北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初26124号原告：高琪，女，1964年2月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：罗顺意，北京市中通策成律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，该公司法务专员。第三人：北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，北京市中通策成律师事务所律师。原告高琪与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）、第三人北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告高琪之委托诉讼代理人罗顺意、被告爱家营公司之委托诉讼代理人杜艳晶、第三人佳诚物业公司之委托诉讼代理人张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付暖气水管漏水产生的损失40567元，律师费10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原告高琪与被告爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，将位于北京市西城区牛街西里X区XX号楼XXX号房屋出租给爱家营公司，租赁期限自2018年1月5日至2020年1月4日，合同第三条约定“甲方高琪同意向乙方爱家营公司交纳240元/年的维修基金，维修基金涵盖项目见合同附件《维修项目明细表》”，合同第六条约定爱家营公司承担维修责任及负责维修的项目，详见附件《维修项目明细表》。《维修项目明细表》中的维修范围包含水管漏水、爆裂产生的维修费用及损失以及暖气的故障检修、调压补水等。2019年10月28日，第三人佳诚物业公司在对小区内房屋暖气管道进行增压试水过程中，租赁房屋内暖气管道发生漏水情形，由于爱家营公司未在屋内留人，未能及时发现、制止，且由于爱家营公司未携带租赁房屋钥匙，导致救援不及时，损失扩大，将公共区域内三部电梯浸泡。事故发生后大约一周，佳诚物业负责将电梯修复，造成电梯修复费用损失共计40567元。2019年11月，佳诚物业向原告发送关于牛街西里一区二号楼电梯维修报价单，向原告主张修复电梯的费用40567元。2019年11月4日，原告已经向佳诚物业支付修复费用15000元，后续款项暂时未支付。依据合同约定，上述损失应由爱家营公司承担，但经原告多次沟通协商未果。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。爱家营公司辩称，签订委托代理合同的情况属实，我方代理业主将涉案房屋对外出租。案发时，房屋处于有租户状态，我公司不能随时进入涉案房屋。确实因暖气试水导致了漏水事故，造成了三部电梯损坏。后续由佳诚物业公司维修属实，但维修方案、报价等我方均未参与。我方不同意承担维修电梯的费用。根据委托代理合同第六条二款约定，供暖设备的维修责任由原告承担；根据合同附件安全告知书约定，房屋自行改动供暖设施导致漏水造成的损失，相应责任由业主承担。根据我方证据，该房屋整套供暖设施是由业主自行找施工单位更换的，该情况属于原告自行改动供暖设施，相关责任应当由原告自行承担。我方认为案发时，涉案房屋处于有租户状态，被告并不能随意进入涉案房屋，事发后，被告已及时联系开锁师傅进入涉案房屋处理，不存在救援不及时的情况。而且一般情况下暖气供水在涉案房屋外也有阀门，漏水产生的扩大损失不应当由被告承担，我方认为物业也有责任。律师费我方不同意承担，没有合同依据。佳诚物业公司述称，2019年10月28日确实发生了供暖管道的跑水事故。2019年10月15日前后，物业公司每个供暖季之前都会发试水通知，要求家中留人，并提醒业主或实际居住人对管道进行检修。10月28日当天，物业公司经其他业主报修，前往事故现场处置，当时水已经浸泡电梯，我方及时关闭室外的水阀，进行了清理，关停电梯。事故发生第一时间通知业主，业主告知已经将房屋委托给被告管理。但是由于管道中仍有大量积水，我方采取措施后，清理完积水后发现电梯已经不能正常运行了。其中1号电梯轻微损坏，2、3号损坏严重，需要更换部件。我方后续联系了电梯业务单位，鑫鑫久盛公司对电梯进行了检测并出具维修报价并按照报价维修，维修报价为40567元，我方负担了全部维修费用。由于业主与物业的特殊关系，我方一直在原告协商，原告称需要与被告沟通，维修费用应由被告负担，所以我方暂未通过诉讼手段向原告主张全部费用。目前原告已向我方支付15000元。关于事故原因，发生事故后，我方进屋查看后发现系供暖设备上的螺母没有拧紧才导致的漏水，螺母拧紧后就没有漏水的情况了。因为供暖管道无论室内室外都不属于物业管理范围，出现螺母没有拧紧的情况与物业无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，高琪（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称出租代理合同），约定房屋坐落于北京市西城区牛街西里X区XX号楼XXX（以下简称涉案房屋），甲方持有房屋所有权证；出租用途为居住，甲方同意乙方以整租的形式出租该房屋。