宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4188号 上诉人（原审被告）：唐某，住江苏省扬州市。 委托诉讼代理人：许某，上海中银(银川)律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁夏大唐隆基建设工程有限公司。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：许某，上海中银(银川)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜某，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某，宁夏昊诺律师事务所律师。 上诉人唐某、宁夏大唐隆基建设工程有限公司（以下简称大唐隆基公司）因与被上诉人姜某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初2114号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杜欣独任审理，于2020年12月21日公开开庭进行了审理，上诉人唐某、大唐隆基公司的委托诉讼代理人许某，被上诉人姜某的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐某、大唐隆基公司上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初2114号民事判决,将本案发回重审或依法改判上诉人不应当向被上诉人支付自2020年2月3日至2020年3月27日期间的房屋占用使用费11835.72元、违约金3000元、物业费524.7元、暖气费1184元、水费及垃圾处理费用80元;2.判令确认上诉人已向被上诉人返还了电表卡2张、电费本2张、电表箱要是6把、玻璃门钥匙6把;3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审法院已经认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月12日解除,且上诉人于2019年8月9日支付房屋租金3万元,该租金计算至2020年2月2日。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被上诉人与上诉人提前解除了双方的房屋租赁关系,并已将全部租金交纳完毕,上诉人不存在拖欠被上诉人房屋租金的情况,因此被上诉人不存在违约情形,不应当承担违约责任,即不应当向被上诉人支付违约金3000元。二、依据《中华人民共和国民法通则》第107条规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第107条规定因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”本案中由于接近年底,上诉人赶回江苏并不在银川,且加之新冠疫情的影响致使上诉人无法及时返回,故导致上诉人未能及时办理房屋交接事宜。对于新冠疫情上诉人无法预见、并不能克服,因此依据上述法律规定其不应当承担民事责任或应当部分、全部免除责任。即上诉人不应当支付自租金到期后房屋占用使用费11835.72元、物业费524.7元、暖气费1184元、水费及垃圾处理费用80。关于所附清单物品返还,因上诉人与被上诉人因房屋交接及房屋租金问题发生争议,后经报警在公安机关的主持下,上诉人已将所附清单物品全部返还于被上诉人。其中所附清单物品中的玻璃门因已更换为铜门,且将钥匙已经给予被上诉人,所以不存在返还情形。 被上诉人姜某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人签订的合同约定上诉人应及时缴纳卫生费、取暖费、物业费等费用，上诉人未按约定及时缴纳支付构成违约应支付违约金。其违约时间为新冠爆发之前不能免除其民事责任。上诉人称已交清单中的物品应提供证据证明。 姜某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告立即向原告返还位于银川市××区、2号营业房屋；3.判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金13333元；4.判令二被告向原告依《房屋租赁合同补充协议》支付自2020年1月10日每日40元截止2020年4月9日逾期支付利息3600元及直至租金实际付清之日止所产生的逾期支付利息；5.判令二被告向原告支付所欠水费及垃圾处理费1998.36元、物业费4506.2元、采暖费21702.98元及直至以上相关费用实际付清之日止所产生的滞纳金；6.判令二被告依2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》所附清单表向原告返还所收物品，如不能返还二被告承担原告由此产生的实际损失；7.本案诉讼费及相关费用由二被告承担。 一审法院认定事实如下：原告姜某系金凤区新广公寓2号商住楼1号、2号营业房的房屋所有权人。2015年9月18日起，被告唐某承租原告姜某位于××区、2号营业房用于办公。同日，原告姜某向被告出具收条一张，载明：今收到唐某（新广公寓商住楼1#、2#营业房）租金人民币80000元、房屋押金20000元。2018年9月18日，原告姜某（甲方）与被告大唐隆基公司、被告唐某的委托人蔡某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将金凤区新广公寓2号商住楼1号、2号营业房出租给乙方办公使用，租赁面积118㎡×2，租期2年，自2018年9月18日至2020年9月18日，租金以年租金为交纳单位，在签订合同之日一次性交定金2万元、第一租赁年度租金8万元，第二租赁年度租金于2019年8月19日一次性付清；租赁期间乙方承担水电、卫生费、取暖费、物业费等一切费用，并及时交纳；并约定如乙方不按约定交纳租金及其它费用的，应支付违约金2万元。合同还约定了其他权利义务等内容。同时该合同还附清单表，即电表卡2张；交纳电费本2本；电表箱钥匙各3把，共计6把；玻璃门钥匙各3把，共计6把。2019年8月9日，原告姜某与被告唐某签订《房屋租赁合同补充协议》一份，对原合同第三条租金交纳方式进行了变更，即房屋租金以月为单位，2019年9月10日前支付3万元、2020年1月10日前支付3万元、2020年5月10日前支付2万元，如未能按期支付，则按每日万分之五计息，计息方式为：年度房屋8万×万分之五×（应付之日-实际付款之日），合同还约定了其他权利义务等内容。