江苏省高邮市人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏1084民初4533号原告：高邮市土地开发储备中心，住所地高邮市长生路。法定代表人：陈大明，系该中心主任。委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文松，男，系该中心副主任。被告：高邮市永联金属材料有限公司，住所地高邮市外环南路高邮镇工业园。诉讼代表人：扬州弘瑞会计师事务所有限公司，住所地扬州市邗江区文昌西路56号（公元国际大夏）1幢15楼。法定代表人：江金芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。原告高邮市土地开发储备中心（以下简称土储中心）与被告高邮市永联金属材料有限公司（以下简称永联公司）土地使用权转让纠纷一案，原告于2016年12月9日向本院提起诉讼，本院立案受理后，于2018年8月3日作出（2016）苏1084民初6646号民事判决书。后该案被扬州市中级人民法院发回重审，本院于2019年6月6日重新立案，依法适用普通程序，分别于2020年9月23日、11月16日、12月15日、2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告土储中心的委托诉讼代理人谢金荣、吴文松（未参加第二次庭审）、被告永联公司的委托诉讼代理人倪文胜到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、立即将土地及其建筑物、构造物以及利用该土地、建造物进行租赁所获取的利益交还给高邮市土地开发储备中心。2、承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2013年11月20日，被告永联公司与原告土储中心签订了土地使用权及房屋转让协议书，该协议书约定原告土储中心以500万元的价格收购被告永联公司座落在高邮.80平方米的国有土地使用权及地上所有建筑物、附属物，在协议书生效之日起一年内永联公司可以回购本次转让的土地使用权及地上建筑物、附属物等。2013年11月20日协议书生效，土储中心根据约定将收购款汇入了永联公司指定的银行账户。在约定的回购期间，永联公司未向土储中心要求回购本次转让的土地使用权及其地上建筑物附着物。在永联公司对所涉及的土地及其地上所有建筑物、附属物管理维护过程中，永联公司没有在得到土储中心同意的情况下，将本协议涉及的土地及地上建筑物进行了出租，永联公司的行为超越了协议书约定的内容，侵犯了土储中心的权利。土储中心与永联公司交涉要求永联公司将土储中心收购的土地及地上建筑物附属物交还给土储中心，并将利用该土地及其建筑物进行租赁所获收益交还给土储中心，而永联公司拒绝履行义务。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告永联公司辩称：1、本案纠纷名为买卖，实为借贷。原、被告签订的协议书，仅仅是双方借款所形成的让与担保，转让协议无效。2、即使在买卖关系成立的前提下，由于本案所涉及房屋没有房产证，因此所签的协议书无效。3、买卖不破租，早在2018年被告已将该土地以及土地上的房屋租赁给了高邮市秦邮再生资源有限公司，租期为15年，现尚在租赁期内。所以本案不具备交付条件。原告为证明其主张，向本院主要提供了如下证据材料：1、《土地使用权及房屋转让协议书》，证明原、被告于2013年11月20日就案涉土地使用权及地上所有建筑物、附属物转让达成协议，转让价格为5000000元；2、邮国用（2013）第08739号及第08740号两份土地使用权证书，证明原、被告双方已经按照协议书约定于2013年11月20日办理了土地使用权转让的手续，双方买卖协议的内容已经履行完毕；3、延期申请答复，证明原告虽然于2015年11月向原告申请了延期回购，但原告答复中并未同意被告延期回购。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该份协议书开头载明“根据市政府2013年11月19日召开的协调会精神”，反应了协议产生的背景及目的。当时的背景是：2012年11月，高邮市秦邮再生资源回收加工有限公司向中国农业发展银行高邮市支行贷款1000万元，由被告永联公司用案涉两块土地作为抵押担保。2013年，高邮市经济开发区政府拟向农发行高邮支行贷款3亿，农发行提出永联公司担保的借款1000万元尚未归还，只有归还后才有可能发放3亿贷款。在此情况下，高邮市人民政府和开发区人民政府才牵头由原、被告之间达成该份协议书，而双方并无真实的买卖合意。同时，根据该协议第二条，原告所付500万元实际支付给了农发行，用于归还到期贷款，因此借款的用途也是十分明确的。被告对证据2的真实性无异议，但对证明目的有意见。