广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初3870号原告：肇庆市昊业建筑工程有限公司，住所地广东省肇庆市端州区***************，统一社会信用代码914********4121072。法定代表人：郑昌金，该公司总经理。诉讼代理人：董旖旎，广东山丰律师事务所律师。被告：梁志文，男，1966年4月28日出生，汉族，身份证登记住址广州市花都区*********之三304房。原告肇庆市昊业建筑工程有限公司与被告梁志文租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月13日公开开庭进行审理，原告的委托代理人董旖旎到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付欠付2020年4月到5月租金9000元、管理费9000元，合计18000元；2.判令被告向原告支付滞纳金5400元（按照所欠租金、管理费的30%计算）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月6日原告作为出租方与被告作为承租人签订了合同编号为BG2019070601的《租赁合同》，双方约定原告将位于肇庆市端州区********经济社牌坊东侧宋文化街北街商铺二楼205-213卡出租给被告，租赁期从2019年7月6日至2021年8月31日止。合同约定租赁期内租赁标的物每月租金4500元、管理费4500元，租金及管理费合计共9000元；乙方（承租方）按月交租，必须在每月10日前交纳当月租金、管理费及上个月的水、电费。凡拖欠租金、管理费及水电费的，需加收滞纳金，每天按照所欠租金、管理费及水电费的1%计算。合同签订后，原告已按约定履行所有义务，而被告未按照合同支付2020年4月、5月租金及管理费共计18000元。按合同约定，被告应支付滞纳金，原告主动调低按照拖欠租金管理费的30%计算，即5400元。其后，被告提出解除租赁合同，原告同意。双方已于2020年6月4日解除租赁合同。但被告一直拖欠2020年4月、5月租金及管理费。综上所述，原告认为双方租赁合同真实合法有效。合同履行过程中被告违约，其后双方提前解除合同，但被告至今拖欠租金及管理费。根据《合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，向贵院提起诉讼，恳请法院作出公正判决，维护原告合法权益。被告没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订合同编号BG2019070601的《租赁合同》。其中，《租赁合同》约定：甲方将位于肇庆市端州区********经济社牌坊东侧宋文化街北街商铺二楼205-213卡出租给乙方作商业场所，出租的楼房建筑面积约594方米；租赁期限从2019年7月6日至2021年8月31日止；租赁标的物每月租金4500元、管理费4500元，租金及管理费9000元；乙方按月交租，必须在每月10日前交纳当月租金、管理费及上个月的水、电费；凡拖欠租金、管理费、物业管理费及水电费的，需加收滞纳金，每天按照所欠租金、管理费及水电费的1%计算；从2019年7月6日至2019年8月20日甲方免收乙方租金、管理费，2019年8月21日起计收租金、管理费；乙方在签订合同当天一次性向甲方缴纳合同履约保证金18000元，合同履约保证金不能顶替租金或其他费用，合同期届满，乙方应在十日内办妥工商注册地址变更或注销手续，甲方在三个工作日内无息退回乙方履约保证金，超一个月未将工商注册地址迁出或注销视同违约，甲方有权不退还履约保证金；水电保证金5000元，签订正式合同当天一次性付清，合同期届满乙方移交租赁标的物后，扣减当期水电费，余额在三个工作日内无息退还。合同履行期间，被告自2020年4月起未如期缴交租金及管理费。2020年6月2日下午3：10时，原告通过其员工许丽英以微信的方式向被告（微信号a1831047140，绑定手机号138*****878）发送交费通知单催收租金及管理费，被告在当天下午3：42时回复“许小姐，我租你的铺我已经搬走了！你可以再租出去，关于我的按金和留下的空调，当欠你的房租吧！也就是说现在铺所留下的东西是你们的，谢谢了”，同月4日上午9：29时被告再信息，内容为“终止合同通知书：我已经4月无能力交租了，加上疫情我方无法经营，多次提出终止合同，不租了，你方不理会，继续发收租通知书，现在特此通知终止合同，现有店内所有留下的物品放弃所有权，统统不要了，特此通知。你这种合约，只是对你们有利，一点对我好处都没有，我18000元不是钱吗”，许丽英在同月11日下午2：22时回复“18000元是履约保证金，是你我双方履行合同的保障，不管哪一方违约都是要作为违约金处理的，它不可以顶替租金的。”之后，双方没有就退还履约保证金达成共识，原告于2020年8月7日诉至本院。诉讼中，原告确认在2020年6月4日同意与被告解除租赁合同。另查明：原告通过肇庆市端州区****集体“三资”监管中心竞标取得肇庆市端州区******股份合作经济社位于该经济社牌坊东侧地块的承租权，合同期限20年，成交价格10元/月/㎡。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告于2019年7月6日签订的合同编号BG2019070601的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。被告自2020年4月起拖欠租金，并在同年6月4日以微信方式向原告发送终止合同通知书，原告在诉讼中明确表示在当日同意与被告解除合同，因此本院认为原、被告订立的《租赁合同》于2020年6月4日解除。关于履约保证金是否可抵拖欠租金的问题。被告就租赁涉案商铺共向原告缴交履约保证金18000元，该履约保证金是承租方对履行租赁合同所提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金。被告拖欠2020年4月、5月租金、管理费共18000元，与其所缴交的履约保证金18000元折抵后，被告无需向原告支付租金。原告请求被告支付拖欠2020年4月、5月租金、管理费共18000元依据不足，本院不予支持。关于逾期违约金的问题。《租赁合同》约定：乙方按月交租，必须在每月10日前交纳当月租金、管理费、物业管理费及上个月的水、电费；凡拖欠租金、管理费、物业管理费及水电费的，需加收滞纳金，每天按照所欠租金、管理费、物业管理费及水电费的1%计算。合同约定的滞纳金实际上是逾期违约金。本案中，被告自2020年4月交租日起拖欠租金、管理费，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。但合同约定以欠费按每天1%计算违约金和原告请求按所欠租金、管理费的30%计算违约金均属于《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”，从逾期时间及保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益方面考虑，违约金调整为按同期贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍15.4%计算为宜。故从2020年4月11日起，被告以每月拖欠租金、物业管理费9000元为基数，从每月11日起按同期贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍15.4%计付违约金。由于原、被在2020年6月4日解除《租赁合同》，即合同解除时原告应以被告所交的履约保证金抵扣2020年4、5月拖欠租金、管理费，故违约金应计至2020年6月4日止。计得的逾期违约金为303.78元（9000元×15.4%÷365天×55天＋9000元×15.4%÷365天×25天）。原告要求被告支付滞纳金（违约金）5400元的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二第一款、第六百六十六条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁志文应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市昊业建筑工程有限公司支付逾期违约金303.78元。二、驳回原告肇庆市昊业建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费385元（已由原告预交），由原告肇庆市昊业建筑工程有限公司负担380元，被告梁志文负担5元。被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告迳付5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  林杰慧二〇二一年一月二十五日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