江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初924号原告：刘建春，男，1967年2月4日生，汉族。委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。被告：荣素梅，女，1954年1月27日生，汉族。委托诉讼代理人：王庆凤，北京大成（南京）律师事务所律师。原告刘建春诉被告荣素梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员黄祝祯独任审判，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告刘建春及其委托诉讼代理人王晓鹏，被告荣素梅委托诉讼代理人王庆凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建春向本院提出诉讼请求：1.判令被告荣素梅将坐落于南京市江宁区两处房屋产权过户至其名下；2.本案诉讼费由被告荣素梅承担。事实和理由：2003年12月26日，其与被告荣素梅订立《房产转让协议》一份，约定被告荣素梅将位于南京市江宁区处房屋（以下简称案涉房屋）转让给其，该房屋正房面积为99.36平方米，厨房面积为25.28平方米；房屋转让价格为48000元，于2003年12月20日一次性付清等。《房产转让协议》并约定“目前该房产无法办理产权过户手续，…今后有可能办证时，乙方申办过户手续。”转让协议订立当日，其向被告荣素梅一次性支付了全部房屋转让款48000元，被告荣素梅亦交付了案涉房屋。此外，其于2003年12月29日向南京市江宁区财政局交纳960元的房产契税。2019年7月24日，案涉房屋依法办理了不动产登记手续，正房和厨房分别办理了不动产权证，登记坐落分别为南京市江宁区，均登记在被告荣素梅名下。后其联系被告荣素梅要求办理案涉房屋的过户手续，但遭到拒绝。其认为，案涉《房产转让协议》合法有效，依据该协议，被告荣素梅除了交付占有外，还应当依法将案涉房屋的不动产权过户登记在其名下。现诉至法院，望判如所请。被告荣素梅辩称：1.其与原告刘建春于2003年12月26日签订的《房产转让协议》应属无效。案涉房屋为农村集体土地上的自建房屋，原告刘建春与其并非同一集体经济组织成员，没有购买案涉房屋的主体资格；即使案涉房屋不属于农村房屋，而是城镇私人宅基地房，因原告刘建春至今不是南京市居民，原告刘建春在2003年时也不具备购买案涉房屋的条件；案涉房屋于2019年办理不动产权证后，其两次配合原告刘建春办理案涉房屋过户手续均未能成功办理，根本原因就在于2003年的《房产转让协议》不符合法律规定，无法过户。2.办理案涉房屋过户手续并非其合同义务。《房产转让协议》明确约定目前该房产无法办理产权过户手续，双方无异议，今后有可能办证时，原告刘建春申办过户手续。3.案涉房屋原来的房产证号为宁房私字第××号，该房产证已经注销，故案涉房屋在法律上已不存在，《房产转让协议》所涉及的过户事项实际履行不能。4.案涉房屋于2019年办理不动产登记后，已分别办理两个不动产权证，分别为（2019）宁不动产权第0054079号和第0054080号，房屋土地性质从集体土地转为国有划拨，办理不动产登记后的案涉房屋具备新的产权属性，不同于《房产转让协议》中的房屋，发生了重大升值，原告刘建春无权要求其将具有新的产权属性的房屋过户。综上，请求驳回原告刘建春的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院依法进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信，并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院经认定如下：1989年5月，被告荣素梅办理宁城规建字第002019号《村镇规划建设许可》，申请在原南京市江宁县翻建的方式建造房屋。房屋建成后，被告荣素梅于1991年10月1日申请办理私有房屋所有权登记，原江宁县房地产管理所当日为该房屋（即案涉房屋）颁发了宁汤私字第0408号房屋所有权证，案涉房屋被登记在被告荣素梅一人名下，房屋状况为共有两幢房屋，其中1号房建筑面积为99.36平方米，2号房建筑面积为25.28平方米。