辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10609号原告：张庭协，男，1957年7月20日生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：姜言福，系辽宁如心律师事务所专职律师。被告：大连匠寓科技有限公司，统一社会信用代码91210211MA0UG2TK57，住所辽宁省大连高新技术产业园区火炬路7号国际商业中心大厦22层2201号。法定代表人：赵肖侠，系总经理。委托诉讼代理人：赵雅男，系公司法务。原告张庭协（以下简称“原告”）与被告大连匠寓科技有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜言福律师，被告的委托诉讼代理人赵雅男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月19日，原、被告签订《大连市房屋出租委托代理合同》。合同约定：原告将坐落于大连市甘井子区、面积为96.98平米的房屋委托被告对外出租，委托期限为自2018年8月11日至2021年8月10日。合同明确约定租金标准，同时第四条约定：无论房屋出租与否，房屋租金被告按时划到原告账户上。按合同约定，被告应于2020年2月11日向原告支付房租7200元，但被告以房屋没有出租出去为由拒付租金。时至今日，被告拖欠原告两个季度（2020年2月11日至2020年8月11日）租金14400元、水、电、气费70.50元。同时由于被告违约，依据合同第六条第二项之约定其应承担合同期限内租金总额的15%（11340元）作为违约金。因被告已无力履行合同规定的义务，现请求解除双方签订的租赁合同。故诉请判令：1、被告给付房屋租金16800元（原告起诉时主张2020年2月至8月的房租共计14400元，庭审时增加2020年9、10月房租2400元）；2、被告给付水、电、气费157元（原告起诉时主张70.50元，庭审时增加诉请）；3、被告赔偿违约金11340元；4、解除原、被告签订的租赁合同；5、被告腾退租赁房屋。被告辩称，被告于2020年9月15日收到起诉状副本，对于原告诉请答辩意见如下：第一，关于解除合同诉请，被告已于2020年3月7日向原告发送书面《解除合同通知》短信，原、被告间的租赁合同关系已解除。第二，关于原告诉请租金，因双方合同关系已于2020年3月7日解除，故被告无义务支付解除日后的租金，被告仅认可2020年2月11日至2020年3月7日共25天租金2000元。第三，关于腾退租赁房屋，被告于2020年3月7日向原告发送解除合同通知后，被告多次向原告交房均被拒绝，因原告拒不配合，2020年7月5日，被告只能采用EMS邮寄方式退还房屋钥匙强制退房，被告扔拒收房屋，2020年10月13日在法院主持下，原告仍拒绝收房，其恶意拖延交接房屋造成扩大的损失应由其自行承担。第四，关于水电费情况，原告无法证明水电费存在拖欠，被告也不欠付任何费用。第五，关于违约金，合同所约定的违约金相当于近5个月的房租，高于原告的实际损失，考虑原告再出租房屋的实际成本，我方要求将违约金调低为两个月租金即4800元。另外，2020年1月至7月正处于新冠疫情期间，属于合同履行过程中发生的客观情况重大变化，被告生产经营受到重创继续履行对被告明显不公，故请求对合同违约责任条款予以变更。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、根据原告提供的权属证记载：原告系坐落于甘井子区（旧址）房屋的所有权人。原告作为委托人（甲方）、被告作为受托人（乙方）于2018年7月29日签订《房屋出租委托合同》，合同首部甲方处填写有“张庭协、王明华”，尾部则仅原告本人签名；乙方处被告加盖合同专用章。合同约定甲方将坐落于大连市甘井子区、面积为96.98平米的房屋委托乙方对外出租，甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限自2018年8月11日至2021年8月10日。委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托标准支付租金。甲方应于2018年7月29日前将房屋交付给乙方。合同同时约定：甲方每年预留45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年9月26日开始算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年10个月零15天的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上（遇节假日顺延，不再另行通知）。房屋月租金为2400元，按季度付款，年租金为25200元。付款方式在第九条补充规定中填写为：第一次2018年8月11日付3600元；第二次2018年11月11日付7200元；第三次2019年2月11日付7200元；第四次2019年5月11日付7200元；以后两年以此类推。合同约定：如房屋已开通天然气、煤气等相关设施，甲方须在签署合同后的3日内自行去相关部门办理停供手续，否则出现任何意外情况，由甲方负责，与乙方无关。出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。原、被告于2018年7月29日交接房屋，原、被告签署的房屋交割清单中对于水、电的起记底数进行记录，但对燃气的起记底数并无记载。原、被告均认可被告已支付2019年2月11日前的租金。2、根据被告所提供的的短信记录，被告工作人员通过短信向原告发送解除合同通知照片一张，该份解除合同通知记载“……根据合同约定，我司决定与您解除合同，现通过发送解除通知的方式，在今日正式解除与您的合同关系，双方上述合同于本通知发出日解除。若您在收到本通知后3日内未赴我司办理退房手续，我司只能以封锁房屋的方式向您交房；封锁后视为我司已向您退还房屋，此后房屋发生的一切风险将由您承担。