湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2381号上诉人（原审第三人）：桂阳县安兴投资有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道迎宾路小区第一栋7-8号。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂阳县国有资产经营中心，住所地湖南省桂阳县蔡伦北路37号。法定代表人：李忠林，该中心主任。委托诉讼代理人：何淑贞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审被告：罗乙生，男，1955年4月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原审被告：曹芝翠，女，1958年8月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人桂阳县安兴投资有限公司（以下简称安兴公司）因与被上诉人桂阳县国有资产经营中心（以下简称桂阳国资中心）、原审被告罗乙生、曹芝翠金融借款合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桂阳国资中心提出的第三项诉讼请求“判令登记在安兴公司名下的房产（位于桂阳县××镇××路××段××的1栋-101、2栋-101、3栋-101、4栋-101、5栋-101、6栋-101房产，桂阳县不动产权第0001112、0××4、0××3、0××7、0××5、0××6号）拍卖、变卖后，桂阳国资中心在担保范围内享有优先受偿权”或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定安兴公司与罗乙生签订的《宝迎小区门面认购协议书》为罗乙生向安兴公司所借的借款提供担保错误，理由如下：认购协议是罗乙生在宝迎小区项目建设之初因资金困难，主动请求安兴公司出资认购尚未建成的门面，并在认购协议中特别说明“罗乙生因项目开支资金紧张邀约安兴公司提前认购…但愿以优惠的房价邀约安兴公司认购”；安兴公司未与罗乙生签订借款合同，无需签订认购协议用于担保；安兴公司的股东邓义忠、邓程元虽与罗乙生签订了借款合同，但属股东个人行为，且签订认购协议后，该借款合同实际并未履行。安兴公司不可能签订认购协议为他人尚未发生的借款提供担保；事实上，安兴公司是依照认购协议和房屋买卖合同的约定支付的购房款。罗乙生在两年内的三次购房合同、十二张收款收据中，均确认双方之间为房屋买卖合同关系，其确认收到的是购买门面的定金和款项。2.一审判决未正确认定房屋买卖与抵押登记的时间先后顺序和效力。安兴公司与罗乙生签订认购协议的时间是2012年7月6日，而桂阳国资中心办理的在建工程抵押登记是在2012年11月，发生在房屋买卖之后。罗乙生是在2014年2月28日与安兴公司签订《房屋买卖合同》，而桂阳国资中心办理现房抵押登记是在2014年5月30日，比房屋买卖合同的签订时间晚3个月。这一事实充分证明桂阳国资中心办理的抵押登记在房屋买卖之后，是互相串通损害购房人的行为，对安兴公司的房屋买卖行为没有约束力和对抗力。3.安兴公司已通过人民法院的强制执行取得案涉1栋-101、2栋-101、3栋-101、4栋-101、5栋-101、6栋-101号房屋的所有权，享有物权，且物权变更为安兴公司后上述房屋未办理抵押登记，桂阳国资中心无权对安兴公司的房屋主张优先受偿权。4.罗乙生贷款抵押的其它房产价值，足以偿还桂阳国资中心的贷款利息。一审法院将安兴公司取得物权的房屋让桂阳国资中心优先受偿，既不合法，亦无必要，徒增诉累。5.依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条的规定，桂阳国资中心主张抵押权已超过了诉讼时效期间，人民法院应不予保护。本案借款的发生时间是2012年11月20日，借款期限为36个月，2015年11月20日到期，加两年的诉讼时效期间，2017年11月20日诉讼时效期间届满。2019年7月5日，桂阳国资中心向罗乙生催讨借款，罗乙生签名确认，以及庭审中罗乙生表示愿意还款，只能视为在诉讼时效届满后，罗乙生与桂阳国资中心重新达成了还债意愿，是新的合同关系，不能以此否认桂阳国资中心主张原借款和抵押权超过诉讼时效期间的事实。