贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初17949号原告：王天云，男，汉族，1989年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层。统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。原告王天云与被告贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王天云，被告翰林置业的委托诉讼代理人刘力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王天云向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付由于被告违约导致原告多交的2%的房屋契税3,531.72元（下称：多交契税）及该笔费用实际占用期间的利息暂计153.63元（契税计算以176,586.00元为基数，利息以3,531.72元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2020年1月17日起计算至“多交契税”的本息清偿完毕之日止）；二、请求判决被告向原告退还由逾期交房违约金强制抵扣为2019年4月25日至2023年8月25日期间的物业费4,735.00元、公寓水费的300.00元及“公寓装修保证金”3,000.00元，合计8,035.00元，并赔偿原告所受损失24,105.00元，及该笔费用实际占用期间的利息暂计637.37元（利息以8,035.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年4月25日起计算至应退还逾期交房违约金的本息清偿完毕之日止）；三、请求判决被告向原告退还其违法、重复收取的“三通费”（即水开户费625.00元、电开户费625.00元、闭路电视开通费465.00元）1,715.00元及“三通费”实际占用期间的利息暂计504.21（利息以1,715.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年2月26日起计算至“三通费”的本息清偿完毕之日止）；四、请求判决被告向原告支付其违法、重复收取燃气开户费2,500.00元占用期间的利息654.15元（利息以2,500.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年2月26日起计算至2020年7月1日止），及被告所售房屋违约未配备天然气管道给原告造成的损失7,500.00元。五、请求判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计25,428.38元（违约金以申请人已付购房总价款176,586.00元为基数，按日万分之壹的标准从2016年12月31日起计算至被告向原告交付房屋权属证书之日止）及退还被告重复收取的“公寓办证费”470.00元；六、请求判决被告向原告支付由于本次纠纷，原告所产生的差旅费暂计2,048.00元（原告的工作地在广东省广州市，常住地在广东省佛山市，车费以广州南至毕节的动车二等座的单次单向收费387.00元为基数计算，递交诉状来回各一次，出庭来回各一次，共计4次，费用1,548.00元，城市交通费及住宿费预估500.00元）；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，原告与被告就购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋的楼层、房号、面积、价格、规划用途、契税税率、房屋权属证书办理及房屋是否配备天然气管道等相关问题进行协商与确认（原告明确提出购买房屋的前提条件是要配备有天然气管道），当原告对公寓契税税率问题及是否配备天然气管道问题提出异议后，被告多次申明房屋虽为公寓，但用途为住宅，契税税率为1%，且房屋配备有天然气管道，明确说明办理房屋权属证书为复杂事务，需被告方代原告办理，且承诺代为办理，双方对以上所列事项进行了口头约定，并把相关收费罗列在《远航高级公寓置业预算表》中，原告签署并缴纳了表中所标明的相关费用，被告出具了盖有其公章的相关收费凭证，其中包括在房屋总价款外另行收取的“四通费”（即燃气开户费2500.00元、水开户费625.00元、电开户费625.00元、闭路电视开通费465.00元）、房屋权属证书办理费用及其它费用，同时多处收费金额的明细中也显示出房屋规划用途为住宅。2015年5月9日，原告与被告签订了《远航七星万象城商品房买卖合同》，对房屋所在楼层、房号、面积、购房金额等进行了再次约定，另，合同还约定该商品房的规划用途为住宅，原告对房屋契税税率及是否配备天然气管道再次提出异议后，被告再次申明房屋应缴契税税率为1%，且房屋配有天然气管道。合同还约定被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房，实际交付时间严重逾期。合同还约定被告承诺于2016年12月31日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但原告始终没有收到被告的任何有关文书，也没有收到任何形式的通知。原告按照合同约定向被告支付了相应的购房余款。