广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初25446号原告（反诉被告）：王知，男，汉族，1990年8月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人：李文斌，广东深田律师事务所律师。委托代理人：钟宇权，广东深田律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘鸿鹏，男，汉族，1972年6月25日出生，住址深圳市南山区。原告王知诉被告刘鸿鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，被告刘鸿鹏在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告王知的委托诉讼代理人李文斌及被告刘鸿鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王知向本院提出诉讼请求：1、请求解除2019年7月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告返还原告11000元租房押金。事实与理由：2019年7月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于新德家园DB栋8H的房屋出租给原告，建筑面积为37.85平方米，房屋性质为住宅，租赁期限自2019年7月20日至2021年7月19日，租金为第一年5500元/月，第二年5700元/月，租房押金11000元。在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用双方结清后三日内，被告将租房押金无息全部返还给乙方，合同约定租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。2020年5月20日，原告提前一个月跟被告提出退租事宜，被告未予以回应，但开始带新租客上门看房，并催促原告尽快交房。后原告找到新住所并于2020年6月19日搬离，但被告拒不退还押金，也不予以配合办理钥匙交接等退租事宜。原告多次与其沟通，也通过物业、街道办、公安等部门进行协调，但被告均不予理会。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方当事人因协商一致合意解除合同。因此，合同解除后，被告应退回预付款性质的押金，但被告拒不退回押金并配合办理退租事宜，该行为严重损害了原告的合法权益。被告刘鸿鹏辩称，一、原告未经同意擅自搬离，至今未交付房屋，已构成严重违约。原告合同期间表现失信，反复无常，一共两次提出退房，第一次于2020年5月6日提出退房，后又反悔要求优先续租，于2020年5月20日再次要求退房，被告并未同意。原告于2020年6月13日擅自搬离物品，被告在物业管理处及保安打电话要开出门条才知晓此事，为不耽误搬家公司的工作，被告人只好同意开出门条。原告行为已构成严重违约。鉴于原告于6月13日已搬离房屋，被告无奈要求原告交接房屋。双方约定于2020年6月19日上午9点在新德家园H层物业管理处交割租房，原告未到场，并不接电话。物业管理处邓萍女士协助与原告电话沟通，原告提出误工费900元才来交房。第一次交房未果情况下，经物业管理处第二次协调，双方约定于2020年6月22日12点在新德家园H层物业管理处第二次交房，原告仍未到场，原告父亲到场并提出要求退还全部押金的无礼要求，协商未果情况下，原告于13:10左右到场，父子两人在物业管理处对被告人动用武力威胁，当天在南山派出所警察调解未果，原告拒绝交房至今；二、原告无权要求被告返还11000元押金，原告须向被告支付如下费用：l、因原告的违约，给被告造成的损失至少为8660元，包括租金差价2200元；擅自搬离后，原告拒不交房至今导致被告无法办理再出租事宜，为避免损失继续扩大，被告只好换了锁芯，直至2020年7月23日，涉案房屋才出租至新租户，空置了一个月零4天，损失6460元；2、原告拖欠的水电、物业费及其它物品损失等共计2705.59元：(1)原告至今拖欠2020年5-7月的电费404.01元，物业管理费278.58元，燃气费63元，共745.59元；(2)因原告的原因导致的家具、装修的损失共计802元；(3)马桶费用及工人安装费用共计798元；（4）购买茶几的费用150元，原告2019年8月已从租金中扣除，但未购买茶几，故该150元用应返还被告；(5)因原告拒不交房，为避免进一步扩大损失，被告更换锁芯费用为200元；（6）原告拒绝归还银行卡，被告补卡工本费10元；三、原告的行为已构成违约，根据合同约定，原告应承担违约金6555元。