北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初637号原告：广发银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区解放南路与绍兴道交口东北侧“海汇名邸”（案名“天津公馆”）三号1-5层。负责人：刘昕，行长。委托诉讼代理人：刘国庆，天津言策律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晨，天津言策律师事务所律师。被告：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区浙江路1号。法定代表人：崔巍，董事长。委托诉讼代理人：韩文民，男，天津市天泰置业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：马绪华，男，天津市天泰置业发展有限公司员工。被告：天津房地产集团有限公司，住所地天津市河西区宾水道增9号A区A座17-19层。法定代表人：姜义，董事长。委托诉讼代理人：张朔，男，天津房地产集团有限公司。委托诉讼代理人：王泽，男，天津房地产集团有限公司。被告：天津市房地产信托集团有限公司，住所地天津市和平区睦南道74号。法定代表人：刘玉成，总经理。被告：天津金津置业有限公司，住所地天津市天津自贸试验区（天津港保税区）天保大道199号816室。法定代表人：李**，总经理。被告：天津开发区福祉房地产开发有限公司，住所地天津市天津经济技术开发区第十三大街21号润枫广场3-626。法定代表人：郭亦军，总经理。被告：天津开发区福光房地产发展有限公司，住所地天津市天津开发区奥运路11号2-2-350。法定代表人：郭亦军，总经理。原告广发银行股份有限公司天津分行（以下简称广发银行）与被告天津市天泰置业发展有限公司（以下简称天泰公司）、天津房地产集团有限公司（以下简称房地产集团）、天津市房地产信托集团有限公司（以下简称房地产信托公司）、天津金津置业有限公司（以下简称金津公司）、天津开发区福祉房地产开发有限公司（以下简称福祉公司）、天津开发区福光房地产发展有限公司（以下简称福光公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行委托诉讼代理人刘国庆、付晨、被告天泰公司委托诉讼代理人马绪华、韩文民，被告房地产集团委托诉讼代理人张朔、王泽到庭参加诉讼，被告房地产信托公司、金津公司、福祉公司、福光公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。广发银行向本院提出诉讼请求：一、判令天泰公司向广发银行返还贷款本金5.25亿元，并向广发银行支付自贷款逾期支付之日起至实际支付之日止的利息6728333.33元、罚息及复利，暂计至2020年4月22日合计为43952007.60元（按照编号为2017-XT-HY2579-DY-DKHT的《信托贷款合同》、编号为2017-XT-HY2579-DY-BCXY的《信托贷款合同之补充协议》约定计算），以上金额共计568952007.60元；二、判令天泰公司支付广发银行因实现债权而产生的律师费120万元；三、判令广发银行对房地产信托公司名下坐落于天津市和平区睦南道90号、河西区新闻西里25门705-708、河西区新闻西里25门712-715、河西区新闻西里25门409-411、河西区新闻西里25门209-211、南开区黄河道永基花园3号楼5A房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在上述天泰公司的全部债务范围内优先受偿；三、判令广发银行对金津公司名下坐落于天津市保税区天保大道199号801-816室房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在上述天泰公司的全部债务范围内优先受偿；五、判令广发银行对福光公司名下坐落于天津市河东区新开路巨福园大厦201、河东区新开路巨福园大厦202、河东区新开路巨福园大厦203、河东区新开路巨福园大厦204、河东区新开路巨福园大厦205、河东区新开路巨福园大厦206、河东区新开路巨福园大厦207、河东区新开路巨福园大厦208、河东区新开路巨福园大厦209、河东区新开路巨福园大厦210、河东区新开路巨福园大厦