四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异3号 案外人：江海霞，女，1989年7月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司营业部。住所地：四川省乐山市市中区春华路南段433号、435号。统一社会信用代码：91511100699181107C。 负责人：黄勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦建华，四川高贸律师事务所律师。 被执行人：四川省荣兴实业有限公司。住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路东段1号。统一社会信用代码：91511181621167364T。 法定代表人：熊光荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马建明，该公司员工。 被执行人：峨眉山市兴泉食品有限公司。住所地：四川省峨眉山市符溪镇八组。统一社会信用代码：91511181678376204A。 法定代表人：汪勇，该公司执行董事。 被执行人：乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司。住所地：四川省乐山市市中区翰园街59号。统一社会信用代码:91511100759731589D。 法定代表人：黄岗峰，该公司总经理。 被执行人：熊光荣，男，1954年8月3日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被执行人：张淑群，女，1955年12月9日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被执行人：汪勇，男，1971年11月30日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被执行人：马莉，女，1971年8月29日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 在本院执行申请执行人乐山市商业银行股份有限公司营业部（以下简称乐山商业银行营业部）与被执行人四川省荣兴实业有限公司（以下简称荣兴公司）、峨眉山市兴泉食品有限公司（以下简称兴泉公司）、乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司（以下简称奥兰多公司）、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉金融借款合同纠纷一案中，案外人江海霞于2021年1月12日对本院作出的（2018）川1102民初6634号民事裁定中查封登记在被执行人荣兴公司名下位于四川省峨眉山市××镇××路××段××号××幢××号车库（不动产权属证书号：××）不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人江海霞称，其与荣兴公司于2017年10月17日签订协议购买案涉车库，并已付清了全部款项85141元，荣兴公司也将案涉车库交付给江海霞，并由江海霞一直占有使用至今。江海霞于2020年10月19日才知晓案涉车库被乐山市市中区人民法院查封了。江海霞与荣兴公司在乐山市市中区人民法院查封案涉车库之前达成的购买案涉车库的协议真实有效，且江海霞已支付全部价款并在人民法院查封之前就对案涉车库持续占有使用至今。故请求：中止（2018）川1102民初6634号民事裁定中查封登记在被执行人荣兴公司名下位于四川省峨眉山市××路××段××号（原峨眉山绥山镇名山路东段8号）2幢12号车库的执行，并解除对案涉车库的查封。 申请执行人乐山商业银行营业部称，1.乐山商业银行营业部诉兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉金融借款合同纠纷一案，已由乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初6634号民事判决，该判决现已生效，该判决判令兴泉公司、荣兴公司等向乐山商业银行营业部支付借款本金490万元及利息、罚息、复利及律师费、受理费、保全费等。乐山商业银行营业部依据该生效法律文书于2019年5月14日向乐山市市中区人民法院申请强制执行，执行中乐山商业银行营业部依法受偿184万余元。2020年5月20日，乐山市市中区人民法院裁定终结本次执行程序，故乐山商业银行营业部的债权尚未全部实现。2.在乐山商业银行营业部诉兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉金融借款合同纠纷一案诉讼过程中，乐山商业银行营业部向峨眉山市不动产中心查询荣兴公司名下的不动产信息，不动产登记信息表明案涉车库的所有权人为荣兴公司。乐山商业银行营业部申请对包括荣兴公司名下案涉车库在内的56处不动产进行查封，乐山市市中区人民法院于2019年1月3日作出（2018）川1102民初6634号民事裁定，裁定查封登记在荣兴公司名下包括案涉车库在内的多处不动产。进入强制执行程序后，该查封自动转化为执行的查封措施。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，江海霞并没有举证证明其在人民法院查封案涉车库之前已经合法占有案涉车库，也未举证证明未办理过户登记非因其自身原因导致。江海霞陈述在2017年10月17日已经签订了买卖合同，但是却迟迟没有按照《中华人民共和国民法典》的相关规定办理过户登记，故并不产生物权变动的效力，案涉车库至今仍然登记在荣兴公司名下，应当认定案涉车库的所有权人是荣兴公司，故江海霞应承担举证不能的法律后果。