上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初61671号原告：郑桐胜，男，1970年1月21日生，汉族，住浙江省。原告：郑桐勇，男，1970年2月7日生，汉族，住浙江省。原告：郑淑玲，女，1962年1月2日生，汉族，住浙江省。以上三原告共同委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严昕。原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲诉被告上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲的委托诉讼代理人苏士中到庭参加诉讼。被告上海晨晗资产管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；2、被告将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋按现状返还原告；3、被告向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付租金人民币(以下币种同)332,664元；4、被告支付解约违约金98,984元；5、被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告自愿主动减免疫情期间的二个月租金并自愿下调违约金数额，将第3项诉讼请求调整为被告支付租金299,669元，将第4项诉讼请求调整为要求被告支付解约违约金49,492元。事实与理由：2016年6月21日，原、被告就浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告上述房屋，租赁期限10年，租期自2017年1月1日至2026年12月31日。租金采用“付三押二”方式，先付后用。被告拖欠租金超过20天的，原告有权解除合同，收回房屋。因2018年第三季度开始的租金被告未按时支付，故原告提起本案诉讼。被告上海晨晗资产管理有限公司未作答辩。经审理查明：系争房屋101室、201室产权人为原告郑桐胜、301室房屋产权人为郑桐勇、401室房屋产权人为郑淑玲。2016年6月21日，三原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方，通讯地址为上海市浦东新区川图路XXX号)签订《房屋租赁合同》，约定乙方(被告)向甲方(原告)租赁系争房屋，建筑面积415.65平方米。由于甲方现有房屋中丙101、201室原委托上海富金汽配市场经营管理有限公司出租给汽配租户，租期至2016年12月31日止，从2017年1月1日起，甲方将丙单元101、201室租给乙方，如汽配租户没能在2016年12月31日前腾空，由乙方全面负责解决，与甲方无涉。租期10年，自2017年1月1日至2026年12月31日止。第一、二年每平方米按1.2元计，第三年起每年递增5%，第六年起每年递增10%，第十年不递增与第九年相同，其中2018年第3、4季度租金为44,890元、47,385元，2019年第1-3季度为47,135元/季度，2019年第4季度为49,753元，2020年第1-3季度为49,492元/季度。租金采用“付三押二”方式，自签订合同15日内乙方支付甲方租期首季租金44,890元和二个月租金的保证金29,927元，之后房租按季支付，支付时间为每季首月10日前付下季度房租。合同租期内如乙方拖欠房租20天以上，甲方有权终止合同收回出租房。本着互利互惠原则，甲方愿意自合同签订日至2016年12月31日期间六个月房产21幢丙301、401室租金，以抵21幢丙101、201、301、401室给乙方3个月免租期。乙方拖欠租金超过20天的，甲方有权随时收回房屋，解除合同，自由进入房屋，更换门锁，另租他人，乙方承诺放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权任意处置前述物品。其中合同第五条约定，甲、乙双方任何一方要求解除本合同，均应提前3个月以书面形式通知对方(乙方拖欠租金20天以上视为要求解除本合同)，并须先行一次性赔偿给对方本合同约定的24个月的房屋租金(以解除合同当年的租金为准)。第十七条约定，甲、乙双方以书面形式通知对方的地址以本合同中记录的地址为准，任何一方如有变更需以书面形式通知对方。所有文件送达的认定以邮寄方式送达本合同中记录的地址为准。合同签订后，被告支付押金29,927元，并按约支付租金至2018年6月30日。之后的房租未支付，2019年11月1日，被告转账支付原告49,753元，附言为21幢丙01单元2019年四季度房租。2020年7月1日，原告向被告发送《解除合同通知书》，邮寄地址为川图路XXX号。2020年7月6日，邮件经最后一次投递后被退件。诉讼过程中，原告表示，被告已支付的押金29,927元用于抵扣原告欠付租金。以上事实，有产权证、《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》及投递材料、银行交易明细及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应全面履行。被告长期拖欠租金，显已超过合同约定宽限期限，原告依约享有单方解除权。原告按双方约定邮寄送达地址寄送解除通知，退件造成的不利后果由被告承担，原告要求以解除通知退件之日作为解除时间，具有合同依据，本院予以确认。合同解除后，被告应将租赁房屋返还，同时双方应按约结算相关租赁费用。原告要求被告返还承租房屋、支付欠租及违约赔偿金的诉请，均具有事实和合同依据，本院予以支持。对租赁保证金，原告同意直接抵扣欠租，经查并无不当，本院予以准许。审理中，原告自愿下调违约赔偿金数额，系其对自身民事权利处分，本院予以准许。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲与被告上海晨晗资产管理有限公司于2016年6月21日就上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返还原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲；三、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲租金269,742元(已扣除保证金29,927元)；四、被告上海晨晗资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑桐胜、郑桐勇、郑淑玲违约金49,492元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,537.42元，由被告上海晨晗资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二一年一月十九日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。