广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3960号 原告（反诉被告）：谢仕辉，男，1965年10月19日出生，侗族，广西融水苗族自治县人，无固定职业，住广西融水苗族自治县。 原告（反诉被告）：谢奶生吉（曾用名：谢培单），女，1970年10月20日出生，侗族，广西融水苗族自治县人，无固定职业，住广西融水苗族自治县。 以上二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：潘震，广西桂中天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈之伟，男，1961年9月13日出生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 被告（反诉原告）：韦静奎，女，1965年8月5日出生，汉族，广西柳州市人，柳州市双马电器股份有限公司退休职工，住广西柳州市城中区。 被告（反诉原告）：陈欣欣，女，1994年1月6日出生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 以上三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：周振华，广西汇力律师事务所律师。 以上三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：林子渊，广西汇力律师事务所律师助理。 原告（反诉被告）谢仕辉、谢奶生吉与被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣于2020年7月28日提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谢仕辉、谢奶生吉的共同委托诉讼代理人潘震，被告（反诉原告）韦静奎及被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣的共同委托诉讼代理人周振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢仕辉、谢奶生吉向本院提出诉讼请求：1、判令三被告偿还侵占二原告的拆迁补偿款451752.05元。2、判令本案诉讼费由三被告承担。 诉讼过程中，原告（反诉被告）谢仕辉、谢奶生吉变更第1项诉讼请求为：判令三被告偿还侵占二原告的拆迁补偿款451244.12元。 事实与理由：三被告于2008年10月1日将位于柳州市河边的一栋自建房转让给二原告，房屋为砖混结构，三层楼房，转让总价为198000元。双方还约定房屋遇拆迁，房屋拆迁补偿款归原告所有。该房屋于2019年遇拆迁，拆迁款1352271.12元直接打到三被告的账户，三被告收到拆迁补偿款后，并未如约将拆迁补偿款如数支付给原告，而是侵占了其中451244.12元，仅向原告支付了901027元。原告多次向三被告主张剩余的拆迁补偿款，但是三被告均置之不理。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣针对本诉辩称，二原告与三被告于2008年10月1日签订的《房屋所有权转让协议书》是无效合同，因此，三被告不存在侵占二原告拆迁补偿款的行为，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2008年10月1日签订的《房屋所有权转让协议书》无效。2、反诉被告向反诉原告返还拆迁补偿款901027元。3、判令反诉被告承担本案反诉案件受理费。 事实和理由：反诉原告韦静奎的父母系柳州农工商有限责任公司（以下简称农工商公司）的职工，居住在苗圃大队25-2号房屋（占地40平方米）。父母过世后，反诉原告韦静奎、陈之伟结婚并继续居住在上述房屋内。2007年元月，经农工商公司批准，反诉原告拆除旧房重建，批准占地面积70平方米，反诉原告韦静奎就在原40平方米和新批的30平方米的土地上分别新建了两栋房屋，但两栋新建房只是以反诉原告韦静奎的名义办理了建房手续，并未能办理房产证。2008年，反诉被告找到反诉原告，在明知上述房屋无法办理房产证的情况下，与反诉原告签订了《房屋所有权转让协议书》，以198000元的价格购买了上述占地30平方米的房屋。协议签订后，反诉原告已将房屋实际交付给反诉被告使用，但一直未办理产权过户手续。 2018年起，上述两栋房屋被政府列入征收范围。在征收过程中，反诉被告多次向拆迁部门反映该房屋系其购买的，要求政府将拆迁补偿款直接支付给反诉被告，但经农工商公司和政府拆迁部门核实相关的建房手续，均认定上述两栋房屋仍属于反诉原告所有，故没有采纳反诉被告的要求，最终政府与反诉原告达成了占地40平方米的房屋以房换房，占地30平方米的房屋以货币补偿1350000元的补偿协议。但反诉被告仍以双方签订的房屋转让协议为由，要求反诉原告将1350000元补偿款支付给反诉被告。反诉原告在不清楚协议性质的情况下，已分两次将共计901027元拆迁补偿款转给了反诉被告。 反诉原告认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，双方所转让的房屋未依法在房地产部门办理产权登记并领取权属证书，该《房屋所有权转让协议书》实际已违反了法律禁止性规定，应属无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。为维护反诉原告的合法权益，故提出反诉请求，请求法院依法判如所请。 原告（反诉被告）谢仕辉、谢奶生吉针对反诉辩称，反诉原告与反诉被告于2008年10月1日签订的《房屋所有权转让协议书》属于合法有效的协议，本案不应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定处理，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、原告（反诉被告）提供的证据1《房屋所有权转让协议书》，系复印件，且乙方（签章）处签名人员与被告（反诉原告）提供的《房屋所有权转让协议书》不一致，原告（反诉被告）亦认可以被告（反诉原告）提供的《房屋所有权转让协议书》为准，故本院对原告（反诉被告）提供的《房屋所有权转让协议书》不予采信,对被告（反诉原告）提供的《房屋所有权转让协议书》予以采信。 