广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初22562号原告（反诉被告）：巫伟彬，男，1982年1月3日出生，汉族，身份证登记住址广州省高要市。原告（反诉被告）：周仲燕，女，1983年3月9日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：岳瀚，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧俊杰，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：何健，男，1975年3月29日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。第三人：广州日报社，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：杨清蒲，职务社长。委托诉讼代理人：李荣、区志伟，联系地址广州市海珠区。原告巫伟彬、周仲燕与被告何健、第三人广州日报社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告巫伟彬、周仲燕及其委托诉讼代理人岳瀚、欧俊杰，被告何健，第三人委托诉讼代理人李荣、区志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋使用协议书》无效或依法解除；2.被告向原告双倍返还押金112000元；3.被告向原告赔偿装修损失270000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系广州市潮汇眼镜贸易有限公司的经营者，为寻找经营场地，原告巫伟彬在朋友介绍下认识了自称位于广州市越秀区同乐路xx号首层部分自编118号场地的房东即被告何健。2017年12月18日，巫伟彬与何健签订了《房屋使用协议书》约定承租上述自编118号场地，押金40000元，月使用租金12000元，使用期限为2018年1月1日至2021年12月31日。在交付完押金和租金后，经被告许可，两原告与广州重力装饰工程有限公司（以下简称重力公司）签订《工程承包合同》，期间支付装修费13万元。为扩大经营规模，作为合伙人的原告周仲燕于2018年12月1日与何健签订《房屋使用协议书》，承租同址自编108房场地，押金16000元，月租金8000元，使用期限为2018年12月1日至2021年12月31日。交付押金并经何健许可，两原告又于2019年1月3日与广州富视雅装饰工程有限公司（以下简称富视雅公司）签订《装饰工程施工合同》并进场装修，期间支付装修费14万元。2019年8月22日，原告突然接到广州日报社发出的要求清场和撤场的通知，让原告搬离涉案场地，但原告已经投入了装修和设备、货物成本，租赁期也还有二年多才到，因此原告质询被告，被告称由其协调，可以处理好，让原告继续使用租赁物。2019年9月2日，涉案场地被停水停电，导致原告无法开门营业，损失惨重。同年9月18日，原告在门口看到张贴在墙上的《律师函》，其中载明要求何健补交房租并限期搬迁，且广州日报社与何健的合同在2019年8月31日就到期了，原告此时才知道被何健欺骗了。原告认为，两原告分别与何健签订的《房屋使用协议书》部分有效，超过的部分无效。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.虽然被告与广州日报社签订的租赁期限于2019年8月31日到期，但被告一直与广州日报社保持沟通，暂不收回场地。由于疫情影响，广州日报社收回场地用于其他投资的计划搁置下来了，也同意暂不收回场地。关于广州日报社要求清场时停水停电影响了两原告的经营，被告也是一直与广州日报社协商，帮助两原告恢复水电，尽量不影响其经营。而两原告也一直使用场地经营并未搬离，但自2019年11月后，原告再无向被告支付场地占用费。根据法律规定，就算原被告之间的租赁合同无效，被告也有权主张场地占用费，而被告是一直向广州日报社交纳租金的。2.