苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初10720号 原告（案外人）：沈小花，女，1980年9月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 被告（申请执行人）：吴**友，男，1967年11月20日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：孙磊，江苏昆亭律师事务所律师。 被告（被执行人）：顾兴荣，男，1963年10月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 原告沈小花与被告吴**友、顾兴荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告沈小花、被告吴**友及其委托代理人孙磊到庭参加诉讼；被告顾兴荣本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 沈小花向本院提出诉讼称：1、停止对登记在吴江市七都镇农村投资发展有限公司名下位于七都镇常增路××号儒林佳苑××幢××室动迁房的执行；2、确认上述动迁房归原告沈小花所有；3、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年4月，被告顾兴荣因房屋拆迁将获得位于。2012年4月21日顾兴荣作为甲方与原告沈小花作为乙方经协商，就顾兴荣向沈小花转让上述安置房签署《房屋转让协议书》(沈小花丈夫吴献锋共同签字)，双方对转让价格和转让款支付等作了约定。2013年2月26日顾兴荣与吴江市七都农村投资发展有限公司签订公寓房安置协议，确定将儒林佳苑小区××幢××室对顾兴荣作现房安置。2014年1月22日，顾兴荣带沈小花至沈家湾村村委核实付款情况，签署房屋转让补充协议，并由村委盖章确认，截止该日尚欠顾兴荣房款28万元。沈小花与顾兴荣签署转让协议后多次向顾兴荣支付转让款，截至2014年1月29日沈小花共计向顾兴荣支付转让款435000元，尚欠转让款26万元。2015年2月14日，沈小花又向顾兴荣支付转让款2万元，尚欠24万元。顾兴荣于2014年向沈小花交付了上述案涉动迁房钥匙，从当时起该动迁房为沈小花实际占有、使用至今。沈小花于2016年开始委托他人对案涉动迁房进行装修，于2019年1月装修结束。由于顾兴荣与沈小花转让协议约定待顾兴荣配合、协助沈小花办理完毕房屋权证时付清剩余转让款，又由于客观原因和顾兴荣故意刁难，案涉动迁房至今未能办理登记至沈小花名下。纵观案涉动迁房的转让过程，首先，沈小花与顾兴荣就案涉动迁房签订《房屋转让协议书》，系在法院查封之前；其次，从沈小花提交的水电费缴纳凭证及装修工人、邻居的证言的事实来看，证明在案涉动迁房被查封前，沈小花已合法占有、使用案涉房屋；第三，从沈小花出具收条和转款凭证的事实来看，可证明沈小花已支付案涉动迁房的大部分价款，且由于顾兴荣尚未协助、配合沈小花办理权证才依约尚未支付剩余转让款；最后，因办理房屋权证手续需出卖人配合、协助，因顾兴荣不予配合，导致沈小花无法办理案涉动迁房权证，未办理房屋登记并非沈小花自身原因导致。综上，沈小花的主张和诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，望法院依法予以支持。 吴**友辩称：首先沈小花的第二项诉讼请求与本案没有关系，属于其他案由。其次，沈小花与顾兴荣没有签订合法有效的买卖合同，房屋转让协议没有房屋的具体坐落、位置、面积、房屋面积的单价、总价、具体付款时间、过户时间。在（2020）苏0509执异100号执行裁定书中，法院认为沈小花提供的房屋转让协议中没有本人签字，无法认定存在合法有效的书面买卖合同。再次，沈小花不是为了居住占有房屋，2012年4月21日签订合同，提供的水电发票基本上是2020年的，且金额过小，基本上是3.21元、9.63元、22元、48元，不符合正常家庭居住花费的水、水电费，且现在的水电费基本上是一季度一缴的，案外人也未提供合法占有不动产的证据，本案中提供的证明是否是真实的尚存疑问，也没有任何装修的付款凭证。