北京市大兴区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0115民初20590号原告：刘卫东，男，1969年6月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区，现住北京市大兴区。被告：北京华特物业管理发展有限公司，住所地北京市大兴区欣荣北大街45号院1号楼1层（01）8号LA-15号。法定代表人：张卫兵，总经理。委托诉讼代理人：马克，北京实法律师事务所律师。原告刘卫东与与被告北京华特物业管理发展有限公司（以下简称：华特物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫东、被告华特物业公司的委托诉讼代理人马克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘卫东向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘卫东与华特物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》有效；2.华特物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月29日，刘卫东拿到理想城八期楼房钥匙，同时与华特物业公司签订了《北京市前期物业服务合同》，交纳了8号楼三单元1801室一年的物业费计444.60元。刘卫东入住8年房本未给，房屋面积不够，小区一直是脏乱差，物业不达标。2013年华特物业公司在无任何手续任何说明情况下擅自提高物业费，刘卫东按2012年物业费标准交纳，华特物业公司不接收，因此刘卫东至今未交清物业费，致使刘卫东许多小区权益受损。刘卫东认为该《北京市前期物业服务合同》系原被告之间自愿签订的协议书。合同法第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约東力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。因此，该合同合法有效，华特物业公司应该继续履行该合同的内容。故刘卫东诉至法院，望依法判决，以维护刘卫东的合法权益。华特物业公司辩称，认可双方之间签订的《北京市前期物业服务合同》有效，但是刘卫东提供的《北京市前期物业服务合同》中关于物业费收费标准与华特物业公司所持有的合同不一致。华特物业公司持有的物业合同收费标准是空白的，无明确收费标准约定。双方之间关于物业费收费标准是依据华特物业公司与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》。本院经审理认定事实如下：北京市大兴区西红门镇理想城八期八号楼1单元1301、三单元1801、三单元805房屋均系刘卫东的回迁安置房，华特物业公司系负责该小区的物业公司。刘卫东提交了其与华特物业公司双方签订的北京市大兴区西红门镇理想城八期八号楼三单元1801房屋的《北京市前期物业服务合同》，合同中约定本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，但双方签订《北京市前期物业服务合同》时物业服务费具体标准处为空白未填写。刘卫东主张其于2012年6月29日按照每月每平方米0.39元标准交纳了上述房屋2012年6月29日至2013年6月28日期间的物业费，之后未再交纳，同时其按照交易习惯，在之前签订的《北京市前期物业服务合同》物业服务费具体标准处自行填写了0.39元。华特物业公司主张其与开发商签订的前期物业合同约定的物业费收费标准为每月每平方米1.75元，2012年第一次向业主收取物业费时只是暂时按照每月每平方米0.39元标准收取，后经与大兴区西红门镇政府确定物业费的补贴标准后，确认物业补贴有期限，为十年，在这期间是按照每月每平方米1.1元标准向回迁居民收取物业费，故从第二年开始向业主收取2012年-2013年期间物业费的差额每月每平方米0.71元，刘卫东认为上述主张没有依据，并未补交。2019年10月24日，北京市大兴区西红门镇人民政府出具《关于理想城回迁房物业费标准的说明》，内容为：“北京市大兴区西红门镇理想城四至八期是鸿坤地产开发建设的回迁房项目，分别位于理想城四期-欣荣北大街43号院；理想城五期-欣清北巷1号院；理想城六期-欣清北巷9号院；理想城七期-欣清南巷5号院；理想城八期-欣荣南大街5号院。该项目于2012年建成入住，项目分为五个园区，总建筑面积281474平方米，房屋3777套。