上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15457号原告：张春燕，女，1966年5月18日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张碧燕，上海丰兆律师事务所律师。被告：上海融英企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑剑青，负责人。被告：上海博宫餐饮有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宋红伟，执行董事。委托诉讼代理人：尚骥，上海春天律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞立军，上海春天律师事务所律师。原告张春燕与被告上海融英企业管理有限公司(以下简称“融英公司”)、上海博宫餐饮有限公司(以下简称“博宫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告张春燕及其委托诉讼代理人张碧燕、被告博宫公司的委托诉讼代理人尚骥、庞立军到庭参加诉讼，被告融英公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告张春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告融英公司向原告支付2020年1月1日起至6月30日欠付的租金86,784.46元和逾期付款违约金(第一季度的逾期付款违约金以租金36,681.76元为基数，按日万分之一的标准，自2020年1月16日起算至实际支付之日止；第二季度的逾期付款违约金以50,102.70元租金为基数，按日万分之一的标准，自2020年4月16日算至实际支付之日止)；2.判令被告博宫公司将上海市松江区光星路XXX弄XXX号XXX层室(建筑面积81.69平方米)的店铺恢复原状并将店铺返还给原告；3.判令被告博宫公司支付给原告上海市松江区光星路XXX弄XXX号XXX层室的自2020年7月1日起至实际搬离返还店铺之日止的房屋使用费(按每月16,700.90元计算)；4.判令被告博宫公司付清返还上海市松江区光星路XXX弄XXX号XXX层室之日前应付的电费、水费、电话费、宽带费、有线电视费、物业管理费、清洁费等所有费用。审理中，原告将上述诉请1变更为：1.判令被告融英公司向原告支付2020年1月1日起至6月30日欠付的租金86,784.46元和逾期付款违约金(第一季度的逾期付款违约金以租金36,681.76元为基数，按日万分之一的标准，自2020年4月16日起算至实际支付之日止；第二季度的逾期付款违约金以50,102.70元租金为基数，按日万分之一的标准，自2020年7月16日算至实际支付之日止)。事实和理由：2016年10月16日，原告与被告融英公司签订《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》，对租金、权利义务、违约责任等进行了约定。2020年起，被告融英公司不按约支付租金净收益，原告多次催讨无果。被告融英公司以无履约能力为由向原告提出解约。2020年6月30日，双方签订《解除协议》。解约后，被告融英公司仍未支付欠付的租金及逾期付款违约金。经查，被告博宫公司实际承租涉案房屋，原告向被告博宫公司发出《催缴租金通知》，告知被告博宫公司支付自2020年7月1日起至实际支付之日的租金(租金参照原告与被告融英公司签订的合同约定)并商洽租赁事宜。但被告博宫公司收到该通知后回复称原告与融英公司之间的合同解除与其无关，并认为原告必须按照二被告之间的合同继续履行。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告融英公司未作答辩。被告博宫公司辩称：诉请1与被告博宫公司无关，不同意其余诉请。被告博宫公司占有使用涉案房屋具有合法来源，涉案房屋的权利人授权给被告融英公司出租给被告博宫公司，之后原告在2020年才获得产权。根据买卖不破租赁的原则，两被告签订的合同应属有效。原告要求退还房屋、支付租金没有任何依据。即使原告与被告融英公司存在某种关系也无法对抗被告博宫公司使用涉案房屋、获得合法收益。被告博宫公司有合法权利来源，故不存在向原告返还房屋和支付租金的义务。经审理认定事实如下，2014年3月31日，坐落于本区中山街道62街坊7/10丘的房屋登记于案外人上海融慧置业有限公司(以下简称“融慧公司”)名下。2016年10月10日，原告与案外人融慧公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买涉案房屋，建筑面积81.69平方米，总房价款5,010,270元。期间，原告(甲方)与被告融英公司(乙方)签订《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》。合同第3.1条约定，本合同生效后，在合同有效期内，甲方委托乙方完整且排他不可撤销地有权按照乙方的决定对该商铺统一招商、租赁和统一经营、管理，包括但不限于对该商铺的占有、使用、收益，并办理该商铺的有关交接手续和认可交接标准、参与物业管理、行使业主投票权等全部业主权利和行使出租、转租、分租、合作、收取租金、协助、联营、转委托等其他权利，或乙方自己使用该商铺直接进行经营。