成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1840号 原告:冷寒玉，女，1985年8月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈进，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：强春梅，四川超跃律师事务所律师。 被告：成都桂溪置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区九江街道泉水路167号。 法定代表人：艾正虎。 委托诉讼代理人：贺丹，系公司员工。 被告：侯杰，男，1975年12月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：张议，女，1980年9月29日出生，汉族，住重庆市。 原告冷寒玉与被告成都桂溪置业有限公司（以下简称：桂溪公司）、霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司（以下简称：霍尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，因霍尔公司已注销企业登记，冷寒玉向本院申请撤回了对霍尔公司的起诉，向本院申请追加公司股东侯杰、张议为本案被告，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷寒玉及其委托诉讼代理人陈进、强春梅、被告桂溪公司的委托诉讼代理人贺丹到庭参加诉讼，被告侯杰、张议经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 冷寒玉向本院提出诉讼请求如下：判令桂溪公司、侯杰、张议立即向冷寒玉退还房款65600元、支付资金占用利息（按年利率6%，以50000元为基数从2018年3月24日起计算至2019年10月9日，利息4700元；以790000元为基数从2018年6月20日计算至2019年10月9日，利息62673元；以65600元为基数，按年利率6%，从2019年10月9日起计算至实际付清之日止），并承担本案的诉讼费。事实和理由:2018年3月24日，冷寒玉与霍尔公司签订了《金祥广场项目定购书》，约定冷寒玉购买霍尔公司开发的位于成都市双流区××镇××社区××广场××栋××单元××层××号房屋。冷寒玉于当日支付了定金50000元。2018年6月20日，冷寒玉按照霍尔公司的安排与桂溪公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议,约定冷寒玉购买金祥广场×栋×单元×层×号房屋，房屋价款实际为84万元，在签订当日一次性支付全部价款，桂溪公司于同年9月30日交房。合同签订后，冷寒玉按照桂溪公司要求将剩余购房款790000元转给重庆清奥房地产营销策划中心、重庆旗远房地产营销策划中心。至交房日桂溪公司迟迟未按约交房，后于2019年7月告知冷寒玉，冷寒玉不符合政策要求、不具备购房资格，无法交房并办理不动产权登记。后冷寒玉不得已要求退还购房款，经双方协议一致，冷寒玉按桂溪公司的要求于2019年9月17日向霍尔公司提交《退款申请书》，并陆续收到退还的购房款，但至今仍有65600元未退还。桂溪公司在与冷寒玉签订合同时未尽到审查买方购房资格的义务，故意隐瞒政府的限购政策存在过错，导致合同事实上不能履行已经解除，应承担退还购房款的法定责任。霍尔公司自愿承担桂溪公司与冷寒玉解除商品房买卖（预售）合同之后的退款责任，同意退还840000元，是债务加入，应当与桂溪公司承担连带责任。经调查，霍尔公司已注销企业登记，侯杰、张议作为该公司股东及清算组成员，在明知尚有欠冷寒玉的65600元债务未清偿的情况下，却未按法律规定书面通知冷寒玉申报债权及进行清算公告，并出具虚假清算报告载明“负债为0元，债务清偿均已清偿完毕”，骗取了公司注销登记，导致冷寒玉的债权未获清偿，损害了冷寒玉的合法债权。由于霍尔公司已注销，其民事主体资格已不存在，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（二）》第19条、第185条，侯杰、张议应对霍尔公司欠冷寒玉的债务承担相应赔偿责任。 桂溪公司辩称：1.冷寒玉所购房屋实际是霍尔公司出卖，冷寒玉签订的项目定购书以及退房申请都是与霍尔司签订，冷寒玉一直清楚是与霍尔果公司产生的买卖关系，不是直接与我司产生关系，其请求款项应由霍尔公司支付，与我司无关。涉案房屋是霍尔公司与我司进行大宗采购的房屋，我司已卖给霍尔公司，购房款已由霍尔公司支付我司。