北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51765号原告：北京市海淀区清河农工商公司，住所地北京市海淀区清河朱房路临丙68号。法定代表人：薛春伟，总经理。委托诉讼代理人：吕雯，女，该公司职员。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司北京海淀支行，住所地北京市海淀区海淀大街37号。负责人：白梅，行长。第三人：中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行，住所地北京市海淀区学院路丁11号。负责人：曹战京，行长。被告及第三人之共同委托诉讼代理人：张博，北京市京师律师事务所律师。被告及第三人之共同委托诉讼代理人：郭智超，北京市京师律师事务所律师。原告北京市海淀区清河农工商公司（以下简称清河农工商公司）与被告中国农业银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称农行海淀支行），第三人中国农业银行股份有限公司海淀东区支行（以下简称农行海淀东区支行）合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清河农工商公司之委托诉讼代理人吕雯，胡斌，被告农行海淀支行、第三人农行海淀东区支行之共同委托诉讼代理人张博、郭智超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。清河农工商公司向本院提出诉讼请求：1.确认清河农工商公司和农行海淀支行于1993年1月8日签订的《合作协议书》中租赁期限超过二十年的部分无效；2.判令农行海淀支行和农行海淀东区支行将位于清河东北旺路清河交通中队东侧的框架结构空楼一幢的房屋及场地全部腾空交与清河农工商公司；3.本案诉讼费由农行海淀支行承担。事实和理由：1993年1月8日，清河农工商公司、农行海淀支行签订《合作协议书》，约定清河农工商公司将坐落在清河东北旺路清河交通中队东侧的框架结构空楼一幢，以土地及楼房现状提供给农行海淀支行使用，农行海淀支行一次性向清河农工商公司提供房屋建筑补偿费、折旧费及土地补偿费总计1100万元。协议签订后，清河农工商公司即按照约定将房屋提供给农行海淀支行使用，农行海淀支行亦支付了相应款项。清河农工商公司认为，双方签订的合同性质虽名为合作，但实为租赁。从合同约定上看，合同所涉房屋及土地仍归清河农工商公司所有，农行海淀支行所享有的仅仅为房屋的使用权，而协议中农行海淀支行所支付的房屋建筑补偿费、折旧费及土地补偿费的性质实际上是属于承租房屋的预付租金，该笔预付租金，只不过农行海淀支行需要在签订合同后一次性提前支付而已。根据合同法解释一的规定，双方的《合作协议书》的签订时间是1993年1月8日，当时的法律未对租赁合同的租赁期限作出规定，可以适用合同法的有关规定，而根据合同法第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。因此，双方对于租赁期限超过20年的部分应为无效，而2013年1月7日租期已满20年，同时根据合同法第二百三十五条的规定，农行海淀支行和农行海淀东区支行应当返还租赁物。现清河农工商公司多次要求农行海淀支行腾空租赁房屋和场地，但农行海淀支行以各种理由不予配合。农行海淀支行辩称：第一，双方之间不存在房屋租赁法律关系，《合作协议书》并非房屋租赁合同。（一）该协议书不符合房屋租赁协议的成立要件。原《经济合同法》第23条已明确规定了财产租赁合同应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限等，现《合同法》第二百一十三条也做出了同样内容的规定，而《合作协议书》中并未出现房屋租赁字样及租赁用途、租金及租金交纳等约定。（二）农行海淀支行支付的合同价款并非房屋租金。根据清河农工商公司提供的《北京市建筑安装、市政工程承包合同》可知，协议所涉房屋的工程造价为197万元，而农行海淀支行支付的补偿款为1100万元，该价款不仅远超该建造成本，且也远超同类房屋在当时的租赁价格，这笔巨额费用，作为土地和房屋转让的对价，是符合公平合理、等价有偿的合同原则，如果作为房屋租赁费用，则明显有悖于常理，对农行海淀支行显失公平。而另一方面，该协议书中也未将合同款列为租金，而是明确为房屋建筑补偿费、折旧费及土地补偿费，如果该款项性质为租金，这种舍近求远的约定形式也过于匪夷所思。第二、《合作协议书》实质为集体土地使用权及地上建筑物所有权转让合同。（一）该协议书符合土地使用权转让的权利义务模式。