北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5754号原告（反诉被告）：北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区×镇凤翔东大街**。法定代表人：周建华，董事长。委托诉讼代理人：张野，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐文柯，男，1964年12月21日出生，汉族，居民，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王红冈，北京市阳光律师事务所律师。原告（反诉被告）北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司（以下简称凤桐祥瑞公司）与被告（反诉原告）徐文柯商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员王启军独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凤桐祥瑞公司的委托诉讼代理人张野与被告（反诉原告）徐文柯的委托诉讼代理人王红冈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤桐祥瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐文柯在十日内协助凤桐祥瑞公司共同到北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理网上合同及预售登记备案注销手续；2.判令徐文柯支付违约金58702.62元；3.判令徐文柯承担全部诉讼费。事实与理由：凤桐祥瑞公司与徐文柯于2006年9月28日签订了合同编号为Y281890的《北京市商品房预售合同》及附件，就约定徐文柯购买凤桐祥瑞公司开发建设的坐落于北京市×镇×小区641层0164的房屋买卖事宜达成协议（下称0164号合同）。0164号合同约定房屋总价款为2445943元，徐文柯采用分期付款的方式向凤桐祥瑞公司支付房款，其中（1）首付款：徐文柯在签订合同当日向凤桐祥瑞公司支付该套房屋总款的20%，即489189元；（2）二期款：徐文柯在该套房屋结构封顶后十五日内向凤桐祥瑞公司支付该套房屋总房款的30%；（3）尾款：徐文柯在该套房屋交房后十五日内向凤桐祥瑞公司支付该套房屋总房款的余款。0164号合同的第十条还对买受人未按照约定时间付款的违约责任做了约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期付款时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金……”0164号合同签订后，徐文柯只支付了489189元的首付款，但未按合同约定向凤桐祥瑞公司支付剩余购房款。凤桐祥瑞公司曾多次联系徐文柯，并以书面文件、电子邮件、电话等多种方式通知徐文柯办理交房、支付剩余房款及违约金等事宜，但均未果。凤桐祥瑞公司为维护自身合法权益起诉至法院。徐文柯辩称，不同意凤桐祥瑞公司的诉讼请求，我要求继续履行合同，并且愿意支付购房款。我在履行合同中没有违约行为，是由于凤桐祥瑞公司的违约造成合同现在没有履行，故不同意解除合同。同时，我要求追究凤桐祥瑞公司的违约责任。徐文柯向本院提出反诉请求：1.判令凤桐祥瑞公司继续履行与徐文柯签订的《北京市商品房预售合同》，将涉案房屋十日内交付徐文柯；2.判令凤桐祥瑞公司向徐文柯支付逾期交房违约金464240.36元；3.判令凤桐祥瑞公司向徐文柯支付逾期取得房屋产权权属证明违约金196409.38元；4.判令反诉费用和本案诉讼费由凤桐祥瑞公司承担。事实与理由：徐文柯与凤桐祥瑞公司于2006年9月28日签订了合同编号为Y281890的《北京市商品房预售合同》及其附件，约定徐文柯购买凤桐祥瑞公司开发建设的坐落于北京市×镇×小区641层0164的房屋买卖事宜。合同第十一条交房条件约定，凤桐祥瑞公司应当在2007年9月30日前向徐文柯交房，交房时应当符合该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等条件。合同第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。同时合同第十三条约定了逾期交房的违约责任，合同第二十条约定了产权登记等事项。