上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9063号原告：洪门塑料(昆山)有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：林良珀，总经理。委托诉讼代理人：谭振平，上海浩锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林义浩。被告：上海杰军贸易有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：蒋彩琴。被告：詹义勇，男，1972年6月22日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：赵健，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：蒋林飞，男，1966年3月24日生，汉族，户籍地江苏省海门市。第三人：洪锦昌，男，1953年6月5日生，台湾居民，台湾居民来往大陆通行证证件号码为：XXXXXXXX，现住江苏省宿迁市沭阳县台北大道18号。原告洪门塑料(昆山)有限公司【以下简称洪门(昆山)公司】与被告上海杰军贸易有限公司(以下简称杰军公司)、詹义勇、蒋林飞、第三人洪锦昌间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪门(昆山)公司的委托诉讼代理人谭振平、被告詹义勇的委托诉讼代理人赵健、第三人洪锦昌均到庭参加诉讼。被告杰军公司、被告蒋林飞经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告杰军公司从位于嘉定区江桥镇金园路一号XXX号厂房搬离并向原告返还厂房；2、被告支付从2019年12月1日至搬离之日起的房屋占用使用费每天5,000元计；3、被告杰军公司支付违约金10万元；4、被告詹义勇、被告蒋林飞对被告杰军公司上述2、3项付款义务承担连带责任；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告杰军公司于2016年11月25日签订厂房租赁合同,合同约定租赁期为2016年12月1日起至2019年11月30日止,被告蒋林飞、詹义勇承担保证责任,租赁期到后,原告无意续租,要求其搬离。原告经过多次向被告催告,被告以各种理由为由拖延。原告为维护其合法权益,特向贵院提起诉讼,请依法裁判。被告杰军公司、蒋林飞未作答辩。被告詹义勇辩称：1、原告主体不适格。本案签订合同的主体是第三人洪锦昌和被告杰军公司以及蒋林飞、詹义勇。在2017年4月之后，被告按照第三人的要求将租金支付至原告账户，是为了履行合同，并非将出租人变更为了原告。2、合同第六条约定，如乙方租金到期未按先付后用的原则，而仍然占用厂房的，须付给甲合同外占用天数的租金款，并支付给甲方经济损失10万元。也就是说，即使合同终止、到期后，也可以继续使用。3、原告主张支付合同到期后使用费的标准是租金的两倍，而被告认为应该按照合同标准，根据实际使用天数计算使用费。4、被告在承租期间一直在安全使用房屋，未发生过违反安全的行为，希望和原告继续履行合同。第三人述称：同意原告的全部诉请。被告不具备安全生产的条件，不愿意继续将房屋出租给被告使用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，洪锦昌(出租方、甲方)与杰军公司(租赁方、乙方)、蒋林飞、詹义勇(丙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将嘉定区江桥镇金园一路XXX号厂房，有证面积5414.88平方米，简易房(天棚)约660平方米出租给乙方。出租期限自2016年12月1日至2019年11月30日。如乙方生产安全设施改善良好可再续租，如未达到生产安全改善方案甲方有权解除合同。乙方使用房屋须向甲方支付租赁费，租金为1,166,000元。以后租金每年上调3%。先付后用，乙方必须在每年11月20日前将下一年度的租金一次性付清。合同第六条约定，如乙方租金到期未按先付后用的原则，仍然占用厂房的，须付给甲方合同外占用天数的租金(本年度租金/365天*占用天数)，并要支付给甲方经济损失款10万元。签订协议后，乙方须当天首付给甲方58.3万元，其余58.3万元在一星期内支付。如乙方未按约定的时间支付租金，则逾期一日支付甲方欠付租金千分之一的利息，超过60日未付，甲方可以解除合同，并有权要求乙方支付违约金10万元整。乙方应交付押金10万元待合同终止后，经甲方确认乙方在租赁期间确无拖欠费用后，无息归还乙方，否则将先扣除赔偿款再归还押金余额。租赁期内，乙方有转租第三方的合同必须事先给甲方同意后才能出租。乙方不得未经甲方同意或者超出本合约约定租期转租厂房，否则将解除合同。合同期内，如一方终止合同，须提前一个月通知对方，租赁款按实际租赁天数计算，如果一方擅自提前终止合同的必须赔偿对方损失费10万元。合同第二十一条约定，丙方自愿作为乙方履行本合同的担保人，有义务督促乙方按法律规定和本合同约定履行相应义务，如乙方未履行其应尽义务则由丙方负责履行并承担相应法律责任。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，杰军公司向洪门(昆山)公司支付押金10万元。2019年11月30日合同到期前的租金，杰军公司已经付清。自2019年12月1日起，杰军公司未与洪门(昆山)公司续签合同，也未支付过房屋使用费。2019年10月底，洪门(昆山)公司委托律师向杰军公司发送律师函，告知其合同到期后不再续租。但该邮件被退回。洪门(昆山)公司同时将律师函邮寄给詹义勇，但洪门(昆山)公司无法提供詹义勇已签收的相关证据。