北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47907号原告（反诉被告）：中富保险经纪有限公司，住所地北京市东城区东打磨厂街3号楼七层706房间。法定代表人：刘韶华，执行董事。委托诉讼代理人：安冬雪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张菁晶，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华地恒达物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营路8号新华科技大厦19层1901室。法定代表人：吴延坤，总经理。委托诉讼代理人：裴文颖，女，该公司员工。原告（反诉被告）中富保险经纪有限公司（以下简称中富公司）与被告（反诉原告）北京华地恒达物业管理有限公司（以下简称华地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。中富公司之委托诉讼代理人安冬雪、张菁晶，华地公司之委托诉讼代理人裴文颖通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。中富公司向本院提出诉讼请求：1.判令华地公司免除并退还中富公司已交纳的2020年1月19日至2020年4月18日租金及物业费共计257051.25元；2.判令华地公司返还租赁保证金257051.25元；3.判令华地公司赔偿中富公司因不能及时搬离办公用品等导致的损失。事实和理由：2019年3月20日，中富公司与华地公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定中富公司从华地公司处承租位于北京市朝阳区XXXX房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年3月20日至2021年3月19日。租赁合同签订后，中富公司向华地公司交纳保证金257051.25元。中富公司一直按照租赁合同的约定履行付款义务，租金、物业费交至2020年4月19日。但因新冠肺炎疫情原因，中富公司营业收入明显减少，资金周转困难，在多次与华地公司协商减免租金无果的情况下强行支撑。而华地公司管理的涉案房屋所在大厦在北京市复工复产后仍迟迟不能正常出入，严重影响了中富公司的正常经营，因中富公司所属保险行业的特殊性，进而导致中富公司承租房屋所经营的寿险业务部解散。因疫情及上述客观事实的存在，中富公司多次向华地公司提出免除房租、退还押金、解除合同等要求，但均遭拒绝。后，华地公司于2020年5月14日向中富公司发函解除租赁合同，并索要违约金，同时华地公司拒绝与中富公司进一步协商，进而要求中富公司只有按照华地公司要求，在签署华地公司出具的《终止合同协议书》等文件、在不退保证金的情况下，中富公司方可将放置于涉案房屋内的私人物品搬离，并办理房屋交接手续。中富公司认为华地公司此种无视中富公司损失，单方追求自身利益最大化的行为不符合新冠肺炎疫情下国家的基本政策和精神，现中富公司诉至法院，望判如所请。华地公司辩称，不同意中富公司的诉讼请求。中富公司不享有单方解约权，其执意单方解约的行为属于恶意违约行为。中富公司与华地公司签订租赁合同后，中富公司于2019年3月21日支付了履约保证金257051.25元，中富公司支付的最后一笔租金对应的租赁期间为2020年1月19日至2020年4月18日。疫情发生后XXXXX村委会按照国家的防控要求在路口设置了检查点，增加了检测体温、出入登记的要求。经查看项目进出人员登记表，在2020年2月10日全面复工后至5月12日，中富公司都有人员进出大厦，中富公司称大厦无法出入并不属实。2020年4月18日中富公司以受疫情影响为由，单方主张提前解除租赁合同，并要求退还履约保证金、租金等，属于恶意违约。华地公司无奈于2020年5月14日按照租赁合同第十一条第二款的约定，书面通知中富公司解除租赁合同、配合办理解约手续及腾空房屋手续，但中富公司执意认为其享有随意解约权，在其通知华地公司时，华地公司就应该立即配合办理退款和腾房，否则其可以无偿占用涉案房屋。2020年5月27日，中富公司以邮寄的方式将房屋钥匙交给华地公司，但涉案房屋内仍放置着大量办公用品，华地公司不可能私自进入涉案房屋，也无法私自处理中富公司物品。中富公司虽然向华地公司发送过办理房屋交接的函，但华地公司未见到中富公司工作人员或者其提到的搬家公司人员实际出现在房屋现场。直到2020年6月14日，中富公司才在华地公司多次催促下实际搬离涉案房屋。