山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8137号原告（反诉被告）：邱殿荣，女，1952年1月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告（反诉被告）：李**，男，1978年2月11日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人:孟凡政,山东康桥（烟台）律师事务所律师。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人:陈**毅,山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告（反诉原告）：滕惠燕，女，1960年9月10日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：高娟，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝杰，山东鼎然律师事务所律师。被告：烟台烟房房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区新安街17号1001室。法定代表人：黄欣，经理。委托诉讼代理人：宫明路，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：初惠，山东君孚律师事务所律师。原告（反诉被告）邱殿荣和李**诉被告（反诉原告）滕惠燕、被告烟台烟房房地产有限公司（以下简称被告烟房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）及共同委托诉讼代理人孟凡政和陈**毅、被告（反诉原告）滕惠燕的委托诉讼代理人高娟和郝杰，以及被告烟房公司的委托诉讼代理人宫明路和初惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱殿荣和李**共同向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告在2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》；2、被告滕惠燕向两原告双倍返还定金80000元；3、被告滕惠燕赔偿两原告律师费10000元；4、诉讼费、财产保全费和保全责任保险费500元由被告承担。事实与理由：2018年3月24日，两原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定两原告购买被告滕惠燕所有的、坐落于烟台市芝罘区的房屋（以下简称涉案房屋）；若被告滕惠燕违约，则应双倍返还定金。同日，两原告依约向被告烟房公司支付了定金40000元，但被告滕惠燕以各种理由拒绝履行合同。2018年12月18日，两原告向被告滕惠燕邮寄了通知函，要求其履行合同、办理相关手续，但被告滕惠燕至今仍未履行。故提出上述诉请。被告（反诉原告）滕惠燕辩称，1、《房屋买卖合同》及补充协议是合同双方互负义务的双务合同，在两原告支付涉案房屋首付款之前，被告滕惠燕有权拒绝协助办理涉案房屋的过户手续，并不构成违约。2、两原告请求被告滕惠燕赔偿律师费缺乏合同依据。综上，两原告至今未履行支付涉案房屋首付款的义务，已经构成违约，故反诉请求两原告支付违约金260000元（1300000元×20%）。被告烟房公司辩称，《房屋买卖合同》签订后，被告烟房公司代两原告收取了定金40000元属实，但被告烟房公司作为居间人，无法判断买卖双方过错，待法庭查清案件事实后，被告烟房公司同意按照合同相关约定在收取定金40000元的范围内承担责任，其他费用与被告烟房公司无关。原告（反诉被告）邱殿荣和李**针对被告（反诉原告）滕惠燕的反诉请求辩称，1、合同约定的首付款支付时间之前，原告邱殿荣的银行账户存款余额足以支付首付款，能够证明两原告具有履行合同的能力。2、原告李**已向光大银行提供了开设资金监管账户的所有资料，且履行完毕账户开设手续；在此情况下，被告滕惠燕拒绝开设监管账户，导致两原告的资金无法进入监管账户。在原告李**将其雪玉花苑的房屋出售、拟以全款购买涉案房屋的情况下，被告滕惠燕仍拒绝出售，故被告滕惠燕违约，导致合同无法继续履行，应承担违约责任，两原告保留主张因另行出卖房屋而造成相应损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2018年3月24日，两原告作为买方、被告滕惠燕作为卖方、被告烟房公司作为居间方，三方在签订的《房屋买卖合同》中约定：两原告以1300000元的价格购买被告滕惠燕所有的、建筑面积为72.48平方米的涉案房屋，洽谈签订本合同过程中，被告烟房公司代被告滕惠燕收取两原告支付的定金40000元，被告烟房公司应向两原告出具收据；该定金支付后，如被告滕惠燕违约应向两原告双倍返还定金；如两原告违约，定金依法不予退还；两原告于2018年4月30日前将第一笔首付款460000元到位光大资金监管账号，过户后当日由监管账号转给被告滕惠燕；被告滕惠燕于2018年4月30日前将第二笔首付款60000元到位被告烟房公司，过户后待房屋及附属设施交接清楚、户口迁出后付给被告滕惠燕，余款780000元两原告贷款付清被告滕惠燕；如两原告的获批贷款额不足以支付完毕剩余房款，则两原告应在过户前将不足部分现金支付给被告滕惠燕；两原告及被告滕惠燕应于2018年5月30日前共同向房屋权属登记部门办理涉案房屋的权属转移登记手续，被告滕惠燕应在银行放款当日将涉案房屋及附属设施交付给两原告；被告滕惠燕拒绝向两原告出售涉案房屋的，应自违约行为发生之日起15日内向两原告支付房屋总价款20%的违约金；两原告逾期支付购房款超过十五日的，应按照房屋总价款的20%向被告滕惠燕支付违约金；合同亦约定了其他权利义务。