上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8109号原告：上海壹豪资产管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：温横虎，总经理。委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：上海矜宬贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：彭玉凤，执行董事。被告：范伊，女，1989年11月8日生，汉族，住上海市松江区。被告：彭玉凤，女，1968年8月9日生，汉族，住上海市松江区。三被告共同委托诉讼代理人：黄军林，上海市大众律师事务所律师。原告上海壹豪资产管理有限公司(以下简称“壹豪公司”)诉被告上海矜宬贸易有限公司(以下简称“矜宬公司”)、范伊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后依法适用简易程序审理，审理中经原告申请追加彭玉凤为共同被告，于2020年9月2日公开开庭进行审理。后于2020年10月27日转为适用普通程序，由审判员独任审理，并于2020年12月9日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林梓琳、三被告的共同委托诉讼代理人黄军林以及被告范伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》；2.被告矜宬公司向原告返还位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号塞纳左岸广场2层L208铺位(以下简称“涉案房屋”)；3.被告矜宬公司向原告支付2020年1月至2020年8月的应付未付租金258,737元，并按照月租金68,134元的标准支付至实际返还之日的使用费；4.被告矜宬公司向原告支付2020年3月至2020年8月的物业管理费36,504元，并按照每月6,084元的标准支付至实际返还之日；5.被告矜宬公司向原告支付违约金68,134元；6.判令被告矜宬公司向原告支付滞纳金，以295,241元为基数、按照每日千分之三的标准、自2020年6月2日计算至实际支付之日止；7.被告矜宬公司向原告赔偿律师费损失30,000元；8.被告范伊、彭玉凤就上述七项诉请向原告承担连带清偿责任。审理中，原告变更其部分诉讼请求为：3.被告矜宬公司向原告支付2019年12月16日至2020年7月15日的应付未付租金258,737元，并按照月租金68,134元的标准支付至实际返还之日的使用费；4.被告矜宬公司向原告支付2020年3月16日至2020年8月15日的物业管理费36,504元，并按照每月6,084元的标准支付至实际返还之日。事实和理由：2018年,原告与被告范伊签订了《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份,约定被告范伊向原告承租涉案房屋，租赁期限32个月，自2018年9月16日至2021年5月31日止，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为31,634元/月，2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金为人民币34,067元/月，租金每两个月为一支付周期，于下一周期开始日提前5天支付,先付后用。物业管理费6,084元/月，每三个月为一支付周期，于每个自然付款当月1日前支付。如乙方拖欠应付款超过30日或者累计超过60日的，则原告有权解除合同，等。其后,原告与被告矜宬公司、范伊签订《变更协议》(以下简称“变更协议”)约定,原租赁合同的权利义务转让给被告矜宬公司，被告范伊承担连带担保责任;同时,双方就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后,原告按约交付房屋并由被告使用至今,但被告却未按约履行相应的付款义务,经原告多次催讨无果。故原告诉至本院请求判如所请。三被告共同辩称：被告矜宬公司同意解除合同，合同解除之日为2020年4月13日，而原告实际在2020年1月17日将涉案房屋上锁并破坏门禁系统，被告已经无法正常使用涉案房屋，房屋已经由原告实际控制，不存在返还问题；被告矜宬公司自2020年1月17日之后未再实际使用涉案房屋，后因疫情期间，被告因从事乐高培训业务也无法正常营业，故被告矜宬公司于2020年4月13日即与原告沟通解除合同，但是原告提出不合理主张，故涉案房屋自此一直处于空关状态，被告矜宬公司不应为此仍支付租金；对于违约金，原告采取不正当的锁门等措施违约在先，被告不存在违约行为，被告在履行租赁合同过程中以实际履行行为变更合同约定的履行期限，被告不存在逾期支付租金；原告主张的律师费没有合同依据。