江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1203民初1648号原告：江苏百力特传动科技有限公司，统一信用社代码9132120373780904XN，住所地泰州市高港区龙港路9号。法定代表人：朱彤，董事长。委托诉讼代理人：杨明，江苏明港律师事务所律师。被告：张兴，男，1976年8月22日出生，汉族，住泰州市高港区。被告：泰州市同兴机电设备有限公司，统一社会信用代码91321203598593444E，住所地泰州市高港区口岸街道发展大道南侧7号（龙港路88号）。法定代表人：张兴，总经理。原告江苏百力特传动科技有限公司（以下简称百力特公司）与被告张兴、泰州市同兴机电设备有限公司（以下简称同兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理，2020年11月4日裁定冻结张兴、泰州市同兴机电设备有限公司银行存款451000元或查封、扣押相应价值财产，2021年1月8日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告百力特公司的法定代表人朱彤及其委托诉讼代理人杨明，被告张兴、同兴公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月30日签订的工业厂房租赁合同并判令被告将其物品搬离租赁场地；2.判令二被告共同支付租金420000元（2019年4月1日至2020年9月30日房租）、滞纳金21000元，合计441000元；并判定被告将上述房租支付到实际搬离之日止、滞纳金支付到房租给付结束之日止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月30日原、被告双方签订《工业厂房租赁合同》，双方约定原告将江苏省泰州市高港区临港工业园区龙港路88号厂区内南侧厂房面积2400平方米左右以及厂区中央露天广场、南侧厂房北墙向北30米、东围墙向西55米租赁给被告使用，合同期分别自2018年10月1日起至2024年9月30日止及2018年10月1日起至2020年9月30日止，并约定前2年，每年租金28万元，后4年每年租金26万元，每年10月1日前，乙方支付甲方下一年租金，租金半年一付。合同生效后，第一被告仅支付了半年的租金，自2019年4月1日至今未再支付房租。原告也于2019年9月16日、2020年4月8日、2020年8月28日书面催缴房租，被告置若罔闻，至2020年9月30日被告共计拖欠原告租金420000元。本案就部分租金原告曾诉至贵院，判决上诉后被发回重审，原告撤回起诉。另，依据双方签订的合同第六条第五款约定，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。原告也于2020年8月28日再次发函给被告要求解除《工业厂房租赁合同》并将设备材料及其他物品办理租赁场地，同时履行给付房租及滞纳金的义务，但被告拒不履行。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张兴、同兴公司辩称，张兴不是适格被告。张兴作为同兴公司的法定代表人，代表公司签订的租赁合同，且签订合同后，拟使用租赁物的亦是同兴公司，张兴只是履行的职务行为，代为签订的租赁合同，不是合同履行的主体，租赁合同的承租人是同兴公司；租赁合同无法履行的根本原因是百力特公司根本违约。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。徐伟平在签订租赁合同后，未交付符合合同要求的租赁物，又没有及时修复，致使租赁物无法使用，朱彤在承接租赁合同后应该继续履行该义务。租赁房屋于2019年3月始进行屋面拆除及重新施工工程。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》，屋面工程属于分部工程，施工结束后应进行竣工验收，应由施工单位、建设单位、设计单位从各分项工程验收合同，质量控制资料完整、安全和功能检验报告、观感质量等几个方面评定，出具建筑屋面工程验收记录表。《建筑法》规定，建设工程竣工验收经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。租赁房屋不合格，不能正常使用，同兴公司从未正常使用过租赁房屋；从现场照片、维修告知函等来看，租赁合同中约定的租赁物，1号租赁物中附属厂房已被拆迁，主体厂房在租赁过程中存在严重质量问题，虽经维修，但至今未进行竣工验收，对于租赁物是否具有安全和使用功能尚不确定，维修后同兴公司也未使用。2号租赁物大部分土地已由百力特公司占用并在建厂房。租赁物的现状与租赁合同约定租赁物完全不符。百力特公司违约，致使合同无法履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：落款时间写为2018年9月30日的《工业厂房租赁合同》载明，出租方（甲方）朱彤，承租方（乙方）张兴，双方约定甲方将其合法拥有的坐落于江苏省泰州市高港区临港工业园区龙港路88号厂区内部分厂房及场地出租给乙方使用；厂区内南侧厂房（以下简称1号租赁物）租赁于乙方使用，租赁建筑面积2400平方米左右。厂房类型为钢架结构，厂房租赁自2018年10月1日起，2024年9月30日止，租赁期6年；厂区中央露天广场、南侧厂房北墙向北30米、东围墙向西55米（以下简称2号租赁物）租赁于乙方使用，租赁场地面积1600平方米左右。