北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8783号原告：陈春秀，男，1979年6月2日出生。委托诉讼代理人：刘遨洋，北京荣美律师事务所律师。被告：张洁，男，1977年11月7日出生。委托诉讼代理人：张静，北京德谕泽律师事务所律师。被告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：薄金波，女，1996年10月5日出生。委托诉讼代理人：梁俊生，男，1982年3月27日出生。原告陈春秀与被告张洁、北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈春秀的委托诉讼代理人刘遨洋，被告张洁的委托诉讼代理人张静，万科物业公司的委托诉讼代理人梁俊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈春秀向本院提出诉讼请求：1.判令张洁腾退北京市朝阳区某某号房屋，万科物业公司予以协助。2.判令张洁在腾退北京市朝阳区某某号房屋前将该房屋恢复原状，万科物业公司予以协助。3.判令张洁支付2019年4月30日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，按照每月135000元的标准计算，万科物业公司承担连带给付责任。4.判令张洁、万科物业公司支付律师费5万元。5.判令张洁支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费88610.76元，万科物业公司承担连带给付责任。6.判令张洁支付2017年至2020年的供暖费88997.56元，万科物业公司承担连带给付责任。事实和理由：案外人某1号（以下简称某1）诉案外人陈某某民事纠纷一案，朝阳区人民法院审结后进入执行程序，陈某某名下位于北京市朝阳区某某号房屋（以下简称涉案房屋）被依法拍卖。2019年4月30日，陈春秀作为买受人在朝阳法院通过京东网开展的关于涉案房屋司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价839万元胜出。同日，朝阳法院向陈春秀出具《拍卖成交确认书》，该确认书对上述拍卖成交情况予以确认，再此后陈春秀依法补齐拍卖尾款。2019年10月25日，陈春秀依法取得涉案房屋所有权证书。后陈春秀得知张洁系与案外人陈某某、万科物业公司共同签署了《北京市商业、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定涉案房屋租期为10年，具体期限为2015年9月10日至2025年9月9日，每月租金37000元，每贰年递增5%。后陈春秀经得知涉案房屋被采取过查封措施，且设有抵押权。经查，涉案房屋首次查封起始日为2015年4月27日，且2012年6月14日某1已办理完成涉案房屋抵押登记手续。因《租赁合同》约定的租赁起始日期为2015年9月10日，上述租赁关系发生在某1享有抵押权期间、朝阳法院完成涉案房屋查封登记之后。按照相关法律规定，租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的以及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。故张洁的承租权不符合买卖不破租赁中合法而无瑕疵的权利属性。陈春秀系涉案房屋合法买受人，张洁以其含有瑕疵的承租权无法对抗陈春秀，故张洁应当将房屋腾退并交还陈春秀，但张洁至今未予以腾退，侵害了张洁的合法权益。而万科物业公司作为租赁合同中的居间人，理应对涉案房屋现状（包含抵押情况、查封情况、权属情况）进行审慎核查。但万科物业公司未进行详细核查撮合张洁与案外人陈某某订立租赁合同，存在过错，严重侵害了陈春秀的合法权利，应承担连带赔偿责任。陈春秀多次请求张洁从涉案房屋中腾退，但张洁均不予配合，故陈春秀诉至本院。张洁辩称：我方同意腾退房屋，但是需要一定的腾退期间。陈春秀无权要求我方承担恢复原状的责任，我方与万科物业公司、案外人陈某某签订《房屋租赁合同》时，房屋的状态已经形成墙体被打通的状态。在承租房屋后，我方并未对房屋结构进行任何的修改。陈春秀在拍得房屋之前，已经完整知晓房屋的状态。我方未以作为或不作为的方式改变房屋的状态，我方仅有依照租赁合同维持承租时房屋现状的义务，无义务恢复至陈春秀要求的状态。