山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5448号 原告（反诉被告）：滨州神奇大药房有限公司，住所地滨州市滨城区黄河二路渤海九路以东1号楼657号沿街商铺二层，统一社会信用代码91371602MA3CJQ438W。 法定代表人：王鹏飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李东东，山东小又小律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天晗，山东小又小律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李芳然，男，1964年10月19日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：王建军，山东纵横家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，山东纵横家律师事务所律师。 原告滨州神奇大药房有限公司（以下简称神奇大药房）与被告李芳然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告李芳然于2020年11月9日向本院提起反诉，本院依法进行合并审理。原告（反诉被告）神奇大药房委托诉讼代理人李东东、王天晗、被告（反诉原告）李芳然及其委托诉讼代理人王建军、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告神奇大药房向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方2020年3月17日签订的房屋租赁合同于2020年9月15日解除；2.判令被告返还房屋租赁费216666.70元；3.判令被告支付自2020年9月16日起至实际返还房租之日止的利息损失（以216666.70元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告赔偿诉讼保全保险担保费1000元；5.本案案件受理费、保全申请费由被告承担。事实和理由：2020年3月17日，原被告就位于滨州市滨城区××路××号××平方米的房屋签订房屋租赁合同，约定租期限自2020年4月1日至2023年3月31日，租赁期三年，全年租金价税合计400000元，全年房租一次性支付，首付款金额为400000元，收款人为被告。租赁期间内若原告出现经营困难可提前三个月向被告提出终止合同，被告可自原告提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约。合同签订后，原告于2020年3月24向被告转款200000元，于2020年3月24日转款186000元，14000元为被告缴纳了保险，原告共计支付400000元。2020年6月15日，原告因持续经营困难向被告发送关于终止滨城金芳店房屋租赁合同的通知，通知被告涉案房屋店铺经营不善持续亏损，6月30日原告完成搬迁，腾空房屋。即日起被告可张贴宣传广告，重新出租房屋，于十月一日前退还未使用的房租200000元。被告于2020年6月16日答复原告不同意终止合同，要求继续履行合同。依据原被告签订的房屋租赁合同，原告出现经营困难，原告可提前三个月向被告提出终止合同，双方互不视为违约。2020年6月15日，原告提出终止合同之日起三个月后可终止合同，即2020年9月15日双方签订的合同终止。合同终止后被告应返还自2020年9月16日至2021年3月31日的房租216666.70元，并赔偿原告因诉讼产生的损失。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告李芳然辩称，1.本案房屋租赁合同的签订背景：被告在滨州市滨城区××路天河商场金芳大药店经营20多年，经营效益和社会口碑一直很好，在广大消费者群体中树立了良好的商业形象。原告为了达到占领滨州医药市场的目的，考虑到被告经营的金芳大药店的商业信誉和较大的社会影响，神奇大药房为了在市场竞争中取得优势，欲收购被告经营的金芳大药房，并给被告开出了较为理想的收购条件，经双方协商后，双方达成以下收购条件：被告将金芳大药店的公司全部股权转让给神奇大药房；神奇大药房将被告拥有所有权的渤海七路金芳店商铺作为经营性用房长期租用。当时被告报价房租每年600000元，神奇大药房承诺长期使用，并聘任被告作为公司经营顾问，要求被告优惠，双方商定年租金400000元，在这样的背景之下双方于2017年7月26日签订股权转让协议，于2017年7月29日签订房屋租赁合同。合同也是神奇大药房提供的格式化合同，原告不但收购了被告的药店，而且也获得了被告包括广大客户在内的无形资产，取得了巨大的商业效益。首期三年的房屋租赁合同当时双方合作还是比较愉快的，被告的社会保险也是在神奇大药房公司缴纳。神奇大药房金芳店完全占领了渤海七路的滨城区商业中心的医药销售领域，达到了神奇大药房的商业目的；2.