四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4390号 原告（反诉被告）：四川满城房地产经纪有限责任公司。住所地：成都市武侯区二环路西一段84号3幢17层1707号。 法定代表人：王银行，公司总经理。 委托诉讼代理人：李若兰，女，系四川满城房地产经纪有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张尧瑶，女，1987年9月3日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：姚敏，女，系张尧瑶母亲。 委托诉讼代理人：彭北辰，男，系张尧瑶所在公司推荐的员工。 原告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城公司）诉被告张尧瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，被告张尧瑶提起反诉，本院经审查后依法予以受理，本诉与反诉合并进行审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）满城公司的委托诉讼代理人黄海、李若兰，被告（反诉原告）张尧瑶的委托诉讼代理人姚敏、彭北辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 满城公司向本院提出本诉诉讼请求：1．判令张尧瑶支付满城公司物业费、家具家电损失费共7000元；2．本案诉讼费由张尧瑶承担。事实和理由：2017年4月7日，满城公司与张尧瑶签订了房屋租赁合同，合同约定张尧瑶向满城公司承租位于成都市锦江区××街××街××号××花园广场××楼××号的房屋，租赁期限从2017年4月8日至2020年4月7日，月租金第一年1600元，第二年1700元，第三年1800元，租金、费用及付款方式为季度付款。合同签订后，2020年4月7日房子到期，但张尧瑶退房时未缴纳物业费，并且带走了房屋内属于满城公司的家具家电。满城公司为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 张尧瑶针对本诉辩称，1．满城公司主体不适格，双方签订租房合同时出租方加盖的印章与满城公司提起本案诉讼时使用的印章并不相同，满城公司并非合同相对方；2．满城公司超越经营区域，其所签订的房屋租赁合同无效；3．张尧瑶自2020年1月31日开始多次联系满城公司解除合同，收回案涉房屋，满城公司一直未正面回复，直至合同租赁期限届满，满城公司也未联系张尧瑶协商退租事宜；4．双方并未前往案涉房屋进行腾退，满城公司主张张尧瑶带走家具家电的事实不能成立。 张尧瑶向本院提出反诉诉讼请求：1．确认房屋租赁合同于2020年1月31日已解除；2．判令满城公司退还2020年2月1日至2020年4月7日止的房屋租金4020元和租房押金1600元。事实和理由：2017年4月7日，张尧瑶与满城公司签订了房屋租赁合同。合同约定张尧瑶承租位于成都市锦江区××街××街××号××花园广场××楼××号的房屋，用途是短租即用于经营性民宿。双方约定租赁期限从2017年4月8日至2020年4月7日。2019年12月8日张尧瑶按合同约定提前一个月交租期内最后一个季度的房租（交到2020年4月7日）。受新冠状病毒疫情的影响，张尧瑶取消春节的全部订单并全额退款。2020年1月24日，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应，受疫情防控措施的影响，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入，民宿停业。2020年1月31日，张尧瑶以新型冠状病毒和防控措施影响，经营民宿的目的不能实现，案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，向满城公司工作人员微信提出解除剩余租期内的合同，并约定2月3日前往房屋所在地腾退房屋。满城公司工作人员告知关于退房事宜已知晓，找相关同事对接。后相关同事多次以公司未上班为由，多次拒绝前往房屋所在地解除合约，拒绝腾退房屋事宜。2020年2月3日，张尧瑶再次微信书面通知解除合同时，此次疫情及防控措施已完全影响合同的履行。双方之间的合同有效期至4月7日，后续合同不可能再履行。疫情期间，不可能再交得起租金，合同不可能再履行，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持。 满城公司针对反诉辩称，1．本案不存在不可抗力的情形，合同不能因疫情发生而解除；2．张尧瑶虽提出解除合同申请，但满城公司并没有明确表示同意合同于2020年1月31日解除，双方处于协商阶段；3．即使房屋租赁合同于2020年1月31日解除，但直至合同约定的租期届满张尧瑶并未搬离案涉房屋，应当支付占有使用费，故租金不应予以退还；4．基于案涉房屋收回后屋内设施的损失以及物业费的欠付情况，根据合同约定在未结清物业费的情况下不应退还房屋押金。 本院经审理认定事实如下：2016年10月27日，甲方代霞（委托方）与乙方满城公司（管理方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方自愿将位于成都市锦江区××街××号××花园广场××栋××单元××层××号房屋交于乙方管理，房屋建筑面积38.79平方米，委托期限自2016年11月3日起至2020年2月3日止，合同委托期满，根据客户需要，乙方有权原价续租每年不超过三个月时间。甲方确认将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担。 2017年，甲方满城公司（出租方）与乙方张尧瑶（承租方）签订《物业委托代理租赁合同》，约定：甲方将坐落于成都市××街××街××号××花园广场××楼××号房屋租予乙方作为短租使用，租赁期限为36个月，自2017年4月8日起至2020年4月7日止；租金（不含税）为第一年1600元每月，第二年1700元每月，第三年1800元每月，按季度交纳，乙方应交纳1个月房租作为押金，并提前1个月支付下次房租（押金不充当房租，期满后30个工作日内，乙方结清全部费用后退还）；租赁期内所有的水、电、煤气、电话、有线电视费、卫生费、物管费，乙方按单付费；签约之日起，甲乙双方不得解除合同，如甲方中途要求收回房屋，应提前30天通知乙方，甲方应退还剩余房租，并赔偿两个月的房租金作为违约金；如乙方需要退费，必须提前30天通知甲方解除合同并支付两个月房租作为违约金，甲方退还未满租金。合同补充条款约定：乙方拿到房屋后用途为短租；乙方会对房屋进行软装，如涉及到硬装（如墙体施工）应提前征得甲方同意，家具及家电乙方进行更新，合同开始时不需要的交由甲方处理，乙方新购入家具，合同到期如不续租，由乙方处理；合同期内，甲方因任何原因断租，需赔偿乙方出资进行的软装及无法移动的资产总额。