根据该协议书的条款，可以看出双方在签约时已达成了以下四点合意：1、清河农工商公司将房屋使用权和土地使用权无限期提供给农行海淀支行；2、除农行海淀支行主动放弃外，清河农工商公司不得收回土地和房屋的使用权；3、农行海淀支行有权处分土地和房屋的使用权，转让给第三人时，仅需事前通知，事后交一份合同给清河农工商公司备案，而无需得到清河农工商公司同意；4、农行海淀支行一次性支付对价，对价包括房屋建筑补偿费、折旧费及土地补偿费。上述权利义务的设置清晰的表明，特别是无限期转让、一次性付费，这种合同内容的约定不符合租赁合同的权利义务模式，而是比较典型的土地使用权及地上建筑物所有权转让合同。（二）囿于签约时的法律规定，协议书规避使用“土地使用权转让”的表述，但根据现行法律，土地使用权的转让条件已成熟。因协议书所涉的土地性质为集体土地，签约时根据当时有效的《土地管理法》没有禁止集体土地用于非农建设。为了使该笔交易在形式上合法，双方在该协议书中规避使用“土地使用权转让”的字眼，也是为了规避法律风险的无奈之举。后《土地管理法》经过数次修正，目前已经不再禁止集体经营性建设用地使用权的转让。因此，在目前的法律环境下，协议书所约定的土地使用权转让已经受法律支持，清河农工商公司应遵守约定，配合农行海淀支行完成相应的转让手续。（三）协议书所涉的房屋的所有权依法随同土地使用权一并转让，农行海淀支行亦为此支付了对价。在该协议书中，为了规避法律风险，双方比较谨慎，仅约定了将房屋的使用权永久交予农行海淀支行，以期达到和转让所有权同样的实际效果，但事实上，根据现行法律“房随地走”的原则，房屋所有权理应归属农行海淀支行，况且农行海淀支行所支付的费用中包括房屋建筑补偿费，相当于购买房屋所有权的对价。三、清河农工商公司无任何法定或约定理由收回土地使用权及房屋所有权。（一）协议书所涉土地使用权的出让时间未满法定最高年限。参照《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，双方《合作协议书》约定出让时间为永久出让，故协议书所涉土地出让的时间至少不低于法定的最高年限40年，而截至目前，出让时间仅为二十六年，清河农工商公司无权要求收回土地使用权。（二）协议书约定的收回理由亦未达成。农行海淀支行在使用协议书所涉土地和房屋后，按照合同约定用途使用，稳定经营，没有因任何纠纷给清河农工商公司造成经济损失，清河农工商公司不存在收回土地使用权及房屋所有权的理由。四、本案应先由县级以上人民政府处理，此为进入诉讼的法定前置程序。本案是一起典型的土地使用权纠纷，而根据法律规定，土地使用权纠纷，当事人协商不成，应由人民政府处理，此为诉讼的前置程序。农行海淀东区支行述称，同意农行海淀支行的答辩意见。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：1990年6月1日，北京市城市规划管理局核发（90）建市字622号《建设工程许可证》，载明：“在规划上同意清河综合商业市场，工程项目（用途）为市场，建筑面积（㎡）为3151，层数为地上1-3，高度（m）13.75，栋数为1，结构种类为框架，工程造价（元）为128万”。1990年9月12日，北京东升农工商公司清河分公司（甲方、发包方）与北京市平谷县建筑工程公司（乙方，承包方）签订《北京市建筑安装、市政工程承包合同》，约定由乙方建设清河综合商业市场，全部工程造价为197万元。1993年1月8日，清河农工商公司（甲方）与农行海淀支行（乙方，原名中国农业银行北京市海淀区支行）签订《合作协议书》，其中内容为：“为繁荣新技术产业开发区的经济，促进新技术产业开发区的建设，乙方拟在清河地区开拓新的资金市场，但办公用房有困难，甲方支持乙方的想法，并愿意与其合作，将清河东北旺路的框架结构空楼一幢，及所属地皮，提供给乙方，作金融业务办公用房。双方本着，公平合理，等价有偿的原则。经友好协商，达成如下协议：一、甲方将座落在清河东北旺路，清河交通中队东侧的框架结构空楼一幢（总建筑面积：3151平方米，占地面积：5700平方米。南边、北边东西长95米，东边、西边南北长60米。具体位置见附图）于一九九三年二月八日，以土地及楼房现状，提供给乙方使用。乙方愿意在政策允许的范围内给甲方贷款方面提供方便。二、乙方于一九九三年二月八日，一次性向甲方提供房屋建筑补偿费，折旧费，及土地补偿费总计：壹仟壹佰万元；甲方收款后，于同日，将楼房建筑批文，设计图纸（含电路、取暖、上下水等图纸）及与建筑有关的资料和楼房所有钥匙，全部移交给乙方。三、清河东北旺路清河交通中队东侧的楼房一幢的产权及所属土地产权仍归甲方所有，但甲方不得收回楼房使用权。乙方主动放弃使用权除外。