上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初27024号原告(反诉被告)：冷福，男，1970年3月19日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思佳，上海九州丰泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：林家承，男，1975年5月29日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆伟忠，上海周祖琪律师事务所律师。第三人：上海奥万大餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区共和新路**。法定代表人：李建中，总经理。第三人：上海中星集团怡城实业有限公司，住，住所地上海市虹口区曲阳路**/div>法定代表人：徐晓阳，董事长。委托诉讼代理人：杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨可欣，上海市海华永泰律师事务所律师。第三人：上海中星(集团)有限公司，住所地，住所地上海市虹口区曲阳路**iv>法定代表人：卢云峰，执行董事。委托诉讼代理人：葛松，男。委托诉讼代理人：吴纯，女。原告冷福与被告林家承房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，林家承向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2020年7月21日公开开庭进行了审理，冷福及其委托诉讼代理人张轶、林家承及其委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。嗣后，本院依法追加上海奥万大餐饮管理有限公司(以下简称奥万大公司)、上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)、上海中星(集团)有限公司(以下简称中星集团)作为本案第三人，并于2020年10月15日再次公开开庭进行了审理，冷福及其委托诉讼代理人张轶、周思佳、林家承及其委托诉讼代理人王磊、怡城公司委托诉讼代理人杨洁、杨可欣、中星集团委托诉讼代理人葛松、吴纯到庭参加诉讼。奥万大公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷福向本院提出诉讼请求：1.确认当事人双方签订的《商铺承包合同》于2020年6月1日解除；2.林家承返还房屋租金30,000元、保证金45,000元、进场费50,000元，并支付利息(以125,500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月23日起计算至林家承实际支付之日)；3.林家承支付违约金90,000元；4.林家承承担本案全部诉讼费用。审理中，冷福变更第3项诉请为要求林家承支付违约金155,494.93元；其余诉请不变。事实和理由：2019年12月20日，冷福与林家承签订了《商铺承包合同》(以下简称系争合同)，由冷福承租位于上海市静安区共和新路XXX号底层1号商铺部分部位(以下简称系争房屋)用于经营餐饮；林家承承诺合法拥有租赁物的使用权，有权出租给冷福开展上述业务；如因林家承原因提前终止合同的，林家承应支付双倍保证金作为违约金进行赔偿。租赁合同签订后，冷福于2019年12月23日向林家承转账支付房屋租金45,000元、履约保证金30,000元，并根据林家承要求另行支付进场费50,000元，并对铺面进行装修，采购了相关经营设备、物料，聘请了相关人员。然而2020年4月初，冷福突然得知系争房屋所有权人、管理方并非林家承，业主明确告知其从未与林家承签订租赁合同或允许林家承出租租赁物，并要求冷福立即搬离。为此，冷福与业主、林家承多次沟通，要求林家承立即纠正违约行为，确保冷福的合法权益。但2020年4月29日，业主向其承租人奥万大公司发出解除通知书，解除双方租赁合同。同日，业主向林家承发出限期搬离告知书，明确告知其与承租人的租赁合同于2020年4月30日解除，并限期冷福于2020年5月30日搬离。