（1）根据第十二条约定，擅自单方终止合同的，应向对方支付1个月租金作为违约金，故原告应向被告支付违约金5700元；（2）第十三条约定，逾期付款的，每逾期一日，应按月租金的1%支付，故原告应向被告支付违约金855元。被告扣除押金11000元后，原告还应向被支付6920.59元，故原告无权要求被告返还11000元押金。被告对原告提出反诉，反诉请求：1、原告因擅自解约赔偿被告损失及违约金共计15215元（其中包括租金差额：合同所约定的租金与市场租金的差额2200元（200元/月×11个月）；从6月21日至7月23日房屋的空置期损失，共计1个月4天，按照每月5700元的标准计算，共计6460元；擅自解除合同，应支付1个月租金的违约金5700元；延期支付租金15日，按照日租金的1%计算，共计855元）；2、原告支付欠付的水电费、煤气费、物业费共计745.59元；3、原告应向被告支付装修、马桶损坏、桌子等费用共计1960元；4、诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年7月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限为2年，自2019年7月20日至2021年7月19日。鉴于原告连续租住两年，被告同意第一年房租按5500元/月，低于正常市场均价6133元/月，第二年房租按5700元/月收取。原告已实际入住11个月，原告在履行合同期间表现失信，反复无常，多次提出退房又反悔续租。第二次反悔续租后又要求退房，被告并未同意。后原告擅自搬离，已构成严重违约，致使房屋空置1个多月，给被告带来较大的时间成本、交涉成本，并产生了实际损失。在2020年6月13日原告私自搬离的情况下，为了避免进一步扩大损失，被告只好要求原告交割房屋，但原告拒不配合，并与其父亲无故殴打被告，房屋钥匙至今仍未交还。被告无奈更换了锁芯，租赁期间原告损坏了马桶，且未实际购买其声称自行购买的桌子等……2020年6月6日，因房屋漏水，而原告拒不配合，导致产生了材料被水泡坏、工人工资等损失。除此之外，原告还拖欠其租赁期间产生的水电费、煤气费、物业管理费、房租等费用。针对被告的反诉，原告答辩称：原告与被告的房屋租赁价格是合理的，不存在低于市场价格，从被告与第三方签订的房屋租赁合同可以看出，在被告对涉案房屋重新装修后，出租的价格达到5700元/月而没有达到6371元/月，被告的该项主张毫无依据。原告不存在擅自解约的情形，无需支付租金的违约金。原告解约是经过被告同意的，且提前1个月向被告通知，虽然被告没有书面明确表示同意，但从被告的行为方式可推断，在原告提出退租后，被告频繁约租客上门看房，且一直催促原告交房。因此，原告才开始在别处寻找合适的房屋并准备搬迁。如被告提出不同意退房，原告就不会重新租房，便可继续租住涉案房屋。因此，被告的行为已经证明其同意退房，原告也在其他地方重新租赁房屋；其次，被告是明知原告搬迁的，在原告提出退房后，被告一直催促被告交房，原告才予以搬迁的。且是经过被告同意后，物业才签了放行条，原告才得以顺利搬迁；最后，是被告一直故意刁难，不予办理交房手续，才产生所谓的损失。根据原告提交的微信聊天记录可知，原告多次通过各种方式与被告沟通，但被告均不予理睬，最后迫于无奈，原告将钥匙放在1楼保安处，并多次通知被告过去领取，但被告拒绝领取，而是在原告搬离后径直更换锁芯重新装修，所以被告的主张无事实及法律依据。被告要求支付水电费、物业费、煤气费、装修费、马桶损坏、桌子等费用毫无依据，根据被告提供的银行流水可知，原告的水电费等费用是交付到5月份的，6月13日后原告已经搬离，所以即使要计算以上费用也只能计算至6月13日，剩余的费用是被告安排人员装修产生的费用，理应由被告承担。马桶损坏是工人上门维修水管时损坏的，不应由原告赔偿。桌子是原告自行高价购买，理应属于原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）于2019年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于新德家园DB栋8H房（以下简称“涉案房产”）出租给原告，租赁期限自2019年7月20日至2021年7月19日，租金为第一年5500元/月，第二年5700元/月，乙方应于每月20日前向甲方支付租金，租房押金11000元。乙方逾期付款的，按照每日1%支付违约金。甲方保证房屋建筑结构完好及设施正常使用，甲方负责房屋的维修，维修费由甲方承担。因乙方过失造成的房屋损坏，由乙方负责维修，并承担维修费用。租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付1个月租金作为违约金。在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用双方结清后三日内，甲方将租房押金无息全部返还给乙方。