广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初32599号原告：深圳市机关事务管理局，住所地深圳市福田区。负责人：刘广阳。委托诉讼代理人：彭商翁，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱云燕，广东深天成律师事务所实习律师。被告：深圳第一健康医疗管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：杨帆，该公司总裁。被告：深圳第一健康医疗管理有限公司荣超门诊部，住所地深圳市福田区。负责人：王丽华。两被告共同委托诉讼代理人：梁冰，男，系被告深圳第一健康管理有限公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：张宏，男，系被告深圳第一健康管理有限公司员工。原告深圳市机关事务管理局与被告深圳第一健康医疗管理有限公司（以下简称第一健康公司）、深圳第一健康医疗管理有限公司荣超门诊部（以下简称第一健康荣超门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人彭商翁、两被告委托诉讼代理人梁冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告向原告支付拖欠2018年12月20日至2019年2月25日租金共计1066143.14元及滞纳金209565.91元（暂计至2020年3月2日，其后一直计算至还清之日止）。2、判令原告没收房屋租赁保证金1077870元。3、判令两被告支付违约赔偿金2640000元。4、判令两被告支付恢复房屋原状工程款323285.28元。5、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年3月14日，被告第一健康公司与A房地产开发（深圳）有限公司（以下简称A公司）签署了《房屋租赁合同》（含附页《补充协议》），合同约定被告第一健康公司租赁位于深圳市福田区、XX层XX单元；租赁期限自2014年3月20日起至2020年5月19日止；租金按建筑面积计算，自2014年5月20日逐年递增5%，其中2018年5月20日至2019年5月19日期间，月租金为481484元；被告第一健康公司应于每月15日前付清当月租金。2017年12月25日，被告第一健康公司与原告、A公司签署了《主体变更协议书》，约定《房屋租赁合同》（含附页《补充协议》）的出租方由A公司变更为原告，出租方的权利与义务由原告享有和继承，租赁期限和租金标准等合同条款不变。自上述协议签订之日起，被告第一健康公司即按照上述《房屋租赁合同》（含附页《补充协议》）的约定直接向原告支付租金。自2018年12月20日以来，被告第一健康公司即未按合同约定缴纳租金，原告多次与被告第一健康公司沟通催缴租金，但被告第一健康公司直以经营困难为由不予缴纳租金，并于2019年2月13日正式来函《关于XX商务中心相关物业退租的申请》，提出终止租赁关系。原告于2019年2月15日回函，同意与被告解除合同，提前终止租赁关系，但要求被告交清拖欠租金及相关费用后腾空房屋并恢复原状交还管理局。2019年2月25日，被告搬离租赁房屋，但并未缴清拖欠租金，也未按约定将房屋恢复原状，截至搬离之日，被告拖欠租金共计1066143.14元。根据上述《房屋租赁合同》的《补充协议》第五条、第七条、第八条、第九条约定，一方因自身利益提前终止租赁合同履行的，应提前肆个月通知对方；乙方（被告）提前终止租赁合同的，甲方（原告）除没收乙方保证金外，乙方需向甲方支付相当于两倍保证金2640000元作为赔偿。乙方应将租赁房屋负责恢复原状，并承担因此产生的各项费用，不得有任何损伤及破坏。因此，两被告单方终止租赁合同的行为已构成严重违约，根据上述合同约定及相关法律规定，原告可没收被告的租赁保证金，并且两被告除应向管理局支付拖欠租金1066143.14元及滞纳金外，还应向管理局支付两倍保证金2640000元作为赔偿，并需承担因恢复房屋工程款323285.28元。被告第一健康公司拖欠租金的行为已严重违反诚信原则和我国相关法律的规定，给原告造成了较大的经济损失，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，特此，请求贵院依法裁判以维护原告的合法权利。两被告共同辩称，一、两被告基于实际经营困难，与原告通过协商一致终止双方租赁合同，并非两被告单方面违约解除合同，不应适用租赁合同中关于单方违约解除租赁关系的违约责任条款。首先，两被告并无主动违约的恶意，自2018年四季度一直与原告协商租赁关系终止事宜。