广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22708号原告:佛山市众盈物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××永利达广场DZ608室，统一社会信用代码914×××××××××××305N。法定代表人：冼某1。委托诉讼代理人：卢校雯，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庆滦，广东金纳律师事务所实习律师。被告：景春发，男，汉族，1981年2月2日出生，住陕西省洋县。被告：佛山市威卡餐饮文化有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××永利达广场二层DZ2107-2109号铺，统一社会信用代码91440604MA52KHT24Y。法定代表人：景春发。原告佛山市众盈物业管理有限公司（以下简称众盈物业公司）与被告景春发、佛山市威卡餐饮文化有限公司（以下简称威卡餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，后因二被告下落不明，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员李洋担任审判长，与人民陪审员王永红、阴淑芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告众盈物业公司的委托诉讼代理人卢校雯、黄庆滦到庭参加诉讼，被告景春发、威卡餐饮公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众盈物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认《商铺租赁合同》（合同编号:租20181128-2107）《商铺租赁合同补充协议书》《物业管理服务合同》（合同编号:物管20181128-2107）《物业管理服务合同补充协议书》于2020年6月26日解除；2.被告向原告支付自2019年9月28日起至2020年6月26日拖欠的租金429314.63元、管理服务费131191.20元、空调费252055.47元；（详见《欠费明细表》）3.被告腾退佛山市禅城区××××××××××××××××××××××商铺，清空并撤出场地，并按64116元/月（包含租金49320元/月、管理服务费14796元/月）的标准，向原告支付自2020年6月26日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（暂计至2020年7月27日为66253.2元）；4.被告支付因逾期支付租金、管理服务费及中央空调费产生的违约金，其中，逾期支付租金的违约金系以被告逾期未支付的租金为基数，自逾期支付之日起按月利率2%计算；逾期支付管理服务费、中央空调费的违约金系以被告逾期未支付的管理服务费、空调费为基数，自逾期支付之日起按日0.5‰计算，计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月27日共86909.56元（详见《欠费明细表》）；5.被告支付因被告违约导致合同解除的相当于3个月的租金、管理服务费、中央空调费的违约金277500元；6.两被告向原告补交优惠减免的租金、管理服务费共计329945.5元；7.两被告向原告支付前期律师费人民币3000元；8.本案的全部诉讼费、保全费用由两被告承担。事实与理由：2018年11月28日，两被告与佛山市铧鸿商业管理有限公司（以下简称铧鸿管理公司）签订了《商铺租赁合同》（合同编号:租20181128-2107）《商铺租赁合同补充协议书》，与原告签订了《物业管理服务合同》（合同编号:物管20181128-2107）及《物业管理服务合同补充协议书》，主要约定内容为：两被告承租广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××商铺用于经营威卡酒吧；租赁期限5年，从2018年12月1日至2023年11月30日止；前三年租金为49320元/月、管理服务费为43180元/月（其中包含空调费为28384元/月），两被告应于每月28号前缴纳上述费用；两被告应缴纳租赁保证金、履约保证金及装修保证金合计190000元；两被告如未按合同约定按时向铧鸿管理公司足额缴交租金、水电费或向原告缴交管理费及其他应付费用逾期超过一个月的，铧鸿管理公司有权单方解除合同，收回商铺，并有权追究被告的违约责任；如两被告因违反上述规定导致铧鸿管理公司解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》，两被告应返还租赁期内优惠减免的租金、管理服务费，并且应按合同终止之日的租金标准及管理服务费和空调费标准支付相当于三个月的租金、管理服务费和空调费作为违约金，且无权要求原告及铧鸿管理公司返还已收取的保证金；两被告每日应按逾期应付租金的2%以及逾期未付的管理服务费、中央空调费的0.5‰向原告支付逾期付款违约金；且双方约定如一方违约产生纠纷，守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、律师代理费及其他费用。合同约定铧鸿管理公司有权委托原告代为行使《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》中的权利及义务。2018年11月28日，原告依约交付商铺。自2019年9月开始，两被告均未依约向原告支付租金、管理服务费、中央空调费，构成严重违约。暂计至2020年7月27日，两被告尚拖欠租金429314.63元、管理服务费131191.2元、空调费252055.47元、占有使用费66253.2元，逾期缴纳租金违约金为51783.27元以及逾期支付管理服务费、中央空调费产生的违约金为35126.29元。原告多次催讨，未果。因被告严重违反合同约定，原告受铧鸿管理公司委托，代为行使《商铺租赁合同》项下的权利。根据《商铺租赁合同》第九条第1款的约定，原告有权单方面解除合同，收回该商铺，并有权按合同第十一条的约定追究两被告的违约责任。原告已委托广东金纳律师事务所于2020年6月10日向两被告发出追讨费用及解除合同律师函，且被告景春发已于2020年6月26日签收，因此，自2020年6月26日起，原告已与两被告解除《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》及相关补充协议书，但两被告收到律师函后，仍未腾空商铺。