广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14408号原告：杨玲，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：叶菁，广东科韵律师事务所律师。被告：广州市荟城物业租赁管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区鹤景路343号首层商场。法定代表人：湛凤琦，该公司经理。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告杨玲诉被告广州市荟城物业租赁管理有限公司（以下简称荟城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年11月13日公开开庭进行了独任审理。原告杨玲及其委托诉讼代理人叶菁，被告荟城公司的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玲向本院提出诉讼请求：1.判令荟城公司返还杨玲2019年7月至2019年11月的租金共计37500元；2.判令荟城公司返还杨玲租赁保证金15000元及水电保证金2000元；3.判令荟城公司赔偿杨玲装修费损失99600元；4.判令荟城公司赔偿杨玲搬运费2000元；5.判令荟城公司承担本案诉讼费（迳付）。事实与理由：杨玲因经营水果销售需要承租荟城公司位于广州市黄埔区鹤林苑鹤景路363号的场地（以下简称涉案场地）。签订合同时杨玲已明确告知荟城公司涉案场地用于经营水果生意以及设立保鲜库，荟城公司同意，遂双方于2019年5月31日签订《广州市物业租赁合同》，合同约定涉案场地用于商业用途，租赁面积95平方米，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月为免租期。2019年7月1日至2020年5月31日租金7500元。杨玲于签订合同当天交纳15000元租赁保证金及2000元保证金。荟城公司办公室就在涉案场地旁边，清楚知道杨玲的装修及使用情况。然而，在杨玲刚装修完还没开始经营，涉案场地外面的路就被封了起来，外人进入小区必须得有门卡才能进入，杨玲根本没办法经营，故杨玲一直没有开业。杨玲以为荟城公司能处理好，故一直交纳租金，然而2019年12月执法部门突然告知杨玲涉案场地用途违规，杨玲不得开业经营，为此街道办和小区物业也来协调此事。荟城公司此时告知杨玲先不要交租金，会帮杨玲处理，故杨玲自2019年12月开始停止交租。荟城公司在2020年3月8日突然单方停电，没多久城管再次执法，明确告知杨玲涉案场地有部分是车库，不能用于商业用途，并要求杨玲拆除商铺的装修。之后荟城公司一直都没有再与杨玲联系沟通。杨玲多次向荟城公司要求解决事情，但荟城公司一直拖延时间，更以杨玲没交租金为由要求杨玲支付租金。杨玲认为，因荟城公司隐瞒涉案场地部分是车库，导致杨玲租赁涉案场地的目的不能实现，为此荟城公司应承担杨玲的装修损失、退回租金、押金以及搬运费。被告荟城公司辩称，本案的租赁合同是杨玲未按照合同约定支付租金导致的违约，杨玲应承担违约责任，请法院驳回杨玲的全部诉请。按照合同第8.3条，水电保证金应予以没收。本院经审理认定事实如下：粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场，建筑面积372.64㎡，规划用途为商业。粤房地权证穗字第××号不动产权证记载，房地产权属人为郑少宋，房屋坐落于广州市黄埔区鹤景路341-373（单号）车库，建筑面积270.76㎡，规划用途为车库。郑少宋于2018年10月1日出具《授权委托书》，载明自签发之日起至2028年12月前，授权湛凤琦在鹤林苑1号楼首层商铺依据有关法规对上述商铺进行使用、出租及管理。郑少宋于2020年3月31日再次出具《授权委托书》，再次明确委托湛凤琦或其开办租赁公司自2018年10月1日起至2028年12月前对黄埔区鹤林苑341-373（单号）首层商场进行使用、出租及管理。2019年5月31日，荟城公司（甲方、出租人）与杨玲（乙方、承租人）签订《广州市物业租赁合同》，第二条约定：荟城公司将涉案商铺出租给乙方，建筑面积约95平方米（多于或少于面积乙方均予以确认，并且同意放弃申辩权），乙方承诺该物业仅用于合法的商业用途。第三条约定：租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的租金为7500元/月，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为7950元/月，2021年6月1日至2022年5月31日的租金为8427元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前支付。