四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15074号 上诉人（原审被告）：成都紫薇花餐饮管理有限公司，住所地：成都市青羊区××街××号。 法定代表人：李小龙，系该单位顾问。 委托诉讼代理人：但超，四川蜀信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢静玲，女，1978年12月10日出生，汉族，住四川省金堂县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴锴，男，1968年6月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：肖嵩，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都紫薇花餐饮管理有限公司（以下简称紫薇花公司）因与被上诉人吴锴房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫薇花公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法驳回吴锴的全部诉讼请求；三、判令吴锴承担二审诉讼费。事实与理由：一、关于合同解除问题。第一，本案不符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由，紫薇花公司已经按照合同约定支付租金，不存在迟延履行主要义务的情形。紫薇花公司承租了案涉房屋在内的整个楼层，实行统一规划和装修，无法单独腾退。如果解除合同，要求紫薇花公司腾退，势必给紫薇花公司造成严重损失。第二，紫薇花公司从2016年3月起，按照100元/每平米的标准支付租金。吴锴如果认为根据合同约定构成违约，其享有单方解除权，应积极行使权利。但吴锴从紫薇花公司第一次没有按照合同标准支付租金构成违约起，一直到2020年4月1日不行使其解除权，致使紫薇花公司抱有其不再行使该权利的期待。然吴锴于2020年4月突然主张权利，此行为违反了原《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则。以及《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条关于禁止权利滥用的原则。故吴锴的解除权已经消灭。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十五条及《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二项规定吴锴的解除权已经消灭。二、关于诉讼时效的问题。吴锴起诉时间为2020年4月1日，但主张的内容含有三年前的部分，该部分主张已过诉讼时效。广州天力物业发展有限公司成都分公司发出《催收函》不能认为代表吴锴的诉求向紫薇花公司进行了主张。三、关于租金标准的问题。双方从2016年3月起，口头约定按照100元/㎡支付租金，并且紫薇花公司也一直按照该标准支付租金，吴锴从未提出过异议，应当视为默示认可100元/㎡的租金标准。四、关于违约金的问题。第一，紫薇花公司支付了租金，不存在违约行为；第二，双方约定的违约金过高。紫薇花公司因自身行业特点，受疫情影响十分严重，请求酌情考虑。 吴锴辩称，一、关于合同解除问题，紫薇花公司自2016年3月起至今一直未按照合同约定足额支付租金，且在吴锴多次催缴后仍未履约，累计至起诉之日紫薇花公司拖欠租金已高达60多万元，已经构成严重违约，根据原《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，吴锴有权依法解除案涉合同，此外，根据案涉《房屋租赁合同》第三条第2项约定吴锴亦有权解除合同。因此，无论从法定或者约定的角度，吴锴都有权解除案涉合同。二、关于诉讼时效，首先，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本案紫薇花公司在一审阶段未曾提出时效抗辩，故此时再提出不应得到法庭支持。即使要计算诉讼时效，应当按照《中华人民共和国民法总则》一百八十八条三年诉讼时效计算，且在此期间，吴锴向紫薇花公司多次主张过权利，诉讼时效已多次中断，故并不存在超过诉讼时效的问题。吴锴提起诉讼时间为2019年10月并非紫薇花公司所称的2020年4月。三、吴锴从未以任何形式同意降低租金标准，吴锴一直坚持按照合同约定履行，且自2016年以来每年委托物业公司向紫薇花公司发出租金催收函，故不存在紫薇花公司所称的默示认可一说。四、关于违约金，合同第三条第2项关于违约金的约定并不违反任何强制性法律规定，理应得到支持，且一审法院已综合各方面因素进行了大幅下调，故并不存在违约金偏高的问题。综上所述，紫薇花公司上诉请求缺乏事实及法律依据，为了维护吴锴的合法权益，请二审法院依法驳回上诉请求，维持一审判决。 吴锴向一审法院起诉请求：1．解除吴锴与紫薇花公司签订的《房屋租赁合同》及《＜房屋租赁合同＞补充协议》；2．紫薇花公司腾退房屋并交还吴锴；3．紫薇花公司向吴锴支付租金615624.08元（自2016年3月1日计算至本案起诉之日）、房屋占用费（参照租金标准，从起诉之日计算至房屋交还吴锴之日）、违约金158573.61元（按照每逾期一日按欠付租金和占用费总额的0.5‰计算，自2016年2月15日起算，暂计至2019年9月30日，实际计算至清偿之日为止），以上金额起诉之日暂计为774197.69元；4．本案诉讼费、保全费等费用由紫薇花公司承担。 