上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12378号原告：永乐(中国)电器销售有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山五村XXX号XXX室。法定代表人：董晓红，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴珍。委托诉讼代理人：杨伟。被告：上海环宸文化娱乐有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁春中，职务总经理。委托诉讼代理人：程伟，上海汉世律师事务所律师。原告永乐(中国)电器销售有限公司(以下简称“永乐公司”)与被告上海环宸文化娱乐有限公司(以下简称“环宸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告永乐公司的委托诉讼代理人吴珍、杨伟，被告环宸公司的委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永乐(中国)电器销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《续租协议》于2020年4月29日解除；2.被告支付自2020年2月1日至2020年4月29日的房屋租赁费用共计人民币227,978.93元(以下币种均为人民币);3.被告支付自2020年4月30日至2020年11月30日的房屋占有使用费,按9043.11元/日(日租赁费用的三倍)计算，扣除293,000元；4.被告支付合同解除的违约金275,061.3元(3个月的租赁费用)；5.被告将房屋恢复原状并腾空交付原告；6.本案诉讼费由被告承担。后撤回第5项诉讼请求，并增加诉讼请求：7.要求没收租赁保证金260,336.25元。事实与理由：原、被告就被告承租原告拥有合法产权的位于上海市长寿路XXX号一层、二层部分面积的房屋(以下简称“系争房屋”)建立房屋租赁合同关系。双方先签订《房屋租赁合同》,合同约定租赁期限为2015年4月1日至2021年3月31日,后双方又就扩租和续租事宜签订《补充协议》《续租协议》,租赁区域面积增加至362平方米,租赁期限延长至2024年12月31日。根据《房屋租赁合同》第九条约定,被告按每六个月为一期向甲方支付租赁费用,于每期期满前十日支付下一期的租赁费。被告应于2020年1月21日支付原告2020年2月1日到2020年7月31日期间的租赁费用。原告通过电话无法与被告取得正常联系,故原告讨要租赁费用无果，直至原告起诉之日被告拖欠原告租赁费用已4月有余。根据《房屋租赁合同》五十八条约定“乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超10日,甲方有权解除合同,乙方需向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金,且保证金不退还”。2020年4月28日原告通过EMS发函解除与被告的租赁合同,该解约函于2020年4月29日送达签收。2020年4月29日原告同时向被告经营地张贴解约函。原告认为,原被告双方房屋租赁合同关系已于2020年4月29日解除。截至原告起诉之日被告仍未将系争房屋腾空交付原告,被告的行为已经严重损害了原告的利益。故原告诉至法院判如所请。被告上海环宸文化娱乐有限公司辩称，第一，不同意解除合同，要求继续履行，确认收到2020年4月29日的解除函。第二，租金愿意在一个月内支付，认可原告的计算方式。第三，占用费标准过高，受疫情影响，租金应当适当减免。不同意支付违约金，因为不同意解除合同，假设要解除合同，认为违约金过高，申请法院调整。本院根据原告提供的证据和当庭陈述，经审理认定事实如下：2007年6月8日，上海市长寿路XXX号底层B室、商场2-4层的产权登记在原告名下。永乐公司作为甲方(出租方)与环宸公司作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租、乙方承租上海市长寿路XXX号一楼部分(以下简称“系争房屋”)；系争房屋仅限于金融、餐饮用途；租赁期限6年，从2015年4月1日起至2021年3月31日届满；月租金68437.5元，年租金821250元；租金每24个月递增一次，每次递增的标准为5%；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还系争房屋，则应每日按租赁费用标准的三倍支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失等。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。2015年5月18日，永乐公司作为甲方与环宸公司作为乙方签订《补充协议》：甲、乙双方一致同意在主合同租赁面积的基础上增加一楼面积31平方米,二楼81平方米(具体范围见附件)；2、扩租区域租赁期限为4年,2015年5月1日至2019年4月30日,甲方应于2015年4月30日交房于乙方,免租期30天(2015年5月1日至2015年5月31日)。3、扩租区域面积共计112平方米,租赁费用为2015年6月1日至2017年5月31日每年220095元,2017年6月1日至2019年4月30日每年231099元(每两年递增5%)。租金支付方式与原合同一致。4、本协议签订后5日内,乙方应另外向甲方支付保证金55023.75元。2018年4月24日，永乐公司作为甲方与环宸公司作为乙方签订《续租协议》，约定：2015年4月1日起至2021年3月31日止,甲方与乙方就甲方位于上海市长寿路XXX号一层面积为250平方米的房屋签订《房屋租赁合同》,甲乙双方又在2015年5月18日在《房屋租赁合同》的基础上,签订了时间为2015年5月1日至2019年4月30日,面积为112平方米的扩租《补充协议》。