211、河东区新开路巨福园大厦212、河东区新开路巨福园大厦213、河东区新开路巨福园大厦214、河东区新开路巨福园大厦215、河东区新开路巨福园大厦216、河东区新开路巨福园大厦217、河东区新开路巨福园大厦218、河西区小围堤道与南北大街交口福熙园1号楼底商3房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在上述天泰公司的全部债务范围内优先受偿；六、判令广发银行对福祉公司名下坐落于天津市河东区新开路28号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在天泰公司的全部债务范围内优先受偿；七、判令广发银行对天泰公司名下坐落于天津市和平区解放北路177号2-1-801、和平区解放北路177号2-2-802、和平区解放北路177号2-3-801、和平区解放北路177号2-4-802、和平区解放北路177号3-1-302、和平区解放北路177号3-1-501、和平区解放北路177号3-2-201、和平区解放北路177号3-2-202、和平区解放北路177号3-2-602、和平区解放北路177号3-4-901、和平区解放北路177号3-5-801、和平区解放北路177号3-6-801、和平区解放北路177号3-6-802、和平区台儿庄路20号、和平区泰安道22号1-泰安道18号、和平区泰安道22号1-泰安道18号增1号、和平区泰安道22号1-泰安道20号、和平区泰安道22号1-101、和平区泰安道22号1-102、和平区泰安道22号1-104、和平区泰安道22号2-102、和平区泰安道22号2-103、和平区泰安道22号2-104、和平区泰安道22号2-105、和平区泰安道22号3-烟台道11号、和平区泰安道22号3-102、和平区泰安道22号3-103、和平区泰安道22号5-1-103、和平区泰安道22号5-2-106、和平区泰安道22号6-104、和平区泰安道22号6-105、和平区泰安道22号7-泰安道16号、和平区泰安道22号7-泰安道14号增1号、和平区泰安道22号7-泰安道14号、和平区泰安道22号7-101、和平区泰安道22号7-102、和平区泰安道22号7-103、和平区泰安道22号7-泰安道16号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道12号、和平区泰安道22号8-泰安道10号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道10号、和平区泰安道22号8-泰安道8号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道8号、和平区泰安道22号8-大沽北路198号、和平区泰安道22号8-大沽北路196号、和平区泰安道22号8-大沽北路194号、和平区泰安道22号9-1,2、和平区泰安道22号1-1-701、和平区泰安道22号1-4,5-201、和平区泰安道22号1-4,5-301、和平区泰安道22号1-4,5-501、和平区泰安道22号2-1-501、和平区泰安道22号2-3-401、和平区泰安道22号2-4-101、和平区泰安道22号3-1-401、和平区泰安道22号3-1-801、和平区泰安道22号7-3,4-401、和平区泰安道22号8-2-301房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在上述天泰公司的全部债务范围内优先受偿；八、判令房地产集团对上述天泰公司的全部债务承担连带清偿责任；九、案件受理费2892560元、保全费5000元、公告费780元由六被告共同承担。事实和理由：2018年1月2日，广发银行与案外人国投泰康信托有限公司（以下简称国投泰康公司）签订“国投泰康信托鸿雁2579号”《单一资金信托合同》（以下简称《信托合同》），约定：信托公司按照广发银行意愿向天泰公司发放贷款，贷款金额15亿元整；贷款期限2年；贷款适用固定利率即年利率6.95%。同日，天泰公司与案外人国投泰康公司签订编号2017-XT-HY2579-DY-DKHT《信托贷款合同》（以下简称《贷款合同》），借款金额为15亿元，借款期限自2018年1月2日至2020年1月1日。房地产集团对本债务承担无条件、不可撤销的连带责任保证。