根据朝阳法院出具的强制执行裁定书，陈春秀取得涉案房屋所有权的日期应为2019年6月20日。陈春秀在拍得涉案房屋之前，已经知道房屋存在出租情况，其取得产权后，亦未对房屋承租情况提出异议。直至2019年10月30日，陈春秀与我方协商房屋租金不成后才通知我方腾退房屋，2019年10月30日之前，应按照合同约定的租金标准计算占有使用费。之后应参照同时期同地段的房屋租金标准，陈春秀主张的占有使用费标准过高。关于律师费，陈春秀在通知我方之后1个月期限内就提起诉讼，律师费损失与我方无关。关于物业费和供暖费，租赁合同约定由出租人负担，我方不同意负担。万科物业公司辩称：我方没有占用涉案房屋，且我公司与陈春秀无任何合同上的关系，我方并未损害陈春秀的正常权益，陈春秀要求我方对张洁承担连带责任均无事实和法律依据，我方不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月10日，陈某某作为出租人（甲方）与张洁作为承租人（乙方）、万科物业公司作为居间人（丙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将房屋出租给乙方使用，丙方提供居间服务事宜。甲方同意将坐落于北京市朝阳区某某的商铺在毛坯状态下出租给乙方使用。出租面积351.63平方米，租赁期自2015年9月10日起租至2025年9月9日，租期10年。每月租金为37000元，租金标准在租赁期内采取递增方式，即每贰年递增5%。租赁期内的电费、水费、燃气费、电视收视费、电话费、上网费、车位费由乙方承担，供暖费、物业费由甲方承担。庭审中，陈春秀表示涉案房屋因涉及另案纠纷被北京市朝阳区人民法院依法采取了拍卖措施。陈春秀通过司法拍卖的方式拍得了涉案房屋。2019年4月30日，北京市朝阳区人民法院作为拍卖人，陈春秀作为买受人签署《拍卖成交确认书》，约定买受人于2019年4月30日在拍卖人于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价成交下列拍卖标的，标的编号108941597，标的名称北京市朝阳区某某号（351.63㎡），总金额8390000（捌佰叁拾玖万元）。2019年6月20日，北京市朝阳区人民法院出具强制执行裁定书，裁定解除陈某某名下位于北京市朝阳区某某房屋的查封及全部抵押登记，并过户至买受人陈春秀名下。经询，陈春秀表示于2019年10月25日取得了涉案房屋的所有权证书。庭审中，陈春秀表示涉案房屋在张洁与原产权人陈某某签署《租赁合同》之前已经设定了抵押权，并且被法院采取了查封措施，并提供北京市朝阳区人民法院作为估价委托人的《房地产估价报告》予以证明，该报告记载：建筑物权益情况，房屋坐落北京市朝阳区某某，2012年6月13至2022年6月13日抵押给某1号，债权数额650万元。2015年4月27日至2018年4月26日被北京市朝阳区人民法院依据某2号采取查封措施，后又分别于2016年11月10日和2018年4月10日被鄂尔多斯市东胜区人民法院和北京市朝阳区人民法院继续采取查封措施。陈春秀表示张洁和原房屋所有权人陈某某签署《租赁合同》之时，上述抵押和查封措施已经存在，按照相关法律规定，双方之间的租赁合同不能对抗涉案房屋的受让人，故其有权要求张洁腾退涉案房屋，经多次与张洁沟通，张洁均不同意腾退，并表示张洁使用涉案房屋过程中将涉案房屋和与之相邻的另外一套房屋之间的墙体打通，改变了房屋结构，故要求张洁予以恢复。经询，张洁表示同意腾退涉案房屋，但表示其按照房屋的现状承租的涉案房屋，无义务恢复原状。关于房屋占有使用费一节，陈春秀表示其于2019年4月30日签署了拍卖成交确认书，从当日开始取得涉案房屋的相关权利，故要求张洁从该日开始支付房屋占有使用费。张洁对此不予认可，表示朝阳法院出具强制执行裁定的时间为2019年6月20日，陈春秀应当从该日才有权利主张房屋占有使用费。另，张洁表示陈春秀主张的占有使用费标准远高于市场价格，陈春秀取得涉案房屋后并未和其沟通腾房事宜，而是在2019年10月30日才告知张洁腾房，故对于2019年6月20日至10月30日期间，应按照张洁和陈某某之前签署的租赁合同的价格支付房屋占有使用费。10月30日之后应参照同时期同地段房屋的租赁价格计算，租金标准应当低于每日5.3元每平方米。另，张洁表示已经向原出租人将租金支付至2019年6月10日。