徐文柯签订了合同并支付了首付款489189元后，凤桐祥瑞公司一直没有与徐文柯联系，仅在2020年3月30日收到凤桐祥瑞公司邮寄的《催告函》，后徐文柯向凤桐祥瑞公司快递了《回复函》、《再次沟通函》，凤桐祥瑞公司向徐文柯送达《关于解除北京市商品房预售合同》的通知。凤桐祥瑞公司违反了《中华人民共和国合同法》及《北京市商品房预售合同》的规定，故徐文柯提起反诉。凤桐祥瑞公司对反诉辩称，不同意徐文柯的反诉请求。按照合同第十条逾期付款的约定，徐文柯没有在约定时间内向我方支付房屋的剩余款，我方有权解除合同。本合同已经解除，我方不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2006年9月28日，凤桐祥瑞公司（出卖人）与徐文柯（买受人）签订了编号Y281890的《北京市商品房预售合同》，载明：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得座落于怀柔区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：京怀国用2004出第0157号……第三条、基本情况：该商品房房屋坐落为：北京市×镇×小区641层0164。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：其他结构，建筑层数为：3层，其中地上2层，地下**……其中，套内建筑面积418.11平方米……第五条、计价方式与价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5850元，总价款人民币贰佰肆拾肆万伍仟玖佰肆拾叁元整……第六条、付款方式及期限：买受人采取下列第4种方式付款。……4.其它方式具体付款方式及期限的约定见附件五……第十条、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的叁%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金……第十一条、交付条件：（一）出卖人应当在2007年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……第十三条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……第十五条、交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已于通知的交房日期交付房屋，自该日起该房屋发生的一切风险责任由买受人承担，且买受人应从该日起承担缴纳买受人应支付部分的物业管理费。……第二十条、产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2009年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付……”双方合同附件五约定：“……2.银行按揭付款的约定：双方同意按下列第3种方式计算该商品房价款：……3、按工程进度付款。首付款：买受人在签订《预售合同》当日，即2006年9月30日向出卖人支付该套房屋总款的20%；人民币肆拾捌万玖仟壹佰捌拾玖元整（489189元）。二期款：买受人在该套房屋结构封顶后十五日内向出卖人支付该套房屋总房款的30%，人民币柒拾叁万叁仟柒佰捌拾叁元整（733783元整）。尾款：买受人在该套房屋交房后十五日内，向出卖人支付该套房屋总房款的余款人民币壹佰贰拾贰万贰仟玖佰柒拾壹元整（1222971元）。如买受人未能在规定期限内支付相应款项，出卖人有权收取买受人违约金，具体操作按《预售合同》第十条执行……”。2007年9月10日，凤桐祥瑞公司（甲方）与徐文柯（乙方）签订《协议书》，载明：“鉴于：1.双方曾签署了《房地产预售合同》一份，约定由乙方出资购买甲方开发、销售的×小区64号房，甲方应于2007年9月30日前向乙方实际交付标的房屋。2.甲方由于自身的原因，未能按约定的期限向乙方交付房屋。3.乙方由于自身的原因，未能按约定的期限向甲方支付购房款。双方经协商一致，就甲方延期交房和乙方延期付款等内容，达成如下一致意见：1.双方经协商确认，原《房地产预售合同》约定的交房日期变更为2007年12月31日；2.由于乙方未能按原《房地产预售合同》的约定向甲方支付购房款，而甲方同样存在延期交房的情形，故双方承诺互不追究对方由此产生的违约责任（无论该违约责任基于合同约定产生还是法律规定产生）。3.除与本协议约定不一致的内容外，原告的《房地产预售合同》的约定仍然有效并应继续履行……”合同签订后，徐文柯支付了房屋首付款489189元。