贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1258号 原告：毕节万晟置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住楼**楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向云娇（一般授权代理），执业证号：15101201811069414，系四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权代理）。 被告：周桃海，男，1992年2月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。 第三人：中国建设银行股份有限公司毕节市分行（统一社会信用代码：915205002154706165），住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。 负责人：辛光中，系该行行长。 委托诉讼代理人：熊灿斌（特别授权代理人），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201120131071。 委托诉讼代理人：胡昭军（一般授权代理人），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201910093863。 原告毕节万晟置业有限公司（以下至判决主文前简称“万晟公司”）与被告周桃海商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，中国建设银行股份有限公司毕节市分行（以下至判决主文前简称“建行毕节市分行”）申请作为本案第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求。原告万晟公司委托诉讼代理人罗舸真，被告周桃海，第三人建行毕节市分行委托诉讼代理人胡昭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万晟公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2请求法院判决被告支付原告解除合同违约金46,261元及逾期办理备案撤销手续违约金；3、请求法院判决被告返还原告代为支付的贷款本息、罚息、复利等费用（截至2019年12月共29,175.42元，最终费用以实际扣划为准）；4、请求法院判决被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记和预告抵押登记等相关手续；5、本案的诉讼费、律师费用及办理保函费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判令被告支付原告支付合同违约金46,261元；撤回诉讼请求第三项。 事实和理由：原、被告于2016年10月16日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由被告购买原告位于万晟阳光城XX号商品房一套，商品房总价款为462,610元，签订合同当日支付92,610元，剩余款项由买受人自行申请银行按揭贷款，出卖人为买受人在银行申请按揭贷款提供担保。出卖人在保证期内，因买受人未按银行的借款合同约定按时足额偿还银行到期贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式要求出卖人承担担保责任时，自出卖人电话或者寄发书面通知要求买受人归还出卖人代付款项之日起超过10日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人承担总房款10%的违约金。因被告2018年起未偿还银行贷款本息等费用，第三人建行毕节分行划扣原告保证金账户资金用以偿还上述费用，并要求原告承担担保责任。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，被告应当按照合同约定履行付款义务。被告未按期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，双方约定解除合同的条件已成就。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，诚望判如所请。 被告周桃海答辩称：不同意解除合同，房开公司替我们还给银行的钱，我们愿意分期支付给房开公司，以后的按揭款我们会按期支付的，我也不提起反诉要求他们把房款退还给我。 第三人建行毕节市分行陈述称：对原、被告之间的纠纷不清楚，但是，因为被告没有近期偿还贷款，鉴于原告已起诉被告解除合同，我们根据实际情况，也要求被告及原告承担相应的法律责任，具体详见陈述申请书，已经单独在本案中提出诉请，请法院支持的诉讼请求。 第三人建行毕节市分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告周桃海立即偿还申请人建行毕节市分行借款本金321821.5元及截止至2020年12月21日的利息（含罚息）1315.06元，2020年12月22日起至全部款项清偿完毕之日止的利息（含罚息）按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方式和标准计算；2、判决原告万晟公司对上述第一项债务承担连带偿还责任；3、判决对被告周桃海购买的位于毕节市七星关区XX号房屋享有抵押优先权；4、诉讼费由原、被告承担。 事实和理由：贵院受理的原告万晟公司诉周桃海商品房买卖合同纠纷一案中，涉案房屋系被告周桃海2017年1月13日与申请人签订《个人住房（商业用房）借款合同》借款购买；根据申请人与被告周桃海签订的合同约定，申请人作为贷款人向被告周桃海发放贷款49万元用于购买位于毕节市七星关区房屋。借款期限300个月，即2017年1月4日至2042年1月4日。贷款利率为年利率、浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为借款合同执行贷款利率的水平上上浮50%。为保证款项的归还，原告万晟公司提供连带责任保证，被告用涉案房屋提供抵押担保并办理抵押登记；现原告万晟公司与被告周桃海因双方签订的《商品房买卖合同》发生纠纷，请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》。原告认为;一旦万晟公司与被告周桃海签订的《商品房买卖合同》被判决解除，必然会直接对申请人债权的实现产生影响，按照申请人与被告周桃海双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定，被告周桃海应当承担本合同项下的还款义务，而原告万晟公司作为该笔借款的保证人，理应承担连带偿还责任。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，特向贵院提出独立诉请，恳请依法判决支持申请人请求为谢。 原告万晟公司争对第三人建行毕节市分行的独立诉请答辩称：如果法院解除合同，原告愿意依法承担担保责任。 被告周桃海答辩称：钱是应该还的，只是现在没有能力一次性偿还，由法院依法处理。 原告围绕诉讼请求依法提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件，《商品房买卖合同》及补充协议、银行扣划回单、个人住房（商用用房）借款合同、快递单、催告函、解除合同通知书，第三人提交的营业执照、负责人身份证明、身份证、金额许可证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单，具有客观性、合法性、关联性，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，可作为本案证据予以采信。 本院经审理查明：2016年8月31日，以原告万晟公司为保证人（甲方）与建行毕节市分行为债权人（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定的主要内容：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人是指因购置座落于毕节市七星关区住宅楼房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2016年8月26日至2026年8月26日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为人民币壹亿壹仟叁佰万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行系统的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知甲方。合同还约定了其他事项。