2003年12月26日，原告刘建春与被告荣素梅签订《房产转让协议》一份，约定被告荣素梅将坐落于江宁区汤山镇桃园村的案涉房屋转让给原告刘建春，房屋建筑面积为99.36平方米和25.28平方米；房产转让价格为48000元，付款方式为现金一次性交付；2003年12月30日被告荣素梅将案涉房屋正式交付给原告刘建春，相关产权证明也一并转交；案涉房屋办理过户手续所需缴纳的有关税费，由原告刘建春承担；案涉房屋没有申办土地使用证和建设许可证，原告刘建春认可；目前案涉房屋无法办理产权过户手续，双方无异议，今后有可能办证时，原告刘建春申办过户手续；双方郑重表态不反悔等等。《房产转让协议》签订当日，原告刘建春向被告荣素梅支付购房款48000元。2003年12月29日，原告刘建春就案涉房屋转让向税务部门缴纳契税960元。后案涉房屋由原告刘建春占有使用至今。2019年6月，被告荣素梅为案涉房屋办理不动产权登记。2019年7月24日，南京市规划和自然资源局为案涉房屋颁发了新的不动产权证书，原宁汤私字第0408号房屋所有权证被注销。案涉房屋中的两处房屋分别申领不动产权证书，分别为坐落于南京市江宁区房屋［不动产权证书编号：苏（2019）宁江不动产权第005480号；建筑面积99.36平方米；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）；权利性质：划拨／其它］和坐落于南京市江宁区房屋［不动产权证书编号：苏（2019）宁江不动产权第005479号；建筑面积25.28平方米；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）；权利性质：划拨／其它］。上述两本不动产权证书下发后，即由原告刘建春持有。后原告刘建春要求被告荣素梅协助办理案涉房屋过户手续未果，诉至本院。审理中，本院于2020年10月28日前往江宁区国土部门就案涉房屋能否办理过户手续，买卖后是否需要补缴土地出让金等问题进行咨询。江宁区国土部门工作人员答复，案涉房屋可以办理过户手续，不需要补缴土地出让金。审理中，原告刘建春陈述案涉房屋办理过户过程中产生的税费均由其一人承担。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告刘建春与被告荣素梅之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2003年12月26日签订《房产转让协议》时明确约定，案涉房屋未申办土地使用权证，目前无法办理产权过户手续，今后有可能办证时，原告刘建春申办过户手续。案涉房屋已于2019年7月办理不动产权证书，现已具备过户条件，故被告荣素梅应当按照上述约定将案涉房屋不动产权过户至原告刘建春名下。被告荣素梅辩称案涉房屋为农村集体土地上的自建房，而原告刘建春非案涉房屋所在地村民，故案涉《房产转让协议》为无效合同。虽然案涉房屋一直未办理土地使用权证，但案涉房屋于1991年初次办理房屋所有权登记时即登记为城镇房屋，而非农村房屋。此外，案涉房屋于2019年换领不动产权证书，不动产权证书上记载案涉房屋的土地性质为国有划拨的建设用地，而该不动产登记并非创设新的物权，仅是根据申请人提供的权属证明等材料如实登记有关事项，由此亦可表明案涉房屋的土地并非农村集体土地，故对于被告荣素梅的上述抗辩意见，本院不予采信；被告荣素梅辩称案涉房屋为南京市城镇房屋，而原告刘建春的户籍不在南京市，不具备购买案涉房屋的条件，故案涉《房产转让协议》为无效合同，该抗辩意见没有法律依据，本院不予采信；被告荣素梅辩称案涉房屋原房产证已被注销，该房屋在法律上已不存在，但是案涉房屋仅是换领了新的不动产权证书，其物权并未发生改变，故对被告荣素梅的上述抗辩意见，本院亦不予采信。综上，因案涉房屋已被登记为两处不动产，故对于原告刘建春要求被告荣素梅将坐落于南京市江宁区两处房屋产权过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持，过户过程中产生的税费应由原告刘建春承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告荣素梅于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘建春将位于南京市江宁区两处不动产产权过户登记至原告刘建春名下，过户过程中产生的税费由原告刘建春承担。案件受理费80元，由被告荣素梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 黄祝祯二〇二一年一月七日法官助理 田也异书 记 员 李芳芳