安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初1487号 原告：谢业新，男，1968年10月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：赵兰兰,上海迪伦律师事务所律师。 被告：谢秋艳，女，1982年3月27日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：王东洋,安徽胜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈慧慧,安徽胜方律师事务所律师。 原告谢业新与被告谢秋艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，因谢业新申请鉴定，本院依法扣除审限。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谢业新及其委托诉讼代理人赵兰兰，谢秋艳及其委托诉讼代理人王东洋、陈慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢业新向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金共计79332元（2019年度租金68000元以及2020年1月23日至2020年3月23日租金，以后租金仍按照5666元／月计算，支付至被告搬离案涉房屋为止）；2.判令被告支付原告违约金20400元；3.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2014年12月23日，谢业新、谢秋艳签订房屋租赁合同一份。合同约定谢秋艳租赁谢业新位于户房屋用于经营，租期八年，租金每年68000元，租金固定一年一付。如有违约，将双倍赔偿违约金。在租赁期内，2018年度租金经谢业新多次催要谢秋艳于2019年1月23日左右分三次支付完毕。但2019年度租金，经谢业新多次催要，谢秋艳以各种理由拒绝支付。 谢秋艳辩称，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，为合法有效合同。谢秋艳每年年初向谢业新支付房租，谢业新出具收条，谢业新一共向谢秋艳出具8份收条，向分别是：2014年12月22日收到房租20000元，2015年4月3日收到房租30000元，2016年1月31日收到房租40000元，2016年3月12日收到房租20000元，2017年3月10日收到房租10000元，2017年3月12日收到房租10000元，2017年3月24日收到房租10000元，2018年1月23日收到房租68000元。收条均为谢业新及其家人亲笔书写，可以看出谢秋艳每年都是年初按时交纳房租。谢业新诉称谢秋艳没有支付2018年的房租不符合双方之间的交易习惯，而2018年1月23日谢业新向谢秋艳出具收条，无论从交易习惯或者从收条都可以看出谢秋艳已经支付了2018年房租，且谢秋艳在2019年也是分三次在年初支付了2019年房租。谢秋艳不存在违约的情形，已经支付了2015年至2019年的房租，谢业新的诉讼请求无事实和法律依据。 谢业新针对其诉讼请求向本院提交证据有：1.租赁合同，证明租赁合同对案涉房屋租金标准，租赁期限，双方的权利义务有明确约定。2.手机短信截屏1页、录音材料及录音光盘1张，证明谢秋艳通知谢业新于2019年1月23日到谢秋艳处拿2018年房屋租金，谢秋艳分三次支付的现金8000，微信转账10000元，以及后续银行转账50000支付的2018年房租，对于2019年度房租，谢秋艳并未支付。3.张贴通知书照片1张、邮寄通知书的小票1张，证明2020年3月9日，谢业新通过张贴以及邮局邮寄的方式向被告发送通知，要求与谢秋艳解除租赁合同并支付2019年度房屋租金的事实。4.广东南天司法鉴定所粤南[2020]文鉴字第×××号司法鉴定意见书、粤南[2020]文函字第×××号函、鉴定费发票，证明谢秋艳辩称2018年租金是2018年1月现金支付及谢业新20**年1月23日向谢秋艳出具收条的抗辩理由不成立，发票证明鉴定费11040元。5鉴定人员杨泽立出庭证言。6.光盘1个及文字整理材料，证明2018年9月21日谢业新到案涉房屋向谢秋艳索要2018年房租，谢秋艳及其母亲以房租未到期为由拒绝支付，经辖区派出所调解未果，2018年12月18日谢秋艳委托中间人协调减少房租2000元及修改合同以后每年房租6月30号之前支付的想法，2018年12月23日谢业新向谢秋艳主张当年房租，谢秋艳准备好租金但仍未支付，三段录音资料足以推翻谢秋艳抗辩2018年1月23日已经支付2018年当年租金的事实。7.电子普通发票（鉴定人员出庭费），证明谢业新为实现债权申请司法鉴定人员出庭作证支出7288元。 