云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4898号原告：王舒怡，女，1984年2月6日生，汉族，云南省楚雄市人，个体工商户，大学文化，住楚雄市。委托诉讼代理人：施锦龙，云南精益律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：段海，云南精益律师事务所实习律师。被告：江丽仙，女，1980年10月8日生，汉族，云南省武定县人，个体户，大专文化，住武定县，现住楚雄市。原告王舒怡与被告江丽仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王舒怡的委托诉讼代理人施锦龙、段海，被告江丽仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王舒怡向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2015年9月23日及2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告江丽仙退还原告王舒怡支付的楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢房屋租金424570.31元；3.请求判令被告江丽仙返还租房押金10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告王舒怡变更第1项诉讼请求为：请求依法解除原告与被告于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；变更第2项诉讼请求为：判令被告江丽仙退还原告王舒怡支付的楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204房屋的租金346875元。事实与理由：被告原为鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204及1层105号房屋的出租人，原告系上述房屋的承租方。2015年9月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告作为承租人向被告租赁翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204号商铺，房屋的租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，房屋租金为143300元／年。2018年3月27日，双方签订第二份《房屋租赁合同》，原告向被告租赁翠湖雅园小区4幢1层105号商铺，租赁期限为10年，自2016年2月1日起至2025年12月31日止，该商铺的租金为28000元／年。原告承租上述房屋开设楚雄“齐苏堂”彝医馆，并花费巨资对房屋进行装修。从2016年至2018年，原告均按合同约定每年向被告支付租金。2018年，被告与案外人蔡阳德发生债务纠纷，遂与原告协商请求原告提前支付租金，用于支付蔡阳德的债务，双方于2018年9月8日签订《付款协议》，原告提前支付从2019年1月1日至2022年12月31日的房屋租金，按照《租赁合同》约定4年房租合计704000元，因提前支付，被告优惠原告154000元，即原告实际只需支付被告租金550000元。协议签订后，原告于当日向被告指定的江丽珍账号62×××03转账550000元，被告向原告出具550000元的收据，并在《付款协议》上签字“款已全部收到”。2019年2月21日，楚雄市人民法院向原告发出（2019）云2301执11号公告，对登记在被告名下的翠湖雅园小区4幢101号、102号、103号、105号、106号、107号、201号、203号、204号、302号房屋予以查封依法启动司法评估拍卖，并要求原告于2019年3月21日前迁出房屋，到期仍然不迁出的，法院将予以强制执行。2019年11月11日，楚雄市人民法院在淘宝网发布网拍公告，拍卖翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺，因原告在所承租的房屋中投入大量资金进行装修，为避免扩大损失，原告于2019年12月13日以1215920元的价格竞得上述房屋。综上，原告在承租房屋期间，因被告的原因，导致租赁房屋被司法机关查封，并被强制要求限期搬离房屋，导致原告不能继续开展经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条“下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的……”以及双方签订的《房屋租赁合同》第14.2条之规定，请求解除原告与被告于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》，其向被告所支付的550000元房租，扣除4幢1层105号房屋的租金及2019年1月1日至12月31日4幢2层201号、202号、203号、204号房屋的租金后尚余房租346875元，被告应当予以退还。现提起诉讼，请依法判处。被告江丽仙辩称，一、不同意解除原告与被告于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》，因为双方签订的合同仍然有效；二、在楚雄市人民法院拍卖楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204号房屋时，在拍卖公告中已对房屋租赁状况进行了标注，即“2016年1月1日至2025年12月31日（房租已付到2022年12月31日）”，故原告作为买受人应自行承担该期间的租金损失，被告不应退还已支付的租金；三、因楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢1层105号房屋在法院拍卖时流拍，被告仍是房屋所有人，而原告仍使用该房屋并未解除该《房屋租赁合同》，故房屋租赁押金10000元不应退还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王舒怡为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》2份；2.