山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初7149号 原告：秦娟，女，1987年3月21日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：孙丰德，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张靖梓，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 被告：钱颖，女，1987年9月3日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：吕智，山东法来律师事务所律师。 被告：山东玖易房地产代理有限公司。住所地,张店区联通路123甲4号。 法定代表人：姜小飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张旺，山东博约律师事务所律师。 原告秦娟与被告钱颖、山东玖易房地产代理有限公司（以下简称玖易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦娟的委托诉讼代理人孙丰德、张靖梓，被告钱颖的委托诉讼代理人吕智，被告山东玖易房地产代理有限公司的委托诉讼代理人张旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告钱颖签订的《房地产买卖合同（改合同）》；2、被告向原告支付违约金130000元；3、被告玖易公司返还原告托管款10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月17日，原告与被告钱颖在被告玖易公司的服务下签订了《房地产买卖合同（改合同）》，约定原告将位于淄博市宏程国际广场剑客公寓10#楼012202出售给被告钱颖，玖易公司系房地产买卖中介服务机构，为买卖双方提供中介服务。合同约定总价款665000元。被告钱颖须于合同签订之日支付定金50000元，于2020年5月31日前支付首付款305000元，剩余360000元整由钱颖办理贷款时付给原告。合同生效后，被告钱颖支付50000元定金（根据合同后转换为首付款），剩余款项钱颖以资金紧张为由拖延支付，后又明确违约，声称不再购买，但却拒绝支付违约金。被告钱颖的行为已约构成根本违约，致使合同目的不能实现，给原告造成巨大损失。被告玖易公司未妥善完成中介服务，现在拒绝返还原告的托管费用10000元。为此，原告诉至法院，要求判如所请。 钱颖辩称，原告所诉与事实不符，原告并非涉案房产的所有权人，无权对涉案房屋进行处分，其行为构成欺诈，合同应归于无效。三方于2020年3月17日签订房屋买卖合同，被告钱颖同日交付定金50000元，其后被告去房管部门查询发现根本不存在原告出卖的该套房屋，原告提交的顶房协议签订于2020年4月6日，双方的买卖合同签订于2020年3月17日，也就说双方签订买卖合同时涉案房产与原告没有关联性，原告以虚构事实签订合同构成欺诈。根据法律的规定未经依法登记领取权属证书的房产不得转让，原告非房屋的所有权人，其买卖行为无效。原告与被告签署买卖合同的行为违反法律行政法规的强制性规定，属于非法转让，也应当归于无效，据此原告的行为构成欺诈，依照合同约定原告应该双倍返还定金并承担违约金130000元。 玖易公司辩称，原告所诉的10000元托管款实际上是原告交付的中介费，涉案合同第三条明确约定由甲方支付中介费，在后续沟通过程中原告明确表明被告托管的10000元转为中介费。 当事人围绕诉讼请求提供证据本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据： 1.《房地产买卖合同（改合同）》一份，拟证明原告秦娟与被告钱颖在被告玖易房产居间下促成房屋买卖的合议，三方对房屋的性质、价款、定金、违约金、交付、手续办理、费用承担等都有明确的约定，三方是真实意思表示，由被告玖易房产代为销售原告秦娟的顶账房，在被告钱颖选择好具体需要的房屋后，再由原告去办理相关的顶账手续，在三方的协同下完成由开发商直接完成房屋的销售，给钱颖办理相应的更名手续。 2.玖易房产开具的收款收据一份，证明被告玖易房产现在掌握了10000元的定金，未交付给秦娟的事实。 3.