庭审中，陈春秀要求张洁承担涉案房屋2017年至2020年的物业费和供暖费，张洁对此亦不予认可，表示《租赁合同》中载明物业费和供暖费由出租人承担，陈春秀取得产权后，双方就供暖费和物业费的负担并未进行过协商，故其作为承租人不应当承担上述两笔费用。庭审中，陈春秀表示万科物业公司作为居间人促成了张洁和陈某某签署《租赁合同》，其应当对于涉案房屋的权利瑕疵情况进行审查后再促成交易，现其未进行审查即促成二人签署合同，损害了陈春秀的合法权益，故要求其对于张洁应当承担的费用承担连带责任。本院认为：按照法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，陈春秀通过法院司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权。按照相关法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但是租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据本院查明的事实可知，涉案房屋在张洁与原产权人签订《租赁合同》之前已经存在抵押和司法查封，故张洁与原产权人签订的《租赁合同》，对于陈春秀不具有约束力，陈春秀对涉案房屋的享有的权利应当受到保护。但是，对于涉案房屋的腾退问题和恢复原状的问题，虽然张洁表示同意腾退，但是在本案出具裁判文书之前，其仍然未进行腾退。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。根据上述规定，执行部门如需对被执行人的房屋进行拍卖的，应先将房屋进行腾退，再进行拍卖。如未予腾退先行将房屋拍卖的，拍卖后执行部门仍有义务要求被执行人或者第三人腾退房屋并移交买受人或承受人，否则执行程序未完结。故买受人无须另行起诉腾房，而应在执行程序中予以解决。现陈春秀另行提起诉讼请求要求腾退房屋并恢复原状，不符合上述规定，故对于该两项诉讼请求，应裁定驳回陈春秀的起诉。关于陈春秀要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，在陈春秀取得涉案房屋的所有权后，张洁仍然继续占有使用涉案房屋，但是并未向陈春秀支付相关费用，侵害了陈春秀的合法权益，故其应当向陈春秀支付占有使用费。关于占有使用费的起算时间，应当从陈春秀取得物权之日开始起算。按照法律规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，虽然陈春秀自2019年4月30日签署成交确认书，但是法院的强制执行裁定于2019年6月20日作出，故陈春秀应当自该日才有权向张洁主张占有使用费，故对于其主张的起算时间，本院予以调整。关于占有使用费的标准，张洁主张2019年10月30日之前按照原合同标准计算，并无依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于占有使用费标准，本院参考同时期同地段的房屋租金标准，酌情予以确定。关于陈春秀要求张洁支付律师费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于陈春秀要求张洁支付物业费和供暖费的诉讼请求，在陈春秀取得涉案房屋之前，《租赁合同》明确约定上述费用由出租人负担，而陈春秀取得房屋所有权证之后，亦未和张洁达成约定由张洁负担该笔费用，故陈春秀的该两项诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持关于陈春秀要求万科物业公司承担连带责任的主张，因万科物业公司仅系陈某某和张洁的居间人，陈春秀要求其承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告张洁于本判决生效之日起七日内向原告陈春秀支付关于北京市朝阳区某某号房屋的占有使用费（自2019年6月20日开始计算至实际腾退之日止，按照每月60000元的标准计算）；二、驳回原告陈春秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4714元，由原告陈春秀负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  刘 鹏二〇二一年一月十二日书记员  张 晨