上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15610号原告(反诉被告)：袁晓敏，女，1996年6月22日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：陆韵，上海申诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：戴海味，男1981年9月28日生，汉族，住上海市奉贤区柘林镇营房村XXX号。被告(反诉原告)：陆伟，女，1982年2月10日生，汉族，住上海市奉贤区。两被告委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：吴越，上海宙斯盾律师事务所律师。原告袁晓敏诉被告戴海味、陆伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。本院于同日依法受理反诉原告戴海味、陆伟诉反诉被告袁晓敏房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月12日公开开庭进行了合并审理。原告袁晓敏及其委托诉讼代理人陆韵，两被告委托诉讼代理人周春雷、吴越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)袁晓敏针对本诉向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除《房屋租赁合同》；2、判令两被告返还租金人民币(下同)32,500元；3、判令两被告返还押金10,000元；4、判令两被告赔偿装修损失30,000元。事实与理由：2018年12月15i，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定两被告将正环路XXX弄XXX号房屋租赁给原告使用，租赁期限从2018年12月15日至2020年12月15日，租期为两年，月租金为5,000元，押金10,000元，并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了押金10,000元及两年的租金120,000元。后原告将房屋装修后作为办公使用至2020年5月30日。2020年6月1日，两被告在未经原告同意的情况下，擅自将上述房屋的门锁更换，致使原告无法使用房屋。后原告多次要求被告换回门锁让原告能够使用上述房屋，但被告以各种理由拒不更换。截止起诉之日，被告仍未换回门锁，原告仍无法使用上述房屋。原告认为被告擅自更换门锁致使原告无法使用房屋的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉讼来院。审理中，原告袁晓敏变更第4项诉讼请求为：判令两被告赔偿装饰损失41,392元(152834.13元除以12个月再乘以6.5个月)。被告(反诉原告)戴海味、陆伟针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的合同合法有效，被告不存在违约的事实。被告在履行该合同中未产生违约行为，没有擅自更改门锁，而是跟原告的丈夫商量之后更换的。原告拖欠水电费，并将原大门放在地下室浸泡导致损坏，原告构成了违约和侵权。被告和原告多次沟通，要求支付水电费和物业费。根据租赁合同中第四条，原告把租赁房屋的大门拆下，导致其损坏，侵害了被告的财产权利，导致被告30,000元的财产损失。同时原告拖欠水电费，根据双方约定，被告有权收回房屋。针对原告变更后的第4项诉讼请求，剩余租期是6个月，原告6个半月的计算方法错误。原告以152,834.13元作为装饰价款不符合事实，现原告已经将租赁房屋内所有可拆除物品都拆除完毕，剩下的都是无法拆除的附合物。根据二次鉴定结论，现在剩余的装修工程价款应该是79,883.12元，故请求驳回原告诉请。被告(反诉原告)戴海味、陆伟针对反诉向本院提出诉讼请求：1、判令袁晓敏赔偿大门价款33,000元；2、判令袁晓敏支付自2020年1月到5月的水费100元，电费100元，物业费5,000元。