广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16612号原告：广州市黄埔区庙头经济发展公司，住所地广东省广州市黄埔区庙头村。法定代表人：张惠标，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。被告：广州市粤航环保科技实业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南岗庙头东华路19号（四公顷工业区第11栋厂房）。法定代表人：张**，该公司经理。原告广州市黄埔区庙头经济发展公司（以下简称庙头公司）诉被告广州市粤航环保科技实业有限公司（以下简称粤航公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告庙头公司的委托诉讼代理人徐道春，被告粤航公司的法定代表人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庙头公司向本院提出诉讼请求：1.判令粤航公司支付庙头公司使用费40000元，并支付从2020年9月9日起按照使用费40000元/月至交回租赁场地时止的使用费及违约金（违约金分段计算，从当月9日起按拖欠使用费额每日千分之一计算至实际缴清之日止，暂计至2020年10月9日止为1200元）；2.确认双方于2013年1月10日所签《广州市房屋租赁合同》无效，并要求粤航公司清空案涉厂房后按现状交还给庙头公司；3.判令庙头公司不予退还2010年6月1日所签的《厂房租赁合同》中所约定的押金10798.8元；4.判令粤航公司承担本案全部诉讼费用（迳付）。事实与理由：粤航公司在2010年6月1日租赁庙头公司位于黄埔区公顷工业区厂房建筑面积434.94平方米，双方签订了《厂房租赁合同》。按照该份合同约定，庙头公司将厂房建筑总面积434.94平方米的使用权按现状出租给粤航公司，租赁期限从2010年6月1日至2020年5月31日。2020年5月31日到期后，粤航公司以另一份在2013年1月10日所签的用于交纳税费的合同《广州市房屋租赁合同》为由，拒不退地。粤航公司先后两次在法院起诉庙头公司，请求确认2013年1月10日所签的用于交纳税费的《广州市房屋租赁合同》有效，后又撤诉，拖延时间。庙头公司特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告粤航公司辩称，1.粤航公司是应庙头公司要求规范合同和备案管理，于2013年1月10日签订一份统一版本格式的《广州市房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示下签订的，真实、合法有效，双方应该继续履行。且该合同已在广州市国土资源和房屋管理局黄埔分局登记备案，确认该建筑场地作为商用，明确租期自2013年1月10日至2023年1月9日。2.《广州市房屋租赁合同》签订后，已按照备案要求依法缴纳了合同印花税。粤航公司没有规避税费，若要交税应该也是由出租方交税。3.庙头公司称《广州市房屋租赁合同》是用于缴纳税费的，没有任何事实依据。该合同由庙头公司法定代表人亲笔签字及多个领导审核再盖章确认。如该合同仅作缴纳税费之用，为何不在签订合同时注明。现在遇到涉案场地改造拆迁有补偿时，庙头公司单方面不承认2013年1月10日签订的《广州市房屋租赁合同》，违反了合同法。4.庙头公司要求粤航公司支付使用费40000元、违约金1200元、没收履约保证金无依据。双方签订合同后，粤航公司按时交纳租金至2020年9月，因庙头公司财务没有按时核实9月应交金额，所以9月的交款日是2020年10月10日。庙头公司也开具了6月和7月租金的增值税发票给粤航公司，后被庙头公司以开错了拿回去换为由，将原始发票收回，换成了收据。2020年8月和9月的租金收了连收据也不肯开，并通知粤航公司不要再缴纳，恶意制造粤航公司欠交租金的违约行为，以达到逼走粤航公司的目的。粤航公司一直按时缴纳租金，不存在任何违约行为。5.粤航公司在继续履行上述合同时，自2020年8月4日至9月23日遭到庙头公司8次拉闸断电和剪断供水水管等暴力行为逼迁，想独自侵吞拆迁补偿款。期间粤航公司多次向相关部门反映。6.关于两份合同租金的出入：因粤航公司作为承租方，处于弱势和被动状态，出租方提出增加租金，粤航公司也同意。综上，请求继续履行2013年1月10日所签的《广州市房屋租赁合同》，中途遇到实质拆迁时按政府相关政策处理。