河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9012号原告：杨理平，女，1981年3月28日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：刘海锋，新郑市新华路法律服务所法律工作者。被告：杨松芳，女，1965年8月2日出生，汉族，住新郑市。被告：新郑市安泰房地产经纪有限公司，住所地新郑市中华北路与创业路交叉口东北角华尔街大厦14楼1402室，统一社会信用代码914101845749829393。法定代表人：寇静。委托诉讼代理人：潘传令，男，1991年6月22日出生，系被告公司总经理。第三人：王志杰，男，1994年9月11日出生，汉族，住新郑市。原告杨理平与被告杨松芳、新郑市安泰房地产经纪有限公司（以下简称为安泰房地产公司）、第三人王志杰居间合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨理平及其委托诉讼代理人刘海锋、被告杨松芳、被告安泰房地产公司的委托诉讼代理人潘传令到庭参加诉讼，第三人王志杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨理平向本院提出诉讼请求：1、依法解除2019年6月30日原、被告三方签订的房地产买卖居间合同；2、依法解除2019年6月30日原、被告三方签订的房产按揭贷款办理委托书；3、判令二被告连带承担返还原告购房定金50000元的责任；4、判令被告安泰房地产公司返还中介佣金、按揭佣金11000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月30日，原、被告三方签订的房地产买卖居间合同，杨松芳自愿将自己所有的位于新郑市滨河帝城52号楼2单元5层东户以73万元的价格出卖给原告，在签订该居间合同之前，原告就告诉被告安泰房地产公司暂时没有经济能力购买该房屋，需要在银行贷款，原告不懂办理银行贷款手续。被告安泰房地产公司承诺只要原告征信没有问题，他们公司保证成功为原告代办银行贷款手续，并同日签订了房产按揭贷款办理委托书。原告按合同约定向被告安泰房地产公司的员工即第三人王志杰也是该合同的联系人，支付了购房定金和中介费、按揭佣金。在此后办理房产按揭贷款时，安泰房地产公司却让原告伪造材料骗取贷款，原告没有答应。另经核实，被告安泰房地产公司在取得营业执照30日后，没有到新郑市房管局备案，根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，安泰房地产公司在没有备案之前是不准开展房产中介业务。故安泰房地产公司为了骗取中介等费用违规采用格式条款签订的居间合同。原告就退还购房定金和中介等费用事宜，多次与被告协商无果。被告杨松芳辩称，被告的目的就是尽快把房子卖了，只要中介公司通知被告，被告随时配合出售。合同上约定的定金是5万元，但中介公司实际给了杨松芳41000元，另外9000元是中介费。原告要求解除合同，被告同意，但是被告收取的定金不应退还，因为合同约定如果原告违约，定金不用退。如果原告要求继续购买，杨松芳愿意继续配合。如果案涉合同解除，中介公司应返还收取被告的中介费9000元。被告安泰房地产公司辩称，被告杨松芳所述属实。合同签订之日非工作日时效，没办法带杨松芳去档案查询，为确保买卖双方利益，故在安泰房地产公司签订有共同承诺书，原告先把定金支付至安泰房地产公司，档案查询后转交给被告杨松芳。对原告的第一、二项诉求，安泰房地产公司配合原、被告双方的意思，是解除还是继续履行。对第三项诉求，安泰房地产公司不同意连带返还原告定金50000元，因为这50000元是支付给被告杨松芳了，安泰房地产公司没有收取。对第四项诉求，安泰房地产公司收取了原告的11000元，但是原告没有按照合同约定向被告支付首付款，依据三方签订的合同约定，视为原告违约，安泰房地产公司不应退还上述款项。第三人王志杰未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月30日，杨松芳（甲方）、杨理平（乙方）与安泰房地产公司（丙方）在位于新郑市的办公地点签订《房地产买卖居间合同》，约定：一、甲方将其所有的位于新郑市滨河××城小区××楼××单元××东户的房产出卖给乙方，建筑面积为117.7平方米。二、成交总价为730000元。三、在本合同签订当日，乙方将购房定金50000元一次性支付给甲方。