北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初28499号原告（反诉被告）：北京全鼎企业管理有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街********B309。法定代表人：牛彩文，执行董事。委托诉讼代理人：谷林树，北京法慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司，营业场所北京市西城区德胜门东大街8号1-4、1-5西侧。负责人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：张凌霄，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司与被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司（以下简称全鼎公司）之委托诉讼代理人谷林树，被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司（以下简称中石油分公司）之委托诉讼代理人张凌霄、薛梦溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全鼎公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年1月14日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月20日解除；2.被告退还原告已交房租83662.26元、房租押金83662.26元；3.被告赔偿原告物业服务费11954.28元、物业服务费押金17931.41元、供暖费差额915.69元；4.被告支付原告违约金125493.39元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年1月14日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：HGHBXS-2020-ZL-17）并于当日生效。该合同第一条约定：被告将其拥有所有权的位于北京市西城区阜成门外大街X号AXXX1，XXX2单元部分之房屋出租给原告作为办公使用。根据上述合同第六条“出租方条款”的约定，自本合同签字盖章生效后，被告即应向原告交付上述出租房屋的使用权并协助原告办理有关入住手续；根据该合同第7.1条的约定，被告迟延交房达10日的，原告有权单方解除合同；根据该合同第7.3.1条的约定，因被告违约行为导致本合同提前解除的，被告应赔偿原告相当于月租金3倍的违约金，该违约金不足以赔偿原告损失的，被告还应赔偿损失。因被告迟延交付上述出租房屋超过10日，原告于2020年4月17日向被告寄出《解除〈房屋租赁合同〉通知》，被告于2020年4月21日告知原告其已收到该通知。就被告退还原告租金、押金等费用并承担违约责任等事宜，原被告协商解决不成，故诉至贵院，望判如所请。中石油分公司辩称，中石油分公司已按照《房屋租赁合同》的约定按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。全鼎公司违反合同约定提前单方解约，并有恶意套取公司落户地址的嫌疑。不同意全鼎公司的诉讼请求。理由如下：一、《房屋租赁合同》合法有效，《房屋租赁合同》第一条约定：房屋目前有承租情况：有租户，租户于2020年1月22日之前退租。可见，全鼎公司在签约时就已知晓原租户未迁出的事实，并明知合同生效后房屋不会立即交付的事实。签约后，全鼎公司于《房屋租赁合同》约定的租期开始日2020年2月1日入住该租赁房屋，并于2020年2月12日到北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）办理了相关迁入手续。可见，中石油分公司已按期交房，不存在任何违约行为。二、全鼎公司擅自单方解除合同的行为，已经构成合同违约。2020年4月17日，全鼎公司发出《解除＜房屋租赁合同＞通知》，以中石油分公司未在2020年1月13日签约时即刻交房并延期超过10日为由，主张单方解除合同。