北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5953号原告：孙洪卫，男，1980年10月20日出生，汉族，无业，户籍地内蒙古赤峰市，现住河北省固安县。委托诉讼代理人：王超，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明星，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：苏林，男，1970年11月27日出生，汉族，无业，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：王兴红（系苏林之妻），1970年7月20日出生，汉族，无业，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：马保银，北京广丁律师事务所律师。原告孙洪卫与被告苏林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙洪卫及其委托诉讼代理人王超、张明星，被告苏林及其委托诉讼代理人王兴红、马保银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙洪卫向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原被告签订的租赁协议无效；2、判令被告给付原告06-09年拆除费143182元、装修设备及附属物补偿款521465.08元、房屋一次性停产停业综合补助费303010元、场地一次性停产停业综合补助费59997.6元、拆除腾退补助费303010元、资源节约及垃圾减量补助费303010元、搬迁补助费30301元、设备迁移补助款15560元、以上共计1679535.68元；3、请求依法被告向原告支付租金38082.2元（2017年6月15日至2017年11月11日）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月12日，被告将位于北京市大兴区黄村镇后辛庄北渠路的院落出租给原告作为经营使用，并签订租赁协议。双方约定，租赁期限为2015年11月12日至2020年11月11日止，前三年每年租金100000元、之后每年租金120000元，每年11月11日前支付下一年度租金。后原告在上述院落中出资建造房屋、库房、安装设备并进行装修等用于经营，2017年6月原告被告知上述场地被列入后辛庄镇集体经营性建设用地拆除腾退范围，原告积极配合腾退，后上述院落被拆除，被告取得拆除腾退利益，但拒绝与原告协商拆除腾退款的分配并意欲将原告应享有的拆除腾退补偿利益据为己有。故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告苏林辩称：涉案房屋和院落是拆迁档案中一小部分，我出租给原告时候有厂房280平米和住房7间，法院调取的腾退档案中包括被告的用地、被告出租给李明东的用地。合同效力由法院确定。原告诉讼请求中2006-2009年拆除费是针对2006-2009年的建筑物，与原告无关，停产停业补助费包括房屋和场地的原告在涉案院落中没有营业执照，跟商业性补偿没有关系。拆除腾退补偿费和资源节约和垃圾减量补助费、设备迁移补助款根据拆迁时候项目政策2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得土地规划部门审批手续的建筑一律不予补偿，被告将房屋和院落出租给原告在2015年11月12日，上述几项费用跟原告无关。装修设备和附属物补偿款因为被告将房屋和院落出租给原告时候在2015年11月12日，知道腾退在2017年1月，期间不足2年，租赁合同中约定7间住房和280平米厂房交付给原告时候就是被告已经装修好的，原告提交的装饰装修费用发票18万元左右，与诉讼请求主张数额相差巨大，该项诉讼请求没有法律依据。截至涉案房屋被强制拆除始终没有向被告交还房屋和场地，所以不同意向原告返还租金。本院经审理认定事实如下：2015年11月12日，苏林（出租方、甲方）与孙洪卫（承租方、乙方）签订了房屋土地租赁合同，合同约定：甲方将其位于北京市大兴区黄村镇后辛庄北渠路住房柒间，厂房面积约280平米房屋出租给乙方使用，及其院落归乙方使用。租赁期限为5年，自2015年11月12日至2020年11月11日止。租金及支付方式：该租金的支付方式为年付：前叁年为10万元每年，后贰年为每年12万元（自2015年11月12日至2020年11月11日自签订合同之日起共5年，共计54万元）。每年11月11日前交付。甲方应于合同签订之日起，将现有房屋交给乙方使用，乙方验收合格后可以进行使用。本合同约定自2015年10月12日将出租房屋交付予乙方。因不可抗力事由出现导致合同无法履行时，双方均不承担违约责任，但遭遇不可抗力的一方应向对方提供相关部门出具的有效证明。承租期间，若遇国家政府征用占用上述房屋场地，乙方应予腾退。同时相关补偿款中，给该土地使用权、甲方所出租房屋的补偿款项归甲方所有，国家经营补偿归乙方所有。