广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9670号原告：伍婉华，女，1965年3月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：龙婧，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州广之旅海外咨询服务有限公司，住所地广州市天河区体育西路191号B塔1301、1310-1324房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101716346277K。法定代表人：杜威，公司执行董事兼任总经理。委托诉讼代理人：冼耀鹏、张倩欣，均系该公司职员。原告伍婉华与被告广州广之旅海外咨询服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告伍婉华的委托诉讼代理人龙婧，被告广州广之旅海外咨询服务有限公司的委托诉讼代理人冼耀鹏、张倩欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍婉华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《SalesContract预订合同》于2018年4月23日解除;2.被告返还原告已支付的预订金45000元及资金占用费[以45000元为本金，从2018年4月23日（案涉合同在该日解除）起计算至款项返还之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算];3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月12日，原被告签订了《SalesContract预订合同》，约定原告向被告支付45000元的预订金，以预订位于英国利物浦的“XX学生公寓第二期”的C.06.33号房，并对预订金款额及预订金退款进行了约定。2018年2月13日，原告按照被告的要求向被告支付了45000元的预订金。虽被告在合同中声称其系“经合法授权有权在中国境内销售英国安如项目物业并提供咨询服务”，但被告从未向原告出示其有权在中华人民共和国大陆销售海外房产，并有权合法合规向海外汇出投资款的文件材料，如：签订商品房预订合同的授权委托、商品房预售许可证、商品房批准销售证明文件、国家外汇管理局的核准文件等。根据《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告欺瞒原告其具有签订该《SalesContract预订合同》的权利，但却又迟迟不出示相关文件。被告的行为不仅是对原告的缔约过失，更是对社会经济秩序和社会公共利益的损害。2018年4月22、23日，原告向被告发出《撤销合同告知函》《不购买通知书》，该函于2018年4月23日由被告签收。该通知书中原告确认因被告原因，原告决定不购买上述海外房产，然而被告至今不肯向原告返还预订金。被告广州广之旅海外咨询服务有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：1.被告不是适格的被告主体，被告只是开发商及其他授权主体（红石资本投资公司）的代理人，而根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，原告在与被告签订《预订合同》时就已经明确知道，被告只是作为开发商以及其授权主体的受托人，并且只是临时代理，现原告与利物浦Aura有限公司已经签订正式合同，更加应当由利物浦Aura有限公司承担权利义务。因此，如果本案要处理，本案依法也应追加利物浦Aura有限公司及其授权主体（红石资本投资公司）为本案被告或第三人。2.原告在签订《预订合同》时已经明确知悉房产的状况，《预订合同》双方是可以约定“无条件冷静期”的，但原告主动放弃冷静期，并在签订《预订协议》更加证明了其对涉案房产的了解，在双方签订的协议中也明确，原告已经充分了解受托方提供的项目物业相关资料及信息，并自愿购买约定之物业，因此本案不存在欺诈的情形，原告要求撤销没有法律依据。3.根据《预订协议》第五条第2项的约定，原告是出于房产不好转卖而提出不履行，并非客观原因导致不能履行，实际原告已经构成违约，按照约定该预订金已经作为违约金进行没收，原告无权要求返还。4.原告因涉案房产曾于2018年向广州市天河区人民法院提起诉讼，开庭后经过审理我方举证，证实原告主张完全缺乏依据，最后原告撤诉（案号（2018）粤0106民初12241-12242号），现原告以相同理由再次起诉，实属浪费司法成本。