北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4025号原告（反诉被告）：婚道（北京）文化发展有限公司，住所地北京市海淀区莲花池东路31号北京中裕世纪大酒店六层A616。法定代表人：史康宁，总经理。委托诉讼代理人：于寒，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱延增，北京市百瑞律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京中裕世纪大酒店，住所地北京市海淀区莲花池东路31号。法定代表人：于萍，总经理。委托诉讼代理人：王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淼，北京琨腾律师事务所律师。原告（反诉被告）婚道（北京）文化发展有限公司（以下简称婚道公司）与被告（反诉原告）北京中裕世纪大酒店（以下简称中裕大酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）婚道公司之委托诉讼代理人于寒、朱延增，被告（反诉原告）中裕大酒店之委托诉讼代理人王春艳、李淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。婚道公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》；2、判令被告向原告返还2019年4月22日至2019年5月31日期间的房屋租金34819.2元；3、判令被告向原告返还合同保证金27156元；4、判令被告向原告支付损失599459.53元；5、诉讼费由法院依法裁决。事实与理由：双方于2018年8月27日签署《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》，约定我公司租赁中裕大酒店××房间商务办公，租赁期限二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止，年租金325872元，并收取保证金27156元。合同签订后，我公司如约履行合同。2019年4月22日，中裕大酒店地下配电室着火，导致我公司无法正常使用××房间。中裕大酒店已经违约且给我公司造成了巨大经济损失，双方多次接洽沟通，但时至今日中裕大酒店仍在推诿，无明确处理方案和赔偿办法。故诉至法院。中裕大酒店辩称，2019年11月21日双方合同已经解除，原因是婚道公司迟迟不支付租金，因此我们依据合同8.1.6条约定，向婚道公司发送了解除合同通知书，婚道公司接受并同意回函解除，合同已经解除。关于租金，婚道公司实际使用房屋至2019年11月21日，婚道公司应支付此期间的租金，我们不同意返还。第三项诉讼请求，根据合同第8.6条约定，婚道公司如果存在违约情况则视为根本违约，我们无需赔偿且保证金无需退还。第四项损失是婚道公司自己扩大造成的，我们与上百家租户签订租赁合同，从未有人提出这么高额的赔偿，婚道公司也没有证据证明其实际损失发生。婚道公司租赁的房屋用于商务办公不是经营，有很强的替代功能，婚道公司的主张我们无法接受，是婚道公司自己搬走不再使用房屋，不是我们不同意婚道公司继续使用。2019年4月22日发生事故，从2019年4月23日至2019年4月29日之间，期间没有供电，但是在2019年4月30日后就有临时供电，酒店的住宿这边没有供电，但是写字间就有我们合同相对方提供的临时供电了，当时陆续就有租户回来了，虽然临时供电期间存在供电不稳的情况，但2019年7月31日恢复了市政供电，供电就完全正常了，不存在房屋无法使用的问题，是婚道公司自己不想回来，应缴纳的租金也不缴纳了。婚道公司2019年12月16日才腾退房屋，因此费用实际使用期间应计算至其腾退之日止。2019年6月1日至2019年11月21日期间的房租租金为154454.4元，2019年11月22日至2019年12月16日期间的房屋使用费为21427.2元。故我方提出如下反诉请求：1、判令婚道公司向我公司支付房屋租金及使用费共计175881.6元，并以日租金892.8元（3.6元乘以248平米）为基数，按日百分之五的比例承担自2019年6月1日至实际支付之日止的违约金（暂计算至2020年9月8日为20757.6元）；2、判令婚道公司承担本案全部诉讼费用。婚道公司对中裕大酒店的反诉辩称，自2019年4月22日涉诉大楼发生火灾，这个楼房就完全无法使用了。中裕大酒店所述的临时供电是几辆供电车，供电特别不稳定，随时就没有电，我们是做婚礼业务的需要使用办公软件，但刚刚用电脑做完就停电而且没有任何征兆，因此房屋无法使用。