广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10895号上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏静，女，1965年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江真妍，女，1981年11月26日出生，汉族，住广东省兴宁市兴田街道办事处。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘清平，男，1981年10月3日出生，汉族，住广东省兴宁市兴田街道办事处。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈廉，广东都汇律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨锦秀，广东经纬法律师事务所律师。原审第三人：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李某，该司董事长。委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。上诉人李敏静与被上诉人江真妍、刘清平以及原审第三人佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称佛山农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏静上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除李敏静与江真妍、刘清平于2016年11月3日签订的《房地产买卖合同》；3.江真妍、刘清平将案涉房屋腾退并交付至李敏静；4.本案全部诉讼费由江真妍、刘清平承担。事实与理由：一、双方于2016年11月3日签订《房地产买卖合同》，李敏静于2019年12月6日取得案涉房屋的产权证明。李敏静取得产权证明的时间已超过合同约定的两年办证期，已符合合同附件二约定的解除条件。此外，双方亦未按合同约定在办理产权登记后6个工作日内办理过户手续。李敏静在2019年12月18日将案涉房屋抵押给案外人。江真妍、刘清平对上述情况均知悉但并未提出异议，也未要求李敏静办理过户手续，应视为二人同意李敏静的处分行为。《房地产买卖合同》的解除条件已生效。二、《房地产买卖合同》已解除，江真妍、刘清平属无权占有案涉房屋，应向李敏静返还房屋。三、《房地产买卖合同》已解除，李敏静的抵押行为合法。从双方的微信聊天记录可知，李敏静一直催促江真妍、刘清平交付余款，江真妍、刘清平明确不要房屋，也拒不搬出案涉房屋。其后，李敏静因资金周转困难而将案涉房屋抵押。现第三人也认可《房地产买卖合同》已解除。江真妍、刘清平辩称，案涉《房地产买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。李敏静把案涉房屋抵押，违反诚实信用原则，其请求解除合同于法无据。李敏静虽主张解除合同，但却从不提及如何返还已付购房款600000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。佛山农商行述称，其对江真妍、刘清平与李敏静的纠纷在事前并不清楚，李敏静与佛山农商行办理的贷款及抵押登记合法有效。佛山农商行同意江真妍、刘清平或李敏静提前清偿债务。江真妍、刘清平向一审法院起诉请求：1.李敏静将其名下位于佛山市禅城区某路某号某座某房过户至江真妍、刘清平名下；2.李敏静向江真妍、刘清平支付违约金550000元；3.本案诉讼费由李敏静承担。诉讼中，江真妍、刘清平变更诉讼请求为：1.江真妍、刘清平代李敏静向佛山农商行清偿《借款合同》项下的贷款及利息；2.李敏静与佛山农商行在上述第一项义务履行之日起五日内协助江真妍、刘清平办理案涉房屋的抵押权涂销手续；3.李敏静于上述第二项义务履行之日起五日内协助江真妍、刘清平将案涉房屋登记至江真妍、刘清平名下；4.李敏静向江真妍、刘清平支付违约金550000元；5.本案诉讼费由李敏静承担。李敏静向一审法院提起反诉，请求：1.解除江真妍、刘清平、李敏静于2016年11月3日签订的《房地产买卖合同》；2.江真妍、刘清平于判决生效后十日内搬出案涉房屋；3.本案诉讼费由江真妍、刘清平承担。一审法院认定事实：2016年11月3日，李敏静（甲方、转让方）与江真妍、刘清平（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：“第一条、买卖房地产情况。甲方拟将位于佛山市禅城区某路某号某座某房的房地产转让给乙方……第二条、买卖房地产价格、付款方式。甲、乙双方议定该房地产交易总金额为1550000元整。乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金30000元整。乙方于2016年11月3日前支付第一期房款520000元。