陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕民终29号 上诉人（原审原告）：袁选峰，男，1977年12月24日出生，汉族，住陕西省岐山县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人（原审原告）：周亚妮，女，1977年11月23日出生，汉族，住陕西省岐山县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 共同委托诉讼代理人：余博昭，昭行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西广汇建筑有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码91610303687955478K。 法定代表人：董广利，任公司董事长。 委托诉讼代理人：卢洋，陕西华维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史亚飞，该公司员工。 原审第三人：陕西康泰置业有限公司，住所地岐山县蔡家坡火车站社区，工商注册号XXXXXXXXXXX6659。 法定代表人：蒋平，任公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋争见，该公司员工。 上诉人袁选峰、周亚妮因与被上诉人陕西广汇建筑有限公司（以下简称广汇公司）、原审第三人陕西康泰置业有限公司（以下简称康泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服宝鸡市中级人民法院（以下简称宝鸡中院）（2020）陕03民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁选峰、周亚妮的共同委托诉讼代理人余博昭，被上诉人广汇公司委托诉讼代理人卢洋、史亚飞，原审第三人康泰公司委托诉讼代理人蒋争见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 袁选峰、周亚妮上诉请求：1、撤销宝鸡中院（2020）陕03民初77号民事判决，改判依法确认宝鸡中院（2016）陕03执172号执行裁定查封的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产属原告所有；改判不得执行岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》依法成立，上诉人享有该房屋所有权。2011年4月24日上诉人委托其胞弟与原审第三人签订《商品房买卖合同》，约定原审第三人作为出卖人将其开发建设的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产以192200元的价格出卖给上诉人所有，合同签订后，上诉人向第三人支付了购房款，履行了上诉人的主要义务，后原审第三人通知上诉人支付剩余购房款并补正了合同，上诉人向原审第三人支付了全部购房款、维修基金、物业费等，全面履行了合同义务，原审第三人也将房屋交付给了上诉人，由上诉人实际占有使用。《商品房买卖合同》系上诉人与原审第三人真实意思表示，原审第三人作为开发商对该房产享有合法的开发经营资格，有合法的开发建设手续，并已经取得了对外预售商品房的权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，即使该房产因第三人原因未能按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，也不影响该《商品房买卖合同》的法律效力，因此，上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人享有该房屋所有权。二、上诉人的理由足以阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条对消费者购房人期待权的优先保护是基于生存权至上的立法考虑，对于消费者购房的认定应着重掌握是否为居住需求。根据上述规定，案涉商品房属于登记在房地产开发企业名下的商品房，案涉商品房在人民法院查封之前已签订《商品房买卖合同》，明确记载了签订时间为2011年4月24日，上诉人购买案涉商品房的目的系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋，且上诉人已经交付了合同约定的全部价款。原审第三人为上诉人开具《房屋入住证明》，上诉人缴纳了大修基金及天然气初装费等，上诉人的主张能阻却本案执行。 被上诉人广汇公司辩称，一、（2016）陕03执异94号执行裁定书和2016年12月20日听证笔录可以证明，涉案房屋是在第三人康泰公司确认未出售的情况下法院查封的。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第21条“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”规定，2018年7月9日合同应为无效合同。同时《民法典·物权篇》规定，不动产物权的变更，不登记不发生物权变动的效力，截止上诉人提出执行异议之诉，涉案房屋并未登记在其名下，故上诉人对涉案房屋不享有物权期待权，更无权确认涉案房屋系其所有。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条1、3项要求异议人签订的必须是合法有效的合同且付款金额超过总房价款的50%，上诉人一审时提交的《商品房买卖合同》没有合同签订日期，无法证明其是在答辩人2016年11月4日查封前购买房屋和合同的有效性，且上诉人仅支付了少部分房款，故其不能适用29条的规定，不能排除答辩人对涉案房屋的执行。综上，请求二审法院驳回上诉人，维持原审判决。 原审第三人康泰公司辩称，一、答辩人与原告于2011年4月24日签订了商品房买卖合同，之后原告依约分1次已向答辩人支付了购房款现金￥:65000元，还有余款未付，天然气和大修基金未付。二、答辩人认为案涉房屋在原告第一次付款时，就已经归属原告所有，至于未付款项由原告后续继续支付即可。因此，原告的诉求合法有理，请法院支持原告之请求。 