关于被告范伊、彭玉凤的连带责任，原告主张没有法律依据，补充协议上并非范伊本人签字，被告范伊未同意承担连带责任，而被告矜宬公司是独立的法人，原告主张法定代表人承担连带责任没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：本院经审理认定事实如下：根据另案查明，案外人上海上瑞实业有限公司是上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX层的产权人。原告经上海上瑞实业有限公司同意将上述房屋包括涉案房屋进行整体或分割对外出租。被告矜宬公司是由被告彭玉凤一人独资的有限责任公司，被告矜宬公司成立于2018年11月20日，被告彭玉凤与被告范伊系母女关系。2018年9月19日，由原告作为甲方、出租方与被告范伊作为承租方、乙方签订租赁合同，约定：1.甲方作为涉案房屋合法转租人与乙方建立租赁关系，甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营教育培训；2.甲方于2018年9月16日(交房日)按涉案房屋现状向乙方交付涉案房屋，双方签署《交付确认书》作为房屋合格交付凭证；3.租赁期32月，自2018年9月16日至2021年5月31日止，计租日为2018年9月16日；免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费、水费、电费、通讯费等其他费用。如在租赁期限内，乙方非本合同约定情形擅自单方面解除本合同、提前退租或本合同因乙方违约而解除的，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，应视为乙方自始不应享有前述免租装修期，乙方应当在本合同解除或终止之日起3日内按照实际租赁使用期限与合同约定租赁期限比例折算向甲方补交该剩余免租装修期内免交的所有租金；4.租金标准及支付：2018年9月16日至2019年5月31日期间的月租金为29,200元/月,2019年6月1日至2020年5月31日期间的月租金为31,634元/月，2020年6月1日至2021年5月31日期间的月租金为34,067元/月；租金按2个月为一个支付周期，首期租金(2018年9月16日起至2018年11月15日止)共计58,400元，乙方应于合同签订之日起3日内付清，以后每月租金在下一个周期开始日提前5天支付，先付后用；5.物业费标准及支付：物业管理费由乙方承担，每月物业管理费6,084元，物业管理费按3个月为一期支付，由乙方于每个自然付款期当月1日前向甲方或甲方指定的物业管理公司支付当季度物业管理费；6.保证金，乙方应于合同签订后3日内向甲方支付房屋租赁保证金58,400元、物业管理保证金6,084元，租赁关系终止后，在乙方全部履行本合同各项条款、支付完毕应由乙方支付的所有费用和应付款项、完成工商、能源、通讯等的转户或注销手续，且在乙方按合同约定返还房屋并已注销相关备案租赁登记手续后15个工作日内无息归还；7.乙方逾期返还房屋的，除应每日按当时合同项下平均日租金的2倍向甲方支付房屋占用期间的使用费外，还应承担支付占用期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等；如乙方归还房屋时未按约定恢复原状的，甲方有权拒收房屋，乙方仍应按约定承担逾返房屋的违约责任；8.乙方从本合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或其它任何费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天，甲方有权选择提前终止合同，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的违约金，并补交乙方已享受的装修期及免租期租金；乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项、费用，每逾期一日，按照应付款的千分之三向甲方支付违约金；租赁合同违约责任章节约定违约金可直接从租赁保证金中扣除。租赁合同另对其他事项作了约定。原、被告确认，被告承租涉案房屋从事3至16周岁乐高积木教育培训。其后，原告作为甲方、被告范伊作为乙方、被告矜宬公司作为丙方签订变更协议约定：甲乙双方同意将租赁合同的范伊变更成被告矜宬公司，乙方将其在租赁合同中享受的权利和义务全部转让给丙方并承担连带责任，丙方继续按照租赁合同约定的费用向甲方支付，乙方按照租赁合同约定的价款视为丙方已付款，除合同主体变更之外，租赁合同其他条款不予变更且继续有效，由甲、丙双方继续履行。