北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初242号原告：柴华，男，1990年3月15日出生，汉族，首都师范大学附属苹果园中学教师，住北京市门头沟区。原告：陈杨，女，1990年1月4日出生，汉族，北京九中教师，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京城建兴云房地产有限公司，住北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-197。法定代表人：秦俊，董事长。委托诉讼代理人：郜晓礼，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，北京市安理律师事务所律师。原告柴华、陈杨与被告北京城建兴云房地产有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，于2021年1月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柴华、陈杨及委托诉讼代理人胡文友、被告城建公司的委托诉讼代理人郜晓礼、王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴华、陈杨向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决撤销二原告与被告于2018年6月13日签订的北京市商品房预售合同；2、请求贵院依法判决被告退还二原告购房款5958635元；3、请求贵院依法判决被告赔偿二原告购房利息损失686299元；4、请求贵院依法判决被告赔偿二原告购房契税损失81254．11元、公共维修金损失23684元，产权代办费损失1100元；5、请求贵院依法判决被告赔偿二原告房屋装修费用171228．36元，6、请求贵院依法判决被告承担本案案件受理费。事实与理由，原被告于2018年6月13日签订了预售合同，约定原告购买被告开发的位于北京市门头沟区永定镇MC00-0015-0062地块1#住宅楼（商品房）,项目名称上悦嘉园，该商品房性质为普通住宅。该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，预测建筑面积117．87平方米，套内面积89．58平方米。2018年12月30日，原告又签订了《面积补差协议》，实测面积118．42平方米，实测房屋总价5958635元，价款支付方式首付款2543460元，组合贷款353万元。贷款总额是340万元，住房公积金借款数额109万元，商业银行借款数额231万元，2018年7月24日借款下发。从2018年7月24日至2020年10月24日，北京住房公积金贷款还款利息78230．16元，中国银行贷款还款利息总额273324．65元。房屋交付后，原告入住并使用。预售合同第三条第2款约定该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，原告有理由相信所购买的房屋墙面全部是混凝土结构，是承重墙。原告发现被告非法将承重墙改为空心砌墙和加气块轻质砌体结构，被告将A户型和B户型之间的承重隔离墙改为加气块轻质砌体结构，此改动严重影响了房屋的质量安全，并且在原告购房时候恶意隐瞒了以上非法改动承重墙的事实，是民事欺诈行为，侵犯了原告的知情权和选择权。预售合同是被告提供的格式条款，《补充协议》第三条第3款规划变更通知责任的免除条款是格式条款，是无效的，不成为合同内容。首先是该条款没有加黑加粗，未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款；其次没有采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与其有重大利害关系的条款，合同约定墙体为钢筋混凝土结构，安全系数高，改为非承重墙后安全系数下降。合同撤销后，原告交纳的购房款、购房利息损失、购房契税损失、公共维修金损失，产权代办费损失、装修费用应当一并由被告赔偿。城建公司辩称，不同意柴华、陈杨提出的全部诉讼请求。理由如下：第一，城建公司没有实施欺诈行为，也没有欺诈的故意。城建公司已经交付了合格的房屋，原告主张非法改动承重墙与事实不符，该工程1#，2#，3#，4#，5#商品房结构施工图纸于2016年经过设计院优化设计，施工严格按照相关《设计变更通知单》（02-C2-014）实施，工程主体结构施工与设计图纸一致，不存在非法改动承重墙的行为。且设计变更发生于2016年，预售合同是2018年6月13日签订，根据附件补充协议第三条第3款规划设计变更通知责任的免除“买受人同意在预售合同生效日前已发生的规划、设计变更，出卖人无须通知买受人或者征得买受人同意。买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约责任或者其他责任。”同时，根据预售合同第十五条，设计变更条款，相关通知义务先于双方签订合同之后发生的对于商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；供热、采暖方式方面的变更。