广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异745号 异议人（案外人）：郑万金，男，汉族，1952年10月2日出生，住广东省普宁市。 被执行人：郑再禄，男，汉族，1958年10月28日出生，住广东省东莞市莞城区。 本院在执行被执行人郑再禄的（2020）粤1971执25524号没收财产执行一案以及（2020）粤1971执25525号罚金执行一案过程中，拟处置郑再禄名下位于东莞市大岭山镇XX村连平村民小组的土地【土地使用权证号：东府集用（1999）19XX64号】，案外人郑万金对此提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开听证和相关审查，本案现已审查终结。 异议人郑万金称，异议人郑万金购买房产过程如下：因原屋主欧阳石友购买东莞市XX管理区XX路67号房产时，欠下连平村民小组部分款项未结清，经协商后双方定于1999年12月25日在连平村民小组办公室进行房产转让。1999年12月25日，异议人郑万金在老乡黄俊祥陪同下带现金73000元，在村干部见证下用于购买东莞市连平管理区XXX路67号房产。在连平村民小组扣除原屋主欧阳石友的所欠款项后，双方签订《楼房土地转让合同》、《购买房屋收据》并附原屋主欧阳石友《集体土地使用证》，并由连民村民小组对《楼房土地转让合同》盖章，确认异议人郑万金与原屋主欧阳石友所进行的楼房、土地合法转让。后因异议人郑万金非东莞户籍，办理变更《中华人民共和国集体土地使用证》时需东莞户籍才能办理，故借用东莞籍人员郑再禄身份证办理。案涉房产从购买至今一直由异议人郑万金家庭居住作用，除了用郑再禄身份证办理《中华人民共和国集体土地使用证》外，与郑再禄没有直接关系，法院可在当地村民小组调查清楚这事实。请求法院停止执行（2019）粤1971执25524、25525号案件中位于东莞市连平管理区XX路67号土地【土地使用权证号：东府集用（1999）19XX64号】。 被执行人郑再禄表示同意郑万金的异议请求和主张，没有意见。 经审查查明，根据已生效的（2018）粤19刑终833号刑事判决书，郑再禄犯贪污罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金100000元，随案移送的郑再禄的270000元予以没收，继续追缴郑再禄非法所得194168元。因郑再禄未按生效判决书履行付款义务，本院于2019年10月8日立（2020）粤1971执25524号被执行人郑再禄没收财产执行一案、（2020）粤1971执25525号被执行人郑再禄罚金执行一案予以执行。在（2020）粤1971执25524、25525号案件执行过程中，本院于2019年10月30日首位查封了郑再禄名下位于东莞市××连平村连平村民小组的土地【土地使用权证号：东府集用（1999）19XX64号，以下简称“案涉土地”】。本院目前暂未对案涉土地及地上建筑物采取评估、拍卖等执行处分措施。 根据土地登记资料查询结果表及不动产登记信息查询结果，案涉土地使用权为宅基地使用权，权利性质为批准拨用，登记为郑再禄单独所有，面积44.5平方米，用途为住宅，未抵押，产权登记日期为2005年10月24日，除（2019）粤1971执25524、25525号案件查封以外无其他查封。该土地的地上建筑物未办理产权证书。 案外人郑万金遂提出本案执行异议，认为其系案涉房地产的实际权属人，只是借用郑再禄的身份证办理了案涉土地证，属于“借名办证”，郑再禄只是代持案涉房地产，郑万金和郑再禄之间没有签订过任何书面代持协议，也未就借名办证签订过书面协议，郑万金未就借名办证支付过报酬给郑再禄。其主张和证据情况如下： 一、关于案涉房地产购买情况。异议人郑万金提交了《楼房土地转让合同》、1999年12月25日收据、1999年4月2日集体土地使用证（复印件）为证。《楼房土地转让合同》（以下简称“合同”）落款于1999年12月25日，有“欧阳石有”签名捺印，合同下方有“证明单位：连平村民小组”及“东莞市连平经济合作社”盖章，合同内容为：“本人在大岭山连平村的房屋，土地证号东府（1999）19XX64，现转让给普宁县云落镇郑万金使用，转让金详见收据一张，转让后土地证和楼房使用权归郑万金”。收据落款于1999年12月25日，有“欧阳石有”签名捺印，内容为：“现收到郑万金付楼房、土地证转让金额73000元正”。