2.我司与冷寒玉签订商品房预售合同，是由于霍尔公司与我司签订的大宗采购合同有约定，霍尔公司在售卖后已给我司发出《权利义务概括转移人指定函》，将房屋买受人的权利义务概括转移给指定人员冷寒玉，由我司与其办理售房后续手续、签订买卖合同以及办理产权。由于冷寒玉不符合购房资格，其与我司签订的预售合同已实际解除，冷寒玉的退房申请也是向霍尔公司提出的，并未向我司提出，不应该由我司退款。合同实际解除后，我司所收案涉房屋的448680元房款在与霍尔公司结算时已直接退还扣除。3.由于桂溪公司牵涉其他案件造成公司名下金祥广场资产及账户被冻结，霍尔公司向我司大宗采购的房屋未完全交付，霍尔公司股东侯杰、张议已向武侯区法院起诉我司商品房买卖合同纠纷，法院已判决我司向其进行赔偿。 被告侯杰未作答辩。 被告张议未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年1月29日，桂溪公司（甲方）与霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司（以下简称：霍尔公司，乙方）签订《金祥广场大宗购买协议》，约定：甲方指定乙方为金祥广场项目商品房1期1#楼（房屋32套，建筑面积共计2556.72平方米）的大宗购买方；大宗购买，是指销售代理商与开发商签订购买协议，在约定期限内逐步将购买物业备案至乙方或乙方指定的第三方；乙方保证在合同期内购买房屋不低于标的物业当中的21套，具体房源由乙方在标的物中指定；合作期限自2018年1月29日至2018年2月28日，共计30天；每套房屋的购买单价为6000元/平方米。双方在本协议签订后3日内，向甲方支付48万元（每套商品房15000元）作为履约保证金，对本协议的履行进行担保；合同期届满之前，乙方购买套数不小于21套；合作期限内付完首付款并签订网签合同及银行按揭手续，视作乙方履行了该套购房承诺；完成购买的房源，甲方应在3个工作日内退还乙方已购买物业相对应的保证金。双方在交易清单《金祥广场住宅房源（32套）》上盖章确认，其中有×栋×单元×号房屋信息。霍尔公司已向桂溪公司支付了部分购房款。 2018年3月，霍尔公司向桂溪公司发出一份《权利义务概括转移人指定函》，告知桂溪公司，霍尔公司大宗购买的上述房源，经该司与相应人员协商一致且充分披露相关信息后，指定相应人员（具体人员明细见附表）作为该房屋买受人的权利义务概括承继人，即由上述人员与桂溪公司签订该套房屋的商品房买卖合同，桂溪公司与上述人员签订商品房买卖合同的，并非一房二卖，该司予以认可。在霍尔公司盖章的《霍尔果斯拾英房地产经纪有限公司大宗购买房源权利义务概括转移人指定明细表》的第11项中，有×栋×单元×号房屋信息及指定买受人冷寒玉的身份证号、签约单价6000元、签约总价448680元等内容。 2018年3月24日，霍尔公司（出卖人，甲方）与冷寒玉（买受人，乙方）达成口头协议，约定以840000元的价格将“金祥广场”×栋×单元×层×号商品房出售给冷寒玉，双方在金祥广场售楼部签订了《金祥广场项目定购书》。定购书主要内容：乙方欲定购甲方位于成都市双流区桂溪房地产开发项目“金祥广场”商业，乙方所定购商品房房号为×栋×单元×层×号，总房款为448680元；乙方已知晓甲方公示于本项目销售中心现场的《商品房买卖合同》及补充协议等合同附件的相关内容，并不持异议；乙方在签订定购书时支付50000元购房定金，于2018年6月8日前支付剩余全部房款，逾期定金不退；乙方应于2018年6月8日前与甲方签订所购商品房的《商品房买卖合同》及补充协议等合同附件等等。 同日，冷寒玉按霍尔公司销售人员的安排在POS机上刷卡消费30000元（用其亲属孙锐的工商银行卡刷卡4000元，用冷寒玉的农业银行卡刷卡26000元，收款人均为重庆清奥房地产营销策划中心），并向霍尔公司人员陈**林微信转账20000元，支付定金共计50000元。 2018年6月20日，桂溪公司按与霍尔公司的协议约定，以出卖人的身份与霍尔公司指定人员冷寒玉（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议,合同约定：桂溪公司向冷寒玉出售其开发建设的位于双流县××镇××社区××广场××栋××单元××层××号商品房，商品房单价为每平方米6000元，总价款448680元，付款方式为乙方在2018年6月20日前支付全部价款，还约定了交房、过户等权利义务。冷寒玉未直接向桂溪公司支付过购房款。桂溪公司向冷寒玉出具了一张上述房屋购房款的《收据》，时间为2018年3月5日，收款金额为448680元。 2018年6月20日，冷寒玉按霍尔公司销售人员的安排在POS机上刷卡消费支付了剩余购房款790000元。