贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初3609号原告：杜虎，男，汉族，1986年3月27日出生，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：陈然，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201611499666。委托诉讼代理人：郑喜阳，系贵州盈厚律师事务所实习律师，实习证号：23081905110349。被告：六盘水恒远房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区东路18号2号楼，统一社会信用代码：91520200214655432K。法定代表人：邓兴贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。原告杜虎与被告六盘水恒远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜虎的委托诉讼代理人陈然、郑喜阳，被告六盘水恒远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜虎向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记文书的违约金25084元（总房款338509元，自约定之日起按0.005%/天的违约金计算，自2014年8月30日计算至2018年9月20日止共1482天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年8月15日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于“钟山区钟山东路××都××高层××楼××室”123.11平方米的房屋出卖给原告，房屋总价为338509元，合同约定买受人于合同签订之日一次性付清房款，合同签订当日原告已经购房款338509元全款支付被告。原、被告签订的合同中第二十二条第三款约定“被告承诺于2014年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能按照约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人选择不退房的，自约定之日起按已交付房价的0.005%／天计算违约金”，自2014年8月30日计算至2018年9月20日止共1482天，违约金共计25084元。被告于2018年9月20日逾期将商品房转移登记文书交付给原告，被告的行为已经严重违约，根据双方约定被告应付原告违约金，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告六盘水恒远房地产开发有限公司辩称，一、原告从被告处购买的房屋已经在合同约定的期限内完成了“初始登记”。首先，根据我国《物权法》第九条规定，我国实行的是“不动产物权登记生效主义”原则，即我国的不动产物权的产生及变更，登记才能发生效力。该法第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，根据该法律规定，房屋的物权即房屋所有权产生于物权登记时，而不是产生于房屋产权证发放时。其次、在双方合同约定的期限内，被告向不动产统一登记部门办理了初始登记。案涉房屋当时的状况是：登记在原告名下。二、被告的合同义务是为原告办理房屋初始登记，“交付商品房转移登记的有关文书”只是一种表现形式，因为六盘水地区的不动产登记管理部门没有提供这种表现形式，因此被告方就办理初始登记的合同义务已经完成。首先、被告完成上述初始登记，没有取得“转移登记的有关文书”，原因如下：根据国务院《不动产登记暂行条例》第九条规定“不动产登记薄应当采用电子介质，暂不具备条件的可以采用纸质介质”，整个六盘水地区，不动产统一登记部门对不动产登记薄采用了电子介质。因为采用了电子介质登记薄，在物权登记时，不动产统一登记部门没有向登记申请人发放任何“有关文书”。因此，被告在申请完成物权转移登记后，也就不可能向原告交付所谓的“相关文书”，因为根本就不存在“相关文书”。其次，原被告双方根据管理部门的要求在《商品房预售合同》中约定了物权登记条款，是为了保障购房业主的物权权利，确保所购买的房屋不被开发商一房二卖。案涉房屋已经完成了登记，被告不可能用原告的房屋一房二卖了。原告的合同目的已经实现，原告的物权权利已经得到了保障。至于合同约定的“交付转移登记的相关文书”，因为转移登记在六盘水地区就没有“相关文书”，因此就不存在“交付转移登记相关文书”的问题。第三、对于六盘水地区房屋登记情况，不动产登记管理部门的做法是：对一手商品房登记，分为两种情况：对全款购房的，登记部门在进行商品房买卖合同备案时，会将备案系统中的信息拷贝留存作为转移登记介质；对按揭贷款购房的，在办理抵押登记时将抵押登记信息拷贝留存作为转移登记介质。因此，双方在合同中约定的被告为原告办理商品房初始登记的合同义务已经完成，至于无法交付“商品房转移登记的有关文书”是不动产登记管理部门没有提供该项服务。三、原被双方在《商品房买卖合同》中有被告为原告办理初始登记并交付转移登记的有关文书的约定，但没有被告要为原告办理房屋产权证的约定，尽管如此，被告还是积极为原告办理了房屋产权证。因此，我方在履行合同过程中没有违约行为，不需要承担违约责任。办理房屋登记和办理房屋产权证是两个不同的概念，办理了房屋转移登记，购房者在法律上正式取得生效物权，即取得了占有、使用、收益和处分的完全权利。尚未办理房屋产权证不影响上述任何一项权利的行使。而房屋产权证只是一种物权证明，物权的效力还是根据物权登记确定。因此，办理房屋物权登记与办理房产证是两个概念，正因为如此，在原被告双方签订的《商品房买卖合同》中双方只约定了办理初始登记，而没有约定办理房屋产权证。该合同文本是国家住建部和国家工商行政管理局制订的范本。如果办理初始登记或者转移登记的有关文书与办理房屋产权证是同一概念，必然会在合同文本中直接体现出卖人为买受人办理房屋产权证。国家住建部和国家工商行政管理局之所以没有在制订的合同范本中约定出卖人要为买受人办理房屋产权证，是因为在现实中影响办理房屋产权证的因素很多，主要就是来自政府部门的因素。办理不动产产权证书是房屋产权登记部门的职能，不是被告的义务。原被告签订的《房屋买卖合同》第22条第三款第（四）项约定，出卖人与买受人同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。以上约定充分说明申请办理商品房转移登记是双方共同的义务。并且，双方并未明确约定办理房屋产权证事宜，因此，原告要求被告支付逾期交付转移登记文书的违约金无法律支撑。