江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初5918号 原告：如皋市搬经镇中心社区居民委员会，住所地如皋市搬经镇中心居。 法定代表人：王正国，主任。 委托诉讼代理人：章正建，如皋市高明法律服务所法律工作者。 被告：南通鑫润紧固件制造有限公司，住所地如皋市搬经镇中心居28组，现住所地原场南乡政府南边。 法定代表人：马卫东，总经理。 委托诉讼代理人：张建华，江苏绘园律师事务所律师。 原告如皋市搬经镇中心社区居民委员会（以下简称搬经居委会）与被告南通鑫润紧固件制造有限公司（以下简称鑫润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告搬经居委会的委托诉讼代理人章正建，被告鑫润公司委托诉讼代理人张建华到庭参加本案诉讼活动。本案现已审理终结。 原告搬经居委会向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告所欠租金人民币20万元，并自原告起诉之日起至实际给付之日止以20万元为本金，按年息5%承担违约金；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告搬经居委会未能提供案涉厂房的规划许可证、建设许可证，遂将诉讼请求中要求被告支付原告租金20万元变更为要求被告支付原告占用费人民币20万元。事实和理由：2012年6月19日，原被告双方签订《租赁协议书》一份，约定由被告租赁原告位于高明工业集中区的标准厂房用于生产经营。租赁期限5年，自2012年7月1日至2017年7月1日。第一年租金为24万元，第二年租金为25万元，第三、四、五年租金为26万元。双方还对其他事项进行了约定。2015年11月5日，被告以资金周转困难为由书面申请提前终止其与原告之间的租赁协议。截止2015年年底，被告应缴纳租金88万元，然至2018年5月31日止，被告共计缴纳租金68万元，尚欠20万元整至今未付。现被告以双方于2018年10月签订《提前搬迁协议》，约定由原告补偿其相关费用计160048元，并于2019年6月30日前给付而未给付为由，起诉要求原告给付160048元。据此，特具状人民法院，请求判如所请。 被告鑫润公司辩称，被告公司不欠原告租金。双方几经结算，尤其是最后一次2018年提前搬迁协议的签订，更加明确双方对租金的清理情况，清理的结果是原告退还被告租金87500元。即便被告新润公司欠款，也已经超过法定诉讼时效期间。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 原告搬经居委会为证明自己的主张，向本院提交的证据如下： 证据1、原、被告双方于2012年6月19日签订的租赁协议（复印件）。证明双方之双方间租赁期限自2012年7月1日起至2017年7月1日止，租金是第一年24万元，第二年25万元，第三、四、五及以后都是26万元，上述租金包括第一款四址范围内的土地流转费。 证据2、原、被告双方于2013年1月1日签订的两份租赁协议（原件），其中一份租金是每年20万元，一份租金是每年5万元，合计租金每年25万元的事实。 证据3、原告搬经居委会出具的记账凭证（复印件）及结算凭证9份、搬经居委会出具的租金往来计算清单。证明被告鑫润公司应支付自2015年12月30日止的租金88万元，已支付68万元，尚欠20万元的事实。 证据4、如皋市搬经镇社会矛盾纠纷调解中心调解协议书、原告搬经居委会于2015年12月30日与案外人王继红签订的房屋租赁合同（复印件）。证明2015年12月30日经如皋市搬经镇调处中心调解案涉厂房由王继红进行租赁，由被告鑫润公司向王继红租赁上述案涉厂房。原告搬经居委会欠王继红工程款，经过调解，由王继红进行租赁，租赁费抵算工程款，被告向王继红进行租赁使用的事实。 证据5、鑫润公司于2015年11月5日向搬经居委会提交的关于提前终止租赁合同的申请，证明截止2015年11月5日止鑫润公司仍然按年租金25万元的标准支付案涉房屋租金的事实。 