江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初10号原告：张胤，男，1989年6月25日生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：李章蘅，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：江苏友创置业有限公司，住所地滨海县东坎镇人民北路666号。法定代表人：林诗河，该公司董事长。委托诉讼代理人：李克才，江苏大视宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张胤诉被告江苏友创置业有限公司(以下简称友创公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序。于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告张胤的委托诉讼代理人李章蘅、被告友创公司委托诉讼代理人李克才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方继续履行合同，被告将位于滨海县房屋交付给原告，并协助原告办理该房屋不动产登记手续；2、请求法院判令被告无法履行或被告不愿意履行合同时，双倍返还定金外，并承担给原告造成的实际损失（同地段现房与原被告合同定购价格的房屋差价）50万元；3、本案的诉讼费、保全费和实现债权的相关费用由被告承担。事实与理由：原告张胤与被告友创公司于2015年8月31日签订一份商品房认购书，购买滨海县人民路与幸福路交汇处至友创滨湖湾小区17栋1单元2702室，建筑面积139.17平方米，室内面积114.43平方米，每平方米4660元，计币648532元。经滨海法院和盐城市院判决原告张胤与被告友创公司签订的商品房认购书有效，现原告要求被告履行合同并交付房屋，但是被告迟迟未向原告交付房屋。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特具状人民法院，请求人民法院查明事实，依法判准原告的上列诉求。被告友创公司辩称，1、认购书是一个独立的意向性协议，是预约合同，是为将来双方签订正式的商品房买卖合同之前的合同，该合同因原告未按照约定的期限交付还款而解除，根据买卖合同司法解释第二条规定的精神，一方当事人不履行订立买卖合同义务，对方可以请求承担违约责任，而不是强制对方签订正式合同或者强制对方履行正式合同应当履行的义务，应当遵循合同自由的原则。2、本案应当根据双方违约责任的原因适用定金法则，即因原告的原因未签订正式合同，该定金不予返还，因被告原因未签订正式合同，应当双倍返还定金。3、该案已经在滨海法院（2018）苏0922民初265号、盐城中院（2018）苏09民终4375号生效判决所确认，同时，滨海法院（2018）苏0922民初5393号类似判决予以佐证，据此，原告诉讼请求不能成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。本院审理认定事实如下：原告张胤（乙方）与被告友创公司（甲方）于2015年8月31日签订《友创˙滨河湾商品房认购书》一份，双方约定：原告张胤自愿认购被告友创公司所开发的位于滨海县，建筑面积约为139.17平方米的房屋。该房屋单价为每平方米4660元，房屋总价合计陆拾肆万捌仟伍佰叁拾贰元整，小写648532元。原告张胤须向被告友创公司交纳定金人民币10000元，定金须在本认购书签订时或签订前付清，此定金在签订《商品房买卖合同》时计入购房款。原告张胤须于签订本认购书5天之内，即2015年10月31日前签订《商品房买卖合同》。在合同中双方还约定“双方责任：1、乙方签订认购书后，须按本认购书约定付款时间及金额交付房款，否则，视为违约，乙方所付定金不予退回，甲方有权任意处置乙方认购的物业。2、甲方保证签订认购书后7天内，即2015年10月31日前不得将乙方所定住宅出售给第三人。其他：1、本认购书一经签订，乙方不能再要求甲方更换买受人姓名及房号。2、乙方付款方式若选择按揭贷款的应将办理银行按揭所需的相关材料在约定的时间内交清，否则甲方有权不为乙方办理有关手续，由此引起的后果由乙方承担。3、乙方已阅读并认可【友创滨河湾】的《商品房买卖合同》及附加条款（已于【友创滨海湾】营销中心公某）。4、甲、乙双方一经签订《商品房买卖合同》，本认购书自动失效。”该认购书的下方落款处盖有“江苏友创置业有限公司商品房买卖合同专用章”代表甲方，另有原告张胤代表乙方的签名。上述《友创˙滨河湾商品房认购书》中有关原告信息、房屋房号、单价、总价、定金金额等信息均为手填形式，主要由时任被告销售人员郑某书写。