北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18330号原告：北京东方道朴文化资产运营管理有限公司，住所地北京市东城区美术馆后街77号。法定代表人：姜海岩，董事长。委托诉讼代理人：吕婷，北京易和展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆海天，北京易和展达律师事务所实习律师。被告：北京大地传媒广告有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区隆庆街6号1幢2层217室。法定代表人：何立红，董事长。委托诉讼代理人：尹延昭，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市京广律师事务所律师。原告北京东方道朴文化资产运营管理有限公司（下称东方道朴公司）、与被告北京大地传媒广告有限公司（以下简称大地传媒公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地传媒公司向本院提出诉讼请求：1.判令大地传媒公司减免2019年9月至2020年8月经营年度中90日租金，共计1673432元；2.判令大地传媒公司承担诉讼费。事实与理由：东方道朴公司与大地传媒公司于2016年2月4日签署了《亦庄隆庆街6号合作协议》，约定：双方使用“北京市亦庄经济技术开发区隆庆街6号”的物业（以下简称“房屋”）开办“77文创一亦庄”文创园区项目，房屋占地面积9238平方米，建筑面积10315平方米，唯一产权为大地传媒。双方合作期限自协议签订之日起至2026年8月31日止，其中自协议签订之日起至2016年8月31日为装修期，2016年9月1日至2026年8月31日为正式运营期。运营期间，无论项目经营情况如何，东方道朴公司均须向大地传媒公司支付保底收入(第一年400万，第二、第三年450万，第四、第五年500万，第六、第七年550万，第八、第九年600万，第十年650万)。每运营年度开始前十个工作日内支付该年度保底收入的50%，该年度前六个月期满前再支付剩余50%的保底收入。2020年以来，在新冠肺炎疫情的影响下，项目园区租户无法正常开展经营活动，现有租户纷纷向东方道朴公司提出减免租金的要求，东方道朴公司的运营成本、经营压力和招商压力也极大加重，营业收入明显减少。在此情况下，东方道朴公司多次向大地传媒公司申请减免租金，但大地传媒公司均予以拒绝。由于受疫情影响，东方道朴公司营业收入明显减少，继续履行原协议对东方道朴公司显失公平，为维护东方道朴合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《最高院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，提起本案诉讼。大地传媒公司辩称，现东方道朴公司以新冠疫情为由，向法院起诉要求大地传媒公司减免2019年9月一2020年8月经营年度中2020年2月、3月、4月租金的诉讼事实和理由不能成立，贵院应依法驳回东方道朴公司的诉请，具体理由如下：一、东方道朴公司的诉请无法律依据，亦无合同依据，东方道朴公司应按合同要求依约履行合同义务。大地传媒公司与东方道朴公司签订合法有效合同，东方道朴公司的请求没有法律依据，东方道朴公司依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》要求减免租金不符合该意见规定的条件，该意见第六条规定只有服务业小微企业、个体工商户承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，才可以请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金。第一，东方道朴公司承租的房屋并非国有企业房屋以及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋，该房屋属于大地传媒公司所有，大地传媒公司为私营企业，不是该规定的出租人范围。第二，东方道朴公司的主体资格不属于小微企业、个体工商户。第三，东方道朴公司不存在经营困难的情况。