北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28777号原告：王瑞玲，女，1978年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王玉梅，北京京鸿律师事务所律师。被告：北京金地盛世置业有限公司，住所地北京市海淀区天秀路9-5号院2号楼二层211室。统一社会信用代码：91110108MA01LW7121。法定代表人：白洪壮，经理。委托诉讼代理人：魏艳青，北京斌道律师事务所律师。委托诉讼代理人：田乐君，男，该公司职工，住北京市海淀区。原告王瑞玲诉被告北京金地盛世置业有限公司（以下简称金地盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞玲的委托诉讼代理人王玉梅，被告金地盛世公司的委托诉讼代理人魏艳青、田乐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞玲向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除我与金地盛世公司于2019年10月21日签订的《租赁合同》，从法院判决之日解除；2、金地盛世公司退还我房屋租金135506.25元；3、金地盛世公司退还我租房保证金5万元；4、金地盛世公司支付违约金89100元。事实与理由：2019年10月21日，我（乙方）与金地盛世公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：1、甲方同意将位于北京市海淀区天秀路xxx号院xxx室（以下简称涉案房屋），面积为：一层135平方米，二层135平方米的房屋出租给乙方用；2、甲方同意乙方将租赁房屋用于餐饮使用；3、租赁期限为5年，自2019年12月1日至2024年11月30日止；4、租金一层￥5.5元/日/㎡（含物业管理费），二层￥5.5元/日/㎡（含物业管理费），每2年递增5%。租房保证金为伍万元整，于租赁合同签订后3日支付。签订合同之日支付第一次租金135506.25元和保证金，共计185506.25元；5、房产交付：乙方认可甲方现状房产交付2019年10月21日交付乙方房屋。2019年10月23日，我向金地置业公司支付135506.25元的租金和5万元的保证金，期间，我进行了营业执照核名，并多次要求金地置业公司协助办理营业执照手续未果，至今该公司未交付房屋使用，根据合同约定，金地盛世公司的行为构成根本违约，故诉至法院。金地盛世公司辩称，我公司同意解除合同，其他诉讼请求不同意。关于违约金，双方约定交房时间是2019年10月21日，但起租时间是2019年12月1日，王瑞玲依据合同第11.4条，这是单方终止合同的条款，这与未交房是两种法律关系。合同第11.4条不适用其主张的诉请。我方是从北京中诚环球房地产开发有限公司处买来的房屋，我方取得房屋后，需要与承租商户重新签订合同，王瑞玲一直是合伙经营餐饮店，最早是与刘庆智签订的合同经营，李相强没有将其交还给刘庆智，经与李相强协商一致，由王瑞玲代理李相强与我方签订合同，虽然是以王瑞玲名义签订的合同，实际上一直是李相强与我们联系、交纳水电费等，我们与王瑞玲签订合同前后，涉案房屋一直是由他们使用，不存在交付的问题，双方只是重新签订了合同，原租赁关系在延续。李相强告上一家的案子也在海淀法院审理。我方认为王瑞玲主体不适格，虽然王瑞玲是实际合同签订人，但并不是实际合同履行人，实际履行人应为李相强，合同签订后，王瑞玲就没有参与过承租房屋的经营使用。涉案房屋涉案上有相应营业执照，我方自始至终都可以配合办理营业执照。王瑞玲之交付了2019年12月1日开始的一季度房屋租金，我多次催要缴纳2020年3月之后的租金，其一直没有缴纳。2020年7月我们收回了房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2019年5月23日，金地盛世公司（乙方）与北京中诚环球房地产开发有限公司签订《悦动文化中心商业楼使用权转让协议》，约定甲方对位于北京市海淀区天秀路xxx号院的悦动文化中心临近路边两层约2800平方米的xxx号商业楼拥有所有权，甲方将商业楼剩余使用年限的房屋2019年5月25日至2033年11月20日的房屋所有权及使用权整体转让给乙方。2019年10月21日，金地盛世公司（出租方、甲方）与王瑞玲（王瑞玲在承租方代表人处签字，承租方（乙方）处为空白）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（一层135平方米、二层135平方米）房屋出租给乙方用于餐饮使用，租赁期限为5年，自2019年12月1日至2024年11月30日止，租金5.5元/日/平方米，租房保证金5万元，签订合同之日支付第一次租金135506.25元及保证金。该合同第3.6条约定，租赁年度从2019年12月1日起算；第5.1条约定，乙方认可甲方现状交房，于2019年10月21日交付；第11.1条约定，如果甲方未能按照本合同的约定向乙方交付租赁房产，则乙方有权解除合同，并要求甲方退还全部保证金；第11.4条约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为皆视为违约，违约方应向守约方支付相当于6个月的租金的违约金。