宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初11517号原告：宁夏强大实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区虹桥北街**。法定代表人：许秀花，该公司经理。委托诉讼代理人：杨婷婷，宁夏搏强律师事务所律师。被告：银川维康肾病专科医院有限公司，，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区金三角现代物流市场**楼**营业房法定代表人：鲁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘青，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李愿愿，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告宁夏强大实业有限公司与被告银川维康肾病专科医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏强大实业有限公司的委托诉讼代理人杨婷婷，被告银川维康肾病专科医院有限公司的委托诉讼代理人刘青、李愿愿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏强大实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告银川维康肾病专科医院有限公司于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》、2017年7月1日签订的《补充合同》及两份《房屋租赁合同》；2.依法判令被告银川维康肾病专科医院有限公司腾空银川市兴庆区西北农资城20号楼一、二、三层，20号楼南一层、20号楼地下室及20号楼副楼三层房屋，将上述房屋恢复原状后返还原告；3.依法判令被告向原告支付租金1744088元（暂从2017年11月9日计算至2020年8月8日）及2020年8月1日至房屋租赁合同解除之日按合同约定计算的房屋租金，并支付从房屋租赁合同解除后至房屋返还之日按合同约定房租计算的占用使用费；4.依法判令被告向原告支付违约金100000元；5.依法判令被告向原告支付被告欠缴的2017-2018年度、2018年-2019年度、2019-2020年度暖气费187882元及滞纳金（以实际交纳数额为准），合计：2031970元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》。2017年7月1日，原、被告再次签订《补充合同》及两份《房屋租赁合同》。上述合同约定，原告将位于银川市兴庆区西北农资城20号楼一、二、三层，20号楼南一层、20号楼地下室及20号楼副楼三层出租给被告，合同对相应房屋租金进行了约定，并约定水、电、暖、物业等费用由被告承担。上述合同还约定，如被告违反合同，应支付违约金10万元，被告拖欠租金累计达3个月的，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告未完全按合同约定的期限支付房租。被告法定代表人于2019年4月30日向原告出具一份《承诺书》，承诺欠付原告的2018年房租于2019年5月30日之前一次性结清。承诺期限届满，被告未履行义务，截止目前欠付原告房租1744088元，故原告诉至法院。银川维康肾病专科医院有限公司辩称，2019年10月24日，银川市中级人法院向被告发出（2019）宁01执498号协助执行通知书，通知被告：“请协助冻结被执行人宁夏强大实业有限公司在你处的应收租金，未经本院允许下不得向被执行人支付，待达到支付条件，直接将租金支付至本院执行款专户，冻结期限为三年”。2020年4月23日，银川市中级人法院又向被告发出一份协助执行通知书，通知被告协助扣留原告房屋租金，故目前，被告无法向原告支付涉案租金。银川市中级人民法院（2019）宁01执498号案件的申请执行人为中国长城资产管理股份有限公司。若被告将涉案租金支付于原告账户，会损害（2019）宁01执498号案件中申请执行人中国长城资产管理股份有限公司的利益，从而会损害国有资产。另外，若解除涉案租赁合同，那么涉案房屋的收益价值会大大降低，也会导致涉案房屋租金的减少，从而也有损国有资产。涉案租赁合同第五条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。本案原告提出解除合同应当同时满足上述条件才能产生终止合同的效力，原告从未给被告发过任何解除、终止合同的书面通知，没有产生终止合同的效力。涉案三份租赁合同分别于2026年11月9日、2027年9月30日、房屋拆除之日到期，目前三份合同租期均未到，涉案租赁合同应当继续履行。地。地下室为消防设备用房告实际并没有用于经营，对于该地下室三年的租金不应当支付。被告在本案中并非故意逾期支付原告租金，因原告一直称要用其涉案房屋应收租金入股被告公司，双方一直在协商以应收租金入股事宜，才致使被告未及时缴纳租金，并非被告一方过错。因此，被告不应支付违约金。2019年的采暖季，供暖公司已经掐断供暖，至今没有恢复。之前的供暖一直未达到国家的标准，所以就暖气费部分应当是由被告与供暖公司直接进行协商解决。原、被告围绕诉讼请求及辩称主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，结合当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于银川市兴庆区西北农资城20号楼1至3层，面积2609平方米；租期自2016年8月9日至2026年11月9日；租金第一年至第五年为每平方米18元/月，年租金563544元。