广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9699号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼,统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌。委托诉讼代理人：麦丽群、李汉森，均系该公司职工。被告：王思波，男，1972年4月15日出生，汉族，住广州市白云区，原告广州市万宁物业服务有限公司（以下简称万宁公司）与被告王思波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因被告王思波下落不明，需要公告送达，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告万宁公司的委托代理人麦丽群、李汉森到庭参加诉讼，被告王思波经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。诉讼请求l.王思波支付芙蓉花园雅致居B92号房自2017年3月20日至2018年5月31日、2019年4月1日至2020年5月31日的物业服务费共8292元，违约金6548.18元；2.王思波支付自2016年10月1日至2018年9月30日水费3565.78元，2016年10月至2018年5月电费11653.77元，水电费滞纳金15219.55元；以上费用共45279.028元【违约金与滞纳金的计算方式一致，均为以当月欠费金额为基数，从欠费次月（水电费为产生的次月）1日起每天按欠费总额的0.3%计算，暂时计至2020年5月31日止，实际计至清偿之日止】；3.本案诉讼费由王思波承担。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区狮岭镇芙蓉花园。二、物业服务合同签订情况：广州市花都区芙蓉花园业主委员会与万宁公司先后于2008年2月28日、2011年2月18日签订《广州市花都区芙蓉花园物业服务委托合同》,万宁公司与王思波于2014年2月22日签订《芙蓉花园物业管理协议》。三、物业服务合同约定内容：（一）物业服务费标准：别墅类1.75元/月/平方米（含公共水电分摊费）；（二）物业服务费交纳日期：每月月底前交纳当月费用；（三）拖欠物业服务费的违约金计算标准：在下月首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日按应交物业服务费的3‰计算；（四）拖欠水电费的滞纳金计算标准：从水电费产生的次月1日起，每逾期一日按应交水电费的3‰计算。四、案涉物业的不动产登记情况：（一）坐落：广州市花都区芙蓉镇芙蓉花园雅致居B92号；（二）权属人：王思波；（三）建筑面积：167.06平方米；（四）是否存在限制权利状态：存在抵押、查封。五、案涉物业的物业服务费标准：292元（167.06平方米×1.75元/月/平方米=292.355元）。六、物业服务费拖欠的期间及数额：合计8292元，具体为：（一）2017年3月20日至3月31日期间欠付116元；（二）2017年4月至2018年5月期间14个月欠付4088元（292元/月×14个月）；（三）2019年4月至2020年5月期间14个月欠付4088元（292元/月×14个月）。七、水电费拖欠的期间及数额：（一）水费：2016年10月至2018年9月期间产生的水费3565.78元未付；（二）电费：2016年10月至2018年5月期间产生的电费11653.77元未付；（三）需要说明的情况：涉案小区的公摊水电费均包含在物业服务费中。案涉小区原未能实现分表入户，各业主实际产生水电费系由万宁公司抄表计费代缴后，再向业主收取，均有水电费发票及抄表册。水费单价在2017年8月31日之前为2.63元/吨，在9月1日之后为2.77元/吨；电费实行阶梯电价，2018年5月后小区电表实现一户一表。八、物业服务公司向业主催缴情况：（一）2020年5月4日微信发送催缴信息；（二）2020年6月10日邮寄送达缴费通知单。九、本院查明的其他事实：（一）关于物业服务合同签订后的履行情况。《广州市花都区芙蓉花园物业服务委托合同》委托管理期限自2011年2月28日起至2016年2月27日止5年，业委会届满后小区没有重新选举，没有与万宁公司续签物业服务合同，也没有委托其他物业公司提供物业服务，至今仍由万宁公司为涉案小区提供物业服务管理。（二）关于物业服务合同约定的相关情况。《芙蓉花园物业管理协议》约定双方按2008年2月28日《广州市花都区芙蓉花园物业服务委托合同》约定履行，万宁公司主张2008年委托合同与2011年委托合同的主要条款基本一致。（三）关于物业服务费及水电费的对账结算情况。王思波原自2017年1月起欠付物业服务费，自2016年10月起欠付水电费，王思波与万宁公司于2019年3月9日进行核算，王思波支付2920元后，双方确认“2016年3月至2016年12月管理费按2.2元/平方米已交费（368元/月），因管理费调整，现调为1.75元/平方米（292元/月），多交的差额可抵扣后期的管理费，差额为（368-292）×10个月=760元。2019年3月27日同意王思波先结清近期（2018年6月至2019年3月）的管理费共2920元，余下费用请于2019年6月30日前付清。具体欠费如下：（1）2017年1月-2018年5月管理费未交，应交292元/月×17个月=4964元，抵扣差额后欠4964-760=4204元；（2）2016年10月-2018年9月水费欠费为3565.78元；（3）2016年10月-2018年5月电费欠费为11653.77元。欠费总计19423.55元”。结算后，王思波并未支付结算余款19423.55元，并拖欠后续产生的物业服务费、水电费。裁判理由与结果本院认为，本案系民法典施行前持续至民法典施行后的法律事实所引起的民事纠纷案件，故本案适用民法典的有关规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该法第九百四十八条第一款规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，案涉小区业主委员会与万宁公司签订的《广州市花都区芙蓉花园物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，对业主王思波具有法律约束力，且王思波亦于2014年与万年公司签订《芙蓉花园物业管理协议》对物业服务的主要内容进行确认。