江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7811号原告（反诉被告）：高孝良，男，1967年12月26日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡珂凡，江苏律鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：张凤，女，1982年2月3日生，住宿迁市湖滨新区。委托诉讼代理人：王邦法，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告（反诉被告）高孝良诉被告（反诉原告）张凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人胡珂凡、被告张凤及委托诉讼代理人王邦法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高孝良向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告高孝良与被告张凤于2008年7月8日签订的《二手房买卖合同》；2、判决张凤返还购房款149895.65元、赔偿差价损失550104.35元，共计700000元；事实和理由：2008年7月8日，被告张凤与原告高孝良签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于宿城区某小区4幢1单元402室房屋以142000元价格出售给原告。因房屋尚有按揭贷款36985元未支付，高孝良直接支付张凤105110元，按揭部分由高孝良向银行支付。现房款均已付清，至今被告未按约定将房屋过户给原告，且被告将房屋另行出售给他人，致使合同无法履行。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。被告张凤辩称，1.双方房屋买卖合同已于2014年10月16日自动解除，不存在要求法院重新确认解除的问题；2.原告实际支付的房款是138718元，具体组成是签订合同时首付105110元，还了24期贷款，每期567元，共还了13608元，后因为其他案件代偿了20000元，并非原告所称的149895.65元；3.对赔偿损失、违约金，我方不同意支付。张凤据此提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋占用费90000元（按月租金1200元标准，自2008年7月8日起计算至2014年10月16日止）；2.反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：关于《二手房买卖合同》签订情况同反诉被告在本诉中主张的事实。合同签订后，高孝良安排其子高某1亮夫妻搬进涉案房屋居住。因高孝良自2010年2月起一直未能按约偿还房贷，致使农行宿豫支行多次催要贷款并将张凤列为征信不良用户，给张凤工作生活均带来严重影响，张凤于2011年12月26日向宿城区人民法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同并承担违约金，宿城区人民法院于2012年3月24日作出（2012）宿城民初字第0082号民事判决书，判决高孝良一次性偿还张凤本息32978.77元（利息计算至2012年3月26日）、违约金10000元、案件受理费1000元。判决生效后，直至2013年12月6日，高孝良仅通过案外人蔡某偿还了20000元。2014年10月4日，高孝良及其两子高某1亮、高某1波向张凤作出书面承诺书，承诺：1.于2014年10月15日前还清银行房贷欠款；2.按上述判决付清张凤欠款；3.如未能在10月15日前履行第1、2条，则购房协议解除。2014年10月16日，因高孝良及两子未履行该承诺且拒绝迁出房屋，张凤报警处理，高某1亮夫妻迁出该房，原购房协议解除。高孝良及其两子违反承诺导致原购房协议解除，应按房屋租金标准赔偿张凤房屋占有使用费用。反诉被告高孝良辩称，同本诉中相关意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2008年7月8日，原告（反诉被告）高孝良与被告（反诉原告）张凤签订《二手房买卖合同》一份，合同约定张凤将其所有的位于宿迁市宿城区房屋出售给高孝良，合同价款142000元，高孝良实际支付105110元，按揭贷款36890.5元由高孝良按月偿还银行。合同第五条违约责任：2.乙方（购买方）必须按约定向甲方支付购房款，且按月向银行偿还按揭贷款，如乙方违约，则乙方向甲方承担违约金十万元。合同签订当日，张凤即将房屋交付高孝良，该房屋后由高某1亮（高孝良长子）及其妻子实际居住。合同签订后，高孝良按约支付张凤购房款105110元，并自2008年7月21日起以张凤的名义存入现金至张凤名下的银行账户，以偿还中国农业银行股份有限公司宿迁宿豫支行（以下简称农行宿豫支行）银行按揭贷款。自2010年2月21日起，高孝良未再偿还银行按揭贷款。2011年9月，农行宿豫支行向张凤发出债务逾期催收通知书，要求张凤偿还本息合计31994.85元。2011年12月26日，张凤向本院提起诉讼，要求高孝良继续履行合同，并支付银行按揭贷款。高孝良在答辩过程中称，同意于2012年4月中旬一次性偿还清银行按揭贷款，关于张凤主张的违约金、损失不同意支付。