北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初38551号原告：北京拙意茶业有限公司（原北京乾景四方茶业有限公司），住所地北京市海淀区上地十街1号院5号楼9层920。法定代表人：方伟红，执行董事。委托代理人：杨舒茜，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人：武承玲，女，北京市华泰律师事务所实习律师，北京市石景山区。被告：北京爱家国际收藏品交流市场有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路31号。法定代表人:王少勇，执行董事。委托代理人：周一麟，北京海润天睿律师事务所律师。委托代理人：王丹，北京海润天睿律师事务所律师。原告北京拙意茶业有限公司（以下简称茶业公司）与被告北北京爱家国际收藏品交流市场有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茶业公司之委托代理人杨舒茜、武承玲，被告爱家公司之委托代理人周一麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茶业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还租金人民币26671．29元；2、请求判令被告向原告返还质量与协议保证金人民币10000元;以上两项共计人民币36671．29元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年7月16日原告、被告签订《北京爱家国际收藏品交流市场商业设施租赁协议》,租赁协议约定,原告承租被告拥有合法出租权和使用权的北京爱家国际收藏品交流市场一层x厅x号的商业设施(以下简称“涉案房屋”,建筑面积为15．5平方米,租金单价为11元/天/平米,合计年租金62233元,因被告有交一年送两个月的优惠,因此合同约定租期为2019年9月14日至2020年11月13日。当日,原告支付租金62233元及电器使用费100元,合计62333元，后被告开具62333元租金发票。此外,原告已缴纳质量与协议保证金10000元。被告系爱家投资控股集团有限公司(以下简称“爱家投资”)控股,爱家投资作为承租方向北京照明器材公司二食企业管理中心(以下简称“二食中心”)租赁了北京爱家国际收藏品交流市场,由被告对外向商户出租并运营(原告系其中一商户)。2019年12月31日,北京市海淀区人民法院作出(2019)京0108民初8438号一审民事判决,判令:“一、解除北京照明器材公司二食企业管理中心与爱家投资控股集团有限公司于二〇〇三年三月十八日签订的《租赁合同》、于二〇〇四年八月十一日签订的《补充协议》、于二〇一四年十月十六日签订的《房屋租赁(延续)合同》及于二〇一七年五月二十七日签订的《补充协议》；二、爱家投资控股集团有限公司及北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于本判决生效后三十日内将其占有、使用的位于北京市海淀区西三环北路x号院内的租赁房屋及场地腾空,交还给北京照明器材公司二食企业管理中心。”一审判决后,爱家投资提出上诉,北京市第一中级人民法院于2020年5月13日作出(2020)京01民终3530号终审判决,判令维持原判。2020年6月3日,二食中心在市场张贴《关于爱家国际收藏品交流市场限期腾退的通知》,要求全体商户在2020年6月13日之前腾退、搬离。同时,2020年6月13日和2020年6月15日，二食中心再次发布书面告知书及通告,要求原告在内的所有商户腾退、搬离涉案房屋。期间,原告多次联系被告商讨解决方案未果。2020年6月22日,原告按《租赁协议》约定,向被告市场部人员提出进行设施交接,并出具《关于返还商业设施的函》,要求被告返还剩余租金,被告市场管理人员表示不予接收商业设施,并拒绝接受《关于返还商业设施的函》,被告驻店店长对函件进行拍照并表示上传被告,但被告一直未予回复。无奈,2020年6月29日,原告再次通过EMS向被告发《关于返还商业设施的再次告知函》,无法送达。原告认为在二食中心与爱家投资的房屋租赁合同已被法院判决解除的情况下,原告与被告的转租合同亦无法继续履行。此因被告原因导致租赁协议无法继续履行并原告已通知被告解除租赁协议，故被告应向原告返还自2020年5月13日后剩余6个月租金计26671．29元及质量与协议保证金10000元。