北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初3702号原告（反诉被告）：朱学东，男，1967年11月11日出生，汉族，住黑龙江省伊春市。委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈凌鹭，北京市百瑞律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：聂继明，男，1976年7月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何普，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。原告朱学东（反诉被告）与被告聂继明（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱学东（反诉被告）之委托诉讼代理人庄悦明、屈凌鹭与被告聂继明（反诉原告）及其委托诉讼代理人何普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱学东提出诉讼请求：1.判令聂继明向我腾退租赁房屋；2.判令聂继明向我给付2017年12月1日至2020年5月30日期间的房屋租金共计225万元；3.判令聂继明赔偿我自2017年12月1日起至2020年5月30日期间逾期支付租金违约金182万元，按照每日2000元的标准计算；4.依法判令聂继明支付逾期腾房的房屋占有使用费，按照每年90万元的租金标准计算，自2020年5月31日起支付到实际腾退房屋之日为止；5.判令聂继明赔偿逾期腾房违约金，自2020年5月31日起，按照每日2000元的标准计算，支付到实际腾退房屋为止；6.判令聂继明赔偿我因拖欠房租而造成的经济损失5.3万元，依据（2018）京0108民初50868号、（2018）京0108民初50922号判决书的标准计算；7.判令聂继明赔偿我律师费5万元；8.诉讼费由聂继明承担。事实与理由：2015年4月23日，我与聂继明签订《房屋租赁合同》，聂继明承租我位于海淀区西四环北路×号楼的一楼二楼和后面约150平米的小院（聂继明在一层住宅的基础上翻建，增加了二层的房屋）。共计约1000平米房屋做商业用途使用。租期为2015年6月1日至2020年5月30日，共计5年。年租金为90万元，支付方式为每半年支付一次，直至合同期满。我向聂继明出租的房屋分为两个部分：第一部分是基于我与原北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（后更名为北京海房安泰置业有限公司）于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋位于海淀区西四环北路×号楼，建筑面积860平方米，租期为2012年10月1日至2017年9月30日，共计5年。第二部分是基于我与北京海兴物业管理中心于2012年6月8日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于海淀区西四环北路×号楼北侧平房，面积150平米，租期为2012年10月1日至2017年9月30日，共计5年。聂继明承租后，仅按照约定交付房租到2017年11月底，自2017年12月1日起至今，未向我支付租金，截止到2019年12月31日，聂继明共欠房屋租金187.5万元。聂继明的行为严重违反了合同第三条的约定，构成了违约。根据合同第五条约定，我与北京海房安泰置业有限公司以及北京海兴物业管理中心签订的合同对聂继明具有约束力，且我有权提出解除与聂继明签订的房屋租赁合同，并不承担任何赔偿责任。截至今日，合同已经到期，房屋租赁合同终止，无须法院判处解除，但聂继明一直未支付租金，到期后至今仍占用房屋没有腾退，造成我也无法向出租方腾退房屋，并承担了经济损失，侵害了我的合法权益。聂继明辩称，朱学东不是适格的原告，其诉求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求或驳回其起诉。朱学东与北京海房安泰置业有限公司签订的两份租赁合同于2017年10月1日后终止，朱学东不再享有任何权利，要求腾房的权利主体应当为北京海房安泰置业有限公司，且在（2018）京0108民初50922号和（2018）京0108民初50868号民事诉讼中，因朱学东隐瞒房屋已经转租的事实，导致法院未能追加我为第三人进行诉讼。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第17条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。因此，本案腾房纠纷应当根据案件实际情况，由北京海房安泰置业有限公司作为房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋，而非朱学东起诉要求腾房。朱学东请求支付2017年12月1日至2020年5月30日的房屋租金没有合同和法律依据。