广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4745号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所：广东省肇庆市建设二路**，统一社会信用代码：914412008952799530。负责人：梅元比，行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行，，住所：广东省肇庆市大旺区曙光街**建行大楼首层统一社会信用代码：91441200195360283M。负责人：罗智源，行长。两原告的委托诉讼代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。被告：张倩仪，女，1968年4月15日出生，汉族，，住广东省佛山市顺德区被告：何来胜，男，1963年10月18日出生，汉族，，住广东省佛山市顺德区被告：肇庆市奥利华园房地产有限公司，住所：广东省四会市东城街道新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018），统一社会信用代码：91441284699770112Y。法定代表人：麦羡泉，总经理。委托诉讼代理人：谢宇霞、张杰，广东安驰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称建行肇庆分行）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称建行大旺支行）与被告张倩仪、何来胜、肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称奥利华园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告建行肇庆分行、建行大旺支行的委托诉讼代理人王耀武、廖文燕，被告奥利华园公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告张倩仪、何来胜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行肇庆分行、建行大旺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行大旺支行与被告张倩仪、何来胜签订的合同编号为440708500-011-2012000348的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告张倩仪、何来胜立即归还原告借款本金126570.69元（含拖欠本金2066.08元）、逾期利息513.33元、罚息5.44元，合计127089.46元（利息暂计至2020年9月1日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；3.被告张倩仪、何来胜承担原告为实现债权而支付的律师费2677元；4.原告对被告张倩仪、何来胜提供的借款抵押物——四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX房的拍卖、变卖所得价款在本案涉及的借款本息、律师费、诉讼费、财产保全费等其他费用范围内享有优先受偿权；5.被告奥利华园公司对被告张倩仪、何来胜的前述第2、3项债务承担连带清偿责任；6.三被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费和财产保全费）。事实和理由：2012年9月12日，原告建行大旺支行与被告张倩仪、何来胜签订合同编号为440708500-011-2012000348号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款215000元，用于购买位于肇庆市四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX房的房屋，借款期限自2012年10月8日起至2027年10月8日止，共15年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，即月利率为5.45833‰，借款合同还对还款日期、逾期还款的违约责任进行了约定。同时，被告奥利华园公司作为保证人，担保借款合同的履行。2012年10月8日，原告建行大旺支行依约向被告指定的账户发放了贷款。2012年9月14日，该抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记手续，证号为粤房地预登四字第0100007358号。因原告建行肇庆分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案借款合同及相关抵押担保手续为原告建行肇庆分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆分行行使。由于被告未依约按期履行还本付息，截至2020年9月1日，两被告欠原告借款本金余额126570.69元，拖欠利息513.33元，拖欠罚息5.44元，合计127089.46元，原告多次催收无果。因被告的行为已构成严重违约，根据原告和被告签订的《借款合同》第十七条的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系，要求被告支付违约金、追偿借款本息及由此产生的费用，赔偿相应损失，并要求担保人承担担保责任。因被告何来胜与被告张倩仪属夫妻关系，且上述债务在两人婚姻关系存续期间产生，被告何来胜也在《借款合同》上签名对借款予以确认。因此，被告何来胜对借款应承担共同偿还责任。此外，原告建行肇庆分行与被告奥利华园公司于2011年11月14日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，其中约定被告奥利华园公司为发现美院整个项目的业主贷款向原告提供连带责任担保，保证金额为贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和原告实现债权的费用。另外还约定保证期限为从原告对业主发放个人住房贷款之日起至被告奥利华园公司办理全部房地产权证交送原告并协助原告办好房地产他项权证。因被告张倩仪、何来胜贷款所购房屋至今尚未办好房地产他项权证，故被告奥利华园公司对被告张倩仪、何来胜的前述债务应承担连带清偿责任。原告为实现本案债权，委托广东瀛肇律师事务所的律师作为代理人参与本案诉讼，产生的律师费为2677元。根据借款合同第四十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因此该笔费用应由三被告承担。被告奥利华园公司辩称，1.