广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19686号原告：蔡亚平，女，住广东省广州市海珠区×××××××××××，公民身份号码421××××××××××××426。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5栋，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告蔡亚平与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月11日受理后，被告对管辖权提出异议。本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付以360300元为本金按照每日万分之三标准自2017年12月30日起至被告实际交楼日止计算的逾期交房违约金；2.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年4月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于佛山市××××××××的A区10栋号房，购房金额为360300元，并已经按照合同约定履行付款义务，已付定金20000元、首期款160300元、物业维修基金3603元、电商团购费20000元、合同登记费1100元、契税10809元、印花税180.05元。合同约定了交房日期为2017年12月31日前，但至今尚未交房。原告于2018年6月6日致函被告，督促其交付房产，但截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据合同法“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订内容之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照合同约定支付违约金115877.44元。被告辩称，一、被告确认与原告于2016年4月11日签订的位于佛山市南海区里水镇中企绿色总部中心A区×××××××××屋的《商品房买卖合同（预售）》，是双方合意的有效合同。同时，被告与原告在签订预售合同前，被告就所售房屋的预售栋号已于2015年11月30日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》（编号为：南房预字第2015038202号）。据此，被告就本案房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。被告同意双方继续履行合同，并应相应调整房屋交付时间。同时，因原告未能履行全额房款的支付义务。故此，无权要求被告向其支付逾期交房违约金，请求法庭对原告的该项请求予以驳回。首先，被告确认已收到原告所支付的房屋首期款180300元，以及合同登记费1100元、契税10809元、印花税180.05元、维修资金3603元。另外，对于原告提交关于已向案外人支付的20000元电商团购费，该费用并非被告所收取，也并非本案房款，故此该费用与被告无关。其次，根据双方签订的预售同第六条第2款约定，原告应就剩余房款180000元，于2016年4月18日前向银行机构申请办理按揭贷款手续。结合目前，原告未能依照合同约定向被告付清房款。故此，无权要求被告履行房屋交付义务。再次，从交易习惯上，被告作为出卖人的义务就是按照合同约定依约交付房屋，而原告作为买受人的义务就是依约支付房款。但两者之间从习惯上，必然存在先后履行的情况，即原告必然付清房款在前，被告交付房屋在后。再者，根据预售合同第八条所约定的房屋交付时间为2017年12月31日。因该交付时间已过，结合有众多如原告同类的业主因未能依约履行剩余房款的支付或办理银行按揭手续所导致项目建设资金出现问题。对此，如双方继续履行预售合同的情况下，为避免双方再一次发生争议，应结合工程建设情况，将房屋的交付时间变更为2022年12月31日前交付为宜。同时，原告应在房屋所在楼栋复工后，重新办理房屋的银行按揭贷款手续或向原告一次性支付剩余房款。如原告能确认上述要求的，被告愿意放弃依照合同第七条第1款第（2）项的约定，向原告追究逾期付款违约金的权利。否则，被告将予另案追究原告逾期支付房款的违约责任。最后，因原告未能履行合同约定的按揭贷款办理手续或一次性支付房款的义务，存在单方严重违约。诉讼中，原告举证如下：1.身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系。3.收据原件1组，用以证明原告付款情况。4.存折原件1份，用以证明原告有去办理按揭，但原告未获得同贷书。被告举证如下：广东省佛山市南海区商品房预售许可证原件1份，用以证明本案房屋已办理预售手续。图片、银行对账流水打印件各1份，用以证明本案房屋所在楼盘三期10栋的业主王某、姚某、柳某三人的房屋的按揭贷款，九江银行在2016年9月22日、9月27日分别放贷，反映被告的项目没有任何问题。本院向九江银行股份有限公司广州荔湾支行发函调查原告申请贷款情况，该行向本院复函，并出示予双方。经质证，辩证，双方对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告对九江银行股份有限公司广州荔湾支行复函有异议，该函为本院调查取证，且加盖该行的公章，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区10栋商品房（以下简称涉讼房屋），商品房规划用途为工业、交通、仓储用房；预测建筑面积60.05平方米，总价360300元；首期款180300元自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50%；除首期款外，余下房款180000元应于2016年4月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3.5的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之3.5的违约金；双方并约定其他权利义务。2016年3月6日，广州平道商务服务有限公司出具收据确认收取原告电商团购费20000元。2016年3月22日，被告出具收据确认收取原告定金20000元。2016年3月31日，被告分别出具收据确认收取原告首期款160300元、物业维修基金3603元、合同登记费1100元、契税10809元、印花税180.15元。诉讼中，九江银行股份有限公司广州荔湾支行复函称：根据核查显示，原告在该行有按揭申请记录，该行于2016年4月13日查询征信并有留存电子档，该行根据《个人房屋按揭管理办法》作出了批复并与借款人签署《商品房借款合同/抵押合同》，但由于开发商即被告商品房预售监管资金未达要求，无法办理预告抵押登记，未达放款条件。另查明，涉讼房屋已取得预售许可证，尚未办理竣工验收手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定原告应于2016年4月12日前支付首期款180300元，于2016年4月18日前向银行申请办理按揭手续。原告已按期付清首期款，且根据九江银行股份有限公司广州荔湾支行复函反映，原告已依约申请按揭贷款手续，银行未能发放按揭贷款的原因归咎于被告，在此过程中原告不存在违约行为，被告抗辩称因原告未办理按揭手续故被告可延期交付房屋的意见，理据不足，本院不予支持。根据涉讼合同约定，被告应于2017年12月31日前交付涉讼房屋，至庭审辩论终结之日，涉讼房屋仍未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，被告应依约支付逾期交付违约金。至庭审辩论终结之日，被告逾期交楼时间为2018年1月1日至2020年12月9日止共计1074天，原告主张被告按日万分之三的标准计付违约金，该主张未超过涉讼合同约定，系原告对自身权利的处理，本院予以准许，经核算，被告应支付至庭审辩论终结之日的违约金58092.66元（180300元×0.0003×1074天）予原告；鉴于原被告其后对涉讼合同的履行情况和涉讼房屋的交付情况尚未能确定，对庭审辩论终结之日至实际交付之日的逾期交付违约金，本院在本案中不作处理，原告可另行主张。原告主张超出本院核定部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金58092.66元予原告蔡亚平；二、驳回原告蔡亚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4221.33元（原告蔡亚平已预交），由原告负担433.39元，被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担3787.94元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告多预交的受理费3787.94元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