广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初17353号原告（反诉被告）：陈少凤，女，汉族，1967年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。原告（反诉被告）：陈少玲，女，汉族，1972年10月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。共同委托诉讼代理人：亚圣君，广东瑞霆律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。被告（反诉原告）：林永成，男，汉族，1976年8月20日出生，身份证住址福建省仙游县。委托诉讼代理人:温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人:桑颖，广东鼎方律师事务所律师。原告陈少凤、陈少玲诉被告林永成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘刨及被告的委托诉讼代理人温东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认两原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月30日终止，两原告有权依法收回涉案租赁物；2、判令被告应向两原告支付逾期拖欠的2020年3月、4月租金人民币29106元;3、判令确认被告逾期交付租金的行为构成违约，两原告有权不予退还被告交纳的租赁保证金；4、判令被告应向两原告支付逾期搬离房屋产生的房屋占用费（以月租金15281元为基数，按照每日509元的标准，自2020年5月7日起算计至实际搬离之日）；5、本案所产生的诉讼费及与诉讼有关的费用均由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租两原告名下位于深圳市南山区（以下简称“涉案房产”），用于开展商业经营活动，租赁期为2017年5月1日至2020年4月30日，租金第一年为13200元，以后每年递增5%;若被告拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达5000元，两原告有权没收租赁保证金，并单方面解除租赁合同；被告应于合同终止当日迁离及交回租赁房地产，逾期不迁离或不返还租赁房产的，两原告有权收取双倍租金作为逾期搬离期间的房屋占用费。2019年12月30日，原告陈少玲通过微信告知被告，涉案合同将于2020年4月30日到期，租赁期限届满后不再续租。2020年4月30日，涉案租赁合同期限届满，两原告向被告送迖了《租赁合同到期终止及限期搬离通知书》，要求被告于2020年5月3日前搬离，并结清拖欠的租金及其他应由被告承担的杂费，但被告不予理会。2020年5月4日，两原告再次向被告送达《再次告知立即交还房屋通知书》，明确被告必须在2020年5月6日前搬离，否则将承担因逾期交还房屋所产生的一切法律后果，但被告对两原告的再次催告行为仍置之不理。两原告多次沟通未果后，不得不依法提起本案诉讼。两原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》因租赁期限届满而终止，且两原告早已提前通知被告不再续租，被告应当在租赁期限届满当日，按照合同约定结清相关费用，并将涉案租赁物交还给两原告，但被告并未履行合同约定的义务，其行为已属严重违约，应按照合同约定承担相应违约责任。原告于庭审中，撤回第一项诉请，变更第四项诉请：判令被告向两原告支付逾期搬离房屋占用费共计人民币93656元（以月租金15281元为基数，按照每日509元的双倍标准，自2020年5月7日起至2020年8月7日止）。被告辩称，一、涉案商铺已经于2020年8月7日返还给原告。2020年5月7日至2020年8月7日期间，原告无权收取房屋占用费，因为原告以2020年4月30日到期为由要收回铺位，不允许被告正常经营，但被告为了争取双方继续履租赁合同并主张优先承租权，但原告以各种理由方式逼被告搬离；二、原告无权主张2020年3月、4月份租金，由于受到疫情的影响从2020年1月底至2020年4月初被告都无法开业，特别是开业要经过政府的报批才允许开业，且经过批准后方可营业，该疫情的影响属于不可抗力，被告已经支付了2月份租金，即便法院认定支付2020年4月份的租金，也应当从被告已经支付的2020年2月份租金中抵扣；三、被告不存在违约行为，因为在原告提供的证据中于2019的12月30号原告通过微信告知被告将于2020年4月30日到期，收回涉案房屋，所以这是原告的单方行为，故原告应当返还被告缴纳的租赁保证金26400元。