广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3700号上诉人（原审被告）：中山市众智物业租赁有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：卢健铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽，广东昌联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山艺进不锈钢装饰制品有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：袁展文，该公司董事长。委托诉讼代理人：林智，男，该公司人事主管。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟荣舟，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市众智物业租赁有限公司（以下简称众智公司）因与被上诉人中山艺进不锈钢装饰制品有限公司（以下简称艺进公司）、钟荣舟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人众智公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项判决，改判驳回艺进公司的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费，由艺进公司承担。事实与理由：一、钟荣舟对外不享有众智公司的代表权，也不构成表见代理，一审判决艺进公司与众智公司、钟荣舟于2013年2月21日签订的《租赁合同》于2018年3月31日解除，存在认定事实、适用法律错误，依法应予改判。1.众智公司法定代表人已于2017年10月19日由钟荣舟变更为卢健铭，并办理了工商变更登记，该信息也已公示，艺进公司可以获知该变更信息，而协议解除涉案租赁合同的《协议书》是2017年11月14日签订的，即该《协议书》签订于众智公司法定代表人变更后，故钟荣舟无权作为众智公司的法定代表人对外签订该《协议书》。2.该《协议书》落款处仅有钟荣舟作为众智公司的法定代表人签名，并没有众智公司盖章。在签订该《协议书》前，艺进公司与众智公司基于涉案租赁关系所签订的相关协议均加盖有众智公司印章，且从涉案《租赁合同》的履行过程来看，艺进公司均有聘请律师处理相关租赁事务，应当具备一定的法律意识或比常人高的注意度，艺进公司在与钟荣舟签订该《协议书》时，应当注意到钟荣舟并无持有众智公司的公章，即应当知道钟荣舟无权代表众智公司签订该《协议书》。另外，艺进公司于另案【案号为（2018）粤2071民初583号】中提交了一份由钟荣舟于2017年9月30日签订的有关钟荣舟转让持有众智公司股权的《协议书》，故艺进公司理应对钟荣舟的代表权存疑。3.众智公司在收到艺进公司针对上述《协议书》约定内容寄发的（2018）广海律函字第78号《律师函》时，才知道钟荣舟未经众智公司同意而与艺进公司签订了解除涉案《租赁合同》的该《协议书》，随即众智公司于2018年3月24日向艺进公司回函否认了钟荣舟的代表行为，足以证明钟荣舟签订上述《协议书》的行为是个人行为，对众智公司没有约束力。综上，艺进公司与钟荣舟所签订的该《协议书》无效，不能作为本案认定事实的依据。涉案《租赁合同》合法有效，艺进公司应依约继续履行涉案《租赁合同》。二、众智公司至今均按约向艺进公司支付了租金，一审判决众智公司向艺进公司支付从2018年3月起至返还租赁物期间所产生的占用费存在认定事实、适用法律错误，依法应予改判。众智公司并没有拖欠艺进公司的租金，且艺进公司也确认众智公司已付清2017年12月至2018年3月期间的租金，众智公司也于一审庭审时提交了截止至最后一次庭审当月（即2019年6月份）租金支付的转账凭证，但一审判决并没有查明该事实。另外，在一审庭审结束至今，众智公司也一直按约支付涉案《租赁合同》的租金，并没有违反合同约定，艺进公司无权主张解除涉案《租赁合同》，众智公司无义务向其返还涉案租赁物，众智公司也无需向艺进公司支付占用费。三、一审判决众智公司向艺进公司支付律师费10223.12元，没有事实和法律依据，依法应予改判。综上，涉案《租赁合同》并没有达到法定解除或约定解除的情形，众智公司并没有违约，也无须向艺进公司支付该律师费。即使涉案《租赁合同》基于艺进公司与钟荣舟签订的《协议书》约定于2018年3月31日解除，也属于合同双方当事人协商解除，相关解除事宜应按该《协议书》约定执行。