呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4440号   上诉人(原审被告)：内蒙古铜兴元房地产开发有限公司，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路开天花园综合2号楼八层803。   委托诉讼代理人：张某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：霍某，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，内蒙古典诺律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：吕某，男,住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：苏某，内蒙古弘森律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨某，内蒙古弘森律师事务所律师。   上诉人内蒙古铜兴元房地产开发有限公司（以下简称铜兴元公司）因与被上诉人吕某房屋买卖合同纠纷，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人铜兴元公司的法定代表人张某及其委托诉讼代理人赵铜柱，被上诉人吕某到庭参加询问。本案现已审理终结。   铜兴元公司上诉请求：请求依法撤销原审判决第二项，改判驳回吕某原审第二项诉讼请求。事实和理由：原审判决认定“由于该协议的签订是基于栗宝欠吕某的钢材款,吕某并未实际向铜兴元公司支付购房款,铜兴元公司于2014年9月25日给吕某出具《收据》、《情况说明》载明收到吕某的购房款508060元以及双方在2014年10月7日签订《九元兴都房屋内部认购协议》的行为,可以认定铜兴元公司是债务加入的行为,故吕某诉请铜兴元公司返还已付购房款508060元及上述款项利息的请求,本院予以支持。”原审判决的上述是认定事实不清,而且是在审理程序违法的情形下作出的上述认定,因而造成判决结果错误。一、判决认定双方签订“九元兴都房屋内部认购协议”及出具“收据”的行为,是铜兴元加入债务的行为,但却忽略了本案中至关重要的一点,即本案所涉栗宝所欠吕某债务是否真实存在如果债务真实存在的话,债务金额是否准确、是否能够确定。吕某所持单据是否为栗宝所写原审法院对此未进行审查,而确定上述情况是应当向所谓的实际债务人栗宝进行核实确认的,也就是说,在本案中,是应当将栗宝追加为第三人参加诉讼,以查明案件事实,而不应仅凭吕某所持并自称是栗宝出具的单据认定上述事实。本案中,并不能排除吕某持虚假的单据恶意主张权利的可能性,也不能排除吕某虚假诉讼的可能性。因此,本案中是应当额必须将栗宝追加为第三人参加诉讼的,否则,本案的审理必然是无法认定案件事实的。二、事实上,2014年9月25日,铜兴元公司给吕某出具的“收据”一份及签订的“九元兴都房屋内部认购协议”,是在吕某组织人员到铜兴元公司位于包头市九原区九元兴都项目工地阻挠施工,铜兴元公司在多次报警无效的情形下,为了尽量小的影响施工工期，被迫与吕某签订的“九元兴都房屋内部认购协议”并出具了“收据”,在出具收据时,并未也无法与收据上署名的栗宝核实是否存在欠款及实际的金额,对于上述情形,在收据下方所附“情况说明”中明确加以了说明:“此收据为栗宝所欠吕某钢材价款,后因栗宝逃跑隐匿,铜兴元公司为工程顺利进行,与吕某达成协议,愿以铜兴元公司所属九原兴都项目的房屋抵顶该笔钢材款,房屋售价按九原兴都售楼部同期价格计算,并约定待房屋竣工后,铜兴元公司按合同约定的时间交付钥匙并配合吕某办理相关手续。合同签订后,栗宝归案与否,并不影响吕某对该房屋的所有权。但自签订购房合同之日起一年内,吕某不能对外买卖该房屋。栗宝归案后三方核对钢材款,如栗宝不归案则按照吕某所提供栗宝欠条总金额计算所欠钢材价款。若该笔钢材款多于房价则铜兴元公司将多余款项返还吕某,反之吕某则补交房款差价。如因所购房号发生变化,双方协商调整房号,并进行找差。”通过情况说明的内容,可以明确的是:1、栗宝逃跑隐匿,无法核对栗宝核实是否存在对吕某的欠款及金额;2、铜兴元公司为工程顺利进行而与吕某达成协议，在此种情形下加入债务不是铜兴元公司的真实意思表示，且达成的协议是以房抵债并不是要以金钱来履行。合同约定的房屋总价为424440元，铜兴元公司认为抵顶了这么多。   吕某辩称，铜兴元公司的行为属于债务的加入，并对吕某给付的购房款508060元予以确认，应当予以返还。吕某一审期间提供的《收据》及后附的情况说明阐明了双方签订了《九元兴都商住项目认购书》的背景。铜兴元公司作为房地产开发商，在项目承包人栗宝欠款失踪的情况下自愿用房屋抵顶栗宝所欠钢材款，并承诺栗宝归案与否都不影响吕某对房屋的所有权。但是铜兴元公司迟迟不交付房屋，后查明，该套房屋早已卖给他人，导致吕某的目的不能实现。铜兴元公司出具收据的意思表示是对栗宝欠付吕某债务免责的债务承担。收据及情况说明、认购书均加盖铜兴元公司的公章，如果存在违背铜兴元公司意愿的情况，铜兴元公司应当在签订合同时即2014年10月7日后的一年内行使撤销权，吕某也不存在胁迫情形，铜兴元公司应当承担举证不能带来的不利的法律后果，故请求予以维持。   吕某向一审法院起诉请求：1.请求依法解除吕某与铜兴元公司签订的《九元兴都商住项目认购书》；2.判令铜兴元公司返还已付购房款508060元及上述款项从2014年9月25日起至款项还清之日止,按人民银行同期贷款利率计算的利息,暂计至2020年1月2日止为133810.3元，以上两项暂计为641870.3元；3.本案诉讼费由铜兴元公司承担。   一审法院认定事实：2014年9月25日，铜兴元公司给吕某出具用A4纸打印的《收据》一份，收据载明:“今收到吕某的购房款508060元”上面加盖铜兴元公司公章。