重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民再228号再审申请人（一审被告):中铁二十二局集团有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：赵红鹰，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙渝，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩臣，重庆康实律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人):重庆浦发物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区。法定代表人：周子平，该公司总经理。委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人)：重庆市北碚区中惠家具有限公司，住所地重庆市北碚区。法定代表人：戴玉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：方海平，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁翰卿，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。重庆浦发物业管理有限公司（以下简称浦发物业）与中铁二十二局集团有限公司（以下简称中铁二十二局）、重庆市北碚区中惠家具有限公司（以下简称中惠公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2018年8月30日作出（2016）渝0109民初7211号民事判决。中惠公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2018年12月28日作出（2018）渝01民终7168号民事判决，已经发生法律效力。中铁二十二局、浦发物业不服，向本院申请再审。本院于2019年7月29日作出（2019）渝民申556号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，中铁二十二局的委托诉讼代理人龙渝、浦发物业的委托诉讼代理人万科、中惠公司的委托诉讼代理人方海平、丁翰卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦发物业向一审法院提出诉讼请求：依法判令中铁二十二局、中惠公司连带支付2016年10月前的物业服务费共计278760.72元，并以278760.72元为基数从2016年10月1日起，按照千分之五每天计算违约金至付清物业服务费为止。后变更诉讼请求为：依法判令中铁二十二局、中惠公司连带支付2016年10月前的物业服务费等费用278844.72元，并以278844.72元为基数从2016年10月1日起，按照千分之五每天计算违约金至付清物业服务费为止。事实和理由：浦发物业系北碚区天生商业城物业服务企业，中惠公司是北碚区天生商业城A区、D区物业使用人，中铁二十二局是相应物业的所有权人（物业面积约3318.58平方米）。中铁二十二局、中惠公司在浦发物业物业服务期内拖欠2016年10月前的物业服务费未付，根据浦发物业与业主委员会签订的合同约定应支付物业服务费和违约金。中惠公司一审答辩称，1.中惠公司不在浦发物业物业服务范围内，双方并没有建立物业服务合同关系，浦发物业无权收取中惠公司物业服务费，根据物业服务合同约定，浦发物业的物业管理区域为天生商业城片区（红线范围内），但中惠公司所在地址（云泉路86号）并不属于该红线范围，因此中惠公司不在浦发物业物业服务范围内，不需缴纳物管费；2.中惠公司不是北碚区天生商业城片区业主委员会范围内的业主，业委会与浦发物业签订的物业服务合同对中惠公司没有约束力，根据天生街道办《关于天生商业城片区业主委员会的情况登记表》，该业委会所在范围的房屋的坐落信息为胜利村25-31号，中山路117、137、151、153、133、167以及云泉路104、108号，而中惠公司的房屋坐落地址为86号，故中惠公司不在该业委会的范围内，虽然业委会与浦发物业签订了物业服务合同，但根据合同的相对性，该合同对中惠公司没有法律约束力，故中惠公司无需缴纳合同约定的物管费；3.