宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3428号 上诉人（原审被告）：宁夏富春大酒店投资管理有限公司。 法定代表人：张某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董某，宁夏大远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：顾某，住宁夏回族自治区银川市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人宁夏富春大酒店投资管理有限公司（以下简称富春酒店公司）与被上诉人白某、顾某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,由审判员独任审理。上诉人富春酒店公司的委托诉讼代理人董某，被上诉人白某、顾某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 富春酒店公司的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项；改判第四项为驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求；一审、二审案件受理费由上诉人与被上诉人按各自比例承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人因疫情影响，自2020年1月25日至2020年5月中旬期间未被允许营业。一审判决上诉人承担违约金，显失公平，加重了上诉人因新冠疫情带来的法律责任。一审上诉人举证证明被上诉人对房屋转租一事是明确知晓和默认，被上诉人要求其他三家承租人不能向上诉人缴纳房租，也不能收取房租，人为加重上诉人责任。一审法院对此并未认定。一审未支持被上诉人全额诉请，判令上诉人承担案件受理费，责任分配不公。 白某、顾某辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院根据上诉人的违约行为，对双方约定的租金起付时间及违约金条款已经进行了调整。上诉人自2018年3月31日之后的租金未付，被上诉人多次索要租金，仍不支付。上诉人未经被上诉人同意将房屋转租第三方。上诉人在疫情发生之前就一直持续性恶意违约，在疫情发生前被上诉人就有合同解除、要求上诉人承担违约责任的权利。上诉人将房屋转租给第三方，转租合同是与第三方签订的，被上诉人不了解租金支付情况，也无权向第三方收取租金。一审判决支持了被上诉人全部诉请，上诉人应承担诉讼费用。 原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《租赁合同》;判令被告返还位于银川市××区)房屋;2.依法判令被告向原告支付2020年3月31日至4月17日欠付的租金69673.8元(1412829.79元/365天×18天)，并按照合同约定的年租金1412829.79元支付自2020年4月18日至被告实际搬离租赁房屋之日止的租金;3.依法判令被告向原告支付解除合同违约金70641.49元、逾期支付租金违约金75000元(自2020年2月28日暂计算至2020年4月18日，共计50天，按合同约定的违约金调减至50%主张，以后的违约金连续计算请求判决至租金付清之日止);4.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：白某、顾某分别系银川市金凤区馨和苑1号商业会所1、3号营业房和2、4号营业房的所有权人。2018年3月31日，白某、顾某（出租方、甲方）与富春酒店公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于银川市××区商务楼租赁给乙方，租赁物建筑面积1725.09㎡，其中一层面积为788.96㎡，二层面积为936.13㎡，租赁用途为餐饮服务；租赁期限为5年，自2018年3月31日起至2023年5月30日止；租金起算日为2018年3月31日，2018年3月30日至5月31日期间为免租期，此期间租赁费不计其费用；前两年第一层房租每月80元/㎡，第二层房租每月36元/㎡，后三年第一层房租每月95.04元/㎡，第二层房租为每月45.67元/㎡，租金的支付按照先付后用的原则，合同期内的租金支付为一年一付，第一年、第二年租赁费分别为1161809.76元，第三、四、五年租赁费分别为1412829.79元；第一年租金在2018年2月28日之前支付、第二年租金在2019年2月28日之前支付，第三年租金在2020年2月28日之前支付…；租赁期间，未经甲方书面同意不得以任何理由和形式对该房屋转租第三方；乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋:(1)不支付或不按约定支付租金达一个月的;...(5)未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租给第三人的；承租方未按本合同约定将该房屋转租第三人的，出租方有权解除合同外，承租方还应承担本年租金5%的违约金；在租赁期内，承租方逾期交纳租金和费用的，每逾期一天，则按3000元/每日向出租方支付违约金，逾期一个月，出租方有权通知承租方解除合同；租赁期满或者合同解除后，承租方应在五日内返还房屋及附属设施；租赁期满或者合同解除后，对承租方已经形成的装饰、装修可移除的设施设备归承租方所有搬走，无法拆除或者拆除后会损坏房屋的装饰、装修物产权无偿归出租人所有，出租人对装饰、装修物不予补偿。合同签订后，白某、顾某依约向富春酒店公司交付了租赁物房屋。富春酒店公司于2019年1月11日、3月18日、5月29日、10月16日共计支付租金70万元。2019年8月6日，白某、顾某以富春酒店公司未支付2018年3月31日至2020年3月30日期间的租金向法院提起租赁合同纠纷诉讼。