福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5794号 原告：林丽，女，汉族，1988年9月21日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林秋景（系原告之母），女，汉族，1965年10月20日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈心宇，福建君立律师事务所律师。 原告林丽与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林丽的委托诉讼代理人林秋景，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人陈心宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林丽向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，暂计三个季度为68079.69元；2.被告立即按房价款总额1512887元的每日万分之一标准向原告支付违约金直至付清全部欠款之日止，暂计至2020年9月30日为72467.28元。事实与理由：2017年11月12日，原告以1512887元的价款总额向福州中夏房地产开发有限公司（以下简称中夏房产公司）购买位于福州市晋安区××镇××路××广场××号楼××层××号房，建筑面积41.62平方米。上述房屋于2018年11月交房，2020年5月9日取得不动产权证书。2018年10月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁委托合同》，约定1.原告将讼争房屋委托给被告对外出租，委托期限五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止，以2018年10月1日为起租日开始计算租金；2.被告保证原告自起租日起可获得的租金：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度）租金总额（相当于购房合同总价5%）为75644元，第二、三、四个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价6%）均为90773元，第五个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%）为105902元，如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；3.房屋租金每三个月结算一次，被告应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金给原告；4.被告逾期支付租金,逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。合同签订后，被告逾期29日才支付2019年4-6月的租金，逾期56日才支付2019年7-9月的租金，逾期135日才支付2019年10-12月的租金，且未支付自2019年12月1日起的租金，已构成违约，原告有权要求被告支付拖欠的租金及相应的逾期付款违约金。 被告泰禾酒店辩称，1.自2020年年初以来，受“新冠肺炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。答辩人作为酒店管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款、《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点的规定，应当适用不可抗力，免除其责任。2.原告主张的违约金计算标准过高，且起算时间错误。即便答辩人存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是答辩人逾期支付部分租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张以购房款总额为基数按日万分之一计算逾期付款违约金显然远超其实际损失，根据《最高人民法院关于适用 本院经审理认定事实如下：2016年11月12日，原告与中夏房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向中夏房产公司购买坐落晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××办公号房（以下简称讼争房屋），房屋总价款1512887元。后原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方将其所有的讼争房屋委托给乙方对外出租。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方同意以2018年10月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金75644元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金90773元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金105902元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。 上述合同签订后，被告与中夏房产公司办理了讼争房屋的交接手续。此后，被告向原告支付租金至2019年12月，未支付自2020年1月起的租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告辩称其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，但未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致其与原告签订的租赁合同不能履行，故其主张适用不可抗力的规定部分或者全部免除其责任，依据不足。 被告承租讼争房屋后，未支付自2020年1月起的租金，根据租赁合同关于第二个租赁年度可获得租金90773元的约定，原告诉请被告支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的租金68079.69元（90773元÷12个月×9个月），本院予以支持。原告诉请被告继续计付自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金，根据租赁合同关于房屋租金每三个月结算一次，并在计租日起满三个月后的15个工作日内支付的约定，2020年10月1日起的租金支付期限尚未届满，被告暂无需支付该部分租金，原告上述诉请不能支持。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于逾期付款违约金的计算期间，根据合同关于租金每3个月结算一次，每满3个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年4月22日前支付2020年1月1日至3月31日期间的租金22693.25元(90773元÷12个月×3个月），其逾期超过30日未支付，应自2020年5月23日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，泰禾酒店应于2020年7月21日前支付2020年4月1日至6月30日期间的租金22693.25元，其逾期超过30日未支付，应自2020年8月21日起计付违约金；于2020年10月28日前支付2020年7月1日至9月30日期间的租金22693.25元，其逾期超过30日未支付，应自2020年11月28日起计付违约金。 原告主张被告因逾期支付2019年4-12月期间的租金，应计算支付相应的违约金，但其未提供银行流水清单等证据证明被告实际支付各期租金的具体日期、金额等事实，对其上述主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林丽支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止的租金68079.69元，并以每期租金22693.25元为基数按每日万分之五标准分期（第一期自2020年5月23日起、第二期自2020年8月21日起、第三期自2020年11月28日起）计付逾期付款违约金至款项付清之日止； 二、驳回原告林丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3111元，减半收取计1555.5元，由原告林丽负担777.5元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担778元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二一年一月八日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。