广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂11执复2号 复议申请人（被执行人）：刘建华，男，1962年2月16日出生，汉族，住广东省肇庆市瑞州区。 委托代理人：余波，广西三力律师事务所律师。 委托代理人：罗秋芳，广西三力律师事务所律师。 申请执行人：广西贺州桂东农村合作银行建兴分理处。住所地：广西贺州市八步建设中路37-1、12、14、15号。 负责人：吴恵可，主任。 被执行人：聂勇，男，1984年9月8日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 复议申请人刘建华不服贺州市八步区人民法院（下称执行法院）（2020）桂1102执异158号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人与被执行人刘建华金融借款合同纠纷一案［执行依据：执行法院（2019）桂1102民初1276号民事判决］中，委托本院对被执行人刘建华位于防城港市沙潭江市（下称欧景蓝湾5号楼）18层Ｃ-1803进行评估。本院选中广西天源房地产评估有限公司（下称天源评估公司）对上述房产进行评估。天源评估公司作出评估报告后，复议申请人不服，认为评估价格偏低，要求重新评估。本院将复议申请人的评估异议材料寄送天源评估公司后，该公司以其评估结论评估程序合法、客观、公正为由，不予重新评估。执行法院以（2020）桂1102执315号价格评估复核通知书送达复议申请人，其不服向执行法院提出书面异议，执行法院驳回异议人刘建华的执行异议请求，其遂向本院申请复议。 执行法院审查查明，该案执行依据（2019）桂1102民初1276号民事判决：一、被告聂勇归还原告广西贺州桂东农村合作银行建兴分理处贷款本金180万元及支付相应利息（利息计算：1、从2017年10月17日起算至2019年4月2日止，欠利息、复利、罚息合计43866.25元；2、从2019年4月3日起至被告还清之日止，以实际欠款本金为基数，按执行贷款利率基础上上浮50%计收罚息；3、从2020年3月17日起至被告还清之日止，不按期偿付利息的，按中国人民银行规定计收复利）。二、被告聂勇赔偿原告广西贺州桂东农村合作银行建兴分理处为实现债权而产生的律师代理费损失8000元。三、原告广西贺州桂东农村合作银行建兴分理处对被告刘建华名下位于欧景蓝湾5号楼2层Ａ-201号房、18层Ｃ-1803号房和Ｃ-1804号房共3套房地产［1、Ａ-201号房，房产证号：防港房权证港口直字第××号；2、Ｃ-1803号房，房产证号：防港房权证港口直字第××号；3、Ｃ-1804号房，房产证号：防港房权证港口直字第××号］折价、拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿的权利。四，被告刘建华对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。案件受理费由被告负担。案件诉讼期间，2019年8月13日，本院作出（2019）桂1102民保初1276号民事裁定，查封上述三套申请执行人享有优先受偿权的房产。 该案执行过程中，2020年5月20日，该院作出（2020）桂1102执315号《价格评估移送函》，函请本院委托具有相应资质的评估机构对上述3套被执行人刘建华名下房产进行价格评估。2020年5月29日，本院发出（2020）桂11委评20号《通知书》，通知该院及相关当事人定期办理选择测绘、评估机构事宜、组织现场勘察等。2020年7月30日，天源评估公司经对上述标的物评估后，作出桂天源评字（2020）第32号《广西壮族自治区中级人民法院拟执行财产处置涉及的防城港港口区西湾大道19号欧景蓝湾住宅及商业停车位资产评估报告》。刘建华收到该《评估报告》后，提出书面异议，认为该次评估价值过低，严重贬低评估对象价值，请求重新评估。执行法院依程序函请本院进行复核。本院复核认为，该评估结论程序合法、价格合理、评估机构客观公正。2020年10月14日，该院作出（2020）桂1102执315号《价格评估复核通知书》，告知相关当事人，该次评估程序合法、评估机构有效，该院对上述财产不再进行重新评估和补充评估。 执行法院认为，该院执行上述案件过程中对上述执行标的物所进行的价格评估，依法由上级法院委托具有相应资质的评估机构进行，程序合法，评估结果客观公正，并在异议人提出异议后依法进行过复核，不存在异议人主张的遗漏评估、评估价格严重低于市场价格的情形。异议人认为遗漏对标的物装修部分评估，不符合事实，评估机构出具的《资产评估报告》第（二）项“评估对象实物因素1、房屋建筑物状况”，客观详细地列出了所有评估对象的装修情况，评估结论包含了标的物的装修部分价值，不存在遗漏；异议人认为评估结果严重背离市场价格，不符合客观实际，实际的评估价格与异议人所主张的市场价格相差不大，不存在严重背离的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”但是，异议人没有证据证实本次评估存在上述法律法规所规定的应当重新评估的情形。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，裁定：驳回异议人刘建华的执行异议请求。 刘建华向本院申请复议称：请求事项：1、依法裁定撤销执行法院(2020)桂1102执315号评估结果通知书;2、依法裁定撤销(2020)桂1102执异158号裁定书;3、责令评估机构对欧景蓝湾5号楼18层C-1803和C-1804号房进行重新评估或补充评估。理由：一、天源评估公司没有进入欧景蓝湾5号楼18层C-1803号房现场勘查，对房屋内部结构和添加物以及附着物不了解，在此情况下进行的评估，属于程序违法。故应予以撤销评估结果，重新评估。 C-1803号房同地段毛坯房房价约为4800元/平米，按面积计总价约为116.64万元。而该房为豪华装修，装修投入约100万元，房屋装修投入与毛坯房价值比为0.86，属于对房屋的重大添附，房产的价值大大在增加。