广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10598号原告：广州市荟城物业租赁管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区鹤景路343号首层商场。法定代表人：湛凤琦，该公司经理。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：杨玲，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：叶菁，广东科韵律师事务所律师。原告广州市荟城物业租赁管理有限公司（以下简称荟城公司）诉被告杨玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年11月13日公开开庭进行了独任审理。原告荟城公司的委托诉讼代理人陈峰，被告杨玲及其委托诉讼代理人叶菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荟城公司向本院提出诉讼请求：1.判令于2020年7月31日解除双方签订的《广州市物业租赁合同》；2.判令杨玲向荟城公司支付自2019年12月至实际交付之日止拖欠的租金及占用费（租金及占用费按照7500元/月计算，暂计至2020年7月31日的租金为60000元）、至2020年7月31日水电费1127.5元及租金的滞纳金（滞纳金按照拖欠租金每日3%的标准，当月租金的滞纳金从下个月的1日开始计算，从2020年1月1日起计算至实际付清租金之日止，暂计至2020年7月31日为47025元，占用费不计算滞纳金）；3.判令荟城公司无需返还杨玲租赁保证金15000元；4.判令杨玲马上腾空、清退广州市黄埔区鹤景路363号首层商铺场地并交还给荟城公司；5.判令杨玲承担本案诉讼费（迳付）。事实与理由：双方于2019年5月31日签订《广州市物业租赁合同》，由荟城公司以月租7500元出租广州市黄埔区鹤景路363号商铺（以下简称涉案商铺）给杨玲，建筑面积95平方米（多于或少于面积杨玲均予以确认，并且同意放弃申辩权），涉案商铺于2019年6月1日移交给杨玲。杨玲收铺后使用涉案商铺从事水果经营行业，但杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费，已经构成违约，经荟城公司多次催收仍然拒不交租。荟城公司于2020年7月31日发出《解除合同通知书》给杨玲，但杨玲一直锁住涉案商铺不归还给荟城公司，其继续占用涉案商铺，依法应承担违约责任。荟城公司为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。被告杨玲辩称，同意解除合同，因为涉案商铺无法使用，不同意荟城公司的其他诉请。荟城公司违约在先，隐瞒涉案租赁物部分是车库，不能用作商业用途，导致杨玲不能开业经营，且荟城公司知道此事之后也不与杨玲协商解决并单方要求停止支付租金，现在荟城公司要求杨玲支付租金和违约金没有法律依据。若法院认定其需要支付违约金，其认为违约金计算标准过高。本院经审理认定事实如下：粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场，建筑面积372.64㎡，规划用途为商业。粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路341-373（单号）车库，建筑面积270.76㎡，规划用途为车库。郑少宋于2018年10月1日出具《授权委托书》，载明自签发之日起至2028年12月前，授权湛凤琦在鹤林苑1号楼首层商铺依据有关法规对上述商铺进行使用、出租及管理。郑少宋于2020年3月31日再次出具《授权委托书》，再次明确委托湛凤琦或其开办租赁公司自2018年10月1日起至2028年12月前对黄埔区鹤林苑341-373（单号）首层商场进行使用、出租及管理。2019年5月31日，荟城公司（甲方、出租人）与杨玲（乙方、承租人）签订《广州市物业租赁合同》，第二条约定：荟城公司将涉案商铺出租给乙方，建筑面积约95平方米（多于或少于面积乙方均予以确认，并且同意放弃申辩权），乙方承诺该物业仅用于合法的商业用途。第三条约定：租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为7500元/月，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为7950元/月，2021年6月1日至2022年5月31日的租金为8427元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前支付。第四条约定：乙方向甲方交纳15000元租赁保证金和2000元水电保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后将租赁保证金和水电保证金本金（不计利息）退回乙方。第六条约定：1.在签订本合同后的3天内按该物业的现状交付乙方使用。第七条约定：1.乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付滞纳金。如逾期十日作乙方违约处理，甲方可单方解除合同收回该物业，并没收乙方的保证金，同时要求乙方赔偿相关损失，乙方同意放弃申辩权。3.租赁期届满，应将该物业原好交回甲方。乙方在物业上安装的固定物件不能拆除，可移动的物业方可搬离。第八条约定：3.