广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1232号 上诉人(原审原告)：东兴鑫鑫电脑有限公司，住所：广西东兴市东盟大道1661号，统一社会信用代码：914506816976269501。 法定代表人：陈乾生，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢殿宝，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊超，广西政大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵志萍，女，1967年10月23日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人（原审被告）：林耀威，男，1991年5月17日出生，汉族，住广西北海市海城区。 赵志萍、林耀威的共同委托诉讼代理人：周士棋，广西海狮律师事务所律师。 上诉人东兴鑫鑫电脑有限公司（以下简称鑫鑫公司）与上诉人赵志萍、林耀威因房屋租赁合同纠纷一案，均不服东兴市人民法院（2020）桂0681民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫鑫公司的委托诉讼代理人谢殿宝、张俊超，上诉人赵志萍及其与林耀威的共同委托诉讼代理人周士棋到庭接受询问。本案现已审理终结。 鑫鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持鑫鑫公司一审全部诉讼请求[即：1、于本判决生效之日起解除鑫鑫公司和赵志萍、林耀威于2015年3月9日签订的《商铺租赁合同》；2、赵志萍、林耀威共同支付2019年7月1日起至2019年12月31日期间的商铺租金381706元及违约金114511元给鑫鑫公司（租赁合同约定违约金每逾期一日，按拖欠租金总额的5%计算，鑫鑫公司自愿降低违约金总额为拖欠租金总额的30%，即381706元×30%=114511.8元）；3、赵志萍、林耀威共同支付2019年1月1日起至2019年6月30日期间逾期支付商铺租金的违约金114511元给鑫鑫公司（租赁合同约定违约金每逾期一日，按拖欠租金总额的5%计算，鑫鑫公司自愿降低违约金总额为拖欠租金总额的30%，即381706元×30%=114511.8元）；4、赵志萍、林耀威共同支付2019年3月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费20000元给鑫鑫公司]；三、本案一、二审诉讼费用由赵志萍、林耀威承担。事实和理由：一、一审法院确定涉案合同解除时间为2019年6月30日错误，与生效判决确认的事实不符。(一）涉案《商铺租赁合同》在本案生效判决之前没有解除。1、东兴市人民法院（2019)桂0681民初225号民事判决（以下简称前案一审判决）及防城港市中级人民法院（2019)桂06民终451号民事判决（以下简称前案二审判决）已判决赵志萍、林耀威需支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金，并未判决2019年6月30日解除合同，赵志萍、林耀威也于2019年8月26日履行了上述生效判决确定的义务。至少在2019年9月20日赵志萍、林耀威从涉案商铺搬走全部家具时，涉案合同仍没有解除。2019年9月20日赵志萍、林耀威从涉案商铺搬走全部家具后，再未与鑫鑫公司有过任何联系，双方均未协商解除合同，故涉案合同在本案判决生效之前没有解除。2、鑫鑫公司在（2019)桂0681民初225号案中申请财产保全，法院于2019年1月9日查封了赵志萍、林耀威存放于涉案商铺的四套红木家具直至2019年9月20日才归还。赵志萍、林耀威在法院查封家具时并没有搬离涉案商铺，仍在使用涉案商铺。根据《最高人民法院关于适用的解释》第154条“人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人负责保管……”的规定，扣押物在被司法处置之前所有权仍归属赵志萍、林耀威,且扣押时赵志萍、林耀威也未搬离，仍在使用涉案商铺，扣押物从被法院扣押之日2019年1月9日至法院归还之日2019年9月20日都属赵志萍、林耀威保管，故鑫鑫公司不可能接管涉案商铺，即在2019年9月20日之前不可能解除涉案合同。