合同附件房屋附属设施清单中，乙方签字确认的家具家电包括冰箱、洗衣机、空调、书桌、窗帘。2019年12月5日，张尧瑶支付2020年1月8日至2020年4月7日的房屋租金5400元。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动；宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩；宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测。2020年3月26日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告》，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。 自2020年1月31日起，张尧瑶多次通过微信与满城公司进行沟通，表示因受新冠疫情影响，希望解除房屋租赁合同，退还剩余房屋租金和押金，满城公司未予同意。2020年4月1日，满城公司在未通知张尧瑶收房的情况下，单方面收回案涉房屋。2020年4月6日，满城公司向成都忠信物业管理有限公司交纳案涉房屋2020年1月至3月的物业服务费、垃圾清运费和2019年12月12日至2020年3月12日的电费、2019年12月12日至2020年4月6日的水费，以上费用合计568.06元。 以上事实有满城公司、张尧瑶的身份信息，《物业管理委托合同》、《物业委托代理租赁合同》及附件清单、不动产权证书，微信聊天记录、支付宝付款凭证、物业公司专业收据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，满城公司与张尧瑶签订的《物业委托代理租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。张尧瑶提出满城公司超越注册地址经营、加盖的印章已失效，导致双方签订的合同无效的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。 关于合同解除。在合同履行过程中，张尧瑶于2020年1月31日向满城公司提出提前退租，并在此后多次通过微信告知满城公司要求提前退租，结合双方提交的微信聊天记录，张尧瑶提出提前退租的申请并未得到满城公司同意，故只能认定为张尧瑶单方表达了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意。同时《物业委托代理租赁合同》中也并未约定张尧瑶在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故不能认定双方之间的租赁合同关系自张尧瑶所主张的2020年1月31日即告解除。张尧瑶提出因新冠肺炎疫情导致案涉房屋无法开展短租业务，属于不可抗力，要求解除合同的主张，本院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情暴发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且无法克服，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人的经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，承租人张尧瑶无权以不可抗力为由要求解除合同。满城公司于2020年4月1日自行收回案涉房屋，案涉房屋租赁合同自满城公司收回房屋之日起已无法继续履行，因此本院确认《物业委托代理租赁合同》于2020年4月1日已解除。 关于房屋租金、押金及物管费。本院确认案涉《物业委托代理租赁合同》于2020年4月1日解除，而张尧瑶已实际支付房租至2020年4月7日，《物业委托代理租赁合同》解除后剩余期间的房屋租金，应当退还张尧瑶。根据《物业委托代理租赁合同》的约定，租赁期内所有的水、电、煤气、电话、有线电视费、卫生费、物管费由张尧瑶支付；押金于租赁期满后30个工作日内，张尧瑶结清全部费用后退还。满城公司在收回房屋后，代张尧瑶支付了承租期间内案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费及水电费共计568.06元，该费用应由张尧瑶承担。张尧瑶向满城公司支付房屋押金1,600元，截至本院开庭审理时早已超过退还期限，满城公司应当在扣除前述物管费、垃圾清运费及水电费后，将剩余款项1,031.94元退还张尧瑶。本院考虑到，新冠肺炎疫情发生后，政府针对疫情采取系列防控措施，案涉房屋所在的郁金香花园广场对于外来人员也采取了严格防控措施，必然对张尧瑶所经营的短租业务造成不良影响。整个疫情持续到3月中旬开始缓解，直至3月底开始全面恢复生产经营，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，本院酌定对张尧瑶应当支付的租金予以适当减免，酌情减免一个半月的租金1,800元/月×1.5月=2,700元，该部分租金满城公司应予退还。对于张尧瑶多主张的部分，本院不予支持。 关于家具、家电损失。本院认为，根据《物业委托代理租赁合同》的约定，租赁期满同日，乙方应无条件退租，并确保房屋及屋内物品完好无缺（可正常使用）经清点无误并将房屋清理干净后交还甲方。满城公司接收案涉房屋时，应当通知张尧瑶到场共同清点物品，现满城公司在未通知张尧瑶或第三方在场见证的情况下，单方收回案涉房屋，其提交的收房视频不能反映拍摄时间和接收房屋的全过程，满城公司主张张尧瑶带走屋内家具家电的证据不足。除此以外，即便张尧瑶带走了屋内的家具家电，但《物业委托代理租赁合同》所附房屋附属设施清单中仅载明了物品种类，对于家具电器的品牌、型号、价格等因素均未予明确，满城公司亦未举证证明相关物品的价值，其以另行购买的家具、电器的价格主张其损失，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川满城房地产经纪有限责任公司与被告（反诉原告）张尧瑶签订的《物业委托代理租赁合同》于2020年4月1日已解除； 二、原告（反诉被告）四川满城房地产经纪有限责任公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）张尧瑶房屋租金2,700元、押金1,031.94元； 三、驳回原告（反诉被告）四川满城房地产经纪有限责任公司的本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张尧瑶的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）四川满城房地产经纪有限责任公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）四川满城房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 朋 二〇二一年一月二十九日 书记员 谢生娅