北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9705号原告：北京利通商宜投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路36号3层302号。法定代表人：刘文武，董事长。委托诉讼代理人：张若楠，北京市丰友律师事务所律师。原告：北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼1层商业。法定代表人：刘文武，董事长。委托诉讼代理人：张若楠，北京市丰友律师事务所律师。被告：北京达利金物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路7号（3、4号楼）4号楼33层3802。法定代表人：粟兰翠，执行董事。原告北京利通商宜投资有限公司、北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司（以下简称二原告，分别称利通商宜公司、利通朝阳分公司）与被告北京达利金物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人张若楠到庭参加诉讼。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告在2014年11月25日签订的《租赁合同》、2015年7月23日签订的《补充协议》、2015年7月22日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年12月5日解除；2.判决被告支付二原告2014年11月25日至2017年3月6日期间欠付的租金34933841.94元；3.请求被告支付二原告违约金6607752.4元（以履约保证金抵扣）。事实和理由：2014年11月25日及2015年7月22日，原被告先后签订两份租赁合同，约定被告承租原告位于北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼商业（以下简称涉案房屋）的一、二、三层及补充协议。合同签订后，被告自2016年开始欠付租金，经过原告多次催缴，被告于2017年3月6日向原告出具《承诺书》，提出自2017年3月1日起，被告所有租户直接将租金支付至二原告账户；同时被告向原告出具还款计划表，对欠付租金数额及还款时间进行了确认。但此后，被告仍未依约支付欠付租金，二原告于2017年11月29日通过公证方式向被告发送《合同解除函》，决定于2017年12月5日解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。被告拖欠租金构成违约，故二原告起诉至法院。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，利通朝阳分公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方涉案房屋的第二、第三层，租期自2014年11月25日至2024年11月24日，履约保证金4402010.16元；逾期付款违约金按所欠金额每天5‰的比率支付，如果逾期达三十天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年7月23日，利通朝阳分公司（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，对《租赁合同》部分约定进行了变更。2015年7月22日，利通朝阳分公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，约定乙方承租甲方涉案房屋的第一层及第二层部分商铺，租期自2015年7月22日至2024年11月24日，履约保证金分别为一层1924097.5元、二层281645.08元；逾期付款违约金按应交款总额每天8‰的比率支付，如果逾期达到三十天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠租金及违约金，甲方有权单方面解除本合同并收回房屋，同时乙方应承担由此给甲方造成的所有经济损失；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告支付了履约保证金6607752.4元及各期部分租金。后，被告出具《北京达利金物业管理有限公司2017年度付款计划表》，载明2016年度及2017年度还款计划，其中付款日期为2016年12月一栏载明，应付金额为1000000元，剩余应还为34933841.94元，进度为“已支付”；其他各期的还款进度均为空白。2017年1月12日，被告向利通商宜公司支付500000元；2017年1月20日，被告向利通商宜公司支付500000元；2017年2月12日，被告向利通商宜公司支付1000000元。2017年3月6日，被告向利通商宜公司出具《承诺书》，载明：自2017年3月1日起，我司所有租户的房屋租金及物业管理费直接交付到贵司账户并由贵司同意向租户开具收据……保证于2017年3月31日前向贵司支付2016年度两期至少2000万租金……。2017年8月16日，被告向利通商宜公司支付201986.72元。2017年11月29日，利通商宜公司向被告公证送达《合同解除函》，解除双方此前签订的两份《租赁合同》及《补充协议》。上述事实，有《租赁合同》《补充协议》《承诺书》《北京达利金物业管理有限公司2017年度付款计划表》《公证书》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，利通朝阳分公司与被告签订的两份《租赁合同》及补充协议不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照执行；现利通公司作为合同相对方起诉被告承担合同的权利义务，根据现有证据，能够证明利通公司系合同的实际履行方，被告亦实际向利通公司支付部分租金，故本院确认二原告均为涉案合同的出租人，承担合同的相关权利和义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告曾于2017年3月对欠付租金数额及还款计划进行确认，二原告提交的被告交纳租金表亦能与《北京达利金物业管理有限公司2017年度付款计划表》的记载相印证，故本院对《北京达利金物业管理有限公司2017年度付款计划表》中确认的欠付租金数额予以采信，本院将结合被告在2016年12月后的付款情况确认被告现仍欠付的租金数额。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告迟延支付租金，根据双方合同约定，二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据；关于违约金的数额，根据两份合同约定，被告迟付费用超过三十日二原告即可解除合同并收回房屋，故在二原告不及时行使合同解除权的情况下，按日计算的逾期付款违约金不应持续计算至合同实际解除之日，鉴于二原告并未就其因被告的违约行为而受有损失进行举证，本院依法酌定被告应承担的违约金数额为1000000元。因被告已向二原告支付了保证金6607752.4元，本院确认保证金先予抵扣违约金及部分租金，剩余部分被告向二原告支付。被告经合法传唤无正当理由未到庭，本院现依法缺席审理。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案租赁合同的签订、履行及解除均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百四十四条第一款、第一百四十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京利通商宜投资有限公司、原告北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司与被告北京达利金物业管理有限公司于二〇一四年十一月二十五日签订的《租赁合同》及其《补充协议》、于二〇一五年七月二十三日签订《租赁合同》及其《补充协议》于二〇一七年十二月五日解除；二、被告北京达利金物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京利通商宜投资有限公司、原告北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司二〇一四年十一月二十五日至二〇一七年三月六日期间的欠付租金二千七百一十二万四千一百零二元四角八分；三、驳回原告北京利通商宜投资有限公司、原告北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249507元，由原告北京利通商宜投资有限公司、原告北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司负担72087元（已交纳），由被告北京达利金物业管理有限公司负担177420元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二一年一月二十二日法官助理 李 青书 记 员 刘 欢