北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初5980号原告：邢利，男，1958年9月17日出生，汉族，住北京市通州区。被告：陈锋利，男，1978年8月26日出生，汉族，住河北省新乐市。委托诉讼代理人：邢亚琛，北京蓝图律师事务所律师。第三人：王东涛，男，1976年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告邢利与被告陈锋利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因陈锋利提出追加当事人申请，本院依法通知王东涛作为第三人参加本案诉讼。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告邢利、被告陈锋利及其委托诉讼代理人邢亚琛、第三人王东涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢利向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告与被告签订的《地下商用房租赁经营协议》解除；2.请求依法判决被告返还原告租金60万元；3.请求依法判决被告返还原告押金20万元；4.请求依法判决被告返还原告电梯、货架、空调、装修等费用60万元；5.请求依法判决被告返还原告辛苦费5万元；6.请求依法判决被告赔偿原告经济损失费20万元。诉讼过程中，邢利变更第6项诉讼请求：请求依法判决被告赔偿原告经济损失费100万元。事实和理由：原告与被告2019年8月20日签订《地下商用房租赁经营协议》，双方约定位于北京市西城区冠英园西区29号楼底商地下室的房屋出租给原告，合同约定租赁期限为2019年10月1日至2024年9月30日止。租期5年，租金为每年120万元，半年一付，押金20万元，并且交纳电梯、货架、空调、装修等费用60万元。上述费用原告已经向被告全部交纳，并且额外给被告5万元辛苦费，共计165万元。被告无法履行原告与之签订的租赁合同，已严重违约，给原告造成重大经济损失。陈锋利辩称，合同现在已经在履行当中，不同意解除合同。不认可原告所说租赁协议被告没有履行，被告已经向原告交付了租赁物，并且租赁物符合开菜市场的条件，而且这个菜场也在运营当中。第三项、第四项都是跟这个租金相关的，因为合同是已经履行过了，原告交相关租金的期限已经过了，相关的租赁义务我们已经尽到了交付的义务，费用不涉及返还问题。截止到现在，原告实际上还欠我们租金，第2、3、4、5项费用不同意返还，我没有违约。第6项诉讼请求不同意赔偿，精神损失不同意赔偿。原告实际不是独立的租赁场地，是和王东涛一起租的。王东涛不是租赁关系的介绍人，而是承租权行使人，不论王东涛与原告是合伙关系，还是原告委派的管理人，其行为足以让被告认为王东涛代表了邢利。王东涛述称，2019年8月19日，王东涛得知新街口冠英园店因承租方存在合作问题要转让，通知邢利等人，邢利等人与杜晓波、韩延春经协商后达成一致，转让费共计145万元（租金60万元/半年，押金20万元，转让费60万元，给房东好处费5万元），并定于2019年8月20日去房东处重新签订合同。2019年8月20日，王东涛与邢利、宋小四、韩延春到陈锋利处，在看过手续后（营业执照、委托书、聘用书、章等），经协商承租方韩延春合同作废，改由邢利承租，同时签订新租赁合同，并当场付陈锋利好处费现金5万元。2019年8月21日邢利给陈锋利用银行转账方式打款租金与押金80万元，在此期间因原承租方内部发生问题，杜晓波通知邢利先不要支付韩延春转让费60万元，邢利与陈锋利联系告知情况，陈锋利回复暂时先不要到现场，给他几天时间先让原承租方清场。2019年8月22日至8月28日左右，邢利方多次到现场，原承租方都不让进入，因邢利方不明白陈锋利与原承租方存在什么问题，同时又不想承担违约责任，经与陈锋利沟通把转让费打到陈锋利处，由陈锋利出面解决，后与原承租方沟通得知陈锋利没有将转让费付与对方，并将转让费挪用，对方因没有得到钱，所以不退出现场。2019年9月开始，原承租方人员多次阻止邢利方人员进入现场，使邢利方无法开展工作，并且多次破坏现场的门锁，到9月中旬邢利方报警。