广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初35450号原告（反诉被告）：张东艳，女，1988年11月3日出生，汉族，身份证住址河北省邢台市清河县，委托诉讼代理人：林在学，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆。被告：广州美之臣企业有限公司，住所广州市天河区广利路73号东洲大厦A座402室。法定代表人：陈公颜。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师。原告（反诉被告）张东艳与被告（反诉原告）广州美馨房地产开发有限公司（以下简称美馨公司）、被告广州美之臣企业有限公司（以下简称美之臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张东艳的委托诉讼代理人林在学，被告（反诉原告）美馨公司、被告美之臣公司的共同委托诉讼代理人黄柳儒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张东艳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；2、判令被告美馨公司立即向原告退还房屋使用金49万元及利息（从2017年10月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利息的标准计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场的报价利率计算），被告美之臣公司对该项请求承担连带责任；3、被告美馨公司赔偿原告装修费65000元；被告美之臣公司对该项请求承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2017年10月16日，原告到位于广州市白云区空港大道的嘉大广场了解到被告美馨公司在售的公寓。原告当日刷卡支付了10万元。原告与美馨公司就位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层05号房屋签订了《房屋使用权转让合同》，合同约定转让期限为2018年2月16日至2038年2月15日。合同到期后，美馨公司无偿向原告赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日。原告先后向被告美馨公司工作人员指示的账户支付了60万元，含团购费、装修款，被告美馨公司向原告出具了盖有其财务专用章的房屋使用金收款收据，广州余盛装修有限公司及广州大麦信息科技有限公司出具了收据。原告近期得知，涉案房屋所在的位于广州市白云区空港大道88号的嘉大广场并未办理相关报建手续、未办产权登记，亦没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。原告认为，原告与美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》应属无效，美馨公司应退还原告房屋使用金，同时，亦应当退还该笔使用金所产生的法定孳息，被告因合同无效而给原告造成的装修费损失也依法应予赔偿。经查询，被告美馨公司为一人公司，唯一的法人股东为被告美之臣公司，原告认为该公司股东财产与公司财产混同，故被告美之臣公司应对被告美馨公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。针对美馨公司的反诉，张东艳辩称：第一、不同意美馨公司的反诉请求第一项，因为其不具有可执行性，不属于法院的实际处理的范围。因本案涉及原告与次承租人广东巴芙特酒店管理有限公司之间的租赁关系，若被告收回管理权势必会导致原告与次承租人广东巴芙特酒店管理有限公司之间的租赁合同无法履行。原告与被告之间的租赁合同无效，并不必然导致原告与次承租人之间的租赁合同无效，故原告上述请求没有法律依据；第二、法院在判定合同无效时，原告向被告支付占用费应该以支付的合计总价款除以租赁期限20年加赠送期。根据生效判决（2020）粤01民终3648号和6913号，即便给被告房屋占有费也应当以转让总价款分摊到合同约定的转让期限含赠送期，而不仅仅是20年。针对被告美馨公司的反诉，被告美之臣公司陈述，同意被告美馨公司的反诉请求。被告美馨公司提起反诉称：原被告于2017年10月24日签订了《房屋使用权转让合同》，该合同约定被告美馨公司将位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层05房屋的使用权转让给原告，原告向被告美馨公司支付51万元的房屋使用金，被告美馨公司依据合同约定履行了义务，并于2018年2月16日将合同约定房屋交付原告。原告于2017年11月16日与广东巴芙特酒店管理有限公司签订了《巴芙特酒店租赁合同》，该合同约定原告于2018年3月30日将该房屋出租给巴芙特酒店作经营酒店使用，原告因此实际获益。现因原告主张《房屋使用权转让合同》无效，而原告实际使用了涉案房屋，且尚未向被告返还合同所涉房屋，损害了被告美馨公司的权益。房屋占有使用费的计算标准为约定房屋使用金51万除以20年再除以12个月再乘以具体的占用时间。故提出反诉请求如下：1、判令原告向被告美馨公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层05号房屋的经营管理权；2、判令原告向被告美馨公司支付房屋占有使用费（自2018年2月16日开始计算，暂计至原告实际返还涉案房屋经营管理权之日止）；3、判令原告承担诉讼费用。针对张东艳本诉请求，美馨公司辩称：关于诉讼请求一、原告与被告美馨公司于2017年10月24日签订的《房屋使用权转让合同》应当继续履行。关于合同效力问题，我们尊重法院的裁判。关于诉讼请求二，原告仅支付了49万元，而不是51万元。而且如果法院判决被告美馨公司返还房屋使用金。那么原告使用和出租涉案房屋给案外人广东巴芙特酒店管理有限公司而实际获得的利益属于不当得利，应当返还给被告美馨公司。如果法院认定合同无效，原告需向被告美馨公司返还涉案房屋并支付占用费69062元(自2018年2月16日计至实际返还涉案房屋经营管理权之日止)。关于诉讼请求三，该装修费原告提供的收据显示，收款人是案外人广州余盛装修有限公司，被告美馨公司并非收款人，根据类案的裁判精神，该装修费不是房屋使用金的组成部分，不适宜在本案处理，而且原告提供的证据是无法证明原告与案外人的65000元款项与本案的合同有任何关联，所以原告的诉讼请求三也没有依据；关于广州美之臣企业有限公司房屋承担连带责任的问题，首先广州美馨房地产开发有限公司与广州美之臣企业有限公司不存在财务混同情形，两者的业务、员工、住址均不同。其次，原告与被告美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》或者相关的收据出具人、收款人皆为原告，并不存在美之臣公司的盖章。而且美馨公司跟原告签订合同、发生款项往来是在2017年，而美之臣公司是在2019年6月才成为美馨公司的股东，是不可能存在财产混同，侵犯原告利益的可能。综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。针对张东艳的本诉请求，被告美之臣公司辩称，一、根据美馨公司与被告美之臣公司的工商登记信息可知，两者的业务、员工、住址均不相同。