河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初24号原告：石改换，女，1961年5月2日生，汉族，住河北省邯郸市涉县。委托诉讼代理人：文宏礼、王丹，河南英伦律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼、马雪菲，该公司员工。原告石改换诉被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文宏礼、王丹,被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2019年5月5日签订的编号为0007179的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款75891元及利息暂定4777.45元（利息以75891元为基数，自2019年5月6日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款年利率4.35%计算利息金额为962.87元；2019年8月20日至2020年12月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息金额为3814.58元，2020年12月3日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算剩余利息）；3、请求法院依法判令被告返还原告维修基金和其他费用11471元及利息暂定722.12元（利息以11471元为基数，自2019年5月6日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款年利率4.35%计算利息金额为145.54元；自2019年8月20日至2020年12月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息金额为576.68元，2020年12月3日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算剩余利息）；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年5月5日，原告与被告签订了编号为0007179的《郑州恒大山水城商品房认购书》，认购了被告开发的郑州恒大山水城124底商106号，该认购书签订后，原告支付了购房款（含定金）共计75891元、维修基金及其他费用11471元，被告于2020年11月10日向原告发送清房短信，告知原告所付款项不予退还，由于被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其无理由退房的优惠政策，因此原告有权解除与被告之间的合同，现原告要求解除与被告签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》，并要求被告退还购房款、定金及资金占用期间产生的利息。后原告诉至法院。被告辩称，原告不享受认购书的解除权，其诉讼请求应当予以驳回。原告未按照认购书的约定支付首期款并交纳剩余款项违约在先，不享有认购书的解除权。认购书作为正式商品房买卖合同的预约合同，现由于原告的违约行为，致使商品房买卖合同无法订立，其应当承担相应的违约责任。在此期间，被告通过发送律师函等方式催促原告签订合同，但原告至今仍未签订，应当承担定金予以扣除的违约责任。无理由退房仅为被告的广告宣传，并不构成要约，被告宣传的无理由退房仅针对商品房住宅不包括原告所购买的商铺，而且该事实经法院判决予以确认，双方的权利义务应当以认购书约定的内容为准，认购书中并没有约定原告可以享受无理由退房，且被告在无理由退房宣传中明确何时可享受无理由退房，现原告仅交纳了首付款，并没有签订商品房买卖合同，其购房行为没有完成，无权要求被告对其进行无理由退房。被告在认购书签订后自始至终没有违约行为，原告要求被告退还购房款及利息没有事实和法律依据，原告作为违约一方应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2019年4月28日，原告与被告签订编号为0007290号的郑州恒大山水城商品房认购书一份。2019年5月5日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0007179）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘124底商106号……。该商品房建筑面积共167.71平方米，其中套内建筑面积153.53平方米……按建筑面积计算……总金额为1517824元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2019年4月30日前支付首期房款25891元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年10月28日前付清151782元；于2020年4月28日前付清227674元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2019年5月5日，原告支付被告款项75891元，被告给原告出具收据一份，显示为“房款（含定金）”内容，当日，原告支付被告维修基金及税费共计11471元，由被告给原告出具收据一份，现该款项仍在被告处。后原告并未与被告签订书面商品房买卖合同，亦未按照认购书约定履行支付房款义务，2020年11月10日，被告给原告邮寄律师函一份，2020年11月18日，原告取走该邮件。2020年11月10日，被告工作人员给原告发送短信一份，主要内容为：“……你于2019年4月28日在郑州恒大山水城项目认购的124号商铺106号房屋，依据签署楼宇认购书约定时间你应于2019年10月28日、2020年4月28日、2020年10月28日前支付房款151782元、227674元、227674元，限你于2020年11月10日前交清该笔款项，逾期未交房款，根据规定我司将对你所购的房源作出挞定处理，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋”。后原告诉至法院。另查明，本案所涉房屋尚未交付给原告占有使用。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是双方于2019年4月28日签订认购书一份，于2019年5月5日又签订认购书一份，从该两份认购书内容来看，2019年5月5日签订的认购书对2019年4月28日部分内容进行了变更，本案以2019年5月5日签订的认购书内容为准，二是该认购书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，因此本案所涉的认购书成立有效，三是该认购书约定原告支付首期房款25891元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上原告于2019年5月5日即支付被告该首付房款及定金，原告予以接收，并出具收据，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方并未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2019年5月5日成立了商品房买卖合同关系，定金5万元已经转换为购房款，相应的认购书、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及合同法第六十一条予以补充解释确定，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是关于本案所涉的合同解除问题，一是原告陈述其一直向被告主张解除合同，但其并未提供充分的证据予以证明，因此本案以原告起诉后向被告送达起诉手续之日即2021年1月8日为通知合同解除之日，二是被告曾于2020年11月10日向原告发送短信并向原告邮寄律师函一份，该短信及律师函包含两个意思表示即催告原告在2020年11月10日之前履行支付剩余房款的义务，以及超过该期限，被告主张解除该商品房买卖合同，三是虽然短信显示被告催告期间过短，律师函上亦未显示催告期间，但原告并未按照合同约定支付剩余房款，且经被告催告后，至今亦未支付，故综上考虑本案情况，催告期间以10日为宜，被告依法具有解除权，本案所涉商品房买卖合同于2020年11月20日解除，现原告以被告无理由退房政策为由要求解除本案所涉合同，已无事实基础，故对原告第一项诉讼请求，本院不予支持，合同解除后，因被告并未将本案所涉房屋交付给原告，因此被告应当向原告返还购房款75891元，对原告该诉讼请求，本院予以支持。再次是关于原告所诉维修基金及税费问题，结合原、被告陈述，该费用系被告代为缴纳的款项，原告与被告之间应为委托合同，鉴于商品房买卖合同已解除，且该款项仍在被告处，故该委托合同应相应解除，被告应当将该款项返还给原告。最后是关于原告所诉的利息问题，应当视为原告的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是原告提供的证据并不足以证明被告存在违约行为，而原告存在未依约支付剩余房款的情形，三是从本案所涉短信、律师函以及认购书约定内容来看，双方约定有违约金条款，且被告亦向原告进行了主张，故原告所主张的利息与合同约定违约金可相互抵销，结合本案情况，原告所主张的利息数额小于违约金数额，因此对原告该诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百一十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石改换购房款75891元、维修基金10901元、税费570元共计87362元；二、驳回原告石改换的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由原告负担69元，由被告负担992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年一月二十六日书记员  王 吉