江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3750号原告：张宇晨，男，1988年8月8日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：张璐，女，1990年4月8日出生，土家族，住湖北省利川市。原告方共同委托诉讼代理人：郑恩平，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。被告：陈月峰，男，1980年11月27日出生，汉族，住江苏省东台市。被告：江红娟，女，1983年12月26日出生，汉族，住江苏省响水县。第三人：苏州启源房地产经纪有限公司，住所地苏州市西花桥巷1号。法定代表人：孙凤合。原告张宇晨、张璐与被告陈月峰、江红娟、第三人苏州启源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日作出(2019)苏0507民初5335号民事判决书，原告张宇晨、张璐不服判决，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2020年4月13日作出（2020）苏05终830号民事裁定，撤销本院判决并賆发回本院重审。本院于2020年07月21日立案后，另行组成合议庭审理，并于2020年9月23日进行庭前准备、2020年10月13日公开开庭。原告张宇晨、张璐（均参加第一次庭审）以及委托诉讼代理人郑恩平，被告陈月峰、江红娟到庭参加诉讼。第三人苏州启源房地产经纪有限公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张宇晨、张璐向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方所签《房屋买卖(居间)合同》；2、判令两被告退还原告方定金10万元；3、判令二被告赔偿违约金31.6万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告也是夫妻关系。2019年3月24日二原告与二被告签订《房屋买卖(居间)合同》，约定二被告将其名下坐落于相城区××街道××室的房屋(含车库一个)以158万元的价格转让给2原告，房屋权证号为苏(2016)苏州市不动产权第××号，车库权证号为苏(2016)苏州市不动产权第××号，房屋面积90.76平方米(不含阳台)，合同约定定金10万元，合同第五条约定被告应当在2019年5月8日前解除房屋所有抵押并注销他项权证，超过七日，违约方按合同第六条约定承担违约责任，合同第六条约定被告需保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任，并约定了违约金比例为房屋成交价格的20%。上述合同签订完毕之后，二原告履行了合同义务，于合同签订当日转账10万元定金给被告陈月峰，但是在后续办理手续过程中，原告发现案涉上述房屋不仅存在抵押，还被两家法院查封中，根本无法进行交易，经多次催促沟通，被告均无法解除房屋的查封及抵押。被告陈月峰辩称，原告诉称不实，我同意解除合同，但不同意赔偿损失，定金同意返还。其已告知第三人房屋中存在贷款、查封，在与原告方协商时也将查封情况已经告知原告，但没有义务告知原告房屋存在购房贷款，原告可以自行去调查房屋相关情况。本案中被告江红娟不应当承担责任。被告江红娟辩称，本案原审中我没有到庭。我认为双方签订的买卖合同是无效的。在签订合同过程中，我始终不清楚相关情况，不知道房屋买卖的事情。原告与被告陈月峰买卖房屋协商受阻，才联系我协商，但我没有同意。我没有看见到、收到定金。我在本案中不应当承担责任。第三人苏州启源房地产经纪有限公司在原审中述称，原告诉称属实。经审理查明，二被告均为夫妻关系。2019年3月24日，以被告陈月峰为售房人（甲方）、二原告为购房人（乙方）、第三人为居间方（丙方），签订《房屋买卖(居间)合同》（NO.5801447），约定甲方将其名下坐落于××街道××室的房屋(含车库一个以及部分电器及家具)以158万元（全款购买）的价格转让给二原告，过户税费由乙方负担。房屋权证号为苏(2016)苏州市不动产权第××号，车库权证号为苏(2016)苏州市不动产权第××号，房屋面积90.76平方米，合同约定定金10万元，于当日支付；房屋房款资金托管支付甲方。乙方应向丙方支付中介信息服务1.5万元；合同第五条约定：甲乙双方需在2019年5月15日之前提供相应合法证件，并进行资金托管，否则视为违约；在签订本合同之前，该房屋若已抵押他人，甲方应当在2019年5月8日前解除房屋所有抵押并注销他项权证，超过七日，违约方按合同第六条约定承担违约责任。合同第六条约定甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；双方约定了违约金比例为房屋成交价格的20%。