根据该《协议书》第五条约定，众智公司与艺进公司对于涉案《租赁合同》的解除，均不承担违约责任。因此，艺进公司无权依据涉案《租赁合同》约定要求众智公司承担该律师费。四、艺进公司已于2020年3月20日收回了涉案租赁物。众智公司无须再向艺进公司返还涉案租赁物。五、涉案租赁物的星棚C段，既没有办理规划报建手续，也没有领取房产证，故涉案《租赁合同》中涉及星棚C段的条款应属无效。被上诉人艺进公司答辩称：一、钟荣舟完全符合表见代理的法律规定，其代表众智公司签订的解除涉案《租赁合同》的《协议书》，依法有效。1.根据合同约定，涉案租赁物的月租金仅为44000元，但众智公司至艺进公司起诉之日止已拖欠租金162800元。艺进公司反复发函催讨无效，于2017年9月19日委托律师发函，通知众智公司解除涉案《租赁合同》。依法，该通知到达众智公司时涉案《租赁合同》解除。2.涉案《租赁合同》被艺进公司依法解除后，众智公司于2017年11月14日与艺进公司协商要求给予三个半月时间，并定于2018年3月31日正式解除涉案《租赁合同》，艺进公司、众智公司及钟荣舟为此签订了解除租赁关系的《协议书》。3.因众智公司长期拖欠租金，艺进公司于2017年9月19日发出解除租赁关系的通知，众智公司于2017年10月1日进行股权及法定代表人变更，而解除租赁关系的《协议书》签订于2017年11月14日，三者之间的时间很短，且众智公司股权变更后没有通知艺进公司，也没有登报声明，只在工商局办理变更手续，艺进公司根本不知道众智公司股权变更的信息。艺进公司在起诉本案时，才收到众智公司与钟荣舟签订的《股权转让协议书》及《补充更改协议》，得知众智公司股权及法定代表人变更的情况。4.钟荣舟是众智公司的原法定代表人，又是涉案《租赁合同》的签订人，且至今仍是众智公司的股东，众智公司收到艺进公司解除涉案《租赁合同》的《律师函》后，委派钟荣舟作为代表，于2017年11月14日与艺进公司签订解除租赁关系的《协议书》，艺进公司有足够理由相信钟荣舟的代理权，完全符合《中华人民共和国合同法》第49条表见代理的法律规定，该《协议书》对众智公司具有法律约束力。5.众智公司收到涉及解除《租赁合同》的（2017）广海律函字第331号《律师函》、《协议书》及（2018）广海律函字第78号《律师函》后，没有提出异议，更没有对解除《租赁合同》的效力提起诉讼，依法《租赁合同》已解除。6.众智公司已与各分租户于2020年3月31日解除了租赁关系，各分租户也于2020年4月1日起直接向艺进公司交纳租金，即众智公司已间接地将涉案厂房及星棚交还给了艺进公司，只是尚欠2020年3月31日前的租金未付清。二、众智公司长期拖欠租金，事实清楚，证据确凿。众智公司承租艺进公司位于中山市×××××××××××及星棚C段后，长期拖欠租金，艺进公司曾于2015年通过法律途径催讨，收回了当时的欠租，众智公司也立下《承诺书》，承诺不拖欠租金。但此后众智公司继续违约，长期拖欠租金不支付，艺进公司才反复追讨并委托律师发函催讨。但众智公司收函后仍拖欠租金。同时，在一审诉讼期间，众智公司将其支付承租艺进公司另一相邻物业（即中山市石岐区××××××××××）的租金，歪曲成支付本案租金，企图浑水摸鱼逃避债务。应当指出的是，在本案一审期间，众智公司与钟荣舟双方签署了一份《钟生、众智交租明细表》，详细列明了其双方内部拖欠租金的金额及各自承担的金额，并列明了每月欠租的情况，该明细表有众智公司法定代表人及钟荣舟的亲笔签名。虽然一审期间众智公司支付了部分租金，但截止2019年12月31日止仍尚欠租金（占用费）22万元未付。三、众智公司长期拖欠租金，艺进公司反复催讨无果，众智公司已构成严重违约，艺进公司于2017年9月19日委托律师发函解除合同。根据《租赁合同》第十条第6项约定，一审法院判令众智公司承担艺进公司在本案中支出的律师费，有事实根据。应当指出的是，解除合同的《协议书》，不影响《租赁合同》约定违约的救济措施。倘若众智公司履行了解除合同的《协议书》，就没有本案的发生。正因众智公司不履行该《协议书》，才导致艺进公司提起本案诉讼，众智公司以已履行完毕不承担责任为借口，主张不承担艺进公司在本案中支出的律师费，依法不成立。四、经核算，截止到2018年3月份前，众智公司共欠艺进公司租金162800元。同时，由于众智公司承租艺进公司的租赁物有A栋和B栋，且A栋和B栋租金每月是同一笔款项支付的，再由艺进公司分配该两栋租赁物的租金。如果上个月有欠租，那么下月支付的款项则优先补足上月所欠租金，且在一审期间，虽然众智公司支付了之前拖欠的租金，但又拖欠了之后的租金，故艺进公司于2019年12月26日变更诉讼请求，主张众智公司截止2019年12月31日尚欠租金是22万元。