而2019年9月20日法院归还赵志萍、林耀威扣押物后，赵志萍、林耀威就擅自将钥匙丢在保安处不告知鑫鑫公司，更不与鑫鑫公司协商合同解除事宜。双方没有就合同解除事宜进行过任何协商，涉案合同没有解除。3、根据赵志萍、林耀威一审补充证据清单证据2及赵志萍与陈乾生录音所述，赵志萍、林耀威曾两次将钥匙放在保安处：第一次大概是2019年1月底，陈卓夫已明确告知赵志萍：陈乾生不同意接收钥匙、不同意解除合同，让赵志萍自己与陈乾生联系。此时属于赵志萍、林耀威所有的家具仍存放在涉案商铺，直至2019年9月20日法院才将家具归还给赵志萍、林耀威，而在法院将家具归还给赵志萍、林耀威之前，鑫鑫公司不可能接管涉案商铺，即在此之前不可能解除涉案合同；第二次是赵志萍、林耀威于2019年9月20日从涉案商铺搬走全部家具后，没有与任何人联系，就擅自将钥匙丢在保安处，甚至都不告知鑫鑫公司。赵志萍、林耀威两次交钥匙均未与鑫鑫公司协商解除合同，也没有采取任何司法途径主张解除合同。4、在（2019)桂0681民初225号案中，法院作出财产保全措施时并未作出决定或裁定指定扣押物由鑫鑫公司保管。根据《最高人民法院关于适用的解释》第154条的规定，扣押物应由被保全人即赵志萍、林耀威保管。而法院扣押物从扣押之日（2019年1月9日）至归还赵志萍、林耀威之日（2019年9月20日）一直存放于涉案商铺内，鑫鑫公司在2019年9月20日之前不可能接管商铺。一审法院确定涉案合同于2019年6月30日解除，鑫鑫公司无法向任何人主张2019年6月30日至2019年9月20日期间的商铺租金。二、一审法院以（2019)桂0681民初225号案已判决赵志萍、林耀威支付逾期交租违约金105998元、足以弥补鑫鑫公司因赵志萍、林耀威逾期交租所受到的损失为由，不予支持鑫鑫公司本次主张的违约金错误。(一）（2019)桂0681民初225号案中，鑫鑫公司主张的是赵志萍、林耀威逾期交纳2018年7月1日至2018年12月31日期间租金的违约金，而本案鑫鑫公司诉请的是赵志萍、林耀威逾期交纳2019年1月1日至2019年6月30日期间租金的违约金以及逾期交纳2019年7月1日至2019年12月31日期间租金的违约金。根据涉案合同约定，租金分上、下半年两期支付，赵志萍、林耀威每期逾期交纳租金，都会对鑫鑫公司造成损失，逾期次数越多，逾期需交纳的租金也越多，对鑫鑫公司造成的损失也会越多。一审法院用赵志萍、林耀威一期逾期需支付的违约金涵盖其每次逾期交租需承担的违约金错误。(二）前案一审及二审生效民事判决已确认赵志萍、林耀威需支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金及逾期支付该期间租金的违约金，也确认赵志萍、林耀威需支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金。一审法院不支持鑫鑫公司主张的赵志萍、林耀威逾期支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租金的违约金及逾期支付2019年7月1日至2019年12月31日期间租金的违约金错误。三、一审程序严重违法。(一）鑫鑫公司一审诉请解除合同，赵志萍、林耀威虽抗辩合同已解除，但从未正式以反诉的形式请求确认涉案合同何时解除，而一审判决却表述“准予赵志萍、林耀威解除合同……确定合同解除的时间为2019年6月30日”，既然赵志萍、林耀威从未以反诉的形式诉请确认合同的解除时间，根据民事诉讼“不告不理”原则，一审判决“准予赵志萍、林耀威解除合同”并确定解除时间错误。（二）鑫鑫公司请求解除合同，但一审判决主文中没有任何合同解除的字样，明显漏判。四、关于谁违约及违约责任的问题。涉案合同签订后，鑫鑫公司依约交付商铺给赵志萍、林耀威使用，而赵志萍、林耀威多次逾期交租的违约行为已经(2019)桂0681民初225号及（2019)桂06民终451号民事判决确认。