广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初27738号原告：佛山市顺德区沃运贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧**地办公楼之二，统一社会信用代码：91440606MA4W7FRC2U。法定代表人：甘结文。委托诉讼代理人：周雄武，广东九域律师事务所律师。被告：欧堪武，男，1990年3月4日出生，汉族，住广东省遂溪县×××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司诉被告欧堪武因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法由审判员张锦华适用小额诉讼程序独任审判，于2020年12月30日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人周雄武、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金22471元（2020年1月至2020年9月）；2.判令被告向原告支付管理费4626元（2020年1月至2020年9月）；3.判令被告向原告支付拖欠的上述费用的利息（利息计算方式自起诉之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告通过法院拍卖购得位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地上的构建物，并于2018年6月3日从佛山市星亚物业发展有限公司租赁位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地。被告于2019年12月1日与原告签订租赁合同，租赁了原告所有的佛山市顺德区北滘镇莘村东侧北滘综合批发市场水果区×××号商铺。但租赁期间，被告多次拖欠租金、管理费，截止2020年9月份拖欠原告租赁费、物业管理费等合计27096元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告与原告签订的是关于“B区”商铺的租赁合同，但原告想收回另行外包就要求被告搬到涉案的商铺，被告搬到现在的地方后，商铺的通道封死无法经营。在未搬的时候，原告逼迫被告搬迁就停水停电（约半个月），被告从2020年5月1日之后没有使用过现在的租赁物无法经营，被告不再租涉案商铺，被告愿意在7天内搬出案涉商铺不再使用，原告交付的商铺无法经营导致被告没有生意，也没有能力支付租金、管理费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照、身份证复印件、（2016）粤0606执931号之三执行裁定书、租赁合同。本院组织双方当事人进行了质证，原、被告对上列证据的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：因陈永章、佛山市顺德区国佳农产品有限公司未履行（2014）粤高法民一提字第68号民事判决确认的义务，佛山市星亚物业发展有限公司、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司向本院申请执行。在执行过程中，本院以（2016）粤0606执931号执行裁定书依法查封了佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于广东省佛山市顺德区北滘镇莘村一环东侧土地上的建筑物。本院分别于2017年12月18日、2018年2月4日（上述二次拍卖成交的买受人均逾期未付款，本院裁定重新拍卖）、2018年4月12日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）平台举行公开拍卖，经过拍卖，原告以3760万元的价格买受。2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定：1.解除本院对被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的查封；2.上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司(统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U)所有。2018年6月3日，佛山市星亚物业发展有限公司（以下简称星亚物业）作为“甲方”与原告作为“乙方”签订一份《土地租用合同书》，鉴于星亚物业于2010年12月24日与莘村股份社签订《农业用地承包合同》，合同约定由星亚物业向莘村股份社承包位于佛山市一环路莘村路以东的佛山市一环东1号地，用地面积800亩，承包期限自2011年1月1日起至2021年6月30日止，承包土地用途为农业用途，星亚物业可以依法流转土地承包经营权，采取出租方式进行流转的，应当与第三方签订书面合同，并按照《农村土地承包法》相关规定办理备案。前述合同双方于2012年1月13日签订《农业用地承办合同补充协议》，约定将《农业用地承包合同》承包期限变更为自2011年1月1日至2026年6月30日；原告于2018年4月13日通过竞买方式成功购得佛山市顺德区人民法院依法拍卖的位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的原国佳公司、陈永章使用土地上的构建物；现经甲、乙双方充分友好协商，在平等互利的原则上就乙方租用甲方土地用于按现状进行自主经营的相关事宜达成如下协议：1.乙方租用甲方位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内原国佳公司、陈永章使用土地，面积408.7亩（土地的具体位置及范围详见本合同附件《租地红线图》）。2.土地用途：本合同项下土地用于乙方按现状进行合法自主经营；租用期限：自2018年5月1日起至2026年6月30日止……。2019年11月21日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，约定：被告向原告承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧北滘果蔬综合批发市场内XXXXX号铺2间，租赁面积128.4平方米；租赁期限从2019年12月1日起至2022年11月30日止，签订合同时，乙方须向甲方缴纳合同履约保证金8988元（相当于本合同规定第一年2个月的租金金额），租赁期间的租金35元/月/㎡，即4494元/月，管理费4元/月/㎡，即514元/月；自2019年12月1日至2020年8月31日止租金优惠50%；乙方于本合同签订时，向甲方缴纳该铺位第一个月（2019年12月1日至2019年12月31日租金，计2247元），并缴纳第一个月（2019年12月1日至2019年12月31日管理费，计514元），每月的6-10日前向甲方缴当月的租金和综合管理费以及上月的代收代支水电费，通过现金缴交或银行转账到甲方指定银行账户。被告在庭审中称，已向原告缴交了保证金（抵扣租金等费用），因无法经营不同意缴纳剩余租金、管理费。被告曾经与原告就租赁北滘果蔬综合批发市场内“B区”商铺签订了租赁合同，后来原告想被告搬迁到XXXXX号商铺经营，所以采取了停水电的措施，后来又封了商铺的路。被告自2020年5月1日就没有使用商铺。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案为民法典施行前的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即本案适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定。本案是房屋租赁合同纠纷，修正前的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉建筑物无建设工程规划许可证，原告亦无提交证据证明案涉建筑物已经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的租金、管理费的认定问题。被告承认在2020年5月1日前使用了商铺，但认为XXXX号商铺的通道被封死而无法经营，故主张抵减了已缴交的保证金8988元后不应再承担其他费用。依前述认定，涉案《租赁合同》无效，故原告收取的保证金8988元应予以退回，参照《租赁合同》的租金、管理费约定标准，在2020年8月31日前租金优惠50%即2247元/月，管理费为514元，故该期间的占用费应为2056元[（2247元+514元）×4个月-8988元]。因被告未能举证证明无法经营的事实，故被告应对上述占用费向原告承担支付责任。本院对原告主张占用费超出部分不予支持。对于原告主张的利息，因涉案《租赁合同》无效，原告对此存在过错，故本院对原告主张的利息也不予支持。对于2020年5月1日至2020年9月30日期间的占用费，双方对被告是否使用商铺存在争议，因涉案《租赁合同》为无效合同，原告请求被告支付占用费应对被告在上述期间占有使用商铺的事实承担举证责任，因《租赁合同》约定原告代收支涉案商铺的水电费，如被告在2020年5月至9月期间确实占有使用XXXX号商铺，原告应能提供证据证明被告在上述期间发生的水电费，因原告未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告主张被告在2020年5月至9月期间使用XXXXX号商铺的事实不予以确认，对原告请求的该期间占用费（即原告请求的租金、管理费）不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告欧堪武应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司支付占用费2056元；二、驳回原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取238.7元（已由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司预交），由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司负担220.7元，由被告欧堪武负担18元。本判决为终审判决。审判员  张锦华二〇二一年一月十一日书记员  李嘉濠