湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11121号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙纽跃健身美容有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段**雨花大厦裙楼**。法定代表人：杨家维，董事长。委托诉讼代理人：曾泳三上诉人（原审被告）：杨家维委托诉讼代理人：曾泳三，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南华雅文化传播有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区新中路口华银园小区****iv>法定代表人：向艳华，总经理。委托诉讼代理人：李理，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王钟鑫原审第三人：长沙鑫芙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**旺德府大厦**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘洋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，系长沙鑫芙置业有限公司员工。上诉人长沙纽跃健身美容有限公司（以下简称纽跃公司）、杨家维因与被上诉人湖南华雅文化传播有限公司（以下简称华雅公司）、王钟鑫、原审第三人长沙鑫芙置业有限公司（以下简称鑫芙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纽跃公司、杨家维上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初101号民事判决，改判驳回华雅公司的全部诉讼请求，或由王钟鑫承担全部责任；2.本案全部诉讼费用由华雅公司、王钟鑫承担。事实与理由：一、一审判决回避了纽跃公司提出的足以证明王钟鑫与华雅公司形成新的房屋租赁合同关系的证据，遗漏了重要证据的采信、评述及合理认定，属于认定事实不清。本案中，纽跃公司已提供王钟鑫向华雅公司支付租金的支付凭证、转让协议、华雅公司与王钟鑫及纽跃公司三方交接录音、由王钟鑫经营的湖南健度健身管理有限公司的工商注册资料及在涉案房屋现场经营的照片、王钟鑫支付水费凭证、华雅公司与王钟鑫签订的《房屋租赁协议》等证据，足以证明华雅公司与王钟鑫形成新的租赁合同关系，但一审判决未对此作出合理认定；二、一审判决未查明华雅公司诉请中关于委托经营管理费、水电费、燃气费的构成及明细，遗漏了本案重要事实。华雅公司主张的2015年10月1日至2016年5月30日的委托经营管理费，双方实际已因燃气未开通导致游泳池无法开放协商一致减免，并对合同履行的数额进行了变更，且华雅公司对该部分租金的请求已超过诉讼时效。关于2019年10、11、12月委托经营管理费及后续房屋占用费，华雅公司已与王钟鑫实际建立房屋租赁关系，纽跃公司对此部分没有支付义务，也不应承担违约责任。关于水电费，纽跃公司仅欠39743元，一审判决对此未予查明。关于燃气费，纽跃公司与华雅公司结算并退出原租赁合同时，双方已确认纽跃公司未拖欠燃气费；三、一审判决未能适用《中华人民共和国合同法》第三十六条、第八十八条规定对各方法律关系作出正确梳理，错将纽跃公司认定为拖欠租金的支付义务人，要求纽跃公司承担违约责任，属于适用法律错误；四、纽跃公司未拖欠华雅公司委托经营管理费等费用，杨家维对此不应承担连带责任。且纽跃公司与杨家维均不是本案适格被告，华雅公司无权向二者主张权利。2015年8月1日，华雅公司与长沙市芙蓉区纽跃游泳健身服务部（以下简称纽跃服务部）签订《房屋委托经营合同》，涉案场地已实际交付给纽跃服务部占有使用，纽跃公司与华雅公司的合同已终止，纽跃公司非本案适格被告，杨家维作为独立于纽跃公司及纽跃服务部的自然人，亦不是适格被告。华雅公司与纽跃服务部签订的《房屋委托经营合同》因权利义务概括转移给王钟鑫而终止，华雅公司仍无权要求纽跃公司与杨家维对王钟鑫所负债务承担责任。