宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初16572号原告：焦超，男，1965年5月19日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁艳，宁夏嘉睿律师事务所律师。被告：周萍，女，1974年6月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：许宝贵，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：马旭，宁夏兴业律师事务所律师。原告焦超与被告周萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告焦超的委托诉讼代理人海明仓，被告周萍的委托诉讼代理人许宝贵、马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦超向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付各项损失500000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请请求明确为：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付涉案房屋装饰装修造价损失1225751元；3.被告向原告支付厨房烟罩、烟道、风机、净化器制做安装费43650元；厨房后厨下水池改造费99220元；网络、监控系统35950元；消防改造（喷淋、烟感、通风）80000元；中央空调440000元；新风系统改造（新排风管道与风机）168000元；D2.5室内全彩LED显示屏80000元，以上共计946820元；第2、3项合计2172571元；4.被告协助原告搬离涉案房屋内家具家电、餐具厨具等可移动物品；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月14日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于湖滨街与西桥巷交汇处某号，面积为1656平方米的商铺出租给原告用于经营领航小镇餐饮，租赁期限为五年。经被告同意，原告对涉案房屋进行装饰装修，花费装饰装修费500多万元。2019年9月8日被告擅自将涉案房屋上锁，阻止原告正常经营，被告不继续履行出租义务，造成原告各项损失，应由被告予以赔偿。现原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。周萍辩称，对解除合同无异议，原告要求赔偿损失的诉请不能成立。一、原告违约在先，被告依法享有解除权。2017年9月14日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于湖滨街与西桥巷交汇某号，面积为1656平方米的商铺（以下简称“租赁房屋”）出租给原告用于经营领航小镇餐饮，双方据此建立了租赁合同法律关系。根据合同约定，原告应当在2019年3月29日之前向被告支付2019年3月30日至2019年9月29日的租金397440元，但截至开庭之日，原告欠付被告2019年4月29日至2019年9月29日租金共计332440元尚未清偿。原告逾期支付租金时，每延迟一天，按照欠付租金每天万分之五的标准向被告支付违约金，迟延支付超过一个月时，原告除了补足已产生的租金、违约金外，被告有权解除合同。二、被告不存在违约行为，原告的搬家行为系以自己的实际行动明确表示提前终止合同的履行。1.原告的搬家行为应视为其根本违约。原告欠付被告2019年4月29日至2019年9月29日租金共计332440元尚未清偿，在此情形下，又于2019年9月8日凌晨实施了搬家行为。从租赁房屋现场情况来看，包间内的窗帘、电视、茶水柜、空调全部搬离，厨房内厨具、餐具、酒具、备菜筐、全部搬空，冰柜和灶台内没有任何菜品、肉品和调味料，大厅收银台的电脑、打印机等收银必备品也全部搬离，办公区内没有任何办公用品存在，上述种种迹象足以证实原告搬家行为的目的在于终止租赁合同的履行。基于此被告在原告搬离后，待原告工作人员撤离才对租赁房屋实施了上锁行为，故被告的行为不可能导致原告的经营目的不能实现，原告在欠付半年租金的情况下实施了搬家停业的行为，构成根本违约。2.被告有权对租赁房屋实施上锁行为。根据合同约定，原告逾期缴纳租金，从应交费之日起按原告违约处理，逾期3日不满10日的被告有权封闭场地，逾期满20日的被告有权终止本合同。截止2019年9月8日，原告逾期缴纳租金的时间已超过133天，期间被告也通过向原告送律师函的方式要求原告按期履行合同义务。原告收到律师函后不但不积极与被告协商解决欠付租金的方案，反而实施了停业性质的搬家行为，在此种情况下被告依据合同的约定对涉案房屋实施了上锁行为，既没有违反合同的约定，同时对合同的终止也不具有过错。同时，被告实施上锁是与原告一起进行的，其后在被告不知情的情况下，原告自己将自己的锁子拆除。被告的上锁行为系在原告凌晨未进行任何通知的情况下进行搬家，被告为维护自身合法权益进行自力救济，行使留置的合法权利。综上，请求驳回原告要被告赔偿损失的诉讼请求。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2017年9月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙方租用甲方位于湖滨街与西桥巷交汇某号，租赁建筑面积1656平方米，用于经营餐饮。租赁期限为5年，计租期自2017年9月30日起，第一年、第二年租金均为794880元，租金支付方式为半年付，首期租金于2017年9月30日前支付，支付租金的时间为每半年租期开始前15天内。乙方未能按时足额支付租金的，每延迟一日，按欠付租金每天万分之五向甲方支付违约金。乙方迟延支付超过一个月的，除由乙方补足已产生的租金、违约金外，甲方有权选择解除本合同。乙方须在签订本合同时一次性支付2个月的租金132480元，作为合同履约保证金。此保证金在合同期限届满，乙方不再续约时甲方无息返还给乙方，如乙方中途终止合同，则此保证金不予退还，如乙方发生违约事项，甲方有权扣除乙方保证金，乙方应当在保证金扣除之日起10日内补足，且乙方须结清所欠甲方相关费用后，方可搬迁，否则甲方有权处理乙方物品，并从中优先受偿。