山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1002民初104号 原告（执行案外人/承租人）：侯某某。 委托诉讼代理人：王卫波，北京市连纵律师事务所律师。 被告（申请执行人/受让人）：董某某。 被告（申请执行人/受让人）：明伟数控科技（威海）有限公司，住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇金华北路西，统一社会信用代码91371000MA3Q6AXX6G。 法定代表人：孙春明，总经理。 委托诉讼代理人：孙某，女，系该公司股东。 第三人（被执行人）：威海华冶机械制造有限公司，住所地威海临港经济技术开发区苘山镇苘山路**。 法定代表人：孙某某，经理。 原告侯某某与被告董某某、明伟数控科技（威海）有限公司（以下简称“明伟数控”）、第三人威海华冶机械制造有限公司（以下简称“华冶机械”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯某某及其委托诉讼代理人王卫波、被告董某某、明伟数控之法定代表人孙春明、委托诉讼代理人孙某、第三人华冶机械之法定代表人孙某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认其与华冶机械于2014年12月22日签订的租赁合同合法有效；2.请求确认其可以占有、使用租赁物至租赁合同约定的租货期限，并享有排出强制腾退等其他强制执行的权益。事实和理由：2014年12月22日侯某某与华冶机械签订租赁合同，租赁期限自2014年12月22日至2029年12月21日，其按租赁合同约定足额交付租金，占有和使用案涉土地和厂房至今，并且租赁合同现仍处于在效期限内，原告也将大部分案涉财产转租给其他人，其他人也对承租房产进行了装修整改，若提前腾退案涉房产，将对原告和其他人造成巨额损失。侯某某签订的租赁合同在先，法院查封在后，该租赁合同应当合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，其在法院查封前即2014年12月22日已租赁占用涉案不动产，其作为金沙公司唯一股东，应当享有足以排除强制执行的权益，故提起诉讼，要求处理。 董某某、明伟数控辩称，不同意侯某某诉请，首先，涉案租赁合同系在抵押后签订，侯某某明知不能对抗抵押权而租赁，不能排除执行；其次，侯某某所提供相关证据存疑，按照财务制度规定，华冶机械拖欠威海金沙雕塑有限公司（统称“金沙公司”）工程款，应由金沙公司出具收据，且与华冶机械法定代表人在执行过程中陈述不一致，相应收据均为连号，存在伪造嫌疑；最后，侯某某与华冶机械法定代表人联系密切，曾共同经营，故所签订合同真实性存疑。 华冶机械述称，对侯某某诉请认可。 本院经审理认定事实如下：华冶机械自2012年间向上海浦东发展银行股份有限公司威海分行（以下简称浦发银行威海分行）借款，并提供自有国有土地使用权和房产抵押担保，故涉案位于苘兴路×房屋于2012年12月24日办理抵押登记，位于苘山镇苘兴路南、扬州路西的国有土地使用权于2012年12月25日办理抵押登记，抵押权人均为浦发银行威海分行。后因华冶机械未能按约还款，浦发银行威海分行向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，2016年3月24日，本院作出（2016）鲁1002民初329号民事判决书，判令华冶机械偿还借款本金14929337.28元，利息、罚息及复利848227.82元，合计15777565.1元，及自2015年12月31日起至实际还款之日止的利息、罚息及复利（按合同约定的方式及标准计算）；华冶机械向浦发银行威海分行支付律师费损失477952元、财产保全费5000元；浦发银行威海分行对华冶机械提供抵押的位于苘山镇苘兴路南、扬州路西的国有土地使用权〔×〕在1650万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权；浦发银行威海分行对华冶机械提供抵押的位于×的房屋（他项权利证书号：威房他证字第×号）在1650万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权；孙某某、刘某、威海威龙工具有限公司（以下简称威龙公司）在1650万元的最高额保证范围内对华冶机械的上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向华冶机械追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应承担的份额。因华冶机械、孙某某、刘某、威龙公司未按期履行还款义务，浦发银行威海分行向本院申请执行。2018年9月19日，威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）依据（2016）鲁1092执445号文书查封了涉案不动产。2018年11月19日，本院轮候查封了涉案不动产。 