吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终125号上诉人（原审被告）：朴燕，女，1971年9月19日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王东升，男，1966年3月24日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔晔，吉林平岗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边天通食品有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇龙渊五队。法定代表人：任贞玉，该公司经理。被上诉人（原审被告）：任贞玉，女，1958年4月27日出生，朝鲜族，延边天通食品有限公司总经理，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延边礅煌环艺有限公司，住所地吉林省延吉市长白东路清新南街661号（中小企业工业园304-305）。法定代表人：宋永学，该公司总经理。原审第三人：延边广隆房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市局子街3505。法定代表人：王爱国，该公司经理。原审第三人：申凤学，女，1965年4月16日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省延吉市。上诉人朴燕因与被上诉人王东升、延边天通食品有限公司（以下简称天通公司）、任贞玉、延边礅煌环艺有限公司（以下简称礅煌公司）及第三人延边广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）、申凤学案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人朴燕的委托诉讼代理人许文杰，被上诉人王东升的委托诉讼代理人崔晔，延边礅煌环艺有限公司的法定代表人宋永学，原审第三人申凤学，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朴燕上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王东升的诉讼请求；2.本案诉讼费由王东升、天通公司、任贞玉、礅煌公司承担。事实与理由：1.王东升是在法院查封涉案房屋之后签订房屋买卖合同，其提出的诉讼请求于法无据，不应得到支持；2.论涉案房屋合同之债的先后顺序，因任贞玉与申凤学之间的买卖合同纠纷案件尚未作出结论，应根据该案结果来进一步论述合同之债的优先性；3.广隆公司有效签收法院保全裁定之后，与广隆公司签订的房屋买卖合同属于无效合同；4.朴燕的民事权益不应当因为广隆公司与延吉市房产局的过错或失职而受损。朴燕作为民事主体，通过申请法院保全等方式尽到了实现债权的权利救济。因广隆公司与延吉市房产局有效签收法院保全裁定的情形下，签订买卖合同、办理备案登记等行为致使产生本案纠纷，广隆公司和延吉市房产局应承担责任；5.王东升作为本案民事主体提起执行异议之诉，没有事实及法律依据。一审已查明王东升是从申凤学处购买涉案房屋，涉案房屋实际上由申凤学出售。在执行中申凤学作为异议人亦向执行法院提交过执行异议申请书。王东升辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。朴燕申请保全的是任贞玉名下的不动产，而案涉房屋未登记在任贞玉名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所讲到的法律适用前提是，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而任贞玉在形式上没有具备物权权利外观，且任贞玉与申凤学签订案涉房屋在内的39套房屋买卖合同，签署后任贞玉没有支付房款，后双方解除了案涉房屋在内的买卖合同。因此任贞玉对案涉房屋没有处分权。在本院审理的申凤学与任贞玉的房屋买卖合同纠纷案件中，双方已确认解除案涉房屋的买卖合同。因此朴燕的保全行为错误，其上诉请求于法无据。