广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4473号原告：刘卫国，男，1971年2月26日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区×××××××××××，公民身份号码220××××××××××××。原告：叶艳嫦，女，1983年12月17日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。委托诉讼代理人系原告刘卫国。被告：佛山市高明区新江房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：黄泽强，系该公司员工。委托诉讼代理人：余松蔚，系该公司员工。原告刘卫国、叶艳嫦与被告佛山市高明区新江房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告刘卫国、叶艳嫦，被告佛山市高明区新江房地产发展有限公司的委托诉讼代理人黄泽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫国、叶艳嫦向本院提出如下诉讼请求：1.被告向两原告支付违约金54340元（500元/平方米×108.68平方米）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2018年2月17日经销售人员介绍美的明湖楼盘项目，坐落于佛山市高明区×××××××××××××××××，被告当时对小区的宣传定义为大型智能小区。原告通过实地考察和相关资料介绍（销售中心内的沙盘、涉案楼盘宣传册），包括小区范围、花园配套及小区周围情况。感觉小区配套设施充足、环境优美、足够休闲活动范围。确实是一个大型智能小区。虽然涉案楼盘价格比较高，但小区的规模和配套很好，值得投资。于是在当天支付了定金。合同签订日期为2018年5月30日。原告按时支付各种款项并积极配合被告办理相关购房手续。2019年10月30日房屋交付时，被告已将小区一分为二，变成了两个独立的小区，中间还划分了一条12米宽的市政道路。小区的整体面积比销售看房时缩减了60%，游泳池和大部分的休闲设施也没有了，只剩下一排单体楼，周围一圈简易围栏，居住环境舒适度和小区档次品质大幅下降，同时房屋商业价值大幅降低。根据佛山市土地规划局提供的土地规划图，目前涉案小区的真实情况是地块内一共有两个住宅小区（简称一期和三期）。在一期和三期间存在一条12米宽市政路（又名指导性道路）。这条道路是对外开放的，所有权属于政府，面向社会公共开放。原告购买的房屋位于三期，被告为提高售价，把两个独立的小区在沙盘和楼盘宣传彩页上规划成一个大型智能小区。把两个小区间的市政道路描述为邻里文娱广场。最终交楼的实际情况与销售时承诺展示的完全不一样。被告的行为导致原告的生活环境舒适度和生活指数大幅下降，购买的房产价值大幅缩水，损害了原告的经济利益和相关权益。2019年中旬，佛山市高明区工商局对被告的行为认定为虚假宣传销售，对被告执行了60.5万元的处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条、第五十五条、《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款规定，被告的行为已违反上述规定。2018年当时高明房价均在6000-8000元/平方米，2018年2月为6300元/平方米，装修标准为600-1000元/平方米。原告购买案涉房屋均价为11000元/平方米，其主要原因是当时被告描述为一个大型小区。如果不是大型小区，其售价也就在8000-9000元/平方米，达不到11000元/平方米。被告的行为令原告的房屋价格缩水，同时对原告的生活产生了重大影响。原告想退房不能退，只能按合同收楼。被告应向原告支付违约金。被告佛山市高明区新江房地产发展有限公司辩称：1.被告不存在任何违约行为，被告已经充分履行了告知、提示义务，不存在任何隐瞒、欺诈的行为，原告在购买案涉房屋时，知道且应当知道指导性道路的存在，其应当承担相应的后果；2.被告从未向原告承诺过指导性道路为内部封闭道路，无论从沙盘还是从其他宣传资料，都可以看到指导性道路并非封闭的，原告的主张无任何事实依据，此外，指导性道路已明确规定不能市政通车，同时被告已在一三期与指导性道路的门口安装了门禁和保安亭，因此，仅仅人与非机动车辆的通行是不会给原告生活带来任何不利影响，更何况原告购买的案涉房屋在九座，是三期里面离指导性道路最远的楼栋，且被告也在指导性道路增设了一些绿植等园林景观，地板也铺了石材，与沙盘等广告资料所展示的内容基本相符，这恰恰证明了被告没有任何违约行为；3.