广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15281号原告：广州市冠晖物业管理有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道3号合和新城办公楼首层之一，统一社会信用代码91440101753477460Y。法定代表人：陈志鸿。委托诉讼代理人：程勋，系该公司职工。被告：许成龙，男，1967年7月18日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，原告广州市冠晖物业管理有限公司（以下简称冠晖公司）与被告许成龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因被告许成龙下落不明，需要公告送达，本案适用简易程序的其他规定进行审理，由审判员李晓琳独任审理。本案于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告冠晖公司的委托代理人程勋到庭参加诉讼，被告许成龙经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。诉讼请求1.许成龙于判决发生法律效力之日起5日内向冠晖公司支付广州市花都区新华街合和新城万和北路1号901房自2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费合计9861元，自2018年2月1日至2020年7月31日期间的公摊电费合计731.5元及滞纳金（从次月11日起按逾期付款金额每日千分之一的标准向冠晖公司支付滞纳金，暂计算至2020年8月31日止的滞纳金合计4376.5元）；2.许成龙承担本案的诉讼费用。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区新华街万和北路，合和新城。二、前期物业服务协议签订情况：2013年8月30日，许成龙与开发商广州市合和（花都）置业发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，冠晖公司与许成龙签订《前期物业服务协议》，约定由冠晖公司提供前期物业管理服务。三、前期物业服务协议约定内容：（一）物业服务期限：2003年8月1日起至合和新城业主委员会成立之日且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。（二）物业服务费标准：住宅（洋房）按建筑面积1.98元/月/平方米。《前期物业服务协议》第四条约定，涉案房屋在办妥房屋所有权证前按《广东省商品房买卖合同》上注记的建筑面积交纳物业服务费；在办妥《房地产权证》之次月起，如《房地产权证》上记载的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积不符，许成龙按《房地产权证》上记载的建筑面积交纳物业管理费。（三）物业服务费交纳日期：按月按时交纳，每月10日前交纳当月费用。（四）拖欠物业服务费的违约金计算标准：按逾期付款金额每日1‰的标准计算，冠晖公司在诉讼中主张从逾期次月1日起计算滞纳金。四、案涉物业的登记情况：（一）坐落：广州市花都区新华街万和北路1号合和新城****房；（二）权利人：已办理首次登记至广州市合和（花都）置业发展有限公司名下，未办理房地产权证；（三）限制权利状态：存在查封。五、案涉物业的建筑面积：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定面积为165.85平方米，2018年6月24日测绘面积为166.01平方米。六、案涉物业的收楼日期：2014年4月1日。七、物业服务费拖欠的期间及数额：2018年5月1日至2020年9月30日期间29个月，冠晖公司主张欠付9532.3元（166.01平方米×1.98元/月×29个月）。八、公摊电费拖欠的期间及数额：2018年2月1日至2020年7月31日期间合计拖欠731.23元。九、物业服务公司向业主催缴情况：电话、短信、挂号信、EMS邮寄催缴函等方式。因催缴无果遂向本院提起诉讼。十、本院查明的其他事实：（一）案涉小区尚未成立业主委员会，未委托其他物业服务机构，至今仍由冠晖公司提供物业管理服务。（二）2018年7月12日，本院受理（2018）粤0114民初7448号冠晖公司诉许成龙物业服务合同纠纷一案，冠晖公司要求许成龙支付2016年9月至2018年4月期间的物业服务费及滞纳金等费用，本院认定许成龙需按每月328.38元（165.85平方米×1.98元/月/平方米）的标准支付物业服务费，并判决许成龙向冠晖公司支付2016年9月至2018年4月的物业服务费及滞纳金。（三）2019年6月5日，本院受理（2019）粤0114民初6421号广州市合和（花都）置业发展有限公司诉许成龙商品房预售合同纠纷一案，该公司因向交行花都支行代偿了许成龙的银行欠款本息等款项合计852123.51元，主张许成龙向其支付代垫款20%的违约金及律师费，本院查明因涉案房屋被查封，故没有办理权属登记，并判决许成龙支付违约金170424.70元及律师费12000元。裁判理由与结果本院认为，本案为民法典施行前持续至民法典施行后的法律事实所引起的民事纠纷案件，本案适用民法典的有关规定。本案中，冠晖公司与许成龙签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，对业主许成龙具有法律约束力。关于物业服务费。许成龙作为合和新城小区业主，享受了冠晖公司提供的物业管理服务，依约负有向冠晖公司交纳物业服务费的义务。因案涉房屋至今未办理不动产权证，根据《前期物业服务协议》第四条的约定，许成龙应按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定面积即165.85平方米计付物业服务费，经计算，每月物业服务费为328.38元（165.85平方米×1.98元/月/平方米）。冠晖公司主张许成龙按测绘面积166.01平方米计付物业服务费，理据不足，本院不予采纳。因许成龙欠付2018年5月1日至2020年9月30日期间29个月的物业服务费，其需向冠晖公司支付物业管理费9523.02（328.38元/月×29个月），冠晖公司主张中超出部分，本院不予支持。关于物业费的滞纳金。《前期物业服务协议》约定，每月物业服务费应于当月10日前支付，逾期缴纳物业服务费的需按每日千分之一的标准支付违约金，现许成龙已逾期，应承担相应的违约责任，冠晖公司要求许成龙自次月1日起按每日千分之一的标准计付滞纳金，未超出合同的约定，本院予以支持。许成龙应以每月欠付物业服务费328.38元为基数，从逾期缴纳次月1日起按照每日千分之一的标准计至付清之日止，且每月滞纳金以当月物业服务费328.38元为限，滞纳金总额不得超过9523.02元。关于公摊电费。冠晖公司要求许成龙支付2018年2月1日至2020年7月31日期间的公摊电费合计731.5元，提交了相应的公摊电费计算表、公摊电费明细表及公摊电费发票为证，该主张理据充分，本院予以支持。许成龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告许成龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费合计9523.02元；二、被告许成龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付拖欠上述第一项物业服务费的滞纳金（计算方法：以每月欠付物业服务费328.38元为基数分别自欠费次月1日起计算，均计算至付清本金之日止，且每笔滞纳金以计算的基数为限，违约金总额不得超过9523.02元）；三、被告许成龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年7月31日期间的公摊电费合计731.5元；四、驳回原告广州市冠晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由被告许成龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年一月二十八日书记员  陈晓敏高波