北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11279号原告（反诉被告）：李永君，男，1954年3月9日出生，汉族，黑龙江伊春林业局退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被告（反诉原告）：许东辉，男，1968年7月10日出生，汉族，北京佰聚浴池业主，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙莹莹，女，1987年2月25日出生，汉族，北京佰聚浴池员工，住北京市大兴区。原告（反诉被告）李永君与被告（反诉原告）许东辉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永君的委托诉讼代理人赵素荣，被告许东辉及其委托诉讼代理人孙莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李永君向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2019年4月25日至2020年4月23日的房租237348.56元；2、判决被告支付自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费29307.53元；3、判决被告向原告支付2019年4月25日至2020年4月30日的物业费13730.7元；4、判决被告向原告支付2019年4月25日至2020年4月30日高压维护费14335.2元；5、判决被告向原告支付2019年12月至2020年4月电费21099.2元；6、判令被告向原告支付拖欠房租、房屋占有使用费、物业费、高压维护费、电费的滞纳金（1、房租、物业费、高压维护费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2019年4月25日至实际支付之日止，具体金额以实际发生金额为准；2、房屋占有使用费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2020年4月25日至实际支付之日止；3、电费滞纳金按照日0.3%/日标准计算，自2020年5月29日至实际支付之日止）；7、判决被告补交免租期租金54166元；8、判决被告支付律师费2万元；9、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2010年2月26日签订房屋租赁合同，2010年4月11日签订补充协议，被告承租原告位于北京市大兴区黄村时代龙和底商房屋，面积708平米，租赁期限2010年2月23日至2020年4月24日，起始租金为415000元每年（租金不含物业费、高压维护费、供暖费、水电费），租金每年递增2%，每半年支付一次，提前10天支付。被告许东辉应于2019年9月25日向原告支付下一季度租金及物业费、高压维护费，经原告多次催交，被告许东辉仍拒不缴纳。2020年4月24日合同到期后，许东辉拒不腾退房屋，至今仍占有标的房屋。在合同履行过程中，许东辉故意屡次、长期拖欠原告租金，存在违约行为，根据房屋租赁合同第11条第3款、第5款，被告应向原告支付滞纳金，补交免租期房租。综上所述，许东辉未在合同约定的期限向原告缴纳租金、物业费、高压维护费，违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，现原告提出上述请求，请求支持原告诉讼请求。许东辉辩称，对于第一项诉讼请求房租数额有异议，没有这么多，应该差10多万元。第二项诉讼请求不认可，在4月中旬已经将房屋交给大房东。第三项诉讼请求如果有拖欠物业费没有意见，同意支付。第四项诉讼请求不同意，我不应支付高压维护费，原告应提供水、电，我支付水费、电费。第五项诉讼请求已经交了电费，不可能欠这么多钱。第六项诉讼请求滞纳金原告无权要求我支付，只有国家才可以要求滞纳金，原告没有权利。第七项诉讼请求我跟原告的合同在2020年4月24日到期，原告要求我支付4月24日后的费用不认可，请求法院核实原告跟大房东之间的合同期限。认可有免租期没有支付免租期的房租，不同意支付免租期房租。2019年5月15日和5月6日交纳的两笔房租1333元和20256.9元，交给原告李永君的儿子李浩，平常支付房租也是打给李浩，原告指定李浩收取房租，原告在计算房租时候没有计算在内。不同意承担诉讼费。