新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初738号 原告：涂小菊，女，1972年5月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王英，乌鲁木齐市新市区国律法律服务所法律工作者。被告：严远全，男，1972年8月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：徐瞾茹，女，1975年3月13日出生，汉族，无固定职业，住陕西省西安市未央区。共同委托诉讼代理人：卜世文，新疆赛天律师事务所律师。第三人：新疆华凌工贸（集团）有限公司建材进出口基地，住所地乌鲁木齐市。负责人：张春仁，该公司经理。委托诉讼代理人：邹琼，女，1990年12月5日出生，达斡尔族，新疆华凌工贸（集团）有限公司法务部职员，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：海琴琴，女，1992年8月17日出生，回族，新疆华凌工贸（集团）有限公司法务部职员，住乌鲁木齐市。原告涂小菊与被告严远全、徐瞾茹，第三人新疆华凌工贸（集团）有限公司建材进出口基地（以下简称“华凌建材基地”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂小菊的委托诉讼代理人王英，被告严远全、徐瞾茹的共同委托诉讼代理人卜世文，第三人华凌建材基地的委托诉讼代理人邹琼、海琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂小菊向本院提出诉讼请求：1．原告要求二被告支付欠房款210,000元。2．原告要求二被告支付利息36,350元。（210,000元×0.004785×36个月）。事实与理由：原告于2013年1月1日至2018年12月31日至在新华凌与新疆华凌工贸（集团）有限公司建材进出口基地、新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司签定了场地租赁及物业管理合同，场地租赁面积437.1平方米，场地年租金135,501元、物业费54,200.4元。原告在租赁的场地上建房及走廊477平方米，具体位置在米东区新华凌市××区，石材区24栋南边摆放区，共建房屋15间房共443平方米，所建房屋由三人（涂小菊、罗勇、王秀兰）共同出资60万元，三人协议后将此建房款由涂小菊分别给罗勇20万元、王秀兰20万元。剩余21万元由原告向被告严远全索要，被告严远全同意原告于2016年8月15日将所建房屋转让给被告严远全使用，被告严远全同意原告转让价格21万元。原告于2016年8月15日签订合同当天将房屋已交付给严远全使用、经营。现实际使用、经营是被告严远全和被告徐瞾茹，原告认为二被告侵犯了原告合法权益，应当承担连带赔偿责任。第三人应当实事求是的陈述案件。原告多次向二被告索要房款21万元未果。原告为了保护自己的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告严远全辩称，不同意原告涂小菊的诉讼请求，原告涂小菊要求支付欠付房款无事实及法律依据，虽然被告严远全签订房屋转让协议，但是没有实际履行，原告涂小菊的房屋由第三人华凌建材基地收回并重新对外租赁，被告严远全实际没有从原告涂小菊处受让取得涉案房屋。原告涂小菊要求二被告支付利息的诉讼请求也不成立，被告徐瞾茹于2017年12月29日从第三人华凌建材基地处承租涉案房屋。被告徐瞾茹辩称，被告徐瞾茹与原告涂小菊无合同关系，故不存在因合同形成的债权债务，涉案房屋是被告徐瞾茹从第三人华凌建材基地处租赁取得，并至今一直在续租，原告的诉讼请求无事实及法律依据。第三人华凌建材基地陈述称，原告涂小菊不应当将我公司列入第三人，如果让我公司出庭说明情况应当是作为证人出庭作证。原告、二被告之间的纠纷与我公司无任何关系。我公司仅在2015年10月1日至2016年9月30日期间与原告存在房屋租赁关系，这与原告在事实理由部分陈述的事实不符，我公司除前述的租赁关系外，与原告无任何关系。本案中涉及的房屋的产权归属于华凌畜牧公司，我公司代华凌畜牧公司对外出租，石材市场24栋是我公司修建的房屋，与原告无关。我公司与被告严远全，包括原告在起诉状中提及的王秀兰、罗勇均无任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告涂小菊针对其请求向本院提交第一组证据：1．房屋转让协议、2．房屋使用转包合同、3．企业档案、4．证明书，证明案外人罗勇、王秀兰及原告与被告严远全签订房屋转让协议，转让价格21万元，乌鲁木齐市立兴泰石实业有限公司将涉案产房转包给乌鲁木齐琉璃色装饰设计公司，并同意其自建房屋，乌鲁木齐琉璃色装饰设计公司的法定代表人为罗勇，该公司目前已注销。涉案房屋是原告涂小菊与罗勇、王秀兰共同投资的。被告严远全质证认为，房屋转让协议签订后没有实际履行，涉案房屋被第三人华凌建材基地拆除重建。