江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5686号原告：周北平，男，1973年6月18日生，住址宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：马迎，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告：宿迁中禾置业有限公司，住所地宿迁市宿城区双庄街道微山湖西路（靳塘城市之家西侧）2层208号，统一社会信用代码913213000747346131。法定代表人：李奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑜，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈沐熙，江苏冠文律师事务所律师实习律师。原告周北平与被告宿迁中禾置业有限公司（以下简称中禾置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，于2020年8月31日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周北平的委托诉讼代理人马迎、被告中禾置业委托诉讼代理人张瑜、陈沐熙到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院转为普通程序审理，于2020年11月17日第二次开庭进行了审理，原告周北平的委托诉讼代理人马迎、被告中禾置业委托诉讼代理人张瑜、陈沐熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周北平在庭审中明确诉讼请求为：1.请求依法判令被告向原告交付符合合同约定的车位；2.请求依法判令被告向原告交付符合要求的房屋，即按照设计图纸要求完成楼面隔音层，安装给排水管道抗震支架，符合要求的小区绿化及配套设施，交付符合与样板房一致的房屋三层西南侧阳台（封顶）以及房屋四层西北侧阳台（封顶）；3.请求依法判令被告支付自2019年10月1日起至交付符合要求的房屋和车位之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年5月19日的逾期交房违约金为62987元。事实与理由：2018年7月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第5幢1单元1层108号房，总建筑层地上4层，地下0层，建筑面积207.25㎡，房屋总价1809966元，约定2019年9月30日前交付使用。合同补充协议第三条第8款约定，该房首层层高2.45米（架空车位部分层高为2.65米），层高包含楼板厚度。后原告在验房过程中发现诸多问题，1.架空车位层高与约定高度2.65米不一致，悬殊十几厘米；2.房屋未按设计图纸要求做隔音层；3.给排水管道无抗震支架；4.混凝土振捣极度不密实，柱体浇筑存在狗头洞现象，影响房屋质量；5.交付房屋与宣传严重不一致，原告当时是基于被告的宣传才购买涉案房屋。故原告拒收房屋，并要求被告交付合格房屋和车位。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告中禾置业辩称，1.车位不属于原告个人所有，无权要求被告交付车位；2.涉案房屋符合规划要求，隔音层被告原计划所用材料为挤塑聚苯板保温隔声材料，但该材料易造成楼面开裂，为维护业主利益，后设计变更为SYJ楼地面保温隔声材料，并通过了审批，变更后材料不易开裂，且成本远远高于原材料。按照设计要求管径大于或等于DN65标准才应设置抗震支架，涉案房屋排水管道管径未达到DN65标准，无需设置抗震支架。《商品房买卖合同》明确载明“商品房交付标准和条件以本合同及本协议约定为准，本合同及本协议代替以往任何口头、书面的协议、广告、样板房及任何展示模型等……样板房、模型及任何形式的广告仅供乙方在选择楼盘时作为参考，其中所述内容并不完全作为该商品房交付的标准和条件……本项目建设过程若发生变更，甲方不再另行通知，最终以政府审批和实际交付为准”，且案涉样板房于2018年1月27日对外展示，此时原告购买楼栋主体结构已完成，任何人均能看出样板房与其他房屋的差别，被告不存在隐瞒或虚假宣传；3.涉案房屋于2019年9月24日竣工验收，并通知原告前来办理交房手续，被告不存在逾期交付情形，不应支付逾期交付违约金。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明以下事实：2018年1月27日，被告在其微信公众号发布宣传文章《号外！号外！大家期待已久的精装样板房现已盛大开发，恭迎品鉴！》该文章对小区景观布局、植被状况及样板间房屋的装修样式进行了宣传。