7月31日中裕大酒店恢复供电是中裕大酒店开庭才说的，之前从未与我们说过，整个楼道中有电，但是我们的办公区完全没有电，恢复供电也是一点点恢复的，一开始是大堂最后才是我们。中裕大酒店自始至终火灾后没有提供符合合同约定具备办公条件的房屋，火灾发生后我们与中裕大酒店进行了协商，中裕大酒店说已经支付的租金不退，还一直让我们支付租金，而且不提赔偿，我们无法恢复办公，我们出于不安抗辩无法支付租金。因为没有电门禁关不上，我们需要有人在办公现场看守，防止物品丢失，不是在办公。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月27日，出租方（甲方）中裕大酒店与承租方（乙方）签署《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》，约定婚道公司租赁中裕大酒店四层××房间商务办公，建筑面积248平方米，租赁期限二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止，年租金325872元，履约保证金27156元，承租建筑每日的租金为3.6元/天/建筑平米。4.2.2当本合同届满或非因乙方原因而依据本合同之规定提前终止本合同时，或双方协商一致解除本合同时，若乙方完全履行了其在本合同下的各项义务，甲方应当在乙方将承租建筑归还甲方后15日内，在扣除应收的承租建筑与设施的赔偿金、水、电、通讯费等应收费用后的合同履行保证金（不含利息）余额返还给乙方。4.2.3在合同履行期间，如乙方违反本合同的任何条款，甲方可使用或扣留全部保证金以抵偿由于乙方违约行为给甲方造成的损失；保证金不足补偿甲方损失部分，由乙方补足。乙方应在收到甲方弥补保证金的书面通知之日起的2日内一次性向甲方补齐本合同约定的保证金数额。4.3.2租金按三个月支付，为上付款方式，乙方应在每个付款期前2日内向甲方支付下租期的租金81468元。6.1.3经提前l天书面通知乙方，甲方有权因市政原因或为维修、检测酒店设备之目的而短时间地停止对承租建筑的水、电、冷、暖气的供给。如甲方未经提前通知而停水、停电造成乙方经济损失的，甲方应承担赔偿责任。但如停水、停电是因酒店设备临时故障、酒店外部原因或不可抗力造成，甲方不承担任何责任。甲方享有装置、更换一切与酒店有关的招牌与广告装置的独家权利，有权更改酒店的名称而不需征询乙方的意见，但甲方应提前15日书面通知乙方。7.2乙方的义务：7.2.2遵守甲方有关酒店物业管理的各项规章制度，按时、足额支付租金等各项应付费用，每逾期交纳一日应每日向甲方支付租金的5%的违约金。逾期超过3日甲方有权单方解除本合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的全部损失。8.5甲方未按本合同规定提供水、供暖、通风、空调、电或电梯服务连续超过5日，乙方有权单方面终止或解除本合同，甲方应全额退还乙方保证金；如给乙方造成损失，甲方应赔偿乙方的损失。但该服务的中断系由于乙方过错所致或由于市政断电、断水或其他市政性中断及非甲方不能控制原因所致除外；8.6在乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无需向乙方作出任何赔偿，且保证金不予退还；如因此给甲方造成损失，乙方应赔偿甲方的损失；8.6.6逾期交纳租金及其他费用达3日，视同乙方根本性违约，甲方有权自行处置乙方承租房内的所有资产、物品，后果由乙方自行承担。第九条违约责任：9.4乙方未按本合同约定期限支付租金及其它费用，每逾期交纳一日，乙方应向甲方每日支付租金的5%的违约金。逾期超过3日甲方有权单方解除本合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的全部损失。9.5任何一方违反本合同约定，均应按本合同约定承担违约责任，并赔偿守约方相应的经济损失。合同签订后，婚道公司向中裕大酒店支付保证金27156元，支付租金至2019年5月31日。2019年4月22日，中裕大酒店配电室发生火灾，导致婚道公司租赁的涉案房屋停电。此后婚道公司未向中裕大酒店交纳租金。2019年6月27日，中裕大酒店向婚道公司发送协商函，内容为“贵我双方于2018年9月1日签订合同。令人遗憾的是，4月22日发生的火灾影响全楼供电，4月26日起我方提供临时供电。因火灾事故造成4层电缆严重损坏，为了保障贵公司的利益，贵我双方也对拟调房屋进行现场勘查，但贵公司认为拟调换的写字间不理想。