《民通意见》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”及《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”，由此可见，我国司法实践均认可房屋装修添附的单独价值。 另外，复议申请人在贝壳二手房交易平台上查询到2020年6月8日与6月30日欧景蓝湾中高楼层简单装修的房屋成交单价为5342元/平方米、5401元/平方米，复议申请人查询到的成交价与本次评估的基准日2020年7月8日为同一时期，复议申请人认为根据市场行情豪华装修的房屋评估价值应比同一时期简单装修的房屋的成交价高，而在本次评估中豪华装修的C-1803号房评估价格仅为5419元/平方米。近百万的装修价值评估时应考虑而未考虑。评估公司在评估时未对装修部分进行专项评估，属对房屋价值的评估遗漏，装修的精简程度会对评估价格产生定影响，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的“第二十条人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:(二)超出财产范围或者遗漏财产……”规定，请求上一级法院责令天源评估机构对C-1803号房进行重新评估或补充评估。 二、在本次评估中天源评估公司对欧景蓝湾5号楼18层Ｃ-1804号房［防港房权证港口直字第××号］的评估价格为5313元／平方米，该评估价值也远远低于同一时期的市场价格，复议申请人认为此次评估价值过低，严重贬损评估对象的价值。综上，请求上一级法院支持复议申请人的复议请求。 申请执行人的意见：一、天源评估公司对案涉房屋的评估程序合法。评估公司对案涉房屋欧景蓝5号楼18层C-1803进行现场勘查时，复议申请人没有按通知到达现场打开案涉房屋房门，导致天源评估公司无法进行现场勘查，因此产生的法律责任应当由复议申请人承担。但是，天源评估公司对案涉房屋进行价格评估时，依据执行法院提供的对案涉房屋现场勘查的照片，已经充分了解案涉房屋室内装修的全部情况，评估报告所作出的评估结论已经充分考虑了影响案涉房屋价格的全部因素。评估公司对案涉房屋进行价格评估时没有违反法律程序，符合法律、司法解释的规定，其评估结论公平、公正，复议申请人以天源评估公司程序违法为由要求重新评估没有法律依据。二、评估报告没有遗漏财产。如前所述，天源评估公司对案涉房屋进行价格议估时，对包括案涉房屋室内装修在内的所有影响案沙房屋价格的全部因素已予以充分考虑，不存在遗漏相关财产的情形，复议申请人以遗漏财产为由主张补充评估，没有事实和法律依据。三、评估报告得出的结论公平、公正，且没有损害复议申请人的合法权益。天源评估公司根据市场法、收益法的评估方法，在充分考虑案涉房屋的地段、面积、装修等所有影响案涉房屋价格的全部因素后，作出的评估结论公平、公正。另外，案涉房屋的评估价格并非最终的交易价格，只有经司法拍卖公开竞价之后，才能最终确定其交易价格。因此，即便评估价格与复议申请人的心理价格略有偏差，亦不影响案涉房屋最终的交易价格,并不损害复议申请人的合法权益。 综上所述，天源评估公司对案涉房屋进行价格评估，符合法律规定。复议申请人提出的复议请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。 本院另查明，复议申请人接到天源评估公司出具的桂天源评字（2020）第032号资产评估报告后，已向本院提出资产评估报告的异议事项，本院已将复议申请人的异议材料以《移交评估异议材料函》“（2020）桂11执委评20号”及相关资料寄送天源评估公司。2020年9月28日，天源评估公司向本院回函：评估公司评估程序合法、价格合理，评估结果客观公正。 本院认为，是否应撤销执行法院(2020)桂1102执异158号裁定书;对复议申请人位于欧景蓝湾5号楼18层C-1803和C-1804号房进行重新评估或补充评估是本案的争执焦点。 一、执行法院送达该院(2020)桂1102执315号评估结果通知书合法。从本案的材料看，复议申请人接到天源评估公司报告认为评估价值偏低后，即向本院提出资产评估报告的异议事项材料，本院已将复议申请人的材料寄送天源评估公司，该公司收悉后，已向本院回函：评估公司评估程序合法、价格合理，评估结果客观公正。执行法院将天源评估公司复核结论以该院(2020)桂1102执315号评估结果通知书送达给复议申请人，是向其提出的异议予以回复，符合法律规定。 二、评估机构的评估结果不等同于法院的执行行为。人民法院对查封的财产需变卖的，应当启动确定财产处置参考价程序。本案中，执行法院采用委托评估方式来确定执行标的物的参考价值。评估机构对标的物评估所采用的方式、方法、标准均由其按照评估相关的法律、法规、规则进行。评估结果只是执行法院作出网拍的参考价，评估报告是评估机构对标的物价值评估的结果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序的若干问题的解释》第五条第一款规定：执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律或司法解释规定的，可以向执行法院提出执行行为异议。评估机构的评估行为，不是执行法院的执行行为。复议申请人在执行异议期间所提执行异议请求应不属于执行异议的受理范围，执行法院受理之后，依法应驳回其申请。执行法院将本不应受理后予以受理，受理之后以驳回刘建华的异议请求不当，本院予以纠正。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条第二项规定，裁定如下： 一、撤销贺州市八步区人民法院（2020）桂1102执异158号执行裁定； 二、驳回刘建华的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 琴 审判员 杨桂明 审判员 黎 健 二〇二一年一月十四日 书记员 杨 程