内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民事判决书（2020）内0702民初2124号原告：海拉尔区富华小区业主委员会。负责人：宋敏丽。委托诉讼代理人：王玮。委托诉讼代理人：吕明利，该业主委员会法律顾问。被告：呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司。法定代表人：张忠智。委托诉讼代理人：王振祥，内蒙古通宝律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司呼伦贝尔分行。负责人：孔祥林。委托诉讼代理人：李**斌。原告海拉尔区富华小区业主委员会（以下简称业委会）与被告呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司（以下简称物业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司呼伦贝尔分行（以下简称建行）所有权确认、返还原物纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日、12月23日公开开庭进行了审理。原告业委会委托诉讼代理人王玮、吕明利，被告物业公司法定代表人张忠智及委托诉讼代理人王振祥,第三人建行委托诉讼代理人李**斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会向本院提出诉讼请求：1.确认位于呼伦贝尔市××区车库（建筑面积57.46平方米）、1号楼212号门市房（建筑面积104.52平方米）、1号楼6层办公用房（建筑面积273.82平方米）及富华小区锅炉房（建筑面积816.11平方米）归原告所有;2.判令被告返还原告上述涉案四处房产。事实和理由：1992年，第三人成立呼伦贝尔盟富华房地产开发公司（以下简称富华房产公司），申请开发建设富华小区。小区建成后，富华房产公司负责富华小区的物业管理。2003年7月1日，富华房产公司与被告签订《委托物业管理合同》及《委托物业管理移交协议》，双方约定富华房产公司将涉案四处房产以及其他共有设施设备移交给被告。被告接管富华小区物业服务后将上述房产所有权登记在自己名下，并办理了所有权证书。涉案的四处房产系富华房产公司为富华小区建设的共用房屋及设施。而且，根据富华房产公司向呼伦贝尔市规划办提出的“关于26号小区继续向北建设的申请”中记载“锅炉房土建及设备安装46万元”，这足以证实锅炉房建设资金已摊入建设成本。就其他三处房产，在《委托物业管理合同》及《委托物业管理移交协议》中明确记载为共用设施设备，这足以证实该三处房产也是富华小区业主的共有财产，也足以证实建设资金摊入成本，不然开发商不可能为小区无偿建设共用房屋及设施设备。2003年10月，《内蒙古自治区物业管理条例》出台。该条例第四十二条第一款规定：“新建住宅建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三，且不低于一百平方米配置；业主委员会议事用房按照不低于三十平方米配置”；第三款规定：“物业服务用房、业主委员会议事用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何单位和个人不得擅自变更用途；不得分割、转让、抵押”。富华小区建设面积约11万平方米，应当至少有300平方米的物业用房，富华房产公司负责富华小区物业管理时就配备了物业用房，现该房被被告强行占有多年。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告物业公司辩称，第一，关于案件事实。2003年7月1日，富华小区开发商即富华房产公司与被告签订了《委托物业管理合同》和《物业管理移交协议》。双方在协议第一条第三项约定“移交的其他内容包括人员及相关档案”；第三条第七项约定“协助乙方（即被告）做好接收员工的筛选及相关手续的办理”；第四条第二项约定“按照员工自愿的原则接收甲方（即富华房产公司）人员，接收人员与公司员工享受同等待遇”，所说的接收人员系富华房产公司的23名员工。涉案的6号车库和××门的物业用房，既不是公摊面积，也没有摊入成本而计入房价，建成后一直由富华房产公司自用，故所有权与富华业主无关。富华房产公司以为其安置23名员工为条件将6号车库和212号门市房交给了被告，因此被告才办理了所有权证。