广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初29606号原告：朱强，男，1991年9月14日出生，汉族，住址：广东省韶关市×××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××975。委托诉讼代理人：李伟盛，广东砝码律师事务所律师。被告：广州四叶草酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市××××××××××××××××××××××××。法定代表人：陈灏淳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成昪，该公司员工。委托诉讼代理人：罗晓熙，广东国匠律师事务所律师。原告朱强与被告广州四叶草酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告朱强的委托诉讼代理人李伟盛，被告广州四叶草酒店管理有限公司(以下简称“四叶草酒店管理公司”)的委托诉讼代理人罗晓熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱强向本院提出诉讼请求：一、解除朱强与四叶草酒店管理公司于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、四叶草酒店管理公司支付拖欠的租金8555元（2020年2月至2020年6月租金）及违约金5133元（当月租金金额的三倍）；三、朱强无需退还租赁保证金1000元；四、四叶草酒店管理公司赔偿损失30380元（包括家私家电代购款、网络安装款、可得利益、预期收益等）；五、四叶草酒店管理公司立即将租赁场地退还给朱强并自起诉之日起向朱强支付场地占用费至场地返还之日止；六、本案诉讼费由四叶草酒店管理公司承担。事实与理由：朱强与四叶草酒店管理公司就位于东莞市××××××××××××号房签订了《房屋租赁合同》、《家私家电代购合同》及《网络安装委托书》，约定租期为2019年10月15日起至2027年10月14日止，租金标准为1711元/月。而四叶草酒店管理公司自2020年2月开始出现拖欠租金的情况，经多次催告，仍拒绝支付租金，亦未归还房屋，已构成根本违约。合同解除条件成就，四叶草酒店管理公司应支付违约金并解除合同。因四叶草酒店管理公司违约行为使得软装的支出亦无法通过合同的履行收益而收回，亦构成违约，应赔偿损失。四叶草酒店管理公司辩称，因疫情的影响，四叶草酒店管理公司的经营管理受到严重影响，于2020年2月4日遭停业后向业主发出信函说明情况，同意业主尽快收回房屋，但双方就租金支付事宜未达成一致意见，四叶草酒店管理公司不存在根本违约及迟延支付租金。四叶草酒店管理公司已根据双方签署的委托协议代为购置了家私家电及安装了网络，业主方不存在损失。在疫情情势变更的情况下，请求驳回关于四叶草酒店管理公司需承担违约责任、赔偿家私家电及网络安装款的请求。本院经审理认定事实如下：朱强为东莞市××××××××××××××××××××××××××号房的所有权人，该房已办理不动产权证。2019年7月5日，朱强作为甲方与四叶草酒店管理公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：朱强出租上述物业给四叶草酒店管理公司，租赁期限8年，自2019年10月15日至2027年10月14日，租金第1年为1711元/月，租金于每月5日支付至甲方指定的银行帐户；乙方在起租当月向甲方支付1000元作租赁保证金，合同期满后由甲方无息退还；双方另行约定抵扣租金的，从其约定；租赁期间每合同年的免租期为一个月，每自然年十一月为年度免租期；乙方逾期支付租金超过15日的，除按合同约定如数支付外，还应支付逾期租金金额的千分之一作为违约金；超过30日，甲方有权解除本合同，乙方应支付2000元给甲方；甲乙双方提前终止合同的，应提前一个月书面通知另一方，经另一方确认同意终止合同的，应支付另一方终止合同当月租金金额的二倍作为违约金，如一方单方强行解除本合同的，应支付另一方终止合同当月租金金额的三倍作为违约金；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜。合同签订后，四叶草酒店管理公司已向朱强支付了保证金1000元及至2020年2月前的租金。《房屋租赁合同》签订当天，双方又签订了《家私家电代购合同》及《网络安装委托书》，约定：由四叶草酒店管理公司按清单标准代为购买上述物业的家私家电，总价为29800元；由四叶草酒店管理公司代为办理电视及网络的安装事宜，费用合计580元。合同及委托书签订后，朱强已支付了上述款项，四叶草酒店管理公司也履行了相关的代购及代办事项。因新冠疫情的影响，案涉物业所在的小区从2020年1月27日开始实施严格的封园管理，到访小区业主的亲戚朋友、车辆一律不得入园。四叶草酒店管理公司于2020年2月4日向朱强邮寄了《致四叶草全体业主的信》，内容包括：因新冠疫情的影响，其公司经营遭受重创，但疫情仍要持续一段时间，故恳请各位业主减免2020年2月至4月的租金，并请业主于2020年2月8日前回复。除邮寄信函外，四叶草酒店管理公司的员工与朱强通过微信沟通租赁解除及租金支付等事宜，但双方就租金及赔偿款的支付、保证金退还等没有达成一致意见，四叶草酒店管理公司仍继续使用案涉物业。根据双方的举证、质证及陈述，本院对以上事实予以确认。庭审中，四叶草酒店管理公司也同意解除案涉《房屋租赁合同》，并明确可以退还案涉物业。另外，双方都同意在本案中对保证金一并处理。本院认为，本案为租赁合同纠纷，朱强、四叶草酒店管理公司签订的租赁合同为有效合同，双方应按合同约定履行。关于朱强的诉请分析如下：一、合同解除。根据双方意见，本院确认案涉《房屋租赁合同》已解除。二、租金。四叶草酒店管理公司承租案涉物业的目的是用作酒店经营，新冠疫情的防控措施直接影响到四叶草酒店管理公司的营业收入，就此情况，四叶草酒店管理公司已通过信件及微信方式与朱强进行沟通。在庭审中，四叶草酒店管理公司已明确可以交还案涉物业。案涉物业为酒店用途，物业内的家私家电均由四叶草酒店管理公司代购，不存在需搬迁的情况。另外，双方在合同中已约定了每年的11月为免租月。由此，根据公平原则，本院酌情认定四叶草酒店管理公司应向朱强支付2020年4月至10月的租金11977元（1711元/月×7个月）。三、违约金及保证金。朱强主张四叶草酒店管理公司逾期支付租金已构成违约，故应支付三倍租金及没收保证金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条关于租赁合同违约责任承担的意见，本院对朱强的主张不予支持，朱强应向四叶草酒店管理公司退还保证金1000元。四、损失赔偿。朱强未提交证据证明四叶草酒店管理公司在履行《家私家电代购合同》及《网络安装委托书》时存在不当行为而导致其损失，故本院对该项主张，不予支持。五、场地占用费。四叶草酒店管理公司在庭审中已明确可以退还案涉物业，故对于朱强未及时收回物业而扩大的损失，本院不予支持。综上所述，双方于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》已解除，四叶草酒店管理公司在扣减保证金后应向占阁支付租金10977元（11977元-1000元）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱强与被告广州四叶草酒店管理有限公司于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告广州四叶草酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱强支付租金10977元；三、驳回原告朱强的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费463.35元，由原告朱强负担350.35元，被告广州四叶草酒店管理有限公司负担113元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢建文二〇二一年一月二十六日书记员  谢雪君附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。