广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29772号原告：陈添，男，1954年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金，广东红棉律师事务所律师。被告：郭春明，男，1974年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市，委托诉讼代理人：卢建雄，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晓艳，广东谨然律师事务所律师。第三人：广州陈田改造房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：萧炳均。第三人:广州泰达更新改造拆迁服务有限公司，住所广州市白云区。法定代表人：许江**。上述两第三人共同委托诉讼代理人：朱明毓，广东国鼎律师事务所律师。上述两第三人共同委托诉讼代理人：谢青伶，广东国鼎律师事务所实习人员。原告陈添诉被告郭春明，第三人广州陈田改造房地产有限公司（以下简称陈田公司）、广州泰达更新改造拆迁服务有限公司（以下简称泰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告陈添的委托诉讼代理人张志武、陈金，被告郭春明的委托诉讼代理人卢建雄，第三人陈田公司、泰达公司的共同委托诉讼代理人朱明毓均参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈添向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2006年8月7日签订的《物业购买协议》无效；二、确认被告郭春明与第三人签订的关于陈田村××北××号房屋（房屋面积579.93平方米）拆迁补偿协议中的权益属原告所有；三、被告将前述房屋涉及的宅基地使用证等资料原件返还给原告；四、被告将与第三人签订上述拆迁补偿协议已取得的拆迁补偿款2681196.29元返还给原告。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2006年8月7日，原告与被告签订了《物业购买协议》，约定经原告家庭成员同意，被告以63万元价格购买原告名下位于陈田村××北××号房屋（以下简称涉案房屋），面积579.93平方米，宅基地证号为0406082。协议签订后，原告收到被告支付的房款，并向被告交付涉案房屋及房屋相关证件。因《物业购买协议》严重损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定，原告已向贵院诉请确认协议无效，并请求贵院判令被告向原告返还涉案房屋。在案件庭审过程中，原告得知涉案房屋面临拆除风险，而被告已就涉案房屋的拆迁问题与第三人达成补偿协议。原告认为根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。现涉案房屋已面临灭失的风险，而被告因涉案房屋获取了相应价值的拆迁利益，该利益应归原告所有，被告已领取的补偿款应返还给原告。故提起本案诉讼。被告郭春明辩称：原告不是涉案房屋所在地村民，其不能提供其取得涉案宅基地使用权和宅基地上建筑物报建的合法依据，涉案房屋有可能涉及到违法建筑的认定。原告应依法在向相关行政主管部门申请对涉案房屋权属进行认定和处理后，才能提起民事诉讼，因此请求依法驳回原告的起诉。原告在本次诉讼前，曾提起另案诉讼，案号为（2020）粤0111民初25202号。在该案中，被告向法院申请调取宅基地登记资料和房屋报建手续，已取得规划局的复函，查无涉案房屋的档案资料，亦无宅基地位置的权属登记信息。即，原告对涉案房屋并不拥有合法的权属，且原告也没有提供合法报建手续证明涉案房屋是合法建筑，因此根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定，应驳回原告的起诉。此外，被告与第三人之间所发生的拆迁补偿关系是基于被告是涉案房屋的实际管业人，并根据陈田村村民通过改造拆迁补偿安置方案所形成的，与本案原、被告双方所发生的房屋买卖关系以及房屋是否是合法建筑并无必然联系，是被告与第三人之间自愿形成的另外法律关系，被告无义务和责任将因此取得的利益支付给原告，除非撤销或确认被告与第三人之间的拆迁补偿关系。更何况，原告在出售涉案房屋后近13年期间，从未向被告提出过异议，现在涉案房屋已经拆迁，具有巨大利益，原告要求确认合同无效和取得拆迁利益，不仅有悖诚信，而且有碍交易秩序的稳定和安全，因此法院不应支持。第三人陈田公司陈述：我司目前并没有将拆迁补偿款支付给被告，我方将根据法院的判决或裁定来执行，目前拆迁补偿款属于暂停状态，我司尚未在拆迁补偿协议上盖章，拆迁补偿协议未生效。无论原、被告的房屋买卖合同是否合法有效，是独立于第三人的补偿协议的签订和房屋拆除行为的；第三人是有充分的依据来认定被告是被拆迁人的身份，因而给予的租金补贴等补偿。原告的行为有违诚实信用原则，如支持原告诉请，对被告明显显失公平，且可能影响社会稳定。另核实，涉案房屋已于2020年9月14日完成全部拆除工作，因陈田村改造项目属于自主改造，改造主体为广州市白云区黄石街陈田经济联合社（以下简称陈田联社）。陈田联社在取得《广州市城市更新局关于白云区陈田村“城中村”改造方案的批复》后，严格按照市、区有关“城中村”改造政策以及改造方案批复核定的有关数据编制了《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，补偿方案于2017年3月15日经陈田联社股东代表会议通过，并报黄石街道办事处、广州市规划和自然资源局白云区分局审批后实施。我司与被告拟签订的拆迁补偿协议中约定拆迁补偿款共计约237万元，复建安置面积308平方米，最终以实际支付的金额及安置面积为准。上述补偿方案无法对建筑物价值按照楼层进行准确区分，根据《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，涉案房屋的搬迁补助费、签约奖励、按时搬迁奖励是以栋为单位进行补偿的，临迁费是以应复建安置面积核定补偿的。涉案房屋属于证载建筑面积和现状建筑面积均大于280平方米的，按280平方米加10%比例即308平方米给予复建安置，并非依据层数给予补偿，因此无法就原告所建的6层建筑和被告加盖的2层建筑物分别进行价值评估。