黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初300号原告：林维臣，男，1960年3月8日出生，汉族，住双城市。委托诉讼代理人：张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：林英赫，男，1986年7月25日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨农村商业银行股份有限公司哈达支行，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。负责人：张伟，该行行长。委托诉讼代理人：谭会军，黑龙江达升律师事务所律师。被告：杨文，男，1950年4月28日出生，汉族，住双城市。第三人：郑伟，女，1982年7月30日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。第三人：双城市房地产综合开发公司，住所地双，住所地双城市贸易城**v>原告林维臣与被告哈尔滨农村商业银行股份有限公司哈达支行（以下简称哈达支行）、杨文、第三人郑伟、双城市房地产综合开发公司（以下简称双城市房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告哈达支行委托诉讼代理人参加了诉讼，被告杨文、第三人郑伟、双城市房地产公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认杨文与双城市房地产综合开发公司购房协议书无效；2、判决原告享有哈尔滨市双城区和平街贸易城二层北侧4号屋、25号屋、47号屋、51号屋、53号屋一半、56号屋一半、63、65、89、92、93、98、100、107、108号房产的所有权，并不得执行上述房产；3、本案诉讼费、公告费由二被告承担。事实和理由：2003年，原告开始在双城市房地产综合开发公司开发的贸易城二楼租用业主房产用于经营超市。2008年前后，原告与原案涉房产业主签订合同，受让了案涉17个房产一直用于经营，自此之后并无任何人向原告主张案涉房产的权利。至哈尔滨市香坊区人民法院执行案涉房产，原告方得知案涉房产已被杨文以不明手段办理了房屋产权证书。原告随即找到双城市房地产综合开发公司法定代表人王宪斌了解情况，王宪斌称自其1999年接管开发公司以来，没有任何权力办理财产抵押和办理房照的各种权力，至于房产出现的房照与开发公司没有任何关系，开发公司不知道此事，并为原告出具了证明。原告又前往房产部门调取了杨文办理的房产证档案，只有三份文件，分别为购房协议书、证明、双城市房地产综合开发公司财务专用票据（No.0001272号）。原告持该三份文件找王宪斌了解情况，王宪斌经逐一查看辨识后，提出购房协议书、证明不是开发公司出具的，财务专用票据不是从开发公司财务开出的，收款章也不是开发公司财务收款章，此票据与开发公司没有任何关系，并在原告提供的复印件上逐一书写了证明。原告认为，杨文办理的房屋产权证书系以不法手段办理，其据以办理房屋产权证书的材料均系伪造，双城市房地产综合开发公司并无将案涉房产出售给杨文的意思表示，其据以办理房屋产权证书的基础事实并不存在，人民法院不应执行案涉房产。故原告提出本案诉讼，望予支持。被告哈达支行不同意原告诉讼请求，辩称杨文在依法取得案涉房产不动产登记证书的基础上，其依法对该房产进行抵押登记，取得抵押物权；原告对房产不享有所有权，香坊区人民法院查封房产合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的本院（2019）黑0110执异28号执行裁定书、案涉房屋平面图、购房协议书、证明、财务专用票据复印件、双城区房产住宅局出具的查询证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.双城市房地产公司制作的产权证、双城市房地产公司出具的财务专用票据、协议书、收据等证据，经审查后认为，上述证据客观真实，可证实原告自案外人处购买案涉柜台的事实；2.针对原告提交的合同、协议书，经审查后认为，上述证据客观真实，本院对其真实性予以采信；3.针对双城市房地产公司出具的证明，经审查后认为，上述证据客观真实，加盖有该公司印章及法定代表人签字，本院对其真实性予以采信；4.针对文件检验鉴定书，经审查认为，该鉴定书由哈尔滨市公安局双城分局刑事科学技术大队作出，本院对其真实性予以采信；5.针对双城市房地产公司于2014年9月26日出具的证明，经审查后认为，该证据材料与本案争议事实无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月25日，本院作出（2015）香朝商初字第58号民事判决书，认定2012年4月5日，原哈尔滨城郊农村信用合作联社龙园信用社（现为本案原告）与郑伟、杨文签订《最高额个人担保借款合同》、与杨文签订《最高额抵押合同》，约定郑伟借款本金200万元，杨文以其名下所有的位于双城市和平街贸易城二层中厅北侧自东至西的房产（产权证号为双城市房权证和平街字第**、以下简称案涉房产）为郑伟借款提供担保；2012年4月9日，本案原告取得《他项权利证》（他项权证号为双房他字第32162号）。郑伟收到贷款后未依约偿还相应本息，该民事判决依据上述事实判决郑伟偿还借款本金、利息、逾期罚息，并判决如郑伟未能按期偿还上述款项，原告可与杨文协议以房产折价或者申请以拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿。该民事判决于2016年9月7日生效。在本案原告申请执行郑伟、杨文金融借款合同纠纷一案过程中，本院依法查封杨文所有的案涉房产，案外人林维臣对此提出执行异议，本院2019年12月3日作出（2019）黑0110执异28号执行裁定书，裁定驳回林维臣的异议请求。林维臣对该裁定不服，向本院提起诉讼。另查明，原告林维臣自2003年起在哈尔滨市双城区和平街贸易城二楼经营超市，其超市范围内原为多名案外人自双城市房地产公司处购买的精品屋、柜台，原告在经历租赁、购买上述精品屋、柜台后经营超市至今。2006年6月，双城市人民政府房产管理处向杨文颁发案涉房产的房屋所有权证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，焦点为原告对案涉房产所主张的物权期待权利是否构成了排除继续执行的事由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记”以及“买受人权利能够排除执行”是案外人即原告诉讼请求能够成立的条件。结合本案现有证据及查明的事实，首先，原告主张其自多名案外人处购买案涉房产相应精品屋、柜台，但其未提交充分证据证实其购买的系所有权、案外人享有所有权的基本事实；其次，原告怠于向利害关系人主张为案涉房产办理产权登记，可认定为系原告自身主观原因而未办理过户登记。综上，原告就执行标的尚无足够证据证实其享有足以排除强制执行的物权，故对其主张对案涉房产享有所有权，并不得执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。关于确认杨文与双城市房地产综合开发公司购房协议书无效的诉讼请求，本案为案外人执行异议之诉，原告该项诉讼请求，不宜在本案中一并审理，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第九十条规定，判决如下：驳回原告林维臣的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元（原告已预交），由原告林维臣自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 苏 升人民陪审员 赵 萍人民陪审员 万淑珍二〇二一年一月十五日书 记 员 魏 爽