北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16208号原告（反诉被告）：北京鼎盛博远农业科技开发有限公司,住所地北京市大兴区宏福路**院**楼**401。法定代表人：李敏，经理。委托诉讼代理人：仵琼，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓彬，北京英淇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京兴恒基物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇九龙山庄生活小区**楼**。法定代表人：武杰，总经理。委托诉讼代理人：裘丽婷，女，1964年5月3日出生，汉族，北京兴恒基物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张生贵，北京安朗律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鼎盛博远农业科技开发有限公司（以下简称：鼎盛博远公司）与被告（反诉原告）北京兴恒基物业管理有限公司（以下简称：兴恒基公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎盛博远公司的委托诉讼代理人仵琼、被告（反诉原告）兴恒基公司的委托诉讼代理人裘丽婷、张生贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎盛博远公司向本院提出诉讼请求：1.兴恒基公司退还鼎盛博远公司房屋租赁押金82400元、物业服务押金53300元，共计135700元，并支付资金占用期间的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月27日起至实际支付完毕之日止）；2.兴恒基公司退还鼎盛博远公司五个月（2020年1月26日至2020年6月18日）的房屋租赁费用206000元、物业服务费用133250元，共计人民币339250元，并支付资金占用期间的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的资款市场报价利率计算，自2020年7月27日起至实际支付完毕之日止）;3.诉讼费用由兴恒基公司承担。事实和理由：原、被告双方于2019年1月11日签订涉案《库区物业服务协议》，约定鼎盛博远公司租用兴恒基公司所有的房屋并接受乙方的物业服务。合同第一条约定的服务期为一年，自2019年2月18日至2020年2月17日，物业服务费及地上物服务费的年总额为814200元；合同第六条约定发生自然灾害、战争不可抗力因素使协议无法履行时，可以解除协议。2020年2月15日，双方续签了一年合同。受新冠肺炎疫情影响，涉案房屋自2020年1月26日开始被相关部门强制停止使用至今，致使鼎盛博远公司订立合同的目的实际无法实现。鼎盛博远公司于2020年6月18日与兴恒基公司协商要求解除合同并退还房屋无法使用期间的租金，7月5日将涉案房屋腾退并实际交付兴恒基公司。兴恒基公司以鼎盛博远公司违约为由，拒不退还鼎盛博远公司所交押金135700元，也不同意退还房屋无法正常使用期间的租金。综上，鼎盛博远公司为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，依法支持鼎盛博远公司的诉讼请求。兴恒基公司辩称，不认可鼎盛博远公司的诉讼请求。鼎盛博远公司与兴恒基公司订立物业服务、库房使用协议书，鼎盛博远公司实际使用至2020年7月5日，费用只交至6月17日，尾欠费用未交的情况下，无权索要任何赔偿。鼎盛博远公司单方解除并终止协议，对履行构成违约，依据协议应当承担违约责任。双方协商鼎盛博远公司以押金转为承担的违约责任后，又另行起诉索要押金，于法无据。鼎盛博远公司所述疫情影响的意见不能成立。兴恒基公司向鼎盛博远公司提供了物业服务，鼎盛博远公司实际使用了库房，合同并未受到疫情影响，完全能够继续履行，鼎盛博远公司单方解除合同后往回索要已交付的费用，这种情况不同于最高人民法院疫情解释规定的受疫惰影响经营不能按期交费的情况。兴恒基公司系民营企业，根据政策规定，如果鼎盛博远公司提供证据证明其使用库房受疫情影响的话，可通过延长合同期的方式妥善处理，但鼎盛博远公司直接提出解除合同，其解约行为构成违约，不应当被允许。如果允许单方解约，则不应当支持其索要已付费用的诉请，更不能免除鼎盛博远公司违约产生的责任。综上，根据最高人民法院有关司法指导意见，鼎盛博远公司使用库房并非人员密集型行业，无证据证明其受疫情影响，其诉讼请求应子驳回。