北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57569号原告：徐红霞，女，1987年3月29日出生，汉族，无业，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。被告：北京阳艾思餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼6层2座0608。法定代表人：张德申，总经理。被告：张德申，男，1965年11月28日出生，汉族，北京阳艾思餐饮管理有限公司总经理，住吉林省榆树市。二被告之委托诉讼代理人：郝东阳，男，1990年9月20日出生，汉族，该公司招商部经理，住北京市东城区。被告：张思思，女，1989年11月9日出生，汉族，北京阳艾思餐饮管理有限公司员工，住上海市静安区。原告徐红霞（以下简称姓名）诉被告北京阳艾思餐饮管理有限公司（以下简称阳艾思餐饮公司）、张德申、张思思（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。徐红霞之委托诉讼代理人薄纯清，阳艾思餐饮公司、张德申之委托诉讼代理人郝东阳到庭参加诉讼。张思思经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐红霞向本院提出诉讼请求：1.确认我与阳艾思餐饮公司于2018年6月29日签订的《商铺租赁运营管理合同》无效；2.判决阳艾思餐饮公司退还我租金90000元；3.判决阳艾思餐饮公司退还我房屋租赁押金30000元；4.判决阳艾思餐饮公司退还我装修押金5000元；5.判决阳艾思餐饮公司赔偿我损失12万元；6.判决张德申、张思思为上述债务承担连带责任。事实与理由：我与阳艾思餐饮公司于2018年6月24日签订了《商铺租赁运营管理合同》，合同约定我承租阳艾思餐饮公司经营的“C味食廊”中的铺位，阳艾思餐饮公司特别承诺于2018年8月8日开业，如果超过两个月未开业，需赔偿我剩余租金及押金并多加两个月租金。合同签订后，我将家中积蓄投资开办了餐饮铺位，装修共计花费不低于12万元，但阳艾思餐饮公司一直至我起诉之日均未取得租赁商铺的餐饮许可证和卫生许可证，致使我无法正常经营，无奈之下，特起诉至贵院，我认为，张德申为公司控股股东，利用张思思的个人账户收讫房屋租金，违反了国家规定的不允许出借个人账户的强制性法律规范，致使我的判决无法落实，二者应为阳艾思餐饮公司承担连带赔偿责任。阳艾思餐饮公司、张德申辩称，张德申、张思思不应承担连带责任，收款行为是公司内部行为，我们服从法院判决。张思思虽未到庭，但辩称，我的银行卡流水都用于公司经营，这张卡就是为了公司经营开设，卡也是在公司的控制中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月24日，徐红霞作为乙方与x公司（后变更名称为阳艾思餐饮公司）作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区双桥路x号东星时尚广场x层其中50平方米出租给乙方。租赁时间为2年，2018年7月26日起至2020年7月25日止。房屋交付日为2018年6月24日。房屋租金为每天每平米10元，六个月租金90000元，付款方式为押二个月付六个月。乙方于本合同签署之日的3日内向甲方支付2个月押金30000元，并于上一个租赁期限届满前30天向甲方一次性支付6个月租金90000元。合同约定的乙方收款账户为张思思的账户。乙方逾期超过3天的，甲方有权要求乙方自约定应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的千分之三支付违约金。乙方逾期支付超过10天的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，立即收回房屋，剩余租金及押金不退。甲方以房屋现状与乙方合作，场内拆除由乙方负责，装修由乙方负责，乙方不得改变房屋主体结构，影响房屋安全。乙方对房屋主体结构外的全部建筑物及其附属设备与设施进行维护、保养，并实施具体作业管理和作业实际运行操作，发生的设施、设备维修费用全部由乙方负担。乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时以现有的资料提供帮助，本合同项目不能正常办理营业执照。合同后附补充协议约定，甲方承诺乙方在2018年8月8日开业，若未能开业，免除未能营业相对应天数的租金，直至营业为止，若超过一个月未能开业，甲方赔偿乙方按月租金的千分之三，直到营业为止，若超过两个月，甲方赔偿乙方所有剩余押金以及租金并多赔偿两个月租金。合同签订后，徐红霞向阳艾思餐饮公司支付了3万元房租押金，房租9万元，装修押金5000元，装修管理费2500元，上述款项其中6万元汇入了张思思的账户中。阳艾思餐饮公司向徐红霞交付了涉案房屋。2018年7月16日，徐红霞与装修公司签订《装饰装修合同》对涉案房屋进行了装修，合同约定的装修款项为145000元。徐红霞还提交了设计费收据证明装修设计花费3000元。2018年11月11日，涉案房屋所在美食城正式开业。2018年12月15日，徐红霞将涉案房屋中物品搬出，提出解除合同，并与阳艾思餐饮公司工作人员结算了水电费用，扣除水费应返还徐红霞电费、电卡等费用为941.34元。阳艾思餐饮公司主张，2018年12月15日，徐红霞提出了解除合同，但是双方并未就解除合同达成一致意见，合同仍在履行。