重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30452号 原告：重庆鲁能开发(集团)有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码91500000202806301C。 法定代表人：魏海群，董事长。 委托诉讼代理人：颜咏，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺瑛，重庆索通律师事务所律师。 被告：廉某，女，2007年2月27日出生，汉族，住重庆市渝**。 法定代理人：朱某，与廉某系母女关系。（与被告朱某系同一人） 被告：朱某（曾用名周某某），女，汉族，1983年4月25日出生，住重庆市渝**。 原告重庆鲁能开发(集团)有限公司（以下简称鲁能公司）与被告廉某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序并于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的委托诉讼代理人颜咏，被告朱某（同时系被告廉某的法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告廉某、朱某继续履行合同即向原告支付剩余购房款269272元；2.判令二被告廉某、朱某向原告支付自2019年11月5日起至房款付清之日止以逾期应付款269272元为计算基数，按每日万分之二的标准计算的违约金；3.本案案件受理费及律师费7000元由二被告负担。事实和理由：2018年11月28日，原告与被告廉某签订了重庆市商品房买卖合同，合同第三条约定，被告购买案涉房屋，房屋总成交金额为538546元，被告廉某选择分期支付购房款，于签署本合同当日向原告支付第一期购房款107710元，并交纳由开发商代收的政府规定的相关费用。2019年5月4日前，被告应当支付第二期购房款161564元。2019年11月4日前，被告应当支付第三期购房款269272元。根据重庆市商品房买卖合同第十条及补充协议的约定，选择采取分期付款方式的，若不能按照合同约定的分期付款时间支付房款，应当承担逾期付款的违约责任。根据关于商品房房款分期支付的特别补充约定第四条的约定，被告违背第一条约定的逐笔支付房款的约定，应当按日向原告支付总房款万分之二的惩罚性违约金。本协议与商品房买卖合同及补充协议约定不一致的，以本协议为准。被告朱某作为被告廉某的法定代理人，在上述合同及合同附件中也签字捺印，同意并认可上述合同约定内容合同履行情况。合同签订后，二被告依照合同约定支付了第一期、第二期分期款269274元，并交纳了相关税费，但是未依照合同约定支付后续购房款，经原告多次催告仍未履行付款义务。原告认为二被告逾期支付购房款的行为已经构成违约。故根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，特请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告廉某、朱某共同辩称，请求驳回原告违约金诉讼请求，本案的受理费及律师费用由原告承担，赔偿我不能按期接房使用的经济损失。理由：1.与鲁能公司签订的重庆市商品房买卖合同是基于商业使用目的，原告在2020年6月底仍未修建商铺外道路的行为导致了订立合同的目的不能实现；2.重庆市商品房买卖合同约定，现房交房时间为2017年6月30日前，我签订合同的时间为2018年11月4日，该房屋为现房，意为我随时可以缴清房款接房使用，但商铺门口道路未修建。合同签订时，由于我的资金不是闲置状态，在别处投资，一再询问销售人员什么时候能投入使用，销售人员跟我承诺说“主体已经全部建成，只有道路未通，2019年5月能投入使用，最晚在2019年9月”。在2019年5月、9月、11月，我都积极关注进度，但一直没有进展，2020年6月份去看，依然没有开始修建。根据《商品房销售管理办法》十六条第七项，商业用房交房标准有供水、供电、燃气、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权限的责任；3.我多次与鲁能公司工作人员电话及微信沟通何时能把商铺门口道路修好，对方一直回答我不清楚，商铺何时能达成合同目的，没有具体时间。故原约定的2019年11月4日缴纳第三期款基于不安和谨慎不敢再交房款，期间于对方两次电话协调付款事宜，皆没有达成协议。