大兴区西红门镇人民政府(以下简称镇政府)将理想城回迁房四至八期项目物业费标准定价为1.75元/平方米/月，并同时制定了对该项目物业服务企业(北京华特物业管理发展有限公司)及居民的十年补贴方案:此十年补贴方案分为前五年和后五年不同比例补贴，将1.75元的物业费分为:镇政府补贴居民、居民自行承担、政府补贴物业服务企业三部分。一、前五年(2012-2017)。1.镇政府补贴居民部分:镇政府补贴给居民个人账户0.71元/平方米/月，再由居民向物业服务企业缴纳此补贴部分的物业费;2.居民自行承担部分:居民自行承担0.39元/平方米/月；3.镇政府补贴物业服务企业部分：镇政府补贴给物业服务企业0.65元/平方米/月；即:0.71元+0.39元+0.65元＝1.75元；4.居民支付方式:镇政府补贴给居民的0.71元/平方米/月加上居民自行承担的0.39/平方米/月，一共是1.1元/平方米/月，由居民按年度直接向物业服务企业缴纳；5.镇政府补贴物业服务企业的0.65元/平方米/月，由镇政府按年度向物业服务企业支付。二、后五年(2017-2022)。1.镇政府补贴居民部分:镇政府补贴给居民个人账户0.39元/平方米/月，再由居民向物业服务企业缴纳此补贴部分的物业费;2.居民自行承担部分:居民自行承担0.71元/平方米/月；3.镇政府补贴物业服务企业部分：镇政府补贴给物业服务企业0.65元/平方米/月;即:0.39元+0.71元+0.65元＝1.75元；4.居民支付方式:镇政府补贴给居民的0.39元/平方米/月加上居民自行承担的0.71/平方米/月，一共是1.1元/平方米/月，由居民按年度直接向物业服务企业缴纳；5.镇政府补贴物业服务企业的0.65元/平方米/月，由镇政府按年度向物业服务企业支付。三、2022年以后，居民按照1.75元/平方米/月全额缴纳物业费。特此说明。”另刘卫东2019年曾以物业服务合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求:1.判令刘卫东应缴纳华特物业公司6年物业费共计2751.84元;2.诉讼费由华特物业公司承担。该案中本院经审查认为：根据华特物业公司与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签订的《理想家园前期物业合同》，由华特物业公司对包括刘卫东住宅在内的理想家园小区提供物业服务，该合同约定的物业费收费标准为每平米每月1.75元。因该小区为西红门镇回迁小区，西红门镇对该小区业主物业服务费实行补贴，并与华特物业公司签订了“关于北京市大兴区西红门镇回迁房小区物业服务费的补贴协议”，确定在补贴时间内，华特物业公司向包括刘卫东在内的回迁房业主按每月每平米1.1元收取物业费，余额部分由西红门镇政府向华特物业公司补齐，西红门镇政府为此向本院出具了“关于理想城回迁房物业费标准的说明”。此外，在刘卫东与华特物业公司签订的《北京市前期物业合同》中，亦没有物业服务费收费标准的另行约定。现刘卫东仅以一次交纳物业服务费的通知及收据，以华特物业公司与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签订的《理想家园前期物业合同》、“关于北京市大兴区西红门镇回迁房小区物业服务费的补贴协议”及西红门政府“关于理想城回迁房物业费标准的说明”与己无关为由，要求确认其物业服务费交纳标准为每月每平方米0.39元，并要求以此为标准交纳拖欠6年的物业费，无事实和法律依据。2019年12月2日，本院作出（2019）京0115民初23428号民事裁定书，裁定：驳回原告刘卫东的起诉。本院经审查认为：本案刘卫东起诉案由为确认合同效力纠纷，要求确认其与华特物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》有效，刘卫东与华特物业公司对此均予认可，并无争议，但双方签订《北京市前期物业服务合同》时物业服务费具体标准处为空白未填写。刘卫东主张其在双方签订上述《北京市前期物业服务合同》后，按照交易习惯，在合同中物业服务费具体标准处自行填写了0.39元/平方米/月。对此，（2019）京0115民初23428号民事裁定书已认定刘卫东要求确认其物业服务费交纳标准为每月每平方米0.39元，无事实和法律依据，并驳回其要求以此为标准交纳拖欠6年物业费的起诉。据此，对刘卫东再次在本案中主张物业服务费交纳标准为每月每平方米0.39元，并要求确认其与华特物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》（E7-3-1801）有效的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回刘卫东的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年一月二十二日书记员  寇晓蒙