河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2610号原告：苏保喜，男，汉族，1958年10月7日出生，现住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：郭伟，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：常隆，河南苍穹律师事务所律师。被告:赵小根，男，汉族，1967年8月9日出生，现住河南省焦作市中站区。被告：赵伟，男，汉族，1990年1月6日出生，现住河南省焦作市山阳区。原告苏保喜与被告赵小根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中因原告苏保喜申请，本院依法追加赵伟为本案共同被告参加诉讼讼。后因案情复杂本院依法将本案转为普通程序组成合议庭，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告苏保喜及其委托诉讼代理人郭伟、常隆，被告赵小根、赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏保喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵伟与赵小根共同从焦作市××××村花都美苑8003号房屋搬离；2、判令被告赵伟与赵小根向原告赔偿损失40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月19日，原告苏保喜将其控制和所有的位于焦作市解放区上白作街道狮涧的狮涧小区92号房屋（曾用名“万泰豪园”，现为花都美苑小区8003号）出售给被告。双方签订合同约定：被告赵小根于2018年9月30日前向原告支付63万元购房款；被告逾期支付房款超过30日，甲方有权解除合同。合同签订之日，原告苏保喜将涉案房屋交于被告使用，但被告至今未向原告支付全部房款。原告销售代表何某多次向被告催讨房款后，被告赵小根和其子赵伟于2019年11月13日向原告出具承诺书，承诺于2020年6月1日前支付全部房款，若到期未能支付，自愿退房、搬离该房屋并赔偿原告4万元利息损失。但截至具状之日，被告没有向原告支付全部房款，反而霸占房屋拒不返还。并且，被告赵小根与其子赵伟在该小区对原告和原告销售代表何某多次辱骂。综上，原告认为，2020年6月1日原、被告双方的买卖合同已经解除，被告拒不搬离房屋的行为已经侵犯了原告的合法权益。并且，被告自2018年3月至今使用原告房屋，已经给原告造成了损失，应当依法向原告赔偿。故诉至法院，诉如所请。被告赵小根辩称:第一，当初签的购房合同不是我签的，签订合同的乙方主体是赵伟，原告起诉我主体不符。第二，原告没有权利起诉我，签订合同的甲方不是原告苏保喜，而是焦作市上白作社区，所以原告的主体也不符。建议法庭依法驳回原告对我的起诉。被告赵伟辩称:原告的主体不对，苏保喜不具备原告资格，苏保喜不是涉案房屋的所有人，房屋买卖合同上的甲方是焦作市上白作社区狮涧，所以原告不具备主体资格。原告苏保喜为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据：证据一、购房合同书，证明：2018年3月19日，原告苏保喜将其控制和所有的位于焦作市解放区上白作街道狮涧的狮涧小区92号房屋（曾用名“万泰豪园”，现为花都美苑小区8003号）出售给被告。合同第一条约定，房屋总价款63万元；合同第二条约定付款方式为：2018年1月25日付款5万元，2018年9月30日前将剩余58万元一次付清，如到期不清，按从第一次交款之日起计算利息，利息按照月息1.5分计算；合同第五条第2款约定，乙方不能按约定期限向甲方缴纳房款，从约定缴纳房款的次日起支付违约金……，逾期30天，仍未缴纳购房款，甲方有权解除合同。证据二、焦作市解放区上白作街道狮涧民委员会情况说明，证明：上白作村位于地震台以北的“花都美苑小区”由苏保喜控制和经营。