后国投泰康公司与天泰公司签订《信托贷款合同补充协议》，约定将贷款利息由6.95%/年变更为7.34%/年。广发银行于2018年1月2日通过案外人国投泰康公司为天泰公司发放非标贷款15亿元。合同履行过程中，因房地产公司向广发银行申请支用监管账户金额，广发银行与天泰公司、房地产信托公司、金津公司、福光公司、福祉公司签订《抵押协议》实际追加其名下85套房产作为抵押担保，并就上述房产办理完成抵押登记手续。合同到期后，天泰公司尚余借款本金5.25亿元及相应利息未予归还，其他各被告均未依约履行担保责任。信托到期后国投泰康公司与广发银行按照《单一资金信托合同》的相关约定将信托财产进行现状分配并依法通知了债务人和各担保人，完成了债权转让相关事宜。2020年4月，为实现本案债权，广发银行与天津言策律师事务所签订《委托代理合同》，委托其代理本案诉讼并约定律师费1200000元。截止目前，天泰公司并未履行还款责任，各担保人亦也未履行担保责任，故诉至法院。天泰公司辩称，天泰公司在2020年1月17日偿还了983万本金。房地产集团辩称，数额以天泰公司核实为准，对保证合同没有异议。福光公司、金津公司、福祉公司、房地产信托公司未作答辩。广发银行围绕诉讼请求依法提交了《信托合同》、2017-XT-HT2579-DY-XTBCXY国投泰康信托鸿雁2579号单一资金信托合同之补充协议（以下简称《补充协议一》）、2017-XT-HT2579-DY-XTBCXY-02国投泰康信托鸿雁2579号单一资金信托合同之补充协议二（以下简称《补充协议二》）、《贷款合同》、编号2017-XT-HY2579-DY-BZHT《保证合同》、编号2017-XT-HY2579-DY-DYHT《抵押合同》（以下称《抵押合同一》）、编号2017-XT-HY2579-DY-DYHT-1《抵押合同》（以下称《抵押合同二》）、编号2017-XT-HY2579-DY-DYHT-4《抵押合同》（以下称《抵押合同三》）、编号2017-XT-HY2579-DY-DYHT-5《抵押合同》（以下称《抵押合同四》）、编号2017-XT-HY2579-DY-DYHT-6《抵押合同》（以下称《抵押合同五》）及不动产登记证明、广发银行天津分行交易凭证及银行账户流水查询单、广发银行天津分行交易凭证及银行账户流水查询单、现状分配通知书、债权转让通知书、邮寄单据、债权转让协议、委托代理合同、付款凭证、律师费发票等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日，广发银行与国投泰康公司签订《信托合同》，约定广发银行（委托人）以其自有资金作为委托资产交付国投泰康公司（受托人）管理、运用并获取收益。受托人接受委托人的委托，按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益，将全部信托资金按照合同约定的基本条件用于向借款人发放信托贷款。信托资金用于贷款给天泰公司，资金用途为归还股东借款。信托终止，信托财产在扣除信托报酬及信托费用后归属于受益人。受益人为广发银行。2018年1月2日，国投泰康公司（贷款人）与天泰公司（借款人）签订《贷款合同》，约定贷款人拟根据《信托合同》的相关规定利用委托人交付的信托资金向借款人提供信托贷款，借款人同意接受该贷款。本合同项下的信托贷款本金金额为15亿元，信托贷款资金来源为信托资金。贷款期限为自贷款发放日（2018年1月2日）起，至贷款到期日（2020年1月1日）止。贷款发放日以借据所记载的实际发放日为准，如实际发放日迟于借据记载的贷款发放日，则贷款到期日相应顺延。贷款用途为用于归还股东借款。贷款还本日：贷款为分期还款，具体安排为：1.首笔融资出款后第6个月末，即2018年6月30日偿还本金6亿元；2.首笔融资出款后第12个月末，即2018年12月31日偿还本金3.75亿元；3.首笔融资出款后第18个月末，即2019年6月30日偿还本金3.75亿元；4.贷款到期日，一次性清偿剩余本金1.5亿元。贷款利率为固定利率6.95%，在本合同有效期内，如遇中国人民银行对金融机构人民币贷款基准利率进行调整的，本合同项下贷款利率不予调整。贷款利息根据贷款金额对应的存续天数和贷款利率，按照以下公式计算：当期贷款利息=贷款本金余额×当期贷款天数×贷款年利率/360。“当期贷款天数”指自上一个付息日（含该日，首期则为起息日）至本付息日（不含该日，最后一期则为贷款到期日）之间的自然天数。