北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38003号原告（反诉被告）：北京吉门心愿文化传播有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李昊，总经理。被告（反诉原告）：北京信达百纳企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李劲槟，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋桑，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京吉门心愿文化传播有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李昊，被告委托诉讼代理人张丽丽、黄秋桑，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月12日解除；2.被告返还押金70314.97元。事实和理由：2019年7月10日，原告和被告签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告承租位于北京市朝阳区将台地区酒仙桥路甲X号某某中心X层X号房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2019年7月6日至2021年7月12日（含免租期7天），月租金标准为23438.32元，支付方式为以三个月为一期。合同签订后，原告按时支付租金，并于2019年12月25日支付了第三期2020年1月13日至2020年4月12日的租金。2020年1月下旬，我国爆发新冠疫情，而原告承租涉案房屋用于开办舞蹈教育培训中心，根据北京市出台的相关政策，原告承租的涉案房屋自春节假期后无法作为培训教室使用，且复课时间无法预计。原告因一直未能开展培训业务，损失惨重，无力继续承担房租，此后原告多次与被告协商减免租金、解除合同等事宜，但未得到被告有效反馈。后原告于2020年4月9日致函被告，告知其于4月12日正式解除合同。现原告已支付租赁期间的全部租金并已腾退房屋，故原告诉至法院，望法院依法判决。被告辩称，是否允许解除合同由法院决定。目前，涉案房屋内仍有原告的设施设备，并且房屋处于关闭状态。关于原告申请退租的事情，被告不知晓，教委发的不允许开展线下培训的通知是4月13日。原告搬离涉案房屋时未进行交接，房屋内仍有原告物品。被告不同意退还押金，因为原告违约在先，且2020年4月13日，原告提交的停业申请，即使是申请停业，也不涉及合同解除和退租的问题。被告向本院提出反诉请求:1.原告支付2020年4月13日至实际办理退租手续之日止的占有使用费，计算至2020年12月28日时为199065.11元，并支付逾期支付租金的滞纳金；2.原告支付逾期归还房屋的违约金1406.3元；3.以原告交纳的押金70314.97元作为违约金；4.原告支付免租期租金4149.25元；5.原告支付居间服务费损失18029.48元。事实和理由：合同签订后，被告按约履行，原告未按约定支付2020年4月13日之后的租金，经被告书面催告后原告仍未支付，且其仍然实际占用涉案房屋，故被告提起反诉。原告就被告反诉辩称，原告未逾期付款，不同意被告的全部反诉请求，具体理由与原告的起诉意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案房屋作为经营文化艺术交流用途，租赁期限为24个月，自2019年7月6日起至2021年7月12日止。免租期7天，为2019年7月6日至2019年7月12日。租赁期内月租金为23438.32元；租金以三个月为一期，首期租金自2019年7月13日至2019年10月12日，共计70314.97元，于本合同签订当日缴付。除首期租金外，以后各期租金应于上期租金的最后一个月的25日前向甲方缴纳下一期的租金。乙方应于本合同签订当日向甲方支付三个月租金作为押金，计70314.97元。若因乙方原因造成甲方损失的，应赔偿甲方因此遭受的全部损失及为此支付的包括但不限于诉讼费、律师费等全部由乙方承担。乙方不得提前终止合同，若因乙方原因提前终止合同的，甲方有权扣除乙方押金中相当于3个月租金的金额作为违约金。同时，乙方应向甲方支付已享用装修免租期间的租金及甲方招入乙方所支付第三方的代理费金额。经甲方书面催告，乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用15天以上，或乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用累计三次以上的，甲方有权解除合同并收回单元。乙方违反本合同或其他附件条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约行为的书面通知后14天内未予纠正的，甲方有权解除合同并收回单元。乙方返还房屋时，应办理完成撤销电话、上网的相关手续，否则视为未完成交付。2019年7月6日，被告向原告交纳押金70314.97元。原告支付租金至2020年4月12日。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张其承租涉案房屋是用于经营舞蹈教育培训中心，但新冠疫情爆发后，其无法开展相关业务。