广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2547号原告：廖思均，男，1967年10月7日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕴秋，广东明盛律师事务所实习律师。被告:广州南沙经济开发区金门房地产有限公司，住所地广州市南沙区港前大道一号，统一社会信用代码914401016187859543。法定代表人：李睦邻。原告廖思均诉被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司（以下简称金门公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员吕本超独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告廖思均的委托诉讼代理人谢燕莹到庭参加了诉讼。被告金门公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告廖思均向本院提出诉讼请求：1.解除与被告金门公司签订的《商品房购售合同》；2.被告金门公司返还原告廖思均已支付的购房款388,638.18元；3.被告金门公司向原告廖思均支付违约金1,054,569.7元（每天按总房价款的万分之三计算，从1994年3月27日起计算暂计至2018年12月31日为9045天，违约金为1,054,569.7元）；4.被告金门公司赔偿原告廖思均因涉案房屋增值部分的损失2,620,561.82元（1994年3月27日合同约定房价为2583元/平方米，2018年12月同地段该房价为20000元/平方米，差额为17417元/平方米，房屋总建筑面积150.46平方米，损失为17417×150.46=2,620,561.82元）；5.本案诉讼费由被告金门公司负担。事实和理由：1994年3月27日，原告廖思均与被告金门公司签署了《商品房预售合同》，约定由被告金门公司将位于广州南沙经济技术开发区的蝴蝶洲花园蝶式4号楼403房以388,638.18元出售给原告廖思均。采用分期付款的形式，原告廖思均已付清所有房价款，被告金门公司早已将该房屋交付给原告廖思均，并承诺其会尽快为原告廖思均办理房屋产权登记手续。原告廖思均合法占有位于广州南沙经济技术开发区的蝴蝶洲花园蝶式4号楼403房，直至2019年，在没有任何通知的和任何理由的情况下，涉案房屋被拆除，严重侵害了原告廖思均的合法财产权益。被告金门公司应返还原告廖思均已支付的购房款以及赔偿原告廖思均因失去诉讼房屋而造成的损失。综上，为保障原告廖思均的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告金门公司无答辩。庭审中，原告廖思均更正答辩状中部分表述存在差异，“被告金门公司早已将该房屋交付给原告廖思均”应变更为“被告金门公司未将房屋交付给原告廖思均”；“原告廖思均合法占有位于广州南沙经济技术开发区的蝴蝶洲花园蝶式4号楼403房”应变更为“未合法占有位于广州南沙经济技术开发区的蝴蝶洲花园蝶式4号楼403房”。经审理查明，1994年3月27日，金门公司（甲方）与廖思均（乙方）签订《商品房购售合同》，约定乙方购买甲方所建位于广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式4号楼403，面积150.46平方米，总价款431,280.20元，付款方式为分两期付款，甲方同意给与乙方九折优惠，即实付总价款为388,638.18元，签订合同时，乙方支付购房款120,000元，余款在1994年10月1日付清。楼房定于1994年6月30日竣工交付使用，由甲方通知乙方，乙方接通知后十天内前往验收。甲方由于其自身的原因造成不能按时交楼时，则从逾期第30天起，每逾期一天，甲方将按应付未付金额的万分之三向乙方交纳违约金。廖思均提供多份收款凭证，其中一份内载“廖思均交来蝶式四号楼403方末期房款，金额为88，638.18元”，附有相关人员签字及金门公司盖章确认。2018年10月19日，广州市南沙区国土资源和规划局向本院复函穗南国规[2018]2718号，内容为根据广州市中级人民法院（2010）穗中法执字第871号《协助执行通知书》以及（2010）穗中法执字第871号之一《执行裁定书》，广州南沙经济开发区金门房地产有限公司名下的位于广州市南沙区进港大道旁净用地为18,310平方米的商住土地使用权及位于广州市南沙区进港路蝴蝶洲花园的房地产（产权证号：13-××7、13-××号），(不含蝴蝶洲花园蝴蝶新街首层商铺25号、35号，蝴蝶洲花园蝶式四号楼101房、302房、503房、首层B单元103房、蝴蝶洲花园新街22号商铺，蝴蝶洲花园蝶式4号楼四楼A单元房屋），已由广州市中级人民法院进行拍卖，并由广东裕泰房地产开发有限公司经拍卖竞得。该局于2017年7月13日依法协助执行，对上述不动产进行解封并过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下。金门公司是广州市南沙进港路蝴蝶洲花园的开发商，于1994年1月19日取得上述项目的《预售商品房许可证》。诉讼期间，廖思均为明确房屋增值部分损失，向本院申请委托有资质的评估机构通过房地产价值评估方式评估广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元同地段的房屋价格（评估基准日为2017年7月13日）。2020年7月29日，本院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司（以下简称鹏信公司）对涉案房屋的同地段房屋进行价格评估。2020年9月3日，鹏信公司出具《房地产估价报告》，确定位于涉案房屋同地段房屋，房屋用途为住宅，评估建筑面积150.46平方米，在价值时点2017年7月13日的市场价值为2,753,400元。2020年9月9日，鹏信公司出具收据，案件评估费为7800元。本院认为，廖思均与金门公司于1994年3月27日签订的《商品房购售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同约定的交易标的物广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式4号楼403房屋已由法院拍卖过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下，廖思均与金门公司签订的房屋买卖合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”廖思均提出请求解除双方既定的《商品房购售合同》及金门公司返还已收取的购房款388,638.18元是有据的，本院予以支持。关于违约金问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”廖思均请求判令金门公司支付违约金是有据的，但应以不超过购房款本金388,638.18元计付为限。关于赔偿涉案房屋增值部分损失2,620,561.82元问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”其中的“预见”，即合理预见原则，包括以下三个方面的要素：一是预见的主体，为“违反合同一方”的当事人；二是预见的时间，为“订立合同时”，即在订立合同的时候，而不是违约行为发生之时或者发生之后；三是预见的内容，为“因违反合同可能造成的损失”，即订立合同时可预见到的违约的损失，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。廖思均与金门公司于1994年3月27日签订的《商品房购售合同》，廖思均至今时隔二十年后才向金门公司主张违约损失，也无法证明金门公司在1994年3月27日前已预见到涉案房屋增值部分损失达2,620,561.82元，故廖思均的该项请求因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告廖思均与被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司签订的《商品房购售合同》予以解除。二、在本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司一次性支付原告廖思均777,276.36元。三、驳回原告廖思均其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39，310元、评估费7,800元由原告廖思均负担38,099元，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司负担9,011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吕本超二〇二一年一月二十五日书记员  陈绮琴