文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0117民初7477号原告：重庆新生活文化传媒有限公司，住所地重庆市经开区玉马路8号科技创业中心融英楼4楼9号，统一社会信用代码91500108678670294Q。法定代理人：程炳福，该公司总经理。委托诉讼代理人：马巧巧，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽丽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：张奉庆，男，1968年11月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：余全友，重庆奔程律师事务所律师。原告重庆新生活文化传媒有限公司（以下简称“重庆新生活公司”）与被告张奉庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新生活文化传媒有限公司委托诉讼代理人马巧巧、被告张奉庆委托诉讼代理人余全友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新生活公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付原告租金435437.84元；2、请求依法判令被告支付原告逾期支付违约金（以年租金总额为基数，按照每日5‰计算）；3、请求依法判令被告向原告支付履约保证金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将重庆市合川区合阳城街道办事处公园路×号第一层、第二层、第三层房屋，建筑面积660.43平方米的房屋出租给被告作营业使用。租赁时间：租赁期为6年，即从2015年6月15日至2021年6月14日止。租赁价格：房屋建筑面积为660.4平方米，前三年租金按18270元/月计算，即每半年租金109620元；从第四年开始，每年租金在上一年的基础上上浮10%。上述合同签订后，被告未按期支付保证金，且长期拖欠租金，在原告2017年起诉后，方缴纳欠付租金。但自2017年9月3日后，被告仍多次逾期缴纳租金、欠付租金。原告认为，原、被告间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原告已履行合同义务，被告未足额支付租金以及逾期支付租金，已经严重违反合同约定。原告特起诉，恳请判决如请。被告张奉庆辩称，1、被告仅仅剩2020年6月15日-12月14日的租金未支付，是由于疫情期间租金过高，我方要求降低租金，双方正在协商，不存在违约金；2、违约金计算方式错误，高于国家水平；3、不存在支付履约保证金，履约保证金是签订合同时支付，一直未支付，得到了原告的认可，且已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年4月21日，原告重庆新生活公司（甲方、出租方）与被告张奉庆（乙方、承租方）签订《房屋租房协议》，约定甲方将重庆市合川区合阳城街道办事处公园路×号第一层、第二层、第三层房屋，建筑面积660.43平方米的房屋出租给乙方作营业使用。该合同还约定：“租赁时间：租赁期为6年，即从2015年6月15日至2021年6月14日止”、“租赁价格：房屋建筑面积为660.43平方米，前三年租金按18270元/月计算，即每半年租金109620元；从第四年开始，每年租金在上一年的基础上上浮10%，每年租金如下：            租赁时间              租赁价格              租赁时间              租赁价格                  2015.6.15-2015.12.14              109 620元              2015.12.15-2016.6.14              109 620元                  2016.6.15-2016.12.14              109 620元              2016.12.15-2017.6.14              109 620元                  2017.6.15-2017.12.14              109 620元              2017.12.15-2018.6.14              109 620元                  2018.6.15-2018.12.14              115 100元              2018.12.15-2019.6.14              115 100元                  2019.6.15-2019.12.14              126 610元              2019.12.15-2020.6.14              126 610元                  2020.6.15-2020.12.14              139 270元              2020.12.15-2021.6.14              139 270元      ”、“租金支付方式：每半年的租金需提前5日支付，逾期支付的，由乙方按照年租金总额的0.5%每日向甲方支付滞纳金。乙方拖欠租金超过15天以上，甲方有权没收责任保证金，追究乙方的违约责任，并解除本合同”、“为了保证合同的履行，乙方在签订本合同时，一次性向甲方缴纳履约保证金20000元。合同期满，乙方已全面履行合同的条款、乙方对甲方不存在任何债务、乙方无任何违约行为的情况下，乙方凭保证金收据由甲方不计利息如数退还”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告未缴纳履约保证金20000元。另查明，2017年8月8日，原告向本院起诉，其诉状称“被告在2015年12月14日前向原告支付过共计97340元的租金外，再无向原告支付租金”。2017年9月3日，被告支付租金给原告341140元，原告于2017年9月4日撤回了起诉。还查明，2017年11月17日，被告转账支付给原告房屋租金92995元。此后，被告支付原告租金如下：2018年1月4日支付109620元、2018年7月16日支付115100元、2019年1月15日支付115100元、2019年7月5日支付126610元、2020年6月12日支付120000元。