被告鑫润公司为证明自己的主张，向本院提交的证据如下： 证据1、双方于2013年1月1日签订的《房租租赁协议》约定，双方租金金额为每年20万元。 证据2、案外人王继红于2015年5月12日出具给鑫润公司马卫东的借条一份（复印件），这份借条上面载明的金额10万元，证明鑫润公司于2015年5月12日即将租金交付给王继红，而非搬经居委会提交的凭证上显示的2018年5月31日的时间。 经庭审质证，鑫润公司对搬经居委会提供证据1真实性无异，但认为搬经居委会未能完全按照协议约定履行修建道路、提供租金票据等义务，双方仅履行合同半年左右就重新签订租赁合同。证据2两份合同形式真实性无异议，但仅认可年租金为20万元的租赁合同，年租金为5万元的租赁协议不符合常理。证据3系搬经居委会单方证据，不予认可。其中2018年的凭证租金交付时间实际是2015年。证据4真实性予以认可，鑫润公司后续租金支付给王继红。证据5不持异议；搬经居委会对鑫润公司提供的证据1形式真实性不持异议，但认为实际租金金额应当以两份协议合计金额为准。证据2予以认可，但不影响最后租金的结算。本院认证认为，搬经居委会提供的证据1、2、4、5真实性均未提出异议，本院予以确认，证明力待后综合分析认定。证据3虽然为搬经居委会记账凭证复印件，鑫润公司虽不予认可，但未提供任何反驳证据，对搬经居委会认可鑫润公司已经支付68万元租金的事实予以确认，但与本案待证事实的关联性，待后综合分析认定。鑫润公司提供的两份证据真实性予以确认，证明力待后综合分析认定。 经审理查明，2012年6月19日，高明镇中心社区（甲方）与被告鑫润公司（乙方）签订《租赁协议书》约定，高明镇中心社区将其位于镇工业集中区，面积约为3100平方米，租期自2012年7月1日起至2017年7月1日止。租金第一年为24万元、第二年25万元、第三至五年租金为每年26万元。双方签订合同后，乙方应在合同签订之日起两日内向甲方支付厂房租赁保证金10万元，剩余第一年租金在甲方道路建设及大门安装到位后一次性结清，其他年份租金在当年6月30日前一次性付清。甲方承诺建设厂区内南北及东西道路，道路南北长约80m，东西长约35m，建设标准8m宽，18cm厚，道路及大门与2012年6月30日前建设到位，费用由甲方负责。上述合同签订后，被告鑫润公司即承租案涉厂房。 搬经镇高明中心社区（出租方，甲方）与马卫东（承租方，乙方）就上诉租赁物再次签订房屋租协议两份，落款时间为2013年1月1日，约定租赁面积“厂房、办公用房及传达室”，租用期限2013年1月1日起至2016年12月31日，年租金一份协议约定5万元，另一份协议约定为20万元，付款方式均约定为按一次性支付，另付押金2万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方。合同另约定厂房转租和归还等事项，两份协议除租金金额之外，其余约定均一致。搬经居委会向本院提交的前述金额为5万元的租赁协议落款时间为2013年1月1日。被告鑫润公司向本院亦提交了前述金额为5万元及20万元的租赁协议各一份，其中租金为5万元的租赁协议约定租赁面积表述为“厂房、办公用房及传达室面积2300平方米，水泥路及空地面积800平方米。水泥路往西不允许使用，厂权归社区所有”，租赁期限自2012年12月26日起至2016年12月25日。其余约定同原告搬经居委会提交的前述两份协议；其中租金为20万元的租赁协议与原告搬经居委会提交的相同金额的租赁协议约定完全一致，落款时间亦为2013年1月1日。 2015年11月5日，鑫润公司想搬经居委会提出《关于提前终止租赁合同的申请》，申请载明“公司2014年产值仅有600万元，但在利润微薄的情况下，我们依然依法纳税25万，给予支付厂房租金25万元，养活中心社区20多名员工。而今年产值却与2014年同期下降50%，税负上涨20%。由于工人工资、税负、生产成本等不断增加，去年开始我们公司的资金周转就出现严重困难，再加上高额的房租，今年已经到了几乎不能运转的状态。鉴于以上原因，我公司决定提前终止与中心社区的标准化厂房租赁合同，如党委、政府领导在厂房租金问题上给予一定的减免我公司才有生存信心等”。