北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2179号原告：王丽君，女，1965年1月18日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷赛，男，北京市华泰律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告：王玉世，男，1933年9月30日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：崔光磊，北京志霖律师事务所律师。被告：韩建文，男，1953年8月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：常仁明，北京市力行律师事务所律师。原告王丽君诉被告王玉世、韩建文确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王丽君及其委托诉讼代理人刘建国、雷赛与被告王玉世委托诉讼代理人崔光磊、被告韩建文及其委托诉讼代理人常仁明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王丽君向本院提出诉讼请求，要求确认王玉世与韩建文于2003年4月6日签订的《换房协议》无效，案件受理费由二被告负担。事实和理由：王玉世和李某婚姻关系存续期间，生有长女王某、次女王丽君、儿子王某1。当时我们一家五口居住在改造后的三间平房里，70年代中后期，单位将该平房拆迁后，在原地盖楼。最先盖好的三栋楼房优先安置回迁户，按北京市人均住房使用面积和分室原则，即人均住房使用面积标准14平方米，家庭每个人面积标准之和，再加5平方米，即为每户住房面积标准进行分配。按上述政策，我家五口人分得北京市海淀区×号（以下称×）76.4平方米三居室房屋一套。1992、1993年前后，我家根据单位核算金额参加房改，并由我母亲交纳了购房款。1996年李某去世后，因王玉世找老伴儿的事情，家人之间基本不来往了，我们根本不知道王玉世与韩建文签订换房协议的事情。这两年王玉世身体不好，做了两次手术，我才与王玉世联系多些。王玉世转让的×房屋属于回迁房，应有我及其他子女的份额，且购房款是我母亲生前缴纳，并使用母亲工龄，所以×房屋应为家庭共有财产。李某去世后，在其遗产未依法析产继承之前，×房屋应由所有继承人共同共有。二被告签订《换房协议》没有征求共有人的意见，侵犯了共有人的财产权益，且韩建文与王玉世同属一个单位，互为邻居，韩建文应当熟悉我们的家庭情况，韩建文故意与王玉世换房，显属恶意，换房协议应为无效。为维护我的合法权益，特诉至法院。被告王玉世辩称，王丽君所述属实，我同意王丽君的诉讼请求。被告韩建文辩称，我与王玉世属同一单位职工。2003年4月，我用自己名下的北京市海淀区×1号（以下称×1）二居室房屋及13万元与王玉世的×房屋交换，双方签订了书面换房协议，并实际履行。同年年底，王玉世又以28万元的价格将×1房屋卖给案外人贾某，并于2003年年底从×1房屋搬出。根据日常经验法则，王丽君作为王玉世的子女，应当了解王玉世的居住及生活状况，其未提供证据证明长达十几年的时间里与王玉世没有联系，且不知道王玉世的居住情况，另外贾某曾在2014年找王丽君办理×1房屋座机电话机主变更等事宜，因此王丽君最迟在2014年就应当知道王玉世将×房屋交换，而其在2019年10月才主张换房协议无效，已超过诉讼时效。李某于1996年去世，虽然去世前缴纳了×房屋申购款，但该套房屋买卖契约设立及生效时间为1997年10月6日，此前原房屋产权单位尚未确定将×房屋出售给王玉世，双方之间只有预交款的债务关系，故李某对该房屋没有产权，×房屋系王玉世单独所有，因此其有权处置该房屋。换房协议内容未违反法律法规的强制性规定，我已在×房屋居住了17年，即使该房屋系夫妻共同共有，也不能以王玉世对×房屋没有所有权或者处分权为由认定换房协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王玉世和李某婚后生有长女王某、次女王丽君、儿子王某1。李某于1996年去世，去世后未对其遗产进行分割。1997年10月6日，王玉世（买方，乙方）与中国兵器工业总公司（卖方，甲方）签订《中国兵器工业总公司房屋买卖契约》（以下称房屋买卖契约），约定甲方将×3居室房屋1套出售给乙方，乙方同意以现金16125元支付房价款，甲乙双方按照房改售房的有关规定，各交纳买卖手续费80.63元、维修费1146元，乙方合计交纳人民币17351.63元。1997年12月1日该套房屋取得所有权证书，所有权人登记为王玉世。王玉世与同单位职工韩建文于2003年4月6日签订《换房协议》一份，约定王玉世将×3居室房屋1套与韩建文的×1两居室房屋互换，韩建文还另行给付王玉世换房补偿款13万元，因×1房屋产权证正在办理当中，待产权证下发后，双方应到海淀区房屋产权交易中心办理产权过户手续。换房协议签订后，韩建文给付王玉世13万元，并搬至×房屋居住，王玉世自×房屋搬至×1房屋。另经审理查明，王玉世、贾某于2003年12月22日在北京京瑞律师事务所律师见证下签订《房屋转让协议》，王玉世将其居住的×1房屋以28万元的价格转让给贾某，双方还约定此两居室系王玉世和韩建文换房，因该房屋的房产证尚未办到王玉世名下，韩建文的房产证办下来后，双方共同到房产管理部门办理过户手续，将房产证过户到贾某名下。