大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0291民初4785号 原告：曲世东，男，1953年12月7日生，汉族，住瓦房店市。 委托诉讼代理人：李岩，辽宁华夏律师事务所律师。 被告：王乔，男，1961年11月2日生，汉族，住辽宁省营口市站前区。 委托诉讼代理人：张瑞，辽宁信德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春梅，辽宁信德律师事务所律师。 第三人：曲家博，男，1983年10月5日生，汉族，住瓦房店市。 委托诉讼代理人：曲世峰，男，1956年8月23日生，汉族，住瓦房店市。 第三人：王力海，男，1974年2月20日生，汉族，住瓦房店市。 原告曲世东与被告王乔、第三人曲家博、王力海案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲世东及其委托诉讼代理人李岩，被告王乔及其委托诉讼代理人张瑞、王春梅，第三人曲家博的委托诉讼代理人曲世峰到庭参加诉讼。第三人王力海经本院合法送达，未提正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于瓦房店市岗店办事处钻石街121号3单元9层1号房屋，同时解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告负担。 事实和理由：大连经济技术开发区法院在执行王乔与曲家博、王力海买卖合同纠纷一案中，于2019年5月23日对原告位于瓦房店市岗店办事处钻石街121号3单元9层1号房屋进行了查封。2019年7月16日，原告对执行标的提出书面异议。大连经济技术开发区法院于2019年12月27日作出（2019）辽0291执异169号执行异议裁定：驳回原告的异议请求。 原告认为，执行异议裁定在事实认定和法律适用上均存在错误，具体事实和理由如下： 原告在人民法院查封之前就已经与第三人曲家博签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今，这部分事实得到（2019）辽0291执异169号执行异议裁定的确认，原告无异议。但原告对执行异议裁定认定原告不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项之规定有异议。 第一，2008年12月25日，曲家博与交通银行办理的是房屋按揭贷款而非抵押贷款，原因是案涉房屋当时不具备办理房屋登记条件，无法办理抵押登记，曲家博的房照是在2019年4月1日才取得； 第二，原告与曲家博签订的房屋买卖合同虽约定交钥匙前曲家博协助原告办理房屋过户手续。但由于所在小区的所有房屋当时不具备办理房产执照条件，所以无法过户。2016年，原告曾和部分小区住户一起多次到瓦房店市政府上访，要求政府相关部门尽快为小区房屋办理产权手续； 第三，2016年12月，经多次上访，案涉小区相关部门才通知办理房屋产权登记手续，但因曲家博尚有部分余欠的按揭贷款未还，暂时仍不能办理登记。原告多次要求曲家博偿还余欠贷款，协助原告办理过户手续。 第四，目前我国法律、法规并没有规定禁止按揭贷款的房屋买卖。在履行了还款义务，涤除了权利障碍后，仍可以办理过户登记。本案中，案外人购买房屋时以及之后，均已充分注意到了这些情形，也并没有忽略曲家博的权利障碍，暂时未办理登记，确实不能归于案外人自身原因。从曲家博2019年4月1日取得房照到法院于2019年5月23日查封该房，前后仅1个多月时间，原告仍在不停的主张合法权利。 综上，没有完成过户登记的原因是开发商和曲家博，不是原告自身原因，原告的上述行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定的条件，因此，执行异议裁定确实存在错误，应予纠正。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下： 一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足已排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告并不享有能够足已排除强制执行的民事权益。