上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15086号原告：吴天芮，女，1994年8月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周超异，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：何赵强，男，1986年5月12日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：沈汇贤，上海融力天闻律师事务所律师。原告吴天芮与被告何赵强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告吴天芮及其委托诉讼代理人周超异，被告何赵强及其委托诉讼代理人沈汇贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天芮向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的租赁合同中违章建筑的约定内容无效。2、确认原、被告双方的租赁合同中除违章建筑外的约定内容于2019年10月30日解除。3、被告退还原告违章建筑部分对应的租金133,285.5元。4、被告退还原告押金96,800元、转租费78,000元、违约金118,476元。5、被告赔偿原告装修费20万元。事实与理由：2019年4月24日，原、被告签订《房屋转租合同》，约定被告将其承租的黄浦区自忠路XXX号房屋(以下简称系争房屋)转租给原告，租赁面积160㎡，租期自2019年4月24日起至2021年10月24日止，月租金59,238元。合同签订当日，原告即通过其合作伙伴金某某与孙一蒙向被告指定的收款人支付了首期三个月的房租177,714元，并向被告支付了押金96,800元。2019年4月至6月期间，原告按照被告的要求分数笔向被告支付了转租费78,000元。7月23日、24日，原告支付了第二期租金。8月22日，系争房屋沿街天井(包括一楼庭院及对应的二楼部位)被认定为违章建筑而被拆除。10月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，被告于同日签收。原告认为，违章建筑在原告承租前即存在，原告签订租赁合同时并不知情，现系争房屋沿街店面被拆除致使合同目的无法实现，故起诉要求判如所请。被告何赵强辩称：系争房屋系公房，由四位租赁户胡某、华某、陈某、耿某某承租，被告系次承租人。与原告签订《房屋转租合同》时，合同的填空处系空白的，被告误认为签订的是承租权转让合同，填空处的手写部分系事后添加的，且原告将租金直接支付给了四个承租人，被告认为已经将承租权转让给原告，合同的权利义务与被告无关。对于原告的各项诉请均不同意：双方未约定合同解除的条件，原告无权解除合同。《房屋转租合同》约定的租赁标的并不包括违章建筑部分，而是公房租赁凭证记载的有证部位，天井部位系陈某自行搭建的，原告自始知情，应由原告和陈某承担被拆除的风险。且违建被拆除前原告对该部分已经使用完毕，被拆除后也不影响合同的继续履行，故原告要求退还违建部位对应的租金缺乏依据，原告主张违约金亦缺乏法律依据和合同依据。原告已经将押金支付给了四个承租人，不应由被告退还。转租费系由下家支付给上家的，被告已经支付了上家转租费，原告支付被告的转租费不应退还。故要求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：1.2019年4月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋转租合同》，约定甲方将自己承租的系争房屋转租给乙方，建筑面积160㎡；甲方已向乙方出示该房屋租用公房凭证，乙方承诺按租用公房凭证所载明的用途使用该房屋；转租期为30个月，自2019年4月24日至2021年10月24日，月租金59,238元；因合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；违反合同的一方，应向另一方按月租金2%倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2019年4月24日，原告向被告指定的案外人胡某、耿某某、华某、陈某转账支付第一期房租共计177,714元；4月29日，被告向原告出具《收条》，载明收到房屋押金96,800元；4月23日、5月10日、5月12日、5月13日、6月8日，原告通过案外人向被告转账支付转租费共计78,000元。7月22日、23日，原告向被告转账支付第二期房租。2.系争房屋系公房，对应的门牌号为自忠路XXX号，由四个案外人分某承租不同部位，包括：租赁户名华某，租赁部位二层东亭子间，面积12.6㎡；租赁户名肖展青，租赁部位二层前厢房，面积27.5㎡，底层前间，面积10.5㎡；底层后间，面积6.9㎡；租赁户名王孙宁，租赁部位二层前楼，面积24.6㎡，二层前楼阁，面积12.8㎡；租赁户名胡某，租赁部位底层东灶间，面积13.6㎡，上述四部位分某由四承租人对外转租。2016年4月20日、4月21日、10月24日，被告分某与案外人陈某、胡某、华某签订三份租赁合同，向三人承租系争房屋的三处部位。2016年6月12日，被告与上海贝玛投资咨询有限公司就系争房屋的另一处部位(二楼前层、前阁楼)签订《房屋租赁合同》及《转让合同补充协议》，约定贝玛公司将其与房东的租赁合同中所有的权利和义务转让给被告，贝玛公司每期支付给房东的房租由被告支付。3.系争房屋原由被告经营美容美发，沿街部位原系天井，经本院现场勘测沿街天井占地面积单层14.8㎡，双层29.6㎡，双方对此均予以认可。在被告承租之前天井部位搭建为上下两层，与内部店铺连通，成为店铺的一部分，门面安装了三扇落地玻璃，从外部可以看到店铺内部的经营内容。原告承租后经营宠物店，在原有的基础上对店铺进行了重新装修，但未改变房屋结构，沿街天井的二层搭建继续使用。