广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初1352号 原告：广西上思县嘉禾房地产开发有限公司，住所地广西上思县思阳镇环城东路，统一社会信用代码914506215640478085。 法定代表人：叶有贵，该公司执行董事。 原告：梁冠强，男，壮族，1967年10月8日出生，住广西上思县。 原告：黄雪明，女，汉族，1967年3月11日出生，住广西上思县。 原告：黄晓红，女，壮族，1990年6月1日出生，住广西上思县。 原告：陆庆练，女，壮族，1990年2月16日出生，住广西上思县。 原告：蒙丽江，女，壮族，1995年7月23日出生，住广西上思县。 原告：曾训团，女，汉族，1965年7月23日出生，住广西上思县。 上列原告共同委托诉讼代理人：李健新，广西欣和律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：项智勇，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：上思县盛天江畔小区业主委员会，住所地广西上思县思阳镇明江社区江滨路盛天江畔小区。 负责人：林校好，该委员会主任。 委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌玉霞。 原告广西上思县嘉禾房地产开发有限公司（简称嘉禾公司）、梁冠强、黄雪明、黄晓红、陆庆练、蒙丽江、曾训团与被告上思县盛天江畔小区业主委员会（简称盛天江畔业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告嘉禾公司、梁冠强等人的共同委托诉讼代理人李健新、项智勇，被告盛天江畔业委会的委托诉讼代理人苏强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会于2020年6月27日作出的选举成立上思县盛天江畔小区首届业主委员会的决定；2.判令撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会于2020年6月27日作出的选举林校好等七人担任业主委员会委员的决定；3.判令撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会于2020年6月27日通过《业主代表大会议事规则》和《业主代表大会管理规约》的决定；4.判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2019年间，上思县盛天江畔小区部分业主向上思县思阳镇人民政府提出申请，要求成立业主大会并选举产生首届业主委员会。2019年11月14日，上思县思阳镇人民政府牵头成立盛天江畔业委会筹备组并进行了公示。原告嘉禾公司的工作人员符有倩作为原告开发商代表列入筹备小组名单。2020年1月2 日，上思县思阳镇人民政府向原告发出通知，定于2020年1月3日上午9:00在华加村××会议室召开盛天江畔业委会筹备小组第一次会议，该会议的内容为明确筹备小组各方分工，并对下一步的工作进行部署安排。原告派代表参加了该次会议，但由于原告认为现阶段盛天江畔小区仍有部分楼房尚未交付，为了维护广大业主的权益，不宜召开业主大会选举业主委员会，故会议上所有的表决事项，原告均未同意。2020年5月12日，原告嘉禾公司收到上思县思阳镇人民政府发来的《思阳镇关于协助提供第一次筹备组会议材料的函》，该函通知盛天江畔业主将召开第一次筹备组会议，需要嘉禾公司协助提供业主房屋所有权权属清册、建设用地规划许可证等材料。2020年9月2日，被告向嘉禾公司发函要求提供物业用房，并出具授权委托书称陆勉冰作为业主委员会顾问代理业主委员会的相关事宜。嘉禾公司至此才得知业主委员会已经成立，其余原告并不知情，在向嘉禾公司询问后方了解此事。原告方认为，原告作为盛天江畔小区的业主，名下持有大面积的商铺、住宅，但从未收到2020年6月27日召开首届业主大会会议的通知。业主委员会作为民间自治性组织，其成立源于业主基于真实意思的民主选举，业主合法选举的结果是业主委员会成立的基础。对于被告业主委员会的备案证明，是行政机关基于行政管理需要而采取的公示性证明行为，并非设权性的行政许可。