中华人民共和国北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1889号原告：刘乃蓉，女，1942年12月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李立新，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周皓，北京道广律师事务所律师。原告：谷琳（LinGu），女，1970年6月27日出生，加拿大人LangtreeAve.Richmond.B.C.Canada。被告：张汝洁，女，1970年10月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王晓华，北京义晨律师事务所律师。原告刘乃蓉、原告谷琳与被告张汝洁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘乃蓉的委托诉讼代理人李立新、周皓，原告谷琳，被告张汝洁及其委托诉讼代理人王晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘乃蓉向本院提出诉讼请求：1.依法请求判令张汝洁在10日内协助刘乃蓉办理房屋权属转移登记手续，将位于北京市大兴区郁花园一里46号楼2层3-201室的房屋转移登记至刘乃蓉一人名下；2.依法请求判令张汝洁在10日内腾退位于北京市大兴区郁花园一里46幢3-201室的房屋；3.诉讼费、保全费由张汝洁承担。事实和理由：刘乃蓉系谷岩之母，谷岩与张汝洁系夫妻关系，谷岩与张汝洁1998年结婚，婚后未生育子女。刘乃蓉系北京大栅栏医院医生，其丈夫谷俊峰系北京钢铁设计研究总院建筑结构高工，1997年夫妻二人欲购买北京市大兴区郁花园一里46幢3-201室的房屋，但刘乃蓉当时居住的位于北京市西城区白广路6号眷1楼69号房屋系单位的福利分房，根据当时单位的分房正常，不能以刘乃蓉名义购买第2套商品房，于是与其子谷岩协商，借用其名字购买涉案房屋。涉案房屋房款共计247754元，刘乃蓉夫妻二人以分期付款方式购得，且在1997年购买涉案房屋后，其一直在该房屋内居住，2017年刘乃蓉之夫谷俊峰去世。张汝洁与谷岩1998年9月登记结婚，婚后二人一直居住在北京市西城区白广路6号眷1楼69号房屋内，该房屋为刘乃蓉夫妻共有房屋，登记于谷俊峰名下，谷岩于2019年8月去世。自刘乃蓉之夫2017年去世后，刘乃蓉一直由女儿谷琳照顾并与其共同居住于加拿大，后刘乃蓉2019年回国后发现涉案房屋被张汝洁私自出租，导致刘乃蓉回国后无居住场所。刘乃蓉认为涉案房屋系刘乃蓉出资购买，并实际居住使用，物业费、供暖费等均由刘乃蓉缴纳，且购买房屋时谷岩失业在家，无能力出资购买。此外，谷岩去世前一直没有工作，无收入来源，刘乃蓉仅是借用谷岩的姓名购买该房屋，谷岩不是房屋的实际所有权人，张汝洁是谷岩的配偶，现谷岩去世，其有义务配合刘乃蓉办理房屋过户手续。谷琳未向本院提出诉讼请求，并称同意刘乃蓉的诉讼请求。张汝洁辩称，不同意刘乃蓉的诉讼请求，刘乃蓉所述与事实不符。首先，刘乃蓉与谷岩之间不存在借名买房关系。白广路的房屋早在1993年左右就已经房改至谷俊峰名下，单位只能就本单位的福利分房制定政策并没有权利限制员工购买商品房，除上述两套房屋外，2005年，刘乃蓉和谷俊峰在大兴区黄村镇富强西里38号再次以谷俊峰的工龄购买60平米的房改房一处，刘乃蓉称因单位分房政策受限而借谷岩之名买房的理由不能成立。