被告称于2017年11月17日现金支付租金16625元给原告，原告否认，被告未提交证据加以证明。在审理过程中被告提出该笔已过诉讼时效。被告称2019年12月15日至2020年5月14日止的部分租金6610元，原告予以免除，现原告否认，被告未提交证据加以证明。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告按照合同约定，将租赁物交付给被告使用，被告则应当按照约定支付租金。关于租金价格的计算方式问题：合同约定第一种计算方式：“前三年租金按18270元/月计算，即每半年租金109620元；从第四年开始，每年租金在上一年的基础上上浮10%”；合同还约定第二种计算方式：“2018年6月15日至2018年12月14日租金115100元”、“2018年12月15日至2019年6月14日租金115100元”、“2019年6月15日至2019年12月14日租金126610元”、“2019年12月15日2020年6月14日租金126610元”、“2020年6月15日至2020年12月14日租金139270元”、“2020年12月15日至2021年6月14日租金139270元”，即租金价格计算矛盾，因该合同系原告出具的格式合同，根据合同法第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，本院采纳第二种计算方式。关于被告拖欠的租金情况，本院阐述如下：（1）2015年6月15日至2017年6月14日的租金合计为109620元×4=438480元，被告已支付完毕（原告起诉书自认97340元、2017年9月3日转账支付341140元）。（2）2017年6月15日至2017年12月14日租金109620元，合同约定被告应于2017年6月10日支付，被告实际于2017年11月17日支付92995元，逾期159天，欠16625元，本案在审理过程中，被告提出该笔已过诉讼时效。本院经审查认为：根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，根据双方签订的租赁合同第四条“每半年的租金需提前5日支付，逾期支付的，由乙方按照年租金总额的0.5%每日向甲方支付滞纳金”之约定，被告在2017年6月15日至2017年12月14日止的租金，诉讼时效应为一年，原告未提供2017年12月14日之前产生的租金有诉讼时效中止、中断的事由的证据，其在2017年12月14日之前的租金已过一年诉讼时效。故被告尚欠该段时间的租金16625元，本院不予支持。（3）2017年12月15日至2018年6月14日租金109620元，合同约定被告应于2017年12月10日支付，被告实际于2018年1月4日支付完毕，逾期24天。（4）2018年6月15日至2018年12月14日租金115100元，合同约定被告应于2018年6月10日支付，被告实际于2018年7月16日支付完毕，逾期35天。（5）2018年12月15日至2019年6月14日租金115100元，合同约定被告应于2018年12月10日支付，被告实际于2019年1月15日支付完毕，逾期35天。（6）2019年6月15日至2019年12月14日租金126610元，合同约定被告应于2019年6月10日支付，被告实际于2019年7月5日支付完毕，逾期24天。（7）2019年12月15日至2020年6月14日租金126610元，合同约定被告应于2019年12月10日支付，被告实际于2020年6月12日支付120000元，尚欠6610元，逾期184天；被告称该部分租金6610元，原告予以免除，现原告否认，被告未提交证据加以证明，故被告的主张本院不予支持。（8）2020年6月15日至2020年12月14日租金139270元，合同约定被告应于2020年6月10日支付，被告未支付。（9）2020年12月15日至2021年6月14日租金139270元，合同约定被告应于2020年12月10日支付，被告未支付。上列拖欠租金从合同约定支付期限的次日起开始计算违约金。以上合计应主张的租金为6610元＋139270元＋139270元=285150元。关于违约金的问题：合同约定“逾期支付的，由乙方按照年租金总额的0.5%每日支付滞纳金”，本院认为该标准显著过高，依法应予降低。本案在审理过程中，原告并未举示证据证明具体损失，故本院综合考虑被告履行合同实际情况，包括合同约定、租金总额、欠付租金金额、拖欠时间等因素，根据公平、诚实信用原则，按照全国银行间同业拆借中心于2020年12月21日公布的贷款市场报价利率上浮30%计算（3.85%×130%=5.005%）。经计算，2017年6月15日至2020年6月14日逾期支付租金的违约金为7299.91元【（109620元×159天＋109620元×24天＋115100×35天＋115100元×35天＋126610元×24天＋120000元×184天）×3.85%×130%÷365天】。关于原告请求判令被告向原告支付履约保证金20000元的问题：因履约保证金系签订合同时缴纳，现原被告签订的合同已经履行至最后阶段，且本院已支持合同约定的所有租金，故履约保证金不应再缴纳，原告的该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十一条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告张奉庆于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆新生活文化传媒有限公司支付租金285150元及违约金（以285150元为基数，其中6610元从2019年12月11日起、139270元从2020年6月11日起、139270元从2020年12月11日起，按年利率5.005%计算至付清时止）；二、由被告张奉庆于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆新生活文化传媒有限公司支付逾期支付租金的违约金7299.91元；三、驳回原告重庆新生活文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8131.58元，减半收取4065.79元，由原告重庆新生活文化传媒有限公司负担1565.79元，被告张奉庆负担2500元，款限被告张奉庆在本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张兴军二〇二一年一月七日法官助理 杨 航书 记 员 彭奕婷