第四条约定：乙方向甲方交纳15000元租赁保证金和2000元水电保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后将租赁保证金和水电保证金本金（不计利息）退回乙方。第六条约定：1.在签订本合同后的3天内按该物业的现状交付乙方使用。第七条约定：1.乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付滞纳金。如逾期十日作乙方违约处理，甲方可单方解除合同收回该物业，并没收乙方的保证金，同时要求乙方赔偿相关损失，乙方同意放弃申辩权。3.租赁期届满，应将该物业原好交回甲方。乙方在物业上安装的固定物件不能拆除，可移动的物业方可搬离。第八条约定：3.乙方须按时缴纳租金、水电费（水电费按实际用量及实际损耗分摊计收），若逾期10天未缴纳租金和水电费，或者所租赁的物业连续空置两个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回物业，并且没收保证金，甲方不承担违约责任。4.乙方需对物业进行装修改造时，必须以书面形式将装修改造方案报甲方，经甲方同意才能进行施工。13.双方约定电费1.5元/度，水费6元/吨。其中，荟城公司的委托代理人周炳坚代表荟城公司在该合同上签名并加盖荟城公司的印章。租赁合同后附涉案商铺的平面图，双方在该平面中标注出杨玲实际租赁的地块及面积，杨玲签名确认对该标注面积无异议。租赁合同签订当天，杨玲向荟城公司支付涉案商铺租赁押金15000元、水电押金2000元及2019年7月的租金7500元，荟城公司在其向杨玲出具的《收据》中载明2019年6月为装修免租期。2019年6月1日，双方签订《场地移交书》，荟城公司将涉案商铺交付给杨玲，其中，移交当日的水表、电表读数均为0度。双方确认涉案场地包含了商铺和一小部分车库，商铺与车库连在一起，是一楼的架空层，交付给杨玲时只有几根柱子，双方在交付时只是指认了四至范围，交付后由杨玲进行砌墙、装修以及搭建阁楼。杨玲在涉案商铺修建了冷库，但未办理报建手续。涉案商铺交付后，杨玲依约向荟城公司支付了涉案商铺2019年8月至2019年11月的租金及2019年6月至2019年10月的水电费。2020年3月5日，荟城公司在涉案商铺张贴《通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，现已构成严重违约，根据合同约定，荟城公司不得不解除合同，收回场地，特此通知杨玲在2020年3月8日前将场地清理干净后交还荟城公司，逾期不交荟城公司将停止对铺位的水电供应。双方确认荟城公司自2020年3月9日起对涉案商铺进行断电，之后未再恢复通电。2020年7月31日，荟城公司在涉案商铺张贴《解除合同通知书》，载明：因杨玲自2019年12月起一直拖欠租金、水电费未交，已构成严重违约，根据合同约定，现荟城公司行使合同解除权，解除与杨玲的租赁合同，收回场地，要求杨玲在2020年8月5日前将场地腾空并清理干净后交还荟城公司等。同日，杨玲复函给荟城公司，载明：荟城公司向其出租涉案商铺时，隐瞒该场地部分是车库，不能用于商业用途，致使其被城管执法要求停止营业，且荟城公司在2020年3月8日将涉案商铺停电至今。在处理商铺能否继续营业过程中，是荟城公司要求其暂时停止交租，待上述问题处理好后才继续交租。因此其认为荟城公司违约在先，导致合同不能继续履行，导致其无法正常使用涉案场地，现其要求解除合同，并要求荟城公司承担因商铺停止营业导致其的损失。杨玲提交了涉案商铺外围的视频和小区出入口照片拟证实其承租涉案商铺后，涉案商铺外围被围栏封闭，小区出入口也安装了防盗门，只能凭卡进入，导致其无法对外经营。荟城公司对照片和视频的真实性予以确认，但辩称小区可以自由进出。杨玲还主张城管曾于2019年12月去查处过涉案商铺，但并未告知其具体是何情况，也未告知其不能使用涉案商铺，2020年3月15日城管再次来查处涉案商铺，告知其涉案商铺是车库，不能用于商业用途，禁止其使用并要求其拆除，城管还告知其早就通知过荟城公司此事，但荟城公司一直未告知其不能使用的真实原因，但城管均未向其送达书面文件，为证实其主张，杨玲提交了2020年3月城管执法的视频。视频显示：城管执法人员来到涉案商铺，告知杨玲涉案商铺部分为车库，不能用作商业用途，责令其在一周内拆除，并表示早已告知业主需要拆除事宜，亦表示上次过来已告知杨玲涉案商铺部分为车库，需要拆除。杨玲主张是荟城公司告知其2019年12月先不用交租，等荟城公司解决城管责令拆除事件后再支付租金，之后就未再与其联系，也未开单给其交水电费，为此提交了杨玲与周炳坚的录音，录音中杨玲提及2019年12月荟城公司工作人员曾通知其暂缓交租，等城管的事情处理完再交租，周炳坚未予以否认。荟城公司确认周炳坚是该司的股东，但认为其与周炳坚不存在委托关系，其与杨玲的谈话不代表公司的行为。杨玲为证实其已于2020年8月16日搬离涉案商铺，提交了当日搬离的视频，荟城公司对此表示不清楚。