广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初622号原告：广州市花都区国有资产监督管理局，住所地广东省广州市花都区迎宾大道18号1-5层，统一社会信用代码114401140075171415。负责人：李一霖，该局局长。委托诉讼代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。被告：林嘉伟，男，1986年10月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。原告广州市花都区国有资产监督管理局（以下简称花都区国资局）与被告林嘉伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案。本院依法适用简易程序，2020年2月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，2020年3月17日裁定转为适用普通程序，组成合议庭，2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告花都区国资局的委托诉讼代理人朱树林，被告林嘉伟及其委托诉讼代理人冯华标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花都国资局向本院提出诉讼请求：1.判令林嘉伟向花都国资局支付租金801450元及期满后占用费暂计231525元（自2018年10月30日起暂计至2019年12月30日，至租赁物返还之日止）；2.判令林嘉伟向花都国资局返还租赁物；3.诉讼费用由林嘉伟负担。事实与理由：花都国资局原名广州市花都公有资产管理委员会办公室，更名广州市花都区人民政府国有资产监督管理局，后再更名为现名称。花都国资局（甲方）与林嘉伟（乙方）于2013年10月30日签订《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》（花公资租赁字[2013]第157号），约定：甲方出租位于花都区××大道××自××号商铺，面积247平方米，租赁期限五年，自2013年10月30日起至2018年10月29日止，每月租金15000元，两年后递增5%等。合同约定：林嘉伟必须向甲方及时按照约定交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额5‰向甲方支付违约金等；租赁期满不再续租的，林嘉伟须及时、完整地向甲方交回租赁物，固定附着物不得拆除和搬走。租赁期届满，甲、乙双方未续签合同，甲方要求收回租赁物，乙方逾期不交出承租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的市场价值租金外，有权按占用期限内市场价值租金总额的50%收取违约金等内容。合同签订后，甲方将有关租赁物交付使用，林嘉伟一开始按约定履行支付租金义务，但自2014年8月起，一直拖欠租金。合同于2018年10月29日已经到期，但林嘉伟在到期后还未搬走及交回租赁物。花都国资局及其委托的律师多次向林嘉伟催交租金、交回租赁物，但林嘉伟置之不理。原告花都国资局为证明主张，提供证据：1.《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》；2.《律师函》及投递证明；3.房屋所有权证。被告林嘉伟辩称：请求驳回花都国资局的诉讼请求。1.涉案商铺及房屋均已经被地铁公司征收，产权不属于花都国资局，花都国资局无权提起诉讼。2.广州9号线地铁自2013年开始在涉案商铺路段施工，持续多年，路段被围蔽施工，造成商铺所在路段及所在大楼受到损害，例如地面下沉、变形、大楼石砖脱落、墙体出现裂缝、倾斜、钢筋外露等。政府当时要求商铺人员尽快撤离，后对涉案商铺断水、断电，因此，涉案商铺多年以来均无法正常使用。林嘉伟及实质承租户受到很大损失，为此，林嘉伟无需支付租金。3.花都国资局与政府部门于2014年8月12日与涉案商铺商户协调，花都国资局承诺在未收到补偿款情况下暂缓收取租金，林嘉伟及商户至今均没有得到补偿，因此，林嘉伟无需支付租金。另外在会议纪要后，林嘉伟招商的商户因需要办理营业执照，但花都国资局以已经没有收取租金为由拒绝办理任何招商招租工作。4.商铺因地铁施工受损，花都国资局也没有及时修缮，致使商铺多年来一直无法正常使用，无人使用，处于闲置状态，因此不存在花都国资局诉称的要求返还租赁物说法。5.