但观阶段暂无其他房屋可供贵方挑选，现请贵方考虑能否使用目前为贵公司提供拟调房屋。”2019年11月8日，中裕大酒店向婚道公司发送解除合同通知书，部分内容为“2019年4月22日，因配电室发生火灾事故，贵司短期寻找替代办公地点办公，但承租房××一直由贵公司控制。为减少贵公司损失，我酒店与贵公司数次协商解除合同事宜，但贵公司不同意解除合同。既然不同意解除合同，则应当按照《租赁合同》约定支付租金。2019年8月30日，贵公司应当缴纳2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金81468元，但至今未缴纳。对此，我酒店于10月29日正式书面通知贵公司，明确同意继续履行合同，并要求贵公司缴纳租金。贵公司己确认收到该通知，但并未缴纳租金，只是讨论损失赔偿问题。我酒店认为，因火灾事故造成的经济损失即使存在，亦与贵公司继续履行合同不存在先后顺序问题。贵公司一直实际控制××室，至少应当支付自10月29日接到我公司书面通知之日起的第4日即11月2日至2019年12月31日的租金53568元。但是，贵公司仍然拒绝支付。显然并无继续履行合同的诚意。鉴于此，我酒店郑重函告贵公司：l、《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》自贵公司收到本通知之日起解除；2、请贵公司应当立即腾退××房间，否则我公司有权自行处置贵公司租赁房屋内的所有资产、物品。”婚道公司于2019年11月21日收到上述解除合同通知，并于2019年12月3日向中裕大酒店发送关于解除合同通知书的复函，部分内容为“2019年4月22日，贵酒店地下配电室着火，贵酒店告知无法继续使用，将我司办公室关闭，导致我司无法使用××房间。贵酒店的上述行为已构成违约且给我司造成了巨大经济损失。我司与贵酒店多次接洽沟通相关事宜，但时至今日贵酒店仍在推诿，无明确处理方案和赔偿办法。依据贵我双方签订的租赁合同第8.5条之规定，我司同意解除租赁合同，同时要求如下：1、请全额退还保证金人民币27156元；2、请向我司支付装修损失、经营损失等共计人民币600000元。以上二项合计人民币627156元。请贵酒店于5日内向我司支付，逾期未付，我司将采取法律手段以维护合法权益。”2019年12月11日，中裕大酒店向婚道公司发送回复函，表示：我酒店根据合同8.6条的约定于2019年11月向贵公司发函通知解除双方签署的租赁合同，贵公司已经收到并于2019年12月3日回复我酒店同意解除租赁合同。双方达成解除合同的合意，租赁合同于2019年12月3日解除。合同解除后，贵公司应当腾空承租房屋，并将承租的房屋全部清空退还给我酒店。故我酒店再次发函通知贵公司：1、诚望贵公司收到本函之日，立即将承租屋中的相关物品都清空并腾退房屋，将租赁房间都退还给我酒店。因贵公司一直实际占据承租房屋，故贵公司应当交纳2019年12月3日之前的欠付房屋租金及同时应当向我酒店交纳从2019年12月3日至贵公司实际腾空并交回房屋之日止的房屋使用费（参照房屋租金标准支付），并请贵公司在接到本通知函之日支付此期间的房屋租金及房屋使用费。2、若贵公司在收到本函后十个工作日内依然不腾空房屋，也不缴纳房屋租金和房屋使用费，则中裕酒店将行使《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》中约定的的权利，将自行处置贵公司租赁房屋内的所有资产、物品，后果由贵公司自行承担。另，因我酒店为集体财产，酒店管理方无权处置集体财产，对于贵公司在回复函中所主张的装修损失、经营损失共计60万元，鉴于贵公司就主张的所谓损失并未提供任何证据证明，故我酒店不认可，因此我酒店建议双方继续协商，从而解决贵我两方之间的纠纷。”2019年12月16日，中裕大酒店（甲方）与婚道公司（乙方）签署写字间××退房确认协议，约定双方签订的于2019年12月3日终止。2、乙方确认于2019年12月16日收到甲方2019年12月11日回复函。3、乙方于2019年12月16日将承租的北京中裕世纪大酒店写字间××房间清空，并已交还甲方现予以确认。关于供电的问题，中裕大酒店表示2019年4月22日发生事故后，2019年4月23日至2019年4月29日期间没有供电，2019年4月30日后中裕大酒店进行临时供电，存在电量不稳的问题，2019年7月31日恢复了市政供电，用电就没有问题了，并向本院提供2019年8月及之后交纳电费的票据。婚道公司表示中裕大酒店并未告知其2019年7月已经恢复市政供电，涉案房屋可以正常使用，其也没有去过涉案房屋办公，只是因为没电导致门禁无法关上，故2019年12月16日搬离前涉案房屋内有一二个看守的人。