北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17854号原告：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号，统一社会信用代码91110113674251113W。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：舒畅，女，1977年1月15日出生，满族，北京金盛顺鑫置业投资有限公司员工。委托诉讼代理人：张涛，男，1965年7月4日出生，汉族，北京金盛顺鑫置业投资有限公司员工。被告：涂勇，男，1971年11月5日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市安义县，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡亚君，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，男，1981年10月14日出生，汉族，北京美家美心门窗销售中心员工，现住北京市顺义区。被告：邓彩云，女，1980年5月20日出生，汉族，户籍所在地山西省大同市浑源县，现住北京市通州区，公民身份号码×××。原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）与被告涂勇、邓彩云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盛顺鑫公司之委托诉讼代理人舒畅、张涛、被告邓彩云、被告涂勇及其委托诉讼代理人胡亚君、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛顺鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与邓彩云的租赁合同及补充协议于2020年4月27日终止；2.请求依法判令两被告共同支付欠付的摊位使用费106932元；3.请求依法判令两被告共同支付因自2020年4月28日合同终止后，拒不交还场地产生的摊位占用费77910.3元（自2020年4月28日计算暂至2020年9月5日，共130日）；4.请求判令两被告承担违约金149170.14元（自2019年5月29日至2020年9月4日）；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年9月25日，案外人张凯与原告签署《租赁合同》，承租原告位于北京市顺义区×镇×街×号×楼×区×、×号284.4平米的摊位。经营行业为建材，产品类别为木门，经营品牌为梦天。2018年1月8日，张凯将上述摊位转让给邓彩云。邓彩云同意张凯与原告签署的《租赁合同》对邓彩云继续有效，双方按《租赁合同》继续行使合同权利履行合同义务。同日，邓彩云与原告签署补充协议，约定租赁期限自2017年10月28日至2020年3月27日。租赁合同及补充协议签订后，邓彩云委托涂勇在承租摊位中经营梦天木门，并由涂勇负责日常租金缴纳、木门对外营销等。补充协议约定最后一期摊位使用费支付时间为2019年5月28日，金额为142200元。但两被告仅于2019年8月30日及10月10日先后支付费用35268元，欠付费用106932元。根据《租赁合同》第三条之规定，被告逾期付款的，应按欠款总额向原告支付每日3%的违约金（原告已主动将违约金降低至日千分之三）。逾期20日仍未付清违约金的，被告需按摊位及设施使用费总额的20%承担违约责任。自2020年1月起，原告多次去电去函要求被告付清全部费用，但被告无理由拒不缴纳。甚至2020年3月27日租赁合同终止后，被告仍占用原告摊位至今，致使原告无法收回摊位，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告邓彩云辩称，我与原告未签订过租赁合同，上述合同不能当然对我产生约束力，双方于2018年1月8日签订的补充协议未实际履行，涉案摊位实际使用人为涂勇，原告应向其主张权利；我从未使用过涉案摊位，涉案摊位在2020年4月也已经被原告封店，不存在2020年3月27日以后的摊位占用费；我与涂勇无任何合作关系，期间签订的分销合作协议因涂勇未按承诺支付保证金已不能实现。