针对诉求1，涉案合同应该继续履行，拖欠的借款本金仅为2066.08元，相对其借款本金只是很少的一部分，受到本年度疫情的影响，导致被告张倩仪、何来胜收入不稳定，所以导致被告张倩仪、何来胜违约的原因受到部分不可抗力的影响，恳请法庭给予被告张倩仪、何来胜继续履行合同的机会；2.针对诉求2，我方对数额无法确认，由法院依法核实；3.本案的债权由债务人提供涉案房产作为抵押物，同时被告奥利华园公司也提供了保证，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告应当就抵押物优先实现债权。被告张倩仪、何来胜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建行肇庆分行、建行大旺支行提交了如下证据：1.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告与被告达成了原告向被告发放215000元贷款的合意并签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.《个人贷款支付凭证》，证明原告通过银行转存方式将借款支付至被告指定账户；3.《抵押权预告登记证明》，证明被告所购买房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，抵押权人为原告建行大旺支行；4.《中国建设银行逾期贷款明细单》、《银行系统查询界面截图》，证明截至2020年9月1日，两被告尚欠原告借款126570.69元（含拖欠本金2066.08元），拖欠利息513.33元，拖欠罚息5.44元，合计金额为127089.46元；5.《结婚证》，证明被告张倩仪与被告何来胜属夫妻关系，且债务在两人婚姻关系存续期间产生，被告何来胜对借款应承担共同偿还责任；6.《楼宇抵押贷款合作协议》，证明被告奥利华园公司为发现美院整个项目的业主贷款向原告提供连带责任担保；7.《委托代理协议》，证明原告为实现本案债权而产生的律师费为2677元；8.2020年12月17日《个人贷款对账单》，证明目前被告的欠款情况；9.《律师费发票》，证明原告为实现本案债权而产生的律师费为2677元。被告张倩仪、何来胜、奥利华园公司没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据4和8，被告张倩仪作为借款人对原告主张的还款数额和欠款数额均未提出异议，本院依法采纳该两项证据；2.原告提供的证据6，被告奥利华园公司对其真实性、合法性没有异议，本院依法予以确认，但该协议是在本案借款合同签订后才签订的，协议的内容也没有约定该协议的效力及于之前本案借款合同，因此该证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月12日，原告建行大旺支行和被告张倩仪、何来胜、奥利华园公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440708500-011-2012000348），约定被告张倩仪向原告建行大旺支行借款215000元用于购买坐落于四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX房的房屋，借款期限从2012年10月8日起至2027年10月8日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，即月利率为5.45833‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告张倩仪授权原告建行大旺支行将借款一次性划入被告奥利华园公司的银行账户；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1878.80元；被告奥利华园公司作为保证人为被告张倩仪向原告建行大旺支行的借款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告建行大旺支行核对无误、收执之日止；被告张倩仪、何来胜同时作为抵押人提供所购的位于四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX房的房屋作为抵押担保，保证和抵押担保范围均包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告建行大旺支行支付的其他款项、原告建行大旺支行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；无论原告建行大旺支行对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为被告张倩仪自己所提供、原告建行大旺支行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，被告奥利华园公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行大旺支行可直接要求被告奥利华园公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；若被告张倩仪不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建行大旺支行有权形式以下权利：1.宣布贷款立即到期，要求被告张倩仪立即清偿借款本息及相关费用；2.解除与被告张倩仪的借贷关系；3.对于被告张倩仪未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告建行大旺支行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；4.对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；5.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等内容。2012年9月14日，四会市住房和城乡建设局向原告建行大旺支行核发了上述借款抵押物——四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX号房屋的预购商品房抵押权预告登记证明，原告建行大旺支行为权利人，被告张倩仪为义务人。2012年10月8日，原告建行大旺支行按照约定把借款215000元汇入被告奥利华园公司的银行账户。2016年9月30日，四会市自然资源局向被告张倩仪核发了四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX号房屋的不动产权证；该不动产权证一直由被告奥利华园公司保管，并未交付给原告建行大旺支行。被告张倩仪自2020年7月起没有按时足额向原告建行大旺支行归还借款本息，计至2020年9月1日止，仍欠借款本金126570.69元（其中包括已到期的本金2066.08元）、利息513.33元、罚息5.44元未归还。