场地类型为露天广场，场地租赁自2018年10月1日起，2020年9月30日止，租赁期2年；租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；赁期满，甲方有权收回出租厂房及场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同；前2年，每年租金人民币28万元，后4年每年租金人民币26万元，每年10月1日前，乙方支付甲方下一年租金，租金半年一付；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方拖欠不付满1个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；本合同签订签字后立即生效，乙方与原房东签订的租赁合同自动作废；本合同一式贰份，双方各执壹份，本合同经双方签字盖章后生效。泰州市远方木业有限公司（以下简称远方公司）在出租方盖章栏盖了章，朱彤作为远方公司的代表人签了字，张兴在代表人签字栏签了字，承租方盖章栏未有盖章。2018年10月9日张兴支付租金150000元。案涉租赁物一直由同兴公司使用。原告在2019年9月将催缴房租通知函（落款日期为2019年9月16日）通过快递、电子邮件以及张贴于办公室门口等方式向被告同兴公司、张兴进行催缴，通知函中表示从2019年4月至2019年9月共计6个月的房租款共14万元已经逾期，根据合同约定你方应该在2019年4月前缴纳，虽经我方多次催要，但至今仍未向我方缴纳。请你方在接到本通知之日起七日内向我方缴纳租金，逾期我方将按照约定解除双方签订的工业厂房租赁合同，并追究你方的违约责任。另外从2019年10月1日到2020年9月30日的房租28万元应积极筹备，在2019年10月1日前按约定时间缴纳。二被告未支付，原告以张兴为被告于2019年10月21日诉至本院，请求判令解除租赁合同、搬离租赁场地、支付租金滞纳金等，诉讼中原告撤回解除租赁合同、搬离租赁场地的诉讼请求，仅请求判令被告张兴支付2019年4月1日至2019年9月30日租金140000元、滞纳金7000元（140000×5%），合计147000元。本院于2020年1月21日判决被告张兴向原告支付147000元，被告张兴不服上诉，2020年6月28日泰州市中级人民法院裁定发回重审，原告于2020年8月25日向本院申请撤回起诉，本院于2020年8月26日裁定准许原告撤诉。2020年4月8日，原告经公证向张兴寄送了催告函一份，载明“张兴：2018年9月30日百力特公司与你签订的《工业厂房租赁合同》是合法有效的，且你也给付了半年房租，自2019年4月1日至今，你已累计拖欠房租12个月之久，其中你拖欠的自2019年4月1日至9月30日的租金，我方已向人民法院起诉要求你支付，一审已判令你支付；现百力特公司催告你立即支付2019年10月1日至今的房租，之前的房租也请你自动履行生效民事判决确定的义务。”2020年4月10日张兴签收该催告函。2020年8月28日，原告经公证再次向二被告寄出催告函一份，载明“张兴、同兴公司：2018年9月30日百力特公司与贵方签订的《工业厂房租赁合同》是合法有效的，且贵方也给付了半年房租，但自2019年4月1日至今，贵方未给付租金分文，我司也多次催缴，其中2019年9月16日、2020年4月8日书面催缴，贵方就是置若罔闻。我司认为，依合同约定和法律的规定，贵方没有理由拒付租金，这是一种根本的违约行为。现我司根据与贵方签订的《工业厂房租赁合同》第六条5款之规定（乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满1个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议）。再次函告并决定与贵方解除租赁协议，限贵方在收到本函15日内，从合同租赁的厂房及场地内自行搬离贵方的设备、材料及其他物品。同时结清拖欠合同期内的房租及5%滞纳金。本函送达贵方即生效。”2020年8月30日张兴签收该催告函。另查明，2019年2月20日，远方公司法定代表人由徐伟平变更为朱彤；2019年7月26日远方公司变更企业名称为百力特公司。再查明，2019年4月1日远方公司与泰兴市风平装饰装潢有限公司（以下简称风平公司）签订工程施工合同，约定由风平公司为原告维修厂区南侧一栋工业厂房的部分漏雨屋顶，并对原有不合理的结构进行改造，工期2019年4月8日至2019年4月28日止（20个无雨天），质量保证期10年，免费维护期为1年。该维修工程已完工并已结清工程款。2019年5月甲方远方公司、朱彤与乙方同兴公司、张兴曾就出租厂房漏雨一事进行协商。在出租厂房漏雨解决协议中表明，兹有甲方将厂区南侧厂房出租给乙方，2018年10月1日乙方进厂后发现厂房漏雨，需要进行屋面维修。……于2019年4月1日至2019年5月1日组织施工，现厂房已经合乎使用要求。由于屋顶维修不及时，下雨时给乙方生产造成影响，现经甲方原法人代表徐伟平、现法人代表朱彤、乙方张兴共同协商达成以下协议：一、由于屋面维修不及时，给乙方造成生产损失，甲方最终同意补贴一个月房租，补贴损失费21670元；二、该补贴损失费，乙方在2019年4月至9月半年房租费中扣除；三、本合同签订签字后立即生效，并在3日内执行；四、此协议签订后，不存在其他任何费用争议，如协商不成时，可诉请所在地泰州市高港区人民法院解决……远方公司、朱彤在该解决协议上盖章签字，落款时间为2019年5月16日，乙方未盖章签字。