礅煌公司辩称，礅煌公司对担保行为不知情，也未经过礅煌公司法定代表人的同意。申凤学述称，当时任贞玉及天通公司与申凤学签订了房屋买卖合同，但实际是委托代卖房屋协议，卖出房屋后给申凤学房款，但目前为止39套房屋的房款一直没有支付给申凤学，申凤学也没有将房屋钥匙给任贞玉。因此申凤学认为朴燕主张案涉房屋是任贞玉的是错误的，这些房屋的所有权及处分权都是申凤学的。天通公司、任贞玉在法定期限内向本院提交答辩意见。王东升向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认位于延吉河畔小区5-2-1803的房屋系王东升出资购买并享有权利。二、请求对位于延吉河畔小区5-2-1803的房屋停止执行。三、诉讼费由朴燕、天通公司、任贞玉、礅煌公司承担。一审法院认定事实：2012年12月20日，甲方申凤学与乙方广隆公司签订《联合建房协议书》，主要约定：一、本协议所属开发项目名称暂定为广隆隐居（即现河畔小区），位于延吉市延吉街发展村，该项目占用土地为出让地，占地面积约为21900㎡，规划总建筑面积约8万㎡左右。二、甲方投入本项目占用土地以及甲方依法取得的在建工程及附着物（原延吉市金海房地产公司的抵债物），并于2008年11月已实际交付给乙方。本项目开发工程均以乙方名义进行，所有土地费用、建设费用、期间费用及税费均由乙方独自承担，即甲方除投入前述建设用地和在建工程及附着物外，不承担本项目发生的一切费用。三、甲方在本项目中分得的利润为：⑴价值1500万元的房屋；⑵4000万的现金利润。合计5500万元。四、合作期限：自2008年5月10日双方第一次签订合同开始，本合同项下甲方应得利润以及商品房屋实物全部交付完毕为止。五、特别约定：本合同项下土地原为甲方出资的延吉市玩吧娱乐有限公司宗地，该公司于2010年办理了工商注销登记，公司清算时，土地使用权归股东申凤学，故申凤学有权处分该土地，对此乙方已进行充分了解。2013年6月25日，甲方申凤学与乙方广隆公司签订《确认书》，双方就乙方依据联建合同约定为甲方开具商品房买卖合同书具体内容，确认如下（主要内容）：一、乙方于2013年6月1日前向甲方开具的房票共计329户房屋，总面积31672.7㎡，总价值114,772,246元，详细情况见附表《已开房票确认书》及购房合同书、收据。二、上述房屋所有权全部归甲方，售楼处销售上述房屋时，乙方应按双方合同约定将上述房屋的出售款全额（包括银行按揭贷款）交付给甲方所有，直至甲方得到联合建房合同约定的4000万元现金利润，届时甲方除留下价值1500万元的房屋外，其余房屋全部退给乙方。三、甲方可以委托售楼处销售第一项所述房屋，也可以自行销售。2016年1月1日，甲方申凤学与乙方任贞玉签订房屋买卖合同，主要约定：申凤学将15套房屋，出售价格16,726,600元；及延吉河畔小区5号楼37套房屋（包括本案涉案一套房屋），以单价4500元/㎡，共3338.64㎡，出售价格1502.388万元整；综上，乙方应付总房款31,750,480元。乙方应在2016年5月30日前付总房款的40%，在2016年6月30日前付剩余房款部分的30%，在2016年7月30日前付剩余房款部分的30%，需以现金方式付清。乙方任法定代表人的延边天通食品有限公司、延边天润饮料有限公司以其全部资产（前述两公司的股东会决议已经通过该担保事项）提供合同担保，同时乙方以全部家庭财产作为付款担保，逾期不付时，甲方可以直接以担保公司的资产或者乙方家庭财产履行本合同约定房款及违约金。2016年9月6日，一审法院受理朴燕诉天通公司、任贞玉、礅煌公司民间借贷纠纷一案，即（2016）吉2401民初6289号案件，审理过程中依朴燕申请，一审法院作出（2016）吉2401财保325号民事裁定书，冻结了任贞玉名下的位于延吉市依兰镇兴农村的两栋房屋产权手续及任贞玉名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案房屋），并于2016年9月14日向延吉市房产局送达，2016年9月19日向广隆公司送达；后任贞玉以超标的保全，提出复议申请，一审法院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书，撤销一审法院（2016）吉2401财保325号民事裁定，冻结任贞玉名下的广隆公司开发的位于延吉街东侧、延北路南侧、延吉河畔小区的29套房屋（包括本案涉案一套房屋），并于2016年11月18日向延吉市不动产登记中心送达。