西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书    （2020）陕0103民初10439号   原告（反诉被告）：景芬，女，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：秦维彬，陕西云迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茗，陕西云迈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杜旭生，男，汉族，无业，住陕西省西安市周至县。第三人：西安美洋洋房地产中介有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：李周生，系该公司经理。委托诉讼代理人：董帅，系该公司员工，住西安市碑林区。原告（反诉被告）景芬与被告（反诉原告）杜旭生、第三人西安美洋洋房地产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）景芬及其委托诉讼代理人秦维彬、赵茗、被告（反诉原告）杜旭生、第三人西安美洋洋房地产中介有限公司（以下简称“美洋洋中介公司”）委托诉讼代理人董帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）景芬向本院提出诉讼请求： 1、请求依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告返还原告房屋租赁款31670元及押金2800元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金3167元；4、请求依法判令被告向原告支付占用期间利息，以34470元为基数，自2019年10月23日起按照全国银行间同业拆借中心的贷款市场公布报价利率计算至实际支付之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人于2017年11月19日签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于西安市碑林区XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋，租赁期限为2017年11月24日至2022年11月23日，后又于2018年10月签订补充协议，约定2019年11月24日至2020年11月23日房屋租金为一年38000元整。原告于2019年10月23日向被告支付约定房款。2020年1月20日，被告在未告知原告的情况下私自将涉案房屋的电卡注销，并告知物业不给原告办理相关物业事宜，导致房屋无法正常使用。原告于2020年1月20日搬离房屋，并向被告主张解除协议并返还租房款，但被告拒不返还。被告的行为已经给原告带来了极大的损失，现原告为维护自身合法权益故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）杜旭生辩称原告诉请系虚假陈述。第一，原告声称2019年10月23日向被告支付约定年租金38000元，其有证据显示，原告仅支付了36500元房租，在被告多次提醒后，仍拒不支付拖欠房租，造成严重违约；第二，原告声称2020年1月20日被告在未告知原告的情况下将房屋电卡注销，但事实是被告于2020年1月16日补办了电卡，并通知原告，如果不及时缴清房租，其将不允许原告使用电卡，在2020年1月20日下午，原告还在微信沟通，沟通结果为被告不愿意给原告电卡，原告也不愿意交清房租；第三，原告声称2020年1月20日搬离了房屋亦为虚假陈述。原告搬离房屋，并没有交清物业费和水费，原告也未交还被告房屋钥匙，也未通知被告。原告1月20日下午还跟被告讨论想要拿到电卡。原告将涉案房屋一直用于经营即民宿，直到2020年4月该房屋在爱彼迎网站上还有两个好评；第四，2020年3月19日被告微信告知原告其准备收回房屋；第五，2020年5月25日、26日经过与原告丈夫微信沟通，原告仍不愿意支付剩余房租及物业费和水费，也不配合被告收房；5月30日被告在原告不配合的情况下，通知原告丈夫更换门锁，收回房屋。反诉原告（本诉被告）杜旭生提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告所欠房租1500元；2、请求判令反诉被告支付反诉原告所欠的物业费和水费（1-6月份）合计1487.42元；3、请求判令反诉被告支付反诉原告门锁更换费用350元，电卡补办费用30元，燃气卡补办费用20元，小区门禁卡补办费用80元，合计480元；4、请求判令反诉被告支付涉案房屋在反诉被告居住期间致使厨房门玻璃破损的更换费用800元；5、请求判令反诉被告支付反诉原告出庭应诉的交通费50元；6、反诉费由反诉被告承担。事实与理由与其答辩意见一致。