广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终85号 上诉人(原审被告):广西垦建房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋4706号。 法定代表人：李色全，总经理。 委托诉讼代理人：韦锂，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵翠华，女，1973年8月15日出生，汉族，住贵港市港北区。 上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司（以下简称垦建公司）因与被上诉人赵翠华商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查，本案现已审理终结。 上诉人垦建公司上诉请求：1、撤销（2020）桂0802民初4357号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不能按期交付房屋并非上诉人的原因，是由于被上诉人同意将房屋精修装修发包给他人，而精装修须通过住建部门对房屋建筑面积的实测检验才能进行，导致装修时间严重延后，且被上诉人作为第三人在《授权委托书》中签字，里面约定“如因客观原因不能按期完成的，委托装修期限可以适当延长”，“该房屋装修费由广西垦建公司承担，应装修产生的经济、法律后果由第三人承担”，故这个房屋不能按期交付的法律后果应该由被上诉人承担；2、最终被上诉人接受了上诉人出具的《延期交房承诺书》，实质上双方已经对原合同的交房日期和违约金的支付达成了变更的意思表示，在被上诉人接受该变更方案的同时，已经免除了上诉人从2019年6月28日至2020年5月10日的迟延交房的赔偿责任，法院认定 逾期交房的时间起算点和违约金的支付方式应当从2020年5月11日计算至2020年8月8日；3、即使上诉人构成违约，原审判决对免除上诉人逾期交房违约责任的天数认定错误。上诉人因受疫情防控影响停工的31天也应当属于免责事由，且上诉人在交房之日之前应政府部门要求停工、台风、中雨等原因停工也应予以扣除，原审法院只扣除到约定交房之日是错误的。 被上诉人赵翠华答辩称：请求驳回垦建公司的上诉，维持一审判决。事实和理由：1、购房合同第十条（一）约定，出卖人应当在2019年6月28日前向买受人交付该商品房，垦建公司没有依约交房，构成了违约；2、垦建公司违约完全由公司自己造成，该公司在上诉状中自认，上诉人已于2018年12月18日完工达到毛坯房的交付条件，垦建公司委托昊业集团装修房屋的事件是2018年5月28日，直到2018年12月18日其才建成毛坯房，在长达6个多月的时间里，昊业集团都无法装修是垦建公司的责任；3、依据《民法通则》和《合同法》规定，只有双方约定的期限内发生不可抗力事件，须扣除不可抗力事件耽误的天数之外，其他违约期间出现的任何事情都是该公司自己负责，该公司必须为自己的违约责任负责。 赵翠华向一审法院提出诉讼请求：1.判决垦建公司支付赵翠华赔偿金7500元；2.判决垦建公司支付赵翠华延期交房违约金18837.91元；3.本案诉讼费用由垦建公司承担。 一审法院认定事实：赵翠华与垦建公司于2017年6月29日签订了《商品房预售合同》，合同约定赵翠华购买垦建公司开发的位于贵港市港北区，房屋单价为5509.24元／㎡，房屋面积84.22平方米，总价款为463988元。合同第十条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。该合同附件十三《补充协议》第五条还约 定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇台风、暴雨、内涝、山洪、地震、泥石流、塌方等自然灾害或其他社会因素等不可抗力；2、政府行为要求停工或临时交通管制、工程检查、强制拆迁等原因造成的停工及气象部门记录日降雨量达到中雨以上连接两天或两天以上时；……”。合同签订后，赵翠华依约向垦建公司全额支付了购房款463988元。由于涉案房屋未能按期交付，垦建公司于2020年1月17日出具了一份《延期交房承诺书》，承诺书载明“交房日期需要延期至2020年5月10日交付，……如无法按2020年5月10日交付，2020年5月10日之后的延期赔偿按以下方案执行：1、按揭业主……。2、全款购房业主：一次性付款的业主按每延期一个月给予2500元每月赔偿金，直至交房日，不足一个月的按实际天数计算……”。垦建公司直至2020年7月28日才通知赵翠华于2020年8月8日办理收房手续，赵翠华遂诉至法院，请求垦建公司支付逾期交房违约金以及赔偿金。另查明，垦建公司于2017年6月29日出具了一份《授权委托书》，将涉案商品房的室内精装修工程授权委托给广西昊业建设集团有限公司进行施工，赵翠华作为第三人在该授权委托书上签字确认。委托书上约定的委托期限为2018年5月28日起至2019年6月28日止。2018年12月18日，涉案的豪港华庭小区9幢楼通过建设工程质量竣工验收。再查明，2018年9月26日，贵港市人民政府发布了《贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动方案（2018）年》，要求对建设施工工地进行扬尘整治，实施时间为2018年9月20日至2018年12月31日。2018年10月28日，贵港市环境保护委员会发布了《贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动应急响应工作方案》，针对建筑工地的应急响应措施为：停止土石方开挖、回填、渣土车运输和拆迁施工作业。2018年10月8日至2019年6月28日期间，贵港市环境保护委员会、贵港市建设工程质量安全监督站、贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动指挥部等部门分别以文件形式下发停工通知，要求建筑工地停工共计62天。