广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初674号 原告：梁沛亮，男，1988年4月27日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人:杨婷婷,广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人:苏佳丽,广西万益律师事务所律师。 被告：谭亮，男，1986年10月4日出生，壮族，身份证登记地：广西柳州市柳江区洛满镇洛河村东岸屯24号。 被告：何忠萍，女，1988年8月5日出生，壮族，身份证登记地：广西宁明县那堪乡垌平村上兰屯13号。 第三人：广西宅神置业有限公司（原广西万畅房地产营销策划有限公司），住所地：中国（广西）自由贸易试验区南宁片区良兴路13号天誉花园5组团6号楼一层108号商铺，统一社会信用代码91450103322619818M。 法定代表人：韩志东。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：广西南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林道军。 第三人：广西大唐世家投资有限公司，住所地：广西南宁市邕宁区龙福路2号大唐世家8#楼2层，统一社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超。 委托诉讼代理人：梁永军，该公司职员。 原告梁沛亮与被告何忠萍、被告谭亮、第三人广西宅神置业有限公司（以下简称宅神公司）、第三人广西大唐世家投资有限公司（大唐公司）、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案，依法适用普通程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告梁沛亮及其委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽，第三人大唐公司的委托诉讼代理人梁永军到庭参加诉讼。被告何忠萍、被告谭亮、第三人宅神公司和建行园湖支行未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令原告替被告代偿位于南宁市邕宁区房屋（以下简称涉案房屋）的银行按揭抵押贷款，注销抵押权；3.判令被告于本案判决生效后十日内将涉案房屋过户登记至原告名下；4.判令被告向原告支付逾期办理过户违约金（自2020年4月1日起，以780000元为基数，按每日万分之四计至被告实际过户之日止）；5.判令被告向原告赔偿律师费20000元；6.判令被告向原告赔偿诉讼财产保全责任保险费；7.本案诉讼费、保全费由两被告承担。 事实和理由：原告与被告通过第三人宅神公司的居间，于2018年6月30日签订《房屋买卖协议》和《委托代办手续合同》，协议约定：被告将位于南宁市邕宁区房屋转让给原告；成交价款为780000元。该协议系原被告双方的真实意思表示，为合法有效的协议。协议签订后，原告于2018年6月30日向被告支付购房定金100000元，于2018年7月10日支付购房首付款200000元。原告从2018年7月28日起至今每月向被告支付2185元用于偿还月供，目前共支付了43700元，以上合计343700元。因在签署协议时，涉案房屋尚未取得不动产权证，协议第一条第3-【C】点约定，双方同意待卖方办理产权证完毕后再办理过户手续。因房屋处于抵押状态，未结清的还款额约40万元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费，合同第一条第4点约定双方同意注销处理方式为由卖方自行筹集资金负责解押注销。2020年3月初，开发商通知涉案房屋已达到办证条件，要求被告配合办理初始不动产权证。但被告并未及时配合办理相关手续，后第三人宅神公司从开发商处了解，被告已积欠了近30000元月供没有偿还。协议第五条的约定，买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理交易手续或违反合同义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金。因此，在达到办证条件后，被告没有依约及时办理不动产权证，也没有清偿银行抵押贷款、注销抵押权，还将原告支付的月供款挪作他用，令原告的合法权益受到极大威胁，依据上述合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付相应的违约金。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为了降低风险，减少损失，原告特向法院提起诉讼，而律师费、诉讼财产保全责任保险费是原告为维护自己的合法权益、充分实现自己的债权而产生的合理及必要支出，是因被告的违约行为给原告造成的损失，根据《合同法》第一百零七条的规定，律师费及诉讼财产保全责任保险费的损失应由被告赔偿。综上，被告的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院全部支持原告诉讼请求。 原告提交的证据：1.商品房买卖合同登记备案证明、税收缴款书，拟证明被告为涉案房屋的合法权利人。2.《房屋买卖协议》，拟证明原被告已经于2018年6月30日签订房屋买卖合同，双方成立合法有效的房屋买卖合同关系。3.收据(2018年6月30日出具）、收据（2018年7月10日出具）、说明，拟证明原告已经按照合同约定支付购房定金100000元及首付款200000元；原告应被告要求提前支付2019年9月至2019年12月的月供款。4.委托代办合同、收款收据，拟证明原被告与第三人宅神公司签订合法有效的委托代办关系；原告已经按照约定支付相应的中介服务佣金即代办手续费。5.物业费缴费记录、装修预订合同、装修管理服务协议、淘宝网物流记录，拟证明原告已经合法占有涉案房屋并对房屋进行装修。6.