本院经依法审理后，于2012年3月23日作出（2012）宿城民初字第0082号民事判决书，判决高孝良一次性偿还张凤本息合计32978.77元（利息暂计算至2012年3月26日），该款由张凤向农行宿豫支行代为偿还，并判决高孝良向张凤支付违约金10000元。该判决已发生法律效力。判决作出后，高孝良未履行该判决确定的履行义务，张凤未在法律规定的法律文书申请执行期间内向本院申请强制执行。2012年9月18日，因涉案房屋按揭贷款未按约偿还，农行宿豫支行向宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫区法院）提起诉讼，要求张凤偿还剩余全部贷款本金29340.64元、截至2012年6月30日的利息4158.75元（具体数额以实际归还时为准），确认农行宿豫支行对涉案房屋享有优先受偿权。该院经依法审理后，于2012年12月13日作出（2012）宿豫商初字第0211号民事判决书，判决张凤偿还农行宿豫支行借款本金29340.64元、利息4158.75元及自2012年7月1日起至本判决确定的给付之日止的利息，并确认农行宿豫支行对涉案房屋享有优先受偿权。该判决已发生法律效力。因农行宿豫支行向宿豫区法院申请执行该案，高孝良委托案外人蔡某代张凤支付案件标的款20000元，宿豫区法院执行法官卢勇于2013年12月6日出具证明一份，载明“今收到蔡某交到法院张凤案借款合同纠纷一案标的款贰万元整”，后卢勇法官将该20000元扣除诉讼费、执行费后，余19063元给付农行宿豫支行。因高孝良未清偿房款，张凤于2014年10月4日到涉案房屋催要款项，高孝良长子高某1亮与张凤达成《承诺书》一份，载明“本人高某1亮（高孝良长子）与房主张凤某小区4#一单元402室就购买房产一事特做如下承诺：1.所有欠银行欠款于十月十五日之前还清；2.按法院判决与本房主协商后付清；3.如十月十五日之前没有履行以上两条，原来以高孝良的购房协议解除；4.解除协议后，房屋退还给房主，房主退还购房款并承担银行利息。以上承诺签字生效”。另《承诺书》上有“高孝良”、“高某1波”（又名高某2，系原告次子）签名，高孝良及高某2不予认可。2014年10月16日，因上述《承诺书》约定的还款义务没有履行，张凤与高某1亮发生纠纷，经宿迁市公安局宿城分局太湖路派出所接处警处理，高某1亮搬离涉案房屋并将房屋钥匙交至派出所，后张凤接收房屋钥匙，并通知高孝良清空房屋，高孝良未予处理。因张凤向他人借款履行宿豫区法院的执行案件义务，其无力偿还借款，2015年2月16日张凤将涉案房屋出售给他人，并办理产权变更登记手续。2015年3月16日，张凤向农行宿豫支行所借按揭贷款结清。2015年1月27日，高孝良向本院提起诉讼，要求张凤将涉案房屋变更登记至高孝良名下。后高孝良于2015年5月20日申请撤回起诉，本院予以准许。2019年1月16日，高孝良与其次子高某2签订《债权转让协议》一份，约定将其在涉案《二手房买卖合同》中的权利转让给高某2。同日，高孝良作出《债权转让通知书》。2019年1月24日，高某2向本院提起诉讼，要求张凤将涉案房屋过户登记在高某2名下，并主张违约金10万元。2020年2月4日高某2申请撤回起诉，本院予以准许。根据张凤提交2018年7月21日至2010年2月21日期间中国农业银行账户明细，该期间共现金存入10472.84元，张凤自认高孝良代为偿还涉案房屋按揭贷款本息共计10621.88元。本案争议焦点为：1.原被告签订的《二手房买卖合同》是否已解除；2.如未解除，原告主张解除《二手房买卖合同》，并要求被告返还购房款、赔偿损失是否有事实和法律依据；3.反诉原告要求反诉被告赔偿房屋占有使用费是否具有事实和法律依据。关于争议焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告高孝良与被告张凤签订《二手房买卖合同》，约定张凤将涉案房屋出售给高孝良，合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同的效力性强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，张凤将房屋交付给高孝良，高孝良支付部分房款，并应按合同约定履行以张凤名义偿还涉案房屋每月的银行按揭贷款。因高孝良未履行偿还按揭贷款的合同义务，构成违约，张凤提起诉讼，要求继续履行合同并要求一次性支付全部欠款，经本院生效判决确定高孝良应给付涉案房屋下欠的全部按揭贷款本息，原告应按判决确定的内容履行还款义务。高孝良在法律文书发生法律效力后，仅于2013年12月6日代张凤支付标的款20000元，高孝良未履行生效法律文书确定的给付义务。关于2014年10月4日高孝良长子高某1亮出具《承诺书》，原告主张，高某1亮代高孝良在《承诺书》上签字系经高孝良口头同意，对原告主张的事实，本院予以认定。理由如下：1.张凤在其本人因无力清偿银行按揭贷款进而产生诉讼案件的情形下，未选择向本院申请执行对高孝良享有的债权，而选择向高孝良直接催要欠款并不违反法律规定。鉴于其房屋已交付高孝良，张凤到该房屋内选择向房屋居住人高某1亮催要房款，属于私力救济，不违反常理；2.高孝良在购买涉案房屋后交由高某1亮实际居住，鉴于二人系父子关系，高孝良违约后，张凤通过诉讼向其催要下欠房款，高某1亮作为高孝良的家庭成员及涉案房屋的居住人，其对涉案房屋的购买、还款、产生诉讼等事实应系明知。根据《承诺书》中载明的“银行欠款”、“法院判决”、“高孝良的购房协议”等字样可以印证该事实。同样，高孝良日常在本地工作并未与家人失去联系的情况下，对高某1亮向张凤出具《承诺书》的事实也应系明知；3.