备案程序并非业主委员会成立的法定要件，对业主委员会的合法性不产生实质影响。对于经过合法选举、能够代表广大业主真实意思而成立的业主委员会，即便未经备案证明，也不能否认其合法性；反之，对于未经合法选举、不能真实反映广大业主意思自治而成立的业主委员会，即便经过备案证明，亦不能承认其合法性。同时，业主对于侵犯其合法的实体权益或程序权益提起何种诉讼享有选择权。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款明确规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使，原告嘉禾公司作为最大的业主，未参与过2020年6月27日召开的业主大会，也未推荐业主代表参加过业主大会，对投票表决事宜一概不知，其余原告亦对此次业主大会的召开和投票表决事宜并不知情。且除了原告方，仍有众多小区业主对业主委员会的成立不知情。涉案小区建设总面积大致为14万多平方米，己经交付了7万多平方米，依照《广西壮族自治区物业管理条例》第十二、十三条的规定，业主大会在制定和修改管理规约、业主大会议事规则时，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主及总人数过半数的业主同意。依照上述面积的交付情况，至少应达到双过半。因被告组织召开业主大会尚未通知原告参加，且表决事项未达到双过半，除此之外，业主委员会成员中，梁艳青、黄嘉灿、林校好、吴某、黄含珠六位并非小区业主，而且小区业委会主任及副主任均不属于小区业主。八号楼交房时间是2020年10月28日至10月31日，业主委员会召开会议期间，八号楼并未收房，同时林校好至今并未办理收房手续，根据法律规定，林校好至今并不是小区业主。由此可见，被告的选举行为存在严重程序违法，被告的成立也应该属于无效，原告有权依法请求撤销。综上，被告的行为属于严重违法行为，严重侵害原告及广大业主的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告盛天江畔业委会辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告成立业主委会员程序合法，有政府代表、住建局代表等参与指导，且有超过395人即超过二分之一的人推荐，并共同推荐53名代表参加业主委员会，全体业主超过二分之一投票，选举有效。业主委员会成立后也依法向上思县思阳镇人民政府、上思县住房和城乡住建局报备，并经过允许和报备。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1.房屋产权证，证明原告系涉案小区的业主；2.关于配合盛天江畔小区成立业主委员筹备小组的函；3.关于上思县人员名单的公告；4.关于召开盛天江畔小区业主首次成立委员会筹备小组第一次会议的通知；5.业主委员会筹备小组筹备工作清单；证据2-5证明被告尚未完成业主大会召开筹备事宜，从未对业主大会的召开进行相关通知；6.盛天江畔业委会致嘉禾公司的函，证明被告未依法成立，未通知原告参与业主大会投票，却要求原告移交物业用房；7.委托书，证明被告成立了备案却委托非业主成员陆勉冰代为办理业主委员会的全部事宜，该行为严重侵害业主权益；8.商品房买卖合同，证明原告系涉案小区的业主；9.（首次）业主大会备案登记表；10.盛天江畔小区业主代表推荐表；11.盛天江畔小区业主代表推荐表签名属实情况统计》；证据9-11证明被告的成立虽经过备案登记，但经统计核实，明确签名同意推荐业主代表的业主为110人，并未达到《广西壮族自治区物业管理条例》第十二、第十三条规定的指定修改管理规约、业主大会会议室规则需经过总人数过半数业主同意的要求；12.规划平面图，证明房地产开发的总面积是121106.90平方米，总套数917套，小区整体建设情况；13.小区未交付面积表，证明未交付使用的商铺面积为9350.64平方米，未交付使用住宅面积8614.37平方米；14.防城港日报截图，证明8号楼交房时间是2020年10月28日至2020年10月31日；15.统计表及业主代表大会签名确认表，证明小区的业主代表大会签名情况。 