四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10915号 原告：魏宏，男，1976年7月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：彭新，女，1992年2月4日出生，汉族，住四川省青神县。 原告魏宏与被告彭新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏宏、彭新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 魏宏向本院提出诉讼请求：1．判令彭新支付魏宏购房欠款5000元及利息损失，利息以5000元为基数，从2017年10月14日起按年利率24%计算至款项付清日止；2．判令彭新支付魏宏维权所产生的交通费、误工费等各项损失1700元。事实与理由：魏宏（出卖方）于2017年9月23日与彭新（买受方）签署了商品房买卖合同，魏宏将位于成都市高新区（西区）天目路77号10栋1单元6层606号商铺出售给彭新。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定。魏宏按约履行了各项合同义务，但彭新至今还欠购房款5000元。根据《房屋买卖合同》第7条违约责任，乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自合同约定的付款期限到期第二日计算至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之三的违约金，合同继续履行。据此，彭新应承担拒不支付购房款的法律责任。 彭新辩称：确有5000元购房款未支付给魏宏，但双方已协议进行抵扣。彭新购买案涉商铺时，商铺为出租状态。根据房屋买卖合同的约定，房屋递件成功当日双方应办理物业交割手续，剩余租期内的租金由彭新收取，魏宏应承担物业交割日以前产生的物业费、水电费等费用，但魏宏未将已经收取的剩余租期租金、租赁押金交给彭新，也未依约办理物业交割，未结清欠付的物业费、水电费等费用。彭新多次通过中介要求魏宏办理物业交割并结算费用，魏宏均予推辞，后通过中介协商以5000元尾款抵扣魏宏应向彭新支付的租金、租赁押金以及欠付的物业费、水电费等费用，故彭新不应再向魏宏支付购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据——《房屋买卖合同》《收据》《成都市不动产登记信息查询结果》《证明》、《房屋出租协议》复印件、证人证言等，本院认定事实如下： 一、合同约定情况 2017年9月23日，魏宏作为出卖方与彭新作为买受方，案外人成都焦点房产经纪有限公司郫县分公司（以下简称焦点经纪公司）作为居间方签订了《房屋买卖合同》，主要约定：彭新购买魏宏所有的位于成都市高新区（西区）天目路77号10栋1单元6层606号房屋，房屋总价393000元，彭新在签订合同时支付30000元，在办理递件过户成功时支付363000元；焦点经纪公司协助魏宏、彭新在2017年10月14日办理过户递件手续。魏宏于递件成功过户当日腾出房产，由焦点经纪公司协助双方办理物业交割，签订《物业交割单》视为交割完成；魏宏自行承担房产物业变割日以前所发生的、应由其承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物业费，物业交割手续办理完毕之日起前述费用由彭新承担；房屋递件成功当日起，房屋租期内租金由彭新收取，并履行租赁合同义务。魏宏承诺房屋租期到期时间为2021年1月19日；彭新未按合同约定期限、约定方式支付各项款项的，魏宏有权向彭新追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾一日，彭新向魏宏支付逾期未付款的千分之三的违约金，合同继续履行。 二、合同履行情况 2017年9月23日，彭新向魏宏支付30000元。 2017年10月11日，魏宏与彭新办理了案涉房屋过户登记递件手续，彭新支付了魏宏358000元，余5000元尾款约定双方办理物业交割后进行结算。魏宏主张此后其多次联系焦点经纪公司和彭新要求支付尾款，但彭新均无故推辞；彭新主张其多次要求魏宏结算费用，魏宏均予以推辞，双方后通过焦点经纪公司协商将5000元尾款用于抵扣魏宏应向其支付的租金、租赁押金及物业费、水电费等费用。 