经审理查明，2018年2月12日，原告伍婉华（买方）和被告广州广之旅海外咨询服务有限公司（受托方）签订《SalesContract预订合同》约定：鉴于：1、受托方系经开发商及其他有权授权主体授权，有权在中国境内销售英国安如项目物业并提供咨询服务。2、买方已充分理解受托方提供的项目物业相关资料及信息，并自愿购买本预订单约定之物业。经双方协商一致，自愿订立本预订单。一、物业情况。1、买方预订之物业位于英国利物浦，物业面积13.75平方米，物业类型为公寓，总金额64950英镑。二、预订金条款。1、买方应于签订本预订单当日支付预订金人民币45000元整。2、受托方收取预订金同时开具收款收据，预订金为受托方代开发商（其他有权授权主体）收取之预订物业费用，如因买方延迟交款而导致物业无法预订，一切损失由买方自行承担。3、买方自本预订单生效之日起＿日内（即2018年2月14日18时前），享有对本预订单预订物业的“无条件冷静期”，买方在此期间内可依约单方面提出解除本预订单，受托方应在双方办妥预订单解除手续后十五天内，扣除相关手续费后向买方一次性无息退回预订金，超过本约定时间的，买方不再享有单方面解除权。三、买方责任。3、买方购买预订物业之手续经开发商（或其他有权授权主体）审核批准后，应按照开发商规定时间内签订物业买卖文件和相关资料并支付房款，并严格按照物业买卖文件的约定履行相关义务，受托方予以必要协助。四、受托方责任。1、受托方自收到预订金后，应按照开发商（或其他有权授权主体）关于物业买卖的规定协助买方收集、整理并提交购买物业之相关资料。2、受托方应向买方及时、准确、完整的介绍预订的物业项目资料。五、退款规定。2、若买方支付预订金及经过本订单第二点第3条规定的冷静期后，因买方主观原因而提出终止履行购买物业手续的，如买方未与开发商（或其他有权授权主体）签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后解除本预订单，并有权将预订物业另行出售，受托方自确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向买方退还预订金，如买方已经与开发商（或其他有权授权主体）签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后单方解除本预订单，同时没收买方已经支付的预订金作为违约金，并保留追究买方赔偿实际损失（包括但不限于受托方为主张权利而需支付的诉讼费、鉴定费、公证费、律师费等）的权利，本预订单自受托方退还预订金之日终止履行。六、买方确认。1、在签订本预订单时已充分了解预订物业所在国家或地区及中国有关购买物业的相关法律、法规或政策，明确知悉预订物业所在国家或地区存在对现行法律、法规或政策调整的可能。若非因本预订单各方过错原因导致买方无法购买该物业的，各方同意终止预订单，受托方应自本预订单终止之日起三十日内扣除相关费用后向买方一次性无息退还预订金余款。3、本预订单生效后，预订金按以下第1种方法处置：（1）受托方按开发商相关物业买卖流程规定转交开发商，并作为买方购买物业之定金款项；（2）预订金于买方与开发商（或其他有权授权主体）签订正式购房文件并缴纳首期房款后30日内扣除相关手续费后无息退还买方等。另该《预订合同》首页列明项目名称为安如学生公寓第二期，房号为C.06.33，开发商处为空白。庭审中，被告确认上述合同第五条第2点载的“物业正式购买合同文件”是指正式购房买卖合同；原、被告共同确认原告未签署过购房买卖合同。原告另陈述被告在签约过程未向其出具其有权出售涉案物业的证明文件。签约当日，原告向被告支付预订金45000元，被告开具了的《收据》载明“英国安如公寓购房预订金，金额45000元”。2018年4月22日，原告向被告发出《不购买通知书》，内容为由于国家外汇管理局对境内个人或机构以境外购房为目的的对外支付暂不接受审核申请，双方于2018年2月12日签订的《SalesContract预订合同》无法履行；同时被告并不拥有在中国境内销售上述合同所约定的房产的权利，故决定不购买该合同所约定的安如学生公寓第二期C.06.33房，要求被告在收到此函2个自然日内退还已支付的预订金45000元。被告于4月23日签收该邮件。次日，原告向被告邮寄了《撤销合同告知函》。同年4月24日，原告向Aura公司的律师以邮件的方式发送不购买涉案房屋的通知。