虽该《广州市花都区芙蓉花园物业服务委托合同》委托管理期限已届满，且届满后已无业委会与之续签相关委托管理合同，万宁公司同意继续履行本合同并实际履行至今，且小区业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，故该合同继续有效。万宁公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业服务，并收取相关费用。关于物业服务费。王思波作为芙蓉花园小区业主，享受了万宁公司提供的物业管理服务，依约负有向万宁公司交纳物业服务费的义务。结合本案证据可知，王思波原欠付2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，后以前期多交的760元抵扣2017年1月1日至2017年3月19日期间的物业服务费，又另支付了其中2018年6月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2920元，目前尚欠2017年3月20日至2018年5月31日期间的物业服务费4204元及2019年4月1日至2020年5月31日期间物业服务费4088元，合计8292元，万宁公司要求王思波支付该款，理据充分，本院予以支持。关于物业费的违约金。合同约定物业费违约金的计算方法为，在下月首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日按应交物业服务费的3‰计算。对此本院认为，一、关于2019年3月之前产生的物业费4204元的违约金。2019年3月29日，万宁公司与王思波对2019年3月之前的欠费情况进行结算，确认2017年1月至2018年5月期间尚欠物业管理费为4204元，并约定该款于2019年6月30日前付清，双方在结算中并未约定违约金，亦未约定逾期付款的违约责任。王思波逾期支付该笔款项，万宁公司要求王思波按每日5‰的标准自物业费产生的次月1日起支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。但王思波逾期付款的行为造成了万宁公司的资金占用损失，其应向万宁公司支付逾期付款利息，即王思波应以4204元为基数，分两段向万宁公司支付利息，第一段自王思波逾期之日即2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，并以4204元为限。万宁公司主张中超出部分，本院不予支持。二、关于2019年3月之后产生的物业费的违约金。万宁公司主张王思波支付2019年4月起至2020年5月欠付的4088元物业费的违约金，因案涉合同已对违约金的标准进行约定，故王思波应以每月欠付物业费292元为基数，分别自欠费的次月1日起按照每日3‰的标准计算至付清款日止，且每月违约金以每月物业服务费292元为限，违约金的总额亦不得超过4088元。万宁公司主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。关于水电费。万宁公司主张其为王思波垫付2016年10月至2018年9月期间的水费3565.78元、2016年10月至2018年5月的电费11653.77元，并提交了相应的水电抄表册、发票以及部分确认文件为证，理据充分，本院对万宁公司主张的金额予以支持。关于水电费的滞纳金。万宁公司与王思波于2019年3月29日结算确认王思波尚欠水电费合计15219.55元（3565.78元+11653.77元）未付且应于2019年6月30日前清偿，现王思波已逾期，而双方在结算中并未约定滞纳金，万宁公司亦未能提供证据证明其存在除资金占用的损失之外的其他损失，其主张按照每日5%的标准计算滞纳金，本院不予支持。又因王思波逾期付款的行为造成了万宁公司资金占用期间的利息损失，其应向万宁公司支付逾期付款利息，即王思波应以15219.55元为基数分两段向万宁公司计付利息，第一段自王思波逾期之日即2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，并以不超过15219.55元为限。万宁公司主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。王思波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告王思波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万宁物业服务有限公司支付2017年3月20日至2018年5月31日期间的物业服务费4204元及2019年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费4088元，合计8292元；二、被告王思波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万宁物业服务有限公司支付4204元物业服务费的逾期付款利息（计算方法：以4204元为基数分两段计算，第一段自2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，并以4204元为限）；三、被告王思波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万宁物业服务有限公司支付2019年4月起至2020年5月期间拖欠的物业服务费的违约金（计算方法：以每月欠付物业服务费292元为基数，分别自欠费的次月1日起按照每日3‰的标准计算至付清款日止，且每月违约金以292元为限，违约金的总额亦不得超过4088元）；四、被告王思波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万宁物业服务有限公司支付2016年10月至2018年9月期间的水费3565.78元及2016年10月至2018年5月期间的电费11653.77元，合计15219.55元；五、被告王思波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万宁物业服务有限公司支付上述第四项水电费的逾期付款利息（计算方法：以15219.55元为基数分两段计算，第一段自2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，并以不超过15219.55元为限）；六、驳回原告广州市万宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由原告广州市万宁物业服务有限公司负担448元，由被告王思波负担484元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年一月二十六日书记员  陈晓敏高波