福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5745号 原告：王爱新，女，汉族，1976年8月8日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑仕权，福建名仕律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈心宇，福建君立律师事务所律师。 原告王爱新与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱新的委托诉讼代理人林琦，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人陈心宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王爱新向本院提出诉讼请求：1.被告一次性向原告支付《房屋租赁委托合同》项下逾期租金（暂计至2020年5月30日为52643.5元）；2.被告向原告支付逾期违约金（按照房款总额的日万分之一，以实际逾期天数计算至付清全部租金之日止，暂计至2020年9月4日为54738.02元）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.解除《房屋租赁委托合同》；2.被告立即向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日期间因产权面积变更增加的租金281.24元，2019年12月1日至2020年11月30日期间欠付的租金117473.11元，自2020年12月1日起的租金按每日321.84元计付至解约之日止）。事实与理由：2017年，原告与被告签订一份《房屋租赁委托合同》，约定1.原告同意被告作为原告的代理人，对外出租原告位于东二环泰禾广场东区C2楼18层13号的房屋;2.以2018年12月1日为起租日,委托期限5年,被告在委托期间可将房屋出租给第三者使用,但应当保证原告自起租日起可获得的租金为:第一个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价5%)为87739元,第二、三、四个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价6%)均为105287元,第五个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价7%)为122835元,如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的,则上述租金总额相应调整;3.应付原告的房屋租金每三个月结算一次,被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金给原告;4.被告逾期支付租金,逾期超过30日,每延迟一日,按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金,并如数支付当月租金。合同同时约定了原被告的权利义务及其他条款。《房屋租赁委托合同》签订后,原告已经依约定支付房款,而被告却屡屡违约,截至今日仍拖欠了大额租金未予支付。被告的违约行为已经严重侵害原告的权利，原告遂提起本案诉讼。 被告泰禾酒店辩称，1.自2020年年初以来，受“新冠肺炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。答辩人作为酒店管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款、《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点的规定，应当适用不可抗力，免除其责任。2.原告主张的违约金计算标准过高，且起算时间错误。即便答辩人存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是答辩人逾期支付部分租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张以购房款总额为基数按日万分之一计算逾期付款违约金显然远超其实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，请求法院予以调整。逾期付款违约金按照合同约定应在逾期超过30日后开始计算，原告主张的违约金起算时间错误。3.答辩人受“新冠肺炎”疫情影响严重，已无力继续履行合同，若继续履行必然形成合同僵局，对双方都不公平。根据法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，原告在明知继续履行案涉合同对双方都不利的情况下，仅要求支付租金及高额违约金，却不解除合同，违反诚实信用原则。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，原告与案外人福州中夏房地产开发有限公司（以下简称中夏房产公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告向中夏房产公司购买坐落晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××商务办公号房（以下简称讼争房屋）。后由于讼争房屋的实测面积与合同约定面积存在差异，原告与中夏房产公司签订《补充协议》，双方一致同意讼争房屋按实测面积（50.02平方米）结算购房款为1760065元。2020年4月26日，原告补交了房屋面积差的房价款5278元。 2017年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方对外出租讼争房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金87739元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金105287元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金122835元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。 此后，被告与中夏房产公司办理了讼争房屋的交接手续。被告于2019年3月28日支付2018年12月-2019年2月的租金21934.75元，于2019年7月12日支付2019年3月-5月的租金21934.75元，于2019年9月30日支付2019年6月-8月的租金21934.75元，于2020年1月23日支付2019年9月-11月的租金21934.75元，后未再付款。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未支付自2019年12月起的租金，已构成违约，原告请求解除合同，被告答辩亦含解除合同之意，故本院予以支持。因原告关解除《房屋租赁委托合同》的诉求系在2020年12月7日开庭审理本案时提出，故本院确认原、被告双方的《房屋租赁委托合同》于2020年12月7日解除。 讼争房屋的购房款总额于2020年4月26日发生变化，年租金总额应自2020年5月起作相应调整，原告请求被告按变更后的房屋总价款计算此前的租金总额并补足已付租金的差额部分，缺乏依据，不能支持。被告承租诉争房屋后，未支付自2019年12月起的租金，根据合同关于“第二个租赁年度租金总额相当于购房合同总价6%”以及“如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的,则上述租金总额相应调整”的约定，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金105471.86元（105287元÷12个月×5个月+1760065元×6%÷12个月×7个月）；自2020年12月1日起至合同解除之日（2020年12月7日）止（共7天）的租金2025元（1760065元×6%÷365日×7天），以上租金共计107496.86元。被告辩称其逾期支付租金系受新冠肺炎疫情影响，但未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致其与原告签订的租赁合同不能履行，故其主张适用不可抗力的规定部分或者全部免除其责任，依据不足。 被告逾期支付租金，构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，故原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际拖欠的租金金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额作为计算违约金基数更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五的标准向原告计付逾期付款违约金。 关于逾期付款违约金的计算期间，根据合同关于租金每3个月结算一次，每满3个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告虽迟延支付2018年12月-2019年2月、2019年3-5月、2019年6-8月三期的租金，但均未逾期超过30日，原告主张被告计付该部分逾期付款违约金，不能支持。被告应于2019年12月20日前支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金21934.75元，其实际于2020年1月23日支付该款，逾期33日，故其应计付自2020年1月20日起至2020年1月23日止(共3日)的逾期违约金33元(21934.75元×0.5‰×3日)。 被告应于2020年3月20日前支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金26321.75元（105287元÷12个月×3个月），其逾期超过30日未支付，应自2020年4月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年6月19日前支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金26348.16元（105287元÷12个月×2个月+1760065元×6%÷12个月×1个月），其逾期超过30日，应自2020年7月20日起计付违约金；被告应于2020年9月21日前支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金26400.98元（1760065元×6%÷12个月×3个月），其逾期超过30日，应自2020年10月22日起计付违约金。被告应支付自2020年9月至2020年12月7日期间的租金19625.65元（1760065元×6%÷12个月×2个月+1760065元×6%÷365日×7天），因双方的合同于2020年12月7日解除，故违约金应自解除之日计算款项还清之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告王爱新与被告福州泰禾酒店管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》于2020年12月7日解除。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王爱新支付自2019年12月1日起至2020年12月7日止的租金107496.86元。 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日万分之五标准向原告王爱新分期（第一期以租金26321.75元为基数，自2020年4月20日起；第二期以租金26348.16元为基数，自2020年7月20日起；第三期以租金26400.98元为基数，自2020年10月22日起；第四期以租金19625.65元为基数，自2020年12月7日起）计付逾期付款违约金至款项付清之日止。 四、驳回原告王爱新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2447元，减半收取计1223.5元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二一年一月八日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。