第四，沈小花怠于履行支付合同房款义务，7、8年都没有支付完。最后，沈小花对未办理过户登记自身存在过错。沈小花只证明了顾兴荣没有要求办理过户，但没有证明自己曾要求顾兴荣办理过户，也没有继续付款，停止付款长达4、5年时间。合同中没有约定具体履行时间，后续也未签订合法有效的房屋买卖合同，未通过诉讼途径解决过户问题。根据沈小花提供的材料和陈述，双方房屋转让协议履行陷入困境，沈小花没有要求顾兴荣办理过户，直到法院执行才主张房屋所有权。 顾兴荣未作答辩。 经审理查明：2017年6月14日，本院对原告吴**友与被告顾兴荣民间借贷纠纷一案，作出(2017)苏0509民初1721号民事判决书：“被告顾兴荣归还原告吴**友借款290000元及相应利息(以本金290000元，按年利率6%，自2014年8月26日起计算至实际履行之日止，)均于本判决生效后十日内履行完毕。” 根据吴**友的申请，本院于2017年10月18日立案强制执行，案号为（2017)苏0509执8402号，该案于2018年1月19日以终结本次执行程序方式结案。2020年6月28日，本院出具（2017)苏0509执8402号协助执行通知书，预查封了顾兴荣购买的登记在吴江市都农村投资发展有限公司名下位于××镇常增路××号儒林佳苑××幢××室的动迁房。 案外人沈小花对本案执行标的提出异议后，本院于2020年8月4日作出（2020）苏0509执异100号执行裁定，驳回沈小花的异议请求。沈小花不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：2012年4月21日，顾兴荣作为甲方、沈小花作为乙方签订《房屋转让协议书》，约定甲方将其拥有的位于七都镇常增路××号儒林佳苑的拆迁房出售给乙方，面积141.02㎡，另附一个车库。转让价格为63万元（含车库）。甲方将其拥有的对该套房屋抽签的权利转让给乙方，乙方抽到的层高位置与甲方无关。甲方交付房屋时，乙方应付清全部房款。签订本合同时，乙方支付给甲方保证金1万元；乙方抽签后再行支付房款4万元；甲方交钥匙时支付总房款的20%；甲方将该房屋的一切法律文本（房屋产权证、土地证等）交付乙方时，剩余房款必须全部付清。该合同下方备注，乙方已支付保证金1万元。 2013年2月26日，甲方吴江市都农村投资发展有限公司、乙方顾兴荣签订《公寓房安置协议》1份，载明因规划用地需要，涉及乙方住宅拆迁，双方达成如下拆迁安置协议：1、乙方房屋拆迁各类补偿共计243353.79元。2、根据拆迁政策规定，甲方对乙方作现房安置（安置基准面积168㎡）。甲方同意乙方产权调换购买儒林佳苑××幢××室住宅1套，面积142.35㎡，单价1479.25元，计210571元。另加1个汽车库，面积34.47㎡，单价2000元，计68940元，加1个自行车库，面积27.5㎡，单价800元，计22000元。3、甲方总付乙方补偿费423662.79元，乙方总付甲方购房款301511元，双方互结差价后，甲方支付乙方人民币122151.79元。 2013年7月8日，顾兴荣向沈小花出具“结算单”2份，载明因实际拆迁事宜进行房款结算，沈小花应付全部房款695875元。 2014年1月22日，顾兴荣向沈小花出具《房屋转让补充协议》1份，并由七都镇沈家湾村委会盖章见证，载明：顾兴荣自愿将儒林佳苑××幢××室拆迁房转让给沈小花，沈小花尚欠顾兴荣房款28万元。 2012年12月29日，沈小花向顾兴荣的吴江农村商业银行借记卡存款68000元；2013年1月7日，沈小花向顾兴荣指定的他人（孙建凤）账户存款32000元；2013年2月7日，沈小花通过其银行账户向顾兴荣指定的他人（孙建凤）账户转账15万元；2013年4月6日，沈小花向顾兴荣支付了现金31000元。以上房款支付情况，均由顾兴荣向沈小花出具收条予以证明。2013年7月8日，沈小花通过其银行账户向顾兴荣转账105000元。2013年9月9日、2014年1月7日，沈小花分别通过现金支付顾兴荣房款各1万元，由顾兴荣书写2份收条予以证明。2014年1月29日，顾兴荣向沈小花出具收条1份，载明截止该日，已收到沈小花交付房款435000元，尚欠房款26万元。