文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3133号原告：刘文静，女，1986年7月28日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李建平，女，1966年9月18日出生，汉族，住重庆市忠县。系刘文静之母。委托诉讼代理人：殷建华，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。被告：重庆信德地产集团有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南滨镇城南路48号，统一社会信用代码91500240762652566F。法定代表人：秦宗孝，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。被告：重庆万忠和科技有限公司，住所：重庆市江北区大石坝大路村45号附4-1，统一社会信用代码91500105790726884K。法定代表人：秦宗孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：蹇严林，男，该公司职工。原告刘文静与被告重庆信德地产集团有限公司（以下简称信德公司，信德公司原名重庆中德建设工程有限公司）、重庆万忠和科技有限公司（以下简称万忠和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案，并于2020年8月6日向被告信德公司和万忠和公司送达了诉状副本及传票等诉讼文书。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员史建军担任审判长，与审判员方志锴以及人民陪审员吴宗凯组成合议庭，于2020年8月26日、2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告刘文静的委托代理人李建平、殷建华；被告信德公司的委托代理人谭登忠、被告万忠和公司的委托代理人蹇严林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘文静向本院提出诉讼请求：1．判决解除双方签订的《忠县城区白桥溪房屋安置补偿协议》及《拆迁补充协议》；2．判决万忠和公司和信德公司赔偿刘文静的房屋损失（以评估价为准）；3．判决万忠和公司和信德公司赔偿刘文静的房屋使用损失（约39,000元）。在审理过程中，刘文静将第二项诉讼请求中的房屋损失明确为应安置房屋本身的价值损失；将第三项诉讼请求明确为拆迁房屋交付拆迁方后其使用房屋导致被拆迁人的损失或房屋被拆迁后被拆迁人无法使用房屋导致在外租房造成的损失，该损失以拆迁安置补偿协议中约定的过渡费标准从应付未付之日起计算至2020年8月6日止。事实和理由：2014年3月19日，刘文静与信德公司签订《忠县城区白桥溪房屋安置补偿协议》（以下简称《安置协议》）及《拆迁补充协议》。《安置协议》约定信德公司补偿刘文静132.21平方米房屋，如果选房面积超出应还面积37平方米以内，超出应还面积部分按2500元/平方米结算。2014年3月19日其起2年内的过渡费用于办理产权证的费用。双方签订《安置协议》已达6年，对方根本无还房迹象，且所涉地块规划属于绿地，对方根本无法再履行合同。同时，案涉拆迁系信德公司与万忠和公司共同进行的，二公司存在人格混同，应当承担连带责任。为维护刘文静的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。被告信德公司辩称，本案拆迁所涉地块原被政府决定收回土地使用权，但政府后来因故不再收回该土地使用权，案涉拆迁相关协议仍可以履行，不同意解除。对于刘文静主张的房屋损失的诉讼请求，信德公司愿意按照拆迁相关协议向刘文静安置房屋，其损失并不存在，该诉讼请求不应支持。对于刘文静主张的房屋使用损失，信德公司已经按照《安置协议》，向刘文静支付了第三年的房屋使用损失费用7200元（第一、二年的标准是每月600元作为办证费，第三年从2016年3月9日至2017年3月9日的标准是每月600元），对未支付部分愿意支付。