重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0154民初4352号原告：邓辉来，男，1988年5月21日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。原告：张安建，男，1987年4月12日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。被告：沈阳军，男，1972年10月16日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：重庆丽君房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道开州步行街1006号，统一社会信用代码915002345520287573。法定代表人：李海彬。委托诉讼代理人（特别授权）：王道平，重庆帅风律师事务所律师。原告邓辉来、张安建与被告沈阳军、重庆丽君房地产开发有限公司（以下简称丽君公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日、2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告邓辉来、张安建的委托诉讼代理人陈杰、王建国，被告沈阳军、被告重庆丽君房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王道平到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年9月3日裁定本案转为普通程序。因张光容与本案有利害关系，本院于2020年12月1日通知张光容作为本案的第三人参加诉讼。本院于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告邓辉来、张安建的委托诉讼代理人陈杰，被告沈阳军、被告重庆丽君房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王道平、第三人张光容到庭参加诉讼。本院于2020年12月30日公开开庭进行了审理，原告邓辉来、张安建的委托诉讼代理人陈杰，被告沈阳军、被告重庆丽君房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王道平到庭参加诉讼，第三人张光容经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理,在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，第三人张光荣不再与本案有利害关系，本院决定第三人张光荣退出本案诉讼。本案现已审理终结。原告邓辉来、张安建向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理重庆市开州区×××号的涂销抵押权登记；2、判令被告为原告办理重庆市开州区×××号的过户登记手续；3、判令被告向原告支付违约金260646.4元；4、本案诉讼费由被告承担。2020年8月11日原告邓辉来、张安建变更诉讼请求为：1、请求依法解除原、被告双方于2018年6月签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告向原告返还购房款1303232元，并支付从2018年6月7日起至付清之日止的利息，利息从2018年6月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、请求判令被告因欺诈行为向原告支付赔偿款1303232元。4、由被告承担本案案件受理费。5、如请求3无法满足，则请求判令被告因违约导致合同解除的房屋溢价损失1303232元。2020年12月30日原告邓辉来、张安建变更诉讼请求为：1、判令被告为原告办理重庆市开州区×××号房屋的产权转移登记手续；2、判令被告向原告支付违约金260646.4元；3、被告承担案件受理费。事实和理由：2018年6月6日，原告邓辉来、张安建与被告沈阳军签订《门市买卖合同》，约定，由原告邓辉来、张安建购买重庆市开州区的门市×××号（以下简称案涉房屋），建筑面积92.32平方米，房款为1384800元。合同约定被告保证在交易时案涉房屋没有产权纠纷，无抵押等，如有，则由被告承担已付房款20%的违约金。随后原告如约向被告沈阳军支付了购房款1303232元，余下的房款待办理产权证之时再支付给被告。2018年6月7日，原告邓辉来、张安建与被告丽君公司针对案涉房产签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十一条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，也没有设定抵押权，合同附件中明确包括门市房款及契税等费用由被告沈阳军代付。