被告对其辩称向本院提供以下证据：1.思阳镇政府关于同意盛天江畔小区成立业主委员会的答复；2.关于盛天江畔小区成立业主委员筹备小组的通知；证据1-2证明盛天江畔业主已向上思县人民政府申请成立业主委员会，并得到上思县思阳镇人民政府的批准，也告知盛天江畔小区业主报名参加筹备小组的通知；3.盛天江畔小区成立业主委员筹备小组名单公示，证明上思县思阳镇人民政府就首次成立盛天江畔小区业主委员会筹备小组人员进行公示；4.盛天江畔小区业主委员会筹备小组第一次会议签到表，证明2020年1月3日由业主代表、开发商、住建局代表、思阳镇政府代表召开筹备小组第一次会议；5.盛天江畔小区筹备组第2号公告，证明盛天江畔小区筹备组号召开业主踊跃推荐业主委员会成员；6.同意筹备上思县盛天江畔小区业主大会的业主签名；7.盛天江畔小区业主代表推荐表；证据6-7证明业主委员会筹备组每个单元逐门进行询问、登记，涉及总人数656人，因部分户无人在家无法参与推荐，最后参与推荐的登记在册人数396元，超过不全人数50%，并共同推荐53名业主代表参加全体业主大会；8.各业主委员会候选人身份证复印件、户口簿复印件、不动产登记证、房屋买卖合同备案登记表、个人简历，证明各业主委员会候选人的基本信息及具备有主体资格的事实；9.盛天江畔业委会候选人名单公示，证明业主大会筹备小组就小组候选人名单进行两次公示；10.业主大会通知及公示图片，证明筹备小组就2020年6月27日业主大会进行通知并公示；11.盛天江畔小区业主大会选举办法（草案），证明筹备小组就选举办法进行公示告知各业主；12.盛天江畔小区业主大会会议规则，证明筹备小组就业主大会议事规则进行了规定并公示；13.业主大会签到表、会议记录，证明盛天江畔小区业主大会召开的过程及业主代表、县住建局代表、思阳镇代表等均出席会议；14.业主委员会当选结果报告单，主任、副主任、委员当选结果报告单，首届业主大会筹备组公告，证明筹备组就首届盛天江畔小组业主委员会当选结果登记在案，并进行了公告；15.盛天江畔小区业主委员会工作规则，证明业主委员会就今后的工作规则进行规定；16.业主大会、业主委员会成立情况报告、业主大会备案登记表，证明盛天江畔小区业主委员会就该委员会的成立及委员会的成员进行向上思县住建局报告，并依法办理备案登记；17.上思县思阳镇人民政府复函，证明盛天江畔业委会依法依规成立；18.授权委托书（4份），证明业主委员会成员主体资格；19.证人吴某证言，证明部分签名不是业主、实际使用人签字，但代签的人是小区业主的直系亲属，而且也得到业主的授权。 经过开庭质证，被告对于原告提供的证据1、9、12、13无异议；对证据2-5的证明内容有异议，被告业主的筹备经上思县思阳镇政府的通知，而且在筹备的过程中原告也派代表参与，原告的代表黄永春到场并同意；认为证据6中被告依法成立，因此有权要求原告移交物业用房，而且被告也有通过公示告知原告，但原告拒绝参加物业用房的移交；认为证据7的黄含珠是嘉禾公司的成员代表，具有业主成员资格，凌玉霞等7人也具有成员资格；证据8中的6位原告是嘉禾公司的工作人员，被告已尽到告知义务，但原告拒绝参加，且是否参加不影响业主委员会的召开；对证据10、11没有异议，但认为仅是部分的业主推荐表，实际所涉及的业主为656人，登记的有396人；认为证据14与本案无关。 原告对被告提供的证据1-2真实性没有异议，但认为虽盖有政府公章，但筹备小组并未将具体事项通知给原告，且不能证明已送达到原告；对证据3、10的合法性、关联性有异议，在能直接通知业主的情况下，不应公示通知，且公示时间不清楚，原告不知晓公示的内容；对证据4关联性有异议，认为被告未通知嘉禾公司的代表以及几位原告参加后续的会议；证据5、6、7有异议，业主推荐表的大部分是代签，有大量业主重复签字，并存在业主签错名字的情况，并且有大量的非业主签名，经电话核实，419个签名中，129人确认是本人签字，115人称不知情，42人重复签名，有六位委员会成员不是小区业主，推荐不合法；对证据8、9合法性关联性有异议，业主委员会成员只能由业主担任，非业主不能担任；对证据11-15的关联性有异议，未通知小区业主参加会议，通知程序不合法，因此会议内容不合法，被选举人员不合法，业主大会决定不合法；对证据16、17的合法性、关联性有异议，证据16的备案登记形成程序不合法，因此内容不合法，证据17的复函内容是基于被告方虚假陈述所导致的政府错误备案，且备案登记不是行政许可；证据18的合法性关联性均有异议，物业管理条例规定根据授权不享有小区业主的资格；证据19的证人签字属于无效签名，其没有授权委托书，而且不是小区业主，不符合推荐程序。 