涉案合同第十四条约定，赵志萍、林耀威逾期未交付租金的，每逾期一日，鑫鑫公司有权按拖欠租金总额的5%加收滞纳金。因在(2019)桂0681民初225号案中，法院仅支持鑫鑫公司按拖欠租金总额的30%计付违约金，鑫鑫公司主动将违约金降低至拖欠租金总额的30%，合情合理合法。五、既然一审法院确认赵志萍、林耀威作为违约方没有单方合同解除权，故一审判决“准予赵志萍、林耀威解除合同”没有法律依据。 赵志萍、林耀威针对鑫鑫公司的上诉辩称，一、鑫鑫公司在前案判决得到租金和违约金已经超过其应得收入和损失，一审判决涉案合同已于2019年6月30日解除，应认定合同已终止，应驳回鑫鑫公司的上诉请求。二、一审法院根据实际情况确定合同是否解除不违反法定程序，一审认定合同解除时间为2019年6月30日有误，应为2019年1月27日。根据合同法第94条第1款及合同法司法解释二第26条的规定，结合本案具体情况，赵志萍、林耀威以不缴纳租金、搬离场地的行为表明其要解除涉案合同，一审法院根据前案生效判决确定的赵志萍、林耀威交付租金至2019年6月30日来确定涉案合同解除时间为2019年6月30日，并不违反法定程序。前案二审判决认为赵志萍、林耀威没有提供充分证据证明合同已解除才维持原判。赵志萍、林耀威一审中提交了充分证据证明其已于2019年1月27日搬离涉案房屋，鑫鑫公司在赵志萍、林耀威搬离后还要求支付租金没有事实依据，只能请求赔偿损失。二、前案一、二审民事判决支持鑫鑫公司的违约金过高。三、鑫鑫公司主张赵志萍、林耀威搬离涉案商铺的行为不能产生合同解除的法律后果，但赵志萍、林耀威已表达解除合同的意思表示，鑫鑫公司不能强迫赵志萍、林耀威继续履行租赁合同，鑫鑫公司应采取措施减少损失，其发函解除合同后就能对外出租，其可以追究赵志萍、林耀威的违约责任。因2019年1月27日以后赵志萍、林耀威不再使用涉案房屋，鑫鑫公司不能再要求赵志萍、林耀威支付租金，只能主张2019年1月的租金、违约金和赔偿损失。四、鑫鑫公司主张法院查封的四套家具在涉案房屋内影响出租而提起本案诉讼，理由不成立。查封的家具可以找仓库存放。在前案判决中，鑫鑫公司多收了5个月租金，其可以从中留2个月时间另行出租，有1个月租金可以抵扣违约金，所以鑫鑫公司多收了2个月租金，现其起诉要求赵志萍、林耀威支付租金和违约金没有事实和法律依据。 赵志萍、林耀威上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫鑫公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、鑫鑫公司要求赵志萍、林耀威支付商铺租金、违约金、物业管理费等违背基本事实。鑫鑫公司已于2019年1月10日起诉，赵志萍、林耀威于2019年1月27日除留下一审法院2019年1月8日查封的四套红木家具外，其余均搬离涉案商铺。赵志萍、林耀威因经营困难，早已请求鑫鑫公司减少租金，在鑫鑫公司不同意且已提起诉讼的情况下，赵志萍、林耀威无法再经营下去，所以于2019年1月27日搬离并交钥匙，2019年使用商铺不足1个月。前案判决赵志萍、林耀威支付2018年下半年租金、违约金及支付2019年上半年租金，鑫鑫公司据此已多收了5个月租金，其有充足时间另行出租，事实上鑫鑫公司也已打广告出租，但在租不出去的情况下又起诉赵志萍、林耀威，其行为构成恶意诉讼，应予以驳回。赵志萍、林耀威从搬离商铺时起不再占有商铺，鑫鑫公司也已起诉赵志萍、林耀威，涉案合同仅是形式上的存在，因鑫鑫公司是守约方，一纸通知即可解除合同，但鑫鑫公司没有行使合同解除权。实际上赵志萍、林耀威早要求解除，但鑫鑫公司不同意，要求继续履行合同，好随时起诉。二、一审判决赵志萍、林耀威支付鑫鑫公司损失190853元及物业管理费8000元错误。1、鑫鑫公司未主张赔偿损失，不应判决。2、2019年赵志萍、林耀威只使用涉案房屋1个月，应只交1月份物业费，赵志萍、林耀威已交到2月份，多交了一个月，一审判决赵志萍、林耀威交纳3-6月份的物业费8000元与事实不符。 鑫鑫公司针对赵志萍、林耀威的上诉辩称，一、赵志萍、林耀威履行完前案生效民事判决确定的义务后，才于2019年9月20日将其剩余红木家具搬离涉案商铺，在此之前鑫鑫公司无法接管。