五、众智公司自2019年起每月应向艺进公司支付的租金为44000元，但由于众智公司之前所欠22万元租金没有支付，故艺进公司就将众智公司后面支付的租金用于清偿之前所欠租金。经核算，到目前为止，众智公司所欠艺进公司租金为22万元+2020年3月租金44000元，合计264000元。如果将众智公司后来支付的租金认定是支付当月的租金，那么众智公司尚欠艺进公司2018年8-12月租金。六、根据众智公司和钟荣舟于2019年3月31日签名确认的《对账表》，双方确认截止2017年11月前欠租由钟荣舟承担，2017年12月后的欠租由众智公司承担。该协议是2018年8月24日的对账，众智公司确认欠租134859元。七、众智公司是在2020年4月1日将本案租赁物移交给艺进公司的，故租金应计算至2020年3月底。被上诉人钟荣舟未答辩。艺进公司向一审法院起诉请求：一、确认艺进公司与众智公司、钟荣舟于2013年2月21日签订的《租赁合同》于2018年3月31日解除，众智公司立即向艺进公司返还位于中山市石岐区×××××××××××及星棚C段租赁物；二、众智公司、钟荣舟在移交租赁物前按照原租金标准向艺进公司支付占用费，并按日0.1%支付违约金；三、众智公司拆除租赁物上违章建筑；四、众智公司、钟荣舟承担艺进公司因主张本案权利而产生的律师费10223.12元。一审法院认定事实：2013年2月21日，艺进公司（甲方、出租方）与众智公司（乙方、承租方）、钟荣舟（丙方、担保方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的租赁物位于中山市石岐区×××××××××××及星棚C段，楼层面积分别约1235平方米及570平方米，停车场面积约995平方米；租赁期限为九年零三个月，从2013年3月1日起至2022年5月31日止；本协议签订前，乙方已向甲方支付保证金72000元。租赁期满之日，如乙方没有拖欠相关费用并将租赁物完好无损交还甲方时，甲方将该保证金无息退还乙方；第一年至第二年（即2013年3月1日起至2015年2月28日止）每月租金36000元，第三年至第五年（即2015年3月1日起至2018年2月28日止）每月租金39600元，第六年至第九年零三个月（即2018年3月1日起至2022年5月31日止）每月租金44000元，租金每月缴交一次，采用先付款后使用的方式，交纳的时间为当月5日前；丙方自愿作为乙方的担保人，担保乙方自觉履行本合同，并对乙方在本合同中的责任和义务承担连带责任；乙方未按期交付租金的，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的0.1%加收滞纳金；如乙方逾期30天仍不付清租金的，或拖欠水电费等费用超过30天的，均视作乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权没收乙方保证金及向其追收租金、水电费等款项；乙方不按期交纳租金或有其他违约行为，导致通过诉讼程序解决的，诉讼费用及律师费由乙、丙两方承担”等内容。在该合同的落款处，甲方由袁展文签名，并加盖艺进公司公章，乙方由钟荣舟签名，加盖众智公司合同专用章，丙方由钟荣舟签名，并加盖手指模印确认。2015年12月28日，一审法院曾受理艺进公司诉众智公司、钟荣舟房屋租赁合同纠纷一案，在该案的审理过程中，双方自愿达成协议，一审法院于2016年2月3日作出（2015）中一法民一初字第4485号民事调解书，确认如下调解协议内容：“一、艺进公司与众智公司确认计至2016年2月29日止，众智公司欠艺进公司租金198000元、违约金13939.20元及律师费9536元，合计221475.20元；二、众智公司同意于2016年2月6日前先向艺进公司支付10万元，余款在同年3月15日前支付4万元、4月15日前支付4万元、5月15日前支付41475.20元；三、如众智公司按前述期限付清款项，则艺进公司同意继续履行租赁合同，但众智公司应从2016年3月1日起按租赁合同约定的标准按月支付当月租金；四、如众智公司未按照上述第二条约定的期限付清款项，则艺进公司有权即时向法院以未支付款的全额申请强制执行，且双方自愿同意租赁合同即时解除，众智公司应于上述第二条约定的当期款项付款期限届满之次日起十天内将租赁物完好无损退回艺进公司，不作任何补偿；五、钟荣舟对众智公司拖欠的上述第一条确定的租金、违约金及律师费承担连带清偿责任；六、案件受理费3468元，减半收取为1734元，诉讼保全申请费1312元，合计3046元，由众智公司、钟荣舟负担。”