证据三、物业公司证明，证明：原告苏保喜出售给被告赵小根的92号房屋位于“花都美苑小区”，现命名为8003。证据四、证明和承诺书，证明：被告赵小根逾期交付房款后，于2019年1月27日向原告出具承诺：一、到阳历3月15号前还清以前所欠利息；二、到阳历9月15号还清房款所有本息；三、如失约按小区领导的方案执行(利息翻翻)。2019年11月13日，被告再次向原告出具承诺书：承诺一、到2020年6月1日前结清以上房款和利息；二、押房钥匙一把；三、如果到期结不清，自愿赔付4万元利息；四、如果到期无法结清，退房走人，家具搬走，其他室内保持清洁无损伤。证据五、证人何某的出庭证言，证明：原告苏保喜具有本案主体资格，证人是原告的销售代表，原告将房屋出售给被告，被告违约，销售代表和原告多次向被告催讨房款。证据六、城中村改造合作开发协议，系吴春明与解放区上白作街道办事处狮涧民委员会于2010年6月15日签订，合同约定由吴春明建设开发本案涉案小区。证据七、2010年11月9日协议书。证明：涉案小区由原告垫资建设，涉案房屋原告有权出售，原告主体适格。证据八、购房合同书1份、收据3张，证明：被告赵伟于2019年3月19日与原告销售代表签订涉案房屋买卖合同。签订合同后，被告赵小根向原告分三次共交付了18.2万元，仍欠大部分房款未支付，且超过合同约定的最终付款日期。原告认为，按照合同约定，双方合同应当解除，被告应当返还房屋。证据九、被告赵小根与证人何某2020年7月5日在焦作市××××村花都美苑谈话现场手机录音的光盘一份，证明：原告具有该房屋的销售主体，被告予以认可，被告去找原告的销售代表，要求延期支付房款，并且证明被告向原告出具证明和承诺书是被告的真实意思表示。证据十、焦作市解放区人民法院2017年作出的（2017）豫0802民初2891号民事判决书、焦作市中级人民法院（2017）豫08民终3620号判决书，证明：原告苏保喜系狮涧新农村建设万泰豪园项目部的实际出资人和实际控制人。证据十一、《城中村改造开发协议》，证明：2012年7月5日，原告与焦作市解放区上白作街道办事处狮涧民委员会签订了城中村改造开发协议，该协议第六条约定，原告在该土地建成的房屋所有权归原告所有，原告对涉案房屋享有所有权和销售权，有权销售给被告。被告赵小根对原告苏保喜证据质证后，质证意见如下：对证据一有异议，购房合同上乙方赵小根的签名按手印，是我签的名和手印，当时之所以把赵伟的名字拉掉改成赵小根的名字，是签过购房合同后大约半年的时间，当时因为我和儿子赵伟两口生气了，才直接去找的何某，把赵伟的名字改了，赵伟不知道，他当时也没有去，没有经过赵伟的同意改的名字，所以我认为不是原来的购房合同。对证据二有异议，认为该证据与本案无关。对证据三有异议，是8003号房屋不错，但是给物业公司交费出具的票据都不是我的名字，所以我对此证据不认可。对证据四的证明和承诺书上面的赵小根签名认为属实，但是这是有原因的，当初赵伟买这个房时，苏保喜承诺交5万元定金之后可以装修住，然后我和原告苏保喜共同去焦作市千秋钙业有限公司投资了，后我把钱投到公司了，后来原告从千秋钙业搬出以后，叫我给他写的承诺书，我写的承诺书承诺是给原告的，但是与本案购房没有关系，本案购房合同乙方是赵伟。对证据五证人证言有异议，不认可，因为证人也说过合同一式两份，作为销售经理他不知道谁签的合同，我认为证人是在推脱，所以不认可。对证据六城中村改造开发协议和证据七协议书，认为与本案无关。对证据八，认同由赵伟和甲方上白作社区狮涧示范小区签订的购房合同书，还认同三联收据所交的18.2万元。对证据九不认可，认为是在没有经过本人同意的情况下，私自录音，侵犯了个人隐私。对证据十、证据十一，真实性无异议，但认为与本案没有关系。被告赵伟对原告苏保喜的证据质证意见同被告赵小根。被告赵小根提交如下证据：物业费收据2份，燃气清单2份，证明：涉案房屋不是赵小根的名字，是赵伟的名字。原告苏保喜对被告赵小根证据质证后，质证意见如下：对物业费收据、燃气清单真实性无异议，原告持有收据原件，恰好证明了原告是涉案房屋的实际权利人，赵伟与赵小根是家庭成员，票据记载某一个家庭成员的名字并不能否定原告所举证据的证明指向，并且原告所举证据物业公司与我方提交的物业公司证明系同一个物业公司，能够印证物业公司证明涉案房屋位置和现小区名称。