抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初2736号原告：辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区保工南街100-2号。法定代表人：吉江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李树森，系辽宁寰天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛树实，系该公司员工。被告：孟相涛，男，1971年5月22日出生，汉族，住抚顺市高湾经济区。委托诉讼代理人：马淑玲，系辽宁马淑玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨航，系辽宁马淑玲律师事务所律师。原告辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司（以下简称“鑫吉龙公司”）与被告孟相涛合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫吉龙公司法定代表人吉江、委托诉讼代理人李树森、被告孟相涛及其委托诉讼代理人马淑玲、杨航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫吉龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还人民币50万元；2、依法判令被告支付占用款项时的利息按年利率6%计算，从2008年4月15日至实际给付之日止。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年11月16日徐成向被告借款180万，约定借款期限两个月，利息20万元。原告作为担保人，用原告听涛雅苑价值250余万的10套房屋为其担保。徐成逾期未还，被告将十套房屋中的七套售出回收了借款。2008年4月15日，原告替徐成还款50万，被告收款入账，但迟迟不将剩余三套房屋退回。经原告多次催要亦不退回。现被告已将剩下的三套装修入住。退房已不可能，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。孟相涛辩称，1、原告请求人民法院保护民事权利的诉讼时效已过，被告不同意返还。原告系2008年4月15日向被告支付了50万元。从其知晓被告侵害其权利已经超过了12年，期间从未向被告主张过权利，故应当驳回原告的诉讼请求；2、原告诉讼所述事实不属实，支付的款项是违约金，原告无权要求返还。原告因开发听涛雅苑小区欠抚顺市华宇建筑工程有限公司第一分公司听涛雅苑项目部（以下简称“华宇项目部”）抵顶给华宇项目部10套房屋。2007年11月16日，经本案证人介绍，被告与华宇项目部签订借款合同，约定如华宇项目部到期不能清偿债务原告抵顶给华宇项目部的10套房屋归被告所有。依据业内习惯，房屋实际售出前暂不办理产权登记，具体买受人购买再办理登记，但为防止原告不承认房屋已经抵顶给华宇项目部的事实，被告要求原告以保证人的身份对借款合同进行担保。2008年1月16日，华宇项目部无力偿还债务，将从原告处顶账来的房屋中的10套交付给被告用来偿还借款本息。2018年1月，原告通过夏某1找到被告，协商以200万元的价格回收这10套房屋，因原告不能立即付款，实际付款前原告愿按被告与华宇项目部约定的利息向被告支付违约金即每月10万，被告保证在此期间不出售并收回已出售的3套房屋，因收回房屋造成的3万元损失由原告承担（被告向房屋购买人支付的3万元违约金），如原告最终不能支付余款解除合同，原告每月向被告支付的违约金归被告所有。达成协议后的三个月，原告一直没有履行付款义务和支付违约金的义务，经被告请求2008年4月5日原告支付被告一张50万元的支票用来偿还1-4月已产生的违约金30万元和给被告造成的经济损失3万元，剩余的17万元因原告欠付证人夏某1的工程款，原告请求被告代其偿还给夏某1，涉案房屋由被告自行出售，原告配合办理房屋过户登记。后被告将17万元支付夏某1，并开始自行出售房屋，至原告诉讼时，其已协助被告办理了7套房屋的所有权变更登记手续。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月16日，华宇项目部徐成与孟相涛签订一份借款协议书，约定徐成从孟相涛手中借款180万元，借款期限为2007年11月16日至2008年1月16日，并另付利息20万元，如到2008年1月16日不能还本付息则价格为250余万元的房屋归孟相涛所有。