6层办公用房和锅炉房系被告以138760元和80000元的价格从富华房产公司购买，之后办理了所有权证。第二，关于富华小区物业用房问题。富华小区始建于上世纪八十年代末期，当时《物业管理条例》、《物权法》等法律法规尚未出台，也就是说房产公司开发建设商品住宅小区时关于物业用房没有强制性规定，但当时富华小区仍有物业用房。根据2008年10月18日、2011年4月9日和2014年10月30日原、被告签订的3份《物业管理服务合同》附件二中均记载“物业用房：7号楼25.57平方米、11号楼31.88平方米、12号楼21.33平方米”。综上，原告主张无事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人建行述称，对原告所述事实不清楚，原告的诉讼请求是否成立由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交呼建银经字（1992）第300号“关于申请建筑用地的报告”文件复印件一份，证明第三人前身即中国人民建设银行呼伦贝尔盟中心支行向城建局申请开发建设富华小区商品房用地，并建立富华房产公司，第三人是富华房产公司的上级主管部门。经质证，被告对该组证据的真实性及证明问题均无异议；第三表示真实性无法确认，不发表质证意见；2.原告提交建设工程规划许可证（编号930005）及图纸复印件共3张、建设用地规划许可证申请书复印件两份、城乡建设环境保护局呼建房字（1993）第28号“关于富华房地产开发公司胜利一路住宅小区规划的初审报告”复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份（编号930032），证明第三人是富华房产公司的上级主管部门，富华房产公司开发建设的富华小区商品房用地经过合法审批手续，锅炉房在建设规划用地范围之内，证据来源从呼伦贝尔市档案馆复印，与原件核对的复印件在（2019）内0702民初415号卷宗中。经质证，被告对该组证据的真实性及证明问题均无异议；第三人表示年代太久，不发表质证意见。3.原告提交呼伦贝尔盟计划委员会呼计基字（93）5号“关于海拉尔市河东胜利一路小区商品房开发规划的批复”复印件一份，证明第三人建设开发的富华小区建筑总面积118279平方米，其中住宅面积113499平方米，公共建筑4780平方米，包括商业网点及各类服务、附属设施，涉案四处房产属于附属设施，建设资金摊入成本而计入房价。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，证明问题不认可，表示虽然显示公共建筑4780平方米，但没有证据证明涉案四处房产包含在该公共建筑之内；第三人表示不发表质证意见。4.原告提交富华房产公司呼富房字（1995）第7号“关于26号小区继续向北建设的申请”复印件一份，证明1995年12月25日富华房产公司向规划部门出具的该文件中显示“基础设施投资内容包括土地使用费89.8万元、动迁费74万元、10kv高压配电室63.6万元、锅炉房土建及设备安装46万元、排水工程32.7万元、给水工程8.4万元、自动给水设备14.9万元、利息119万元，总投资448.4万元，以上投资按所占用土地比例分摊”，能够证明富华房产公司将上述费用摊入建设成本而计入房价。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为富华房产公司因其60%的土地被暂停开发，故向规划部门提出申请，并列举基础设施建设的项目和投资数额，用以得到政府部门对其土地使用权的确认，无法证明涉案房产被摊入成本而计入房价；第三人表示不发表质证意见。5.原告提交2003年7月1日富华房产公司与被告签订的《物业委托管理合同》复印件一份，证明合同第二条委托管理事项第二款约定“房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、有限电视及通讯系统、消防设施等）的维修、养护和管理”，能够证实锅炉房系全体业主的共有财产。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为锅炉房在内的很多设施设备确实系共用设施设备，但不代表锅炉房就是全体业主的共有财产，这是两个概念；第三人对该证据的真实性无异议，表示原富华房产公司系第三人的三产单位，现该单位已不存在，事发至今已有多年，原员工均已离职，故无法核实相关事实。6.