2020年5月15日最高人民法院印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，其中规定，承租人因疫情或者疫情防控措施导致资金周转困难或者营业收入明显减少的，不允许出租人解除房屋租赁合同。而本案中华地公司是在2020年5月14日向中富公司发出解约通知函，华地公司无法提前预知国家规定，故华地公司向中富公司发送解约通知函的行为有情可原，该行为是否具有解约的法律意义，请法院裁决。涉案房屋目前一直空置，华地公司愿意继续履行租赁合同，将该房屋继续出租给中富公司。华地公司向我院提出反诉请求：1.判令中富公司支付2020年4月19日至2020年6月14日的租金161742.75元；2.判令中富公司支付逾期违约金，自2020年4月11日起至实际给付之日止，每日按照房屋月租金85683.75元的百分之一计算；3.判令中富公司支付根本违约金171367.5元；4.判令中富公司支付2019年3月20日至2019年4月18日免租期的租金65730元。中富公司针对华地公司的反诉辩称，1.疫情属于不可抗力，根据合同约定，互不负赔偿责任。2.因为疫情影响，我方营业大幅下滑，从业人员流失殆尽，租赁合同目的无法实现，该情况不属于违约，如承担违约责任，对中富公司明显不公。3.华地公司主张的违约金畸高，且我方不属于违约，不应当承担违约责任，中富公司多次要求协商解决，华地公司均拒绝，华地公司应当自负损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月20日，中富公司（承租方、乙方）与华地公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：甲方将建筑面积约626平方米的涉案房屋出租给乙方用于办公，租赁期限自2019年3月20日起至2021年3月19日止；该房屋每天每平方米租金为4.5元（其中含物业管理费1元/天/建筑平方米）；本合同签订时，乙方须向甲方交纳3个月房屋租金257051.25元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息，本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、管理费及其他应付费用，且无任何纠纷，由甲方查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方；在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无偿没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失；乙方免租期1个月，从2019年3月20日起至2019年4月18日止，在免租期内乙方无需支付房租，但须交纳物业管理费18780元及各项公用设施费等其他费用；免租期内物业管理费应与保证金一同交齐；免租期的给予是以乙方完全履行本合同的租赁期限为前提，如果因乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，或因乙方原因表明不再履行合同及提出解除或终止合同的，或因其他非甲方原因租赁期限未完全履行完毕的，则乙方需要向甲方全额补交免租期内的租金作为违约金；乙方应付租金按季度支付，首期向甲方缴付租金为257051.25元；首期租金和保证金应在签合同当日支付，租金计算方式为：每期租金=（365*租金单价*面积/12）*支付周期，四舍五入保留两位小数；此后每期租金应在上期租金到期日提前7个工作日支付；乙方未能按合同规定的时间交付租金、电费、车位费、保洁费等各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的百分之一加收违约金；若乙方逾期15日仍未交付甲方房租或1个月未交付甲方电费，甲方有权视乙方违约而单独终止合同，乙方在接到甲方通知后应无条件搬出所租房间，租金、电费、保洁费、车位费等各项费用须缴付到所租房间交还为止，同时甲方有权没收乙方保证金并要求乙方支付逾期付款的违约金，违约金为月租金的二倍；由于不可抗力造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止，甲、乙双方均不得向对方申请赔偿。2019年3月21日，中富公司向华地公司转账支付免租期物业费18780元、保证金257051.25元、第一季度租金257051.25元。后中富公司分别于2019年7月4日、2019年10月24日、2020年1月9日向华地公司支付租金257051.25元，租金付至2020年4月18日。