北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41810号原告：王玉亭，男，1968年12月9日出生，汉族，住北京昌平区北七家镇海德堡小区四区5号楼6号。委托诉讼代理人：王建，北京市东卫律师事务所律师。被告：唐春峰，男，1973年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区西四环北路6号院。被告：叶东梅，女，1974年1月9日出生，汉族，北京市海淀区西四环北路6号院。原告王玉亭（以下简称原告）与被告唐春峰、叶东梅（以下分别表述时称姓名，共同表述时简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王建，以及二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月12日解除；2.二被告退还原告已经交纳的一半租金40851元及押金54468元。事实和理由：2020年1月10日，原告和唐春峰签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定唐春峰将位于北京市朝阳区XXX南路13号5层613的房屋（以下简称涉案房屋）及设施，在现有状态下出租给原告经营使用，免租期为2020年1月10日至2020年1月24日，租赁期限为2020年1月24日至2022年1月23日。月租金为27234元，租金支付方式为押二付三；租金每三个月支付一次三个月租金81702元；押金相当于两个月的租金54468元。签订本合同5日内，乙方向甲方交纳押金及首期租金136170元。由于受到新冠肺炎疫情的影响，全国为应对突发事件先后进行封城管理，导致原告无法正常使用该房屋。同时，由于受到疫情的影响，原计划与原告合作的投资方也正式终止了投资行动，直接导致原告的项目无法启动。另外，原告虽然交纳了三个月的房租，但几乎一天也没有使用过，同时还为此购置了办公家具，原告的经济损失非常大。另，二被告系夫妻关系，涉案房屋的产权证登记的所有权人是唐春峰，合同签约是由叶冬梅代签。后原告多次与二被告沟通未果后，于2020年4月12日正式接除合同，并办理了退房手续。但是，二被告却不予退还部分房租及押金，故原告诉至法院，望法院依法判决。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同是由原告单方解除的，不存在协商解除的情形，因为原告要求单方解除合同，二被告向原告说明，因其单方解除涉案合同，故二被告不承担任何责任，故才会同意在2020年4月12日解除涉案合同，办理退租手续。当时，二被告于4月12日签订房屋交割清单，所有的内容，基于原告单方面解除，二被告不同意任何原告所谓的减免押金和租金的要求，如果交割清单中有提及减免押金，二被告肯定不同意。此外，二被告不了解原告所述的国务院的指导意见，并认为与本案无关。综上，二被告不同意原告的全部诉讼请求，望法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐春峰系涉案房屋的所有权人，涉案房屋于2008年12月11日登记至唐春峰名下。唐春峰与叶冬梅系夫妻关系。2019年9月20日，原告（承租人、乙方）与唐春峰（出租人、甲方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租给乙方作为使用，租赁期为两年。免租期为2020年1月10日至2020年1月24日，租赁期限为2020年1月24日至2022年1月23日。月租金为27234元，租金支付方式为押二付三；租金每三个月支付一次三个月租金81702元；押金相当于两个月的租金54468元。签订本合同5日内，乙方向甲方交纳押金及首期租金136170元。免责条款载明“若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十天内书面通知另一方，双方应尽最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。”甲方落款处“唐春峰”字样签名旁写有“叶东梅代”，甲方授权代理人处有叶东梅签名。合同签订后，原告共计向二被告支付136170元，其中包含三个月的租金81702元（双方均认可租金支付至2020年4月24日）及押金54468元（相当于两个月租金的金额）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告租赁涉案房屋的用途。原告称其从事日本电解水项目，由于临近春节，公司无法注册，所以以其个人名义签订了涉案合同已承租涉案房屋，其租赁房屋的用途在签订合同时也向二被告表达过。原告主张二被告将涉案房屋交付给其之后，其进行了简单的收拾，然后配置了家具，但是没有使用，后双方于2020年4月12日协商一致解除了涉案合同，并办理了涉案房屋的退租手续，填写了交割涉案房屋的清单，不存在其单方要求解除涉案合同的情况。因为存在不可抗力的因素，双方通过聊天，也通过中介沟通，协商一致解除了涉案合同。另，原告称其于2020年4月12日撤场时，还有上一个租户的办公LOGO,所以能证明其没有使用过涉案房屋。二被告主张其于2020年1月10日将涉案房屋交付于原告，当时就把房屋钥匙交给了原告，原告在春节前应该把家具都搬进去了，后来其家具大概存放到2020年5月中旬。二被告主张其收到原告通过微信发送的解除合同的通知，原告通过中介与其沟通，要将涉案房屋转租，其同意原告转租，但前提是不能给二被告造成损失，如果没有损失，在涉案合同履行完毕后二被告会退还押金，但由于原告没有转租成功，故二被告不同意退还押金。关于涉案房屋的交接。原告称其于2020年4月12日正式把房屋交付给被告，二被告接收了涉案房屋，而关于家具的存放，当时房屋交割单上写明，二被告同意原告存放家具到下一个租户进场前，原告实际在撤场后一个星期就已经把家具搬走了。