被告第一健康荣超门诊部自2014年承租标的物业以来，虽然经营状况一直不理想，长期处于亏损状况，但直至2019年1月之前，每月均按时、足额缴纳租金及相关费用。直至2018年四季度，困于经营状况一直无法好转，标的物业的租金逐年递增，两被告确实无法承担高额的租金成本，开始与原告接洽、协商提前终止租赁关系。2019年2月21日，原告委托某机关物业管理中心向被告第一健康荣超门诊部出具《关于同意提前解除租赁合同的通知》、同意提前终止租赁关系。2019年2月25日被告第一健康荣超门诊部将标的物业现状交还原告。其次，两被告与原告系通过协商一致提前终止租赁关系，不应适用租赁合同中关于单方违的解除合同的违约责任条款。《房屋租赁合同》补充协议的第七条第2款约定被告第一健康荣超门诊部提前终止合同的，原告除可没收租赁保证金之外，被告第一健康荣超门诊部还需向原告支付相当于两倍保证金作为赔偿。对于上述违约条款的约定，两被告有以下理解：该条款约束的是合同一方未经协商、即单方违约解除合同、则应按该条款向守约方承担违约责任。如前所述、两被告系与原告协商一致提前终止租赁关系、并非两被告单方强行违约终止。我国民法体系的精神，一直是尊重民事主体间的意思自治，如能协商达成一致，或当事人以事实行为认可，即可构成对原合同条款效力的变更。如协商不成，退一步则可以通过法律途径，依合同约定解决。两被告基于实际的经营困难，主动与原告进行协商，原告与两被告之间就合同解除事宜保持着良好的磋商和沟通，最终原告同意提前终止双方的租赁关系，并原状接收两被告交还的标的物业，因此，适用该条款约定的单方违约责任并无依据，也不适当。二、租赁保证金已是租赁法律关系中承租人对合同履约的一般担保，出租人没收租赁保证金后，再追究额外的违约金和滞纳金并无直接法律依据。从房屋租赁合同的法律性质来看、出租方向承租方收取租赁保证金，本身已经是承租方对合同履约的一般担保。根据违约金的补偿性原则，就同一违约行为，不应承担两次或多次违约责任，没收租赁保证金已经是承租人违约的对价，再行扣罚两倍于租赁保证金的违约金，并同时追究滞纳金，并无法律依据。通常法律意义上讲，租赁保证金是指租赁合同的承租方向出租方支付的用于担保租赁合同正常履行的款项，类似于债权意义上的让与担保，租赁保证金的性质在司法实践中更多归属于违约金性质，涉及到租赁保证金的没收时，我国审判实践大多认定其为违约金形式的一种，应受到我国《合同法》关于违约赔偿金规定的约束。两被告认为，应从违约责任的角度对租赁保证金的没收进行定性，即租赁保证金已经包含违约金，根据违约金的合理补偿性质，就同一行为不应承担两次或多次违约责任。没收租赁保证金后若能够完全弥补原告的损失，则不应再支持额外违约金或滞纳金的主张。三、租赁合同约定的违约金金额，已明显高于市场一般规则，且原告没收两被告的租赁保证金后，已足以弥补租赁关系提前终止所造成的损失。首先，租赁合同约定过的违约责任条款明显不符合市场通行的惯例，已明显略高于租赁市场的一般规则。根据租赁合同的约定、除没收两被告107万余元的租赁保证金之外，两被告还需承担264万元的违约金，合计约371万元。两被告目前租赁该场地的租金为每月48万元，如按该条款的约定，两被告总共需承担约相当于7.7个月的租金作为违约成本，明显畸高于租赁市场的一般规则。其次，原告没收两被告的租赁保证金，已足以弥补租赁关系提前终止的损失。如原告所诉，两被告欠缴标的物业2019年1月和2月两个月的租金，每月租金约为48万余元，而两被告已缴纳的租赁保证金为人民币107万余元，已足以抵偿所欠缴的两个月租金。此外，据两被告与原告协商沟通的过程中了解，原告因为某机关办公用房紧张等因素，对XX商务中心相关物业的原有承租人政策均是到期后不再续租，或与承租人协商提前回收租赁物业。两被告向两被告申请提前终止租赁关系，完全符合原告的政府办公用房政策方向，并不存在给原告造成额外经济损失的情形。两被告认为，租赁合同约定的违约责任条款明显畸高于市场通行的规则，原告没收租赁保证金已足以弥补提前终止租赁关系造成的损失，不应再适用租赁合同约定的高额违约金条款。四、关于原告恢复标的物业原状的诉请。两被告经与原告协商一致，于2019年2月25日向原告原状交还标的物业，根据《某机关物业交接表》载明的内容，原告已同意两被告原状交付物业。此外，两被告对租赁物业投入了较高的装修成本，原有装修使用状况良好，原告完全可以直接作为办公用房使用。无论从资产浪费的角度，还是从结构安全的角度考虑，要求两被告恢复标的物业的原状均无必要。五、两被告今年的业务受到疫情的沉重冲击，原告通过诉讼追究两被告单方违约责任若成立，两被告将面临无力承担高额的违约责任而被迫停业，遣散员工的局面。自两被告承租物业和原告接手以来，受困于大厦周边修建地铁导致交通不便、租赁主体变更、经济形势萎靡、行业竞争加剧、加之今年以来的疫情等因素的影响，该场地利用率一直偏低，两被告经营困难，客户人流逐年下降，导致场地一直处于亏损状态，经营困难，两被告确已无法继续承受高额的场地租金。