其中，冷寒玉用其亲属孙锐的工行银行卡刷卡消费240000元，用冷寒玉的工行银行卡刷卡消费450000元、用冷寒玉的农行银行卡刷卡消费100000元，收款人均为重庆旗远房地产营销策划中心（以下简称：旗远营销中心），霍尔公司未向冷寒玉出具收据。 此后，因冷寒玉不符合成都市住房限购政策的规定，不具备在双流区购买住房的购房人资格，冷寒玉与霍尔公司协商一致解除合同、退房退款。霍尔公司于2019年8月28日向桂溪公司发出《工作联系函》，函告桂溪公司，霍尔公司指定的金祥广场1栋3单元503号房屋的权利义务概括转移人为冷寒玉，因其无购买资格，特委托桂溪公司与冷寒玉签订《解约协议》并协助办理该房屋网签撤销事宜，合同中约定的购房款448680元由霍尔公司退还冷寒玉，请桂溪公司协助办理。 此后，桂溪公司（甲方）与冷寒玉（乙方）签订了《解约协议》（日期为2019年8月27日），约定：因乙方无购房资格，向甲方提出解约申请，甲方同意乙方无责任解约，不收取乙方违约金；双方应共同配合办理撤销网签手续；乙方应退还甲方收款收据、《四川省商品房买卖合同（预售）》等文件原件；乙方不得以任何方式或者理由向甲方主张权利；本协议签订并履行完毕后，甲乙双方再无任何纠纷等等。 冷寒玉曾向霍尔公司提交一份《退款申请书》（无时间），申请书载明：冷寒玉因家庭原因，自愿放弃购买金祥广场1-3-503，同时退回购房合同及收据，退款金额840000元。经办人一栏有“万某某（字迹潦草不清）”签名。冷寒玉已收到退款20000元。 2019年9月17日，冷寒玉再次向霍尔公司提交了《退款申请书》，霍尔公司人员杨广润在申请书经办人一栏签名，霍尔公司在该栏加盖公章。申请书载明：冷寒玉因无购房资格，自愿放弃购买金祥广场1-3-503，退款金额820000元；我司承诺在收到以上申请单及收据、身份证复印件及银行卡复印件后立即办理相关退款手续，POS刷卡部分将在房管局办理完成该房屋网签合同撤销后10个工作日内退还至银行卡内。 2019年10月9日，冷寒玉收到了“金祥广场1-3-503退款”754400元。此后，霍尔公司一直未退还冷寒玉剩余购房款65600元。 又查明，霍尔公司于2017年8月6日经注册登记成立，登记股东为张议、侯杰。2020年6月15日，经冷寒玉的代理律师向霍尔果斯市市场监督局查询企业档案，霍尔公司已于2019年12月25日被该局核准注销登记，清算组备案的市场主体解散事由为：决议解散。据该局档案资料记载，《企业注销登记申请书》的申请人为霍尔公司的法定代表人侯杰。霍尔公司提交的申请资料中有2019年10月22日的股东会决议，股东侯杰、张议均表决通过公司的清算报告、同意解散和注销公司。据《公司注销清算报告》记载，霍尔公司于2019年10月22日经股东会议决定解散，并由全体股东组成清算组开始对公司进行清算；公告时间2019年10月22日（无报纸名称）；资产情况0元，负债情况0元；公司股东出资情况：张仪出资人民币198万元，侯杰出资人民币2万元；债权债务清算情况，债务清偿均已清偿完毕；企业无剩余财产分配，有遗留问题和法律责任应当由全体出资人按出资比例分配等等。霍尔公司未向已知债权人冷寒玉发送申报债权的书面通知。 本案审理中，经本院调查，张议、侯杰曾于2020年6月9日向成都市武侯区人民法院起诉，请求法院判令解除原霍尔公司与桂溪公司签订的《金祥广场大宗购买协议》（购买房屋为金祥广场项目1期1#楼商品房32套）、判令桂溪公司返还张议、侯杰购房款5904168元。武侯区法院已于2020年9月作出（2020）川0107民初8069号民事判决书，判决解除上述协议、桂溪公司于判决生效之日起十日内返还张议、侯杰支付的购房款5904168元。 上述事实，有以下证据证实定：霍尔公司的企业登记档案资料一套（包括股东会决议及公司注销清算报告、侯杰和张议的身份证复印件）、金祥广场大宗购买协议、权利义务概括转移人指定函及霍尔公司大宗购买房源权利义务概括转移人指定明细表、金祥广场项目定购书照片、冷寒玉和孙锐的工商银行借记卡历史明细清单、农业银行借记卡历史明细清单、银行ATM机查询照片、商品房买卖合同及补充协议复印件、桂溪公司的收据、工作联系函、解约协议、退款申请书2份、冷寒玉与杨广润的微信聊天记录手机图片、微信发送的内部审批表照片及霍尔公司加盖公章的退款申请书照片、（2020）川0107民初8069号民事判决书、当事人的陈述等等在案佐证，足以认定。 本院认为，根据审理查明事实、当事人提交的有效证据，对本案争议焦点评判如下： 霍尔公司与冷寒玉之间的合同关系及未履行合同义务的法律后果。霍尔公司2018年从桂溪公司处购买了案涉房屋后，又出售给冷寒玉，冷寒玉与霍尔公司之间实际建立了房屋买卖合同关系。