通常情况下，土地储备项目的开展应当要经过一系列的程序，而本案中仅用一天时间就完成了所有程序领取了土地使用权证，这实际上是政府机关合力的特事特办。被告对证据3真实性无异议，但认为被告于2014年申请过一次延期回购，但是原告没有答复，应该是默认同意的。被告为证明其抗辩主张，向本院主要提供了如下证据材料：1、《流动资金借款合同》及《最高额抵押合同》复印件各一份，证明2012年11月16日，高邮市秦邮再生资源回收加工有限公司向中国农业发展银行高邮市支行贷款1000万元，借款到期日为2013年11月11日，该笔借款由被告永联公司用案涉两块土地作为抵押担保。两份证据反映出本案纠纷的由来；2、2013年12月5日《市长办公会议纪要》复印件一份，该纪要中载明由副市长朱莉莉主持召开办公会，专题研究协调对杨士明及其实际控制的企业债务化解问题。会议对其盘活资产、化解资金矛盾，推动企业渡过暂时性资金周转困难，进行了研究落实。反应了政府各部门对被告企业所做的一个积极保护；3、2016年10月26日高邮市国土资源局出具的《关于办理建议》复印件一份及高邮市国土资源局出具的情况说明一份，该建议在“相关背景”下载明“2013年11月19日上午，根据市委主要负责人的意见，市委常委、常务副市长徐永宝召集了由市国土、财政、农发行等主要负责人参加的协调会议。专题研究了农发行抵押地块解套相关事宜。会议明确由市国土局土地开发储备中心和市经济开发区管委会出资收购分别位于高邮镇的高邮市永联金属材料有限公司的21.47亩土地、开发区的高邮市扬子江机械制造有限公司的20.4亩土地。收购总价为1000万元。其中：市土地开发储备中心收购的500万元资金由市财政调度，开发区地块的500万元收购资金由开发区管委会负责”。反映了被告陈述的涉案借款背景是真实的；4、高邮市永联金属材料有限公司用地规划及现状图、建设用地规划许可证、高邮市规划局《关于同意市永联金属材料有限公司新建厂房、生产科研楼的批复》、高邮市投资工业企业（境内）收费优惠办法执行报备表等复印件，证明案涉土地上的建筑物、附属物的起建是具有合法手续的，后来是由于资金问题而没有取得房产证。经质证，原告认为证据1与本案没有关联性，不发表意见。原告认为证据2即《市长办公会议纪要》的形成时间是2013年12月5日，是在双方签订协议的时间2013年11月20日之后，同时，该份会议纪要内容也没有提到案涉土地使权用及房屋的转让事宜。原告对证据3真实性无异议，但是认为不能达到被告的证明目的。因为2016年10月26日高邮市国土资源局《关于办理建议》是针对高邮经济开发区管委会对扬子江机械制造有限公司所属土地进行变性的请示，是不同的主体，与本案没有关联性。且该份建议也明确载明了永联公司应在协议签订后一年内行使回购权，但被告并未提出回购申请，而仅仅提出延缓回购的申请，未得到原告批准，被告已丧失了对案涉土地及房屋进行回购的权利。原告对证据4不予认可，认为被告所举该组证据只表明被告在该土地上可以起建厂房，但根据相关规定，起建厂房应当向建设部门提出申请，得到准建许可才合法。因此，被告的举证不能证明协议书中记载的2000多平方米的建筑物、附属物是合法建筑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月20日，原告高邮市土地开发储备中心（乙方）与被告高邮市永联金属材料有限公司（甲方）签订了《土地使用权及房屋转让协议书》，协议内容载明“根据市政府2013年11月19日召开的协调会精神，经甲、乙双方共同协商，就土地使用权及地上建筑物、附属物的转让事项达成如下协议条款：一、甲方同意将座落于高邮市高邮镇丁庄村的国有土地使用权14312.80平方米及地上所有建筑物、附属物转让给乙方，土地使用证号邮国用（2007）第04246号、邮国用（2007）第04248号，房屋建筑面积约2160平方米（无房产权证书）；二、甲、乙双方议定价格如下：上述土地及地上所有建筑物、附属物转让价格为人民币伍佰万元整，甲方委托并授权乙方于2013年11月20日将上述款项直接汇入中国农业发展银行高邮市支行指定账户，用于归还高邮市秦邮再生资源回收加工有限公司在中国农业发展银行高邮支行的到期贷款，本次土地使用权等转让的所有税费由乙方承担。三、本协议签订后甲方应将上述地块的土地权属证书原件交付乙方，并协助乙方办理国有土地使用权等相关权属的变更登记手续。四、乙方同意：甲方有权在本协议生效之日起一年内回购本次转让的土地使用权及地上建筑物、附属物，如未能在上述期限内回购则甲方丧失回购权；回购价格按本协议第二条之价格计算，并按年息10%计算利息支付给乙方，同时甲方应承担回购所产生的全部税费。回购行使期限届满甲方未行使回购权的，乙方可根据自身要求对本协议所涉及地块及地上建筑物、附属物进行处置，甲方不得阻挠或者设置其他的任何障碍。