微信聊天记录，拟证明经纪方多次催促被告办理涉案房屋不动产权证，被告均未办理；涉案房屋己经达到办证条件，可以办理不动产权证；被告逾期的需自违约行为发生之日起算按物业成交价的万分之四向原告支付违约金。7.中国农业银行银行卡交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明原告已经按照合同约定支付购房定金100000元及首付款200000元；原告已经按时向被告支付2018年7月至2020年3月的月供款。8.委托代理合同、律师费发票，拟证明原告为维护自己的合法权益支持律师费20000元。9.保单保函、诉讼财产保全责任险发票，拟证明原告为维护自己的合法权益支付诉讼财产保全责任保险费2340元。10.保全费收据，拟证明原告为维护自己的合法权益支付保全费4420元；11.不动产档案查询告知单，拟证明涉案房屋注销抵押后，继续履行合同无障碍。 12.原告代被告偿还贷款的记录，拟证明原告代为偿还2020年3月至2020年8月的银行贷款。 第三人大唐公司陈述，1、原被告上述房屋买卖行为并未导致物权发生变动，原告并不享有涉案房屋的所有权，该房屋的所有权仍归属于大唐公司。2、因被告逾期偿还银行贷款，导致大唐公司代其偿还了部分银行贷款共计39638.65元，但是被告至今未偿还大唐公司的上述款项，按照约定大唐公司有权协助被告办理涉案房屋的交付和办证手续，原告无权要求大唐公司配合其办理相关的房产过户手续。但是如原告同意代被告清偿债务的前提下，则大唐世家公司同意协助原告履行办证手续。 第三人大唐公司提交证据：1.南宁市商品房买卖合同，拟证明第三人大唐公司与被告签订房屋买卖合同，合同约定如被告逾期付款的，第三人大唐公司有权不配合办理过户等相关手续；2.第三人大唐公司代被告偿还贷款的还款凭证，拟证明被告因逾期偿还银行贷款，第三人大唐公司代被告向第三人建行园湖支行清偿债务。 经本院依法传票传唤，被告何忠萍、被告谭亮、第三人宅神公司和建行园湖支行无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院认为原告和第三人大唐公司提供的证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的根据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：2016年7月21日，被告与第三人大唐公司签订《南宁市商品房买卖合同》，主要约定第三人大唐公司将其开发的位于南宁市邕宁区龙岗大唐果6号楼2单元2905房出售给被告。总价为526456元。首付款105456元，余款由被告向银行申请办理按揭贷款。上述合同签订后，被告向第三人建行园湖支行申请按揭贷款。2018年6月30日，原告梁沛亮（买方）与被告谭亮、何忠萍（卖方）签订《房屋买卖协议》，主要约定：1、被告将位于南宁市邕宁区龙岗大唐果6号楼2单元2905房（物业）出售给原告。成交价780000元。2、该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所有产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，办好注销抵押登记等相关手续，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；该物业处于已验收合格并交付，尚未取得房屋产权证状况，与开发商签署《商品房买卖合同》已在房管部门办理合同备案及办证阶段中，双方同意到待卖方办理产权证完毕后再办理过户手续。4、物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构未结清的还款额约为40万元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，现双方同意注销处理方式：由卖方自行筹集资金负责解押注销；如果需要垫资解压，费用由买方承担。5、签约当天买方须向卖方一次性支付定金10万元，并转为购房款；首期款20万元在签订本合同十个工作日内支付给卖方。尾期款480000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给【卖方】/【垫资方】。如由垫资方垫资解压或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。6、物业交付时间在买方支付30万首付款30天内交付物业。7、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。8、在卖方银行结清之前，每个月月供约贰仟贰佰元正，由买方以月供形式支付，月供部分抵冲购房款，从尾款中扣除。每个月28号之前买方需存入当日月供金额，否则视为违约。9、因本协议的履行以发生的纠纷，双方应协商，协商不成的，各方按照合约关系应向本次交易房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。合同还约定其他事项。原告和被告在上述合同签字。同日，原告、被告和第三人宅神公司签订《委托代办手续合同》，主要约定原被告委托第三人宅神公司办理涉案房屋房产过户和银行按揭贷款手续。委托方支付叁万壹仟贰佰元。2018年6月30日，原告向被告支付购房定金100000元。2018年7月10日，原告向被告支付了购房首付款200000元。从2018年7月至2020年8月，原告向被告支付了银行按揭月款。被告亦按向原告交付了涉案房屋，且原告已经装修入住涉案房屋。2020年3月4日，第三人大唐公司发出通知，主要载明我司开发建设位于南宁市邕宁区已具备办理不动产证的条件，我司将于2020年3月12日-2020年3月14日集中开展办证咨询业务，要求被告在内的业主到指定地点、时间办理相关手续。被告至今未办理涉案房屋不动产权登记手续，未取得不动产权证书。原告认为因被告的原因导致无法办理过户手续，为此，原告委托广西万益律师事务所处理其与被告房屋买卖合同纠纷一案，并支付了律师费20000元。