山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初13063号原告：刘娟，女，1982年1月29日生，汉族，世纪金园幼儿园园长，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯纪兴，山东荣法律师事务所律师。被告：山东金柱集团有限公司，住所地：聊城市东昌东路139号。统一社会信用代码：91371500752686180P。法定代表人：兹留柱，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曲立敬，该公司职工。刘娟与被告山东金柱集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人刘东梅、侯纪兴，被告山东金柱集团有限公司的委托诉讼代理人曲立敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《协议书》合法有效；2.依法判令原被告继续履行《协议书》，被告立即解除金柱·月亮湾D10幢10S号房屋的抵押登记。3.依法判令被告配合办理将金柱·月亮湾D10幢10S号房屋过户至原告名下的登记手续；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年原被告签订了《协议书》，约定原告购买被告开发的金柱·月亮湾D10幢10S号的建筑面积为2862.53平方米、储藏室建筑面积为1276.51平方米的商品房，总房款为2000万元，已付房款1000万元，未付房款1000万元。协议书另约定：剩余房款分期支付，未付清房款时被告将案涉房屋全部产权办理房产抵押，贷款期限为一年，房产抵押到期后，被告解除房屋抵押；原告付清全部房款后，开具房款发票，同时给予原告办理产权过户手续；如被告无能力偿还银行贷款，不能撤销抵押，被告将金柱·大学城B区幼儿园转移到原告名下。后经多次协商，被告拒不按协议书约定的内容履行，为维护原告的合法权益，特具此状起诉至法院，望判如所求。被告辩称：一、涉案房屋总价款为2000万元，原告仅在支付定金100万元，首付款900万元后经我公司屡次催要，拒不支付剩余1000万元的购房款。我公司有权根据合同法相关规定，与其解除涉案协议，并且我公司要求提起反诉。二、根据协议书约定，原告同意在未付清全部房款时，我公司可以将涉案房屋抵押，截至今日，原告仍未付清剩余房款，故我公司有权将涉案房屋继续进行抵押。三、鉴于原告拒不支付剩余房款的先行违约行为，我公司已经启动与其解除相关协议的程序，故无法为其办理过户手续。四、本案系确认合同效力纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，因此被告的第二项、第三项诉求不属本案审理范围。经审理查明的事实为：甲方山东金柱集团有限公司与乙方刘娟签订一份《协议书》，协议内容为：乙方购买山东金柱集团有限公司开发的金柱·月亮湾D区商业D10幢10S号，建筑面积2862.53㎡，附储藏室1276.51㎡，总房款共计2000万元，已付房款1000万元，未付房款1000万元。因按揭额度太大，客户无法办理银行按揭贷款，同时无法一次性付清全款，经双方协商，付款方式为分期付款：2016年6月10日前付100万元，2017年6月10日前付300万元，2018年6月10日前付600万元，三年付清。乙方同意在未付清全部房款时，甲方可以将金柱·月亮湾D区商业D10幢10S号全部产权办理房产抵押，贷款期限为一年，房产抵押到期后，甲方解除该房抵押。乙方付清全部房款后，开具房款发票，同时给予办理产权过户手续。甲方将金柱·大学城B区幼儿园建筑面积约2848.55㎡，抵押给乙方作为担保，甲方按期还款后，解除金柱·大学城B区幼儿园抵押担保，如甲方无能力还款，不能撤销抵押，甲方将金柱·大学城幼儿园转移到乙方名下。乙方与甲方签订的租赁合同只用于甲方办理银行房产抵押。房地产项目专用收据显示：山东金柱集团有限公司向阳路月亮湾分公司于2011年9月16日、9月27日、10月11日、11月4日、11月7日、2012年10月31日、2013年1月10日收取刘娟月亮湾大酒店D-10#房款各100万元，计700万元，2013年8月20日收取刘娟月亮湾大酒店D-10#房款240万元，2014年7月7日收取刘娟月亮湾大酒店D-10#房款60万元，以上共计1000万元。