西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初4828号原告（反诉被告）：西安摘梦体育文化发展有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：伍桐，该公司总经理。委托诉讼代理人：张媛媛，陕西邦维律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西法珂尔汽车服务有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：单剑威，该公司总经理。委托诉讼代理人：李怀亮，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萌，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：单剑威，男，1990年10月19日出生，汉族，陕西法珂尔汽车服务有限公司总经理，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：李怀亮，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萌，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告（反诉被告）西安摘梦体育文化发展有限公司（以下简称摘梦公司）与被告（反诉原告）陕西法珂尔汽车服务有限公司（以下简称法珂尔公司）、单剑威租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人伍桐及其委托诉讼代理人张媛媛、被告法珂尔公司、单剑威之委托诉讼代理人李怀亮、杨萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告摘梦公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告腾交所租赁的房屋；3、依法判令被告支付房屋使用费190000元（暂时计算至2019年12月31日，主张至实际腾房之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于莲湖区XX路XX号XX层部分面积约950平方米用于经营汽车科技文化及配套服务项目。租赁期限为5年，租金第一年至第三年为40元/m2/月。2017年12月1日至2018年7月31日作为被告物业改造期、经营培育期及免租期；租金自2018年8月1日开业后开始扣租。租金结算方式为年付，于当月的十号前支付；逾期超过一个月，原告有权单方面解除合约。租赁合同签订后，被告租赁的场地实际上被其公司陕西法珂尔汽车服务有限公司使用，用于经营汽车维修、装饰等服务。按照双方租赁合同约定，被告应当于2018年8月10日前支付第二年租金。但时至今日，被告拖欠原告租金长达五个月，累计金额为190000元，经原告多次催要未果，特诉至贵院，望保障原告的合法权益。被告法珂尔公司辩称，涉案房屋自摘梦公司出租后，一直由法珂尔公司经营汽车科技文化业务使用，然而，摘梦公司针对涉案房屋至今未向法珂尔公司出示享有出租权的证明材料，根据合同约定，在摘梦公司没有举证证明其对出租房屋有出租权的情况下，无权向法珂尔公司收取租金。合同中关于免租期的条款已实际变更，合同中约定给予4个月改造期及3个月经营培育期，共计7个月免租期，至2018年6月30日止。合同刚开始履行，摘梦公司就发现出租房屋周边营商环境不成熟，为此，摘梦公司法定代表人伍桐向法珂尔公司承诺再延长9个月的免租期。因此，免租期至2019年3月31日止，故法珂尔公司并未拖欠租金。出租房屋的消防设施不完善，法珂尔公司的正常经营受到了影响。摘梦公司利用代收电费的权利故意干扰法珂尔公司的正常经营活动。综上，请求驳回摘梦公司的全部诉讼请求。被告单剑威辩称，《房屋租赁合同》）明确约定合同的权利义务非由其承担，故其非适格被告；合同签订时，虽然法珂尔公司还未成立，但不影响其承受合同的权利义务，公司成立后对欠款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。单剑威系法珂尔公司法定代表人，签订合同是为了设立法珂尔公司，并为法珂尔公司租赁经营场所。综上，应驳回原告要求单剑威承担法律责任的诉讼请求。被告法珂尔公司、单剑威提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金456000元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2017年12月1日，单剑威与摘梦公司签订《房屋租赁合同》。合同首部约定，摘梦公司将案涉房屋出租给单剑威，由单剑威经营汽车科技文化。单剑威与摘梦公司签订合同租赁案涉房屋，是为了设立法珂尔公司后，由法珂尔公司用案涉房屋经营合同中指向的“汽车科技文化”。事实上，案涉房屋也始终由法珂尔公司实际使用，法珂尔公司成立后，单剑威也一直是法珂尔公司的法定代表人。合同第7条约定：除非经乙方书面同意，甲方在此租赁期限内不应将本租赁场地所在建筑物内甲方拥有的其他租赁场地出租给第三人经营或资金经营或同等类型的商业模式，否则视为甲方违约。摘梦公司将案涉房屋所在建筑物的其他租赁场地出租给他人经营“睿奔宝”汽车科技文化业务，影响了法珂尔公司的业务开展，降低了法珂尔公司的经营收入。