上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14376号原告：稳泉(上海)矿泉水有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：侍玉兰，总经理。委托诉讼代理人：顾杰，上海春天律师事务所律师。被告：昭康健康科技(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李敏，经理。原告稳泉(上海)矿泉水有限公司(以下简称稳泉公司)与被告昭康健康科技(上海)有限公司(以下简称昭康公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，因被告无法送达，本院依法公告送达，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》继续适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人侍玉兰及其委托诉讼代理人顾杰、被告法定代表人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告支付自2020年1月1日至2020年5月31日拖欠的租金25万元(租金按照月租金5万元标准计算)；3、判令被告支付迟延支付的罚金134,137元(罚金按照月租金5万元，即日租金1,643.83元/天计算，以租金应付的次日开始起算违约天数，实际计算至付款之日止，截止至2020年5月31日合计为272天，1,643.83元/天*272天*30%=134,137)；4、判令被告支付自2019年10月26日至2020年3月25日拖欠的电费1,738.8元及自2019年11月1日至2020年5月31日拖欠的物业费12,320元(6,769.36元/月/总面积846.17平方米=8元/月/平方米，8元/月/平方米*220平方米*7个月=12,320元)。庭审中，鉴于被告明确表示不同意继续履行租赁合同，原告亦自认其已于2020年5月31日收回系争房屋，原告遂将第1项诉讼请求变更为：确认双方签订的房屋租赁合同于2020年5月31日解除。事实和理由：2019年10月中旬，被告与原告就涉案场地租赁事宜进行协商并于10月中下旬入驻场地，该场地位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX单元、XXX单元部分办公间，面积约220平方米。原、被告双方于2019年11月1日订立《房屋租赁使用协议》，协议约定“租赁期限为5年，自2019年11月1日起租，租赁场地租金每月5万元，被告迟延支付租金的需额外支付实际迟延天数30%的租金作为罚金”等内容。后，被告支付2019年11月至12月两个月租金共计10万元。2020年1月上旬左右，被告以“双方业务不对口、乙方业务经营产地需求发生变化”为由向被告发出《房屋租赁终止合同》通知函要求单方解除合同，原告于同月17日向被告发出《回函》明确表示对被告擅自解约行为不予认可且要求其继续履行合同。但被告自2020年1月1日起至今未支付租金，却仍占据租赁场地，未搬离其相关设施设备。另，被告自实际入驻场地至2020年5月拖欠电费共计1,738.8元、物业费共计12,320元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，同意解除合同，但不同意原告的诉请，理由如下：1、双方合同并无履行的基础。首先，双方存在合作经营关系，因原告未成功转介绍，也未完成会员资源目标，导致运营亏损，双方业务上没有合作基础；其次，被告在承租前告知原告系争房屋作为办公场所，需有隔断，隔断装修由原告负责并由原告承担费用，所以合同约定的租金为5万元/月，高于市场价1.5万/月，但之后原告在隔断完成后却要求被告承担装修费，双方发生争议；再次，双方另因一个工人的工资产生纠纷，原告方欠付工人一个多月的工资，却让被告支付；综上双方并无继续履行合同的可能，被告在1月12日之前已向原告提出想要解除合同。2、双方的合同已于2020年1月12日解除，原告在2020年1月12日采取了断电上锁的方式，导致被告无法进入并实际使用该房屋，同时执意扣押被告仪器设备，故不同意支付后续的租金；加上后来发生新冠疫情，被告实际也无法使用，要求免收1月12日之后的租金。且原告已于2020年4月将该房屋转租，也不应再向被告主张之后的租金；3、不同意支付迟延支付的罚金，被告已支付2019年11、12月两个月的租金，但是原告未开具发票，故被告才未按时支付，且被告在1月12日之前已向原告提出想要解除合同，当时被告同意赔偿10万元，包含了2020年1月中已使用天数的租金、电费、物业费以及解约违约金，但原告不同意该方案，也未再与被告协商，并非被告故意拖欠。4、电费、物业费同意按照实际情况结算，物业费同意计算标准和面积，但仅同意支付至2020年1月12日止的电费和物业费。