贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2105号 原告：莫兴霞，女，1984年7月13日出生，布依族，贵州省麻江县人，现住贵州省贵定县。 被告：贵州绿源城置业有限公司。 住所地：贵州省贵定县城关镇胡三帖路**，统一社会信用代码：91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈刚，该公司员工。 原告莫兴霞与被告贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于同年11月12日公开开庭进行了审理，原告莫兴霞、被告委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫兴霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理不动产权证违约金共计39120元（自2017年10月1日计算至2020年4月28日，共计940天，940天×416169元×0.1‰＝39120元）。2、请求判令被告支付逾期办理不动产权证给原告所造成的租房损失共计5618元。（自2016年8月15日计算至2019年8月15日，共36个月，每月租金156.06元，36×156.06＝5618元）3、请求判令被告返还装修押金2000元。4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第X号楼X单元X层X-X-X号房出售给原告，面积148.22平方米，总房价416169元。合同约定：被告应当在2015年12月30日前向原告交付该商品房；2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起180日以后，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了相应购房款，但被告却未按照约定交付该商品房和办理房屋产权登记，导致原告在外租房长达四年，造成了原告巨大的经济损失。另外，原告已经按规定装修房屋入住，原告多次请求被告返还装修押金2000元，被告无故一直不予返还。现依据《合同法》第八条、一百零七条、一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定提起诉讼，以维护原告合法权益。 被告绿源城公司辩称，根据司法解释规定，被告如果存在过错，才应该对买受人的逾期办证承担责任，对此答辩人有正当理由：一、受政府电力系统建设调整，因为电力系统建设于2017年6月25日至2017年10月10日，共计107天不是答辩人应该承担的时间，二、答辩人3月22日消防验收已经完成，但是相关部门告知我们暂时不收取资料，导致答辩人不能按时完成建设工程消防验收，共计153日。三、搬离房屋交付手续需要施工单位的相关竣工验收手续材料，但是原施工单位无法提交，因此我方另行寻求了验收单位，东门鑫都会议纪要证明验收时间共计844天是施工单位造成的原因应该扣减，必要资料的延期取得都是政府的原因导致的，不是我们能够控制的，三个事件产生的时间我们不应该承担该延期时间，2020年疫情导致停工停产，疫情导致的答辩人的延期时间应该予以扣减，答辩人不存在相关司法解释第十八条由于出卖人过错不应该承担原告诉请的违约金的责任，总天数为941天，其中非因答辩人导致的时间为879天,62天是答辩人应该承担的逾期天数。原告购买的房屋有所增值，原告不存在损失，原告购买房屋得到不少优惠政策，答辩人也不应该承担违约责任，约定的违约金过高，应调整减少。原告自身原因造成的未及时办理手续，所以原告提出的租金损失请求法院依法驳回，被告没有收取原告的押金，请依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年12月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于贵定县出售给原告，价款为416169元；出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋转移登记，被告承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方。合同签订后，原告依约支付了购房款416169元。2017年8月25日，被告张贴交房通知并刊登交房公告，要求灵智·东门鑫都”业主于2017年8月31日起30日内办理交房事宜。原告于2019年5月6日向被告办理房屋交接手续。同日，原告向物业管理部门缴纳装修押金2000元。2020年4月28日，被告通知原告办理不动产权证。双方因办理房屋转移登记违约责任承担问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2017年4月，因被告未按时交房，经业主反映后，经主管部门协调，被告同意支付逾期交房违约金。被告在开发建设商品房过程中，因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期，2017年3月与承建方工程建设产生纠纷引起诉讼，2020年1月底至2月底，因疫情，被告处于停业状态。被告对原告主张的原告于2016年8月15日至2019年8月15日租住房屋支出租金5618元无异议，但认为是原告未及时接收房屋造成。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证，公告、告知书、房屋验收记录表、办理不动产权证通知、会议纪要、配电工程合同、零星工程合同、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件、承诺书等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。原告依约付款后，被告应当按照合同约定的时间，即2017年9月30日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，应当承担违约责任。关于被告主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金；被告主张的因其他原因造成逾期的问题，因第三人因素造成违约不能成为被告不其承担违约责任的理由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任。因此，本案逾期办证违约金应从2017年10月1日计算至被告通知原告办理不动产权证的2020年4月28日止共计940天，逾期办证违约金为19560元（940天×416169元×0.05‰≈19560元）。关于原告主张的因逾期办证造成的租金损失问题，逾期办证并不直接导致原告另行住房居住的后果，对原告的该主张本院不予支持；关于押金问题，该押金原告是交付给相关物业公司，系另一法律关系，与本案房屋买卖合同无关，本案不予审理，原告可另案主张。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持，被告的答辩意见予以部分采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州绿源城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告莫兴霞逾期办证违约金一万九千五百六十元（￥：19560）； 二、驳回原告莫兴霞其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费968元，减半收取484元，由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  杜贵平 二〇二〇年十二月十六日 书记员  吴颖雪