2019年4月23日，原告前往被告办公室收楼，被告积极对逾期交房违约金进行了计算，当原告提出需要赔付为现金时，被告以“公司规定及大家都抵扣”为由，拒不支付，并以“不抵扣就不交楼”相要挟，被告拒绝收楼；2019年4月25日，原告再次前往被告办公室要求收楼，被告还是拒不以现金方式赔付逾期交房违约金，由于多种原因，原告无奈收楼。被告计算出的逾期交房违约金为8035.00元，其将8035.00元中4735.00元强制抵扣为2019年4月25日至2023年8月25日的物业费用，将8035.00元中的3000.00元强制抵扣为“公寓装修保证金”，将8035.00元中的300.00元强制抵扣为公寓水费，且出具了盖有被告公章的相应收据凭证，同时被告向原告出示了一份盖有被告方公章的所谓的“公司内部文件”，说明抵扣的物业费用单价为2.00元／月·平方米，且只许阅读，不许拍照及复印，而原告咨询当时为房屋提供物业服务的物业公司（毕节恒安物业有限公司）的价格时，物业公司明确告诉原告其招标价格为1.50元／月·平方米，当原告向被告就此提出异议后，被告以公司规定为由搪塞，原告无奈收房，并签署了《收楼确认书》。同日，被告主动提出退还此前违法、重复收取的燃气开户费2500.00元及印花税88.00元，当原告问及房屋为何违约不配备天然气管道及何时退还到账时，被告没有给出任何合理解释及明确的退还时间，同时原告要求被告退还此前违法、重复收取的“三通费”（即水开户费625.00元、电开户费625.00元、闭路电视开通费465.00元），而被告方工作人员以没有接到上级通知退还为由，拒不退还。2020年1月17日，原告由于一直未接到被告方关于办理房屋权属证书的通知及情况说明，于是前往被告办公室询问，被告才口头告知原告可以进行办理，在此前并未接到任何形式的通知，当原告询问如何配合办理时，被告才告知原告所购房屋需缴纳的房屋契税税率为3%，原告提出异议，并询问为何违反相关约定及合同约定及其他业主只交1%时，被告并未做任何解释，且以政府相关部门的规定为由进行搪塞，并以不缴纳3%的契税不予办理房屋权属证书相要挟，原告无奈便到税务部门实缴了总房价款3%的契税，并把契税发票的凭证交给被告复印，及积极配合被告提供办理房屋权属证书所需的所有资料。同日，原告再次询问燃气费开户费2500.00元及印花税88.00元的退还情况，被告才向原告询问了银行卡号，并把燃气费开户费2500.00元中的470.00元抵扣为“公寓办证费”（即房屋权属证书办理费），当原告提出为何重复收取办理费用的异议后，被告以政府部门在办理房屋权属证书程序上有变动为由进行解释，原告当时也并不清楚相关收费，因此没有继续追问。2020年7月1日，被告将违法重复收取的燃气开户费2500.00元抵扣“公寓办证费”余下的2030.00元及印花税88.00元，共计2118.00元退回到原告中国建设银行卡账户中。2020年10月19日，由于长时间未收到关于房屋权属证书办理的相关情况的告知，原告前往被告办公室询问时，才得知被告仅收取了资料，并未进行办理，当询问原因时，被告以“与原告同个银行按揭的业主少，需要多积累一些再一同办理，及被告与政府有关部门在契税税率上的纠纷不能办理”为由搪塞原告。2020年11月2日，原告到被告办公室就逾期办理房屋权属证书等相关问题进行询问、协商，被告没有给出任何正面的解释及回复，且以公司经营苦难为由搪塞。原告认为：《远航七星万象城商品房买卖合同》是合法有效的，《远航高级公寓置业预算表》、被告出具的相应收据凭证及原告与被告形成的口头约定也是合法有效的。原告已按相应约定与合同约定向被告支付了相应费用及购房款，被告也应该按照相应约定与合同约定完成约定事宜。关于“多交契税”的问题。原告认为，被告与原告多次口头约定房屋的应缴契税税率为1%，再加上在被告出具的《远航高级公寓置业预算表》及双方签订的《远航七星万象城商品房买卖合同》第二章第三条：“买受人购买的商品房……该商品房的规划用途为【住宅】……建筑面积43.65平方米”中，显示及约定了房屋的规划用途为住宅，按照全国各地对于房屋的契税税率一般经验认为“公寓为非住宅，应缴契税税率为3%，住宅契税税率为1%”，再结合《贵州省契税实施办法》（贵州省人民政府令第38号，生效日期1998-09-10）第三条：“契税税率为3%”，及《财税【2016】23号》：“一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税……”的规定，原告购买房屋为家庭唯一住房，且在90平方米以下，应缴契税税率应为1%，另，有与原告同买此处房屋的部分业主缴纳的契税税率为1%，并办理了房屋权属证书为证，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式……”，及第六十条：“当事人应按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告已违反合同及相关约定，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，要求被告向原告支付多交的2%的房屋契税3531.72元及该笔费用实际占用期间的利息暂计153.63元（契税计算以176586.00元为基数，利息以3531.72元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2020年1月17日起计算至“多交契税”的本息清偿完毕之日止）。关于逾期交房违约金强制抵扣为物业费、公寓水费及“公寓装修保证金”的问题。