辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13446号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：沈阳市和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：马宁，系该行行长。委托诉讼代理人：王凯强，系辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：包郑超，系辽宁联胜律师事务所实习律师。被告：田懋鹏，男，1973年8月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：魏莉，女，1971年3月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路105-8号51门，统一社会信用代码：912101147157607753。法定代表人：姜智。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王凯强、包郑超到庭参加诉讼，被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告田懋鹏、魏莉于2005年12月20日签订的《个人住房借款合同》；2.请求法院判令被告田懋鹏、魏莉偿还原告借款本金74397.96元，利息563.36元，本金罚息7.76元，利息罚息2.07元，共计人民币74971.15元（以上本金及利息截止日为2020年7月7日,并自2020年7月8日起，按《个人住房借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至实际清偿之日止）；3.请求法院判令被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司赔偿原告律师费4123.41元；4.请求法院判令原告对被告田懋鹏、魏莉名下位于于洪区，建筑面积93.67平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司在对被告田懋鹏、魏莉应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2005年12月20日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告田懋鹏、魏莉签订《个人住房借款合同》一份；2.贷款本金：债权本金为190000元；3.贷款期限：借款期限240个月，自2005年12月20日至2025年12月19日止；4.合同执行利率：贷款利率为浮动利率下浮10%；5.逾期利率标准；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮35%；6.还款方式：贷款采用等额本息还款方法、每月对日还款，还款金额为791.67元；7.欠款情况：截至2020年7月7日，被告田懋鹏、魏莉尚拖欠贷款本金74397.96元，利息563.36元，本金罚息7.76元，利息罚息2.07元；8.其他：合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。二、抵押合同成立及生效情况：1．合同签订情况：2005年12月20日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告田懋鹏、魏莉签订《个人住房借款合同》一份；2.担保范围：抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用；3.抵押物：被告田懋鹏、魏莉以其名下位于于洪区，建筑面积93.67平方米的房产为上述债权提供抵押担保；4.抵押登记手续：2005年12月28日，经沈阳市房产局为抵押房产出具了《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，批复号为：沈房发[2005]个贷押备字第107889号，权利人为原告。三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2005年12月20日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订《个人住房借款合同》一份；2.担保范围：保证担保的范围为主合同项下债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）以及其他所有主合同债务人的应付费用；3.保证责任方式：约定为上述债权提供连带保证责任；4.保证期间：保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交由贷款人核对无误，收执之日止。四、原告委托辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费4123.41元。被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司均未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：被告田懋鹏、魏莉购买被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司销售的房产，并向原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行申请贷款，三方签订《个人住房借款合同》；2.借款本金：人民币19万元整；3.借款期限：240个月，自2005年12月20日至2025年12月19日止；4.借款利率：月利率，浮动利率，在基准利率水平上下浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；5.罚息利率：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮35%；6.还款方式：等额本金偿还法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金人民币791.67元，首月还利息872.1元，以后利息逐月递减；7.还款原则：（一）对于本金逾期超过九十天仍未收回的贷款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的贷款，或者法律、法规或规章另有规定的贷款，按照先还本后还息的原则偿还；（二）对于除上述（一）以外情形的贷款，按照先还息后还本、息随本清的原则偿还；8.所购（抵押）房产：沈阳市于洪区，建筑面积93.67平方米；9.抵押期限：自2005年12月23日至2025年12月22日止；10.保证人：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司；11.保证责任方式：连带责任保证；12.抵押及保证范围：本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；13.保证期间：本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。二、贷款合同其他主要条款：第十二条保证条款，当事人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十三条抵押登记，抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押登记费用由抵押人承担。抵押人应将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。第十五条违约情形，借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约。第十六条违约救济措施，出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；解除与借款人的借款关系；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失。第二十三条通知，本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址或联系电话进行。借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起十个工作日内以书面形式通知其他各方。三、贷款合同履行情况：2005年12月28日，经沈阳市房产局出具沈房发[2005]个贷押备字第107889号《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》。2005年12月29日，原告将19万元借款支付给被告。被告田懋鹏、魏莉一直未办理房屋产权证及房屋抵押权登记。被告田懋鹏、魏莉从2020年2月20日起未按期足额偿还原告借款本息，最后一次还款时间为2020年5月3日，还款金额为2457.93元。截止至2020年11月30日，被告田懋鹏、魏莉的贷款余额为74397.96元，拖欠总额为7486.38元，其中，拖欠本金5888.09元、拖欠利息1498.45元、拖欠罚息99.84元。另，原告为处理本次诉讼委托辽宁联胜律师事务所，支出律师费4123.41元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、不动产电子登记（薄）查询证明、个人贷款对账单、结清试算、委托代理协议、律师费转账凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据我国法律规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司经本院合法传唤均未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的现有证据，并结合原告的当庭陈述，对本案的案件事实予以确认。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。依据《个人住房借款合同》约定，本案被告田懋鹏、魏莉未按期履行偿还原告借款本息义务的行为已构成违约，鉴于被告田懋鹏、魏莉截止至2020年11月30日拖欠总额为7486.38元，属轻微违约，为了维护交易稳定，实现合同目的，被告田懋鹏、魏莉应将拖欠的贷款本息还清，双方继续履行合同，故对原告在本案中主张解除借款合同及相关诉讼请求，本院不予支持。但因被告逾期还款产生本案的诉讼相关费用，系被告违约造成，应由被告田懋鹏、魏莉负担。同时，原告主张被告承担本案律师费，因合同中未对律师费的承担作相关约定，故原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押物为不动产的，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，而只有为抵押物办理抵押权登记，债权人才对该抵押物享有抵押权。本案被告田懋鹏、魏莉于2005年12月28日办理商品房抵押权预告登记后，至今未办理抵押权登记，因此，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行作为该商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该商品房办理抵押权登记的请求权，而并非对该商品房享有现实抵押权。故原告要求对该商品房行使抵押权，并在债权范围内优先受偿的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。另依据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定及《个人住房借款合同》的约定，被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司作为阶段性的连带责任保证人，在被告田懋鹏、魏莉将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日前，应承担保证责任，故本院对原告要求被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司对本案借款承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告田懋鹏、魏莉于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行拖欠本金5888.09元、拖欠利息1498.45元、拖欠罚息99.84元（以上本金、利息、罚息截止至2020年11月30日）;二、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司在被告田懋鹏、魏莉将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执前对被告田懋鹏、魏莉应支付的上述款项承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告田懋鹏、魏莉追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1777元，保全费770元，均由被告田懋鹏、魏莉、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 君人民陪审员  王淑娟人民陪审员  赵淑媛二〇二一年一月四日法官助理门紫薇书记员岳岩本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。