北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初54732号原告：北京世贸天阶物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路甲九号4号楼办公楼五层508室。法定代表人：雷文英，总经理。委托诉讼代理人：魏轶明，北京市安博律师事务所律师。被告：张学军，男，1963年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴向红，北京市京师律师事务所律师。原告北京世贸天阶物业服务有限公司（原名称为北京乔福物业管理有限公司，于2014年8月25日变更为现名称，以下简称世贸天阶公司）与被告张学军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世贸天阶公司的委托诉讼代理人魏轶明，被告张学军的委托诉讼代理人吴向红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世贸天阶公司向本院提出诉讼请求：1.判令张学军向世贸天阶公司支付2004年8月1日至2019年12月31日的物业费275224.48元；2.判令张学军支付滞纳金1178302.94元。事实和理由：世贸天阶公司为北京市朝阳区光华路甲9号世贸国际公寓（以下简称涉案小区）的物业服务企业，张学军为该小区1号楼某某房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，根据《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》，张学军应按时缴纳物业管理费，物业费标准为5.8元每月每平方米，张学军未缴纳2004年8月1日至2019年12月31日期间的物业费，经多次催要未果，故世贸天阶公司诉至本院。张学军辩称：不同意世贸天阶公司的诉讼请求。第一，2017年6月30日之前的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。世贸天阶公司没有证据证明向张学军进行了有效催收，作为专业的物业公司，有能力却不进行有效催收，怠于行使权利，应当承担举证不能的法律后果。第二，世贸天阶公司提供的物业管理服务不符合合同的约定，在世贸天阶公司纠正其错误前，我有权拒绝支付物业服务费。世贸天阶公司没有履行法定的公示义务，自2000年2月至今没有公示物业服务费收支账目及公共维修基金、公共收益的收支账目，严重违反了合同约定，侵害了业主的知情权和监督权。世贸天阶公司的信息公示内容及范围不符合合同的约定，也没有证据证明已经进行了公示，且拒绝张学军按照合同的约定对物业费和公共维修基金进行审计，对此张学军依法享有抗辩权，并已经另案起诉。第三，世贸天阶公司对小区内部分业主在屋顶搭建违章建筑的行为放任不管，没有履行制止、报告义务。世贸天阶公司不作为、管理不到位导致小区所有楼顶都有违建，对小区造成安全隐患，在危险消除前，张学军有权拒交费用或少交费用。客户手册对装修做了严格的约定，世贸天阶公司应当对破坏公共区域的责任方即在楼顶搭建非法建筑的行为进行制止，如果其及时制止，建筑材料不可能运上屋顶，违建不可能建起来，也不可能完成装修。对于违法建筑，世贸天阶公司虽然没有执法权，但应及时向行政主管部门进行投诉报告，在非法建筑建设过程中及建成后的时间内，世茂天界公司对此视而不见，没有任何作为。对不法行为制止和报告义务是世贸天阶公司在业主公约中明确约定的义务，世贸天阶公司没有提供证据证明已经履行了义务，应当承担举证不能的法律后果。第四，世贸天阶公司履行公用设施、安保服务、环境卫生、交通项目、进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时、不到位。小区保安形同虚设，对于外来人员不进行登记。门禁系统损坏维修不及时，长期无人管理。日常保洁、定期保洁不到位，没有按照规定提供24小时的物业服务。关于安保，合同约定提供24小时安保服务，但是小区晚间没有保安值守，小区监控可以证明，世贸天阶公司应该提供监控证明其提供的安保符合约定。小区发生过盗窃案件，疫情期间的快递经常丢失。小区门禁、电梯、公共卫生、保洁均存在问题，物业公司未提供证据证明其履行了上述义务，应当承担举证不能的法律后果。第五，世贸天阶公司在未经业主大会同意的情况下擅自将小区公共区域用于经营，侵犯了业主对公共部分的处分权，所产生收益应当归全体业主共有，在该部分经营收益未分配或抵扣物业费之前，张学军有权拒绝交纳物业费。世贸天阶公司未征得小业主大会同意的情况下，擅自对小区进行经营。其利用小区围墙的公共部位用房经营烟酒城；利用业主公共用房进行咖啡馆的经营，咖啡卡座全部设在小区的公共走廊；将小区自行车车棚对外承包为某某寄存点，作为某某超市的仓库；将会所大堂公共部位招租某某快递柜；在会所公共大堂设立某某银行取款机；用小区公共部位进行广告收入，侵犯了业主的收益权。在小区开办幼儿园，并将健身会所和游泳馆对外出租，导致小区的私密性降低。世贸天阶公司的上述做法严重侵犯了小区公共部分的处分权，利用小区公共部位为他人谋取私利，严重损害了业主的利益。另，世贸天阶公司未经过业主讨论通过等法定程序，私自动用了专项维修基金，侵害业主财产权利。第六，按照规定，前期物业合同不应超过2年，现合同已经超过2年，世贸天阶公司没有和业主签订物业服务合同，现在的物业服务应当属于无因管理，世贸天阶公司应当举证证明服务内容、收费标准及收费的支出情况，计算出业主应当交纳的物业费，张学军才产生支付费用的义务。第七，关于滞纳金，世贸天阶公司违约在先，且滞纳金约定过高，该条款无效。前期物业合同已经到期，世贸天阶公司并没有与业主签署新的物业服务合同。小区办是行政备案机构，不是合同当事人，无权代表小区业主签署或承认物业服务合同，前期物业合同到期后，由于没有签订新的物业服务合同，前期物业合同关于物业费和滞纳金的约定不再适用，涉案小区物业费的缴纳标准应当按照无因管理的规定确定，由于没有约定，世贸天阶公司无权单方向小区业主收取滞纳金。