对原、被告均无异议的证据（原告提交证据1、9-13）本院予以确认。对有异议的证据，本院认证如下：原告提供的证据2-8，14与本案具有关联性，本院予以确认，至于其是否能够证明原告主张，本院将结合全案证据认定；证据15系原告单方制作，本院不予采纳。被告提供的证据1-19，均与本案有关联性，本院予以采信，其合法性本院将综合评判分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：嘉禾公司开发的盛天江畔小区隶属于上思县思阳镇华加村，原告梁冠强、黄雪明、黄晓红、陆庆练、蒙丽江、曾训团为该小区业主。2019年10月25日，上思县思阳镇人民政府发布关于盛天江畔小区业主委员会筹备小组通知，内容为应盛天江畔小区业主书面申请，请求协助成立业主委员会，根据《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，该小区已具备成立业主委员会条件。为使这项工作能顺利开展，经请示相关职能部门，现由业主代表6名、建设单位及相关职能部门共同组织成立小区业主大会、选举 业主委员会筹备小组。请有意愿参加盛天江畔小区筹备小组的业主到盛天江畔小区1栋B单元1106处索取报名表报名参加。报名时间2019年10月26日至2019年11月1日。 2019年11月14日，上思县思阳镇人民政府公示盛天江畔小区成立首次业主委员会筹备组人员11名名单：组长戚洪华（镇政府代表）；赵澳华（住建部门代表）；梁耿活（华加村委代表）；符有倩（房地产商代表）；7名业主代表：凌毅、韦春桥、梁忠媚、凌玉霞、黄晓娟、梁艳青、吴小梅，其中公示内容载明凌玉霞的房号为6栋C单元502号房，梁艳青栋号为7栋1901。 2020年1月2日，上思县思阳镇人民政府公告召开盛天江畔小区业主委员会筹备小组第一次会议通知，会议时间2020年1月3日上午9点，地点华加村村委会议室，参会人员盛天江畔业委会筹备小组全体成员……。2020年盛天江畔小区筹备组第2号公告，内容为为顺利召开首届业主大会（业主代表大会），选举产生盛天江畔业委会成员。根据有关规定，需推荐业委会成员候选人，现将有关事项公告如下：一、候选人要求，推荐的候选人需遵纪守法、遵守盛天江畔小区有关规定。二、候选人推荐方式：10名业主联名推荐；业主自荐；筹备组成员推荐。三、推荐时间：2020年1月6日-12日共7天。四、推荐表在6栋一楼游乐场处汇总，请各位业主，踊跃推荐。 自2020年1月7日至4月9日，业主委员会筹备组部分人员以入户或在小区门口等待的方式，将“盛天江畔小区业主代表推荐表”交给业主或其家人签名。该推荐表存在业主签名重复、非业主签名、无人签名、签名不完整等情形，其中5栋1503号仅填写房号、电话号码，签名栏空白；1B1205号房签名为“小方”，1A1503号房签名为“林”……2020年6月4日，盛天江畔业委会候选人11人的名单及其栋号、职业、身份部分信息在盛天江畔小区予以公示。其中，凌毅、韦春桥、梁忠媚、凌玉霞、黄晓娟、梁艳青共计6名候选人系盛天江畔小区首次业主大会筹备组成员，其他5名候选人为黄文薇、黄嘉灿、林校好、吴某、黄含珠。另，该候选人名单公示内容显示凌玉霞的栋号为6栋Ｃ单元502；黄含珠栋号为7栋1203；梁艳青栋号为7栋1901；吴某栋号为7栋2105。 2020年6月11日，盛天江畔首届业委会候选人名单及其栋号、职业、身份部分信息在盛天江畔小区予以公示。内容为其凌毅、韦春桥、梁忠媚、凌玉霞、黄晓娟、梁艳青、黄文薇、黄嘉灿、林校好、吴某、黄含珠11名业主正式成为盛天江畔小区首届业主委员会候选人；并于2020年6月27日早上9点在华加社区会议室参加选举，接受业主代表合法投票选举，选举产生盛天江畔小区业主委员会主任1名，副主任1名，业委会委员5名，后备委员4名。同日，上思县盛天江畔小区业主大会会议筹备组在盛天江畔小区粘贴召开首次业主大会的通知，通知内容为定于2020年6月27日上午09:00在上思县思阳镇华加村委会会议室（三华桥头出去大概300米靠右边）召开首次业主大会。