此后，众智公司向艺进公司付清上述民事调解书载明的款项，双方继续履行合同。2016年12月29日，众智公司、钟荣舟向艺进公司出具《承诺书》，载明：“众智公司及钟荣舟与艺进公司于2013年2月21日签订《租赁合同》，承租中山市石岐区×××××××××××及星棚C段。因众智公司及钟荣舟未能按时支付租金及税金，艺进公司向一审法院提起诉讼，在一审法院的主持调解下，双方达成（2015）中一法民一初字第4485号民事调解书，约定众智公司及钟荣舟按时支付租金、违约金等费用的，租赁合同继续履行。现众智公司及钟荣舟已向艺进公司支付计至2016年12月份的租金及税金，请贵司向一审法院申请解除对钟荣舟名下房地产及2辆小汽车的查封。众智公司及钟荣舟承诺：每月5日前按时向艺进公司支付自2017年1月起至合同期满止的租金、税金、水电费及其他应由众智公司及钟荣舟承担的一切费用；逾期除按合同约定每日0.1％支付违约金外，逾期超过三十天的，艺进公司有权解除《租赁合同》及没收保证金，无偿收回租赁物，众智公司在租赁物内的一切装修、固定设施不作价归艺进公司所有。”2017年5月22日、8月16日及9月19日，艺进公司委托广东万**海天律师事务所律师向众智公司及钟荣舟先后发出《律师函》数份，载明：因众智公司、钟荣舟没有按时交纳租金，故致函通知解除2013年2月21日《租赁合同》，要求其在2017年10月31日前交回租赁物，并缴清搬出时止的租金、税金及水、电费。2017年11月14日，艺进公司（甲方、出租方）与众智公司（乙方、承租方）、钟荣舟（丙方、担保方）签订《协议书》一份，约定：“甲、乙、丙三方就解除《租赁合同》事宜，经过友好协商达成如下协议，共同遵守执行：1.甲、乙、丙三方一致同意于2018年3月31日前解除2013年2月21日签订的《租赁合同》，从该日期起该合同约定的三方权利义务终止。2.乙方应于2018年3月31日前，将租赁物完好无损交还甲方，双方现场办理清点移交手续，将租赁物、锁匙及其他设施一并交还甲方，固定建筑、装修及水电管线不得拆除，不作价归甲方所有。3.乙方应将租金、水电费、税金等结算支付完毕，并按本协议第2条向甲方移交完毕后次日，甲方将乙方交纳的72000元保证金无息退还乙方。4.乙方未能在2018年3月31日前办妥租赁物移交手续的，按实际使用期限继续交纳租金，直至移交完毕止。5.本协议由甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本协议履行完毕后三方互不承担违约责任。6.本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，广东万**海天律师事务所存案一份，均具有同等法律效力”等内容。在该合同落款处，甲方由袁展文签名，并加盖单位公章；乙方由钟荣舟签名，没有加盖众智公司公章；丙方由钟荣舟签名，加盖手指模印。2018年3月22日，广东万**海天律师事务所向众智公司、钟荣舟发出（2018）广海律函字第78号《律师函》，载明：“据查，众智公司及钟荣舟于2013年2月21日签订《租赁合同》，承租艺进公司位于中山市石岐区×××××××××××及星棚C段的房屋，期限从2013年3月1日起至2022年5月31日止。2017年11月14日，中山市石岐区×××××××××××及星棚C段，期限从2013年3月1日起至2022年5月31日止。2017年11月14日，众智公司、钟荣舟与艺进公司签订《协议书》，约定从2018年3月31日起解除上述合同，将租赁物完好无损交还艺进公司，并定于2018年3月31日前到现场办理终止移交手续。鉴于上述情况，艺进公司授权我俩律师通知众智公司及钟荣舟：因2018年3月31日星期六为休息日，现定于2017年3月30日上午10时到现场办理移交，逾期租金继续计算至实际移交之日止。……此外，众智公司及钟荣舟从2017年12月起没有向艺进公司支付租金，希望贵公司及钟荣舟在移交租赁物时，一并将租金等欠款结清。”当月24日，众智公司向广东万**海天律师事务所邮寄《回复函》，载明：“近日我司收阅贵方寄达的（2018）广海律函字第78号函件，该函件中表达我司与艺进公司签署的位于中山市石岐区×××××××××××及星棚C段的房屋等解除合同等事宜，其中主要内容是：2017年11月14日我司与钟荣舟和你方签署了《协议书》，约定从2018年3月31日解除上述合同……，我司现正表明从未签署过上述《协议书》，同时不同意你方主张的解除B幢租赁合同，我司与贵公司签署的合法有效盖章合同只有B幢合同一份，其他个人行为不代表我司之意愿，如因贵方一意孤行或变相歪曲我司经营意图导致租户或租户合约未能履行之一切经济损失将追究贵方责任。