江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终59号上诉人（原审原告）：南城县益顺尚都物业有限公司，住所地南城县建昌镇小岭头9号3栋地下室车库3#。统一社会信用代码：91361021MA37WFBR5Y。法定代表人：官爱国，该公司经理。上诉人（原审被告）：章振伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住江西省南城县。被上诉人（原审被告）：邱静，女，1990年2月14日出生，汉族，住江西省南城县。上诉人南城县益顺尚都物业有限公司（以下简称：益顺尚都物业公司）和上诉人章振伟因与被上诉人邱静物业服务合同纠纷一案，均不服江西省南城县人民法院（2020）赣1021民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人益顺尚都物业公司的法定代表人官爱国、上诉人章振伟、被上诉人邱静到庭参加庭询。本案现已审理终结。章振伟上诉请求：1.撤销一审法院（2020）赣1021民初941号民事判决第一项，改判驳回益顺尚都物业公司的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费、上诉费由益顺尚都物业公司承担。事实与理由：1.一审法院适用法律不当，益顺尚都物业公司违反法律禁止性规定，其与部分业主委员成员签订的《物业管理与服务委托合同》无效，不能约束我方。益顺尚都物业公司既非前期物业服务企业，又非由业主大会决议聘请的物业服务企业，本案中，益顺尚都小区业主委员会成员在未经业主大会确认亦未获得业主大会授权的情况下与益顺尚都物业公司签订的合同无效。2.一审法院认定事实不清，益顺尚都物业公司实缴出资为零，不具有提供物业服务的能力，事实上也从未为我方提供过任何物业服务，未履行物业服务合同。3.一审判决书未完整记录我方在一审中的答辩意见，对案涉物业服务合同的效力问题完全回避，未作任何说明。益顺尚都物业公司答辩称，我公司是与业主委员会和代表签订的物业服务合同，该合同合法有效；我公司也是经过工商注册登记的，具有提供物业服务的资质。益顺尚都物业公司上诉请求：1.依法改判一审法院（2020）赣1021民初941号民事判决第一项，在原判决基础上判令章振伟、邱静再支付物业费、违约金总计23076.94元；2.本案的诉讼费、上诉费等由章振伟、邱静承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、遗漏案件事实未查清，即物业服务合同约定了物业费逾期滞纳金等事项，即从逾期之日起每日按应交费的千分之三加收滞纳金，一审法院未审查直接驳回，于法无据。二、章振伟、邱静向前期物业公司交纳的费用性质认定错误，一审法院支持章振伟的观点，明显的适用法律错误，且有枉法偏袒嫌疑。南城县冬日阳光物业有限公司作为前期物业公司，已经履行完毕物业服务合同，2018年9月1日以后就无权再收取物业服务费用，且收取的4000元作为2年的物业费，明显偏低，有串通侵害我方的合法权益的嫌疑，请二审法院予以纠正。章振伟答辩称，与其上诉意见一致。邱静答辩称，同意章振伟的上诉意见。益顺尚都物业公司向一审法院起诉请求：1.判决章振伟、邱静给付拖欠其物业管理服务费共2年，第一年（2018年9月1日算至2019年8月31日）919.1平方米乘以1.3元/平方米乘以12个月，计14337.96元，没按日期交物业延时滞纳金万分之三计1570元；第二年（2019年9月1日算至2020年8月31日）919.1平方米乘以1.3元/平方米乘以12个月，计14337.96元，此笔上半年没收滞纳金。以上三笔物业管理费共计30245.92元；2.诉讼费用由章振伟、邱静承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，益顺尚都物业公司与章振伟、邱静所在益顺尚都业主委员会签订一份《物业管理与服务委托合同》，合同中益顺尚都小区全体业主推选7名代表为业主委员会成员签署名字，并加盖小区业主委员会公章，物业管理服务期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，收费时间及标准为每年9月1日起到10月31日交纳上半年即当年9月1日至次年2月28日的物业费，从11月1日起到次年4月31日交纳下半年的物业费，电梯房每月每平方米1.3元，楼梯房每月每平方米0.6元，车库及储藏间每平方米每月0.4元，收费方式可半年一交或者全年一交。双方就其他物业服务事项进行约定。现益顺尚都物业公司认为章振伟、邱静还尚欠其2018年9月1日至2020年8月31日二年物业管理服务费30245.92元。另查明，章振伟、邱静所有的商铺面积合计为919.1平方米，属于益顺尚都小区。2018年3月26日，原物业管理公司南城县冬日阳光物业有限公司向章振伟、邱静出具收据一份，物业费为4000元，缴纳期限为2018年1月1日至2019年12月31日。一审法院认为，本案的争执焦点为：一、益顺尚都物业公司与章振伟、邱静所属的业主委员会签订了物业管理合同，并就物业管理的相关事宜进行约定，该合同系双方真实意思表示，无违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予支持。