广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10760号原告：东莞市国弘投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：裴照众，系原告的员工。被告：皓月车联网（东莞）有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××厂房4、5层。法定代表人：姚某1。原告东莞市国弘投资有限公司与被告皓月车联网（东莞）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市国弘投资有限公司的委托诉讼代理人裴照众到庭参加了诉讼，被告皓月车联网（东莞）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市国弘投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截止于2019年12月10日的物业租金、管理费、水电费本金246784.64元以及约定的滞纳金214465.29元（滞纳金自2019年6月16日起计至付清之日止，暂计至2020年2月25日，每日按欠款本金246784.64元的0.5%计算）。2.判令被告按双方《物业租赁合同》第二条第5项之约定，承担两个月租金60663.6元的违约金，并补交免租期租金40442.4元。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告法定代表人姚某1于2017年9月14日签订《物业租赁合同》（厂房），建立物业厂房的租赁关系。同年12月27日，原告与被告签订《物业租赁合同》（宿舍），被告承租原告太和路2号317-322共计六套宿舍，用于被告员工住宿。2018年4月24日，原、被告双方签订《物业租赁合同补充协议之一》，在原物业租赁合同约定租赁面积2022.12平米（太和路4号D厂房4、5层）的基础上，加租同建筑内第3层，即自2018年5月1日起，被告承租原告太和路4号D厂房3、4、5层，面积共计3033.18平米，每平米租金10元/月。自2018年1月1日起，被告承租原告太和路2号317-322六套宿舍，共计租金3000元/月；管理费标准为厂房每平米1.5元/月，宿舍每套35元/月；双方约定每个月的15号前缴交当月租金。水电费按照被告的实际使用量，于下月15号前与租金一并缴交。2019年1月起，被告陆续出现拖欠租金、水电费的情况，经原告催缴，大多都能补缴。2019年6月起，被告连续拖欠租金、水电等费用，经过原告多次沟通并于2019年8月21日发函催缴，被告都没有及时履行付款义务。后被告自身经营原因，人员陆续撤出办公场所，办公物品及设备仍留置于租赁物业内。为了解决租金的拖欠及清空租赁物业的事宜，原告多次联系被告总经理黄文锐及法定代表人姚某1，但对方总是推脱或言而无信。2019年10月15日，黄文锐代表被告签署的《皓月车联网撤出计划》因根本没有履行也成为一纸空文。鉴于上述情况，原告于2019年11月22日委托广东盛众律师事务所向被告及其法定代表人分别发送了律师函，郑重告知其搬离物品、缴清欠款等事宜。截止2019年12月10日，被告自行清理完毕租赁物内物品，但拖欠的租金、水电费、管理费等本金已达246784.64元。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告皓月车联网（东莞）有限公司提交书面答辩状答辩称：一、被告不应支付原告诉求的全部款项。被告与原告确实签订了相关合同，租赁原告所有的厂房及宿舍用于经营等使用，但早于2019年1月前被告因经济形势下滑就与原告领导申请退租，提前终止租赁合同。在原告未同意的情况下，又于2019年6月20日向原告发送书面的申请函件，请求退租，并陆续迁出租赁厂房及宿舍。但原告迟迟不予回复，是导致本案产生的直接原因。被告认为，根据双方2017年9月14日租赁合同第二条第5项之约定，被告提前终止合同，可提前六个月通知原告，但原告在收到被告通知后，迟迟不与被告进行交接。在被告再次发函时，仍然不予回复，被告可视原告已经同意终止合同。故被告不应支付合同终止后的原告本案中所主张的全部款项。二、即使按照原告提供的证据，被告亦不应支付其诉求中涉及的全部款项。1.