原告提交富华房产公司与被告于2003年7月1日签订的《物业管理移交协议》（含设施设备移交清单）复印件一份，证明该协议第一条移交内容第二款约定“物业用房、锅炉房（不含热力泵站）、办公用房、车库等”，证明上述房产系富华小区业主共有设施设备，移交清单第13项锅炉房处备注“有偿转让，转让金80000元”，能够证实富华房产公司将锅炉房摊入成本而计入房价，足以证实物业用房、办公用房及车库等三处共有房产也已摊入成本而计入房价，故富华房产公司无权移交给被告，移交清单上也没有双方加盖公章及签字确认。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为协议和清单相互印证，富华房产公司以被告接收其23名员工为条件将212号门市房和6号车库转让给了被告，并以80000元的价格将锅炉房出售给被告、以138760元的价格将6层办公用房出售给被告，原告以条款中四处房产属于并列关系为由，主观臆断富华房产公司也将物业用房、办公用房及车库三处房产摊入成本不成立；第三人对该证据的真实性无异议，表示原富华房产公司系第三人的三产单位，现该单位已不存在，事发至今已有多年，原员工均已离职，故无法核实相关事实。7.原告提交2018年6月27日呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局出具的证明一份，证明被告将原告的共有房产登记到自己名下。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，认为涉案房产系被告的合法财产；第三人表示不发质证意见。8.原告提交涉案四处房产的房产档案材料（含房屋所有权证存根、产权审查表、房屋产权登记换发证申请表及房屋平面图）各一份，证明4份产权审查表中产权单位处加盖的均是富华房产公司公章，而不是第三人公章，故根据该表办理的房屋所有权证书无效，四处房产均被摊入成本而计入房价。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为颁发房屋所有权证系房管部门的具体行政行为，如果原告认为该行为违法，应提起行政诉讼，本案系民事诉讼，无法解决颁证是否合法问题；第三人表示不发质证意见。9.原告提交第三人于2011年7月22日出具的证明复印件一份，证实该证明上未加盖出具单位公章，也无负责人或者出借人签字，依据相关法律规定该证明不具有证明力，虽内容为212号门市房、6号车库系富华房产公司财产，但根据《物业管理移交协议》该两处房产系富华小区业主共有财产。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题不认可，表示富华房产公司以接收其23名员工为条件将212号门市房和6号车库无偿转让给被告，与《物业管理移交协议》后附设施设备移交清单相互印证；第三人表示因单位公章更换，原公章已不存在，故无法核实证明的真实性。10.被告提交其与富华房产公司签订的《物业委托管理合同》及《物业管理移交协议》各一份、第三人于2011年7月8日出具的情况说明复印件及2011年7月22日出具的证明各一份，证明合同第一条第三项、第三条第七项、第四条第二项明确约定富华房产公司以被告接收其23名员工为条件将212号门市房、6号车库无偿转让给被告；房屋所有权证两册，证明被告根据上述合同及协议就212号门市房及6号车库办理了所有权证。经质证，原告对合同及协议的真实性无异议，对证明问题不认可，认为合同第二条委托事项中包括供暖锅炉，这与富华房产公司“关于26号小区继续向北开发的申请书”基础设施投资中包括锅炉房土建及设备安装相吻合，富华房产公司已将锅炉房建设资金摊入成本，故锅炉房属于富华小区全体业主的共有财产，协议第一条“移交内容”第二款明确规定“物业用房、锅炉房（不含热力泵站）、办公用房、车库等”，将物业用房等其他3处房产与锅炉房并列，故其他3处房产无疑也是摊入成本，也是富华小区业主的共有财产，锅炉房面积800多平方米，如果以80000元出售，每平仅约100元，明显造假，且物业公司一般都现招临时工，即使富华房产公司向被告安排23名员工，也不可能以无偿转让门市房和车库为条件，双方所述交换只是借口，并非事实，建行在说明中表示门市房和车库系富华房产公司的合法财产，假如该陈述成立，该两处房产应属于国有资产，处分国有资产应经过合法的拍卖程序，否则处分行为违法，同时被告还应提交房屋买卖合同、发票等相关手续；对情况说明及证明、房屋所有权证的真实性及证明问题均不认可，认为说明上未加盖公章，被告就212号门市、6号车库办理所有权证侵害了富华小区业主的权利；第三人对该证据的真实性无异议，表示原富华房产公司系第三人的三产单位，现该单位已不存在，事发至今已有多年，原员工均已离职，故无法核实相关事实。