北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31305号原告（反诉被告）：北京奥伍物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王锦泓，执行董事。委托诉讼代理人：庞利飞，男，1989年11月14日出生，汉族，北京奥伍物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：兰燕飞，女，1979年10月28日出生，汉族，北京奥伍物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京卡瑞斯广告传媒有限公司，住所地北京市朝阳区法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：高辉，北京市华海律师事务所律师。原告（反诉被告）北京奥伍物业管理有限公司（以下简称奥伍物业公司）与被告（反诉原告）北京卡瑞斯广告传媒有限公司（以下简称卡瑞斯公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。奥伍物业公司的委托诉讼代理人庞利飞、兰燕飞，卡瑞斯公司的法定代表人李杰、委托诉讼代理人高辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥伍物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年12月13日签订的《xx租赁合作协议》（以下简称合作协议）；2、判令卡瑞斯公司支付2020年1月1日起至合同解除之日止的租金；3、判令卡瑞斯公司支付违约金255000元；4、判令卡瑞斯公司将25块灯箱广告位拆除恢复原状；5、判令卡瑞斯公司赔偿经济损失，自合同解除之日按照合同租金标准，计算至卡瑞斯公司将租赁广告位恢复原状并实际归还我公司之日。事实和理由：2018年12月13日，双方签订合作协议，约定由卡瑞斯公司租赁使用xx地下车库指定广告位，租赁期间自2019年1月1日至2021年12月31日。除第一笔广告位租赁费用以外，支付时间为上一个计费周期的末月25日前支付下一笔租赁费用。合同签订后，我公司如约履行了合同约定义务，但卡瑞斯公司在2019年12月25日前未能按照合同约定支付2020年度的广告位租赁费用。卡瑞斯公司逾期付款行为已经严重违反合同约定，根据合同约定，我公司享有单方解除权。2020年1月13日，我公司向卡瑞斯公司发送书面解约通知，但其至今未向我公司支付租金、违约金并将广告位恢复原状返还，给我公司造成了经济损失，为维护我公司的合法权益，故提起本次诉讼。卡瑞斯公司辩称并反诉称，不同意奥伍物业公司的全部诉讼请求。合同签订后，奥伍物业公司如期将合同约定位置出租给我公司使用，我公司也如期支付了第一年的广告位置租金。2019年12月11日，我公司在租赁位置检查灯箱广告时发现，租赁位置上多出三块有关佳兆业地产公司的灯箱广告。奥伍物业公司的行为显然违反了“乙方拥有地下停车场出入口及通道两侧LED灯箱广告的独家经营权”的约定。我公司及时与其相关负责人进行沟通，并要求奥伍物业公司将三块不属于我公司的灯箱广告予以拆除，但该公司至今未整改，我公司根据合同约定有权暂停支付租赁费用直至问题妥善解决，由此造成的全部损失应由奥伍物业公司承担，故提出如下反诉请求：1、判令双方继续履行于2018年12月13日签订的合作协议；2、判令奥伍物业公司支付违约金17万元；3、判令奥伍物业公司赔偿经济损失75万元。奥伍物业公司对卡瑞斯公司的反诉请求辩称，我公司未侵犯卡瑞斯公司的广告位租赁位置以及独家经营权。根据合同约定租赁位置仅限于xx广场南北塔地下车库出入口明显位置上指定的固定25块广告位，即卡瑞斯公司承租的25块广告位范围内享有独家经营权。不能简单理解为独家经营权范围包括地下车库所有出入口及通道两侧的广告位位置。我公司有权在地库出入口除25块广告位以外的空白位置上自主经营或允许任何第三方经营。即使最终认定卡瑞斯公司主张独家经营权的事由成立，也不能暂停支付租赁费用，其逾期支付租赁费用已经构成根本违约，我公司已依法行使合同解除权，故不同意继续履行合同。卡瑞斯公司主张的违约金和经济损失，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年12月13日，奥伍物业公司（甲方）与卡瑞斯公司（乙方）签订合作协议，约定乙方从甲方处承租位于北京市朝阳区xx广场南、北塔地下车库出入口明显位置经营LED广告灯箱，其中南塔4号入口坡道左右两侧7块、北塔2号出口坡道左右两侧5块、南塔1号坡道双向出入口及B2坡道两侧13块，共计25块。