江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0682民初5131号 原告：孙小兰，女，1965年9月24日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：顾建霞，江苏希言律师事务所律师，特别授权。 被告：如皋市宜欣房地产开发有限公司，住所地：如皋市搬经镇搬经居委会。 法定代表人：陈潭水，董事长。 委托诉讼代理人：田小兵，如皋市搬经法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人：王榕，系该公司员工，特别授权。 原告孙小兰与被告如皋市宜欣房地产开发有限公司（以下简称宜欣公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告孙小兰及其特别授权委托诉讼代理人顾建霞、被告宜欣公司的特别授权委托诉讼代理人田小兵、王榕均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告孙小兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金90000元(按合同金额30万元的30%计算)；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年12月7日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于如皋市的预售商品房，房号为第7幢1一3层101、201、301号房，建筑面积163.49平方米，单价每平方米18349.7元，总金额为30万元。合同约定：被告应当在2012年5月31日前取得商品住宅交付使用批准文件，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳首付款15万元，剩余购房款15万元通过办理银行按揭贷款方式支付，该款已由银行将款项转至被告公司帐户。合同约定的交房时间是2012年5月31日，被告已按期将房屋交付原告，则被告完成登记备案的时间应为2012年11月31日，但被告直至目前未完成登记备案手续，致原告至今未能取得房地产权属证书。因被告未能按合同的约定使房屋具备产权转移登记条件，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但被告提供的格式合同对相应违约责任条款的约定明显偏低，缺失公平合理性，原告取得房屋后已对房屋进行了装修，至今却无法取得房地产权属证书，客观上给原告造成了相应的损失。为此，原告提出诉请，请求贵院对违约金金额依法进行调整提高，支持原告的诉讼请求。 被告宜欣公司辩称，1、原被告之间商品房销售买卖关系确实存在，双方均已经按照合同约定履行了双方之间主要义务。2、原告方要求承担违约金90000元，没有事实和法律依据，原告方不存在客观上的损失，在房屋交付后，原告就可以行使居住使用及获得相应收益等权利，购买房屋的根本目的已经实现。3、合同对双方的违约责任均有约定，相关约定是双方协商后的真实意思表示，对违约金的约定合法有效。我方同意按合同约定承担逾期办证的违约责任。 本院经审理认定如下：2011年12月7日，原告孙小兰（买受人）与被告宜欣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人为宜欣公司，买受人为孙小兰。合同约定：第一条，项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市，编号为皋国用(2009)第197号的地块的土地使用权。该地块土地面积为13333平方米，规划用途为商业居住，土地使用年限住宅自2008年4月29日至2078年4月30日止，商业自2008年4月29日至2048年4月30日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名金泰商业街。建设用地规划许可证号为镇320682200900084、建设工程规划许可证号为镇320682200800081、镇320682200900085、镇320682200900086、镇320682200900087、镇320682200900088、镇320682200900089。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为如皋市建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第2011003号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第7【幢】1-3【层】101、201、301号房。该商品房的用途为商居，属框架结构，建筑层数地上3层。该商品房合同约定建筑面积共163.49平方米。第八条，交付期限。出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款及贷款合计30万元。2012年5月31日，被告向原告交付案涉商品房。 2020年7月2日，原告诉至本院，要求判如所请。 2020年10月10日，被告宜欣公司就案涉住宅办理了初始登记。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中有明确约定，该约定并未违反法律法规强制性约定，合法有效，原则上应当以双方约定为准。本案确系因为被告的原因而导致原告未能办理案涉房屋产权证书，被告应该承担违约责任。现孙小兰要求增加合同约定的违约金数额，应举证证明违约造成的损失过分高于约定的违约金，但其所陈述的损失是“有房产证和无房产证的房屋价格显然是不同的，无房产证房屋价格可能只能是有房产证的价格的一半，原告购买房屋之后，由于原告长期定居在泰州，曾经也想将该房屋出卖，但是由于没有房产证，该房一直闲置，而且原告在购买房屋后也进行了装修，装修价值也达到十几万，给原告造成了实际的损失。”原告所陈述的损失是一种可能性的推定，并无充分的证据予以证实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额按照逾期贷款利息标准计算”，所适用的情形是合同没有约定违约金、且损失数额难以确定的情形，在合同约定了违约金的情形下应依约定、在损失数额可以确定的情况下应赔偿损失，只有在既无合同约定又不能确定损失的情形下才可参照逾期贷款利率计算违约赔偿，条款中的“损失数额难以确定”并非指双方明确约定了违约金但一方要求调整违约金数额时对损失不能举证的情形。当然，合同约定的违约金相对于合同标的存在失衡，综合考虑合同履行状况、宜欣公司过错程度等因素，本院酌情调整为已付房款的1%为3000元。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告如皋市宜欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙小兰违约金3000元。 二、驳回原告孙小兰的其他诉讼请求。 如果被告如皋市宜欣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由原告孙小兰负担1000元，由被告如皋市宜欣房地产开发有限公司负担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3000元。 审 判 长  宗志强 人民陪审员  程晓梅 人民陪审员  刘书梅 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  陈 宏