案涉房屋交付原告后，被告至今未按照合同约定为原告办理产权登记，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告沈阳军辩称，原告邓辉来、张安建与被告沈阳军签订《门市买卖合同》属实。为了办证，原告邓辉来、张安建与被告丽君公司签订的《商品房买卖合同》也属实，后又签订了《协议书》是属于张秋香和张安建的父亲一起到被告丽君公司，还有张秋香的父亲共同商议才签订补充协议，这也属实。按照合同约定，原告邓辉来、张安建付清购房款，被告沈阳军才能为原告邓辉来、张安建办理案涉房屋产权登记。合同约定，原告邓辉来、张安建于2018年6月30日前一次性支付购房款给被告沈阳军，原告邓辉来、张安建未按照约定支付购房款已构成违约。合同第5条约定，原告邓辉来、张安建向被告沈阳军付清房款后半年办理产权证，原告邓辉来、张安建构成违约，被告沈阳军未违约。被告沈阳军愿意为原告邓辉来、张安建办理案涉房屋产权证，但是要原告邓辉来、张安建付清购房款。被告沈阳军同意在原告邓辉来、张安建支付清房屋尾款10天内为原告邓辉来、张安建办理案涉房屋产权证。原告邓辉来、张安建陈述的违约责任，合同上没有约定，不存在违约责任。被告重庆丽君房地产开发有限公司辩称，涉案房屋原系被告丽君公司开发，产权至今登记在被告丽君公司名下。涉案房屋在投资人分配时分配给了项目投资人之一田宏明，据了解是因为投资人田宏明下欠被告沈阳军借款，田宏明以案涉房屋作价抵偿给被告沈阳军，被告沈阳军再将案涉房屋出售给原告邓辉来、张安建。2018年6月7日，原告邓辉来、张安建和被告沈阳军共同到被告丽君公司处说明买卖情况过后，为便于案涉房屋产权由被告丽君公司直接办在原告邓辉来、张安建名下，故原告邓辉来、张安建与被告丽君公司签订了《商品房买卖合同》，合同中的价格是被告丽君公司原分配给投资人田宏明时确定的价格。原告邓辉来、张安建与被告丽君公司签订《商品房买卖合同》的目的是为了直接以原告邓辉来、张安建名义办理房屋过户手续，故在合同中对房屋产权的抵押状况表明为没有设置抵押，但被告丽君公司在签订合同时进行过口头告知。据了解原告邓辉来、张安建与被告沈阳军签订门市买卖合同后，进行了门市交付，交付后门市的使用管理均由原告邓辉来、张安建享受收益。被告丽君公司从未参与过房屋的交付及房屋买卖价款的实际收付。2019年底，原告邓辉来、张安建及另案处理的房屋购买人找到被告丽君公司要求办理房屋过户，原告邓辉来、张安建与被告丽君公司经过协商于2020年4月29日签订了书面协议，协议明确被告丽君公司在2021年12月31日前将案涉房屋产权办理至原告邓辉来、张安建名下，否则被告丽君公司承担相关违约责任。目前原告起诉要求被告丽君公司承担赔偿责任的主张不应得到支持，据被告沈阳军介绍，本案二原告之间系郎舅关系，2020年4月29日签订协议书前，是原告张安建父亲、原告邓辉来岳父张国华与另案处理的张秋香等人共同找到被告沈阳军，后再找到被告丽君公司，经过协商后，才达成的2020年4月29日的协议。本案房屋买卖合同的相对方是被告沈阳军和原告邓辉来、张安建，被告丽君公司是为双方的房屋买卖行为以被告丽君公司名义与原告邓辉来、张安建签订合同办理房屋产权转移登记手续，被告丽君公司愿意按照2020年4月29日协议书中的承诺为原告邓辉来、张安建办理产权转移登记手续，但需取得被告沈阳军同意的意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对原告邓辉来、张安建提交的以下证据：1、原告邓辉来、张安建提交的光盘及文字说明，原告邓辉来、张安建提供该证据拟证明被告丽君公司的销售人员告知案涉房屋旁的门市市场价已达到26000元-30000元每平方米；被告丽君公司、被告沈阳军对该证据的合法性不予认可，认为不能确定接听电话的人为被告丽君公司的销售人员，接听电话人员对案涉房屋地段门市价格的陈述不能作为原告邓辉来、张安建诉求的依据；本院认为，原告提供的该证据无法确定接听电话人员的身份，且接听电话人员的陈述也不能作为确定案涉房屋现价格的依据，对于该证据，本院依法不予采信。2、照片，原告邓辉来、张安建提供该证据拟证明所提交的光盘中的通话录音人员为被告丽君公司的销售人员；被告丽君公司、被告沈阳军对该证据的合法性不予认可，认为该照片的形成时间及来源不清楚；本院认为原告邓辉来、张安建提供的照片能证明其拨打的电话系门市出售或租售的电话，但该电话并不能证明系被告丽君公司的销售人员电话，且销售人员关于案涉房屋所在地段价格的宣传并不能作为确定案涉房屋现价值的依据，因此对于该证据，本院依法不予采信。对被告丽君公司提供的以下证据：1、协议书，被告丽君公司提供该证据拟证明被告丽君公司与原告邓辉来、张安建对案涉房屋达成协议；原告邓辉来、张安建认为该证据形式不合法，张国华代签合同要有原告邓辉来、张安建的委托授权，但被告丽君公司并未提供相应证据证明张国华具有代理权限，该协议书对原告邓辉来、张安建不发生效力；本院认为，该协议书乙方签字处为“张国华代签”但张国华并无原告邓辉来、张安建的授权，因此该协议书因无原告邓辉来、张安建的签字，并未生效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年被告丽君公司取得案涉房屋的产权证，产权证号为渝（2017）开州不动产权第××号。