浦发物业并未向中惠公司提供任何物业服务，双方并未建立物业服务合同关系，中惠公司不应该缴纳物管费。中惠公司自经营以来，浦发物业从未提供物业服务，家具城的安保人员以及保洁人员等均系中惠公司自行聘请，并且水费、垃圾处置费、排污费等均系中惠公司自行缴纳，以上事实表明浦发物业未向中惠公司提供物业服务，中惠公司的物业系中惠公司自行管理，故浦发物业无权要求中惠公司缴纳物管费。综上所述，请求法院驳回浦发物业的诉讼请求。中铁二十二局一审答辩称，1.我方从未和浦发物业签订过物业管理合同，没有接受过浦发物业的物业服务，不存在物业管理合同的事实基础，浦发物业对我方的诉讼请求没有事实依据；2.根据我方与中惠公司签订的《北碚商场承包合同》第4条第2款的约定，涉案房屋已经出租给中惠公司，我方没有实际使用，即使涉案房屋产生了物管费，也应该由实际使用人承担。综上，浦发物业针对我方的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回浦发物业对中铁二十二局的全部诉讼请求。一审法院经审理查明：浦发物业于2013年3月13日与天生商业城业委会签订了《物业服务合同》，约定有但不限于：“物业名称：天生商业城片区（红线范围内）；物业类型：商住楼；座落位置：重庆市北碚区中山路127号至云泉路108号，占地面积17411.50平方米，建筑面积83219.00平方米；多层栋数19个单元；具体物业构成明细及所配置的共用设备设施：电房4个、水房4个、消防栓140个、化粪池2个、窨井10个、内环路250米、电缆沟250米；物业管理服务费及收费标准：2013年4月起物管费收费标准为住宅0.40元每月每平方米、商场5.00元每月每平方米、门面2.00元每月每平方米，内环路各经营门面和ABCD区服务费按以上收费标准收取，其它门面和摊位内的水电费由业主或物业使用人承担、清掏费按1.00元每月每户收取，写字楼或经营性用房1.50元每月每平方米。合同期限自2013年4月1日至2016年3月31日止。……。”2016年9月15日，浦发物业与天生商业城业委会续签了《物业服务合同》，该合同约定的期限为自2016年10月1日至2019年10月1日止。浦发物业自2013年4月1日起为天生商业城片区提供物业服务至今。本案诉争的物业坐落在重庆市北碚区天生商业城A区和D区，具体地址分别为北碚区中山路119-131号，建筑面积947.09平方米；北碚区云泉路74-100号，建筑面积2372.49平方米，上述房产均登记在中铁二十二局名下，并出租给中惠公司使用，中铁二十二局、中惠公司一直未缴纳过相关的物业管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，浦发物业与天生商业城业委会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规强制性规定。上述合同的效力已经被一审法院其他生效判决所认定。同时，经一审法院释明，中铁二十二局、中惠公司均表示不对天生商业城业委会所签订的《物业服务合同》效力问题提起民事诉讼。一审法院对上述《物业服务合同》予以采信。浦发物业给天生商业城片区提供了物业管理服务，接受物业管理服务的业主应当按照《物业服务合同》的约定缴纳物业管理服务费。本案的争议焦点如下：1.《物业服务合同》是否对中铁二十二局、中惠公司有约束力，由中惠公司租用的中铁二十二局的相关房屋是否在浦发物业与天生商业城业委会签订的《物业服务合同》所指的天生商业城片区红线范围内。本案中，因天生商业城片区建成年代已久，在《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》生效实施之前就已修建完毕投入使用，故包括浦发物业、中铁二十二局、中惠公司以及北碚天生商业城片区业主委员会、北碚区天生街道泉外园居委会等均不能提供天生商业城片区红线图，故当事人双方对涉案物业是否属于天生商业城片区红线范围产生了争议。一审法院认为，《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《重庆市物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定，物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案中，诉争房屋地理位置位于北碚天生商业城片区业主委员会提供的总平面布置图所示的A座和D座，从物理位置上看，与天生商业城片区具有不可分割性。