广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初619号原告（反诉被告）：广州市花都区国有资产监督管理局，住所地广东省广州市花都区迎宾大道18号1-5层，统一社会信用代码114401140075171415。负责人：李一霖，该局局长。委托诉讼代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹文宇，男，1983年9月10日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋燕静，广东合慧益律师事务所律师。原告广州市花都区国有资产监督管理局（以下简称花都区国资局）与被告詹文宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案。被告詹文宇于2020年2月15日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，2020年2月19日公开开庭合并进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，2020年3月17日裁定转为适用普通程序，组成合议庭，2020年6月1日公开开庭合并进行了审理。原告花都区国资局的委托诉讼代理人朱树林，被告詹文宇及其委托诉讼代理人钟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花都国资局向本院提出诉讼请求：1.判令詹文宇向花都国资局支付租金1651748元及期满后占用费暂计486262元（自2018年10月30日起暂计至2019年12月30日，至租赁物返还之日止）；2.判令詹文宇向花都国资局返还租赁物；3.诉讼费用由詹文宇负担。事实与理由：花都国资局原名广州市花都公有资产管理委员会办公室（以下简称花都公资办），更名广州市花都区人民政府国有资产监督管理局，后再更名为现名称。花都国资局（甲方）与詹文宇（乙方）于2013年10月30日签订《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》（花公资租赁字[2013]第155号），约定：甲方出租位于花都区××大道××自××号商铺，面积814平方米，租赁期限五年，自2013年10月30日起至2018年10月29日止，每月租金54000元，两年后递增5%等。合同约定：詹文宇必须向甲方及时按照约定交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额5‰向甲方支付违约金等；租赁期满不再续租的，詹文宇须及时、完整地向甲方交回租赁物，固定附着物不得拆除和搬走。租赁期届满，甲、乙双方未续签合同的，甲方要求收回租赁物，乙方逾期不交出承租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的市场价值租金外，有权按占用期限内市场价值租金总额的50%收取违约金等内容。合同签订后，甲方将有关租赁物交付使用，詹文宇一开始按约定履行支付租金义务，但自2014年8月起，一直拖欠租金。由于地铁九号线施工原因，导致部分租赁物受到影响，双方于2015年6月15日签订《补充协议》，确认受影响的是11-22号铺，面积406.62平方米，不受影响的是1-10号铺，面积407.38平方米。经测算，未受影响租金为22496元。协议还约定：自2014年9月1日起，乙方应向甲方每月交纳租金22496元，并按原合同约定递增。合同于2018年10月29日已经到期，但詹文宇在到期后还未搬走及交回租赁物。花都国资局及其委托的律师多次向詹文宇催交租金和交回租赁物，但詹文宇置之不理。原告花都国资局为证明主张，提供证据：1.《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》；2.《补充协议》；3.《会议记录》；4.《律师函》及投递证明；5.房屋所有权证。被告詹文宇辩称：请求驳回原告花都国资局的诉讼请求。事实与理由：1.2014年广州市轨道交通九号线花都段地下建设造成包括涉案秀全路2号在内的建筑物毁损，导致租赁房屋无法按照租赁合同正常履行，涉案自编11-22号商铺因损毁严重，致使无法正常使用，租赁关系已实质提前解除，该事实有花都国资局《区公资办关于秀全路2号、4号商铺解除租赁合同的答复》及花都国资局提交的《补充协议》证明。