北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初32735号原告：周云凤，女，1971年4月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告:裴立三，女，1980年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:张耿云(裴立三之夫),住北京市海淀区。原告周云凤与被告裴立三房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周云凤，被告裴立三及其委托诉讼代理人张耿云，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周云凤向本院提出诉讼请求：1.判令裴立三尽快腾空归还房屋；2.判令裴立三支付其实际占用房屋期间的欠交房租违约金，从拖欠房租第一天起至交还房屋之日止，按合同约定每天两倍日租金计算；3.判令裴立三按合同约定支付我两个月押金的违约金人民币11000元整；4.判令裴立三支付我房屋设施损坏维修费1000元；5.因裴立三租住期间私自更改墙面及全屋装饰风格，造成我的房屋无法正常居住正常出租，故请求判令裴立三向原告支付将房屋改回可以正常出租的装修费用3000元。案件受理费由裴立三承担。事实和理由：2019年9月，裴立三租用我位于海淀区三嘉信苑新装修房屋一处，长租5年作为教学培训使用。2020年5月，经我多次催促，裴立三拒不交纳房租，而且裴立三私自将房屋改变为教学风格，楼梯小备件丢失。2020年6月5日，我找到裴立三要求其交纳租金或腾空房屋，但裴立三拒不腾房，也不交接水电煤气卡和房门钥匙。为维护我的合法权益，诉至法院。裴立三辩称，我方已经在2020年6月6日腾退了房屋，并在微信中我将腾房的所有环节拍照发送给对方，并要求对方出面与我方进行交接。诉争房屋我方之前交付了5500元的押金，并且租金也已交纳至2020年7月5日，我方提出退租的日期是2020年5月21日，我方为什么要再向周云凤交付房租呢？同意支付对方两个月的房租作为违约金。不同意支付对方要求的房屋设施损坏维修费，我方已经修复了。双方合同中没有约定我方不能在诉争房屋粘贴装饰和宣传物品，所以不同意支付周云凤主张的装修费用3000元。裴立三另提出反诉，反诉请求：1.请求法院判决因疫情重大不可抗力，根据相关规定教培机构未经允许不得开门复课。且此不可抗力仍在持续影响，直接导致无法持续经营，解除本诉房租合同；2.请求法院判决被反诉人退还房租押金5500元、预交电费424元（卡内）、预交燃气费1798.92元（卡内）、5月21日提出解除合同，5月21日至7月4日已预交房屋租金7883元，合计应退还资金15605.92元；3.请求法院判决周云凤出面完成交接手续，解除房屋租赁合同；4.请求法院鉴定周云凤是否有合同欺诈行为；5.请求法院对周云凤聚众滋事，颠倒事实无视法律行为，对反诉人财产及精神带来损失，赔偿经济损失1000元，精神损失赔偿2000元。案件受理费由周云凤负担。周云凤对裴立三的反诉辩称，同意解除合同，但根据合同约定裴立三退租需要赔偿两个月的租金作为违约金。押金收到了5500元，电费和燃气卡金额我不知道，对方的租金实际只交到2020年6月4日，不同意退还5月21日之后的租金，房屋的钥匙是2020年10月19日我报警后警察找到裴立三帮我拿到的，我进入诉争房屋发现诉争房屋已经没有裴立三的物品，但是裴立三在墙上张贴了装饰和宣传画。2020年10月19日，我拿回了燃气卡和电卡，但没有查看剩余的电费和燃气费。不同意赔偿对方主张的经济损失和精神损失。本院经审理查明，2019年9月29日，周云凤（出租人、甲方）与裴立三（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于海淀区上庄三嘉信苑x号房屋，建筑单层面积44.58平方米，上下两层作为教育培训使用；租赁期限60个月，自2019年10月5日起至2024年10月4日止；月租金5500元，每3个月一付，缴费期下期提前10日内交租金，此租金不含物业费、水、电、煤气费用；签约之日起乙方向甲方交纳5500元作为租房押金；甲乙双方的任何一方因自身原因解除本合同，应提前30天书面通知对方，甲方提前收房双倍退还押金，乙方提前终止合同需向甲方支付2月房租作为赔偿；合同到期或解除时，乙方应将自身财产和物品搬出房屋，付清租金及其他水电费用，将房屋交还甲方，否则乙方应按实际发生天数和双倍租金标准向甲方支付赔偿金；合同到期房屋设备无损坏，无拖欠水电煤气费用，没有投诉争议，甲方30日后退还乙方押金。