苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8081号原告：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司，住所地苏州市工业园区胜浦九江路2号10号楼6#厂房一楼东半部、二楼东半部。法定代表人：顾枫华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海臣，北京大成（苏州）律师事务所委托诉讼代理人：杨康明，该公司员工。被告：苏州中道金属制品有限公司，住所地苏州市吴中区车坊江东工业区。法定代表人：邓仲达，总经理。委托诉讼代理人：钱鸿良、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。原告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司（以下简称鸿科公司）诉被告苏州中道金属制品有限公司（以下简称中道金属公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王海臣，被告的委托诉讼代理人胡建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿科公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付搬迁费用（停产停业损失及搬迁补助）1247430元；2、判令被告返还原告不当得利（装修及地面附着物、可搬迁及不可搬迁设备）1180000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：自2011年起，原告承租被告位于苏州市吴中区工业园区的厂房(B厂房二楼)。2018年，双方就B厂房签署最后一期书面租赁合同，约定租期为2018年5月20日至2018年8月19日，租赁面积为2430平方米，租金为13元/月/平方米；自2017年起，由原告向被告承租位于苏州市吴中区工业园区的厂房(A厂房南区一楼)。2019年，双方就南区厂房签署最后一期书面租赁合同，约定租期为2019年3月1日至2020年2月28日，租赁面积为1728.1平方米，租金为30元/月/平方米。合同第16条约定：“政府对租赁物进行征收后给予的所有补偿均由甲方享有，但乙方可要求甲方补偿合理的搬迁费用。”2018年7月26日，被告通知原告：“根据政府规划，我司已纳入拆迁范围，厂房租赁合同到期将不再续签合同了，为不影响各租赁单位正常经营，望各单位提前做好准备按时搬迁。如在合同存续期间提前搬离的，按实际使用时间计算租金”。后B厂房合同到期，因涉案厂房要拆迁，故采取：原告支付租金，被告收取租金，不再签署书面租赁合同的方式，即双方成立不定期租赁合同关系。政府征收事宜实际发生后(实际发生在双方租赁合同关系存续期间)，被告将上述厂房原告所有的装修及附着物、设备等作为拆迁评估对象作价评估。原告在A厂房中的装修、设备也被纳入评估范围(评估事宜发生在2018年5月份，后被告根据该评估结果签署了相关拆迁补偿合同)，且现已经动土拆迁。截至起诉之日，经原告多次催还，被告一直未向原告支付、返还上述费用、不当得利，损害了原告合法权益，故诉至法院。被告中道金属公司辩称，1、本案部分房屋涉及政府回购，并非政府征收，本案不适用租赁合同中关于政府征收的约定；2、涉案部分房屋的回购事宜发生在原、被告租赁关系存续期间之外，与原告无关；3、原告主张按照每天300元的标准计算停产停业损失及搬迁补助费，但并未提供任何证据证明费用标准从何而来，也未证明停产停业的事实，包括起算时间等，原告亦未提供证据证明其有关不当得利的事实。另，原告将未进行回购的A厂房南区一楼也放入诉请之中，没有任何依据。经审理查明，被告将其位于车坊XX工业园A厂房南区一楼1728.1平方米房屋及B厂房二楼2430平方米房屋出租给原告使用。就原告承租的A厂房南区一楼房屋，原告（乙方）与被告（甲方）于2019年2月22日签订最后一期租赁合同，该合同载明：租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，租金按照30元/月/平方米计算，年租金为622116元，租赁期满租赁物返还的时间为2020年2月28日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。就原告承租的B厂房二楼房屋，双方于2018年5月19日签订最后一份租赁合同，该合同载明：租赁期限自2018年5月20日至2018年8月19日，租赁面积为2430平方米，每平方米单价按13元/月计租，年租金为379080元，租赁期满租赁物返还的时间为2018年8月19日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。此外，以上合同均载明：乙方对租赁物的改善或增设他物须征得甲方同意，按规定须由政府有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行，所发生的费用由乙方承担，改善或增设他物须不得因此损坏租赁物。