本函一式三份，二份寄达广东万**海天律师事务所视为送达艺进公司，一份我司留底备查。”2018年5月21日，艺进公司以众智公司、钟荣舟拖欠截止2018年2月租金162800元为由提起本案诉讼。一审庭审中，艺进公司当庭陈述，其与众智公司及钟荣舟于2017年11月14日达成《协议书》，一致同意解除三方于2013年2月21日签订的《租赁合同》，故其请求撤回第一项诉讼请求，主张确认租赁合同于2018年3月31日已解除。众智公司明确表示其已及时回复，不同意解除合同，且钟荣舟当时并不是其法定代表人，钟荣舟以个人名义签署的《协议书》对众智公司不产生约束力。一审庭审中，艺进公司明确其起诉标的额162800元的具体构成为：2017年12月31日至2018年2月的3个月租金118800元（39600元/月×3个月）+2018年3月份租金44000元（44000元/月×1个月）＝162800元（118800元+44000元）。众智公司对艺进公司前述租金金额及计算方法均没有异议，但提出其在艺进公司提出本案诉讼时已付清前述租金，并提交了相关银行转账凭证予以佐证。艺进公司对众智公司的陈述及付款凭证纪录予以认可，其自行制作的钟荣舟及众智交租汇款金额分配表中“备注：至2019年2月28日，B幢租金偿欠2018年8、9、10、11、12月及2019年1、2月共308000元（不含滞纳金）；A幢租金偿欠2018年7月（46600元）、8、9、10、11、12及2019年1、2月共1571200元（不含滞纳金），合计1879200元（扣除小结部分还欠1744341元）。”其中，小结部分指该分配表中记载“交租日期2017年12月8日，汇款金额2万元，汇入资金的分配项目（上月滞纳金、税金、B幢租金、实付A幢租金）及未付A幢租金、A幢滞纳金栏目均为空白，备注小结余款：134859元。”一审另查：一审法院审结的（2018）粤2071民初583号艺进公司诉钟荣舟、众智公司、卢健铭、廖洁雯及第三人高善华等37人房屋租赁合同纠纷一案查明：2012年3月1日，艺进公司（出租方、甲方）与钟荣舟（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的厂房位于中山市石岐区×××××××××××，乙方承租该厂房的用途为分租给用于商务办公、餐饮、娱乐、休闲、酒店、宾馆及零售等业务的第三方，租赁期限从2012年3月1日至2022年5月31日止；第1年至第3年每月租金18万元，第4年至第6年每月租金198000元，第7年至第10年零3个月每月租金217800元；租金每月支付一次，缴交期限定于当月租期的首5天内支付；乙方未按期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的0.1%加收滞纳金，如乙方逾期30天仍不付清租金的，或乙方拖欠水电费等费用超过30天的，均视作乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权没收乙方保证金及向乙方追收所欠租金、水电费等款项；乙方不按期支付租金或有其他违约行为，导致通过诉讼程序解决的，诉讼费及律师费由乙方承担”等事项。合同签订后，双方当事人履行合同。2018年1月，艺进公司以众智公司、钟荣舟自2017年7月起拖欠租金为由提起该案诉讼。诉讼中，艺进公司增加诉讼请求、撤回诉讼请求后，最后明确诉讼请求为：1.众智公司、钟荣舟向艺进公司支付2018年7月至2019年8月12日的租金2876510元，并从逾期之日即2018年7月起按月分段计算违约金至清偿欠租止，按每日0.1%的标准计算；2.众智公司、钟荣舟承担本案诉讼费及律师费。该案经审理，一审法院于2019年10月12日作出（2018）粤2071民初583号民事判决，判决：一、钟荣舟、众智公司于本判决生效之日起七日内向艺进公司支付2018年7月至2019年8月12日的租金2876510元及违约金（分段计算：分别从2018年7月至2019年8月6日起，以当月租金为基数，按每月2%计算至实际清偿之日止）；二、钟荣舟、众智公司于本判决生效之日起七日内向艺进公司支付律师费30554元；三、驳回艺进公司的其他诉讼请求。”一审再查：2019年1月28日，中山市石岐区综合行政执法局向众智公司发出《建设工程投诉调查告知书》，要求众智公司就中山市石岐区×××××××××停车场上加建的盖搭物提交批示文件。