北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5420号原告：陈开栗，男，1975年4月21日出生，汉族，户籍所在地湖北省阳新县，现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙昊，北京政铎成律师事务所律师。被告：北京南国帝人装饰设计有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇京加路18号。法定代表人：许运萍，经理。被告：杨教胜，男，1967年3月25日出生，汉族，住北京市顺义区。二被告委托诉讼代理人：李长青，河南富登律师事务所律师。第三人：北京翔达运输有限责任公司，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区。法定代表人：陈亚中，董事长。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李姗姗，北京市环亚律师事务所实习律师。原告陈开栗与被告杨教胜、北京南国帝人装饰设计有限公司、第三人北京翔达运输有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员王启军独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈开栗及其委托诉讼代理人孙昊、被告北京南国帝人装饰设计有限公司与杨教胜的委托诉讼代理人李长青、第三人北京翔达运输有限责任公司的委托代理人孙金华、李姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈开栗向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即返还原告已付的公租房定金20万元中的17.25万元及利息（利息以17.25万元为基数，从2014年3月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月27日，原告向被告北京南国帝人装饰设计有限公司购买位于怀柔区怀柔新城14街区×地块人才公租房2单元D户型6层117.2m??，总价款为1252440元。原告将购买该房屋的公租房定金20万元打入被告杨教胜个人名下的银行卡内。二被告为原告开具二被告盖章、签字的收据一张。交纳完首付款以后，原告一直等待交纳剩余的房款，然后拿钥匙。2017年5月，被告通知原告此房不能出售给原告，并当面谈妥退款事宜。被告于2018年退还原告2.25万元（注：实际打款5万元其中2.75万元为密云门窗款），2019年退还5000元，后经原告多次催要，被告总是以种种理由拒绝退款，第三人北京翔达运输有限责任公司系涉案人才公租房的开发商，应协助二被告办理退还房款事宜。综上所述，原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院请求维护合法权益。被告北京南国帝人装饰设计有限公司、杨教胜辩称，原、被告之间没有房屋买卖合同关系，被告也没有收到原告的定金，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人北京翔达运输有限责任公司述称，原告诉讼请求与我公司无关，我公司在本案中不承担任何责任。经审理查明，北京翔达运输有限责任公司作为甲方，北京南国帝人装饰设计有限公司作为乙方，双方签订人才公租房预定协议，内容为：一、甲方代建怀柔人才公租房，乙方预定其中1号楼住宅用于职工居住，建筑面积约为6000㎡。二、双方同意销售价格为8800元/㎡，房屋总价款为5280万元，根据房屋测绘面积具体结算。三、付款方式，乙方按甲方工程进度分六次付清款项。2014年3月27日，陈开栗以汇票方式向北京南国帝人装饰设计有限公司交纳定金20万元，订购北京怀柔新城14街区×地块人才公租房一套。北京南国帝人装饰设计有限公司向陈开栗出具了收据，内容为：2014年3月27日，今收到陈开栗，公租房定金汇票号26007158，北京怀柔新城14街区×地块人才公租房贰拾万元整，收款人杨教胜，交款人陈开栗。收据加盖了北京南国帝人装饰设计有限公司财务专用章。2014年4月14日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会发布文件，要求公租房未取得预售许可之前不得对外销售并收取任何预订款性质的费用。2014年4月27日，北京南国帝人装饰设计有限公司提交申请，称因财务紧张申请房屋预定合同第一笔款暂不支付。2014年5月4日，北京翔达运输有限责任公司向北京南国帝人装饰设计有限公司发放通知，要求停止执行人才公租房预定协议。2014年5月16日，北京南国帝人装饰设计有限公司向北京翔达运输有限责任公司发放意见书，称部分房屋已租给一些客户并收取定金，且停止协议我公司损失太太，不同意终止人才公租房预定协议。2014年12月5日，北京翔达运输有限责任公司向北京南国帝人装饰设计有限公司发放函告，要求3日内签订终止协议。