北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初45357号原告（反诉被告）：天津汉博信息技术有限公司，住所地天津市滨海新区滨海天津生态城海博道畅景公寓2号楼二层202-4。法定代表人：肖飞，经理。委托诉讼代理人：李娜，女，公司员工。委托诉讼代理人：刘帅，男，公司员工。被告（反诉原告）：北京众信立成科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区马甸东路19号5层611。法定代表人：肖能常，执行董事。委托诉讼代理人：张传雷，北京雍文律师事务所律师。原告天津汉博信息技术有限公司（以下简称天津汉博公司）与被告北京众信立成科技孵化器有限公司（以下简称众信立成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津汉博公司之委托诉讼代理人李娜、刘帅，被告众信立成公司之委托诉讼代理人张传雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津汉博公司向本院提出如下诉讼请求，1、请求判令众信立成公司退还押金191564元，并以此为基数，支付自2019年7月21日起至实际退款之日止的利息（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为依据）；2、请求判令众信立成公司承担本案诉讼费。事实和理由：双方于2018年7月13日就位于北京市海淀区×室房屋签订《房租租赁合同》，租赁期间为2018年7月18日至2019年7月17日，我公司向该公司支付押金总额191564元，并按约支付租金。合同到期后，我公司如期向该公司返还涉案房屋，按照《房屋租赁合同》第三条约定，该公司应于三日内退回押金，但至今仍拒不返还。众信立成公司辩称，2018年7月13日，我公司与天津汉博公司签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区×室的房屋出租给该公司，租期自2018年7月18日至2019年7月17日，租金每月95782元，押金191564元。同时合同约定，如天津汉博公司对租赁房屋及屋内设施进行恶意损坏的，我公司有权扣减全部或部分押金。2019年7月，双方合同到期，天津汉博公司搬离了租赁房屋，但我公司在验房时发现，该公司未将房屋恢复原状，且对租赁房屋及屋内设施造成了损坏。经交涉，天津汉博公司先提出自行维修恢复原状，后又提出由我公司维修，费用由其承担。但在我公司提交维修费报价后，该公司又提出维修费用过高，并再次提出要自行维修。但经我公司多次催促，天津汉博公司迟迟没有对房屋进行维修恢复原状。我公司与天津汉博公司就房屋维修给我公司造成的租金损失进行多次沟通协商，但天津汉博公司既不履行维修恢复原状，也不同意赔偿给我公司造成的损失。因天津汉博公司的行为导致租赁房屋无法对外出租，我公司无力继续支付房屋租金，租赁房屋业主于2020年4月l0日终止了与我公司的租赁合同收回了房屋，导致我公司产生了租金损失和押金损失，且我公司还需承担恢复原状的费用。天津汉博公司的行为违反了双方合同约定，并给我公司造成了巨大的损失。我公司为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，请贵院依法驳回天津汉博公司要求退还押金及支付利息的请求，支持我公司的反诉请求，即依法判令天津汉博公司赔偿2019年7月18日至2020年4月9日期间的租金损失836497元及押金损失13万元；判令天津汉博公司赔偿恢复原状的损失50000元；本案诉讼费由天津汉博公司承担。天津汉博公司针对众信立成公司的反诉辩称，即使房屋空置，也是租赁市场的正常现象，与我公司无关，不同意赔偿租金。即使众信立成公司被业主扣了押金，也是该公司提前退租的违约金，与我公司无关。该公司第一项诉请没有损失类的证据支持，无法证明损失发生。该公司主张的恢复原状，我公司没有对房屋进行拆改，其提到的百叶窗、柜子和划痕是正常使用产生的，应当该公司负责维修。双方沟通中，该公司曾经提出过扣除3.5万元的报价，虽然双方沟通中有差距，但是该公司可以用这笔钱修理损害的地方，所以损失即使存在，也是该公司扩大损失，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年7月13日，众信立成公司（甲方）与天津汉博公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“房屋地址：北京市海淀区×室（以下简称涉案房屋），建筑面积470㎡。房屋性质：办公。租赁期限：2018年7月18日至2019年7月17日。租金总额：1149384元，每月95782元。