其中通过《业主大会议事规则》（草案）、《业主管理规约》（草案）、《业主委员会的工作规则》，通过大会选举办法；通过监票人、计票人名单；投票选举产生盛天江畔小区第一届业主委员会委员……联系人凌玉霞，电话159××××5459。2020年6月27日，盛天江畔小区召开首次业主大会，参会人员包括上思县思阳镇政府代表戚洪华、上思县思阳镇华加社区代表王瑾（支书）、上思县住房和城乡建设局委托华加社区支书王瑾、盛天江畔小区业主代表彭耀团、潘慎真、黄小娟、梁玉霞、蔡志华、黄文薇等45名、龙江半岛小区业委会主任陆主任。会议代表全数通过《业主会议议事规则》（草案）、《业主大会选举办法》、《业主管理规约》（草案）、《业主委员会的工作规则》（草案）。全数通过梁春为总监票人，张新志为总计票人，蒙志军为监票人，梁小甜、吴月伶为计票人。委员会委员候选人：林校好、黄晓娟、凌玉霞、黄含珠、梁艳青、吴某、梁忠媚、韦春桥、凌毅、黄嘉灿依次发表竞选演讲。经投票选举并由监票人报告计票结果：林校好得赞成票30张，黄晓娟得赞成票37张；凌玉霞得赞成票40张，梁艳青得赞成票34张；黄含珠得赞成票33张；吴某得赞成票31张；梁忠媚得赞成票31张。宣布林校好、黄晓娟、凌玉霞、梁艳青、黄含珠、吴某、梁忠媚当选为盛天江畔小区第一届业主委员会委员，韦春桥、凌毅、黄嘉灿、黄文薇为后补委员。并由当选的业主委员会委员选出业主委员会主任林校好、副主任凌玉霞…… 同日，盛天江畔小区首届业主代表大会筹备组在盛天江畔小区粘贴盛天江畔首届业委会当选结果报告单，公示内容为“本次应到会代表53名，实到代表38名，业主代表6名，到会代表超过应到会代表的三分之二；经业主代表无记名投票差额选举，下列人员当选为上思县盛天江畔小区第一届业主委员会：林校好得赞成票30张，黄晓娟得赞成票37张；凌玉霞得赞成票40张，梁艳青得赞成票34张；黄含珠得赞成票33张；吴某得赞成票31张；梁忠媚得赞成票31张。总监票人梁春，总计票人张新志。”2020年6月28日，盛天江畔小区首届业主代表大会筹备组将首次业主大会表决选举结果进行了公示，公示内容为“盛天江畔小区于2020年6月27日召开了第一次业主大会，大会通过了《业主会议议事规则》、《业主大会选举办法》、《业主管理规约》、《业主委员会的工作规则》，通过监票人、计票人名单，依法投票产生7名业主委员会成员：林校好、凌玉霞、黄含珠、梁艳青、黄晓娟、吴某、梁忠媚；并从7名业主委员会成员中选举产生主任1名林校好、副主任1名凌玉霞，其余业主委员会委员5名。2020年7月5日正式公告通过。 2020年7月8日，盛天江畔业委会将业主大会、业主委员会上述成立情况向上思县住房和城乡建设局汇报。并提交关于盛天江畔小区业主委员会请求备案的书面报告及备案相关材料。（首届）业主大会备案登记表载明了“盛天江畔业委会主任林校好，副主任凌玉霞，委员黄含珠、梁艳青、黄晓娟、吴某、梁忠媚5人；总建筑面积140330.46平方米，总套数917套，出售率90%以上，参加大会应到53人，实到44人”等内容。其中，报告还具体载明“一、业主大会议事规则、业主大会选举办法、管理规约、业主委员会工作规则章程表决情况:业主大会议事规则、业主大会选举办法、管理规约、业委会工作规则均全体选举通过。业委会主任林校好简历表，业委会副主任林玉霞、业委会委员黄含珠、梁艳青、黄晓娟、吴某、梁忠媚简介资料表，简介资料显示凌玉霞的栋号／房号为6-502，黄含珠栋号／房号为7-1203，梁艳青栋号／房号为7-1901，吴某栋号／房号为7-2105。上思县思阳镇华加社区、上思县思阳镇人民政府于2020年7月13日盖章同意盛天江畔小区业主委员会备案。2020年8月5日上思县思阳镇人民政府出具关于县住建局要求核实盛天江畔小区业委会成立过程是否合法的复函，载明……在确定参加业主大会代表阶段，盛天江畔业委会筹备小组采取的业主推荐办法为每单元推荐3-4名，方式为自荐或者业主推荐。期间，业主委员会筹备组每个单元逐门逐户进行询问登记，涉及总人数626人。因部分户无人在家无法参加推荐，最后参与推荐的登记在册人数为396人超过全部人数的1／2396人因工作无法参加业主大会，共同推荐53名业主代表代表他们参加全体业主大会，并将《盛天江畔小区业主代表名单》于2020年6月4日在盛天江畔小区公告栏统一公示，在公示期间未收到异议。