四、付款方式为银行按揭付款，贷款形式为商业贷款，乙方于2019年7月20日前交付甲方购房首付款（含定金）220000元，乙方委托丙方向银行申请办理按揭贷款，贷款金额为510000元，若因乙方个人征信原因，按揭申请不获银行批准，则视为乙方本次房产买卖付款方式自愿变更为全款购买，办理产权过户当日一次性付清房款。六、甲乙双方同意按照政府部门制定的收费标准，向丙方支付中介服务费，但对甲、乙双方应支付的中介服务费均无约定。十、乙方责任及义务，1、乙方须按本合同约定的时间如期交纳房款并办理相关手续，未经甲方同意而延期办理的，将视为乙方合同违约；2、本合同自签署之日生效，若乙方中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所有发生的费用，乙方所付给甲方的购房定金，将作为违约金赔偿给甲方不再退还，并承担甲乙双方应向丙方支付的中介服务费，丙方不再退还乙方的贷款服务费。丙方责任及义务，丙方在代理期间，严格按照代理内容为双方代理，在代理权限内保护甲乙双方的利益，在代理期间遵守职业道德等。十三、合同的解除，3、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。十四、其他约定，付款方式为银行按揭贷款等；十五、当事人一方迟延履行主要义务，经丙方催告后在7个工作日内仍未履行的，视为迟延方合同违约等。同日，杨理平（甲方）、安泰房地产公司（乙方）、杨松芳（第三人）签订《房产按揭贷款办理委托书》，约定：第一条，甲方委托乙方办理位于新郑市滨河××城小区××楼××单元××东户的房产银行按揭贷款业务，贷款银行为邮政或其他银行，贷款金额为510000元。第二条，1、乙方根据贷款银行的需要，为甲方提供房产评估勘验、银行审批、整理提供资料、抵押登记办理、抵押手续办理等相关服务，至银行发放贷款为止；3、丙方保证提供相关资料，积极配合办理手续；4、甲方保证贷款金额不足购房尾款的，甲方自行于产权办理当日向丙方补足尾款，丙方保证贷款金额超出购房尾款的，无条件无息在放款当日一次性支付给甲方。第三条，1、贷款服务费为贷款额的1%计5100元，由甲方在签订本合同时一次性支付给乙方。第四条，甲方责任，甲方应当符合相应的贷款条件，按照规定提交相关证件资料，并保证其真实、准确、合法、有效、及时，否则甲方应自行承担其责任，仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费；2、因甲方（征信、负债率等）原因银行按揭贷款不能批准或不可抗拒因素银行停止贷款，甲方需在确定不能贷款之日起30日内一次性将购买上述房屋未结清房款支付给丙方。乙方责任，3、乙方应履行本合同规定的通知义务。丙方责任，2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括资料的及时提供及人员的及时到场等事项。同日，杨理平向安泰房地产公司的工作人员王志杰的账户分3笔共计转款61000元。安泰房地产公司向杨理平出具收据，证明收到杨理平交付的中介佣金5900元、按揭佣金5100元，共计11000元。同日，杨松芳向杨理平出具定金收条，载明收到杨理平支付的购买案涉房屋的购房定金50000元。杨松芳庭审中陈述其只收到安泰房地产公司的工作人员王志杰转的购房定金41000元。安泰房地产公司对杨松芳所述予以认可。同日，杨松芳（甲方）、杨理平（乙方）、安泰房地产公司（丙方）共同出具《共同承诺书》，载明：因三方签订的《房屋买卖居间合同》签订日为节假日，甲方无法查询上述房屋档案，三方共同承诺居间合同签订后，乙方向甲方支付的购房定金暂由丙方代为保管，待档案查询后，若甲方出售的房屋无查封情况，丙方在档案查询后将保管的购房定金转交甲方；居间合同签订后，甲方在两个工作日内无条件配合丙方办理档案查询，若甲方出售的房屋有查封状况的，三方无责自愿解除该合同，丙方把保管的购房定金退还给乙方，同时退还收到的甲乙双方支付的中介佣金。杨理平提交与王志杰微信聊天记录，以证明安泰房地产公司承诺办理房屋贷款，但实际不能办理，导致杨理平没有能力购买涉案房屋。杨理平提交与王志杰的手机通话录音，以证明王志杰和安泰房地产公司的经理周迎军在签订合同时均说杨理平的个人征信没有问题，安泰房地产公司承诺房屋贷款没有问题，在合同签订后，杨理平的贷款遇到问题，安泰房地产公司不能及时有效解决。安泰房地产公司辩称对证据的真实性有异议，王志杰现已不是安泰房地产公司员工。安泰房地产公司提交杨松芳、杨理平签字认可的《客户服务须知》，该须知中载明：一、房产成交签订正式居间合同时，须依据河南省物价部门核定的收费标准，买卖双方按照房产成交价格1%交纳服务佣金。二、按揭贷款的办理流程、提交资料，其中第3项约定，双方当事人应按照要求提供相关手续，按时到场配合办理业务。