上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21566号原告：上海朗见企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑瑞春，执行董事。委托诉讼代理人：田建鹏，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：上海耀陈投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈旺，执行董事。委托诉讼代理人：杨真，江苏海辉律师事务所律师。被告：吴军，男，1979年12月31日生，汉族，住湖北省鄂州市。原告上海朗见企业管理有限公司(以下简称朗见公司)与被告上海耀陈投资管理有限公司(以下简称耀陈公司)、被告吴军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朗见公司委托诉讼代理人田建鹏、被告耀陈公司法定代表人陈旺及委托诉讼代理人杨真到庭参加诉讼。被告吴军经本院传票传唤未到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朗见公司向本院提出诉讼请求：1.判令耀陈公司支付租金274,640元;2.判令耀陈公司支付违约金404,640元；3.判令吴军对上述付款义务承担连带保证责任。事实和理由：2019年5月13日，朗见公司与耀陈公司签订《房屋租赁合同》，耀陈公司向朗见公司承租上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积为1436.48平方米，租期为2019年5月13日至2020年5月12日。合同签订后，朗见公司依约履行了交房义务，但耀陈公司未能按约支付租金。2019年8月7日，朗见公司与耀陈公司签订《解除协议》，明确了各项解除事宜。2019年11月20日，耀陈公司及吴军向朗见公司出具《还款计划书》，吴军自愿对耀陈公司的还款计划承担连带保证责任。鉴于耀陈公司、吴军未能按还款计划的约定付款，故朗见公司涉诉。被告耀陈公司辩称，不同意朗见公司的全部诉讼请求。朗见公司未将涉案房屋交付耀陈公司使用，耀陈公司未实际使用涉案房屋，故不同意支付租金。朗见公司的法定代表人受吴军误导签订了相关合同，法律后果应由吴军承担。朗见公司主张的违约金过高，缺乏合理性。被告吴军未作答辩。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月13日，朗见公司(甲方，出租方)与耀陈公司(乙方，承租方)签订了编号为LJ2019-013《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋经营房地产营销策划，建筑面积为1436.48平方米，租期自2019年5月13日起至2020年5月12日，第一年租金3.087元/平方米/天，月租金134,880元。租金每3个月为一个支付周期，每期租金在上一个支付周期届满前的五个工作日内向甲方一次性付清。保证金相当于2个月租金，即269,760元。租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，且将在该租赁房屋注册公司迁出的，甲方在收房后3个工作日内将保证金余额无息退还乙方。乙方逾期支付租金，每逾期一天按逾期金额的万分之五支付逾期付款违约金。任何一方欲提前终止合同，应提前两个月通知另一方，在征得对方同意的前提下，提出方赔偿另一方相当于三个月当年月租金金额的违约金后可提前终止本合同。2019年8月7日，朗见公司(甲方)与耀陈公司(乙方)签订《解除协议》，载明：根据《房屋租赁合同》约定,乙方应在合同签订后3个工作日内支付2019年5月13日至2019年8月12日的租金404,640元及相当于2个月租金的租房保证金269,760元。截止至2019年8月2日,乙方只支付了130,000元租金给甲方……现由于乙方违约,需提前解除《房屋租赁合同》，经甲、乙双方协商一致同意于2019年8月7日解除编号为LJ2019-013《房屋租赁合同》，1.乙方须支付2019年5月13日至2019年8月12日未付的租金274,640元；2.乙方须支付相当于3个月租金的违约金404,640元。3.乙方应于2019年8月10日前搬离该租赁房屋,并撤销注册地址在涉案房屋内的工商注册。综上,乙方应于2019年8月10日前支付未付的租金274,640元及违约金404,640元给甲方。2019年11月20日，耀陈公司及吴军共同向朗见公司出具《还款计划书》，载明：耀陈公司对于与朗见公司在2019年8月7日签订的《房屋租赁合同解除协议》制定还款计划如下，1、耀陈公司于2020年4月30日前，向朗见公司支付租金274,640元的30%，2020年5月31日前支付另外30%，余下的40%租金在2020年6月30日前付清。2、耀陈公司已于2019年9月搬离租赁房屋，并且会协助上海章荣房地产投资顾问有限公司办理好企业工商注册地址迁出工作。恳请朗见公司能够减免由于耀陈公司未履行合同产生的滞纳金22,520元以及违约金404,640元，耀陈公司承诺尽最大努力筹款以履行支付约定，如果未按期付款，则按原解除协议约定的金额和时间承担法律责任。另外，吴军自愿对耀陈公司的上述还款计划承担连带保证责任。嗣后，耀陈公司及吴军未按还款协议履行租金支付义务。本院认为，朗见公司、耀陈公司签订的《房屋租赁合同》、系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现因耀陈公司原因，致使合同解除，双方签订了解约协议，《房屋租赁合同》已解除，耀陈公司理应按照解约协议履行相关义务。故朗见公司要求耀陈公司支付2019年8月10日前未付租金274,640元及违约金404,640元，符合解约协议约定，本院予以支持。吴军自愿对耀陈公司的债务承担连带保证责任，故朗见公司要求吴军对耀陈公司所负债务承担连带保证责任合法有据,应予支持。吴军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、1995年《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海耀陈投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海朗见企业管理有限公司租金274,640元；二、被告上海耀陈投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海朗见企业管理有限公司违约金404,640元；三、被告吴军对被告上海耀陈投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,592元，减半收取5,296元，由被告上海耀陈投资管理有限公司、吴军共同负担(被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二一年一月十一日法官助理  顾颖琦书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、1995年《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。