河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6009号上诉人（原审被告）：唐河县新建交通物流配送中心，住所地唐河县文峰街道办事处北京大道东段。投资人：吕新建，该中心经理。委托诉讼代理人：王金建，河南匡世律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地唐河县产业集聚区工业路西段北侧。法定代表人：刘创，该公司经理。委托诉讼代理人：王方方，女，该公司员工。委托诉讼代理人：韩磊，河南大为律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：牛志建、男、汉族、1965年4月22日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷平阳、男、汉族、1982年6月2日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：文栋梁，河南恒阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓凤、女，汉族，1985年1月1日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：文栋梁，河南恒阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白玉贵，男，汉族，1964年11月13日出生，住河南省唐河县。上诉人唐河县新建交通物流配送中心（以下简称新建物流中心）、唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、牛志建因与被上诉人殷平阳、李晓凤、白玉贵房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新建物流中心上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2111号民事判决第二、三部分内容，改判牛志建与新建物流中心、白玉贵于2013年4月24日签订的购房认购书为有效合同；2.一、二审诉讼费用由殷平阳、李晓凤、白玉贵、恒基公司、牛志建承担。事实和理由：1.一审判决在涉案房产上的权利障碍解除后，白玉贵、恒基公司有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记手续的义务于法无据。根据合同相对性原则，恒基公司与白玉贵、殷平阳、李晓凤间不存在合同关系，判令恒基公司协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记手续，没有法律依据。2.《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》规定：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案中，即使白玉贵与殷平阳、李晓凤签订的房屋买卖合同有效，在涉案房屋已被查封的情况下，也不能判决恒基公司协助办理产权网签及登记手续，应驳回该诉讼请求。3.一审判决认定殷平阳所购房屋第5、6、7间商铺与牛志建所购房屋自东向西第八至第十二间商铺不存在重叠系事实认定错误，牛志建所购五间商铺包括殷平阳所购的三间商铺，只是售房时排序不同。4.一审法院认定牛志建与新建物流于2013年4月24日签订的购房认购书为有效合同错误。根据白玉贵和吕新建在2012年所签的协议的约定，此认购书的权利和义务应由白玉贵承担，且白玉贵和新建物流中心就牛志建所交房款已经结算，恒基公司也就上述房款进行确认，故应确认为牛志建与新建物流中心、白玉贵之间所签的认购书为有效合同。殷平阳、李晓凤辩称，1.恒基公司具有开发资质，殷平阳、李晓凤的购房行为合法有效，且已经实际占有使用涉案房屋。新建物流中心明知白玉贵对外出售房屋，而予以默许或认可，构成表见代理。2.本案系房屋买卖合同纠纷而非物权确认纠纷，殷平阳、李晓凤的购房行为在先。根据吕新建与白玉贵的协议以及白玉贵的公开售房行为，可以证实吕新建认可白玉贵售房行为的合法性。白玉贵辩称，1.根据与吕新建签订的施工建设及房屋买卖合同，有权出售房屋，且售房合同上加盖一号公馆印章。2.对殷平阳、李晓凤的一审诉讼请求没有异议，系因恒基公司的原因不能办理网签和产权登记。