青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0121民初3563号原告：王松林，公民身份号码×××，男，1988年3月24日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县XX镇居民，现住青海省大通回族土族自治县XX镇XX路X号。被告：青海雪峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXXXXX，住所地：青海省西宁市XX区XX路XX号。法定代表人：马奴海，系该公司董事长。委托诉讼代理人:谭晓彤，系该公司员工。委托诉讼代理人：汪宝英，系该公司员工。原告王松林与被告青海雪峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王松林在线参加诉讼，被告青海雪峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭晓彤、汪宝英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王松林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理位于××县的房产权属登记证（不动产权证书）给原告；2.判令被告支付违约金61155元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2013年4月7日达成商品房买卖协议并签订房屋买卖合同书，于2014年5月13日原告收房。但被告一直未给原告办理房产权属登记证书，按照房屋买卖习惯，被告应于2014年8月13日前给原告办理房屋产权证书，但被告至今还未给原告办理房产权属证书。按照双方房屋买卖合同中的约定，被告给原告支付违约金的约定条款系“欺骗性条款”，被告利用明显低于市场价的违约成本跟原告签署房屋买卖协议，显然该条款是无法约束被告的。因此违约金应按已付房价款的万分之一（每日）计算，所以被告应支付给原告违约金61155元。综上所述，被告无端逾期违约行为给原告造成严重损失且原告与被告多次交涉无果，现原告为维护自己合法权益，提起诉讼请求法院如请所判。庭审中原告因已办理不动产权属证书，对第一项诉讼请求予以放弃。被告青海雪峰房地产开发有限公司辩称，我们跟原告签订商品房买卖合同的时候，约定的违约金是总房价款的万分之一，原告按照每天万分之一计算违约金的诉讼请求我们不认可，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月7日，原告王松林与被告青海雪峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于青海省××县第X幢X单元XX号房,房屋代码为X#-XXX。合同第三条约定房屋建筑面积共91.21平方米，实测面积为91.16平方米；第四条约定：“按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米2980元，总金额271806元”；第六条约定了房款的支付方式，第八条约定“出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格和买受人付清总房款条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房入住使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2和第3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。3.办理房产证、土地证费用由买受人自理，出卖人可负责代办。”上述合同签订后,原告按约定向被告支付了全部房款，被告于2013年5月13日将合同约定的房屋交付原告。在原告王松林起诉后，被告青海雪峰房地产开发有限公司于2020年12月11日已协助原告办理房屋不动产权属证书。本案争议的焦点为：被告应否承担违约责任？违约金的数额是多少？针对本案争议的焦点，原告认为合同约定的违约金明显低于自己的损失，要求被告按违约期限的日三分之一承担违约金61155元。原告针对自己的主张向本院提供了下列证据：1.《商品房买卖合同》复印件1份，证明被告违约的事实；2.《责任保证书》及《不动产权证书》各1份，证明交房时间及办理不动产权证时间。针对本案争议的焦点，被告认为我们与原告签订的合同合法有效，合同中约定很明确，是按已付房款的三分之一支付违约金的，原告主张的违约金数额不予认可。庭审中，经当庭质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》《责任保证书》《不动产权证书》无异议，具有证明效力，本院予以认定。针对本案争议的焦点，本院评析如下：关于“被告是否承担违约责任”的问题。本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，原告已按合同约定交清了房款，履行了付款义务，被告应当按照约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格且买受人付清总房款的商品房在2013年12月30日前交付买受人使用。被告于2014年5月13日交付房屋；根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房入住使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约。我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告没有按照约定的期限，在原告入住商品房之日起的180天内将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案，使买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当承担违约责任。关于“违约金的数额是多少”的问题。本院认为，我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。/约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。/当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在《商品房买卖合同》第十五条“出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，违约金过低，不符合常理，且与原、被告在合同中约定的逾期付款违约金不对等。原告关于“合同约定的违约金明显低于自己的损失，要求被告按违约期限的日三分之一承担违约金”的主张，本院予以采纳，违约金应按日万分之一计；根据合同第十五条的约定，原告入住后180日期满的时间为2014年11月9日，至原告2020年10月23日起诉，共2174日，违约金为59090.62元，本院予以认定。综上所述，原告按照《商品房买卖合同》的约定履行了向被告交付房款的义务，被告应当按照约定履行向原告提供办理房地产权属证登记所需由其提供资料的义务。但被告没有按照约定时间履行向原告提供办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，应当承担违约责任。故对原告关于由被告支付违约金的诉讼请求，按本院认定的数额予以支持。因原告在庭审中放弃第一项诉讼请求，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告青海雪峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王松林支付违约金59090.62元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王松林的其他诉讼请求。案件受理费580元，减半收取290元，由原告王松林负担30元，被告青海雪峰房地产开发有限公司负担260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 路存福二〇二一年一月二十日法官助理 马 月书记员 谢晓玲附:本判决适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。