云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民初41号原告（执行案外人）：徐滔，男，1992年4月27日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：张磊，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：长青建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区海口三路三号长青大厦。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林雨薇，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：许历男，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人（被执行人）：云南润红房地产开发有限责任公司。住所地：云南省昆明市度假区滇池路西贡码头7号楼三楼。法定代表人：倪尉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国松，男，1989年8月4日生，汉族，住云南省昭通市威信县。代理权限：特别授权代理。第三人（被执行人）：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司。住所地：云南省昭通市威信县扎西镇麒麟新区麒麟路。负责人：李建华，该公司总经理。原告徐滔与被告长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）、第三人云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）、第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红威信分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告徐滔的委托诉讼代理人张磊、肖红，被告长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男，第三人润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加了诉讼。第三人润红威信分公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐滔向本院提出诉讼请求：1.请求确认徐滔对威信县扎西尚城1幢8层802号房屋享有物权期待权。2.判令不得执行威信县扎西尚城1幢8层802号房屋。3.判令本案诉讼费用由长青公司承担。事实和理由为：2016年3月17日，徐滔与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，约定由徐滔向润红威信分公司购买扎西尚城1幢8楼802号房屋，并约定房屋总价款283428元，合同签订当月付款164000元，余款119428元待房产在房管部门登记备案完成当天支付。同日，徐滔委托案外人许光伟向润红威信分公司支付了购房款164000元，润红公司开具了收据。徐滔接房后装修使用至今。综上，徐滔与润红威信分公司在人民法院查封前就涉案房屋签订了合法有效的书面合同，徐滔已经支付了涉案房屋57.86%的购房款，且徐滔购买涉案房屋系用于居住，徐滔名下亦无其他可用于居住的房屋。故徐滔的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应得到支持。被告长青公司辩称：徐滔的诉讼请求无事实及法律依据，云南省高级人民法院作出的（2020）云执异91号执行裁定对徐滔的异议请求予以驳回是正确的，请求判决驳回徐滔的诉讼请求。第三人润红公司述称：请求判令支持徐滔的诉讼请求。第三人润红威信分公司未参与诉讼，也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据举证质证和庭审，本院确认法律事实如下：2016年3月17日，徐滔与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，约定由徐滔向润红威信分公司购买涉案扎西尚城1幢8层802号房屋。房屋总价283428元，签订合同当月付款164000元，待房产在房管部门预登记备案完成当天支付余款119428元。润红威信分公司应于2015年12月30日前，将经竣工验收合格的房屋交付给徐滔。2016年3月17日，案外人许光伟向润红威信分公司刷卡支付283428元。同日，润红威信分公司向徐滔开具了《收据》，载明收到1栋802号购房款164000元。2017年8月4日，润红威信分公司与李文慧（许光伟之妻）办理了涉案房屋的交付。同日，李文慧向威信县天源物业管理有限公司支付了涉案房屋的物业服务费（2017年8月5日至2018年8月4日）、自来水二次加压费、化粪池清掏费等费用，威信县天源物业管理有限公司开具了《收据》，《收据》载明的户名为“李文慧（1-8-2）”。同日，威信县天源物业管理有限公司还与李文慧签订了《装饰装修管理服务协议》。另，（2020）云执异91号案件审理过程中，李文慧作为徐滔的特授权委托诉讼代理人应诉。在接受本院询问时，李文慧称，其与徐滔合伙做生意，经营实体为靓装频道护肤品威信店。许光伟向润红威信分公司支付的283428元中有164000元是代徐滔支付涉案房屋的购房款，但没有书面委托，该款尚未归还，在合伙经营利润中慢慢扣除。徐滔委托李文慧办理涉案房屋接房和装修手续，但未出具书面委托。涉案房屋装修完成后，至今一直在对外出租。本案中，许光伟作为证人出庭陈述，其与徐滔系合伙关系，其于2016年3月17日向润红威信分公司支付的283428元中，有164000元是代徐滔支付涉案房屋的购房款，余款119428元系代案外人曹晓晓支付扎西尚城1幢2401号房屋的购房款。之后徐滔委托李文慧办理接房和装修事宜。许光伟和李文慧共为徐滔代付了购房款、物业费、装修费等费用20多万元，该款一直未归还，徐滔当时未出具借据，在本案开庭前一周补了借据。