综上，乐山市市中区人民法院对案涉车库的查封行为符合法律规定，江海霞提出的执行异议请求没有事实和法律依据，请求驳回案外人江海霞的异议请求。 被执行人荣兴公司称，案外人江海霞长期为荣兴公司开发项目供应建筑材料。截止2017年7月14日，荣兴公司差欠江海霞材料款91601元，经与江海霞协商，双方一致同意以荣兴公司所有的位于四川省峨眉山市××路××段××号××幢××号的车库作价85141元抵扣所欠材料款后再支付江海霞6460元，两项合计91601元。由于当时荣兴公司财务状况及过户税费等原因，未能及时将案涉车库产权过户至江海霞名下。2020年10月江海霞再次要求将案涉车库产权过户至其名下，荣兴公司到峨眉山市不动产登记中心办理产权过户时被告知案涉车库被乐山市市中区人民法院查封了，暂不能办理产权过户登记。故案外人江海霞的异议请求成立。 本院查明：本院在审理原告乐山商业银行营业部诉被告兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉金融借款合同纠纷一案中，依据乐山商业银行营业部提出的财产保全申请，于2019年1月3日作出（2018）川1102民初6634号民事裁定，裁定查封登记在荣兴公司名下的位于四川省峨眉山市××路××段的不动产，查封财产价值以4500000元为限，查封期限为三年，其中包括位于四川省峨眉山市××镇××路××段××号××幢××号的车库（不动产权属证书号：××）。2019年1月17日，本院向峨眉山市不动产登记中心送达了（2018）川1102民初6634号民事裁定书和（2019）川1102执保36号协助执行通知书。2019年2月21日，本院作出（2018）川1102民初6634号民事判决，判决：一、兴泉公司在本判决生效之日起十日内偿还乐山商业银行营业部借款本金4900000元及利息、罚息和复利（期内利息从2017年5月26日起，以所差欠的借款本金4900000元为基数，按照月利率5.208333‰计算至2018年8月21日的期内利息，但应当扣除被告已偿还的利息213653.84元；罚息从2018年8月22日起，以所差欠的借款本金4900000元为基数，按照月利率7.8124995‰计算至借款本金付清之日止；复利从2018年8月22日起，以尚差欠的期内未付的利息为基数，按照月利率7.8124995‰计算至借款期内利息付清之日止）；二、兴泉公司在本判决生效之日起十日内向乐山商业银行营业部支付律师费20000元；三、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉对本判决第一、二判项确定的债务承担连带偿还责任（保证人承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向债务人追偿）；四、乐山商业银行营业部对荣兴公司所有的位于四川省峨眉山市××镇××路××段××号××号××楼的5处抵押物及土地使用权【房屋权证号：峨眉山市房权证峨房字第0××6号，土地证号：2××4；峨眉山市房权证峨房字第0××7号，土地证号：2××8；峨眉山市房权证峨房字第0××8号，土地证号：2××0；峨眉山市房权证峨房字第0××9号，土地证号：2××9；峨眉山市房权证峨房字第0××0号，土地证号：2××7；他项权证号：川（2017）峨眉山市不动产证明第0××8号】和位于四川省乐山市市中区××街××号××幢等11处房屋及土地使用权【不动产证书号：乐城国用（2005）第48916号、乐山市房权证企业字第4××6号；乐城国用（2006）第64565号、乐山市房权证企业字第企业5608号；乐城国用（2006）第64568号、乐山市房权证企业字第企业5605号；乐城国用（2006）第64567号、乐山市房权证企业字第企业5607号；乐城国用（2006）第64550号、乐山市房权证企业字第企业5577号；乐城国用（2006）第64552号、乐山市房权证企业字第企业5578号；乐城国用（2006）第64536号、乐山市房权证企业字第企业5604号；乐城国用（2006）第64564号、乐山市房权证企业字第企业5609号；乐城国用（2006）第64537号、乐山市房权证企业字第企业5610号；乐城国用（2006）第64566号、乐山市房权证企业字第企业5606号；乐城国用（2006）第64538号、乐山市房权证企业字第企业5603号；他项权证号：川（2017）乐山市不动产证明第0××1号】折价或拍卖、变卖所得款项在本判决第一项、第二项债权限额内享有优先受偿的权利（抵押人在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿）；五、驳回乐山商业银行营业部的其他诉讼请求。 2019年5月14日，申请执行人乐山商业银行营业部依据本院已经发生法律效力的（2018）川1102民初6634号民事判决书，向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执925号。在该案执行过程中，经本院依法拍卖被执行人的抵押房产，乐山商业银行营业部已受偿债权1842748.41元。此外，本院对被执行人的财产信息进行了查询，未发现被执行人有其他可供执行的财产信息。经本院依法告知后，乐山商业银行营业部也表示不能提供其他可供执行的财产线索，本院依法将被执行人纳入失信被执行人名单，并向被执行人发出限制消费令进行惩戒。2020年5月20日，本院作出（2019）川1102执925号之二十三执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人江海霞遂以本院查封的案涉车库为其所有为由，向本院提出前述异议请求。 另查明：1.据峨眉山市不动产登记中心的《不动产登记查询结果通知书》载明：案涉车库坐落于四川省峨眉山市××镇××路××段××号××幢××号，房屋所有权证：××，权利人为荣兴公司，面积为24.34平方米，登记日期为2013年8月14日。