上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21030号原告(反诉被告)：上海生熠投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨先锐，总经理。委托诉讼代理人：李某，女。委托诉讼代理人：张某某，男。被告(反诉原告)：杨明钰，男，1980年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海生熠投资管理有限公司与被告杨明钰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告杨明钰向本院提起反诉，本院适用简易程序予以合并审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。除原告上海生熠投资管理有限公司的法定代表人杨先锐未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海生熠投资管理有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令被告支付租金30,000元；2.被告支付逾期支付租金的违约金(自2020年5月3日起，以30,000元为基数，按每日千分之五计算至实际支付之日止)；3.被告向原告返还房屋，逾期返还的，按照日租金的一倍支付自2020年8月3日至实际返还之日止的占用费；4.被告支付服务违约金6,000元；5.被告支付电费130元，水费260元。事实和理由：2019年7月31日，原、被告就上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋以每月6,000元价格出租给被告，租赁期限自2019年8月3日至2020年8月2日，付款方式为季付，若被告逾期未支付租金，需按照未付金额的千分之五每日向原告支付逾期违约金；若被告未在约定的时间内返还房屋的，需按照日租金的100%向原告支付违约金；被告根本违约的，需向原告支付月租金的100%服务违约金。根据合同约定，被告应在2020年2月3日支付下一季度租金，但被告未能支付。经原告多次催讨，被告仅支付租金6,000元，剩余租金未能支付。现租赁合同已经到期，被告未将系争房屋交还。故提出如上诉请。杨明钰辩称，双方已经于2020年2月通过协商确定了新的租赁合同，被告也已经按照新的合同内容履行，被告不存在违约。由于原告未履行房屋修缮义务，导致被告无法正常居住使用系争房屋，故被告早就于2020年4月即搬离了系争房屋，对于搬离之前的水电费愿意承担，因搬离后不存在欠缴租金和返还房屋，更不应当承担违约责任。故不同意原告的诉讼请求。杨明钰向本院提起反诉诉讼请求：判令上海生熠投资管理有限公司赔偿杨明钰违约金6,000元。事实与理由：2019年7月31日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定上海生熠投资管理有限公司将系争房屋出租给杨明钰，但上海生熠投资管理有限公司自房租交付之日起即拒绝按照合同约定对房屋进行修葺，对房屋存在的重大安全隐患也未进行整改，导致杨明钰及家庭成员的居住遭遇了巨大的困难，如洗衣机管道无供水、房屋水管共鸣和啸叫，厨房水管大面积漏水，客厅通向厨房及卫生间的移门变形，无法正常开启，杨明钰多次向上海生熠投资管理有限公司报修，但均未果。除此，诸如灯具不亮、沙发塌陷、房屋内异味等问题均没有得到任何回应及帮助。上海生熠投资管理有限公司的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。上海生熠投资管理有限公司辩称，移门问题报修后，上海生熠投资管理有限公司曾派人上门查看，当时维修人员说不影响正常使用，后因疫情原因，无法正常进入，此后联系杨明钰也没有回应。如果因为房屋内设施损坏解除合同，杨明钰应当书面通知上海生熠投资管理有限公司解除合同，但杨明钰也从未通知过，且杨明钰也可以自行维修，再与原告结算。现杨明钰以此拒付租金，缺乏依据。上海生熠投资管理有限公司有权解除合同，故不同意杨明钰的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方管理房屋资产出租人位于上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，租赁用途为居住。租赁期限自2019年8月3日至2020年8月2日。月租金6,000元，租金支付方式为按季支付，履约保证金6,000元。甲方已取得房屋资产出租人授权，代收取房屋资产收益(包括但不限于房屋租金)。租赁期满或合同解除后，租赁合同履约保证金在扣除本合同中应由乙方承担的费用(包括但不限于租金、违约金)，剩余部分应如数无息退还。除上述情况外，乙方不得要求以合同履约保证金冲抵房租。合同第六条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：(1)租赁期限内拖欠租金，经甲方催缴仍未支付超5日，或欠缴各项费用总和达到月租金15%的……发生第六条第四款情形，解除合同次日，甲方有权通过强制手段将房屋及设施设备收回，并要求乙方清空自有物品，如乙方留存的任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处理。乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五/日的标准支付逾期违约金。乙方有本合同第六条第四款约定的情形的，应按照月租金的100%向甲方支付服务违约金，并同时赔偿甲方因乙方违约行为而遭受的相应损失。乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余合同履约保证金。合同生效后，乙方提前退租的，应提前30日以书面形式向甲方提出解约申请，并按月租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付押金6,000元以及相应的租金。因系争房屋内移门存在问题，被告向原告报修，但未能修复。2020年2月起，被告即未按约向原告支付租金，仅于2020年3月7日支付租金6,000元。原告多次催缴未果。被告称其已经于2020年4月25日搬离房屋，并于2020年5、6月期间告知过原告已经搬离，但未提供相应的证据证实。庭审中，原告提供一组电费发票和煤气费发票，认为系争房屋8月份存在电费124.20元、9月电费5.70元、10月电费5.10元，8月煤气费135元，10月煤气费120元。被告则认为此时其已经搬走，并告知过原告钥匙存放的位置。被告提供一份解约通知函，证明原告曾经向其发出过解约通知，原告则对此未予认可。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、房地产权证、微信记录、汇款单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。合同签订后，被告未按约支付租金，原告向被告表示要求提前解除合同，且根据合同约定，原告有权提前收回房屋，被告现表示其已经于2020年4月底搬离房屋并告知了原告，双方虽未办理房屋交接手续，但此后直至起诉时，原告未再向被告催讨过租金，也未向被告主张过水电煤等费用，结合原告曾经发出的解约通知的内容，故本院确认被告于2020年4月30日搬离房屋。原告未及时收回房屋的，由此扩大的损失应由原告自行承担。故对原告主张2020年4月以后的租金及占有使用费的诉讼请求本院不予支持。对于搬离之前的租赁费用，被告仍应承担。原告主张的水电煤等费用均发生2020年4月以后，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。对于租赁保证金，因被告违约在先，应承担相应的违约责任，原告要求以没收保证金的形式冲抵被告应承担的违约金，有合同依据，本院予以支持。至于逾期支付租金的违约金，因合同已经解除,被告已承担解约违约金,故对原告的该项诉讼请求,本院不予支持。至于被告主张的损失，现被告没有提供充分证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、杨明钰于本判决生效之日十日内支付上海生熠投资管理有限公司2020年3月3日至2020年4月30日期间的房屋租金11,600元；二、杨明钰支付的保证金6,000元由上海生熠投资管理有限公司没收；三、驳回上海生熠投资管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回杨明钰反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计537元，由上海生熠投资管理有限公司负担512元，由杨明钰负担25元,反诉案件受理费减半收取计25元,由杨明钰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年一月十一日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。