北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13480号原告：张有权，男，1965年7月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王冠，北京市东卫律师事务所律师。被告：张奕，女，1970年3月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张鑫，北京曜远律师事务所律师。第三人：张达，男，1991年7月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王辉（张达之母），女，1963年6月24日出生，汉族，住北京市东城区。原告张有权与被告张奕、第三人张达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后,依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张有权的委托诉讼代理人王冠，被告张奕的委托诉讼代理人张鑫到庭参加了诉讼，第三人张达经本院依法传唤，未声明理由未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张有权向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款74万元；2、判令被告退还原告支付的购房税款354361.56元。事实和理由：2016年5月3日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张奕将其名下的位于北京市东城区崇文门外大街X号房屋（以下简称涉案房屋）出售予原告，成交总价为1150万元。自2016年4月19日起，原告向张奕陆续支付购房款共计304万元，后因张有权未能继续付款，张奕于2017年2月向法院提起诉讼，请求解除合同，并要求张有权支付违约金345万元。经东城区人民法院审理，于2018年5月30日作出民事判决书，判令解除双方的房屋租赁合同，张有权支付张奕违约金230万元，驳回张奕的其他诉讼请求。综上，扣除上述判决中原告应向被告支付的违约金230万元，被告应返还原告购房款74万元。另，根据合同约定，本应由被告交纳的税费354361.56元，实际由原告垫付，因涉案房屋网签合同已经解除，上述税费已由税务机关退还被告，被告应将上述税费退还原告。为维护原告合法权益，故成此诉。被告张奕辩称：原、被告除签订涉案合同外，还另行就张奕将涉案房屋交付原告之日至办理完毕过户期间的房屋使用问题签订了房屋租赁合同，约定月租金2万元。2017年张奕向东城区人民法院就涉案房屋提起房屋买卖合同纠纷诉讼，在该案中，因双方签订的房屋租赁合同与原告起诉的并非同一法律关系，故房屋租赁合同纠纷未一并处理。另，在本次交易中，原告在被告不知情的情况下将房屋买受人变更为张达签订了网签合同，在原、被告的房屋买卖合同解除后，原告又以房屋买卖合同纠纷起诉了张达，因张达在境外，该案公告送达，于2019年底判决解除被告与张达的房屋买卖合同关系，被告于2020年初申请强制执行，撤销了该房屋的网签买卖合同。在此期间，原告多次向被告表示愿意继续履行原房屋买卖合同，双方对涉案房屋并未办理交接返还手续，原告一直占用涉案房屋。因此被告认为自2016年4月27日被告交付房屋之日至2020年2月25日被告申请撤销网签合同之日的租金共计92万元应予扣除。涉案房屋税费确由原告交纳，原告主张的数额属实，已经退税。同意在扣除租金后退还购房款及税款。第三人张达未到庭应诉，但其提交书面意见表示同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审理，本院认定事实如下：北京市东城区崇文门外大街X号房屋登记在被告张奕名下，登记时间为2008年10月10日，单独所有，房屋用途为公寓，建筑面积为233.71平方米。2016年4月19日，张奕（甲方，出卖方）与张有权（乙方，买受人）签订《定金协议》，双方约定北京市东城区崇文门外大街X号房屋的交易价格为1150万元，此价格为甲方净得价，乙方以全款方式购买此房，办理过户手续前乙方应将房款存至双方指定的资金监管账户，交易税费及居间服务费均由乙方承担。双方约定本次交易定金为115万元，甲方签字当天并取得乙方手机短信授权同意确认由王小雨代为转交至甲方本人现金5万元，剩余定金于双方签署合同当日支付完毕。双方签署合同后甲方或甲方委托人应在2016年9月15日前回京积极办理银行解押手续及产权过户手续。甲方符合办理过户手续后乙方应于7日内配合甲方完成过户手续。经甲乙双方协商，双方签署买卖合同当日且甲方收到乙方定金后，双方应签署本次交易房产租赁合同，甲方以每月2万元租给乙方供乙方使用，支付方式为季度付款，若交接当日租金有剩余或不足则应交接房屋前结清，待办理完毕过户手续当日租约自动解除。2016年5月3日，张奕作为出卖人与张有权作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，出卖人将涉案房屋出售予买受人。该房屋成交价格为1150万元，购房定金为115万元。该合同并就买受人付款方式及期限作出约定，并约定买受人未按约定支付购房款逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，原、被告签订《资金划转补充协议》，该协议约定，所依据的《房屋买卖合同》编号为ZH20160000376，所交易的房屋地址为北京市东城区崇文门外大街5号5-4幢15层1701号。房屋成交总价为1150万元，双方约定房屋主体价格为535万元，张有权自愿支付给张奕615万元作为房屋装饰、装修和相关设施的补偿。定金115万元双方于2016年5月3日自行交接，全部定金的最终处理方式为购房款的一部分（双方已于双方签署定金协议时张有权已支付定金5万元）。张奕在收到定金后，应于2016年9月15日前回京且于抵押权人许可的最短时限内，须自筹资金至抵押权人处全额还清贷款余额，并办理抵押注销手续，张奕符合办理过户手续后张有权应于7日内配合张奕办理产权过户手续。双方签署买卖合同当日且张奕收到张有权全部定金后，双方应签署本次交易房产租赁协议，租金标准为每月2万元，张有权按季度付款。张奕收到张有权租金后2日将本房交付张有权提前装修房屋，房屋按合同交接当日租金若有剩余或不足则双方应于交接前结清，物业交接变更完毕后租赁协议自动解除。尾款1000万元张有权于双方办理过户手续前支付至双方开立的资金监管或托管账户，办理完毕过户手续当日张奕应收到张有权尾款。张有权应当自行支付给张奕的款项均通过银行转账方式支付，款项须支付至张奕指定的账户。户名章斌，开户银行光大银行北京天宁寺支行，账号×××。