广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初11288号原告：林茜，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码：****××××××××××××***。委托诉讼代理人：李练，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎子衍，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。被告：珠海鑫浩沙石有限公司，住所地：珠海市×××××××××太和商务中心7B-1，统一社会信用代码：440××××××××3550。法定代表人：胡某1。原告林茜与被告珠海鑫浩沙石有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林茜的委托诉讼代理人李练、黎子衍到庭参加诉讼，被告珠海鑫浩沙石有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林茜向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告按月租金8200元的标准向原告支付欠付租金直至房屋腾退之时止，暂计至2020年7月10日，欠付租金合计人民币467400元；2.请求判令被告就其欠付租金的行为向原告支付逾期违约金直至租金款项获得全部清偿之时止，暂计至2020年7月10日，违约金合计人民币261744元（以被告逾期拖欠的57期租金，以8200元/期为基数，按照月利率2%的标准自各期租金逾期之日起分别累积计算至被告实际清偿该期租金之日止）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年7月23日订立《深圳发展银行大厦房屋租赁合同》。双方在合同第一、二条中约定原告将其位于珠海市香洲区×××××第21层B座房屋租予被告，租赁期限为三年，期限从2014年9月1日起至2017年8月31日止。双方在合同第三条中约定每月租金为人民币8200元，租金按月结算，于每月10日付至原告指定的工商银行账户，管理费由被告另行缴纳。合同签署后，原告依约将适租房屋交付给被告，而被告却未按合同约定支付租金，在原告催促下被告仅支付了2014年9月至2015年8月合计十二期的租金。2015年9月后，原告不间断地催促被告履行租金支付义务，但被告均以各种理由予以拖延。2017年9月合同到期后，被告并未按照合同约定搬离案涉房屋，而是承诺按约支付租金并补交欠付租金，因此双方租赁关系转为不定期租赁。但在此之后，被告没有履行其承诺的按约支付租金并补交欠付租金之义务。原告认为，原租赁合同系原、被告双方真实意思的表示，自签署之时合法有效。2017年9月合同到期后，双方虽转为不定期租赁关系，但双方应继续适用租赁合同中约定的租金标准和支付条件。因此从2015年9月起至今，被告合计欠付原告59个月租金，共计人民币483800元。鉴于双方签署合同之际，被告向原告支付了相当于两个月租金的押金，原告自愿将被告交付的押金冲抵最先到期的两期租金。故，截止起诉之时，被告合计欠付原告57个月租金，共计人民币467400元。鉴于被告强占原告案涉房屋长达五年之久，既不腾退，又拒不支付租金，且其违约行为持续时间长，主观恶意大，给原告造成了巨大的经济损失。原告本该依合同之约定诉请违约金，但结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条之规定和相关司法案例，原告愿意主动降低违约金计算标准，即按年利率24%的标准主张违约金，直到被告向原告腾退房屋为止。综上，为维护原告的合法利益，原告现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定提起诉讼，恳请贵院在全面核查案件事实的基础上，公正判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告林茜提交了如下证据：1.《深圳发展银行大厦房屋租赁合同》；2.短信催款记录；3.房租付款流水。被告珠海鑫浩沙石有限公司没有提出答辩意见也没有提交证据。经审理查明,原告林茜（出租方、甲方）与被告珠海鑫浩沙石有限公司（承租方、乙方）签订《深圳发展银行大厦房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租用位于珠海市香洲区×××××第21层B座房屋一间，建筑面积为222.5平方米，作为办公用途；租赁期共3年，自2014年9月1日起至2017年×月31日止；本合同自签订之日起，乙方应交房屋租赁押金16400元，租金为每月8200元，租金每月结算一次，每月10日前，乙方应将租金支付至甲方指定账户，租金不含管理费、水电费、停车费，由乙方自行交纳；乙方逾期不交租金，根据所欠金额，按每日千分之十向甲方支付滞纳金，如拖欠租金超过两个月，除乙方应支付滞纳金外，甲方有权在乙方交纳的押金中扣除拖欠的租金，解除本合同并收回出租房屋；租赁期间，乙方不得提前退租，乙方确因特殊情况需要退租，必须提前一个月书面通知甲方，否则乙方应向甲方支付六个月租金作为违约金；合同期满或解除，甲方将房屋租赁押金一次性无息退还乙方；本合同期满，乙方不再续租或依约解除时，乙方必须按时迁出，如不按时交还租用房屋，除应继续支付租金外，每逾期一天应向甲方偿付月租金千分之十的违约金，搬迁的同时搞好清洁，若在迁出期限之后五日内房屋如有余物，则视为乙方放弃所有权，甲方有权进行处理且乙方不得有异议；等等。