北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初68179号原告（反诉被告）：北京蜚声财务咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张和平，执行董事。委托诉讼代理人：苗飞，北京瑞强律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京东和润建筑材料有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李红霞，财务经理。委托诉讼代理人：张莉轩，女，1981年6月7日出生，汉族，北京京东和润建筑材料有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司（以下简称蜚声财务公司）与被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司（以下简称京东和润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。蜚声财务公司的委托诉讼代理人苗飞，京东和润公司的委托诉讼代理人张莉轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蜚声财务公司向本院提出诉讼请求：1、判令京东和润公司退还履约保证金44868．72元；2、判令京东和润公司支付履约保证金的资金占用费，按日利率0．5％的标准，自2020年6月18日计算至实际退还之日止；3、判令京东和润公司返还2020年3月、4月的租金35914元；4、判令京东和润公司返还2020年6月19日至2020年6月21日期间的租金2212．7元。事实和理由：2018年6月22日，蜚声财务公司与京东和润公司签订《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定京东和润公司将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给蜚声财务公司，履约保证金为44868．72元。受疫情影响，蜚声财务公司经营困难，于2020年6月18日退租，但京东和润公司至今未退还履约保证金。此外，根据国家相关规定，京东和润公司应当免除2个月的房租，将已收取的3月和4月房租予以退还，为维护蜚声财务公司的合法权益，故提起本次诉讼。京东和润公司答辩并反诉称，2018年6月22日，蜚声财务公司与我公司签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2018年6月22日至2023年6月22日，装修期为90天，租金自2018年9月21日开始计算。2020年5月28日，蜚声财务公司以疫情为由，通过微信向我公司提出退租。我公司认为本次疫情并未对蜚声财务公司使用房屋造成影响，更没有导致该公司履行合同困难，蜚声财务公司无权以疫情为由解除合同。该公司于2020年6月18日单方搬离房屋，按照合同13．3款约定，未提前90日通知提前解除合同的情况下，应当支付相当于履约保证金2倍的违约金，不同意退还履约保证金和支付占用费。我公司已经免除2020年2月的租金，尽到社会责任，不同意再退还租金。我公司在租期开始时给予其90日的装修期，并免收该期间的租金，系基于承租人实际承租房屋5年为前提。装修期间，我公司还需向该房屋的业主支付租金，现合同因蜚声财务公司的原因提前解除。无论基于双方合意还是基于公平原则，该公司均应当按照未履行的租期占总租期的比例支付装修期的租金。根据合同15．2款约定，蜚声财务公司应当于合同解除后30日内将工商注册地址迁出，逾期未迁出的，应向我公司支付当年租金每日千分之三的违约金，该公司实际于2020年10月30日迁出注册地址，构成违约，给我公司造成了损失，故我公司提出反诉请求如下：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2020年6月18日解除；2、判令蜚声财务公司支付提前解约违约金89737．44元；3、判令蜚声财务公司支付装修期间的租金40381．85元；4、判令蜚声财务公司支付自2020年7月19日至2020年10月30日期间的工商注册地址占用费83994．56元。蜚声财务公司对京东和润公司的反诉请求辩称，同意合同于2020年6月18日解除，但合同解除责任不在我公司，我公司提出退租是因为新冠疫情这一不能预见、不能避免且短期内无法克服的不可抗力事件，导致我公司经营困难，无力承担房租支出。根据国家出台的相关规定，京东和润公司应当免除我公司上半年3个月的租金，但该公司拒绝按国家政策给予优惠，我公司不得不退租。我公司已提前合理时间通知解约，且实际并未给京东和润公司造成损失，合同因不可抗力事件终止，互不承担违约责任。合同中并未约定装修期是基于租期5年而设立的，亦未约定租赁期未满解除协议需要支付装修期的租金，该主张不符合合同约定。装修期是出租方为招租而给出的优惠条件，设定目的是吸引出租方承租房屋，与合同约定的租期长短无关，只要承租方实际承租房屋就完成了装修期存在的意义，实际上并未给出租方造成实际损失。京东和润公司未将履约保证金、租金退还我公司，违约在先，所以我公司未将注册地址迁出，且该公司主张的占用费标准过高且没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年6月22日，京东和润公司（出租方、甲方）与蜚声财务公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积141．