第一次对方说送我两年停车位，停车位对我没有实际意义，为长远计，我要求对方送五年，对方未答复；第二次沟通，工作人员说由招商中心帮我租出去我就付款，我同意了，但是没有录音取证，后工作人员不承认。综上，整个合同履行期间，我都积极主动付款、沟通，是鲁能公司没有按期交房过错在先，我不但不承担未按期缴纳第三期款法律责任，还要求鲁能公司承担未按期交房违约责任。鲁能公司出尔反尔，多次协商调解均不同意，直接起诉系滥用诉权。请求驳回鲁能公司诉求，维护我合法权益。 经审理查明，2018年11月4日，以鲁能公司为甲方（卖方），廉某为乙方（卖方），双方签订重庆市商品房买卖合同，主要约定：1.商品房系现房，建筑面积21.82平方米；2.商品房成交金额为538546元，第一期乙方应于2018年11月4日或之前向甲方支付107710元，甲方开具购房收据，并交纳由开发商代收的政府规定的相关费用，第二期乙方应于2019年5月4日或之前向甲方支付161564元，第三期乙方应于2019年11月4日或之前向甲方支付269272元；3.属现房销售的，甲方应在2017年6月30日前将商品房交付乙方使用；4.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后双方签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；5.乙方逾期付款超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；6.合同补充协议：第二条第3.6款约定如因乙方付款违约造成诉讼，并由此给甲方造成其他的经济损失（该损失包括且不限于律师费、诉讼费等费用），由乙方全额承担赔偿责任；第十三条第12款约定若出售房源为现房，甲方在收到乙方支付的所有房款后三天内将房屋交付乙方使用；7.合同附件7特别提示第四条第12款约定乙方在签订合同时已知悉所购买物业及周边区域已有的道路交通环境、线网架设……。 同日，鲁能公司（甲方）与廉某（乙方）签订关于商品房房款分期支付的特别补充约定，载明：1.因乙方自身原因，无法在签订原合同当日内付清总房款，故双方就该房款的支付及其相关事宜进行补充；2.乙方应于2018年11月4日或之前向甲方支付107710元，于2019年5月4日或之前向甲方支付161564元，于2019年11月4日或之前向甲方支付269272元；3.乙方认可所有后果系乙方自身不能按照原合同约定时间支付完毕房款因而需按本补充协议约定延缓支付而造成的，全部责任由乙方承担；4.原商品房买卖合同补充协议中凡以签订商品房买卖合同日为起算日的，均延至第一条最后一期付款时间届满后起算；5.乙方违背约定的逐笔支付房款的约定（含任意一笔），按日向甲方支付总房款万分之二的惩罚性违约金。逾期超过9日，甲方有权单方面解除原合同，且收取乙方总房款10%的惩罚性违约金，且因解除合同而发生的费用及甲方的损失由乙方承担。本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本协议为准。 上述合同乙方均由朱某代签。 上述合同签订后，廉某于2018年11月4日支付了第一期购房款107710元及代收代缴费用17328元。2019年4月30日、2019年5月8日鲁能公司向廉某邮寄催款函催交第二期购房款。廉某于2019年5月15日支付了第二笔购房款161564元。 2020年4月2日，鲁能公司向廉某邮寄律师函，向其催收剩余购房款及相应违约金。 廉某及朱某举示的照片显示：2020年6月21日，案涉小区道路还未建成。廉某与备注为鲁能城工作人员的聊天记录显示：2020年7月16日，案涉小区道路还在修建当中。 鲁能公司在庭审中陈述涉案商铺临近的道路于2020年7月通行。廉某在庭审中称，涉案门市门前的道路2020年7月30日以前已经修好。 廉某及朱某在庭审中陈述，被告2018年11月4日缴了166492元包含打到案外人重庆丽兹行房地产经纪有限公司账户的款项。并举示了中国建设银行股份有限公司银行流水一份，拟证明案涉房屋成交价为620000元（含税及手续费630000元），不是538546元，原告让被告分别转账43084元、48370元到该房产经纪公司。 鲁能公司在庭审中陈述，签订合同时廉某未满18周岁的未成年人，其没有能支付购房款的报酬、收益等合法经济来源，涉案房屋的购房款是由朱某进行支付，涉案房屋应当是属于家庭共同财产，作为家庭成员的朱某应当对廉某的房款支付义务承担共同的法律责任。朱某对鲁能公司的上述陈述无异议。 另查明，鲁能公司委托重庆索通律师事务所处理其与廉某、朱某的房屋买卖合同纠纷，支付律师费7000元。 