根据原告单方提交的材料，其于2019年11月22日向被告发送律师函件，律师函件中明确“从本函发出之日，《合同一》、《合同二》及《租赁合同确认书》终止”，该函的发出时间为2019年11月22日，故原告证据确认的，本案所涉租赁合同的终止时间点应为2019年11月22日。2.原告依据上述时间点，主张的租金及管理费有据可寻，但其主张的水电费用5947.62元不属于租赁合同约定的属于其有权收取的范畴，其一，租赁合同中未约定水电费在原告缴纳后，转向被告收取；其二，水电费的收费主体为国家供电公司及供水公司，非国家授权单位，无权收取该部分费用，故在本案租赁合同纠纷中，原告主张该部分费用无事实及法律依据。3.根据2017年9月14日租赁合同第六条、2017年12月21日租赁合同6.1.2条之约定，双方对合同终止后的违约责任进行了明确，均约定为没收押金，赔偿一个月的租金，而原告并未适用该违约条款，而是直接按照逾期支付租金的违约责任进行的主张。被告认为，租赁合同中虽然约定了多种被告违约责任的条款，但具体到本案，仅能够适用合同终止后的违约条款，并不能多种条款平行适用。原告主张的要求按欠款金额0.5%计算滞纳金条款，在双方签订合同时的合意为，双方不终止合同，被告偶尔违约的情形下适用的违约条款。否则，如一年违约，支付的滞纳金就是本金的1倍，毫无公平可言。4.按原告提供的律师函提出终止合同的主体为原告，而原告提起的第二项诉讼请求，系适用2017年9月14日租赁合同第二条第五项，提请法庭注意，该条是乙方提出提前终止合同的应承担的违约责任条款，原告依据该条提出的诉求无合同及法律依据。故，被告在按照原告提供证据承担责任的情况下需要承担的责任是：扣除被告两个月租金的押金；未支付的租期内的租金、管理费(法院核实)；赔偿一个月的租金3333.8元，原告的其他损失(无依据，无需赔偿)。综上，被告认为，被告依据合同约定提前六个月提出终止合同，不应承担原告诉求中的全部款项，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。退一步讲，即使需按原告提供的证据承担责任，承担的责任仅为未支付租金及一个月租金的赔偿。如法院最终认定应按原告主张的0.5%计算滞纳金，被告认为该滞纳金/违约金亦是过高的，请求法院依法予以调整。经审理查明，2017年9月14日，原告作为出租方（甲方）与姚某1作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》约定：甲方将位于东莞市××××××××××××的厂房D四、五层出租给乙方作厂房使用，共计面积2022.12平方米。其中第二条，1.本次租赁期限为112个月，即2018年4月1日至2027年7月31日止，实际租赁起租时间以物业交付日为准，……。2.从物业交付日起两个月为乙方装修搬迁期，该期间免租，但乙方要按本合同的规定缴交相关费用及履行相关义务和责任。5.租赁期内，若乙方需提前终止本合同的（本合同规定之终止合同情况除外），必须提前六个月通知甲方，并按两个月租金金额赔偿给甲方。另外乙方所交押金不予退还。即因乙方提前终止合同对甲方造成损失的赔偿总额最高上限是月租金的四倍。其余所产生的各项费用均以合同期满形式进行结算。乙方在物业中所投入的装修费用等一切损失由乙方自行承担。乙方违约提前终止合同或甲方因此提前终止合同的，免租期租金须补回支付，且合同约定之押金不予退还。第三条，1.租金：每平方米每月租金为10元（含税），每月租金总额为20221.2元（含税），租金不包括物业管理费。2.每个月的15日前（含15日）缴交本月租金。3.乙方每月一次性以银行转账方式交付租金给甲方，甲方开增值税专用发票给乙方，该发票视为交租结算凭证。4.根据本合同第二条第1款的约定租赁期限内，双方同意，本物业的租金每三年递增一次，每次递增幅度为5%，其中2018年4月1日至2021年3月31日（2018年4月1日至2018年5月31日为免租期）每月租金20221.2元，总额687520.8元。5.自本合同签订之日起七天内，乙方一次性交付两个月的租金40442.4元给甲方作为租赁物业的押金，待租赁期满或在甲乙双方均无违约的情况下提前终止合同，待双方结清租赁物业的各项费用后的十五天内，甲方将押金无息退回乙方，如因乙方责任而提前终止合同的，押金归甲方所有不予退还。第四条，1.甲方向乙方提供该物业现有容量的用水、用电设施，乙方不得超负荷使用，……。2.水费、电费按每单元的总水表和总电表的实际用量按月结算。每个月的水费、电费由乙方自行交到甲方或甲方委托方或供电供水部门。3.本物业的物业管理费由乙方负责支付，每月按时交给甲方或甲方指定的物业管理处。