广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28616号原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：阮波，男，1973年10月16日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：谭顺红，女，1978年5月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州凯安物业管理有限公司诉被告阮波、谭顺红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志健及两被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2016年5月1日至2018年6月3日的物业管理费6150元（每月按25元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）及2016年5月1日至2017年7月31日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2016年6月1日起计至2020年4月30日，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费本金为限）；2、被告支付2016年5月1日至2018年6月3日公摊水电费2661元（每月按10.8元/平方米×涉案商铺建筑面积的标准计算）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：两被告系广州市海珠区XXXX13号[1]栋其中一个商铺的业主。倾城汇婚庆广场业主委员会（下简称倾城汇业委会）曾与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费），公共水电费用等根据建筑面积合理分摊，每月向业户收取；如业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向原告交纳滞纳金。合同签订后，为便于管理，原告经业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为25元/平方米/月（按建筑面积收费）。2018年6月3日，原告与业委会签订了《交接协议》，退出涉案广场物业管理。原告在退出涉案广场物业管理之前一直严格履行相关合同义务，为被告及广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，但被告一直拖欠物业管理费及公摊水电费。原告多次催交款项无果，故提起诉讼。两被告共同辩称：我方在家里楼下大堂首次看到法院的《公告》，才知道我方被原告起诉，抗辩理由如下：一、据原告提供的《民事起诉书》中事实和理由的介绍，我方对商场的管理是疏忽大意，我方在2013年签订所谓业委会的协议，这个协议很模糊，也是不合法的。业委会代表我们小业主签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》里面存在明显疏漏：1、违反一般商业原则：商业物业的管理费和分摊水电费由承租人即商户缴纳，而非由小业主缴纳；2、合同里面没有约定承租人离场后物业管理费、水电分摊由谁缴纳；3、合同没有约定出现承租户离场后物业管理有义务告知业主事实。由于上述明显疏漏造成承租方离开倾城会婚庆广场后所产生的物业管理费及水电分摊会由小业主承担这一严重后果。二、我方接到应诉材料后联系了和我方商铺相连的2174、2176、2177铺的业主，知悉了原告起诉他们欠费的数额，可以看出同样都属于C类型铺，位置基本同属同一地段，但是收费标准相差很大，而且原告在诉讼前没有提供各个铺位在争议期（2016年5月1日至2018年6月3日）的承租情况，同时也没有及时在有关场地公布所有铺位承租情况，履行告知程序，这样做十分不公平。三、原告提交诉讼的主要依据是广州市中级人民法院生效的（2019）粤01民终16793号《民事判决书》，但判决内容并未提及几个关键问题：1、业委会与原告签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》是否有效性问题；2、《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》是否有效保护小业主核心利益的问题；3、《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》签订前是否履行公示程序；4、原告是否在承租方离场后及时告知业委会及小业主下一阶段的物业管理费及公摊水电费将由小业主承担等重要事项。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权凭证记载，两被告是海珠区XXXX街13号[1]栋二层2172房的产权人，登记时间为2010年12月8日，该房屋建筑面积9.8平方米。2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区XXXX街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。原告从2013年9月1日开始对上述场地进行物业管理。2017年7月23日，倾城汇业委会向原告发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》，载明：……经过第四次业主大会投票决议：暂时关闭商场并解除与原告于2013年8月15日签定的《物业管理委托合同》；请原告整理相关物业清单、设施设备及纸质资料、电子资料，三个工作日内与倾城汇业委会的委员进行交接；等。2017年7月24日、7月27日，倾城汇业委会又向原告分别发出《关于要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》、《再次要求凯安公司进行倾城汇物业交接的函》。对此，原告向本院提起诉讼，请求判令：确认倾城汇业委会对原告出具上述函件的行为不发生解除合同的法律效力；等。本院作出（2017）粤0105民初7033号民事判决：驳回原告的全部诉讼请求。原告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终7594号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年5月28日发生法律效力。2018年6月3日，原告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，主要内容：乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另，本院（2018）粤0105民初18693号民事判决、广州市中级人民法院（2019）粤01民终16793号民事判决中曾确定倾城汇婚庆广场内一商铺的公摊水电费按10.8元/月/平方米计算。本案诉讼中，原告表示：因为每个月的物业管理费违约金均有上限，本案中主张的违约金计至2020年4月30日已经是封顶的。两被告表示：我方从2013年开始就没有交过物业管理费和公摊水电费，我方是拿到租金扣除的，所以不清楚物业管理费的计算标准。本院认为，倾城汇业委会代表业主与原告签订了《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，被告是上述服务范围内的房屋的业主，则上述合同对于被告具有约束力，被告应按合同约定及时履行自己的义务。被告抗辩倾城汇业委会代表其与原告签订的上述合同是否合法，是否履行相应的公示程序及上述合同约定的内容有无损害业主的权利问题等，是被告作为业主与倾城汇业委会之间的关系，与本案不属同一法律关系，本案中不予以审查。虽然倾城汇业委会于2017年7月向原告发出了倾城汇物业交接的函，但双方对该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力存在争议。该争议最终经（2018）粤01民终7594号民事判决解决后，原告遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场，则对于原告在撤出场地前实际对倾城汇婚庆广场提供的物业管理服务，被告应当支付相应的对价。因此，原告要求被告支付从2016年5月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×建筑面积9.8平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积9.8平方米计），合法有理，本院予以支持。合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。被告逾期缴纳物业管理费，应承担相应的违约责任，但鉴于被告迟延支付2017年7月28日之后的物业管理费事出有因，该部分的物业管理费不应计算违约金，故原告要求被告按上述标准支付逾期支付2016年5月1月至2017年7月27日的物业管理费的违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。违约金应以被告所欠物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮波、谭顺红在本判决生效之日起10日内支付从2016年5月1日至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×9.8平方米的标准计）给原告广州凯安物业管理有限公司;二、两被告在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2016年5月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从上述期间每月的次月第1日起分别计算，均计至2020年4月30日，每日按应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费为限）给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56元，由两被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年一月二十二日书记员  招佐文冯琬晴庄钊豪