北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初800号原告：孙某，男，1956年5月7日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李婷，北京壹律律师事务所律师。被告：北京市延庆区××经济合作社，住所地北京市延庆区。法定代表人：赵某，社长。被告：北京市延庆区××村民委员会，住所地北京市延庆区。法定代表人：赵某，主任。二被告委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。原告孙某与被告北京市延庆区××经济合作社（以下简称××经济合作社）、北京市延庆区××村民委员会（以下简称××村委会村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，依孙某申请，本院依法追加××村委会村委会为本案被告。孙某及其委托诉讼代理人李婷，××经济合作社、××村委会村委会的法定代表人赵某及委托诉讼代理人黎晨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出变更后的诉讼请求：要求××经济合作社、××村委会村委会赔偿孙某：1．违约金300000元；2．房屋屋面防水维修损失65960元；3．因楼下地沟供水管破裂产生的维修费15000元；4．因水管破裂造成的损失费28000元；5．供电增容费48000元；6．厨房结构费194000元（包括材料费49000元、人工费50000元、装修费40000元、设施费30000元、附属物25000元）；7．传菜升降机26000元；8．建造冷藏库费36000元，上述共计712960元。事实与理由：孙某与××经济合作社于2000年4月1日签订《房屋租赁协议书》，合同约定××经济合作社将其“坐落在××号楼房一座面积（1-4层）约2500平方米，前院西至路边，北至路边，后院面积384平方米，仓库面积140平方米”供孙某使用，租期为20年，并由××经济合作社负责房屋的供暖、供水、供电和楼顶的维修。合同签订后，××经济合作社并未按照合同约定将384平方米的后院、140平方米的仓库交付孙某使用，在2001年-2002年占用1/3的后院面积、拆除1/2库房面积，用于其新建房屋使用。××经济合作社的行为严重违约，在孙某多次抗议下，××经济合作社承诺给孙某找其他库房使用，否则租赁合同延期一年，不需支付租金。但××村委会合作社始终未为孙某提供替代的库房，在2019年租赁合同到期后，也未能如约将租赁合同免费延续一年，也未对占用的1/3后院面积进行合理说明。参照合同中违约金约定，××经济合作社因违约行为应赔偿孙某300000元。另外，合同第五点约定，由××经济合作社负责供暖、供水、供电、楼顶维修，但其未履行该约定。具体如下：1．2002年，因租赁房屋供电容积不能满足孙某需要，孙某多次与××经济合作社协商，其称由孙某先行增容，后续再补增容费用；2．2014年-2015年，租赁房屋下水管道破裂，水费异常增高，××经济合作社看过现场后让孙某先行维修，该维修费15000元与水费28000元由××经济合作社承担；3．2016年9月，因租赁房屋漏水，孙某多次找到××经济合作社协商，××经济合作社承诺孙某先行维修，费用65960元由××经济合作社负担，上述1-3项费用××经济合作社均未支付给孙某。4．2002年2月9日，孙某经××经济合作社同意在楼东侧建盖205平方米的厨房，且按照相关要求建盖了附属设施，在厨房内建造传菜机和冷库。2019年3月，双方合同尚未到期，××经济合作社将租赁房屋出租给第三人用作经营饭店，孙某增设行为使得××经济合作社增加了出租收益，就厨房及其附属设施、冷库、传菜机，××经济合作社及××村委会村委会应支付孙某相应的补偿。现双方协议未果，故孙某诉至法院，请求法院支持孙某的诉讼请求。××经济合作社辩称，不同意孙某的诉讼请求。1．孙某与××经济合作社的租赁到期终止，并非解除。按照惯例，租赁房屋到期后，承租方应将租赁物恢复原状。××经济合作社不存在违约情形，孙某要求违约金没有事实和法律依据。2．孙某主张的第二、三、四、五项诉讼请求已经超出了诉讼时效，××经济合作社没有接到过孙某告知水管破裂跑水需要修复的申请。3．孙某主张的第六项诉讼请求中陈述不属实，××经济合作社和××村委会村委会均未允许其建房，实际上孙某主张其新建的厨房现在不存在了。