甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1022民初3348号 原告:环县环江茗都住宅小区业主委员会,住所地环县县城环江茗都住宅小区。 负责人:米治德,该业主委员会主任。 委托诉讼代理人:李志伟,北京市盈科(银川)律师事务所律师。 被告:环县馨泰物业管理有限责任公司,住所地甘肃省庆阳市环县环城镇北街(鸿鹏公寓楼下)。 法定代表人:路天星,该公司经理。 委托诉讼代理人：齐倍戊，该公司员工。 委托诉讼代理人：许浩琪，甘肃煜立律师事务所律师。 原告环县环江茗都住宅小区业主委员会与被告环县馨泰物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人米治德及其委托诉讼代理人李志伟，被告委托诉讼代理人齐倍戊、许浩琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 环县环江茗都住宅小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告排除妨害,立即退出环江茗都住宅小区；2、判令被告移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；移交使用启动资金购置的办公设备、服务器具等；3、判令被告移交物业管理资料包括:(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料。(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(特别是电梯维修维护资料和相关许可文件)。(3)物业承接查验档案和物业使用说明文件。(4)物业管理区域证明。(5)房屋及建筑物面积清册。(6)业主名册。(7)交付使用公共设备的证明。(8)物业管理所必须的其他资料(包括但不限于原开发商交接清单财产及文件)；4、本案诉讼费用由被告负担。当庭变更诉讼请求为：1、依法判令被告排除妨害，立即退出环江茗都住宅小区；2、判令被告移交环江茗都住宅小区物业服务用房（物业办公楼一层三间）、配电室、监控消防室；3、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：环县环江茗都住宅小区2014年建成投入使用，开发商庆阳市弘翔房地产开发有限公司指定被告提供前期物业服务，服务期限2014年12月1日至2019年11月30日，合同到期后,被告因为小区业主拖欠物业费较多，既不续签合同也不好好提供物业服务，小区物业工作处于瘫痪状态，业主怨声载道，多次向相关部门投诉。2020年7月16日在政府部门的指导下,小区补选了业主委员会成员。8月21日房产服务中心以环物整【2020】4号文件要求原告立即整改物业存在的问题。原告多次配合被告协调物业费缴纳问题，但因业主对被告物业服务怨气太大，拒绝缴纳物业费，协调未果。被告以停止充电费、水费，停止提供物业服务对抗不缴纳物业费的业主，致全体业主权益受侵害，业主和被告陷入严重冲突,原告和相关部门多次协调未果。2020年10月6日，原告向被告通知不再续聘物业并要求被告做好交接准备工作。10月14日，原告召开业主代表大会，会议决定选聘庆阳永昌瑞物业管理有限公司提供物业服务。2020年10月18日，原告与庆阳永昌瑞物业公司签订《物业管理服务合同》，合同期限自2020年11月1日至2023年10月31日，合同已生效并报备。原告多次催促被告撤离，被告以物业费未交清拒绝。10月23日房管中心贾瑞廷主任等召集社区、原告、被告、永昌物业公司等进行物业交接协调，达成协调意见：新旧物业立即办理交接，保障民生及居住安全要无缝衔接，由原告协助被告做好前期物业费催缴。协调会后,被告与永昌物业公司就供暖、化粪池清理、保洁等工作进行了交接，其他以物业费未清结拒绝交接。原告多次与被告沟通尽快撤出物业服务区域，移交物业服务用房以及物业服务所必须的相关资料，撤出后保留催收物业费人员即可，原告也愿意协助被告催缴，但被告至今未撤离并停止提供相关物业服务，阻止新物业提供物业服务，严重影响广大业主的居住生活，尤其是冬季供暖、供水、供电以及消防安全存在重大隐患。原告认为，被告以清缴物业费为由拒绝撤出并移交相关物业手续,既不合法也没有合同依据,被告应通过积极沟通或通过法律途径维护自己的权利,不能因为个别人拖欠物业费将整个小区物业作为赌注来实现自己清收物业费的目的，在原告及有关部门沟通无果的情况下,原告依法提起诉讼,望判如所请。 环县馨泰物业管理有限责任公司辩称，一、原告应证明其系本案适格主体，且其与新物业公司签订物业服务合同的程序合法。根据《物业管理条例》相关规定，原告应当提交有效的证据证明业主共同决定或业主大会形成决定，授权其向被告主张本案诉请的权利，或授权其提起本案的诉讼；二、原告诉称部分严重失实。被告与庆阳市弘翔房地产开发有限公司之间签订的《前期物业服务合同》尚未到期，被告自始至终未实施过原告诉称的“妨害”行为。原告诉称10月23日协调会议达成意见并非事实，当时共同协商达成了“由原告负责分阶段清收拖欠费用，被告逐步退出”的意见；三、原告的第二、三项诉讼请求应当向其他适格主体主张，庆阳市弘翔房地产开发有限公司并未向被告移交物业管理资料。被告依照《前期物业服务合同》管理使用的物业用房、配电室、水泵房等设施、场所并不具有所有权，即使不再提供物业服务，也应向开发公司交接。被告承接本小区物业服务之日起未接收过启动资金，现有的办公设备均系被告自行购买。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院分析认定如下：1、原告提交《解聘物业通知》、《证明》、《关于要求环县馨泰物业公司撤出环江铭都小区并立即进行交接的函》、《告知》，证明已通知被告办理交接手续，被告有意见，否认原告向其送达以上通知及函件。因原告未提交有关送达的证据予以佐证，故对原告提交的《解聘物业通知》、《证明》、《关于要求环县馨泰物业公司撤出环江铭都小区并立即进行交接的函》、《告知》的真实性不予采认；2、原告提交与庆阳永昌瑞物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，证明已与庆阳永昌瑞物业管理有限公司签订物业服务合同，且已生效，被告有意见。