告在给付全部房款后，被告方在2015年9月30日将涉案房产实际交付。按约定，被告应于2015年12月31日前办理产权证，但被告没有在约定的期限为原告办妥产权证。而迟延至2018年3月15日被告才办妥产权证。虽然被告提交的格式合同约定，延迟办证按已付购房款的0.1%支付违约金，但该合同约定卖方迟延办证的违约责任与买方迟延付款按日万分之一支付违约金的违约责任对比，显失公平。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立的合同，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并以合理的方式提请注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方的要求，排除对方主要权利的，该条款无效。且该格式条款约定的卖方迟延办证的违约责任远远低于原告所受的实际损失。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九的规定：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。被告迟延办证，已属违约，应承担违约责任。原告多次催促被告履行合同义务（包括按时办证及承担迟延办证的违约责任）。被告曾于2017年11月3日出具《承诺书》，承诺履行合同义务，但仍未办理。为了维护原告的合法权益，恳请求法院支持请求。补充：原告购买的涉案房屋是二手房，旧业主的合同权利义务概括转让给原告，原告与被告签订的合同与旧合同内容完全一致，约定交付期限为2015年9月30日。原告邓雪英提供的证据有：证据1：原告身份证、国家企业信用信息公示系统，证明原、被告主体资格；证据2：购房发票，证明原告已按约履行支付房款义务；证据3：广东省商品房买卖合同；证据4：不动产权证，以上证明被告办理好涉案房产的时间是2018年3月15日，但依据购房合同约定，被告需在商品房交付使用后90日内为原告办理好涉案房屋的产权证书（即2015年9月30日后的90天内最迟于2016年1月1日办理好产权证书），被告已构成办证违约，应承担逾期办证的违约责任；证据5：承诺书。证明原告要求被告办理产权证，被告于2017年11月3日向涉案楼盘9幢、10幢业主承诺；不动产权证于2018年2月28日办出给业主。被告英德市中实投资有限公司辩称：一、原告提出的诉讼请求均已过诉讼时效。根据《民法通则》第137条、《民法总则》第188条第二款和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起开始计算，对于有明确履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，第四十七条亦明确规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。原告请求答辩人赔偿违约金的诉讼时效，应当从合同约定的履行期限届满的次日开始起算，因为自合同履行期限届满的那一天，原告就应当知道自己的权利受到损害。答辩人根据补充协议确定的履行期限，按照实际交付房产的日期，计算原告诉讼请求的诉讼时效，发现原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，因此，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告补充的证据无法证明原告对被告提出了支付违约金的请求，被告亦未在承诺书中承诺违约金的支付，故补充证据无法中断《合同》中违约金的诉讼时效。《承诺书》中办证和赠送物业费的承诺与购房合同中支付违约金义务并无牵连，被告并未对违约金作出承诺。三、首先，原被告双方签订的合同约定了被告逾期交楼和逾期办证违约条款，对应的是原告逾期付款的违约条款，并不存在合同第40条规定免除被告责任，加重情形，被告也没有通过该条款排除原告主要权利。其次，不能仅凭简单的数字比较，就得出逾期办证违约金严重过低、显失公平结论。《合同法》第113条规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案的逾期办证违约金的数目，是原、被告双方订立合同时进行预见并协商一致后产生的最终结果。在合同订立时，双方对不同的违约行为所导致的损失进行不同的预见，是非常合理的做法。逾期付款和逾期办证是两种严重程度不同的违约行为，当然无法形成相同数目的违约金。而本案中，严重程度和逾期付款相当是逾期交楼行为，二者的违约金对等且公平。所以，被告没有加重原告方的责任。双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在显示公平的情形，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不应该轻易认定合同条款无效。四、原合同与新合同是相互独立的先后关系，被告应以新合同作为裁判的事实依据，被告的交楼时间为2018年3月7日，按照补充协议第十条约定的280天办证期限，被告并未违约。被告英德市中实投资有限公司提交证据有：证据1：不动产登记受理凭证。证据2：英德市×××××××××××××原业主黄静瑶退房款凭证。证据3：英德市×××××××××××××现业主邓雪英付房款及收楼凭证。证据4：收楼确认书。本院经审理认定：2017年11月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件一至四，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市×××××××××、滨江路西维港半岛花园10号商住楼2601号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为408000元，买受人已付清首期款168000元，余款240000元，办理银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该验收合格的商品房。