被告涂勇辩称，对于原告的第一项诉讼请求不予认可，原告与邓彩云签订的协议应当于2020年1月16日终止，原告于2020年1月10日向邓彩云邮寄催款函，明确告知邓彩云如果不按时交纳费用，其双方签订的协议于2020年1月16日终止。我方是摊位的实际承租人和使用人，我方认为根据邓彩云与原告签订的协议，终止时间是2020年1月16日。对于原告的第二项诉讼请求不予认可，原告与邓彩云签订的协议租赁期是29个月，租赁费用为539379元，被告自2020年1月起再无使用涉诉摊位，被告实际使用涉诉摊位的时间为26个月，扣除我方已经支付的432447元，我方尚欠原告51134元租赁费，并且我方未支付该费用系原告拒绝将付款发票上的名字由邓彩云改为涂勇，2018年年底的时候涂勇要求原告将名字改为涂勇的，我方认为原告知道摊位的实际承租人和使用人是涂勇，应该开具付款人是涂勇的发票，且当时我方与梦天木门发生纠纷原告也是知道的。原告在2019年12月底、2020年1月初的时候开始对涉诉摊位断电的方式，导致我方无法实际使用店铺，2020年4月15日左右原告将涉诉摊位封堵的方式，我方无法实际使用涉诉摊位，2020年10月26日晚上原告在未告知我方的情况下将摊位内的装修拆除，给我方带来巨大损失，我方进行报警处理，因此自2020年1月起至原告起诉时，涉诉摊位一直由原告实际控制，不存在占有使用费。对于原告的第四项诉讼请求，没有事实和法律依据，且本案原告违约在先，我方不应当承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对金盛顺鑫公司提交的租赁合同、业主变更申请表、补充协议、催款函、增值税发票、被告涂勇提交的支付凭证、录音、微信聊天记录、法律事务函、视频、收据、押金条、被告邓彩云提交的合作协议书、民事起诉状、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，张凯（乙方）与金盛顺鑫公司（甲方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市顺义区×镇×街×号×楼×区×、×号284.4平方米摊位出租给乙方开展约定的经营活动，经营行业为建材，产品类别为木门，品牌为梦天；本合同租赁期限为两年，自2017年10月28日起至2020年3月27日止；摊位及设施使用费共计284400元，综合服务费284400元；乙方违反本条付款义务的、逾期付费的，应按欠费总额向甲方支付每日3%的违约金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳15000元的保证金；本合同解除或终止时，经甲方确认下列条件全部满足之日起一年后，保证金无息返还乙方：（1）乙方已付清一切应付款项，包括但不限于该摊位使用费、物业服务费、各类违约金、赔偿金及其他依法或依约应当支付的费用；……乙方存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交保证金不予返还；乙方于合同签订之日，每个电表向甲方支付1100元电表押金，2000元的营业员押金；合同终止时，乙方如不能将摊位、设施及时归还，则从合同终止日次日起直至场地归还为止，乙方仍需向甲方支付场地使用费（按本合同摊位及设施使用费标准予以计算）及其他相关费用，并按双倍摊位及设施使用费的标准向甲方支付违约金，发生其他损失，乙方应一并予以赔偿；因本合同提前解除或者期限届满的，乙方应及时清理场地内所有的物品，逾期未清理的甲方有权将其物品撤出场地并通知乙方领取，所产生的仓储费及其他费用由乙方支付，若乙方自合同解除之日或者期届满后30日内仍未领取的，甲方视为乙方自愿放弃其所有权，甲方可自行处理，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿；合同还约定了其他权利义务。后因梦天木门总代变更，2018年1月8日，邓彩云、张凯、金盛顺鑫公司签订业主变更申请表，内容为：我（原承租人）张凯拟将3FC-19、21摊位（面积237平方米）转让给新承租人邓彩云，并进行法人变更手续，转让后经营商品及品牌拟为梦天，我（原承租人）与新承租人在此保证：1.原经营中所发生的债权债务、经济纠纷、售后服务、客户投诉以及由此产生的经济责任等事项均由新承租人承担；2.