在租赁期间，物业管理费标准有调整时，按新标准执行。现物业管理费与园区内企业摊分，以签约时管理条件，乙方每月承担雇用一名保安人员的费用。如日后需求及管理方式出现变化，须配合甲方管理，双方协商解决。5.以上租金及有关费用乙方应依时缴交，逾期按欠款额每日2.5‰计收滞纳金；若延误超过30天未缴交，甲方有权按欠款额自欠款日起按每日5‰向乙方收取滞纳金。第五条：4.在租赁期内，乙方不得将该物业转租或分租给第三方。第六条：乙方有下列情形之一的，甲方可视乙方为违约并收回出租物业，已缴租金和押金不予退还，并按一个月租金金额赔偿给甲方。如造成违约金不足于补偿甲方损失的，由乙方负责继续赔偿，由此终止合同而产生的一切责任全部由乙方负责。具体如下：（1）擅自将承租物业转租、分租、转让、转借他人使用；……；（3）拖欠租金或水、电费等有关费用累计达到30天；……；（8）本合同中约定的其他违约情形。落款：承租方委托人（签字）处签有“姚某1”并加盖被告印章。同日，双方签订《安全生产责任书》并确定《物业交付条件及设备设施清单》。2018年3月9日，原告作为甲方，姚某1作为乙方签订《租赁物业交付确认书》记载：甲、乙双方拟签订物业租赁合同，于2018年3月9日在租赁物业所在地现场实地勘察，该物业水、电设施正常，无欠物业管理费用。乙方对物业现状和交付条件了解清晰，物业符合租赁合同的交付条件，乙方对此无异议，双方确认并按合同约定交接上述物业。落款：乙方处加盖被告印章。2017年12月21日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了《物业租赁合同》约定：甲方将位于东莞市×××××××××××的宿舍第三层317-322号6套房屋出租给乙方作宿舍（仅供在职人员）使用。第2.1条，本次租赁期限为115个月，即2018年1月1日至2027年7月31日止；租赁期满后，本合同即自然终止。第2.2条，宿舍以套为计算单位，每套每月租金为500元（含税），每月租金总额为3000元（含税），上述租金不含物业管理费；根据本合同第二条第1款的约定租赁期限内，本物业的租金每三年递增一次，每次递增幅度为5%，其中2018年1月1日至2020年12月31日的每月租金为3000元，总额为108000元；第2.3条租金缴交时间及方式，每个月的15日前（含15日）缴交本月租金；乙方每月一次性以银行转账方式交付租金给甲方，甲方确认收款后，开增值税专用发票给乙方，该发票视为交租结算凭证。第2.5条押金，自本合同签订之日起七天内，乙方一次性交付两个月的租金6000元给甲方作为租赁物业的押金，待租赁期满或在甲乙双方均无违约的情况下提前终止合同，待双方结清租赁物业的各项费用后的十五天内，甲方将押金无息退回乙方，如因乙方责任而提前终止合同的，押金归甲方所有不予退还。第3.1.1条交付日指该物业交付给乙方的日期即2018年1月1日，物业实际交付日期以乙方签收甲方发出的书面通知为准。第3.3.2条甲乙双方交付/接收该物业时，应当签署一份《物业交付确认书、交付条件及设备设施清单》……，交接凭据一旦签署，双方的交付/接收义务立即完成。第4.1.1条甲方有权自行管理或委托其它专业公司对全部或部分物业进行专项管理，乙方应接受、服从管理，乙方须从物业交付日起开始向甲方或甲方指定委托公司交纳管理费。第4.1.3条乙方承租的物业的管理费按物业数量计算，每月每套宿舍35元（含税），每月合计210元（含税）。第4.1.4条首月管理费于物业完成交付5个工作日内由乙方向甲方交付，其余月份管理费于每月第15日前支付，……。第4.4.1条乙方须自行负担与该物业使用相关的电话费、水费、用户区域电费、燃气费及其他费用。水、电费按每单元的总水表和总电表的实际用量按月结算，在租赁期间，水电费标准有调整时，按新标准执行。第4.4.3条乙方在收到甲方发出的交款通知后5个工作日内向甲方支付或自行到相关部门支付所有因使用该物业而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用。第6.1.1条租赁期内，租金及有关费用乙方应依时缴交，逾期按欠款额每日2.5‰计收滞纳金：若延误超过30天未缴交，甲方有权按欠款额自欠款日起按每日5‰向乙方收取滞纳金。第6.1.2条乙方有下列情形之一的，甲方可视乙方为违约并收回出租物业，已缴租金和押金不予退还，并按一个月租金金额赔偿给甲方。如造成违约金不足于补偿甲方损失的，由乙方负责继续赔偿，由此终止合同而产生的一切责任全部由乙方负责。