广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初8052号原告：东莞市×××××地产开发有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××119。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：吴少玲，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：丁亮，男，1983年11月2日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区××××××，公民身份号码为362××××××××××××81X。第三人：郑顺正，男，1971年12月30日出生，汉族，住福建省永春县××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××53X。第三人：姚素香，女，1971年11月16日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××520。原告东莞市×××××地产开发有限公司（以下简称湖景公司）与被告丁亮、第三人郑顺正、姚素香租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，本案依法适用简易程序，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖景公司的委托诉讼代理人吴少玲到庭，被告丁亮、第三人郑顺正、姚素香经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖景公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告、第三人于2019年5月14日签订的《租赁合同》已经于2020年4月15日解除；2.被告向原告支付租金合计39,500元（按每月5,000元，自2019年8月20日起计算至2020年4月15日止）及其逾期付款违约金（按每日3‰的标准从各期应付款之日计至清偿之日止）；3.被告向原告腾退、返还东莞市××××××××××××2××××××××××××，并按每日250元的标准向原告支付2020年4月15日至22日的占有使用费1,750元；4.被告按每月262.56元的标准向原告支付自2019年5月20日起计至腾退、返还东莞市××××××××××××2××××××××××××之日止的物业管理费及其违约金（以各期拖欠的管理费为基数，按每日3‰的标准从各期应付款之日付至清偿之日止）；5.被告向原告支付解约违约金15,000元；6.被告向原告支付居间费5,000元；7.被告向原告支付律师费11,000元。事实与理由：原告湖景公司向第三人姚素香、郑顺正出售东莞市××××××××××××2××××××××××××，建筑面积65.64平方米，套内面积64.38平方米，总价款1,444,166元，因姚素香、郑顺正无法办理银行按揭贷款，购房尾款720,000元按分期付款方式支付。因购房款未付清，目前涉案商铺未交付给姚素香、郑顺正，且未办理产权登记。2019年5月14日，湖景公司、姚素香、郑顺正、丁亮签订《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给丁亮，但丁亮仅支付了一个月的租金5,000元以及××,000元的保证金后，至今未履行付款义务，遂诉至法院。1.关于2020年4月15日解除合同的问题。2019年4月，原告委托律师发送律师函，明确原告、被告、第三人于2019年5月14日签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除。2.关于租金及逾期付款违约金的问题。（1）租金39,500元。根据《租赁合同》第三、四条约定，租金每月5,000元，自2019年7月20日起计算，于每月20日前预付下个月的租金。截止至今，被告仅支付了一个月的租金合计5,000元，至今一直拖欠租金。则拖欠的租金自2019年8月20日起计算至2020年4月15日的合计39,500元。（2）逾期付款违约金暂计15,801元。根据《租赁合同》第六条约定，被告逾期支付租金，按应当缴费之日起每日千分之三支付逾期付款违约金，则该违约金计算方法详见《租金及拖欠租金违约金明细》。3.关于被告向原告腾退、返还东莞市××××××××××××2××××××××××××，并向原告支付占有使用费的问题。根据《租赁合同》第七条约定，本合同终止的，被告应当搬离商铺，并按当期租金标准1.5倍按日支付占有使用费，则每日的占有使用费为250元/天。涉案商铺已经于2020年4月22日由姚素香、郑顺正收回。4.关于物业管理费及违约金问题。根据《租赁合同》第4.4条约定，物业管理费262.56元/月，自2019年×月1日起计算。