广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12671号原告：李慧，女，1974年1月19日出生，汉族，住广州市天河区×××××××之一801房，公民身份号码441××××××××××××364。委托诉讼代理人：杨海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志强，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：刘文娣，女，1967年11月29日出生，汉族，住佛山市禅城区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××825。委托诉讼代理人：武世红，广东海智律师事务所律师。原告李慧与被告刘文娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李慧及其委托诉讼代理人杨海燕、刘志强、被告刘文娣的委托诉讼代理人武世红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月4日签订的《清远市××协议》；2.被告向原告返还购房定金100000元；3.被告向原告支付违约金200000元；4.被告向原告支付律师费28000元；5.被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2018年8月4日签订了《清远市××协议》，协议约定被告将位于清远市清城区××××××××××××清远奥园帕堤欧南三街第19幢6号的自有房屋出售给原告，房屋总价款为200万元人民币，买方支付定金后60天内买卖双方须进行合同备案和网签，网签后的10个工作日内到相关部门完成该房屋的交易过户手续。原告按协议约定于2018年8月4日向被告支付购房定金100000元后，积极联系被告要求办理该房屋过户事宜，但被告以各种理由推诿，导致该房屋至今没有过户给原告，并且因为被告一直拖延交易，导致协议中约定的买方装修权利无法得到实现，致使原告为入住该房屋购买的大量家私电器发霉生锈无法使用，原告损失惨重。2020年3月6日，原告向被告寄发了关于催促继续履行《清远市××协议》的《律师函》，催促被告尽快去办理网签手续、并到房管部门办理该房屋的过户登记手续，将该房屋的产权变更登记至原告名下并缴清该房屋的相关费用，向原告支付违约金，并赔偿原告家私电器等损失。原告将按《清远市××协议》的约定支付房屋购房款；或扣减前述违约金，书面重新确定交易金额。被告于2020年3月10日签收了上述律师函，但是被告无动于衷，也没有与原告办理涉案房屋的递件过户登记手续。经原告到房管部门查册发现，被告竟然将涉案房屋抵押给广州银行股份有限公司江门分行，抵押期限为2020年5月13日至2030年5月13日，最高额抵押金额2265800元。原告认为，双方签订的《清远市××协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当严格遵守。原告几十次联系被告，要求被告协助办理涉案房屋的过户登记手续，但是被告以各种理由拖延、回避、失约，拒不配合办理涉案房屋递件交易过户登记手续，被告明知要将涉案房屋过户给原告，并且在签收了原告寄发的关于催促继续履行《清远市××协议》的《律师函》的情况下，仍然将涉案房屋抵押给广州银行股份有限公司江门分行，存在极大的恶意，性质非常恶劣，被告完全没有契约精神，其行为已属严重违约。因为被告的违约行为，致使原告耗费了大量的时间和精力，丧失了很多机会成本，直接导致了原告的重大损失。根据《合同法》第94条、第107条的规定以及合同第六条约定，因被告严重违约，原告有权要求解除《清远市××协议》，被告除应退回已收的购房定金，还应当向原告支付双倍定金的违约责任。被告刘文娣辩称，1.被告与原告于2018年8月4日签订了房屋买卖合同，但该合同效力待定，因涉案房屋是被告与其丈夫共有的房屋，其丈夫没有对合同进行追认。2.原告在签订合同之前对房屋存在抵押是知情的。3.被告同意返还100000元定金，但原告在签订合同的第二天就占有使用了涉案房屋，物业费、水电费等费用都是由被告缴纳，应予以扣除。4.被告不同意支付违约金、律师费等费用，合同中并无约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，原告李慧和被告刘文娣签订了一份《清远市××协议》，约定“原告购买被告所有的清远市清城区××××××××××××清远奥园帕提欧南三街第19栋6号，该物业建筑面积为251.75平方米，花园面积约225平方米，交易价格为200万元。原告须在2018年8月4日前支付购房定金100000元给被告，支付定金后60日内双方进行合同备案和网签。被告须保证该房屋在合同备案和网签前无银行抵押、无查封及其他法律纠纷，并在上述约定时间内进行网签和备案，以及不得高于交易价格交易，否则被告须两天内双倍返还购房定金给原告。被告收取购房定金之后不出售或超过交易总价格出售该物业的，视为违约，被告须双倍返还购房定金和购房款给原告，并退回已收的购房定金和购房款。守约方有权选择接受赔偿解除合同，也有权选择继续履行本合同...”。该合同签订后，原告向被告支付100000元购房定金。此后，双方一直磋商、联系，但被告并无依约配合原告进行合同备案。2020年3月5日，原告委托锦天城律师事务所向被告发出《律师函》，催告被告履行合同义务，并要求支付违约金。据清远市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋的权利人是被告刘文娣，共有情况为单独所有，涉案房屋存有最高额抵押，最高债权数额为226.58万元，抵押权人广州银行股份有限公司江门分行，抵押期限为2020年5月13日至2030年5月20日。原告对于其主张的律师代理费28000元，提供了其与上海锦天城（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》及支付了律师代理费28000元的发票，但并无提供其它因被告违约所致的实际损失的证据。此外，庭审中，被告表示同意解除合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《清远市××协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。在原告支付100000元定金后，被告应当按照合同约定积极履行合同备案和其它义务，但是被告却一直拖延不予配合，更于2020年5月20日将房屋办理了借款抵押登记，明显违反合同约定，应当向原告承担违约责任。对此，原告起诉要求解除合同，被告在庭审中也表示同意解除合同，本院予以确认。关于被告应当承担的违约责任。合同中约定被告须保证该房屋在合同备案前无银行抵押、无查封及其他法律纠纷，并在约定时间内进行备案，以及不得高于交易价格交易，否则被告须双倍返还购房定金给原告，此显然属于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的定金罚则，但是合同又另外约定双倍返还购房定金和购房款，并退回已收的购房定金和购房款。虽然，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，当事人可以主张定金之外的其他损失，但应以违约造成的实际损失为限。本案中，原告为提起诉讼支付了律师费28000元，而并无提供其它证据证明双倍返还定金不足以弥补其因被告违约而致的损失，对此应承担举证不能的不利后果，故本案不应在适用定金罚则的基础上再适用合同约定的违约金，原告支付的律师费也能在双倍返还定金中得到填补，故对于原告要求被告另外支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持，本院只予支持被告向原告双倍返还定金200000元。综上，由于本案引发争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》正式施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李慧与被告刘文娣于2018年8月4日签订的《清远市××协议》；二、被告刘文娣于本判决生效之日起10日内向原告李慧双倍返还定金200000元；三、驳回原告李慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取计11400元；保全费2160元，合计13560元，由原告李慧负担4448元，被告刘文娣负担9112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二一年一月十五日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。