广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初29555号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司。住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼602号。负责人：喻勇。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕，广东豪盛律师事务所律师。被告：钟强红，女，1984年7月17日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：刘祥，系被告丈夫。原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司与被告钟强红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋开国、被告委托诉讼代理人刘祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付：2017年1月至2017年9月、2019年1月至2019年12月、2020年7月物业管理服务费11748元及暂计至2020年7月31日的逾期付款违约金40915.08元（此后逾期付款违约金按日千分之五标准计算至实际清偿之日止），合计52663.08元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告系佛山市顺德区××××××××××××01房业主，原告为×××××的物业服务企业。2016年7月13日，原告与被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定：原告按本合同第二条约定的服务内容和质量标准提供物业管理服务，收取物业服务费用；被告应自交楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，交纳物业服务费的时间为每月15号；被告交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积3元/月/平方米计收，被告物业的建筑面积为178平方米，被告每月应交物业服务费534元；被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2016年7月13日收楼，物业服务协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，履行了合同义务，但被告自2017年1月起拖欠物业管理服务费，截止至2020年7月31日，被告尚拖欠原告22个月管理服务费11748元以及逾期付款违约金40915.08元，合计52663.08元。被告拖欠原告物业管理服务费等费用的行为已构成了违约，原告虽经多次催讨，但被告毫无付款的诚意。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告答辩称原告主张的滞纳金过高，涉案房产有开裂、楼顶渗水情况，物业答应维修好后再给物管费，物业公司一直在拖，涉案物业的服务没有达到收费的标准。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的照片打印件，无原始载体予以核对且无法反映拍摄的时间和地点，本院对该组证据不予采信。根据本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2016年7月13日，原告与被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定原告为被告所有的佛山市顺德区××××××××××××01房提供物业服务。第三条约定，物业管理服务费包含公共水电费用及电梯费。物业服务费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为3元/月/平方米，被告房屋的建筑面积为178平方米，被告每月应缴物业服务费534元。第三条第二款约定，商品房达到竣工交付使用条件，被告应自交收楼之日起交纳物业服务费，以后每次缴交物业服务费的时间为每月15日前。第十二条第五款约定，被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。原告在协议书中盖章，被告在协议书中签字捺印确认。2016年7月13日，被告签收收楼确认书并填写业主基本情况登记表，确认其本人为大良天悦湾花园2座2301房的业主，已与原告、佛山市顺德区凯立房产有限公司一起对案涉商品房进行验收，案涉商品房符合购房合同的条件和标准，被告对此予以确认并愿意遵守原告的有关规定。被告在收楼确认书业主签名处签名。2019年10月18日，原告向被告发出催款函，要求被告缴纳2017年1月1日起至2019年9月30日止的住宅管理费11748元，汽车车位管理费312.36元，水费389.85元及违约金27804.92元；2019年11月27日，原告向被告发出催款函，要求被告缴纳2017年1月1日起至2019年11月30日止的住宅管理费10680元及违约金27231.33元；2020年4月26日，原告向被告发出催款函，要求被告缴纳2017年1月1日起至2020年4月30日止的住宅管理费11748元，汽车车位管理费78.09元及违约金35523.3元。被告确认已收到上述三份催款函。被告于2018年8月27日向原告缴纳了2017年10月至2018年8月住宅物业管理费5874元，2018年6月至8月车位管理费234.27元，2018年4月至7月水费315.27元，缴费收据上注明：“因房屋墙体开裂未处理，2017年1月-2017年9月共4806元住宅管理费未交，待处理完后一并补交”；被告于2019年10月28日向原告缴纳了2018年9月至2018年12月住宅物业管理费2136元，2019年6月至2019年10月车位管理费390.45元，2019年5月至9月水费389.85元，缴费收据上注明：“欠费原因：因房屋外墙开裂渗水，多次协商没有修复，至修复完后，交齐住宅管理费”。庭审时，被告陈述上述收据由原告财务人员书写，被告认为原告可以收取收据上的费用，但财务人员要写承诺修复好房子，剩下的钱才一起交给原告，物业人员带着开发商去了案涉房产多次，但还是没有解决房屋开裂和渗水问题。2017年1月至2017年9月、2019年1月至2019年12月、2020年7月期间，被告欠缴上述房产的物业服务费合计11748元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》缔约主体适格，意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力。关于房屋开裂及渗水问题。房屋质量问题系被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费交纳则属于被告与原告之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故被告不能以房屋存在质量问题为由来拒交物业服务费。关于被告提出的原告服务不到位问题。被告提交的证据不足以认定原告未履行物业服务合同义务或存在重大瑕疵，即使原告对天悦湾花园小区的管理在某些方面存在一些瑕疵，但原告作为该小区的物业服务企业是对小区各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生的维护等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面，被告作为案涉房屋的产权人亦已实际享受原告提供的物业管理服务，不能以原告服务存在瑕疵为由不交纳物业服务费，故被告的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于被告提出的物业服务没有达到收费标准的意见，被告可向相关部门或机构提出，由相关部门或机构与原告进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。因此，被告未按《顺德区（前期）物业服务协议书》约定及时、足额交纳2017年1月至2017年9月、2019年1月至2019年12月、2020年7月期间的物业管理费已构成违约，原告有权按照协议约定向被告主张物业服务费11748元（534元/月×22个月）。原告作为物业管理服务企业，应严格履行合同义务，接受业主监督，不断改善和提高物业管理服务水平，但因原告在履行合同过程中存在一定瑕疵、存在物业服务未完全到位的情况，故对原告要求被告承担逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钟强红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付2017年1月至2017年9月、2019年1月至2019年12月、2020年7月期间的的物业管理费11748元；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计558.29元，由原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司负担435.47元，由被告钟强红负担122.82元并迳付原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司，本院不作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  樊利芝二〇二〇年十二月三十一日书记员  梁颖儿