广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26064号原告：冼球，男，1951年12月10日出生，澳门特别行政区居民，澳门永久性居民身份号码××××××××。委托诉讼代理人：潘雁青，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛倩影，广东豪益律师事务所律师。被告：蔡清华，男，1990年1月4日出生，汉族，住广东省电白县××，公民身份号码440××××××××××××39X。被告：佛山果尚装饰设计有限公司，住所地佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA51KH272H。法定代表人：蔡清华。原告冼球诉被告蔡清华、佛山果尚装饰设计有限公司（下简称果尚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法用普通程序于2021年1月12日公开开庭对本案进行审理，原告委托诉讼代理人潘雁青，被告果尚公司法定代表人亦即本案被告蔡清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冼球向本院提出诉讼请求：1.解除冼球与蔡清华签订的《物业租赁合同》；2.蔡清华、果尚公司腾空位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××的物业，将物业恢复原状并完好交还冼球；3.冼球已收取蔡清华的押金合共14344元作为违约金归冼球所有；4.蔡清华向冼球支付拖欠的2019年1月1日起暂计至交还物业之日止的租金及违约金，暂计至2020年10月31日欠租金143904元及违约金89940元；向冼球支付从2019年4月1日起至交还物业之日止的物业管理费、水电费及违约金，暂计至2020年10月31日欠物业管理费9902.99元，欠水电费1454.71元及违约金6224.02元；5.果尚公司对第4项的诉讼请求承担共同清偿责任；6.蔡清华赔偿冼球已支付的律师费3000元；7.本案诉讼费用由果尚公司、蔡清华承担。事实与理由：2018年3月15日，冼球与蔡清华签订《物业租赁合同》，约定蔡清华向冼球承租位于佛山市南海区×××××××××××××××××××物业。蔡清华承租后，用于自身经营果尚公司办公使用。租期为三年，自2018年4月15日至2021年4月14日。第一年月租金为6172元，第二年月租金为6480元，第三年月租金为6804元。蔡清华应于每月5号前向冼球支付当月租金，并到物业缴纳物业管理费和公摊水电费，水电费应相关部门要求按时缴纳。未按期缴纳前述费用的，除应缴所欠费用外，还须按拖欠金额日息千分之一支付违约×。如任何一方违反合同条款的，另一方有权解除合同并收取等额于押金的总金额作为违约金，不足以弥补损失的，有权要求违约方另行赔偿。合同签订后，冼球依约履行了出租义务，但蔡清华自2019年1月开始拖欠冼球租金、物业管理费和水电费。经冼球多次催收无果。蔡清华是果尚公司的股东兼法定代表人。蔡清华承租物业后，将物业交由果尚公司使用，并且果尚公司使用涉案地址作为工商登记注册地址。但果尚公司、蔡清华从2019年1月起既不交租也不退还物业，并拖欠物管、水电费等费用，造成冼球严重的经济损失。因此，蔡清华、果尚公司应就涉案债务承担共同清偿责任。2020年11月18日蔡清华通知冼球代理人称果尚公司已经迁出涉案租赁场地。经冼球核实，已经迁出。至2021年1月12日庭审之日，蔡清华都没有办妥房屋交接手续及拆除装修、物品的迁移手续。为此，冼球特提起诉讼，请人民法院依法判决。果尚公司答辩称：果尚公司和冼球已经于2019年5月5日协商一致解除《物业租赁合同》，并正式搬出涉讼场地，冼球主张2019年5月5日之后的租金及物业管理费于法无据。2019年3月20日，果尚公司经营不善，正式向冼球及其代理人谭淑贤（微信号rachelaptam）提出退租，直至2019年5月5日，双方就场地退租事宜达成一致（拖欠的租金以押金抵扣），果尚公司搬离场地并将场地恢复原状，冼球同意向果尚公司法定代表人蔡清华出具钥匙移交书。其后，蔡清华不断向冼球及其代理人提出办理钥匙交接，但冼球一直借故拖延。冼球身处澳门，蔡清华是直接和冼球的代理人沟通对接，蔡清华想将钥匙交还给代理人，但是代理人又以无权接受为由多次推搪。无奈之下，蔡清华将钥匙放在了冼球亲戚的办公室，随后电话告知冼球及其代理人，至此双方已正式交接完毕。果尚公司于2019年5月搬出涉案场地，其后冼球也未曾向果尚公司催收租金或提出异议，而在事隔一年多时间后，再恶意向果尚公司华起诉要求支付租金，不应得到支持。蔡清华答辩称，涉讼租赁物业的实际承租方是果尚公司，而非蔡清华个人，租赁合同中的权利义务应由果尚公司承担。2018年果尚公司成立初期，全体股东委托蔡清华向冼球租赁涉讼物业，并于2018年3月15日签订了合同。