大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初12936号原告：谢立晶，女，1962年7月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵基起，系辽宁渡环律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛潇潇，系辽宁渡环律师事务所实习人员。被告：大连枫雪商贸有限公司，住所地大连市甘井子区西北路******，统一社会信用代码91210211760763932U。法定代表人：赵东，系总经理。委托诉讼代理人：王子豪，男，系该公司职员。第三人：秦亚昌，男，1947年10月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告谢立晶与被告大连枫雪商贸有限公司、第三人秦亚昌案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵基起、丛潇潇、被告的委托诉讼代理人王子豪均到庭参加了诉讼，第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行原告名下位于大连市中山区的房屋；2、请求确认大连市中山区的房屋归原告所有；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年10月30日，大连市甘井子区人民法院对大连枫雪商贸有限公司、于嘉政、秦亚昌买卖合同纠纷一案作出（2013）甘民初第5850号民事调解书：于嘉政于2013年11月6日前向大连枫雪商贸有限公司支付货款1250347元，利息550000元，秦亚昌对上述债务承担连带给付义务。后大连枫雪商贸有限公司申请强制执行，在执行程序中，法院查封了原告名下位于大连市中山区的房屋。嗣后，原告提出执行异议申请，但法院于2019年8月14日作出（2019）辽0211执异61号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，人民法院在执行程序中无权对本案无关的财产采取执行措施。本案中，案涉房屋系原告2013年所购买，这一点通过购房发票可以体现出来。而商品房买卖合同签订时间之所以是2002年，是因为如果需按照一手房的手续办理权属登记，则必须将合同倒签至2002年。事实上，2002年时真正购房人系案外人桂子贤，只是其购房后未能办理产权登记，这一点通过另一份合同也可以印证。若法院认为确有必要，在诉讼中原告可以申请提出笔迹形成时间鉴定，以证明合同实际的签订时间。根据中华人民共和国物权法及相关法律规定：不动产的权利人应当按照登记为准，那么原告当然系案涉房屋的所有人。原告与被执行人于2012年已经登记离婚，2013年才取得案涉房屋，该房屋并非夫妻共同财产，申请执行人无权主张执行该房屋。关于被告所述被执行人系转移财产一节，原告与被执行人在2012年离婚，而本案的执行依据是在2013年10月31日作出的，原告和被执行人显然没有转移财产的故意，继而可以认定该房屋与被执行人确无关联，系原告名下的合法财产。根据（2019）辽0211执异61号执行裁定书写明：本案现有证据，本院无法直接认定案涉房屋系属异议人与被执行人的夫妻共同财产还是异议人的个人财产。事实上，本案中原告提交的证据足可以证明案涉房屋系原告所有，并非夫妻共同财产，与被执行人无关。退一步讲，即便该节事实难以认定，那么在这种财产权属尚无法确定的情形下即对原告采取执行措施，会对原告的合法财产权造成极大的损害。试问连房子是谁的都没有搞清楚，又怎可对其查封甚至拍卖，应当立即终止对原告房屋的执行行为。综上所述，原告不是本案的债务人，也并非本案的被执行人，案涉财产也非夫妻共同财产，不应对案涉房屋采取执行措施。原告认为，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当依据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第312条规定，判令依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告出具的《申请办理商品房历史遗留问题的承诺书》，其中签署日期年份落款处有一处因书写的连笔无法分辨为2012年还是2002年，但是在此承诺书开头的内容里提到此承诺书是2002年6月25日签订的，可以确定下方落款处是人为的书写混乱，但此承诺书的签订日期为2002年。