华雅公司辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确。华雅公司与纽跃公司自2015年5月29日签订《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》，至2019年11月29日合法解除，合同相对方一直为纽跃公司，并未与纽跃服务部、王钟鑫就涉案房屋达成新的有效协议。首先，华雅公司与纽跃公司从未签订解除合同的文书，也未达成解除合同的共识。直至华雅公司发出解除合同通知之前，该合同一直合法有效存续。其次，华雅公司与纽跃服务部签订的《房屋委托经营合同》系因其与纽跃公司合作经营涉案房屋，应纽跃公司申请，为帮助其减免税收而签订，并非华雅公司将房屋委托给纽跃服务部经营，涉案房屋实际的经营主体为纽跃公司。最后，华雅公司对于纽跃服务部与王钟鑫签订的《转让协议》并不知情，王钟鑫支付部分相关费用是基于其与纽跃公司的合作关系，并非单独支付租金。华雅公司并未同意将涉案房屋转租给王钟鑫；二、华雅公司在一审中已提交纽跃公司欠付费用构成及明细，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。对于2015年10月1日至2016年5月30日的委托经营管理费，华雅公司没有作出免除租金的承诺，双方并未达成修改委托经营管理费金额的合意。另外，2019年10、11、12月委托经营管理费、后续房屋占有费及违约金、纽跃公司欠缴的水电费、燃气费均为华雅公司依照双方签订的合同及补充协议予以主张，并提供相应证据予以佐证；三、纽跃公司为一人有限公司，杨家维作为唯一自然人股东，其财产与纽跃公司财产混同，应承担连带责任。被上诉人王钟鑫未向本院陈述意见。原审第三人鑫芙公司向本院陈述意见称，鑫芙公司对于一审法院判决结果没有异议。华雅公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令确认华雅公司与纽跃公司签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》于2019年11月29日解除；2．判令纽跃公司立即将位于长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××楼房屋腾空并返还给华雅公司；3．判令纽跃公司向华雅公司支付拖欠的委托经营管理费400245.6元、水电费96201.1元、燃气费5897.44元，共计502344.14元（暂计算至2019年11月28日止），并支付因逾期支付委托经营管理费产生的违约金161979.73元（暂计算至起诉之日止），及至实际清偿委托经营管理费之日止的违约金；4．判令纽跃公司向华雅公司支付自委托经营合同解除后至纽跃公司将房屋腾空并返还给华雅公司之日止的房屋占有使用费（参照委托经营合同约定的委托经营管理费标准计算）；5．判令确认纽跃公司向华雅公司交纳的委托经营保证金155885.4元委托经营保证金不予退还并归华雅公司所有；6．判令杨家维对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；7．本案全部诉讼费用由纽跃公司、杨家维承担。纽跃公司向一审法院提出反诉请求：1．判令华雅公司向纽跃公司返还租金1139420元；2．判令华雅公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年6月19日，华雅公司与鑫芙公司签订《会所租赁合同》（华雅公司在合同文本上签字盖章时间为2015年5月8日）。《会所租赁合同》约定，鑫芙公司将坐落在长沙市芙蓉区远大一路与农园路交会处恒大江湾楼盘综合楼101号房地产出租给华雅公司使用，出租房屋建筑（或使用）面积为4193.85平方米，其中一层1717.73平方米，二层880.38平方米，三层1595.74平方米（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房屋的平面图为准，租赁面积以当地房地产管理局指定测绘所最终测量的面积为准），华雅公司用于经营体育、休闲娱乐、培训、咖啡吧、展示，租赁期限为8年，自2015年8月1日起至2023年7月31日，租金按自然月结算，合同对租赁期限内每年的月租金、租赁保证金、房屋交付、双方的权利和义务、违约责任等内容进行了详细明确的约定。