原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院全部支持其诉讼请求。 在审理过程中，原告于2020年3月26日向本院提出财产保全申请，请求查封涉案房屋，并提供保险保函进行担保。本院于2020年3月30日作出（2020）桂0109民初674号民事裁定书，对涉案房屋进行查封。原告为此支出了保全保险费2340元。保全费4420元。 另查明，涉案房屋抵押权人是第三人建行园湖支行，状态是预售商品房首次抵押预告登记。因被告逾期偿还第三人建行园湖支行的银行贷款，导致大唐公司代其偿还了部分银行贷款共计39638.65元。2020年12月1日，大唐公司已经确认收到原告代被告支付的贷款本金、利息、罚息、违约金及相关费用共计50859.98元。 本院认为：关于确认原告和被告签订的《房屋买卖协议》合法有效的问题。原告与被告签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。因此，原告诉请确认其与被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告是否有权向第三人建行园湖支行代为清偿及解除抵押权的问题。庭审中原告表明愿意并有能力代被告向第三人建行园湖支行清偿剩余贷款本息，该代为清偿的行为并未损害到第三人的利益，因此，原告向第三人建行园湖支行代为清偿被告所负全部贷款本息，本院予以支持。原告结清涉案房屋中被告所负第三人建行园湖支行的全部债务后，第三人建行园湖支行应当注销设定在涉案房屋的抵押预告登记。 关于被告是否应将涉案房屋过户至原告名下的问题。在本案中，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务，原告已经按照约定履行了支付定金和首付款的义务，但是被告在涉案房屋已经具备办理不动产权证书的情况下，其未按照约定办理涉案房屋的不动产权证初始登记，即将涉案房屋登记至其名下，导致无法将涉案房屋过户给原告，其行为已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任。被告将涉案房屋过户至原告名下的条件须满足，第一，原告结清被告所负第三人建行园湖支行的按揭贷款本息后，第三人建行园湖支行应当解除设定在涉案房屋的抵押预告登记；第二，涉案房屋办理不动产权证初始登记至被告名下，鉴于涉案房屋已经具备办理不动产权证书的情形下，被告怠于办理不动产权证书，被告应当继续履行办理不动权证书手续，鉴于原告已经代被告清偿了其所欠大唐公司的款项情形下，故大唐公司仍负有对涉案房屋登记至被告名下所需手续的协助义务；第三，涉案房屋须解除查封，鉴于该涉案房屋系原告申请查封的，故原告应适时解除查封后才能办理相关过户手续。只有当上述现实障碍破除后，涉案房屋才能进行产权过户登记至原告名下。据此，原告诉请被告将涉案房屋过户至原告名下，本院予以支持。 关于被告是否应向原告支付逾期办理过户违约金的问题。在本案中，被告在涉案房屋具有办理不动产权证书的情形下，未按照约定将涉案房屋过户至原告名下，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据《房屋买卖协议》约定，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。据此，被告应按照合同约定向原告支付违约金。鉴于涉案房屋于2020年3月份已经具备办理不动产权证书的初始登记，故原告诉请被告支付违约金，以780000元为基数，自2020年4月1日起，以780000元为基数，按每日万分之四计至被告实际过户至原告名下之日止，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告是否应原告赔偿律师费及诉讼财产保全责任保险费的问题。根据《房屋买卖协议》约定，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。在本案中，鉴于被告的违约行为，导致原告起诉至法院，由此产生的律师费，应当由被告承担。由于本案诉争标的为780000元，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，原告诉请被告支付律师费20000元，未超过上述规定，因此，本院予以支持。关于诉讼财产保全责任保险费，原告为此处理本案对涉案房屋进行查封所支出了保全保险费2340元，属于处理纠纷所支付的费用。因此，原告诉请被告支付保全保险费2340元，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告梁沛亮代被告何忠萍、被告谭亮一次性清偿位于南宁市邕宁区房屋所欠第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的全部按揭贷款本息，第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行收到上述款项后十日内注销设定在位于南宁市邕宁区房屋的抵押预告登记。 二、被告何忠萍、被告谭亮继续办理位于南宁市的不动产权证登记手续。 三、待本判决第一项、第二项履行完毕后，被告何忠萍、被告谭亮协助原告梁沛亮办理位于南宁市的所有权转移登记手续，将该房过户至原告梁沛亮名下。 四、被告何忠萍、被告谭亮支付原告梁沛亮违约金从2020年4月1日起以780000元为基数按照每日万分之四计至位于南宁市过户至原告梁沛亮名下之日止。 五、被告何忠萍、被告谭亮支付原告梁沛亮律师费20000元。 六、被告何忠萍、被告谭亮支付原告梁沛亮保全保险费2340元。 案件受理费11800元、保全费4420元（原告已预交），合计16220元，由被告何忠萍、被告谭亮负担。 上述债务和返还义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林子焜 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  潘如青 二〇二一年一月二十七日 法官 助理  叶笑云 书 记 员  陆晓宁