今年受到疫情的冲击和影响，两被告的经营举步维艰，但两被告仍响应了政府的号召，尽力做到不裁员，做好稳岗保就业的工作，如果在这样困难的情况下原告通过诉讼追究两被告高额违约责任若成立，这对两被告而言无疑是雪上加霜，员工将面临失业和遣散。两被告希望除没收两被告的租赁保证金作为提前终止租赁关系的合理补偿外，不再追究两被告高额的违约金和其他责任，息诉止讼，妥善解决本案纠纷。经审理查明，2014年3月14日，被告第一健康荣超门诊部（承租方，乙方）与案外人A房地产开发（深圳）有限公司（以下简称A公司，出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，其中约定，甲方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，使用面积为2245.56平方米，租期自2014年3月20日起至2020年5月19日止，租金按建筑面积计算，其中2018年5月20日至2019年5月19日月租金为481484元，乙方应于每月15日前向甲方付清当月租金；租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期一天按月应缴租金额计以万分之五的滞纳金，租赁保证金为1077870元，交付标准为现状毛坯交楼，乙方拖欠租金1个月以上或乙方由于自身原因未按本合同约定提前终止《深圳市房屋租赁合同书》，甲方不予退还保证金；租赁期间，甲、乙双方应正常履行完毕《深圳市房屋租赁合同书》，甲、乙任何双方应正常履行完毕《深圳市房屋租赁合同书》。甲、乙任何一方因自身利益提前终止《深圳市房屋租赁合同书》履行的，应提前肆个月通知对方，乙方提前终止《深圳市房屋租赁合同书》的，甲方除没收乙方保证金外，乙方需向甲方支付相当于两倍保证金即2640000元做为赔偿。甲方同意没收乙方保证金及以上赔偿，同时乙方应将租赁房屋负责恢复原状（详见附件“交付标准”），并承担因此而产生的各项费用，完整清洁交还给甲方。附件“交付标准”：现状毛坯交楼（内墙为水泥毛坯，天花无吊顶，地面为水泥砂浆，外墙为ＬＯＷ-Ｅ玻璃）；ＶＲＶ空调新风管到位，消防喷淋、消防报警系统到位。2017年12月25日，原告（出租方，甲方）与被告第一健康荣超门诊部（承租方，丙方）及案外人A公司（原出租方，乙方）签订《主体变更协议书》，鉴于深圳市福田区的物业建筑面积共计2245.56平方米，属于深圳市政府产权物业，甲方原委托乙方管理和出租。乙方与丙方于2014年03月14日签订了《房屋租赁合同》（含附页《补充协议》），租赁期限自2014年03月20日至2020年5月19日。现甲方对上述物业自行管理和出租，甲、乙、丙三方经友好协商，达成如下主体变更协议书：一、甲、乙、丙三方同意上述《房屋租赁合同》（含附页《补充协议》）的出租方由A房地产开发（深圳）有限公司变更为深圳市机关事务管理局，出租方的权利与义务由深圳市机关事务管理局享有和承继，租赁期限和租金标准等合同条款不变，租赁期满由甲方和丙方另行商议是否续签。丙方支付给乙方的保证金包括租赁保证金1077870元、管理费空调费保证金175155元及水、电费保证金67367元合计1320392元。经甲、乙、丙三方协商一致，甲方仅收取上述租赁保证金1077870元，由乙方于本协议签订之日起30日之内转账给甲方，租赁保证金退还条件适用上述《房屋租赁合同》及附页《补充协议》的有关约定。承租期间内，被告第一健康荣超门诊部向原告发出《关于XX商务中心相关物业退租的申请》，要求解除二者的租赁关系。两被告提供于2019年2月21日由案外人某机关物业管理中心向被告第一健康荣超门诊部发出《关于同意提前解除租赁合同的通知》，内容为：“贵司于2019年2月13日《关于XX商务中心相关物业退租的申请》来函已收悉。现我方同意你方提前解除租赁合同的申请。请贵司尽快缴清相关费用，于收到本通知之日起五日内腾空租赁房屋并恢复房屋原状后交还我方。根据与贵司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》关于违约责任的约定，我方保留追究相关违约责任的权利”。庭审时，原告对该证据的真实性予以确认。2019年2月25日，原告与被告第一健康荣超门诊部签订《某机关物业交接表》，载明根据《关于同意解除租赁合同的通知》，同意被告第一健康荣超门诊部将承租的涉案房屋退回原告统筹管理，该单位截至2019年3月1日前产生的所有费用由客户第一健康荣超门诊部支付，按现状交付。关于两被告已支付租赁保证金及租金的情况。原告确认已收取租赁保证金1077870元；至于租金，经庭审时原被告双方陈述及庭后两被告提交的情况说明确认，两被告尚欠2018年12月20日至2019年2月25日间租金，其中租金标准为每月481484元。