河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0822民初2441号原告（申请执行人）：张道磊，男，1961年3月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：辛长源，河南豫城律师事务所律师。被告（案外人）：杨瀛桥，男，1992年7月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：张素萍，女，1972年6月7日出生，汉族，系被告母亲。被告（被执行人）：张大宇，男，1975年9月2日出生，汉族。被告（被执行人）：王小凤，女，1975年9月21日出生，汉族。原告张道磊与被告杨瀛桥、张大宇、王小凤申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张道磊及其委托诉讼代理人辛长源，被告杨瀛桥及其委托诉讼代理人张素萍，被告张大宇、王小凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张道磊向本院提出诉讼请求：1、判决准予执行焦作市城乡××示范区阳庙镇××街××号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月27日，博爱县人民法院（2020）豫0822民初1797号民事判决书，对原告张道磊与被告张大宇、王小凤民间借贷一案作出民事判决书，判决张大宇、王小凤应在判决生效十日内偿还原告张道磊借款本金80000元，并从2020年5月31日起至实际还款之日止按年利率14.4％计算利息，期间，原告申请保全措施，博爱县人民法院作出（2020）豫0822执保183号民事裁定书，查封了焦作市城乡××示范区阳庙镇××街××号房产。2020年9月30日，被告（案外人）杨瀛桥对执行标的提出书面异议。博爱县人民法院于2020年11月16日作出（2020）豫0822执异17号执行裁定书，中止焦作市城乡一体化示施区阳庙镇马座村四街路商能号房屋的执行。原告认为法院中止执行案涉房屋是错误的，理由如下：1、被告所提供的《房屋买卖合同》、收据均可以事后补签或出具，被告及证人之间具有亲属关系，被告唯一提供的客观证据转张记录也不是发生在被告所谓的房屋买卖合同双方之间，被告也没有提供证据证明其在法院查封之前已经占有该涉案房屋，因比，被告提供的证据及证人根本无法形成合法有效的证据链，证明其于2020年8月8日购买涉案房屋、支付购房款并实际占有使用等事实。2、本案涉及主要焦点为农村房屋买卖，因农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非集体经济组织成员。被告杨赢桥与被告张大宇、王小凤交易买卖的涉案房屋，虽然交易的标的物是地上房屋，但根据房地一体原则，实际上双方交易的标的物也包括相应的宅基地，杨瀛桥户籍地为杨庄村××号，故双方涉案房屋买卖协议，因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。3、法院在（2020）豫0822执异17号执行裁定书中以被告人杨瀛桥母亲原为该村村民，婚后至邻村居住，被告人杨瀛桥所购房屋用于其与母亲共同居住为由，认定被告人杨瀛桥所提异议足以排除本案的强制执行是完全错误的。第一，本案涉案房屋的买卖双方是被告杨瀛桥和被告张大宇、王小凤，而不是被告杨瀛桥的母亲，只要被告杨瀛桥不属于涉案房屋集体成员，那么根据《土地法》相关规定，其签订的案涉房屋的买卖合同必然是无效的。第二，宅基地使用权是集体组织成员享有的权利，既然被告杨瀛桥的母亲已经嫁至邻村，户籍也进行了变更，那么就说明被告杨瀛桥的母亲已经脱离了案涉房屋的集体组织，加入了邻村的集体组织，其就不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员的身份。综上，法院中止执行案涉房屋是错误的，请求依法审理，支持原告诉讼请求。杨瀛桥辩称，合同是公平自愿的，也没有损害国家及集体利益，被告杨瀛桥与被告张大宇、王小凤签订的房屋买卖合同不是恶意串通，签订合同形式内容及格式都是合法的，标的物就是被告张大宇、王小凤自建房的使用权，该房属于合法建筑，合同真实有效。和美忠作为中间人，被告杨瀛桥把钱转给和美忠了，被告杨瀛桥在杨庄村住的房是危房，也没有条件盖房，所以买了涉案房屋。张大宇、王小凤辩称，被告杨瀛桥提供的材料都是真实的，被告张大宇、王小凤收了钱，被告张大宇被起诉了，怕钱打到银行卡上被扣划，所以将钱打到和美忠卡上了，随时把房产证拿回来交到杨瀛桥手里，第二天被告张大宇、王小凤就搬出去了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张道磊向本院提交的证据有：1、（2020）豫0822执保183号民事裁定书，证明原告已合法保全涉案房屋；2、马庄村证明两份，证明涉案房屋属集体所有，不得私自买卖，被告杨瀛桥及其母亲张素萍不属于马庄村民；3、焦作市中院（2019）豫08民终1348号民事判决书，沁阳法院（2019）豫0882民初3276号民事判决书，证明宅基地对外转让合同无效；4、张大宇与王小凤微信聊天记录两张，证明王小凤8月8日不在马庄村涉案房屋中；5、证人师某到庭证言。杨瀛桥质证后认为，对第一、二、三组证据真实性无异议，对第四组证据与被告无关，第五组证据证人证言证明不了被告不在那里住，也证明不了王小凤当时在不在家。