松原市宁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉0702执异7号 异议人（案外人）：刘兆国，男，1981年12月27日生，汉族，现住天津市南开区。 委托代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。 被申请人（申请执行人）：于桂敏，女，1984年3月9日生，汉族，现住松原市宁江区。 被申请人（被执行人）：松原市某房地产开发有限公司，地址松原市宁江区。统一社会信用代码91220700***。 法定代表人：林卫明，总经理。 本院在执行申请执行人于桂敏与被执行人松原市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产）民间借贷纠纷一案中，于2020年6月3日作出（2017）吉0702执2211号执行裁定书，异议人刘兆国向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 异议人刘兆国称：2009年11月19日，申请人与被申请人某房地产签订购房合同，申请人以每平方米3600元，总价款1389996元的价格购买某百年城B62号3号4号楼（62幢）111不动产证号为吉（2018）松原市不动产权第XXX号面积386.11平方米房产一处，申请人交付全部购房款，被申请人某房地产交付了房屋，现该房屋已经对外出租。2020年6月3日松原市宁江区人民法院作出（2017）吉0702执2211号执行裁定书，将申请人的房屋查封。申请人认为，申请人于2009年11月19日与被申请人某房地产签订购房合同，交付了全部购房款，房屋早已经交付，未办理产权证并非申请人原因，宁江区人民法院作出（2017）吉0702执2211号执行裁定书，申请人提出异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，故请求不执行（2017）吉0702执2211号执行裁定书，解除对位于宁江区某百年城B62号3号4号楼（62幢）111不动产证号为吉（2018）松原市不动产权第XXX号房产的查封。 异议人刘兆国向本院提交了下列证据证实其主张： 1、松原市宁江区人民法院（2017）吉0702执2211号执行裁定书复印件一份； 2、《商品房买卖合同》彩印件一份； 3、收据彩印件六枚； 4、《房屋租赁协议》复印件、彩印件各一份； 5、《百年城商铺业主交费清单（财务收取）》复印件一份； 6、《企业重组协议书》复印件一份； 7、《某地产资产清单交接书》及交接清单复印件一份； 8、记账凭证汇订册及记账凭证、中国建设银行转账凭条复印件各一枚； 9、刘兆国“关于购买某百年城商企情况说明”一份。 申请执行人于桂敏答辩称，异议人自称与某房地产签订购房合同，并以每平方米3600元、总价款1389996元的价格购买了某百年城B62号3号4号楼（62幢）111不动产证号为吉（2018）松原市不动产权第XXX号面积386.11平方米房产。根据当时的市场交易价格，每平米3600元购买该房屋明显与市场价格不符；同时，该房屋2012年尚未交付，其不可能实际入住；刘兆国的经常居住地是天津市南开区卫津路94号，也不可能在松原投资购房；而且，某公司在重组时并未登记该房屋，故刘兆国的申请事实并不真实。本案的真实情况是：刘兆国与某房地产之间因非法借贷抵押而签订的虚假买卖合同，该合同属于无效的买卖合同。鉴于刘兆国与某房地产之间以明显不合理对价签订了虚假的买卖合同、并未实际占有使用该房屋、由于刘兆国自身原因并未办理产权登记手续，故刘兆国的债权并不能阻却法院的强制执行。恳请法院依据相关法律规定驳回刘兆国的异议申请，维护法治稳定，依法对于该房屋予以强制执行。 经审查查明：于桂敏与某房地产民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）吉0702民初2858号民事判决书，判决：被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还原告于桂敏借款本金人民币250万元，自2009年9月11日起以本金200万元、自2009年9月25日起以本金50万元至偿还完毕之日止按照年利率24%给付利息。案件受理费26800元由被告承担。判决生效后，于桂敏申请执行，本院于2017年10月19日立案执行，案号（2017）吉0702执2211号。执行中，本院于2020年6月3日作出（2017）吉0702执2211号执行裁定书，裁定：一、对被执行人松原市某房地产开发有限公司名下位于宁江区沿江街某百年城BG2号3号4号楼（62幢）111，不动产权证号为吉（2018）松原市不动产权第XXX号房屋予以查封。……房屋查封期限为三年。 另查明，2009年11月19日，刘兆国与某房地产签订《商品房买卖合同》一份，刘兆国作为买受人购买某房地产开发建设的某·百年城第62幢111号商业用房，建筑面积386.11平方米，单价每平方米3600元，总金额1389996元，付款方式为一次性付款。2010年6月1日某房地产为刘兆国出具购房款（1389996元）收据一枚，2012年6月3日松原市绿地物业管理有限公司出具收据一枚（1230元），2017年7月19日松原市百年城商业经营管理有限公司出具入住费收据一枚（27625元），异议人刘兆国提供的“百年城商铺业主交费清单（财务收取）”记载的合计金额为27625.51元，2018年6月7日、2019年9月12日、2019年7月12日松原市绿地物业管理有限公司分别出具物业费收据一枚（金额均为5000元）。异议人提供的签订日期为2019年12月1日的两份《房屋租赁协议》，其中一份出租人为刘兆国、另一份出租人为邵兴华，承租方均为石东起，两份协议内容则完全一致。异议人提供的《企业重组协议书》中载明“重组资产”内容为“某公司将自己名下除酒店项目外的资产包括但不限于同晟大厦、百年城商场、公寓4000平方米、百年城商场下在建地下农贸市场、百年城百货商场C1、百年城步行街门市房约40000平方米、会所一处、C5、C6、C20、C21、BG1地下停车场等转让给乙方。”《某地产资产清单交接书》中没有本案所涉房屋的记载。 本院认为：在执行程序中，对案外人提出的对执行标的异议的审查，遵循的是形式审查原则，而不是对案外人实体权利的最终判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外异议人刘兆国于本院查封前与被执行人某房地产签订了《商品房买卖合同》，按照该合同约定，购买人一次性交付购房款，刘兆国自称以现金方式交付，但对于大额现金交付则未能提供相应辅助证据证实，而申请执行人对其商品房买卖合同的真实性提出质疑，因此，根据执行异议形式审查原则，本院对于异议人商品房买卖合同关系的真实性、合法性不做实体判断，应通过诉讼程序进行实体审理确定。故异议人针对案涉房屋所提异议不符合上述法定条件。案外异议人刘兆国提供的现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除本院执行的民事权益，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外异议人刘兆国的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  路 平 审 判 员  杨文刚 审 判 员  冯跃忠 二〇二一年一月十八日 法官助理  刘玉珊 书 记 员  董子涵