北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22200号原告：郭荣雪，男，1978年5月28日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：韩梦想，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春阳，北京市京师律师事务所实习律师。被告：朱文胜，男，1979年4月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：冯锦龙，北京市广盛律师事务所律师。原告郭荣雪与被告朱文胜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭荣雪及其委托诉讼代理人韩梦想、被告朱文胜的委托诉讼代理人冯锦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭荣雪向本院提出诉讼请求:1.朱文胜向郭荣雪双倍返还定金共计200000元；2.朱文胜向郭荣雪支付逾期违约金，自2020年9月10日起至实际返还购房定金100000元之日止，以购房定金100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.朱文胜向郭荣雪赔偿其已支付的居间服务费40000元；4.本案诉讼费用由朱文胜承担。事实与理由：2020年5月21日，郭荣雪经玉信(北京)投资管理有限公司（以下简称：玉信公司）居间服务，与朱文胜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，郭荣雪购买朱文胜位于北京市大兴区德贤路239号院9号楼6层4单元602室房屋，购买价格为5700000元。合同签订当天，郭荣雪向朱文胜支付购房定金100000元。按照上述房屋买卖合同约定，朱文胜应当在2020年8月15日前将房屋交付给郭荣雪使用，但朱文胜未按约交付房屋。经郭荣雪和中介公司多次督促后，朱文胜仍拒绝交付房屋，并且不明确可以交房的时间。无奈，郭荣雪于2020年9月2日按照上述房屋买卖合同第六条和第九条的约定，向朱文胜发送了解除合同通知书。为维护郭荣雪合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。朱文胜辩称，郭荣雪与朱文胜签订房屋买卖合同时约定的交房时间2020年8月15日，这个时间是中介预估的日期，因郭荣雪需要卖掉其原有的房屋再买朱文胜的房屋，且郭荣雪没有购房资格，其陈述网签时需要以其外甥的名义进行网签，还需用其外甥名义进行商业贷款。当时预估的交房时间是2020年8月15日，郭荣雪以其外甥的名义能否办理网签及进行商业贷款尚不确定。当时郭荣雪仅支付了朱文胜房款100000元，网签及贷款手续尚未办理，此种情况下郭荣雪要搬进朱文胜的房屋，朱文胜心里觉得不踏实，如果办不成容易产生纠纷。依照合同第九条违约条款，即使朱文胜逾期交房，郭荣雪选择退房，按照该条款朱文胜需按郭荣雪已支付房价款的20％向买受人支付违约金。郭荣雪已支付房款100000元，如朱文胜要支付违约金的话也就是20000元。郭荣雪可以选择继续履行，也可以选择退房，故应严格按照该条款进行计算。朱文胜逾期交房违约不属于根本违约，根本违约在补充协议的第四条违约责任第二款有明确的约定。只有出现根本违约的情况下，居间费才可以由出卖人承担。逾期交房不属于根本违约，逾期交房违约有明确的约定，郭荣雪不应适用定金条款。本院经审理认定事实如下：2020年5月21日，朱文胜（出卖人）与郭荣雪（买受人）在玉信公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：郭荣雪购买朱文胜坐落于大兴区德贤路239号院9号楼6层4单元602房屋，建筑面积132.50平方米；该房屋已设定抵押，出卖人应于2020年10月30日前办理抵押注销手续；经出卖人和买受人协商，该房屋成交价格为2500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3200000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金总额100000元，于签订合同2日内支付；出卖人应按照本项约定时间或约定条件于2020年8月15日将该房屋交付给买受人；买卖双方最晚应于合同签订之日210日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；除不可抗力，出卖人逾期交房违约责任，按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)：1.逾期在15日(含)之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可追究出卖人违约责任。同日，郭荣雪与朱文胜签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定：该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为伍佰柒拾万元整，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人向出卖人支付定金总额为100000元(不高于成交总价的20%)；买受人于签订合同2日内将第一笔定金100000元以自行支付方式支付给出卖人；买卖双方应于网签后3日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1600000元整；该房屋已设定抵押，出卖人应于2020年10月30日前办理抵押注销手续；买受人于解押前20日内支付出卖人购房款3980000元，支付方式为资金监管；买卖双方应于买受人购房资格核验通过及出卖人房源核验（如有)通过后3日内到玉信公司办理网签事宜并共同签署网签合同；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或者限制转让，导致买受人无法取得所有权的；(3)拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；(4)将该房屋出售给第三方的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。