前案生效民事判决已判决赵志萍、林耀威支付租金到2019年6月30日，没有证据证明此后双方是否协商过合同解除事宜，赵志萍、林耀威也没有采取任何司法途径与鑫鑫公司解除合同，其上诉主张其已2019年1月27日搬离商铺、鑫鑫公司多收其5个月租金与事实不符。二、赵志萍、林耀威上诉主张鑫鑫公司多收租金能够弥补损失不成立，鑫鑫公司依据前案生效判决能够正常收取租金，并非多收取租金。关于一审判决赵志萍、林耀威支付损失的问题，鑫鑫公司已经提出诉讼请求。三、关于本案的程序问题。一审法院在赵志萍、林耀威没有提起反诉请求确认合同解除时间的情况下，主动认定涉案合同于2019年6月30日解除，程序违法，违反了合同法司法解释二第26条的规定。一审判决主文也没有提到合同是否解除、什么时候解除。四、关于鑫鑫公司一审各项诉讼请求应否支持的问题。1、前案生效判决中没有判决合同于2019年6月30日解除，双方在2019年6月30日之后也没有就合同解除进行协商，赵志萍、林耀威主张其已于2019年1月27日搬离商铺并交还钥匙没有意义，双方在2019年6月30日之后的行为才是确定本案合同是否解除、什么时候解除的关键考量。赵志萍、林耀威在2019年9月20日法院归还其被查封家具后，才搬离家具并把钥匙丢在保安室，鑫鑫公司对此并不知情，2019年6月30日至9月30日赵志萍、林耀威的红木家具仍存放在涉案商铺内，第一保管责任人是被保全人赵志萍、林耀威，其在查封红木家具后商铺还在经营，20天后才搬离，其没有向鑫鑫公司履行债务，也没有向法院请求变更查封家具的保管场所。查封财产没有司法处置前都是被保全人的财产，赵志萍、林耀威没有和鑫鑫公司协商解除事宜。鑫鑫公司没有委托保安室代收钥匙，赵志萍、林耀威交钥匙的行为不能表明合同已解除，其仍应履行正常支付租金的义务。2、关于违约金的问题，以鑫鑫公司的上诉意见为准。 鑫鑫公司向一审法院起诉请求：一、于本判决生效之日起解除鑫鑫公司和赵志萍、林耀威于2105年3月9日签订的《商铺租赁合同》,并将商铺返还鑫鑫公司；二、赵志萍、林耀威共同支付2019年7月1日起至2019年12月31日期间的商铺租金381706元及违约金114511元给鑫鑫公司（租赁合同约定违约金每逾期一日，按拖欠租金总额的5%计算，鑫鑫公司自愿降低违约金总额为拖欠租金总额的30%,即381706×30%=114511.8元）；三、赵志萍、林耀威共同支付2019年1月1日起至2019年6月30日期间逾期支付商铺租金的违约金114511元给鑫鑫公司（租赁合同约定违约金每逾期一日，按拖欠租金总额的5%计算，鑫鑫公司自愿降低违约金总额为拖欠租金总额的30%,即381706×30%=114511.8元）；四、赵志萍、林耀威共同支付2019年3月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费20000元给鑫鑫公司；五、本案诉讼费用由赵志萍、林耀威共同承担。一审法院认定事实：2015年3月9日，鑫鑫公司与赵志萍、林耀威签订《商铺租赁合同》，鑫鑫公司将其名下位于东兴市东盟大道1661号自有房产的一、二层商铺出租给被告做红木及其配套产品的经营，合同约定：租赁期限7年，从2015年1月1日起至2021年12月30日，第一年租金扣除五个月免租期为380679元，第二、三年均为654308元。从第四年开始，租金每年递增8％，采取支付租金后使用方式，第一年租金一次性支付，从第二年起租金每半年支付一次，另付押金10万元，合同终止，经验收无误后，将押金退还被告，合同签订之日。赵志萍、林耀威向鑫鑫公司支付租金、押金合计481679元，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，鑫鑫公司有权按拖欠租金总额的5％向被告加收滞纳金，双方还对合同的其他权利义务进行了约定。合同签订后，赵志萍、林耀威已按约交付从2015年1月1日起至2018年6月30日的租金及押金，2018年7月1日后的到期租金未能按约交付。 2019年1月17日鑫鑫公司向一审法院起诉要求赵志萍、林耀威支付2018年7月1日至同年12月31日期间的租金及违约金，2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金，经一审法院缺席审理，依法判决赵志萍、林耀威支付上述租金和违约金。 