上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初18740号原告：陈洪鹏，男，1973年6月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈开伟，上海容和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏翔，上海容和律师事务所律师。被告：顾雁斌，男，1998年7月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。原告陈洪鹏与被告顾雁斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪鹏的委托诉讼代理人陈开伟，被告顾雁斌的委托诉讼代理人姚钰铭到庭参加诉送。本案现已审理终结。原告陈洪鹏向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年6月30日解除；2.被告支付原告违约金人民币256万元(以下币种为人民币)；3.本案诉讼费判由被告承担。事实与理由：原告系上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。在2018年3月25日,原、被告双方通过房屋中介公司的居间介绍,就系争房屋买卖事宜达成一致意见并签订了《上海市房地产买卖合同》(非网签版本),由被告支付2万元定金。之后,双方于2018年3月30日通过房地产交易中心网签了正式的《上海市房地产买卖合同》,该合同规定,上述房屋转让价为1000万元整(不含装修款),该合同附件三,对付款方式约定：被告除已付2万元定金外,应于2018年4月10日之前支付348万元,余款600万元以贷款方式支付。合同生效后,被告除支付2万元定金外,拖延至本案起诉,被告仍未支付首期房款348万元,期间,虽经原告多次催讨,至今未果。鉴于上述事实和理由,被告的行为已构成严重违约,原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告顾雁斌辩称，第一，假设按照原告所述，被告没有收到原告发出的2018年6月30日的解除通知，本案诉讼时效有问题，本案诉状是2020年9月29日送达的，超过了两年的诉讼时效。第二，根据网签版合同约定的系争房屋总价为1000万元，按照百分之二十计算也不是诉请金额。第三，被告没有按照合同约定时间支付首付款，2018年7月21日，中介公司召集原告和被告、被告父母在中介公司商议处理后续事宜，原告要求被告赔偿5万元损失，经过商讨，原告同意被告支付1万元以解决此事，事后被告支付原告1万元，加上之前没有返还的2万元，所以原、被告就系争房屋买卖的争议已经全部解决。第四，2019年，中介公司起诉顾雁斌居间合同纠纷的案件中，也提到了买卖关系已经解除了，我们支付了1万元。第五，假设违约的情况下，违约金标准过高，申请法院酌定。如果2018年6月30日合同解除，损失应该计算到该日，另外，被告认为合同解除日期是在2018年7月21日付款当天。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权原登记在原告陈洪鹏名下。2018年3月25日，原告陈洪鹏作为卖售人(甲方)与被告顾雁斌作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定：甲方将系争房屋转让给乙方；总房价款1280万元；在2018年6月5日之前办理过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；付款协议：1、乙方于签约当日,支付甲方房款2万元。2、乙方于2018年4月10日之前,支付甲方房款498万元。3、乙方以银行贷款方式支付甲方房款778万元，该笔房款乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。3、乙方于甲、乙双方办理房屋交接手续当日,支付甲方房款2万元等。同日，原告陈洪鹏作为卖售人(甲方)与被告顾雁斌作为买受人(乙方)签署《补充协议》，约定税费由乙方承担，甲、乙双方于2018年3月31日之前，至中介方以本合同的约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》等。同日，被告向原告支付定金2万元。2018年3月30日，原告陈洪鹏作为卖售人(甲方)与被告顾雁斌作为买受人(乙方)签订网签示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款1000万元；付款协议：1、乙方于2018年3月25日已支付甲方定金2万元；2、乙方于2018年4月10日之前支付甲方第一笔房款348万元；3、乙方以贷款方式支付甲方第二笔房款648万元；4、乙方于甲乙双方办妥过户手续当日支付甲方剩余房款2万元；违约责任与前述合同约定相同。同日，原告陈洪鹏作为卖售人(甲方)与被告顾雁斌作为买受人(乙方)签订《装修补偿协议》，约定：一、甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为1000万元。