四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川执复7号 复议申请人（申请保全人）：四川富临实业集团有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区安昌路17号。 法定代表人：安治富，董事长。 委托诉讼代理人：杨小林，四川科通律师事务所律师。 异议人（被保全人）：陕西省汉中堂宏投资有限责任公司，住所地陕西省汉中市汉台区关正街800号。 法定代表人：陈宏超，副总经理。 复议申请人四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业公司）不服四川省绵阳市中级人民法院（2020）川07执异91号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省绵阳市中级人民法院在执行富临实业公司与陕西省汉中堂宏投资有限责任公司（以下简称汉中堂宏公司）财产保全一案中，被保全人汉中堂宏公司以该院对其名下资产超标的查封为由向该院提出书面异议。 汉中堂宏公司异议称，执行法院在审理富临实业公司与高堂宏、四川堂宏实业集团有限公司（以下简称四川堂宏集团）、汉中堂宏公司与公司有关的纠纷一案中，于2020年5月21日作出（2020）川07民初91号民事裁定，裁定以人民币3.5亿为限查封、扣押、冻结被申请人高堂宏、汉中堂宏公司的现金，或与之价值相当的（预售）房屋、土地使用权等股东资产，或股票、股权、有价证券等其他财产，或应收账款等债权和收益。在执行过程中，执行法院对登记在汉中堂宏公司名下738套住宅及其名下位于陕西省汉中市汉台区××街××号××㎡【土地使用证号：汉市国用（2014）第*号】土地（以下简称案涉土地）使用权进行了查封。上述查封财产价值远超3.5亿元，严重超过保全裁定确定的金额，在查封房屋已经满足保全标的的前提下，不应再对案涉土地进行查封。且本次保全案件本身系富临实业公司恶意诉讼申请重复查封，导致同一债权由四川省广元市中级人民法院及该院分别查封两家公司超额资产。上述保全行为对整块项目所涉土地的查封，严重影响异议人正常经营，除已查封的住宅外该土地上的其他房屋因查封也无法正常销售，异议人丧失大量交易机会，资金无法回笼，甚至已售房屋因无法办理网签或过户登记，可能导致群体性事件。故，请求解除对异议人汉中堂宏公司名下案涉土地使用权的查封。 申请保全人富临实业公司辩称，根据房地一体原则，人民法院在查封房屋所有权时，应当一并查封土地使用权。执行法院在对案涉738套公寓和住宅查封的同时，对上述房屋相对应的不可分割的土地使用权进行查封并无不当。根据汉中堂宏公司公开宣传的房屋销售价格和富临实业公司委托的价值咨询报告，本次查封的房屋价值（包含对应的土地价值）约在3.2亿元之内，未超过保全裁定金额。考虑到本案主债权、利息、违约金和实现债权费用，结合本案所查封的房地资产尚未竣工验收、国有土地使用权已经抵押给第三人、汉中堂宏公司是否欠缴相关税费以及应依据评估拍卖相关规定将流拍后的降价价格作为查封标的价值认定等因素，本案中已查封的房产尚不足以覆盖债权本息及费用，不存在超额查封情形。同时本案诉讼保全金额不能与另案执行保全金额进行叠加计算。法院采取的保全措施仅影响汉中堂宏公司销售之后的备案登记，其可用销售收入对保全财产进行置换，执行法院查封行为更不可能影响其收取房屋租金。故请求依法驳回汉中堂宏公司的异议请求。 四川省绵阳市中级人民法院查明，该院受理富临实业公司与高堂宏、汉中堂宏公司、四川堂宏集团与公司有关的纠纷一案，并根据富临实业公司的财产保全申请，于2020年5月11日作出（2020）川07民初91号民事裁定，裁定以人民币3.5亿为限查封、扣押、冻结被申请人高堂宏、汉中堂宏公司的现金，或与之价值相当的（预售）房屋、土地使用权等股东资产，或股票、股权、有价证券等其他财产，或应收账款等债权和收益。该院遂向相关主管部门发出（2020）川07执保51号协助执行通知书，对汉中堂宏公司名下预售许可证号为(汉市)房预售字[2020]*号，面积为64526.72㎡的住宅进行预查封，具体预查封的房屋为：*广场*区*号楼*室-*室，共计368套，面积为20365.58㎡；*广场*区*号楼*室-*室，共计18套，面积为2246.56㎡；*广场*区*号楼*室-*室、*室-*室，共计34套，面积为5046.5㎡；*广场*区*号楼*室-*室，共计106套，面积为15460.58㎡；*广场*区*号楼*室-*室，共计212套，面积为21407.5㎡。同时，该院还查封了登记在汉中堂宏公司名下案涉土地使用权。 另查明，本案异议审查中，汉中堂宏公司向该院提交《房地产抵押估价报告》(*广场*区*号楼）一份，该报告载明对于汉中堂宏公司名下的*广场*区*号楼的在建工程用房及分摊占用的国有土地出让住宅用地使用权，在价值时点2020年1月7日，采用假设开发法的评估方法的结果为：假设未设立法定优先受偿权的市场价值为人民币110701万元。汉中堂宏公司还向该院提交《预评估报告》一页，载明其名下土地使用证号为汉市国用（2014）第*号的出让土地在2020年6月14日的评估价值为35328.96万元。同时，富临实业公司向该院提交《房地产价值咨询报告》一份，载明汉中堂宏公司位于*广场*区*至*号楼共计738套住宅（建筑面积共计64526.72㎡,相应分摊国有出让土地使用权面积）在价值时点2020年5月18日，采用比较法的评估方法，估价结果为32857.01万元。 