湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0922民初1488号原告：杜厚伟，男，1970年10月10日出生，汉族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。原告：刘洁，女，1971年7月10日出生，回族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。二原告共同的委托诉讼代理人：李华峰，湖北卓道律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：大悟明门酒店管理有限有限公司，住所地湖北省大悟县城关镇兴悟南路锦绣华府1号楼。统一社会信用代码：91420922MA48BRPQ7C。法定代表人：田梦林，该公司经理。被告：田梦林，女，1983年2月4日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。原告杜厚伟、刘洁与被告大悟明门酒店管理有限有限公司（以下简称明门酒店）、田梦林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人李华峰，被告明门酒店的法定代表人田梦林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付二原告房屋租金523454.30元；2.请求判令被告支付迟延支付租金的违约金第一、第二阶段共计174515元及实际支付租金之日止的违约金（从第二阶段所欠租金523454.30元为基数的0.1%计算至履行之日）；3.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，被告因酒店经营需要与出租方大悟县城市建设有限责任公司签订锦绣华府商务酒店租赁合同，约定将位于大悟县××路的锦绣华府1号楼租赁给被告经营酒店业务；该租赁房屋为地上十一层，地下一层，建筑面积约7000平方米，租期自2016年7月31日至2026年2月28日，其中，2016年3月1日至2016年7月31日为免租期；房屋租金支付标准及方式，2016年免租期后剩余期限应支付租金525000元，第二年租金为900000元，从第三年开始租金在900000元的基础上每年递增3%，在年度租金达到1100000元时不再递增，并约定每年租金被告应在上一年度租赁期限到期前，提前一个月将下年度的租金一次性支付给出租方。被告已支付2016年至2019年的租金，但并未依约支付2020年度租金。根据合同约定，被告2020年度租金应为982454.30元，被告于2020年7月15日向原告支付了460000元后，剩余的523454.30元至今未支付。根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，以拖欠租金为基数按0.1%的比例向原告支付违约金。2018年11月19日，大悟县城市建设有限责任公司与杜厚伟、刘洁签订商品房买卖合同，将其所有的位于大悟县××路的锦绣华府1号楼的全部房产出售给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告明门酒店口头辩称，对原告起诉的事实无异议，对支付违约金的诉讼请求无异议。对诉讼请求第二项违约金的计算方式有异议，对按照0.1%计算违约金无异议。但对违约金第一阶段计算方式有异议，公司在2020年春节后三个月经历了疫情，疫情后我们酒店就已经停业了，知道2020年4月20日才逐步恢复营业;希望法庭对此期间的违约金等予以考虑;对于第二阶段的违约金无异议。对于原告诉讼请求第一项应减掉疫情期间的租金。对于第二阶段计算违约金租金也要做相应调整。被告田梦林口头辩称，2016年3月1日签订的租赁协议，2016年10月8日个体户转为公司，对外的义务全部转到公司了,被告现在是公司的法人，原告也没有必要追加为本案被告。原告杜厚伟、刘洁为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一.二原告的身份证复印件,证明原告的身份情况。证据二.被告个体工商户营业执照及经营者身份证复印件,证明被告个体工商户及经营者身份情况事实。证据三.租赁合同复印件,证明原出租人与被告签订租房协议的事实。证据四.大悟县城市建设有限责任公司营业执照及法定代表人身份证复印件,证明原出租方与被告签订租赁合同的主体资格合法的事实。证据五.锦绣华府商品房买卖合同复印件,证明原告向原出租方大悟县城市建设有限责任公司购买被告已租赁房屋的事实。证据六.不动产权证复印件,证明被告租赁房屋已登记到原告名下房屋所有权已发生转移，原告主体适格的事实。证据七.完税证明及发票复印件,证明原告受让房产已依法缴纳相关税款的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、三、四、五、六、七无异议；证据二有异议，个体户已经注销了。二被告未向本院提交证据。根据证据的真实性、关联性、合法性特征，本院对本案的证据认证意见如下：被告对原告提交的证据一、三、四、五、六、七无异议，本院对上述证据予以采信。大悟县明门酒店依法变更名称为大悟明门酒店管理有限公司，根据法律的规定，大悟明门酒店管理有限公司应当承担大悟县名门酒店的合同义务，享有合同权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的基本事实如下：2016年3月，大悟县城市建设有限责任公司作为出租人与承租人大悟县明门酒店签订锦绣华府商务酒店租赁合同，约定了租赁房屋的基本情况、租赁用途、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等条款。2018年11月19日，大悟县城市建设有限责任公司将案涉租赁房屋出售给原告，并办理了不动产登记。在本案审理过程中，原、被告确认2020年3月1日至2021年2月28日期间的房屋租金为983454.30元，2020年7月15日，被告明门酒店支付租金460000元；因剩余租金未支付，原告遂诉至本院。本院认为,根据民法典的规定，案外人大悟县城市建设有限责任公司与被告明门酒店签订的酒店租赁合同以及原告与案外人签订的商品房买卖合同均是合同当事人的真实意思表示，租赁合同依法成立、生效；该合同对原告、被告明门酒店具有法律约束力。被告明门酒店在支付部分租金460000元后，未依约履行租金支付义务，构成了合同违约，应按合同约定的违约金计算方式支付违约金，并继续履行支付租金义务。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）的相关规定，受新冠××疫情的影响，2020年3月、4月的租金163909元（983454.30÷12×2）予以免除。被告明门酒店仍应支付房屋租金359545.30元。原告要求被告田梦林承担支付租金义务，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十六条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第三款、第七百零三条、第七百零五条、第七百二十一条、第七百二十五条之规定，判决如下：一．被告大悟明门酒店管理有限有限公司于本判决生效后给付原告杜厚伟、刘洁房屋租金359545.30元及违约金（自2020年5月1日扣减2020年7月15日给付的460000元租金的剩余租金每日按拖欠租金的0.1%分段计算）；二．驳回原告杜厚伟、刘洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10780元，减半收取5390元，由被告大悟明门酒店管理有限有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员 肖 刚二〇二一年一月十一日书记员 周升翠附相关的法律、司法解释条文：《中华人民共和国民法典》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百五十六条合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。第五百六十九条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。