如无有效手续，则在接到本告知书起5个工作日内持有关证件资料到城乡规划部门咨询申报程序后，就相关情况到中山市石岐区综合行政执法局配合办理调查说明程序。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。艺进公司与众智公司、钟荣舟签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于涉案租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，艺进公司与众智公司、钟荣舟于2017年11月14日签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，虽然众智公司未在该协议书上盖章，但签名的经手人钟荣舟之前是众智公司法定代表人，其作为众智公司代表在该《协议书》上签名，作为相对人的艺进公司有足够理由相信其对众智公司有代理权，钟荣舟的代理行为构成表见代理，合法有效，该《协议书》对众智公司具有法律约束力。该《协议书》约定双方一致同意于2018年3月31日解除2013年2月21日签订的《租赁合同》，且众智公司、钟荣舟从未对此提出异议，故依法认定案涉《租赁合同》已于2018年3月31日解除。众智公司作为承租人，依法应当及时向出租人艺进公司返还租赁物中山市石岐区×××××××××××及星棚C段房地产。关于众智公司、钟荣舟拖欠艺进公司涉案租赁物中山市石岐区×××××××××××及星棚C段房地产租金问题。艺进公司提交的借记卡账户历史明细清单、其自行制作的钟荣舟及众智公司交租汇款金额分配表，与众智公司提交的银行汇款凭证等证据，相互间能够印证，可以认定众智公司、钟荣舟向艺进公司支付租金，没有对本案租赁物即中山市石岐区×××××××××××及星棚C段与（2018）粤2071民初583号案租赁物即中山市石岐区×××××××××××租金数额进行明确区分，现艺进公司当庭确认众智公司、钟荣舟已付清2017年12月至2018年3月期间的租金，对此予以采信。鉴于众智公司截至2019年8月12日尚欠艺进公司位于中山市石岐区×××××××××××租赁物租金2876510元未予支付，且未向艺进公司交还本案租赁物即中山市石岐区×××××××××××及星棚C段房地产，故众智公司、钟荣舟应向艺进公司支付按合同约定月租金44000元标准计算的占用费，具体起算时间按其已付款项扣减前述应付款项后确定。关于艺进公司要求众智公司支付从逾期之日起至付清全部欠租止，按每天0.1％计算违约金的问题。承前所述，艺进公司起诉时所要求收取的2017年12月至2018年2月的租金，已由众智公司清偿，其主张以上述拖欠租金为基数计收逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。关于艺进公司要求众智公司拆除租赁物上违章建筑的主张。艺进公司提交的照片、《建设工程投诉调查告知书》等证据，仅能证明中山市石岐区综合行政执法局要求艺进公司就中山市石岐区×××××××××停车场上加建的盖搭物提交批示文件，并不是认定租赁物上加建的盖搭物为违章建筑，故艺进公司的该项诉求，明显缺乏事实依据，不予支持。关于艺进公司要求众智公司、钟荣舟支付律师费10223.12元的主张。双方当事人在涉案租赁合同中明确约定，因众智公司不按期交租或有其他违约行为，导致通过诉讼程序解决的，律师费由众智公司、钟荣舟承担。该约定符合法律规定，且艺进公司提交了委托代理合同、律师费发票等证据，证实其已实际支出律师费的事实，对此予以采信。钟荣舟是涉案租赁合同的担保人，自愿对众智公司的本案债务承担连带责任，现本案债务尚在保证期间，故艺进公司要求钟荣舟承担连带保证责任，理由正当，证据充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、艺进公司与众智公司、钟荣舟于2013年2月21日签订的《租赁合同》于2018年3月31日解除，众智公司应于判决发生法律效力之日起三日内向艺进公司返还租赁物即中山市石岐区×××××××××××及星棚C段房地产；二、众智公司、钟荣舟连带向艺进公司支付从2018年3月起至返还租赁物即中山市石岐区×××××××××××及星棚C段房地产止期间所产生的租赁物占用费，计费标准为每月44000元；三、众智公司、钟荣舟连带向艺进公司支付律师费10223.12元；四、钟荣舟承担保证责任后，有权向众智公司追偿；五、驳回艺进公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3812元（艺进公司已预交），由众智公司、钟荣舟负担，并于判决发生法律效力之日起七日内迳付艺进公司。