江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11925号上诉人（原审被告）：王既华，男，1975年1月5日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被上诉人（原审原告）：陈松林，男，1962年11月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：江雪琴，江苏王牌律师事务所律师。上诉人王既华因与被上诉人陈松林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王既华的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判一审判决第一项租金690613.3元扣除货梯定金等184392元。事实和理由：一、一审中双方均认可应由陈松林承担货梯定金3万元，王既华为陈松林实际支付的：地下漏水支付10万元水费、两台客梯泡水修理费3万元、陈松林使用王既华办公室产生的水电费和房租24392元，均应予以扣除。二、双方2019年5月31日签订的招商中介服务合同是为了避免两次交税，采取房租由承租方直接支付给陈松林的方式，符合双方真实意思表示。陈松林二审未作答辩。陈松林向一审法院起诉请求：1、王既华支付陈松林房租1333333.3元、水电费3613.3元，合计1336946.6元，并支付逾期付款利息损失暂计算至2020年7月30日为34323元（应计算至实际支付之日止，详见利息计算表）；2、王既华将房屋腾空并移交陈松林；3、本案诉讼费用由王既华承担。在审理中，陈松林将利息明确为：其中以80万元为基数，自2019年8月1日起按照银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日为1740元；以80万元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；以40万元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：2018年3月1日，陈松林作为甲方、出租方与王既华作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将二次开发的渭北厂房租赁给乙方使用，甲方在无法办理建设规划许可证的情况下，于2011年5月按相城区委、区政府“二次开发”的政策，将位于渭塘镇渭北村黄家浜141#的老厂房进行拆除后原地新建，大楼面积17250平方米，附房面积770平方米。甲方将该物业有偿出租给乙方用作仓储，乙方需依照政府当前限制和禁止发展产业的导向目录使用物业。物业实算面积17000平方米，不包括东面七间二层楼992平方米的面积，具体房屋平面结构及房屋设施见附件。乙方对甲方出租的房产没有规划许可、房产产权登记及消防审批的情况明确知悉，并且对房屋设施进行了实地勘验，对房屋的现状乙方已详细了解，甲方无故意隐瞒房屋现状的情形。租赁期限为10年，自2018年3月1日至2028年6月30日，其中含免租期4个月。双方议定租赁价格（不含税）前三年的年租金为220万元，以后每三年递增5%，第十年的房租在第九年基础上也递增5%。如房租金需要开票的，则税收由乙方承担。第一年房租在本合同签订之日先付当年年租金的50%，剩余年租金的50%应在合同签订日起的30天内一次性付清。第二年开始，均提前2个月一次性支付当年房租，先付后租。乙方无故擅自提前解除租赁协议的，已收房租概不退回。合同签订时，乙方需向甲方交纳保证金30万元，在双方终止本合同并无任何经济纠葛的情况下，甲方将此款项一次性无息退回给乙方。合同签订并经甲方书面同意后，乙方可在承租屋内进行简单装饰，添置货梯等设施，其工程施工和设备购置费用由乙方承担。乙方租金支付每逾期一天，应承担年租金的1‰作为违约金。租赁期满不再续租时，乙方应提前将物业恢复原样，并如期交还房屋。否则，每逾期一天应向甲方支付年租金的1‰作为违约金。上述合同由陈松林、王既华分别签字予以确认。2019年4月20日，陈松林、王既华双方签订《解除房屋租赁协议书》一份，约定双方自愿解除2018年3月1日签订的房屋租赁合同。2019年5月30日，王既华出具《付款承诺书》一份，载明：“王既华租用陈松林厂房，因政府不允许生产改用途，为办公室、展厅、仓库，在原合同上降租60万元（160万元每年），免租期延至3个月，加以前4个月免租期合计7个月免租期。租赁押金30万元下欠18.7万元，以及半年应支付房租80万元，本人承诺98.7万元在2019年7月31日以前付清，如未按期付清，合同自动解除，并搬空厂房装修费用由本人承担，与陈松林无关。（补充：2019年7月1日至2019年10月1日为免租期），下一个半年支付为2020年4月1日，提前一个月即2020年3月1日付80万”。