兴恒基公司向本院提出反诉请求：1.鼎盛博远公司承担违约金135700元（该费用系鼎盛博远公司向兴恒基公司缴纳的押金，兴恒基公司不予退回）；2.鼎盛博远公司给付拖欠的物业服务费15770.958元和库房使用费24381.369元（2020年6月18日至2020年7月5日），共计40152.42元；3.诉讼费由鼎盛博远公司承担。事实和理由：2016年2月18日起，兴恒基公司与鼎盛博远公司订立了《库区物业服务协议》，双方约定按年度续签，第一期合同至2019年2月17日;第二期合同自2019年2月18日至2020年2月17日；第三期合同起止时间为2020年2月18日至2021年2月17日。合同约定鼎盛博远公司承租兴恒基公司位于西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号库房用于仓储，兴恒基公司为鼎盛博远公司承租的库区承担保安、保洁、维修维护、停车服务、垃圾外运、污水排放、绿化、大门保洁卫生、代收代缴供暖、上水、电费等物业服务，物业服务费标准为1.20元/天/平方米，全年合计319800元;鼎盛博远公司向兴恒基公司交纳地上物使用费1.86元/天/平方米，全年使用费494400元，两项费用合计每年814200元。物业服务合同第二条约定付款方式为押2付1，签约后3日内交付2个月合计135700元押金，缴纳1个月费用合计67850元;合同第四条约定了鼎盛博远公司在库房内货物码放严格按照仓库安全五距的标准摆放;如鼎盛博远公司的原因造成合同不能履行，根据第四条第11项约定，乙方违约，应当承担两个月费用标准的违约金。2020年7月5日，鼎盛博远公司单方提出解约，依据双方订立的协议，由其承担两个月费用的违约金，双方按合同约定结算并扣除违约金。现鼎盛博远公司起诉要求退还押金及五个月使用费的请求应予驳回。鼎盛博远公司辩称，不同意兴恒基公司的反诉请求。新冠疫情及有关部门采取的防控措施导致合同不能继续履行，属于不可抗力，鼎盛博远公司对合同解除没有过错。受疫情防控措施影响，鼎盛博远公司租赁的涉案房屋自2020年1月26日开始被相关部门强制停止使用至今，致使鼎盛博远公司订立合同的目的无法实现。根据涉案《库区物业服务协议》第六条第一款规定，以及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，鼎盛博远公司要求以不可抗力解除合同，符合法律规定，且鼎盛博远公司对涉案合同的解除没有过错，不应承担违约责任。关于兴恒基公司提出物业服务费15770.958元和库房使用费24381.369元（2020年6月18日至2020年7月5日），是因为2020年6月12日北京市新发地地区第二次爆发疫情，涉案租赁地位于该地区，所有车辆均无法到达，鼎盛博远公司在通知兴恒基公司退租时，因为客观原因不能撤离物品，不应承担相应费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鼎盛博远公司原名称为北京鼎盛博远商贸有限公司，后于2020年6月30日变更为鼎盛博远公司。兴恒基公司与鼎盛博远公司自2016年2月18日开始就位于北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号院签订《库区物业服务协议》，后又于2019年及2020年进行了续签。其中2020年签订的《库区物业服务协议》约定：甲方物业服务给乙方地址位于北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街，西北12号院，面积730.15平方米；物业服务期为壹年，从2020年02月18日至2021年02月17日止；服务内容为:库区保安、保洁、维修维护、停车服务、垃圾外运、下水(污水排放)、绿化(日常维护)、大门口保洁卫生、代收代缴服务、供暖、上水、电等；物业服务费:1.20元/天.㎡，26650元/月，319800元/年(均为税后)，地上物使用费:1.86元/天.㎡，41200元/月，494400元/年(均为税后)，两项费用合计67850元/月，814200元/年(均为税后)；付款方式押2付1，本协议签订后3日内乙方给付甲方2个月两项费用合计的押金135700元，同时缴纳1个月两项费用合计67850元，否则协议无效；乙方每个月18日前付清当月物业服务费及地上物使用费，协议期满结清所有应交费用、电话费结清(乙方自行申请的电话)后，押金如数退回，否则押金不退；甲方不得在乙方租期未满途中将房屋租赁给他人或强行停止乙方租用，要保证乙方租赁期满，如甲方原因造成合同不能履行，甲方承担2个月(两项费用合计)违约金，如乙方在租赁期因甲方物业服务不到位，可文字及时通知甲方；如乙方原因造成合同不能履行，乙方承担2个月(两项费用合计)违约金；合同终止时，如乙方未按合同约定交纳物业服务费及地上物使用费超出30日，甲方有权单方终止合同，造成一切损失、法律责任均由乙方承担；如乙方不能按双方约定缴纳应交的服务费、代收的能源等应交的费用，逾期甲方将按每日收取2％滞纳金，超出一个月(30日)协议自动终止，造成的一切经济损失、法律责任均由乙方自负；发生下列情况之一时，可解除协议：(1)甲、乙双方协商同意；(2)因自然灾害、战争不可抗力因素使协议无法履行；(3)如因服务区使用权发生变更，甲、乙双方应按以下两条执行:A.