广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29729号原告：谭丽华，女，1958年1月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（原为广州市海珠区二龙工业公司），住所地广州市海珠区同福中路天庆里**。负责人：王红薇。委托诉讼代理人：王泽、何文颖，均为广东海云天律师事务所律师。被告：广州市海珠区珠江渔业社，住所地广州市海珠区石溪村涌口一巷**。法定代表人：梁永恒。原告谭丽华与被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司(以下简称为二龙公司)、广州市海珠区珠江渔业社（以下简称为珠江渔业社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人招小明，被告二龙公司的委托诉讼代理人何文颖，被告珠江渔业社的法定代表人梁永恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告二龙公司为原告办理广州市海珠区XXXX5号505号房屋的所有权证；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告珠江渔业社下属成立的“广州白云珠江工业公司房产服务部”（已注销，以下简称为珠江公司房产服务部）代被告二龙公司于1994年5月21日与原告签订《房屋安置合同》，并经广州市海珠区公证处做了公证。被告已收取原告262105元，原告于1994年交完最后一期购房款并入住该房屋。因产权尚登记在被告二龙公司名下，且被告二龙公司拖欠资料导致原告迟迟无法向房管部门办理产权登记。后被告二龙公司停业，推说在办理办证事宜，但是一直未有处理结果，故提起本案诉讼。被告二龙公司辩称：1、根据合同相对性原则，其公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务。原告提起诉讼的依据是由珠江公司房产服务部与原告之间签订的《房屋安置合同》。从《房屋安置合同》签订主体来看，其公司并不是该《房屋安置合同》的当事人或签约人。2、涉案房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于海珠区华联房产服务公司（以下简称为华联公司）未缴清相应的土地出让金及相关费用。根据其公司与华联公司的协议，华联公司负有清缴涉案房屋土地出让金及相关费用的责任，过错方为华联公司，与其公司无关。办理房产证需要双方配合向房管部门提交相关资料并缴纳相关费用。根据原告提供的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋因欠缴土地出让金、违约金及利息等原因至今未能办妥房产证。涉案房屋为其公司与华联公司合作改建的，按照双方的约定，在合作改造及交付环节中的一切税收及费用应由华联公司承担，华联公司负有清缴涉案房屋土地出让金及相关费用的责任。而该房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于华联公司未缴清相应的土地出让金及相关费用，该过错在于华联公司，与其公司无关。被告珠江渔业社辩称：同意原告的全部诉请，对原告诉状中陈述的事实无异议。经审理查明：广州白云珠江工业公司房产服务部是由广州白云珠江工业公司（以下简称为珠江公司）开办并于1994年3月30日经工商行政部门核准成立的集体所有制企业，经营范围为房地产信息咨询服务、安置服务，法定代表人为陈列。后珠江公司房产服务部经主管部门珠江公司同意后于1999年6月13日被注销。广州市海珠区二龙工业公司于1998年12月20日变更名称为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（即本案被告二龙公司）。被告珠江渔业社（主管部门）于2013年6月11日出具《批准文》载明：我属下企业广州白云珠江工业公司在经营过程中，由于市场竞争激烈，业务下滑，企业出现亏损；企业决定注销工商登记；债务已清理完毕，如有漏遗，由主管部门负责监督清理；现批准企业向相关工商登记部门申办注销工商登记手续，望批准。珠江公司于2013年6月17日被注销。1993年7月13日，被告二龙公司与广州市海珠区华联房产服务公司（以下简称为华联公司）签订《委托书》，大致内容为被告二龙公司是广州市**房屋的业权人，因被告二龙公司外出，现委托华联公司为被告二龙公司的合法代理人，代被告二龙公司在广州执行和处理以下事项：代向房管局部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋契证手续；代对上述房产进行管理，修缮，订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，申请办理修缮拆建手续；代向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；对上述房屋有出卖的权利；对上述房屋有转委托；等。受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切法律文件，被告二龙公司予以承认；此委托书有效期为直至上述事项办妥为止。1994年4月16日，华联公司与珠江公司房产服务部签署《委托书》，大致内容与前述的《委托书》一致。1993年11月3日，被告二龙公司（甲方）与华联公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于XXXX一号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等。1994年3月16日，华联公司（甲方）与广州珠江工业公司交电器材营业部（乙方）就甲方与乙方合作原与广州市海珠区二龙街工业公司签定的位于XXXX一号楼房《合作改造旧厂房协议书》的权益事宜签署《合作改造厂房协议书》，约定：甲方责任：办理产权转移及委托公证给乙方；乙方责任：报建完成后，继后的施工、转让由乙方负责；等。上述协议经广州市海珠区公证处作出（94）穗海证经字第0630号《公证书》予以公证。