2019年5月31日，由陈松林作为甲方、王既华作为乙方签订《招商中介服务合同》一份，该合同约定：甲方收回自己对外出租的房屋，并委托乙方在本合同约定期限内将坐落于相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号经营用房寻找符合条件的房屋租赁方与甲方签订租赁合同，协助甲方收取租金；委托期限：2019年6月1日至2020年5月30日；乙方承诺年承租合同金额不低于200万元，并确保甲方年租金净收益不低于160万元，合同期内所有雇用人员工资和水电费用等日常开支均在160万元至200万元的差额中进行支付，差额的剩余部分属于乙方中介费收入；如当年房屋租金超过200万元，则超出200万元的利润部分由甲、乙双方按4：6的比例进行分配。在审理中，陈松林、王既华双方一致陈述，该合同是为了应付检查所签订，认可仍按照2019年5月30日的付款承诺书履行。2020年3月30日，王既华向各承租户发出《通知》，告知自2020年起每个租户的《房屋租赁合同》全部同房东陈松林直接签订，房租金转入房东指定账户，否则后果自负。后均是由陈松林作为出租方、王既华作为管理方与承租方签订了三方的房屋租赁合同，通过王既华提供的付款凭证显示部分承租方将租金直接支付给了陈松林。2019年4月25日，陈松林通过微信告知王既华：“王既华：4个月自来水费共计23613.3元，现收到20000元，尚欠3613.3元我先垫付一下，此复”。王既华回复：“好的”。后陈松林认为，王既华未能按照付款承诺书上的承诺支付租金，遂诉至法院，希判如所请。在审理中，王既华确认，陈松林未从承租人处收到2020年3月之前的租金。同时，陈松林、王既华双方一致确认，王既华自己使用的房屋为位于租赁房屋二楼西南面、营业执照为金雅达建材贸易有限公司的700余平方米的房屋，陈松林明确要求王既华从该700余平方米的房屋中搬出。以上事实，由陈松林提供的房屋租赁合同一份、付款承诺书一份、王既华出具的通知一份、微信聊天记录截图打印件一份、发票复印件两份、王既华提供的房租发票一份、招商中介服务合同一份、解除房屋租赁协议复印件一份、三方租赁合同十五份、次承租户的付款凭证打印件五份及庭审笔录予以证实。本案主要的争议焦点是：在双方已终止履行2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》后，约定的四个月免租期是否要从应支付的租金中予以扣除。陈松林认为，房屋租赁合同上约定的租赁期限为十年，所以才有四个月免租期。王既华出具付款承诺书时，陈松林、王既华还是在按照房屋租赁合同继续履行，所以当时陈松林是真心想让王既华继续租用房屋，才同意免租期共计为七个月，但现租赁期限未到十年，陈松林认为应按照实际租赁的期限来计算免租期，才有利于原王既华双方的利益。王既华认为，当时签合同就已经约定，因为我是做二房东的，房屋对外出租需要装修，实际装修就装了六个月，才出租给人家使用，所以说不存在租满十年才免租四个月的说法。更何况很多房子到现在一直都没租出去，一直是空着的，有的地方空了两年多了，所以第一年按220万元算必须是16个月，第二年160万算是15个月，计算后差多少我付多少，利息我也愿意支付。一审法院认为，本案陈松林出租给王既华的房屋，至今仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故《房屋租赁合同》应属无效。在审理中，陈松林、王既华双方一致确认于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已终止履行，自2020年4月开始履行的是陈松林、王既华与承租方签订三方租赁合同，且陈松林、王既华双方均认可应按照付款承诺书的约定予以履行。按照该付款承诺书的字面意思可以理解为，双方一致认可2019年7月、8月、9月三个月为免租期，王既华无需支付租金，且王既华在2019年7月31日前应支付的半年度租金80万元为2019年10月至2020年3月期间产生的租金，而下一个半年应支付的租金80万元自2020年4月1日开始起算，并需要提前一个月即在2020年3月1日支付。由于在该份付款承诺书中并未提及2019年7月之前的租金支付及拖欠情况，以此可见，应为陈松林认可王既华已支付结清2019年7月之前的房屋租金。这也与《房屋租赁合同》约定的四个月免租期和双方确认王既华已支付第一年度的房屋租金220万元（2018年3月至2019年6月共计16个月）的事实相互吻合。再者，本案的《房屋租赁合同》虽因合同标的物违法而无效，但合同中涉及当事人意思自治范畴的约定对当事人仍具有约束力或可作为重要参照。《房屋租赁合同》中关于免租期的约定，并未附有任何条件，故有关免租期的约定仍对双方具有约束力。现陈松林、王既华双方虽不再履行《房屋租赁合同》，但陈松林并未能举证证明双方在付款承诺书之后再形成了新的一致意见据以否定七个月免租期的约定，故陈松林仅以其单方意思认为租期未满十年应按租期比例计算免租期的主张，无事实依据和法律根据，法院对此不予支持，认定免租期应为七个月，即王既华已支付结清2019年9月以前的租金，尚应支付的租金80万元对应的租赁期间为2019年10月起至终止履行房屋租赁合同的时间2020年3月止。2020年4月开始产生的费用，属于三方租赁合同的法律关系，与本案无关。除此之外，王既华还应支付陈松林尚拖欠的水电费3613.3元。由于终止履行《房屋租赁合同》后，陈松林应返还王既华已支付的保证金113000元，故王既华实际应支付陈松林的款项为690613.3元（800000元+3613.3元－113000元）。