签订合同后，被告将涉案房产交付原告使用。原告向被告支付租金及押金情况为：2019年7月20日15500元、2019年8月20日4650元、2019年9月20日5420元、2019年10月20日5500元、2019年11月21日5500元、2019年12月22日5500元、2020年1月20日5500元、2020年2月21日5500元、2020年3月20日5362元、2020年4月21日5500元、2020年5月20日5500元。原告于2019年8月20日交付8月份房租时候扣除了“茶几150元”。原告于2020年5月20日告知被告“下个月20退租了，提前一个月跟你说”，被告于5月22日回复“晚上九点多有人来看房”，原告于2020年6月6日告知被告地板冒水。被告要求原告于2020年6月16日家里留人让物业维修卫生间，原告提出上班时间没人在家配合维修，双方因修理时间起争议，被告曾约维修师傅上门对涉案房产进行部分维修。被告于6月13日告知原告“晚上8:30家里留人，有人看房”，原告回复“在东莞，你上次两次带人来看，家里有人我们都在配合你看”，被告回复“那是你违约必须的”，被告于2020年6月13日回复“可以，配合不了，付出你说的时间和成本代就行了，交房尽快，有人再看房……”，被告于6月14日告知原告“明天晚上八点家里留人，有人看房”，原告同意。原告于2020年6月19日搬离，原告向被告支付租金至6月19日。被告曾通知原告于6月19日进行退房交接，原告没有按时前往。双方曾约定6月22日中午12时在物业管理处办理交房手续，原告要求被告退还全部押金，被告不同意，双方未能协商一致并发生冲突，被告报警后，双方到派出所调解，原告要求被告退还全部押金才交房，被告不同意，双方未能就交房达成一致。其后，被告将原告的联系方式设置黑名单，原告于6月23日起陆续发短信给被告，提出向被告送还涉案房产钥匙，或者将钥匙放在物业管理处让被告自行取回或者及邮寄钥匙给被告，被告并未回复。原告于6月24日通过管理处联系被告取回钥匙，管理处人员回复被告不同意。原告于6月19日起联系街道办人员希望协调退还押金事宜，于6月30日、7月1日联系街道办人员希望协调被告办理取回钥匙事宜。被告于7月10日换锁收回涉案房屋。原告于庭审中称，原告父亲于6月22日代原告与被告办理交接，双方未就交房事宜达成一致意见而未完成交房，被告一直不配合办理交房手续，径直换锁才导致换锁费用的支出。被告于庭审中称，原告造成被告的损失包括：装修费802元，包括厕所的贴瓷砖、原材料及人工费。原告损坏马桶，被告重新购置马桶花费298元，拆装、安装马桶、包括垃圾处理共计500元。装修费用是因原告在租赁期间不配合被告安排工人维修施工，导致产生了原材料及人工损失费用。马桶损坏是装修的师傅告知被告，在装修施工前马桶就已经损坏，所以被告认为原告应赔偿被告的拆装、安装、购置马桶等费用。双方协商由原告购买桌子，被告向原告补贴费用150元，但原告并未实际购买，所以应当由原告赔偿被告150元。原告未向被告交还钥匙，应赔偿更换锁芯支付200元，原告未向被告退还扣缴费用的银行卡，应赔偿被告补办银行卡工本费10元。被告向原告交付房屋时，设施是完好的，但租赁使用期间损坏，应当由原告负责赔偿。被告于6月15日将原告的微信列入黑名单，因为原告于6月13日私自搬离；6月13日至15日期间，双方在装修以及看房问题上，原告不配合，被告实在无法忍受；原告经常晚上11、12点多向被告发送微信，打扰被告的休息，被告无法忍受。6月22日被告将原告的电话列为黑名单，因原告两次拒绝交房，经物业管理费及派出所协调后仍拒绝，被告不想与原告联系，且原告一直更换不同的号码给被告发送短信，而且中途原告指使其他人员以法律人士对被告进行威胁。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》基于原、被告双方真实有效的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应遵守合同约定并履行各自的权利义务。对于双方的诉请问题，本院分析如下：一、关于合同解除问题。虽然原告提前一个月告知被告将提前退租，但是被告并未表示同意，被告于本案中安排新租客上门看房或者催促原告尽快退还涉案房产的行为，即便代表被告同意原告提前退租，但是不能代表被告放弃追究原告违约责任，被告该行为应认定为对于原告提前解约的止损行为。原告于2020年6月19日已经搬离涉案房产，被告亦已经于2020年7月换锁收回涉案房产，双方已经实际终止履行租赁合同关系，对于原告诉请解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持；本案中，因双方实际已经终止履行租赁合同，合同未约定被告可基于原告提前退租而没收租房押金，在结清其他费用后，被告应当向原告退还11000元租房押金，对于原告诉请被告退还押金11000元的请求，本院予以支持；二、关于原告应当赔偿被告损失问题。