云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初3166号原告：普洱鼎益投资有限公司（统一社会信用代码：91530800309501807U）。住所地：普洱市思茅区普洱大道八号路普洱二中东侧。法定代表人：王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李光睿，云南逻计律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王XX，女，代理权限：一般授权代理。被告：浦恩旭，男，生于1990年1月20日，初中文化，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：左李璇子，云南张思伟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李树华。代理权限：特别授权代理。原告普洱鼎益投资有限公司（以下简称普洱鼎益公司）与被告浦恩旭租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法于2020年12月15日适用简易程序公开开庭进行审理。原告普洱鼎益公司的委托诉讼代理人李光睿、王XX及被告浦恩旭的委托诉讼代理人李树华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱鼎益公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为Ａ-32号的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》；2.由被告于判决生效之日起十日内搬出租赁的“普洱茶交易市场”Ａ区6栋8号商铺，并将商铺交付给原告；3.由被告向原告支付自2020年3月1日起至2020年10月31日止的房屋租赁费33600元，并按每日140元的标准计算，向原告支付自2020年11月1日起至实际搬出之日止的租金（月租金的计算方式：35元／ｍ2／月×120ｍ2）；4.由被告以33600元为基数，按30%计算，向原告支付自2020年3月1日起至2020年10月31日止的违约金10080元，并以每日140元为基数，按30%计算，向原告支付自2020年11月1日起至商铺实际交付之日止的违约金；5.由被告向原告支付2018年12月30日至2020年11月8日期间的电费2594元、水费996元及自2020年11月9日起至实际搬出之日，按电费1元／度、水费6元／ｍ3为基数计算实际发生的电费和水费；6.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月30日，原告与被告签订《商业铺面租赁合同》，约定原告将位于普洱市思茅区租赁给被告使用，面积为120㎡，租赁期自2017年3月1日至2020年3月1日，租金单价为35元／㎡／月。合同第十二条约定：“乙方如要求续租，则必须在租赁期届满三个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方须重新签订租赁商铺合同。”第十三条约定“乙方在租赁期届满时未获得甲方同意而继续占用租赁商铺的，甲方有权按日向乙方收取两倍租金作为违约金，乙方须承担甲方由此而产生的损失。”合同约定的租赁期限届满后，被告未按照约定向原告提出书面续租意向，但继续占用“普洱茶交易市场”Ａ区6栋8号商铺。时间戳是由时间戳服务机构签发的证明数据电文（电子文件）在某个时间点已经形成的电子凭证，属于电子数据的一种。2020年10月15日，原告使用时间戳对被告继续占用案涉商铺的事实进行了证据保全。合同第四条第四款：“租赁商铺租金不包括物业综合服务费、租赁发票、水、电、气、电信费及相关税费等，上述费用由乙方自行承担。”第七条第三款：“因乙方使用租赁商铺而产生的水、电、气、电信等费用，由乙方自行承担。”根据原告与被告于2018年12月29日的水电结算收据，被告租赁使用的商铺在2018年12月29日电表显示数据为3310度，水表显示数据为212ｍ3，电费以1.3元／度计收，水费以6元／ｍ3计收。2020年11月8日，原告使用时间戳对被告使用的商铺电表和水表数据进行了证据保全，电表显示数据为5904度，水表显示数据为378ｍ3，现原告按照电费1元／度、水费6元／ｍ3的标准向被告主张自2018年12月30日至2020年11月8日期间产生的水电费。原告认为，被告的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担相应的违约责任。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，按双方约定的违约金的计算方法，至原告提起诉讼前，违约金数额已超过实际损失的30%，故原告要求被告以原告的实际损失33600元为基数，按30%计算损失部分的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告浦恩旭答辩，1.原告的第一项诉讼请求不当，双方签订的租赁合同期限是自2017年3月1日起至2020年3月1日止，合同已自然终止，无解除的标的；2.被告现使用商铺系合法使用，2018年1月6日，原告与商户座谈后达成《商铺延期政策补充协议》，约定2018年1月13日至2019年1月12日期间，商户必须开门营业，期间进行营业考勤打卡，考勤天数不少于316日，考勤由市场专人负责，完成考勤打卡的商户享受“合同到期顺延一年免费使用商铺”的政策待遇，因被告已经完成打卡行为，故被告在合同期限届满后一直未将商铺交还原告。因双方当时未发生纠纷，被告将打卡记录交还原告，用以确认被告已完成打卡的行为，因与本案关联的邹永君一案，人民法院依法作出判决，故原告未将打卡记录归还被告，致使被告无法当庭提交证据，但被告已在举证期限内向人民法院申请向原告的工作人员王XX调取打卡记录，如原告不将打卡记录向人民法院提供，则根据相应的法律规定，管理一方持有对己不利的证据而不提交的，视为该事实存在；3.原告的第三项诉讼请求没有事实依据，因合同自然终止，双方未对相应的法律义务作出约定，原告不得对后续的租金进行追偿；4.关于违约金的计算，因合同自然终止，双方未对相应的法律义务作出约定，原告不得对违约金进行追偿，且违约金明显过高，请人民法院依法调整；5.