本院经审理认定事实如下：2010年6月1日，庙头公司（甲方）与粤航公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，第一条约定：乙方承租甲方座落在庙头村四公顷工业区11号的车间面积为434.94平方米及部分空地面积为350平方米（以下简称涉案场地），作为工业厂房使用。第二条约定：租赁期为10年，即从2010年6月1日至2020年5月31日，起租日为2010年6月1日。第三条约定：押金为2个月租金，即10798.8元，签订合同之日支付。厂房租金价格为每月每平方米10元，计价面积为434.94平方米，每月租金4349.4元。空地租金价格为每月每平方米3元，计价面积为350平方米，每月租金1050元，合计租金为5399.4元，租金以每三年递增一次，（2013年6月1日、2016年6月1日、2019年6月1日递增）递增系数为8%，递增基数为上年租金。自起租日开始，当月租金在当月的10日前缴纳，如乙方超过规定时间未缴纳租金，则甲方向乙方收取月租0.5%的日滞纳金，如果乙方拖欠租金累计超过三个月，则甲方有权单方面解除合约并向乙方追究由此引起的经济损失。2013年1月10日，双方另行签订一份《广州市房屋租赁合同》，第二条约定：甲方同意将坐落在黄埔区庙头四公顷工业路1号101房出租给乙方作金属结构加工用途使用，建筑面积800平方米。第三条约定：租赁期限自2013年1月10日至2023年1月9日，月租5400元，租金按月结算，由乙方在每月25日前缴付。第四条约定：乙方向甲方交纳16200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条约定：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。该《广州市房屋租赁合同》办理了租赁登记备案。双方确认《广州市房屋租赁合同》中的租赁物亦为涉案场地，粤航公司向庙头公司支付了租赁押金10798.8元，粤航公司自承租以来按照《厂房租赁合同》约定的递增的租金标准支付租金，至2020年5月租金的支付标准为6801.69元，粤航公司已按照6801.69元/月的标准支付租金至2020年9月30日，现粤航公司仍在使用涉案场地。庙头公司称《广州市房屋租赁合同》是当时粤航公司为规避缴纳相应税费、调低租金标准而签订，非双方真实意思的表示，双方关于租期、租金实际履行的均是第一份《厂房租赁合同》，故主张该份《广州市房屋租赁合同》无效，且庙头公司自2020年6月1日起就不认可粤航公司缴纳租金的标准，2020年9月9日之后的租金其拒绝收取。粤航公司辩称该份《广州市房屋租赁合同》是庙头公司起草的，因当时涉案场地地处偏僻，庙头公司希望其租赁时间长一些，故将租期改至2023年。2020年4月29日，庙头公司向粤航公司发出《关于限时搬离租赁物的通知》，载明：粤航公司租赁涉案场地将于2020年5月30日期满，须按合同规定按时搬离该租赁物并结清所欠租金和水电费，如未能按时搬离，该租赁物内所有的设施和物件归庙头公司所有，由其处置，同时清理该租赁物所需费用将从原合同履约保证金中扣除。粤航公司于当天收到该通知。粤航公司为证实涉案《广州市房屋租赁合同》为合法有效的合同，提交了其向税务部门交纳税款的完税证明。粤航公司为证实庙头公司恶意制造粤航公司欠租的违约事实提交了其法定代表人张**与庙头公司工作人员“娥姐”的微信记录，显示：2020年8月20日，张**询问“娥姐”：“发票开好没？”“娥姐”回复称：“厂房已到期开不了票”“张老板因你的合同已到期，租金平台已经收不了，之前已同你讲过多次不用转过来，麻烦你配合”。庙头公司对微信记录的真实性予以确认，但主张“娥姐”只是代表庙头公司收取水电费的工作人员，粤航公司辩称“娥姐”不仅代表庙头公司收取水电费亦收取租金。粤航公司为证实庙头公司曾对涉案场地采取断水措施，其为接通水管所支付的维修费，提交了照片、收据及报警回执。庙头公司对上述证据均不予确认。另查，广东省火电安装公司于1993年取得广州市城市规划局核发的《建设用地规划许可证》，用地位置为黄埔区庙头，用地项目名称为厂房、住宅，用地面积为146196平方米。原广州市黄埔区南岗镇庙头村民委员会与广东火电工程总公司于2000年7月11日签订《“四公顷”用地、建筑物及设施处置协议》，广东火电工程总公司将“四公顷”全部地皮、除机器设备和钢结构厂房外其余建筑物，全部按原协议退回给原广州市黄埔区南岗镇庙头村民委员会。