被告神奇大药房公然违反房屋租赁合同约定，欲单方终止房屋租赁合同，依法构成违约，本案不符合合同解除的法律规定，原告应当依法继续履行房屋租赁合同，并承担违约责任。首先，2020年3月17日，双方续签了房屋租赁合同，约定被告将位于滨州市滨城区××路××号，面积200平方米的涉案房产出租给原告用于商业经营。合同第三条第3.2项约定租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。合同签订后，原告继续经营药品销售。在刚签署合同后正常履行期间，原告在无任何合同依据、事实依据的情况下非法向被告送达了终止房屋租赁合同的通知，理由是“滨城金芳店经营不善持续亏损”，原告刚签署合同不久就认为自己经营不善，显然违背客观事实，涉嫌商业欺诈。被告经调查研究后查明原告并非是因为经营不善持续亏损，而是想单方终止合同，系违约行为。随即于2020年6月16日给原告送达答复函，要求原告严格按照法律规定和合同约定履行合同义务，并告诫原告无权单方解除合同，切勿触碰法律底线，不要出现违约行为；其次，原告以“滨城金芳店经营不善，持续亏损”为由要求解除合同，不但无事实及法律依据，也无证据支持。房屋租赁合同的签订主体为被告与原告，而事实上，神奇大药房近年来销售利润非常可观，且是持续盈利，仅就被告查询到的神奇大药房在滨州的门店就有87家，并且其近期新开业的或者即将开业的门店就有滨城区渤海八路滨医东门店、滨城区盛世春秋店、滨城区大河新城店、滨城区春晖店、滨城区滨北办事处梧桐五路店、滨州开发区中海城店、滨城区麒麟阁北门店。原告在经营利润不断增加，经营效益不断向好的形势下，不断增加经营店面，与其声称的“经营不善持续亏损”完全自相矛盾；最后，事实上，原告将金芳店搬迁至在距离被告的商铺往北不到50米的地方租赁联通公司的店面用于药店的经营，其单方违约的行为昭然若揭，因原告违约，被告已依法提起反诉，要求原告继续履行房屋租赁合同，并向被告承担违约责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求并支持被告的反诉请求。 反诉原告李芳然向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行房屋租赁合同；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金20000元；3.本案的本诉、反诉费用均由反诉被告承担。事实和理由：2020年3月17日，反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，约定反诉原告将位于滨州市滨城区××路××号，面积200平方米的房产一处出租给反诉被告用于商业经营。合同第三条第3.2项约定租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。合同签订后，反诉原告即交付房屋供反诉被告经营。在合同正常履行期间，反诉被告向反诉原告非法送达终止房屋租赁合同的通知，理由是“滨城金芳店经营不善持续亏损”，但反诉原告经调查研究后查明反诉被告并非是因为经营不善持续亏损，而是想单方终止合同，系违约行为。反诉原告依法提起反诉。 反诉被告神奇大药房对反诉原告李芳然反诉辩称，1.反诉原告李芳然称反诉被告并非因经营不善持续亏损，而是想单方终止合同，无事实和法律依据。另外，反诉原告李芳然没有在法定的异议期间内起诉要求反诉被告继续履行合同，法院应依法不予支持其诉求。双方签订的租赁合同中明确约定：租赁期间内若反诉被告出现经营困难可提前三个月向反诉原告提出终止合同，反诉原告李芳然可自反诉被告提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约。反诉被告2019年期间就持续亏损，2020年又因众所周知的疫情影响连续亏损。2020年6月15日，反诉被告因持续经营困难向反诉原告发送关于终止滨城金芳店房屋租赁合同的通知，通知反诉原告李芳然涉案房屋店铺经营不善持续亏损，6月30日反诉被告完成搬迁，腾空房屋。即日起反诉原告李芳然可张贴宣传广告，重新出租房屋。反诉被告没有违约情形。反诉被告解除合同的行为符合租赁合同约定，并符合《合同法》第九十三条第二款的规定，而反诉原告李芳然并没有依照《合同法》第九十六条的规定请求人民法院确认解除合同的效力。反诉原告李芳然于2020年11月9日提起的反诉已经超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的通知到达之日起三个月的异议期间，人民法院应依法不予支持。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同、银行电子回单、社保缴费记录、关于终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知、答复函，被告（反诉原告）提交的企业信息打印件、股权（并购）转让协议书、补充协议、社会保险缴付证明、房屋租赁合同、关于终止《房屋租赁合同》的通知复印件、答复函复印件、分支机构明细表、照片、金芳店营业执照、企业变更登记及照片，本院向国家税务总局滨州市滨城区税务局调取的滨州神奇大药房有限公司2020年1月至6月纳税记录，真实客观，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对其证据效力予以确认。