关于合同解除的问题，婚道公司认为涉案合同解除的时间应为2019年12月3日，但中裕大酒店认为婚道公司收到解除合同通知书的时间即2019年11月21日为合同解除日。本案中，婚道公司主张的损失主要包括以下几部分：1、临时异地办公费219619.35元，2、××办公场地内的装修费184665.18元，3、搬家费615元，4、工商、税务、社保、开户银行迁址变更费9000元，5、已经开展的业务损失194560元。就临时异地办公费用，婚道公司主张2019年4月23日至2019年11月24日的费用216000元，并向本院提供了其与××国际文化发展（北京）有限公司（以下简称××公司）的场地租用合同及续租协议及××公司收取18万元的收据，租借期限原为2019年4月23日至2019年7月22日，租金标准为每天1000元，后2019年7月2日续签合同至2019年11月24日，租赁面积为93平方米。还向本院提供崔某于2019年5月9日向××公司法定代表人柳某汇款55000元的转账凭证，表示其余款项均是现金支付的。同时，婚道公司还主张2019年11月25日至2019年12月3日的租金费用3619.35元，并向本院提供其于2019年11月份与北京××婚礼顾问有限公司及史某的两份租赁合同、收据及崔某向史某转账14万元的转账凭证，租期均为2019年11月25日至2021年11月24日，租赁合同中显示北京××婚礼顾问有限公司的法人为崔某。中裕大酒店对合同的真实性认可，但对于租金标准及实际支付不予认可，同时对租赁期限亦持有异议，认为断电只是造成短期内照明不能使用，但很快就临时供电和市政供电，婚道公司在此期间仍在外租房不合理。就装修费用，婚道公司向本院提供其与××建设集团有限公司的装修合同、××建设集团有限公司收取装修款的收据、其公司工作人员万亮向支付宝及个人的汇款凭证及其涉案房屋内的照片，中裕大酒店认为无法证明合同已经实际履行，装修费用已经实际发生，汇款凭证也无法证明是装修费用。对于搬家费及重新办理工商登记等相关手续的费用，婚道公司向本院提供了支付凭证、合同及其收据，中裕大酒店认为解除合同并不是其公司的原因，地址变更发生在合同解除后，与其公司无关。搬家费用的真实性也无法核实。对于业务损失，婚道公司表示涉案房屋用于样板间、试装、化妆、培训等业务，是签订合同的重要场所，在此并不进行婚礼和婚宴。该项业务损失是指与客户签订合同后尚未收款，因为房屋无法使用而解除了合同而造成的损失，并向本院提供了相应合同。中裕大酒店认为婚道公司租用涉案房屋并非进行婚礼，其也在外租用了其他场所，不应影响其业务，该该业务并未实际发生，故不同意赔偿。在业务损失中，婚道公司还主张了临时租借北京××园艺中心会议室的费用19000元，并提供了租用日期为2019年5月10日至7月10日的场地租用协议及收据。中裕大酒店亦不同意赔偿。本院认为，婚道公司与中裕大酒店签订的《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应按约定履行各自的义务。在合同履行期限内，由于中裕大酒店提供的房屋出现断电的问题，导致婚道公司无法正常使用涉案房屋，后双方在赔偿无法使用房屋期间的损失与继续缴纳租金的履行顺序之间产生分歧，最终导致双方协商一致解除了合同，因婚道公司同意解除合同的时间为2019年12月3日，故本院认为双方解除合同的时间应为2019年12月3日。因涉案房屋出现断电的问题，导致婚道公司在一段时间内无法正常使用涉案房屋，婚道公司在此期间无需支付中裕大酒店相应租金。关于无法使用房屋的期限双方存有争议，但中裕大酒店自认涉案房屋自2019年8月起开始恢复正常供电，故中裕大酒店应退还婚道公司2019年4月22日至2019年5月31日期间的租金，婚道公司起诉要求中裕大酒店退还该段时间的租金之请求，理由正当，本院予以支持。对于中裕大酒店反诉要求婚道公司支付2019年6月1日至2019年7月31日期间的租金之请求，本院不予支持。关于2019年8月1日至2019年12月3日期间的租金及2019年12月4日至2019年12月16日期间的占有使用费，中裕大酒店虽然表示2019年8月份已正式恢复市政供电，但从双方的函件中无法看出其将此事告知了婚道公司，相反其于2019年10月29日同意继续履行合同，曾要求婚道公司在2019年10月29日接到中裕大酒店通知之日起的第4日即11月2日支付租金。