中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初717号原告：华皇发展有限公司，注册办事处为英属维尔京群岛VG1110托多拉岛罗德城威克姆小岛二号瑞致达公司服务中心。法定代表人：翁国基。委托诉讼代理人：邹卫俊，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：严翠文，广东圣和胜律师事务所律师。被告：北京澄怀科技有限公司广州分公司，住址广东省广州市天河区天河北路**5503（仅限办公用途），统一社会信用代码91440106788943433B。负责人：陶谦。被告：北京澄怀科技有限公司，住，住址北京市朝阳区广渠路****楼**北159一社会信用代码911101057481337199。法定代表人：朱声雨。原告华皇发展有限公司（下称华皇公司）与被告北京澄怀科技有限公司广州分公司（下称澄怀广州分公司）、北京澄怀科技有限公司（下称澄怀公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华皇公司委托诉讼代理人严翠文到庭参加了诉讼，被告澄怀广州分公司、澄怀公司经本院合法送达未到庭。本案现已审理终结。原告华皇公司向本院提出诉讼请求：1.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付2019年1月1日至2020年1月12日期间的租金765949.94元及违约金（其中逾期付款违约金的计算方式为：以每月欠缴的租金为本金，从每月11日起，按年利率24%的标准计算至实际付清之日止，违约金均以当月租金本金为限）；2.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付2019年1月1日至2019年9月30日的物业管理费92222.1元及违约金（每月物业管理费10246.9元，从每月25号起按年利率24%的标准计算违约金，计算至实际缴清之日）；3.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付拖欠的2018年4月23日至2019年9月30日的电费3281.43元；4.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付拖欠的2018年12月1日至2019年2月28日的IT机房空调费6383.43元；5.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付拖欠的2019年1月11日的施工服务费8.88元；6.确认原告华皇公司有权没收被告澄怀广州分公司、澄怀公司的履约保证金152346.2元；7.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司补交租期首月的优惠租金29919.9元；8.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付公证费用15524.66元港币（暂按汇率9折合人民币13972.19元，最终应按判决当日汇率计算）；9.本案诉讼费用由被告澄怀广州分公司、澄怀公司承担；10.被告澄怀广州分公司、澄怀公司向原告华皇公司支付2020年1月13日至2020年5月19日期间的占用费261300.63元。事实和理由：两被告与我方于2016年12月9日签订《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》，承租我方位于广州市天河区天河北路233号中信广场办公楼5XX3房（下称涉案房屋）的物业，租期3年，从2017年1月13日至2020年1月12日，每月租金为61834.5元。2019年1月起，被告开始拖欠租金。原告的租务代理人广州蚬地物业管理有限公司于2019年1月开始通过电话催收1月份租金，两被告请求宽限期至2月20日，直到3月底，我方的租务代理人在送达《催收款通知书》时发现涉案物业内无人办公，因此现场张贴，并邮寄送达《催收款通知书》，但邮件均被退回、因多次催缴未果，我方只好委托律师发出律师函。两被告自2019年1月1日起拖欠租金、管理费及其他费用，直至2020年1月12日合同期限届满，两被告仍占用涉案房屋未交还。两被告已缴纳履约保证金共152346.2元，由于两被告恶意拖欠租金，擅自退场，严重违反合同约定，我方有权按补充租赁合同第十条第1款第2项没收履约保证金。我方基于与两被告建立长期合作关系的考虑，在签订租赁合同时给予了首月优惠期租金29919.9元，由于两被告恶意拖欠租金，违反合同条款，破坏了双方的长期合作关系，我方有权按补充租赁合同第十条第1款第（5）项追回该优惠租金。我方为境外企业，在中国提起诉讼追索租金等损失需先行办理主体资格证明文件和授权公证，为此花费公证费，因拖欠租金费用的过错责任在于两被告，因此该费用应由两被告承担。鉴于两被告的行为己严重违约，给我方造成损失，为维护自身合法权益，故诉至法院。庭审中，原告华皇公司撤回了诉讼请求2、3、4、5。被告澄怀广州分公司、澄怀公司未答辩，也未提供证据。经审理查明：涉案房屋的产权人是华皇公司，建筑面积为353.34平方米。2011年12月13日，华皇公司（出租人，甲方）与澄怀广州分公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》约定甲方将位于广州市天河区天河北路233号中信广场办公楼5XX2-X4房号的房地产出租给乙方作办公用途，租赁期限自2012年1月13日至2014年1月12日。2011年12月29日，澄怀广州分公司办理了进场手续。