2018年4月20日，果尚公司股东以上述租赁场为住所登记了果尚公司，蔡清华作为公司的法定代表人及股东之一，在公司设立过程中受托签订租赁合同，其后由公司实际使用租赁场地并享有权利义务，涉案租赁合同的承租方应为果尚公司，相应的租金债务由果尚公司支付。因此，蔡清华无须承担租金的支付责任。经审查，双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，双方对对方举证无异议及真实性无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。有异议的部分，本院将于下文述及。本院查明：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，权利人为冼球，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0320995号。2018年3月15日，冼球（甲方）与蔡清华（乙方）签订《物业租赁合同》约定，乙方向甲方承租涉讼物业，租赁期从2018年4月15日起至2021年4月14日止，第一年租金为每月6172元、第二年租金为每月6480元、第三年租金为每月6804元。每个月5号前支付当月1日至次月30日的租金。每个月5号前支付当月费用至甲方指定的账号。乙方同意支付甲方租赁押金12344元及水电费押金2000元。该押金不能抵租金及水电费，由乙方在签署本合同时通过转账方式交付给甲方。另合同约定：乙方逾期交付租金或物业管理费或是水电费的，每逾期一日，甲方有权以逾期缴纳的租金、水电费、物业管理费为基数，按日千分之一的标准收取违约金，逾期缴纳超过15天的，则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，且甲方有权收回物业并没收押金。乙方提前解除本合同，应提前30天书面通知甲方，租赁押金及水电费押金不予以退还，且乙方无权要求任何装修补偿等一切费用。因本合同履行发生的争议，因诉讼产生的一切诉讼费用及律师费用、担保费用等均由过错方承担。2020年11月27日，涉讼物业所在的物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司嘉邦国金中心管理处出具缴费证明，证明冼球已付清由2019年4月到2020年10月涉讼物业管理费9902.99元、水费158.36元及电费1296.35元，共计11357.7元。蔡清华与微信昵称为“rachelL”于2019年2月至8月期间就涉讼物业租赁情况部分沟通内容截取如下：2019年3月5日，蔡清华微信rachelL：“我现在只有一个办法付冼先生租金就是我提出来的找租户进来抵押我所欠的租金，我现在真的是没有资金，有资金多都不想欠，也更不想办的，也希望理解一下”；2019年3月12日，rachelL向蔡清华发送信息“蔡生，你有空来我们办公室办一下退租手续。您写一份退租书给我们吧。您的方案最好来跟我们老板谈谈。因为我没有决定权，我已经跟他说了，他说你把退租办了，要不然3月租金也要继续”。蔡清华回复“你这边也帮我找找中介呢，我现在也去找中介”。2019年3月20日，蔡清华“我们能不能想想退房租了，那个价钱现在租不出去呢，但是要我违约金我也没有，能不能跟你亲戚说一下，我们还有押金和还原的3000多不想了，物业费我们欠的，我借钱交上”。蔡小姐“上次老板跟您是怎样谈的？我这边最近太忙了，也不知道他怎样跟你谈的，他要您怎样？”蔡清华回复“他要我找人续租，国金的物业我也找了，外面的中介我也找了，他们说现在国金其他的才且35、40，可能是三四座的”。蔡清华问“你跟你冼先生说一下，看能不能帮我说说好话呢？”rachelL回复“好的，我就好好谈一下吧。就是您从3月不租了，然后呢，之前2月的租金就把之前的给的押金抵扣。这样的意思对吧？”蔡清华“嗯是的呢，麻烦你了，或者我去找工人去帮他还原，都可以的”。后rachelL回复“我跟他说了，没回复。估计还没看信息。他回了我告诉您”。2019年5月5日，rachelL向蔡清华发送微信：“蔡生，问了钥匙移交的事情。我这两天出份移交书给您。业主说按合同把室内复原一下”。蔡清华回复“好的，没问题，改天跟我说一下具体怎么还原”。2019年7月29日，rachelL向蔡清华发送微信：“业主明天早上回过来国金中心，想约你明早谈谈1607的问题。”蔡清华问“什么问题？”rachelL回复称“应该是退租手续上的。他回来了，找你谈谈，约早上10点可以吗”庭审中，冼球确认该微信昵称为“rachelL”的rachelL与冼球为朋友关系，帮冼球就涉讼物业的租赁事宜负责与蔡清华进行沟通联系。另查明，果尚公司于2018年4月20日成立，法定代表人为蔡清华，根据该公司企业信息显示登记注册的住所申报为涉讼物业所在地址。本院认为，本案为租赁合同纠纷，冼球为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳民商事案件纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。本案中双方当事人均选择适用内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行审理。