……”被告另提供EMS邮件拟证明其于2020年7月5日向原告邮寄案涉房屋钥匙，但原告拒收。原告认可其收到短信及拒收邮件的事实，并称其不同意被告解除合同，要求其继续履行合同，应以其起诉解除合同为准。原告于2020年8月9日向本院递交起诉状，在诉前调解阶段，本院于2020年9月15日向被告送达起诉状，双方对解除合同均无异议，且被告亦表示可以即时进行房屋交接，因双方对于其他诉请无法达成调解，未能进行房屋交接。调解程序终结，进入诉讼程序后，原、被告在庭审中均表示可以对房屋进行交接，现房屋已完成交接。原告另提供水费温馨提示（2020年7月、32.5元）、电费收据联（2020年7月、38元）、联合收费凭证（2020年5月、98.25元）拟证明其代付被告租用房屋期间的水电费157元。本院认为，原、被告所签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但究合同内容，原、被告间并非原告将出租房屋的事项委托给被告进行并向被告支付委托费用的委托合同关系。实际上，被告通过《房屋出租委托合同》的签订向原告支付租金承租案涉房屋同时取得将房屋改造并进而转租的权利，故原、被告间系房屋租赁合同关系。原、被告现对合同已解除的现状及房屋已腾退的事实均无异议，但因被告曾于2020年3月7日向原告通过短信发送解除合同通知，而原告则通过诉讼提出解除合同的诉请，故双方对于合同解除的时间存在争议。本院认为，关于被告辩称因合同约定“甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方”，故其于2020年3月7日发出解除合同通知已产生合同解除的效力一节不应予以采纳。理由如下：第一，本案裁判时面临适用民法典时间效力问题，现无论是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款均规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”但案涉合同中所约定的上述条款并非“解除合同的条件”。第二，即使将该合同约定视为被告享有单方解除合同的权利，但被告于2020年3月7日发出解除合同通知既不符合合同所约定的“提前30日”，被告也未在该通知中表示愿意承担合同所约定的违约金。第三，被告并未提出证据证明其解除合同存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条所规定的法定解除的情形，故参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条：“……对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。……”综上，被告虽于2020年3月7日发出解除合同通知，但其并不享有法定或约定解除权，虽原告未在异议期限内提起诉讼，但该解除合同通知并不发生解除案涉合同的效力。现被告并未按照合同约定向原告支付租金，构成违约，故原告以诉讼方式解除合同符合法律规定的法定解除情形，同时根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十条第二款之规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”故原、被告间的《房屋出租委托合同》于2020年9月15日（起诉状送达日）解除。关于原告主张自2020年2月11日至2020年10月11日的租金，本院认为，合同已于2020年9月15日解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在原告提出解除合同诉请且被告已于2020年7月5日即向原告邮寄房屋钥匙并于调解期间再次明确表示同意返还房屋的情况下，对于因原告未及时接收房屋而产生损失，不应由被告赔偿。故被告应向原告给付自2020年2月11日至2020年9月15日期间的房租：其中2020年2月11日至2020年8月10日期间为14400元；而2020年8月11日至2020年9月15日租金应为2485元【日租金（25200元/365天）*36天】。原告虽诉称其主张至2020年10月租金，但其诉请数额则为2400元，本院予以照准。故被告应向原告支付欠付租金16800元。关于原告诉请的水电费，因双方在交接房屋时也未明确此节，故根据原告证据，因水费温馨提示（2020年7月、32.5元）无法证明已缴费事实，故本院认定原告代交被告使用房屋期间的水电费用共计136元。关于原告主张的违约金，本院认为，被告承租房屋并非居住使用而系转租获益，且违约条款系其提供的合同中的格式条款，故被告主张根据原告的实际损失调整违约金的答辩意见本不应予以采纳，但考虑新冠××对于租赁行业的现实影响因素，原约定违约金标准应予以调低，故本院将违约金调整为5670元（按照原违约金标准的50%）综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下：一、原、被告于2018年7月29日签订的《房屋出租委托合同》解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连匠寓科技有限公司向原告张庭协支付欠付租金16800元、水、电费136元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连匠寓科技有限公司向原告张庭协支付违约赔偿5670元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费403元（按照诉请标的40210.5元及简易程序减半收取），按照原告诉请支持比例，由原告自行承担56元，由被告承担347元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二一年一月七日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。