……。该合同甲方由被告陈月峰签名，并代签了被告江红娟的姓名；乙方由原告张璐签名，第三人加盖了公章。上述合同签订完毕之后，二原告于合同签订当日转账10万元定金给被告陈月峰。随后，在后续办理手续过程中，因原告发现案涉房屋存在抵押、法院查封等事项。其间，双方曾有口头磋商由原告提供部分资金协助被告去实施清除抵押、法院查封等措施，但未最终达成一致意见。另查明，涉案房屋位于相城区××街道××室，不动产权证号为苏(2016)苏州市不动产权第××号，建筑面积90.76平方米，两被告共同共有。他项权证号苏（2016）苏州市不动产证明第××号，他项权利人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行，担保范围全部，抵押方式一般抵押，债权数额80.6万元，债务履行期限2016年3月1日至自2041年3月1日，设定日期2016年3月22日。限制权利信息：苏州市工业园区人民法院查封，查封文号（2018）苏0591民初12480号，设定日期2018年12月27日，结束日期2021年12月26日；苏州市姑苏区人民法院轮候查封，查封文号（2019）苏0508执保388号，设定日期2019年3月6日，结束日期2022年3月5日；苏州工业园区人民法院轮候查封，查封文号（2019）苏0591执保4577号，设定日期2019年11月6日，结束日期2022年11月5日。涉案车库位于相城区××街道××车库,不动产权证号为苏(2016)苏州市不动产权第××号，建筑面积16.91平方米，两被告共同共有。权利限制：苏州市姑苏区人民法院查封，查封文号（2019）苏0508执保388号，设定日期2019年3月6日，结束日期2022年3月5日。两被告于2012年11月19日登记结婚。被告江红娟于2019年12月10日向本院起诉离婚，本院进行诉前调解，2020年3月11日因调解不成功结束调解。于2020年4月10日立案审理，2020年5月27日本院判决不准离婚。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、房屋买卖居间合同、收据、定金付款银行交易凭证、结婚证、房产证、案涉房屋和车库不动产登记薄查询记录以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。审理中，在本院的主持下，双方于2020年9月23日一致确认涉案房屋及车库时值共计185万元。实际上，该房屋及车库（含固定装修及家具家电）已于2020年9月3日被苏州工业园区人民法院拍卖，成交价195.1万元。本院认为，被告陈月峰与两原告所签《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思的表示、应为合法有效。被告江红娟虽未在合同上签字，但在合同签订后提供了两被告的结婚证等证件；并结合两被告的身份关系，应认定被告陈月峰构成表见代理，合同的效力及于被告江红娟。当事人应当全面履行合同。本案中，因双方合同约定被告方应当在2019年5月8日前解除房屋所有抵押并注销他项权证，但至今被告在收取原告定金后仍未完成上述义务，故二被告构成违约，事实清楚，证据确凿，应予认定；因被告方的原因，致原告方合同目的不能实现，二原告解除买卖合同之请求应予准许；因被告的原因合同解除，定金应予返还。二原告请求二被告归还定金10万元的请求应予支持。原告赔偿违约金31.6万元之请求，有合同依据，本院结合二原告实际损失（房屋差价）、二被告违约程度、原告为诉讼付出的精力以及成本、预期利益等，认定被告方应向原告方支付违约金31.6万元。本案第三人经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。为此，按照《中华人民共和国民法典》一千二百六十条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张宇晨、张璐与被告陈月峰、江红娟之间的《房屋买卖(居间)合同》予以解除。二、被告陈月峰、江红娟应归还原告张宇晨、张璐定金10万元。三、被告陈月峰、江红娟支付原告张宇晨、张璐违约金31.6万元。上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022025051）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7540元、财产保全费2600元，合计10140元，由二被告负担，于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，逾期不缴则强制执行。原告方预缴的10140元，本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  袁美华人民陪审员  沈惠琴二〇二一年一月二十一日书 记 员  柳 溪