广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初35500号原告（反诉被告，以下简称原告）：余曼青，女，汉族，1958年2月28日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘洪辉，广东天地元律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：朱云明，女，汉族，1966年3月12日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：陈利红，广东深中律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗东苑，广东深中律师事务所律师。原告余曼青诉被告朱云明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，被告在法定期间提起反诉，本院依法受理，并组成合议庭适用普通程序于2020年11月11日对本案本诉与反诉合并进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人刘洪辉、被告委托诉讼代理人陈利红到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告诉称，2017年9月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告将位于深圳福田区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告作办公使用，约定租赁期限一年，租金3800元／月。自2017年9月起截至今日，被告使用房屋只交付了9个月的房屋租金，无故拖欠原告24个月的房屋租金。原告多次要求被告偿还租金未果。为此，诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告之间的租赁关系，且被告返还房屋；2、被告向原告支付拖欠的租金85000元；3、被告支付房屋占用费，并结清水电费、物业费；4、被告向原告支付违约金87757.8元；5、原告无需向被告退还已付押金；6、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告补充事实：经核实，确认自2017年9月至2020年1月期间，被告每月支付了租金3000元的事实，但双方租赁合同约定月租金为3800元，仅在租赁合同生效后的前12个月每月抵扣800元消防费用，因此，被告应当自2018年9月起依约按每月3800元标准支付租金。据此，自2018年9月至2020年1月期间，被申请人每月欠付租金800元，2020年2月1日至2020年3月3日的租金被告亦未支付，合计共拖欠租金17767.74元。因被告并未配合原告办理退租及交接手续，同时，在原告起诉前，被告还将涉案房屋进行上锁处理，导致原告无法收回并重新出租房屋，因此自2020年3月4日起至原告2020年5月12日起诉之日共计69天的租金损失应由被告承担，每天的租金损失按126.67元计算，租金损失共计8740.23元。并变更诉讼请求为：1、被告向原告支付拖欠的租金17767.74元及至实际付清支付之日的违约金（按ＬＰＲ利率的四倍计算，自2020年3月4日起暂计至2020年11月11日的违约金为1941.52元）；2、立即向原告赔偿租金损失8740.23元；3、诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确诉讼请求中第一项租金的起止时间、第二项租金损失的起止时间以及第二项租金损失的计算标准：第一项欠付租金的起止时间自2018年9月1日起计至2020年1月31日按每月800元计算，合计欠付13600元，被告于2020年3月3日通知原告解除合同，但2月份租金3800元以及3月份有3天房租未付，3月份每天的租金为3800元除以31等于122.58元，合计欠付4167.74元，两段加起来共计欠付17767.74元。违约金实际计算至清偿之日止；第二项的租金损失是自2020年3月4日计至2020年5月12日共计69天每日的租金损失按3800元除以30等于126.67元计算69天的租金损失为8740.23元。被告答辩称，一、被告每月按时支付足额的租金给原告，不存在拖欠租金的事实，2017年9月1日原被告双方签订房屋租赁合同合同期限为一年，虽然这一份合同双方约定租金为3800元，但双方同时约定被告向管理处支付消防费用按12个月平均抵扣上述房租，每月抵扣房租800元，被告在合同期内12个月内每月支付租金3000元给原告，被告按约定履行租赁合同这一年的租金。