四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异49号 案外人：莫开淮，男，1973年1月26日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：冯伟，重庆志和智律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：何金会，女，1974年3月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：成都盛邦信息技术有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号。 法定代表人：杨光英。 被执行人：成都梦翔装饰工程有限公司，住所地成都市青羊区童子街29号4栋4层2001号。 法定代表人：向先贵。 在本院执行何金会与成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）、成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人莫开淮向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 莫开淮提出异议请求：解除对位于成都市高新区丽都国际中心1栋1单元11层43号（蜀锦路88号1栋1单元11层43号）房屋（以下简称案涉房屋）的查封并中止执行。事实和理由：2016年4月，盛邦公司、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然凯尚公司）分别与深圳新艺华建筑装饰工程有限公司（以下简称新艺华公司）签订装修合同。新艺华公司按照合同约定完成了相应装修工程，盛邦公司、鑫然凯尚公司仅支付了部分进度款，余款无力支付。2016年12月13日，盛邦公司、新艺华公司、鑫然凯尚公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定盛邦公司以房屋抵偿装修施工合同中应付给新艺华公司的部分工程款；新艺华公司同意盛邦公司以其开发的丽都国际中心1栋1单元11层产权号37-42号房抵付工程款3237600元、以产权号43、44号房抵付工程款1073920元。同日，新艺华公司出具《承诺书》，同意将抵偿工程款的位于丽都国际中心1栋1单元11层产权号37-44号房屋登记至其指定的莫开淮名下。当月16日，莫开淮同盛邦公司签订了相应的《四川省商品房买卖合同》及补充协议。2017年6月13日，盛邦公司将37-44号房屋交付给了莫开淮并办理了37-42号房屋的转移登记手续；案涉房屋也由莫开淮实际使用、收益。2018年12月26日，各方对装修合同进行了审计，莫开淮尚需补付盛邦公司43021.78元；莫开淮愿意将剩余价款43021.78元按照人民法院的要求交付执行。 本院查明，2017年7月，何金会就其与盛邦公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉前财产保全申请，申请对盛邦公司所有的财产在价值1885179.8元范围内予以查封、冻结。本院经审查后于当月4日作出（2017）川0191财保115号民事裁定，裁定对盛邦公司所有的财产在价值1885179.8元范围内予以查封、冻结，并据此于当月7日将案涉房屋查封。后何金会就其与盛邦公司、展望酒店公司、梦翔公司商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼。在诉讼过程中，经本院主持调解，当事人达成如下调解协议：一、何金会与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、何金会与梦翔公司签订的《房屋装修协议》及其补充协议、何金会与展望酒店公司签订的《委托经营合同》于本调解协议生效之日解除；二、盛邦公司于本调解协议生效之日起十日内向何金会退还购房款、装修款、配套费及税费2032766元，并支付前述款项自2013年12月29日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，梦翔公司自愿承担连带清偿责任；三、何金会已收租金110400元及梦翔公司委托案外人成都名聚房地产营销策划有限公司已经赠送的装修费128025元，在盛邦公司支付前述第2项款项时予以扣除；四、何金会在前述款项付清之日起十日内协助盛邦公司办理位于高新区蜀锦路88号1栋1单元803/804/805/806号的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、前述义务履行完毕后，各方不再向对方主张任何权利；六、如果被告未按本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向何金会加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、本案受理费减半收取10883元、财产保全保险费1131元、保全费5000元，由盛邦公司承担。本院于2019年10月8日作出（2018）川0191民初847号民事调解书，对前述调解协议的内容予以了确认。 前述调解书生效后，何金会向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年11月28日将案涉房屋予以查封。 另查明，2016年4月6日，盛邦公司（发包人）与新艺华公司（承包人）签订《丽都国际中心4号楼精装住宅工程二标段施工合同》，约定承包范围为5、6单元精装住宅，合同价款暂定总价为4079529.41元，最终价款以合同确认的包干综合单价及包干费率、工程量按实结算为准。 2016年4月22日，盛邦公司（发包人）与新艺华公司（承包人）签订《丽都国际中心2#楼高区公共区域装修施工合同》，约定承包范围为2#楼高区公共区域楼层电梯厅卫生间（面积约1200平方米），工程暂定合同总价为300万元，最终价款以盛邦公司及盛邦公司委托的造价咨询单位与新艺华公司办理的结算金额为准。 2016年4月25日，鑫然凯尚公司（发包人）与新艺华公司（承包人）签订《中航名人酒店3号楼8楼及2号楼5楼装饰工程施工合同》，约定承包范围为中航国际交流中心3号楼8楼及2号楼5楼所有室内装饰、强电工程、给排水工程；工程暂定合同总价200万元。 