广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初5163号原告：珠海市梅溪置业有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：张俊，经理。委托诉讼代理人：廖丽娜，系该公司员工。被告：官建芳，女，汉族，1990年2月10日出生，户籍地上海市闵行区。原告珠海市梅溪置业有限公司（以下简称梅溪置业公司）诉被告官建芳商品房预售合同纠纷一案，本案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖丽娜到庭参加诉讼。被告官建芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉立案时提出的诉讼请求如下：一、确认原、被告于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（编号：1601019440）已于2020年2月29日解除；二、被告立即配合原告办理该《商品房买卖合同（预售）》的网签合同备案注销手续，并自2020年3月15日起每日按房屋总房款的千分之一向原告支付违约金直至被告配合办理完毕合同备案注销手续之日止；三、被告立即腾退原告开发的珠海市香洲区金桔路8号4栋X房（以下简称X房）；四、被告向原告支付违约金681310.2元；五、被告向原告偿还原告已代为支付的款项2731972.31元；六、被告承担本案全部诉讼费用。在案件审理过程中，原告要求撤回上述第五项诉讼请求。事实与理由：2015年12月11日，原告与案外人中国银行股份有限公司珠海分行（以下简称中行珠海分行）签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：中行珠海分行为向原告购买珠海奥园商业广场项目（即案涉房屋所在项目）的购房借款人提供房屋贷款，原告为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证，保证期间自中行珠海分行与购房借款人签订的借款合同生效之日起至中行珠海分行收到《房地产他项权证》正本之日止。2016年4月27日，原告与被告签订了编号为1601019440的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同约定：被告购买X房，房屋总价款为3406551元，被告应于2016年4月27日前向原告支付首期房价款706551元，余款2700000元由被告向银行申请贷款支付。2016年12月28日，中行珠海分行与被告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告向中行珠海分行借款2700000元用于购买案涉房屋，《个人一手住房贷款合同》项下的债权在贷款合作协议保证范围内。之后，中行珠海分行向被告足额发放了贷款。2017年12月30日，原告按买卖合同及其附件约定向被告交付案涉房屋。2019年7月15日，中行珠海分行以被告未按时履行还款义务为由提起诉讼，要求被告履行还款义务，并要求原告承担担保责任。本院于2019年10月17日作出（2019）粤0402民初10614号民事判决，判决被告须偿还中行珠海分行的借款本息及偿付律师费，原告对上述债务须承担连带保证责任；原告承担连带保证责任后，有权向被告追偿。案件受理费28505元，由原、被告负担。2020年2月11日，原告依据（2019）粤0402民初10614号民事判决要求履行担保义务，代被告向中行珠海分行偿还借款本金2567205.61元、利息39698.64元、罚息838.56元、偿付律师费95724.5元，并已向中行珠海分行支付其已预付的（2019）粤0402民初10614号案件受理费28505元，以上合计2731972.31元，但被告至今未向原告支付任何代偿款项。根据买卖合同附件十一补充协议第一条第一款第3项约定：因买受人（即被告）未履行按揭合同履行义务或其他跟本次购房有关的合同义务，导致出卖人（即原告）承担了担保责任的，按以下方式处理：①出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，买受人且应承担因此损失的税费。因此，原告有权解除买卖合同及其附件，按合同原价收回该商品房另作处理。另，根据买卖合同附件十一补充协议第十三条约定：合同及补充协议解除的，如合同已网签或办理了登记备案的，双方应当相互配合在解约通知送达之日起15日内共同办理完结登记注销手续，如因买受人（即被告）原因导致合同注销延期办理的……买受人应按日向出卖人（即原告）支付总房款千分之一的违约金直至买受人配合办理完毕合同注销手续。2020年2月29日，原告通过快递邮寄及报纸公告送达两种方式，向被告发送解除买卖合同及其附件的通知。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应当按照买卖合同及其附件约定全面履行自己的义务。被告逾期偿还贷款致使原告向银行承担了保证责任，已严重违反了买卖合同及其附件的约定，给原告造成了重大损失。根据买卖合同及其附件约定，原告有权解除买卖合同及其附件，并要求被告向原告支付违约金、承担代偿款项及因诉讼产生的相关费用等。被告官建芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月11日，原告与中行珠海分行签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：中行珠海分行为购买珠海奥园商业广场项目的购房借款人提供房屋贷款，原告同意为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证，保证期间自中行珠海分行与购房借款人签订的借款合同生效之日起至中行珠海分行收到《房地产他项权证》正本之日止。