江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0691民初1843号原告（反诉被告）：南通市京典大药房连锁有限公司，住所地南通开发区橡树湾****。法定代表人：毕井海，董事长。被告（反诉原告）：徐伟斌，男，1967年7月29日生，汉族，住南通开发区。原告南通市京典大药房连锁有限公司与被告徐伟斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、被告到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付至2021年9月14日的房租160000元，并按年息8%支付逾期付款的资金占用费；诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月24日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将南通开发区正泰江岸水苑20幢134室商铺转租给被告，租金前5年为130000元/年，一年一付，于每年9月15日前支付。合同签订后，被告至今只支付了100000元，以不知晓原告与业主签订的租赁合同内容为由拒付房租。原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。被告辩称，未付租金原因为房屋在2019年11月15日才具备交付条件；原告不提供其与房东的租赁合同，导致我无法领取营业执照，造成损失；原告拒绝提供花池改造和西窗开门的合法手续；原告应开具租金发票而未开。反诉原告向本院提出反诉请求：判令确认合同起租日期为2019年11月15日；反诉被告提供花池改造和西窗开门的合法手续；反诉被告开具收取租金的正式税务发票，开具押金10000元的收据，提供反诉被告的营业执照副本并盖章；反诉被告赔偿未提供与房东租赁合同导致的租金损失、营业损失共42000元；反诉被告未提供花池改造和西窗开门的合法手续导致的经营损失54167元；反诉被告支付反诉原告支付的垃圾清运费等垫付费用6801.42元。事实和理由同答辩意见。反诉被告辩称，反诉被告完全履行了房屋租赁合同的义务，在签订合同前反诉原告已经现场多次查看并同意现状租赁，其清楚关于房屋现状的水电如何接驳；签订房屋租赁合同是2019年8月24日，收取租赁费日是2019年9月15日，包含了适当装修期；反诉被告与房屋业主的房屋租赁合同是另一法律关系，与反诉原告无关，但是为了配合反诉原告提出的经营需求，在其未按时支付房屋租赁费情况下，反诉被告也向相关部门提供了与原业主的租赁合同；反诉原告租赁房屋后是否自行经营还是另行租赁，与反诉被告无关，其是否及时对外出租或自营与其自行操作效率有关，与反诉被告无关；房屋分割和花池改造等反诉被告按时履行的合同义务，对反诉原告的经营没有产生任何影响，其拒绝支付租金及索赔要求属无稽之谈。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、转账记录、聊天记录、现场照片等证据。经质证，本院对双方无异议的上述证据予以确认。本院认定事实如下:2019年8月24日，案外人陆胜、邱晔与原告签订房屋租赁合同，将南通开发区正泰江岸水苑133、134室商铺出租给原告使用，建筑面积143平方米，租期自2019年8月15日至2029年11月15日，其中至2019年11月15日前为装修免租期。租赁期内原告可转租，但应征得陆胜、邱晔同意。同日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将南通开发区正泰江岸水苑134室商铺出租给被告使用，建筑面积65平方米，租期自2019年9月15日至2029年9月14日。租金前五年为130000元/年，一年一付，于每年9月15日前支付。被告向原告支付履约保证金10000元。原告在交付房屋时即具备完全使用条件（水、电、宽带到户），原告负责协调相关单位在商铺西侧窗户位置另行开门并改造花池。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金10000元，租金100000元。2019年8月底，原、被告各自开始对房屋进行装修，期间原告拆除房屋外侧花圃。2019年9月25日，南通市城市管理综合行政执法局发出责令改正通知书，要求对上述破坏绿化的行为自行恢复改正。此后，原、被告多次就装修及提供与房东的租赁合同等事宜进行沟通。2020年1月18日，陆胜、邱晔在该转租合同上签字同意转租。审理过程中，2020年11月5日，被告又支付租金70000元本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本诉部分的争议焦点为租金的起算点为何时？虽然原、被告的租赁合同约定了租期自2019年9月15日开始，但也约定了原告在交付房屋时即具备完全使用条件。原、被告基本同时接受房屋，并各自进行装修，从正常对装修的理解，如双方的装修未完成，显然无法达到空间隔断等完全使用条件。故本院认为租金应当从原告交付给被告的房屋达到完全使用条件时计算，现双方对此均无法提供充分的证据证明，本院参照原告与房东的租赁合同中约定的装修免租期截止日2019年11月15日以认定租金起算日较为公平。故被告应于2019年11月15日支付2019年11月15日至2020年9月14日的租金108333元，于2020年9月15日支付2020年9月15日至2021年9月14日的租金130000元，合计238333元，已支付170000元，余款68333元。被告未按约支付，构成违约，原告主张年息8%的逾期付款违约金过高，本院支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告分两次支付租金170000元，本院分段计算逾期付款违约金。反诉部分，对于反诉原告的各项诉讼请求逐一评述如下：1、西窗开门并改造花池，原告仅负有协调义务，原、被告应相互配合，合法办理相关手续，但办理相关手续本身涉及行政管理范畴，本案不予处理，被告就此主张经营损失，本院不予支持；2、开具发票是原告的法定义务，本院对被告要求原告开具租金发票的请求予以支持；3、租赁合同并未约定被告需提供营业执照副本并盖章，本院不予支持；4、原告与房东的租赁关系与原、被告之间的租赁关系无涉，原告不负有向被告提供其与房东租赁合同的法定义务或合同义务，被告就此主张租金损失、营业损失于法无据，本院不予支持；5、原告同意给付被告垫付的装修保证金2000元，本院照准；6、被告主张的垃圾清运费、工本费、敲墙清运费、电源施工费、石膏板费等装修费用，无充分证据证明该费用由原告装修发生，本院不予采信；7、物业费，被告主张物业费收取面积与其实际面积不符，则若存在多收取部分，被告应向物业公司主张返还，其主张由原告赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条之规定，判决如下：一、被告徐伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南通市京典大药房连锁有限公司2019年11月15日至2021年9月14日租金68333元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金至实际给付之日止（本金计算基数分段如下：自2019年11月15日起以8333元为基数计算至2020年9月14日，自2020年9月15日起以138333元为基数计算至2020年11月4日；自2020年11月5日起以68333元为基数计算至实际给付之日）；二、反诉被告南通市京典大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告徐伟斌开具2019年11月15日至2021年9月14日金额为238333元的租金发票；三、反诉被告南通市京典大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告徐伟斌支付装修保证金2000元；四、驳回原告南通市京典大药房连锁有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告徐伟斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3570元，减半收取1785元，由原告南通市京典大药房连锁有限公司承担285元，被告徐伟斌承担1500元；反诉受理费1220元，由反诉原告徐伟斌承担1000元，反诉被告南通市京典大药房连锁有限公司承担220元（诉讼费双方各自预交，对方承担部分相互抵消后，由徐伟斌直接给付南通市京典大药房连锁有限公司1280元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉本诉案件受理费3570元，反诉案件受理费1220元。审 判 员 施永华二〇二一年一月二十一日法官助理 张邢霖书 记 员 盛夏昱