2016年10月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区XX号房，房屋建筑面积121.37平方米，套内建筑面积102.7平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4504.48元计算，总价款为642610元；买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款92610元，余款370000元以银行按揭贷款支付；同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，（二）买受人在采用银行按揭贷款方式购买商品房时，如果出卖人须为其在银行申请按揭贷款提供担保，则双方按如下约定的权利义务；2、出卖人在保证期内，因买受人未能按借款合同的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担担保责任时，出卖人有权向买受人追偿外，还有权要求买受人承担如下违约责任：（1）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过10日内，归还出卖人代付款项（包括但不限于买受人应付贷款的本息、罚息、罚金及由此产生的一切费用，具体金额以银行扣款凭证为准）。（2）自出卖人电话或寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过10日内，买受人仍未归还出卖人代付款项，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人承担总房款10%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款。2016年11月8日，以原告周桃海为借款人、抵押人、以与第三人建行毕节市分行为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向第三人建行毕节市分行借款370000元用于支付被告购买原告的座落于毕节市七星关区XX号房房款。借款期为24个月（2016年11月1日至2036年11月1日）。贷款利率为年利率、浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为借款合同执行贷款利率的水平上上浮50%。付款方式为按月还本付息，采用等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2421.44元。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款人将款项一次性划入原告毕节万晟置业有限公司账户。合同签订后，第三人建行毕节市分行将涉案借款按合同约定汇入被告账户，被告履行了购房款支付义务。涉案商品房原告已交付被告使用。2018年8月起，因被告未按期偿还银行按揭贷款，第三人建行毕节市分行扣划了原告保证金账户资金，以偿还被告的银行贷款。至2019年12月，就被告所欠建行毕节市分行的贷款本金、罚息、复利，建行毕节市分行共扣划原告资金29175.42元。原告认为，被告未按期偿还银行贷款，建行毕节市分行扣划期保证金账户资金，按《商品房买卖合同补充协议》的约定，合同解除条件已成就，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。第三人在本案中依法提出独立诉讼请求要求在本案中一并处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议约定，出卖人在保证期内，因买受人未能按借款合同的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担担保责任时，出卖人有权向买受人追偿外，还有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人承担总房款10%的违约金。因被告未按借款合同约定足额偿还银行到期贷款本息，银行截止至2019年12月已扣划原告保证金40,780.16元以偿还被告的银行借款，原、被告双方约定的解除合同的条件已成就，庭审中,被告周桃海亦表示无力偿还原告的代偿款,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告有权解除合同，故原告解除原、被告于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持。对原告诉请被告支付解除合同的违约金46,261元的问题，虽然商品房买卖合同补充协议约定，原告行使解除权，解除《商品房买卖合同》及本补充协议，有权要求买受人承担总房款10%的违约金，但该补充协议系原告方提供的格式合同，且原告并未举证证明解除合同给原告造成了损失，而原告依法承担保证责任后的损失，原告可通过行使追偿权获得补偿，因此，对原告的该诉请，本院不予支持。 另外，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”之规定，案涉商品房买卖合同解除后，因履行该合同就涉案房屋所作的预告登记将自动失效，原告是否办理注销预告登记手续的自主权由其自行决定，原告对该诉请无诉的利益，故原告要求被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记和预告登记，本院不予以支持。对原告诉请被告承担律师费、办理诉讼财产保全的保函费用，因无事实和法律依据，本院不予支持。 对第三人提出的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因被告周桃海为借款人、以第三人建行毕节市分行为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告均应当按合同约定履行合同义务。第三人已经按照借款合同的约定向被告周桃海履行放款义务，被告周桃海应当按照合同的约定履行还本付息义务。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因被告周桃海未按合同约定偿还借款本息，其行为已违反合同约定，故第三人主张被告周桃海归还借款本金及利息（含罚息）的诉请，本院予以支持。截至2020年12月21日，二被告应支付第三人贷款本金为321821.50元、利息（含罚息）为1315.06元，其余利息及罚息从2020年12月22日起按照涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方式和标准计算至实际履行完毕之日止。因该笔借款的担保方式为抵押阶段性保证。原告的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告依法对该笔借款承担保证责任，因此，第三人诉请原告对涉案借款承担连带担保责任，有事实和法律依据，本院予以支持。对第三人诉请对被告周桃海购买的位于毕节市七星关区XX号房屋享有抵押优先权，因涉案房屋尚未办理抵押登记，第三人抵押权未生效，故对第三人的该诉请本院不予支持。 关于本案法律适用问题，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用》时间效力的若干规定第一条第二款”民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等的有关规定予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告毕节万晟置业有限公司与被告周桃海于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告周桃海于本判决发生法律效力之日起五日内返还第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款本金321,821.50元，支付截止至2020年12月21日的利息（含罚息）1,315.06元。并按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方式和标准计付2020年12月22日起至实际履行完毕之日止的利息（含罚息）； 三、原告毕节万晟置业有限公司对本判决第三项借款本金及利息（含罚息）承担连带清偿责任； 四、驳回原告毕节万晟置业有限公司的其他诉讼请求; 五、驳回第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告毕节万晟置业有限公司预交案件受理费1,686元、诉讼保全费2,370元、公告费280元，共计4,336元，由原告毕节万晟置业有限公司负担1,636元，由被告周桃海负担2,700元。第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行预交案件受理费3,074元，由原告毕节万晟置业有限公司、被告周桃海共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴 誉 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二一年一月三十日 书 记 员  毛 雨