广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9437号原告：朱洁梅，女，1969年9月23日出生，汉族，住清远市清城区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××928。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市清城区×××××××××××××××××03号（仅限办公）。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱嘉欣，女，该公司职员。原告朱洁梅因商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼，请求判令：1、判令被告支付逾期交房违约金33642元（从2016年1月1日起以总房价398607元为基数，按每日万分之0.5计算逾期交房违约金，暂计至2020年8月15日为33642元）给原告，日后逾期交房违约金按上述标准计算至原告实际收楼之日；2、判决被告立即将位于清远市××××××××××××××××××××××屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权登记到原告名下；3、判决被告支付逾期办证违约金17276元（从2016年4月1日起以总房价398607元为基数按年利率1%计算暂计至2020年7月31日止为17276元）给原告，从2020年8月1日起按上述标准计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止；4、判决被告承担本案的诉讼费。本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱洁梅的委托诉讼代理人徐国柱、被告金炜达公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明事实如下：一、涉案所购房屋：原、被告于2015年9月17日签订《商品房买卖合同》，购买位于清远市×××××××××××××××××××××房屋，购房总价款为398607元（已支付）；二、逾期交楼及违约情况：合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款的万分之0.5作为违约金。”三、办证期限及违约责任：合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”；三、房屋所有权首次登记时间及实际收楼情况：首次登记时间为2019年7月26日（竣工备案时间为2019年4月1日），被告法庭辩论终结前未实际收楼；四、被告抗辩：1、原告诉求的违约金部分没有事实依据，应当不予支持，原告一直怠于行使自己的权利，一直不前往办理收楼手续，答辩人不可能一直承担违约金，违约金应该计算到涉案房屋竣工验收备案之日止，原告2020年9月9日才向答辩人主张权益，逾期交房的违约金应从2020年9月9日前推三年开始计算，即2016年1月1日至2017年9月8日之间逾期交房违约金已超过诉讼时效，因此法院应只支持2017年9月19日至2020年4月1日之间未超过诉讼时效的逾期交房违约金；2、原告请求过户的条件不符合法律规定，应予以驳回其诉讼请求。涉案房屋名义是答辩人开发，但实际上是案外人王为理挂靠在答辩人名下开发的，生效判决也认定龙汇领峰一号楼的实际处分权人是王为理。现原告要求答辩人协助其办理过户，但并没有向答辩人递交办证所需要的资料比如购房发票、完税凭证等等，办理房屋过户手续是双方的行为，答辩人只是协助王为理为原告办理不动产权证，王为理并没有将资料移交给答辩人，答辩人也没有收到原告提供的任何资料。况且，原告与王为理签订商品房买卖合同时采取的付款方式有申请银行按揭贷款，原告理应前往银行调取资料回来才能为其递交办理不动产权证资料；3、原告起诉逾期办证违约金没有事实与法律依据，原告至今未提供办证资料给答辩人，因此答辩人无法办证；五、其他：本院在已生效的（2016）粤1802民初5202号民事判决书中已查清被告清远市金炜达房地产开发有限公司与案外人王为理合作开发龙汇领峰楼盘的事实并认定其双方签订的《联合规划开发协议书》以及《补充协议》有效。诉讼中，原告明确表示不追加王为理为被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应予恪守。原告已按约履行了付款义务，被告应按约定履行交付房屋及办证义务，被告未履行该义务已构成违约，应按约定承担违约责任。涉案商品房是由被告清远市金炜达房地产开发有限公司与案外人王为理合作开发的，原告请求的逾期办证违约金应由龙汇领峰楼盘的合作方清远市金炜达房地产开发有限公司及王为理共同承担。但是由于原告明确表示不追加王为理为被告，属于其对自身权利的自由处分。因此，原告请求逾期交楼及办证违约金由被告清远市金炜达房地产开发有限公司承担，本院予以支持。对于逾期交楼违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定并参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，原告对被告所享有的逾期交楼违约金这一债权应按每个个别债权分别计算3年的诉讼时效。原告于2020年8月26日起诉至本院主张逾期交楼违约金，但其并未举证在此之前曾向被告主张过逾期交楼违约金，故至原告起诉之时超过3年的逾期交楼违约金已过诉讼时效，即2017年8月26日前的逾期交楼违约金已过诉讼时效，本院只予支持2017年8月27日起的逾期交楼违约金。违约金以购房款398607元为基数按日万分之0.5的标准计算至涉案房屋具备竣工验收备案之日止之日即2019年4月1日止，违约金共计算582天，即违约金应为11599.46元。按合同约定，被告协助办证期限为2017年3月31日前（2019年4月1日后90日内），故逾期协助办证违约金的起算时间应从2019年7月1日起计算；双方约定的逾期协助办证违约金为已付房价款的0.05%，是不变的金额，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，该违约金显然过低，不符合公平原则，根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期协助办证违约金为以原告已付购房款492842元为基数按照年利率1%的标准计算，即被告清远市金炜达房地产开发有限公司应向原告支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款398607元为基数按照年利率1%的标准自2017年7月1日起计付至被告将办理位于清远市××××××××××××××××××××××屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。鉴于涉案房屋已具备办证条件，故原告要求被告提供资料协助办证的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱洁梅支付逾期交房违约金11599.46元；二、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市××××××××××××××××××××××屋的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告朱洁梅将该房屋的产权转移登记至原告名下；三、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱洁梅支付逾期办证违约金（该违约金以398607元为基数，按照年利率1%的标准自2017年7月1日起计算至被告将办理涉案房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；四、驳回原告朱洁梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为536元，由被告清远市金炜达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  谭文雅二〇二一年一月二十八日书记员  刘绮文附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。