事实与理由：2018年12月15日，双方签署《房屋租赁合同》，第3条约定：袁晓敏租赁期间应支付水、电、保洁、治安等费用。第4条约定：不得擅自改变房屋结构，不得损坏屋内设施和家具。后双方当事人一直按约履行租赁权利义务。2020年5月25日，戴海味、陆伟发现本案租赁场所的地下室内满是积水，而袁晓敏将之前擅自拆下的背书防盗门随意扔弃在地下室内，浸泡在水中达数月，严重损坏变形。随后，戴海味、陆伟即向袁晓敏交涉，要求其赔偿防盗门，支付所欠的水电费和物业费，但均遭袁晓敏拒绝。鉴于早在2020年1月，隔壁邻居反映自家地下室浸水，找到戴海味追查原因，发现是本案别墅地下室积水严重，戴海味找到袁晓敏要求其将地下室水抽干，并将防盗门搬离地下室妥善保管，但袁晓敏不听劝告，未将积水处理，放任防盗门继续浸泡在积水中，最终导致上述后果，充分说明袁晓敏存在故意不作为行为。由于袁晓敏的拒绝赔偿防盗门和拒付水电费物业费的行为，违反了双方合同的约定，构成违约和侵权，为了维护自己的财产权益不进一步扩大，戴海味、陆伟不得不在预先告知袁晓敏的情况下，于2020年6月1日换掉大门门锁，暂时组织袁晓敏的继续使用，待袁晓敏解决前述赔偿给付款项后，再恢复租赁使用。审理中，戴海味、陆伟增加诉讼请求：3、判令袁晓敏支付解除合同的违约金5,000元。并补充事实与理由为：增加诉讼请求的合同依据为租赁合同第11条。原告(反诉被告)袁晓敏针对反诉辩称，不同意戴海味、陆伟的反诉诉讼请求。大门损坏并非袁晓敏导致，袁晓敏是没有责任的。该大门的价值也不值33,000元。袁晓敏没有拖欠水电费，戴海味、陆伟也没有证据证明袁晓敏存在拖欠。物业费不应由袁晓敏支付，合同中没有约定，戴海味、陆伟要求袁晓敏支付没有依据。即使物业费需要原告支付，也应当扣除自2020年6月以来袁晓敏未能实际使用房屋的相应期限。不同意支付解除合同违约金的诉讼请求，合同第11条约定的是如果戴海味、陆伟不退还押金，需赔偿袁晓敏一个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、戴海味、陆伟提供的缴纳电费通知一份及电费支付凭证两份，证明戴海味、陆伟替袁晓敏缴纳电费，且袁晓敏租赁期间生意不佳。袁晓敏对真实性有异议，认为缴款电费通知短信不知是谁发的，无法证明袁晓敏拖欠水电费；电费支付凭证是6月和7月的，当时袁晓敏没有使用房屋，且该支付凭证与戴海味、陆伟反诉状中说的费用不符。对此本院认为，缴纳电费通知的短信并非电力公司出具，袁晓敏对真实性提出异议，故本院对该证据不予认定。电费支付凭证显示所支付的电费为6月及7月电费，是戴海味、陆伟锁门后产生的电费，且数额分别为5.20元和4.60元，能与房屋未使用相映证，与本案无关，故本院对该组证据亦不予认定。2、戴海味、陆伟提供的《入户装甲门制作施工合同》一份，证明大门的采购成本是33,385元，该合同是系争房屋开发商和生产商签订。袁晓敏对真实性有异议，认为没有原件，且合同是案外人之某某，无法证明系争大门的价值。对此本院认为，该证据系复印件，且无其他证据证明与本案的关联，袁晓敏对此不予认可，故本院不予认定。另，根据袁晓敏的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋内的装饰装修工程造价进行鉴定。鉴定单位出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：本案系争房屋装修工程所涉工程造价为(未包含折旧计算)152,834.13元，其中扣除戴海味、陆伟主张袁晓敏已拆除的项目后，还剩余项目所涉造价为79,883.12元。袁晓敏对鉴定意见书真实性无异议，但认为应当按照未拆除时的造价来计算装修损失。戴海味、陆伟对真实性无异议，但认为认可剩余造价79,883.12元，造价中的增值税不符合事实，应当扣除；袁晓敏的损失应当扣除一年半的使用期间，折旧率在25%。双方均对鉴定意见书真实性无异议，故本院依法予以确认。