山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0784民初2042号 原告：刘耀福，男，1956年12月21日出生，汉族，居民，住安丘市大汶河旅游开发区。 委托诉讼代理人：李保杰，山东恒安盛德律师事务所律师。 被告：刘相支，男，1958年9月2日出生，汉族，居民，住安丘市大汶河旅游开发区。 委托诉讼代理人：鹿国新，山东瑞翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志强，男，1988年8月6日出生，住安丘市大汶河旅游开发区，原告刘相支之子。 第三人：安丘市大汶河旅游开发区贾戈西北村社区居民委员会，住所地：安丘大汶河开发区尚水名邸沿街。 法定代表人：马晓光，村主任。 原告刘耀福与被告刘相支、第三人安丘市大汶河旅游开发区贾戈西北村社区居民委员会（以下简称：西北村居委会）宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘耀福及其委托诉讼代理人李保杰，被告刘相支的委托诉讼代理人鹿国新、刘志强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘耀福向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告刘相支应批未批宅基地补偿款303800元归原告所有，同时原告可以用上述款项按照市场优惠价2880元/平方米的价回购115平方米的高层楼房一套，宅基地补偿款不足时按照上述价格找差结算；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方系安丘市大汶河旅游开发区贾戈西北村村民，两家关系相处不错，1998年原告向第三人申请、获批一处宅基地，原告临时没有建设房屋。后2000年6月21日在第三人的见证下，原、被告就上述宅基地使用权达成了互换协议，签订《宅基地转让协议书》一份，原告将上述宅基地交付被告建房，被告在其将来获批宅基地后再交付原告予以建房。由于政策及一些客观因素的原因，被告一直未另获宅基地，致使原告无法按约定在被告新获批的宅基地上进行建房，而被告在原告所获批的上述宅基地上建房，并一直居住至2018年西北村拆迁。按照有关的拆迁补偿标准，被告获取了与原告所互换的宅基地的相应拆迁补偿待遇，同时根据拆迁补偿标准获取了应批未批宅基地补偿款303800元，并有权选择回购住宅楼85平方米多层一套或115平方米高层一套，其中应批未批宅基地补偿款303800元，可以按照市场优惠价2880元/平方米的价格回购上述楼房。宅基地补偿款不足时，按照上述价格找差结算。该应批未批宅基地补偿款303800元及上述拆迁补偿待遇系被告应当获得的权益，根据双方的约定，被告刘相支应将应批未批的宅基地交付原告刘耀福。双方纠纷经第三人调解未果，故诉来本院，要求判如所请。 被告刘相支辩称，原告所述与事实不符，原、被告系同村，原告将其村委申请的宅基地转让给被告，因担心原告反悔，也为了防止以后产生纠纷，在2000年6月21日在村委的主持下，双方签订了《宅基地转让协议书》一份，约定原告将其所有的宅基地转让给被告，村委盖章予以证明，该协议系双方真实意思的表示，并在村委的主持下签订，被告也到安丘市规划管理部门办理了《村镇规划选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《村镇房屋所有权证》等不动产证书，在该宅基地上进行了房屋建设，后因上级征用，给被告进行了补偿。原告主张的宅基地互换的说法与事实不符，不存在与原告达成宅基地互换的事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告西北村居委会辩称，当时原、被告双方到居委会调解过，宅基地是原告的，地上附着物是被告的，但双方是什么性质的转让，单位也不是很清楚。 本院经审理认定事实如下：1998年，原告刘耀福在原安丘市××镇××村××地一处，用于房屋建设。