3.没有与牛志建签订过售房协议，牛志建持有的认购书加盖新建物流的印章，且时间在与殷平阳签订的商铺购房协议之后，牛志建的认购书与白玉贵本人无关。恒基公司辩称，恒基公司不参与投资建设，全部由新建物流中心负责。新建物流中心借用恒基公司的资质，故恒基公司应协助新建物流中心办理网签及产权登记手续，和殷平阳、李晓凤并无合同关系。牛志建辩称，同意新建物流中心的上诉理由。恒基公司上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2111号民事判决，改判恒基公司不承担协助义务；2.上诉费由殷平阳、李晓凤负担。事实和理由：恒基公司没有收取殷平阳、李晓凤的购房款，也没有与殷平阳、李晓凤签订过商品房买卖合同，根据合同相对性原理，殷平阳、李晓凤与他人签订的房屋买卖协议与恒基公司无关。殷平阳、李晓凤辩称，1.恒基公司具有开发资质，殷平阳、李晓凤的购房行为合法有效，且已经实际占有使用涉案房屋。新建物流中心明知白玉贵对外出售房屋，而予以默许或认可，构成表见代理。2.本案系房屋买卖合同纠纷而非物权确认纠纷，殷平阳、李晓凤的购房行为在先。根据吕新建与白玉贵的协议以及白玉贵的公开售房行为，可以证实吕新建认可白玉贵售房行为的合法性。白玉贵述称，1.根据与吕新建签订的施工建设及房屋买卖合同，有权出售房屋，且售房合同上加盖一号公馆印章。2.对殷平阳、李晓凤的一审诉讼请求没有异议，系因恒基公司的原因不能办理网签和产权登记。3.没有与牛志建签订过售房协议，牛志建持有的认购书加盖新建物流的印章，且时间在与殷平阳签订的商铺购房协议之后，牛志建的认购书与白玉贵本人无关。新建物流中心述称，同意恒基公司的上诉理由，一审判决恒基公司承担协助办理产权登记的义务没有法律依据。牛志建述称，同意恒基公司的上诉理由。牛志建上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2111号民事判决，驳回殷平阳、李晓凤的诉讼请求；2.改判确认牛志建与新建物流中心于2013年4月24日签订的购房认购书为有效合同，待该房产上的权利障碍解除后，白玉贵、恒基公司、新建物流中心协助牛志建办理购房合同网签备案手续及房屋产权登记证书；3.一、二审诉讼费用由殷平阳、李晓凤、白玉贵承担。殷平阳、李晓凤向一审法院起诉请求：1.确认殷平阳、李晓凤与白玉贵、新建物流中心、恒基公司之间就新建物流一号公馆2号楼第一层（自东向南）第5、6、7间商铺（现为105号三间商铺）签订的买卖合同有效；2.判令恒基公司为该房产办理网签手续及产权登记手续，白玉贵、新建物流中心在办理手续上予以协助；3.本案的诉讼费由恒基公司、白玉贵、新建物流中心承担。一审法院认定事实：新建物流中心成立于2011年8月30日，系个人独资的非公司私营企业，投资人为吕新建。2012年8月27日，（甲方）吕新建与（乙方）白玉贵签订了《唐河县新建物流中心商业—住宅楼施工建设及房屋买卖合同》，约定：位于北京大道与××交叉口东南角（××中心××唐河县新建物流中心商业—住宅楼由乙方承办施工，有效工期为10个月，自2012年9月26日至2013年7月26日，工程价款由乙方（自筹款）出售的建房房款获取，甲方不承担该款支付责任。房屋买卖权利义务的约定为：由乙方负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追偿；甲方负责办理所售房屋的房产证并承担办证的相关费用；乙方同意所建房第一层自东向西两间门面房归甲方，房价每平方5000元，以实际面积由甲方负担房款；售房款的收取办法是由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款；房款结算办法为第一至十二层实际按每平方1400元以现金清交给甲方，余额归还乙方，每月结算一次；自合同签订之日起22个月后，无论乙方是否出售房屋，按楼房实际面积每平方1400元以现金清交给甲方，逾期所拖欠款以月息1分5计息；自合同签订之日起34个月后，乙方未交清所拖欠款，甲方有权按每平方米1400元的价格处理房屋抵乙方应交款。2012年12月30日，白玉贵与殷平阳签订商铺购房协议，约定殷平阳定购位于唐河县××与××大道交叉口东××路南，一号公馆爱情公寓商铺第一层（自东向南）第5、6、7间，暂定面积为189㎡，购买单价每平方7700元，总房款1455300元，殷平阳支付定金10万元。此协议，白玉贵签名并加盖一号公馆销售部印章，殷平阳签名。