江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初3443号 原告（反诉被告）：魏迎步，女，1987年7月9日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：朱文辉、鲍远成，北京京师（无锡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴汉杰，男，1976年1月22日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：郝瑞强，江苏行德律师事务所律师。 第三人：无锡觅家地产经纪有限公司，住所地无锡市锡山区长大厦春笋中路**。 法定代表人：郭满，该公司总经理。 原告（反诉被告）魏迎步与被告（反诉原告）吴汉杰、第三人无锡觅家地产经纪有限公司（以下简称觅家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后依法适用普通程序，于2020年8月18日、11月25日公开开庭进行了审理，原告魏迎步（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人鲍远成（参加第一次庭审）、朱文辉（参加第二次庭审），被告吴汉杰委托诉讼代理人郝瑞强（参加第二次庭审）、第三人觅家公司法定代表人郭满(参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏迎步向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《房屋购买合同》于2019年10月17日解除；2、请求判令吴汉杰支付违约金146000元、律师费12000元。事实与理由：2019年5月6日，魏迎步与吴汉杰签订《房屋购买合同》一份，约定吴汉杰将座落于无锡市锡山区云林苑西区410栋501室房产出售给魏迎步，合同价款为730000元。合同签订后，魏迎步依约支付了20000元定金和办理按揭贷款相关费用16666元，上述费用系由觅家公司代收。魏迎步与吴汉杰签订合同之时，吴汉杰说其具有出售该房屋的权利，并能够将房屋顺利变更登记至魏迎步名下。但吴汉杰未依约履行合同约定，未给魏迎步办理相关手续，导致双方的房屋买卖合同无法履行，觅家公司催促吴汉杰履行合同无果。因此魏迎步于2019年10月17日正式通知吴汉杰解除合同。因吴汉杰在履行合同中存在严重违约情形，应根据合同约定承担房款总额20%的违约金，并支付律师费等其他费用。为维护魏迎步合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告吴汉杰辩称：不同意解除合同，合同可以继续履行。魏迎步未按合同约定支付定金、首付款，已经违反了合同约定；魏迎步在没有约定和法定解除情形的情况下，单方解除了与吴汉杰之间的协议，也违反了合同约定；吴汉杰至今没有任何违约行为，没有违反双方签订的房屋买卖合同。综上，应当驳回魏迎步的诉请。同时，根据上述事实与理由，吴汉杰向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令魏迎步赔偿违约金146000元；2、请求判令魏迎步赔偿律师费59100元。 反诉被告魏迎步辩称：1、魏迎步在合同签订及履行过程中无违约行为，无需承担违约责任，双方的房屋买卖合同真实有效，合同签订后魏迎步按照合同约定支付定金和办理贷款的费用，上述费用在中介处，且吴汉杰当时在场并未反对放在中介处，后期吴汉杰在2019年5月16日带魏迎步至银行办理贷款时也未反对将定金交给中介处，双方还约定在网签合同办理后支付首付款10万元，但由于吴汉杰出售的房屋并非其所有，而是从季建清处购的，尚未办理过户手续，因吴汉杰与其存在纠纷导致网签无法办理，虽贷款已经提交材料，但无法办理下去，所以首付款的支付条件一直未成就，魏迎步未付首付款有正当理由，具有先履行抗辩权，且根据合同约定支付条件也没有成就，并不构成违约。2、魏迎步支付的定金一直存放在中介处，直到2020年4月份才取回，并将办理贷款的资料也交给了中介放在银行处，在此期间只要吴汉杰能够依合同约定履行完贷款手续，魏迎步均可以履行合同，并完成过户等合同约定，吴汉杰面对魏迎步和中介的催促均置之不理，魏迎步具有强烈的履约意识，但吴汉杰无履约能力，所以魏认为吴汉杰是合同违约方。3、因吴汉杰的违约行为导致魏迎步合同目的落空，更因为房价上涨，导致魏迎步购买同小区房屋多支出费用，经济损失明显，魏迎步根据合同约定提起诉讼，追究吴汉杰的违约责任，具有法律及事实依据，吴汉杰的行为签订合同之初隐瞒其非房屋所有人，履行过程中无法办理网签及贷款，面对诉讼，消极应对，无视法庭记录，恶意诉讼拖延时间，请求驳回其反诉诉请。 第三人觅家公司述称：2018年吴汉杰通过觅家公司购买了涉案房屋，但因吴汉杰未履行与季建清的合同，导致涉案房屋至今未过户至吴汉杰名下，故吴汉杰无法配合魏迎步过户。魏迎步已经按约履行支付定金的义务，定金由觅家公司保管，当时三方都是口头同意的，定金已于2020年4月份归还给魏迎步。 本院经审理查明事实如下：2018年3月24日，季建清与吴汉杰经“无锡房友博家房产”郭满介绍签订《房屋买卖合同》，约定季建清以660000元的价格将无锡市锡山区云林苑西区410-501室房屋出售给吴汉杰。 