关于涉案两个场地的押金，被告仅收取56000元，两原告主张归还112000元没有依据。就算被告在收据上写明“今收到巫伟彬先生交来的押金肆万元整，每月一日按时交租金，如甲方提前收房，需赔偿乙方双倍押金（不可抗拒的因素除外）”，导致原告认为被告需要返还双倍押金。但被告认为提前收房的原因属于不可抗拒的因素，被告应当免除双倍赔偿的责任。且被告也不想提前收房，正在与广州日报社沟通，保证原告的正常经营。3.关于原告主张的装修损失。根据原告举证的材料，交易方不明，无法准确判断原告具体的装修损失。即使是真实的，原告提交的装修费用的证据显示的金额也非27万元。且原告未经被告同意拆除两商铺的隔墙，被告不应为其行为买单，原告应当恢复原状，如无法恢复则应赔偿被告的损失。被告向本院提出反诉请求：1.两原告向被告支付自2019年12月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准计算，自编118号场地租金为12000元/月，自编108号场地租金为8000元/月）；2.两原告恢复上述两商铺间隔墙的房屋结构；3.本案诉讼费由两原告承担。事实和理由：原告巫伟彬与被告何健于2017年12月18日签订《房屋使用协议书》约定租赁上述自编118号场地，押金40000元，月租金为12000元。原告周仲燕与被告于2018年12月1日签订《房屋使用协议书》，约定租赁同址自编108号场地，月租金8000元。上述两场地均由广州日报社出租给被告，租赁合同于2019年8月31日到期。广州日报社在合同到期后需要收回上述两场地。为了不影响两原告的经营，被告积极与广州日报社沟通，暂缓收回物业，并且积极帮助两原告通水通电。两原告在广州日报社与被告的租赁合同到期后一直在正常对外经营，但自2019年12月1日开始未向被告支付房屋占有使用费。且两原告未经被告同意改变房屋结构，拆除了两间铺的间隔墙作为一间商铺使用，违反了《房屋使用协议》的约定。因此，被告提出上述反诉请求。两原告对被告的反诉答辩称，被告主张要求支付房屋占用费的主体不适格，经了解涉案房屋的权属人是广州日报社，被告无权提出要求原告支付房屋占用费。两原告在2019年8月22日接到广州日报社发出的要求清场撤场的通知，从2019年9月2日开始涉案场地被迫停水停电，两原告无法正常营业，已不能实际使用涉案场地，因此被告主张支付占有使用费的请求于法无据，不应支持。两原告一直认为被告是涉案场地的权属人，在装修之前两原告与被告进行反复沟通，并在征得被告同意之后再实施装修，如今两原告因为无法正常使用涉案场地已经蒙受巨大的经济损失，因此被告主张两原告承担恢复涉案场地隔墙的诉请于法无据，不应支持。第三人述称，对原告本诉没有意见。对于被告提出的反诉，第三人将涉案两间商铺交付给被告的时候是没有间隔的，间隔是被告使用期间由被告建的，故第三人要求按照现在没有间隔的状态将房屋交还给第三人。经审理查明，2017年12月18日，何健（甲方）与巫伟彬（乙方）签订《房屋使用协议书》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区同乐路xx号首层部分自编118号场地给乙方做眼镜批发合作使用；使用时间为2018年1月1日至2021年12月31日；乙方每月使用费为12000元；房屋使用费按季度交，押金为4万元，使用时间到期，如无房屋结构损坏，退其押金；乙方如提前终止使用，或乙方逾期不交场地使用费，可终止此协议，不退其押金等。2017年12月19日，何健出具《收据》一张，载明：今收到巫伟彬先生交来房屋使用押金4万元整；每月1日按时交租金；如甲方提前收房，需赔偿乙方双倍押金（不可抗拒因素除外）等。2018年1月1日，何健将上述自编118号商铺交付巫伟彬使用。2018年12月1日，何健（甲方）与周仲燕（乙方）订立《房屋使用协议书》。其中约定：甲方同意将坐落在越秀区同乐路xx号首层部分自编108号场地给乙方做眼镜批发合作使用；使用时间为2018年12月1日至2021年12月31日；乙方每月使用费为8000元；房屋使用费按季度交，押金为16000元，使用时间到期，如无房屋结构损坏，退其押金；乙方如提前终止使用，或乙方逾期不交场地使用费，可终止此协议，不退其押金等。