北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37204号原告（反诉被告）：北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区和平里****楼****。法定代表人：董韩沙，经理。委托诉讼代理人：王宁宁，男，北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司员工。被告（反诉原告）：常玲学，女，1960年8月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李军懂，男，1976年7月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：孙红林，男，1961年12月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司（以下简称中鑫嘉业公司）与被告（反诉原告）常玲学、孙红林委托合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。中鑫嘉业公司的委托诉讼代理人王宁宁，常玲学及其委托诉讼代理人李军懂，孙红林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中鑫嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中鑫嘉业公司与常玲学、孙红林签署的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托出租合同》）；2.判令常玲学、孙红林退还2020年3月27日至2020年5月27日期间房租13200元。事实和理由：2019年8月22日，常玲学委托孙红林与中鑫嘉业公司签订《委托出租合同》，约定由中鑫嘉业公司对常玲学名下位于北京市朝阳区西大望路x号院x号楼x层x单元603室房屋进行出租，委托期限为2019年8月22日至2021年8月27日等。2020年3月13日疫情期间，社区上门检查涉案房屋，发现房屋存在安全隐患并责令限期整改，并于同月27日下发限期整改通知书。期间，中鑫嘉业公司告知常玲学房屋存在安全隐患，常玲学让租户尽快腾空房屋、承诺退还剩余房屋租金并配合整改。2020年3月26日，租户搬离房屋，但常玲学对剩余房租不予退还。2020年1月，全国爆发新冠疫情属不可抗力，社区工作人员认定涉案房屋属于群租房屋，不符合疫情期间居家隔离条件，造成中鑫嘉业公司无法正常居住，合同无法继续履行，故中鑫嘉业公司起诉来院。被告（反诉原告）常玲学辩称，其委托孙红林与中鑫嘉业公司签订《委托出租合同》，涉案房屋中的隔断系由中鑫嘉业公司加装，房屋的不安全因素由中鑫嘉业公司自己造成，与常玲学无关，故不同意解除《委托出租合同》，亦不同意退还房租。被告（反诉原告）孙红林辩称，其系常玲学远房亲属，接受常玲学的委托代常玲学签署《委托出租合同》，不同意解除《委托出租合同》，亦不同意退还房租。被告（反诉原告）常玲学、孙红林向本院提出反诉请求：1.判令中鑫嘉业公司支付违约金13200元；2.判令中鑫嘉业公司赔偿因打隔断造成的房屋装修损坏损失17000元、建筑垃圾清运消纳费用2700元。事实和理由：双方合同履行至2020年3月，因中鑫嘉业公司私自在房屋内打隔断非法群租房屋被查处并限期整改。后中鑫嘉业公司电话告知常玲学、孙红林解除合同并通知房屋已腾空，还将房屋钥匙放置在对门牛奶箱。经常玲学、孙红林与社区居委会共同前往房屋现场查看，中鑫嘉业公司将客厅隔断拆除后的建筑垃圾堆满客厅，且中鑫嘉业公司的家具、电器、租户的行李、被褥、生活用品全部堆置在房屋中并未腾空。中鑫嘉业公司单方解除合同，应按合同约定支付违约金13200元。常玲学、孙红林因中鑫嘉业公司的打隔断行为遭受装修损坏损失17000元，并支付垃圾清运消纳费用2700元。原告（反诉被告）中鑫嘉业公司针对反诉辩称，因疫情属于不可抗力，故其不应承担违约责任。由于房屋内隔断并非中鑫嘉业公司加装，故不同意赔偿常玲学、孙红林各项损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月10日，孙红林作为委托人（甲方）与乙方租赁代理机构（乙方）中鑫嘉业公司签订《委托出租合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区西大望路x号院x-x-603室；租赁用途为居住；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2019年8月22日至2021年8月27日，出租代理期限可延长5天；甲方应于2019年8月22日前将房屋交付给乙方；租金标准6600元/月，租金总计79200元/年；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2019年8月27日支付19800元，2019年11月27日支付19800元，2020年2月27日支付19800元，并以此类推；出租代理期内甲方预留出5个工作日作为乙方工作期，工作日后于2019年8月28日开始计算租金；出租委托期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任，甲方负责房屋内基础设施由于自然老化所致的损坏，乙方负责监督承租人修理或赔偿，甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物；经甲乙双方协商一致，可以终止本合同，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，包括交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金等。2019年8月22日，中鑫嘉业公司向常玲学转账19800元，支付2019年8月22日至2019年11月27日期间房租。