利息按季付息，起息日为贷款发放日，付息日为每自然季度末月第21日，最后一个付息日为贷款到期日，利随本清。违约事件包括未按期归还贷款本息，经营或财务状况恶化，可能危及贷款安全，或卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，已经或可能影响或损害贷款人在本合同项下的权益。出现违约事件时，贷款人有权停止发放贷款，贷款已经发放的则宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用等；按贷款总金额的0.5%向借款人收取违约金；本合同项下信托贷款本金或利息（包括被贷款人宣布全部或部分提前到期的贷款本金）逾期归还的，贷款人有权要求借款人限期清偿，并有权就届时应付未付的款项从逾期之日起在本合同约定的信托贷款利率基础上加收50%的罚息利率计收利息，直至本合同项下信托贷款本息归还为止。贷款清偿顺序，如借款人不支付本合同项下的任何应付款项而引致贷款人的催收、追索、应诉或被追索，由此产生的各项费用和支出（包括但不限于保险费、律师费、差旅费、诉讼费、代理费）概由借款人承担。已由贷款人代为支付的应由借款人承担的各项费用和支出，构成本合同项下借款人债务的一部分。如借款人到期偿还的款项少于本合同约定应偿还的款项总额，该款项按下列次序安排清偿：1.支付依法或依照本合同约定应付的费用和支出、补偿金、违约金；2.支付应付罚息；3.支付应付利息；4.支付应付的本金。借款人所偿还款项不足以清偿同一顺序全部款项的，按有关款项发生的先后顺序清偿。《贷款合同》签订后，国投泰康公司与天泰公司签订《补充协议一》和《补充协议二》，《补充协议一》约定《贷款合同》原约定的贷款利率和利息变更为固定利率7.34%，在本合同有效期内，如遇中国人民银行对金融机构人民币贷款基准利率进行调整的，本合同项下贷款利率不予调整；《补充协议二》约定为担保天泰公司在《贷款合同》及《补充协议一》项下债务的履行，天泰公司以合法持有的不动产提供抵押担保。双方将另行签订《抵押合同一》。2018年1月2日，国投泰康公司与房地产集团签订《保证合同》，约定担保的主合同为《贷款合同》及其修订或补充（包括但不限于展期合同）。本合同的保证方式为无条件的、不可撤销的连带责任保证。如主合同由多个保证人，各保证人为连带共同保证人，承担连带共同保证责任。保证范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等）和其他所有应付费用。保证期间为自主合同债务人履行债务期限届满之日起两年。如主合同项下债务为分期清偿，则对每期债务而言，保证期间均至最后一期债务履行期届满之日后两年。若被担保的债权同时存在其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押及其他任何形式的担保），不论其他担保是否由债务人自己提供，保证人承担的担保责任不受其他担保的任何影响，不以债权人向其他担保人提出权利主张为前提，也不因之而免除或减少。在债务人偿清主合同项下的全部债务之前，保证人即使已代偿部分债务，也不得向债务人追偿。2019年1月23日，国投泰康公司与天泰公司签订《抵押合同一》、2019年8月29日，国投泰康公司与房地产信托公司签订《抵押合同二》，与金津公司签订《抵押合同三》，与福祉公司签订《抵押合同四》，与福光公司签订《抵押合同五》，以上五份抵押合同均约定担保的主合同为《贷款合同》及其修订或补充（包括但不限于展期合同）。抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、抵押权人为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等）和其他所有应付费用。若被担保的债权同时存在其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押及其他任何形式的担保），不论其他担保是否由债务人自己提供，抵押人承担的担保责任不受其他担保的任何影响，不以抵押权人向其他担保人提出权利主张为前提，也不因之而免除或减少。