上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初15680号原告：邹志坚，男，1993年11月3日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：周时兵，上海君澜律师事务所律师。被告：上海心湖艺术工作室，住所地上海市奉贤区。投资人：汪玉涵。被告：汪玉涵，女，1986年11月13日，汉族，住黄浦区紫霞路199弄上海滩花园2603室。上述两被告之共同委托诉讼代理人：高巧莲，上海市锦天城律师事务所律师。原告邹志坚与被告上海心湖艺术工作室(以下简称心湖工作室)、汪玉涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行审理。原告邹志坚的委托诉讼代理人周时兵，被告心湖工作室及汪玉涵的共同委托诉讼代理人高巧莲到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告邹志坚向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告心湖工作室签订的租赁合同于2020年6月26日解除；2.被告心湖工作室支付原告违约金76,000元；3.被告心湖工作室支付原告2020年6月20日至2020年6月26日的租金8,866.70元，2020年6月27日至2020年7月10日的占有使用费17,733.30元(租金及占有使用费均按每月38,000元的标准计算)；4.被告心湖工作室向原告支付水费82.80元、电费411元、煤气费4,681.60元；5.被告心湖工作室向原告支付保洁费1,200元，墙洞维修费740元；6若被告心湖工作室财产不足以清偿上述第二至第五项债务时，则由被告汪玉涵以其个人财产进行清偿。另，原告确认收到被告心湖工作室房屋押金76,000元，可先行抵扣被告心湖工作室欠付的款项，若有剩余同意向其返还。事实和理由：2019年9月1日，案外人杨某、雷某某向原告出具《房屋租赁委托授权书》，委托原告将两案外人名下共有的上海市长宁区娄山关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租，委托事项包括代为签订房屋租赁合同、代为收取和管理房屋租金及押金等，委托期限为2019年9月1日至2029年12月5日。2019年12月28日，原告与被告汪玉涵达成租赁意向，被告汪玉涵拟以其个人投资的心湖工作室名义向原告承租涉案房屋，在被告心湖工作室取得工商执照后通过对公账户支付租金。当日，被告汪玉涵通过个人账户向原告支付订金3.80万元。2020年1月6日，原告与被告汪玉涵签订《租赁合同》，约定承租人为被告心湖工作室，租期为2020年1月20日至2023年1月19日，月租金为3.80万元，按五个月为一期支付，分别于每期最后一个月的15号前支付下一期租金。保证金为7.60万元，其中3.80万元为订金自动转化，剩余3.80万元与第一期租金一并支付。合同另约定了双方的权利义务及违约责任等。2020年1月12日，被告心湖工作室通过对公账户向原告支付了第一期租金及3.80万元保证金，共计22.80万元。根据合同约定，被告心湖工作室应于2020年6月15日前支付第二期租金19万元。然，经原告多次催告，两被告拒不付款已构成违约，应当承担相应的违约责任。2020年6月26日，原告通知两被告租赁合同解除，要求其尽快搬离，但对方置之不理。另，被告心湖工作室系个人独资企业，投资人为被告汪玉涵，根据法律规定，在被告心湖工作室的财产不足以清偿债务的情况下，被告汪玉涵应当以其个人财产予以清偿。被告心湖工作室及汪玉涵共同辩称，1.2020年6月26日，原告没有合同解约权。原、被告之间的租赁合同于2020年6月29日在公安民警的见证下协议解除。2.原、被告通过微信对租金支付日期重新达成一致合意且原告免除了两被告的违约责任，故原告无权在2020年6月26日以被告迟延付款之由解除合同。同时，被告汪玉涵曾欲于2020年6月25日向原告打款，但因银行U盾遗失无法及时支付，并非恶意拖欠租金，不构成违约，无需向原告支付违约金。3.同意向原告支付2020年6月20日至2020年7月10日的租金及占有使用费共计26,600元。4.同意向原告据实支付燃气费、电费、水费。5.同意向原告支付保洁费及墙洞维修费。6.就被告心湖工作室欠付的租金、占有使用费、公用事业费、保洁费及墙洞维修费，要求用已支付的押金76,000元进行抵扣，剩余部分由原告予以返还。7.