关于恢复房屋原状工程款。原告庭后向本院提交《深圳市机关事务管理局关于XX商务中心某区某某层物业现状使用情况的说明》，称涉案房屋现已作为市直党政机关办公用房使用，现状使用单位已拆除原装修、毛坯状态（工程拆除款：251913元，不含楼板恢复费用）。根据被告提供的案外人某办公室（以下简称某办公室）与案外人B公司（以下简称B公司）于2020年5月15日签订的《某办公室XX商务中心某区办公场所拆除项目施工合同》显示案外人某办公室将XX商务中心某区某某层拆除项目交由案外人B公司施工，施工期限为2020年5月16日至2020年6月12日，工程总价预算251913元。原告并提供了数份财政授权支付凭证及增值税发票显示案外人某办公室支出款项251913元。另查，被告第一健康荣超门诊部经济性质为非国有独资有限责任公司分公司，隶属于被告第一健康公司。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告第一健康荣超门诊部成立合法有效的房屋租赁合同关系，被告第一健康荣超门诊部作为被告第一健康公司的分公司，其对外的民事权利和义务也应由其设立公司即被告第一健康公司享有和承担。两被告未按合同约定支付租金并向原告申请提前解除租赁合同关系，原告于2019年2月25日与被告第一健康荣超门诊部交接涉案房屋，原被告的租赁合同关系于2019年2月25日解除，根据合同约定两被告申请提前退租的，原告有权不予返还两被告已支付的租赁保证金1077870元并要求其支付拖欠的租金，即两被告仍应向原告支付尚欠的2018年12月20日至2019年2月25日间租金1066143.14元（481484×2+481484/28×6）。至于滞纳金，根据涉案租赁合同约定每月15日前付清当月租金，逾期付款的，承租人应支付滞纳金，原告主张以两被告当月拖欠的租金为计算基数并无不当，其中2018年12月20日至2019年1月19日的租金481484元自2019年1月16日起算、2019年1月20日至2019年2月19日的租金481484元自2019年2月16日起算，2019年2月20日至2019年2月25日租金103175.14元自合同解除后次日即2019年2月26日起算，对于原告起算时间有误之处，本院予以调整；此外每日万分之五的标准显属过高，被告也以不认可原告诉请事实提出了过高抗辩，因此本院将计算标准调整为每日万分之三，原告主张的滞纳金超出部分，本院不予支持。关于违约赔偿金。合同约定的违约赔偿金过高，且原告请求的保证金及其主张的滞纳金已足以弥补被告违约给原告造成的损失，对原告主张的违约赔偿金，本院均不予支持。关于恢复原状工程款。根据原告提供的施工合同及支付凭证显示，施工合同及支付工程款的主体为案外人某办公室，均非原告，不足以证明原告对涉案房屋的恢复原状支出了相应费用；其次，原被告签订的交接表为2019年2月25日并约定了按现状交付，而施工合同显示的施工时间与原告接管涉案房屋时间相距一年之久，不能排除在此期间涉案房屋存在变动、改动装饰装修的可能性，施工时涉案房屋现状与交接状况是否一致具有不确定性，由此产生的施工费用不足以直接认定为两被告造成的直接损失；再者，即使被告未将涉案房屋恢复原状的行为给原告造成了损失，退而言之，原告没收的租赁保证金也足以弥补如有或可能产生的恢复原状工程款，综合上述分析，对原告要求两被告承担恢复原状工程款的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳第一健康医疗管理有限公司、深圳第一健康医疗管理有限公司荣超门诊部应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市机关事务管理局支付2018年12月20日至2019年2月25日间的租金1066143.14元及滞纳金（其中滞纳金分别以481484元为基数自2019年1月16日起算，以481484元为基数自2019年2月16日起算，以103175.14元为基数自2019年2月26日起算，均按每日万分之三的标准计至实际清偿租金之日止）；二、确认原告深圳市机关事务管理局有权没收被告深圳第一健康医疗管理有限公司、深圳第一健康医疗管理有限公司荣超门诊部支付的租赁保证金1077870元；三、驳回原告深圳市机关事务管理局的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49018.05元（已由原告预交），由原告负担27319.57元，由被告负担21698.48元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 吴 锡 钳人民陪审员 邱 卫 华二〇二一年一月二十八日书 记 员 李妍（代）陈桂坍