押金：191564元。乙方权利义务：乙方有权根据实际需求对房屋进行内部装饰装修的权利，该权利包括但不限于在门口及房屋内部显著位置张贴、悬挂乙方公司名称、标示；购买所需办公家具，并按照所需要格局摆放等。但乙方不能有改变租赁房屋主体结构、对租赁房屋水、电、暖及消防安全等造成威胁的行为，押金返还及其他条款：乙方支付的押金甲方不能冲抵租金或其他有关费用。本合同终止后，乙方如对租赁房屋及屋内设施进行恶意损坏，在甲方提供其实际损失的书面证明并经乙方书面认可后，甲方有权扣减全部或部分押金，其数额视乙方书面确认的数额而定。扣除相关赔偿费用外，甲方应于三日内将押金退还乙方。房屋维护及维修：对于租赁房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的4日内进行维修。逾期不维修的，乙方可自行委托机构维修，费用由甲方承担，甲方不予支付该笔费用的，乙方可根据实际维修费用在应交付的租金内予以冲抵相应金额，甲方对此予以认可且不得以此主张乙方违约。因维修租赁房屋影响乙方使用的，甲方应相应减少租金或延长租赁期限。违约责任：合同期满、终止或者解除的，甲方应于期满、终止或解除后三日内将押金、剩余租金（如有）等费用退还乙方，未按时退回的应加付延期支付违约金，该违约金按月租金的2‰计算（从应交付之日算至实际付清之日止）。”2018年7月18日，众信立成公司将涉案房屋交付天津汉博公司办公使用。交接时，双方未签署房屋附属家具、电器、装修及其他设施的交接清单。同日，天津汉博公司支付众信立成公司押金191564元。于约定租期内，天津汉博公司亦履行了支付租金义务。租赁期限届满后，天津汉博公司将涉案房屋返还众信立成公司。后因双方就涉案房屋内部分附属设施损坏维修等问题产生分歧，虽经协议商未能达成一致意见。后经天津汉博公司索要，众信立成公司未能将已付押金退还天津汉博公司。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天津汉博公司要求众信立成公司返还押金，众信立成公司则以房屋、设施被损坏未得到维修、恢复，且造成损失为由进行抗辩并反诉。其中，众信立成公司述称涉案房屋内原有前台后玻璃围栏、地台及大厅内玻璃隔断被拆除、房屋内柜子推拉门损坏、会议室玻璃门及木地板损坏、百叶窗损坏的事实，另述称天津汉博公司自建展台未恢复原状的事实，天津汉博公司认可在房屋内设置展台及玻璃门轴、木地板、百叶窗损坏的事实，反驳涉案房屋在交付时就没有玻璃围栏及玻璃隔断，另解释玻璃门轴、木地板、百叶窗的损坏，属于使用过程中产生的自然损耗，该公司还对柜子推拉门损坏事实不予认可。为此，众信立成公司向本院提供涉案房屋出租天津汉博公司前后的照片、撤离后视频录像及当初提供租赁中介服务的北京百行联行房地产经纪有限公司业务员郝某的证人证言为据。证人郝某出庭接受了质询，郝某证明其于2018年6、7月间带天津汉博公司看房二、三次，看房时涉案房屋内存在玻璃隔断、柜子、办公家具，没有参与合同签订全部过程及房屋交接过程。天津汉博公司主要对上述证据与争议事实的关联性不予认可。众信立成公司另依据天津汉博公司于2020年5月12日出具的《催款函》及2020年5月21日出具的《律师函》内容，主张天津汉博公司已认可上述事实并表示同意赔偿损失，天津汉博公司在该两函件中确曾表示押金抵扣相应赔偿后需要返还押金金额为187294元。天津汉博公司述称该表示是公司为解决问题所作出的让步，并不是从法律上认可损坏及赔偿。众信立成公司未能就玻璃围栏、玻璃隔断为天津汉博公司拆除及玻璃门、木地板、百叶窗为天津汉博公司恶意损坏之主张向本院充分举证。另经本院询问，众信立成公司述称天津汉博公司所设置的展台，已在其撤离后被涉案房屋新租户拆除。众信立成公司主张天津汉博公司对上述设施损坏及展台设置迟迟不予维修及恢复，导致涉案房屋无法另行出租，进而无力向业主支付房屋租金，造成公司与业主于2020年4月10日终止租赁合同及租金、押金损失的事实，但相关事实未得到天津汉博公司的认可。就双方沟通协商之事实，双方均向本院提供了双方公司经办人员微信聊天记录内容为据。微信聊天记录内容显示，双方于天津汉博公司搬离后确就房屋维修事宜进行过沟通、协商，天津汉博公司自2019年7月22日开始向众信立成公司询问维修费用报价，众信立成公司以施工方案未经审批等为由未能明确，直至2019年9月23日，众信立成公司向天津汉博公司发送了报价，合计金额为35000余元。天津汉博公司对该报价项目及金额等未提出疑异，要求与众信立成公司工程人员进行沟通，始终未果。至2019年11月5日，天津汉博公司亦向众信立成公司提出维修项目及费用报价，即“地板拆除260元，地面铺地板1950元，更换钢化玻璃门1448元，窗帘安装612元，合计4270元。”直至2020年1月20日，众信立成公司仍未就该报价表示意见。