北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4344号原告（反诉被告）：北京爱个家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通中苑****楼**509。法定代表人：孙晋生，总经理。委托诉讼代理人：郭培杰，山西并州律师事务所律师。被告（反诉原告）：严正旺，男，1983年8月5日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：杨宇，北京阮思乔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京阮思乔律师事务所律师。原告（反诉被告）北京爱个家房地产经纪有限公司（以下简称爱个家公司）与被告（反诉原告）严正旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱个家公司的委托诉讼代理人郭培杰、被告严正旺的委托诉讼代理人张涛、杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱个家公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金10500元；2．判令被告支付律师费5000元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与我方于2017年5月17日签订的《房屋委托管理合同》约定，被告于2017年5月25日至2019年5月24日将坐落于北京市昌平区XXX房委托于我方管理出租。合同约定每月租金10500元，合同约定，被告在本合同期限届满后6个月内，不得与合同期限内承租委托房屋的承租人或其关系人自行达成租赁协议，然2019年5月28日，被告与合同期限内承租委托房屋的承租人另行签订了房屋租赁协议。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，故原告诉至法院。严正旺辩称，不同意原告的诉讼请求。合同第十一条约定原告没有做到明确提示，加重了我方当事人义务，应该是无效的格式条款，我方与案外人签订合同主观不存在恶意，不损害原告的利益。原告要求支付律师费，无合同及法律依据。严正旺向本院提出反诉请求：1．确认《房屋委托管理合同》第十一条（一）、（二）条款无效；2．判令反诉被告赔偿拆除厨房墙壁损失3．5万元；3．判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月17日，严正旺将坐落于北京市昌平区XXX的房屋租赁给爱个家公司，双方签订《房屋委托管理合同》。该合同是爱个家公司提供的格式合同，其第十一条（一）、（二）约定排除了严正旺在合同履行期限届满后自由选择缔约主体的权利。严正旺作为案涉房屋的所有权人，租赁权是其主要权利之一，《房屋委托管理合同》第十一条（一）、（二）对其予以排除，属于《合同法》第四十条规定的格式合同条款无效的情形，请求贵院确认其无效。合同履行期间，爱个家公司改变房屋结构，将案涉房屋厨房处的墙壁打通。租赁期间届满，爱个家公司未予恢复原状，侵害了反诉原告的合法权益。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉。爱个家公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。案涉房屋厨房墙壁拆除，现有证据不足以证明系我方拆除，对于恢复厨房产生的费用我方不认可。双方合同是双方当事人真实意思表示是有效的，也并未违反法律、法规的相关规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市昌平区XXX房屋登记的所有权人系严正旺。严正旺与姜燕飞系夫妻关系。2017年5月17日，严正旺（委托人、甲方）与爱个家公司（受托人、乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定，房屋坐落于北京市昌平区XXX；租赁用途为办公，可注册；甲方独家委托乙方代为处理租后管理事宜，并授权乙方对委托房屋进行资产增值服务，本合同期限内，甲方不得另行委托任何其他方提供租后管理和资产增值服务；甲方同意，乙方代为管理房屋租后的事项包括但不限于：对委托房屋承租人进行监督，并按照租赁合同的约定提供租后服务，对委托房屋进行装饰装修，具体装饰装修方案由乙方参考甲方意见决定，为委托房屋配置家具家电，具体配置方案由乙方参考甲方意见决定；委托期限为2年，自2017年5月25日至2019年5月24日；甲方应于2017年5月17日前将委托房屋交付给乙方；月租金10500元；除甲、乙双方签署的委托合同及甲方留存的家具家电外，甲方同意并授权，乙方可为委托房屋另行配置家具家电，并进行装饰装修，乙方对委托房屋进行装饰装修时，可对房屋进行打孔、穿孔、亦可在不改变房屋主体结构的情况下，小范围改造房屋格局（拆除非承重墙、设立非承重墙等）；第十一条第（一）款规定，甲方承诺在本合同期限届满后六个月内，不与合同期限内承租委托房屋的承租人或其关系人（包括但不限于承租人之亲属、配偶、情侣等）自行达成租赁交易，否则乙方有权要求甲方另行向乙方支付相当于本合同约定的一个月租金金额作为违约金；第（二）款规定，甲方如要求提前与乙方解除合同，则在本合同解除后一年内，甲方不得与合同期内承租委托房屋的承租人或其关系人（包括但不限于承租人之亲属、配偶、情侣等）自行达成租赁交易，否则乙方有权要求甲方另行向乙方支付相当于本合同约定的一个月租金金额作为违约金。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，严正旺将案涉房屋交付爱个家公司，爱个家公司开始将案涉房屋对外出租。2018年11月24日，爱个家公司（出租方、甲方）与案外人王鸿鹏（承租人、乙方）签订《房屋委托出租合同》，约定，将案涉房屋出租给乙方，租赁用途为办公（可注册）；租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日。该合同还对其他内容进行了约定。后双方在履行合同过程中产生争议，爱个家公司于2019年6月6日以房屋租赁合同纠纷为由将王鸿鹏诉至法院，王鸿鹏提出反诉，本院依法作出（2019）京0114民初14785号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、爱个家公司与王鸿鹏签订的《房屋委托出租合同》于2019年5月28日解除；二、爱个家公司于2019年9月17日前退还王鸿鹏房屋押金16000元，通过银行转账方式支付（开户行：中国建设银行北京市宋家庄支行、卡号XXX，户主：王鸿鹏）；三、双方就本案再无其他纠纷；四、案件受理费100元，由爱个家公司负担50元，已交纳，由王鸿鹏负担50元，于2019年9月10日前支付给爱个家公司。2019年5月28日，姜燕飞（出租人、甲方）与案外人王鸿鹏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方，租赁用途为办公；租赁期限自2019年5月28日至2022年5月28日。该合同还对其他内容进行了约定。庭审中，爱个家公司向本院提交律师费发票一张，证明产生的律师费，严正旺对此不予认可。严正旺向本院提交中联正安消防工程有限公司出具的《厨房修复工程投标总价》，证明厨房恢复的费用为37370．77元，爱个家公司对此不予认可。案件审理过程中，本院于2020年5月19日至案涉房屋现场勘验，案涉房屋厨房与客厅已打通，双方对墙壁系谁拆除存在争议。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。严正旺与爱个家公司签订的《房屋委托管理合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要全部权利的，该条款无效。经询问，案涉合同系由爱个家公司为租户提供的可重复使用的模板合同，包括第十一条（一）、（二）款，符合格式条款的特征，可认定为格式条款。上述条款未采取特殊标注，爱个家公司亦未证明其向严正旺进行了合理的提示说明，应当承担举证不利的法律后果。该条款限制了严正旺在合同解除后的出租自由，加重了严正旺的责任，该格式条款应属无效，故对严正旺要求确认该条款无效的反诉请求，本院予以支持。且与案外人王鸿鹏签订合同的系姜燕飞，现爱个家公司以严正旺违反该条款约定构成违约要求支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于律师费一节，无合同及法律依据，本院不予支持。关于拆除厨房墙壁的损失一节，合同约定，爱个家公司可就案涉房屋进行装修，故本院对于严正旺的该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、确认北京爱个家房地产经纪有限公司与严正旺于2017年5月17日签订的《房屋委托管理合同》第十一条第（一）、（二）款无效；二、驳回北京爱个家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；三、驳回严正旺的其他反诉请求。本诉案件受理费188元，由北京爱个家房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费338元，由严正旺负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  周建环人民陪审员  王科宇二〇二一年一月二十七日法官 助理  张子妺书 记 员  周心怡