最后一期付款1000000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：按揭。如乙方银行按揭不足要用现金补足全部款项。第三条、登记过户手续办理。本合同签订之日起，待政府办领甲方新的不动产权证后6个工作日内才能进行，甲、乙双方应携带有关资料到佛山市房地产交易中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第四条、房地产交接。双方同意于2016年11月3日由甲方将该房地产交付给乙方使用……第六条、违约责任。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及房款退还给乙方，另赔偿乙方550000元的违约金……附件二：合同补充协议：……③如政府行为2年内该物业办不到房产证，甲方应将收到的房款及定金550000元退还给乙方，甲、乙双方不算违约，合同解除。”上述合同签订后，江真妍、刘清平向李敏静支付房款（含定金）共计600000元，尚欠房款950000元（1550000元-600000元）。2019年12月6日，案涉佛山市禅城区某路某号某座某房办理了产权登记，权利人为李敏静，取得方式为2019年12月征拆补偿。2020年4月3日，江真妍与李敏静的微信聊天记录：江真妍“房东你好，你3月30日来我住处看房，我们什么时间可以履行合约过户。”李敏静“等疫情结束后。”江真妍“现在广东疫情也不严重已经控制住了，政府房管部门早已上班了，我们之间是可以继续履行合约去过户。我儿子上学入户也要房产证才可以办理，所以麻烦你尽快安排时间，如果你急需资金周围，我前几天也给别人商量好筹备尾款，只要你继续履行我们之间的合约，在房产完成过户后，我会一次性把尾款付给你。”李敏静“等疫情结束通知你们……”2020年4月8日，佛山农商行（贷款人）与李敏静（借款人）签订《借款合同》（编号：佛农商某借字2020年第某号），双方约定：“……第二条、借款币种、金额和期限……二、根据借款人的需要和贷款人的可能，贷款人同意自2020年4月8日起至2025年4月7日止，在最高借款本金额度3000000元内向借款人发放贷款……第三条、利息计算（本合同项下的贷款利率均指年利率）……本合同项下所发放贷款的利率按下列第（1）种方式进行调整（年、月、日没有特别约定，均指日历上的年、月、日）（1）按年度调整利率，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；借款期限在一年以上的，在借款期限内分段计息，利率调整日为对年对月对日，自贷款利率调整日起按调整当日前一工作日相应期限的LPR作为浮动基准……第十一条、借款人的权利和义务……（九）借款人应承担并直接支付其为履行本合同所产生的费用。贷款人为实现本合同项下债权和担保权而发生的包括但不限于诉讼费……等一切费用均由借款人承担……”同日，佛山农商行（抵押权人）与李敏静（抵押人）签订《最高额抵押担保合同》（编号：佛农商某高抵字2020年第某号），约定佛山市禅城区某路某号某座某房、某房作为上述借款债权的抵押物。同日，李敏静向佛山农商行出具《借款借据》，确认收到佛山农商行借款3000000元。2020年4月10日，李敏静在案涉房屋登记设立佛山农商行抵押权，抵押方式最高额抵押，最高债权数额4568401元，债务履行期限2025年4月7日。2020年5月8日，一审法院向佛山市自然资源局某分局出具《调查函》：“……现向贵局询问：江真妍、刘清平是否具备禅城区域内住房购买资格。”2020年5月26日，佛山市自然资源局某分局向一审法院回复：“……根据贵院提供的房地产买卖合同等资料，刘清平、江真妍与李敏静于2016年11月3日签订房地产买卖合同，并能提供交付定金及首期房款的银行出入账证明，故该二手住房交易按原政策执行，刘清平、江真妍具备禅城区域内的住房购买资格。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江真妍、刘清平与李敏静签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，江真妍、刘清平与李敏静均应按照合同约定善意全面地履行各自承担的义务。关于合同是否解除问题。李敏静根据案涉合同补充协议第三条约定诉请解除案涉合同，江真妍、刘清平坚持案涉合同应继续履行。经查，案涉合同补充协议第三条约定，如政府行为2年内该物业办不到房产证，李敏静应将收到的房款及定金550000元退还给江真妍、刘清平，双方不算违约，合同解除。案涉合同于2016年11月3日签订，案涉房屋于2019年12月6日办理房屋产权证。法院分段分析认为：第一，2018年11月3日至2019年12月5日期间，双方根据合同约定有权行使合同解除权，但现有证据无法证明双方任意一方已行使合同解除权，故案涉合同仍合法有效；第二，2019年12月6日之后，案涉房屋已办理产权登记，合同已具备继续履行的条件，双方订立房屋买卖合同的目的已能实现，在此情况下，李敏静主张解除合同有违合同法规定的诚实信用与依合同履行义务原则，江真妍、刘清平亦明确不同意解除合同，故此，对于李敏静解除合同、返还房屋的诉请，法院不予支持。