《抵押合同一》项下抵押财产包括天泰公司名下坐落于天津市和平区解放北路177号2-1-801、和平区解放北路177号2-2-802、和平区解放北路177号2-3-801、和平区解放北路177号2-4-802、和平区解放北路177号3-1-302、和平区解放北路177号3-1-501、和平区解放北路177号3-2-201、和平区解放北路177号3-2-202、和平区解放北路177号3-2-602、和平区解放北路177号3-4-901、和平区解放北路177号3-5-801、和平区解放北路177号3-6-801、和平区解放北路177号3-6-802、和平区台儿庄路20号、和平区泰安道22号1-泰安道18号、和平区泰安道22号1-泰安道18号增1号、和平区泰安道22号1-泰安道20号、和平区泰安道22号1-101、和平区泰安道22号1-102、和平区泰安道22号1-104、和平区泰安道22号2-102、和平区泰安道22号2-103、和平区泰安道22号2-104、和平区泰安道22号2-105、和平区泰安道22号3-烟台道11号、和平区泰安道22号3-102、和平区泰安道22号3-103、和平区泰安道22号5-1-103、和平区泰安道22号5-2-106、和平区泰安道22号6-104、和平区泰安道22号6-105、和平区泰安道22号7-泰安道16号、和平区泰安道22号7-泰安道14号增1号、和平区泰安道22号7-泰安道14号、和平区泰安道22号7-101、和平区泰安道22号7-102、和平区泰安道22号7-103、和平区泰安道22号7-泰安道16号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道12号、和平区泰安道22号8-泰安道10号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道10号、和平区泰安道22号8-泰安道8号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道8号、和平区泰安道22号8-大沽北路198号、和平区泰安道22号8-大沽北路196号、和平区泰安道22号8-大沽北路194号、和平区泰安道22号9-1,2、和平区泰安道22号1-1-701、和平区泰安道22号1-4,5-201、和平区泰安道22号1-4,5-301、和平区泰安道22号1-4,5-501、和平区泰安道22号2-1-501、和平区泰安道22号2-3-401、和平区泰安道22号2-4-101、和平区泰安道22号3-1-401、和平区泰安道22号3-1-801、和平区泰安道22号7-3,4-401、和平区泰安道22号8-2-301房屋。以上房屋均办理了抵押登记证明，不动产登记证明号为：津（2019）和平区不动产证明第×××号等。《抵押合同二》项下抵押财产包括房地产信托公司名下坐落于天津市和平区睦南道90号、河西区新闻西里25门705-708、河西区新闻西里25门712-715、河西区新闻西里25门409-411、河西区新闻西里25门209-211、南开区黄河道永基花园3号楼5A房屋。以上房屋均办理了抵押登记证明，不动产登记证明号为：津（2019）和平区不动产证明第×××号等。《抵押合同三》项下抵押财产包括金津公司名下天津市保税区天保大道199号801-816室房屋。以上房屋办理了抵押登记证明，不动产登记证明号为：津（2019）保税区不动产证明第×××号。《抵押合同四》项下抵押财产包括福祉公司名下坐落于天津市河东区新开路28号房屋。以上房屋办理了抵押登记证明，不动产登记证明号为：津（2019）河东区不动产证明第×××号。《抵押合同五》项下抵押财产包括福光公司名下坐落于天津市河东区新开路巨福园大厦201、河东区新开路巨福园大厦202、河东区新开路巨福园大厦203、河东区新开路巨福园大厦204、河东区新开路巨福园大厦205、河东区新开路巨福园大厦206、河东区新开路巨福园大厦207、河东区新开路巨福园大厦208、河东区新开路巨福园大厦209、河东区新开路巨福园大厦210、河东区新开路巨福园大厦211、河东区新开路巨福园大厦212、河东区新开路巨福园大厦213、河东区新开路巨福园大厦214、河东区新开路巨福园大厦215、河东区新开路巨福园大厦216、河东区新开路巨福园大厦217、河东区新开路巨福园大厦218、河西区小围堤道与南北大街交口福熙园1号楼底商3房屋。以上房屋均办理了抵押登记证明，不动产登记证明号分别为：津（2019）河东区不动产证明第×××号等。广发银行于2018年1月2日向国投泰康公司转款15亿元，同日国投泰康公司向天泰公司转款15亿元。