被告汪玉涵同意在被告心湖工作室的财产不足以清偿上述债务的情况下，以其个人财产予以清偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房地产权证、房屋租赁委托授权书、租赁合同、转账凭证、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月8日，涉案房屋的权利人登记为案外人杨某、雷某某，房屋建筑面积为235.73平方米。2019年9月1日，案外人杨某、雷某某(委托方)向原告(受托方)出具《房屋租赁委托授权书》，其中载明：委托方系涉案房屋的业主，特委托原告代为签订房屋租赁合同；代为收取和管理房屋租金及押金；代为办理租客入住的相关手续和相关事宜；代为办理租客退房的相关手续以及相关事宜……授权期限为2019年9月1日至2029年12月15日。2020年1月6日，原告(出租人，甲方)与被告心湖工作室(承租人，乙方)签订《租赁合同》，其中约定：甲方同意将涉案房屋以及3号车位2个在良好可租用的状态下出租给乙方居住使用。出租房屋的建筑面积为235.73平方米。租赁期限自2020年1月20日起至2023年1月19日止。租金为每月38,000元。租金按五个月为一期支付，以后每期租金提前五日支付，第一期租金于2020年1月15日前支付，第二期租金于2020年6月15日前支付，以此类推，分别于每期最后一个月的15号前支付下一期租金。如乙方逾期支付租金超过十天，甲方将按乙方违约处理，合同自动解除。(甲方同意除外)押金不予退还，甲方有权自行开门收回房屋。在甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付订金38,000元，在乙方工商执照办理结束以及银行账户开通后支付甲方第一笔租金时自动转为保证金。乙方同意于支付首期租金时另支付甲方保证金38,000元，甲方在收到保证金后予以书面签收。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系解除且双方确认房屋及设施完好，乙方迁空、点清，并付清所有应付费用后，甲方在三天内将两笔保证金76,000元全额无息退还乙方。因乙方违反本合同规定而产生的违约金、房屋损害赔偿金、应付租金及相关费用，甲方可经乙方书面确认后在保证金中抵扣，不足部分乙方应在接到甲方付款通知后五个工作日内补足。乙方应承担租赁期内的电话费、宽带、有线电视、水、电、煤等所有公共事业费用，并按账单如期交纳。甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同的，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为76,000元。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的……合同落款处甲方一栏由原告签名；乙方一栏由心湖工作室的投资人汪玉涵签名。合同签订当日，原告将涉案房屋交付两被告。关于款项支付情况，2019年12月28日，被告汪玉涵向原告支付38,000元。2020年1月12日，被告心湖工作室向原告支付228,000元。关于上述款项的性质及组成，各方一致确认，原告收到被告心湖工作室支付的保证金76,000元以及自2020年1月20日起至2020年6月19日止的房屋租金190,000元。租赁期间，原告与被告汪玉涵的微信往来记录载明，2020年5月22日，被告汪玉涵向原告发送微信：“邹总，跟你商量一下，还有差不多一个月的租金，我想如果我尽快在月底或月初找到房子搬出，给房子留出二十多天，你们可以接待看房的租客，剩余租金当作对你们风险和损失的尊重。只希望可以因为疫情引发的所有意外理解我，退我一个月押金就好。”原告回复：“我和公司商量一下。”2020年6月18日，原告向被告汪玉涵发送微信：“我和公司商量了下，他们不同意减免。出于个人的情感，这期房费的租赁发票我私人可以出了或者这期房费每个月减1,000元，后面就正常按合同走。”“你退租的话，我们就安排人来看房。不退租继续住的话，看房就没这必要了。期待你早点决定。”被告汪玉涵回复：“我没说退租。38,000元肯定是不会租这个价格了，我们要商量价格。”原告回复：“上面已表述了我的想法和一些减免，再多的无能为力。”2020年6月22日，原告向被告汪玉涵发送微信：“汪老师，房子继续住的话，别忘了今天支付下期房费。签署合同是双方责任的约束，你情我愿，不存在哪一方主观因素，要是你确定不想继续住，退租的话，麻烦25号前搬走。”被告汪玉涵回复：“在忙晚点回你电话。”2020年6月24日，原告向被告汪玉涵发送微信：“你好，房子继续住的话，按照合同，你这边晚付这么久，需要支付滞纳金，这次我们就不问你要了，这两天尽快把下期房租付一下，后面支付房费准时一些。”