湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初2310号原告：何洁萍，女，1990年3月11日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。原告：吴宪威，男，1989年5月8日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：陈敏，湖南苍松律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：邓凡帅，湖南苍松律师事务所实习律师。被告：永州市人和仙聚房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区梅湾路。统一社会信用代码：91431100768035139R。法定代表人：王建国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：盘枫，男，1977年2月17日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。系该公司法律顾问。原告何洁萍、吴宪威与被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司（以下简称人和仙聚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何洁萍、吴宪威及其二原告的共同委托诉讼代理人陈敏、邓凡帅，被告人和仙聚房地产公司的委托诉讼代理人盘枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何洁萍、吴宪威向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年10月20日签订的《江**县商品房买卖合同》，并判令被告退还原告购房款628953元；2.判令被告赔偿原告公积金贷款已还利息23865.47元；3.判令被告赔偿原告房屋维修资金7300元；4.判令被告赔偿原告契税11006.68元；5.判令被告支付给原告违约金628.95元；6．判令被告赔偿原告损失75474.36(628953×6%×2)元，以上合计：747228.46元。事实和理由：2018年10月20日，原告与被告签订了《江**县商品房买卖合同》（合同编号：201800401-302）。合同约定原告购买被告开发的江**新城一、三期项目中的第B2幢1单元3层302房，该商品房合同约定建筑面积共145.98平方米，单价为（人民币）每平方米4308.49元，总金额628953元，首付款178953元于2018年10月20日支付，剩余房款采用县公积金贷款方式支付。合同约定被告应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，符合本合同约定的商品房交付给原告使用，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告应在书面通知送达之日起30日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知送达之日起7天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。二原告依约于2018年10月20日前付清了首付款（含定金），通过申请住房公积金贷款将剩余房款付清给被告，并缴纳了契税和房屋维修基金，2020年1月29日，被告开具了购房款增值税普通发票给原告。2020年6月20日，被告通知原告去收房，原告当天去被告的物业公司办公室交了装修押金等费用后，拿了钥匙和门禁卡去看房，开门后发现屋内积了大量的污水，原告当即返回物业公司向其工作人员提出房屋质量有问题不符合交付条件，并将钥匙和门禁卡退还给了被告，被告于2020年6月28日将二原告之前交的2400元装修押金等通过银行转账的方式退还给了原告。据了解被告的房屋目前仍未经有关部门验收合格，不符合交付条件。被告未按合同约定的期限将符合交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。为此，原告根据合同约定及相关法律规定向被告提出解除双方签订的《江**县商品房买卖合同》，但是被告未答应原告的要求。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告人和仙聚房地产公司辩称：1、被告没有逾期交房，并且被告所售商品房无房屋质量问题，原告也无证据证实被告房屋存在质量问题。原告的房屋在入住时是存在着因管道堵塞污水反流至原告所购商品房中，但物业公司已经清理完毕，管道亦已经改善，符合入住条件。因此，原告解除商品房合同的依据不足。2、若原、被告双方的商品房买卖合同解除，依照合同约定，被告只退还购房首付款；对于公积金贷款部分因为涉及到原被告还与县公积金中心签订了商品房担保贷款合同，公积金中心是有独立请求权的第三人。因此，若解除商品房买卖合同的，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，对于公积金贷款及利息方面原告应就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。3、若原被告双方的商品房买卖合同解除，被告不负有返还原告已交契税的义务。根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（[2011]32号）规定，“根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定确定如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”本案中，原告所购房屋还未办理不动产权属登记备案，则可向税务部门申请退还已纳的契税。4、若原被告双方的商品房买卖合同解除，被告不负有返还原告已交房屋维修基金的义务。根据我国住宅专项维修资金管理办法的相关规定，原告的房屋维修基金并非由被告收取，也不在被告的支配下，被告不负有返还的义务。原告所购房屋还未办理不动严权属登记备案，故原告可通过有关程序向我县维修基金管理中心申请退还。5、原告的主张违约金和损失依据不足、理由不充分，依法不予支持。本院经审理认定事实如下：2018年10月20日，原告何洁萍、吴宪威与被告人和仙聚房地产公司签订了合同编号为201800401-302的《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买的被告位于江**新城一、三期项目中的第B2幢1单元3层302号商品房，总金额628953元。2.原告何洁萍、吴宪威按下列第2种方式按期付款，即银行按揭贷款或公积金贷款。首付款178953元于2018年10月20日支付，剩余450000元房款采用县公积金贷款方式支付。3.出卖人应当在2019年10月31日前，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4.房屋交接及违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日7日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清了全部房价款628953元。2019年1月23日，原告何洁萍、吴宪威与永州市住房公积金管理中心、中国工商银行永州分行签订《个人住房公积金借款及抵押担保合同》，永州市住房公积金管理中心同意向何洁萍发放个人住房公积金贷款450000元，中国工商银行永州分行同意协助永州市住房公积金管理中心办理贷款发放并协助收回，被告人和仙聚房地产公司作担保，原告何洁萍、吴宪威已还利息23865.47元。2018年11月12日，原告何洁萍、吴宪威交纳房屋维修资金7300元。2019年1月14日，原告何洁萍、吴宪威交纳房屋买卖的契税11006.68元。被告人和仙聚房地产公司至今未把第B2幢1单元3层302号商品房交付给原告，双方协商无果，原告遂诉至法院。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、发票、专用收据及庭审笔录在卷证实，可以认定。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告何洁萍、吴宪威与被告人和仙聚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，人和仙聚房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，被告人和仙聚房地产公司应当在2019年10月31日前将经验收合格且符合该商品房买卖合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告至今未交付商品房给原告，逾期交付已超过90日，构成违约，故原告要求按合同约定解除原、被告签订的商品房买卖合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。合同解除后，人和仙聚房地产公司应将原告已交付的购房款628953元退还给原告何洁萍、吴宪威，原告何洁萍、吴宪威也应同时将因涉案所欠永州市住房公积金管理中心的借款予以退还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告人和仙聚房地产公司的违约，造成合同解除，致使合同目的无法实现，原告因公积金贷款已支付利息23865.47元、支付房屋维修金7300元和契税11006.68元。该三笔款项的损失应由被告人和仙聚房地产公司承担，故原告要求被告赔偿原告公积金贷款已还利息23865.47元、房屋维修金7300元、契税11006.68元，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告已赔偿原告因违约造成的实际损失，即因贷款公积金而支付的利息、房屋维修金和契税，就不应再支付双方约定的付房价款万分之一的违约金。故原告要求被告支付违约金628.95元、损失75474.36元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告的辩称意见，理由不成立，且与法律规定相悖，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何洁萍、吴宪威与被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司于2018年10月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告何洁萍、吴宪威购房款628953元；三、被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告何洁萍、吴宪威因公积金贷款的利息损失23865.47元；四、被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告何洁萍、吴宪威房屋维修金损失7300元；五、被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告何洁萍、吴宪威契税损失11006.68元；六、驳回原告何洁萍、吴宪威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11272元，减半收取计5636元，由被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  陈正二〇二一年一月十八日法官助理何雪辉书记员郑然附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。