文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27283号原告：广州市德沣投资管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北72号-80号现代一街26号-28号C020商铺。法定代表人：潘建雄，总经理。委托诉讼代理人：周滨、程磊，均为广东博厚律师事务所律师。被告：江海超，男，1968年5月4日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：李永祥，广东红棉律师事务所律师。原告广州市德沣投资管理有限公司（以下简称德沣公司）诉被告江海超合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及原告的委托诉讼代理人周滨、程磊，被告的委托诉讼代理人李永祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原告与被告于2014年8月8日签订的《补充合同》；2、被告支付2020年2月至2020年4月期间的项目推广费81636元以及逾期付款的违约金（按照每月27212元计算，共三个月，违约金按照每逾期一天5%的标准计算，计至被告实际付清之日止）；3、被告支付2020年5月1日至2020年9月30日期间的项目推广服务费137375元以及逾期付款的违约金(2020年5-8月按照每月27212元计算，2020年9月按照28527元计算，违约金按照每逾期一天5%的标准计算，计至被告实际付清之日止）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月8日，富力家信商业中心业主委托授权德沣公司出租商铺，德沣公司与江海超签订《租赁合同》，约定将广州市海珠区工业大道北72号-80号现代一街A046、A047、A041、D042、D043、D045、D046、D047、D050、D051、D052、D053、D055、D056、D057、D058、D059商铺（以下简称涉案商铺）出租给江海超，租赁期限为10年；等。之后，德沣公司与江海超还签订了《补充合同》，约定江海超向德沣公司每月缴付项目推广服务费。2020年2月开始，江海超未支付项目推广服务费。2020年3月，江海超向德沣公司发出《解除合同通知书》，德沣公司向江海超发出《关于不同意解除补充合同律师通知函》。江海超收到通知函后仍未支付相关费用。被告辩称：2020年伊始，鉴于新型冠状病毒××造成的影响，江海超就商铺的租赁和推广情况及费用缴纳与德沣公司协商，希望德沣公司能够予以配合、共度难关，但其完全置之不理。江海超在重视双方的合同条款及咨询了相关机关和专业人士后，发现德沣公司并非商铺的出租人或第一手承租人，其对江海超所承租的商铺没有出租权和管理权，在没有提供商铺项目推广服务的情况下，其无权收取项目推广费，也无权收取商铺的管理费，有鉴于此，江海超于2020年3月3日以快递的方式向其发出了书面的《解除合同通知书》，并通过微信将解除补充合同的决定告知了德沣公司的工作人员，明确告知其，江海超决定继续履行与商铺业主签订的《租赁合同》，但解除与德沣公司所签订的《补充合同》。德沣公司收到原告函件后，一直没有给予答复。德沣公司长期以其行为明确表示其不履行合同约定的义务，且涉案合同早已解除，故不同意德沣公司的诉讼请求，恳求驳回其诉讼请求。经审理查明：涉案商铺权属情况如下（地址均为海珠区工业大道北72-80号现代一街26-28号）：            序号              地址              权属人              序号              地址              权属人                  1              A047              陈丽敏              9              D051              伍小燕                  2              D041              梁宝韶、蒋慧姣              10              147              何文飞                  3              138              刘燕华              11              148              蔡锦培                  4              D043              李伟              12              149              张莉                  5              D045              魏钦文              13              150（D056）              林玉萍                  6              141（D046）              伍淑娟              14              151              欧慧仪                  7              D047              高琴              15              D058              陈泓                  8              145              利烈静      另，丘宇秋、何东锋（作为买方）与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为现代广场第G1-6幢1层144（原A046）号房，测绘地址为海珠区工业大道路144（原A046）房；等。