原告要求被告承担水电费，原告主张其收取水电费是依据2020年的市场价格，应当以物价局核定的价格为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的第二组证据中的《催告函》复印件3份、《微信聊天记录截图》打印件10份，第三组证据中的《照片》打印件5份、《可信时间戳认证证书》打印件5份、《光盘》1份，第五组证据《微信聊天记录截屏》打印件3份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》复印件1份，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，关于合法性，将在本院认为部分予以论述；原告提交的第二组证据中的《告知书》复印件1份，系原告单方制作，因原告未举证证明其已向被告送达该份《告知书》，无法核实真实性，故不予采用；原告提交的第三组证据中的《证明》原件1份，虽证据形式有瑕疵，但内容与该组证据中双方无争议的《照片》《可信时间戳认证证书》相印证，内容真实，本院予以采信；原告提交的第四组证据《情况说明》原件1份、《证明》复印件2份，《情况说明》系原告的单方陈述，对其中“原告未向被告出具《证明》”的内容，因被告未举证予以推翻，本院予以采信，《证明》与本案无关联，故不予采用。因原、被告称双方签署的《商铺延期政策补充协议》已遗失，但内容与本院受理的（2020）云0802民初899号原告王照祥与被告普洱鼎益公司租赁合同纠纷一案中提交的《商铺延期政策补充协议》一致，本院依职权调取该案中的《商铺延期政策补充协议》，原、被告均无异议。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2016年11月30日，原告与被告签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》（合同编号：Ａ-32号），原告为甲方，被告为乙方，约定：“甲方向乙方出租位于普洱市思茅区，面积为120㎡，经营范围及品种为茶叶批发零售，乙方如需变更经营范围及品种的，须征得甲方同意，租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，租金单价为35元／㎡／月，月租金为4200元，乙方在合同签订后3日内支付24个月的租金给甲方，合计100800元，租金的情况为第一年2017年3月1日至2018年3月1日期间为0元，第二年2018年3月1日至2019年3月1日租金为50400元，第三年2019年3月1日至2020年3月1日租金为50400元，租金不包括水电费，乙方在合同签订后3日内向甲方支付履约保证金4200元，履约保证金由甲方在整个租赁期间保存，乙方有违约行为或给甲方造成损失时，甲方有权从履约保证金中予以扣除相应金额，不足部分甲方有权向乙方追偿，商铺移交日期为2016年11月30日，乙方因使用租赁商铺而产生的水、电等费用，由乙方自行承担。”合同第十二条约定：“乙方如要求续租，则必须在租赁期届满三个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方须重新签订租赁商铺合同。在规定期限内乙方未曾以书面向甲方发出要求续租的通知，则甲方有权在租约期满后将租赁商铺出租他人并有权与他人订立新租赁合同。乙方租赁期满或者本合同终止，应将承租的租赁商铺交还甲方。乙方交还甲方商铺时应当保持商铺及设施、设备的完好状态。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必须措施予以收回。”第十三条约定“乙方在租赁期届满时未获得甲方同意而继续占用租赁商铺的，甲方有权按日向乙方收取两倍租金作为违约金，乙方须承担甲方由此而产生的损失。”签约后，被告向原告支付履约保证金4200元，原告如约向被告交付租赁的商铺，被告使用该商铺经营“普洱旭泰科技有限公司”“云南旭泰通信工程有限公司”。2018年1月10日，原告与被告签署《商铺延期政策补充协议》，内容为：“自2018年1月6日下午鼎益茶城组织商户开座谈会，会后达成以下共识，我公司决定补充以下协议：本商务政策从2018年1月13日起至2019年1月12日止，要求商户必须开门营业，日开门考勤时间段为上午10点到下午5点，全年不低于316日营业，市场专人每日打考勤。我公司决定对达到以上要求的商户，待首期合同到期后顺延一年免费使用该商铺。若达不到以上要求，我们公司将不提供此商务政策。”对符合享受优惠政策条件的商户，原告会向其出具完成营业考勤打卡的《证明》，原告至今未向被告出具《证明》。被告已付清截至2020年3月1日的租金。租赁期限届满后，原、被告未达成续租商铺的协议，被告持续占有、使用商铺至今。原告的员工王XX分别于2020年6月2日、2020年7月6日、2020年8月26日通过微信向被告发送《催告函》，告知被告按时缴纳欠付的租金。被告承租商铺后，水电费的缴纳方式为被告向原告缴纳后，由原告代为向收费部门缴纳。原告的员工王XX于2018年12月30日通过微信向被告发送《收据》，载明截至2018年12月29日，电表的数据为3310度，减去上一期的数据2245度，应缴纳1065度的电费，单价为1.3元／度，即1384.5元，水表的数据为212ｍ3，减去上一期的数据152ｍ3，应缴纳60ｍ3的水费，单价为6元／ｍ3，即360元，水电费合计1744.5元。被告对《收据》中载明的内容未提异议，并按照《收据》中载明的金额于2019年1月13日通过微信转账的方式向王XX缴纳该笔水电费。此后至今，被告未向原告缴纳水电费。2020年11月8日，王XX使用其手机拍摄了被告商铺的电表及水表的照片，电表显示数据为5904度，水表显示数据为378ｍ3。本院认为，关于原告主张解除《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告于2016年11月30日在平等、自愿的基础上签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，内容未违反法律规定，自成立时生效，双方约定租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，现租期已届满，双方未达成续租的协议，故《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》因期限届满而终止，无需解除。