诉讼中，被告表示原告未能按合同约定交付厂房及场地以及因原告的厂房达不到使用条件造成被告损失等，其将另行主张或必要时维护其权益。上述事实有《工业厂房租赁合同》、银行业务凭证、催缴房租通知函、本院（2019）苏1203民初2491号民事判决书、泰州市中级人民法院（2020）苏12民终644号民事裁定书、本院（2020）苏1203民初1237号民事裁定书、催告函、公证书、营业执照副本、准予变更登记通知书、工程施工合同、出租厂房漏雨解决协议以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，案涉《工业厂房租赁合同》为当事人双方的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方均得按合同约定享有权利、履行义务。本案的争议焦点之一在于案涉《工业厂房租赁合同》的承租方为被告张兴还是被告同兴公司或者是二被告共同承租。本院认为，《工业厂房租赁合同》的甲方虽写为朱彤，但在合同的甲方盖章栏加盖了远方公司的公章，朱彤是作为远方公司的代表人签的字，故合同的出租方应为远方公司，事实上原告也是以公司名义进行的起诉。乙方虽写为张兴，但张兴同样是在乙方的代表人处签的字，案涉租赁物实际由同兴公司使用，原告对此也是明知的，诉讼中，同兴公司表示张兴作为法定代表人在合同上签字，是履行的职务行为，本院对此予以认可，故对承租方为同兴公司本院予以认定。本案的争议焦点之二在于原告是否享有合同解除权。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人也可以解除合同。按照合同约定“每年10月1日前，乙方支付甲方下一年租金，租金半年一付，如乙方拖欠不付满1个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”，而给付租金为承租方的主要合同义务，自2019年4月起租期内的房租，经原告多次催缴，并经诉讼，被告一直未缴，则根据合同约定以及法律规定，原告均有权解除租赁合同。被告抗辩认为，原告未按约交付租赁物致其无法生产经营，原告表示附属用房不在合同约定范围内，被告的该抗辩未有足够证据提供，本院不予采信。被告并抗辩认为原告交付的租赁物不符合使用条件造成其损失，本院认为，原告已对存在漏雨情况的厂房进行了维修，另根据合同约定被告也可自行对房屋维修后向原告主张维修费用，且在被告抗辩认为原告根本违约的情况下，被告既未主动要求解除合同，诉讼中又不同意解除合同，在不按约支付租金的同时，又表示因原告违约造成的损失等其另行主张，则本院认为被告的抗辩不能对抗原告的合同解除权，对原告要求的解除案涉租赁合同及被告同兴公司搬离租赁场地的诉讼请求，本院依法予以支持。2020年8月28日原告向被告方发出催告函，明确作出解除租赁合同的意思表示，2020年8月30日被告张兴签收该催告函，本院对案涉《工业厂房租赁合同》于2020年8月30日解除予以认定。对原告自2019年4月1日至2020年9月30日的租金请求，因案涉租赁合同于2020年8月30日解除，2019年4月1日前被告方已支付租金150000元，故本院对被告同兴公司应向原告支付2019年4月1日至2020年8月30日的租金130000+256700计386700元予以认定；对原告主张的被告同兴公司的逾期腾房占有使用费，其中自2020年9月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费23300元及自2020年10月1日至实际搬离之日按年租金260000元的标准支付的占有使用费本院依法予以支持。对原告主张的滞纳金21000元，因确实存在房屋漏雨问题，且原告单方认可的解决方案中也同意补贴部分损失，故对原告的滞纳金请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告江苏百力特传动科技有限公司与泰州市同兴机电设备有限公司之间签订的落款时间为2018年9月30日的《工业厂房租赁合同》于2020年8月30日解除，被告泰州市同兴机电设备有限公司应于本判决生效之日起30日内搬离所租赁房屋及场地；二、被告泰州市同兴机电设备有限公司应于本判决生效后十日内向原告江苏百力特传动科技有限公司支付房屋租金386700元及逾期腾房占有使用费（自2020年9月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费23300元、自2020年10月1日至实际搬离之日按年租金260000元的标准支付占有使用费）；三、驳回原告江苏百力特传动科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，保全费2780元，合计21980元，由原告负担江苏百力特传动科技有限公司980元，被告泰州市同兴机电设备有限公司负担21000元（原告已预交，被告在给付上述债务时一并交付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费19200元审 判 员 叶 飞人民陪审员 刘 勇人民陪审员 戴霞美二〇二一年一月二十一日书 记 员 金 翠附：裁判所依据的法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。