吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2020）吉0821民初2146号原告（案外人）：谷艳涛，男，1972年4月29日出生，汉族，个体，住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：崔莹，吉林高军律师事务所律师。被告（申请执行人）：李延东，男，1970年12月28日生，汉族，个体，住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：白继业，吉林君朔律师事务所律师。被告（被执行人）：镇赉县大林房地产开发有限公司，住所地吉林省镇赉县铁北（建平医院北）。法定代表人：马彦利，系公司经理。原告（案外人）谷艳涛与被告（申请执行人）李延东、被告（被执行人）镇赉县大林房地产开发有限公司（以下简称大林公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谷艳涛及委托诉讼代理人崔莹、被告李延东及委托诉讼代理人白继业、被告大林公司法定代表人马彦利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷艳涛向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）吉0821执异39号执行裁定书；2、确认谷艳涛与大林公司于2018年2月7日签订的《楼房买卖协议书》成立并生效；3、诉讼费用及保全费用由李延东承担。经本院释明，谷艳涛在庭审中变更诉求为：解除对大林公司名下的第3、4、5、13号商服楼的查封与冻结；诉讼费用和保全费用由李延东承担。事实和理由：谷艳涛因生产经营需要于2018年2月7日与大林公司签订《楼房买卖协议》，约定谷艳涛购买大林公司开发的位于镇赉县铁北镇坦途公路零公里东侧的商服楼，其中包含东侧第3门（不动产权证号：吉2018镇赉县不动产权第XXXX号）、第4门（不动产权证号：吉2018镇赉县不动产权第XXXX号）、第5门（不动产权证号：吉2018镇赉县不动产权第XXXX号）、第13门（不动产权证号：吉2018镇赉县不动产权第XXXX号），以上四处商服楼价款分别为586,656元、585,656元、586,656元、527,976元。谷艳涛于当日以现金形式交付大林公司所有商服楼价款，大林公司为谷艳涛出具了收据。双方在房款结算完毕后，大林公司随即将谷艳涛购买的商服楼交付给谷艳涛。因大林公司资金紧张，在可以办理产权变更登记时欠付税款，导致谷艳涛购买的房屋不能及时进行过户。谷艳涛无奈，将大林公司诉至镇赉县人民法院，要求确认其与大林公司《楼房买卖协议书》的效力，同时要求大林公司协助办理过户。2018年8月20日-9月26日间，镇赉县人民法院作出了（2018）吉0821民初1200号（13号门）、1201号（3号门）、1202号（4号门）、1204号（5号门）判决，确认与本案有关的4处商服楼《楼房买卖协议书》合法有效，同时判令大林公司的协助过户义务。谷艳涛申请要求大林公司协助过户时，于2018年8月收到镇赉县人民法院（2018）吉0821民初1938号民事裁定书，该裁定书申请人为李延东，申请时间为2018年8月7日，申请事由李延东在诉讼中称案由为房屋买卖合同纠纷，但后经法庭查实，事实为民间借贷纠纷，李延东因为与大林公司的民间借贷纠纷将谷艳涛在大林公司购买的未能协助过户的涉案四处商服楼申请财产保全。谷艳涛在收到镇赉县人民法院（2018）吉0821民初1938号民事裁定书后，随即提出了执行异议。2019年6月4日，镇赉县人民法院作出了（2019）吉0821执异12号执行裁定书，认为谷艳涛的案外人异议请求成立，应当予以支持，裁定中止对（2018）吉0821民初1938号民事裁定书的执行。2019年12月27日，经镇赉县人民法院（2019）吉0821民监54、55、56、57号裁定书裁定，镇赉县人民法院对本案进行再审，并于2020年4月14日分别作出（2020）吉0821民再5号、6号、7号、8号民事裁定书，裁定撤销（2018）吉0821民初1200号（13号门）、1201号（3号门）、1202号（4号门）、1204号（5号门）民事判决，驳回原告的起诉。谷艳涛在2020年4月21日收到上述裁定书之后，向白城市中级人民法院依法提出了上诉请求，2020年6月23日，白城市中级人民法院做出了（2020）吉08民再13号、14号、15号、16号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年10月12日，谷艳涛接到镇赉县人民法院（2019）年吉0821执1096号执行裁定书，对上述房屋进行再次查封，查封期限为2020年10月12日至2023年10月12日止。该裁定损害了谷艳涛的合法权益，因为谷涛涛于2018年2月7日已经购买了大林公司出售的本案涉案房屋，并且已经交付了全部房款。因为大林公司经营资金紧张欠付税费导致谷艳涛无法将房屋变更名下。谷艳涛在接到该裁定书后，随即提出了执行异议。在2020年10月29日，谷艳涛接到了镇赉县人民法院（2020）吉0821执异39号执行裁定书，裁定驳回案外人谷艳涛的执行异议。谷艳涛对该执行异议不服，向镇赉县人民法院提起案外人执行异议之诉。李延东辩称，不同意谷艳涛的诉讼请求，请法庭予以驳回。理由如下，该查封裁定是经过镇赉县人民法院及中级法院审理后确认的事实，支持了李延东的请求，才恢复了李延东对镇赉大林房地产开发公司的执行。该案已经经过多次审理，确定了该案的实体权利，执行裁定书驳回了谷艳涛的执行异议符合法律规定。谷艳涛的诉请在多次审理中已经体现为是借贷关系，并不是房屋买卖关系，镇赉县人民法院及白城市中级人民法院撤销其权利符合法律规定。综上，请求法庭驳回谷艳涛的诉讼请求。大林公司辩称：没意见，听法院判决。大林公司和李延东是借贷关系，和谷艳涛是买卖关系，法院都有判决。