山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0502民初5171号原告：东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会，住所地东营市东营区胜利街道办事处辛镇村。统一社会信用代码54370502ME03628545。代表人：陈杰，主任。委托诉讼代理人：刘景晴，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：康广，男，1983年9月24日生，汉族，东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会职工，住东营市东营区。被告：东营市元泰智程汽车服务有限公司，住所地山东省东营市东营区天目山路1018号。统一社会信用代码91370502MA3CNGAU1M。法定代表人：岳修德，执行董事。委托诉讼代理人：王万国，男，1969年2月14日出生，汉族，东营市元泰智程汽车服务有限公司员工，住。委托诉讼代理人：闫向阳，北京市证天律师事务所律师。被告：东营铁城建设工程有限公司，住所地山东省东营市东营区黄河路331号东营事故处理中心511室。统一社会信用代码91370502590336494D。法定代表人：王万富，执行董事。被告：东营元泰复原汽车维修服务有限公司，住所地山东省东营市东营区黄河路331号。统一社会信用代码91370502MA3P3YFMX1。法定代表人：王鹏鑫，执行董事兼经理。两被告共同委托诉讼代理人：房团辉，东营市青阳法律服务所法律工作者。原告东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会（以下简称辛镇村委会）与被告东营市元泰智程汽车服务有限公司（以下简称元泰智程）、东营铁城建设工程有限公司（以下简称东营铁城）、东营元泰复原汽车维修服务有限公司（以下简称元泰复原）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛镇村委会的委托诉讼代理人刘景晴、康广与被告元泰智程的委托诉讼代理人王万国、闫向阳，被告东营铁城与被告元泰复原的共同委托诉讼代理人房团辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛镇村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告元泰智程向原告支付租金6952554元（至2021年3月31日）、综合管理费200000元、租金损失1856773元（自逾期之日起按日万之五计算至2020年8月31日）、违约金600000元以及律师费179000元，共计9788327元，并以7102254元为基数，按日万分之五的标准计算自2020年9月1日起至实际支付之日止的租金损失；2、请求判令被告东营铁城、元泰复原对元泰智程的上述付款义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费等案件费用全部由三被告负担。事实与理由：2016年12月23日，原告与被告元泰智程通过招投标确立了租赁合同关系，后双方签订了书面《租赁合同》，约定被告元泰智程租赁原告位于东营市，租期为20年，自2017年4月1日起至2037年3月31日止。租金第一年为2100300元，按年支付，每年租金在前一年度租金基础上递增5%，每年3月1日前缴纳下一年度租金，以此类推，如逾期支付，每逾期一日按逾期金额日万分之五的标准赔偿原告损失。但合同签订后，被告元泰智程拒不按照合同约定向原告支付租金。东营市元泰工贸有限责任公司、被告东营铁城于2016年12月23日向原告出具担保函，两单位自愿对被告元泰智程的合同义务承担连带责任保证。因2019年东营市元泰工贸有限责任公司与元泰复原吸收合并，合并后以元泰复原名义存续，因此元泰复原应承担上述连带责任保证的义务。被告元泰智程辩称，一、原告辛镇村委会就涉案租赁标的，一直未能办理相应的建设工程规划许可证，导致租赁事宜未能达成一致。因双方就多方面的问题一直未能达到合同成立条件，所以一直未能签订租赁合同，本案所提到的2016年12月23日签订的租赁合同实际并没有签订，租赁内容及条款双方一直在洽谈，未达成最终意见。原告辛镇村委会提供的租赁标的及物业目前未达到对外出租的要求，致使我方在投资巨大的情况下，无法正常使用及经营。二、本案标的物存在的问题及洽谈过程。1、2016年12月，万象城商业广场××标段对外公开招商投标，我单位参与投标，按要求提交了相关材料并入围，第二轮投标定于2016年12月23日，我单位又按要求补充相关材料，同时交纳370万保证金。第二轮投标中，只剩我单位一家，因此双方心理上认为成交。在未签订正式合同的情况下，双方进行了简单交接。2、交接后，我单位发现标的在前期使用过程中进行了大量破坏性改造，消防系统已全部损坏。发现以上问题后，我单位提出租赁无法进行，但因原告辛镇村委会坚决不同意退还370万元保证金，承诺双方可继续商议相关问题。沟通4个月后，原告辛镇村委会于2017年4月11日为我单位出具了370万元的保证金收据两份，一份210万元，一份160万元。3、我单位在保证金无法退回的情况下，继续与原告辛镇村委会洽谈合同，并对标的进行修复。在后期施工中，发现楼板被拆除五处、电梯不能正常使用、给排水系统完全改变不能使用，我单位此时已投入修复资金260多万元，更加无法退出租赁，只能多次与原告辛镇村委会协商土地规划、施工许可、免租装修期延长、租金减免等问题。