河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初13926号原告：孙石梅，女，汉族，1955年3月17日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：望开源，河南春屹律师事务所律师。被告：海蕾，女，回族，1968年7月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘萧，河南浩盈律师事务所律师。被告：邓海，男，回族，1990年8月4日出生，住郑州市。原告孙石梅与被告海蕾、邓海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙石梅的委托诉讼代理人望开源,被告海蕾的委托诉讼代理人刘萧到庭参加了诉讼。被告邓海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙石梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的房屋《转让合同》；2、依法判令二被告返还原告已支付的购房款58000元；3、依法判令二被告赔偿原告经济损失60万元整；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：1998年4月，被告邓海的奶奶夏秀英将其所有的位于郑州市经八路九号院5号楼10号房屋（涉案房屋）以遗嘱的方式确定归其孙子邓海所有。1998年4月26日，因涉案房屋急需向所在单位交纳款项，夏秀英等人无钱交纳，由被告海蕾出面，与原告孙石梅签订《转让合同》，约定将涉案房屋转让给原告孙石梅，房屋总价款为58000元，并约定，涉案房屋房产证下发后，立刻协助孙石梅办理变更登记，过户至孙石梅名下。随后，原告孙石梅向夏秀英一家交纳了全部购房款，并由海蕾出面出具《收条》。房屋建成后，在夏秀英和邓海的父亲邓新春、母亲海蕾的帮助下，孙石梅一家搬入该房屋，居住至今。2017年，涉案房屋所在小区的其他房屋房产证陆续下发，原告孙石梅多次向海蕾、邓海等人了解涉案房屋房产证办理情况，但二被告均声称，涉案房屋还未办理房产证，一旦拿到房产证，立刻过户给原告。2019年3月，原告孙石梅发现，涉案房屋被郑州高新技术产业开发区人民法院贴出腾房公告。此时原告才得知，涉案房屋房产证已于2017年11月24日办至被告邓海名下，邓海随后于2017年12月19日以约60万元的价格将涉案房屋抵押给了案外人彭其彦，并办理了抵押登记手续。孙石梅多次找到邓海及海蕾、邓新春等人，要求解除涉案房屋的抵押，并按照约定将涉案房屋变更登记至其名下，但被告声称，除非孙石梅此时再多交60万元购房款，否则，不可能将房屋产权过户给孙石梅。原告孙石梅1998年就与二被告签订涉案房屋的《转让合同》，并按照合同约定支付了全部的购房款，且居住至今。该《转让合同》意思表示真实，合法有效，被告在取得房产证后应严格依据合同将涉案房屋变更登记至原告名下。现被告不仅不履行合同，还向原告进行隐瞒，将涉案房屋抵押给他人，导致涉案房屋被法院查封。被告严重违约，致使《转让合同》的目的不能实现，现原告诉至贵院，恳请贵院查清事实，维护原告合法权益。望判如所请。海蕾辩称，第一，答辩人不是涉案房屋所有人，无权处分涉案房屋，且原告孙石梅明知答辩人海蕾无权处分涉案房屋签订《转让合同》，企图侵占夏秀英财产具有重大过错，同时原告诉状中也自认明知涉案之前房屋所有人属于夏秀英，原告非法侵占涉案房屋多年，已取得巨大利益，故原告依法应承担全部责任。现金水区经八路9号院19号楼四单元72号的房屋所有人为邓海。在邓海取得该房屋产权以前，该房屋一直属于夏秀英所有。因答辩人与前夫邓新春感情不合，于1998年4月26日答辩人与原告签订合同，当时涉案房屋的所有人为夏秀英，答辩人无权处分涉案房屋，且孙石梅为我们多年邻居，明知事实情况签订《转让合同》，企图侵占夏秀英财产具有重大过错，同时原告非法侵占涉案房屋多年，已取得巨大利益，故原告依法应承担全部责任。1998年5月4日，夏秀英遗嘱并经过公证处公证该房屋由邓海一人继承。2000年12月30日，夏秀英病故。2017年11月10日，郑州市二七区法院出具（2017）豫0103民初13251号民事调解书，确认该房屋一套属于邓海单独所有。房屋登记部门向邓海颁发了房屋所有权证。终上所述，答辩人依法不应承担任何责任，驳回孙石梅的诉讼请求。被告邓海于答辩期提出书面答辩意见称，第一，答辩人不是适格被告，且并无任何过错，依法不应承担任何责任。答辩人位于金水区××院××楼××单元××号的房屋具有合法产权，房权证属于本人邓海所有。在我取得该房屋产权以前，该房屋属于我奶奶夏秀英所有。1998年5月4日，我奶奶遗嘱并经过公证处公证该房屋由我邓海一人继承。2000年12月30日，奶奶病故。