广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4678号原告：雷志强，男，1974年6月29日出生，汉族，住清远市清城区××××××××××丽霞苑**603，公民身份号码441×××××××********。原告：雷爱群，女，1971年10月25日出生，汉族，住清远市清城区×××××****，公民身份号码441×××××××********。上述两原告的共同委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。被告：广州协林贸易有限公司，住所地广州市海珠区××××××××××××××××（仅作办公用途）。法定代表人：吴某1。被告：清远市星泽商业有限公司，住所地清远市清城区××××××××××××******。法定代表人：罗某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。第三人：清远市星光商业有限公司，住所地，住所地清远市清城区×××××××××）1、2、3层。法定代表人：刘某1。第三人：清远市华明商业有限公司，住所地，住所地清远市清城区××××××××××××******iv>法定代表人：赖某1。原告雷志强、雷爱群与被告广州协林贸易有限公司（以下简称协林公司）、清远市星泽商业有限公司（以下简称星泽公司），第三人清远市星光商业有限公司（以下简称星光公司）、清远市华明商业有限公司（以下简称华明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷爱群及两原告共同委托诉讼代理人陈钢，被告协林公司、星泽公司的共同委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷志强、雷爱群向本院提出诉讼请求：1、判决被告协林公司、星泽公司将位于清远市清城区××××××××××××二层B16号商铺返还给原告；2、判决被告协林公司、星泽公司向原告支付上述商铺自2019年12月17日起至返还之日止的占用费（每月的占用费按3200元计算），暂计至起诉之日，为14400元；3、本案诉讼费由被告协林公司、星泽公司承担。事实和理由：2010年6月1日，原告与第三人星光公司签订《星光新天地商铺租赁合同》，承租位于清远市清城区××××××星光新天地（即××××××）二层B16号商铺作商业经营使用，租赁期限从2010年6月1日起至2030年5月31日止。签订合同当日，原告一次性向第三人星光公司交清2010年6月1日至2030年5月31日的租金24600元、保证金1230元、商场综合建设费以及零售推广顾问费98400元，合计124230元。自签订合同之日起，涉案商铺一直由原告自行使用或由原告对外出租给他人使用。2019年12月，被告星泽公司与涉案商铺租户何凯丹沟通，声称系星光新天地（即××××××）的管理方，要求租户何凯丹将每月租金直接交给被告星泽公司或搬去其他店铺重新签合同。原告得知情况后，到场与被告星泽公司多次沟通，向其出示与第三人星光公司签订的《星光新天地商铺租赁合同》，己交租金、保证金、商场综合建设费以及零售推广顾问费的相关收款收据，但被告星泽公司坚称现在××××××的权属人是被告协林公司，被告星泽公司经授权管理××××××的物业，认为原告与第三人星光公司签订的《星光新天地商铺租赁合同》无效，于2019年12月16日强制收回涉案商铺，导致原告与租户何凯丹终止涉案商铺的租赁关系。之后，原告向辖区派出所报警反映此事，派出所以民事经济纠纷为由不予处理。2020年3月，原告向凤城街道办反映此事并申请调解，凤城街道人民调解委员会联系被告协林公司、被告星泽公司，两被告均表示不愿意调解，凤城街道人民调解委员会按相关程序终止调解，建议原告通过法律途径维护自己的权利。此后，经原告多方调查得知以下事实：1、2007年10月10日，案外人广东恒辉实业集团有限公司(以下简称恒辉公司)取得了位于清远市清城区××××××××××××首层A06、二层201、三层301号房屋所有权。之后，恒辉公司将其名下××××××的所有物业交由第三人星光公司管理。2013年，第三人星光公司将××××××的物业交由第三人华明公司接管；2、2010年11月30日，案外人恒辉公司与案外人平安银行股份有限公司东莞分行(以下简称平安银行东莞分行)签订最高额抵押合同，约定以上述房产在授信有效期内发生的债务提供最高额抵押担保。2010年12月14日，平安银行东莞分行对上述房产的最高额抵押权进行了登记。平安银行东莞分行与恒辉公司的贷款关系及对上述房产的抵押关系，广东省东莞市第一人民法院以（2014）东一法松民二初字第9号生效民事判决书予以确认，该民事判决己进入执行阶段。在该案执行期间，平安银行东莞分行于2015年12月18日将依据上述生效民事判决享有的债权转让给案外人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，后该债权又经多次转让，被告协林公司于2017年9月28日受让了该债权；3、2019年12月1日，被告协林公司与被告星泽公司签订星光新天地商场租赁合同，将位于清远市清城区××××××××××××首层A06、二层201、三层301号商场出租给被告星泽公司作商场出租及经营管理使用。基于以上事实，涉案商铺的抵押权人平安银行东莞分行设立抵押权的时间为2010年11月30日，并于2010年12月14日办理了抵押权登记。而原告与第三人星光公司签订《星光新天地商铺租赁合同》的时间系2010年6月1日，当日一次性交清2010年6月1日至2030年5月31日的租金、保证金、商场综合建设费以及零售推广顾问费。