五、本协议签订后，在回购权行使期间内，本协议所涉土地及地上所有建筑物、附属物仍由甲方负责管理、维护，确保国有资产安全，如在甲方管理、维护期间出现上述资产损坏、损失的，甲方应当赔偿，在本协议生效后甲方不得新建、拆改、变动地上建筑物、附属物。六、双方约定的其他事项：①甲方按要求回购时，应向乙方发出书面通知，乙方收到通知书后5日内签订回购协议。②在回购权行使期限内，乙方不得改变土地性质属性或新建、拆改地上建筑物，否则添附增值部分，甲方不予折价赔偿；人为故意毁损价值按原价值双倍向甲方赔偿。③在回购行使期间内，乙方不得在土地和房屋上设定抵押等其他措施，否则在甲方回购时及其消除。”高邮市土地开发储备中心根据协议约定，已将500万元汇入了高市邮金属永联金属材料有限公司指定的银行账户。协议书签订当日，案涉两块土地的使用权人已变更为高邮市土地开发储备中心，但协议所涉土地及地上所有建筑物、附属物直至原告起诉一直由被告负责管理、维护。在协议约定的回购一年期限内，被告永联公司未向原告土储中心提出要求回购本次转让的土地使用权及其地上建筑物、附属物。一年期满后，原告针对被告于2015年11月向其提出的延期回购申请予以答复，答复中并未同意被告延期回购。另查明，2016年10月26日高邮市国土资源局出具一份《关于办理建议》，该建议在“相关背景”下载明“2013年11月19日上午，根据市委主要负责人的意见，市委常委、常务副市长徐永宝召集了由市国土、财政、农发行等主要负责人参加的协调会议。专题研究了农发行抵押地块解套相关事宜。会议明确由市国土局土地开发储备中心和市经济开发区管委会出资收购分别位于高邮镇的高邮市永联金属材料有限公司的21.47亩土地、开发区的高邮市扬子江机械制造有限公司的20.4亩土地。收购总价为1000万元。其中：市土地开发储备中心收购的500万元资金由市财政调度，开发区地块的500万元收购资金由开发区管委会负责”。另载明“回购期内高邮市永联金属材料有限公司未曾向高邮市土地开发储备中心提出回购申请、办理相关回购手续。回购期届满前20日，高邮市永联金属材料有限公司向高邮市土地开发储备中心提出请求延缓支付回购款、时间的申请未获批准。2015年11月1日，高邮市永联金属材料有限公司又提出延期申请，高邮市土地开发储备中心对其延期未予同意，并书面函告其已丧失回购权、要求在近日交还土地”，同时还载明“截至目前，因转移产权的两宗用地仍为原权利人占用、并利用该土地对外出租的情况受到信访人举报至扬州市局、省国土厅及高邮市纪委。目前，针对市土地储备中心收储地块问题，我局已启动相关司法程序。为此建议：在司法程序未了结前，对扬子江机械制造有限公司及其关联企业用地手续办理申请概不受理。”本院经审查认为，原、被告双方于2013年11月20日签订的《土地使用权及房屋转让协议书》系根据市政府2013年11月19日召开的协调会精神所形成，协议中约定由被告委托并授权原告于2013年11月20日前将500万元直接汇入中国农业发展银行高邮支行指定账户，用于归还高邮市秦邮再生资源回收加工有限公司在中国农业发展银行高邮支行的到期贷款，而被告协助原告办理国有土地使用权等相关权属的变更登记手续，同时约定，被告在协议生效之日起一年内享有回购本次转让的土地使用权及其地上建筑物、附属物，并按年息10%计算利息支付给原告。协议签订当日，涉案国有土地的使用权人变更成为本案原告。协议过程中，原告明知被告转让的建筑物、附属物无房产权证书，且双方亦未就土地使用权及地上建筑物、附属物分别作任何价格评估而直接以500万元成交转让，且该500万元的金额与2016年10月26日高邮市国土资源局《关于办理建议》中载明的协调金额完全吻合。以上行为显然不符合正常买卖交易习惯。回购一年期满后，原告在被告不能按约回购土地使用权及地上建筑物、附属物的情况下，仍长期任由被告继续占有、管理土地及地上建筑物、附属物。可见，原、被告双方签订《土地使用权及房屋转让协议书》的目的是担保被告能及时还本付息，在被告无法按期偿还债务时，以其国有土地使用权及房屋直接抵偿债务，达到原告及时便捷实现债权的目的。因此，原、被告之间的真实法律关系是借贷关系，土地使用权及房屋转让协议只是作为让与担保的一种方式。本案原告的诉讼请求是基于买卖合同关系，诉讼中，本院已经明确向原告释明案涉基础法律关系为借贷关系，并询问其是否依法变更诉讼请求，原告确认其不变更诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回原告高邮市土地开发储备中心的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  李红梅人民陪审员  刁学林人民陪审员  李玉山二〇二一年一月二十一日书 记 员  刘殿明附相关法律条文：1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、第一百五十四条第一款：裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。