甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初1174号原告（反诉被告）：王某，个体户，甘肃省张掖市人，住张掖市，电话180XX****XX。委托诉讼代理人：刘某，甘肃金寅律师事务所律师。被告（反诉原告）：师某，甘肃省临泽县人，个体户，住临泽县，电话138XX****XX。委托诉讼代理人：余某，甘肃沁泽律师事务所律师。原告（反诉被告）王某（以下简称原告王某）与被告（反诉原告）师某（以下简称被告师某）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，庭审中被告师某当庭提出反诉并提交了反诉状，本院于2020年7月14日继续适用简易程序再次对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。后因原告王某申请调查核实案情，且案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2021年1月11日再次公开开庭进行了审理。在三次开庭时，原告王某及其委托诉讼代理人刘某，被告师某及其委托诉讼代理人余某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出如下诉讼请求：1.要求被告师某退还房屋押金10000元；2.要求被告师某退还原告王某房租66111元；3.要求被告师某承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月1日，原告王某和被告师某签订宾馆承包合同书一份，合同约定：原告王某承包经营被告师某位于临泽县七彩镇的宾馆一套，承包期限3年即自2018年4月1日至2021年3月31日止，承包金每年18万元，并约定原告王某向被告师某交纳押金4万元。合同签订后，被告师某便将宾馆移交给了原告王某经营，原告王某也按约履行了交纳全年租金的义务。合同履行至2019年，经与被告师某协商房屋租金降为每年17万元。原告王某也按约履行了交纳全年租金的义务。2019年11月，原被告协商一致终止宾馆承包合同，原告王某于2019年11月9日向被告师某清点移交了宾馆，原告王某要求被告师某退还下剩押金及房租，被告师某承诺4、5天后就给原告王某转过去，后被告师某又承诺在次年的4月退还，但承诺的期限届满后，被告师某却不退还。因原告王某和被告师某订立的合同已于2019年11月9日经双方协商一致解除，原告王某不存在违约，故应当驳回被告师某的反诉并支持原告王某的诉请。被告师某答辩并反诉称，原告王某和被告师某签订宾馆承包合同的时间及签订合同的内容等均属实。合同订立后，被告师某也将宾馆移交给了原告王某经营至2019年11月。2019年11月原告王某不想经营该宾馆，便将宾馆内财产清点给了被告师某并离开。在双方对合同的继续履行和是否解除并没有达成协议的情况下，被告师某为了避免损失扩大就使用该宾馆的备用钥匙进出宾馆，实际原告王某和被告师某订立的宾馆承包合同并没有解除，双方也没有达成解除合同的协议。现提出反诉请求如下：1.判令原告王某继续履行双方于2018年4月1日订立的《宾馆承包合同书》；2.要求原告王某支付拖欠2019年度的租金10000元，并承担违约金162000元；3.要求反诉诉讼费由原告王某承担。原告王某提交其与邢学刚和祁翠芳及张天福的通话录音光盘一张（均附整理的录音转换笔录），提交原告王某的儿子王建山与携程网络公司的工作人员孔玲的通话录音光盘一张（附有整理的录音转换笔录），提交国家企业信用信息公示系统中查询的三山宾馆的信息和携程网反映的三山宾馆订单信息截图，还提交2020年5月29日鲍凯入住被告师某实际经营的原告王某已经移交的宾馆后向被告师某微信支付房费的截图，试以证明2019年11月9日原告王某和被告师某对该宾馆进行了清点移交，该宾馆现由被告师某正在经营，进一步印证原告主张的原告王某和被告师某是在达成解除合同的情形下对该宾馆进行的移交，被告师某应当给原告王某退还多收取的租金。经质证，被告师某认为，在原告王某与张天福的通话录音中虽有清点宾馆的谈话，但清点物品是宾馆每年都要进行的，并非原告王某将宾馆移交给了被告师某；在原告王某和邢学刚及祁翠芳的录音中明显有诱导式发问；原告的儿子王建山和携程网的后台管理员孔玲的录音等证据均系传来证据，不能证明原告王某和被告师某订立的宾馆承包合同已终止；被告师某在携程网上将该宾馆的经营信息进行变更也是不让宾馆闲置，避免损失进一步扩大的举措，并不能证明被告师某是在与原告王某协商一致解除合同后才变更宾馆经营信息的。经审查，合议庭认为，根据本院应原告王某的申请向携程计算机技术（上海）有限公司进行协助调查的回函及后附相关材料，可以证明被告师某是在2019年11月13日向携程网申请被告名称和经营信息的更改，且其还上传至赫程后台的更名凭证包括其身份证复印件、关于账户证明函（改私账）（该函上有被告师某的签名并加盖了临泽县三山宾馆的印章）、个体工商户营业执照副本、三山宾馆的照片和更名函，在同年的11月15日上海赫程国际旅行社有限公司审核通过后完成更名的，且该公司的回函中也载明与王建山通话的孔玲就是携程员工，并确认了通话录音的真实性。尤其原告王某和被告师某均对本院协助调查的说明和后附的材料无异议，若被告师某不同意与原告王某解除宾馆承包合同，其明知与原告王某之间订立的宾馆合同尚未到期，其不可能接收移交的宾馆，更不会将其经营的宾馆名称从兴晔宾馆变更为三山宾馆，且对经营者姓名和身份证事项也通过携程网订房平台进行变更，故结合原告王某提交的上述录音等全案证据，足以印证双方是在达成解除宾馆承包合同协议的口头协议后，被告师某才接收宾馆并更改宾馆名称的。