燃气清单的质证意见同物业费的质证意见，燃气清单上地址和本案涉案房屋地址是一致的，因涉案小区系集体土地建设，燃气清单上的用户姓名（靳继红）均为原告工作人员临时登记。被告赵伟对被告赵小根证据无异议。被告赵伟未提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告苏保喜所举证据，二被告对证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七的真实性未提出异议，对证据八、证据十、证据十一的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定；二被告虽对证据五证人证言和证据九录音有异议，但该证人证言和录音结合原告所举证据二、证据四、证据七、证据十、证据十一等证据，能够形成证据链，可以综合证明涉案房屋所在的狮涧小区现为花都美苑小区的实际出资人和实际控制人系原告苏保喜，原告于2018年3月19日与被告签订购房合同书，将涉案房屋出售给二被告的事实。故本院对证据五和证据九予以认定。关于被告赵小根所举证据物业费收据和燃气清单，原告苏保喜对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：原告苏保喜系焦作市解放区上白作街道狮涧狮涧小区的实际出资人和实际控制人。2018年年初，被告赵小根因给其子购买住房，经人介绍与原告苏保喜商定购买狮涧小区92号房屋后，由其子赵伟于同年1月25日按原告苏保喜要求向原告指定的苏贞彬（苏保喜之子）银行卡转付房款定金50000元，原告于2018年1月25日给被告赵小根开具定金50000元收据。同年3月19日，原告及其销售代表何某与被告赵小根、赵伟在狮涧小区门岗处协商签订购房合同书一份，合同约定：一、乙方自愿购买甲方位于狮涧小区的92号住宅房一套，面积约238平米，总价款：大写陆拾叁万元整(￥630000.00元)。二、付款方式：1、乙方于2018年1月25日一次付清房款大写五万元整(￥50000.00元），订金同时冲抵首期房款。2、乙方2018年9月30日前付二期大写伍拾捌万元整(￥580000.00元)。如到期不清，按从第一次交款日期起计算利息，利息按月息1.5分计算。三、甲方保证上述房产权属清晰，协助乙方办理土地证(费用由乙方承担)。若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责。四、甲方应按时交付房产，乙方应按时交纳房款，不得延误，如有延误应各自承担相应责任。五、违约责任：1、乙方中途悔约，180天以内乙方不得向甲方索还已付房款。2、乙方不能按约定期限向甲方缴纳房款，从约定缴纳房款的次日起支付违约金，每逾期一日按所应缴金额的0.01%支付违约金。逾期30天，仍未缴纳购房款，甲方有权解除合同。3、甲方不能按时向乙方交付房产，从合同签订交房日期起向乙方支付违约金，每逾期一日按所付房款的0.01%支付。甲方逾期超过30天仍未交付房屋，乙方有权解除合同。合同落款处甲方加盖有“焦作市上白作社区狮涧示范小区合同专用章”的印文，并由原告苏保喜的销售代表何某签字，乙方落款处由赵伟签名。合同签订一两个月后，被告因想要装修房屋找原告，原告的销售人员将房屋钥匙交给了被告赵伟。被告赵伟于同年5月20日向原告方银行卡转涉案房屋三楼屋顶窗户钢架结构费用32000元。2018年9月，被告赵小根因案外人毋二狗向原告借款需由其担保，故当场将自己携带的涉案购房合同书最后乙方落款处赵伟的签名拉掉并签上自己的名字及身份证号、手机号，连同房款定金收据交给原告保管。后因被告未按合同约定付款，经原告方催要，被告赵小根于2018年11月2日向原告方苏贞彬银行卡转付房款100000元。对于被告在合同签订后的两次付款，原告分别于同年5月19日和11月2日给被告赵小根开具了钢屋架32000元、房款10万元的收据。