北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26990号原告(反诉被告)：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：杜建峰，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：北京木北科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街2号19幢2层02-105。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，该公司员工。原告(反诉被告)北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）与被告(反诉原告)北京木北科技有限公司（以下简称木北公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告链家置地公司之委托诉讼代理人杜建峰、徐媛媛，被告木北公司之委托诉讼代理人石福涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家置地公司向本院提出诉讼请求：1.确认木北公司于2020年2月21日出具、2020年3月16日送达我公司的《解约函》无效；2.解除我公司与木北公司通过合同转让成为当事方、2017年1月6日由案外人北京链家房地产经纪有限公司与案外人北京木北企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；3.判令木北公司向我公司支付违约金70191.5元；4.木北公司向我公司支付2020年3月2日至合同解除日2020年5月13日的租金83777元；5.木北公司支付我公司垫付水费1073.5元；6.木北公司支付我公司垫付的物业费3266.5元；7.本案诉讼费由木北公司承担。事实和理由：2017年1月6日，案外人北京链家房地产经纪有限公司与案外人北京木北企业管理有限公司就坐落于海淀区×××号房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限自2017年1月31日至2021年3月1日，租金标准按阶段递增，其中2020年3月2日至2021年3月1日的年租金为421149元，租金付款方式为半年付，每年2月1日、8月1日支付下期租金。2019年7月31日，案外人北京链家房地产经纪有限公司与案外人北京木北企业管理有限公司、我公司与木北公司签订《房屋租赁合同》之主体变更协议，我公司成为《房屋租赁合同》的出租方，木北公司为承租方。依合同约定，木北公司应于2020年2月1日向我公司支付2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金。然而，木北公司非但没有按时支付租金，还向我公司送达了解除合同通知。我公司认为，木北公司以新冠肺炎属不可抗力为由单方解除合同违反法律规定，其解除合同通知应为无效。而木北公司拒不支付租金的行为构成双方约定解除合同条件，我公司有权提出解除合同，木北公司应当向我公司支付违约金及租金。故我公司诉至本院。木北公司辩称，1.链家置地公司提出我公司于2020年2月23日送达的《解约涵》无效无法无据；2.疫情属于不可抗力，因疫情承租人交不起租金的情况下，可以解除合同，我公司并未违约。我公司放弃房屋押金及剩余租金约36982元用来弥补链家置地公司的损失，已经超额承担了责任。3.我公司于2020年2月23日已将函件送达了链家置地公司经营门店店长吴昊手里，应当视为送达给链家置地公司。而链家置地公司却以此为由主张房租我公司是不认可的。在疫情缓解之后，我公司于2020年3月15日将房屋向链家置地公司交接，但是链家置地公司却拒绝接收，恶意导致无法正常交接。新冠疫情是全世界的灾难，无论是作为企业还是个人，都应该勇于面对、同心协力，共同抵抗疫情，尤其是企业应当勇于承担抗疫的责任，面对损失应当公平进行分担。我公司在疫情爆发期间无力继续经营下去，并及时通知了链家置地公司，避免损失扩大，同时放弃房屋押金和剩余租金约36982元用来弥补链家置地公司的损失，承担了大部分责任。而链家置地公司收到解约函后，以各种理由拒绝接收房屋是严重违法行为，故我公司不同意链家置地公司的诉讼请求。我公司提起反诉，反诉请求为：1.请求依法判决链家置地公司支付我公司房屋押金30000元；2.请求依法判决链家置地公司支付我公司剩余房租6982元；3.本案诉讼费由被链家置地公司承担。事实与理由：2016年我公司与链家置地公司签订了《房屋租赁合同》，租金缴纳至2020年3月1日，房屋押金交纳30000元。2020年1月新冠疫情后，我公司无力经营，于2020年2月23日向链家置地公司送达了解约函。因新冠肺炎这一突发公共卫生事件，属于不可预见、不可抗力，故根据法律规定，我公司不承担违约责任。双方自2020年2月23日起解除房屋租赁合同，剩余房屋租金及押金应由链家置地公司予以返还。链家置地公司针对木北公司的反诉辩称，第一、押金我方已经收取，请法院依法判决；第二、不同意第二项诉请，木北公司没有合法的解除权，并占有房屋至2020年3月底，不仅不应当退房租，还应当补交房租。