新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2323民初1392号原告：聂思明，男，1974年6月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。委托诉讼代理人：武庆忠，新疆同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春兰，新疆同创律师事务所实习律师。被告：新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东市路二街9区3院2-4。法定代表人：李孝江，该公司总经理。被告：新疆易安居房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县园林路中央御景花园小区34元3-1号门面房。法定代表人：李孝江，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：马长栿，新疆立业律师事务所律师。原告聂思明与被告新疆易安居房地产开发有限责任公司呼图壁分公司（以下简称易安居分公司）、被告新疆易安居房地产开发有限责任公司（以下简称易安居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂思明的委托诉讼代理人武庆忠，被告易安居分公司、被告易安居公司的共同委托诉讼代理人马长栿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂思明向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告退还房款469,966元、利息48,901元，以469,966元为基数按年息7.995%支付2018年1月3日至2019年8月19日的利息为48,901元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至清偿完毕之日计算的利息，以上利息合并暂计至2020年3月31日为64,075元，合计534,041元；2．判令二被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿款469,966元；3．判令二被告向原告赔付15、16号楼负一层2014年1月房屋价格与2020年6月房屋价格之间的价差。事实与理由：2013年原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同第三条约定原告购买的房屋用途为商业，面积为6189平方米（含地下负一层），2014年1月20日，原、被告签订了商品房买卖合同补充协议，协议第二条约定，右手负一楼834平方米（即15、l6号楼负一楼），单价1,800元，合计1,501,200元。2017年8月7日，因被告无法为原告办理10地-1、15、16号楼负一层的产权手续，原告向呼图壁县人民法院提起诉讼要求解除10地-1、15、16号楼负一层的商品房买卖合同，经呼图壁县人民法院调解达成调解协议，被告应于2018年2月5日前将未办理产权的房产及10地-1,15、16号楼负一层的地下室产权手续办理至原告名下，经原、被告核算截至2015年4月14日，原告尚欠被告房款3,276,971元，后原告先后于2015年5月13日至2018年7月11日支付房款合计1,960,000元，其中15、16号楼负一层的房款为469,966元。2018年6月26日，原告通过呼图壁县房产管理局核实，才得知15、16号地下室因未计入容积率，且设计用途为库房，无法办理产权手续，无预售许可，被告上述行为属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明。另被告易安居分公司系被告易安居公司的分公司。综上，被告交付给原告的该部分15、16号地下室因未计入容积率、且设计用途为库房，无法办理产权手续，无预售许可，原告要求二被告退付15、16号楼负一层的房款469,966元并赔偿已付购房款一倍的赔偿款469,966元及损失。被告易安居分公司、被告易安居公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法驳回。在本案中原告不要求解除双方的买卖合同，只要求退还购房价款，与现行法律相悖，不存在不解除合同就返还价款。被告出售给原告的房屋和地下室，被告早已取得房产证，地下室部分为商业用房，不存在虚构的民事欺诈。在被告没有实际违约的情况下，原告要求被告返还一倍的价款，不应当予以支持。本案所涉事宜在（2015）呼民初第1902号民事判决、（2016）新23民终872号民事判决、176号民事裁定书中均涉及本案的合同解除、返还价款问题，本案属于一事再诉，应当驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实质证、认证如下：原告提交以下证据：1．聂思明交款明细一份，证明截至2015年4月14日，原告尚欠被告房款3,276,971元，故截至2015年4月14日交款数额为21,223,029元（24,500,000元-3,276,971元）。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。2.