福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5340号 原告：张**，女，1968年4月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：杨江川，男，1987年9月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告张**与被告杨江川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告张**、被告杨江川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张**向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2被告向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金37800元，自2020年8月1日起至被告搬出租赁物业之日止的租金，按6300元／月支付给原告；3.原告对被告交付的15000元合同保证金不予退还；4.被告向原告支付违约金（即滞纳金），其中2020年2-4月和5-7月各欠付租金18900元的违约金截至2020年8月15日，分别为3402元和1701元；2020年8月后欠付租金的违约金，以被告拖欠的租金总额为基数，按日千分之一自2020年8月15日起算至被告实际偿还该期租金之日止。庭审过程中，原告明确第4项诉请主张的系滞纳金。事实和理由：2019年1月4日，原告和被告分别作为合同的甲方和乙方签订《房屋租赁合同》。合同第1条、第2条、第3条、第4条约定，甲方（原告）将位于福州市仓山区的福州××花园××＃××室（即仓山区建新镇闽江大道65号福建联通信息广场3＃楼XXXX单元）及车位137号（即仓山区建新镇闽江大道65号福建联通信息广场地下室地下1层137车位）出租给乙方（被告）使用，租赁有效期自2019年2月1日至2022年1月31日止，第一年租金6000元／月，第二年租金6300元／月，第三年租金6615元／月。乙方应于每季度次月15日前向甲方支付租金至甲方指定收款银行账户，银行信息如下：开户名徐振斌，开户行招商银行福州江滨支行，账号6214××××0699。合同第7条约定，本合同签订之日，乙方需向原告支付租赁保证金15000元。租赁期内，乙方应负责按时支付租赁物业的水、电费、煤气等因使用租赁物业所产生的其他费用。合同第14条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求赔偿，不予退还租赁保证金：1.乙方拖欠租金达30天以上；2.乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达15000元以上。第二款约定，甲方除有权追究乙方造成的损害赔偿责任或违约责任外，有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同。解除通知书按本合同约定的地址寄送或公告即生效，自乙方收到通知至甲方获得赔偿期间，乙方需继续向甲方支付租金。第15条约定，乙方如未按时向甲方支付租金及相关费用，包括但不限于租金、水电费、物业管理费、维修费等，还须向甲方支付滞纳金，每逾期一日，按逾期应付未付金额的千分之三计算滞纳金。第20条约定，甲、乙双方就本合同发生的纠纷，调解不成的，可向租赁物业所在地的人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约将租赁物业交付被告使用，被告已向原告支付2019年度的租金，但自2020年1月起就拖欠租金，经原告多次催讨，被告仅于2020年6月3日向原告支付6000元，补交了2020年1月租金。自2020年2月1日至起诉日的租金均未支付，故根据合同第4条约定，被告应向原告支付自2020年2月1日至2020年7月31日期间共6个月的租金37800元，即6300元×6个月＝37800元。根据合同第14条第二款约定，被告应按月租金6300元向原告支付自2020年8月1日起至法院判决解除租赁合同后被告实际搬出租赁物业之日止的租金。根据合同第7条和第14条约定，原告对被告交付的15000元合同保证金不予退还；根据合同第15条约定，被告应向原告支付违约金（即滞纳金），其中2020年2-4月和5-7月各欠付租金18900元的违约金截至2020年8月15日，分别为3402元（18900元×1‰×180天）和1701元（18900元×1‰×90天）；2020年8月后欠付租金的违约金，以被告拖欠的租金总额为基数，按日千分之一自2020年8月15日起算至被告实际偿还该期租金之日止。 被告杨江川辩称，被告是福州闽州通贸易有限公司的法定代表人，闽州通公司主要经营范围是服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、办公用品等批发代销，主要面向客户人群为学校、幼儿园、培训机构等教育机构。讼争租赁房屋系被告租赁用于闽州通公司经营的。2019年底疫情爆发之后，因政府“校外培训机构、托管机构一律暂停”的政府指令，2020年上半年公司业务完全停滞，面临破产。因此，2020年6月闽州通公司股东协商决定解散公司，由被告负责讼争租赁合同的后续处理。基于上述事实，被告答辩如下：一、原被告已于2020年6月协商提前解除讼争《房屋租赁合同》，因疫情的不可抗力因素，被告不存在过错，无须支付违约金，保证金应予以退还或与未支付租金相抵扣。第一，原被告就讼争《房屋租赁合同》已经协商一致于2020年6月30日解除。疫情影响，2020年4月1日之前未复工，在复工之后，物业仍然加强管控，禁止货物进出，即便复工，公司始终无法正常运营。根据《房屋租赁合同》第13条规定：发生不可抗力使合同无法履行的允许解除或变更合同。因疫情的不可抗力事由导致被告公司无法继续经营，被告已于2020年6月与原告丈夫徐振斌沟通讼争租赁合同的提前解除，并协商一致暂缓支付2020年2月至2020年6月的租金，原告丈夫表示理解并安排其妹夫詹生挺与被告对接后续事宜，原告方在协商期间也给出了相应的后续处理方案，因此双方已经同意讼争租赁合同提前解除。第二，根据《合同法》相关规定及公平原则，疫情作为不可抗力事由应当免除被告的责任。首先，被告就疫情的不可抗力事由已经履行了及时的通知义务，双方就讼争租赁合同的解除也已达成一致意见。因双方就相应的物业费及保证金问题导致剩余租金未能达成一致意见。