具体如下：(1)擅自将承租物业转租、分租、转让、转借第三方使用；……；(3)拖欠租金或水、电费等有关费用累计达到30天；……。第6.1.3条因乙方违约，乙方未缴清租金、水电费、物业管理费或其他费用前，甲方有权对物业进行停电、停水、停止货物进出、留置乙方在租赁物业内的物品设备，直至所有费用付清。第6.1.4条如乙方违反本合同约定，不及时交租的，甲方因实现权利而产生的费用乙方须予以承担(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。第7.1.2条租赁期内，若乙方需提前终止本合同的(本合同规定之终止合同情况除外)，必须提前三个月书面通知甲方，并按一个月租金金额赔偿给甲方。另外乙方所交押金不予退还。即因乙方提前终止合同对甲方造成损失的赔偿总额最高上限是月租金的三倍。其余所产生的各项费用均以合同期满形式进行结算。乙方在物业中所投入的装修费用等一切损失由乙方自行承担。乙方违约提前终止合同或甲方因此提前终止合同的，免租期租金须补回支付，且合同约定之押金不予退还。7.2.6乙方交还物业之时，须由甲方书面确认，甲方书面确认之后，乙方交还该物业的义务才算完成。第9条附件：附件一乙方营业执照复印件；附件二乙方法定代表人身份证复印件；附件三物业交付确认书、交付条件及设备设施清单（载明：甲、乙双方拟签订物业租赁合同，在租赁物业所在地现场实地勘察，该物业水、电设施正常，无欠物业管理费用，乙方对物业现状和交付条件了解清晰，物业符合租赁合同的交付条件，乙方无异议，双方确认并按合同约定交接上述物业）；附件四安全生产责任书；附件五宿合水、电表读数移交表（记载：317房电4度、水6吨，318房电6度、水2吨，319房电6度、水13吨，320电11度、水4吨，321房电14度、水3吨，322房电23度、水2吨）。2018年4月24日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了《物业租赁合同补充协议之一》约定：第一条，乙方从2018年5月1日起增加租赁太和路4号厂房D三层区域（1011.06平方米），该区域不给予免租期优惠。即乙方共租赁厂房D三、四、五层，共计面积3033.18平方米。第二条，租赁区域调整后，租金单价及递增条件不变，其中2018年4月1日至2018年5月31日（该时间段四、五层免租，5月份收三层的租金）每月厂房租金10110.6元，总额10110.6元；2018年6月1日至2021年3月31日，每月厂房租金30331.8元，总额1031281.2元。第三条，乙方承诺在本次调整后，严格执行合同条款，合同期内租赁区域保持不变，若有变化则视为违约，按原合同违约情况处理。第四条，本协议一式陆份，经双方代表签字、单位盖章后生效，双方各执三份，具有同等效力，原合同的其它部分继续执行。第五条，本协议生效后，视为厂房D三层区域甲乙双方完成交接，乙方对该区域内一切结构、装修、设施设备等情况确认无误，同意按现状交付。落款：甲方处盖原告印章，乙方处盖被告印章。2018年10月26日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了《物业租赁之物业管理补充协议》，其中第一条第九款协议生效及管理费约定：本协议自2019年1月1日起生效，协议期至2020年12月31日止，到期后双方重新协商管理费标准，标准不低于本协议规定的管理费。第二条管理费第一款管理费标准为：厂房1.5元/月/平方米；宿舍35元/月/套。第二款乙方租用甲方厂房3033.18平方米、宿舍6套，合计应交物业管理费4759.77元/月，乙方按以上标准将每月管理费随同租金以转账方式支付给甲方，甲方账户信息与原合同一致。原告主张案涉租赁物均为原告所有，并提供了二份不动产权证佐证，其中1.粤（2017）东莞不动产权第0049754号记载：不动产坐落于东莞市×××××××（厂房D），权利人为原告，单独所有，用途为工业用地、工业用房屋，总层数为5层。2.粤（2016）东莞不动产权第0047000号记载：不动产坐落于东莞市×××××××（宿舍公寓楼），权利人为原告，单独所有，用途为工业用地、非住宅（工业）用房屋，总层数为8层。原告主张被告从2019年6月开始没有缴纳租金等费用后，原告于2019年8月发送了催收函及通过电话、微信进行了催收，2019年10月15日被告总经理黄文锐到原告处达成撤出计划的协议但没有实际履行，原告于2019年11月22日委托律师发函要求解除合同并催促被告在2019年12月7日前搬离，被告在2019年12月10日清理完其物品并搬离案涉租赁物。