广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初29328号原告：东莞市荣禧物业管理有限公司，住所：东莞市××××美居中心6栋210号，统一社会信用代码：914×××××××××××325W。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所律师。被告：深圳市华鑫通达科技有限公司，住所：深圳市南山区××××××××××××××山颐景2C1202室，统一社会信用代码：914403××××××××0579。法定代表人：夏某1。原告东莞市荣禧物业管理有限公司诉被告深圳市华鑫通达科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人宋安平、宋思逸到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告双方的《租赁合同》，并判令被告立即将物业归还原告；二、请求判令被告向原告支付拖欠的租金，自2020年1月起计算至物业实际归还之日止，现暂计至2020年7月为38990元；三、请求判令被告向原告支付拖欠的管理费，自2020年1月起计算至物业实际归还之日止，现暂计至2020年7月为8862元；四、请求判令被告向原告支付拖欠的电费，自2020年1月起计算至物业实际归还之日止，现暂计至2020年7月为1089元；五、请求判令被告向原告支付逾期付款的违约金，以48941元为本金，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%，计算至实际清偿之日止；六、本案诉讼费用由被告承担。被告缺席庭审，也并未向本院提交书面答辩状或证据。经审理查明，原告举证《租赁合同》、《物业管理服务合同》、律师函、律师函快递单及快递记录、欠缴清单、电表记录、《协议书》、《房产证明》，反映如下事实：2016年12月27日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定：第一条和第二条，甲方将位于东莞市××××××××××××××××××××××位（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，该商铺建筑面积为422平方米；第三条，甲方出租该商铺的租赁期从2017年1月1日起至2023年7月31日止，计租日从2017年4月1日起；第五条，租金以建筑面积计算，乙方承担该商铺每月租金12元/平方米，即每月租金共计5064元，自2019年1月1日起，每月租金调至13.2元/平方米，即每月租金共计5570元，乙方承担承租该商铺所产生的所有税费；第六条，租金按月缴付，乙方须于每月五日前主动到甲方收费部门缴交当月租金；第七条，乙方在签定本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金及预交首期租金，保证金10128元，首期租金为5064元；第八条；合同终止，乙方交清租金、物业管理费及水、电、电话等相关费用后，甲方须于十五个工作日内免息退还乙方租赁保证金，若乙方提前解除合同，或违反合同约定，租赁保证金不予退还，若因乙方过错，在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，或因违反合同约定导致甲方产生损失，甲方有权从乙方租赁保证金中扣除赔偿费用；第三十一条，乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同、收回该商品并没收履约保证金，造成甲方损失的，由乙方赔偿：（一）……；（二）拖欠租金、管理费、水电费等全部或部分应缴费用达15日以上，经催缴仍不清缴的；……；第三十四条，乙方须按时向甲方缴付租金、管理费、水电费等，如乙方迟缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付滞纳金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额的1%的违约金；……如乙方拖欠租金、管理费、水电费等全部或部分费用达十五日以上（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除合同、收回该商铺并没收履约保证金，并保留追偿其他损失的权利；……等等。原告和被告分别在该合同落款的“甲方”和“乙方”处盖章以及由经办人员签名确认。同日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《物业管理服务合同》，约定：甲方为乙方承租商铺所在的东莞市××××××提供物业管理服务；第八条，乙方每月第五日前须向甲方缴纳当月管理费，用于公共水电、保安、清洁、绿化养护、电梯保养等物业管理费用支出，其中首期管理费须在签订本合同时支付，管理费每月为3元/平方米，共计1266元；第九条，该商铺内的水费、电费或其他由于乙方经营行为而产生的应缴费用，乙方须于每月第五日前向甲方交纳管理费的同时一并交纳；第三十二条，乙方须按时向甲方缴付管理费、水电费或其他因乙方经营行为而产生的应缴费用，如乙方迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向甲方支付滞纳金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额的1%的违约金；……如乙方拖欠管理费、水电费等费用达十五日（无论是否获正式通知催缴），甲方有权没收乙方的履约保证金；第三十五条，本合同跟随租赁合同的变更而变更，随租赁合同的解除而解除，随租赁合同的终止而终止；……等等。