江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初13384号 原告：常熟市梅李镇资产经营投资公司，住所地常熟市梅李镇人民路18号，统一社会信用代码913205817036674930。 法定代表人：计建刚，董事长。 委托诉讼代理人：施萍，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：常熟市至卓飞高制衣厂，住所地常熟市梅李镇梅南路19号，统一社会信用代码91320581662701092R。 投资人：戴燕。 被告：戴燕，女，1976年9月29日生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：戴益民（被告戴燕的弟弟），男，1981年9月13日生，汉族，住常熟市。 原告常熟市梅李镇资产经营投资公司与被告常熟市至卓飞高制衣厂、戴燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经原告常熟市梅李镇资产经营投资公司委托诉讼代理人施萍、被告常熟市至卓飞高制衣厂投资人戴燕及被告戴燕的委托诉讼代理人戴益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市梅李镇资产经营投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的租赁合同关系于2019年12月12日解除。2、判令被告将位于常熟市梅李镇梅南路19号的房屋腾空后返还给原告。3、判令被告支付自2016年1月1日起至实际腾让之日止的房屋使用费（暂计算至2020年9月30日为142500元）。4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付自2016年1月1日起至实际腾让之日止的房屋使用费（暂计算至2020年9月30日为133320元,注：133320元=21月×2500元/月+36月×2245元/月）。事实和理由：2015年1月，原告将位于常熟市梅李镇梅南路19号的房屋，房屋建筑面积940平方米，出租给被告作服装生产经营使用，双方约定年租金30000元。双方并未签订书面租赁合同。被告拖欠2016年1月1日至今的房屋使用费未付。原告多次催告被告付清拖欠房屋使用费，未果。2019年12月9日，原告委托国浩律师（苏州）事务所向被告发送律师函，要求解除与被告的租赁合同关系，要求被告于2019年12月31日之前将租赁房屋恢复原状，腾空并归还租赁房屋，同时付清拖欠房屋使用费。被告至今未予理涉。因被告至今既未支付房屋使用费，亦未腾空并归还租赁房屋，特起诉要求判准原告所请。 被告常熟市至卓飞高制衣厂、戴燕辩称，原告并非常熟市梅李镇梅南路19号房屋的所有权人，原告无权收取款项，要求我腾退房屋；原告与我之间不存在租赁合同关系，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告常熟市梅李镇资产经营投资公司围绕诉讼请求提交了如下证据： 1、原告的营业执照复印件与被告常熟市至卓飞高制衣厂的企业信用公示信息查询件、被告戴燕的常熟市户籍信息证明，以证明原被告的诉讼主体资格。 2、江苏增值税专用发票复印件，以证明原告向被告收取了2015年1月至12月的房屋租金3万元。 3、律师函复印件、EMS邮寄凭证复印件、邮寄查询单网络查询打印件，以证明2019年12月9日原告委托国浩律师（苏州）事务所向被告发出律师函，要求解除与被告的租赁合同关系，被告于2019年12月31日前将腾退租赁房屋并付清拖欠的房屋使用费。 4、江苏旋力制管（集团）公司与常熟市梅李中学签订的协议书复印件，以证明江苏旋力制管集团公司向常熟市梅李中学购买了原梅李中学部分校区（包含涉案房产在内）。 5、常熟市梅李镇人民政府与江苏旋力集团股份有限公司于2014年5月28日签订的搬迁企业土地收储合同、房地产估价报告[内附常地国用（1989）字第×××号国有土地使用权证书，载明涉案的土地和房屋使用单位是常熟市梅李中学]，以证明常熟市梅李镇人民政府向江苏旋力集团股份有限公司购买了梅南路东侧的土地及房屋，土地面积14773平方米，房屋建筑面积10058.52平方米，包含涉案房屋。 6、管理权属证明，该证明由常熟市梅李镇人民政府出具，以证明涉案房屋及土地权属归常熟市梅李镇人民政府所有，该宗房屋和土地出租管理由常熟市梅李镇人民政府委托本案原告负责实施。 7、常熟市梅李中学档案案卷，内含1995年常熟市梅李中学将部分校舍转让给江苏旋力制管（集团）公司的协议书。 8、江苏旋力集团股份有限公司工商档案，以证明江苏旋力集团股份有限公司前身是江苏旋力制管集团公司，2000年时企业名称发生变更。 二被告质证意见如下：对证据1无异议，没有收到增值税发票，但支付3万元租金是事实，律师函是收到的，对搬迁企业土地收储合同有异议，这份合同有无落实到位、钱有没有付存在异议，江苏旋力制管（集团）公司与常熟市梅李中学的协议书是否落实到位不明确，该协议中是否包含转让土地不明确，镇政府无权确认物权归属，不能光凭盖章就证明涉案土地、房屋归其所有，对江苏旋力制管（集团）公司名称变更无异议。 