付款协议1份、中国建设银行个人活期账户交易明细1份、收据1份；3.（2019）云2301执11号公告1份；4.成交确认书1份、（2019）云2310执11号之十一执行裁定书1份；5.收据1份；6.原告支付竞拍款1215920元的截图；7楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢2层201号、202号、203号、204号商铺变卖须知。被告江丽仙为证明其辩解，向本院提交法院司法拍卖公告截屏。本院调取了如下证据：1.（2018）云2301民初1850号民事调解书;2.强制执行申请书;3.（2019）云2301执11号案件受理通知书;4.2019年2月25日执行笔录1份;5.2019年2月28日执行笔录1份;6.华振司法鉴PG（2019）第26号司法鉴定意见书1份;7.楚雄市人民法院关于楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢2层201号、202号、203号、204号商铺（变卖）的公告;8.楚雄市人民法院关于楚雄市翠湖雅园小区4幢1层101号、102号、103号、106号、107号商铺（变卖）的公告;9.楚雄市人民法院关于楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢1层104号商铺（变卖）的公告;10.楚雄市人民法院关于楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢1层105号商铺（变卖）的公告;11.（2020）云2329民初438号民事调解书;12.楚雄市翠湖雅园4栋号房产统计表。本院认为，原告王舒怡提交的证据1证明了原、被告针对被告所有的鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204号及1层105号商铺签订了两份租赁合同的事实，本院予以采信；证据2证明原、被告就2019年1月1日至2022年12月31日四年租金的提前支付达成协议，原告按协议支付了四年租金550000元的事实，本院予以采信；证据3、4、6证明了原告承租的上述房屋涉及司法拍卖，原告竞买鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204号商铺的事实，本院予以采信；证据5证明原告向被告支付押金10000元的事实，本院予以采信；证据7系本院在2019年11月11日对案涉房屋进行变卖时发布的变卖须和，但该变卖须知涉及房屋租赁部分内容本院于2019年11月14日已作更改，本院不予采信。被告江丽仙提交的证据证明鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204号商铺在司法拍卖时法院已对房屋存在租赁合同及租金支付情况进行说明，本院予以采信；其提出案涉房屋属低价出售的意见与本案无直接关联性，本院不予采信。本院依职权调取的证据证明了案涉房屋涉诉、被申请执行、拍卖及变卖的整个过程，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江丽仙原系鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204及1层105号商铺的所有人，原告王舒怡系上述房屋的承租人。2015年8月16日，原告王舒怡向被告江丽仙支付翠湖雅园4幢二层租房押金10000元。2015年9月23号，原告王舒怡（乙方）与被告江丽仙（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同载明主要内容为：原告王舒怡向被告江丽仙租赁翠湖雅园小区4幢2层201、202、203、204四间商铺，房屋租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，房屋租金为每年143300元。其中，合同8.2.1条明确甲方保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议，未被人民法院或相关部门保全、查封。合同14.2条明确甲方向乙方交付的房屋不符合本合同第8.2项约定的，应按本合同约定总价款1%向乙方支付违约金，并退回全部租金；如果乙方已开始装修或经营，应由甲方向乙方赔偿全部损失。2018年3月27日，双方签订第二份《房屋租赁合同》，原告王舒怡向被告江丽仙租赁翠湖雅园小区4幢1层105商铺，房屋租赁期限为7年半，自2018年4月1日至2025年12月31日止，该商铺的租金为每年28000元。原告王舒怡承租上述房屋后开设了楚雄“齐苏堂”彝医馆。2018年9月8日被告江丽仙（甲方）与原告王舒怡（乙方）签订《付款协议》，载明内容为：“经甲乙双方公平公证友好协商，为帮助甲方处理所租用翠湖雅园小区4栋105、201、202、203、204共5间商铺与蔡杨德房屋买卖纠纷一案，乙方提前支付2019年1月1日至2022年12月31日的房租人民币550000元（备注：按房屋租赁合同4年合计应支付房租704000元，因提前支付，甲方优惠乙方154000元，实际支付550000元，支付后2019年1月1日至2022年12月31日房租全部付清）。甲方收取房租后必须用于处理蔡杨德一案，保障乙方使用权不受侵害。甲方收取房租后，在房屋租赁期内（2016年1月1日至2025年12月31日），如果该批房屋发生二次买卖，乙方享有优先购买权，所交房租可直接抵扣购房款。”该《付款协议》尾部手写部分内容为“房租委托转入已下账号：账户名：江丽珍；账号：62×××03；开户行：农信社楚雄龙江路分社；款已全部收到，江丽仙”。同日，原告王舒怡通过其中国建设银行账户（62×××62）分五次向江丽珍账户转账550000元。同日，被告江丽仙向原告王舒怡出具《收据》，载明内容为：收到王舒怡支付房租（2019年1月1日至2022年12月31日）共4年租金550000元，商铺号为：105、201、202、203、204。