上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41227号原告：上海众银汇实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李刚，执行董事。委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈剑波，上海叶诚律师事务所律师。被告：尔间(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈晓明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵婉璐，上海融孚律师事务所律师。原告上海众银汇实业有限公司(以下简称众银汇公司)与被告尔间(上海)酒店管理有限公司(以下简称尔间公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告众银汇公司的委托诉讼代理人赵俊、被告尔间公司的委托诉讼代理人赵婉璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众银汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日(即诉状副本送达之日)解除；2.判令被告腾空并返还上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.判令被告按照每月244,967.92元标准支付房屋占有使用费自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止；4.判令被告支付2020年4月1日起至同年9月30日期间租金合计389,903.76元(122,483.96元/月×6个月-已付115,000元/月×3个月)、物业管理费66,744元(11,124元/月×6个月)；5.判令被告支付解约违约金244,967.92元(即两倍月租金标准)；6.判令被告支付的履约保证金226,142元、公共事业费押金18,120元归原告所有；7.判令被告支付律师费58,000元；8.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年初，原、被告就租赁系争房屋签订《房屋租赁合同》，并对租金、支付方式、租赁期限等内容进行了约定。自2020年初起，被告即拖欠支付租金。鉴于新冠疫情影响，原告已主动免除被告一个月租金，但其仍欠付剩余租金，被告之行为已构成根本性违约，原告现诉至法院，要求判如所请。被告尔间公司辩称，同意原告的第四项诉讼请求，不同意原告其余诉讼请求。理由：1.确认被告有欠付租金的行为，确认原告计算的欠付租金和物业管理费的期间、标准和金额；2.被告此前一直按约履行己方义务，但今年因新冠疫情影响，营业额一落千丈，故被告一直在与原告协商解决支付租金事宜，并非恶意违约；3.被告希望继续履行合同，为表诚意已于2020年8至10月每月支付115,000元合计支付345,000元；4.关于违约责任，若法院认定被告存在违约行为，我方同意承担违约责任即由原告没收履约保证金；5.关于律师费，被告一直积极与原告协商解决租金支付事宜，原告聘请律师的行为系扩大诉讼成本，故不同意承担该笔费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.房屋权属性质及其状况。原告为上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX室房屋权利人。2.原、被告租赁合同的缔约过程及约定内容。2015年5月，案外人上海尚友物业管理有限公司(甲方，出租方，以下简称尚友物业公司)与上海宏土酒店管理有限公司(乙方，承租方，以下简称宏土酒店公司)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为座落在本市共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室，出租面积约为777平方米，租赁期自2015年5月8日起至2025年12月31日；履约保证金为118,170元，公用事业费押金为9,324元，自2015年5月8日起至2018年5月7日止月租金为59,085元，自2018年5月8日起至2021年5月7日止，月租金为62,630元，自2021年5月8日起至2024年5月7日止，月租金为66,388元，自2024年5月8日起至2025年12月31日止，月租金为70,371元，采用先付后用的原则，每2月支付一次，除首期租金外，之后每年的1月1日、3月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日的前5个工作日内要支付下2个月的租金；物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，自2015年5月8日起至2018年5月7日止，月物业管理费为2,331元，自2018年5月8日起至2025年12月31日止，月物业管理费为4,662元；甲乙双方同意，有下列情形之一的，视为一方违约，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的2倍支付违约金，给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(9)租期内乙方逾期支付租金累计超过15日的；……(11)若乙方拖欠物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金、装修押金及其他按本合同约定应当支付的费用超过15日的；……(16)乙方违反本合同约定，经甲方书面提示后15日内或书面提示要求的时间内仍未改善的。……；逾期支付租金违约责任：无论乙方是否已支付该房屋的公用事业费、物业管理费，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金后，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方应：……(3)支付甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。……；因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。合同另对其他内容进行了约定。2017年9月26日，尚友物业公司(甲方，出租方)与宏土酒店公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为座落在本市共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室，出租面积约为516平方米，租赁期自2017年10月1日起至2025年12月31日；履约保证金为75,422元，公用事业费押金为6,192元，自2017年10月1日起至2019年3月17日止，月租金为40,728元，自2019年3月18日起至2022年11月17日止，月租金为43,578.96元，自2022年11月18日起至2025年12月31日止，月租金为46,629.49元，采用先付后用的原则，每2月支付一次，除首期租金外，之后每年的2月1日、4月1日、6月1日、8月1日、10月1日、12月1日的前5个工作日内要支付下2个月的租金；物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，具体金额为每月5,160元；其他约定同前合同。2017年10月27日，上海天道房地产开发有限公司(甲方，出租方，以下简称天道公司)、尚友物业公司(乙方，原出租方)与宏土酒店公司(丙方，承租方)共同签订两份《协议书》，约定：自2017年11月1日起(包括2017年11月1日)《租赁合同》中出租方变更为甲方，乙方作为出租人享有的权利和义务全部转让给甲方，丙方同意继续按照《租赁合同》约定的权利义务向甲方完全履行，甲方与丙方后续租赁合同关系与乙方无关。《租赁合同》其他条款不变由甲丙双方继续履行。变更协议书与《租赁合同》中有不一致的条款的，以变更协议书为准。