赵志萍、林耀威不服，上诉于防城港市中级人民法院称：《商铺租赁合同》因赵志萍、林耀威归还商铺给鑫鑫公司的法定代表人而解除。赵志萍、林耀威于2019年1月27日除留下一审法院2019年1月8日查封的四套红木家具外，其余均搬离涉案商铺，同年1月28日，赵志萍、林耀威与鑫鑫公司法定代表人陈乾生的朋友陈卓夫联系，陈卓夫交代把房屋钥匙交到青尚年华小区物业服务中心保安处，并将此事转告陈乾生，陈乾生说知道了，并叫陈卓夫不要管这件事。防城港市中级人民法院二审判决生效后，鑫鑫公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法采取强制措施后，赵志萍、林耀威支付了鑫鑫公司的租金和违约金。2019年9月20日一审法院执行庭通知赵志萍、林耀威到涉案商铺，办理了退还一审法院查封四套红木家具的手续，同时赵志萍、林耀威去青尚年华小区物业服务中心交付物业管理费至2019年2月。 一审法院认为，鑫鑫公司与赵志萍、林耀威签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同成立后，鑫鑫公司依约将租赁物交付赵志萍、林耀威使用，履行了合同义务，并无违约行为，而赵志萍、林耀威在合同未到期情况下，在合同履行期限内单方搬离租赁房屋并交付钥匙，通知鑫鑫公司收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但在双方之前的租赁合同纠纷诉讼中，赵志萍、林耀威已明确表示解除合同并实际搬离房屋，鉴于赵志萍、林耀威不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，且租期七年属长期租赁合同，不存在解除合同对双方都不利的情形，一审法院依法准予赵志萍、林耀威解除合同，根据案件的具体情况，确定合同解除的时间为2019年6月30日，赵志萍、林耀威解除合同给鑫鑫公司造成损失，应承担赔偿责任，鑫鑫公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务。根据合同的剩余租期，租赁房屋是否易于再行租赁、鑫鑫公司另行出租的差价、赵志萍、林耀威的过错等因素确定损失为3个月的租金381706元÷2=190853元。因鑫鑫公司未主张赵志萍、林耀威赔偿损失，一审法院为减少当事人的累诉，尽可能一次性解决纠纷，确定赵志萍、林耀威以支付违约金的方式赔偿鑫鑫公司的损失，鑫鑫公司请求赵志萍、林耀威支付违约金，一审法院按三个月的租金损失予以部分支持。根据此前赵志萍、林耀威已搬离涉案房屋，合同于2019年6月30日解除的认定事实，鑫鑫公司诉请赵志萍、林耀威支付此后的租金及返还商铺的诉讼请求，一审法院不予支持；因一审法院在鑫鑫公司之前起诉赵志萍、林耀威房屋租赁合同纠纷案件中，已判决赵志萍、林耀威支付逾期交租违约金105998元，该违约金足以弥补鑫鑫公司因赵志萍、林耀威逾期交租所受到的损失，现鑫鑫公司再次要求赵志萍、林耀威分两段支付逾期交租违约金共计229022元，一审法院不再支持。鑫鑫公司要求赵志萍、林耀威支付2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20000元，双方对此有约定，一审法院依法仅支持从2019年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理费8000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第二款、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决：一、赵志萍、林耀威于判决生效之日起十日内支付鑫鑫公司违约金190853元；二、赵志萍、林耀威于判决生效之日起十日内支付鑫鑫公司物业管理费8000元；三、驳回鑫鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费10108元（