合同约定未经鑫芙公司书面同意，华雅公司不得转租，否则鑫芙公司有权解除本合同，收回房屋，且不退还华雅公司已交付的租赁保证金，华雅公司还须按违约时一个月的租金向鑫芙公司支付违约金。合同附件为租赁房屋一、二、三层平面图，双方于2015年5月8日分别在附件图纸上签字盖章。2018年7月18日，鑫芙公司与华雅公司对原合同租赁期限、租金、房屋交付日期等事项签订《房屋租赁合同补充协议（二）》。补充协议约定，原租赁房屋建筑（或使用）面积为3717.005平方米，其中一层1010.403平方米，二层911.7平方米，三层1595.74平方米，四层199.162平方米；租赁期限为8年，自2015年11月1日至2023年10月31日止，对租赁期限内每年的月租金、房屋交付等内容重新进行了具体明确约定。2015年5月29日，华雅公司与纽跃公司签订《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》（以下简称案涉合同），2017年7月1日，双方签订《长沙恒大江湾综合楼房屋委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议）。案涉合同及补充协议约定，华雅公司将坐落在长沙市芙蓉区远大一路与农园路交会处恒大江湾楼盘综合楼101房地产一、二层房屋即案涉房屋委托给纽跃公司经营美容、美体、健身、健美，案涉房屋建筑（或使用）面积为1922.103平方米，其中一层1010.403平方米，二层911.7平方米（房产之详细建筑位置，使用范围以附件该房屋的平面图及现场勘测为准，对此面积双方同意不作为计算租金的依据，租金以补充协议中具体委托经营管理费条款的约定为准）；委托经营期限为八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日止，2015年6月1日至8月31日为免交委托经营管理费但需缴纳水电费的装修期，委托经营管理费自房屋装修期满之次日开始计算，按月结算，纽跃公司应在每月15日前向华雅公司支付下月委托经营管理费，具体委托经营管理费为：2015年9月1日至2016年5月31日，每月77942.7元；2016年6月1日至2017年5月31日，每月80280.98元；2017年6月1日至2017年6月30日，82689.41元；2017年7月1日至2018年5月31日，每月61180.54元；2018年6月1日至2019年5月31日，每月63015.96元；2019年6月1日至2020年5月31日，每月64906.44元；2020年6月1日至2021年5月31日，每月66853.63元；2021年6月1日至2022年5月31日，每月68859.24元；2022年6月1日至2023年5月31日，每月70925.02元。纽跃公司负责自接受案涉房屋之日起所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带网使用费、电路损耗费及其他所有费用；在房屋交付使用前5日内，纽跃公司须向华雅公司支付设备及家具押金200000元；纽跃公司应按时支付委托经营管理费，逾期支付委托经营管理费的，每逾期十日，纽跃公司须按所欠委托经营管理费的千分之五支付违约金，如逾期30天不交的，华雅公司除有权追索委托经营管理费外，还有权解除委托经营合同，且不予退回委托经营保证金；未经华雅公司书面同意，不得转让，否则华雅公司有权解除本合同，收回案涉房屋，且不退还纽跃公司已交付的委托经营保证金，纽跃公司还须按违约时一个月的委托经营管理费向华雅公司支付违约金；纽跃公司违反合同约定逾期未迁出房屋的，每占用房屋一天，应按上月每日租金的2倍向华雅公司支付租金，且委托经营保证金不予退还。案涉合同签订后，2015年5月30日，纽跃公司向华雅公司交纳了设备及家具押金200000元。2015年6月3日，纽跃公司向华雅公司支付了租赁保证金（即委托经营保证金）155885.4元。2019年4月7日，纽跃服务部与王钟鑫签订《转让协议》，约定纽跃公司把在案涉房屋经营的纽跃游泳健身会所经营权、健身设备设施，向华雅公司缴纳的设备及家具押金、预付的委托经营管理费，转让之前购卡会员剩余期间内的所有后续服务、原聘请员工的接收和后续聘用、健身私教提成等整体转让给王钟鑫，转让价款为650000元。