疫情期间，并没有租户与东方道朴公司解除合同，东方道朴公司目前实际取得的年度收入也己经超过了保底收入，且保底收入的标准也低于固定租金的市场价格，大地传媒公司与东方道朴公司对房屋租赁的收益、风险己经有了合理的分配，大地传媒公司己经承担了分成收入的损失，不应再减免。因此东方道朴公司无权要求大地传媒公司减免房租，东方道朴公司的行为系恶意拖欠，且其恶意拖欠房租行为在疫情前也多次发生，并引发诉讼，被大地传媒公司均己败诉。二、东方道朴公司曾多次违反合同约定，大地传媒公司曾多次通过诉讼，请求东方道朴公司依约履行合同，东方道朴公司屡次违约的行为严重违背诚实守信的商业原则。大地传媒公司两次因东方道朴公司拖欠保底租金分别于2018年8月15日、2019年4月1日起诉至北京市大兴区人民法院，请求东方道朴公司支付2017年3月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日期间的保底收入，法院在查明事实的基础上均公正判决责令东方道朴公司承担违约责任，支付保底租金及租金利息。（案号：（2018）京0115民初17657号民事判决书、（2019）京0115民初8606号民事判决书、（2019）京02民终5166号民事判决书)。鉴于东方道朴公司的屡次违约，已经使其商业信用丧失殆尽，一而再、再而三的违约给大地传媒公司造成严重经济损失。此次东方道朴公司的诉请不仅有违诚信原则，而且不利于维护经济秩序。三、大地传媒公司在疫情期间亦损失严重，运营成本、经营压力极大加重，营业收入显著降低，大地传媒公司基于合同约定和法律规定均无减免租金之义务，大地传媒公司恰恰考虑到疫情影响，已经多次忍让东方道朴公司，对应收保底收入东方道朴公司多次逾期的情况下，大地传媒公司多次催要亦未采取强制措施，大地传媒公司百般忍让，东方道朴公司却得寸进尺、变本加厉。基于以上理由，大地传媒公司请求依法驳回东方道朴公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，大地传媒公司（甲方）与东方道朴公司（乙方）签订合作协议，第1.1条约定：甲乙双方合作开办项目所使用的物业（以下简称合作标的）坐落于北京市亦庄经济技术开发区隆庆街6号；第1.2条约定：合作标的为独栋独院独立产权，甲方为合作标的的唯一产权人；第1.3条约定：合作标的的面积占地9238平方米，建筑面积10315平方米。第2.1条约定：合作标的由甲乙双方共同用于打造“77文创-亦庄”文创园区，并力求将其打造成为国内首屈一指的存量工业建筑向文创园区转型的精品项目。第3.1条约定：甲乙双方的合作期限自本协议签署之日起至2026年8月31日止，其中本协议签署之日起至2016年8月31日止期间为装修期，装修期内乙方无需向甲方支付保底收入；如装修期内产生收入，则装修期内乙方应向甲方支付合作分成，2016年9月1日起进入正式运营期，正式运营期为十年。第4.1条约定：甲方于2016年3月1日前将合作标的交付给乙方，并办理有关移交手续。第5.1条约定：保底收入为甲方的基础性收入，无论经营情况如何乙方均应向甲方支付保底收入，第一年4000000元、第二年4500000元、第三年4500000元、第四年5000000元……；合作期限内，乙方应于每个运营年度开始前十个工作日内向甲方支付该年度保底收入的50%，并于该年度前六个月期满前十个工作日内向甲方支付剩余的50%的保底收入；第5.3条约定：本项目采用甲方提供现状建筑物及其附属设备设施，乙方投入装修改造及运营团队并承担本项目运营成本及费用的方式进行合作，乙方为本项目的经营主体，项目收入的分配方式如下：（1）项目年经营收入低于13880000元时，无论经营情况如何，项目总收入扣除甲方应得保底收入后剩余的收入在甲乙双方间分配，分配比例为甲方15%，乙方85%，项目收入包括但不限于租金收入、各项服务收入、物业管理收入、举办活动收入、广告收入、补贴收入、补偿收入、奖励收入及其他任何形式的因本项目产生的或与本项目有关的收入等（项目代收代缴的能源费用除外），合作期限内（包括装修期及项目正式运营期限内），每月的前十个工作日内，乙方向甲方报告上月项目收入情况，提供上月所有项目收入的明细及相应凭证，并将上月可分配收入总额（即上月总收入扣除甲方应得月底保底收入）乘以甲方分配比例所得金额的资金交付给甲方；（2）如任何一个运营年度内的项目总收入超过13880000元，则项目总收入中13880000元之内的部分按上述分配方案实施，而项目总收入中超出13880000元的部分按照甲方50%、乙方50%的方案进行分配，该年度届满之日的次日起五个工作日，乙方将该年度甲方应得的合作分成收入中超出按15%的比例分配的部分一次性交付给甲方；第5.4条约定：乙方应新组建并设立一家独立的项目公司，专门负责本项目及合作标的的经营管理，保证财务透明、公开和独立核算。