2014年12月5日，北京南国帝人装饰设计有限公司向北京翔达运输有限责任公司发放回函，称如果终止协议，需向南国帝人公司补偿1500万元。2015年6月9日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会会议纪要记载，任何单位和个人不能出租、出售人才公租房。另查，杨教胜与北京南国帝人装饰设计有限公司法定代表人许运萍系夫妻。陈开栗得知无法购买房屋后，曾要求北京南国帝人装饰设计有限公司及杨教胜退还定金，2017年3月22日，杨教胜在陈开栗提供的收据复印件上签署“2017年12月底还清”字样。2020年10月27日，陈开栗向本院提起本案诉讼，本案审理中，陈开栗自述其所交纳的定金是以汇票方式交纳，由北京南国帝人装饰设计有限公司的会计出具了收据，忘记了汇票的开票人及是否背书转让，自认本案诉讼前，被告已退还2.75万元。本案审理中，本院调取了（2017）京0116民初3781号、（2017）京0116民初3782号、（2017）京0116民初3783号案件的证据材料及调解笔录，上述三卷中原告王建秋、杜娟、陈仕锦提供的收据均加盖有北京南国帝人装饰设计有限公司财务专用章，被告杨教胜及北京南国帝人装饰设计有限公司对收据的真实性予以认可。再查，2015年6月，田春生曾因购买北京怀柔新城14街区×地块人才公租房2单元D户型5层117.2平方米未能履行，以杨教胜和北京南国帝人装饰设计有限公司为被告、以北京翔达运输有限责任公司为第三人向本院起诉，要求杨教胜与北京南国帝人装饰设计有限公司返还定金25万元并支付利息。本院于2015年8月作出（2015）怀民初字第03976号民事判决书，判决杨教胜和北京南国帝人装饰设计有限公司给付田春生25万元并支付利息。判决生效后，杨教胜申请再审，北京市第三中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）三中民申字第14254号民事裁定书，裁定驳回杨教胜的再审申请。上述事实，有原、被告双方及第三人陈述、陈开栗提供的收据、收据复印件、微信聊天记录、录音资料、本院（2015）怀民初字第03976号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2015）三中民申字第14254号民事裁定书、本院调取的（2017）京0116民初3781号、（2017）京0116民初3782号、（2017）京0116民初3783号案件证据材料及调解笔录等证据在案佐证。本院认为，通过（2015）怀民初字第03976号、（2017）京0116民初3781号、（2017）京0116民初3782号、（2017）京0116民初3783号案件材料，可以认定陈开栗提供的收据的真实性。根据陈开栗提供的收据及杨教胜签署还款承诺的复印件，可以认定陈开栗与北京南国帝人装饰设计有限公司成立房屋买卖关系。从相关规定和有关部门的意见来看，该房屋并没有取得允许出售的相应手续，北京南国帝人装饰设计有限公司出售房屋行为应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故陈开栗要求北京南国帝人装饰设计有限公司返还房款的诉讼请求，本院予以支持。因房屋买卖无效的主要原因在于北京南国帝人装饰设计有限公司，陈开栗要求支付利息本院予以支持，利息的计算标准本院依照相关司法解释予以调整。关于返还的主体，陈开栗提供的收据上虽然写明了收款人为杨教胜，但陈开栗自认收据为北京南国帝人装饰设计有限公司会计开具，且收据中“杨教胜”签名与陈开栗提供的收据复印件中“杨教胜”签名明显不符，无法认定购房定金为杨教胜个人收取，通过杨教胜在收据复印件上签署的承诺，亦不能认定杨教胜承诺由个人承担还款责任，故陈开栗交纳的定金由北京南国帝人装饰设计有限公司负责返还。北京翔达运输有限责任公司和北京南国帝人装饰设计有限公司签订的人才公租房预定协议，不能作为北京南国帝人装饰设计有限公司出售该房屋的依据，且原告方的相应款项，北京翔达运输有限责任公司并未收取，不应由北京翔达运输有限责任公司返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京南国帝人装饰设计有限公司于本判决生效后7日内返还陈开栗购房定金172500元；二、北京南国帝人装饰设计有限公司于本判决生效后7日内给付陈开栗上述款项的利息（以172500元为本金，自2014年3月28日起至2020年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、驳回陈开栗的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2319元，由北京南国帝人装饰设计有限公司负担（于判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二一年一月二十六日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