上述补充协议签订后，被告向原告支付第一期房屋租金3万元。2019年12月，被告唐某向原告姜某提出解除房屋租赁合同，原告姜某同意解除，并让张经理（张慧萍）与原告办理房屋交接事宜，但因年底被告唐某不在银川，未将涉案房屋内的物品搬离，亦未与张经理就涉案房屋进行交接。2020年3月27日，原告将案涉房屋房门上锁，3月31日，被告搬离案涉房屋。因双方对合同的解除及房屋租金存在争议，遂成诉。被告尚欠涉案房屋2019年1月1日至2020年3月27日的物业费4476元、2017-2020年度暖气费10663.63元、水费及垃圾处理费1523.88元。 一审法院认为，关于合同的相对方。原告与被告唐某的受托人蔡某、大唐隆基公司签订《房屋租赁合同》，二被告认可唐某委托蔡某签订《房屋租赁合同》的事实，故房屋租赁合同的相对方为被告唐某、大唐隆基公司。关于合同的解除。从被告提交的微信聊天截图、短信截图来看，被告唐某于2019年12月向原告姜某提出解除合同，原告姜某于12月12日同意解除，并让张经理（张慧萍）与被告唐某办理房屋交接。故双方的房屋租赁合同已于2019年12月12日解除，现原告要求解除房屋租赁合同的诉请，不再处理。原告于2020年3月27日在涉案房屋房门上加锁，被告于2020年3月31日搬离涉案房屋，现二被告未占用涉案房屋，原告要求二被告返还案涉房屋的诉请，不予支持。关于租金、房屋占用使用费及物业费、采暖费、水费、垃圾处理费。虽然房屋租赁合同于2019年12月12日解除，被告于2020年3月31日搬离涉案房屋，但原告于2020年3月27日在涉案房屋房门上加锁，故二被告应当支付原告姜某截止2020年3月27日的房屋占用使用费及物业费、采暖费、水费、垃圾处理费。被告于2019年8月9日支付房屋租金3万元，该租金应支付至2020年2月2日，2020年2月3日至2020年3月27日的房屋占用使用费，应当按照219.18元/日（80000元/年÷365天）予以支付，即11835.72元，支付涉案房屋2019年1月1日至2020年3月27日的物业费4467元、2017-2020年度暖气费10663.63元、水费及垃圾处理费1551.19元。以上费用共计28517.54元。因被告唐某于2015年9月18日向原告缴纳押金20000元，为减少当事人诉累，故将押金一并处理，扣除被告缴纳的押金20000元外，二被告再支付原告姜某8517.54元。原告主张的前述费用产生的滞纳金，待实际发生后另行主张。关于所附清单物品返还。原告姜某向被告大唐隆基公司交付了电表卡2张、电费本2本、电表箱钥匙6把、玻璃门钥匙6把，二被告在搬离涉案房屋时并未将上述物品返还，现原告要求被告返还上述物品的诉请，予以支持。原告诉请如被告不能返还，则承担原告由此产生的实际损失，因该损失不确定，故不予支持。关于逾期支付房租利息及违约金。因原告与二被告之间的房屋租赁合同已于2019年12月12日解除，且被告支付的租金截止日期为2020年2月2日，故二被告不存在欠付房屋租金的事实，原告要被告支付逾期支付房屋租金利息的诉求，不予支持。关于违约金，原被告签订的《房屋租赁合同》约定被告应及时交纳物业费、采暖费、水费等，不按约定交纳租金及其它费用的，应支付违约金2万元。现二被告存在逾期交纳采暖费、物业费、水费的情况，原告要求被告支付违约金2万元，结合本案事实，原告主张的违约金过高，一审法院在3000元的范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告唐某、大唐隆基公司支付原告姜某2020年2月3日至2020年3月27日房屋占用使用费11835.72元、2019年1月1日至2020年3月27日的物业费4467元、2017-2020年度暖气费10663.63元、水费及垃圾处理费1551.19元、违约金3000元，共计31517.54元，扣除被告唐某支付的押金20000元外，再支付11517.54元，于判决生效后十日内支付；二、被告唐某、大唐隆基公司返还原告姜某电表卡2张、电费本2本、电表箱钥匙6把、玻璃门钥匙6把，于判决生效后十日内返还；三、驳回原告姜某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，原告姜某负担226元，被告唐某、大唐隆基公司担339元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,上诉人与被上诉人签订的租赁合同虽于2019年12月12日已经解除,但上诉人并未向被上诉人返还房屋,一审法院判令上诉人支付房屋占用使用费、物业费、采暖费等相关费用并无不当。根据双方签订的合同约定，上诉人若尚欠缴物业费、采暖费、水费等相关费用时，亦应当承担违约责任，一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金3000元，并不不当。上诉人称其已经向被上诉人返还了电表卡2张、电费本2本、电表箱钥匙6把、玻璃门钥匙6把，但并未提交证据予以证实，案涉房屋租赁合同于2019年12月12日解除，此时新冠肺炎疫情并未爆发，上诉人称受新冠肺炎疫情影响，导致其不能办理房屋交接手续的理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费215.61元，由上诉人唐某、宁夏大唐隆基建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 杜 欣 二〇二一年一月五日 书记员 马利利 附：本案适用的相关法律条文 《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》 （2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过） 为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定： 授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。 试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。 最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。 本决定自2019年12月29日起施行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。