贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4213号 原告：贵州富禾置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道。 法定代表人：黎斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师。 被告：穆天洪，男，1995年12月15日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴义市，现拘于兴义市看守所。 原告贵州富禾置业有限公司（以下简称富禾公司）与被告穆天洪商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富禾公司的委托诉讼代理人任映蓁，被告穆天洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富禾公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原被告于2018年8月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求人民法院依法判令被告将兴义国际生态城5组团第××幢××层××号房屋返还原告，该房值644320元；3.请求人民法院依法判令被告于合同解除后三日内协助原告办理编号为2018013832的《商品房买卖合同》登记备案的注销手续、预告登记注销、房屋的抵押权撤销等相关手续，并承担因解除《商品房买卖合同》而产生的注销手续费用；4.请求人民法院依法判令被告向原告支付代偿的按揭贷款共计8857.67元；5.请求人民法院判决被告向原告支付违约金64436.2元；6.本案诉讼费、保全费用等全部由被告承担。庭审中富禾公司自愿放弃第二项诉讼请求。事实及理由：2018年7月31日原告与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对购买原告开发的兴义国际生态城第五组团商品房的购房人提供个人住房贷款，原告为购房人提供阶段性担保。2018年8月19日原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告向原告购买由原告开发的坐落于兴义国际生态城5组团第××××××号房屋，付款方式为首付+银行按揭，被告向原告支付首付款129362元，并向银行贷款本金515000元，后被告与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，合同约定被告向该行借款515000元向原告购买房屋，原告为该笔贷款提供阶段性担保，由于被告多次未偿还借款，银行于2019年12月26日从原告账户扣划代偿款8857.67元。之后原告多次联系被告，要求被告立即偿还垫付款，被告至今未偿还。由于被告被羁押的特殊情况，原告同意被告在未提出反诉的情况下处理被告已付的购房款及已偿还的银行贷款，并且应在扣除原告被银行扣划的保证金以及违约金之后退还被告，对被告已偿还的银行贷款仅同意偿还被告本金，对于利息、罚息不同意退还，被告已偿还的贷款本金以银行对账单的数据为准。综上所述，被告多次未偿还银行借款导致原告被扣划代偿款的行为，已经构成违约，根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二第四条第六项第二款的规定，原告有权解除合同并要求被告支付总房款10%的违约金。综上，被告逾期支付按揭款项的行为，已造成原告损失，请求人民法院依法判如所请! 穆天洪辩称，我在2019年7月2日被公安机关抓获，大约在2019年9月就未偿还银行按揭贷款，由于我涉嫌刑事犯罪，房屋被公安机关查封，担心被没收，因此才未按约偿还银行贷款。原告邮寄的《催告函》我未收到，是在看守所里法院工作人员交付给我的。我同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，但对原告诉请的违约金我认为过高，现由于我被羁押，请求法院酌情处理，应以原告被扣划的保证金为基数计算，原告至今被扣划的保证金为26800元左右，因此应以该金额为违约金计算基数。在解除合同后我已支付的购房款、已偿还的银行贷款我要求在本案中一并处理，同意原告按照我实际交付的购房款扣减保证金及违约金之后退还我方，我已偿还的银行贷款同意原告只退还本金。 本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，富禾公司同中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了一份《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对购买富禾公司开发的兴义国际生态城第五组团商品房的购房人提供个人住房贷款，富禾公司为购房人提供阶段性担保。 2018年8月19日，富禾公司作为出卖人，穆天洪作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为2018013832），该合同主要约定买受人向出卖人购买由该其开发的位于兴义市的兴义国际生态城第××××××号房屋，建筑面积为136.2平方米，套内建筑面积为109.46平方米，商品房单价为5886.73元，总价款为644362元。付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款129362元，余款515000元以银行按揭支付。在合同附件十二即《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第八条补充如下：……6、［特别提示］买受人选择按揭贷款方式支付房款的，如买受人逾期连续三个月没有偿还银行借款本金和利息或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行要求出卖人履行保证责任，清偿部分或所有保证款项的，出卖人有权对买受人采取下列措施：……（2）出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金，同时出卖人还有权向买受人收取代还金额5%的违约金。买受人应当在30内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金。并有权向商品房所在地人民法院起诉行使追偿权，向买受人追偿由此遭受的全部损失，包括代偿款项、利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费等。