高某1亮作为房屋实际居住人，其与张凤不存在买卖合同关系，在他人向其催要房款的情况下，其出具《承诺书》并签名，且代签其父亲高孝良的姓名，在此过程中，高某1亮作为完全民事行为能力人，未提出任何反对意见，从常理上而言，高某1亮与高孝良必然存在沟通的过程。否则，在涉案房屋由高孝良购买、支付首付款并承担偿还按揭贷款义务的背景下，高某1亮在未告知其父亲高孝良且未取得其同意的情况下，而径行与张凤协商约定清偿欠款，及如未清偿则解除合同、退还房屋等重大事项，与常理不符；4.高某1亮出具《承诺书》时并非处于危困状态，张凤与其约定的履行义务期限为11日后，购买房屋对普通家庭而言是重要事务，在此期间高某1亮有足够的时间与高孝良沟通此事，高孝良一方无任何人提出异议，且在后续高某1亮搬出涉案房屋后，高孝良仍未提出异议；5.民事主体从事民事活动，应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，高孝良违反合同约定，未履行生效法律文书确定的义务，拖延给付房屋欠款，但在高某1亮搬离房屋三个月后即向法院提起诉讼，要求张凤将涉案房屋产权变更登记至其名下，并主张对《承诺书》不知情明显违背诚实信用原则。综上，本院认为，原告主张高某1亮出具《承诺书》并代高孝良签名系经高孝良许可的事实具有高度的可能性，本院予以认定，高某1亮的代签名行为系履行高孝良的委托行为，法律后果应由高孝良承担，《承诺书》系原被告真实意思表示，具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方约定合同解除条件，高孝良未按《承诺书》的约定履行还款义务，2014年10月16日张凤要求高某1亮搬出房屋系解除合同行为，本院认为，涉案房屋二手房买卖合同已于2014年10月16日解除。关于争议焦点2，本案《二手房买卖合同》已解除，原告现提起诉讼主张解除《二手房买卖合同》无事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。涉案《二手房买卖合同》已由张凤于2014年10月16日解除，张凤应返还高孝良已支付的房屋价款。张凤自认高孝良偿还银行按揭贷款10621.88元，本院予以认可，高孝良代张凤支付的案件标的款20000元，经宿豫区法院扣除案件诉讼费、执行费后尚余19063元用于偿还按揭贷款，本院认为，尽管原被告约定由原告偿还按揭贷款，但原告如逾期还款导致诉讼费用损失的法律后果，张凤在订立合同时理应明知，故该案的诉讼费、执行费应由其自行负担，故本院认定本案高孝良给付的房款总额为135731.88元（105110+10621.88+20000）。被告应于合同解除之日返还高孝良已付房款。关于高孝良主张的损失，涉案合同系因其违约导致合同约定条件成就由解除权人解除，其主张的差价损失无事实和法律依据，本院不予支持。张凤在解除合同后应返还高孝良已支付的房款，其逾期返还价款应自合同解除次日起支付资金占用损失，损失计算标准本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点3反诉原告主张的房屋占有使用费，高孝良与张凤签订房屋买卖合同后，张凤将房屋交付高孝良，高孝良按约支付首付款105110元，并偿还按揭贷款至2010年2月21日。本院认为，高孝良占有涉案房屋期间系有权占有，其已支付大部分合同价款，高孝良未履行约定的偿还按揭贷款义务后，张凤已通过诉讼途径主张其权利，其放弃申请执行系对自身权利的处分，不违反法律规定。本案合同系双方重新协商约定合同解除条件成就而解除，张凤并未因高孝良占有房屋产生损失，其要求反诉被告赔偿房屋占用费无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告主张在其应返还的房款中抵销（2012）宿城民初字第0082号民事判决书中高孝良应承担的债务23978.77元（按揭贷款本息32978.77元+违约金10000元+诉讼费1000元-已付20000元），本院认为，逾期申请执行生效裁判文书确定的债权，不具有法律上的强制执行力，除非债务人自愿履行或同意履行，否则不能适用法定抵销，张凤以抗辩形式要求抵销上述债权，本院不予采信。另，关于2019年1月16日高孝良与其次子高某2达成的《债权转让协议》，约定高孝良将对涉案《二手房买卖合同》享有的权利转让给高某2，原告主张合同价款已付清并将合同权利转让给高某2，并由高某2提起诉讼要求张凤将涉案房屋过户至其名下，高孝良及高某2所主张的事实与本院已查明的案件事实并不一致，张凤也作出抗辩，本院认为债权转让不发生法律效力。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张凤于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高孝良购房款135731.88元并赔偿资金占用损失（以135731.88元为基数，自2014年10月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回本诉原告高孝良其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告张凤的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5649元，由张凤负担1600元，高孝良负担4049元。反诉案件受理费1290元，由张凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并预交上诉费。审判员  朱立申二〇二一年一月二十三日书记员  周小宇