2019年7月4日，经王钟鑫向长沙市芙蓉区市场监督管理局申请，湖南健度健身管理有限公司经核准注册登记并核发营业执照，法定代表人为王钟鑫。2019年10月6日，华雅公司向纽跃公司作出《催款函》，催促纽跃公司支付拖欠的水电费84120元。2019年10月9日，纽跃公司向华雅公司作出《对的复函》，回复称纽跃公司与华雅公司于2015年5月29日签订案涉合同，后由2016年8月1日注册成立的纽跃服务部入场经营，并由该服务部履行委托经营合同的权利义务，纽跃服务部于2019年4月7日将案涉房屋的全部权利义务转让给王钟鑫，纽跃服务部退出经营管理，并于2019年6月12日注销，由王钟鑫入场经营缴纳委托经营管理费、水电费等费用。2019年10月19日，华雅公司向纽跃公司作出《回复函》，回复纽跃公司称根据双方于2015年5月29日签订的案涉委托经营合同第二条的规定，纽跃公司对案涉房屋进行占有、使用及收益应依约履行支付水电费义务；纽跃公司未经华雅公司同意擅自将委托经营管理的案涉房屋交由王钟鑫进行经营，华雅公司有权解除案涉合同，并有权收回案涉房屋；请纽跃公司收到此函后向华雅公司支付欠缴的委托经营管理费337229.6元及违约金147652.62元、水电费84120元，共计569002.22元。2019年11月27日，华雅公司向纽跃公司作出《委托经营合同解除通知书》，通知书称截至2019年11月28日，纽跃公司尚未支付2019年10月份的委托经营管理费，且纽跃公司已拖欠委托经营管理费400245.6元、水电费96201.1元，共计496446.7元，纽跃公司擅自将案涉房屋交由王钟鑫经营，以上行为违反了案涉合同第三条第4款及第六条第5款的约定，华雅公司依据案涉合同第六条的约定，通知纽跃公司即日解除双方签订的案涉合同，纽跃公司缴纳的委托经营保证金不予退还。纽跃公司于2019年11月29日收到华雅公司寄送的《委托经营合同解除通知书》，于2019年12月2日向华雅公司作出《对的回复函》，回复称纽跃公司与华雅公司于2015年5月29日签订了案涉合同，后由2016年8月1日注册成立的纽跃服务部入场进行经营，履行全部委托经营合同的权利义务，华雅公司对此予以认可并实际履行，纽跃服务部于2019年4月7日将长沙恒大江湾综合楼合作经营健身游泳馆全部权利义务（包括纽跃公司缴纳的押金保证金）转让王钟鑫后退出经营管理，对此，华雅公司知晓并同意，仅称因场地业主方的原因，不能立即与王钟鑫签订合同，需以后办理相关书面手续，本次转让后，纽跃服务部从纽跃公司承继的合同权利义务全部转让给了王钟鑫，王钟鑫于2019年4月15日开始向华雅公司支付场地管理费及水电费，华雅公司不应再向纽跃公司主张权利。华雅公司要求纽跃公司支付委托经营管理费和水电费，纽跃公司予以拒绝。截止2019年11月29日，纽跃公司共计拖欠委托经营管理费共计400245.6元、水电费共计96201.1元和燃气费5897.4元未付，也未将案涉房屋场地返还给华雅公司。另查明，纽跃服务部于2016年8月1日注册登记，经营类型为个体工商户，经营者为何周，纽跃服务部与纽跃公司系内部合作关系，在案涉房屋营业所发生的费用由纽跃公司向华雅公司负责。纽跃公司系杨家维一人独资设立的有限责任公司，纽跃公司向华雅公司支付委托经营管理费的大部分款项均从杨家维和其指定的财务人员私人账户转出。一审法院认为：华雅公司与鑫芙公司签订《会所租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，华雅公司向鑫芙公司承租长沙市芙蓉区远大一路与农园路交会处恒大江湾楼盘综合楼101房产（建筑面积共计为3717.005平方米）用于体育、休闲娱乐、培训、咖啡吧、展示等。《会所租赁合同》签订后，华雅公司与纽跃公司先后签订案涉合同及补充协议，华雅公司将所承租的部分房屋（建筑面积共计为1922.103平方米）转租给纽跃公司用于经营生活美容、美体健身等。虽然《会所租赁合同》约定，未经鑫芙公司书面同意，华雅公司不得转租。但鑫芙公司对纽跃公司的经营活动、广告标牌知悉后未提出异议，予以默示，依法推定鑫芙公司同意华雅公司对纽跃公司的转租行为。华雅公司与纽跃公司签订的具有房屋场地租赁合同性质的案涉合同及补充协议系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。