福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3141号 原告：程秀琴，女，1975年12月21日出生，汉族，住所地安徽省池州市东至县。 委托诉讼代理人：吴勇、彭晓红，福建理策律师事务所执业律师。 被告：蔡金英，女，1961年3月16日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 被告：蚁实昌，男，1959年7月26日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 被告：蚁少华，男，1989年5月10日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 被告：蚁少剑，男，1983年4月2日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 第三人：莆田市城厢区经济发展有限公司，住所地福建省莆田市城厢区人民政府行政办公大楼内。统一社会信用代码：91350302759359625D。 法定代表人：陈**培，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告程秀琴与被告蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑、第三人莆田市城厢区经济发展有限公司（以下简称经发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程秀琴及其委托诉讼代理人吴勇、彭晓红,第三人经发公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼，被告蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程秀琴向本院提起诉讼请求：1.确认程秀琴与蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑签订的《房产买卖协议书》合法有效；2.判令蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑立即办理位于莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号楼××梯××室××房的不动产权证，并承担相关税费，经发公司予以协助办理；3.判令蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑在取得上述不动产权证后，立即将案涉房屋的不动产权证转移登记至程秀琴名下；4.判令蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑向程秀琴支付逾期办理房屋产权过户登记违约金5万元；5.本案诉讼费用由蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑共同承担。事实和理由：2015年1月16日，程秀琴与蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑签订了《房产买卖协议书》，约定：甲方蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑将共有的拆迁补偿所得的位于莆田市城厢区××街道××村肖厝安置区5＃803号安置房（现地址为莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号楼××梯××室）转让给乙方程秀琴；转让总价款为77万元；乙方在合同签订之日支付给甲方购房定金20万元（定金可抵转让金），于2015年1月19日前再次支付转让款34万元，同时甲方需将房屋材料原件交付给乙方掌管；在开发商正式通知交房时，甲方陪同乙方办理房屋交房手续，乙方支付给甲方转让款18万元；在甲乙双方办理房屋产权交易过户给乙方名下手续之日，支付给甲方转让款余款5万元；上述拆迁安置房首次办理甲方名下房产证有关税费由甲方自行承担并支付，甲方保证及时足额缴纳办证费用；甲方负责并保证付清该房屋安置补差价以及补交面积差异款给开发商并及时足额缴交办理产权证费用，确保及时取得房屋和产权证；在该幢其他业主取得房屋和办出产权证时，甲方应当同时取得房屋和办出产权证不得超过30天，否则视为甲方逾期配合办理交易过户手续，承担向乙方支付逾期过户违约金的责任，按乙方所付购房款月利率2%支付。协议签订当日，程秀琴依约支付了第一期购房款20万元，2015年1月19日支付了第二期购房款34万元。2016年10月25日，经第三人经发公司与蔡金英、蚁少华结算，房屋征迁编号为×××59的两套安置房（即2＃2905号、5＃803号）还需缴纳安置房差价款、水电立户费及燃气立户费等结算应交款共计34186元，其中案涉安置房还需缴纳的差价款为3.1万元左右。后经发公司通知于2016年10月26日正式交房。2016年11月28日，程秀琴代为支付了上述结算的应交差价款34186元，甲方陪同程秀琴办理了房屋交房手续，并将房屋交付给程秀琴使用。2016年12月9日，程秀琴支付了第三笔购房款18万元并预付了办理房产证的款项2万元，共计20万元。至此，程秀琴已支付了全部购房款。期间，程秀琴于2016年11月开始缴纳相应水电费及物业费，并于2017年3月委托装修公司对房屋进行装修，于2017年8月开始缴纳燃气费，后于2017年9月入住。