广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初26283号原告：黄腾方，男，1964年10月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李昕、钟琦、江汉广，均系广东华安联合律师事务所律师。被告：陈志锋，男，1982年10月6日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：潘敏萍、黄文军,分别系广东盈隆律师事务所律师、实习律师。原告黄腾方诉被告陈志锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄腾方的委托诉讼代理人李昕，被告陈志锋及其委托诉讼代理人潘敏萍、黄文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄腾方向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金235170元（包括2018年7月的部分欠缴租金29970元、2019年2月1日至2019年6月30日期间共5个月的租金205200元）；2、被告向原告支付上述租金的滞纳金（以各月份迟延支付的租金为本金，分别自当月2日起计至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算）；3、被告向原告支付拖欠的2018年11月至2019年3月的租赁税和土地使用税及其滞纳金共8126.97元；4、被告向原告支付拖欠的2019年2月20日至2019年3月20日期间电费1282.09元和2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费为1204.8元，2019年2月20日至2019年3月20日期间的企业管理服务费358.89元，2019年3月20日至2019年7月22日期间代收水费729元；5、被告向原告支付被告单方提前终止租赁合同的违约金345336元；6、被告向原告支付律师费30000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将坐落在广州市天河区猎德大道33号首层124铺出租给被告使用，合同对租赁期限、租金标准等均进行约定。被告于2019年3月底向原告提出提前终止《房屋租赁合同》，未与原告签订书面的解除协议、未办理注销租赁备案、未交清租金、税金、物业管理费、水电费。直到2019年6月30日，原告才收到被告交还的商铺钥匙，收回商铺。且被告尚欠2018年7月的部分租金人民币29,970元。租赁期间，其他月份的租金也经常延迟交付给原告。根据合同法相关规定及合同约定，由于被告逾期交付租金且不及时办理注销租赁备案的违约行为，被告应向原告支付拖欠的租金235170元、滞纳金19023.94元，由原告先行垫付的物业管理费、水电费等3574.76元，由原告先行垫付的租赁税和土地使用税及其滞纳金共8,126.97元，共计265895.67元。同时，由于被告提前终止《房屋租赁合同》，依照合同约定被告应向原告赔偿剩余合同期租金总额20%的违约金，即345336元。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定全面履行义务。被告未按合同约定履行上述合同义务，已经构成严重的违约行为，原告有权没收被告缴纳的保证金，同时要求被告偿付原告租金、滞纳金、违约金等合同约定的费用。被告陈志锋答辩称：1、由于原告一直不在国内，无法见面办理交接手续，只好于2019年3月29日将钥匙放在隔壁商铺，并电话、短信通知原告，且商铺已搬空，钥匙处于原告随时可以掌握的状态，故双方的租赁关系已在2019年3月29日解除。2、双方协商减免2018年7月的租金。且根据双方的聊天记录，只要被告欠付租金，原告都会催缴，但原告从未提起该笔款项。至于2019年4月至6月的租金，由于合同已于2019年3月29日解除，故无需支付，原告直至2019年6月30日收回钥匙，属其自身原因导致的扩大部分的损失，应由其自行承担。关于滞纳金，被告支付租金有部分延迟，但每次支付租金后原告不再要求其支付前一期租金逾期支付违约金，视为原告已默许不追究责任，且原告主张的违约金计算标准没有依据。3、如前所述，由于原告在国外及不予配合，导致双方无法协商一致解除合同，原告对此具有过错，应承担责任。原告既主张没收押金又主张违约金属于重复主张，且违约金过分高于其损失，不应予以支持。4、原告已付清2018年11月至2019年3月的税费。关于物业管理费、水电费，原告提交的证据不清晰且不足以证明其已代为支付。原告未举证证明律师费的支出，即使已经支付，也应根据其胜诉比例折算。5、我方已付的电力增容费、租赁押金，可抵消租金、滞纳金及诉讼费。