四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终110号 上诉人（原审原告、反诉被告）：滕红兵，男，汉族，生于1970年2月8日，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓长洪，男，汉族，生于1976年10月16日，住四川省广安市广安区。 上诉人滕红兵因与被上诉人邓长洪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕红兵上诉请求：1.撤销（2020）川1602民初5383号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；2.改判滕红兵按照现状将位于广安市××花园××层××路××号的门市返还给邓长洪；3.改判滕红兵不向邓长洪支付租金21,449.27元；4.改判滕红兵不向邓长洪支付违约金5,000元；5.本案一审二审案件受理费由邓长洪承担。事实和理由：2017年4月7日滕红兵与邓长洪签订《门市租赁合同》，该合同约定租赁期限五年，从2017年5月7日起至2022年5月6日止。滕红兵将该门市与其他四个门市装修后用于经营火锅店，该合同在履行过程中，因新冠肺炎疫情期间，为响应政府的安排，2020年1月至3月关门停止经营。火锅店因亏损严重，无法继续经营。滕红兵与邓长洪通过多次协商于2020年5月7日解除门市租赁合同，但邓长洪口头上同意解除合同，实际上是通过拖延达时间到租赁合同不能解除的目的。滕红兵被迫于2020年10月向一审法院申请解除门市租赁合同。一审法院判决滕红兵在拆除装修材料兵安装一道地弹玻璃门返还给邓长洪不当，当时邓长洪交付租赁房屋时到处都是坏的，滕红兵按现状交给邓长洪的房屋比当时的房屋状况好的多。一审法院判决滕红兵向邓长洪支付房屋租金21,449.27元不当，其中2019年5月7日至2020年5月6日期间下欠租赁4,202元（每月递增6%的部分），是滕红兵与邓长洪协商同意不增加的部分，其他几个门市的出租人也没有收取该部分的租金。另外的20,247.27元部分租金因为邓长洪的恶意磋商延迟解除合同产生的租金，属于扩大的损失，应由其自行负责。一审法院判决滕红兵向邓长洪支付5,000元违约金不当，因为××的发生是不可抗力事件，滕红兵与邓长洪解除《门市租赁合同》属于情势变更，滕红兵不应承担违约责任。请二审法院改判免除滕红兵的违约金。 邓长洪辩称，案涉门市不能按现状交付，当时几个门市是一起由滕红兵承租，滕红兵的火锅店装修已经改变了几个门市的原结构，导致现在邓长洪的门市现在被封闭无法进入。邓长洪同意滕红兵少给4,202元的前提是其继续承租门市，在此前提的基础上因疫情的原因邓长洪才同意减免该部分租金。滕红兵是要求解除合同是5月份过后，此时疫情已经解除，政府鼓励经营，所以不同意减免这部分租金。一审法院判决基础上，邓长洪要求滕红兵支付一审判决到交付钥匙时延迟支付的租金。 滕红兵向一审法院起诉请求：1.请求判令从2020年5月7日起解除滕红兵与邓长洪于2017年4月7日签订的《门市租赁合同》；2.判令邓长洪向滕红兵退还门市租赁期押金2,000元；3.本案诉讼费由邓长洪承担。 邓长洪向一审法院反诉请求：1.滕红兵向邓长洪支付2019年的5月7日至2020年5月6日的下欠租金4,202元；2.滕红兵支付2020年5月7日至今的门市租金20,247.27元，并向邓长洪支付违约金20,000元；3.滕红兵向邓长洪返还门市并恢复原状（移除装修，恢复地弹簧玻璃门）；4.本案诉讼费由滕红兵承担。 一审法院认定事实：为经营广安市广安区思原老火锅店，滕红兵承租了包含张流国、王煊、邓屈川、邓长洪等人的门市统一经营。2017年4月7日，滕红兵（乙方）与邓长洪（甲方）签订了《门市租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于广安市××花园××层××路××号门市租给乙方使用；2.该门市租赁期限为五年，即2017年5月7日至2022年5月6日；3.该门市租金第一年为人民币34,000元，后每年租金在上年租金的基础上按6%递增，既第二年房租为36,040元，一次类推至租期满为止；4.乙方在签订合次日向第一年房屋租金支付给甲方，以后每年提前一个月支付房屋租金；5.该门市租赁期押金2,000元，在第五年交房屋租金时扣出；6.合同履行期间，如遇违约的事项，违约方必须赔偿守约方违约金20,000元。 2018年5月12日与2019年5月5日，由卿素英（滕红兵称是其母亲）分别通过手机银行向邓长洪账户转账36,040元、通过银行柜台向邓长洪转账34,000元。之后滕红兵未再向邓长洪支付房屋租金。 2020年1月，受新型冠状病毒疫情的影响，四川省市场监督管理局、四川省卫生健康委员会以及四川省商务厅三部门下发了《关于加强疫情防控期间群体性聚餐监管的紧急通知》，接着广安市广安区市场监督管理局、广安市广安区卫生健康委员会、广安市广安区商务局三部门也下发了相应的紧急通知，禁止举办群体性宴席。 2019年邓长洪通过手机短信向滕红兵催收过租金。 一审法院认为，滕红兵与邓长洪签订的《门市租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。