信德公司与万忠和公司现在的法定代表人虽为同一人，二公司属于不同的企业法人，不存在主体混同。案涉基础法律关系系拆迁安置补偿合同关系，根据合同相对性，应由信德公司承担合同义务。被告万忠和公司辩称，同意信德公司的答辩意见。万忠和公司已将全部土地使用权转让给信德公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：信德公司于2001年5月28日成立，成立之初的法定代表人为陈永江，秦宗孝为股东之一，经营范围为房地产开发、从事建筑相关业务。万忠和公司于2006年8月1日成立，其法定代表人为秦宗孝，佘书成为股东之一，经营范围为计算机信息技术咨询服务，利用企业自有资金对外从事投资。公司股东及高级管理人员未发生变更。2007年，万忠和公司取得忠县忠州镇红星小区S103地块的建设用地使用权。原忠县国土资源和房屋管理局向万忠和公司办理了建设用地使用权证。该证载明的土地使用权类型为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为6,858.43平方米，宗地编号为xx，土地使用权终止时间为2044年12月8日。该地块位于忠县忠州街道白桥溪大桥东桥头滨临长江路段。2013年5月5日，万忠和公司（甲方）与信德公司（乙方）签订《股权转让合同》，该合同约定内容如下：甲方经股东会决议，将甲方公司100%的股权转让给乙方。同时包含以出让方式取得的位于忠县忠州镇红星小区地名为S103的地块的土地使用权一并转让给乙方（该土地使用权的具体情况如前所述）。同时，地面上有居民拆迁户尚未拆迁，由乙方自行拆迁所产生的费用由乙方承担。甲方承诺并保证：一、甲方依法有权向乙方转让本合同第一条所述土地使用权及公司股权。地上建筑物和其他附着物由乙方自行拆迁。甲方保证乙方基于本合同获得上述土地使用权及地上建筑物、附着物所有权时未对转让标的物设置任何抵押、债权债务，保证乙方受让行为不被任何第三方追索任何权益，并协助乙方办理土地使用权及地上附着物所有权证件的变更登记手续。二、甲方将全部股权作价8,960万元转让给乙方，于签订本协议时支付定金500万元；于变更股权和法定代表人前支付6,500万元；于变更股权和法定代表人后三个工作日付清剩余款项。该合同的尾部加盖有万忠和公司的和信德公司的印章，法定代表人处分别为佘书成、秦宗孝的签名。之后，秦宗孝分别于2013年5月8日、7月6日、7月13日、2014年3月12日通过银行转账或者现金支票、转账支票的方式向万忠和公司的股东佘书成支付了8,860万元。万忠和公司均向秦宗孝开具了收条。收条上载明的款项性质为收购万忠和公司或收购万忠和公司项目，收条上均有万忠和公司的股东佘书成签字并加盖万忠和公司的印章。万忠和公司在庭审中陈述信德公司已将该《股权转让合同》中的义务履行完毕。又查明，刘文静系案外人李伯良（也系本案涉及地块的另案被拆迁人）的孙辈。李伯良原有位于忠县忠州镇红星村三组的住宅一栋，建筑面积265.99平方米。该房屋属于上述建设用地使用权范围内。刘文静自身在该土地范围内没有独立合法产权的房屋。李伯良的上述房屋分属其子孙多人并由其子孙多人分别于拆迁单位签订拆迁安置协议。2014年3月18日，信德公司（甲方）与刘文静（乙方）签订《安置协议》，具体内容如下：甲方因“江岸天地”项目建设，现根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》和《忠县城区旧房改造房屋拆迁补偿安置实施方法》的有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的原则下，就房屋拆迁补偿安置事宜达成如下协议。一、甲方要求乙方提供现有住房产权证及合法产权来源手续，（房屋产权证）字号为xx字第xx号房屋面积265.99平方米（土地使用证）字号为忠国用（1998）字第xx1号、xx2号土地使用面积123平方米，户主姓名刘文静，现有居住人口（此处空缺）人。二、乙方选择房屋调换方式拆迁安置，乙方原有合法居住房屋面积88.14平方米，乙方必须于2014年3月19日前按时拆迁腾空房屋并交钥匙给甲方，甲方按拆1还1.5比例，调换新建安置房屋面积132.21平方米，乙方原有（房屋产权证）和（土地使用证）由甲方收执，送交房管部门注销，安置房的（房地产权证）由甲方负责办理并交给乙方。