后双方虽于2020年3月协商由天津汉博公司进行维修，却因疫情等原因未果。众信立成公司未能就其主张的天津汉博公司延迟维修、恢复之事实，向本院充分举证。众信立成公司主张涉案房屋业主因涉案房屋未维修及恢复而终止与其租赁合同并扣除期向业主支付的押金，但该公司仅向本院提供与业主签订的《北京市商业租赁合同》及《退租说明》为据，相关事实及与本案争议的关联性均未得到天津汉博公司的认可，众信立成公司未能就此向本院充分举证。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，众信立成公司将承租的涉案房屋另行出租天津汉博公司办公使用，双方就此签订的租赁合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。现双方租赁合同已因期限届满而终止，但双方就押金及房屋维修、恢复问题仍存在争议。根据双方租赁合同约定，合同终止后，天津汉博公司如对租赁房屋及屋内设施恶意损坏的，众信立成公司有权扣减全部或部分押金，扣除相关费用外，应于三日内将押金退还。庭审中，众信立成公司拒绝退还押金，其理由在于天津汉博公司存在恶意损坏设施及未恢复房屋原状的行为，但其中所主张的拆除、损坏事实未得到天津汉博公司的认可，众信立成公司现提供的证据，不能证明其主张的拆除等恶意损坏事实。但根据众信立成公司提供的照片，可见玻璃门未得到及时报修，又造成木地板磨损，百叶窗亦存在明显断折，该损坏虽不能证明为恶意毁损造成，却亦并非依租赁设施性质正常使用所形成。根据相关法律规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。而事实上，天津汉博公司在此前沟通中，已向众信立成公司提出损坏维修项目及费用报价，另在函件中作出扣除相应赔偿费用返还押金的意思表示。该处理意见符合上述客观实际，天津汉博公司应当对上述损坏作出相应赔偿。鉴于在天津汉博公司搬离后，众信立成公司未就上述财产损坏及时进行保全，现已无法对此损坏程度等及维修费用作出评估鉴定，众信立成公司未能就其主张的赔偿数额向本院充分举证，本院就具体赔偿项目及数额以天津汉博公司此前自行确认的维修报价判定。另查明，众信立成公司主张天津汉博公司设置的展台，已实际由涉案房屋新租户拆除，并非众信立成公司拆除。该展台设置不同于装修，即使作装修论，双方在租赁合同中亦未对租赁期限届满后如何处置装修作出明确约定，故众信立成公司要求天津汉博公司赔偿相应费用，缺乏事实、法律依据。在天津汉博公司作出上述赔偿的同时，众信立成公司亦应将押金退还天津汉博公司。关于众信立成公司主张天津汉博公司延迟维修、恢复造成其租金及押金损失一节，天津汉博公司对相关事实及证据的关联性不予认可。根据上述双方微信聊天记录内容，可知天津汉博公司在搬离后，始终就维修问题与众信立成公司保持积极的沟通，但就天津汉博公司提出的维修费用询问及出具的报价，众信立成公司均在较长时间内未提出明确意见，天津汉博公司并不存在恶意拖延的行为。众信立成公司与天津汉博公司及业主之间的租赁关系，分别系两个独立的合同关系，所谓维修、恢复延迟，并不必然导致众信立成公司对业主的合同义务不能履行进而终止合同，况且该公司仅提供其与业主之间的租赁合同等为据，未能就所主张的实际损失向本院充分举证。故现众信立成公司要求天津汉博公司赔偿租金及押金损失，缺乏事实、法律依据，本院对此不予支持。鉴于上述损坏事实客观存在，以及双方一直保持沟通甚至天津汉博公司提出自行维修等事实，众信立成公司于起诉前未退还押金，亦并非恶意拖延，本院对天津汉博公司的利息主张亦不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十八条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京众信立成科技孵化器有限公司返还天津汉博信息技术有限公司押金191564；二、于本判决生效后七日内，天津汉博信息技术有限公司赔偿北京众信立成科技孵化器有限公司财产损失4720元；三、驳回天津汉博信息技术有限公司的其他本诉请求；四、驳回北京众信立成科技孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4131元（天津汉博信息技术有限公司已预交），由北京众信立成科技孵化器有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6974元（北京众信立成科技孵化器有限公司已预交），由北京众信立成科技孵化器有限公司负担6942元；由天津汉博信息技术有限公司负担32元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二一年一月二十八日书记员 王晓华