原告认为，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律，按照合同或者其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，被告从计算完逾期交房违约金准备强制抵扣时即可认定为对财产的交付转移，此时起该笔逾期交房违约金的所有权应属于原告，根据《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及《中华人民共和国民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告对该笔费用享有占有、使用、收益及处分的权利，再根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债权人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，被告未经原告同意，将逾期交房违约金强制抵扣为物业费、公寓水费及“公寓装修保证金”的行为已构成违法。另，根据原告了解，被告与为原告所购房屋提供物业服务的物业公司仅在2016年-2018年期间有相关物业费等费用的代收协议，原告收楼时间及被告将逾期交房违约金抵扣为相关物业费等费用的时间不在代收协议的时间范围内，因此被告无权进行代收相关费用及抵扣；从被告的经营范围来看，被告有“物业管理”经营的资质，但实际并未对原告所购房屋提供物业管理服务；购买物业服务及缴纳水费等行为属消费行为，将交房逾期违约金强制抵扣为物业费、公寓水费及装修保证金的行为系强制消费；再有，被告曾出示一份盖有其公章的所谓“公司内部文件”的告知书，向原告说明逾期交房违约金强制抵扣的物业费用单价为2.00元／月·平方米，且只许查阅，不许拍照及复印，而根据七星关区远航七星万象城ＡＢＣ栋公寓业主委员会与毕节恒安物业有限公司签订的《物业服务合同》第五章第九条：“本物业管理区域物业服务收费采用包干方式……物业服务费缴纳标准为1.5元／月·平方米……”的约定中显示，物业费用的单价为1.5元／月·平方米。综上所述，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，被告已构成欺诈，根据《消费者权益保护法》第十条：“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”的规定，原告有权拒绝被告的强制交易行为。同时，在《收楼确认书》中标明的抵扣时间为2019年4月25日至2023年8月25日，按物业公司1.5元／月·平方米的收费来计算，应给物业费用应为3404.70元（以房屋43.65平方米为基数计算），而实际显示的抵扣费用为4735.00元，此处也表明被告有意欺诈原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（三）以合法形式掩盖非法目的……”及五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同……”的规定，被告与原告签署的《收楼确认书》中的第5、6条系无效条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，及《消费者权益保护法》第五十五条，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”的规定，被告应以现金的方式退还原告交房逾期违约金强制抵扣为物业费、公寓水费及“公寓装修保证金”的8035.00元，并赔偿原告所受损失24105.00元，及该笔费用实际占用期间的利息暂计637.37元（利息以8035.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年4月25日起计算至应退还逾期交房违约金的本息清偿完毕之日止）；关于“三通费”的问题。原告认为被告收取“三通费”的行为违法，该“三通费”属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出内容如下……（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任……”，《中华人民共和国价格法》第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当承担法律责任”的规定，及结合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的实施实际（即2009年5月1日），被告出售的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取“三通费”的行为系违法、重复收费，已严重损害了原告的合法权益，其收取原告资金的行为给原告造成了正规的利息损失，故被告应退还收取的“三通费”，并赔偿原告其对该笔资金占用期间的利息。关于燃气开户费的问题。原告认为，一方面，燃气开户费是在被告当初与原告在房屋配备有天然气管道的口头约定的基础上收取的，证明了被告承认房屋配有天然气管道的事实，而房屋实际并未配备天然气管道，无法通燃气，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，及《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，被告的行为已构成违约，另，原告把是否配备有天然气管道作为购买商品房的前提条件，被告为达成售卖的目的，故意隐瞒其所售卖的商品房未配备天然气管道的情况，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条的规定，被告的行为已构成欺诈；另一方面，依照上面关于“三通费”问题，所提及的相关法律法规同样适用于燃气开户费，固然是房屋配备有天然气管道，被告收取燃气开户费的行为也属违法行为。