原告（反诉被告）提交的利润表、截图过程视频光盘，不能体现与本案的关联性，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认的事实如下： 滨州市金芳医药连锁有限公司于2000年3月29日成立，住所地为滨州市××路××号。李芳然曾担任该公司法定代表人。2016年11月，李芳然将滨州市金芳医药连锁有限公司股权转让给神奇大药房，并于2019年1月2日注销滨州市金芳医药连锁有限公司。 自2017年4月1日起至2020年3月31日止，神奇大药房租赁滨州市金芳医药连锁有限公司住所地滨州市××路××号的房屋，使用面积200平方米，全年房租400000元。 上述合同到期履行完毕后，李芳然（甲方）与神奇大药房（乙方）于2020年3月17日签订房屋租赁合同，约定，承租房屋位于滨州市滨城区××路××号，使用面积200平方米；租期自2020年4月1日至2023年3月31日，租赁期三年；房屋租金：全年房租含税计400000元；房租全年分一次支付，时间为2020年3月17日，以后的付款时间及金额分别为合同期内每年的3月1号支付房费；租赁期间，若乙方出现经营困难可提前三个月向甲方提出终止合同，甲方可自乙方提出终止合同之日起张贴转租通告，双方互不视为违约；双方有下列行为之一的构成违约，承担违约责任：因甲方抵押、转让及不能移交本合同所约定面积的全部房屋等原因致使乙方不能正常租用房屋的，为甲方违约，甲方应赔偿乙方装修、搬迁、经营损失并承担违约责任；乙方不按期缴纳房屋租金，为乙方违约；甲、乙双方任何一方违约，由违约方支付守约方违约金贰万元，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。 神奇大药房于2020年3月24日向李芳然支付租金200000元，于2020年3月25日向李芳然支付租金186000元，并以为李芳然缴纳社会保险的形式支付租金14000元，共计支付400000元。 2020年6月15日，神奇大药房向李芳然出具关于终止滨城金芳店房屋租赁合同的通知，载明“尊敬的李芳然总经理（甲方）：滨州神奇大药房有限公司（乙方），因滨城金芳店经营不善持续亏损，经董事会研究，决定依据甲、乙双方于2020年3月17日所签《房屋租赁合同》的第六项，乙方的权利、责任及义务（6.1.3）之规定，现正式书面通知贵方终止金芳店（山东省滨州市滨城区××路582号）房屋租赁合同。自即日起，贵方可对外张贴宣传广告，重新出租该房屋。本公司于6月30日前完成搬迁。贵方可根据本公司房屋实际使用时间，于10月1日前退还给本公司未使用期间的租赁费贰拾万元整。望接到本通知后，双方本着友好协商解决的原则，及时处理善后事宜”。 2020年6月16日，李芳然向神奇大药房出具关于滨州神奇大药房有限公司“终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知”答复函，载明“尊敬的滨州神奇大药房有限公司王鹏飞经理：贵公司送达我方的“关于终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知”，我方已经收悉，经我方研究后向贵公司答复如下：2020年03月17日贵公司与我方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定我方将位于滨州市滨城区××路××号，面积200平方米的房产一处出租给贵公司用于商业经营。合同第三条第3.2项约定租赁期限自2020年4月1至2023年3月31日，租期3年。我方已交付房屋供贵公司经营，在合同正常履行期间，贵公司向我方送达终止《房屋租赁合同》的通知，理由是“滨城金芳店经营不善持续亏损”，但我方经调查研究后认为，贵公司的终止合同通知，不符合《房屋租赁合同》的约定，更不符合法律规定。贵公司在租赁房屋以北50米另行租赁房屋经营“神奇大药房”，种种迹象表明，贵公司并非是因为经营不善持续亏损，而是想单方终止合同，系违约行为。我方认为，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。我方与贵公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对我方与贵公司均具有法律约束力。贵公司的行为已涉嫌违约。希望贵公司严格遵守法律规定及合同约定，全面履行合同义务，切勿触碰法律底线导致承担违约责任，希望我方与贵公司继续合作愉快。” 审理过程中，神奇大药房陈述于2020年6月30日前搬离涉案房屋，部分货架及药品未搬离，没有办理交接手续，并主张搬离房屋时李芳然进行非法阻挠，钥匙交给了李芳然，但对其上述主张没有书面证据提交。李芳然陈述神奇大药房把药品搬走了，钥匙一直在神奇大药房手里，没有和李芳然办过交接手续，药品货架完好无损，神奇大药房搬走药品就锁门走了。 