上述合同及补充协议签订当日，郭荣雪向朱文胜支付定金100000元，朱文胜向郭荣雪出具定金收条。另2020年5月21日，朱文胜（甲方、卖方）、郭荣雪（乙方、买房）、玉信公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定：鉴于买卖双方在居间方的居间服务下就坐落于大兴区德贤路239号院9号楼6层4单元602的房屋签订了《房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同；买卖双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，居间方提供的服务包括:1.提供房屋买卖市场行情资讯；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5.促成交易双方签署房屋买卖合同；买方向居间方支付居间服务费57000元，买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居间方支付本合同约定的居间服务费；买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能履行义务的，居间方不承担任何责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，居间方有权通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。签订合同当日，郭荣雪向玉信公司支付居间服务费40000元。郭荣雪主张其属于置换购房，与朱文胜签合同时，郭荣雪名下原有房屋已经出售，但是还没有办理过户手续。郭荣雪担心出现合同违约情况，提前安排了不存在不确定因素的交易流程，也就是用他外甥的名义办理网签和商业贷款手续，朱文胜也是同意的。按照合同约定朱文胜应当在2020年8月15日前将房屋交付郭荣雪，但其并未按约交付房屋。郭荣雪于2020年9月2日向朱文胜发送《通知书》，内容为：“朱文胜先生：本人郭荣雪于2020年5月21日在居间方“房天下”经纪公司的介绍下，与您签订了您名下位于北京市区大兴区旧宫镇德贤路239号院润枫锦尚小区9号楼6层4单元602室的《房屋买卖合同》，房产证号:x京房产证兴字第XXXX号。根据合同中第六条约定:2020年08月15日交房，很遗憾，在居间方经纪人和我本人的多次催促下，由于您个人原因，未能如期交付房屋，现已逾期超过15日，出现违约的事实，根据合同第九条违约条款，现通知您:我选择退房，终止合同。”同时郭荣雪向法庭提交玉信公司工作人员李艳2020年10月10日出具的《情况说明》，内容为：“本人李艳是“玉信公司”大兴旧宫镇芳源里店的房屋中介经纪人，2020年5月21日我作为居间方经纪人在本人的介绍下，卖方朱文胜和买方郭荣雪就购买房屋事宜双方达成一致，签署了卖方朱文胜名下位于北京市大兴区旧宫镇德贤路239号院润枫锦尚小区9号楼6层4单元602室的《房屋买卖合同》，房产证号:x京房产证兴字第XXXX号，买方郭荣雪当日以汇款的方式向卖方朱胜文支付了10万元购房定金，根据合同中约定:2020年08月15日交付房屋，8月初我提前和卖方多次沟通交房时间，在我和买方的多次催促下，由于卖方个人原因，未能如期交付房屋，逾期后，我作为居间方继续催促卖方履行合同交付房屋，并告知卖方逾期交房将面临的违约风险，但卖方拒不配合仍拒绝交房，逾期超过15日，出现违约的事实，买方在9月初提出解除合同，随后我约买卖双方来店内洽谈解约后的事宜，买卖双方未能就赔偿一事达成一致。以上情况属实。”朱文胜主张当时合同约定的交房时间2020年8月15日为预估时间，但是到约定时间，首付款及网签手续并没有办理，在郭荣雪仅支付100000元房款的情况下，就将房屋交付给郭荣雪搬进来居住使用，不是当时约定的本意。基于这个原因，朱文胜没有将房子交给郭荣雪使用。另郭荣雪表示，与朱文胜解除合同后，其已另行购买房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭荣雪与朱文胜签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。朱文胜未能按照合同约定的时间将房屋向郭荣雪交付，应属违约，郭荣雪向朱文胜发送通知书，告知其选择退房，终止合同，符合合同约定。合同第九条约定了出卖人逾期交房违约责任，即逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同第十条约定，如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。同时合同中亦约定了定金条款，郭荣雪据此向朱文胜支付了定金100000元。依据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中朱文胜违约，郭荣雪选择适用定金条款，有合理依据，对郭荣雪要求朱文胜双倍返还定金200000元的诉讼请求，本院予以支持。因郭荣雪已选择适用定金条款，对郭荣雪再依据合同约定的违约金条款要求朱文胜支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中郭荣雪除向朱文胜支付定金100000元外，并未支付其他款项，郭荣雪未能举证证明双方约定的定金不足以弥补朱文胜违约造成的损失，对其主张朱文胜双倍返还定金外，另行赔偿居间服务费40000损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、朱文胜于本判决生效之日起十日内双倍返还郭荣雪定金200000元；二、驳回郭荣雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由郭荣雪负担416元（已交纳），由朱文胜负担2034元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年一月二十八日书记员  寇晓蒙