重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9699号上诉人（原审原告）：邹佩娟，女，1973年10月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人（原审原告）：杨宏，男，1963年5月18日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：单健，女，1963年6月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人杨宏、邹佩娟因与被上诉人单健房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初11248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨宏、邹佩娟到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨宏、邹佩娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除案涉《物业租赁合同》；3.单健退还2018年9月20日至2018年11月5日期间的租金5520元；4.单健退还押金4000元；5.单健支付违约金8460元；6.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.单健同意转租案涉房屋；2.租赁期间单健将案涉房屋钥匙交付中介公司，由中介公司帮忙转租；3.上诉人未使用案涉房屋，应当退还租金；4.押金应当退还；5.上诉人未违约。单健未到庭发表答辩意见。杨宏、邹佩娟向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告单健签订的《物业租赁合同》；2.被告单健退还原告租金10800元及押金4000元，合计14800元；3.判令被告向原告支付违约金16200元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆市沙坪坝区华宇广场XX号房屋的所有权人为杜保琳，房屋建筑面积为100.74平方米。2018年9月20日，单健（甲方）与杨宏、邹佩娟（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：第一条物业基本情况及用途：甲方将重庆市沙坪坝区华宇广场XX号房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方经营下午茶及各类甜品，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第二条租赁期限：自2018年9月20日至2019年9月19日，甲方应于2018年9月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。第三条租金及押金：房屋月租金为3600元，按季支付，乙方应在上一期租金到期前5日内向甲方支付下一期租金；乙方在支付首期租金时同时支付押金4000元，甲方收取押金时应向乙方出具收款证明。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。第七条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.甲方延迟交付房屋达10日；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。第八条违约责任：（一）甲方有第七条第三款约定情形之一的，应每日按月租金的5%向乙方支付违约金。该合同还约定维修养护责任、转租等事项。合同签订后，杨宏、邹佩娟向单健支付租房押金4000元及2018年9月20日至2018年12月19日期间的房屋租金10800元。2018年11月6日，杨宏（甲方）与彭俊英（乙方）签订《物业租赁合同》，甲方将沙坪坝区华宇广场XX号房屋出租给乙方，供乙方办公使用，租赁期限自2018年11月6日至2019年11月6日，每月租金3700元，按季支付，押金4000元。2018年11月5日，彭俊英向杨宏支付2018年11月6日至2019年2月6日期间的租金11100元以及押金4000元。2019年8月5日，一审法院受理原告彭俊英与被告杨宏、第三人杜保琳、重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告彭俊英主张解除与被告杨宏于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》，并要求被告杨宏退还原告租金11100元、押金4000元。2019年1月5日，刘睿凡（甲方）与彭俊英（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将沙坪坝区华宇广场XX号房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方办公使用。租赁期限自2018年12月20日至2019年12月19日，甲方应于2018年12月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3700元，按季支付，乙方在支付首期租金时同时支付押金4000元。本合同系甲乙双方协商一致后于2019年1月5日补充订立，双方同意将合同效力追溯至2018年12月20日，鉴于乙方受误导与杨宏于2018年11月6日订立了无效租赁合同，目前正在通过法律手段追索租金11100元及押金4000元，甲方同意本合同项下租金及押金按如下方式收取：1、2018年12月20日至2019年2月6日租金5550元及押金4000元，待乙方向杨宏追索收回后支付给甲方；2、2019年2月6日前支付2019年2月6日至2019年3月20日租金5550元；3、2019年3月2日前开始正常按季支付租金。2020年4月8日，一审法院作出（2019）渝0106民初19635号民事判决，判决如下：一、原告彭俊英与被告杨宏于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除；二、限被告杨宏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭俊英退还房屋押金4000元、房屋租金5729.03元，共计9729.03元；三、驳回原告彭俊英的其余诉讼请求。