大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291执异169号执行裁定，因已经提起执行异议之诉，其并未生效，原告不能以裁定书作为对其主张的举证。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，执行标的物买受人阻却执行所需同时满足的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 被告根据上述标准及顺序逐一答辩如下： （一）原告与第三人曲家博签订的买卖合同真实性存疑，不排除双方为了阻却执行而事后补签的《房屋买卖合同》，在无其他证据证明合同真实性前提下，被告对其真实性不予认可。并且合同约定的仅是债权而已，尤其在曲家博未完全取得案涉房屋产权时双方仅是债权关系，并不足以排除执行。另外，合同中对于房屋坐落地点未予明确，与案涉查封房屋并不是完全对应，双方买卖房屋是否为案涉房屋，无从考证，双方是否是同一标的不能确认。 （二）原告为证明已合法占有案涉房屋，提供了供暖费、物业费、有线电视费等票据，但用户名均为曲家伟，而并非原告，无法证明实际占有人为原告。电费票据未显示缴纳者信息，无从考证由谁缴纳，无法证明实际占有人为原告。七张照片与本案不具有关联性，照片中显示房屋是否为案涉房屋无从考证，且照片反映的是实时状态，无法显示持续状态，无法证明原告实际占有房屋。关于建材订货单及收据，真实性无从考证，购买建材主体以及购买后用于何处均不明确。三份证明材料属于证人证言，为证明其真实性证人应出庭接受法庭、双方当事人质询。综上，上述证据无法证明原告占有案涉房屋的事实。 （三）原告提供的《房屋买卖合同》第三条明确约定了房款的给付时间和方式。原告既然如此约定，说明其有能力在约定期限内凑足购房款，同时以长春、石家庄邮局寄款方式支付最为便利和安全。原告如果依约履行，不但可以为自己实际付款保留证据，从而有效避免违约，同时也可以令任何一个案外人确信其已经全面履行付款义务。但原告提供的付款证据，没有任何一笔款项系由原告转给卖方曲家博，且交易时间亦不符合合同约定，亦非以长春、石家庄邮局寄款方式付款，根本无法证明原告交付房款之事实。 （四）原告对于案涉房屋无法办理产权变更手续存在过错。 曲家博向交通银行办理抵押贷款时间为2008年12月25日，原告称其房屋购买时间为2011年5月15日，即签订书面买卖合同时，案涉房屋上已经设定抵押。本次起诉时，原告亦认可其购买房屋时知晓案涉房屋抵押之事实。可见，原告明知案涉房屋存在权利障碍，也明知将来极有可能因他人抵押权而无法办理房屋产权登记，根据物权公示原则，房屋极有可能因曲家博涉诉而被查封，面对种种风险，原告依然购买房屋，属于“因买受人自身原因未办理过户”。 此外，曲家博早在2019年3月11日已将案涉房屋产权办至自己名下。2019年5月23日，法院才将房屋查封，前后距离73天之久，原告有充足时间办理产权过户手续，但原告既未办理，亦未做办理相应准备，可见，未办理过户原因在于原告。 综上，原告提供的相关证据，未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，达不到阻却执行的效力。因此，请求依法驳回原告诉讼请求，继续执行案涉房产，以最大限度维护被告合法权益。 第三人曲家博述称，同意原告的诉讼请求。 第三人王力海未作陈述。 原告围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、房门钥匙、电梯卡照片2张、物业费、卫生费、电梯费专用收款收据、供暖收费收据、缴纳水费证明、微信截图、数字有线电视业务申请表，有线电视用户使用证、专用收款收据（有线电视）、电费通知单、电费缴费收据、鑫辉厨具收款收据、建材类商品购销合同、销货清单3份、收条2份、大自然地板销售清单、圣象木门销售清单、名爵移门订货单、国宾装饰材料销货清单、照片10张，收条3份、中国银行个人业务交易单2份，中国银行客户回单，邮政储蓄汇款明细，邮政储蓄转账凭单2份、证明、专用收款收据存根、办理房照代收费用明细表，证人曲某证言、（2019）辽0291执异169号执行裁定书；被告为反驳原告的诉讼请求依法提交了房屋查询结果，以上证据经开庭质证及本院审查，可以证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 原告提供的关于曲世东购房借款事由说明、证明三份及情况说明一份，证据形式属于证人证言，证人未出庭作证，不具有证明效力，不予采信。 