后双方按上述协议内容履行，贾某给付王玉世28万元，王玉世将×1房屋交付给贾某。贾某于2019年6月在本院起诉王玉世，韩建文、王丽君作为第三人参加诉讼，贾某要求确认其与王玉世的换房协议有效，王玉世继续履行上述转让协议，为其办理房屋所有权过户手续，韩建文予以协助。庭审中，王丽君主张×房屋系家庭共有财产，有母亲李某及三名子女的份额，为此王丽君提供证据如下：1.国务院机关事务管理局关于印发《中央在京党政机关住房制度改革实施方案》的通知、《中央国家机关在京单位向职工出售公有住宅楼房的规定》的通知、北京市人民政府贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知、《关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定》的通知等；2.第三次收款统计表，载明购房款总金额14722元、93年度预交款金额6000元、94年度预交款金额4648.9元，95年度预交款金额4073.1元，王玉世在购房交款人处签字；3.职工购买公有住宅楼房申请，申请日期1993年10月15日，家庭户籍人口7口，申请表备注当中注明分三年付清；4.常驻人口登记卡，显示户主王玉世及其子王某1的户口在×房屋内，王丽君户口自2005年12月从×房屋迁出。王玉世对上述证据均无异议，韩建文对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。王丽君称二被告签订《换房协议》没有征求共有人的意见，包括其在内的共有人对王玉世与韩建文换房并不知情，对此韩建文并不认可，其提供证人贾某、韩某证言为证，其中贾某证言内容为：我姐贾某1与王玉世是同事关系。当时我居住房屋拆迁，需另外购房，我从姐姐处得知王玉世有房要出售。2003年12月份，我以28万元的价格从王玉世处购买×1房屋，双方在律师见证下签订了转让协议。我按约定将购房款28万元给付王玉世后，对×1房屋进行装修后于2004年1月入住该房屋并居住至今。因当时×1房屋没有产权证，王玉世将×房屋产权证及其与韩建文的换房手续原件交给我。我知道×1房屋产权证下发后，就找王玉世要求过户，王玉世称其身体不好，将身份证等一切手续交给女儿王丽君，全权委托他女儿王丽君办理。2013年年底，我和王丽君一起去办理×1房屋座机电话的机主更名手续。当时我跟王丽君说还有房屋过户的事情要办，王丽君让我去找韩建文。我找韩建文说房屋过户的事情，韩建文称三家可过户，但他们两家相互推脱。2019年我约他们一起商谈，他们的中心意思就是让我再出钱，王玉世才能办过户，我不同意，就到法院起诉了；证人韩某的证言内容为，1982-1985年我与王丽君是同事，此后一直是朋友。2007年王丽君打电话联系我，问她孩子上大学的事，聊天时，王丽君提过我哥与她父亲王玉世换房的事。王丽君认为证人与韩建文有利害关系和亲属关系，证言内容与本案无联系性，对证人证言不予认可。王玉世称因证人是与王丽君沟通的，故对证人证言的真实性无法确认。本院认为，现双方当事人对合同效力存在争议，根据庭审查明的事实，王玉世虽在李某去世后即1997年与中国兵器工业总公司就×房屋签订房屋买卖契约，但该套房屋的绝大部分购房款系在李某生前，王玉世使用其与李某的共同存款支付的，故×房屋应为王玉世、李某的夫妻共同财产。王丽君称×房屋系回迁房，包括三名子女的份额，属于家庭共有财产，但王丽君就此主张提供的职工购买公有住宅楼房申请、常驻人口登记卡及相关公有住房改革出售的制度规定等证据，均不能充分证明王丽君的上述主张，故本院对此意见不予采信。李某去世后，其对×房屋所享有的权利应由其继承人共同继承。王玉世在没有完全处分权的情况下将×房屋出售给韩建文，侵害了其他继承人的合法权益。但根据《中华人民共和国民法典》对合同效力的相关规定，王玉世擅自处分×房屋的行为并不必然影响其与韩建文之间所签换房协议的效力。韩建文与王玉世在同单位工作，其虽对×房屋及王玉世的家庭情况有所基本了解，但王玉世签订×房屋买卖契约及该房屋房产证取得时间均为李某去世之后，韩建文与王玉世签订案涉换房协议时，×房屋产权亦登记在王玉世个人名下。韩建文与王玉世并非亲属关系，韩建文根据×房屋产权登记情况，有理由相信王玉世对×房屋有处分权，且其已经按照约定交付了×1房屋及补偿款13万元作为对价，并实际居住×房屋至今，王丽君所述韩建文具有恶意，不属于善意取得的主张，本院亦不予采信。综上，本案王玉世与韩建文就×房屋签订的换房协议系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国民法典》规定的应属无效的法定情形，故王丽君要求确认王玉世与韩建文于2003年4月6日签订的换房协议无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、第五百零八条规定，判决如下：驳回原告王丽君的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告王丽君负担，已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 玫人民陪审员  薛晓光人民陪审员  乔力力二〇二一年一月十三日书 记 员  李宏志