对于戴海味、陆伟提出装饰装修造价中的增值税部分，由于袁晓敏系个人，无法开具增值税发票，故该部分价款不应计入工程价款的异议，本院认为，该增值税系预算定额中规定的项目，系工程造价中的一部分，增值税发票由工程施工方开具，故戴海味、陆伟的上述异议不成立。审理过程中，本院已向戴海味、陆伟释明，是否对大门的损失申请鉴定，戴海味、陆伟向本院出具《确认书》，明确表示不申请司法鉴定。袁晓敏向本院提交《说明》一份，载明：在戴海味、陆伟未对涉案房门鉴定、评估的情况下，袁晓敏愿意对该房门损失承担7,000元；若鉴定、评估后，则按相应的鉴定、评估结果及双方责任划分等情况，由法院裁决承担相应的损失。本院在庭审中向戴海味、陆伟释明，现不申请鉴定是否保留诉权，戴海味、陆伟称不保留诉权，由法院在本案中裁决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市奉贤区正环路XXX弄XXX号的房屋产权登记在戴海味名下。2018年12月15日，戴海味与袁晓敏签订《房屋租赁合同》一份，约定：戴海味将上述房屋出租给袁晓敏居住办公，租赁期限自2018年12月15日至2020年12月15日止；押金10,000元，月租金为5,000元；袁晓敏在租赁期内应支付水、电、煤、电话、有线电视、保洁、治安、电梯运行费等费用，房屋维修费由戴海味支付；袁晓敏未经戴海味同意，不得擅自改变房屋结构，不得损坏屋内设施和家具；袁晓敏逾期5天未交付房租或水、电、煤等费用，戴海味有权利收回房屋；双方任何一方不得无理终止合同，合同有效期内，若有特殊情况必须终止的，须在一个月前告知，并经对方同意，同意后戴海味应退还袁晓敏押金，否则赔偿对方一个月的租金；押金于合同期满后归还袁晓敏，如袁晓敏在租赁期内损坏戴海味物品和未缴清水、电费用等，则在押金中扣除。上述合同签订后，袁晓敏向陆伟支付租金120,000元及押金10,000元。系争房屋由袁晓敏于2018年12月开始进行装修后实际使用。装修过程中，袁晓敏将系争房屋原大门拆下并放置在系争房屋地下室中，存放过程中由于地下室积水导致大门损坏。另查明，2020年1月18日，陆伟与袁晓敏丈夫通过微信联系，陆伟称：“弟弟，那个别墅地下室的水弄干了吗？我担心漏到隔壁人家去。”袁晓敏丈夫称：“弄了，漏过去的话早给你打电话了。”陆伟说：“好的。弟弟，别墅水电费交一下，供电所打来电话在催了。”2020年5月30日，陆伟向袁晓敏的丈夫发送微信，称：“6个月房租30,000元，加押金共计40,000元，减去5,000元物业费，余下35,000元，我当初千交代万交代装修可以，门别拆，你们要拆，拆了门也要帮我保管好，门36,000元价格我也明确提过，不要说忘了，现在你们硬说不负责任，要等到租期到了退房，门的事你们又不负责。由于你们已经存在这种想法，所以我担心你们以后会耍赖，你们违约在前，我决定提前收回房子，涉及的钱当作门的赔偿款，如果你们有任何不满可以去任何部门解决。我们一定配合。现在正式通知，如果需要进门拿东西提前电话联系，如果我不在场你们私闯，我会报警处理。合同第四条，不可以损坏屋内设施。你们损坏了我的东西，又喊了一些不相干的社会人员上门，口口声声说不许我们谈门的赔偿事，所以你们的想法和行为已经让我十分担忧。为了保障我的利益，我们的合同现在终止。如果让你们租到12月份，你们拍拍屁股走人，什么责任也不负，损失的人是我。做生意有风险，不可以因为你们生意上有损失，就让我为你们买单，如果没有涉及损坏东西，随便你们12与份搬还是现在搬家，但你们又想租期满了搬又想不赔偿损坏的东西，那实在有点说不过去。如果我的房子在今天过后出现任何形式的问题或意外，我会马上报警处理，如果你们有任何不满也可以走法律渠道，请做文明人，自家的事情不要叫社会上乱七八糟的人来参和。”2020年6月1日，戴海味、陆伟将系争房屋的大门更换门锁并锁住，袁晓敏的物品仍放置在系争房屋内。2020年6月4日，袁晓敏与戴海味通过短信联络，袁晓敏称：“2020年5月30日晚，你老婆陆伟发微信说决定提前把我方租赁的位于正环路669弄正阳领郡467号房屋收回去，且你方在2020年6月1日在未经我方同意的情况下将租赁房屋的门锁擅自更换，使得我方无法入内继续使用房屋。现要求你方于2020年6月4日17：00前将门锁换回，令我方可继续使用该房屋。