退一步说，即使被告存在违约行为，原告也没有证据证明其因此所遭受的损失，其主张的违约金没有任何合同及法律依据，且主张的违约金明显过高；综上所述，原告诉讼请求没有任何事实和法律依据，请人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对本案的证据认证如下：原被告提供的证据形式、来源均合法，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：两原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于佛山市高明区×××××××××××××××××××××××出售给两原告，建筑面积108.68平方米，总价款949864元。两原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告亦向两原告交付了案涉房屋。另查明：2019年3月27日，佛山市高明区××监督管理局作出《明市监稽处字﹝2019﹞53号行政处罚决定书》，对被告发布虚假广告的行为处人民币600000元罚款；对被告发布以项目达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置的违法房地产广告行为处人民币500元罚款；对被告利用格式条款免除自己责任、加重消费者责任的行为处人民币5000元罚款。再查明：1.2015年佛山市国土资源和城乡规划局发布的《高明区土地使用规划设计条件》（佛规明设函××××号）中明确，明湖花园一期及三期所在地块内部需设置一条南北向12米宽的指导性道路。2.被告的广告宣传中将美的明湖花园一期与三期之间的指导性道路标注为“小区出入口”、“邻里文娱广场”。3.2018年11月1日，明湖花园一期与三期之间的指导性道路通往明湖南路处被铁栏门围蔽。4.两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十二项目不利因素中列明：“一、红线外周边不利因素公示：1、本小区东侧为苏河路，北邻明湖南路，西侧为明湖花园一期，相隔12米指导性道路，南侧为勤天汇商业广场，相隔12米规划路，以上可能为本项目带来噪声影响。5.指导性道路现允许行人和非机动车通行，未通行机动车。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于被告在商品房预售中的不实广告宣传内容是否构成合同要约的问题。本案被告在商品房销售中将美的明湖花园一期与三期之间的指导性道路标注为“小区出入口”、“邻里文娱广场”属虚假宣传，经行政机关查实并作出行政处罚，本院对被告存在虚假宣传行为的事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告关于指导性道路为广场、花园的广告内容具体明确，但所涉及的指导性道路系市政规划内容，不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。原、被告无权就市政规划的道路属性作出约定，故本案被告所涉的宣传内容不构成要约，原告据此主张被告承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。关于被告应否就不实的广告宣传内容承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，被告在商品房预售中进行虚假宣传，如给原告造成损失，应承担缔约过失责任。关于原告是否存在损失的问题。第一，该道路本不属于商品房开发规划范围内，该部分地块不能归小区业主专属使用并非被告的虚假宣传所致，原告也未提供证据证实其向被告支付的购房款中有该道路的土地费用分摊；第二，原告提供的2018年高明房价为安居客的网页截图，为单一证据，且房屋交易价格除了小区规模外，其影响因素还包括经济、政策、社会、商品房所处地段、楼座位置、房屋朝向等等，该证据不能单独作为认定案涉房屋交易价格尚未达到原告购买时价格的依据，原告未能提供证据证实因被告的虚假宣传导致其购房时多支出购房款或者导致其房屋升值比例低于周边的其他商品房，故原告主张因被告的虚假宣传导致房屋价值贬损损失，依据不足，本院不予支持；第三，因该道路不属于商品房开发规划范围，故原告不能将该道路所在地块作为小区的休闲娱乐场所使用，该后果与被告的虚假宣传行为之间并无因果关系。即使不能将该道路作为小区专属区域使用，亦不能据此认定原告存在损失。因此，原告提供的证据不足以证实其因被告的虚假宣传存在损失，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘卫国、叶艳嫦的全部诉讼请求。案件受理费1159元，减半收取579.5元（两原告已预交1780元），由原告刘卫国、叶艳嫦负担。两原告多预交的受理费1200.5元，由原告刘卫国、叶艳嫦于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇二〇年十二月二十九日书记员  叶展玉