北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9505号原告：王善海，男，1970年6月12日出生，回族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：徐建源，北京冰雨律师事务所律师。被告：潘珂，男，1973年1月13日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：董振武，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原告王善海与被告潘珂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王善海的委托诉讼代理人徐建源，被告潘珂的委托诉讼代理人董振武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王善海向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告2019年11月20日至2020年6月8日期间的租金264454元；2、依法判决被告支付违约金864683元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于北京大兴区旧宫镇地铁亦庄线旧宫东站1号地多功能项目用地12号＃商业2层218室（面积311.71平米）租给被告，期限为2017年11月20日至2022年12月31日止。根据合同第三条第1项、第四条第2项约定，被告应于2019年10月20日前支付2019年11月20日至2020年11月19日期间的租金477851.43元，被告至今未支付。被告拖欠原告的租金侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。潘珂辩称：不同意原告的诉讼请求。我们合同不能继续履行因疫情影响，属于不可抗力和情势变更，我们同意适当赔偿租金，但是合同实际上不会继续履行，我们要求解除合同，合理补偿一些租金。我们2019年12月向原告发函要求解除合同，原告2019年1月8日回函表示不同意解除，后来因为疫情原因，这个事情就暂时搁置了。另外，我们手上的租赁合同出租方是孙红山，而不是原告，合同第2条，合同签约主体不一样，内容是一样的，免租期确实当时给了我们一个月，如果原告说一个月免租期是他们的损失，我们提出解约，一个月的免租期赔给他也没问题；关于违约责任，两年租金作为违约金约定过高，应当是无效的。我们向对方提出解除租赁合同是2019年12月，而不是2020年6月8日，租金不同意支付到原告主张之日。本院经审理查明：2017年11月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于北京大兴区旧宫镇地铁亦庄线旧宫东站1号地多功能项目用地12号＃商业2层218室（面积311.71平米）租给被告，期限为2017年11月20日至2022年12月31日止。2017年11月20日至2017年12月31日为装修免租期。根据合同第三条第1项、第四条第2项约定，被告应于2019年10月20日前支付2019年11月20日至2020年11月19日期间的租金477851.43元，被告未支付。合同第七条违约责任约定，1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向对方支付两年租金作为违约金。2、如乙方连续超过一个月以上经甲方合理催缴仍不能缴纳租金的，则视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并由乙方承担违约责任。3、因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，甲乙双方互不承担责任。关于被告没有支付租金的原因，被告于2019年12月以北京盼达宝贝教育科技有限公司名义向原告发送通告，主要内容是：王善海先生：您好！我司于2017年1月1日起租赁您名下东业五环国际底商218号，双方签订合约期为五年，此前我司均按合同约定履行。然而自今年年初以来，国家教育政策调整，致使我司租用贵房屋所办之教育项目成为禁办项目，我司经与署地教育局多次交涉无果，同时，我司积极寻求合作、转租以期继续履行我司与您签订租赁合同，可惜至今没有成效。因此，我司遗憾地通告您，我司自2020年1月1日起不再租用您名下东亚五环国际底商218号；由此引起的善后相关事宜，望双方友好协商解决。被告于2019年9月2日向原告回函：潘珂先生，您好！您于2017年起租赁了我名下的东亚五环国际1号楼218房屋，合同期限五年。