袁选峰、周亚妮向一审法院起诉请求：1、依法确认宝鸡中院（2016）陕03执172号执行裁定查封的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产属原告所有；2、依法判决不得执行岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产；3、该案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同约定，第三人将其开发的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，以单价每平方米2500元，总金额192200元的价格出售给原告所有，支付方式为分期付款，该部分约定“买受人于2011年4月24日交付首付款65000元，于2019年2月13日交付127200元。”第三人分别于2011年4月24日、2019年2月13日向原告出具收款收据。2019年2月13日，原告交纳大修基金6919元、天然气初装费3700元。2019年2月13日，第三人已经向原告出具《房屋入住证明》。 另查明，2012年2月23日第三人取得《商品房预售许可证》。2016年11月4日，该院查封了案涉房产。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案审查的重点问题是原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方的陈述及答辩意见，该院总结本案的争议焦点为：焦点一：能否确认案涉房屋归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告虽与第三人签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。因此，原告主张案涉房屋系其所有的理由不能成立，本院不予支持。 焦点二：原告的理由能否阻却本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案中，案涉商品房属于登记在房地产开发企业名下的商品房，案涉《商品房买卖合同》无明确的签订日期，合同中分期付款内容记载“买受人于2011年4月24日交付首付款65000元，于2019年2月13日交付房款127200元”，该内容与交款凭证内容相互印证。故，该买卖合同的内容不能证明在人民法院查封的2016年11月4日之前已经签订合法有效的书面买卖合同。故，原告的条件不符合上述规定，其主张阻却本案执行，该院不予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告袁选峰、周亚妮的诉讼请求。案件受理费4144元，由原告袁选峰、周亚妮负担。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，宝鸡中院于2016年11月4日作出（2016）陕03执172号执行裁定，查封被执行人陕西康泰置业有限公司在岐山县XX镇XX路XX花园XX楼XX房XX座面积8832.91平方米；B座10742.04平方米。康泰公司遂以宝鸡中院超标的查封为由提出执行异议。宝鸡中院经审查作出（2016）陕03执异94号执行裁定，对包括本案房产在内的57套房产继续查封。 还查明，上诉人周亚妮的胞弟周永峰于2011年4月24日与康泰公司签订了合同编号为11-85《商品房买卖合同》，约定购买岐山县XX镇XX路XX花园XX座XX层XX号房，建筑面积71.84平方米，每平米2500元，总金额179600元，买受人分期付款，买受人于2011年4月24日交付首付款65000元整。此后周亚妮、袁选峰与康泰公司签订商品房买卖合同，约定购买该A座1单元5层504号房，建筑面积是76.88平方米，每平米2500元，总金额192200元；分期付款：买受人于2011年4月24人交付首付款65000元整，于2019年2月13日交付房款127200元，合同上无签约时间。袁选峰于2019年2月13日向康泰公司转账支付了127200元购房款，支付了大修基金、天然气初装费，康泰公司于当日向袁选峰、周亚妮出具了房屋入住证明。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为：上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉是以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种民事权利，进而综合判断案外人所享有的权利能否排除对诉争房屋的强制执行。 本案是执行法院依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，对被执行人康泰公司开发的已办理商品房预售许可证的包括案涉房屋在内的楼盘预查封后，案外人周亚妮、袁选峰以其与康泰公司签订了商品房买卖合同提出排除执行异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，首先，上诉人周亚妮的胞弟周永峰于2011年4月24日与康泰公司签订了商品房买卖合同购买案涉房屋，并于2011年4月24日交付首付款65,000元整。此后周亚妮、袁选峰与康泰公司签订商品房买卖合同，将周永峰原购买的房屋更名为周亚妮、袁选峰，但该合同上无签约时间。上诉人所提供的证据，只能证明在执行法院查封案涉房屋前周永峰与康泰公司签订了商品房买卖合同，不能证明上诉人办理合同更名时间。从上诉人袁选峰于2019年2月13日向康泰公司转账支付了127,200元购房款及大修基金、天然气初装费，康泰公司于当日向袁选峰、周亚妮出具了房屋入住证明的事实看，不能证明袁选峰、周亚妮在执行法院查封案涉房屋之前，与康泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同。上诉人主张其对该房产享有所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，上诉人所购买的商品房尚登记在开发商名下，上诉人并未取得所购买的商品房的物权，其上述主张与法律规定不符。其次，买受人在人民法院查封前仅支付了65,000元的购房款，未达到法律规定的支付购房款超过合同约定总价款的50%的要求，上诉人在2019年2月13日向康泰公司支付的购房款127,200元，均是在人民法院2016年11月4日查封案涉房屋之后。综上，周亚妮，袁选峰的上诉主张并不符合上述司法解释规定的排除强制执行的情形，其对案涉房屋并不享有物权期待权，不能排除人民法院强制执行。 综上所述，上诉人袁选峰、周亚妮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4144元,由上诉人袁选峰、周亚妮负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏西霞 审判员  李 俊 审判员  赵 玲 二〇二一年一月二十九日 书记员  王 菲 1