2016年11月9日，一审法院作出（2016）吉2401民初6289号民事判决书，天通公司、任贞玉不服，上诉至延边州中院，延边州中院作出（2017）吉24民终226号民事调解书。嗣后，该案进入执行程序，期间一审法院作出（2017）吉2401执1066－5号民事裁定书，王东升因对执行标的有异议，向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年9月23日作出（2019）吉2401执异208号执行裁定书，驳回其异议。王东升在收到该裁定后，15日内向一审法院提起本案诉讼。2018年1月3日，甲方金永锡与乙方申凤学签订协议书，主要约定：基于甲方于2016年11月18日，向乙方出借200万元，因此拖欠利息528,000元；另外乙方欠甲方装修款57万元；综上，甲方对乙方共计享有债权3,298,000元。乙方以广隆公司开发交由任贞玉代卖的9套房屋折抵甲方全部债权，9套房屋（包括本案涉案房屋一套）面积749.73㎡，按4400元/㎡，折合3,298,812元以清偿对甲方的全部债务本息及装修款。2018年5月12日，王东升与广隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：广隆公司将其开发的位于延吉市河畔小区5-2-1803房屋，建筑面积78.36㎡，单价4800元/㎡，总价款376,128元；王东升于2018年5月21日前支付首期房款116,128元，占全部房款的30%，余款26万元通过贷款支付。广隆公司应该在2016年12月30日前交付房屋。合同签订当日，王东升交纳物业维修基金7052元，并在延吉市房屋产权管理中心办理预购商品房预告登记。2019年3月6日，王东升交纳2018年度取暖费；2019年7月18日，王东升交纳2019年度取暖费；2019年9月29日，王东升交纳税费200元。因王东升儿子王家宝办理转学需要，2019年7月19日，公园街道恒润社区出具居住证明，证明王家宝居住在涉案房屋。2018年7月3日，王东升通过交通银行向广隆公司支付贷款26万元。涉案房屋已交付王东升。另查明，广隆公司依据双方联合建房及确认书，向申凤学交付的100多套合同均系空白合同，在第一页均标注了“申姐抵账”，但在申凤学和任贞玉的房屋买卖中，依申凤学要求，广隆公司向任贞玉出具的合同中未体现“申姐抵账”。又查明，王东升实际是通过延吉市德源房地产经济有限公司（以下简称德源公司）北苑分公司从金永锡处购买房屋。2018年5月18日，甲方张孙喜起与乙方王东升、居间方赵明男（德源公司北苑分公司负责人）签订房屋买卖合同，约定购买涉案房屋，总房款364,000元，首付定金15,000元，余款349,000元，中介费3000元。2018年5月21日，王东升向金永锡建行卡转账支付89,000元，支付现金5000元；2018年5月22日，王东升通过微信转账向张喜起支付1万元。再查明，任贞玉向朴燕借款时，任贞玉将其与广隆公司签订的河畔小区29套房屋商品房买卖合同原件交付朴燕，作为借款担保。针对前述申凤学与任贞玉的房屋买卖法律关系，申凤学在延边州中院提起了相关诉讼，要求任贞玉支付购房款，现该案已中止审理。一审法院认为，广隆公司与申凤学合作建房，申凤学系本案涉案房屋的实际权利人。申凤学向任贞玉出售包括本案涉案两套房屋在内的37套河畔小区房屋，之后任贞玉向朴燕借款，朴燕在双方民间借贷纠纷案件中保全了任贞玉购买的前述其中29套房屋，一审法院于2016年11月16日作出（2016）吉2401财保325号－1号民事裁定书。对于王东升提出请求确认位于延吉河畔小区5-2-1803的房屋系王东升出资购买并享有权利，并停止执行的主张，朴燕提出申凤学处分涉案房屋，系在一审法院作出相关财产保全后，未满足查封之前已经购买的前提条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，该条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，即被执行人至少具有形式上的物权权利外观，本案中涉案相关房产未登记在被执行人任贞玉名下，故本案不应适用该条规定，朴燕的主张，一审法院不予支持。