经审理查明：广州市天河区猎德大道33号124铺（以下简称涉案商铺）的产权人为原告，共有情况为单独所有。2017年7月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将涉案商铺出租给被告作经营生鲜超市用途使用，租赁期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止；租赁税和土地使用税（以下简称：税金）由乙方承担，乙方按政府部门核定的税金在每月缴交租金时一齐交给甲方，由甲方交给政府部门；2017年8月1日至2018年6月30日期间月租金38000元＋税金（按政府部门核定的金额）；2018年7月1日至2019年6月30日期间月租金为41040元＋税金（按政府部门核定的金额）……；乙方在每月的第1日前缴付租金给甲方，每逾期一天，应按欠款总金额的百分之二支付滞纳金给甲方，拖欠租金超过十天时，甲方有权单方面解除本合同，没收全部押金，立即收回该铺另行出租；签订本合同当日，乙方应交甲方电力增容费30000元，该电力增容费永不退还；租赁期间该铺的物业管理费、水电公摊费、垃圾费、保安费等因乙方使用该铺而产生的所有费用均由乙方承担；签订本合同当日，乙方应向甲方缴付租赁保证金86640元、电力增容费30000元、入场费10000元及2017年7月16日至2017年8月31日租金57613元；租赁期内，乙方如需要对该铺进行装修，必须经甲方书面同意、到相关部门申报、获批，验收合格后方可投入使用，并将水电及消防的装修图纸和验收合格证复印一套给甲方留存；甲乙双方任何一方提前解除本合同、或因违约导致被对方提前解除本合同，除赔偿与押金相同数额的违约金给对方外，还需赔偿剩余合同期租金总额的20%给对方作为违约金；甲乙双方确认均已清楚了解本合同所有条款内容及含义，并自愿接受本合同条款的约束，甲乙双方任何一方违反本合同条款，守约方有权根据情况解除合同，并要求违约方赔偿守约方造成的一切损失(包括但不限于第三方赔偿、律师费、诉讼费及调查费用等)；等。关于被告支付租金的情况，原告表示被告于2018年2月26日支付2018年2月的租金，于2018年3月14日支付2018年3月的租金，于2018年4月13日支付2018年4月的租金，于2018年5月7日支付2018年5月的租金，于2018年9月28日支付2018年6月的租金、2018年7月的部分租金11070元及2018年9月的租金，于2018年8月4日支付2018年8月的租金，2018年10月31日支付2018年10月的租金，于2018年11月1日支付2018年11月的租金，于2018年12月6日支付2018年12月的租金，于2019年1月8日支付2019年1月的租金，对此提交《个人账户交易明细清单》予以证明，被告对上述证据的真实性予以确认，并表示双方曾就租金减免事宜进行协商，原告对此不予确认。关于被告退场的情况，被告表示其于2019年3月29日搬离涉案商铺，将钥匙交给了隔壁商铺的工作人员代管，但未与该工作人员办理交接手续，并以电话及短信的方式告知原告随时可取回钥匙。原告则表示其于2019年6月30日收回涉案商铺，对此提交钥匙交还证明予以证明，经质证，被告对钥匙交还证明的真实性予以确认，并确认在该日来到涉案商铺，但表示是按照原告的要求到现场查勘漏水情况，被告到现场后双方一起到隔壁商铺将钥匙取回，其于当日将钥匙交还原告。关于租赁保证金及电力增容费，被告主张可以抵消租金、滞纳金及诉讼费，原告对此不确认，并表示根据合同约定，其无需退还。原告主张被告应向其支付律师费30000元，对此提交《委托代理合同》、律师费发票予以证明，经质证，被告对上述证据的真实性予以确认。另，原告为证明被告欠付涉案租赁税、土地使用税、物业服务费、水费，向本院提交如下材料：1、中海物业管理广州有限公司出具的广东增值税普通发票（购买方为涉案商铺原告，2019.4.1-6.30物业服务费1136.6元、税额68.2元，2019.2.20-3.20代收电费金额1134.59元、税额147.5元，2019.2.20-3.20服务费338.58元、税额20.31元，2019.3.20-7.22代收水费金额707.77元、税额21.23元，上述价税合计3574.78元）；2、广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心开具的文件（地址为涉案商铺，载明如下内容：纳税人名称为原告，2018-11至2019-3期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金实缴金额合计8126.97元）。