鑫鑫公司已预交5054元），由鑫鑫公司负担6922元，赵志萍、林耀威负担3186元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，鑫鑫公司在（2019）桂0681民初225号案中向一审法院起诉请求：一、赵志萍、林耀威共同支付鑫鑫公司从2018年7月1日起至2018年12月31日期间的租金人民币353326元及违约金（违约金每逾期一日，按拖欠租金总额的5%计算）；二、赵志萍、林耀威共同支付鑫鑫公司从2019年1月1日起至2019年6月30日期间的租金人民币381706元。该案一审判决：一、赵志萍、林耀威于判决生效之日起十日内向鑫鑫公司支付从2018年7月1日起至2018年12月31日的租金353326元及违约金105998元；二、赵志萍、林耀威于判决生效之日起十日内向鑫鑫公司支付从2019年1月1日至2019年6月30日的租金381706元；三、驳回鑫鑫公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均认可鑫鑫公司收取赵志萍、林耀威的10万元押金尚未退还，也未在前案生效判决及执行中扣减，本案一审判决也未抵扣赵志萍、林耀威欠付的租金。赵志萍、林耀威主张如果法院认定其还欠鑫鑫公司租金，同意用该10万元押金先行抵扣。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、鑫鑫公司的一审各项诉讼请求有无事实和法律依据。 一、关于一审程序是否违法的问题。鑫鑫公司上诉主张一审法院在赵志萍、林耀威未提出解除合同或确认合同已解除的反诉请求的情况下，确认合同已经于2019年6月30日解除，违反了不告不理原则，且遗漏处理鑫鑫公司关于解除合同的诉讼请求，程序违法。本院认为，鉴于赵志萍、林耀威已完全搬离涉案房屋，鑫鑫公司在本案起诉前已经实际控制和管理涉案房屋的实际情况，认定涉案租赁合同是否已解除以及解除的时间是本案须要先行解决的问题，赵志萍、林耀威在一审中虽未提出解除合同或确认合同已解除的反诉请求，但一审法院本着一次性解决纠纷的原则，依职权审查并认定合同是否已实际解除及解除时间，并不违反法律规定，也未遗漏处理鑫鑫公司关于解除合同的诉讼请求。鑫鑫公司的该项上诉主张不成立，本院不予采纳。但一审法院在赵志萍、林耀威未反诉请求解除合同的情况下，在一审判决中使用“依法准予赵志萍、林耀威解除合同”的表述存在瑕疵，本院予以纠正。至于一审法院认定涉案租赁合同已于2019年6月30日解除是否得当，本院在下文展开论述。 二、关于鑫鑫公司一审各项诉讼请求有无事实和法律依据的问题。（一）关于涉案合同是否已解除及解除时间的问题。鑫鑫公司上诉主张涉案合同在本案判决生效之前一直未解除，赵志萍、林耀威则主张涉案合同已于2019年1月27日其搬离涉案商铺之日解除。本院认为，在前案诉讼中鑫鑫公司未请求解除涉案合同，赵志萍、林耀威亦未反诉请求解除涉案合同，前案一、二审判决亦未确认涉案合同已解除或判决解除合同，故一审法院认定涉案合同已于2019年6月30日解除，存在错误，本院予以纠正。本院基于赵志萍、林耀威在前案一审判决作出后提出上诉，且在本院于2019年6月5日作出前案二审判决后仍未主动履行该生效判决所确定的付款义务，直至鑫鑫公司向一审法院申请强制执行后才履行前案生效判决确定的租金和违约金的事实，认定赵志萍、林耀威对该四套红木家具一直存放在涉案商铺中直至2019年9月20日才搬离存在过错，客观上也占用了鑫鑫公司的租赁场地。该四套红木家具于2019年9月20日搬离后，赵志萍、林耀威已无任何物品留存在涉案房屋，鑫鑫公司才可以对涉案房屋充分行使权利，因此，本院确认涉案租赁合同已于2019年9月20日解除。鑫鑫公司起诉请求于本判决生效之日起解除涉案租赁合同，于法无据，本院不予支持。 （二）关于鑫鑫公司请求赵志萍、林耀威支付2019年1月1日起至2019年6月30日期间逾期支付商铺租金的违约金114511元，及支付2019年7月1日至2019年12月31日期间商铺租金及违约金的问题。