《房屋买卖合同》签订后的当日，两原告向被告烟房公司支付了购房定金40000元。2018年4月18日，两原告与被告滕惠燕在签订的《补充协议》中约定：涉案房屋总房款1300000元是被告滕惠燕净拿价格，双方所有的税费、中介费（总房款的2%）均由两原告承担；付款方式及时间变更为：两原告于2018年6月6日前将第一笔首付款480000元到位光大资金监管账户，过户后当日由监管账户转给被告滕惠燕；两原告于2018年6月6日前将第二笔首付款40000元到位被告烟房公司；过户银行放款且房屋及附属设施交接清楚、户口迁出后转给被告滕惠燕；余款两原告贷款付清被告滕惠燕；过户时间变更为：两原告与被告滕惠燕应当于2018年7月10日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述《补充协议》签订后的当日，原告邱殿荣与被告滕惠燕又在签订的《协议书》中约定：被告滕惠燕于银行放款当日起、三个月内腾空涉案房屋给原告邱殿荣。2018年12月18日，原告邱殿荣向被告滕惠燕邮寄了《通知函》，要求被告滕惠燕于收函后两日内继续履行《房屋买卖合同》，逾期视为单方终止合同。其中寄件封面详情单的备注载明“通知办理过户手续”。12月20日，被告滕惠燕拒收上述函件。2020年6月23日，两原告为实现本案债权，委托山东康桥（烟台）律师事务所指派律师参加诉讼，两原告为此支付了律师费10000元。为证明《房屋买卖合同》至今未能继续履行、两原告无法支付涉案房屋首付款的原因，是被告滕惠燕违约拒绝至光大银行开设资金监管账户，两原告另向本院提交了如下证据：1、2019年6月21日、2020年6月13日原告邱殿荣的弟弟邱殿武分别与被告烟房公司工作人员董晓、张妍的通话录音及文字整理材料各一份；2018年5月18日至2020年6月6日原告邱殿荣与被告烟房公司张妍经理的微信聊天记录一页。被告烟房公司质证称，对上述证据的真实性没有异议，但被告烟房公司的合同义务已经履行完毕，后续办理贷款及银行监管账户的具体过程均需两原告与被告滕惠燕相互配合，对此被告烟房公司无法控制。2、2020年6月13日，原告邱殿荣的弟弟邱殿武与被告滕惠燕的通话录音及文字整理材料各一份。3、空白的《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》、显示借款人为原告李**的中国光大银行《贷款申请暨面谈记录表》各一份，以及2020年6月17日打印的、原告邱殿荣的中国建设银行个人流水1张，显示2018年5月31日原告邱殿荣名下的银行存款余款超过600000元。被告滕惠燕质证称，对证据2通话录音的真实性无异议，但上述录音具有诱导性，内容仅为光大银行贷款记录表的签署问题，并未涉及开设资金监管账户事宜；且录音能够证明被告滕惠燕一直积极协助两原告办理房屋买卖事宜，不存在恶意毁约的行为。证据3的记录表不能证明原告联系被告滕惠燕开设资金监管账户且被告滕惠燕拒绝的主张，且原告邱殿荣银行账户内有存款，并不代表原告履行了合同义务。为证明两原告无法支付首付款、存在恶意毁约的事实，被告滕惠燕提交了2020年10月20日的烟台市不动产登记信息查询结果一份，内容显示：登记在原告李**名下的一套房屋位于烟台市芝罘区房屋。被告滕惠燕据此证明两原告在涉案《房屋买卖合同》履行期间另行购买了其他房屋。两原告质证称，对证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可；在被告滕惠燕拒收《通知函》且拒绝履行合同的情况下，原告李**才另行购买了其他房屋。被告烟房公司质证称，对上述证据的真实性无异议，但与被告烟房公司无关。诉讼中，针对个人二手房交易开设资金监管账户的正常流程，本院至中国光大银行股份有限公司烟台分行进行调查。该分行向本院回复：个人二手房交易资金监管账户的开设流程分为线下和线上两种方式。（一）线下资金监管账户需填写确认的书面资料为：《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》和《个人二手房屋交易托管资金划转委托申请书》各一份；具体开设流程为：买卖双方须亲自携带各自的身份证原件、房产证原件至光大银行业务部门进行办理，包括买卖双方签字填写中国光大银行《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》，确认开设资金监管的具体账户信息、托管资金数额等信息；业务部门当场审核通过后，即可直接到光大银行柜面办理资金监管账户的开设手续，即开办实体银行卡；至此，资金监管账户的开设手续即办理完毕；资金监管账户开设完毕后，买方将双方商定的房款转入已开设的、上述资金监管账户内，系统即将房款冻结，待交易房屋办理过户至买方名下后，双方再次亲自携带各自的身份证原件和新办理的不动产权证原件，至光大银行业务部门填写《个人二手房屋交易托管资金划转委托申请书》后，再次到银行柜面办理解除资金监管的冻结手续；至此，资金监管程序终结，资金监管账户内的款项遂可自由流转。（二）至于线上资金监管账户的开设。