三、甲方调换的新建安置房位于忠县城区白桥溪片区，新建房屋为框架结构、电梯房，甲方安置乙方房屋，必须符合国家民用住宅设计规范和质量标准……六、选房面积差价结算：1、乙方选房面积大于调换面积3至5平方米（含）以内的，由被拆迁人按公司新建房屋销售价格的每/平方米下浮1000元的标准与拆迁人结算；2、大于调换面积在6-10平方米（含）以内的，按公司销售价下浮500元/平方米与拆迁人结算。3、超出10平方米的按公司价格结算。七、甲方以乙方产权证户主为准，按照原有房产证及土地证的土地性质进行安置。负责乙方1套调换房屋产权证办理的相关费用，并将乙方现有的水、电、有线电视等设施安装到1套安置房。乙方调换超过1套及多套房屋的，所产生的水、电、气、电话、闭路电视入户费、安装费、材料费、房屋产权证办理及相关费用，由乙方自行承担。调换新建安置房的大修基金由乙方缴纳。八、住房及门面过渡费预付两年，过渡费按每个产权户主3人的500元/月，3人以上的产权户主600元/月。超过两年的仍然按3人的500元/月，3人以上每户600元/月标准支付，超出过渡期的仍然按照以上标准执行，直到甲方新建房竣工为止。九、乙方拆迁房门面过渡费和附着物折价补偿费（见补偿项目明细表）支付方式：1．甲乙双方在签订协议后，乙方应全部搬出原住房，交出钥匙后，甲方一次性支付给乙方（过渡费从乙方搬出原住房并交钥匙之日起算）；2．乙方在搬迁过程中，必须保证原房屋及构筑物完好，交房时需经甲方验收，乙方搬迁后交出的房屋及构筑物所有权归甲方。十、本协议签订后，乙方应在2014年3月19日前按时搬迁并腾空房屋，其钥匙交给甲方拆房。十一、乙方在签订协议后，未按时搬出去的，乙方将违约金十万元支付给甲方后，该拆迁协议仍然有效。十二、本协议双方签字生效。同日，双方签订《拆迁补偿协议》（该协议实为补充协议，以下简称《补充协议》，另，该协议签署时间载明为2014年3月9日，在落款时间应为笔误，实为2014年3月18日）。该协议约定内容如下：经甲乙双方协商，原拆迁乙方房屋88.14平方米，按拆1还1.5比例应还房132.21平方米，但因乙方选择需要170平方米左右的住房。甲方承诺：1．超出应还房面积37平方米按2500元每平方米结算补给甲方，如乙方选房再超出170平方米以上住房的面积按公司销售价结算。2．乙方从2014年3月19日搬迁之日起开始计算过渡费（前24个月的过渡费作为甲方为乙方办理产权证的费用），超出24个月后甲方开始支付乙方过渡费（每月600元）。3．在签订本协议时，乙方不能将此协议泄密，如有泄密，甲方将不兑现此协议，由此造成的一切经济损失由乙方承担。4．此协议甲乙双方签字生效。上述《安置协议》和《补充协议》签订后，信德公司向刘文静支付了2016年3月9日至2017年3月9日（一年）的过渡费7200元（即600元/月，信德公司与万忠和公司对该过渡费标准无异议），但之前2年的过渡费因合同约定作为办房产证费用抵销而未实际支付。另查明，信德公司原名为重庆中德建设工程有限公司，于2020年11月6日更名为信德公司。信德公司在与刘文静签订上述《安置协议》和《补充协议》时的法定代表人系秦宗孝。后信德公司的股东及法定代表人均发生多次变更，现股东为重庆中鲁进出口有限公司和重庆拓石农业发展有限公司，现法定代表人为秦宗孝。在庭审中，信德公司与万忠和公司均陈述在该二公司签订《股权转让合同》后，万忠和公司已将该公司的经营管理交由信德公司控制，万忠和公司股东的股权以及万忠和公司享有的建设用地使用权尚未发生变更登记的原因仅仅系未去相关部门办理手续而已。秦宗孝系信德公司与万忠和公司的实际控制人。再查明，2011年9月14日，忠县人民政府作出《关于同意州屏组团控制性详细规划的批复》，将前述万忠和公司取得的建设用地使用权的用地范围规划为绿地，而非商业服务业用地，即改变了该地块的用途。后忠县规划与自然资源局拟收回上述地块的建设用地使用权，并启动了对收回该地块费用的审计。后因万忠和公司对相应的审计报告提出异议并向重庆市财政局举报，忠县规划与自然资源局于2020年8月3日决定终止收回万忠和公司的国有建设用地使用权的事项。