陈锋利出面解决并以邢利年龄大了为理由，要求由王东涛出面与对方沟通，王东涛为尽快解决问题，在不损害邢利方的前提下与杜晓波签了相关协议，杜晓波并没有履行相关协议内容，邢利与王东涛也多次找陈锋利要求解决问题，提出要么退钱，要么清退原承租方，由邢利方可以正常开展工作，但问题一直没有得到解决。2019年10月之后，得知陈锋利并不是真正的房东（真正的房主是新华书店集团，此处房产由北京金乾鑫业商贸有限公司承租再进行转租），房东方（金乾鑫业）因陈锋利办事不利，解除陈锋利的聘用关系，由房东方委派石如棉解决问题。2019年11月，石如棉出面协商解决，出席人员包括石如棉、邢利、王东涛、陈锋利、杜晓波，达成口头协议陈锋利退出，由石如棉接手。由杜晓波分期支付费用，杜晓波先支付60万元给石如棉，由石如棉第一时间转给邢利60万元；杜晓波经营新街口冠新园店，邢利方与石如棉方派人员进入经营现场，邢利方收回所有投入费用后退出，由杜晓波独立经营。石如棉收到杜晓波支付的费用后并没有转给邢利，而是挪作他用，邢利与王东涛多次找石如棉要求解决无果后起诉到法院。现新街口冠英园店已正式开业，由杜晓波经营。王东涛与邢利之间没有合伙关系，邢利是想如果成了会聘用王东涛管理超市，但场地没有拿下来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月20日，房主方陈锋利（甲方）与租赁方邢利（乙方）签订《地下商用房租赁经营协议》，内容为：“一、甲方位于北京市西城区冠英园西区29号楼底商地下室的房屋出租给乙方经营社区便民菜市场使用。使用商用房屋建筑面积1157.87平方米。其中地上二层隔层归乙方免费使用。二、使用期自该房屋满租交付条件，双方办理交接手续之日起，2019年10月1日至2024年10月1日止。租期五年，五年内无递增，房屋租金每五年递增10万元，合同到期后，如不拆迁，在同等的条件下乙方可以再使用5年。三、本商用房屋年使用金为120万元，房屋使用费按半年支付一次，乙方向甲方支付半年使用费60万元。房屋使用费下次提交须提前一个月交纳，房屋使用押金20万元，使用到期后10日内退还给乙方。四、双方的共识和约定，1.甲方拥有该房屋合法使用权和对外租赁权。2.甲方须协助乙方办理开设社区便民菜市场的营业执照和所有相关政府审批、备案手续，保证该场所达到开业标准。如甲方无法办理上述证照或手续，须退还乙方已经缴纳的所有订金和租金，并承担由此造成的一切连带经济、法律责任。3.该场所由乙方独立经营。4.甲方承诺，自本协议签订之日起，甲方已与所有第三方解除租赁、使用、经营、合作协议或合作关系，本房屋不存在经济、法律纠纷。5.房屋的交付，（1）本协议签订后两周之内，甲方保证下列工作完成，满足房屋交付条件，a.照明设备、监控设备按照乙方的设计要求安装到位；b.电梯安装完成；c.楼梯改造，加装护栏；d.卫生间改造完成；e.消防验收通过，符合开业条件；f.与食药监、街道、市场监管部门协调，保证该场所可以经营主食厨房、食品等项目；g.确认该房屋可开办社区便民菜市场。（2）在上述条件满足的条件下，双方办理房屋交接手续，并签署书面交接文件。（3）如甲方无法满足上述条件，导致乙方无法开业或正常经营，甲方须退还乙方已经缴纳的房租、押金及其他费用，并承担由此造成的一切经济、法律责任。五、房屋使用期间，如乙方无能力经营，乙方不能将房屋转让。但经甲方同意，乙方可以将房屋改变使用人，甲方有以下行为乙方有权解除合同，收回房屋租金和押金。（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。”2019年8月21日，邢利向陈锋利账户转账付款80万元。诉讼中，陈锋利认可该款中含租金60万元及押金20万元。2019年8月26日，邢利向陈锋利账户转账付款60万元。诉讼中，陈锋利称“60万元是转让费，是给原告的上一家租户韩延春和杜晓波的，不是给我的，也不是电梯、货架、空调的费用”。陈锋利收到邢利现金给付的5万元。诉讼中，陈锋利认可该款是邢利答应给的辛苦费。邢利、陈锋利未就上述合同约定的租赁房屋签署书面交接文件，陈锋利曾将钥匙交给王东涛，邢利没有实际控制、经营租赁房屋。诉讼中，陈锋利出示的《转让协议》内容为：“现西城区冠英园29号楼地下商业房由杜晓波全权代表张文杰和韩延春转让给王东涛经营生鲜超市使用，转让费用60万元，另有商户前期缴纳租金157000元整，由王东涛负责退还商户，（其中不包括烟酒超市押金5万元）如有超出157000元后的全部由杜晓波承担，转让物品有货架，照明设备。