在委托经营合同履行过程中，纽跃公司未依约按时向华雅公司支付委托经营管理费，其辩称已经告知华雅公司将案涉房屋转租给王钟鑫经营，华雅公司与王钟鑫已形成新的房屋租赁合同关系且实际履行，纽跃公司不是本案适格被告，并提供了华雅公司与王钟鑫于2019年6月25日签订的《房屋租赁协议》、鑫芙公司作出的《同意转租证明》、华雅公司与王钟鑫及纽约公司三方的谈话录音等证据予以证明。根据王钟鑫在一审法院（2020）湘0102民初4624号民事纠纷案《庭审笔录》中的陈述和质证意见，能够证明王钟鑫与华雅公司于2019年6月25日签订的《房屋租赁协议》和鑫芙公司作出的《同意转租证明》系王钟鑫为办理工商营业执照目的单方制作的，华雅公司与王钟鑫及纽约服务部三方的谈话录音仅能证明三方就案涉商铺转租事宜处于协商过程中，均不能证明纽跃公司已获得华雅公司书面同意将案涉商铺转租给王钟鑫，更不能证明王钟鑫与华雅公司达成租赁协议并得到鑫芙公司同意，故纽跃公司的抗辩理由不能成立。华雅公司与纽跃公司签订的案涉合同及补充协议处于存续有效状态，纽跃公司应为本案适格被告。纽跃公司未依约向华雅公司支付委托经营管理费应依法承担违约责任，合同约定每逾期十日按所欠委托经营管理费金额的5‰（即日万分之五）支付违约金，华雅公司依约享有合同解除权，且约定的合同解除权条件成就，故华雅公司诉请确认案涉合同及补充协议于2019年11月29日解除，纽跃公司将位于湖南省长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××层房屋腾空并返还给华雅公司，并支付拖欠的委托经营管理费、水电费、燃气费、逾期违约金及从2019年11月29日至案涉房屋实际腾空返还华雅公司期间的房屋占用费，确认纽跃公司所交保证金不予退还并归华雅公司所有，一审法院予以支持。纽跃公司反诉请求华雅公司返还租金1139420元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杨家维是否应当承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，股东应当对公司债务承担连带责任。本案中，纽跃公司为杨家维一人独资设立的有限责任公司，华雅公司提供的纽跃公司支付委托经营管理费的银行转账记录能够证明大部分款项是从杨家维和其指定的财务人员私人账户转出，杨家维不能举证证明纽跃公司的财产独立于其自己的财产，能够认定杨家维与纽跃公司之间存在财产混同，华雅公司诉请杨家维对纽跃公司所负华雅公司债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，一审法院判决：一、确认华雅公司与纽跃公司签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》及《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》于2019年11月29日解除，纽跃公司在判决生效后十日内将位于湖南省长沙市芙蓉区××路××路××楼××号××层房屋腾空并返还给华雅公司；二、在判决生效后五日内，纽跃公司向华雅公司支付截止2019年11月29日委托经营合同及补充协议解除前的委托经营管理费400245.6元、水电费96201.1元、燃气费5897.4元及房屋占用费（自2019年11月29日起至纽跃公司实际腾空返还委托经营的房屋场地之日止，按双方签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》和《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》约定的每月委托经营管理费标准计算）；三、在判决生效后五日内，纽跃公司向华雅公司支付截止2020年1月3日提起本案诉讼之日止的违约金162179.85元及之后的违约金（从2020年1月4日起至实际清偿之日止，按欠款金额的日万分之五计算）；四、确认纽跃公司向华雅公司交纳的委托经营保证金155885.4元不予退还并归华雅公司所有；五、杨家维对纽跃公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；六、驳回华雅公司的其他诉讼请求；七、驳回纽跃公司的反诉请求。