朱学东与北京海房安泰置业有限公司签订的两份租赁合同（860平方米和150平方米）的期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。即2017年10月1日后，朱学东无任何权利对外出租该房屋，该租赁期限的约定亦为无效。此外，北京海房安泰置业有限公司针对朱学东提起了诉讼，其诉讼请求和法院认定的事实均为北京海房安泰置业有限公司与朱学东的房屋租赁合同于2017年9月30日到期终止，故朱学东无权仍然按90万每年的标准主张租金，否则其因租赁合同无效反而获得了额外的利益，超出了北京海房安泰置业有限公司出租给朱学东66万每年的标准，这显然是没有法律依据的。朱学东请求赔偿自2017年12月1日起至2020年5月30日的逾期支付租金违约金没有合同和法律依据。由于租赁的无效，朱学东无权收取租金，更无权按所谓合同约定主张逾期支付租金的违约金。2017年10月1日前我根本不欠朱学东任何租金，也没有任何违约行为。朱学东请求按90万每年标准自2020年5月1日起到实际腾退房屋时止的房屋占有使用费没有合同和法律依据。根据法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。由此可见，有权主张房屋占用费的权利人为承租人，即北京海房安泰置业有限公司而非朱学东，朱学东在合同终止后无权起诉要求房屋占用费。且朱学东主张按照90万每年标准超出了北京海房安泰置业有限公司出租给朱学东66万每年的标准，其不能因自身违约和违法而获得利益。朱学东请求按照2000元每天标准赔偿逾期腾房违约金没有合同和法律依据。北京海房安泰置业有限公司作为房屋产权人，有权要求我（实际使用房屋的承租人）腾退房屋，朱学东无权起诉要求腾退房屋，因此，朱学东更无权要求我赔偿逾期腾房违约金。（2018）京0108民初50922号和（2018）京0108民初50868号民事判决中确认的逾期腾房违约金标准为105元每天，朱学东主张按2000元每天标准赔偿逾期腾房违约金完全没有合同和法律依据。朱学东请求赔偿因我拖欠房屋租金造成的损失5.3万元没有事实和法律依据。法院已经认定朱学东违约，5.3万元违约金系其自身违约未交纳房租的原因所致，与我无关，我从未拖欠过朱学东租金，该5.3万元赔偿请求没有事实和法律依据。朱学东请求赔偿律师费用5万元没有合同和法律依据。庭审中朱学东没有提交其支付律师费用的转账凭证，租赁合同中根本没有约定律师费用负担问题，而且2017年10月1日后双方租赁关系根本不存在，律师费用更无从谈起。按北京疫情期间房租减免政策，2020年1月23日至4月30日期间，朱学东无权主张租金。根据北京市2020年4月发布的《关于进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展的若干措施》的规定，房租减免政策实施时限延长至4月底，即从2020年1月23日至4月30日期间属于租金减免期，我亦因此遭受了重大损失，该期间不应当计算租金，朱学东亦无权主张租金。2017年12月1日后，我已经实际支付给朱学东的房屋费用25万元，若法院认为聂继明应当支付相关费用，应当予以扣减。因朱学东违约，造成本案房屋大量的空置和闲置，没有任何人使用，亦造成我的重大损失，应当予以认定和处理。我曾将合同中承租的房屋部分转租给京润堂（北京）北京医药有限责任公司玉海中医门诊部。所有前期的准备手续和装修已完成，要求朱学东向业主单位申请开具房产证明手续，以办理营业执照，直到2018年12月一直没有取得这个房产手续证明，中医诊所无法正常营业，中医诊所要求我赔偿他们的装修等费用，后双方协商一致他们所租用期间的租金全部退回，协议终止。我分次把部分租金和押金退付给他们，至今还欠他们租金72万元。长达20个月的时间，这一部分聂继明没有收任何收益。我没有完全使用房屋，也没有人来要求我腾退房屋和缴纳租金。可以视为北京海房安泰置业有限公司已经收回了房屋。综上，朱学东不是适合的原告，且其诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院驳回其诉讼请求或驳回其起诉。聂继明向本院提出反诉请求：1.判令朱学东返还我多支付的租金25万元（包括2017年10月1日至11月30日期间租金15万元以及2018年5月支付的租金10万元）并自2018年5月8日起按年利率6%支付利息；2.反诉费由朱学东承担。反诉事实与理由：2015年4月23日，我与朱学东签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2015年6月1日至2020年5月30日，我租金支付至2017年11月30日。2017年12月，我了解到朱学东与业主方北京海房安泰置业有限公司之间的房屋租赁合同截止期限为2017年9月30日，且朱学东已经拖欠业主方巨额租金未付。朱学东将本案房屋租赁给我的期限为2015年6月1日至2020年5月30日，故朱学东在2017年10月1日至2020年5月30日期间无权出租本案房屋，更无权收取任何租金，而我多支付了租金25万元，为了维护我的合法权益，特提起反诉，恳请依法公正判决。朱学东对聂继明的反诉辩称，不同意聂继明的反诉理由及诉求。不存在多支付的房租，双方签订房屋租赁合同后，截至2017年11月30日，聂继明的租金已经交清，方式是半年缴纳一次。