即使林嘉伟需支付租金，花都国资局多年来没有主张权利，已经超过诉讼时效。被告林嘉伟为证明主张，提供证据：1.附件4：《区公资办关于确定租赁合同交租时间的函》，附件5：证明；2.《情况反映》；3.信访转送函，信访局来访登记表，请愿信，手机短信；4.《商铺情况反映》；5.信访事项介绍信，请愿信；6.《房屋安全鉴定报告》；7.广州铁路运输第一法院（2015）广铁法民初字第122号民事判决书，广州铁路运输中级法院（2017）粤71民终107号、114号民事判决书；8.《会议记录》；9.照片；10.《区公资办关于秀全大道2号、4号商铺解除租赁合同的答复》。经审理查明：一、房屋租赁合同的房屋权利情况位于花都市××镇××大道××层的房屋所有权属于全民所有权性质，所有权人秀全中学，建筑面积682平方米，1994年1月29日取得粤房字第××号房屋所有权证；位于花都市××镇××大道××号首层的房屋所有权属于全民所有权性质，权属人花都市秀全中学，建筑面积756.42平方米，1998年3月6日取得粤房地证字第××号房地产权证。花都公资办于2013年9月4日出具证明，“新华街秀全大道2号自编1-22A号商铺，原属花都秀全中学，现已无偿调拨到花都公资办管理，商铺总面积814平方米（首层654平方米，二层160平方米），其中1-10号商铺及二层的房屋所有权证证号粤房字第××号，建筑面积682.2平方米，包含二层原单位留用部分；11-22A号商铺没有房地产权证”。广州市规划和自然资源局花都分局于2020年3月27日作出穗规划资源花函[2020]450号复函，“经查地铁九号线的征收范围，未见广州市花都新花街26-1至26-12号商铺（即秀全大道2自编12-23号铺）以及新花街30-1至30-16号商铺（即秀全大道4自编23-31号铺）的征收情况”；2020年10月15日作出穗规划资源花函[2020]1879号复函，“经核查，来函所述‘花都新华街秀全大道2号自编1-22号铺’于1992年1月取得《建设工程规划许可证》[（92）城建011号]，来函所述‘花都新华街秀全大道4号自编23-31号铺’于1996年8月取得《建设工程规划许可证》（建字960125）”。二、房屋租赁合同的主体及其签订和履行情况花都公资办的职责划入广州市花都财政局，挂牌广州市花都区人民政府国有资产监督管理局，后更名挂牌花都国资局，代表广州市花都区人民政府履行出资人职责，承担监督所监管企业国有（集体）资产保值增值责任，承担区级行政事业单位国有资产配置、处置、出租、出借、对外投资和担保等事项管理工作。花都公资办（甲方）与林嘉伟（乙方）于2013年10月30日签订《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》（花公资租赁字[2013]第157号），约定：甲方向乙方出租位于花都区××大道××自××号铺，面积247平方米，在2013年10月30日移交乙方经营使用；租赁期限五年，自2013年10月30日起至2018年10月29日止，用于商业用途；每月租金15000元，每两年递增5%，乙方于第1年至第2年应支付租金总额360000元，第3年至第4年应支付租金总额378000元，第5年应支付租金总额198450元，第1笔租金由乙方按月租金标准向甲方支付，尔后每季度应于第一个月5日前缴交一次租金到甲方指定银行账户，按照先交租金后使用物业的原则，甲方收款后出具收款发票给乙方；甲方负责交纳与上述租赁物有关的税金（含土地出让金、房产税费等），乙方负责交纳物业管理费、水费、电费、治安费、卫生费等；乙方在本合同签字生效后，向甲方交付三个月租金额的押金45000元和一个月租金；在整个租期内，押金不能当作租金抵扣；合同期满后，乙方履行完毕应缴的租金及与经营活动相关的各项费用等义务后，甲方依据押金收据全额（不计利息）退还给乙方；乙方承租甲方资产合同临近到期时，甲方需提前三个月通知乙方，提醒乙方合同期限，乙方应做好退租准备工作。乙方如需继续租赁应参加甲方委托的拍卖行举办的公开招租，中标后方可继续承租。第五条关于双方的权利和义务，约定：1.⑹甲方负责对租赁物主体结构进行维护保养，其他维修范围归乙方负责。2.⑴乙方有权依据本合同的约定使用该租赁物。⑵乙方须向甲方及时按本合同交付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金。如逾期30日，乙方未交付甲方租金，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权单方入内，处置租赁物内的所有物件，并且通过法律途径追收经济损失。