北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21151号原告：杨瑞峰，男，汉族，1987年5月17日出生，北京博大坤元房地产开发有限公司员工，住北京市大兴区。被告：北京铸晟房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2802。法定代表人：刘要中，董事长。委托诉讼代理人:石文岩,男,北京铸晟房地产经纪有限公司员工。原告杨瑞峰与被告北京铸晟房地产经纪有限公司（以下简称铸晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告杨瑞峰到庭参加诉讼，被告铸晟公司经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑞峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令铸晟公司返还杨瑞峰房屋租金5700元；2.请求判令铸晟公司返还杨瑞峰房租押金1900元；3.请求判令铸晟公司返还杨瑞峰综合管理费365元；4.请求判令铸晟公司承担本案诉讼费。事实和理由：2020年1月20日，铸晟公司与杨瑞峰签订了为期一年的房屋租赁合同。杨瑞峰为承租人，铸晟公司为出租人，承租房屋位于北京市大兴区贵园北里甲区9-4-501，房租支付方式为按季度缴纳，每季度支付5700元。2020年6月24日，杨瑞峰按照合同约定向铸晟公司支付三个月房租5700元；2020年8月5日，杨瑞峰收到房东搬离通知后联系铸晟公司，铸晟公司表示会给杨瑞峰退款；2020年8月11日经再次与铸晟公司联系，铸晟公司拒接，无法联系；2020年8月12日杨瑞峰报警，北京市朝阳区分局高碑店派出所受理后亦无法联系上铸晟公司；2020年8月17日，与铸晟公司取得联系后，铸晟公司承诺予以退款；2020年8月21日，杨瑞峰再次联系铸晟公司要求退款，铸晟公司称其要宣告破产，至今未退款。后，杨瑞峰与房东重新签订了租房合同。铸晟公司未按期向房东交纳租金，因此房东要求收回房屋。由于铸晟公司未按约定向房东支付房屋租金，杨瑞峰被房东强行退房，铸晟公司应当退还租金及押金，根据合同约定，一方违约，违约方需支付损害赔偿金。综上，铸晟公司构成违约，杨瑞峰为维护自身合法权益，故诉至法院。被告铸晟公司未作答辩，亦未参加本院庭审。原告杨瑞峰围绕诉讼请求依法提交了证据，因铸晟公司未参加本院庭审，亦未对证据提出书面异议，视为其放弃了质证的权利。本院经审理认定事实如下：2020年1月20日，铸晟公司（甲方）与杨瑞峰（乙方、承租人）签署了《房屋出租合同》，约定如下：双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就房屋租赁事项达成一致意见，特订立本合同，供双方在履行合同中共同遵守。第一条出租房屋位置及租赁用途：1、甲方代理出租位于北京市大兴区贵园北里甲区9-4-501室其中一间房屋（主卧）（以下简称涉案房屋）及其设施（家具、家电），乙方承租该房屋作为居住用途。2、甲方提供乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。《物品交接单》经乙方查验实物签署确认后，作为乙方交还甲方房屋时验收依据。第二条租赁期限：1、租赁期限自2020年1月20日起至2021年1月22日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租须在本合同期满前三十天向甲方提出，双方另行协商续租事宜。第三条租金及支付方式：1、房屋租金税前每月为1900元。2、房屋租金交付方式为押一付三，须提前三十日缴纳，具体付款日期如下：第一次2020年1月20日交纳6207元，第二次2020年3月22日交纳5700元；第三次2020年6月22日交纳5700元，第四次2020年9月22日交纳5700元。3、合同有效期内押金、租金不再调整。4、在本合同签订之日起，乙方向甲方支付一个月的房屋租金作为房屋保证金1900元；综合管理费730元。乙方交付的保证金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应交纳的滞纳金及损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在五日内将所收保证金全部返还给乙方。上述合同签订后，杨瑞峰向铸晟公司支付了押金1900元，并将房屋租金交纳至2020年10月22日；杨瑞峰分别于2020年1月12日、2020年4月29日、2020年6月24日向铸晟公司支付了自2020年1月20日至2020年4月22日期间、自2020年4月23日至2020年7月22日期间、自2020年7月23日至2020年10月22日期间的房屋租金。