租赁期限为乙方拥有地下停车场出入口及通道两侧LED灯箱广告的独家经营权，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，第一年租金20万元于2018年12月20日前支付，第二年租金30万元于2019年12月25日前支付，第三年租金35万元于2020年12月25日前支付。如按本合同约定广告灯箱设备被拆除、毁坏、关机，或被擅自更换、覆盖遮挡画面，乙方应及时通知甲方要求整改，如经合理期限后甲方仍未整改，则乙方有权暂停支付租赁费用直至妥善解决。协议提前终止的，乙方应当在2个日历日内拆除相关设施设备并恢复原状，拆除时不得破坏甲方楼房的墙面、主体结构等，否则应赔偿由此给甲方造成的损失。如乙方未在前述期限拆除，则视为乙方放弃对广告灯箱设施设备的所有权，甲方有权自行处置，由此产生的费用由乙方承担，乙方无权要求甲方赔偿损失。甲乙双方中的任何一方未履行本合同规定的相关义务，给对方造成损失的，违约方需承担相应的赔偿责任。乙方未按照合同约定时间支付广告位租赁费的，每逾一日，应按照应付未付款项的千分之五支付违约金，逾期超过10天，甲方有权解除合同，并要求乙方支付合同总价30%的违约金。2018年12月20日，卡瑞斯公司向奥伍物业公司支付第一年租金20万元。2019年12月2日，卡瑞斯公司（乙方）与xx有限公司(甲方，以下简称华联百货公司)签订《车库灯箱广告合作协议》，约定甲方在乙方处购买媒体广告服务，发布时间自2019年12月3日至2020年1月2日，发布灯箱共25块，甲方需在2020年1月12日前支付费用25万元。2019年12月11日，卡瑞斯公司发现南塔4号入口坡道中安装了三块关于佳兆业地产的LED广告灯箱。2020年1月13日，奥伍物业公司向卡瑞斯公司发出《解除合同通知书》，通知卡瑞斯公司解除合作协议，并支付欠付租金、违约金、交还广告位。奥伍物业公司对邮寄过程进行公证。卡瑞斯公司称于2020年1月16日收到该通知书。2020年1月19日，卡瑞斯公司向奥伍物业公司回复《针对解除合同通知书的情况说明》，记载：“此费用未能在2019年12月25日前支付，是因为我司在12月中旬发现我司拥有独家经营权的地下车库南塔坡道上，安装了非我司的灯箱框架，发布了非我司客户的广告内容，故产生了一些疑虑，希望就此事与贵司进行沟通确认。在此阶段，造成了款项逾期，对此深表歉意。提出如下解决方案：1、支付2020年全额资金和延期支付的全部滞纳金，贵司确认后，我司即时支付。2、我司直属公司北京、上海、广州、深圳、杭州等5个城市于2020年免费为贵司xx地产项目发布价值500万的媒体资源，供佳兆业集团及其下属企业使用。3、下一阶段费用，我司将根据合同付款周期提前一个月付清贵司所有费用。4、希望贵司就非我司灯箱安装事宜，尽快与我司进行沟通确认。”2020年1月20日，卡瑞斯公司向华联百货公司发送电子邮件，告知该公司与xx广场车库产权方因合同条款有疑义，正在积极沟通中，在此期间画面正常发布，双方续签的合同（2020．1．3-2021．1．2）暂停盖章。2020年4月7日，华联百货公司向卡瑞斯公司支付南馆地库灯箱租赁款25万元。奥伍物业公司起诉后，卡瑞斯公司于2020年4月8日向奥伍物业公司支付第二年租金30万元，并备注“此款项为2020年租赁费，你方违约事宜另议”。2020年4月9日，奥伍物业公司向卡瑞斯公司发出《通知函》，并向卡瑞斯公司转账9657．53元，注明“因你方根本违约，已扣收租金及违约金290342．47元，多余款项退回。”2020年4月27日、2020年4月28日，双方对上述《通知函》相互进行回函。庭审中，卡瑞斯公司申请证人李某、张某出庭作证。李某出庭陈述：“我是卡瑞斯公司销售部负责人，2019年12月10日发现地下停车场B2弯道处出现了新的广告灯箱，距离我公司灯箱大约20多米，是介绍房地产项目的广告，不是我们公司的，我们告知了开发部后去拍了照片，发现其他楼层的弯道处也都有这样的广告。之后我一直和物业公司副总经理郭xx面对面打电话沟通这事，他回复说他们知道这件事，是佳兆业房地产公司领导提出来的，他做不了主，由佳兆业公司安装的广告，不是他们负责的，后来让我们找物业公司总经理王x，王x一直没有接电话给正式回复，所以我们就没有付租金。一直到现在问题也没有解决，也没有给我们回复，新增加的灯箱还在那儿没有拆除，具体块数我记不清了，但是每层停车场都有。”张某出庭陈述：“我们在收到解除函之后于2020年1月19日向物业公司的办公室送了一份回函，物业公司一个姓陈的经理签收的，2019年12月11日和12日分别发现地下停车场南塔坡道位置增加了3块广告灯箱，是关于房地产的广告。