对于未受影响的1-10号商铺，詹文宇根据《补充协议》约定，履行交租至原合同期届满，到期后由花都国资局自行收回，现租赁物已由花都国资局另行出租他人使用。2.涉案11-22号商铺因地铁施工影响，已无法使用，事实上也没有人在使用，花都国资局完全可以自行收回。结合詹文宇与花都国资局之间的交接惯例，1-10号商铺在合同期满后也没有进行场地交接手续，而是由花都国资局自行收回处理。3.现没有证据显示花都国资局在收回商铺过程中受阻，若存在因次承租人原因致使花都国资局收回商铺受阻，则责任在于花都国资局拒绝兑现其与次承租人之间直接签署的《会议记录》内容。《会议记录》是在詹文宇没有参与的情况下，由包括花都国资局在内的相关单位与商铺次承租人直接签署，联系花都国资局之前出具的《区公资办关于秀全路2号、4号商铺解除租赁合同的答复》，詹文宇实已退出11-22号商铺的法律关系，花都国资局与次承租人之间另行建立新的独立的法律关系，但其后包括花都国资局在内的相关单位均没有兑现《会议记录》的内容，损害了次承租人的合法权益，过错在于花都国资局。综上，1-10号商铺在到期后已由花都国资局自行收回处理，11-22号商铺因不具备履行基础而提前予以解除租赁，花都国资局完全可以自行收回，涉案商铺客观上受到破坏，即使没有解除合同的意思表示，合同也已无法继续履行。无论从合同履行的客观事实基础，还是过错责任，或者公平原则，花都国资局要求詹文宇支付租金、占有费以及交回租赁物，均没依据。即使本案存在需交付租金的前提，花都国资局在2019年10月8日才提出相关主张，也存在超出诉讼时效事实。被告詹文宇为证明主张，提供证据：1.《同意委托书》；2.《关于秀全大道2号、4号商铺解除租赁合同的答复》；3.花都公资办证明。被告詹文宇向本院提出反诉请求：1.判令花都国资局向詹文宇退还租赁押金162000元及利息（以本金162000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2018年11月1日起计至付清之日止）；2.诉讼费用由花都国资局负担。事实和理由：詹文宇经公开竞投，承租花都国资局所有的位于广州市花都新华街秀全大道2号的自编1-22号商铺五年，2013年10月30日签订《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》后，依约交付押金162000元。因广州市轨道交通九号线花都段工程于2014年施工，造成租赁房屋破坏毁损，其中，自编11-22号商铺受破坏严重，无法正常使用，詹文宇交纳租金至2014年8月。其他受影响不严重的自编1-10号商铺继续履行至合同期届满之日2018年10月29日。基于自编11-22号商铺客观无法正常使用事实，花都国资局于2014年7月9日给予区地铁办《区公资办关于秀全大道2号、4号商铺解除租赁合同的答复》，解除自编11-22号商铺租赁关系。花都国资局于2014年8月12日与包括自编11-22号商铺在内的次承租人代表直接签署《会议记录》，承诺评估次承租人由此受到损失并根据评估结果予以补偿，但包括花都国资局在内的相关单位，至今均没有履行《会议记录》内容，没有出具相关评估意见，损害次承租人应得权益。双方的租赁合同，其中，自编11-22号因无法继续履行而提前解除租赁关系，自编1-10号因租赁期满而租赁关系终止，并且，自编1-10号商铺在原租赁关系终止后已由花都国资局另行出租。詹文宇不存在违约行为，根据租赁合同约定，花都国资局应当向詹文宇退还押金162000元，但至今花都国资局未予以退还。被告詹文宇为证明反诉主张，提供证据：1.《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》；2.收据；3.《区公资办关于秀全大道2号、4号商铺解除租赁合同的答复》；4.《补充协议》。原告花都国资局辩称：请求驳回被告詹文宇的反诉请求。事由与理由：1.双方签订《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》。根据花都国资局的起诉和证据及詹文宇的反诉状可知，詹文宇仅交纳自编11-22号商铺租金至2014年8月，而双方合同期限至2018年10月29日。另外，合同期满后，詹文宇没有交回租赁物，应当支付占用费。