乙方不能按时交纳租金，从应交费之日起按违约处理，处理方式：逾期缴费0-3日交违约金或限水限电处理；3-10日封闭场地；满20日终止本合同，收回场地另外租赁给第三方，并有权处理乙方的全部遗弃物品，逾期期间，每逾期一日乙方应承担应交年度租金每天0.5‰的违约金。在合同期内，为使租赁场地满足乙方的经营要求，在不改变主体结构及不影响建筑质量等条件下，乙方可以对租赁场地进行再装修。甲方违约终止本合同的，甲方应当无息双倍返还保证金，并且赔偿（包括但不限于装修费、清理库存的费用、搬迁费）。乙方违约终止本合同或者合同存续期内自行要求提前退场，应根据合同约定，当日搬出经营场地内的全部物品，自行承担经营风险及装修等一切损失。因乙方违反本合同解除条款而导致合同终止，剩余租金归甲方所有，不予返还，装饰装修费损失自负。该合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告于2017年9月29日向原告支付租金397440元，另还向被告支付保证金132480元。随后原告将涉案房屋装修用于经营银川领航小镇音乐餐厅洋葱店。租赁期间原告于2018年6月14日支付租金200000元、2018年6月15日支付租金197440元、2018年11月27日支付租金200000元、2019年1月21日支付租金100000元、2019年3月2日支付租金97440元、2019年6月28日支付租金65000元，共计支付租金1257320元。2019年8月15日，因原告逾期未支付租金，被告向原告经营音乐餐厅门上张贴律师函，告知原告其欠付租金332440元，要求原告在收到函后七日内与被告协商处理事宜。后因原告未足额支付承租期间的租金，被告于2019年9月8日安排人员要求原告将门关闭并上锁，此后原告再未经营，被告又在原告上锁的基础上增加一把锁。2019年9月9日，被告将原告诉至本院要求其支付欠付租金及物业费等。原告认为被告将租赁房屋上锁，阻止原告正常经营，未履行租赁合同义务，给原告造成损失，故诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告申请就涉案租赁房屋装饰装修造价进行司法鉴定。本院委托宁夏瑞恒工程造价咨询事务所有限责任公司进行司法评估，该机构于2020年5月11日作出《终止鉴定函》，认为原告提交的证据资料未达到鉴定的最低要求，导致鉴定无法进行。后经本院向原告释明鉴定风险，原告坚持申请鉴定，本院再次委托宁夏正业通工程咨询有限公司进行司法评估，该鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》一份，鉴定结果：装饰装修工程873981元，水电改造141602元，原结构改造23566元；天然气改造费186602元。其中：1.厨房烟罩、烟道、风机、静化器制作安装；2.厨房后厨下水池改造；3.网络、监控系统；4.消防改造（喷淋、烟感、通风）；5.中央空调（收据复印件60000元）；6.新风系统（新排风管道与风机，收据复印件168000元）；7.D2.5室内全彩LED显示屏（采购合同80000元）；以上工程内容现场已安装，由于提供图纸中未见相关说明且部分为隐蔽工程，无相关参数资料，无法确定具体造价，均未进行造价鉴定。原告为此支付鉴定费54000元。庭审中，被告对于原告要求搬离涉案房屋内家具家电、餐具厨具等可移动物品的诉讼请求没有异议，被告保留要求原告将涉案房屋恢复原状的权利。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。合同约定，原告应于每半年租期开始前15天内支付租金，合同履行过程中原告未按约支付相应租期内的租金，构成违约。在原告出现逾期支付租金的违约情形后，被告于2019年9月8日通知原告关门，并后加一把锁。现原告诉请要求解除合同，被告亦同意解除合同，故本院对该诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，被告于2019年9月8日对涉案房屋上锁的措施，应视为被告不再履行其与原告之间的租赁合同并收回房屋，本院确认双方租赁合同自2019年9月8日解除。合同解除后，原告应搬离其物品将涉案房屋返还给被告，现原告要求被告协助其搬离涉案房屋内家具家电、餐具厨具等可移动物品，被告对此没有异议，本院予以支持。对于原告要求被告支付装饰装修造价损失1225751元及厨房、网络系统、消防改造、中央空调、新风系统、LED显示屏等设施费用946820元的诉讼请求，根据双方合同约定：被告违约终止本合同的，被告应当赔偿包括但不限于装修费、清理库存的费用、搬迁费。原告违约终止本合同，自行承担经营风险及装修等一切损失；原告违反本合同解除条款，装饰装修费损失自负。因此原告的装饰装修及购置设施的损失由谁承担，在于原、被告谁违反了合同的约定导致合同的解除或终止。本案《房屋租赁合同》的解除系原告逾期支付租金的违约行为所致。在原告逾期支付租金情形下，被告向原告发出催后通知的律师函，原告仍未支付租金后被告通知原告关门，并后加一把锁。根据双方合同约定，原告逾期缴纳租金，从应交费之日起按原告违约处理，逾期3日不满10日的原告有权封闭场地。被告对涉案房屋上锁的行为符合合同约定。在被告对涉案房屋上锁后，如原告履行缴纳房租的义务，双方租赁合同有继续履行的可能，但原告在被告起诉其支付租金后，未向被告支付租金而是将被告诉至本院，要求解除双方的《房屋租赁合同》，直接导致合同的解除。因此原告要求被告赔偿装饰装修造价损失及购置设备损失，不符合双方合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除原告焦超与被告周萍于2017年9月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周萍于本判决生效之日起十日内配合原告焦超将租赁房屋内家具家电、餐具厨具等可移动物品搬离；三、驳回原告焦超的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告焦超负担8700元，被告周萍负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 汪 婷人民陪审员 杨吉仁人民陪审员 韩 卫二○二○年十二月二十一日法官助理 王丹阳书记员 龚琬清附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。