徐红霞主张**艾思餐饮公司赔偿损失的具体内容包括：装修管理费2500元，装修押金5000元，装修设计费3000元，加盟管理费6000元，电表费708元，电卡押金200元，电表余数220.34元，第一批物料费15000元以及装修损失。再查，阳艾思餐饮公司系自北京天兰奥特莱斯商贸有限公司承租东星时尚广场x层用于开办美食城，现双方租赁合同关系已终止。除徐红霞外，尚有其他承租该层美食城房屋的商户持相同理由将阳艾思公司诉至本院，要求阳艾思公司退还租金并赔偿相应费用。上述案件中，各商户均称被告承诺的开业时间为2018年8月，后因无法办理营业执照导致大量商户停业，有部分商户因无法提供正规手续被有关部门查封，亦有个别商户阳艾思餐饮公司为其办理了营业执照及食品卫生许可手续。2019年4月，美食城部分商户签署《维权声明函》，称阳艾思餐饮公司及东星时尚广场管理方隐瞒商场真实情况，导致商户受损，要求阳艾思公司进行赔偿。又查，涉案房屋所在东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故徐红霞与阳艾思餐饮公司签署的《商铺租赁运营管理合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，阳艾思餐饮公司开办的是集合各个商户共同经营的美食城项目，将面积分租给各个商户，此种经营模式与将某一租赁物整体出租给承租人不同，办理营业执照等相关手续时更需阳艾思餐饮公司的协助与配合，否则仅凭商户之力难以办理。虽然徐红霞与阳艾思餐饮公司的合同中约定涉案房屋不具备办证条件，但也同时约定阳艾思餐饮公司需协助商户提供相应手续，而阳艾思餐饮公司也确实为个别商户办理了相关证照，说明阳艾思餐饮公司具备为商户办理证照的条件。在此情况下，阳艾思餐饮公司作为美食城这样一个综合商业体的经营管理者，应当确保全部商户的正常合法经营，但美食城仅开业不到半年，就有大量商户因办理证照问题不能正常经营，被告对此应当承担责任。另一方面，徐红霞承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，在合同明确写明不能正常办理营业执照的情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。本案双方合同虽无效，但徐红霞实际占有使用了涉案房屋，应当参照合同约定的租金标准向阳艾思餐饮公司支付房屋使用费，徐红霞承租涉案房屋系为经营餐厅，合法依规经营为其正常经营之前提。而阳艾思餐饮公司未按照承诺的时间按时开业，开业后又未积极协调处理为商户办证事宜，致使合同目的不能实现，加之双方补充协议中约定，若未能在2018年8月8日开业，免除未能营业相对应天数的租金，故2018年8月8日到2018年11月10日的使用费用徐红霞无需支付，再结合2018年12月15日徐红霞已将物品搬出、与阳艾思餐饮公司结算了水电费用并提出解除合同的事实，使用费计算至2018年12月15日为宜，参照双方合同中约定的租金标准，本院对房屋使用费进行核算，阳艾思餐饮公司多收取的使用费用应予返还。阳艾思餐饮公司另收取的房屋押金、装修押金均应当予以返还。关于徐红霞主张的损失，电表费、电卡押金、电表余数在徐红霞撤场时双方已进行结算，数额为941.34元，阳艾思餐饮公司应当返还上述费用。装修押金的返还徐红霞已作为独立的诉讼请求提出，在损失中不再重复计算。徐红霞并未提供充分证据证明加盟管理费、第一批物料费损失，本院对于加盟管理费、物料费损失不予支持。关于装修管理费、装修设计费、装修损失部分，徐红霞提供的证据能够证明其对涉案房屋进行了装修，阳艾思餐饮公司应当赔偿徐红霞部分装修残值，具体金额由本院综合徐红霞提供的证据以及双方责任予以酌情判定。关于徐红霞主张的张思思、张德申连带承担阳艾思餐饮公司的债务，现有证据尚不足以证明张德申有逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，徐红霞主张张德申承担连带责任，本院不予支持，主张张思思承担连带责任，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告徐红霞与被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于二〇一八年六月二十四日签署的《商铺租赁运营管理合同》无效；二、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐红霞退还房屋使用费六万六千元；三、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐红霞退还房屋押金三万元；四、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告徐红霞退还装修押金五千元；五、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告徐红霞经济损失四万元；六、驳回原告徐红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，由原告徐红霞负担2112元（已交纳），由被告北京阳艾思餐饮管理有限公司负担2863元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二一年一月二十九日书记员 祁文然