2016年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号1601019440）及附件，约定：被告购买X房，房屋总价款为3406551元；签订本合同前，被告已向出卖人支付定金50000元，被告应于2016年4月27日前向原告支付首期房价款706551元（含定金），余款2700000元由被告向银行申请贷款支付；出卖人无正当理由未能按期交付该商品房……按日向买受人支付该商品房价款总金额万分之一的违约金，合同继续履行且买受人不得退房，逾期交房的违约金总额不超过总房价的3%；因设计变更可能影响买受人所购商品房质量或使用功能，买受人解除合同的，出卖人退还已付全部房款外并自买受人付款之日起按3.65%（不低于同期贷款基准利率）计算给付利息并按全部房价款的1%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，但总额最高不得超过该总房价款的3%；因出卖人的原因，买受人未能如期取得该商品房所有权证书的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付总房款的银行同期活期存款利率标准向买受人支付违约金，累计不超过该商品房总房价款的1%；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、合法方式等送达对方，任何一方变更通讯地址，联系电话的，应在变更之日起七日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任等。上述合同附件十一《补充协议》第一条第一款第3项约定：因买受人未履行按揭合同义务或其他跟本次购房有关的合同义务，导致出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，买受人且应承担因此损失的税费。《补充协议》第十一条对合同第二十五条“送达”补充约定：双方的通讯地址以合同起始部分的载明为准，任何一方以对方载明地址寄出的一切文件即为送达；买卖双方确认，合同中关于买卖双方的通讯地址、电话，任何一方如有变更时，均应书面通知对方，因一方未及时通知对方，而致送达不能的，则未通知方应承担由此产生的一切法律责任，且对方以合同中载明的地址寄出的文件均视为已送达……合同及补充协议所述送达均为邮寄方式送达，以寄出日之次日为送达日，若出卖人以在报纸刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其他通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。该《补充协议》第十三条关于合同解除约定：双方按本合同及本补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议解除，如合同已网签或办理了登记备案的，双方应当相互配合在解约通知送达之日起15日内共同办理完结登记注销手续，如因买受人原因导致合同注销延期办理的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款千分之一的违约金直至买受人配合办理完毕合同注销手续。本合同及补充协议解除之日起，出卖人拥有对该商品房完全的所有权；买卖双方根据本合同约定解除合同的，如买受人已收房的，买受人应在解除合同之日起30天内将留置在该商品房内可以移动的物品搬离及解除该商品房的租赁关系（如有），并在此期间内将具备完好使用状态的商品房交还给出卖人等。合同签订后，被告于2016年3月26日支付定金50000元，于同年4月27日支付首期款656551元。2016年12月28日，中行珠海分行与被告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：被告向中行珠海分行借款270万元用于购买案涉X房，借款期限360个月。2017年1月4日，中行珠海分行发放贷款270万元并根据约定转入梅溪置业公司名下银行账户。2017年12月30日，原告向被告交付X房，被告签署了《业主收楼确认书》。从2019年4月起，被告开始拖欠按揭贷款未还。2019年7月15日，中行珠海分行向本院提起诉讼，要求官建芳偿还借款本息及梅溪置业公司承担担保责任。本院于同年10月17日作出（2019）粤0402民初10614号民事判决，判令：一、官建芳向中行珠海分行偿还借款本金2597413.51元以及计至2019年5月28日的利息18016.03元、罚息178.08元；二、官建芳向中行珠海分行支付自2019年5月29日起至本息实际清偿日止，按照中国人民银行上年度最后一次公布的贷款基准年利率下浮15%的水平上加收50%计算的罚息、复利；三、官建芳向中行珠海分行偿付律师费97468元；四、梅溪置业公司对官建芳的上述第一、二、三项债务向中行珠海分行承担连带保证责任；梅溪置业公司承担连带保证责任后，有权向官建芳追偿。案件受理费28505元由官建芳、梅溪置业公司负担。上述判决于2020年1月14日发生法律效力，但官建芳未履行判决确定的义务。2020年2月11日，梅溪置业公司依该生效判决代官建芳向中行珠海分行偿还借款本金2567205.61元、利息39698.64元、罚息838.56元，偿付律师费95724.5元、受理费28505元，合计2731972.31元。2020年2月29日，原告按照合同中载明的地址通过邮政快递向被告发出《解除合同通知书》，称：因被告逾期偿还贷款，致使原告向中行珠海分行承担了保证责任，造成其重大损失，故依照合同及附件约定，通知被告解除上述买卖合同及附件，按商品房总价的20%计收违约金681310.2元，并要求被告收到本通知日之日起15日内协助原告办理网签合同备案注销手续，在30日内腾退交还房屋等。同年3月7日，该邮件因投递未果，被邮局退回。2020年2月29日，原告在《珠海特区报》上刊登《解除合同公告》，具体内容与前述《解除合同通知书》基本一致。对于合同解除后的房款退还问题，庭审时，原告要求在本案中与被告应负担的代偿款、违约金抵扣。另查，经本院于2020年11月6日向珠海市不动产登记中心查询显示：案涉X房尚未办理权属登记，目前尚无抵押、无查封。