2008年1月，×小区（南区）工程通过验收，2008年3月21日完成验收备案，《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：工程名称：×小区（南区）A型13栋、B型8栋、C型29栋、D型44栋。工程地址：怀柔区×镇。规划许可证号：2004规（怀）建字0064号。工程类别：商品住宅。施工许可证号：00（建）2005·1433。开工时间：2005年9月。竣工验收时间：2008年1月24日。2018年1月24日，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均同意竣工验收并盖章。但凤桐祥瑞公司与徐文柯一直未办理房屋交接手续。2020年3月26日，凤桐祥瑞公司向徐文柯邮寄《催告函》，载明：致徐文柯先生，你与本公司于2006年9月28日签署了《北京市商品房预售合同》，购买了我司开发并销售的64号房屋。该房屋实测总房款金额为2519302.00元，您已付房款金额为489189.00元。现本公司特郑重书面通知您，望您在收到本函之日起10日内前来我司办理交房事宜。2020年4月9日，徐文柯出具《回复函》并通过快递邮寄给凤桐祥瑞公司，凤桐祥瑞公司于2020年4月13日签收。《回复函》载明：致北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，本人于2020年3月30日辗转收到贵方关于北京市×镇×小区64号、103号房屋之《催告函》，颇感意外及震惊，现复函如下。按贵司催告函所述，贵司早已收到上述房屋首付款。但多年来贵司从未与本人联系沟通房屋建造进程，亦未书面提示房屋结构封顶及后续交房事宜。贵方从无告知、通知，然而现在却径直向本人进行“催告”，违背了客观实情，实在令人震惊意外和遗憾。近期更值新冠疫情关键阶段，所有入京人员将被集中隔离14天，本人根本无法在收函之日起10天内至你方协商处理相关事宜，请予谅解。请贵司按专业流程，制作《交房通知书》，说明交房时间、地点、需要缴纳之费用以及所需材料等，以免差错、疏漏、或造成双方的误解。相关文件可扫描发到以下联系邮箱（xuwenke1221@163.com）。以上种种，敬请知悉。烦请贵方结合现时实际情况，向本人以书面方式具体明确地说明切实可行的交房方案及所有相关事宜细节，以便推动后续事宜顺利开展。通信地址：上海市桂平路350弄32号101室。2020年4月29日，徐文柯出具《再次沟通函》并通过快递邮寄给凤桐祥瑞公司，凤桐祥瑞公司于2020年5月2日签收。《再次沟通函》载明：致北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，本人于2020年3月30日收到贵方关于北京市×镇×小区64号、103号房屋之《催告函》，后于2020年4月9日复函贵司，至今已有叁周。然而在这叁周内，本人没有收到贵司的任何来电来函，沟通或明确交房具体事宜，故只好再次致函贵司……如能提供《交房通知书》说明交房时间、地点、需要缴纳之费用以及所需材料等，则最佳。当然，具体交房时间还请结合疫情情况，双方商议确认为好……几点想法也与贵司沟通：1.本人已经按照合同附件五付款方式3之约定，按期足额支付了上述两套房屋的首付款；后续款项需要贵司提供相关资料及证明并通知本人，经本人核实符合合同约定后再按照合同约定支付相关款项。但是在本人支付了首付款后，贵司并没有按照合同约定通知本人并提供约定的相关资料。2.根据合同第十一条交付条件约定，贵司应于2007年9月30日前通知本人并交付这两套商品房，同时交付前应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明》、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、权威机构的实测技术报告、房屋权属证明、基础设施达标证明、《住宅工程质量分户验收表》等证明给本人。但是贵司未能在上述时间节点前出具相关证明，也无口头或书面的通知本人开始进行交付流程。达到上述条件后，结合合同第十二条贵司确认的市政基础或设施和其他设施承诺，理应经本人认可方才可能进行进一步的交付。3.根据合同第十四条约定，交付过程中对商品房的面积双方有3%的绝对值差异约定。这会影响房屋交易价格。甚至本人有权选择退房，所以这是非常重要，也是应当在交付前进行确认。贵司应当提供有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书，并向本人提供房屋的面积实测数据，以便结算房屋价款，或由本人决定是否行使退房的权利。