丘宇秋（作为买方）还与广州市金鼎房地产开发有限公司（作为卖方）签订《商品房买卖合同》，约定买方所购商品房为现代广场第G1-6幢1层1180（原D059）号房，测绘地址为海珠区工业大道路1180（原D059）房；等。2014年8月8日，德沣公司（甲方、富力家信商业中心业主委托方）与江海超（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租涉案商铺，统计建筑面积为532平方米；甲方提供给乙方租赁使用的商铺为商业用途；租赁期限为10年，自2014年9月1日至2024年8月31日止；租赁费用为项目租金；缴付对象：项目租金向该商铺产权人缴付，统一由广州市德沣投资管理有限公司代收并转付给产权人；以每月5日前向甲方缴交项目租金；（第十一条）乙方未按合同规定时间和金额缴纳租赁费用及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天须按拖欠款项总额的5%向甲方支付违约金；（第十六条）本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方共同协商修改补充，补充合同与本合同具有同等法律效力；等。同日，江海超（乙方）还和德沣公司（甲方）签订《补充合同》，约定：就现代一街商铺的租赁合同补充约定：乙方按约定缴付项目推广服务费给甲方，每月缴付，以每月5日前向甲方缴交项目推广服务费；缴付日期自2014年12月1日至2024年8月31日，其中：2019年9月1日至2020年8月31日每月27212元、2020年9月1日至2021年8月31日每月28527元；以上项目推广费服务费为甲方实收之费用；该补充合同与租赁合同具有同等法律效力；等。2020年3月3日，江海超向德沣公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：本人向贵司承租现代一街十六个商铺，并在上述商铺经营“广州市海家信餐饮有限公司”；今年以来，由于受全国性新型××疫情的影响，目前仍没有收到复工复产的通知，餐饮行业作为人流密集的行业，是疫情监控的重点行业，受到的冲击尤其巨大，遭受的经济损失也是商家无力承担的。为此，本人多方、多次与贵司联系、协商，希望贵司能帮忙联系业主减免租金和延缓缴纳租金，但贵司据不配合，贵司的态度不仅令本人大为失望，且令本人继续坚持经营的信心也丧失殆尽。况且贵司自签订补充合同以来，从未履行过补充合同义务，未提供过任何项目推广服务。鉴于这些不可抗力的因素已导致本人签订上述“补充合同”的目的无法实现，根据我国《合同法》第九十四条的规定，特通知贵司：一、鉴于贵司己以实际行动表明拒不履行合同主要义务，所以本人决定，自2020年3月3日起解除本人于2014年8月8日与贵司签订的《补充合同》，但双方原签订的《租赁合同》继续履行。二、鉴于贵司从没有按双方签订的《补充合同》的约定，提供过任何项目推广服务，请贵司在2020年3月6日前将收取本人的项目推广费1427725元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。三、鉴于贵司无权向租户收取管理费，请在2020年3月6日前将收取本人的管理费3575元（2014年12月1日至2020年1月31日期间）及利息全部返还给本人。2020年4月9日，德沣公司委托广东博厚律师事务所的周滨律师向江海超发出《关于不同意解除〈补充合同〉律师通知函》，主要内容为：德沣公司《补充合同》中约定的项目推广服务工作内容主要包括以下几个方面：㈠通过德沣公司公司进行大量的工作，使该项目得以顺利签订相关合同并履行，使得各种多的小铺与公共地方得予整合并交付使用，为此，前期投入了巨大的人力、物力、时间精力和资金。㈡以远低于市场的价格让您与各业主签订该项目的租赁合同。㈢通过公关方式让当地政府与富力集团同意该项目以餐饮性质立项。㈣通过公关方式让富力集团同意增容及进行供排化改造。㈤依照合同，德沣公司公司负责业主租金的转分、报税，及代您租赁富力现代广场的机房并代支租金。贵司须支付德沣公司项目推广服务费里包括三部分：⑴代17位商铺业主租金报税费用。即江海超与各业主单独签订租赁合同已备案未报税租金的总和减去江海超与业主委托方签订租赁合同里业主预报税后总租金（贵司每月转入建行业主资金专用账户的租金，所转入租金报税后租金所得全部分转17位业主各相对应账号）的差额，当初约定将其转入德沣公司公司账户，由德沣公司公司去代周记与业主报17个铺的租赁税，从合同实施至今一直未有改变。