该认购书在被告售楼处签订。原告张胤依约在签订认购协议书时当天向被告业务员郑某交纳了案涉房屋认购定金10000元，现10000元在案外人郑某处。后，原、被告对于案涉房屋认购书的性质、房屋的买卖实现等问题产生分歧。又查明，案涉房屋位于滨海县，由被告友创公司作为出卖人已将该房屋出卖给案外人蒋某并签订了《商品房买卖合同》，该合同已备案。还查明，原告张胤就其与被告友创公司签订的《友创˙滨河湾商品房认购书》向本院提起诉讼，要求确认认购书有效，本院予以支持。被告友创公司不服判决，提起上诉，盐城市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判。”。在盐城市中级人民法院（2018）苏09民终4375号民事判决书本院认为部分载明：“……首先，案涉认购书系在友创置业公司售楼处签订，该认购书中亦加盖了友创置业公司的商品房买卖合同章；其次，友创置业公司认可2017年5月之后确实存在蒋某等人要将备案在其名下的部分房屋出售，由于考虑到税费，蒋某等人将要出售的房屋寄存到友创置业公司名下，由友创置业公司销售人员继续出售的情况，且确实存在备案登记在蒋某等人名下的房屋撤销备案后由友创置业公司另行出售给他人的情形；再次，虽然案涉认购书签订的时间为2015年8月31日，但郑某和林某于2018年2月2日的微信聊天记录提及的李亚兰认购类似房屋的时间为2015年9月10日，林某作为公司管理人员亦要求郑某等销售人员按照其改编的信息统一向购房人发送信息，由此可见，友创置业公司对郑某等人的行为应系明知，故郑某与张胤签订案涉认购协议书的行为系代表友创置业公司的行为。……”。以上事实，有《友创˙滨河湾商品房认购书》、《商品房买卖合同》、发票、（2018）苏0922民初265号民事判决书、（2018）苏09民终4375号民事判决书、及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告张胤与被告友创公司签订的《友创﹒滨河湾商品房认购书》系双方真实意思表示，应为有效协议。就本案商品房认购书而言，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的意向性文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，是双方约定将来某一时间或某种条件下订立正式合同的合同。预约合同是一个独立的合同，无论正式合同是否订立，预约合同都成立并生效。经查明案涉商品房认购书由时任被告的销售人员与原告在被告的售楼处签订，并加盖被告单位合同专用章，该销售人员亦收取了原告交付的10000元认购定金。被告又无其他证据证明其业务员无代理权或超越代理权的行为，因此，业务员与原告签订该认购书的行为是代表被告的意思表示，该认购书为原告与被告的共同意志行为，在原、被告之间形成民事合同法律关系。被告理应按照约定通知原告张胤签订正式的商品房买卖合同，被告无证据证明业务员通知原告签订合同而原告拒绝的事实。对于原告诉请要求继续履行合同，被告友创公司向其交付所购房屋，协助其办理房屋不动产登记的请求，由于该认购书中所约定的房屋已经被被告出售给他人，该商品房认购协议内容确已无法履行，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应担按照法律关于定金的规定处理，案涉认购协议不能履行的责任是被告造成的，故被告友创公司应应向原告张胤双倍返还定金20000元。对于原告诉请要求如被告无法交付所认购房屋，则判决被告赔偿其经济损失500000元，该请求证据不足，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告江苏友创置业有限公司限于本判决书生效之日起十日内返还原告张胤定金人民币20000元；二、驳回原告张胤的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15136元，减半收取7568元，由原告张胤负担7418元，被告江苏友创置业有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15136元。（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）审 判 员 黄亚洲二〇二一年一月二十七日法官助理 徐菲妤书 记 员 毛新璐适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。3、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。