4.根据合同第十五条交付手续约定，房屋达到合同十一条的约定了，贵司应书面通知本人方可进行交付，但是贵司并未按照合同十一条交付条件中的时间约定给本人书面通知。5.根据本合同第二十条约定，贵司应于2009年9月30日前取得上述两套房产的权属证明，并通知本人，如贵司没有按时完成将根据约定承担违约责任。至今，贵司也没有向本人提供上述两套房产的权属证明……。2020年5月25日，北京市康达律师事务所张野律师出具《律师函》并通过快递邮寄给徐文柯，邮件因原址无此人被退回。2020年5月29日晚上8:42，张野律师以邮件方式向徐文柯邮箱（xuwenke1221@163.com）发送《律师函》。《律师函》载明：关于商品房预售合同相关事宜。徐文柯先生：你好……受北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司委托，就题述事宜发送本律师函。徐文柯先生于2020年4月9日发来的《回复函》和4月29日发来的《再次沟通函》均已收悉，上述函件的各项主张无任何事实、合同或法律上的基础，凤桐祥瑞公司均不予认可，并保留全部法律权利……郑重声明：一、合同依据……二、事实情况：0164合同和1103合同签订后，徐文柯先生只分别支付了489189元（0164合同）和349817元（1103合同）的首付款。凤桐祥瑞公司已多次以书面文件、电话等多种方式通知徐文柯先生办理交房、支付剩余房款等事宜，但徐文柯先生至今未付剩余房款及违约金，已构成违约。凤桐祥瑞公司已经按照合同的约定行使合同解除权……提出如下处理意见：1.徐文柯先生在接获本律师函后，如愿意继续履行0164合同和1103合同并办理交房事宜，则应分别向凤桐祥瑞公司支付剩余应付款2030113元（0164合同）和1434821元（1103合同）。考虑到徐文柯先生提及的疫情影响因素，凤桐祥瑞公司同意实际支付应付款及下文所提及的款项的日期可以适当延期，但最迟不得晚于2020年6月30日。否则，凤桐祥瑞公司将依照合同的约定与徐文柯先生解除0164合同和1103合同。2.徐文柯先生在接获本律师函后，如愿意继续履行0164合同和1103合同并办理交房事宜，则还应分别向凤桐祥瑞公司支付违约1802322.78元（0164合同）和1273815.44元（1103合同），合计3076138.22元（违约金暂计至2020年5月31日，具体金额以实际支付日为准）。3.徐文柯先生在接获本律师函后，如愿意继续履行0164合同和1103合同并办理交房事宜，则还应分别向凤桐祥瑞公司支付已由其代为支付的物业管理费。其中0164合同项下房屋的物业管理费为165815.91元，1103合同项下房屋的物业管理费为130389.22元（物业管理费均暂计至2020年5月31日），合计296205.13元。若徐文柯先生仍逾期不履行合同义务，凤桐祥瑞公司将依据相应合同文件之约定以诉讼等方式主张其权利……。2020年6月25日，徐文柯出具《敦促交房函》并通过快递邮寄给凤桐祥瑞公司，凤桐祥瑞公司于2020年6月30日签收。《敦促交房函》载明：致北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司，关于北京市×镇×小区64号、103号房屋，本人在2020年3月30日收到贵司所谓“催告函”后，方才知晓房屋可以交付。函件收悉后，本人先后于2020年4月9日以及2020年4月29日两次致函贵司，已经积极表达了可以支付尾款，要求贵司交付房产的诚恳意愿。然而至今贵司未给予任何明确答复，甚至未有一次联络，着实令本人失望、费解。本人对于双方房屋买卖合同及交房事宜的观点态度已于前次函件中详细陈述，无须赘述。本人已以最大诚意谨慎处理此次事件，特再一次敦促贵司尽快妥善安排交房事宜，请贵司相应地予以积极回应。2020年8月3日，凤桐祥瑞公司作出《关于解除北京市商品房预售合同（合同编号Y281890）的通知》并向徐文柯邮箱（xuwenke1221@163.com）发送。《关于解除北京市商品房预售合同（合同编号Y281890）的通知》载明：尊敬的徐文柯先生：鉴于贵我双方于2006年9月28日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y281890），约定您购买我司开发建设的北京市×镇×小区641层0164号房屋（以下简称“0164号合同”）。0164号合同签订后，您只支付了489189元的首付款。0164号合同约定的二期款和尾款的付款期限均早已届满，为此我司已通过信函、电话、电子邮件等多种方式多次与您联系。