北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初427号原告：班喜忠，男，1965年12月20日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层，统一社会信用代码91110000733468794N。法定代表人：贾鑫。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司职员。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司职员。原告班喜忠（以下称原告）与被告北京政泉控股有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳丽娜、被告委托诉讼代理人王泽波、吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告代收的房屋契税款74749元，并以74749元为基数，支付自起诉之日起至实际退还款项之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告自行缴纳契税；2．判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金，以2491639元为基数，自2014年7月20日起至原告实际取得房屋产权证之日止，按照每日万分之零点五的标准计算。事实和理由：2009年12月21日，原告与被告签订了编号为Y946262的《北京市商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元X房屋（现派出所核准的地名及房号为朝阳区大屯里317号楼X层X单元X）。《北京市商品房预售合同》第三条约定该房屋的预测建筑面积为108平方米，套内建筑面积81．3平方米。《北京市商品房预售合同》第五条约定，房款总额为2484000元。《北京市商品房预售合同》附件五第一条第一款约定，原告在签约当日支付首付款2484000元。《北京市商品房预售合同》第十五条第三款约定，原告委托被告代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需交纳的其他费用。《北京市商品房预售合同》第十一条约定，被告应在2010年9月30日前向原告交付房屋。《北京市商品房预售合同》第二十条第二款第二项约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《北京市商品房预售合同》签订后，原告按时向被告支付了购房款。2010年10月19日，被告向原告交房。交房当日，原告与被告就房价款结算事宜签订《房款结算协议》，约定实际成交总价款为2491639元。原告向被告补交房价款7639元。交房当日，被告还向原告代收契税74749元及产权登记费等费用。依据《北京市商品房预售合同》及交易习惯，被告在代收原告交易税费后应到税务机关缴纳该房屋的交易税费。但据原告了解，被告并未到税务机关缴纳该房屋的交易税费。现原告要求自行缴纳契税，请被告将已代收的契税74749元返还原告，并支付利息。同时，依据《北京市商品房预售合同》的约定，原告应在2012年10月19日前取得房屋所有权证书，但因被告的责任，时至今日，原告仍然没有取得该房屋的产权证。根据《北京市商品房预售合同》第二十条第二款的约定，原告有权要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据我国法律法规的有关规定，特起诉至贵院，请贵院依法裁决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告的第一项诉讼请求，理由如下：被告是根据双方商品房预售合同的约定代收的契税，双方合同中并没有关于被告在代缴契税前将契税退还给原告的约定，所以在双方商品房预售合同既没有解除也没有变更的情况下，原告要求被告退还契税，没有法律依据。由于被告没有义务向原告退还契税，也就无需向原告支付契税的利息。不同意原告的第二项诉讼请求，理由如下：1．根据合同约定，被告支付违约金的时间节点尚未达到根据预售合同第二十条第（二）项第2条约定，从买受人（原告）实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人（被告）支付违约金，目前原告并未取得房屋所有权证书，故被告支付违约金的时间节点尚未达到。2．部分违约金已过诉讼时效。退一步讲，即便法院判定被告应支付原告逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金为按日计算，属于继续性债权性质，对于该债权的诉讼时效应当分别计算。依据《北京市高级人民法院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》第四项的规定，原告在起诉之日起三年以前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应被支持。3．原告的诉讼请求相互矛盾。原告一方面要求被告退还契税，另一方面又要求被告承担逾期办证违约金至原告实际取得房产证之日止，原告的两项诉讼请求互相矛盾，而且违背诚实信用原则。因为被告为原告办理产权证、进而承担逾期办证责任的前提是被告为原告代交契税，如果法院判决被告将契税退还原告，就变成了原告自行办理产权证，被告无法得知也无法控制原告什么时候去交纳契税，也就不能再要求被告再承担逾期办证违约金。4．如果法院判决被告承担违约金，被告申请对违约金数额进行酌减。违约金制度是以填补损失为原则，本案中被告逾期办证的行为并未影响到原告对房屋的正常居住和使用，对原告造成的损失较小。而且除本案外，还有很多小业主正在起诉被告，这些案件总的违约金加起来数额巨大，被告实在无法承受。所以，如果法院最终判决被告支付违约金，被告申请酌减。经审理查明：2009年12月21日，原告作为买受人与出卖人被告签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y946262），约定：商品房房屋坐落为朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元X；预测建筑面积共108平方米，其中套内建筑面积81．3平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米30553．51元，总价款2484000元；具体付款方式及期限见附件五；出卖人应当在2010年9月30日前向原告交付房屋。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、供暖费、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应该在2011年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，若买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记：商品房支付使用后，买受人同意委托出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件五“付款方式及期限的约定”：原告应于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款2484000元；无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付前均向出卖人付清全部购房款（其中以贷款方式付款的买受人还须银行将买受人所申请的贷款付至出卖人指定账户）及各项税费，并向出卖人付清其依据《预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则出卖人有权拒绝买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《预售合同》约定的逾期付款的违约责任。附件八“补充协议”约定：买受人应当委托出卖人指定的产权代办机构办理房屋权属证书，双方需遵守如下约定：1．出卖人指定的产权代办机构为北京市恒达律师事务所；2．