2020年1月3日，国投泰康公司作为《信托合同》的委托人，依据该合同第22条约定，将信托财产以现状形式分配给受益人广发银行。同时向天泰公司、房地产集团公司、房地产信托公司、金津公司、福光公司、福祉公司送达了《国投泰康信托鸿雁2579号单一资金信托催收暨债权转让通知书》，告知借款人、保证人、抵押人因借款人和保证人等严重违约，未按照合同要求偿还债务。国投泰康公司已根据《信托合同》约定向广发银行发送了《信托财产现状分配通知书》，国投泰康公司已将与借款人签订的《贷款合同》项下对借款人的对应债权，依法转让给广发银行，与此债权相关的其他权利也同时转让。同时告知借款人应立即偿还贷款本金5.25亿元及截至实际还款日的利息，以及未按合同约定未按期支付贷款本息的相应违约金。各保证人应立即按照相关《保证合同》的约定履行相应担保责任。2020年6月19日，广发银行与国投泰康公司签订《债权转让协议书》，约定国投泰康公司作为《信托合同》的受托人已按照合同约定将信托财产现状分配给受益人广发银行，国投泰康公司向广发银行转移信托财产是基于双方签署的《信托合同》约定，出现信托终止事由后，唯一受益人享有信托财产现状分配请求权。权利现状分配实质为依据《贷款合同》，对借款人天泰公司享有的债权及相关全部从权利，包括但不限于保证债权、抵押权的转让。另查明，天泰公司按照《贷款合同》约定已按期归还了前两期本金（共计已还本金9.75亿元）及前三期利息（利息自2019年6月21日后开始欠付）。天泰公司于2019年9月27日还款9849087.34元，于2020年1月16日还款983万元，上述还款按照罚息（含复利）、利息的顺序抵扣后，天泰公司已还清截止到2020年1月16日的复利，截止到2020年1月16日欠付罚息共计11619510.14元、利息6728333.33元。另，天泰公司称2020年1月16日还款983万应充抵本金。广发银行认为该笔还款发生在借款到期后，应按照《贷款合同》约定按顺序抵扣，不认可均用以抵扣本金，主张应先抵扣信托报酬费用441837.77元、资金保管费147279.26元、诉讼费2892560元、律师费实际支付的5万元、保全费5000元、公告费780元，剩余部分先抵扣复利、罚息。2020年4月15日，广发银行（甲方）与天津言策律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方代理本案诉讼，约定付款条件为：（1）在本合同签订后，乙方出具前期律师代理费5万元的正式发票，甲方在收到正式发票后10个工作日内支付前期律师代理费5万元等；（2）按照实际回款金额的0.3%支付风险代理律师费；（3）案件封顶律师代理费不超过120万元（含前期律师代理费）。2020年6月24日，广发银行向天津言策律师事务所实际支付5万元律师费。另，广发银行因在本案申请诉讼财产保全支付财产保全申请费5000元、公告费780元。本院认为，案涉《贷款合同》《补充协议一》《补充协议二》《贷款合同》《保证合同》《抵押合同一》《抵押合同二》《抵押合同三》《抵押合同四》《抵押合同五》均系签约当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。根据《贷款合同》的约定，案涉贷款于2020年1月1日到期，借款人天泰公司未依约还本付息，构成违约，应承担相应违约责任。根据已查清的事实，本案借款的还款方式为分期还本，按季付息，天泰公司仅还清了前两期本金并自2019年6月21日后开始拖欠利息，截止到借款到期日，天泰公司共欠付利息6728333.33元，同时根据《贷款合同》约定，合同项下信托贷款本金或利息逾期归还的，贷款人有权要求借款人限期清偿，并有权就届时应付未付的款项从逾期之日起在本合同约定的信托贷款利率基础上加收50%的罚息利率计收利息，直至本合同项下信托贷款本息归还为止。广发银行现要求天泰公司偿还拖欠本金5.25亿元并对欠付的本金及利息按照罚息利率计收罚息和复利，其主张符合合同约定，本院均予以支持。此外，《贷款合同》明确约定借款人须负担贷款人因本案支付的费用（包括律师费、诉讼费等），现广发银行主张天泰公司应负担律师费120万元，但在案证据表明实际支付的律师费为5万元，故广发银行关于要求天泰公司负担5万元律师费，依据充分，本院予以支持，至于尚未发生的律师费用，广发银行可待实际发生后再行主张。