苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初10973号原告：王永青，男，1957年4月14日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张凯力，江苏名威名律师事务所律师。被告：严炳华，男，1961年11月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：唐刘念，江苏源实发扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨婷，江苏源实发扬律师事务所实习律师。被告：吴学明，男，1963年12月17日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：张永新，男，1978年10月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇华盛大道688号。法定代表人：徐俊伟，执行董事。原告王永青与被告严炳华、吴学明、张永新、苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司不当得利纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序分别于2020年10月28日和2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告王永青及其委托诉讼代理人张凯力、被告严炳华及其委托诉讼代理人唐刘念、被告吴学明、被告张永新第一次开庭到庭参加诉讼。原告王永青及其委托诉讼代理人张凯力、被告严炳华的委托诉讼代理人唐刘念、被告张永新第二次开庭到庭参加诉讼。被告苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司经本院合法传唤，两次开庭均未参加诉讼，被告吴学明第二次庭审未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王永青向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付房屋、装修补偿款462258.07元，搬迁补偿款1元(暂定，以实际补偿金额为准)，停产停业损失补偿款1元(暂定，以实际补偿金额为准)；2、判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回了搬迁补偿款和停产停业损失补偿款的诉讼请求。事实和理由：2017年8月19日，在中介吴某2、周荣初介绍下，原告与严炳华、吴学明(甲方)签订《租房协议》一份，由原告承租被告严炳华、吴学明、张永新合建的三层楼房4611平方米，辅房270平方米，园子100平方米，租金总计43.5万元。租期至2017年9月25日至2021年9月25日止。后因原告经营需要拓展厂房，经房东同意，原告自建1422.20平方米简易厂房并装修。2018年11月，因政府回购，被告苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司委托苏州恭诚房地产评估咨询有限公司对原告租赁房地产进行评估，估价总值6879348元。其中原告自建的1422.20平方米的房屋评估价391855.56元，铁门、复合地板等十项装修70402.51元。拆迁回购实际价格为710万元，其中568万元被告苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司已经给被告严炳华、吴学明、张永新，由被告严炳华、吴学明、张永新私自分配，余款142万元至今未付。原告认为，原告自建的房屋及装修，拆迁补偿款应归原告所有。拆迁时厂房由原告承租，故拆迁安置补偿、停产停业损失等均应由原告享有。被告严炳华辩称，案涉1422.20平方米简易厂房在王永青承租前就已经搭建完毕，王永青明知该厂房并非其搭建，但仍然提起诉讼，已经涉嫌虚假诉讼罪。王永青提供的《房地产评估报告》中明确案涉1422.20平方米简易厂房系2012年建造，而王永青的承租时间为2017年。王永青认为简易厂房由其建造没有事实依据，王永青实际承租涉厂房仅一年，承租期间，其经营的企业为苏州亿力展览工程有限公司，经营的业务主要是展台、舞台钢结构的搭建、会展服务、室内装潢工程、建筑工程的设计施工。其提交的销售清单，即便是真实的，也很可能是苏州亿力展览工程有限公司进行展台搭建所需。王永青在承租厂房一年后因为环保相关问题退租，如果确实存在大面积建造，理应提出补偿要求，但其并未提出也从侧面证明不存在1422.20元平方米简易厂房的建造。苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司委托评估公司现场勘查后记载简易厂房的建造年份为2012年，原告提供的证据证明力明显小于评估报告。租房协议并无对房屋拆迁补偿进行约定，严炳华不是拆迁补偿的所有人，不是本案适格被告，王永青要求严炳华支付装修补偿款等款项没有法律依据。在租房协议没有约定的情况下，原告主张补偿款没有合同依据。根据苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初492号民事判决书已经生效，该判决书确认涉案土地和房屋及其附属物的补偿款应归属于张永新，严炳华无权领取相应的权益。既然补偿款不属于严炳华，则原告王永青要求严炳华支付补偿款中的某一部分，更没有依据。被告吴学明辩称，原告说的是事实，简易房是原告自己搭建的，其余零散的是由吴学明搭建，零散的部分原先是由原告搭建，后来被城管拆除后由吴学明来负责搭建的。南面的简易房是由原告自己搭建的,东面的简易房系吴学明搭建的。装修是原告自己装修的，厂房是租给中介的，再由中介分租给别人。被告张永新辩称：第一，装修在原告入住前由前面的租户已经装修好了；第二，在政府评估开始前，原告已经搬出。第三，面积没有那么大，土地占地只有5亩，面积是3300㎡，厂房的占地面积是2322㎡，后面还有食堂、污水处理池占地843㎡。厂房的装修和简易附房在之前的租赁客户就已经全部做好了，与原告无关。原告自己本身就是生产家具和展览台之类的产品，需要采购木料钢材五金等，对于原告提供的证据不予认可。租赁厂房的租金没有付清，要求反诉租金。被告苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司辩称：2019年2月25日，根据“三优三保”项目实施要求，为进一步提升土地集约利用水平，优化建设用地空间布局，由苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司对“三优三保”项目范围内严炳华的房屋及附属物等资产进行回收收购。各项目补偿总额为710000元，已付5680000元，未付1420000元。原告王永青并非所有权人，只是承租人，非补偿对象。本案是房屋租赁合同纠纷，苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司并非房屋租赁合同的当事人，原告对苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司的诉讼请求无事实和法律依据。原告王永青与被告严炳华等人签订的租赁合同是否有效、王永青主张扩建1422.2平方米的简易厂房是否属实由法院认定，即使事实也应该向出租人主张补偿。请求驳回对苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司的诉讼请求。经审理查明：2017年8月19日，严炳华、吴学明作为甲方与吴某2、周荣初、王永青作为乙方签订《租房协议》1份，约定甲方将三层楼房4611平方米和辅房270平方米，园子100平方米出租给乙方，总租金43.5万元。水费自理，乙方负责一年保养一次电梯。房租费在签订好合同后付30万元，余款九月底付清，以后房租每年一次付清。租金直接向严炳华支付。租赁期限为三年，2017年9月25日至2021年9月25日止。此合同乙方付房租20万元生效。王永青承租该厂房的一楼并支付了租金30万元。租房使用中，经过吴学明的同意，王永青进行了部分简易房搭建并对食堂进行了装修。另查明，因“三优三保”该厂房需拆除，王永青于2018年8月搬出。2019年2月25日，苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司作为甲方与严炳华作为乙方签订《“三优三保”项目专项补偿协议书》1份，约定双方协商甲方收回项目范围内的房屋及附属物等资产进行回收补偿。房屋补偿款为891800.52元，装修及附属物的补偿款891800.52元，土地补偿款664146元，协议书载明的总补偿额为7100000元。还查明，经苏州桃源新型城镇化投资发展有限公司委托苏州恭诚房地产评估咨询有限公司对“三优三保”项目范围内的财产进行评估，总价值为7200771元，其中房产5644824元，附着物891800元，土地价值664146元。房产面积中三层厂房的面积为4860.88平方米，北面门卫室为18.17平方米，食堂面积为288.17平方米(长25.39米，宽13.16米)，厂房东西长40.24米，南北长38.29米，西边厂房至围墙的距离为6.98米，东边距离为3.86米。食堂至厂房最北边的距离为51.69米，食堂至厂房最南面的距离为13.4米。