由此可见，原告与第三人星光公司对涉案商铺的租赁关系形成于平安银行东莞分行对涉案商铺设立抵押权之前,原租赁关系不受该抵押权的影响。即使涉案商铺在租赁期间发生所有权变动，原租赁合同也应当继续履行。因此，原告有权要求被告协林公司、星泽公司将涉案商铺返还给原告。由于被告协林公司、星泽公司恶意收回涉案商铺造成原告租金损失，故被告协林公司、星泽公司应从收回商铺之日2019年12月17日起支付占用费至实际返还之日止，每月占用费的标准按照商铺收回前的租金标准3200元/月。就以上诉讼请求，原、被告多次协商未果，为维护自身的合法权益，原告现依法向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告协林公司、星泽公司辩称，1、原告起诉的20年租赁合同是星光公司与原告签订的，星光公司不是涉案物业的所有权人，合同签订时没有物权人恒辉公司的授权书，合同签订后恒辉公司也没有对上述合同予以追认，该出租行为对被代理人不发生效力。在没有物权人确认和授权的情况下，认为商场物业方有权与其签订长达20年的租赁合同不合常理；2、原告没有实际支付租赁，且租赁明显低于当时的实际出租价格，我们认为该租赁关系没有实际发生，是原告与星光公司恶意串通处分物权人的财产；3、由于疫情原因，截止至11月该商铺实际收取的是23720元的租金。第三人星光公司、华明公司未提交书面的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定如下事实：2007年10月10日，案外人恒辉公司取得了位于清远市清城区××××××××××××首层A06、二层201、三层301号房屋（以下简称涉案房屋）所有权。2010年11月30日，恒辉公司与平安银行东莞分行签订《最高额抵押合同》，约定以涉案房屋提供最高额抵押担保。对于平安银行东莞分行与恒辉公司的贷款关系及对涉案房屋的抵押关系，广东省东莞市第一人民法院生效民事判决予以确认，该民事判决在该案执行期间，平安银行东莞分行于2015年12月18日，将依据上述生效民事判决享有的债权转让给中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，后该债权又经多次转让，被告协林公司于2017年9月28日受让了该债权。2017年11月21日，广东省东莞市第一人民法院根据协林公司的申请，作出裁定：变更被告协林公司为（2016）粤1971执恢415号案的申请执行人，原申请人平安银行东莞分行在（2016）粤1971执恢415号案中享有的债权由被告协林公司继受。因被执行人未在期限内履行生效判决确定的义务，广东省东莞市第一人民法院公开拍卖涉案房屋，经三次拍卖因无人竞价而流拍，被告协林公司向广东省东莞市第一人民法院提出申请，愿意以涉案房屋进行抵债。2017年12月18日，广东省东莞市第一人民法院作出（2016）粤1971执恢415号之二执行裁定：一、原恒辉公司名下的涉案房屋作价给协林公司抵偿债务；二、原恒辉公司名下的涉案房屋的所有权及其相应的其他权利归协林公司所有。同日，广东省东莞市第一人民法院向清远市国土资源局不动产登记中心发出协助执行通知书，请该中心协助办理涉案房屋过户至被告协林公司名下。2017年12月25日，广东省东莞市第一人民法院向第三人华明公司发出通知，告知第三人华明公司管理的涉案房屋所有人已变更为被告协林公司。涉案房屋也已完成房屋所有权转移登记。2019年12月21日，被告协林公司收回商铺，被告协林公司与被告星泽公司签订《星光新天地商场租赁合同》，将涉案房屋出租给被告星泽公司作商场出租及经营管理使用。另查明，2010年6月1日，原告雷志强、雷爱群与第三人星光公司签订《星光新天地商铺租赁合同》，承租位于清远市清城区××××××星××××××二层B16号商铺（建筑面积22.05平方米）作商业经营使用，租赁期限从2010年6月1日起至2030年5月31日止；租金合计24600元；签订合同时缴付履约保证金1230元。原告提供收据显示原告向第三人星光公司交了2010年6月1日至2030年5月31日的租金24600元、保证金1230元、商场综合建设费以及零售推广顾问费98400元，合计124230元。诉讼中，原告确认恒辉公司对其与第三人星光公司签订的《星光新天地商铺租赁合同》没有予以追认，且没有提供恒辉公司委托授权星光公司出租的相应证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告要求被告协林公司、星泽公司返还位于清远市清城区××××××××××××二层B16号商铺，依据是2010年6月1日原告与第三人星光公司签订《星光新天地商铺租赁合同》。由于签订《星光新天地商铺租赁合同》时涉案房屋尚在恒辉公司名下。诉讼中，没有证据证明恒辉公司有委托授权第三人星光公司出租涉案房，在原告自认恒辉公司对其与第三人星光公司签订的《星光新天地商铺租赁合同》没有予以追认的情况下，并不能认定原告与第三人星光公司签订的《星光新天地商铺租赁合同》对恒辉公司具有约束力，故原告要求涉案房屋的继受者被告协林公司、及管理者被告星泽公司返还清远市清城区××××××××××××二层B16号商铺，并支付占用费的依据，依据并不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告雷志强、雷爱群的诉讼请求。案件受理费160元，由原告雷志强、雷爱群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  谭文雅人民陪审员  夏文龙人民陪审员  陈玉兰二〇二一年一月十四日书 记 员  刘 睿附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。