北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23103号原告（执行案外人）：刘兴，男，1954年9月25日出生。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告（申请执行人）：段宝辉，男，1972年7月18日出生。委托诉讼代理人：贾福兴，北京市盈科律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘永在，男，1965年6月7日出生。二被告共同委托诉讼代理人：周齐，北京市盈科律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古兴永置业开发有限公司，住所地内蒙古自治区兴和县城关镇兴永碳素厂对面。法定代表人：靳冬，总经理。委托诉讼代理人：高世亮，内蒙古同声律师事务所律师。委托诉讼代理人：温一起，男，1973年11月23日出生，汉族，内蒙古自治区兴和县城关镇兴隆社区居委会推荐人员，住内蒙古自治区乌兰察布市兴和县城关镇综合一巷**。原告刘兴与被告段宝辉、刘永在，第三人内蒙古兴永置业开发有限公司（以下简称兴永公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，实行独任制审判，公开开庭进行了审理。原告刘兴及其委托诉讼代理人魏修立，被告段宝辉、刘永在的共同委托诉讼代理人周齐，第三人兴永公司的委托诉讼代理人高世亮、温一起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴向本院提出诉讼请求：1．要求停止对位于内蒙古自治区兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区5-4-301、9-2-402、9-2-501、9-2-502、9-3-501、20-2-301、20-2-302、20-2-401、20-2-402、20-2-501、20-2-502、20-4-302、30-3-201、30-3-301、30-3-302、30-1-301、30-2-202、30-2-301、30-2-501、31-2-301、31-2-302、31-2-501、31-3-501、32-2-301、32-4-302号共计25套房屋的执行；2．诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年6月8日，原告刘兴与北京市皇家艺苑名品工贸有限公司（以下简称皇家艺苑公司）签订《工程承包合同》及《补充合同》，约定由刘兴承包位于北京市昌平区十三陵镇北京市皇家艺苑名品工贸公司酒店改造装修工程。2015年11月3日，刘兴与皇家艺苑公司签订工程结算协议书，双方确认工程价款为42460000元，并约定了分批付款的时间、金额和利息等内容。2016年4月8日，皇家艺苑公司向刘兴出具欠条，对欠款及利息再次进行确认。2016年7月14日，皇家艺苑公司向刘兴出具承诺书，承诺欠款全部按照20%的标准计算利息。后皇家艺苑公司未按约定付款。2017年5月12日，刘兴、皇家艺苑公司与兴永公司签订《债务代偿三方协议》及《债务代偿三方补充协议》，约定由兴永公司以其开发建设的位于内蒙古自治区兴和县兴永苑小区100套房屋（价值30717616元），代为偿还皇家艺苑公司拖欠刘兴的工程款，皇家艺苑公司对刘兴的其余欠款仍按原约定执行；兴永公司应于2017年7月16日前将约定的100套房屋交付给刘兴，并由刘兴出售。2018年2月11日，兴永公司与刘兴签订商品房买卖合同，约定由刘兴购买位于内蒙古自治区兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区32-2-302号房屋，购房款为283650元，购房款直接由工程款抵扣。上述商品房买卖合同已在房管局进行了网签备案。目前，涉案房屋中有五套房屋已有购房人与刘兴签订了购房合同，有数套房屋已有购房人向刘兴交纳了购房定金。刘兴认为，刘兴与皇家艺苑公司、兴永公司签订的债务代偿三方协议及补充协议是各方真实意思表示，合法有效。兴永公司己将其开发建设的100套房屋作价抵扣给刘兴，现该100套房屋已经实际交付给刘兴，且刘兴已将其中几套房屋出售他人。段宝辉、刘永在与兴永公司房地产开发经营合同纠纷一案，贵院于2019年9月19日作出（2018）京0106民初29949-3号民事裁定书，查封了包含涉案房屋在内的100余套房屋。因刘兴系涉案房屋的实际所有人，故向北京市丰台区人民法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2019年12月24日，因段宝辉、刘永在未按期交纳诉讼费，被法院按自动撤诉处理，贵院作出（2018）京0106民初29949-5号民事裁定书，解除了对包括涉案房屋在内100余套房屋的查封。后段宝辉、刘永在再次起诉，并申请财产保全，贵院于2019年12月30日作出（2019）京0106财保1069号民事裁定书，对上述房屋再次查封。2020年7月8日，贵院作出（2020）京0106执异396号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。综上，原告已经通过抵账的方式取得涉案房屋的所有权，被告申请法院查封涉案房屋损害了原告的利益。故根据法律规定，提起诉讼，要求法院解除对涉案房屋的查封。段宝辉、刘永在辩称：不同意刘兴的诉讼请求，理由如下：一、刘兴提交的《债务代偿三方协议》真实性无法确认。兴永公司从未告知我方有关《债务代偿三方协议》相关事宜，协议第一条、第三条等重要条款的重要信息严重缺失，且刘兴并未提交协议“附件”，我方有充分理由怀疑该协议的真实性。