因任何一方不能按时到场或手续不合格造成审批手续延误不能及时按照约定放款的，当事人负责公司无责。三、特别提示中第2项约定，银行的审批和放款时间中介公司是不能决定的，是根据贷款银行的审核流程和放款资金规模决定的，公司只是办理手续保证放款，因此银行审批和放款时间的长短公司无责等。杨理平在庭审中陈述，其已将安泰房地产公司要求提交的有关办理按揭贷款的资料全部提供，其准备好首付款后，催促安泰房地产公司办理贷款，先到邮政银行，当即被银行拒绝办理，接着到中信银行也被拒绝办理，后来到广发银行，银行工作人员说其工作单位不行，让其造个虚假单位，其因为违法就撤回了贷款申请，后来安泰房地产公司又让其换个人购买房，其没有同意。杨松芳庭审中陈述，其催问广发银行的经理，客户经理说杨理平自行撤销贷款了，其问杨理平，杨理平说要全款购买。安泰房地产公司庭审中陈述，对原告所述的贷款事项不清楚，银行贷款拒批可能会存在原告没有提交相关所需资料及征信负债率等相关问题；杨理平在广发银行办理贷款申请审批过程中，自行单方撤销贷款申请，其在撤销后告知安泰房地产公司及杨松芳全款购买，至今未支付。另查明，1、安泰房地产公司的营业执照显示该公司成立于2011年5月17日。新郑市住房保障和房地产管理中心于2019年6月17日颁发的房地产经纪机构备案证书显示，房地产经纪机构备案的有效期限为2019年6月17日至2020年6月16日。2、杨理平、安泰房地产公司在本案庭审中均认可杨松芳在案涉合同履行中无违约行为。3、杨松芳、安泰房地产公司分别于2020年9月10日、2020年9月11日收到本院送达的起诉状副本。以上事实，由当事人陈述，《房地产买卖居间合同》，《房产按揭贷款办理委托书》，借记卡账户历史明细清单，收据，定金收条，《共同承诺书》，微信聊天记录，手机通话录音，《客户服务须知》，营业执照，房地产经纪机构备案证书等证据予以证明。本院认为，本案原、被告签订《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》及支付定金、佣金的时间虽然在《民法典》正式施行前，但双方在签订合同后，在合同履行中产生争议，未能达成一致意见，直至向法院提起诉讼，双方对解除合同产生争议的法律事实持续至《民法典》施行之后，跨越了《民法典》的实行时间，且《民法典》对中介合同有更为明确的规定，适用《民法典》的相关规定没有明显减损当事人的合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期。从更有利于保护当事人合法权益，更有利于维护社会和经济秩序的角度考虑，本案适用《民法典》的相关规定。原告杨理平与被告杨松芳、安泰房地产公司于2019年6月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》系三方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规的强制性规定的内容，依法成立且有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。上述《房地产买卖居间合同》的第四条约定，付款方式为商业贷款，虽其中第3项约定“若因乙方个人征信原因，按揭申请不获银行批准，则视为乙方本次房产买卖付款方式自愿变更为全款购买，办理产权过户当日一次性付清房款。”，但三方在合同的第十四条其他约定中又另行约定“付款方式为银行按揭贷款”，且该项约定为手写添加入协议，应视为合同三方对付款方式的再次特别约定。另结合原告与签订合同当天与二被告签订《房产按揭贷款办理委托书》的事实，和原告提交的与第三人王志杰的微信聊天记录的内容，可以认定原告主张的其在签订合同时，向中介方、卖方明确表明需以办理银行按揭贷款的方式支付房款这一特殊需求属实。因此，对原、被告争议的案涉合同的付款方式应以双方的特别约定为准。原告主张其在合同签订后，不能通过正常途径获得商业贷款以支付房款。被告安泰房地产公司作为原告的房产按揭贷款业务的受托人，收取原告支付的贷款服务费，在庭审中却对委托事项的办理情况表述不明，亦未提交相关证据证明原告符合正常途径获取银行贷款的条件。因此，本院对原告的该项主张予以采信。被告安泰房地产公司辩称《房产按揭贷款办理委托书》中约定“因甲方（征信、负债率等）原因银行按揭贷款不能批准或不可抗拒因素银行停止贷款，甲方需在确定不能贷款之日起30日内一次性将购买上述房屋未结清房款支付给丙方”，但该《房产按揭贷款办理委托书》是安泰房地产公司为了重复使用而预先拟定的合同，安泰房地产公司未举证证明其在订立该条款时与杨理平进行了协商，故杨理平主张该条款为格式条款成立，该条款与原告在签订的房屋买卖合同强调的“付款方式为银行按揭贷款”矛盾，加重了杨理平的责任，该格式条款无效。