虽然双方未签订正式合同，但双方签订的定购协议、冷寒玉与桂溪公司的一致陈述、退款申请书、微信记录等证据形成了证据锁链，足以证实冷寒玉与霍尔公司之间口头订立了房屋销售价为840000元的二手房房屋买卖合同。由于2019年双方已口头协商解除了合同，霍尔公司已在《退款申请书》上盖章承诺退还冷寒玉购房款820000元，并已实际退还754400元，尚欠65600元未退还，构成违约，依照双方约定及法律规定，霍尔公司在合同履行中应承担退还冷寒玉购房款65600元、赔偿逾期退款期间利息损失的民事责任。 霍尔公司注销后本案债务的民事责任承担。本案中，霍尔公司于2019年12月25日因股东决议解散、公司登记机关批准注销，已不具备独立承担本案民事责任的主体资格。由于霍尔公司的股东及清算小组成员侯杰和张议在公司清算过程中未依法进行清算，未依照公司法的规定向已知债权人冷寒玉发出申报债权的书面通知书，导致冷寒玉未能申报本案债权，本案债权在公司清算中未得到及时清偿，造成了经济损失，同时，二人在明知霍尔公司的债务未清偿完毕的情况下，作出了公司债务清偿完毕的虚假的清算报告，骗取了登记机关办理了法人注销登记。依照《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款：“清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。”及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”之规定，侯杰和张议应对霍尔公司欠冷寒玉的本案债务承但赔偿责任。故对冷寒玉要求侯杰、张议退还购房款65600元、赔偿逾期退款期间资金利息损失的诉讼请求，本院予以支持。因冷寒玉不具备购房资格，对合同的解除也有过错，其主张的其余资金利息，于法无据，予以驳回。 关于资金占用利息损失。因冷寒玉未提供其协助办理网签合同撤销时间的相关证据，双方在《退款申请书》中约定的退款时间无法查明，其逾期退款利息损失的起算时间参考霍尔公司2019年10月9日实际退款时间较为合理，故本案资金利息损失的计算方式为：以65600元为本金，从2019年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日。 桂溪公司向冷寒玉退还购房款、赔偿利息损失的诉讼请求。本院认为，冷寒玉的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由如下：1.根据审理查明事实，桂溪公司与冷寒玉签订商品房买卖合同，是为了履行与霍尔公司签订的《金祥广场大宗购买协议》、《权利义务概括转移人指定函》的合同义务,并非直接与冷寒玉建立了案涉房屋的买卖合同关系。冷寒玉与桂溪公司签订合同后，实际承继了霍尔公司在《金祥广场大宗购买协议》中应享有的购房人的部分合同权利义务（即霍尔公司在向桂溪公司交纳购房款后应享有的签订正式合同、收房、办证等合同权利义务），而并非全部合同权利义务。冷寒玉与桂溪公司、霍尔公司并未约定霍尔公司向桂溪公司缴纳的购房款的权利转移由冷寒玉享有，桂溪公司也从未收到过合同约定价款之外的购房款，冷寒玉要求桂溪公司退还其向霍尔公司缴纳的购房款及利息，缺乏合同依据及法律依据。2.冷寒玉对其购买的是二手房是明知的，其从未向桂溪公司支付过购房款，也未申请过退款，该项请求有违诚实信用原则。3.据本院调查，武侯区法院已作出民事判决由桂溪公司向霍尔公司的股东侯杰、张议退还购买金祥广场项目1期1#楼商品房（含案涉房屋）购房款，桂溪公司已承担了在案涉房屋的买卖交易中应承担的法律责任，冷寒玉的上述请求实际是要求桂溪公司重复承担民事责任，有违公平原则。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条之规定，判决如下： 一、被告侯杰、张议在本判决生效后十日内向原告冷寒玉退还房款65600元。 二、被告侯杰、张议在本判决生效后十日内向原告冷寒玉支付资金占用利息(以65600元为本金，从2019年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日)。 三、驳回原告冷寒玉的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1480元，由被告侯杰、张议负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 涛 二〇二一年一月十八日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