5、要求原告尽快归还仪器设备，这些仪器设备并不属于被告所有，而且长期闲置必然会给被告造成损失，保留向原告追究仪器设备损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2019年11月1日，稳泉公司(甲方，出让方)与昭康公司(乙方，使用方)签订一份《房屋租赁使用协议》，约定甲方将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX、XXX单元部分办公间(含装修及附属办公设备)(以下简称系争房屋)出让给乙方经营使用，场地面积以实际使用规划计算；双方商定使用费为每月5万元(不含场地费、物业费及水电网费)，使用期限为5年，自2019年11月1日起租；第一年费用为60万元，第一个月缴纳10万元，费用缴纳时间为2019年11月1日支付10万元，2020年1月1日支付10万元，2020年3月1日支付10万元……。第2.4条约定若10天内仍未交纳，甲方有权收回该房屋，并按实际迟付天数依30%计罚比例向乙方收取罚金。合同另作了其他约定。昭康公司租金付至2019年12月31日，之后未付租金。2020年1月初，昭康公司口头提出欲解除合同，稳泉公司未予答复。2020年1月12日，昭康公司欲搬离部分仪器设备，稳泉公司发现后不允许其搬离，并采取断电措施，双方发生争议，遂报警。同日，双方在系争房屋大门处各自上锁。2020年1月13日，昭康公司通过微信方式向稳泉公司发送一份《房屋租赁终止合同》，载明：现因双方业务方向不对口，乙方业务经营场地需求变化，决定于2020年1月13日终止房屋租赁行为，其中2019年12月已支付的房租为10万元(2019年11月及12月房租)。1月份的房租为19,355元，付款日期为2020年1月(具体日期未填写)，甲方开具租赁专票后，乙方立即付清余款。乙方租赁行为于2020年1月13日终止，乙方从1月13日后停止继续使用甲方场地，同时书面告知甲方。稳泉公司于同年1月17日回函，不认可昭康公司单方提出终止租赁合同的行为，并要求昭康公司按约支付2020年1月-2月的租金10万元，若逾期支付需加付迟付天数租金的30%作为罚金。2020年1月19日，昭康公司法定代表人李敏通过微信联系稳泉公司法定代表人侍玉兰，称：“一月份的租金我们转过来，麻烦先安排开发票，这个是正常财务流程，因为原来能用的发票没开给我们，开票后我们立即当天转款。我们今天把钥匙都寄过来，两把锁的(也请第三方见证了)，第三把锁是你们自己的，我们没有钥匙也进不去……。”侍玉兰回复：“2020年1月13日你单方终止房屋租赁合同的行为我不予认可，随意终止合同的行为属于单方违约行为，不具有解除合同的效力。……1月-3月的房租10万元你付了么？我和你算滞纳金了么？5年的合同你随随便便就违约，你是来戏弄我的么？我和你说了60万元你走，少一毛都不行……。”李敏回复：“……后续要求如果合理，那么大家商量退租的正常市场额度，如果还是坚持60万，我们设备你们愿意继续扣押就扣押……。”之后，双方因协商未果遂涉诉。另查，1、位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋(含系争房屋)系案外人上海华新电线电缆有限公司所有。土地使用权来源为划拨。2、2017年，案外人上海锦衡企业管理有限公司(甲方，出租方)与安徽柏氏郯庐火山岩饮品有限公司(乙方，承租方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋中的11号楼113、115、118、119单元租赁给乙方作办公使用，面积为846.17平方米，租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。自2018年6月1日起，江苏柏氏活稳饮品有限公司通过签订转让协议的方式概括承继了上述合同中承租人的权利义务。之后，稳泉公司再次通过签订转让协议的方式概括承继上述合同中自2018年9月1日起的承租人的权利义务。3、2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年3月23日，上海市政府将上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。4、稳泉公司每月向出租人支付物业管理费6,769.36元。系争房屋内自2019年10月26日至2019年11月25日期间产生的电费为372.4元，自2019年11月26日至2019年12月25日为875元，自2019年12月26日至2020年1月25日期间为380.8元，自2020年1月26日至2020年2月25日期间为49元，自2020年2月26日至2020年3月25日期间为61.6元。审理中，双方一致确认：1、昭康公司租赁面积约为220平方米，昭康公司未支付押金；2、昭康公司电费付至2019年10月25日、物业费付至2019年10月31日，之后未付；3、双方并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。审理中，稳泉公司自认其已于2020年5月31日收回系争房屋，昭康公司的锁稳泉公司也有钥匙，现场照片是其工作人员于2020年4月21日进入系争房屋后所拍摄，目前大门是敞开的。昭康公司陈述其已于2020年1月19日将钥匙放在稳泉公司办公室，但未提交相关证据。审理中，昭康公司要求减免自2020年2月1日至2020年3月31日的租金10万元，稳泉公司表示因整个园区所有租户包括稳泉公司租金都未减免，故不同意减免昭康公司的租金。