第6年至第10年每年年租金619898元；首期租金在合同签订日交付，以后每年的租金于每年的10月9日之前2个月内交付；房屋物业费2年内予以免除，2018年11月9日开始正常交纳；自合同签订后，允许承租方在不对房屋性能造成损坏的前提下对租赁物进行装修、改造以及租赁物上增设他物。但不许将房屋主体结构及设施做后期改动，出租方应向承租方提供房屋结构图。承租人拖欠租金累计达三个月的，承租人有权终止合同，收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；承租方于签订合同当日交纳装修、水电暖等设施保证金50000元，装修结束后无异议7日内返还；合同期满，承租方租赁房屋内不可拆除的装修部分归出租方所有（包括门、窗、电梯）；本合同产生的税费由承租方承担；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金按日租金2倍承担；承租方违反合同，应支付违约金10万元……。2017年7月1日，原、被告签订《补充合同》，约定：被告承租原告20号楼一层（原、被告于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》）未租用部分，面积508.13平方米；租期自2017年10月1日至2026年11月9日；租金第1年至第4年每年为109756元，第5年至第9年每年为120731元。第1至4年的年租金在次年的10月1日交清，第5至9年每年的租金于每年10月9日之前2个月内交清；2018年11月9日前的物业费由出租方承担，之后的物业费由承租方承担。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告20号楼副楼三层房屋，由承租方自行装修使用；年租金100000元；租期自2017年10月1日至房屋拆除为止；出租方明确告知承租方并获得承租方确认，承租的房屋有随时拆除的可能，所以本房屋为临时租赁，租金按年支付。租金在次年10月1日由承租方一次性支付给出租方……。同日，原、被告还签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告20号楼地下室，年租金40000元，租金为年付，于次年10月1日前一次性支付给出租方；租期自2017年10月1日至2027年9月30日止；出租方以现状出租地下室，若地下室现有的水、电、暖及消防等设施无法达到承租方使用标准，由承租方自行解决并承担相关费用……。2019年6月30日，被告法定代表人鲁军向原告出具承诺书，载明：“本人承诺，银川维康肾病专科医院欠宁夏强大实业有限公司2018年房租（部分），于2019年5月30日之前一次性付清”。2020年6月29日，被告法定代表人鲁军确认：欠付20号楼1-3层2017年11月9日至2018年11月8日期间的租金563544元、20号楼南一层2017年10月1日至2018年10月1日期间的租金109756元、20号楼地下室2017年10月1日至2018年10月1日期间的租金40000元、20号楼副楼三层2017年10月1日至2018年10月1日期间的租金100000元，已交租金513300元，实欠租金300000元；欠付20号楼1-3层2018年11月9日至2019年11月8日期间的租金563544元、20号楼南一层2018年10月1日至2019年10月1日期间的租金109756元、20号楼地下室2018年10月1日至2019年10月1日期间的租金40000元、20号楼副楼三层2018年10月1日至2019年10月1日期间的租金100000元；欠付20号楼1-3层2019年11月9日至2020年11月8日期间的租金563544元、20号楼南一层2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金109756元、20号楼地下室2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金40000元、20号楼副楼三层2019年10月1日至2020年10月1日期间的租金100000元。截止2020年6月23日，被告欠付原告房租1926600元，并在确认单中注明“地下室为消防设备用房，不应收取费用，我院将解除该地下室使用收费合同”。现原告认为被告欠付租金，故诉至法院，请求判如所请。另查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司银川城区支行与被执行人宁夏强大实业有限公司等金融借款合同纠纷一案，银川市中级人民法院2019年7月4日作出（2019）宁01执498号执行裁定书，裁定冻结、扣押被告等银行存款13581085.75元及剩余利息、迟延履行期间的债务利息。后申请执行人中国工商银行股份有限公司银川城区支行将上述债权转让与中国长城资产管理股份有限公司，银川市中级人民法院于2019年8月30日，作出（2019）宁01执498号之一执行裁定书，变更中国长城资产管理股份有限公司为上述案件的申请人。2020年4月23日，银川市中级人民法院向被告发出协助执行通知书，要求被告协助执行以下事项：“请协助扣留（提取）你公司应支付被执行人宁夏强大实业有限公司的应付租金，直接将上述款项付至本院执行款专户”。还查明，原告于2020年7月28日将被告诉至本院，在诉前调解过程中，本院于2020年8月12日向被告送达了民事起诉状。庭审中，经本院询问，原告要求恢复涉案房屋一些设施和装饰的原状，但无法明确恢复原状的具体内容。