湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初320号原告胡秀娟，女，1984年5月25日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人付俊杰，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人陈志东，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告白哲，男，1969年2月23日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人何少俊，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代签收法律文书。委托诉讼代理人刘兴梅，女，1980年5月10日出生，汉族，系被告白哲同事。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代签收法律文书。原告胡秀娟与被告白哲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志东、被告委托诉讼代理人何少俊、刘兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀娟诉称，原告于2017年6月购买了位于湖北省随州市高新区红星国际广场玫瑰天街2-6-115商铺,面积54.89平方米,随即委托第三方随州红奕商业管理有限公司招租。2018年3月15日，原、被签订合同，由被告承租上述商铺，约定了租期、免租期、租金、租金缴纳时间、延迟履行金等。现免租期已过，被告应交纳2019年7月15日至2020年1月14日的租金合计16467元，原告多次向被告催要租金，但被告拒不支付，为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1.被告向原告支付拖欠的商铺租金16467元，并支付自2019年7月15日至租金清偿之日的违约金；2.解除2018年3月15日原、被告双方签订的租赁合同，被告支付2018年3月15日至2019年7月14日免租期优惠的全部租金，并向原告交还租赁的商铺；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：请求依法判令被告向原告支付2018年3月15日至2019年7月14日免租期优惠的全部租金。被告白哲辩称，1.原告授权并委托进行租赁和经营的管理方未能兑现其招租宣传的商业综合环境，已构成违约，致使被告商业目的无法实现，无法正常经营；2.被告已于2019年10月30日与原告解除租赁合同，原告诉请被告支付2019年10月30日以后的租金无事实和法律依据；3.原告商铺实测建筑面积与合同约定计租面积误差超过-3%，商铺租金应当按照商铺实测建筑面积据实计算；4.原告商铺移交给被告的时间应为2019年3月15日，其诉请从2018年3月15日开始计租无合同和法律依据；5.被告已经支付原告约定的房屋租金；6.原告诉请被告支付免租期优惠的租金无法律依据；7.原告诉请被告按合同规定支付延迟支付租金的违约金无法律依据。经审理查明，2017年6月27日，原告胡秀娟和随州市康顺达房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，出资购买了位于随州红星国际广场6单元1层2-6-115号商铺。2018年3月15日，原告胡秀娟、被告白哲及随州红奕商业管理有限公司签订了《随州红星国际广场玫瑰天街商铺租赁及管理服务合同》，主要约定：“甲方胡秀娟为出租人，乙方白哲为承租人，丙方随州红奕商业管理有限公司为经营管理方。甲方将其所有的位于红星国际广场玫瑰天街2-6-115商铺出租给乙方使用，甲方授权丙方对该商铺进行租赁和经营管理；甲方收取合同项下的租金、占用费以及逾期支付租金违约金。商铺建筑面积54.89平方米。租赁期限60个月，自2018年3月15日至2023年3月14日止，租金按照建筑面积计付，具体标准为50元/月/平方米。计租期从2018年3月15日开始。免租期为2018年3月15日至2019年7月14日、2020年4月1日至2020年7月31日，免租期内乙方无需交纳租金，免租期满后按约定支付租金，如因乙方提前撤场或违反合同的其他约定导致合同解除，免租期和租金优惠条款自始无效，承租方应按正常租金标准补交全部租金。履约保证金为租金保证金8000元、经营管理保证金10000元，由乙方在本合同签订当日支付给丙方。因乙方违约而提前解除或终止合同的，甲、丙方有权各自没收本合同项下履约保证金。乙方迟延缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付欠费金额的3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满之日或者合同因其他原因终止后七日内，乙方应当将商铺交还丙方。商铺交还期满后，乙方未能将符合要求的商铺交还丙方的，自交换期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺的租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按合同要求交还该商铺为止。在乙方向丙方交还商铺的同时，各方应当签署该商铺交还确认书等内容”。当天，白哲在《商铺交接验收确认书》上签字。2018年11月23日，原告分别在《随州红星国际广场玫瑰天街商铺租赁及管理服务合同》、《商铺交接验收确认书》上补签名字。2019年3月15日，随州红奕商业管理公司分别在《随州红星国际广场玫瑰天街商铺租赁及管理服务合同》、《商铺交接验收确认书》上补盖印章。签订合同后，被告依照合同约定进场经营，在经营期内于2019年9月23日向原告交纳租金6586元。后原、被告双方因租金问题产生纠纷，经多次协商处理未果，原告诉至本院。本院认为，原告胡秀娟作为出租人、随州红奕商业管理有限公司作为管理者与作为承租人的被告白哲签订了《随州红星国际广场玫瑰天街商铺租赁及管理服务合同》，该合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，案涉商铺的租金标准为50元/月/平方米，扣减原、被告约定免租期的租金，至原告诉请的2020年1月14日，被告应向原告支付租金16467元（50元/月/平方米×54.89平方米×6个月），已付6586元，尚欠租金9881元。被告未按合同约定足额支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定“乙方迟延缴纳租金，每延迟一日，乙方应向甲方支付欠费金额的3‰的延迟履行违约金”，因合同约定的违约金畸高，且被告的违约责任风险远远高于原告，本院基于公平原则，按被告下欠各项费用总额的24%计算违约金，即至2020年1月15日，被告尚欠租金9881元，应付违约金2371.44元（9881元×24%）。至于2020年1月16日之后的违约金，因原告未主张2020年1月16日之后的租金，不能计算相应的违约金，本院在此不作处理。关于原告主张的“免租期”租金。原、被告在签订的合同中约定：“免租期内承租方无需交纳租金，如因承租方提前撤场或违反合同的其他约定导致合同解除，免租期条款自始无效，承租方应按正常租金标准补交全部租金”，本院认为，合同中“免租期”条款无效的条件为“承租人原因导致合同解除”，原告对本案诉讼请求进行变更后无解除合同的诉讼请求，且依据现有证据亦不能证明原、被告间的合同已经解除，故在原、被告解除合同之前，免租期的约定依然有效，对原告主张要求被告支付免租期即2018年3月15日至2019年7月14日租金的诉讼请，本院不予支持。被告辩称“管理方违约导致被告商业目的不能实现”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告应当按照租赁合同的约定履行各自义务，若第三方存在违约行为，被告可就其辩称事项向实际违约责任人主张权利。被告又辩称“被告于2019年10月30日将案涉房屋的钥匙交给管理公司，案涉合同已经解除”，因其辩称事项中交还租赁商铺的程序不符合合同约定，提交的录音证据中不能辨认双方的身份信息，商铺管理人也未就商铺交还事宜进行说明或出庭作证，且原告对被告辩称事由予以否认，故被告不能证明其辩称事由的真实性，对该辩称事项，本院不予采信。被告还辩称“原告商铺实测建筑面积与合同约定计租面积误差超过-3%，商铺租金应当按照商铺实测建筑面积据实计算”，因其未向本院提交证据证实租赁物存在相应的面积差，故对该辩称意见，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（2020）被告白哲于本判决生效之日起十日内向原告胡秀娟支付下欠租金9881元及违约金2371.44元。（2020）驳回原告胡秀娟的其他诉讼请求。案件受理费212元，减半收取106元，由原告胡秀娟负担42.5元，被告白哲负担63.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 员 盛圆二〇二一年一月十二日书记员代 佳霓