云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11649号上诉人（一审原告）：李磊，男，1975年10月12日出生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：陶青、罗金鹏，云南法安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：金雪梅，女，1972年3月10日出生，汉族，住昆明市西山区。被上诉人（一审被告）：罗文云，男，1964年10月14日出生，汉族，住昆明市五华区。上诉人李磊与被上诉人金雪梅、罗文云房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。李磊上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判金雪梅、罗文云连带向李磊返还房租10450元；2、改判金雪梅、罗文云连带向李磊赔偿装修损失56300元；3、改判金雪梅、罗文云连带以66750元为本金，以人民银行同期贷款利率为基数向李磊支付自2019年5月23日起至款项付清之日止的的利息，暂计至2019年8月21日为725.91元；4、改判金雪梅、罗文云按1525.1元/天的标准向李磊赔偿自2019年5月23日起至一审判决之日止期间的经营损失，暂计至2019年8月21日为137259元；6、改判由金雪梅、罗文云承担本案案件受理费、公告费、保全费、担保费、执行费、律师费、差旅费等全部费用。主要上诉事实和理由：合同解除后，金雪梅应当向李磊返还3个月零5天的租金，共计10450元，一审法院对此计算有误。本案涉案房屋被查封，非因李磊的原因导致，不应当由李磊承担因此遭受的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持李磊的上诉请求。罗文云答辩称，李磊在租赁房屋时已明知房屋所有权人罗超月对外欠有债务，应当知道案涉房屋已被抵押的事实，故李磊对房屋抵押是明知的，金雪梅不存在违约的事实，请求二审法院依法作出裁判。金雪梅答辩称，同意罗文云的意见。李磊向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除；2、金雪梅、罗文云连带向李磊返还房租13,860元，赔偿装修损失56,300元，并以上述70,160元本金按照人民银行同期贷款利率标准向李磊支付自2019年5月23日至款项付清之日止的利息，并按1525.1元/天的标准赔偿李磊自2019年5月23日起至判决之日止的经营损失，承担本案律师费等费用。一审法院认定案件事实：案外人罗超月与金雪梅于2015年4月1日签订《商铺租赁合同》，内容为因罗超月无力偿还欠金雪梅的借款本金300万元及利息60万元，双方约定以租金抵付部分借款本金及利息，由金雪梅承租罗超月所有的位于昆明市，商业用房叁套五间，建筑面积为182.12平方米，证号：昆房权证（昆明市）字第××号。丘（地）号ＳＫＭ20090417165，租赁期为贰拾年，自2015年4月1日至2035年4月1日止。此后，金雪梅作为出租人，委托罗文云与李磊于2017年7月29日签订《商铺租赁合同》，由李磊承租上述房屋，租期10年，自2017年8月29日至2027年8月29日止。合同约定：“一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方应向守约方赔偿因其违约造成的损失”。协议签订后，李磊入场经营，开办昆明东方动物医院有限公司春城路分公司，并于2018年8月23日向罗文云支付1年的房租（2018年8月29日至2019年8月29日）39600元。合同履行期间，因罗超月欠付昆明市盘龙区农村信用合作联社借款，经昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终1432号民事判决书，昆明市盘龙区人民法院于2019年2月28日发出（2018）云0103执4743号腾房公告，责令被执行人罗超月及房屋承租人将位于昆明市房屋自公告之日起腾空。公告发出后，昆明市盘龙区人民法院于2019年5月23日对该房屋采取强制措施。现上述商铺处于被查封状态。本案在审理过程中，委托云南正太资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法鉴定。云南正太资产评估有限公司于2020年4月1日以未能进入委估房屋进行实地查勘为由对评估委托做出退件处理。一审法院认为，李磊在承租期间，非因金雪梅、罗文云的过错导致承租物不能正常经营使用，订立租赁合同的目的已不能实现，李磊对该租赁合同行使解除权依法成立，予以准许。合同解除之后，金雪梅、罗文云应当退还已收取未使用期间的租金，共计三个月零五天，计为10,010元。本案系因涉案房屋存在权利瑕疵而导致无法履行，金雪梅、罗文云对形成该权利瑕疵并无过错，不构成违约，不应承担违约责任。至于李磊主张的装修损失因无证据证实，不予支持。李磊主张的经营损失与本案所涉租赁合同并无直接关联，并非合同不能履行产生的直接经济损失，亦不予支持。