黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0103民初259号原告：王浩，女，1985年3月13日出生，汉族，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。被告：哈尔滨易和物业管理有限公司，统一社会信用代码912301033008048012，住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼。法定代表人：李道德，职务总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。被告：朱彬，男，1978年1月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。被告：刘永宽，男，1977年10月1日生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，统一社会信用代码91230110827385906U，住所地哈尔滨市香坊区三大动力路29号。负责人：耿健，职务行长。委托诉讼代理人：刘书昂，男，1988年11月21日生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：闫强，男，1965年9月18日生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市动力区。第三人：葵花集团有限公司，统一社会信用代码91230184680261959U，住所地五常市葵花大街100号。法定代表人：关玉秀，职务董事长。委托诉讼代理人：尹德凤，女，1988年9月29日生，汉族，该单位法务主管，住黑龙江省同江市。第三人：松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91220700660111136T，住所地吉林省松原经济技术开发区创业大街568号。法定代表人：沈中臣，职务总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。原告王浩与被告哈尔滨易和物业管理有限公司（以下简称易和物业公司）、朱彬、刘永宽，第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行（以下简称工行和平支行）、第三人葵花集团有限公司（以下简称葵花公司）、第三人松原市嘉德汇地房地产开发有限公司（以下简称嘉德汇地公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王浩的委托诉讼代理人张宏，被告易和物业公司的委托诉讼代理人姚源军，被告朱彬的委托诉讼代理人姚源军，被告刘永宽的委托诉讼代理人姚源军，第三人工行和平支行的委托诉讼代理人闫强，第三人葵花公司的委托诉讼代理人尹德凤，第三人嘉德汇地公司的委托诉讼代理人姚源军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告易和物业公司签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》，被告返还原告商铺使用权转让款92631元；2.判令原告与被告易和物业公司签订的《新人和市场统一经营租赁协议》解除，被告易和物业公司给付原告商铺被占用期间的使用费用（自2017年11月1日计算至法院判令双方解除合同之日止的占用天数÷365天×合同约定的商铺年租金7410元）；3.判令被告易和物业公司支付原告商铺使用权转让款逾期返还违约金（2020年9月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告易和物业公司实际给付全部商铺使用权转让款本金之日止）；4.判令被告易和物业公司支付原告商铺租金逾期给付违约金（2017年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院判令合同解除之日止）；5.判令第三人工行和平支行、葵花公司及嘉德汇地公司依法协助本案被告易和物业公司履行《新人和市场商铺使用权转让合同》解除后的财产给付义务，给付义务是指涉案商铺从工行和平支行更名至葵花公司，从葵花公司更名至嘉德汇地公司，再从嘉德汇地公司更名至易和物业公司名下；6.判令被告朱彬就原告诉请第一项至第五项承担连带责任；7.判令被告刘永宽就原告诉请第一项至第五项承担连带责任；8.判令第三人嘉德汇地公司就原告诉请第一项至第五项承担连带责任；9.本案诉讼费用、邮寄送达费用、保全费用、律师费用等等由被告承担。事实和理由：2014年11月16日原告与被告易和物业公司签订《新人和市场商铺使用权转让合同》，双方约定原告从被告处受让位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层【新人和市场】M区64号商铺四十年使用权，使用权计算时间自商场正式开业起计算。