辽宁省锦州市古塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0702执异10号异议人：唐宝，男，1992年3月7日出生，汉族，建筑工人，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：闫霞，辽宁锦逸律师事务所律师。申请执行人：杨雨明，男，1964年4月20日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。被执行人：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段20-44号，统一社会信用代码912107007256629840。法定代表人：蒋忠山，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。被执行人：李铁流，男，1963年12月30日出生，汉族，锦州福兴房地产开发有限公司员工，住锦州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。在本院执行申请执行人杨雨明与被执行人锦州福兴房地产开发有限公司、李铁流商品房预售合同纠纷一案中，本院于2020年3月18日作出（2016）辽0702执638号之四执行裁定书，裁定:“一、查封被执行人锦州福兴房地产开发有限公司名下的坐落于锦州市古塔区士英里福兴家园309-2、309-3、309-5、309-11、309-14、309-17、309-20、309-23、309-26、309-27、309-29房屋。（查封限额为（2015）古民二初字第00805号民事判决书确定履行的义务范围内）；二、查封期限为三年。”该执行裁定书已发生法律效力。异议人唐宝于2021年1月6日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。异议人唐宝称，请求法院解除对锦州市××区××号房屋的查封。事实及理由，法院因执行(2016)辽0702执638号一案,查封锦州市××区××号房屋,该房屋系异议人唐宝个人房屋,现提出书面异议,请求法院解除对此房屋的查封。原房主刘民于2009年9月14日与锦州福兴房地产开发有限公司签订购房协议书,并于2012年4月11日付清全部房款,领取钥匙。2012年11月28日刘民将该房屋通过锦州市好来屋房地产中介有限公司卖给异议人唐宝的父母唐志民、周艳萍,双方签订房屋买卖合同。唐志民、周艳萍作为异议人唐宝的父母,购买该房屋系准备唐宝结婚的婚房,唐宝于2014年1月5日办理入住手续,对房屋进行结婚装修后一直在锦州市古塔区士英里309-17最房屋居住,按期交纳物业费、水电费等相关费用。在此居住期间,异议人多次找到锦州福兴房地产开发有限公司要求其办理房屋过户登记事宜,锦州福兴房地产开发公司多次以各种理由推脱,一直未给予解决,后得知此房屋被锦州市古塔区人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”故此,法院应解除对锦州市××区××号房屋的查封。综上,异议人认为,法院不应当查封该房屋,特提出申请,请求法院解除对锦州市××区××号房屋的查封。申请执行人杨雨明称，对于案外异议人提供的证明材料均无法鉴别，无法证明是真正的购房人。被执行人锦州福兴房地产开发有限公司、李铁流称，案外异议人提供的材料是真实的，能够证明其是真正的购房者，该房屋应予以解除查封。本院查明，坐落于锦州市××区××号房屋为锦州福兴房地产开发有限公司开发建设，在本院执行申请执行人杨雨明与被执行人锦州福兴房地产开发有限公司、李铁流商品房预售合同纠纷一案中，经申请执行人申请，本院依法对该房屋予以查封。异议人唐宝向本院提出执行异议，认为该房屋系其购买并实际占有使用，要求解除对该房屋的查封，并为此向本院提交了本院（2016）辽0702执638号之四执行裁定书、购房协议书、不动产登记申请书、锦州福兴物业管理有限公司证明、刘民与唐志民、周艳萍买卖居间成交确认书、收款证明、补充协议、刘民身份证复印件、刘民证明、热用户报停协议书、取暖费发票、取暖费用户欠费明细、供电用户交费结算明细、锦州福兴房地产开发有限公司入户费明细、住房批准证、维修基金、物业户等费用收据、唐志民与周艳萍情况说明、户口簿复印件等证明材料。上述证据证实，坐落于锦州市××区××号房屋原为刘民以其原有住房由锦州福兴房地产开发有限公司于2009年9月14日签订购房协议书动迁后，于2012年回迁安置所取得，当时双方约定调商，不出资。2012年4月11日，刘民向锦州福兴物业管理有限公司交付了维修基金、物业等费用后，取得该房屋。2012年11月28日，异议人唐宝的父母唐志民、周艳萍与刘民签订买卖居间成交确认书及补充协议，约定刘民将上述房屋卖予唐志民、周艳萍，并将上述房屋交付唐志民、周艳萍。2014年1月5日，经双方协商，锦州福兴房地产开发有限公司为唐宝开具其名下的该房屋住房批准证，并将刘民签订的购房协议书及维修基金收据中的刘民更为唐宝。锦州福兴物业管理有限公司证明，唐宝于2012年11月28日购买该房屋，在此居住至今，按时缴纳物业费、电梯费，不欠任何费用。2020年12月18日，异议人唐宝到不动产登记中心办理房屋登记时，发现该房屋被查封，故向本院申请解除查封。本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的足以排除强制执行权益提出的异议。人民法院在执行过程中就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益只进行形式审查，而案外人对执行标的主张所有权属实体问题，应通过实体审理确定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封案涉房屋之前，异议人唐宝经其父母购买刘民动迁所得房屋，相关手续经锦州福兴房地产开发有限公司确认后，唐宝已实际占有使用该房屋，且系其所购仅有住房。该房屋虽未办理过户登记，但异议人唐宝对此未有过错。对于存在此情形的房屋，人民法院不应予以查封。故异议人唐宝的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：中止对坐落于锦州市古塔区士英里309-17号房屋的查封。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  蒋 彬人民陪审员  刘思博人民陪审员  张东茜二〇二一年一月十八日法官助理孙岩书记员王玉言