上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初16183号原告：蒋洪田，男，1963年8月17日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘素坤，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：文菊蓉，女，1974年11月24日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：杨斌(系被告文菊蓉儿子)，住江苏省东台市。被告：季道海，男，1986年8月7日生，汉族，住安徽省六安市。原告蒋洪田与被告文菊蓉、季道海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告蒋洪田及其委托诉讼代理人刘素坤，被告文菊蓉及其委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼，被告季道海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋洪田向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告自2020年4月13日起至2020年7月12日止的房屋租金14,100元(每月租金为4,700元)；2.判令二被告赔偿原告利息损失(以14,100元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算，自2020年5月7日至实际清偿之日止)。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告支付原告自2020年5月13日起至2020年7月31日止的租金12,220元；2.判令二被告赔偿原告利息损失(以12,220元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算，自2020年5月13日至实际清偿之日止)。事实和理由：2015年9月13日，原告与被告文菊蓉签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告文菊蓉自住使用。合同期限为自2015年10月13日起至2017年10月12日止，第一年的月租金为4,000元，第二年的月租金为4,200元。合同签订后，原告与被告文菊蓉一直合作比较愉快。2017年9月24日，合同到期前被告文菊蓉提出续租，原告表示同意，双方约定租金变为每月4,400元，2018年10月租金变为每月4,600元。2018年7月，被告文菊蓉提出让被告季道海替其向原告垫付租金，后被告文菊蓉又让被告季道海分别于2019年1月和2019年7月代为支付两次租金。2019年10月，被告季道海表示续租涉案房屋并告知原告现由其实际居住，被告文菊蓉也表示被告季道海是其表弟,由被告季道海负责支付房租,被告文菊蓉未作解除租赁合同表示,原告亦认为承租主体变为被告文菊蓉和被告季道海,经协商房租自2019年10月变为每月4,700元,自此被告季道海开始直接向原告支付租金。2020年4月，原告多次催促被告季道海缴纳租金，被告季道海一直未付，原告也将该情况反映给被告文菊蓉，经过多次催促，均未得到解决。2020年5月23日，原告到被告处沟通租房事宜，原告始知被告季道海并未自住于涉案房屋内，而是将该房屋承租给了案外人，也才知道被告季道海并非被告文菊蓉的表弟，二被告合伙骗了原告。当日经协商被告季道海向原告支付了一个月的租金，并承诺2020年5月30日之前被告向原告支付同年六、七月的房租，但至今被告仍拖延未付。原告认为二被告的行为已经构成根本违约，被告拖欠租金的行为给原告造成了损失。故原告诉至本院，要求判如诉请。被告文菊蓉辩称，原告诉请与其无关，其均不予认可。其与原告签订的房屋租赁合同到期后，双方并未续签书面的租赁合同。2018年七月份左右起，其就不租住系争房屋内了，当时其与原告沟通好了，以后的房屋租金由被告季道海支付，其不再租住，即双方口头解除了房屋租赁合同关系。被告季道海未作答辩。本院经审理查明，2009年8月6日，原告经核准登记为涉案房屋的权利人。2015年9月13日，原告作为出租人(甲方)与被告文菊蓉作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给被告自住使用，租赁期自2015年10月13日起至2017年10月12日止，月租金为4,000元，支付方式为每三个月支付一期，乙方应于签合同当日支付首期租金，于下一支付周期前7日内支付每期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按双倍日租金支付违约金。保证金为一个月的租金即4,000元。乙方在租赁期内转租该房屋，需事先征得甲方书面同意，并按规定与接受转租方订立转租合同。租赁期满，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订房屋租赁合同。特殊约定处手写备注：经甲、乙双方约定2016年10月13日至2017年10月12日租金为每月4,200元。另查明，原告与被告文菊蓉的微信聊天记录显示：2017年9月24日，被告文菊蓉发送：你好房东，我还打算续租哦；原告回复：好，首先祝贺我们长期而愉快的合作！接下来，想跟你商量，房租是否可以再长点，比如200。你们可以商量以下，如果有不同意见，可以跟我说。因为凭我们这2年来的愉快合作，都可以商量。我想说的是2点：一是合作愉快，二是相互理解。租金多少是次要的；被告文菊蓉回复：好的，房东你挺好的，我也怕麻烦搬家，我就直接一个月加200转给你；2018年10月11日、2019年4月14日，被告文菊蓉向原告支付两笔房租各13,800元；2019年10月9日，原告发送：电力公司又在催电费了，还有水费；被告文菊蓉回复：不好意思啊房东假期才回来，现在就交；2019年10月10日，原告向被告文菊蓉发送：另外，从本月开始，房租我们再增加200元每月吧，如有问题，我们可以商量；被告文菊蓉回复：我和表弟商量以下，然后回复你；2019年10月20日，原告向被告文菊蓉发送：文工，关于房租的事，商量的如何了，谢谢；被告文菊蓉回复：我表弟现在都没联系你啊。我让表弟直接和你联系的。