贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初3749号 原告:中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道中段富康国际广场一楼。 负责人:李明聪，该支行行长。 委托诉讼代理人：贺松,男，1967年2月28日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，住贵州省兴义市，特别授权代理。 被告：唐超，男，1984年2月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被告：谭丹艳，女，1985年6月14日生，汉族，贵州省安龙县人，中专文化，无业，住贵州省兴义市。 被告:黔西南州广发房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东新区青龙路与凌号路间。 法定代表人:王益文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺春开，男，1985年2月1日生，布依族，贵州省普安县人，住贵州省普安县，特别授权代理。 原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行兴义南盘江支行）与唐超、谭丹艳、黔西南州广发房地产开发有限公司（以下简称广发房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告农行兴义南盘江支行的委托诉讼代理人贺松，被告谭丹艳到庭参加诉讼，被告唐超、广发房开公司及其委托诉讼代理人贺春开经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行兴义南盘江支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同》；判令被告唐超、谭丹艳偿还截止至2020年4月17日借款本金人民币227748.63元，利息人民币2778.68元、罚息人民币21.55元、复利人民币21.80元，共计人民币230570.66元；2020年4月17日后产生欠利息、罚息、复利按合同约定计算至全部贷款结清之日止；2、请求人民法院依法判令被告黔西南州广发房地产开发有限公司对被告唐超、谭丹艳上述债务向原告承担连带清偿责任；3、请求人民法院依法判令原告有权处置被告唐超、谭丹艳提供的位于兴义市的抵押房产，优先用于归还偿还被告所欠原告的贷款本金、利息及违约的产生的罚息、复利；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年5月5日，原告（贷款人）与被告唐超、谭丹艳（借款人）、黔西南州广发房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定借款人向贷款人借款人民币28万元用于购买黔西南州广发房地产开发有限公司开发建设位于兴义市房屋，借款期限240个月。贷款利率适用浮动利率，执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，贷款期限内，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准调整后的次年1月1日起调整。还款方式为按月分期等额本息还款方式，还款周期为1个月，还款日为每月8日。若借款人未按合同约定的还款日期归还借款的罚息利率为合同约定的借款执行利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入黔西南州广发房地产开发有限公司账户。担保方式：阶段性保证＋抵押，借款人以该合同项下的贷款所购的房屋向贷款人提供抵押担保；阶段性保证担保人黔西南州广发房地产开发有限公司自贷款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年5月8日，原告依《个人购房担保借款合同》约定履行了放款义务，将贷款人民币28万元依合同的约定划至黔西南州广发房地产开发有限公司账户，原告已取得被告所购商品房抵押权预告登记证明，预告登记证号为市房预兴字第××号，登记日期为2014年5月7日。合同履行期间被告多次出现还款逾期，现欠原告借款本金人民币227748.63元。 综上所述，为保护原告资金安全，维护自身的合法权益，特提起民事诉讼，请依法支持原告之诉讼请求。 谭丹艳辩称：在2017年7月4日，谭丹艳与唐超已经离婚，离婚时双方约定，所有财产全部归唐超所有，所有债务也由唐超负责偿还。 唐超、广发房开公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在答辩期限内向本院提交任何书面答辩意见。 农行兴义南盘江支行围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：即农行兴义南盘江支行的营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件各一份，唐超、谭丹艳的身份证、户口簿、结婚证复印件各一份，黔西南州广发房地产开发有限公司营业执照、法人王益文身份证复印件各一份，《商品房买卖合同》、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保贷款合同》、《借款凭证》、《房屋预告登记说明》复印件各一份，《借款人唐超2018年以来还款明细》、《贷款还款试算信息》打印件各一份，贷款交易明细打印件7页。