上述租赁合同签订后，被告向原告交纳了租赁押金16400元和租金97500元。原告在庭审中称，其一直都有催促被告交纳租金，但主要是通过电话和短信方式催收，没有向被告发出过书面通知。原告在2016年下半年发现被告已经对租赁商铺锁门，原告上门催收也找不到被告，被告通过电话表示会交纳租金，原告基于对被告法定代表人的信任，一直未提出解除租赁合同，被告也未提出要求提前解除租赁合同。被告在2017年曾要求原告检查门窗，原告通知物业后，物业帮被告维修了门窗。租赁合同到期后，双方没有签订书面协议，被告称会补交租金，以后的租金会按时交纳，但被告并没有交纳租金，也没有将房屋交还给原告。本院认为，原、被告签订的《深圳发展银行大厦房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照租赁合同的约定，被告应在每月10日前向原告交纳当月租金，但被告自2015年9月起即不再交纳租金，构成违约，被告应承担相应的违约责任。被告仅支付了租金97500元，原告视为被告已支付了12个月的租金，且同意用押金抵充2015年9月、10月的租金，原告对于自身权利的处分没有损害被告的利益，本院予以支持。租赁合同至2017年8月31日到期，在租赁合同到期前，被告没有向原告提出提前解除租赁合同的要求，也没有将租赁房屋交还给原告，被告应按照租赁合同的约定支付欠付的租金，被告欠付的自2015年11月至2017年8月期间的22个月的租金180400元应向原告支付。根据原告提供的短信沟通记录，在租赁合同到期前后，原告向被告催款，但并未提及继续租赁案涉房屋的事宜，被告也未表示其继续租赁案涉房屋，可见原、被告未就继续租赁案涉房屋达成一致意见。原告在庭审中称，其自2016年下半年起已无法找到被告，被告已不在案涉房屋办公，可见在租赁合同到期后被告并未继续使用租赁房屋，案涉租赁合同到期终止。租赁合同中约定，被告拖欠租金超过两个月，原告有权解除合同，收回房屋，且原告于2016年4月向被告表示若再不交纳租金将锁门，在租赁合同到期前，被告已拖欠租金长达两年之久，原告应及时行使权利，减少损失。原告在庭审中称，被告于2017年要求原告检查门窗，原告遂通知物业对房屋门窗进行了维修，可见原告此时并未完全丧失对租赁房屋的控制权，原告可自力救济收回租赁房屋。在租赁合同到期前，承租人已长期拖欠租金且已不再使用租赁房屋，出租人和承租人租赁房屋的合同目的已不能实现，原告在租赁合同到期时不收回租赁房屋且同意继续履行租赁合同不合常理。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。租赁合同到期时，原告应及时收回租赁房屋以防止损失的扩大，原告未及时收回房屋致使损失扩大的部分应自行承担，故对于原告诉请的租赁合同到期后的租金损失，本院不予支持。关于原告主张的违约金，案涉租赁合同中约定被告逾期支付租金应按照每日千分之十的标准向原告支付滞纳金，合同中约定的违约金的标准过高。鉴于原告的损失仅为租金损失，原告主动调整为按照年利率24%主张违约金，该标准仍然过高，本院予以调整，按照每日万分之四予以支持。租赁合同中约定，每月租金应于当月10日前交纳，故每月租金的违约金应自当月11日起开始计算。被告未交纳自2015年11月至2017年8月期间的租金，每月租金的违约金应分段计算，计算至2017年8月10日，产生违约金23051.84元，对于2017年8月11日之后的违约金，应以欠付的租金180400元为基数，按照每日万分之四，自2017年8月11日起计算至被告清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告珠海鑫浩沙石有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林茜支付欠付租金人民币180400元；二、被告珠海鑫浩沙石有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林茜支付违约金（计算至2017年8月10日为人民币23051.84元，2017年8月11日之后产生的违约金以人民币180400元为基数，按照每日万分之四，自2017年8月11日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告林茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币11092元，由原告林茜负担人民币6833元，被告珠海鑫浩沙石有限公司负担人民币4259元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  王会春人民陪审员  胡朝阳二〇二〇年十二月三十日书 记 员  卢燕婷李洁仪