江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初12273号原告：周建东，男，1979年1月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：豆雅丽，女，1978年3月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙青，上海君澜律师事务所律师。代理上述两原告。委托诉讼代理人：张小群，上海君澜律师事务所律师。代理上述两原告。被告：昆山翡翠房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市开发区长江南路**。法定代表人：戴国龙。原告周建东、豆雅丽与被告昆山翡翠房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭审理了本案。原告周建东及两原告共同的委托诉讼代理人张小群到庭参加诉讼，被告昆山翡翠房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建东、豆雅丽向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行与二原告签署的《商品房购销合同》；2、请求判决被告将位于江苏省昆山市昆山开发区XX花园XX号楼XX室的房屋变更登记至二原告名下；3、请求判决被告向二原告支付逾期产权登记违约金131091元(按日万分之二，以已付房款539473元为基数，违约金计算自2017年3月23日至涉案房屋产权变更登记至二原告名下之日止，暂计算至2020年7月20日，计1215天)；4、请求判决被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实和理由：原告周建东与豆雅丽于2001年8月15日登记结婚，系夫妻关系。2016年6月22日，二原告与被告签署了商品房购销合同(合同编号：XXXXXX)，被告将位于江苏省昆山市昆山开发区XX花园XX号楼XX室的房屋(以下简称涉案房屋)出售给二原告。根据上述合同约定：1、涉案房屋的建筑面积为122.48平方米，单价每平方米6853.4元，总价款为839473元。2、付款方式为首期房款379473元在合同签订当日支付，余款46万元应该在合同签订之日起30天内以按揭贷款方式支付到出卖人账户。3、涉案房屋交付期限为被告应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备一定条件，并符合本合同约定的涉案房屋交付给原告使用。4、产权登记约定为被告应当在涉案房屋交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，由被告承担按已付房款日万分之二的违约金。2016年6月22日，原告按照合同约定，通过中国农业银行向被告转账首期房款379473元，被告出具了首期房款的收款收据。2016年11月9日，原告在被告的要求和指令下，通过苏州银行向戴某支付房款160000元，被告向原告出具了收据。因此，原告向被告支付房款共计539473元。2016年11月9日，被告将涉案房屋正式交付给原告使用。尽管被告已经将涉案房屋交付给原告占有使用，但是由于被告的原因，导致原告既无法办理涉案房屋的按揭贷款，也无法办理涉案房屋的产权登记。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益。基于以上事实，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁如所请。被告昆山翡翠房地产开发有限公司未作答辩。根据原告的陈述及证据，本院认定事实如下:2016年6月22日，原告周建东、豆雅丽（买受人）与被告昆山翡翠房地产开发有限公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》，约定：“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于编号为昆国用(XX)第XXXXX的地块的土地使用权……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第XX幢XX单元XX号房，建筑面积为122.49平方米，套内面积92.678平方米……第四条、计价方式与价款。合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款；住宅单价每平方米6853.4元，金额839472.966元……第六条、付款方式及期限。首期房款379473元应在合同签订当日支付，余款46万元应该在合同签订之日起30天内以按揭贷款方式支付到出卖人帐户……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如因出卖人责任，由出卖人承担按己付房款日万分之二的违约金；如责任在相关权威部门，出卖人不承担责任，如因买受人责任导致备案资料不全，致使出卖人延期备案，出卖人不承担责任……”。2016年6月22日，原告豆雅丽通过中国农业银行账户向被告昆山翡翠房地产开发有限公司转账支付379473元。2016年11月9日，原告豆雅丽通过苏州银行账户向案外人戴某转账支付160000元，同日，被告昆山翡翠房地产开发有限公司向原告豆雅丽出具160000元的收据。2016年11月9日，原告豆雅丽并作为原告周建东的代理人（乙方）、被告昆山翡翠房地产开发有限公司（甲方）、案外人颜永芳（丙方）签订《协议书》，约定“关于豆雅丽购买昆山XX号楼XX室房屋事项甲乙丙三方协商达成以下协议：1、由于甲方暂时不能开具乙方购房发票，剩余未付购房款46万元整分期付款。2、今日乙方支付甲方购房款16万元整，甲方将房屋正式交付于乙方使用。