⑹乙方在租用期间应对租赁物妥善保护，正常使用，不得损坏，应承担保养、维护、修复所需的一切费用。发现租赁物自然损坏，应及时维修并承担维修费用，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责全部赔偿；使用租赁物不当或者人为造成租赁物损坏的，应负责修复或赔偿。⑻租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回租赁物，固定的附着物不得拆除和搬走；⑼租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意。乙方未经甲方同意不得将租赁物转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃租赁物承租权，本合同在转租或分租之日起解除，押金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。第六条关于违约责任及征收补偿，约定：1.甲乙任何一方未能履行合同规定的条款或违反租赁物管理的法律法规，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；2.租赁期届满，甲乙双方未续签合同，且甲方要求收回租赁物，乙方逾期不交出承租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的市场价值租金外，有权按占用期限内市场价值租金总额的50%收取违约金以及新租赁方的一切经济损失；3.在租赁期内，如遇政府为基础设施建设、公共事业、安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要征收国有土地使用权及其土地上的房屋，甲乙双方必须服从和解除合同。甲方应根据政府或者政府职能部门的征收决定公告书面通知乙方搬迁，已收取的尚未到期的租金应予以退回给乙方，如只是部分征收租赁物面积，不影响乙方其他未征收租赁物面积使用的，乙方继续承租使用。本合同一式两份，甲乙双方签署加盖公章及收取押金后生效。合同另约定其他事项。花都国资局委托广东格林律师事务所于2019年10月8日向林嘉伟发出律师函，提出林嘉伟应补交租金，搬走并交回租赁物，次日由他人代签收。本院于2020年3月3日组织当事人勘查及交接现场，林嘉伟与花都国资局按现状交接新花街30-1至30-16号商铺（即秀全大道4自编23-31号铺），其中30-1、30-3至30-12、30-14、30-15商铺上锁，30-2、30-13、30-16进入室内，处于空置状态，内墙有剥落、开裂现象。三、地铁施工对房屋租赁合同履行的影响情况林嘉伟提供的《房屋安全鉴定报告》，证明：受案外人广东华隧建设股份有限公司委托，广州新稳房屋安全鉴定有限公司于2014年3月6日鉴定位于广州市花都新花街30号的房屋，作出新稳鉴字[2014]0327号房屋安全鉴定报告。鉴定类别为施工中周边房屋安全鉴定，鉴定等级为一般损坏房。主要检查情况综述：墙体的水平、竖向、斜向裂缝；墙体与梁、柱交接处的裂缝；抹灰层的裂缝、空鼓、脱落以及渗水现象；地面瓷砖的空鼓现象；梯间框架柱与楼面水平交接部位有水平裂缝及箍筋裸露生锈现象；屋面女儿墙、悬挑板有破损、变形、断裂现象；伸缩缝处主体结构有轻微位移，伸缩缝处有轻微扩大现象。处理建议：1.考虑房屋构件的使用性及耐久性，宜对损坏部位进行修缮处理；2.鉴定该房屋附近广州市轨道交通九号线施工项目正在施工，施工期间各相关利害关系人应加强对房屋的监测，发现异常情况，应立即通知有关部门，并采取相应措施，以确保安全。室内检查部分的一层：4-23商铺：南墙窗西侧有一条水平向裂缝，长约1.3m，宽为0.1mm～0.3mm；4-24商铺：房间东墙与北墙交接处有一条竖向裂缝，长约1.5m，宽为0.1mm～0.3mm；4-25商铺：锁住未能入室检查；4-26商铺：东墙、北墙与梁交接处有一条水平向通长裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；北墙与柱西侧交接处有一条竖向裂缝，长约0.2m，宽为0.1mm～0.3mm；4-27、4-28、4-31商铺：锁住未能入室检查；4-29商铺：茶水间北墙与东墙交接处有一抹灰脱落和一条竖向裂缝，长约1m，宽为0.20mm～0.4mm；茶水间北墙与西墙交接处有一条竖向裂缝，长约1m，宽为0.2mm～0.5mm；4-30商铺：室内各个构件基本完好，未发现明显损坏现象；爱生活烘焙用品：南墙与梁交接处有一条水平向