原被告之间的聊天记录显示如下内容：伍婉华于2018年2月13日确认购买涉案房屋，次日在微信中确认为其女儿陈卓琳购买安如公寓第三期S.10.02房，2018年3月28日询问被告能否将涉案房屋的订金转到其女儿的房屋；同年4月15日被告工作人员在微信中陈述已按伍婉华及其女儿的要求将涉案房屋的预付订金转让到三期S.10.02房的房款中，并要求配合提供陈卓琳的资料给英国律师。被告为证明其有权代理出售涉案房屋及已告知原告合同履行事宜并将涉案的预定金交付给开发商，提交了以下证据：1、开发商律师（Adam@bluntssolicitors.co.uk）与原告母亲伍婉华(122×××＠ｑｑ.ｃｏｍ)之间的邮件记录：（1）时间为2018年3月21日邮件，主题为购买英国利物浦厄斯金街Aura学生公寓（3期）C0633单位,该邮件附有《销售协议》《对应租约》（租约）《租赁计划》；（2）时间为2018年3月26日邮件，主题为购买英国利物浦厄斯金街Aura学生公寓（3期）C0633单位,内容为已经收到卖方提供的伍小姐购买该物业的法律文件并完成了审核，《销售协议》《合同报告书》《财务结算单》等供你签名并返回；（3）发件日期为2018年3月22日邮件，主题为购买英国利物浦厄斯金街Aura学生公寓（3期）S1002单位,该邮件附有《销售协议》《对应租约》（租约）《租赁计划》；(4）时间为2018年3月26日邮件，主题为购买英国利物浦厄斯金街Aura学生公寓（3期）S1002单位,内容为已经收到卖方提供的陈先生购买该物业的法律文件并完成了审核，《销售协议》《合同报告书》《财务结算单》等供你签名并返回；（5）时间为2018年4月12日邮件，内容为“陈先生，附上反映C0633使用定金的修改声明，请查收。我方将在交易时修改合同，因此，当前的合同可以签名了。该邮件所附的结算单显示S1002单位应扣除预订时支付的订金10000英镑。”2、Aura利物浦有限公司概况资料，载明该公司为2017年注册的私人股份有限公司，注册营业所在地为英格兰和威尔士，业务性质为买卖自有房地产。3、ELLIOT集团国际有限公司概况资料，载明该公司为2013年注册的私人股份有限公司，注册营业所在地为英格兰和威尔士，业务性质为无牌运输公司。4、SS资本有限公司概况资料，载明该公司为2014年注册的私人股份有限公司，注册营业所在地为英格兰和威尔士，业务性质为按费用或合同进行房地产管理。5、交易日期分别为2018年2月23日、2月13日的转账记录2份，分别载明交易编号：N22378896608、N21377325310，支付来源均为809-051618-838企业综合账户英镑储蓄、金额均为5000英镑、收款人均为SSCAPITALLTD、汇款附言分别为陈卓琳S1002、伍婉华C0633。6、（2018）粤0106民初12241、12242号案2019年3月7日的《开庭笔录》。7、日期为2018年3月8日的《授权文件》，内容为ELLIOT集团有限公司的AngelaFairhurst出具信件“请接受此信作为确认红石资本投资公司有权出售利物浦‘Aura’学生公寓投资发展项目”。8、《红石资本投资公司代理协议》，载明签订时间为2017年6月12日，协议双方为SS资本公司与本案被告，主要内容为红石公司将指定被告作为其子代理商招揽潜在房地产购买者并介绍给红石公司，如被告介绍的潜在购买者向开发商购买房产，红石公司将向代理商支付佣金。原告对上述证据1至5、8均不予确认，对证据6、7的真实性确认。被告另提交了证据《预订协议》《微信聊天记录》证明原告本人签收了《预订协议》，其并非本案的适格被告。上述《预订协议》载明日期为2018年2月12日，卖方为利物浦Aura有限公司，买方为伍婉华，购买单位为Aura学生公寓二期集群房C.06.33号，总价值64950英镑，该协议第4.2条约定，买方在卖方律师向买方律师发出《房产购买合同》（《物业租赁》）之日起21天内，以保证购买价换取有效和有约束力的合同（如上所述，除非另有说明）。在此情况下，价格保证预订金应视为按合同规定的保证购买价支付，但别无规定。第5条约定，为免生疑问，除非卖方或ExperienceInvest公司另有（书面）约定，否则买方必须按照上述第4.2点以购买保留单位换取合同，如果买方未按照第4.2点在预订期内换取合同，在预订期外将出现以下情况：5.1该单位即时不再保留给买方，卖方可自由出售给卖方选择的任何其他人，且：5.2保证购买价即时不予保留，5.3价格保证预订金归卖方所有。第6条约定，除下文所示外，价格保证预订金不可退款，并在买方付款后即时支付给卖方；第7条约定，尽管有第6条规定，卖方可以根据卖方或卖方代表收到的买方书面请求，在买方收到合同之日后，如买方（或两位买方，视情况而定）书面要求，可以按以下方式和依据退还部分或全部价格保证预订定金，7.1：0-7天退100%，7.2：8-14天，退75%，7.3:15-28天，退50%，7.4：28天以上，退零。