广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14079号原告：蔡小玲，女，1968年3月15日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：项姗姗，广东明浩律师事务所律师。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧。法定代表人：蒋盛晓。蔡小玲与广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。蔡小玲的委托诉讼代理人周秋霞、项姗姗到庭参加诉讼，富山公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蔡小玲向本院提出诉讼请求：1.富山公司退还位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋X层XX号公寓转让款623243元及利息暂计为53358元（利息以623243元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年7月15日计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至全部清偿之日止，暂计至2020年8月5日）；2.露纯公司对富山公司的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由富山公司、露纯公司承担。事实和理由：2018年7月14日，原告（乙方）与被告富山公司（甲方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（合同签订编号:2018-C-1200），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋X层XX号公寓，建筑面积（包含公摊面积）66.03平方米，用途为商住；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为623243元；乙方选择签订合同当天一次性支付涉讼房屋物业使用权的全部费用；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。同日，原告向被告富山公司指定的广州一房网络科技有限公司支付了涉诉房屋定金，广州一房网络科技有限公司出具《收款收据》，载明收到原告交来富山自由度C座617单位的定金45000元。同日，原告向被告富山公司支付了涉诉房屋使用权转让费623243元，被告富山公司出具了《收款收据》，载明收到原告交来富山自由度C栋X层XX号房使用权转让费623243元。2017年1月1日，富山公司、露纯公司出具联合声明书，载明富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现已将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权期限一致，富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府延续土地使用权期限，富山公司和露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，认定涉讼房屋未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，对涉讼房屋在内的三幢建筑物作出拆除违法建设的处理决定。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》，载明：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。截止至起诉之日，被告富山公司仍未向原告交付涉讼房屋，也未退还任何费用。原告认为涉案《转让合同》合同名称为公寓使用权转让实则系房屋租赁法律关系，涉讼房屋所在建筑物至今未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故被告富山公司与原告就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因《转让合同》无效，被告富山公司已收取原告的转让款623243元应返还给原告，并支付利息。而被告露纯公司为涉讼房屋土地使用权人，在原告购买涉讼房屋时作出承诺其与被告富山公司共同开发涉讼房屋，现被告富山公司未能交付涉讼房屋，被告露纯公司应承担连带赔偿责任。富山公司、露纯公司无答辩，亦未在举证期内提交证据。蔡小玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》、《收款收据》、《联合声明书》、《限期拆除违法建设公告书》、《交房延迟告知函》等证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明如下：2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年7月14日，富山公司（甲方、转让方）与蔡小玲（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋X层XX号号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）66.03平方米，用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为623243元；乙方选择一次性付款方式支付上述转让费，乙方于签订合同当日支付涉讼房屋使用权的全部转让费623243元，甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；该物业以装修后的现房交付乙方使用，具体交房标准详见合同附件；甲方未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按转让费总价的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经交纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司出具《收款收据》，载明收到蔡小玲交来涉讼房屋的使用权转让费623243元。广州市一房网络科技有限公司出具《收款收据》，载明收到蔡小玲交来富山自由度C座617单元的定金45000元。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年12月30日，富山公司出具《交房迟延告知函》，告知富山自由度业主，由于今年下半年受国家房产调控政策和对使用权、小产权房治理等因素的影响，导致其司不能按照合同约定的时间交付房屋，其司将持续支持配合相关部门的工作，并加快完成交付房屋的后续事宜，因交房迟延带来的不便，后续其司将视具体情况积极采取相应弥补措施。另查明，蔡小玲与刘永强为夫妻关系。根据同期受理的系列案件查明，2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。诉讼中，蔡小玲主张富山公司一直未交付涉讼房屋，因涉讼建筑为违法建筑，故其与富山公司签订《转让合同》无效；蔡小玲通过其丈夫刘永强的银行账户向富山公司转账支付涉讼房屋转让费623243元，富山公司已出具收据确认收到全部款项，蔡小玲为此提供银行转账记录予以证明。另，蔡小玲认为因富山公司存在过错，故请求富山公司支付从付清全款次日即2018年7月15日起的利息；因富山公司与露纯公司共同出具联合声明书确认共同开发涉讼房屋，故露纯公司应承担连带责任。本院认为，《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故蔡小玲与富山公司签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与蔡小玲于2018年7月14日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，故富山公司已收取的转让款623243元应返还给蔡小玲，并支付利息（利息以623243元为基数，自2018年7月15日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日至全部款项清偿之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。富山公司一直未向蔡小玲交付涉讼房屋，故蔡小玲无需返还涉讼房屋及支付使用房屋的相关费用。就蔡小玲要求露纯公司还款义务的诉请，因露纯公司非转让合同的合同主体，基于合同相对性原则，蔡小玲要求露纯公司对富山公司支付的上述款项承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。富山公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州富山投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向蔡小玲退还转让款623243元并支付利息（利息以623243元为基数，自2018年7月15日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日至全部款项清偿之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回蔡小玲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10566元，由广州富山投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年一月十日书记员  杜嘉华