2015年11月20日，搬经居委会向鑫润公司发出《通知》，载明拟同意前述申请，提出“需在与本居委会结清账目、缴清欠款时及时搬迁并向我居委会交还承租房屋。据此，特通知你司于2015年11月30日上、下午10时到本居委会结账交款并洽谈搬迁及交房事宜”。鑫润公司在该通知上加盖公司印章。此后，双方未终止租赁合同。 2015年12月30日，搬经居委会与案外人王继宏达成皋搬调（2015）字第（56）号调解协议书，确认搬经居委会欠付王继宏上述租赁房屋的工程款97万元。约定搬经居委会将上述租赁房屋出租给王继宏，租赁期限为3年，三年租金总额为45万元，由甲乙双方一次性办理租金交付及欠款收讫手续，双方另行签订书面租赁合同。下余工程欠款52万元另行协商处理等。同日，搬经居委会（甲方）与王继宏（乙方）签订《房屋租赁合同》约定将原鑫润公司承租的厂房及传达室东首两间出租给乙方，大门西侧东西长40米、南北长100米，面积6亩土地及所有花木及传达室西首一间仍归甲方使用。租赁期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。甲方及时与鑫润工资办理终止房屋租赁合同手续，及时向乙方交付租赁房屋等。同日，搬经居委会（甲方）、王继宏（乙方）、鑫润公司（丙方）在前述租赁合同下方手写达成协议，约定甲乙丙三方经协商达成如下协议：一、甲乙双方同意签订于2015年12月30日的“房屋租赁合同”中乙方所涉的权利义务由丙方承继。二、租赁合同所涉45万元租金，由丙方向乙方直接支付。三、本协议甲乙丙三方签章后生效。该协议由钣金居委会加盖印章、乙方王继宏、丙方马卫东分别签名。 2018年，搬经居委会（甲方）与鑫润公司（乙方）签订《提前搬迁协议》，约定：由于中心社区标准化厂房出售，乙方租赁中心社区标准化厂房租期未到，乙方需提前搬迁。经协商1、标准化厂房租金时间未到期退还租金87500元。2、当时出售厂房时，评估的鑫润公司所投资的固定资产价值46048元。3、提前搬迁安置过渡补偿费26500元。合计160048元。乙方需在2018年10月12日前搬出标准化厂房。如未在此事件内搬出，此协议作废。所有赔偿金于2019年6月30日前结清。此后，鑫润公司于2018年10月12日搬迁结束，并将案涉厂房交付。但，搬经居委会未能按约支付鑫润公司前述款项。2020年4月1日，鑫润公司诉至本院，要求搬经居委会支付前述款项。2020年6月22日，本院作出（2020）苏0682民初2130号民事判决书，认为搬经居委会应当按照《提前搬迁协议》约定支付各项费用160048元。搬经居委会辩称鑫润公司欠付其租赁费20万元，系另一法律关系，搬经居委会可另行主张处理。遂判决搬经居委会于该判决生效后十日内给付鑫润公司固定资产投资费、退还租金及搬迁安置过渡费，合计160048元及利息。 另查，搬经居委会提交的凭证及收据显示自2012年6月20日至2018年5月22日，鑫润公司共计向搬经居委会支付租金68万元，其中2012年6月20日支付10万元、2012年9月7日支付4万元，2013年分两笔合计支付24万元，2014年分三笔合计支付20万元，2015年支付10万元（搬经居委会账目记载支付时间为2018年5月22日）。搬经居委会主张的2018年5月22日支付的租金10万元凭证记载交款人为王继宏。对该笔租金的交付，鑫润公司认为该笔款项系其于2015年5月12日支付给王继宏，提供了王继宏出具的欠条复印件一份。 另查，案涉厂房无规划许可证及建设许可证，亦没有产权证。 本案主要争议焦点：2012年7月1日至2015年12月31日期间，鑫润公司是否还欠付搬经居委会厂房占有使用费未支付，如果欠付，具体金额多少？ 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告搬经居委会将未取得建设工程规划许可证的案涉厂房出租给被告润鑫公司及案外人王继宏的租赁合同均为无效。原告搬经居委会可向被告润鑫公司主张厂房占有使用费。 