内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内04民终5135号上诉人（一审原告）：张凤林，男，1963年3月19日出生，汉族，市民，住赤峰市。委托诉讼代理人：魏宝利，内蒙古千孚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王素华，女，1965年9月7日出生，汉族，市民，住赤峰市。被上诉人（一审被告）：许海平，男，1967年7月27日出生，满族，市民，住赤峰市。二被上诉人的委托诉讼代理人：董亚军，内蒙古同实律师事务所律师。上诉人张凤林因与被上诉人王素华、许海平房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张凤林的上诉请求：一、请求撤销一审判决依法判令被上诉人王素华、许海平将位于赤峰市××区中段西侧房屋（房权证号：赤峰市房权证元宝山字第12076 号）恢复原状，具体包括打扫卫生、清除墙面装饰品、粉刷墙面、安装一楼两组铝合金门以及安装二楼一组铝合金隔栅门（尺寸均为高3米，宽3.5米；铝合金材质均为段条；每组铝合金门均镶嵌四扇玻璃，玻璃颜色均为宝石蓝色）。二、依法判令被上诉人王素华、许海平承担自2020年5 月1日至本案房屋恢复原状可入住期间，上诉人张凤林在外租赁房屋居住所支付的费用；在此期间，房屋及内部出现任何损失，由被上诉人王素华、许海平承担。三、一、二审诉讼费由被上诉人王素华、许海平承担。事实与理由： 2011年5月1日至2020年5月1日，被上诉人王素华、许海平租赁上诉人张凤林房屋用于开办蓝天双语幼儿园。双方签订的第一份《房屋租赁合同》租期为2011 年5月1日至2014年5月1日，最后一份《房屋租赁合同》租期为2017年5月1日至2020年5月1日。双方所签订的合同除租赁时间不同外，其他约定内容均一致。1.请求被上诉人粉刷墙面的事实与理由：《房屋租赁合同》第三、四条约定，上诉人提供给被上诉人全新完好的楼房和屋内钛金门、窗、水电暖等设施，租赁到期后被上诉人需把房内设施恢复原状。一审庭审中，针对法官的提问，上诉人多次强调上诉人之所以粉刷墙面，就是为了能够顺利将房屋出租而答应被上诉人所提出的开办幼儿园屋内要明亮整洁，需将房屋全部粉刷的请求，故合同中特别明确全新完好的楼房。根据上诉人提供的照片，也可以看出目前室内墙皮已经严重脱落，一审时，被上诉人以“地下水管漏水导致墙皮脱落”为由进行答辩，该答辩无任何证据佐证即被法庭采纳，此举不符合民事裁判标准。另外，一审法院适用法律错误。一审判决在分析“关于张凤林要求王素华、许海平粉刷墙面的诉讼请求”时，引用了《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十八条的规定，但根据意思自治的原则，双方对返还租赁物的状态有约定的，应该按约定履行。根据《房屋租赁合同》约定被上诉人应承担恢复原状的义务。一审法院仅判决清除本案房屋墙面装饰品，那么在清除墙面装饰品的过程中必然会产生残留物甚至造成墙皮脱落，若不依法判令被上诉人承担恢复原状的责任，不但不符合双方《房屋租赁合同》的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》的规定。因此，上诉人的本项请求事实清楚，有证据佐证，被上诉人应承担粉刷墙面的责任。2.请求被上诉人安装一楼两组铝合金门以及安装二楼一组铝合金隔栅门的事实与理由：《房屋租赁合同》第三条及第四条约定，上诉人提供给被上诉人全新完好的楼房和屋内钛金门、窗、水电暖等设施，租赁到期后被上诉人需把房内设施恢复原状。一审庭审过程中，被上诉人起初否认租赁房屋时，屋内一楼存在铝合金门以及二楼存在一组铝合金隔栅门，直到上诉人当庭播放手机通话录音，被上诉人才承认该事实。铝合金门是在被上诉人未征得上诉人同意的情况下被擅自拆除的。一审判决关于“王素华、许海平与张凤林联系，经张凤林同意后将涉案中的铝合金门、隔栅门拆除”的认定无证据佐证。根据《房屋租赁合同》第四条规定，被上诉人应承担恢复原状的义务。一审判决认为“张凤林对安装铝合金门的材质、尺寸、规格以及玻璃的尺寸、颜色等均不能明确具体要求。故张凤林该请求，不符合双方约定及法律规定，本院不予支持”，上诉人之所以不能够明确具体要求，原因是由于上诉人尚未收到房屋钥匙不能进入屋内实际测量。民事纠纷通过诉讼程序救济，无非就是请求公力来实际解决纠纷，但面对如此简单的问题，是否应该在法官的支持下，由被上诉人配合进而使得上诉人能够实际测量？