上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51248号原告：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：豌豆朵玩具(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：何旭光，总经理。委托诉讼代理人：石萍，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，山东科创律师事务所律师。原告上海立天唐人文化传播有限公司诉被告豌豆朵玩具(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海立天唐人文化传播有限公司的委托诉讼代理人张润杰、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司的委托诉讼代理人石萍、张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海立天唐人文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年4月15日签订《租赁合同》、《补充协议》于2020年8月14日解除；二、判令被告从上海市浦东系区陈春路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX号房屋中迁出并将上述房屋返还给原告；三、判令被告支付自2019年11月15日起按照每月人民币53172元(以下币种相同)标准计算至2020年8月14日期间租金；四、判令被告支付逾期付款违约金，以106344元为本金，分别自2019年11月15日、自2020年1月15日、自2020年3月15日、自2020年5月15日起算，以53172元为本金，自2020年7月15日起算，均按照每日万分之五标准计算至实际支付之日止；五、判令被告支付占有使用费，自2020年8月15日起按照月租金53172元标准计算至2020年8月22日，自2020年8月23日起按照月租金两倍即106344元计算至被告实际迁出之日止；六、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原、被告签订《租赁合同》以及《补充协议》，约定原告将上海市浦东新区陈春路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。合同约定，被告逾期支付租金，应当支付欠付金额的千分之一违约金，延期超过30日，原告有权解除合同。被告自2019年11月15日起欠付租金，经多次催讨，未果，故涉讼。被告豌豆朵玩具(上海)有限公司辩称，同意诉请一、二。2018年12月起商场管道堵塞导致马桶堵塞长达10个月，直到2019年9月12日原告整体改造下水管道才得以解决。2020年1月25日起，因疫情影响正常经营。2020年5月15日起断电。2020年7月20日起，系争房屋被原告实际控制，故原告应免收租金。对诉请四的计算方式和标准无异议，但不同意支付。对诉请五认为不应支付，且按照两倍租金标准收取使用费过高，要求法院予以调整。经审理查明，2017年4月15日，原、被告签订《租赁合同》以及《补充协议》，约定原告将上海市浦东系区陈春路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX号房屋出租给被告使用。合同第一条约定，房屋计价面积为422平方米。第二条约定，租赁期限为6年，自2017年7月15日至2023年7月14日。第六条约定，本合同签署当日，被告应向原告支付101280元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付20256元作为物业服务费保证金。第23.3条约定，本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下履约保证金。第23.4条约定，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一天，被告应向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额的千分之一的迟延履约保证金，迟延超过30天，原告有权单方解除合同。第25条约定，租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7天内，被告应当将房屋交还给原告。如被告未按约交还，则自交换期届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用使用费。在被告向原告交还房屋同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署该确认书后，或虽未签署该确认书，但被告已经实际搬离该房屋后，被告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权及一切权力，原告有权自行予以处置，且无需赔偿被告。附件2约定，第三个租约年的月租金为53172元。同日，双方签订《补充协议》，约定自第二期租金开始，以每两个月为一个交租期。2017年4月15日，原告将系争房屋交付给被告使用。被告缴纳给原告履约保证金101280元。被告自2019年11月15日起欠付租金。2020年4月8日，原告向被告发送《催款通知书》，被告于2020年4月9日收到。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原、被告一致同意于2017年4月15日签订《租赁合同》及《补充协议》于2020年8月14日解除，被告同意从系争房屋中迁出，本院依法予以准许。被告抗辩自2018年12月起商场管道堵塞导致马桶堵塞长达10个月，原告对此予以否认，因被告没有证据证明系原告下水系统导致马桶堵塞，故对被告主张，本院难以采信。被告主张自2020年5月15日起断电，原告抗辩其未断电，因被告未及时充值电卡，充值余额用尽致使无法用电，因被告未举证证明原告停电，故对被告主张，本院难以采信。被告主张自2020年7月20日后，系争房屋被原告实际控制并申请证人钱某某到庭作证。原告认为证人系被告员工，不予认可。本院认为证人与被告有利害关系，故无法采信。因被告使用系争房屋，理应支付租金。被告主张自2020年1月25日起，因疫情影响正常经营，此段期间确涉新冠疫情防控措施影响，本院结合房屋实际使用功能及对使用人的影响程度，根据公平原则，酌定减免一个半月租金，被告还应支付租金398790元。因被告逾期支付租金，理应支付逾期付款违约金，被告应支付给原告以106344元为本金，自2019年11月15日起算，以26586元为本金，自2020年1月15日起算、以106344元为本金分别自2020年3月15日、自2020年5月15日起算，以53172元为本金，自2020年7月15日起算，均按照每日万分之五标准计算至实际支付之日止。因被告未及时将系争房屋返还给原告，理应支付房屋占用使用费，故对原告要求被告支付自2020年8月15日起按照月租金人民币53172元标准计算至2020年8月22日的使用费，本院依法予以支持。被告抗辩自2020年8月23日起按照2倍租金标准计算使用费过高，要求法院予以调整，本院综合考虑过错程度、原告损失等综合因素，酌定被告按照租金标准的1.2倍即63806.4元标准进行支付。原告认为因被告欠付租金致使租赁合同解除，要求没收履约保证金101280元，符合合同约定，本院依法予以准许。本案在审理过程中，原、被告均表示物业服务保证金已另案处理，不需要在本案中予以处理，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海立天唐人文化传播有限公司与被告豌豆朵玩具(上海)有限公司于2017年4月15日签订《租赁合同》、《补充协议》于2020年8月14日解除；二、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东系区陈春路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX号房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海立天唐人文化传播有限公司；三、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海立天唐人文化传播有限公司自2019年11月15日起至2020年8月14日期间租金人民币398790元；四、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海立天唐人文化传播有限公司以106344元为本金，自2019年11月15日起算，以26586元为本金，自2020年1月15日起算，以106344元为本金，分别自2020年3月15日、自2020年5月15日起算，以53172元为本金，自2020年7月15日起算，均按照每日万分之五标准计算至实际支付之日止逾期付款违约金；五、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海立天唐人文化传播有限公司自2020年8月15日起按照月租金人民币53172元标准计算至2020年8月22日，自2020年8月23日起按照人民币63806.4元计算至被告豌豆朵玩具(上海)有限公司实际迁出之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7697元，减半收取计人民币3848.5元，由原告上海立天唐人文化传播有限公司负担人民币769.5元，被告豌豆朵玩具(上海)有限公司负担人民币3078.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二一年一月十八日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。