广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29762号原告：中山市安逸物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××××商铺，统一社会信用代码914420××××××××5554。法定代表人：黄志佳，总经理。委托诉讼代理人：陈秋霞，广东洋三律师事务所律师。被告：朱燕平，女，1963年10月12日出生，汉族，住广东省中山市**×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸公司）与被告朱燕平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告安逸公司的委托诉讼代理人陈秋霞到庭参加诉讼，被告朱燕平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安逸公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月30日期间的物业管理费2179.2元及滞纳金（计算方法：从2018年1月1日起以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准至被告实际清偿之日止）。事实和理由：2010年11月28日，瑞安花园业主委员会与原告签订物业服务合同，约定：由原告向瑞安花园物业提供物业服务，该物业全体业主按合同约定向原告支付相应的物业管理费用。合同第11条约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业服务费，商场按每月每平方米1.5元向业主或非业主使用人收取物业服务费，自2010年12月1日起计收，以后每次收取物业服务费的时间为每月的10日之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。签订合同后，2010年12月1日，原告即进驻瑞安花园进行物业管理工作。被告自2018年1月1日起，一直未曾向原告支付物业服务费，拖欠月数为24个月，为此，原告曾多次催收均未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，请求法院判如所请。安逸公司向本院提交的证据有：1.物业服务合同；2.律师函及EMS邮寄快递单、快递查询结果；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.业主签名表；5.西区公安分局日常治安、消防检查工作记录；7.通知。被告朱燕平辩称：被告不交物业管理费的原因如下：第一，小区的物业管理形同虚设，花园内卫生环境差，到处可见杂草杂物，小区住户意见很多，被告所住的楼栋楼梯间经常堆放杂物垃圾，经常不清理，导致蚊虫滋长及安全隐患，被告多次跟物管沟通反映，都没有人来清理，也没有告知其他楼层的业主不要再把垃圾堆放在楼梯间，导致后来垃圾杂物越来越多；第二、在原告管理期间，小区大门长期开放，保安经常不在保安室，物管处也经常没有人在值班，在业主有需要的时候经常找不到人，有几次被告家中停水，被告去找物管和保安，也是找不到人；第三，小区经常被小偷进门盗窃，被告家中曾经被小偷光顾过两次，当时被告跟物业和保安多次反映情况，但他们不闻不问，最后不了了之；第四，物业曾经让业主交费用于安装监控，业主交费后监控也安装了，但后来发现监控是用不了的，形同虚设；第五，被告居民楼下铺位租给他人用作汽车维修和物流公司，存在消防隐患，噪音较大，经常在大半夜有大货柜车进出卸货，严重影响居民的正常生活和休息，汽车维修厂还不定时传来浓重的汽油味，让被告闻到恶心头晕，严重影响了被告的健康。被告朱燕平向本院提交的证据有：1.照片；2.微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：中山市西区××××××××瑞玥阁401房（以下简称涉案物业）于2018年4月28日登记在朱燕平名下。涉案物业的建筑面积为121.19平方米。2010年11月28日，瑞安花园业主委员会（甲方）与安逸公司（乙方，物业管理公司）签订了物业服务合同，约定：甲方选聘乙方为瑞安花园小区提供物业管理服务，乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取；乙方应在本合同生效后的2010年12月1日开始实施物业服务工作，并从2010年12月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的10日前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同继续有效。安逸公司提交的律师函及EMS快递单显示，2020年5月28日，广东洋三律师事务所受安逸公司的委托，向朱燕平发出律师函，通知朱燕平已拖欠涉案物业2018年1月1日至2019年12月30日期间共24个月的物业管理费共2179.2元及滞纳金2451.6元，要求朱燕平在收到律师函之日起七天内向安逸公司一次性支付上述拖欠的物业服务费，否则就要支付拖欠的物业服务费2179.2元及2451.6元。