2015年2月14日，顾兴荣向沈小花出具收条，载明收到其父亲以及本人支付的房款共计2万元。 2020年8月24日，吴江市都农村投资发展有限公司、七都镇沈家湾村委会向本院联合出具《证明》1份，载明因一直未能联系到顾兴荣，故案涉房屋的不动产证一直未能办理。 庭审中，沈小花申请证人沈某,4出庭作证，证人陈述2017年左右，沈小花找其给案涉房屋做木工（不包材料），最后结算收取劳务费2万余元。沈小花另向本院提供了案涉房屋2019年1月至2020年8月水电费票据若干。 又查明：案涉房屋于2020年1月21日初始登记在吴江市都农村投资发展有限公司名下，建筑面积142.35㎡，权证号：不动产首次信息表(2020)0××6号。 本案审查过程中，沈小花将剩余价款240875元汇至本院。 本院认为：第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，沈小花与顾兴荣签订的《房屋转让协议书》构成房屋买卖的预约合同，包含了除房屋基本状况以外的房屋买卖合同的主要内容，顾兴荣也按照约定收受了购房保证金1万元。2013年2月26日，顾兴荣与拆迁公司签订房屋拆迁协议后确定了房屋基本状况。2013年7月8日、2014年1月22日，顾兴荣向沈小花出具的“结算单”2份以及《房屋转让补充协议》，明确了房屋基本状况（位置、房号、面积）以及购房价款，与《房屋转让协议书》共同组成了房屋买卖合同的本约，具备了房屋买卖合同的主要内容，且顾兴荣已经按照约定收受购房款。据此，本院认为沈小花与顾兴荣之间就案涉房屋于2014年1月22日达成的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院预查封前。其次，沈小花已通过拿到房屋钥匙、装修、开通水电等形式在法院预查封之前事实上占有了涉案房屋。再次，根据双方约定，顾兴荣将该房屋的一切法律文本（房屋产权证、土地证等）交付沈小花时，其付清房款。此项内容属于同时履行义务，因顾兴荣未将产权证书交付沈小花，故其有权拒绝支付剩余房款。目前，沈小花已按照买卖合同约定支付了部分价款并将剩余价款240875元交付本院执行。最后，案涉房屋于2020年1月21日初始登记，2020年6月28日被本院预查封，沈小花因本院的保全行为实际已无法办理过户登记，拆迁公司与村委会也已出具证明，载明因顾兴荣的原因导致一直无法为案涉房屋办理产证，应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。因本案所涉执行为金钱债权执行，申请执行人也并非对案涉房屋享有优先受偿权利的债权人，故其不能对抗沈小花依据《执行异议和复议规定》第二十八条而对案涉房屋享有的物权期待权。 至于沈小花对案涉房屋要求确权以及协助办理过户的请求，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款之规定，因法律行为取得物权的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，沈小花可依据其与顾兴荣签订的房屋买卖合同，请求顾兴荣协助办理涉案房屋的产权登记，即房屋登记之债权请求权，但不宜直接请求确认对涉案房屋享有所有权，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行顾兴荣购买的登记在吴江市都农村投资发展有限公司名下位于苏州市吴江区七都镇常增路××号儒林佳苑××幢××室房产【不动产首次信息表(2020)0××6号】，并解除对其的查封； 二、驳回沈小花的其他诉讼请求。 案件受理费10759元，由吴**友、顾兴荣负担，于本判决生效之日起十五日内交至法院（上述付款如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××69)。沈小花预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。 审判员 徐 倩 二〇二一年一月六日 书记员 张肖肖 附录法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。