一审判决认定桂阳国资中心的起诉未超过诉讼时效期间，并适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条的规定，认定事实和适用法律错误。综上，请求支持安兴公司的上诉请求。桂阳国资中心辩称：1.罗乙生抵押给桂阳国资中心的房产抵押时无产权瑕疵且早已办理抵押登记，抵押在前，安兴公司获得物权在后，而安兴公司是在明知该房产设有抵押权的情况下，强行将房产过户至自己名下，安兴公司所得物权并不能对抗桂阳国资中心享有的抵押权。2.安兴公司在一审的诉讼地位是无独立请求权的第三人，并非本案的债务人，亦非本案的抵押人，无权提出桂阳国资中心的抵押权超过行使期限的诉讼主张。3.本案主债权未超过诉讼时效期间，桂阳国资中心依法实现自己享有的抵押权合法合理。根据罗乙生2017年的利息还款记录和桂阳国资中心发出的贷款催收通知，本案并未超过诉讼时效期间，不能适用《中华人民共和国物权法》第二百零二条。4.安兴公司的物权并不能对抗或者阻碍桂阳国资中心抵押权的行使，即使安兴公司与罗乙生被确定存在房屋买卖合同关系，但桂阳国资中心在办理抵押登记时，抵押人以及抵押物均不存在法律瑕疵。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。罗乙生辩称，与桂阳国资中心的答辩意见一致。罗乙生并未将案涉房屋出售给安兴公司，安兴公司是通过某些手段将案涉房屋登记至其名下。安兴公司主张是购买罗乙生的房屋，但其实际并未支付购房款。综上，安兴公司的上诉理由不能成立。曹芝翠未作答辩。桂阳国资中心向一审法院起诉请求：1.判决罗乙生、曹芝翠共同偿还桂阳国资中心借款本金10000000元，支付利息3550941.67元、逾期利息5608800元（正常利息按月利率9.7375‰从2012年11月21日计算至2015年11月20日，逾期利息按月利率11.685‰从2015年11月21日计算至2019年10月31日），本息合计：19159741.67元，后期逾期利息计算至清偿之日止；2.判令罗乙生提供抵押担保的房产（位于桂阳县××镇××路××段××的1栋-201号、2栋-201号、3栋-201号、4栋-201号、5栋-201号、6栋-201号、7栋-101、-201、-301、-302、-303号、8栋-101、-201、-301、-302、-303、-304号房产，桂阳县房权证城区字第0××2、0××6、0××9、0××7、0××0、0××5、0××8、0××3、0××1、0××4号）拍卖、变卖后，桂阳国资中心在担保范围内享有优先受偿权；3.判令登记在安兴公司名下的房产（位于桂阳县××镇××路××段××的1栋-101、2栋-101、3栋-101、4栋-101、5栋-101、6栋-101房产，桂阳县不动产权第0001112、0××4、0××3、0××7、0××5、0××6号）拍卖、变卖后，桂阳国资中心在担保范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费由罗乙生、曹芝翠负担。一审法院认定事实：2012年3月25日，罗乙生以修路为由向原桂阳农信社申请借款10000000元。次日，曹芝翠以配偶身份出具《还款承诺书》，承诺对借款人罗乙生向原桂阳农信社借款10000000元愿承担共同还款责任，并保证不以任何理由拒绝履行。2012年11月16日，罗乙生、曹芝翠以夫妻身份在《桂阳县农村信用合作联社贷款面谈记录》对申请借款10000000元签字确认。2012年11月20日，罗乙生与原桂阳农信社签订《个人贷款合同》，合同主要约定：借款用途为修路，借款金额为10000000元，借款为抵押贷款，借款期限为36个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，合同月利率为固定利率9.7375‰，借款自实际提款日起按日计息，按季结息，借款到期，利随本清，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收20%确定。同时，罗乙生与原桂阳农信社签订《抵押合同》，约定罗乙生以位于桂阳县××镇××路××段××的在建工程作为抵押物，所担保的主合同为罗乙生与原桂阳农信社于当日签订的主合同，主债权为10000000元，抵押担保范围包括主合同项下债务本金、利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、保管费、评估费、拍卖费、运输费、税金、律师代理费、差旅费、过户费、抵押物处置费等），当日，原桂阳农信社向罗乙生发放贷款10000000元。