宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5766号原告：马建宝，男，1984年4月13日出生，回族，个体从业人员，住宁夏灵武市。委托诉讼代理人：郭占勇，北京市景运（银川）律师事务所律师。被告：银川荣城房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区庆丰巷**。法定代表人：李勇，系公司总经理。委托诉讼代理人：蒋海山，宁夏言成律师事务所律师。原告马建宝与被告银川荣城房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告马建宝及其委托诉讼代理人郭占勇，被告银川荣城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还投资款5000000元，并支付投资收益2000000元；2.被告向原告交付荣城鸿嘉商业广场某号-12XX号公寓（共11套）并开具购房款发票；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求，其中第一项诉讼请求中支付投资收益由2000000元变更为2412250元，第二项诉讼请求中要求被告交付的公寓变更为12XX-12XX号、12XX-12XXX号公寓（共计10套）。后经本院释明，原告申请将诉讼请求变更为：1.请求判令被告偿还原告借款516454.89元，并支付原告的利息165944.50元，共计682099.39元；2.案件受理费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2018年3月29日，原、被告签订《合作开发建设商品房项目合同》，约定原告投入资金5000000元，享有投资收益8000000元，被告承诺在2018年9月30日前取得项目的预售许可证，并在取得预售许可证后10日内将公寓10层房屋备案在原告名下作为原告的投资收益，房屋进入销售阶段后，原告按照当日销售回款的50%提取资金至8000000元（其中5000000元是原告的投资款，3000000元作为原告的投资收益）。合同签订后，原告按约于当日向被告账户转入2000000元，于2018年4月4日向被告账户转入3000000元，原告按约履行了投资义务。在合同履行过程中，被告未按约定时间抵顶约定的房屋，未按约定时间交付抵顶的房屋，被告构成根本违约。2018年10月25日以后，被告以抵顶房屋的方式给原告付款4587750元，被告至今未按约定时间交付抵顶房屋。2018年12月26日，被告给原告付款1000000元。下欠原告借款本金516154.89元未偿还。原告认为双方签订的《合作开发建设商品房项目合同》是双方真实自愿的意思表示，但是按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条之规定，原、被告之间的法律关系应当认定为房屋合同关系和借款合同关系，被告应当按照合同约定履行还款并支付利息的违约责任。综上，原告诉至法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，截止2018年12月26日，原告向被告付款1000000元后，下欠原告本金80181.01元，前面的利息按照月息2%计算，按先息后本方式偿还。关于房屋抵账协议说的是11套公寓，实际被告履行了10套公寓的抵顶手续，时间计算点应当按照顶账协议双方约定的2018年10月2日计算，因此抵顶房屋的付款是按照原告在变更诉讼请求申请书上所称述的以房顶账方式支付了4587750元。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对原、被告提交的证据，本院认定如下：原告提交的《合作开发建设商品房项目合同》、黄河农村商业银行进账单、《房屋顶账协议》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、被告提交的《合作开发建设商品房项目合同》、《股权质押合同》、《股权出质设立登记申请书》、《房屋顶账协议》、授权委托书、《银川市商品房买卖合同（预售）》、收条、银行客户回单客观真实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作开发建设商品房项目合同》一份，约定如下：1.根据国家法律、法规相关规定，经甲乙双方充分协商，就双方合作开发建设位于银川市兴庆区某#酒店式公寓项目事宜达成共识，为明确双方责任，特签订本合同共同遵守；2.项目占地面积及四至范围：占地面积为11831.18平方米，土地地类（用途）为城镇混合住宅，土地使用权类型：出让，四至范围：（详见国有土地使用权证银国用2013第XXXX号、银国用2013第XXXX号），建设规模：规划总建筑面积43330平方米，其中地上建筑面积29570平方米，，地下建筑面积13760平方米3.甲方具备房地产开发所需要的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让，建设审批、组织建设、房屋销售等手续均以甲方名义办理，以确保该合作项目的合法性；4.