该协议的英文版中有原告的英文签名。《微信聊天记录》载明一方为被告员工，另一方标注为“陈卓琳”，内容为“陈卓琳”方要发送购房合同，被告员工将中文和英文的合同电子版发送给对方。原告对上述证据真实性均不予确认，并陈述《预订协议》的原告英文签名并非其本人签名，且协议无利物浦Aura有限公司的签字或盖章确认。本院认为，就原被告所签订的《SalesContract预订合同》，虽然原告不确认在签约过程中有向其出具相应的涉案物业销售授权文件，但根据《SalesContract预订合同》明确载明被告为受托方，被告系经过开发商及其他有权主体授权，原告已了解涉案物业的相关资料及信息，故原告在签约过程中对此应为明知，且根据被告提交的证据《代理协议》《资质文件》，可知被告有取得相应的授权，结合原告在签订该预订合同后并未就被告是否有权销售涉案物业提出过异议，原告主张被告在签订该预订合同时存在欺诈显然不能成立。因此，上述《SalesContract预订合同》是基于双方真实的意思表示而签订，且内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。结合当时人的诉辩意见，本案的争议焦点是被告是否为本案适格被告及其应否向原告退还预定金，对此本院阐述如下：关于第一个争议焦点。一方面，被告是以自己的名义与原告签署《SalesContract预订合同》，依据合同的相对性，原告作为合同另一方当事人有权向相对方提起诉讼；另一方面，根据《中华人民共和民法典》第九百二十五条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”虽然合同载明被告为受托方，但《SalesContract预订合同》第五条第2点明确约定在原告与开发商就涉案物业签署正式的购买合同文件前，原告享有合同的任意解除权，且被告应在确定该物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向原告退还预订金，故原告依约有权向被告主张权利，被告主体适格。至于被告与其委托方的合同属于另一法律关系，本案不予调处。关于第二个焦点。首先，虽然原告在微信中有询问是否可以将涉案房屋的订金转让其亲属名下房屋，但被告并未举证证实原告有同意将该款项转让另一房屋的意思表示，应承担举证不能的法律后果，故对被告该主张本院不予采纳。其次，根据双方合同第五条第2点的约定“若买方支付预订金及经过本订单第二点第3条规定的冷静期后，因买方主观原因而提出终止履行购买物业手续的，如买方未与开发商（或其他有权授权主体）签订物业正式购买合同文件的，买方应书面通知开发商及受托方，受托方有权自收到开发商通知后解除本预订单，并有权将预订物业另行出售，受托方自确定物业无法购买之日起30日内扣除相关手续费后向买方退还预订金，……。”原告在与开发商（或其他有权授权主体）签订物业正式购买合同文件前享有合同的任意解除权，原被告当庭已确认原告至今未与开发商签订正式购买合同文件，且原告已向被告发出《不购买通知书》并于2018年4月23日送达对方，涉案的《SalesContract预订合同》已于该日解除，合同所约定的退款条件在该日后30天已经成就，被告理应将收取的预订金45000元退还原告。虽然被告提交了载明签约方为伍婉华与利物浦Aura公司《预订协议》，但该协议没有利物浦公司的签字或盖章确认，原告的签名仅为字母签名，原告否认该签名的真实性，被告亦无其他证据证实该签名的真实性，对此被告应当承担举证不能的不利责任，故对该证据本院不予采信。最后，从双方合同的履行过程看，被告已经履行了义务，涉案《SalesContract预订合同》的解除，系因原告自身原因所致，故由此产生的利息损失理应由其自身承担，故对原告主张的利息，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告伍婉华与被告广州广之旅海外咨询服务有限公司签订的《SalesContract预订合同》于2018年4月23日解除；二、被告广州广之旅海外咨询服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告伍婉华返还预订金人民币45000元；三、驳回原告伍婉华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费519元，由被告广州广之旅海外咨询服务有限公司全部承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年一月二十六日书记员  陈细妹