又根据《租赁合同》第6.1条约定，被告逾期支付物业管理费的，按应当缴费之日起每日千分之三支付逾期付款违约金。5.解约违约金15,000元的问题。根据《租赁合同》第6.1条约定，被告逾期支付租金、物业管理费高达30日的，原告有权解除合同，没收押金，且被告应当向原告另行支付3个月的租金作为解约违约金合计15,000元。6.关于律师费11,000元的问题。根据《租赁合同》第6.5条约定，原告因起诉维权支出的律师费由被告承担。被告丁亮没有提出答辩意见，也没有向本院提供任何证据或者提出任何质证意见。第三人郑顺正、姚素香提交的书面答辩意见称，一、第三人郑顺正、姚素香是案涉商铺的买受人，因贷款不成功，经协商转由两第三人分期支付，为避免商铺空置浪费资源，两第三人与原告湖景公司协商一致后共同将东莞市×××××××××××××××××××××××××出租给被告丁亮。二、原、被告及两第三人共同在案涉商铺隔壁的一家中介签署了《租赁合同》，因为商铺没有装修且没有上锁，签署当天就交付给了被告，因被告长期拖欠租金，两第三人于2020年4月22日收回了商铺。三、被告违反《租赁合同》的约定，已经严重违约，原告是案涉《租赁合同》的收租方及权利人，两第三人同意并支持原告的全部诉讼请求，恳请法院按原告的诉请，依法判令被告承担全部的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告湖景公司、案外人东莞市沙田镇房地产开发公司（以下简称沙田房产公司）以总价款1,444,166元向第三人姚素香、郑顺正出售位于东莞市×××××××××××××××××××××××的商铺，建筑面积65.64平方米，套内面积64.38平方米。双方约定姚素香、郑顺正于2017年8月6日前支付首期房价款724,166元，购房余款72×,000元向公积金管理中心或按揭银行申请贷款支付。后因姚素香、郑顺正未能申请银行贷款，湖景公司、沙田房产公司与姚素香、郑顺正又于2019年4月3日签订了一份《分期付款协议书》，约定由姚素香、郑顺正自2019年4月25日至2020年6月25日分15期、每期48,000元向湖景公司、沙田房产公司支付剩余房款720,000元，姚素香、郑顺正未全部付清房款时，湖景公司、沙田房产公司有权延迟交付商品房。姚素香、郑顺正已于2020年6月8日提前将剩余全部房款结清，并承认湖景公司在房款结清前是适格的出租人。又查，2019年5月14日，湖景公司、姚素香、郑顺正、丁亮签订了一份《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给丁亮，租赁期限自2019年5月20日至2025年5月19日止，其中2019年5月20日至7月19日为免租期，每月租金5,000元，物业管理费262.56元/月，水费3.57元/立方米，电费1.018元/度，租金由湖景公司代收，经湖景公司书面通知后丁亮才允许将租金支付姚素香、郑顺正，丁亮应支付一个月的租金5,000元以及履约保证金10,000元。另外合同还约定，丁亮逾期支付租金、管理费、水电费等应付费用的，自应当交费之日每日按拖欠款的3‰支付逾期付款违约金，逾期支付达30个自然日的，收租方有权单方解除本合同，履约保证金归收租方所有，并且丁亮应当一次性再支付收租方3个月的租金标准的违约金；姚素香、郑顺正或丁亮违约时，湖景公司因起诉维权支出的律师费、诉讼费以及其他合理的维权费用由姚素香、郑顺正和丁亮承担；本合同终止时，逾期搬离的，按当期租金标准的1.5倍按日计取商铺占用费由收租方收取；丁亮的联系地址为商铺地址和身份证地址。合同签订后，丁亮仅按约定支付了一个月的租金5,000元以及履约保证金10,000元，随后并未履行其他付款义务。姚素香、郑顺正已向东莞市乐有家房产经纪有限公司支付了居间费5,000元。2020年4月7日，原告湖景公司委托律师分别向丁亮的商铺地址及身份证地址发送律师函，明确案涉的《租赁合同》于2020年4月15日解除。姚素香、郑顺正确认已于2020年4月22日收回涉案租赁物。湖景公司为维权委托广东海法（东莞）律师事务所提起涉案诉讼而支付了律师费11,000元。另查，涉案租赁的商铺尚未办理房地产权证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告丁亮经本院合法传唤无正当理由未到庭提出抗辩及质证意见，本院对原告湖景公司提供的证据的真实性予以采信。虽然原告湖景公司已将涉案的商铺出售给姚素香、郑顺正，但在商铺交付前，姚素香、郑顺正同意由湖景公司行使出租人的权利，该约定并未违约法律、行政法规的强制性规定，应属有效。涉案的《租赁合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具约束力。