（2017）新民申716号民事裁定书一份，证明该裁定书确认原告在（2016）新民终872号民事判决书、（2015）呼民初字1902号民事判决书中提起诉讼仅是以10、15、16号负一层层高不足为由解除商品房买卖合同，未涉及其他原因，故原告再次提起诉讼符合法律规定。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，原告要求解除合同，赔偿损失返还购房价款，支付违约金，对于合同来说已经发生的问题应由原告举证说明，若不证明，是主动放弃权利的行为，证明原告一事再诉。本院对该组证据的真实性予以确认。3．付款凭证一份、（2017）新23民终735号民事判决书一份，证明原告自2015年4月14日之后付款1,960,000元，通过（2017）新2323执240号案件向被告付款285,737元。经质证，被告对民事判决书的真实性、合法性均认可，关联性不认可，对付款凭证的真实性、合法性、关联性均不认可，其中有一部分款是原告与他人合作的款项，并不全是购买10、15、16号楼的款项，在购房过程中产生的纠纷已经在其他案件中清偿。本院对民事判决书的真实性、合法性予以确认，因付款凭证系复印件且被告不认可，本院对该证据的真实性不予确认。4.（2017）新2323民初2031号民事调解书一份、（2019）新2323民监6号民事判决书一份，证明被告明知10、15、16号楼地下负一层的商品房未计入容积率，实际用途为库房，不能办理产权手续，不是商业用途。为骗取原告的房款仍然承诺于2018年2月5日前将为办理过户手续的房屋过户至原告名下。经质证，被告对该组证据不发表意见，已经再审。本院对该组证据的真实性予以确认。5．商品房买卖合同三份（94、155、6258号）、商品房买卖合同补充协议一份，证明原告购买的15、16号楼负一层的总价款为1,501,200元。所涉房屋均须办理独立的产权手续，可以部分解除。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可，涉案的三栋房屋都是整栋购买，主物的合同未解除，从物的合同也不应该解除。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。6．说明一份，证明2018年6月26日呼图壁县房产管理局出具证明被告交付给原告的10、15、16号楼地下负一层的商品房未计入容积率、实际用途为库房，不能办理产权手续，不是商业用途。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被告主张对呼图壁县管理局进行起诉，10、15、16号楼的房产证都已经办理，负一层部分是商业用房。因该证据系复印件，本院对该证据的真实性不予确认。7.（2015）呼民初第1092号民事判决书一份、（2016）新23民终872号民事判决书一份，证明原告曾于2015年8月13日、2016年5月23日两次提起诉讼，被告恶意隐瞒10、15、16号楼的商品房未计入容积率、实际用途为库房，不能办理产权手续，不是商业用途的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，原告就涉案房屋已经主张解除合同，赔偿损失，属于一事再诉。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。被告提交证据如下：1.（2015）呼民初1902号民事判决书一份、（2016）新23民终872号民事判决书一份、（2017）新民申716号民事裁定书一份、（2019）新2323民监6号民事裁定书一份、（2017）新2323民初2031号民事调解书一份，证明本案所涉的10、15、16号楼的负一层的买卖合同依法尚未解除，原告无权向被告主张退房并索取购房价款，也无权要求支付已付房款一倍的赔偿款。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，在2020新2323民再4号民事判决书中已经确认解除原被告签订的10、15、16号楼的商品房买卖合同，故原告有权要求被告退还15、16号地下负一层的部分房款。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。2．商品房预销售许可证两份、商品房买卖合同6258号一份、商品房买卖合同补充协议一份、2014年7月21日签订的商品房买卖合同补充协议一份，证明被告是在有预售许可证的情况下出售给原告。在购房大合同签订后，通过补充协议，双方对涉案房屋的面积、价款又进行了确认，因此本案所涉的房屋的面积、价款应当根据补充协议的约定为准，左手负一层738平米（即10号楼负一层），每平方米单价2,000元，共计1,476,000元，右手负一层面积834平米（即15、16号楼负一层），每平方米单价1,800元，共计1,501,200元。经质证，原告对商品房预销售许可证两份的真实性、合法性认可，关联性不认可，本案所涉房屋并不在被告出具商品房预销售许可证经营范围内；对商品房买卖合同6258号的真实性、合法性、关联性均认可；对商品房买卖合同补充协议一份、2014年7月21日签订的商品房买卖合同补充协议一份的真实性、合法性认可，关联性不认可，对左手负一楼的价款不认可，认为总价款应当为1,430,060元，对右手负一楼的单价和总价款没有异议。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。3．房产证和测量报告一份，证明本案所涉的10、15、16号楼的地下部分属于有产权证的面积，可以办理产权证书。