房地产权登记信息记载：向阳路东金柱·月亮湾D10幢10S竣工时间为2011年11月10日。不动产权证书号为聊房权证古字第××号，登记时间为2015年5月5日11时19分28秒。抵押权登记信息记载：抵押权人中国工商股份有限公司聊城振兴路支行，抵押人山东金柱集团有限公司，抵押方式最高额抵押，坐落为向阳路东金柱·月亮湾D10幢10S，被担保主债权数额为3027万元，债务履行期限（债权确定期间）为2015年6月5日起2020年6月4日止，最高债权确定数额为3690.3万元，不动产登记证明号为聊房古他字第××号，登记时间为2015年6月19日9时31分15秒。2018年4月23日，出卖人山东金柱集团有限公司与买受人兹艳青、周树青签订了合同编号为YS0000178837号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定出卖人将金柱·大学城B区幼儿园（2852.5㎡）以12836250元的价格出售给买售人。现金柱·月亮湾D10幢10S号房产房产仍处于银行抵押状态。2020年11月20日，山东金柱集团有限公司向刘娟发出《解除合同通知函》，内容为：你于2013年1月10日购买的我公司开发的金柱·月亮湾D区商业D10幢10S房，并与我公司签订了《协议书》。你在只交纳该房屋首付款1000万元后，根据协议约定你应于2018年6月10日之前付清剩余的1000万元购房款，经我公司屡次催要，后你承诺于2019年年底一次性付清，但你至今未将剩余购房款1000万元支付至我公司。你的这一不诚信行为严重违反了双方签订的《协议书》及后期的约定。现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，正式向你送达解除合同通知函：一、我公司依法与你解除双方签订的关于购买金柱·月亮湾D10幢10S房屋《协议书》。二、该解除合同通知函到达你时，你我双方签订的上述《协议书》立即解除，已付房款无息返还。审理过程中，根据刘娟申请，法院依法查封了金柱·月亮湾D10幢10S房产，刘娟因此支出保全担保费20000元。本院认为，原、被告之间签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，原告虽未按协议约定的时间向被告支付剩余购房款，但根据被告向原告发出的解除合同通知函可以看出，原告承诺2019年年底一次性付清，应视为付款时间可以协商解决，并非根本性违约，且协议中并未约定被告可因原告逾期支付剩余购房款而享有解除权。而在此之前，被告未按协议约定及时解除在该房产设定的银行抵押，且将协议约定作为抵押物的金柱·大学城B区幼儿园出售他人，其行为严重违约。综合以上情形，原告有权要求继续履行合同。原告起诉后，被告向原告发出解除合同通知函，通知原告解除双方签订的协议书，因其不具备约定或者法定的解除权，该通知函不产生解除双方协议的效力。金柱·月亮湾D10幢10S号房产现仍处于银行抵押状态，但根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”被告转让案涉房屋并不违反法律规定，原告要求被告协助办理该房过户手续的主张应予支持。因抵押财产转让的，抵押权不受影响，原告要求解除安设房屋抵押登记的主张可待通知抵押权人后另行协商解决，协商不成的可另行提起诉讼。原告因保全案涉房产支出的保全担保费用20000元，属合理支出，应由被告承担。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款、第四百六十五条规定，判决如下：一、原告刘娟与被告山东金柱集团有限公司签订的关于刘娟购买山东金柱集团有限公司开发的金柱·月亮湾D区商业D10幢10S号房产的《协议书》合法有效。二、限被告山东金柱集团有限公司于本判决生效后三十日内协助原告刘娟办理金柱·月亮湾D区商业D10幢10S号房产的过户手续。三、限被告山东金柱集团有限公司于本判决生效后七日向原告支付保全担保费用20000元。四、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。案件受理费40900元，财产保全费5000元，均由山东金柱集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  孙锐二〇二一年一月十五日书记员  杨昭