北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14349号原告：吴文龙，男，1968年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。被告：北京金信食用菌有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇大松垡。法定代表人：宋向越，总经理。委托诉讼代理人：王宏杰，男，该公司职员。原告吴文龙与被告北京金信食用菌有限公司（以下简称金信公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。本案原告吴文龙委托诉讼代理人周坤平，被告金信公司委托诉讼代理人王宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还租金143.5618万元；2.请求被告赔偿原告经济损失471840元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告因房屋租赁合同纠纷，经北京市通州区人民法院一审（案号：（2018）京0112民初37217号）、北京市第三中级人民法院二审（案号：（2019）京03民终2323号），判决原被告签订的《协议书》无效。原告认为：导致涉案《协议书》无效的原因是被告未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，被告将不符合法律、法规规定的房屋出租给被告使用，是导致协议无效的过错方。原告因被告无理长期将涉案房屋停水、停电等管制措施，已于2018年8月22日不再占有涉案房屋，被告已将涉案房屋收回，现因被告过错行为导致的协议无效，被告应返还原告支付的租金，并赔偿原告租赁期间内修整涉案房屋地面的损失。综上，原告依据相关法律规定，诉至法院。金信公司辩称，不同意原告的诉求，双方签订的合同已经被确认无效。原告实际占有租赁物时间截至2019年3月底，我方4月份才接收涉诉场地，原告应支付占有使用费，租金就能够折抵。对于第二项经济损失不同意支付，原告主张的修路及钢结构等损失实际没有发生。本院经审理认定事实如下：2017年9月16日，金信公司与吴文龙签订《协议书》，约定吴文龙承租金信公司位于北京市通州区马驹桥镇大松垡村空军基地金信公司院内房屋，其中房屋面积9833平方米，土地4亩，用途为建材陶瓷仓储，租赁期限从2017年11月1日起至2023年3月30日，免租期为2017年9月20日起至2017年11月1日。房屋费用按每平米每天0.4元，土地费用按每年5万元，每年总费用合计1485618元，半年付，先付后用。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方依据履行协议内容，吴文龙租金交至2018年10月31日。2018年8月21日，金信公司向园区内各商户发布通知，要求各商户2018年8月21日起自行购买电线等用电材料由金信公司安排专业电工进行维修更换原有线路；自2018年8月22日起，金信公司物业管理中心安排专业电工对园区所有线路进行检查、维修，届时将于2018年8月22日8：00起停电，停电期限为1个月。涉诉房屋停止电力供应的同时金信公司亦采取管制措施，货物无法进入涉诉房屋。关于采取断电及管制措施的原因，吴文龙称系金信公司以此谋求提高租金标准，金信公司则称系应消防、安监等相关部门要求所为。后，双方产生矛盾，吴文龙诉至本院，要求：1.判令被告继续履行原、被告双方于2017年11月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告停止停水停电、锁门、截路等干扰原告经营的行为；3.判令被告赔偿因其违约行为而给原告造成的损失10万元；4.诉讼费用由被告承担。2018年12月18日，本院作出（2018）京0112民初37217号民事判决书，认定双方签订的《协议书》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，并驳回了吴文龙的全部诉讼请求。随后，吴文龙上诉，2019年3月28日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终2323号民事判决书，判决：驳回上诉维持原判。吴文龙在签订《协议书》后，陆续在涉案场地建设若干建筑物，因双方对于建筑物的价值无法达成一致，我院委托北京晟明资产评估有限公司对涉诉房屋及附属设施进行评估。2021年1月18日，北京晟明资产评估有限公司做出《资产评估报告》，报告中评估结论为：经评估，截止评估基准日，北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14349号案件涉诉房屋及附属设施价值为471840元。吴文龙垫付了鉴定费15000元。经庭审核实，现涉案场地已经由金信公司实际占有，且并未将吴文龙新建的建筑物予以拆除，庭审中金信公司表示，同意利用评估报告中载明的硬化地面等，但不同意利用加高钢结构、水槽、天沟等部分。本院认为：吴文龙与金信公司签订的《协议书》已被生效判决确定无效，且判决已发生法律效力，故本院对双方签订的《协议书》合同效力不再进行审查。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方签订的《协议书》为无效，但吴文龙实际占有涉案场地，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。经查，吴文龙向金信公司支付的租金截止到2018年10月31日，现吴文龙要求金信公司退还租金，但因吴文龙提交的证据不足以证明其在2018年10月31日已经搬离涉案房屋，理由如下：2018年8月21日，金信公司发布通知，要求吴文龙等商户进行消防整改，并对涉案场地进行停电、停水，根据一般常理，因吴文龙系利用仓库存储瓷砖，停水、停电并非直接导致吴文龙无法使用涉案场地存储瓷砖。同时，由于吴文龙在仓库中存储的物资为瓷砖，涉及搬运程序较为繁杂，其不可能在金信公司发布通知当天就将存储的瓷砖腾退完毕。吴文龙要求金信公司退还租金，应由吴文龙承担举证责任，证明实际腾退的具体时间，现结合本院查明的情况，金信公司发布通知的时间与租金到期日期相距较近，吴文龙提交的证据不足以证明其在2018年10月31日之前已将涉案场地腾退完毕，故吴文龙要求退还租金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。吴文龙在涉案场地上新建了建筑物，且并未取得合法建设手续，合同被确认无效后，吴文龙新建建筑物所花费的建设费用应属于吴文龙的损失，金信公司应予以赔偿。因吴文龙租赁涉案场地时间较长，且新建建筑物历时较久；金信公司亦未提交证据证明其不同意吴文龙新建建筑物，故本院认定金信公司同意吴文龙新建建筑物。关于赔偿数额的认定，金信公司将未取得相应手续的涉案地块进行租赁，金信公司存在过错；吴文龙在签订《协议书》时，忽视审查租赁标的的权属情况，吴文龙亦存在过错。现金信公司对涉案场地中吴文龙新建的建筑物部分同意利用，故本院结合合同中双方的过错酌情对进行公司的赔偿数额予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条之规定，判决如下：一、被告北京金信食用菌有限公司赔偿原告吴文龙损失235920元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告吴文龙的其他诉讼请求。案件受理费21967元，由原告吴文龙负担17129元（已交纳），被告北京金信食用菌有限公司负担4838元，于本判决生效之日起7日内执行清。鉴定费15000元，由原告吴文龙负担7500元（已交纳），被告北京金信食用菌有限公司负担7500元，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 余 海二〇二一年一月二十六日书记员 许松婷