为实现债权，原告聘请广东金纳律师事务所代理本案，支付的前期律师费3000元应由被告承担。被告景春发、威卡餐饮公司未到庭，亦未提交书面答辩材料。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告景春发身份证复印件、被告威卡餐饮公司企业信用信息公示报告打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议书》《物业管理服务合同》《物业管理服务合同补充协议书》《授权委托书》。拟证明被告向铧鸿管理公司承租商铺，原告提供物业管理服务；根据《商铺租赁合同》，铧鸿管理公司有权委托原告行使《商铺租赁合同》项下权利；被告违约，则原告有权与被告解除合同，要求补交优惠减免的租金，收取迟延支付租金、违约金等费用，有权要求被告赔偿经济损失，起诉维权。3.《欠费明细表》《律师函》、EMS物流存根、EMS物流记录。拟证明被告自2019年10月起拖欠租金、物业管理费、空调费，直至2020年6月10日仍未结清，构成严重违约。原告已委托广东金纳律师事务所于2020年6月12日向被告发出解除合同及催告缴清费用的《律师函》，被告于2020年6月26日签收，被告须向原告结清拖欠的各项费用，并在收到《律师函》的3日内清空物品并交还商铺。4.《委托代理合同》《广东增值税专用发票》《交易回单》。拟证明原告为向被告追缴租金、管理服务费等费用，争取实现债权而支付律师费3000元，应由被告承担。5.《土地使用权证》三份[佛禅集用（2014）第0000083号、佛禅集用（2010）第0000100号、佛禅集用（2013）第0000149号]、《季华路以南一环以东地块出租合同》《季华路以南一环以东地块出租合同补充协议》《协议书》《建设工程规划许可证（正本）》（建字第440××××××××0067号）、《建筑工程施工许可证》（编号：440××××××××××101）、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》《证明》。拟证明佛山市永利达投资有限公司将其合法享有的物业委托铧鸿管理公司进行商业管理，铧鸿管理公司有权对租赁物进行出租、经营、管理、收取租金、起诉维权。被告景春发、威卡餐饮公司未提交证据。2020年12月1日，本院前往案涉商铺进行现场勘查，拍摄照片7张，制作勘查笔录一份。主要情况如下：1.商铺大门上锁；2.商铺内有沙发、茶几、办公桌、收银台、电脑等物品。对此，原告述称案涉商铺系被告自行上锁，经过收银台右边可进入吧台和仓库，被告尚在经营时，原告工作人员有进入商铺，里面有配置吧台和椅子。现在因商铺上锁且被告涉及其他纠纷，无法自行清空处置商铺内物品。被告景春发、威卡餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对原告提交的证据，本院对其真实性予以认可，对其证明内容将予以综合认定。本院认定事实如下：2018年11月28日，被告威卡餐饮公司（乙方、承租方）与铧鸿管理公司（甲方、出租方）签订了《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议书》，与原告（甲方、管理方）签订了《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议书》，主要约定内容为：威卡餐饮公司承租广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××××商铺用于经营威卡酒吧；租赁期限5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；前三年租金为49320元/月、管理服务费为43180元（其中包含空调费为28384元/月），威卡餐饮公司应于每月28号前缴纳上述费用；铧鸿管理公司、原告分别给予威卡餐饮公司6个月装修期（2018年11月29日至2019年5月28日），免收其租金和管理服务费；威卡餐饮公司如未按合同约定按时向铧鸿管理公司足额缴交租金、水电费或向原告缴交管理费及其他应付费用逾期超过一个月的，铧鸿管理公司有权单方解除合同，收回商铺，并有权追究被告的违约责任；如威卡餐饮公司因违反上述规定导致铧鸿管理公司解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》的，应返还租赁期内优惠减免的租金、管理服务费，并且应按合同终止之日的租金标准及管理服务费和空调费标准支付相当于三个月的租金、管理服务费和空调费作为违约金，且无权要求原告及铧鸿管理公司返还已收取的保证金；威卡餐饮公司每逾期一日应按逾期应付租金的2%以及逾期未付的管理服务费、中央空调费的0.5‰向原告支付逾期付款违约金；且双方约定如一方违约产生纠纷，守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、律师代理费及其他费用。上述合同和补充协议落款处均显示“乙方：佛山市威卡餐饮文化有限公司”，并盖有威卡餐饮公司公章。租赁合同、补充协议及物业管理服务合同补充协议落款处威卡餐饮公司下方“代表”处有被告景春发的签名。2018年11月28日，原告依约交付案涉商铺。2020年6月12日，原告委托广东金纳律师事务所向两被告发出律师函，要求其协商解决欠款事宜，并通知其解除上述租赁合同、物业管理服务合同及相关补充协议。被告景春发于当月26日收到该律师函。当月28日，原告委托广东金纳律师事务所代理本案诉讼，并支付前期律师费3000元。2020年7月27日，铧鸿管理公司与原告签订《授权委托书》，双方约定由原告依据案涉租赁合同及补充协议向两被告追讨租金、违约金等相关费用。诉讼中，原告自述共减免优惠被告威卡餐饮公司329534.5元，并收取其租赁保证金98640元、装修保证金5000元、履约保证金86360元，合计190000元。另查明，案涉商铺大门已上锁，商铺内有沙发、茶几、办公桌、收银台、电脑等物品。再查明，被告威卡餐饮公司于2018年11月29日登记设立，共有包括被告景春发在内的三名自然人股东。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。