2019年5月15日，黄浦区房管局发出责令改正通知书，载明系争房屋擅自违法搭建建筑物，责令于2019年5月23日前整改。2019年9月，沿街天井部位的搭建被拆除，上下两层被打通恢复成天井，对外展示的左右两面落地玻璃被砖墙封住，仅留中间一扇玻璃门进出，原告称拆除工程自2019年8月下旬开始进行。目前系争房屋已入驻其他商铺。4.在原告的合作伙伴金某某与被告的微信聊天记录中，2019年4月18日前的一则对话中，金某某表示“我还要塞红包！希望你也理解我”“我今天是在和黄浦区城管局联系”。2019年5月7日的对话中，金某某表示“对我来说，这个房子就是个烫手的山芋，你看看，房屋性质，附近居民，再加上违章建筑问题，我弄了个随时会爆炸的炸弹回来，还他妈的死贵”。5月17日的对话中，金某某表示“陈某都受到违章建筑罚单了”，并将责令改正通知书的照片发送被告。10月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于同日收到。5.原告提供《合同书》、工程预算表、微信转账凭证及收款收据，以证明原告为装修系争房屋需支付装修费20万元，目前已支出165,000元，被告对此不予认可，认为即便装修花费20万元，也应该区分出违建部分和非违建部分。6.被告提供署名为陈某的字条一张，以证明系争房屋由原告直接向陈某承租，被告退出租赁关系。原告对此不予认可，称从未与陈某签订过租赁合同。经本院与陈某谈话，陈某称自己与原告之间的合同是2021年10月之后的，与本案无关，且合同已经找不到了。上述事实，有当事人陈述及原告提供的《房屋转租合同》、转账电子回单、转账汇款凭证、收条、微信及支付宝转账记录、农业银行交易明细、照片若干、微信聊天记录、《解除合同通知书》《合同书》、工程预算表、微信转账凭证及收款收据，被告提供的《房屋租赁合同》《租房合同》《转让合同补充协议》《转让合同》、微信聊天记录、租用公房凭证、《责令改正通知书》、《转让合同》，本院至卢湾公房资料室调取的资料摘录单及图纸等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点有二，一是原、被告之间形成的是租赁合同还是承租权转让合同。本案中，原、被告签订的《房屋转租合同》对租赁标的、租期、租金、出租人和承租人的权利义务等事项均做出了明确的约定，双方之间形成了租赁关系。被告辩称签订合同时合同的填空处是空白的，误以为是承租权转让合同，但被告作为理性成年人，在签署法律文件时理应核实文件内容，并对签字的法律后果承担责任。且根据被告提供的其与前手承租人签订的若干租赁合同及承租权转让合同，可以看出被告是能够辨别租赁合同和承租权转让合同之间的区别的。被告又称原告已与案外人陈某建立租赁关系，被告已退出租赁关系，但根据本院查明的情况，原告与陈某并未就系争房屋签订过本案租赁期间内的租赁合同，现有租赁关系仍然存在于原、被告之间，故应据此认定原、被告之间形成了合法有效的租赁合同，双方应承担出租人和承租人的各项义务。二是系争房屋天井搭建被拆除的过错方及责任承担。根据双方的微信聊天记录，在签订合同前，原告的合作伙伴金某某即称“我还要塞红包！”“我今天是在和黄浦区城管局联系”，签订合同后，金某某又称“这个房子就是个烫手的山芋……再加上违章建筑问题，我弄了个随时会爆炸的炸弹回来……”可见原、被告在订立合同之时均知晓系争房屋沿街部位存在未取得建筑规划许可证之瑕疵。而原告在收到《责令改正通知书》后继续承租系争房屋，故对于拆除的损害后果原、被告均存在过错，应根据各自的过错承担相应的责任。关于原告的各项诉请，本院认为，系争房屋天井内的搭建因未取得建筑规划许可证被拆除，但沿街天井部位与内部店铺并非各自独立而是作为一个整体共同出租，且天井所占的比例较小，故不宜因此确认合同整体无效。但考虑到天井内的搭建拆除后，系争房屋丧失了门面展示功能，经营使用的面积较之原先的期待面积有所缩减，从而无法实现合同目的，故原告要求确认合同于2019年10月30日解除，本院予以支持。但搭建拆除之前原告确因使用该部位获取了经营性收益，现原告称拆除工程自2019年8月下旬开始，故2019年4月24日到8月下旬之间的租金不应予退还，但被告应退还2019年8月下旬到2019年10月30日期间天井部位对应的租金。双方未在合同中约定合同解除后押金的处理方案，根据交易习惯，押金应在合同关系终止后予以退还。转租费系为实现租赁目的而支付的费用，现原告仅租赁6个月，本院酌情确定被告应退还转租费62,400元。原告自始知晓天井部位的搭建未取得建筑规划许可证，收到《责令改正通知书》后继续承租，故合同的解除并非被告违约所造成，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。原告主张的装修损失系因解除合同而产生，应由原告与被告按照各自过错程度分担，由于系争房屋已经由新的商户重新装修，无法对装修残值进行评估，本院酌情确定由被告赔偿原告装修损失6万元。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴天芮与被告何赵强就上海市黄浦区自忠路XXX号房屋签订的《房屋转租合同》于2019年10月30日解除。二、被告何赵强应于本判决生效之日起十日内退还原告吴天芮房屋租金人民币25,400元。三、被告何赵强应于本判决生效之日起十日内退还原告吴天芮押金人民币96,800元。四、被告何赵强应于本判决生效之日起十日内退还原告吴天芮转租费人民币62,400元。五、被告何赵强应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴天芮装修损失6万元。六、原告吴天芮的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,065元，由原告吴天芮负担人民币5,096元(原告已预缴)，由被告何赵强负担人民币4,969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二一年一月二十八日书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。