根据李芳然申请，本院依法向国家税务总局滨州市滨城区税务局调取神奇大药房自2020年1月至6月纳税情况，载明神奇大药房2020年1月至6月入库税款共261734.25元。 审理过程中，神奇大药房主张神奇大药房滨城金芳店在2019年4月至2020年6月期间持续亏损，要求解除合同。 另查明，神奇大药房在滨州设立的分店80余家，近期开业分店10余家。神奇大药房已在涉案租赁房屋以北50米左右另行租赁房屋进行经营。 本院认为，一、本诉部分：承租方神奇大药房与出租方李芳然协商签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。李芳然已依照约定向神奇大药房交付房屋，神奇大药房主张已向李芳然交付2020年4月1日至2021年3月31日租金400000元，李芳然认可已收到，双方对此事实无争议，本院予以确认。 关于房屋租赁合同是否应予解除的问题。双方约定租赁期限自2020年4月1日至2023年3月31日止，在租赁期尚未过半，被告未有违约情形的情况下，原告以经营困难为由要求解除合同。根据已查明的事实来看，神奇大药房自2020年1月至6月入库税款共261734.25元，且在自行搬离后又在涉案租赁房屋附近另行租赁房屋进行经营，原告在滨州已设立80余家店面进行药品经营，还有分店陆续开业，其以经营困难为由解除合同，缺乏事实及法律依据，故原告在租赁期限内自行要求解除合同，本不应予以支持。原告要求确认双方于2020年9月15日解除合同，于法无据，本院不予支持。合同履行过程中，虽然神奇大药房于2020年6月15日向李芳然出具关于终止滨城金芳店房屋租赁合同的通知，但李芳然于2020年6月16日明确答复，李芳然向神奇大药房出具关于滨州神奇大药房有限公司“终止滨城金芳店《房屋租赁合同》的通知”答复函不同意解除合同，虽然神奇大药房的该行为不符合法定解除的条件，依据合同约定其也不具有约定解除权。但客观上，神奇大药房已于2020年6月自行搬离，已在他处另行租赁房屋进行经营，属于以自己的行为明确表示不履行租赁合同，强行要求神奇大药房继续履行合同，对双方均无好处，且对今后房屋的管理、维护、租金的收取均带来不利，也达不到物尽其用的目的，涉案房屋已不适于强制履行，致使不能实现合同目的。为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维护社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，涉案合同应予以解除，但不影响神奇大药房违约责任的承担。 关于原告主张返还房租及利息损失的主张。合同解除后，原告应及时腾空房屋，通知被告办理交接手续，并结清租金。被告在收到原告办理交接手续后，应及时验收、接收房屋。2020年6月份原告搬离涉案房屋，但部分物品至今仍在涉案租赁房屋内，并未进行腾空，且原告主张涉案房屋钥匙已交付被告，亦提交证据予以证实，被告不予认可。因神奇大药房一直未与李芳然办理租赁物交接手续，导致李芳然无法对租赁物使用并收益，具体时间尚不能确定，相应租金等具体数额亦不能确定，故租赁合同解除后，关于返还房屋、租金等事项，相关权利人可另行主张，本案不作处理。原告要求被告返还租金及利息损失的诉讼请求，本案中不予支持。原告主张搬离房屋时被告进行非法阻挠未腾空房屋，未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。 关于原告主张的诉讼保全保险担保费1000元。因原被告之间并未明确约定该费用系为维护其合法权益所支出的必要费用，原告的该项主张，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。 二、反诉部分：如上所述，涉案合同已不能实现合同目的，李芳然要求继续履行合同的主张，本院依法不予支持。由于李芳然坚持要求继续履行合同，本案中未就合同解除的后果主张权利，李芳然可另行主张。 关于反诉原告以反诉被告单方终止合同构成违约为由主张违约金20000元。神奇大药房未依约履行合同，构成违约，应承担违约责任。结合原告主张及法律规定，反诉原告的该项主张，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告滨州神奇大药房有限公司与被告李芳然于2020年3月17日签订的房屋租赁合同； 二、驳回原告滨州神奇大药房有限公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告滨州神奇大药房有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告李芳然违约金20000元； 四、驳回反诉原告李芳然的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4565元，减半收取计2283元，财产保全费1620元，反诉案件受理费150元，合计4053元，由滨州神奇大药房有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  孙春华 二〇二一年一月十五日 书记员  唐梦瑶