上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初27162号原告：陆伟雄，男，1986年6月30日出生，汉族，住上海市静安区。原告：陈祎珺，女，1987年11月25日出生，汉族，住上海市静安区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈明(系原告陈祎珺之父)，住上海市普陀区。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄斌，上海市申江律师事务所律师。被告：上海东北明园实业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：陈亮，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：熊曦，女，1981年11月21日出生，汉族，住上海市静安区。第三人：上海家必安物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区航南公路XXX号XXX室。法定代表人：李证君，总经理。委托诉讼代理人：叶首春。原告陆伟雄、陈祎珺与被告上海东北明园实业发展有限公司(以下简称明园公司)、熊曦车位纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理，并依法通知第三人上海家必安物业管理有限公司(以下简称家必安物业)参加诉讼，于2020年11月10日、2021年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告陆伟雄、陈祎珺及其共同委托诉讼代理人陈明、黄斌律师，被告明园公司的委托诉讼代理人陈亮律师，被告熊曦，第三人家必安物业的委托诉讼代理人叶首春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆伟雄、陈祎珺向本院提出诉讼请求：1.确认明园公司与熊曦就上海市静安区广延路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位(人防)A41车位(以下简称系争车位)签订的车位买卖协议无效；2.确认陆伟雄、陈祎珺享有系争车位的优先购买权。事实与理由：两原告系夫妻关系。2019年3月，两原告自案外人林喆明处购买取得上海市静安区广延路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称2605室房屋)，并取得专用车位即系争车位的长期租赁权，自2019年4月1日起缴纳车位管理费、租赁费至2019年12月31日止。2019年7月，原告与被告熊曦签订《明园森林都市(三期)专用车位临时租赁协议》，约定将原告暂时空置的系争车位临时出租给被告熊曦使用，租赁期限为2019年8月1日至2020年8月1日，租金为600元/月，被告熊曦支付原告3个月的租金，并主动向物业预交8月的车位租金。2019年8月，原告偶然得知，系争车位已于2019年7月由被告明园公司出售与被告熊曦。原告立即向物业及两被告提出异议，表示原告作为系争车位承租人，在同等条件下对系争车位享有优先购买权，要求两被告撤销系争车位相关买卖协议并由原告购买系争车位，两被告未予配合。原告认为，车位作为地下建筑物，与房屋同属于不动产范畴，原告作为系争车位承租人，依法享有优先购买权，被告明园公司明知原告是2605室房屋产权人并获得了系争车位专用租赁权，出售系争车位前未履行其通知义务，在原告不知情的情况下，与被告熊曦签订买卖协议，两被告行为属于恶意串通，侵犯了原告合法权益，两被告签署的买卖协议应属无效。据此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告明园公司辩称，第一，优先购买权针对的是房屋而非车位；第二，即便优先购买权适用于车位，明园公司与陆伟雄、陈祎珺之间不存在车位租赁合同，也没有收取过租金，不存在车位租赁关系，故陆伟雄、陈祎珺对系争车位不存在优先购买权，明园公司出售系争车位亦无需通知二人；第三，即便存在租赁关系，系争车位的实际承租人也是熊曦，应由其享受优先购买权；第四，即便陆伟雄、陈祎珺对系争车位享有优先购买权，根据相关法律规定，明园公司与熊曦之间的买卖合同效力不受影响。综上，不同意陆伟雄、陈祎珺的诉讼请求。被告熊曦辩称，不同意陆伟雄、陈祎珺的诉讼请求。系争车位由陈祎珺转租给熊曦，熊曦是系争车位的实际承租人、使用人，陆伟雄、陈祎珺不享有优先购买权，明园公司与熊曦之间签订的车位买卖合同真实有效。第三人家必安物业述称，不同意两原告的诉请，两原告与明园公司并无租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陆伟雄、陈祎珺系夫妻关系，系2605室房屋产权人。