同时，天生商业城的水电、消防、化粪池、排污排水等配套设施设备均是按一个物业区域进行设计、建设的，中铁二十二局、中惠公司也一直使用了上述配套设施设备。同时，浦发物业举示了2006年6月11日盖有北碚天生商业城片区业主委员会公章的公告和小区第二届业主委员会选举结果公示、北碚天生商业城片区第三届业主代表扩大会议决议、2013年3月20日天生商业城片区业委会换届工作筹备会会议记录、2013年7月12日重庆市业主委员会备案申请书等证据中均载明单位业主及代理人包括重庆中铁公司的办公室主任文万琴，中铁二十二局北碚商场也于2013年5月30日出具委托书明确载明：“特委托本商场文万琴同志前来天生商业城片区业主委员会，全权代表我中铁二十二局重庆北碚商场参与业主代表的所有工作，请支持。”庭审中，浦发物业申请北碚天生商业城片区业主委员会现任副主任吴明芳出庭作证，其对浦发物业举示的上述证据均予以认可。中铁二十二局辩称中铁二十二局有位于北碚区胜利村26号6-1住宅一套（107房地证2006字第04488号重庆市房地产权证，房屋建筑面积160.05平方米），文万琴是因该住房而参与天生商业城片区业主委员会工作，浦发物业及北碚天生商业城片区业主委员会对上述辩称均不予认可。一审法院认为，综合浦发物业提供的证据以及北碚天生商业城片区业主委员会副主任吴明芳的当庭陈述，中铁二十二局一直是北碚区天生商业城片区业主委员会成员，其所有的物业理应包括在天生商业城片区红线范围内。综上所述，由中惠公司租用的中铁二十二局的相关房屋是在浦发物业与天生商业城业委会签订的《物业服务合同》所指的天生商业城片区红线范围内，理应向浦发物业缴纳物管费。2.具体的物业管理费收费标准。本案中，物业服务合同约定了物业收费标准为：商业城内经营性商场以及临街门面（进户门内自行负责管理的）按2元/月*平方米收取物管费，而中惠公司属于临街门面（进户门内自行负责管理的）情形，现浦发物业要求按照1.5元/月*平方米标准收取物管费。一审法院认为，综合考虑浦发物业为中惠公司、中铁二十二局所提供的物业服务酌情按1元/月*平方米标准计算物业管理费。3.中惠公司、中铁二十二局应支付的物业管理费及违约金数额。本案中，诉争房屋面积共计3319.58平方米，按1元/月*平方米标准计算，每月应缴纳的物业管理费为3319.58元。因中惠公司、中铁二十二局认为浦发物业的起诉超过了诉讼时效，而本案浦发物业于2016年10月9日起诉，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案诉争房屋的物业管理费应从2014年10月计算至2016年9月为3319.58元/月*24月=79669.92元，取整为79670元，酌情主张违约金7967元。4.中惠公司、中铁二十二局承担责任的方式。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本案中，中铁二十二局作为涉案物业的业主，负有按照物业服务合同缴纳物业管理费的义务，中惠公司作为涉案物业的物业使用人，是否承担缴纳物业管理费的义务取决于其与中铁二十二局的约定，现中慧公司自愿承担缴纳物业管理费的义务，故对浦发物业要求中惠公司、中铁二十二局连带承担缴纳物业服务管理费的请求，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第九条、第四十二条，《重庆市物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、中铁二十二局于本判决生效之日起十日内支付浦发物业物业管理费79670元，违约金7967元，中惠公司承担连带责任。二、驳回浦发物业的其他诉讼请求。中惠公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判。理由：1.天生街道办关于天生商业城片区业主委员会情况登记表载明的业主组成范围不包括中惠公司和中铁二十二局，根据《物业服务合同》第十章第2条约定可知，浦发物业、业委会与中铁二十二局、中惠公司并未就相关事宜协商一致，故中惠公司承租的涉案房屋没有纳入浦发物业服务范围，《物业服务合同》对中惠公司无约束力。