关于本案争议焦点，原告搬经居委会于本案中主张2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费，认为该期间的占用费总额为88万元，被告润鑫公司已经支付68万元，还欠20万元未支付。提供的主要依据为双方于2012年6月19日签订的租赁协议及搬经居委会单方制作的财务凭证。被告鑫润公司认为不欠搬经居委会占用费，提供的主要证据为落款时间为2012年12月26日，年租金为5万元的租赁协议，落款时间为2013年1月1日，年租金为20万元的租赁协议及《提前搬迁协议》为证。本院认为，原告搬经居委会主张以2012年6月19日签订的租赁协议主张2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费没有依据，双方租赁协议已经于2013年1月1日重新签订，但因该日签订过两份租赁，原告搬经居委会按两份租赁协议年租金之后即25万元主张年占用费标准，被告鑫润公司不予认可，仅认可年租金为20万元租赁协议。本院认为，就相同的租赁物签署两份不同金额租赁协议的行为本身不符合一般交易习惯，原告搬经居委会未就出现两份租赁协议的事实说明合理的理由，本院依据被告鑫润公司的认可，自2013年1月1日起按照年20万元的标准确定年度占用费，由此计算2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费总额应为72万元，具体是2012年12万，2013-2015年每年20万元。依据原告搬经居委会提供的记账凭证显示被告鑫润公司已经支付该期间的占用费68万元，差额4万元是否支付，就该事实，原告所举证据达不到高度盖然性，让本院能够确信被告鑫润公司未支付该款，理由：首先，原告搬经居委会所举证据本身无法直接证明被告鑫润公司欠付占用费的事实。原告搬经居委会虽然举出租赁协议及记账凭证，记账凭证均为原告搬经居委会单方提供，无法判断这是否系鑫润公司所有的支付凭证，双方往来期间并无就占用费支付问题形成过任何结账手续，被告鑫润公司亦不予认可，单凭前述证据无法直接证明鑫润公司欠付占用费及欠付的具体金额；其次,如果被告鑫润公司欠付占用费，原告搬经居委会应当及时向被告鑫润公司主张相关权利。原告搬经居委会于本案中未提交任何证据证明曾向被告鑫润公司主张过欠付的占用费，直至鑫润公司于2020年4月提起（2020）苏0682民初2130号案件才提出被告鑫润公司欠付占用费的抗辩意见。2016年1月1日起，原告搬经居委会、王继宏、被告鑫润公司签订三方协议时，原告搬经居委会亦未提及鑫润公司是否欠付占用费的事实，直至2018年原告搬经居委会与鑫润公司签订《提前搬迁协议》时，仍未主张被告鑫润公司欠付占用费的权利，并且还承诺退还鑫润公司未到期租金87500元，原告搬经居委会的上述行为和做法完全不符合一般交易习惯。《提前搬迁协议》应当视为双方对过往租赁协议的总结算，原告搬经居委会在该协议上仍需退还被告鑫润公司租金的情况下，再认定鑫润公司还欠付原告搬经居委会租金的事实，在无具有证明力的证据情况下，本院碍难认定被告鑫润公司欠付占用费的事实，对原告搬经居委会于本案中的诉讼请求，本院碍难支持。依照《中华人民共和国民法总则》（2017年3月15日中华人民共和国主席令第66号公布）第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告如皋市搬经镇中心社区居民委员会的诉讼请求。 案件受理费4300元，原告如皋市搬经镇中心社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元。（原告上诉案件受理费缴纳账户：该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：62×××45，户名：江苏省南通市中级人民法院；被告上诉案件受理费缴纳账户：该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：62×××52，户名：江苏省南通市中级人民法院）。 审 判 长  崔小兰 人民陪审员  单桂芳 人民陪审员  徐美琴 二〇二一年一月二十五日 法官 助理  池 峰 书 记 员  沙凤仙