2020年1月3日，您亲自到我单位通过工作人员转交给我一份通告，我已收悉。现回函如下：1,房屋租赁合同是我与您签订的，在我和您之间有效。任何其他个人或单位的行为，均不能阻碍合同履行或对合同产生影响。2,您已经没有按合同约定缴纳2020年租金，是违约行为。请在看到或收到本回函之日起5日内，履行缴纳租金的义务。届时未履行，我将通过诉讼维护合法权益。庭审中，被告主张自己手里的合同是与案外人孙红山签订的，但内容一样，原告表示孙红山系王善海下属，因签完合同王善海拿走了，被告也想要一份，故孙红山就又签了一份给被告，经原告核实，被告是按照合同内容履行缴纳房租等合同义务的，实际租赁的房屋亦是本案房屋，双方没有其他租赁关系。关于双方继续履行合同事宜，双方曾进行协商由被告找到下家来接手，但未找到接手的人。关于合同不能履行的原因，双方均认可为国家不让办私立幼儿园了，但原告认为合同第五条约定的房屋用途为商业，不能办幼儿园可以办别的。关于房屋交付的问题，被告主张自己已经交付了房屋钥匙，屋内的东西也不要了，也可以随时拉走，原告则主张没有收到，到2020年6月8日才交房，大门的钥匙并非原被告双方所有，是因为旁边有人装修怕丢东西，因被告不营业，人家把大门锁起来了，被告如果想进去可以联系物业，但是他自己不想解决，其无权要求解除合同。关于房屋占用情况，涉案房屋里存放有原告的办公桌椅以及电脑教具等，被告称试图拉走，但因为疫情耽误了，原告当时称是物业锁的，2020年6月4日，被告表示只要原告配合，随时可以拉走，当时被告表示房屋钥匙还没有交接。本院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有平等约束效力，任何一方均应该按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原被告签订的合同不违法法律强制性规定，应为合法有效，双方合同关系已经事实解除，不再赘述。关于合同的解除时间，鉴于被告自2019年12月即发函给原告明确表示不再履行合同，但原告不能履行合同的原因是不能继续办幼儿园且无法转租，因双方约定的合同用途为商业，原告不能经营幼儿园亦可通过转租等形式继续使用房屋，其无权单方提出解除合同。但该通知送达原告后，原告明知被告已经不可能再继续履行合同义务，仍然不同意解除合同，一定程度上导致了损失的扩大，综上，原告对合同解除应该承担违约责任，但应该适当予以减少。首先，关于租金。被告违约解除的情况下，应该给与原告适当的准备和考虑时间，以一个月为宜，因此，本院确认2020年2月1日为双方合同的解除时间，以此计算，被告应支付2019年11月20日至2020年2月1日的租金94041元。2020年2月1日至2020年6月8日，被告仍然在房屋内存有物品，并拿着房屋钥匙，视为仍然占用房屋，但如前所述，原告坚持不同意解除合同，应对该段时间的占用费予以酌减，鉴于双方均明知涉案房屋不能营业的实际情况以及疫情期间的特殊社会条件，本院综合确定该段时间的占用费为80000元。其次，关于违约金。鉴于双方约定的违约金数额为两年的租金合计80余万元，但就双方签订合同时的情境来看，被告承租房屋的目的即为开办幼儿园，虽然合同约定的房屋用途为商业，但就被告来讲，幼儿园系通过特殊审批才能开办的项目，其无论是转行还是重新装修，都会面临诸如专业对口、行政审批等现实困难，其大概率仅可以通过转租来继续合同关系，而当时尚处于疫情期间，租赁市场难免受到一定影响，从这个角度来说，被告不履行合同并非出于恶意，亦受到了社会环境等客观因素的影响，原告对于上述情况尤其是被告租赁房屋举办幼儿园的现实情节，在合同签订之初应为知情状态。据此，本院将主要考虑被告违约对原告实际造成的损失予以酌减，因原告收回房屋以后，尚需要一定的时间对房屋进行重新出租，同样鉴于疫情期间租赁市场的客观情况，本院认定三个月租金作为违约金。此外，因为双方约定了装修免租期为一个月零12天，因被告方中途终止合同给原告造成租金损失，考虑房屋交接后原告需要重新整理房屋等因素，本院酌定该部分损失为两个月租金作为违约金。综上，被告应赔偿原告违约金合计199104元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、潘珂于本判决生效后7日内支付王善海2019年11月20日至2020年6月8日期间的租金和占用费合计174041元、违约金199104元，合计373145元；二、驳回王善海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7481元，由潘珂负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年一月二十七日书记员  张静怡-6--1-