上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17223号原告：仁沃投资管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴玉宝，执行董事。委托诉讼代理人：赵莉，上海福一律师事务所律师。被告：谷叶亮，男，1984年4月11日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市。被告：王玉庆，男，1977年2月17日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市。原告仁沃投资管理(上海)有限公司(以下简称仁沃公司)与被告谷叶亮、王玉庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审理，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告仁沃公司委托诉讼代理人赵莉到庭参加诉讼，被告谷叶亮、王玉庆经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告仁沃公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告谷叶亮向原告仁沃公司支付欠付的租金421,432元、物业费104,594元；2.判令被告王玉庆对被告谷叶亮上述债务承担连带担保责任。事实和理由：2015年9月23日,原告(出租人)与被告(承租人)谷叶亮签订了编号为RW-0017的《房屋租赁合同》,由原告将坐落于上海市嘉定区仓场路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作火锅店使用,被告王玉庆作为连带责任担保人在合同上签字。因被告谷叶亮提出终止原合同,原、被告经协商一致,于2017年8月22日就原合同终止达成《房屋租赁合同》终止协议。根据终止协议约定,截止2017年8月22日,被告谷叶亮总欠原告租金(16个月15天)总计479,588元,经抵扣履约保证金后,被告谷叶亮欠付原告租金为421,432元，欠付物业费(15个月15天)为104,594元，水费4,972元，电费5,335元,以上总计536,333元。被告谷叶亮同意按照下列方式分期支付：本协议签订之日,被告同意支付水电费总计人民币10,307元，2018年8月22日之前支付175,342元，2019年8月22日之前支付175,342元，2020年8月22日之前支付175,342元。任意一笔逾期,原告有权就所有款项向被告谷叶亮追讨。终止协议签订后,被告谷叶亮仅支付了水电费,其余费用全部未付,故原告诉至法院,请求法院判如所请。被告谷叶亮、王玉庆均未作答辩。经审理查明：2014年4月，案外人上海泰赋仓储有限公司作为出租方将上海市嘉定区仓场路XXX号的房屋(建筑面积为12388平方米)出租给仁沃公司。租赁期限自合同签订之日起至2029年9月30日止。合同第七条约定租赁期内,出租方同意承租方将该房屋部分或全部转租给他人。2017年5月，因上述房屋登记产权人发生变更，由新登记为产权人的案外人上海优茂国际贸易有限公司和仁沃公司签订房屋租赁合同，将包括系争房屋在内的标的物出租给仁沃公司。该合同第七条亦约定租赁期内承租方有权转租。2015年9月23日,仁沃公司(甲方、出租人)与谷叶亮(乙方、承租人)签订了编号为RW-0017的《房屋租赁合同》,由甲方将系争房屋出租给乙方作餐饮使用,租赁期限自2015年9月24日起至2023年5月7日止。第一个租赁年度的月租金为29,078元，前两个租赁年度租金不变，以后租金每两年递增6%，付款方式为每三个月支付一次租金，先付后用，乙方应提前30日支付下三个月的租金。王玉庆在合同担保人一栏签字同意为乙方在本合同项下的所有义务，包括但不限于租金、违约金、赔偿金等款项的支付承担连带担保责任，担保期限为债务履行期间届满之日起两年。2017年8月22日，因谷叶亮提出终止原合同,仁沃公司与谷叶亮经协商一致,于当日签订《房屋租赁合同终止协议》。该终止协议约定原合同自2017年8月22日终止,双方均不承担违约责任。截止2017年8月22日,谷叶亮总欠仁沃公司租金(16个月15天)总计479,588元,经抵扣履约保证金后,谷叶亮欠付仁沃公司租金为421,432元，欠付物业费(15个月15天)为104,594元，水费4,972元，电费5,335元,以上总计536,333元。谷叶亮同意按照下列方式分期支付：本协议签订之日,谷叶亮同意支付水电费总计人民币10,307元，2018年8月22日之前支付175,342元，2019年8月22日之前支付175,342元，2020年8月22日之前支付175,342元。任意一笔逾期,仁沃公司有权就所有款项向谷叶亮追讨。但上述终止协议签订后,谷叶亮仅支付了水、电费,其余费用均未支付,故仁沃公司诉至法院。另查，仁沃公司曾于2017年5月9日向本院提交诉状，要求谷叶亮支付租金、物业费和水、电费等，并要求王玉庆对谷叶亮的上述给付事项承担连带担保责任，但本院立案后发送给谷叶亮、王玉庆的诉状副本、应诉通知书等因故均未送达。嗣后，仁沃公司在与谷叶亮签署《房屋租赁合同终止协议》后，书面向法院申请撤诉。因仁沃公司其时尚未缴纳诉讼费，本院遂出具裁定将该案按(仁沃公司)撤诉处理。本院认为，仁沃公司和谷叶亮签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议》均为双方真实意思表示，合法有效。谷叶亮未按《房屋租赁合同终止协议》约定的付款期限支付租金和物业费属违约行为，应承担相应的违约责任，故本院对仁沃公司要求谷叶亮支付欠付的租金421,432元、物业费104,594元的诉讼请求均予以支持。王玉庆作为《房屋租赁合同》担保人在主合同上签字，同意为谷叶亮在房屋租赁合同项下的所有义务承担连带担保责任，保证合同成立。仁沃公司和谷叶亮签订的《房屋租赁合同终止协议》对《房屋租赁合同》所涉及债权债务的履行期限作出了变动，但未经作为保证人的王玉庆书面同意，故保证期间仍应按原合同约定的期间即债务履行期间届满之日起两年计算。仁沃公司要求按照《房屋租赁合同终止协议》约定的债务履行期限届满之日起算保证期间有违法律规定，本院不予认同。虽然仁沃公司曾于2017年5月9日向本院提交诉状，要求谷叶亮支付租金、物业费和水、电费等，并要求王玉庆对谷叶亮的上述给付事项承担连带担保责任，但鉴于仁沃公司嗣后撤回起诉，又因该案诉状副本未送达王玉庆，故不能依此认定仁沃公司作为债权人向作为保证人的王玉庆主张了权利。由于从原合同约定的债务履行期间届满之日计算至仁沃公司本次起诉，合同约定的两年保证期间早就已经届满，王玉庆的保证责任依法得以免除，故仁沃公司要求王玉庆对谷叶亮的债务承担连带担保责任，本院不予支持。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谷叶亮应于本判决生效之日起十日内支付原告仁沃投资管理(上海)有限公司租金421,432元、物业费104,594元；二、原告仁沃投资管理(上海)有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,060.26元，减半收取4,530.13元,由被告谷叶亮负担，被告谷叶亮负担之款应于本判决生效之日起七日内支付本院。公告费560元，由被告谷叶亮负担，被告谷叶亮负担之款应于本判决生效之日起七日内直接给付原告仁沃投资管理(上海)有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二一年一月二十日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。