原告就其主张提交房屋交割清单，载明的内容包括需要交接的家具，另手写部分载明“一、甲方同意乙方在新租户搬入前，将家具暂存，不收费用。二、乙方须配合甲方在新租户需要搬入前一天，将所有乙方家具搬离。”二被告对该交割清单的真实性认可，主张当时双方对交割单的签订没有异议，但不存在需退还原告押金和租金的问题。关于原告解除涉案合同前是否与二被告沟通变更租期、延长租期或减免租金的情况。原告称其没有沟通过变更租期和延长租期，只是沟通过减免租金的情况，其希望二被告减免一个月的租金，其就用别的公司继续承租使用涉案房屋，二被告不同意，其也想将涉案房屋转租出去，但二被告一点都不让步，其也没有办法。二被告主张原告没有和其协商过减免租金，原告只是和其说要转租，其也帮着找别的租户承租，但是没有转租成功，原告就要求退租，又和二被告表示要求减免违约金。二被告对于原告的情况很理解，因为双方都不容易，被告已经给了尽可能的便利，二被告原本没有义务同意原告转租涉案房屋，但是考虑原告的实际情况，二被告仍然同意可以转租，当转租没有结果的同时，原告提出退租，并提出减免违约金。关于涉案房屋所在办公楼的情况。原告称其不清楚有没有确诊病例，但春节后该办公楼一直不予许进入，具体时间其不清楚，大概在2020年3月下旬后才开始可以进入。二被告主张涉案房屋所在办公楼没有确诊病例，办公楼也没有封闭过，办公楼一直根据北京防疫政策执行，只要按照防疫要求就可以进入办公楼。二被告就其主张提交物业张贴的告示照片，证明涉案房屋所在的办公楼从来没有封闭，只要符合防疫要求，就可以进入涉案房屋。原告对照片不认可，主张无法显示是2020年2月14日所贴出，不能证明办公楼没有封闭，从防疫通知上可以看出，管控非常严格，不是随便进入。庭审中，原告申请证人王某某出庭作证。证人称其于2019年6月和原告了解到日本的电解水技术，其经过了半年的考查，打算注册公司并选择办公场地。2020年1月初，其去了涉案房屋，并认为房屋不错，由于当时还没有注册公司，所以就让原告以个人名义承租了涉案房屋，但后来发生了新冠疫情，进出涉案房屋所在的大楼不方便，二人在此期间购买了办公家具，后来疫情更严重，二人不清楚疫情还要持续多长时间，所以就放弃了投资。疫情对二人的影响非常大，包括前期的投资、办公的费用以及租房的费用。另，证人称其曾向原告转账投资款150万元，后来撤场后原告向其退还了一部分款项，具体金额记不清楚了。二被告询问证人，疫情期间是否可以正常进入涉案房屋所在大楼，证人是否进入过涉案房屋。证人称当时扫健康码可以正常进入大楼，其在疫情期间也进入过涉案房屋，当时其进入过涉案房屋，由于其客户来自全国各地，有的地方疫情严重的人就无法进入涉案房屋。二被告主张根据证人所述，租赁期间是可以进入涉案房屋。另，二被告称疫情不是解除涉案合同的理由，原告承租的涉案房屋是办公用房，而疫情对办公影响并不是解除合同的直接关系，企业面临疫情，原告仅仅在疫情开始后，就要解除涉案合同，应该是其内部管理的决定，而不是疫情的原因所导致。原告的公司在筹备阶段，疫情的原因影响很小，对于减免是基于合同正常履行，但是原告只租了3个月，就要求对其减免，如原告继续承租涉案房屋，二被告可以考虑减免，但原告在退租的前两天，却向二被告要求减免违约金。现二被告认为原告系单方违约，故要求以二被告的押金折抵其应当支付的违约金。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，双方均认可于2020年4月12日解除涉案合同，本院对此并无异议，并确认涉案合同于2020年4月12日解除。关于涉案合同的解除，原告主张双方系协商一致解除合同，二被告对合同于2020年4月12日解除虽无异议，但主张原告系单方提前解除涉案合同，双方对于合同解除的法律后果并未达成一致意见。首先，原告提交的房屋交割清单仅能证明双方对涉案房屋进行了交割，但并未就如何处理涉案合同解除所产生的权利义务关系及法律后果达成任何约定。其次，原告虽主张新冠疫情构成不可抗力，但在本案中原告并未举证证明相关事件客观上导致涉案合同无法继续履行。原告虽称其无法获得投资导致无法继续开展项目，但其主张的该项原因并非二被告所造成，且其并未举证证明客观上无法实现签订涉案合同的目的。再次，开展经营活动存在相应的经营风险，其在双方已签订涉案合同且二被告并无任何过错的情况下，要求二被告承担解除涉案合同导致的全部损失，有违诚实信用原则及公平原则。综上，本院认为原告系单方提前解除涉案合同，二被告虽对解除时间予以认可，但双方并未就解除合同的法律后果协商一致，结合本案案情，本院认为原告不具备法定或约定的单方解除权，其解除行为已然给二被告造成损失，本院将综合考虑二被告的损失程度，予以酌情判处二被告应退还原告的押金数额。关于原告已交纳的租金。原告于2020年4月12日将涉案房屋交还二被告，双方并于当日办理房屋交接手续，此后原告未再占有使用房屋，故原告要求二被告退还2020年4月12日之后的房租并无不当，本院予以支持。另，考虑到疫情的发生对于原告使用涉案房屋会造成一定的影响，本着损失共担的原则，本院将酌情判处二被告向原告退还部分租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王玉亭与被告唐春峰签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月12日解除；二、被告唐春峰与被告叶冬梅于本判决生效后七日内返还王玉亭租金20000元；三、被告唐春峰与被告叶冬梅于本判决生效后七日内返还原告王玉亭押金27000元；四、驳回原告王玉亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1091元，由原告王玉亭负担546元（已交纳），由被告唐春峰与被告叶冬梅负担545元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二一年一月二十九日书记员  李思佳