熊曦系同小区的上海市静安区广延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2019年7月19日，陈祎珺(甲方，出租方)与熊曦(乙方，承租人)签订《明园森林都市(三期)专用车位临时租赁协议》，约定：甲方在小区地下车库原车牌沪B8XXXX专用车位临时出租给乙方使用；停车位编号：A41；承租期限为2019年8月1日始至2020年8月1日止；租金根据物业定价为每月600元，由乙方交付给甲方；协议签订后，由甲方配合乙方到物业公司变更车牌号等。当日，熊曦通过微信转账支付陈祎珺1,800元，备注“车位费三个月”，随即陈祎珺通过微信向熊曦表示“车牌已变更好，你可以停到地下车库了，A41，下去左拐就是”。2019年7月31日，明园公司(甲方，卖方)与熊曦(乙方，买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：乙方向甲方购买系争车位，建筑面积51.53平方米，单价5,821.85元，总房价款300,000元。2019年8月13日，明园公司向熊曦开具相应发票。2019年10月11日，系争车位产权登记为熊曦所有。另查明，系争车位的租赁费用可通过家必安物业所管理的软件交纳。根据交费记录，系争车位的租赁费用自2016年1月1日起持续交纳至2019年12月31日止，交费记录顶端均记载“明园.涵翠苑XXX号楼2605”。其中，2019年8月的车位租赁费用600元由熊曦于2019年7月19日交纳，2019年9月至12月的车位租赁费用2,400元由陈祎珺于2019年8月15日交纳。审理中，关于陆伟雄、陈祎珺系向何人承租系争车位一事，各方当事人陈述如下：陆伟雄方主张，其与明园公司之间建立租赁关系。虽然一切租赁手续以及缴费均与家必安物业接洽，但明园公司作为产权人长期未提异议，应视为其对此知情。明园公司认为，其完全不知情，就车位出租事宜，明园公司与家必安物业之间不存在委托关系，明园公司也从未收取过款项，明园公司不清楚家必安物业与陆伟雄、陈祎珺或熊曦之间的关系，家必安物业的行为与明园公司无关。家必安物业认为，其未与陆伟雄等人签订过租赁合同，但确实通过出租包括系争车位在内的闲置车位收取租赁费用，此系家必安物业考虑到小区停车需求及自身与明园公司存在的其他经济纠纷后自发的管理行为，未获明园公司授权，未与明园公司结算过相关费用。本案存在如下争议焦点：一、陆伟雄方是否享有优先购买权？本院认为，对法律的理解，应当从文义出发，结合立法目的、上下文、法律原则等多种因素进行确定。法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该处的“房屋”，并非仅限于住宅或其他构筑物，而应当做广义理解为普通不动产。在本案中，系争车位应认定属于“房屋”的一种，其承租人可享有优先购买权。但是，优先购买权制度的设立是为了稳定房屋使用关系，实现物的使用效益的最大化，保护承租人基于实际占有和使用租赁房屋在社会上所形成的生产、生活等诸多方面的联系。同时，也是为了提高房屋使用效率，并减少因实际交付、迁让等环节引发的纠纷。因此，优先购买权制度的核心在于保护物的实际占有、使用人的利益。陆伟雄方因系争车位闲置将其出租给熊曦，并于2019年7月19日指示熊曦开始使用，已经不具备实际使用人的身份，熊曦于该日成为系争车位的实际占有人和使用人。因此，本院认定，不论明园公司与陆伟雄方是否存在房屋租赁关系，陆伟雄方对系争车位均不享有优先购买权。二、本案系争车位买卖合同是否有效？本院认为，本案系争车位的买卖合同有效。首先，陆伟雄方负有举证责任证明明园公司与熊曦之间存在恶意串通的情形，从本案的证据来看，陆伟雄方未能提供充分证据证明明园公司与熊曦恶意串通。因此本院难以认定明园公司与熊曦恶意串通。其次，纯粹对优先购买权的侵害不会导致买卖合同无效的后果。从立法目的出发，立法者并不认为任何对权利的侵犯都会导致合同无效的法律后果。侵犯权利是否导致合同无效，需要根据侵犯权利的种类、侵犯权利的程度、造成的损害后果以及损害后果与认定合同无效给市场经济秩序带来的负面影响等诸多因素确定。对于优先购买权的侵害，可以通过损害赔偿的方式进行救济，不需要以确认合同无效的方式对市场经济秩序造成不利影响。最后，陆伟雄方并不享有优先购买权，理由同前，不再赘述，故其并无权利受到损害。综上，明园公司与熊曦之间就系争车位签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，并无法定无效事由，应属有效，陆伟雄方对系争房屋不享有优先购买权。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：对原告陆伟雄、陈祎珺的全部诉讼请求不予支持。案件受理费5,800元，减半收取为2,900元，由原告陆伟雄、陈祎珺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  李 彦二〇二一年一月十八日法官助理  蒋 洁书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。