乙方须按时缴纳租金、水电费（水电费按实际用量及实际损耗分摊计收），若逾期10天未缴纳租金和水电费，或者所租赁的物业连续空置两个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回物业，并且没收保证金，甲方不承担违约责任。4.乙方需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报甲方，经甲方同意才能进行施工。13.双方约定电费1.5元/度，水费6元/吨。其中，荟城公司的委托代理人周炳坚代表荟城公司在该合同上签名并加盖荟城公司的印章。租赁合同后附涉案商铺的平面图，双方在该平面中标注出杨玲实际租赁的地块及面积，杨玲签名确认对该标注面积无异议。租赁合同签订当天，杨玲向荟城公司支付涉案商铺租赁押金15000元、水电押金2000元及2019年7月的租金7500元，荟城公司在其向杨玲出具的《收据》中载明2019年6月为装修免租期。2019年6月1日，双方签订《场地移交书》，荟城公司将涉案商铺交付给杨玲，其中，移交当日的水表、电表读数均为0度。双方确认涉案场地包含了商铺和一小部分车库，商铺与车库连在一起，是一楼的架空层，交付给杨玲时只有几根柱子，双方在交付时只是指认了四至范围，交付后由杨玲进行砌墙、装修以及搭建阁楼。杨玲在涉案商铺修建了冷库，但未办理报建手续。涉案商铺交付后，杨玲依约向荟城公司支付了涉案商铺2019年8月至2019年11月的租金及2019年6月至2019年10月的水电费。2020年3月5日，荟城公司在涉案商铺张贴《通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，现已构成严重违约，根据合同约定，荟城公司不得不解除合同，收回场地，特此通知杨玲在2020年3月8日前将场地清理干净后交还荟城公司，逾期不交荟城公司将停止对铺位的水电供应。双方确认荟城公司自2020年3月9日起对涉案商铺进行断电，之后未再恢复通电。2020年7月31日，荟城公司在涉案商铺张贴《解除合同通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，已构成严重违约，根据合同约定，现荟城公司行使合同解除权，解除与杨玲的租赁合同，收回场地，要求杨玲在2020年8月5日前将场地腾空并清理干净后交还荟城公司等。同日，杨玲复函给荟城公司，载明：荟城公司向其出租涉案商铺时，隐瞒该场地部分是车库，不能用于商业用途，致使其被城管执法要求停止营业，且荟城公司在2020年3月8日将涉案商铺停电至今。在处理商铺能否继续营业过程中，是荟城公司要求其暂时停止交租，待上述问题处理好后才继续交租。因此其认为荟城公司违约在先，导致合同不能继续履行，导致其无法正常使用涉案场地，现其要求解除合同，并要求荟城公司承担因商铺停止营业导致其的损失。荟城公司还提交其自行制作的《费用通知单》，载明2019年12月1日至2020年7月31日期间的用电量为725度，电费为1087.5元，用水量为8吨，水费为40元，共计1127.5元。杨玲同意支付上述水电费。杨玲提交了涉案商铺外围的视频和小区出入口照片拟证实其承租涉案商铺后，涉案商铺外围被围栏封闭，小区出入口也安装了防盗门，只能凭卡进入，导致其无法对外经营。荟城公司对照片和视频的真实性予以确认，但主张小区可以自由进出。杨玲还辩称城管曾于2019年12月去查处过涉案商铺，但并未告知其具体是何情况，也未告知其不能使用涉案商铺，2020年3月15日城管再次来查处涉案商铺，告知其涉案商铺是车库，不能用于商业用途，禁止其使用并要求其拆除，城管还告知其早就通知过荟城公司此事，但荟城公司一直未告知其不能使用的真实原因，但城管均未向其送达书面文件，为证实其抗辩意见，杨玲提交了2020年3月城管执法的视频。视频显示：城管执法人员来到涉案商铺，告知杨玲涉案商铺部分为车库，不能用作商业用途，责令其在一周内拆除，并表示早已告知业主需要拆除事宜，亦表示上次过来已告知杨玲涉案商铺部分为车库，需要拆除。杨玲辩称是荟城公司告知其2019年12月先不用交租，等荟城公司解决城管责令拆除事件后再支付租金，之后就未再与其联系，也未开单给其交水电费，为此提交了杨玲与周炳坚的录音，录音中杨玲提及2019年12月荟城公司工作人员曾通知其暂缓交租，等城管的事情处理完再交租，周炳坚未予以否认。荟城公司确认周炳坚是该司的股东，但认为其与周炳坚不存在委托关系，其与杨玲的谈话不代表公司的行为。杨玲为证实其已于2020年8月16日搬离涉案商铺，提交了当日搬离的视频，荟城公司对此表示不清楚。杨玲还辩称其已于2020年8月告知周炳坚其已将涉案商铺清空，门没有锁，且涉案商铺租赁事宜其均是与周炳坚交涉。荟城公司主张其并未收到杨玲已将涉案商铺交还的通知。杨玲与荟城公司于2020年11月13日签订了《场地移交书》，显示杨玲已于2020年3月9日将涉案物业使用权移交给荟城公司。其中，周炳坚作为荟城公司的经手人代表荟城公司签名。杨玲辩称其与周炳坚协商以2020年3月9日作为涉案商铺交还的时间。案件审理过程中，本院传唤周炳坚接受询问。周炳坚对杨玲提交的录音和《场地移交书》的真实性均予以确认，但否认其是荟城公司专门处理涉案商铺租赁事宜的工作人员，其确认在杨玲承租期间城管执法人员有对涉案商铺进行查处，但原因是有业主投诉杨玲安装的空调有噪音，但杨玲未按城管要求移动风机，而是要求荟城公司去城管处处理该事并要求免租，荟城公司认为不是其原因造成故未同意，其中《场地移交书》中的“2020年3月9日”是杨玲书写，其并未同意视为杨玲已于2020年3月9日交还场地。