经质证，被告对证据1的真实性不予确认、对证据2的真实性予以确认，但表示其已支付，对此提交广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋出服务管理中心出具的《税收缴款书》2张（日期为2019年7月23日，地址为涉案商铺，载明如下内容：纳税人名称为原告，2018-11至2019-3期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金实缴金额合计7901.81元及2018-11至2019-3期间综合征收滞纳金225.16元）及中信银行信用卡电子账单（其上显示被告于2019年7月23日支付4000元、4126.97元，交易描述为广州市天河区冼村出租）予以证明。关于本案纠纷，双方还提交微信聊天记录予以证明沟通情况，其上显示原告于2019年3月、2019年6月多次要求被告按照《合同》约定补交欠缴租金、滞纳金及租赁税费、管理费、水电费，被告则于2019年3月29日向原告表示已经无法再经营了，现没办法已经停业了，店里钥匙在被告处，原告什么时候拿其送过去门店，原告不方便，也可以快递。原告还于2019年7月及之后多次催促被告办理租赁备案终止手续。本院认为：原、被告双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于被告交还涉案商铺的时间，被告表示其于2019年3月29日搬离涉案商铺并将钥匙交给隔壁商铺的工作人员，原告则表示于2019年6月30日收回涉案商铺的钥匙，被告亦确认于该日交还钥匙。被告作为承租方，应对其交还涉案商铺的情况承担举证责任，其在本案中并未举证证明原告存在授权案外人办理涉案商铺的交接手续或者其将涉案商铺的钥匙交付给案外人的行为得到原告认可的情况，且原告对被告交还涉案商铺的陈述不予确认，故对于原告所称其于2019年6月30日收回涉案商铺的钥匙的陈述予以采信，原告于该日收回涉案商铺，被告应向原告支付租金至2019年6月30日。原告主张被告欠付2018年7月的部分租金29970元、2019年2月1日至2019年6月30日期间的租金205200元，对此提交《个人账户交易明细清单》予以证明，被告对上述证据的真实性予以确认，本院对此予以确认。原告诉请要求被告支付上述费用，具有事实及合同依据，本院予以支持。被告辩称租赁保证金及电力增容费可以抵消租金、滞纳金及诉讼费，原告对此不予确认，本院对被告的上述抗辩不予采纳。至于原告主张的租金滞纳金，实质为迟延支付上述期间租金的违约金，《合同》约定被告应于每月的第1日前向原告支付租金，被告迟延支付租金属违约，原告上述诉请具有事实依据，故被告应向原告支付迟延支付租金的违约金【其中迟延支付2018年2月至2018年6月租金、2018年7月部分租金、2018年8月至2018年10月、2018年12月、2019年1月租金的违约金（2018年2月的违约金以38000元为本金，自2018年2月2日起计至2018年2月26日止；2018年3月的违约金以38000元为本金，自2018年3月2日起计至2018年3月14日止；2018年4月的违约金以38000元为本金，自2018年4月2日起计至2018年4月13日止；2018年5月的违约金以38000元为本金，自2018年5月2日起计至2018年5月7日止；2018年6月的违约金以38000元为本金，自2018年6月2日起计至2018年9月28日止；2018年7月的违约金以部分租金11070元为本金，自2018年7月2日起计至2018年9月28日止；2018年8月的违约金以40140元为本金，自2018年8月2日起计至2018年8月4日止；2018年9月的违约金以40140元为本金，自2018年9月2日起计至2018年9月28日止；2018年10月的违约金以40140元为本金，自2018年10月2日起计至2018年10月31日止；2018年12月的违约金以40140元为本金，自2018年12月2日起计至2018年12月6日止；2019年1月的违约金以40140元为本金，自2019年1月2日起计至2019年1月8日止），均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算；迟延支付2018年7月部分租金、2019年2月至2019年6月的违约金（2018年7月以欠缴部分租金29970元为本金，2019年2月至2019年6月以各月欠缴租金40140元为本金），分别自当月2日起计至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准，各期违约金均以本金为限】。关于原告要求被告支付租赁税、土地使用税、物业服务费及水电费的诉请，根据《合同》的约定，上述税费、物业服务费及水电费均由被告负担，被告已提供证据证明其已支付涉案商铺2018年11月至2019年3月的租赁税和土地使用税及其滞纳金共8126.97元，原告诉请要求被告支付上述费用，本院不予支持，予以驳回。至于物业服务费的问题，原告已提供证据证明其已支付，原告诉请要求被告支付2019年2月20日至2019年3月20日的服务费358.89元及2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1204.8元，本院予以支持。