2018年4月12日被告丽君公司将案涉房屋抵押给张慧并办理了抵押登记。2018年6月6日被告沈阳军与原告邓辉来、张安建签订《门市买卖合同》，合同约定：“卖方（以下简称甲方）：沈阳军……买方（以下简称乙方）:张安建、邓辉来……甲乙双方就门市买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款。一、甲方门市坐落于重庆市开州区的门市××号，建筑面积为：92.32平方米（实际以产权面积为准，多退少补），出售给乙方。二、（1）双方商定该门市出售价格为：单价为：15000元/㎡，总金额1384800.00元（大写：壹佰叁拾捌万肆仟捌佰元整），（2）税及大修基金合计金额为：28432.00元（大写：贰万捌仟肆佰叁拾贰元整），合计：门市房款+税及大修基金=1413232.00元。三、乙方于2018年6月30日前一次性向甲方支付购门市款：1384800.00元（大写：壹佰叁拾捌万肆仟捌佰元整），及税、大修基金合计金额为：28432.00元（大写：贰万捌仟肆佰叁拾贰元整），合计：门市房款+税及大修基金=1413232.00元。四、甲方应于乙方付清全部款项之时，将上述门市交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对门市进行接收。接收后门市的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该门市所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。（水、电、二担电220V由甲方负责安装）五、甲方负责将该门市房产证在乙方付清所有款项后半年内办理在乙方名下，若未按照规定时间办理，甲方承担全部责任。六、甲方保证在交易时该门市没有产权纠纷，无相关按揭、抵押债务等，交易后如有上述事项，由甲方承担全部责任。七、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将门市交给乙方使用，乙方有权按已交付的门市款向甲方追究违约金（按照已付款项的20%计算）。（如甲方违反五、六款规定，按第七条执行）八、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。九、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方签字之日起生效。”被告沈阳军在甲方处签字捺印，原告邓辉来、张安建在乙方处签字捺印。2018年6月6日原告邓辉来、张安建向被告沈阳军支付购房款1303232元，并由被告沈阳军向原告邓辉来、张安建出具《收条》一份。合同签订后，被告沈阳军将案涉房屋交付给原告张安建、邓辉来。2018年12月17日原告张安建、邓辉来将案涉房屋出租给第三人张光容，租期为五年。至今原告张安建、邓辉来尚欠被告沈阳军购房款81568元（1384800元-1303232元）、税及大修基金28432元，以上共计110000元。为了便于办理房屋产权证，2018年6月7日被告丽君公司与原告邓辉来、张安建签订《商品房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）重庆丽君房地产开发有限公司……乙方（买方）张安建……乙方（买方）邓辉来……第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为：重庆市开州区×××号。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为738560元整……第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额738560元整……第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺。……（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款30%。……”被告丽君公司在甲方处盖章，原告邓辉来、张安建在乙方处签字盖章。在该合同附件五中第七条约定，该门市房款及契税、大修基金等费用均由沈阳军代付，此门市未开收据。2020年4月29日被告丽君公司与张国华签订《协议书》，约定：“甲方：重庆丽君房地产开发有限公司，乙方：张安建、邓辉来乙方向甲方购买位于重庆市开州×××号门市（建筑面积92.32平方米）达成如下协议：1、甲方保证出售给乙方的门市真实有效，否则由此产生的相关责任由甲方承担。