故我公司不同意木北公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年12月17日，北京链家房地产经纪有限公司（出租方、甲方）与北京木北企业管理有限公司（承租方、乙方）就坐落于海淀区×××房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限自2017年1月31日至2021年3月1日，租金标准按阶段递增，其中2020年3月2日至2021年3月1日的年租金为421149元，租金付款方式为半年付，每年2月1日、8月1日支付下期租金；双方约定房屋押金为30000元。合同第八条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）迟延交付房屋达30日的；（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。（1）不按照约定支付租金达15日的；（2）欠缴各项费用达月租金的30%的；（3）擅自改变房屋用途或改变、超出约定的经营范围的；（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的..第九条违约责任约定：乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，乙方应按日租金金额的100%向甲方支付违约金。2019年7月31日，北京链家房地产经纪有限公司（甲方、原出租方）与链家置地公司（乙方、现出租方）、北京木北企业管理有限公司（丙方、原承租方）与木北公司（丁方、新承租方）签订《房屋租赁合同》之主体变更协议，自2019年9月2日起，原合同中甲方享有权利和承担的义务由乙方承担、原合同中丙方享有的权利和承担的义务由丁方承担，由丁方从乙方承租租赁房屋，所对应的合同费用由丁方向乙方支付。依合同约定，木北公司应于2020年2月1日向链家置地公司支付2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金，但木北公司未支付。2020年1月新冠疫情发生以后，木北公司于2020年2月23日开始与链家置地公司协商解除双方租赁合同事宜，并将解约函送达链家置地公司六道口店店长吴昊；未得到链家置地公司同意。2020年3月16日，木北公司向链家置地公司正式出具《解约函》，表示因疫情导致公司无法正常开业经营，从即日起提出解除《房屋租赁合同》协议。待疫情解除后，公司安排人员与链家置地公司办理交接事宜。木北公司称于2020年3月15日腾空，但未得到链家置地公司同意，并拒绝接收钥匙。2020年5月13日前，双方办理租赁房屋的交接手续。诉讼中，链家置地公司提供物业费缴费通知单及付款回单，自来水缴费通知单及发票、收据，证明链家置地公司代木北公司缴纳的物业费、水费；木北公司对于费用持有异议，表示物业费已经交纳至2020年2月底，水费已交至2020年3月15日腾空前，但就此木北公司未提供证据证明，本院确认链家置地公司提供上述证据的效力。本院认为，链家置地公司、木北公司于2019年7月31日与北京链家房地产经纪有限公司、北京木北企业管理有限公司签订《房屋租赁合同》之主体变更协议，约定自2019年9月2日起，原北京链家房地产经纪有限公司、北京木北企业管理有限公司签订的房屋租赁合同中北京链家房地产经纪有限公司享有权利和承担的义务由链家置地公司承担、原合同中北京木北企业管理有限公司享有的权利和承担的义务由木北公司承担，即由木北公司从链家置地公司承租租赁房屋，所对应的合同费用由木北公司向链家置地公司支付，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均履行了合同。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致木北公司出现店铺不能正常经营等困难；在此情况下，双方应当对合同的履行问题进行充分协商，以合理分担因疫情造成的经济损失；但木北公司以疫情造成无法开业经营向链家置地公司提出解约合同，未得到木北公司的同意，其解约事由缺乏合同依据，亦不具备法律依据，故其单方解除合同行为无效。因木北公司未如约交纳下半年房租，链家置地公司于2020年5月13日前同意木北公司搬离租赁房屋并办理交接，故双方合同于2020年5月13日解除。双方解除合同后，木北公司应当将尚欠的房屋租金及尚欠的水费、物业费交齐；木北公司交纳的押金直接抵扣上述费用，不足部分予以补交。考虑到木北公司确因疫情原因未能如期履行合同，故本院对于链家置地公司主张木北公司违约金的诉讼请求不予支持，并酌情减少木北公司尚付的租金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条规定，判决如下：一、确认北京链家置地房地产经纪有限公司与北京木北科技有限公司间的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除；二、于本判决生效后七日内，北京木北科技有限公司支付北京链家置地房地产经纪有限公司房屋租金40191.5元、水费1073.5元、物业费3223.32元；三、驳回北京链家置地房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京木北科技有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元（北京链家置地房地产经纪有限公司已预交），由北京链家置地房地产经纪有限公司负担686元，已交纳；北京木北科技有限公司负担912元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费362元，由北京木北科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年一月二十一日书记员 秦鹏博