关于王既华辩称应从尚欠租金中扣除的五笔款项265392元，分别为：2019年年底支付的81000元房租、2020年支付的货梯定金3万元（应由陈松林承担）、因甲方地下漏水支付的10万水费（应由陈松林承担）、两台客梯泡水的修理费3万元（应由陈松林承担）、陈松林使用王既华的办公室产生的水电费和房租24392元。经质证，陈松林除对货梯定金3万元认可外（因认为王既华收取了三方租赁合同中的租金，所以不同意在本案中扣除），对其余款项均不认可。法院认为，王既华并未举证证明支付的货梯定金3万元是履行房屋租赁合同还是三方租赁合同项下产生的费用，鉴于陈松林不同意在本案中扣除的主张，无法认定与本案的房屋租赁合同有关，故对此本院不予理涉。对于其他四笔款项，陈松林对此不予认可，王既华亦未提供证据予以证明，故对于王既华的上述辩解，本院不予采信。对于陈松林主张的逾期付款利息损失的诉讼请求。法院认为，王既华在付款承诺书中承诺于2019年7月31日之前支付租金80万元，但并未按约履行，且因双方一致确认已在2020年3月30日终止履行房屋租赁合同，故王既华理应向陈松林承担以80万元为基数自2019年8月1日起按照银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月30日止，以687000元为基数自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息损失。对于陈松林主张王既华将房屋腾空并移交陈松林的诉讼请求。法院认为，陈松林、王既华双方一致确认王既华使用的房屋为位于渭塘镇渭北村黄家浜141号二楼西南面、营业执照为金雅达建材贸易有限公司的700余平方米的房屋，因王既华并未能举证证明已就该使用房屋向陈松林履行了支付租金的付款义务，再结合王既华出具的付款承诺书中“未按期付款，自愿搬空厂房”的陈述，因此陈松林作为案涉房屋的所有权人有权要求王既华从租赁房屋处搬离，故对此诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王既华应于判决生效之日起十日内支付陈松林款项人民币690613.3元及相应的逾期付款利息（以80万元为基数自2019年8月1日起按照银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月30日止；以687000元为基数自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、王既华应于判决生效之日起十日内从陈松林所有的位于苏州市相城区××镇××村××房屋××楼处搬离，并将房屋返还给陈松林。案件受理费减半收取为人民币8570.5元，由陈松林负担3217.5元，王既华负担5353元二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，王既华提供了下列证据：1、2019年至2020年水费缴费信息，其中2019年1月20日实用水量3657，2019年3月19日实用水量2042，2009年5月17日时用水量730。王既华认为，由于陈松林原因房屋一直漏水，虽然无法提供2018年的数据，但从2019年每月多交水费1万元左右，能够证明2018年3月至2009年5月王既华多交十几万元水费，该笔费用应由陈松林承担。2、2020年8月到2020年10月水费发票，金额为2918.10元，证明2018年3月至2019年5月漏水导致多交水费。3、苏州麦斯电梯有限公司2020年1月2日收王既华西客梯维修费5200元收款收据，2020年3月25日收货梯预付款3万元，证明两台客梯泡水发生的修理费应由陈松林承担。陈松林质证认为，证据2水费是陈松林自己支付后，发票放在门卫处被王既华取走，电梯定金3万元由于王既华收取了三方租赁合同的租金数额超过3万元，故不同意扣除，对其他证据不认可。本院认为：王既华与陈松林在2018年3月1日签订的房屋租赁合同因出租房屋无建设规划许可证，房屋租赁合同无效。2019年5月31日双方签订的招商中介服务合同约定陈松林委托王既华寻找承租人，协助陈松林收取租金。但一审中双方均陈述该合同是为了应付检查所签订，实际仍按照2019年5月30日的付款承诺书履行，故该合同不能认定为双方双方真实意思表示。王既华上诉认为应从租金中扣除地下漏水王既华支付的10万元水费，其在二审中提供的水费缴费信息和缴费凭证只能证明用水量增加，不足以证明地下漏水导致。王既华认为客梯泡水维修费元应由陈松林承担，其在二审中提供的维修费收据金额为5200元，但无法证明维修原因，更不能证明系陈松林原因导致。王既华认为陈松林使用王既华办公室产生房租和水电费均未提供证据，本院不予支持。关于货梯定金3万元目前无证据证明系本案所涉租赁合同项下费用，陈松林也不同意在本案中扣除，故本院不予支持。综上所述，王既华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10706元，由上诉人王既华负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年一月十四日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。