摘梦公司没有按照合同约定向法珂尔公司提供不少于一处建筑物外立面主街位置的门头店招位用于法珂尔公司经营之用，严重影响了法珂尔公司的业务经营。2019年前后，案涉房屋所在园区修路，道路封闭5天左右，严重妨碍公司经营。摘梦公司没有在24小时内维修也没有采取必要的措施减少法珂尔公司的损失，属于违约行为。合同签订后，单剑威按照合同约定将第一年的租金支付给摘梦公司，积极履行合同义务。但是，摘梦公司却违反合同约定，理应承担违约责任。综上，为维护自身的合法权益，特提起反诉。反诉被告摘梦公司辩称，被答辩人的反诉请求与案件事实不符，其诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。首先，按照合同约定，租金的结算方式为年付，于当月的十号前支付第二年租金，催缴后延期超过一个月的，答辩人有权单方解除合同。答辩人曾多次要求被答辩人搬离出租屋并退场，但答辩人均未搬离，且持续占有使用涉案房屋至今。答辩人在被答辩人拖欠租金且不搬离的情形下，发律师函告知其不支付拖欠租金，将于2019年10月26日单方解除租赁合同，并要求其于2019年11月26日腾交房屋。然而，被答辩人对该律师函内容置之不理。无奈答辩人在被答辩人违约在先的情况下，为了减少损失于2019年11月才招租他人，且与答辩人相隔甚远，不会影响被答辩人的经营收入。其次，被答辩人所租赁的位置本就在主街位置，其门头店的招位自承租起一直是他们自己在专属使用，不存在影响其业务经营一说。再次，答辩人为被答辩人提供免费的物业服务，但其水电费均是按照其购买的额度自由支配使用。市政部门的施工及水电故障的检修均在合理时间，从未妨碍被答辩人的经营。被答辩人拒不支付租金已经一年有余，其违约在先，还将案涉房屋转租、分租；并多次在我方经营场所及物业辖区内滋事、扰乱正常的经营秩序，已构成严重违约，致使双方合同无法继续履行。综上，请驳回其反诉请求。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，西安土门地区综合改造管理委员会（甲方）与西安新界元置业有限公司（乙方）签订《招商项目合作框架协议书》，约定：甲方同意乙方通过租赁土地（房屋）方式，开发建设汉城创客空间项目。2017年5月5日，西安新界元置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商业合作证明书》，甲方将其位于团结西路26号汉城国际创客项目一楼所有商铺交付乙方，乙方全权负责一楼所有商铺的招商及运营工作。2017年11月19日，原告（乙方）与西安新界元置业有限公司（甲方）签订《汉城创客场地租赁合同书》，约定甲方将位于莲湖区XX路XX号XX城XX层1500平方米出资给乙方用做汽车项目及餐饮经营；租赁期限为2018年4月1日至2027年3月31日。2017年12月1日，单剑威（乙方）与摘梦公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将项目商业一层部分面积在约定期限内出租给乙方经营汽车科技文化，建筑面积约为950m2作为汽车科技文化使用及配套服务功能，出租或转租需征得甲方同意且以书面合同作为备案，该汽车科技文化由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业经营或服务。租赁期限为5年，自签订合同起始日开始计算。物业改造期及经营培育期为在双方签订《租赁场地合同》之日起，甲方给予乙方4个月物业改造期及3个月经营培育期。甲、乙双方同意租金结算方式为交纳年租金预付，租赁房屋交付后7个月（物业改造期及培育期）免收租金及物业费；第一年至第三年租金为40元/m2/月,物业费0元；第四年至第五年租金为45元/m2/月，物业费为0元。租赁费用由乙方按合同约定，交纳租金于当月的十号前用以银行转账方式支付甲方，如遇周末或节假日则顺延。首月和租赁期满或合同提前终止当月的租赁费用应按实际天数和每日平均金额计算。其它月份按整月计算，逾期缴付则按日加收每月保底租赁费用3‰滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权单方面解除合约。合同签订5个工作日内，乙方支付甲方38000元作为装修保证金，当汽车科技文化开业后保证金自动转为合同押金；支付456000元作为预付款租金。当2018年8月1日开业后开始扣租，扣完为止。合同第7条约定，除非经乙方书面同意，甲方（或选聘的物业管理公司）在此租赁期限内均不应将本租赁场地所在建筑物内甲方所拥有的其它租赁场地出租给第三人经营或自己经营或其他同等类型的商业模式。否则，视为甲方违约。合同8.4中约定，乙方租赁期限内，甲方免费提供不少于一处建筑物外立面主街位置的门头店招位给乙方作为汽车科技文化专用。合同第11条解除中约定，未按合同约定支付租赁费用（自接到甲方催缴租赁费通知后且延期达到一个月以上仍未支付的），甲方有权单方解除合同；合同第13条违约责任中约定，若甲乙双方未按合同约定履行权责，则违约方应向守约方支付相当于当年全年租赁费用作为违约金，同时承担因此给守约方带来的直接损失。因签署本合同时，新的汽车科技文化公司在当地尚未注册成立，待当地开业并注册完毕后由新的汽车科技文化公司按原条文不变，重新签署合同，所有权利和义务由新公司承担。合同签订后，被告交纳了38000元装修保证金及456000元租金。原告认可合同约定为7个月免租期及培育期，实际给予8个月免租期，被告交纳了2018年8月1日至2019年7月31日的租金；被告辩称原告法定代表人口头承诺给予9个月市场培育期，原告对此不予认可。