11.被告提交6层办公用房及锅炉房交房款的收据两张、房屋所有权证两册，证明被告以138760元和80000元的价格从富华房产公司购买了6层办公用房和锅炉房，之后到房管部门办理了产权登记手续。经质证，原告对该组证据的真实性及证明问题均不认可，认为两份收据均系白条收据，不是正规购房发票，还应提交缴纳税款的发票以及购房合同，且交款时间为2003年7月16日，该两处房产已于2003年7月1日前移交给被告，故不具有真实性；第三人表示不发表质证意见。12.被告提交与原告签订的《物业管理服务合同》3份，时间分别为2008年10月18日、2011年4月9日、2014年10月30日，证明双方在合同中约定了物业用房，即7号楼物业用房25.57平方米、11号楼物业用房31.88平方米、12号楼物业用房21.33平方米。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为被告自2008年至2014年确实为富华小区提供物业服务，但李桂英未经业主大会讨论决定私自与被告签订该3份合同，且经过法院行政诉讼撤销了原政府部门的批复文件，故李桂英已不是业委会主任，其无权代表原告签合同，7号楼25.57平方米的物业用房现由现在的物业公司作为办公用房使用，11号楼31.88平方米的房屋由物业公司收费使用，12号楼21.33平方米的房屋为物业公司仓库；第三人表示不发质证意见。第三人建行未向本院提交证据。以上证据，本院经审核认为，第1至4组证据，与本院（2019）内0702民初415号卷宗中从呼伦贝尔市档案局调取的与原件核对无异的复印件一致，故对真实性均予以确认；第5、6及10组证据，复印件与原件相互印证，故对真实性予以确认；第7组证据，被告对真实性无异议，故对真实性予以确认；第8组证据，与本院（2019）内0702民初415号卷宗中从房管局调取的与原件核对无异的复印件一致，故对真实性均予以确认；第9、10组证据，证明复印件与原件相互印证，故对真实性予以确认，情况说明系复印件，故不予采信；房屋所有权证系原件，故对真实性予以确认；第11、12组证据均系原件，对真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人系原富华房产公司的主管单位，现该公司已被注销。自1992、1993年，富华房产公司经政府相关部门批准取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关批建手续后开发建设富华小区。1995年12月25日，富华房产公司向市规划办出具呼富房字（1995）第7号“关于26号小区继续向北建设的申请”，表示“……，小区建设按总体规划全面实施，并投入大量资金搞基础实施建设。最近富华公司得到有关部门通知，政府拟对我公司现有土地重新规划，有近60%以获得土地使用权的土地暂停开发。这样我公司将蒙受巨大经济损失。其基础设施投资具体内容如下：1.土地使用费89.8万元；2.动迁费74万元；3.10KV高压配电室63.6万元；4.锅炉房土建及设备安装46万元；5.排水工程32.7万元；6.给水工程8.4万元；7.自动给水设备14.9万元；8.利息119万元，总投资448.4万元。以上投资是按所占用土地比例分摊的，请政府酌情处理。特此申请”。富华小区建成后，富华房产公司一直管理该小区，并提供服务。2003年7月1日，富华房产公司（即甲方）与被告（即乙方）签订《委托物业管理合同》，双方约定富华房产公司将富华小区18栋楼房及建行职工住宅两栋楼房的物业委托给被告。当日，双方又签订《物业管理移交协议》，协议第一条约定移交内容为：1.物业管理配套设施、设备，具体包括：锅炉、配电、高压外线、机井、水房、自行车棚等；2.物业用房、锅炉房（不含热力泵站）、办公用房、车库等；3.经双方协商确定需移交的其他内容，具体包括：人员及相关档案、设施（设备）档案、物业欠费资料、东风汽车”，移交时间为协议生效之日起7个工作日内；第三条甲方权利义务中还约定了将物业管理的配套设施、设备无偿转让给乙方，将现物业管理办公用品无偿转让给乙方，协助乙方作好接收员工的筛选及相关手续的办理；第四条乙方权利义务中约定了按照员工自愿的原则接收甲方人员，接收人员与公司员工享受同等待遇。根据《设施设备移交清单》，第7物业用房（109.09平方米）即1号楼212号、第12车库（57.26平方米）即5号楼6号车库，均标注为物业配套设施，无偿转让；第13锅炉房有偿转让，转让金80000元；第14办公用房即1号楼6楼，有偿转让，转让金138760元。