且天生商业城业委会任期届满后未进行换届选举，已经不具有代表业主进行民事活动的资格，其与浦发物业签订的《物业服务合同》不具备法律效力。文万琴作为北碚区胜利村26号6-1住宅的业主代表参加业委会，而本案争议房屋物业属于非住宅。故文万琴曾经当选为业委会委员的主张不能证明中铁二十二局、中惠公司接受了浦发物业提供的物业服务。在浦发物业所称的天生商业城片区，目前至少存在浦发物业、重庆长生物业有限公司等三家物业服务企业提供物业服务，同时还存在业主自治管理的情形，并不存在由浦发物业统一管理的情况。2.根据浦发物业、业委会在《物业服务合同》对服务范围的明确规定，且天生桥街道办事处从未因划定物业管理区域而征求过中惠公司、中铁二十二局在内的相关业主的意见，更未在天生商业城片区内划定物业管理区域。同时，北碚区房管局也没有划定物业管理区域的备案。由此，中惠公司租用的涉案房屋没有在浦发物业所称的物业管理区域内。三、依据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》以及《重庆市物业服务收费管理办法》之规定，本案诉争房屋早已作为建成的物业区域，物管公司的物业服务收费标准需要经过“业主人数和房屋面积双过半”的业主大会表决通过。而浦发物业在本案中提出的2元每月每平方米物业服务费标准，既没有经过“双过半”的业主大会表决通过，也没有经过物价局核定。原审判决认定中惠公司应按1元/月*平方米标准计算物业管理费、判决要求中惠公司支付浦发物业违约金7967元，既没有法律依据，也没有合同依据。四、一审法院在2016年受理本案后适用简易程序审理，距离一审法院出具判决书之日（2018年8月30日）远超三个月的法定审限。且中惠公司于2018年8月一审判决前，两次向一审法院提交证据并向一审法院申请证人出庭作证，一审法院均未理睬，违反法定程序，剥夺了中惠公司诉讼权利。综上，一审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。二审法院经审理查明，2016年9月15日，以涉案小区业委会为甲方，以浦发物业为乙方，双方签订的物业服务合同第十章附则第2条约定：“原来没有纳入本小区统一管理和收取物管费的单位和业主，由甲乙双方共同与该部分业主就相关事宜协商一致后纳入本小区统一管理。”二审法院认为，涉案小区业主委员会与浦发物业签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。该物业服务合同对涉案小区全体业主均具有约束力。中惠公司在二审中认为其物业不属于浦发物业提供物业服务的范围，但又认为其租赁物业属于单独与物业公司协商收取物管费的物业，故应当认定中惠公司租赁物业属于涉案小区提供物业服务范围。综合审理情况，本案争议焦点在于：对于中惠公司使用的涉案物业，是否应当向浦发物业交纳物管费，以及如应交纳，其应当按照何种标准向浦发物业交纳物管费。涉案物业所有人中铁二十二局作为涉案小区业主，应当受小区业委会与浦发物业签订的物业服务合同的约束。物业服务合同第十章附则第2条约定：“原来没有纳入本小区统一管理和收取物管费的单位和业主，由甲乙双方共同与该部分业主就相关事宜协商一致后纳入本小区统一管理。”根据该约定，则原来没有纳入小区统一管理和收取物管费的单位和业主，并不当然受该物业服务合同的约束。其是否纳入小区统一管理，需要由小区业委会、浦发物业及业主本人就相关事宜协商一致后，才能确定。一审中，浦发物业申请出庭的证人吴明芳陈述，该条中没有纳入小区统一管理和收取物管费的单位和业主，包括中铁二十二局所有的涉案物业。浦发物业进入涉案小区前，前物业服务公司洪泉物业亦未向中惠公司收取物管费。根据以上事实，应当认定中惠公司使用物业属于未纳入小区统一管理，需经过小区业委会、浦发物业和业主协商，方纳入小区统一管理的物业。浦发物业要求中惠公司按照物业服务合同约定交纳物管费，缺乏事实和法律依据。由于小区业委会、浦发物业未与中铁二十二局或中惠公司就物业服务相关事宜达成一致意见，故不满足物业服务合同第十章附则第2条约定，应当认定中惠公司使用物业尚未纳入小区统一管理。基于此，浦发物业要求中惠公司连带支付2016年10月前的物管费，缺乏事实和法律依据。一审判决认定由中铁二十二局向浦发物业支付物管费及违约金，因中铁二十二局未就该判决结果提出上诉，二审法院予以确认。