任贞玉对相关房屋标的享有的是合同债权而非物权，朴燕对保全标的享有的权利从属于任贞玉的合同债权，不具有优先性。任贞玉与申凤学房屋买卖合同案件尚在中院审理中，双方对于任贞玉是否支付房款尚存争议，任贞玉亦未提供证据证实涉案房屋已向其交付；申凤学与任贞玉签订涉案房屋标的房屋买卖合同后，将涉案房屋抵账给金永锡，金永锡出售给王东升，王东升支付首付款，以贷款方式支付剩余房款，涉案房屋已交付王东升，故王东升的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第五项、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认位于延吉河畔小区5-2-1803的房屋系王东升出资购买并享有权利。二、对位于延吉河畔小区5-2-1803的房屋停止执行。案件受理费6942元，由朴燕、延边天通食品有限公司、任贞玉、延边礅煌环艺有限公司负担。二审中，朴燕为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1.（2018）吉2401执恢424号之十执行裁定书、调查笔录。证明依照申请执行人朴燕的申请，执行法院作出上述执行裁定，裁定继续冻结涉案房屋。执行法院将该执行裁定书和协助执行通知书送达至延吉市房产局，但被告知无法协助，同时执行法院也将该裁定留置送达至广隆公司。王东升质证称，真实性无异议，该证据中朴燕申请保全的是任贞玉名下的房屋，而案涉房屋自始至终未备案在任贞玉名下。因此房产局在接到保全裁定后已无法对案涉房屋进行冻结。王东升在购买房屋时也确认案涉房屋没有被冻结，通过合法手续够得了案涉房屋，对朴燕主张的保全事实不清楚。申凤学质证称，真实性无异议。申凤学出售房屋时去房产局了解过，房屋手续正常，因此也办理了房屋出售。后来申凤学去房产局询问案涉事项，房产局的人员称当时的办理人员是临时工作人员，发现无法查封后搁置了查封工作，没有反馈给法院是其工作失误。礅煌公司对该份证据没有异议。本院对该证据的真实性予以采信。证据2.执行异议申请书、（2018）吉24民终418号民事判决书。证明申凤学曾经向执行法院提交执行异议申请书，申请执行法院解除涉案房屋的保全并停止拍卖。申凤学诉天通公司等的房屋买卖合同纠纷案件经法院审理认定申凤学与天通公司、任贞玉等之间签订的房屋买卖合同合法有效。王东升质证称，真实性无异议。本案是王东升作为案涉房屋的权利人提出的执行异议之诉，本案的焦点应在于任贞玉对案涉房屋有无处分权，明显任贞玉对案涉房屋没有物权及处分权。申凤学质证称，同王东升质证意见。礅煌公司对该份证据没有异议。本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案任贞玉与申凤学签订房屋买卖合同后，任贞玉尚未办理案涉房屋的房屋所有权登记，故其对涉案房屋并不享有物权。任贞玉虽对案涉房屋尚未取得物权，但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，人民法院可以依据任贞玉与朴燕民间借贷纠纷中债权人朴燕的申请，将任贞玉购买的案涉房屋进行司法预查封。预查封房屋所保全的是诉争房屋的期待利益，即购房人对出售人的债权和物权期待权，但该权利本身并不属于物权范围。涉案房屋被法院预查封后，并不影响预售合同签约当事人依法、依约行使房屋买卖合同的解除权或终止履行合同。本案中，任贞玉未支付购房款，亦未实际占有涉案房屋，在此情形下，申凤学与任贞玉已经终止了案涉房屋的买卖合同，申凤学业已将案涉房屋另行出售给王东升，王东升支付全额房款，涉案房屋已交付给王东升，故王东升对涉案房屋享有物权期待权，其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求应予以支持。综上所述，朴燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6942元，由朴燕负担。本判决为终审判决。审判长 申成日审判员 朴美兰审判员 咸柱英二〇二一年一月二十二日（法官助理 鲁雪莲书记员 李思思