黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6242号上诉人（原审原告）：赵勇，男，1976年2月23日出生，满族，黑龙江龙邦律师事务所律师，住哈尔滨市阿城区。被上诉人（原审被告）:哈尔滨市春宇房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区河东街继电器58号北侧二层。法定代表人：祁洪亮,经理。上诉人赵勇因与被上诉人哈尔滨市春宇房地产开发有限公司（以下简称春宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。赵勇到庭参加诉讼。春宇公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。赵勇上诉请求：撤销一审判决，改判确认赵勇与春宇公司房屋买卖合同有效，春宇公司协助赵勇办理案涉房屋产权登记。事实及理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审诉讼中，赵勇向法庭提交了购房协议3份、房款收据3份、业主入住通知单3份、进户费收据以及水电费、有限电视费、取暖费、物业费收据合计45份，用以证明赵勇2014年7月9日全额交付案涉3套房屋房款，并办理入住手续，赵勇居住使用至今。案件审理中，办案人也对物业公司以及相关个人进行了调查取证，形成调查笔录，也进一步印证上述事实。首先，一审判决认定事实错误。1.一审判决2页上数6、7、8行将房款错误认定为定金实属明显错误，结合房款收据（明确注明价款事项为房款）、购房协议第一条、第三条、以及价款数额显而易见交纳的是总房款，此事实错误认定有违公正原则，以事实为依据、以法律为准绳原则；2.一审判决第2页下数2、3、4行购房协议没有实质权利义务内容为预约合同实属错误，购房协议中已明确约定了房屋坐落、编号、建筑面积、总价款、交款方式等依合同法规定应具备全部主要条款，并且赵勇签订购房协议时即交付全部房款，春宇公司为赵勇办理入住手续交付了房屋，双方均履行了合同主要义务，购房协议成立且生效。其次，一审判决适用法律错误。1.一审法院援引（2015）阿民二初字第563号民事判决书作为赵勇合同无效的理由没有法律依据，本案赵勇与春宇公司签订购房协议符合合同法等相关法律的规定成立且生效，并无法律规定无效情形，本案购房协议与（2015）阿民二初字第563号民事判决书判决购房协议单独存在，互相不影响合同效力，即使存在一房多卖情形，各购房协议均有效；2.一审法院以涉诉三套房屋均联机备案为由，确认赵勇履行不能错误，赵勇已依法占有使用上述房屋多年，另依据法律规定联机备案只作为房产部门管理手段，无物权权属登记效力，因此履行不能并无法律依据。3.本案诉请为确认合同效力，并无财产给付内容，一审法院依财产案件收费标准收取诉讼费有误，应依收费管理办法按件收取50元至100元诉讼费。春宇公司未出庭亦未提交书面答辩意见。赵勇向一审法院起诉请求：1.确认赵勇与春宇公司签订的《房屋买卖合同》有效（坐落于哈尔滨市阿城区××左岸春天小区××＃楼××室、××室、××＃楼××室）；2.春宇公司协助办理产权手续。一审法院认定事实：2014年7月9日，赵勇与春宇公司签订三份《内部认购协议》，约定：乙方（赵勇）自愿认购“左岸春天”项目中1栋2单元3层1号住宅房屋、1栋2单元3层3号住宅房屋、7栋4单元4层3号房屋，乙方向甲方（春宇公司）交纳定金人民币206,345.88元、206,345.88元、281,263.32元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。当天春宇公司给赵勇出具收据，记载了上述费用金额。2014年7月10日，春宇公司给赵勇发放业主入户通知单。上述三处房产现房屋权属登记信息中显示购房人为宁卓。阿城区人民法院于2016年8月16日作出的（2015）阿民二民初字第563号民事判决书，判决：一、确认宁卓与春宇公司于2012年9月18日签订的《商品房买卖合同》有效；二、春宇公司向宁卓交付位于哈尔滨市阿城区河东街左岸春天小区1号楼2单元3层301室、2单元3层303室、7号楼4单元4层403室等房屋（以哈尔滨市阿城区房地产事业管理局联机备案为准）。一审法院认为：赵勇与春宇公司签订的《内部认购协议》中约定的权利义务均系以双方未来是否能够签订《商品房买卖合同》为核心，未涉及商品房买卖合同关系的实质权利义务，其在性质上属于预约合同，其目的在于约束、促使双方签订正式的《商品房买卖合同》。但是，春宇公司已于此前的2012年9月18日与宁卓就案涉三套房产签订《商品房买卖合同》并进行了联机备案，且经法院判决由春宇公司向宁卓交付案涉三套房产，故赵勇与春宇公司签订的《内部认购协议》已实际履行不能。