2016年12月13日，盛邦公司、新艺华公司、鑫然凯尚公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定盛邦公司同意以其开发的房屋抵偿前述施工合同中盛邦公司、鑫然凯尚公司应付新艺华公司的部分工程款；新艺华公司同意盛邦公司以其开发的丽都国际中心1栋1单元11层产权号37-42号房抵付工程款3237600元、43、44号房抵付工程款1073920元；不论盛邦公司抵偿给新艺华公司的该房屋签订《商品房买卖合同》价格是多少，三方均同意按本协议的价格抵扣工程款；新艺华公司如以个人名义签署商品房买卖合同的，新艺华公司承诺签署人的行为代表公司行为，即新艺华公司认可其签署的商品房买卖合同（无论签订房价是多少）抵扣盛邦公司、鑫然凯尚公司的本协议约定工程款真实有效，同时新艺华公司向盛邦公司出具与其个人签署的承诺书。 2016年12月13日，新艺华公司向盛邦公司、鑫然凯尚公司出具《承诺书》，载明根据《房屋抵偿工程款协议书》，将抵偿工程款的房屋登记在该公司指定的莫开淮名下，该公司同意以莫开淮名义签订商品房买卖合同。同日，新艺华公司与莫开淮签订《债权债务转让协议》，约定新艺华公司将当日同盛邦公司、鑫然凯尚公司签订的《房屋抵偿工程款协议书》中新艺华公司的所有债权债务概括转让给莫开淮；新艺华公司书面通知盛邦公司、鑫然凯尚公司有关债权债务转让的事实并要求将以房抵款的房屋过户登记在莫开淮名下；待财务决算后，新艺华公司剩余工程款金额高于以房抵款金额的部分由莫开淮享有，剩余应付工程款金额不足该以房抵款金额的部分由莫开淮补足；以房抵款所产生的相关税费，由莫开淮承担。 2016年12月16日，盛邦公司与莫开淮签订《四川省商品房买卖合同》，约定盛邦公司将位于丽都国际中心1栋1单元11层43、44号房屋出售给莫开淮，总价款为人民币1073920元。 2017年6月13日，成都亿新物业管理有限公司第一分公司与莫开淮签订《前期物业服务协议》，约定由成都亿新物业管理有限公司第一分公司提供丽都国际中心1栋1单元11层19、20、21、22号房屋的物业管理服务。 2019年11月26日，成都亿新物业管理有限公司第一分公司出具《情况说明》，载明位于成都市高新区蜀锦路88号丽都国际中心1栋1单元11层37、38、39、40、41、42、43、44号房系产权号，实际为4套可各自独立使用的房屋，为了管理方便，平时称呼为19、20、21、22号房，但同对应产权号的房屋是同一房屋。 再查明，2018年12月26日，四川精昕项目管理有限公司向盛邦公司出具的编号为“精昕川审字［2018］第024号”的《丽都国际中心2#楼高区公共区域装修工程审核报告》，载明的最终审定金额为2788813.72元；出具的编号为“精昕川审字［2018］第015号”的《丽都国际中心4号楼精装修住宅工程二标段审核报告》，载明的最终审定金额为2296516.5元；出具的编号为“精昕川审字［2018］第017号”的《中航名人酒店3号楼8楼及2号楼5楼装饰工程审核报告》，载明的最终审定金额为708584元。以上三份审核报告载明的最终审定金额合计为5793914.22元。 2016年12月16日，盛邦公司与莫开淮签订三份《四川省商品房买卖合同》，分别约定盛邦公司将位于丽都国际中心1栋1单元11层37、38号房屋以1178400元、将39、40号房屋以985280元、将41、42号房屋以1073920元出售给莫开淮。该三份买卖合同约定房屋6套房屋的总价款为3237600元；该6套房屋目前均登记在莫开淮名下。 2019年1月6日，新艺华公司出具一份《成都项目收款明细》，载明该公司在2016年6月8日至9月29日期间，从盛邦公司和鑫然凯尚公司处收取9笔款项共计1525416元。 2021年1月18日，莫开淮的配偶于志琼向本院转款43021.78元，该笔款项的“用途／附言”为“莫开淮支付盛邦公司房屋尾款”。 本院认为，莫开淮认为其与盛邦公司就案涉房屋签订了买卖合同，其系案涉房屋的真实所有权人，因此要求本院解除对案涉房屋的查封并中止执行。即莫开淮既基于其实体权利对执行标的即案涉房屋提出了排除执行的异议又作为利害关系人对本院查封案涉房屋的执行行为提出了异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院依照民事诉讼法第二百二十七条对莫开淮的异议进行审查。 根据查明的事实来看，2016年4月，新艺华公司分别与盛邦公司、鑫然凯尚公司签订了相关装饰装修施工合同，合同约定的总价款合计为4079529.41元。后三方于2016年12月13日签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定盛邦公司以其开发的丽都国际中心1栋1单元11层产权号37-44号房抵付工程款4311520元。同日，新艺华公司与莫开淮签订《债权债务转让协议》，新艺华公司将其在《房屋抵偿工程款协议书》中所有债权债务概括转让给了莫开淮。同月16日，盛邦公司与莫开淮签订四份《四川省商品房买卖合同》，约定盛邦公司将位于丽都国际中心1栋1单元11层37-44号房屋出售给莫开淮，总价款为人民币4311520元（3237600元＋1073920元）。四川精昕项目管理有限公司出具的三份审核报告载明的工程造价金额合计为5793914.22元，且新艺华公司在2016年6月8日至9月29日期间已收取的款项金额为1525416元；前述两笔款项之间的差额为4268498.22元。由于盛邦公司与莫开淮签订的房屋买卖合同约定的总价款为人民币4311520元；因此，莫开淮应当向盛邦公司支付的尾款为43021.78元（4311520元-4268498.22元）。 2016年12月16日，盛邦公司与莫开淮签订了案涉房屋的买卖合同；2017年6月13日，成都亿新物业管理有限公司第一分公司与莫开淮就按案涉房屋签订了《前期物业服务协议》；本院对案涉房屋采取查封措施的时间为2017年7月7日。即莫开淮在本院查封案涉房屋之前已与盛邦公司签订了合法有效的房屋买卖合同。莫开淮亦于2021年1月18日将应支付给盛邦公司的购房补差尾款43021.78元交付至本院执行，亦无证据显示系因莫开淮自身原因未办理案涉房屋的过户手续。因此，莫开淮提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，莫开淮的异议成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于对位于成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  张雨潇