黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1631号原告：刘斌，男，1958年9月7日生，汉族，齐齐哈尔黑化集团退休员工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：魏淑斌，黑龙江明正律师事务所律师。被告：王天柱，男，1972年2月27日生，汉族，东北轻合金有限责任公司工人，住哈尔滨市平房区。被告：谭溪龙，男，1980年1月21日生，汉族，东北轻合金有限责任公司工人，住哈尔滨市香坊区。原告刘斌与被告王天柱、被告谭溪龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年10月14日、2020年12月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告刘斌及其委托代理人魏淑斌、被告谭溪龙到庭参加诉讼，第二次庭审原告刘斌、被告王天柱、谭溪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出诉讼请求：1.停止对刘斌购买的平房区新和街东轻家园18号118楼2单元503号（产权证第0089650号）房屋强制执行并解除查封；2.确认刘斌与王天柱2015年4月25日《买卖房屋协议书》有效，前述房屋归刘斌所有，王天柱协助刘斌更名过户；3.诉讼费由王天柱承担。事实和理由：2015年4月25日王天柱将平房区新和街东轻家园18号118楼2单元503室出售于刘斌，双方签订《买卖房屋协议书》一份，房屋价款为人民币188000元。刘斌依约分多次给付王天柱现金合计173000元，剩15000元更名过户时支付。刘斌于2015年5月20日入住该房屋至今。但房屋产权证因政策原因始终未能办理。至2019年刘斌得知可以办理产权证时，发现此房屋因王天柱2019年民间借贷案件被法院查封。随即刘斌向法院提出执行异议，该异议于2020年7月2日被驳回，理由详见平房区人民法院（2020）黑0108执异1号执行裁定书。刘斌于2020年7月6日收到该裁定书。现诉至法院要求确认刘斌与王天柱签订的《买卖房屋协议书》合法有效，涉案房屋归刘斌所有。被告王天柱辩称，案涉房屋是拆迁房，2015年王天柱与刘斌签订房屋买卖合同时还更不了名，过不了户，能过户的时候就被法院查封了。刚卖给刘斌房子的时候，当时拆迁协议是王天柱的名，通过找开发商交钱能更名给刘斌，但当时没那么办。后来又想过办公证，刘斌说想等房照下来一起过户。因为房产落到王天柱名下的时候已经被法院查封了，所以王天柱认为没有必要告知刘斌，故未曾向刘斌告知房屋落户情况。被告谭溪龙辩称，其对刘斌的诉讼请求第一项有异议，认为这是执行局判的，与其无关。谭溪龙要王天柱的钱，但是王天柱没有钱，执行局查到王天柱名下有一处房产，即本案涉案房屋，执行局问谭溪龙可不可以查这套房产，其表示同意。在查封的过程中发现刘斌在此处居住，无法执行，之后就是执行局与刘斌之间的事。经本院审理查明：谭溪龙与王天柱民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月9日作出的（2018）黑0108民初1086号民事调解书已经发生法律效力，该调解书确定：王天柱于2018年10月9日前偿还谭溪龙借款人民币20000元。案件受理费150元（已减半收取），由王天柱承担，此款于2018年10月9日前给付谭溪龙。2018年11月21日，谭溪龙向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2019）黑0108执176号。2019年4月30日，本院执行局作出了查封王天柱名下位于哈尔滨市平房区新和街18号2单元5层3号的案涉房产[黑（2019）哈尔滨市不动产权第0089650号]的执行裁定书，并依法对案涉房产进行了轮候查封。谭溪龙于2019年7月2日对上述案涉房产申请拍卖。2019年10月12日本院执行局作出了拍卖上述案涉房产的执行裁定书。该案执行过程中，刘斌提出案外人执行异议，请求法院中止对案涉房屋的执行。本院认为刘斌在收到本院举证通知书后未提交证据证明该房屋的实际居住状态，亦未提交证据证明已支付涉案房屋全部价款，故应承担举证不能的法律后果，且刘斌称2015年全款购买了涉案房产房屋，所提交买卖房屋协议书第三条载明涉案房屋动迁回迁性质手续，刘斌在明知该房屋性质状态、存在政策原因无法更名过户情况下仍购买涉案房屋，应自行承担风险，故驳回了刘斌中止（2019）黑0108执176号执行裁定书对案涉房屋的拍卖程序的申请，后刘斌在法定期限内提起本案诉讼。刘斌提交的证据《买卖房屋协议书》中约定：1.甲方王天柱将坐落在哈市平房区新和街东轻家园18号118楼2单元5层3门住宅出售给乙方刘斌，建筑面积44.37平方米，成交价格人民币188000元整。2.今乙方刘斌向甲方王天柱支付购房款人民币185000元整，双方达成买卖房屋协议。3.甲方王天柱现出售给乙方刘斌此房为（住宅房屋拆迁产权调换协议），动迁回迁性质手续，甲方王天柱需将该房产权人变更到乙方刘斌名下，税费由甲方王天柱承担。4.乙方刘斌进户当日支付甲方王天柱人民币185000元整。5.甲方王天柱将产权人变更到乙方刘斌该房名下当日，乙方刘斌支付甲方王天柱3000元整，即乙方刘斌已全额支付甲方王天柱购房款人民币188000元整。6.乙方刘斌入户前的该房水、电、气、包烧费、物业费、卫生费均由甲方王天柱承担。7.甲方王天柱于2015年5月20日前将该房屋倒给乙方刘斌入住进户……该协议落款日期为2015年4月25日，甲方王天柱、乙方刘斌签名并按捺手印。2017年10月28日，王天柱作为收款人出具收条一张，载明：“今收张桂英购平房区北厂新和街18号118栋2单元5层3门住宅定金人民币壹拾万零捌仟元整”。刘斌与王天柱述称张桂英为刘斌妻妹，张桂英系代替刘斌向王天柱支付购房款。