原告与被告矜宬公司在落款处盖章，乙方有“范伊”签字及捺印。被告范伊在庭审中陈述，该签字非其本人签字，其并不知晓变更协议内容，系被告矜宬公司员工持该公司公章去签订协议。租赁合同签订被告的款项支付情况,原告向本院确认：已收到被告方已付两项保证金合计64,484元、水费592.80元、租金及物业费564,959元,合计630,035.80元。被告对此均予以认可。被告方末次付款之日为2020年1月10日，金额为11,634元，被告方的付款人员主要为被告范伊或其配偶。2020年5月，原告向被告矜宬公司发出律师函，载明限被告2020年5月10日前清偿2020年1月租金30,000元、2月租金31,634元、3月租金31,634元、4月租金31,634元、5月租金31,634元、6月租金34,067元；2020年3月物业费6,084元、5月物业费6,084元；合计总金额208,855元。若未按时清偿，将解除双方的租赁关系，并采取断水断电的措施及起诉要求被告支付房租并承担违约责任，届时将额外支付律师费、诉讼费、保全费。该律师函的送达地址为涉案房屋，送达情况为退回。再查明，原告为诉讼与上海磊天律师事务所签订《聘请律师合同》并支出律师费30,000元。另根据原告提供的微信聊天记录显示，2020年4月14日，被备注为“塞纳物业屠经理”的人员向被告范伊通过微信发送《退租协议书范伊》，范伊表示收到以及需要看一下；2020年4月21日，屠经理继续询问范伊：后续准备继续还是退租。范伊明确回复称：退，但是这份退租合同上面金额没有办法接受。另外本案审理过程中，2020年9月2日第一次庭审时，本院明确要求原、被告就涉案房屋办理交接手续，被告亦表示予以同意，根据被告范伊提供的微信聊天继续显示，被告范伊于2020年9月4日向屠经理询问交接时间，屠经理对此明确表示拒绝，被告故于2020年9月8日向其微信提供《交接协议》要求原告签署。原告在庭审中明确表示，被告确有大量物品在涉案房屋内，但是不同意被告搬走，房屋占有使用费可计算至2020年12月9日。关于屠经理的身份，原告称其并非原告公司员工，屠经理为涉案房屋所在商场进行物业管理的工作人员，被告表示在其日常经营中均是由物业公司和其进行联络，而原告表示关于物业管理是属于物业公司处理，但是关于租金还是由原告财务人员处理。被告范伊就此提供了其与“屠经理”之间自2018年9月17日开始的微信聊天记录，有屠经理向范伊催讨物业费、房租等内容还有涉及“我们公司来一趟……温总今天下午在公司……”之类的表述。以上事实，有房屋租赁合同、变更协议、聘请律师合同、律师费发票、微信聊天记录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，租赁合同、变更协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于租赁合同的主体以及责任，被告范伊主张变更协议并非其本人签字，而是被告工作人员拿着被告矜宬公司公章签订变更协议后代签，其本人无需按照变更协议承担相应连带责任。就此本院认为，被告范伊系被告矜宬公司的发起人之一，租赁合同由其签订，被告矜宬公司的法定代表人被告彭玉凤也系范伊的母亲，被告范伊不可能对租赁合同主体的变更不知情，且根据被告提供的证据显示，被告范伊在承租方由其变更为被告矜宬公司之后仍缴纳各种费用，无论变更协议是否为被告范伊本人签名，其对于主体变更事宜显然是明知且无异议的，故涉案房屋的承租方虽然已经变更为被告矜宬公司，但由被告范伊与被告矜宬公司承担连带责任，与法有据，本院予以支持。被告矜宬公司系自然人彭玉凤独资的一人有限责任公司，被告彭玉凤亦未能举证证明被告矜宬公司资产独立于其个人的财产，应当对公司债务承担连带责任。现双方对于租赁合同的解除均无异议，争议主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果的处理。本院结合原告诉讼请求，分述如下：一、关于合同解除时间的认定原告主张依据租赁合同约定乙方拖欠租金或其它费用连续超过30天或累计超过60天，甲方有权选择提前终止合同。截止到被告末次支付款项的2020年1月10日已经实际产生的租金及物业费金额低于截止到当日被告已付的租金以及物业费，此后被告未再向原告支付过租金，而被告辩称原告对涉案房屋进行锁门等措施，也未提供充分的证据予以证实，故被告构成逾期未付租金，原告可根据租赁合同约定行使合同解除权。而根据被告提供的与屠经理之间的微信聊天记录显示，屠经理曾与被告范伊就退租进行协商，被告范伊明确表示“退”显然双方在此时就合同解除达成了合意。