滕红兵以因新冠病毒疫情导致其经营困难，合同目的不能实现为由，要求判令从2020年5月7日起解除合同；但租赁合同是持续性合同，案涉合同约定的租赁期限为自2017年5月7日至2022年5月6日止五年；而从本地新冠病毒疫情控制的实际情况看，2020年5月本地区餐饮行业已被允许并鼓励恢复经营，滕红兵除因新冠病毒疫情影响期间不能正常营业造成一定的经营困难外，并未达到合同目的不能实现的程度；且邓长洪亦表示，若继续履行合同可以减免部分租金，故双方本应本着诚实信用原则继续履行该合同。滕红兵诉称双方多次就合同解除事宜进行过协商的行为，不发生合同解除的效力，但庭审中，邓长洪明确表示同意解除合同，故对滕红兵要求解除双方签订的《门市租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持，合同解除后，邓长洪应当退还滕红兵向其缴纳的押金2,000元。 关于反诉，合同履行期间，滕红兵下欠邓长洪2019年5月7日至2020年5月6日期间的租金4,202元，以及2020年5月7日至2020年11月6日期间的租金20,247.27元未支付，应当向其支付。滕红兵辩称双方协商同意2019年5月7日至2020年5月6日期间房屋租金不按照合同约定的6%递增，但未提交证据证明，故对其该辩称意见不予采纳。滕红兵提出因疫情原因请求减免三个月租金的意见，新冠病毒疫情系双方均不可预见的情形，滕红兵响应政府部门防治新冠病毒疫情的要求而停业也确系属实，考虑到受疫情影响案涉的租赁房屋无法正常使用，滕红兵的营业收入确实产生了减损，一审法院酌定租金减免3,000元。关于违约金的问题，本案中，滕红兵既有未按时支付租金的违约行为，亦存在提前解除租赁合同的违约行为，应当承当相应的违约责任。因邓长洪未提交滕红兵违约造成的实际损失，而被告主张的违约金又明显过高，故本院就本案实际情况，兼顾违约金“以补偿为主、惩罚为辅”的性质等因素，酌情认定滕红兵应向邓长洪支付违约金5,000元。关于返还门市的问题，合同解除后，滕红兵应当将案涉门市腾退即拆除装修材料并将拆除该门市的地弹簧玻璃门进行恢复安装后向邓长洪返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除滕红兵与邓长洪于2017年4月7日签订的《门市租赁合同》； 二、限邓长洪于本判决生效之日起10日内向滕红兵返还押金2,000元； 三、限滕红兵于本判决生效之日起15日内将位于广安市××花园××层××路××号的门市在拆除装修材料并安装一道地弹簧玻璃门后返还给邓长洪； 四、限滕红兵于本判决生效之日起10日内向邓长洪支付租金21,449.27元； 五、限滕红兵于本判决生效之日起10日内向邓长洪支付违约金5,000元； 六、驳回滕红兵的其他诉讼请求。 七、驳回邓长洪的其他反诉请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由滕红兵负担5元，由邓长洪负担20元；反诉案件受理费912元，减半收取计456元，由滕红兵负担259元，邓长洪负担197元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案主要争议的是合同解除前欠付租金的计算、应否减免部分租金以及合同解除后租赁物的返还问题。对此，本院评述如下： 关于租金的计算以及是否应当减免的问题。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定租金每年按6%递增。上诉人主张其与被上诉人在合同解除前曾就该递增部分达成了不予支付的约定，但其并未举示证据予以证明；其认为与其他出租人履行的租金没有按合同约定递增，故被上诉人也不应收取该部分租金，但是合同具有相对性，在没有证据证明被上诉人接受或认可该新约定的情况下，上诉人单方面作出的变更，对被上诉人不发生法律拘束力。一审认定其应当支付2019年5月7日至2020年5月6日期间递增部分的租金4,202元理据充足，本院予以维持。 上诉人主张案涉租赁合同早就解除，2020年5月6日之后的租金不应计算。根据双方的陈述，可以证实双方曾就合同解除相关事宜进行过协商，但上诉人并未举示证据证明双方就合同解除达成了一致意见，故案涉合同至一审诉讼中被上诉人同意解除之前均对双方具有法律拘束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人主张其不支付该期间的租赁费于法无据，本院不予采信。至于其主张因新冠疫情，影响经营而请求减免部分租金的问题，一审法院酌定减免3,000元并无不当，本院予以维持。 关于租赁物的返还，双方在租赁合同中并未约定租赁合同到期或者解除后，租赁物是按照现状还是原状返还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或其他补救措施。本案中，上诉人在一审中陈述其在接收房屋时有一扇玻璃门，其在接收后拆除并进行了改造，致使不能正常进出，现被上诉人提起反诉要求恢复玻璃门原状，于法有据，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，滕红兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费462元，由滕红兵负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  罗乔军 审 判 员  王 敏 二〇二一年一月二十一日 法官助理  赵 青 书 记 员  周甜甜