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《消费者权益保护法》第五十五条的规定，被告应赔偿原告占用燃气开户费2500.00元期间的利息损失654.15元（利息以2500.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年2月26日起计算至2020年7月1日止），及被告所售房屋违约未配备天然气管道给原告造成的损失7500.00元。关于逾期办理房屋权属证书的问题。原告认为，在《远航七星万象城商品房买卖合同》第二十二条：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”中，明确约定了房屋权属证书的办理交付时间，以及赔偿的标准，但直至原告递交诉状日，被告还未将相关权属证书交付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，原告特要求增加贵院判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。原告签署的《远航高级公寓置业预算表》中明确的罗列了“房屋所有权登记费”和“土地证”的费用。关于“公寓办证费”系重复收费的问题，根据原告了解，毕节地区的不动产中心成立于2016年，房屋权属证书变为“不动产登记证”是在2017年才开始的，在2017年以前房屋权属证书是民间所称的“房产证”，其中就包含“房屋所有权登记证”及“土地使用证”，《远航高级公寓置业预算表》的签署日期是2015年2月26日，足以证明被告代原告办理房屋权属证书的口头约定及已收取了相关办理费用的事实，故其后续被告用燃气开户费抵扣的“公寓办证费”470.00元系重复收费，故特要求贵院判令被告退还原告其重复收取的“公寓办证费”。关于差旅费的问题，原告认为，原告从购买被告所售房屋之日起，一直到原告递交诉状日止，被告除了在可以收楼时主动电话通知原告外，并没有积极进行其它任何形式的通知，另，被告拒不履行相关合同义务及约定，且未采取任何补救措施及赔偿损失或不积极赔偿损失，并对其违法行为视而不见，态度强硬，故原告不得不通过起诉的方式来维护自身的权益，而原告常住地是在广东省佛山市，工作地在广东省广州市，原告处理此次纠纷来回路费、城市交通费及住宿费等差旅费的损失与被告的相关违约、违法行为有直接关系，故原告特要求增加贵院判令被告向原告支付由于此次纠纷所产生的差旅费。综上所述，自《远航高级公寓置业预算表》、《远航七星万象城商品房买卖合同》等相关约定及合同签订后，原告依约履行向被告支付了相关费用及全部购房款，但被告不仅不如期履行相关约定及合同约定，而且还违法向原告收取“三通费”及多次欺诈，原告多次与被告协商无果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。被告翰林置业辩称：一、契税税率由省人民政府统一规定，被答辩人作为产权承受人，当然负有向征税机关缴纳契税的义务。购房契税，指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。被答辩人作为产权的承受人，负有依法纳税的法定义务，答辩人在售房时代收契税仅系为方便购房人而代收代缴，《商品房买卖合同》已经注明该商品房住宅土地使用权限为40年，已经表明案涉房屋所在的土地性质属于商业用地，根据房地一体的原则，案涉房屋当然属于商业用房，合同注明案涉房屋为“住宅”仅仅是告知被答辩人可将该房屋用于居住使用，被答辩人不符合《财税【2016】23号》规定的减免契税的基本条件，按照《贵州省契税实施办法》第六条：“契税税率为3%。”之规定，被答辩人当然负有缴纳购房价款3%的契税的义务，不因房屋产权转移的时间或《商品房买卖合同》中约定的房屋用途而改变契税的税率，被答辩人要求答辩人代其承担2%的契税无法律依据。二、被答辩人以逾期交房违约金抵扣物业费、水费、保证金系其真实意思表示，被答辩人无权请求返还该项违约金，也没有因此遭受任何的损失。被答辩人以交房违约金以违约金抵扣物业费、水费、保证金系双方在交付房屋时基于双方意思自治达成的合意，且双方也已经签订《收楼确认书》及互相《收据》的形式予以确定抵扣的事实，被答辩人将5,035.00元的逾期交房违约金抵扣2019年4月25日-2023年8月25日期间的物业费用和水费，系财产性利益的相互交换，并不要求系对等金额，无论物业费和水费以何种标准收取，被答辩人选择抵扣后，答辩人所负债务消灭，被答辩人不得再行要求支付，对于抵扣的3,000.00元装修保证金，被答辩人可在案涉房屋装修完毕后再行主张退还。三、被答辩人无权主张退还“三通费”，即便其主张成立，其退还“三通费”的诉求已经过诉讼时效，应予驳回。一是答辩人收取的“三通费”系水、电、闭路电视的开户费用，商品房价款包含的费用仅为水、电建设安装费用，二者有所不同，且至今我国并未出台任何的效力性强制规定的法律条文禁止房开商收取业主的水、电、闭路电视的开户费用，被答辩人无权要求返还该费用。