北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15888号原告：范瑞红，女，1971年6月21日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：袁征，北京星美律师事务所律师。被告：北京万丰隆饺子馆，住所地北京市东城区东花市南里****楼**。经营者：张广宝，女，1971年11月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市新阳路共乐小区******。委托诉讼代理人：李海生，男，1962年9月10日出生，北京万丰隆饺子馆职员，住北京市海淀区世纪城远大园****楼****。原告范瑞红与被告北京万丰隆饺子馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理。依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告范瑞红及其委托诉讼代理人袁征，被告万丰隆饺子馆的委托诉讼代理人李海生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范瑞红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《房屋租赁合同》；2、要求被告返还原告房屋保证金10万元、2018年6月1日至2018年11月30日期间的房屋租金42.5万元；3、要求被告赔偿原告损失7.22万元。事实与理由：2018年4月19日，原、被告订立《房屋租赁合同》，被告将位于北京市东城区东花市南里一区1号楼2层房屋（以下简称涉案店铺），建筑面积234平方米出租给原告。租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日。第一年租金85万元，半年一付，另交纳押金10万元。被告应于2018年6月1日向原告交付装修好的涉案店铺。后原告于订立合同当日向被告支付10万元，2018年4月23日向被告支付租金20万元，2018年5月12日向被告支付租金22.5万元。原告为经营需要与案外公司订立特许加盟经营合同及服务合同，共计花费7.22万元。待2018年6月1日，涉案店铺仍在开墙挖掘，不具备交付条件。被告委托代理人李海生屡次承诺待交付后计算租期。直至2019年下半年，原告无法再等待被告交付要求退租，但被告拒绝与原告商谈。无奈原告至涉案店铺围堵李海生长达一个月之久未果，后在警察的调解下李海生同意原告拟定退租协议。但原告持退租协议要求其签署时，李海生又不知所踪。另，原告得知被告又将涉案店铺另行出租给案外人胡某，且也未向胡某交付，双方亦进行了诉讼。原告认为，被告无法按照约定交付涉案店铺，系违约，应该退还原告已交付的费用并赔偿原告因此遭受的损失。被告北京万丰隆饺子馆辩称：首先，被告认可双方订立合同情况及交纳房租、押金情况属实。2018年4月20日原告交纳定金后，被告即将涉案店铺交付原告。双方约定被告仅负责涉案店铺的主体结构施工，内饰装修由原告自行负责。2018年6月1日该房屋主体结构已经施工完毕由原告实际控制。其次，原告有三个合伙人共同经营餐饮，交接房屋后原告自行找设计师进行装修设计，但由于合伙人之间的矛盾才导致迟迟未经营，亦未装修。第三，原告仅交纳了半年的租金，后由于原告拖欠租金已构成违约，被告提出解除合同，但原告占用涉案店铺拒不腾退。2019年12月被告将原告强行清退并收回房屋。2020年被告将涉案店铺所在房屋的一层另行出租，但与本案无关。综上，被告同意解除双方之间的租赁合同；鉴于原告迟延支付租金构成违约，根据约定被告有权扣留保证金，原告无权要求被告赔偿损失；被告已经交付了涉案店铺，因此不同意退还租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月19日，原、被告订立《房屋租赁合同》，被告将涉案店铺出租给原告，租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日。第一年租金85万元，半年一付，每次提前一个月付下半年租金。另交纳押金10万元。租房终止，被告验收无误后将保证金退还原告。租用期内，原告无故拖欠房租达15天，连续2个月不付所有费用的，被告可终止合同，收回房屋，原告需承担全部责任所交保证金不予退还并赔偿被告损失。关于涉案店铺情况，本院调取房屋档案材料，显示涉案店铺所在房屋位于北京市东城区东花市南里一区1号楼1单元101号，登记在案外人张某名下，系一层，建筑面积233.98平方米，层高4.6米。被告认可加建钢结构形成二层，将二层出租给原告。2018年4月19日，被告为原告出具收条，载明收到原告交来保证金10万元，半年租金42.5万元在三日内付清合同正式生效，如三日内没有按约定付清租金所交保证金扣除。2018年4月23日，被告为原告出具收条，载明收到原告交来租金20万元，剩余租金22.5万元在5月10日前付清。