被告认为，因不可抗力导致的责任不应当由被告承担，被告在整个合同履行期间没有任何过错，也已经积极履行了相应的义务。其次，根据《最高院关于审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，疫情导致被告没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对被告明显不公平，而被告并未要求减免租金，仅请求延期支付租金，已经是在逆境中却仍然坚守合约精神。综上，合同约定的相应违约条款及保证金条款在疫情的不可抗力事由下不应当适用，因此被告无须支付违约金，预交的保证金应当予以退还或与剩余租金相抵扣。二、根据《房屋租赁合同》约定，被告无须承担讼争租赁房屋的物业及其他公摊费用，原告应退还被告已缴纳的物业费或与剩余租金相抵扣。根据《房屋租赁合同》第2条约定“租赁的月租金总额为6000元……无物业及其他公摊费用……”，被告支付的每月租金内已经包含相应的物业及其他公摊费用，因原告拖延懈怠缴纳物业费，物业公司将讼争房屋停水导致被告公司无法正常运营，2019年3月28日，被告在该份租赁合同履行期间先行垫付了10743.96元物业费，因此，原告应当退还或者与剩余租金相抵扣。事实上，本案于2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》是双方续签的，在此之前，双方的租赁合同也明确约定了被告无须承担物业费，但是三年的租赁期间每月将近500元的物业费皆是由被告代垫，该部分费用仍然应当予以退还。综上，被告认为，讼争租赁合同已于2020年6月30日解除，后续相应租金被告愿意支付，恳请法院充分考虑疫情的这一不可抗力因素，在基于公平原则的基础上驳回原告主张违约责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.杨江川对张**提交的房屋产权证、车位产权证、房屋租赁合同、招商银行户口历史交易明细表真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.张**对杨江川提交的杨江川与徐振斌微信聊天记录及通话记录、杨江川与詹生挺微信聊天记录及通话记录真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。关于杨江川提交的缴纳物业费凭证，庭审过程中其确认缴纳的并非本案讼争租赁合同期内的物业费，故该证据与本案无关。杨江川提交的物业人员微信聊天记录、“联通花园出租公司”微信群聊天记录无法确认对方的身份。 本院经审理认定事实如下：张**系仓山区建新镇闽江大道65号福建联通信息广场3#楼1102单元及地下室地下1层137车位的所有权人。2019年1月4日，张**（甲方）与杨江川（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，张**将前述房屋及车位出租给杨江川使用。合同第2条约定：租赁物业的月租金6000元，无物业及其他公摊费用，合同有效期内每满一年单月租金递增率为5%；第3条约定：乙方应于每季度次月15日前向甲方交付租金至甲方指定收款银行账户，每三个月交付一次性租金；第4条约定：乙方租用甲方的租赁物业的合同有效期限为2019年2月1日起至2022年1月31日止，第一年租金6000元/月，第二年6300元/月，第三年6615元/月，每季度租期第一个月15日前缴交清本季度三个月租金；第7条约定：本合同签订当日，乙方须向甲方支付租赁保证金15000元；第14条约定：出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求赔偿，不予退还租赁保证金：1.乙方拖欠租金达30天以上……甲方除有权追究乙方造成的损害赔偿责任或违约责任外，有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同；第15条约定：乙方如未按时向甲方支付租金及相关费用，包括但不限于租金、水电费、物业管理费、维修费等，还须向甲方支付滞纳金，每逾期一日，按逾期应付未付金额的千分之三计算滞纳金。杨江川未向张**支付2020年2月起的租金。截至庭审之日，讼争房屋仍由杨江川使用。 本院认为，张**与杨江川签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同约定杨江川应于每季度租期第一个月15日前缴交清本季度三个月租金，欠租金达30天以上，张**有权提出解除合同并不予退还租赁保证金。现张**诉请解除租赁合同，不予退还保证金，并要求杨江川支付拖欠的租金，符合合同约定，本院予以支持。杨江川辩称已于2020年6月与张**的丈夫徐振斌沟通讼争租赁合同提前解除，并协商一致暂缓支付2020年2月至2020年6月的租金，但杨江川提交的证据不足以证明前述内容，故本院对杨江川的抗辩不予采信。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。张**提交的起诉状副本于2020年10月30日送达杨江川，故讼争租赁合同于该日解除。张**诉请杨江川支付滞纳金，本院认为，滞纳金属于行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，故对于张**的该项诉请，本院不予支持。杨江川辩称根据租赁合同约定，其无须承担讼争房屋的物业及其他公摊费用，张**应退还杨江川已缴纳的物业费或与剩余租金相抵扣。本院认为，杨江川未提交证据证实其支付了讼争租赁合同期内的物业费，关于物业费的承担，杨江川可另行主张。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张**与被告杨江川签订的《房屋租赁合同》于2020年10月30日解除； 二、被告杨江川于本判决生效之日起十日内向原告张**支付2020年2月1日至2020年10月30日的租金56700元，并按6300元/月的标准支付自2020年10月31日起至实际搬离之日止的占用费； 三、原告张**不予退还被告杨江川已支付的租赁保证金15000元； 四、驳回原告张**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3400元，由原告张**负担50元，被告杨江川负担3350元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二一年一月二十五日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”