另，赵勇于庭审中自认签订协议时实际未足额交付收据记载之金额，且未能举证证明其交款具体数额。综上所述，对赵勇主张判令其与春宇公司之间房屋买卖合同有效并判令春宇公司协助办理产权手续的诉请，无事实及法律依据，一审法院予以驳回。赵勇可另行诉讼主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回赵勇的诉讼请求。案件受理费5800元，公告费560元，均由赵勇负担。本院审理期间，赵勇为证实其上诉主张，向本院举示中国执行信息公开网下载（2016）黑0112执02705号案件执行信息。拟证明：一审法院所援引的（2015）阿民二民初字第563号民事判决，该案在执行中，阿城区人民法院依申请执行人宁卓的申请，于2017年6月15日终结该案执行。也就是说另案当事人宁卓已经放弃对案涉三套房屋的执行申请权以及相关房屋权利。本院认证意见：赵勇所提交的（2016）黑0112执02705号案件执行信息系在中国执行信息公开网下载，且经本院向执行法院阿城区人民法院核实，案件执行信息真实，故本院对该份证据的真实性予以认定。对于待证事实本院将结合本案其他事实及证据综合评判。本院经审理查明：2014年7月9日，赵勇与春宇公司签订三份《内部认购协议》，约定：乙方（赵勇）自愿认购“左岸春天”项目中1栋2单元3层1号住宅房屋、1栋2单元3层3号住宅房屋、7栋4单元4层3号房屋，上述三套房屋总价款分别为人民币206,345.88元、206,345.88元、281,263.32元。同日，春宇公司为赵勇分别出具206,345.88元、206,345.88元、281,263.32元收据，收据注明房款并加盖春宇公司财务专用章及收款人签名。2014年7月10日，春宇公司为赵勇办理进户手续并收取了相关进户费用（水、电、有限电视初装费、供暖费等等费用）。上述三套房屋自2014年7月10日起一直由赵勇占有、使用。2015年9月，案外人宁卓以春宇公司为被告向阿城区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求确认宁卓与春宇公司签订的26套房屋的《商品房买卖合同》有效并交付房屋。在该案审理中查明，26套房屋（其中包含案涉三套房屋）均已在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局进行了联机备案。阿城区人民法院于2016年8月16日作出（2015）阿民二民初字第563号民事判决，判决宁卓与春宇公司签订的《商品房买卖合同》有效，春宇公司于判决生效之日起十日内向宁卓交付26套房屋（包括案涉三套房屋）。判决生效后，宁卓于2016年12月14日向阿城区人民法院申请执行。执行中，阿城区人民法院发现在宁卓申请执行的26套房屋中，有9套房屋（其中包括案涉三套房屋）已由春宇公司出卖给案外人，并由案外人占有使用，故阿城区人民法院向宁卓交付了判决书确认的17套房屋，案外人占有使用的9套房屋存在争议未交付。2017年6月15日，阿城区人民法院依宁卓申请终结本次执行。本院认为：关于《内部认购协议》效力问题。春宇公司与赵勇于2014年7月9日签订的三份《内部认购协议》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，具备合同成立要件，应为有效协议。在三份《内部认购协议》中，明确约定了双方买卖的房屋的位置、面积、价款及支付方式，具备了房屋买卖合同的主要内容，且双方均已依约履行了协议主要义务，故一审判决认定双方签订的《内部认购协议》为预约合同适用法律错误，本院予以纠正。关于赵勇请求春宇公司协助其办理案涉三套房屋产权登记问题。因案涉三套房屋已联机备案在案外人名下，且已经生效判决确认，因此赵勇主张春宇公司协助其办理产权登记的请求亦无法实现，赵勇虽在二审中举示了另案执行信息，但该执行信息记载仅为终结本次执行，而非赵勇主张案外人宁卓已放弃申请执行，亦未因此解除案涉房屋的联机备案手续。故赵勇该项主张事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，赵勇上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持；对不成立部分，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省阿城区人民法院（2019）黑0112民初2733号民事判决；二、哈尔滨市春宇房地产开发有限公司与赵勇于2014年7月9日签订的三份《内部认购协议》有效；三、驳回赵勇的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由赵勇负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二一年一月二十一日法官助理申艳楠书记员周小倩