林家承故意隐瞒其无权出租商铺的事实与冷福签订租赁合同，但其无权处分并不影响合同效力，租赁合同仍为有效。林家承拒绝纠正违约行为，致使合同目的无法实现，冷福有权解除系争合同。合同约定的违约金不足以弥补冷福损失，故调整违约金至155,494.93元。遂涉诉。林家承辩称，系争房屋产权人为中星集团，中星集团将系争房屋出租给奥万大公司，奥万大公司以其法定代表人李建中的名义又将该房屋出租给林家承。因林家承想用系争房屋注册公司，即上海惠升活餐饮有限公司(以下简称惠升活公司)，但林家承名下已有7家公司，超过工商部门的限制，故让其助理李煜佳与奥万大公司签订了租赁合同，仅用于工商备案登记。实际履行的仍然是李建中与林家承的合同，租金均由林家承支付给李建中。根据物权公示原则，系争房屋产权人仍为中星集团。2019年7月1日，中星集团与奥万大公司联合出具转租证明，同意奥万大将系争房屋转租给惠升活公司，分割租赁餐饮使用或转租。即使法院不认可转租证明，系争房屋由奥万大公司长期租赁，其间转租给不同商户，中星集团及怡城公司从未提出过异议，应视为知晓并允许转租。因此，林家承有权转租系争房屋，不存在违约行为。冷福使用系争房屋并无任何障碍，系因自身经营原因主动停业。其未于2020年4月1日前支付下一期租金，已违约在先。综上，不同意冷福的诉请。鉴于冷福拒绝支付租金，同意系争合同于2020年6月1日解除，但冷福应承担相应的违约责任。林家承向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《商铺承包合同》于2020年6月1日解除；2.冷福支付2019年12月28日至2020年1月31日的免租期租金15,000元；3.冷福支付2019年4至5月房租30,000元；4.冷福支付租金逾期滞纳金，以30,000元为基数，按每日千分之八为标准，自2020年3月20日计至实际支付之日；5.冷福按每月15,000元的标准支付2020年6年1日至实际交还房屋之日的房屋使用费；6.冷福支付违约金45,000元，以其支付的保证金45,000抵扣；7.冷福支付律师费16,000元。反诉的事实和理由：2019年，冷福与林家承签订系争合同，约定该系争房屋原作为牛肉汤商业经营，现改由冷福经营姚老太烧饼、烧烤。系争房屋实为同号3个铺面的其中一个，原就做餐饮，冷福承租后只是略微改动，2020年元旦后即开始营业。转租伊始，中星集团即向林家承代表的惠升活公司出具了同意转租的《转租证明》，该证明取得于转租给冷福之前。系争房屋一直转租给不同租客使用，转租事实早已超过6个月，中星集团、怡城公司无权再以此提出异议。系争房屋及其隔壁两个商铺并未因中星集团、怡城公司解约通知实际断水断电，一直可以正常经营。因此，冷福无权单方解除合同。冷福在春季后曾积极催促复工，直至经营不善才以无转租权为由要求退租，且既不搬离又不交还房屋，具有违约的故意。遂涉诉。冷福对林家承的反诉辩称，第一，林家承自始不享有房屋的合法使用权，无权对外进行出租。在怡城公司与奥万大公司签订的租赁合同中，明确约定奥万大不得擅自转租，而相关证明业主许可转租的文件也已由业主当庭证实系奥万大公司伪造。根据业主的表述及相关证据，奥万大公司一直向业主隐瞒转租事实，故本案不适用法律关于推定同意转租的规定。第二，林家承在系争合同中就房屋权利作出虚假承诺，构成根本违约。冷福基于对该承诺的信任投入成本安排经营事宜，但被业主限期搬离，无法继续经营，前期投入毁于一旦。第三，冷福不存在恶意拖欠租金的违约行为。2020年3月，冷福自业主处得知房屋存在违法转租的事实，故基于合同法第六十八条不安抗辩权的规定，有权暂不付租金。系争房屋所有权人系国企，依照新冠肺炎疫情相关政策，冷福作为最终承租人将被免除3个月的租金，故在2020年6月前无需另行支付租金。冷福直至本案纠纷发生时都无法正常营业，新冠肺炎疫情或疫情防控措施导致承租人周转困难或营业收入明显减少，承租人未按约定期限支付租金不应承担违约责任。第四，林家承无权出租房屋，故冷福应向业主返还房屋，林家承无权要求冷福向其交还房屋及支付房屋占有使用费。第三人奥万大公司未到庭参加诉讼，但在调查笔录中表示，第一，怡城公司与奥万大就系争房屋签订了租赁合同，其中明确约定不可转租。后奥万大公司法定代表人李建中个人又与李煜佳签订了租赁合同，但该租赁合同仅用于注册惠升活公司。