大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3839号原告大连三宝物业发展有限公司，统一社会信用代码：912102032417616600，住所地大连市西岗区同香街13号。法定代表人赵晓东，该公司执行董事。委托代理人林荣泉，男，1992年9月22日生，汉族，该公司职员，户籍地辽宁省大连市旅顺口区，现住大连市旅顺口区。被告阎世鹏，男，1985年2月10日生，汉族，中鉴认证有限责任公司大连分公司职员，户籍地大连市中山区，现住大连市西岗区。委托代理人马超，辽宁崇光律师事务所律师。原告大连三宝物业发展有限公司与被告阎世鹏排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人林荣泉，被告阎世鹏及其委托代理人马超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告拆除同香山庄别墅区82号别墅左侧临建(坐北朝南临建)，恢复道路；请求判令被告拆除同香山庄别墅区82号别墅左侧临建围栏，腾退非法占用的土地等公共资源。事实与理由：根据房地产测绘中心2014年12月房屋权属登记面积报告书测绘资料显示。2016年12月，82号别墅业主阎世鹏搭建的地下车库地上房屋大厅占用的位置为小区公共道路，且为消防通道。被告在其82号别墅左侧违反规划私自搭建临建，并将临建一端与靠山护水坝一米处封闭，围成自家院落，占用公共资源达400余平方米，侵害了该小区其他业主的合法权益，其占用的道路为业主共有的公共通道。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，该通道不满足专有部分的三个条件，显然属于业主共有的公共通道，而且该公共通道也是用于紧急疏散的消防通道。被告私自占用、封闭不但侵犯了其他业主对该通道的使用权同时也造成了消防安全隐患。一、被告临建及院落属违反规划的违章建筑。根据大连市政规划设计院1998年同香山庄小区规划的小区道路规划图显示，82号楼左侧的临建直接建在公共道路上。根据城乡规划法第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:(一)未经批准进行临时建设的；(二)未按照批准内容进行临时建设的;(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”规定，被告的临建及院落未经规划部门批准，且违反规划部门文件将公共道路占用，根据以上规定属违章建筑，应予以拆除。二、被告的临建及院落妨碍交通。被告在小区公共道路上的临建及院落使得小区业主无法从此道路正常的通行，对于小区外来人员的出入也造成了影响，阻碍了交通通行，应当拆除，排除妨碍。三、被告车库及院落影响周边居民消防造成消防安全隐患。被告私自搭建临建的位置占用了一条围绕着60号、82号、74号、64号等别墅的消防通道，导致该消防通道无法使得车辆与行人正常通行。一旦发生消防隐患，消防人员无法实施营救，被困人员也无法疏散，会产生很严重的后果。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”、《消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”之规定，现被告私自搭建临建并围成院落，占用、堵塞业主共有的消防通道，应当予以拆除、恢复原状。四、被告临建及院落占用公共资源。根据大连市政规划设计院1998年同香山庄小区规划的小区道路规划图显示，82号楼左侧的临建直接建在道上。即使仅作为一般的公共通道，被告私自占用、封闭、搭建临建也侵犯了其他业主的合法权益。根据《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”、第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”的规定，被告未经其他业主同意，私自占用了属于业主共有的公共通道、改变用途，妨碍了其他业主从该通道的正常通行，侵犯了其他业主对该公用通道的共有使用权，应进行拆除，恢复原状。五、被告临建及院落覆盖小区的供电电缆，无法进行正常维护、升级。被告搭建临建并围成院落，覆盖了该小区80号、84号等五栋楼的供电电缆，因其对该区域封闭、控制，导致小区其他业主以及相关部门无法对覆盖的电缆进行正常的维护、升级。更为严重的是，在2018年8月，被告搭建、改建临建违法施工时，损坏了电缆，导致小区电路短路，引发停电事故。若仍放任该建筑的存在，今后极有可能仍发生类似的突然断电事故，若使得其他业主的关键电器无法工作，会引发难以预料的严重后果。故，该临建应当拆除，恢复原状。综上，被告私自搭建的临建违法并确实侵犯了其他业主的合法权益。根据《民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险；(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换；(七)继续履行;(八)赔偿损失;(九)支付违约金;(十)消除影响、恢复名誉;(十ー)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”之规定，现要求被告排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。