湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初3834号原告（申请执行人）：彭高年，男，1968年8月30日出生，汉族，住邵东市。原告（申请执行人）：彭志桥，男，1969年6月18日出生，汉族，住邵东市。原告（申请执行人）：肖仲云，男，1970年12月13日出生，汉族，住邵东市。原告（申请执行人）：彭迎秋，男，1976年8月13日出生，汉族，住长沙市天心区。上列四原告委托代理人：李敏兰，湖南白泉律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（执行案外人）：唐纯根，男，1970年10月28日出生，汉族，住南宁市青秀区，现常住邵东市两市塘街道兴和路华电星苑6栋1单元2002号。被告（执行案外人）：张资清，男，1962年12月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告（执行案外人）：王益华，男，1959年10月28日出生，汉族，住湖南省绥宁县。被告（执行案外人）：杨光贵，男，1963年4月4日出生，汉族，住湖南省绥宁县。被告（执行案外人）：杨珍连，女，1965年11月29日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。被告（执行案外人）：张治秀，男，1975年8月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上列六被告委托诉讼代理人：刘让瞩，湖南宏彦律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：陈从初，男，1966年10月4日出生，汉族，住邵东市。第三人（被执行人）：怀化时代房地产开发有限责任公司（以下简称“怀化时代公司”），住所地湖南省洪江市黔城镇雪峰大道西南大市场1单元701号。法定代表人：陈从初，该公司董事长。上列二第三人委托代理人：敬文贵，男，1975年8月6日出生，汉族，该公司职员，住邵东市，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：贵州时代置业有限责任公司（以下简称“贵州时代公司”），住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县涌溪乡芽溪村。法定代表人：陈从初，该公司董事长。原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋与被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀、第三人陈从初、怀化时代公司、贵州时代公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用普通程序，先后于2020年9月9日和10月22日公开开庭进行审理。原告彭高年、彭迎秋及四原告共同委托代理人李敏兰，被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀及六被告共同委托代理人刘让瞩，第三人陈从初和怀化时代公司的委托诉讼代理人敬文贵到庭参加诉讼；第三人贵州时代公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋诉称，因原告与第三人陈从初、怀化时代公司、贵州时代公司民间借贷纠纷一案，邵东市人民法院根据原告的申请，于2019年8月27日作出（2019）湘0521财保82号民事裁定书和（2019）湘0521执保310号执行裁定书，并于次日查封第三人怀化时代公司在通道县双江镇御水湾小区1栋101号、201号、102号、202号、103号、203号、107号、207号、108号、208号、110号、210号、111号、211号，5栋101号、201号、102号、202号、103号、203号、104号、204号、105号、205号、106号、206号、107号、207号、108号、208号、109号、209号、110号、210号，6栋101号、201号房屋。六被告于2020年1月8日提出执行异议，邵东市人民法院于2020年7月27日作出（2020）湘0521执异2号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为，案涉房屋至今登记在怀化时代公司名下，属于该公司财产，被告对争议房屋不具有排除人民法院强制执行的民事权利，故请求本院判决：（一）撤销湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521执异2号执行裁定书；（二）准许执行怀化时代公司被查封的上述房屋。被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀辩称：（1）被告同第三人陈从初和怀化时代公司之间存在买卖合同关系。