经查，案涉商铺位于东莞市×××××××××××××“美居中心”项目内，根据原告举证的《协议书》、《房产证明》显示，“美居中心”项目所在物业是原告从东莞市××××主山涡岭股份经济合作社处承租而来，该物业尚未办理建设工程规划许可手续。原告主张：案涉《租赁合同》签订后，原告按约定将案涉商铺交付给被告使用；被告自2020年1月1日开始拖欠原告租金、管理费等费用，后来更自行搬离了案涉商铺，原告已于2020年12月1日自行收回案涉商铺，因此被告尚欠原告2020年1月至11月的租金共计61270元（5570元×11个月），被告尚欠原告2020年1月至11月的物业管理费共计13906元（1266元×11个月），被告尚欠原告2020年2月至6月的电费共计1089元，对于电费拖欠情况原告举证了欠缴清单、电表记录予以证明，原告称原告是按“美居中心”项目的总电表向供电部门缴纳电费后，再按照各出租商铺的分表向租户计收电费的，因此被告尚欠的电费原告均已实际支付。因被告拖欠租金、管理费、电费等费用，原告曾以快递方式向被告发送律师函催收相关费用，但该邮件退件。原告主张：被告逾期支付租金、管理费、电费等费用构成违约，因此根据合同约定原告诉请被告支付逾期付款违约金，因合同约定的违约金标准过高，故原告自愿调整为从起诉之日按照年利率3.85%计算违约金。原告庭后向本院提交书面意见，确认被告有按《租赁合同》约定向原告支付租赁保证金10128元，原告并同意被告拖欠原告的案涉费用在该租赁保证金中进行抵扣。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对于原告的起诉主张，也没有提交书面答辩状或证据予以反驳，视为被告放弃抗辩和举证质证的权利，由此产生的不利法律后果由被告承担，本院对原告举证证据的真实性依法予以确认。根据原告举证的《协议书》、《房产证明》内容以及原告的主张，案涉商铺所在的物业尚未办理建设工程规划许可手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的案涉《租赁合同》应认定无效。据此，本院对原告诉请解除案涉《租赁合同》的诉讼请求予以驳回。被告作为承租人，其并未举证证明案涉商铺返还情况，依法应承担举证不能的不利后果，据此本院依法采信原告主张，认定原告于2020年12月1日自行收回案涉商铺。因原告已确认收回案涉商铺，故本院对原告诉请被告立即返回案涉商铺的请求亦予以驳回。因双方签订的案涉《租赁合同》无效，故原告诉请被告支付案涉商铺租金没有合法依据，然而由于被告实际使用了案涉商铺，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定被告参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。同时，因被告占有使用案涉商铺期间，原告为案涉商铺所在物业提供了相应物业管理服务，故被告应按照原、被告签订的案涉《物业管理服务合同》约定向原告支付物业管理费。原告主张被告自2020年1月1日起开始拖欠租金和物业管理费，被告对此并未提出抗辩或提供反证予以反驳，故本院依法予以采信和认定。鉴于上述认定原告是在2020年12月1日自行收回案涉商铺，因此被告应向原告支付2020年1月至11月的商铺占有使用费61270元以及物业管理费13926元。在庭审中，原告主张并诉请被告支付拖欠物业管理费13906元，对被告有利，本院予以支持。原告主张被告拖欠2020年2月至6月的电费1089元，并对此举证了欠缴清单和电表记录予以证明，其费用金额以及原告称其已实际代为支付也符合生活常理，且被告对此亦并未提出抗辩或提供反证予以反驳，因此本院依法采纳原告主张，认定被告应向原告支付拖欠电费1089元。上述认定案涉《租赁合同》无效，因此该合同所约定的违约条款亦归于无效，故原告依据合同约定诉请被告支付案涉拖欠费用的逾期付款违约金没有合法依据，本院对原告该项请求依法予以驳回。上述认定案涉《租赁合同》无效，故被告向原告支付的租赁保证金原告应予返还。原告确认被告已按《租赁合同》约定向原告支付租赁保证金10128元并同意被告拖欠原告的案涉费用在该租赁保证金中进行抵扣，本院对此予以认可，经抵扣后，被告还须向原告支付商铺占有使用费51142元、物业管理费13906元、电费1089元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告东莞市荣禧物业管理有限公司与被告深圳市华鑫通达科技有限公司于2016年12月27日签订的《租赁合同》无效。限被告深圳市华鑫通达科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市荣禧物业管理有限公司支付商铺占有使用费51142元、物业管理费13906元、电费1089元。驳回原告东莞市荣禧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1023.53元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周敬棠人民陪审员  莫妙玲人民陪审员  全李桃二〇二一年一月八日书 记 员  王舒雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。