4．××经济合作社从未见到传菜机和冷库，传菜机在租赁合同到期后，已被下一手承租人重新装修拆除了，不清楚冷库的情况。××村委会村委会辩称，答辩意见与××经济合作社意见一致。另外：1．承租期间，孙某自己负责对租赁房屋的使用，到期后应该恢复原貌。2．孙某使用期间把暖气停了，给××村委会村委会造成了损失。3．屋面防水可能是卫生间漏了，跟楼顶漏水是两回事，它牵扯着卫生间。4．没有见过传菜机和冷库，即便是有传菜机和冷库，也属于孙某租赁期间自己的附属设施，租期到了应该将其拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2000年3月8日，××经济合作社（甲方）作为出租方与作为承租方的孙某（乙方）签定《房屋租赁协议书》，约定：一、甲方愿将其所有的座落在延庆镇××号的自有楼房（以下简称涉案房屋）一座面积（1-4层）约为2500平方米；前院西至路边、北至路边，后院面积384平方米，仓库面积140平方米，与乙方开办医疗、药品、饮食、酒店、商场、各种办公、娱乐等销售、服务场所之用，并无偿提供四部电话使用。二、租期为20年，自2000年4月1日至2019年3月31日止。三、租金每年贰拾叁万元整。四、交付方式及时间：1．转账、现金均可。2．第一年租金为2000年3月31日之前一次付清。3．以后每年租金为当年3月31日前一次付清。五、甲乙双方权利、义务：（一）甲方权利、义务：1．按时交付租赁物及相关证件（平面图）。2．监督乙方对租赁物的合理使用及依法经营。3．负责供暖、供水、供电、楼顶的维修。4．按时收取租金。5．在租赁期间，本村人员不得以任何理由干涉、捣乱。（二）乙方权利、义务：1．依约承接租赁物。2．依约使用租赁物。3．依法经营。4．负责对楼顶以外部分的维修，根据需要，在不破坏主体结构情况下，有权装修改造本楼内外，费用自负。5．在租赁期间内，有权向他人出租。6．按时足额交付租金。7．承担租赁期间的水费、电费、电话费用。8．按北京市要求供暖，每年交付全楼取暖费肆万元，于当年十月底一次付清。六、违约责任：任何一方除因不可抗力原因外，未经对方同意而解除合同，向对方支付未履行部分租金30万元的违约金。七、合同解除：1．因不可抗力情况发生双方解除合同。2．如甲方干预乙方正常经营，乙方有权解除合同。3．如乙方违法经营或不按时交纳租金，甲方有权解除合同。八、争议解决：在协议履行过程中，如有争议协商解决，协商解决不成时，可依法诉讼。九、未尽事宜双方签订补充协议，与原协议有同等效力。十、签约时间：2000年3月8日。该协议落款处有××经济合作社公章及李合春、孙某签字确认。合同签订后，××村委会村委会向孙某交付了涉案房屋，孙某使用该房屋经营北京奥克酒店，随后在2003年、2005年、2006年将房屋分别转租给××饭店、××宾馆、饺子馆。2008年8月7日，××村委会村委会作为甲方与作为乙方的孙某签订《补充协议》，约定：一、楼顶由乙方按实际楼顶面积做防水翻修，翻修费用由2008年房屋租赁费用支出，支出金额人民币陆万陆仟元整。二、翻修后6年内出现一切问题造成的损失，由乙方负责，甲方负责6年后的楼顶翻修工程。三、补充协议与原协议有同等的法律效力。四、协议一式两份，双方各执一份。五、签字盖章生效。该协议落款处有××村委会村委会公章及孟玉平、孙某签字。另查，涉案房屋的租金由××村委会村委会收取。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1．孙某为证明其在承租涉案房屋后，由于××村委会村委会需要在承租的部分仓库地块建盖小区，故将部分仓库拆除，李合春口头承诺再为孙某另找场地或者免费续租一年提交了《房屋租赁协议书》《补充协议》、书面证人证言、涉案房屋平面图、××经济合作社盖章的草图。××村委会村委会及××经济合作社不认可，认为从未允诺与孙某免费续租一年合同，双方合同已到期终止，孙某转租的租户已经在到期时搬离涉案房屋。本院对《房屋租赁协议书》《补充协议》真实性予以确认；书面证人证言因证人未出庭作证，本院不予采纳；涉案房屋平面图、××经济合作社盖章的草图真实性本院予以确认；但上述证据难以证实待证事实存在，本院对其待证事实不予确认。2．孙某为证实××村委会村委会、××经济合作社负有对涉案房屋屋顶、水管管道的维修义务但未维修，造成其自行维修及管道跑水的损失，提交了《房屋租赁协议书》《补充协议》、2016年维修费收据、自来水查表截图、书面证人证言。