该律师函寄送至涉案物业的地址，收件人为朱燕平，快递查询结果显示该快递投递至协议信箱（丰巢）。诉讼中，朱燕平提交的照片显示有汽车维修中心及龙邦快递服务点在商铺内经营，提交的微信聊天记录显示聊天群“瑞安花园业主群”内有业主在晚上8时41分、9时11分向瑞安花园物业反映一楼的商铺在施工。安逸公司确认朱燕平提交的照片的真实性，但主张照片显示的商铺是涉案小区外面的商铺，商铺属于其物业服务范围内，但不是由其负责出租，且有关部门已批准该商铺经营汽车维修及物流公司，与其管理无关，即使存在朱燕平反映的情况，但商铺下午6点已下班，晚上没有人上班，不存在朱燕平主张的晚上噪音打扰的问题，修车铺是在朱燕平房屋所在栋数的一楼，但商铺不会在店铺内维修，均是在路边维修，而龙邦物流与原告所在栋数不在同一栋，有几十米的距离，不会影响朱燕平。安逸公司不确认聊天记录的真实性，认为该聊天记录是2020年的，无法证明其提供的服务有问题。安逸公司称朱燕平在2010年12月1日之前就在涉案物业居住，且有缴纳之前的物业管理费，因此主张朱燕平应支付自2018年1月1日起的物业管理费。安逸公司为此提交业主签名表拟证上述事实。该证据显示，瑞安花园业主委员会于2010年11月18日发出通知告知瑞安花园的业主，称决定召开业主大会商议重新招聘物业管理公司，业委会成员商议就物业收费标准、安装围栏、监控等问题请业主表决，请业主如无异议即在签名表上签名；朱燕平在签名表上签名。安逸物业提供的西区公安分局日常治安消防检查工作记录、通知拟证明其有履行小区消防及治安管理职责。西区公安分局日常治安消防检查工作记录是中山市公安局西区公安分局西苑派出所在2018年出具，其中显示瑞安花园有配备6名保安员，视频监控正常，无发现异常状况。通知内容为通知瑞安花园业主禁止在小区公共地方乱搭电线及堆放杂物，要求各位业主限时清理。朱燕平未对安逸公司提交的上述证据发表质证意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。安逸公司与瑞安花园业主委员会签订的物业服务合同的内容没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，朱燕平作为涉案物业的业主，也应受该物业服务合同的约束。朱燕平提交照片拟证明其楼下商铺有经营汽车维修及物流公司，存在安全隐患，影响其生活及作息。虽然安逸公司确认涉案小区楼下商铺有经营汽车维修及物流公司，但朱燕平提交的证据不能证明商铺是安逸公司出租的，也不能证明商铺存在半夜卸货、噪音扰民等现象。朱燕平提交微信聊天记录拟证明商铺施工影响业主作息，但该微信聊天记录未显示聊天的时间，不能证明该记录与本案有关。朱燕平主张安逸公司未履行保洁、消防管理及安保义务，但未向本院提供相关证据，而安逸公司提交的西区公安分局日常治安消防检查工作记录、通知显示安逸公司有在涉案小区安排保安人员，履行消防管理义务，小区视频监控正常，朱燕平也未对安逸公司提交的上述证据提出异议。由此，本院对朱燕平的抗辩意见不予采纳，认定安逸公司已按物业服务合同的约定履行相关管理义务。朱燕平拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，向安逸公司支付拖欠的物业管理费及违约金。不动产登记资料查询结果显示涉案物业登记在朱燕平名下的时间是2018年4月28日，虽然安逸公司提供的业主签名表显示朱燕平于2010年时在业主签名表上签名，但该证据不能证明朱燕平当时是涉案物业的业主，也不能证明朱燕平从2010年至2018年4月27日期间是涉案物业的非业主使用人，由此，安逸公司关于朱燕平支付2018年1月1日至2018年4月27日期间的物业管理费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。本院认定朱燕平应向安逸公司支付2018年4月28日至2019年12月31日期间的物业管理费1705.14元（0.7元/月·平方米×121.19平方米÷30天×3天+0.7元/月·平方米×121.19平方米×20个月）。由于涉案物业服务合同中约定的违约金计算标准及安逸公司主张的违约金计算标准均显属过高，本院酌情调整违约金的计算方法为：以每月实际拖欠的物业管理费为基数，从当月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止。朱燕平经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱燕平于本判决生效之日起七日内向原告中山市安逸物业管理有限公司支付2018年4月28日至2019年12月31日期间的物业服务费1705.14元及违约金（计算方式：以每月实际拖欠的物业管理费为基数，从当月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市安逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市安逸物业管理有限公司已预交），由原告中山市安逸物业管理有限公司负担11元，由被告朱燕平负担14元，并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市安逸物业管理有限公司。本判决为终审判决审判员 麦 琳二〇二〇年十二月三十一日书记员 何浚欢黄晓玲