档案中另载有一份《房屋权属面积报告书》，申请时间为2009年9月2日，申请人为原告，其中记载相关人员审核、签字、盖章的时间分别为2009年9月2日及2010年12月8日。被告认为，案涉房屋是原告与于嘉政在婚姻存续期间内购买，但一直未能办理房屋权属登记，直至二人离婚后才办理房屋登记以逃避执行，所以不能按照案涉房屋的登记时间来判定该房屋为原告离婚后购买。对于房产，特别是商品房来说，确实存在购买时间与权属登记时间有一定间隔的情况，故原告仅以案涉房屋登记时间在其离婚登记后为由，无法证明该房屋系属于个人财产。第二，原告提供的两份商品房买卖合同在房产管理部门所调取房产档案中只有一份合同是真实有效的，系原告与开发商在2002年签订的商品房买卖合同。被告认为，如果按照原告所述，开发商在2002年将案涉房屋卖给案外人桂子贤，原告是与开发商倒签房屋买卖合同，那么在房产管理部门所调取的案涉房屋房产档案中应有桂子贤的名字出现，可是在房产档案中并没有记载，所以单凭一份开发商与桂子贤的购房合同无法证明原告所述事情是否属实。且，原告称房子于2013年用现金购买，众所周知银行大额取现是一定需要预约有记录的，原告应出示房款的支付证明。第三，经被告询问多个房产资深经纪人得知，购房发票并不是支付房款时开具的，支付购房款时开具的是收据，故如果想证明房子是2013年8月5日买的，那就需要出示当时开发商所开具的收据，而不是购房发票。购房发票更多的是用于办理房产证以及缴纳相关税费，而且很多开发商的购房发票都会在房子售出很长时间以后，在需要缴税办理房证的时候才会开具，短则交房后的几个月，多则几年。另外，根据58同城房价频道走势图显示，2013年案涉房屋的市场均价为每平米12924元，而按照原告所述购房金额65万元计算，原告取得该房屋的价格在每平方米4506元，与事实差异太大，且每平方米4506元价格恰好与2002年该房屋的市场均价接近，故被告认为原告是在2002年购买完房屋之后，一直未到相关部门办理产权登记及缴税，直到2013年8月才缴纳契税并获得税务机关的代开发票。第四，原告应向法庭出示其与于嘉政的离婚协议，从而证明离婚时是否对案涉房屋有所分割。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，在本案的执行过程中，无论原告还是被执行人均未到法院说明其二人婚姻存续及房屋购买的相关情况，故法院基于案涉房屋是被执行人与原告婚姻存续期间的夫妻共同财产而对房产予以查封并无违法之处。原告在本案中提交的证据仍无法充分确实证明案涉房屋为其个人财产，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭，亦未提供书面答辩意见。本院经审理查明，本院作出（2013）甘民初字第5850号民事调解书，确认原告大连枫雪商贸有限公司与被告于嘉政、秦亚昌就其买卖合同纠纷所达成的协议：被告于嘉政于2013年11月6日前向原告大连枫雪商贸有限公司支付货款1250347元，被告秦亚昌对上述债务承担连带给付责任；被告于嘉政于2013年11月6日前向原告大连枫雪商贸有限公司支付利息550000元；原告放弃其他诉讼请求。因于嘉政、秦亚昌未按约履行，大连枫雪商贸有限公司申请强制执行，案号为（2013）甘查字第2801号，该案恢复执行后案号为（2016）辽0211执恢2726号。本院在执行程序中，于2014年11月13日查封了原告谢立晶名下坐落大连市中山区号房屋。后谢立晶作为异议人提出执行异议，本院于2019年8月14日作出（2019）辽0211执异61号执行裁定，驳回谢立晶的异议请求。原告提供大连市中山区号房屋的房地产权证显示，房地产权利人为原告谢立晶，登记时间为2013年8月22日。经被告申请，本院向大连市房地产档案馆调取了案涉房屋的房产档案。在该档案中，有一份大连亿成房地产开发有限公司于2013年8月20日出具的《申请办理商品房历史遗留问题的承诺书》，内容为“我公司于1998年开发建设了坐落中山区号的亿成花园项目具备中标通知书、市土地规划局批文、开发办函、详规图及建设用地规划许可证。按详规批示该项目共开发建设11栋楼，共246户，规划建设用地面积为16400平方米，该项目前缺少国有土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及竣工验收报告。现申请按政府解决历史遗留问题相关纪要精神，为购房者办理权属登记手续。我公司依据政府解决历史遗留问题相关纪要精神将积极补办相关手续。