殷平阳持有2014年10月20日、2014年1月29日、2014年6月17日对应金额为10万元、30万元、20万元加盖有一号公馆财务专用章的收据三支，殷平阳提交了2017年6月2日白玉贵、李华杰签字的“一号公馆已付工程款明细表”，明细表中有“应付金额70万元，平阳门面房房款140万（已办70万）”，白玉贵对明细表上的签名不持异议，李华杰出庭作证，证实其对白玉贵所享有的工程款70万元转抵殷平阳欠付白玉贵的购房款。2014年殷平阳对上述房屋进行了装修并占有使用至今。2013年4月24日新建物流中心以“唐河一号公馆爱情公寓售房部”为甲方与乙方李春华（牛志建）签订认购书，认购书约定，乙方于2013年4月24日购买甲方位于唐河县北京大道与廖源路交汇处东南2号楼1楼门面自东向西8室，合同约定面积310平方米，购买单价为每平方5600元，总房款1736000元，签订之日，乙方支付定金10万元，9月1日前支付首付款20万元。认购书甲方常新萍、吕蕴签名并加盖新建物流中心公章，乙方牛志建、李春华签名（实为吕蕴代签）。牛志建现持有2013年4月24日加盖有一号公馆财务专用章、贾国伟印章的收据，交款人为李春华、牛奎森，金额为10万元，系付首付定金2号楼门面自东向西第八至第十二间，收款人为吕蕴，此收据右上角，批注“同意更名牛志建，2013年6月1日”并加盖新建物流中心公章。牛志建持有2013年6月1日、2016年4月18日对应金额为20万元、1610944元新建物流中心加盖公章收据二支，系付2号楼5间门面房款、尾款。新建物流中心提交的2013年-2014年12月“一号公馆2号楼销售汇总（1-5页）”，第5页记载的内容有：自东向西向南，商铺第1间王丽、第2、3间张梦龙、第4间（三角、含观光梯）、第5、6、7间殷平阳（抵工程款）。提交的“2号楼应付吕总账务明细”显示“重复出售门面5间，-2218060，牛志建8-12间，341.24㎡×6500元﹦2218060元，341.24㎡×7800元﹦2661672，亏损443612”。对此，新建物流中心认为出售给牛志建的门面房5间，白玉贵是明知的。2013年8月27日，吕新建与恒基公司签订房地产联合开发协议，就位于北京大道南、××路北、××东土地上的交通物流2#、5#、6#、7#楼联合开发达成协议：甲方（吕新建）同意由甲乙双方对该2#、5#、6#、7#楼进行联合开发建设；土地费用由甲方全部支付；该项目的开发施工、房产证相关后期手续及费用由甲方承担；开发项目、资金建设、施工现场“三通一平”、销售、售后服务、周边关系协调及纠纷全部由甲方负责；乙方（恒基公司）不承担开发项目亏损，开发项目及施工所发生的税、费等一切支出由甲方全部承担。乙方协助甲方办理按揭、交工、备案、办证等手续，售房资金受乙方监控；在开发过程中，甲方若出现违约，乙方有权终止协议，造成经济损失由甲方承担。上述楼盘对外销售时称为“一号公馆”，2#、5#、6#、7#楼均为商住门面楼。2015年10月31日，恒基公司、宛东公司（甲方）与新建物流中心（乙方）签订协议，约定新建物流中心使用宛东公司施工资质，使用恒基公司开发销售资质，建设开发新建物流中心，并以恒基公司名义办理相关预售许可等手续。新建物流中心向甲方缴纳管理费，自行承担税费、债权债务，自行承担消防、安全、工伤等责任。新建物流中心的土地使用权人为吕新建。2016年1月25日，新建通物商住楼以恒基公司名义办理了商品房预售许可证。另查明，2号楼共有商品住宅90套，门面13间，大部分经由白玉贵出售并收取房款，因款项已与新建物流中心结算完毕或得到新建物流中心的认可，办理了网签手续。下余部分商铺及因抵工程款而出售的房屋因白玉贵与新建物流中心存在争议，恒基公司未予办理网签。再查明，2号楼整体尚未完成消防工程，无法为购房户办理房产登记手续，一审法院作出的（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，对涉案的“商业105”进行了查封。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、白玉贵与殷平阳签订的商铺购房协议的效力及恒基公司、新建物流中心、白玉贵是否有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记的义务；二、牛志建与新建物流中心签订认购书的效力及恒基公司、新建物流中心是否有协助牛志建办理产权网签及产权登记义务。对第一点。