同时提出反诉，反诉请求如下：1、请求判决反诉被告支付反诉原告2016年8月因房屋漏水导致的房屋装修费共计161474.5元；2、判决反诉被告返还反诉原告2010年至2020年2月9日期间的高压维护费共计269491.25元；3、请求判决反诉被告退还反诉原告2010年2月26日所交押金27083元；4、判决反诉被告为反诉原告开具2010年至2020年房屋租金的增值税专用发票（税费由反诉被告承担）；5、诉讼费由反诉被告承担。李永君针对许东辉的反诉的答辩意见：不同意第一项反诉请求，不认可事实而且已经超过诉讼时效，不同意第二项反诉请求，已经超过诉讼时效，而且根据合同约定应该由被告承担，不存在返还问题，认可每年都收取了高压维护费，但不确定是否是被告主张的金额，从2010年合同履行开始到2019年4月25日的高压维护费已经缴纳了，之后的没有缴纳，每年缴纳1.66元×12个月×708平米=14103.36元。认可收取了押金27083元，根据合同约定被告违约，不应退还押金。租金中不包括税，如果被告要求出具发票，应自行承担税费，发票是税务机关，不属于法院审理范围。不同意承担诉讼费。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2010年2月26日，李永君（出租方，甲方）与许东辉（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋地址北京市大兴区黄村时代龙和底商（以下简称租赁房屋），出租部位及面积租赁房屋二层西侧，面积575平方米，以房屋实际承租面积为准。乙方承租房屋用途为商用，待乙方拿到经营执照后，交甲方备案方可开业经营。若变更用途，需与甲方另行签订补充协议。租赁房屋期限自2010年2月23日至2020年4月24日，共计十年。装修免租期60天，自2010年2月24日起至2010年4月24日止（装修免租期间，乙方自行承担相应的用水、电、空调等消耗性费用）。起租日为2010年4月25日。在每应付租金的前十日支付租金。租赁房屋年租金为人民币叁拾贰万五千元。从合同期第三年起每合同年租金递增2%，即具体按如下租金执行：2010年4月24日至2011年4月24日年租金325000元；……2018年4月24日至2019年4月24日年租金为373322.75元；2019年4月24日至2020年4月23日年租金为380789.21元。租金支付方式：第一年合同年租金按季支付，即每三个月支付一次；从第二年开始合同年租金按半年支付一次，即每六个月支付一次；在每应付租金的前十日支付租金。押金：合同签订后乙方支付房屋押金参万元，如合同履行期内乙方无任何违约，则甲方在合同期满之日起十日内无息退还房屋押金，租赁期间押金不可抵租金。乙方除支付房租外，另行按期直接向当地的相关部门缴纳实际发生的应缴纳的各种税费，经营中的水费、电费、电话费、燃气费、卫生费、供暖费及物业等费用（乙方安装独立安装水表、电表等）。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。如乙方不按期缴纳上述各项费用，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿，赔偿金额包括但不仅限于实际损失，还包括诉讼费用及律师代理费等。违约及合同终止：1、如甲方违约提前解除合同，应向乙方付年租金20%作为违约金。2、乙方在发生以下情形时，甲方通过书面通知乙方即可解除本合同，甲方有权要求乙方承担年租金20%作为违约金，并且押金不予退还。（1）乙方擅自转租、转让租赁房屋的；（2）乙方无正当理由单方终止合同履行的；（3）乙方迟延支付租金超过15天的；（4）欠缴合同约定各项应缴费用超过3000元的。3、合同生效后，因乙方违约（包括但不限于欠租金、水、电、物业及供暖等费用），甲方除可以给乙方实际断水、断电外，每逾期一日加收欠费额的1%作为滞纳金，同时甲方有权提前解除合同。4、乙方违约造成提前解除合同，对乙方装修残值部分甲方不予补偿。5、合同履行期间，如乙方有违约行为，不享受免租期需支付免租期间的房屋租金54166元。2010年4月11日，李永君（甲方）与许东辉（乙方）签订补充协议，内容如下：一、在原租赁合同约定的面积的东侧再租赁133平方米（以实际面积为准）给甲方经营使用；二、增加面积房屋年租金为9万元整，从合同期第三年起每合同年租金递增2%；三、其他条款同原房屋租赁合同不变；以上补充协议与原房屋租赁合同具有同等效力甲乙双方各执一份。合同签订后，李永君向许东辉交付了涉案房屋，许东辉于2010年2月26日向李永君支付了押金27083元及当年应交租金。