虽经我司多次催促，但您至今仍未向我司支付二期款和尾款，且二期款和尾款已逾期支付超过60天，您已构成违约，根据0164号合同第十条（逾期付款责任）的相关约定，我司有权解除0164号合同，并追究您的违约责任。再次需要特别说明的是，我司开发建设的北京市×镇×小区的所有其他购房客户均已按合同约定时间缴付完全房款。为此，我司现正式通知您：1.贵我双方签订的0164号合同于2020年8月3日解除；2.请您于本通知送达之日起30日内前往我司指定地点（×小区销售中心，即北京市怀柔区×镇和平路香水城接待中心）办理0164号合同解除的相关手续，包括但不限于办理0164号合同备案登记的注销手续、按照累计逾期应付款（2030113.00元）的3%支付违约金、退还已付房价款（扣除违约金及相关费用后）等相关手续。2020年11月11日，凤桐祥瑞公司向本院起诉，要求徐文柯协助办理网上合同及预售登记备案注销手续，并要求徐文柯支付违约金。徐文柯不同意凤桐祥瑞公司的诉讼请求，并提出反诉，要求凤桐祥瑞公司继续履行合同并支付违约金合计660649.74元。本案审理中，凤桐祥瑞公司提交了其与案外人马震芳、宁宇、瓮立平分别于2007年5月29日、2007年6月10日、2007年6月8日签订的《北京市商品房预售合同》、于2008年1月28日分别向马震芳、宁宇、瓮立平发放的《入住通知书》、于2008年4月向马震芳、宁宇、瓮立平分别发放的《致客户函》及与马震芳、宁宇、瓮立平分别签订的《北京×小区（欧郡别墅）业主收楼结算单》，用以证明房屋具备交付条件后，其已向包括徐文柯在内的×小区（南区）购房者发出入住通知及办理交接手续。徐文柯对凤桐祥瑞公司提交的关于案外人的证据不予认可，其称未收到入住通知书、致客户函，案外人是否入住与其无关。就凤桐祥瑞公司律师于2020年5月25日发送的邮件问题，徐文柯表示其未收到邮件。诉讼过程中，经本院审查，徐文柯身份证上的名字为“徐文柯”，但双方提供的证据中名字为“徐文轲”，徐文柯表示系签字习惯问题，本案中“徐文轲”实为“徐文柯”。凤桐祥瑞公司称需要核实其姓名问题并提交书面意见，但在本院限定期限内未提交上述问题的书面意见。经本院释明如果法院判决解除合同，徐文柯对于预付款是否要求返还。徐文柯表示如果法院判决解除合同，其将上诉，除退回购房款外，还要求赔偿损失。上述事实，有凤桐祥瑞公司提交的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y281890）及附件、《设施工程竣工验收备案表》、《北京市商品房预售合同》、《入住通知书》、《致客户函》、《北京×小区业主收楼结算单》、《催告函》、《回复函》、《关于：商品房预售合同相关事宜的律师函》、《关于：商品房预售合同相关事宜的律师函》、《关于解除（合同编号Y281890）的通知》、徐文柯提价的《回复函》、《再次沟通函》、《敦促交房函》、快递信息、徐文柯邮箱邮件截图及双方到事人到庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依照凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的编号为Y281890的《北京市商品房预售合同》及《协议书》，凤桐祥瑞公司应当在2007年12月31日前向徐文柯交付房屋，并在交付日的7日前，书面通知徐文柯办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。依照凤桐祥瑞公司提供的验收备案表及向案外人马震芳、宁宇、瓮立平分别发送的《入住通知书》、《致客户函》等证据，可以认定涉案房屋在2008年4月底前已具备交付条件，凤桐祥瑞公司应当及时通知徐文柯办理房屋交接手续。凤桐祥瑞公司在本案中未能提交充分证据证明其已向徐文柯送达入住通知等办理交接手续的通知，而凤桐祥瑞公司于2020年3月26日邮寄的《催告函》中有要求徐文柯办理交房事宜的内容，可以视作办理房屋交接手续的通知。徐文柯在接到此通知后，虽然曾三次向凤桐祥瑞公司发函，表示愿意继续履行合同，但双方并未进行实质性的沟通。由于新冠疫情的影响，徐文柯到凤桐祥瑞公司办理相关手续确实存在不便，但在徐文柯发函未得到回应后，徐文柯应当及时采取其它有效方式，与凤桐祥瑞公司协商办理交接房屋手续的事宜。在徐文柯于2020年4月9日发送给凤桐祥瑞公司的《回复函》中，徐文柯写明了联系邮箱和通信地址，故凤桐祥瑞公司向徐文柯指定邮箱中发送的邮件，不论徐文柯是否接收到，均应视为有效送达。凤桐祥瑞公司于2020年5月25日向徐文柯指定邮箱中发送的邮件将付尾款时间延到2020年6月30日，已经为徐文柯留出了必要的时间，徐文柯应在此日期前办理交接手续并支付尾款。