四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8596号 原告：成都蓉遵商业管理有限公司，住所地：成都市锦江区东大街上东大街段111号阳光保险大厦1栋18层06号。 法定代表人：赵章成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李旎，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，四川明炬律师事务所律师。 被告：邓彦均，女，1987年11月13日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告成都蓉遵商业管理有限公司（以下简称蓉遵公司）与被告邓彦均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓉遵公司的委托诉讼代理人李旎、李静到庭参加诉讼。被告邓彦均经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 蓉遵公司向本院提出诉讼请求：1．判令邓彦均立即向蓉遵公司支付拖欠的租金37200元、物业费7440元及电费704.2元；2．判令邓彦均向蓉遵公司支付违约金18600元；3．本案诉讼费、保全费、律师费等费用由邓彦均承担。事实和理由：2018年12月07日，蓉遵公司与邓彦均签订了《ＫＢＣ韩国馆物业（商铺）租赁合同》，合同约定：蓉遵公司将坐落于四川省成都市锦江区××街××街段××号“ＫＢＣ韩国馆”第2层第240、241、242、243号商铺出租给邓彦均，承租面积为31平方米，用于经营女装商品，租赁期限为2年，自2018年12月24日至2020年12月23日止；租金标准为300元／月／平方米；物业管理费标准为40元／月／平方米；租金及物业管理费按季度支付，水费、电费等费用于每月24日前据实缴纳。合同还约定：邓彦均单方终止本合同或因邓彦均违约行为导致蓉遵公司解除或终止本合同的，蓉遵公司不退还邓彦均租赁保证金，邓彦均并另按合同解除或终止时月租金标准向蓉遵公司支付两个月租金的违约金。租赁合同签订后，蓉遵公司已按照合同约定，向邓彦均提供租赁房屋且尽到全部义务，但邓彦均自2019年12月24日开始拖欠租金、物业费，经蓉遵公司多次催告，仍拒不支付，甚至于2020年6月13日在未告知蓉遵公司的情况下悄然撤场。蓉遵公司多次联系未果，于2020年6月24日向邓彦均发出解除合同通知，要求支付欠付费用。截止解除合同之日，邓彦均拖欠租金37200元、物业费7440元、电费704.2元，上述费用共计45344.2元。 邓彦均未发表答辩意见，也未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下： 2018年12月7日，出租方蓉遵公司（甲方）与承租方（乙方）邓彦均签订《ＫＢＣ韩国馆物业（商铺）租赁合同》，约定：乙方承租坐落于四川省成都市锦江区××街××街段××号“ＫＢＣ韩国馆”第2层240、241、242、243号商铺（以下简称本物业），本物业的承租面积（使用面积）约为31平方米，本合同中约定的租金、物业管理费及其他费用均按承租面积计算；本物业的业主已委托甲方对本物业进行统一运营管理及对外招租，甲方有权签订并履行本合同；本物业租赁期限为2年，自2018年12月24日至2020年12月23日止；合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金10000元，该保证金作为乙方全面履行本合同的担保；甲方有权扣收租赁保证金以抵偿或代乙方支付下述款项：1．乙方欠付的任何费用；2．乙方应支付的迟延履行金、违约金；本合同解除或终止十五个工作日内，甲方扣除乙方应支付的相关款项后，无息退还租赁保证金；2018年12月24日至2019年12月23日期间，优惠后的租金总额为65100元，物业管理费标准为40元／月／平方米，2019年12月24日至2020年12月23日期间，固定租金标准为300元／月／平方米，物业管理费标准为40元／月／平方米，租金及物业管理费按季度支付，支付至蓉遵公司账户；乙方应于每月24日前据实缴纳水费、电费、电话费、网络费等费用；水费、电费、电话费、网络费等费用自物业交付之日起计付；乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或乙方导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方租赁保证金，乙方并另按合同解除或终止时月租金标准向甲方支付两个月租金的违约金；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，除本合同其他条款约定的乙方应承担的违约责任外，甲方并有权立即单方解除本合同，乙方预先支付给甲方的保证金、租金及其他费用作为乙方向甲方支付的违约金归甲方所有：乙方逾期支付租金、保证金或本合同约定的其他费用累计超过30日的，未经甲方同意，乙方延期开业、擅自停业或不按甲方规定的开闭店时间营业累计超过15日的；如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。 