广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23289号原告：林民雅，男，1978年9月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区××××××××××，公民身份号码442××××××××××××03X。委托诉讼代理人：欧阳艳君，北京市盈科（中山）律师事务所律师。被告：广东逸豪酒店管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××益华领峯大厦921房，统一社会信用代码914××××××××××××185。法定代表人：陈健仁，总经理。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李逸豪，广东载信律师事务所实习律师。被告：中山市领峯物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××F3卡，统一社会信用代码91442000MA4UYTX305。法定代表人：郑华焜，经理。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。第三人：中山市商祺房地产投资有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××菜先生云汉街市C区36卡，统一社会信用代码914××××××××××××442。法定代表人：苏远行，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。原告林民雅与被告广东逸豪酒店管理有限公司（以下简称逸豪公司）、中山市领峯物业管理有限公司（以下简称领峯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法追加中山市商祺房地产投资有限公司（以下简称商祺公司）作为第三人参加诉讼。根据双方当事人的申请，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林民雅委托诉讼代理人欧阳艳君，被告逸豪公司委托诉讼代理人胡叶荣、李逸豪，被告领峯公司委托诉讼代理人谭燕婷，第三人商祺公司委托诉讼代理人张佩琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林民雅向本院提出诉讼请求：判令1.两被告连带向原告支付2020年6月租金4194元及违约金（以4194元为基数，按日息千分之一自2020年7月31日起计付至实际清偿之日止）；2.两被告承担案件受理费。事实和理由：2016年，逸豪公司对外预售位于中山市石岐区×××××××益华领峯大厦的商品房，并在公开的各式各样宣传中承诺售后包租10年，租金回报可观，鉴于逸豪公司为中山市知名企业及其销售人员再三确认确定售后包租10年，原告基于对逸豪公司的信任，与逸豪公司于2016年12月15日签署中山市商品房买卖合同，约定原告以总价632706元购买逸豪公司开发的位于中山市石岐区×××××××益华领峯大厦2011房，建筑面积为50.04平方米。签署商品房买卖合同后，逸豪公司安排原告与领峯公司于2016年12月15日签署了租赁合同。租赁合同约定，领峯公司承租原告向逸豪公司购买的上述2011房，租赁期限为10年，即2018年6月1日起至2028年5月30日止；第1-2年，即2018年6月1日起至2020年5月30日止，月租金为零元；第3-5年，即2020年6月1日起至2023年5月30日止，领峯公司每月应向原告支付租金4194元；应在每月30日前支付上月租金；领峯公司不按时支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金每日千分之一向原告支付违约金。领峯公司至今仍未支付2020年6月租金。鉴于领峯公司与逸豪公司是关联企业，且逸豪公司销售案涉房屋时承诺包租10年，否则原告不可能向逸豪公司购买案涉房屋，即逸豪公司自愿对领峯公司支付租金的义务承担保证责任。因此，逸豪公司应对领峯公司所欠租金承担连带清偿责任。被告逸豪公司辩称，原告诉请逸豪公司对领峯公司支付租金的义务承担连带责任，没有事实和法律依据。一、案涉租赁合同的当事人为原告与领峯公司，逸豪公司并非当事人，根据合同相对性原则，该租赁合同对逸豪公司没有约束力。