以不能够明确具体要求来驳回该项诉讼请求，欠妥。3.请求依法判令被上诉人王素华、许海平承担自 2020年5月1日至本案房屋恢复原状可入住期间，上诉人张凤林在外租赁房屋居住所支付的费用，在此期间，房屋及内部出现任何损失，由被上诉人王素华、许海平承担的事实及理由：《房屋租赁合同》约定租期至2020年5月1日止。因被上诉人尚未将房屋恢复原状且房屋钥匙也并未交与上诉人，导致上诉人至今不能入住而在外租房居住。根据上诉人提供的照片也可以看出屋内状态影响居住。被上诉人应当承担上诉人在此期间租房所支付的费用，在此期间房屋及内部出现任何损失，亦均应由被上诉人王素华、许海平承担。4.一审判决对2014年5月1日双方签订的《房屋租赁合同》的真实性不予采信无任何依据。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王素华、许海平答辩服判。张凤林向一审法院起诉请求：1.依法判令王素华、许海平将位于赤峰市××区中段西侧房屋（房权证号：赤峰市房权证元宝山字第XXXX号）恢复原状（打扫卫生、去除墙面装饰品、粉刷墙面、安装一楼两组铝合金门、安装二楼铝合金隔栅门）；2.依法判令王素华、许海平向张凤林支付在承租期内拖欠的水、电、取暖费用共计1500元；3.依法判令王素华、许海平承担自2020年5月1日至涉案房屋恢复原状可入住期间，张凤林在外租赁房屋居住所支付的费用；4.本案诉讼费由王素华、许海平承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，张凤林（甲方）与王素华、许海平（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：“乙方租用甲方两层楼房一处，经双方协商签订此合同，具体条款如下：一、乙方租用此房后必须合法经营，不得损坏房屋主体和房屋设施。如果屋内设施需要改动，必须经甲方同意。二、租期：乙方租用甲方楼房自2017年5月1日至2020年5月1日止，租期为3年。三、租赁费：租赁费以年计算，每年伍万元整。乙方在签订此合同之日缴清当年租赁费伍万元整，不得拖欠，同时交抵押金（注：此处空白）元整。乙方不租此房时交清水电暖费，把房内设施恢复原状，甲方满意后返还押金。四、甲方提供乙方全新完好的楼房和屋内钛金门、窗、水、电、暖等设施。在租期内，乙方要保护房屋设施，合理使用，负责维护安全用电，租赁期内凡损坏房屋设施或因管理不善发生水灾、火灾、被盗等乙方负责赔偿给甲方造成的一切损失。五、乙方如果在租赁期间对楼房进行装潢，必须提前与甲方协商，甲方同意后乙方方可进行装潢，甲方不承担一切装潢费用，租赁期满时乙方不行拆卸所装潢的物品（如门窗、固定在墙上的物品等）。……八、乙方租用甲方房屋期间出现的水、电、物业、取暖、消防、工商、税务及房屋使用税等一切费用均由乙方承担，甲方在出租楼房期间不承担各管理部门收取的任何税费，乙方如果继续租用此楼房时，要在租用期满一个月前交清下年房租，如不再继续租用在前二十天通知甲方。……甲方：张凤林（签名捺印），乙方：王素华、许海平（签名捺印）。2017年5月1日。”王素华、许海平使用上述房屋后，用于开办幼儿园。租赁期限届满后，王素华、许海平腾空撤出。张凤林提交的照片显示，该房屋内悬挂有气球、纸灯笼、塑料树叶，墙壁上贴有剪贴画、儿童绘画，一楼东室墙壁靠近踢脚线以上部分墙皮脱落，二楼阳台挂有线绳串接的纸鹤。对墙皮脱落原因，王素华、许海平解释为系2015年张凤林一楼的东侧地下水管漏水，当时告知张凤林查看后已经修好。2020年5月4日，王素华、许海平给张凤林发送了一封微信，内容为：“张凤林，你好，我是租你位于平庄村老邮局后房子的许海平。咱们租赁合同于2020年5月1日到期。到期后我已将大厅腾空恢复原貌。此前已通知你验房收钥匙，但你一直没有回应。现通知你于2020年5月4日验房收钥匙，逾期视为你验房无异议。我与你自2020年5月1日起不再产生房屋租赁费用。房屋到期之后发生的任何问题与许海平无关。请你慎重对待自己的房屋和权利。”王素华、许海平提交的内蒙古长泰水务有限公司水费收据载明，开票日期2020-06-15，名称张凤林，应收合计5.70元，本次余额0.03元。王素华、许海平提交的国网平庄供电公司电费收据载明，名称张凤林，电费年月202004，电费63.54元，本次余额33.14元，收费时间2020年5月4日。王素华、许海平提交的赤峰平庄热电有限责任公司热费收据载明，开票日期2019-10-10，名称张凤林，供热期2019-2020，金额6540.50元，实收金额6540.50元。