谭丹艳向本院提交了以下证据：即离婚证、离婚协议书复印件各一份。以上证据经本院审查，证据来源合法、客观，与本案具有关联性，本院予以认定，作为本案的定案依据。 本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，唐超、谭丹艳作为买受人与广发房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，唐超、谭丹艳以412755元的价格向广发房开公司购买兴义市桔山城市中心区屋，采用贷款方式付款，首期支付房款132755元，余款280000元以银行按揭支付。 2014年1月8日，唐超、谭丹艳向农行兴义南盘江支行提交《个人信贷业务申请表》，向农行兴义南盘江支行申请一手住房贷款，贷款用途为购房，贷款金额为280000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息。农行兴义南盘江支行同意其申请后，于2014年5月5日作为贷款人与作为借款人的唐超、谭丹艳，广发房开公司作为保证人签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：唐超、谭丹艳为购买位于兴义市房屋向农行兴义南盘江支行贷款。借款金额为280000元，借款用途为归还购买房产的借款，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准调整后的次年1月1日起调整。合同约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人应于还款日17：00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，该期借款做逾期处理。借款的还款不足以清偿应付债务数额的，贷款可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、或实现债权的费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回发放贷款。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为广发房开公司在农行兴义南盘江支行开立的账号。本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人广发房开公司提供担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物位于兴义市，建筑面积为134.35平方米的住房。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起45日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同尾部借款人处唐超签字捺印，贷款人处农行兴义南盘江支行加盖公章，抵押人处唐超、谭丹艳签字捺印。合同签订后，农行兴义南盘江支行于2014年5月9日按约向广发房开公司账户发放了唐超的住房贷款280000元。农行兴义南盘江支行的《借款凭证》记载借款人唐超借款金额280000元，借款用途购买住房，借款种类一手房贷款，借款日期2014年5月8日，到期日期2034年5月7日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为8，执行年利率6.55000%，逾期年利率9.82500%。2014年5月7日，唐超、谭丹艳共同共有的坐落于兴义市桔山城市中心区，建筑面积为134.35平方米的成套住宅，在兴义市抵押权预告登记，字号为市房预兴字第××号。 农行兴义南盘江支行提交的客户名称为唐超的《贷款还款试算信息》显示，唐超借款后偿还了68期借款本息，自2020年1月22日后唐超未再履行还本付息义务，农行兴义南盘江支行截止至2020年1月22日扣划广发房开公司保证金账户内金额30022.07元用于抵扣唐超尚欠2018年7月至2019年4月以及2019年8月至2020年1月的借款本息及产生的罚息与复利。农行兴义南盘江支行的贷款还款试算信息记载，截止至2020年4月17日，唐超尚欠借款本金227748.63元，利息2778.68元，逾期罚息21.55元，复利21.80元。 另查明，唐超与谭丹艳于2009年1月6日登记结婚。于2017年7月4日办理离婚登记，双方在离婚协议中约定债务处理：兴义市×××号房屋贷款由男方承担。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，受法律保护。农行兴义南盘江支行与唐超于2014年5月5日签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自各方当事人签字或盖章时成立并生效。生效的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定忠实全面地履行各自的义务。农行兴义南盘江支行作为贷款人已按合同约定向唐超指定的广发房开公司账户足额发放了贷款280000元，唐超作为借款人则应按照约定履行还本付息的义务，其未按约定全面真实的履行偿还借款本息义务的行为已构成违约，依法应承担违约责任。