全鼎公司签约时就已知晓租赁房屋存在租户，且于2020年2月1日租期起始日就已入住，在中石油分公司已按照合同约定的起租日交付房屋的情况下，擅自单方解约，其解约理由无任何合同依据与法律依据，已经构成合同严重违约。三、全鼎公司擅自解约，有恶意套取公司工商落户地址之嫌。经查询，2020年3月16日，全鼎公司因“通过登记的住所或经营场所无法联系的”被北京市西城区市场监督管理局列入经营异常名录。2020年3月20日，全鼎公司将公司住所变更至案涉租赁房屋所在地，并申请将公司移出经营异常名录。2020年4月16日，全鼎公司被移出经营异常名录。次日，全鼎公司向中石油分公司送达《解除＜房屋租赁合同＞通知》。可见，全鼎公司利用所签租赁合同及中石油分公司工商登记平台实现工商地址落户，在被移出经营异常名录后即刻解约，其行为有恶意套取公司落户地址的嫌疑。四、全鼎公司要求赔偿物业服务费及押金、供暖费差额无任何合同依据和法律依据。租赁合同解除系全鼎公司单方违约所致，中石油分公司无任何违约行为。全鼎公司于2020年2月1日占有租赁房屋，应按约定支付包括但不限于房屋租金、物业费及押金、供暖费等相关费用。全鼎公司于2020年1月15日向中石油分公司缴纳2020年5月至6月的房屋租金及押金，并于2020年2月10日向万通物业公司缴纳物业费及押金。后，万通物业公司于2020年7月7日收到案涉租赁房屋的钥匙，全鼎公司实际占有使用租赁房屋达五个月之久。其已缴纳的相关费用属正常占有和使用租赁房屋应当缴纳的费用。因此，全鼎公司要求赔偿物业服务费及押金、供暖费差额无任何合同依据和法律依据。五、全鼎公司应当支付实际占有和使用租赁房屋产生的费用。2020年4月17日，全鼎公司发函主张单方解约。接到全鼎公司的解约通知后，中石油分公司为继续履行合同，分别于2020年4月23日、26日发出《关于继续履行合同的通知》，但全鼎公司以自己的行为表示拒绝履行合同。迫于无奈，2020年4月27日，中石油分公司向全鼎公司送达《解除＜房屋租赁合同＞通知书》，至此，双方签订的《房屋租赁合同》解除。租赁合同解除后，全鼎公司于2020年7月7日将房屋钥匙邮寄给万通物业公司，实际占有案涉租赁房屋五个月有余，应当支付实际占有和使用租赁房屋产生的费用。六、全鼎公司应当承担单方解约给中石油分公司造成的损失。因全鼎公司单方违约导致《房屋租赁合同》解除，其应当按合同约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第7.3.1项约定：任何一方提前解约，……违约行为致使本合同提前解除的，违约方应赔偿相当于月租金3倍的违约金，如该违约金不足以赔偿守约方损失的，还应赔偿其他损失。因此，全鼎公司应赔偿月租金3倍的违约金及相关损失。合同约定案涉房屋免租期为三个月（自2020年2月1日至4月30日），房屋免租期的约定在法律上应当视为附义务的赠与，对应义务是全鼎公司应在租期内按约使用房屋、支付租金，直至租赁期限届满，在约定租期届满前不得退租。现因全鼎公司提前解约，致使中石油分公司基于租赁合同的应得利益落空，全鼎公司作为承租人未履行所附义务，依据《合同法》第一百九十二条的规定，中石油分公司作为出租人有权撤销赠与，要求承租人支付2020年2月1日至4月30日的免租期租金。2020年4月28日至7月7日，是全鼎公司在合同解除后无权但实际占有租赁房屋的期间。因此，全鼎公司应当支付2020年4月28日至7月7日实际占有租赁房屋的房屋占用费。综上所述，中石油分公司已按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。全鼎公司擅自解约，应当支付实际占有和使用租赁房屋产生的费用，并赔偿因违约给中石油分公司造成的损失。全鼎公司的诉讼请求既与事实不符，又无法律依据，恳请贵院予以驳回。中石油分公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；2.判令反诉被告支付单方提前解除的违约金125493.39元；3.判令反诉被告支付2020年2月1日至2020年4月27日的房屋租金118273.22元；4.判令反诉被告支付2020年4月28日至2020年7月7日的房屋占用费97644.17元；5.判令反诉被告支付反诉费及律师费4.50万元。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》已于2020年4月27日解除。