为此，原告提交了《催缴函》、《皓月车联网撤厂计划》、《律师函》及邮件查询记录、《物品放行条》等佐证，其中1.《催缴函》显示原告于2019年8月21日致函被告：“贵司由于内部原因，于2019年6月20日向我方申请退租事宜，并约定在8月3日前一次性缴清6月、7月份所有相关费用。但8月3日后至今，贵司一直没有履行缴费义务。请贵司接函后在2019年8月27日前，一次性缴清6月、7月份费用共计82130.76元。在本函最后的催缴时限（2019年8月27日）过后，贵司仍未缴清费用的，我方将按照《物业租赁合同》之约定，认定贵司单方实际违约。根据《物业租赁合同》之约定，因贵司违约，除须正常缴交租赁费、管理费外，还应补交回我方给予贵司的免租期租金，且约定之押金不予退回。贵司的违约，我方亦有权收取两个月的租金作为补偿，收取延期缴款滞纳金等。若最终采取司法途径解决贵司的不诚信问题，贵司还应承担的费用包括诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等一切处置费用。”2.《皓月车联网撤厂计划》为黄文锐于2019年10月15日出具，内容包括：分三批分别撤出（首批于10月22日前撤出四五楼办公设备及用品；次批于10月25日前撤出半成品及相关物料并结算一部分费用；末批于11月1日前撤出成品及其他全部物资），11月前办理地址迁移；每批次撤出需黄文锐到场签名确认放行条，国弘相关人员需配合皓月办理撤工作，物资撤离后国弘申请办理减免押金事宜，后双方结算其余费用。落款处签有“黄文锐”并捺印。3.《律师函》显示，原告委托广东盛众律师事务所律师于2019年11月22日制作该函函告被告、皓月汽车安全系统技术股份有限公司、姚某1：2019年6月至今，被告未缴交租金、管理费及水电费已超过6个月，且一直占用原告出租物业。被告行为已经严重违约，严重损害原告合法权益。根据双方的签订的合同相关条款约定，函告被告：（1）从本函发出之日起，案涉两份《物业租赁合同》及《租赁合同确认书》终止。（2）原告将于2019年11月29日将出租物业内被告的物品集中清点并另行保管，请被告届时务必前来参与清点。（3）请被告于发出本函件之日起15日内（即2019年12月7日前）搬离并办理好退租手续。如被告逾期未办理租赁物业，未搬走的所有物品将视为遗弃物，原告有权自行清理。（4）请被告务必在2019年12月2日前缴清截止于当日所欠租金、管理费及水电费等款项及承担违约责任。如被告逾期未缴清租金或搬离租赁物业，原告将追究被告违约及占用租赁物之责任。4.邮件查询记录显示，《律师函》于2019年11月25日寄出给姚某1，于2019年11月27日签收。5.五份《物品放行条》记载：放行时间为2019年12月8日、9日、10日，楼栋/房号均为D栋5楼，业主姓名均为“皓月”，经办人均为黄文锐，物品有“小会议桌、显示器、空调、货物整机等”，经办人签名确认处均签有“黄文锐”。原告主张原被告的租赁关系于2019年11月22日解除，被告应向原告支付2019年6月1日至2019年11月22日租赁期间厂房租金173902.32元、宿舍租金17200元、管理费27289.35元。原告主张合同解除后被告继续使用案涉租赁物至2019年12月10日才搬离，比照合同约定标准，被告应向原告支付2019年11月23日至2019年12月10日占有期间的厂房占有使用费17872.93元、宿舍占有使用费1767.74元、管理费2804.68元。原告主张被告使用案涉租赁物期间产生水电费，被告应向原告支付尚未支付的2019年6月水电费2900.77元和2019年7月水电费3027.81元；原告明确放弃2019年4月尚欠的水电费26.03元，同意2019年5月被告多交的水电费6.99元在2019年6月的水电费中扣除。为此，原告提交了2019年6月至2019年12月的《缴款通知书》、《2019年欠费情况》佐证。该组证据显示：（1）2019年6月至2019年11月，每月的厂房租金均为30331.8元、宿舍租金均为3000元，每月厂房的管理费均为4549.77元、宿舍的管理费均为210元；2019年12月1日至2019年12月10日的厂房租金为9784.45元、宿舍租金为967.74元，厂房、宿舍的管理费分别为1467.67元、67.74元。