广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11626号原告：马驰骋，男，1984年10月7日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：袁倩菁，广东正善律师事务所律师。被告：广州星尚置业有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路25号之二十三商铺，统一社会信用代码91440114567922962J。法定代表人：曾启良。第三人：广州市源进物业管理有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路59号之二3栋首层101，统一社会信用代码91440114321117947K。法定代表人：江丽君，任总经理。委托诉讼代理人：曾庆传，广东君辩律师事务所律师。原告马驰骋与被告广州星尚置业有限公司（以下简称星尚公司）、第三人广州市源进物业管理有限公司（以下简称源进公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行审理。原告马驰骋及其委托诉讼代理人袁倩菁，第三人源进公司的委托诉讼代理人曾庆传到庭参加了诉讼。被告星尚公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。马驰骋向本院提出并明确诉讼请求：1.星尚公司返还马驰骋购房定金3万及利息；2.案件受理费由星尚公司负担。事实和理由：经福达广场的销售人员李明推销，马驰骋欲购买福达广场****房。2017年10月28日，马驰骋支付了购房定金5万，马驰骋按照销售人员的指示，刷卡分两笔支付购房定金，其中一笔是2万；一笔是3万，原因是3万的该笔定金同时属于参与“3万抵10万”的专属优惠活动，该3万款项是转至星尚公司的账户。2017年11月12日，马驰骋向源进公司转账350930元。2017年12月25日，马驰骋与源进公司签订《福达广场租赁合同》及《福达广场租赁合同补充协议（一）》、《福达广场租赁合同补充协议（二）》，并转账了370930元。据此，马驰骋向星尚公司、源进公司合计支付了771860元。后来，马驰骋了解到，源进公司所出售的房屋福达广场2栋1401房是无法取得产权证的，并且所签订的上述租赁合同是违反法律规定的，属于无效合同。经协商，现源进公司已向马驰骋退还款项741860元，但余款3万元是由星尚公司收取，星尚公司现不同意退还，源进公司亦不同意承担偿还责任。马驰骋认为，星尚公司与源进公司均为案涉房屋所在楼盘的投资方、开发商，其与源进公司之前签订的租赁合同亦为无效合同，现其已与源进公司签订和解协议并已收取源进公司退还的741860元，不再向源进公司主张权利，故要求星尚公司退还其收取的3万元。源进公司述称，一、本案案由不应当确定为商品房销售合同纠纷，应为居间合同纠纷，星尚公司实际上是中介单位，是居间方，为源进公司委托的中介方的合作单位，并非源进直接委托的中介方。马驰骋和星尚公司之间应不属于商品房销售合同纠纷。二、基于马驰骋和星尚公司之间的居间合同，马驰骋要求星尚公司返还的不应是购房定金，应是居间费。星尚公司的居间行为实际上已经完成，马驰骋也已经与我方签订了有关的租赁合同，故我方认为马驰骋要求星尚公司返还费用的请求没有依据。三、我方与马驰骋签订的合同为租赁合同，马驰骋本身在确认合同有效的情况下，在2020年3月12日与我方就解除租赁协议达成一致，我方也已经依据和解书约定的内容向马驰骋全额退还总租金741860元，双方就解除租赁关系事宜已经全部解决完毕，我方与马驰骋之间的租赁关系实际上与本案也没有关联性。星尚公司无答辩意见，无质证、辨证，没有向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：一、案涉房屋的基本情况。案涉房屋位于广州市花都区新华街平步大道与凤凰北路交汇处福达广场2栋1401房，建筑面积约67平方米。经本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询，该局函复称，“所涉地块大致位置在宗地号93××04内，该宗地证号为90300302，权利人为广州市花都区新华街三东村村民委员会，土地性质为集体土地使用权，土地用途为商业金融业用地，于2015年10月30日取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2015]1775号）。暂未查询到位于‘广州市花都区新华街平步大道于凤凰北路交汇处福达广场2栋1404房’的房产登记信息。”二、被告与第三人之间的关系。星尚公司为自然人独资的有限责任公司，自然人股东及法定代表人为曾启良，经营范围为房地产中介服务、房地产咨询服务、代办按揭服务、投资管理服务、资产管理（不含行政许可审批项目）。源进公司为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为江丽君、江树锦，法定代表人为江丽君，经营范围为空港发展区招商、开发、建设，自有房地产经营活动，房屋租赁，场地租赁（不含仓储）、物业管理。马驰骋主张星尚公司与源进公司均为福达广场项目的投资方、开发商，二者实际在同一地址办公。源进公司主张星尚公司系其委托的中介方的合作公司，其未与星尚公司签订合同。三、案涉3万元款项支付的背景、经过。2017年10月28日，马驰骋委托张巧利向星尚公司刷卡支付3万元、向源进公司刷卡支付2万元。马驰骋主张上述两笔款项系同时支付用于支付交易定金，其中向星尚公司刷卡的POS机由福达广场项目的销售人员李明提供，向源进公司刷卡的POS机由源进公司的财务卢燕妮提供。关于向星尚公司支付3万元的原因。