二、退一步讲，即使《债务代偿三方协议》有效，也不可能产生将涉案房屋变更登记至刘兴名下的法律后果。根据法律规定，“以物抵债”本就是法律所禁止的行为，本案中，从《债务代偿三方协议》第三条、第四条、第五条约定内容不难看出，该协议看似以物抵债，实际上是债法上的代为清偿行为，兴永公司并非以转移其涉案房屋所有权至刘兴名下，或者以涉案房屋为刘兴提供抵押担保的形式加入刘兴与皇家艺苑公司债权债务关系，而是用其销售的兴永城商品房的售楼款替名品公司向刘兴还债，刘兴自始至终所享有的是涉案房屋售楼款的债权，而不可能享有涉案房屋的所有权。三、刘兴并未获得也不可能依据三方协议获得涉案房屋所有权，应驳回其全部诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条第一款等规定，人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。本案中，根据现有证据和已经查明的事实，涉案房屋系兴永公司开发的商品房，根据《债务代偿三方协议》的相关约定，刘兴只享有对兴永公司的债权，并不享有涉案房屋的所有权，结合涉案房屋并未在当地住建部门网签备案的事实，可以充分证明涉案房屋的所有权属于兴永公司所有，我方申请查封涉案房屋的行为与刘兴无关。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，刘兴需满足支付全部价款、实际占有以及办理过户登记的条件才能对抗法院查封及后续执行；根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘兴没有提交合法有效的书面合同，且在之前的裁定书中可以看出刘兴没有进行网签备案，刘兴没有提交证据证明在查封前已经合法占有涉案房屋，只有其在签署书面合同并网签备案且合法占有房屋同时进行了不动产登记，方可排除法院的执行行为。兴永公司述称：同意刘兴的诉讼请求。案涉《债务代偿三方协议》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，查封的涉案房屋已经由刘兴享有所有权，且刘兴与我公司对查封没有任何过错，希望法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：段宝辉、刘永在与兴永公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案，案号为（2018）京0106民初29949号。2019年9月19日，本院作出（2018）京0106民初29949-3号民事裁定书，裁定查封兴永公司名下位于内蒙古兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区5-1-501等120套房屋。2019年9月24日，本院作出（2018）京0106民初29949-3号协助执行通知书，要求内蒙古自治区兴和县房地产管理局协助查封（2018）京0106民初29949-3号民事裁定书中载明的除30-5-502、32-2-202号之外的118套房屋。2019年9月24日，本院收到内蒙古自治区兴和县房地产管理局执行回执，载明（2018）京0106民初29949-3号协助执行通知书中载明的房屋已查封，查封期限为三年，自2019年9月24日至2022年9月23日。2019年12月20日，本院作出（2018）京0106民初29949-4号民事裁定书，以段宝辉、刘永在无正当理由未按期足额补交案件受理费为由，裁定本案按段宝辉、刘永在撤诉处理。2019年12月24日，本院作出（2018）京0106民初29949-5号民事裁定书，裁定解除对上述房屋的查封措施，并解除对兴永公司银行存款17000000元的冻结措施。2020年1月8日，本院收到内蒙古自治区兴和县房地产管理局执行回执，载明（2018）京0106民初29949-5号民事裁定书中载明的房屋已解除查封。后，段宝辉、刘永再次以房地产开发经营合同纠纷为由，将兴永公司诉至本院，并申请诉前财产保全。本院于2019年12月30日作出（2019）京0106财保1069号民事裁定书，裁定查封兴永公司名下位于内蒙古兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区5-1-501、5-2-201、5-2-202、5-2-302、5-2-601、5-3-201、5-3-301、5-4-301、5-4-401、5-4-402、5-4-501、6-2-302、6-2-401、6-2-402、6-2-501、6-2-502、6-3-202、6-3-301、6-3-302、6-3-401、6-3-402、6-3-501、6-4-201、6-4-401、7-2-201、7-2-302、7-2-501、7-3-201、7-3-202、7-3-302、7-3-401、7-3-501、7-4-201、7-4-301、7-4-501、8-2-201、8-2-202、8-2-301、8-3-201、8-3-302、8-3-502、8-4-201、8-4-202、8-4-301、9-1-302、9-1-401、9-1-402、9-1-502、9-1-601、9-2-301、9-2-401、9-2-402、9-2-501、9-2-502、9-2-602、9-3-301、9-3-302、9-3-501、9-3-502、9-4-301、9-4-602、20-2-301、20-2-302、20-2-401、20-2-402、20-2-501、20-2-502、20-2-601、20-3-401、20-3-402、20-4-301、20-4-302、20-4-602、21