乙方出资5000000元，剩余资金全部由甲方投资；乙方是本项目与甲方的合作唯一方，甲方因开发项目与外界产生的一切纠纷，法律责任一概与乙方及本项目合同无关；甲乙双方共同制定本项目开发计划和销售方案，已确定项目顺利建设和项目销售及价格统一；甲乙双方同意，甲方在开发本项目工程中的人员工资与管理费用，由甲方全额承担，乙方概不承担；本合同签订后，甲乙双方将甲方开设的项目银行基本账户设定为甲乙双方的共同账户，加设乙方印章，只对乙方所投入5000000元资金的支付由甲乙双方共管；为保证乙方投资及收益的安全性，对于乙方投资的5000000元投资款及8000000元收益款共计13000000元由甲方法定代表人李勇以在甲方所持的股权作为担保，由乙方和李勇另行签订股权质押合同并在工伤管理部门备案；5.甲方责任：（1）负责本项目的财务管理及成本管理，只对乙方所投入5000000元资金的支付由甲乙双方商定后通过甲方财务支付；（2）负责办理土地出让及土地使用权手续，办理委托设计勘查、规划、报批工程、报建、招投标、施工许可、委托监理、施工企业、工程验收等手续并承担费用；（3）按约定投资及时注入联合开发项目所需的资金；（4）负责与乙方指定销售方案及假发，负责服务销售；（5）负责项目工程管理，小区配套、绿化、环境等设施建设管理并承担费用；（6）负责委托前期物业服务公司；（7）甲方承担本项目所有开发建设成本，包括各种税费、土地成本、工程本体建安成本、小区室外配套、绿化、环境成本等综合成本；（8）甲方有关本项目的财务费用、成本管理、资金支出以及办理有关审批手续的费用支出情况应及时向乙方进行通报；（9）甲方承诺本项目的预售许可证在2018年9月30日之前取得，否则自愿承担违约责任；6.乙方责任：（1）负责按约定及时为项目提供资金5000000元，以确保项目顺利进行，本协议签字盖章后当日支付2000000元，其余3000000元投资款在支付完第一笔款项后7日内支付完毕；（2）乙方有权派相关人员虽是对项目进行财务监督、核算项目成本、工程管理；（3）负责于甲方共同制定销售方案，确定销售价格；7.乙方的投资利益：（1）项目取得预售许可证后10日内，由甲方负责将公寓10层房屋办理备案登记至乙方名下作为乙方的投资收益，具体面积为666.70平方米，单价为毛坯房每平方米7500元，合计5000000元，具体办理备案登记时发生的面积差额部分试行多退少补，单价不变，办理房屋所有权证时所产生的一切费用，由乙方自行承担；（2）项目取得预售许可证后进入房屋销售阶段，房屋销售资金必须进入甲乙双方共管银行账户，乙方按照当日销售回款的50%提取资金，乙方提取8000000元后不再提取，乙方提取的该8000000元其中5000000元是乙方的投资款，3000000元是作为乙方的投资回报，即乙方的投资回报总计为公寓10层房屋666.70平方米（合计5000000元）和现金3000000元；8.违约责任：（1）本协议履行过程中，若甲方违约，甲方应在其作出违约行为之日起5日内全额退回乙方的全部投资，并以现金支付乙方应获得的8000000元收益款；（2）本协议履行过程中，若一方违约，超过约定10日不支付投资款的，甲方有权解除合同，且由此产生的一切损失甲方不予承担；（3）双方在销售方面应统一对外，以确保双方利益不受侵害。当日，原告与被告法定代表人李勇签订《股权质押合同》一份，约定李勇以其持有的被告公司20%的即24000000元的股权及其派生的权益为原告提供质押担保，股权质押担保金额为《合作开发建设商品房项目合同》约定的原告投资款5000000元及收益款8000000元，共计13000000元。当日，原告向被告支付2000000元。2018年3月30日，原告与李勇在银川市审批服务局办理了股权质押登记。2018年4月4日，原告向被告支付3000000元。2018年10月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋顶账协议》一份，约定如下：1.为妥善解决甲乙双方的债权债务问题，明确双方权利义务，根据相关法律法规，甲乙双方在平等、有偿、自愿、诚实信用原则的基础上，就解决双方在2018年3月29日签订的《合作开发建设商品房项目合同》中约定的支付乙方投资利益，抵顶合作开发项目公寓楼的事宜，经充分协商一致达成如本协议；2.经双方协商同意，甲方将荣城鸿嘉商业广场某号酒店式公寓12号12XX-12XX号公寓，共计11套，共计面积589.08平方米×8500元/平方米=5007180元，按照合同约定，全部顶清乙方投资收益中的房屋部分（房屋面积以房管局备案面积为准，进行结算，多退少补）；3.甲方所抵付给乙方的房产，由甲方无偿配合乙方办理房产手续，办理房产手续时所产生的一切费用全部由乙方自行承担；4.双方合同约定所有房屋产权手续必须办理在乙方马建宝名下，如乙方同意将所抵顶的房屋产权办理在其他人名下时，甲方在给乙方办理房屋产权手续时，乙方必须出具马建宝本人授权的委托书及本人和房屋所有人的身份证复印件；5.甲方必须保证所抵顶的房屋装修档次和装修材料与其他所有同户型、同的风格房屋相同；6.甲方按乙方所授权的房屋所有人办理房屋手续，提供购房发票，办理房屋产权手续时所产生的费用全部由乙方承担；7.