当时是大林公司通过李延东向邵中秋借的钱，由李延东替大林公司偿还了邵中秋的借款，大林公司和谷艳涛当时签的是楼房买卖协议，这就是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，谷艳涛提供的证据：镇赉县人民法院（2019）吉0821执1096号执行裁定书、（2020）吉0821执异39号民事裁定书及送达回证、镇赉县人民法院（2020）吉0821民再5号、6号、7号、8号民事裁定书、（2019）吉0821民监54号、55号、56号、57号民事裁定书、（2018）吉0821民初1204号民事判决书、白城市中级人民法院（2020）吉08民再13号、14号、15号、16号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：谷艳涛提供证据：1、2018年2月7日谷艳涛与大林公司签订的《楼房买卖协议书》和收据，在本院认为部分予以评析；关于照片，因照片没有拍摄时间，亦无其他证据予以佐证，本院对照片的证明问题不予采信；不动产权证书，亦不能证明谷艳涛欲证明的问题，故本院对不动产权证书证明的问题不予采信。2、（2018）吉0821民初1129-1号、1128-1号民事裁定书，上述两份裁定书中载明李延东申请财产保全存在错误，是何原因解除查封未予以说明，故对谷艳涛证明的问题不予采信。3、大林公司出具的证明、大林公司法定代表人马彦利出具的证实材料，上述证据系大林公司自制书证，无其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。经审理本院认定事实如下：李延东与大林公司民间借贷纠纷一案，因大林公司未能按（2018）吉08民终1489号民事调解书确定的期限履行义务，本院于2020年10月12日依法作出（2019）吉0821执1096号执行裁定，查封大林公司开发的位于镇赉县铁北镇坦公路零公里东侧第3门[不动产权证号：吉（2018）镇赉县不动产权第XXXX号]、第4门[不动产权证号：吉（2018）镇赉县不动产权第XXXX号]、第5门[不动产权证号：吉2018镇赉县不动产权第XXXX号]、13门[不动产权证号：吉2018镇赉县不动产权第XXXX号]。谷艳涛以其于2018年2月7日与大林公司签订《楼房买卖协议书》，购买了上述房屋为由提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）吉0821执异39号执行裁定，裁定驳回案外人谷艳涛的异议请求。谷艳涛不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，谷艳涛诉大林公司确认合同纠纷一案，本院于2018年8月作出（2018）吉0821民初1200号、1201号、1202号、1204号民事判决，判决确认谷艳涛与大林公司于2018年2月7日签订的《楼房买卖协议书》（四个门房）有效。本院于2019年12月27日作出（2019）吉0821民监54号、55号、56号、57号民事裁定，再审上述案件。2020年4月14日本院作出（2020）吉0821民再5号、6号、7号、8号民事裁定，裁定撤销（2018）吉0821民初1200号、1201号、1202号、1204号民事判决，驳回谷艳涛的起诉。谷艳涛不服（2020）吉0821民再5号、6号、7号、8号民事裁定，提出上诉。白城市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）吉08民再13号、14号、15号、16号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案争议焦点问题是谷艳涛是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”首先，本案中虽谷艳涛与大林公司就涉案四个房屋分别签订了《楼房买卖协议书》，但该《楼房买卖协议书》的效力经本院及白城市中级人民法院两级法院审理后均未确认。且通过庭审调查，谷艳涛与大林公司针对涉案房屋是否达成真实房屋买卖合意，合同双方均未提供其他证据予以佐证。故本院无法认定谷艳涛与大林公司之间签订的书面买卖合同合法有效。其次，关于谷艳涛是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。虽大林公司法定代表人马彦利将涉案房屋的不动产权证交付给谷艳涛，不动产权证中登记的权利人为大林公司，谷艳涛亦称用部分房屋开建材商店，部分用于库房。但涉案房屋是否由谷艳涛实际占有使用，谷艳涛亦未提供其他证据予以佐证，且本院认为持有不动产权证并不能证明已合法占有不动产。再次，买卖双方签订《楼房买卖协议书》后，买受人谷艳涛是否交付购房款，谷艳涛未提供有效证据予以佐证。谷艳涛在庭审中陈述，一次性在大林公司购买十套商服，并用580万元的现金完成交易。现实生活中如此大额交易全部用现金完成交易显然不符合常理。且在庭审中买卖双方对房屋单价陈述不一致，谷艳涛称房屋单价为3600元/平方米，大林公司称单价为3500元/平方米，由此亦可说明谷艳涛称向大林公司交付580万元现金进行购楼与客观事实相悖，故本院无法认定谷艳涛已实际交付购房款。最后，关于谷艳涛是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。结合庭审，在无法认定谷艳涛与大林公司之间存在真实的房屋买卖合同关系的情况下，涉案房屋是何原因未办理过户登记已经不影响法院的强制执行。综上，谷艳涛就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对谷艳涛的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回谷艳涛的诉讼请求。案件受理费100.00元，由谷艳涛负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长 邓连昌审判员 韩丽丽审判员 闫铭铭二〇二一年一月二十六日书记员 赵书淼