上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21578号原告(反诉被告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。被告(反诉原告)：刘彩霞，女，1975年10月15日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司(以下称原告、中原公司)与被告(反诉原告)刘彩霞(以下称被告)居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告刘彩霞提起反诉，本院依法予以受理。本院于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张可可、被告刘彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金人民币(以下币种同)10,440元以及自2020年1月6日至实际支付之日止的逾期付款违约金(以10,440元为基数，按每日万分之五的标准计算)。事实和理由：在原告的居间撮合下，被告就购买位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX室物业(以下称系争房屋)之事宜，与案外人成功签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。依据法律规定及该协议约定，原告已居间完成，被告应支付佣金10,440元，但被告无理由拒付，为此，原告起诉来院。审理中，原告明确放弃要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。被告刘彩霞辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在原告居间撮合下，与案外人周某、胡1代理人赵某某所签订的合同为无效合同。因为系争房屋在签订合同前，案外人周某、胡1已将系争房屋出售给赵某某，并进行了网签，被告直至合同签订后半个月开始催促办理正式网签合同时才知道此前的网签合同并未撤销，导致直至合同约定的房屋过户之日，始终无法签订网签合同，更无法进行产权过户。该合同无效且无法实际履行的原因在于原告未尽到房屋中介的职责与义务，未对房屋的权属情况、预告登记情况进行调查，以致未能发现系争房屋当时处于网签已出售状态，原告亦未向被告披露房屋的真实情况，故原告与案外人签订的房屋买卖合同为无效合同，基于该合同签订的房地产买卖居间协议和佣金确认书亦为无效。因房屋买卖合同及房地产买卖居间协议未实际履行，房屋交易事实不存在，佣金确认书缺乏房地产成交的必要条件，且该后果因原告违约未履行房屋中介职责造成，故被告不应支付原告佣金及违约金。此外，原告曾承诺可以做低房屋评估价格，亦为虚假承诺，被告是在原告欺骗诱导下签订的合同。由于原告的失职，被告产生了定金利息损失、反复沟通该事项的通讯费损失、交通费损失及因错失房屋评估价格上调前的交易时间，以致再购买该类房屋需要大幅增加的税费成本损失。同时，被告在此期间多次反复沟通房屋买卖相关事宜导致精神疲惫等，并因情绪低落影响到身体健康。被告据此向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告支付被告因原告失职居间撮合被告与第三方签订无效房屋买卖合同产生的经济损失29,149元(其中定金利息损失187元、通讯费损失456元、交通费损失560元、再购房税费成本损失27,946元)；2、判令原告支付被告因原告失职居间撮合被告与第三方签订无效房屋买卖合同产生的精神损害赔偿金10,000元。针对被告刘彩霞的反诉，原告中原公司辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。被告与案外人签订的房屋买卖合同是真实有效的，并非无效合同。此次交易未能继续进行的主要原因不在于网签合同未能及时撤销，而是事后评估价上调导致税费增加所致。对于被告主张的经济损失，被告主张通讯费和交通费损失没有提供相应的依据，再购房损失并未实际发生，而定金是房屋出售方返还的，与原告无关。对于精神损害赔偿金，本案为合同纠纷，并非侵权纠纷，故被告该主张也没有相应的法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月5日，在中原公司(丙方、居间方)居间下，刘彩霞(乙方、买受方)与案外人周某、胡1(甲方、出卖方)签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定由刘彩霞购买案外人周某、胡1位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价款为522,000元，双方应于2020年2月10日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于2020年2月25日前拿到产证当天支付第二期房价款252,000元，合同另约定了其他事项。案外人赵某某作为甲方代理人在上述合同上签字。案外人周某、胡1于2020年1月9日在上述合同上签字。同日，刘彩霞与中原公司签订佣金确认书，约定佣金支付人为刘彩霞，佣金数额为10,440元。2020年6月21日，案外人赵某某代周某、胡1(甲方)与刘彩霞(乙方)签订《解除房屋买卖合同协议》，载明因甲方与赵某某之前签署有网签合同，甲方于1月至4月疫情期间无法脱身去撤销原网签，至4月28日才办完原网签撤销手续；又因5月初，进行新网签预评估时，系争房屋评估价调整至56万元，交易费用增加3万多元，无法达成分摊协议，乙方表示不再购买系争房屋，故双方经协商同意解除签订的《房屋买卖合同》，甲方及其代理人返还乙方定金2万元，乙方放弃追偿双倍返还定金的权利。后刘彩霞收到退还的定金2万元，双方未再继续履行系争房屋买卖事宜。审理中，刘彩霞自述签订合同前出卖方出示过系争房屋的产权证，并知晓周某、胡1曾向赵某某出售系争房屋的事实，但并不知晓其双方已进行网签。中原公司则表示签合同时已明确告知刘彩霞系争房屋已由周某、胡1出售给赵某某，双方已签署买卖合同、已网签，在与周某、胡1反复确认可以撤销网签后，最终与刘彩霞协商好交易方案。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。关于本诉部分，本案中，在中原公司居间服务下，刘彩霞与案外人周某、胡1就购买系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，买卖双方对房屋买卖的主要事项达成了一致，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故本院认为中原公司已经促成了合同成立，刘彩霞应向中原公司支付居间报酬。至于刘彩霞辩称系争房屋是因为中原公司未告知房屋相关权属及网签情况导致交易未成，故不同意支付佣金的主张，本院认为，刘彩霞在签署合同时知晓系争房屋的产权人为周某、胡1，以及周某、胡1曾将房屋出售予案外人赵某某的事实，虽然系争房屋已经网签，但周某、胡1与赵某某对将房屋出售予刘彩霞并无争议，是否存在网签并不必然导致合同无法履行，周某、胡1与刘彩霞可在原网签撤销后继续履行合同。此后因周某、胡1自身原因导致网签未能及时撤销，刘彩霞对此表示谅解，且周某、胡1在阻碍事由消除后即撤销了原网签，合同继续履行本无障碍，但因评估价调整导致税费增加，刘彩霞表示不再购买系争房屋，并同意不追究对方违约责任并解除合同，故合同未能继续履行并非中原公司的过错，对于刘彩霞的上述辩称意见，本院不予采信。至于刘彩霞称中原公司曾表示可做低房价以及不再收取佣金的承诺，中原公司对此均不予认可，刘彩霞亦未举证证明，故本院不予采信。但是，房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还应包括协助网签、办理房屋产权过户以及房屋交接验收等服务，居间只有全部完成的服务内容后，才可以收取全额佣金。本案中，中原公司并未完成全部的居间服务，应酌情扣减居间佣金，故本院酌定刘彩霞应支付中原公司佣金4,800元。关于反诉部分，对于刘彩霞主张的定金利息损失，因该笔定金系用于担保其与案外人签订的房屋买卖合同之履行，与中原公司无涉，刘彩霞要求中原公司承担利息损失的，于法无据，本院不予支持。对于通讯费及交通费损失，刘彩霞未提交证据予以证明，且缺乏法律依据，本院不予支持。对于再购房税费成本损失，因该费用尚未实际发生，刘彩霞主张亦缺乏依据，本院不予支持。至于精神损害赔偿金，因本案为居间合同纠纷，并非侵权纠纷，刘彩霞主张精神损害赔偿金的，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘彩霞应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司佣金4,800元；二、被告(反诉原告)刘彩霞的全部反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61元，减半收取30.5元，由原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司负担14元，被告(反诉原告)刘彩霞负担16.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉受理费488元，减半收取244元，由被告(反诉原告)刘彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二一年一月二十一日法官助理 钱雨婷书 记 员 孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……