山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异21号 案外人：刘向梅，女，1962年10月5日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，董事长。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，刘向梅向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘向梅请求本院中止对青岛市市北区××路××号××房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：（2018）鲁02执807号案件查封了案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖，2010年12月11日刘向梅与被执行人签订《青岛市商品房预售合同》并支付了全部购房款，刘向梅于2014年1月18日接收案涉房产并占有、使用至今，刘向梅为案涉房产实际权利人。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项及《民法典•物权编》第二百零九条之规定，案外人的异议申请不能阻却执行。2.案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应予驳回。 为证明其主张，刘向梅向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份，以证明案涉房产已于2010年12月11日办理网签手续，合同约定总价款为1056714元。2.收款收据一张及银行流水四张，以证明刘向梅已支付全部购房款。3.房屋交接书一份，以证明案涉房产于2014年1月18日交付。4.房屋租赁合同一份，以证明案外人已占有使用案涉房产。5.违约金赔付协议书一份，以证明因晚于合同约定交房时间交房，开发商向刘向梅赔付违约金。6.十五大街商铺委托租赁协议，以证明刘向梅于2014年4月3日委托青岛威乃达投资有限公司代为租赁案涉房产。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。预售合同上加盖的系销售专用章，而非青岛威乃达投资有限公司的公章。预售合同第十条约定房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房产至今也未竣工验收，不具备交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房产。预售合同第三十二条约定在合同生效之日起十五日内，双方自房地产登记中心办理预告登记，虽然案外人提交了申请，但是案涉房产未办理过户登记，案外人对此存在过错。2.证据2中收款收据系青岛威乃达投资有限公司出具的单方收据，真实性无法确认，备注的房号并不能明确指向案涉房产。银行流水累计向青岛威乃达投资有限公司支付的购房款与商品房预售合同上约定的房款不一致，银行流水累计支付约48万元，不能证明案外人已全部支付购房款。3.对证据3的真实性无法确认，验收情况处均为空白，并无被执行人青岛威乃达投资有限公司的盖章，可以证明交接没有真实发生，不能证明案外人已合法实际占有案涉房产。4.对证据4的真实性与证明事项均不予认可，仅有租赁合同而并没有支付租金的证明，不能证明房屋已实际出租，而且该项证据恰能证明案外人并未实际占有案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议规定》的二十八条规定。合同签订时间为2020年8月，系在案涉房产被查封后，而且委托商铺租赁合同与案外人陈述的案涉房产系2020年才出租不一致，证明案外人并没有在案涉房产被查封之前已经合法实际占有案涉房产。5.对证据5的真实性无法确认，对证明事项不予认可，与本案不具有关联性。6.对证据6的真实性不予认可。案外人出具的委托商铺租赁合同与案外人陈述的案涉房产系2020年才出租不一致，证明案外人并没有在案涉房产被查封之前已经合法实际占有案涉房产。 为证明其主张，青岛明霞特易购置业有限公司向本院提交青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，案外人不是案涉房产的权属登记人，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，无权申请解除案涉房产的查封。2.案涉房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，享有对案涉房产的强制执行债权，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 刘向梅质证称，对上述证据的真实性与证明事项均不认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2010年12月11日，刘向梅与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产并已缴纳全部购房款，刘向梅已于查封前占有、使用案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，案涉房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但刘向梅与青岛威乃达投资有限公司在法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同，刘向梅在法院查封之前已合法占有案涉房产且已支付全部价款，且无证据显示未办理过户登记系因刘向梅自身原因。据此，刘向梅的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员  龙 骞 二〇二一年一月二十五日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