詹文宇存在欠交租金、占用费的客观事实。2.对于受影响商铺，詹文宇在期满后没有按约定交回。花都国资局多次催促詹文宇交回租赁物，甚至发律师函，但詹文宇置之不理，至今也没有交回租赁物，导致花都国资局不得不通过诉讼维护合法权利。3.《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》第四条约定，合同期满后，乙方履行完毕应缴租金及与经营活动相关各项费用等义务后，甲方依据押金收据金额，不计利息退还给乙方。詹文宇没有履行缴交租金及返还租赁物最主要义务，现要求返还押金不符合合同约定，应予驳回。4.对于受影响商铺合同租赁关系的解除，需双方同意并签订有关解决或终止协议。但花都国资局与詹文宇间没有就受影响商铺签订任何终止或者解除协议。詹文宇单方认为双方已经解除受影响商铺的租赁关系，缺乏事实依据。对需提前解除租赁合同的租户，詹文宇也没有向花都国资局提出申请或者要求。会议记录载明“公资办同意在商户得到合理补偿后，解除租赁合同”，而事实上是由于地铁办的原因导致无法落实补偿及无法实际履行会议记录。原告花都国资局为证明反诉主张，提供证据：1.广州铁路运输第一法院（2015）广铁法民初字第123号民事判决书；2.广州铁路运输中级法院（2017）粤71民终104号民事判决书。经审理查明：一、房屋租赁合同的房屋权利情况位于花都市××镇××大道××层的房屋所有权属于全民所有权性质，所有权人秀全中学，建筑面积682平方米，1994年1月29日取得粤房字第××号房屋所有权证；位于花都市××镇××大道××号首层的房屋所有权属于全民所有权性质，权属人花都市秀全中学，建筑面积756.42平方米，1998年3月6日取得粤房地证字第××号房地产权证。花都公资办于2013年9月4日出具证明，“新华街秀全大道2号自编1-22A号商铺，原属花都秀全中学，现已无偿调拨到花都公资办管理，商铺总面积814平方米（首层654平方米，二层160平方米），其中1-10号商铺及二层的房屋所有权证证号粤房字第××号，建筑面积682.2平方米，包含二层原单位留用部分；11-22A号商铺没有房地产权证”。广州市规划和自然资源局花都分局于2020年3月27日作出穗规划资源花函[2020]450号复函，“经查地铁九号线的征收范围，未见广州市花都新花街26-1至26-12号商铺（即秀全大道2自编12-23号铺）以及新花街30-1至30-16号商铺（即秀全大道4自编23-31号铺）的征收情况”；2020年10月15日作出穗规划资源花函[2020]1879号复函，“经核查，来函所述‘花都区××大道××自××号铺’于1992年1月取得《建设工程规划许可证》[（92）城建011号]，来函所述‘花都新华街秀全大道4号自编23-31号铺’于1996年8月取得《建设工程规划许可证》（建字960125）”。二、房屋租赁合同的主体及其签订和履行情况花都公资办的职责划入广州市花都财政局，挂牌广州市花都区人民政府国有资产监督管理局，后更名挂牌花都国资局，代表广州市花都区人民政府履行出资人职责，承担监督所监管企业国有（集体）资产保值增值责任，承担区级行政事业单位国有资产配置、处置、出租、出借、对外投资和担保等事项管理工作。花都公资办（甲方）与詹文宇（乙方）于2013年10月30日签订《花都行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》（花公资租赁字[2013]第155号），约定：甲方向乙方出租位于花都区××大道××自××号铺，面积814平方米，其中首层654平方米，二层160平方米，在2013年10月30日移交乙方经营使用；租赁期限五年，自2013年10月30日起至2018年10月29日止，用于商业用途；每月租金54000元，每两年递增5%，乙方于第1年至第2年应支付租金总额1296000元，第3年至第4年应支付租金总额1360800元，第5年应支付租金总额714420元，第1笔租金由乙方按月租金标准向甲方支付，尔后每季度应于第一个月5日前缴交一次租金到甲方指定银行账户，按照先交租金后使用物业的原则，甲方收款后出具收款发票给乙方；甲方负责交纳与上述租赁物有关的税金（含土地出让金、房产税费等），乙方负责交纳物业管理费、水费、电费、治安费、卫生费等；乙方在本合同签字生效后，向甲方交付三个月租金额的押金162000元和一个月租金；在整个租期内，押金不能当作租金抵扣；合同期满后，乙方履行完毕应缴的租金及与经营活动相关的各项费用等义务后，甲方依据押金收据全额（不计利息）退还给乙方；乙方承租甲方资产合同临近到期时，甲方需提前三个月通知乙方，提醒乙方合同期限，乙方应做好退租准备工作。