重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8368号上诉人（原审原告）：吴玉娇，女，1993年3月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆卓煜实业有限公司，住所地重庆綦江区东溪镇水口寺**，统一社会信用代码91500222070309548U。法定代表人：周毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。上诉人吴玉娇与被上诉人重庆卓煜实业有限公司（以下简称卓煜公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人吴玉娇不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初7448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴玉娇上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》中对于购房者违约的违约责任和开发商违约的责任约定不一致，存在显失公平的情形。二、一审适用法律错误，约定的违约金不足以弥补上诉人的损失，应予调高。被上诉人卓煜公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴玉娇向一审法院提出诉讼请求：1.判令卓煜公司向吴玉娇支付逾期交房违约金12000元；2.诉讼费等费用由卓煜公司承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，卓煜公司（卖方、甲方）与吴玉娇（买方、乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市綦江区××街道××道××号××幢××的商品房销售给乙方，商品房总成交金额为566686元，甲方应在2019年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；除本合同约定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同对乙方逾期付款违约责任约定的违约金计算标准为逾期应付款日万分之零点一，与前述逾期交房违约金一致。该合同还对其他相关事宜进行了约定。前述合同订立后，吴玉娇按约向卓煜公司支付了购房款566686元，卓煜公司未按约在2019年12月30日交房，吴玉娇遂诉至本院，要求卓煜公司支付逾期交房的违约金12000元。庭审中，吴玉娇陈述双方约定的违约金计算标准过低，其诉求的12000元违约金是按照房屋总金额年利率6%计算6个月，并参考同地段房屋租金情况走势图确定的，且吴玉娇至今没有接房，也没有收到吴玉娇的书面接房通知，仅通过业主群知道在2020年7月1日去接房，当时也去填了单子，但是因认为房屋需要整改，就没有接房，并举示了新都汇同地段房屋租金情况走势图截图证明该地段房屋租金情况。卓煜公司对此质证认为，违约金条款是双方一致约定的，不存在过低的情况，其走势图仅仅是市场预期，不是实际房屋交易价格，而且仅适用与满足租赁条件的房屋，案涉房屋本身不具备租赁条件。卓煜公司同时陈述案涉商品房已于2020年6月28日竣工验收，且于2020年6月23日通过邮寄的方式通知吴玉娇接房，该邮件已被签收，延期交房的事由也是通知了吴玉娇的，因新冠病毒疫情导致延期交房也是事实，卓煜公司举示了《重庆市建设工程验收备案登记证》、延期接房通知书、接房通知书、邮寄接房通知及延期接房通知等材料清单、重庆市建委通知复工文件证明前述事实。吴玉娇对此质证认为，卓煜公司举示的接房书面通知其没有收到，即使收到，也是卓煜公司单方面通知，吴玉娇不予认可；对复工文件真实性无异议，但与本案没有关联性，交房时间是在2019年12月30日，卓煜公司方不能以之后发生的不可抗力来推脱违约责任。对于卓煜公司邮寄的邮件，经当庭查询，该邮件于2020年7月1日签收，吴玉娇对此陈述其本人没有去签收，不知道是谁取走的。对于吴玉娇因逾期交房造成的损失，吴玉娇没有举示相关证据。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务并享有权利。本案中，吴玉娇、卓煜公司双方签订的商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，吴玉娇、卓煜公司双方均应按合同约定履行各自的义务，并享有相应的权利。吴玉娇按合同约定向卓煜公司交付了购房款，但卓煜公司未按合同约定向吴玉娇交付房屋，应当认定卓煜公司违约，应当依法承担支付违约金的违约责任。吴玉娇、卓煜公司双方在《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金计算标准进行了明确约定，该违约金标准与双方约定的吴玉娇逾期付款的违约金标准一致，符合公平原则。另外，约定的违约金是否过低是相对违约对当事人造成的损失对比而言，而吴玉娇对此未举示证据证明其具体的损失大小，不能认定约定的违约金过分低于其因卓煜公司逾期交房必然受到的损失。故本案违约金应按约定的已付购房款日万分之零点一计算，一审法院对于吴玉娇要求上调违约金的诉讼请求不予支持。对于违约金计算期间问题，案涉商品房已于2020年6月28日竣工验收，虽然吴玉娇至今未接房，但在没有相反证据的情形下，卓煜公司提供的邮寄接房通知书给吴玉娇的相关证据能够证明该接房通知书于2020年7月1日送达吴玉娇，且吴玉娇也自认知晓了2020年7月1日接房的事实，没有证据证明案涉商品房存有不能交付情形的情况下，吴玉娇在2020年7月1日后未接房的后果不应由卓煜公司承担，对此违约金计算期间应从逾期交房之日即2019年12月31日起至2020年7月1日止。对于卓煜公司提出其因新冠肺炎疫情延期交房属于不可抗力而应扣除该期间的违约金问题，吴玉娇、卓煜公司约定的交房时间为2019年12月30日前，因卓煜公司未能按约交房已构成违约，对于违约后出现的不可抗力等风险应当由违约方即卓煜公司自行承担，一审法院对卓煜公司的该辩称意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆卓煜实业有限公司在本判决生效后3日内支付吴玉娇违约金1042.7元（以566686元为基数，从2019年12月31日起，按每日万分之零点一计算至2020年7月1日止，共184天）；二、驳回吴玉娇的其余诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取计50元，由重庆卓煜实业有限公司负担（吴玉娇已预交，重庆卓煜实业有限公司在履行前述判决义务时一并支付吴玉娇）。二审中，双方未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是一审判决的违约金金额是否过低。本院就焦点问题评析如下：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，在合同中双方对于被上诉人逾期交房的违约责任进行了明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。上诉人认为，该合同中对于购房者违约的违约责任和开发商违约的责任约定不一致，存在显失公平的情形。经本院审查合同内容，上诉人指的购房者违约的情形是指上诉人无法按期办理按揭贷款的违约责任，而合同中关于购房者逾期付款和开发商逾期交房的违约责任均为日万分之0.1，双方违约的责任约定是一致的，因此并不存在上诉人所称的显失公平的情形。上诉人上诉称，违约金的金额不足以弥补损失，并申请按照同地段的租房价格上调违约金。本院认为，上诉人并未提交充分证据证明违约金的数额不足以弥补其损失，一审按照合同约定的金额主张违约金正确，本院予以确认。综上所述，上诉人吴玉娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴玉娇负担。本判决为终审判决。审判长  刘恋砚审判员  黎 明审判员  肖 琴二〇二一年一月十八日书记员  罗 晴