谢秋艳为支持其抗辩提交证据有：1.房屋租赁合同，证明双方于2014年12月23日签订房屋租赁合同，租赁期间为2015年1月23日至2023年1月23日；2.收条6张，证明谢秋艳已经足额支付了2015年至2018年间的房租费，且双方的交易习惯是每年的年初支付房租费；3.支付宝转账凭证1张、银行流水1张、交易明细清单1张，证明谢秋艳已经全额支付了2019年的房租。 双方当事人质证情况如下：谢秋艳对谢业新所举证据1三性无异议。证据2手机短信内容与真实性不符，短信中的2018实际上是操作失误，实际应为2019年的租金，录音资料不能证明谢秋艳拖欠租金。证据3合法性有异议，该通知系谢业新单方面意思表示，是一种违约行为，要求解除合同缺乏依据，要求支付2019年房租违背客观事实。证据4鉴定意见认为该笔迹形成于2018年6月至10月份期间，证明谢业新收到了2018年房租费用，该笔款项与2019年1月23日的转账显然是不同款项，谢秋艳已分别支付了2018年、2019年的房屋租金，不承担鉴定费用。证据5鉴定意见书及函具有太大的不确定性，鉴定人员在鉴定时，应当依严格的鉴定规程，及科学的方法严谨作为鉴定结论，而不能大量依靠主观判断，鉴定人员所谓的经常暴露在日光下，在多人之间流转根本没有依据，鉴定人在庭审中说鉴定结论要有技术支撑，因为没有技术支撑所以在意见书和函没有说明笔迹形成的时间晚于10月份，该份司法鉴定书极其不严谨，完全不能采纳，产生的费用应由谢业新承担。证据6不是新证据，不同意质证，内容混乱，催要的房租是2019年的，没有到期，当然不能给，因为危建拆除，谢秋艳门头损失了十几万元，要求减租是2019年的房租，录音混乱，和文字整理的有出入。证据7费用应由谢业新自行承担，如鉴定人员推翻之前的鉴定意见，谢秋艳不承担该费用。 谢业新对谢秋艳所举证据认为证据1真实性、合法性无异议，该租赁合同与谢业新提供的租赁合同不一致，对租赁期限需要说明2014年12月份谢秋艳已实际占有案涉房屋；证据2，2018年1月23日收条，谢秋艳事先写好，只是让谢业新签个名字，对于日期不认可是谢业新所签署；证据3银行流水的真实性、合法性无异议，但达不到谢秋艳的证明目的，2019年1月22日谢秋艳短信通知谢业新的女儿让谢业新到谢秋艳处拿2018年房租，也就是2019年1月23日微信转账10000元，包括和当日未转账成功的50000元，系支付2018年房租，并非2019年房租。 本院经审查对当事人提交的证据认证如下：谢业新所举证据1、2、3、4、5、7和谢秋艳所举证据1、2，双方当事人对上述证据的客观真实性无异议，予以采信。谢业新所举证据6，因无其他证据相互印证，真实性无法确定，不予采信。关于谢秋艳所举证据3中关于“2018年1月23日”的内容，因与鉴定结论、鉴定人员出庭证言、2019年1月22日谢秋艳的短信内容不一致，不予采信，其余内容，谢业新无异议，予以采信。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院经审理认定事实如下： 2014年12月23日，谢业新（甲方）与谢秋艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于户房屋出租乙方使用，房屋租赁事宜如下：1.租用期限：甲乙双方同意乙方租用期限为八年，自2014年12月23日起至2022年12月23日为合同期满，合同到达期限后，乙方则有优先使用权。2.租用地方：百善街布街向西50米路南第五户，占地面积约300平方米。3.房屋租金：自双方签订协议后，每年租金定位68000元，租金固定一年一付的形式，租房合同期间租金按原协议不可变动。4.租用期内：甲方无权向乙方收回房屋，并不可干涉乙方的自由权，乙方在租用期间内则有自动放弃或转让的权利等等，甲方无权干涉。5.以上协议双方自愿达成，如有违约，甲乙双方将双倍赔偿违约金。该合同备注：甲乙双方经协商，甲方让乙方一个月装修时间，实际应从2015年1月起交房租至2023年1月23日到期。2015年至2017年的房屋租金已履行完毕，双方无争议。2019年1月22日，谢秋艳向谢业新的女儿发短信，内容为：“我是谢秋艳，麻烦你们转告你父母让他们明天晚上六点半带着银行卡来我店里拿2018年的房租费。”2019年1月23日，谢秋艳向谢业新支付现金8000元，微信转账支付10000元，向谢业新的银行卡转款50000元（当日该款50000元因名字和卡号不符被退回谢秋艳的银行账户，2019年1月30日谢秋艳向谢业新转账支付50000元）。谢秋艳书写《2018房租费付款收条》，内容为：“2018房租费付款收条谢秋艳今付谢业新20**年全部房租费六万八千元整。”落款处有付款人谢秋艳的签名和收款人谢业新的签名，在谢业新的签名下方，有谢秋艳书写“2018年1月23日”。该收条上的文字除谢业新书写“谢业新”三个字外，其余文字均为谢秋艳书写。