鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初3001号原告：吴某，女，汉族，1964年11月23日出生，住所：辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈峰，辽宁晟通律师事务所律师。被告：某某管理局，住所：辽宁省鞍山市铁东区。法定代表人：杨某某，该局局长。委托诉讼代理人：姜某，该局工作人员。委托诉讼代理人：马某某，该局工作人员。原告吴某与被告某某管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理，原告吴某的委托诉讼代理人陈峰、被告某某管理局的委托诉讼代理人姜冲及马继波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2000年6月29日签订的《房产买卖契约书》合法有效，案涉房屋物权归原告；2、判令被告立即协助原告办理位于铁西区产籍号：2-8-426-1房屋的产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年3月6日被告（原鞍山市工商局）委托其下属的三产服务总公司将位于铁西区.80平方米的房屋出售给原告。双方就案涉房屋买卖签订了《房屋转让所有权合同》。2000年6月29日被告又与原告签订了一份《房屋买卖契约书》并由鞍山市工商局提请鞍山市铁东区公证处为鞍山市工商局出售案涉房屋在《房屋买卖契约书》签字盖章作出公证书。合同签订后，原告依约支付给被告房款26万元（含无产权车库及单室住宅各一处），被告也向原告交付了上述房屋，原告占有至今。然而，由于办理房屋产权程序复杂周期长，在原、被告尚未办理完过户手续时，原鞍山市房屋产权登记发证中心改变了产权过户的受理程序，即原来凭买卖合同公证书单方受理买受人申请过户变为卖方必须亲临登记机关签字、拍照，方可办理房屋产权过户手续。据此，原告数次找到被告均未能得到配合，导致案涉房屋至今未能过户至原告。原告认为：1、原、被告交易合同是双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效；2、依据《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及《民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原、被告交易事实发生时《物权法》尚未立法，故本案应该适用上述法律规定，依法案涉房屋确权归原告。3、房屋交易后，卖方具有协助买方办理产权过户的法定随附义务，被告不作为的行为客观的侵害了原告的合法权利。综上，为维护原告合法权利，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告某某管理局辩称，一、本案涉案的《房屋买卖契约书》无效，被告仍是本案涉案房屋的法定房屋权利人，原告应将该涉案房屋使用权及全部收益返还被告。（一）本案涉案的《房屋买卖契约书》根据法律规定，其自签订之日起至今始终未发生法律效力。（二）被告未经批准无权处置本案涉案房屋，其与原告所签订的《房屋买卖合契约书》没有法律效力，应认定为无效合同。（三）在法律上，被告仍是本案涉案房屋的法定权利人，该涉案房屋的所有权仍归被告所有。（四）原告应就本案涉案房屋使用权及因使用该房屋而获得的全部收益无偿返还原告。二、原告诉请已超过诉讼时效，贵院不应受理。三、应将鞍山市工商行政管理局第三产业服务总公司列为本案的第三人。四、三产公司须承担因没有代理权处置本案涉案房屋所有权而发生的责任。综上，被告未经批准无权处置本案涉案房屋，为避免国有资产流失，维护国有资产的安全和完整，保障国家利益和社会利益不受侵害，请求人民法院依法确认该涉案的《房屋买卖契约书》无效，并判令原告将本案涉案房屋的使用权及因占有、使用该房屋使用权而获得的全部收益无偿返回被告，驳回原告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。房屋转让所有权合同一份、房屋买卖契约书一份、房屋所有权证一份、公证书一份，房地产交易手续费收款收据一份、房屋买卖评估表一份、评估费收款收据一份、完税凭证一份、地方税费审批表一份、采暖费变更认证单一份、证张某某证言一份，可以证明原告购买房屋并办理各项手续、缴纳各项费用的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年3月6日，原告吴某（乙方）与鞍山市工商行政管理局第三产业服务总公司（甲方）签订《房屋转让所有权合同》一份，约定，甲方将位鞍山市号门市，建筑面积为240.80㎡及车库面积约为30㎡、铁西八道街40号，单室建筑面积39㎡的所有权一次性转让给乙方，全价为26万元，乙方一次性付清。2000年6月29日，鞍山市工商行政管理局第三产业服务总公司工作人张某某代表鞍山市工商行政管理局（卖方）与原告吴某（买方）签订了《房产买卖契约书》，约定卖方自愿将坐落在铁西区七道街房产（建筑面积240.80平方米）出售给买房。鞍山市铁东区公证处作出2000鞍东证民字第908号公证书，载明“兹证明鞍山市工商行政管理张某某、吴某于二〇〇〇年六月二十九日来到我处，在前面的房屋买卖契约书上盖章”。