合同签订后，苏林将涉案土地及房屋交付孙洪卫使用，孙洪卫交纳了两年租金至2017年11月11日。2017年10月31日，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称：大兴城建公司）、北京兴业富民置业有限公司（以下简称：兴业富民公司）发出致广大被拆除腾退人的一封信，告知：感谢您对大兴新城西片区非住宅拆除腾退工作的大力支持。本项目将在“公开、公正、公平、阳光”的原则下进行，并将于2017年11月1日正式启动拆腾签约工作。签约奖励期限为60天，自2017年11月1日起至12月30日止。请您尽快到新城西片区拆除腾退指挥部办理相关手续。逾期签约您将无法享受各项补助及奖励。按照签约腾退工作流程，我们将立刻对签约并办理完交房手续的房屋及地上物进行拆除。本项目范围内的水、电、供暖、道路等都难免受到影响，请您提前安排好各项工作，避免对您的生产、生活造成不便。2017年11月20日，拆除公司出具涉案房屋及院落的交房条。本案在审理过程中，根据孙洪卫的申请，本院向兴业富民公司调取涉案院落的拆迁档案（含测绘报告、评估报告、平面图、拆除腾退补偿协议等），该资料显示：2017年的情况说明写明：苏梅承租后将所租场地转租给苏林，苏林与李明忠合作经营，苏梅、苏林、李明忠同意苏林作为被拆除腾退人处理拆除腾退手续，签订补偿协议。2018年8月30日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与苏林（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇后辛庄村，房屋、建筑物、简易建筑物面积1286.15平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积675.41平方米，场地经营面积582.51平方米。甲方应支付乙方补偿款共计3615045元，其中1、经评估公司评估被拆除腾退重置成新价728867元；拆除费143182元；装修设备及附属物补偿价747258元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费0元。2、经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费337705元；场地一次性停产停业综合补助费291255元；腾退补助费643075元；资源节约和垃圾减量补助费643075元；搬迁补助费64308元；设备迁移补助费16320元。2018年1月10日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与苏林（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议，协议约定：鉴于乙方在拆除腾退之前需要关闭业态清退承租商住户，乙方提出需要支付已预收的租金、提前解约的违约赔偿金、装修损失补偿和偿还投资建设形成的贷款等资金，为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方预先支付部分拆除腾退补偿款预付款人民币150万元，在领取预付款之前乙方须按规定提供相应的票据。孙洪卫提出接收房屋时就是合同上的厂房280平米和住房7间，关于被拆迁房屋的建设情况如下：拆除腾退平面图8号跟我没有关系，9号我从被告的外墙搭的5间住房，内有卫生间、隔断、淋浴、花洒、蹲便，还有筒子楼和超市，11号当时四面墙和顶子，我打了两个砖混结构的隔断，是三间门脸房。第一间房屋是足疗店，分成7、8间小屋，第二间房屋出租给修车的。第三间房屋一直空置。所有地砖、刮墙、刮白、吊顶，都是我做的，每间房屋都有卫生间和隔断。12号之前有一间小房子，我把原来的棚子拆除，重新建的，卫生间、隔断、地砖、刮墙、刮白、吊顶、上下水都是我建的，新建之后是4间房屋。13号原来是胡同，我加盖的顶子，作为锅炉房。9号和11号的正南水泥地面都是我做的。以上都是2015年底到2016年初我建的。建好之后8、9、12号作为公寓。申请证人杨某、盛某出庭作证，同时提供以下证据：证据1、网上留言截图，证明涉案场地已经拆除；证据2、短信记录、聊天记录3张，用以证明原告一直在配合被告进行拆除腾退工作，清登时候帮助被告上报其漏登项目；证据3、建房装修证据，包括销售订单、工程款收据共27张票据；证据4、给装修工人购买工具和报销餐费的证据共11张票据；证据5、铺设地砖和角线的证据，包括发货单8张；证据6、建造房屋隔断的证据、包括购买红砖收据和发货单共7张；证据7、安装水暖管道电缆暖气的证据，包括发货单和收据共16张；证据8、安装太阳能热水器、锅炉、淋浴的证据，票据1张；证据9、安装空调、摄像头、天线、卫星电视的证据，票据3张；证据10、安装电视、洗手池、家具柜子证据，票据3张；证据11、配备电表、床上用品证据，票据3张；证据12、安装门窗、防盗门的证据，票据6张；证据13、安装灯泡、球阀、用电保护设施、明盒的证据，票据4张；证据14、安装门锁的证据，票据2张；证据15、安装电源保护器的证据票据2张；证据16、安装床、毛巾架的证据票据2张；证据17、安装吧台、水龙头、空调的票据3张；证据18、经营超市的证据包括广告牌、电子秤、租金的票据3张；证据19、经营公寓的证据4张；证据20、安装无线网的证据6张。