马驰骋称，其通过李明的推销才与源进公司进行交易，李明表示要先支付3万元购房定金，该笔费用具有抵扣10万元的优惠的作用。源进公司确认其收取的2万元为定金，另外3万元与其无关。马驰骋称，支付上述款项后，李明向其交付了2万元的《收据》、3万元的《优惠确认函》及一张《租赁单位纸》。三份文件的日期均为2017年10月28日，其中《收据》加盖有源进公司的公章，载明源进公司确认收到马驰骋支付案涉房屋的租金定金2万元，“会计”签名处加盖了卢燕妮的印章。《优惠确认函》、《租赁单位纸》未加盖有任何公章。《优惠确认函》显示，马驰骋可享有福达广场项目2-1401单位“3万抵10万”的专属优惠，该优惠将在客户与建筑商签订合同时兑现，李明在落款“建筑商确认（签名）”处签名，空白处记载有“汇进地产王丽芳137××××4831”字样，左上角处记载的“星联盟”与星尚公司门口宣传的“星联盟”字眼一致。《租赁单位纸》显示，案涉房屋的租金为857000元，优惠租金为741860元，定金2000元于2017年10月28日前支付，50%即370930元（含定金）于2017年11月13日前支付，剩余50%即370930元于2017年12月12日前支付，“经手人”处由李明签字，财务签名处加盖了卢燕妮的印章。源进公司称李明并非其公司员工，不清楚卢燕妮是否公司员工。诉讼中，本院依据马驰骋所提供的李明名片上记载的电话号码“135××××1188”进行联系，接听电话者拒绝回答其就职的公司名称以及在优惠确认函上签名的原因。本院依据优惠确认函上记载的电话号码“汇进地产王丽芳137××××4831”进行联系，接听电话者确认其为王丽芳，并称其就职于汇进地产公司，其带马驰骋前往福达广场租赁房屋，但其未收取费用。四、马驰骋与源进公司之间的签约及履行情况。支付上述2万元后，马驰骋又于2017年11月12日向源进公司支付350930元，于2017年12月25日向源进公司指定的收款账户支付370930元，源进公司分别开具了收据，收据上会计签名处为卢燕妮的签章。马驰骋合计向源进公司支付741860元。2017年12月25日，源进公司（甲方）与马驰骋（乙方）签订了《福达广场租赁合同》、《福达广场租赁合同补充协议（一）》、《福达广场租赁合同补充协议（二）》，约定由源进公司将案涉房屋出租给马驰骋使用。《福达广场租赁合同》约定，源进公司应于2018年12月30日前将案涉房屋交付给马驰骋使用，租赁期限为交付之日起20年，租金总额为370930元，于合同签订当日付清。《福达广场租赁合同补充协议（一）》约定，源进公司在《福达广场租赁合同》20年期满后的次日起再将案涉房屋有偿给马驰骋使用20年，租金总额为370930元。《福达广场租赁合同补充协议（二）》约定，在履行《福达广场租赁合同补充协议（一）》之后，源进公司将案涉房屋无偿给马驰骋使用，使用期限延长30年。上述合同签订后，马驰骋未接收案涉房屋。2020年3月12日，源进公司与马驰骋在花都区花城街司法所签订《和解协议书》，于同日解除上述《福达广场租赁合同》、《福达广场租赁合同补充协议（一）》、《福达广场租赁合同补充协议（二）》，并约定源进公司退还马驰骋总租金741860元，马驰骋收到退还的款项后，互不追究。马驰骋确认已收齐源进公司的退款。本院认为，本案的争议焦点为，一、本案的案由；二、马驰骋向星尚公司支付3万元的性质以及该款应否予以返还。关于本案的案由。马驰骋提起本案诉讼要求星尚公司返还3万元购房定金并支付利息，并主张本案为商品房预售合同纠纷。结合本案查明的事实，案涉房屋并非预售商品房，马驰骋也并未向星尚公司购买案涉房屋，其支付该3万元所对应的收款凭证亦未体现该款属购房款，因此，本案不属于商品房预售合同纠纷，本案应属合同纠纷。关于3万元的性质及应否予以返还的问题。首先，本院对《租赁单位纸》《优惠确认函》的真实性、关联性予以确认。本案中，2017年10月28日马驰骋向源进公司转账支付2万元作为定金，而对该2万元定金开具收据并签章的会计卢燕妮，亦在《租赁单位纸》上进行签章，同时，《租赁单位纸》上所记载的房屋信息、租金总额均与案涉三份租赁协议内容一致，所记载的付款期限与源进公司向马驰骋收取款项的时间吻合，《优惠确认函》和《租赁单位纸》的经手人均为李明，星尚公司也于同日收取了马驰骋支付的3万元，因此，虽然《优惠确认函》上并无星尚公司的签章，但结合上述证据及马驰骋所作陈述，本院对《租赁单位纸》《优惠确认函》的真实性、关联性予以确认。其次，星尚公司所收取的3万元应属服务费。《优惠确认函》记载，马驰骋支付该3万元可享有“3万抵10万”的优惠，该优惠将在签订合同时兑现，马驰骋亦确认支付该3万元时是用于享受抵扣10万元的优惠，而《租赁单位纸》也记载原价款857000元优惠后为741860元，优惠金额大于10万元，因此，该款为星尚公司提供交易优惠的服务费。马驰骋所称该款为购房定金，星尚公司为案涉房屋所在项目的开发商、投资方的主张，证据不足，本院不予采信。最后，星尚公司收取马驰骋支付的3万元后，马驰骋以优惠后的金额与源进公司签订《福达广场租赁合同》及两份补充协议，则星尚公司已经按照约定履行完毕合同义务,马驰骋亦按约定支付3万元作为报酬。马驰骋在此两年多后与源进公司签订《和解协议书》解除了《福达广场租赁合同》及两份补充协议，其与源进公司最终未能完成交易，非因星尚公司未依约履行合同义务，马驰骋要求星尚公司返还3万元并支付利息，理据不足，本院不予支持。星尚公司经本院传票传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马驰骋的全部诉讼请求。案件受理费275元，由原告马驰骋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年一月二十五日书记员  高 波陈晓敏