被告杨松芳、安泰房地产公司均辩称，原告撤回在广发银行申请办理贷款后，有表示会全款购买，但均未提交相关证据佐证其辩称，本院对此辩称不予采信。被告安泰房地产公司辩称原告没有按照合同约定支付首付款构成违约，但根据原告所述及原告提交的与第三人的微信聊天记录，原告未支付首付款的原因系因房屋贷款申请接连被银行拒绝，原告因此向被告安泰房地产公司提出异议而安泰房地产公司未有效予以解决，并非故意违约不予支付。并且，被告安泰房地产公司亦未有证据能够证明其依据《房产按揭贷款办理委托书》约定履行了通知义务，在确定原告不能贷款之日起通知原告在30日内一次性将房款向卖方杨松芳结清。综上，原告诉请依法解除原、被告三方于2019年6月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》，因被告安泰房地产公司未为原告杨理平办理完毕房产按揭贷款，现无证据证明原告具备通过正常途径获得商业贷款以支付房款的条件，二被告对原告主张解除上述合同亦均无异议，本院对该项诉请予以支持。上述合同应自起诉状副本送达双方时即2020年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，原告诉请二被告连带返还购房定金50000元，诉请被告安泰房地产公司返还中介佣金、按揭佣金11000元。本案系因原告不能获取商业贷款以支付房款导致房屋买卖合同不能履行，原、被告均同意解除合同而解除，原告杨理平、被告杨松芳均不存在根本违约造成合同解除的情形。但对于造成合同解除的后果，原告作为购买方，在明知自己无能力全部支付房款，需商业贷款的情形下，在未确保自身能够获得商业贷款的情形下即与他人订立房屋买卖合同，未尽到合理谨慎注意义务，具有一定的过错。杨松芳作为卖方，同意杨理平采用贷款方式支付购房款，应对可能出现的因无法获取贷款而不能履行合同导致解除的情形有一定预期。安泰房地产公司作为专业的房地产经纪公司，针对购买客户提出的特殊需求，在未核实是否能够确定满足的情形下，即组织买卖双方签订合同，收取定金及佣金，对合同因原告未获取银行贷款不能履行而解除，具有较大过错。并且，被告安泰房地产公司收取了原告的中介佣金5900元、按揭佣金5100元共计11000元，在收取了原告支付的购房定金50000元后仅支付给被告杨松芳购房定金41000元，被告杨松芳抗辩另9000元为被告安泰房地产公司收取的中介费属实。但被告安泰房地产公司未在房屋买卖合同中明确佣金的具体数额，而该公司让杨松芳、杨理平签字认可的《客户服务须知》中则约定“买卖双方按照房产成交价格1%交纳服务佣金”，依据该约定，其应收取的服务佣金为7300元，而其收取卖方杨松芳佣金9000元、买方杨理平佣金5900元，于法无据。因被告安泰房地产公司未核实原告的个人情况是否能确定获取银行贷款，造成损害买卖双方的利益的事实，不得请求原告杨理平、被告杨松芳支付报酬并应当承担相应的赔偿责任。综上，综合考虑案涉合同的履行情况，原、被告的过错程度，及各方因合同解除造成的实际损失，并督促安泰房地产公司今后合理规范履行房地产经纪，本院酌情认定被告杨松芳应退还原告杨理平购房定金21000元，被告安泰房地产公司应退还原告杨理平购房定金9000元、赔偿原告定金损失10000元，退还原告中介佣金5900元、按揭佣金5100元。本案系因原告杨理平、被告安泰房地产公司的原因产生争议，诉讼费应由二人负担。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、确认原告杨理平、被告杨松芳、被告新郑市安泰房地产经纪有限公司于2019年6月30日签订的《房地产买卖居间合同》、《房产按揭贷款办理委托书》于2020年9月11日解除；二、被告杨松芳应于本判决生效之日起十日内退还原告杨理平定金21000元；三、被告新郑市安泰房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告杨理平购房定金9000元、赔偿原告定金损失10000元，退还原告中介佣金5900元、按揭佣金5100元，共计30000元；四、驳回原告杨理平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，减半收取为663元，由原告杨理平负担109元，由被告新郑市安泰房地产经纪有限公司负担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘沛佩二〇二一年一月十五日书记员  林凯洋