安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终60号 上诉人（原审被告）：黄山市白岳置业有限公司，住所地休宁县海阳镇。 法定代表人：郑寿德，总经理。 委托诉讼代理人：汪学军，安徽萝宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李永嘉,男,汉族,1995年5月28日出生,住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：李妍，女，汉族，1990年9月15日出生，住安徽省休宁县,系李永嘉的姐姐。 上诉人黄山市白岳置业有限公司因与被上诉人李永嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服休宁县人民法院（2020）皖1022民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄山市白岳置业有限公司上诉请求：1.要求撤销休宁县人民法院（2020）皖1022民初1091号民事判决书第一项之内容，驳回李永嘉全部诉请（二审争议标的6794元及2019年5月26日至2020年11月25日止为12652元，合计19446元）2.上诉费用由李永嘉承担。事实与理由：合同约定交房时间为2018年12月31日，由于本案存在免责事由，通知购房人交房日期为2019年4月12日，李永嘉接到黄山市白岳置业有限公司通知后未及时办理房屋交接，直至2019年5月26日，李永嘉前往黄山市白岳置业有限公司办理房屋交接，并在《入住通知书》上签字确认，购房人亦以2019年4月12日为时间节点开始交纳物业费用，黄山市白岳置业有限公司不存在逾期交房的情形。2019年4月3日涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。黄山市白岳置业有限公司通知11#楼、12#楼所有购房人于2019年4月12日前可以办理房屋交付手续。购房合同第八条第一项为合同约定的交付条件，即“该商品房验收合格（出示工程竣工验收证明文件）”，从合同文意理解，第八条一共约定了五种交付条件情形，为递进关系。第一项商品房经验收合格为最低标准的交付条件即五大主体验收合格即可交付，第二项商品房经综合验收合格，即除五大主体验收合同，还包括规划、公安、消防、环保等管理部门出具认可意见。黄山市白岳置业有限公司2019年4月12日交房行为具备合同约定交付条件。一审判决适用了《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条，适用该条司法解释应考虑其行为中指的是“一般性情形”，而本案当事人在购房第八条是有着特殊明确约定的情形；本案黄山市白岳置业有限公司在交付房产时未发生违反《中华人民共和国建筑法》第61条之情形。依据相关法律规定，建设工程在建设、施工、设计、监理、勘察五单位联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规定，我国法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须经规划、公安消防、环保等专业管理部门出具意见后方可交付使用。黄山市白岳置业有限公司没有违反《建设工程质量管理条例》情形，故经五大主体验收合格的房屋即可交付使用。李永嘉实际接收了房屋，已实现对房屋的转移占有并使用，一审法院认定的实际交房日期2020年5月26日起判令黄山市白岳置业有限公司承担违约金50%的结论无法律依据。 李永嘉辩称，请求维持原判。 李永嘉向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令黄山市白岳置业有限公司向其支付从2019年1月1日至2020年8月31日共608天，并按照合同约定每天支付违约金46.85元/天，逾期交房违约金人民币28490元，后续违约金计算到黄山市白岳置业有限公司出示工程竣工验收证明文件为止；2.本案全部诉讼费由黄山市白岳置业有限公司承担。 一审法院查明事实，李永嘉于2018年5月6日与黄山市白岳置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，李永嘉购买黄山市白岳置业有限公司开发的坐落于休宁县××镇××街××栋××单元××室，房屋价款为468584元；付款方式为：首付148584元，银行按揭贷款320000元；房屋交付期限为2018年12月31日前；交付条件为:该商品房经验收合格（出示工程竣工验收证明文件）。如黄山市白岳置业有限公司除特殊情况外，未按合同约定的期限逾期交付房屋超过60日，李永嘉要求继续履行合同的，黄山市白岳置业有限公司自2019年1月1日起至实际交付之日止，按日向李永嘉支付已付房价款万分之一的违约金。合同还约定，如遇特殊原因（由于政府部门规划调整及政府行为造成的延续），除双方协商同意解除合同或变更合同外，黄山市白岳置业有限公司可以据实延期交房。合同补充协议第二款还约定，买受人应于交付日期前往滨江福庭现场与出卖人办理交接手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交接手续，视为出卖人已按时交接。合同签订后，李永嘉按合同约定支付了购房款。黄山市白岳置业有限公司于2020年4月3日完成了组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见工作。因至今未能办理房屋产权变更登记等原因，李永嘉向法院提起诉讼。 另查明，2019年5月26日，李永嘉实际接收涉案房屋。物业公司自2019年4月12日开始收取的物业费。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否具备交付条件？2.李永嘉主张逾期交房的违约金如何认定？ 