北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初39726号原告：董丽丽，女，1966年10月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任义，男，1966年4月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：于长东，男，1982年11月5日出生，汉族，住朝阳区。委托诉讼代理人：李霞，北京市京师（聊城）律师事务所律师。原告董丽丽与被告于长东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。董丽丽及其委托代理人任义、于长东及其委托代理人李霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董丽丽诉称：2019年7月29日，我与于长东签订北京市房屋租赁合同，约定我将个人所有的朝阳区北四环东路108号院千鹤家园l号楼22层2204房屋（以下简称2204房屋）租赁给于长东使用，租金人民币3.7万元每月，押一付三。该合同签订后，我如约交付了2204房屋。按照合同约定，于长东应于2020年2月2日支付2月、3月、4月的租金11.1万元。但是，经我多次索要，于长东仍拒绝支付。2020年4月14日，我委托北京市万企律师事务所向于长东发出律师函，律师函于2020年4月17日送达。但是，于长东在收到律师函后，既未支付租金，也未腾退房屋。现他拖欠房屋租金且无理占据房屋，已经构成严重违约。我特诉至法院，请求判令1、确认我同于长东签订的房屋租赁合同于2020年4月21日解除。2020年4月21日解除是因为我是这一天给于长东发的律师函。2、于长东向我支付2020年2月1日至4月20日的房租，共计98667元。3、于长东支付我违约金3.7万元。4、于长东按照合同约定向我支付房屋占用费，按照每月3.7万元的标准，自2020年4月21日计算至2020年8月27日。于长东辩称：2019年8月9日我和董丽丽签订了2204房屋的租赁协议，三个月的房租和押金（相当于一个月租金）已经支付给了董丽丽。我当时明确给董丽丽说这个房子承租是用来办公的，交接房屋内物品的时候合同中有清单，也明确办公桌、前台等办公用品。这些房间内的办公用品是董丽丽提供的。2020年2月2日我应该支付第三季度的房租，因为疫情的原因，我就忘了交这个房租，董丽丽2月7日左右给我微信语音催我交房租，然后我就跟董丽丽协商能否减免一个月，当时董丽丽也没有说不行，说需要考虑一下，还让我尽快和小区物业沟通以便进入房屋恢复办公，我跟董丽丽说我得等恢复办公之后才能转款。2月8日我就去找了物业，物业说让我准备一些材料，比如复工申请、人员清单等。然后2月10日前我就写了一个这样的表提交给了物业，我也发给了董丽丽，当时说是北京市2月10号可以复工，我就通知了员工，10号当天是我先去的，员工最快得11号才能回来，但是我去的时候物业说大屯工商局出了规定，不允许在这个楼里办公，统一按照外来人员处理。我2月10日上午十一点左右就联系董丽丽，反映了这个情况。董丽丽说没关系，不差这一两天，她态度很好，我就一直在跟物业沟通，物业回复说必须有2204房屋注册的营业执照才能办公，但是近两年根本注册不下来，不允许注册了，然后我2月11日上午和董丽丽通了电话说了这个事情。12日的时候董丽丽给我发了信息，不同意减免一个月的房租，只同意减几千元。我就一直在和董丽丽讨价还价。13日上午董丽丽跟我说不要再讨价还价了。2月11日至3月10日我一直跟12345热线联系，12345一直有人跟我回复，回复的说法和物业跟我说的差不多。2月16日至2月19日期间我经常去小区门口，我看到有其他办公的人员有进去，我就跟物业联系问我能不能进，物业说我不能进，我就又跟12345联系，12345回复我说是董丽丽告知物业，不让我进入。我就跟董丽丽联系说怎样才能让我进去，董丽丽说让我交钱才能放行。董丽丽说让我交三个月房租和两个月押金。我就提出疑问为什么是两个月押金，不符合合同约定。董丽丽就说反正不交这个钱就不让我进。3月3日的时候我就跟董丽丽表达，如果让我交5个月的房租，我就不租这个房子了。3月10日的时候我另行又承租了办公室，购买了办公用品。5月10日的时候董丽丽在微信里给我发了一个律师函，让我腾房，但是涉案房屋一直在锁着门，我进不去，6月12日董丽丽告诉我让我6月13日搬走，但是6月13日疫情又来了，小区又封闭了。我方认为董丽丽违约，因为董丽丽始终不让我们进屋，而且私自提出将押一付三变更为押二付三。押金不要求退了，如果法庭判决我方的支付义务，我方愿意用押金折抵。经审理查明：2019年7月29日，董丽丽作为甲方同乙方于长东签订北京市房屋租赁合同，约定甲方将自有的2204房屋出租给乙方，租期自2019年8月9日至2021年8月8日，甲方应于2019年7月29日前将房屋交付乙方。租金每月3.7万元，押一付三，银行汇款支付。押金3.7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方还约定房租支付日期分别为2019年7月29日、2019年11月2日、2020年2月2日、2020年5月2日、2020年8月2日、2020年11月2日、2021年2月2日、2021年5月2日。