至于章振伟、邱静辩称业主委员会与原来的物业公司签订了合同，该收费收据显示章振伟、邱静已经交纳费用至2019年底，表明章振伟、邱静与原来的物业公司达成协议，并按协议履行，可以对抗益顺尚都物业公司，章振伟、邱静应缴纳2019年12月31日之后即2020年1月1日至2020年6月30日的物业管理费为7168.98元（919.1×1.3×6）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《物业管理条例》第三十二条、第三十四条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、章振伟、邱静于本判决生效之日起十日内向南城县益顺尚都物业有限公司支付2020年1月1日至2020年6月30日物业管理费7168.98元；二、驳回南城县益顺尚都物业有限公司本案其他诉讼请求。案件受理费556元，减半收取278元，由章振伟、邱静承担78元，南城县益顺尚都物业有限公司承担200元。本案二审庭询中，益顺尚都物业公司提交了2018年、2019年、2020年协议书三份，证明其公司聘请了保安为小区提供物业服务。章振伟、邱静质证意见：对该证据的真实性无异议，但是我的店铺是在小区大门外，我们没有享受到物业公司提供的任何服务。本院认证意见：对三份协议书的真实性予以认定，该协议书可以证明益顺尚都物业公司聘请了保安为益顺尚都小区业主提供了物业服务。庭询中，各方当事人对一审法院认定的事实均没有异议，本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2018年9月1日，益顺尚都物业公司与益顺尚都业主委员会和代表签订一份《补充（物业管理与服务委托合同）》，约定：在益顺尚都小区内的除住宅楼；2.2米以下车库以外、商铺、幼儿园、经营范围之内都得交纳物业管理费，按原物业公司制定的标准收费，商铺1.5元/平方米/月改为1.3元/平方米/月计算。本院认为，本案二审当事人的争议焦点是：1.涉案的物业管理与服务委托合同效力的问题；2.章振伟和邱静是否应该向益顺尚都物业公司支付物业服务费及具体金额的问题。关于涉案的物业管理与服务委托合同效力的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，益顺尚都物业公司成立于2018年5月9日，经营范围包括物业管理：保洁、水电维修、园林绿化，具有提供物业服务的资质，其与南城县益顺尚都业主委员会签订的《物业管理与服务委托合同》及补充合同，业主委员会和7名业主委员会成员在该合同上盖章和签名，该合同符合上述司法解释的规定，合法有效。章振伟、邱静作为益顺尚都小区的业主，该合同对其具有约束力。章振伟上诉提出该合同无效的主张，与法不符，本院不予采纳。关于章振伟、邱静是否应该向益顺尚都物业公司支付物业服务费及具体金额的问题。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第九条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”本案中，益顺尚都物业公司从2018年9月1日进驻益顺尚都小区后，已经为该小区业主提供了物业服务，章振伟、邱静作为益顺尚都小区的业主，应向益顺尚都物业公司交纳物业服务费用。章振伟、邱静以未享受相关物业服务为由，不支付物业服务费的上诉主张，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。南城县冬日阳光物业有限公司作为前期物业公司，从2018年9月1日开始其与益顺尚都小区的物业服务合同的权利义务已终止，2018年3月26日，章振伟、邱静向南城县冬日阳光物业有限公司交纳的从2018年1月1日至2019年12月31日物业费4000元，根据上述规定，章振伟、邱静可以请求南城县冬日阳光物业有限公司退还已经预收，但尚未提供物业服务期间（2018年9月1日至2019年12月31日）的物业费。但考虑到在二审期间，益顺尚都物业公司表示同意将章振伟、邱静已交纳的该4000元物业费在其应支付的物业费中进行扣除，并表示放弃滞纳金的诉讼请求，益顺尚都物业公司的上述意思表示是其对自己实体权利的处分，且没有损害国家、集体和第三人的合法权益，本院予以采纳。根据上述法律法规和司法解释的规定以及合同的约定，章振伟、邱静应向益顺尚都物业公司交纳自2018年9月1日至2020年6月30日的物业费为：（919.1平方米×1.3元/平方米×22个月）-4000元=22286.23元。综上所述，上诉人章振伟的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人益顺尚都物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审法院认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省南城县人民法院（2020）赣1021民初941号民事判决第二项；二、变更江西省南城县人民法院（2020）赣1021民初941号民事判决第一项为：章振伟、邱静于本判决生效之日起十日内向南城县益顺尚都物业有限公司支付2018年9月1日至2020年6月30日物业费人民币22286.23元；三、驳回南城县益顺尚都物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费278元，由南城县益顺尚都物业有限公司负担78元，章振伟、邱静负担200元。章振伟交纳的二审案件受理费50元，由章振伟负担；南城县益顺尚都物业有限公司交纳的二审案件受理费376元，由南城县益顺尚都物业有限公司负担130元，章振伟、邱静负担246元。本判决为终审判决。审判长  龚祝光审判员  王一敏审判员  万燕飞二〇二一年一月二十八日法官助理张俊书记员揭盼蕾