我现在联系表弟，让他和你联系；2020年4月26日，原告向被告文菊蓉发送：晚上好，文师傅。想了解一下你表弟的情况。三四月份的水电费，提醒好几次了，到现在还没有交。房租也没有交，按理应该是4月10号之前5天交房租，希望能够理解；被告文菊蓉回复：房东你好，我都两年不在上海了，我也不知道他什么情况，如果他没有付房租给你，你直接去收房吧。2020年5月21日，被告文菊蓉再次发送：房东早上好，我已经通知他了，他再不付租金你直接去收房吧。原告与被告季道海微信聊天记录显示，2018年7月10日被告季道海添加原告为微信好友，并向原告支付了13,200元；2018年9月10日，原告发送：请问一下，下个月的房租也是您代交的嘛？被告季道海回复：是的；原告再次发送：想跟您说一下，按照之前的惯例，自下个月开始即下一年度的房租增加200元每月。敬请理解，同时也可以提出您的意见和建议；被告季道海回复：好的，知道了；2019年1月13日，被告季道海向原告支付14,800元，并发送：房东您好，房租多转了一千；2019年7月14日，被告季道海支付原告13,800元；2019年10月21日，被告季道海发送：房东，您好，在吗？一年的合同，这个月到期了是吧。原告回复：10号。原告发送：现在主要是你住？被告季道海回复：是的。被告季道海发送：今年房租涨我一百好吗？压力太大。原告回复：因为跟文工的合作时间比较长了，可以。当日被告季道海支付14,100元租金；2020年1月15日，原告发送：要付房租了，谢谢。次日被告季道海支付14,100元；2020年4月15日，原告向被告季道海催促交付租金和水电费；2020年5月23日，被告季道海支付原告4,700元。当日，原告发送：根据我们双方刚刚通过微信语音达成的谅解，5月30日之前给我另外2个月的房租。我们之间的约定到7月10号终止。请于7月20号之前协调好并你和当前房屋的居住者之间的合同关系。7月11号我们结账；2020年7月10日，原告发送：根据我们5月31日在九亭嘉和小区面对面达成的口头约定，您承诺于6月6日给我一个月的房租，于6月15日给我剩余一个月加二十天的房租。今天已经是7月10号了，你又一次违约了。当日，原告再次发送：根据我们于5月31日的口头约定，我们的房屋租赁合同于7月31日终止。再查明，原告与被告文菊蓉、被告季道海的微信群聊记录显示，2020年7月14日被告文菊蓉发送：我都两年不在那里，我也不知道情况。合同也早过期了，最近两年你收的他的租金，有什么事情你们商量吧，他也不愿意和我沟通，我能怎么办。2020年7月31日，原告发送：亲爱的季道海先生，您觉得您不付房租，不退还房子，您能这么的心安理得？审理中，原告与被告文菊蓉一致确认：涉案《房屋租赁合同》到期后，原告均未与二被告签订书面租赁合同。另，原告陈述：其已于2020年8月1日自行收回房屋；被告季道海于2020年5月23日向其支付的是自2020年4月13日起至5月12日止的房租，其后被告季道海未再付过房租。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、上海增值税电子普通发票及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于涉案房屋租赁合同关系主体应如何认定的问题。对此，本院分析如下：原告与被告文菊蓉签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未续签书面合同，但双方的微信聊天记录显示，截至2019年10月9日，原告均未对被告文菊蓉继续租赁使用涉案房屋表示过异议，且被告文菊蓉仍向原告支付租金，当时双方就涉案房屋形成了不定期房屋租赁合同关系。同时，根据原告与被告季道海的微信聊天记录，2019年10月21日原告在被告季道海告知其当时涉案房屋主要由被告季道海居住使用的前提下，其与被告季道海直接就每月房租涨至4,700元达成了合意，且自2019年10月起，原告均系直接向被告季道海催交房屋租金及水电费，在被告拖延支付后原告亦系与被告季道海直接沟通协商，并最终于2020年7月31日向被告季道海作出解除双方房屋租赁合同关系的意思表示。上述微信聊天记录及租金支付情况可以表明，虽原告与被告文菊蓉未就双方的不定期租赁合同关系达成过解除合意，但原告以其行为表明了自2019年10月21日起不再履行其与被告文菊蓉之间的租赁合同，自该日起原告与被告季道海就涉案房屋成立了事实上的房屋租赁合同关系，承租人由被告文菊蓉变更为了被告季道海，被告文菊蓉并非共同承租人。庭审中原告自认其于2020年8月1日收回房屋，本案亦无证据证明被告季道海实际搬离房屋的时间，现被告仅支付截至2020年5月12日的租金，故原告主张被告季道海自2020年5月13日起至2020年8月1日的房租12,220元，并无不当，本院予以支持。原告主张被告文菊蓉作为共同承租人支付该租金，并无事实和法律依据，本院不予支持。被告季道海逾期支付租金，对原告造成了客观损失，故原告主张被告赔偿以12,220元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算自2020年5月13日至实际清偿之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。被告季道海经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告季道海于本判决生效之日起十日内支付原告蒋洪田自2020年5月13日起至2020年8月1日的房租12,220元；二、被告季道海于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋洪田利息损失(以12,220元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算，自2020年5月13日至实际清偿之日止)三、驳回原告蒋洪田对被告文菊蓉的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，减半收取计81.50元，由被告季道海负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  李 娜二〇二一年一月十八日法官助理  万小兰书 记 员  万小兰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。