此外广发银行还主张天泰公司应负担保全费5000元、公告费780元，合法有据，本院亦予以支持。根据查明的事实，天泰公司于2019年9月27日还款9849087.34元，于2020年1月16日还款983万，按照《贷款合同》约定，债务清偿顺序依次为应付费用、罚息、利息、本金。因在2020年1月16日尚未产生应付费用，故广发银行关于还款应先抵扣信托报酬等费用的主张，无事实依据，本院不予支持。天泰公司的上述还款应按照顺序依次抵扣复利、罚息，经核实，截止到2020年1月16日，天泰公司共计欠付利息6728333.33元、罚息11619510.14元。天泰公司、房地产信托公司、金津公司、福祉公司、福光公司为天泰公司的上述债务提供抵押担保，并就抵押物依法办理登记手续，抵押权合法设立。各担保人应以登记的抵押物对广发银行的上述债权承担相应担保责任。房地产集团公司为天泰公司的上述债务提供连带保证担保，故房地产集团公司应当对天泰公司的上述债务承担连带保证责任。房地产集团公司承担了相应的连带保证责任后，有权向天泰公司进行追偿。被告福光公司、金津公司、福祉公司、房地产信托公司未到庭，不影响本院依据查明的事实依法裁决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用一、天津市天泰置业发展有限公司于本判决生效后十日内偿还广发银行股份有限公司天津分行本金5.25亿元、利息6728333.33元、复利（以6728333.33元为基数，自2020年1月17日起至实际付清之日止，按照年利率11.01%计算）、罚息（截止到2020年1月16日的罚息为11619510.14元，自2020年1月17日起至实际付清之日止，以5.25亿元为基数，按照年利率11.01%计算）、律师费5万元、保全费5000元、公告费780元；二、广发银行股份有限公司天津分行有权对已经办理抵押登记的天津市房地产信托集团有限公司名下坐落于天津市和平区睦南道90号、河西区新闻西里25-705-708、河西区新闻西里25门712-715、河西区新闻西里25门409-411、河西区新闻西里25门209-211、南开区黄河道永基花园3号楼5A房屋［不动产登记证明号分别为：津（2019）和平区不动产证明第×××号、津（2019）河西区不动产证明第×××号、第×××号、第×××号、第×××号、津（2019）南开区不动产证明第×××号］折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本判决第一项确定的天津市天泰置业发展有限公司的债务范围内优先受偿；三、广发银行股份有限公司天津分行有权对已经办理抵押登记的天津金津置业有限公司名下坐落于天津市保税区天保大道199号801-816室房屋［不动产登记证明号为：津（2019）保税区不动产证明第×××号］折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本判决第一项确定的天津市天泰置业发展有限公司的债务范围内优先受偿；四、广发银行股份有限公司天津分行有权对已经办理抵押登记的天津开发区福光房地产发展有限公司名下坐落于天津市河东区新开路巨福园大厦201、河东区新开路巨福园大厦202、河东区新开路巨福园大厦203、河东区新开路巨福园大厦204、河东区新开路巨福园大厦205、河东区新开路巨福园大厦206、河东区新开路巨福园大厦207、河东区新开路巨福园大厦208、河东区新开路巨福园大厦209、河东区新开路巨福园大厦210、河东区新开路巨福园大厦211、河东区新开路巨福园大厦212、河东区新开路巨福园大厦213、河东区新开路巨福园大厦214、河东区新开路巨福园大厦215、河东区新开路巨福园大厦216、河东区新开路巨福园大厦217、河东区新开路巨福园大厦218、河西区小围堤道与南北大街交口福熙园1号楼底商3房屋［不动产登记证明号分别为：津（2019）河东区不动产证明第×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、津（2019）河西区不动产证明第×××号］折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本判决第一项确定的天津市天泰置业发展有限公司的债务范围内优先受偿；五、广发银行股份有限公司天津分行有权对已经办理抵押登记的天津开发区福祉房地产开发有限公司名下坐落于天