河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终190号上诉人（原审被告）：徐仁魁，1987年6月23日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：张鹏博，河南泰豫恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红建，1980年11月27日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王静楠，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵景昭，河南大然律师事务所实习律师。上诉人徐仁魁因与被上诉人张红建房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐仁魁上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或将本案发回重审;二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人装修装饰涉案房屋经被上诉人同意,租赁合同未约定合同解除情况下的装修装饰物归属,且上诉人未实际使用装修装饰物,被上诉人应当在利用价值的范围内对承租人装修装饰物进行补偿。二、被上诉人于2020年4月将涉案房屋转租案外人,《租赁合同》在涉案房屋转租后已实际解除,被上诉人2020年4月份之后租金损失不存在,原审法院确定租金截止日于2020年10月与客观事实不符,另原审判决遗漏上诉人向被上诉人支付3000元保证金事实。综上所述,原审法院判决侵犯了上诉人的合法权益,为维护上诉人的合法权益不受侵犯,特依法提起上诉。张红建辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案因上诉人违约导致租赁关系解除，该法律责任应当由上诉人自行承担，在原审判决中已扣除上诉人所称的押金。张红建向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告之间签订的2018年11月22日租赁合同解除；2、请求依法判令被告支付原告租赁费自2019年8月22日起按每月10596.8元支付租金至2020年10月31日止租金151887.47元及违约金（违约金从2019年8月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年11月22日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告自愿将位于文峰区××大道与××交叉口路西财富公馆24层东单元房屋租赁给被告徐仁魁使用，房屋租赁期限共9年，自2018年11月22日至2027年11月21日；房屋面积共计为529.84㎡，每平方月租金为20元，每三年递增10%，装修期为2个月，签订合同65天之内缴纳房屋租金。第一、二年每半年缴纳房屋租金，第三年开始每一年缴纳房屋租金一次，被告须提前一个月支付房屋租金，如被告逾期不缴纳房屋租金，原告可单方解除本合同；该房押金为贰万（￥20000元）元整，由原告保管，合同终止，被告结清有关费用后，由原告无息退还给被告；合同第七条约定被告要爱护房屋内设施，不得随意更改结构，如想改动，须经原告书面同意，如私自更改，造成任何损坏，须进行赔偿，被告不租赁后须清扫干净，租赁合同到期后，不可移动的设施和装修归甲方，甲方不承担装修费用。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳租房押金20000元。租赁期间，被告向原告支付租金共计107117.6元。2020年10月31日，原告收回涉案租赁房屋。审理中，原、被告双方均同意解除2018年11月22日签订的租赁合同。一审法院认为，本案争议焦点为：被告是否应支付原告租金151887.47元及违约金。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告未按照合同约定支付原告租金已构成违约，应依法承担违约责任。审理中，原、被告双方均同意解除2018年11月22日签订的租赁合同，故本院依法解除原、被告双方于2018年11月22日签订的租赁合同。关于原告要求被告支付租金151887.47元的诉请，庭审中原告称被告于2020年10月31日交付其租赁房屋，故原告要求的房屋租金从2019年1月22日起计算至2020年10月31日共计21个月9天，租金共计为225710.94元，扣除被告已支付原告租金107117.6元及被告交纳的押金20000元，被告应支付原告的租金为98593.34元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，由于双方合同未约定违约金，且鉴于租赁期间疫情原因，故对原告的该项请求，本院不予支持。被告辩称2020年4月份原告已将涉案房屋转租他人，租金应计算至4月份，由于被告未提供证据予以证实，故对被告的该辩解，本院不予支持。被告辩称其租赁期间对租赁房屋进行装修所产生的费用应与租金进行抵扣，经查，由于被告的违约行为导致双方解除租赁合同，故被告要求装修费用抵扣原告租金的理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：1、被告徐仁魁于本判决生效之日起十日内支付原告张红建租金98593.34元；2、驳回原告张红建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3337.69元，减半收取1668.85元，原告张红健负担536.35元，被告徐仁魁负担1132.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人张红建提交证据一、上诉人与秦凯房屋租赁协议复印件1份，证明上诉人在租赁期间擅自对外进行转租的事实；证据二、（2020）豫0502民初6007号民事判决书一份，证明本案上诉人除租赁被上诉人房屋外，在财富公馆24层还租赁樊俊英房屋，樊俊英和被上诉人是共同购买的财富公馆24层，两人将24层共同出租给上诉人，该判决书中上诉人通过书香房产中介将所租赁的房屋出租给第三人的事实。徐仁魁质证称，证据一、真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，租赁协议甲方处上诉人的签名非上诉人本人书写，另甲方处的电话、身份证号码非上诉人电话和身份信息，上诉人对该协议的签订不知情也未参与，无法证明是上诉人将涉案房屋转租的客观事实，另该协议是复印件缺少原件核实，且协议中备注部分显示的转账账号非上诉人账号，上诉人未收到协议中约定的租金费用；对证据二民事判决书真实性没有异议，证明目的不予认可，该民事判决书上诉人已上诉，判决书尚未生效，另判决书中第三人樊俊英已于2020年8月25日，张贴通告已采取锁门措施强制收房，原审判决认定房租缴纳期限截止10月31日无事实依据。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，徐仁魁上诉主张其装修涉案房屋经张红建同意,合同解除后,应当在利用价值的范围内对装修装饰物进行补偿，经审查，由于徐仁魁的违约行为导致双方解除租赁合同，故其要求对装修装饰物进行补偿，于法无据，本院不予支持。徐仁魁上诉主张张红建于2020年4月将涉案房屋转租案外人,未能提供证据予以支持，张红建对此不予认可，本院对此不予认定。徐仁魁上诉称其向张红建缴纳了3000保证金，经查，该保证金为装修保证金，已交至物业公司，徐仁魁是使用房屋过程中尚有物业费未结清，徐仁魁可另行处理。一审法院确定房屋租金从2019年1月22日起计算至2020年10月31日共计21个月9天，租金共计为225710.94元，扣除被告已支付原告租金107117.6元及被告交纳的押金20000元，并据此判决徐仁魁支付张红建租金98593.34元，并无不当，应予维持。综上所述，徐仁魁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3337.69元，由徐仁魁负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年一月二十一日书记员 张 朋