一审判决认定由中惠公司在上述支付范围内承担连带支付责任不当，二审法院依法予以纠正。综上所述，中惠公司的上诉请求，二审法院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的证据，二审法院依法予以改判。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初7211号民事判决书。二、由中铁二十二局于本判决生效之日起十日内支付浦发物业物业管理费79670元，违约金7967元。三、驳回浦发物业的其他诉讼请求。中铁二十二局申请再审称，1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。第一，二审判决第4页载明：“浦发物业、中铁二十二局共同辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判”，二审判决认定该事实缺乏证据证明，中铁二十二局在二审中并未要求驳回上诉，维持原判，而是表示与上诉人意见一致，要求驳回浦发物业的诉讼请求。第二，二审判决认定：“中惠公司在二审中认为其物业不属于浦发物业提供物业服务的范围，但又认为其租赁物业属于单独与物业协商收取物管费的物业”，故认定中惠公司租赁物业属于涉案小区提供物业的范围，该基本事实缺乏证据证明。浦发物业未举示任何证据如规划红线图、物业管理区域备案证明等证明案涉物业属浦发物业统一管理区域。“租赁物业属于单独与物业协商收取物管费的物业”系中惠公司对原审法院归纳的争议焦点的回应，建立在假定浦发物业为中铁二十二局、中惠公司提供物业服务的前提下，二审直接认定案涉物业属于浦发物业提供服务的范围，认定事实错误。2.二审判决适用法律确有错误。第一，不管是中铁二十二局认为的事实（即案涉的物业不在浦发物业提供物业服务的范围之内），还是法院认定的事实（即案涉的物业尚未纳入小区统一管理），中铁二十二局和中惠公司都不负有支付物业管理费用的义务，二审法院判决中铁二十二局向浦发物业支付物业管理费、违约金错误；第二，中铁二十二局不负有支付物业管理费用的义务，一审法院判决中铁二十二局支付物业服务费已严重损害其合法权益，即使中铁二十二局未上诉，二审判决也应在查明事实的基础上，驳回浦发物业的诉讼请求。请求撤销二审判决第二项，驳回浦发物业的诉讼请求。浦发物业申请再审称，1.关于物业管理区域的问题。案涉的天生商业城片区在《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》生效实施前就已修建完毕并投入使用，年代久远，各方当事人以及天生商业城片区业主委员会、街道及社区居委会等均不能提供该片区的红线图，考虑到物业配套设施设备共有、共用的情况，，案涉物业与天生商业城应当划定为一个物业管理区域。2.二审查明事实中，物业服务合同第十章附则第2条约定：“原来没有纳入本小区统一管理和收取物管费的单位和业主，由甲乙双方共同与该部分业主就相关事宜协商一致后纳入本小区统一管理。”该约定本意是指中山路197、199号两个单元楼，该两个单元一直未缴纳过物管费，楼内卫生自己打扫，业委会习惯上表述为未纳入本小区统一管理和收取物管费的单位和业主，街道和社区一直要求将其纳入物业公司统一管理。二审法院对此的理解有误。中铁二十二局授权代表文万琴是天生商业城片区业主委员会成员，故中铁二十二局应受《物业服务合同》的约束。浦发物业对天生商业城片区公共秩序进行了管理，对公共设施进行了维护，全面履行了《物业服务合同》约定的内容，中惠公司虽自己请保安、保洁，水费、垃圾处置费、排污费自行缴纳，但这些费用经过技术升级后本身可以自行网上缴纳也可委托浦发物业代缴，至于保安、保洁那是中惠公司入户内自己决定的经营行为，其不能以未享受或无需接受相关物业服务作为不支付物业服务费的抗辩理由。3.涉案物业服务合同约定的服务期限为3年，每月分期缴纳物业服务费，时效应从最后一期履行期届满之日起算，本案不存在诉讼时效问题。请求撤销二审判决，依法改判支持浦发物业的诉讼请求。中惠公司称，1.天生商业城片区并没有一个统一的物业管理区域，根据《重庆市物业管理条例》的规定，物业区域划分分两种，一种按红线图划分，另一种由街道办事处征求业主意见，并向行政管理部门备案，但浦发物业并未举示规划红线图，也无街道办事处征求相关业主意见和管理部门登记备案，并未划定统一的物业管理区域。