1994年5月21日，原告（乙方）与珠江公司房产服务部（甲方）签订《房屋合建合同》，约定：甲乙双方合建座落广州市海珠区宝岗路××龙街××楼××单元／铺位，该单元平面建筑面积62平方米（按竣工核实面积为准，公用面积平均分摊）；甲方责任：1、负责房屋的建房用地、施工、水电安装、装修等事宜；2、甲方应从房屋交付乙方使用之日起三年内为乙方办理房管局核发房地产权证，并将契证交付乙方；国家收取的一切费用由乙方负责；若遇国家政策变动则届时双方另行商议处理方案；3、保证房屋保质按期完工交付乙方使用；4、保证乙方入住时有水、电使用；5、甲方应在1995年3月前将上述安置单元交付乙方使用；乙方责任：1、付款方式：共投入262105元，首期付256863元，第二期付5242元；2、负责支付上述本合建单元国家征收的产权登记、估价、过户、取证的全部费用（按国家标准收）；甲方交付乙方的合建单元平面建筑面积为双方协定的62平方米，乙方入住后，根据房屋最终的实际丈量面积变动按4450元/平方米的价格作多退少补的处理；该合同在甲方将该转让单元的契证交付乙方后终止；等。珠江公司房产服务部分别在1994年5月21日、1994年5月23日分别开具的《收据》显示：原告支付首期购房款254862.9元、优惠款2000元。原告已于1995年10月30日接收上址房屋使用。原告以被告至今未为其办理涉案房屋的所有权证为由提起本案诉讼。生效的（2018）粤0105民初2064-2067号民事判决书查明以下事实：1、广州市国土资源和房屋管理局于2006年9月12日向被告二龙公司作出的穗国房字【2006】788号《关于限期缴清土地出让金的决定》，主要内容为责令被告二龙公司收到本决定书之日起15日内持该决定书到该局缴交上述欠款人民币995078元及滞纳金；等。2、广州市国土资源和房屋管理局于2009年11月11日作出的穗国房群字【2009】1442号信访复函，其中载明：海珠区XXXX1号A、B、C座，产权人为广州市海珠区二龙工业公司（以下简称二龙公司）；原分别以统字120433号、统字120434号、统字120435号登记，分别为一幢6层钢筋混凝土、混合和砖木结构住宅及两幢1层砖木结构住宅；后经广州市城市规划局海珠区分局批准【（93）海城建字757号、（94）海城建字499号及（95）海城建字668号】进行改建，建成一幢8层（部分7层）的钢筋混凝土结构楼房，并经广州市城市规划局{穗海规验【2003】86号}验收合格；房屋地址经龙凤街派出所证明，由海珠区XXXX1号A、B、C座变更为海珠区XXXX5号；2006年9月，二龙公司委托代理人陈列向海珠区交易登记所提交房产证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证、规划验收合格证、房屋面积测量成果报告书等资料申请办理变更登记，海珠区交易登记所以2006登记08020824号立案受理；经审核，海珠区房地产交易登记所确认该物业建筑面积为3980.31平方米；经对该项物业评估后，海珠区房地产交易登记所出具了《广州市国有土地使用权出让金评估答复书》，产权人二龙公司须缴纳土地出让金共2736861元；海珠区房地产交易登记所多次通知二龙公司前来补缴土地使用权出让金手续，但二龙公司至今未交，导致该登记案件暂未能办结；等。3、被告二龙公司于2002年3月8日出具《委托书》（经公证处公证），内容为：兹我公司委托广州白云珠江工业公司办理海珠区XXXX1号有关产权办理领取签订合同等一切手续；详乞1994年4月市海珠区华联服务公司与广州白云珠江工业公司房产服务部签订的委托书；本委托书有效期为上述工作办完为止。据查册时间为2020年10月30日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区XXXX5号房地产的权属证明书登记的权属人为被告二龙公司；建筑面积为3980.3145平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年11月5日；广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104执15854号协助执行通知书及执行裁定书各一份轮候查封该业504房；等。诉讼中，各方当事人均确认以下事实：1、涉案《房屋合建合同》的性质实为房屋买卖合同；2、涉案房屋的现址为广州市海珠区XXXX5号505房。另外，原告表示同意承担本案受理费。被告二龙公司出具《授权委托书》，委托被告珠江渔业社代为收取原告交纳涉案房屋的余款。原告于2020年12月25日向被告珠江渔业社转账支付了5242元。2020年11月16日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的《购房资格证明》载明：经核查，谭丽华具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点为2020年11月16日。本院认为：原广州市海珠区XXXX一号A、B、C座房屋所有权人是被告二龙公司，被告二龙公司经向广州市城市规划局报建批准，将上述房屋改建为现址海珠区XXXX5号的房屋，并经规划验收合格。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。从被告二龙公司与华联公司签订的《委托书》及华联公司与珠江公司房产服务部签订的《委托书》的内容来看，珠江公司房产服务部是代被告二龙公司与原告签订《房屋合建合同》的。合同约定被告二龙公司提供涉案房屋给原告，原告支付对价，故该《房屋合建合同》实为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系成立。上述合同是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和被告二龙公司均有约束力。根据合同约定，被告二龙公司应从涉案房屋交付原告使用之日起三年内为原告办理该房屋的房地产权证。原告已按合同约定付清全部房款，并接收涉案房屋使用至今多年，被告二龙公司也已经取得涉案房屋所在楼宇的权属证明书，但至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。故原告要求被告二龙公司为其办理涉案房屋的房地产权证的请求，合法有理，本院予以支持。被告二龙公司以其公司并非合同相对方、不负有合同履行义务的抗辩意见，显属无理，本院不予采纳。至于土地出让金的缴纳问题，为被告二龙公司与房管部门之间的约定问题，应由被告二龙公司负责解决，且属于另一法律关系，故本案对此不予调处。诉讼中，原告表示同意承担本案受理费，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司在本判决生效之日起15日内，协同原告谭丽华办理广州市海珠区XXXX5号505房的房地产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年一月二十二日书记员  招佐文陆惠敏冯琬晴