2、此门市之前由甲方设置了短期抵押，故甲方承诺在2021年12月31日前将该门市产权办理在乙方名下，产权解押时间如遇提前，甲方将予以提前办理。如到期甲方仍然不能为乙方办理产权证，乙方可以选择退房，甲方除退还乙方购房款外，还将支付乙方已交房款总额20%的违约金。如乙方要求合同继续履行，则甲方从逾期之日起按已交房款每日万分之五的违约金支付乙方，3、甲方保证出售的门市单价及总额不发生上涨变更。4、该门市购房款由沈阳军代乙方支付给甲方（乙方已将房款按约定支付给了沈阳军），甲方予以认可。”被告丽君公司在甲方处盖章，乙方处由张国华签“张国华代签”，张国华系原告张安建父亲、原告邓辉来岳父。原告张安建、邓辉来对于张国华代签的行为不予认可。另查明，诉讼过程中被告丽君公司解除了案涉房屋的抵押。2020年12月18日经查询，案涉房屋上无抵押、无查封。2021年1月12日被告沈阳军书面表示同意在原告张安建、邓辉来未付清房款的情况下，先行为原告张安建、邓辉来办理案涉房屋的产权登记，对于下欠的购房款由被告沈阳军另案向原告张安建、邓辉来主张权利。被告丽君公司同意被告沈阳军的该意见。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告张安建、邓辉来与谁发生的房屋买卖合同关系？2、《协议书》是否有效？3、被告沈阳军、被告丽君公司是否应当为原告张安建、邓辉来办理案涉房屋的产权转移登记手续？4、被告沈阳军、被告丽君公司是否构成违约，是否应当支付原告张安建、邓辉来违约金？关于原告张安建、邓辉来与谁发生的房屋买卖合同关系的问题。本院认为，原告张安建、邓辉来与被告沈阳军是完全民事行为能力人，双方是在平等、自愿的基础上签订的《门市买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，该合同合法有效。原告张安建、邓辉来与被告丽君公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》，系被告丽君公司为将案涉房屋转移登记至原告张安建、邓辉来名下而签订，该合同并未实际履行，并非真实的房屋买卖合同，被告丽君公司并非涉案房屋买卖合同的相对方。关于《协议书》是否有效的问题。本院认为，《协议书》上并无原告张安建、邓辉来的签字，且对于张国华的代理行为原告张安建、邓辉来并不认可，因此该协议书未生效。关于被告沈阳军、被告丽君公司是否应当为原告张安建、邓辉来办理案涉房屋的产权转移登记手续的问题。本院认为，虽然按照被告沈阳军与原告张安建、邓辉来签订的《门市买卖合同》的约定，被告沈阳军将案涉房屋产权登记至原告张安建、邓辉来名下的条件为原告张安建、邓辉来付清所有款项后半年内办理。截止本案法庭辩论终结前，原告张安建、邓辉来向被告沈阳军已支付的房款为1303232元，剩余房款81568元还未支付，税及大修基金28432元也未支付，现不符合办理案涉房屋产权转移登记的条件，但被告沈阳军同意为原告张安建、邓辉来办理案涉房屋的产权证，且被告丽君公司也同意协助原告张安建、邓辉来办理案涉房屋的产权转移登记手续，因此对于原告张安建、邓辉来要求被告沈阳军、被告丽君公司将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告沈阳军、被告丽君公司是否构成违约，是否应当支付原告张安建、邓辉来违约金的问题。本院认为，按照原告张安建、邓辉来与被告沈阳军签订的《门市买卖合同》的约定，被告沈阳军在签订合同时保证案涉房屋无相关抵押债务等，但在被告沈阳军与原告张安建、邓辉来签订《门市买卖合同》时案涉房屋已抵押给张慧，被告沈阳军在签订合同时未将案涉房屋的抵押情况告知原告张安建、邓辉来存在违约，但本案原告未按合同约定及时付清购房款也存在违约。因案涉房屋的抵押在诉讼过程中已解除，本案中原告张安建、邓辉来在接收房屋后将房屋租赁他人获取收益，并无实际损失，因此对于原告张安建、邓辉来要求被告支付违约金260646.4元的诉讼请求，本院根据本案实际情况，酌情判决被告沈阳军支付原告张安建、邓辉来违约金35000元。因被告丽君公司并非案涉房屋买卖合同的相对人，因此对于原告张安建、邓辉来要求被告丽君公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沈阳军、被告重庆丽君房地产开发有限公司在本判决生效后七日内协助为原告张安建、邓辉来将位于重庆市开州区×××号[房屋产权证号：渝（2017）开州不动产权第××号]房屋产权转移登记至原告张安建、邓辉来名下；二、被告沈阳军在本判决生效后七日内支付原告张安建、邓辉来违约金35000元；三、驳回原告张安建、邓辉来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5210元，由被告沈阳军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  向 祥人民陪审员  李中品人民陪审员  牟方军二〇二一年一月十九日法官 助理  王春燕书 记 员  周 欢