江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1645号原告（反诉被告）：瑞影银幕无锡有限公司，统一社会信用代码91320214302214354E，住所地无锡市锡山区羊尖镇锡沪路**厂区内的**楼。法定代表人：梁振鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王友祥、张梅，江苏宏润律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡仓实宏达物业管理企业（有限合伙），统一社会信用代码91320200MA1N4TJCXK,住所地无锡市滨湖区太湖新城金融三街嘉业财富中心**楼****。执行事务合伙人：无锡仓实企业管理咨询有限公司。委托诉讼代理人：毕鸣、陆文明，江苏路泰律师事务所律师。原告（反诉被告）瑞影银幕无锡有限公司（以下简称瑞影公司）与被告（反诉原告）无锡仓实宏达物业管理企业（有限合伙）（以下简称仓实企业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序审理并于2020年7月7日经当事人同意适用简易程序延长至六个月。因仓实企业向本院提出反诉，本院受理后决定合并审理并于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）瑞影公司的委托诉讼代理人张梅、被告（反诉原告）仓实企业的委托诉讼代理人陆文明到庭参加诉讼。2020年10月23日本案转为普通程序并于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞影公司的委托诉讼代理人张梅、被告（反诉原告）仓实企业的委托诉讼代理人陆文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告瑞影公司向本院提出本诉诉讼请求：1、赔偿机器设备搬迁补偿费25420元、附属物补偿37758元、装饰补偿75976元、停产停业损失590443.84元，以上合计729597.84元；2、赔偿房屋及外墙修整的残值损失285360元；3、退还租赁保证金65000元；4、案件受理费由仓实企业承担。事实和理由：2017年12月15日，瑞影公司与仓实企业签订《房屋租赁合同》，由瑞影公司向仓实企业租赁位于无锡市锡山区××镇××路××号××号楼，租赁用途为生产车间，期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。瑞影公司对租赁房屋进行重大修缮和装修，花去130余万元。2019年12月28日仓实企业通知瑞影公司要求搬迁，但拒绝给予瑞影公司补偿或赔偿，故瑞影公司诉至法院，提出上述诉讼请求。本诉被告仓实企业辩称：合同约定在涉案房屋及土地被征收时租赁合同终止，仓实企业无需向瑞影公司支付任何补偿及赔偿，相应的拆迁补偿或赔偿均归仓实企业所有，瑞影公司工商登记仍在涉案房屋内，并未履行迁出义务，构成违约，无权主张赔偿。反诉原告仓实企业向本院提出反诉诉讼请求：1、判令瑞影公司立即支付优惠的租金450868元（自2018.1.1起计算至2019.12.31，面积是5512.4平方米，按照每平方米每年35元的标准计算是385868元，再加上首期租金优惠的65000元）及房屋占有使用费275605元（按面积5512.4平方米，以100元/平方米一年的标准，自2020年1月1日计算至实际搬离之日即2020年6月30日）；2、判令瑞影公司立即支付厂区管理费24000元（全年费用48000元的一半）；3、反诉诉讼费用由瑞影公司承担。事实和理由：仓实企业将涉案房屋出租给瑞影公司，双方在租赁合同中约定因在计取租金时已给予优惠，如遇政府拆迁合同终止，瑞影公司无条件撤出，相关拆迁补偿、赔偿、拆迁款等均归仓实企业所有，但瑞影公司迟迟未迁出涉案房屋，也未按约支付使用费用，构成违约，按照合同约定应将租金优惠支付给仓实企业，故提出反诉要求。反诉被告瑞影公司辩称：瑞影公司与仓实企业并未就拆迁补偿事宜协商一致，瑞影公司未搬离系行使不安抗辩权，不应支付占有使用费、管理费，瑞影公司也不存在违约行为，无需支付优惠租金，请求驳回仓实企业的反诉请求。本院经审理查明如下事实：2017年12月15日无锡仓实宏达投资企业（有限合伙）为甲方，瑞影公司为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于无锡市锡山区××镇××路××号××号楼××平方米的房屋出租给乙方用做幕布生产车间，计租面积为4000平方米，租期自2018年1月1日至2020年12月31日。