故原告主张的变更属于预售合同签订之前的变更事项，不需要通知。第二，城建公司并未对柴华、陈杨的购房行为产生影响，公司已经提供合格房屋，柴华、陈杨已经办理入住、装修，长期居住至今，因房地产市场波动多次上访、煽动退房，要求解除合同，退房差价，具有主观恶意。柴华、陈杨购房不可能是基于对相关墙体的判断，而选择或者放弃购房，其主张明显不合常理。第三，柴华、陈杨已经于2018年12月30日收房并入住，根据合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，目前已经超过二年，撤销权消灭。第四，城建公司已经提供了合格的房屋，不存在因欺诈撤销的情形，故其主张撤销后退还购房款、利息、公共维修基金、产权代办费、房屋装修费等损失，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，对下列事实予以认定。2018年6月13日，柴华、陈杨与城建公司签订预售合同，约定柴华、陈杨购买城建公司502号房屋，属于A户型，项目名称上悦嘉园，主要内容如下：商品房规划性质为普通住宅，所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，预测建筑面积共117．87平方米，套内面积89．58平方米，房屋价格按照套内面积计算，商品房单价每平方米67799．29元，总价款人民币6073460元，出卖人应于2018年12月30日前向买受人交付房屋。预售合同附件十二第三条规划设计第3款约定，买受人同意在预售合同生效日前已发生的规划、设计变更，出卖人无须通知买受人或者征得买受人同意。买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约责任或者其他责任。附件十二第十六条第22款，出卖人与买受人一致确认，预售合同及其附件以及本补充协议为出卖人与买受人平等协商达成，所有条款均经双方审慎考虑后认可，相关内容不存在预售合同第二十八条中所指“不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的”的情况。预售合同及其附件以及本补充协议构成双方关于买卖房屋的正式协议内容。合同签订后，柴华、陈杨已经支付购房款首付款2543460元和相应贷款金额，并于2018年12月30日已经入住房屋。2018年12月7日，门头沟区永定镇MC00-0015-0062等地块R2二类居住用地、S4社会停车场库用地、A33基础教育用地（配建公共租赁房）项目1#、2#、3#、4#、5#住宅楼、S-1居住公共服务设施楼、1#居民汽车场库（以下简称案涉工程）竣工验收，并于2018年12月12日在北京市门头沟区住房和城乡建设委员会完成竣工备案。原告提交了2020年9月9日城建公司的《信访事项处理意见书》，载明杨凤银等人的信访诉求：1、A户型南向次卧东侧墙与B户型隔离墙的主体结构设计、施工、竣工图不符。此墙二分之一左右应为混凝土承重墙，实际为加气块轻质砌体结构；2、B户型主卧卫生间北侧墙主体结构与设计、施工、竣工图不符，此墙整面就是现浇混凝土承重墙，实际为空心砌墙；3、B户型南向次卧主体结构与设计、施工、竣工图不符，此墙整面就是现浇混凝土承重墙，实际为加气块轻质砌体结构。城建公司调查处理情况如下：所有业主购买的商品房，其结构及墙体材质均提供验收质量合格，有竣工验收合格文件且依法进行了备案，不存在质量问题，且不影响业主实际居住使用，我司交付的房屋符合合同约定以及国家、地方的质量标准，部分业主主张的图纸不符是因总包单位竣工资料不全造成，具体详见总包单位回复的《情况说明》。附件有总包单位《情况说明》、设计变更通知单、商品房墙柱及顶板梁配筋图。原告未提交该三份附件。城建公司提交了上述附件作为证据。案涉小区居民就承重墙问题向北京城建集团提出信访意见，北京城建八建设发展有限公司于2020年8月6日出具的《情况说明》，主要内容如下：该工程的商品房结构施工图纸于2016年经过设计院优化设计，详见2016年6月17日的《设计变更通知单》（02-C2-014）。工程严格按照此《设计变更通知书》和优化后的结构施工图施工，工程主体结构施工与设计图纸一致。对业主反映的三处墙体问题，经过查阅，说明如下：1、A户型南向次卧东侧墙与B户型隔离墙为分户隔墙，为二次结构砌筑墙体，砌筑材料采用蒸压加气混凝土砌块，与建筑设计总说明，优化后的结构施工图以及2016年10月20日《设计变更通知单》完全一致；2、B户型主卧卫生间北侧墙体为二次结构砌筑墙体，建筑材料采用BM轻集料连锁砌块，与建筑施工图、优化后结构施工图完全一致；3、B户型南向次卧西侧墙体为分户隔墙，为二次结构砌筑墙体，砌筑材料采用蒸压加气混凝土砌块，与建筑设计总说明，优化后的结构施工图以及2016年10月20日《设计变更通知单》完全一致。本工程于2018年10月11日通过单位工程质量竣工验收，于2018年12月7日通过工程竣工验收，2018年12月12日完成工程竣工验收备案。本院调取了案涉工程的《城市建设档案》，工程名称是门头沟区永定镇MC00-0015-0062等地块R2二类居住用地等，存放有2016年6月17日的设计变更通知单表C2-3，资料编号02-C2-014，内容提要62#地块1#~5#商品住宅优化调整，变更内容：应甲方要求，及参考建学设计院优化建议，在保证设计要求的前提下，对1#~5#商品房相关结构进行优化调整，并重新送施工图审查单位审查。