北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44407号原告：西部金融资产交易中心（贵州）有限公司，住所地贵州省贵安新区。法定代表人：张敏，董事长。委托诉讼代理人：李文英，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳雨露，北京德恒律师事务所实习律师。被告：北京世纪恒丰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路1号温特莱中心B座2303室。法定代表人：阮英云，总经理。委托诉讼代理人：张凤莲，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦博，男，1983年5月12日出生，汉族，北京世纪恒丰房地产开发有限公司销售总监，住北京市东城区。原告西部金融资产交易中心（贵州）有限公司（以下简称原告）与被告北京世纪恒丰房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李文英、欧阳雨露，被告之委托诉讼代理人张凤莲、张彦博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告1676070元房屋保证金；2．判令被告支付原告延迟退还房屋保证金的违约金（以1676070元为基数，自2019年5月16日起至实际清偿之日止，按照每日千分之三的标准计算）。事实和理由：2015年8月13日，原、被告签订了《冠捷大厦租赁合同》，约定原告租赁被告北京市朝阳区太阳宫中路冠捷大厦x层01、02、06、07、08单元（以下简称案涉房屋），租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，原告应于合同签署后7日内向被告缴付相当于3个月房屋租金的保证金，保证金总额为1676070元，其中包括3个月房屋租金1544016元及3个月物业费用132054元，合同期满或双方协议解除合同时，若原告完全履行合同项下义务，被告应当在原告归还被告所租单位14日后将保证金本金退还给原告。2018年9月27日，原、被告签署《续租补充协议》，约定续租期期限为2019年1月1日至2019年6月30日，房屋保证金约定与《冠捷大厦租赁合同》一致。2018年12月25日，原、被告签署《续租补充协议》，约定续租期限为2019年7月1日至2020年6月30日。2019年4月，双方签署《退租协议》，约定2019年5月15日终止上述租赁合同，租金计算至2019年4月30日，原告按结算清单支付所欠各项费用。后原告于2019年5月10日搬离冠捷大厦，并与被告结清所有款项。合同履行中原告的工商地址未迁入冠捷大厦，并且忠实履行合同有关保证金条款及权利义务约定，未有任何违约行为。被告未按时退还原告保证金的行为已构成违约，给原告生产生活经营带来巨大影响。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、因原告违约行为致使租赁合同解除，被告无须向原告退还1676070元房屋保证金。协议解除是双方协商一致解除合同，合同解除后有关损害赔偿问题应取决于当事人的意思自治，解除协议中如果约定了损害赔偿，应予支持。双方签署《冠捷大厦租赁合同》《续租补充协议》《退租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，各方应当按照约定履行自己的义务。被告扣除原告的房屋保证金既有合同依据又有法律依据，故被告不应向原告退还该房屋保证金。二、因原告提前退租的违约行为致使合同解除，被告扣除房屋保证金有合同依据及法律依据，原告应承担违约责任，无权向被告请求支付延迟退还房屋保证金的违约金。因原告的违约行为，导致合同不能继续履行，且双方已经在租赁合同明确约定，原告提前终止合同该种具体违约行为应承担的违约金条款，就应当以合同具体规定的违约行为作为支付违约金的条件。综上，请求驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2015年8月13日，原告（作为承租方、乙方）与被告（作为出租方、甲方）签订《冠捷大厦租赁合同》，其中约定：甲方出租、乙方承租的单位位于北京市朝阳区太阳宫中路，冠捷大厦x层01、02、06、07、08单元，建筑面积1693平方米；承租单位的用途仅用于办公用途；本合同租赁期限为3年，起租日从2016年1月1日起计至2018年12月31日届满；装修期为4个月，即从2015年9月1日至2015年12月31日，乙方在前述的装修期内不须缴纳租金，但是须缴纳物业管理费；在租赁期限内，乙方支付给甲方的单位租金标准为330元/月/建筑平方米（其中包含物业管理费），乙方在本协议项下应支付的一切租金、管理费均应每月交纳一次，于每月30日（或之前）支付下月租金；本合同签订或7日内，乙方应支付租期一个月的首期租金给甲方，即558690元，其中房屋租金为514672元，物业管理费为44018元，首期租金的计算期为2016年1月1日至2016年1月31日，乙方还需同时支付装修期4个月的物业管理费176072元；在签署本合同后7日内，乙方应向甲方缴付相当于3个月租金的保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金，保证金总额为1676070元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以依据甲方实际损失使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失，保证金不足补偿的部分，由乙方补足；本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租单位十四日后将保证金（不包括利息）本金退还给乙方，如甲方逾期退还保证金，乙方有权每日按照应退还本金总额的千分之三收取违约金；大厦的物业管理由甲方负责，物业管理费标准为每月每平方米26元；甲乙双方经过协商达到一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同。