（2）2019年4月欠水电费26.03元；2019年5月多收水电费6.99元；2019年6月（2019年4月25日至2019年5月25日）实际产生的电费2764.1元、水费136.67元；2019年7月（2019年5月6日至2019年6月25日）实际产生的电费2945.6元、水费82.21元；2019年6月26日之后未产生水电费。关于《缴款通知书》为何没有被告签名？原告释明：正常实务中每月的10日前原告将《缴款通知书》纸质版，租金、管理费及水电费的发票交付被告，被告每月签收核对后在每月15日前向原告缴费（租金、管理费是当月的、水电费是上月的）。2019年6月至12月被告未按约定交纳租金、管理费、水电费，原告正常向被告送达缴款通知书纸质版，但被告没有人签收。原告依据2017年9月14日《物业租赁合同》第四条第5项和2017年12月21日《物业租赁合同》第6.1.1条的约定主张被告支付滞纳金，并在庭审中自愿调低计算标准，分段计算为：（1）以2019年6月应付的款项40992.34元扣除2019年5月多付水费6.99元的余额40985.35元为基数，从2019年6月16日起；（2）以2019年7月应付的款项41119.38元为基数，从2019年7月16日起；（3）以2019年8月应付的款项38091.57元为基数，从2019年8月16日起；以上均按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止；（4）以2019年9月应付的款项38091.57元为基数，从2019年9月16日起；（5）以2019年10月应付的款项38091.57元为基数，从2019年10月16日起；（6）以2019年11月应付的款项38091.57元为基数，从2019年11月16日起；（7）以2019年12月应付的款项12287.6元为基数，从2019年12月16日起；以上均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。原告依据2017年9月14日《物业租赁合同》第二条第5项主张被告支付违约金2个月租金即30331.8元*2=60663.6元。原告依据2017年9月14日《物业租赁合同》第二条第5项主张被告补交免租期租金2个月租金20221.2元*2=40442.4元。原告明确已收取被告厂房押金40442.4元和宿舍押金6000元，合计46442.4元，因被告违约，原告主张依约不予退还。被告为支持其抗辩，向本院提交了《申请函》、微信聊天记录佐证，其中，1.《申请函》显示，2019年6月20日，被告致函原告“由于市场原因我司从今年1月份以来大部分的应收款未能到账，造成我司资金流急速缩减，资金压力巨大。现在经总公司相关领导及我司法定代表人商议决定暂停我司的业务工作，并要求我司在6月份前办理好厂房的退租手续。由于我司与贵单位签订的望牛墩镇横沥村太和路4号厂房3、4、5楼的租赁合同未到期，故特此向贵单位领导申请给予帮助落实厂房的退租工作。在退租手续办理完成之前我司会做好一切设备及货物的清退工作。敬请领导给予批准。”2.微信聊天记录显示，2019年6月20日，被告向原告发送上述《申请函》；2019年6月29日，被告“领导那边同意了没，承租方在问，这两天我们要把手续办完，包括员工”原告“员工没处理好，宿舍、物业不能及时交回，没法交接啊”被告“看领导能不能同意下家进来？如果同意这些都可以马上办好”原告“这个和下家没有关联，你们退出，我们不一定出租的”被告“那就麻烦。我们四五楼的东西还谈好转让给下家”。原告对被告提交的上述证据予以确认，质证认为上述证据不能反映被告真实的退租请求，被告没有办理退租手续，被告因解决不了其内部纠纷而自行离开租赁物，也没有告知原告，原告才发出《律师函》终止合同。以上事实，有原告提交的2017年9月14日《物业租赁合同》（含《租赁物业交付确认书》、《安全生产责任书》、《物业交付条件及设备设施清单》、四层和五层租赁区域示意图、姚某1身份证复印件、被告营业执照副本复印件）、2017年12月21日《物业租赁合同》（含被告营业执照副本复印件、姚某1身份证复印件、《物业交付确认书、交付条件及设备设施清单》、《安全生产责任书》、《宿舍水、电表读数移交表》）、《物业租赁合同补充协议之一》、《物业租赁之物业管理补充协议》、《催缴函》、《皓月车联网撤厂计划》、《律师函》及邮件查询记录、《物品放行条》《缴款通知书》、《2019欠费情况》、不动产权证[粤（2016）东莞不动产权第0047000号、粤（2017）东莞不动产权第0049754号]，被告提交的《申请函》、微信聊天记录，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的法律后果应由被告自行承担。