2018年5月12日，被告为原告出具收条，载明收到原告交来半年租金尾款22.5万元。被告称根据约定原告应在4月22日一次性付清首期租金，但是原告并未如约履行，被告已经具备扣除保证金条件，且原告再次支付首期租金尾款时，亦未按照约定期限履行，再次构成违约，在原告请求继续履行合同的情况下被告才同意履行合同并以观后效。原告解释称因涉案店铺钢结构还没有搭建完成，二层不具备交付条件，原告才迟延支付，且仅逾期一天，扣除保证金显失公平。原告另出示《特许加盟经营合同》、《代理区域加盟店管理服务合同》及银行流水记录，证明原告为利用涉案店铺经营餐厅所投入的费用。经质证，被告认可上述证据的真实性，但认为系原告合伙人之间出现矛盾导致经营项目改变，与本案无关联性。根据原告提交的其与被告委托诉讼代理人微信聊天记录显示，2018年4月29日涉案店铺所在房屋正在进行主体结构的大规模拆改。2020年5月15日，李海生将设计图发送给原告，双方就涉案商铺层高问题进行探讨。2020年5月16日，原告询问李海生消防证是否获批准。2020年5月18日，原告询问涉案商铺施工情况。2020年5月22日，原告向李海生索要施工手续。李海生向原告发送《小规模室内装修消防安全告知书》。2018年5月28日，原告再次询问施工情况。2018年6月1日，原告告知经营餐厅名称核准情况，李海生告知其还在施工现场。2018年6月30日，原告询问李海生广渠门的方案是否订出来。2018年10月10日，双方沟通约定地点协商有关本合同事宜，但原告并未赴约。2019年11月3日始，原告在微信中反复强调李海生欺骗了她，要求李海生接电话解决。2019年11月19日，原告要求李海生回电话，否则将持合同进涉案商铺。2019年11月20日，原告询问为何将其锁在涉案商铺。就上述聊天记录内容，原告解释称被告曾口头承诺涉案店铺装修交付后再计算租期，因此原告在2018年6月1日后未及时提出异议。后因被告迟迟无法交付商铺，原告才要求李海生退款，李海生承诺将房屋另行出租后为原告退款。2018年10月10日原告本意与李海生协商解除事宜，但因李海生仅要求其一人前往，且并未说明具体事宜，因此其未敢前往。2019年1月至11月，原告均与李海生电话沟通，因此无微信聊天记录。经质证，被告认可上述微信聊天记录的真实性，但认为2018年6月之前的记录与本案无关联性；通过聊天记录可以看出双方已经由设计师进行接洽，原告已经进驻涉案店铺；被告同时配合原告办理了工商营业执照等；2018年10月后原告因合伙人之间纠纷无力支付租金已构成违约，但原告要求退款并被李海生拒绝。原告提交1、2018年6月10日、2018年6月13日、2018年6月25日、2018年12月6日照片若干，证明涉案商铺主体结构施工未完成，不具备交付条件。经质证，被告否认上述证据的真实性，称2018年6月10日涉案商铺已经彻底完工，仅一层未完工；2018年6月25日被告工人在进行门头施工；此时因原告未按时支付租金已经构成违约，被告已经口头通知解除合同；2018年12月6日照片显示内容为涉案商铺一层，与本案无关联性。对此，原告否认其收到解除合同的意思表示。2、2018年12月6日视频录像一份，证明涉案商铺于该日仍在施工，未达到交付条件。经质证，被告认可该证据的真实性，称因原告未交纳下半年租金因此被告收回房屋，视频录像中为被告工人在涉案店铺加装隔断。3、案外人胡某与被告于2019年10月12日订立的《合作协议》，证明被告将包括涉案店铺在内的房屋面积另行出租给案外人，被告曾承诺另行出租后退还原告全部款项。经质证，被告认可该证据的真实性，但认为系原告违约在先，被告收回商铺后另行出租，被告从未承诺退款一事。4、2019年12月17日，李海生与原告合伙人苏某的录音及2019年12月19日，李海生与原告及合伙人曹某、苏某的录音，证明李海生曾承诺全额退款。经质证，李海生称无法核实录音中的声音是否系其本人，但不申请对录音中声音同一性进行鉴定。该录音中男子表示“第一个原签署的东西作废终止，第二个双方解除，第三个按时间退款……。”“最后我还重复一遍……还是一分钱不会少……我给你发个地址，你拿过来我给你盖完章签上字……你和那谁来就行了，小范呢咱们回头再见……。”被告提交2019年12月19日《终止协议》一份，显示有原告签名，证明原告占有涉案店铺至2019年12月19日，被告已经交付房屋。该《终止协议》显示“双方同意于2019年12月19日终止双方之间的《房屋租赁合同》，甲方（被告）同意于开业后最晚2020年5月1日退还52.5万元……乙方（原告）即日起离开承租现场，不得以任何借口干涉甲方正常筹备开业或现场无理取闹……”经质证，原告认可该证据的真实性，称因李海生曾承诺另行出租房屋后即退还原告款项，但其拒不退款且拒绝见面，因此原告至涉案店铺以要租赁涉案店铺为由骗取工作人员开门，却被锁于涉案店铺，原告随即报警，并以讨债为目的临时居住约一个月，但非因经营进驻涉案店铺。后经警察调解李海生同意退款，原告撤离现场后拟定了《终止协议》，但李海生拒绝签名。