2011年我公司向中山地税局申请办理机打购房结算发票，后经中山地税局老虎滩分局要求，由中山地税局为我公司代开购房及购房结算发票”。在房产档案中，有一份谢立晶出具的《申请办理商品房历史遗留问题的承诺书》，内容为“购房人谢立晶于2002年6月25日与建设单位大连亿成房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，房屋坐落于亿成园6-1-4-2号，建筑面积144.25平方米，房屋设计用途为住宅，总价款为65万元。本人承诺该房屋购买后一直自住，权属清楚，购房合同及付款发票真实合法有效，并保证由于上述事项所产生的一切责任均由本人承担，同时对该项目存在缺少相关规划手续，验收备案证以及挡光、超建等情况已了解，本人愿意承担可能产生的问题及责任，并承诺与登记部门无关。现申请按政府解决商品房历史遗留问题给予办理产权登记”。在房产档案中，有原告与大连亿成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，在该合同中约定原告购买大连亿成房地产开发有限公司开发的亿成园6-1-4-2号房屋，建筑面积144.25平方米，单价为每平方米4506元，总房款65万元。该房屋的税收通用完税证（填发日期为2013年8月22日）显示，原告为该房屋的契税纳税人，实缴契税金额为26000元。该房屋的辽宁省住宅专项维修资金专用收据显示，业主姓名为原告，交存金额为5770元，该收据开具时间为2013年8月22日。2013年8月5日，大连市中山地方税务局向原告出具税务机关代开统一发票发票联，载明原告向大连亿成房地产开发有限公司支付购房款65万元。房产档案中另载有一份《房屋权属登记面积报告书》（申请时间为2009年9月2日、申请人为谢立晶），其中记载相关人员审核签字、盖章的时间分别为2009年9月2日及2010年12月8日。经被告申请，本院向大连市甘井子区档案馆调取了原告与于嘉政于2012年5月29日在大连市甘井子区民政局离婚时所签订的离婚协议书，该离婚协议书中并未有涉及案涉房屋的内容。原告另向本院提交《商品房买卖合同》一份，所记载的买受人为“桂子贤”，所购房屋亦为“亿成园6-1-4-2”。原告称，案涉房屋系其从“桂子贤”处于2012年10月购买，经桂子贤指示，将购房款支付给了大连亿成房地产开发有限公司，且系以现金形式支付的购房款；如果要按照一手房的手续办理权属登记，必须将原告所签订的合同时间也标注为2002年6月25日。上述事实，有房地产权证、房产档案、离婚协议书及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告的诉讼请求能否得到支持的主要争议焦点在于案涉房产能否认定为原告谢立晶在与于嘉政离婚之后所取得的个人财产。针对上述焦点问题，本院认为，第一，虽案涉房屋的房地产权证所记载的权利人为原告，登记时间为2013年8月22日，但在案涉房产的房产档案中留存的大连亿成房地产开发有限公司于2013年8月20日出具的《申请办理商品房历史遗留问题的承诺书》可以证明案涉房屋所在的亿成花园项目在出售后因缺少相关材料一直无法为购房者办理权属登记手续，故不能仅以案涉房屋的权属登记时间来认定案涉房屋是否为原告在离婚后所取得的财产。第二，原告称案涉房屋为其离婚后从“桂子贤”处购得，并按照桂子贤的指示将购房款支付给了大连亿成房地产开发有限公司。对于原告所称的上述内容，原告仅提供了一份桂子贤与大连亿成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》予以证明，但在案涉房屋的房产档案中并未存有此份合同，故对于该合同的真实性本院无法确认，且原告未提供其他证据对于其与桂子贤之间的房产买卖交易过程予以证明，本院无法认定其与桂子贤之间存在关于案涉房屋的买卖关系。第三，原告称案涉房屋购置于2012年，单价为每平方米4506元，该价格远低于当时同地段房产的单价，对于该情况原告亦未提供相关证据对其合理性进行解释。综上所述，本院认为，根据原告所提供的证据不足以证明案涉房屋系其与于嘉政离婚之后所取得的个人财产，因此对于其诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告谢立晶的诉讼请求。案件受理费10400元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 欣人民陪审员  曹翠华人民陪审员  邢秀英二〇二一年一月二十九日书 记 员  曹秀玲