另查明，王素华、许海平自2011年5月1日起即开始租赁张凤林涉案房屋，用于开办蓝天幼儿园。双方签订的第一份《房屋租赁合同》租期为2011年5月1日至2014年5月1日，最后一份合同租期为2017年5月1日至2020年5月1日，即上述《房屋租赁合同》，除了租赁时间、租金不同外，合同其他内容一致。王素华、许海平在最初开始使用房屋时，因在有关部门检查中不符合安全标准，要求将铝合金门及隔栅门拆除。王素华、许海平与张凤林联系，经张凤林同意后将涉案中的铝合金门、隔栅门拆除。王素华、许海平出资将两扇铁门更换为玻璃钢门，窗户更换为塑钢材料，二楼阳台门由铁门更换为断桥门。其余结构未作改动。后来，王素华、许海平又对厨房铺设地板砖、粘墙砖、吊顶；一楼地面因原来水磨石开裂，上面加铺地板革。经一审庭审询问，张凤林在诉讼请求中要求王素华、许海平对租赁的房屋恢复原状，即要求王素华、许海平打扫室内地面卫生，去除墙面装饰品，粉刷墙面，安装一楼两组铝合金门，二楼的铝合金推拉门；但对铝合金材质、尺寸、规格以及玻璃的尺寸颜色等均不能明确具体要求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”张凤林与王素华、许海平于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方形成租赁合同法律关系，该院予以确认。本案的争议焦点为：张凤林诉请的各项诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应予支持？一、关于张凤林要求王素华、许海平将涉案房屋恢复原状（打扫卫生、去除墙面装饰品、粉刷墙面、安装一楼两组铝合金门、安装二楼铝合金隔栅门）的诉讼请求。1.关于张凤林要求王素华、许海平打扫卫生、去除墙面装饰品的诉讼请求。张凤林、王素华、许海平在《房屋租赁合同》中第三条约定：“……乙方不租此房时交清水电暖费，把房内设施恢复原状，甲方满意后返还押金。” 根据张凤林提交的照片可以看出，涉案房屋内悬挂有气球、纸灯笼、塑料树叶，墙壁上贴有剪贴画、儿童绘画，二楼阳台挂有线绳串接的纸鹤。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因张凤林房屋用于居住，王素华、许海平租赁使用后返还时，应当清除室内卫生及悬挂物、张贴物。故张凤林要求王素华、许海平打扫卫生、去除墙面装饰品（含房屋内悬挂的气球、纸灯笼、塑料树叶，墙壁上的剪贴画、儿童绘画，以及二楼阳台悬挂的线绳串接的纸鹤）的诉讼请求，符合双方合同约定及上述法律规定，该院予以支持。 2.关于张凤林要求王素华、许海平粉刷墙面的诉讼请求。张凤林、王素华、许海平在《房屋租赁合同》中第四条约定：“……在租期内，乙方要保护房屋设施，合理使用，负责维护安全用电，租赁期内凡损坏房屋设施或因管理不善发生水灾、火灾、被盗等乙方负责赔偿给甲方造成的一切损失。”《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第二百一十八条规定；“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”王素华、许海平在租赁张凤林房屋后，一楼东室墙壁靠近踢脚线以上有部分墙皮脱落现象，此系2015年张凤林一楼的东侧地下水管漏水导致，而非王素华、许海平对用水设施使用或者管理不善造成。同时，王素华、许海平承租张凤林房屋，自2011年至2020年时间长达十年之久，墙面污染属于正常损耗，亦非王素华、许海平故意为之。张凤林所谓的“全新完好”不符合客观现实，该合同约定只不过是原合同内容的套用。故对张凤林要求王素华、许海平粉刷墙面的诉讼请求，不符合双方约定及上述法律规定，该院不予支持。3.关于张凤林要求王素华、许海平安装一楼两组铝合金门、安装二楼铝合金隔栅门的诉讼请求。张凤林、王素华、许海平在《房屋租赁合同》中第五条约定：“乙方如果在租赁期间对楼房进行装潢，必须提前与甲方协商，甲方同意后乙方方可进行装潢，甲方不承担一切装潢费用，租赁期满时乙方不行拆卸所装潢的物品（如门窗、固定在墙上的物品等）。”《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”通过庭审查明，王素华、许海平在开始租赁使用涉案房屋时，因不符合安全标准，经张凤林同意后，除了将涉案中的铝合金门、隔栅门拆除外，还出资将两扇铁门更换为玻璃钢门，窗户更换为塑钢材料，二楼阳台门由铁门更换为断桥门，对厨房铺设地板砖、粘墙砖、吊顶，一楼地面因原来水磨石开裂上面加铺地板革。