广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5956号原告：林碧坤，男，1983年6月7日出生，汉族，住广东省普宁市××××××××××××××××，公民身份号码：445××××××××××××338。委托诉讼代理人：谢伟光，广东森智律师事务所律师。被告：吴金明，男，1963年7月31日出生，汉族，住江西省进贤县×××××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××915。被告：熊志勇，男，1981年3月13日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××073。被告：查素华，男，1977年4月27日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县×××××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××211。被告：周志立，男，1982年3月20日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇岗梓五区81号，公民身份号码：441××××××××××××654。原告林碧坤诉被告吴金明、熊志勇、查素华、周志立房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林碧坤的委托诉讼代理人谢伟光已到庭参加诉讼。被告吴金明、熊志勇、查素华、周志立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林碧坤向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还押金33000元及违约金（即滞纳金，以33000元为本金，按月利率3%计算，自起诉之日起计至款项付清之日止）；2.被告向原告退还租金33000元及违约金（即滞纳金，以33000元为本金，按月利率3%计算，自起诉之日起计至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告吴金明、熊志勇、查素华、周志伟未答辩，也未举证。经审理查明，2013年12月21日，吴金明作为甲方、林碧坤作为乙方，双方签订了一份《厂房租约合同》，主要约定：甲方将位于东莞市××××××××××××××的厂房面积约1500平方米转租给乙方使用；租金每月16500元，并收押金49500元，两押一付；本厂房为业主厂房，如有拆迁问题，两年内如有拆迁甲方向乙方赔两个月厂房免租期；从2014年元月到2016年元月期限；等。上述《厂房租约合同》签订后，2013年12月21日，吴金明出具一份收据给林碧坤，注明收到林碧坤支付的押金33000元。该收据上加盖有“东莞市华展纸制品有限公司财务专用章”的印章。2014年5月7日，吴金明作为甲方、熊志勇作为乙方、林碧坤作为丙方，三方共同签订了一份《厂房转让权协议》，主要约定：甲方转让东莞市×××××××××××××××纸箱厂1500平方厂房，将收租权和合同权转让给乙方，今后丙方交房租、水电费给乙方，行使合同权也与乙方交接，甲方不再拥有玉泉路110号L栋纸箱厂行合同使用权。2014年5月26日，熊志勇作为三房东、林碧坤作为租户，双方共同签订了一份《声明协议》，主要约定：兹有东莞市××××××××××××××纸箱厂1500平方，因东莞恭荣房地产管理服务有限公司来电和书面通知此厂房因拆迁，在2014年7月15日之前必须搬迁，林碧坤与熊志勇决议如下：1.租户应于2014年7月15日前搬完所有设备，并照常交付厂租、水电费用；2.租户搬完所有设备后，房东应于2014年7月15日之前一次性付清两个月押金和两个月免租租金，共计四个月租金，逾期半月拖欠不退，愿意承担每月3%滞纳金；3.因业主通知要求6月30日前要搬，如若超过6月30日而导致被业主封门、停电，影响正常生产的一切损失，由三房东赔付；等。林碧坤主张因案涉房屋被拆迁而被房东通知搬走，其已经搬走，但熊志勇未按照《声明协议》退还押金及免租租金。林碧坤主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋早已被拆除，吴金明、熊志勇、查素华、周志立未予以反驳。另，林碧坤举证了一份编号为39407415的中国工商银行支票，该支票未注明开票时间，也未备注用途，只显示开票人处加盖“东莞市华展纸制品有限公司财务专用章”、“查素华”的印章，金额为28500元。林碧坤主张该支票证明东莞市华展纸制品有限公司同意退还其押金28500元，但该支票因银行账户金额不足故无法兑现。另查，东莞市华展纸制品有限公司于2013年7月23日注册成立，于2016年4月29日办理注销手续，注销前的股东为查素华、周志立。以上事实，有《厂房租约合同》、《厂房转让权协议》、《声明协议》、收据、支票、商事登记资料等，及本案庭审笔录附卷为证。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。被告吴金明、熊志勇、查素华、周志立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，应自行承担由此造成的不利后果。案涉合同的签订、履行均发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案纠纷应适用原《中华人民共和国合同法》及相应司法解释的规定。案涉《厂房租约合同》、《厂房转让权协议》、《声明协议》虽系签订各方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，林碧坤作为承租方主张案涉厂房未取得建设工程规划许可证，出租方未举证予以反驳，且案涉房屋早已拆除，无法查询该建设工程规划许可证的取得情况，故本院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《厂房租约合同》、《厂房转让权协议》、《声明协议》均依法无效。从《厂房租约合同》、《厂房转让权协议》、《声明协议》的内容来看，自2013年12月21日起，与林碧坤之间存在房屋租赁合同关系的为熊志勇，吴金明经林碧坤、熊志勇同意已退出该合同关系，故林碧坤要求吴金明承担合同责任，于法无据，本院不予支持。林碧坤应向合同相对方熊志勇主张合同责任。林碧坤举证的加盖有“东莞市华展纸制品有限公司财务专用章”、“查素华”印章的支票，未注明该支票的用途，林碧坤也未能补充其他证据以证明该支票与本案有关。故林碧坤单凭借该支票要求原东莞市华展纸制品有限公司的股东查素华、周志立承担案涉责任，无事实与法律依据，本院不予支持。承上，案涉《厂房租约合同》、《厂房转让权协议》、《声明协议》依法无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，熊志勇应将已收取林碧坤的押金33000元退还给林碧坤。合同无效，林碧坤主张迟延退还押金的违约金，本院不予支持。需要说明的是，该押金的原收取人为吴金明，吴金明、熊志勇之间对于该押金应由谁退还的问题，由吴金明、熊志勇另行处理。承上，房屋租赁合同无效，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”及第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，出租方应赔偿承租方相应的装饰装修损失等。关于林碧坤的损失，参照《声明协议》关于另付“两个月免租租金”的约定，可见熊志勇是同意赔偿林碧坤两个月租金作为损失赔偿的，故该损失金额，本院酌定为两个月租金即33000元。该《声明协议》无效，故林碧坤诉请此款的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告熊志勇应于本判决发生法律效力之日起三日退还原告林碧坤租赁押金33000元；二、被告熊志勇应于本判决发生法律效力之日起三日赔偿原告林碧坤损失33000元；三、驳回原告林碧坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，原告已预交，由原告林碧坤负担150元，被告熊志勇负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  何文娟人民陪审员  钟耿毡二〇二一年一月二十日书 记 员  李碧玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。