此10套房屋认购协议书在孟相涛手中作为抵押，到还清欠款（200万元）时，此10套房屋认购协议书返还徐成。鑫吉龙公司抚顺分公司负责人吉江以担保人的身份在该协议书上签字并加盖了鑫吉龙公司抚顺分公司工程项目部印章。上述认购书载明的10套房屋分别为：1、听涛雅苑3号楼2单元201，建筑面积92.42平方米，总价款234562元；2、听涛雅苑3号楼5单元101，建筑面积111.2平方米，总价款276666元；3、听涛雅苑3号楼5单元102，建筑面积93.57平方米，总价款232802元；4、听涛雅苑3号楼5单元202，建筑面积93.55平方米，总价款237430元；5、听涛雅苑3号楼5单元301，建筑面积111.19平方米，总价款293319元；6、听涛雅苑3号楼5单元302，建筑面积93.55平方米，总价款246785元；7、听涛雅苑3号楼5单元401，建筑面积111.19平方米，总价款293319元；8、听涛雅苑3号楼5单元402，建筑面积93.55平方米，总价款246785元；9、听涛雅苑3号楼5单元501，建筑面积111.19平方米，总价款276641元；10、听涛雅苑3号楼5单元502，建筑面积93.55平方米，总价款232752元。后徐成未能按约定偿还上述借款本息，并用上述房产抵付借款本息。2008年1月，鑫吉龙公司法定代表人吉江通过证人夏某1（夏某2）找到孟相涛商谈回购徐成用于抵付借款本息的房屋，双方未签订书面的回购合同。2008年4月15日，鑫吉龙公司通过案外人张伯刚向孟相涛给付一张金额为50万元的转账支票，支票存根载明的用途为还款。2008年4月21日，鑫吉龙公司抚顺分公司在一份内容为“开发商协助办理3#2-2-1、3#5-5-2、3#5-5-1、3#5-4-2、3#5-4-1、3#5-3-1、3#5-3-2、3#5-2-2、3#5-1-1、3#5-1-2此十套房屋产权手续”的协议上加盖了其公司的销售合同专用章。2010年至2012年，孟相涛陆续将上述10套房屋中的7套出售，鑫吉龙公司抚顺分公司配合该7套房屋的买受人办理了房屋产权登记手续。2016年12月26日，鑫吉龙公司抚顺分公司开具了剩余3套房屋（听涛雅苑小区3号楼2-2-1号、5-1-1、5-1-2）的辽宁增值税普通发票，发票载明的购买方为吉文龙（吉江之子）。2018年鑫吉龙公司得知上述3套房屋中的1套已由孟相涛另售他人，剩余2套亦已装修使用。2020年4月17日，鑫吉龙公司法定代表人吉江电话联系证人夏某1，要求夏某1与孟相涛协调返还2008年4月15日支付50万元及剩余3套房屋办理过户手续的事宜，吉江表示：“……你33万也好，把你的去掉也好，你给我拿40万……你找他唠一唠吧……不行咱们再见个面，再谈一把……”。夏某1亦表示：“我再找他唠唠……不行这一半天安排安排，看看你俩再唠唠……”。2020年4月24日，吉江再次电话联系夏某1，表示“……他没有诚意知道不，原先我合计他这块能有诚意的你不给我40你给我35再不干啥的话你33，你也是说的人话，你30都是人话你给15，开玩笑……我那时候说40万吧，咱别说40万多跟你要几万，这些年50万、33万不算利息啊……我现在给你让码，你给我35万我马上出手续……”。庭审中，证人夏某1陈述：2008年1月末，吉江找到我，希望我跟孟相涛协商一下回收徐成顶账的10套房屋的事，200万回收10套，让孟相涛把房屋先留着不要出售，对已经收定金的3套房屋把定金退回去，损失的3万元定金吉江表示同意承担，200万回购房屋的款项等贷款下来就给付，如果给不上同意按照徐成的标准支付违约金，后来吉江一直没有付款，2008年4月我找了吉江一次，4月15日吉江给了孟相涛一张50万的支票，后来贷款没下来，双方协商30万是违约金，3万是赔偿买房人的定金，经过吉江同意，孟相涛把剩余的17万给我了，因为吉江欠我土方工程的钱25万，把这17万给我，剩余的8万我就不要了。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。……第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。本案中，鑫吉龙公司与孟相涛均认可双方在2008年曾就鑫吉龙公司回购徐成抵付给孟相涛用于偿还借款本息的10套房屋达成合意，但双方并未签订书面的合同。