（一）中石油分公司已按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。2020年1月13日，中石油分公司与全鼎公司签订《房屋租赁合同》，全鼎公司承租中石油分公司涉案房屋（北京市西城区阜成门外大街X号XX层AXXX2室、AXXX1室）。租赁合同约定，房屋目前承租情况：有租户，租户于2020年1月22日之前退租。签约后，全鼎公司于《房屋租赁合同》约定的租期开始日2020年2月1日入住该租赁房屋，并于2020年2月12日到万通物业公司办理了相关迁入手续。可见，全鼎公司签约时已知租赁房屋存在原租户，且于2020年2月1日就已入住。中石油分公司已按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。（二）全鼎公司提前解除合同，已构成严重违约，有恶意套取公司工商落户地址之嫌。2020年3月16日，全鼎公司因“通过登记的住所或经营场所无法联系的”被北京市西城区市场监督管理局列入经营异常名录。2020年3月20日，全鼎公司将公司住所变更至案涉租赁房屋所在地，并申请将公司移出经营异常名录。2020年4月16日，全鼎公司被移出经营异常名录。次日，全鼎公司向中石油分公司送达《解除＜房屋租赁合同＞通知》。根据《房屋租赁合同》第7.3.1条：任何一方无正当理由提前解约的，属于违约行为。全鼎公司提前解除合同，已构成严重违约，并有恶意套取公司工商落户地址之嫌。（三）双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除。接到全鼎公司的解约通知后，中石油分公司于2020年4月23日、26日发出《关于继续履行合同的通知》《关于履行合同的通知》，但全鼎公司以行动表明拒绝履行合同。迫于无奈，中石油分公司根据《合同法》第九十四条法定解除权的条款，于2020年4月27日向全鼎公司送达《解除通知书》。至此，双方签订的《房屋租赁合同》解除。二、全鼎公司应支付提前单方解约的违约金125493.39元。根据《房屋租赁合同》第7.3.1条：任何一方提前解约，违约行为致使本合同提前解除的，违约方应赔偿相当于月租金3倍的违约金。如前所述，双方之间的租赁合同因全鼎公司违约而解除，全鼎公司应支付金额相当于月租金3倍的违约金125493.39元（月租金为41831.13元）。三、免租条款因合同解除而无效，全鼎公司应支付2020年2月1日至2020年4月27日的租金118273.22元。根据《房屋租赁合同》3.3租赁期限：甲方同意乙方自2020年2月1日至2020年4月30日进入该房屋进行合理装修，装修期间免收该房屋租金。免租期的债务免除性质属于附义务赠与。根据《合同法》第一百九十条“赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”和第一百九十二条第三款“不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与”，全鼎公司提前解约，中石油华化工分公司可撤销赠与，要求全鼎公司赔偿可得利益损失。因此，全鼎公司应当依约支付2020年2月1日至2020年4月27日的租金118273.22元。四、全鼎公司应支付2020年4月28日至2020年7月7日的房屋占用费97644.17元。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十六条：因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持。2020年7月7日，万通物业公司收到涉案租赁房屋的钥匙。可见，合同解除后直至2020年7月7日，全鼎公司实际占有租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，费用计算标准应参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准（6.50元/天/平方米）。因此，全鼎公司应支付2020年4月28日至2020年7月7日的房屋占用费97644.17元。五、扣除已收取的费用，全鼎公司仍需支付差额174086.26元。根据中油财务有限责任公司北京总部《进账单》《北京增值税专用发票》及《房屋租赁合同》，中石油分公司已收取2020年5月1日至2020年6月30日的房屋租金83662.26元，租赁押金83662.26元。