若逾期未换回，由此产生的损失及违约责任均由你方承担。”戴海味称：“今天下午你们可以约个时间来别墅把事情处理好了可以继续使用。换锁经过男房客的同意而且他也知道换锁的原因。我在上个星期就联系了男房客解决事情，是他自己一直没空所以这种损友与我无关，至于违约这事是你们先违约物业费不交、外门的损坏不赔偿而造成现在换锁的原因。你们什么时候来解决什么时候可以继续使用。”袁晓敏称：“你的要求没有依据，没人同意你方换锁。限你在今日17：00前换回门锁。”戴海味称：“你是谁，不换。你们解决好事情再换。”同日，陆伟向袁晓敏丈夫发送短信称：“这个星期你什么时候有空把房子的事情解决以下，解决好了你们可以继续使用。”又查明，本案司法鉴定过程中，袁晓敏与戴海味、陆伟双方约定于2020年11月25日前往系争房屋搬东西。当日，袁晓敏除搬离自己物品外，还将部分已完成鉴定的装饰装修工程拆除。本院认为，双方均认可戴海味与陆伟两人为共同出租人，故袁晓敏与戴海味、陆伟之某某《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一，戴海味、陆伟更换大门门锁并锁门的行为是催讨行为还是解除合同的意思表示。本院认为，戴海味于2020年5月30日向袁晓敏发送的微信已经明确表明提前解除合同收回房屋，并于6月1日将系争房屋大门更换门锁及锁住房屋，导致袁晓敏无法使用房屋，直至诉讼仍未开门，故该行为明显系解除合同的意思表示。对于戴海味、陆伟称更换门锁及锁住房屋是经过袁晓敏丈夫同意的辩解意见，本院认为，双方之间经常通过短信或微信方式联系，但戴海味、陆伟未能提供证据证明更换门锁等经过袁晓敏丈夫的同意，其称电话联系也未提交相关证据，故本院对戴海味、陆伟的上述辩解意见不予采信。本案争议焦点之二，双方中的哪一方享有合同解除权。本院认为，戴海味、陆伟以袁晓敏拒绝赔偿防盗门损失及拒付水电费、物业费的行为构成违约为由，对系争房屋的大门更换门锁并锁住，导致袁晓敏无法使用房屋。对于戴海味、陆伟的上述理由是否成立，本院认为，其一，根据查明的事实，双方一直以来都是由戴海味、陆伟一方支付水电费后通知袁晓敏支付，现戴海味一方未能提供已经支付水电费的发票以及通知袁晓敏缴纳的证据，也未能提供6月1日锁门前袁晓敏存在欠付水电费的证据，故本院对戴海味、陆伟要求支付袁晓敏支付水电费的诉讼请求，不予支持。同理，戴海味、陆伟认为袁晓敏拒付水电费构成违约的主张不成立。其二，双方在租赁合同中并未约定系争房屋的物业费由袁晓敏承担，而戴海味、陆伟亦未能提供证据证明双方对物业费的支付有过其他协议约定；袁晓敏曾支付过一年的物业费的行为不能作为双方对物业费承担进行过约定的证据；故本院对戴海味、陆伟要求袁晓敏支付物业费5,000元的诉讼请求，本院不予支持。同理，戴海味、陆伟认为袁晓敏拒付物业费构成违约的主张不成立。其三，袁晓敏确实存在拆除系争房屋大门，以及对大门保管不善的行为，但该行为并非严重违约行为，也并不导致双方合同目的无法实现，戴海味、陆伟以此为由要求提前解除合同并锁门，无合同依据及法律依据，戴海味、陆伟并不享有合同解除权。戴海味、陆伟长期锁门的行为，导致袁晓敏无法使用系争房屋，无法实现合同目的，锁门行为系根本性违约行为，故袁晓敏有权要求解除合同。本院依法确认诉状送达戴海味、陆伟一方的时间，即2020年8月7日为双方《房屋租赁合同》的解除时间。由于戴海味、陆伟的违约行为导致合同提前解除，袁晓敏有权要求戴海味、陆伟承担剩余租赁期限内的装饰装修残值。对于袁晓敏要求按照未拆除时的装饰装修造价152,834.13元计算装饰装修残值的意见，本院认为，袁晓敏在司法鉴定过程中拆除部分装饰装修，影响了装饰装修物的价值，直接导致戴海味、陆伟对装饰装修的利用的减少，其行为后果应自行承担，袁晓敏要求仍按照未拆除时的装饰装修造价计算残值的意见于法无据，本院不予采信。根据鉴定意见书，扣除袁晓敏在搬离时拆除的装饰装修，系争装饰装修工程造价为79,883.12元。戴海味、陆伟于2020年6月1日锁门导致袁晓敏在剩余租赁期限内未能利用房屋内的装饰装修，故本院对袁晓敏要求戴海味、陆伟赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失21,635元的诉讼请求，依法予以支持。