同日，张奕作为出租方（甲方）与张有权作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，该合同约定，房屋坐落于北京市东城区崇文门外大街5号5-4幢15层1701号，建筑面积233.71平方米。房屋所有权人为张奕，房屋已设定抵押，租赁用途为居住，租赁期自2016年4月27日至过户完毕房屋交付当日。甲方应于2016年5月5日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为20000元每月，支付方式为季度付款，各期租金支付日期为2016年7月20日前，2016年10月20日前……租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。上述合同签订后，原告支付了部分购房款，后因原告未能继续付款，2017年2月20日，张奕以房屋买卖合同纠纷为由将张有权、张达诉至本院，请求1、解除张奕与张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》；2、张有权支付张奕违约金345万元。在该案审理中，本院到中国光大银行北京天宁寺支行调取了章斌（张奕之夫）的银行流水明细，显示2016年5月3日，张有权支付122万元，摘要显示为房款定金；2016年8月2日，张有权支付4万元，摘要显示为个人汇款；2016年9月14日，张有权支付2万元，摘要显示为房租；2016年10月28日，张有权支付6万元，摘要显示为房款；2016年11月11日，张有权支付6万元，摘要显示为卡卡转账；2016年11月22日，张有权支付91万元，摘要显示为房款；2016年12月2日，张有权支付24万元，摘要显示为购房款；2016年12月7日，张有权支付29万元，摘要显示为房款；2016年12月9日，张有权支付15万元，摘要显示为房款。张奕、张有权告认可法院调取证据的真实性。该案经审理，本院判决一、解除原告张奕与被告张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《资金划转补充协议》；二、被告张有权于本判决生效后七日内给付原告张奕违约金230万元；三、驳回原告张奕的其他诉讼请求。在本案审理中，对于上述付款情况，张有权表示2016年5月3日，张有权支付的122万元中包含了6万元租金，2016年8月2日，张有权支付的4万元及2016年9月14日，张有权支付的2万元亦均为租金，共支付租金12万元，其余均为购房款。被告亦认可原告支付的304万元中包含租金12万元。关于房屋租赁合同履行情况，原告表示张奕于2016年5月5日将涉案房屋交付原告，大约在2016年11月、12月，原告欲进入涉案房屋发现门锁被更换，系张奕自行更换了房屋门锁，双方未办理交接手续，且张奕于2017年2月起诉原告张有权，张奕的诉讼请求中并未主张租金，亦说明其已经收回房屋。张奕不认可其于2016年底收回涉案房屋，表示原告多次向其表示欲继续履行原房屋买卖合同，原告一直占有使用房屋，直到2020年3月左右，张奕才自行收回房屋，双方未进行交接，张有权尚欠张奕租金。另查，2018年7月19，张奕以房屋买卖合同纠纷为由，将北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）、张达诉至本院，要求1、解除张奕与张达就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、二被告协助原告办理上述网签合同撤销登记手续。在该案中，张奕出示《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号为C1282080）（即涉诉合同），打印日期显示为2016年5月26日。该合同载明出卖人为张奕，买受人为张达，出卖人所售房屋为楼房，坐落为东城区崇文门外大街5号5-4幢15层1701号。本院经审理认为，张奕与张达签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号为C1282080）合法有效，但根据业已生效判决，张奕与张有权于2016年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已被解除。订立涉诉合同之后，张达并未按照合同约定如期足额交纳购房款，故张奕要求解除涉诉合同的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。综上，本院判决解除张奕与张达签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1282080）；驳回张奕的其他诉讼请求。庭审中，原告提交税收完税证明及支付凭证，证明原告实际支付了涉案房屋的相关税费共计354361.56元，被告予以认可，并表示已经退税。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人张达经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于涉案合同已经生效判决解除，合同解除后，原告支付的购房款应予返还。原告同意从已支付的304万元中扣除原告应向被告支付的违约金230万元，本院不持异议。另鉴于原、被告均认可原告支付的304万元中包括双方就涉案房屋签订的租赁合同中约定的租金12万元，故上述款项，亦应扣除，剩余款项被告应予返还原告。被告所称根据双方另行签订的房屋租赁合同，原告尚欠被告租金未付清，鉴于被告主张的房屋租赁合同关系与本案并非同一法律关系，且双方对于原告应当支付的租金数额存在争议，不宜在本案中一并处理，故关于原告应当支付的租金，双方可另行解决。被告认可相关税费由原告交纳且已经由税务机关退还被告，被告应退还原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张奕于本判决生效后十日内退还原告张有权购房款620000元；二、被告张奕于本判决生效后十日内退还原告张有权购房税款354361.56元；三、驳回原告张有权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14649元，由原告张有权负担1606元（已交纳），由被告张奕负担13043元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告张奕负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年一月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