通长裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；；南墙与柱西侧交接处有一条竖向通长裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；厕所南墙、西墙外侧有一条水平向通长转角裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；诚利美食：东南柱抹灰有一条竖向裂缝，长约1m，宽为0.2mm～0.4mm；厕所东墙与南墙、南墙与天花板、天花板与北墙、北墙与西墙有竖向和水平向裂缝，宽为0.2mm～0.5mm。花都公资办于2014年7月9日以花公办[2014]39号文件出具《关于秀全大道2号、4号商铺解除租赁合同的答复》，主要内容：由于广州市轨道交通九号线施工下穿秀全路2号、4号，该路段商铺共36户，有10户靠秀全中学大门受影响不大，建议不考虑解除租赁合同。在此租赁该路线商铺的26户租户，曾多次向公资办、广州地铁公司、地铁施工单位、区地铁办、区拆迁办等反映：因地铁施工原因造成商铺开裂、天花板掉落、商铺存在诸多不安全隐患，无法继续经营下去。租户代表分别于3月28日、4月23日到花都信访局提出确保房屋安全、租金赔偿、解除租赁协议等诉求。区地铁办于6月10日、7月2日牵头组织有关部门召开协调会，广州地下铁道总公司会上提出解除租赁合同建议。近期，由于雨水较多，1楼以上的住户已搬出，房屋整体受到影响，租户又多次向我办反映：天花掉落、墙体漏水，我办派员现场了解情况属实。另外，住户已搬出，出入该路线的人流减少，租户生意受到一定程度的影响，反映退租、解除租赁合同的租户呼声越来越高。鉴定以上情况，我办对区地铁办征求意见稿提出如下意见：1.赞同征求意见稿第三条，区公资办和一手租户解除租赁合同，但对受影响不大的10个租户（靠近秀全中学大门的10房，此楼二楼以上的住户没有搬迁），履行原租赁合同不变。2.对需要提前解除租赁合同的租户，我办提出赔偿费用指导意见：⑴由一手租户根据实际情况，对提前解除租赁合同产生的损失向公资办提出申请，申请内容包括：装修损失、经营损失、货物处理损失等；⑵由区地铁办、区公资办、租户代表共同聘请有资质的社会中介机构进行评估，以评估值作为赔偿的参考依据进行谈判协商，统一意见后，报区地铁办审批。3.解除租赁合同后，对租户的赔偿费，明细到各租户，各租户签名认可后，公资办汇总报区地铁办审批。3.解除租赁合同后，上述商铺由市地铁公司和施工单位负责修复处理后交区公资办。5.解除租赁合同后，区公资办对此路段商铺的租金收入，由区地铁办向有关部门申请解决。广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室于2014年8月12日召开会议，《会议记录》载明：1.对于因地铁施工造成商户的一切损失，同意共同委托评估公司评估，按评估合理补偿。2.公资办同意在商户得到合理补偿后，解除租赁合同。在未得到补偿前，暂时缓收租户租金，在补偿款到位后，公资办扣减欠缴的租金。公资办第一时间通知各商户代表进展情况。3.商户要积极配合评估公司，争取在10月1日前出具评估初评意见，在补偿协商签订后，十天内支付首期款。《会议记录》签名人员含商铺租户代表及花都公资办代表。四、花都国资局与林嘉伟的主张和抗辩情况在诉讼过程中，花都国资局确认：《会议记录》载明的“公资办同意在商户得到合理补偿后，解除租赁合同。在未得到补偿前，暂时缓收租户租金，在补偿款到位后，公资办扣减欠缴的租金”的暂时缓收租金和扣减欠缴租金对象指合同相对人林嘉伟。其与林嘉伟知悉会议纪要并共识遵守会议记录内容。其没有维修商铺。花都国资局主张：林嘉伟已交租至2014年7月，自2014年8月开始没有交租，没有变更缴纳租金时间。林嘉伟没有缴纳租金的原因在于地铁施工造成涉案商铺影响以及根据会议记录由于次承租人没有向林嘉伟交租造成林嘉伟未向其交租。其没与林嘉伟口头或书面解除合同，合同有效。林嘉伟主张：其已交纳租金到2014年7月，其由于地铁施工影响商铺没有继续支付租金。天花板脱落、墙体渗水、地面变形、下沉等，花都国资局没有履行修缮及排除安全隐患的义务，商铺无法正常使用，政府曾发通知让商户撤离也可以证明有重大安全隐患，商铺自2014年起已经空置。会议记录明确区公资办在次承租人得到补偿前不收租金，区公资办有牵头解决义务，其转租的次承租人均没得到补偿，其没有得到地铁公司补偿。其没向次承租人追讨租金，其没与次承租人签订解除合同的协议，其没再管理涉案商铺，次承租人没向其交还钥匙。