罗乙生将其在建工程分别于2012年11月16日、2013年2月6日办理抵押登记后于2014年5月30日转现房抵押，并以其所有的坐落于桂阳县××镇××路××段××路交叉口多套房产与原桂阳农信社办理了转现房抵押登记手续，房他证号：①桂阳县房他证城区字第0××2号，债务人罗乙生，房屋所有权证号及房屋栋号分别为：桂阳县房权证城区字第0××2号（1栋-101、-201）、0××6号（2栋-101、-201）、0××9号（3栋-101、-201）、0××7号（4栋-101、-201）；②桂阳县房他证城区字00013877号，债务人罗平、罗乙生，房屋所有权证号及房屋栋号分别为：桂阳县房权证城区字第0××0号（5栋-201、-101）、0××5号（6栋-201、-101）、0××8号（7栋-301、-302、-303、-201）、0××3号（7栋-101）、0××1号（8栋-301、-302、-303、-304、-201）、0××4号（8栋-101）。为推进湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的组建工作，桂阳县人民政府以土地资产3亿元等额置换原桂阳农信社不良贷款，桂阳县人民政府指定桂阳国资中心为受让方。2016年12月28日，原桂阳农信社与桂阳国资中心签订了《置换不良贷款债权协议书》，协议约定由原桂阳农信社将截止到2016年12月28日尚未收回的贷款共535笔，共计本金为3亿元的不良贷款本金债权及2016年12月28日之后滋生利息权益置换给桂阳国资中心，其中就包括原桂阳农信社对罗乙生的部分债权10,000,000元。当日，原桂阳农信社与桂阳国资中心签订了《置换不良贷款债权补充协议》，补充协议对置换方式及金额约定“增加移交不良贷款535笔所滋生的移交前的全部利息资产归原告桂阳国资中心所有。”原桂阳农信社进行了改制，中国银监会湖南监管局于2017年12月29日下文批复，原桂阳农信社及所辖农信社的债权债务由湖南桂阳农村商业银行股份有限公司及其辖内分支机构承接。罗乙生自2012年11月20日收到贷款10,000,000元后，未按合同约定支付利息，亦未偿还本金。2019年7月5日，桂阳国资中心向罗乙生发出债权转移并催收通知，要求罗乙生于2019年8月5日前将所欠债务向桂阳国资中心清偿，罗乙生在《债权转移并催收通知回执》上签字确认后仍未按催收确定的截止时间向桂阳国资中心清偿债务，故桂阳国资中心于2020年1月8日向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，2012年7月6日开始，罗乙生因开发宝迎小区缺乏资金，先后共向安兴公司或该公司股东融资借款1700余万元，双方并签订了《宝迎小区门面认购协议书》作为借款的担保，该协议约定安兴公司同意认购位于环城西路延伸段（宝迎小区）从北至南壹至捌栋的临街从地面算起二楼的所有门面，门面面积约为8000平方米（最终以实测面积为准），但双方未就上述门面办理预告登记。2014年2月28日，桂阳县宝迎小区住房及门面整个工程建成后罗乙生未能偿还安兴公司借款，罗乙生遂与安兴公司签订了《房屋买卖合同》，约定将宝迎小区二楼（地面以上为一楼，同属门面）从北往南的一栋至六栋（以三楼住房栋数为参照）范围内的门面出卖给安兴公司，出卖房屋面积约7500平方米，具体面积按房产管理局实测面积为准，双方仍未就上述门面办理预告登记。2014年10月30日，安兴公司向一审法院提起诉讼，请求确认与罗乙生之间的《房屋买卖合同》合法有效，该案经一审、二审审理，二审终审判决确认《房屋买卖合同》有效，判决生效后，罗乙生不服判决提出申诉，湖南省高级人民法院将该案判决撤销后发回一审法院重审，一审法院重审后于2019年10月10日作出（2019）湘1021民初712号民事判决书，仍认定安兴公司与罗乙生签订的《房屋买卖合同》有效。