第十九条即其他约定中约定：本合同项下出卖人向买受人发出的通知、信件、数据电文等应当发送至本合同首部约定的地址以及电话，买受人变更名称、地址、微信号、电子邮箱、传真号的，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人实际收到变更之前的送达仍为有效送达，电子送达与书面送达具有同等的法律效力；买受人确认本《商品房买卖合同》及补充协议所记载的可送达的地址、电话、微信号、邮箱号、传真号等真实有效，因买受人提供信息有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。在《商品房买卖合同》中买受人穆天洪的地址为：贵州省兴仁县，联系电话：130××××3888。 2018年9月15日，穆天洪作为借款人（抵押人），富禾公司作为保证人，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行作为贷款人，共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》一份，约定穆天洪向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行借款515000元，借款期限360个月，即从2018年9月15日起至2048年9月15日。富禾公司以保证金账户内的保证金为本借款提供阶段性动产质押担保及连带保证担保。后因穆天洪未按约履行偿还按揭贷款的义务，2019年12月26日、2020年6月28日，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行分别从富禾公司保证金账户扣划了8857.67元（其中本金1774.75元、利息7021.31元、罚息61.61元）、17950.11元（其中本金3623.88元、利息13992.6元、罚息333.63元）用于归还穆天洪欠付的贷款本息及罚息。 2020年4月13日，富禾公司按《商品房买卖合同》中约定的穆天洪的地址向穆天洪邮寄了《催收函》，载明：阁下因购买我公司开发的坐落于兴义市富康国际生态城5组团××号房屋，向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款本金为515000元，我公司为该笔贷款提供担保，由于阁下多次违约，银行要求我公司承担连带保证责任，并已于2019年12月26日从我公司账户扣划代偿款8857.67元。依据阁下与我公司签订的《商品房买卖合同》之规定，请阁下于接函后一周内到我公司支付前述全部代偿款及违约金，由此造成的一切后果均阁下自行承担。 在诉讼过程中，富禾公司向本院申请诉讼财产保全，本院依法作出（2020）黔2301财保28号民事裁定书，预查封穆天洪名下位于兴义市××××××号房屋一套，预查封期限为三年，待该房权属登记完结时，预查封自动转为查封。富禾公司为此预交了保全费用3741元。 本院认为，穆天洪与富禾公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。因穆天洪未按期向银行偿还贷款，导致富禾公司于2019年12月26日被中国建设银行股份有限公司黔西南州分行从其保证金账户扣划了8857.67元。双方已在《补充协议》中约定“出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金，同时出卖人还有权向买受人收取代还金额5%的违约金。买受人应当在30内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金。并有权向商品房所在地人民法院起诉行使追偿权，向买受人追偿由此遭受的全部损失，包括代偿款项、利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费等。”，在被贷款银行扣划代偿款后富禾公司就此事按合同约定的地址向穆天洪邮寄了《催告函》，且在富禾公司向本院提起诉讼，本院已将起诉状副本送达穆天洪后，至今穆天洪仍未向富禾公司归还被划扣的保证金及支付相应的违约金，已构成违约。现富康主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，穆天洪在庭审中也同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，应予以支持。 《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现富康房开主张穆天洪返还房屋并协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、预告登记注销、房屋的抵押权撤销等相关手续，予以支持。又双方在《补充协议》中约定“买受人应当在30内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金”，现富禾公司主张穆天洪支付违约金64436.2元（644362元×10%），应予支持。至于富禾公司主张的穆天洪协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、预告登记注销、房屋的抵押权撤销等相关手续并承担由此产生的注销手续费用问题，在本案中，《商品房买卖合同》已解除且系因穆天洪违约逾期偿还按揭贷款所致，故应由穆天洪负担。 关于保全费用的问题，富禾公司就穆天洪逾期偿还按揭贷款的违约行为向本院提起诉讼并申请财产保全，保全费用属于诉讼费用，现案涉合同已被解除，根据双方在《补充协议》第四条第6款中的约定，保全费用应由穆天洪承担。 关于富禾公司为穆天洪代偿的按揭款，庭审中富禾公司同意穆天洪在未提起反诉的情况下一并处理穆天洪已付购房款及已偿还的银行按揭贷款，但据富禾公司反映在本案开庭审理后其又被陆续扣划了多笔保证金，后期可能因穆天洪未按期偿还银行贷款仍将被扣划，故富禾公司代穆天洪偿还的款项尚不确定，现就双方款项作出结算不具备基础，不宜在本案中处理，双方可自行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除穆天洪与贵州富禾置业有限公司于2018年8月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、限穆天洪于本判决生效之日起十日内支付贵州富禾置业有限公司违约金64436.2元； 三、穆天洪于本判决生效后十日内协助贵州富禾置业有限公司办理编号为2018013832的《商品房买卖合同》登记备案的注销手续、预告登记注销、房屋的抵押权撤销等相关手续，并承担因解除《商品房买卖合同》而产生的注销手续费用； 四、驳回贵州富禾置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费9229元（其中案件受理费10976元,减半收取5488元，保全费3741元），由穆天洪负担（该款由穆天洪于本判决生效之日起十日内直接支付给贵州富禾置业有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二一年一月十一日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