该事实有杨瑞峰提交的加盖铸晟公司财务专用章的编号为1503448、0822938、0822699的收款凭证复印件在案佐证。杨瑞峰向本院提交了其与铸晟公司员工的微信聊天记录、电话通话记录、报警电话记录，欲证明杨瑞峰与铸晟公司沟通退款事宜，铸晟公司也承诺会退款。微信聊天记录显示：2020年8月14日，杨瑞峰向铸晟公司员工发送微信称：“那个苗经理说我把收据发给你，给我退费”，铸晟公司员工回复：“134……你加这个微信，他负责退押金的事，你等周一跟他联系，他周一能到北京”；2020年8月17日，铸晟公司员工向杨瑞峰发送微信称：“合同押金条水电费清单发给我”，杨瑞峰回复：“好的”并将收款凭证照片、铸晟租房合同PDF版文件、账单截图发给铸晟公司；当日，杨瑞峰向铸晟公司员工称：“都在这了，电费是没电就断电”、“需要退费：房租5700+押金1900+管理费365=7965元”。2020年8月5日，杨瑞峰与涉案房屋业主李长贵就杨瑞峰承租涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，其上约定：房屋租赁期自2020年8月5日至2021年8月4日；租金标准及支付方式：1900元/月，租金总计5700元。支付方式：押一付三，各期租金支付日期2020年8月5日、2020年11月5日……；押金1900元。2020年8月18日，杨瑞峰向李长贵通过微信转账支付了6700元，备注为房租；2020年11月5日，杨瑞峰向李长贵微信转账支付6600元，备注为房租，并发送微信称：“里面有900的押金”。上述事实，有杨瑞峰提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、押金收条在案佐证。庭审中，杨瑞峰称李长贵于2020年8月5日通过微信告知杨瑞峰，铸晟公司应在2020年7月20日向房东支付自2020年7月23日至2020年10月22日期间的房屋租金，但铸晟公司未能按约支付，若铸晟公司在2020年8月10日不支付房租就要收回房屋；之后杨瑞峰与铸晟公司联系，要求铸晟公司解决，但一直未有结果，后又无法与铸晟公司取得联系；因此，杨瑞峰与房东李长贵就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。经询，杨瑞峰称，综合管理费的计算标准为每日2元，其向铸晟公司支付了365天的综合管理费共计730元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。铸晟公司与杨瑞峰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。根据庭审情况以及本案证据，铸晟公司未向房主李长贵交纳房租，亦未与杨瑞峰沟通或安排继续履行房屋租赁合同事宜，导致合同目的无法实现，铸晟公司的行为已构成违约，因此杨瑞峰有权解除合同。杨瑞峰与房主李长贵于2020年8月5日就承租涉案房屋事宜重新签署了《房屋租赁合同》，并按照约定支付了自2020年8月5日起的租金及押金。因此，铸晟公司与杨瑞峰之间签署的《房屋租赁合同》已经实际已于2020年8月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。铸晟公司因违约导致合同解除，应承担退还房屋保证金、返还剩余房屋租金以及综合管理费的义务，故杨瑞峰的该项诉讼请求，合法合理，本院予以支持。因双方房屋租赁合同关系已于2020年8月5日解除，因此，铸晟公司应将自2020年8月5日至2020年10月22日期间的房屋租金以及综合管理费返还给杨瑞峰，经核算，应返还的房屋租金为4825.48元、综合管理费为337元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京铸晟房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向杨瑞峰返还房屋租金4825.48元；二、北京铸晟房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向杨瑞峰退还房屋保证金1900元；三、北京铸晟房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向杨瑞峰返还综合管理费337元；四、驳回杨瑞峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京铸晟房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  李运普二〇二一年一月二十九日书记员  张瑞瑞