乙方如需继续租赁应参加甲方委托的拍卖行举办的公开招租，中标后方可继续承租。第五条关于双方的权利和义务，约定：1.⑹甲方负责对租赁物主体结构进行维护保养，其他维修范围归乙方负责。2.⑴乙方有权依据本合同的约定使用该租赁物。⑵乙方须向甲方及时按本合同交付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金。如逾期30日，乙方未交付甲方租金，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权单方入内，处置租赁物内的所有物件，并且通过法律途径追收经济损失。⑹乙方在租用期间应对租赁物妥善保护，正常使用，不得损坏，应承担保养、维护、修复所需的一切费用。发现租赁物自然损坏，应及时维修并承担维修费用，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责全部赔偿；使用租赁物不当或者人为造成租赁物损坏的，应负责修复或赔偿。⑻租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回租赁物，固定的附着物不得拆除和搬走；⑼租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意。乙方未经甲方同意不得将租赁物转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃租赁物承租权，本合同在转租或分租之日起解除，押金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。第六条关于违约责任及征收补偿，约定：1.甲乙任何一方未能履行合同规定的条款或违反租赁物管理的法律法规，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；2.租赁期届满，甲乙双方未续签合同，且甲方要求收回租赁物，乙方逾期不交出承租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的市场价值租金外，有权按占用期限内市场价值租金总额的50%收取违约金以及新租赁方的一切经济损失；3.在租赁期内，如遇政府为基础设施建设、公共事业、安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要征收国有土地使用权及其土地上的房屋，甲乙双方必须服从和解除合同。甲方应根据政府或者政府职能部门的征收决定公告书面通知乙方搬迁，已收取的尚未到期的租金应予以退回给乙方，如只是部分征收租赁物面积，不影响乙方其他未征收租赁物面积使用的，乙方继续承租使用。本合同一式两份，甲乙双方签署加盖公章及收取押金后生效。合同另约定其他事项。花都公资办于2013年11月4日出具收据，收取詹文宇自编1-22号铺押金162000元。花都公资办（甲方）与詹文宇（乙方）于2015年6月15日签订《补充协议》，约定：1.由于因地铁九号线施工原因，致使甲、乙双方租赁合同书部分内容不能正常履行（根据广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室与租户于2014年8月12日达成协议，租户在未得到补偿前暂时缓交租金，乙方将花公资租赁字[2013]155号租赁合同租金交至2014年8月31日）。乙方不能履行合同受影响的商铺是新华街秀全大道××自××号商铺，建筑面积406.62平方米。2.甲、乙双方租赁合同未受地铁施工影响的商铺是新华街秀全大道2号自编1-10号（其中：一层面积247.38平方米，二层面积160平方米）。3.经协商，在保持租赁合同租金不变的前提下，经测算一层租金每平方米78元/月，二层租金每平方米20元/月，未受影响的1-10号商铺月租金22496元。4.自2014年9月1日起，乙方应向甲方交纳租金22496元，递增标准按租赁合同执行。花都国资局委托广东格林律师事务所于2019年10月8日向詹文宇发出律师函，提出詹文宇应补交租金，搬走并交回租赁物，次日由他人代签收。