天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4551号上诉人（原审被告、反诉原告）：路放鸣，男，1957年5月2日出生，汉族，住天津市津南区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：曹鸿玲，总经理。委托诉讼代理人：王欢，女，该公司职员。上诉人路放鸣因与被上诉人融创物业服务集团有限公司（以下简称融创公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路放鸣上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判自2019年1月10日至2020年6月30日，上诉人支付被上诉人物业服务补偿金2127.14元；2.撤销一审判决第三项，改判被上诉人出具的《天津市前期物业管理服务合同》对上诉人无约束力，属于无效合同；3.判决自2020年7月1日至被上诉人依法取得生效物业服务合同期间，按照每月总额1.75元/建筑平方米收取物业费；4.一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人出具的物业合同没有业主和上诉人的确认过程，不符合前期物业合同的性质，原物业合同终止，选聘被上诉人为新的物业单位没有经过业主同意，不符合法律规定，物业管理规定只赋予了镇政府召集协调的决定，并没有赋予直接和星耀五洲签订合同，而把业主甩开的权利，该合同应属无效合同。小区改造后，应按照规定重新认定价格，按照现有标准收费明显偏高。被上诉人在2019年1月10日首次发布物业费缴费通知，之前小区一直处于施工状态，不存在物业服务，故缴费起算时间应为2019年1月10日。融创公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。融创公司向一审法院起诉请求：1.判令路放鸣支付融创公司2018年7月1日至2020年6月30日的物业费5071.2元和违约金1825.63元，共计6896.83元；2.诉讼费由被告承担。路放鸣向一审法院反诉请求：1.判决融创公司与天津星耀投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》无效；2.判令融创公司自2020年7月1日至融创公司依法取得生效物业服务合同期间按照1.75元/月/平方米收取物业费；3.判令路放鸣交纳自2019年1月10日至2020年6月30日的物业服务补偿金2127.14元；4.反诉费由融创公司承担。一审法院认定事实：路放鸣系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为84.41平方米。融创公司和该项目的开发建设单位天津星耀投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“融创公司为澜海庄园小区提供物业服务，期限自2017年8月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，本案涉及的房屋按2.5元／月／平方米交纳物业费，业主于每月10日前交纳”。上述合同签订后，融创公司为路放鸣居住的小区提供了物业服务，但路放鸣未交纳2018年7月1日至2020年6月30日的物业费，经催缴未果，故呈讼。庭审中，融创公司就路放鸣提出的问题进行了答复：依据最高人民法院的解释，前期物业合同的效力及于全体业主，并且该合同进行了公示，业主应知晓其内容。因小区入住率低，成立业委会困难的特殊性，镇政府依据《天津市物业管理条例》的规定召开了物业联席会议并决定了相关事项，符合规定，融创公司与开发商签订的前期物业合同依法成立、有效。我国不是判例制度，路放鸣列举的两份判决涉及的事实与本案事实存在差异，不能按判例处理。关于缴费时间问题，融创公司自2017年5月份入驻小区提供服务，公司考虑进驻时存在一些问题需要完善，该收费时间是经公司慎重考虑后确定的。关于小区规划问题，属于开发商决定的事项，与物业服务无关。另查明，2008年12月1日，昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司和澜海庄园的开发建设单位天津星耀投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司为小区提供物业服务。后该项目因资金问题建设施工处于停滞状态。2017年6月份，融创集团接手该项目进行施工建设。后昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司申请退出该项目的管理。2017年7月25日，在八里台镇政府的组织下召开了星耀五洲物业小区联席会，由于实际入住率太低，选举业主大会困难，该会议决定：“1、同意昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司放弃前期物业合同，退出星耀五洲两个小区的物业管理。2、同意变更物业管理主体，由融创物业服务集团有限公司接替昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司履行原合同，服务内容、收费标准不变。3、昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司要积极做好与融创物业服务集团有限公司的交接工作，使物业管理平稳过渡、有序管理。4、融创物业服务集团有限公司与天津星耀投资有限公司签订物业合同后，到津南区房管局物业管理部门备案”。后，原告和天津星耀投资有限公司签订了上述《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同在津南区住建委进行了备案。天津星耀投资有限公司和融创物业服务集团有限公司、昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司签订的两份前期物业服务合同约定的服务内容和收费标准系一致的。一审法院认为，本案涉及的小区的开发建设单位因故停止建设，造成小区的物业管理单位昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司申请撤出该小区的物业管理。由于该小区实际入住率低，选举业主大会困难，八里台镇政府依据《天津市物业管理条例》的规定，通过召开物业联席会议决定由原告为小区提供物业服务以便小区物业管理平稳过渡，符合规定，故原告和小区的开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法、有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.5元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的物业费期间问题，由于《前期物业服务合同》约定的期间自2017年8月1日开始，原告主张的期间未超过《前期物业服务合同》约定的期间，符合规定，予以支持。经对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、被告的抗辩理由等因素，认定原告提供的物业服务存在瑕疵，综合考虑后，对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2018年7月1日至2020年6月30日的物业费4558.14元。现原告主张上述期间的物业费5071.2元，数额过高，不予全部支持。原告主张违约金1825.63元，虽被告方在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告主张原告与天津星耀投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》无效，无事实和法律依据，不予支持。被告主张原告自2020年7月1日至融创公司依法取得生效物业服务合同期间按照1.75元/月/平方米收取物业费和被告交纳自2019年1月10日至2020年6月30日的物业服务补偿金2127.14元的请求，于法无据，不予支持。需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）路放鸣于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)融创物业服务集团有限公司2018年7月1日至2020年6月30日的物业费4558.14元。二、驳回原告(反诉被告)融创物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）路放鸣的全部诉讼请求。如路放鸣未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元和反诉费25元，由融创公司负担2.5元，由路放鸣负担47.5元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供的购房合同不能证明其主张成立，本院不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案物业服务合同的效力及上诉人是否应给付被上诉人物业服务费及给付数额。关于合同效力，涉案小区原物业昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司撤出后，因小区入住率低，选举业主大会困难，八里台镇政府依据《天津市物业管理条例》的规定，召开物业联席会议，后被上诉人与小区开发建设单位天津星耀投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》。经查，合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。虽上诉人未直接与被上诉人签订合同，但根据法律规定，该合同对上诉人及被上诉人具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。上诉人现主张合同无效，但未能举证合同存在法律规定的合同无效的情形，故上诉人该主张本院不予支持。关于上诉人给付被上诉人物业服务费及给付数额，一审法院对物业服务的小区进行实地考察，并结合物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，确定上诉人应支付物业费并无不当，本院予以维持。上诉人主张的给付标准及时间没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，路放鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人路放鸣负担。本判决为终审判决。审判长  梁辉审判员  刘刚审判员  王新二〇二一年一月二十八日法官助理郭晓悦书记员刘玉姣