双方约定新人和市场预计2014年11月1日前开业，每延期一天被告按原告实际购房款的万分之五支付违约金。2014年11月16日双方签订《统一经营租赁协议》，协议约定商铺以年租金7410元返租给原告，租赁期间为2014年11月1日至2017年10月31日止。租赁期间届满后，被告既未同原告签订新的返租协议，也未交付商铺，且整个商场处于荒废无人管理无法经营的状态。原告多次要求被告交付商铺并使商铺达到正常经营的标准，被告均未履行致使原告购买商铺合同目的无法实现。第三人工行和平支行、葵花公司及嘉德汇地公司对涉案房产具有实际控制及收益的权利。本案被告朱彬在他案中曾在哈尔滨市公安局南岗分局做过询问笔录，该询问笔录证明朱彬擅自转移易和物业公司资金至刘永宽个人账户替嘉德汇地公司支付购房款的行为，造成易和物业公司销售的购房款被全部转移，易和物业公司已成空壳公司，现无力继续经营，案涉商铺处于被弃管状态。综上原因造成原告购买案涉商铺的合同目的无法实现，为维护原告合法权益，原告诉至贵院。被告易和物业公司辩称：一、合同解除没有法定理由，应维系合同的稳定性。被告易和物业公司与原告所签订的协议是当事人双方真实意思表示，不存在违反法律规定的任何情形，合同成立并生效是没有任何异议的事实。在未协商解除合同的情况下，或法定解除条件出现前，必须保持合同的稳定性，这既是合同法制定的目的，也是合同法执法的初衷。合同法第94条规定了五种合同解除的情形，而案涉合同的全文中没有哪一种情形符合以上合同法的法律规定。《商铺使用权转让合同》第七章第1条约定，“合同期内，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外”，而遍观整个合同，只有此处存在关于合同解除的约定，故原告提出的解除诉求既没有法律依据，也没有合同约定，不能获得法律支持。二、原告诉讼请求第二项解除协议的提法欠妥，应予驳回。首先，《新人和市场统一经营租赁协议》签订于2014年11月16日，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日；起诉状的时间标明为2020年9月27日，在租赁期履行届满之后数个月，原告提出解除租赁协议的请求有些不着边际。在合同履行已经完成的情况下，让人民法院裁决解除，这个请求让法官如何办理，显然是不可能的。其次，被告履行租赁协议的方式是给付租金，原告在诉状中没有提到租金的收取，实际上被告支付给了原告三年的租金，在原告已经收取了被告租金的情况下，租赁期满再诉租赁协议的解除没有可能性。再次，未签订新的返租协议，是当事人双方没有完成的意愿，也不是一方能够解决的问题，同时，是否签订新的返租协议，既不是法定的事实，更不是法定的理由，如何能提出来且作为本案诉讼的事实和理由。既然没有形成新的租赁协议，也就不存在占用商铺，更不能谈到还有租金。因此，本案的诉讼请求是荒诞的，毫无事实和理由依据，应予驳回。三、违约说法没有事实依据，应予驳回。关于原告第三项、第四项诉讼请求，原告享有的商铺的使用权是四十年，三年的租赁期限届满，商铺应该物归原主，完璧归赵。何谈被告占用，商铺无法移动也不能运走，被告无法实现占用，就谈不到逾期返还租金的问题，更谈不到租金的逾期违约金问题，该两项诉讼请求不切合实际，不能获得支持。综上，被告易和物业公司认为案件起诉没有事实依据和法定理由，应由人民法院驳回原告的诉讼请求。被告朱彬辩称：一、朱彬不具诉讼主体资格，应由法院依法驳回原告的诉请。本案的起因是原告与被告之间的合同关系，故本案为合同之诉，朱彬不是本案合同的当事人，不具备合同参与人的主体资格，也不能成为本案被告，原告所提的公安机关询问笔录，其笔录的真实性与实际的真实情况并不是一回事。本案的合同关系中没有朱彬的个人地位，故列朱彬为本案的被告不符合民事诉讼法的规定。二、朱彬不具承担责任资格，应由法院依法驳回原告的诉请。依据民事诉讼理论，无权利自然也无义务。本案租赁费用的收取人是易和物业公司，并非是朱彬本人，当事人交纳钱款时根本也没有向朱彬个人支付，同时本案的收费证据和租金支付证据均不是朱彬本人所为，所以将朱彬列为被告不符合民事诉讼法规定，应由法院依法驳回原告对朱彬被告诉讼地位的诉请。综上，原告将朱彬列为被告既没有事实依据也没有法定理由，应由法院驳回原告对朱彬的诉讼请求。被告刘永宽辩称：一、刘永宽无法具备本案的诉讼主体资格，应由法院依法驳回原告对刘永宽的诉请。本案的起因是原告与被告易和物业公司之间的协议关系，故本案为合同之诉，刘永宽不是本案合同的当事人，不具备合同参与人的主体资格，也不能成为本案被告，原告所提关于资金走向的问题，在本案中无法依据此说法或者证据确定刘永宽为本案的被告，刘永宽与本案合同纠纷没有关系，作为嘉德汇地公司的自然人股东却成了第三人中的另一个被告，恳请法院依法辨明。二、刘永宽不具承担责任的资格，应由法院依法驳回原告对刘永宽的诉请。