按照《物业服务合同》第10章第2条的约定，中铁二十二局的物业是否接受浦发物业的服务应由其自主决定，经三方协商一致后，才能纳入浦发物业的服务范围。文万琴是中铁二十二局在天生商业城住宅物业的代表，并不能推定商业用房纳入了浦发物业的服务范围。2.浦发物业收取物业费的标准缺乏法律依据，未按规定经行政部门核准以及与业主进行协商，也未经业主大会专有部分占建筑物总面积过半数业主和占总人数过半数业主表决同意。天生商业城2楼新华书店物业费仅按为每月0.5元每平方米收取，浦发公司要求收取中铁二十二局每月2元每平方米的物管费，其收费没有合法、统一的标准，不应得到支持。3.二审驳回了浦发公司要求中惠公司支付物业费及违约金的请求，基于相同事实和法律依据，中铁二十二局同样不应承担支付责任。请求驳回浦发物业的诉讼请求。再审中，中铁二十二局提交了一份浦发物业诉重庆新华传媒有限公司北碚新华书店的民事判决书复印件，拟证明天生商业城片区并没有统一的物业管理范围，新华书店也属于经协商后纳入小区统一管理的物业，物业费也是协商确定的。浦发物业对该判决书真实性无异议，但认为系新华书店没有如实向其提供物业产权面积致双方对物业费发生争议，不能达到中铁二十二局的证明目的。中惠公司认可该判决书的真实性和证明目的。浦发物业提交了如下证据：1.吴明芳出具书面情况说明并出庭作证。拟证明案涉物业属于浦发物业服务范围，证人吴明芳在一审庭审中因紧张证词有误。2.北碚区天生街道泉外园社区居委会出具的书面证明、天生商业城业主委员会出具的书面说明、小区照片。拟证明《物业服务合同》中约定的未纳入小区统一管理的物业为中山路197、199号两个单元楼。中惠公司认为，对证据1不予认可，证人证言与一审时矛盾，不应采信。对证据2中社区的证明予以认可，但不能达到浦发物业的证明目的，反而证明了天生商业城片区并非所有物业都纳入小区统一管理。业主委员会的说明与原审相矛盾，且本届业主委员会已经到期，无权作出说明，对其真实性和证明目的均不予认可。中铁二十二局与中惠公司的意见一致。对上述证据，各方认可另案民事判决书、北碚区天生街道泉外园社区居委会书面证明的真实性，本院予以确认。对于证人吴明芳再审中出具的情况说明和证言，因与原审中的证言相矛盾，不予采纳。对天生商业城业主委员会出具的书面说明，因无相关负责人出庭作证，且无业主委员会换届选举的相关证明材料，中铁二十二局和中惠公司不予认可，故本院不予确认。本院再审另查明，中惠公司一审中举示了证据并申请证人出庭作证，证明其自行聘请了保安、保洁人员并自行交纳了水费、垃圾处置费、排污费等费用，浦发物业认为聘请保安、保洁是其内部经营行为，其他费用的交纳系其有意排挤浦发物业的行为，本身可以自行交纳也可以委托浦发物业交纳。中惠公司二审中举示的《重庆市北碚区房屋管理局关于北碚天生商业城片区物业管理区域划定及备案事宜的复函》，载明：“现行《重庆市物业管理条例》于2009年10月1日施行，此前法规、政策没有物业管理区域划分的相关规定，经查，北碚天生商业城片区在我局没有物业管理区域划分备案记录。”各方当事人对其真实性均予以认可。同时中惠公司还举证证明案涉物业天生商业城D区负一层为天生菜市场，由重庆天生物业（集团）有限公司自行管理并收取摊位费和服务费，并未向浦发物业交纳物管费。浦发物业认为，天生菜市场产权人本身是物业公司，也属于与中铁二十二局一样未依法交纳物业服务费的产权人之一。此外，一审庭审中的证人证言亦证实天生商业城D区的17、18、19三栋住宅楼的业主均为自治管理，未向浦发物业交纳物业服务费。本院还查明，中铁二十二局在二审庭审中的意见与上诉人中惠公司一致。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：案涉物业是否纳入浦发物业统一服务管理范围，中惠公司和中铁二十二局是否应当按照《物业服务合同》的约定向浦发物业支付物业服务费及相应的违约金。首先，根据《物业管理条例》第九条的规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规划、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市指定。