新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1315号 原告：胡润梅，女，1976年12月11日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴颖，上海凡科律师事务所律师。被告：吴峰，男，1979年1月23日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：苏艳，女，1987年3月29日出生，职业不详，住乌鲁木齐市，系吴峰妻子。被告：吴明清，男，1945年7月4日出生，职业不详，住乌鲁木齐市。被告：余文兰，女，1954年7月5日出生，职业不详，住乌鲁木齐市。原告胡润梅与被告吴峰、苏艳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并做出（2019）新0109民初6851号民事判决。胡润梅不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年3月22日做出（2019）新01民终254号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院于2020年4月22日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告申请追加吴明清、余文兰为本案被告，本院予以准许。原告胡润梅及其委托诉讼代理人吴颖、被告吴峰到庭参加诉讼。被告苏艳、吴明清、余文兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告胡润梅向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告1在2018年8月2日签订的《农村宅基地及房屋出售协议书》和原告与被告1、被告2在2019年5月28日签订的《以屋抵债协议》无效；2、判令被告返还购房款550,000元；3、判令被告承担原告的损失226,900元（500,000元按月息计算21个月到2020年5月2日：30,000元按月息2%，计算20.5个月到2020年5月2日：20,000元按月息2%，计算11.5个月到2020年5月2日），并判令550,000元按月息2%从2020年5月3日计算到判决之日止，合计776,900元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月2日，原、被告签订《农村宅基地及房屋出售协议书》1份，被告将位于乌鲁木齐市××区的宅基地及房屋面积共240平方米出售给原告，约定该宅基地及所属一切基础设施及水电等归原告所有，售价550,000元，交付时间2018年8月2日。协议签订后，原告自2018年8月2日至2019年5月20日期间，陆续共向被告支付了550,000元，但被告至今未将涉案房屋交付给原告。后原告得知农村宅基地不能买卖，被告未将收取的550,000元返还给原告。2019年5月28日，原告又和被告1、被告2签订《以屋抵债协议》1份。被告未交房也未退款。双方协商无果，原告诉至法院。庭审中，原告明确要求四被告承担共同付款责任。被告吴峰辩称，出售房屋是我打的广告，原告找我协商谈成了价格，并带我去打印的购房协议。协议上写着是一次性付款，但是原告以各种理由，最终没有给我付清。她一共付了550,000元，其中30,000元是2019年5月到6月期间才给我付。后来我们协商一致共同卖这个房子。我愿意返还550,000元本金。认可合同无效，但对原告主张的诉讼费用、损失都不认可。关于以屋抵债协议，我和原告没有债务关系，我也不太懂，就把协议签了。在交易过程中，原告明知道涉案房屋是我父母的，是因为原告让我父、母亲写了一个遗嘱，宅基地归我们所有。现在正在办理确权，仍旧是归我父亲，但手续还没下来。款项是我和我爱人苏艳收的，所有的法律后果我来承担。请求依法判决。被告苏艳、吴明清、余文兰未到庭，亦未提交书面的答辩状。本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，被告吴峰（甲方）与原告胡润梅（乙方）签订《农村宅基地及房屋出售协议书》1份，协议约定：“甲方将其位于乌鲁木齐市××区的宅基地（以下简称涉案宅基地）出售给乙方，该宅基地登记面积共240平方米。具体位置东至刘永祥西至朱超齐北至曹建忠。该宗地的出售价格为560,000元。宅基地交付时间为2018年8月2日。本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应向乙方全额退还宅基地出售款560,000元，并偿付违约金1,700,000元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失。在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无法进行交付，甲方应支付给乙方违约金2,200,000元。2018年8月2日，被告吴峰收取原告购房款500,000元，2018年8月21日收取30,000元，2019年5月20日收到20,000元。至本案诉讼期间，被告尚未向原告交付房屋及土地。2019年5月19日，被告吴明清、余文兰签署遗嘱1份，载明两人系夫妻关系，并承诺将包含涉案房屋及宅基地在内的位于古牧地西工村六队的640平方米院落（四至为东靠刘永祥，西靠杨文才，南靠朱超奇，北靠马路）赠与被告吴峰。被告吴明清、余文兰在此有居住权。2019年5月28日，被告吴峰、苏艳（夫妻关系）与原告胡润梅签订《以屋抵债协议》1份，协议记载：“本人吴峰于2018年8月2日借胡润梅现金550,000元，因无力还款现经双方协议决定以屋抵债。本房屋位于乌鲁木齐市××区，建筑面积200，土地使用面积240。