吕新建与白玉贵签订的《唐河县新建物流中心商业——住宅楼施工建设及房屋买卖合同》中明确约定：“由乙方（白玉贵）负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方（吕新建）对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿”，还约定：“售房房款的收取办法：由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款”。根据双方的约定，涉案商铺的出售及决定房价的权利在于白玉贵，也即白玉贵根据合同约定享有将涉案商铺出售何人的选择权和确定房屋价格的支配权，且由白玉贵承担售房协议的权利和义务。而新建物流中心则享有收取购房款的权利。因此，白玉贵有权出售涉案商铺，白玉贵与殷平阳签订的商铺购房协议为有效合同，白玉贵对殷平阳所购房产有协助办理产权登记义务。新建物流中心以恒基公司的名义开发一号公馆项目，恒基公司对项目产权手续有最终的协助办理义务，对殷平阳所购房产负有协助办理网签及产权登记手续的义务。殷平阳与新建物流中心之间不存在合同关系，无权向新建物流中心主张权利。即使新建物流中心不协助殷平阳办理房屋产权手续，也只能由白玉贵另案向新建物流中心主张权利。因2号楼整体尚未完成消防工程，无法为购房户办理产权登记手续，原审法院作出的（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，对涉案的“商业105”进行了查封，待上述产权上的权利障碍消除后，白玉贵、唐河县恒基房地产开发有限公司负有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记手续的义务。对第二点。吕新建与恒基公司签订房地产联合开发协议，新建物流中心以恒基公司的名义开发一号公馆项目，新建物流中心与牛志建签订的售房认购书，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。新建物流中心提交的“2号楼应付吕总账务明细”显示“重复出售门面5间，-2218060，牛志建8-12间，341.24㎡×6500元﹦2218060元，341.24㎡×7800元﹦2661672，亏损443612”，从此可以看出，白玉贵对上述所涉房屋存在重复出售是明知的。吕新建与白玉贵签订的《唐河县新建物流中心商业——住宅楼施工建设及房屋买卖合同》对外不具有对抗效力，不影响新建物流中心与牛志建签订合同的效力。新建物流中心提交的2013年-2014年12月“一号公馆2号楼销售汇总（1-5页）”中显示：自东向西向南，第5、6、7间殷平阳（抵工程款）。牛志建提交的收据上显示：系付首付定金2号楼门面自东向西第八至第十二间、批注“同意更名牛志建，2013年6月1日”、系付2号楼5间门面房款。从售房排序及编号上看，殷平阳所购房屋与牛志建所购房屋并不冲突。牛志建在庭审中也称，“五间房一间也没有给我，我知道有人住，不知道谁在住”，牛志建未占有使用所涉房屋，对房屋现状也未能说明。对此，牛志建能否取得房屋进而办理产权登记手续，只能向合同的相对方新建物流中心主张权利。牛志建主张恒基公司办理产权登记手续，因交付房产的现状不明，不予支持。判决：一、殷平阳与白玉贵于2012年12月30日就新建交通物流配送中心（一号公馆）2号楼第一层第5、6、7间商铺签订的商铺购房协议为有效合同；二、上述房产上的权利障碍解除后，白玉贵、唐河县恒基房地产开发有限公司有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记手续的义务；三、牛志建与唐河县新建交通物流配送中心于2013年4月24日签订的购房认购书为有效合同；四、驳回殷平阳、李晓凤、牛志建的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证件交换和质证。殷平阳、李晓凤向本院提交以下证据：1.新建交通物流2号楼预收房款明细，拟证实殷平阳、李晓凤的房产已经备案，该2号楼并无牛志建的房产信息。2.恒基公司出具的证明，拟证实涉案房屋属于殷平阳、李晓凤，恒基公司具有协助办理产权登记的义务。白玉贵对该证据无异议。恒基公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证实涉案房屋的位置，并不能证实涉案房屋的权属，明细表的内容与实际不符，应当以结算单为准。