吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终46号 上诉人（原审被告）：郑佳晗，女，1979年9月24日出生，汉族，住通榆县。 委托诉讼代理人：王海波，男，1975年11月10日出生，汉族，住通榆县。 被上诉人（原审原告）：武娜，女，1987年3月19日出生，汉族，住通榆县。 委托诉讼代理人：刘浩，男，吉林刘浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙海英，女，吉林刘浩律师事务所律师。 上诉人郑佳晗因与被上诉人武娜房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通榆县人民法院（2020）吉0822民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑佳晗及其委托诉讼代理人王海波，被上诉人武娜及其委托诉讼代理人孙海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑佳晗上诉请求：一、返还被上诉人三个月租金3750元，而不是25,000元。理由：拆掉的房屋二百多平方米年租金只收15,000元，三个月租金应返还3750元。二、武娜交的二万元是房屋租期为十年的保证金，不应退还。理由出租的主体楼还在，中途不租，属于违约行为。三、不应赔偿武娜装饰装修损失40,000元。理由①：武娜租房时，郑住晗就已经把房照复印件给武娜办理服装店经营手续（工商局有备案），武娜在明知前面门市有房照后接的二百平方米库房无房照的情况下将后接的库房作为经营场所装修并没有经过郑佳晗同意，并且工商局主体楼的存档里对嘎咕六店服装店的经营面积只有主体楼的面积，后接的二百平方米库房（已被拆除）作为经营场所并没有经过工商局批准，武娜属于违法经营。违法经营所带来的损失应该自行负责。理由②被上诉人的装修给上诉人带来巨大损失，被上诉人租的楼房还有三四层，因上楼必须经过一楼，因一楼出入的后门被没有告知的情况下被封死了，没有办法上楼，致使上诉人与三、四层的租户的租房合同无法继续履行，而造成巨大损失。被上诉人违反了第3次补充合同第三条规定：有出入人员路过此屋，要给予提供方便。理由③房屋租赁合同第3次补充合同第二条规定：房屋的水电、取暖等乙方所发生的费用全部由乙方负责。理由④被上诉人把上诉人原有的装修全部拆除，为了自身经营方便而进行的装修，这种不顾他人损失利己的恶性装修行为应当自行承担后果。 武娜辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一、被上诉人当初与上诉人签订租赁合同时，是对三处房屋的整体租赁使用，三处房屋年租金10万元，因为后接的二百多平米房屋因为违建而拆除，导致被上诉人无法实现合同目的。但不管是基于合同无效部分，还是基于合同解除部分，都应当返还被上诉人的三个月租金是25,000元。第二、因为二百多平米房屋违建而进行拆除，导致被上诉人无法继续经营，无法实现合同目的。是因为不能归责于被上诉人的事由，而不能继续履行合同。并不是被上诉人违约造成的，故上诉人理应退还保证金20,000元。第三、房屋租赁后，被上诉人是基于租赁十年期限这一前提才对房屋进行整体装修，装修花费共计183,600元。而房屋刚刚租赁两年多，就因为不能归责于被上诉人的事由而无法继续营业，无法继续履行合同。被上诉人因装修而造成的损失，上诉人应当承担赔偿责任。一审法院判决赔偿装修费40,000元，被上诉人本来认为赔偿数额过低，但被上诉人不愿意进一步激化矛盾，同时也因为被上诉人武娜生病在外地看病，没有时间，也没有精力上诉，故请求法院依法维持原判。 武娜向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》及补充合同；二、请求依法判决被告返还原告三个月租金25,000元，并返还押金20,000元；三、请求依法判决被告赔偿原告各项经济损失183,600元。 一审法院认定事实：原告与被告系租赁合同关系，双方于2017年10月1日签订《房屋出租合同》，于2017年10月3日签订《房屋出租合同（补充）》，于2017年10月30日签订《房屋租赁合同（第3次补充合同）》。双方约定被告将通榆县兴华街路南和金店相邻东第二个门面，面积70平方米和后面接的二百多平方米的房屋以及原租房的西屋租赁给原告经营，租赁期限为2017年10月30日至2027年10月30日，三处房屋年租金10万元。双方签订合同后原告对租赁房屋进行了装修。因2020年8月2日通榆县城市管理综合行政执法大队对被告后接的二百多平方米的（违建）房屋进行拆除，导致原告现无法继续经营，无法实现合同目的，同时给原告造成巨大经济损失，原告各项经济损失为183,600元。事后原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求人民法院依法裁判。