江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0311民初38号原告：徐州市天润物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区万达广场SOH01号楼1-1705。法定代表人：王振侠，该公司经理。委托诉讼代理人：崔明慧，江苏彭邦律师事务所律师。被告：李婷婷，女，1986年4月16日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李传省（系被告之父），男，1958年11月22日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州市天润物业管理有限公司（以下简称天润物业公司）与被告李婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天润物业公司的委托诉讼代理人崔明慧、被告李婷婷的委托诉讼代理人李传省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年10月30日到2019年10月30日期间所欠的物业费、水电费、垃圾中转费共计6688.512元(其中物业费5752.512元、水电费900元、垃圾中转费36元)及滞纳金(自2016年10月30日到2019年10月30日，以日万分之五的标准计算)；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告自2014年开始为徐州市西城晶华小区提供物业服务工作，秉着诚实信用原则认真履行相关合同所确定的各项义务。但被告在享受物业提供服务的同时却无故拒缴物业合同约定的缴纳物业费的义务，原告多次上门或发函催缴，被告至今未给付物业费用。被告欠缴物业费的行为违反了等价有偿原则，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告李婷婷辩称，不认可原告请求，被告不交物业费有正当理由。被告从上房开始门前外墙有一个小包，被告多次去物业反映却一直没有解决。被告房屋前面有违建楼。物业公司的经理没有上家要过物业费。被告楼顶上现在有三个卫星接收器，两个大配电箱，夜里轰轰响，被告找物业，物业说与物业无关。被告两次衣服丢了，找监控，物业说监控坏了。安全通道已经变成车库进行租赁。小区物业有很多问题。暖气一直没有开，物业拿着业主的钱一个问题都没有解决。从良心上，被告一直说要交，因为有打扫卫生的人，只愿意交付百分之五十物业费。本院经审理认定事实如下：被告李婷婷是徐州市西城晶华小区x-x-xxx室房屋的所有权人（业主），该房屋建筑面积为133.69平方米。2012年12月10日，原告天润物业公司（乙方）与徐州正晖房地产开发有限公司（甲方）就乙方对九里明珠项目提供前期物业服务签订《九里明珠前期物业管理服务合同》一份，主要内容为：乙方管理服务事项：房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；物业规划红线内共有的附属配套服务公共设施的维修、养护和管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作(但不含人身、财产保险保管责任)；属于乙方管理维护范围的位于业主专有部位的共用设施、设备，业主或物业使用人在该部分设施、设备出现损坏或故障时有通知乙方维修的义务，因未及时通知造成的损失乙方不负责任；对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等合同规定或政府规定的各项费用；合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效，小区业主大会未召开或未选聘新的物业服务企业，本前期服务合同期限自动延续，在合同期内，业主委员会成立，在其权属范围内合法选定物业服务企业，业主委员会与新选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，则本合同自动终止；合同规定的服务期满，在同等条件下，乙方有优先续约权；物业服务费按房产证确定的建筑面积(含公共分摊面积)计算，按月向业主或物业使用人收取，住宅部分：人民币1.20元/月·平方米；物业的公用水电费(含公共照明、给排水、电梯、监控、景观等水电费)按照实际发生数额，依据相关规定采取分摊的方式由住户承担；乙方从物业服务费中支出的费用包括物业管理区域清洁卫生费用、绿化维护费用等；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交服务费的万分之五的滞纳金。上述合同签订后，原告徐州市天润物业管理有限公司徐州分公司自2014年开始为涉案西城晶华小区提供物业管理服务。被告未按照合同约定交纳2016年10月30日起至2019年10月30日止的物业费。2019年3月14日，原告在被告居住的徐州市泉山区三环西路原火炬雕塑西500米西城晶华x-x-xxx室房屋张贴物业费催费通知单向被告催缴物业费。原告催讨未果，遂诉至法院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告天润物业公司与徐州正晖房地产开发有限公司签订的《九里明珠前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约对西城晶华小区提供物业管理服务，被告接受物业服务后应当按期交纳物业服务费。被告举证抗辩的小区内绿化带杂草丛生、垃圾乱丢、物品安全等问题，均是原告在履约过程中存在的瑕疵，不属于合同法中的根本违约，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可在接受服务期间要求其限期整改，并有权提议选聘新的物业公司，业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而非以此拒交物业服务费。另关于被告抗辩主张的公共区域之广告、车位收益等问题,根据相关法律规定该收益并非简单归业主完全所有，业主应当向业主委员会反映,由业主委员会根据相关法律规定及有关合同约定向原告交涉、处理解决为宜,该些问题不应当成为个别业主拒缴物业费的理由。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，故对被告的该部分抗辩，本院不予采纳。物业服务合同中约定物业费按照每月1.2元/㎡标准收取，被告房屋建筑面积为133.69平方米，经计算，被告应支付2016年10月30日起至2019年10月30日止的物业费共计5775.408元（1.2元/㎡×133.69㎡×36个月），原告主张物业费5752.512元未超过被告应支付数额，其诉请有相应合同依据，本院予以确认。关于原告所主张的水电费900元，物业服务合同中约定物业的公用水电费（含公共照明、给排水、电梯、监控、景观等水电费）按照实际发生数额，依据相关规定采取分摊的方式由住户承担。但庭审中原告未能提交水电费实际产生费用及具体分摊的相关证据，故对原告的该项主张本院不予支持，原告可待据实核算水电费后依法再行主张权利。关于垃圾中转费36元，物业服务合同中未明确约定垃圾中转费，且原告未能提供垃圾中转实际产生费用及具体分摊的相关证据，故对原告的该项主张本院不予支持。对于原告主张的滞纳金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请本院亦不予支持。关于被告主张的“暖气不通”、“前边楼层加盖”、“卫星接收器、配电箱”等抗辩，上述抗辩所涉事实与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告李婷婷于本判决生效后十日内给付原告徐州天润物业管理有限公司2016年10月30日至2019年10月30日物业服务管理费5752.512元；二、驳回原告徐州天润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李婷婷负担，于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 汤文平二〇二一年一月二十一日法官助理 刘珊珊书 记 员 蓝 珊