被告对两原告提起反诉，反诉请求为：一、判令两原告向被告返还租赁保证金26400元；二：反诉费由两原告承担。事实理由：由于原告未与被告签订续签房屋租赁合同，根据合同约定，两原告应当向被告返还两个月租金数额的保证金26400元。两原告针对被告反诉的答辩意见为：一、被告提起的反诉没有事实和法律依据，根据双方签订的《房屋租赁合同》第4.2条约定如被告存在未结算费用，原告有权在该保证金中扣除，且合同第5.5条被告没有按照约定缴纳租金拖欠达5天，原告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，且被告仍需结清租赁期间的所有费用；二、本案中因租赁合同已于2020年4月30日到期，被告仍拖欠原告2020年3月、4月租金，被告经原告多次催告，占用涉案租赁物至2020年8月7日，因此原告有权没收被告缴纳的租赁保证金；三、请求法院驳回被告的反诉请求，反诉费由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：两原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租甲方名下位于深圳市南山区（以下简称“涉案房产”），用于开展商业经营活动，租赁期为2017年5月1日至2020年4月30日，租金第一年为每月13200元，以后每年递增5%，乙方应于每月5日前向甲方交付租金;乙方向甲方缴纳26400元租赁保证金，合同期满，如乙方不续租，甲方应向被告退还保证金。若乙方拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达5000元，甲方有权没收租赁保证金，并单方面解除租赁合同，并限被告于当日之内迁出房产；乙方应于合同终止当日迁离及交回租赁房地产，逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收取双倍租金。租赁期限届满，乙方需继续租赁的，应于租赁届满之前一个月向甲方提出续租要求，乙方在同等条件下对租赁房产有优先承租权。合同签订后，被告向原告交付26400元租赁保证金，原告向被告交付涉案房产，由被告用于经营餐饮。原告陈少玲于2019年12月30日告知被告，涉案合同将于2020年4月30日到期，租赁期限届满后收回自用，不再续租。被告于2020年1月开始拖欠租金，原告于2020年2月3日向被告催收租金时候，被告向原告要求续租涉案房产并申请减一个月租金。被告于2020年2月16日向原告支付1月份的租金，被告于3月中旬向原告缴纳2020年2月份的租金，其后未再支付租金。2020年4月30日，涉案租赁合同期限届满，两原告向被告送迖了《租赁合同到期终止及限期搬离通知书》，要求被告于2020年5月3日前搬离，并结清拖欠的2020年3月、4月租金29106元及其他应由被告承担的杂费，但被告未搬离。2020年5月4日，两原告再次向被告送达《再次告知立即交还房屋通知书》，通知被告必须在2020年5月6日前搬离并支付所拖欠的租金，被告没有搬离，一直占用涉案房产经营直至2020年8月7日返还给原告。原告提供的涉案房产电费单显示2020年5月至7月电费为998.93元、1113.82元、1044.34元。原告陈少凤、陈少玲于庭审中称，被告主张受疫情影响政府减免租金但并没有任何证据，既然双方对是否减免租金没有达成一致，被告应当按照合同约定支付租金；合同于2020年4月30日到期后被告仍正常经营涉案商铺，店铺电费单显示2020年5月份、6月份、7月份用电量均在1500度左右。原告于8月7日收回涉案房屋以后交由原告陈少凤的儿子陈子昕使用，不存在再次出租的情况，本案中商铺已由原告自用不存在所谓的同等条件被告优先承租。双方没有就减免租金的事宜达成一致意见，原告给予其他的租客减免半个月是因为其他租客能够按时支付租金，而被告已经拖欠了原告2020年1月、2月两个月租金，被告于2020年4月份才支付1-2月租金。因为被告拖欠租金所以双方没有达成减租协议，被告应当按时足额支付租金。被告林永成于庭审中称，被告于2020年2月16日向原告支付1月份的租金，被告于3月中旬向原告缴纳2020年2月份的租金。被告确认2020年3月后再没有向原告缴纳租金。根据原告提供的证据的第十七页在2020年3月24日的聊天中政府通知餐饮行业可以申报合格，然后可以去外卖美团，但不能堂食，可以充分说明在2020年3月底还无法正常经营。