三、其他 焦点经纪公司于2020年11月23日出具《证明》一份，且其负责人到庭进行陈述，称案涉纠纷系因魏宏未配合办理物业交割和结算费用导致，经其在场协调，魏宏与彭新已协商将5000元尾款抵扣魏宏应向彭新支付的租金、租赁押金及相关物业费用，双方房屋买卖合同已全部完成。 魏宏系从李蔓榕处购得案涉房屋。李蔓榕出庭陈述，其于2017年通过焦点经纪公司将案涉房屋出售给魏宏，售房时，承租人已按租赁合同的约定将房屋租金缴纳至2018年1月底。其向魏宏出售房屋时，已将承租人缴纳的房屋租金和租赁押金通过抵扣魏宏购房尾款的方式交付给了魏宏。案涉房屋的物业费、水电费平时由承租人自行向物管公司缴纳，但承租人于2018年1月底擅自搬走，欠付的物管费和水电费由彭新缴纳。李蔓榕向彭新发送的租赁合同照片显示，案涉房屋租期为2015年1月20日至2021年1月19日，月租金850元，缴租方式为半年支付一次。承租人应按时缴纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用，并缴纳保证金850元。 本院认为，彭新对于未支付购房款5000元的事实无异议，本案争议在于，诉争款项是否已通过抵扣其他费用的方式履行完毕。彭新虽主张因魏宏拒绝办理交割手续和结算费用，双方通过焦点经纪公司协商达成一致将5000元尾款用于抵扣魏宏应向其支付的租金、租赁押金及物业费、水电费，但未提交充分的证据予以证明。焦点经纪公司于本案诉讼过程中出具的《证明》，性质上属于证人证言，仅凭该证据不足以证明双方已形成合意将购房尾款全部抵扣。彭新作为付款义务一方，负有相应的举证责任。 对于彭新主张的抵扣款项，《房屋买卖合同》明确约定，房屋递件之日起租期内的租金由彭新收取，即2017年10月11日起的租金应由彭新收取。根据房屋原产权人李蔓榕的证人证言，其将房屋出售给魏宏时，承租人已经按照租赁合同的约定缴纳租金至2018年1月底，其与魏宏之间通过抵扣购房尾款的方式交付了剩余租金和租赁押金。对此，魏宏未明确否认，但表示记不清楚具体的租金和押金金额。李蔓榕作为原房屋产权人，与魏宏、彭新之间无重大利害关系，且其出庭作证并非一方提前申请，而是庭审过程中通过焦点经纪公司提供的线索，本院当庭与其取得联系，其陈述前后一致，无明显偏向，较为客观。结合《房屋买卖合同》关于交割租金的相关约定，《房屋出租协议》租金每半年支付一次和租金金额的约定，以及焦点经纪公司的相关陈述，本院认定魏宏未与彭新交接2017年10月11日至2018年1月19日期间的租金及租赁押金，合计3651.5元（850×3＋850×12÷365×9＋850=3651.5），彭新有权予以抵扣。 但对于彭新主张的物业费、水电费等，彭新未提交相应证据证明其付款的时间、金额，亦未提交证据证明相应费用发生于《房屋买卖合同》所约定的物业交割以前，故应由彭新承担举证不能的不利后果，本院对彭新主张抵扣的事实不予采纳。彭新还应支付魏宏购房款1348.5元。 对于魏宏所主张的利息损失和维权损失，《房屋买卖合同》虽约定逾期付款违约金按未付款的日千分之三计算，但本案纠纷的产生并非购房人彭新恶意拖欠尾款，虽然双方未按约办理物业交割和费用结算的原因现各执一词，但至少存在应当结算而未结算租金的事实。彭新已向魏宏支付绝大部分购房款，尚余少量尾款未付系双方对结算费用产生争议，且魏宏作出出卖人亦负有按照合同约定办理物业交割和结算费用的义务，其在未足额收到购房款的情况下，竟事隔近三年才提起本案诉讼，未提交任何证据证明期间向彭新主张过权利，亦导致双方未能在纠纷产生第一时间固定证据和事实，明显存在懈怠，并非绝对善意。综上，魏宏未提交证据证明其损失情况，综合考虑房屋买卖合同履行情况、双方过错、纠纷经过等因素，本院对魏宏所主张的违约金及维权损失不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告彭新于本判决生效之日起十日内向原告魏宏支付剩余购房款1348.5元； 二、驳回原告魏宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告彭新与原告魏宏各自负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗莎 二〇二一年一月十九日 书记员  赵轩