广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社于2020年6月22日取得广州市黄埔区穗东街道庙头社区186253.6482平方米集体土地的粤（2020）广州市不动产权第06800108号《不动产权证书》。庙头公司确认涉案车间未办理报建手续。经本院释明，庙头公司认为涉案《厂房租赁合同》《广州市房屋租赁合同》为无效合同，若法院认定的合同效力与其主张的不一致，其坚持原诉讼请求。对于合同无效的法律后果，双方均表示另行主张。以上事实，有《厂房租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《关于限时搬离租赁物的通知》、完税证明、代征登记表、照片、收据、支付凭证、报警回执、《建设用地规划许可证》《“四公顷”用地、建筑物及设施处置协议》《不动产权证书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案租赁物既包含厂房又包含空地，因厂房未办理报建手续，空地为建设用地，故《厂房租赁合同》中涉及厂房部分为无效合同，涉及空地部分为有效合同。本案中双方争议焦点主要为《广州市房屋租赁合同》的效力及租期届满时间。本院认为，《广州市房屋租赁合同》已经租赁管理部门登记备案，且该合同签订的时间在后，可视为双方对第一份《厂房租赁合同》租期的变更和延长，故本院认定双方就涉案场地的租期至2023年1月9日，租金标准、押金等其余事项以双方实际履行为准。《广州市房屋租赁合同》的效力同《厂房租赁合同》，即《广州市房屋租赁合同》中涉及厂房部分为无效合同，涉及空地部分为有效合同。庙头公司主张《广州市房屋租赁合同》整体无效，理据不充分，本院不予支持。关于场地交还。因涉案租赁合同涉及厂房部分无效，涉及空地部分有效，从粤航公司承租涉案场地用于工业生产的用途来看，涉案租赁物以厂房为主，空地仅为附随租赁物，以厂房为主的租赁物租赁合同无效后，空地的处理应同厂房一致，而不单独存续。故合同无效后，庙头公司要求粤航公司清空涉案场地并按现状交还，具有法律依据，本院予以支持。关于租金和占有使用费。因双方对涉案场地的租期届满时间发生争议，庙头公司拒绝收取粤航公司2020年9月之后的租金，粤航公司并无恶意违约行为，故庙头公司要求粤航公司支付租金和占有使用费的违约金，本院不予支持。对于占有使用费的标准，应按照双方实际履行的租金标准即6801.69元/月支付，故粤航公司应按照6801.69元/月的标准向庙头公司支付2020年10月1日至场地交还之日的租金和占有使用费。关于押金。鉴于粤航公司并无恶意违约行为，且涉及厂房部分的租赁合同已被认定为无效，庙头公司应将押金10798.8元退还给粤航公司，庙头公司要求没收无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市黄埔区庙头经济发展公司与被告广州市粤航环保科技实业有限公司于2013年1月10日签订的《广州市房屋租赁合同》涉及厂房部分无效，涉及空地部分有效；二、被告广州市粤航环保科技实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市黄埔区庙头经济发展公司腾空交还广州市黄埔区庙头四公顷工业路1号101房及空地（即面积为434.94平方米的庙头村四公顷工业区11号车间及350平方米的空地）；三、被告广州市粤航环保科技实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市黄埔区庙头经济发展公司支付自2020年10月1日起至实际交还场地之日止的租金和占有使用费（每月的租金和占有使用费按照6801.69元计算）；四、驳回原告广州市黄埔区庙头经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告广州市黄埔区庙头经济发展公司负担478元，被告广州市粤航环保科技实业有限公司负担72元。上述案件受理费原告广州市黄埔区庙头经济发展公司已预缴，被告广州市粤航环保科技实业有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州市黄埔区庙头经济发展公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年一月二十二日法官助理彭逸婷书记员王汝欣