严格按照市场部的有关规定办理相关手续及交纳相关费用；3.严格按照国家法律法规及贵公司市场管理规定进行守法经营。同日，邓彩云（乙方）与金盛顺鑫公司（甲方）签订补充协议，约定：甲乙双方于2017年9月25日签订的租赁合同，确认租赁三层×区×、×号摊位，含公摊面积284.4平米，品牌为梦天，租金单价100元每月每平米；合同起止时间2017年10月28日至2020年3月27日，扣除所有优惠期后摊位设施使用费在合同期内共计539379元，第一次付款时间，2017年10月28日前交112779元，第二次付款时间，2018年4月28日前交142200元，第三次付款时间，2018年10月28日前交142200元，第四次付款时间，2019年5月28日前交142200元……。涂勇表示自承租之日起涉诉摊位即为其实际经营并交纳租金，是因为梦天公司要求加盟店的租赁合同要登记在代理商的名下，所以最开始由张凯签订租赁合同，后因梦天公司北京代理商更换，涂勇又协调将承租人改为了邓彩云。涂勇表示涉诉摊位实际承租人为其而非张凯或邓彩云。金盛顺鑫公司认可摊位租金交纳和经营由涂勇负责但认为邓彩云与涂勇之间系合作关系，应共同承担责任。涂勇交纳租金共计432447元，并向金盛顺鑫公司支付质保押金15000元，营业员押金2000元，电表押金1100元。涉诉合同于2020年4月27日到期，租金尚有106932元未付。2019年12月26日，金盛顺鑫公司员工通过微信通知涂勇，涉诉摊位要采取停电措施。涂勇表示2020年1月初就涉诉摊位金盛顺鑫公司不再卖电给涂勇。2020年年初，金盛顺鑫公司员工通过微信多次催促涂勇交纳租金，同时告知涂勇涉诉场地不会续租。4月5日，通知涂勇“清明节过了，梦天该封了”。涂勇提交的证据能够证明金盛顺鑫公司在2020年4月7日对涉诉摊位采取了封闭措施。金盛顺鑫公司开始表示封闭后留门上锁，之后又表示封闭后留门未上锁。2020年10月26日，金盛顺鑫公司将涉诉摊位内物品移到别处，并将摊位装修拆除。2020年4月8日至16日，金盛顺鑫公司员工张涛与邓彩云微信联系，主要内容为：张涛：邓总您好，梦天店截止4月27日已欠租金106932元，市场要通过诉讼收回店面并且追缴欠款，因为合同签约人是您，所以请邓总来市场做个情况说明书，今后的诉讼就会直接找涂老板，这样也就撇清和涂老板的关系了，对您没有任何损失。邓彩云：房租和实际经营都是涂勇，租金也一直是他交，他有拖欠租金你们早应该采取相关措施，现在这样找我们不合适吧？之前的合同租期去年就到期了，没有必要再做什么情况说明啊！张涛：邓总，你过来做一下说明有这么难吗？这个是让您撇清关系，是让您从这个事件中摘出来，这个又没有什么损失。邓彩云：之前说一下就可以，不明白你们为啥要用催房租的形式催我写说明！张涛：他当年是一年送了三个月，两年应该是送了六个月，他的合约期是到4月27日。邓彩云：情况说明签了，房租和相关事项就和我没关系了？顾虑你们找我要房租，不想卷入老涂着一堆事里，他和我们没有半毛钱关系！说好了交质保金做分销，一直拖着没交质保金订单从哪里下的都不知道！张涛：你要不签市场才会不遗余力地追着你要，追着这个涂勇要，市场知道他是直接经营人，但是责任签约人是你，你把情况做一个说明书，一毛钱损失没有，这个事就从此与你没有任何关系了。张涛：邓总，就因为现在市场要追究这个涂总这边欠租的违约责任，才让你过来做一个情况说明，否则的话，它起诉的主体一定是你呀……张涛：尽快过来做个说明，这个店的任何事情就都与您没有任何关系了。邓彩云：好的。张涛：邓总今天碰到总裁，跟我说请您尽快过来办撤场手续，写个情况说明，因为涂老板不仅欠租，还有十几万顾客退款没有退，早办早撇清关系。……张涛：他那边涂总那边有四个店这块呢，应该是入不敷出吧，其他的投资在外边也很大，所以这一块呢，出现这些困境，市场也不希望看到，所以说呢，您在里面既是前期只是新旧总代这个交接，是名义上的这个转让，实际经营人你做一个说明，他因为不仅拖欠我们的租金，我们把店封了，因为他还有十几万块钱的顾客退货的货款，你明白吗？我们是不希望您掺在这件事件中，是希望您做一个说明，我们就是进入诉讼，与您无关，你明白吗？……张涛：催款函和滞纳金，不可能不给你发，同时也给涂总发了，为什么呀？我们知道他是实际经营者，但是从法律的角度上，您是承租方，您明白了吗？