××村委会村委会及××经济合作社不认可，认为孙某从未告知屋顶及管道漏水需要维修，亦未见孙某自行维修，且认为上述证据并不能证明存在屋顶、管道漏水维修情况及水费损失。本院对《房屋租赁协议书》《补充协议》真实性予以确认；书面证人证言因证人未出庭作证，本院不予采纳；2016年维修费收据、自来水查表截图在无其他证据予以佐证时，难以证明存在屋顶、管道漏水，亦无法证明××村委会村委会、××经济合作社未及时履行维修义务，故对上述证据的待证事实，本院不予确认。3．孙某为证明其因供电增容产生了供电增容费用，提交了书面证人证言及国网北京延庆供电公司出具的证明。××村委会村委会及××经济合作社不认可，认为孙某为便于使用而进行的电力增容，该花费应自行承担，另外，提供的证据中并无收费清单。本院认为，书面证人证言因证人未出庭作证，本院不予采纳；国网北京延庆供电公司出具的证明，因该证据无出具证明单位负责人及经办人签字，本院对该证据不予采信。4．孙某为证实其对涉案房屋进行了装修，并新建了冷库、厨房，安装了传菜机，同时为证明补偿标准，提交了××村委会村委会证明、延庆县人民政府关于印发《延庆县城规划区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置工作指导意见》的通知、北京城建地产房屋安置补偿方式（例一）、费用清单、费用说明及书面证人证言。××村委会村委会及××经济合作社不认可，认为无法证实孙某新建并添附了相关设施，且认为即便有新建设施，合同到期后亦应恢复原状，不应由××村委会村委会、××经济合作社承担赔偿责任。本院认为，书面证人证言因证人未出庭作证，本院不予采纳；延庆县人民政府关于印发《延庆县城规划区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置工作指导意见》的通知、北京城建地产房屋安置补偿方式（例一）与本案不具有关联性，本院不予采纳；费用清单、费用说明系孙某自己制作形成，无其他证据予以佐证，本院不予采纳；××村委会村委会证明，缺少出具证明单位负责人及经办人签字，在无其他证据予以佐证的情况下，本院对该证据的待证事实不予确认；综上所述，本院对上述证据的待证事实不予确认。关于孙某主张的新建厨房，本院依职权进行现场勘查并制作笔录一份，现场勘查中发现孙某所述厨房与勘查现场均不一致，厨房面积、外貌、装修均已发生变化，孙某所述厨房原物已不存在。审理中，本院组织双方当事人进行调解，但双方各执己见，未能达成一致意见。本院认为，第一，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，现该协议已于2019年3月31日届满终止。孙某主张由于××村委会村委会拆除其承租的部分仓库，李合春口头承诺为其另寻仓库或者免费续租一年但未兑现，进而要求××村委会村委会及××经济合作社承担违约责任，支付违约金，于法无据，本院不予支持。第二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，关于孙某主张的防水维修费用、水管破裂产生的维修费用及损失，本院认为孙某应承担上述主张的举证证明责任，孙某未能提交有效证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故其要求××村委会村委会及××经济合作社支付其相关费用的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第三，关于供电增容，本院认为该支出为孙某便利经营而进行的支出，系其经营成本，孙某主张××村委会村委会、××经济合作社承担赔偿责任，亦无法律依据，本院不予支持。第四，关于新建厨房结构费（包括材料费、人工费、装修费、设施费、附属物）、传菜升降机、建造冷库费，现根据孙某提交的证据无法证实其在使用租赁物期间进行新建及添附附属设施，双方的《房屋租赁协议书》租期已届满，现孙某主张相关补偿，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回孙某的全部诉讼请求。案件受理费10930元，由孙某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 薇审 判 员  施青云审 判 员  赵永攀二〇二一年一月十一日法官助理  王希希法官助理  王映雪书 记 员  夏昕光-10--1--10--1-