自今日签订转让协议后，以前任何费用由杜晓波负责，今日王东涛一次性付给杜晓波60万元。在3日内由杜晓波把冠英园29号楼底下商业房的营业执照，公章，合同，收款收条等一切手续全部交给王东涛，一切手续齐全之日由王东涛退还张文杰50万元房租（由陈锋利代付）。60万元转让费转账由陈锋利代王东涛转给杜晓波。”该协议落款“三方签字”处有陈锋利、王东涛、杜晓波签名，日期为2019年9月24日。诉讼中，陈锋利出示的《合作协议》内容为：“新街口冠英园29楼地下商业房因陈锋利不退双方押金，王东涛、杜晓波和陈锋利签订转让合同一份，转让指定王东涛经营。王东涛已付杜晓波转让费60万元，后期王东涛在冠英园29号楼底下商业房拿到的补助总款项拿出40％给杜晓波，前期商户的定金157000元由王东涛负责退还给商户。王东涛股份中分红百分之二十给杜晓波，如后期房租产生收益，双方各占一半。”该协议落款“双方签字”处有王东涛、杜晓波签名，日期为2019年9月27日。诉讼中，陈锋利出示的《终止合同协议书》内容为：“从2019年5月18日受北京金乾鑫业商贸中心委托冠英园西区29号楼地下室任命陈锋利签订聘用合同书经双方协商同意陈锋利与石如棉解除聘用合同书，解除协议如下：①陈锋利前期收取刑利房租60万元（半年租金）押金20万元合计80万元（转至北京金乾鑫业商贸中心用于房屋押金租金之用）；②陈锋利前期支出装修款共计113.30万元全部算清结清（后付明细清单）；③陈锋利前期交付租金30万元自2019年6月18日至2019年12月18日止由石如棉承担10万元作为工程结算垫资；④工程尾款（共3家）共计12.60万元其中电梯欠尾款5.60万元空调尾款欠6万元，电表尾款欠1万元如有其它未结款项由陈锋利负责结清；⑤截止到10月份水、电费及冠英园西区29号楼地下室产生的一切费用由陈锋利负担。自签订日起金乾鑫业商贸中心与陈锋利解除一切协议，公司与陈锋利一切费用已结清原聘用协议合同终止。”该协议落款有石如棉、陈锋利、王东涛签名，日期为2019年10月23日。对上述《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》，王东涛称“协议上均是我本人的签名，我跟原告是朋友，没有其他经济往来，我没和原告一起经营超市，没有向原被告付过款，我不在地下超市工作，但我去过那个超市，是我介绍原告去那个超市经营。我听说杜晓波与韩延春有矛盾，他们就想把超市转让，我就介绍原告去接手了。”诉讼中，陈锋利出示的“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定”内容为：“鉴于乙方和甲方陈锋利签订的《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》。经甲乙双方友好协商，现就原合同约定事宜在此明确做补充约定如下：1.新街口冠英园29号楼地下一层，甲方明确只出租给乙方一家经营。甲方及任何第三方在此协议生效后不得以任何理由或借口干扰、扰乱、阻碍、进店干预等方式干涉乙方自主经营。2.原协议约定的地上出口（北出口）改为新华书店门出入，甲方保证现新华书店经营商户按照乙方装修时间要求，搬迁到地下一层，和乙方同时间开始营业，经营面积和位置由乙方指定，不少于20平方米，所有搬迁费用由甲方承担，出口改造费用由乙方承担，装修、改造行政许可等手续由甲方办理。3.因原协议约定的出入口位置、客货两用电梯安装等原因造成不能如期交房，双方约定房屋租金开始计算时间明确为2019年10月11日，租期五年，合同收取租金日期明确为2019年10月11日至2024年10月10日。4.上述条款需要甲方聘用单位法人艾金乾或者执授权委托书负责人石如棉签字认可。5.张文杰同意新街口冠英园29号楼地下商业房由王东涛负责经营管理。”该补充协议落款出租方（甲方）处有陈锋利签名，承租方（乙方）处有王东涛签名，签约日期没有填写。诉讼中，对上述“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定”，王东涛称“具体签订日期记不住了，和原告与陈锋利签订的经营协议没有关系”。