云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云31民终10号上诉人（原审原告）：王建芳，女，1988年9月7日生，傣族，大专文化，个体户，住云南省盈江县。委托诉讼代理人：邵曰福。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:盈江县嘉投实业有限公司，统一社会信用代码：91533123566246130Q，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县平原镇勐腊路（电信家属区）。法定代表人：王加杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：章学海，男，1960年7月17日生，汉族，身份证住址：重庆市渝北区，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:无锡和润房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91320202314159962X，住所地江苏省无锡市工艺桥1号9幢316-19。法定代表人：鹿琪亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王善明，男，1986年12月7日生，汉族，身份证住址：安徽省天长市。无锡和润房地产营销策划有限公司营销总监。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:无锡和润房地产营销策划有限公司云南分公司，统一社会信用代码：91530112MA6N5A273Y，住所地云南省昆明市西山区英茂嘉园5栋3单元102室。负责人：王善明，该分公司总经理。上诉人王建芳因与被上诉人盈江县嘉投实业有限公司（以下简称嘉投公司）、无锡和润房地产营销策划有限公司（以下简称和润公司）、无锡和润房地产营销策划有限公司云南分公司（以下简称和润云南分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省盈江县人民法院(2020）云3123民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王建芳上诉请求：1.维持云南省盈江县人民法院（2020）云3123民初964号民事判决的第一项；2.改判被上诉人嘉投公司双倍返还上诉人定金60000元，被上诉人和润公司、和润云南分公司在40000元内承担连带清偿责任；3.一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对上诉人与被上诉人和润云南分公司签订的《合同协议》中约定“美丽盈江公司给予一定时间延期支付首付款”，即付款时间认知理解错误，导致裁判错误。（1）上诉人与被上诉人和润云南分公司签订的《合同协议》约定“公司给予一定时间延期付房屋首付款”，对首付款支付的时间约定是不明确的。一审法院推定上诉人支付首付款时间为收取房屋全款后次日是理解错误，收取房屋全款仅能认定上诉人具备支付首付款的条件和能力。（2）根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，对付款时间约定不明确的，上诉人作为债务人可以随时履行，被上诉人嘉投公司作为债权人也可以随时要求履行，但要给上诉人必要的准备时间。本案上诉人在收取部分卖房款后即到被上诉人嘉投公司售楼部要求付款，但被告知上诉人订购的房屋已出售给他人。2.被上诉人嘉投公司的行为已构成违约，应双倍返还上诉人定金60000元。（1）上诉人与被上诉人嘉投公司签订的《美丽盈江商品房定购协议》及与其代理商和润云南分公司签订的《合同协议》，一直未解除，对此一审法院也进行了确认，直到上诉人提起诉讼，一审法院才判决解除上诉人与嘉投公司签订的定购房屋合同。嘉投公司在未电话及书面通知解除上诉人与其签订的定购房屋合同的情况下，又将房屋卖给他人，其行为已构成违约。（2）由于对支付房屋首付款时间作了更改并约定不明确，根据相关法律规定，上诉人可以在处置自己的房屋后随时要求支付房屋首付款给嘉投公司，嘉投公司也可以随时要求上诉人在一定期限内支付房屋首付款。因此，上诉人不存在违约行为。（3）嘉投公司辩称已电话告知上诉人将美丽盈江81-5号商品房另行出售，其仅提供公司员工一人证实，系孤证，无其他证据相印证，应不予采信。