婚道公司虽表示其至2019年12月16日均不知晓涉案房屋能正常使用，但婚道公司在涉案房屋内有留守人员，对自己承租的房屋及周边房屋的情况不可能完全不知情，且婚道公司在2019年11月10日已另行与北京××婚礼顾问有限公司签订了长期的租赁合同，但仍未腾退租赁的中裕大酒店的房屋，故本院认为婚道公司应向中裕大酒店支付2019年11月2日至2019年12月16日之间的费用共计40176元。2019年8月1日至2019年11月1日期间的费用无需支付。因涉案租赁合同解除的起因是因为中裕大酒店未按合同约定提供供电服务，导致后期双方因赔偿问题及继续履行合同的问题进行协商，但未能达成一致，故婚道公司未按合同约定支付租金，该情况的出现不能完全归责于婚道公司，不能视为婚道公司根本性违约。故双方协议解除合同后，中裕大酒店理应将婚道公司交纳的租赁保证金予以退还，婚道公司起诉要求退还租赁保证金之请求，理由正当，本院予以支持。同理，关于中裕大酒店反诉要求婚道公司支付逾期支付租金及使用费的违约金之请求，于法无据，本院不予支持。关于损失的问题，因中裕大酒店提供的房屋断电而导致了婚道公司在一段时间之内未能正常使用涉案房屋，而需在外寻找替代用房。在此期间的损失，中裕大酒店应予以赔偿。根据婚道公司提供的合同、收据及涉案房屋的供电情况，婚道公司自2019年4月23日至2019年7月22日在外租房，及2019年7月2日又续签合同至2019年11月24日，尚属合理。对于业务损失中临时租借会议室的费用，因婚道公司临时租赁房屋的面积与原租赁中裕大酒店的房屋的面积有较大差异，婚道公司对外再行租赁会议室亦属合理。以上替代用房婚道公司共计支付费用199000元。因该段时间婚道公司使用涉案房屋亦应支付相应费用，而本院并未判决要求婚道公司支付2019年4月23日至2019年11月1日期间费用，故扣除2019年4月23日至2019年11月1日期间婚道公司本应支付给中裕大酒店的租金172310元后，婚道公司超额支付部分才是其损失，经本院核算为26690元。根据双方庭审陈述及相应证据，本院认为婚道公司在外另行与北京××婚礼顾问有限公司签订为期两年的租赁合同，系自身原因所致，不可归责于中裕大酒店，故对该段时间的寻找替代用房期间的损失，本院不予支持。关于装修损失，根据婚道公司提供的合同、收据、图片及实际经营情况，可以认定婚道公司确实对涉案房屋进行了装修。结合本案合同解除虽然起因在中裕大酒店，但后期恢复供电后房屋可以继续使用，故双方协议解除合同不可归因于其中一方的原因，均应承担一定的责任。故对于婚道公司提出的装修损失，本案在考虑剩余租赁期限的基础上，结合折旧情况及其双方对于合同解除的过错后酌情判定为6万元。对于搬家费用，均系在火灾之后因寻找替代用房而支付的搬家费用，本院予以支持。对于证照变更费用是合同解除后婚道公司支付的款项，与中裕大酒店无关，本院对该项请求不予支持。对于已经开展的业务损失，因该项业务费用婚道公司并未实际收取，且业务损失的原因无法确定，故本院对该项损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用一、确认婚道（北京）文化发展有限公司与北京中裕世纪大酒店于2018年8月27日签订的《北京中裕世纪大酒店写字间租赁合同》于2019年12月3日解除；二、北京中裕世纪大酒店于本判决生效后七日内退还婚道（北京）文化发展有限公司2019年4月22日至2019年5月31日期间的房屋租金34819.2元；三、北京中裕世纪大酒店于本判决生效后七日内退还婚道（北京）文化发展有限公司合同保证金27156元；四、北京中裕世纪大酒店于本判决生效后七日内支付婚道（北京）文化发展有限公司损失87305元；五、婚道（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京中裕世纪大酒店房屋租金及使用费共计40176元；六、驳回婚道（北京）文化发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京中裕世纪大酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10414元（婚道（北京）文化发展有限公司已预交），由婚道（北京）文化发展有限公司负担8064元，已交纳；由北京中裕世纪大酒店负担2350元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2116元（北京中裕世纪大酒店已预交），由北京中裕世纪大酒店负担1684元，已交纳；由婚道（北京）文化发展有限公司负担432元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  武剑辉人民陪审员  苏 弘二〇二一年一月二十九日书 记 员  汤思淼