乙方必须遵循甲方销售部门的相关规定及与房屋销售有关的法律法规，承担销售制度中的相关费用；8.甲乙双方必须全面认真履行协议约定义务，否则支付对方协议总价2%的违约金，并由违约方承担相关的法律责任和一切后果。2018年10月7日，原告向被告出具授权委托书，授权杨素萍以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室房屋产权手续、授权金敏以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室房屋产权手续。2018年10月8日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室公寓，总价款为489345元。同日，被告与杨素萍、金敏各签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨素萍购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场20号酒店式公寓楼某室公寓，总价款为417520元、金敏购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室公寓，总价款为423980元。2018年10月10日，原告向被告出具授权委托书，授权纳鹏峰以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室房屋产权手续、授权王薇以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室房屋产权手续。2018年10月11日，被告与纳鹏峰、王薇各签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定纳鹏峰购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室公寓，总价款为423980元、王薇购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室公寓，总价款为576980元。2018年11月13日，原告向被告出具授权委托书，授权马杰以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室、某室、某室房屋产权手续。2018年11月14日，被告与马杰签订《银川市商品房买卖合同（预售）》三份，约定马杰购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室、1213室、某室公寓，其中某室公寓总价款为517735元、12XX室公寓总价款为423980元、12XX室公寓总价款为423980元。2018年12月25日，被告向原告支付1000000元，原告向被告出具收条一份，载明：“今收到银川荣城房地产开发有限公司换来借款壹佰万元整”。2019年3月1日，原告向被告出具授权委托书，授权张勇杰以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室房屋产权手续。2019年5月8日，被告与张勇杰签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定张勇杰购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室公寓，总价款为412250元。2019年12月10日，原告向被告出具授权委托书，授权王薇以其名义办理荣城鸿嘉商业广场某室房屋产权手续。2019年12月11日，被告与王薇签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定王薇购买被告开发建设的荣城鸿嘉商业广场某室公寓，总价款为429250元。原告在庭审中称其并未参与涉案项目工程的开发建设，上述荣城鸿嘉商业广场20号酒店式公寓楼公寓实际系原告出售给马杰、金敏、杨素萍等人，双方口头约定单价为每平方米8500元，均以现金支付了购房定金，剩余购房款尚未支付完毕。现原告以被告违约为由诉至本院。诉讼中，原、被告分别提交了书面的本息计算清单。其中，原告主张借款5000000元应自实际付款之日起按照年利率36%计算利息，被告向原告抵顶的房屋总价4587750元应于2018年10月25日冲抵欠付借款本息，2018年10月26日至2018年12月26日期间的利息亦应按照年利率36%计算，2018年12月27日起至2020年11月27日期间的利息应按照年利率15.4%计算，截止2020年11月27日，被告尚欠原告借款本金516154.89元、利息165944.50元。被告主张借款5000000元应自原告实际付款之日起按照年利率24%计算，被告抵顶原告的房屋总价4587750元应于2018年10月2日双方签订《房屋抵债协议》时冲抵被告欠付原告的本息，抵顶债务顺序为先息后本，自2018年10月2日至2018年12月26日期间的利息按照年利率24%计算，被告于2018年12月26日向原告还款1000000元后，尚欠原告本金80181.01元。