在打算办理消防验收手续时，被告知此标的在2016年时已因消防问题被查封。我单位要求原告辛镇村委会配合处理，其一直拖在现在也不能给予解决。在此期间，我单位又投入修复和装修资金2000多万元，同时还不断与原告辛镇村委会沟通合同事项。综上，原告辛镇村委会将未能达到对外租赁条件的标的物出租给我单位使用，属于无效行为，我方不应支付租金、综合管理费及损失，其应当完成标的物的审批手续后，再就租赁事宜与我方商议。被告东营铁城、元泰复原辩称，原告辛镇村委会提交的担保函所对应的租赁合同在2016年12月尚未成立，我方在担保函上盖章时，其中的担保期限、租赁期限等内容均为空白，故担保函不成立，我方不承担担保责任。本院查明案件事实如下：2016年12月5日，辛镇村委会发布《万象城商业广场××标段公开招商投标要求》，招标标的位于万象城商业广场××标段（原迷你未来城），总面积15010.87平方米，上下三层，要求招标项目整体出租，不分租，中标后不得转租，参考起始价格为第一年203万元，每两年起在前一年基础上递增5%，标的消防验收及相应费用由中标者自行承担，中标者需提供合同履约担保。2016年12月23日，元泰智程签署《东营万象城商业广场四标段第二轮投标确认函》，载明第二轮投标起始价2100300元，每家投标企业在第二轮投标前即2016年12月22日16：00前需补充提交保证金110万元，否则视为放弃第二轮投标资格，标的物装修免租期3个月，再无其他免租期，如无正当理由，3个月内不进行装修，村委有权扣除当期租金并重新进行出租，中标单位须在7日内提供2家以上2015年度或2016年度年纳税额在100万元以上的企业担保函，按照合同约定交清第一年度租金。标的物以现状与中标单位进行交接，所有修缮、装修均由中标单位自行承担，中标单位在接手标的建筑物后，需首先组织进行消防好验收，相关手续及费用由中标单位自行承担，辛镇村委会负责协助。所有参与第二轮投标的企业即视为认可并且接受以上要求。2016年12月23日，东营铁城、东营市元泰工贸有限责任公司出具《担保函》，承诺自愿对元泰智程与辛镇村委会订立的《东营万象城商业广场租赁合同》提供连带责任保证，保证范围包括支付租金、保证金、费用、违约金、实现债权费用、承担违约责任等，保证期间自上述租赁合同履行完毕之日起两年。东营市元泰工贸有限责任公司于2019年10月被元泰复原吸收合并。元泰智程参与第二轮投标后中标。其已按照投标要求于2016年12月2日、12月22日支付投标保证金260万元、110万元。2017年4月11日，辛镇村委会将上述保证金收据更换两份收据：一份为160万元的装修补偿款，一份为210万元的第一年房租。元泰智程对160万元的装修补偿款不予认可。辛镇村委会的工作人员康广曾于2017年3月28日、2017年4月26日、2019年1月23日向元泰智程的王万国发送租赁合同文本共计三份，于2019年6月4日向郝某发送合同文本一份。第一份合同文本约定租赁期限自2017年2月1日至2022年1月31日止（装修免租期6个月，自2017年2月1日至2017年7月31日），首年度租金210万元，合同期内每两年租金在前一年度租金基础上递增5%，合同期内年租金以年为单位一次性全年全额缴纳，第一年度租金于本协议签订7日内交付，以后每年的6月30日交付下一年度租金，综合管理服务费2万元／年，每年的6月31日前交纳下一年度的综合管理费。第二份合同文本约定的租赁期限、租金及支付期限等内容与第一份合同相同，但免租期处为空白，且附有《协议书》附件一份，《协议书》内容为：就乙方租赁甲方（辛镇村委会）位于东营市天目山路东营万象城商业广场事宜，甲乙双方于年月日订立《租赁合同》，鉴于租赁房屋在交付乙方前已经包含了众多可继续使用的装饰装修、设备设施，现就装修补偿费约定如下：甲方同意乙方在租赁后由乙方对租赁房屋现有的装饰装修及设施进行拆除和改造，但不得破坏房屋的主体结构，乙方同意在年月日前向甲方一次性支付上述装修补偿费共计160万元，该费用一经支付不再返还，不受《租赁合同》履行情况的影响。第三份合同约定租赁期限自2017年4月1日起至2037年3月31日止（装修免租期3个月，自2017年1月1日至2017年3月31日），租赁期限20年，首年度租金2100300元，合同期内每年租金在前一年度租金基础上递增5%，租金按年为单位一次性全年全额缴纳，第一年度租金于合同签订后日内一次性支付，以后每年3月1日前缴纳下一年度租金，综合管理服务费50000元／年，该费用以后每年的3月1日前缴纳下一年度的综合管理费。元泰智程未与辛镇村委会签署上述第一、第二份合同及附件协议书。对于康广发送的2019年1月23日、2019年6月4日的两份合同，元泰智程主张，该两份合同的内容一致，但与前两份合同内容不同，辛镇村委会对合同条款一直在变更，可见双方在2019年1月23日尚未达成一致意见，2019年6月，辛镇村委会的康广称需要一份合同交给文汇街道检查组应付资产检查，在前来沟通协调此事的郝某的劝说下，元泰智程对合同内容进行了修改后仅在合同末页加盖了印章，但未签字并加盖骑缝章，将该合同交由郝树青转交辛镇村委会，对辛镇村委会提交的加盖双方印章的《租赁合同》不予认可，并申请证人郝某出庭作证。郝某认可元泰智程陈述的合同形成的过程。