租赁合同期满时如乙方不再续租或甲方不再出租，乙方对租赁物的改善或增设他物所发生的费用，甲方不作补偿。租期届满时，乙方享受在同等条件下的优先承租权，且房租较市场价适当优惠。乙方如续租必须于租期届满三个月前书面向甲方提出申请。租期届满后，甲方不再出租的，乙方应如期搬迁；逾期不搬所造成的--切后果由乙方承担。另合同第十三条载明，甲乙双方同意以租赁定金承担违约责任，甲方承担违约责任后，甲方即可收回租赁物。第十六条载明，本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收，则不得视甲方为违约，甲方因此亦不承担违约责任；且政府对租赁物进行征收后给予的所有补偿均由甲方享受，但乙方可要求甲方补偿合理的搬迁费用。前列情形发生后租赁合同自动解除；甲方应当及时退还租赁定金及多收的预收租金。另查明，就上述B厂房2楼房屋，双方签订的最后一份租赁合同届满后，原告继续使用上述房屋，并按照合同中约定的租金标准向被告支付租金至2019年12月25日。就该厂房，中道金属公司于2020年2月将鸿科公司诉至本院，要求法院判令：1、鸿科公司立即将其占用的位于苏州市吴中区甪直镇车坊XX工业区B厂房二楼的房屋返还给中道金属公司；2、鸿科公司自2018年8月20日起按照每平米每月24元的标准向中道金属公司支付迟延返还房屋期间的场地使用费，暂计算至2020年2月20日为544320元，最终计算至房屋实际归还之日止；3、鸿科公司支付中道金属公司逾期交房的违约责任10000元；4、判令诉讼费用由鸿科公司承担。该案审理中，双方确认：鸿科公司已经自涉案房屋内迁出，除了装修及固定在厂房内的升降电梯一台还遗留在厂房内，其他物品均已搬空。对此，中道金属公司在该案审理中称，其于2020年4月27日到房屋现场发现鸿科公司已经搬离，但其不清楚被告搬离的具体时间；遗留在房屋内的装修及不可搬迁设备其不愿意折价补偿，应由鸿科公司拆除，如被告不予拆除，可由其自行处置。鸿科公司在该案审理中称，其于2020年2月27日开始拆除设备，后于3月5日搬空，遗留在房屋内的装修包括办公室吊顶、隔断、环氧地坪、室内地板、卫生设施等及升降电梯，上述装修及设备均无法拆除，且政府拆迁部门进行拆迁评估时已将上述装修及升降电梯一并评估在内，不能拆除，要求政府收购。其不会拆除上述装修及升降电梯，并保留所有权。另，鸿科公司称，其与中道金属公司签订的租赁合同第十三条约定双方以租赁定金承担违约责任，中道金属公司承担违约责任后即可收回租赁物。该条款是解约定金条款，中道金属公司单方解约应向其双倍返还定金，现中道金属公司返还了定金10000元，尚有10000元未返还。据此，提起反诉请求：判令中道金属公司返还解除租赁合同定金10000元。该案中查明，因涉案房屋被列入拆迁范围，中道金属公司于2018年7月26日通过微信告知鸿科公司法定代表人“根据政府规划，我司已纳入拆迁范围，厂房租赁合同到期将不再续签合同了，为不影响各租赁单位正常经营，望各单位提前做好准备按时搬迁。如在合同存续期间提前搬离的，按实际使用时间计算租金”。后中道金属公司于2019年12月31日在鸿科公司使用的场地张贴限期搬离通知书，该通知书载明“2019年11月20日及2019年12月26日已先后两次通知你公司正在逾期使用的租赁物将于2019年12月31日止不再供你公司使用，并应及时搬离。现再次布告通知如下：2020年1月1日起，此逾期租赁物不再供你公司使用，限你公司务必于2020年1月5日前搬离，逾期不搬所造成的一切后果均由你公司承担”。后经审理，本院认定，双方签订的最后一份租赁合同于2018年8月19日到期，后鸿科公司继续使用房屋并按照原合同标准向中道金属公司交纳房租至2019年12月25日，应视为双方在合同到期后就涉案房屋建立了不定期租赁关系。中道金属公司在2019年12月31日已经告知被告自2020年1月1日起租赁物不再供鸿科公司使用，鸿科公司在2019年12月31日之后亦未再向中道金属公司交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。据此，本院于2020年5月22日判决：1、鸿科公司于本判决生效之日起十日内支付中道金属公司租金6318元、占有使用费68445元；2、鸿科公司于本判决生效之日起十日内支付中道金属公司违约金人民币10000元；3、驳回中道金属公司其他的诉讼请求；4、驳回鸿科公司的反诉请求。该判决现已生效。又，就A厂房南区一楼房屋，鸿科公司租金支付至2020年2月28日，现鸿科公司已自该厂房中搬出。关于搬出时间，原、被告均称与鸿科公司搬出B厂二楼房屋的时间相同。在本案诉讼过程中，原、被告均确认A厂房南区一楼房屋未纳入拆迁或回购范围内。另，被告称B厂二楼房屋内的升降梯已被拆除，放在现场其要求原告搬离，但原告一直不予处理。以上事实，由原告提供的租赁合同复印件、被告提供的民事判决书及本案庭审笔录等予以证实。审理中，原告向本院提出调查申请，要求至苏州市吴中区甪直XX办、苏州市甪直XX城镇化建设发展有限公司（以下简称XX公司）调取政府征收被告厂房的相关文件。