包头市青山区人民法院民事判决书（2020）内0204民初2553号原告:那凤丽，女，1977年5月31日出生，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄海涛，内蒙古承达律师事务所律师。被告：杜双喜，男，1959年4月13日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张魁，内蒙古丹树辰洋律师事务所律师。第三人：白茹，女，1977年11月24日出生，住内蒙古自治区包头市。原告那凤丽与被告杜双喜、第三人白茹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告那凤丽的委托诉讼代理人康丽梅、庄海涛，被告杜双喜及其委托诉讼代理人张魁，第三人白茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告那凤丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令中止对包头市××区房产（房屋价值750000元）的执行；2、依法判令解除对包头市××区房产的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告申请强制执行的包头市××区房产的所有权实际归原告所有。原告那凤丽与第三人白茹双方于2018年10月21签订《房屋交易合同书》，合同约定原告购买第三人位于包头市××区房屋，双方约定房屋售价750000元。合同签订后原告于2018年10月22日通过银行转账将750000元房款全部支付给了第三人。2019年8月，第三人白茹已将该房屋交付给原告，原告一直居住并使用至今。由于白茹关于该房屋的银行贷款尚未还清，导致双方未能办理房屋过户登记手续，该房屋所有权实际已经归原告所有。二、包头市青山区人民法院（2020）内0204执异32号裁定书适用法律错误。原告那凤丽与第三人白茹双方于2018年10月21日签订《房屋交易合同书》，2018年10月22日向第三人支付全款750000元，2019年8月第三人将房屋交付给原告使用至今。2018年10月29日，包头市青山区人民法院作出（2018）内0204财保48号裁定，将包头市××区房产予以查封。彼时，原告对此并不知情，直至2020年3月份才得知房产被查封的情况。随后，原告向法院提起执行异议，2020年7月，青山区法院作出（2020）内0204执异32号裁定，驳回了原告的案外人执行异议申请，该裁定所依据的法律规定为《物权法》第九条、第十四条。原告认为该裁定适用法律错误，原告与第三人白茹在人民法院查封该房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，全额交付了房款并合法占有使用该房产，系该房屋的实际所有权人。该房屋至今未办理过户登记，系因有贷款未还清，并非原告过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，该房屋不应当被查封，更不应当被执行。综上所述，原告系该房屋的实际所有权人，现因不服（2020）内0204执异32号裁定，依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定向人民法院提出案外人执行异议之诉，请人民法院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。被告杜双喜辩称，被答辩人那凤丽异议无理。其一、那凤丽没有实际占有使用房屋。占有使用房屋就是在此居住。那凤丽在诉状中自认住址为沈阳市××区。她要是居住此房，如其所说2019年8月入住，至今已满一年，属于其经常居住地，诉状住址应写此地。没有以此作为住址，说明她没有在此居住，就是没有实际占有此房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条指出，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结（房屋）。那凤丽没有实际居住，法院当然可以查封此房。其二，那凤丽有过错。此房为银行贷款抵押物，查封时处于抵押状态。众所周知，抵押房屋不得买卖，如果转让，应征得抵押权人即银行同意。通常做法是，买卖抵押房屋，先要结清银行贷款，付清卖房人房款同时办理过户手续。那凤丽在与白茹签订房产交易合同书时就已对本案中涉案房屋情况及现状充分了解，完全知晓该房产的情况下购买该房。那凤丽没有获得银行同意，也没有先行结清银行贷款。其在明知该房屋的情况下只付清房款而不主动办理过户手续，在房屋买卖交易习惯中哪个买房人会付清房款而不过户，这是明显的不作为过失，即为过错。过错如此，依前引司法解释的规定，法院也当然可以查封此房。三、法律效力和适用问题。我国物权法第9条、第14条均规定，房屋转让经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力。在法律效力上，前引司法解释是下位法，物权法是上位法，下位法要服从上位法，如有冲突，当以上位法为准。