新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初9615号 原告（执行案外人）:田成,男，1993年5月15日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：杨鹏飞，新疆久印铭正律师事务所律师。被告（申请执行人）:王庆芳,女，1960年12月18日出生，汉族,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。第三人（被执行人）:朱**太,男,1961年9月13日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。第三人（被执行人）:张瑞英,女,1962年4月13日出生,汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。原告田成与被告王庆芳、第三人张瑞英、朱**太案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田成的委托诉讼代理人杨鹏飞、被告王庆芳、第三人朱**太到庭参加，第三人张瑞英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告田成向本院提出诉讼请求：1、判决停止对乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区)XXXXXXXX房产的执行，解除对该房屋的查封;2、判决确认乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)XXXXXXXXXXX房产归原告所有;3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告田成与第三人朱**太、张瑞英签订《房屋买卖合同》,合同约定原告购买第三人朱**太、张瑞英拥有的坐落在新市区XXXXXXXXXXXX房。合同约定了关于房款支付、房屋交付、房产证办理等内容。合同签订后,原告即依约向第三人朱**太、张瑞英支付了房款。原告取得涉案房屋后办理了入住并对房屋进行装修，因双方签订合同时涉案房屋并未取得产证,因此未办理过户登记，仅预计取得不动产证的时间为2019年12月前。在原告取得涉案房屋后,曾多次与第三人朱**太、张瑞英沟通,也屡次通过开发房屋的房产公司联系产证办理事宜,但直至提起本案诉讼前,一直被告知涉案房屋产权证暂无法办理。2020年年中,原告得知涉案房屋被天山区人民法院保全查封。经查问，方知因被告王庆芳与第三人朱**太、张瑞英涉及民间借贷纠纷在执行过程中天山区人民法院对涉案房屋进行了保全查封。原告认为涉案房屋系原告所有,天山区人民法院保全错误,以案外人身份提起执行异议,要求法院解除对涉案房屋的查封保全。天山区人民法院作出(2020)新0102执异101号执行裁定书,驳回原告的异议请求。原告以为,原告与第三人朱**太、张瑞英签订《房屋买卖合同》合法有效,且已支付了房款也已实际占用有房屋,涉案房屋物权应归原告所有。原告取得涉案房屋后积极要求办理权证,未能办理的原因并非因原告原因。天山区人民法院在执行中错误适用法律规定,仅依据不动产证明即予以保全涉案房屋,违反法律规定。本案审理过程中，原告田成撤回要求确认位于乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)XXXXXXXXXXXX房产归原告所有的诉讼请求。被告王庆芳辩称，第一，我与朱**太、张瑞英民间借贷纠纷一案审理中，法院依法对涉案房屋进行保全，程序合法。2020年5月26日乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2020）新0102民初4542号民事裁定书，2020年6月2日经乌鲁木齐市不动产登记信息查询，结果显示涉案房屋无查封信息，无抵押信息。第二，原告对涉案房屋无任何物权权利，房屋仍登记在朱**太、张瑞英名下，原告只能依据合同向朱**太主张债权。而且涉案房屋至今由朱**太实际控制使用，原告与朱**太之间的买卖合同系伪造，属于恶意串通损害第三人利益。第三，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，异议才可成立。原告完成了涉案房产楼上房产的过户却没有完成涉案房屋的过户手续办理，不符合常理，综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人朱**太陈述称，这个房子2018年购买之后出售给田成属实，因开发商原因至今无法办理过户。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、田成提交《商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、收条、网上银行电子汇单。