84平方米，租赁期自2018年6月22日至2023年6月22日，其中装修期为90天，装修期内物业费、空调费、电费、网费、电话费等装修相关费用乙方自己承担，租金自2018年9月21日开始计算。双方商定采取押2个月履约保证金，付3个月的租金的形式支付租金，月租金22434．36元，包括税费、物业费、冷暖空调费，其中物业费暂按0．98元/天/平米执行。在租赁期满后30个工作日内，如甲方确认乙方租赁期间无相关费用拖欠、赔偿、违约及纠纷，并确认出租房屋中装修无任何结构及相关设备、设施损坏，且乙方已按约定交还房屋，并将注册在该地址的公司迁出后，保证金全部返还乙方（不计利息）。否则，甲方有权从其保证金中扣除其应付费用或赔偿金，不足部分甲方有权向乙方追偿。如乙方单方面终止本合同视为违约，如乙方提前90日告知甲方，乙方需要支付给甲方相当于履约保证金一倍的违约金，并赔偿守约方由此受到的经济损失。如违约方未提前90日告知履约方，则违约方需支付给履约方相当于履约保证金双倍的赔偿。在合同到期或双方协商解除或一方按照本协议的规定行使解除权后，乙方应当在30日内将注册在该租赁区域内的企业营业执照迁址，30日后，乙方应当向甲方支付当年租金的每日千分之三的违约金，直至乙方注册的企业迁址完成。2018年7月12日，蜚声财务公司向京东和润公司交纳押金44868．72元。蜚声财务公司将租金交纳至2020年6月21日，京东和润公司免收2020年2月的租金。2020年5月28日，蜚声财务公司向京东和润公司提出退租。2020年6月18日，双方签订《确认书》，记载：“因新冠疫情蔓延，受该疫情影响蜚声财务公司经营困难，于2020年6月18日从涉案房屋搬出，相关具体情况确认如下：1、蜚声财务公司已退租，并已将所有物品搬出；2、出租方已对房屋和附属物品、设备设施等情况进行了验收，未提出异议；3、房租已结清，关于押金等事项与出租方未达成一致。”2020年10月30日，蜚声财务公司将工商注册地址从涉案房屋迁出。经询，京东和润公司称涉案房屋已于2020年9月10日另行出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但其影响只是暂时性的，仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。蜚声财务公司援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，缺乏依据，本院不予支持。蜚声财务公司未提前90日告知解除合同，应当承担违约责任，考虑到此次疫情对蜚声财务公司的经营确实造成影响，本院根据公平原则及本案案情酌情确定违约金为2个月租金，并与履约保证金相抵扣，故对于蜚声财务公司要求退还履约保证金的诉讼请求不予支持。蜚声财务公司主张的资金占用费和退还2020年3月、4月租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于2020年6月19日至6月21日期间的租金，双方已于2020年6月18日办理房屋交接，京东和润公司应当退还该期间的租金，本院对此予以支持。关于反诉请求，双方已于2020年6月18日签订《确认书》，蜚声财务公司认可合同于该日解除，故京东和润公司主张房屋租赁合同于2020年6月18日解除，本院予以支持。关于提前解约违约金，本院已按照履约保证金的标准予以支持和抵扣，对于超出部分的主张，本院不予支持。关于装修期间的租金，京东和润公司的主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于工商注册地址占用费，房屋租赁合同解除后，蜚声财务公司未在30日内将工商注册地址迁出，违反了合同义务，应当支付该期间的占用费，鉴于蜚声财务公司已经履行了交还房屋的主要义务，京东和润公司主张的计算标准过高，本院酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司与被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司于二〇一八年六月二十二日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月十八日解除；二、被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司租金二千二百一十二元七角；三、原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司工商注册地址占用费一万五千元；四、驳回原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司负担1825元（已交纳），由被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2256元，由原告（反诉被告）北京蜚声财务咨询有限公司负担631元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京京东和润建筑材料有限公司负担1625元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年一月二十八日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