就被告何时以何种形式将涉案店铺交付原告，被告称原告交纳定金后即交付了店铺，将钥匙交给原告的合伙人曹某；后又称涉案商铺于装修期未上锁，2018年6月底上锁后将钥匙交付原告。诉讼中，曹某出庭作证，称其从未接收过涉案店铺。曹某系原告的合伙人，租赁合同以原告名义订立，因此租赁事宜均由原告处理。因被告没有在2018年6月交付店铺，因此餐厅并未经营，但具体未交房原因其不清楚。2019年年底，曹某、原告及另外合伙人苏某曾至李海生处协商解除合同事宜，但李海生拒绝见原告，李海生向曹某及苏某承诺于2020年5月全额退款，但最终李海生未在书面协议上签名。经质证，原告认可证人证言的真实性，被告认为证人与原告存在利害关系，因此否认证人证言的真实性。就被告向曹某交付涉案店铺一节，被告解释称前期装修期间，房屋并未上锁。双方订立合同后，曹某至现场勘查设计，和被告设计师进行沟通，即证明双方已完成了店铺的交付，且原告向被告交纳租金也足以证明被告已交付了店铺。另，本院调取2019年11月19日东花市派出所询问笔录，显示原告因订立合同后李海生无法交付涉案店铺为由报案，原告陈述李海生曾承诺涉案店铺另行出租后退款，但至今未果。民警告知其可以以民事纠纷提起诉讼。诉讼中，就双方订立的《房屋租赁合同》效力问题，原告称如果法院认定该合同无效，其在合同无效的前提下仍坚持其他诉讼请求。本院认为：根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据本院调取的涉案店铺所在房屋档案材料，该房屋为一层，因此被告出租给原告的位于二层的涉案店铺未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的《房屋租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，根据庭审查明情况，被告方以李海生为代理人处理涉案店铺的出租事宜。通过原告提交的微信聊天记录，可以证明涉案店铺于2018年6月1日并未达到交付条件，同时结合《终止协议》及原告提交的录音证据、证人证言等，可以形成证据链证明被告未按照约定将涉案店铺交付原告占有、使用，原告与被告委托诉讼代理人李海生曾于2019年12月19日协商合同解除事宜，李海生曾有退款的意思表示并要求拟定协议，但最终其未在协议书中签名。关于证人证言的效力，虽然该证人系原告的合伙人，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，与一方当事人有利害关系的证人陈述不能单独作为认定案件事实的根据，而本案中证人证言与其他证据相结合从而证明原告的待证事实，因此被告关于上述证据不应采信的抗辩意见，本院不予支持。其次，原告以2018年12月6日视频证据证明被告工人仍在涉案店铺装修而未交付，被告虽称因原告违约已向原告提出解除合同并收回店铺，但未提交相应证据，因此本院对被告的主张不予采信。同时，关于涉案商铺如何完成交付，被告于诉讼中陈述前后矛盾，而其提交的《终止协议》无论从退款条款及“乙方（原告）即日起离开承租现场，不得以任何借口干涉甲方正常筹备开业或现场无理取闹”等文字表述，均无法证明原告系正常行使合同承租权利占有使用涉案店铺，因此被告称其已交付涉案店铺，本院不予采信。综上，原告要求被告退还已支付的押金及租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于被告辩称原告因屡次未按期交付租金已构成违约一节，首先，涉案《房屋租赁合同》系无效合同，因此合同约定的违约条款均系无效。其次，即使原告未按照《房屋租赁合同》载明的付款时间，其分三次支付了押金及首期合同租金，但被告均已收取并在诉前未提出任何异议，已经以实际行动接受了原告的延期付款，且诉讼中被告亦表示经原告申请同意继续合同以观后效。最后，被告未向原告交付涉案店铺，原告未支付此后租金的行为系履行合同抗辩权，因此被告以此为由认为原告构成违约，不能成立。关于原告向被告要求赔偿加盟费及服务费损失的诉讼请求，考虑到该费用系原告经营项目的投入，该费用并非无法承租涉案店铺给原告造成的必然损失，因此原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告范瑞红与被告北京万丰隆饺子馆之间的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京万丰隆饺子馆于本判决生效后七日内向原告范瑞红退还房屋保证金10万元、2018年6月1日至2018年11月30日期间的房屋租金42.5万元；三、驳回原告范瑞红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9772元，由原告范瑞红负担1182元（已交纳）；被告北京万丰隆饺子馆负担8590元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年一月二十七日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