本院认为，原、被告于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月1日签订的《补充合同》及两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应当按照合同约定履行合同义务。根据原、被告于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》的约定，被告欠付租金达三个月的，原告有权解除合同，现被告欠付原告20号楼1-3层租金已经超过三个月，原告也通过诉讼的方式向被告履行了通知的义务，故原告请求解除该《房屋租赁合同》，并返还房屋，不违反双方约定及法律规定，本院予以支持。被告关于原告并未按照合同约定，提前三个月通知原告解除合同的辩解，因根据该合同上下文及具体的内容，该“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”条款，约定的系双方协商解除合同的条件，并不适用约定的单方解除权，故对被告的辩解不予采信。原、被告于2017年7月1日签订的《补充合同》及两份《房屋租赁合同》约定的租赁物系作为2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》约定租赁物的附属配套设施，2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》解除后，2017年7月1日签订的《补充合同》及两份《房屋租赁合同》也无法继续履行，故对原告请求解除该三份合同并返还房屋本院予以支持。关于欠付租金及占有使用费，经被告确认，被告欠付20号楼1-3层2017年11月9日至2020年11月8日止的租金及20号楼南一层、20号楼地下室、20号楼副楼三层2017年10月1日至2020年10月1日止的租金，合计1926600元，该款项被告应当支付给原告；被告还应当按照1543.96元/天（563544元/年÷365天）支付20号楼1-3层自2020年11月9日至本判决生效之日止的租金、按照684.26元/天（249756元/年÷365天）支付20号楼南一层、20号楼地下室、20号楼副楼三层自2020年10月2日至本判决生效之日止的租金；合同解除后，被告还应按照2228.22元/天（813300元/年÷365天）向原告支付自本判决生效次日至被告向原告返还房屋之日止的占有使用费。被告关于其承租的20号楼地下室系消防设施，并未用于经营使用，不应支付租金的辩解，因原、被告自愿协商签订《房屋租赁合同》，合同中已经将地下室的现状水、暖、电及消防等设施告知被告，故该合同对双方具有拘束力，被告应当按照合同约定履行合同义务，故对被告的上述辩解本院不予采信。原告要求被告支付违约金100000元，因被告迟延履行支付租金义务，致使双方租赁合同解除，被告存在违约行为，故原告的该请求不违反双方约定，本院予以支持。因银川市中级人民法院已经就涉案房屋租金等财产向被告发出了协助执行通知书，故上述被告应当支付给原告的租金、占有使用费、违约金，应当由被告支付至银川市中级人民法院执行款专户。原告请求被告支付欠缴的2017至2020年度采暖费187882元及滞纳金，因该费用原告并未支付，且滞纳金的数额也未确定，故本院不予支持，原告可在费用金额确定后另行主张权利。原告要求被告将涉案房屋恢复原状，但原告不能举证证明需要恢复原状的具体内容，故本院对其上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏强大实业有限公司与被告银川维康肾病专科医院有限公司于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月1日签订的《补充合同》及两份《房屋租赁合同》；二、被告银川维康肾病专科医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏强大实业有限公司返还位于银川市兴庆区西北农资城20号楼1-3层、20号楼南一层、20号楼地下室及20号楼副楼三层房屋；三、被告银川维康肾病专科医院有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏强大实业有限公司支付租金1926600元，并按照1543.96元/天支付自2020年11月9日、按照684.26元/天支付自2020年10月2日至本判决生效之日止的租金及按照2228.22元/天支付自本判决生效次日至被告银川维康肾病专科医院有限公司向原告宁夏强大实业有限公司返还房屋之日止的占有使用费；四、被告银川维康肾病专科医院有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏强大实业有限公司支付违约金100000元；五、驳回原告宁夏强大实业有限公司的其他诉讼请求。（以上第三项、第四项确定的租金、占有使用费及违约金由被告银川维康肾病专科医院有限公司直接支付至银川市中级人民法院执行款专户）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23056元，减半收取11528元，由被告银川维康肾病专科医院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保清二○二○年十二月十七日法官助理 赵慧书记员 王欢附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《履行告知书》负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。