2003年7月16日，富华房产公司给被告分别出具收到锅炉房及办公用房转让款的收据。2005年10月26日，房管部门就212号门市房向被告颁发所有权证，2005年11月26日就6号车库、6层办公用房及锅炉房向被告颁发所有权证。现涉案的四处房产均由被告占有使用，其中6层办公用房为被告物业公司办公室，6号车库和212号门市房均由被告对外出租，锅炉房内仍有供热管网，用于向富华小区部分楼房供热。原告起诉要求确认涉案四处房产归其所有。另查明，2008年10月18日、2011年4月9日、2014年10月30日，以李桂英为主任的原富华小区业委会与被告签订3份《物业管理服务合同》，物业服务期限自2008年10月18日至2017年10月30日，但双方实际终止物业服务关系的时间为2018年5月2日。2011年7月22日，第三人出具证明，表示212号门市房、6号车库在2003年7月1日前归富华房产公司所有。本院认为，本案的争议焦点是：第一，涉案四处房产是否为富华小区全体业主的共有财产；第二，富华房产公司是否有权处分涉案四处房产。针对第一焦点问题。关于锅炉房，建设规划用途为锅炉房，用于向富华小区供热，属于该小区共用配套设施，建成后一直按照规划设计用途使用，后因政府“拆炉并网”集中供热政策，原锅炉被拆除，供热公司在该锅炉房内安装了集中供热管网，向该小区部分楼房供热。而且，根据富华房产公司向市规划办出具的“关于26号小区继续向北建设的申请”，富华房产公司已将锅炉房在内基础设施建设投资按照所占土地的比例摊入成本。故锅炉房应属于富华小区业主的共有财产；关于212号门市房及6号车库。根据《委托物业管理合同》及《物业管理移交协议》，该两处房产为物业用房，属于物业配套设施。《国务院物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。该条例于2003年6月8日公布，自2003年9月1日起实施，虽然富华房产公司将涉案房产处分给被告时间为2003年7月1日，但被告办理所有权登记时间为2005年10月份以后，此时《国务院物业管理条例》已实施，故参照上述条款规定该两处房产所有权应归富华小区全体业主所有；关于6层办公用房，此房并非该小区共用设施，也非物业用房，故不属于该小区业主共有财产。针对第二焦点问题。富华房产公司明知6号车库、212号门市房系富华小区物业用房、锅炉房系小区共用设施，与被告签订《委托物业管理合同》及《物业管理移交协议》，将该三处房产处分给被告，损害了富华小区全体业主的合法权益，该行为也未得到富华小区全体业主的追认，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，富华房产公司处分该三处房产的行为构成无权处分，上述合同及协议中处分该三处房产的部分无效。故原告要求确认6号车库、212号门市房及锅炉房归其所有，并要求返还的请求，于法有据，本院予以支持；原告要求6层办公用房归其所有并返还的请求，缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《国务院物业管理条例》第三十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认位于呼伦贝尔市××区车库（建筑面积57.46平方米）、1号楼212号门市房（建筑面积104.52平方米）及锅炉房（建筑面积816.11平方米）归原告海拉尔区富华小区业主委员会所有；二、被告呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司返还原告海拉尔区富华小区业主委员会位于呼伦贝尔市××区车库（建筑面积57.46平方米）、1号楼212号门市房（建筑面积104.52平方米）及锅炉房（建筑面积816.11平方米），于本判决生效后三十日内履行；三、驳回原告海拉尔区富华小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由原告海拉尔区富华小区业主委员会负担9150元，被告呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司负担9150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 赛 汗人民陪审员 韩 亮人民陪审员 孙金祥二〇二一年一月八日书记员 左丽蓉