广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0304民初34216号原告：上海天旦网络科技发展有限公司，住所地上海市虹口区物华路11号437室，统一社会信用代码9131010977211186XC。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：吴法全，上海市锦天城律师事务所律师。被告：纳什空间创业科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DFNPR2P。法定代表人：陈亮，总经理。委托诉讼代理人：李亚利，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑依凡，北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师。被告：陈永春，男，汉族，1974年9月15日出生，身份住址安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞惠乔，北京海润天睿（深圳）律师事务所实习律师。原告上海天旦网络科技发展有限公司诉被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司（以下简称纳什公司）、陈永春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序独任于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴法全律师、被告纳什公司委托诉讼代理人李亚利律师、郑依凡实习律师、被告陈永春委托诉讼代理人林彩梅律师、俞惠乔实习律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼的事实和理由：原告与两被告于2018年2月签署了编号为ZZL-SZ-4000082的《房屋租赁合同》，约定承租业主为被告陈永春的位于福田区中心区26-3xx大厦x栋xC的房屋，租期自2018年3月1日至2020年2月29日，被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司（以下简称“纳什公司”）为合同约定的资产管理人和收款方。该合同约定的租赁期限届满前，原告与被告就续约达成一致，约定新的租赁期限为2020年3月1日至2021年2月28日。合同约定原告应向被告支付相当于两个月租金的押金，原告已在签署第一份合同时如约支付，并在签署续约合同时支付了差价部分；原告根据合同约定于2020年4月16日支付了5月份的房租34079元。2020年4月23日，被告陈永春联系原告，要求原告与其另行签署租赁合同，原因系被告纳什公司拖欠其房租，并无法继续履行合同，故其决定解除与被告纳什公司之间的合同；被告纳什公司工作人员洪铭x也于4月23日与原告公司进行了电话沟通，电话中他告知原告，因被告纳什公司拖欠房租，业主即将收回房屋，故其与原告签订的租赁合同无法继续履行。因两被告均已明确表示已签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，根据合同第七条约定，甲方“明示或以自身的行为表示将不继续履行本合同”的，原告有权解除合同。合同第八条约定：“因本合同第七条第（一）款约定的原因乙方与甲方解除本合同的，……甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金和押金，并按本合同解除时标的房屋月租金的2倍向乙方支付违约金”。据此，原告诉讼请求称：1、解除原告与两被告于2019年12月2日签署的《房屋租赁合同》；2、两被告返还原告支付的押金68158元、5月份房租34079元，合计102237元；3、两被告向原告支付违约金人民币68158元。被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司答辩称：1、被告纳什公司不是涉案房屋的出租人，不是本案适格的被告。据原告提交的2018年2月的租赁合同，明确显示被告陈永春作为出租人，被告纳什公司作为管理人。被告纳什公司作为资产管理人代为收款等辅助性工作，该租赁合同条款中的权利义务以及违约责任均是约束甲方、乙方即原告及被告陈永春。关于被告纳什公司与被告陈永春之间的纠纷，被告陈永春已经在另案中向被告纳什公司提起诉讼，案号为（2020）粤0304民初43011号。2、被告纳什公司及被告陈永春并没有违约行为。在租赁合同履行期间，被告纳什公司以及被告陈永春从未向原告出具书面的解除合同通知或者停水等方式表示不继续履行租赁合同。事实上，从2018年2月直到现在，原告一直在涉案房屋正常办公。