双方约定租金为每月3000元，被告每月通过微信转账给原告，原告对此也从未提出过异议，因为当时是双方约定好的一直到双方解除租赁合同。因此被告按约定支付租金，不存在拖欠租金的事实，也不存在违约行为，不应支付违约金，同时原告应退还押金给被告；二、原被告双方的租赁合同早在2020年1月就已经解除，2018年9月之后原被告双方没有签订租赁合同，双方对合同的履行期限没有确定，根据《合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，因此2020年1月初被告已通知原告解除合同并且已经搬离了租赁的房屋，只是原告拒绝前来办理。他的理由是疫情，但是被告已经有通知原告，按照法律规定被告对不定期的租赁关系可以随时解除合同，因此原被告的租赁合同早在2020年1月已经解除，所以被告不存在拒绝交还房屋以及违约的事实存在。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2017年9月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，被告租用原告涉案房屋作办公使用。合同约定的租赁期限为一年，原告收取了被告6000元的租房押金。合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，但继续保持租赁关系，双方没有约定租赁期限，双方约定租金为每月3000元；被告一直按约定履行交租的义务。2020年1月，被告多次向原告提出解除租赁关系，并于2020年1月20日搬离租赁房屋，因原告称其不在深圳，不能前来收房，被告只得将搬离的信息通过微信、短信的方式告知原告。事后，被告要求原告退还租房押金6000元，但原告却一直不予退回。故，被告诉请：1、原告依法退回被告租房押金6000元；2、因提起诉讼所需的一切费用由原告承担。原告对被告的反诉答辩称，根据租赁合同第十八条以及补充协议第二条，乙方存在拖欠租金行为的甲方有权不予退还租赁保证金。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年9月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，涉案房屋面积为45平方米，月租金为3800元；乙方应于2017年9月8日前交付首期租金；乙方向管理处支付的消防费用按十二个月平均抵扣上述房租，每月抵扣房租800元；乙方应于每月8日前向甲方交付租金；乙方租用房屋的期限为2017年9月1日起至2018年8月31日；租赁房屋用途为办公；甲方交付涉案房屋时，可向乙方收取2个月（即6000元）的租赁保证金；第十八条、出现下列情况之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金：……乙方拖欠租金达20天以上……该涉案合同上有原被告签字。同日，原被告签订《补充协议》，约定：乙方必须按照合同约定支付租金，如有拖欠租金行为，则按乙方所拖欠租金金额加收千分之三的违约金，同时乙方所交押金不予退还；本合同约定之租赁期间届满，乙方若需继续租用房屋的，应于租赁期届满前一个月向甲方提出书面续租申请；本合同终止后，乙方应当自本合同终止之日起十日内将承租房屋交还给甲方，逾期不交还的，乙方应按日向甲方支付双倍租金，直至交还之日，并承担因延迟交还房屋给甲方造成的财产损失责任；乙方在规定的迁出期间届满后仍留下物品未撤清的，视作乙方放弃对该物品的权利，甲方有权处理，乙方承诺对此没有任何异议。并自愿赔偿甲方清理该物品所支付的一切费用。该补充协议上均有原被告签名。涉案合同签署后，被告向原告支付了租赁保证金6000元。合同到期后，被告继续承租涉案房屋，双方未就续租事宜另行签订书面合同或达成口头协议。关于租金缴纳的情况。原告庭审中确认被告自2017年9月1日起按每月3000元的标准支付原告租金至2020年1月31日。被告认为2017年9月至2018年8月31日被告按合同约定缴纳的租金为3800元，其中每月800元是替原告向管理处抵扣消防费用；2018年9月之后双方约定房屋租金为每月3000元，被告自2018年9月之后支付原告每月3000元租金直至2020年1月31日。原告庭审中回应对被告上述所称每月3000元标准的租金不予认可，但未能提供证据证明其在提起本案诉讼前对该租金标准提出过异议。2020年3月3日，被告通过微信告知原告，被告不再续租涉案房屋，并在春节后已经搬离。