本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的两份《物业租赁合同》、一份《物业租赁合同补充协议之一》、一份《物业租赁之物业管理补充协议》均是双方的真实意思，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照上述合同约定全面履行合同义务，否则应当承担违约责任。关于合同的解除原因和解除时间。1.根据《律师函》记载内容可知，原告基于被告逾期支付租金、管理费、水电费的违约行为主张解除案涉《物业租赁合同》。2.原告主张案涉租赁合同于2019年11月22日解除，被告在答辩状中确认“本案所涉租赁合同的终止时间点应为2019年11月22日”，虽《律师函》到达被告的时间是2019年11月27日，但鉴于原被告双方均确认案涉租赁合同的解除时间为2019年11月22日，本院予以确认。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”具体到本案中：1.关于租金或占有使用费、管理费，原告主张2019年11月22日前的租金、管理费，被告在答辩状中陈述“原告依据上述时间点，主张的租金及管理费有据可寻”，本院认为该陈述属于对原告上述主张的确认，本院予以确认，对原告依据案涉租赁合同的约定标准计算并主张2019年6月1日至2019年11月22日期间被告租赁期间的厂房租金173902.32元、宿舍租金17200元、管理费27289.35元，依法予以支持。原告主张被告于2019年12月10日搬离案涉租赁物，被告在答辩状中未予否认，原告在庭审中提交的《催缴函》、《皓月车联网撤厂计划》、《物品放行条》，被告未举证反驳，本院予以采信，据此本院采信原告的陈述认定被告于2019年12月10日搬离案涉租赁物。被告未举证证明合同解除后其可以免费使用案涉租赁物，因此被告在合同解除后继续使用案涉物业应当支付占有使用费和管理费，原告主张比照案涉租赁合同约定计算占有使用费和管理费，合理且不违反法律规定，本院予以采纳，故原告主张被告支付2019年11月23日至2019年12月10日的厂房占有使用费17872.93元、宿舍占有使用费1767.74元、管理费2804.68元，本院依法予以支持。2.关于水电费，原告主张被告支付水电费并提交了《缴款通知书》及《2019年欠费情况》佐证，上述证据中记载了原告主张的水电的实际使用数量、单价及数额，被告对此并未提出异议，对于上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，结合案涉租赁合同关于水电费缴交的约定，且被告并未举证证明其是自行直接向供电供水部门缴交水电费，本院采信原告主张由原告代缴水电费以及被告尚欠原告2019年4月水电费26.03元、被告多向原告缴交2019年5月水电费6.99元、被告尚欠原告2019年6月水电费2900.77元、2019年7月水电费3027.81元的事实；原告自愿放弃2019年4月的水电费是其对自身权利的处分，本院予以确认；原告同意从2019年5月多交的6.99元在2019年6月的水电费中扣除，本院予以确认。故本院认定被告尚欠原告2019年6月水电费2893.78元，2019年7月水电费3027.81元，合计5921.59元。被告未举证证明其已经向原告支付了上述水电费的事实，也未举证证明其向供水、供电部门缴交了上述水电费的事实，应承担举证不能的法律后果，对原告诉请被告支付水电费5921.59元，本院依法予以支持，超出部分的诉请，本院依法予以驳回。3.关于违约责任，（1）本案中被告虽于2019年6月20日提出《申请函》提前解除厂房的租赁合同，但根据2017年9月14日《物业租赁合同》第二条第5项的约定，被告需要提前6个月提出，因此被告提前解除合同申请发生解除效力的日期为2019年12月19日，但如前所述该合同已于2019年11月22日因原告主张被告逾期付款构成违约而解除，因而被告提前解除合同的申请未发生解除效力，因此原告依据该《物业租赁合同》第二条第5项主张被告支付二个月租金60663.6元的违约金和补交免租期租金40442.4元，依据不足。（2）如前所述，因被告逾期支付租金等款项构成违约致案涉租赁合同解除，根据2017年9月14日《物业租赁合同》第四条第5项、第六条和2017年12月21日《物业租赁合同》第6.1.1条、第6.1.2条的约定，被告应当承担相应的违约责任，即原告无需退还押金，且被告应向原告支付一个月租金金额作为赔偿，支付逾期付款的滞纳金。