被告师某提交原告王某经营的兴晔宾馆的抬头照和张掖市七彩镇实业管理有限公司出具的证明，试以证明原告王某租赁的兴晔宾馆的牌子还挂着，兴晔餐厅内的经营许可证也还悬挂着，印证双方的合同并未解除，七彩镇的宾馆一般都是在当年的11月至次年的3月不营业的。还证明根据该合同约定协商解除合同的应当在3个月前提出，若一方提出终止合同，应当向另一方承担总租金的30%的违约金。经质证，原告王某认为合同属实，但认为照片和证明不能证明被告师某的主张。经审查，合议庭认为，被告师某提交的合同经质证无异议，但其提交的照片和证明不能推翻双方已经达成口头解除合同的事实。张掖市七彩镇实业管理有限公司出具的证明可以印证旅游景区的宾馆经营有季节性的事实，但不能直接证明被告师某接收宾馆后没有经营该宾馆。本院根据当事人所提交的证据和双方当事人的当庭陈述，查明并认定事实如下：2018年4月1日，原告王某和被告师某签订宾馆承包合同书一份，合同约定：原告王某承包经营被告师某位于临泽县七彩镇的宾馆一套，该宾馆系三层的面积为630平方米的宾馆，有客房19间，厨房及餐厅1间；承包期限3年即自2018年4月1日至2021年3月31日止，承包金每年18万元，并约定原告王某向被告师某交纳押金4万元，该押金在租赁期满后，双方清点房屋及设施无异议后，3日内将押金无息退还给原告王某；经双方协商，租金支付方式分两期，第一期在3月5日前支付租金10万元，第二期在每年7月1日前支付剩余租金；2018年原告王某进入经营时，需双方共同清点宾馆内移交物资及设备，被告师某确保移交附属设施设备能够正常使用；合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止，但首先提出终止方必须提前3个月通知对方；合同履行期间，除上述已明确合同终止条款外，双方不得擅自终止，若违约擅自终止，另一方可向对方索要违约金，违约金的数额为总租金的30%;合同履行中若需要变更，可由双方协商签订补充协议；若原告王某不能履行及时缴纳租金的义务，被告师某有权解除合同。合同还对其他事项作了详细约定。该合同后还附有宾馆内附属设施清单，在该清单上双方也已签字确认。合同签订后，被告师某便按照宾馆内附属设施清单所列明的财产将其宾馆移交给了原告王某，原告王某在2018年3月26日就给被告师某支付了租房押金2万元，被告师某也给原告王某出具了收条。原告王某接收被告师某移交的宾馆后，于2018年4月10日左右，将该宾馆的原门头牌从三山宾馆变更为兴晔宾馆，并通过携程网订房平台对经营者姓名和身份证事项也变更为原告王某。2018年原告王某共计给被告师某支付押金4万元，原告王某还给被告师某转账支付房租16万元，自2018年4月1日至2019年4月1日期间内的房租共计18万元被告师某同意以已经交纳的押金中的2万元抵充2018年度的租金，原告王某便将2018年应支付的租金付清。合同约定的2019年4月1日后的租金，原告王某通过微信给被告师某转付1万元，另外还通过银行卡分三次各转账支付5万元共计15万元，其余房租被告师某同意以原告已经交纳的押金中的2万元抵充，原告王某也按约履行了交纳全年租金的义务。2019年10月初，原告王某口头向被告师某提出想解除双方订立的宾馆承包合同书，经协商，被告师某同意解除与原告王某订立的宾馆承包合同书，双方对于如何退还租金和是否承担违约金或者赔偿损失未达成协议。2019年11月9日，原告王某对照原合同上的宾馆内附属设施清单所列明的财产给被告师某清点移交了物品和宾馆，对于短缺的物品还进行了补齐。被告师某接收原告王某移交的宾馆后便持有了该宾馆门钥匙。2019年11月13日，被告师某向上海赫程国际旅行社有限公司上传提交了被告师某的身份证复印件、关于账户证明函（改私账）、个体工商户营业执照副本、三山宾馆的照片和更名函，申请将曾用名为临泽丹霞兴晔宾馆更名为临泽县三山宾馆，同年11月15日上海赫程国际旅行社有限公司审核通过后完成更名。此后，被告师某便对外经营该宾馆至今。后原告王某要求被告师某退还多收取的房租被拒绝，因而成讼。上述事实，由原告王某提交经被告师某质证无异议的双方签订的宾馆承包合同书，被告师某给原告王某出具的押金收条，原告王某提交的中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、张掖农商银行的客户交易明细对账单、甘肃信合的短信截图及其给被告师某微信转账的截图，以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告和被告订立的合同虽名为宾馆承包合同，但实际是房屋租赁合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的，应受法律保护。根据《合同法》第十条“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”和第九十一条和第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定。合同的解除包括单方解除合同、双方协商解除合同和由人民法院判决或因仲裁机关的仲裁而解除合同。协议解除合同本身是通过订立一个新的合同而解除原来的合同，而协商解除也可能会在违约的情况下发生，协议解除在性质上是对双方当事人的权利义务关系重新安排、调整和分配。在协商解除的情况下，虽然解除合同协议中一般常包括责任的分担、损失的分配等条款，但没有法律规定解除合同协议必须具备上述所有条款，由于协议的多样性和复杂性，不排除双方仅达成了解除合同的协议而对解除合同的清算和责任承担并没有达成协议或者无证据证明达成该类协议。