西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10945号原告：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（原名称为中国建设银行股份有限公司西安东大街支行），住所地：西安市曲江新区。负责人：张婉文，该支行行长。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。被告：田葆志，男，1966年10月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：西安丹尼尔房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：王国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李漾汐，女，1986年3月31日出生，汉族，住咸阳市渭城区，该公司员工。委托诉讼代理人：周辉，男，1981年5月21日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行与被告田葆志、西安丹尼尔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称“建行曲江支行”）的委托诉讼代理人蔡新鹏、被告西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称“丹尼尔公司”）的委托诉讼代理人周辉、李漾汐到庭参加了诉讼，被告田葆志经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行曲江支行诉称，2003年9月10日，其与田葆志签订《个人住房借款合同》，约定田葆志向原告借款人民币19万元，借款期限为240个月，借款实行浮动贷款利率，按月等额本息还款，田葆志如未按约还款，建行曲江支行有权依约收取罚息，借款用于购买西安市新城区XX幢XX号房产，丹尼尔公司对此借款承担连带保证责任，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。合同签订后，建行曲江支行按照合同约定履行了自己的合同义务，向田葆志发放借款19万元，但田葆志却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经建行曲江支行多次催收，田葆志仍不履约。截至2020年1月1日，田葆志连续逾期7期未还款，明显违反合同约定，已经构成严重违约。现依照贷款合同之约定，建行曲江支行有权宣布借款全部到期，要求田葆志立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，并要求丹尼尔公司承担连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、宣布贷款全部到期，田葆志立即偿还贷款本金59242.39元，利息1351.07元，罚息101.32元，复息19.96元，共计60714.74元（暂计至2020年1月1日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息；2、田葆志以其名下位于西安市新城区XX幢XX号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、丹尼尔公司承担连带保证责任;4、本案公告费、案件受理费、律师费及相关费用由被告承担。经询，建行曲江支行称其第4项诉讼请求包含案件受理费及公告费。被告田葆志未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告丹尼尔公司辩称，其认可建行曲江支行第2项诉讼请求，但不同意第3项及第4项诉讼请求，对建行曲江支行第1项诉讼请求，待其质证后再行确定。经审理查明，2003年8月7日，田葆志（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行西安市东大街支行（乙方、贷款人、抵押权人，以下简称“建行东大街支行”）、丹尼尔公司（丙方、保证人、即开发商或售房单位）签订《个人住房借款合同》，约定田葆志向建行东大街支行借款19万元，用于购买丹尼尔公司出售的坐落于新城区XX幢XX号房屋，建筑面积68.94平方米，借款期限为20年，自乙方将借款划入到甲方所指定，并经乙方认可的账户之日起计算，即从2003年9月10日起至2023年9月9日，合同还对贷款利率、罚息利率、保证责任、违约责任等内容进行了约定。合同第七条约定，本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整不调整合同利率。国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方。合同第二十五条约定，在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。合同第二十六条约定，保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。合同第二十七条约定，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。合同第三十九条第二款约定，借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日按本合同第六十一条规定之利率计收利息；第三款约定，在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同第六十二条规定的违约金率收取违约金。合同第六十一条约定，逾期贷款部分按每日万分之2.1计收利息。合同第六十二条约定，在本合同履行期间，甲方未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息。甲方每拖欠一次，乙方对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之2.1的违约金率收取违约金。合同第五十三条约定，甲、乙双方约定采用本合同第十一条确认的第一种还款方法，即等额本息还款法。在当前利率水平下，则每月归还本息金额为1258.12元。借款期内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额。当日，田葆志（甲方、抵押人）与建行东大街支行（乙方、抵押权人）签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证建设银行与田葆志于2003年8月7日所签订借款合同的履行，田葆志愿意以其拥有的房地产作抵押，建行东大街支行同意接受田葆志的房地产抵押，甲方提供的抵押房地产座落于西安市新城区XX幢XX号，合同还对担保金额、担保范围等内容进行了约定。2003年8月25日，建行东大街支行取得《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》，对涉案房屋办理预抵押登记。2003年9月10日，建行东大街支行向田葆志发放贷款19万元整。2019年7月1日之后，田葆志再未归还借款本息。截至2020年1月1日，田葆志拖欠本金7367.63元、利息1351.07元、罚息101.32元、复利19.96元，建行曲江支行遂宣布贷款提前到期，要求田葆志偿还全部剩余本金59242.39元及利息等。经询，丹尼尔公司称涉案房屋未取得房屋所有权证，目前仅办理了大证，没有分户登记，且未办理抵押登记手续。建行曲江支行称因为只办理了预抵押登记，未办理抵押登记手续，故其要求实现担保物权无法律依据。上述事实，以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，均系原、被告各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合同有效，各方当事人均应依约履行。合同签订后，建行曲江支行依约向田葆志发放贷款，但田葆志自2019年7月起再未还款，其行为已构成违约。根据借款合同第三十九条第二款、第三款、第四款第3项、第六十一条之约定，建行曲江支行有权宣布贷款立即到期，要求田葆志立即归还借款本息及相关费用，故建行曲江支行要求田葆志偿还贷款本金59242.39元、利息1351.07元、罚息101.32元及复利19.96元（截至2020年1月1日）及自2020年1月2日起至贷款实际清偿之日的利息、罚息及复利（按《个人住房借款合同》约定的标准计算），于法有据，本院依法予以支持。建行曲江支行就预抵押登记的涉案房屋是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该规定显示，抵押预告登记与抵押登记的法律效力并不相同，该预告登记虽具有公示性，但并未引起不动产物权设立和变动。抵押预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时可请求办理抵押权登记的请求权，未享有对预告登记的房屋的抵押权。建行曲江支行与田葆志虽已办理了预抵押登记手续，但因涉案房屋至今没有办理房屋所有权证，不具备办理正式的房产抵押登记手续的条件，建行曲江支行不享有对预告登记的涉案房屋的抵押权，故建行曲江支行要求对涉案房屋行使抵押权而享有优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于丹尼尔公司应否承担保证责任一节，根据借款合同第二十五条至第二十七条之约定，丹尼尔公司承担连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。涉案房屋至今未办理房屋所有权证及抵押登记，故建行曲江支行要求丹尼尔公司对田葆志的上述债务承担连带保证责任，于法有据，本院依法予以支持，丹尼尔公司承担保证责任后，有权向债务人田葆志追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田葆志于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行本金59242.39元、利息1351.07元、罚息101.32元及复利19.96元（截至2020年1月1日）及自2020年1月2日起至贷款实际清偿之日的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按照《个人住房借款合同》约定的标准计算）。二、被告西安丹尼尔房地产开发有限公司对被告田葆志的上述债务承担连带清偿责任，被告西安丹尼尔房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告田葆志追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行其余诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1318元，由被告田葆志、西安丹尼尔房地产开发有限公司承担；本案公告费260元，由被告田葆志承担。鉴于原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行已预交，被告田葆志、西安丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费、公告费一并支付原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  朱华二〇二一年一月二十六日书记员  魏艳1