之后我跟物业公司姓凌的经理进行了沟通，问我们是独家，为什么还会安装其他灯箱，他说跟他们没关系，是地产公司安装的。新安装的灯箱距离我公司的灯箱就三到五米远，在同一坡道上，侵犯了我公司的独家经营权，现在还有3块地产公司的广告灯箱。”奥伍物业公司对此表示证人均是卡瑞斯公司的员工，不认可证人证言。经勘查，现25块LED广告灯箱仍继续展示有卡瑞斯公司发布的广告，南塔4号入口坡道中安装有三块非卡瑞斯公司经营的LED广告灯箱，用于宣传佳兆业房产项目。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，奥伍物业公司与卡瑞斯公司签订的合作协议系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，卡瑞斯公司应于2019年12月25日向奥伍物业公司支付下一年的租金，但卡瑞斯公司并未履行付款义务。在此之前，卡瑞斯公司虽然发现地下车库南塔坡道上存在第三方的广告灯箱，但没有证据表明卡瑞斯公司就此问题向奥伍物业公司提出沟通或整改要求。奥伍物业公司于2020年1月13日向卡瑞斯公司发送《解除合同通知书》后，卡瑞斯公司才于2020年1月19日向奥伍物业公司回函希望就此事进行沟通确认，并主动提出支付租金及延期付款滞纳金。卡瑞斯公司承租的25块广告灯箱并不存在被拆除、毁坏或被擅自更换、覆盖的情况，故该公司拒付租金的行为并不符合合同约定，应当向奥伍物业公司承担相应的违约责任。关于本诉请求，根据合同约定，卡瑞斯公司逾期付款超过10天，奥伍物业公司有权解除合同，卡瑞斯公司于2020年1月16日收到解除通知，故双方的合作协议应于该日解除，合同解除后，卡瑞斯公司应当拆除相关灯箱广告，并恢复原状。本院对于奥伍物业公司主张解除合同、拆除广告灯箱恢复原状的诉讼请求予以支持。卡瑞斯公司已支付2020年1月1日至合同解除之日期间的租金，奥伍物业公司仍主张该期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，奥伍物业公司未能保证卡瑞斯公司享有停车场出入口及通道两侧灯箱广告的独家经营权，自身亦存在一定过错，应当减轻卡瑞斯公司的违约责任，本院根据公平原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素酌情确定违约金为10万元，并从卡瑞斯公司已付2020年款项中扣除，不再另行判决支付违约金。关于占用费损失，合同解除后，卡瑞斯公司未按期拆除广告灯箱，灯箱内仍展示有卡瑞斯公司发布的广告，卡瑞斯公司应当支付占用费。但根据合同约定，合同解除后在卡瑞斯公司未按期拆除广告灯箱的情况下，奥伍物业公司可自行处置，其未及时采取措施导致损失扩大，该扩大损失应自行承担。本院根据本案案情将占用费计算至2020年4月底，并从卡瑞斯公司已付2020年款项中扣除，不再另行判决卡瑞斯公司支付占用费损失。关于反诉请求，卡瑞斯公司逾期支付租金已构成根本违约，其要求继续履行合同、支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于经济损失，合作协议因卡瑞斯公司违约而解除，且合同履行期间涉案25块广告灯箱一直有效持续的展示，并未影响卡瑞斯公司收取广告收益，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京奥伍物业管理有限公司与被告（反诉原告）北京卡瑞斯广告传媒有限公司于二〇一八年十二月十三日签订的《北京xx地下停车场广告灯箱租赁合作协议》于二〇二〇年一月十六日解除；二、被告（反诉原告）北京卡瑞斯广告传媒有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区xx地下车库出入口坡道处安装的25块LED广告灯箱拆除，恢复原状；三、驳回原告（反诉被告）北京奥伍物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京卡瑞斯广告传媒有限公司的全部反诉请求。案件受理费5655元，由原告（反诉被告）北京奥伍物业管理有限公司负担1760元（已交纳），由被告（反诉原告）北京卡瑞斯广告传媒有限公司负担3895元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费6500元，由被告（反诉原告）北京卡瑞斯广告传媒有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年一月二十八日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