北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30150号原告：北京金质生活商贸有限责任公司，住所地北京市西城区天宁寺东里11号。法定代表人：董中宝，执行董事。委托诉讼代理人：陶姗姗，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丹，北京市大嘉律师事务所实习律师。被告：北京九龙阁餐饮管理有限公司天津武清分公司，住所地天津市武清区杨村街泉州路东侧荔隆广场F2F0013、14、15。法定代表人：陈广毅，总经理。委托诉讼代理人：吕小刚，男，1990年7月9日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告：北京九龙阁餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区广阳新路9号院1号楼-2层-202-B2001-C023、C024。法定代表人：杜学文，总经理。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕小刚，男，1990年7月9日出生，汉族，该公司职工。原告北京金质生活商贸有限责任公司（以下简称金质生活公司）诉被告北京九龙阁餐饮管理有限公司天津武清分公司（以下简称九龙阁武清公司）、北京九龙阁餐饮管理有限公司（以下简称九龙阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金质生活公司的委托诉讼代理人陶姗姗、宋丹，被告九龙阁武清公司、九龙阁公司共同的委托代理人吕小刚、岳长凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金质生活公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2020年1月、2月房屋租金25550元及相应违约金38325元。2.请求法院判令被告承担因租赁期间违约办理预售服务卡产生的违约金76650元。3.请求法院判令被告承担因租赁合同期满后来搬离产生的违约金12775元：4.请求法院判令被告承担因租赁合同期满后未搬离而产生的占有使用费2020年3月1日至2020年12月17日止，共计121362.5元。5.请求法院判令被告承担诉讼费。6.请求法院判决被告于2020年12月31日前将房屋腾空，交还原告。事实和理由：2017年，北京金泰广安商贸有限责任公司（后更名为：北京金质生活商贸有限责任公司，即本案原告）与被告签订《招商租赁合同》，约定被告以每季度38325元的价格，承租原告位于北京市西城区XX市场X层XXX号商铺，租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日。合同签订后，原告积极履行合同义务。《招商租赁合同》第三条第4款约定：“乙方(本案被告)应于上季度末月交纳下季度租金及其他应交费用。如逾期，每逾期三日以上未交纳的，按本合同第11.9条约定执行”。根据此约定，2020年1月-2月房屋租金，被告至迟应于2019年12月31日支付。截至起诉时止，原告仍未收到被告应支付的两个月房屋租金。《招商租赁合间》第六条第2款约定：“租赁期间，乙方（本案被告）不得推出代金券/代金IC卡，预售服务卡等有代币功能卡或券，如有违反，乙方除立即纠正违约行为外并应向甲方（本案原告）支付相当于六个月租金的违约金，因此产生的售后服务或款项退还等纠纷，乙方自行负责解决，因此给甲方造成损失的乙方负责贴偿，甲方同时有权解除本合同且保证金不予退还”。2020年初，原告接到大量消费者投诉，称其在被告经营的餐饮店中办理了储值卡，由于被告长时间不能营业，要求原告予以解决。截至起诉时止，原告已被多家上级机关约谈、调查，给原告正常生产经营造成了重大影响。2020年租赁合同到期至原告起诉时止，原告多次与被告进行交涉，并向其发送《律师函》明确要求被告从商铺搬离，但被告并未履行搬离义务，致使原告无法正常使用该商铺。基于上述事实和理由，被告的行为已经严重违反了双方合同约定，侵犯了原告的合法权益。原告现已穷尽其他维权途径，为保护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。九龙阁武清公司、九龙阁公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，针对第一项诉求，因2020年的1月到2月份是疫情期间，按照北京市相关政策，原告作为国有企业应当减免租金。所以不存在违约金的问题。第二点，关于服务卡问题，原告诉讼之后，我方与之前负责经营的人员进行了沟通。但是因2020年的1月中旬我方就已经不经营了，之前负责人已经不在了。我方很难确认武清分公司是否发放了服务卡。根据合同约定“在双方确认的方式前打√，并盖章确认”，这里虽然有√，但并没有盖章确认。原告不能按照该条款主张权利。第三，关于合同期满后未搬离产生的违约金12775元，我方在2020年的1月15日左右已经停止经营了，所以并不涉及违约问题也不涉及房屋占用费问题。在2020年1月15日以后的疫情期间，双方就合同履行事宜进行了沟通，因为3月份公司的领导大多数都不在北京，只有个别在北京的股东与原告进行了必要沟通。因原告称房租要涨到每月5万多元，所以续租的事情没法再继续进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，北京金泰广安商贸有限责任公司（后更名为北京金质生活商贸有限责任公司，原告，甲方）与被告九龙阁武清公司（乙方）签订《招商租赁合同》，约定乙方以每季度38325元的价格，承租原告位于北京市西城区XX市场X层XXX号商铺，租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日。乙方按季度缴纳租金，每季度租金额为38325元，于上季度末月交纳下季度租金。关于代金券/代金IC卡事宜，需要“在双方确认的方式前打√，并盖章确认”，主要内容为租赁期间不得推出代金券/代金IC卡，预售服务卡等有代币功能卡或券，如有违反，乙方立即纠正违约行为外并应向甲方支付相当于六个月租金的违约金，因此产生的售后服务或款项退还等纠纷，乙方自行负责解决，因此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿，甲方同时有权解除本合同且保证金不予退还。