关于合同的解除，涉案《租赁合同》已明确约定被告丁亮欠缴租金和管理费超过30个自然日的，作为收租方的湖景公司有权解除合同，如上所述，现被告丁亮自2019年8月20日开始拖欠租金及管理费，已违反上述约定，原告湖景公司据此提出解除合同以及按三个月的租金标准的支付违约金15,000元均符合合同约定，本院对上述请求均予以支持。因原告湖景公司以及第三人姚素香、郑顺正已确认于2020年4月22日收回案涉租赁物，原告湖景公司诉请腾退并返还租赁物已无法律依据，本院对该项请求予以驳回。关于拖欠的租金，原告湖景公司主张被告丁亮自2019年8月20日开始拖欠租金，被告丁亮并未举证证明已向原告湖景公司支付上述款项，依法承担举证不能的不利后果。被告丁亮拖欠租金的行为已构成违约，被告丁亮按每月5,000元的标准向原告湖景公司支付自2019年8月20日起至2020年4月15日止的租金39,500元，并每天按当月拖欠金额3‰的标准支付违约金，从拖欠租金的当月20日起付至款项清偿之日符合合同约定，本院对上述请求予以支持，但违约金的金额以不超过拖欠租金本金为限。关于拖欠的管理费，原告湖景公司主张被告丁亮自2019年5月20日开始拖欠管理费，被告丁亮并未举证证明已向原告湖景公司支付上述款项，依法承担举证不能的不利后果被告丁亮拖欠管理费的行为已构成违约，被告丁亮依法应按每月262.56元的标准向原告湖景公司支付从2019年6月1日起至2020年4月22日止的管理费2,888.16元（262.56元×11个月＝2,888.16元），并每日按当月拖欠金额3‰的标准支付违约金，从拖欠管理费的当月30日起付至款项清偿之日止，违约金的金额以不超过拖欠管理费本金为限，原告湖景公司主张超出部分，本院予以驳回。关于占有使用费，被告丁亮在涉案合同解除后未能及时向原告湖景公司返还租赁物，依合同约定应参照租金标准1.5倍支付占有使用费，现原告湖景公司诉请被告丁亮按每日250元的标准支付2020年4月15日起至2020年4月22日止的占有使用费1,750元符合法律规定，本院对该请求也予支持。关于律师费损失，涉案《租赁合同》已约定，丁亮违约时，湖景公司因起诉维权支出的律师费、诉讼费以及其他合理的维权费用由丁亮承担，现湖景公司因维权委托广东海法（东莞）律师事务所提起涉案诉讼而支付了律师费11,000元，并提交了《民事委托代理合同》以及增值税发票等证据予以证明，本院对湖景公司诉请的律师费损失11,000元予以支持。关于中介费5,000元，因双方对中介费的支出并没有约定，且该中介费并非由原告湖景公司向中介方支出，故本院对该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市×××××地产开发有限公司与被告丁亮、第三人郑顺正、姚素香于2019年5月14日签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；二、限被告丁亮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××地产开发有限公司支付2019年8月20日起至2020年4月15日止的租金39,500元，以及每日按当月拖欠金额（每月租金5,000元）3‰的标准支付违约金，从拖欠租金的当月20日起付至款项清偿之日止，违约金总额以不超过租金本金39,500元为限；三、限被告丁亮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××地产开发有限公司支付2020年4月15日至2020年4月22日期间的占有使用费1,750元；四、限被告丁亮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××地产开发有限公司支付违约金15,000元；五、限被告丁亮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××地产开发有限公司支付2019年6月1日至2020年4月22日期间的管理费2,888.16元，并每日按当月拖欠金额（每月管理费262.56元）3‰的标准支付违约金，从拖欠管理费的当月30日起付至款项清偿之日止，违约金的金额以不超过拖欠管理费本金总额2,888.16元为限；六、限被告丁亮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××地产开发有限公司支付律师费损失11,000元；七、驳回原告东莞市×××××地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,100.28元，由原告东莞市×××××地产开发有限公司负担50元，被告丁亮负担2,050.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  蒋慧丽人民陪审员  王建辉二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  温幸铃强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。