涉案房屋是为谷岩结婚而购置，购房时谷岩30岁，已工作多年，具有购房能力。其次，刘乃蓉与谷岩之间不存在借名买房的合意，涉案房屋从签订购房合同到房本登记均是在谷岩名下，从未变更，谷岩对涉案房屋拥有完整的处分权利：1.从1997年购买涉案房屋至谷俊峰和谷岩先后去世的22年期间，张汝洁从未听过包括刘乃蓉在内的任何人提起他们之间存在借名买房的约定，更没人提过配合过户的要求，刘乃蓉在谷岩去世之后主张借名购买明显在逃避与权利人谷岩对质的局面；2.2015年8月，谷俊峰病重住院，刘乃蓉与谷岩商量出售涉案房屋，谷岩不同意，最终刘乃蓉将富强西里的房屋出售；3.2017年谷岩将涉案房屋加上张汝洁的名字，与张汝洁共同共有。刘乃蓉及谷岩的行为足以表明涉案房屋属于谷岩所有，双方没有借名买房的约定。再次，刘乃蓉曾居住在涉案房屋是基于两家一直换房使用。涉案房屋离工作单位较远，谷俊峰上班单位有车接送，没有公共交通需求，为上下班方便，谷岩和张汝洁一直住在白广路房内，白广路房屋的水电气等消费支出均由张汝洁承担。2010年左右，刘乃蓉和谷俊峰由涉案房屋搬至富强西里房屋居住，除刘乃蓉之女谷琳借住过一段时间外，其余时间均空置，直至2018年为给谷岩筹集医疗费，与谷岩商量后，答辩人才将涉案房屋对外出租一年半，现涉案房屋仍处于空置状态。第四、刘乃蓉自2016年离开中国后，便长期居住加拿大女儿处，直至丈夫谷俊峰和儿子谷岩去世，都未曾回国探望、送葬。2019年刘乃蓉女儿以为刘乃蓉办签证为由将户口本原件拿走至今未还，导致谷岩的户口至今无法销户。2019年10月，在谷岩尸骨未寒的情况下刘乃蓉便迫不及待地将张汝洁告上法庭要求更名并腾退房屋，欲将两处房子全部占为己有，其行为令人心寒。张汝洁已经50岁，与谷岩结婚20余年，膝下无子女，在尽心尽力的照顾完公公及丈夫的所有身后事之后，竟要落得无家可归无依无靠的处境，实令答辩人难以接受。恳请一审法院在查明事实的基础上，驳回刘乃蓉的诉讼请求，还张汝洁一个公道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘乃蓉与谷俊峰系夫妻关系，双方1965年1月28日结婚，二人育有子女，谷岩和谷琳，谷俊峰于2017年11月1日去世，谷岩与张汝洁系夫妻关系，双方1998年9月8日结婚。谷岩于2019年8月21日去世。北京市大兴区郁花园一里46号楼2层3-201室的房屋系谷岩于1997年5月29日与北京九龙房地产有限公司签订合同购买，该房屋于1999年6月14日登记在谷岩名下，2017年4月26日变更登记至谷岩、张汝洁二人名下，房产证号京（2017）大不动产权第0026524号。2017年4月25日，谷岩与张汝洁签署《协议书》约定涉案房屋产权为双方共同共有。双方当事人对是否存在借名买房的事实存在争议。刘乃蓉提交以下证据证明双方存在借名买房的事实：1.郁花园东方购房结算单、房地产卖契、购房款发票、产权证，证明涉案房屋因为当时刘乃蓉夫妻是双职工，根据工龄、职务、贡献程度等因素核定住房面积120平，白广路房子面积79平米左右，正在等待下一步补现金或补面积安排，若刘乃蓉夫妇再买房屋，视为居住面积满足，将不再补偿，故按照当时政策用谷岩名义买的涉案房屋，后单位又分一套富强西里的50平米的房屋，涉案房屋由刘乃蓉办理购买手续，并支付购房款，分期购买，1997年首付80000元，余款分三个月付款完毕，最后一次出资1998年4、5月，所有购房材料由刘乃蓉保管，结算单、房地产卖契都是刘乃蓉签字。购房结算单记载购房款总额247754元，已交购房款226790元，购房人为谷岩，日期97年4月27日，收款单位北京九龙房地产有限公司。