宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初2235号 原告：郑遂成，男，汉族，1953年11月16日出生，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：陈华林，陕西韬达律师事务所律师，特别授权代理。 被告：陕西瑞麟置业有限公司，住所地，西安市碑林区环城南路中段118号，统一社会信用代码91610000773832001X。 法定代表人：孙瑞林，执行董事。 原告郑遂成与被告陕西瑞麟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日作出（2019）陕0303民初952号民事判决书，原告郑遂成不服提起上诉，宝鸡市中级人民法院以原判认定事实不清，程序违法为由发还本院重审。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑遂成及其委托诉讼代理人陈华林到庭参加诉讼，被告陕西瑞麟置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑遂成向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付商铺的违约金1350万元（2012年9月6日至2019年2月25日为2364万元，暂主张1350万元）；2.判令被告支付原告垫付的税费及大修基金121万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2011年9月5日签订四份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的瑞麟君府商铺3937.254平方米，购房款合计2000万元，交付期限为2012年9月5日前，并由出卖人承担涉及的所有费用（包括税费、大修基金）。逾期交付商铺一日被告需承担已付房款万分之五的违约金，合同履行产生争议的由买受人所在地法院管辖。2011年11月5日，双方签订《回购协议》，约定被告于2012年9月6日前以2500万元回购前述商铺，到期未付清回购款本协议作废。2012年9月5日双方签订《协议书》约定被告承担500万元违约金，并将回购期限延长至2013年9月6日，其余条款不变。2014年3月10日，双方签订《补充协议》，约定被告须在2014年5月31日前结清《回购协议》全部款项，否则无条件协助原告办理房产证。回购期间内被告未能付清全部回购款，仅支付1350万元，因此双方签订的《回购协议》依约终止，原告遂向宝鸡市中级人民法院起诉请求被告交付商铺，宝鸡市中级人民法院经审理作出（2015）宝中民一初字第00001号民事判决书，判决被告于2016年7月9日前交付商铺，但被告至今未能履行交付义务。故诉至法院请求依法判决。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《回购协议》、《协议书》、《补充协议》、收款收据。证明被告于2011年9月14日收到原告购房款2000万元，应当在2012年9月5日前向原告交付房屋，逾期按原告已付房款日万分之五计算违约金至实际交付房屋之日。 2.原告缴纳涉案房屋契税及维修基金收据。证明原告已缴纳的税费结合第一组证据，应当按照双方约定由被告承担。 3.宝鸡市中级人民法院（2015）宝中民一初字第00001号民事判决书。证明原被告双方签订的合同合法有效，原告已向被告支付购房款2000万元，被告逾期交付房屋，应当承担违约责任。 4.涉案房屋所有权证书(40套）；证明涉案房屋已登记在原告名下。 被告陕西瑞麟置业有限公司未答辩亦未提交证据。 经当庭举证、质证，本院对原告提交的第1.2.4组证据真实性予以认定，对第3组证据，因该案仍正在再审程序中，故暂不予认定。 根据当事人的陈述及上述证据的认定，本院查明以下事实： 2011年9月5日，原告郑遂成为买受人，被告陕西瑞麟置业有限公司为出卖人，双方签订编号为GF-2000-0171，合同登记号为Y201154782、Y201154783、Y201154784、Y201154785《商品房买卖合同》四份，约定原告购买被告位于陕西省西安市临潼区东二环瑞麟君府一期房屋，Y201154782号合同约定原告购买第2幢商铺1层餐厅部，建筑面积506.94平方米，总价为248万元；Y201154783号合同约定原告购买第1幢商铺1层S3-S10号房屋，建筑面积779.614平方米，总价为397万元；Y201154784号合同约定原告购买第9幢商铺1层S1-S3号房屋，建筑面积623.763平方米，总价为321万元；Y201154785号合同约定原告购买第8幢商铺1层S1-S28号房屋，建筑面积2027.477平方米，总价为1034万元。上述四份合同总建筑面积3937.794平方米，总价款2000万元，房屋交付期限均为2012年9月5日前。同日双方又签订《补充协议》，约定商品房用途为商铺，被告逾期10日内交付房屋承担所购房屋款万分之五违约金，逾期超过10日后，原告有权解除合同，并按解除合同通知到达之日起5日内退还全部购房款，并按已付款的25%年利率承担违约金；原告要求继续履行《商品房买卖合同》，被告按已付款的万分之五承担违约金至被告实际履行之日止。原被告约定被告交付商品房10日内将办理所购房屋资料在产权登记机关备案，原告不能在规定期限取得房屋产权证书，被告同意退还原告全部购房款，并承担赔偿责任。还约定被告承担办理所购房屋产权证书所有费用，并对销售商品房纠纷及纠纷解决方式等均作出了约定。同日，上述4份合同在西安市临潼区房产管理所备案登记。2011年9月14日，被告向原告出具2000万元收据。 2011年11月5日，被告为甲方、原告为乙方签订案涉4份《商品房买卖合同》项下的房屋《回购协议》，约定回购期限自2011年11月6日至2012年9月6日，甲方应在回购期限结束前10个工作日内一次性支付乙方2500万元回购款，如逾期，此合同自动终止、作废，双方另有约定除外。 