合同第3.3条约定，甲方同意，本合同生效后，乙方完整且排他不可撤销地有权代理甲方以乙方名义或乙方委托的授权人名义直接与该商铺的承租方签订商铺《上海市房屋租赁合同》并收取租金，行使经营管理权，还有权将该商铺与其他相邻商铺共同出租或划分该商铺分租给多个承租方。合同第3.5条，在甲方购买该商铺前，如乙方获得开发商的委托已对外招商、招租并签署该商铺《上海市房屋租赁合同》的，甲方同意无条件继续履行乙方与第三方签订的《上海市房屋租赁合同》。合同第4.1条约定，甲方委托乙方全权代理甲方与开发商办理该商铺交接的全套手续，乙方代甲方与开发商办理交接手续且甲方向乙方提供甲方为商铺产权人的产权证复印件之日(两者以后至者为准)为交接日，如甲方未向乙方提供甲方为商铺产权人的产权证复印件的，乙方代为交接房屋之日起的第60日为交接日；该商铺委托统一招商租赁经营管理期限为自交接日起10年。合同第5.1条约定，该商铺自交接日起第一年作为商场培育免租期，甲方免收任何费用。合同第5.2条约定，自交接日起第一年届满后第二日起，双方确认该商铺的租金净收益由双方按如下约定进行分配：5.2.1该商铺自交接日起第二年至第五年期间的年租金净收益，乙方按该商铺的《上海市商品房预/出售合同》中约定的总房价款5,010,270元×4%/年的标准(税前)，平均分成四个季度向甲方支付；如该商铺的年租金净收益(税前)的90%高于上述标准的，则该商铺的年租金净收益双方按照90%(甲方)：10%(乙方)的比例进行分配，即乙方向甲方支付的该商铺的年租金净收益(税前)=第一层商铺的年总租金净收益÷(第一层已售商铺的加权平均单价×第一层商铺总建筑面积)×该商铺的总房价款5,010,270元×0.9；高出上述标准的税前部分(如有)，乙方将统一于次年的第一个季度付款日一并支付。5.2.2该商铺自交接日起第六年至第十年期间的年租金净收益，乙方按该商铺的《上海市商品房预/出售合同》中约定的总房价款5,010,270元×5%/年的标准(税前)，平均分成四个季度向甲方支付；如该商铺的年租金净收益(税前)的90%高于上述标准的，则该商铺的年租金净收益双方按照90%(甲方)：10%(乙方)的比例进行分配，即乙方向甲方支付的该商铺的年租金净收益(税前)=第一层商铺的年总租金净收益÷(第一层已售商铺的加权平均单价×第一层商铺总建筑面积)×该商铺的总房价款5,010,270元×0.9；高出上述标准的税前部分(如有)，乙方将统一于次年的第一个季度付款日一并支付。合同第5.2.3条约定，一层商铺的年总租金净收益指：第一层商铺年租金收入减去第一层商铺对应的(年度经营成本+年度经营费用+年度税金支出)等。合同第5.6条约定，商铺委托统一招商、租赁、经营管理期间应支付给甲方的租金净收益，乙方按季度支付，乙方于每季度的第一个月的15号前向甲方支付上一个季度的符合5.2、5.3、5.4条款约定内容的租金净收益。合同第5.7条约定，该商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等费用由承租方缴纳，承租方实际承租日前及该商铺空置期间的上述费用由甲方承担。合同第8.1条约定，在甲方按本合同约定条款内容履行的前提下，乙方不能按约定向甲方支付租金净收益，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之一的违约金，由于甲方原因，承租方原因及不可抗力等非因乙方原因造成的逾期付款或其他相关原因造成乙方不能按期付款的除外。合同另对其他相关事宜进行了约定。2018年4月，被告融英公司向被告博宫公司开具了12,610.55元的租金发票、1,032元的水费发票、5,000元的电费发票、21,314元的物业费发票。2018年5月，被告融英公司向被告博宫公司开具了46,131.67元的物业费发票(2017年10月22日起至2018年2月28日)、37,774.52元的电费发票。2020年1月2日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“电费”10,000元。2020年1月7日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“水物租”71,608元。2020年1月22日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“燃气费”71,476元。2020年3月17日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“水物租”10,000元。2020年4月30日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“电费”10,000元。2020年6月8日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“水物租”71,434元。2020年6月17日，被告博宫公司向被告融英公司转账支付“电费”10,000元。2020年7月27日，被告博宫公司向案外人上海马利来商务咨询服务有限公司(以下简称“马利来公司”)转账支付“往来款”10,657元。2020年8月4日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“电费”10,000元。2020年8月19日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“水物租”150,067.50元。