合同约定的租金为：租赁房屋每年每平方米计租面积租金应为100元，在乙方遵守合同各项约定的前提下，考虑到租赁期内可能发生本合同第11.3.1-11.3.3条所约定的情况及乙方需对房屋进行修缮和装修，甲方同意因此分别给予乙方每年每平方米计租面积租金15元、20元的优惠，租赁房屋每年每平方米计租面积优惠后的租金为65元，年租金为260000元且租赁期内租金不变；乙方遵守合同约定时甲方在首期租金内给予65000元的优惠，即首期租金为195000元，但厂区管理费（每年48000元）及其他费用由乙方全额支付。上述合同第11.3.1-11.3.3条约定：租赁期间租赁房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，因社会公共利益被依法征用，因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围、被依法要求拆迁时，本合同终止，双方互不承担责任。合同同时约定考虑到上述11.3.1-11.3.3条所约定的情况已经给予乙方相应的租金优惠，如确实发生上述条款所约定的情况，乙方应在接到甲方书面通知之日起6个月内无条件搬离租赁房屋并撤出其所有动产、将所租赁的房屋按照本合同的约定返还给甲方，并配合甲方完成本合同终止的相关善后事宜，办妥工商注销或迁出等变更手续，甲方无需向乙方支付任何补偿、赔偿等，如有政府部门或有关机构给予的所有补偿、赔偿、拆迁款等费用均归属甲方所有，包括但不限于给予所有权人、承租人、实际使用人等的前述费用。乙方逾期返还租赁房屋的，自应搬离之日起至履行完毕该义务之日止，按照合同约定租金支付房屋使用费、厂区管理费及合同约定的其他费用，甲方可从租赁保证金中扣除上述款项，乙方返还租赁房屋并履行本合同项下全部义务且已支付的租赁保证金扣除本合同项下全部应付款及违约金等仍有剩余的，甲方无息返还。合同附件约定的租金支付明细表载明首期款中包含租赁保证金65000元，首期租金195000元、厂区管理费48000元（均为2018年1月1日至2018年12月31日），其余租金及厂区管理费先付后用，每个租赁年度支付一次。2019年12月28日仓实企业以张贴的方式向瑞影公司出具《迁出通知函》，通知瑞影公司羊尖镇政府因老镇区改造需要，发布《羊尖镇房屋征收告知书》，拆除羊严河东、锡沪路北、羊港路西范围内的（构）建筑物，涉及宏达仓实工业园，瑞影公司承租房屋属于拆迁范围，要求瑞影公司于收到通知之日起3日内办理《房屋租赁合同》终止手续，尽快完成各项搬迁事宜，办妥工商变更、注销手续及其他善后事宜。庭审中，瑞影公司申请本院开具调查令至羊尖镇拆迁办调取由无锡市百勤房地产估价有限公司制作的评估表，其中登记资产占有单位为仓实宏达的机器设备搬迁补偿评估表（可搬迁设备）载明的瑞影公司名下计25420元、梁勇名下计37758元，装饰补偿价格评估表载明的梁勇计75976元，无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估表载明坐落于羊尖镇锡沪路8号，房屋所有权人为无锡仓实宏达投资企业（有限合伙），房屋所有权证号：0085628的Z6幢房屋作价补偿款及房屋征收补偿总价为5505786元，Z6-1幢房屋作价补偿款及房屋征收补偿总价为1874762元。评估基准日均为2019年11月1日。上述Z6、Z6-1幢房屋双方一致认可即《房屋租赁合同》中约定的6号楼，均由瑞影公司承租。本院向梁勇调查时，梁勇称：其系瑞影公司经理，2019年11月物业通知因管理需要获知公司的设备情况，其就给了物业一份明细，当时不知道是搬迁评估，直至律师调取到评估报告才知道，其在涉案房屋内并无个人财产，评估表上列在梁勇名下的财产都属于瑞影公司的财产，由瑞影公司主张权利。庭审中，双方一致认可涉案《房屋租赁合同》于2019年12月28日终止。关于租金及房屋的交付情况，双方均认可涉案房屋的租金瑞影公司支付至2019年12月，保证金65000元仓实企业同意在本案中一并结算。瑞影公司证据交换时称设备已搬走，留有少量库存，钥匙未归还，后在第一次开庭时称已于2020年6月左右搬出涉案房屋，后又称自2020年4月左右开始搬离，第二次开庭时称2020年1、2月因疫情，3月开始被断电，故2020年未在涉案房屋内经营过，实际归还房屋时间为2020年4月，认可工商登记手续尚未迁出涉案房屋；仓实企业称于2020年6月30日收回房屋，且当时房屋即因拆迁被收走。为证明其主张的房屋及外墙整修残值损失，瑞影公司提供2017年12月2日与锡山区悦欣建筑工程队签订的《建筑工程施工协议书》及发票等证据，施工协议书约定由锡山区悦欣建筑工程队承包宏达工业园屋面翻修、涂料、地坪及、地坪及修补工程方处由梁勇签字，乙方处由曹平签字。盖有锡山区悦欣建筑工程队章的修缮结算单载明的未税工程款为664480元。该建筑工程款开具的发票合计855000元，载明劳务名称为房屋装修或工程服务的。瑞影公司提供的银行转账凭证、收条收据等载明瑞影公司向曹平等人支付了工程款合计1100065元，瑞影公司另提供配电设备、卷帘门等的发票及照片等证明其支出了装修费用。