就系争房屋实际履行的是李建中与林家承签订的租赁合同，租金由林家承支付到李建中个人账户。李建中与林家承系合作关系，用系争房屋经营美食广场。2018年6月，合同到期后，与地产资产公司续签了租赁合同，租期为2018年7月至2020年8月，怡城公司仍为物业管理公司。第二，关于转租证明。对于与林家承等签订租赁合同事宜，因与怡城公司已合作十余年，曾口头告知怡城公司的“老领导”转租事宜，但无证据证明，亦无法提供“老领导”姓名及身份。注册惠升活公司执照所需的转租证明是李建中找该“老领导”提供的，取得时间在2019年7月。第三，奥万大公司不清楚中星集团与怡城公司之间的关系。第四，地产资产公，地产资产公司实在系争房屋张贴了解约通知，但其解约理由不成立，故租赁合同并未解除，系争房屋同号的其余2家店铺也一直在实际经营，怡城公司亦未采取过停水停电措施。怡城公司一直默认系争房屋现有使用情况，因怡城公司更换领导才不知道此事。经营超市需要在营业场所公示营业执照，营业执照上名称不是奥万大公司，怡城公司应当知晓。怡城公司有人到过现场，明知系争房屋注册了惠升活公司，但对此无证据证明。第三人怡城公司述称，对双方的诉请不发表意见。就本案事实，系争房屋原系中星集团名下资产，中星集团委托给怡城公司经营管理。后因集团收购并购，系争房屋于2016年8月转让给地产资产公司，但未办理产权变更登记，且仍由怡城公司经营管理。怡城公司在管理期间将上海市静安区共和新路XXX号中650平米面积出租给奥万大公司，怡城公司与奥万大公司签订租赁合同，2年一签，已近10年。在系争房屋转让给地产资产公司后，租赁合同改为由奥万大公司与地产资产公司签署，租期为2018年7月1日至2020年6月30日，仍由怡城公司负责日常管理与租金收缴。2020年3月，地产资产公，地产资产公司与怡城公司响应政府号召的承租国有资产房屋的中小企业实施2至3个月租金减免政策。因政策要求租金减免由房屋实际使用人直接享受，故出租方对现有房屋使用情况进行排查登记。怡城公司遂要求与房屋实际使用人面谈，并提供租赁合同、说明承租来源。当时林家承提供了其与奥万大公司之间的租赁合同以及本案涉及的转租证明，这时怡城公司才首次看到该转租证明，当场告知集团内部明文禁止对外转租，要求其限期纠正。怡城公司后来也向奥万大公司法定代表人李建中了解相关情况，其先是解释与林家承是合作关系，并非转租关系。后来怡城公司将林家承提供的转租合同及转租证明出示给李建中后，其才改口。怡城公司对转租的管理以前宽松，现在收紧。奥万大公司租赁期间，系争房屋确实存在过较多经营业态，其亦曾自行使用并开设超市，故怡城公司不能确定是否转租，直至此次排查才确定。因奥万大公司违法转租系争房屋，租赁合同的解除条件已成就，故地产资产公司及怡城公司分别于2020年4月29日、2020年5月8日向系争房屋使用人及冷福告知与奥万大公司解除租赁合同及理由，责令全部限期搬离。因奥万大公司违约，地产资产公，地产资产公司及怡城公司有权单方解除合同实际占用人返还房屋。本案审理中，亦告知冷福不管诉讼进展，应将房屋及时返还，并多次催促。冷福已于2020年7月28日将系争房屋交还给怡城公司。第三人中星集团述称，同怡城公司意见。林家承提供的转租证明上所盖公章与中星集团提交的公章样本存在肉眼可见的差异。经查询，2019年2月起中星集团并无此用印记录。中星集团从未收到过奥万大公司申请开具转租证明的任何往来函件，转租证明所载内容明显不符合集团管理规范。2016年8月30日，中星集团根据上级公司要求，将系争房屋划转给地产资产公司，系争房屋已不由中星集团持有或控制，之后也未与奥万大公司签署过任何租赁合同或补充协议，不可能存在未经房屋实际管理人怡城公司给某承租人用章的业务需要。综上，不认可该转租证明的真实性。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：包括本市共和新路4438、4442、4444、4446、4448号房屋在内的若干房屋登记的所有权人为中星集团，委托怡城公司进行出租和物业管理。