2019年5月6日，吴汉杰与魏迎步在觅家公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：吴汉杰将无锡市锡山区云林苑西区410栋501室房屋（面积为101.04平方米）以730000元的价格出售给魏迎步；该房屋产权过户时产生的契税、个人所得税、增值税、其他过户相关费用由魏迎步承担魏迎步需向觅家公司交纳居间服务费5200元；付款方式：魏迎步于2019年5月6日交付定金20000元，2019年6月5日前交付房款100000元，房款600000元办理28年商业贷款；吴汉杰保证此房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生吴汉杰及共有权人有关的房屋产权纠纷，债权债务纠纷，则全部由吴汉杰负责，由此给魏迎步造成的经济损失，则由吴汉杰负责全额赔偿。如导致合同无法履行或魏迎步无法取得房产证，吴汉杰应于十日内退还魏迎步已支付吴汉杰的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上条款的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，如实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方需承担守约方为此主张所花费的律师费、评估费、鉴定费等。在合同尾部的约定其他事宜部分，双方以手写字体约定：1、吴汉杰承诺产权清楚且共有人知晓，且无资产纠纷；2、双方须积极配合觅家公司办理手续，如不配合则视为违约；3、此房房价730000元魏迎步委托觅家公司为此房所有手续，费用280000元为此房的交易所有费用（包含首付）；4、因吴汉杰存在一年租约，过户后吴汉杰将租约及租金转交于魏迎步；5、魏迎步于网签合同成立后付于吴汉杰首付款。觅家公司总经理郭满经办了上述交易事项。上述合同签订后，魏迎步当日即向觅家公司支付定金20000元，觅家公司出具相应收据。2019年5月13日，魏迎步又向觅家公司支付16666元用于办理按揭贷款费用。2019年5月16日，因吴汉杰称其认识银行的人，吴汉杰带领魏迎步一同至兴业银行东亭支行办理房屋贷款手续，当日，吴汉杰要求郭满向其转账5000元用于做贷款，郭满遂向吴汉杰转账5000元。 2019年9月28日，觅家公司向吴汉杰发出《催告函》，催促其于2019年10月15日前提供相关过户资料至觅家公司，并告知其如逾期仍未提供贷款资料，将构成根本违约，魏迎步有权解除本合同并向其追究法律责任。2019年10月17日，魏迎步以手机短信方式向吴汉杰发送《解除合同通知书》，表明：因吴汉杰未按期提供资料，故其提出解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。截至本案法庭辩论终结前，吴汉杰未解决其与季建清之间的房屋买卖合同纠纷。 魏迎步为提起本案诉讼，与北京市京师（无锡）律师事务所签订《委托合同》，委托该律师事务所指派律师参与本案诉讼。 本院认为：魏迎步与吴汉杰签订于2019年5月6日的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案双方的争议焦点为：本案中何方存在违约行为。 吴汉杰与魏迎步签订《房屋买卖合同》后的第一项义务是合同签订当天由魏迎步支付定金20000元。本案中魏迎步将定金交给觅家公司，虽然未直接交付至吴汉杰手中，但不应认为其未履行支付定金的义务，理由如下：1、由中介代收费用在房屋交易领域是常见现象，双方口头约定由中介代收定金是有可能的；2、2019年5月6日后吴汉杰从未向魏迎步主张要求其支付定金20000元，反而是魏迎步要求吴汉杰提供资料以继续履行合同，如果魏迎步在合同签订当天即违约，不符合常理；3、在支付定金的履行期限已经经过的情况下，2019年5月16日吴汉杰还带领魏迎步一同去银行办理贷款手续，继续履行此后的合同义务，可见双方对此前履行的支付定金的义务并无争议。以上，根据本案双方的行为可以推断，由中介代收定金应当是双方在合同订立时即口头达成的协议。至于吴汉杰提出的支付首付款的义务，因为双方已经以手写字体约定网签合同成立后支付首付款，双方至今未能签订网签合同，故首付款的付款时间未到，吴汉杰主张魏迎步未按约支付首付款不成立。以上，吴汉杰主张魏迎步违约，本院不予支持。 至于吴汉杰一方，虽然双方在合同中未约定办理网签合同、过户的具体时间，但是吴汉杰在魏迎步催告后仍未履行，并且实际上，吴汉杰至今仍然不能履行合同，因为其至今尚未取得涉案房屋的处分权。故本院认定吴汉杰存在违约。 因吴汉杰违约，魏迎步主张合同于2019年10月17日解除，本院予以支持。因合同中约定此种情况下的违约金为房屋价款的20%，即146000元，吴汉杰应当按此标准向魏迎步支付违约金。而魏迎步主张的律师费符合双方合同约定，也符合本地律师收费标准。综上所述，本院对魏迎步的全部诉讼请求依法予以支持，对吴汉杰的全部反诉诉讼请求全部不予支持。 以上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认魏迎步与吴汉杰签订于2019年5月6日的《房屋买卖合同》于2019年10月17日解除； 二、吴汉杰于本判决生效后10日内向魏迎步支付违约金146000元、律师费12000元； 三、驳回吴汉杰的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13046元，由吴汉杰负担（魏迎步同意其预交诉讼费由吴汉杰直接给付，本院不再退回。吴汉杰应于本判决生效后10日内将应负担的案件受理费给付魏迎步），反诉案件受理费2188元，由吴汉杰负担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  邹吟冰 人民陪审员  王 玲 人民陪审员  缪菊芬 二〇二一年一月九日 书 记 员  严露玮