房产顶账协议两份，证实三方签订房屋买卖合同后，秦娟在确定了被告钱颖的具体房间号后去相应的房地产商处办理了房屋抵账协议，抵账金额为712751元。 被告钱颖的质证意见：对证据1真实性无异议，对其证明内容有异议，该合同签订于2020年3月17日，刚才原告陈述是被告选择具体房屋后才能确定涉案房产标的，但此合同签订于顶账协议之前，该合同已经明确体现了涉案房产的具体信息，与原告陈述完全不符，该证据证实了被告向原告缴纳50000元定金的事实。对证据2收款收据系彩印件，无法判断其真实性，该证据证实的内容与钱颖无关。对证据3真实性及证明内容均有异议，该证据显示甲方淄博宏成置业有限公司将该房产抵顶给山东福缘来装饰有限公司淄博分公司双方未办理房产转移登记手续，第二份协议是由山东福缘来装饰有限公司淄博分公司抵顶给淄博巍冉建材有限公司，同样没有办理房产登记过户手续，两份顶账协议完全违反法律规定，属于无效合同，该两份顶账协议与原告也不存在关联性，原告不是涉案房产的所有权人，无权对涉案房产进行处分，该顶账协议体现的房产信息与三方签订的房屋买卖合同确定的房屋信息也不相同，不能确定是同一套房产。 被告玖易公司的质证意见：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，玖易托管的10000元定金经原告与被告2协商已经转为原告应缴纳的中介费，根据证据1中第三条中介费为成交额的1.5%，经计算中介费应当为9975元，原告表示给10000元中介费。对证据3无异议。 被告钱颖提交的证据： 1.《房地产买卖合同》，证明该合同确定的宏程国际广场剑客公寓10号楼012202室在房管部门根本不存在，涉案合同的出卖方也就是原告秦娟并非该房屋的所有权人，无权对涉案房屋进行处分，原告提交的两份顶账协议与原告也没有任何关联性，无法体现原告是该两份协议的所有权人，该合同也证实原告收取被告50000元定金的事实，违约责任体现了原告违约应双倍返还定金并支付130000元违约金； 2.定金收条一份，证明原告以出卖宏程国际广场剑客公寓10号楼012202号收取被告50000元的事实； 3.不动产登记信息中心出具的对原告名下所有房产的查询信息，证明原告不具有涉案房产的处分权，也就是不是涉案房产的所有权人。 原告的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，质证同上述答辩。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，原告仅收到钱颖40000元定金，另外10000元在被告玖易公司处，该合同第七条中有明确的表述，通过原告提供的证据2也能予以证实。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，原告名下的四套房产并非涉案房产，三方签订的改合同买卖合同也非二手房买卖合同，属于一手房交易，涉案房产现在仍然淄博宏程置业有限公司名下，因被告钱颖未履行付款义务，所以三方一直没有办理合同中约定的更名手续。证据3与本案无关。 玖易公司的质证意见为：对证据1.2无异议。对证据3真实性无异议，但与本案无关联性。 玖易公司提交证据：提交玖易公司工作人员张斌与原告的微信聊天记录三张，证实涉案的10000元是原告明确表示支付的中介费，在聊天中玖易公司提及“卖了房子就给返佣10000元”相关问题，原告并未否认，只是解释为因为被告钱颖不再购买涉案房产，要求法院依法处理，该聊天形成于2020年12月9日。 原告质证意见：1.该证据为微信聊天截图，无原始载体，属于部分截图无连贯性，原告无法确认其真实性。即便真实存在该证据也无法证实玖易公司手中的10000元也不是原告同意支付的10000元中介费。在该聊天中原告明确说明了合同没有成交，应该由违约方支付中介费的事实，合同没有顺利履行。 被告钱颖的质证意见：该证据没有原始载体，不符合证据规定，被告无法判断其真实性，其内容与被告钱颖无关。 经审查，原告提供的《房地产买卖合同（改合同）》、收款收据，与被告钱颖提供的《房地产买卖合同（改合同）》、定金收条，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。原告、被告钱颖提供的其他证据，与本案缺乏关联性；被告玖易公司提交的证据，未提供该证据的原始载体，且与各方签订的合同内容不符，本院均不予采信。 