另外，双方约定乙方在上述总房价的基础上在直接支付甲方装修补偿款280万元。该装修补偿款支付方式如下，5月10日前支付甲方150万元，过户之前支付甲方130万元；二、乙方在本交易中需支付的款项共计1280万元包括总房价1000万元和装修补偿款280万元；变更第一笔房款348万元的支付时间为2018年5月10日之前等。之后，被告因无法在约定期限内筹集首付款，后并未按约定支付房款。双方发生争议。2018年7月21日，被告向原告账户转账支付了1万元。2018年9月19日，陈洪鹏向我院递交诉讼材料，后我院于2018年11月8日正式立案受理原告陈洪鹏与被告顾雁斌房屋买卖合同纠纷一案(案号：(2018)沪0107民初22262号)，陈洪鹏在该案中要求解除陈洪鹏与顾雁斌之间的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告支付赔偿金26.1万元及违约金200万元。后因陈洪鹏未按期预交案件受理费，我院于该案于2018年11月19日出具(2019)沪0107民初22262号《民事裁定书》如下：“本案按陈洪鹏撤回起诉处理。”2020年9月18日，原告诉至我院提起本案诉讼。另查，2018年11月23日，上海润万房地产经纪有限公司向我院递交诉状，我院于2019年4月9日立案受理了(2019)沪0107民初5971号上海润万房地产经纪有限公司与被告顾雁斌的居间服务合同纠纷一案，该案中，双方于2019年5月21日达成调解，我院出具(2019)沪0107民初5971号《民事调解书》如下：“一、被告顾雁斌应支付原告上海润万房地产经纪有限公司居间服务费人民币15万元,该款被告顾雁斌于2019年7月20日之前支付人民币5万元,余款于2019年8月20日之前一次性付清;二、被告顾雁斌若有一期未按上述第一款履行支付义务,原告上海润万房地产经纪有限公司可就全款一并申请执行;被告顾雁斌还应另行支付原告上海润万房地产经纪有限公司违约金人民币4万元;三、双方就本案再无其他争议。”审理中，关于合同解除的日期，原告表示，被告应于2020年4月10日支付首付款，原告放宽期限，故以2018年6月30日为合同解除日。被告表示，双方与中介方曾于2018年7月21日处理后续事宜，当时原告要求被告赔偿5万元损失，原告同意再向被告支付1万元，后被告于当日支付，故合同解除日期为2018年7月21日。关于系争房屋另行出售的情况，原告自述系争房屋于2019年3月-4月期间出售，出售价格为1115万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，对房屋转让价款、付款条件和时间、过户时间、房屋交接、违约责任等都进行了约定，双方均应按约定履行各自义务。然合同履行过程中，被告在支付了2万元定金后以无力支付房款为由不再履行合同付款义务，构成违约，原告要求解除双方房屋买卖合同并要求被告承担相应的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于合同解除的日期，因原告并无证据证明向被告发送了解除的书面通知，在被告明确至迟于2020年7月21日不再履行购房义务的情况下，本院认定双方合同解除的时间以原告提起第一次诉讼之日即2018年9月19日为宜。关于诉讼时效，因原告曾于2018年9月19日就本案房屋买卖纠纷提起诉讼导致诉讼时效中断，至本案起诉并未超过法律规定的三年诉讼时效，对被告诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于被告认为双方已经以3万元协商解决的理由，未能提供相应的书面依据，结合原告诉讼等情况，本院亦难以支持。关于原告主张的违约金标准，被告认为违约金标准过高，请求我院予以调整，本着公平合理原则，本院考虑到双方合同约定总价、双方买卖合同履行程度、过错程度、实际损失、沟通情况等因素一并予以酌定为15万元(含没收的定金2万元和已经支付的1万元)，故被告应当再向原告支付违约金12万元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告陈洪鹏与被告顾雁斌于2018年3月25日就上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月19日解除；二、被告顾雁斌应于本判决生效之日起十日内支付原告陈洪鹏违约金人民币150,000元(被告顾雁斌已经支付的人民币30,000元可用于抵扣该款项)；三、对原告陈洪鹏的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币27280元，减半收取计人民币13640元，由原告陈洪鹏负担人民币10000元，被告顾雁斌负担人民币3640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二一年一月二十二日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。