河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初3037号原告：王雷山，男，1989年1月2日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：轩敏杰，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张征杰，河南亚太人律师事务所律师。被告：商城县三和阳光城房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91411524660948112Y。法定代表人：闵志涛，该公司董事。住所地：商城县金刚台大道。委托诉讼代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。原告王雷山与被告商城县三和阳光城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王雷山及其委托诉讼代理人张征杰、轩敏杰、被告三和阳光城房地产开发公司委托诉讼代理人岳克友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王雷山向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付三和阳光城小区56栋4单元1108-1108阁号房屋；2、被告向原告退还房屋面积不足部分房价款250008元；3、被告向原告支付逾期交房违约金32161元（暂计至2020年10月12日，实际计算至交付之日）；4、被告向原告支付银行按揭损失暂计40000元；5、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金55084元（依据中国人民银行同期贷款利率暂计至2020年2月21日，实际计算至办理完毕之日）；6、被告承担诉讼费。事实与理由：2018年8月8日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于商城县金刚××大道南侧××和阳光城××单元××1105-1105阁号房屋，房屋建筑面积183.88平方米，每平方米价格3300元，房屋总价款606804元，并约定了其他相应合同内容。合同签订后，原告依约履行了首付款义务并办理了银行按揭贷款。在合同约定的房屋交付日期（2019年5月1日），因被告出卖的房屋面积仅有102平方米，与合同约定的183.88平方米严重不符，被告未能按照合同约定向原告交付合格的房屋，原告为此多次与被告交涉，最终双方于2020年6月11日签订了换房协议，约定被告将出卖给原告的1105-1105阁号房屋（183.88平方米）更换为1108-1108阁号房屋（190.61平方米），房屋面积差预测为6.73平方米，面积差异款暂定，并约定了银行按揭款等相应条款。但经房管部门实测1108-1108阁号房屋面积仅有146平方米，为此双方又产生分歧且房屋至今未交付，经多次协商未果。原告举交证据：1、企业信用信息、商品房买卖合同、河南增值税发票、收据；2、换房协议、退房通知函、解除购房合同通知函；3、关于退房通知回复函、关于解除购房合同通知回复函；4、关于56号楼1108-1108阁号房屋视频、被告拒绝积极正面解决的视频；5、手机录音资料。被告商城县三和阳光城房地产开发有限公司辩称，请法庭驳回原告诉请。1、原、被告签订合同约定购买1105号房屋，并非是1108号房屋，虽然在合同履行过程中，原、被告签订过换房协议，但原告拒绝履行，被告依法解除了换房协议，原告要求交付1108房屋的诉讼请求应予以驳回；2、原告要求支付违约金的事实根本不成立，原告原购买1105房，已经在合同规定期限内通知原告接收房屋，原告以面积有误差为由拒绝接收，原告要求承担违约金无事实依据；3、原告购买房屋办理银行按揭贷款是原告的付款方式，并不存在按揭贷款损失问题；4、因原告对房屋面积误差，拒绝按照合同据实结算履行合同，导致合同不能履行、房屋无法按期接收、未能办理产权证，其原因在于原告，并非被告。故原告要求被告承担延期办理产权证书责任的诉请应予以驳回；5、原告购买房屋，预测面积和实测误差，根据合同第13条规定，应当据实结算房屋价格，原告第二项诉请房屋面积差和房屋价款应当据实结算，被告同意多退少补。综上，原告购买的是1105，并非1108号，原告拒接接收房屋，拒绝结算，在达成换房协议后，原告又拒绝履行，应由被告依法解除，故原告诉请，房屋面积导致的差异可以据实结算，其他均应驳回。被告举交证据：1、商品房买卖合同；2、建设工程合格证；3、换房协议；4、解除购房合同申请书及邮寄详单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告认为：原告举交的证据1真实，不能证明其目的，该组证据与原告主张的1108房，没有关联，被告同意履行原合同。因原告拒绝接收房屋，并非存在延期交付房屋，被告承担违约金理由不成立。1105号房屋已经竣工验收，符合交付条件，在达成换房协议后，又拒绝履行，双方未达成一致意见。原告选定的房屋尚未确定，何来延期和办理产权证；证据2不真实，不能证明其目的。在换房协议第3条明确约定，购房合同生效，原告并未解除1105号购房协议，购房协议仍然生效。被告已经办了备案登记，双方未解除购房协议情况下，换房协议未生效。