虽双方均主张系房屋回购，但实质上是房屋买卖，故应当适用房屋买卖合同的相关法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同……庭审中，鑫吉龙公司与孟相涛均认可双方曾达成过回购合意，但双方对是200万回购10套房屋还是50万回购3套房屋以及房屋回购的付款时间、是否约定违约金等主要条款陈述不一致，虽双方亦认可鑫吉龙公司已给付孟相涛50万元，但该行为亦不属于《中华人民共和国合同法》第三十六条规定一方已经履行主要义务，对方接受的情形。综上，应当认定鑫吉龙公司与孟相涛之间的房屋回购合同未成立。故对于鑫吉龙公司基于回购房屋的意思表示所支付的房屋回购款,孟相涛应予返还。关于返还数额问题，对于孟相涛主张其中的30万元系未实际履行房屋回购合同应支付的违约金一节，因双方的回购合同未成立，且鑫吉龙公司对违约金的约定不予认可，故本院不予采信，该30万元孟相涛应当予以返还；对于孟相涛主张其中3万元系当时有3套房屋已经出售并收取定金各1万元，因鑫吉龙公司要求回购该10套房屋，其向房屋买受人赔偿定金3万元一节，因孟相涛既未提供房屋已经出售并实际进行赔偿的证据，又未提供鑫吉龙公司同意承担该3万元的证据，故对此本院不予采信，该3万元孟相涛应当予以返还；对于孟相涛主张剩余17万元已经鑫吉龙公司法定代表人吉江同意支付给夏某1无法返还一节，因夏某1作为本案证人到庭陈述，认可确实收到了该17万元，且夏某1提供了2020年4月17日、24日其与鑫吉龙公司法定代表人吉江的两段通话录音，吉江提到“你33万也好，把你的去掉也好，你给我拿40万”、“我那时候说40万吧，咱别说40万多跟你要几万，这些年50万、33万不算利息啊”庭审中鑫吉龙公司对上述两段录音均予认可，夏某1的陈述和通话录音相互印证，已形成证据链条，应当认定吉江对孟相涛向夏某1支付17万的事实是知情且认可的，故该17万元孟相涛不应返还。综上，孟相涛应当返还的金额为33万。关于鑫吉龙公司主张孟相涛从2008年4月15日起按照6%的标准支付资金占用费一节，因合同未成立，双方对此均有过错，且孟相涛实际占用了鑫吉龙公司的款项，基于公平原则其应当支付实际占用资金期间鑫吉龙公司的利息损失，即从2008年4月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率（如贷款利率高于年利率6%，按年利率6%）计付，从2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付。关于孟相涛主张鑫吉龙公司的诉讼请求已超过法定的诉讼时效一节，因诉讼时效制度设立的目的，旨在敦促权利人积极、及时地向义务人主张权利，进而尽快稳定相关民事权利义务关系，保障民事生活的和谐和安定。本案中，虽鑫吉龙公司与孟相涛达成房屋回购合意及支付50万元款项系2008年，但因双方未签订书面合同导致未能明确回购的方式及期限。根据孟相涛提供的鑫吉龙公司法定代表人吉江与证人的通话录音亦可知，吉江在诉讼之前积极的要求证人夏某1帮助其与孟相涛协商解决本案涉及的纠纷，孟相涛亦通过夏某1向吉江表示同意返还15万元，可知鑫吉龙公司并非怠于主张权利，符合诉讼时效中断的情形，故对孟相涛的该项辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第一百二十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孟相于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司房屋回购款330000元及利息[从2008年4月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率(如中国人民银行贷款利率高于年利率6%,则按年利率6%)计付,从2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付];二、驳回原告辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6200元，由原告辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司承担2550元,由被告孟相涛承担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  谢青二〇二一年一月七日书记员  张慧