（4）上诉人与嘉投公司在协议中约定，嘉投公司在本协议生效后至与上诉人签订《商品房买卖合同》前，不得将该套商品房另行向他人出售，否则视为嘉投公司违约，按照定金双倍向上诉人进行赔付。嘉投公司在未与上诉人签订商品房买卖合同前已将房屋另行出售给他人，其行为已违约，应双倍返还上诉人所交定金。（5）上诉人已有新的证据证明上诉人出售位于盈江县平原镇勐腊路农遮小区房屋最后收款时间为2019年7月18日，最后收到买方购房款100000元。按照一审法院的逻辑，上诉人于2019年7月18日收取了出售房屋的全款，上诉人首付款交付时间应为次日即2019年7月19日。但嘉投公司却于2019年6月23日将上诉人定购的房屋出售，构成违约。3.由于当地房价持续上涨，嘉投公司见有利可图，就高价将上诉人定购的房屋另行出售，获利十多万元，却找各种借口拒绝双倍返还定金60000元，其不讲诚信的行为应受到法律的制裁。请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。嘉投公司辩称，1.“美丽盈江”项目商品房是合法的销售。在房屋销售过程中，王建芳与嘉投公司2018年10月25日签订的《商品房订购协议》是合法、有效的。2.在订购人出现不能如期履行的情况下，又与代理商签订了《合同协议》，但看不出合同的具体内容，嘉投公司也不知道《合同协议》，该协议应为无效。3.在2019年1月30日后，嘉投公司口头多次通知王建芳交首付款，形式上作了宽限。王建芳将放在商品房的杂物搬走，说明王建芳知晓嘉投公司卖房。4.上诉人王建芳要求返还定金60000元，嘉投公司不知道是如何组成的，嘉投公司只收了1万元。5.上诉人王建芳指责嘉投公司高价将房屋出售，不是事实。事隔6个月，嘉投公司只比原价多出6万元出售房屋，只是公司的投资成本。和润公司、和润云南分公司辩称，1.和润公司与嘉投公司在2018年6月15日签订销售代理合同，为嘉投公司盈江县的“美丽盈江”项目提供销售服务。在销售代理过程中，王建芳于2018年11月25日，购买商品房85-1别墅，并交纳定金3万元，约定2019年1月31日前交纳首付款，否则视为违约，但由于王建芳签订定房协议后，无法筹集资金交纳首付款，向出售方申请延期支付。后王建芳一直未及时交纳首付款，处于长期违约状态，一直到2019年3月31日。2.和润公司与嘉投公司在2019年3月31日解除代理合同，并且将王建芳这个客户的情况作了详细说明和移交。自此，王建芳违约处理和是否延期的权利和责任归嘉投公司，后续情况和润公司不知情。3.根据和润公司和嘉投公司签订的代理合同规定：“销售价为合同备案价加上乙方外部佣金（包括但不限于订金、认筹金、团购金、优惠费及其他形式向客户收取的费用）之和”、“外部佣金：乙方以乙方单方的名义向客户收取销售服务费用，与客户单独结算”。所以，王建芳交纳的3万元定金，其中2万元被作为该套房源的佣金已经支付给和润公司。同时，根据和润公司和嘉投公司合同中约定“因甲方全责导致购房客户退房，乙方的溢价部分不予退还”。故和润公司已经完成了代理合同，也并未存在合同中的违约行为，该案主要的纠纷主体应为王建芳和嘉投公司。王建芳向一审法院起诉请求：1.解除王建芳与嘉投公司签订的《美丽盈江商品房定购协议》；2.判令嘉投公司双倍返还王建芳定金20000元，和润公司、和润云南分公司双倍返还王建芳定金40000元，合计60000元。3.判令嘉投公司、和润公司、和润云南分公司对以上款项承担连带清偿责任；4.诉讼费、保全费由嘉投公司、和润公司、和润云南分公司负担。一审法院认定事实：嘉投公司系盈江县“美丽盈江”房地产项目建设单位。2018年6月15日，嘉投公司与和润云南分公司签订了《“美丽盈江”项目全案代理合作协议》，约定由和润云南分公司代理嘉投公司对美丽盈江一期剩余房源进行销售、策划、设计、渠道扩展等全程营销工作。2018年6月22日，嘉投公司与和润云南分公司签订了《“美丽盈江”项目全案代理合作协议补充协议》。2019年3月21日，嘉投公司与和润云南分公司签订了《关于盈江县美丽盈江项目解除代理合同协议书》，约定双方的代理营销工作于2019年3月31日解除。2018年11月25日，王建芳与嘉投公司签订了《美丽盈江商品房定购协议》，嘉投公司系出售方即甲方，王建芳系认购方即乙方。协议约定：1.乙方定购“美丽盈江”商品房81-5号，建筑面积328.8平方米，总价1512480元，优惠后总价1330000元。2.