2016年12月9日，华皇公司（出租人，甲方）与澄怀广州分公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用。租赁期限自2017年1月13日至2020年1月12日。同日，双方签订了《补充租赁合同》约定：“第四条租金、管理费、电费及其他费用1.2017年1月13日至2017年2月12日期间租金总金额为61834.50元，考虑甲乙双方今后将建立长期合作关系，甲方同意租赁期起计，首月给予乙方优惠租金29919.90元，即首月乙方实际交付租金为31914.6元整。即：2017年1月13日至2017年2月12日期间租金为29919.9元，2017年2月13日至2020年1月12日期间每月勤为61834.50元，上述租金不包括管理费，电费及其它费用。乙方须于公历每月之第三个工作日前缴付当月租金予甲方指定之银行账户内，逾期视为拖欠，甲方可按照本补充合同第九条第2（i）点规定执行。甲方应在收到乙方租金后十个工作日内，由税务机关代开租金完税证明给乙方（详见补充合同第十五条）。3.乙方在签订本合同时须缴纳相当于两个月租金、两个月管理费及电费按金8183.4元作为履约保证金（即152346.20元）。在租赁期内两个月租金保证金由甲方保管。两个月管理费保证金及电费按金则由管理公司保管。租赁期满终止合同后，甲方及管理公司将履约保证金在乙方缴清一切租金、管理费和其他费用以及完全履行本合同的责任与义务、缴纳本合同印花税后十四个工作日无息退还予乙方。……第九条乙方的责任……12.租赁期满或双方同意按本合同规定提前终止本主合同时，须将该物业恢复毛坯状态交还甲方，或经甲方同意保留退租时的装修无需还原，并保持其完好（自然折旧或该物业的潜在缺陷或补充合同第十三条款所述之情况除外）。乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿其设施。同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同终止日第一日起至交接手续办妥之日止，乙方仍须按日支付租金、管理费及电费，但此等费用之支付并不意味双方租赁关系之继续，同时，乙方应赔偿甲方因此而引致之损失。13.如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止日之当日，没有向甲方交还该物业，应视为乙方放弃该物业内所有乙方遗留下的任何装修、家俱、对象、物料、设备或其他任何物品（统称‘该等物品’）。甲方有权开启该物业，并将该物业腾空收回，并有权以任何方式处置该等物品（甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或其他当时处置该等物品），乙方不得异议，也不得要求甲方赔偿，并放弃其他一切索赔权利；甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。如乙方尚欠付租金、管理费、电费、滞纳金（如有）、违约金等因其租赁行为而产生的一切费用，以及甲方因处理该等物品而支出的费用，甲方有权将处置该等物品所得用于抵偿乙方欠款，不足部分从乙方所交付的履约保证金内先行扣除。如乙方所缴付的履约保证金还不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项。但不论任何情况甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项。……第十条合约终止1.如乙方于租赁期内违反本合同的条款，甲方有权：（1）即时选择停止电力及空调供应、电话线或该物业或该广场内之其它设施；（2）没收乙方已付之当月租金及履约保证金；（3）按照每逾期一日所欠总额的2%计提违约金；（4）单方面解除（终止）合同；（5）追讨乙方已享用之优惠租金：（6）责成乙方于通知之日起三十日内按合同要求交回该物业；及（7）向乙方索偿一切有关费用及损失。……”华皇公司当庭确认澄怀广州分公司已支付租赁保证金152346.2元，并陈述澄怀广州分公司使用涉案房屋至2020年1月12日止，涉案房屋内仍存有澄怀广州分公司的办公用品，其至庭审之日未收回涉案房屋。2019年2月18日，澄怀广州分公司与案外人一同向华皇公司发出《房租事宜》，内容为“……由于公司的业绩不太理想，资金周转存在问题，2019年1月份房租希望可以宽限至2月20日前支付……”因澄怀广州分公司未及时缴纳租金等，广州蚬地物业管理有限公司于2019年3月28日、6月12日分别向澄怀广州分公司发出《催收款通知书》，催缴2019年1月至6月期间的租金及滞纳金，并将该通知书张贴在涉案物业大门以及邮寄给澄怀广州分公司。同年4月10日，华皇公司还委托广东圣和胜律师事务所向澄怀广州分公司、澄怀公司邮寄《律师函》，催缴2019年1月至2019年4月租金247338元及逾期付款违约金等。该邮件被退件。华皇公司为证明其因本案支出的公证费用，提交了富荣秘书服务有限公司出具的公证费内容翻译件2份、收据2份。出具时间为2019年7月22日公证费内容翻译件记载“公司注册证副本（连同其中文翻译）、董事名册副本、董事决议（中文）和委托授权书（中文）（6份）在英属维尔京群岛公证并由中国大使馆认证，以及所有其他通信及其附带事项。”费用为64001港币。出具时间为2019年11月19日的公证费内容翻译件记载“出具6套双语董事在职证明及公证书（双语）以及其他各种通讯和或有事宜”费用为29147港元。另两份收据的出具时间分别为2019年7月26日、2019年12月2日，金额分别为64001港元、29147港元，没有注明费用的具体内容。华皇公司另陈述上述公证费用涉及六个案件的诉讼，本案公证费为15524.66港元，按0.9元汇率换算每案的公证费为13972.19元。