扣除已收取的房屋租金及租赁押金，全鼎公司仍需支付差额174086.26元。综上所述，全鼎公司的违约行为严重损害了中石油分公司的可得利益。现中石油分公司为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院判如所请。全鼎公司针对反诉请求辩称，不认可反诉原告所主张的房屋租赁合同已于2020年4月27日解除，反诉被告已经于2020年4月20日将解除合同的通知送达反诉原告且反诉原告在此后的3个月之内，未依照法律的规定通过起诉的方式，对全鼎公司解除合同的行为提出异议，已经丧失了提异议的权利。第二点，反诉被告不认可反诉原告所主张的单方提前解约的违约金，全鼎公司并不存在违约的行为，反诉原告存在明显的延迟交付房屋的行为，截止到庭审之日反诉原告未依照房屋租赁合同及相关的法律规定向反诉被告交付房屋，迟延交付的期限已经超过远远超过10日，按照房屋租赁合同的约定，反诉被告有权单方解除该合同，故此反诉原告所主张的违约金，是缺乏事实和法律根据的。第三点，按照双方所签订的房屋租赁合同的约定，2020年2月1日至2020年4月30日属于装修免租期，在此期间内反诉被告无需支付房屋的租金，故反诉原告所主张的2月1日到4月27日的房屋租金缺乏事实和法律根据，而且从现有的法律规定来看，合同提前解除的情况下免租期该如何来处理没有明文的法律规定，双方在房屋租赁合同中也未对合同提前解除下是否恢复收取租金进行约定，故此反诉原告要求支付免租期内的房屋租金缺乏事实和法律依据。第四点，反诉原告至今并未将涉案房屋的房间钥匙交付给反诉被告，故此不存在所谓的房屋占用费问题，反诉原告主张反诉被告支付2020年4月28日至2020年7月7日期间的房屋占用费缺乏事实和法律根据。第五点，反诉原告主张反诉被告向其支付律师代理费，缺乏法律根据，因为此类房屋租赁合同纠纷案件并无法律规定可以支持律师费损失的赔偿要求。而且反诉原告所主张的律师代理费是4.50万元，没有客观的收费标准。故此对反诉原告要求反诉被告支付律师代理费的请求，反诉被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年1月，中石油分公司作为甲方（出租人），全鼎公司作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有所有权的位于北京市西城区阜成门外大街X号AXXX1，XXX2单元部分之房屋出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积211.58平方米，房屋目前承租情况为“有租户，租户于2020年1月22日之前退租”，房屋租赁期自2020年2月1日至2023年4月30日。甲方同意乙方自2020年2月1日至2020年4月30日进入该房间进行合理装修，装修期间免收该房屋租金，但装修期间的物业管理费及有关水电等能源费用由乙方承担。租赁期满或合同解除五日内，甲方有权收回房屋，乙方应按照合理使用后的性状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该房屋的月租金为41831.13元，三个月租金为125493.39元，年租金为501973.56元，房租支付方式为押二付三。双方约定款项支付时间为：该房屋租赁押金及首期房租支付时间为本合同签署生效后三日内支付第一次房租83662.26元（租期2020年5月1日至2020年6月30日）；第二次房租支付时间为2020年6月30日之前，支付租期2020年7月1日至2020年9月30日的三个月房租125493.39元……押金为83662.26元，乙方于合同签署生效后三日内支付到甲方账户，甲方出具房租押金收据给乙方。物业服务费标准28.25元/月/平方米，支付方式为押三付一，首期支付四个月，以后每月支付物业费的时间按物业公司账单标注日期，由乙方直接交与万通物业公司，该公司向乙方开具物业费发票及押金收据。租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金等费用以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应在7个工作日内返还给乙方。