南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0105民初4503号 原告：尤宏，女，1974年11月12日生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：马新远，江苏丰亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李银霜，江苏丰亚律师事务所实习律师。 被告：南京升龙房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路288号。 法定代表人：林亿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐云付，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告尤宏与被告南京升龙房地产开发有限公司（以下简称南京升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告尤宏的委托诉讼代理人马新远，被告南京升龙公司的委托诉讼代理人徐云付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋迟延交付的违约金4275元；2、判令被告向原告支付迟延办理初始登记的违约金53010元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年4月8日，原告与被告签订了《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定原告购买位于建邺区升龙汇金中心B幢B2711室，总价款124万元，合同约定交房时间为2018年6月30日前，但2018年7月16日被告向原告发放交房通知并实际交付房屋。合同约定被告应在交房后365日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送登记主管部门备案，但因被告修改图纸等原因导致其迟延办理初始登记，使得原告所购房屋迟迟无法办证，被告直至2019年12月24日才完成办理初始登记的义务，2019年12月底才短信通知原告已具备办理房产证的条件。综上，被告迟延交付房屋、迟延办理初始登记的行为已经违反了合同约定，依法应当承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至本院，望判如所请。 南京升龙公司辩称:一、被告一直积极将业主的初始登记备案，由于在政府协调过程中有部分出入，因此在时间上有所耽误，但被告一直在积极办理，并已于2019年12月4日将有关初始资料报送有关部门。被告报送首次产权登记资料之前，由于当时报送相关材料的开发商众多，需要排队，而且该排队也掺杂着面积测绘的队伍，因此被告在最终办证时间上，有所延误，是受到上述原因的影响，并非被告主观恶意的拖延。二、原告起诉的逾期办证违约金过高，被告请求在合理公证基础上予以调整。近年来房地产行业出现普遍下滑，销售量不佳等重大冲击对开发商造成重大经济影响，且违约金应当要以补偿损失为目的，而原告并未因逾期办证产生任何实质性经济损失，原告所购买的房屋性质为酒店式公寓，具有明显的投资属性，逾期办证并未给原告的出租的收益带来任何影响，并未产生实际损失，因此被告请求法院按照商品房预售合同第十五条第六款的违约金计算方式予以调整。三、原被告在补充协议中明确约定买受人只能就逾期交房或逾期办证违约金择一适用，在任何情况下都不能叠加适用，因此原告只能就逾期交付或逾期办证的违约金择一主张，同时主张两项违约金的请求，有违诚信原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月8日，南京升龙公司（甲方、预售人）与尤宏（乙方、预购人）签订《南京市商品房预售合同》，约定尤宏购买位于建邺区江山大街以南，江东中路与恒河路间汇金中心C地块B幢2711室房屋，总价款114万元；合同约定甲方应于2018年6月30日前向乙方交付商品房，甲方迟延交付该商品房的，需要承担相应违约责任。该房屋交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记，甲方应当在双方申请登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局；因一方过错，导致约定的登记手续迟延办理，经对方催告后30天内仍未办理的，过错方应向对方承担违约责任，按每延迟一天20元支付违约金，且该违约金的上限为1800元。 当日，双方又签订《补充协议》，其中第三条第5款约定：出卖人迟延交付商品房在180天以内（含180天）的，自合同约定交付日期起至实际交付日为止，出卖人按照已收价款的万分之1.5每天计算迟延期间的违约金；第6款约定：出卖人及买受人双方同意：对于房屋延迟交付、房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项不累加。第四条第一款约定：出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送登记主管部门备案。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，对于超出365日以外的天数，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之三的违约金，除此之外出卖人对此概不承担任何责任。约定的违约金具有惩罚性质，在充分理解和认可上述原则的基础上，双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。同时载明，《补充协议》作为合同附件，与主合同具有同等法律效力，主合同与《补充协议》不一致的，以补充协议为准。 另查明，升龙公司于2018年7月25日向原告发出了交付房屋的通知；于2019年12月24日办理了案涉房屋的初始登记手续；并于2019年12月24日向原告发出通知，告知原告可自2019年12月30日起领取办理产权登记的资料。 以上事实，有《商品房预售合同》及补充协议、发票、庭审笔录等予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。原告与南京升龙公司签订的《汇金中心商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。 对于原告主张的迟延交房产生的违约金，本院认为，原告与南京升龙公司签订的《补充协议》，对于迟延交房、逾期办理房产证等的违约责任进行了变更，故双方对违约责任的主张或承担应遵照《补充协议》的约定。根据合同约定，被告应于2018年6月30日前交房，但实际被告于2018年7月25日交付涉案房屋，被告迟延交付房屋25天，已构成违约，根据双方约定，按照已收价款114万元为基数，按每天万分之1.5每天计算25天，迟延交房期间的违约金为4275元。 对于原告主张的迟延办证产生的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，交房时间为2018年7月25日，合同约定应当完成初审登记的时间为2019年7月25日，但被告直至2019年12月24日通知原告可于2019年12月30日领取办理产证的资料，延期155天，被告已构成违约。但原告未提交被告延迟办理初始登记手续而遭受实际损失的证据，故本院酌情对违约金标准予以降低，调整为每日按总房款的万分之一计算。因案涉房屋总价款为114万元，故被告应向原告支付逾期办理初始登记的违约金17670元（114万元×1/10000×155）。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。补充协议第三条第6款关于房屋延期交付违约责任和房屋初始登记延迟违约责任不得同时适用的约定，系免除被告责任、排除原告主要权利，当属无效。故被告提出原告不能同时主张两项违约金的抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告南京升龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尤宏迟延交房违约金4275元； 二、被告南京升龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尤宏迟延办理初始登记违约金17670元。 三、驳回原告尤宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1232元，由原告尤宏负担764元，被告南京升龙房地产开发有限公司负担468元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  王娟 二〇二一年一月十八日  法官助理李洋 书记员王文沁