同日，鞍山市房地产估价管理所对案涉房屋价款作出评估，《鞍山市私有房屋买卖评估表》载明委托人为“工商局”，评估结果为382872元。在案涉房产的私有房产转让交易申请表上“房地产市场管理处意见”两栏，第一栏载明“现场调查情况：按叁拾捌万元办理”，有调查人签字及书写日期，第二栏有鞍山市房地产交易中心私房交易管理科盖章。原告吴某缴纳了评估费及房地产交易手续费。2001年9月19日，鞍山市热力总公司出具《采暖费变更认证单》，载明案涉房屋原房主为“市工商行政管理局”，新房主为“吴某”。2002年，原告吴某缴纳了房产交易税，鞍山市地方税务局铁东分局出具了完税凭证。2002年1月28日，《鞍山市房屋产权交易地方税费审批表》载明案涉房屋产权转让人为“工商行政管理局”，产权受让人为“吴某”，审批表中记载了税费，并由鞍山市房屋产权交易地方税费征收管理办公室盖章。原告吴某向鞍山市工商行政管理局交付了房款，鞍山市工商行政管理局向原告吴某交付了案涉房屋及房屋所有权证。原告使用房屋至今已近二十年。案涉房屋的所有权证记载，房屋所有权人为鞍山市工商行政管理局，房屋坐落铁西区号，丘（地）号2-8，幢号426，房号1，建筑面积240.80平方米。根据鞍委发[2018]36号文件，鞍山市工商行政管理局与鞍山市质量技术监督局等部门的职责整合，组建某某管理局，不再保留鞍山市工商行政管理局。本院认为，本案争议焦点有二：一是《房产买卖契约书》的效力问题，二是诉讼时效问题。关于《房产买卖契约书》的效力一节，这里包含两个问题，一是鞍山市工商行政管理局第三产业服务总公司及其工作人张某某是否有代理权，二是该契约书是否违反法律、行政法规的强制性规定。关于第一个问题，虽张某某没有书面的授权委托书，但根据原告提交的一系列书面证据，可以看出被告一直在配合原告履行各项手续，并且被告将案涉房产及所有权证交付原告，原告使用案涉房产至今。可见，鞍山市工商行政管理局第三产业服务总公司及其工作人张某某与原告签订协议的行为是作为被告代理人施行的行为。关于第二个问题，被告主张依据《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》及《行政单位国有资产管理暂行办法》的规定，未履行审批手续，不得处置国有资产。本院认为，首先，上述两个规定，前者系2014年公布施行，后者系2006年公布施行，本案所涉合同签订于2000年；其次，上述两个规定均为部门规章，并非法律或行政法规；最后，被告既然与原告签订合同，就应该按照诚实信用原则全面履行自己的义务，被告出售房产如需内部审批，则应完成自身的审批义务，不能因自身未进行审批而将风险转移给买受人。故不能认定《房产买卖契约书》违反法律及行政法规。综上，《房产买卖契约书》合法有效，被告应当配合原告办理过户手续。关于原告是否可以直接取得案涉房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市房地产管理法》（修正前）三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”即使在《中华人民共和国物权法》实施之前，不动产物权的变动也是通过登记发生效力的，原告不能通过交付直接获得房屋所有权。关于诉讼时效一节，诉讼时效制度的设立目的，旨在督促权利人积极、及时地向相关义务人主张权利，进而尽快稳定相关民事权利义务关系，尊重现存法律秩序，维护交易安全，保障民事生活的和谐和安定。基于上述制度目的，诉讼时效的适用范围是有限的，并非适用于全部民事请求权。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”根据上述规定可知，首先，诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定可知，并非所有实体请求权都可以适用诉讼时效的规定，包括部分债权请求权亦不适用诉讼时效的规定。本案中，原告第一项诉请为确认《房产买卖契约书》有效，为确认之诉，并非请求被告为或不为一定的行为，故原告的第一项诉请不适用诉讼时效。原告的第二项诉请为要求被告配合办理过户手续，被告已经将不动产交付给原告，原告已实现对标的物的占有，原告请求被告协助办理不动产所有权转移登记的请求权，具有一定的物权属性，故不适用诉讼时效的规定。综上，原告的相关诉请均不适用诉讼时效的规定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百三十三条，《城市房地产管理法》第三十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、原告吴某与鞍山市工商行政管理局于2000年6月29日签订的《房产买卖契约书》有效；二、被告某某管理局于本判决生效之日起十日内配合原告办理坐落鞍山市铁西区号房屋（产籍号：2-8-426-1，建筑面积：240.80平方米）的更名过户手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5200元（原告已预交），由被告某某管理局负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  余倍某人民陪审员  胡 宇人民陪审员  周 为二〇二一年一月五日书 记 员  畅诚蕊