广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14468号原告：中山市英联置业有限公司，住所地广东省中山市××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××735D。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区×××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××467。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。原告中山市英联置业有限公司（以下简称英联公司）与被告中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告英联公司委托诉讼代理人赖福庆，被告顺源公司委托诉讼代理人苏影飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英联公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年10月至2020年5月份土地租金260000元及逾期付款违约金（以被告应付租金为计算基数，按年利率24%计算至清偿之日止，暂计算至2020年5月20日利息为51954.42元，具体利息计算见附表）；以上暂合计：311954.42元。利息计算附表显示，利息以每月每月13000元为基数，自当月6日起按年利率24%计算。事实与理由：原告与被告于2015年5月1日签订地块租赁合同，合同约定：原告将位于中山市××××××××、266号的地块东面一部分（面积约170㎡，具体以附件平面图为准）租给被告临时使用；租金为13000元/月（不含税），租金每两个月付款一次，被告在交租当月的5日前将两个月的租金如数交给原告，原告提供收款收据给被告（若被告需要开发票，税金应由被告负责），逾期交租，则原告有权当被告违约论处，收回地块使用权和没收被告合同定金；逾期交租的，每天罚款500元及还需支付租金，直到被告要求解除合同及办理好相关手续为止。合同签订后，原告按合同约定将租赁土地交付给被告使用。然而，被告未按合同约定向原告支付租金，无奈原告于2018年8月17日向中山市第一人民法院提起诉讼，诉求被告向原告支付2018年5月至9月份租金及违约金，经审理中山市第一人民法院作出了（2018）粤2071民初17263号民事判决书，该判决业已生效。截止至起诉之日，被告仍未向原告履行上述生效文书判决事项的给付义务，至今被告仍未向原告支付2018年9月份后的租金。被告拒绝支付租金的行为构成严重违约，极大地损害了原告的合法权益。因此，原告为维护自身的合法权益，现特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告顺源公司辩称，1.案涉租赁合同签订后，据了解，是由于原告阻挠开工以及不配合政府征地导致道路停工，责任在与原告，原告无权向被告主张租金。与江南顺府小区出入道路相连的银湾路延长段道路工程于2016年6月16日开始施工，该道路完工后即可解决江南顺府业主的出入道路问题。该道路工程原于2016年6月16日开始开工，工期原计划119天完成。该道路在施工过程中，据原告了解，是由于原告阻挠开工以及不配合政府征地导致道路停工，停工的责任在于原告，原告无权向被告主张租金。2.退一步来说，即便在本案中，原告无阻挠道路开工且配合政府征地，由于政府的原因导致案涉道理一直未完工，被告认为原租赁合同履行的条件发生了情势变更，继续履行或继续按照原约定的标准履行对被告来说，显示公平，截止2018年10月，被告已多支付两年的租金，已经远远超出合同订立时的预期，也超出了被告的承受能力，且原告作为与江南顺府小区土地的相邻方，本身就负有让小区业主通行的法定义务。本真公平原则以及相邻权的有关规定，被告认为2018年10月之后的租金，被告无需再支付。3.原告主张违约金无事实和法律依据，违约金标准过高，依法应予以驳回。退一步来说，即使在本案中，原告无阻挠道路开工且配合政府征地，由于政府的原因导致案涉道路一直未完工，被告本身并无过错。而且，原告并没有举证证明其实际损失，其主张的违约金标准非常高，法院依法应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.涉案土地坐落于中山市东区×××××××，土地证号为中府国用（2011）第2100780号，土地使用权人为英联公司。2015年5月1日，英联公司（甲方）与顺源公司（乙方）签订地块租赁合同，约定：甲方将位于中山市××××××××、266号的地块东面一部分（面积约170平方米）租给乙方临时使用；地块的租用期为从2015年5月1日起至市政道路开通为止或甲方因特殊原因有权单方面解除此合同；甲乙双方承诺，若开发需要，可以改变道路的位置，但应当保证顺府江南小区有道路可以正常出入，双方约定地块的使用情况由乙方向顺府江南小区业主进行公示以及解释说明；乙方租用该地块用来作为顺府江南小区业主的进出临时通道，乙方负责租用路段的一切维护及安全责任，如发生安全和责任事故，乙方承担一切的经济损失及法律责任；租金为13000元/月（不含税），租金每两个月付款一次，乙方在交租当月的5日前将两个月的租金如数交给甲方，甲方提供收款收据给乙方（若乙方需要开发票，税金应由乙方负责），逾期交租，则甲方有权当乙方违约论处，收回地块使用权和没收乙方合同定金；经甲乙双方协商同意租用地块的当天，乙方须付给甲方两个月定金及两个月的租金，即首付两个月合同定金共26000元及两个月租金共26000元，采用先交租后使用方式进行租用，到租用期满后，乙方应即时将该地块交回，逾期归还地块的，乙方每日按其日租金的3倍，即1299元/日作为违约金交付给甲方；乙方租用地块位置的产权不属于乙方所有，乙方只作临时道路通行，不得将该租用地块实行转租、转让、转借给任何第三方使用，不得与任何第三方合作或共同使用，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并没收乙方的合同租赁保证金；逾期交租的，每天罚款500元及还需支付租金，直到乙方要求解除合同及办理好相关手续为止。该合同还约定了其他事项，并由英联公司、顺源公司盖章确认。合同签订后，顺源公司向英联公司支付保证金26000元，英联公司向顺源公司交付土地修建出行道路。2.