同日，何健将上述自编108铺交付周仲燕使用。周仲燕也向何健支付了押金16000元。之后，巫伟彬和周仲燕拆除了上述自编108铺和118铺之间的隔墙，将两间商铺打通使用，并一直使用经营者为何健、名称为“广州市越秀区古力眼镜店”的个体工商户营业执照进行经营。2019年6月27日及同年7月31日，广州日报社两次向何健送达《同乐路xx号首层部分商铺撤场通知书》，称何健向广州日报社承租同乐路xx号首层部分商铺（面积39.26平方米），双方签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议将于2019年8月31日到期；到期后，广州日报社将不再与其续租，要求何健于租赁期限届满时腾空前述物业并撤场，将物业及钥匙交还广州日报社等。2019年8月19日，广州日报报业集团资产运营中心向何健发出《关于报社大院全面清场的通知书》，除重申双方租赁期限届满要求被告交还场地外，还称因报社大院搬迁工作安排，拟于2019年9月1日开始进行全面清场工作，届时将停水、停电。2020年1月21日，广州日报报业集团资产运营中心再次向何健发出《关于租赁到期撤场的通知书》。原被告共同确认，巫伟彬、周仲燕已按照合同约定的标准向何健支付了截止至2019年11月30日的租金。另查明，涉案自编108铺和118铺系何健向广州日报社承租而来。广州日报社于2020年4月7日起诉何健至本院，起诉状列明的诉讼请求为：1.判令何健腾空并向广州日报社交还越秀区同乐路xx号首层的房屋；2.判令何健向广州日报社支付2019年9月1日起至房屋实际交还之日止的占有使用费（按原租金标准的两倍即612.6元/日计算）；3.确认租赁保证金18378元不予退还；4.全部诉讼费由何健承担。广州日报社诉称，2016年8月25日，广州日报社与何健签订《广州市房屋租赁合同》及其补充协议，约定广州日报社向何健出租越秀区同乐路xx号首层部分的房屋，面积39.26平方米，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，其中2018年9月1日至2019年8月31日期间的月租金为9189元，如逾期交还房屋的，除补交房租外，每逾期一日还应向广州日报社支付原日租金两倍的滞纳金；2019年6月17日，广州日报社向何健发出《同乐路xx号首层部分商铺撤场通知书》，通知其到期后不再续租，并在租赁期届满前多次与何健沟通到期清场相关事宜，但何健在2019年8月31日之后仍继续占用场地等。该案案号为（2020）粤0104民初16694号，巫伟彬、周仲燕作为第三人参加了该案诉讼。2020年12月31日，本院对该案作出（2020）粤0104民初16694号民事判决书，判决：一、何健在该判决发生法律效力之日起五日内，向广州日报社支付自2019年9月1日起至2020年11月5日止的占用费（每月按照9189元的2倍标准计算，其中应扣除何健已付的27567元）；二、何健已交纳的租赁保证金18378元由广州日报社没收；三、驳回广州日报社的其他诉讼请求。何健已对该判决提起上诉，尚未有终审结果。本案审理过程中，巫伟彬、周仲燕为证明其对涉案房屋进行装饰装修而支出的费用及该行为系经何健同意，向本院提交如下证据：1.周仲燕作为代表人以广州市潮镜汇眼镜贸易有限公司名义于2019年1月3日与富视雅公司签订的《装饰工程施工合同》及预算表（合同载明工程地址为涉案自编108铺、预算总金额14万元，预算表载明总金额为145989元，内容除拆除原有柜子、原有隔墙砖、刮灰、刷墙面漆、天花、电路人工等，还包括购买安装桌子、墙面柜、收银台、电视机、双面镜、灯具等）；2.周仲燕作为代表人以广州市潮镜汇眼镜贸易有限公司名义于2018年1月2日与重力公司签订的《工程承包合同》及重力公司营业执照复印件（合同约定装修标的为越秀区同乐路xx号118铺，装修内容包括门面装饰广告、室内首层、二层地板、天面、水电、眼镜展柜、工作设备台等，以上施工不含税共13万元）；3.