协议随使用权人变更，B.双方终止合同，任何一方不承担对方损失；(4)因政府政策性规划拆迁(以甲方文字通知为准)，其它以国家政策为准。因以上四条解除协议使一方遭受损失时，除依法可兔除责任外，任何一方不承担对方的经济损失；协议期满后，甲乙双方不再签定库区物业服务协议，协议终止三日内乙方搬出物业服务区含地上物，超出三日后，每日乙方要支付高于本协议物业服务费20%的费用(不足一个月按一个月计算)。关于上述合同签订时间，合同上显示签订于2020年2月15日，鼎盛博远公司主张签订于2020年2月17日，兴恒基公司主张签订于2020年3月17日。鼎盛博远公司于2019年2月21日支付兴恒基公司合同押金135700元，并支付物业服务费、地上物使用费至2020年6月17日。兴恒基公司财务负责人于2020年4月17日向鼎盛博远公司法定代表人的爱人陈磊发送微信，内容为：“陈总，这个月的房租这两天能打上来不，这次只需要交54280元就好啦（因为两个月的房租打9折，共计优惠13570元）。”鼎盛博远公司2020年4月20日支付兴恒基公司54687.88元，低于其他月份支付的金额67850元,兴恒基公司主张上述费用中包含水费407.88元，并扣除2020年3月、4月享受的优惠折扣。鼎盛博远公司在上述北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号院开设足疗馆，其主张因疫情影响，按相关部门要求，除2020年6月1日至2020年6月10日开门经营外，2020年1月26日开始至2020年6月18日其他时间均未经营。2020年6月18日，鼎盛博远公司向兴恒基公司提交《退租申请》，内容为：“我公司（北京鼎盛博远商贸有限公司）在甲方（兴恒基公司）租赁的位于北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街，西北12号院，因北京新发地新冠病毒疫情影响，并且西红门地区为中风险地区，我公司从2020年2月至今，其中只有6月1日到6月10日正常经营10天，亏损严重，现在已经没有能力继续交租，现恳请兴恒基公司领导同意我方退租，同时减免违约金，因租赁位置紧邻新发地，是中风险地区，目前没有办法搬离房屋内物品，所以恳请贵公司给予一定时间搬离，等西红门地区降为低风险地区，我公司及时搬离。望贵公司领导批准！”兴恒基公司经研究在上述《退租申请》上回复决定：“鼎盛博远公司合同内容是物业服务及库房使用，并非人员密集型行业，不受疫情影响，此前已经减按百分之九十优惠费用，合同完全能够继续履行，不同意解除，可以延长使用期方式妥处。如对方坚持解约，可按提前解除违约的条款处理，扣除押金作为违约金。以上意见请财务执行。以交房钥匙时间为准！”。双方均认可鼎盛博远公司2020年7月5日从北京市大兴区西红门九龙山庄外周边欣旺北大街西北12号院搬离。另兴恒基公司主张本案所涉房屋经由相关行政主管部门审批，取得规划许可，属于合法建筑，双方订立合同合法有效，并提交了1997年9月29日加盖有“北京市大兴县城市规划管理局许可证专用章”的规划图纸。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鼎盛博远公司与兴恒基公司签订的《库区物业服务协议》，既约定有库区保安、保洁、维修维护、停车服务、垃圾外运、下水(污水排放)、绿化(日常维护)、大门口保洁卫生、代收代缴服务、供暖、上水、电等物业服务内容，也约定有地上物使用即房屋租赁等相关内容，约定的费用既包含有物业服务费，也包括地上物使用费，上述协议应为综合性合同。据此，本院认定本案案由为合同纠纷。兴恒基公司主张本案所涉房屋经由相关行政主管部门批准建设，并提交了1997年9月29日加盖有当时“北京市大兴县城市规划管理局许可证专用章”的规划图纸，考虑到当时的历史情况，本院对此予以采信。鼎盛博远公司与兴恒基公司签订的《库区物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，双方均应按照合同约定履行相应义务。