2、原告（反诉被告）提供的证据5《证明》，系原件，加盖融水苗族自治县公安局大年派出所户口专用章，本院予以采信，证明原告（反诉被告）谢奶生吉的曾用名为谢培单。 3、对于双方当事人所举证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谢仕辉与谢奶生吉（曾用名：谢培单）系夫妻关系，陈之伟与韦静奎系夫妻关系，双方共同生育了女儿陈欣欣。2008年10月1日，谢仕辉、谢培单（乙方）与陈之伟、韦静奎、陈欣欣（甲方）签订《房屋所有权转让协议书》一份，约定：一、甲方将位于大桥园艺场苗甫大队河边房屋一栋所有权转让给乙方，房屋结构为砖混，三层楼房，转让总价为198000元。二、经园艺场农工商公司审批实际30个平方米，房屋使用面积48平方米（附土地勘测证明书）。三、甲方将房屋转让乙方后如有土地变更，房屋拆迁补偿所得归乙方。四、如乙方需办理房屋有关手续，甲方无条件协助办理，在办理过程中产生的费用由乙方支付。五、付款方式：乙方分两次将房款付给甲方，首付18万元，剩余20000元在接房后一年内付清，否则甲方有权收回房屋。六、房屋如在三年内出现施工质量问题，以及由此产生任何人身财产损失由甲方负责。七、房屋转让后产生甲方、乙方以外的纠纷甲方负责调解。八、其他未尽事宜，根据国家规定的房屋买卖有关协议协商解决，本协议一式二份，双方各执一份，自签字之日起生效。协议签订后，陈之伟、韦静奎、陈欣欣向谢仕辉、谢奶生吉交付了房屋，谢仕辉、谢奶生吉于2010年12月31日付清了购房款198000元。谢仕辉、谢奶生吉入住后，在原房屋的基础上加建了第四层，并在该房屋旁加建了简易棚和钢架棚。后因柳州市鱼峰区人民政府实施“柳州市响水河南岸土地一级整理”项目，需征收该项目红线范围内的房屋及附属物，涉案房屋在红线范围内。2019年6月20日，韦静奎与柳州市鱼峰区征地拆迁和房屋征收补偿办公室签订《房屋征收补偿安置协议》一份，约定韦静奎被征收的房屋坐落在柳州市，房屋总建筑面积为525.31㎡，韦静奎选择调换安置房1套，柳州市鱼峰区征地拆迁和房屋征收补偿办公室还需支付韦静奎房屋征收补偿款1621326.45元，双方签订协议书后，柳州市鱼峰区征地拆迁和房屋征收补偿办公室在二十个工作日内将该房屋征收首笔补偿款500000元支付给韦静奎，韦静奎须在签订补偿协议之日起三十日内搬空被征收房屋，并将腾空后门窗齐全、结构完整的房屋交给柳州市鱼峰区征地拆迁和房屋征收补偿办公室实施拆除，柳州市鱼峰区征地拆迁和房屋征收补偿办公室在接收被征收房屋后的二十个工作日内将房屋征收补偿款余款1121326.45元结清给韦静奎等。协议签订后，谢仕辉、谢奶生吉搬离了涉案房屋，韦静奎收到房屋拆迁补偿款后分别于2019年9月11日、2020年4月11日向谢仕辉支付了400000元、501027元，合计901027元。 另查，涉案房屋所占用的土地原所有权人为柳州农工商有限责任公司，土地性质是国有划拨建设用地。2007年1月8日，韦静奎向柳州农工商有限责任公司提出重建私房的申请，柳州农工商有限责任公司出具《建房通知》，批准韦静奎在（拆旧）建房，占地面积70㎡，同意开工建设。后陈之伟、韦静奎拆除旧房，重建两栋房屋，在旧房原址重建一栋，占地面积40㎡，并排新建一栋，占地面积30㎡，即谢仕辉、谢奶生吉购买的涉案房屋，未取得不动产权属证书。柳州市鱼峰区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心于2020年7月22日出具《情况说明》一份，载明涉案房屋被征收房屋货币补偿款、装修装饰补偿款及其他补偿款共计1352271.12元。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：谢仕辉、谢奶生吉与陈之伟、韦静奎、陈欣欣签订的《房屋所有权转让协议书》是否有效？涉案房屋的房屋征收补偿款应归谁所有？ 针对争议焦点，陈之伟、韦静奎、陈欣欣主张涉案房屋未依法登记领取权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，应为无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”该项规定只是规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,而未规定转让房地产的合同效力，因此，该规定属于管理性的强制性规定,不属于效力性的强制性规定，并且涉案房屋所占用的土地原所有权人为柳州农工商有限责任公司，土地性质是国有划拨建设用地，韦静奎建房得到了柳州农工商有限责任公司的批准，因此，谢仕辉、谢奶生吉与陈之伟、韦静奎、陈欣欣签订的《房屋所有权转让协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，故陈之伟、韦静奎、陈欣欣主张《房屋所有权转让协议书》无效，本院不予支持。因《房屋所有权转让协议书》合法有效，并且协议签订后，谢仕辉、谢奶生吉已经付清了购房款，陈之伟、韦静奎、陈欣欣也已将涉案房屋交付给了谢仕辉、谢奶生吉，现由于涉案房屋已被政府征收，涉案房屋所获得的房屋征收补偿款理应归谢仕辉、谢奶生吉所有，且《房屋所有权转让协议书》第三条也约定房屋拆迁补偿款应归谢仕辉、谢奶生吉所有。经庭审查明，涉案房屋征收补偿款共计1352271.12元，均已由韦静奎领取，实际上应为陈之伟、韦静奎、陈欣欣所有，由于韦静奎已向谢仕辉支付了901027元，故谢仕辉、谢奶生吉要求陈之伟、韦静奎、陈欣欣支付房屋征收补偿款451244.12元，有事实和法律依据，本院予以支持。陈之伟、韦静奎、陈欣欣要求谢仕辉、谢奶生吉返还房屋征收补偿款901027元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）谢仕辉、谢奶生吉房屋征收补偿款451244.12元； 二、驳回被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费8076元（谢仕辉已预交），由被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣负担； 反诉案件受理费7346元（陈之伟、韦静奎、陈欣欣已预交），由被告（反诉原告）陈之伟、韦静奎、陈欣欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  黄柳敏 人民陪审员  宋著明 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  朱莹莹