2016年4月30日，怡城公司(甲方)与奥万大公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市共和新路4438、4442、4444、4446、4448号(1-2层)出租给乙方，建筑面积650平方米，房屋用途商业；乙方承诺租赁房屋作为餐饮使用；租赁期自2016年7月1日至2018年6月30日；乙方不得将租赁房屋以任何形式转租予任何第三方；乙方擅自转租租赁房屋、转让租赁房屋承租权等，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，除应按照本合同支付相应费用外，还应向另一方按照保证金的2倍支付赔偿金等。因2016年中星集团与地产资产公司等签订《剥离资产经营协议》，约定将上述房屋剥离给地产资产公司，2018年6月，奥万大公司与地产资产公司就上述房屋签订《房屋租赁合同》，租期为2018年7月至2020年8月。2019年6月21日，李建中(甲方)与林家承(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方合法拥有本市静安区共和新路XXX号底层商铺的使用权，使用面积约为200平方米；乙方承租该房屋作为商业经营(含餐饮)，乙方具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人；承租期限6年，自2019年7月1日至2025年8月15日；甲方提供办理营业执照所需材料给乙方使用。为在静安区共和新路XXX号注册成立惠升活公司，李建中与林家承协商一致，让奥万大公司与李煜佳签订《房屋租赁合同》作为注册之用。2019年7月1日，奥万大公司(甲方)与李煜佳(乙方)签订《房屋租赁合同》，租赁物、租期、租金标准与上述2019年6月21日《房屋租赁合同》相同。为注册惠升活公司，李建中还向林家承提供了《转租证明》一份。林家承作为受托人以上述2019年7月1日《房屋租赁合同》及《转租证明》于2019年7月18日注册成立了惠升活公司，法定代表人为李煜佳。上述《转租证明》载明，中星集团所属共和新路XXX号房屋，现由怡城公司经营和使用，同意怡城公司将上述房产转租给奥万大公司经营和使用，并同意奥万大公司将其中的底层建筑转租给惠升活公司(李煜佳、张金花，代表人林家承)作为餐饮及超市用途，分割租赁餐饮使用或转租，转租期限2019年7月1日至2029年8月30日；落款处日期为2019年7月1日，并有“中星集团”、“奥万大公司”印章。嗣后，林家承将共和新路XXX号底层房屋分割出租，其中1号商铺曾出租给案外人经营牛香缘牛肉汤。案外人退某某，林家承将该1号商铺委托给中介公司居间介绍新租客。在中介公司居间下，2019年12月，林家承(甲方)与冷福(乙方)签订《商铺承包合同》，约定甲方合法拥有坐落于上海市静安区共和新路由4446号底层1号商铺的使用权作为美食广场，甲乙双方确认该承租单元的面积见附图；该承租单元原作为牛香缘牛肉汤经营之用，现经营业态改为重餐饮烧烤、烧饼；承租期限为3年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止，其中免租期自2019年12月28日至2020年1月31日；乙方向甲方支付45,000元作为承租单元履约保证金；违约金为保证金，如因乙方原因提前终止合同的，履约保证金不予退还，用于抵扣违约金，若因甲方原因提前终止合同的，须支付双倍保证金作为违约金作为赔偿；前2年月租金为15,000元，第三年自2021年12月23日至2022年12月22日月租金为16,200元；租金2个月一付，每期提前10日支付2个月，先付后用；若乙方未能在规定时间内向甲方按时支付租金、水电费及清洁费，每逾期一日乙方须按拖欠款项的千分之八支付滞纳金；如乙方逾期超过10日仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方可以终止本合同，收回商铺追缴所欠费用并要求乙方承担违约责任；甲方提供营业执照、食品经营许可证，原承租单元产证的性质可作为牛香缘牛肉汤餐饮使用，因乙方增加经营业态及变更营业品项或增加项目，需向相关单位报备或市场监督管理局调整，所有费用由乙方承担，若因乙方提供图纸或装修无法达到政府单位的办理相关执照的标准，不得要求甲方予以赔偿；交房时房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同，如造成乙方经济损失，则还须承担实际赔偿责任；乙方不按照合同约定支付租金