被告辩称原告出租的商铺未经消防验收，不能交付使用，《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》不具备合法性，本院认为，租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，且非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人依法享有解除租赁合同的权利，并不因此否定租赁合同的效力，故对被告的辩称不予采信。关于被告是否有义务向原告腾退商铺并支付租期届满后的占有使用费的问题。本案中，被告系基于《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》对商铺进行占有、使用，现租期已届满，原、被告未达成续租的协议，被告占有、使用该商铺无合法依据，应向原告腾退商铺并支付租期届满后即2020年3月2日起至腾退商铺之日止的占有使用费，计算标准参照同地段商铺租赁的市场价格，结合原、被告签署的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》的约定，本院依法认定该期间的占有使用费按140元/日（35元/㎡/月×120㎡÷30天）的标准计算，故自2020年3月2日起至2020年10月31日期间的占有使用费为33460元（140元/日×239天），扣除被告已向原告支付的履约保证金4200元，被告应向原告支付该期间的占有使用费29260元（33460元-4200元），并由被告按140元/日的标准计算向原告支付自2020年11月1日起至腾退商铺之日止的占有使用费，对此，本院予以支持。被告抗辩其已按《商铺延期政策补充协议》的约定完成营业考勤打卡，可享受“合同到期顺延一年免费使用商铺”的政策待遇，本院认为，被告未举证证明其已完成营业考勤打卡且将打卡记录交由原告持有，从而有权享受相应的优惠政策，故对其辩称不予采信。原告主张的违约金能否得到支持的问题。本案中，原、被告在《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》第十三条约定“乙方在租赁期届满时未获得甲方同意而继续占用租赁商铺的，甲方有权按日向乙方收取两倍租金作为违约金，乙方须承担甲方由此而产生的损失。”原告于起诉时自行调整违约金的计算方式为欠付的占有使用费的30%，本院认为，被告无合法依据占有、使用商铺，经原告多次催促，均未向原告支付相应的占有使用费，导致原告损失该笔费用，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，原告主张的违约金计算标准合理、合法，本院予以支持，故被告应向原告支付自2020年3月2日起至2020年10月31日止欠付的占有使用费29260元30%的违约金8778元（29260元×30%），并由被告以自2020年11月1日起至腾退商铺之日止的占用使用费为基数，向原告支付该费用30%的违约金。关于原告主张的水电费能否得到支持的问题。本案中，原、被告在合同中约定使用租赁商铺产生的水电费由被告承担，在实际履行过程中，水电费的缴纳方式为被告向原告缴纳后，由原告代为向收费部门缴纳，经查证，原告的员工王XX于2018年12月30日通过微信向被告出具《收据》，载明截至2018年12月29日，电表的数据为3310度，电费的单价为1.3元/度，水表的数据为212m3，水费的单价为6元/m3，对此，被告未提异议，系对水表、电表数据及水电费单价予以认可。被告仅缴纳截至2018年12月29日的水电费，还应向原告缴纳自2018年12月30日起至其腾退商铺之日止的水电费。依据原告的员工王XX于2020年11月8日拍摄的被告商铺的电表及水表的照片，电表显示数据为5904度，水表显示数据为378m3，故自2018年12月30日起至2020年11月8日止用电2594度（5904度-3310度）、用水166m3（378m3-212m3），原告主张按电费1元/度、水费6元/m3的标准计算未超过双方原有的约定，本院予以确认，被告应向原告支付该期间的电费2594元（2594度×1元/度）、水费996元（166m3×6元/m3），合计3590元，并由被告按该标准计算，向原告支付自2020年11月9日起至腾退商铺之日止的水电费，对此，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告浦恩旭于本判决生效之日起十日内向原告普洱鼎益投资有限公司腾退位于普洱市思茅区；二、由被告浦恩旭于本判决生效之日起十日内向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2020年3月2日起至2020年10月31日止的商铺占有使用费29260元，并由被告浦恩旭按140元/日的标准计算，向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2020年11月1日起至腾退商铺之日止的占有使用费；三、由被告浦恩旭于本判决生效之日起十日内向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2020年3月2日起至2020年10月31日止的违约金8778元，并由被告浦恩旭以自2020年11月1日起至腾退商铺之日止的占用使用费为基数，向原告普洱鼎益投资有限公司支付该费用30%的违约金；四、由被告浦恩旭于本判决生效之日起十日内向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2018年12月30日起至2020年11月8日止的电费2594元、水费996元，合计3590元，并由被告浦恩旭按电费1元/度、水费6元/m3的标准计算，向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2020年11月9日起至腾退商铺之日止的水电费；五、驳回原告普洱鼎益投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元，减半收取491元，由被告浦恩旭负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二一年一月二十八日书记员  李 荀