鼎盛博远公司主张因新冠肺炎疫情及防控措施影响，兴恒基公司应退还五个月（2020年1月26日至2020年6月18日）的房屋租赁费用206000元、物业服务费用133250元，共计339250元，考虑鼎盛博远公司在所涉场地经营业务为足疗馆，所处区域确受疫情及防控措施影响，本院酌定兴恒基公司按3个月时间范围内并按每月费用总额67850元的30%标准对鼎盛博远公司受疫情影响期间的费用予以减免，经核算，减免费用金额为61065元。鼎盛博远公司已支付费用至2020年6月17日，因兴恒基公司已对鼎盛博远公司该期间的费用减免13570元，故兴恒基公司尚应退还鼎盛博远公司2020年1月26日至2020年6月17日疫情影响期间费用（包含物业服务费、地上物使用费）47495元。鼎盛博远公司主张兴恒基公司支付上述退还费用资金占用期间的利息，缺乏依据，本院对此不予支持。鼎盛博远公司主张因受疫情影响，依据合同第六条，发生“因自然灾害、战争不可抗力因素使协议无法履行”，可解除协议，于2020年6月18日向兴恒基公司提出退租申请，解除双方所签的《库区物业服务协议》。鼎盛博远公司自2016年2月18日即开始与兴恒基公司签订《库区物业服务协议》，在合同约定的场地经营，直至2020年双方亦在疫情期间续签合同。根据鼎盛博远公司经营的业务，疫情可能会使其经营受到影响，结合双方系长期合作而非临时签约的具体情况，鼎盛博远公司提交的证据不足以证明疫情对其影响足以达到其所主张的不可抗力，合同目的无法实现，且兴恒基公司亦因疫情影响已向其减免部分费用。据此，鼎盛博远公司在合同未到期前单方提出解除合同，缺乏合同及法律依据，根据合同约定需承担相应违约金。合同约定的违约金为2个月费用（两项费用合计）135700元，但考虑鼎盛博远公司的经营业务及所涉场地确受疫情及防控措施的影响，尤其是所处区域受2020年6月北京疫情的具体影响，并考虑双方合同的已履行情况，本院酌定鼎盛博远公司应承担的违约金为100000元，并从鼎盛博远公司支付的押金中予以抵扣，剩余押金35700元，兴恒基公司向鼎盛博远公司退还。鼎盛博远公司要求兴恒基公司支付押金占用期间的利息，无合同及法律依据，本院对此不予支持。鼎盛博远公司费用交纳至2020年6月17日，其于2020年6月18日向兴恒基公司提出解除合同，并主张因疫情影响，至2020年7月5日搬离，兴恒基公司主张鼎盛博远公司支付此期间的物业服务费及地上物使用费。考虑鼎盛博远公司2020年6月18日已提出解除合同，并告知兴恒基公司因租赁位置紧邻新发地，是新冠疫情中风险地区，房屋内物品给予一定时间搬离，故2020年6月18日至2020年7月5日提出解除合同至搬离期间，鼎盛博远公司仅是物品尚在涉案房屋内存放，不足以证明其尚需提供物业服务，故该期间的费用，本院酌定根据双方合同中约定的地上物使用费标准进行核算。兴恒基公司主张此期间的地上物使用费为24381.369元，不高于本院核算数额，本院不持异议，予以确认（具体金额按24381.37元进行确认）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京兴恒基物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还北京鼎盛博远农业科技开发有限公司2020年1月26日至2020年6月17日期间费用47495元；二、北京鼎盛博远农业科技开发有限公司向北京兴恒基物业管理有限公司承担违约金100000元，抵扣上述违约金后，北京兴恒基物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还北京鼎盛博远农业科技开发有限公司押金35700元；三、北京鼎盛博远农业科技开发有限公司于本判决生效后十日内支付北京兴恒基物业管理有限公司2020年6月18日至2020年7月5日期间费用24381.37元；四、驳回北京鼎盛博远农业科技开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京兴恒基物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4212元，由北京鼎盛博远农业科技开发有限公司负担3454元（已交纳），由北京兴恒基物业管理有限公司负担758元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1909元，由北京兴恒基物业管理有限公司负担554元（已交纳），由北京鼎盛博远农业科技开发有限公司负担1355元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘恩水二〇二一年一月二十九日书记员  寇晓蒙