第八，张学军不存在恶意欠费的事实，张学军拒绝交纳物业费，一是因为超过诉讼时效，世贸天阶公司丧失胜诉权；二是因为世贸天阶公司严重违约，张学军依法行使抗辩权，世贸天阶公司不能完全履行自已义务的情况下，张学军有权拒绝交纳物业费；三是物业费的标准应当按照无因管理的相关规定来确定。张学军并非无理由拒绝交纳物业费，对于应当交纳的，张学军享受的服务会支付相应的对价，世贸天阶公司所述张学军恶意欠费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月4日，北京市居住小区管理办公室向世贸天阶公司出具京小区办字[2002]第022号《关于公约核准的通知》，载明：你公司报送的《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》已经我办审核批准，核准号：外字第95号，特此通知。《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《管理公约》）写明涉案小区的物业管理企业为世贸天阶公司，公寓物业管理费标准为每月每平方米6.8元。产权人或使用人按季度向物业管理企业交纳物业管理费，即每季度第一个月的10日前，到世贸国际公寓客户服务中心交纳该季度的物业管理费。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。庭审中，世贸天阶公司表示本案涉及的物业费的收费标准为每月每平方米5.8元。关于滞纳金的计算标准，其表示2008年4月30日之前按照日千分之三的标准计算，2008年5月1日之后按日万分之五的标准计算。庭审中，双方均认可张学军为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为256.92平方米。庭审中，张学军表示世贸天阶公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，世贸天阶公司表示其通过在大堂张贴催收通知、电话、短信以及在信箱中投放催缴通知书等方式一直向张学军催要物业费，所以不存在超过诉讼时效的情形，并提交照片、挂号信通知单、交费通知等证据予以佐证。张学军对此不予认可，表示未收到过催要通知，世贸天阶公司也没有证据证明向张学军主张过物业费。并表示物业费是定期付款性质的，每一个交纳期间是独立的，诉讼时效不能适用民法总则第189条的规定，不应按照最后一期物业费的支付时间计算，否则对于业主不公平，也突破了法律的规定。庭审中，张学军表示世贸天阶公司提供的物业服务存在其抗辩意见中所述的各种问题，并提交照片、客户手册等证据予以佐证。对此，世贸天阶公司不予认可，表示其每年均按照建委的要求，公布物业费收支账目，可以配合业主查询；小区内确实有违建，但是已经积极履行了制止义务，但因不是执法部门，没有执法权，没有权利进行认定和处理，此前的判决就上述情况已经确认过。关于服务方面，小区业主的交费比例比较高，说明其提供的服务得到了业主的认可；烟酒城并非其管辖区域，咖啡馆占用的房屋有单独的产权，不属于公共区域，某某寄存点和ATM机是为了方便业主，物业公司没有收入，也没有广告收入。某某快递柜产生收益的部分已经如实入账。小区内的安保符合合同约定。关于门禁、电梯等，进行了定期养护，符合合同的约定。双方之间存在合同关系。房屋买卖合同补充协议约定了乙方同意前期物业公司进行物业管理，同意遵守管理公约，同意支付物业费。张学军的房屋是预售阶段从案外人处购得，办理了预售转让登记，张学军应当受房屋买卖合同中上述条款的约束。《管理公约》经过小区办的核准，对业主有约束力。关于滞纳金的规定，对业主也有约束力。关于前期物业合同服务期限的问题，小区没有成立业主大会并非其导致，其按照约定提供了物业服务，应当有权收取物业费。张学军2004年支付过物业费，此后一直享受服务，但是没有支付物业费，应当支付滞纳金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《世贸国际公寓房屋使用、管理、维修公约》以及本院查明的事实可知，世贸天阶公司为涉案小区提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。世贸天阶公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，张学军应支付物业费。关于张学军主张的世贸天阶公司在物业服务上存在其答辩意见中提及的各种问题的意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确认。从张学军提供的现有证据而言，难以证明世贸天阶公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存在一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。关于张学军主张的世贸天阶公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，世贸天阶公司提交照片、通知单等证据，说明其在积极的行使自己的权利，故本院对于张学军的该项抗辩意见亦不予采信。现世贸天阶公司要求张学军支付2004年8月1日至2019年12月31日期间的物业费275224.48元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于世贸天阶公司主张的滞纳金，张学军系因物业服务存在的问题与世贸天阶公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张学军于本判决生效之日起七日内支付原告北京世贸天阶物业服务有限公司2004年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费275224.48元；二、驳回原告北京世贸天阶物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8941元，由原告北京世贸天阶物业服务有限公司负担7248元（已交纳）；由被告张学军负担1693元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二一年一月二十八日书记员  卢伟明