二是退一步说，若贵院认为答辩人收取“三通费”无法律依据，则答辩人收取该费用时已构成不当得利，被答辩人应在缴纳之日起三年内主张退还，而非适用履行期限不明，随时可以主张，因其缴纳时间已远超三年期限，则答辩人享有诉讼时效抗辩权拒绝其请求，恳请贵院正确适用法律规定，驳回其不当诉请。四、《商品房买卖合同》并未约定房屋设施需包含天然气管道，被答辩人主张“退一赔三”没有法律依据。首先，被答辩人虽然已经缴纳了燃气开户费用，但《商品房买卖合同》并为约定房屋设施需包含天然气管道，答辩人也未就天然气管道进行虚假宣传或消费欺诈的行为，在被答辩人向答辩人提出退还燃气开户费用时，答辩人已经允诺退还，因答辩人为被答辩人办理房屋不动产权证书，需由被答辩人缴纳550.00元的办证费用，而答辩人先前已经代收了80.00元的办证费，经答辩双方合意，被答辩人将2,500.00元燃气开户费用中的470.00元抵扣为办证费用，剩余款项答辩人同意在公司办理完毕付款手续后如数退还。其次，在商品房买卖中，买受人可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，在出卖人存在五种情形造成合同无效、撤销、解除的，可以要求退还已付房款并赔偿一倍的已付房款。但《消费者权益保护法》立法上是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买商品或接受服务的权益，规范的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的问题，其适用范围不包括商品房，被答辩人主张赔付3倍的燃气开户费用没有法律依据。五、答辩双方已将办证时间变更至2020年6月30日，答辩人已经履行了相应的办证义务，不应承担违约责任。答辩双方签订合同时，商品房的权属证书是按照原《房屋登记办法》、《土地登记办法》办理，即土地使用证、房屋产权证分离办理。此后，国务院于2014年11月24日发布了《不动产权登记暂行条例》，实行土地使用证、房屋产权证“合二为”办理，2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，在毕节市行政辖区范围内实施该条例，办证条件也因此而发生了变化。为能够及时办理案涉房屋的不动产权证书，答辩双方于2020年1月21日以签订《补充协议》的形式将《商品房买卖合同》关于办理不动产权初始登记及转移登记的相关约定作了相应变更，改为答辩人于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为答辩人已经履行完毕相应的办证义务，而答辩人早于2019年11月5日即告知被答辩人提交办理不动产权证书应由买受人提供的相关资料，故答辩人已在履行期限内履行了办理不动产权证书的义务，不存在任何的违约行为，被答辩人主张的预期办证违约金无相应的事实依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《远航七星万象城商品房买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，名义楼层为第12层，该房号为Ｂ1219，该商品房的规划用途为住宅；建筑面积为43.65平方米，套内建筑面积31.92平方米；商品房总价款为176586.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房53586.00元，余款123000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件为：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、电话通信：交付时线路敷设到户；4、有线电视：交付时线路敷设到户；5、宽带网络：交付时线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款176586.00元。2015年2月26日，被告向原告出具专用收据一张，该专用收据载明，今收到王天云交来购公寓其他代收款8351.00元，该代收款的构成为：维修基金3532.00元、印花税88.00元、房屋所有权登记费80.00元、代他项权证费80.00元、土地证50.00元、抵押登记费80.00元、预告登记费80.00元、交易费87.00元、测绘费59.00元、燃气开户费2500.00元、水开户费625.00元、电开户费625.00元、闭路电视开通费465.00元。2019年4月25日，被告将涉案商品房交付给原告。原、被告双方签订了《收楼确认书》，收楼确认书载明，被告一共需赔付原告逾期交房违约金8,035.00元，其中逾期交房违约金4,735.00元以物业费抵扣需赔付给原告的违约金，抵扣时间为2019年4月25日至2023年8月25日，该笔违约金抵扣物业管理费后原告不得再以任何理由向被告索取逾期违约金。同日，被告向原告出具了三张收据，分别载明：今收到王天云交来公寓物业管理费（违约金抵）4,735.00元；今收到王天云交来装修保证金（违约金抵）3,000.00元；今收到王天云交来公寓水费300.00元（含10.00元卡费，违约金抵）。2019年8月7日，涉案商品房所属的“远航七星万象城城市综合体高级公寓B幢”取得了不动产权证（证号为：黔（2019）七星关区不动产权第0011714号）。2019年11月5日，被告向原告发送短信通知原告提交办理不动产权证所需的资料。