2012年9月5日，因陕西瑞麟置业有限公司（甲方）未能支付回购款，与郑遂成（乙方）又签订《协议书》，约定本次买卖合同和回购协议未按约定条款执行，责任在甲方，甲方自愿承担乙方违约金500万元，于2012年9月5日前汇入乙方指定账户，回购期限延长至2013年9月6日；甲方支付违约金后，《商品房买卖合同》和《回购协议》中设定的条款除合同有效期外，其余条款不变，继续有效。 2014年3月10日双方再次签订《补充协议》，约定：一、甲方（被告）在2014年3月31日前必须付给乙方（原告）500万元；二、甲方在2014年5月31日前结清全部款项；三、甲方在超出2013年9月5日签订的协议日期按每日2万元罚款计算；四、甲方如果不能在2014年5月31日结清全部款项，甲方无条件协助原告办理房产证；五、在办理房产证时所有的税费按照买卖合同约定由甲方承担……八、双方在履行本协议中所发生的争议，由双方协商解决，如协商不成则在乙方所在地人民法院诉讼解决。 另查，自原被告签订《回购协议》至今，被告向原告已支付回购款1350万元。2017年6月9日原告郑遂成就案涉房屋缴纳房屋专项维修资金60万元，同月12日，缴纳契税及印花费61万元。同年9月29日案涉房屋的不动产权证书经西安市不动产登记局全部登记在原告郑遂成名下。截止本案法庭辩论终结，案涉4份《商品房买卖合同》中的房屋至今未全部执行完毕。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定之外，合同自成立时生效。本案原被告签订的《商品房买卖合同及补充协议》、《回购协议》、《协议书》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是真实有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。上述四份合同虽为原被告在不同时间签订，但该四份合同签订的目的均围绕着案涉房屋的买卖，后三份协议的存在均是基于首次签订的《商品房买卖合同及补充协议》在履行过程中出现的情形而不断作出的意思表示，究其合同目的，终是为了合同的顺利履行。因此，在双方通过回购协议，协议书，补充协议等一系列的意思表示后，通过最后一份协议即《补充协议》完善了对《商品房买卖合同及补充协议》和中途约定的回购的履行形式。根据双方签订的《补充协议》，被告应当在2014年5月31日前结清全部款项，该款项即在履行合同过程中的回购款，但根据已查明事实，被告未能按照该协议向原告结清全部回购款,因此，根据该协议第四条，被告不履行回购的行为意味着其选择履行办理房产证的合同义务，而办理房产证就意味着被告选择向原告交付房屋。故双方关于房屋交付及办证的约定就应当遵循双方签订的《补充协议》，《补充协议》中没有约定的应当按照《商品房买卖合同及补充协议》履行，《补充协议》和《商品房买卖合同及补充协议》约定不一致的，应当按照《补充协议》履行。 关于违约金的约定，《补充协议》约定每日罚款2万，该约定明显违反法律规定，本院不予支持。根据《商品房买卖合同及补充协议》中关于商品房交付的约定为“第八条交付期限出卖人应当在2012年9月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。”关于交付的违约责任为买卖合同补充协议的第2条：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过10日，自……（2）逾期超过10日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起五日内退还全部已付款，并按买受人计已付款的25%年利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已缴纳房价款万分之五违约金。”因此，原告在要求被告继续履行合同约定的交付义务的情况下，被告逾期交付房屋，应当按照双方合同的约定，承担自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日万分之五承担已缴纳房价款2000万元为基数的违约金。关于交付房屋的时间，《商品房买卖合同及补充协议》为2012年9月5日，但根据双方在履行过程中意思表示的不断完善，最后签订的《补充协议》，因被告在回购期满后以不作为的方式选择了继续履行交付房屋办理房产证的合同义务，故该义务的履行时间应当按照《补充协议》履行，即为回购期满后的第二日，2014年6月1日。而截至2017年9月29日案涉合同编号为Y201154782、Y201154783、Y201154784、Y201154785的四份合同约定的4幢房屋，被告均未对任何一份合同中约定的房屋完全依约交付或者办理房屋产权登记，因此四份合同全部构成违约。但在宝鸡市中级人民法院的执行下，原告已经于2017年9月29日全部取得不动产权登记证书，从此刻起其已经作为不动产所有权人享有物权，所以本案违约金计算期间为2014年6月1日至2017年9月28日。原被告约定的按照已付购房款总额日万分之五计算违约金的方式不违反法律规定，因此被告应当支付违约金为2000万×5‱×1215天=1215万元。根据双方签订的《补充协议》第五条，原告要求被告承担印花税、契税、维修资金121万元的诉讼请求不违反合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定判决如下： 一、被告陕西瑞麟置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑遂成违约金1215万元； 二、被告陕西瑞麟置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑遂成垫付的印花税、契税、房屋专项维修资金121万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110060元，公告费560元，由被告陕西瑞麟置业有限公司承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  朱 兵 人民陪审员  魏菊红 人民陪审员  张津武 二〇二一年一月六日 法官 助理  董璐瑶 书 记 员  王 杰 1