合同签订后，双方均按照合同约定履行各自义务，2019年9月29日，周云凤将诉争房屋交付给裴立三使用，周云凤自述裴立三支付了押金5500元及2019年10月5日至2020年6月4日期间的租金；裴立三称其支付了押金5500元及2019年10月5日至2020年7月4日期间的租金。双方争议之处为2020年2月5日至2020年4月5日期间的租金数额，裴立三提交周云凤微信聊天记录显示周云凤同意2020年2月5日至2020年4月5日期间的租金减半，周云凤对此不予认可。裴立三承租诉争房屋后，用于经营教育行业，在诉争房屋内部张贴大量彩画。2020年5月21日，裴立三称因疫情无法正常营业，向周云凤提出退租，周云凤要求裴立三赔偿2个月的房租作为违约金，并将房屋恢复原样，裴立三称需要两周时间进行腾退，同意赔偿2个月的房租作为违约金，但拒绝将房屋恢复原状。2020年5月25日，周云凤要求裴立三将房屋钥匙中的一把交给案外人，2020年6月1日，周云凤进入诉争房屋查看，向裴立三提出房屋受损部位，并要求裴立三恢复原状。2020年6月4日，裴立三同意修复门框、清除墙面、墙面重新刷漆、清除地面胶，周云凤亦要求裴立三将地面胶带清理干净、墙面清理干净、门头木板恢复、楼梯配件原色补齐，但对裴立三预交的电费、煤气费不同意支付，裴立三称周云凤不及时确认金额，裴立三没有时间恢复墙面了，也不管了。2020年6月6日，裴立三将房屋腾空，周云凤要求裴立三继续修复墙壁、门头、楼梯配件和地面，但未将剩余房屋钥匙及电卡、燃气卡等物品交还周云凤，称周云凤退还押金和相关费用后，再交还上述物品。2020年10月19日，周云凤报警后，裴立三将钥匙2把、电卡1张、燃气卡1张交还周云凤。裴立三提交证据显示，其搬出时，诉争房屋预交电费424.01元、预交燃气费684.07立方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，周云凤与裴立三签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行。《房屋租赁合同》履行过程中，裴立三提出退租并同意承担2个月的租金作违约金，周云凤亦表示同意，故裴立三要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持，合同解除时间为2020年6月6日裴立三从诉争房屋出搬出之日，对周云凤要求裴立三腾退诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。就裴立三支付房租的情况，裴立三提交证据显示其与周云凤协商一致减免2020年2月5日至2020年4月5日期间的部分租金，且双方实际已按照上述约定履行了合同，周云凤否认其同意减免租金，但未提交相反证据证明，故本院认定裴立三已经交纳了2019年10月5日至2020年7月4日期间的租金。2020年6月6日，裴立三从诉争房屋搬出，周云凤应退还裴立三租房押金及2020年6月7日至2020年7月4日期间的租金。裴立三同意支付周云凤2个月的租金作为违约金，本院对此不持异议。裴立三承租诉争房屋后，对诉争房屋墙面进行装饰，并造成诉争房屋部分设施损坏，裴立三在退租时，应将诉争房屋进行恢复，现裴立三未完全进行恢复，周云凤要求裴立三进行赔偿，具备事实及法律依据，本院予以支持，具体数额由本院酌定为3000元。裴立三提交证据显示，其搬出时，诉争房屋预交电费424.01元、预交燃气费684.07立方米，其要求周云凤支付上述费用，本院予以支持。裴立三称周云凤存在合同欺诈，并要求周云凤赔偿经济损失、精神损害抚慰金，均未提交充分证据证明，且本案为合同纠纷，不涉及精神损害抚慰金赔偿，就裴立三上述诉讼请求，本院均不予支持。就上述周云凤与裴立三互负债务，本院予以折抵计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：一、周云凤与裴立三于2019年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月6日解除；二、裴立三于本判决生效后7日内支付周云凤1143.75元；三、驳回周云凤的其他诉讼请求；四、驳回裴立三的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费431元，由周云凤278元，已交纳；由裴立三负担153元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费133元，由裴立三负担41元，已交纳；由周云凤负担92元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  陈迎宾二〇二一年一月二十七日书记员  李永瑞