中富公司提交其工作人员与涉案房屋所在大厦物业管理人员的微信聊天记录等，拟证明涉案房屋所在大厦因疫情防控原因导致无法自由进入，且进出大厦的申报手续繁复，一些资料需要员工签字并亲自开具证明，中富公司就复工问题多次与华地公司协商，但华地公司未充分履行出租人义务积极协助中富公司与相关部门协商复工复产。华地公司认可上述证据的真实性，但不认可中富公司主张的证明目的。中富公司提交保险经纪机构业务报表、聘用函、员工离职申请表、考勤记录、保险中介监管信息系统截屏打印件（显示中富公司方保险经纪从业人员在2020年1月至8月期间因与所属保险公司解除委托协议而大量注销登记）、照片等，拟证明因疫情原因导致中富公司的营业收入明显减少，且办公人员大量离职，部分员工在借用的办公室办公。华地公司对上述证据的真实性不予认可。华地公司提交大厦出入登记表，拟证明中富公司方工作人员在2020年2月10日全面复工复产后至2020年5月12日期间都有工作人员进出大厦，中富公司所述工作人员无法进入大厦的情况不属实。中富公司认可华地公司提交的该份证据的真实性，但表示该证据恰好可以证明中富公司在2020年2月至5月无法正常进入涉案房屋办公，每个月只有几天有几个人进入，且多为取东西，无法满足办公的需要。经查，华地公司提交的出入登记表显示，在2020年2月9日至5月12日期间，中富公司方共有42天有人员进出涉案房屋，其中进入人数为5人及以上的天数为8天，其余34天进入人数均为5人以下。2020年4月18日，中富公司向华地公司发出《诉求函》，其中称，按照北京市疫情防控相关规定，本市各企业在3月陆续恢复办公，但在中富公司确保复工复岗人员做好防疫的情况下，华地公司仍拒绝中富公司员工进入办公场地，导致中富公司大量客户流失，业务骨干也因无法恢复办公而纷纷离职，严重影响中富公司的业绩，造成经济损失，故要求解除租赁合同，并要求华地公司返还保证金257051.25元及2020年1月19日至2020年4月18日期间租金257051.25元。2020年5月14日，华地公司向中富公司发出《告知函》，称中富公司未按照租赁合同的约定在2020年4月9日以前支付租金257051.25元，华地公司就此多次发函催告，但中富公司一直未履行付款义务，延期已达35天，故华地公司通知中富公司解除租赁合同，并要求中富公司在收到告知函3日内将涉案房屋移交华地公司，否则华地公司将自行处理屋内中富公司的物品，同时要求中富公司支付违约金、免租期租金及拖欠的租金等。2020年5月15日，中富公司作出《关于的回复函》，表示因疫情期间租赁合同无法履行及华地公司怠于履行义务导致中富公司员工无法返岗，故同意解除租赁合同；关于移交房屋，中富公司已多次申请清理、搬移涉案房屋内属于中富公司的家具、办公设施等物品，并实际聘请了搬家公司协助进行物品清移，但因华地公司多次阻拦，导致中富公司一直未能实际进行清理；关于华地公司主张的违约金，中富公司认为疫情属于不可抗力，且华地公司在疫情出现后怠于履行义务，导致中富公司长期无法正常开展业务，致使客户大量流失，业务骨干因无法恢复工作而离职，给中富公司造成了严重损失，中富公司曾就此向华地公司发出《诉求函》，但华地公司未予理会或与中富公司协商解决方案，而是发出《告知函》，中富公司认为华地公司在告知函中提出的主张没有事实和法律依据，故要求华地公司退还保证金并就退还2020年1月19日至2020年4月18日期间租金事宜进行协商。经查，《关于的回复函》于2020年5月16日送达华地公司。中富公司提交付款记录，拟证明其曾为搬离涉案房屋内的物品而聘请搬家公司并支付费用。中富公司另提交其工作人员与涉案房屋所在大厦物业管理人员的微信聊天记录、沟通录音、华地公司要求中富公司签署的终止合同协议书等，拟证明其多次要求将涉案房屋内的物品搬离，但物业方面表示必须先签署终止协议后才允许搬东西，而终止协议的内容为中富公司构成违约、保证金不予退还等。中富公司就此曾向华地公司发函，表示关于保证金、租金事宜可另行协商或诉讼解决，为减少双方的损失，要求华地公司先行配合中富公司搬离在涉案房屋内的物品。2020年5月27日，中富公司将涉案房屋的钥匙寄还华地公司。庭审中，双方均称中富公司实际于2020年6月14日将其物品搬离涉案房屋。华地公司提交北京市朝阳区XXXXX村民委员会出具的《证明》，称涉案房屋所在的北京市朝阳区XXX大厦产权人为该村委会，该房屋不在疏解范围内，允许对外出租经营，出租用途为商业和办公。华地公司另提交其与北京某某某某贸易有限公司签订的《授权协议》，其中称XXXXX村民委员会委托北京某某某某贸易有限公司就XXX大厦对外招商，签订租赁合同，北京某某某某贸易有限公司则委托华地公司作为物业管理方，委托期限为2017年3月1日至2035年6月30日。