二被告对自己的抗辩主张未提供相应证据证明。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告常熟市至卓飞高制衣厂系被告戴燕于2007年6月6日投资设立的个人独资企业。1995年6月23日，江苏旋力制管（集团）公司与常熟市梅李中学签订协议书，约定常熟市梅李中学将位于常熟市梅李镇梅南路的房地产（包括门卫、综合楼、教育楼各一幢，红平房二幢及附房、操场和周边空地）转让给江苏旋力制管（集团）公司。此后双方按约履行了房地产的移转手续。2000年，江苏旋力制管（集团）公司兼并常熟市锅炉钢管厂和常熟市旋力轴承钢管厂，改制成立江苏旋力集团股份有限公司。2013年2月起被告常熟市至卓飞高制衣厂租赁位于常熟市梅李镇梅南路19号原常熟市梅李中学房屋及相邻场地，用于生产经营。2014年5月28日，甲方常熟市梅李镇人民政府与乙方江苏旋力集团股份有限公司签订搬迁企业土地收储合同，约定江苏旋力集团股份有限公司按照城市建设总体规划要求退出位于梅南路东侧的土地（该地块土地面积14773平方米，房屋建筑面积10058.52平方米），由常熟市梅李镇人民政府收储。合同中约定“凡上述收储地块上属于乙方所有的建筑物、构筑物、包括在收储地块上由乙方出租、出借方式或以其他方式许可使用收储土地或建（构）筑物的任何第三人增置的建（构）筑物、地面附着物，一并归属甲方，由甲方支付相应补偿款……乙方承诺在合同签订一个月内通知所有租赁户做好清退工作准备”。合同签订后常熟市梅李镇人民政府接收了收储地块并交由原告管理，被告常熟市至卓飞高制衣厂仍继续使用原有租赁厂房土地，双方未重新签订租赁合同。被告常熟市至卓飞高制衣厂仅支付了2015年一年的租金30000元，余下租金至今未履行，2019年12月9日，国浩律师（苏州）事务所接受原告委托，向二被告发出律师函，主张因二被告拖欠2016年1月至2019年12月的房屋使用费120000元未付，解除与二被告的租赁合同关系，并要求二被告于2019年12月31日之前将租赁房屋恢复原状，腾空并归还租赁房屋，同时付清拖欠的房屋使用费。届期二被告未履行，现原告诉讼来院。 另查明：审理期间本院进行现场查勘，被告租赁使用之房屋系砖混结构三层楼房，建筑面积约1028平方米，被告实际使用的是该建筑底楼靠西的一半及二楼、三楼的全部，其中底楼部分用于裁剪，二楼为生产车间，三楼为员工宿舍。2017年10月时因存在消防安全隐患，三楼（95.19平方米）不再作为员工宿舍。 本院认为，被告常熟市至卓飞高制衣厂原租赁江苏旋力集团股份有限公司涉案房产，后江苏旋力集团股份有限公司将涉案房产所在区域交常熟市梅李镇人民政府收储，被告常熟市至卓飞高制衣厂仍继续使用原租赁房产，但未与该房产的管理人即原告常熟市梅李镇资产经营投资公司订立租赁合同，约定租赁期限，审理中双方亦未提供其他证据证明租赁期限，则视为双方之间属不定期租赁合同关系。现被告仅支付2015年度租金30000元，余款至今未付，原告于2019年12月9日通知被告，主张解除不定期租赁合同关系，符合法律规定，本院应予支持。原告主张被告按2015年已付租金标准计付剩余租赁期间内的租金及解除租赁合同后实际占用期间的房屋使用费，本院予以支持。因2017年10月起租赁房屋三楼的员工宿舍（95.19平方米）不再使用，原告主张相应扣减此后的租金及房屋使用费，不违反法律规定，本院予以准许。被告常熟市至卓飞高制衣厂系被告戴燕投资设立的个人独资企业，依法应由投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，现原告主张二被告共同承担责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、原告常熟市梅李镇资产经营投资公司与被告常熟市至卓飞高制衣厂之间就常熟市梅李镇梅南路19号房屋、场地的租赁合同关系于2019年12月12日解除。 二、被告常熟市至卓飞高制衣厂、戴燕腾空搬离常熟市梅李镇梅南路19号房屋、场地，保持该租赁物完整并返还原告常熟市梅李镇资产经营投资公司，于本判决生效之日起三十日内履行。 三、被告常熟市至卓飞高制衣厂、戴燕支付原告常熟市梅李镇资产经营投资公司租赁物租金、使用费，于返还租赁物时履行（自2016年1月1日起至2017年9月30日按30000元/年标准计算，自2017年10月1日起至实际返还租赁物时按26950元/年标准计算，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××69）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1523元，由被告常熟市至卓飞高制衣厂、戴燕负担，原告预交案件受理费中的剩余部分1523元由本院退回，被告负担常熟市至卓飞高制衣厂、戴燕的案件受理费1523元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 徐晓东 二〇二一年一月二十五日 法官助理 徐 炜 书 记 员 袁梦秋