罗乙生不服，提起上诉，2020年2月13日，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4233号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2017年8月3日，安兴公司依据原生效的郴州市中级人民法院作出的（2016）湘10民终26号民事判决书，办理了位于桂阳县××镇××路××段××栋××门面转移登记手续，房屋所有权人为第三人安兴公司，房屋号及不动产权证书号分别为：①房屋号：1栋-101，不动产权证书号：湘（2017）桂阳县不动产权第0××2号（原桂阳县房权证城区字第0××2）；②房屋号：2栋-101，不动产权证书号：湘（2017）桂阳县不动产权第0××4号（原桂阳县房权证城区字第0××6号）；③房屋号：3栋-101，不动产权证书号：湘（2017）桂阳县不动产权第0××3号（原桂阳县房权证城区字第0××9）；④房屋号：4栋-101，不动产权证书号：湘（2017）桂阳县不动产权第0××7号（原桂阳县房权证城区字第0××7号）；⑤房屋号：5栋-101，不动产权证书号：湘（2017）桂阳县不动产权第0××5号（原桂阳县房权证城区字第0××0号）；⑥房屋号：6栋-101，不动产权证书号：湘（2017）桂阳县不动产权第0××6号（原桂阳县房权证城区字第0××5号）。因此，原桂阳农信社就案涉房产办理在建工程抵押登记的时间分别为2012年11月、2013年2月，办理在建工程转现房抵押登记的时间为2014年5月30日，安兴公司办理房屋产权转移登记手续时间为2017年8月3日，案涉房产抵押登记尚未涂销。一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷，原桂阳农信社与罗乙生签订的《个人贷款合同》是当事人真实意思表示，应受法律保护，各方当事人均应按合同履行义务。原桂阳农信社已依约向罗乙生发放10,000,000元贷款，罗乙生应依约如期偿付贷款本金及利息。桂阳国资中心从原桂阳农信社受让该债权后，要求偿还借款本息的诉讼请求，合法有据，予以支持。截至2019年10月31日，桂阳国资中心主张罗乙生应偿还贷款本金10,000,000元，借期内利息3,550,941.67元（1000万元×9.7375‰×÷30×1094天，从2012年11月21日计算至2015年11月20日止）、逾期利息5,608,800元（1000万元×11.685‰÷30×1440天，从2015年11月21日计算至2019年10月31日），本息合计19,159,741.67元，后期逾期利息计至清偿之日止，符合法律规定，予以支持。本案争议的焦点为：一、曹芝翠是否应承担共同偿还借款的责任；二、原桂阳农信社与罗乙生就案涉房产1-6栋-101共6套门面所签订的《抵押合同》是否有效以及登记所有权人安兴公司能否对抗原桂阳农信社及桂阳国资中心的抵押权。关于争议焦点一。本案借款发生在罗乙生、曹芝翠婚姻关系存续期间，曹芝翠以夫妻关系向桂阳国资中心出具了《还款承诺书》，承诺为该笔借款承担共同还款责任，且在《桂阳县农村信用合作联社贷款面谈记录》上签字确认，说明曹芝翠对罗乙生向原桂阳农信社借款知情，视为夫妻双方共同意思表示，曹芝翠作为连带债务人，应承担共同还款责任。曹芝翠辩称其与罗乙生已协议离婚，约定由罗乙生偿还债务，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于争议焦点二。本案中，原桂阳农信社与罗乙生于2012年11月20日签订了《抵押合同》，该抵押合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方分别于2012年11月、2013年2月就案涉抵押房产办理了在建工程抵押登记，又于2014年5月30日办理了在建工程转现房的抵押登记，该抵押登记手续形式合法，手续完备，抵押合同已经成立，合法有效，桂阳国资中心对抵押物享有抵押权。对于其中的抵押房产1-6栋-101共6套门面，安兴公司虽然于2012年7月6日与罗乙生签订了《宝迎小区门面认购协议》，但该协议的签订并不表明罗乙生与安兴公司发生了真实的房屋买卖合同关系，此时，双方实为借贷关系，该门面认购协议只是为借款担保履行而签订，而且双方并未就上述房产进行预告登记，不能对抗善意第三人与罗乙生就上述房产发生交易或设置抵押。而原桂阳农信社属于善意第三人，其于2012年11月16日、2013年2月6日与罗乙生设置在建房屋抵押权，并在房管部门办理登记，进而于2014年5月30日又办理了在建工程转现房的抵押登记，该登记具有公示效力，可以对抗任何他人。及至2014年2月28日，罗乙生因不能履行还款义务，与安兴公司签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，法院生效判决已确认该合同合法有效。