限最新版调整结构图已通过施工图审查，并交给甲方和施工单位。新版结构调整图纸编号均在原编号后增加改字（结施-？？改），原相对应结构图（结施-？？）作废，按照新图施工。2016年10月20日的设计变更通知单表C2-3，变更内容是1#~5#商品房原建筑图纸总说明7．2中明确分户隔墙为200厚轻集料空心砌块，应甲方及设计要求，为保证墙体达到隔音要求，将分户隔墙及电梯井北侧后砌墙材质改为蒸压加气混凝土砌块，加气块重度≤6．0Kn/m，砌块强度等级不小于MU5．0。城建公司提供了结施-10改的施工图，四至十七层墙柱及顶梁配筋图，显示B户型与A户型的分隔墙是非承重墙，B户型的卫生间北侧墙是非承重墙。柴华、陈杨对此认为，该材料没有经过政府部门认可备案，不予认可。柴华、陈杨收房时，城建公司下发了《住户使用说明书》，里面有A户型1-1-502的户型图纸，显示原告主张的分户墙是承重墙，但是城建公司认为该户型图是为了方便装修而下发的示意图，不属于合同内容。双方争议的焦点是城建公司对于承重墙的变更未告知柴华、陈杨，是否构成欺诈。对此，柴华、陈杨认为，第一，合同约定房屋为钢筋混凝土结构，故所有墙面应当均为钢筋混凝土，是承重墙，而城建公司私自将二面承重墙改为空心砌砖等非承重墙，未经过政府验收，有从政府部门调取的竣工图为证，这属于欺诈；第二，城建公司约定上述更改不属于告知内容，属于免除自己责任，加重对方责任的格式条款，应当不成立或无效。城建公司认为，首先，承重墙的设计变更均发生在预售合同签订之前，属于正常的变更程序，没有在签合同时告知的必要，而且合同约定不属于告知内容；其次，柴华、陈杨购买的房屋质量已经验收合格，并实际交付使用，承重墙的变更设计没有对房屋质量造成不利影响，也不足以改变购房人的购房意愿，城建公司交付合格房屋即可；第三，柴华、陈杨调取的竣工图资料不全，而且竣工图仅是属于公司报送的归档资料，不是衡量工程质量是否合格的要件。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。预售合同系柴华、陈杨、城建公司的真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，柴华、陈杨主张合同约定房屋主体结构是钢筋混凝土，就可认为房屋所有墙体应当是钢筋混凝土结构，而城建公司将部分承重墙改为非承重墙，而且北京市规自委门头沟分局的竣工档案也显示应当是承重墙，城建公司故意隐瞒，并未将该情形告知购房人，属于欺诈行为，基于此主张撤销合同。本院认为，预售合同约定建筑物主体结构是钢筋混凝土，但是未约定所有墙体均是钢筋混凝土结构，该条款不宜扩大解释为全部墙体为混凝土结构，主体结构是保证房屋质量安全的结构，应当以房屋质量验收合格为标准，案涉工程已经竣工验收合格，并不以全部墙体为钢筋混凝土为前提，故柴华、陈杨的该项主张不成立。柴华、陈杨提交的A户型1-1-502的户型图来自于办理入户时，城建公司交付给业主的《住户使用说明书》，该户型图仅仅是示意图，并不在预售合同主文或者附件中，不产生合同的效力，即预售合同未载明柴华、陈杨所述变更后的非承重墙体必须为承重墙的内容。预售合同签订之前，原告所述墙体已经变更。预售合同约定合同签订前的设计变更，出卖人无须通知或征得买受人同意，合同亦未约定对合同签订之前的变更设计有告知的义务。由此可知，城建公司销售房屋时，不存在欺诈的故意，而使得柴华、陈杨违背真实意思而订立商品房预售合同。柴华、陈杨未提供证据证明修改承重墙致使房屋安全系数降低，亦未证明因此导致房屋质量问题，影响居住使用，而且案涉工程已经验收合格并备案，房屋亦可以正常使用，故柴华、陈杨的该项主张缺乏证据支持，本院不予支持。对于城建公司修改承重墙设计，是否属于城建公司的告知义务，合同已经明确约定，预售合同生效日之前已发生的规划、设计变更，无需通知买受人或者征得买受人同意，对于城建公司的该项答辩意见本院予以采纳。该商品房购房合同是格式合同。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。柴华、陈杨主张补充协议约定的规划变更通知责任免除条款，没有加黑加粗，城建公司未尽到提示义务，承重墙结构的变化属于重大利害关系的条款，应属于不成立或者无效。本院认为该条款并不存在免除城建公司责任、加重柴华、陈杨责任，排除柴华、陈杨主要权利的情形，应属合法有效。综上所述，柴华、陈杨提供的证据不足以证明城建公司存在欺诈的故意和行为，故柴华、陈杨主张撤销合同的理由不成立，本院对该项诉讼请求不予支持。基于此，柴华、陈杨主张的城建公司返还购房款、利息、契税、公共维修基金损失、产权代办费用、装修费用请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回柴华、陈杨的诉讼请求。案件受理费二万八千九百五十六元，由柴华、陈杨负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二一年一月二十八日法官助理 陈新明书 记 员 沈 彤