峨眉山市胜利镇桑园社区居民委员会于2014年10月30日出具的《证明》载明：原“若水居”门牌号为峨眉山市胜利镇名山路东段8号，现变更为峨眉山市名山路东段126号。 2.案外人江海霞系荣兴公司的建筑材料供应商。2017年7月14日，荣兴公司与江海霞就建筑材料款进行结算，荣兴公司差欠江海霞建筑材料款91601元。荣兴公司与江海霞协商用该公司所有的案涉车库抵扣差欠的部分材料款。同日，荣兴公司员工张燕梅出具便签载明：03873445单余：52130元；006672单：441元；007086单：39030元。①②③共计91601元。（江海霞）长久建筑建材经营部，若三期材料共计还有91601元。91601元（材料费）-85141元（车库）＝6460元（应补商家）。同日，荣兴公司再次出具便签载明：若水居一期12＃车库，面积24.34㎡，单价3498元／㎡，24.34㎡×3498元／㎡＝85141元，材料款：91601元（见附件）①②③附后，抵扣车库85141元，还应付商家6460元。荣兴公司法定代表人熊光荣在该便签上签署“同意抵扣欠款，算准确后多退少补”。之后，荣兴公司向江海霞转款6460元。2017年10月13日，荣兴公司向江海霞出具《收据》载明：今收到江海霞交来若水居一期2栋12号车库款，面积24.34㎡，单价3498元／㎡，总价85141元。2017年10月17日，荣兴公司作为甲方与江海霞作为乙方签订了《协议书》，约定：乙方自愿购买甲方的现房车库，该车库位于峨眉山市××镇××路××段××号××栋××号，面积约24.34㎡，总价85141元；交房时间：甲方在2017年10月17日将该车库交给乙方，从交房之日起，乙方拥有该房产的所有权、使用权、处置权；付款方式为现金支付，在本协议签订时，乙方已付给甲方总房款的100%，计85141元。荣兴公司在甲方处盖章，江海霞在乙方处签字。签订前述《协议书》后，荣兴公司将案涉车库交付与江海霞，江海霞占有使用案涉车库至今。 审查中，案外人江海霞陈述其系荣兴公司若水居项目的建筑材料供应商，荣兴公司于2015年开始就在江海霞处购买建筑材料，江海霞与荣兴公司系长期合作关系，但荣兴公司于2015年下半年开始拖欠其货款。2017年7月14日，荣兴公司负责材料进货的工作人员张燕梅就荣兴公司差欠江海霞的货款进行结算，并制作了一张便签，该便签载明荣兴公司差欠江海霞货款91601元，案涉车库的价款为85141元，品迭后，荣兴公司还应支付江海霞6460元的货款，江海霞认可该便签的真实性。荣兴公司于2017年10月就将案涉车库交付给江海霞占有使用，江海霞催促过荣兴公司办理案涉车库的过户手续，荣兴公司告知其案涉车库办证要两三年后且办理过户手续的时候会通知其，但直至2020年8月份其出售案涉车库去办理过户手续时才被告知案涉车库于2019年被法院查封了。荣兴公司陈述其与江海霞签订案涉车库的《协议书》时告知江海霞两年之后才能办理案涉车库的过户手续，因为公司财务状况不好且拖欠了税费，不能办理过户手续。江海霞也催促过荣兴公司办理案涉车库的过户手续，但一直到2019年案涉车库被法院查封，公司财务状况也没有好转起来，交不起税费，所以一直未能办理案涉车库的过户手续。 上述事实，有案外人江海霞提交的《收据》《转账详情》《预收账款明细账》《协议书》《证明》、便签、峨房权证峨眉山字第2××5号《房屋所有权证》，申请执行人乐山商业银行营业部提交的（2018）川1102民初6634号民事判决书、（2019）川1102执925号之二十三执行裁定书，被执行人荣兴公司提交的《收据》《转账详情》，本院依职权调取的《不动产登记查询结果通知书》、（2018）川1102民初6634号民事裁定书、（2019）川1102执保36号协助执行通知书、送达回证、（2019）川1102执925号案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 本案中，江海霞提交的便笺证实在本院查封案涉车库之前，江海霞与荣兴公司就建筑材料款进行了结算，并达成了以案涉车库抵扣所欠建筑材料款的合意，即荣兴公司差欠江海霞建筑材料款91601元，登记在荣兴公司名下的案涉车库总价85141元，荣兴公司用案涉车库抵扣差欠江海霞的建筑材料款后，尚差欠江海霞建筑材料款6460元，为此，双方签订了购买案涉车库的《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示，且合法有效。江海霞提交的《转账详情》《收据》《协议书》证实荣兴公司已向其支付尚欠的建筑材料余款6460元，应视为江海霞已支付案涉车库的全部价款。荣兴公司在协议签订后将案涉车库交付与江海霞占有使用至今。因荣兴公司拖欠税款，致使案涉车库被本院查封，故未能及时办理过户手续非因江海霞自身原因所致。因此，江海霞在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉车库享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉车库的执行。 综上，案外人江海霞的执行异议符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人江海霞提出中止对案涉车库执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下： 中止本院（2018）川1102民初6634号民事裁定中查封登记在被执行人荣兴公司名下位于四川省峨眉山市××镇××路××段××号（现峨眉山市名山路东段126号）2幢12号车库（不动产权属证书号：××）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高兴伟 二〇二一年一月二十五日 书记员 赵若晴