但该房屋买卖合同所涉房产已于2012年11月16日、2013年2月6日设置抵押，应优先满足抵押债权的实现。即使安兴公司于2017年8月30日对抵押房产取得所有权，仍然不能对抗原桂阳农信社及桂阳国资中心所享有的抵押权。这是抵押登记行为具有公信力的必然要求，亦是桂阳国资中心、罗乙生签订抵押合同的意义所在，受法律保护，桂阳国资中心、罗乙生的抵押合同未解除，抵押登记未注销，那么抵押期间抵押合同始终有效，桂阳国资中心对抵押物始终享有抵押权，不影响抵押权人以该抵押物优先受偿的权利。故，罗乙生与安兴公司就案涉房产1-6栋-101共6套门面的纠纷虽有另案法院生效判决确认双方买卖合同有效，但桂阳国资中心基于担保物权而享有的优先受偿权不受影响。安兴公司如果因为桂阳国资中心对抵押房产行使优先受偿权而造成损失，其可以另行要求罗乙生赔偿。安兴公司提出本案已过诉讼时效，经一审法院查明，2019年7月5日，桂阳国资中心向罗乙生催收借款，罗乙生在《债权转移并催收通知回执》上签名确认，且在庭审过程中罗乙生也明确表示愿意偿还桂阳国资中心借款本息，故本案未过诉讼时效。综上所述，桂阳国资中心的诉讼请求符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告罗乙生、曹芝翠于本判决生效后十日内偿还原告桂阳县国有资产经营中心借款本金10000000元，借期内利息3550941.67元，逾期利息5608800元，本息合计19159741.67元（利息暂计算至2019年10月31日止），后期的逾期利息按月利率11.685‰计算至清偿之日止；二、如被告罗乙生、曹芝翠未能按上述期限履行还款义务，原告桂阳县国有资产经营中心有权对位于湖南省桂阳县××镇××路××段××的1栋-201、2栋-201、3栋-201、4栋-201、5栋-201、6栋-201、7栋-301、302、303、201、7栋-101、8栋-301、302、303、304、201、8栋-101（桂阳县房权证城区字第0××2、0××6、0××9、0××7、0××0、0××5、0××8、0××3、0××1、0××4号）的抵押房产享有优先受偿权；三、如被告罗乙生、曹芝翠未能按上述期限履行还款义务，原告桂阳县国有资产经营中心有权就已登记在第三人桂阳县安兴投资有限公司名下，位于桂阳县××镇××路××段××的1栋-101、2栋-101、3栋-101、4栋-101、5栋-101、6栋-101［湘（2017）桂阳县不动产权第0××2、0××4、0××3、0××7、0××5、0××6号］的抵押房产享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136758元，由被告罗乙生、曹芝翠负担。”本院二审期间，安兴公司提交1份新证据、湖南省高级人民法院（2020）湘民申1328号民事裁定书，拟证明：罗乙生与安兴公司没有签订过借款合同；罗乙生与安兴公司签订的《门面认购协议书》、《房屋买卖合同》、《补充合同》这三份协议符合一般买卖合同的特征，属房屋买卖合同；房屋买卖合同不是为借款担保而订立。桂阳国资中心提交2份新证据：证据1、贷款催收通知签收回执，拟证明：桂阳国资中心已于2017年3月21日向罗乙生、罗平催收案涉贷款本金及利息，本案未超过诉讼时效；证据2、利息回收单，拟证明：罗乙生于2017年11月5日、2017年12月21日分别还利息82.43元、0.04元，本案主债权未超过诉讼时效。对当事人提交的证据，本院审核认为：安兴公司提交的湖南省高级人民法院（2020）湘民申1328号民事裁定书，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；桂阳国资中心提交的贷款催收通知签收回执、利息回收单，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：一、在案涉《抵押合同》中，罗乙生与原桂阳农信社约定：担保的主债权种类为可转让商品房抵押贷款，本金数额10,000,000元整；抵押人对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权。抵押物依法可以流通或转让。