2000年1月21日，原告刘耀福与被告刘相支在原安丘市××镇××村村民委员会见证下签订《宅基地转让协议书》，其内容如下：“西北村村委98年批给刘跃福的宅基，已由刘跃福本人与刘相支协商，经双方协商同意，刘跃福将村委批给的宅基东至马淑成西至生产路转让给刘相支，此转让是双方协商解决，与村委无关系，以后村委不再给刘跃福安排宅基。此协议经三方订可，均不准反悔，三方签字生效，各存一份备存。”该协议中的“刘跃福”即本案原告刘耀福的误写，协议上有原、被告双方的签字，并加盖“安丘市贾戈镇西北村村民委员会”公章。协议签订后，被告刘相支在转让的宅基地上建设住宅一套，面积为130平方米，并办理了房屋所有权证，所有权人为刘相支。 2018年4月11日，安丘市贾戈片区折迁建设指挥部发出公告，进行贾戈片区改造，涉及宅基地的补偿标准为：村集体认可的合法宅基地补偿303800元。选择回购安置的，搬迁户在规定期限内签订协议并完成搬迁，经验收合格的每处原始居民合法宅基房屋，按2880元/平方米回购150平方米，另由村集体赠送奖励安置楼面积50平方米、一个车库20平方米和一个储藏室10平方米，未在规定时间内签约拆除房屋的不享受赠送奖励。安置实际面积超出或不足部分，楼房和车库按安置价2880元/平方米找差，储藏室按安置价1800元/平方米找差。公告同时明确，购买合法房基地的，房屋、宅基地及附属附属物实行评估打价，不享受“车库20平方米和储藏室10平方米”的奖励政策。依上述补偿标准，被告刘相支因受让刘耀福宅基地，其宅基地所有人登记在刘耀福名下，原、被告双方又因矛盾未及时向所在居委会说明原因，故被告刘相支未获取“车库20平方米和储藏室10平方米”的奖励政策。 另查明，因贾戈西北村多年未审批宅基地，上级政府对应批未批的符合条件村民按每处宅基地补偿303800元，其中，被告刘相支符合相关条件，获批应批未批宅基地补偿303800元，原告刘耀福未获取。 为证明自己的主张，原告刘耀福提交了其与被告刘相支谈话录音一份，与刘相支之子刘志强的通话录音一份，并提交了原贾戈西北村原主任、书记马某2的录音一份，部分村民签名的证明一份。在原告刘耀福与被告刘相支录音中，被告刘相支承认在原告刘耀福转让宅基地与刘相支过程中，未收取被告刘相支的任何财物。在刘耀福提出宅基地互换的事情时，被告刘相支未表示明确的反对。贾戈西北村原主任、书记马某2录音证明：因刘耀福孩子大，刘相支孩子小，村里先批给刘耀福宅基地。原告二人协商宅基地先由刘耀福转让给刘相支使用，等以后刘相支获批宅基地后再转让给刘耀福，二人口头协议宅基地互换的事，一直到2000年村里给出具了一个转让证明，两人各自情愿，与村里无任何关系。当时村里老书记马同先担任书记，马某2担任村主任，由村委在双方都同意的情况下出具了证明，并加盖村委会公章。当时真实的意思是刘耀福先将获批的宅基地转让给刘相支，待刘相支孩子大了获批宅基地后再转让给刘耀福。关于村委制作的证明，可能出具的有些不大完全，仅仅说明了刘耀福转让一点。 因马某2未到庭接受质证，本院为查明事实，对证人马某2录音的真实性进行了核实，马某2表示，原告刘耀福提供的录音材料属实，是自己真实意思的表示。经本院询问，马某2陈述：当时他在村里担任村主任一职，马同先担任村书记一职。刘耀福获批一处宅基地，因不急着盖房，而刘相支孩子小，达不到宅基地的审批条件，没有获批。二人商量后，刘耀福同意将自己获批的宅基地让与刘相支，待以后刘相支取得宅基地后，再让给刘耀福。双方先找到了马同先书记，马同先就同他商量，村两委一致同意双方的协商内容，应刘耀福和刘相支的要求，他就安排村委干部马某1为二人办理了证明手续，制作的证明有些简单了。 经被告刘相支申请，证人马某1出庭作证。马某1陈述：原、被告提交了的宅基地转让协议书是他所书写，当时原、被告找到马某2，并说明情况，马某2安排他为二人制作协议证明。原、被告二人怎么说，他就怎么写，写完之后，原、被告二人看了之后就签了字，并加盖了村委公章，但二人是转让还是互换不清楚。