北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初29695号原告：刘瑞雯，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘元龙，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文秀（刘瑞雯之夫）被告：易传立，女，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。原告刘瑞雯与被告易传立确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞雯及其委托诉讼代理人刘元龙、刘文秀与被告易传立及其委托诉讼代理人甄晶晶，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞雯向本院提出诉讼请求：1、请求确认我与易传立于2016年12月27日签订的购房协议书无效；2、判令易传立返还我购房款210万元；3、判令易传立赔偿我房屋装修损失145000元；4、诉讼费、保全费由易传立承担。事实与理由：双方于2016年12月27日签订购房协议书，协议明确约定：易传立将坐落于北京昌平流村镇瓦窑作家村X栋房产（以下简称X房屋）以210万元的价格转让给我，并向我保证在协议生效前易传立对涉案房产享有所有权，保证涉案房产无任何债权债务或经济纠纷等。双方协议签订当日，我按协议约定向易传立支付了第一笔购房款140万元，并于2017年5月22日向易传立支付剩余购房款70万元。至此，我依约履行了合同的全部义务，易传立于2017年5月22日将涉案房产交付我。我于2020年7月8日接到北京市昌平区人民法院限期搬离通知，得知涉案房产因未经审批占用集体土地而被北京市规划和自然资源委员会认定为违法建筑，且相关行政处罚决定在2014年就已经作出，而易传立于2016年与我签订购房协议时并未向我如实告知涉案房产实际情况，我系在易传立保证其对涉案房产享有所有权，其转让的涉案房产无经济纠纷的情况下与其签订的购房协议，现我被司法机关通知因涉案房产为违法建筑，要求我协助法院执行，限期搬离并腾空涉案房产。我认为，涉案房产系违法建筑，不属于可以交易的标的物，双方签订的购房协议书属于无效合同，易传立因此而收取的房款应全部返还。故诉至法院。易传立辩称，不同意刘瑞雯的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、涉案协议实为房屋使用权转让，应属有效，且已经履行完毕。签订合同时刘瑞雯对涉案房屋的性质、状态明确知悉，双方在村民委员会对转让行为进行确认，并由三方共同签订房屋转让合同证明。合同中并未约定到不动产权交易中心或登记中心等行政部门办理有关房屋所有权转让。涉案房屋所属的昌平区流村镇瓦窑作家村，是立项扶持的项目，由专项资金筹建。即使2020年涉案房屋被认定为违法建筑，但双方发生在2016年的转让行为符合当时的政策规定及房屋权利人的明确认可，且刘瑞雯已经取得了房屋的使用权及相关权证文件，并已实际占有使用长达四年之久，双方签订的合同应属有效并已经履行完毕。二、如认定双方签订的购房协议书无效，刘瑞雯也存在过错，应由其承担70%责任，我承担30%责任，即使要退还210万元购房款，也只同意退还63万元。房屋装修损失不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年12月27日，易传立（卖方）与刘瑞雯（买方）签订购房协议书，约定：卖方同意将X房屋的产权以210万元转让给买方，本协议自买方支付卖方第一笔购房款之日起生效；此协议生效前，卖方须确保此房产的所有权归卖方所有，确保此房产与其他方无任何债权债务或经济纠纷，确保此房产没有拖欠购房款、物业费、水费等应缴费用；卖方有义务配合买方获得荣誉村民证书等与此房产相关的证明文件；物业收取的过户费由买方负责缴纳，卖方协助买方争取过户费最低价；在该协议签订后3日内，买卖双方共同向瓦窑村政府咨询好所有房产过户手续及要求，并检测此房产的相关设备，在设备能正常运行、使用的前提下，经双方认可签字后，买方需在3日内向卖方支付140万元作为第一笔购房款，卖方同时将所有与房产有关的文件交至瓦窑村委会，并开始与买方一起共同办理此协议相关房产的过户手续，待买方交齐房款后，卖方通知村委会，买方到村委会取房产文件；买方须以遵守诚信为原则，在向卖方支付第一笔购房款140万元之后的150天（五个月，先到为准，尽早支付）之内，买方向卖方—次性支付剩余房款70万元；如因卖方或买方原因，不能按时履行此购房协议，须向对方支付已付房款的20%作为违约金等等。