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，不能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该合同附件四补充协议约定：“7、买受人应在出卖人发出书面交付通知之日起15日内前往出卖人指定的地点办理交接手续，并缴付各项办证税费及前期物业管理费等并签署有关物品交接单。由于买受人的原因未能按规定期限内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付，并从即日起按规定缴纳物业管理费、分摊费、电费及一切费用……。10、房屋交付后280天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下（以房屋登记部门产权转移登记收件回执日为准），逾期由出卖人按房价的百分之零点二支付违约金给买受人”。同年11月29日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。原告按约定向被告付清了全部购房款。被告于2018年3月14日向英德市×××××××提交办证材料，次日英德市×××××××将涉案房屋登记过户到原告名下。另查明，2018年3月7日，原告与被告、英德市中实物业管理有限公司签订《收楼确认书》，其中第四条约定：本人同意物业服务费的交纳起始时间为2015年10月1日。庭审中，原告与被告确认涉案房屋实际收取物业费的开始时间是2015年10月1日。再查明，被告曾与买受人黄静瑶解除了涉案房屋的商品房买卖合同后，于2017年11月26日再与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同。被告曾于2017年11月3日向业主出具《承诺书》承诺2018年2月28日办理不动产权证。上述事实，有原告的起诉状及原告、被告提供的证据和开庭审理笔录等在卷佐证。本院认为，根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点有：一是涉案房屋交付时间问题，二是诉讼时效问题。关于焦点一涉案房屋交付时间问题：《商品房买卖合同》约定房屋交付时间是2015年9月30日，原、被告以及涉案房屋所在的物业公司在《收楼确认书》中确认物业费从2015年10月1日缴纳，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定物业费应从交付房屋后开始缴纳，庭审双方也确认物业公司实际也从2015年10月1日开始收取了物业管理费。产生物业费的前提是房屋已经交付给业主，业主基于合法占有使用而委托物业公司管理，如果房屋未交付而业主又替开发商向物业公司缴纳物业费，显然物业公司收取原告的物业费无法律依据，而不能仅仅以双方书面约定了物业费即可收取。因此，综合上述证据，2015年9月30日才是双方约定交付房屋时间的真实意思表示，本院认定涉案房屋的交付时间是2015年9月30日。原告主张被告交付房屋的时间是2015年9月30日，但以概括受让了原业主的权利义务为理由。本院认为，前买受人与被告签订的商品房买卖合同、原告与被告签订的商品房买卖合同是两个相互独立的合同，虽然出卖人一样，条款内容一样，但是买受人不一样，不能以条款内容与前买受人签的合同内容一样就认为受让了前买受人的权利义务，原告与前买受人是两个相互独立的法律主体，原告与被告是重新签订商品房买卖合同，不是在前买受人与被告签订的商品房买卖合同上再由原告与被告确认，这不符合权利义务概括受让的构成要件。因此，原告以概括受让了原业主的权利义务为理由，本院不予采纳。被告机械以收楼确认书签收时间作为房屋交付时间，本院也不予采纳。关于焦点二诉讼时效问题：违约金本身是一种合同债权，本案双方签订的合同补充协议约定逾期办证违约金由出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，是固定金额，属一时性债权，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,……”。双方约定被告履行办理房屋所有权证义务的时间为交付房屋后280日内，即从2015年9月30日之次日起至2016年7月6日止。因此，原告在2016年7月7日开始就应当知道被告是否履行办证义务，是否存在违约行为，诉讼时效应从2016年7月7日起至2019年7月6日止。虽然被告曾在《承诺书》中向已购房的业主变更了办证时间，但是在被告出具该承诺书时原告未与被告签订合同，原告当时还不是业主，原、被告双方签订合同的时间在后，且双方并未就办证的时间做出变更，应按双方签订的商品房买卖合同认定办证时间。而原告主张原告的权利义务承接了原买受人的原权利义务，被告是先与原买受人解除商品房买卖合同，后重新与原告签订商品房买卖合同，两份是互相独立的合同，原告不能以原买受人的抗辩事由对抗被告。因此，原告未提交证据证明其在诉讼时效届满前向被告主张过逾期办证违约责任，也未能证明存在诉讼时效中断、中止、延长之情形。诉讼时效制度的设定是为了督促权利人积极行使权利，权利人应在法律规定的诉讼时效期间内行使权利，否则丧失胜诉权。原告在2020年10月27日才向本院提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，符合法律规定，本院予以采纳，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持，予以驳回。因本案已过诉讼时效，双方争议有关逾期违约金应否调整问题，本院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告邓雪英的诉讼请求。本案受理费583.40元，由原告邓雪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二一年一月二十六日书记员  巫敏智书记员  李明荃附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。