综上,为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五之规定,特向贵院提起诉讼,请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告爱家公司辩称，同意解除合同，客观上不具备继续履行的条件，合同已经在2020年11月13日届满；租金和质量与协议保证金均不同意退还。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，爱家公司作为出租人（甲方）与茶业公司作为承租人（乙方）签订商业设施租赁协议（以下简称协议），约定甲方将位于北京市海淀区北三环西路x号x层x厅x号字画区域（以下简称涉案区域，建筑面积为15．50平方米）出租给乙方，租赁期限为一年零二个月，自2019年9月14日至2020年11月13日，租金标准为每天每平方米11元，月租金为5200元，质量及协议保证金1万元。协议期满或解除后承租方撤出租赁的商业设施，承租方按照出租方撤场管理办法交接完毕，承租方在经营期间无以假乱真、以次充好等欺骗消费者行为及其他侵犯消费者权益的违法行为……，可持质量及协议保证金的票据原件办理无息退款手续。协议签订后，茶业公司向爱家公司支付了房租62233元以及保证金1万元。爱家公司于2019年10月22日向茶业公司开具了租金发票。根据本院作出的（2019）京0108民初8438号民事判决书认定：涉案区域所在的位于北京市海淀区北三环西路x号共计17134．3平方米的房屋所有权人为北京市第二食品公司（以下简称食品公司）。爱家投资控股集团有限公司与食品公司签订了租赁合同，由爱家投资控股集团有限公司承租涉案区域所在房屋。后双方租赁合同关系经本院一审判决，爱家投资控股集团有限公司于三十日内返还涉案区域所在房屋，北京市第一中级人民法院二审维持了一审判决，并于2020年5月13日生效。上述判决生效后，自2020年6月3日，涉案区域房屋所有权人陆续向包括茶业公司在内的经营户要求腾退涉案区域给房屋所有权人。2020年6月13日，爱家公司向全体商户发出通告，表明上述判决生效后并不当然导致商户与爱家公司的租赁合同关系提前解除或终止。2020年6月22日，茶业公司向爱家公司发出关于返还商业设施的函，表明茶业公司已经按照法院生效判决将涉案区域腾退完毕并且将商业设施返还贵方，租金计算至2020年6月22日，贵方应退还剩余租金以及保证金。茶业公司并未提供证据证明该函件被告已经收到。2020年6月29日，茶业公司就上述事项再次发函给爱家公司。该函件通过EMS邮寄。被告表示没有收到上述函件，但认可确实向其公司邮寄了东西，但不能确定就是上述函件。原告还提交了照片，证明其已经于2020年6月22日从涉案区域搬离并腾空。庭审中，双方均认可租期“租1年送2个月”规则，原告主张送的2个月应为最开始的2个月，被告主张送的2个月是最后的2个月，双方就此并没有约定。本院认为，原告与被告签订的协议，系双方真实意思表示且不违反相关法律法规强制性规定，应属有效。根据查明事实，爱家公司据以取得出租权的合同被法院判令解除，已经丧失了就涉案区域出租的权利，且涉案区域所在房屋的所有权人已经发函要求原告腾退涉案区域，故原告作为承租人的合同目的已无法实现，故原告于2020年6月29日发函要求解除涉案协议，并无不当。本院认定双方的协议于2020年6月29日已经解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，故被告应退还原告2020年6月30日至2020年9月13日的房租，至于数额本院根据查明事实依法判定。至于2020年9月14日至2020年11月13日的租金，系被告赠送给原告的租赁期限，不产生租金，故对于原告要求退还该期间的租金，本院不予支持。至于质量与协议保证金，双方协议解除后，被告应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京拙意茶业有限公司租金12958元以及质量与协议保证金1万元；二、驳回原告北京拙意茶业有限公司的其他诉讼请求。如果北京爱家国际收藏品交流市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由原告北京拙意茶业有限公司负担134元，由被告北京爱家国际收藏品交流市场有限公司负担224元，于本判决生效后七日内给付原告北京拙意茶业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二一年一月十四日书记员  程 玥