换言之，假设那凤丽无过错又实际占有居住，根据下位法服从上位法原则，那凤丽与第三人白茹订立的房屋交易合同不发生效力即无效，那凤丽并未取得房屋所有权。所谓的房屋归其所有之说纯属一厢情愿，不是事实。虽然物权法第9条有房屋未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外之条款，但与本案无关。这里“法律另有规定”的法律是全国人民代表大会及常务委员会制定的规范性法律文件，而非最高人民法院出台的司法解释。说句车轱辘话，假设那凤丽无过错又实际占有居住，那份房屋交易合同还是归于无效。那凤丽称裁定书适用法律错误属于自以为是，毫无道理。综上，法院在封涉案房屋完全正当合法。那凤丽异议之诉求没有事实及法律根据，不能成立，应予驳回。第三人白茹述称，其当时确实跟原告签订了房屋买卖合同，把房子卖给原告了，因为有贷款没有结清过不了户。后来被告杜双喜申请查封了，其也是后来才知道的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告那凤丽提供了以下证据：证据一、《房产交易合同书》原件一份，拟证明原告与第三人白茹签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方之间存在合法的房屋买卖合同关系。证据二、银行转账付款凭证原件一份，拟证明原告已经按照合同约定将全部房款交付第三人白茹。证据三、房款收条原件一份，拟证明第三人已经收到原告支付的全部房款750000元。证据四、房屋交接单原件一页、物业费催缴通知单原件两份、物业费滞纳金催费单原件一份、直饮水催缴通知原件一份及缴费收据原件两页、微信支付直饮水费的凭证打印件一张、热费催费通知单原件一页、电费缴费凭证原件一页，拟证明第三人已经将房屋交付给原告，原告居住期间已经开始缴纳相关生活费用。证据五、（2018）内0204财保48号民事裁定书复印件一份、（2019）内02民终694号民事判决书复印件一份，拟证明被告因与第三人之间民间借贷纠纷已经将××区房产查封，并在强制执行中。证据六、2019年8月9日和2017年8月9日物业费收据原件各一张，拟证明2018-2019年物业费都是白茹交的，把票据给了原告，房屋已实际交接，所以票据及物业费原告承接下来了。2019年的物业费是原告交的，但写的白茹的名字，因为房屋登记是白茹的名字。证据七、《爱家生活体验馆订货单》原件一份，拟证明原告委托其表哥订购了家具，也可以证明原告实际入住了。被告杜双喜的质证意见是：《房产交易合同书》有瑕疵，待我方提交证据时发表质证意见。对银行付款凭证真实性认可，证明目的不认可。对房款收条没有异议。对房屋交接单认可。对物业费催费及滞纳金单据的证据三性不认可，说明在此期间没有人在此居住，没有按期缴纳物业费，关于直饮水票据的证据三性不认可，看不到缴费人是谁，也有可能是白茹交的。对于电费等凭证不认可，看不到是谁缴费的。热费缴费单也不认可，催费单证实冬季没有人居住，所以没有缴费。供电局缴费单证明目的不认可，看不到是原告交的。对于两份法律文书没有异议。对物业费收据的证明目的不认可，物业费是白茹交的，跟原告无关。对订货单不认可，看不出来跟原告有任何关系。第三人白茹的质证意见是：对原告提交的证据都认可，称其腾房后没有交过任何费用。2017年物业费是其交的，票据其给了原告，2019年的物业费其确实没有交过。对订货单其不清楚。被告杜双喜提供以下证据：证据一、《房产交易合同书》复印件一份，拟证明合同第九项备注中第2项、第3项说明因为此房有贷款，甲方需要还清贷款方可过户，乙方一次性还清贷款，与原告起诉状中所述不符，起诉状所述由于白茹没有还清贷款，所以没有过户，说明卖房人一次性收到房款750000元，没有按时向银行缴纳贷款，证明原告有过错。证据二、《商品房买卖合同》信息表原件一份，拟证明涉案房屋是贷款房，贷款240000元。房款已经付给白茹，但原告没有向银行缴纳贷款，所以原告有过错。证据三、《供热费缴纳情况》原件一份，拟证明因2019年没有缴费，2019年12月31日强行停暖，该房屋没有人居住。证据四、《保利钻石小区业主物业费台账》打印件一份，拟证明涉案房屋欠缴物业费，该房屋没有人居住。原告那凤丽的质证意见是：《房屋交易合同书》真实性认可，证明目的不认可。合同书第九条第2项明确约定因为此房屋有贷款，甲方需还清银行贷款，方可过户，所以还款义务是白茹一方，不是原告方。原告已经一次性付清该房屋的全部款项，没有任何过错。《商品房买卖合同》信息表真实性及证明目的均不认可，因截止时间是2016年11月。《供热费缴纳情况》真实性认可，证明目的不认可，供热费没有缴纳不代表房屋没有人居住，更不代表房屋没有进行交接。物业费台账真实性不认可，证明目的不认可，台账没有公章，即便有催费，也是跟原告在催费，物业费欠缴不代表房屋没有人居住或没有交接。第三人白茹的质证意见是：《房屋交易合同书》真实性认可，约定贷款由其来还，还清后过户。房产信息认可，确实贷款240000元。对供热费跟物业费的情况其不清楚。第三人白茹未提交证据。