根据双方签订的编号为Y281890的《北京市商品房预售合同》在第十条、第十五条的约定，徐文柯已构成违约，凤桐祥瑞公司有权解除合同。鉴于凤桐祥瑞公司已于2020年8月3日出具《关于解除北京市商品房预售合同（合同编号Y281890）的通知》，且徐文柯已收悉，故本院确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，对凤桐祥瑞公司要求徐文柯在十日内协助共同到北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理网上合同及预售登记备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持，对徐文柯要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。凤桐祥瑞公司要求支付违约金，因凤桐祥瑞公司行使了解除权，涉案房屋并未实际交付，故对凤桐祥瑞公司此项请求，本院不予支持。鉴于本院已经确认《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，对于徐文柯已交纳的购房款应予返还。关于徐文柯反诉要求支付逾期交房违约金的问题，凤桐祥瑞公司与徐文柯签订的《协议书》变更交房日期为2007年12月31日，虽然本院已经确定双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，但从现有证据来看，双方约定交房日期为2007年12月31日，凤桐祥瑞公司直至2020年3月26日才出具《催告函》，其虽然表示已向徐文柯送达入住通知书及致客户函，但并未提交证据予以证实，故对其该意见，本院不予采纳，凤桐祥瑞公司应当自2008年1月1日起承担逾期交房的违约责任，故本院对徐文柯要求支付逾期交房违约金的请求予以支持。违约金支付的起始日期，本院确定为2008年1月1日，截止日期，本院确定为徐文柯收到凤桐祥瑞公司出具的《催告函》日期，即2020年3月30日，由此，本院核算逾期交房违约金为437628.5元。关于徐文柯反诉要求支付逾期取得房屋权属证明违约金问题，因涉案房屋并未完成交接，且本院已经确定双方签订的《北京市商品房预售合同》于2020年8月3日解除，进行房屋产权登记的基础并不存在，故徐文柯要求支付逾期取得房屋权属证明违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐文柯于本判决生效之日起10日内协助北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司共同到北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理编号为Y281890的《北京市商品房预售合同》网上合同及预售登记备案注销手续；二、北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付徐文柯逾期交房违约金437628.5元；三、北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还徐文柯购房款489189元；四、驳回北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回徐文柯的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费634元，由徐文柯负担（北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司已预交，徐文柯于本判决生效之日起7日内给付北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司）；反诉案件受理费13184元，由徐文柯负担6650元（已交纳），由北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司负担6534元（徐文柯已预交，北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付徐文柯）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二一年一月二十九日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