二审中，纽跃公司向本院提交证据：1.录音文字材料，证据内容系根据纽跃公司在一审中已提交的录音文件记录的对话内容形成的文字材料，拟证明纽跃服务部已退出案涉场地的经营，将其与华雅公司之间合同的权利义务概括转让给王钟鑫；2.华雅公司法定代表人向艳华与纽跃服务部经理韦文务的短信往来记录截图，拟证明华雅公司对纽跃服务部将其与华雅公司之间合同的权利义务以及案涉场地整体概括转让给王钟鑫的事实知情并同意。本院认为，华雅公司提起本案诉讼依据的是其与纽跃公司签订的案涉合同及补充协议，基于纽跃公司未履行案涉合同及补充协议约定义务要求纽跃公司及其唯一股东杨家维承担相应违约责任，而纽跃公司提交上述两份证据的目的在于证明纽跃服务部与华雅公司签订的合同权利义务已发生概括转让，拟证明内容与本案诉争事实不具有关联性，故不予采信。且纽跃公司的证据1在一审中已提交，不属于新证据。华雅公司向本院提交证据：1.华雅公司法定代表人向艳华与纽跃公司会计李新莲的微信聊天记录截图；2.华雅公司法定代表人向艳华与纽跃服务部经理韦文务的短信往来记录截图；证据1、2拟共同证明华雅公司与纽跃公司的合同一直在履行；3.恒大纽跃健身会所会员维权名录，拟证明维权会员向纽跃公司维权，健身会所的经营者仍是纽跃公司；4.收款收据，拟证明2019年4月之后纽跃公司一直在案涉场地经营并办理会员卡，收取会员费，没有退出合同；5.照片一张，拟证明华雅公司在派出所主持下协调解决纽跃公司健身会所会员维权事件。对于华雅公司提交的证据1、2，纽跃公司对真实性不持异议，该两份证据与案涉合同履行情况等诉争事实有关，本院予以采信；证据3、4、5内容属实，与纽跃公司履行案涉合同的持续时间有关，本院予以采信。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院根据一、二审定案证据另查明：2019年9月16日，李新莲通过微信向向艳华发送名称为“恒大江湾综合楼经营合同主体变更三方协议”的word文档，并称该文档是“韦总”让其转发。上述协议的甲、乙、丙方分别为华雅公司、纽跃公司、湖南健度健身管理有限公司，协议的核心内容系由丙方接替乙方继续履行甲、乙双方签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》和《长沙恒大江湾综合楼房屋委托经营合同补充协议》，协议第八条约定该协议自甲乙丙方签字或盖章之日起生效。2019年9月22日，韦文务给向艳华发送短信：“向总，我已经要我们的会计发给你协议内容了，您看看”。根据华雅公司提交的收款收据显示，2019年4月至9月期间，案涉场地仍在以纽跃公司名义办理健身游泳会所会员并收取会员费，向会员出具的收款收据上加盖有“纽跃游泳健身财务专用章”。根据华雅公司与纽跃公司签订的案涉合同及补充协议约定，2015年9月1日至2016年5月31日的月租金应为77942.7元，纽跃公司在2015年9月15日至2016年4月15日期间连续支付八期月租金数额均为51543元。此后，从2016年5月15日起，纽跃公司恢复按照案涉合同及补充协议约定的第二年度月租金标准80280元连续支付月租金。2016年4月25日，李新莲与向艳华发生微信对话如下（按对话先后顺序）：李新莲：“向总您好！现在已经快到5月份了，那个燃气的问题不知道什么时候可以解决？”；向艳华：“燃气工程这边已经在进行中，你们的租金按照我们之前约定的时间按原价格支付，天气暖了，这几个月你们也不需要燃气，原来是考察冬季快来了所以陈总给你们免了几个月租金，我们已经很给力了，我们自己帮你们承担了这几个月免的租金”；李新莲：“向总您好！因为以前跟您沟通的时候说是2016年的5月份燃气接通是没问题的，但现在还没有接通，所以这个房租如果按原价格支付的话，我跟老板没法交待……”。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点在于：一、纽跃公司、杨家维是否为本案适格被告；二、案涉合同及补充协议的解除时间及解除的法律后果。关于焦点一。案涉合同及补充协议系华雅公司与纽跃公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据案涉合同及补充协议性质，双方据此建立房屋租赁法律关系。