民事活动应遵循诚实信用原则。冼球为涉讼物业所有权人，其与蔡清华签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。经本院查明，蔡清华为果尚公司法定代表人及股东之一，涉讼合同虽由蔡清华个人签订，但果尚公司为涉讼物业实际使用者，结合冼球同意涉讼物业地址登记为果尚公司的住所申报等情况，本院认为冼球明确知晓涉讼物业的实际使用者为果尚公司，故而对蔡清华所辩称的涉讼合同为其作为法定代表人代表果尚公司而签订的意见，本院予以采纳，涉讼物业租赁合同关系的权利义务应由果尚公司承继。结合微信聊天记录内容，以及冼球庭审中陈述的微信昵称rachelL为其就涉讼物业租赁事宜负责与蔡清华进行沟通。故而，对于蔡清华向该rachelL就涉讼租赁事宜作出的意思表示，本院确认及于冼球。本案中，双方合同约定租赁期间从2018年4月15日起至2021年4月14日止，2019年3月20日蔡清华通过微信方式要求rachelL向冼球传达退租的请求，结合此后双方之间的沟通内容。本院认为，蔡清华作为果尚公司法定代表人已明确向冼球表明不再继续履行涉讼合同，已构成根本违约，冼球于该时便享有合同解除权。且冼球于庭审中确认已实际收回涉讼租赁物业，双方合同已实际解除，本院不另行判决。涉讼合同的解除原因在于果尚公司违约所致，对于合同解除后的违约责任承担，蔡清华辩称双方已协商一致由其所交付的押金用于抵扣租金。但根据本院审查其所举证的微信聊天内容，该仅为蔡清华单方提出，冼球并未予以同意，本院认为双方就合同解除后的违约责任的承担并未达成一致意见。故而，冼球主张已支付的押金14344元归其所有，根据双方合同约定，本院予以支持。对于冼球主张的所拖欠的2019年1月至交还物业之日止暂计至2020年10月租金、物业管理费、水电费的请求。蔡清华确认果尚公司从2019年1月起并未支付租金，本院审查认为，蔡清华已于2020年3月20日表明不再继续履行合同后，冼球理应在合理期限内及时行使合同解除权及当采取适当措施防止损失扩大。果尚公司答辩状中自认于2019年5月搬离涉讼物业，根据双方合同履行的实际情况，以及2019年5月5日冼球通知蔡清华进行钥匙移交的情形，本院酌定该合理期限从2019年5月5日起计算10天。此后冼球没有及时、适当的收回涉讼物业或采取其他合法措施施避免损失扩大，冼球不得就扩大的损失要求赔偿。故本院仅支持冼球从2019年1月1日起至2019年5月14日止的租金27614.45元，冼球主张的逾期违约金标准过高，本院予以调整为按年利率10%计算，根据双方合同约定，果尚公司应于2019年1月6日起以12344元为本金、2019年3月6日起以12344元为本金、2019年5月6日起以2926.45元为本金分别计算违约金至实际清偿之日止。冼球诉请超出本院核准范围的，本院不予以支持。庭审中，双方确认，果尚公司已支付2019年1月至3月期间的物业管理费及水电费。故果尚公司尚应支付2019年4月及5月物业管理费共计1042.42元、水电费共计130.01元。冼球主张的违约金，结合合同履行情况，本院不予以支持。对于冼球主张的律师费3000元，符合合同约定，本院予以支持。对于冼球主张的物业恢复原状，冼球并未能举证证明该原状所处的状态及标准，亦未实际予以恢复，故对该主张，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、佛山果尚装饰设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2019年1月1日起至2019年5月14日止的租金27614.45元，并分别以12344元为本金从2019年1月6日起、以12344元为本金从2019年3月6日起、以2926.45元为本金从2019年5月6日起计算违约金至实际清偿之日予冼球；二、佛山果尚装饰设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2019年4月及5月的物业管理费1042.42元、水电费130.01元予冼球；三、佛山果尚装饰设计有限公司支付的押金14344元归冼球所有；四、佛山果尚装饰设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付律师费3000元予冼球；五、驳回冼球的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取5331.55元（原告已预交6515.8元），分别由原告负担4416.46元、被告佛山果尚装饰设计有限公司负担915.09元，并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另行收退。对于原告多预交的1184.25元，待本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  林燕红人民陪审员  郑勇杰二〇二一年一月二十九日书 记 员  龙文媛