房地产卖契记载卖方北京九龙房地产有限公司，卖方谷岩，谷俊峰代，日期1999年5月4日。张汝洁认可证据的真实性，不认可证明目的，认为该房是谷岩为结婚购房，不清楚刘乃蓉是否出资，但谷岩有出资，最后一次出资是1999年补的2万多元，是夫妻共同财产出资。谷琳认可上述证据。2.涉案房屋居民证、1997年至2016年水电、燃气、供暖等生活费用支付记录、收据、协议、发票、照片、供暖费发票，证明刘乃蓉为涉案房屋的实际使用人，自购房后一直居住生活在涉案房屋内直至2017年谷俊峰去世，该房屋使用期间所发生的水、电、暖等费用均由刘乃蓉或其女儿、女婿缴纳。张汝洁认可证据的真实性，不认可证明目的。谷琳认可该证据。3.谷岩职工调动工资介绍信、工会会员证、劳动手册，证明谷岩自1987年至1992年参加工作期间每月工资仅为72元，后一直失业在家，截至去世，均未再参加工作，其没有经济能力购买涉案房屋。张汝洁认可证据的真实性，不认可证明目的。谷琳认可该证据。4.谷岩婚前财产协议签约证书，证明涉案房屋由刘乃蓉出资购买，谷岩仅为挂名，其非涉案房屋实际产权人，当时谷岩要占用白广路的房子，要求刘乃蓉夫妇搬出，双方产生争执，怕谷岩不承认借名买房的情况，所以用协议书落实。该签约证书记载：“因谷岩结婚坚持借用父母老房（白广路4-6号院眷一七栋69号）三居室一套，并坚决要求父母从老房中搬出，不得再回老房居住，为此签下如下契约：（1）大兴区郁花园一里46号楼3单元201室房产，是父母全款出资购买，此房产权从此与你无关，只是挂靠你的名字。（2）大兴区郁花园房产，今后如发生继承问题时，需持有父或母任何一方的遗嘱或赠与协议，否则无效。（3）郁花园一里46号楼3单元201室房产的房产证以及一切购买手续保存在父母手中，你无权过问。（4）自签约之日起，我们同意你借用我们的老房结婚。签约人母亲：刘乃蓉，儿子谷岩，证明人刘迺芳、张利英，签约日期1998年8月15日。”张汝洁不认可该证据。谷琳认可该证据。经本院释明，双方当事人对该契约证书上谷岩的签字及手印均不申请鉴定。5.遗嘱，证明谷俊峰对借名买房知情，且对房屋处理有意思表示。谷琳认可该证据，张汝洁不认可该证据。6.北京市内销商品房预售契约，证明购房合同第3页乙方处为谷岩签字，与谷岩婚前财产协议签约证书签字一致。该预售契约记载卖方北京九龙房地产有限公司，买方谷岩，买方自愿购买郁花园一里46楼三单元201室房屋，日期1997年5月29日。张汝洁认可证据的真实性，不认可证明目的。谷琳认可该证据。7.刘迺芳、张利英证人证言，证明签署谷岩婚前财产协议签约证书系谷岩亲自签字，涉案房屋由刘乃蓉、谷俊峰全部出资。张利英出庭陈述称签约证书系在发生家庭争吵后刘乃蓉起草谷岩签署，刘乃蓉、谷俊峰出全资购买涉案房屋用于养老。刘迺芳出庭陈述称签约证书系在发生家庭争吵后谷岩签署，刘乃蓉出全资购买涉案房屋用于养老。谷琳认可证人证言，张汝洁不认可证人证言。张汝洁提交以下证据证明双方不存在借名买房的事实：1.谷岩社保缴费记录电子打印件，证据来源北京社保中心，证明谷岩自1987年即参加工作，1997年购房时，谷岩在北京城乡建设机械施工公司工作，收入稳定，有能力在购房时进行出资。刘乃蓉认可该证据的真实性，关联性、证明目的不认可。谷琳不认可该证据。2.白广路房屋水电费缴费清单、郁花园房屋水电费缴费清单、居住证明，证明涉案房屋在大兴区，离张汝洁工作单位较远，张汝洁和谷岩婚后便居住在白广路房屋，两家一直是换房居住。白广路房屋日常开支均由张汝洁缴纳，张汝洁也会为郁花园房屋缴纳各项费用。