我要求聂继明支付逾期租金和腾房违约金是按照租赁合同第五条约定。我与海房置业的合同虽然经法院判决解除，但根据法院确定内容，我应该按照每年63万元标准向海房置业支付2017年10月1日至实际腾退之日的占有使用费。这个使用费的性质等同于租金。只要我没有腾房，我就要一直承担支付逾期腾房使用费的法律义务。我不能腾房的原因是因为与聂继明的租赁合同没有期满。所以双方各自的行为都是真实意愿的表示，是合法有效的。签订合同时，双方明确了我与海房置业合同的存在，且是超过合同期限签订的，这一事实双方是明知且是认可的。对于我向聂继明转租的事实，根据最高院司法解释第十条，实际租赁超过六个月的转租行为，出租方没有表示异议的，视为转租行为有效。因此双方的租赁合同是合法有效的。在海淀法院审理我与海房置业的纠纷中，没有将聂继明列为第三人，对此没有影响其权利，聂继明至今仍使用涉案房屋。聂继明在经营使用房屋的情况下，没有向我支付房屋租金和使用费，也没有向出租方承担义务，损害了我和出租方的权益。房屋租赁合同有效的情况下，双方约定的各自权利义务与我和出租方的权利义务等同，所以我的主张有合同依据、法律依据。合同第十条约定了由于乙方的行为造成甲方或者第三人人身、财产损失的，乙方要承担全部的赔偿责任。我拖欠房租产生的法院确定的赔偿金，包括律师费，应当由聂继明承担，具有合同依据。鉴此，请求法院驳回聂继明的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下：2012年6月8日，北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（甲方，以下简称海淀分中心）与朱学东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于海淀区西四环北路×号楼的房屋（建筑面积860平方米）出租给乙方作为商业使用，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日，年租金为63万元。合同第十条约定：（二）乙方逾期交付租金的，除应及早如数补交租金外还应从逾期交付租金之日起每天向甲方支付4000元的违约金；（五）本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日4000元支付违约金。除上述合同外，朱学东还于同日与北京海兴物业管理中心（以下简称海兴物业）就承租位于北京市海淀区西四环北路×号楼北侧平房（建筑面积150平米）签订有租赁合同，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日，年租金为3万元。合同第十条约定：（二）乙方逾期交付租金的，除应及早如数补交租金外还应从逾期交付租金之日起每天向甲方支付200元的违约金；（五）本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日200元支付违约金。2016年12月7日北京市海淀区国有资本经营管理中心（以下简称海淀国资委）发布《关于北京市海淀区房屋土地经营管理中心下属单位转制为企业的情况说明》，海淀分中心转制为北京海房安泰置业有限公司（以下简称海房安泰公司）。海淀国资委控股的北京海房投资管理集团有限公司系海房安泰公司的唯一股东，该公司向本院出具函件，确认海兴物业原为海淀分中心的下设单位，因海淀分中心已转制为海房安泰公司，故由海房安泰公司就海淀分中心和海兴物业所签租赁合同纠纷提起诉讼。2018年9月，北京海房安泰置业有限公司将朱学东诉至本院，要求朱学东腾退租赁房屋并支付欠付租金、占有使用费及违约金等。本院经审理后于2018年12月28日作出（2018）京0108民初50868号民事判决书，认定朱学东未按时足额支付租金构成违约，判决：一、朱学东于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环北路×号楼的房屋（建筑面积860平方米）腾空并交还北京海房安泰置业有限公司；二、朱学东于本判决生效之日起七日内向北京海房安泰置业有限公司支付2016年1月1日至2017年9月30日期间欠付的租金752500元；三、朱学东于本判决生效之日起七日内向北京海房安泰置业有限公司支付逾期支付租金违约金5万元；四、朱学东按照每年63万元的标准向北京海房安泰置业有限公司支付自2017年10月1日起至房屋实际腾退交还之日止的占有使用费；五、朱学东按照每日100元的标准向北京海房安泰置业有限公司支付自2017年10月1日起至房屋实际腾退交还之日止的逾期腾房违约金；六、驳回北京海房安泰置业有限公司的其他诉讼请求。同日作出的（2018）京0108民初50922号民事判决书认定朱学东违约，判决：一、朱学东于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环北路×号楼北侧平房房屋（含二层自建部分）腾空并交还北京海房安泰置业有限公司；二、朱学东于本判决生效后七日内向北京海房安泰置业有限公司支付2016年1月1日至2017年9月30日期间欠付的租金52500元；三、朱学东于本判决生效之日起七日内向北京海房安泰置业有限公司支付逾期支付租金违约金3000元；四、朱学东按照每年3万元的标准向北京海房安泰置业有限公司支付自2017年10月1日起至房屋实际腾退交还之日止的占有使用费；五、朱学东按照每日5元的标准向北京海房安泰置业有限公司支付自2017年10月1日起至房屋实际腾退交还之日止的逾期腾房违约金；六、驳回北京海房安泰置业有限公司的其他诉讼请求。