北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59665号原告：谷某1，男，1957年12月9日出生，汉族，北京市丰台区委员会退休干部，住北京市海淀区。原告：谷某2，男，1959年5月5日出生，汉族，北京城建集团道桥退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谷某1，身份同上。原告：谷某3，男，1959年5月5日出生，汉族，北京中医药大学第三附属医院退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谷某1，身份同上。被告：谷某4，女，1983年6月10日出生，汉族，北京金巨和文化传播有限公司购物总监，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京市观道律师事务所律师。被告：狄某，女，1959年2月25日出生，汉族，北京无线电厂退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈鹏飞，身份同上。委托诉讼代理人：谷某4，身份同上。原告谷某1、谷某2、谷某3与被告谷某4、狄某析产继承纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谷某2及谷某3委托诉讼代理人谷某1，谷某4，狄某委托诉讼代理人陈鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谷某1、谷某2、谷某3向本院提出诉讼请求：1、对狄某出售的北京市朝阳区砖角楼南里x号楼x单元301号房屋（以下简称301号房屋）售房款300万元进行析产继承，谷某2因析产取得60万元折价款，谷某1、谷某2、谷某3平均继承谷小静60万元折价款；2、判令谷某4、狄某赔偿因出售301号房屋造成的房屋差价损失50万元，谷某2取得25万元，谷某1、谷某2、谷某3平均继承谷小静25万元。事实和理由：父亲谷平于1963年12月病逝，母亲谢静于2017年4月病逝。大哥谷小静于2017年12月病逝，生前被诊断为精神分裂症，未婚未育子女。二哥谷小平于2017年1月病逝，狄某系谷小平之妻，谷某4系谷小平之女。2016年5月，狄某不顾家庭成员反对，将包括谷小静、谷某2共有的301号房屋出售，获取售房款300万元。售房后，狄某既不为谷小平承租有电梯的楼房以解决透析上下楼的迫切问题，也不用于谷小静所住医院要求接其出院回家护理等需求，也不为二次脑梗导致生活自理艰难的谷某2提供康复或改善居住的资金。2017年，谢静、谷小平、谷小静相继去世，谷某1多次提出继承遗产均被拒绝。301号房屋是房改房，是家庭成员共同基于一定的法律事实取得，属于当时户籍人口或户籍人口中的“职工”共同共有，包括当时户籍人口谷小静、谷某2。301号房屋早期是军队家属宿舍，单位分配给母亲的福利房。谢静移交北京市政府安置时，产权单位依据相关政策将福利房留给了包括当时户籍人口谷小静、谷小平、谷某2、狄某、谷某4在内的家庭成员居住。301号房屋纳入房改出售时，出售对象是当时户籍人口中的“职工”，不是狄某个人或其夫妻。综上，301号房屋售房款300万元应该是大家庭成员的共同财产，包含谷某2、谷小静的份额，属于谷小静的份额应当继承，故诉至法院，望判如所请。狄某辩称：不同意谷某1、谷某2、谷某3的诉讼请求。狄某与谷小平于1982年登记结婚，301号房屋的实际控制权人是狄某一家，房改时由狄某签署房屋买卖契约，使用了狄某夫妇的工龄享受优惠折扣以夫妻共同财产出资购买，登记在狄某名下，谢静、谷某2、吴小雄、谷某1均未出资。301号房屋系狄某与谷小平的夫妻共同财产，并非大家庭共有。房屋权属不存在争议，且狄某取得房屋所有权证后的十余年，各方对此均未提出异议。301号房屋最早系谢静单位分配的福利房，但只有使用权。谢静于1983年退休，于1994年7月移交地方政府并安置在北京市朝阳区联名军退退休第四休养所（以下简称干休所）。谢静移交干休所时，谢静与狄某一家居住在301号房屋内，因居住人口较多，基于狄某一家的居住需求，所以保留了301号房屋。谷某2、谷某3曾经居住在301号房屋内，但在谷小平结婚后就已经搬离。所以301号房屋房改出售时只有狄某一家是现住户且为城镇职工，符合购买资格。