广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初7443号原告：李景华，女，1964年10月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：骆卫花，广东穗益律师事务所律师。被告：李景欢，女，1971年9月18日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈龙，广东合富律师事务所律师。原告李景华诉被告李景欢房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李景华的委托诉讼代理人骆卫花，被告李景欢及其委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李景华向本院提出诉讼请求：一、被告支付房屋租金109000元给原告；二、被告支付电费、电视网络费、物业管理费共计20946.05元给原告;三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告的妹妹，被告自2001年左右离婚后，因无房屋居住就住在原告家。2009年2月17日原告一次性付款184821.6元购买了增城区新塘镇大敦村富苑A幢贰座304房（农民公寓），原告装修后，于2011年4月将该房屋出借给被告居住，当时未约定租金，在被告居住期间未支付过租金且原告垫付了被告居住期间的电费、电视网络费、物业管理费。2018年因家庭琐事，原、被告关系破裂，为妥善解决原、被告之间的应收应付数，2018年11月4日晚，原、被告及李耀金（原告的弟弟、被告的哥哥）、李某（原、被告的妹妹）在原告档口协商，对原告垫付的电费、电视网络费、物业管理费、房屋租金进行核算，被告同意支付上述费用，并同意支付租金每月1000元，经核算，至2018年11月4日，被告还应支付92634元给原告，因被告的房屋未装修好，被告要求继续居住至2019年7月，2019年8月份搬走，对好数后原告让被告出具欠条，双方言语发生冲突，双方协商未果。2020年7月2日原告要求被告搬离，双方再次发生冲突，经大敦派出所、大敦村委会、新塘司法所协调，被告搬离了上述房屋，协调部门对涉案房屋实行停水停电、并贴了封条。至2020年6月30日止，原告为被告垫付了电费7659.05元，电视网络费2295元，物业管理费10989元，原告是房屋的所有权人，有权要求被告支付租金（2011年4月至2020年6月共109个月，每月租金1000元）及返还垫付的费用。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告李景欢辩称：一、原告所述与客观事实严重不符，被告与原告之间实为“借名买房”关系。被告是原告的亲妹妹，虽然没有书面合同，但口头约定借名买房，符合亲属之间的处事方式，符合借名买房的客观特征，也是双方的真实意思表示。2001年，被告离婚后居无定所。2008年，由于被告不符合国家规定条件购买该农民公寓，原告自愿提出，被告借原告的名义在其村内购买农民公寓一套；经四兄弟姐妹协商后，原、被告就“借名买房”一事进行了口头协议，因原告当时家庭经济状况比较好，原告同意由其先行借钱给被告出资购买，被告再分期支付给原告，待被告将房款全部付清给原告后，原告再与被告去公证处进行产权公证，确认涉案房屋属于被告所有。二、关于涉案农民公寓的购房款支付情况。2009年2月17日，原告一次性垫付184821.6元购买涉案房屋。2009年6月7日，被告将自己的广东农村信用合作社储蓄一本通及身份证原件交给原告，由原告取款101316.7元，2013年4月10日由原告取款16295.66元，用于偿还涉案房屋的购房款。上述银行取款合计117612.36元。2015年至2017年，被告在广州市益骏制衣纺织有限公司新塘大敦分公司工作的工资用于支付购房款，直接指定工资转账至原告银行账号，其中，2017年11月13日被告从新塘劳动局领回的工资现金16000元，在原告的档口还款给原告，工资还款合计106729元。被告还多次以现金方式支付原告购房款，分别于2012年还款14000元、2013年4月11日还款16000元、5月8日还款6000元、7月还款6000元、9月还款4000元、12月还款10000元、2014年5月12日还款20000元、10月11日还款10000元、12月30日还款10500元、2016年4月10日还款2500元、2017年6月7日还款10000元、7月3日还款3500元、2018年4月7日还款10000元，现金合计125500元。上述被告累计向原告支付购房款金额为：349841.36元。2018年11月4日晚上，四兄弟姐妹一起在原告档口对账，对于原告购买房屋的借款、垫付的电费等款项进行了核算，确认被告已经支付完毕涉案房屋所有款项。但事后原告反悔，主张被告是租用，要求被告搬离。三、关于电费、电视网络费、物业管理费。因涉案房屋登记在原告名下，为了方便缴费，且出于对原告的信任，故约定由原告先行交费，被告一并支付给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年2月17日，增城市新塘镇大敦村经济联合社农民公寓管理办公室出具收据，载明今收到东方社李景华交来富苑公寓A2-304房一次性购楼金额184821.60元。2009年3月1日，增城市新塘镇大敦村民委员会出具大敦寓房地字第（2009）证022号《农民公寓使用证书》，载明：公寓使用人：李景华，房屋用途：村民住宅；占用房屋份额：全部，房屋座落：增城市新塘镇大敦村富苑A幢贰座304房。