依据民事诉讼理论，无权利自然也无义务。本案支付返还款项的人是易和物业公司，并非是刘永宽本人。此事的发生与发展刘永宽并不知情，也不是刘永宽本人所为，朱彬与刘永宽之间的资金是否存在往来与本案没有任何关系。所以将刘永宽列为本案被告不符合民事诉讼法的规定，应由法院依法驳回原告对刘永宽被告诉讼地位的诉请。综上，将刘永宽列为被告既没有事实依据也没有法定理由，应由法院驳回原告对刘永宽的诉讼请求。第三人工行和平支行辩称：原告在没有任何证据的情况下，以自己的凭空猜测为理由盲目追加工行和平支行为第三人是进行恶意诉讼，第三人在本案中既没有参与签订合同、亦没有参与获取利益，对本案原、被告均不相识，对双方之间发生的纠纷毫不了解，第三人与本案无事实与法律上的任何关联。本案案由系合同纠纷，即原、被告之间签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》引发的纠纷，原告诉请是返还商铺款、支付租金、违约金，以原告的起诉书中事实与理由部分所称，其在被告处受让商铺使用权用于经营，双方陆续签订了《新人和市场商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》，在此过程中被告未按合同约定履行义务，原告认为其合同目的不能达成，诉至法院解决问题。根据原告诉请及陈述的事实与理由，本案争议焦点是双方签订的合同效力问题、被告是否存在违约行为以及合同能否继续履行。原告追加第三人申请书中，假设了多次才将工行和平支行联系上，但是其所假设的内容均为虚构猜想，没有丝毫证据予以支撑。退一步讲，本案与物权无关，即使被告不是真正产权人，对涉案房屋没有处分权，那么对于原告来说，其追究责任也是以合同为根本主张赔偿，与产权单位到底是谁没有关系。另根据原告庭审中补充的第五点诉请要求第三人配合财产给付义务，是无稽之谈，第三人不清楚原告手中的合同内容的真实情形，但基于大众认知，买房要有产权证，原告手中无任何权利凭证的情况下，无权主张对房屋的所有权，亦与本案案由不符，因此第三人更没有配合其办理更名过户手续的义务。原告恶意追加第三人属于恶意诉讼，第三人作为当事人参加本案诉讼不便于查明事实。第三人葵花公司辩称：一、原告列葵花公司为本案第三人违反法律规定。根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第9条之规定，受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。具体本案，原告只能依据“合同相对性”原则向《商铺使用权转让合同》及《统一经营租赁协议》另一方当事人主张权利。且南岗区人民法院在审理关联案件时，已经做出判决认定原告对葵花公司的诉讼请求于法无据而予以驳回，说明葵花公司就不应进入本案参加诉讼。综上，原告将葵花公司列为本案第三人于法无据，原告在滥用诉权。二、葵花公司虽然不应成为本案第三人，但葵花公司愿意配合贵院查明有关事实。2010年11月3日，葵花公司从《生活报》B23版面获悉拍卖公告，内容为黑龙江信达拍卖有限责任公司于2010年11月17日公开拍卖哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-2-4层房产及设备。经了解，上述房产的所有权人为工行和平支行，-1-3层房产房屋所有权证号为哈房权证南字第××号，4层房产房屋所有权证号为哈房权证南字第××号，-2层无房屋所有权证，葵花公司通过公开竞拍竞得上述房产。后葵花公司与工行和平支行针对-1-3层房产及4层房产分别签订《房地产买卖合同》。2014年3月25日，葵花公司将上述房产卖予嘉德汇地公司并签订《房屋买卖协议书》，同日，双方签订补充协议，约定嘉德汇地公司在房屋产权未更名到葵花公司的情况下购买上述房产，更名过户费用由嘉德汇地公司承担。2014年9月5日，双方再次签订补充协议，约定葵花公司同意嘉德汇地公司提出的暂缓办理房屋过户的要求并同意将房屋的相关文件（原房照、拍卖手续）等交与嘉德汇地公司。2014年10月14日，嘉德汇地公司的受托人田凯从葵花公司处取走原房照、拍卖手续等材料原件。葵花公司对嘉德汇地公司的对外一切经营行为一概不知，该案件与葵花公司无任何关联。三、原告诉讼请求第1-4项与第5项自相矛盾。原告主张解除涉案合同及协议，却又在第5项中主张第三人完成产权过户，且不论此处的过户事宜不是原告的法定权利，单就主张而言就相互矛盾，难道原告考虑的是一旦胜诉以后的执行问题吗？综上所述，因原告的行为给葵花公司无端地增加了诉累，望贵院对此问题予以重视并依法予以公正对待。对于需要葵花公司协助查明的案件事实，葵花公司会积极配合贵院，只求贵院对原告滥用诉权的行为予以制止。第三人嘉德汇地公司辩称：一、嘉德汇地公司与易和物业公司的房屋买卖合同不是本案审查的范围，恳请人民法院依法查明。本案的起因是原告与被告之间的合同关系，故本案为合同之诉，嘉德汇地公司不是本案合同的当事人，嘉德汇地公司与易和物业公司的买卖合同关系成立并生效，同时也受法律保护。