2020年8月21日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“水物租-备注：租金”60,027元、“物管”10,657元。2020年8月24日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“电费”10,000元。2020年8月28日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“水费”1,242元。2020年9月8日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“电费”10,000元。2020年9月18日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“水物租”12,223元。2020年9月25日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“电费”10,000元。2020年10月13日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“电费”10,000元。2020年10月19日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“水物租”11,887元。2020年10月27日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“水物租”57,477.86元。2020年11月6日，被告博宫公司向案外人马利来公司转账支付“电费”10,000元。2020年6月30日，原告与被告融英公司签订《解除协议》，约定双方于2016年10月16日签订的《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》经双方友好协商，达成如下协议：一、双方一致同意委托合同自本协议签署之日起解除，委托合同项下双方之间的权利义务关系即行终止；二、本协议解除之日起，原融英公司与商铺承租人于2017年7月1日签署的《上海市房屋租赁合同》出租人的权利义务由原告承继，租金由原告自行收取，自2020年7月1日起，租金另议，以以后三方协议为准；三，双方确认截止本协议签订之日前，委托合同项下应支付的租金收益应由融英公司支付，但目前已无履行能力。2020年7月1日，被告融英公司、案外人马利来公司向被告博宫公司出具《通知函》，载明“本公司于2020年6月30日与本商铺的业主光星路XXX弄XXX号张春燕，光星路XXX弄XXX号李芳英、张甜心签订关于商铺委托统一招商租赁经营管理合同的《解除协议》；自上述协议解除之日起，我司与你方于2017年7月1日签署的《上海市房屋租赁合同》(铺位号：L132煲宫)出租人的权利义务由业主方承继，租金由业主方自行收取，物业管理费由上海马利来商务咨询服务有限公司收取。特此通知。”2020年7月6日，本区光星路XXX弄XXX号XXX层室登记于原告名下。2020年8月2日，被告博宫公司向融英公司、案外人马利来公司发送《关于的复函》，表示融英公司与其签订的《上海市房屋租赁合同》有效，对签约方具有法律约束力，业主以租金过低为由要求增加租金属于擅自变更合同，无法接受；融英公司未在通知函中写明业主的银行账号，导致无法按约向业主支付租金，故请融英公司或马利来公司在收到本复函后五日内提供，否则只能将租金请马利来公司转交或交当地公证机关提存。2020年9月9日，原告向被告融英公司发送《租金催交通知》，要求其在收到本通知之日起三日内付清尚欠的租金86,784.46元以及相应的逾期付款违约金(按每逾期一日承担逾期款项万分之一)。同日，原告向被告博宫发送《租金催交通知》，要求其在收到本通知之日起三日内支付2020年7月1日起至实际支付之日止的房租，房租参照原告与融英公司签订的《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》中5.2.1条的约定，即该商铺自交接日起第二年至第五年期间的年租金净收益，乙方按该商铺的《上海市商品房预/出售合同》中约定的总房价款5,010,270元×4%/年的标准(税前)，平均分成四个季度向甲方支付。另请被告博宫公司于收到本通知之日起三日内联系原告，商洽商铺租赁事宜，签订《商铺租赁合同》，如无意签订的《商铺租赁合同》的，请在收到本通知之日起三日内搬离，结清租金、水费、电费、电话费、宽带费、有线电视费、物业费等所有应支付的费用，并将商铺恢复原状，以适租状态将商铺归还原告。因融英公司尚欠原告租金86,784.46元，故请被告博宫公司如有租金尚未支付融英公司的请暂停支付。2020年9月11日，被告博宫公司出具《关于的回复》表示，首先，关于原告与融英公司解除合同的事与博宫公司无关。此前融英公司基于与原告的委托关系于2017年7月1日与博宫公司签订的《上海市房屋租赁合同》必须继续履行。该合同有效，对融英公司与博宫公司均有法律约束力。其次，博宫公司已按约将2020年5月15日至同年8月31日的租金交给案外人马利来公司，原告可直接与该公司进行结算，至于2020年9月份的租金，博宫公司一定按照合同规定的租金标准汇入原告的银行账户。第三，博宫公司愿意就租赁事宜进行坦诚沟通，但不接受任何改变合同内容的要求，若双方重新签订租赁合同，博宫公司也表示同意，前提是合同内容必须同原合同一致，出租方可以由融英公司改为房东。