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原、被告提供的宅基地转让协议书、录音材料、证人证言，本院所作的调查笔录，业经审查，在案证实。 本院认为，所谓转让，是指享有合法财产及权利一方将财物及权利让与他人，促使财物所有权、使用权、知识产权及其他相关权利的转移和流通，以达财物及权益的价值实现。转让一般为有偿转让，如买卖、租赁、借贷等，受让人一方支付相应对价以获取所有权或其他权利。同时，也存在无偿转让的情形，如赠与，通常以赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与，二者之间通常发生在特殊事由或特殊身份关系当事人之间。 涉案宅基地由原告刘耀福转让与被告刘相支，经查实，被告刘相支未支付相应对价，双方也未对该宅基地转让价值存在沟通和协商的过程，该事实在原、被告之间的谈话录音及原、被告方陈述中均予证实，故原、被告在宅基地转让不存在宅基地买卖合同法律关系。其次，原、被告系同村村民，两家平时关系较好，但未有特殊的亲属关系，双方之间也未发生特殊事由，在涉案宅基地转让上，原、被告双方在陈述和答辩中均未提出宅基地转让系赠与合同关系，故可排除原、被告宅基地转让上的无偿赠与法律关系。 原、被告双方达成的宅基地转让协议书，约定了宅基地的转让事宜，真实有效，本院予以认定。但协议未明确宅基地转让的买卖、赠与及互换的性质，故在当事人之间产生争议。证人马某2证明，刘耀福将自己获批的宅基地让与刘相支，待以后刘相支取得宅基地后，再让给刘耀福，双方约定的实质系宅基地的互换。因马某2系协议书制作时的村委主任，具体实施了协议书的制作和盖章，作为原、被告宅基地转让协议的的见证人，其证人证言具有高度的真实性，具备证据效力的高度盖然性。证人马某1作为宅基地转让协议书的制作人，其陈述受马某2安排为二人制作宅基地转让协议书，原、被告二人怎么说，他就怎么写，写完之后，原、被告二人看了之后就签了字，并加盖了村委公章。其证言证明了宅基地转让协议书的制作过程，在证明该协议书的真实性上，具备证据效力。但其未能证明转让协议系无偿转让还是有偿转让，是等价还是无价。排除宅基地转让中的买卖和赠与法律关系，结合原、被告双方谈话录音、马某2证言，原告刘耀福主张的原、被告宅基地互换具有高度盖然性，故原告刘耀福主张的原、被告之间存在宅基地互换的事实具有高度的可信度，其理由本院予以采信。 原告刘耀福将其所有的宅基地让与刘相支后，失去了在贾戈西北村再次获取宅基地的权益，被告刘相支在受让刘耀福宅基地后，于2018年又获取贾戈西北村应批未批宅基地补偿款303800元，依双方宅基地互相转让约定事实和公平原则，刘相支在无法向刘耀福让与宅基地的情况下，应将其享有的宅基地待遇让与刘耀福。其次，被告刘相支已在转让的宅基地上建设房屋，正当合法，依政策规定应享受一套完整的居民房屋的安置待遇，享受“车库20平方米和储藏室10平方米”的奖励政策，考虑到双方达成的宅基地转让协议书过程中及安置政策落实中，原告刘耀福存在重大的过失责任，应当补偿被告刘相支在拆迁安置中所受到的损失。原、被告双方对“车库20平方米和储藏室10平方米”价值为8万元至9万元期间，本院酌定原告刘耀福在获取的补偿款303800元中扣除85000元，对刘相支予以补偿。故刘相支尚应退还刘耀福218800元。 原、被告争议的标的为应批未批宅基地补偿款，无证据涉及其他安置补偿标准，故原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百四十六条之规定，判决如下： 一、被告刘相支支付原告刘耀福宅基地补偿款218800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告刘耀福其他诉讼请求。 案件受理费5858元，减半收取2929元，由原告刘耀福负担1465元，由被告刘相支负担1464元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长  朱浩 二〇二一年一月十三日 书记员  李彦