安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初226号 原告：正荣物业服务有限公司巢湖分公司，营业场所安徽省巢湖市巢湖北路西侧爱巢国际花园7号楼101商铺，统一社会信用代码91340181MA2RU9HX1B。 负责人：沈维荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余兆生，该公司员工。 委托诉讼代理人：范玉洁，该公司员工。 被告：迟本合，男，1975年5月18日出生，汉族，安徽省巢湖市人，住安徽省巢湖市。 原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司（以下简称正荣巢湖分公司）诉被告迟本合物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正荣巢湖分公司委托诉讼代理人余兆生、范玉洁，被告迟本合均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣巢湖分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费3091.32元，违约金2068.10元，合计金额5159.42元，另2018年4月1日前物业服务费3891.44元，总计金额9050.86元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2012年11月24日购买了天巢广场2栋3单元902室商品房，与前物业公司签订了《前期物业服务协议》，由于前物业公司管理不善，在2018年3月10日撤场后由原告公司接管天巢广场园区物业，并与业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定，被告系原告提供服务管理的天巢广场园区的业主，该户业主的房屋面积122.38平方米。自2018年4月1日起，按年度收费，逾期之日起按每日3‰收取滞纳金，于2020年8月31日止，被告按合同约定应向原告缴纳物业管理费用人民币3091.32元，违约金2068.10元，合计金额5159.42元；另2018年4月1日前物业服务费3891.44元，总计金额9050.86元。被告经原告多次催讨仍然拒绝支付，原告遂向法院起诉，请求判如所请。 被告迟本合辩称：被告系案涉房屋业主，对原告主张的欠缴物业费时间无异议，原告自2018年4月1日起接手管理天巢广场，被告同意缴纳2018年4月1日之后的物业费，但此前欠缴物业费与原告无关，被告不同意缴纳。 经审理查明：天巢广场小区最初提供物业服务的系案外人巢湖市长安物业管理有限责任公司（以下简称长安物业），该公司于2018年3月底退出天巢广场小区。2018年3月13日，正荣物业服务有限公司（以下简称正荣公司）与天巢广场小区开发商巢湖天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：正荣公司受天乐公司的委托，为天巢广场小区的业主及物业使用人提供下列物业服务；物业服务费的标准为多层住宅：0.72元/月/平方米，高层住宅：1.32元/月/平方米，商业物业：2元/月/平方米，按年度缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金等内容。当日，正荣公司与天乐公司签订一份《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，约定：正荣公司必须自双方签订前期物业服务合同之日起三个月内在巢湖市成立分公司，且两年内牵头行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；长安物业公司物业服务截止于2018年3月31日等。2018年3月13日，正荣公司、长安物业、天乐公司签订一份《三方协议》，协议约定：正荣公司与长安物业的物业交接点日期为2018年3月31日止；正荣公司与长安物业达成一致意见，将2018年度长安物业多收的物业费与2017年未收的物业费，双方抵过等；长安物业有义务把所有的年度财务明细及业主相关资料交于正荣公司。2018年4月1日，正荣公司正式入驻天巢广场小区提供物业服务。2018年6月28日，原告登记成立，并入驻天巢广场小区提供物业服务。2019年8月27日，原告与巢湖市天巢广场小区第一届业主委员会签订《天巢广场小区物业服务合同》，合同约定：合同期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止；物业费收费的标准为：高层为1元/平方米/月，多层为0.5元/平方米/月，商业为1.2元/平方米/月；未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按银行同期利率标准向原告支付违约金等。 另查明：被告系天巢广场小区2栋3单元902室房屋的业主，房屋面积为122.38平方米。自2014年11月24日起，被告一直未缴纳物业服务费。2020年8月20日，原告将催缴物业服务费的通知单张贴于被告房屋的入户门上，催告函载明：被告自2014年11月至2020年8月31日共欠费6983元、违约金18991元。2018年4月1日至2019年9月1日，原告将高层住宅的物业费标准由1.32元/月/平方米调整为0.78元/月/平方米。另被告与长安物业签订《巢湖市天巢广场前期物业服务协议》，协议约定被告按房屋建筑面积每月每平方米0.78元缴纳物业服务费。截至2018年3月31日，被告欠缴物业服务费3840.53元；自2018年4月1日起至2020年8月31日止，被告欠缴物业费3091.32元。 再查明：与本案相关的其他业主提供的相关照片，可以反映天巢广场小区公共设施设备维护、保养不及时，环境卫生服务不到位。 上述事实，有双方当事人陈述及书证等证据材料载卷佐证，其事实清楚，予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，天巢广场小区开发商天乐公司在天巢广场小区业主委员会成立前，与正荣公司签订《前期物业服务合同》、《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。正荣公司自2018年4月1日起为天巢广场小区提供物业服务，其于2018年3月13日与长安物业、天乐公司签订《三方协议》，由长安物业将对包括被告在内的业主享有的2018年3月31日前物业服务费的债权转让给正荣公司，正荣公司按照协议约定三个月内成立分公司，由正荣巢湖分公司提供物业服务，故正荣巢湖分公司以原告的身份起诉，合法有据。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告通过提起诉讼，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。 与本案相关的其他业主提供的照片等证据可以反映，小区环境卫生服务不到位，相关公共设施设备维护、保养不及时，业主满意度低，可以认定原告及长安物业未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵；为平衡双方的权利义务关系，本院酌情认定2018年4月1日后被告按合同约定标准的90%向原告支付物业服务费，2018年4月1日前的物业费由被告按80%的比例向原告支付。被告应支付的物业服务费分段计算为：1、2018年4月1日前的物业服务费为3072.42元（3840.53元×80%）；2、2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费为2782.19元（3091.32元×90%）；上述费用合计5854.61元。原告主张的物业服务费超过部分及违约金，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告迟本合于本判决生效之日起五日内给付原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司自2014年11月24日起至2020年8月31日止的物业综合服务费5854.61元； 二、驳回原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告迟本合负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵玲 二〇二一年一月十八日 书记员  陶媛 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。