本案中，嘉德汇地公司只是一个案外人，与本案的合同纠纷没有关系，原告追加嘉德汇地公司属于思路不明，恳请人民法院依法辨明。二、嘉德汇地公司与易和物业公司的房屋买卖合同是双方合意的意思表示合法有效。综上，嘉德汇地公司认为案件起诉将嘉德汇地公司列为当事人属于画蛇添足，无事生非，应由人民法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一工行和平支行《南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层房产证》，证据二工行和平支行与信达拍卖《委托拍卖协议》，证据三拍卖成交确认书，证据四葵花公司与嘉德汇地公司《房屋买卖协议书》，证据五葵花公司与嘉德汇地公司《补充协议》，证据六嘉德汇地公司与易和物业公司《房屋买卖协议书》，证据七哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心关于南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层《档案查询情况回执》，证据八哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心关于南岗区人和街43号人和名苑A栋4层《档案查询情况回执》，证据九易和物业公司营业执照真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据十M区64号铺位《新人和市场商铺使用权转让合同》，证据十一收据-新人和市场M64商铺全款92631元，证据十二M区64号铺位《统一经营租赁协议》，证据十三新人和市场状况照片5张，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据十四黑龙江交通广播《直通998》节目组采访稿，证据十五2014年7月4日新晚报易和广告2页，证据十六2014年11月12日生活报易和广告1页，证据十七2014年11月27日生活报标题为《儿童公园农贸大商超售铺，总价八万元，一戳出油，信不？》的易和广告7页，证据十八2014年12月11日新晚报标题为《儿童公园“农贸大商超”开张了，有尾铺代售总价八万元，坐等实地看铺投资》的易和广告8页与本案无关联，本院不予采信；原告提交的证据十九被询问人为朱彬的南岗分局经济犯罪侦查大队询问笔录，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据二十《诉讼代理合同》，证据二十一《消防安全检查申报表》，证据二十二《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查目录》，证据二十三《建设工程消防验收申报目录》，证据二十四《建设工程消防竣工验收备案申报目录》，证据二十五《建设工程消防设计审核申报目录》，证据二十六《建设工程消防设计备案申报目录》，证据二十七《A栋地下一层平面图》与本案无关联，本院不予采信。上述证据均在卷佐证。经审理查明，2014年11月16日被告易和物业公司与原告签订《新人和市场商铺使用权转让合同》，合同约定：被告将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层M区64号商铺的使用权转让给原告，年限40年，商铺用途为商业，商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年，转让费为92631元，于2014年11月16日一次性交付。合同还约定双方的其他权利、义务。当日，原告交付了转让费92631元，被告易和物业公司向原告出具了收据。同日原告与被告易和物业公司签订《新人和市场统一经营租赁协议》，协议约定：原告将哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层M区64号商铺出租给被告易和物业公司，租赁期限为从2014年11月1日至2017年10月31日，年租金为7410元，三年租金共计22231元。租赁期限届满后，被告易和物业公司未再支付租金。另查明，案涉商铺所在的房屋即哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层房屋所有权证记载的房屋所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，第三人葵花公司通过拍卖程序购买该房屋，未办理产权变更，出卖给嘉德汇地公司，亦未办理产权更名，嘉德汇地公司又将该房屋出卖给被告易和物业公司，仍然未办理产权变更手续。哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心出具的《档案查阅情况回执》体现，南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层的房屋用途为“其它”。