北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初54026号原告（反诉被告）：宛敏亮，男，汉族，1992年4月23日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭春燕，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，北京市信凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝洁，女，汉族，1986年1月28日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张帅，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟艳双，女，北京市中策律师事务所实习律师。原告（反诉被告）宛敏亮与被告（反诉原告）郝洁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宛敏亮及其委托诉讼代理人郭春燕、李艳、被告郝洁及其委托诉讼代理人张帅、钟艳双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宛敏亮向本院提出诉讼请求：1．确认我与郝洁于2018年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月28日解除；2．判令郝洁赔偿我装修费损失337765元，转让费损失240568元，2019年6月28日至8月28日的营业损失30万元；3．判令郝洁向我返还押金171667元；4．判令郝洁向我返还2019年6月28日至8月5日租金108722元；5．判令郝洁向我赔偿过渡期间损失180万元；6．判令郝洁向我赔偿评估费8773元。事实和理由：经郝洁同意，我向陈世栋支付美容美发店转让费75万元，陈世栋退出。2018年4月12日，我与郝洁签订《商铺租赁合同》，租赁位于北京市海淀区×室（以下简称涉案商铺），我在陈世栋装修三分之二部分基础上又投入20万元装修商铺，租期2017年11月5日至2027年11月4日，年租金103万元，租金支付方式押二付三。合同签订后，我严格履行了合同义务。2019年6月28日，商铺大门被政府封堵，商铺已失去应有的价值功能，致我无法正常经营，无法实现合同目的，郝洁已然构成根本违约。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。郝洁辩称，一、《商铺租赁合同》已于2020年5月28日解除，解除原因系宛敏亮根本违约。商铺大门改为落地窗并不会导致宛敏亮无法实现租赁合同目的，其因此主张我构成根本违约，并无事实及法律上的依据；宛敏亮要求我赔偿经营损失，本质上是一种转嫁风险的行为；宛敏亮不具有对抗租金支付义务的合同履行抗辩权，其拒不支付到期租金的行为，构成根本违约。二、我并无赔偿宛敏亮营业损失、装修费、转让费的义务，对方诉讼请求没有依据。三、押金应当冲抵到期房租及违约金。四、我依据合法有效的租赁合同收取租金，无义务向宛敏亮返还。五、宛敏亮要求我支付寻找替代房屋周转期间的损失，于法于理均不能成立。六、诉讼费用应由宛敏亮承担。郝洁向本院提出反诉请求：1．确认我与宛敏亮于2018年4月22日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月28日解除；2．判令宛敏亮向我支付自2019年8月25日至2020年5月28日的租金864735．87元；3．判令宛敏亮按每日50元标准向我支付自2019年8月5日起至实际付清拖欠房屋租金之日止的滞纳金；4．判令宛敏亮向我支付水费1358元、供暖费7150．5元；5．判令宛敏亮向我支付违约金30万元。事实和理由：宛敏亮自2019年8月5日起未按合同约定支付租金，故应支付合同解除前的欠付租金；二、宛敏亮拒不支付租金，应按合同约定支付滞纳金；三、宛敏亮应按合同约定支付水费及取暖费；四、宛敏亮依照合同约定应向我支付违约金30万元。宛敏亮对郝洁的反诉辩称，同意支付水费1358元及房屋取暖费4290．3元，请求依法驳回其他反诉请求，反诉诉讼费由郝洁承担。一、关于反诉请求解除合同时间2020年5月28日，不认可。郝洁未按合同约定提供合法的商铺，导致涉案商铺大门被封，商铺失去应有的价值功能，致使我的合同目的不能实现，已构成根本违约。我向法院起诉解除合同，起诉书于2019年8月28日送达郝洁，该送达时间应视为合同解除时间。二、关于反诉请求支付2019年8月5日至2020年5月28日欠缴房租864735．87元。涉案纠纷因郝洁违约所致，不同意按原房租标准支付。如上所述，因郝洁根本违约导致合同于2019年8月28日解除，合同解除后，我因没有找到合适的替代房屋，未能于暂定交房日2020年1月23日交房，后遇新冠疫情，交房再次延迟。综合上述情况，结合涉案商铺的房屋产权属性及用途，对于封门后至解除前的房租以及解除后至交房前的房屋占有使用费，我主张按照同地段居民住宅用房的租金标准支付。