前述费用应得到乙方书面认可方可扣除，如未得到乙方的书面认可，甲方无权扣缴押金。双方约定自该合同签字盖章生效后，甲方即向乙方交付该房屋的使用权并协助乙方办理有关入住手续，如甲方在本合同签字生效后3日内仍未交付该房屋的使用权，则甲方每逾期一天，乙方有权按该房屋合同季度租金的1%向甲方索取违约金或乙方直接按比例从未交房租里扣除相应数额作为违约金。双方在合同第七条“违约责任”条款中约定，甲方迟延交付房屋达10日的，乙方有权单方解除合同；乙方不按约定支付租金达10日或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2020年1月15日，全鼎公司向中石油分公司汇款房屋租赁押金83662.26元；同日，全鼎公司向中石油分公司汇款房屋租金83662.26元。中石油分公司于2020年1月16日向全鼎公司开具金额为83662.26元的房屋租赁押金收据以及金额为83662.26元的房屋租金发票。另，全鼎公司于2020年2月10日向万通物业公司汇款“入住押三物业费”17931.41元，“一个月物业费”5977.14元，“供暖费差额”915.69元，并于2020年3月6日向万通物业公司汇款5977.14元作为“2020年3月份物业管理费”。2020年4月17日，全鼎公司向中石油分公司发出《解除通知》，称因中石油分公司延迟交付出租房屋超过10日，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求中石油分公司支付月租金3倍的违约金。中石油分公司于2020年4月21日收到上述通知。中石油分公司于2020年4月26日向全鼎公司发出《关于履行合同的通知》，表示中石油分公司依约交房不存在违约行为，希望全鼎公司依约继续履行合同。2020年4月27日，中石油分公司以微信方式向全鼎公司发送《解除合同通知》。2020年7月7日，全鼎公司将涉案房屋钥匙邮寄至万通物业公司。另查，一、庭审中，就双方签订涉案房屋《房屋租赁合同》的日期，全鼎公司称双方合同签订的时间为2020年1月14日，提交落款日期为2020年1月14日的房屋租赁合同；中石油分公司称双方之间的《房屋租赁合同》签订时并未写明日期，不存在变造，如果变造的话应该写明日期为1月31日或2月1日，而双方在沟通以后确认了是1月13日或14日，因为合同归档的时候需要签上日期，所以签好了日期进行了归档。全鼎公司所写的落款时间为2020年1月14日，中石油分公司所持合同写明时间为2020年1月13日，但双方实际均对于约定2020年2月1日交房起租没有异议。另，依据全鼎公司立案时提交证据照片显示，《房屋租赁合同》尾部落款处并未填写合同签订的具体时间。二、庭审中，中石油分公司为证明前租户于2020年1月30日退房，中石油分公司按期交房及钥匙由物业公司保管的情况，提交了《客户迁出设备设施情况检查表》《业主四点承诺书》。全鼎公司称对上述两份证据真实性无法核实，且认为即使上述证据真实，能够证明中石油分公司迟延交房在10日以上，全鼎公司有权单方解除合同，且涉案房屋钥匙由物业公司保管，中石油分公司并未向全鼎公司进行告知，中石油分公司亦未委托物业公司进行交房。同时，中石油分公司提交2020年2月12日的《入住公司情况表》《入住客户文件签收表》《客户入住前设备设施情况检查表》以及《钥匙移交记录表》，证明全鼎公司认可2020年2月1日占有房屋并实际取得了房屋使用权，且全鼎公司与其他两家单位联合办公，一并办理迁入手续。全鼎公司认为《入住公司情况表》的入住日期是中石油分公司自行填写的，与全鼎公司无关，全鼎公司对表格的内容不知情，表格也不是原告所填写的，《钥匙移交记录表》可以证明万通物业公司交付的钥匙是A2207房间的钥匙，交付的对象是法慈律师事务所，不能体现已经将钥匙交给了全鼎公司。三、庭审中，中石油分公司提交了其公司人员杨忠胜与微信号×××、微信号×××的微信聊天记录及杨忠胜与手机号138XXXX****、135XXXX****的短信记录，以证明手机号138XXXX****和135XXXX****所对应的微信均为全鼎公司联系人牛彩红使用控制，且均为牛彩红提供给华北化工分公司，手机号接收的资料均应视为全鼎公司接收，另证明中石油分公司于2020年4月23日、2020年4月26日向全鼎公司发送了《关于继续履行合同的通知》，于4月27日向全鼎公司发送了《解除通知书》。