诉讼中，对上述《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充协议”，邢利称“我不知道，与我无关”。诉讼中，本院就邢利第6项诉讼请求进行询问，邢利称“因被告违约，我的资金有贷款的，有借的，损失合计40万元左右，我的存款提前取出的损失20万元，取款到现在的利息损失，经营损失60万元，精神损失20万元，这些加起来我只要100万元。”本院认为，陈锋利与邢利签订的《地下商用房租赁经营协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邢利作为承租人，依合同约定向陈锋利履行了支付押金及半年租金的合同义务，陈锋利作为出租人，负有按照合同约定履行交付租赁物的合同义务。本案争议焦点为：陈锋利是否按照合同约定履行了交付租赁物的合同义务及王东涛是否为邢利的合伙人或代理人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。就出租人向承租人交付租赁物即租赁房屋，陈锋利与邢利在合同条款“四、双方的共识和约定”的“5.房屋的交付”中，对交付期限、交付条件、交付方式均有明确具体的约定，陈锋利应按照该条款约定内容履行交付义务。审理中，陈锋利没有出示合同签订后两周内双方所签署的书面交接文件，亦未出示其履行双方约定的a.项至g.项已“满足房屋交付条件”的证据，现无证据证明邢利已经实际控制了租赁房屋。陈锋利曾将钥匙交给王东涛，但无证据证明王东涛是邢利的合伙人。关于陈锋利就王东涛是邢利代理人的主张，陈锋利未出示委托书等书证佐证。陈锋利所出示的《转让协议》《合作协议》《终止合同协议书》、“《新街口冠英园29号楼地下商用房租赁协议》补充约定”上显示，王东涛均以自己的名义签署上述协议，故难以认定王东涛为邢利的代理人。综上，陈锋利不能证明其按照约定履行了合同义务，其行为导致邢利的合同目的不能实现，邢利要求解除合同的诉讼请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。陈锋利于2020年4月13日收到本院送达的起诉书副本，故本院确定该日期为合同解除的日期。关于邢利要求陈锋利返还租金及押金并赔偿损失的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邢利要求陈锋利返还租金及押金的诉讼请求，存在合法依据，本院予以支持。邢利要求陈锋利赔偿经济损失费100万元的诉讼请求，合同解除是因为陈锋利违约导致，故邢利要求陈锋利赔偿损失的主张，存在依据，本院予以支持。邢利在诉讼中就其主张的经济损失明确为利息损失、经营损失、精神损失。精神损失非合同纠纷范围，邢利就其主张的经营损失，未出示证据佐证，故对邢利要求赔偿精神损失、经营损失的诉讼请求，本院不予支持。陈锋利占用邢利资金，应偿付利息，对邢利要求陈锋利偿付利息的主张，本院予以支持，但邢利主张的利息损失过高，本院确定为按照银行贷款利率计算利息。关于邢利要求陈锋利返还的电梯、货架、空调、装修等费用60万元的诉讼请求。该款邢利虽已支付陈锋利，但并非双方签订的《地下商用房租赁经营协议》中约定的款项，故对邢利在本案这中要求返还此款的诉讼请求，本院不予支持，邢利可另循合法途径解决。关于邢利要求陈锋利返还辛苦费5万元的诉讼请求。根据双方就该款项的陈述能够认定，此款是基于双方签订合同邢利自愿支付给陈锋利的款项，鉴于合同已经成立，故邢利要求返还该款无依据，对邢利此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈锋利与邢利于二○一九年八月二十日签订的《地下商用房租赁经营协议》于二○二○年四月十三日解除；二、本判决生效之日起五日内，陈锋利返还邢利租金60万元、押金20万元，合计80万元；三、判决生效之日起五日内，陈锋利偿付邢利利息（以80万元为基数，自二○一九年八月二十二日起，至本判决生效之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回邢利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由陈锋利负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二一年一月二十五日法官助理  陈 欢书 记 员  温晓娟