山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1602民初3891号 原告:北京联合致远商业管理有限公司，住所地:北京市丰台区芳城园一区17号楼24层A-2804，统一社会信用代码911101065604376811。 法定代表人：郝帅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新潮，男，1956年11月9日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：李雨柠，山东怀法律师事务所律师。 被告：滨州市宏泰置业有限公司，住所地：滨州市黄河十六路969号，统一社会信用代码91371602555202669N。 法定代表人：赵昌义，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴宪利，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁浩，山东一衡律师事务所实习律师。 原告北京联合致远商业管理有限公司(以下简称联合致远管理公司)与被告滨州市宏泰置业有限公司（以下简称宏泰置业公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联合致远管理公司委托诉讼代理人王新潮、李雨柠，被告宏泰置业公司委托诉讼代理人吴宪利、丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联合致远管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告招商代理服务费300万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年11月27日签订了《委托招商代理合同》一份，约定原告为被告的山东滨州台湾大厦铂悦城项目提供招商代理服务。服务费每月25万元。同时原被告亦约定招商代理服务费由于被告当时资金紧张先行由原告垫付。上述协议签订后，原告一直按照合同约定开展招商各项工作，后由于被告原因导致台湾大厦铂悦城项目停工，原告的招商工作无法继续进行，遂于2019年12月31日撤场，共计服务12个月。原告认为虽然《委托招商代理合同》约定原告先期垫付招商代理服务费由原告先行垫付，但是被告自身的原因使得项目无法继续进行，这导致了《委托招商代理合同》的合同目的已然无法达成，被告应当依据合同条款支付原告12个月的招商代理服务费。对此原告多次找被告要求给付责任，然被告一直置之不理。为此原告诉至贵院，请求贵院判如所请。 宏泰置业公司辩称，就滨州市宏泰置业有限公司（以下简称答辩人）与北京联合致远商业管理有限公司（以下简称被答辩人）服务合同纠纷一案，就被答辩人的请求事项答辩如下：首先，本案诉争合同不存在实际履约情况，原告主张无法律及事实依据。从原告起诉案由服务合同纠纷来看，完成委托事务是合同标的，也是受托方所应当履行的职责。而销售商铺，作为本案的争议标的，是明确和具体的。但单独就《委托招商代理合同》本身而言，委托招商代理是无形产品，目前尚无统一的行业标准来衡量，很大程度取决于双方当事人的认识、理解和具体约定来确定合同具体的性质。本案中，合同名称虽为《委托招商代理合同》，但是根据该合同条款第四条代理服务费用及佣金第一款、第二款和第三款的相关约定可以看出，该合同性质为附条件的服务合同，前期先由原告代垫资金，当该条件成就时，即“所垫代理费用在原告为被告回款1000万元”满足招商条件后，再由原告制定切实可行的招商、招租方案，用招商、招租回款，抵顶前期原告垫付的款项。然时至今日原告都未履行合同义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。其次，原告要求被告支付招商代理服务费的诉求因没有请求权基础而丧失。双方签订的《委托招商代理合同》是双务合同，该合同约定，先由原告代垫资金，而原告根本就没有履行，因此在合同履行中，属于原告违约在先，原告不履行，被告原则上亦可不履行，只有如此，才能维持双方利益的平衡。本案中，原告作为应当先履行的当事人完全没有履行自己的合同义务，其不能因此而获得后履行抗辩权，也就不享有请求权。综上所述，答辩人认为，原告违约在先，且原告不完全履行合同，诉请足额收取招商代理服务费，既违背公平正义，又于实不符、于法无据。故答辩人请求法院查明事实，判决驳回原告的诉讼请求。宏泰置业公司同时提起反诉，要求联合致远管理公司支付违约金50万元，诉讼费、律师费及其他相关费用由联合致远管理公司承担。 联合致远管理公司围绕诉讼请求提交了委托招商代理合同、资料签收表、工作联系单、项目撤场函、宏泰置业公司函件，宏泰置业公司提交了委托招商代理合同、全程营销策划及销售代理合同、营业执照、公司章程、宏泰置业公司函件等证据，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月27日，宏泰置业公司（甲方）与联合致远管理公司（乙方）签订委托招商代理合同，甲方委托乙方负责甲方所属的位于山东滨州台湾大厦铂悦城项目实施招商招租经营管理事宜。