同理，由于戴海味、陆伟的违约行为，导致袁晓敏未能使用房屋期间的租金应当退还袁晓敏，故本院对袁晓敏要求戴海味、陆伟退还租金32,500元的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，已收押金亦应退还承租人，故本院对袁晓敏要求戴海味、陆伟退还押金10,000元的诉讼请求，亦予以支持。戴海味、陆伟要求袁晓敏支付解除合同违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案争议焦点之三，大门损坏的责任有谁承担。对于戴海味、陆伟称袁晓敏拆除大门未经得戴海味、陆伟一方的同意的辩解意见，本院认为，根据双方微信聊天记录显示，陆伟在拆除的时候即明知袁晓敏拆除大门的行为，且在其后长期的租赁期间内均未提出异议，故本院对戴海味、陆伟的该辩解意见不予采信。袁晓敏虽经得出租人同意拆下大门，但应当妥善保管并在租赁合同到期后恢复原状。现大门损坏，袁晓敏应当承担相应的赔偿责任。但经本院释明，戴海味、陆伟一方仍拒绝申请对大门的损失进行鉴定，又确认不需保留诉权，由本院在本案中裁决，故本院酌定袁晓敏需承担大门损失9,000元，对戴海味、陆伟要求袁晓敏赔偿大门损失9,000元的诉讼请求，依法予以支持。对于袁晓敏辩称，大门由于地下室漏水导致浸泡损坏，地下室漏水并非袁晓敏一方的责任，而是戴海味、陆伟一方的责任，故不应承担赔偿责任的辩解意见，本院认为，大门的妥善保管是袁晓敏的责任，系争房屋亦在袁晓敏的使用和管理之中；租赁期间的两次地下室漏水，袁晓敏均未通知戴海味、陆伟对房屋进行维修，也未申请物业公司进行维修，袁晓敏未能举证证明地下室漏水原因系房屋本身质量问题，故本院对袁晓敏的上述辩解意见不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)袁晓敏与被告(反诉原告)戴海味、陆伟于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除。二、被告(反诉原告)戴海味、陆伟于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)袁晓敏租金人民币32,500元。三、被告(反诉原告)戴海味、陆伟于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)袁晓敏押金人民币10,000元。四、被告(反诉原告)戴海味、陆伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)袁晓敏装饰装修损失人民币21,635元。五、原告(反诉被告)袁晓敏于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)戴海味、陆伟大门损失人民币9,000元。六、对被告(反诉原告)戴海味、陆伟的其余反诉诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1898元，减半收取，计人民币949元，由被告(反诉原告)戴海味、陆伟负担。反诉案件受理费人民币377元，由原告(反诉被告)袁晓敏负担人民币100元，被告(反诉原告)戴海味、陆伟负担人民币277元。案件鉴定费人民币6,520元，由原告(反诉被告)袁晓敏负担人民币2,173元，被告(反诉原告)戴海味、陆伟负担人民币4,347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏 姝二〇二一年一月二十五日书记员 夏春凤附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约金行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约而导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。