2019年1月3日，曲靖市商业银行股份有限公司楚雄分行向本院申请执行云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1850号民事调解书，被执行人为江丽仙和王建发。2019年2月21日，本院作出（2019）云2301执11号公告，载明内容为：“申请执行人曲靖市商业银行楚雄分行与被执行人江丽仙、王建发（2019）云2301执11号金融借款合同一案，本院已向被执行人江丽仙、王建发发出执行通知书，责令其限期履行生效法律文书确定的义务，但被执行人江丽仙、王建发拒不履行，本院已对登记在被执行人江丽仙名下的坐落于楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢1层101号、102号、103号、105号、106号、107号，4幢2层201号、203号、204号，4幢3层302号房屋予以查封依法启动司法评估拍卖程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令上述财产实际占有者在2019年3月21日前迁出房屋。到期仍然不迁出的，本院将依法强制执行。”2019年3月20日，本院委托云南楚雄华振司法鉴定中心对被执行人江丽仙所有的位于楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢1层101、102、103、104、105、106、107，2层201、202、203、204，3层301、302、303，4层401、402的房产进行价值评估。2019年6月11日，云南楚雄华振司法鉴定中心出具华振司法鉴ＰＧ（2019）第26号司法鉴定意见书，其中：江丽仙2层201号商铺建筑面积72.51㎡，单价3817元／㎡，鉴定价值276800元；江丽仙2层202号商铺建筑面积143.85㎡，单价3817元／㎡，鉴定价值549100元；江丽仙2层203号商铺建筑面积105.89㎡，单价3817元／㎡，鉴定价值404200元；江丽仙2层204号商铺建筑面积75.92㎡，单价3817元／㎡，鉴定价值289800元；司法鉴定意见书第七部分第（七）项载明：“本鉴定结论未考虑拖欠物业费用、未来租金支付方式、维修基金、查封等对鉴定对象价值的影响；也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；未考虑未来处置风险。”2019年8月10日，本院在淘宝网发布拍卖公告，对被告江丽仙所有的案涉楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢2层201号、202号、203号、204号商铺第一次拍卖，评估价为1519900元，起拍价1519900元【标的物信息描述为：租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已全部付清）；经营情况为现由齐苏堂彝医馆经营；权利限制情况为201、203、204抵押于曲靖市商业银行楚雄分行（于2017年1月20日办理抵押登记），202抵押于武定农村信用社（2016年5月6日办理抵押登记）】，拍卖时间为2019年9月12日10时至2019年9月13日10时，竞价结果为流拍。2019年9月20日，本院在淘宝网发布拍卖公告，对被告江丽仙所有的案涉楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢2层201号、202号、203号、204号商铺进行第二次拍卖，评估价为1519900元，起拍价为1215920元【标的物信息描述为：租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已全部付清）；经营情况为现由齐苏堂彝医馆经营；权利限制情况为201、203、204抵押于曲靖市商业银行楚雄分行（于2017年1月20日办理抵押登记），202抵押于武定农村信用社（于2016年5月6日办理抵押登记）】，拍卖时间为2019年10月7日10时至2019年10月8日10时，竞价结果为流拍。2019年11月11日，本院在淘宝网发布网拍公告对被告江丽仙所有的案涉楚雄市鹿城镇龙江路东侧翠湖雅园小区4幢2层201号、202号、203号、204号商铺进行变卖，变卖价为1215920元【标的物信息描述为：租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已全部付清，但买受人可按原租赁合同收取租金）；经营情况为现由齐苏堂彝医馆经营；权利限制情况为201、203、204抵押于曲靖市商业银行楚雄分行（于2017年1月20日办理抵押登记），202抵押于武定农村信用社（于2016年5月6日办理抵押登记）】，变卖时间为2019年12月13日10时至2020年2月11日10时。2019年11月14日，本院在淘宝网上更改了变卖公告中标的物的租赁情况，更改为“租赁情况2016年1月1日至2025年12月31日（房租已付到2022年12月31日）”。本院发布的案涉房屋的拍卖、变卖公告中均标注优先竞买人为王舒怡。2019年12月14日原告王舒怡以1215920元的价格竞得翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺。2019年12月14日，本院作出（2019）云2301执11号之十一执行裁定，裁定如下：一、楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢2层201号【不动产权证号：鹿城字第00147123号】、2层202号【不动产权证号：鹿城字第00147122号】、2层203号【不动产权证号：鹿城字第00147130号】、2层204号【不动产权证号：鹿城字第00147132号】商铺所有权及土地使用权归买受人王舒怡（公民身份号码：×××3923）所有。该房产的所有权及土地使用权自本裁定送达买受人王舒怡时起转移；二、买受人王舒怡可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。原告王舒怡向被告江丽仙租用的楚雄市鹿城镇翠湖雅园小区4幢1层105号商铺经第一次拍卖、第二次拍卖及变卖程序均流拍，该商铺现仍由原告王舒怡使用。