原告在解除换房协议的通知书中明确说明，换房协议签订后，原告拖延履行，导致换房协议不能履行和生效，所以被告向原告解除了换房协议；证据3回复函真实，视频真实，但从回复函来看，原、被告未就换房及结算达成一致意见，是原告拒绝履行换房协议，原告要求被告承担责任是不合理的；房屋管理机构在房屋预测面积和实测面积，对阁楼不计算面积导致房屋面积有误差，但合同明确约定据实计算，原告在回复函中提出多项无理要求，导致合同不能履行责任在原告。原告认为：被告举交的证据1真实，但不能证明其目的，该购房合同虽然约定房屋面积差据实结算房价款，但原告认为据实结算的内容应当是被告所出卖的房屋在房管部门备案或者产权登记证书上载明的面积，而非被告单方陈述的面积，因此据实结算应当以产权证书为准；证据2竣工日期为2019年7月，证明了被告不能按照合同约定期限交付房屋，合同约定交付时间为2019年5月1日，但合格证竣工日期为7月，但房屋合不合格还不确定，不能证明被告所称的案涉房屋验收合格且已经向原告交付以及交付日期。换房协议也能看出被告因房屋面积的差异未能向原告交付房屋；证据3真实，但签订协议是2020年6月11日，超过了一年多的时间，不能证明被告依约向原告履行了换房协议。在换房协议约定后，原、被告重新签订了1108房屋的合同，并在房管所备案。证据4被告的解除通知函已经收到，是被告单方出具的，未超过3个月，且在3个月内原告也向法院提起诉讼解决此事。经审理查明：2018年8月8日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于商城县金刚××大道南侧××和阳光城××单元××1105-1105阁号房屋，房屋建筑面积183.88元平方米，每平方米价格3300元，房屋总价款606804元，并对商品房交付的条件时间手续、面积差异的处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、其他事项进行约定。合同签订后，原告依约履行了首付款义务，并办理了银行按揭贷款。因原告发现被告出卖的房屋面积与合同约定的183.88平方米差异太大，经与被告交涉、协商，原告与被告于2020年6月11日签订了换房协议约定，1、房屋的基本情况（原房屋预测建筑面积为183.88㎡，该房款为：￥606804元，首付款256804元，按揭贷款350000元；新房屋预测建筑面积为190.61㎡，其中183.88㎡，房款为：606804元，首付款256804元，按揭款350000元，两房预测面积差6.73㎡。换房时补交面积差异款为：暂定；原告同意56号楼3单元1105房购房款，抵56号栋4单元1108房购房款，抵购房款除面积差异6.73㎡以外不受以后两房实测面积的影响，无论实测面积是多少，此购房款不变相应单价面积做调整）。2、被告56栋3单元1105房首付款抵56栋4单元1108房首付款。原56栋3单元1105房按揭贷款350000元，被告退还给原告的按掲账户（户名：王雷山，开户行：中国工商银行股份有限公司商城支行），由原告还清按揭剩余尾款。剩余的56栋4单元1108房尾款由原告按揭贷款。3、被告全力配合原告办理56栋3单元1105房退房手续后56栋4单元1108房购房合同生效。4、本协议一式四份，被告三份原告ー份，具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。但该换房协议没有得到实际履行。被告于2020年7月27日向原告发退56栋3单元1105房通知函，原告于次日回复被告函以56栋4单元1108房的实际面积小于原购买房屋的面积37.45平方米为由拒绝。被告于8月25日通知原告解除56栋3单元1105-1105阁号房的商品房买卖合同。原告以同等面积换房、换房协议中很多方面约定不清楚，无法履行为由，从而不能解除原商品房买卖合同。房屋至今未交付。为此，双方又分歧较大，经多次协商未果。本院认为：原告依据与被告签订的商品房买卖合同（预售）支付被告606804元购买被告56栋3单元1105-1105阁号房（预测建筑面积183.88平方米，单位面积价格3300元），后双方达成调换56栋4单元1108-1108阁号房的协议的事实清楚、证据充分，但双方均没有提供证据证明实测商品房的面积和阁楼的面积各是多少及阁楼的面积能否计算在房屋面积内，故原告要求56栋4单元1108-1108阁号房（单位面积价格3300元）归其所有的诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。相应的应解除原告与被告签订的商城县金刚××大道南侧××和阳光城××单元××1105-1105阁号房的买卖合同（预售）。被告其他辩称，因证据不足或理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百一十五条、第二百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告王雷山与被告商城县三和阳光城房地产开发有限公司签订的商城县金刚台大道南侧三和阳光城56幢3单元1105-1105阁号房的买卖合同（预售）；二、被告商城县三和阳光城房地产开发有限公司开发的商城县金刚台大道南侧三和阳光城56幢4单元1108号房（单位面积价格3300元）归原告王雷山所有。案件受理费3479元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  黄文献二〇二一年一月二十日书记员  余晓燕