江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初5299号原告：何全，男，1967年9月2日生，汉族，居民，住盐城盐南高新区。原告：严晴，女，1970年10月3日生，汉族，居民，住盐城盐南高新区。原告：何言，女，1995年3月10日生，汉族，居民，住盐城盐南高新区。上述三被告共同委托诉讼代理人：王洪兵，江苏新中一律师事务所律师。被告：盐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地在盐城市盐都区新区新204国道东盐渎路北物联大厦301室。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡景晔，该公司员工。原告何全、严晴、何言与被告盐城碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何全、严晴、何言的委托诉讼代理人王洪兵、被告碧桂某公司的委托诉讼代理人胡景晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何全、严晴、何言向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即交付原告购买的坐落于盐都区房屋及设施；2、判决被告自2020年5月1日起至实际交付房屋之日止，按房屋总价款4862152元每日万分之三向原告支付逾期交房违约金（至2020年10月9日金额为233383元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月12日原、被告签署了一份商品房买卖合同，原告购买了被告开发建设的坐落于盐都区房屋；房屋总价款4862152元；合同附件六约定了房屋装饰装修及相关设施的标准；合同第十一条约定出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定如果逾期未交付的，在90日之内，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当退还已付购房款，并支付已付购房款15%的违约金。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约交付房屋。2020年8月26日原告委托律师发函给被告，敦促被告按约履行义务，但被告无任何回应。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告碧桂某公司辩称，一、被告已于合同交付日期向原告交付案涉房屋，不存在逾期交付行为，原告的诉求无事实、法律或合同依据。原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，也不违反法律、法规规定，合法有效。合同中约定房屋交付日期为2020年4月30日，被告已于2019年6月13日取得该商品房竣工验收备案证明文件，于2019年7月1日取得房屋测绘报告并于合同约定的交付日期前以顺丰快递方式向原告寄发了《期房收楼通知书》，被告已按合同约定向原告履行案涉商品房的交付义务，不存在逾期交房行为。二、原告于实际收房时向被告提出案涉房屋存在部分质量瑕疵，要求被告更换修理。被告收到原告提出的保修要求后，及时对案涉房屋内相关材料进行更换修理，不存在原告所称经其多次催告不向其交付案涉房屋的事实。根据合同约定，案涉房屋除存在地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题外，其余问题买受人有权要求保修，出卖人无需承担逾期交楼责任。因案涉商品房交付时，原告提出的质量瑕疵均属于被告质保范围内，被告不应承担逾期交房的责任。现被告已积极履行保修义务，并未给原告造成实际损失。三、根据合同第十一条及附件十一补充协议第三条第三款，如果原告未收到交付通知的，应于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理房屋交接手续，因原告未及时收房导致的后果应由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理查明：2019年6月12日，何全、严晴、何言作为买受人与碧桂某公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由何全、严晴、何言共同购买了碧桂某公司开发的位于盐城市盐都区房屋。合同主要内容有：第二条预售依据：该商品房已由盐城市盐都区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为盐市房预字（2018）第（61）号；第六条计价方式与价款：建筑面积295.44平方米、合同总价款4862152元；第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，何全、严晴、何言按约支付了房款。碧桂某公司于2020年3月1日向某1、严晴、何言出具一份《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》，主要内容为：案涉商品房应于2020年4月30日交付，但因新型冠状病毒的影响，因疫情政府采取了相关防控措施，此属于不可抗力，受上述不可抗力因素影响，目前该项目的施工进度已无法按照原计划执行，该商品房存在无法按期交付的风险，有关该商品房的交付事宜，碧桂某公司会根据疫情管控、实际复工等情况另行告知。2020年8月26日，何全、严晴、何言委托江苏新中一律师事务所向某桂某公司出具了一份律师函，主要内容为碧桂某公司作出的《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》已收到并理解。虽受疫情影响，但碧桂某公司早已复工，疫情影响期应为一个月左右，现已近8月底，距约定的交付日期逾期近4月之久，碧桂某公司应承担疫情影响期之外的逾期交房违约责任，并要求碧桂某公司书面通知交付房屋，同时结清逾期交房违约金。该律师函通过中国邮政物流EMS邮寄（快递单号1176681093576），该邮件显示已于2020年8月26日碧桂某公司收发室签收。