乙方须在签订本定购协议当日支付定金10000元，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金转为购房款，乙方须在2019年1月31日前付清首付款420000元。3.乙方应在2019年1月31日前与甲方签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约，甲方有权终止本协议并可将上述商品房收回另行出售，乙方所交纳定金不予退还；甲方在本协议生效后至与乙方签订《商品房买卖合同》前，不得将该套商品房另行向他人出售，否则视为甲方违约，按照定金双倍向乙方进行赔付。当日王建芳交纳了10000元定金，嘉投公司向王建芳出具了收款收据。2018年11月26日，王建芳因暂时没有经济能力交纳首付款，经与和润公司云南分公司协商，双方签订了《合同协议》，约定由和润云南分公司代售王建芳及其丈夫马海涛位于盈江县平原镇勐腊路农遮小区的房屋，尽量在2019年1月31日前售出，售得房款优先交纳“美丽盈江Ｉ榄山墅”房号81-5首付款，如在2019年1月31日前未能售出，公司给予一定时间延期支付首付款。2018年11月29日，王建芳向和润云南分公司交纳了定金20000元，和润云南分公司向王建芳出具了收据。2019年4月24日，王建芳自行将其位于盈江县平原镇勐腊路农遮小区的房屋出售，总价款966000元，当日收取了20000元定金，于2019年5月2日收取了房款330000元，于2019年5月6日收取了房款500000元，于2019年5月17日收取了房款116000元。2019年6月23日，嘉投公司将“美丽盈江”商品房81-5号房屋出售给了杨宇、黄蕾，并于当日收取了购房定金70000元，于2019年9月7日收取了首付款350000元，于2019年10月23日收取了首付款70000元，2019年10月18日，嘉投公司与杨宇、黄蕾签订了《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。合法的房屋买卖关系受法律保护。1.关于《美丽盈江商品房定购协议》、《合同协议》的效力认定问题。王建芳与嘉投公司与2018年11月25日签订的《美丽盈江商品房定购协议》，王建芳与和润云南分公司于2018年11月26日签订的《合同协议》，均系双方的真实意思表示，并不违背相关法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，和润云南分公司系嘉投公司的营销代理商，有权代理嘉投公司与客户签订协议，故生效的协议应严格得到遵守，双方应本着诚实信用的原则履行各自的权利义务。2.关于协议是否解除及违约金承担的问题。王建芳与和润云南分公司签订《合同协议》时明确首付款在出售其位于盈江县平原镇勐腊路农遮小区房屋后方能支付，故视为首付款交付的时间应为王建芳出售房屋收取全款后次日，即2019年5月18日。本案中，王建芳将其房屋售出并取得全款后，已经具备付款条件但怠于行使权利，存在违约。嘉投公司在给予合理期限后终止定购协议并于2019年6月23日将商品房收回另行出售他人的行为符合双方协议约定，王建芳主张解除与嘉投公司签订的《美丽盈江商品房定购协议》符合案件事实和法律规定，予以支持。《合同协议》作为补充协议应同时解除；王建芳主张双倍返还定金60000元，因其在履行协议过程中存在违约，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条、第四一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告王建芳与被告盈江县嘉投实业有限公司于2018年11月25日签订的《美丽盈江商品房定购协议》；二、驳回原告王建芳的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告王建芳负担（已付）”。二审中，上诉人王建芳提交微信截屏3份及云南省农村信用社账户交易信息明细一份，欲证明其2019年5月6日没有收到卖房款50万元，是其转给其他人的款25万元，没有转出去又退回来的，共50万元，直到7月18日才收到最后一笔卖房款10万元。经质证，嘉投公司、和润公司、和润云南分公司提出以上证据没有相关部门盖章，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人嘉投公司提交：1.营业执照复印件及法人代表身份证明各一份。欲证明嘉投公司现已变更法人代表为王加杰。2.商品房预售许可证明复印件两份。欲证明其“美丽盈江”商品房预售是合法的。