北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8667号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园****楼**。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：李竹，男，1983年4月22日出生。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告李竹物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郭聪聪独任，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋，被告李竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令李竹支付拖欠2014年11月1日至2018年1月7日期间的物业费3899.29元；2.判令李竹支付拖欠2014年11月1日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费98.05元；3.判令李竹支付利息（以3397.34元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）；4.诉讼费由李竹承担。事实和理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与我公司签署了《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的博龙家园小区的物业委托我公司管理，直至博龙家园小区成立业主大会。签约后，我公司依约履行《物业管理委托合同》约定的义务。2017年5月23日，博龙家园小区业主成立了业主委员会，我公司遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，于2018年1月15日正式撤出小区物业管理。我公司自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为博龙家园小区业主提供了相关物业服务，与此同时，李竹亦接受了我公司提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，李竹应向我公司交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，为维护我公司的合法权益，故起诉至法院。李竹辩称，1、金鹏顺发公司主张物业服务费无合同依据。我签订《业主公约》中的物业服务公司为北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司），本小区开发商为北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）。金鹏顺发公司所述北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与其签订的《物业管理委托合同》，对我本人没有约束力；2、根据国务院《物业管理办法》、《北京市物业管理条例》等相关法律法规的规定，博龙公司在项目销售初期，因拥有绝大部分物业产权，故对小区前期物业拥有选择的决定权，但随着销售工作的推进，这一权利逐渐变化为开发商与业主共同所有。根据博龙公司注销登记申请表，截止2010年12月31日，博龙公司已经100%将商品房售完，已不再享有本小区的物业管理权，无权转让权利，也无权在未经小区二分之一以上业主的同意前提下指定新的物业服务公司；3、关于生活垃圾清运费及利息。因金鹏顺发公司既非合同主体，亦非收费主体，更无合同约定，这些收费主张不合理；4、金鹏顺发公司长期占据小区物业管理楼，阻挠业主大会和业委会成立，威胁业主破坏小区生活环境，并频繁、多次、恶意诉讼业主，扰乱业主正常生活，长期侵权；5、金鹏顺发公司主张的诉讼权利已经超过诉讼时效的规定，有关催费单无本人签收记录。关于物业费及生活垃圾清运费标准，我只认可我签的《业主公约》中约定的标准。综上，请求驳回金鹏顺发公司的诉讼请求，并承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：李竹系北京市丰台区小屯路2号院5号楼5层X房屋（以下简称X房屋）的所有权人，房屋建筑面积57.8平方米。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁、地下租赁**人防车位的管理权部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1、其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2、其公司多次向李竹进行催缴，且于2016年、2018年均起诉过李竹，提交了《催缴通知书》及快捷快递的快递单；3、物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾清运费标准为30元/户/年。经质证，李竹对《博龙家园物业管理委托合同》不认可，认为博龙公司注销时已经完成商品房全部销售，不再具备物业管理权，石龙公司与金鹏顺发公司签订的委托合同侵犯了小区业主共同权益，是无效的；其与居委会核实过，出具《证明》是因为不清楚当时的情况，因金鹏顺发公司要向建委备案，才出具的；不清楚《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》，其本身也不知道金鹏顺发公司在小区；其未收到过催缴单，快递单涉嫌虚假，经查询，没有该快递单号；只认可其所签署的《业主公约》物业费及生活垃圾费的标准。李竹主张金鹏顺发公司并未实际提供物业服务，因金鹏顺发公司侵占小区，业委会被迫写明其公司进行事实服务，提交了其与业委会主任王小铁的微信聊天记录、小区其他业主于2014年至2015年期间的物业费缴费收据、北京市住房和城乡建设委员会于2017年6月26日出具的市住房城乡建设委（2017）第516号-告《政府信息告知书》等证据，上述证据均为复印件，其中，物业费收据中收取物业费的主体为东光物业；《政府信息告知书》载明：2012年12月至2016年5月，博龙家园小区备案的物业服务企业为北京东光物业管理股份有限公司，该公司于2016年5月办理了备案注销。目前博龙家园小区未在北京市物业管理动态监管系统中备案；经质证，金鹏顺发公司对聊天记录不予认可，认为与本案无关联性；对物业费收据无异议，认为东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工；对《政府信息告知书》真实性无异议，认为2016年至2017年已完全取消了物业企业二级及以下企业资质认定备案的规定。另，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向李竹收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，本院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。李竹在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求李竹交纳2014年11月1日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，本院予以支持。关于生活垃圾清运费，因《业主公约》中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求李竹给付生活垃圾清运费，本院亦予以支持。金鹏顺发公司关于物业费及生活垃圾清运费计算有误，本院予以调整。李竹认为石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对李竹辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，本院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李竹于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年十一月一日至二○一八年一月七日期间的物业费3801.01元；二、李竹于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年十一月一日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费95.58元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李竹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二一年一月五日书记员  王跃佳