本案中，原告王某和被告师某究竟是否达成了口头解除合同的协议，并对解除合同的善后问题等相关事项达成了一致，双方各执一词，从原告王某清点宾馆内相关财产给被告师某，以及被告师某更改宾馆的携程网后台信息来看，显然是在双方达成一定协议或者共识的情况下才实施的，若双方没有达成协议，原告王某清点财产并离开宾馆和被告师某接收清点的财产的行为显然有悖常理，从原告王某移交宾馆的财产后离去和被告师某更改宾馆的携程网后台信息及占有经营宾馆的客观事实，足以印证原告王某主张的双方达成了解除宾馆承包合同关系的口头协议，故原告王某主张双方解除了宾馆承包合同的理由成立，予以采信，被告师某辩解其掌控原告王某移交的宾馆仅仅是为了防止损失进一步扩大的理由不符合常理；原告王某虽主张双方达成解除合同的口头协议时，被告师某没有提出要求原告王某承担违约责任且承诺给其退还多收取的房屋租金，但因被告师某否认原告王某的该主张，且原告王某也没有提交诸如被告师某给其出具的欠条等证据印证其主张，故不能认定被告师某放弃了要求原告王某承担违约责任的权利，就不能认定双方除达成了解除合同的协议外，也还达成了退还多收取的房租和不再要求违约方承担责任的口头协议；根据《合同法》第九十一条的规定，合同解除的，该合同的权利义务关系终止，被告师某已提前向原告王某收取了2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金，对被告师某2019年11月9日接收宾馆后多收的房屋租金，其应当给原告王某予以返还；根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”和第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，本案中，原告王某虽主张双方在2019年经协商一致将租金标准变更为17万元，但因被告师某对原告王某的该主张予以否认，且原告王某又再没有提交其他证据印证其主张，根据上述法律规定，原告王某和被告师某对宾馆年租金的交纳标准推定为未变更；根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，且参照《民法典》第五百六十六条二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任”的规定，本案中，原告王某在双方订立的合同尚未到期的情况下，提前要求解除合同，本就是一种单方违约行为，且原告王某更没有按照合同约定的期限即提前3个月提解除合同，虽最终认定双方达成了解除合同的口头协议，但仍不能掩盖原告王某在合同的履行中有违约行为的事实，其应当承担违约责任，故被告师某反诉要求原告王某承担违约责任的诉请有事实依据，也应予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的计算标准和计算办法，原告王某和被告师某订立的宾馆承包合同中虽约定了违约金计算标准，但根据《合同法》第一百一十四条二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，且鉴于2020年新冠肺炎疫情的影响和丹霞景区酒店宾馆确实存在收入普遍下行和营业收入有季节性波动的客观实际，考虑到原告王某所承包并移交给被告师某的宾馆坐落于丹霞景区，该宾馆的营收与旅游的淡旺季有极大关联，因原告王某明确表示要求对该违约金予以调整，故调整并认定由原告王某给被告师某承担3年总租金54万元的10%的违约金即可。综上所述，原告王某要求被告师某退还合同解除后多收取房屋租金的诉请有事实和法律依据，予以支持；被告师某要求继续履行合同的反诉请求不能成立，不予支持。被告师某反诉要求原告王某承担违约责任的诉请予以支持，但违约金的数额应当以本院调整认定的数额为准。据此，案经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款、第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）师某给原告（反诉被告）王某返还多收取的房屋租金70500元；二、原告（反诉被告）王某给被告（反诉原告）师某承担违约金54000元；三、驳回被告（反诉原告）师某要求继续履行与原告（反诉被告）王某订立的宾馆承包合同的诉讼请求。以上判决一、二项，原告（反诉被告）王某承担的违约金和被告（反诉原告）师某退还的房屋租金相互抵顶后，由被告师某（反诉原告）给原告（反诉被告）王某退还现金16500元，限被告（反诉原告）师某于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1703元，由原告（反诉被告）王某承担803元，被告（反诉原告）师某承担900元。反诉案件受理费1920元，由被告（反诉原告）师某承担820元，由原告（反诉被告）王某承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 白晓亮人民陪审员 牛天文人民陪审员 徐志德二Ο二一年一月十九日书记员 李雅娜附适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，自2009年5月13日起施行）。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（2020年12月14日由最高人民法院审判委员会第1821次会议通过，现予公布，自2021年1月1日起施行）。第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。注：申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。第5页