2020年3月11日至2020年5月19日期间，因邓彦均未按期足额支付租金和物管费，蓉遵公司多次向其发送《费用催告函》。2020年6月24日，蓉遵公司通过微信向邓彦均发送《关于解除KBC韩国馆的通知》，内容为：贵方于2018年12月7日与我司签订租赁合同，我方向贵方出租KBC韩国馆商场第2层第240、241、242、243号商铺，贵方应向我司按期支付租金、物业费和本合同约定的其他费用。租赁合同签订后，我司依约履行了合同义务，但贵方却未按约向我司支付合同约定的相关费用。截止2020年6月23日，贵方累计拖欠我司2019年12月24日至2020年6月23日的租金37200元、物业费7440元、电费704.2元，共计45344.2元。经我方多次催告，贵方拒不支付，甚至在不告知我司的情况下悄然撤场。贵方的行为已构成严重违约，我司在此郑重通知贵方我司与贵方在2018年12月7日签订的《物业（商铺）租赁合同》在本通知到达贵方之日解除。 蓉遵公司委托四川明炬律师事务所代为处理本案纠纷，为此支付律师费用5000元。 蓉遵公司当庭述称，邓彦均欠付2019年12月24日至2020年6月23日期间的租金、物业管理费和电费，蓉遵公司减免两个月租金后，邓彦均实际欠付租金37200元、物业管理费7440元和电费704.2元。 以上事实，有蓉遵公司提交的蓉遵公司的工商登记信息、邓彦均的身份信息，《KBC韩国馆物业（商铺）租赁合同》、费用催告函、商户欠费计算表、关于解除《KBC韩国馆物业（商铺）租赁合同》的通知、微信聊天记录，委托代理合同、网上银行电子回单等证据及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，蓉遵公司与邓彦均签订的《KBC韩国馆物业（商铺）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，蓉遵公司按合同约定交付了租赁商铺，但邓彦均未按合同约定支付租赁费用，且经催告后拒不支付，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，蓉遵公司有权解除合同。合同解除后，应当对双方的权利义务进行清理、结算。邓彦均欠付2019年12月24日至2020年6月23日期间的租金和物业管理费，蓉遵公司自行减免两个月的租金后，邓彦均还应支付租金37200元和物业管理费7440元。根据租赁合同约定，邓彦均应当据实缴纳水电费，现邓彦均欠付电费704.2元，应当向蓉遵公司支付。故蓉遵公司主张邓彦均支付其所欠租金37200元、物业管理费7440元和电费704.2元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据合同约定，乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或乙方导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方租赁保证金，乙方并另按合同解除或终止时月租金标准向甲方支付两个月租金的违约金。本院认为，因邓彦均未按约支付租金，导致双方租赁合同提前解除，邓彦均应当承担相应的违约责任。而合同约定的违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。邓彦均已向蓉遵公司支付保证金10000元，根据合同约定，该保证金在邓彦均违约的情况下作为违约金归蓉遵公司所有，故蓉遵公司在保证金不予退还的情况下另外主张两个月的租金作为违约金，其主张金额过高于其实际损失，综合本案的合同履行情况、蓉遵公司的损失及邓彦均的违约情况，本院酌情认定邓彦均应当向蓉遵公司支付包含保证金在内的违约金共计18600元，即邓彦均还应向蓉遵公司支付违约金8600元。对于蓉遵公司多主张的部分，本院不予支持。 关于律师费。根据合同约定，如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。因邓彦均逾期支付租金，蓉遵公司提起本案诉讼并支付律师费5000元，该费用应当由邓彦均承担。蓉遵公司主张邓彦均支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邓彦均应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蓉遵商业管理有限公司支付租金37200元、物业管理费7440元、电费704.2元； 二、被告邓彦均应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蓉遵商业管理有限公司支付违约金8600元； 三、被告邓彦均应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蓉遵商业管理有限公司支付律师费5000元； 四、驳回原告成都蓉遵商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1524元，由被告邓彦均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  程立政 人民陪审员  卢 一 二〇二一年一月二十日 书 记 员  谢生娅