2020年1月17日，原告向国家税务总局毕节市七星关区税务局缴纳了转移涉案房屋权属的契税5,297.58元（176,586.00元×3%=5,297.58元）。2020年1月21日，原告王天云作为乙方、被告翰林置业作为甲方，双方签订了《补充协议》，协议载明：乙方王天云购买甲方开发的位于毕节市七星关区，房号：Ｂ幢12层19号，甲、乙双方于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》，为便于乙方能依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的商品房产权登记达成补充协议如下：一、合同签订时，商品房的权属证书是按照原《房屋登记办法》、《土地登记办法》办理，即土地使用证、房屋产权证分离办理。此后，国务院于2014年11月24日发布了《不动产权登记暂行条例》，实行土地使用证、房屋产权证“合二为一”办理，2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，在毕节市行政辖区范围内实施该条例，故办证条件也因此而发生了变化。原《商品房买卖合同》关于办理不动产权初始登记及转移登记的相关约定应作相应变更。乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2019年12月31日提交办理不动产权属证书的资料给甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。甲方于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方履行了相应的办证义务。因登记部门办理不动产权证的法定期限导致乙方迟延取得不动产登记证书的，甲方不担责。若甲方未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门，甲方应以购房款为基数，按日万分之一标准支付乙方逾期办理不动产权证的违约金。二、乙方需配合甲方办理不动产权证，由甲方以电话联系、手机信息或书面方式告知乙方提交办理不动产权证所需的相关资料，相关资料包括但不限于：乙方身份证复印件、契税发票、办理不动产权证的授权委托书等，具体资料以甲方的通知为准。三、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，本补充协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。至今，被告尚未为原告办理涉案房屋权属登记证书。为此，原告以前述诉请诉至本院。另查明，2017年10月8日，被告为甲方，案外人毕节恒安物业有限公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》，合同约定，甲乙双方就远航七星万象城城市综合体高级公寓B栋物业服务事项达成共识，并订立合同。本物业管理区域物业服务费按包干制形式收取，即物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积支付，其收费标准为商业物业1.5元/月．平方米，住宅物业1.5元/月．平方米。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告王天云与被告翰林置业于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第二十二条载明：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。期限届满180日以后，出卖人仍不能交付有关文书的，其自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告依据该条之约定，以被告未能在合同约定的期限内向其交付办理商品房转移登记的有关文书为由，向被告主张逾期办理房屋权属证书的违约金。原被告双方又于2020年1月21日签订了《补充协议》，依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书的时间；被告收到原告交付的应由买受人提交的办证所需资料后，于2020年6月30日前将完整的办证资料提交到不动产权登记部门，即视为被告履行了相应的办证义务；若被告未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，被告以原告已付房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了原被告双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及违约责任等内容。双方变更合同内容的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。原告以不知道该补充协议内容，在被告以办理房屋权属证书的必要条件诱导下签订的为由，不认可。本院经审查认为，补充协议经原告签名捺印，在其主张缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定该补充协议系原告的真实意思表示。《补充协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。《补充协议》约定，原告需配合被告办理不动产权证，由被告以电话联系、手机信息或书面方式告知原告提交办理不动产权证所需的相关资料。