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》基于原、被告双方真实有效的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应遵守合同约定并履行各自的权利义务。对于双方的诉请问题，本院分析如下：一、关于被告林永成能否以受疫情影响为由拒绝支付租金问题。被告主张受疫情影响导致店铺无法正常营业而构成不可抗力。本院认为，被告作为承租人，其主要合同义务是按时向承租人支付租金，即便收到疫情及疫情防控措施影响使得被告的经营及收入遭受冲击，但是并不直接导致被告合同义务履行不能。按照合同约定，被告应于每月5日前向原告支付当日租金，即被告应于2020年1月5日应向原告支付2020年1月租金，但是被告直至2020年2月16日才支付，可以证明被告在疫情防控措施之前就已经违约迟延支付租金，被告主张其构成不可抗力的主张不能成立，被告无权以此为由拒绝支付租金；二、关于租金问题。虽然被告无权以受到疫情影响为由拒绝向原告支付租金，但是考虑到被告租赁涉案房产经营餐饮业，其在疫情期间经营收入确受到疫情及疫情防控措施较大的冲击影响，被告曾向原告申请减免一个月租金，根据公平原则，对于被告主张减免租金的答辩意见，本院予以部分采纳，并酌定被告免付原告租金一个月，故被告林永成应向原告支付一个月租金14533元（13200元/月×1.05×1.05）；三、关于房屋占有使用费问题。涉案合同约定租赁期限至2020年4月30日止，原告亦已经在合同到期前于2019年12月30日提前告知被告到期后不再续签合同，故双方的租赁合同已经于2020年4月30日到期，双方在租赁合同期限届满后，没有续签合同，故双方所签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日期限届满后终止，被告理应按照合同约定于合同到期后及时向原告返还涉案房产，且原告多次要求被告返还房产，但被告拒绝返还，并一直占用使用涉案房产直至2020年8月7日，被告的行为明显构成违约，原告按照合同约定诉请被告以月租金15281元（13200元/月×1.05×1.05×1.05）为基数，按照每日509元（15281元/月÷30天）的双倍标准，支付自2020年5月7日起至2020年8月7日止的房屋占用使用费，原告该诉请有合同依据，本院予以支持，被告应向原告支付涉案房产占用使用费为93656元（509元/天×2倍×92天）；四、关于原告是否有权没收被告租金问题。（一）原告主张收回涉案房产自用，被告未能举证证明原告将房产另行出租，并且自原告于2019年12月30日告知被告合同到期将收回自用不续租，被告未能证明原告曾同意续租涉案房产，故被告主张行使优先承租权没有事实依据，本院对被告该主张不予采纳；被告主张原告干扰其正常经营，原告不予认可。因被告未能对此举证证明，本院对于被告该主张不予采信；（二）虽然被告向原告提出要求减免租金，但是原告未表示同意减免。被告于疫情防控措施之前就已经违约迟延支付2020年1月租金，且逾期时间超过1个月，在原告没有同意减免租金后，被告拒绝支付3月、4月租金至今，在合同到期后，被告仍占用涉案房产至2020年8月7日。虽然疫情对被告的经营生意造成一定的影响，但是并不代表被告无法履行合同交付租金的义务，被告的行为构成违约，原告有权按照合同约定不返还原告所缴纳的租金保证金26400元。对于被告诉请原告返还租金保证金26400元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林永成应于本判决生效之日起十日内向原告陈少凤、陈少玲支付租金14533元；二、被告林永成应于本判决生效之日起十日内向原告陈少凤、陈少玲支付房屋占有使用费93656元；三、原告陈少凤、陈少玲有权不向被告林永成返还租赁保证金26400元；四、驳回原告陈少凤、陈少玲的其他诉讼请求；五、驳回被告林永成的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1641.62元，由原告陈少凤、陈少玲负担159.99元，被告林永成负担1481.63元；反诉费115元，由被告林永成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二一年一月二十九日书记员  李 微附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。