审理中，鉴于双方一致同意解除房屋租赁合同，本院向双方释明为了避免损失进一步扩大，要求双方在庭后三个工作日内对于房屋内的仪器设备进行交接，但稳泉公司表示在昭康公司付清所欠费用前拒绝交还仪器设备。本院进一步释明若需采取保全措施，可向本院申请保全，但不能自行扣押，否则之后产生的相应损失由稳泉公司承担，稳泉公司表示清楚；但稳泉公司之后并未向本院申请保全，亦未向昭康公司交还系争房屋内的仪器设备。争议焦点：一、合同解除的日期？二、昭康公司应否承担违约责任以及违约金数额？三、2020年1月12日系争房屋被锁之后，昭康公司未实际使用该房屋，是否还需承担租金或使用费、物业管理费、电费？本院认为，稳泉公司与昭康公司签订的《房屋租赁使用协议》系双方真实意思表示，稳泉公司将系争房屋转租给昭康公司，未超过稳泉公司剩余租赁期限部分合法有效，双方均应按约履行。昭康公司逾期支付租金并擅自要求解除合同，稳泉公司虽不同意解除协议，但双方因发生争议遂于2020年1月12日各自在房门上锁，此后系争房屋房门一直处于上锁状态，故双方已经以实际行为于该日解除了该协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因昭康公司并未支付押金，且现稳泉公司已于2020年5月31日收回系争房屋，故合同解除后房屋及押金返还问题无需处理。合同解除后，昭康公司应将房屋内物品及设备予以搬离，并将该房屋返还给稳泉公司，考虑到房屋目前由稳泉公司控制，在腾退过程中稳泉公司应当予以配合，若因稳泉公司阻碍导致昭康公司产生损失的，则该损失由稳泉公司承担。昭康公司逾期支付租金且单方提出要求解除合同，显属违约，应当承担相应的违约责任。昭康公司抗辩因稳泉公司未开具相应发票，故未支付租金，但开具发票的义务并未合同主义务，稳泉公司已按约履行了向昭康公司交付了系争房屋的合同主义务，开具发票的义务与承租人支付租金义务不能形成对待给付，昭康公司的同时履行抗辩权不能成立，昭康公司的其余抗辩意见亦缺乏事实依据，本院不予采纳。昭康公司应按约支付租金，并承担租赁期间的物业管理费及电费，经计算，昭康公司应当支付自2020年1月1日至2020年1月12日的租金20,000元以及自2019年11月1日至2020年1月12日的物业管理费4,224元并酌情确定昭康公司应支付电费1,500元。关于2020年1月12日之后昭康公司是否还需承担房屋占有使用费、物业管理费、电费的问题，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；稳泉公司对系争房屋上锁并无相应的合同依据，即便稳泉公司上锁是为了防止昭康公司在未支付租金情况下擅自搬离而采取的临时性措施，其事后也应与昭康公司积极协商解决，但稳泉公司坚持要求昭康公司支付高额违约金，未提供其他的协商方案，一方面拒绝昭康公司搬离并与对方办理交接手续，另一方面又拒绝解锁，客观上导致昭康公司无法进入并实际使用该房屋，稳泉公司未积极采取适当措施导致损失不断扩大，不得再就扩大的损失要求赔偿。现稳泉公司仍然主张后续的租金、物业管理费及电费于法无据，本院不予支持。稳泉公司主张按合同约定依照实际迟付天数依30%计罚比例收取迟延支付的罚金，但该违约金标准显著过高，昭康公司亦不认可，本院酌情调整该违约金以欠付租金20,000元为基数，按日万分之三的标准，自2020年1月1日计算至实际付款之日止。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告稳泉(上海)矿泉水有限公司与被告昭康健康科技(上海)有限公司于2019年11月1日签订的《房屋租赁使用协议》于2020年1月12日解除；二、被告昭康健康科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX、XXX单元房屋；三、被告昭康健康科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告稳泉(上海)矿泉水有限公司租金20,000元；四、被告昭康健康科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告稳泉(上海)矿泉水有限公司物业管理费4,224元；五、被告昭康健康科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告稳泉(上海)矿泉水有限公司电费1,500元；六、被告昭康健康科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告稳泉(上海)矿泉水有限公司迟延付款违约金(该违约金以20,000元为基数，按日万分之三的标准，自2020年1月1日起计算至实际付款之日止)；七、原告稳泉(上海)矿泉水有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,272元，减半收取3,636元，由原告稳泉(上海)矿泉水有限公司负担3,401元，由被告昭康健康科技(上海)有限公司负担235元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二一年一月二十五日书记员  施娇娇附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。