另，该小区未成立业主委员会，根据《辽宁省物业管理条例》第七十一条“物业管理区域内禁止下列行为:(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;(三)违法搭建建筑物、构筑物;违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止”之规定，原告作为物业服务企业有权管理被告违法、违规行为，更便于维护广大业主权益、为广大业主服务(关于被告占用土地等的使用费用等此次暂不主张，待另行起诉)。综上，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、虽根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，物业对于业主违反法律、法规和管理规约，实施了妨害物业服务的行为有权提出诉讼，但在本案中，原告要求拆除案涉房屋所谓超建违建的部分，逻辑前提是首先认定案涉房屋现状是违法或违章建筑，而对于该权利国家是授权县级以上人民政府以及相应主管部门进行确认，并不属于人民法院的受理范围。根据《中华人民共和国行政强制法》第44条以及《最高人民法院关于违法建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》（2013）第5号意见，均应当是由具体行政机关对违法、违章建筑作出认定。2、基于上述，司法解释第4条也是需要原告提交证据证明被告所居住的房屋确实是违建，并且妨害了物业服务的管理，以及两者之间存在因果关系的证据。而原告在原审和二审中均未提供相应证据证明存在妨害的事实。根据实际情况，案涉房屋于2000年就已经装修完毕，所形成的房屋总体情况与起诉时是一致的，被告是继受了原房屋，并没有私自改建扩建的行为，在长达20年的时间内房屋状态保持一致，如果真的影响了物业服务，那么在20年间，原告是怎样克服所谓的困难，提供的物业服务。3、根据中院所引用的条文即上述司法解释第4条，本案原告诉讼请求也超过诉讼时效，虽然该条中表述了是排除妨碍的请求权，但该请求权并不基于物权所产生的请求权，而是原告主张被告存在违约行为而产生的债权的请求权，应当适用诉讼时效。4、原告选取阎世鹏为被告错误。被告是在2016年才受让的房屋，案涉所谓的违章建筑是在原房主受让房屋即2000年进行建设的，并非被告亲自修建，原房主进行的改扩建，致使房屋现在的状态与产权证不一致。根据物业合同，业主进行装修需要跟原告签订房屋装饰装修管理协议，由此可知，该房屋所谓的违章部分，在修建时是已经经过原告许可的，且原告在对该小区进行物业服务长达二十年之久，均未提出相应的诉求。如果原告要诉请拆除，也是因为原房主的行为产生了妨碍其实施物业管理的影响，与本案被告无关。经审理查明，2000年4月1日，原告与大连泰安房地产开发有限公司签订《同香山庄前期物业管理委托合同》，原告接受委托对同香山庄小区进行物业管理工作。被告于2016年12月从案外人邵吉春处购买了西岗区同香山庄1-2号别墅（即案涉82号别墅），12月6日被告取得大连市同香街82号不动产权证书。12月24日，邵吉春（甲方）与被告（乙方）签订《关于购买同香山庄同香街82号住宅的补充协议》，内容为：乙方于2016年12月24日已将房款全部付清（实付464万元）。房屋不动产证甲方已经交付乙方。……按照甲方和乙方的约定交付房屋及附属设施（庭院、构造物、附属物、装修、相关物品等）。交接日期之前，和此房屋有关发生的费用由甲方负责（物业费、公共维修基金过户等）。交房后发生的费用由乙方负责。甲方在3个月内将户口迁出同香街82号。庭审中，原被告对双方向法庭提供的案涉房屋照片、视频均予以认可。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《同香山庄前期物业管理委托合同》、房屋权属登记面积报告书、照片、视频、不动产权证书等证据材料及双方当事人陈述笔录在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告承担侵权责任，应证明存在侵权行为、损害结果，以及二者之间的因果关系。本案中，案涉房屋系被告于2016年12月自案外人处购买取得。通过被告所举的2016年11月8日、16日照片可见，案涉房屋在被告购买时院落已呈围栏封闭状态，案涉房屋后身（南向）砌有挡土墙，其上围栏与同香街80号别墅院落围成一体，显然该挡土墙并非被告购买房屋后所砌筑。原告主张被告改扩建，占用消防通道，造成消防安全，侵犯小区业主共有面积，缺乏证据予以支持。而被告院落是否占用消防通道、被告是否存在违建行为亦未经相关行政部门予以确认，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告大连三宝物业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告大连三宝物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨 晶人民陪审员  张慧勇人民陪审员  马志清二〇二一年一月八日书 记 员  张 颖