山东省济南市莱芜区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0116民初6518号原告：莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会，住所地莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区。法定代表人：刘振彬，主任。委托诉讼代理人：崔言贵，山东圣宏律师事务所律师。被告：山东永宏建设工程有限公司，住所地莱芜高新区盘龙河大街005号。法定代表人：朱应红，总经理。委托诉讼代理人：郝文波，山东鲁盈律师事务所律师。原告莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会（以下简称黄泥沟居委会）与被告山东永宏建设工程有限公司（以下简称永宏建设公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄泥沟居委会的法定代表人刘振彬及委托诉讼代理人崔言贵、被告永宏建设公司的法定代表人朱应红及委托诉讼代理人郝文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泥沟居委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告签订的《土地使用权出让协议书》无效；2.判令被告赔偿原告损失1164146元；3.判令被告返还原告的土地，拆除租赁土地上的搭建设施，并将租赁土地恢复原状；4.本案一切诉讼费用由被告承担。原告当庭将第2项诉讼请求数额减少为1160640元（2004年7月至2020年10月期间的损失）。事实和理由：2004年10月8日，原告与莱芜市隆丰建筑钢构有限公司签订《土地使用权出让协议书》，约定原告将黄泥沟村35.71亩土地使用权出让给莱芜市隆丰建筑钢构有限公司（名为出让，实为出租），莱芜市隆丰建筑钢构有限公司每年支付土地使用费每年每亩1000元（随开发区增长而增长）。协议签订后，被告在租赁期间未经原告同意，私自在租赁土地上建设了办公楼、平房的设施。并且自签订协议至今已将有十六年多的时间被告一直未支付租赁费，原告居民民愤极大。2005年1月16日莱芜市隆丰建筑钢构有限公司将公司名称变更为山东永宏建设工程有限公司。原告认为，原被告签订的《土地使用权出让协议书》违反了《土地管理法》等法律的强制性规定，应当为无效合同。现原告为维护合法权益，为贯彻落实省委组织部关于农村三资清理工作精神，特向法院提起以上诉讼请求，请求依法判决。被告永宏建设公司辩称，1.被告主体不适格。被告于2007年11月18日已将相关工业园土地转让给山东永宏节能科技有限公司，并签订了土地使用权及在建设施转让协议书，该协议书中约定使用年限使用费及支付方式等，均是按照被告与原告签订的协议书履行，该协议书也已经交付给原告一份，原告是明知且认可的，因此原告所诉涉案土地实际使用人为山东永宏节能科技有限公司，而非被告，原告起诉被告没有事实及法律依据。2.根据原告所提交的土地使用权出让协议书中的约定，原告应当负责办理该宗出让土地的工业园规划及土地使用权证书并交付乙方持有使用，但原告至今未办理更未交付，存在严重的违约行为，其中该协议第九条也约定乙方在合同规定的使用年限内依法可以转让出租等。3.关于原告主张的损失没有任何事实依据。原告并未履行原被告之间协议书约定的义务导致被告无法正常经营，因此应当由原告赔偿被告损失，而且被告也已经支付了部分租赁费，但被告在支付剩余租赁费时原告拒绝接收而且要求被告必须按照其主张的779450元的数额进行交付，该情况被告也向高新区鹏泉街道办事处以及高新区纪委反映过。4.根据双方签订的协议书以及所附的平面定位图，原告应当交付给被告的土地面积为35.71亩，而且有明确四至但原告至今未按协议书及平面图交付土地，存在严重的违约。在被告以及永宏科技公司租赁该土地期间，原告多次长时间采取各种手段阻挠租赁方的正常使用，给租赁方的使用造成了严重损失。本院经审理认定事实如下：2004年10月8日，原告黄泥沟居委会（甲方）与莱芜市隆丰建筑钢构有限公司（乙方）签订《土地使用权出让协议书》，载明：“为了加快经济开发区的发展，使农村稳定，居民增收，根据开发区的规划，乙方需使用甲方工业园土地，经双方友好充分地协商，在平等、自愿的基础上达成如下协议：一、甲方转让于乙方土地的使用权作为建厂用地，土地所有权仍归甲方，地下资源、埋藏物和市政公用语设施均不在土地使用权出让范围。二、甲方负责办理该宗出让土地的工业园规划及土地使用权证书等。三、地块位置见《黄泥沟工业园平面定位图》（后附平面定位图一份，共计35.71亩）。四、使用费及支付方式：土地使用费按每年每亩1000元计算（随开发区增长而增长），每年的7月份前支付当年的。第一次交款年度为2004年7月至2005年7月，逾期不交或交不清承担按欠款数额的万分之四的违约金。五、使用期限为50年，即2004年7月至2054年7月。六、违约责任：该协议经双方签字或盖章即生效，任何一方不得随意终止。若一方违约，应向守约方支付当年土地使用费等额的违约金，并承担给对方造成的全部经济损失。七、甲方保证开工前必须水、电、路三通，及附属障碍物的清理，并承担相应费用，否则给乙方造成损失应承担相应的责任，乙方保证按规划建设确保工程质量，否则责任自负。八、甲方办理完《规划许可证》和《土地使用证》后交付乙方持有使用，合同期满（或终止）后三日内乙方必须交还甲方。九、乙方在合同规定的使用年限内，依法可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。十、本协议未尽事宜或在合同执行过程遇到本合同未涉及的问题，由双方另行协议解决，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十一、本协议不因双方法定代表人的变动而影响其效力。十二、本协议一式四份，双方各持一份”。2005年1月16日，莱芜市隆丰建筑钢构有限公司将企业名称变更为山东永宏建设工程有限公司即本案被告。协议签订后，涉案土地由被告占有使用并加盖办公楼、车间等。被告主张实际只交付20亩左右，但未提交证据；原告自认占用了35.71亩中的773平方米即1.16亩。