原告就其主张提交：北京市教育委员会于2020年1月26日发布的通知（显示从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据疫情防控工作情况另行通知）及北京市市场监督管理局于2020年2月26日发布的通告（显示疫情防控期间，严禁开展任何形式的线下培训）。被告对上述证据的真实性予以认可，但称新冠疫情并非必然导致合同无法继续履行，故不适用不可抗力，且截至开庭时，原告未通知被告解除合同，且原告目前仍未搬离涉案房屋。原告主张其于2020年3月17日向被告发出过退租申请函，后于4月9日发出《关于解除某某中心房屋租赁合同的函》，要求解除涉案合同。原告主张其法定代表人李昊于2020年3月17日前往被告负责人张某的办公室，将退租申请书及房屋钥匙直接交给了张某，另一把钥匙放于涉案房屋大门上方，后原告于2020年4月13日从涉案房屋搬离。被告主张其没有收到解除合同的书面通知，并且涉案房屋内还有剩余物品，其也无法进入涉案房屋。被告就其主张提交涉案房屋现状照片，显示房屋内墙上挂有一面镜子，没有其他物品。原告对照片的真实性予以认可，并称其将涉案房屋腾退后就是现在这个样子。原告称其于2020年4月13日已从涉案房屋腾退，经过张某的允许，由被告出具了放行单，其就把屋内的物品拉走了，被告所述遗留在租赁场地内的东西就是地板和镜子，这些东西其无法带走。原告认为双方进行了交接，就是与被告的张某进行交接，当时是张某与被告的其他几个经理进行清点，并查看了电表与水表的度数，然后被告就给了原告一个放行单，并且张某也说了要将涉案场地重新出租。原告就其主张提交：1.被告工作人员贾某所发微信朋友圈，显示其在朋友圈中发布招租信息，其中包括涉案房屋，起租时间一栏显示为4月13日，其他一栏显示为跳操房。2.物品放行单，显示日期为2020年4月13日，单位一栏显示有原告名称，携带物品及数量一栏显示有原告搬离的物品，落款处有原告法定代表人李昊签名，出单人处有“张某”字样签名，单位签章一栏显示有被告名称，并盖有“北京信达百纳企业管理有限公司客服部”字样印章。被告质证意见：1.贾某确为被告工作人员，当时被告与原告协商过退租，被告也发布了新的招租信息，想带客户看现场，但由于原告没有腾退，无法丈量屋内面积，客户后来也就没有看成涉案房屋。2.真实性认可，不认可证明目的及关联性，只能证明原告暂时搬走及搬离部分物品，不能证明被告认可合同解除，合同约定约定原告返还房屋应办理注销营业执照登记手续，办理电话、上网撤销的手续，否则应视为未完成交付。另，被告主张原告在涉案房屋处注册了分公司，而原告未将分公司的地址注销，所以其不同意返还押金。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告主张其于2020年3月17日向被告发出退租申请，后又发出通知解除涉案合同，被告主张其未收到相关申请及通知。根据庭审查明的事实，原告于2020年4月13日搬离涉案房屋，房屋内除镜子外并未遗留原告物品，且原告腾退时，被告已向其出具物品放行单，且被告工作人员发布的招租信息亦显示涉案房屋于4月13日重新招租，故原告已于2020年4月13日以实际腾退涉案房屋的行为解除了涉案合同，本院确认涉案合同于2020年4月13日解除。因原告承租涉案房屋用于经营舞蹈教育培新中心，而根据相关疫情防控措施，线下的教育培训机构在当时并不允许开业，故涉案合同在当时确实属于客观上无法履行的情形，原告单方解除合同的行为不应认定为违约。现原告交纳了3个月的租金作为押金，被告虽称原告在涉案房屋处注册分公司且该工商登记手续未注销，故不同意返还押金，本院认为被告该项抗辩意见不足以对抗原告要求返还押金的诉讼请求，被告应当返还原告押金。关于注销工商登记手续的事宜原告可另行予以解决。关于免租期租金，此为被告因正常履行合同而给予原告的优惠措施，现原告提前解除涉案合同，被告要求原告支付免租期租金并无不当，本院予以酌情判处。因本院确认涉案合同于2020年4月13日解除，故被告反诉要求原告支付4月13日后的占有使用费及滞纳金的请求均无依据，本院不予支持。被告要求原告支付逾期归还房屋违约金及以押金折抵违约金的诉讼请求均于法无据，本院不予支持。被告要求原告赔偿其支付的居间服务费损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京信达百纳企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京吉门心愿文化传播有限责任公司押金68314.97元（北京信达百纳企业管理有限公司应返还北京吉门心愿文化传播有限责任公司押金70314.97元，北京吉门心愿文化传播有限责任公司应支付北京信达百纳企业管理有限公司免租期租金2000元，二者予以折抵）；二、驳回北京信达百纳企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1508元，由北京信达百纳企业管理有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2847元，由北京信达百纳企业管理有限公司负担2822元（已交纳），由北京吉门心愿文化传播有限责任公司负担25元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二一年一月四日书记员  丁 楠