杨玲还辩称其已于2020年8月告知周炳坚其已将涉案商铺清空，门没有锁，且涉案商铺租赁事宜其均是与周炳坚交涉。荟城公司辩称其并未收到杨玲已将涉案商铺交还的通知。杨玲与荟城公司于2020年11月13日签订了《场地移交书》，显示杨玲已于2020年3月9日将涉案物业使用权移交给荟城公司。其中，周炳坚作为荟城公司的经手人代表荟城公司签名。杨玲主张其与周炳坚协商以2020年3月9日作为涉案商铺交还的时间。案件审理过程中，本院传唤周炳坚接受询问。周炳坚对杨玲提交的录音和《场地移交书》的真实性均予以确认，但否认其是荟城公司专门处理涉案商铺租赁事宜的工作人员，其确认在杨玲承租期间城管执法人员有对涉案商铺进行查处，但原因是有业主投诉杨玲安装的空调有噪音，但杨玲未按城管要求移动风机，而是要求荟城公司去城管处处理该事并要求免租，荟城公司认为不是其原因造成故未同意，其中《场地移交书》中的“2020年3月9日”是杨玲书写，其并未同意视为杨玲已于2020年3月9日交还场地。杨玲为证实其装修损失99600元，提交了《冷库施工合同》《装修合同》《装修合同书》及相应收据、发票。《冷库施工合同》载明：杨玲委托案外人对涉案场地进行施工，具体包括购买冷库主机、风机、库板及安装，工期自2019年6月8日至6月30日，工程价款为58000元。案外人出具的收据显示上述工程款58000元已付清。《装修合同》显示：杨玲委托案外人对涉案场地进行砌墙、扇灰、水电安装、地板等工程，工期自2019年6月1日至6月25日，工程价款为23000元。案外人出具的收据显示上述工程款23000元已付清。《装修合同书》显示杨玲委托案外人对涉案场地安装阁楼、卷闸门、封板，工期从2019年6月4日至6月11日，工程价款为18600元。案外人出具的收据显示上述工程款18600元已付清。杨玲还主张搬运费2000元，提交了相应金额的收据。上述事实，有不动产权证、《授权委托书》《广州市物业租赁合同》《收据》《场地移交书》《通知书》《解除合同通知书》、回函、《费用通知单》、照片、视频、录音、《冷库施工合同》《装修合同》《装修合同书》、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，关于涉案《广州市物业租赁合同》的效力。涉案租赁物产权人郑少宋授权荟城公司、湛凤琦就涉案租赁物进行使用、出租及管理，荟城公司有权与杨玲就涉案商铺签订租赁合同。涉案租赁物虽然包含一部分车库，并非商业用途，但这并不影响双方租赁合同的效力认定。故双方签订的《广州市物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于租金返还。杨玲主张其承租涉案场地后小区实行封闭管理，导致其无法经营，是其自身应承担的商业风险，不应归责于荟城公司。对于涉案场地包含部分车库，杨玲作为承租人，在签订租赁合同时，应审慎审查出租人的产权情况，如出租人拒绝提交相关资料，其可选择签约或不签约，其在签约过程中未尽审查义务，自身存在过错，且2019年7月至11月期间，杨玲一直在装修和使用涉案场地，并未因涉案场地包含部分车库导致其不能使用，故杨玲要求退还上述期间的租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金和水电保证金。涉案租赁合同解除的最终原因是涉案租赁物包含部分车库，被城管执法部门要求拆除，从而导致杨玲暂缓支付租金，杨玲并无主观上的违约恶意。荟城公司作为出租人，在知晓涉案场地部分为车库的情况下，应如实告知承租人杨玲，其对涉案租赁合同的解除亦存在过错，且本院已另案判决杨玲支付剩余拖欠的水电费，故本院对杨玲要求退还租赁保证金15000元和水电保证金2000元的诉讼请求予以支持。关于装修费和搬运费损失。如前所述，虽然出租人未明确告知杨玲涉案场地包含部分车库，但杨玲作为承租人，未履行审慎审查义务，自身存在过错，且其在自行砌墙、修建阁楼前未办理报建手续，应自行承担相应后果，故本院对上述损失均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市荟城物业租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨玲退还租赁保证金15000元及水电保证金2000元；二、驳回原告杨玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3422元，由原告杨玲负担3049元，被告广州市荟城物业租赁管理有限公司负担373元。上述案件受理费原告杨玲已预缴，被告广州市荟城物业租赁管理有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告杨玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年一月二十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