河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1324民初5084号原告：王国民，男，1980年9月14日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：蒋呈彬，河南知松律师事务所律师。特别授权。被告：镇平县盛德美置业有限公司，住所地：镇平县平安大道与紫金城路交叉口西南角。统一社会信用代码：91411324MA3XE0ND1H。法定代表人：丁嘉毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺玉平、孙国祥，河南鼎新律师事务所律师。特别授权。原告王国民与被告镇平县盛德美置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告王国民的委托诉讼代理人蒋呈彬，被告镇平县盛德美置业有限公司的委托诉讼代理人贺玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国民向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告支付的50万元选房款；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月25日，原告妻子满乐意欲购买被告开发的万隆城万隆金街房产，在被告销售人员的推荐下，满乐选中该项目一单元3层301/302/303/304/305/306号房产。为了保留上述房源，满乐填写了选房单，满乐以原告王国民的名义与被告签订了《选房协议》，并由满乐支付了50万元选房款项。后因原、被告双方就所购房屋的总价款、产权证的办理时间等具体问题未协商一致，双方未签订购房合同。因此，双方之间的商品房买卖合同未成立，《选房协议》属于商品房预约合同，该合同只规定了买方义务而无卖方义务，且双方并未正式签订购房合同，被告没收原告选房款的理由不成立。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告镇平县盛德美置业有限公司辩称：1、《选房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议，原告未按协议约定履行其义务，经被告多次催告，仍未履行，显属违约，应承担违约责任；2、依据被告向原告发出的告知书，《选房协议》已解除，按照协议的第四条第3项和第五条第1项约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告的定金不予退还有事实和法律依据，原告的诉讼请求应依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的选房协议、收据、律师函、告知书等证据，双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月25日，原告王国民与被告镇平县盛德美置业有限公司签订《万隆城万隆金街选房协议》，约定：一、乙方（原告）经充分了解后，决定选购位于南阳市镇平县平安大道与紫金城路交叉口西南角，万隆城万隆金街项目一单元3层301/302/303/304/305/306号房，六套房源总建筑面积（暂定）为1198.37㎡（最终以房产管理部门核准的建筑面积为准）。二、选购物业原始单价为7200元/㎡，原始总价为8628264元。三、选购物业成交总价为六套房源一次性付款总价6800000元。四、乙方自愿缴纳500000元作为上述房源选房金，同意在签署购房合同时自动转为购房款；乙方需在选房协议签订之日起，在接到甲方（被告）相关通知后，到营销中心办理购房手续，并缴纳相应比例的首付款，首付款以银行要求为准，同时签订购房合同；乙方如有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签购房合同等情形的，甲方将视为乙方违约，则甲方无义务为乙方保留该物业，选房协议自动解除，甲方可将该物业另行处置，选房金作为违约金补偿给甲方，且不予退还。五、本协议所约定房源剩余房款共计6300000元于2019年11月15日前一次性付清，若逾期不付，则本协议所约定房屋另售，定金不退。该认购书还对双方的其他权利和义务进行了约定。原告于签约当日，即2019年10月25日向被告公司交纳了购房定金500000元，至今，原、被告未签订商品房买卖合同。2020年4月30日被告向原告发出律师函，内容为：双方签订的选房协议为有效协议，原告支付的50万元系定金，根据协议约定原告在2019年11月16日已违约，选房协议实际已解除，原告支付的50万元定金不予退还；由于疫情因素，被告已将选房协议顺延至今，请原告在接到此函之日起十日内，与被告联系，处理有关事宜，逾期将视为选房协议解除。庭审中原告表述，2020年5月8日原告委托诉讼代理人到被告公司进行协商，明确付款方式由贷款转为全额付款，总房款原告要求优惠5个点左右，孙律师代表被告公司要求按照700万元支付，付款周期原告提出是一年半左右全部付清，被告不予认可，最后双方无法达成一致意见。2020年5月15日被告向原告发出告知书，内容为：双方签订的选房协议为有效协议，根据协议约定，原告已违约，经律师函告后，双方意见无法达成一致，自接到告知书之日，选房协议解除，50万元定金不予退还。另查明，被告于2017年7月10日取得其开发建设的万隆城商业综合体步行街的建筑工程施工许可证，2019年6月21日取得商品房预售许可证。本院认为，关于原、被告之间的法律关系问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由此可见，商品房买卖合同属于法定之要式合同。原、被告于2019年10月25日签订的合同名称为《万隆城万隆金街选房协议》，且双方在协议中明确约定原告需在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》。从协议书的内容看，双方除对该商品房的房号、面积、单价、总价款、付款时间进行约定外，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的交付使用条件及日期，装饰、设备标准，供电、供水、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜等其他主要内容。可见，无论从协议书的名称还是内容均反映出该份协议符合预约合同的法律特征，故应当认定该份协议为预约合同。因此，双方之间属于商品房预约合同法律关系。该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于原告所付50万元的性质问题。虽然选房协议第四条第一款约定原告缴纳的50万元为选房金，但是该协议的第四条第三款内容为乙方违约，甲方可将该物业另行处置，选房金作为违约金补偿给甲方，且不予退还。第五条备注处内容为，若逾期不付，则本协议所约定房屋另售，定金不退。被告给原告出具的收据上载明收款事由为六套房产定金，综上所看，双方在选房协议后面的条款及付款中对选房金的性质做了更明确的约定，原告支付的500000元属于双方约定的违约定金。原告主张该500000元属于选房款，本院不予采信。关于原告支付的定金是否应予返还的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，选房协议对剩余房款的支付时间做出了明确的约定，被告在原告逾期付款后，仍向其发函，希能促成交易，签订商品房买卖合同。但原告仍就预约合同中的已决的房屋价款问题请求被告给予优惠并延长付款时间，双方为此未能签订商品房买卖合同。原告诉称被告提高房价，但未提交相关证据予以证明，原告另称因为被告的未告知，不能办理房屋按揭贷款，因作为买房人对于自身能否办理按揭贷款的情况应该尽到审慎核查的责任，且选房协议中并未约定被告有为原告办理按揭贷款手续的义务。据此，导致本案双方未能继续履约的原因在于原告，对于原告交付给被告的定金应当按照法律规定处理，不予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定判决如下：驳回原告王国民的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，有原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 余 谦二〇二一年一月二十四日书记员 陈丙春