还查明，在本案审理过程中，因双方对安置房屋的市场价值存在分歧，刘文静申请对合同约定的安置还房的价值进行司法鉴定。经双方协商一致后确定以另案中的被拆迁人黎玉兰一户的安置住房和安置门面所鉴定的单价作为计算刘文静主张的安置还房价值的计算依据。且本院决定以2020年8月6日（诉状副本送达时间）作为鉴定案涉安置还房市场价值的时间点。经本院委托，重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司作出《房地产咨询报告》，确定位于忠县城区白桥溪片区（即拆迁房屋所在地）的住宅单价为4600元/平方米，门面单价为27,600元/平方米，均按建筑面积计算。需要说明的问题，本案为系列案件，案涉地块上被拆迁人有多人。本院共受理了李凯等20户被拆迁人起诉信德公司与万忠和公司，刘文静系该20户被拆迁人之一。同时，上述20户被拆迁人中的15户曾于2018年1月15日起诉信德公司与万忠和公司，请求确认安置协议有效并判令信德公司与万忠和公司按合同约定还房并支付过渡费。该批系列案件于2020年6月28日申请撤诉，本院于当日裁定准许撤诉。到目前为止，案涉地块上仍有部分建筑物尚未实际拆除，信德公司或万忠和公司仍未进行开发建设。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《安置协议》和《补充协议》是否应当解除；二、刘文静主张赔偿的损失如何确定；三、万忠和公司与信德公司是否应当承担连带责任。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：关于案涉《安置协议》和《补充协议》是否应当解除的问题。刘文静主张解除合同的事由在于信德公司长期不能交付安置房屋以及案涉拆迁地块规划为绿地导致信德公司不能履行合同。本院认为，案涉《安置协议》和《补充协议》未约定履行安置还房的期限，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。但对于拆迁补偿安置合同而言，安置还房通常会有较长期限，在合同没有明确约定还房履行期限的情况下，应当根据合同约定的其他内容，结合当事人的预期以及结合拆迁单位实际建设的安排进行合理确定。案涉《补充协议》约定了过渡费预付两年，虽然未明确为两年即为交房期，但该约定可以让被拆迁人产生在两年左右的期限可以交房的预期。同时，案涉地块的部分被拆迁人曾于2018年1月15日起诉信德公司要求还房，此时距离签订拆迁安置协议之时已近四年之久，该行为表明被拆迁人在长期不能还房的情况下对拆迁人履行合同进行了催告。再次，从拆迁单位即信德公司履行拆迁安置合同的具体工作安排来看，签订《安置协议》至今已逾六年之久，而案涉地块的仍有部分建筑物未推倒，信德公司未有开工建设的任何实际行动。特别是在部分被拆迁人于2018年1月15日起诉请求还房后至今已逾三年仍未有履行合同的相关安排或措施。《合同法》第九十四条第三项的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。因此，刘文静主张解除案涉《安置协议》和《补充协议》符合法律规定，本院予以支持。鉴于刘文静系以起诉的方式主张解除合同，本院确定以诉状副本送达给对方的时间即2020年8月6日作为案涉《安置协议》和《补充协议》的解除时间。关于刘文静主张赔偿的损失如何确定的问题。案涉《安置协议》和《补充协议》约定信德公司应当向刘文静安置新房以及鉴于原有房屋被拆除后无法使用而由信德公司向被拆迁人支付过渡费用。过渡费的概念来源于原《城市房屋拆迁管理条例》规定的临时安置补助费。该费用的性质是因原有房屋被拆除后至新房安置之前，由拆迁人对被拆迁人无法使用原房屋而自行安排住处的一种补偿。在案涉《安置协议》和《补充协议》解除后，合同尚未履行的不再履行。拆迁人不再向被拆迁人安置新房，故，被拆迁人因无法获得安置新房，产生了拟安置新房本身的价值损失。合同解除后，拆迁人亦不再向被拆迁人支付过渡费，但在合同解除之前拆迁人尚未支付过渡费的期间，被拆迁人仍需在外租房或自行安排其他住处，客观上已经产生了相应的损失。对于安置新房本身的价值损失，通过司法鉴定的房屋单价可以计算出该部分损失。