庭审时被告称，2020年1月被告向原告表明其不再续租，并于告知原告后即搬离涉案房屋，通知原告进行交接，但原告并未前往涉案房屋进行交接。为证明以上事实，被告向本院提交其与原告的微信聊天记录，该记录中载明：2020年3月3日被告告知原告“自疫情发生（元月份），我有联系您，表明我们的生意一年半载难以恢复……您没有明确态度回复我，我们难以为继，我们已经搬出（春节后），不再租254（您的房子）了……”，原告回复“我在老家呢”。庭审时，原告称仅收到2020年3月3日的通知，但对被告搬离时间不清楚，其于7月初才实际进入涉案房屋。另查，被告主张租赁涉案房屋用于经营教育培训机构，涉案房屋所在楼宇因疫情影响封闭管理，被告无法继续经营。为证明上述主张，被告向法庭提供一份《证明材料》，称系涉案房屋的邻居、商户出具证明被告于2020年1月20日搬离涉案房屋，该证明中同时载明因为疫情XX大厦一二楼全封闭，所有商户停止营业。原告对该份《证明材料》不予认可，但庭审时对于疫情影响是否造成涉案房屋限制出入问题回复称很有可能。本院认为，原告与被告成立合法有效的房屋租赁合同关系。涉案合同约定的租期届满后，被告继续租用涉案房屋并按照每月3000元的租金标准向原告缴纳租金，原告直至提起本案诉讼前未向被告提出异议，亦实际收取了被告支付的租金，故本院认定原被告双方就月租金标准3000元达成合意，双方未签订新的租赁合同,也未约定租赁期限,故双方当事人已构成不定期租赁合同。此时除租金数额发生变化之外,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同关系，当事人有权随时要求解除合同，被告申请解除合同并实际搬离，双方的租赁合同关系解除。被告称其在2020年1月已经向原告表达退租的意思表示并搬离房屋，但其予以证明其搬离的证据仅为与原告无关联人员出具的证明，原告也不予认可，不足以证明其已向原告实际返还涉案房屋，应当承担举证不能的法律后果。依据被告提交的微信聊天显示，被告2020年3月3日告知原告其不再续租，原告也确认收到该通知，故租赁关系解除时间为2020年3月3日。合同解除后，被告应履行返还涉案房屋的义务，并支付其占有使用涉案房屋期间的租金及合同解除后产生的房屋占有使用费（如有）。结合本案案情主要包含：1、租金。根据原告关于租金的诉讼请求分析如下：对于原告主张被告支付自2018年9月至2020年1月每月租金800元，因原被告双方已就不定期租约中月租金标准3000元达成合意，故本院不予支持；而2020年2月至3月3日期间的租金3290.32元（3000元+3000元÷31天×3天），合同虽已解除，但解除前租金被告仍应支付；2、原告主张的租金损失，实际应为房屋占有使用费。被告虽无证据证明其实际在2020年3月3日前向原告退还了涉案房产，但在被告已明确要求解除合同、且拒付租金的情况下，原告收到被告的解约通知后，应在合理期间内采取必要措施查看、收回房产以避免损失的进一步扩大，原告未采取必要措施无权就超出合理期间的扩大损失要求被告赔偿，该合理期间本院酌定为1个月，即被告应向原告支付的房屋占有使用费为3000元。3、租房押金。本案中，被告承租涉案房屋用于教育培训，该行业根据通识在疫情期间无法正常开展经营工作，且原告也确认涉案房屋所在楼宇可能限制出入，由此极大可能导致被告无法正常经营且实际无法按照合同约定进行使用。基于此种情况,不足以认定被告恶意拖欠租金，在未有其他证据证明被告存在其他违约情形存在的情况下，原告应向被告返还租赁保证金6000元。关于违约金。如前所述，因疫情因素影响不足以认定被告恶意拖欠租金，故对原告关于违约金的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告朱云明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余曼青支付租金3290.32元及房屋占有使用费3000元；二、原告余曼青应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告朱云明返还租房押金6000元；三、驳回原告余曼青的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3577.16元（已由原告预交），因原告减少诉讼请求对应的案件受理费3065.92元，由本院直接退还原告；剩余本诉案件受理费511.24元，由原告负担398.24元，由被告负担113元；反诉案件受理费50元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 鸣人民陪审员  王红华人民陪审员  吴锡钳二〇二一年一月十八日书 记 员  陈桂坍