被告汪玉涵的助理回复：“汪老师在忙没空。既然已经约好明天，那你就明天过来当面说。”原告回复：“付房费网银操作是你们的事情，而现在是汪老师不会转账让我过去帮忙，并不是我占用你们的时间，而是我花时间去处理本来是你们的事情。”2020年6月26日，原告向被告汪玉涵发送微信：“你这边已经逾期超过十天，按照合同，我们的合同主动解除了。”2020年6月28日，原告向被告汪玉涵发送微信：“根据双方签署的租赁合同，你方已经违约，合同自动解除。明天我们也会让警察过去，还请你尽快搬走。”2020年7月10日，原告与被告汪玉涵至现场办理房屋交接手续。截止当日，被告心湖工作室尚欠燃气费4,629元、电费111元、水费58.70元。2020年7月20日，原告与案外人陆艳就涉案房屋签订《租赁合同》，其中约定，租赁期限自2020年7月26日起至2025年7月25日止。2020年7月26日至2023年7月25日，每月租金36,000元；2023年7月16日至2025年7月25日，每月租金37,000元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。本案中，两被告同意向原告支付其主张的租金、占有使用费、燃气费、电费、水费、保洁费，墙洞维修费，且对被告汪玉涵的责任承担问题亦不持异议，故本院对于原告提出的相应诉讼请求均予以支持。现各方当事人对《租赁合同》解除予以认可，主要争议在于合同解除时间以及违约责任的认定。对此，本院认为，根据《租赁合同》约定，第二期租金应于2020年6月15日前支付，若被告心湖工作室逾期付款达10日，则原告享有单方解约权。从原告与被告汪玉涵的微信记录来看，原告曾多次催告对方付款，否则要求其于2020年6月25日搬离，即终止双方的租赁关系。尤其在2020年6月24日的微信中反映，原告虽免除了两被告的逾期付款滞纳金，但仍表示对方存在晚付租金的行为，可以表明原告并未放弃根据《租赁合同》约定的第二期租金支付时间来计算宽限期，并继而在期满后要求解约的权利。即便如被告汪玉涵所述，因银行U盾遗失无法及时付款，在其无证据证明原告同意延长付款期限的情况下，两被告有关未付款不构成违约的抗辩理由，尚不能成立。鉴于两被告自2020年6月15日起逾期支付租金已达10日，原告有权依据合同约定于2020年6月26日行使解除权。据此，本院认定原告与被告心湖工作室签订的《租赁合同》于该日解除。关于违约责任的认定，如前所述，两被告逾期付款的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到原告在两被告迟延付款后不久便提出解约并及时收回房屋、对外转租的事实，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为43,000元。另，审理中，各方当事人均同意用被告心湖工作室已支付的房屋押金76,000元先行抵扣欠付的款项，故为避免讼累，本院予以一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告邹志坚与被告上海心湖艺术工作室签订的《租赁合同》于2020年6月26日解除；二、被告上海心湖艺术工作室应于本判决生效之日起十日内向原告邹志坚支付违约金43,000元；三、被告上海心湖艺术工作室应于本判决生效之日起十日内向原告邹志坚支付2020年6月20日至2020年6月26日的租金8,866.70元，2020年6月27日至2020年7月10日的占有使用费17,733.30元；四、被告上海心湖艺术工作室应于本判决生效之日起十日内向原告邹志坚支付水费82.80元、电费411元、煤气费4,681.60元；五、被告上海心湖艺术工作室应于本判决生效之日起十日内向原告邹志坚支付保洁费1,200元，墙洞维修费740元；六、原告邹志坚已收取的房屋租赁保证金76,000元可予以抵扣上述第二至第五项被告上海心湖艺术工作室应当支付的款项；七、被告上海心湖艺术工作室的财产不足以清偿上述第二至第五项债务时，被告汪玉涵应当以其个人财产予以清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,676元，减半收取计1,338元，由原告邹志坚负担402元，由被告上海心湖艺术工作室、汪玉涵共同负担936元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二一年一月四日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。