江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏05执复17号复议申请人（案外人）：常熟中邦塑粉有限公司，住所地常熟市尚湖镇练塘练南工业园。法定代表人：陈越武，该公司总经理。委托代理人：张裕有，江苏达因律师事务所律师。申请执行人：常熟市月木木业销售有限公司，住所地常熟市尚湖镇练南村。法定代表人：缪英。被执行人:常熟淙盛新材料科技有限公司，住所地常熟市尚湖镇练南村。法定代表人：宗开元。被执行人：常熟市凯前针织有限公司，住所地常熟市练塘镇练南村。法定代表人：宗开元。复议申请人常熟中邦塑粉有限公司(以下简称中邦公司)不服江苏省常熟市人民法院（以下简称执行法院）（2020）苏0581执异100号裁定，向本院申请复议。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年7月11日，执行法院对江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行诉常熟淙盛新材料科技有限公司、常熟市凯前针织有限公司（以下简称凯前公司）金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0581民初5970号民事判决：一、常熟淙盛新材料科技有限公司归还江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行编号为常商银练塘借字2015第00219号《借款合同（流动资金贷款）》项下借款本金人民币3789894.91元及相应的利息、罚息（自2016年5月19日起至判决确定的履行之日止的利息（含罚息）按照《借款合同（流动资金贷款）》的约定计算）。二、常熟淙盛新材料科技有限公司归还江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行编号为常商银练塘借字2016第10017号《借款合同（流动资金贷款）》项下借款本金人民币200000元及相应的利息、罚息（计算至2016年5月10日的利息人民币780元，自2016年5月11日起至判决确定的履行之日止的利息（含罚息）按照《借款合同（流动资金贷款）》的约定计算）。三、常熟淙盛新材料科技有限公司支付江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行律师费人民币90413元。上述第一、二、三项款项由常熟淙盛新材料科技有限公司于判决生效之日起十日内履行。四、江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行有权以折价，或者以拍卖、变卖凯前公司抵押的常熟市练塘练南村土地使用权[常流集用（2003）字第109号]所得价款在最高额人民币120万元范围内优先受偿。五、江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行有权以折价，或者以拍卖、变卖凯前公司抵押的常熟市尚湖镇练塘练南村1幢房屋所得价款在最高额抵押人民币30600元范围内、常熟市尚湖镇练塘练南村2幢房屋所得价款在最高额人民币1587200元范围内、常熟市尚湖镇练塘练南村3幢房屋所得价款在最高额人民币2570800元范围内、常熟市尚湖镇练塘练南村4幢房屋所得价款在最高额人民币18500元范围内、常熟市尚湖镇练塘练南村5幢房屋所得价款在最高额人民币673400元范围内、常熟市尚湖镇练塘练南村6幢房屋所得价款在最高额人民币673400元范围内、常熟市尚湖镇练塘练南村7幢房屋所得价款在最高额人民币632600元范围内优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半人民币19725元，财产保全费人民币5000元，合计诉讼费人民币24725元，由常熟淙盛新材料科技有限公司负担，凯前公司承担连带清偿责任。根据江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行的申请，执行法院立案强制执行，案号为（2016）苏0581执5898号。后该案于2017年9月29日终结本次执行程序。2017年10月12日，执行法院根据江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行申请依法立案恢复执行，案号为（2017）苏0581执恢466号，执行过程中，执行法院依法裁定变更常熟市月木木业销售有限公司为该案申请执行人。因常熟市月木木业销售有限公司撤销执行申请，执行法院于2018年7月10日终结执行。后，常熟市月木木业销售有限公司向执行法院申请恢复执行，执行法院于2020年1月14日立案恢复执行,案号(2020)苏0581执恢134号。该案执行过程中，执行法院作出查封公告，查封公告载明：申请执行人常熟市月木木业销售有限公司与常熟淙盛新材料科技有限公司、凯前公司金融借款合同纠纷一案，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，执行法院已查封被执行人凯前公司名下的位于常熟市尚湖镇练塘练南村1至7幢不动产及土地使用权等财产。现将相关事项公告如下：1、在查封期间，非经执行法院同意，任何人不得占有、处分该房地产，否则，执行法院将依法追究其法律责任。2、责令被执行人及居住在上述房地产内的人员在10日内自行迁出。如居住在上述房地产内的人员因与被执行人签订有租赁合同等原因占有该房地产的，应在本公告之日起5日内将租赁合同、租金支付凭证原件及其他证明材料交至执行法院，否则视为无合法理由占有。3、既未向执行法院报告占有使用情况，又未自行搬离上述房地产的，执行法院将强制换锁、搬迁、清场等，且房产内全部物品及附着物视为遗弃。任何人有阻扰、妨碍执行工作的，执行法院将依法对其采取罚款及司法拘留措施；涉嫌刑事犯罪的，依法追究其刑事责任。4、依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网拍辅助事务费用由被执行人承担，执行法院将在拍卖、变卖成交款中优先支付。