1999年4月2日集体土地使用证显示土地使用者为欧阳石友，面积41平方米，坐落于东莞市连平管理区。 郑万金主张：1、大岭山镇连平管理区XX路67号房产的原房主是连平管理区上高田村的村民欧阳石友（已故），转让时地上建筑物是三层砖瓦结构共计140多平方米，后郑万金装修并自行加建铁皮房约50平方米。2、郑万金不清楚为何合同上没有自己的签字。欧阳石友当时欠连平村民小组债务，所以该村民小组也在合同上盖章，表示认可转让。3、因为当时双方不太了解签约事宜，所以《楼房土地转让合同》没有约定具体转让价格，参见收据载明的73000元。当时村里类似面积土地连同地上房产价格是85000元左右，欧阳石友欠村里的钱、资金紧张，双方便协议稍低价转让。 二、关于案涉房地产的购房款支付情况。郑万金主张其是用自己的资金一次性向欧阳石友支付现金73000元，没有银行流水，当时现场有村里的出纳等工作人员，郑万金把现金给了欧阳石友，后者当场用来还欠村里的钱。 三、关于郑万金主张的“借名办证”情况。郑万金主张：1、其户籍地为广东省××市××镇胡寨村新屋坪106号，在受让案涉房地产时不清楚自己有没有购买案涉宅基地的资格，签订合同时欧阳石友和村里没有与其说过该问题。2、后来其想办土地证时才知晓自身没有购买案涉宅基地的本村户口资格，由于郑再禄和郑万金的配偶是姐妹且郑再禄有东莞户口，其便借用郑再禄的身份证办理了案涉土地证。当时只要有东莞户口的，即使不是同一集体经济组织成员也可以办理到土地证。3、郑万金和郑再禄之间没有签订过任何书面代持协议，也未就借名办证签订过书面协议，郑万金未就借名办证支付过任何报酬给郑再禄。 本院向东莞市自然资源局函询以下问题：案涉土地证是否曾有变更使用权人的变更登记记录，该土地的前手权利人是何人。该局函复本院：东府集用（1999）第19XX64号土地，于1999年4月2日初始登记的土地使用权人为欧阳石友，土地使用权面积41.0平方米；2000年4月24日变更登记土地使用权人为郑再禄，土地使用权面积41.0平方米；2005年10月24日数字化地籍调查换证登记土地使用权人为郑再禄，土地使用权面积44.5平方米。 本院向东莞市连平经济合作社（以下简称“连平经合社”）函询以下问题：1、东府集用（1999）19XXX64号土地是否为该单位集体经济组织所有的宅基地？2、案涉宅基地及地上物现在是由何人在使用，其是何时购买案涉房地产，向谁购买，购买价如何？3、1999年12月25日《楼房土地转让合同》上的“证明单位：连平村民小组”及“东莞市连平经济合作社”盖章是否为该单位所加盖的公章？该单位是否同意案涉宅基地和地上建筑物转让给郑万金？4、该受让人郑万金的户籍地是哪里，他是不是该单位经济合作社的成员？有没有受让案涉宅基地的资格？5、东府集用（1999）19XX64号土地的前手权利人是何人，是否为欧阳石友或其他人，其何时出售案涉宅基地的，该单位是否清楚其是基于什么原因出售？6、提供案涉宅基地的过往历史土地证和登记资料（包括土地证号、前手权利人姓名、共有情况、用地面积、用地性质等）。 连平经合社回函称：确认案涉土地是该单位的集体经济组织所有的宅基地，案涉土地的前手权利人是欧阳石友，此宅基地及建筑物目前是郑万金在使用，郑万金于1999年12月25日从欧阳石友处购买，当时购买价格73000元，《楼房土地转让合同》印章为连平经合社股份制前所加盖的公章，此建筑物是1993年前村集体承建后出让给欧阳石友，欧阳石友于1999年转让给郑万金，双方属于私人交易，所以郑万金找到连平经合社开具证明。郑万金的户籍是广东省普宁县云落镇人，不是连平经合社社成员。 四、关于案涉房地产的占有使用情况。郑万金主张：其于2000年初受让房产后，花了两三个月装修后入住，一直实际占有、使用案涉房地产并将部分面积进行出租收益，以郑万金的名义报装水电燃气，由郑万金或其子支付水电费燃气费等，目前将一楼、三楼出租，二楼自住。郑万金为此提交了2013年租赁登记备案证明、2011年3月水费收据、2012年3月水费票据、污水垃圾缴费票据、2010年自来水缴费卡、2010年至2019年电费银行流水、大岭山水务公司历史清单（2016年-2019年），2020年部分月份电费发票。上述收据、票据、流水等证据中的用户名称均为郑万金，部分电费银行流水用户名称为郑伟营。2013年租赁登记备案证明显示的出租人郑万金将坐落于“大岭山镇连平-连平村”的房屋出租给承租人郑伟彬。 