李永君曾因许东辉欠付租金等费用，多次于2012年、2013年、2015年、2019年诉至本院，经本院主持调解，全部通过调解解决，（2019）京0115民初949号民事调解书，达成如下协议：一、被告许东辉于2019年5月7日前给付原告李永君截止到2019年4月25日尚欠的房屋租金90645.26元、物业费13508.64元、高压维护费14103元；二、若被告许东辉未按上述期限履行，则应另行支付原告李永君滞纳金70865.56元；三、案件受理费1333元，由被告许东辉负担（于2019年5月7日前直接给付原告李永君）。经过此次调解履行完毕后，2019年5月6日，许东辉支付20256.90元；2019年5月26日，许东辉支付42000元；2019年6月26日，许东辉支付42000元；2019年7月25日，许东辉支付41800元；2019年9月21日，许东辉支付41000元；2019年11月20日，许东辉支付2万元；2019年12月16日，许东辉支付2万元；2020年1月3日，许东辉支付42000元，合计：269056.9元。本案在审理过程中，李永君提供以下证据：证据1、电费发票、缴费通知书，被告经营期间拖欠电费，搬走后物业发了催缴通知书，原告代缴了电费。证据2、物业高压维护费发票，被告拖欠物业高压物业费，原告向物业费支付了涉案房屋的高压维护费。因为涉案房屋是商业用途，被告也用于经营洗浴，每次的电费没有按照国家规定高中低频收费，10年合同期间都是房屋经营者承担的高压维护费。被告一直在违约，因为之前是合作关系，所以没有主张滞纳金，都是调解。证据3、被告腾房视频，证明被告腾房在2020年5月15日。证据4、委托书、房屋产权证，用以证明原告有权出租；证据5、情况说明，用以证明物业费、高压维护费发票，原告已经交纳了物业费、高压维护费；证据6、证明，用以证明物业公司收取了高压维护费，原告按照708平米交纳的；证据7、民事调解书，用以证明在之前调解时，被告交纳了物业费、高压维护费；证据8、委托代理合同、律师费发票，用以证明原告支付了律师费2万元。许东辉的质证意见如下：对证据1、不认可，电费全部是我交的，原告有我的联系方式，物业也有我的联系方式，应该通知我，原告无权替我缴纳电费。最后一次我已经支付了全部电费，没有拖欠电费，合同约定是我向物业缴纳电费，原告没有了解情况缴纳电费跟我无关。对证据2、原来缴纳过高压维护费，原告应提供房屋的水、电、维护费跟我无关，不应该由我缴纳。对证据3、4月就将房屋交还给大房东陈荣汉，里面的东西没有拿，只拿了个人物品。对证据4、委托书不能作为出租房屋的依据，要看合同；房产证没有异议；对证据5、我作为承租方，只需要缴纳电费，其他高压维护费等应由出租方承担，我之前确实缴纳了高压维护费，因为原告是出租方，老说要把我清走，所以我就一直缴纳了高压维护费。合同中没有约定高压维修费，按照法律规定应由出租方承担。对证据6、水费电费是我看到缴费通知单我去缴纳的，原告自己去交是越权了，不知道他交了多少。对证据7、调解书的真实性认可因为房东说要把我清走，所以支付了物业费、高压维护费等；对证据8、不同意支付律师费，谁诉讼谁找的律师谁承担。许东辉提供以下证据：证据1、漏水照片、视频；证据2、装修明细，一共三次维修，只有一次有票据;证据3、物业维修部出具的漏水证明，只有物业人员的签字，没有盖章，在之前也漏过水，没有出具证明;证据4、2015年11月5日-2020年11月14日的银行明细，证明交纳租金情况，翟茹是我公司的财务人员，对方是李皓，是原告指定的收取租金人员。李永君的质证意见：对证据1、照片真实性不认可，无法看出是什么时候发生的。被告是作浴池的，本身水蒸气大，看不出是否因为去年漏水；对证据2、不认可，是2016年的，已经超过诉讼时效，被告自己装修是因为漏水还是自行经营，无法考证；对证据3、不认可；对证据4、是之前的流水，跟本案没有关系，本案中要求的租金是2019年4月25日到2020年4月23日。被告提交2019年4月以后的流水是2019年4月25日后应支付的租金。双方就之前的租金达成调解后我没有申请执行，被告已经支付完毕，到2019年5月7日还剩余诉讼费1万多没有给。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李永君与许东辉签订房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。虽然许东辉对李永君提供的委托书有异议，但是其并未提供充分的证据予以证明，对许东辉提出李永君不具备出租权利的答辩意见，本院不予采纳。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，根据李永君提供的（2019）京0115民初949号民事调解书，可以说明双方已经通过调解的方式已经解决了2019年4月25日之前租金等纠纷；现双方的租赁合同已经到期，且双方均认可许东辉已经腾退了涉案房屋，李永君提出许东辉2020年5月15日腾退房屋，虽然许东辉不予认可，提出其2020年4月已经将涉案房屋交还大房东，但是其并未提供充分的证据予以证明，本院对李永君提出许东辉的腾退时间予以确认。