2009年修订的《重庆市物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定，物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域，但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第九条规定，已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县（自治县）房地产行政主管部门备案。综合本案的审理情况，案涉的天生商业城片区系《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》施行前建成的老旧开放式片区，并非统一的封闭式小区。从《重庆市北碚区房屋管理局关于北碚天生商业城片区物业管理区域划定及备案事宜的复函》来看，天生商业城片区并没有物业管理区域划分备案记录，浦发物业亦不能提交该片区的规划红线图。从本案现有证据来看，该片区存在如中山路197、199号楼、D区17、18、19号楼住宅物业以及D区负一层菜市场商业物业等自行管理、未向浦发物业交纳物业服务费的物业和D区二层新华书店与浦发物业协商纳入统一物业管理等多种情形。根据案涉《物业服务合同》第十章附则第2条的约定：“原来没有纳入本小区统一管理和收取物管费的单位和业主，由甲乙双方共同与该部分业主就相关事宜协商一致后纳入本小区统一管理。”因此，案涉中铁二十二局的物业是否纳入小区统一管理和收取物管费，应由小区业主委员会、浦发物业和中铁二十二局协商达成一致。本案中，案涉中铁二十二局的物业有独立的连接市政道路的出入口，其物业的保安、保洁、水费、垃圾处置费、排污费等均自行安排和单独交纳了费用，不论是浦发物业还是其接手前的物业管理公司，中铁二十二局均未接受纳入物业管理公司统一管理，也未向其交纳过物业服务费。浦发物业申请出庭的证人吴明芳在一审中亦证实，没有纳入小区统一管理和收取物管费的单位和业主，包括中铁二十二局的案涉物业，还证实在划定物业管理区域备案时征求过中铁二十二局的意见，但中铁二十二局未签字同意。此外，在浦发物业与重庆新华传媒有限公司北碚新华书店的另案诉讼中，吴明芳亦证实新华传媒所属物业亦属于原本没有纳入小区统一管理和收取物管费，但经过协商后纳入统一管理的物业。该案生效民事判决书对此予以了确认。因此，原二审判决认定中惠公司所使用的中铁二十二局物业不满足物业服务合同第十章附则第2条的约定，属于尚未纳入小区统一管理的物业，并无不当。浦发物业认为中铁二十二局的案涉物业属于小区统一管理并由其提供物业服务的范围，证据不足，且与审理查明的事实不符，本院不予确认。其次，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，中惠公司是案涉物业使用人，按照中惠公司的承诺，若案涉物业属于浦发物业服务范围，则由其承担物业管理费。因此，若浦发物业的诉请理由成立，则应由中惠公司承担物业费支付责任，中铁二十二局承担连带责任。二审在审理查明中惠公司所使用物业不属于浦发物业服务范围并驳回浦发物业对中惠公司的诉讼请求的同时，仅以中铁公司未提出上诉为由判令中铁二十二局承担支付责任，没有事实基础和法律依据。二审判决载明的“浦发物业、中铁二十二局共同辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判”，与庭审记录不符，表述有误，本院予以纠正。综上，中铁二十二局申请再审的理由成立，本院予以支持。浦发物业申请再审的理由不能成立，本院不予支持。二审判决认定事实正确，但适用法律不当，判决部分有误，本院予以纠正。依照《物业管理条例》第九条、第四十一条、《重庆市物业管理条例》第七条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：维持重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终7168号民事判决第一项；撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终7168号民事判决第二项、第三项；驳回重庆浦发物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2741元，二审案件受理费1991元，均由重庆浦发物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 序审判员 杨渠波审判员 邹玉辉二〇二一年一月十三日书记员 罗 倩