301号房屋一直由狄某、谷小平及谷某4家庭使用，于2016年以300万元价格对外出售。301号房屋及出售款与谷某1、谷某2、谷某3无关，不同意第一项诉讼该请求。狄某与谷小平系301号房屋所有权人，出售房屋没有侵犯任何人权益，且户型、楼层、购买人、装修等各方面因素都有可能影响房屋价格，房屋增值和贬值存在市场浮动也很正常，不同意第二项诉讼请求。谷某4辩称：同狄某答辩意见，另补充说明，301号房屋与我关，我也没有出售房屋，不同意谷某1、谷某2、谷某3的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：谢静与谷平系夫妻关系，双方婚后生育四子女：谷某1、谷某2、谷某3、谷小平，双方并于婚后收养谷小静。谷平于1963年去世，谢静于2017年4月21日去世。谷小平与狄某系夫妻关系，双方婚后生育一女谷某4；谷小平于2017年1月去世。谷小静未婚未育，于2017年12月25日去世。经查，狄某与北京城建三建设工程有限公司签订《房屋买卖契约》购买301号房屋，契约价款31614元，另收公共维修基金1279元。《房屋买卖契约》约定以成本价购房者，产权归个人所有，按照有关规定可以进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。房价计算时使用了狄某与谷小平的工龄折扣以成本价每平方米1450元核算。2002年，301号房屋登记在狄某名下。2016年5月8日，经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，狄某与案外人签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议以300万元价款出售301号房屋。庭审中，谷某1、谷某2、谷某3表示301号房屋原系单位分配给谢静的军产福利房，谢静于1994年移交干休所时留下来301号房屋，当时户籍成员包括谷小静、谷小平、谷某2、谷某3、狄某、谷某4，基于家庭人口需求才得以留下房屋。2003年房改时，谷某3的户口已经迁出，符合城镇职工身份条件的是谷小静、谷某2和狄某，狄某代表家庭成员办理签约手续，谢静出资3万元左右，且当时谷小平夫妇工龄存在虚假情形。301号房屋应属于谷小静、谷某2、谷小平、狄某及谷某4家庭共有。狄某擅自出售房屋，应当就售房款于五人之间分配，谷某2、谷小静各得60万元，谷小静遗产于谷某1、谷某2、谷某3之间继承分割。另，截止至2020年下半年，301号房屋出售单价每平米73819元，狄某于2016年擅自以300万元将房屋出售，应赔偿房屋差价损失125万元，谷某2、谷小静各得25万元，谷小静遗产于谷某1、谷某2、谷某3之间继承分割。就此，提交谷小静北京市医疗保险手册、谷某2残疾人证、照片、短信截屏、养老保险待遇核准表、谈话录音及国家统计局网站截屏等为证。对此，谷某4、狄某表示301号房屋系狄某、谷小平于婚姻关系存续期间折算工龄优惠后出资购买，属于狄某、谷小平的夫妻共同财产，与其他人无关，不存在售房款及房屋差价损失的析产继承问题。本院认为，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。本案中，各方争议焦点在于301号房屋是否含有谷某2及被继承人谷小静的产权份额及房屋权益。结合在案证据可知，301号房屋房改时经由狄某签约购买，使用狄某与谷小平的工龄优惠，登记于狄某名下。不动产物权之设立经依法登记后发生效力，301号房屋应属狄某与谷小平的夫妻共同财产。谷某1、谷某2、谷某3认为301号房屋含有谷某2、谷小静的产权份额，但其未能举证证明房改购房系家庭成员所达合意，亦未能举证证明各方对房屋权属存在约定，在册户籍不等同于物权权利，不宜据此认定房屋权属。谷某1、谷某2、谷某3主张分割并继承301号房屋售房款于法无据，本院不予支持；谷某1、谷某2、谷某3主张301号房屋差价损失依据不足，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告谷某1、原告谷某2、原告谷某3的诉讼请求。案件受理费12200元，由原告谷某1、原告谷某2、原告谷某3（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年一月二十七日书记员 李剑奇