2019年，辛镇村委会（甲方）曾与元泰智程（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于年月日签订《东营万象城商业广场租赁合同》，甲方将其坐落于东营市租赁给乙方经营，双方协商签订补充协议，甲方同意乙方在租赁土地上根据经营需要在四标段南门增设或扩建相关的建筑物或地上附着物，但必须依法办理相关建设规划手续，相关建设费用由乙方负担。该合同加盖有辛镇村委会的印章、元泰智程的印章，双方并加盖骑缝章，且由郝某代表元泰智程签字确认。元泰智程提交东营区消防验收业务受理清单、责令停止违法行为通知书、封条等证据，主张因辛镇村委会没有提供应当由出租方提供的相应手续，导致涉案房屋的消防一直未通过验收。另查明，2008年9月12日，东营市规划局出具《审查事项告知单》，同意辛镇村委会黄河路以北、天目山路以东商贸地块修建性详细规划设计方案。2010年4月11日，东营市政府对于东营区胜利街道办事处辛镇村安置国有用地国有建设用地使用权协议出让方案予以批复。再查明，辛镇村委会为本次诉讼支出律师代理费179000元。本院认为，元泰智程中标辛镇村委会招标的东营万象城商业广场××标段租赁项目，辛镇村委会于2017年1月将租赁建筑物交付元泰智程使用，双方之间发生租赁合同关系。元泰智程抗辩称辛镇村委会将未能达到对外租赁条件的标的物出租属于无效行为。本院认为，元泰智程签署的《第二轮投标确认函》对其具有约束力，该确认函明确载明标的建筑物以现状与中标单位进行交接，中标单位在接手标的建筑物后，需首先组织进行消防验收，相关手续及费用由中标单位自行承担，辛镇村委会负责协助，故元泰智程关于涉案租赁物未达到租赁条件、租赁行为无效的抗辩不成立。元泰智程对于辛镇村委会提交的加盖辛镇村委会及元泰智程公司印章的《租赁合同》存在争议。从该合同的订立过程来看，辛镇村委会与元泰智程就合同条款进行了多次磋商，第一份合同文本、第二份合同文本关于租金均载明“合同期内每两年租金在前一年度租金基础上递增5%”，与辛镇村委会发布的《招商投标要求》中的内容一致，而该合同变更为“合同期内每年租金在前一年度租金基础上递增5%”，在双方经过多次磋商，元泰智程对于前两份合同均未认可之后形成的合同却加重了元泰智程的租金支付义务，有悖常理，同时因该合同仅此一份且由辛镇村委会持有，合同有多页却没有加盖骑缝章、没有签署日期，在合同形式存在瑕疵的情况下，本院对该合同不予采信，双方均应按照《招商投标要求》及《第二轮投标确认函》履行各自的义务。按照约定扣除自2017年1月1日至2017年3月31日三个月的免租期后，元泰智程租赁涉案租赁物应支付2017年4月1日至2021年3月31日的租金8611230元（2017年4月1日至2018年3月31日租金2100300元、2018年4月1日至2019年3月31日租金2100300元、2019年4月1日至2020年3月31日租金2205315元、2020年4月1日至2021年3月31日租金2205315元）。元泰智程已向辛镇村委会交纳保证金370万元，该款可抵作租金，故元泰智程尚欠租金4911230元。关于辛镇村委会主张保证金370万元中的260万元为装修补偿款的问题，虽然辛镇村委会于2017年4月11日将保证金收据更换为160万元装修补偿金收据及210万元租金收据，但仅为辛镇村委会的单方行为，元泰智程并未于2017年4月26日签署康广发送的协议书，不能证明双方就此达成合意，故对辛镇村委会的该项主张不予采信。关于辛镇村委会主张的租金损失的问题。对于租金的交付期限，根据《第二轮投标确认函》中“按照合同约定交清第一年度租金”的约定，可以确定承租方应当于每一租赁年度开始时交清该租赁年度的租金，故元泰智程存在拖欠租金的行为，应当向辛镇村委会赔偿租金损失。辛镇村委会要求按日万之五计算租金损失没有依据，对此本院确定元泰智程按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金损失225667.22元，并以4911230元为基数，支付自2020年9月1日至实际履行之日的租金损失。辛镇村委会主张的综合管理费、违约金及律师代理费无事实及法律依据，本院不予支持。东营铁城、元泰复原自愿对辛镇村委会与元泰智程之间的租赁合同提供连带责任保证，其应当按照约定的保证范围对元泰智程欠付的租金及租金损失承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第六百八十五条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东营市元泰智程汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会租金4911230元；二、被告东营市元泰智程汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会租金损失225667.22元，并以4911230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年9月1日至实际履行之日的租金损失；三、被告东营铁城建设工程有限公司、东营元泰复原汽车维修服务有限公司对上述第一项、第二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80318元，减半收取40159元，由原告负担19084元，由被告负担21075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  胡星红二〇二一年一月十二日书记员  裴非衣