被告杨宏不服，提起上诉。2020年7月7日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终4116号判决书，判决驳回上诉，维持原判。还查明，2020年6月9日，沙坪坝区渝碚路街道市场监管所出具《情况说明》，该说明载明：2018年9月20几号，杨宏、邹佩娟来办理餐饮工商执照，出示了沙坪坝区华宇广场XX号（世纪银河XX号）的房产证明及《物业租赁合同》，依据《重庆市餐饮服务环境保护事项告知书》和《重庆市大气污染防治条例》中，禁止在居民住宅楼新建餐饮服务项目等相关条款，沙坪坝区华宇广场XX号（世纪银河1-15-7号）为住宅性质的房屋是不能办理餐饮工商执照。审理中，被告答辩时要求原告向其支付无权租转的违约金，但又明确表示在本案中不提起反诉。一审法院认为，原告杨宏、邹佩娟与被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。关于《物业租赁合同》的解除。《物业租赁合同》约定案涉房屋用途为经营下午茶及各类甜品，并约定不得任意改变该房屋用途。原告杨宏、邹佩娟承租案涉房屋的目的就是为经营下午茶及各类甜品，但因案涉房屋属于住宅性质不得用于经营餐饮，原告杨宏、邹佩娟租赁该房屋经营下午茶及各类甜品的合同目的无法达到，其本应有权解除合同，但2018年11月6日原告杨宏将案涉房屋转租给案外人彭俊英，并未行使解除权，实际上属于继续租赁案涉房屋。2018年12月19日，原告杨宏与彭俊英签订的《物业租赁合同》解除，2018年12月20日，案涉房屋已由刘睿凡出租给彭俊英。被告无法将案涉房屋继续提供给原告杨宏、邹佩娟使用，原告杨宏、邹佩娟与被告之间《物业租赁合同》已经无法履行，该合同应于2018年12月19日解除。故原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于2018年9月20日至12月19日期间的租金。原告杨宏、邹佩娟与被告之间的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除，虽然原告杨宏、邹佩娟未使用案涉房屋经营餐饮，但其将该房屋转租，法律意义上依旧是使用案涉房屋。因此，原告杨宏、邹佩娟无权要求被告退还2018年9月20日至12月19日期间的租金。原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于押金。《物业租赁合同》约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还”。原告杨宏、邹佩娟与被告之间的《物业租赁合同》已经解除，根据该合同约定，原告杨宏、邹佩娟有权要求被告退还押金。被告抗辩原告应负担无权转租的违约金，但又明确表示在本案中不提起反诉，故被告可以另案起诉。关于违约金。《物业租赁合同》约定若被告交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，原告有权要求被告每日按月租金5%向乙方支付违约金。原告杨宏、邹佩娟本有权主张该违约金，但其转租行为改变房屋的用途，实际上自行变更合同约定。故原告杨宏、邹佩娟的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杨宏、邹佩娟与被告单健签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除；二、限被告单健于本判决书发生法律效力后3日内支付原告杨宏、邹佩娟押金4000元；三、驳回原告杨宏、邹佩娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取计287.50元，由原告杨宏、邹佩娟200元负担，被告单健87.50负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是单健是否应当向杨宏、邹佩娟退还2018年9月20日至2018年11月5日期间的租金，以及单健是否应当承担违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，《物业租赁合同》明确约定杨宏、邹佩娟承租案涉房屋的用途是经营下午茶及各类甜品。单健作为出租人，有义务保证提供房屋符合租赁目的，但其明知房屋性质为住宅的情况下，将案涉房屋出租用于经营下午茶及各类甜品，改变案涉房屋的使用性质。而杨宏、邹佩娟作为承租人，对房屋的选择负有注意义务，但其未在合同签订前对房屋性质、用途以及是否符合办理餐饮工商执照条件进行充分了解，后因案涉房屋无法办理工商执照、不符合经营条件，无法实现合同目的。对此，杨宏、邹佩娟和单健均存在过错。本案中，杨宏、邹佩娟在二审中主张2018年9月20日至2018年11月5日期间的租金金额为5520元。在此期间，杨宏、邹佩娟确实无法合法使用案涉房屋进行经营活动，所产生的租金损失，理应由双方分担。考虑到双方的过错程度，本院酌情确定双方各自分担50%，故单健还应向杨宏、邹佩娟退还租金2760元。另外，本案中合同目的无法实现的责任也并不能完全归责于单健，杨宏、邹佩娟亦存在过错，故对其关于违约金的请求不予支持。对一审法院的其余评述理由，本院予以确认。综上所述，杨宏、邹佩娟的上诉请求部分成立，本院对该部分请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初11248号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初11248号民事判决第三项；三、单健于本判决书发生法律效力后3日内退还杨宏、邹佩娟租金2760元；四、驳回杨宏、邹佩娟的其他诉讼请求。一审案件受理费575元，减半收取计287.50元，由杨宏、邹佩娟负担200元，单健负担87.50。二审案件受理费575元，由杨宏、邹佩娟负担430元，单健负担145元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二一年一月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