华皇公司另提供《来账电子通知书》6份，证明澄怀广州分公司支付了2018年12月31日之前的租金，上述通知书显示澄怀广州分公司支付了2017年1月至3月、2018年11月至12月的租金。本院认为，华皇公司为外国企业，本案属于涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。”涉案《补充租赁合同》第十七条第一款约定：“因本合同而引起或本合同有关的争议，应提交房屋所在地法院解决，并适用中华人民共和国法律。”故我国内地法律作为解决本案争议的准据法。同时，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业位于广州市天河区，根据《广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函》的规定，本院依法对本案享有管辖权。涉案的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金及违约金的问题。根据双方合同约定，澄怀广州分公司应于每月第三个工作日前支付当月租金61834.5元，澄怀广州分公司未按照合同约定依时缴交租金，构成违约，华皇公司诉请澄怀广州分公司支付2019年1月1日至2020年1月12日的租金765949.94元（61834.5元×12个月+61834.5元÷31天×12天）及违约金，合理有据，本院予以支持。关于违约金标准，双方合同约定如被告违约的，华皇公司有权按每逾期一日所欠总额的2%计提违约金，华皇公司主动将其调整为按年利率24%计算，并无不妥，本院予以照准。现华皇公司主张违约金以每月欠缴的租金为本金，按年利率24%的标准，从当月11日起计算至实际付清之日止，本院予以支持，但违约金应以本金为限。关于占用费的问题。其一，根据涉案合同约定租赁期限至2020年1月12日止，华皇公司陈述澄怀广州分公司使用涉案房屋至租赁期届满之日止，遗留了办公用品未清理，澄怀广州分公司未举证证明其在租期届满时交还了涉案房屋，应承担举证不能的法律责任。其二，根据《补充租赁合同》约定，租赁期满或合同提前终止日，澄怀广州分公司没有交还物业的，应视为放弃该物业内所有物品，华皇公司有权开启物业，以任何方式处置该等物品。华皇公司明知澄怀广州分公司已经撤场且租期届满的情况下，未及时收回涉案物业以避免损失的扩大，存在过错。据此，综合本案案情，根据双方的过错程度，本着公平原则，本院确定澄怀广州分公司需参照租金标准承担一个月的占用费即61834.5元作为华皇公司收回涉案房屋期间的费用，对于超出该金额的占用费，由华皇公司自行承担。关于保证金问题。华皇公司确认澄怀广州分公司支付了租赁保证金152346.2元，依据《补充租赁合同》第十条第1款第（2）项之约定，华皇公司主张没收澄怀广州分公司缴纳的该履约保证金符合合同约定，本院予以支持。关于优惠期租金问题。根据《补充租赁合同》的约定，如澄怀广州分公司于租赁期内违反合同条款，华皇公司有权追讨澄怀广州分公司已享用之免租期之租金，如上所述，澄怀广州分公司迟延支付租金构成违约，华皇公司主张澄怀广州分公司向其支付优惠租金29919.90元，合理有据，本院予以支持。关于公证费用问题。依据《补充租赁合同》第十条第1款第（7）项之约定，澄怀广州分公司应当承担华皇公司因此而支出的一切有关费用及损失。华皇公司就公证费提交了公证费内容翻译件及收据，可以相互印证，可以认定华皇公司因本案支出的公证费用为港元15524.66[（64001港元+29147港元）÷6]，折算成人民币为13972.19元（按人民币中间价0.9计算）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”澄怀广州分公司不具备法人资格，其民事责任由澄怀公司承担，澄怀公司应对澄怀广州分公司的民事责任承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京澄怀科技有限公司广州分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司支付2019年1月1日至2020年1月12日的租金765949.94元及违约金（以每月欠付租金为本金，按年利率24%的标准，从当月11日起计算至实际付清之日止，违约金应以本金为限）；二、被告北京澄怀科技有限公司广州分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司支付占用费61834.5元；三、被告北京澄怀科技有限公司广州分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司支付优惠期租金29919.90元；四、原告华皇发展有限公司有权没收被告北京澄怀科技有限公司广州分公司缴纳履约保证金152346.2元；五、被告北京澄怀科技有限公司广州分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华皇发展有限公司支付公证费13972.19元；六、被告北京澄怀科技有限公司对北京澄怀科技有限公司广州分公司上述债务不足清偿部分承担补充清偿责任；七、驳回原告华皇发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6173元，由原告华皇发展有限公司负担1006元，被告北京澄怀科技有限公司广州分公司、北京澄怀科技有限公司负担5167元。如不服本判决，原告华皇发展有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告北京澄怀科技有限公司广州分公司、北京澄怀科技有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年一月二十六日书记员  陈细妹