就争议焦点1，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。黄山市白岳置业有限公司于2020年4月3日完成了组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格意见的工作，但至今未提供规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门出具的认可性意见，故涉案房屋的建设工程不应认定已经验收合格。 就争议焦点2，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。黄山市白岳置业有限公司将不具备合同约定交房条件的涉案房屋交付李永嘉，应当承担违约责任。李永嘉于2019年5月26日实际接受涉案房屋，其行为也不符合双方合同约定，其本人应当承担相应的责任。在合同约定的交房日至李永嘉实际接收房屋之间的逾期交房违约金应当由黄山市白岳置业有限公司承担，李永嘉于2019年5月26日实际接受涉案房屋后的违约金，则由黄山市白岳置业有限公司承担50%。 综上，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的。当事人应当按照约定履行自己的义务。李永嘉已按合同约定支付了购房款，履行了自己的合同义务。黄山市白岳置业有限公司也应当按照合同约定交付涉案房屋。因其未按合同约定交付涉案房屋，故依法应承担违约责任。其抗辩的延期交房系政府行为导致，但未提供充分的证据加以证明，而且涉案房屋的建设工程至今仍不应认定为验收合格，故对其抗辩意见，不予采纳。黄山市白岳置业有限公司应当按合同约定支付2019年1月1日至2019年5月25日间逾期交房违约金6794.7元（145日×46.86元/日）。同时，李永嘉于2019年5月26日实际接受涉案房屋，也不符合双方合同约定，其本人应当承担相应的责任。自2019年5月26日起至黄山市白岳置业有限公司取得工程竣工验收证明文件止，这段时间的逾期交房违约金，黄山市白岳置业有限公司按合同约定违约金（已付房价款日万分之一）的50%即23.43元/日向李永嘉支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条规定，判决:一、在判决发生法律效力后的二十日内，黄山市白岳置业有限公司一次性支付李永嘉2019年1月1日至2019年5月25日间逾期交房违约金6794.7元；自2019年5月26日起至黄山市白岳置业有限公司取得工程竣工验收证明文件止，黄山市白岳置业有限公司按合同约定违约金（已付房价款日万分之一）的50%即23.43元/日向李永嘉支付逾期交房违约金。二、驳回李永嘉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取256元，由黄山市白岳置业有限公司负担200元，李永嘉负担56元。 二审中，双方当事人没有提交新证据，所举证据与一审相同，相对方的质证意见同一审。 二审补充查明，黄山市白岳置业有限公司于2019年4月3日完成了组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格意见的工作。 二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十三条第三款规定“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理的规定,县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应对包括商品房在内的建设工程质量行使监督管理职能”;另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”的规定,从上述规定可以看出,建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可,最终确定建设工程质量符合国家要求和标准。 双方签订的案涉《商品房买卖合同》约定交房条件为“该商品房经验收合格”,涉案房屋经过建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收时,公安消防、环保、规划等专门管理部门尚未就此出具认可性意见,不应认定房屋已经验收合格。本案中,案涉房屋交付时黄山市白岳置业有限公司交房时虽提交了勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收备案表,但未提供规划、公安消防、环保等专门管理部门出具的认可性意见,故不能认定黄山市白岳置业有限公司交付的商品房经验收合格,故黄山市白岳置业有限公司上诉提出合同中约定的交付使用条件“经验收合格”应认定为五方验收合格时间的上诉理由不能成立,不予支持。案涉房屋虽不符合交付条件，但李永嘉已于2019年5月26日实际接受案涉房屋，故根据合同约定一审法院认定黄山市白岳置业有限公司一次性支付李永嘉2019年1月1日至2019年5月25日逾期交房违约金6794.7元并无不当，自2019年5月26日至黄山市白岳置业有限公司取得工程竣工验收证明文件止一审法院酌情认定李永嘉本人应承担50%违约金责任即23.43元/日亦无不当。综上，黄山市白岳置业有限公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费286.15元，由上诉人黄山市白岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 征 审 判 员  余淑媛 审 判 员  刘 晨 二〇二一年一月二十九日 法官助理  汪 玲 书 记 员  刘 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。