反诉被告（本诉原告）景芬答辩称，请求驳回被告（反诉原告）全部的反诉诉请。第一，反诉被告不应承担1500元的房租，该费用系双方协商一致更换空调的费用，反诉被告已支付全部房租；第二，反诉被告于2020年1月底搬离，剩余的水电费、物业费与反诉被告无关，反诉被告仅应承担一月份的物业及水电费；第三，反诉人换锁补卡的行为系反诉人的个人行为，与被反诉人无关，其费用不应由被反诉人承担；第四，厨房的玻璃门在签订租赁合同前已经破损，无需由被反诉人承担责任；第五，反诉人主张交通费与本案无关，反诉费应由反诉被告自行承担。第三人对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉请及答辩发表意见：当时双方换空调的时候不是其本人在店里配合处理的，但是到2020年3月左右原、被告双方来找中介公司协商，当时其也告知杜旭生，双方纠纷就是因为换空调产生的，景芬已将房租交到了11月份，即使差1500元，也不能将房屋的电卡补办了。原告（反诉被告）景芬围绕其本诉诉讼请求及反诉答辩意见提交如下证据：1、房屋租赁合同及补充协议，证明原、被告约定租赁期限为2017年11月24日至2022年11月23日，每月房租2800元；2018年11月24日至2019年11月23日年租金为36000元；2019年11月24日至2020年11月23日租金为38000元。甲方（杜旭生）提供的房屋不符合本合同约定，致使乙方（景芬）无法正常使用时，乙方有权解除本合同，同时甲方应承担一个月房租的违约金。2、微信聊天记录、收条、押金条、银行转账记录，证明其已依约履行付款义务，杜旭生应按合同约定保证所租赁房屋可正常使用。3、2020年1月16日10:27至2020年3月19日景芬与杜旭生聊天记录及2020年1月21日12345的投诉记录，证明2020年1月16日杜旭生将电卡补办，后其于2020年1月20日发现无法正常充值电量，该房屋无法正常使用，合同目的无法实现故解除涉案房屋租赁合同并搬离。杜旭生私自断电的行为已经构成违约应支付景芬违约金3167元。4、XXX物业大物出门证、空调安装费收据证明、购买空调发票、安装照片、张柯证明，证明2019年6月10日，原告承租房屋内空调损坏后多次联系杜旭生及第三人公司员工解决但均未取得联系，后原告于2020年6月13日自费购买空调花费1449元，空调安装费240元，旧空调折抵200元，上述事实已告知杜旭生且其已同意旧空调搬出，但未支付更换费用，该空调仍在涉案房屋内，1500元房租已由空调费抵扣。5、贾XX证明、席XX证明、短期租房合同、XX小区X号楼X单元X室租赁合同、X号楼X单元X室房屋租赁合同、X号楼X单元X室房屋租赁合同，证明原告自2017-2018年陆续在XX小区租赁多套房屋，租赁期限至2022年。杜旭生反诉称2020年4月在爱彼迎网站的好评系对其他房屋的评价，与案涉房屋无关，房屋已于2020年1月20日无法正常使用，故应退还已付的2020年1月20日至11月23日的租金31670元及押金2800元并承担相应的违约责任；6、陕西XX物业管理有限公司收款收据两份，证明原告物业费已付至2019年12月，水费已付至2019年9月，暖气费已付至2020年3月15日，原告仅应承担2019年12月31日至2020年1月20日的物业费170.71元及2019年9月30日至1月20日的水费95元，还应扣除原告已支付未使用的1167.09元暖气费。7、2017年11月25日租赁房屋照片，证明厨房玻璃门在房屋租赁时已是破裂状态，并非原告导致，原告不应该承担该玻璃门赔偿义务。被告（反诉原告）杜旭生质证对证据1、2、3真实性认可，证明目的均不认可，其认为涉案的1500元为对方拖欠的房租，原告景芬在曲解聊天记录，且对方搬离涉案房屋并未向其通知，亦未向其交付钥匙；对证据4张柯证明真实性不认可，该组其余证据真实性均认可，对该组证据证明目的均不认可；对证据5不认可，认为与本案无关联；对证据6真实性及证明目的均认可；对证据7均不认可。第三人美洋洋中介公司对上述证据无意见。经审查，原告提交上述证据中证据4的张柯证明为复印件且其本人未到庭作证，对该证据真实性无法认定，其他证据符合证据“三性”之规定，依法作为定案依据在卷佐证。被告（反诉原告）杜旭生围绕其本诉答辩意见及反诉诉讼请求提交如下证据：1、微信聊天截图四份，证明2019年10月23日其向景芬通知房租未交清并催收，2020年1月16日通知景芬电卡已补办并催要所欠房租，2020年5月25日和26日杜旭生通过景芬要求收回房屋，2020年5月30日被告收回房屋并通知原告房屋损坏情况；2、收款收据一份，证明原告拖欠的2020年1月至2020年6月的电梯费、水费、卫生费、物业费合计1487.42元，该款项已由杜旭生交纳。3、网站截图两份，证明2020年4月涉案房屋被景芬出租用作民宿，说明景芬还在使用房屋。原告（反诉被告）景芬质证认为对证据1真实性认可，证明目的不认可，认为被告提交的聊天记录不连续，无法反映本案真实情况，且其述称其在1月16日将电卡补办导致涉案房屋无法正常使用，构成自认。