山东省曹县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1721执异4号 案外人：岳彩轩，男，1962年12月22日出生，汉族，住曹县。 案外人：武历贞，女，1963年2月7日出生，汉族，住曹县。 申请执行人：卢梅，女，1963年11月30日出生，汉族，住曹县。 被执行人：朱季海，男，1972年6月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 在本院执行卢梅与谢金良、朱季海买卖合同纠纷一案中，案外人岳彩轩、武历贞对（2020）鲁1721执3145号执行裁定书查封曹县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人岳彩轩、武历贞称，请求解除曹县的查封。事实与理由：曹县凤凰城美食街0008-1-2203室房产为异议申请人岳彩轩、武历贞的个人回迁房产，已于2017年交付使用至今，异议申请人具有绝对的、完全的财产权利，如查封拍卖该房产将严重侵犯异议申请人的财产权，因此曹县人民法院应当解除对异议申请人所有的该房产的查封。岳彩轩、武历贞为证明其主张，提供如下证据：1.凤凰城美食街房屋购置协议一份;2.房屋征收补偿安置协议一份；3.单客户信息表一份。 申请执行人卢梅称，曹县人民法院作出的（2020）鲁1721执3145号执行裁定书依法查封了被执行人朱季海所有的位于曹县的房屋是正确的，案外人岳彩轩、武历贞提出的执行异议不能成立。具体理由:一、曹县人民法院查封被执行人朱季海所有的位于曹县的房屋是根据在曹县房产服务中心查询的《曹县房屋信息证明》作出的，该信息证明明确记载该房屋网签在被执行人朱季海名下，属朱季海所有；二、执行异议人岳彩轩、武历贞提交的证据不能证明其对曹县的房屋享用所有权，拥有足以排除强制执行的民事权益，故其异议不能成立。1.异议人提交的《房屋征收补偿安置协议》内容显示:首先，征收部门是曹县人民政府曹城街道办事处，而案涉房屋在曹县磐石街道办事处辖区内，案涉房屋的位置与异议主张的位置不符;其次，安置补偿协议被征收房屋位于“四完小片区”，而案涉房屋位于“一完小片区”，根本不在同一拆迁片区内;再次，安置补偿协议第四条约定的是采用货币补偿的方式，根本不存在回迁安置，与异议人的主张相悖；最后，安置补偿协议中显示有丈量评估编号1-80，异议人的评估报告何在？2.异议人提交的《单客户信息表》同样不能证明异议人对案涉房屋拥有所有权。首先，根据《物权法》、《民法典》规定，不动产物权应以不动产登记为准；其次，该信息表的形式也不合法，根据证据形式要求，单位出具的证明要有具体出具人签名，仅有公章不能作为有效证据使用；最后，物业服务公司不是法定的物权确定部门，其无权证明物权的属性。综上所述，答辩人认为异议人提出的主张不能成立，其不具有案涉房屋的所有权，不具有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法驳回异议人的异议申请。卢梅为证明其主张，提供如下证据：1.曹县房屋信息证明。 被执行人朱季海称，凤凰城美食街0008-1-2203室房产不是朱季海所有，不清楚该房产为何网签至其名下，也没有在该房产内居住，其不认识岳彩轩、武历贞。 在审查过程中，经本院询问，武历贞称，案涉房产为岳彩轩、武历贞在四完小片区拆迁后，选择货币补偿，因回迁户在凤凰城美食街购买房产有优惠，岳彩轩、武历贞于2017年6月13日购买案涉房产与储藏室，故房屋购置协议中载明了协议及丈量评估编号，并已交付了全部房款。武历贞并提供案涉房产房款收据及维修基金收据、四完小片区购房安置（期）证明各一份。 本院查明，卢梅与谢金良、朱季海买卖合同纠纷一案，2019年10月17日，卢梅起诉至本院。2020年6月28日，本院作出（2019）鲁1721民初5711号民事判决：“一、被告谢金良支付原告卢梅货款287656元并支付逾期付款损失（以287656元为基数，自2019年10月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算），于本判决生效后15日内付清；二、被告朱季海对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告卢梅其他诉讼请求。”朱季海不服一审判决，上诉至山东省菏泽市中级人民法院，2020年9月23日，山东省菏泽市中级人民法院作出（2020）鲁17民终2814号民事判决：驳回上诉，维持原判。因谢金良、朱季海未主动履行生效法律文书确定的义务，2020年11月4日，卢梅向本院申请强制执行。2020年11月12日，本院作出（2020）鲁1721执3145号执行裁定：“查封被执行人朱季海所有的位于曹县，期限为三年”。 另查明，2017年3月8日，岳彩轩与曹县人民政府曹城街道办事处签订房屋征收补偿安置协议，协议编号为068，丈量评估编号为1-80，补偿方式为货币补偿。2017年6月7日，棚户区改造四完小片区指挥部向凤凰美食街出具购房安置证明，证明岳彩轩丈量号1-80，协议号068，合法房屋面积148.35平方米， 2017年6月11日，岳彩轩、武历贞向曹县恒通房地产开发有限公司缴纳现金406054元购买案涉房产（即曹县磐石街道办事处凤凰城美食街0008-1-2203室）及储藏室，该公司出具编号为234143号收据。2017年6月13日与该公司签订案涉房屋购置协议，载明协议编号为068，丈量评估编号为1-80。2017年6月14日，岳彩轩、武历贞向该公司缴纳案涉房产维修基金6426元现金，该公司出具编号为5523795号收据。2017年7月7日，武历贞对案涉房产办理开户商业用水，截止至2020年9月26日，共计购水9次，金额1120元。 再查明，经曹县房产服务中心查询，案涉房产现网签登记在朱季海名下，合同号为20151011029。 本院认为，本案争议的焦点为：案外人岳彩轩、武历贞是否对案涉的房产享有足以阻却执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人朱季海对该房产网签至其名下并不知情，且与案外人不相识，案涉房产虽办理网签登记在朱季海名下，但商品房网签登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。案外人岳彩轩、武历贞于2017年6月13日购买案涉房产，并提供了已交付全部购房款、案涉房产维修基金及自2017年7月7日至2020年9月26日缴纳的案涉房产的水费单据为证，可以证明案外人在交付房款、签订房产购置协议后，实际占有案涉房产居住生活。案外人岳彩轩、武历贞在案涉房产查封之前签订房屋买卖合同、交付全部房款，并实际占有使用该房产，该案涉房产未能办理过户登记非因案外人岳彩轩、武历贞自身原因所致。综上，案外人岳彩轩、武历贞对案涉房产的权利能够排除执行，其请求解除对曹县磐石街道办事处凤凰城美食街0008-1-2203室查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对位于曹县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦 刚 审 判 员  康兴全 审 判 员  赵大立 二〇二一年一月二十六日 法官助理  张 扬 书 记 员  孙凤阁