华雅公司依约向纽跃公司交付标的房屋，已履行主要合同义务。纽跃公司从2019年9月15日起迟延支付租金，构成违约。华雅公司以纽跃公司及其唯一股东杨家维为被告提起违约之诉，于法有据。对于纽跃公司和杨家维提出合同权利义务已向王钟鑫概括转让，纽跃公司和杨家维不属于本案适格被告的抗辩意见，首先，纽跃公司和杨家维主张已向王钟鑫概括转让的合同系纽跃服务部与华雅公司签订的《房屋委托经营合同》。一方面，纽跃服务部与纽跃公司分属不同民事主体，根据合同相对性原则，纽跃服务部是否概括转让其与华雅公司所签合同的权利义务不影响纽跃公司与华雅公司合同权利义务关系的稳定性。另一方面，纽跃服务部与华雅公司签订的《房屋委托经营合同》约定的租金标准畸低（不足案涉合同约定的实际租金的二十分之一），从关键条款来看，明显不属于华雅公司实际履行的合同。且在纽跃服务部与华雅公司签订该合同数月后，纽跃公司又另行与华雅公司签订补充协议作为对案涉合同的补充，表明纽跃服务部与华雅公司签订的《房屋委托经营合同》不具有替代或终止案涉合同的作用。即便华雅公司向纽跃公司交付场地后纽跃服务部参与了在案涉场地的经营事务，亦不能改变或代替纽跃公司作为案涉房屋承租人的合同主体地位。其次，无论是纽跃公司向王钟鑫转让案涉合同权利义务，还是纽跃服务部向王钟鑫转让合同权利义务，均无充分证据证明已征得华雅公司同意，对华雅公司不产生法律拘束力。具体而言，一是纽跃公司提交的录音文件中不含有华雅公司法定代表人明确表示同意纽跃服务部向王钟鑫概括转让合同的谈话内容；二是对于纽跃公司概括转让合同的条件，案涉合同中已明确约定须经华雅公司书面同意，但从2019年9月16日李新莲仍在向向艳华发送“恒大江湾综合楼经营合同主体变更三方协议”的word文档，协商由健度公司接替纽跃公司继续履行案涉合同及补充协议的事实可知，纽跃公司概括转让合同的行为始终未征得华雅公司书面同意。一审中，纽跃公司提交了从长沙市芙蓉区行政审批服务局调取的甲、乙方分别为华雅公司和王钟鑫的房屋租赁协议。关于该份协议，一审法院根据王钟鑫在该院（2020）湘0102民初4624号民事纠纷案庭审笔录中的意见陈述认定该协议系王钟鑫为办理工商营业执照目的单方制作，本院根据该协议上甲方印章印迹与其他已核查属实的证据材料上华雅公司印章的显著差异，并结合房屋租赁协议上对于租金的严重畸低约定（2500元/月）反映出其内容欠缺真实性，对一审作出的上述认定予以确认。王钟鑫擅自伪造的房屋租赁协议不具有证据效力，无法证明华雅公司同意纽跃公司或纽跃服务部向王钟鑫或健度公司转让合同权利义务。另据2019年4月至9月期间案涉场地仍在以纽跃公司名义向办理健身游泳会所会员的消费者出具加盖有“纽跃游泳健身财务专用章”的收款收据的事实表明，纽跃公司并未在2019年4月后完全退出案涉场地经营。再次，在纽跃公司持续履行案涉合同及补充协议达数年之久，且依约稳定支付月租的情况下，纽跃公司将案涉合同向华雅公司不相识的第三人王钟鑫概括转让的行为并不符合华雅公司的切身利益。换言之，华雅公司主观上不具有同意合同概括转让的合理动机。综上，纽跃公司和杨家维不能举证证明纽跃公司将案涉合同及补充协议概括转让给王钟鑫并已征得华雅公司同意，根据合同相对性原则，华雅公司有权以纽跃公司及其唯一股东杨家维为被告诉请承担相关违约责任。关于焦点二。因纽跃公司欠付租金和水电费，华雅公司先后向其发送《催款函》《回复函》催缴欠付的租金和水电费，但纽跃公司仍未予履行。华雅公司作为守约方，享有合同解除权，其向纽跃公司发出的《委托经营合同解除通知书》于2019年11月29日送达，故案涉合同及补充协议于纽跃公司收到该通知书时即告解除。一审法院对此认定无误，本院予以确认。因补充协议系对案涉合同内容所做补充，在华雅公司提出解除案涉合同的诉讼请求基础上，一审法院遵循其实际请求内容，判决同时解除案涉合同及补充协议亦无不妥。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，纽跃公司应向华雅公司交还案涉房屋，支付拖欠的租金、水电费、燃气费、逾期违约金及房屋占用费。因纽跃公司违约，华雅公司收取的委托经营保证金155885.4元可按照合同约定不予退还。对于纽跃公司欠付的水电费和燃气费，一审法院根据定案证据查明具体数额予以支持，并无不当。