本院二审期间，众智公司围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、广发银行《业务办理确认表》、《广发银行客户回单》；二、《关于中山市石岐区×××××××××××及星棚C段租赁物的通告》；三、《租金统计表（众智公司）》。艺进公司向本院提交了下列证据：一、《解除租赁合同协议书》；二、《中国工商银行借记账户历史明细（电子版）》、广发银行股份有限公司《账户交易历史》；三、《钟荣舟及众智公司交租汇款金额分配表》；四、滞纳金确认单；五、中府国用（2006）第××号《国有土地使用证》、粤房地证字第**《房地产权证》；六、《A幢B幢交租汇款金额分配表》。本院组织当事人进行了质证。对于众智公司提交的上述证据，艺进公司对证据一、二的真实性予以确认；对证据三的真实性不予确认，并主张众智公司故意遗漏了应承担的税金及滞纳金。对于艺进公司提交的上述证据，众智公司对证据一、二的真实性均予以确认；对证据三、四的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据五的真实性、合法性、关联性均予以确认；对证据六中汇入金额予以确认，不确认艺进公司单方计算的滞纳金数额。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：涉案《租赁合同》签订后，艺进公司已将涉案房屋交付给了众智公司使用，众智公司亦向艺进公司一并支付了包括本案B幢及星棚C段房屋、另案A幢房屋租金及A、B幢房屋部分滞纳金、租赁税等费用。经核算，扣除已付另案A幢房屋租金及A、B幢房屋部分滞纳金、租赁税等费用，众智公司已向艺进公司付清了涉案B幢及星棚C段房屋2018年7月份前及自2019年1月1日起至2020年2月份的租金或占有使用费，艺进公司对此亦无异议。另外，众智公司提出合同约定的滞纳金0.1%标准过高。艺进公司则称其收取滞纳金是双方自愿的，且众智公司也已经实际支付了部分滞纳金。本院又查：根据艺进公司在二审中提交的粤房房地证字第**房地产权证》及其附图的记载内容，艺进公司位于中山市石岐区××××××××××屋的建筑面积为9003.61平方米，其中A幢房屋的建筑面积7768.96平方米，B幢房屋的建筑面积1234.65平方米。本院再查：艺进公司与众智公司均确认众智公司是于2020年4月1日搬离的涉案房屋，均同意本案房屋租金计算至2020年3月31日。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕众智公司的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不予审理。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是涉案《厂房租赁合同》中涉及星棚C段房屋部分的租赁合同是否有效；二是2017年11月14日《协议书》对众智公司是否具有法律约束力；三是众智公司是否拖欠了艺进公司租金未付清；四是众智公司是否应承担艺进公司为实现本案债权而支出的律师费。关于争议焦点一，即涉案《厂房租赁合同》中涉及星棚C段房屋部分的租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据艺进公司与众智公司于2013年2月21日签订的本案《租赁合同》的约定，众智公司向艺进公司租赁的本案房屋包括面积为1235㎡的B幢及面积为570㎡星棚C段。根据已查明的事实，在上述涉案房屋中，B幢房屋已办理房产证，而星棚C段房屋建设时未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准。因此，在双方签订的上述《租赁合同》中，涉及B幢房屋部分的合同有效，而涉及星棚C段房屋部分的合同无效，自始没有法律约束力。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。关于争议焦点二，即2017年11月14日《协议书》对众智公司是否具有法律约束力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，2017年11月14日《协议书》是由钟荣舟代表众智公司及其本人共同与艺进公司签订的。虽然签订该《协议书》时，钟荣舟已不再担任众智公司的法定代表人，但钟荣舟在2017年10月18日之前担任众智公司的法定代表人，且在本案《租赁合同》履行过程中，众智公司也未将其法定代表人的变更情况告知艺进公司。