或物业费、水电费等逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋且不退还保证金和当期租金，由于甲方经济损失，则还须补付免租期免去的租金，并承担实际赔偿责任(包括但不限于诉讼费、律师费及实现债权的费用)，乙方无权要求甲方赔偿或补偿装修损失；乙方自接到甲方解除或终止合同的通知之日起，双方租赁合同即解除或终止，并自该日起10个工作日内乙方应无条件将租赁物清空并交付甲方，否则，除承担违约责任外，甲方有权自行清理、处置或收归甲方所有，由此产生的任何不利后果均由乙方自行承担；在承包期内，因甲方发生债权债务导致该房屋包括但不限于被抵押、出售、冻结等，房屋不能正常使用，甲方需承担乙方一切经营损失。2019年12月23日，冷福向林家承支付履约保证金45,000元、2020年2月1日至2020年3月31日的租金30,000元、进场费50,000元。2019年12月25日，林家承向冷福带装修交付系争房屋，并将惠升活公司营业执照交与冷福；一并交付的还有一桌四椅、吸顶空调、冷柜、电饭煲、冰箱、不锈钢操作台、货架、灶台、烟罩、热水器、洗碗池，冷福向林家承支付5,000元购买并接收。冷福之后再未支付任何费用。对于上述进场费，林家承表示系一是因冷福使用其提供的惠升活公司营业执照，故按照商业惯例收取；二是因为系争房屋状况较好，房屋附加值较高，系冷福自愿在租金之外租赁房屋的成本；该费用实际由林家承及中介公司各得一半。对于接收的房屋内物品，冷福表示，因餐饮类型不同，其只利用了电器和桌椅，厨房设备拆除重做，并进行了装修改造。2020年4月29日，奥万大公司收到地产资产公司与怡城公司共同发出的《解除租赁合同通知书》，载明租赁合同约定奥万大公司不得擅自转租，但奥万大公司于2019年7月1日将共和新路XXX号底层商铺转租给李煜佳(委托人林家承)；鉴于上述违约行为，地产资产公，地产资产公司与奥万大公司之间的房屋租赁合同于2020年4月30日解除务必于2020年5月30日17时之前清空租赁房屋，恢复房屋原状，返还房屋，并于2020年4月30日前支付拖欠的房租，并支付违约金等。同日，地产资产公，地产资产公司与怡城公司共同向共和新路****商铺租户家承)发出《限期搬离告知书》，载明地产资产公司与奥万大公司签订的房屋租赁合同已于2020年4月30日解除；(李煜佳/林家承)与奥万大公司签订的房屋租赁合同系擅自转租，故我司将收回房屋，不再租赁；限李煜佳/林家承于2020年5月30日17时前自行搬离，并向地产资产公司返还房屋；逾期不返还，将于2020年6月1日采取停水停电措施等。同日，地产资产公司与，地产资产公司与怡城公司共同向共和新路****商铺租户健、张志克)发送《限期搬离告知书》，内容与给李煜佳/林家承的《限期搬离告知书》一致。2020年6月1日，冷福通过微信向林家承发送解除通知，载明冷福于2020年4月初得知地产资产公司、怡城公司未与林家承签订租赁合同或允许林家承出租系争房屋，并要求冷福限期搬离；截至本通知发出之日，冷福已按地产资产公司、怡城公司要求终止经营，搬离租赁物；鉴于林家承的重大违约行为，现通知于本函发出之日解除双方《商铺承包合同》，林家承应赔偿冷福已发生的损失550,000元。2020年7月28日，冷福将系争房屋交给怡城公司。另查明：1.新冠肺炎疫情期间，系争房屋未因疫情防控措施责令被要求不得营业。2.自系争房屋交付至本案审理中，冷福仅于2020年5月1日、5月25日分别为系争商铺充值燃气费200元、100元。3.2020年7月15日，林家承与上海周祖琪律师事务所律师签订《聘请律师合同》，委托该所律师作为本案诉讼一审代理人。为此，林家承支付律师费16,000元。4.经比对，中星集团在本案提供身份证明、委托授权材料及其工商内档材料中所盖公章与林家承提供的转租证明上的公章并非同一枚。5.林家承在反诉状中陈述，冷福曾于2020年3月催问复工事宜，并数次向林家承提出租金缓减免协商，为共克时坚，林家承也向大房东一并申请协商有关租金缓减免，故虽然冷福已经逾期缴纳租金，但林家承并未启动合同约定的单方面解约要求。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，林家承表示，冷福在租赁期内已开始实际经营并有获利，2020年5月仍对燃气进行了2次充值并采购原料，未受疫情影响；冷福回老家后未能及时返沪开业系其自身原因；林家承系个人，无义务亦不同意对冷福实施租金减免。