广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13948号原告：任锐波，男，1974年5月24日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××633。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔尹，该公司经理。委托诉讼代理人：李吉莲，女，汉族，1985年2月12日出生，住四川省泸州市纳溪区×××××××××××，公民身份号码为510××××××××××××765，该公司员工。委托诉讼代理人：陈雅丽，女，1992年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵北区15号，公民身份号码为350××××××××××××32X，该公司员工。原告任锐波起诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序。本案分别于2020年11月4日、2020年12月16日公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告的委托诉讼代理人陈志开、被告富兴房地产公司的委托诉讼代理人李吉莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期办证损失63716元（以已付房价款703037元为基数，按照年利率4%，从2017年1月17日起计至2019年4月23日原告取得案涉商品房房地产权属证书止）；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告主张其实际取得不动产权证书的时间为2019年9月12日，其第一项诉讼请求中存在笔误，原告变更第一项诉讼请求为：1.被告赔偿原告逾期办证损失74579元（以已付房价款703037元为基数，按照年利率4%，从2017年1月17日起计至2019年9月12日原告取得案涉商品房房地产权属证书止）。事实和理由：原、被告于2014年2月24日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市常平镇板石村富盈都市××3×1××××××商品房，交易总金额703037元。被告应在商品房交付使用60天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告交付了全部的房款，被告于2017年1月16日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉楼盘的初始登记，致使原告未能按合同约定取得房地产权属证书，应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告富兴房地产公司辩称，一、双方在《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条对产权登记，办证期限以及违约责任进行了明确约定，那么本案就不应当适用《商品房买卖合同解释》第十六以及第十八条的规定；二.被告应自商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，视为被告履行了办证过程中应尽的义务，被告无需承担违约责任。被告早已于2017年2月向产权登记机关提供了备案资料，所以被告无需承担违约责任；三、即使法院认为被告未能在房屋实际交付之日起365日内提供资料报产权登记机关备案，但根据合同约定被告亦只需在房屋实际交付之日起第365日后才承担违约责任，而且仅需按照房价款的万分之五支付违约金，并继续履行合同；四、被告向产权登记机关提交资料备案，但产权登记机关在办理实测时，因部分业主存在装修时擅自封窗的问题导致无法通过实测。本院经查明认定事实如下：2014年2月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于东莞市常平镇板石村富盈都市××××1×××××××屋，总金额703037元。被告应在2016年×月31日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第八条规定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同签订后，原告缴纳完毕案涉房屋的全部款项。双方均确认案涉房屋的收楼时间为2017年1月16日。原告提交的粤（2019）东莞不动产权第0116473号不动产权证书显示，权利人为被告，该不动产权证书所涉及房屋为案涉房屋，出证时间为2019年4月23日。被告提交的东莞市乐维测绘有限公司（以下简称乐维公司）出具的证明载明：该公司于2012年10月15日与被告签订《常平富盈都市华府房产面积测绘合同》，于2018年4月12日签订《不动产权籍调查（房产部分）/不动产查丈登记表合同》，为被告开发经营的常平都市华府项目提供不动产面积测绘及预实测报告备案、不动产权籍调查、不动产查丈登记表等服务。2017年2月13日，乐维公司首次就都市华府项目向东莞市房管局递交3-6幢、9幢房产实测送审资料……2018年10月31日，常平房管所在都市华府小区1-9幢每幢的首层电梯前室位置张贴《公告》，明确告知将于11月30日进行第二次房屋现场实勘确认，对确认无加建改建的房屋办理实测报告备案业务。被告提交的公告显示，2018年10月31日，东莞市常平镇房地产管理所向富盈都市华府住宅楼业主发出公告称，早前发展商到房管所提出申请房屋所有权首次登记业务，东莞市常平镇房地产管理所进行现场实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，导致无法办理实测报告备案手续，进而影响办理房屋所有权首次登记业务的进度，如需要申请办理房屋所有权首次登记业务，请尽快整改处理。东莞市常平镇房地产管理所将于11月30日进行第二次房屋现场实勘确认，对于实勘后确定无加建改建的房屋给予办理实测报告备案业务。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、民事判决书、不动产权证书、证明、《公告》、收件清单（回执）、测绘资质证书、照片等证据，及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按约定的时间将办证资料交付给权属登记机关，构成违约，应承担违约责任。关于违约责任。合同约定自房屋实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，被告需按已收房款的万分之五向原告支付违约金。双方均确认案涉房屋实际收楼日期为2017年1月16日，另结合原告提交的不动产权证的出证时间2019年4月23日（权利人为被告），该时间可视为案涉房屋具备实际办证条件的时间。此外，双方在合同中关于逾期办证的违约责任约定为已收房款的万分之五，该违约金约定明显过低，不足以弥补原告因此产生的损失，原告亦就该标准提出调整，故本院结合被告的过错程度，以及公平、诚实信用原则，调整标准为年利率4%计算为宜。至于逾期时间，被告主张需扣减365天，本院认为被告主张扣减365天，有合同约定，本院予以支持；被告主张因部分业主存在加建改建，导致办证时间拖延，并提交了证明、公告予以证明，本院认为，由于部分业主存在加建改建导致办证时间拖延，该结果的产生不能归咎于被告，被告不存在过错，故应扣减该期间，结合被告提交的证据，本院认为，应扣减期间为31天（从2018年10月31日至2018年11月30日）。综上，结合原告诉请，可以计算出被告应向原告支付的违约金为33206元[703037元×（827-365-31）天×4%÷365]；对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告任锐波支付逾期办证违约金33206元；二、驳回原告任锐波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1664元（原告已预交），由原告任锐波负担923元，被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担741元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  柯金玲审判员  莫秀波二〇二〇年十二月二十八日书记员  黎秀轩莫石基附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。