依据前述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 曲世林、曲世东、曲世峰、曲某，系兄弟姊妹关系。 曲世林、蔡广凤（已去世）系夫妻关系，长子曲鑫、次子曲铭。 曲世东、信静（已去世）系夫妻关系，长子曲家伟。曲世东、信静原居住在长春市。 曲世峰、王漫兮系夫妻关系，长子曲家博。 第三人曲家博从开发商大连鑫晟房地产开发有限公司处购买位于瓦房店市岗店办事处钻石街121号3单元9层1号房屋（下称案涉房屋），并向交通银行股份有限公司大连瓦房店支行办理按揭贷款，2008年12月30日以案涉房屋设定抵押。 2011年5月5日，第三人曲家博（合同甲方）在未取得房屋产权证的情况下，与原告曲世东（合同乙方）签订《房屋买卖合同》，约定第三人曲家博自愿将二栋三单元九层901号房屋（即案涉房屋）卖给原告，购房款为465,600元。乙方于2011年5月底前向甲方支付买房款20万元，2011年6月底前支付10万元，余下165,600元于2012年12月底前给付甲方（合计寄款数额以长春、石家庄乙方邮寄款凭证为准）。届时甲方将房门钥匙移交给乙方。剩余房款如果乙方提前付款，甲方将提前移交房门钥匙。在这期间，市场房价上涨甲方房价不变，市场价格下降乙方房价不变。在此期间，甲方负责看管房屋，保持原样。交钥匙前，甲方协助乙方办理过户更名有关手续。本合同经双方签字后即生效。甲方曲家博、乙方曲世东、中间人曲某在合同上签名。 2011年4月17日、2011年5月18日，信静（曲世东的妻子）在长春向曲家博母亲王漫兮共计转款20万元（收款账号62×××93）。 2011年4月24日，曲铭向王漫兮转款5万元（收款账号11×××00）。 2011年5月25日，蔡广凤向王漫兮转款5万元（收款账号11×××00）。 2013年10月25日，曲世东向曲世峰（曲家博父亲）转款2万元（收款账号62×××44）； 2014年1月24日，曲世东向曲世峰（曲家博父亲）转款30,050元（收款账号62×××44）； 除上述转账付款外，2013年12月28日，第三人给原告出具收条，载明：“今收到2013年本房屋（水岸花都小区，单元层门牌为空白）采暖费、物业费等与房屋有关的费用合计5,000元”。 2014年2月19日，曲世东给原告出具收条，载明：“收到曲世东汇购房款3万元（2014年1月23日汇入曲世峰工资卡内）；2014年2月19日，收到曲世东购房款35,600元，合计收到卖房款65,600元整”。 2014年4月5日，曲家博给原告出具收条，载明：“今陆续收到乙方曲世东购买房屋款465,600元。购买此房屋先后分几次付款。届此，乙方已全部付清购房款，现由甲方向乙方提交总收条”。 原告于2014年2月开始对案涉房屋进行装修，并于2014年上半年入住。 2014年9月26日，曲家伟取得2-3-901号房屋的有线电视用户使用证。 2014年9月29日，瓦房店市新城区热力有限公司发出收费通知。2014年10月26日，曲家伟向该热力公司缴纳水岸花都2号楼3单元9楼1号房屋的供暖费。供暖费收据载明的用户名称为曲家伟。 2016年2月3日，曲家伟向大连天顺网络工程有限公司申请办理案涉房屋的数字有线电视业务，并缴纳了高清机顶盒押金、高清收视费。 原告持有的2017年7月30日、2017年10月9日2号楼3单元901号的电费收据联，该收据未注明交款人。 2017年10月9日、2018年11月7日、2019年10月23日，由曲某分三次向管理案涉房屋的大连英圣物业有限公司代原告缴纳2016年12月31日至2019年12月31日期间的物业费，其中，2017年10月9日的物业费收据载明的付款单位为曲世东，其余两张物业费收据载明的付款单位为曲家伟。 2019年7月24日，瓦房店市自来水公司文兰营业所出具证明，载明：“曲世东家住在瓦房店市水岸花都小区2号楼，因在微信交水费，所以用户手里没有水费收据”。 上述缴费单据及通知均由原告持有。 2016年12月26日，曲某向大连鑫晟房地产开发有限公司代缴办理房照、维修基金、契税等费用3,209元。收款收据载明的付款单位为曲家博。 2019年3月11日，曲家博取得案涉房屋产权证，房屋产权证号为辽（2019）大连瓦房店不动产权第09003615号，权利人为曲家博。房屋坐落岗店办事处钻石街121号3单元9层1号。 