出租人已按合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途的合同义务。3、原告要求返还支付的租金，5月份房租及违约金不合理。根据上述分析及客观事实，原告在2020年5月份依然占有并使用了涉案房屋。因此其要求返还5月份房租，没有事实及法律依据。被告纳什公司及被告陈永春并没有实质性违约行为。截止到现在，涉案房屋依然由原告占有及被告纳什公司以及被告陈永春已经履行了租赁合同当中的合同义务。因此，其要求返还押金及违约金没有事实及法律依据。同时原告在租赁期内，通过起诉方式单方提出解除合同，已经是通过明示不继续履行本合同，被告纳什公司保留其要求承担违约责任及违约金的权利。被告陈永春答辩称：被告陈永春作为本案被告主体不适格，被告陈永春非涉案合同当事人也并非本案适格被告，无需在本案中承担任何责任。1、根据合同相对性原则，合同效力范围仅限于合同当事人之间。被告陈永春对原告与被告纳什公司于2019年12月2日续签的房屋租赁合同并不知情，被告陈永春也并未作为合同当事人签署该房屋租赁合同。2、根据原告所提交的押金收据及银行付款回单等有关证据。被告陈永春基于涉案房屋租赁合同并未收到过原告支付的任何款项。3、原告与被告陈永春之间，基于本案已经无存续的房屋租赁合同关系，被告陈永春事实上也不存在任何违约行为。原告请求解除的2019年12月2日签订的房屋租赁合同，合同相对方为被告纳什公司，被告陈永春并非合同当事人。原告在诉讼请求中讲到是原告与被告就续约达成一致，该表述不准确，应为原告与被告纳什公司就续约达成一致，被告陈永春对此并不知情。原告诉状第二段因两被告均已明确表示，其已签订了房屋租赁合同，无法继续履行。需要明确的是因为被告纳什公司长期拖欠租金，被告陈永春已向法院起诉要求被告纳什公司支付拖欠租金及违约金，在被告陈永春当庭提交的民事判决书中已明确显示两被告之间存在租赁合同关系。所以2018年签署了该份租赁合同，就是为了配合原告去办理备案手续，不存在被告陈永春为实际出租人。被告陈永春作为出租人实际是与被告纳什公司签署的租赁合同。经本院审理查明，2018年2月，被告陈永春（出租人、甲方）、原告（承租人、乙方）与被告纳什公司（资产管理人）签订了合同编号为ZZL-SZ-4000082的《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于深圳市福田区中心区26-3xx大厦xC的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日起至2020年2月29日止。租金为33411元/月，自第二年起，租金为34079元/月，租金每一个月支付一次，乙方应于每期房屋租金到期日前15日支付下一期房屋租金。乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金为66822元，担保乙方全面履行本合同。如乙方未按本合同的约定支付房租及押金的，甲方有权不交付标的房屋并解除本合同。租赁期满或本合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（如有）应如数无息返还，不足部分由乙方继续清偿。除上述情况之外，乙方不得要求以押金冲抵房屋租金。甲乙双方如因自身原因需单方解除本合同的，须提前一个月书面通知对方；如对方同意解除的，提出解除方须按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。如因乙方自身原因需单方解除本合同提前一个月书面通知甲方，且配合甲方在约定时间内带潜在租户看房。因本合同约定的原因乙方与甲方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并按本合同解除时标的房屋月租金的2倍向乙方支付违约金。2018年3月2日，被告纳什公司向原告开具收款收据称收到原告支付的涉案房屋押金66822元。2019年，原告（承租人、乙方）与被告陈永春（出租人、甲方）、被告纳什公司（资产管理人）签订编号为E-ZZL-SZ-SF-TE-201911270009的《房屋租赁合同》，该合同为上述xx大厦x栋xC的房屋的续租合同，租赁期限自2020年3月1日起至2021年2月28日止，租金为31079元/月，其余合同条款与上述2018年合同条款一致，但该合同被告陈永春并未签名或盖章。2019年12月5日，被告纳什公司再次开具收款收据称收到原告补交的押金差额1336元。上述两份合同均为被告纳什公司提供的公司定制的格式合同，合同首页上印刷有“纳什空间nashwork”字样。庭审中，被告陈永春主张其并非涉案合同的出租方，涉案合同中的签字行为为应被告纳什公司的要求在2018年的租赁合同中签字，目的是为了配合原告办理租赁备案之需。两被告之间亦存租赁合同纠纷诉讼，案号为（2020）粤0304民初42988号。至于本案涉案续租合同，被告陈永春完全不知情，也没有在合同中签字。