然原告称屠经理并非其公司员工，其无法代表原告做出上述意思表示，就此本院认为，根据被告提供的微信聊天记录显示的内容、双方加为微信好友的时间、原告认可的屠经理的工作单位等，本院认为在原告与被告履行租赁合同的过程中，屠经理向被告范伊发出的解约意思表示可以认为系代表原告作出，故本院认为2020年4月21日应作为租赁合同及变更协议解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、合同解除后果的处理关于双方争议的租金及使用费、物业费的计算，主要在于认定被告返还涉案房屋之日的认定，就此，应当由作为承租方的被告承担举证责任。原、被告在庭审中均确认，被告遗留有物品在涉案房屋内，被告称在双方达成解除意向后，原告存在锁门以及拒绝被告搬离物品及办理房屋交接的情况，但被告未能提供足够的证据予以证明本案第一次庭审前曾积极向原告表示主动返还涉案房屋，特别是在被告范伊与屠经理2020年4月27日的微信聊天记录中显示，当天屠经理要求范伊到“我们公司一趟”被范伊以“人不在上海”予以拒绝。而在本案第一次庭审2020年9月2日，本院明确释明被告尽快完成涉案房屋的返还和交接，被告表示无异议并提供其与屠经理联系退租事宜遭拒的相关证据，可以证明原告在本案涉诉后明确拒绝被告办理房屋交接，并在本案第二次庭审日2020年12月9日仍当庭表示拒绝被告将涉案房屋内物品搬离，因此本院认为原告明显存在扩大自身损失的行为，原告主张按照双方租金的标准计算使用费，显然不当。因原告拒绝与被告办理涉案房屋交接手续，视为被告方已经于2020年9月2日返还涉案房屋，有关租金及使用费、物业管理费均应认定计算至2020年9月2日止。经核算，被告在租赁合同签订后自2018年9月16日计租日至2020年9月2日止，应付原告租金及使用费计732,280元、应付物业管理费计143,379.60元，合计875,659.60元。扣除原、被告确认的被告已付租金、物业费564,959元，本院认定被告尚欠付原告租金及使用费、物业管理费合计310,700.60元。考虑新冠疫情影响，结合被告的实际经营教育培训之情况，本院对于2020年2月至5月期间受疫情影响无法经营期间的租金和物业管理费适当由双方分担，酌定被告还应支付原告欠付的租金及使用费、物业管理费合计235,264.60元。抵扣被告已付的保证金64,484元后，被告需支付原告170,780.60元。关于违约责任，租赁合同约定被告逾期支付租金导致原告解除租赁合同的，应当支付原告相当于2个月租金的违约金。租赁合同另约定逾期支付租金、物业管理费的滞纳金。现原告据此要求被告承担违约责任并无不当，然被告辩称其受新冠疫情影响造成无法正常经营而导致不能按合同约定及时履行付款义务亦属客观事实，本院对违约金、滞纳金等违约责任适当调整，酌定被告支付原告相当于合同解除当时1个月租金的违约金计31,634元。关于原告主张的律师费，本院认为被告作为违约方，其应当承担的违约责任应以其订立合同时可以预见到的范围为限。现双方在租赁合同中并未约定因承租人违约导致出租人涉诉产生的律师费由违约方负担。原告虽主张其向被告发出律师函告知，但该信件实际并未送达，故原告主张要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告上海壹豪资产管理有限公司与被告上海矜宬贸易有限公司、范伊之间的《房屋租赁合同》以及《变更协议》于2020年4月21日解除；二、被告上海矜宬贸易有限公司支付原告上海壹豪资产管理有限公司截止2020年9月2日止拖欠的租金及使用费和物业管理费合计235,264.60元，抵扣已付保证金64,484元，则被告上海矜宬贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海壹豪资产管理有限公司170,780.60元；三、被告上海矜宬贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹豪资产管理有限公司违约金31,634元；四、被告范伊、彭玉凤对被告上海矜宬贸易有限公司的上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告上海壹豪资产管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,228元，由原告上海壹豪资产管理有限公司负担1,892元(已付)，由被告上海矜宬贸易有限公司、范伊、彭玉凤负担4,336元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二一年一月二十六日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。