后因被告未按期付房款，经原告多次催要，被告赵小根于2019年1月27日向原告出具证明一份，内容为：今有赵小根承诺欠房款如下：一、到阳历3月15号还清以前所欠利息。二、到阳历9月15号还清房款所有本息。三、如失约按小区领导的方案执行(利息翻翻）。后被告仍未付款，又经原告多次催要，二被告又于2019年11月13日向原告出具承诺书一份，内容为：由于2019年1月27日所承诺付房款未能兑现，现承诺如下：一、到2020年6月1日前结清以上房款和利息。二、押房钥匙一把。三、如果到期结不清，自愿赔付4万元（肆万元)利息。四、如果到期无法结清，退房走人，家俱搬走，其他室内保持清洁无损伤。此后二被告仍未向原告支付剩余款项，故引起诉讼。另查明，本案诉争房屋所在的焦作市解放区上白作街道狮涧狮涧小区，曾用名“万泰豪园”，现为花都美苑小区，位于狮涧地震台以北。该小区所涉用地实为狮涧集体用地，施工建设至今，未在土地建设规划管理部门办理有建设规划用地审批手续。诉争房屋原为狮涧小区92号，后在物业服务过程中确定为花都美苑小区8003号。本院认为，首先，关于本案原、被告签订的购房合同书，原告苏保喜所举证据能够形成证据链，充分证明其为涉案狮涧小区现为花都美苑小区8003号房屋的实际控制人，并作为甲方负责出售，被告赵伟虽在合同乙方落款处签名，并在之前向原告交付了购房定金50000元，但该购房合同书从合同签订前的房屋位置、价款等主要条款的协商，均由被告赵小根与原告协商完成，合同签订后被告赵小根又于2018年11月2日向原告方转付房款100000元，且二被告在购房过程中对原告先后开具的交款人为赵小根的三张购房款收据始终未提出异议，故本案诉争房屋的买受人应为被告赵伟、赵小根二人，为此二被告辩解签订购房合同的甲方不是原告苏保喜而是焦作市上白作社区、原告主体不符及买受人主体为赵伟一人的意见不能成立，本院不予采信。其次，涉案购房合同书虽系双方当事人的真实意思表示，但因诉争房屋所在小区在施工建设过程中未取得建设规划用地审批许可手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故本案诉争房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。因购房合同无效,依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,原告虽为诉争房屋所在小区的实际出资人和实际控制人，但因未依法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等建设规划许可手续,对合同无效应当承担相应的责任。二被告作为买受人在购买房屋时,对该所购房屋的手续是否齐全负有一定的审查及注意责任,且在购买诉争房屋之前几个月就已与原告进行了充分协商，并向原告交付房屋定金，其对所购原告房屋手续是否齐全的情况应为清楚知晓，故也应承担自身损失的相应责任。为此原告要求被告赵伟与赵小根共同从涉案房屋搬离的诉讼请求本院予以支持，但应当在二被告从涉案房屋搬离时返还其已付的购房款，而原告要求二被告赔偿损失40000元的诉讼请求，因合同无效，该项请求不符合法律规定，本院不予支持。现根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告赵小根、赵伟须在判决生效后三十日内从焦作市解放区狮涧村花都美苑8003号房屋搬离，原告苏保喜在被告赵小根、赵伟从花都美苑8003号房屋搬离后十日内返还被告赵小根购房款100000元，返还被告赵伟购房款50000元、房屋钢架结构款32000元；驳回原告苏保喜的其他诉讼请求。本案受理费900元，由原告苏保喜负担450元，被告赵小根和赵伟共同负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  苗晓霞人民陪审员  李玉霞人民陪审员  许玉莲二〇二一年一月二十八日书 记 员  古莹莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。