关于电费，原告已提供证据证明其已支付，原告诉请要求被告支付2019年2月20日至2019年3月20日期间的电费1282.09元，本院予以支持。关于水费，原告于2019年6月30日收回涉案商铺，即被告应承担至该日的水费，但原告并未举证证明2019年3月20日至2019年7月22日期间的各月水费读数和具体缴纳费用情况，应由其自行承担举证不能的法律后果，故对于要求被告支付2019年3月20日至2019年7月22日期间水费729元的诉讼请求不予支持。至于原告要求被告支付违约金的问题，结合本院查明事实及双方履行合同的情况，本院已判令被告向原告支付至2018年7月的部分租金、2019年2月1日至2019年6月30日期间月的租金及迟延支付租金的违约金，上述费用已足以弥补原告因被告的违约行为所遭受的损失，从公平原则出发，对原告该项诉请予以驳回。关于律师费，原告已提交《委托代理合同》、律师费发票证明该笔费用的支出，原告诉请要求被告支付律师费30000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈志锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付广州市天河区猎德大道33号124铺2018年7月的部分租金29970元、2019年2月1日至2019年6月30日期间的租金205200元；二、被告陈志锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付迟延支付上述房屋租金的违约金【其中迟延支付2018年2月至2018年6月租金、2018年7月部分租金、2018年8月至2018年10月、2018年12月、2019年1月租金的违约金（2018年2月的违约金以38000元为本金，自2018年2月2日起计至2018年2月26日止；2018年3月的违约金以38000元为本金，自2018年3月2日起计至2018年3月14日止；2018年4月的违约金以38000元为本金，自2018年4月2日起计至2018年4月13日止；2018年5月的违约金以38000元为本金，自2018年5月2日起计至2018年5月7日止；2018年6月的违约金以38000元为本金，自2018年6月2日起计至2018年9月28日止；2018年7月的违约金以部分租金11070元为本金，自2018年7月2日起计至2018年9月28日止；2018年8月的违约金以40140元为本金，自2018年8月2日起计至2018年8月4日止；2018年9月的违约金以40140元为本金，自2018年9月2日起计至2018年9月28日止；2018年10月的违约金以40140元为本金，自2018年10月2日起计至2018年10月31日止；2018年12月的违约金以40140元为本金，自2018年12月2日起计至2018年12月6日止；2019年1月的违约金以40140元为本金，自2019年1月2日起计至2019年1月8日止），均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算；迟延支付2018年7月部分租金、2019年2月至2019年6月的违约金（2018年7月以欠缴部分租金29970元为本金，2019年2月至2019年6月以各月欠缴租金40140元为本金），分别自当月2日起计至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%为标准，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准，各期违约金均以本金为限】；三、被告陈志锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付上述房屋2019年2月20日至2019年3月20日的服务费358.89元及2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1204.8元；四、被告陈志锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付上述房屋2019年2月20日至2019年3月20日期间的电费1282.09元；五、被告陈志锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付律师费30000元；六、驳回原告黄腾方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10212元，由原告黄腾方负担4571元，被告陈志锋负担5641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年一月二十一日书记员 梁炎梅