王天柱认可其与刘斌之间房屋买卖合同关系，认可刘斌已经支付了全部购房款188000元。刘斌目前居住在案涉房屋。2008年11月22日王天柱与东北轻合金有限责任公司于签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》取得案涉房屋，2019年王天柱获发案涉房屋不动产权证书。案涉房屋坐落于平房区新和街18号2单元5层3号，不动产权证号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0089650号。另，经查询执行卷宗发现，自2015年起，王天柱作为被执行人在本院有多起执行案件，部分案件查封了案涉房产。其中案外人高秀华与王天柱、何文苹的（2017）黑0108民初144号民间借贷纠纷案件，高秀华于2017年7月27日申请执行，执行案号为（2017）黑0108执752号，本院曾于2017年11月2日对上述案涉房产进行预查封。2017年11月14日，就该案作出终结本次执行程序的执行裁定书。2018年1月，刘斌以查封案涉房屋错误为由提起执行异议，要求裁定中止（2017）黑0108执752号执行裁定书并解除查封。本院作出的（2018）黑0108执异5号执行裁定书载明，刘斌称2015年从王天柱手中购买房屋，交了购房款，2017年九、十月份入住，房屋是东轻公司的，是三联单，办不了产权证。但该房系东轻公司动迁房，并非商品房，刘斌对此是应知的，其对购买该房屋导致不能办理过户登记后果存在过错，其对该房屋主张所有权、申请终止（2017）黑0108执752号执行裁定书的执行、解除对案涉房屋的查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）项之规定的“非因买受人原因未办理过户登记”的情形，故本院不予支持，于2018年5月21日驳回了刘斌的请求。对此裁定书，刘斌未提起执行异议之诉。2018年7月，本案恢复执行程序，高秀华申请对案涉房屋进行拍卖。2019年2月1日，另一被执行人何文苹履行了还款义务，本院作出（2018）黑0108执恢459号结案通知书。以上事实，有《买卖房屋协议书》、暂住证、《住宅房屋拆迁产权调换协议》、平房区人民法院（2020）黑0108执异1号执行裁定书、平房区人民法院（2018）黑0108民初1086号民事调解书、燃气卡、水费缴费卡、电费交款凭证、燃气销售发票、2019年12月9日平房区人民法院执行局王天柱的执行笔录及双方当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘斌与王天柱均认可双方对于案涉房屋成立买卖合同关系，刘斌亦提供了《买卖房屋协议书》，没有证据证明双方系违背真实意思表示签订的合同，故本院对该合同的有效性不持异议。对于支付房款的问题，刘斌与王天柱均陈述首次支付房款系在2015年签订案涉合同之前，其后分多次付款，均系现金交付，但对于具体付款时间及数额不能做明确表述，对于是否出具收款凭证说法不一。刘斌在第一次庭审中提供了一张落款时间为2017年10月28日由王天柱出具的标有“定金人民币壹拾万零捌仟元整”数额的收条，在第二次庭审中提供了一张落款时间为2017年11月9日由王天柱出具“今收到刘斌购买东轻家园118栋2单元503室全部购房款壹拾捌万捌仟元整（188000）。至此根据合同约定全部购房款已付清”的收条。对于落款时间为2017年10月28日的收条，王天柱在庭审中先是表述确实收到过该笔房款，但未为刘斌出具过收条，在质证环节中又对该证据表示无异议。对于落款时间为2017年11月9日的收条，刘斌在第二次庭审中自述该收条系在第二次庭审开庭前几日找王天柱补签，并解释补签日期标注为2017年11月9日的原因系其记得钱就是那个时间给的，王天柱亦表述刘斌购房款已全部支付，最后一笔系2017年给付。但是在第一次庭审过程中，刘斌曾明确表示至第一次庭审时止，购房款尚有15000元因王天柱未为其办理更名过户而未予支付，虽然王天柱对于刘斌已经支付全部购房款188000元的事实予以认可，但是基于双方对于事实表述的前后矛盾，不能仅凭双方达成的一致意见证明刘斌已经支付了全部购房款。对于入住案涉房屋的时间，刘斌提供的相关证据能够证实其目前占有使用该案涉房屋，但对于占有时间问题，刘斌自述其自2015年5月20日即入住案涉房屋，并提供了暂住证、哈尔滨市东铝轻合金家园物业服务站出具的2016年—2020年物业管理费票据、哈尔滨东轻物业管理有限公司东轻家园服务站出具的说明书，上述证据中，暂住证的签发日期为2020年4月1日，物业费票据中2016年至2018年的物业费均为2018年12月15日同一天交纳，物业公司出具的说明书载明刘斌自2016年起一直交纳物业费，上述证据不足以证明刘斌自2015年起即入住案涉房屋。且在庭审中王天柱陈述刘斌系自2016年入住案涉房屋，在（2018）黑0108执异5号执行裁定书中载明刘斌自称2017年9、10月份入住案涉房屋，对于入住时间双方表述矛盾，无法证实其合法占有案涉房屋的准确时间。案涉房屋于2019年登记在王天柱名下，王天柱为案涉房屋的所有权人，刘斌可以依据其与王天柱之间的房屋买卖合同关系享有相应的物权期待权，但根据刘斌提供的证据并不能够证明其就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、原告刘斌与被告王天柱于2015年4月25日签订的关于平房区新和街18号2单元5层3号房屋的《买卖房屋协议书》有效；二、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。案件受理费3900元（原告刘斌预交），由原告刘斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  黄 鹤审 判 员  范晓雪人民陪审员  刁莉红二〇二一年一月二十二日书 记 员  李 萌