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，呼图壁县房管局于2018年6月26日出具的说明一份证实10、15、16号地下室不能办理产权登记，而商品房特指开发商供销售的房屋，而房管局出具的证明证实涉案房屋不能办理产权证，不是商品房。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。4．代理销售合同一份、三方补充协议书一份，证明原告从被告处购买的689平米房屋，全部用于转卖他人，而不是自用，依照约定原告是直接将产权证办至实际的购买人，而不是办到原告名下，规避国家的房屋转让税费。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可，被告与原告签订商品房买卖合同后是经过被告许可将部分房屋直接出售给第三人，所支付的房款由原告或第三人直接支付给被告，该代理销售合同及三方补充协议书仅仅是将原告所购买的房屋直接销售给第三人以抵偿所欠被告房款，并不存在恶意偷逃国家税款的行为。本院对该组证据的真实性予以确认。经审理查明，2013年10月26日，聂思明与易安居分公司签订商品房买卖合同，约定易安居分公司向聂思明出售中央御景花园10号、15号商业楼和16号商业楼负一层，建筑面积6189平方米，总价24,500,000元；买受人的房屋仅作商业使用；10号、15号商业楼属框架结构，层高3.6米，建筑层数5层，地下1层；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自愿按以下方式进行处理：面积发生变更，单价不变，总房款多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。后双方又签订商品房买卖合同补充协议，约定此栋楼全部总价合计24,500,000元，其中左手负一楼面积738平方米（有电梯），单价2,000元，合计1,476,000元；右手负一楼面积834平方米（无电梯），单价1,800元，合计1,501,200元，最终面积以测绘报告为准。2014年7月21日，易安居分公司（甲方）与聂思明（乙方）签订商品房买卖合同补充协议2，约定：乙方在2014年8月1日前再给甲方付款2,000,000元；甲方尽快把总面积大约3000平方米的房产证办到乙方名下，乙方尽量给甲方再付部分房款；乙方将以下房屋按揭贷款方式给甲方回款，……，乙方不能以任何借口和理由向甲方退房，如要退房甲方将以低于此价的50%回购。贷款不够甲方以现金支付；剩余款项乙方付清后，甲方在政府规定的时间内把剩余产权办理到乙方名下或乙方指定人名下。2014年9月22日，聂思明与易安居分公司签订2份商品房买卖合同，分别约定易安居分公司向聂思明出售中央御景花园10-1-6号房、10地-1号房，用途均为商业，建筑面积分别为170.68平方米、715.03平方米，金额分别为204,816元、1,430,060元；关于面积误差比的约定和2013年10月26日双方签订的商品房买卖合同约定相同。2015年8月13日，聂思明以房屋层高不足为由，向本院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同中聂思明购买834平方米商品房（地下室）的约定，并要求返还该部分购房款1,501,200元。本院于2016年1月4日作出（2015）呼民初字第1902号民事判决书，驳回了聂思明的诉讼请求。聂思明不服提出上诉，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2016年9月20日作出（2016）新23民终872号民事判决书，确认聂思明以房屋层高不足为由提出解除合同的理由不能成立，驳回上诉，维持原判。聂思明不服提出申诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年6月15日作出（2017）新民申716号民事裁定书，同样确认聂思明以房屋层高不足为由提出解除合同的理由不能成立，聂思明以负一层房屋面积不符合约定、规划用途不属于商业用途的申诉理由在原审中未提出，不属于审查范围，且双方签订的商品房买卖合同明确约定“面积发生变更，单价不变，总房款多退少补”的处理方式明确否定了“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”处理方式，故不予审查。本院认为，原告与被告易安居分公司签订的《商品房买卖合同》三份、《商品房买卖合同补充协议》一份、《商品房买卖合同补充协议2》一份均系双方当事人真实性意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应系有效合同。而本案中原告未主张解除合同，在合同未解除的情况下，原告主张二被告退还房款469,966元并承担利息、支付已付购房款一倍的赔偿款469,966元、赔付房屋价格差价的诉讼请求不能成立。待双方合同自行协商解除或依法判令解除后，原告可依据解除主张本案诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告聂思明的诉讼请求。案件受理费13,836元，由原告聂思明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长    姜博 审 判员齐 梦 程人民陪审员   妥 贵 喜二 〇 二 一 年 一 月 二 十 二 日书 记 员    白 锦 成