2019年11月23日，中鑫嘉业公司向常玲学转账19800元，支付2019年11月28日至2020年2月27日期间房租。2020年3月2日，中鑫嘉业公司向常玲学转账16500元，支付2020年2月28日至2020年5月27日期间房租，双方均认可因疫情原因，常玲学同意减免该期间内半个月的房租。2020年3月27日，北京市朝阳区高碑店地区防火安全委员会办公室（以下简称防火安全办）就涉案房屋情况进行检查，并向中鑫嘉业公司出具《村、（居）民住宅安全检查隐患通知书》（以下简称《隐患通知书》），载明：房屋有出租，出租房屋3户、2人；存在的不安全隐患为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等有出租供人员居住，房主每月未对租住人员进行消防培训及检查、无记录，房主未与租住人员签订消防安全责任书，另有厨房住人情形和客厅打隔断情形；为确保安全，责令7日前进行整改，如不整改，出现安全事故由户主和租住人员共同承担全部行政责任和民事赔偿责任。2020年4月14日，中鑫嘉业公司向常玲学、孙红林通过短信、微信方式告知涉案房屋已于2020年3月27日腾空，社区存有记录，水电费已结清，钥匙放置在门口对面奶箱。2020年6月13日，常玲学进入涉案房屋，发现房屋内留有部分家具、被褥，还有拆除隔断的建筑垃圾，对此常玲学提交照片予以佐证。常玲学另提交手写收条一张，载明：“今收到x号楼x门603号垃圾费2700元，闫素华，2020年7月20日”。常玲学称其现金支付了前述垃圾清理费。诉讼中，常玲学提交其女婿李军懂与中鑫嘉业公司员工王宁宁的通话录音两段。第一段，时间为2020年2月29日；内容为双方协商房租减免事宜；李军懂表示居委会不让租户进小区回屋隔离是因为中介违法打隔断弄群租房，疫情期间安全隐患极大，并提醒中鑫嘉业公司拆除隔断，王宁宁表示如果把隔断拆除，租金太高，房子就没法出租了。第二段，时间为2020年6月8日，李军懂表示中鑫嘉业公司房租交到2020年5月27日，限中鑫嘉业公司将房屋中家用电器、行李、拆除的建筑垃圾第二日之前全部腾空，如不腾空，李军懂将自行处理，王宁宁表示好的。另查，2016年7月6日，孙红林与中鑫嘉业公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期限自2016年8月1日至2017年8月1日，并约定甲方同意乙方在室内打隔断合租等。2017年7月22日，孙红林再次与中鑫嘉业公司签署《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期限自2017年8月2日至2019年8月21日等。诉讼中，双方均表示该两份合同已履行完毕且未发生争议。诉讼中，中鑫嘉业公司称：涉案房屋共出租给3户、4人，其中客厅1人居住，一个卧室1人居住，另一个卧室2人居住；出具《隐患通知书》时，社区表示涉案房屋因人太多不符合居家隔离条件，故不允许居住；其并未在涉案房屋中加装隔断，原隔断系由常玲学、孙红林加装。常玲学称：涉案房屋于1996年装修，之后未重新装修。本院认为，常玲学委托孙红林与中鑫嘉业公司签订《委托出租合同》，现常玲学和孙红林已向中鑫嘉业公司告知其委托代理关系，故涉案《委托出租合同》的当事人应为中鑫嘉业公司和常玲学。中鑫嘉业公司与常玲学签订的《委托出租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行各自义务。常玲学委托中鑫嘉业公司对外出租涉案房屋，从《委托出租合同》的约定来看，常玲学同意中鑫嘉业公司对房屋进行装修、装饰或添置新物，无论涉案房屋中的隔断由谁加装，中鑫嘉业公司在收到《隐患通知书》后均可予以拆除并重新出租。此外，从李军懂与王宁宁的通话录音中可以看出，常玲学一方已提醒中鑫嘉业公司拆除隔断，否则影响疫情防控安全，但中鑫嘉业公司一直未予拆除。从《隐患通知书》内容来看，涉案房屋存在厨房住人、客厅打隔断问题，而涉案房屋由中鑫嘉业公司对外出租，出租情况并不由常玲学控制，防火安全办要求中鑫嘉业公司对涉案房屋进行整改，并未禁止涉案房屋的出租。综上，中鑫嘉业公司主张不可抗力而无法继续履行合同，但从本院查明的事实来看，涉案房屋既未被禁止出租，且存在安全隐患的问题也非常玲学的原因导致，中鑫嘉业公司主张不可抗力的理由不能成立，中鑫嘉业公司对常玲学发出的解除通知构成违约。根据《委托出租合同》的约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。中鑫嘉业公司的解约行为虽构成违约，但其预付的房租已可冲抵违约金，故本院对中鑫嘉业公司有关退还房租的诉讼请求不予支持，对常玲学、孙红林有关要求中鑫嘉业公司支付违约金的反诉请求亦不予支持。中鑫嘉业公司通知常玲学租户已搬离涉案房屋，双方合同已解除，本院对涉案合同解除的状态予以确认。鉴于涉案房屋的装修时间为1996年，常玲学、孙红林并未提交证据对其装修费用予以证明，且考虑到涉案房屋近20年的装修自然折损，本院对常玲学、孙红林有关要求中鑫嘉业公司赔偿房屋装修损失的反诉请求不予支持。常玲学、孙红林虽提交收条对其垃圾清运费用予以证明，但该收条出具人员的身份不明且无证据证明该笔费用实际支付，故本院对常玲学、孙红林的相关诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）常玲学签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月27日解除；二、驳回原告（反诉被告）北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）常玲学、孙红林的全部反诉请求。本诉案件受理费130元，由原告（反诉被告）北京中鑫嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费312元，由被告（反诉原告）常玲学、孙红林负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张琦二〇二一年一月二十九日书记员  白静