大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初726号原告：马宏茹，女，1978年6月19日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王利军，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，北京市盈科（大连）律师事务所实习人员。被告：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区锦华中园45-2D号，统一社会信用代码91210200097181644P。法定代表人：杜旭，总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员，住大连市沙河口区。原告马宏茹与被告大连恒诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马宏茹的委托诉讼代理人王利军、徐强、被告大连恒诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴琼玉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告逾期办理房屋所有权证自2019年3月4日至2020年10月7日的违约金共计64590元。事实和理由：原、被告双方于2016年3月30日签订《商品房买卖合同》，合同补充协议中第十一条第一款中约定，双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，即2019年3月4日前，应向产权登记机关为原告办妥产权登记。但约定期限届满之日起至今被告仍然未为原告办理房屋所有权证。合同补充协议中第十一条第三款，对于延迟办理房地产权证的违约责任约定，因被告未能在约定时间内办妥房地产权证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。此案涉房屋总价款1107896元人民币，年违约金仅1107元人民币，相对于高额的总房款而言，完全可以忽略不计，被告明显在免除己方责任，加重原告责任。符合《合同法》第四十条规定的无效格式条款情形。所以，此条款应属无效。约定的违约金格式条款无效后，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，且合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案中，原告已付购房款总额为1107896元，约定办理期限届满至今共延期583天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，但原告自愿放弃部分利息，愿以每日按已付购房款的0.01%的利息索要违约金，共计金额64590元，遂被告应支付违约金64590元人民币。为此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望贵院依法判决。原告向本院提交下列证据：证据1.《商品房买卖合同》，证明双方于2016年3月30日签订房屋买卖合同，双方存在真实有效的合同关系且合同是双方的真实意思表示；证据2.《商品房买卖合同》补充协议，证明办理产权登记起算日2016年12月31日之次日及期限，按合同规定交房后次日起540个工作日开始起算，起算日期为2019年3月4日；证据3.大连增值税发票，证明原告依据合同约定已缴纳房屋总价款1107896元。被告辩称，一、原告主张的违约金过高。我方已积极办理案涉房屋所在项目的不动产登记证，案涉项目五证齐全，我方非恶意不办理案涉项目相关权属登记申请备案，故意给自身及房屋买受人因办证而产生的违约金或损失。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，我方未能在约定时间内产权证的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。而原告的第一项诉讼请求违约金计算标准高于约定标准。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按约定标准计算违约金。因此，我方认为逾期办证的违约金计算标准应按合同约定标准进行计算。二、因2020年2、3月及7、8月期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响我方办理手续期间，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月，望贵院予以参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积50.14平方米，房屋价款1107896元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，由此产生的一切责任由买受人自行承担。2.……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部出卖人处加盖有恒诚地产公司印章及法定代表人侯君人名章，买受人处有原告签字捺印。合同签订后，原告依约向被告给付了全部购房款1107896元。2016年3月30日，被告向原告出具了金额为1107896元的销售不动产统一发票。2016年12月31日，双方办理了房屋交接手续。因案涉房屋所在小区存在违建及被告原因导致原告未能在双方约定的期限内进行产权登记。至本案开庭之日，案涉房屋亦无法办理房屋产权登记。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、大连增值税发票及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规范，系有效合同，双方均应按照合同规定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条规定，双方以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内办理产权登记，被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于原告主张被告按已付房款1107896元为基数，按照日万分之一标准计算，支付自2019年3月4日至2020年10月7日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于被告违约时间的起止时间，双方约定以工作日计算，因此开始计算逾期办证违约金的日期应自2019年3月4日起，鉴于原、被告对此日期也予以认可，因此本院应予以照准。对违约金标准，被告抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告以支付全款1107896元的方式向被告支付全部购房款，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金的标准明显过低，原告主张的按照日万分之一的标准计算违约金，即年利率3.65%的标准，综合考虑被告应承担的违约责任及同类案件的处理情况，本院调整为按照日万分之0.75的标准计算违约金比较合理，即年利率2.73%。关于被告抗辩逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，由于本案案涉房屋至今尚不能办理房屋所有权属登记，因此无论疫情期间是否发生影响房屋登记，亦不会导致原告至今尚不能办理房屋所有权证书，同时因被告应于2017年9月末前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，该时间在先，新冠××疫情发生时间在后，且因被告自行拖延导致的损失，理应由被告承担，因此对被告的该抗辩意见，本院不予支持。综上，被告应按已付房款1107896元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，向原告支付自2019年3月4日至2020年10月7日共计583天的逾期办证违约金64590元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：被告大连恒诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马宏茹自2019年3月4日至2020年10月7日的逾期办证违约金64590元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费758元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二一年一月二十日书记员  马倩倩