2019年12月12日，经发公司收取了上述安置房的办证材料。然上述安置房所在同幢楼其他业主办出产权证后，经程秀琴多次催促，蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑至今仍拒不配合办理案涉安置房的产权登记及过户手续，严重损害了程秀琴的合法权益，应承担相应违约责任，经发公司负有协助办理案涉房屋产权证的义务。 蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑未作答辩。 经发公司述称，根据经发公司与蔡金英、蚁少华签订的协议书，蔡金英、蚁少华取得肖厝佳园小区x号楼xxx号及x号楼xxx号安置房。该安置房均已办理不动产权初始登记。案涉房屋因蚁少华其他债务，城厢区人民法院向经发公司发出协助执行通知书，并查封案涉房产。故案涉房产至今尚未完成不动产权转移登记。 程秀琴围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.程秀琴与冯让胜的结婚证，2.房屋买卖协议书、承诺书、征地拆迁补偿安置协议书、收据（两份）、收条、DDC历史流水、建设银行客户交易详细信息、肖厝安置房交付结算表、福建省行政事业单位资金往来结算票据、建设银行客户交易详细信息、肖厝安置房x＃-x＃楼（肖厝佳园）办证材料收件单，3.家庭居室装饰装修工程合同、客户交易详细信息（三份）、现场施工记录单、历月抄表明细、电费缴纳明细截图、抄表水费信息、水费缴纳明细截图、福建省集体专用收款票据、旷远能源股份有限公司收款收据及建设银行POS单存根，经发公司提供本院（2020）闽0302执51号执行裁定书及协助执行通知书、（2020）闽0302执1065号执行裁定书及协助执行通知书。蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月21日，蔡金英、蚁少华（乙方）与莆田市城厢区人民政府（甲方，受托方为经发公司）签订《征地拆迁补偿安置协议书》，约定乙方所有的坐落在莆田市城厢区××街道××村××组的房屋位于征迁范围内，征迁房屋编号为×××59，甲方在城厢区肖厝安置区内安置给乙方以下套房：2＃楼2905号、5＃楼803号等内容。2015年1月16日，蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑（卖方、甲方）与程秀琴（买方、乙方）签订一份《房产买卖协议书》，约定：甲方根据《征地拆迁补偿安置协议书》自经发公司拆迁补偿所得安置房卖给乙方，房屋坐落在莆田市城厢区××街道××村××＃楼××号房，征迁房屋编号为×××59号，建筑面积140.63㎡（具体面积以房产证载明为准，多还少补）；转让按面积计价，每平方米5475元，总价款77万元；乙方在合同签订之日支付给甲方购房定金20万元（定金可抵转让款），在2015年1月19日前再次支付转让款34万元，同时甲方将关于房屋的材料原件交付给乙方掌管，在开发商正式通知交房时，甲方陪同乙方办理房屋交房手续，乙方支付给甲方转让款18万元，在甲乙双方办理房屋产权交易过户给乙方名下手续之日（以房管局正式收件并出具受理承诺单为准），支付给甲方转让款余款5万元；甲方承诺足额付清给开发商该安置房补差价款和面积差异补交款，根据安置协议书甲方若有尚欠开发商差价款，甲方应在开发商交房前付清，在开发商正式通知交房时，甲方保证当天陪同乙方办理交房手续并将房屋交付给乙方使用，交房后本房屋的物业费和福利由乙方承担和受益；上述拆迁安置房首次办理甲方名下房产证有关税费由甲方自行承担并支付，甲方保证及时足额缴纳办证费用；双方约定在甲方办出名下房产证之日起30天内，甲方应陪同乙方办理该房屋产权交易过户手续，从甲方名下过户到乙方名下所需的交易过户税费以及转让环节应缴给税务部门的营业税及附加、所得税等一切税费均由乙方承担；甲方负责并保证付清该房屋安置补差价以及补交面积差异款给开发商并及时足额缴交办理产权证费用，确保及时取得房屋和产权证，在该幢其他业主取得房屋和办出产权证时，甲方应当同时取得房屋和办出产权证不得超过30天，否则视为甲方逾期配合办理交易过户手续，承担向乙方支付逾期过户违约金的责任，按乙方所付购房款月利率2%支付。双方还约定了其他事项，莆田市家缘物业有限公司作为见证方在该协议书上盖章。同日，蔡金英、蚁少华、蚁少剑出具《承诺书》，内容为上述《房产买卖协议书》第二条项下售价每平方米为5475元作废，约定更改按每平方米5191元出售给程秀琴。2015年1月16日、19日，蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑共同出具《收据》各一份，确认收到程秀琴支付的购房定金20万元、购房款34万元，莆田市家缘物业有限公司作为见证方在两份《收据》上盖章。2016年10月25日，经发公司与蔡金英、蚁少华结算，房屋征迁编号为×××59的两套安置房（x＃楼xx号、5＃楼xx号）应补交安置房差价款、水电、燃气立户费等34186元。2016年11月28日，程秀琴向经发公司转账支付了该款。2016年11月27日，蔡金英、蚁少华向程秀琴出具《收条》一份，主要内容为“兹收到程秀琴向本人购买位于莆田市城厢区××街道××村××＃楼××号房，征迁房屋编号为×××59号（套房建筑面积145.1㎡）购房款人民币20万元，其中2万元按照合同条款提前预付办理房产证的款项，剩余尾款3万元待办理房产证手续完毕后必须一次性付清（当天办理房产证，当天付款）”，2016年12月9日，程秀琴转账给蔡金英20万元。