2018年7月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买第5幢1单元1层108号房，总建筑层地上4层，地下0层，建筑面积207.25㎡，该商品房共3个阳台，其中2个南阳台为非封闭式，1个北阳台为非封闭式，房屋总价1809966元，约定2019年9月30日前交付使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同补充协议》一份，该协议第三条第5款约定除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，乙方不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则从甲方通知乙方办理交接手续之日视为甲方交付房屋。该协议第三条第8款约定，对该商品房首层层高，原被告均认可为2.45米（架空车位部分层高为2.65米），层高包含楼板厚度。同时乙方已实地查看该商品房，对该商品房的坐落、楼栋、楼层、层高、间隔、质量等一切情况均予以认可。该协议第七条第3款约定，该商品房的交付标注和条件以本合同及本协议为准，任何形式的宣传资料如与本合同及本协议约定有冲突的，以本合同及本协议约定为准。该商品房的楼间距、相关绿化、景观等以政府相关部门竣工验收后实际情况为准，建设工程如有变更，甲方不再另行通知，最终以政府审批和实际交付为准。2018年8月7日，宿迁市建设工程施工图审查中心审查通过了被告公司关于丽景某1-17#楼分户楼板保温隔声材料变更（挤塑聚苯板保温隔声材料变更为SYJ楼地面保温隔声材料）。宿迁市人民政府第14号专题会议纪要（2019年5月23日）载明因西湖西路改造工程与丽景某小区红线存在重叠，鉴于重叠部分不影响小区正常使用，由相关单位协调开发企业将重叠地块无偿提供给西湖西路改造工程使用，原应由开发企业负责实施的绿化等配套设施可不再实施，由此造成小区相关指标不能满足要求的相关部门据实验收。2019年9月24日，丽景某1#-18#楼和地下机动车及设备间（含人防）取得竣工验收备案表。2019年9月27日，被告向原告寄送交房通知书，原告于9月29日签收。同年9月28日，被告向原告发送短信通知其于2019年9月30日去售楼处办理接房手续。原被告庭审中均认可涉案架空车位区域净高为2.3米。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在微信宣传文某对于商品房所处环境、绿化、房屋布局进行了说明，但该说明中关于房屋布局仅限于样板房，而非开发规划范围内的所有房屋。在原被告签订的《合同补充协议》明确约定案涉商品房的交付标注和条件以本合同及本协议为准，任何形式的宣传资料如与本合同及本协议约定有冲突的，以本合同及本协议约定为准，《合同补充协议》中的该条款并未免除或者减轻被告责任或加重原告责任、限制原告主要权利，属于有效约定。故本院认为该宣传文章的性质应属于要约邀请，原告主张被告按照样板房标准交付房屋无法律依据，本院不予支持。对于保温隔音层、管道抗震支架、小区绿化及配套设施是否符合合同约定，本院认为保温隔音层、小区绿化及配套设施的变更均经相关部门登记备案且通过验收，上述事项变更并不违反原被告之间签订的商品房买卖合同及《合同补充协议》的约定。对于管道抗震支架，按照设计图纸规划无需安装。综上，被告不存在违反合同约定的情形。对于车位的性质及高度是否符合约定。本院认为，该车位具有构造上的独立性及利用上的独立性，在原被告协议中对车位的高度也有约定，该车位属于案涉房屋的专有部分。根据案涉房屋挑空楼板保温构造示意图记载，楼板整体厚度为240毫米,而根据案涉房屋1-1剖面图记载，车库地面至厨房地面的高度应为2.66米，扣除240毫米楼板整体厚度，净高应在2.42米，而庭审中原被告均认可该车位净高度为2.3米，故本院认为被告交付车位高度不符合约定，被告应当承担违约责任。考虑交付符合约定高度的车位已不可实现，对原告主张被告交付符合约定高度车位的诉讼请求，本院不予支持。综合被告的违约程度、车位高度对原告正常使用无明显不便等因素，本院酌情确定被告给付原告违约金8000元。对于逾期交房。案涉房屋于2019年9月24日取得竣工验收备案表，被告已在合同约定交房日期前通知原告收取房屋，车位高度不符合约定系瑕疵履行，不构成原告拒收房屋的理由，故对原告主张被告逾期交房的意见本院不予采纳。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告宿迁中禾置业有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告周北平违约金8000元；二、驳回原告周北平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，由被告宿迁中禾置业有限公司负担25元，由原告周北平负担1349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时按照上诉请求向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建海人民陪审员  靳 娟人民陪审员  李 平二〇二一年一月二十八日书 记 员  吴炬葶法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。