津市河东区新开路28号房屋［不动产登记证明号为：津（2019）河东区不动产证明第×××号］折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本判决第一项确定的天津市天泰置业发展有限公司的债务范围内优先受偿；六、广发银行股份有限公司天津分行有权对已经办理抵押登记的天津市天泰置业发展有限公司名下坐落于天津市和平区解放北路177号2-1-801、和平区解放北路177号2-2-802、和平区解放北路177号2-3-801、和平区解放北路177号2-4-802、和平区解放北路177号3-1-302、和平区解放北路177号3-1-501、和平区解放北路177号3-2-201、和平区解放北路177号3-2-202、和平区解放北路177号3-2-602、和平区解放北路177号3-4-901、和平区解放北路177号3-5-801、和平区解放北路177号3-6-801、和平区解放北路177号3-6-802、和平区台儿庄路20号、和平区泰安道22号1-泰安道18号、和平区泰安道22号1-泰安道18号增1号、和平区泰安道22号1-泰安道20号、和平区泰安道22号1-101、和平区泰安道22号1-102、和平区泰安道22号1-104、和平区泰安道22号2-102、和平区泰安道22号2-103、和平区泰安道22号2-104、和平区泰安道22号2-105、和平区泰安道22号3-烟台道11号、和平区泰安道22号3-102、和平区泰安道22号3-103、和平区泰安道22号5-1-103、和平区泰安道22号5-2-106、和平区泰安道22号6-104、和平区泰安道22号6-105、和平区泰安道22号7-泰安道16号、和平区泰安道22号7-泰安道14号增1号、和平区泰安道22号7-泰安道14号、和平区泰安道22号7-101、和平区泰安道22号7-102、和平区泰安道22号7-103、和平区泰安道22号7-泰安道16号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道12号、和平区泰安道22号8-泰安道10号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道10号、和平区泰安道22号8-泰安道8号增1号、和平区泰安道22号8-泰安道8号、和平区泰安道22号8-大沽北路198号、和平区泰安道22号8-大沽北路196号、和平区泰安道22号8-大沽北路194号、和平区泰安道22号9-1,2、和平区泰安道22号1-1-701、和平区泰安道22号1-4,5-201、和平区泰安道22号1-4,5-301、和平区泰安道22号1-4,5-501、和平区泰安道22号2-1-501、和平区泰安道22号2-3-401、和平区泰安道22号2-4-101、和平区泰安道22号3-1-401、和平区泰安道22号3-1-801、和平区泰安道22号7-3,4-401、和平区泰安道22号8-2-301房屋［不动产登记证明号分别为：津（2019）和平区不动产证明第×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、4000493号、×××号、×××号］折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本判决第一项确定的天津市天泰置业发展有限公司的债务范围内优先受偿；七、天津房地产集团有限公司对本判决第一项所确定的天津市天泰置业发展有限公司的债务承担连带保证责任。天津房地产集团有限公司承担连带保证责任后，有权向天津市天泰置业发展有限公司追偿；八、驳回广发银行股份有限公司天津分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2892560元，由广发银行股份有限公司天津分行负担12560元（已交纳），由被告天津市天泰置业发展有限公司、天津房地产集团有限公司、天津市房地产信托集团有限公司、天津金津置业有限公司、天津开发区福祉房地产开发有限公司、天津开发区福光房地产发展有限公司共同负担2880000元（于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  冀 东人民陪审员  郝学香人民陪审员  段云霞二〇二一年一月二十六日法官 助理  王 静书 记 员  王玉婷