上述判决双方均未上诉，两份判决已生效。2015年4月23日，朱学东（甲方）与聂继明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定聂继明承租海淀区西四环北路×号楼一楼二楼和后面约150平米的小院共计约1000平米作为商业使用（以下简称租赁房屋），租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月30日止，租金为每年90万元，每半年支付；乙方具有甲方与产权方及（北京海兴物业管理中心）的相等权利和义务。经双方确认，聂继明从朱学东处承租的房屋与（2018）京0108民初50868号和（2018）京0108民初50922号民事判决书判决腾退的范围一致，聂继明支付租金至2017年11月30日。截至本案开庭，聂继明确认租赁房屋仍由其使用，不存在转租、转借情况。聂继明主张其于2018年5月8日和5月9日向朱学东转账共计8万元，此前还支付过现金2万元，要求朱学东退还。朱学东认可收到聂继明支付的10万元，不同意返还，同意折抵部分房屋租金。本院认为，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议，视为出租人同意转租。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。朱学东与聂继明签订的《房屋租赁合同》于2015年4月23日成立，约定的租赁期限超过了朱学东与海房安泰公司之间租赁合同的期限，超过部分的约定对海房安泰公司不具有法律约束力，但朱学东与聂继明应当按照双方之间合同约定全面履行各自义务。现朱学东与海房安泰公司之间的租赁合同已经届满，生效判决确定承租人朱学东需限期腾退房屋，朱学东与聂继明之间的租赁合同亦无法继续履行，本院确定朱学东与聂继明之间的租赁合同于（2018）京0108民初50868号和（2018）京0108民初50922号案件判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，同时承租人应将租赁物返还出租人。朱学东要求聂继明腾退租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于支付租金的标准，朱学东与聂继明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应遵照履行。在签订合同时，聂继明明知朱学东与海房安泰公司之间存在租赁合同关系，以及合同中关于租赁期限、租金标准的约定，但仍与朱学东签订合同并约定了租金标准，该合同内容应为双方协商确定的结果，聂继明应当按照合同约定支付相应租金，现其要求按照朱学东与海房安泰公司之间租金标准支付房屋占用费，没有法律依据，本院不予支持，同时其要求退还2017年10月1日至2017年11月30日期间租金的请求，本院亦不予支持。双方确认聂继明支付租金至2017年11月30日，后于2018年5月支付的10万元应当在此后应付费用中予以扣除。对于朱学东主张的逾期付款违约金和逾期腾房违约金，双方在合同中均未有明确约定，本院对此不予支持。朱学东主张的经济损失5.3万元及律师费，系其在履行与海房安泰公司租赁合同中因自身违约行为产生，现要求聂继明赔偿，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第八条之规定，判决如下：一、聂继明于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环北路×号楼的房屋（建筑面积860平方米）和位于北京市海淀区西四环北路×号楼北侧平房房屋（含二层自建部分）腾空并交还朱学东；二、聂继明于本判决生效后七日内支付朱学东2017年12月1至2020年11月30日期间欠付的租金及房屋占有使用费共计260万元；三、聂继明于本判决生效后七日内按每年90万元的标准向朱学东支付自2020年12月1日起至房屋实际腾退交还之日止的占有使用费；四、驳回朱学东的其他诉讼请求；五、驳回聂继明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40184元（朱学东已预交），由朱学东负担15147元，已交纳；由聂继明负担25037元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2525元（聂继明已预交），由聂继明负担1515元，已交纳；由朱学东负担1010元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  史金凤人民陪审员  王玉丽二〇二一年一月二十九日书 记 员  高 岚