广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0323民初203号 原告：广西桂林博望园物业服务有限公司，住所：广西灵川八里街工业园区16-2A号地。统一社会信用代码：91450323677702274A（1-1）。 法定代表人：李洪清。 委托代理人：骆首力，该公司项目经理。 委托代理人：秦金宏，该客服主管。 被告：曾建华，男，1972年5月6日出生，汉族，住桂林市。 委托代理人：文泽鹏，广西剑化犁律师事务所律师。 委托代理人：文灵玺，广西剑化犁律师事务所律师。 原告广西桂林博望园物业服务有限公司诉被告曾建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广西桂林博望园物业服务有限公司的委托代理人骆首力、秦金宏，被告曾建华及其委托代理人文泽鹏、文灵玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广西桂林博望园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年6月13日至2020年6月12日的物业费4903元及按合同约定的滞纳金3195元；2、被告向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日的水电公摊费367.4元3、被告向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日的公共维修公摊费113.6元；4、被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的代收生活垃圾费144元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年4月30日，被告向广西桂林玉柴房地产开发有限公司购买位于灵川县的房屋，建筑面积227.01㎡。被告于2014年4月30日与广西桂林玉柴物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，合同对物业的管理事项、管理标准、收费方式以及违约责任均作了约定。广西桂林玉柴物业服务有限公司于2014年变更为广西桂林博望园物业服务有限公司。因被告未按时足额交纳物业费、水电公摊费、公共维修公摊费、代收生活垃圾费，故原告诉至法院要求处理。 原告为其主张提供以下证据予以证实：1、企业名称变更核准通知书。证明广西桂林玉柴物业服务有限公司于2014年6月10日企业名称变更为广西桂林博望园物业服务有限公司；2、商品房买卖合同。证明被告作为业主的主体资格和缴纳物业费的主体资格；3、原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》、被告承诺书。证明该合同合法有效，合同规定了双方的权利义务，被告承诺遵守物业使用守则；4、催费通知书。证明原告向被告催交物业费等费用。 被告辩称：1、原告未履行物业服务合同义务，被告有权停止缴纳物业管理费；2、原告诉请的物业费4903元过高，滞纳金及公共维修公摊费没有事实及法律依据。 被告为其辩称提供的证据有：1、前期物业管理协议（含附件2、3）。证明原告向被告收取的物业费按合同第四条第二项0.8元/㎡计算，与原告诉请不同，应当是4358.59元（227.01㎡×0.8元/㎡×24个月），原告要求被告支付公共维修公摊费没有事实依据；2、光碟1张（2017年11月21日墙体开裂的照片、2019年7月8日房屋地下层返水的视频）已播放……。证明被告房屋返水问题严重，原告未尽维护、返修义务的事实；3、个人装修合同、装修报价明细表、转账凭证。证明被告的涉案房屋因倒灌、泡水严重重新装修并花费50000元的事实。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告为灵川县房的业主，其房屋建筑面积为227.01㎡。原告为依法登记的物业服务企业，经营范围为物业管理。2008年8月1日，广西桂林玉柴房地产开发有限公司与广西玉柴物业服务有限公司（后更名为广西桂林博望园物业服务有限公司，即原告）签订《前期物业管理服务委托合同》，管理对象为玉柴博望园小区物业。后原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；原告不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。第二条约定：原告对房屋共用部位进行维护和管理，对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理。第三条约定：机动车实施证卡管理；车辆停放有序。门岗24小时执勤，有监控设备的实施24小时监控；对物业管理区域内重点部位巡视。第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。住宅按建筑面积每月每平方米0.8元交纳，每次交纳费用时间：以每12个月为一个收费周期，业主在每个周期前10日向原告交纳当期物业管理服务费。物业管理服务费用标准按当地政策调整。第六条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条约定：在被告未办得《房屋所有权证》前按《商品房买卖合同》记载的建筑面积收取物业管理服务费；自开发商通知领取《房屋所有权证》次月起，按《房屋所有权证》记载的建筑面积计算收取，之前已收取的物业管理服务费如有差额的，双方互不退补。公用电费、公用水费、按实际发生费用（含耗损），由全体业主按建筑面积分摊。如被告逾期两个月未交纳物业管理服务费，原告有权采取诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金。第十一条约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。 另查明，从2019年5月1日，该小区物业费为每平方米上涨0.3元，第一年优惠0.1元/㎡。该小区未成立业主委员会。被告从2018年6月12日开始拖欠物业费，2018年6月13日至2019年6月12日，欠费2179元（227.01㎡×0.8元/月/㎡×12个月）；2019年6月13日至2020年6月12日，欠费2724元（227.01㎡×1元/月/㎡×12个月），共计4903元。被告拖欠原告2018年7月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费367.4元、拖欠2018年7月1日至2020年6月30日期间的公共维修公摊费113.6元、拖欠2019年1月1日至2020年12月31日期间的代收生活垃圾费144元。因上述款项，被告迟迟未支付，故原告诉至法院请求处理。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，被告系玉柴博望园小区的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法成立并生效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告所居住小区提供了物业服务，被告应当按合同约定按时足额交纳物业费、水电公摊费、公共维修公摊费、垃圾费。故原告起诉要求被告给付2018年6月13日至2020年6月12日期间的物业管理服务费4903元；2018年7月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费367.4元；2018年7月1日至2020年6月30日期间的公共维修公摊费113.6元；2019年1月1日至2020年12月31日期间的代收生活垃圾费144元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告提出其房屋墙体开裂、地下层返水问题，原告未尽维护、返修义务，被告有权停止缴纳物业管理费的辩解意见，本院认为，庭审中原告向法庭提供了相关履行合同义务的证据材料，足以证实原告尽到了物业服务义务，被告房屋墙体开裂、地下层返水问题与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利，故被告以此为由拒交物业费的辩解意见，本院不予采信。关于被告提出原告诉请的物业费4903元过高，公共维修公摊费没有事实及法律依据的辩解意见，因有原、被告签订的《前期物业管理服务协议》为据，协议第四条规定物业管理服务费收取按住宅建筑面积交纳，协议第六条规定受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，协议第十条规定公用电费、公用水费（含损耗）按实际发生费用由全体业主按建筑面积分摊。为此，原告主张收取2018年7月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费367.4元；2018年7月1日至2020年6月30日期间的公共维修公摊费113.6元；2019年1月1日至2020年12月31日期间的代收生活垃圾费144元不重复，本院予以支持。 关于本案违约金方面，被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求以所欠物业服务费金额按每日3‰计算违约金，此计算违约金数额过高，本院结合本案实际情况应予以调整，违约金应以所欠物业服务费总额的10%计算，即被告应支付违约金为490.3元（4903元×10%）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告曾建华向原告广西桂林博望园物业服务有限公司支付物业费4903元、水电公摊费367.4元、公共维修公摊费113.6元、代收生活垃圾费144元，合计5528元； 二、被告曾建华向原告广西桂林博望园物业服务有限公司支付违约金490.3元。 上述一、二项合计6018.3元。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告曾建华负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起七日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 唐荣英 二〇二一年一月二十六日 法官助理 苏 倩 书 记 员 苏依妮