自2020年1月起至交房前，因受到新冠疫情影响，唯一的通道--商铺旁边的大厦侧门不开放，小区封闭，无法进入，我根本无法营业，因此对于疫情期间的房屋占有使用费应予减免。需要指出的是，疫情期间停止营业，一方面是受疫情影响，另一方面，在政府允许有条件的限流营业时，但因小区封闭，无法进入，归根结底还是由于临街商铺的大门被封所致。三、关于反诉请求支付自2019年8月5日起至足额支付房租之日止，按每天50元计算的滞纳金，不同意支付。因涉案商铺被封门后，我经营困难，营收严重受损，我及时告知郝洁因郝洁的违约行为造成的营收在支付员工工资后无力支付下月房租，要求延缓支付房租，并告知郝洁若双方协商不成，待该涉诉问题解决后一并支付房租。我全面履行了合同约定义务，不存在拒付租金的事实。我缓交租金的行为，是郝洁违约造成的，且我已事先履行了告知义务，并非合同第四条第三款规定的无故拖欠租金，该条滞纳金适用的前提条件并不满足，我不应承担该滞纳金。四、关于反诉请求支付违约金300000元，不同意支付。如前所述，是因郝洁违约行为导致合同解除，并非合同第七条第二款规定的在郝洁没有违反本合同的情况下我提前解除合同，该条违约金适用的前提条件并不满足，我不应承担该违约金。而且，即使上述滞纳金和违约金都满足支付条件的情况下，那么滞纳金与违约金从本质上来说，都可以看作违约金范畴。违约金应以违约造成的实际损失为基准，本案存在违约金数额过高的情形，我请求予以酌减。五、关于反诉请求支付水费1358元、取暖费7150．5元，同意支付水费1358元、取暖费4290．3元。因涉案商铺在采暖期未使用暖气，按有关规定应按60%交纳取暖费，该情况已与物业及郝洁沟通过；且交房时，我与郝洁商定，上述费用暂缓交纳，待该涉诉纠纷解决后一并支付。六、关于反诉请求承担反诉费，不同意承担，反诉费由郝洁承担。另，关于反诉请求支付房租15001．98元，因不存在欠付该部分房租问题，不同意支付。其中2018年5月5日0．99元，我按保留整数计算，年租103万，月租85833元，3月租金257499元，并经郝洁（母亲杨习星）确认，且我已支付，郝洁从未提出过异议。2018年8月6日0．99元理由同上。2018年8月6日15000元系电缆费用，双方已约定由郝洁承担，从我应付的房租中扣除，并非我欠付的房租。综上，我请求法庭查明事实，依法支持我的答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，宛敏亮与涉案商铺前租户陈世栋签订转让协议，约定陈世栋将涉案商铺的美容美发店转让给宛敏亮经营管理，转让费75万元，包含该店现有的装修、设备、设施、客源价值、店面位置及资源价值费及剩余房租、押金。宛敏亮向陈世栋支付了上述75万元，并主张其中含装修费50万元，其之后又投入装修费20万元。2018年4月12日，宛敏亮（承租方，乙方）与郝洁（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，有关约定如下：甲方出租的商铺建筑面积238．35平方米。因初期装修不能正常使用此房屋，甲方给予乙方俩个月的免租金期限。双方商定房屋租期为10年，自2017年11月5日起至2027年11月4日止。三、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：1、乙租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的;合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，同等条件下承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。四、租金及交纳方式：1、每年租金为人民币103万元整。2、租金支付方式为押二付三，乙方须提前七天支付。第一次交款日期为2017年11月5日，第二次交款2018年2月5日，第三次交款2018年5月5日，第四次交款2018年8月5日，依此类推，每三个月后的月底30日前将下次房租交与甲方。3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按50元加收滞纳金。4、自租期开始的每两年递增一次，每次递增为租金的5%，即2019年11月5日，2021年11月5日，2023年11月5日，2025年11月5日，2027年11月5日。五、各项费用的缴纳：1、物业管理费：甲方负责向物业管理公司交纳；2、水电费取暖费：由乙方自行缴纳；(水表底数为度，电表底数为度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满)。3、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。七、违约金和违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币伍拾万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金叁拾万元，不包括转让此商铺经营使用权。