冷福表示，其2020年1月10日才装修结束，因其经营的是“姚老太烧饼”，属加盟店，需品牌方培训后才能开业，又恰逢疫情，故从未实际经营；2020年5月确实充值了燃气，但是因为加盟品牌方要来培训，且其自收到限期搬离通知后一直在沟通中，希望林家承能解决转租权问题，但林家承一直未能解决，故冷福有权单方解除合同；与林家承签订租赁合同时，林家承出示了其与李建中的租赁合同，并口头告知其有转租权。审理中，冷福表示其将违约金调整至与损失相当，155,494.93元具体构成包括：1.与装修有关支出36,073元(环卫费500元+装修款30,000元+额外装修费5,085元+其他添置488元)；2.房屋租赁相关费用152,000元(租金45,000元+保证金30,000元+进场费50,000元+煤气管道费好处费7,000元+中介费15,000元+购买上家留下物品5,000元)；3.人员相关费用51,643元(员工生活费17,000元+宿舍中介费1,600元+交通费1,043元+宿舍租金、押金16,000元+员工工资16,000元)；4.厨房设备相关费用24,599.09元(盒子900元+烤箱气嘴40元+台秤235元+厨房制冷设备3,500元+蛋糕模具213.99元+邮费差价400元+燃气管改装费2,900元+烤盘架550元+厨宝二层四盘3,980.1元+烤箱2,400元+补运费差价500元+烤梨机1,900元+高压锅680元+搅拌机55元+和面机2,500元+其他厨房用品3,845元)；5.进货相关费用16,179.84元。林家承对冷福提供的与损失有关证据的真实性均认可，但不认可关联性，且上述费用均属于经营中正常发生的费用，不属于损失。本院认为，林家承与冷福签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。林家承虽然并非系争房屋产权人，但系基于与奥万大公司法定代表人李建中签订的租赁合同及李建中的同意将系争房屋转租给冷福。《转租证明》系李建中提供，林家承基于该材料形式上的意思表示，有理由相信产权人已同意转租。且林家承自2019年7月1日承租系争房屋起，直至2020年4月才收到产权人及其管理方对于其使用房屋的异议，对于其有权使用系争房屋存在较大程度信赖。林家承在与冷福签订租赁合同时，出示了其与李建中签订的租赁合同，对于房屋来源未对冷福欺骗或隐瞒。综上，林家承取得系争房屋承租权后将其转租给冷福，不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对合同双方均具有约束力。租赁关系中，承租人有依约支付房租的义务，出租人有提供适租租赁物的义务。冷福依约应提前10日支付2020年4至5月租金，但根据林家承反诉状中的陈述及冷福的陈述，冷福曾于2020年3月就租金缓减免与林家承进行协商，林家承亦配合向第三人申请租金减免，故林家承对于冷福暂不缴纳该期租金系明知且许可。至2020年4月，冷福、林家承均得知地产资产公司及怡城公司主张奥万大公司非法转租并要求收回系争房屋，此时租赁物状态存在较大不明确因素，冷福有权行使不安抗辩权。因此，林家承无权因冷福未付租金为由行使单方解除权并向其主张违约责任。房屋权利人已明确要求冷福及林家承于2020年5月30日17时前搬离，故冷福主张合同于2020年6月1日解除并无不当。林家承对于租赁合同于2020年6月1日解除亦无异议，故本院依法予以确认。合同解除后，冷福理应结清租赁期内租金。系争房屋未因新冠肺炎疫情防控措施或房屋权利人的措施导致无法使用，林家承明确表示不愿意租金减免，第三人租金减免的金额、对象及方式并不明确，故冷福应当支付2020年4月1日至5月31日的租金30,000元。合同解除后，冷福无权继续占有使用租赁房屋，理应将房屋腾空并予以返还，现其以自有物品占有系争房屋直至2020年7月28日，根据合同相对性原则，还应向林家承支付2020年6月1日至7月28日的房屋占有使用费。林家承依合同租金标准主张占有使用费并无不当，本院依法予以确认。上述应付租金及房屋占有使用费金额共计58,548元。