苏林提出双方签订合同时候双方关系很好，只写了主要的7间住房和280平米厂房。拆除腾退平面图9号当时修好了主体，按照院落面积算的。11、12、13号面积加起来和280平方厂房面积差不多。按照我们当地的习惯大的叫库房，小的叫住房。大库房截成4间，中间用砖隔开的，地板砖，顶是石膏板，隔断砖和石膏板两种。外房是一开始是彩色石棉瓦后来换成彩钢瓦。装修花费28万，包工包料，2012年3月签订合同，4月入场，装修和施工3个多月，包工头是顾建勇。8号是2004年建的，11号2007年建的，12号2012年建的，13号是2007年建的。9号认可原告搭的棚子，被告修的主体，原告借我的墙建的9号。对证据及证人证言的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；同时提供以下证据：营业执照、银行查询缴费凭证、清税证明、地图截图、施工总包合同复印件、电费收据。孙洪卫对上述证据真实性和证明目的均不认可。双方当事人均认可涉案房屋没有办理准建手续。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。孙洪卫与苏林就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋被纳入大兴新城西片区（棚户区改造）非住宅拆除腾退项目内，苏林基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就孙洪卫的合理损失予以补偿。孙洪卫现依据与苏林签订的租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，关于06-09年拆除费143182元的诉讼请求，考虑双方合同签订合同的时间及合同期限、关于出租“住房柒间，厂房面积约280平米”的约定、孙洪卫提供的盖房票据及证人证言、拆腾补偿的拆除费给付标准为06-09年建房的费用，综上，争议的拆除腾退平面图中9、11、12号房屋系在签订租赁合同之前即有，但是在孙洪卫承租后有一定的加固和增建行为，本院酌情予以确定43000元。关于装修设备及附属物补偿价521465.08元的诉讼请求，因双方均提出对涉案的房屋进行了装修及添附，但是苏林未提供证据予以证明，考虑上述拆除费确定的理由，故根据双方的陈述，本院酌情予以确定孙洪卫的损失为350000元。关于房屋一次性停产停业综合补助费303010元、场地一次性停产停业综合补助费59997.6元的诉讼请求，考虑拆除腾退补偿标准，因涉案房屋苏林主要用于出租，故上述一次性停产停业综合补助费在孙洪卫和苏林之间之间进行合理分配为宜，本院酌情确定孙洪卫房屋一次性停产停业综合补助费34230元、场地一次性停产停业综合补助费68620元。关于拆除腾退补助费303010元的诉讼请求，考虑腾退补偿标准，综合双方房屋的建设情况，双方签订的租赁合同的剩余年限，本院酌情确定为64695元。对于资源节约及垃圾减量补助费303010元的诉讼请求，根据该费用的计算标准及双方建设的房屋建设面积、双方签订的租赁合同的剩余年限，本院酌情确定孙洪卫上述损失为64695元。对于搬迁补助费30301元、设备迁移补助费15560元的诉讼请求，考虑双方均实际搬离涉案场地，均产生一定的费用，本院酌情确定孙洪卫搬迁补助费30301元、设备迁移补助费7690元。因双方均认可孙洪卫租金交至2017年11月11日，现孙洪卫并未将涉案房屋及院落交还苏林，2017年10月31日发出致广大被拆除腾退人的一封信，且该房屋已经于2017年11月20日拆除，故对孙洪卫要求苏林返还租金38082.2元（2017年6月15日至2017年11月11日）的诉讼请求，本院酌情确定苏林返还孙洪卫未使用的占有使用费612元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认苏林与孙洪卫于2015年11月12日签订的租赁合同无效；二、苏林于本判决生效后十日内给付孙洪卫各项损失即06-09年拆除费43000元、装修设备及附属物补偿价350000元、房屋一次性停产停业综合补助费34230元、场地一次性停产停业综合补助费68620元、拆除腾退补助费64695元、资源节约及垃圾减量补助费64695元、搬迁补助费30301元、设备迁移补助费7690元；三、苏林于本判决生效后十日内返还孙洪卫未使用的占有使用费（房租）612元；四、驳回孙洪卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20258元，由孙洪卫负担9826元（已交纳），由苏林负担10432元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二一年一月八日书记员  刘丽