本院于2020年3月3日组织当事人勘查及交接现场，詹文宇与花都国资局按现状交接新花街26-1至26-8、26-10至26-12号商铺（即秀全大道2自编12-18、20-23号铺），其中，自编12号、17号、21号、23号商铺上锁，13-16、18、19、22号勘查见天花掉落、墙体脱落等现象。詹文宇与花都国资局确认于2020年3月12日已自行交接自编20号商铺。三、地铁施工对房屋租赁合同履行的影响情况本院以（2020）粤0114民初61、622号审理花都国资局与林嘉伟房屋租赁合同纠纷两案，林嘉伟提供的《房屋安全鉴定报告》，证明：受案外人广东华隧建设股份有限公司委托，广州新稳房屋安全鉴定有限公司于2014年3月6日鉴定位于广州市花都新花街30号的房屋，作出新稳鉴字[2014]0327号房屋安全鉴定报告。鉴定类别为施工中周边房屋安全鉴定，鉴定等级为一般损坏房。主要检查情况综述：墙体的水平、竖向、斜向裂缝；墙体与梁、柱交接处的裂缝；抹灰层的裂缝、空鼓、脱落以及渗水现象；地面瓷砖的空鼓现象；梯间框架柱与楼面水平交接部位有水平裂缝及箍筋裸露生锈现象；屋面女儿墙、悬挑板有破损、变形、断裂现象；伸缩缝处主体结构有轻微位移，伸缩缝处有轻微扩大现象。处理建议：1.考虑房屋构件的使用性及耐久性，宜对损坏部位进行修缮处理；2.鉴定该房屋附近广州市轨道交通九号线施工项目正在施工，施工期间各相关利害关系人应加强对房屋的监测，发现异常情况，应立即通知有关部门，并采取相应措施，以确保安全。室内检查部分的一层：4-23商铺：南墙窗西侧有一条水平向裂缝，长约1.3m，宽为0.1mm～0.3mm；4-24商铺：房间东墙与北墙交接处有一条竖向裂缝，长约1.5m，宽为0.1mm～0.3mm；4-25商铺：锁住未能入室检查；4-26商铺：东墙、北墙与梁交接处有一条水平向通长裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；北墙与柱西侧交接处有一条竖向裂缝，长约0.2m，宽为0.1mm～0.3mm；4-27、4-28、4-31商铺：锁住未能入室检查；4-29商铺：茶水间北墙与东墙交接处有一抹灰脱落和一条竖向裂缝，长约1m，宽为0.20mm～0.4mm；茶水间北墙与西墙交接处有一条竖向裂缝，长约1m，宽为0.2mm～0.5mm；4-30商铺：室内各个构件基本完好，未发现明显损坏现象；爱生活烘焙用品：南墙与梁交接处有一条水平向通长裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；；南墙与柱西侧交接处有一条竖向通长裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；厕所南墙、西墙外侧有一条水平向通长转角裂缝，宽为0.1mm～0.3mm；诚利美食：东南柱抹灰有一条竖向裂缝，长约1m，宽为0.2mm～0.4mm；厕所东墙与南墙、南墙与天花板、天花板与北墙、北墙与西墙有竖向和水平向裂缝，宽为0.2mm～0.5mm。花都公资办于2014年7月9日以花公办[2014]39号文件出具《关于秀全大道2号、4号商铺解除租赁合同的答复》，主要内容：由于广州市轨道交通九号线施工下穿秀全路2号、4号，该路段商铺共36户，有10户靠秀全中学大门受影响不大，建议不考虑解除租赁合同。在此租赁该路线商铺的26户租户，曾多次向公资办、广州地铁公司、地铁施工单位、区地铁办、区拆迁办等反映：因地铁施工原因造成商铺开裂、天花板掉落、商铺存在诸多不安全隐患，无法继续经营下去。租户代表分别于3月28日、4月23日到花都信访局提出确保房屋安全、租金赔偿、解除租赁协议等诉求。区地铁办于6月10日、7月2日牵头组织有关部门召开协调会，广州地下铁道总公司会上提出解除租赁合同建议。近期，由于雨水较多，1楼以上的住户已搬出，房屋整体受到影响，租户又多次向我办反映：天花掉落、墙体漏水，我办派员现场了解情况属实。另外，住户已搬出，出入该路线的人流减少，租户生意受到一定程度的影响，反映退租、解除租赁合同的租户呼声越来越高。鉴于以上情况，我办对区地铁办征求意见稿提出如下意见：1.赞同征求意见稿第三条，区公资办和一手租户解除租赁合同，但对受影响不大的10个租户（靠近秀全中学大门的10房，此楼二楼以上的住户没有搬迁），履行原租赁合同不变。2.