⑵代周记向富力现代广场租赁机房作办工室使用，相关费用也约定转入德沣公司公司账户，由德沣公司公司代支代付，从合同实施至今一直未有改变。⑶按照合同约定，德沣公司公司应获得相应的报酬。您经营的周记茗点居也于2020年3月17日恢复了正常经营，因此，此次疫情并不会导致租赁合同的目的无法实现，您依据《合同法》第九十四条规定要求解除《补充合同》缺乏法律依据。对您在《解除合同通知书》提出的三项诉求回复如下：一、不同意解除2014年8月8日双方签订的《补充合同》，《补充合同》继续履行；二、《补充合同》合法有效，2020年3月6日前德沣公司公司已经收取您的项目推广费1427725元及利息不予退还，您应依照《补充合同》约定的标准继续向德沣公司公司支付项目推广费；三、《补充合同》第7条约定，由您直接向管理部门支付物业管理费。德沣公司公司并未向租户收取过物业管理费，不存在已经将3575元管理费及利息返还问题。本案于2020年11月24日开庭审理。庭审中，德沣公司表示：要求违约金的依据是租赁合同中的约定；补充合同的主体是德沣公司和江海超。江海超表示：业主与原告签订合同后，业主又重新和江海超签订了十七个合同交到街道办；江海超知道不同商铺是不同的业主，当时也知道德沣公司是业主的代表，但是不知道对方是承租人还是受托人的身份，所以当时认为其是作为业主代表来签的，德沣公司没有把其和业主的真实关系告知被告，也不可能告知江海超；江海超不否认补充合同是双方意思表示，既然是真实意思表示，德沣公司就应该提供证据表示其提供了什么服务。江海超就其主张还提交了以下证据：欧慧仪等13个商铺的业主于2020年8月向江海超作出的《关于变更租金支付方式的通知》，该通知载明：德沣公司在履行代理人的职责时严重损害了业主权益，将代业主收取的2020年7份的商铺租金全部据为已有；自2020年8月1日起，江海超每月直接将属于业主商铺的租金汇入业主的银行账号；等。德沣公司表示：该份通知是发给江海超的，德沣公司目前没有收到该份通知。江海超曾在本院提起诉讼，要求德沣公司将已收取的2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费及利息返还给江海超。该案诉讼中，双方确认：江海超在2014年9月1日至2020年1月31日间向德沣公司支付了推广服务费1427725元；江海超每月的租金是部分缴纳至德沣公司法定代表人潘建雄的私人账户，部分缴纳至德沣公司公司账户；推广费是由德沣公司收取，没有缴纳给业主；江海超已足额支付租金至2020年6月，业主在疫情期间没有减少德沣公司代收的租金。本院经审理后对该案作出（2020）粤0105民初17701号民事判决书，认定：江海超主张德沣公司一直以来故意假冒商铺出租人和管理人的身份向江海超收取项目推广费，且没有提供任何的项目推广服务，已构成合同欺诈，但根据德沣公司与江海超承租的各个商铺业主签订的《商铺业主委托租赁合同》在先，江海超与德沣公司签订的《租赁合同》、《补充合同》以及江海超和各个业主签订的《广州市房屋租赁合同》在后的事实可知，德沣公司抗辩的接受商铺业主委托后，促成江海超和商铺业主签订租赁合同，不存在“欺诈”的意见，合理有据，本院予以采纳，判决：驳回江海超的全部诉讼请求。本院认为：江海超与德沣公司签订的《补充合同》是当事人的真实意思表示。江海超主张德沣公司没有为江海超进行过任何的项目推广活动，也没有提供任何的经营帮助，但德沣公司已在向江海超的回函中说明其收取推广费所实施的具体内容和依据，并且江海超要解除与德沣公司签订的《补充合同》、德沣公司返还2014年9月1日至2020年1月31日的商铺推广费和利息的诉讼请求已被本院在另案中予以驳回，则江海超应按合同约定继续履行其付款义务。江海超确认业主未对租金进行减免，则其要求减免推广费，依据不足，本院不予采纳。因此，德沣公司要求江海超支付2020年2月至9月期间的推广费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《补充合同》中并未明确约定迟延支付推广费的违约责任，且该合同与《租赁合同》并非同一主体，不足以认定《租赁合同》中约定的迟延付款的责任适用于《补充合同》，故德沣公司要求江海超以《租赁合同》约定的标准支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江海超在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市德沣投资管理有限公司支付2020年2月至9月的项目推广服务费（2020年2月至8月期间每月按27212元计算，2020年9月按28527元计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7870元，由原告负担3935元、被告负担3935元；财产保全费2710元，由原告负担1355元、被告负担1355元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二一年一月十一日书记员  梁嘉淇吴越鸣