根据《广西物业管理条例》和《业主选举办法》规定，“全体业主过1/2参加投票，选举有效”。故2020年6月27日参加盛天江畔业主代表大会的53名代表是合法推选产生，参与选举人数为396人，超过全体业主人数1/2，选举合理合法……2020年8月31日上思县住房和城乡建设局同意被告盛天江畔小区业主委员会备案。2020年8月19日盛天江畔业委会委托陆勉冰为该业委会顾问，代业委会办理一切相关事宜，委托时间2020年8月19日至2023年6月26日止。 2020年9月30日嘉禾公司在防城港日报公告房屋交付通知，内容为嘉禾公司开发的上思县嘉禾·盛天江畔3、8号住宅楼已通过五方竣工验收，达到合同约定的交付使用条件。现定于2020年10月28日至2020年10月31日办理房屋交付手续。请购买了上述房屋的业主按本公司发出的《房屋交付通知书》上的要求携带好相关资料及证件前来办理房屋交付手续。逾期视同自动收房…… 另查明，黄含珠在盛天江畔业委会候选人名单登记的房号为7栋1203号；该房屋的买受人为黄剑峰、陆德养、黄俊峰，黄含珠系黄剑峰的母亲。梁艳青在候选人名单登记的房号为7栋1901号，该房屋的买受人为刘勋章，梁艳青与刘勋章系夫妻关系。凌玉霞登记的房号为6栋Ｃ单元502号房，该房屋的买受人为李建峰、马元映，凌玉霞系李建峰的母亲。吴某登记的房号为7栋2105号，该房屋系其子吴培青单独享有所有权。林校好登记的房号为8栋1403号，购房合同签订时间为2019年4月24日，实际交房时间2020年10月28日至2020年10月31日。 庭审中询问，原告称盛天江畔小区的首套房屋于2016年交付，截至盛天江畔小区业委会筹备组成立（2019年11月14日）时所交付业主的房屋约800套。 本案争议的焦点：一、上思县盛天江畔小区首届业主代表大会关于选举成立首届业委会的决定是否合法，原告诉请撤销有无依据；二、上思县盛天江畔小区首届业主代表大会选举林校好等七人担任业主委员会委员以及通过的议事规则、管理规约规则的决定是否合法，原告诉请撤销有无依据？ 本院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中国华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项由业主共同决定。《物业管理条例》第十一条规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项由业主共同决定。《中国华人民共和国物权法》第七十六条第二款、《物业管理条例》第十二条第三款规定，决定前款事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 关于争议焦点一。首先，《广西壮族自治区物业管理条例》第十条规定：“交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需……建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。”盛天江畔小区的首套房屋于2016年交付，期满2年后，在嘉禾公司超过30日未书面提请筹备首次业主大会会议的情况下，已收房业主中的20%以上的业主可以联名提出召开首次业主大会会议的书面要求。其次，《广西壮族自治区物业管理条例》第十一条规定：“业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二……”盛天江畔小区业主委员会筹备组人员共11名，则业主代表不得低于7人；其7名业主代表分别为凌毅、韦春桥、梁忠媚、凌玉霞、黄晓娟、梁艳青、吴小梅。关于凌玉霞、梁艳青是否属于业主的问题。6栋C单元502号房的业主为李建峰、马元映，凌玉霞虽是李建峰的母亲，但并非业主。7栋1901号房屋的买受人系梁艳青的配偶刘勋章，业主应为刘勋章，梁艳青其并非法律意义上的业主。因此，盛天江畔小区业主委员会筹备组的业主代表实际仅为5人，不符合法定人数。 