谭丹艳虽仅在案涉借款合同上作为抵押人签字确认，但借款时谭丹艳与唐超系夫妻关系，且本笔贷款用途为二人因家庭生活所需购买住房，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”的规定，唐超的本笔贷款应属于唐超与谭丹艳夫妻关系存续期间的共同债务，虽然谭丹艳在庭审中辩称其与唐超离婚时对该债务做了约定即由唐超偿还，但是根据合同的相对性原则，该协议约束的是合同的当事人即唐超与谭丹艳，对农行兴义南盘江支行不具有约束力，因此，谭丹艳应与唐超共同承担偿还义务。谭丹艳偿还后有权向唐超进行追偿。农行兴义南盘江支行与唐超签订的合同中虽未约定合同解除条件，但由于唐超、谭丹艳自2020年1月起就未按约定履行还本付息义务，唐超、谭丹艳的行为符合法律规定的解除条件，故本院对农行兴义南盘江支行提出解除案涉借款合同的诉请予以支持。合同解除后，唐超、谭丹艳应偿还尚欠农行兴义南盘江支行的借款本息。经本院按照双方合同约定及唐超的还款情况、农行兴义南盘江支行扣划保证金的情况进行核算，截止至2020年4月17日，唐超、谭丹艳尚欠农行兴义南盘江支行的借款本金为227748.63元，正常利息2778.68元。 关于农行兴义南盘江支行主张的罚息、复利是否支持的问题。双方在合同中对于罚息、复利均有明确的约定，该规定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。唐超、谭丹艳未按照合同约定履行还本付息义务，应按照合同约定计收罚息和复利，故本院对农行兴义南盘江支行要求唐超、谭丹艳支付罚息、复利的诉请予以支持。对于复利，我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。双方约定贷款年利率为6.55000%，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，故本笔贷款罚息年利率为9.82500%；借款期内产生的应付未付利息按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按罚息利率计算复利。经本院按双方合同约定及唐超的还款情况、农行兴义南盘江支行扣划保证金的情况分段进行核算，农行兴义南盘江支行主张截止至2020年4月17日产生的罚息金额21.55元、复利金额21.80元未超过法律规定，本院予以支持。故本案借款自2020年4月18日起至借款清偿完毕之日止的罚息与复利应以唐超、谭丹艳尚欠的借款本金227748.63元与应付未付的正常利息2778.68元之和230527.31元为基数按年利率9.82500%计算支付。 关于广发房开公司在本案中应当承担何种责任的问题。广发房开公司在本案涉案借款合同中以阶段性保证人的身份提供担保，约定保证方式为连带责任保证，保证范围为全部债务，保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，而本案中，案涉房屋至今均未办理抵押登记，故广发房开公司尚在保证期间内，农行兴义南盘江支行在保证期间内向广发房开公司主张保证责任，广发房开公司应对唐超、谭丹艳的案涉债务承担连带清偿责任。广发房开公司承担连带保证责任后，有权向唐超、谭丹艳追偿。 关于农行兴义南盘江支行诉请有权处置唐超、谭丹艳提供的位于兴义市的抵押房产，优先用于归还偿还唐超、谭丹艳所欠农行兴义南盘江支行的贷款本金、利息及违约的产生的罚息、复利的问题。虽然农行兴义南盘江支行与唐超、谭丹艳在涉案借款合同中约定将贷款购买的房屋抵押给农行兴义南盘江支行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至唐超、谭丹艳名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，农行兴义南盘江支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故农行兴义南盘江支行对案涉办理了抵押权预告登记的房屋不享有处置权及优先受偿权，其主张对唐超、谭丹艳用以抵押的房产有处置权在债权范围内享有优先受偿权的诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行与唐超于2014年5月5日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、限唐超、谭丹艳于本判决生效之日起十五日内偿还中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行借款本金227748.63元，正常利息2778.68元，逾期罚息21.55元，复利21.80元，以上共计230570.66元；并以230527.31元为基数自2020年4月18日起按年利率9.82500%计算支付罚息与复利至借款清偿完毕之日止； 三、黔西南州广发房地产开发有限公司对唐超、谭丹艳前述第二项债务承担连带清偿责任；黔西南州广发房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向唐超、谭丹艳追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5458元（其中案件受理费4858元,公告费600元），由唐超、谭丹艳、黔西南州广发房地产开发有限公司负担，由唐超、谭丹艳、黔西南州广发房地产开发有限公司直接给付中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  安明川 人民陪审员  安德翟 人民陪审员  李 琼 二〇二一年一月十二日 法官 助理  刘 仙 书 记 员  朱银宝