2016年11月份开始，程秀琴占有使用涉案房屋，并开始缴纳物业费及水电费等费用，2017年3月对房屋进行装修。2019年12月12日，经发公司收取了上述安置房的办证材料。2019年12月底开始，案涉肖厝佳园小区安置房的不动产权证陆续登记在业主名下，但至今5＃803室尚未登记在蔡金英、蚁少华名下致讼。 本院在执行许棋辉与蚁少华、蚁少剑民间借贷纠纷一案中，根据（2020）闽0302执1065号执行裁定，于2020年6月11日向经发公司发出（2020）闽0302执1065号之一协助执行通知书，请求协助查封被执行人蚁少华与案外人蔡金英共同共有的坐落于莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号楼××梯××室的安置房。上述房地产查封后，程秀琴向本院提出执行异议。2020年12月4日，本院作出（2020）闽0302执异43号执行裁定，中止对上述安置房的执行。该裁定生效后，2021年1月11日，本院作出（2020）闽0302执1065号之一执行裁定，解除对上述安置房的查封。 本院认为，涉案安置房系蔡金英、蚁少华旧房拆迁补偿安置所得，权属来源合法，故蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑与程秀琴签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实性意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，程秀琴请求确认涉案《房产买卖协议书》合法有效依据充分，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。协议签订后，程秀琴已按约定支付了房价款，卖方亦应按约定的期限办理房屋的产权登记手续。庭审时经发公司陈述，整个小区的房屋已办理初始登记在经发公司名下，自2019年12月底开始，已交房并付清差价款的拆迁户均已陆续办理转移登记并领取产权证书，办理转移登记需拆迁户到场签字并交纳相关税费，后涉案房屋被预查封无法办理。因涉案房屋现已解除查封，蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑办理涉案房屋的不动产权证书的条件已成就，故现程秀琴请求蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑办理涉案安置房的不动产权证并承担相关税费符合双方约定，本院予以支持。因涉案房屋初始登记在经发公司名下，且其已收取涉案安置房的办证材料，应负有协助办理该房屋产权登记手续的义务。双方约定在蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑办出其名下房产证起30天内，办理房屋产权交易过户给程秀琴，故现程秀琴要求蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑将涉案房屋过户登记至其名下亦符合双方约定，予以支持。蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑未在同幢房屋其他业主取得不动产权证的同时取得涉案房屋的不动产权证，且已超过30天，依约应视为逾期办理交易过户手续，应按照约定承担自逾期之日起按已付购房款月利率2%计算的逾期过户违约金，现程秀琴请求支付违约金5万元，并未超过双方约定的违约金计算标准，本院予以支持。蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在举证期限内提出书面异议和提交证据，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认程秀琴与蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑于2015年1月16日签订的《房产买卖协议书》合法有效； 二、蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑应在本判决生效之日起三十日内办理位于莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号楼××梯××室房屋的不动产权证，并承担相应的税费，莆田市城厢区经济发展有限公司应予协助办理。 三、蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑在取得上述不动产权证书三十日内，将上述房屋的不动产权转移登记至程秀琴名下。 四、蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑应在本判决生效之日起十五日内支付给程秀琴逾期办理房屋产权过户登记的违约金5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务，应当支付迟延履行金。 案件受理费14925.3元，由蔡金英、蚁实昌、蚁少华、蚁少剑负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈金钰 人民陪审员  陈国山 人民陪审员  郑 娟 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  廖萍萍 附：本案相关的法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。