经庭审询问，张凤林对王素华、许海平更换门窗等租赁物设施的情况是知悉的。在王素华、许海平租赁张凤林房屋长达十年的过程中，张凤林对此并未提出异议；且双方在2017年5月1日最后一次签订合同时，亦均未提及此事，应视为张凤林对王素华、许海平更换门窗行为及租赁房屋状态的认可。同时，张凤林对安装铝合金门的材质、尺寸、规格以及玻璃的尺寸、颜色等均不能明确具体要求。故张凤林该请求，不符合双方约定及法律规定，该院不予支持。二、关于张凤林要求王素华、许海平支付在承租期内拖欠的水、电、取暖费用共计1500元的诉讼请求。通过一审法院查明的事实，王素华、许海平在租赁合同到期后，已经交清承租房屋的水、电、取暖费用，张凤林再次请求，该院不予支持。三、关于张凤林要求王素华、许海平承担自2020年5月1日至涉案房屋恢复原状可入住期间，张凤林在外租赁房屋居住所支付的费用的诉讼请求。王素华、许海平在涉案合同到期后，已经通知张凤林收房，张凤林怠于行使自己权利，再租赁房屋居住属自行扩大损失；对张凤林提交的《公寓出租合同》及收据，系张凤林与第三人签订、出具，其真实性无法考证，对王素华、许海平不具有约束力；且张凤林所谓的对房屋恢复原状，通过该院查明的事实及涉案房屋状况，即使在未恢复之前，亦不足以影响到张凤林在此居住。故张凤林上述请求，不符合一审法院查明的客观事实及法律规定，亦无明确具体的数额，该院不予支持。判决：一、王素华、许海平将张凤林位于赤峰市××区中段西侧房屋（房权证号：赤峰市房权证元宝山字第XXXX号）恢复原状，具体包括打扫卫生、清除墙面装饰品（含房屋内悬挂的气球、纸灯笼、塑料树叶，墙壁上的剪贴画、儿童绘画，以及二楼阳台悬挂的线绳串接的纸鹤），于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。二、驳回张凤林的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于张凤林要求王素华、许海平粉刷墙面的问题。一、张凤林以墙皮脱落为由要求王素华、许海平对墙面进行粉刷，对此，张凤林未举证证明墙皮脱落系因王素华、许海平对涉案房屋使用、管理不善导致，结合2015年涉案房屋一楼东侧地下水管曾发生漏水的事实，并虑及房屋正常使用也会出现损耗的情况，本院认为，张凤林的上述主张依据不足，不予支持。二、张凤林提供的照片显示房屋多处墙面悬挂装饰品并贴有剪贴画、儿童绘画，且面积较大，一审法院虽判令王素华、许海平对此予以清除，但清除的同时，难免会出现粘贴物遗留在墙面、清除后墙面颜色不一致以及墙面受损等问题，影响整体墙面的美观、整洁甚至正常使用。上述问题系因王素华、许海平未合理使用租赁物导致，故张凤林要求其清除墙面悬挂的装饰品、剪贴画、儿童绘画后对墙面予以粉刷理由充分，于法有据，本院予以支持。关于张凤林要求王素华、许海平安装一楼两组铝合金门、安装二楼铝合金隔栅门的问题以及要求王素华、许海平承担自2020年5月1日至涉案房屋恢复原状可入住期间，张凤林在外租赁房屋居住所支付的费用的问题，本院认为，一审判决对上述问题分析认定全面具体，并无不妥之处，本院予以认可，不再赘述。张凤林关于2020年5月1日至本案房屋恢复原状可入住期间，房屋及内部出现任何损失，由王素华、许海平承担的上诉主张超出其一审诉讼请求，二审不予审查。综上所述，张凤林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初1597号民事判决第二项；二、变更赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初1597号民事判决第一项为王素华、许海平将张凤林位于赤峰市××区中段西侧房屋（房权证号：赤峰市房权证元宝山字第XXXX号）恢复原状，具体包括打扫卫生、清除墙面装饰品（含房屋内悬挂的气球、纸灯笼、塑料树叶，墙壁上的剪贴画、儿童绘画，以及二楼阳台悬挂的线绳串接的纸鹤）并粉刷上述墙面，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕；三、驳回张凤林的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由王素华、许海平负担。本判决为终审判决。审 判 长   郭 宇审 判 员   郑舒广审 判 员   苏力德二〇二一年一月二十日书 记 员   吴 桐