二、逸豪公司从未承诺售后包租10年，也未承诺对领峯公司支付租金的义务承担担保责任。逸豪公司与业主包括原告属于房屋买卖合同关系。业主购买商品房可自己使用，或出租给领峯公司，完全由业主自行决定。部分业主并没有出租给领峯公司，比如（2020）粤2071民初5329号案的业主雷薇薇。三、租赁合同是原告与领峯公司自行协商签订的，逸豪公司并没有安排、参与。四、领峯公司与逸豪公司是独立主体，并非原告所述的关联企业。综上所述，逸豪公司无需承担连带责任，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告领峯公司辩称，一、按照租赁合同约定，租金起计日期应为租赁物交付之日起的2年。（一）按法律规定，租期起计之日为租赁物交付之日。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可见，“交付租赁物给承租人使用、收益”是承租人“支付租金”的前提条件。在租赁物未交付的情形下，出租人无权要求承租人支付租金。（二）案涉租赁合同约定的租金起计日期为租赁物交付之日起的2年，交付租赁物后，承租人享有6个月的免费装修期及18个月的装修补贴期，即：租金起计日期=交付日期+6个月免费装修期+18个月装修补贴期。案涉租赁物的实际交付日期为2019年5月18日后，按照租赁合同约定（且不考虑不可抗力情形），租金起计日期应为2021年5月18日。（三）2020年6月1日仅仅是双方根据签订租赁合同时的预计交付日期而演算出的租金起计日期，本案存在迟延交付的情形，因此该日期不能作为租金起计日期。案涉租赁合同第二条第二款载明原告与逸豪公司签订的买卖合同约定逸豪公司于2018年12月31日前将物业交付原告，且当时根据原告向逸豪公司了解的情况，存在提前交付的可能，对此原告是知情的。在这样的前提下，双方按照预计的交付日（2018年6月1日）进行演算得出租金起计日期，该日期并非固定的日期。如为固定的日期，则双方无须在合同中进一步就免租装修期、装修补贴期进行详细的说明及罗列；如为固定的日期，则显然违反法律规定、违反常理，承租人不可能在未实际收取租赁物的情况下即同意支付租金，这对承租人严重不公平。同时，原告存在双方获益的情形（据领峯公司了解，逸豪公司已同意就逾期交楼进行补偿，且部分原告已签订相关的协议书）。（四）领峯公司保留向原告追究迟延交付租赁物的责任。案涉租赁物迟延交付将近1年，作为承租人领峯公司遭受了极大的经济损失（如工人工资等）。二、案涉合同履行期间发生了新冠疫情，属于不可抗力，请求法院在合同约定的租金起计日期(2021年5月18日)的基础上再顺延3个月。如上所述，本案应按照租赁物的实际交付日期确定租金起计日期为2021年5月18日。我国于2020年初开始发生新冠疫情，中山市政府按照国家的要求采取了相应的防控措施，责令全市企业自2020年1月起全面停市停工，直至2020年3月起才分行业、分批采取复工措施，全市乃至全国的各行各业都受到了极大的影响。为此，领峯公司于2020年3月也向各出租人业主发送了《告知函》，要求将免租期再顺延3个月。新冠疫情属于不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》、《广东省高级人民法院关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》(粤高法〔2020〕26号)等文件规定，双方应分担相应的损失。综上所述，领峯公司认为原告的请求缺乏法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人商祺公司陈述称，本案纠纷为原告与两被告之间的租赁合同纠纷，与商祺公司没有任何关系。本院经审理认定事实如下：位于中山市石岐区×××××××益华领峯大厦的商住小区为被告逸豪公司开发建设的楼盘，逸豪公司将该楼盘委托给第三人商祺公司进行销售。2016年12月15日，在该楼盘的销售中心由商祺公司的促成下，原告林民雅与逸豪公司签订了中山市商品房买卖合同1份，主要约定林民雅以总价632706元的价格购买逸豪公司开发的上述益华领峯大厦2011房。2016年12月15日，林民雅与领峯公司在该楼盘销售中心签订了租赁合同1份，主要约定：领峯公司承租林民雅向逸豪公司购买的上述益华领峯项目的2011房，租赁期限为10年，即从2018年6月1日起至2028年5月30日止；开发商应于2018年12月31日将租赁物交付给林民雅，林民雅委托领峯公司与开发商交接租赁物，开发商提早交付租赁物，不影响本合同的免租期。