根据当事人陈述和本院经审查确认的上述证据，认定事实如下：2020年3月17日，原告（甲方）、被告钱颖（乙方）、玖易公司（丙方）签订《房地产买卖合同（改合同）》，并对房屋基本情况（坐落为淄博市宏程国际广场创客公寓10#楼012202室，建筑面积81.7平方米）、成交价格665000元、付款方式【钱颖于2020年5月31日前支付产首付款叁拾万伍仟元整（包含定金），剩余尾款叁拾陆万元整由钱颖办理贷款付给原告】、费用支付（玖易公司代理费用为成交额的百分之壹点伍，计据实元整，贷款服务费为贷款的1%，由原告支付，于合同签订之日给玖易公司。如发生违约现象由违约方全额支付中介服务费）、三方义务（甲方义务1、甲方积极配合丙方办理房产合同更名手续，提供相关资料的原件及复印件并保证在办理更名手续时按时到场签字。2、按约定交付房产，并承诺对该房屋的合法性、真实性、有效性、可转移性负责。3、该房屋权属状况为无抵押。乙方义务1、按合同约定及时支付款项。2、积极配合办理合同更名手续，及时提供更名过程中所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理更名手续时按时到场签字。丙方义务1、见证并监督本合同的执行。2、协助办理更名、贷款等相关手续。3、甲方双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协调，协调无效时，应采取中立态度，并证明事实。）、违约责任（1、甲方双方中途违约：甲方违约，应在违约之日起叁日内将定金双倍返还给乙方，并支付乙方违约金壹拾叁元整；乙方违约，乙方不得索还定金，并支付甲方违约金壹拾叁万元整。乙方不能按期向甲方付清购房房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期1日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款的千分之五的滞纳金。……乙方交付定金伍万元整，其中壹万圆整由丙方托管肆万元整交付给甲方、甲方收到乙方首付款叁日内办理更名网签手续。）等进行了约定。同日，被告向原告支付购房定金50000元；其中10000元，由被告玖易公司托管。被告钱颖未依约向原告支付首付款叁拾万伍仟元。 本院认为，本案当事人签订的上述合同系原、被告之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。本案中，被告钱颖在交纳定金后未依约支付相关首付款，违反了合同约定的先履行义务，导致原告的合同目的无法实现；在此情形下，原告主张解除各方签订的合同，合法有据；由于被告已经向原告足额支付定金，原告亦未提供证据证明其实际损失情况，故本院对原告要求被告支付违约金，不予支持。关于原告要求被告玖易公司返还原告托管款10000元的主张，因本案合同违约系被告钱颖未依约支付首付款所致，根据双方合同中约定的“如发生违约现象由违约方全额支付中介服务费”的约定，被告玖易公司应向原告返还托管款10000元。 被告抗辩原告并非涉案房产的所有权人，无权对涉案房屋进行处分，其行为构成欺诈，合同无效、买卖行为无效。从三方签订的《房地产买卖合同（改合同）》来看，该合同兼有“房地产买卖合同”、“居间合同”的双重属性，双方在签订合同时即对原告负有积极配合办理房产合同更名手续、被告钱颖负有按合同约定按时支付款项及配合办理合同更名手续、被告玖易公司负有见证并监督本合同的执行及协助办理更名、贷款等相关手续等合同义务明知，即各方均已知悉原告转让的并非其本人所有的房屋，而是由原告促成被告钱颖与其从第三方处以物抵债等方式取得涉案房屋所属开发商就涉案房产订立正式买卖合同的债权；故被告以上述理由主张合同无效的抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告秦娟、被告钱颖与被告山东玖易房地产代理有限公司于2020年3月17日签订的《房地产买卖合同（改合同）》； 二、被告山东玖易房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告秦娟返还托管款10000元； 三、驳回原告秦娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，由原告秦娟负担1500元、被告山东玖易房地产代理有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 边 海 二〇二一年一月十五日 书记员 王小京