2020年10月15日，原告建行肇庆分行、建行大旺支行和广东瀛肇律师事务所签订《委托代理协议》，约定两原告委托广东瀛肇律师事务所的律师作为其与被告张倩仪、何来胜、奥利华园公司金融借款合同纠纷一案的一审诉讼代理人，律师代理费为2677元。2020年12月17日，广东瀛肇律师事务所向原告建行肇庆分行开具了价税金额为7301元的律师费发票，其中包括本案的律师费2677元。原告起诉后，被告张倩仪归还了部分的借款本息，计至2020年12月7日止，被告张倩仪、何来胜尚欠借款本金121673.75元（其中包括已到期的本金2047.31元）、利息2517.12元、罚息99.11元，合共124289.98元。另查明：被告张倩仪和何来胜是夫妻关系，二人于1988年6月7日办理结婚登记手续；被告张倩仪、何来胜于2020年11月25日收到本院邮寄送达的起诉状副本。诉讼中，原告明确其2020年的借款利息是按照2019年中国人民银行公布的贷款基准利率年利率4.9%计算利息，自2021年1月1日起采用LPR作为借款利率。此外，本院根据原告的申请，依法作出（2020）粤1284财保316号民事裁定，查封了被告张倩仪位于查封了被告张倩仪位于四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX号的房屋。本院认为，被告张倩仪因购买房屋缺乏资金与原告建行大旺支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告建行大旺支行借款215000元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。被告张倩仪、何来胜没有依约归还借款，出现多次逾期还款的情形，虽然至法庭辩论终结时，被告张倩仪仍未能足额清偿已到期的借款本息，已构成违约，原告建行大旺支行依照合同约定要求解除与被告张倩仪、何来胜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，没有违反法律规定和合同约定，本院予以支持；根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款”的规定，涉案借款合同于2020年11月25日解除；合同解除后，被告张倩仪应向原告建行大旺支行清偿全部借款本金121673.75元及利息（含罚息）。由于借款合同约定基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，借款利率每年1月1日调整一次，但自2019年8月20日中国人民银行不再公布贷款基准利率，改为授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），因此原告主张利息（含罚息）自2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的LPR计算，没有违反法律规定，至于2020年的利息，原告主张以年利率4.9%计算，与中国人民银行最后一次公布的五年以上贷款基准利率相符，本院予以准许。根据合同约定，原告建行大旺支行为实现债权而实际发生的律师费等费用应由被告张倩仪承担，原告建行大旺支行聘请的律师已出庭参加诉讼，且律师费没有违反广东省律师服务收费标准，因此原告建行大旺支行要求被告支付律师费2677元，理据充分，本院予以支持。被告张倩仪提供位于查封了被告张倩仪位于四会市东城街道上元大道东发现美院XX栋XXXX号的房屋。的房屋作为借款抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，虽然根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告建行大旺支行获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告建行大旺支行享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告建行大旺支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，原告建行大旺支行可待抵押登记条件成就时另行主张权利。被告奥利华园公司与原告建行大旺支行约定从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告建行大旺支行核对无误、收执之日止，被告奥利华园公司对被告张倩仪的债务提供连带责任保证，根据庭审查明，被告奥利华园公司至法庭辩论终结前尚未向原告建行大旺支行交付涉案房屋的不动产权证，导致原告建行大旺支行未能及时办理正式的抵押登记手续，被告奥利华园公司应按约定对被告张倩仪的涉案债务承担连带责任保证。被告张倩仪和何来胜是夫妻关系，本案借款发生在其二人婚姻存续期间，且被告何来胜作为借款抵押人在借款合同上签名，表示被告何来胜清楚知悉并同意被告张倩仪向原告建行大旺支行借款，因此原告建行大旺支行主张两被告承担共同偿还责任，理据充分，本院予以支持。原告建行大旺支行自认其是经原告建行肇庆分行的授权与被告张倩仪签订借款合同并发放借款，其同意原告建行肇庆分行作为原告共同起诉，是其对自身权利的处分，没有违反法律规定，也没有损害三被告的合法权益，因此原告建行肇庆分行主张共同享有原告建行大旺支行对本案三被告享有的债权，本院依法予以准许。被告张倩仪、何来胜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条的规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行与被告张倩仪、何来胜、肇庆市奥利华园房地产有限公司于2012年9月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440708500-011-2012000348）于2020年11月25日解除；二、被告张倩仪、何来胜应于本判决生效之日起十日内清偿借款本金121673.75元、利息2517.12元、罚息99.11元，合共124289.98元[利息暂计至2020年12月17日，从2020年12月18日起至2020年12月31日止的利息、罚息按年利率4.9%计算，从2021年1月1日利息、罚息按全国银行间同业拆借中心公布的五年期LPR计至借款本息还清之日止]以及律师费2677元给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行；三、被告肇庆市奥利华园房地产有限公司对被告张倩仪、何来胜上述第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2896元，减半收取计1448元，财产保全费1169元，合共2617元，由被告张倩仪、何来胜、肇庆市奥利华园房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二一年一月二十二日书记员  李晓彤