乙方在使用期间，遇到不可抗力，使楼房遭到损坏，造成损失，双方均不对对方承担责任。四、乙方的用电，指标及设备，由甲方给予申报施工，乙方应积极配合；……五、乙方根据工作，业务需要，在楼房所属土地范围内可新建，或扩建各种设施，除征得甲方同意外，需由甲方申报有关部门批准后，方可施工，所需费用均由乙方负担。新建，扩建项目的产权仍归甲方所有，使用权甲乙双方各半。乙方在扩建或改建设施时，要照顾到相邻关系，不能防碍他人的通风、采光、排水、通道及环境卫生，如造成不良后果，由乙方负责。六、乙方使用甲方的土地、房屋的一些法定的合理的费用，例如：房屋及各种设施的维修费、保险金、房产税、土地使用税、取暖费、电费、上下水费及各种社会性集资等，均由乙方负担。凡因楼房及土地产权归属原因，必须以甲方名义向有关管理部门交纳的各种费用。如时间允许，乙方接到甲方通知后，应及时将款交付甲方；如甲方已先付清有关款项，乙方须在十日内将款如数付给甲方，不得借故拖欠。乙方必须遵守，执行当地行政管理部门的有关规定和要求。七、甲方在楼房及土地使用权方面，只对乙方承担协议规定的责任。如乙方将使用权转移，应事先向甲方打招呼，并将乙方与第三方签订协议副本交甲方一份；第三方在楼房及土地试用期间，必须遵守本协议第五条规定及其他有关条款。如违反本协议有关规定，违反国家法律及规定，或发生其他纠纷，均由乙方负全责。由此给甲方造成的经济损失，乙方应负责赔偿。如问题严重，必要时，甲方有权将楼房及土地使用权收回，并且不退还补偿费。乙方的一切损失自负。乙方使用的房屋及有关设施的维修管理，均由乙方自己负责。八、此协议双方正式签字盖章后生效，一式两份，双方各执一份。九、本协议书的未尽事宜，双方另行商订签约。”上述协议签署后，农行海淀支行依约向清河农工商公司付款1100万元，清河农工商公司依约将相应房屋及土地交付农行海淀支行，后农行海淀支行装修后入住。现上述房屋和场地的实际使用人为农行海淀东区支行。2012年12月31日，北京市海淀区人民政府核发京海集有（2012）第00321号土地使用权证，其中载明：“土地所有权人为北京市海淀区东升乡经济合作总社，地址为海淀区东升乡小营西路北侧，土地总面积为0.573208公顷。”，该土地使用权证未注明农用地、建设用地、未利用地的面积。另外，该土地使用权证所涉土地范围包括双方《合作协议书》所涉场地范围。本院认为，本案的争议焦点在于《合作协议书》的性质。根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，本院认为《合作协议书》不具有租赁性质，理由为：第一，从协议内容来看：其一，该协议书中约定了一次性付款、款项性质为建筑补偿费、折旧费及土地补偿费，此与租赁所具有的分期支付租金的特征不符，且协议书还约定了清河农工商公司需将房屋的建筑批文、设计图纸及与建筑有关的资料等全部移交给农行海淀支行，而结合本案查明的事实，协议书所涉房屋在签约时并未取得权属登记证书，建筑批文等全部资料在一定程度上代表着权利属性，而对于一般租赁的交付而言，仅交付租赁标的物即可，无需交付相关权属证明材料，故此亦与租赁所具有的交付的特征不符；其二，该协议书虽然约定房屋、土地及新建、扩建设施的所有权仍归清河农工商公司所有，但同时还约定了清河农工商公司不得收回楼房使用权，即农行海淀支行可以无限期使用，此与租赁所具有的租赁期限的特征不符。第二，从当时签约的法律规范背景来看：其一，双方在签约时施行的经济合同法已对财产租赁作出了明确规范，相应租赁合同应对租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限等内容作出明确约定，即具有租赁性质的合同，应当具备上述租赁因素；其二，双方签约时实行的土地管理法并未对集体建设用地的流转作出明确规定，且根据本案查明的事实，协议书所涉土地的权属证书的核发时间为2012年，故该土地在双方签约时并未取得权属证明，双方在协议书中以永久使用文字代替相关土地使用权流转具有合理性。因双方《合作协议书》不具有租赁性质，清河农工商公司以此为由要求确认协议超过20年的部分无效及要求农行海淀支行、农行海淀东区支行腾退房屋及场地的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回北京市海淀区清河农工商公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京市海淀区清河农工商公司负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  贾玉英人民陪审员  商凤鸣二〇二一年一月二十八日书 记 员  蔡云飞