附加条款：但除未能成功办理营业执照之外的其他原因导致乙方无法经营，仍按照第七条的违约条款执行。签约后，宛敏亮依约支付了押金171667元，并于2019年5月6日最后一次向郝洁支付租金87500元。2019年6月28日，涉案商铺临街正门因海淀区“开墙打洞”专项整治行动被封堵改为玻璃落地窗而无法进入，另有侧门可进入商铺。宛敏亮与郝洁在封门前后通过微信多次沟通无果，后于7月8日微信告知郝洁称“我租你的店铺自上月28日相关部门把门给封后导致店面经营困难，从之前每月35万营业额左右下滑至这10来天只做了3万左右的营业额。这么高的租金和人员工资及各项开销已经让我无法经营，过几天又要发23个人的工资，下个月又要交房租了，这样的情况确实让我喘不过气了，提前和你说下，下个月的房租延缓交给你，等法院法官把咱们这个事情判决了再把房租一并交上。希望能理解。”宛敏亮后于2019年7月15日向郝洁邮寄《延缓交租告知书》，且未再向郝洁支付租金。郝洁向宛敏亮发律师函催款无果。2019年7月12日，宛敏亮向本院提交本案起诉状。2019年8月28日，本院向郝洁送达起诉状。2019年9月27日，海淀地区联合执法队向涉案商铺张贴《整治违规广告牌匾告知书》，要求在10月8日前拆除商铺临街广告牌，后涉案商铺广告牌于2019年10月被强制拆除。2019年12月24日本案庭前会议时，经本院释明，双方同意在2020年1月23日前完成涉案商铺的退房交接，后宛敏亮不同意退房交接。2020年5月28日，宛敏亮相郝洁腾退涉案商铺。2020年10月12日本案谈话时，关于宛敏亮未在2020年1月23日腾退涉案商铺原因，宛敏亮称因为涉案商铺有几千名会员客户，商铺封门导致其资金链断裂，其没有资金处理会员客户，为避免会员集体闹事没有搬走；郝洁对此不予认可，称双方是合同纠纷，对方的合同义务是交纳房租，对方早就不交纳房屋租金而要求解除合同；对方一直没有处理其客户，以客户会员较多无法搬离为由赖在商铺不走。审理中，经宛敏亮申请，本院依法委托北京京华会计师事务所有限责任公司对宛敏亮在涉案商铺经营的北京艾家美容美发美甲有限公司自2018年6月29日至2019年6月28日的经营损益进行审计；该公司于2020年8月24日出具证明，称因双方当事人迄今为止均未能提供任何财务账目及经营资料，故该审计无法进行。经宛敏亮申请并交纳鉴定费8773元，本院依法委托北京京评价格评估有限公司对涉案商铺的装修现值进行评估，该公司于2020年1月22日前往涉案商铺现场勘验，2020年5月12日出具价格评估报告书，载明评估对象于评估基准日2020年1月27日的评估结论为337765元，其中异议部分88200．34元，无异议部分249564．22元。郝洁提出书面异议，称加热床、广告牌、空调外机属于未形成附和的装修、装饰物，不应进行评估；中央空调管道在宛敏亮承租前已存在，也不应计算在评估范围内。该公司复函称现场记录中郝洁未对上述项目提出异议，故未单独列项，至于是否属于未形成附和内容及是否已存在问题由法院确认，其将上述争议项单独列示如下，供法院参考：加热床（含相关取费、税金）：12727元；广告牌（含相关取费、税金）：32629．87元；空调外机（含相关取费、税金）：38349．01元；中央空调管道（含相关取费、税金）：16723．12元。郝洁后提交其与物业人员通话录音，证明涉案商铺安装的中央空调是交房时物业统一安装的，宛敏亮承租后对该部分未进行改动，不应计算在评估范围内，其无需针对该部分装修、装饰物对宛敏亮进行赔偿；宛敏亮称录音真实性无法确认，空调管道可能是物业或开发商安装的，但空调内机及外机是接手陈世栋时安装的，包括室内机3台1匹、室外机2台6匹。宛敏亮在2020年9月26日变更诉讼请求申请书中明确其主张的过渡期间损失180万元系自2019年8月28日起计算6个月，按每月营收30万元标准计算。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．宛敏亮提交中国农业银行银行卡交易明细清单、微信和支付宝的收款记录、POS平台（富有支付）信息、营收统计表等证据，并申请证人郭某出庭作证，证明涉案商铺因封门导致营收锐减情况；其自行制作的营收统计表载明涉案商铺3月营收537595元、4月营收467879元、5月营收507301元、6月营收453099元、7月营收326508元、8月营收254516元、9月营收326592元、10月营收146039元。经质证，郝洁认可上述部分证据真实性，不认可证明目的。本院认为，银行卡交易明细清单、微信和支付宝的收款记录、POS平台（富有支付）信息系在第三方平台上客观形成的交易记录，真实性可以认定，至于其中宛敏亮主张的交易款项是否属于营业收入及上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分结合其他事实统一论述。2．