广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32207号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914×××××××××××835Y。法定代表人：麦宗汶，任经理。委托诉讼代理人：谭学俊，广东亲仁律师事务所律师。被告：邓满妹，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码430××××××××××××322。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司与被告邓满妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日受理，依法适用小额诉讼程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权转换为适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人谭学俊及被告邓满妹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴清2018年9月至2020年10月物业管理费1757.86元和2018年7月至2020年8月的公共电费分摊费73.60元，共计1831.46元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：佛山市南海区桂城街道名苑住宅小区由原告提供物业管理服务。该小区物业管理多层住宅收费标准为0.7元/平方米/月，名苑A3-701房确权后的建筑面积96.58平方米，业主是被告，被告拖欠原告物业管理费及公共电费分摊费合计1831.46元。原告多次分别以电话、上门催收通知书等形式通知被告，但被告一直以其他不合理的借口拖延交费，至今都未到被告处交费。如果该小区1500多户业主都与被告一样不交物管费等，物管则无法经营，物管费是十年前的收费标准，又加上被告长期拖欠被告的物管费、公共电费分摊费，造成被告公司经营困难。被告的行为不仅损害了大部分业主的权利，同时给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告不知道公摊电费的计算方式，原告的委托管理事项做不到位，具体表现为名苑小区物业管理合同第二章委托管理事项第4条房屋建筑共同部位的维护、养护和管理，被告认为原告的物业管理不到位，一区B1座外墙膨胀、脱落和掉砖；楼道消防设施设备检测不到位，包括设备的缺失，消防设备最后一次检查为2019年8月29日，唯一签字日期只有这个；清理化粪池的水滴落到小区的地下车库和通道，没有人处理；一区商铺的空调外机装到小区里面，曾经发生空调外机起火的情况，起火当时物业没有人员在现场进行处理，是由其中的业主打119报警，物业公司的人员只是等业主报警后才到场的，灭火后才有一个电工到现场。灭火后物业管理人员也没有对商铺提出整改建议。一区B1座的楼道、公共地方很脏，没有人清理。小区内外消防通道长期被车辆堵住，物业公司没有处理，一区消防门的锁生锈严重。小区保安缺失，大门随意打开，保安室时而无人，时而有保安在睡觉。小区地面存在纸灰和蜡烛灰，意味着有人曾用明火烧过东西。被告从未见过原告提高物业管理费收费标准的备案表或备案材料，请求原告出示原件，原告提高收费标准没有通过业主大会表决通过。请求原告提供在岗人员编制情况包括安保、保洁人员的排岗情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：涉讼物业位于佛山市南海区桂城街道南一路名苑小区××××××××××，房屋总层数为×层，建筑面积为96.58平方米,登记权利人为邓满妹。2001年10月8日，原南海市房地产信息服务有限公司、原南海市房地产建筑工程有限公司作为委托方（甲方）与原告（原南海市兴业物业管理有限公司）作为受托方（乙方）签订《名苑小区一区物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方为名苑小区一区提供物业管理服务。2000年8月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《名苑小区前期物业管理服务协议》，约定原告为被告名下的涉案物业提供前期物业管理，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用等。根据原告制作的名苑一区电费分摊2019年1月至2020年8月表显示，按照308户计算，被告应分摊2018年7月至2020年8月期间路灯电费73.60元。根据发生法律效力的（2018）粤0605民初10180号民事判决书认定的事实：2012年12月14日，原告向佛山市南海区发展规划和统计局申请物业服务收费备案，备案物业为名苑小区，小区内多层住宅由原执行的收费备案标准0.5元/平方米/月调整至从2012年12月起执行备案标准0.7元/平方米/月。另查明，庭审中，被告述称：被告认为商铺、一区车库业主需要共同分摊电费，还要扣除快递柜和广告牌的电费。本院认为，本案立案的案由为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《名苑小区前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，对各方均具有约束力。原告自始为被告名下的案涉物业所在小区提供物业管理服务，被告也接受了物业服务，被告理应按期足额交纳物业管理费及公摊电费。结合当事人陈述及证据情况，原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，被告以此为由拒交物业管理费及公共电费分摊费缺乏依据，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。原告主张被告拖欠2018年9月至2020年10月期间物业管理费1757.86元，而被告在诉讼中未能举证证明其交纳上述费用的情况，应承担举证不能的不利后果。经核算，被告应向原告交纳2018年9月至2020年10月期间的物业管理费1757.76元（0.7元/平方米/月×96.58平方米×26个月）。原告主张超出本院核定部分，本院予以驳回。关于公摊电费问题。被告主张商铺及一区车库业主需要共同分摊电费，还应扣除快递柜和广告牌的电费，但被告未能举证证明原告主张的涉案公摊电费中包含了快递柜和广告牌的电费，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。考虑到原告按照住宅业主户数分摊路灯费用的方式已在名苑小区的多年物业管理过程中形成了历史习惯，在没有证据证明该分摊方式损害了大多数业主利益的情况下，本院对被告的该项主张不予采纳。现原告请求被告支付2018年7月至2020年8月期间的路灯共同电费分摊费73.60元，本院予以支持。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。小区业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、邓满妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月至2020年10月期间的物业管理费1757.76元予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；二、邓满妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付路灯共同电费分摊费73.60元予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由邓满妹负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘俊霞二〇二〇年十二月三十一日书记员  黄泳欣