这得撇清您与这个涂总和这个店面的这个关系，我一直很质疑，就您为什么这么抵触，是在帮您解脱和这种事情的关联。本院认为，本案争议焦点之一为涉诉合同主体问题。金盛顺鑫公司与张凯签订涉诉摊位租赁合同，金盛顺鑫公司亦认可涂勇参与了合同的签订与磋商，且涂勇实际使用涉诉摊位并支付租金，后因梦天木门代理商变更，张凯、邓彩云与金盛顺鑫公司签订变更申请表及邓彩云与金盛顺鑫公司签订补充协议，涂勇亦全程参与并予以协调，具体费用、条款的磋商由涂勇负责。金盛顺鑫公司员工与邓彩云及涂勇的微信上均能够确认金盛顺鑫公司自始至终均认可实际承租人为涂勇，涂勇与梦天木门之间的关系及问题，金盛顺鑫公司也是知晓的，金盛顺鑫公司并要求邓彩云就此做出说明，结合以上事实，本院认为，张涛、邓彩云签订该份合同的行为能够确认为受涂勇委托而为的行为，且金盛顺鑫公司在签订合同时即知晓该关系，故涉诉合同直接约束金盛顺鑫公司与涂勇，故涉诉合同主体为金盛顺鑫公司与涂勇。金盛顺鑫公司要求邓彩云承担合同责任的请求，本院不予支持。金盛顺鑫公司与涂勇之间的合同，已于2020年4月27日到期终止，金盛顺鑫公司要求对此予以确认，本院不持异议。涂勇应当按照合同约定支付租金，其主张金盛顺鑫公司自2019年12月底开始停电，故不同意支付之后的租金，本院认为，涂勇存在拖欠租金的行为，且经金盛顺鑫公司多次催告仍未付租金，金盛顺鑫公司采取停电措施提前通知了涂勇，金盛顺鑫公司采取上述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，承租人应当支付断电期间的租金。金盛顺鑫公司在4月7日对涉诉摊位采取了封闭措施，对涂勇使用涉诉摊位造成了一定影响，故本院对4月7日至4月27日期间涂勇应支付的租金予以调整，故对金盛顺鑫公司要求涂勇支付2020年4月27日前未付租金的合理部分，本院予以支持。涂勇未按合同约定支付租金属于违约行为，应当按合同约定支付违约金，金盛顺鑫公司对违约金进行了调整，调整之后的违约金并不过高，本院按照本院确定的未付租金金额对违约金进行核算。双方合同终止后，涂勇应当将上述摊位返还金盛顺鑫公司，涂勇未予返还，应当向金盛顺鑫公司支付占有使用费，但因金盛顺鑫公司采取封闭措施后，对涂勇使用涉诉摊位造成一定影响，故对占有使用费标准本院予以调整。涂勇已付的保证金一万五千元按照合同约定应在扣除相关项目且满足一定条件后一年后退还，上述条件尚未满足，故该笔保证金本院不予抵扣。金盛顺鑫公司收取的电表押金及营业员押金应当予以退还，本院在租金中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十一条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告邓彩云（实际承租人为被告涂勇）与原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司于二〇一七年九月二十五日签订的租赁合同及二〇一八年一月八日签订的补充协议于二〇二〇年四月二十七日终止；二、被告涂勇给付原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司租金九万七千六百二十六元五角（已扣除电表及营业员押金共计三千一百元），于本判决生效后七日内支付；三、被告涂勇给付原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司自二〇二〇年四月二十八日起至二〇二〇年九月五日止的占有使用费三万八千七百一十元五角，于本判决生效后七日内支付；四、被告涂勇给付原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司违约金十四万零八百一十五元六角五分，于本判决生效后七日内支付；五、驳回原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百五十五元，由原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担四百二十九元（已交纳），由被告涂勇负担二千七百二十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹芳二〇二一年一月八日书记员  朱珊珊