本院经审理认定事实如下：那凤丽与白茹于2018年10月21日签订《房产交易合同书》，第一条约定：那凤丽（乙方）购买白茹（甲方）位于包头市××区房屋一套，房屋建筑面积132.68平方米，房产证号：xxxx；房屋售价750000元；第五条约定：乙方需于2018年10月21日前付清甲方全部购房款，同时甲方将出售房屋的各种手续及房屋交给乙方；第六条约定；搬家时间：2018年10月30日。第九条约定：乙方对该房产的房屋所有权证已确认，对房屋情况及现状充分了解，自愿购买该房产，乙方对该房产情况已完全知晓。备注：①甲方结清售房前的各项费用；②因为此房有贷款，甲方须还清银行贷款方可过户；③乙方一次性付清甲方房款，甲方无条件配合乙方过户；④过户的费用由乙方承担。合同签订后，白茹于2018年10月21日为那凤丽出具收条一张，载明：“收到那凤丽购包头市××区购房款柒拾伍万元整（750000）”。那凤丽于2018年10月22日向白茹转账750000元。2019年8月17日，白茹将涉案房屋交付那凤丽，并出具房屋交接单一张，载明：“本人白茹，系xxx房主，现将该房屋交付买售人那凤丽，交接内容包括房屋所有钥匙，物业费单据”。2018年10月29日，杜双喜向本院申请诉前财产保全，本院于2018年10月29日作出（2018）内0204财保48号民事裁定，查封了白茹名下位于××区房屋（合同编号：2014-xxxx）。2018年11月30日，杜双喜作为原告以白茹、洪某为被告向本院提起民间借贷纠纷诉讼，本院作出（2018）内0204民初4925号民事判决，确认白茹、洪某从2015年至2018年10月多次向杜双喜借款，尚欠杜双喜950000元未还，判决洪某、白茹偿还杜双喜借款本金950000元。白茹不服提起上诉，2019年10月25日，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终694号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。杜双喜依据该判决向本院申请强制执行，那凤丽提出执行异议，2020年7月13日本院作出（2020）内0204执异32号民事裁定，驳回了那凤丽的异议申请，并向那凤丽送达，那凤丽据此提出案外人执行异议之诉。另查明，××区房产房屋，系白茹向保利（包头）房地产开发有限公司购买，双方于2014年9月7日签订了合同编号为2014-xxxx的《包头市商品房买卖合同》，首付款277452元，剩余240000元采用公积金按揭贷款。那凤丽陈述：一直未办理房屋过户手续是因为白茹未还清银行贷款。白茹认可其没有还清贷款，并称涉案房屋所在小区的房屋均未办理房屋所有权证。杜双喜称，那凤丽与白茹之间不是真正的房屋买卖关系，是白茹向那凤丽借款，用房屋做的抵押，且房屋售价不符合市场价格，以不合理的低价出售。为此，提交其分别与白茹、洪某以及李某的通话录音各一份，拟证明白茹与那凤丽之间系借款抵押，不是房屋买卖关系。那凤丽称其与白茹不认识，其是通过王某介绍买的房，其基于对王某的信任将房款一次性支付给白茹，其与白茹之间不存在借款。其对杜双喜提交通话录音的真实性不清楚，对内容不予认可；对李某的身份不清楚，内容与本案无关。白茹称其当时急需用钱，故而低价出售房屋。对其与杜双喜之间通话的真实性认可，但称其与那凤丽就是房屋买卖关系，不存在借款，对洪某的通话其不清楚；对李某的录音认可是李某的声音，并称其是准备用房子解决与杜双喜的纠纷，想要把两套房子给杜双喜，解封涉案房产后给那凤丽。但在（2020）内0204执异32号案件中，白茹称其用涉案房屋抵押借款，并不是想真实卖给那凤丽，那凤丽怕其还不了钱，就让其签了房屋买卖协议，约定如果还不了钱房子就归那凤丽。因其还不了钱，就将涉案房屋以750000元的价格卖给那凤丽了。本院认为，本案的争议焦点是那凤丽就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，作为买受人的案外人的停止执行之诉成立需要满足以下条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人在人民法院查封之前实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。具体到本案中，那凤丽与白茹签订了《房屋交易合同书》，并交付了全部价款，但过户手续尚未办理。本院于2018年10月29日查封了涉案房屋，而那凤丽与白茹于2019年8月17日对房屋进行了交接，那凤丽实际占有标的物发生在人民法院查封之后，不符合足以排除强制执行的必要构成要件。据此，案外人那凤丽提供的证据不足以认定其对涉案房屋享有足以阻却法院强制执行的权利。综上所述，原告那凤丽的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告那凤丽的诉讼请求。案件受理费11300元，由原告那凤丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 周 爱 萍人民陪审员 杨  斌人民陪审员 杨 红 霞二〇二一年一月十八日书 记 员 布图格其附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。