二、根据被告美之臣公司提交的证据，被告美之臣公司有独立完整的财务制度，其与被告美馨公司的财务收支各自独立，不存在财产混同的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋使用权转让合同、支付凭证及收据、企业信用信息公示报告、（2019）粤0111民初27312号民事判决书、（2020）粤01民终6913号民事判决书、（2019）粤0111民初31238号民事判决书、（2020）粤01民终3648号民事判决书、巴芙特酒店公寓租赁合同及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，原告张东艳（乙方，承租方）与被告美馨公司（甲方，出租方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方提供广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层05号房屋（以下简称涉案商铺）给乙方有偿经营使用，建筑面积为60平方米。转让期限20年，即从2018年2月16日至2038年2月15日止。上述转让期限届满之日起，甲方向乙方无偿赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日止。在赠送期内，双方除第四、五条的约定外，其他权利义务不变。在赠送期间如因甲方的原因导致乙方无法继续使用或是出现有偿使用，甲方则按当时同等路段、同等档次、同等租金的市场评估价无条件补偿给乙方。房屋20年转让期限一口价为510000元。签订本合同之日，乙方向甲方交纳定金40000元，并在2017年10月24日交清第一期付款225000元。第二期245000元须于2017年11月16日前付清。甲方同意乙方将该房屋转租给巴芙特酒店经营使用，但期限不超过20年。甲方于2018年2月16日向乙方交付房屋等。2017年10月16日，原告向被告美馨公司支付了定金40000元，并于2017年10月23日向被告美馨公司支付160000元，于2017年10月24日支付45000元，于2017年11月17日支付245000元，上述费用共计490000元。由美馨公司出具收据。2017年10月16日，原告向广州余盛装修有限公司支付装修费60000元，11月17日，原告向广州余盛装修有限公司支付装修费5000元，广州余盛装修有限公司出具《收据》证实收到上述费用。2017年10月24日，原告向广州大麦信息科技有限公司支付45000元。同日，广州大麦信息科技有限公司出具《收据》，证实收到原告支付的团购金40000元。庭审中，被告美馨公司提交《巴芙特酒店公寓租赁合同》、银行流水，拟证实原告已将涉案房屋转给巴芙特酒店使用，并收取租金获利。就涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建问题，本院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“嘉大广场”的产权和规划报建情况。该局复函经初步核查，暂未找到地址为广州市白云区空港大道88号嘉大广场的《建设工程规划许可证》信息和产权登记记录。本院认为，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函显示，涉案商铺所在建筑物属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故原告与被告美馨公司之间就涉案商铺签订的《房屋使用权转让合同》违反了《中华人民共和国民法典》第一百五十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第三条的规定，该《房屋使用权转让合同》为无效合同。现原告主张确认该《房屋使用权转让合同》无效的诉请，本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，被告美馨公司应将收取的房屋使用金49万元返还给原告。原告应将涉案商铺的经营管理权返还给被告美馨公司。因原告已使用涉案商铺一段时间，被告美馨公司主张原告支付房屋占有使用费的反诉请求，本院予以支持。期限自2018年2月16日起计至本判决作出之日，之后的房屋占有使用费原告可另行主张。关于房屋占有使用费的标准，双方合同虽约定合同届满之后5年多为赠送使用期间，但被告美馨公司已一次性收取原告转让期限（含赠送期）的使用费，故原告每月应向被告美馨公司支付房屋占有使用费按合同转让总价款49万元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期限）即1609.2元（49万元/304.5个月）。同理，关于被告美馨公司收取原告使用金产生的法定孳息，被告美馨公司亦无合法依据予以占有，故对原告主张被告美馨公司支付使用金利息的诉请，本院予以支持。前述使用金的利息应以扣除从2018年2月16日交付之日至本判决作出之日的房屋占用费后的剩余款项为本金，从2018年2月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利息计算，从2019年8月20日至本判决作出之日止，则按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算。对于原告主张被告美之臣公司作为被告美馨公司的唯一股东，存在其财产与公司财产混同的情形，故应承担连带责任的诉请，因原告并未举证证实被告美之臣公司与被告美馨公司之间存在财产混同的情形，故原告该诉请缺乏理据，本院不予支持。关于装修费65000元。因该装修费由案外人广州余盛装修有限公司收取，被告美馨公司亦否认收取上述装修费，现原告主张被告美馨公司返还上述装修费于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张东艳与广州美馨房地产开发有限公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向张东艳退还房屋使用金49万元及利息（利息以广州美馨房地产开发有限公司应退还张东艳房屋使用金49万元扣除从2018年2月16日房屋交付之日至本判决作出之日的房屋占用费后的剩余款项为本金，从2018年2月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利息计算，从2019年8月20日至本判决作出之日止，则按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算）；三、自本判决生效之日起十日内，张东艳向广州美馨房地产开发有限公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层05号房屋的经营管理权；四、自本判决生效之日起五日内，张东艳向广州美馨房地产开发有限公司支付自2018年2月16日起至本判决作出之日止的房屋占有使用费（占用费按1609.2元/月支付）五、驳回张东艳的其他诉讼请求；六、驳回广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4775元，由张东艳负担706元，由广州美馨房地产开发有限公司负担4069元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉费用763.28元，由张东艳负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年一月十二日书记员  陈春燕