同日，易传立、刘瑞雯、北京市昌平区瓦窑村物业公司签订房屋转让合同证明，约定：易传立自愿将其瓦窑作家村X的房屋出售给刘瑞雯，双方任何纠纷自行解决。合同签订后，刘瑞雯将210万元房款陆续支付给易传立。2017年4、5月左右，双方办理房屋交接，刘瑞雯实际控制使用X房屋。刘瑞雯称其对房屋进行装修后搬入房屋居住使用，并提交装修合同、票据、银行交易明细佐证。2020年7月8日，北京市昌平区人民法院向北京市昌平区流村镇瓦窑村村委会及违法建设使用人发出限期搬离通知，写明：申请执行人北京市规划和自然资源管理委员会（原北京市国土资源局）与被执行人北京市昌平区流村镇瓦窑村村委会行政非诉审查与执行一案，北京市昌平区人民法院（2018）京0114行审84号行政裁定书已经发生法律效力，准予强制执行原北京市国土资源局作出的京国土（昌）分局罚字（2014）第49号《国土资源行政处罚决定书》。申请执行人北京市规划和自然资源管理委员会（原北京市国土资源局）已于2018年12月25日向本院申请执行，要求被执行人北京市昌平区流村镇瓦窑村村委会按照（2018）京0114行审84号行政裁定书，原北京市国土资源局作出的京国土（昌）分局罚字（2014）第49号《国土资源行政处罚决定书》的内容，拆除在瓦窑村212798.28平方米集体土地上的违法建筑……我院已通知被执行人北京市昌平区流村镇瓦窑村村委会限期履行义务，但被执行人至今未履行，本院依据相关规定，责令被执行人履行法律文书确定的义务，各违法建设使用人对本案负有协助执行义务，限自本公告之日起7日内自行搬离并将房屋腾空，拒不协助产生的法律后果由各协助执行义务人承担。刘瑞雯收到上述限期搬离通知后即搬出X房屋，现该房屋已被拆除。易传立称其曾持有荣誉村民证书及北京瓦窑作家村创意园工作室所有权证，因刘瑞雯购房，就将上述证件交还瓦窑村村委会，易传立称双方签约时X房屋并非违章建筑，且是专项资金筹建扶持项目，并提交相关文件及证人证言佐证。易传立称刘瑞雯对于房屋性质是知晓的，并同意继续购买房屋，刘瑞雯应承担70%责任，不应全额退还房款。刘瑞雯不认可易传立主张。双方自述系北京市城镇户口，并非瓦窑村村民。刘瑞雯向本院提交财产保全申请，要求保全易传立名下财产，并提交担保，本院依法作出民事裁定书，对易传立名下价值210万元财产进行保全。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘瑞雯与易传立签订的购房协议书系双方对于买卖X房屋所签订的合同，经查，该房屋系违章建筑，双方买卖该房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属无效。根据法律规定，易传立应将房款210万元返还刘瑞雯，X房屋已被强制拆除无法返还。对于刘瑞雯要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院认为，根据购房协议书内容可知，刘瑞雯对于该房屋的性质是明知的，即该房屋并非可以正常上市交易过户的房屋，其应当预见交易的不利后果，其在交易过程中亦存在一定责任，应承担相应法律后果，故对其要求易传立赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。易传立主张仅返还部分购房款的请求依据不足，本院对此不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判。综上所述，本院依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认易传立与刘瑞雯于2016年12月27日签订的购房协议书无效；二、易传立于本判决生效后7日内返还刘瑞雯购房款210万元；三、驳回刘瑞雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24760元（刘瑞雯已预交），由刘瑞雯负担1599元，已交纳，由易传立负担23161元，于本判决生效后7日内交纳。保全费5000元（刘瑞雯已预交），由易传立负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  张占春人民陪审员  石亚华二〇二一年一月二十九日书 记 员  于安宁