-1-302、21-1-402、21-1-502、21-1-602、21-2-302、21-2-301、21-2-402、21-2-501、21-2-502、21-2-601、21-2-602、21-3-301、21-3-501、30-3-201、30-3-202、30-3-301、30-3-302、30-4-401、30-1-301、30-2-201、30-2-202、30-2-301、30-2-501、31-1-301、31-1-302、31-1-501、31-2-301、31-2-302、31-2-501、31-3-501、32-1-202、32-1-302、32-1-501、32-2-201、32-2-301、32-2-302、32-2-501、32-3-201、32-3-202、32-3-301、32-3-302、32-3-501、32-4-201、32-4-301、32-4-302号共计118套房屋。在执行过程中，段宝辉、刘永在向本院申请要求撤回对32-2-302号房屋的查封申请。2020年1月8日，本院作出（2020）京0106执保28号协助执行通知书，要求内蒙古自治区兴和县房地产管理局协助查封上述房屋。同日，本院收到内蒙古自治区兴和县房地产管理局保全完毕的回执。另查一，刘兴对本院保全查封兴永公司名下位于内蒙古自治区兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区5-4-301、9-2-402、9-2-501、9-2-502、9-3-501、20-2-301、20-2-302、20-2-401、20-2-402、20-2-501、20-2-502、20-4-302、30-3-201、30-3-301、30-3-302、30-1-301、30-2-202、30-2-301、30-2-501、31-2-301、31-2-302、31-2-501、31-3-501、32-2-301、32-4-302号共计25套房屋提出书面异议。2020年7月8日，本院作出（2020）京0106执异396号执行裁定书，裁定驳回刘兴的异议请求。另查二，案件审理中，经本院与内蒙古兴和县房地产管理局调查，该单位函复本院，称兴永公司名下位于内蒙古兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区的5-4-301、9-2-402、9-2-501、9-2-502、9-3-501、20-2-301、20-2-302、20-2-401、20-2-402、20-2-501、20-2-502、20-4-302、30-3-201、30-3-301、30-3-302、30-1-301、30-2-202、30-2-301、30-2-501、31-2-301、31-2-302、31-2-501、31-3-501、32-2-301、32-4-302号共计25套房屋的查封情况如下：上述25套房屋在2019年9月24日由北京市丰台区人民法院协助执行通知书（2018）京0106民初29949-3号查封，查封期限三年。此后又由北京市丰台区人民法院协助执引通知书（2020）京0106执保29号解封。上述25套房屋，在2019年12月18日，由北京市昌平区人民法院协助执行通知书（2019）京0114财保1027号查封，查封期限三年；2020年1月8日又由北京市丰台区人民法院协助执引通知书（2020）京0106执保28号查封，查封期限三年。另查三，刘兴诉兴永公司、皇家艺苑公司合同纠纷一案，刘兴要求两被告连带赔偿其本金损失及利息损失11799862．08元等。因刘兴申请财产保全，2019年11月28日，北京市昌平区人民法院作出（2019）京0114财保1027号民事裁定书，查封兴永公司名下位于内蒙古兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区的5-4-301等25套房屋。庭审中，刘兴称涉案的25套房屋现登记在兴永公司名下，刘兴将其中的部分房屋出售，订购合同是兴永公司与购房人签订，该25套房屋现未做完网签备案。经本院询问，刘兴明确对本院查封涉案25套房屋的执行行为提出异议。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，刘兴以其与兴永公司及案外人皇家艺苑公司签订了《债务代偿三方协议》、《债务代偿三方补充协议》，其为以不动产抵债的债权人为由，要求本院停止执行。本院认为，不动产物权以登记生效为原则，非经登记，不发生物权变动效力。刘兴虽与兴永公司签订以不动产抵偿债务的协议，并对不动产实际占有，但因其未办理所有权转移登记手续，其并不因处于履行以不动产抵债协议期间而占有了不动产从而享有优先于其他债权人的权利。刘兴要求停止对位于内蒙古自治区兴和县新旧城之间，兴和大道北侧兴永城商住小区5-4-301、9-2-402、9-2-501、9-2-502、9-3-501、20-2-301、20-2-302、20-2-401、20-2-402、20-2-501、20-2-502、20-4-302、30-3-201、30-3-301、30-3-302、30-1-301、30-2-202、30-2-301、30-2-501、31-2-301、31-2-302、31-2-501、31-3-501、32-2-301、32-4-302号共计25套房屋执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回刘兴的全部诉讼请求。案件受理费70元，由刘兴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  柴海燕二〇二一年一月二十八日书记员  董 博