2019年10月21日，一审法院作出（2019）宁0106民初10075号民事判决：“被告富春酒店公司于本判决生效后十日内支付原告白某、顾某2018年3月31日至2020年3月30日的房屋租金1429984.56元、违约金285996.9元，共计1715981.46元”。宣判后富春酒店公司不服提出上诉，银川市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）宁01民终4483号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。现该案进入强制执行程序，富春酒店公司仍然拒绝履行生效判决确定的上述给付义务，自2020年2月28日也未向白某、顾某交付第三年租金，为此再次引起本案诉讼。另查明，在涉案租赁合同履行期间，富春酒店公司未经出租人白某、顾某同意将部分房屋私自转租给他人赚取租金差额收益。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，白某、顾某与富春酒店公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定行使权利履行各自的义务。白某、顾某作为出租人，依约履行了交付租赁物的义务，富春酒店公司未按合同约定支付租金的行为构成违约，应当承担相应的责任。富春酒店公司欠付白某、顾某2018年3月31日至2020年3月30日期间租金1429984.56元未与清偿的事实，已经生效法律文书确认，后虽经人民法院强制执行，但仍未履行，又不予支付后续租金，其迟延履行债务的行为，构成根本违约，白某、顾某以合同目的不能实现诉请解除合同、返还租赁物，符合约定和法律规定，予以支持。关于白某、顾某诉请的租金和违约金。一审法院认为，双方在租赁合同履行期间，发生了新型冠状病毒肺炎疫情，属全国突发公共卫生事件，是签订合同时不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力。富春酒店公司租赁涉案房屋用于经营餐饮业，根据疫情防控形势，宁夏回族自治区人民政府决定自2020年1月25日19时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年5月6日17时将宁夏新冠肺炎防控应急响应由重大突发公共卫生事件省级二级响应调整为三级，在此期间，承租人、出租人均有义务响应人民政府疫情防控要求暂停或调整营业，由此产生的房租损失应由合同双方根据公平原则分担。据此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》[法发（2020）17号]第5条规定：“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”。白某、顾某主张支付的租金、违约金，综合考量疫情对于合同履行的影响程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则衡量确定富春酒店公司按照年租金1412829.79元向白某、顾某支付自2020年5月7日至实际返还租赁物之日止期间的租金；违约金以实际损失为依据，法院调整按照年租金1412829.79元的6%承担违约责任为宜，即富春酒店公司赔偿支付违约金84769.79元。富春酒店公司的部分抗辩理由成立，部分予以支持。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告白某、顾某与被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司向原告白某、顾某返还银川市金凤区馨和苑小区1#商业楼(1-2层)房屋租赁物，限于判决生效后五日内履行；三、被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司按照年租金1412829.79元向原告白某、顾某支付自2020年5月7日至实际返还租赁物之日止期间的租金；四、被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司向原告白某、顾某赔偿支付违约金84769.79元，限于判决生效后七日内履行；五、驳回原告白某、顾某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4530元，减半收取计2265元，由被告宁夏富春大酒店投资管理有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为以下几点：一是案涉《租赁合同》是否解除。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，双方均应按照合同约定履行义务。被上诉人向上诉人交付了房屋，上诉人应当履行支付租金的义务。上诉人长期不支付租金，不按照合同的约定履行合同义务，一审法院认定合同目的不能实现，判决解除合同、返还租赁物适当。二是关于违约金。上诉人主张因新冠肺炎疫情影响导致违约，不应支付违约金，且被上诉人知晓转租事宜，有意扩大损失。《租赁合同》约定，未经被上诉人书面同意，上诉人不得转租第三方。上诉人未经被上诉人同意转租房屋，一审法院已结合疫情影响、过错程度及违约金的约定，调整了租金的起付时间及违约金标准，故上诉人的主张本院不予支持。三是诉讼费。诉讼费的负担由法庭裁决，一审支持被上诉人的诉讼请求，判决上诉人负担诉讼费并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1919元，由上诉人宁夏富春大酒店投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李山山 二〇二一年一月二十五日 法官助理 高 畅 书 记 员 杨 锋 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。