北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59631号原告：孙秀杰，女，1972年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘京江，男，1979年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告孙秀杰与被告刘京江财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀杰向本院提出诉讼请求：判令刘京江支付孙秀杰自2013年9月19日起至2020年11月10日止的房屋占用费324000元。事实与理由：孙秀杰因与刘京江所有权纠纷一案曾诉讼至法院，法院审理后于2013年3月29日作出（2013）朝民初字第13803号民事判决，判令刘京江于判决生效后一个月内将北京市朝阳区驼房营南路X号X号楼X层X号房屋（以下简称涉诉房屋）腾空交孙秀杰。刘京江不服提起上诉，后于2013年8月19日撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2013年8月19日作出（2013）二中民终字第09236号民事裁定，准许刘京江撤回上诉，各方均按原审判决执行。据此，刘京江应于2013年9月19日前将涉诉房屋腾空交还孙秀杰。但刘京江并未履行其应负义务，以各种理由继续占有房屋，拒不腾空交还孙秀杰，严重影响到孙秀杰作为房屋所有权人应享有的对房屋占有、使用、处分、收益的权利，给孙秀杰造成严重损失。关于占用费标准，主张按照市场租金平均价计算，2013年9月19日至2017年9月18日期间，按照每月3000元标准计算，2017年9月19日至今，按照每月5000元标准计算。现孙秀杰为维护正当权利诉至法院，望判如所请。刘京江辩称，我认可至今仍居住在涉诉房屋内。针对孙秀杰的诉讼请求，我不同意支付房屋占用费，对其主张的房租计算标准也不认可。我至今未腾退涉诉房屋的原因有二，一是本案起因是案外人刘某某一房二卖，在（2013）朝民初字第13808号、（2013）二中民终字第13230号两案中败诉后，刘某某未能退还我任何款项，所以我不具备腾退房屋的条件。二是因为孙秀杰在明知刘某某一房二卖的情况下仍购买涉诉房屋，且承认尚欠刘某某20万元购房款未付。刘某某与我沟通，愿意将该笔债权转让给我，我也同意在收到孙秀杰支付的200000元后腾退涉诉房屋。但我至今未收到该笔款项。涉诉房屋是我于2008购买的，当时是毛坯状态，我于当年进行装修并居住至今，也是我唯一一处住房。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条、第7条的规定，对被执行人的唯一住房能否进行拍卖、变卖予以执行，不能一概而论，应当根据具体案件具体分析。孙秀杰就（2013）朝民初字第13803号、（2013）二中民终字第09236号案件申请执行后，一直未提供临时转居房屋或转居费用，造成目前状况孙秀杰应承担主要责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月16日，刘某某向北京某某城有限公司购买涉诉房屋。2008年9月，刘某某与刘京江签订《北京市存量房屋买卖合同》将涉诉房屋出售给刘京江。刘京江按照约定向刘某某支付定金60000元。同月，刘某某将涉诉房屋交付刘京江。2010年2月5日，刘某某与孙秀杰签订《房屋居间中保合同》，刘某某又将涉诉房屋出售给孙秀杰。2010年2月9日，涉诉房屋所有权登记至孙秀杰名下。2011年2月，刘京江以房屋买卖合同纠纷为由起诉刘某某、孙秀杰、第三人北京万邦基业房地产经纪有限公司（以下简称万邦公司），要求确认刘某某、孙秀杰与万邦公司之间的《房屋居间中保合同》无效。本院经审理于2012年9月11日作出（2011）朝民初字第08741号民事判决：驳回刘京江的诉讼请求。刘京江不服该判决，并提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理于2012年12月11日作出（2012）二中民终字第17614号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年3月，孙秀杰以所有权纠纷为由起诉刘某某、刘京江，要求二人腾退涉诉房屋交与孙秀杰。本院经审理于2013年3月29日作出（2013）朝民初字第13803号民事判决：刘京江于判决生效后一个月内将涉诉房屋腾空交孙秀杰。刘京江不服该判决，提起上诉，后又于2013年8月19日申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于当日作出（2013）二中民终字第09236号民事裁定：准许刘京江撤回上诉，各方均按原审判决执行。2013年3月，刘京江以房屋买卖合同为由起诉刘某某，要求解除双方就买卖涉诉房屋签订的房屋买卖合同、刘某某双倍返还定金120000元、返还已付购房款25000元、赔偿居间服务费19350元、装修损失25454元、房屋升值差价损失500000元。本院经审理于2013年7月4日作出（2013）朝民初字第13808号民事判决：解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，刘某某退还定金60000元、购房款25000元，刘某某赔偿刘京江居间服务费损失19350元、装修损失25454元、房屋升值损失500000元。刘某某不服该判决，并提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年9月17日作出（2013）二中民终字第13230号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年6月5日，北京市海淀区人民法院作出（2020）京0108执6871号执行裁定：拍卖被执行人孙秀杰名下的涉诉房屋。经查，涉诉房屋已于2020年11月11日归案外人所有。庭审中，刘京江认可仍居住在涉诉房屋内，尚未履行（2013）朝民初字第13803号民事判决的内容，理由系涉诉房屋系其唯一住房，不具备腾退条件。关于房屋占用费标准，刘京江主张孙秀杰所述租金标准过高，称涉诉房屋2017年之前的市场租金标准为30000元/年，2018年为40000元/年，2019年、2020年均为45000元/年，且该费用中包含了物业费及供暖费，而该部分费用系有刘京江自行负担的，计算占用费时应当予以扣除，并提交了2018-2019年度供暖费收据（金额为1221.9元）、2011年7月16日至2012年7月15日期间的物业费发票（金额为879.7元）予以佐证。孙秀杰认可刘京江上述房屋租金标准，认可期间的物业费和供暖费均系刘京江交纳的，但称房屋占用费标准不应扣除供暖费和物业费。经释明，孙秀杰与刘京江均明确表示不申请对涉诉房屋的租金标准进行评估鉴定。刘京江另提交了一张“欠条”以及其与刘某某的短信聊天记录，用以证明刘某某已将其享有的对孙秀杰主张20万元剩余购房款的债权转让于刘京江，称因孙秀杰未清偿债务导致刘京江未腾退涉诉房屋。孙秀杰对此不予认可。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。根据本案已查明的情况，自2010年2月9日起至2020年11月10日期间，涉诉房屋的所有权人系孙秀杰。根据（2013）朝民初字第13803号、（2013）二中民终字第09236号生效裁判的结果，刘京江应于2013年9月19日前将涉诉房屋腾退并交与孙秀杰，但刘京江认可未履行腾退义务，实际占用涉诉房屋，孙秀杰现要求刘京江支付占用期间的房屋占用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。刘京江关于孙秀杰未向其支付200000元、刘某某未向其履行生效判决内容的抗辩意见，不构成免除其支付房屋占用费的合法事由，本院不予采纳。关于房屋占用费标准，可以参照房屋租金标准予以确定，双方在庭审中已就房屋租金标准达成一致意见，故本院以此为基础，兼顾刘京江负担物业费、供暖费等房屋管理成本的情形、当事人的过错程度等综合因素，酌情确定刘京江应支付孙秀杰自2013年9月19日起至2020年11月10日期间的房屋占用费共计230000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、刘京江于本判决生效后七日内支付孙秀杰2013年9月19日起至2020年11月10日期间的房屋占用费共计230000元；二、驳回孙秀杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，由孙秀杰负担705元（已交纳），由刘京江负担2375元（孙秀杰已预交，刘京江于本判决生效后七日内支付孙秀杰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二一年一月二十六日书记员 王振宇