上述事实有重庆市商品房买卖合同商品房买卖合同、特别补充约定、收据、催告函、律师函、EMS快递回单、律师委托合同、发票、收付款业务回单、照片、聊天记录以及各方当事人的陈述等在案为证，足以认定。 本院认为，虽然被告廉某在签订商品房买卖合同及关于商品房房款分期支付的特别补充约定时系限制民事行为能力人，但依据《中华人民共和国民法总则》第十九条的规定，“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”被告朱某作为被告廉某的法定代理人，有权代理被告廉某签署上述合同，原告鲁能公司与被告廉某签订的重庆市商品房买卖合同及关于商品房房款分期支付的特别补充约定是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。案涉房屋系现房，二被告在购买上述房屋时对案涉房屋的现状及周边环境应当有所了解，且商品房买卖合同中明确约定“乙方在签订合同时已知悉所购买物业及周边区域已有的道路交通环境、线网架设……。”二被告在明知案涉房屋临近道路尚未通行的情况下签订商品房买卖合同及特别补充约定，表明其对未来发生的商业风险已经有所预判，故二被告在庭审中辩称的“2020年6月底仍未修建商铺外道路的行为导致了订立合同的目的不能实现”等抗辩意见，不是其逾期缴纳购房款的正当理由。商品房买卖合同及特别补充约定均约定被告廉某应当于2019年11月4日之前支付第三期购房款269272元。根据本案查明的事实，被告廉某已经逾期，其应当支付购房款269272元并承担违约责任。本案中，商品房买卖合同与特别补充约定中关于逾期付款的违约责任约定不一致，依据特别补充约定的“本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本协议为准。”故本案关于逾期付款违约责任应当以特别补充约定为准。补充约定载明，“乙方违背约定的逐笔支付房款的约定（含任意一笔），按日向甲方支付总房款万分之二的惩罚性违约金。”被告廉某应当支付购房款269272元及违约金（违约金以269272元为基数，自2019年11月5日起至购房款付清之日止，按每日万分之二标准计算）。 关于律师费，商品房买卖合同约定“如因乙方付款违约造成诉讼，并由此给甲方造成其他的经济损失（该损失包括且不限于律师费、诉讼费等费用），由乙方全额承担赔偿责任。”原告鲁能公司因被告廉某逾期支付购房款起诉至本院并支付律师费7000元，依据该条约定，被告廉某应当承担律师费7000元。 关于被告朱某的责任承担。被告廉某系限制民事行为能力人，被告朱某作为监护人，其职责为代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益。本案是法定代理人代被监护人购置不动产而引起的争议，被告朱某作为被告廉某的母亲、监护人，其明知被告廉某尚未独立生活且没有经济能力及相应的财产，仍然代为签订商品房买卖合同及特别补充约定，基于监护人之应有职责，被告朱某自然应当担负其合同履行之职责。换言之，被告朱某在明知被告廉某无履约能力的情况下仍然签约，应推定其作出了履约担保的承诺，否则便是故意损害被监护人的合法权益。故被告朱某作为监护人在本案中与廉某共同对原告鲁能公司承担支付购房款、违约金、律师费等责任。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告廉某、朱某于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鲁能开发(集团)有限公司购房款269272元； 二、被告廉某、朱某于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鲁能开发(集团)有限公司违约金（违约金以269272元为基数，自2019年11月5日起至购房款付清之日止，按每日万分之二标准计算）； 三、被告廉某、朱某于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鲁能开发(集团)有限公司律师费7000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2783.44元（已减半收取），由被告廉某、朱某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 姚利平 二〇二一年一月十九日 法官助理 曾 莉 书 记 员 王 欢