对需要提前解除租赁合同的租户，我办提出赔偿费用指导意见：⑴由一手租户根据实际情况，对提前解除租赁合同产生的损失向公资办提出申请，申请内容包括：装修损失、经营损失、货物处理损失等；⑵由区地铁办、区公资办、租户代表共同聘请有资质的社会中介机构进行评估，以评估值作为赔偿的参考依据进行谈判协商，统一意见后，报区地铁办审批。3.解除租赁合同后，对租户的赔偿费，明细到各租户，各租户签名认可后，公资办汇总报区地铁办审批。3.解除租赁合同后，上述商铺由市地铁公司和施工单位负责修复处理后交区公资办。5.解除租赁合同后，区公资办对此路段商铺的租金收入，由区地铁办向有关部门申请解决。广州市轨道交通九号线花都段征地拆迁安置工作指挥部办公室于2014年8月12日召开会议，《会议记录》载明：1.对于因地铁施工造成商户的一切损失，同意共同委托评估公司评估，按评估合理补偿。2.公资办同意在商户得到合理补偿后，解除租赁合同。在未得到补偿前，暂时缓收租户租金，在补偿款到位后，公资办扣减欠缴的租金。公资办第一时间通知各商户代表进展情况。3.商户要积极配合评估公司，争取在10月1日前出具评估初评意见，在补偿协商签订后，十天内支付首期款。《会议记录》签名人员含商铺租户代表及花都公资办代表。秀全大道2号、4号商铺22名商户代表于2014年8月17日书面同意委托广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司进行评估。四、花都国资局与詹文宇的主张和抗辩情况在诉讼过程中，花都国资局确认：《会议记录》载明的“公资办同意在商户得到合理补偿后，解除租赁合同。在未得到补偿前，暂时缓收租户租金，在补偿款到位后，公资办扣减欠缴的租金”的暂时缓收租金和扣减欠缴租金对象指合同相对人詹文宇。其没有维修商铺。花都国资局主张：詹文宇已付清1-10号商铺租金，其已收回1-10号商铺。詹文宇已交租至2014年7月，自2014年8月开始没有交租，没有变更缴纳租金时间，詹文宇没有缴纳租金的原因在于地铁施工造成涉案商铺影响以及根据会议记录由于次承租人没有向詹文宇交租造成詹文宇未向其交租。有部分次承租人得到补偿，詹文宇至今没向其交还涉案商铺，其方不主动收回涉案商铺而至今提起诉讼是因承租人向次承租人转租商铺，其不清楚次承租人使用至何时。涉案商铺虽存在天花掉落、墙体漏水等质量问题，但鉴定报告证明主体结构不存在安全隐患，经修缮处理后可以继续使用，其认为因地铁施工原因导致损坏，虽然地铁公司没有维修，但应当由地铁公司修缮。其没与詹文宇口头或书面解除合同，合同有效。詹文宇主张：其对于没受到影响的1-10号商铺已交纳租金至2018年10月，没有欠缴情况，花都国资局在合同到期后已自行收回1-10号商铺，双方没有交接手续，花都国资局于2018年10月已通过拍卖形式另行出租1-10号铺。其对于受损严重的11-22号商铺交纳租金至2014年8月31日，商铺由于破坏程度高，已出现地面喷浆、墙体裂缝等现象，已经无法使用，花都国资局至今没有修缮涉案商铺。次承租人于2014年已经撤离，其在花都国资局与次承租人签订会议记录后没再与次承租人沟通，次承租人没再向其支付租金及交还钥匙，其没再管理过涉案商铺。其根据补充协议自2014年9月1日起没有交纳租金，花都国资局至2019年发出律师函要求支付租金前一直没有提出收取租金。其转租的12号、14号、15号、17-19号商铺次承租人已通过诉讼程序得到地铁公司补偿，13号、16号、22号商铺次承租人因超过诉讼时效被驳回赔偿的诉讼请求，其没有得到地铁公司补偿。除补充协议及39号文提到解除合同的处理方案外，双方没有口头或者书面解除合同。11-22A的商铺没有房地产权证，租赁物没有报建手续，即使具有产权证，但使用性质无法用于商业用途，合同无效。本院认为：花都国资局与詹文宇签订房屋租赁合同，秀全大道2号自编1-22号商铺已取得建设工程规划许可证，没有违反效力性强制法律规定和存在其他合同无效的情形，具有法律拘束力。双方当事人按照约定已经履行自编1-10号商铺的债权、债务，存在争议的租赁物系自编11-22号商铺。关于花都国资局主张的第1项诉讼请求。一、花都国资局与詹文宇于2015年6月15日签订《补充协议》，约定：租户未取得补偿前，詹文宇暂时缓交租金，先交纳租金交至2014年8月31日。该《补充协议》具有法律拘束力。花都国资局于2014年8月12日参加会议，同意商户未取得补偿前，暂时缓收租户租金，补偿款到位后，扣减欠缴租金。