根据上述分析并结合原告主张、被告抗辩及本案证据，本院对原告主张的违约金额酌定支持如下：1.被告赔偿原告一个月厂房租金30331.8元和一个月宿舍租金3000元，合计33331.8元；2.被告向原告支付逾期付款的滞纳金，分段计算：（1）以40985.35元为基数，从2019年6月16日起；（2）以41119.38元为基数，从2019年7月16日起；（3）以38091.57元为基数，从2019年8月16日起；以上均按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止；（4）以38091.57元为基数，从2019年9月16日起；（5）以38091.57元为基数，从2019年10月16日起；（6）以27933.82元（2019年11月的租金和管理费为38091.57元/30天*22天）为基数，从2019年11月16日起；（7）以22445.35元（2019年11月23日至2019年12月10日期间的占有使用费和管理费为38091.57元/30天*8天+38091.57元/31天*10天）为基数，从2019年12月16日起；以上均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。原告诉请违约责任及金额，本院支持合理部分；被告相应抗辩，本院采纳合理部分。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第七百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告皓月车联网（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国弘投资有限公司支付厂房租金173902.32元、宿舍租金17200元及相应的管理费27289.35元。二、被告皓月车联网（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国弘投资有限公司支付厂房占有使用费17872.93元、宿舍占有使用费1767.74元及相应的管理费2804.68元。三、被告皓月车联网（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国弘投资有限公司支付水电费5921.59元。四、被告皓月车联网（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国弘投资有限公司支付逾期付款的滞纳金[分段计算：（1）以40985.35元为基数，从2019年6月16日起；（2）以41119.38元为基数，从2019年7月16日起；（3）以38091.57元为基数，从2019年8月16日起；以上均按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止；（4）以38091.57元为基数，从2019年9月16日起；（5）以38091.57元为基数，从2019年10月16日起；（6）以27933.82元为基数，从2019年11月16日起；（7）以22445.35元为基数，从2019年12月16日起；以上均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。]五、被告皓月车联网（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市国弘投资有限公司支付赔偿款33331.8元。六、驳回原告东莞市国弘投资有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9423.56元（原告东莞市国弘投资有限公司已预交），由原告负担3732.57元，被告负担5690.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周 彬人民陪审员  刘树森人民陪审员  黄银转二〇二一年一月十一日书 记 员  丘慧翠附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百六十六条第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。