广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19683号原告：陈秋影，女，住广东省徐闻县××××××8×，公民身份号码440×××××××********。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心****，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告陈秋影与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月11日受理后，被告对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方解除合同；2.被告退还购房款323380元；3.被告支付以购房款323380元为本金自2018年8月1日起至被告返还购房款日止按每日1%计算的违约金；4.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年1月1日对位于广东省佛山市南海区××××××××××××的房子达成买卖意向。双方签订了买卖合同，合同约定成交价为643380元。此次房屋买卖中，原告是买方。原告已经支付部分购房款共323380元。因为被告的原因，导致买方遭受损失。被告辩称，一、被告确认与原告分别于2016年1月15日和2016年7月29日所签订的位于佛山市南海区里水镇中企绿色总部中心A区×××××××××屋的《[中企绿色总部中心]认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，是双方合意的有效合同。同时，被告与原告在签订《商品房买卖合同（预售）》前，被告就本案房屋的预售栋号已于2015年11月30日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》。据此，被告就本案房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。二、被告对于原告的第2项诉讼请求的退还房款数额有异议。首先，被告确认已收到原告所支付的首期房款323380元。其次，鉴于目前原告要求被告返还房款系基于对《商品房买卖合同（预售）》行使解除权的情况下所主张。结合从双方就《商品房买卖合同（预售）》第七条第2款的约定，原告应于2016年8月5日前向银行机构申请办理房屋剩余的320000元房款的按揭手续。但至今，未有任何资料可以印证原告履行该等义务。最后，如《商品房买卖合同（预售）》解除，双方应就款项进行结算。在此情况下，被告要求就合同履行期内，按照第八条第（2）款第2项的约定，经扣除逾期付款违约金后，就剩余款项向原告返还。三、关于原告第3项诉讼请求的288000元违约金计算方式及其标准不明确。同时，因原告严重违反合同关于按揭贷款办理的相关约定，存在违约行为，其要求被告支付违约金，并无事实、合同约定和法律依据，应予驳回其请求。首先，从双方的合同履约行为上。原告应于2016年8月5日前，向银行机构申请办理房屋剩余320000元房款的按揭手续。但至今，未有任何资料可以印证原告履行该等义务。其次，从交易习惯上，被告作为出卖人的义务就是按照合同约定依约交付房屋，而原告作为买受人的义务就是依约支付房款。但两者之间从习惯上，必然存在先后履行的情况，即原告必然付清房款在前，被告交付房屋在后。在房款未足额支付前，被告也有权延迟交付房屋。最后，因原告未能履行合同约定的按揭贷款办理手续或一次性支付房款的义务。对此，原告要求被告向其支付违约金是没有事实、合同约定的依据。诉讼中，原告举证如下：1.身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售）、中企绿色总部中心认购书原件各1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系；3.收据原件8张，用以证明原告支付款项的情况。被告举证如下：广东省佛山市南海区商品房预售许可证原件1份，用以证明本案房屋已办理预售手续；图片、银行对账流水打印件各1份，用以证明本案房屋所在楼盘三期10栋的业主王恒永、姚雪琳、柳城三人的房屋的按揭贷款，九江银行在2016年9月22日、9月27日分别放贷，反映被告的项目没有任何问题。经质证，辩证，双方对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区号商品房（以下简称涉讼房屋），商品房规划用途为工业、交通、仓储用房；预测建筑面积107.23平方米，总价643380元；本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.26%，金额323380元；除首期款外，付余下房款320000元应于2016年8月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；双方并约定其他权利义务。被告出具收据确认收到原告支付的涉讼房屋定金20000元和首期款共计303380元。诉讼中，原告称未办理按揭贷款的原因是被告销售人员通知原告等待被告通知再提交办理贷款资料，但被告一直拖延未通知。另查明，涉讼房屋已取得商品房预售许可证，尚未办理竣工验收手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定原告应于2016年8月5日前向银行申请办理按揭手续，被告需在2018年5月1日前将涉讼房屋交付原告使用。现原告支付首期款后至今未能按合同约定申请按揭贷款并付清余款320000元，原告庭审中陈述其未办理按揭贷款原因在于被告尚未通知原告办理，原告未能举证证明曾就按揭贷款催促过被告协助，原告作为买受人怠于履行付款义务，存在履行瑕疵。原告在未付清购房款的情况下，无权要求被告交付涉讼房屋。但考虑至庭审辩论终结时，涉讼房屋尚未办理竣工验收手续，不具备涉讼合同约定的交付条件。即便原告于限期内办理按揭贷款手续，被告也无法在相应期限内履行交付义务，原告于事实上无法使用涉讼房屋，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，涉讼合同目的无法实现，涉讼合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质恢复原状或者采取其他补救措施，涉讼合同解除后，被告依据涉讼合同收取的购房款共计323380元应返还予原告，原告该项主张，本院予以支持。原、被告对合同解除均存在过错，原告要求被告以323380元为本金自2018年8月1日按每日1%至实际清偿日支付违约金，理据不足，本院不予支持，但鉴于被告经本判决判令负有返还购房款323380元予原告的义务，被告逾期履行应支付相应利息损失予原告，本院酌定被告应自本判决生效之日起至实际清偿之日止以323380元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告陈秋影与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2016年7月29日就佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区×签订的《商品房买卖合同（预售）》；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款323380元予原告陈秋影，并以该款为本金从本判决生效之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付利息予原告陈秋影；三、驳回原告陈秋影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5116.9元（原告陈秋影已预交6556.9元），由原告负担2558.9元，被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担2558元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告多预交的受理费3998.9元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