拟证明第三人朱**太、张瑞英从新疆通嘉房地产开发有限公司购买了涉案房屋之后，原告又与第三人签订《房屋买卖合同》购买了案涉房屋，按照合同约定支付了房款，占有房屋使用，不能办理房屋过户是开发商原因，原告不存在过错。被告王庆芳对以上证据不认可。第三人对以上证据认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、田成提交热力公司收款收据，拟证明原告支付了涉案房屋的暖气费，原告实际占有案涉房屋，并缴纳相关费用。被告对该证据不认可。第三人对上述证据认可。本院对该证据的真实性、有效性予以确认。3、证人覃某的证言及解除劳动合同关系证明书，拟证明案涉房屋系新疆通嘉房地产开发（集团）有限公司开发。2020年11月前证人在新疆通嘉房地产开发（集团）有限公司任职，是高管兼营销。案涉房屋是复式结构，有两个产证，楼上登记在第三人的儿子名下，楼下是库房登记在第三人名下。第三人委托证人帮忙出售案涉房屋，2018年6月12日第三人和原告签买卖协议，包括楼上和楼下两份协议。楼上登记在第三人儿子名下的房屋，2020年6月出来的产证，已经办理过户至原告名下。楼下案涉房屋因为是库房性质，办不了产证，所以一直没有过户。第三人和原告多次要求过户，但是无法过户。被告对证人证言不认可，证人的行为是个人行为不是开发商的行为，证人和第三人是朋友关系。第三人对证人证言认可。本院对证人证言的真实性予以确认。4、被告王庆芳提供录音一份，拟证明其和王某的通话，涉案房屋是第三人使用，和原告没有关系。原告对该证据不认可，对方身份无法确认，不能证实录音中对方陈述的房屋与本案涉案房屋有关联。第三人对该证据不认可。本院对证据的关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日田成与朱**太、张瑞英签订房屋买卖合同，合同约定田成购买朱**太、张瑞英名下的案涉XXXXXXXXXXXXXX房产房产，交易价格32万元，合同签订之日起三日内付31万元，剩余1万元于产权交割完毕支付。同日田成与朱**太、张瑞英之子朱某签订房屋买卖合同，合同约定田成购买朱某名下案涉房产楼上的乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）XXXXXXXXXXXXX房产，交易价格100万元，合同签订之日支付30万元作为定金，朱某交付房屋，合同签订10日内支付46万元办理解押手续，解押手续办理完毕后3日内支付22万元，余款2万元于产权交割完毕支付。2018年6月12日朱**太、张瑞英向田成出具31万元收条，朱某向田成出具30万元收条。2018年6月13日朱某向田成出具44万元解押款收条。2018年7月2日朱某向田成出具房款24万元的收条。2018年10月16日田成向供热企业缴纳了案涉房产及其楼上103房产的采暖费。2020年5月26日王庆芳在其与朱**太、张瑞英民间借贷纠纷一案中申请保全，本院于当日作出（2020）新0102民初4542号民事裁定，查封、扣押、冻结朱**太、张瑞英名下价值2159486元的财产。执行过程中，本院于2020年6月5日向乌鲁木齐市不动产登记部门发出（2020）新0102执保232号协助执行通知书，查封了朱**太、张瑞英名下位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）XXXXXXXXXXXXXXX房产。案件审理过程中，经本院向乌鲁木齐市不动产登记中心调查了解，案涉乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）XXXXXXXXXXX房产预告登记在朱**太、张瑞英名下，但房地产开发企业至今未到不动产登记部门办理案涉房产的不动产登记手续。经向案涉房产的开发企业新疆通嘉房地产开发（集团）有限公司调查，案涉房屋需补交相关费用后到不动产登记部门办理手续，而开发企业尚未补交费用亦未办理相关手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，田成于2018年6月12日与朱**太、张瑞英就案涉房产签订房屋买卖合同，田成按约定支付31万元房款，之后缴纳采暖费，并占有使用案涉房产，同时约定剩余房款1万元于案涉房产办理过户登记后支付。后因房产开发企业原因未能将房屋产权过户至朱**太、张瑞英名下，朱**太、张瑞英亦不能为田成办理过户手续。在本院查封之前，案涉房产未能办理到田成名下非因田成自身原因造成。田成对案涉房产提出的执行异议成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区)XXXXXXXXXXXXXXXXX房屋的执行程序，并解除查封。案件受理费5800元，（原告已预交），由被告王庆芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   王振国审  判  员   张万江人民 陪 审员   方 筠二 Ｏ 二 一 年 一 月 十 一 日书  记  员   于 灏