花都国资局自2014年至2019年发出律师函前均没向其主张租金是因双方有共识。双方没有口头及书面解除合同。产权证载明用途为教学楼而非商业用途，租赁涉案商铺改变土地使用用途，但没有查询到规划许可手续，房屋租赁合同应为无效合同。本院认为：花都国资局与林嘉伟签订房屋租赁合同，秀全大道××自××号商铺已取得建设工程规划许可证，没有违反效力性强制法律规定和存在其他合同无效的情形，具有法律拘束力。关于花都国资局主张的第1项诉讼请求。一、花都国资局于2014年8月12日参加会议，同意商户未取得补偿前，暂时缓收租户租金，补偿款到位后，扣减欠缴租金。在诉讼过程中，花都国资局确认，暂时缓收租金和扣减欠缴租金对象指林嘉伟，林嘉伟没有缴纳租金的原因在于地铁施工造成涉案商铺影响以及根据会议记录由于次承租人没有向林嘉伟交租造成林嘉伟未向其交租；林嘉伟援引及主张花都国资局负有该承诺负担。林嘉伟自2014年8月始没有缴租，至花都国资局于2019年10月8日发出律师函之日，长达五年，可见双方当事人实际上已达成关于交纳租金约定附条件的具有拘束力的共同意思表示，共同受该意思表示拘束。林嘉伟抗辩其至今没有取得补偿，因此无需支付租金，花都国资局没有提供证据证明关于交纳租金约定所附条件已经成就，应当承担举证不能的后果。花都国资局的该项诉讼请求，本院不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。出租人将适于使用、收益状态的租赁物交付承租人后，不仅负有消极地不得妨碍承租人使用、收益的义务，还负有积极地在租赁期间保持租赁物适于承租人使用、收益的义务。在租赁关系存续期间，如发生租赁物被毁损或者第三人对租赁物的侵害等情形，致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人均应负责除去。在租赁物被毁损场合，出租人应负责修理，以恢复承租人的使用、收益。发生第三人侵害租赁物的情况，承租人可以基于对租赁物的占有而请求妨害的排除，但出租人并不因此而免除其依承租人的要求而行使妨害排除请求权的义务。花都国资局于2014年7月9日花公办[2014]39号文件确认，包括林嘉伟的商铺租户多次向相关部门反映，因地铁施工原因造成商铺开裂、天花板掉落、商铺存在诸多不安全隐患，无法继续经营，1楼以上的住户已搬出，其亦派员到场确认天花掉落、墙体漏水属实。林嘉伟提供的房屋安全鉴定报告，证明案外人广东华隧建设股份有限公司委托广州新稳房屋安全鉴定有限公司于2014年3月6日鉴定新花街30号，检查30号房屋一层至八层均见裂缝等现象，存在安全隐患。花都国资局确认其没有修复房屋。花都国资局既没有排除第三人对租赁物的侵害，也没有积极地修复房屋，以满足承租人及次承租人对房屋应当排除安全隐患的正当期待。花都国资局向林嘉伟出租，林嘉伟向次承租人转租，各方当事人均用于经营。承租人及次承租人承租该存在安全隐患的房屋，经营者、店员和消费者的人身基本安全不能得到充分保障，遑论正常经营及营利，合同的目的已不可能正常实现。花都国资局没有履行使租赁物适于使用、收益的义务，违反双务合同的对待给付义务，不符合公平原则。三、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。房屋租赁合同属于双务合同，具有对待给付义务。因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可相应地减少履行或不履行其对待给付义务，请求减少租金或者不支付租金，该租金风险由出租人负担。花都国资局向林嘉伟出租的房屋因第三人施工建设受到严重影响，租赁物部分毁损，花都国资局没有履行使租赁物适于使用、收益的对待给付义务，已致使合同目的不可能正常实现，林嘉伟可以请求减少租金或者不支付租金。关于花都国资局主张的第2项诉讼请求。在林嘉伟于2020年3月3日已向花都国资局返还位于秀全大道××自××号铺的租赁物。花都国资局的该项诉讼请求已经实现，本院不予重复处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，第一百零八条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市花都区国有资产监督管理局的全部诉讼请求。案件受理费14097元，由原告广州市花都区国有资产监督管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄志坚人民陪审员  陈钢鸣人民陪审员  任识和二〇二一年一月二十日书 记 员  曹国阳