其提供的聊天记录系单方陈述，不能证明反诉被告对房屋有毁坏行为。对证据2真实性关联性均无异议，证明目的有异议，原告仅应承担2020年1月1日至2020年1月20日的物业费170.71元，2019年10月-1月20日水费95元，其余部分不应由原告承担。对证据3“三性”均不予认可，该爱彼迎网站房屋的出租并非涉案房屋，与本案无关，景芬在该小区租有多套同户型同布朗熊主题的房屋，其提供的好评记录系其他房屋，并非涉案房屋。经审查，杜旭生提交上述证据中爱彼迎网站的出租房屋信息并无法体现为涉案房屋，且原告亦提交多份租赁合同证明其在该小区有多套同户型布朗熊主题的房屋作为相反证据，对该证据关联性无法认定，其他证据符合证据“三性”之规定，依法作为定案依据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告协商一致后签订房屋租赁合同，约定由景芬租赁杜旭生位于西安市碑林区XX号XX小区XX栋XX单元XX室的房屋一套，租赁期限为从2017年11月24日到2022年11月23日止，共计陆拾个月；每月租金2800元整，年租金为33000元整。租金交付方式按年结算,双方约定押金为2800元。甲方提供的房屋不符合本合同约定，致使乙方无法正常使用时，乙方有权解除本合同，同时甲方应承担一个月房租的违约金。甲方未及时履行修缮义务，致使乙方不能正常使用的，租赁期限依法顺延，乙方不承担此期间费用。如对乙方造成损失的甲方负有赔偿责任。未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日应承担应付费用千分之五的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。在租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，违约金需承担一个月的违约金，乙方未使用租金扣除违约金及各项费用后由甲方在乙方退还房屋当日无息退还乙方。如剩余租金或违约金不足以弥补甲方损失乙方应在退还房屋当日交付给甲方相应违约金。后，双方签订关于房屋租赁合同的补充协议，协议约定：甲乙双方约定2018年11月24日至2019年11月23日房屋租金为一年36000元整，乙方一次性付清；2019年11月24日至2020年11月23日房屋租金为一年38000元整，乙方一次性付清。（以上协议中甲方为杜旭生，乙方为景芬）。2019年6月，涉案房屋内空调损坏，景芬于2019年6月13日购买价值1449元奥克斯空调KFR-25GW/NFN+3空调一台，于同月15日安装该空调，花费高空费80元、拆机费80元、拆机高空费80元，合计240元。同日，涉案房屋小区物业出具XX物业大件物品出门证一份，载明“房间号 XX 出门日期及时间 2019.6.15 搬出物品 空调一台 备注 已联系业主本人，同意搬出”。 2019年10月23日，景芬向被告杜旭生银行账户转账36500元，该款项为2019年11月24日至2020年11月23日的涉案房屋租金。2020年1月16日杜旭生将涉案房屋电卡补办，2020年1月21日景芬以无法购电为由，将该事项反映至12345，西安市碑林区人民政府就该事项处理结果已反馈给投诉人。2020年5月30日杜旭生将涉案房屋门锁更换。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。景芬与杜旭生之间的租赁关系成立，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。景芬应当按约向杜旭生交纳房屋租金，杜旭生应当按照合同约定将房屋交付给景芬并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。关于景芬是否足额交纳房租与更换空调费用的问题。景芬与杜旭生约定租赁杜旭生位于西安市碑林区XX号XX小区XX栋XX单元XX室，租赁期限为2017年11月24日至2022年11月23日，在承租期间，案涉房屋内空调因无法使用故景芬于2019年6月15日更换屋内空调并于同日将损坏空调搬出。双方补充约定2019年11月24日至2020年11月23日房屋租金为一年38000元整，景芬于2019年10月23日向杜旭生交纳房租36500元，扣除了更换空调的费用，杜旭生认为其未交清房屋租金，故双方引发纠纷。经审查，在承租期间，承租房屋因空调损坏需维修，景芬支付空调购买费用1499元及安装费240元，经询景芬称原损坏旧空调折抵200元，故其共计支付空调购买费用及安装费1500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。