买受人应在房屋交付前签署产权代办机构要求的相关文件（包括但不限于代办产权授权委托书等）；3．买受人应在房屋交付前按代办机构的要求提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署面积误差确认及结算协议等办理产权所需全部相关文件，交纳委托代办费和办理产权相关的各项税费；4．无论办理何种形式贷款的买受人同意，在产权办理完毕后，代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行及/或担保中心办理相关手续。2009年12月21日，上述《北京市商品房预售合同》办理了网上签约联机备案。2010年10月19日，被告向原告交付涉案房屋。同日，原告与被告签署《房款结算协议》，约定实际成交总价款为2491639元。2010年11月12日，被告为原告开具交纳购房款2484000元的收据。2010年12月17日，被告为原告开具原告补交房价款7639元的收据。2012年7月16日，被告名称从北京政泉置业有限公司更名为北京政泉控股有限公司。2013年11月11日，《北京市商品房预售合同》中载明的位于北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元X房屋完成所有权初始登记，登记地址为北京市朝阳区大屯里317号楼X层X单元X，房屋所有权人为被告。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。经询，原告一直未取得房屋所有权证书，被告表示涉案房屋契税尚未缴纳。关于原告实际交纳的费用，庭审中原告提交2010年11月12日盖有被告公章的收据，欲以此证明原告交纳了产权登记费80元，原告另提交2010年12月17日盖有被告公章的收据，欲以此证明原告交纳了契税74749元，原告称上述两张票据上列有“刘群”姓名，是因为原告曾将房屋出售给刘群，故被告就在收据上将原告姓名划掉改成“刘群”，但刘群后来不想购买涉案房屋了，故就将收据退还给原告。被告对两张收据的真实性以及原告的表述表示认可。另，原、被告均认可购房款2484000元系用工程款抵账，原告未实际交纳；原告向被告实际交纳了契税74749元、产权登记费80元并补交了房价款7639元。关于原告是否交纳了产权代办费1000元和产权证印花税5元，原告提交加盖被告公章的《授权委托书》（署期：2014年5月21日），内容为“致北京市恒达律师事务所：贵我双方于2009年9月8日签订《金泉时代项目法律服务合同》，约定由贵所负责代办我司金泉时代1、3期房屋产权证，现就贵司代收的金泉时代1、3单元的470户尚未办理房屋产权证的资料交接领取事宜，我司与第三方分别委托受托人，共同与贵所交接所有尚未办理房屋产权的代办资料(产权人的身份证复印件及结算协议，具体产权人清单详见附件)。我司的受托人：刘玉红；性别：女；公司职务：客服专员；身份证号码：×××；联系电话：135XXXXXXXX第三方的受托人：龚媛；性别：女；公司职务：客服；身份证号码：×××；联系电话：135XXXXXXXX。受托人代理权限：对所交接的资料进行核对，列明交接资料清单并进行签字确认。”该《授权委托书》上另有车琳于2014年5月28日手写“现存放于北京市恒达律师事务所的金泉时代1、3单元470户的所有办证资料均已移交的政泉完毕。”经询，双方均认可车琳为北京市恒达律师事务所的交接人。原告另提交《金泉时代代办资料交接明细》中列表第336号列有“序336；签约日期2009-12-21；单元3；序号1111，姓名班喜忠”信息。原告欲以上述证据证明原告已经向该律所交纳产权代办费及产权证印花税，所以律所才的代办资料列表中才会显示原告的信息。被告对该证据的真实性予以认可的，但不认可原告的证明目的，认为原告未提交收据证明其交纳了交纳产权代办费及产权证印花税，所以基于先履行抗辩权，被告无需为其代办产权过户登记。上述事实，有《北京市商品房预售合同》等书证及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于违约金，按照《北京市商品房预售合同》约定，被告应当自涉案房屋交付之日起730日内，为原告办理房屋转移登记手续，房屋已于2010年10月19日交付，现被告未如约为原告办理房屋转移登记手续。关于产权代办费和印花税，一方面，原告提交的《授权委托书》和《金泉时代代办资料交接明细》，可证明北京恒达律师事务所于2014年5月28日前持有、被告于2014年5月29日起持有包括原告在内的470户尚未办理产权证的全部资料。现被告未举证证明代办机构或被告曾要求过原告交纳委托代办费和印花税而原告未予交纳，且按照被告陈述，在被告同意用工程款折抵房款后，原告另向被告补交了购房款并交纳了契税、产权登记费以及提交了办理房屋权属证书所需的相关文件外，却不交纳产权代办费1000元和印花税5元，有违常理。另一方面，《北京市商品房预售合同》中双方未约定原告需先交纳申请办理房屋权属转移登记的委托费后，被告或其指定的产权代办机构才能代办房屋权属转移登记。故原告是否预先交纳申请办理房屋权属转移登记委托费，并不影响被告代办房屋权属转移登记。故被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告起诉要求被告支付违约金，具有事实及法律依据。关于被告就违约金支付条件未成就的抗辩，《北京市商品房预售合同》约定，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对被告实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于被告就原告主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《北京市商品房预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定，本院认为原告并不存在怠于行使权利的行为，不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，被告主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院就原告主张被告依约给付违约金的诉讼请求予以支持，但结合案件情况对违约金给付的时间予以调整。关于应否退还契税一事，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。根据双方在《北京市商品房预售合同》中的约定及履行情况，双方就契税交纳形成了委托合同关系，原告委托被告代其向税务机关交纳契税，而被告在收取原告应交纳的税款后，至今仍未向税务机关代为交纳。现原告作为委托人单方解除委托合同关系并无不当，其要求被告退还契税应当予以支持。被告长年实际占用原告向其支付的契税而未代缴，确已给原告造成了相应的利息损失，现原告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，主张自2020年9月10日起诉日计算至实际退还款项之日止的利息并无不当，故本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十三条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告班喜忠房屋契税款74749元，并支付以74749元为基数，自2020年9月10日至实际退还款项之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内给付原告班喜忠逾期办理北京市朝阳区大屯里317号楼X层X单元X房屋过户的违约金（以购房款2491639元为基数，自2014年7月20日支付至本判决生效之日止，按照日万分之零点五的标准计算）；三、驳回原告班喜忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13666元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内支付原告班喜忠）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年一月十九日书记员  马 悦