何全、严晴、何言认为，碧桂某公司至今未向其交付案涉房屋，遂诉至本院。另查明，凤城南苑23幢已于2019年5月15日经竣工验收合格，案涉房屋也已于2019年7月1日取得盐城市不动产实测测量报告。再查明，碧桂某公司销售顾问向某3（微信号×××）与微信号为×××的部分微信聊天记录内容:2020年4月6日的聊天记录：“向经理：23-101的房子何时能交付？102、201、202都在装修了”“您好！您家交付时间就迟些的”“预计什么时间？”“稍等，我看下合同”“好的，谢谢！届时请你通知我”“好的，没有问题”2020年4月14日的聊天记录：“联系上了。他建议负一没有恢复的必要，帮我向上请示看看给个什么说法。”“好的我反应给客户关系bu”“负一楼是什么问题啊？”“你忘记了吧。去年底你带我们去看的，负一漏水十分严重，墙面顶面一塌糊涂”“另外，一层有部分东西被拆除，不知何因；一层二层顶面裂缝严重。到时我们按照合同确认接受吧”“好的”“最好请你提前看下，做好一二层交房前的恢复工作”2020年5月5日的聊天记录：“何先生，明天下午两点您有空吗？”“有空”2020年5月6日的聊天记录“我过来了”“好的，您现在在售楼部吗？”“就到售楼部了”“谈过了，谢谢你”“好的，希望早点给您解决好”。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，三原告与被告碧桂某公司签订了商品房买卖合同，合同中对交房时间以及逾期交房时的违约责任进行了明确的约定，该约定是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告对签订的合同条款并无争议，本案的争议主要在于：一、被告碧桂某公司是否已在合同约定的交付日期前以顺丰快递方式向原告寄发了《期房收楼通知书》，三原告是否已实际收房？二、在被告碧桂某公司未通知三原告收房的情况下，三原告未主动收房是否可以减轻被告碧桂某公司的责任？关于争议焦点一、被告碧桂某公司辩称其已通过邮寄方式向三原告送达了《期房售楼通知书》，三原告对此予以否认。被告碧桂某公司作为通知方，其应当留有相应的邮寄单据，但被告碧桂某公司未能提交该项证据，亦未能提交其他可以印证其上述辩称的证据，故对被告碧桂某公司的该项辩称，本院不予采信。被告碧桂某公司还提供了其公司销售人员与原告何全的微信聊天记录拟证实三原告系因案涉房屋存在质量问题而拒绝接收房屋，但通过该微信聊天记录，仅可以看出原告何全与被告碧桂某公司的销售人员就案涉房屋的质量问题一直存在交涉，在交涉中原告何全也直接表明希望被告碧桂某公司能够在交房前完善案涉房屋存在的问题，故此沟通只能视为双方对交房前案涉房屋是否存在质量问题以及如何修整而进行的沟通，并非是被告碧桂某公司与三原告在就交付房屋事项进行交涉，微信聊天记录里也未存在被告碧桂某公司员工告知原告何全应于何时何地如何受领房屋的内容，故被告碧桂某公司提交的微信聊天记录未能达到其证明目的，不能证明三原告已实际收房。此外，三原告已于2020年8月26日向被告碧桂某公司送达了律师函，要求被告碧桂某公司交付房屋，但被告碧桂某公司收函后未作出任何回应，亦可印证被告碧桂某尚未交付房屋的事实。关于争议焦点二，交付房屋是被告碧桂某公司作为出卖人的主要义务之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，故案涉房屋交付流程及条件既应符合法律、行政法规强制性规定，亦应符合合同约定标准。原、被告双方在预售阶段签订了案涉商品房销售合同，由于合同订立时，案涉房屋尚不具备双方约定的交付条件，被告碧桂某公司作为出卖人显然比作为买受人的三原告具有信息等各方面的优势地位，因此从公平、合理等角度出发，被告碧桂某公司作为出卖人在案涉房屋具备合同约定的交付条件时其负有通知买受人办理房屋交接手续的义务。同时，在原、被告签订的案涉商品房销售合同第十一条交付时间和手续中亦明确约定了被告碧桂某公司应当书面通知三原告收房。而被告碧桂某公司向三原告发出的《关于新型冠病毒感染的××疫情时间的不可抗力告知书》中亦已明确表明受疫情影响，案涉房屋交付另行通知，致使案涉房屋交付时间待定。结合以上因素，被告碧桂某公司作为出卖人其应尽到交房的通知义务，此不仅符合双方的合同约定，亦符合客观情况。此外，还需要明确的是通常情况下出卖人的交房义务不仅仅是向买受人交付钥匙、办理入住手续，签署交接单等，还应配合买受人查验房屋，并需向买受人出示案涉房屋竣工验收合格、房屋实测面积等文件以及提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故三原告是否主动收房都不能减免或简化被告碧桂某公司应履行的交房义务。综上，被告碧桂某公司未能在合同约定时间向三原告交付房屋，考虑到新冠××疫情的影响，再结合案涉房屋实际情况，本院酌定交房期限延长二个月，即被告碧桂某公司应在2020年6月30日前交付房屋。但截至目前，被告碧桂某公司尚未交付房屋，故对三原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对三原告主张的逾期交房的违约金，本院支持自2020年7月1日起至实际交付之日止，以案涉房屋总价款4862152元为基数，按照日万分之三的标准计算违约金，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告何全、严晴、何言交付位于盐城市盐都区房屋。二、被告盐城碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告何全、严晴、何言支付自2020年7月1日起至实际交付之日止，以4862152元为基数，按照日万分之三标准计算的逾期交房违约金（违约金总额最高不超过总房价款4862152元的15%）。三、驳回原告何全、严晴、何言其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50970元，减半收取25485元，由被告盐城碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 许官林二〇二一年一月三十一日法官助理 周 华书 记 员 卢玉清附录法律条文1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。