上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初28237号原告：沈翠新，女，1950年11月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄依群，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清岑，上海市新华律师事务所律师。被告：张善祥，男，1953年11月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李文华，上海市九汇律师事务所律师。原告沈翠新与被告张善祥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除被告张善祥未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈翠新向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《上海市公有住房承租权转让合同》；2.被告返还原告房款250,000元；3.被告支付原告自2020年8月16日起至本案起诉之日止，按已付款日万分之五计算的赔偿金5,500元。事实和理由：2020年3月30日，原告与被告就上海市徐汇区怀安街XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市公有住房承租权转让合同》。合同约定，原告以413万元的价格向被告购买系争房屋，并约定双方于2020年8月15日前共同向房地产交易中心申请办理房屋使用权转让手续。原告在合同签订前实际验看房屋时，该房屋的厨房与卫生间系独用状态，双方补充协议中也约定包括厨卫设施等在内按验看时的状态交房。原告在订立合同后，按约向被告支付首笔房款5万元。2020年4月20日，因被告尚未取得系争房屋公房交易许可，双方又订立补充协议一份，原告再次向被告支付房款20万元。但此后交易流程一直没有进展。原告经进一步了解才发现，系争房屋的厨卫设施存在违章改建情形，被告为取得交易许可，根据物业要求进行了整改，但由于未能解决，交易进程处于停滞状态。被告的行为已经造成合同无法按约履行，且房屋现状也不符合合同订立时的状态。被告的行为构成违约。原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故原告起诉至法院，请求判如所请。张善祥辩称，原告所诉并非事实，根据合同约定，原告应于2020年8月15日之前支付房款，但原告未按约支付，对此被告保留追究原告责任的请求。现在被告已经将房屋内的违章搭建拆除，房屋具备了过户条件，合同已经可以继续履行，原告不存在法定或约定的合同解除权，故不同意原告的诉讼请求。本院认定事实如下：被告张善祥为上海市徐汇区怀安街XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(即系争房屋)的承租人。2020年3月30日，原告(受让人、乙方)与被告(转让人，甲方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定，甲方将其承租的系争房屋转让给乙方，转让价格共计为413万元。甲、乙双方同意，自本合同订立之日起十五日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在区房地产交易中心，办理该公有住房的差价换房手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款约定：甲、乙双方应于2020年8月15日前，至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋使用权转让手续。合同附件约定：乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元。乙方于2020年4月20日前，支付甲方房款1,000,000元。合同另就其他事项作了约定。同日，双方另签订补充协议一份，其中约定：甲乙双方确认并同意：若因物业方不同意该房屋使用权转让，导致交易不成的，则甲乙双方和平解约，甲方于解约后2日内退还乙方已支付全部房款。乙方在此确认其于签订转让合同前已对该房地产进行初步验看。甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。合同订立后，原告于2020年3月31日向被告支付了首笔房款50,000元。后因被告尚未取得新的《租用居住公房凭证》，双方又于2020年4月20日又签订补充协议，约定乙方于2020年4月20日前支付甲方房款200,000元，于甲乙双方至房地产交易中心办理房屋使用权转让手续前支付800,000元。同日，原告向被告支付房款200,000元。2020年5月7日，被告领取新的租赁凭证，其中独用租赁部位为XXX-XXX室，28平方米，公用租赁部位为：灶间、卫生间。原租赁凭证记载：附属设备：煤卫合。原、被告确认在看房时，系争房屋的厨房和卫生间处于独用状态。还查明，2020年7月27日，原告曾向本院提起诉讼，以被告欺诈为由，要求撤销双方签订的买卖合同。2020年8月20日，系争房屋所在上海高建物业有限公司出具情况说明一份，主要内容为：被告在办理房屋使用权转让手续时，物业公司发现该房屋存在违章搭建，之后被告进行整改，但在二次复勘时，发现该房屋违章搭建恢复，同时原告已经起诉被告，故终止了该房屋使用转让手续的办理。被告表示，交易不能进行系原告提起诉讼，现在其已经重新将违章搭建拆除，并提供了光盘。原告则表示，不清楚光盘录制的时间，是否存在违章搭建以物业出具的证明为准。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有上海市公有住房承租权转让合同、公房租赁凭证、收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的公有住房承租权转让合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据合同补充协议约定，被告应按原告验看的现状交付房屋，但事实上由于房屋现状存在被告搭建的违章建筑，实际无法按现状进行交付。且双方对房屋现状存在争议，双方并未对此进行协商明确，物业公司亦停止了交易进程，故双方签订的合同实际已经无法继续履行。根据双方补充协议的约定，原、被告可以和平解约。故原告要求解除转让合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告收取的房款应返还给原告。原告要求被告支付赔偿金缺乏合同依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除沈翠新与张善祥就上海市徐汇区怀安街XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签署的《上海市公有住房承租权转让合同》及补充协议；二、张善祥于本判决生效之日起十日内返还沈翠新房款250,000元；三、沈翠新的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,606元，由张善祥负担2,550元，沈翠新56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年一月十三日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。