无锡仓实宏达投资企业（有限合伙）于2019年6月12日变更名称为无锡仓实宏达物业管理企业（有限合伙）。上述事实，有《房屋租赁合同》及附件、迁出通知函、评估表、《建筑工程施工协议书》、发票、结算单、转账凭证、收据、送货单、照片、询问笔录、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞影公司与仓实企业签订《房屋租赁合同》，将位于无锡市锡山区羊尖镇锡沪路8号厂区内的6号楼出租给仓实公司，2019年12月28日仓实企业通知瑞影公司因羊尖老镇区改造需要涉案租赁房屋已被羊尖镇政府纳入拆迁范围，要求瑞影公司尽快搬离的事实，有合同、迁出通知函等证据证明，本院予以认可。现双方一致同意涉案《房屋租赁合同》于2019年12月28日终止，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、瑞影公司因拆迁而产生的损失是否支持；2、仓实企业主张瑞影公司承担违约责任及自通知搬离后至实际搬出期间的租金、管理费是否支持。关于争议点1，双方在合同中对于租赁期内遇拆迁的情形已进行了明确的约定，从合同内容来看，双方分别在租金的确定、瑞影公司的权利义务、合同的变更解除等三处对于涉及到拆迁的情况进行了约定，其中租金方面因考虑到拆迁及装饰装修的因素比应缴纳的租金标准降低了35%，明确遇拆迁时瑞影公司应在收到书面通知之日起6个月内无条件搬离，仓实企业无需向瑞影公司支付任何补偿、赔偿，政府等机构给予的补偿、赔偿不论是给予所有权人还是承租人、实际使用人的均归属仓实企业，且上述内容以加黑加粗的方式在合同中载明。本院认为双方在签订租赁合同时已经充分考虑了拆迁可能对合同的履行及双方的权利义务产生的影响并对此进行了协商且已达成一致意见，瑞影公司以享受租金优惠为对价放弃了其因拆迁可能享有的权益，上述合同约定由仓实企业与瑞影公司自愿协商确定，系双方真实的意思表示，并无法定无效的情形，应属有效，瑞影公司称合同系仓实企业提供的格式合同，签订合同时双方权利义务并不对等，显失公平的意见，依据并不充分，本院不予采纳。瑞影公司理应受合同的约束，其在本案中主张因拆迁所受机器设备搬迁补偿、附属物补偿、装饰补偿、停产停业损失等，于法无据，本院不予支持。关于房屋及外墙修整的残值损失，根据上述合同约定，瑞影公司同样无权主张，且瑞影公司提供的证据尚不足以证明其主张的因装修房屋及外墙支出的工程款金额，本院对此亦不支持。关于争议点2，瑞影公司称2020年因疫情放假、出租人断电等原因实际并未在涉案房屋内经营过，自2020年4月起搬离，6月左右搬出；仓实企业认可于2020年6月30日收回房屋，因双方对于房屋的实际搬离之日并未达成一致意见，根据双方的陈述结合迁出通知函的送达日期及合同中遇拆迁时给予瑞影公司6个月搬离期的约定，本院认为瑞影公司在合同约定的6个月搬离期内自涉案租赁房屋内迁出，仓实企业称瑞影公司拒绝归还房屋违反合同约定的意见，本院不予采纳。虽然瑞影公司在法庭辩论终结前仍未将其工商登记信息从涉案房屋内迁出，但从仓实企业自述的涉案房屋于2020年6月底因拆迁被收走等情况可知瑞影公司未将工商登记信息迁出的行为并未给仓实企业履行拆迁义务造成障碍，现有证据也无法证明上述行为给仓实企业实际造成了损失，仓实企业主张因瑞影公司违约而承担违约责任，补交已优惠的租金450868元的反诉请求，本院不予支持。因双方在合同中约定遇拆迁给予瑞影公司6个月的搬离期，且未对搬离期内租金的支付进行明确约定，仓实企业主张瑞影公司支付6个月搬离期内的房屋占有使用费及厂区管理费，于法无据，本院不予支持。保证金65000元双方均无异议，现合同已于2019年12月28日终止，瑞影公司的租金支付至2019年12月，瑞影公司主张返还上述保证金，于法不悖，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、无锡仓实宏达物业管理企业（有限合伙）应于本判决发生法律效力后十日内返还瑞影银幕无锡有限公司保证金65000元；二、驳回瑞影银幕无锡有限公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回无锡仓实宏达物业管理企业（有限合伙）的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14516元，反诉案件受理费5423元，合计19939元，由瑞影公司负担13642元，由仓实企业负担6297元（本诉案件诉讼费用已由瑞影公司预交，反诉案件诉讼费用已由仓实企业预交，计算后仓实企业应于本判决生效后十日内向瑞影公司支付874元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王亦华人民陪审员  华 奋人民陪审员  许永华二〇二一年一月二十五日书 记 员  张 麟