郝洁向本院提交商铺内经营情况录像、商铺周边照片、地图截屏、录音、周围环境视频及地形图，证明涉案商铺位于多所大学附近，其营收受到学校寒暑假影响，7、8月营收降低主要是大学生放假回家导致；涉案商铺周围经营美发的商铺数量众多，多达上百家，行业竞争压力大，宛敏亮在录音中称其经营的多家店铺均已关门，其经营能力存在一定问题；涉案商铺正门改为落地窗，并非导致宛敏亮营业损失的唯一原因，其损失是多种原因导致的。经质证，宛敏亮认可上述证据真实性，不认可证明目的。本院认为，上述证据真实性可以认定，至于上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分结合其他事实统一论述。本院认为，宛敏亮与郝洁签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于本诉一节，关于合同解除问题。根据本案查明事实，宛敏亮承租涉案商铺系用于经营。合同履行期间，涉案商铺临街正门因政府“开墙打洞”专项整治行动被封堵改为玻璃落地窗而无法进入，虽另有侧门可进入商铺，但该情况必然会对涉案商铺的经营造成重大影响，属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。宛敏亮要求解除合同的起诉状于2019年8月28日送达至郝洁，故该合同已于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于宛敏亮主张的装修费损失、转让费损失，具有事实和法律依据，本院在参考评估结论的基础上，综合考虑合同解除的原因、评估结论中的异议部分情况、郝洁提出的中央空调管道异议情况、宛敏亮在本院释明后因自身原因逾期腾退房屋、宛敏亮自认转让费中所含装修费金额等因素对装修费损失、转让费损失分别酌情判定。关于宛敏亮主张的2019年6月28日至8月28日的营业损失，本院综合考虑涉案商铺大门封堵对涉案商铺经营的重大影响，以及郝洁主张的上述期间高校放假影响等因素酌情判定。关于宛敏亮主张返还的押金，因双方合同中并无押金冲抵的约定，故本院予以支持。关于宛敏亮主张郝洁返还的2019年6月28日至8月5日的租金，考虑到本院已对其上述期间的营业损失予以酌定支持，故对其该项诉讼请求不予支持。关于宛敏亮主张的过渡期间损失，双方合同虽因不可归责于双方原因而解除，但必然导致宛敏亮另行寻找替代房屋周转期间的合理损失，对于该部分损失，基于公平原则，郝洁应予以分担。宛敏亮主张按月营收30万元标准自2019年8月28日起计算6个月损失180万元，缺乏充分的事实和法律依据，本院综合考虑合同解除原则、宛敏亮在本院释明后因自身原因逾期腾退房屋、宛敏亮对其营业收入的举证情况等因素对该部分损失予以酌定。关于宛敏亮主张的评估费，本院参考鉴定涉及部分的胜败诉情况予以酌情判定。关于反诉一节，合同已于2019年8月28日解除，故本院对郝洁要求确认合同于2020年5月28日解除的反诉请求不予支持。关于郝洁主张的2019年8月25日至2020年5月28日的租金，因合同已于2019年8月28日解除，故此后的费用性质为逾期腾房占有使用费，本院对此予以纠正，并综合考虑涉案商铺正门被封堵、宛敏亮在本院释明后因自身原因逾期腾退房屋及新冠肺炎疫情等原因，对2019年8月25日至2020年5月28日期间的租金、逾期腾房占有使用费合并酌情判定。关于郝洁主张的拖欠租金的滞纳金，宛敏亮系因涉案商铺正门被封堵对其经营造成重大影响而告知郝洁待问题解决后支付租金，并非无故拖延情况，故本院不予支持。关于郝洁主张的水费和供暖费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于郝洁主张的违约金30万元，本院认为双方合同系因不可归责于双方的原因而解除，不符合合同违约金条款约定的适用情形，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认宛敏亮与郝洁于2018年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月28日解除；二、郝洁于本判决生效后七日内向宛敏亮支付装修费损失12万元、转让费损失10万元；三、郝洁于本判决生效后七日内向宛敏亮支付2019年6月28日至8月28日营业损失10万元；四、郝洁于本判决生效后七日内向宛敏亮返还押金171667元；五、郝洁于本判决生效后七日内向宛敏亮支付过渡期间损失30万元；六、郝洁于本判决生效后七日内向宛敏亮支付评估费3117元；七、宛敏亮于本判决生效后七日内向郝洁支付2019年8月25日至2020年5月28日的租金、逾期腾房占有使用费30万元；八、宛敏亮于本判决生效后七日内向郝洁支付水费1358元、供暖费7150．5元；九、驳回宛敏亮的其他诉讼请求；十、驳回郝洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30540元，由宛敏亮负担22360元；由郝洁负担8180元。反诉案件受理费7770元，由郝洁负担5761元；由宛敏亮负担2009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  任军鹰人民陪审员  马仲兰二〇二一年一月二十八日书 记 员  崔 丽