苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7907号原告：鲁燕芳，女，1994年4月25日生，汉族，住安徽省当涂县。被告：苏州市宝带桥房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区东吴南路81号。法定代表人：许建新，董事长。委托诉讼代理人：朱晓燕，江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳逸洲，江苏百年英豪律师事务所实习律师。鲁燕芳诉被告苏州市宝带桥房地产开发有限公司（以下简称“宝带桥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理。由审判员韩亚光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁燕芳，被告宝带桥公司的委托诉讼代理人朱晓燕、柳逸洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁燕芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其逾期交房违约金（以1308982元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月1日起计算至实际交房之日止，暂计算至2020年10月11日，共计103天，合计67412.47元）；2、判令被告拆除室内红色消防管。事实和理由：其与被告在2019年1月4日签订《苏州市商品房买卖合同》，双方约定：由其购买被告开发的位于苏州吴中经济开发区商品房，房屋总价1308982元；被告应于2020年6月30日前将该商品房交付给其；如逾期交房超过60日的，应按日向其支付已交付房款万分之五的违约金。其依约支付了购房款，但被告直至2020年10月1日才向其寄出交房通知书，称将在2020年10月12日至10月13日交房。其在验房时发现，房屋有多处与合同约定不符。其与被告协商未果，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回了要求被告拆除消防管的诉讼请求。被告宝带桥公司辩称：2020年爆发的新冠××疫情无法预见、难以避免、不能克服，属于不可抗力。其工人大都为外地务工人员，受疫情防控影响，无法按时返苏；国家电网更是在2020年4月28日才实际给其接入正式电，导致其无法按时完成对消防设施、电梯等设备的调试。复工后，其已积极安排人员施工、办理竣工验收手续，并在第一时间通知业主交房。其认为，因疫情所导致的逾期交房不构成违约，即便构成违约，相应的违约责任也应适当减免。经本院审理认定事实如下：2019年1月4日，原、被告双方签订了编号为苏房商吴中合同201901020177的《苏州市商品房买卖合同》，约定由买受人（原告鲁燕芳）购买出卖人（被告宝带桥公司）开发的位于苏州吴中经济开发区商品房；房屋总价1308982元，买受人采用贷款方式付款。合同第十七条约定，出卖人应于2020年6月30日前将该商品房交付买受人，不可抗力除外。合同第十八条约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理房屋交付手续，买受人应在书面通知书确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。合同第二十条约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之3的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之5的违约金。合同第四十二条约定，买卖双方因不可抗力原因延迟或不能履行合同的，不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供事故详情及延迟或不能履约的有效证明材料。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。另查明，受新冠××疫情影响，江苏省自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24时起，将疫情防控响应级别由一级调整为二级。2020年6月17日，被告向原告发出延期交房通知书，表示公司虽已复工复业，但运作、物资及人员管理等环节因疫情影响未能完全恢复，故案涉房屋的交付、办证等事宜均将顺延。后原告曾于2020年7月25日就案涉房屋延期交房事宜向相关行政部门进行咨询，苏州市吴中区住房城乡建设局在2020年7月28日回复：“根据《市住房城乡建设局关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》（苏住建房【2020】4号）文件第三点，因疫情影响造成已出让土地的工程建设延期复工，不能按期开竣工的，开竣工时间应相应顺延；不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延，顺延时间均按我市实施疫情防控一级响应时间确认”。又查明，案涉房地产工程于2020年6月22日完工，并在2020年9月28日完成了竣工备案。苏州市自然资源规划局曾于2020年6月22日因被告存在违建25.41平方米而对其罚款3665元。还查明，被告于2020年10月1日向原告发出交房通知书，确定房屋集中交付日期为2020年10月12日-2020年10月13日。被告还称，愿意补偿业主三年的物业管理费。但原告在2020年10月16日向被告回函表示，被告延期三个多月交房给业主造成了巨大的损失，其无法接受被告提出的补偿三年物业费的方案，并认为房屋存在层高不足等与合同约定不符的情况。至庭审时，原告仍未办理收房手续，但经法庭询问，原、被告一致确认交房日为2020年10月13日。审理中，被告称在2020年3月19日苏州市全面复工复产通知发出前就曾向相关部门申请复工，但未获批准；至2020年3月19日时，其仍不能完全恢复工程正常运行；其参建人员多为外地务工者，大都是在2020年3月20日后才返回工地的。为证明上述事实，被告提供了由案涉工程建设单位（被告宝带桥公司）、监理单位（苏州天狮建设监理有限公司）、施工单位（苏州嘉盛建设工程有限公司）三方制作的复工工地参见人员情况登记表。被告还表示，国家电网在2020年4月28日才实际给其工程施工处接通正式电，导致其无法按时完成对消防设施、电梯等设备的调试；相应时间段内其用水、用电的记录也能反映其实际是在2020年4月底5月初才完全复工。对此，原告表示，仅认可一级响应所造成的交房顺延，对其他原因均不认可。以上事实，由原告提供的苏州市商品房买卖合同、延期交房通知书、交房通知书、回函及邮寄凭证、苏住建房【2020】4号文件、苏州市吴中区住房城乡建设局的回复、行政处罚详情截图、竣工验收备案登记，被告提供的苏住建房【2020】4号文件、苏建价【2020】20号文件、苏州市疫情防控第14号通告、苏州市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布的三号通告、复工工地参建人员情况登记表、配电第一种工作票、水电使用业务网页截图、短信聊天记录及法院制作的庭审笔录在卷证实。本案的争议焦点为：1、新冠××疫情对逾期交房期限的影响？2、逾期交房违约金标准是否过高？针对第一个争议焦点，原告认为根据苏州市住建局的相关文件及吴中区住建局的答复，交房期限的顺延应以一级响应期限为准。而被告则认为，受新冠××疫情影响，工程参建人员返岗多在2020年3月20日之后，而工地正式电的接入更是在2020年4月28日之后，这些都对工程进度产生了较大影响，均应予以考虑。本院认为，虽然苏州市实施疫情防控一级响应期限为2020年1月25日至2020年2月24日，但建筑行业的复工复产并非一蹴而就。在一级响应结束后返苏的外地务工人员，仍需居家隔离14天；水电、建材等物资和相应设备需要重新调配；部分项目的审批进度亦会受到影响。综上，本院酌情认定，以苏州市疫情防控第14号通告所确定的全面复工复产日期，即2020年3月19日，作为被告复工复产的日期。故被告逾期交房的期限应为51天[2020年10月13日-2020年6月30日-（2020年3月19日-2020年1月25日）]。针对第二个争议焦点，原告主张根据商品房买卖合同第二十条，逾期交房在60日内的，应按日万分之三计算违约金；逾期交房超过60日的，应按日万分之五计算违约金。而被告认为该违约金标准即便在无疫情的情况下也过高，希望法庭综合考虑，适当调低。本院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，即使排除疫情的不可抗力因素，被告也逾期交房了51天，故应当承担相应的违约责任。而商品房买卖合同所约定的逾期交房60日内的违约金标准为日万分之三，即年10.95%，该标准确属偏高。故本院酌情调整逾期交房违约金计算标准为日万分之一点七。综上，本案案涉商品房的逾期交房违约金应为11349元（1308982元*0.00017元/日*51天）。对原告关于该部分的主张，本院予以支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告苏州市宝带桥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告鲁燕芳逾期交房违约金人民币11349元。二、驳回原告鲁燕芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币743元，由原告鲁燕芳负担701元，被告苏州市宝带桥房地产开发有限公司负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韩亚光二〇二一年一月十一日书记员  徐 琛