本案审查过程中，经组织汉中堂宏公司与富临实业公司协商，富临实业公司认为现查封房屋及对应土地之外的土地价值无法核算，执行法院之前所实施的保全行为并无不当，但表示如执行法院对超出已查封房屋对应土地之外的土地予以解封是符合相关法律规定的。 四川省绵阳市中级人民法院认为，该院保全裁定执行过程中，已依法预查封了汉中堂宏公司开发的房屋738套，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，该院对上述房屋的查封效力及于相关房屋使用范围内的土地使用权,故该院对预查封的房屋相应范围内的土地使用权予以查封并无不当。对于上述查封土地、房屋的价值双方虽各执一词，且双方所提供证据均不能充分反映所查封财产的准确价值，对于所查封财产的抵押权范围或法定优先受偿权亦无任何证据证明，该院对于查封资产明显超标的的情形无法判断。但申请保全人根据其自行委托的评估报告认可已预查封的房屋（包括相应土地）价值约为3.2亿元，与保全裁定金额相差不多。同时，其表示对查封房屋对应土地之外的土地予以解封不持异议。考虑到对于汉中堂宏公司名下案涉土地使用权的查封确有可能影响其所开发的其他商品房预售、资金回收，损害其偿债能力。并且，案涉土地使用权范围土地上已形成建筑物，所查封的土地并不具备单独处置的条件，对除本案查封房屋相应土地之外的土地保全查封可能损害其他案外人（如其他本案未查封房屋的购房人等）的合法权益且实际上并无益于富临实业公司。故本案保全执行中对于除已查封的738套房屋相对应的土地外，案涉土地的其他土地使用权的查封应予以解除。 综上所述，汉中堂宏公司的异议理由及请求部分成立，四川省绵阳市中级人民法院（2020）川07执保51号案件实施中对于汉中堂宏公司名下案涉土地使用权的查封行为应当予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第七条第一款第一项及第十七条第一款第三项之规定，四川省绵阳市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）川07执异91号执行裁定，裁定：一、查封汉中堂宏公司名下案涉土地使用权中，预售许可证号为(汉市)房预售字[2020]*号，面积为64526.72㎡的住宅（*广场*区*号楼*室-*室，共计368套，面积为20365.58㎡；*广场*区*号楼*室-*室，共计18套，面积为2246.56㎡；*广场*区*号楼*室-*室、*室-*室，共计34套，面积为5046.5㎡；*广场*区*号楼*室-*室，共计106套，面积为15460.58㎡；*广场*区*号楼*室-*室，共计212套，面积为21407.5㎡）房屋使用范围内的土地使用权；二、解除对汉中堂宏公司名下案涉土地前述第一条范围之外土地使用权的查封。 富临实业公司向本院申请复议称，一、汉中堂宏公司在本案针对保全财产进行置换的程序，以及另案的执行程序中，提出了与本次执行异议申请完全不同，并且自相矛盾的理由和证据，因此不能采信其所谓超额保全的主张。二、根据房地一体原则，人民法院在查封房屋时，应当一并查封土地使用权。三、按照汉中堂宏公司公开宣传的房屋销售价格和评估报告，在不考虑多种扣减实际价值因素的前提下，均认可本次查封房屋的价值约3.2亿元，并未超出保全裁定的3.5亿元。四、考虑到主债权、利息、违约金、赔偿金和实现债权而支出的费用，以及其他影响债权实现的权利等因素影响，本案中已查封房产不足以覆盖债权本息和费用，因此不存在超额查封的情形。五、本案的诉讼保全不能与另案的执行保全金额进行叠加计算，从而错误判断超额查封的问题。六、执行法院采取的保全措施不影响汉中堂宏公司针对商场、超市和车位的销售，仅影响其销售之后的备案登记，汉中堂宏公司可用销售收入对保全财产进行置换。综上，请求：一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2020）川07执异91号执行裁定第二项内容，即解除对汉中堂宏公司名下案涉土地前述第一条范围之外土地使用权的查封。二、继续对汉中堂宏公司名下案涉土地使用权整体查封。 本院认为，本案中，汉中堂宏公司所提执行异议是请求解除对案涉土地使用权的查封。其异议实质是认为执行法院在查封案涉738套房屋的价值已满足保全标的额的前提下，不应再对案涉土地使用权进行查封，执行法院在保全中存在超标的查封的行为。执行法院在异议审查中并未对查封登记在汉中堂宏公司名下738套房屋及案涉土地使用权是否存在超标的查封的事实进行审查，并且在（2020）川07执异91号执行裁定中认为复议申请人表示对查封房屋对应土地之外的土地予以解封不持异议与该公司在异议审查期间已经提出不同意解除查封案涉土地使用权的事实不符，因此执行法院在未审查是否存在超标的查封的情况下作出解封裁定，属认定事实不清，依法应予撤销并发回该院重新审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2020）川07执异91号执行裁定； 二、发回四川省绵阳市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 胡廷俐 审 判 员 茅 勇 审 判 员 张 晖 二〇二一年一月二十七日 法官助理 秦 菲 书 记 员 颜 微 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。