北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9433号原告：赵志勤，男，1965年3月12日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市喀喇沁旗锦山镇龙泉社区。被告：王亚伟，男，1983年1月28日出生，汉族，住北京市通州区。原告赵志勤与被告王亚伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵志勤到庭参加诉讼，被告王亚伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志勤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令双方签订的租赁合同于2019年6月3日解除，被告向原告支付拖欠房屋租金1090000元（2019年7月1日至2020年6月30日期间）；2.请求法院依法判令被告向原告支付物业费26880元（2019年7月1日至2020年6月30日期间）；3.请求法院依法判令被告向原告支付拖欠采暖费111800元（2018年3月1日至2020年6月30日期间）；4.请求法院依法判令被告向原告支付违约金61434元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月8日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：20180128301），约定：租赁房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村北x；该房屋租赁期限从2018年3月1日起至2023年6月30日止，从2018年3月1日起至2018年6月30日止为装修期，不收取租金，其他费用正常计算；租赁房屋年租金为人民币1090000元，租金每三年递增一次，递增率为5％；租金支付为年付；物业费按1.6元/平米/月来收取，交费方式为年交，同租金一同交上；乙方应在每个付款周期前交纳下一个付款周期的租金；乙方所租房屋水、电、采暖费等乙方单独结算。发生下列情况之一，视为乙方根本违反合同，甲方有权选择提前解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的全部经济损失：（1）乙方逾期未足额支付租金和费用达30日以上……根本违反合同：违约方向守约方支付违约金，违约金相当于当年年租金的总额。《房屋租赁合同》签订前后，被告累计向原告交纳各项费用共计1067260元。之后，原告催促被告交纳租金及其他费用；但时至今日，被告仍未交纳拖欠租金及其他费用。原告认为，《房屋租赁合同》是基于双方自愿的基础上签订，因此，该合同是合法、有效的，是双方真实的意思。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告拖延交纳租金及相关费用，且已经逾期超过30天，被告的行为已经构成根本违约，导致原告的合法权益受到侵害。因此，原告为依法维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。王亚伟未到庭答辩，后依法取得联系，经法庭询问辩称：不同意赔偿，我们沟通过，他们停水停电造成营业困难，就说过停了，不开业了。合同中的装修期应当为2018年3月1日到2018年6月30日，后期都是朱忠华经营管理，已经付了租金1217260元，水电费已经结清了。我们是在2020年4月底搬空的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提交的证据，本院经审理认定事实如下：赵志勤（甲方，出租方）与王亚伟（乙方，承租方）于2018年签订《租赁合同》一份，载明：租赁房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村北x。该房屋租赁期限从2018年3月1日起至2023年6月30日止，从2018年3月1日起至2023年6月30日止为装修期，不收取租金，其他费用正常计算。第三条租金标准和支付方式：租赁房屋年租金为人民币1090000元，租金每三年递增一次，递增率为5％；租金支付为年付；物业费按1.6元/平米/月来收取，交费方式为年交，同租金一同交上；乙方应在每个付款周期前交纳下一个付款周期的租金。甲方同时出具收款凭据，不论发生何种情况乙方军不得拖欠或少交租金（因地震、非人为火宅、瘟疫、水灾、战争等不可抗力导致无法经营的除外）。第四条、乙方应位于本合同生效当日应向甲方缴纳保证金150000元。第五条乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋的使用权并不予退还保证金和已交租金：承租期内，乙方未按期支付租金，欠缴租金及费用，超过支付期限30日仍不能付清的，除补交租金和每日加收5%滞纳金，甲方有权提前单方解除合同。第六条其他费用：乙方所租房屋水、电、采暖费等乙方单独结算。租赁合同签订后，赵志勤将案涉房屋交付王亚伟使用，王亚伟按照合同约定支付了押金和部分租金。另查，2015年7月1日，北京温都水城旅游饭店管理有限公司（甲方）与赵志勤（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方在温度水城现门牌号码x为乙方提供经营场地，包括附属面积一层、二层，共计合计2340平方米。涉案地块原有房屋建筑面积1038.24平方米，房屋所有权人北京市雪亮眼镜有限公司。赵志勤在庭审中述称案涉房屋系由北京宏福建工集团有限公司于1998年后拆除原房屋后重建，在租赁案涉房屋时北京温都水城旅游饭店管理有限公司未向其出示案涉房屋规划许可及不动产登记证书。经本院释明，赵志勤同意对于合同效力由法院进行认定。经查，赵志勤与王亚伟确认涉案房屋面积1400平方米，房屋租金已支付1217260元，水电费已经结清，王亚伟于2020年4月30日搬离涉案房屋。赵志勤主张王亚伟至今未支付供暖费和物业费。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利，王亚伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，赵志勤与王亚伟签订《租赁合同》的案涉房屋没有相应建设审批手续，故双方签订的《租赁合同》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效，王亚伟未尽到审慎审查的义务，赵志勤未尽到交付适合租赁物的义务，双方存在同等的过错。基于公平原则，对于王亚伟已经利用租赁物的期间，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。关于赵志勤主张的王亚伟应支付拖欠的房屋租金一项，根据已经查明的事实并结合本案具体情况，本院认定王亚伟实际使用案涉房屋且应付房屋占有使用费用期间为2018年7月1日至2020年4月30日，依据年租金1090000元，扣除已支付1217260元，故王亚伟拖欠租金共计781073.33元。关于赵志勤主张的王亚伟应支付物业费、采暖费的诉讼请求，因租赁合同无效且赵志勤未提交相关证据证明其已支付了相关费用，故该项主张证据不足，本院不予支持。关于赵志勤主张的违约金一项，因租赁合同无效，且对于合同无效之后果，赵志勤与王亚伟均有过错，故该项主张缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、确认王亚伟与赵志勤签订的《租赁合同》无效。二、王亚伟自本判决生效后7日内支付赵志勤欠付租金781073.33元。三、驳回赵志勤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16411元，由赵志勤负担6475元，已交纳；由王亚伟负担9936元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据）由王亚伟负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  黄丽霞人民陪审员  施万玲二〇二一年一月二十一日法官 助理  赵财华书 记 员  徐 萌