被告纳什公司则主张其为被告陈永春的代理人，涉案合同的出租人应为被告陈永春；原告主张被告纳什公司为合同相对方，为二房东。原告最后一次向被告纳什公司支付租金的日期为2020年4月16日，金额为34079元，附言为5月深圳房租。2020年5月1日，原告与被告陈永春签订租赁合同并自当日起开始向被告陈永春支付涉案房屋的租金。就该份合同签订的原因，被告陈永春提交本院作出的（2020）粤0304民初42988号民事判决书，该判决查明2019年8月24日起，被告纳什公司开始拖欠被告陈永春的租金，被告陈永春遂于2020年5月1日收回房屋另行出租。并判决确认两被告签订的租赁合同于2020年5月1日解除，被告纳什公司向被告陈永春支付2019年8月24日至2020年4月23日的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，与原告成立租赁合同关系的相对方是被告纳什公司还是被告陈永春系本案争议的第一个焦点。就该问题，本院分析如下：从合同条款来看，原告与两被告签订的租赁合同约定，被告纳什公司为出租人即被告陈永春的房屋资产管理人，原告为承租人。根据该合同字面意思来看，系被告陈永春将涉案房屋出租给原告，并非作为资产管理人的被告纳什公司。但首先，该合同系被告纳什公司的格式合同，被告纳什公司作为资产管理人系事先打印，无法进行修订的条款；其次，两被告之间已另行签订租赁合同，且在本院审理的42988号案件中，被告纳什公司对于两被告之间为房屋租赁合同关系以及其向本案原告转租涉案房屋不存异议；原告及被告陈永春对于三方真实合同关系为被告陈永春向被告纳什公司出租涉案房屋，再由被告纳什公司向原告转租，不存异议；再次，从支付租金的情况来看，每月系原告向被告纳什公司支付租金，被告纳什公司则依据其与被告陈永春签订的租赁合同支付租金；最后，原告提交的电话录音中，被告纳什公司的员工也主张其为二房东，被告陈永春为业主。证明合同中虽约定被告纳什公司为被告陈永春的资产管理人，但实际各方当事人真实意思表示应为被告纳什公司为与原告成立房屋租赁合同关系的相对方。被告纳什公司主张其并非合同相对方的主张，本院不予确认。关于合同解除的日期问题。因被告纳什公司拖欠被告陈永春的租金，导致被告陈永春解除其与被告纳什公司签订的租赁合同，并收回房屋。原告于2020年5月1日与被告陈永春另行签订租赁合同开始承租涉案物业。使得原告与被告纳什公司之间2019年12月2日签署的租赁合同自2020年5月1日实际解除。合同解除后，被告纳什公司收取的押金68158元以及5月份房租34079元，应予以返还。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。至于被告纳什公司应向原告承担的违约责任问题。虽根据合同约定被告纳什公司违约导致合同提前解除，需按照双倍月租金标准向原告支付违约金，但考虑到原告在合同解除后与被告陈永春另行签订租赁合同的方式继续承租涉案物业，在原告未能举证证明其因被告纳什公司的违约而产生的损失，且被告纳什公司提出调整违约金请求的情况下，本院酌情确认违约金的数额为相当月合同解除时的月租金标准即34079元。对于原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。至于原告在租赁合同项下要求被告陈永春承担合同违约责任的诉讼请求，因如前所述的，被告陈永春并非合同相对方，原告当庭也自认合同相对方为被告纳什公司，对于原告在本案中要求被告陈永春就被告纳什公司的返还款项及支付违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海天旦网络科技发展有限公司与被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天旦网络科技发展有限公司返还押金68158元、2020年5月房租34079元；三、被告纳什空间创业科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天旦网络科技发展有限公司支付违约金34079元；四、驳回原告上海天旦网络科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3707.9元、保全费1371.97元，共计5079.87元（已由原告预交），由原告负担1015.97元、由被告纳什公司负担4063.9元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 吴    颂二〇二一年一月二十六日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：原《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。