房屋委托出租价格为5500元/月。委托出租期限为2018年1月5日起至2020年1月4日。甲方同意乙方按月度为周期向其转付房租。维修基金：甲方同意向乙方交纳240元/年维修基金，甲方同意乙方从第二次转付甲方的租金中扣除，维修基金所涵盖项目见本合同附件《维修项目明细表》。维修基金的使用以每一租赁年度为单位，自房屋交付后生效，乙方承担该年度内附件所述维修项目不多于人民币5000元的维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当支付的租金中扣除超出部分费用。委托期三年及以上的免收取维修基金。甲方承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任及甲方自有的家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。甲方不承担除此之外的其他的维修责任。应由甲方承担的更换、维修项目，乙方通知甲方更换、维修后，如甲方48小时内未予以回复，则视为乙方代甲方更换、维修。乙方承担维修的责任及负责维修的项目详见附件《维修项目明细表》。《维修项目明细表》中乙方维修范围包含暖气故障检修，调压补水。出租代理合同履行期间，2019年10月28日，第三人佳诚物业公司在对涉案房屋所在小区内房屋暖气管道进行增压试水过程中，涉案房屋内暖气管道发生漏水情形。由于屋内未留人，未能及时发现，导致公共区域内三部电梯遭到不同程度水浸而受损。事故发生后，佳诚物业公司将电梯修复，产生电梯修复费用损失共计40567元。2019年11月2日，佳诚物业向原告发送关于牛街西里X区XX号楼电梯维修报价单，电梯维修价格为40567元。爱家营公司提供付款凭证以证明其向高琪支付补偿金6500元，高琪认为其按合同约定投保了家财险，上述费用应当为家财险的相应赔付，赔付的是屋内设备设施因漏水导致的损失。本院结合出租代理合同附件《房屋配置单及增值服务项目列表》中载明的“为保障委托出租期间甲方房屋及财产安全，乙方对甲方房屋投保家庭综合财产保险，保险内容为房屋及其室内附属设备、管道破裂及水渍、第三者责任等；乙方投保保险最高赔付金额以15万元为限，保险费用由乙方承担”等内容，认为高琪的意见具有合理性，上述补偿金6500元应系对室内财产损失的赔偿，爱家营公司未提供其他证据证明上述款项系针对室外电梯修复的费用，不足以证明与本案诉争损失的关联性，故本院对该证据不予采纳。以上事实，有当事人提交的不动产登记证书、委托代理合同、电梯维修报价单、暖气照片、通话录音等证据及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。高琪与爱家营公司签订的出租代理合同，虽然名为委托代理合同关系，但结合合同条款可以看出，双方的基本权利义务是高琪将涉案房屋交给爱家营公司使用（出租），爱家营公司于约定时间向高琪支付约定数额的租金，而非爱家营公司根据房屋出租情况将承租人支付的租金转交高琪而取得相应报酬，因此应当认定双方实为房屋租赁合同关系。出租代理合同关于房屋租赁的约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于因暖气管道漏水导致电梯受损应由谁承担修复费用。根据出租代理合同约定，爱家营公司承担的维修责任及维修范围包含暖气故障检修和调压补水。结合事实情况，漏水事件的发生系因为暖气管道进行增压试水时屋内未留人，未及时发现漏水情况，而爱家营公司对暖气故障检修和调压补水具有维修责任，因此其应承担相应损失的赔偿责任。且结合出租代理合同约定及实际居住情况，在合同期内，高琪并不在涉案房屋内居住，爱家营公司作为房屋的管理人，在暖气增压试水时亦应在房屋内留人看护或交其转租的租户看护，否则须承担相应责任。关于爱家营公司主张的涉案房屋整套供暖设施是由高琪自行找施工单位更换，相关责任应当由高琪自行承担的意见，结合现有证据和实际情况，暖气漏水应系因管线接头脱开导致，如果当时屋内留人及时发现并关闭阀门，应不至于造成室外电梯损坏的后果。且爱家营公司并未提供证据证明系因供暖设施本身的质量问题导致，亦未举证证明供暖设施系该供暖年度更换，故对其意见本院不予支持。关于高琪主张爱家营公司向其支付暖气水管漏水产生的损失40567元，实际系电梯维修费用，结合电梯维修报价单等证据，该费用金额具有合理性，爱家营公司虽不予认可，但经本院释明后不申请鉴定，本院对上述金额予以认可。对高琪的该项诉讼请求，本院予以支持。关于高琪主张的律师费10000元，因合同中无明确约定，其亦未提供证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告北京爱家营企业管理有限公司向原告高琪支付电梯维修费用40567元；二、驳回原告高琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，由原告高琪负担210元（已交纳），由被告北京爱家营企业管理有限公司负担854元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年一月二十八日法官助理 肖彦青书 记 员 李 婷