微信转账记录5份（均显示收款人为“暗号@富视雅@魏”，总金额为115425元，其中三笔6万元备注为装修费，付款时间为2019年1月28日至2019年12月13日）；4.周仲燕的中国银行交易流水明细清单（载明其于2018年1月2日向案外人郭光龙支付装修款5万元、于2018年2月2日向郭光龙支付装修款1万元、于2018年1月22日向郭光龙支付装修款3万元、于2019年1月3日向魏天军支付装修款3万元）；5.巫伟彬与何健之间的微信聊天记录（显示：2017年12月28日，巫伟彬：“何总请问进水方面有沟通了吗？”“什么时候能确定？”何健：“元旦后吧”“你们该启动装修启动装修，他最后装修结尾的时候都可以的嘛”。2018年11月28日，何健：“那个小巫啊，那个合同寄过去了，可能明天到。然后那个就是你们装修的话，他不是有两个电表吗？我的表不要动，因为这个他这个有技术的嘛！你那个该怎么就是还是保持两个电表。”2018年12月3日，巫伟彬：“我昨天问你的那个就是关于旁边的那一边的柱子的问题，那个平面图啊，有帮我问到吗？”何健答：“租我的时候也没有平面图，本身来讲它这个就是一个收发室，然后变成一个饭堂的一个面点的一个东西，那面墙我问了，那面墙的话是一个砖墙，不影响任何格局。”巫伟彬：“他应该有图纸给你，就大概知道哪一个位置有一条柱，那我可能在设置的时候会知道这个位置我怎么弄。你知道吗，因为你没柱子，我可能要先把它全拆了，然后我才知道有柱吗，那这样的话会影响到我现在的营业嘛……”）6.重力公司于2020年8月14日及8月15日开具的两张发票（内容为建筑服务，金额分别为5万元和8万元）及富视雅公司开具的落款时间为2019年4月6日的装修款收据（载明收到广州市潮镜汇眼镜贸易有限公司装修款14万元，原告称装修款早已实际支付，但当时没有要求开具收据和发票，因此该发票和收据均是于2020年8月补开的）。何健质证意见为，对上述证据1-2均不予认可；对证据3、4真实性无异议，但交易方不明，无法准确判断原告具体的装修损失，且总金额也并非27万元；对证据5真实性无异议，但聊天记录中提及的墙并非涉案两间商铺中间的间隔墙；对证据6有异议，认为是两原告违约，被告不需赔偿。此外，为证明巫伟彬、周仲燕直至2020年1月21日仍使用涉案场地正常营业，何健向本院提交了巫伟彬、周仲燕微信朋友圈截图六张，其中一张显示2020年1月21日下午1：16巫伟彬在微信朋友圈发出一张涉案商铺店门的照片，文字为“明天就放假了各位亲配镜就要到明年了请抓紧时间了年终优惠多噢”。巫伟彬、周仲燕对该证据真实性无异议，称涉案场地从2019年9月份开始停水，停水后只能照明，但眼镜店是需要用水的，因影响经营，两原告就在附近租了一间店面作为制作车间维持经营，到2020年1月底涉案商铺停电，从此完全不能使用了。在追加第三人参加诉讼后，本案2020年10月28日庭审时，第三人称：我方是在2020年春节前对涉案场地进行停水停电，其他时间没有停过水电，后来原告或被告自行接通水电继续经营，因此停水停电措施对原告或被告占用商铺是没有影响的。为证明该事实，第三提交了拍摄于2020年3月25日的照片作为证据，照片显示涉案商铺内有照明，正在营业。两原告对照片真实性无异议，称第三人在2020年1月份停电后，两原告从邻居处接了临时的照明电线，经营到3月份，3月底4月初彻底搬走，但钥匙未交还。被告对照片真实性无异议，称不清楚两原告何时搬走，被告曾要求两原告将钥匙先还给第三人，但两原告没有交还。该次庭审时各方均同意尽快办理租赁场地的交接手续。三方于2020年11月2日共同到现场查看，因该房屋内尚遗留有两原告的桌子、柜子、电器等物品，第三人要求两原告清空，两原告清空后于同年11月5日将涉案房屋交还给了第三人。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）。根据已经查明的事实，第三人、被告及两原告之间为出租人、承租人和次承租人的关系。上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，被告与第三人约定的租赁期限至2019年8月31日，并无证据表明双方之间存在其他约定，故被告分别与两原告签订的《房屋使用协议书》中租赁期限超过2019年8月31日的部分无效。