再次，根据上述《中国华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的选举应首先对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。本案中，盛天江畔小区首届业委会选举采用投票的形式，业主大会备案登记表显示的物业管理区域总套数、业主户数均为917户，已出售套数未显示；但被告主张其向镇政府报备的是626户，并采用逐门、逐户进行询问的方式予以业主代表推荐登记，共396人参与推荐。原告认可该小区开发的总套数为917套，截至盛天江畔小区业委会筹备组成立（2019年11月14日）时所交付业主的房屋约800套。被告所报备的626户，与已收房户数800户明显不符。此外，被告辩称参与推荐的396人由于工作等原因无法参加业主大会，共同推荐53名业主代表参加全体业主大会，参与选举的人数为396人，超过全体业主人数的二分之一，选举有效。但“盛天江畔小区业主代表推荐表”存在业主签名重复、非业主本人签名，签名不完整等情形，无法证明有效签名业主数量为396人，亦不能证明参与选举的人数为396人。推荐表、选举结果公示表也缺乏对业主专有部分建筑面积的统计，业主委员会以及筹备小组亦未提供相应的统计材料。该业委会的选举程序违反了上述的“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之法律规定。《物业管理条例》第十二条第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告诉请撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会关于选举成立首届业委会的决定，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点二。关于林校好等五人是否属于业主的问题。林校好系8栋1403号房的买受人，在2020年10月底收房之前，尚未合法占有建筑物专有部分，尚不具备业主身份。凌玉霞、梁艳青、黄含珠、吴某并非业主，经业主授权可以参加业主大会会议，但不享有担任业委会委员的资格。《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”而2020年6月27日业主大会选举出的7位业委会委员中，业委会主任林校好，副主任凌玉霞，委员梁艳青、黄含珠、吴某均不属于业主，该选举结果违反法律规定。此外，2020年6月27日业主大会的参会人与表决同意票均未达到法律规定的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，亦未能真实反映多数人意愿，侵害了业主知情权、表决权等法定权利，推选程序存在严重瑕疵，选举过程及结果亦不符合法律规定，《业主大会议事规则》、《业主代表大会管理》的通过程序不合法。故原告据此主张撤销业主大会作出的选举林校好、凌玉霞等七人担任业委会委员的决定，主张撤销业主大会通过的《业主大会议事规则》、《业主代表大会管理》，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中国华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条、第十六条，《广西壮族自治区物业管理条例》第十条、第十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会于2020年6月27日作出的选举成立上思县盛天江畔小区首届业主委员会的决定； 二、撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会于2020年6月27日作出的选举林校好、凌玉霞、黄含珠、梁艳青、黄晓娟、吴某、梁忠媚担任业主委员会委员的决定； 三、撤销上思县盛天江畔小区首届业主代表大会于2020年6月27日通过《业主代表大会议事规则》、《业主代表大会管理规约》的决定。 案件受理费50元（原告已预交），由被告上思县盛天江畔小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 黄**娇 二〇二一年一月二十八日 法官助理 杨 梅 书 记 员 廖常杰