协议中甲方有三人，而现在涂小菊仅以个人名义起诉不符合法律规定，房屋使用转包合同中指向的房屋无法证明是涉案房屋，证明书系原告及其利害关系人出具，不具有证明力。被告徐瞾茹质证认为，从未见过房屋转让协议，其他质证意见同被告严远全。第三人华凌建材基地质证认为，对房屋转让协议、房屋使用转包合同、证明书的真实性、合法性与关联性均不认可，涉案房屋自2008年就修建了，我公司从不清楚原告在华凌畜牧公司拥有的产权地块上修建房屋，未征得我公司与华凌畜牧公司的批准。企业档案与我公司无关。原告涂小菊针对其请求向本院提交第二组证据：1．合伙协议书、2．补充协议，证明涉案房屋建房面积477平方米，是原告、罗勇、王秀兰共同投资建设的，每人出资20万元，原告将罗勇、王秀兰的40万元已结清，剩余21万元向被告追讨。二被告共同质证认为，两份协议不能证明原告主张的事实，同时可以证明原告对于涉案场地的租赁期自2011年1月20日至2015年12月12日，而协议签订时间在2018年，租赁期早已经过，原告与被告签订的房屋转让协议时间是2016年，该转让协议根本无法履行。第三人华凌建材基地质证认为，协议明显是起诉后补签的，不能证明原告主张的事实。原告涂小菊针对其请求向本院提交第三组证据：1．场地租赁物业管理合同、2.照片7张，证明原告与第三人华凌建材基地签订的场地租赁合同，场地由原告租赁，2015年10月1日原告修建好房屋并使用。二被告质证认为，该合同只能证明原告租赁了第三人华凌建材基地的场地，不能证明房屋是原告修建的。第三人华凌建材基地质证认为，该证据不能证明房屋是原告修建的，只能证实第三人与原告存在租赁关系。原告涂小菊针对其请求向本院提交第四组证据：1．缴费清单6张、2．房屋摊位租赁及物业管理采暖合同、3．中国移动通信集团收据，证明2015年10月1日至2016年9月30日原告一直使用涉案房屋，自2017年2月1日至2018年1月30日、2017年2月1日至2019年1月1日产生的租赁费用由被告徐瞾茹缴纳，2019年2月2日至2020年2月29日的费用是被告徐瞾茹缴纳，但票据上的电话确是被告严远全的，故二被告存在恶意串通的行为。二被告共同质证认为，对缴费清单6张、房屋摊位租赁及物业管理采暖合同的真实性、合法性与关联性均认可，可以证实被告徐瞾茹从2017年2月1日至今仍与第三人存在场地租赁合同关系。第三人华凌建材基地质证认为，缴费清单不能证明原告修建了涉案房屋，可以证实被告徐瞾茹与第三人华凌建材基地存在租赁关系。本院经审查对房屋转让协议、加工厂房使用转包合同、合伙协议书、补充协议书、企业档案、照片7张、场地租赁物业管理合同、缴费清单6张、房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同的真实性予以确认。证明书系原告及利害关系人罗勇、陈英单方书写，本院对其真实性不予确认。被告严远全、徐瞾茹向本院提交以下证据：1．增值税发票5张、2．缴费票据3张、3．房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同，证明被告徐瞾茹从第三人华凌建材基地处承租取得涉案房屋，租赁合同中的房屋面积与原告主张的面积不符。原告涂小菊质证认为，该合同是被告严远全委托被告徐瞾茹签订的，被告徐瞾茹亦使用了其中一部分，二人存在恶意串通。第三人华凌建材基地质证认为，该证据与我公司无关。本院经审查对增值税发票5张、缴费票据3张、房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同的真实性予以确认。第三人华凌建材基地向本院提交以下证据：1.新（2018）乌鲁木齐不动产权第0087148号房产证、2．宗地图、3．房产分户图，证明涉案房屋产权所有人为华凌畜牧产业开发有限公司，其系华凌工贸（集团）有限公司的子公司，竣工时间为2008年1月1日。原告涂小菊质证认为，原告修建的是一楼15间平房，二楼是加盖的，当时是空地，已经交了租金。被告严远全、徐瞾茹共同质证认为，对房产证的真实性、合法性与关联性均认可，可以证实房屋转让协议无法履行。本院经审查对新（2018）乌鲁木齐不动产权第0087148号房产证的真实性、合法性与本案关联性予以确认。房产分户图、宗地图因系打印件、来源不明，本院对其真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日涂小菊与新疆华凌建材基地、新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司签订《场地租赁及物业管理合同》约定，涂小菊租赁新疆华凌建材基地位于××区场地，租赁面积437.1平方米，租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日，年租金81,300.6元，每年需缴纳物业费54,200元。2016年8月15日罗勇、涂小菊、王秀兰与严远全签订房屋转让协议，约定甲方（罗勇、涂小菊、王秀兰）将位于华凌市××区的15间房屋共计443平方米以21万元的价格转让给严远全，款项付清，双方即办理过户手续。