乙方不按约定支付租金达3日的或欠缴各项费用达1000元的，应按月租金100%向甲方支付违约金。租赁期内提前退租的，应提前六十天通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。该合同后附交割清单一张，上载交房日期2019年7月30日。于长东与签约后开始使用2204房屋，并支付了2020年2月1日前的房租。因租金支付问题，2020年4月14日，董丽丽委托律师出具律师函，并于当日向于长东寄出，后又将该函件微信发送给于长东。2020年5月10日，于长东通过微信收到董丽丽发来的律师函，主要内容为，如果你仍想继续承租房屋，请在收到本律师函之日起3日内向董丽丽女士支付本期房屋租金人民币11.1万元，你支付租金后，双方可以继续履行房屋租赁合同，董丽丽女士也将不追究你的违约责任。如果逾期仍不付款的，则双方之间的房屋租赁合同自本律师函送达你处之日的第4日起解除，届时请你在合同解除后的3日内将承租的房屋腾空返还董丽丽女士，同时，依照合同约定，你需要承担1个月租金的违约金，并请补齐自2020年2月9日起至合同解除前的房租租金，逾期腾退房屋的，你需要向董丽丽女士另行支付房屋占用费。案件审理过程中，本院要求双方进行腾房交接工作。现2204房屋已经腾退，董丽丽收回了该房屋。于长东表示系2020年8月25日腾退完毕，离开房屋。董丽丽则称于长东2020年8月25日腾退搬离后，没有将房屋钥匙交回，房屋交接未完成，2020年8月27日自己找到开锁公司开门换锁，接收了2204房屋。上述事实有北京市房屋租赁合同、律师函、微信聊天记录、当事人陈述等在案佐证。本院认为：董丽丽与于长东签订的北京市房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行。虽然疫情突发对于2204房屋的租用造成了一定影响，但疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，于长东以疫情为由拒绝支付所有到期房租显属不妥。于长东违约在先，董丽丽依据合同约定要求其承担违约责任，本院予以支持。于长东应立即支付违约金3.7万元给董丽丽。现董丽丽认为于长东长期不交纳租金，已经符合合同约定的解除合同条件，所以以自己给于长东发律师函的日期作为合同解除日期，但其提供的证据不足以证明于长东在2020年4月21日收到了解约通知函件，从微信交流记录来看，2020年5月10日于长东才明确收到董丽丽的解约通知，并表示了不再租赁的意思，故本院以2020年5月10日作为双方合同解除的日期。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。合同中虽没有约定租赁房屋的用途，但从附件中的交接清单来看，于长东租赁2204房屋显系办公使用。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，应当结合实际情况，根据公平原则调整租金。虽然疫情、疫情防控措施客观上对于房屋使用会造成一定影响，但于长东没有提供证据证明其因此营业收入减少，受有损失，且其在2020年3月自行承租了其他办公场地，但没有及时通知出租方，也不腾退2204房屋，于长东认为董丽丽和物业管理部门阻挠其正常使用房屋，但提供的证据并不充分，本院无法认定相关事实，因此本院从公平原则出发，参照本案具体情况酌情确定于长东支付2020年2月1日至4月20日的房租，共计7万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，于长东应当及时腾退2204房屋，继续占用该房屋于法无据，应当承担相应的占有使用费，具体的计算标准，本院参考同时期、同地段类似房屋的租金水平，酌情确定为每30天2.6万元。腾退房屋应当通知出租方，即使出租方拒绝配合，也应当将钥匙等重要物品提存，于长东2020年8月25日腾房后即径行离开，没有证据表明其通知了对方或对方拒绝配合交接工作，故腾退费用本院从2020年5月11日计算至8月27日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告董丽丽与被告于长东签订的北京市房屋租赁合同二〇二〇年五月十日解除。二、被告于长东于本判决生效之日起七日内支付原告董丽丽二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月二十日的房租七万元。三、被告于长东于本判决生效之日起七日内支付原告董丽丽违约金三万七千元。四、被告于长东于本判决生效之日起七日内支付原告董丽丽二〇二〇年五月十一日至二〇二〇年八月二十七日的房屋占用费（按照每三十天二万六千元计取）。五、驳回原告董丽丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百七十八元，由原告董丽丽负担五百六十七元（已交纳），被告于长东负担二千二百一十一元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二一年一月十一日书记员  刘菁菁