全鼎公司则称138XXXX****的机主并非牛彩红，该手机号所对应的×××，并非牛彩红实际使用和控制，牛彩红使用电话号码为135XX******。本院在另案中曾当庭向138XXXX****手机号进行拨打，接听人称该号码为牛彩红手机号码，牛彩红正在开会稍后回电；之后电话号码135XX******的电话回至本院，自称为牛彩红，经本院询问，其表示138XXXX****并非其使用，而是其同事牛震使用。庭后，当事人提交通话记录截屏称因手机138XXXX****办理呼叫转移至135XXXX****的手机号上，因此，出现庭审中的电话接听情况。四、庭审中，中石油分公司提交委托代理协议及发票，证明其律师服务费的发生；全鼎公司称委托代理协议真实性无法核实，即使真实发生律师费，中石油分公司的该项主张由全鼎公司支付亦缺乏事实和法律依据。关于涉案房屋钥匙问题，中石油分公司主张北京市西城区阜成门外大街X号XXX1，XXX2与AXXX3，XXX4，XXX5等房间系连通状态，由AXXX5可以进入上述房屋。本院认为，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，全鼎公司要求解除与中石油分公司之间的房屋租赁合同，其理由为中石油分公司应于合同签订当日交付房屋，而中石油分公司延迟交付涉案房屋已达到合同约定的条件，但本院结合合同约定以及合同履行情况认为，全鼎公司的上述主张不成立：一、关于房屋交付方式。全鼎公司主张中石油分公司并未将涉案房屋钥匙进行交付，且并未告知其需从万通物业公司进行钥匙领取，但结合双方存在关于中石油分公司向全鼎公司交付涉案房屋的使用权并办理有关入住手续的约定，以及2020年2月12日全鼎公司至北京万通鼎安物业服务有限公司办理入住手续并签收文件材料的行为可推知，全鼎公司对于以上述方式办理入住系明知，且在案证据《写字楼用户手册》显示，在办理入住手续过程中，全鼎公司从上述物业服务公司领取单元钥匙，并非由中石油分公司向其交付房屋钥匙。二、关于是否存在迟延交付。因全鼎公司立案时提交的合同复印件落款处未显示具体日期，其当庭提交的合同文本落款日期为2020年1月14日，中石油分公司提交的合同文本落款日期为2020年1月13日，中石油分公司虽称合同文本的签订日期并非上述两个时间点，但其亦未提交证据证明涉案合同文本签订存在其他时间点，故本院认定涉案合同文本的签订日期为2020年1月14日。结合合同约定，双方在签订合同时明确记载合同签订时房屋内由租户，搬离时间为2020年1月22日前，故双方在合同中约定在合同签字盖章当日协助办理入住手续并非真实的意思表示；又因，双方约定的合同起租日为2020年2月1日，故中石油分公司至迟应于2020年2月1日交付房屋使用权并协助办理入住手续。再因，全鼎公司并未提交证据证明其在2020年1月14日至2020年2月12日期间就中石油分公司迟延交付房屋提出异议或基于延迟交付房屋要求解除合同；另，结合《入住公司情况表》的确认情况，全鼎公司虽称《入住公司情况表》不是其所填写，与其无关，对表格的内容不知情，但结合当事人提交的聊天记录等证据，牛彩红系全鼎公司的联系人，一直代表全鼎公司等三家单位协商处理租赁房屋事宜，其在全鼎公司的《入住公司情况表》等文件上签字的行为应视为代表全鼎公司。《入住公司情况表》上载明入住日期为2020年2月1日，牛彩红在落款处签名的行为应视为认可该入住日期，即使存在全鼎公司不认可入住日期的情况，亦应当进行相应标注，而全鼎公司对存在争议的“入住日期”栏目以空白未填写方式表示异议，又在填表人处进行签认，不符合日常的生活习惯；另，即便入住日期栏目并非其填写，牛彩红系律所主任，具有法律专业知识，其对于存有空白栏目的表格进行签认所存在法律风险应属明知，故本院认为全鼎公司虽于2020年2月12日领取钥匙并实际办理涉案房屋入住手续，但其对入住时间按照2020年2月1日计算未有异议，亦未对房门钥匙提出异议，综合上述情况，本院认为中石油分公司并不存在迟延交付房屋的情况，故本院对全鼎公司以中石油分公司迟延交付房屋为由解除涉案合同的诉讼请求不予支持，并对全鼎公司基于上述理由要求中石油分公司支付违约金的诉讼请求亦不予支持。对于中石油分公司要求确认双方之间的租赁合同于2020年4月27日解除的反诉请求，因全鼎公司在租赁期届满前明确表示不再履行房屋租赁合同，中石油分公司两次向全鼎公司发出继续履行合同的通知，但未得到全鼎公司回复，故中石油分公司有权要求解除双方之间的租赁合同。