本院认为，原告与被告于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第一条第一款第3项之约定，因被告未履行按揭合同约定的还款义务，导致原告承担担保责任，原告有权解除合同，并按合同原价收回出售的X房并另作处理。一方面，原告于2020年2月29日分别以报纸刊登公告以及邮寄方式向被告送达了解除合同的通知，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十五条以及《补充协议》第十一条的约定，上述合同及附件自该通知到达被告时解除。另一方面，根据《补充协议》第十三条之约定，被告应当在解约通知送达之日起15日内即2020年3月15日前配合原告办理完结X房的网签合同备案登记注销手续，且应当在解除合同之日起30日内即2020年3月30日前腾退X房并交还给原告。现上述期限早已届满，被告未如约履行，应承担继续履行之违约责任。此外，买卖合同解除后，原告应当将该合同项下房款3406551元返还给被告，鉴于被告并未在本案中提出反诉，本案不宜一并审处。同时，原告已经依照本院（2019）粤0402民初10614号生效民事判决代被告偿还了贷款本息2607742.81元及律师费95724.5元等，该判决亦判令原告承担连带保证责任后，有权向被告追偿。原告为此撤回了要求被告偿还代付款项的诉讼请求，应予以准许。有关房款及代付款项等的抵扣退还，双方亦可另循途径处理。关于违约金。原告请求被告支付的违约金涉及合同约定的两种情形，一是《补充协议》第一条第一款第3项约定的因买受人未履行按揭合同导致原告承担担保责任并解除合同产生的违约金，此项违约金约定的计算标准为总房款的20%；二是《补充协议》第十三条第一款约定的合同解除后被告逾期协助原告办理网签合同备案登记注销手续产生的违约金，此项违约金约定每日按总房款的千分之一计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金责任的法律性质应当以补偿性为主、惩罚性为辅。认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，该损失不仅包括实际损失，还包括合同履行后可以获得的利益。其一，原告未提供证据证明其实际损失，即因信赖合同能够履行并得到履行利益所提前支出的费用或财产因违约造成的直接损失。虽然原告于2020年2月11日代被告向银行偿还了贷款本息、律师费等，被告负有返还该款之义务，但原告随即于同年2月29日通知被告解除合同，亦负有向被告返还房款3406551元之义务，即便两者相互抵扣，被告支付的购房款尚有余额。其二，从可得利益来讲，与2016年4月合同签订时相比，案涉X房的市场价值存在增值。原告根据约定解除合同之后可以收回案涉房产并另行处理，对相应增值部分享有相关权益。其三，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务，具体表现在违约金计算标准的设置上应体现合同双方均衡、对等之原则。从买卖合同约定的出卖人违约责任来看，如出卖人逾期交房，每日支付的违约金仅为总房款的万分之一，且总额不超过总房价的3%；如出卖人逾期办证，每日支付的违约金仅为总房款的同期活期存款利率，累计不超过总价款的1%；因设计变更影响买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人有权要求出卖人赔偿的损失总额最高不超过总房款的3%，即便解除合同情况下出卖人也仅赔付总房款、按3.65%计算的利息以及相当于总房价1%的违约金。但本案中，被告在未履行按揭合同导致原告承担担保责任以及未及时协助原告办理网签合同登记备案注销手续的情况下，按约定分别要按总房价的20%以及每日按总房价的千分之一计算违约金，显然不符合权利、义务对等原则。结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等各因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对原告请求的违约金计算标准酌情予以调整。对于因买受人未履行按揭合同导致原告承担担保责任并解除合同产生的违约金，本院酌情调整为总房款的5%，即170327.55元（3406551元×5%）；对于合同解除后被告逾期协助原告办理网签合同备案登记注销手续产生的违约金，本院酌情调整为每日按照总房款的万分之一计算，但累计不超过总房款的1%。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告珠海市梅溪置业有限公司与被告官建芳于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（编号：1601019440）于2020年2月29日解除；二、被告官建芳于本判决生效之日起十五日内配合原告珠海市梅溪置业有限公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的网签合同备案注销手续，并自2020年3月16日起每日按总房款3406551元的万分之一支付违约金直至被告配合办理完毕上述手续之日止，但累计不超过总房款的1%；三、被告官建芳于本判决生效之日起十五日内腾退位于珠海市香洲区金桔路8号4栋X房并交还给原告珠海市梅溪置业有限公司；四、被告官建芳于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市梅溪置业有限公司支付违约金170327.55元；五、驳回原告珠海市梅溪置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60326元，由被告官建芳负担40000元，由原告珠海市梅溪置业有限公司负担20326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  吴舒雅二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  赵梵亦范青玲