另外，该收据下方附《情况说明》载明：“此收据为栗宝所欠吕某钢材价款，后因栗宝逃跑隐匿，内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司为工程顺利进行，与吕某达成协议，愿以铜兴元公司所属九原兴都项目的房屋抵顶该笔钢材款，房屋售价按九原兴都售楼部同期价格计算，并约定待房屋竣工后，铜兴元公司按合同约定的时间交付钥匙并配合吕某办理相关手续。合同签订后，栗宝归案与否，并不影响吕某对该房屋的所有权。但自签订购房合同之日起一年内，吕某不能对外买卖该房屋。栗宝归案后三方核对钢材款，如栗宝不归案则按照吕某所提供栗宝欠条总金额计算所欠钢材价款。若该笔钢材款多于房价则铜兴元公司将多余款项返还吕某，反之吕某则补交房款差价。如因所购房号发生变化，双方协商调整房号，并进行找差。”另附：工地收料小票及欠条复印件。2014年10月7日，吕某与铜兴元签订《九元兴都商住项目认购书》，约定吕某购买铜兴元公司开发的的位××区房屋，建筑面积108平方米，每平米3930元，总金额424440元，2016年9月30日前交付房屋。合同签订后，铜兴元公司未按照约定交付吕某房屋，吕某曾向一审法院起诉，要求确认双方签订的《九元兴都商住项目认购书》无效，2019年9月10日呼和浩特市新城区人民法院以（2019）内0102民初4245号判决书驳回吕某诉讼请求。   一审法院认为，吕某、铜兴元公司签订的《九元兴都商住项目认购书》为预约合同，属有效协议。吕某提出解除合同，铜兴元亦同意解除，故对于吕某的该项诉求，该院予以支持。由于该协议的签订是基于栗宝欠吕某的钢材款，吕某并未实际向铜兴元支付购房款，铜兴元公司于2014年9月25日给吕某出具《收据》、《情况说明》载明收到吕某的购房款508060元以及双方在2014年10月7日签订《九元兴都房屋内部认购协议》的行为，可以认定铜兴元公司是债务加入的行为，故吕某诉请铜兴元公司返还已付购房款508060元及上述款项利息的请求，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告吕某与被告内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司于2014年10月7日签订的《九元兴都商住项目认购书》；二、被告内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司返还原告吕某购房款508060元及利息；利息以508060元为基数，从2014年9月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至款项付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。案件受理费10418元（原告已预交），由铜兴元公司负担。   本院二审期间，铜兴元公司向本院提交两份证据，1、决定书及支付情况。拟证明，2013年8月案涉的九原新都项目已由铜兴元公司转至包头市同心圆房地产开发有限责任公司实施，且栗宝所涉债务已由包头市同心圆房地产开发有限责任公司在工程款范围内支付并已超付。2、企业信用信息公示报告，包头市铜兴元房地产开发有限责任公司。拟证明，李光耀在2017年之前系包头市铜兴元房地产开发有限责任公司的法定代表人，其承诺代表包头市铜兴元房地产开发有限责任公司。吕某的质证意见为：1、真实性、证明的问题不认可。该证据是包头铜兴元公司盖章的，工程支付与本案没有关联性，不予认可。2、企业信用信息公示报告，真实性认可，证明的问题不认可。签订认购书及收据都是铜兴元公司签订并加盖其公章。经审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为铜兴元公司是否应返还吕某购房款及相应利息。针对该争议焦点，吕某与铜兴元公司签订的《九元兴都商住项目认购书》，吕某曾向法院起诉要求确认该合同无效，呼和浩特市新城区人民法院以（2019）内0102民初4245号判决驳回其诉讼请求。到本次诉讼期间，铜兴元公司并未请求确认合同无效或者行使撤销权。2014年9月25日，铜兴元公司向吕某出具《收据》，载明“今收到吕某的购房款508060元”，该收据上加盖公司公章。且附《情况说明》载明：“此收据为栗宝所欠吕某钢材价款，后因栗宝逃跑隐匿，内蒙古铜兴元房地产开发有限责任公司为工程顺利进行，与吕某达成协议，愿以铜兴元公司所属九原兴都项目的房屋抵顶该笔钢材款，房屋售价按九原兴都售楼部同期价格计算，并约定待房屋竣工后，铜兴元公司按合同约定的时间交付钥匙并配合吕某办理相关手续。合同签订后，栗宝归案与否，并不影响吕某对该房屋的所有权。但自签订购房合同之日起一年内，吕某不能对外买卖该房屋。栗宝归案后三方核对钢材款，如栗宝不归案则按照吕某所提供栗宝欠条总金额计算所欠钢材价款。若该笔钢材款多于房价则铜兴元公司将多余款项返还吕某，反之吕某则补交房款差价。”《收据》及《情况说明》加盖了铜兴元公司的公章，可以证明铜兴元公司明知且认可吕某与栗宝之间的债权债务情况并且愿意承担债务，并对抵顶房屋的价格与实际欠付钢材款数额的差距也作出了相应的约定。铜兴元公司上诉认为其不知吕某的债权是否真实存在且签订合同不是其真实意思表示的理由不能成立，铜兴元也未提交充分的证据予以证明。故对其上诉理由，本院不予支持。   综上所述，内蒙古铜兴元房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费104180元，由内蒙古铜兴元房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 白 雪 松   审 判 员 额日德尼      二〇二一年一月十九日   法官助理 王 文 京   书 记 员 刘 东 升