上述事实，有不动产权证、《授权委托书》《广州市物业租赁合同》《收据》《场地移交书》《通知书》《解除合同通知书》、回函、《费用通知单》、照片、视频、录音及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，关于涉案《广州市物业租赁合同》的效力。涉案租赁物产权人郑少宋授权荟城公司、湛凤琦就涉案租赁物进行使用、出租及管理，荟城公司有权与杨玲就涉案商铺签订租赁合同。涉案租赁物虽然包含一部分车库，并非商业用途，但这并不影响双方租赁合同的效力认定。故双方签订的《广州市物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于合同解除。因杨玲对荟城公司提出的要求解除合同的请求无异议，本院予以确认。杨玲于2020年7月31日复函荟城公司亦要求解除合同，表明其当天已同意解除合同，故本院认定合同解除时间为2020年7月31日。杨玲已于案件审理过程中将涉案场地交还给荟城公司，故本院对荟城公司要求交还场地的诉讼请求不再予以重复处理。关于租金。其一，杨玲自述2019年12月城管执法人员已到涉案场地告知涉案场地需要拆除，其当时已与荟城公司工作人员进行协商，但直至2020年3月城管执法人员再次来到涉案场地要求拆除时，杨玲仍在使用涉案场地，未将涉案场地交还给荟城公司，直至2020年3月9日荟城公司采取断电措施导致其不能继续正常使用涉案场地，2019年12月至2020年3月9日期间的租金杨玲应当向荟城公司支付。杨玲辩称荟城公司从未告知涉案场地不能用作商业使用的真实原因，但其自行提交的城管执法人员的录像显示，城管执法人员已在录像中说明其在2019年12月时已告知涉案租赁物部分为车库、需要拆除，其在知晓该事实后应及时作出决断，而不是对此抱有侥幸心理、放置不理。且杨玲作为承租人，在签订租赁合同时，应审慎审查出租人的产权情况，如出租人拒绝提交相关资料，其可选择签约或不签约，其在签约过程中未尽审查义务，在其自行砌墙、修建阁楼前未办理报建手续，应自行承担相应后果。其二，2020年3月9日荟城公司采取断电措施后，杨玲作为承租人实际无法使用涉案场地，荟城公司未向杨玲提供符合正常使用条件的租赁物，应由荟城公司自行承担责任，且即便杨玲未向其支付租金，亦非恶意违约，荟城公司私自采取断电措施亦不应得到支持。荟城公司在采取断电措施后，怠于收回涉案场地，此段期间扩大的损失，应由其自行承担，故本院对荟城公司主张的2020年3月9日及以后的租金、占用费均不予支持。其三，荟城公司还要求杨玲支付租金的滞纳金，根据杨玲提交的其与周炳坚的录音显示，周炳坚对杨玲提出的2019年12月荟城公司工作人员告知其暂缓交租的事实并未予以否认。荟城公司主张周炳坚无法代表荟城公司，对此，本院认为，周炳坚作为荟城公司的股东，并作为荟城公司的签约代表与杨玲签订租赁合同，在交还场地时亦作为荟城公司的经手人与杨玲办理交接，足以认定周炳坚系受荟城公司委托处理涉案租赁事宜，其陈述对荟城公司发生法律效力。由此可见，杨玲未及时支付租金的原因是因为城管执法人员告知其涉案商铺需要拆除，荟城公司同意其暂缓支付租金，其并无拒绝支付租金的主观恶意，且荟城公司并未提交证据证实其有积极与杨玲协商处理该事宜，故本院对滞纳金均不予支持。综上，杨玲应向荟城公司支付2019年12月1日至2020年3月8日的租金共计24435.48元（7500元/月×3+7500元/月÷31天×8天），对于超出部分，本院依法予以驳回。关于水电费。荟城公司要求杨玲支付2019年12月1日至2020年7月31日期间的水电费共计1127.5元，杨玲对此予以确认，本院对该部分水电费1127.5元予以支持。关于租赁保证金。如前所述，涉案租赁合同解除的最终原因是涉案租赁物包含部分车库，被城管执法部门要求拆除，从而导致杨玲暂缓支付租金，杨玲并无主观上的违约恶意。荟城公司作为出租人，在知晓涉案场地部分为车库的情况下，应如实告知承租人杨玲，其对涉案租赁合同的解除亦存在过错。综上，本院对荟城公司要求没收租赁保证金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告广州市荟城物业租赁管理有限公司与被告杨玲于2019年5月31日签订的《广州市物业租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告杨玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荟城物业租赁管理有限公司支付2019年12月1日至2020年3月8日的租金共计24435.48元；三、被告杨玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荟城物业租赁管理有限公司支付水电费共计1127.5元；四、驳回原告广州市荟城物业租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，由原告广州市荟城物业租赁管理有限公司负担2343元，被告杨玲负担570元。上述案件受理费原告广州市荟城物业租赁管理有限公司已预缴，被告杨玲在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州市荟城物业租赁管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年一月二十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