但本案因第一手出租人罗超月的过错确实给实际承租人李磊造成损失，酌情判决多退付一个月的房租作为补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、李磊与金雪梅、罗文云于2017年7月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月23日解除；二、金雪梅、罗文云于本判决生效后三日内一次性退还李磊租金10,010元，补偿经济损失3300元，上述合计13,310元；三、李磊的其他诉讼请求不予支持。案件受理费4423元，由李磊承担4000元，金雪梅、罗文云承担423元。二审中，罗文云提交案涉房屋拍卖公告，欲证明案涉房屋已拍卖，李磊未向买受人租赁房屋。经质证，李磊对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。金雪梅未发表质证意见。本院认为，罗文云提交的证据与本案争议无关联，本院依法不予采信。经审理，双方当事人对一审法院认定的案件事实无异议，本院予以确认。根据证据和双方当事人陈述，本院补充确认如下案件事实：《商铺租赁合同》第三条约定，李磊提前一个月支付租金，金雪梅给予李磊一个月的装修时间。李磊对案涉商铺进行了装修，产生装修费用56300元。归纳当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：金雪梅是否构成违约，责任如何承担？本院认为：首先，双方当事人对一审法院确认双方于2017年7月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月23日解除无异议，本院依法予以确认。合同解除的原因系案涉租赁房屋已被人民法院查封，不能实现合同目的。至于李磊在租赁房屋时是否知晓案涉房屋已抵押的事实，在李磊均表示不知晓的情况下，应当由金雪梅、罗文云对李磊知晓房屋已抵押的事实承担举证责任，而金雪梅、罗文云未提交证据予以证明，仅提出在租房时已告知李磊房屋所有权人罗超月对外有借款的抗辩，根据谁主张、谁举证的原则，金雪梅、罗文云应当承担举证不力的法律后果。故本院认为，案涉合同的解除系因金雪梅、罗文云的过错而造成，其应当对李磊承担违约责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”合同解除后，因租赁房屋已被人民法院查封拍卖，李磊无须向金雪梅返还租赁房屋；金雪梅应当向李磊返还3个月零5天未实际使用租赁房屋的剩余租金10450元，及以此为基数自起诉之日（2019年9月9日）起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。双方在合同中约定金雪梅给予李磊一个月的装修时间，视为金雪梅同意李磊对租赁房屋进行装修，现因金雪梅违约，致使合同解除，金雪梅应当向李磊赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。结合双方租赁合同约定的租赁期限及已经履行的租赁期间，本院酌情认定金雪梅赔偿李磊租赁期内的装修残值损失40000元。李磊要求金雪梅承担该装修损失的利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于李磊主张的经营损失，因双方合同未对该损失承担进行约定，且该损失未实际发生，本院不予支持。另，双方在租赁合同中未对律师代理费的承担进行约定，且李磊亦未提交证据证明该费用已实际产生，故本院对李磊的该项主张不予支持。最后，《商铺租赁合同》载明，罗文云为出租人金雪梅的委托代理人，但在一审法院判令罗文云承担责任后，罗文云未提起上诉，视为其服从一审判决。综上，李磊的上诉请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、五十八条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第十百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10846号民事判决第一项，即“一、原告李磊与被告金雪梅、罗文云于2017年7月29日签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月23日解除”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初10846号民事判决第二、三项，即“二、被告金雪梅、罗文云于本判决生效后三日内一次性退还原告李磊租金10,010元，补偿经济损失3300元，上述合计13,310元；三、原告李磊的其他诉讼请求不予支持”；三、金雪梅、罗文云于本判决生效之日起十日内向李磊返还租金10450元及以此为基数自2019年9月9日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、金雪梅、罗文云于本判决生效之日起十日内向李磊赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失40000元；五、驳回李磊的其他诉讼请求。一审案件受理费4423元，二审案件受理费4423元，合计8846元，由上诉人李磊承担3538.4元元，由被上诉人金雪梅、罗文云承担5307.6元。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 姚 丹审判员 邓林春二〇二一年一月七日法官助理王本福书记员王雨薇