根据2018年9月8日被告江丽仙（甲方）与原告王舒怡（乙方）签订的《付款协议》，原告王舒怡已支付2019年1月1日至2022年12月31日共4年租金550000元，商铺号为：105、201、202、203、204。其中201、202、203、204号四间商铺自2020年1月1日至2022年12月31日三年的租金为元346875元。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：一、原告王舒怡与被告江丽仙于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、被告江丽仙是否应向原告王舒怡返还租金346875元；三、被告江丽仙是否应向原告王舒怡返还押金10000元。针对争议焦点一，原告王舒怡认为，其所承租的房屋被法院查封，请求依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定和《房屋租赁合同》第8.2.1“甲方保证交付的房屋权属清晰，没有产权争议，未被人民法院或相关部门保全、查封”之约定解除双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；被告江丽仙则认为双方签订的租赁合同合法有效，不应解除。本院认为，一、双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效，案涉房屋虽被人民法院查封，但并未影响原告王舒怡的使用，故本案原告王舒怡主张解除合同的事由不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定和《房屋租赁合同》之约定；二、原告王舒怡在租赁被告江丽仙房屋期间，因被告江丽仙涉及诉讼，原告王舒怡所租赁的翠湖雅园4幢1层105号、2层201号、202号、203号、204号商铺被人民法院依法拍卖、变卖，原告王舒怡在变卖程序中竞买翠湖雅园4幢2层201号、202号、203号、204号商铺并取得房屋所有权。原告王舒怡取得所租赁房屋的所有权后，被告江丽仙针对案涉房屋已丧失了出租人的主体资格，故原告王舒怡请求解除双方于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告江丽仙提出合同不应解除的辩解没有法律依据，本院不予采纳。针对争议焦点二，本院认为，一、原告王舒怡称2019年11月11日案涉房屋变卖须知中对标的物信息注明为“房租已全部付清，但买受人可按原租赁合同收取租金”，故其有权请求被告江丽仙返还租金。因本院于2019年11月14日对标的物信息修改为“房租已付到2022年12月31日”，故其提出案涉房屋变卖时已注明买受人可以收取租金的意见本院不予采纳。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院可以依法将其除去后进行拍卖”之规定，因原、被告于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为十年，即自2016年1月1日至2025年12月31日，而案涉房屋抵押权设定和查封时间均在租赁合同签订之后，故在案涉房屋拍卖时未除去房屋租赁权，属于带租拍卖。虽然案涉房屋的价值不以评估价值而应通过市场即拍卖方式来体现其价值，但案涉房屋系带租拍卖，其所附着的租赁权和租金已支付至2022年12月31日的情形会对案涉房屋拍卖成交以及成交价格产生实质性影响。故案涉房屋以评估价1519900元第一次拍卖流拍后，第二次拍卖在评估价的基础上降价20%以1215920元价格拍卖后仍然流拍，在变卖程序时以该价格进行变卖，并由本案原告王舒怡竞买。原告王舒怡作为买受人获取了案涉房屋带租赁拍卖对成交价格影响带来的利益，再由被告江丽仙返还原告王舒怡租赁费有违公平。三、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……”之规定，本院在对案涉房屋实施网络拍卖时，已对案涉房屋属带租拍卖、租赁期间、租金收取情况及权利限制情况进行说明。原告王舒怡系案涉房屋的承租人，其对案涉房屋存在租赁及租赁费用已支付至2022年12月31日的情况是明知的。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……”之规定，原告王舒怡在明知案涉房屋存在权利瑕疵的情况下在变卖程序竞买了案涉房屋，应视为其接受房屋存在租赁期限及租金已支付至2022年12月31日的权利瑕疵，故原告王舒怡请求被告江丽仙返还已收取的租赁费没有法律依据；四、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，针对案涉房屋所签订的租赁合同解除后，被告江丽仙应返还已收取的租金，原告王舒怡亦应返还所租赁的房屋。但本案中原告王舒怡作为案涉房屋的所有人无须再返还房屋，同时结合案涉房屋拍卖、变卖情况看，原告王舒怡获取了带租赁拍卖所带来的利益，被告江丽仙亦不应再返还已收取的租金。综上，对原告王舒怡要求被告江丽仙退还租金346875元的诉讼请求本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，虽然原告王舒怡在2015年9月23日签订第一份《房屋租赁合同》前向被告江丽仙支付了租房押金10000元，但双方对返还租房押金的时间未作约定，且在2018年3月27日签订第二份《房屋租赁合同》时被告江丽仙未再收取押金，现原告王舒怡仍租赁使用属被告江丽仙所有的翠湖雅园4幢1层105号房屋，故原告王舒怡请求返还押金10000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十四条之规定，判决如下：一、解除原告王舒怡与被告江丽仙于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告王舒怡的其他诉讼请求。案件受理费3909元（已减半收取），由原告王舒怡负担3859元（已交），由被告江丽仙负担50元（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴京华二〇二一年一月四日书记员  刘芮含