在此情形下，钟荣舟代表众智公司在该《协议书》上签字，作为相对人的艺进公司有足够理由相信钟荣舟对众智公司有代理权。基于此，一审判决认定钟荣舟的代理行为构成表见代理，合法有效，并无不妥。依法，该《协议书》对众智公司具有法律约束力。至于众智公司上诉主张该《协议书》没有加盖其印章的问题，如上所述，钟荣舟的代理行为构成表见代理，依法钟荣舟行为的法律后果应由众智公司承担。因此，即使该《协议书》上没有加盖众智公司印章，也不影响该《协议书》对众智公司所具有的法律约束力。故对众智公司的该上诉主张，本院不予采信。关于争议焦点三，即众智公司是否拖欠了艺进公司租金未付清的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金。本案中，艺进公司已在涉案《租赁合同》签订后依约将涉案房屋交付给众智公司使用、收益，众智公司理应依约向艺进公司支付租金等费用。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如上所述，本院已认定涉及B幢房屋部分的租赁合同有效，涉及星棚C段房屋部分的租赁合同无效，即涉及该星棚C段房屋部分合同自始没有法律约束力，但不影响涉及B幢房屋部分的效力，即涉及B幢房屋部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，根据上述2017年11月14日《协议书》的约定，双方一致同意涉案《租赁合同》于2018年3月31日前解除。基于此，一审判决确认涉案《租赁合同》B幢房屋部分已于2018年3月31日解除，本院予以维持。但是，由于涉及B幢房屋的合同解除后，众智公司并未向艺进公司返还该部分房屋，故众智公司还应参照双方合同约定的租金标准向艺进公司支付占有使用该部分房屋期间的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，如上所述，虽然涉及星棚C段房屋部分的租赁合同无效，但在本案《租赁合同》签订后，艺进公司已将该星棚C段房屋交付给了众智公司占有使用并收益。因此，艺进公司要求众智公司参照双方合同约定的租金标准，向其支付该星棚C段房屋至返还之日止的占有使用费，符合上述规定，本院予以支持。根据已查明的事实，结合双方均认可众智公司已于2020年4月1日搬离了涉案房屋，且双方均同意本案房屋租金计算至2020年3月31日。同时，经核算，扣除众智公司已付租金或占有使用费外，众智公司尚欠艺进公司涉案房屋2018年8月至12月份及2020年3月份占有使用费合计264000元（44000元/月×6个月），众智公司应当向艺进公司支付。至于众智公司提出合同约定每日违约金0.1%标准过高的问题，因众智公司已实际支付了该部分违约金，且众智公司支付当时并未就此提出异议，本院对此不予采信。鉴于众智公司已于2020年4月1日搬离了涉案房屋，故无须再判令众智公司向艺进公司返还涉案房屋。关于争议焦点四，即是众智公司是否应承担艺进公司为实现本案债权而支出律师费的问题。至于一审判决众智公司向艺进公司支付因主张本案债权而支出的律师费的问题。因双方在本案《租赁合同》中对此明确进行了约定，且广东万**海天律师事务所已依约委派黄炳星律师代理艺进公司参与了本案一、二审诉讼，一审判决众智公司承担该费用并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10108号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10108号民事判决第一项、第二项、第五项；三、确认中山艺进不锈钢装饰制品有限公司与中山市众智物业租赁有限公司、钟荣舟于2013年2月21日签订的《租赁合同书》中涉及星棚C段房屋部分无效，涉及B幢房屋部分已于2018年3月31日解除；四、中山市众智物业租赁有限公司、钟荣舟应于本判决生效之日起七日内连带向中山艺进不锈钢装饰制品有限公司支付涉案房屋的占有使用费264000元；五、驳回中山艺进不锈钢装饰制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3812元（中山艺进不锈钢装饰制品有限公司已预交），由中山市众智物业租赁有限公司、钟荣舟负担，并于判决发生法律效力之日起七日内迳付中山艺进不锈钢装饰制品有限公司。二审案件受理费3812元（中山市众智物业租赁有限公司已预交），由中山市众智物业租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二一年一月十三日书记员 勾华吴歌