关于合同继续履行问题。江真妍、刘清平已向李敏静支付了包含定金在内的购房款共计600000元，根据合同约定，李敏静应协助江真妍、刘清平办理房屋过户手续。但案涉房屋现设有佛山农商行抵押权，李敏静不同意自行清偿抵押债务、消灭抵押权。诉讼中，江真妍、刘清平明确同意代李敏静清偿所欠佛山农商行债务，该主张对佛山农商行利益无损，佛山农商行亦无异议，故法院予以支持。对于江真妍、刘清平代为清偿的债务金额，佛山农商行当庭确认截至2020年7月27日止，李敏静尚欠贷款本金3000000元、利息2216.70元及律师费3000元，上述债务项目有《借款合同》为证，法院予以确认。佛山农商行在《借款合同》项下的借款、利息及律师费得到清偿之后，负有涂销案涉房屋抵押登记之义务。由于江真妍、刘清平代为清偿的债务超出其应向李敏静支付的购房款差额950000元，对于超出部分，江真妍、刘清平可另案主张。关于违约金。案涉合同约定，李敏静决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作李敏静中途悔约处理，本合同即告解除，李敏静应在悔约之日起七日内将所收定金及房款退还给原告，另赔偿江真妍、刘清平550000元的违约金。由此可知，该违约金成立的前提条件为李敏静违约、江真妍、刘清平据此解除合同，现江真妍、刘清平主张继续履行合同，不符合合同约定的违约金成立条件，故对江真妍、刘清平该项诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民一审法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、江真妍、刘清平于判决发生法律效力之日起二十日内，代李敏静向佛山农商行偿还佛山市禅城区某路某号某座某房登记设立的抵押借款本息（暂计至2020年7月27日，借款本息为3002216.70元）与律师费3000元；二、李敏静、佛山农商行在江真妍、刘清平履行完毕判决第一项确定的债务之日起三日内办理佛山市禅城区某路某号某座某房房屋上抵押登记［不动产登记证号：粤（2020）佛禅不动产证明第某号］的涂销手续；三、李敏静在判决第二项所载的房屋抵押登记完成涂销之日起三日内，将位于佛山市禅城区某路某号某座某房屋产权[不动产登记证号：粤（2019）佛禅不动产权第某号］转移登记至江真妍、刘清平名下；四、驳回江真妍、刘清平的其他诉讼请求；五、驳回李敏静的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取9150元、财产保全费5000元，合共14150元，由江真妍、刘清平负担2396元，由李敏静负担11754元；反诉受理费9375元，由李敏静负担。二审期间，江真妍、刘清平向本院提交报警回执、门诊病历及疾病证明书、光盘各一份，拟证明在本案诉讼期间，李敏静多次到案涉房屋恶意破坏，并且对江真妍、刘清平进行攻击和威胁，企图霸占已交付予江真妍、刘清平的房产。其余各方当事人均未向本院提交新的证据。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院认为，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点是李敏静是否有权解除案涉《房地产买卖合同》。首先，双方当事人所订立的合同附件二补充协议约定，如政府行为2年内案涉房屋不能办理房产证，李敏静将收到的房款及定金550000元退还给江真妍、刘清平，双方不算违约，合同解除。此处是对合同解除条件的具体规定。该合同条款约定了合同解除条件的发生期间，但没有约定基于合同解除条件的成就合同当事人合同解除权的行使期限。从合同解除条件的成就之日至案涉房屋不动产权证书的办理之日，李敏静没有提供证据证明其在此期间对江真妍、刘清平提出解除合同并主动返还已收取的房款，表明其本人在上述期间并没有作出解除合同的意思表示。其次，李敏静在案涉房屋办理产权登记之后与第三人订立《借款合同》，将案涉房屋抵押予第三人。李敏静在本案中没有提供证据证明此举获得江真妍、刘清平的同意。该抵押借款行为的发生不足以证实江真妍、刘清平自愿解除合同。再者，江真妍、刘清平在2020年4月与李敏静的微信联系中，要求李敏静办理案涉房屋的过户手续，继续履行合同。李敏静对此未予否定，表示要等疫情结束之后才办理。可见，在2020年4月，双方当事人之间的案涉房屋买卖合同关系依然存续，双方并未协议解除合同。基于以上分析，李敏静在本案中主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李敏静无权要求江真妍、刘清平腾退房屋。综上所述，李敏静的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元，由上诉人李敏静负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二一年一月二十一日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