现经甲、乙双方友好协商,就原合同的续租事宜,达成如下协议：租期为7年、2018年1月1日起至2024年12月31日止。2019年至2022年,甲方每年提供乙方半个月的免租期,此外在合同期内甲方不再提供乙方任何形式的免租期,如因乙方原因导致合同解除或提前终止,需向甲方返还该免租期。三、乙方应向甲方支付相当于6个月租赁费用的保证金,即546705.75元,由于乙方已向甲方支付共260336.25元的保证金,现乙方应于签订本协议前10个工作日,向甲方支付剩余286369.5元的保证金。四、如乙方提前终止合同,则乙方需提前3个月书面通知甲方,并向甲方支付6个月的房屋租赁费用作为违约金,且保证金不退还。五、年租金XXXXXXX.5元,2019年1月1日起递增5%,后每2年递增5%。被告环宸公司已按约支付租金至2020年1月31日。后未支付租金。原告永乐公司确认收到被告环宸公司支付的租赁保证金260336.25元。被告未补足租赁保证金至546705.75元。2020年4月29日，原告永乐公司向被告环宸公司寄达了《解约函》，表示因被告自身原因未向原告支付自2020年2月1日起至今的租赁费用，经我司多次催促，贵司仍未支付上述费用，自解约函送达之日解除双方的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》，自合同被解除后3日内，将其所租赁的房屋腾空交还于原告，并向原告支付应付的各项费用、逾期支付租赁费用应承担的滞纳金以及三个月租赁并没收保证金费用作为违约金。2020年6月18日，案外人王某某向永乐公司发出《申请书》：我方租赁环宸公司上海市普陀区长寿路XXX号1层139.9平方米经营，现环宸公司因涉嫌违法被上海公安机关调查立案，无法联系相关负责人。我方申请2020年4月1日开始以每年50万元，每一个季度支付的形式(每季度12.5万元)支付给房屋产权所有人永乐公司，直至永乐公司和环宸公司诉讼结束，重新开始招商，我方也愿意参加以后的招商，并积极配合贵方的整体布局和调整方案。之后，原告确认收到系争房屋实际使用人支付的三个季度的费用共计37.5万元。审理中，关于系争房屋交接，原告表示会自行与实际使用人协商是否签署租赁合同或签署占用费协议或清偿等形式自行处理。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《续租协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，被告未按约定支付租金已超过10日，违反合同约定，原告有权解除双方的租赁合同关系，现原告要求以《解约函》送达之日即2020年4月29日为解除之日，并无不妥，本院予以确认。合同解除之后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付2020年2月1日至2020年4月29日的租金以及2020年4月30日至2020年11月30日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，其中租金部分，原告按照应付房租268,278.93元扣除40300元为227,978.93元，被告对原告扣除实际使用人支付的部分费用之后的金额表示确认，被告应当按照原告主张的标准支付欠付租金。关于房屋占有使用费，被告认为该标准过高，实际经营受到疫情影响，请求法院调整，本院综合双方的合同履行程度、过错程度、房屋实际使用情况、占用费收取情况等因素，对房屋使用费按合同约定的日租金标准计算为宜，被告应当支付的占有使用费应为3014.37元/日乘以215日为648,089.55元，扣除已经收到的实际使用人支付的293,000元共计应付355,089.55元。关于原告主张被告承担三个月租金的违约金以及没收租赁保证金作为违约金的意见，根据合同约定，因被告违约导致双方合同解除，原告有权不退还保证金，现被告认为该标准过高，本院考虑合同履行程度、过错程度、被告的实际损失举证程度等因素，本院对被告应当承担的违约金金额予以酌定为350,000元(含没收租赁保证金260336.25元)。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十三六条之规定，判决如下：一、原告永乐(中国)电器销售有限公司与被告上海环宸文化娱乐有限公司就上海市长寿路XXX号一层、二层部分面积签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》(2015年5月签订)、《续租协议》(2018年4月签订)于2020年4月29日解除；二、被告上海环宸文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告永乐(中国)电器销售有限公司支付2020年2月1日至2020年4月29日的租金人民币227,978.93元；三、被告上海环宸文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告永乐(中国)电器销售有限公司支付2020年4月30日至2020年11月30日的房屋占有使用费人民币355,089.55元；四、被告上海环宸文化娱乐有限公司向原告永乐(中国)电器销售有限公司支付违约金人民币350,000元(含原告没收的租赁保证金人民币260,336.25元)；五、对原告永乐(中国)电器销售有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币9469元，由上海环宸文化娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二一年一月二十八日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。