甲乙丙三方同意，乙方无需返还丙方支付给乙方的房屋履约保证金。丙方同意，上述房屋履约保证金转为丙方承租甲方房屋的履约保证金。甲乙丙三方同意，乙方无需返还丙方支付给乙方的房屋公用事业费押金。丙方同意，上述房屋公用事业费押金转为丙方承租甲方房屋的公用事业费押金。协议另对其他内容进行了约定。2017年12月，天道公司(甲方，出租方)与宏土酒店公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为座落在本市共和新路XXX-XXX号XXX-XXX室，出租面积约为217平方米，租赁期自2017年12月1日起至2025年12月31日；履约保证金为32,550元，公用事业费押金为2,604元，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为16,275元，自2021年1月1日起至2023年12月31日止，月租金为17,252元，自2024年1月1日起至2025年12月21日止，月租金为18,287元，采用先付后用的原则，每2月支付一次，除首期租金外，之后每年的1月1日、3月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日的前5个工作日内要支付下2个月的租金；物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，具体金额为每月1,302元；其他约定同前合同。3.租赁关系的履行情况。2020年3月31日，原告向被告发送《租金付款通知单》，要求被告支付2020年3月物业管理费。2020年7月10日，原告向被告发送《律师函》，写明：自2020年初开始，贵司(被告)开始拖延支付委托人(原告)租金。鉴于遭受疫情影响的客观原因并考虑贵司的困难处境，委托人已在自身可承受范围内积极响应国家政策，对贵司的租金进行了适当减免，并于2020年3月31日向贵司出《租金付款通知单》，同意减免贵司承租的共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的2020年3月1日至3月31日的租金共计122,483.96元，物业费未予以减免；后贵司按照通知单结清了2020年3月份之前的相关费用。……经核算，现贵司已拖欠委托人2020年4月至7月的租金及物业费共计534,431.84元。……委托人有权单方解除租赁合同、收回房屋，并要求贵司承担违约责任。……特此函告，望贵司慎重考虑，以免诉累。4.其他情况。2018年2月6日，上海宏土酒店管理有限公司名称变更为尔间(上海)酒店管理有限公司；2018年11月22日，上海天道房地产开发有限公司名称变更为上海众银汇实业有限公司。原告为解决本案纠纷，聘请上海叶诚律师事务所律师，并支付律师费58,000元。庭审中，被告确认：(1)系争房屋每月租金合计为122,483.96元，物业管理费合计为11,124元；(2)未支付2020年4月至9月租金和物业管理费；(3)分别于2020年8月、9月、10月每月向原告支付租金115,000元，合计共支付345,000元。原告确认：分别于2020年8月、9月、10月每月收到被告支付租金115,000元，共计345,000元。审理中，鉴于原告坚持解除房屋租赁合同，被告则希望继续履行合同，致使双方调解不成。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同和协议书系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。庭审中，被告确认未支付2020年4月至9月租金，而支付租金系被告作为承租人的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此被告之欠付租金行为已构成违约，原告有权要求解除合同，其以被告收到诉状副本之日即2020年9月28日为合同解除之日，亦属合理，本院予以确认。被告辩称，因受新冠疫情影响致使营业收入锐减导致无力支付租金，然原告已基于共担风险、共度难关的精神主动免除被告一个月的租金，故被告之辩称，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。合同解除后，被告继续占有使用系争房屋已无依据，故应予腾空并搬离。关于各项费用，本院分析如下：(1)关于租金和物业管理费，庭审中被告确认系争房屋每月租金为122,483.96元，物业管理费为11,124元，确认未支付2020年4月至9月租金和物业管理费。原告依据合同主张被告支付上述期间内的租金389,903.76元(已扣除被告支付的租金345,000元)和物业管理费66,744元，与法有据，本院予以支持。(2)关于房屋占有使用费，原告主张被告按照月租金的两倍计244,967.92元为标准支付房屋占有使用费，被告认为标准过高应予以调整，本院综合考虑周边房屋租赁市场价值、新冠疫情影响、被告履约情况、实际经营情况等，酌情认定按照每月租金122,483.96元为标准计付自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止。(3)关于没收履约保证金、公共事业费押金和支付解约违约金，在实际履约过程中，被告拖欠租金等费用不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告除应及时向原告支付拖欠费用外，还应承担相应的违约责任。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，本院综合考虑被告欠付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失、后续经营状况缓解后的付款行为以及当前房屋租赁市场的状况等因素，被告同意原告没收履约保证金和公共事业费押金之辩称，尚属合理，本院予以采信。(4)关于律师费，原告根据合同约定，主张被告支付因本案发生的聘请律师费用，并提交了相应的证据材料，具有合同和事实依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海众银汇实业有限公司与被告尔间(上海)酒店管理有限公司就上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋订立的房屋租赁关系于2020年9月28日解除；二、被告尔间(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起六十日内搬离上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，并清空其在上址房屋内的可移动可拆卸物品；三、被告尔间(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众银汇实业有限公司2020年4月1日起至2020年9月28日期间的房屋租金389,903.76元和物业管理费66,744元；四、被告尔间(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众银汇实业有限公司房屋占有使用费(按照每月122,483.96元为标准计算自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止)；五、被告尔间(上海)酒店管理有限公司支付的履约保证金226,142元和公共事业费押金18,120元归原告上海众银汇实业有限公司所有；六、被告尔间(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众银汇实业有限公司律师费58,000元；七、驳回原告上海众银汇实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,905元(原告已预缴)，减半收取计7,952.50元，由被告尔间(上海)酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二一年一月十五日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。