2019年10月18日，本院作出（2019）鲁1002执异137号执行裁定书，变更中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）为本案申请执行人。2020年3月27日，本院商请经区法院将上述不动产移送本院执行。2020年4月14日，经区法院将上述不动产移送本院执行。2020年6月2日，本院作出（2020）鲁1002执异46号执行裁定书，变更董某某、明伟数控为本案申请执行人。2020年7月14日，本院作出（2020）鲁1002执恢536号执行裁定书，裁定拍卖涉案不动产。2020年7月14日，本院发布拍卖公告，公告载明本院将于2020年8月13日10时至2020年8月14日10时止在淘宝司法拍卖网络平台上对涉案不动产进行公开拍卖活动，相关权利人5日内以书面形式向本院主张权利。2020年8月14日，第一次拍卖流拍（拍卖保留价为14264110元），董某某、明伟数控同意以本次拍卖保留价接受上述不动产。2020年8月24日，本院作出（2020）鲁1002执恢536号之一执行裁定书，裁定解除对涉案不动产的查封及抵押，涉案不动产归董某某、明伟数控所有。董某某、明伟数控持裁定书办理了相关产权过户登记手续，涉案房产现按份共有登记在董某某及明伟数控名下。 2020年10月14日，本院通知涉案不动产的占有人于2020年10月22日前腾空房屋和土地，并完好交付给董某某、明伟数控。后侯某某向本院提出异议，主张其与华冶机械于2014年12月22日将涉案房产建筑面积约9000平方米出租与其使用，对此提供租赁合同一份及收据八份，其中租赁合同载明，租赁期限自2014年12月22日至2029年12月21日，年租金38万元整，车间年租金40元/平方米，办公室年租金60元/平方米；押金1万元在签订合同之日承租人以现金足额交付，租金每年于12月31日前交付。八份收据样式一致，其中标注入账日期为2014年12月12日，编号为7088941收据记载交款单位为侯某某，数额1万元，收款事由收租金；标注入账日期为2014年12月28日，编号为7088942收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2015年租金；标注入账日期为2015年12月25日，编号为7088943收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2016年租金；标注入账日期为2016年12月25日，编号为7088944收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2017年房租金；标注入账日期为2017年12月26日，编号为7088948收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2018年房租金；标注入账日期为2018年12月28日，编号为7088952收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2019年租金；标注入账日期为2019年12月29日，编号为7088953收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2020年租金；标注入账日期为2020年12月25日，编号为7088954收据记载交款单位为侯某某，数额38万元，收款事由收2021年租金。 2020年4月2日，华冶机械法定代表人孙某某在执行过程中接受本院询问时称，华冶机械拖欠金沙公司（侯某某系金沙公司一人股东）工程款480余万元，双方签订了合同，金沙公司可将涉案房产对外出租，收取的租金抵顶工程款并提交华冶机械与侯某某于2014年12月18日签订的抵顶工程欠款协议书1份，载明根据双方2014年10月31日对账，确认华冶机械自2011年3月起，应付侯某某所有工程款合计4825702元。华冶机械以下列财产和权益抵顶所欠全部工程款，包括：1、8000平米厂房、办公室及院内场地的租赁收入。2、26亩未办证工业用地中未交政府出让金部分的华冶机械与苘山镇政府签订的土地出让合同权益。未抵押的道路、围墙、大门、办公平房、维修车间、排水沟、绿化等部分不动产。4、已抵押资产在保障抵押权人权利前提下的处置权。5、之前华冶机械在上述资产、权益上拥有的未实现债权。侯某某可自本协议签订之日起，可自行出售抵顶范围内的权益和资产。侯某某有权出租和收取出租租金。侯某某出租车间收取租金只能限十五年。本案审理过程中，在侯某某本人未出庭时，孙某某称，因2010年间将涉案厂房内附属设施等交由金沙公司施工完成，截至签订上述租赁合同时尚欠约400、500万元左右的工程款，双方虽有以租金抵顶工程款的约定，但为了会计走账，侯某某需将年租金38万元支付给华冶机械，其再将所收取租金有时还给侯某某用于清偿欠侯某某款项，有时则用于清偿欠付他人的债务，但具体侯某某以现金还是银行转账支付其因未经手并不清楚，需与会计核实；侯某某代理人则称其落实侯某某租金支付方式，因金沙公司财产亦被查封，运营不正常，华冶机械亦不正常经营，因此并未使用公司或侯某某个人账户，相应付款有的是现金，有的则通过案外人账户转账支付。 对于华冶机械在执行过程中所提供的抵顶工程欠款协议书，侯某某及华冶机械则均表示并未实际履行。