据此，本院至XX公司进行了调查，该公司书记谢某某陈述，政府对于该地块进行了部分回购，与苏州中道饰X有限公司（以下简称中道饰X公司）、苏州中道XX科技有限公司（以下简称中道XX公司）、中道金属公司共同签署的合同，总补偿金额为50980000元，相应的补偿款已经支付完毕，补偿款主要包括停产停业损失、设备搬迁费、房屋重置价、土地区位价、装修及附着物补偿及综合补助。其中，停产停业损失系按照每平方米300元计算，搬迁费按照评估公司实评，因为在评估时鸿科公司已经搬走，所以不存在向该公司的搬迁费。就中道饰X公司及中道金属公司的房屋装修、设备及附着物系在该两家公司起诉鸿科公司案件判决后才去评估的，判决书中载明的钢结构、电梯均没有纳入评估范围，房屋内的装修等均在评估明细中，没有区分哪些是房东的，哪些是业主的。据此，向本院提供了甪直镇非住宅类房屋拆迁办法及苏州市房屋拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表，其中上述评估表就房屋所有权人为中道金属公司的评估表载明的评估金额为301529元。对此，原告称上述文件中明确提到涉案房屋属于拆迁补偿，根据合同和法律规定其要求被告支付停产停业损失及搬迁费等具有请求权基础和事实依据，其与被告签订的合同第16条约定的遇政府迁出的时间，不应以被告与拆迁公司签订协议的时间来确定，根据政府文件要求，厂房拆迁必然是先由拆迁公司与被拆迁户进行协商，对整个被拆迁厂房、土地以及租赁户的添附物、生产经营设备实际被补偿项目进行确认后由相应的评估公司进行价值评估以确认补偿的项目和数额，再签署相关的拆迁补偿协议或者合同，对双方的权利义务进行约定，因为实践中会存在出租和承租方因为拆迁补偿产生纠纷，所以在实际操作中，先把纠纷解决，再评估、签订拆迁补偿或者合同，故拆迁补偿行为应该从行为实际之时计算。被告对以上法院调查情况未持异议，称一开始由XX公司与其协商回购事宜，但双方未协商一致，后由苏州润X开发建设有限公司（以下简称润X公司）与协商，后与该公司签订回购协议，两次政府回购均由谢培宏与其对接；涉案租赁物中的设备及装修并未列入评估范围，亦未作补偿，评估表中未包含原告承租房屋内的装修、设施及设备。据此，提供了由润X公司出具的情况说明，载明：2020年6月19日，润X公司与中道饰X公司、中道XX公司、中道金属公司签订了回购协议，其中中道饰X公司A厂房西区一楼的设备及装修、中道金属公司B厂房二楼的设备及装修未列入评估范围、未作任何补偿。经质证，原告认为润X公司与XX公司均是受政府委托办理本案房屋拆迁事宜，并要求被告提供相关合同、协议、评估报告。法庭辩论终结后，原告要求本院向润X公司调取政府征收被告厂房的相关文件。后又要求本院对涉案厂区中为原告所有的装修、地面附着物、可搬迁及不可搬迁设备进行证据保全。本院认为，原、被告就涉案2处房屋签订的租赁合同均为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。就原告承租的B厂房二楼房屋，合同到期后原告继续使用房屋并按照原合同标准向被告交纳房租至2019年12月25日，该期间应视为双方就涉案房屋建立不定期租赁关系。被告在2019年12月31日已经告知原告自2020年1月1日起租赁物不再供原告使用，原告在2019年12月31日之后亦未再向被告交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。就原告承租的A厂房南区1楼房屋，合同载明的租赁期限截至2020年2月28日，原告在合同到期后便搬出上述房屋，故双方就上述房屋订立的租赁合同已经履行完毕，应认定已到期终止。根据本院调查以及被告提供的由润X公司出具的情况说明，相关政府回购以及评估均发生在原告搬离厂区之后，即便有关回购事宜在原告搬离厂区之前已经进行，但并不影响原告正常使用涉案房屋，双方签订的租赁合同第十六条载明的内容系针对“本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收”而造成被告无法继续履行租赁合同而违约进行的补偿，被告租赁合同终止或到期后依法解除不定期租赁关系符合法律规定，且已提前告知原告，并未给原告造成任何损失，故原告依据该条要求被告支付相应的停产停业损失及搬迁费，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，双方在租赁合同第九条约定，租赁物的改善或增设他物，在租赁合同期满原告不再续租或被告不再出租，原告对于租赁物改善或增设他物所发生的费用，被告不予补偿。据此，原告在租赁合同期满后无权要求被告就厂房装修、添附物等补偿，即便被告据此获得相应的补偿款亦不构成不当得利。就原告遗留在房屋内的升降梯，根据本院调查，并非纳入评估范围内，被告亦未取得相应补偿款。原告以被告构成不当得利为由，要求被告支付相应款项，亦无事实依据，本院予以驳回。关于原告在法庭辩论终结后提出的调查申请及证据保全，因超过相应的举证期限，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币13110元，由原告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 鲁 超二〇二一年一月六日书记员 吴雅琴