本院认为，原、被告签订的《合作开发建设商品房项目合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。该份合同虽名为合作开发合同，但约定原告仅需提供资金，不承担经营风险，收取固定数额的资金和固定数量的房屋面积作为投资回报，且原告实际并未参与项目开发建设。上述合同履行过程中，原、被告于2018年10月2日签订《房屋顶账协议》，约定被告以荣城鸿嘉商业广场某号酒店式公寓楼12XX-12XX室共计11套公寓作价5007180元抵顶原告投资收益中的房屋部分。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条的规定，本院认定原、被告签订的《合作开发建设商品房项目合同》中约定以价值5000000元的公寓房屋面积作为投资收益的部分以及《房屋顶账协议》实质为房屋买卖合同，《合作开发建设商品房项目合同》中约定以现金3000000元作为投资收益的部分实质为借款合同。根据原、被告提交的书面本息计算清单所反映的意见，双方均认可原告支付的5000000元为借款，应自实际付款之日起计算借款利息，且被告出售给被告及被告指定的案外人马杰、金敏等的荣城鸿嘉商业广场20号酒店式公寓楼12层共计10套公寓抵顶被告欠付原告的借款本息共计4587750元，抵顶债务的顺序为先息后本。双方争议点为：一、原告支付的5000000元借款自付款之日起至房屋抵顶期间的利率应按年利率24%计算，还是按照年利率36%计算；二、上述10套公寓抵顶债务的时间应以原告主张的2018年10月25日为准，还是被告主张的双方签订《房屋顶账协议》时为准。关于利率问题，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的年利率未超出24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。故本院按照上述法律规定，认定原告向被告提供的借款5000000元应当按照年利率24%计算借款利息。关于房屋抵顶债务的时间，根据原、被告签订的《房屋顶账协议》中“抵顶的公寓的面积以房管局备案面积为准，进行结算，多退少补”之约定，房屋抵顶债务的时间应当以签订房屋买卖合同且在房管局备案时为准，被告主张的以《房屋顶账协议》签订时作为房屋抵顶债务的时间不符合双方约定，故本院以原告主张的2018年12月25日作为房屋抵顶债务的时间。按照本院认定利率和房屋抵顶债务时间，原告于2018年3月29日向被告支付的借款2000000元截止2018年10月25日产生利息276164.38元（2000000元×24%÷365×210日），于2018年4月4日向被告支付的借款3000000元截止2018年10月25日产生利息402410.96元（3000000元×24%÷365×204日）。原告主张的房屋抵顶价值计算有误，经本院核算被告抵顶给原告的荣城鸿嘉商业广场某室、某室、某室、某室、某室、某室、某室、某室、某室、某室共计10套公寓抵顶价值应当为4539000元。截止2018年10月25日，被告尚欠原告借款本金5000000元、利息678575.34元（276164.38元+402410.96元），按照先息后本的清偿顺序，扣除该抵顶的公寓的价值4539000元后，被告尚欠原告借款本金1139575.34元（5000000元+678575.34元-4539000元），该期间产生的利息全部清偿完毕。下剩借款本金1139575.34元自2018年10月26日起至2018年12月26日期间产生利息45707.90元（1139575.34元×24%÷365×61），扣除被告于2018年10月25日向原告偿还的1000000元，被告尚欠原告借款本金185283.24元（1139575.34元+45707.90元-1000000元），该期间产生的利息全部清偿完毕。下剩借款本金185283.24元自2018年12月27日起至2020年11月27日期间产生的利息，按照原告主张的年利率15.4%计算为59568.82元（185283.24元×15.4%÷365×762）。综上，被告应当向原告返还借款本金185283.24元、利息59568.82元。对于原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。原告主张的保全保险费不是必要的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：被告宁夏荣城房地产开发有限公司于本判决该生效之日起七日内向原告马建宝支付借款本金185283.24元、利息59568.82元。如果被告宁夏荣城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，退还原告马建宝50179元，下剩案件受理费10621元、保全费5000元，由原告马建宝负担10013.46元，由被告宁夏荣城房地产开发有限公司负担5607.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔二〇二〇年十二月二十一日法官助理 焦 娇书记员 顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。