贵港市气象局于2019年8月20日出具的《气象资料使用证明》显示自2017年6月29日至2019年6月28日期间，连续两天以上中雨天数为26天，6级以上台风天数为7天，合计33天。 一审法院认为：关于垦建公司是否逾期交房构成违约问题。赵翠华与垦建公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同签订后，赵翠华已按约定付清全部购房款，垦建公司亦应按约定交付符合条件的商品房给赵翠华。双方约定的交房期限为2019年6月28日前，但垦建公司直至2020年8月8日才交付，明显逾期，构成违约。垦建公司辩称涉案商品房早已达到毛坯房交付条件，延迟交付的原因系赵翠华把房屋精装修事项委托给广西昊业建设集团有限公司进行精装修，但根据垦建公司提供的授权委托书，委托人系垦建公司，并非赵翠华，虽然赵翠华在该委托书上签字同意，但是委托书中约定的委托期限为2018年5月28日起至2019年6月28日止，与合同约定的交房时间一致，应视为双方签订合同时已经把房屋精装修的时间计入了交房期限内，垦建公司仍应按合同约定期限交房，垦建公司还辩称因房屋精装修对房屋户型、面积等进行了调整和变更，需要时间等待相关部门的审核导致逾期，法院认为垦建公司作为专业的房地产开发企业，应当对房屋精装修后有可能产生的审批延迟等情形有足够的预见性，该事由亦不属于不可抗力的范畴，故对垦建公司以上抗辩意见均不予采纳。关于是否免除垦建公司部分逾期交房违约责任问题。垦建公司抗辩双方约定交房之日即2019年6月28日至实际交房即2020年8月9日期间的因恶劣天气和政府部门要求的停工情形均应免除其违约责任，法院认为，根据赵翠华与垦建公司签订的《商品房预售合同》附件十三补充协议第五条中的约定，对因遭遇台风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连接两天或两天以上而导致停工的天数应予扣减，同时贵港市于2018年9月26日实施大气污染防治“百日攻坚”行动后，政府相关部门针对空气污染状况启动了数次应急响应措施并发布相关文件要求建筑工地停工的情形，上述停工命令属于垦建公司在施工期间不能预见、不能克服的客观情况，亦可免除垦建公司相应的逾期交房的违约责任。经核算，自双方签订涉案商品房预售合同之日至约定交房之日，可免除垦建公司逾期交房责任天数共计95日（政府文件停工62日+连续两天中雨26日+6级以上台风7日）。但对于2019年6月28日之后发生的因恶劣天气和政府部门要求的停工情形系发生在双方合同约定的交房日期之后，垦建公司主张扣减没有法律依据亦不符合情理，故对该部分停工天数依法不予支持。关于垦建公司如何承担违约责任问题。根据赵翠华与 垦建公司签订《商品房预售合同》第九条约定，垦建公司逾期超过180日，赵翠华愿意继续履行合同的，合同继续履行，垦建公司应按日计算向赵翠华支付逾期应付款万分之一的违约金。又因垦建公司于2020年1月17日作出《延期交房承诺书》承诺自2020年5月10日之后的逾期交房，一次性付款业主按每延期一个月给予2500元的赔偿金，该承诺系垦建公司对2020年5月10日之后逾期交房责任作出的承诺，是对自己权利的处分，未损害赵翠华利益，亦未违反法律规定，垦建公司应依诺履行。故垦建公司应当支付赵翠华2019年6月29日至2020年5月10日期间逾期违约金10300.5元[463988×0.0001×(317-95)]，2020年5月10日至2020年8月8日期间逾期赔偿金7500元（2500×3），赵翠华主张超过部分，依法不予支持。垦建公司抗辩其于2020年5月10日出具的承诺书，赵翠华没有异议，应视为双方对交房日期进行了变更，垦建公司不应承担2020年5月10日之前的逾期交房责任，法院认为该承诺书系垦建公司单方作出，并无双方关于变更房屋交付期限的意思表示，故法院对垦建公司的抗辩意见依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告广西垦建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵翠华逾期交房违约金10300.5元；二、被告广西垦建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵翠华逾期交房赔偿金7500元；三、驳回原告赵翠华的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人是否违约的问题，上诉人与被上诉人在《商品房预售合同》中约定2019年6月28日前交付房屋，在《授权委托书》中也约定，上诉人将房屋室内精装修授权昊业公司进行施工，委托时间自2018年5月28日起至2019年6月28日止，该时间与《商品房预售合同》中约定的交房时间一致，故房屋精装修的时间应计入交房期限内。上诉人作为房地产开发公司，应当对房屋精装修需有关部门审批具有预见性，上诉人称房屋不能按期交付是因为住建委对房屋建筑面积进行 实测核验迟延，非上诉人原因，法律后果应由被上诉人承担，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于逾期交付起算时间的问题，由于《延期交房承诺书》是上诉人单方作出，并无双方变更房屋交付期限的意思表示，对上诉人称双方就交付日期和违约金达成了新的协议，应从2020年5月11日起算逾期交付天数的上诉意见，本院不予采纳。 关于上诉人逾期交房违约天数的问题，《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”，上诉人在约定交房之日（2019年6月28日）后即使因受疫情、台风、中雨等不可抗力原因而停工，也不能免除其违约责任，故一审经核算，认定自双方签订商品房预售合同之日至约定交房之日，可免除上诉人逾期交房责任天数共计95日正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费245元，由上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二一年一月二十二日 法官助理 李佳璐 书 记 员 周燕妮