乙方未按时足额向甲方交纳租金或水、电等费用，逾期三天以内的，除交齐租金或其他费用外，每逾期一日，按当月租金的5%向甲方缴纳违约金。合同期满时，乙方应在合同到期之日清空撤离租赁商铺（专柜），乙方撤离时，应将租赁商铺（专柜）内乙方资产中属于动产的自行搬走，已形成附和的装饰、装修不准拆改，应如条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿。乙方由此给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。乙方逾期未清空撤离的，甲方除不退还乙方所交纳的办证金外并有权要求乙方支付相当于一个月租金的违约金。关于合同履行情况，被告九龙阁武清公司未能支付2020年1月、2月房屋租金。被告称其未能支付租金的原因在于受2020年新冠疫情的影响，原告应减免租金。且因原告在疫情期间无故上涨租金，导致其无法续约，故其于2020年1月离场，租赁场所内物品全部放弃。为证明其主张，被告提交被告工作人员伍X与原告工作人员刘X微信记录若干予以证明，显示双方自2019年底协商续租事宜，但双方未能达成一致意见，后原告于2020年3月19日向被告发送《租金催缴函》《通知函》，主要内容为因被告九龙阁武清公司未能如约支付2020年1月1日至2020年2月29日租金，故原告于2020年3月14日告知不再续约，且要求被告于2020年3月18日前完成撤场，自行清理自有物品，并将场地交付原告。如被告九龙阁武清公司于撤场日前未完成自行清场，现场所留物品视为遗弃物，由原告公司负责清场，且有权自行处理。原告称未见到手机原始信息，故对上述证据的真实性均不予认可，证明目的亦不予认可。经本院向伍X本人核实，上述微信原始电子记录存在于伍X个人微信账号中。庭审中，原告主张被告存在私自办卡的违约行为导致相关政府及居民联系原告进行协调，且被告在搬离房屋后未将店内设施清理干净，原告没有能力进行清理。并提交以下证据用于证明：1.电话登记单。2.办卡名单。3.资产清点表。被告对上述证据的真实性不予认可，主张关于居民办卡事宜确实存在，但被告已处理完毕，与原告无关。被告在搬离房屋后确实遗留了很多物品，但并非资产清点表中显示的物品。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未按约定支付2020年1月-2月租金是不争的事实，原告要求被告支付租金，理由正当。但是考虑到2020年新冠疫情的影响，被告作为餐饮从业者，经营势必受到影响，故本院根据公平原则以及本案具体情况，酌情免除被告一个月（2020年2月）租金，并对原告有关租金支付诉讼请求中的合理部分予以支持。关于违约金，因被告未支付租金行为发生在2020年新冠疫情大规模爆发前，仍属违约之情形，应承担相应的违约责任，本院仍秉持公平原则、结合合同履行情况以及被告的过错程度酌定违约金数额。关于预售服务卡一节，首先，根据合同约定，有关预售服务卡的约定需要“在双方确认的方式前打√，并盖章确认”，结合其他合同条款来看，该条约定为特别约定，在没有双方盖章确认的情况下，原告以该条款主张违约责任依据不足。其次，退一步将，即使被告存在办理预售服务卡的行为，但原告提交的证据不足以证明其受到的损失，故原告以此为由主张赔偿金，依据不足。据此，本院对于预售服务卡违约金一项诉讼请求不予支持。关于逾期未腾房占用费，被告未与原告正式办理腾房交接手续是不争的事实，且被告遗留物品的行为亦会影响原告再次利用房屋。故原告要求被告支付房屋占用费，理由正当。关于占用费数额，考虑到新冠疫情的影响，被告因管控面临搬运物品困难的客观情况，且原告在疫情持续期间未积极向被告主张权利的事实对于其损失扩大亦负有一定责任，本院再次秉持公平原则，结合本案具体情况，并根据原告诉讼请求期间范围，对于房屋占用费数额予以酌定。关于逾期腾房违约金，因房屋占用费本质系逾期腾房产生的损失，与违约金一项诉讼请求重复，基于上述分析的法律事实，本院酌定的房屋占用费损失已能够弥补其损失，本院对该项违约金的诉讼请求不予支持。关于腾退房屋一节，因被告表示房屋内的物品全部放弃，缺乏履行条件，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可另行对场地内物品进行处理，如果原告不愿意利用物品并产生处理费用，可就相关处理费用及损失另行向被告主张权利。关于九龙阁公司的责任一节，被告九龙阁武清公司系合法工商注册的公司，根据合同相对性，原告坚持要求被告九龙阁武清公司承担责任并无不妥，考虑到被告九龙阁公司亦愿意承担全部合同义务，二被告应共同向原告承担责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京九龙阁餐饮管理有限公司天津武清分公司、北京九龙阁餐饮管理有限公司支付北京金质生活商贸有限责任公司房屋租金12775元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京九龙阁餐饮管理有限公司天津武清分公司、北京九龙阁餐饮管理有限公司支付北京金质生活商贸有限责任公司逾期支付租金违约金2500元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京九龙阁餐饮管理有限公司天津武清分公司、北京九龙阁餐饮管理有限公司支付北京金质生活商贸有限责任公司2020年3月1日至2020年12月17日房屋占用费50000元。四、驳回北京金质生活商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2710元，由北京九龙阁餐饮管理有限公司天津武清分公司、北京九龙阁餐饮管理有限公司负担644元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京金质生活商贸有限责任公司负担2066元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年一月十九日法官助理 姚岚书 记 员 李婷