杜旭生辩称其对空调损坏并不知情，但结合景芬提交的XX小区物业出具的“新时代物业大件物品出门证”可以证明其对出租房屋内空调损坏和更换是知情的，且其并无证据证明景芬未正当使用空调而造成空调损坏，故杜旭生应承担更换涉案房屋内的空调费用1500元，该笔费用已由景芬从交纳的房屋租金中扣除，故两项相抵，景芬已足额支付2019年11月24日至2020年11月23日的房屋租金38000元。另一争议问题为承租人何时搬离涉案房屋的问题。本案中，景芬主张其在杜旭生2020年1月16日补办电卡后同月31日前搬离涉案房屋；杜旭生辩称景芬一直未将承租房屋钥匙交还，且景芬在2020年4月仍将涉案房屋出租用作民宿，杜旭生于2020年5月30日将涉案房屋的门锁更换，故其认为景芬应系2020年5月30日才搬离涉案房屋。经审查，原告提交的证据双方的聊天记录及2020年1月21日12345的投诉记录仅证明该涉案房屋无法正常使用，杜旭生对合同不能正常履行存在过错，无法证明具体的搬离时间；杜旭生提交的爱彼迎网站的房屋截图并无法证明涉案房屋仍在使用的事实，且原告亦提交多份租赁合同及证人证明其在该小区有多套同户型布朗熊主题的房屋作为相反证据，故无法证明景芬在2020年4月及5月仍使用该房屋，但景芬未向杜旭生交付涉案房屋钥匙亦存在过错。现涉案房屋已再次出租，双方合同目的已无法实现，故该《房屋租赁合同》应予解除。本院酌情认定景芬于2020年3月23日搬离涉案房屋。故杜旭生应当退还景芬交纳的2020年3月24日至11月23日期间无法使用房屋的房租25333.36元及租房押金2800元。景芬所诉违约金之诉请，因双方均存在过错，故不予支持。景芬要求杜旭生支付剩余租金及押金的利息之诉请，因本院认定应当退还房租及押金合计28133.36元，故杜旭生应当以28133.36元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付景芬自2020年3月24日起至实际付清之日止的资金占用利息。对于杜旭生反诉要求景芬支付其所欠的2020年1月至6月的水费、物业费、电梯费等合计1487.42元，景芬辩称其已将物业费付至2019年12月，水费付至2019年9月，暖气费付至2020年3月15日，房屋已于2020年1月20日无法正常使用，故其仅应承担2019年12月31日至2020年1月20日的物业费170.71元及2019年9月30日至1月30日的水费95元，还应退还景芬已支付未使用的暖气费1167.09元。因本院认定景芬于2020年3月23日搬出，结合收款收据，景芬应向杜旭生支付自2020年1月1日至2020年3月23日的电梯费91.18元、卫生费18元及物业管理费364.56元，支付自2019年10月1日至2020年3月23日的水费121.65元，合计595.39元，剩余暖气费1167.09元因3月15日供暖结束故不予退还。杜旭生反诉要求景芬支付门锁更换费用、电卡补办费用、燃气卡补办费用、小区门禁卡补办费用合计480元，因无票据佐证，故本院依法不予认可，对其该项诉请不予支持。杜旭生反诉要求景芬承担居住期间厨房门玻璃破碎更换费用800元，因景芬提交证据证明其承租前该厨房玻璃已经破损，故对杜旭生的该项诉请不予支持。杜旭生反诉要求景芬承担其出庭应诉产生的交通费用50元，无事实和法律依据，故依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）景芬与被告（反诉原告）杜旭生签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）杜旭生于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）景芬剩余房屋租金25333.36元及押金2800元。三、被告（反诉原告）杜旭生于本判决生效之日起十日内以剩余租金及押金合计28133.36元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付原告（反诉被告）景芬自2020年3月24日起至实际付清之日止的利息。四、原告（反诉被告）景芬于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杜旭生所欠电梯费91.18元、卫生费18元、物业管理费364.56元、水费121.65元、合计595.39元。五、驳回原告（反诉被告）景芬其余诉请。六、驳回被告（反诉原告）杜旭生其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费741元，减半收取370.5元，由原告（反诉被告）景芬负担119元，被告（反诉原告）杜旭生负担251.5元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）景芬负担5元，被告（反诉原告）杜旭生负担20元（此款双方均已预交，在给付上述款项时一并直付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员      连 晓 欢  二〇二〇年十二月三十一日  书  记  员    罗 萌 哲1