因顺源欠付租金，英联公司另案诉诸本院，请求顺源公司向其支付2018年5月至9月租金65000元及逾期付款违约金，顺源公司在该案提起反诉，请求确认双方的地块租赁合同，英联公司向其退回租赁保证金26000元。该案审理期间组织了现场勘验，勘验结果为：涉案土地位于中山市××××××××顺府江南小区旁边，顺府江南小区为顺源公司开发建设。顺府江南小区出入口西边有一条双向两车道的道路，路旁有商铺一排，该条道路的尽头为起湾经联社的商铺背面，且没有其他道路可以通往起湾经联社内。顺府江南小区正面（南面方向）有一条双向两车道的道路通往孙文东路，涉案土地位于该条道路的西面，土地目前为空置状态，没有加盖建筑物。涉案土地是其中的一块，另一块土地是另一产权人。除该条道路可通往孙文东路以外，目前暂无其他道路可由顺府江南小区通往孙文东路。顺府江南小区入住率已达60%-70%，因与起湾经联社相邻，之前顺府江南小区就道路通行问题曾与起湾经联社社员发生冲突，暂无法通过借道起湾经联社内道路通往外围道路。2019年4月15日，本院作出（2018）粤2071民初17263号民事判决，认为案涉租赁合同合法有效，顺延公司无权单方要求解除合同，判决：一、顺源公司于该判决发生法律效力之日起七日内向英联公司支付2018年5月至9月的租金共65000元及违约金（违约金的计算方式为：5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止）；二、驳回顺源公司的反诉请求。顺源公司不服，提起上诉。2020年2月13日，广东省中山市中级人民法院作出（2019）粤20民终4029号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案审理期间，中山市代建项目管理办公室（以下简称代建办）向广东省中山市中级人民法院作出银湾路延长段道路（改造）工程（A段）情况说明。情况说明载明：代建办负责实施的银湾路延长段道路（改造）工程（A段）于2015年5月18日完成可研批复，总投资为1933万元，建设规模全长335米，规划红线宽24米，建设内容主要包括道路、排水、路灯、绿化、交通设施，项目概算为1904.51万元。由于存在征地拆迁及高压塔土地等问题分为Ⅰ、Ⅱ标段事实。Ⅰ标段从孙文东路口为起点（桩号KO+OOO-KO+150）的前段150米已于2016年4月21日已完成施工招标，中标金额为217.727万元，2016年6月16日已完成施工报建。但因施工用地问题，导致施工报建后至今仍无法施工。该道路占用开发商约6亩左右商住用地，征地工作由东区办事处落实。2015年6月东区办事处来函，该道路相关征地费用及补偿依据《关于中山市规划建设城市××占用已出让用地补偿办法（试行）的复函》（中府办［2013］271号）文件内容进行容积率补偿，所以此项目概算中不含征地费用。2018年6月，东区办事处来函《关于审批银湾路延长段道路改造工程项目土地房屋征收与补偿方案的函》（东办函［2018］145号）要求采用货币补偿方式。经代建办与东区协调，要求东区核定征地面积并根据《关于试行中山市规划建设城市××占用已出让用地补偿办法的通知》的有关规定，报市政府批准。目前，该标段工程建设用地的征收已取得实质性进展，但由于工程停工已两年半，期间材料、人工、机械台班价格已大幅度上涨，施工单位按照原先的中介预算价继续做的话可能出现亏本的情况，因此双方协商解除合同，目前代建办重新启动编制预算及招标工作。诉讼中，英联公司与顺源公司一致确认，银湾路延长段道路（改造）工程（A段）即是案涉合同约定的市政道路所在工程。3.案涉土地现仍用于顺府江南小区临时出入道路使用。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。案涉地块租赁合同合法有效，业经已经发生法律效力的本院（2018）粤2071民初17263号民事判决以及广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终4029号民事判决所认定，故本院予以确认。顺源公司至今未支付2018年10月至2020年5月期间租金26000元（13000元/月×20个月）。顺源公司辩称英联公司阻挠开工以及不配合政府征地导致案涉合同约定的市政道路停工，未支付租金的责任在于英联公司，但是顺源公司没有提供相应的证据，而英联公司又不予确认，故本院不予采信。而且即便存在相关的事实，那么也是英联公司与相关当事人之间的纠纷，与本案土地租赁合同纠纷并无直接的法律关系，顺源公司无权以此为由拒接支付租金。顺源公司辩称其已经按照合同约定支付了两年的租金，原租赁合同履行的条件发生了情势变更，继续履行或继续按照原约定的标准履行对其来说显示公平，但是按照合同约定支付租金属于在订立合同时应当知晓的事实，不属于法律规定的情势变更，而且即便发生了情势变更的其他情形，也只是赋予一方当事人请求变更或者解除合同的权利，而顺源公司未在本案中提起反诉，故本院不作处理。顺源公司以发生了情势变更为由申请对案涉租赁物的租金进行评估，但是如前所述，其没有在本案就此提出独立的诉讼请求，故评估意见与本案的处理结果无关，故本院不予准许。据此，英联公司请求顺源公司向其支付2018年10月至2020年5月期间租金260000元以及逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于违约金的标准，合同约定为每日500元，英联公司主动调整为以每月13000元为基数，自当月6日起按年利率24%计算，但是该标准仍然过高，根据公平合理的原则，顺源公司过错程度以及本案的实际情况，本院酌定为年利率12%。综上所述，英联公司的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市英联置业有限公司给付2018年10月至2020年5月期间租金260000元及违约金（计算方式：以每月13000元为基数，自当月6日期起至实际清偿之日止，按年利率12%计算）；二、驳回原告中山市英联置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元（原告中山市英联置业有限公司已预交），由原告中山市英联置业有限公司负担498元，被告中山市顺源实业发展有限公司负担5482元（被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市英联置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  黄芬芳人民陪审员  吴文雄二〇二〇年十二月十四日书 记 员  张梦如黄怡凤