四至为东至刘永祥南至朱超齐西杨文才北马路。”被告吴峰、苏艳在甲方处签名、捺手印，原告胡润梅在乙方处签名、捺手印。经法庭询问，原告胡润梅及被告吴峰均当庭承认双方无民间借贷的事实发生，该协议因此前购买涉案房屋及宅基地而签订。另查，原告胡润梅户籍所在地为乌鲁木齐市××区，户籍性质为非农业户口。2020年10月19日，原告向本院申请诉前财产保全，产生财产保全申请费4,454.50元。上述查明事实有《农村宅基地及房屋出售协议书》、《以屋抵债协议》、收条、户口本、民事裁定书，以及各方当事人陈述等在卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，使用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用双方签订协议时的相关法律及司法解释。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用非农业建设。本案中，被告吴峰将涉案的宅基地转让给非本集体组织成员原告胡润梅，双方签订的转让协议违反上述规定，属无效合同。对于原告胡润梅要求确认其与被告吴峰2018年8月2日签订的转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告胡润梅要求确认其与被告吴峰、苏艳于2019年5月28日签订的《以屋抵债协议》无效的诉讼请求，由于胡润梅与吴峰在庭审中均承认无实际的民间借贷事实发生，仅因此前买卖涉案宅基地签订该协议。该协议的产生无真实的借贷关系为基础，且其产生的原因为转让宅基地给非集体经济组织成员，进而签订关联协议，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告要求被告返还购房款550,000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担原告的损失226,900元（500,000元按月息计算21个月到2020年5月2日：30,000元按月息2%，计算20.5个月到2020年5月2日：20,000元按月息2%，计算11.5个月到2020年5月2日），并判令550,000元按月息2%从2020年5月3日计算到判决之日止的诉讼请求。本院认为，被告吴峰向非本集体经济组织成员转让宅基地，对所签订的无效合同应当承担主要责任，即70%的责任；原告在签订宅基地转让合同时未尽到必要的注意义务，对所签订的无效合同应当承担次要责任，即30%的责任。根据查明的事实，被告未将涉案宅基地交付原告占有或使用，故，对原告要求的损失，结合双方过错程度、给原告造成的实际损失、贷款市场报价利率在相应时间段的变化区间等综合因素，本院对此予以支持40,977.34元，计算方式为：【500,000元×年利率4.75％÷365天/年×381天（2018年8月3日至2019年8月19日）＋500,000元×年利率4.05％÷365天/年×526天（2019年8月20日至2021年1月27日）】＋【30,000元×年利率4.75％÷365天/年×362天（2018年8月22日至2019年8月19日）＋30,000元×年利率4.05％÷365天/年×526天（2019年8月20日至2021年1月27日）】＋【20,000元×年利率4.75％÷365天/年×90天（2019年5月21日至2019年8月19日）＋20,000元×年利率4.05％÷365天/年×526天（2019年8月20日至2021年1月27日）】×70%。对于原告要求四被告承担共同付款责任的诉讼请求，本院认为，首先，本案案由为农村房屋买卖合同纠纷，原告所持有的《农村宅基地及房屋出售协议书》的合同相对人为被告吴峰。被告苏艳在后续的《以屋抵债协议》中签字的行为可以视为被告苏艳对被告吴峰在出售涉案宅基地但交易未能达成，进而欠原告债务的事后追认的意思表示。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，被告吴峰、苏艳系夫妻关系，且二人在2019年5月28日《以屋抵债务协议》上共同签字，故应对前述债务承担共同给付义务。被告吴明清及余文兰非本案合同相对人，故，对原告要求被告吴明清、余文兰承担本案共同付款责任的诉讼请求，本院不予支持。被告吴峰抗辩称不应承担原告所主张的损失的意见，无法律依据，本院不予采信。被告苏艳、吴明清、余文兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃一审答辩、举证、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡润梅与被告吴峰于2018年8月2日签订的《宅基地及房屋出售协议》、原告胡润梅与被告吴峰、苏艳于2019年5月28日签订的《以屋抵债协议》无效；二、被告吴峰、苏艳于本判决生效后五日内共同向原告胡润梅退还购房款550,000元；三、被告吴峰、苏艳于本判决生效后五日内共同向原告胡润梅赔偿损失40,977.34元；四、驳回原告胡润梅要求被告吴明清、余文兰在本案中承担共同付款责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的776,900元，核定给付金额590,977.34元，占请求标的的76.07%。案件受理费11,569元、财产保全申请费4,454.50元，合计16,023.50元（原告已预交），由被告吴峰、苏艳负担76.07%，即12,189.08元。原告胡润梅负担23.93%，即3,834.42元。邮寄送达费120元，由被告吴峰、苏艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张亚丽人民 陪 审员   高 婧人民 陪 审员   聂雪花二 〇 二 一 年 一 月 二 十 七 日书  记  员   刘 伟