一审法院基于查明的事实认定，吴锴与紫薇花公司签订的《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年10月31日，吴锴（甲方）与紫薇花公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落于成都市青羊区××街××号由成都富力熊猫城项目开发有限公司开发建设的“富力熊猫城”物业即富力天汇中心写字楼第三层第313号，建筑面积362.95㎡的物业出租给乙方使用；甲方同意乙方将其用于打造成私属商务会所或者作其他合法使用；租赁期限自2012年11月1日起至2020年10月31日止；乙方按每3个承租月为一期，向甲方支付租金；2013年3月1日至2016年10月31日，租金标准120元／月／㎡，租金43554元／月；2016年11月1日至2018年10月31日，租金标准132元／月／㎡，租金47909.4元／月；2018年11月1日至2020年10月31日，租金标准145.2元／月／㎡，租金52700.34元／月；如乙方拖欠租金，应每天按总欠付金额0.5‰向甲方支付逾期交纳租金、费用的违约金，直至付清为止；乙方拖欠甲方租金及费用超过15天未支付的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方需赔偿甲方全额损失。广州天力物业发展有限公司成都分公司受吴锴委托于2016年2月25日、2017年7月31日、2019年8月12日向紫薇花公司出具《催收函》，催缴欠付租金。紫薇花公司自认从2016年3月份开始，按照100元／㎡标准支付租金，但未能提供充分有效的证据证明双方对减少租金金额达成一致。故紫薇花公司的延迟支付租金的根本违约行为致使吴锴获取房租的合同的目的不能实现。依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，吴锴有法定解除权，吴锴要求解除双方签订的《房屋租赁合同》《＜房屋租赁合同＞补充协议》的诉请，于法有据，一审法院予以支持。依据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，紫薇花公司还应支付吴锴2016年3月1日至2016年10月31日欠交租金58072元，2016年11月1日至2018年10月31日欠交租金278745.6元，2018年11月1日至2019年9月30日欠交租金180458.74元，合计517276.34元及2019年10月1日至判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金（每月按52700.34元标准计算）及判决确定的合同解除之次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（每月按照《房屋租赁合同》约定的标准计算）。紫薇花公司至今未将租赁房屋交还，紫薇花公司应从案涉房屋中迁出并腾退给吴锴。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，紫薇花公司逾期支付房租给吴锴造成的损失主要为资金占用利息损失，吴锴主张按照每日0.5‰支付违约金明显高于造成的损失，且紫薇花公司提出调整滞纳金的意思表示，故一审法院予以适当调整。综合考虑吴锴可能获得的预期利益，衡量民法公平原则，一审法院酌定调整违约金为52000元。 综上，吴锴的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除吴锴与紫薇花公司签订的《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞补充协议》；二、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内将位于成都市青羊区××街××号××栋××单元××层××号的房屋腾退给吴锴；三、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内向吴锴支付租金517276.34元及2019年10月1日至判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金（每月按52700.34元标准计算）及判决确定的合同解除之日至实际腾退房屋之次日止的房屋占有使用费（每月按照《房屋租赁合同》约定的标准计算）；四、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内向吴锴支付违约金52000元；五、驳回吴锴的其余诉讼请求。如果紫薇花公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11542元，减半收取5771元，此款已由吴锴预交，由吴锴负担771元，由紫薇花公司负担5000元，并在履行上述支付义务时一并支付给吴锴。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。紫薇花公司提交以下证据：案涉房屋照片、装修前及装修后图纸。拟证明：案涉房屋与其他租赁标的物形成一个统一整体，用于紫薇花公司经营。吴锴发表质证意见称，对照片真实性无异议，只有312、313房间与原房间不吻合，原有图纸也只有312、313是不完整的。对装修前图纸认可，对装修后图纸真实性不认可，与现场情况不一致。 吴锴提交以下证据：案涉房屋照片、装修前及装修后图纸。拟证明：案涉房屋现状，紫薇花公司应当按照原有图纸恢复原状。紫薇花公司发表质证意见称，对照片真实性无异议，紫薇花公司租赁房屋后对整个楼层进行统一装修，如果强行腾退，将给紫薇花公司造成严重损失，也影响其他房间正常使用，影响紫薇花公司正常经营活动。对图纸真实性认可。 本院对双方当事人提交证据认定如下：对紫薇花公司与吴锴提交证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院二审另查明，一、2020年12月23日，本院工作人员到案涉房屋进行查勘。案涉房屋已被分割成走廊和房间，四至与其他业主房间产生混同，无法区分。二、起诉状副本于2020年5月8日送达紫薇花公司。