庭审中，案涉房屋买卖合同的中间人曲某出庭作证称：“2011年曲世东和信静回到瓦房店想要买房子，后来曲家博母亲王曼兮说曲家博有一套房子，之后原告就看好了案涉房屋，就定了下来。当时曲家博跟原告说办了房证就与原告进行过户手续。当时双方签订一份协议，办房证的费用由原告负责。2016年12月份，物业通知业主去办理房屋产权证，我按照物业办房证的相关要求，办理了一切手续。2016年12月26日房证手续办完后交了办证款项，钱也是原告拿的。2019年4月1日，物业通知业主去取房证，我在第一时间就去了，没想到物业人员说房证虽然办了下来，但不能拿走，因为曲家博银行有贷款，尚未还清，房证由银行保管.我当时听了之后感到意外，我就给原告打电话，我跟他说过户手续暂时办不了，我将详细情况告知原告，原告说他找曲家博。从他们买房、卖房我是中间人，也是见证人，包括签合同、收付款、装修、买材料我都跟着去了”。 2019年5月23日，本院在执行王乔与曲家博、王力海买卖合同纠纷一案中，对曲家博名下的案涉房屋进行了查封。2019年7月16日，原告对执行标的提出书面异议。2019年12月27日，本院作出（2019）辽0291执异169号执行异议裁定，驳回案外人曲世东的异议请求。 原告在法定期间提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该《规定》第二十八条规定，执行标的物买受人阻却执行所需同时满足的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，一、第三人曲家博在尚未取得房屋产权证的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》，属于无权处分，但在本案受理前，曲家博已于2019年3月11日取得案涉房屋产权证，取得处分权，故曲家博与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效。在人民法院查封之前原告与第三人已经签订合法有效的书面买卖合同。 二、从原告提交的缴纳案涉房屋的物业费、卫生费、电梯费、供暖费、有线电视费、水费，电费缴费收据等证据可以看出，原告在缴纳了房款后，对案涉房屋进行了装修，并由其子曲家伟向有关机关缴纳了案涉房屋的物业费、卫生费、电梯费、供暖费、有线电视费、水费，电费，符合常情，上述缴费单据均由原告持有，可以证明在法院查封前，第三人向原告交付了房屋，原告已合法占有、使用案涉房屋。 三、按照合同约定，案涉购房款为465,600元。付款时间为：2011年5月底前向甲方支付买房款20万元，2011年6月底前支付10万元，余下165,600元于2012年12月底前给付。 原告通过其妻子信静的账户向第三人曲家博母亲王漫兮付款20万元；原告向曲家博父亲曲世峰转账50,050元；曲铭向王漫兮转款5万元；蔡广凤向王漫兮转款5万元。虽然曲铭、蔡广凤虽未出庭证实所转款项系出借给原告的购房款，案涉款项亦未直接支付给曲家博，而是转账给曲家博的父亲、母亲，但结合2014年2月19日、2014年4月5日第三人曲家博给原告出具收条，能够形成证据链条，证明在法院查封前，原告已经支付了案涉房屋的全部购房款。 四、第三人曲家博于2019年3月11日取得案涉房屋的产权证，因第三人在银行设定抵押的原因，无法与原告办理产权过户登记，直至案涉房屋被法院查封。故原告未办理过户登记有合理的客观理由，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。 综上，原告是案涉房屋的实际所有权人，依法对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第三人王力海经本院合法送达，未提正当理由拒绝到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 不得执行坐落于瓦房店市岗店办事处钻石街121号3单元9层1号房屋，解除对该房屋的查封。 案件受理费8,284元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  邹凤娟 人民陪审员  刘玉兰 人民陪审员  李永祯 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  宋燕妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。