山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初15034号原告：马立东，男，1988年10月10日出，汉族，无业，住济南市历下区。原告：周盼，女，1991年11月2日出，汉族，无业，住济南市历下区。两原告的委托诉讼代理人：刘清儒，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：景瑞，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，董事长。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告马立东、周盼与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马立东、周盼及其委托诉讼代理人刘清儒、景瑞，被告绿地康鲁法定代表人黄平的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马立东、周盼向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告已支付的购房款共计833946元;2、判令被告支付原告逾期返还购房款利息损失(以购房款833946元为基数,自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);3案件诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年11月17日,原、被告签订《绿地新里城认购协议》一份，约定由原告认购被告开发建设的济南市绿地新里城项目B12地块3号楼2单元2904室。后原告分三次向被告支付833946元,被告向原告出具房款收据三张,金额共计833946元。因原、被告双方就涉案房屋的具体购房合同条款一直未达成一致意见，原、被告双方从未签署任何商品房买卖合同。原告认为，在原、被告双方就合同条款始终未能达成一致意见的情况下，被告应当立即返还原告已支付的购房款。为此，原告特向贵院提起诉讼,请求依法判如所请。被告绿地康鲁辩称，答辩人与被答辩人签订的《绿地新里程认购协议书》（下称《认购协议》），系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行《认购协议》约定义务。一、双方签订两份《认购协议》时，被答辩人已对将要签订的《商品房买卖合同书》的内容及条款熟知并同意，被答辩人在《认购协议》上的签字行为应视为其对《商品房买卖合同书》约定条款接受认可。首先，《认购协议》第四条第8款有明确约定，《认购协议》签订时置业顾问已将该条约定向被答辩人指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，答辩人已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。同时，答辩人在签订《认购协议》前已将双方后期将要签订的《商品房买卖合同》置于新里程售楼处一楼进行公示，并将公示情况及内容告知被答辩人，被答辩人对此是明知的。所以，被答辩人在签订《认购协议》时已对双方后期将要签订的《商品房买卖合同》内容及条款知晓并同意，双方不存在后续就合同条款进行协商的问题。在被答辩人已同意按双方约定的条款内容签订合同的情况下，其以双方未就合同条款达成一致为由，诉请解除认购协议，其行为明显系违约行为，更有违诚实守信的契约精神。其次，答辩人公示且经被答辩人同意的《商品房买卖合同》是房管部门公示的网签合同版本，且该文本合同被长期置于住建局官网向社会公众展示，非答辩人单方制定的版本。被答辩人欲修改的条款不是《商品房买卖合同》中的常规条款，也不属于双方可随意约定的内容。当然，双方当事人完全可以在《商品房买卖合同》签订后，以补充协议的方式对条款进行协商约定。二、涉案储藏室系被答辩人综合考量涉案项目的升值空间以及房产质量的可信赖度后，基于真实意思表示所作决定。被答辩人已就涉案储藏室的购买与答辩人达成合意，且被答辩人已按照合意约定向被答辩人支付购买储藏室的定金，履行部分购房义务，被答辩人应继续履行购买储藏室的约定义务。三、被答辩人持续违约行为的存在，导致《认购协议》约定的购房流程未能如约进行，如涉案《认购协议》因被答辩人的违约行为解除，被答辩人应就其违约行为承担相应的违约责任。答辩人认为《认购协议》以及储藏室的购买系双方当事人基于真实意思表示签订，不违反法律法规等强制性规定，且被答辩人已按认购协议约定支付定金，以作为双方签订正式《商品房买卖合同》的担保，被答辩人实际履行与协议约定完全一致，被答辩人应继续履行《认购协议》约定义务。但如果被答辩人执意无理解除《认购协议》，鉴于被答辩人未如约履行《认购协议》中其应予履行的提交限购查询申请、与答辩人签订《商品房买卖合同》、支付剩余购房款等各项义务，并在答辩人多次催告后仍不履行，被答辩人的行为已严重违约。如涉案认购协议因被答辩人的违约行为丧失继续履行的基础，进而被法院认定为解除，答辩人作为守约方有权依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第2款、第五百八十六条之规定以及《认购协议》第三条约定，扣留被答辩人总房款20%定金544967元，剩余款项无息返还。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告提交的绿地新里城认购协议书、绿地控股集团有限公司收据、被告提交的商品房预售许可证、绿地新里城认购协议书、催告函及EMS全程邮寄查询单等证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2018年11月17日，马立东、周盼（乙方）与济南绿地康鲁置业有限公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》一份。协议书约定，原告认购绿地新里城项目B12地块3号楼2单元2904室商品房，认购总价暂定为人民币2724837元。乙方为表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金，即544967元作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金50000元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房。2018年11月17日、同年11月23日、2019年2月13日，原告分三次向被告支付B12.3-2-2904房款785593元、B12：地下室3-2-114房款48143元、B12：地下室3-2-114房款210元。被告向原告出具上述三份绿地控股集团有限公司收据。原、被告双方未签订购买地下室协议。绿地康鲁于2018年5月29日取得绿地南北康B－12地块房地产开发项目3号住宅楼的商品房预售许可证，编号为济建预许2018293号。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反比对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。涉案认购协议系商品房预约合同，商品房预约合同不具备强制缔约商品房买卖合同的效力。原告要求被告返还已支付的购房款833946元的诉讼请求本案予以支持，原告未如约支付全额房款，依据双方协议约定，本协议书自动解除。合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。被告辩称原告所交款项中5万元为定金，但其给原告出具的收据中对所收款项性质均注明为房款，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。合同解除后，被告继续占有原告购房资金没有法律依据，其应返还原告已交付房款833946元，鉴于原告在履行协议过程中存在失约责任，原告要求被告支付购房款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百八十五条第一款、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马立东、周盼房款833946元。二、驳回原告马立东、周盼的其他诉讼请求。案件受理费12140元，减半收取计6070元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卫二〇二一年一月九日书记员 陈颜颜