以上事实，有异议人郑万金提交的《楼房土地转让合同》、1999年12月25日收据、1999年4月2日集体土地使用证、东府集用（1999）第19XXX64号土地证、不动产信息查询结果、2013年租赁登记备案证明、2011年3月水费收据、2012年3月水费票据、污水垃圾缴费票据、2010年自来水缴费卡、2010年至2019年电费银行流水、大岭山水务公司历史清单（2016年-2019年），2020年部分月份电费发票，以及本案听证笔录、协助调查函及回函、执行案件资料等附卷为证。 本院认为，本案的本案中郑万金主张自身系借用身份证办理案涉宅基地土地证，属于“借名办证”。本案的争议焦点为案外人郑万金对案涉土地及地上建筑物是否享有足以排除执行的真实、合法的权益。（2020）粤1971执25524、25525号案件系刑事裁判涉财产部分执行案件，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条、第十四条的规定，对郑万金是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条进行审查：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 首先，郑万金提交的现有证据不足以证明其主张的“借名办证”代持关系。郑万金并未提交任何书面证据证明其与郑再禄存在借名办理土地证、由郑再禄代持案涉宅基地的关系，也未举证证明案涉房地产的付款73000元资金来源是郑万金自己支付，缺乏银行流水等证据佐证。仅凭郑万金、郑再禄双方口头主张，不足以认定双方存在代持关系。在我国物权登记生效法律规定的前提下，郑万金虽然实际占有使用房屋，但是其不享有物权，也不基于物权享有变更登记请求权。综上，郑万金与郑再禄之间是何关系，郑万金并未提供书面关系予以有效证明。 其次，无论郑万金主张的“借名办证”、代持事实是否属实，其对案涉房地产都不具有足以排除执行的权益。案涉土地为宅基地，在房地一体流转格局下，处分宅基地的同时也处分地上建筑物。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“宅基地属于农民集体所有”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19点明确，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。 因此，根据我国法律法规规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，有较强的社会保障与社会福利性质，原则上法律禁止向集体经济组织成员以外的成员转让宅基地使用权，该转让行为涉嫌损害社会公共利益和集体所有财产利益。 郑万金并非案涉土地所在的集体经济组织的成员，其在签订案涉房地产买卖合同之时，应当对土地性质、自身是否有资格受让案涉宅基地使用权、能否办理宅基地使用权过户情况尽合理注意义务。郑万金主张签约时不清楚自己没有受让资格，即其在交易前未尽到合理注意义务。其又主张后来想办理土地证变更登记时才被登记部门告知无法办理，遂借用郑再禄的身份证办证，但其对上述主张的事实并未举证证明，退一步而言，即便其主张属实，由于郑万金并非案涉土地所在的集体经济组织的成员，借名办理宅基地使用权证属于明显规避法律规定、损害集体财产利益的行为，因此本院认定郑万金对案涉房屋无法办理过户登记存在自身过错，其对案涉房地产不享有足以排除执行的权益，其也无法证明自身的权益优先于案涉刑事裁判涉财产部分执行。 综上，本院认定其对案涉房地产并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其异议请求停止执行东府集用（1999）19XX64号土地及地上房产，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条、第十四条，以及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人郑万金的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向东莞市中级人民法院申请复议，也可以直接向东莞市中级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年一月八日 书记员  王 红