2009年6月7日，原告从户名为被告，账号为11×××43的账户取款101316.74元。2013年4月10日，原告从上述账户取得16296.18元。2018年，原告向大敦派出所报警。审理中，原告另提供如下证据：1、卢权章的110105010102272049账号自2011年1月7日至2020年7月10日的清单，拟证明涉案房屋自2011年4月至2020年6月30日，从其丈夫卢权章的上述账号共划扣了电费7659.05元，电视网络费2295元。2、盖有广州市增城市大敦富苑公寓管理委员会章的涉案房屋管理费的明细表以及收据，拟证明原告垫付了涉案房屋自2011年4月2020年6月30日期间的物业管理费10989元。被告另提供如下证据：1、《证明》，载明李景欢从2010年年底入住涉案房屋至今等内容。李洁辉、李某等5人在见证人处签名。2、收据、发票，拟证明被告为涉案房屋安装护栏等。另查明，被告向本院申请调取原告账号为62×××80的账户在2015年至2017年的银行流水，拟证明被告在该期间的工资收入均直接打入原告上述账户，用于支付涉案房屋的购房款。审理中，一、原、被告共同确认如下事实：涉案房屋没有产权证。二、原告陈述如下内容：1、原告在2009年6月7日、2013年4月10日的取款已经分多次支付给被告及李耀金用于被告农村建房之用。2、确认法院调取的银行流水中备注中有李景欢的是被告的工资，但是这些工资不是被告支付给原告的购房款，是因被告要领取低保规避政策，所以将工资打入原告账户，但这些工资均已经分次以现金方式支付给被告和李耀金。3、因为原、被告是姐妹，之前没有谈过租金数额，在2018年11月确定租金数额。4、涉案房屋在2020年7月2日被村委会贴了封条。5、原告垫付的物管费都是现金缴纳的。6、原告诉请的电费、电视网络费、物业管理费均是2011年4月至2020年6月30日期间的。三、被告陈述如下内容：1、2018年10月至2019年1月涉案房屋的电费是由被告缴纳的。2、涉案房屋是农民公寓，不能外村人买，原告说可以借她的名义购买，被告说自己连12万都不够，原告说可以先由她借钱给被告，之后逐渐还给她，还清之后就去将房屋公证给被告。3、之所以向原告共支付房款达349841.36元，是因为房子加车位以及装修共25万，涉案房屋的管理费、水电费等一直都是原告支付的，还有预计的公证费都一并支付了。4、被告不清楚水电费一个月多少金额。在2018年11月3日双方对数完后，原告说要扣房租，之前从未提过租金。5、涉案房屋在2020年7月3日被村委会贴了封条。6、被告撤回追加广州市益骏制衣纺织有限公司作为第三人。四、原告申请证人李某出庭作证，李某陈述如下内容：1、李某是原、被告的妹妹。2、原告在2008年时跟李某说涉案房屋的楼盘要卖了，被告没有房子可以在该楼盘买房子，但被告说不够钱只有11万多，原告就说她先出钱挂她的名义买，等被告有钱就还给她。原、被告都同意了。买了房子之后被告有钱就还给原告，直到2018年11月3日晚上原告、被告、李某、李耀金一起对数，数额全部都符合，就是被告每个月还的钱的数额，就说要去公证处公证。但之后原告就不承认了。当晚对了两笔数额，被告共还了122500元和106400元，被告还有一笔存款117611元，也给了原告。当时是原告提出帮被告出钱买房子，现在付清房款后原告就反口。3、对数当晚没有讨论租金的问题。本院认为：原告在本案中认为与被告存在租赁关系，而要求被告支付租金。对此，本院分析如下，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原告与被告之间并没有签订书面的租赁合同，原告认为与被告之间达成口头租赁协议，被告对此予以否认，同时原告所提供的证据也不足以佐证自己的主张。其次，原告与被告之间为姐妹关系，原告所提供的证据不足以排除原告与被告之间存在相互帮助、借住、资助等关系的存在，即无法合理推测得出原告与被告之间就涉案房屋所达成的为租赁关系。综合以上论述，原告认为与被告之间存在租赁法律关系，依据不足，那么原告在与被告之间成立租赁关系的基础上而主张租金的请求，也不能得到支持。至于原告主张被告支付电费、电视网络费、物业管理费等费用。根据庭审可知，涉案房屋属于农民公寓，且增城市新塘镇大敦村民委员会出具的《农民公寓使用证书》载明原告为公寓使用人。同时，被告确认其在涉案房屋居住且没有缴纳居住期间相关电费、电视网络费、物业服务费。因被告居住生活在涉案房屋中，被告在涉案房屋中生活所产生的电费、电视网络费以及其作为涉案房屋使用人接受了物业服务的成果，那么被告应当作为上述费用的支付义务人，原告已经代被告支付了上述费用，故被告应当予以返还，上述费用经核算：电视网络费2430元、物业管理费10989元、电费7751.66元，合计超过原告起诉的金额，现原告主张20946.05元，属于原告对自身权益的处分，本院予以准许。至于被告抗辩称2018年10月至2019年1月涉案房屋的电费是由被告缴纳，但被告并未提供相应证据予以佐证，同时根据原告提供的电费划款记录以及电费的缴纳期限，原告主张的电费费用与被告抗辩的期限并不重合，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李景欢在本判决发生法律效力之日起十日内，支付电费、物业管理费、电视网络费合计20946.05元给原告李景华；二、驳回原告李景华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元，由原告李景华负担1215元，被告李景欢负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二一年一月十八日书记员  赖蓝婷