经质证，王建芳、和润公司、和润云南分公司均对嘉投公司提交的证据无异议。被上诉人和润公司、和润云南分公司没有提交新证据。对上诉人王建芳，被上诉人嘉投公司提交的证据，本院认证如下：上诉人王建芳提交的微信截屏和云南省农村信用社账户交易明细，能够相互印证；被上诉人嘉投公司提交的证据，王建芳、和润公司、和润云南分公司均予以认可。对王建芳、嘉投公司提交的证据，均予以采信。经二审审理查明：嘉投公司系盈江县“美丽盈江”房地产项目建设单位。2018年6月15日，嘉投公司与和润云南分公司签订了《“美丽盈江”项目全案代理合作协议》，约定由和润云南分公司代理嘉投公司对美丽盈江一期剩余房源进行销售、策划、设计、渠道扩展等全程营销工作。2018年6月22日，嘉投公司与和润云南分公司签订了《“美丽盈江”项目全案代理合作协议补充协议》。2019年3月21日，嘉投公司与和润云南分公司签订了《关于盈江县美丽盈江项目解除代理合同协议书》，约定双方的代理营销工作于2019年3月31日解除。2018年11月25日，王建芳与嘉投公司签订了《美丽盈江商品房定购协议》，嘉投公司系出售方即甲方，王建芳系认购方即乙方。协议约定：1.乙方定购“美丽盈江”商品房81-5号，建筑面积328.8平方米，总价1512480元，优惠后总价1330000元。2.乙方须在签订本定购协议当日支付定金10000元，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金转为购房款，乙方须在2019年1月31日前付清首付款420000元。3.乙方应在2019年1月31日前与甲方签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约，甲方有权终止本协议并可将上述商品房收回另行出售，乙方所交纳定金不予退还；甲方在本协议生效后至与乙方签订《商品房买卖合同》前，不得将该套商品房另行向他人出售，否则视为甲方违约，按照定金双倍向乙方进行赔付。当日王建芳交纳了10000元定金，嘉投公司向王建芳出具了收款收据。2018年11月26日，王建芳因暂时没有经济能力交纳首付款，经与和润公司云南分公司协商，双方签订了《合同协议》，约定由和润云南分公司代售王建芳及其丈夫马海涛位于盈江县平原镇勐腊路农遮小区的房屋，尽量在2019年1月31日前售出，售得房款优先交纳“美丽盈江Ｉ榄山墅”房号81-5首付款，如在2019年1月31日前未能售出，公司给予一定时间延期支付首付款。2018年11月29日，王建芳向和润云南分公司交纳了定金20000元，和润云南分公司向王建芳出具了收据。2019年4月24日，王建芳自行将其位于盈江县平原镇勐腊路农遮小区的房屋出售，总价款966000元，当日收取了20000元定金，于2019年5月2日收取了房款330000元，于2019年5月17日收取了房款116000元。2019年6月23日，嘉投公司将“美丽盈江”商品房81-5号房屋向杨宇、黄蕾出售，并于2019年10月18日与杨宇、黄蕾签订了《商品房买卖合同》。综合双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：双方在履行合同过程中哪一方违约。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王建芳与嘉投公司、和润云南分公司签订的合同，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行合同过程中，因王建芳不能按期交纳首付款420000元，其与嘉投公司代理商和润云南分公司签订协议约定，首付款在出售王建芳位于盈江县平原镇勐腊路农蔗小区房屋后支付。故王建芳应在出售其房屋后收取能够支付首付款的一定期限内，向嘉投公司支付首付款。然而王建芳至2019年5月17日收取售房款446000元后，已经具备付款条件但怠于履行支付义务，存在违约。嘉投公司在给予一定合理期限后，于2019年6月23日将该商品房另行出售的行为符合双方协议约定。故上诉人王建芳的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王建芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王建芳负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 桂云燕审判员 王 云二〇二一年一月二十九日书记员 杨恩将