牛志建对该证据有异议，认为与新建物流中心的会议记录相矛盾，该表上没有经办人和法人代表的签名，不符合证据的形式要件，不产生证据的效力。本院认为，因上述证据上均加盖有恒基公司的印章，且恒基公司对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。白玉贵向本院提交以下证据：有吕蕴、贾国伟签名的领票收据，拟证实牛志建的购房款收据系虚假的。殷平阳、李晓凤对该证据无异议。恒基公司对该证据无异议。新建物流中心对该证据的真实性有异议。牛志建对该证据的真实性有异议，认为不属于新证据。本院认为，因该证据与本案殷平阳、李晓凤起诉的房屋买卖合同并无关联，故本院对该证据不予采信。恒基公司、新建物流中心、牛志建未向本院提交新证据。本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院另查明以下事实：本案二审过程中，新建物流中心、白玉贵均认可新建物流中心出售给牛志建的多套房屋中包含本案殷平阳、李晓凤所购买的房屋。本院认为，牛志建虽作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼，但经本院核实，牛志建并未缴纳一审诉讼费用，应视为其并未在一审过程中提出独立的诉讼请求。据此，在本案仅应就殷平阳、李晓凤的诉讼请求进行审理的情况下，一审判决牛志建与唐河县新建交通物流配送中心于2013年4月24日签订的购房认购书为有效合同，超越了当事人的诉请，违反了民事诉讼不告不理的原则，故该判项应予撤销。本案一审判决并未判令牛志建履行义务或承担责任，牛志建对一审裁判并不具有上诉利益，故本院对牛志建的上诉请求不予审理。本案的争议焦点为：恒基公司是否应当承担协助办理产权网签及产权登记手续的义务。本案中，根据吕新建与白玉贵签订的《唐河县新建物流中心商业——住宅楼施工建设及房屋买卖合同》约定，涉案商铺的出售及决定房价的权利在于白玉贵，也即白玉贵根据合同约定享有将涉案商铺出售何人的选择权和确定房屋价格的支配权，且由白玉贵承担售房协议的权利和义务，而新建物流中心则享有收取购房款的权利。因此，白玉贵有权出售涉案商铺，白玉贵与殷平阳签订的商铺购房协议为有效合同，殷平阳、李晓凤与白玉贵签订的《商铺购房协议》中虽并未加盖恒基公司的印章，但根据殷平阳、李晓凤提交的恒基公司加盖印章的证明和《新建交通物流2号楼预售房款明细》，上述证据显示殷平阳所购的2-105号商铺由白玉贵收取1428400元房款的情况，且恒基公司在《新建交通物流2号楼预售房款明细》中加注“以上所提供的预收房款属实”，上述情形故应视为恒基公司对于殷平阳、李晓凤与白玉贵之间房屋买卖合同行为的认可。恒基公司作为具有办理涉案房屋开发资质的企业，在认可殷平阳、李晓凤与白玉贵之间房屋买卖合同行为的情况下，应当承担协助殷平阳、李晓凤办理涉案房屋产权网签及产权登记手续的义务。本案系房屋买卖合同纠纷而非物权确认纠纷，且一审判决中已经明确待涉案房屋的权利障碍解除后，再行由恒基公司等协助办理产权网签及产权登记手续的义务，故新建物流中心主张因涉案房屋被人民法院查封而应当驳回殷平阳、李晓凤的诉讼请求的上诉理由，本院不予支持。综上，新建物流中心、恒基公司关于恒基公司不应当承担办理涉案房屋的产权网签及产权登记手续义务的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，新建物流中心、恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决存在超越当事人诉请的情形，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2111号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2111号民事判决第三项、第四项；三、驳回殷平阳、李晓凤的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由白玉贵负担。二审案件受理费200元，由唐河县新建交通物流配送中心负担100元，由唐河县恒基房地产开发有限公司负担100元。牛志建预交的上诉费用100元予以退还。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二一年一月二十日法官助理赵希国书记员王萌