2020年7月7日，执行法院在上述不动产的公共区域内张贴了查封公告，并向上述不动产内的相关人员送达了查封公告，告知其在公告规定的期限内向执行法院申报权益。案外人中邦公司向执行法院申报租赁，要求带租拍卖。2020年7月10日，执行法院作出(2020)苏0581执恢134号之二执行裁定，载明：“……经查，江苏常熟农村商业银行股份有限公司练塘支行于2014年7月8日在常熟市凯前针织有限公司抵押的常熟市尚湖镇练塘练南村1、2、3、4、5、6、7幢不动产上设置了抵押登记。本院（2016）苏0581民初5970号民事裁定书首先查封了上述不动产。……本院认为：案外人中邦公司与凯前公司签订的租赁合同在抵押之后，不得对抗已登记的抵押权。中邦公司提供了其与朱佩东的租赁合同，但未提供凯前公司与朱佩东签订房屋租赁合同，证据链缺失。另，两份租赁合同在租赁期限、租金、租赁范围存在高度重合，中邦公司对此亦未能提供合理解释。故中邦公司主张在被执行人凯前公司所有的位于常熟市尚湖镇练塘练南村1、2、3、4、5、6、7幢不动产上的租赁权本院碍难支持。……据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十)项、第二百五十条之规定、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：一、对常熟市尚湖镇练塘练南村1、2、3、4、5、6、7幢不动产及位于常熟市练塘练南村土地使用权去除租赁关系后予以拍卖、变卖。二、解除案外人常熟市尚湖镇天富通用商业设备厂、中邦公司对位于常熟市尚湖镇练塘练南村1、2、3、4、5、6、7幢不动产及土地使用权的占有。案外人常熟市尚湖镇天富通用商业设备厂、中邦公司收到本裁定之日起三十日内腾空并搬离上述房屋，逾期不搬离，本院将予以强制迁出。”另查明，中邦公司成立于2018年3月1日。中邦公司因执行法院未支持其带租拍卖申请，向执行法院提出执行异议。该院查明，中邦公司围绕其异议提交：1.出租协议复印件一份，载明：“出租方：宗开元；承租方：陆敏；租赁地址：凯前公司北南楼下车间加中间半面过道；租用期限：自2016年10月30日起至2018年10月29日止；租金每年7万，付款方式：一次性支付，签约日期：2016年10月30日。”2.厂房租赁合同复印件一份，载明：“出租方：凯前公司；承租方：陈越武；租赁地址：常熟市尚湖镇练塘练南工业园；租用期限：自2018年1月1日起至2021年12月31日止；租金每年35万，付款方式：先付后租，签约日期：2017年12月15日”。3.出租协议复印件一份，载明：“出租方：朱佩东；承租方：陈越武；租赁地址：凯前公司北面厂房（车间三个、办公楼一个、辅房三间）;租用期限：自2018年1月1日起至2021年12月30日止；租金每年35万，付款方式：一次性支付三年租金。”4.陈越武中国农业银行苏州分行账户交易流水复印件一份。5.陆敏中国农业银行苏州分行账户交易流水复印件一份。6.收条复印件一份，载明：收陈越武共105万房租款（2018年1月1日起至2021年12月30日）全部收清，收款人朱佩东，2017年12月31日。7.收条复印件一份，载明：因变压器由陈越武暂付，以后抵第四第五年租金，变压器预付款(90000元),收款人朱佩东，2017年11月26日。8.收条复印件一份，载明：今收到陈越武房租款壹拾万元整(100000元)，收款人朱佩东，2017年12月27日。该院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，中邦公司提供的出租协议和厂房租赁合同显示的承租方并非中邦公司，且签约日期均晚于抵押权设立时间，故中邦公司的异议请求不能成立，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定：驳回中邦公司的异议请求。中邦公司不服上述裁定，向本院申请复议称，中邦公司于2016年10月起向凯前公司租赁了位于常熟市尚湖镇××、××、××幢的房屋用于生产经营，后设立了中邦公司，合同签订至2018年10月29日，租金已支付给凯前公司的法定代表人宗开元。2017年12月15日，中邦公司与凯前公司签订租赁合同，约定租期为2018年至2021年12月31日，并一次性付清三年租金105万。2017年11月26日，朱佩东在宗开元的委托下，持有上述房屋的产权证，以常熟市月木木业销售有限公司名义说房产已归他们，因变压器增容要求中邦公司支付13万元，作为上述房屋第4年、第5年的租金，故租期延至2023年12月30日。现执行法院对上述房屋进行清场、拍卖，损害了中邦公司的权益。请求：撤销（2020）苏0581执异100号执行裁定，对凯前公司位于常熟市尚湖镇××、××、××幢房屋带租赁权（租期至2023年12月30日）拍卖。中邦公司围绕其复议申请，提交了以下证据：1.常熟市月木木业销售有限公司、常熟市鼎盛装饰工程有限公司的工商登记信息，证明朱佩东为常熟市月木木业销售有限公司原法定代表人及现任股东，其收取租金等行为代表常熟市月木木业销售有限公司，也代表凯前公司。2.订金收条，其陈述收条为朱佩东于2018年11月16日出具，证明租赁关系真实存在。3.水费、电费交款凭证、电费发票，证明中邦公司使用案涉房屋至今。本院经审查查明的事实与执行法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，中邦公司提交的租赁合同，均在抵押权设立后签订，其所谓的租赁关系，不得对抗登记在先的抵押权，中邦公司据此要求带租拍卖，缺乏法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项，裁定如下：驳回常熟中邦塑粉有限公司的复议申请，维持江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581执异100号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王蔚珏审 判 员 孔维璌审 判 员 刘 钰二〇二一年一月二十八日法官助理 夏玉琴书 记 员 王婧娴