3、剩余30万元整，乙方于甲方开具正式购房发票当日全额一次性付清。4、本协议作为甲乙双方签订的《昆山市商品房购销合同》的补充协议，具有同等法律效力。5、由于本房屋为丙方转让给乙方，差额已付清，本协议内容已取得丙方同意。6、本协议甲乙双方签字，甲方盖章后生效”。2017年5月18日，被告昆山翡翠房地产开发有限公司向原告豆雅丽开具了金额为839472.97元的增值税发票。另查明：2012年1月14日，昆山开发区XX花园XX号楼XX室（不动产权证号：XXXXXX）初始登记于被告昆山翡翠房地产开发有限公司名下。2017年4月19日，根据中信银行股份有限公司杭州萧山支行的申请，杭州市萧山区人民法院查封该房屋，查封期限为2017年4月19日至2020年4月18日。2020年4月9日，该房屋被杭州市萧山区人民法院继续查封，查封期限为2020年4月9日至2023年4月8日。两原告向杭州市萧山区人民法院对该房屋的查封提出异议，并将300000元购房款支付至杭州市萧山区人民法院。2020年12月1日，杭州市萧山区人民法院出具（2017)浙0109执5629号之三、（2017)浙0109执5630号之三民事裁定书，载明“（2017)浙0109民初3691、2268号民事判决书，本院依法查封(扣押)被执行人昆山翡翠房地产开发有限公司名下的房产。查封的房屋案外人提出异议，现案外人已付清剩余款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项之规定，裁定如下：解除对登记在被执行人昆山翡翠房地产开发有限公司所有位于昆山开发区XX花园XX号楼XX室，建筑面积122.49平方米【不动产权证号：XXXXXXX】的查封”。本案中，根据两原告申请，本院出具（2020）苏0583执保2198号民事裁定书查封该房屋，查封期限为2020年8月12日至2023年8月11日。上述事实有原告提供的《商品房购销合同》、转账凭证两份、收据、协议、增值税发票、产权信息及原告在庭审中的陈述所证实。本院认为：原告周建东、豆雅丽与被告昆山翡翠房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守，原告周建东、豆雅丽要求继续履行《商品房购销合同》，本院予以支持，原告周建东、豆雅丽应向被告昆山翡翠房地产开发有限公司支付剩余房款300000元，原告周建东、豆雅丽向杭州市萧山区人民法院提出查封异议后向杭州市萧山区人民法院支付了300000元，本院认定原告周建东、豆雅丽已经支付全部房款，被告昆山翡翠房地产开发有限公司应协助将昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋权属变更登记至原告周建东、豆雅丽名下。根据《商品房购销合同》的约定，被告昆山翡翠房地产开发有限公司应当在2016年10月31日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交付原告周建东、豆雅丽，应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告昆山翡翠房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告昆山翡翠房地产开发有限公司责任，由被告昆山翡翠房地产开发有限公司承担按己付房款日万分之二的违约金，即被告昆山翡翠房地产开发有限公司应于2017年3月10日前协助原告周建东、豆雅丽办理房屋权属变更登记。本案中，由于涉案房屋被查封，被告昆山翡翠房地产开发有限公司无法在上述期限内履行，因此，应当按照《商品房购销合同》的约定承担逾期的违约责任，违约金为以已付房款539473元为基数按照日万分之二的标准从2017年3月11日计算至判决生效之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周建东、豆雅丽与被告昆山翡翠房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行。二、被告昆山翡翠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告周建东、豆雅丽办理昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋权属变更登记。三、被告昆山翡翠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周建东、豆雅丽违约金（以539473元为基数按照日万分之二的标准从2017年3月11日计算至判决生效之日）。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526055417）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2922元，减半收取1461元，由被告昆山翡翠房地产开发有限公司负担。财产保全费5000元，由被告昆山翡翠房地产开发有限公司负担。公告费690元，由被告昆山翡翠房地产开发有限公司负担。其中，原告周建东、豆雅丽预交的案件受理费和财产保全费合计6461元，本院予以退还，被告昆山翡翠房地产开发有限公司应当负担的6461元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811174397，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告周建东、豆雅丽直接交付第三方的公告费690元，被告昆山翡翠房地产开发有限公司直接支付给原告周建东、豆雅丽。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 朱 诚二〇二一年一月十四日书记员 马润斐