被告曾分别向第三人陈从初和怀化时代公司提供借款，因第三人不能如期偿还借款，遂签订商品房买卖合同，交付房屋以房抵债；（2）没有办理房屋过户手续是因为第三人隐瞒已将房屋抵押给他人的真相，不是出于被告的自身原因；（3）被告已经合法占有案涉房屋并出租。因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈从初、怀化时代公司述称：（1）涉案房屋5栋101号—110号，201号—210号是唐纯根和张资清的，1栋101号、102号、201号、202号是杨光贵和王益华的，1栋108号、208号是张治秀的，其他涉案房屋都是杨珍连的；（2）与六被告都存在债权债务关系，双方签订商品房买卖合同，以房抵债意思表示真实；（3）确实曾向六被告隐瞒案涉房屋被抵押的实情。双方当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织其进行了质证。对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于有争议的证据，本院认证如下：（一）原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋提交的证据1、房产交易信息、房屋登记查询证明和部分商品房买卖合同：唐纯根除案涉房屋外，另在怀化时代公司网签22套房屋。2、证明、退房协议书、时代·御水湾1栋、5栋和6栋案涉商品房买卖合同、预告登记：2014年6月9日，怀化时代公司与案外人刘巨立、赵巨辉分别签订时代·御水湾1栋、6栋案和5栋涉房屋买卖合同并办理预告登记；2019年8月27日，刘巨立、赵巨辉分别与怀化时代公司签订退房协议书，退还案涉房屋并完成退房注销业务。3、门面出售信息（照片）：拟证明怀化时代公司对案涉房产进行销售。被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀的质证意见：1号证据不具关联性，2号证据名为买卖合同实质是抵押合同；3号证据上的销售电话是张资清的，只能证明是张资清在销售房屋。本院认证意见：被告的质证意见成立，2号证据予以采信，1号、3号证据不予采纳。（二）被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀提交的证据：4、商品房买卖合同（一）、收据及汇款凭证：2014年6月28日，怀化时代公司与唐纯根签订商品房买卖合同，以时代·御水湾5栋案涉房产抵偿张资清名下到期债务。5、商品房买卖合同（二）、收据及汇款凭证：2014年5月9日，怀化时代公司与杨珍连签订商品房买卖合同，以1栋103号、107号、110号、111号、203号、207号、210号、211号和6栋101号、201号房产抵偿其到期债务。6、商品房买卖合同（三）、收据：2015年3月9日，怀化时代公司与张治秀签订商品房买卖合同，以1栋108号、208号房产抵偿其到期债务。7、商品房买卖合同（四）、收据：2019年8月7日，陈从初将应支付给案外人杨杰、李美霖在贵州省镇远县的282万元工程款中260万元债务转移给王益华、杨光贵，怀化时代公司与王益华、杨光贵签订商品房买卖合同，以1栋101号、102号、201号、202号房产抵偿其到期债务。8、门面租赁合同及银行交易明细和收据及照片：2016年6月开始，唐纯根、张治秀将其名下案涉房产出租并收取租金。9、还款明细表及银行交易明细：第三人的还款已远超原告的借款本金。10、银行流水及记账凭证：怀化时代公司于2014年6月9日、6月10日向案外人赵巨辉、刘巨立、曾定求等人借款800万元，截止2017年7月3日，第三人累计还款527万元，其中2015年3月前，每月还款20万元。11、商品买卖合同：2019年4月25日，怀化时代公司与赵巨辉、曾定求等人签订其他房产买卖合同，以物抵债。原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋的质证意见：4号证据中的汇款凭证无异议，但对收据的形成时间不认可，买卖合同的购买人是唐纯根，出资人是张资清，二者不具有关联性；5号证据中杨珍连与陈从初的借款往来与怀化时代公司没有关联，且金额不符；6号证据中的工程款不能确定其真实性；7号证据无汇款凭证；4号－7号证据因标的物已被预告登记，买卖行为非法，且即使合同成立，其真实意思也是担保。8号证据中部分租赁合同没有原件核对，收据无银行交易记录一一对应，张治秀租金无银行交易记录，银行交易记录无对方户名；9号证据不具关联性；10号证据中的曾定求与赵巨辉、刘巨立没有关系，记账凭证未经赵巨辉、刘巨立确认；11号证据无异议，但只能说明怀化时代公司与赵巨辉、刘巨立、曾定求等人之间是买卖关系，不是借贷关系。本院认证意见：根据原告方提供的、被告经质证无异议的证人敬文贵的证言，赵巨辉、刘巨立发现案涉房产卖给被告方后，到公司闹事，说公司一房二卖，因此，4号－8号证据可以采信；9号证据的质证意见成立，不予采纳；10号－11号证据相互印证，可以采信。根据采信的证据，结合当事人的法庭陈述，本院确认下列事实：第三人陈从初、怀化时代公司于2011年开始，陆续向被告张资清、杨珍连等人借款，用于湖南省通道县时代·御水湾商品房开发。