张大宇、王小凤质证后认为，对第一、二组证据真实性无异议，对第三组证据不清楚，对第四组证据真实性无异议，是真实的，但是因我不方便见面，所以我说在外面，第五组证据有异议，当天晚上把钥匙交付杨瀛桥之后家里一直有人，杨瀛桥媳妇一直在家无事。本院经审查认为，三被告对第一、二组证据的真实性无异议，本院予以采信。第三组证据属生效法律文书，本院予以采信。第四组证据是原告张道磊与被告张大宇之间的微信记录，被告张大宇、王小凤对真实性不持异议，本院予以采信。第五组证据属于单一证据，无其他有效证据相互印证，本院不予采信。杨瀛桥向本院提交的证据有：1、买卖合同一份，收据一份，证明购买房屋真实；2、转账记录两张，证明购买房屋真实；3、土地使用证一份，证明王小凤已经交付于被告杨瀛桥；4、房屋照片13张，证明杨瀛桥住房是危房，不能居住，所以才买房，买房意愿真实并已经入住；5、消费账单三张，证明真实入住；6、聊天记录照片三张，证明被告有买房意愿并且曾经有过交易，但没有交易成功；7、证人杨某当庭证言。原告张道磊质证后认为，对于第一组证据，假设合同签订，也违反法律强制性规定，属于无效合同；对第二组证据只能证明被告将款项转给和美忠，不能证明被告已支付全部房款；对第三组证据无异议；对第四组证据关于其入住新房的照片，该照片不能证明被告在房屋未查封之前已占有该房屋，查封房屋的日期是9月22日，但照片内显示里面的人穿的都是棉袄，不能证明被告在房屋未查封之前已住进该房屋，危房照片与本案无关；对第五组证据未见到原始记录，假设该证据是真实的，其只能证明在法院查封日起之后交纳了电费；第六、七组证据与本案无关。张大宇、王小凤质证后无异议。本院经审查认为，原、被告对第三组证据无异议，本院予以采信。对于原告张道磊有异议的证据，本院认为，第一组证据是被告杨瀛桥与被告张大宇、王小凤签订的房屋买卖合同，本院予以采信；第二组证据真实记载了被告杨瀛桥将购房款转入和美忠账户的事实，本院予以采信；第四组证据中所拍摄老房屋的照片不能证明是何人房屋，本院不予采信，所拍摄在涉案房屋居住生活的照片，被告张大宇、王小凤予以认可，本院予以采信；第五组证据是被告杨瀛桥交纳电费的记载，本院予以采信；第六组证据和第七组证据相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告杨瀛桥与被告张大宇系亲戚关系。2020年8月8日，被告张大宇、王小凤与被告杨瀛桥签订了农村自建房屋买卖合同，约定：被告张大宇、王小凤将位于阳庙镇马庄村××东头××规划房（××街××号，登记土地使用权人为王小凤）出卖给被告杨瀛桥，价款36万元，2020年8月16日正式交付房屋。同年8月8日，被告杨瀛桥将房屋价款36万元转账给和美忠（系张大宇妹夫），和美忠按照被告张大宇、王小凤的指示，将部分款转给他人，以偿还被告张大宇、王小凤部分债务，余款转给了被告王小凤，被告张大宇、王小凤将土地使用权证交付给被告杨瀛桥。现被告杨瀛桥在该涉案房屋居住。2020年9月22日，博爱县人民法院依据原告张道磊的申请，作出（2020）豫0822执保183号民事裁定书，裁定查封、冻结被告张大宇、王小凤在金融机构的存款108000元或其他同等价值的财产。依据此裁定，查封了位于焦作市城乡××示范区阳庙镇××街××号房屋。2020年11月5日，被告杨瀛桥对该房产查封提出执行异议，博爱县人民法院于2020年11月16日作出（2020）豫0822执异17号执行裁定书，裁定中止对焦作市城乡××示范区阳庙镇××街××号房屋的执行。原告张道磊不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。经查，被告杨瀛桥的母亲张素萍原为焦作市城乡一体化示范区阳庙镇马庄村村民，1991年12月因婚嫁，户口迁入焦作市城乡一体化示范区阳庙镇杨庄村；被告杨瀛桥户籍为焦作市城乡一体化示范区阳庙镇杨庄村。本院认为，本案争议的问题是被告张大宇、王小凤与被告杨瀛桥的房屋买卖合同是否有效，是否能足以排斥强制执行。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条规定：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，被告张大宇、王小凤与被告杨瀛桥签订了农村房屋买卖合同，将其在焦作市城乡一体化示范区阳庙镇马庄村的房屋出卖给被告杨瀛桥，而被告杨瀛桥非马庄村集体经济组织成员，故该合同违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。关于房屋实际占有问题。被告杨瀛桥提交的第一次交纳电费的时间为2020年10月7日，本院查封涉案房屋是2020年9月22日，故被告杨瀛桥提交的证据不能证明在法院查封房屋前已实际占有涉案房屋。综上，被告张大宇、王小凤与被告杨瀛桥签订的农村房屋买卖合同，违反了法律、法规的强制性规定，且被告杨瀛桥也无证据证明在法院查封涉案房屋之前已实际占有，故被告杨瀛桥不享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益，其所提执行异议不成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行河南省博爱县人民法院（2020）豫0822执保183号民事裁定书。案件受理费4300元，由被告杨瀛桥负担。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王云峰人民陪审员  高晓国人民陪审员  冯德诚二〇二一年一月二十二日法官助理王修金书记员郭璐璐