河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初718号原告：唐亚丽，女，1983年2月15日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。被告：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区中原西路44号。法定代表人：申仕禄，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郭俊利，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告唐亚丽诉被告郑州市长城房屋开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹学涛，被告委托诉讼代理人郭俊利、张喜才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即退还原告购房款449530元及利息47700元，共计497230元。（利息暂计至2021年1月4日，之后利息自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）。2.依法判令本案涉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月4日，原被告双方签订《认购协议书》。协议约定：被告保证原告获得认购其开发建设的长城·六合幸福门二期7号楼1012、1013两套总价共计为1441530元的房屋；合同签订之日交房款首付30%等。协议签订后，原告按合同约定分别履行了交付首付款义务。但，被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同。虽经原告多次催促未果。另经查明，案涉房屋所属楼盘至今证照不全、未取得售房资格。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求依法判决。被告辩称，一、双方签署的《认购协议书》属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，未取得开发销售手续并不影响《认购协议书》的效力，《认购协议书》合法有效，应当继续履行。双方于2018年4月4日签订的两份《认购协议书》，虽然对房屋位置、面积、价款进行了约定,但协议中并未约定房屋交付日期及办理产权证时间等条款,且认购协议第三条约定，正式的商品房买卖合同的签订时间以长城公司通知时间为准。由此可知，案涉认购协议没有就《商品房买卖合同》约定具体的签署时间，双方也没有就具体签订时间达成其他补充约定，《认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容。在案涉房屋尚不具备签署正式的《商品房买卖合同》情况下，双方通过签订《认购协议书》，以预约合同的方式达成未来签订本约合同，即《商品房买卖合同》的目的。签订《认购协议书》并非商品房预售行为，无论案涉项目是否取得商品房预售许可，均不影响预约合同的效力。因此，案涉《认购协议书》属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，未取得开发销售手续并不影响《认购协议书》的效力，《认购协议书》合法有效，应当继续履行。二、原告关于利息的主张无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。（一）长城公司与原告之间系房屋买卖预约合同关系，而非借贷关系，《认购协议书》中也没有任何长城公司应支付利息的约定，长城公司与原告之间系基于房屋买卖法律关系而签订的《认购协议书》，双方之间形成的系房屋买卖预约合同关系，而非借贷关系。《认购协议书》中并没有约定长城公司应向原告支付利息的情形，因此，原告关于利息的主张无任何合同和法律依据。（二）原告在签订《认购协议书》时，对案涉房屋相关开发销售手续正在办理的事实系明知。案涉两份《认购协议书》中均明确载明：“案涉房屋属于城中村改造项目，目前正处在边建边完善手续阶段，相关开发建设手续正在办理中。”由此得知，长城公司对案涉房屋进行销售时，已明确告知原告房屋开发销售手续正在办理的事实。因案涉项目属于城中村改造项目的特殊背景，认购协议书中才并未明确约定签署本约的具体签署时间。原告作为完全民事行为能力人，在对认购协议书中约定的全部内容有充分认识和理解的情况下，同意在认购协议书上签字，足以证明原告对案涉房屋相关开发销售手续正在办理系明知，且对未来一段时间暂时无法签订正式《商品房买卖合同》表示认可。（三）案涉项目系郑州市城中村改造遗留问题项目，未办理开发销售手续，不可归责于长城公司。原告购买的是长城公司开发的三官庙城中村改造项目住房，基于政府部门确定的边建设边完善手续的方针，长城公司投入大量人财物力承接三官庙城中村改造项目。自项目开始建设以来，长城公司持续积极推动完善项目开发销售手续，各级政府和职能部门也出台多项文件进行推动。但基于案涉项目属于郑州市遗留问题项目的特殊背景，一直未能顺利办理。因此，案涉项目未能办理开发销售手续不可归责于长城公司。综上，双方签署的《认购协议书》合法有效，应当继续履行；原告关于利息的主张无任何事实和法律依据。请贵院全面查明本案事实，依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2018年4月4日，原告与被告签订的《长城·六合幸福门二期认购协议》二份，双方约定如下：出卖人：郑州市长城房屋开发集团有限公司，买受人：唐亚丽；认购物业位置位于郑州市××××路六合幸福门二期7号楼10层12号、13号，暂测建筑面积53.39平方米、53.39平方米；认购价格：单价（人民币）13500/平方米，总房款为720765元、720765元；付款方式：2018年4月4日付首付款224765元、224765元，交房付款216000元、216000元，剩余房款28万元、28万元待签署《商品房买卖合同》之日交清（如买受人办理按揭贷款，需提交办理银行按揭所需手续，配合出卖人到指定银行办理按揭手续）；买受人同意在签订本认购协议书后按出卖人指定时间、地点携带本认购协议书与出卖人签署《商品房买卖合同》，签署《商品房买卖合同》后认购协议书生效；在出卖人办齐开发销售手续之前，出卖人同意将该认购房屋交付买受人先行使用。当日，被告向原告出具收据二份，均载明：“兹收到唐亚丽交来六合幸福门二期7#1012、1013房款224765元。”并加盖被告公司财务专用章。后因原告要求被告退还房款未果，为此原告诉至本院。另查明，被告认可尚未办理涉案房屋相关的预售许可手续。本院认为，被告在未取得预售许可证的情况下将房屋出售给了原告，违反了法律、行政法规强制性规定，故双方签订的《长城·六合幸福门二期认购协议》应属无效合同。合同无效后，双方因此取得的财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方应当因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告对于其在签订《长城·六合幸福门二期认购协议》时，被告未取得预售许可证的情况是明知的，其自身存在过错，应当承担相应的责任，故被告应当返还原告购房款449530元；对于原告要求被告退还利息47700元（利息暂计至2021年1月4日，之后利息自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告的辩解，无事实与法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法典法》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告郑州市长城房屋开发集团有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告唐亚丽购房款449530元；二、驳回原告唐亚丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4380元，由被告郑州市长城房屋开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王斌二〇二一年一月二十六日书记员  丁冬