被告威卡餐饮公司与原告及铧鸿管理公司签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》及相关补充协议系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。关于原告诉请确认案涉商铺租赁合同、物业管理服务合同及相关补充协议已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。同时，案涉租赁合同约定，被告威卡餐饮公司未按时足额缴纳租金及其他应付费用，超过一个月的，原告有权单方解除合同。本案中，原告主张自2019年9月开始，被告威卡餐饮公司未依约向其支付租金、管理服务费、中央空调费等费用。因两被告未作答辩，本院采信原告的主张，被告威卡餐饮公司已构成根本违约，原告有权解除案涉合同。至于合同解除的时间，威卡餐饮公司法定代表人景春发已于2020年6月26日收到原告带有解除合同意思的《律师函》，故本院确认被告威卡餐饮公司与原告及铧鸿管理公司签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》及相关补充协议已于2020年6月26日解除。关于原告诉请的租金、管理服务费、空调费等。原告主张被告威卡餐饮公司拖欠自2019年9月28日起至2020年6月26日的租金429314.63元、管理服务费131191.2元、空调费252055.47元，合计812561.3元，并提供案涉合同及补充协议、欠费明细表等予以佐证。因两被告未作答辩，本院对原告该项诉请予以支持。关于原告诉请被告清空撤出案涉商铺，并支付占有使用费的问题。租赁合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。本院已确认案涉租赁合同于2020年6月26日解除，被告威卡餐饮公司应腾空返还案涉商铺，并向原告支付合同解除后至实际返还商铺期间的占有使用费。至于占有使用费的计算标准，本院参照合同约定的租金即49320元/月为计算标准，对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告补交优惠减免的租金、管理服务费的问题。本案因被告欠费构成违约并致合同解除，故依据租赁合同的约定，原告有权主张被告补交相关优惠款，原告于本案中主张已产生优惠款为329534.5元，被告亦未予抗辩反驳，故对原告上述诉请，本院予以支持。同理，对于原告主张被告支付因违约导致合同解除的相当于3个月租金、管理服务费、中央空调费的违约金277500元的诉请，本院亦予以支持。关于原告诉请被告支付前期律师费3000元的问题。案涉租赁合同对此已做约定，且原告已有效举证产生该律师费的事实，故原告上述诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告已缴纳的租赁保证金、装修保证金、履约保证金合计190000元的处理问题。原告主张对上述保证金予以没收。对此，本院认为，上述保证金的功能不仅在于担保承租人在承租期间及时缴纳租金，妥善使用租赁物，同时也是解除合同后的违约损害赔偿金，具有违约金的性质。在本院已支持因被告违约导致合同解除的违约金的情况下，原告再要求没收上述保证金明显有违公平。为避免当事人诉累，本院将上述保证金直接抵扣被告第一项诉请中的租金、管理服务费、空调费等（即812561.3元-190000元=622561.3元）。关于原告诉请被告支付逾期支付租金、管理服务费、空调费的违约金的问题。因本院已支持因被告违约导致合同解除的违约金，且原告未举证证明上述违约金不足以弥补其损失，故对原告该项诉请不再支持。关于本案责任承担主体的问题。根据查明的事实，案涉租赁合同和补充协议落款处均显示“乙方：佛山市威卡餐饮文化有限公司”，并盖有威卡餐饮公司公章。同时，租赁合同、补充协议及物业管理服务合同补充协议落款处威卡餐饮公司下方“代表”处有被告景春发的签名。可知，合同相对方为被告威卡餐饮公司，被告景春发仅作为法定代表人签名，且被告威卡餐饮公司非一人公司，故原告要求被告景春发连带承担上述合同责任无依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认佛山市铧鸿商业管理有限公司、原告佛山市众盈物业管理有限公司与被告佛山市威卡餐饮文化有限公司之间的《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》及相关补充协议已于2020年6月26日解除；二、被告佛山市威卡餐饮文化有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市众盈物业管理有限公司腾空交付佛山市禅城区××××××××××××××××××××××商铺，并向原告佛山市众盈物业管理有限公司支付2020年6月27日起至腾空交付上述商铺之日止的占有使用期间费用（费用标准为49320元/月）；三、被告佛山市威卡餐饮文化有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市众盈物业管理有限公司支付拖欠的合同项下租金、管理服务费、空调费等共计622561.3元；四、被告佛山市威卡餐饮文化有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市众盈物业管理有限公司支付优惠减免的租金、管理服务费等共计329534.5元；五、被告佛山市威卡餐饮文化有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市众盈物业管理有限公司支付违约金277500元；六、被告佛山市威卡餐饮文化有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市众盈物业管理有限公司支付律师费3000元；七、驳回原告佛山市众盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市威卡餐饮文化有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案适用普通程序审理，受理费24444元，原告佛山市众盈物业管理有限公司负担8113元，被告佛山市威卡餐饮文化有限公司负担16331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李 洋人民陪审员  王永红人民陪审员  阴淑芳二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  黄帼文