合同约定：招商期为自合同双方确认签字盖章生效之日起至正式开业，预计10个月。乙方负责办公场所、办公设备设施并承担由此产生的相关费用。乙方编制招商的广告策划案及文案、推广费用计划、活动方案和费用计划，费用由乙方承担；乙方编制开业广告策划案及文案、制定推广费用计划，甲方负责广告设计及媒体广告推广执行费用。招商代理费服务月费按月支付，每月金额为人民币25万元；甲方按约定向乙方支付月费10个月，如甲方工程验收及消防验收未完成，可延续招商期两个月，共12个月；如工程验收及消防验收仍未完成，双方另行签订协议确认招商代理事宜；若乙方在12个月内招商完成率未达到80%，则甲方停止向乙方支付月费，乙方继续招商直到达到80%具备开业条件为止；乙方未按附件二第二条第6款约定完成相应招商计划时，甲方有权解除合同。因甲方启动资金困难，前期招商代理费用由乙方垫付，所垫代理费用在北京联合致远地产经纪有限公司为甲方回款1000万元后10日内将所欠招商代理费付清；以后按月支付，如甲方不按时支付超过15天，乙方可选择终止合同，选择终止合同，所欠招商代理费用可置换成甲方相当市场价格房产公寓。乙方同意并承诺“北京联合致远房地产经纪有限公司”实现项目销售回款达到人民币1000万元时，甲方按合同约定向乙方支付相关款项。如一方无故提前终止合同，违约方应承担违约责任，向守约方支付人民币50万元整。合同附件一和二约定了市调及规划定位服务合同内容和项目招商工作内容及主要节点，并约定2019年1月1日北京联合致远团队进场。 同日，宏泰置业公司（甲方）与北京联合致远房地产经纪有限公司（乙方）签订滨州台湾大厦项目全程营销策划及销售代理合同，甲方委托乙方作为滨州台湾大厦地产项目的独家销售代理商，负责该项目公寓、写字间、商业商铺（包括外铺）的营销策划和独家代理销售。合同约定2019年2月4日前，乙方回款额不低于人民币1000万元，甲乙双方需在乙方进场15日内确定可售房源及销售底价。乙方完成本阶段目标时，甲方按双方约定支付乙方及乙方关联公司应收款。若乙方未完成本阶段目标，则直至乙方完成回款人民币1000万元的目标时，甲方按双方约定支付乙方及联合致远管理公司的甲方应付款。 合同签订后，联合致远管理公司按合同约定开展招商招租工作，并编制资料签收表和工作联系单，由宏泰置业公司法定代表人或工作人员签字确认，一直持续到2019年6月17日，此后联合致远管理公司再未向宏泰置业公司提交资料和具体工作事项安排。 2019年12月18日，联合致远管理公司和北京联合致远房地产经纪有限公司向宏泰置业公司发出项目撤场函，声明将于2019年12月31日进行营业大厅场地撤场，请求宏泰置业公司尽快支付合同款300万元等费用。 2020年1月6日，宏泰置业公司向联合致远管理公司发函，声明因联合致远管理公司招商、招租水平低下、人员不足、素质不高，占据台湾大厦项目招商招租重地达一年之久，未招回一例商家，未实现回款1000万元人民币的承诺，要求给予合理的经济补偿。 宏泰置业公司当庭提出反诉，但未按本院指定的期间缴纳反诉费，本院按宏泰置业公司撤回反诉处理。 另查明，涉案滨州台湾大厦珀金城项目在框剪结构完成后停工至今，亦未进行装修，工程验收及消防验收均未完成。 本院认为，本案为服务合同纠纷。宏泰置业公司与联合致远管理公司签订的委托招商代理合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人虽然在合同中约定了“前期招商代理费用由乙方垫付，所垫代理费用在北京联合致远地产经纪有限公司为甲方回款1000万元后10日内将所久招商代理费付清”的条款，但因涉案珀金城项目主体完成后停工至今，也未进行装修，未达到验收条件，是造成联合致远管理公司招商未果的主要原因，在合同已到期的情况下，联合致远管理公司有权要求宏泰置业公司支付招商代理服务费。联合致远管理公司按照合同约定履行义务直至2019年6月17日，联合致远管理公司无证据证明其在2019年6月17日以后仍然按照合同约定开展了招商招租等工作，考虑到联合致远管理公司直到12月底撤场这一事实，本院酌情确定宏泰置业公司应向联合致远管理公司支付招商代理服务费175万元(按7个月计算)。 综上所述，对于联合致远管理公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告滨州市宏泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京联合致远商业管理有限公司招商代理服务费175万元； 二、驳回原告北京联合致远商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由原告北京联合致远商业管理有限公司负担12935元，被告滨州市宏泰置业有限公司负担17865元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张建伟 人民陪审员  赵新民 人民陪审员  耿兴滨 二〇二一年一月十三日 书 记 员  刘嘉梅