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，紫薇花公司与吴锴签订的《房屋租赁合同》《＜房屋租赁合同＞补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、紫薇花公司应付租金标准的认定；二、吴锴主张紫薇花公司支付租金的诉讼请求是否过诉讼时效时效；三、紫薇花公司是否应当承担违约责任；四、案涉租赁合同是否符合解除要件；五、紫薇花公司是否应当腾退案涉房屋。对此，本院评述如下： 一、关于紫薇花公司应付租金标准的认定问题。紫薇花公司主张双方通过口头协商对租金标准变更为100元/月/平方米，且其已按照该标准向吴锴支付租金，吴锴未表示异议，应当视为对该租金标准的默示认可。对此本院认为，沉默只有在法律规定、当事人约定或符合当事人之间交易习惯时才可以视为意思表示。现紫薇花公司主张吴锴默示认可其按照100元/月/平方米的标准支付租金，应当证明吴锴的沉默符合上述条件。本案中，紫薇花公司在2016年3月1日起按照100元/月/平方米的标准支付租金后，吴锴委托广州天力物业发展有限公司成都分公司分别于2017年7月31日、2019年8月12日向紫薇花公司出具租金催收函，对紫薇花公司未按约定租金标准支付租金提出异议，并要求紫薇花公司按合同约定租金标准支付租金。紫薇花公司既无证据证明双方就租金标准变更为100元/月/平方米达成一致，亦无证据证明在其按照100元/月/平方米的标准支付租金后，吴锴按照该标准进行了后续租金的催付。故对紫薇花公司主张双方已经就租金标准的变更达成一致，吴锴对其按照100元/月/平方米的标准支付租金默示认可，因缺乏相应依据，本院不予支持。紫薇花公司应当依约向吴锴支付租金。因紫薇花公司认可按照合同约定的租金标准，一审认定其应付租金数额及标准正确，故其应当按此标准向吴锴支付租金。 二、关于吴锴主张紫薇花公司支付租金的诉讼请求是否过诉讼时效的问题。本院认为，紫薇花公司一审并未就诉讼时效提出主张。二审亦未就此提交新证据证明吴锴请求权已过诉讼时效，故本院对其主张吴锴的该请求已经过时效不予支持。 三、关于紫薇花公司是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据案涉合同第三条第二项约定“乙方应当按照约定向甲方支付租金及其他应向甲方支付的费用。如乙方拖欠租金及上述费用，应每天按总欠付金额的0.5‰向甲方支付逾期缴纳租金、费用的违约金，直至付清为止；”，紫薇花公司欠付租金，构成违约，应当依约承担违约责任。因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行为，虽疫情确会对其经营产生影响，但在疫情好转后其仍未积极履行租金支付义务。一审在其申请减少违约金的基础上，综合考虑合同履行情况、紫薇花公司过错程度，酌情认定其承担违约金52000元并不过高，本院予以维持。 四、关于案涉租赁合同是否符合解除要件的问题。根据案涉合同第三条第二款约定，紫薇花公司拖欠租金及费用超过15天未支付，视为紫薇花公司违约，吴锴有权单方解除本合同，紫薇花公司需赔偿吴锴全额损失。因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行为，一审基于此认定吴锴享有案涉合同解除权并无不当，本院予以维持。至于紫薇花公司主张吴锴在解除事由发生后怠于行使解除权，其解除权已经消失。本院认为，本案中，对案涉合同约定的2016年至2020年的租金，紫薇花公司均未完全支付，其并非在某一时间点存在违约，而是持续违约至今，其违约行为具有持续性。故在案涉合同解除条件成就的情况下，吴锴诉请解除案涉合同一审法院予以支持并无不当，对紫薇花公司上述主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”，案涉合同自起诉状副本送达之日即2020年5月8日解除。一审判决未对合同解除时间进行明确，本院予以明确。 五、关于紫薇花公司是否应当腾退案涉房屋的问题。紫薇花公司主张其已将承租的案涉房屋与其他房屋一起进行统一规划和装修，无法单独腾退。对此本院认为，首先，基于紫薇花公司的违约行为，吴锴能够依法享有案涉合同解除权。而案涉合同在本案诉讼中亦已履行期限届满。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，吴锴诉请紫薇花公司腾退案涉房屋向其返还有事实和法律依据。其次，虽紫薇花公司将案涉房屋与其承租的其他房屋进行统一打造装修，但双方在合同中对租赁期限、解除条件亦进行了明确约定。紫薇花公司对其违约后吴锴行使解除权以及租赁期限届满的后果明确知晓，对合同期满后吴锴可能不再续租有所预判。加之根据本院查明情况，案涉房屋系基于紫薇花公司的装修行为导致四至不清。现在紫薇花公司以自身装修行为主张不应向吴锴返还案涉房屋显然有悖诚实信用及公平原则。本院不予支持。根据案涉合同第四条第六款约定“甲方提供的写字楼为甲级装修，乙方对原有租赁物业的重新拆装属于自愿投资，合同期满或终止，乙方不得恶意拆装，由甲方自行处理。”，紫薇花公司应当依约向吴锴腾退案涉房屋，紫薇花公司腾退范围以案涉房屋房屋产权证（成房权证监字第3××2号）等登记资料及双方当事人二审均认可的紫薇花公司提交的装修前图纸为准。因紫薇花公司未按时腾退，应当基于占有支付相应对价。一审基于此认定其按照52700.34元／月的标准支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，紫薇花公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审虽未对合同解除时间予以明确，但本院明确后一审判决最终结果亦未发生变更。故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，原《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11542元，由成都紫薇花餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年一月二十五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