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同属于长期继续性合同，中富公司承租涉案房屋的目的在于占有、使用该房屋从事保险经纪业务。新冠肺炎疫情虽具有一定的持续性，但与租赁合同约定的租赁期限相比仍属一时性的不可抗力事件，其并不能直接导致租赁合同目的落空，故中富公司以此为由向华地公司发出《诉求函》，要求解除租赁合同，没有法律依据。但不可否认的是，新冠肺炎疫情的发生和为防控疫情采取的防控措施在事实上对中富公司使用涉案房屋开展经营造成了较大的影响，华地公司虽提交人员出入登记表欲证明在疫情防控期间中富公司有人员进出涉案房屋的情况，但根据该出入表可以明显看出，中富公司在该期间进出涉案房屋的人数无法满足办公的需要，在此种情况下，要求中富公司继续按照租赁合同的约定支付租金明显不公平，应当依据情势变更原则变更或解除租赁合同。本案中，中富公司于2020年5月27日将涉案房屋的钥匙交还华地公司，并于2020年6月14日将其物品搬离涉案房屋，双方的租赁合同事实上已经解除。故本院确认双方的租赁合同于2020年6月14日解除。关于中富公司要求返还2020年1月19日至2020年4月18日期间租金的诉讼请求，以及华地公司要求支付2020年4月19日至2020年6月14日期间租金的反诉请求，本院综合新冠肺炎疫情及疫情防控措施对中富公司实际使用涉案房屋的影响，根据公平原则，酌情确定华地公司返还中富公司2020年1月19日至2020年4月18日期间一个月的租金、物业费87327元，中富公司向华地公司支付2020年4月19日至2020年6月14日期间一个月的租金（含物业费）87327元。关于中富公司主张的不能及时搬离办公用品等导致的损失，其未提交证据佐证，且其向华地公司发出《诉求函》的日期与其实际搬离涉案房屋的日期未超过60天，彼时双方尚处于协商阶段，本院认为不宜认定华地公司在中富公司搬离物品过程中存在过错，故对中富公司主张的损失赔偿，本院不予支持。关于华地公司要求中富公司支付逾期交纳租金的违约金的反诉请求，如上文所述，在发生新冠肺炎疫情后，中富公司无法正常使用租赁标的物，此种情况下要求中富公司按照租赁合同的约定支付租金有违公平原则，中富公司未按期支付相应租金具有合理性，故本院对华地公司该项请求不予支持。关于华地公司要求中富公司支付根本违约的违约金的请求，租赁合同系因情势变更而解除，而非因中富公司之原因解除，故华地公司无权要求中富公司支付该笔违约金，本院对华地公司该项请求亦不予支持。关于华地公司要求中富公司支付免租期租金的请求，租赁合同系将全额补交免租期内的租金约定为一种承租人违约情形下的违约金，亦如前所述，租赁合同未能正常履行并非中富公司的原因所导致，中富公司并不存在违约行为，故对华地公司该项请求，本院不予支持。因华地公司未举证证明中富公司在履行租赁合同过程中存在应扣减保证金的违约行为，故华地公司应返还中富公司保证金257051.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京华地恒达物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）中富保险经纪有限公司二○二○年一月十九日至二○二○年四月十八日期间的租金、物业费87327元、保证金257051.25元；二、原告（反诉被告）中富保险经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京华地恒达物业管理有限公司二○二○年四月十九日至二○二○年六月十四日期间的租金（含物业费）87327元；三、驳回原告（反诉被告）中富保险经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京华地恒达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8941元，由原告（反诉被告）中富保险经纪有限公司负担2475元（已交纳）、被告（反诉原告）北京华地恒达物业管理有限公司负担6466元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3641元，由被告（反诉原告）北京华地恒达物业管理有限公司负担2649元（已交纳）、原告（反诉被告）中富保险经纪有限公司负担992元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年一月二十五日书记员 胡琪汶