中石油分公司称其于2020年4月26日向全鼎公司联系人牛彩红短信及微信发送了《关于继续履行合同的通知》，在未收到回复的情况下向微信号×××以PDF格式发送《解除通知书》并以短信方式向138XXXX****手机发送短信。全鼎公司虽称上述手机号机主并非牛彩红，机主为其同事牛震，全鼎公司并未收到解除通知。但本院结合微信号×××的头像以及该微信号发送的聊天内容认为，作为相对人有理由确信该微信号应为牛彩红本人所使用；另，手机号138XXXX****机主虽为牛震，但其将电话呼叫转移至牛彩红所使用手机号135XXXX****上，且全鼎公司亦认可牛震为牛彩红的同事，亦为全鼎公司人员，故本院认为中石油分公司的解除通知已于2020年4月27日送达全鼎公司，双方之间的房屋租赁合同于该日解除。全鼎公司主张合同中明确约定自2020年2月1日至2020年4月30日为装修免租期，并要求中石油分公司退还已交房租83662.26元，但双方约定免租期系基于合同履行而赋予全鼎公司进行房屋装修的期间，全鼎公司并未对房屋实施装修，并在免租期内明确表示终止合同履行，故全鼎公司应当支付2020年2月1日至合同确认解除前的房屋租金。全鼎公司称其未能进行装修系因涉案租赁房屋的物业公司拒绝其对房屋进行装修，但其在庭审中并未提交证据予以佐证，故本院对全鼎公司的上述意见不予采纳；另，考虑到上述期间涉案房屋所处位置以及相应疫情防控政策的影响，本院认为应对于2020年2月1日至2020年4月27日期间的租金予以酌情确定为62000元。又因，上述合同解除后，全鼎公司未将房屋及时交还，而是于2020年7月7日将涉案房屋钥匙回寄北京万通鼎安物业服务有限公司，故全鼎公司应当支付自2020年4月28日至2020年7月7日期间的房屋占用费97644.17元，因此，本院对中石油分公司要求全鼎公司支付房屋占用费用的反诉请求予以支持，对于全鼎公司要求退还租金的诉讼请求不予支持。另，因全鼎公司交纳租金不足以完全折抵房屋租金、房屋占用费，结合双方对于押金的相关约定，中石油分公司还应退还全鼎公司押金7680.35元。对于中石油分公司要求全鼎公司支付提前解约的违约金125493.39元的反诉请求，中石油分公司该项诉讼请求存在合同依据，且双方均认为违约金存在过高的情形，故本院以实际损失为基础，结合合同履行、全鼎公司违约行为等情况酌定违约金为62746.70元。因中石油分公司尚需退还全鼎公司押金，故在上述违约金与押金进行折抵后，全鼎公司尚需支付违约金55066.35元。中石油分公司要求全鼎公司支付律师费45000元，但双方对此并未有合同约定，中石油分公司该项反诉主张本院不予支持。全鼎公司要求中石油分公司退还物业服务费以及供暖差额款项，但全鼎公司将上述款项并非支付给中石油分公司，全鼎公司主张的上述服务系由物业公司提供，并非中石油分公司提供；因本案为房屋租赁合同纠纷，故上述款项系因其他法律关系所产生的争议，全鼎公司应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司与被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司于二〇二〇年一月签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十七日解除。二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司支付被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司违约金55066.35元。三、驳回原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6154元，由原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司负担（已交纳）；反诉费3548元，由被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司负担3042元（已交纳），由原告（反诉被告）北京全鼎企业管理有限公司负担506元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年一月二十七日法官助理 肖彦青书 记 员 苏晓明