系争租赁合同解除并不归责于冷福，冷福逾期支付租金具有合理事由，因此林家承反诉主张免租期租金、租金滞纳金、没收保证金、违约金、律师费均于法无据，本院不予支持。其中，保证金45,000元应基于合同解除全额返还给冷福。因冷福实际使用了系争房屋，故其要求返还已付租金的诉请本院不予支持。进场费性质与保证金性质不同，又鉴于冷福确实实际使用了林家承提供的营业执照，本院酌情认定林家承应返还43,500元。应退保证金及进场费的利息损失无事实及法律依据，本院不予支持。系争租赁合同因房屋权利人主张收回房屋而解除，对此林家承虽未必存在主观恶意，但其作为出租人存在未能提供适租房屋的违约事实，应当对冷福承担违约责任。根据系争合同约定，因林家承原因提前终止合同的，应付违约金金额即保证金金额45,000元。现冷福主张其损失超过违约金金额要求提高违约金金额，其应举证证明损失大小。本院就冷福提供与损失有关的证据分析认定如下：对于与装修有关支出，其中的装修款30,000元有冷福2019年12月27日与案外人上海美腾装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》及附件、向合同约定收款人的转账记录为证，本院予以确认；环卫费及部分其他添置费用无支付凭证，额外装修费及部分其他添置物支出无法看出与本案关联性，本院难以采纳。对于房屋租赁相关费用，租金、保证金、进场费金额及支付事实双方当事人均无异议；林家承收到冷福支付的一笔7,000元款项有转账记录为证，虽然该款项性质并无其他证据佐证，但鉴于系直接支付给林家承，计入冷福为履行本合同的支出并无不可；购买上家物品费用5,000元双方当事人均认可，但其中大部分物品均系可移动物，不应全部作为损失，本院予以酌情考虑；15,000元中介费收据系为双方当事人提供居间服务的公司开具，并有转账记录相佐证，本院对该笔费用关联性予以认可。对于人员相关费用，冷福提供的收据、车票、支付记录难以看出与本案关联性；租赁合同即使为真实亦不足以认定系因林家承导致的损失；工资收条为手写，难以认定相关人员与本案的关联性及收付金额的真实性。对于厨房设备相关费用，2,900元煤气管道费用有收据和支付凭证为证，本院予以认可，但其余支付及购买记录无法看出与本案关联性；大部分厨房物品均属可移动物，均有再利用或出售的可能，不应全部归为损失；部分支付项目无对应付款记录。对于进货相关费用，冷福主张内容为鱿鱼、调料、面粉、黄豆等食材，部分证据无法看出与本案关联性；且食材均为消耗品，其中不少购买记录均产生于2020年5月，按常理如未消耗掉之前购买的，无需再采购新的批次，故即使该部分支出均系用于系争商铺经营，亦无法认定为损失。综合考虑冷福的损失情况及双方当事人对于合同解除的过错，本院酌情确认林家承应付违约金57,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)冷福与被告(反诉原告)林家承之间的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告(反诉原告)林家承应于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)冷福返还保证金45,000元、进场费43,500元；三、被告(反诉原告)林家承应于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)冷福支付违约金57,000元；四、原告(反诉被告)冷福应于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)林家承支付租金及房屋占有使用费共计58,548元；五、驳回原告(反诉被告)冷福及被告(反诉原告)林家承的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,507元，减半收取计2,753.5元，由冷福负担1,325.5元，由林家承负担1,428元；反诉案件受理费1,210元，由冷福负担668元，由林家承负担542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二一年一月二十日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。