关于租金和逾期违约金，华雅公司主张纽跃公司拖欠的租金由两部分构成，一是2015年9月15日至2016年4月15日共八期的实缴数额与应缴数额的差额211197.6元，二是2019年9月15日至2019年11月15日共三期的未缴数额合计189048元。针对华雅公司主张的第一部分欠付租金，本院认为，第一，对于纽跃公司从2015年9月开始少付租金的情形，若确属擅自违约行为，则华雅公司明知其权益受损却在长达四年的期间内未对此提出异议，迟至2019年10月才以《回复函》形式向对方主张该部分欠付租金，与常理不合；第二，纽跃公司连续八期均按固定数额支付月租，该月租数额不具有偶然性和随意性；第三，纽跃公司主张因燃气未开通，华雅公司同意减免游泳池区域八期租金的事实可在李新莲与向艳华的微信聊天记录内容中得以印证。综合以上考量因素，足以认定纽跃公司在2015年9月15日至2016年4月15日期间实付租金数额系双方协商一致予以变更的结果，华雅公司亦以行为表明其对该八期租金的履行予以接受。故华雅公司主张的第一部分欠付租金及其逾期违约金不应获得支持，一审对此认定有误，本院予以纠正。针对华雅公司主张的第二部分欠付租金，证据充分，事实清楚，应予支持。因该部分逾期支付租金导致的违约金，按照案涉合同约定的日万分之五标准计算，截至2020年12月31日应为41748.1元[63016×5/10000×（472+442+411）]。另鉴于案涉合同关于纽跃公司应于每月15日前交付下月租金的约定，纽跃公司应于2019年11月15日支付的当期租金实际覆盖至2019年12月底。关于杨家维是否应当承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，股东应当对公司债务承担连带责任。一审法院根据纽跃公司向华雅公司支付大部分款项系从杨家维和其指定的财务人员私人账户转出的事实认定杨家维与纽跃公司之间存在财产混同并无不妥，故对于华雅公司诉请杨家维对纽跃公司所负债务承担连带清偿责任应予支持。综上所述，纽跃公司、杨家维的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》七十七条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初101号民事判决第一、四、七项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初101号民事判决第二、三、五、六项；三、限长沙纽跃健身美容有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南华雅文化传播有限公司支付截至2019年11月29日的委托经营管理费189048元、水电费96201.1元、燃气费5897.4元及后续房屋占用费（自2020年1月1日起至长沙纽跃健身美容有限公司实际腾空返还委托经营的房屋场地之日止，按双方签订的《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同》和《长沙恒大江湾综合楼委托经营合同补充协议》约定的每月委托经营管理费标准计算）；四、限长沙纽跃健身美容有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南华雅文化传播有限公司支付截至2020年12月31日的违约金41748.1元及之后的违约金（从2021年1月1日起至实际清偿之日止，按欠款金额的日万分之五计算）；五、杨家维对长沙纽跃健身美容有限公司的上述第三、四项债务承担连带清偿责任；六、驳回湖南华雅文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12002元及财产保全申请费4120元，由湖南华雅文化传播有限公司负担6449元，长沙纽跃健身美容有限公司、杨家维负担9673元；一审反诉案件受理费7527元，由长沙纽跃健身美容有限公司负担；二审案件受理费12002元，由湖南华雅文化传播有限公司负担4800元，长沙纽跃健身美容有限公司、杨家维负担7202元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年一月十九日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。