结合本案被告未举在2020年1月21日后通知原告提交办理不动产权证所需的相关资料的证据，应视为原告已于2020年1月21日前按被告的要求提交了办理不动产权证所需的相关资料，被告应于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门为原告办理涉案商品房的转移登记。被告具备办理商品房转移登记条件但未按补充协议约定于2020年6月30日前履行义务，其于2020年7月1日即构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉请，本院部分予以支持。违约金的计算方式为，以原告所支付的购房款为基数，按日万分之一的标准从2020年7月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书至办证部门之日止。关于原告主张被告退还470.00元公寓办证费用的问题。据《补充协议》的约定，原告委托被告为其办理涉案商品房的不动产权证，应支付相应的办证费用，原告可待被告为其办理涉案商品房不动产权证后与被告据实结算，另行主张。故对原告该诉请，本院不予支持。关于原告主张被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含开户费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计1,715.00元（闭路电视开通费465.00元、电开户费625.00元、水开户费625.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告主张被告支付开户费利息的诉请，对该利息原被告双方没有进行约定，亦无相关法律规定，故本院不予支持。同理，对原告主张被告支付其燃气费占用期间利息及赔偿损失7,500.00元的诉请，本院不予支持。关于原告主张被告退还逾期交房违约金的问题。被告未按《商品房买卖合同》约定的期限向原告交付涉案商品房，经结算，被告应支付原告逾期交房违约金8,035.00元。原、被告签订的《收楼确认书》确认逾期交房违约金中的4,735.00元抵扣2019年4月25日至2023年8月25日的物业管理费。被告出具给原告的两张收据载明，逾期交房违约金中的3,000.00元抵扣装修保证金，300.00元抵扣公寓水费。原告以受被告胁迫进行抵扣为由，不认可。本院经审查认为，收楼确认书经原告签名捺印，装修保证金、水费收据原告亦已接收，在其主张缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定该抵扣系原告的真实意思表示。但据被告与案外人毕节恒安物业有限公司签订的《物业服务合同》载明涉案商品房的物业管理费收费标准为1.5元/月．平方米，2019年4月25日至2023年8月25日期间的物业管理费应为3,404.70元（1.5元/月．平方米×43.65平方米×52个月=3,404.70元），多抵扣的1,330.30元（4,735.00元-3,404.70元=1,330.30元）被告理应退还原告。对于3,000.00元的装修保证金，原告可在涉案商品房装修完毕后向被告主张退还。对于300.00元的水费，原告与被告据实结算后，再行主张。故对原告主张被告退还逾期交房违约金8,035.00元的诉请，本院以1,330.30元为限予以支持，其余部分不予支持。对于原告主张被告赔偿其24,105.00元及支付相应利息的诉请，于法于约无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付其多交的2%的房屋契税及利息的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”、第三条：“契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”的规定，原告作为涉案商品房权属转移的承受人，其向国家税务机关依法缴纳契税，是其法定的义务，其缴税税率亦在法定幅度内，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于原告主张被告支付其差旅费的诉请，因差旅费不是诉讼必然产生的费用，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王天云逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款176,586.00元为基数，按日万分之一的标准从2020年7月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书至办证部门之日止）；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日退还原告王天云开户费1,715.00元；三、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日退还原告王天云逾期交房违约金1,330.30元；四、驳回原告王天云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866.00元（已减半收取），由原告王天云负担841.00元，被告贵州翰林置业有限公司负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二一年一月二十六日书记员 付锦梅