通过许东辉提供的交易明细显示自2019年5月6日起，已经向李永君支付了租金269056.9元，按照“2019年4月24日至2020年4月23日年租金为380789.21元”的合同约定及“增加面积房屋年租金为9万元整，从合同期第三年起每合同年租金递增2%”的补充协议约定，同时考虑受疫情影响的情况，本院酌情确定李永君支付2019年4月25日至2020年4月23日的房租及自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费160000元。对于李永君要求支付2019年4月25日至2020年4月30日的物业费13730.7元的诉讼请求，许东辉同意支付，本院不持异议；对于李永君要求支付2019年4月25日至2020年4月30日高压维护费14335.2元的诉讼请求，虽然李永君提出在之前许东辉已经支付，但是之前双方通过调解方式解决之前的租金等纠纷，且双方签订的租赁合同中并未有此约定，现许东辉不同意支付，本院对此不予支持；对于李永君要求许东辉支付2019年12月至2020年4月电费21099.2元的诉讼请求，现李永君已经支付了该费用，本院对此予以支持；考虑合同的期限、履行情况及之前纠纷均为调解解决的情况，对以下双方的请求，综合分析，酌情处理如下：对李永君要求支付拖欠房租、房屋占有使用费、物业费、高压维护费、电费的滞纳金（1、房租、物业费、高压维护费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2019年4月25日至实际支付之日止，具体金额以实际发生金额为准）、房屋占有使用费滞纳金按照0.3%/日标准计算，自2020年4月25日至实际支付之日止及电费滞纳金按照日0.3%/日标准计算，自2020年5月29日至实际支付之日止）的诉讼请求，虽然租赁合同有滞纳金的约定，但是李永君并未提供其存在实际损失的证据，且许东辉提出支付标准过高，故对李永君要求支付上述滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，同时综合许东辉要求李永君返还押金27083元的反诉请求，考虑许东辉自2019年4月25日以来确实存在拖欠费用的情况，对许东辉的此项反诉请求，本院不予支持；对李永君要求许东辉支付律师费2万元的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持；针对李永君要求许东辉补交免租期租金54166元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同系十年期限，且双方的合同已经实际履行完毕，虽然李永君提出许东辉之前的租金等费用一直存在拖欠的情况，但是认可在此前的诉讼过程中，并未提出过此项诉讼请求，本院综合双方之前的租金等纠纷是通过调解方式解决，本院对此不予支持；对于许东辉要求李永君支付2016年8月因房屋漏水导致的房屋装修费共计161474.5元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；对于许东辉要求李永君返还2010年至2020年2月9日期间的高压维护费共计269491.25元的诉讼请求，因此费用系双方通过调解解决，且已经实际履行完毕，故本院对此不予支持；对许东辉要求李永君开具2010年至2020年房屋租金的增值税专用发票（税费由李永君承担）的诉讼请求，并非法院受理范围，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、许东辉于本判决生效后十日内支付李永君2019年4月25日至2020年4月23日的房租及自2020年4月24日至2020年5月15日止的房屋占有使用费共计160000元；二、许东辉于本判决生效后十日内支付李永君2019年4月25日至2020年4月30日的物业费13730.7元；三、许东辉于本判决生效后十日内支付李永君2019年12月至2020年4月电费21099.2元；四、许东辉于本判决生效后十日内支付李永君律师费20000元；五、驳回李永君的其他诉讼请求；六、驳回许东辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用7353元（案件受理费3268元，反诉费4085元），由李永君负担1169元（已交纳），由许东辉负担6184元（已交纳4085元，余款自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭超二〇二一年一月二十九日书记员  刘丽