在本案审理过程中，谢业新申请对《2018房租费付款收条》落款处“谢业新”签名字迹形成时间进行鉴定，本院依法委托广东南天司法鉴定所（简称南天鉴定所）进行鉴定。南天鉴定所于2020年9月2日作出粤南［2020］文鉴字第×××号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：检材《2018房租费付款收条》落款处“谢业新”签名字迹形成2018年8月份前后。2020年9月21日，本院向南天鉴定所发函要求明确《2018房租费付款收条》落款处“谢业新”签名字迹形成的具体时间。南天鉴定所于2020年10月9日作出粤南［2020］文函字第×××号《函》，回复内容为：粤南［2020］文鉴字第×××号《司法鉴定意见书》检材《2018房租费付款收条》落款处“谢业新”签名字迹形成时间，目前南天鉴定所的技术条件只能鉴定到某一时间段，鉴定意见表述：检材《2018房租费付款收条》落款处“谢业新”签名字迹形成2018年8月份前后，其时间段为：2018年6月至10月。鉴定人员出庭作出分析说明：检材边缘破损有折痕，常在自然光下暴露，自然老化程度较高、较快，样本保管较好，在自然光下相对暴露较少，自然老化程度较低、较慢，两者保管条件差别大，从而影响检材、和样本的时间值，检材老化程度较高，检材形成时间极有可能晚于鉴定意见表述的时间段，不可能早于鉴定意见表述的时间段。谢业新支付鉴定费11040元、鉴定人员出庭费7288元，合计18328元。 另查明，谢业新于2020年3月10日向谢秋艳邮寄了解除合同通知书，2020年3月12日谢秋艳收到该通知书。2020年6月，谢秋艳搬离涉案门面房，并支付谢业新自2020年1月23日起至搬离之日止的租金28700元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谢业新与谢秋艳签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属合法、有效合同。谢业新向谢秋艳提供了其所需要的租赁物，谢秋艳应按合同约定支付租赁期间的租金。鉴于谢业新向谢秋艳发出解除合同通知，谢秋艳收到通知并搬离涉案房屋，双方之间的租赁合同已经解除。本案双方争议的焦点是2019年租金是否支付的问题。综合考虑2019年1月22日谢秋艳的短信内容（通知谢业新于次日拿2018年的租金）、2019年1月23日的转款记录、《2018年房租费付款收条》中谢业新签名认可收到2018年房租费68000元的内容、鉴定意见及鉴定人员出庭证言，上述证据能够相互印证，2019年1月谢秋艳支付谢业新68×××××元是支付2018年租金更具有客观真实性。谢秋艳辩称2018年1月23日向谢业新支付租金68000元的意见，因未提供相应的证据证明，且谢秋艳在《2018年房租费付款收条》上书写“2018年1月23日”的时间与2019年1月22日谢秋艳的短信内容、鉴定意见及鉴定人员出庭证言相互矛盾，对该辩称意见，本院不予采纳。对于谢秋艳辩称已经支付2019年租金的意见，因提供的证据不足以支持其抗辩，本院不予采纳。对于谢业新要求谢秋艳支付2019年租金68000元的诉讼请求，本院予以支持。因谢秋艳已向谢业新支付自2020年1月23日起至搬离涉案房屋之日止的租金，对于谢业新要求谢秋艳支付上述租赁期间的租金，本院不予支持。关于谢业新要求谢秋艳支付违约金20400元的问题。双方虽在《房屋租赁合同》中约定“如有违约，双倍赔偿违约金”，但对违约金的数额和计算方法均没有明确约定；约定租金固定为一年一付形式，对于每年租金支付期限也无明确的约定。谢业新要求谢秋艳支付的违约金宜以年租金68000元为基数，自2019年租赁期间届满次日即2020年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢秋艳于本判决生效之日起15日内支付原告谢业新租金68000元及违约金（以68000元为基数，自2020年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回原告谢业新的其他诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，驳回原告谢业新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2293元，由原告谢业新负担669元，由被告谢秋艳负担1624元。鉴定费11040元、鉴定人员出庭费7288元，合计18328元，由被告谢秋艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  周 颖 人民陪审员  王雪莉 人民陪审员  何晓莉 二〇二一年一月十一日 书 记 员  赵新泥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。