因开发商交接的租赁物不符合买卖合同约定的交付标准，因此产生的损失由领峯公司承担；租赁期的第1-2年，即2018年6月1日起至2020年5月30日止，月租金为零元，在该期限内，前6个月为免费装修期，后一年半林民雅以免租金的形式给予领峯公司装修补贴；第3-5年，即2020年6月1日起至2023年5月30日止，领峯公司每月应向林民雅支付租金4194元；领峯公司应在每月30日前向林民雅支付上月租金；不按时支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金每日千分之一向林民雅支付违约金。诉讼中，领峯公司与逸豪公司共同确认，逸豪公司与领峯公司于2019年5月19日办理了物业交接的手续。因领峯公司迄今未向林民雅支付租金，林民雅遂具状诉至本院，主张前述实体权利。林民雅提供了楼盘销售中心派发的销售宣传单1份，宣传单显示有“益华·领峯”、“益华集团总部物业首次开售！”、“包租10年”、“跟着益华走，钞票赚到手”等内容。另查明，苏远行为商祺公司的法定代表人及股东（持股51%），苏远行于2019年3月14日成为中山市行锐企业管理有限公司（以下简称行锐公司）的股东（持股80%），行锐公司为领峯公司的股东（持股80%）。又查明，新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚上启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应;2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林民雅与领峯公司对于双方之间签订租赁合同、领峯公司尚未支付租金等事实不争，本院依法予以认定。本案的争议焦点为：领峯公司应从何时起向林民雅支付租金。租赁合同记载，领峯公司从2020年6月1日起，应每月向林民雅支付租金4194元。现领峯公司拒绝支付林民雅诉请的2020年6月份的租金，抗辩理由一是因逸豪公司迟延交楼，所以租金起诉时间应当予以顺延；二是合同履行期间发生新冠疫情，应当减免3个月的租金，故租金应从2021年8月18日开始起算。根据已查明的事实，结合各方的陈述及提供的证据，本院评判如下：（一）关于开发商逸豪公司的迟延交楼是否导致租赁合同的租金起算时间顺延的问题。按租赁合同约定，2018年6月1日至2020年5月30日的租金为零元，上述期间包括6个月的免费装修期及18个月的装修补贴期；从2020年6月1日起领峯公司应支付租金。按照林民雅与逸豪公司签订的中山市商品房买卖合同约定，逸豪公司应于2018年12月31日前将案涉房屋交付给林民雅；而根据逸豪公司及领峯公司的确认，逸豪公司于2019年5月19日才与领峯公司办理租赁物的交接手续，迟延交付5个月19天时间。因房屋迟延交付而产生的相应损失，林民雅应当另循法律途径向逸豪公司主张权利，不能转而由领峯公司承担迟延交楼导致的不利后果，故此，领峯公司支付租金的起算时间应当相应顺延。领峯公司关于因开发商迟延交楼而导致租金起算时间顺延的抗辩主张成立，本院予以采信；本院据此认定，免租期应当顺延，租金起算时间应当从2020年6月1日往后顺延5个月19天，即领峯公司应从2020年11月19日起开始计付租金。因此，林民雅诉请判令领峯公司支付2020年6月份的租金，缺乏理据，本院不予支持。（二）关于新冠疫情对案涉租赁合同是否产生免租效果的问题。林民雅诉请被告支付的是2020年6月份的租金，此时，新冠疫情对租赁合同的履行影响已经较弱；另外，林民雅已经给予领峯公司足够长时间的免租期。现领峯公司依然以新冠疫情为由要求免除租金、分担损失，与司法解释的精神不符，本院不予支持。因本院不支持林民雅在本案中对领峯公司提出的租金诉求，故对林民雅主张逸豪公司连带支付2020年6月租金的诉求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林民雅的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（已由原告林民雅预交），由原告林民雅负担。如不服本判决，原告林民雅，被告广东逸豪酒店管理有限公司、中山市领峯物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  巫洁涛二〇二一年一月二十日书记员  雷绮婷郭乐茹