另查明，长青公司诉润红公司、润红威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月6日作出了（2016）云民初29号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结润红公司及润红威信分公司价值5000万元的财产。2016年6月15日，本院作出（2016）云执保28-1号协助执行通知书，对润红公司及润红威信分公司名下的房产（含涉案房屋）进行查封，查封期限为三年。2018年12月27日，本院作出（2016）云民初29号民事判决，判决：“一、解除云南润红房地产开发有限责任公司与长青建设集团有限公司于2012年11月21日签订的《建设工程施工合同》；二、由云南润红房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付长青建设集团有限公司工程欠款42212076.62元及利息（自2016年5月16日起至款项清偿完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、长青建设集团有限公司在42212076.62元的工程欠款范围内对其施工的‘威信县扎西尚城’项目工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；四、由云南润红房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付长青建设集团有限公司迟延支付工程进度息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中370万元自2014年4月15日起计算至2014年4月16日止，830万元自2014年4月15日起计算至2014年4月23日止，700万元自2014年4月15日起计算至2014年4月25日止，500万元自2014年4月15日起计算至2014年5月8日止，100万元自2014年4月15日起计算至2014年5月21日止，998万元自2015年1月1日起计算至2015年1月9日止，338万元自2015年1月1日起计算至2015年2月13日止）；五、由长青建设集团有限公司按照国家相关规定将其施工范围内的‘威信县扎西尚城’项目的相关工程资料交付给云南润红房地产开发有限责任公司，并配合云南润红房地产开发有限责任公司办理‘威信县扎西尚城’项目的竣工验收手续；六、驳回长青建设集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回云南润红房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。”宣判后润红公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2019年9月25日作出了（2019）最高法民终791号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年6月3日，本院作出（2016）云执保28-4号协助执行通知书，对前述查封财产进行续查封，查封期限为三年。该案进入执行程序后，本院指定由昆明市中级人民法院执行，昆明市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）云01执423号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人润红公司存款53379445.70元及利息，或对被执行人润红公司价值53379445.70元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。徐滔以其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益为由，向本院提出执行异议，本院于2020年10月29日作出（2020）云执异91号执行裁定，裁定驳回徐滔的异议请求。该执行裁定于2020年11月10日向徐滔送达，徐滔于2020年11月19日向本院提交本案起诉状。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：徐滔就执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。本案中，首先，徐滔举示了其与润红威信分公司于2016年3月17日签订的《商品房购销合同》，欲证明其作为商品房消费者与润红威信分公司于查封前即签订了合法有效的书面买卖合同。但涉案房屋接房手续由李文慧与润红威信分公司及物业公司办理，《装饰装修管理服务协议》由李文慧与物业公司签订，接房时物业服务费用由李文慧向物业公司交纳，而李文慧却无徐滔的授权委托，故上述事实与徐滔在本案中举示的《天源·扎西尚城业主手册》中关于办理入住需由开发商“查验购房合同、身份证原件等资料，确认业主身份”，办理装修需由“业主填写装修申请表并签订住宅室内装饰装修管理服务协议”，以及“交房时由乙方（物业公司）现场收取业主12个月预付物业服务费”的约定不一致，亦与徐滔关于其系商品房消费者（业主）的主张存在矛盾，对此徐滔无法做出合理解释。其次，徐滔主张其已经支付《商品房购销合同》项下的购房款164000元系由其合伙人许光伟代其支付，但其未提交其与许光伟存在合伙关系的书面依据，其主张的合伙经营实体登记设立于2017年8月1日，亦晚于涉案《商品房购销合同》签订时间及购房款支付时间，且登记的经营者仅为李文慧一人。并且，徐滔至今未向许光伟还款，但付款后长达四年多的时间双方一直未形成书面借据，直至本案开庭前才补开了借据，有悖常理。第三，在（2020）云执异91号案件审理过程中，李文慧作为徐滔的特别授权委托诉讼代理人陈述，涉案房屋装修完成后至今一直用于对外出租，亦不符合前述司法解释关于“所购商品房系用于居住”之规定。综上，徐滔对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，徐滔的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告徐滔的诉讼请求。案件受理费5551元，由原告徐滔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 龚 睿审判员 马艳玲审判员 赵思远二〇二一年一月十九日书记员 熊 悦