2014年6月9日和10日，案外人刘巨立、赵巨辉等人借给第三人陈从初800万元，怀化时代公司遂与刘巨立、赵巨辉签订商品房买卖合同并预告登记，标的物为案涉房产。截止2017年7月3日，第三人陈从初、怀化时代公司累计支付刘巨立、赵巨辉等人527万元，其中2015年3月前，每月支付20万元。因不能按期清偿被告方借款，第三人怀化时代公司隐瞒其与案外人刘巨立、赵巨辉签订买卖合同且已预告登记的实情，于2014年6月28日，与被告唐纯根（张资清内弟）签订商品房买卖合同，以5栋的案涉房产抵冲被告张资清名下部分到期债务；于2014年5月9日，与被告杨珍连签订商品房买卖合同，以1栋103号、107号、110号、111号、203号、207号、210号、211号和6栋101号、201号房产抵冲其部分到期债务；于2015年3月9日，与被告张治秀签订商品房买卖合同，以1栋108、208号房产抵冲其部分到期债务。2018年底，赵巨辉、刘巨立等人得知案涉房产已经出卖给原告方，来到怀化时代公司闹事，说其一房二卖。2019年8月7日，第三人陈从初将其应支付给案外人杨杰、李美霖在贵州省镇远县的282万元工程款中260万元债务转移给被告王益华、杨光贵，怀化时代公司遂与王益华、杨光贵签订商品房买卖合同，以1栋101号、102号、201号、202号房产抵冲部分债务。2019年8月27日，经朋友调解，怀化时代公司用其他房屋抵冲刘巨立、赵巨辉的全部债务后，刘巨立、赵巨辉遂与怀化时代公司签订退房协议书，并注销预告登记。原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋因与第三人陈从初、怀化时代公司、贵州时代公司存在民间借贷纠纷，遂于2019年8月27日申请本院对案涉房产诉前保全。次日，本院依法查封案涉房产。2020年1月2日，本院作出(2019)湘0521民初4580号民事判决，判决陈从初、怀化时代公司、贵州时代公司连带偿还彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋借款本息1181万余元。2020年1月8日，被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀书面向本院提出执行异议。2020年7月27日，本院作出（2020）湘0521执异2号执行裁定，裁定“中止对怀化时代公司案涉房产的执行”。彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋不服裁定，在法定期间内提起诉讼。本院认为：本案系申请人执行异议之诉。双方讼争的焦点有二，一是案外人刘巨立、赵巨辉与怀化时代公司签订的商品房买卖合同的法律属性，二是被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀对涉案房屋主张的权利能否排除执行，本院分别评析于后。案外人赵巨辉、刘巨立与第三人怀化时代公司签订的商品房买卖合同实质是担保合同。合同的法律属性不能仅凭合同名称判定，应当根据其内容确定。双方签订合同并履行后，在相当长的时间内，怀化时代公司作为卖方，仍然定期定额支付买方货币，其行为符合民间借贷特征，不符合买卖合同特征，因此，其买卖意思表示虚假，隐藏的真实意思是民间借贷，怀化时代公司以案涉房产提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依据有关法律规定处理”，应当认定该合同是让与担保合同。在合同履行过程中，其标的物案涉房产所有权并未变动，赵巨辉、刘巨立从未取得其所有权。被告唐纯根、张资清、王益华、杨光贵、杨珍连、张治秀主张的权利能够排除执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三人怀化时代公司在债务履行期届满后，为以物抵债，与债权人签订的商品房买卖合同合法有效；被告方已经合法占有案涉房产，没有办理过户登记是怀化时代公司的原因，不是被告方的原因，被告方的权利可以排除执行。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”;第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”。根据前述但书规定，案涉房产在怀化时代公司签订买卖合同并交付被告方后，虽然未经登记，但其所有权已经不属于怀化时代公司。易言之，案涉房产的所有权在被查封前，已经属于被告方。被告方的所有权，足以排除执行。综上所述，原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋的诉讼请求。案件受理费93390元，由原告彭高年、彭志桥、肖仲云、彭迎秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  罗佑荣人民陪审员  申再林人民陪审员  刘建平二〇二一年一月二十五日法官助理李振宇代理书记员  申旖旎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。