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告武娜作为房屋租赁合同的一方，为本案的适格主体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，原告武娜与被告郑佳晗订立的房屋租赁合同，涉及违建附属房屋的部分无效。原告武娜主张其租赁房屋时，并不清楚附属房屋无相关产权手续的事实，不符合常理。房屋租赁时，确认房屋的权属以及有无相关产权手续是承租人应该尽到的合理注意义务，故法院对原告武娜的主张不予支持。被告郑佳晗主张其并不同意武娜对无产权的附属房屋进行装修，但未提供证据予以证明，故法院对被告郑佳晗的主张不予支持。据此，原告武娜与被告郑佳晗应在各自导致合同无效的过错范围内承担责任。原告武娜与被告郑佳晗订立的房屋租赁合同，涉及有产权手续的主房的相关部分有效。本案中，原告武娜租赁的有产权手续的主房总面积为79.55平方米，没有产权手续的附属房面积为200余平方米，现占总面积70％以上的附属房屋已被拆除，剩余不足30％的主房面积已不能满足合同目的，故原、被告签订的房屋租赁合同的有效部分，应予解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，原、被告双方未约定合同未到期解除时，已形成附合的装饰装修物的处理办法，故依照法律规定，按照公平原则分担责任。据此，法院认为被告郑佳晗赔偿原告武娜的装饰装修费用以40,000元为宜。原告武娜因违建附属房屋拆除，不能实现合同目的，于2020年7月30日开始搬离案涉房屋，故被告郑佳晗应退还原告武娜三个月的房屋租金共计25,000元。因合同的解除不可归责于原告武娜，故20,000元的保证金被告郑佳晗应予退还。综上所述，原告武娜请求解除原、被告的房屋租赁合同、退还剩余25,000元的房屋租金及20,000元保证金、赔偿损失的诉请法院予以支持。一审法院判决：一、原告武娜与被告郑佳晗签订的房屋租赁合同涉及违建的二百余平方米房屋部分无效；二、解除原告武娜与被告郑佳晗签订的房屋租赁合同的有效部分。三、被告郑佳晗于判决生效后10日内退还原告武娜剩余租金25,000元、保证金20,000元，赔偿武娜装饰装修损失40,000元，共计85,000元。四、驳回原告武娜的其他诉讼请求。案件受理费2365元，由原告武娜负担1402元，由被告郑佳晗负担963元。 本院二审期间，郑佳晗提请证人谢红艳出庭证实：2017年6、7月份，证人去租房子开店，看到郑佳晗有房屋出租，找郑佳晗谈租房事宜，谈话过程中郑佳晗接到电话，郑佳晗电话按的免提，武娜让郑佳晗把前面有房照的复印件拿给她，双方要签订租房协议，郑佳晗说前面的有房照，后面接的200多平没房照，可以当库房使用，不用装修，武娜说一会儿来签合同。 郑佳晗对证人证言质证认为无异议。 武娜对证人证言的真实性有异议。第一点，证人说为了做买卖而租房子，但是确切的时间都记不清楚。证人所说的是六七月份，但是上诉人与被上诉人签订协议的时间是2017年10月份。第二、被上诉人对二百平米房屋是否有无证照不清楚，上诉人也从未告知。 本院认证认为，证人所陈述的签订案涉房屋租赁合同的时间与案涉房屋租赁合同实际签订的时间不一致，且武娜对证人证言的真实性又有异议，故本院对该证人证言不予采信。 二审中，武娜未提供新的证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，双方签订的房屋租赁合同中涉及的200余平方米附房未取得建设工程规划许可证，导致该附房被相关行政部门确认为违法建筑并强行拆除。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定确认涉及附房部分租赁合同无效是正确的，本院予以支持。武娜租赁郑佳晗房屋的目的是用于服装经营，案涉房屋租赁合同中并未约定禁止附房用作经营场所。因附房被拆除使武娜丧失70%以上的经营面积，进而导致合同目的无法实现，一审判决确认解除双方签订的房屋租赁合同的有效部分本院予以支持。因双方签订的房屋租赁合同部分被确认无效，部分被确认解除，武娜主张郑佳晗返还附房被拆除后已付的三个月租金及保证金符合法律规定，本院予以支持。从双方于2017年10月3日签订的房屋出租合同（补充）第五条：“房屋到期后，乙方（武娜）所装修的一切物品都不能动。”约定来看，郑佳晗作为房屋出租人是同意武娜对案涉房屋进行装修的。郑佳晗上诉主张附房作为经营场所未经过工商机关批准，武娜属于违法经营，郑佳晗对此未提供证据予以证明，本院对郑佳晗的该项主张不予支持。武娜对附房进行装修并未违反合同的约定，一审判决适用公平原则判令郑佳晗赔偿武娜对案涉房屋的装修损失40,000元是适宜的，本院予以支持。关于郑佳晗上诉主张武娜的房屋装修行为给其带来巨大损失，郑佳晗对此在一审时未提起反诉，本院不予审理。 综上所述，郑佳晗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4730元，由郑佳晗负担（已交纳）,本判决为终审判决。 审判长  李光宇 审判员  杨剑虹 审判员  孙金芹 二〇二一年一月二十九日 书记员  李 妍