庭审中，原告提交2019年9月11日出具的《房屋租金催缴通知》、律师函及送达凭证，《律师函》中载明：被告自2019年7月31日起未按时缴纳租金，原告多次口头或上门形式催缴，并于2019年9月11日发出《房屋租金催缴通知》，你方收到后置之不理，现致函告知你方须于2019年10月25日前将拖欠的租金、违约金一次性支付；如仍未支付，将于2019年10月26日起解除双方签订的合同，你方须于2019年11月26日前腾交房屋。证明按照双方约定，从2018年8月1日开业后扣租，则2019年7月31日扣完，被告后一直未支付第二年租金，已严重违约，原告对其违约行为多次进行敦促，要求其履行义务，并告知单方解除合同。被告称未收到房屋租金催缴通知，确认收到律师函，但证明目的不予认可。庭审中，原告提交照片、视频、2020年5月16日警告通知单、网页截图，证明被告公司多次在经营场所内占用消防通道、违规停车、堵塞停车场出口、并在停车场明火烧烤，严重违反了其作为承租者应遵守的义务，多次在经营场所滋事，原告公司无奈多次报警。被告在未经原告同意的情况下，将承租的经营场所部分转租给陕西铭途汽车服务有限公司、西安二爷重机俱乐部，其行为构成严重违约，原告有权单方解除合同。被告辩称停放的并非法珂尔公司车辆，途铭公司和二爷重机俱乐部只是偶尔使用法珂尔公司租赁的场地，没有租赁，法珂尔公司也没有收取租金。庭审中，被告提供西安睿奔宝汽车服务有限公司企业信用信息公示报告，证明原告违反合同约定，将同一建筑物内其他房屋租赁给与法珂尔公司经营范围和商业模式相同的公司，影响法珂尔公司经营。原告对此不予认可，未招租过该公司；原告提交2019年11月5日与西安睿卓汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明因被告违约在先，2019年10月发出解除通知之后，原告为减少自身损失，在被告拒不支付租金的情况下，才招租他人，且该租户承租的位置与法珂尔公司相隔甚远，不会影响其收入。另查，被告法珂尔公司成立于2018年7月19日，被告单剑威系法珂尔公司法定代表人，单剑威从原告处租赁涉案商铺后用于法珂尔公司经营场地，现涉案商铺仍由法珂尔公司占用使用。本院认为，原告与被告单剑威签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告交纳押金38000元，并预交租金456000元；依据合同约定，免租期为7个月，原告自认实际给予8个月免租期，故租金应自2018年8月1日计算，被告辩称原告法定代表人口头承诺再给予9个月免租期，原告对此不予认可，故对被告此辩称意见不予采信；被告租金预交至2019年7月31日，后未按合同约定支付租金，逾期交纳租金已超过40日，原告多次催要无果，于2019年10月26日单方解除双方签订的租赁合同，被告亦认可收到解除函；因被告拖欠租金已构成根本违约，现原告主张双方租赁合同于2019年10月26日予以解除，于法有据，本院予以支持；被告应支付2019年8月1日至2019年10月26日的租金107667元（被告预交的保证金38000元从拖欠租金中予以扣除）；合同解除后，被告缺乏继续占有使用涉案房屋的依据，原告要求被告腾交涉案房屋并按照月租金40元/m2标准，支付2019年10月27日至实际腾房之日的房屋占用使用的请求，于法有据，本院予以支持。被告单剑威系法珂尔公司法定代表人，其与原告签订涉案合同系为设立法珂尔公司并租赁经营场地，合同权利义务亦由法珂尔公司履行，现原告主张被告单剑威承担责任，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付违约金456000元的请求，因被告违约，双方租赁合同于2019年10月26日解除，原告于2019年11月5日将涉案房屋所在建筑物的其他租赁场地出租给他人经营汽车科技文化业务，并不存在被告所称违约情形，被告主张的其余违约情形，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告西安摘梦体育文化发展有限公司与被告单剑威签订的《房屋租赁合同》于2019年10月26日予以解除；二、本判决生效后十日内，被告陕西法珂尔汽车服务有限公司支付原告西安摘梦体育文化发展有限公司租金69667  元；三、本判决生效后十五日内，被告陕西法珂尔汽车服务有限公司将位于莲湖区XX路XX号XX城XX层XX房屋腾交原告西安摘梦体育文化发展有限公司；四、本判决生效后十日内，被告陕西法珂尔汽车服务有限公司以月租金40元/m2为标准向原告西安摘梦体育文化发展有限公司支付自2019年10月27日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费；五、驳回原告西安摘梦体育文化发展有限公司要求被告单剑威承担承担责任的请求；六、驳回被告陕西法珂尔汽车服务有限公司、单剑威的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）本诉案件受理费18822元，反诉案件受理费4070元，共计22892元，由被告陕西法珂尔汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      成根平     审    判    员      倪晓盈 审    判    员      高  红                   二Ｏ二一年一月十五日 书    记    员      狄鸣柔   1