车间评估价为5006473.08元，简易一等附房410515.35元，办公（食堂）总价215043.98元，门卫室12791.68元。又查明，周荣初和吴某2于2020年6月30日出具声明1份，就2017年8月19日签订的租房协议声明如下：一、不承担租房协议中的任何经济及法律责任；二、放弃协议中的全部权利及义务。以上事实，有原告王永青提供的租房协议、评估报告、补偿协议书，证人吴某1和吴某2的证人证言，被告张永新和吴学明提供的图片，本院依法调取的评估报告、图片等相关材料，（2020）苏0509民初492号民事判决书及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、原告王永青搭建简易房的面积和装修的价值确定。首先，关于原告王永青搭建的简易房的面积及价值，本院认为，原告王永青提供的销售清单等书面证据无法证明相应的简易房搭建面积。但是根据吴学明和证人吴某1和吴某2的陈述，证人吴某2作为中介在看房时西边有一大块简易棚，东面有100多平米的简易棚，北面门卫处有部分的简易棚。而证人吴某1作为证人陈述时，其搭建了南面长45米左右宽14米左右的简易棚，东面搭建了42米宽4.2米的简易棚，还搭建了南面延伸的300平左右的简易棚。其中，关于东面的搭建，两名证人的证言存在矛盾，而吴学明称东面的厂房系原告王永青搭建的。对于该部分的搭建无法确定搭建人。关于西面的搭建根据证人的陈述和张永新提供的图片以及其他被告的陈述可以看出是张永新自己搭建的，北面的部分在拆迁前已经拆除，故本院予以确认。南面的简易房被告张永新陈述系其搭建，但是根据其他被告和证人的陈述可以得知大部分系原告王永青在征得被告吴学明的同意下进行的搭建。由于房屋已经拆迁，现有的证据无法还原现场，原告王永青也确实对进行了简易房的搭建，本院结合上述搭建简易房部分的认定和评估报告中的面积组成，依法酌情确定评估报告中简易一等房1422.2平方米中的60%（853.32平方米）系由原告王永青搭建，相应的补偿款金额本院也按照评估价值410515.35元的60%确定，即246309.21元。其次，关于装修价值的确定，根据被告和证人的陈述可知，食堂的装修确系原告王永青所为，但是其主张的水泥部分和铁门的补偿因无相应的证据，故相应的补偿不予支持。而对于其他复合地板、夹板隔断、塑扣板顶、夹板平顶、优质夹板宽窗套和门套、优质木门、组合柜因系装修食堂花费的支出，对于原告主张的该部分补偿评估价39522.43元予以确认。二、原告王永青主张补偿款的请求权基础本院认为，根据本院已生效的（2020）苏0509民初492号民事判决书中查明的事实，本案厂房并未经过建设工程规则许可，因此本案中的租房协议依法应属无效。租房协议无效，系由于被告建房时并未经过建设工程规划许可，原告王永青作为承租人并无过错，而合同无效后本案中“三优三保”补偿款的获益人取得的由被告王永青搭建和装修部分相应的补偿款即失去了合同和法律上的依据，符合不当得利的构成要件，属于当得利，应予以返还。根据（2020）苏0509民初492号民事判决，本案的拆迁补偿款所有人应为被告张永新，所获利益者为被告张永新。因此，被告张永新获得的由原告王永青搭建简易房的补偿款246309.21元和装修补偿款39522.43元，应由被告张永新返还给原告王永青，其他被告并非不当得利的获益人，不应承担返还责任。综上，本院认为，被告严炳华、吴学明与原告王永青之间的租房协议因租赁物未经建设工程规划许可而无效。被告张永新取得由原告王永青搭建简易房的补偿款246309.21元和装修补偿款39522.43元缺少法律依据和合同依据，属于不当得利，依法应予返还。此外，被告张永新在本院第二次开庭当天提出要求反诉原告王永青支付房屋租金，因其并未提供相关证据且相应的诉讼请求亦不明确，本院不予受理并已告知其可另行提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张永新于本判决生效之日起十日内返还原告王永青补偿款285831.64元；二、驳回原告王永青的其他诉讼请求。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4117元，保全费2831元，合计6948元，由原告王永青负担2652元，由被告张永新负担4296元并于本判决生效之日起十日内直接给付原告王永青。原告王永青已预交的诉讼费用，本院不再退还。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 向 军二〇二一年一月四日书记员 柯震黎附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。