因原告提交的4份会议记录可以证明小区业主同意选聘庆阳永昌瑞物业管理有限公司及被告已向该新物业公司交接部分物业工作的事实，故对原告提交的该份《物业管理服务合同》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 本院经审理确认事实如下：环县环江茗都住宅小区系庆阳市弘翔房地产开发有限公司开发建设。2014年12月25日，庆阳市弘翔房地产开发有限公司与被告环县馨泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，选聘被告为环江茗都住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同第三十五条约定“本合同期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十六条约定“本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或甲方指定的物业管理服务机构代替。”合同签订后，庆阳市弘翔房地产开发有限公司向被告移交位于环江茗都住宅小区院内物业办公楼一层2间物业办公用房及配电室、监控消防室、二次供水系统、换热站、门卫室，被告自行出资购买相关办公设施、设备。 庆阳市弘翔房地产开发有限公司在与各业主签订的《商品房买卖合同》中关于被告环县馨泰物业管理有限责任公司为环江茗都住宅小区提供前期物业管理服务进行了明确约定。2019年10月份，环县房产服务中心与环县环城镇北关社区共同指导协助环江茗都住宅小区业主大会依法选举产生原告环县环江茗都住宅小区业主委员会。2020年7月10日，依照法定程序补选公示后原告由9人组成，主任为米治德，并依法在环县房产服务中心备案。 2020年7月份，环县房产服务中心对环江茗都住宅小区的物业服务企业的物业服务工作进行督查考核，作出《环县房产服务中心整改通知书》并送达原告，对被告提供的物业服务存在的问题予以阐述，并建议原告依法依规召开相关会议讨论决定是否继续聘用前期物业或重新选聘物业服务企业，如重新选聘物业服务企业，须向前期物业履行告知义务，前期物业应依法配合做好物业管理移交验收手续。2020年9月26日，原告邀请环县北关社区工作人员、业委会成员及小区业主代表共199人在环江茗都住宅小区院内广场组织召开了小区业主代表大会，会议上就解聘或续聘被告进行讨论并投票，会议结果是同意解聘被告。2020年10月14日，原告邀请环县北关社区工作人员、环县房产服务中心工作人员、业委会成员及小区业主代表共131人在环江茗都小区院内广场组织召开了小区业主代表大会，会议上就选聘物业服务公司进行投票表决，结果为同意聘用庆阳永昌瑞物业管理有限公司。2020年10月18日，原告与庆阳永昌瑞物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由庆阳永昌瑞物业管理有限公司为环江茗都小区提供物业管理服务。2020年10月23日，环县房产服务中心贾瑞廷主任主持召开“环县馨泰物业公司与环县永昌瑞物业公司交接协调会”，经各方讨论决定：“由前期物业、开发商当天移交换热站、二次供水系统、消防系统、发电机房及设备，坚决不能因物业接交而影响业主的生产生活用水、电；保证按期供暖；所欠物业费由业委会牵头收取，12月底撤出保安、保洁，移交水、电费收费系统及监控系统、配电室等设备设施，前期物业留人收取所欠物业管理费。”会后，被告向庆阳永昌瑞物业管理有限公司交接环江茗都小区的换热站及二次供水系统。后原告负责人米治德将小区业主拖欠的物业费收取不到50%的事宜告知被告工作人员齐倍戊，被告表示收费达不到50%便不退出小区。 2020年11月26日，原告向本院提起民事诉讼，要求被告退出环江茗都住宅小区并移交物业用房及相关设施设备。2020年12月23日，原告占有被告管理的小区门卫室。 本院认为，本案争议的焦点是原告是否为本案适格主体的问题。首先，原告系由环江茗都住宅小区业主会议推选出的业主委员组成，是小区业主大会的常设执行机构，是代表业主行使环江茗都住宅小区物业管理职权的群众性自治组织，自备案成立之日起即具备合法的民事主体资格，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，故原告与其他诉讼主体一样可以径行参加诉讼并享有诉讼权利、承担诉讼义务。《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。因此，如果原告选聘新物业服务公司的程序违法或者会议讨论决定侵害了小区业主的合法权益，则小区业主依法可以行使撤销权利，而被告并非小区业主，其无权对原告召集业主大会的程序是否违法提出异议。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。依据上述规定，原告有权向人民法院提起诉讼。据上两点分析，原告作为本案适格主体于法有据，被告辩称原告未取得授权等辩解理由无法律依据支持，不予采信。 本案中原告依法召集小区业主大会会议讨论并采用投票表决解聘被告及选聘新物业服务企业等事宜，且已经与新的物业服务企业签订物业服务合同，该合同目前已经生效，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”故被告与房地产开发公司签订的前期物业服务合同自然终止，被告应将环江茗都住宅小区的物业管理权移交，但其至今未移交已妨害了环江茗都住宅小区的正常管理秩序，故原告要求被告立即退出环江茗都住宅小区并移交物业管理用房及配电室、监控消防室的主张于法有据，应予支持。 综上，依照《物业管理条例》第十五条第（二）项、第二十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下： 一、被告环县馨泰物业管理有限责任公司立即停止妨害，并于本判决生效后三日内撤出环县环江茗都住宅小区； 二、被告环县馨泰物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内将位于环县环江茗都住宅小区内物业办公用房及监控消防室、配电室移交给原告环县环江茗都住宅小区业主委员会。 案件受理费70元，由被告环县馨泰物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 敬向琼人民陪审员张克俭人民陪审员唐珍 二〇二一年一月八日 书记员 黄         丽         娟