因杰军公司占用涉案房屋至今，洪门(昆山)公司诉至本院。另查明，1、涉案房屋位于嘉定区封浜镇虬江村29宗地块，产权登记在上海嘉定封浜台钳厂(以下简称台钳厂)名下。该公司已经注销。2、案外人上海虬江工贸有限公司(以下简称虬江工贸)出具情况说明：“嘉定区封浜镇虬江村29宗地块土地使用权属于虬江村委会所有，虬江工贸为虬江村委会的实业公司。1998年7月虬江工贸与鸿门塑料(上海)有限公司【以下简称鸿门(上海)公司】签订了封浜镇虬江村29宗这块土地的使用协议书，使用年限为1998年7月1日至2048年6月30日，土地面积10亩，厂房面积5414.88平方米。鸿门(上海)公司因生产需要搬迁至江苏省昆山市，成立了洪门(昆山)公司，从2008年起该土地的租金一直由洪门(昆山)公司支付，我方认可自2008年开始洪门(昆山)公司对上述土地的使用权。台钳厂为虬江工贸的全资公司，虬江工贸为虬江村委会的实业公司，台钳厂于1997年注销清算，其名下物业全部转移至虬江工贸，相关手续正在办理过程中。”3、1998年12月1日，鸿门(上海)公司曾与虬江工贸签订《土地有偿使用协议书》，虬江工贸提供给鸿门(上海)公司有偿使用的土地10亩，期限自1998年7月1日至2048年6月30日，鸿门(上海)公司向虬江工贸支付土地征用费30万元，鸿门(上海)公司还需要支付土地使用费，国家收取的土地使用费也由鸿门(上海)公司支付。鸿门(上海)公司在该土地上建造了涉案房屋。4、2011年10月21日，杰军公司曾与洪门(昆山)公司的股东林良炘就涉案房屋签订一份《厂房租赁协议》，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日。5、鸿门(上海)公司自1996年成立，2009年注销。6、洪门(昆山)公司出具证明一份，证明洪锦昌在洪门(昆山)公司担任董事长职务，为公司实际控制人。本院认为，洪锦昌与杰军公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。洪锦昌作为洪门(昆山)公司的董事长及实际控制人，其与杰军公司签订合同的行为可认定为职务行为。洪门(上海)公司作为原告，主体适格。根据洪门(上海)公司提供的相关证据，其有权将涉案房屋出租给杰军公司使用。合同到期后，洪门(昆山)公司与杰军公司未续签，双方形成不定期租赁关系。洪门(昆山)公司可以随时解除与杰军公司之间的不定期租赁关系。现洪门(昆山)公司已通过诉讼方式明确要求杰军公司搬离。该租赁关系解除后，杰军公司应从涉案房屋内搬离并将涉案房屋返还洪门(昆山)公司。对于洪门(昆山)公司诉请的房屋租金及使用费，《厂房租赁合同》第六条对于租期到期后，杰军公司应支付的使用费标准的约定有歧义，洪门(昆山)公司主张杰军公司按照2倍租金的标准支付房屋使用费的依据不足，本院不予支持。房屋租金及使用费的标准应参照合同到期前的租金标准。关于洪门(上海)公司主张的违约金10万元，因法院判决合同到期后杰军公司支付的租金及房屋使用费已经可以弥补洪门(昆山)公司的实际损失，故对于该违约金本院不予支持。至于洪门(昆山)公司主张蒋林飞、詹义勇承担连带保证责任，鉴于《厂房租赁合同》第二十一条对此有明确约定，如杰军公司未履行其应尽义务，则由蒋林飞、詹义勇负责履行并承担相应法律责任，该约定已明确蒋林飞、詹义勇的责任为一般保证责任。因此，蒋林飞、詹义勇对杰军公司的付款义务应承担一般保证责任。租赁关系解除后，杰军公司支付的押金10万元，洪门(昆山)公司应当返还给杰军公司。被告蒋林飞、詹义勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，应承担相应法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、1995年《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第三十一条、2012年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及2020年修订的《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海杰军贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内携财产从上海市江桥镇金园一路XXX号厂房搬离，并将上述房屋返还原告洪门塑料(昆山)有限公司；二、被告上海杰军贸易有限公司应于本判决生效之日起十日向原告洪门塑料(昆山)有限公司支付房屋租金及使用费，按照1,237,009.4元/年的标准，从2019年12月1日起支付至房屋实际返还之日止；三、如被告上海杰军贸易有限公司不能履行上述判决第二项义务，被告蒋林飞、詹义勇对被告上海杰军贸易有限公司的上述付款义务承担一般保证责任。被告蒋林飞、詹义勇承担上述保证责任后，有权向被告上海杰军贸易有限公司追偿；四、原告洪门塑料(昆山)有限公司应于本判决生效之日起十日向被告上海杰军贸易有限公司退还押金100,000元；五、对原告洪门塑料(昆山)有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,300元，减半收取1,150元，由原告洪门塑料(昆山)有限公司负担150元，被告上海杰军贸易有限公司负担1,000元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 韩 颖人民陪审员 陆 菁人民陪审员 王 嬿二〇二一年一月二十五日书 记 员 梅丽霞附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。......第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。