在诉讼过程中，花都国资局确认，暂时缓收租金和扣减欠缴租金对象指詹文宇，詹文宇没有缴纳租金的原因在于地铁施工造成涉案商铺影响以及根据会议记录由于次承租人没有向詹文宇交租造成詹文宇未向其交租；詹文宇援引及主张花都国资局负有该承诺负担。詹文宇自2014年8月始没有缴租，花都国资局直至2019年10月8日发出律师函，长达五年，可见双方当事人实际上已达成关于交纳租金约定附条件的具有拘束力的共同意思表示，共同受该意思表示拘束。詹文宇抗辩其至今没有取得补偿，因此无需支付租金，花都国资局没有提供证据证明关于交纳租金约定所附条件已经成就，应当承担举证不能的后果。花都国资局的该项诉讼请求，本院不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。出租人将适于使用、收益状态的租赁物交付承租人后，不仅负有消极地不得妨碍承租人使用、收益的义务，还负有积极地在租赁期间保持租赁物适于承租人使用、收益的义务。在租赁关系存续期间，如发生租赁物被毁损或者第三人对租赁物的侵害等情形，致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人均应负责除去。在租赁物被毁损场合，出租人应负责修理，以恢复承租人的使用、收益。发生第三人侵害租赁物的情况，承租人可以基于对租赁物的占有而请求妨害的排除，但出租人并不因此而免除其依承租人的要求而行使妨害排除请求权的义务。花都国资局于2014年7月9日花公办[2014]39号文件确认，包括詹文宇的商铺租户多次向相关部门反映，因地铁施工原因造成商铺开裂、天花板掉落、商铺存在诸多不安全隐患，无法继续经营，1楼以上的住户已搬出，其亦派员到场确认天花掉落、墙体漏水属实。林嘉伟提供的房屋安全鉴定报告，证明案外人广东华隧建设股份有限公司委托广州新稳房屋安全鉴定有限公司于2014年3月6日鉴定新花街30号，检查30号房屋一层至八层均见裂缝等现象，存在安全隐患。该房屋与詹文宇租赁的商铺均受地铁施工影响，位置相邻。花都国资局确认其没有修复房屋。花都国资局既没有排除第三人对租赁物的侵害，也没有积极地修复房屋，以满足承租人及次承租人对房屋应当排除安全隐患的正当期待。花都国资局向詹文宇出租，詹文宇向次承租人转租，各方当事人均用于经营。承租人及次承租人承租该存在安全隐患的房屋，经营者、店员和消费者的人身基本安全不能得到充分保障，遑论正常经营及营利，合同的目的已不可能正常实现。花都国资局没有履行使租赁物适于使用、收益的义务，违反双务合同的对待给付义务，不符合公平原则。三、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。房屋租赁合同属于双务合同，具有对待给付义务。因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可相应地减少履行或不履行其对待给付义务，请求减少租金或者不支付租金，该租金风险由出租人负担。花都国资局向詹文宇出租的房屋因第三人施工建设受到严重影响，租赁物部分毁损，花都国资局没有履行使租赁物适于使用、收益的对待给付义务，已致使合同目的不可能正常实现，詹文宇可以请求减少租金或者不支付租金。关于花都国资局主张的第2项诉讼请求。詹文宇于2020年3月3日及12日已向花都国资局返还位于秀全大道××自××号商铺的租赁物。花都国资局的该项诉讼请求已经实现，本院不予重复处理。关于詹文宇反诉主张的诉讼请求。租赁合同约定，押金不能当作租金抵扣，詹文宇履行缴纳租金及相关费用等义务后，花都国资局向詹文宇退还押金。詹文宇缴纳押金，作为债权的担保，在本案中，与花都国资局尚未结算和清理合同债权、债务，主张花都国资局退回押金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告广州市花都区国有资产监督管理局的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告詹文宇的全部诉讼请求。本诉案件受理费23904元，由本诉原告广州市花都区国有资产监督管理局负担；反诉案件受理费1770元，由反诉原告詹文宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄志坚人民陪审员  陈钢鸣人民陪审员  任识和二〇二一年一月二十日书 记 员  曹国阳