2017年11月10日，郑州市二七区法院出具（2017）豫0103民初13251号民事调解书，确认该房屋一套属于邓海单独所有。房屋登记部门依据该调解书向答辩人颁发了房屋所有权证。第二，海蕾无权卖房，孙石梅无权购买房屋，双方均有过错，答辩人并无过错。孙石梅依据的房屋买卖协议违法无效。海蕾从来未曾合法拥有过该房屋，该房屋所有权一直属于我奶奶夏秀英，海蕾无权处置。而且海蕾和孙石梅签订合同我并不知道，也从未同意。当时我奶奶夏秀英和我爸爸也不知道。海蕾后来说该房屋租给孙石梅居住。孙石梅作为我们邻居，对海蕾无权卖房是应该知道的。另外，当时我奶奶房屋是在原址上拆迁改建，只有我奶奶才能有资格享有房屋。后来公房改制，也是把房屋改制为我奶。房屋原来属于我奶奶是无可争议的，海蕾和孙石梅从来未曾经合法拥有该房屋所有权。二人即便签订房屋买卖合同，也是违法无效的。终上所述，答辩人不是本案适格被告，依法不应承担任何责任，驳回孙石梅的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：海蕾与邓海系母子关系。1998年4月26日,原告孙石梅与被告海蕾签订《转让合同》一份,约定：海蕾同意将位于郑州市经八路9号院5号楼10号房屋转让给孙石梅,包括房屋的产权、居住权、一切的所有权。因房子现正搬迁,一切手续由海蕾协助孙石梅办理。孙石梅共向海蕾交付购房款58000元,因该房屋现正搬迁,孙石梅按合同预交48000元。待房屋住上后,孙石梅应将余款10000元交付于海蕾。此房以后不再有任何纠纷,房子归孙石梅所有。同日,海蕾向孙石梅出具《收条》一份,载明:今收到孙石梅现金48000元房款。2000年10月5日,海蕾向孙石梅出具《收条》一份,载明:今收到石梅现金10000元。1998年5月4日,夏秀英在郑州市××区公证处进行遗嘱公证，载明:我叫夏秀英,在郑州市经八路××楼××住房××套,现房子拆迁重建,预交的集资款是由五子邓新春夫妇所交。现在我将这一套重建的住房的所有产权全部传给五子邓新春的儿子邓海所继承。邓新春夫妇负担我的养老问题,以后房款的多退少补,包括拆迁费用都由邓新春夫妇支配。上述拆迁重建后的房屋即为涉案房屋,产权人为夏秀英。2000年12月30日，夏秀英去世。2017年11月10日,本院就邓海与邓金慧等人遗嘱继承权纠纷一案作出(2017)豫0103民初13251号民事调解书,主要内容为：位于郑州市金水区××院××楼××单元××号房屋（即涉案房屋）归邓海单独所有。另查明，2017年11月24日,郑州市国土资源局向邓海颁发不动产权证书,载明涉案房屋的权利人为邓海,不动产权证号为豫(2017)郑州市不动产权第0190603号,共有情况为单独所有，权利性质为福利房。2017年12月15日,被告邓海与案外人彭其彦签订借款合同,约定邓海向彭其彦借款本金55万元,借款期限自2017年12月15日起至2018年6月14日止,邓海将涉案房屋抵押给彭其彦并办理了抵押登记,2017年12月19日,彭其彦取得了涉案房屋他项权证,权证号为豫(2017)郑州市不动产证明第0263692号。本院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋登记在被告邓海名下，在此之前，该房屋所有权归属于案外人夏秀英。原告与被告海蕾签订《转让合同》，原告提交的证据不能证明海蕾对涉案房屋享有处分权。原告主张解除其与海蕾签订的转让合同，并要求被告返还购房款58000元，本院予以支持。关于原告主张的损失，孙石梅签订合同时明知案涉房屋没有取得产权证书,且拆迁安置登记在夏秀英名下,仍然与海蕾订立房屋买卖合同，没有尽到合理的注意义务，且原告主张被告赔偿经济损失60万元，也未提交证据证明。根据在案证据，结合本案情况，本院支持由被告海蕾向原告赔偿已支付购房款的利息损失（其中，48000元自1998年4月26日起，按年息6%计算至实际返还之日；10000元自2000年10月5日起，按年息6%计算至实际返还之日）。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙石梅与被告海蕾于1998年4月26日签订的《转让合同》；二、被告海蕾于本判决生效之日起十日返还原告孙石梅购房款58000元，并赔偿经济损失（其中，48000元自1998年4月26日起，按年息6%计算至实际返还之日；10000元自2000年10月5日起，按年息6%计算至实际返还之日）；三、驳回原告孙石梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10380元，减半收取5190元，由原告孙石梅负担1713元，被告海蕾负担3477元，剩余5190元退还原告孙石梅。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  刘春林二〇二一年一月二十九日书记员  李 果