关于复建安置房屋的地理位置，现有规划中，复建区分为几个不同地块，按照补偿安置方案，复建房屋是要通过摇珠或抽签形式分配，故复建房屋最终具体位于哪一个复建区域或其准确地理位置均无法确定。第三人泰达公司陈述：我司负责陈田村“城中村”改造项目的动迁工作。因涉案房屋位于陈田改造项目一期复建住宅区域，按照政府批复，一期复建住宅须优先实施建设，为鼓励涉案房屋权属人将涉案房屋腾空交给第三人陈田公司，以便本项目加快推进一期改造范围内复建工作，我司于2020年8月7日向被告支付租金补贴和提前拆屋补贴等2667791.9元，于2020年10月22日向被告支付租金补贴和提前拆屋补贴14124.39元，共已向被告支付2681916.29元。该款项为我司自行向被告支付，不属于按照政府批复应向房屋权属人支付的拆迁安置补偿款。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的农村（墟镇）宅基地使用证、物业购买协议、受理通知书及开庭笔录、五边空地转让协议、白云区镇私房报建表、收据、律师函、快递单及签收回执、关于协助查询的复函、民事判决书、陈田村“城中村”改造（非村民）房屋摸查测量结果公示表（一社）、农村（墟镇）宅基地使用证存根、身份证复印件、广州市白云区镇私房报建表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1997年3月3日，广州市白云区新市镇人民政府向原告颁发穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》，记载房屋座落新市陈田村，面积86.9平方米，层数6层，建筑面积579.93平方米。2006年8月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业购买协议》，约定甲方家庭成员同意，乙方愿出63万购买甲方位于陈田村××北××号一幢六层住宅楼（面积579.93平方米），该物业宅基地证号为0406082；有关该物业在甲方转让乙方前的一切债权债务与乙方无关，甲方收齐款项后即将宅基地使用证及相关证件交给乙方；如遇国家政策需要拆迁，乙方所享有的房屋拆迁补偿费用完全归乙方所有；成交后双方不得违反合约，违约方须赔偿另一方交易金额的双倍；等等。落款处均为甲、乙双方及双方的家庭成员签名。2020年3月25日，原告委托广东红棉律师事务所向被告发出律师函，认为上述《物业购买协议》违反了相关法律规定，告知被告该协议无效，并要求被告返还涉案房屋；等等。原告出示EMS快递单，显示邮寄律师函至被告涉案房屋地址，邮件显示于2020年3月26日已妥投。被告称并未收到上述律师函。2020年8月17日，原告另案起诉被告进行开庭审理，案号为（2020）粤0111民初25202号。该案原告诉讼请求为：1、确认原、被告于2006年8月签订的《物业购买协议》无效；2、被告将位于陈田村××北××号房屋返还给原告；3、被告将第二项诉讼请求涉及的宅基地使用证、白云区镇私房报建表、报建图纸、五边空地转让协议、收据原件返还给原告；4、本案诉讼费由被告承担。该案审理中，原、被告均确认原告已交付上述资料给被告，被告已支付房款63万元。2020年8月21日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经核，查无穗郊字第0406082号宅基地使用证的档案资料，亦无广州市陈田村××北××号地址的权属登记信息。2020年12月10日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向本院提供穗郊字第0406082号农村（墟镇）宅基地使用证（存根）复印件以及该房屋的私房报建表，显示该宅基地证所涉及的6层房屋已经过相关村委、镇政府审批同意。审理中，原告出示五边空地转让协议复印件、白云区镇私房报建表复印件及10张收据复印件，被告仅确认其持有《物业购买协议》原件一份、《农村（墟镇）宅基地使用证》原件一份、白云区镇私房报建表一份、五边空地转让协议一份、设计图2份、3张收据原件。另，原、被告均确认原告将涉案房屋出售给被告后，被告自行加建了2层半。本院释明合同无效后，被告明确在本案中不要求处理合同无效的后果。本院认为：涉案房屋为宅基地房屋，原告与被告签订《物业购买协议》。但由于被告非集体经济组织成员，故原告出售涉案房屋的行为违反了我国相关法律法规的强制性规定，上述《物业购买协议》依法为无效合同，现原告请求确认与被告签订的《物业购买协议》无效，本院予以支持。关于返还资料，被告确认收到原告交付的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件一份、白云区镇私房报建表一份、五边空地转让协议一份、设计图2份、3张收据原件，现合同无效，原告要求被告返还宅基地使用证及上述相关证件资料具有法律依据，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋拆迁补偿权益归原告享有，第三人陈田公司确认涉案房屋的拆迁补偿协议尚未签署完毕，涉案房屋可取得的拆迁补偿款及复建安置房屋仍需待协议签署后才能确定，且复建安置补偿的房屋面积及位置尚需待分配后才能确定，故涉案房屋是否享有拆迁补偿权益尚未确定，原告此时提起本案诉讼尚不具备处理条件，故本院暂不予调处。关于原告要求被告返还第三人泰达公司支付的补偿款2681916.29元，第三人泰达公司确认已支付的2681916.29元属于租金补贴和提前拆屋补贴，并非依据政府的拆迁补偿方案需支付的款项，原告要求被告向原告返还该款项无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈添与被告郭春明于2006年8月7日签订《物业购买协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告郭春明向原告陈添支付返还穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件1份、白云区镇私房报建表1份、五边空地转让协议1份、设计图2份、收据原件3张；三、驳回原告陈添的其他诉讼请求。本案受理费28250元，由原告陈添负担24931元，由被告郭春明负担3319元；本案财产保全费5000元，由原告陈添负担。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年一月二十九日书记员  苏秋雅