第5.5条约定：为保证合作经营期间的公开、透明，经甲乙双方商议，甲方有权派驻两名人员在乙方设立的项目公司任职，其中一人担任出纳，以保证项目及项目公司各项收支公开透明，另一人担任空调工，负责项目空调设备的运行和维修；派驻人员的费用由乙方承担，乙方应将上述两名人员薪酬直接支付给甲方，由甲方发放给上述两名人员；薪酬标准参照市场平均水平，由甲乙双方确认后实施；自甲方向乙方交付合作标的之日起，甲方派驻的两名人员开始工作并有权获得薪酬。第6.1条约定，合作期限内，自甲方向乙方交付合作标的之日起，项目经营管理及合作标的使用的各项成本及费用由乙方承担，包括但不限于电费、水费、电话费、网络费、供暖费、电视收视费、设施维修费、物业成本、推广成本及其他相关成本及费用等。第8.1条约定，甲方同意乙方将合作标的按文创园的模式进行出租、自营和合作等各种类型的经营。第13.1条约定，本协议项下的不可抗力等情形包括园区所在地发生地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害和非因甲方或乙方的原因而发生的火灾、爆炸以及战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规、政策的变化以及政府的征收、征用。第13.2条约定如发生上述情形，导致任何乙方的协议无法履行，相应协议义务在上述情形持续期间应于中止，根据不可抗力的影响，部分或全部免除相应责任，但是在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。第13.3条规定，如遇13.1条所述情形，各方应立即与对方协商，寻求公平的解决办法，采取一切合理促使将不可抗力所带来的后果减至最低限度。第16.3条约定：乙方与乙方根据本协议设立的项目公司对协议下乙方及项目公司各项义务的履行承担连带责任，乙方应确保该项目公司在成立当日在本协议上加盖公章，作为该项目公司同意遵守本协议各条款的意思表示，该项目公司加盖公章后本协议立即对该项目公司生效。在该合作协议的尾页处除了盖有大地传媒公司、东方道朴公司的合同专用章外。2016年4月29日，东方道朴公司成立北京柒柒文创大地文化发展有限公司并取得营业执照。后上述合同中还加盖了有北京柒柒文创大地文化发展有限公司的合同专用章。经询，东方道朴公司称涉案项目疫情之前对外出租率在92%左右，疫情之后仅有76%左右。东方道朴公司提交一家旅游（北京）有限责任公司等要求缓交或减免租金的申请书。东方道朴公司要求减免租金的理由系运营成本和经营压力增大，营业收入明显减少，请求根据公平原则变更合同，减免应支付的保底收入。本院认为，大地传媒公司与东方道朴公司签订的合作协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。按照双方合同约定，大地传媒公司提供房屋及场地与东方道朴公司共同经营涉案项目，大地传媒公司依据合同收取的费用为合同约定的保底收入以及扣除保底收入后的按比例应得的经营收入，此为双方协商的结果，商业行为的当事人在合同中就双方的权利义务做了安排，应当各自承担一定的商业风险，这种风险有可能来自于双方均不可预见的情况，虽然新冠疫情的发生对项目经营会造成一定的影响，但是东方道朴公司也为此承担了一定的风险即不分或少分经营收入，东方道朴公司提交的证据并不足以证明继续履行原合同约定的保底收入金额对其明显不公平，故对其要求减免2020年2、3、4月份保底收入的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回北京东方道朴文化资产运营管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费9930元，由北京东方道朴文化资产运营管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢赞赞二〇二一年一月二十五日书记员  李梦佳