2018年11月10日、2018年12月20日涂小菊与罗勇、王秀兰签订合伙协议书及补充协议书，其中约定涂小菊、罗勇、王秀兰米东区新华凌市××区的场地共同出资建房，建房面积477平方米，三人共出资60万元，每人出资20万元。三人出资建房的场地系承租新疆华凌工贸（集团）有限公司建材进出口基地取得。租赁期限从2011年1月20日至2015年10月12日。在补充协议书第二条约定，涂小菊、罗勇、王秀兰经协商一致将所建房屋交由涂小菊一人管理，受益。共同出资的60万元由涂小菊向罗勇支付20万元，向王秀兰支付20万元，涂小菊自行出资的20万元向严远全索要，余1万元系索要款项当中发生的误工费、差旅费及诉讼费等。第三条约定，涂小菊、罗勇、王秀兰经协商一致将房屋以21万元价格转让给严远全。2015年10月12日涂小菊向新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司缴纳了2015年10月1日至2016年9月30日期间南区石材24栋南场地的物业费、租金及滞纳金。2016年12月29日徐瞾茹向新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司缴纳了2017年2月1日至2018年1月31日期间南区石材24栋2号场地的物业费、租金。2018年5月8日徐瞾茹向新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司缴纳了2018年2月1日至2019年1月31日期间场地的物业费、租金。2017年12月29日徐瞾茹与新疆华凌建材基地、新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司、新疆华凌工贸（集团）热力有限责任公司签订《房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同》约定徐瞾茹租赁华凌建材基地位于××区商铺，租期1年，面积为2477.4平方米，年租金629,200.4元，每年物业费386,173.6元。2019年3月28日徐瞾茹与新疆华凌建材基地、新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司、新疆华凌工贸（集团）热力有限责任公司签订《房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同》约定徐瞾茹租赁华凌建材基地位于××区商铺，租期1年，面积为2069.8平方米，年租金462,879.6元，每年物业费283,458.4元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涂小菊主张与严远全、徐瞾茹存在房屋买卖合同关系并要求二被告给付房屋转让款，故涂小菊应就房屋转让协议的效力及严远全、徐瞾茹基于房屋转让协议占有、使用涉案房屋的事实提供证据予以证明。关于房屋转让协议的效力问题，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此得出，未按照建设工程规划许可的规定进行建设的房屋，以此与买受人订立的房屋买卖合同属于效力待定的合同，即在合同订立之后，以违章建筑为标的物的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态，如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，使违章建筑转化为合法建筑，合同的效力得以补正而成为有效合同；相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，合同效力归于无效。庭审中涂小菊自认截至本案庭审辩论终结前其尚未取得涉案房屋的建设工程规划许可证。且涂小菊个人并不具备建筑施工的资质，涉案房屋的建设用地使用权亦归属于华凌畜牧产业开发有限公司所有。在此情况下，涂小菊无法取得涉案房屋的规划许可。故涂小菊与严远全签订的《房屋转让协议》因违反行政法规的效力性强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中涂小菊主张严远全、徐瞾茹基于房屋转让协议占有、使用涉案房屋至今。但原被告双方提交的房屋摊位租赁及物业管理、采暖合同、物业费缴纳清单，仅能证实徐瞾茹与新疆华凌建材基地存在场地租赁合同关系，涂小菊未提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告涂小菊的全部诉讼请求。案件受理费4,995.25元（原告涂小菊已预交），公告费300元（原告涂小菊已预交），由原告涂小菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   李煜森人民 陪 审员   王利强人民 陪 审员   郭新霞二 Ｏ 二 一 年 一 月 八 日书  记  员   齐 敏