尽管如此，我方还是积极为购房者办理房屋产权证，并将房屋产权证办理完毕。四、原告方的诉求超过诉讼时效，应当予以驳回。原告在本案中主张的权利属于债权请求权，根据我国法律，只要是主张债权请求权都必须接受诉讼时效制度的约束。根据双方的合同约定，原告主张债权的诉讼时效从2014年8月30日起算，到2017年8月31日已经超过了诉讼时效。而且所谓违约行为处于持续过程中，不是诉讼时效中断的事由。比如有还款时间约定的民间借贷中，迟延还款的行为也是处于持续过程中，超过还款期限利息的计算也是处于持续过程中，但诉讼时效就没有因此而中断。因此，本案属于债权请求权主张，属于典型的受诉讼时效制度约束的案件。五、假设被告有违约行为（以上为假设不是事实），原告所主张的违约金也过高，依法应不予支持。延期办理转移登记或延期办证与延期交付完全是两个不同的法律后果。延期交付，作为购房者产生较大实际损失，比如租房使用的费用或将房屋用于出租减少的收益。但是延期办理转移登记或延期办证，不会对购房者产生任何实际损失，房屋已经交付该使用即使用，该出租即出租。因此，原告没有产生任何损失。根据《最高人民法院关于适用本院经审理认定事实如下：2011年8月15日，原告与被告签订合同备案号为53152号的《商品房买卖合同》，合同约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于钟山东路××都××高层××楼××室房屋，建筑面积122.75㎡，总价款337519元，用途为住宅，付款方式为一次性付款，买受人应当在2011年8月15日前支付全部房价款；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房款的0.01%承担违约责任;2.约定日期起60日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。同日，原告向被告支付了全部购房款。2013年11月18日，六盘水市钟山区地方税务局填发《契税证》一份，载明原告已缴纳上述房屋的契税。2013年11月18日，被告向原告出具销售不动产统一发票一份，载明已收到原告房款338509元。2018年9月20日，原六盘水市国土资源局对上述房屋进行登记，并发放黔（2019）钟山区不动产权第××号不动产权证。现原告认为被告未按约定履行义务，故诉至法院。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。因被告未在约定期间交付办理不动产转移登记的有关文书，已构成违约，理应承担合同约定的违约责任。原告主张由被告支付逾期办理房屋所有权证违约金，本院予以支持。双方在合同中约定“出卖人承诺于2014年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，从合同约定看，被告应最终将不动产转移登记的文书即不动产权证书交付给买受人。但在实践中，房屋买受人购买房开公司开发的房屋，不动产权证书的办理一般由房开公司在初始登记办理完毕后代买受人向不动产登记机关递交转移登记材料，不动产登记机关依职权审核登记后发放不动产权属证书。在此交易过程中，房开公司义务为积极办理完毕初始登记后向不动产登记机关提交完整的转移登记资料，而具体审核办证应为不动产登记机关的行政职责而非房开公司所能控制，故在房开公司提交完整的转移登记资料后其义务即告完成。被告认为涉案房屋已在合同约定的期限内完成了初始登记，已履行完毕合同义务，且房屋登记机关采用的是电子介质进行登记，无登记的有关文书。但合同在转移登记项下约定的内容是“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，仅取得初始登记不等同于已将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未提交将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告或不动产登记机关的证据，应自行承担举证不能的不利后果，对被告的该意见，本院不予采纳。上述房屋的产权已于2018年9月20日登记完毕，应视为被告于该日期时义务已履行完毕，违约时间应截至2018年9月20日止。被告认为原告未因逾期办理房屋不动产权证书遭受损失，不应主张违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条“……买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，被告不能以原告没有实际损失为由不承担违约责任，对被告的该意见，本院不予采纳。被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，因约定日期2014年8月30日至原告起诉之日2020年7月1日已超过三年的诉讼时效期间，原告未举证证明其在本案诉讼之前已向被告主张过逾期办证违约金，合同约定“约定日期起60日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，违约金应从原告起诉之日向前倒推三年开始计算，即违约金起算时间应为2017年7月1日。案涉房屋于2018年9月20日进行产权登记，违约时间应截至该日期止，即违约期间应为2017年7月1日至2018年9月20日，共446天。被告认为违约金过高，但合同中约定了违约金的计算是以总房款为基数，每日按0.005%计付，即年利率为1.825%，该利率未超过同期银行间同业拆借的贷款市场报价利率，不应视为违约金过高，对被告的该意见，本院不予采纳。合同中约定违约金按已付房价款的0.005%按日计付，原告已付房款338509元，据此，违约金应按2017年7月1日起至2018年9月20日止共446天予以计算，即338509元×446天×0.005%=7548.75元。对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告六盘水恒远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告杜虎逾期办证违约金7548.75元(以总房款338509元为基数，自2017年7月1日起至2018年9月20日止，按每日0.005%计算)；二、驳回原告杜虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，因简易程序减半收取214元，由被告六盘水恒远房地产开发有限公司负担25元，由原告杜虎负担189元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  范玉清二〇二一年一月二十八日法官助理梁蔚书记员丁一娜