被告提供加盖有黄泥沟居委会公章的《产权证明》两份、原中共莱芜市纪委办公室出具的《证明》、被告与山东永宏节能科技有限公司签订的《土地使用权及在建设施转让协议书》，拟证实被告已将涉案土地使用权转让给山东永宏节能科技有限公司且原告是知情的，被告主体不适格。被告另提供2007年2月17日加盖黄泥沟居委会公章的收条，载明“收到村工业园租赁费20000元”。原告主张被告至今未交纳租赁费且对转租事宜不知情。涉案土地现未办理《规划许可证》和《土地使用证》。本院认为，关于被告主体问题，原、被告系2004年10月8日签订《土地使用权出让协议书》的合同相对方，原告诉求确认该协议无效，被告作为合同主体列为本案被告，诉讼主体适格。根据涉案协议的约定，被告使用原告方的工业园土地并支付使用费，原告负责办理涉案土地的规划许可及土地使用权等审批手续但未明确约定办理期限，被告有理由相信原告能如实履行协议义务取得涉案土地的相关审批手续。现原告未提供证据证实其已按照协议约定实际履行土地报批的义务，亦未举证证实经相关行政部门审查案涉土地不符合工业园规划条件。原告主张该《土地使用权出让协议书》违反法律强制性规定，依据不足；该协议系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原告诉求确认协议无效，于法无据，本院不予支持。关于原告诉求的返还土地并恢复原状，亦无法律依据，不予支持。依法成立的合同对当事人具有约束力，协议双方均应按照约定履行各自的义务，原告向被告交付土地并负责办理土地使用手续，被告向原告交纳租赁费。协议签订后,被告实际占有并使用涉案土地至今，但未依约向原告交纳相应租赁费构成违约，应承担逾期交纳的违约责任。协议第四条约定：土地使用费按1000元/年/亩（随开发区增长而增长）于每年7月份前支付当年的，第一次交款年度为2004年7月至2005年7月，逾期按欠款数额的万分之四承担违约金；该约定中的“随开发区增长而增长”，表述不明确且原告无证据证实实际增长状况；关于违约金的表述亦不完整清晰，应视为约定不明。综合本案审理及证据情况，本院确定租赁费为1000元/年/亩，逾期违约金应以未付的租赁费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日之前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）自违约之日起分段计算。庭审查明原告实际交付的土地面积应为34.55亩（合同约定的35.71亩-原告占用的1.16亩）。被告于2007年交纳的20000元租赁费有收条为证，本院予以确认。原告诉求2004年7月至2020年10月期间的损失即租赁费，根据协议中交款年度及交款时间的约定，本案确定被告应交租赁费年度为2004年7月至2020年6月、每个年度交费时间为每年的6月30日前。关于租赁费认定如下：自2004年7月至2020年6月租赁费共计552800元(1000元/年/亩×16年×34.55亩)，减除被告于2007年2月17日支付的20000元，尚欠532800元，被告应予支付。关于违约金认定如下：1.以34550元为基数，自2005年7月1日起至2007年2月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以14550元为基数，自2007年2月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.以34550元为基数，分别自2006年7月1日、2007年7月1日、2008年7月1日、2009年7月1日、2010年7月1日、2011年7月1日、2012年7月1日、2013年7月1日、2014年7月1日、2015年7月1日、2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以483700元（2005年7月至2019年7月期间的租赁费：34550元×14年）为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.以34550元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的按2000元/年/亩计算租赁费损失，无证据证实，本院不予采纳。关于被告主张的因原告存在未办证的违约情形，其应承担的违约责任及给被告造成的损失已实际折抵租赁费用，该项主张于法无据，本院不予采信；关于原告是否违约以及违约责任如何认定的问题,被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东永宏建设工程有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会土地租赁费532800元及违约金（1.以34550元为基数，自2005年7月1日起至2007年2月17日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以14550元为基数，自2007年2月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.以34550元为基数，分别自2006年7月1日、2007年7月1日、2008年7月1日、2009年7月1日、2010年7月1日、2011年7月1日、2012年7月1日、2013年7月1日、2014年7月1日、2015年7月1日、2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；以483700元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.以34550元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告莱芜高新区鹏泉街道办事处黄泥沟社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取7623元，由原告负担3059元，由被告负担4564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  朱小青二〇二一年一月二十五日书记员  陈 静