重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17554号原告：王灵巧，男，1985年10月18日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地成都市武侯区二环路西一段84号3幢17层1707号，统一社会信用代码915101006696511046。法定代表人：王银行。原告王灵巧与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王灵巧到庭参加诉讼。被告满城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王灵巧向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与四川满城房地产经纪有限责任公司重庆观音桥分公司（以下简称满城公司观音桥分公司）于2018年3月4日签订的《物业管理委托合同》；2.判决被告向原告支付欠付的租金5600元；3.判决被告向原告支付物管费150.4元；4.判决被告向原告支付违约金4800元；5.判决本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原告与满城公司观音桥分公司签订了一份3年的《物业管理委托合同》，约定原告将重庆市渝中区文化街X号XX-X#房屋委托给满城公司观音桥分公司出租经营，由满城公司观音桥分公司每月固定租金1600元回报给原告。现满城公司观音桥分公司以公司没有钱为理由，拒绝支付租金，原告多次催要无果，合同目的已经无法实现，故原告起诉要求解除合同并给付欠付费用等。经原告查询，满城公司观音桥分公司已经于2018年12月20日注销，相关责任应由开办单位或者总公司承担，故应由满城公司对本案承担责任。根据合同第六条第二款，任何一方违约的，应赔偿合同剩余期间房租的双倍作为违约金，现原告酌情主张3个月的租金共计4800元的违约金。因被告违约，免租期的租金不应预先扣除，仍应给付租金。根据合同第五条第二款约定，租赁期间的物管费、水费、煤气费应由被告承担，故要求被告给付原告垫付的物管费。被告满城公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，王灵巧（甲方）与满城公司观音桥分公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》。该合同载明：甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，就下列房屋委托管理事项达成如下协议：第一条基本情况1.房屋位置：重庆市渝中区文化街X号XX-X#，建筑面积54.27平方米。2.甲方自愿将以上房屋交于乙方管理。第二条委托权限：甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租。为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等。乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出。乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方房屋主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担。第三条委托期1.委托期为三年，自2018年3月5日起至2021年3月5日止，合同委托期满，根据客户需要，乙方有权原价续租每年不超过三个月时间。2.委托期满，在同等条件下，乙方有优先续约权。第四条管理房屋固定回报租金1.甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为1600元，一年共计17600元。2.在合同有效期内，房屋租金不予调整。……5.甲方于2018年3月4日前，将该房屋交付给乙方，如逾期交付，甲方每日承担日房租的双倍作为违约金。第五条其他费用……2.在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担，其他费用由甲方承担。第六条甲方的权利及义务1.在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。2.甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）……5.甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取房租。6.双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除……第七条乙方的权利及义务……2.乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金。……第八条其他……3.在委托期间，因乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方付于乙方的管理费用，低出部分由乙方补齐。……《合同附表》载明：付款日期：2018年3月5日3200元、2018年6月5日4800元、2018年9月5日4800元、2018年12月5日4800元、2019年3月5日3200元、2019年6月5日4800元、2019年9月5日4800元、2019年12月5日4800元、2020年3月5日3200元、2020年6月5日4800元、2020年9月5日4800元、2020年12月5日4800元。上述合同签订后，王灵巧向满城公司观音桥分公司交付了房屋，满城公司向王灵巧支付租金至2020年3月4日，之后未再支付租金。2020年6月20日，王灵巧收回了房屋，并支付了此前产生的物管费150.4元。另查明，满城公司观音桥分公司已于2018年12月20日注销工商登记。本院认为，王灵巧与满城公司观音桥分公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据该合同的约定，满城公司观音桥分公司应于固定时间向王灵巧支付固定的房屋租金并自行负担合同约定期限内产生的物管费、水电气费等费用，且满城公司观音桥分公司对外租赁房屋的租金标准及承租方由其自行决定。因此，本案虽以委托管理案涉房屋的名义签订合同，实质为双方就案涉房屋形成房屋租赁合同关系。满城公司观音桥分公司于2018年12月20日注销登记后，前述合同权利义务应由满城公司享有和履行。因满城公司欠付2020年3月5日之后的租金，以其行为表明不履行合同约定的主要义务，王灵巧于2020年6月20日收回了房屋。现王灵巧诉请解除其与满城公司观音桥分公司签订的《物业管理委托合同》，符合法律规定，本院予以支持，解除时间应为本院向满城公司公告送达起诉状副本期满的2020年12月18日。关于王灵巧诉请的租金及物管费。合同约定王灵巧每年给予满城公司观音桥分公司30天作为寻找客户的免租期，并未约定如满城公司观音桥分公司未按约支付租金则不再给予免租期，且《合同附表》约定2020年3月5日至2020年6月4日应支付的租金为3200元，故对满城公司欠付的2020年3月5日至2020年6月20日期间的租金，应扣除30天的免租期，欠付金额为4000元。王灵巧诉请的租金中与此相符合的部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。合同约定物管费由满城公司观音桥分公司承担，王灵巧垫付了应由满城公司观音桥分公司承担的物管费150.4元，现诉请满城公司向其支付，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于王灵巧诉请的违约金。因满城公司未履行支付租金的主要义务构成根本违约导致合同解除，满城公司应当承担违约责任。《物业管理委托合同》第六条第2款约定“甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。”王灵巧依据该条款的约定诉请满城公司向其支付3个月租期租金4800元的违约金，客观合理，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王灵巧与四川满城房地产经纪有限责任公司重庆观音桥分公司于2018年3月4日签订的《物业管理委托合同》于2020年12月18日解除；二、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即向原告王灵巧支付租金4000元、物管费150.4元、违约金4800元；三、驳回原告王灵巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，公告费260元，合计324元，由被告四川满城房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李 宁人民陪审员  杨武伦人民陪审员  彭芳针二〇二一年一月十九日书 记 员  杨 婷