刘乃蓉认可该证据的真实性，关联性、证明目的不认可。谷琳不认可该证据。3.房产证，证明2017年4月26日，谷岩将涉案房屋的产权人共有情况变更为与张汝洁共同共有。刘乃蓉认可该证据的真实性，证明目的、合法性均不予认可。谷琳不认可该证据。4.北京市房屋租赁合同，证明为给谷岩筹集医疗费，张汝洁与谷岩于2019年3月共同将涉案房屋出租，租期一年，现房屋已空置。刘乃蓉认为该证据真实性无法确认，证明目的、关联性均不认可。谷琳不认可该证据。5.谷岩、张汝洁的居民证，证明谷岩及张汝洁是郁花园房屋权利人，对涉案房屋有占有使用权利。刘乃蓉认可该证据的真实性，关联性、证明目的不认可。谷琳认可该证据的真实性。本院认为，由于谷琳系国外居民，故本案属涉外案件，关于法律适用问题中的程序法律适用问题，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四编第二百五十九条关于在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定；本编没有规定的，适用本法其他有关规定。故审理本案的程序法为《中华人民共和国民事诉讼法》第四编关于涉外民事诉讼程序的特别规定以及该法其他有关规定。关于法律适用问题中的准据法适用问题，当事人双方均同意适用中华人民共和国法律审理此案，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》相关规定，当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律，故本案适用中华人民共和国法律为准据法。本案的争议焦点为刘乃蓉、谷俊峰与谷岩是否存在借名买房的合同关系，本院分析如下：第一，1998年8月15日的谷岩婚前财产协议签约证书形成于谷岩1997年5月29日购房后，该证书虽说明了出资情况，但并没有表述借名买房的情况，刘乃蓉也未提交充分证据证明购房时存在借名买房的合意以及刘乃蓉、谷俊峰全部出资的票据，考虑到刘乃蓉夫妇与谷岩的母子关系，即使存在刘乃蓉夫妇全部出资购房的事实，亦不足以推定借名买房的事实存在。第二，从证书约定内容看，系谷岩与刘乃蓉在发生家庭矛盾情况下，对家庭财产处分的一种内部约定，双方基于换房居住安排故对涉案房屋的产权做出了约定，并未体现购房时借名买房的合意，更不直接产生物权变动的效力，且该证书谷俊峰并未签字确认。第三，在之后二十多年的时间里，刘乃蓉并未举证证明其向谷岩主张过涉案房屋的相关权利。第四，涉案房屋一直登记在谷岩名下，直至2017年4月26日变更登记至谷岩、张汝洁二人名下，且谷岩与张如洁已签署协议约定涉案房屋产权为双方共同共有。第五，涉案房屋虽由刘乃蓉占有使用多年，但谷岩、张汝洁亦长期居住使用了刘乃蓉、谷俊峰白广路的房屋，双方存在换房居住的事实，张汝洁亦举证证明了其存在控制使用房屋的情况。综上，刘乃蓉提交的证据不足以证明存在借名买房的合同事实，故刘乃蓉基于借名买房合同要求过户、腾退的全部诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条、第九十条之规定，判决如下：驳回刘乃蓉的全部诉讼请求。案件受理费30800元和保全申请费5000元，由刘乃蓉负担（已交纳）。如不服本判决，刘乃蓉、张汝洁可在判决书送达之日起十五日内；谷琳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  鞠长海人民陪审员  吴少明二〇二一年一月二十九日书 记 员  都沛涵