合同签订后，王瑞玲向金地盛世公司交纳了房屋租金及押金共185506.25元，金地盛世公司向王瑞玲开具了房屋租金及保证金的收据。收据载明“今收到王瑞玲交来保证金5万元，交款人王瑞玲”“今收到王瑞玲交来房租135506.25元，交款人王瑞玲”。就该合同主体的问题，金地盛世公司称王瑞玲系代表案外人李相强签订的合同，因金地盛世公司新取得房屋所有权，故与原承租商户重新签订租赁合同，而房屋一直由李相强承租经营，故不存在交房问题，而王瑞玲亦在代表处签字，可以证实这一点。王瑞玲不认可，称其通过他人介绍得知涉案房屋要出租，当时涉案房屋在开饭店，所以就想转过来，王瑞玲与李相强没有关系；并称之所以在乙方代表处签字，系因甲方签字的人在代表处签字。金地盛世公司提交2018年10月10日《房屋转租协议》（转租方为刘晓珍代刘庆智、承租方为李相强）、李相强起诉刘晓珍的起诉书、金地盛世公司与李相强的微信记录等，欲证明2018年10月李相强从刘庆智处租赁涉案房屋，涉案房屋实际经营者为李相强，在金地盛世公司与王瑞玲签署合同后，李相强一直在涉案房屋处经营；王瑞玲对上述证据不认可。金地盛世公司并称房屋租金和保证金实际是李相强以王瑞玲的名义交纳的，王瑞玲不认可，并提交银行流水为证；金地盛世公司就其主张未提交相应证据。金地盛世公司称李相强与王瑞玲的老公合伙经营，提交与“龙马精神”的微信记录，并称该人是王瑞玲的老公，王瑞玲不认可。就交房问题，金地盛世公司称王瑞玲一直没有催促其交房，王瑞玲不认可。王瑞玲提交微信记录，证明其在2019年12月、2020年1月与金地盛世公司联系要求协助办理营业执照。金地盛世该公司称王瑞玲在微信中一直没有提及交房事宜，与常理不符合。王瑞玲认为，依据双方签订的合同第11.4条，金地盛世公司未履行交房义务，存在单方面终止合同的行为，故据此主张违约金，就其违约损失，王瑞玲未举证证明。金地盛世公司不认可违约，并提出如果违约责任成立，违约金约定过高，要求酌减。本院于2020年11月2日对李相强诉刘晓珍房屋租赁合同纠纷一案进行开庭，庭审中，李相强称于2018年11月25日开始与他人合伙在涉案房屋经营胶东海鲜，房屋出租方变更为金地盛世公司后，李相强未与金地盛世公司重新签订合同，李相强与王瑞玲刚开始的时候不认识，后来王瑞玲要求收房，李相强称其合同未到期不能交房，李相强称王瑞玲的家人未与李相强一起经营餐馆。本院认为，就本案《租赁合同》关系主体的问题，王瑞玲主张其是合同承租方，金地盛世公司主张王瑞玲系代表李相强签订的租赁合同，故合同承租方是李相强。就此，首先，从合同签订的情况来看，王瑞玲为合同签订人，合同中并未体现承租方系李相强，金地盛世公司并未举证证明承租方实际为李相强、王瑞玲系代表李相强签字；其次，从房租及保证金交纳情况来看，系王瑞玲通过其银行账户向金地盛世公司交纳，而金地盛世公司开具的收据中，亦载明系王瑞玲交来的租金及保证金，金地盛世公司称王瑞玲系代表李相强交纳前述费用，并未提交充分的证据证实；再次，假使金地盛世公司主张的房屋一直由李相强承租经营、不存在交房的主张成立，则双方无需在合同中另约定交房日期，并约定未按期交房的违约责任，金地盛世公司所述与双方合同条款的约定，明显与常理不符；最后，通过本院对李相强的开庭询问，李相强亦不认可王瑞玲系代表其与金地盛世公司签订租房合同，故本院对王瑞玲的主张予以采信，确定双方所签订租赁合同的相对方为王瑞玲，对金地盛世公司提出的合同相对方为李相强的主张依法不予采信。结合王瑞玲与金地盛世公司的《租赁合同》，该合同系双方自愿签订，其内容并未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。按照合同约定，金地盛世公司应于2019年10月21日交付房屋，现其未依约向王瑞玲交付房屋，王瑞玲要求解除双方的合同，符合双方约定的合同条件，且金地盛世公司同意解除，故本院依法判决解除双方的合同。合同解除后，金地盛世公司理应退还王瑞玲房屋租金及保证金。王瑞玲认为金地盛世公司未履行交房义务，故依据合同第11.4条约定，主张金地盛世该公司存在单方面终止合同的行为，故据此主张6个月租金的违约金，现系王瑞玲主动提出解除合同，且根据本院查明的情况，金地盛世公司并不存在单方终止合同的主观故意及行为，故王瑞玲依据该条约定主张违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条之规定，本院判决如下：一、解除王瑞玲与北京金地盛世置业有限公司签订的《租赁合同》；二、北京金地盛世置业有限公司于本判决生效后七日内，退还王瑞玲房屋租金135506.25元及保证金5万元；三、驳回王瑞玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2710元（王瑞玲已预交），由王瑞玲负担880元，已交纳；由北京金地盛世置业有限公司负担1830元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  卢秋二〇二一年一月二十七日书记员  赵玉