2019年4月16日被告融英公司向原告转账支付租金43,025.37元，2019年7月11日、2019年10月16日、2020年1月16日被告融英公司各向原告转账支付50,102.70元，2020年5月18日被告融英公司向原告转账支付13,420.94元。2020年9月25日、2020年10月27日，被告博宫公司各向原告转账支付房租8,259.74元。另查明，博宫公司成立于2017年11月14日。审理中，被告博宫公司提交了案外人融慧公司与被告融英公司签订的《情况说明函》、被告融英公司与案外人上海鼎尚餐饮有限公司(以下简称“鼎尚公司”)签订的《上海市房屋租赁合同》(租期自2017年8月1日起至2025年7月31日止)，拟证明融英公司受融慧公司委托就涉案房屋进行出租，被告博宫公司实际承继了鼎尚公司签订的上述合同，且时间早于原告获得物权，应适用买卖不破租赁的原则。原告对《情况说明函》不予认可，对《上海市房屋租赁合同》的真实性表示不清楚，并认为租期起始日2017年8月1日晚于原告购房之日，与本案无关。审理中，原告认可被告博宫公司确实是实际承租人，但原告与博宫公司之间没有租赁合同关系；原告不清楚诉请4的金额，没有实际支付相应金额，支付的对象也不是原告；没有其他合同解除的后果需要在本案中处理，对被告博宫公司承继鼎尚公司的合同权利义务的事宜不清楚。被告博宫公司表示其租赁合同应当继续履行。以上事实，由上海市不动产权证、上海市商品房预售合同、商铺委托统一招商租赁经营管理合同及附件、解除协议、租金催交通知、催缴租金通知、回复、银行明细、上海市房地产权证、发票、通知函、复函、快递凭证以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告融英公司之间签订的合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。原告、被告融英公司于2020年6月30日签订的解除协议明确合同解除前应付的租金收益仍由被告融英公司支付。根据合同的约定、付款凭证等证据，可以反映被告融英公司确有欠付原告租金收益的情形，故原告要求被告融英公司支付2020年1月1日起至2020年6月30日止的欠付租金收益86,784.46元，并无不当，应予支持。被告融英公司逾期支付上述款项的，原告要求被告融英公司支付相应的逾期付款违约金，符合合同的约定，本院对此予以支持。至于原告针对被告博宫公司的诉讼请求，均系基于合同解除而提出的解除后果的处理。但是，根据查明的事实以及相关司法解释的规定，鼎尚公司与被告融英公司签订《上海市房屋租赁合同》后再成立博宫公司，博宫公司成立后对该合同予以确认并实际履行，同时鉴于融英公司获得了原产权人融慧公司关于招商、签订房屋租赁合同的授权，且融英公司、融慧公司在此后长达数年时间内均未对被告博宫公司承租涉案房屋、履行租赁合同提出异议，故《上海市房屋租赁合同》对于被告博宫公司、融慧公司具有约束力，双方均应按约履行。之后，原告在2020年获得涉案房屋的所有权。根据相关规定，私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。故上述《上海市房屋租赁合同》对被告博宫公司、原告继续有效，双方均应按约履行。虽然原告与被告融英公司签订的合同已经协商解除，但上述《上海市房屋租赁合同》并未到期、亦未协商解除，故原告、被告博宫公司均应按照《上海市房屋租赁合同》的约定诚实履行。原告认为其与被告博宫公司之间不存在房屋租赁合同法律关系，并基于合同解除而对被告博宫提出相应诉请，缺乏事实依据，本院对此均不予支持。从被告博宫公司履行合同的情况来看，其显然并非恶意拒付款项，而是将部分款项交付给马利来公司，双方可就该部分款项另行协商处理。被告融英公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃当庭答辩、质证等诉讼权利。综上，依据1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十九条、2010年《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条、2008年修订的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海融英企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张春燕2020年1月1日起至6月30日欠付的租金收益86,784.46元；二、被告上海融英企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张春燕逾期付款违约金(分别以36,681.76元为基数，自2020年4月16日起至实际支付之日止，按日万分之一的标准计算；以50,102.70元为基数，自2020年7月16日起至实际支付之日止，按日万分之一的标准计算)；三、驳回原告张春燕的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,370元，减半收取计1,185元，由原告张春燕负担200元(已付)，被告上海融英企业管理有限公司负担985元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二一年一月二十五日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》１１９．……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。