目前，光大银行只对与其存在合作关系的链家、烟房等部分房产中介公司开放，即由房产中介公司通知买卖双方携带、填写与线下监管账户开设内容一致的资料和文件，房产中介公司核实后，以线上方式将上述信息上传提交光大银行进行审核，光大银行审核通过后，通知房产中介公司资金监管账户的具体信息（包括户名和账号等）；至此，线上资金监管账户开设完成，但不发放实体银行卡，买卖双方也无须到银行柜台当面办理；此后监管款项的汇入管理，均与线下监管账户相同。两原告质证称，对真实性无异议，设立资金监管账户应由两原告协助被告滕惠燕办理，原告李**已完成了贷款申请及面谈记录表的签订，且准备了涉案房屋首付款。结合原告提交的邱殿武与被告滕惠燕的通话录音，可以认定被告滕惠燕拒绝办理资金监管账户。被告滕惠燕质证称，对真实性无异议，能够证明办理资金监管账户不需要签署两原告提交的承诺书和记录表；被告滕惠燕一直配合两原告办理资金监管账户，但两原告迟迟不予办理及支付首付款，已经构成违约。被告烟房公司质证称，对真实性无异议，依据《房屋买卖合同》的约定，两原告购买涉案房屋需部分贷款，两原告与被告滕惠燕均有义务配合至银行办理相关手续；对两原告陈述的办理贷款手续无异议。针对《房屋买卖合同》所约定的资金监管账户开设情况，被告烟房公司表示，《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户是线下开设方式，对此被告烟房公司已向原、被告双方口头释明，且在2018年5月份（具体日期记不清楚了）已带领两原告和被告滕惠燕至光大银行办理资金监管账户，因被告滕惠燕拒绝配合签署相关资料，导致资金监管账户未能开设；但针对上述内容没有证据提交。两原告称，2018年5月15日，被告烟房公司以电话方式通知两原告去银行办理资金监管账户，我方已经办理完毕，因被告滕惠燕拒不开设银行卡导致监管账户无法办理。被告滕惠燕辩称，被告烟房公司只是通知被告滕惠燕提交所有的材料，并未通知被告滕惠燕到银行办理资金监管账户。至今，《房屋买卖合同》约定的资金监管账户未能开设。本案诉讼前，依据原告的申请，本院依法裁定查封被告滕惠燕价值90000元的财产。原告为此支付了保全担保费500元。本院认为，（一）两原告与两被告在2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。上述合同签订后的当日，两原告向被告滕惠燕支付了购房定金40000元，并由被告烟房公司代为收取和持有。此后至今，《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户未能开设，合同也未继续履行的事实清楚。现原告请求解除上述《房屋买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。（二）本案争议的焦点是，导致《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户未能开设的具体原因。本院认为，被告烟房公司作为专业的房屋中介公司，涉案《房屋买卖合同》也是被告烟房公司提供的合同文本，但合同中并未明确约定光大银行资金监管账户的开设方式、时间等。鉴于无论线下方式还是线上方式，资金监管账户的开设均需被告烟房公司联系买卖双方共同确认签署文件资料，但被告烟房公司未能举证证明其已通知被告滕惠燕至光大银行办理资金监管账户，被告滕惠燕亦明确予以否认。两原告以提交的录音及《中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》、《贷款申请暨面谈记录表》为据，主张被告滕惠燕违约拒绝办理资金监管账户开设手续，理由不当，本院不予支持。现两原告以被告滕惠燕违约为由要求被告滕惠燕双倍返还定金80000元、赔偿律师费10000元、保全责任保险费500元的主张，本院依法只支持被告滕惠燕向两原告退还定金40000元；两原告诉请超出的部分，没有法律依据，本院不予支持。（三）《房屋买卖合同》所约定的光大银行资金监管账户至今未能开设，导致两原告客观上无法按约支付首付款的事实清楚，现被告滕惠燕以两原告逾期支付首付款为由反诉请求两原告支付违约金260000元（总房款的20%）的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邱殿荣和李**与被告（反诉原告）滕惠燕、被告烟台烟房房地产有限公司在2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告（反诉原告）滕惠燕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邱殿荣和李**返还定金40000元，并由被告烟台烟房房地产有限公司于本判决生效之日起十日内直接转付给原告（反诉被告）邱殿荣和李**。三、驳回原告（反诉被告）邱殿荣和李**的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）滕惠燕的反诉请求。如被告（反诉原告）滕惠燕和被告烟台烟房房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元，减半收取为1075元及财产保全费920元，由原告（反诉被告）邱殿荣和李**共同负担1175元，由被告（反诉原告）滕惠燕负担820元；反诉案件受理费2600元，由被告（反诉原告）滕惠燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  晓  宁二〇二一年一月十九日书记员 姜慧萍（代）