（一）提前退租违约金。因原告在未取得被告的同意下提前退租，原告应当按照合同约定向被告支付1个月租金5500元作为提前退租的违约金；（二）租金支付期限及金额问题。原告于2020年5月20日通知被告将在6月份提前退租，并于6月19日搬离涉案房产，但在双方就退还押金未达成一致情况下，原告并未于6月22日前将涉案房产钥匙交还给被告。原告没有及时返还涉案房产且在履约协商过程中未能遵守诚信原则，在两次交房未果后才于6月23日起发信息及通过物业管理处联系被告提出交还钥匙，原告对于延期返还涉案房产造成的损失应当承担部分责任；被告在双方协商未果后，将原告的联系方式设置为黑名单，采取拒绝沟通方式而未及时取回涉案房产钥匙，被告因此产生的换锁费用200元应由其自行承担，被告对于延期收回涉案房产亦应承担部分责任，本院酌定原告应当向被告交付租金直至2020年7月1日止，即原告应向被告补交2020年6月20日至2020年7月1日共计12天的租金2200元[（5500元/月÷30天）×12天]；（三）关于维修损失问题。（1）马桶装修及装修费用。被告按照合同约定负有保证房屋设备正常使用及维修设施的义务，被告未能充分举证证明因原告过失造成马桶及其他设施损坏，亦无充分证据证明原告故意延误施工造成损失，被告主张原告赔偿装修费802元、购置马桶花费298元，拆装、安装马桶及垃圾处理500元，被告该主张没有充足的依据，本院不予支持；（2）茶几费用。被告主张原告未按照约定购买茶几应补交150元。而原告认为双方协商一致由原告自行购买茶几，被告补偿150元。因被告未能举证证明双方对扣除150元茶几配置是以原告购买茶几配置涉案房产作为条件还是因被告未能配置茶几而补偿原告，被告应当承担举证不能的法律后果，本院对于被告该请求不予支持；（3）补办银行卡费用。因被告未举证证明因原告不退还银行卡而致使原告补办支付了工本费10元，本院对于被告该请求不予支持。（四）原告拖欠的水电费及管理费问题。被告主张原告拖欠物业费、水电费、煤气费共计745.59元，被告仅提供自行制作的表格而未能提供水、电、燃气及物业单位的收费单据或者其支付凭证以证明原告使用各项费用情况及拖欠的金额，本院对于被告该诉请不予支持；（五）关于房租定价问题。被告主张因双方约定租期为两年才以低于市场价格200元向原告出租涉案房产，被告诉请原告按照每月200元标准补偿租金差额2200元。因被告未能提供证据证明双方对此曾作约定，本院对于被告该诉请不予支持；（六）关于空置费问题。原告已经按照合同约定提前1个月告知被告将提前退租，被告亦已经数次安排有意向的租客上门看房，并且合同约定原告支付被告1个月租金作为违约金，故应认定双方于合同中已经约定原告提前退租应当向被告支付1个月租金作为其违约责任，被告另诉请原告支付房屋空置费的请求没有法律依据，本院不予支持；（七）原告延期支付租金违约金问题。原告于租赁过程中，存在逾期支付租金之违约行为，包括2019年11月延期1天、2019年12月延期2天、2020年2月延期1天及2020年4月延期1天，共计延期5天，合同约定原告应以每月租金为基数，按照每日1%的标准向被告支付违约金，原告应向被告支付此部分违约金共计275元（5500元/月×1%/天×5天），对于被告该项请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王知与被告刘鸿鹏签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘鸿鹏应于本判决生效之日起十日内向原告王知退还押金11000元；三、原告王知应于本判决生效之日起十日内向被告刘鸿鹏支付提前退租违约金5500元；四、原告王知应于本判决生效之日起十日内向被告刘鸿鹏支付2020年6月20日至7月1日的租金2200元；五、原告王知应于本判决生效之日起十日内向被告刘鸿鹏支付延期支付租金违约金275元；六、驳回原告王知的其他诉讼请求；七、驳回被告刘鸿鹏的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费37.5元，反诉费用124元，共计161.5元。由原告王知负担55.18元，由被告刘鸿鹏负担106.32元。原告王知已经预缴37.5元，被告刘鸿鹏已经预缴248.01元，由本院向被告刘鸿鹏退回141.69元。原告王知应于本判决生效之日起七日内向本院交纳17.68元，逾期未交纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二一年一月二十七日书记员  李 微附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。