被告作为承租人，与次承租人签订超过其剩余租赁期限的转租合同存在过错，对于合同部分无效应负主要责任；两原告作为次承租人，对被告转租权及期限亦负有审慎注意义务，对于合同部分无效应负次要责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应向两原告返还押金并按责任比例赔偿损失。关于损失赔偿，两原告诉讼请求主张的为装修损失。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。从原告巫伟彬与被告的微信聊天记录来看，被告是同意两原告对涉案房屋进行装修的。实际交接场地时，两原告已将未形成附合的装饰装修物拆除，因此根据上述司法解释规定的原则，被告应按其过错比例分担已附合装饰装修物的现值损失。两原告虽提交了其共出资27万元对涉案商铺进行装修的证据，但考虑到装修内容包括桌子、柜子、电器等未形成附合已由两原告拆除取回的部分，且两原告至少实际经营至2020年3月底，已形成附合的装饰装修亦存在折旧，综合以上情况，本院酌情支持被告向两原告赔偿80000元的装修损失。此外，两原告因合同部分无效而主张被告双倍返还押金缺乏合法依据，本院不予支持。关于被告反诉请求，首先对于占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但考虑到本案被告系转租，其与第三人之间的租赁期限已于2019年8月31日届满，该日以后的转租合同无效，被告通过转租获取租金差额收益亦缺乏合法依据，故其反诉主张的2019年12月1日至交还房屋之日止的房屋占有使用费应以不超过（2020）粤0104民初16694号案终审生效判决认定的被告应付占有使用费标准为限。对于两原告称广州日报社对涉案房屋停水停电导致其无法使用从而不应支付房屋占有使用费的答辩，一方面，被告和第三人提交的证据证明两原告至少实际使用涉案房屋经营至2020年3月底，即使存在停水停电情况亦未导致该房屋无法使用。另一方面，如前所述，两原告对于《房屋使用协议书》部分无效亦存在一定过错，其在2019年8月22日接到第三人要求撤场的通知，在之后未能协商一致由原告继续使用涉案房屋的情况下，两原告应当及时交还房屋以免损失进一步扩大，但其直至2020年11月5日才交还租赁物，应承担占用租赁物产生的使用费损失。故两原告不支付房屋占有使用费的抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，关于恢复两间商铺间隔的问题，因第三人已同意按商铺现状交还房屋，且各方已实际履行，故对被告该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告巫伟彬、周仲燕分别与被告何健签订的《房屋使用协议书》中租赁期限超过2019年8月31日的部分无效；二、被告何健在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告巫伟彬、周仲燕返还押金56000元；三、被告何健在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告巫伟彬、周仲燕赔偿装修损失80000元；四、原告巫伟彬、周仲燕在本判决发生法律效力之日起五日内，向被告何健支付2019年12月1日起至2020年11月5日止的房屋使用费[按照18378元/月的标准计算，并以不超过（2020）粤0104民初16694号案生效判决认定的何健应付占有使用费的标准为限]；五、驳回原告巫伟彬、周仲燕的其他诉讼请求；六、驳回被告何健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7030元，由原告巫伟彬、周仲燕负担4527元、被告何健负担2503元；反诉受理费1550元，由原告巫伟彬、周仲燕负担1500元、被告何健负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年一月二十七日书记员  梁 涛唐嘉仪