此后经法庭要求侯某某本人出庭，侯某某称，其系金沙公司股东，2009年或2010年间金沙公司为华冶机械提供劳务，总工程款经结算1000万元左右，华冶机械支付500余万元，尚欠400、500万元左右，但华冶机械一直未清偿，直至2014年，其欲与新加坡外商合作经营颗粒业务，遂与华冶机械协商租赁厂房，就此签订租赁合同并于次日以现金方式交纳了1万元押金（或定金），但与新加坡外商商谈合作事项时间较长，一年多之后新加坡外商确定投资，即2015年底方开始确定使用厂房，最初与华冶机械协商以其欠付的工程款抵顶租金，但华冶机械未同意，因此其以位于文登市紫玉山庄21号楼4单元407室房屋，价格152万元抵顶4年租金即至2018年度的租金，并于2016年间协助办理了产权变更登记手续，登记在华冶机械法定代表人孙某某儿媳陈某名下；2019年及2020年度的租金因华冶机械法定代表人孙某某欠付邢某某73万元左右的款项，故其三方达成协议，由其向邢某某还款，用于抵顶房租，现邢某某的部分款项尚未清偿完毕，而华冶机械欠付金沙公司的工程款至今未给付，其亦未向华冶机械主张，系因金沙公司股权为其与前妻夫妻共同财产，2014年其与前妻协商离婚事宜，直至2016年解除婚姻关系，上述款项的索要涉及财产分配，因此未急于索要；其提供2021年度的租金收据，虽已开具但实际并未给付。华冶机械法定代表人孙某某在侯某某陈述上述租金给付情况后表示侯某某陈述属实，以侯某某陈述为准，此前其陈述租金给付情况系因很多情况其记不清楚。 侯某某及华冶机械为证实上述庭审陈述的租金给付情况，侯某某补充提供证据一、标注时间为2016年5月29日的侯某某房屋抵顶租金协议书，载明抵顶房屋情况为文登紫玉山庄21号4单元407室，作价152万元抵顶侯某某欠华冶机械2016、2016、2017、2018年四年的租金；证据二、标注时间为2019年1月26日债权抵债协议，载明华冶机械自2016年至2017年投资伟德山葡萄园后欠邢某某工程款730359.78元，华冶机械同意用2019年度、2020年度应收侯某某租金76万元中的730359.78元抵顶上述欠付邢某某的工程款，差额29640.22元，侯某某同时以现金向华冶机械结清；证据三、抵顶协议及抵顶房明细复印件各一份，证实证据一中抵顶房屋系侯某某自山东省倪氏房地产开发有限公司处抵顶而来。华冶机械则提供2016年6月28日登记在陈某名下的房屋所有权证一份，证实上述房屋抵顶情况。董某某、明伟数控对上述证据中房屋所有权证无异议，证据一、二协议真实性有异议，主张协议内容及签订时间与当事人庭审陈述不符；证据三与本案无关。 另查，对于租赁标的物中侯某某及华冶机械称年租金38万元，系按照车间8000平方米，年租金40元/平方米，办公室1000平方米，年租金60元/平方米计算，但由于双方比较熟悉，上述价格均相比市场价格较低。 本院认为，本案中侯某某主张其作为涉案执行标的的承租人享有在租赁期限内阻却移交被执行的不动产而提起本案执行异议之诉，对于其诉请要求确认其与华冶机械2014年12月22日签订租赁合同合法有效的诉讼请求，因本案系执行异议之诉仅对侯某某作为承租人是否可阻却移交被执行的不动产予以审查认定，故对于侯某某与华冶机械所签订租赁合同效力在本案中不予处理。 对于侯某某是否享有在租赁期限内可阻却移交被执行的不动产的权利，本院分析如下：首先，侯某某及华冶机械虽均认可双方于2014年12月22日签订了租赁合同，约定侯某某承租被执行的不动产，租赁期限15年，因此不论该租赁合同效力及是否当时形成，上述租赁合同标注签订时间系在华冶机械将被执行的不动产设立抵押后，而董某某、明伟数控系基于受让相应享有抵押权的债权人的债权申请变更申请执行人，并经而通过执行程序取得涉案房屋产权，侯某某形成在后的租赁权不足以对抗在先设定的抵押权；其次，华冶机械在执行过程中及本案庭审过程中对于被执行不动产租赁与侯某某及相应租金收取情况，陈述先后不一，在侯某某本人出庭陈述具体租金给付情况后，方确定以侯某某陈述为准，但按照侯某某所陈述租金支付情况，其所提供租金支付的收据标注时间均与其陈述的租金实际支付时间不符，且按照侯某某、华冶机械陈述在华冶机械尚欠付侯某某享有股权的公司巨额工程款的情况下，侯某某以个人名义向华冶机械支付租金，亦明显与常理不符，侯某某所提供租金收据大部分存在连号，2021年度租金在未实际给付的情况下华冶机械即已向侯某某开具，结合双方陈述及举证看，双方存在串通提供不真实租金交付证据的情况；最后，对于约定的租金价格，侯某某及华冶机械亦均认可约定租金标准较低，系因双方较为熟悉所致，即并无证据证实双方约定租金标准属于合理对价范畴。综合上述，侯某某主张其享有阻却移交被执行不动产的诉请，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回侯某某的诉讼请求。 案件受理费100元，由侯某某负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。 审 判 长  孙博碕 人民陪审员  毕明艳 人民陪审员  谷爱莲 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  曹 颖