又查明，新人和商场在案涉商铺租赁协议到期后经营不善，处于停业状态。易和物业公司在原告起诉之前未交付案涉商铺，且相关商铺是否具备交付使用条件不明确。本院认为，本案的合同纠纷发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律规定，依照当时有效的《中华人民共和国合同法》，被告易和物业公司与原告签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》、《新人和市场统一经营租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按协议约定履行各自的义务。在租赁协议履行完毕后，双方并未就案涉商铺租赁问题达成协议。易和物业公司未将案涉商铺交付给原告使用。通过原告举示的照片、公安机关询问笔录、广播节目资料等证据可以证明案涉商铺在租赁协议到期后整体没有经营、商场处于停业状态。易和物业公司对商场是否停业、商铺是否弃管、能否分割区分、是否具备交付使用条件等负有举证证明的责任，而其对上述情况均不能做出合理解释和明确说明，对此应承担举证不利的后果。易和物业公司作为商铺使用权出让方，应尽到对商场整体进行维护和管理的职责，并履行交付业主具备使用条件和经营功能的商铺的义务。易和物业公司未向原告交付商铺，已构成违约，且易和物业公司举示的证据不足以证明案涉商铺已具备交付使用条件，又因商场经营管理不善，即使交付商铺也不能实现合同目的，故对于原告要求解除《商铺使用权转让合同》、返还转让款并支付违约金的第一项和第三项诉讼请求，本院予以支持。关于朱彬、刘永宽、嘉德汇地公司等主体是否应承担连带责任以及工行和平支行、葵花公司等第三人是否应协助履行更名义务的问题。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，案涉合同在原告和易和物业公司之间发生法律效力，原告只能向其合同相对人易和物业公司主张该债权请求权。且公司的实际控制人及股东应以公司章程及书面备案登记为准，仅以案外人自述并不足以认定该身份。故原告要求朱彬、刘永宽、嘉德汇地公司等主体承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案主要涉及商铺使用权转让合同的履行问题，并不涉及商铺的产权归属如何确认，也不涉及商铺的产权变更登记。至于易和物业公司是否有能力履行合同义务，属后续执行问题，并非本案审理范围。原告要求案涉商铺的产权人及出卖人办理商铺转移登记以及协助履行案涉合同，违背了合同相对性原则，亦无事实和法律依据，本院对原告第五项、第六项、第七项、第八项诉请均不予支持。案涉商铺经营租赁协议双方已履行完毕，原告已收到租金，不存在解除该协议的问题。关于原告参照商铺租赁协议的租金标准主张由易和物业公司给付占有案涉商铺期间费用的问题，因双方就后续商铺租金给付标准等问题并未形成一致意见，且根据前述查明事实，案涉商场在后期整体停业，商铺未再经营，并无证据证明易和物业公司占用、经营案涉商铺获取利益。考虑到商铺使用权转让是存在商业风险的市场交易行为，各业主在签订合同时即应审慎注意，合理预见与防范相应的合同风险。而本院已支持原告返还转让费及利息的诉请，补偿了其相应的损失，再由易和物业公司给付占用费用及其他损失不符合公平原则，由易和物业公司承担全部合同风险也属利益失衡，故本院对原告第二项、第四项诉请不予支持。关于原告主张的邮寄送达费用、律师费用是否应予支持的问题。案涉合同中并未对上述问题进行约定，原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，原告申请追加中国工商银行股份有限公司作为第三人参加诉讼，理由不成立，本院不予准许。综上，依照当时有效的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条规定，判决如下：一、解除被告哈尔滨易和物业管理有限公司与原告王浩于2014年11月16日签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》；二、被告哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王浩支付商铺使用权转让款92631元及违约金（以92631元为基数，自2020年9月27日起至上述款项给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王浩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852元，由被告哈尔滨易和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  陈艳林人民陪审员  陈丽洁二〇二一年一月十八日书 记 员  李 雪