案涉《安置协议》约定的还房面积为132.21平方米，但案涉《补充协议》约定被拆迁人可以选择安置170平方米左右面积的房屋，只是需要对超出面积的部分按照约定补偿差价，且就超出面积部分享有37平方米的价格优惠。因此，对于拟安置新房本身的价值损失，不能仅以还房面积进行计算，应当以被拆迁人可以选择的还房面积所对应的价值扣除被拆迁人应当补差价的部分。故，按此方法计算，刘文静无法获得安置新房的损失为：132.21平方米×4600元/平方米+（4600-2500）元/平方米×37平方米=685,866元。对于原有房屋拆除后产生的在外租房或自行安排其他住处产生的损失，刘文静主张按照合同约定的过渡费标准计算不违反法律规定，本院予以支持。但是对于2014年3月19日至2016年3月18日（两年）的过渡费，合同约定作为办房产证费用抵销，而瑞达资产评估房地产土地咨询有限公司出具的咨询报告系对安置房屋的市场价值所作的估价，其价值中应当包含了房屋的办证费用，故该期间的过渡费被告不应当再支付。同时，信德公司向刘文静支付了2016年3月9日至2017年3月9日（一年）的过渡费7200元，虽与前述作为办房产证费用抵消的两年过渡费存在时间段的部分重叠，但均为当事人的真实意思表示，且已经实际支付，故刘文静的该部分损失应当自2017年3月10日起计算。因此，该部分损失计算为600（月过渡费标准）×40个月加27天（2017年3月10日至2020年8月5日）=24,540元。综上所述，刘文静因案涉《安置协议》和《补充协议》产生的损失总额为710,406元。关于万忠和公司与信德公司是否应当承担连带责任的问题。信德公司签订案涉《股权转让合同》的目的是通过股权转让方式收购万忠和公司以及该公司已经取得的建设用地使用权而对案涉地块进行开发建设。虽然案涉《安置协议》和《补充协议》系由信德公司与刘文静签订，但建设用地使用权并未登记于信德公司名下，造成拆迁补偿义务主体与所涉地块的土地使用权主体并不一致。根据万忠和公司和信德公司在庭审中的陈述，在签订案涉《股权转让合同》后，万忠和公司已将该公司的经营管理交由信德公司控制，案涉建设用地使用权以及万忠和原有股东未办理变更登记仅仅系因为尚未办理相关手续。从《股权转让合同》和万忠和公司出具的收条内容上看，信德公司实际是收购万忠和公司。综上，该二公司在财产上具有合一性或财产混同。同时，在签订案涉《安置协议》和《补充协议》，秦宗孝同时系万忠和公司与信德公司的法定代表人，同时也系该二公司的实际控制人，也即该二公司存在管理人员上的混同。因此，该二公司构成人格混同。该二公司人格相互独立应当予以否认。信德公司与被拆迁人签订拆迁补偿协议，承担相应的拆迁补偿义务，却将进行开发建设的基础财产即案涉建设用地使用权仍登记于万忠和公司名下。如果严格遵守合同相对性且利用信德公司与万忠和公司的人格独立，将债务集于信德公司名下，而将案涉地块拆迁所涉及的重要财产归于万忠和公司名下，将导致债权人即案涉被拆迁人的利益可能无法得到有效保障。故，在信德公司与万忠和公司存在人格混同的情况下，信德公司将拆迁安置补偿义务主体和拆迁地块的土地使用权所属主体进行分离的行为客观上符合利用公司独立人格损害债权人权益的情形。故，本院认为，信德公司与万忠和公司应当对被拆迁人承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，判决如下：一、刘文静与重庆信德地产集团有限公司于2014年3月18日签订的《忠县城区白桥溪房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿协议》已于2020年8月6日解除；二、重庆信德地产集团有限公司和重庆万忠和科技有限公司连带赔偿刘文静的损失710,406元；三、驳回刘文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,190元，由重庆信德地产集团有限公司、重庆万忠和科技有限公司共同负担10,904元，由刘文静负担1286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  史建军审 判 员  方志锴人民陪审员  吴宗凯二〇二一年一月十五日法官 助理  杨磊磊书 记 员  李 璇