由于前案生效判决并未确认合同已解除，也未判决解除涉案合同，鑫鑫公司亦未请求赵志萍、林耀威支付2019年1月1日起至2019年6月30日期间逾期支付租金的违约金，赵志萍、林耀威在前案判决生效后未向鑫鑫公司支付2019年1月1日起至2019年6月30日期间的商铺租金，已构成违约，应按前案生效判决所确定的欠付租金总额的30%向鑫鑫公司支付违约金114511元（半年租金381706元×30%=114511.8元，鑫鑫公司仅主张114511元）。 因涉案租赁合同于2019年9月20日才解除，故赵志萍、林耀威仍应向鑫鑫公司支付2019年7月1日至2019年9月20日期间商铺租金。虽然赵志萍、林耀威在前案和本案中均未向一审法院提出反诉请求解除合同，但鉴于赵志萍、林耀威已自2018年下半年开始长期拖欠租金，且在前案和本案诉讼过程中均抗辩合同已于2019年1月27日解除的客观事实，鑫鑫公司作为守约方，在赵志萍、林耀威将绝大部分家具搬离涉案商铺、交还钥匙至保安处、不再支付租金，明确表示其不再继续履行合同的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，但鑫鑫公司未及时行使合同解除权，也没有采取适当措施防止损失的扩大，其对损失扩大存在过错。本院综合考虑上述因素，酌情确定赵志萍、林耀威应向鑫鑫公司支付涉案商铺2019年7月1日至9月20日期间的租金85753.13元（半年租金381706元÷182.5天×82天×50%）及逾期付款违约金17150.63元（85753.13元×20%），对鑫鑫公司超出部分的诉讼请求不予支持。 （三）物业费部分。涉案合同于2019年9月20日解除，结合赵志萍、林耀威对2019年7月1日至9月20日期间的租金承担责任比例，本院认定赵志萍、林耀威应向鑫鑫公司支付2019年3月1日至9月20日期间的物业费6670元（6.67个月×2000元/月×50%），对鑫鑫公司超出部分的诉讼请求不予支持。 （四）关于鑫鑫公司收取的10万元押金问题。由于鑫鑫公司收取赵志萍、林耀威的10万元押金尚未退还，也未在前案生效判决及执行中扣减，本案一审判决也未抵扣赵志萍、林耀威欠付的租金，赵志萍、林耀威也主张在其还欠鑫鑫公司租金的情况下同意用该10万元押金先行抵扣。为一次性解决纠纷，减少当事人诉累，本院将该押金10万元在赵志萍、林耀威欠付鑫鑫公司的涉案债务中先行扣减。 综上所述，鑫鑫公司的上诉请求部分成立，赵志萍、林耀威的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十一条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销东兴市人民法院（2020）桂0681民初153号民事判决； 二、上诉人赵志萍、林耀威支付上诉人东兴鑫鑫电脑有限公司2019年1月1日起至2019年6月30日期间逾期支付商铺租金的违约金114511元、2019年7月1日至2019年9月20日期间的租金85753.13元及逾期付款违约金17150.63元，合计217414.76元，抵扣已付押金10万元后，实际支付117414.76元； 三、上诉人赵志萍、林耀威支付上诉人东兴鑫鑫电脑有限公司2019年3月1日至2019年9月20日期间的物业费6670元； 四、驳回上诉人东兴鑫鑫电脑有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费10108元（东兴鑫鑫电脑有限公司已预交5054元），由东兴鑫鑫电脑有限公司负担3591元，赵志萍、林耀威负担6517元。二审案件受理费10108元（东兴鑫鑫电脑有限公司、赵志萍均已预交），由上诉人赵志萍、林耀威共同负担。本院多收的二审案件受理费10108元，退还上诉人东兴鑫鑫电脑有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  蒙志相 审判员  禤汉奇 审判员  黄玉霞 二〇二一年一月七日 书记员  黄 颖 本判决所依据的相关法律规定： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条 -17- 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。