江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异9号异议人：丛晓，男，1990年6月25日，汉族，住如皋市。申请执行人：南通如皋润泽村镇银行股份有限公司，住所地如皋市。负责人：刘晓霞。被执行人：赵云娟，女，1985年7月5日生，汉族，住如皋市。被执行人：李昶，男，1986年7月18日生，汉族，住如皋市。被执行人：杨小刚，男，1971年12月5日生，汉族，住如皋市。被执行人：纪国云，女，1970年11月10日生，汉族，住如皋市。被执行人：南通市盛泰置业有限公司，住所地如皋市。法定代表人：杨小刚。在本院执行南通如皋润泽村镇银行股份有限公司（原为江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司，于2020年11月17日变更）与赵云娟、李昶、杨小刚、纪国云、南通市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人丛晓对执行如皋市如城街道宁海路495号盛泰名都1室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人丛晓针对上述执行标的提出异议，请求：保护异议人的租赁权，停止拍卖。事实和理由：异议人与盛泰公司于2018年8月1日签订商铺房租赁合同一份，约定将案涉店铺出租给异议人，年租金为20000元，租赁期限20年，现法院拍卖此不动产，而该不动产于2019年11月才抵押，租赁存在于抵押之前，根据法律规定，租赁关系应受法律保护。本院查明，原告江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司与被告赵云娟、李昶、杨小刚、纪国云、盛泰公司金融借款合同纠纷一案，审理中，本院于2020年5月21日以（2020）苏0682执保310号案件对案涉不动产采取了查封措施，查封期限为2020年5月21日至2023年5月20日。2020年8月4日，本院作出(2020)苏0682民初3647号民事判决：一、被告赵云娟、李昶偿还原告江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司借款本金3800000元；二、被告赵云娟、李昶支付原告江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司借期内利息107785.56元、逾期利息（以3800000元为基数，按年利率10.8315%计算自2020年5月14日起至实际给付之日止）及复利（分别以20892.85元为基数，自2020年1月21日起；以23628.72元为基数，自2020年2月21日起；以22104.28元为基数，自2020年3月21日起；以23628.72元为基数，自2020年4月21日起；以17530.99元为基数，自2020年5月14日起；均按年利率10.8315%计算至实际给付之日止）；上述第一、二项给付义务，均于本判决发生法律效力后十日内履行。三、被告杨小刚、纪国云对上述第一、二项中被告赵云娟、李昶的债务承担连带清偿责任；三、被告杨小刚、纪国云对上述第一、二项中被告赵云娟、李昶未在本判决指定的期限内履行上述一、二项确定的给付义务，原告江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司有权以被告盛泰公司名下的位于如皋市如城街道××都××室、××室的不动产[不动产权证书号：苏（2017）如皋市不动产权第0016778号、0016777号]折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二项确定的债权范围内享有优先受偿权。案件受理费减半收取18970元，申请费5000元，合计23970元，由被告赵云娟、李昶、杨小刚、纪国云、盛泰公司负担。上述判决生效后，江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年9月17日以（2020）苏0682执3045号案件立案执行。执行中，本院于2020年9月24日再次对案涉不动产采取了查封措施，查封期限为2020年9月24日至2023年9月23日。2020年10月28日，本院作出（2020）苏0682执3045号执行裁定书，裁定拍卖被执行人盛泰公司名下位于如皋市如城街道××都××室、××室不动产。2020年10月29日，本院至该不动产处张贴了执行公告，责令被执行人及其他居住人或占有人迁出并清空。另查，根据如皋市权属登记信息查询结果显示，如皋市如城街道宁海路495号盛泰名都1室不动产登记权利人为盛泰公司，建筑面积121.96平方米，不动产权证号为苏（2017）如皋市不动产权第0016778号，抵押权人为江苏南通如皋包商村镇银行股份有限公司，抵押金额为380万元，抵押开始日期为2019年11月20日，最早查封案件为本院（2020）苏0682执保171号案件，查封时间为2020年4月15日。异议人丛晓（承租方、乙方）与盛泰公司（出租方、甲方）签订的《商铺租赁合同》显示落款时间为2018年8月1日，该合同约定：甲方将拥有经营管理及转租权的案涉商铺出租给乙方，租用期限为20年，自2018年8月1日至2038年7月30日，按年支付租金，按每年20000元支付。同日，盛泰公司向丛晓出具收据一份，载明收取案涉不动产的三年租金共计60000元现金。2020年12月1日，本院至该不动产处调查时，丛晓担任法定代表人的江苏迈优建设工程有限公司员工向本院反映，公司是在2020年5、6月份搬进来的，公司原来是在常青镇，房子是2020年疫情期间大概3、4月份装修的。再查，在（2021）苏0682执异8号案件中，另一异议人邹亿就与如皋市如城街道宁海路495号盛泰名都1室处于同一方位的12室不动产，在2011年5月20日与中国石油化工股份有限公司江苏南通石油分公司签订的《房屋租赁合同》显示，建筑面积为153平方米，租赁期限为2011年6月1日起至2021年5月31日止，租金为前五年每年租金95000元、后五年的每年租金为105000元。以上事实，有本院(2020)苏0682民初3647号民事判决书、（2020）苏0682执3045号执行裁定书、执行公告如皋市权属登记信息查询结果、《商铺租赁合同》、收据、调查笔录、（2021）苏0682执异8号案件《房屋租赁合同》等证据予以佐证。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。承租人在租赁物被抵押之前已于被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。本案中，异议人丛晓主张其与被执行人盛泰公司在案涉不动产抵押之前即已签订了商铺租赁合同，进而提起本案执行异议，就此本院经审查认为，异议人丛晓所举证据不足以证明其与盛泰公司在案涉不动产抵押之前已形成合法有效的租赁合同，故异议人丛晓的异议请求不能成立，具体分析如下：首先，根据异议人丛晓提供的商铺租赁合同，租期为20年，属于长期租约，而案涉不动产系店铺，建筑面积达121.96平方米，根据其双方约定的租金仅为每年20000元，该租金的约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平；其次，异议人丛晓提供所谓租金的支付凭证仅为收据一份，且载明的方式为现金，并一次性支付三年期的租金60000元，该支付方式与合同约定的每年支付不符，且该支付明显违反常理；最后，经本院调查，丛晓担任法定代表人的江苏迈优建设工程有限公司系于2020年3、4月份才对案涉不动产进行装修,而案涉合同于2018年即已签订，至2020年3、4月份才装修、占有、使用不动产，即异议人租赁案涉不动产后并未实际占有使用，不合情理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人丛晓的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  崔小兰人民陪审员  张远燕人民陪审员  孙玉华二〇二一年一月二十九日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