二、罗乙生于2017年11月5日、2017年12月21日分别向原桂阳农信社支付利息82.43元、0.04元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”原桂阳农信社与罗乙生签订的《个人贷款合同》是当事人的真实意思表示，应受法律保护，各方当事人均应按合同履行义务。原桂阳农信社已依约向罗乙生发放100,000,00元贷款，罗乙生应依约如期返还贷款本金并支付利息。桂阳国资中心从原桂阳农信社受让该债权后，要求偿还借款本息的诉讼请求，合法有据，予以支持。一审法院判决罗乙生、曹芝翠偿还桂阳国资中心借款本金10,000,000元，并支付借期内利息3,550,941.67元及逾期利息5,608,800元，有事实依据和法律依据。本案二审的争议焦点为：一、桂阳国资中心主张对安兴公司名下的案涉房产（抵押房产1-6栋-101共6套门面）抵押权是否超过诉讼时效；二、桂阳国资中心对安兴公司名下的案涉房产（抵押房产1-6栋-101共6套门面）是否享有优先受偿权。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案借款的发生时间是2012年11月20日，借款期限为36个月，2015年11月20日到期，2018年11月20日诉讼时效期间届满。但罗乙生于2017年11月5日、2017年12月21日分别向原桂阳农信社支付利息82.43元、0.04元，诉讼时效两次中断，案涉借款的三年诉讼时效期间于2020年12月21日届满，而桂阳国资中心在2020年1月8日向一审法院起诉，并未超过三年的诉讼时效期间。桂阳国资中心要求罗乙生、曹芝翠偿还借款本金、支付利息，并主张抵押权（含对安兴公司名下的案涉房产抵押权），系桂阳国资中心在主债权（借款）诉讼时效期间行使抵押权，应予支持。安兴公司上诉认为桂阳国资中心主张抵押权已经超过诉讼时效期间，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）……”第一百八十七条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，原桂阳农信社与罗乙生于2012年11月20日签订《抵押合同》，该抵押合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方分别于2012年11月、2013年2月就案涉抵押房产办理了在建工程抵押登记，后又于2014年5月30日办理了在建工程转现房的抵押登记，该抵押登记形式合法，手续完备，抵押合同已经成立，合法有效，桂阳国资中心对抵押财产享有抵押权，罗乙生、曹芝翠未向桂阳国资中心偿还借款本金并支付利息，桂阳国资中心有权就该抵押财产优先受偿。对于其中的抵押房产1-6栋-101共6套门面，安兴公司与罗乙生于2012年7月6日签订的《宝迎小区门面认购协议书》，系双方当事人之间的意向性协议，并非正式的的房屋买卖合同，安兴公司也只是依约暂以支付定金形式定购认购。桂阳国资中心在2012年11月、2013年2月办理在建工程抵押登记，2014年5月30日又办理现房抵押登记。罗乙生与安兴公司在2014年2月28日才签订《房屋买卖合同》。安兴公司于2017年8月3日办理房屋转移登记手续，取得案涉1栋-101、2栋-101、3栋-101、4栋-101、5栋-101、6栋-101号房屋（门面）的所有权。根据案涉《抵押合同》约定，抵押期间，罗乙生可以转让抵押财产。但桂阳国资中心、罗乙生的抵押合同尚未解除，抵押登记尚未涂销，桂阳国资中心对抵押物仍然享有抵押权。桂阳国资中心作为抵押权人享有的是物权，而安兴公司作为房屋买受人享有的仅仅是要求出卖人罗乙生将案涉房屋过户至其名下的债权，根据物权优于债权的原则，在两者相冲突时，应当优先保护抵押权人的权利。因此，桂阳国资中心对安兴公司名下的案涉上述6个门面仍然享有优先受偿权。安兴公司上诉认为桂阳国资中心无权对该房产主张优先受偿权，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人安兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人桂阳县安兴投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二一年一月七日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。