合同签订后，被告交付案涉房屋。2015年8月19日，原告向被告交纳租房保证金1676070元，被告向原告出具收款收据。原告按期交纳了租期内房屋租金（含物业管理费）。2018年9月27日，原、被告签署《续租补充协议》，约定被告同意原告继续租用冠捷大厦电梯楼层x层单位，建筑面积1693平方米，续租期间为2019年1月1日至2019年6月30日，续租单位租金标准为558690元/月（其中包含物业费及发票），续租期内房屋保证金为1676070元，协议期限届满或者双方协议解除协议时，被告应于协议约定条件（已付清一切应付款项，按本协议及原合同约定交还房屋，于合同终止后14个工作日内完成相关证照或登记注册的变更或注销手续等）经被告确认全部满足之日起十四日内将租赁保证金无息返还原告。2018年12月25日，原、被告再次签署《续租补充协议》，约定被告同意原告继续租用冠捷大厦电梯楼层x层单位，建筑面积1693平方米，续租期间为2019年7月1日至2020年6月30日，续租单位租金标准及续租期内房屋保证金与前述《续租补充协议》一致。2019年，原告（乙方）与被告（甲方）签署《退租协议》，其中约定：双方于2018年12月25日签订案涉房屋租赁合同续租协议，现乙方租赁期限未到期申请提前退租，经双方协商后达成一致，并签订以下退租协议：1．乙方申请提前退租，即2019年5月15日终止租赁合同。2．双方同意解除上述合同，乙方需将租赁单元内所有相关公司的工商注册地址14日内迁出冠捷大厦，如逾期迁出，甲方有权去相关部门强制拉黑，由此造成的任何损失都由乙方自行承担，根据租赁合同有关保证金的规定，甲方按照合同约定全额扣除乙方房屋押金（相当3个月租金含物业管理费），房屋押金共计1676070元。3．乙方须于2019年4月30日前付清乙方租赁期间所发生的所有未付之费用，按冠捷大厦物业公司的结算清单结清所欠各项费用。4．乙方须于2019年5月15日前正式搬离案涉房屋，租金计算至2019年4月30日。5．在该房屋结清所有未付费用后由甲方及物业公司进行验收。6．乙方将所有房屋内的装修无偿赠与甲方，甲方承诺乙方在该房屋无重大损坏情况下可不用恢复装修。7．本协议书经双方签字盖章且乙方依本协议交付有关费用后生效。8．未尽事宜双方协商解决。双方在落款处加盖公章，被告持有的该份协议签约日期为2019年5月5日，原告持有的该份协议签约日期空白，原告称签订时间为2019年4、5月左右。被告称原告提出解除合同，要求提前退租，存在违约，故应扣除原告交纳的保证金，《退租协议》第2条中对此进行了约定，该条表述的是两个独立内容。经询，被告称该协议内容系其所草拟。原告称在其未迁出工商注册地址的情况下被告才有权扣除保证金，原告未将工商注册地址迁入案涉房屋。被告认可原告未将案涉房屋注册为企业经营地址。原、被告确认2019年5月15日之前双方已办理房屋交接，就屋内物品等双方并无争议。双方确认原告已支付房屋租金（含物业管理费等）至2019年4月30日，现原告不拖欠任何费用。查，被告系涉案房屋所有权人。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《冠捷大厦租赁合同》《续租补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，被告依约交付了房屋，原告依约交纳了房屋租金及保证金等费用。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。在本案合同履行过程中，原、被告签署了《退租协议》，系双方书面协商一致解除合同，不违反法律规定。后原告交还房屋并结清相关费用，双方对于保证金退还存有争议。对此，《退租协议》第2条对于保证金进行了约定，从该条的行文内容及标点符号来看，该条所表述的是原告应迁出工商注册地址及未按期迁出所应承担的法律后果，系围绕工商注册地址进行的约定，不应理解为被告所述两个分别独立的内容，即工商注册地址迁出一项以及保证金扣除一项。故协议中约定保证金扣除条款系原告逾期将租赁单元内工商注册地址迁出的情况下所适用，现未有证据显示原告在案涉房屋登记为工商注册地址，被告无权继续占有原告所交纳的保证金，对于原告要求被告退还其房屋保证金1676070元的诉讼请求，本院予以支持。《退租协议》未就保证金退还时间予以约定，本院综合在案证据及本案实际情况，对于原告主张延迟退还保证金的违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京世纪恒丰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告西部金融资产交易中心（贵州）有限公司保证金一百六十七万六千零七十元；二、驳回原告西部金融资产交易中心（贵州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34891元，由原告西部金融资产交易中心（贵州）有限公司负担15000元（已交纳），由被告北京世纪恒丰房地产开发有限公司负担19891元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二一年一月二十日书记员 徐川涵