广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初17794号原告：陈某1，男，汉族，1962年4月1日出生，公民身份号码：440××××××××××××313，户籍所在地：深圳市罗湖区×××××××××××。委托代理人：谢文辉，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托代理人：张巧婷，系北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。被告：骆浪伟，男，汉族，1964年11月10日出生，公民身份号码：442××××××××××××010，户籍所在地：惠州市惠城区×××××××惠阳区粮食局办公大楼205房。委托代理人：杨文聪，系广东谨然（惠州）律师事务所律师。原告陈某1诉被告骆浪伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1的代理人谢文辉，被告骆浪伟的代理人杨文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈某1起诉称，2016年7月3日，被告骆浪伟与原告陈某1签订《楼房转让协议》，约定：被告骆浪伟将位于惠州市河南岸马庄上一组二巷5号的自建房屋转让给原告陈某1，转让价格为26万元人民币。原告陈某1于2016年7月4日向被告支付房屋转让款26万元人民币。至今，被告没有将该房屋完善手续变成可转让、过户的普通商品房，也没有将该房屋向原告交付，该房屋仍然由被告实际使用并占有。经核实，《楼房转让协议》中所涉房屋为集体土地上建设的房屋、依法不能买卖、转让，根据《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号）规定“集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。因此，《楼房转让协议》中所涉房屋无法办理过户登记，《楼房转让协议》亦无法生效。综上，原告认为，《楼房转让协议》自签订之日起即为无效合同，同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还......”的规定，被告应当退回原告支付的楼房转让款，但截至今日，在《楼房转让协议》无法生效的情况下，原告多次催告后，被告仍拒绝返还该笔楼房转让款。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实后，判如所请！请求：一、请求判令确认原告与被告签订的《楼房转让协议》无效；二、请求判令被告向原告偿还款项260000元及260000元自2016年7月5日至被告还清款项止的同期同类贷款利息，其中2016年7月5日至2019年8月19日的利息为38068.33元，2019年8月20日至本案起诉日期间的利息为11068.06元。共计309,136.39元。三、本案诉讼费由被告承担。被告骆浪伟辩称，1.涉案房屋并非商品房，属于集体用房，被告是涉案房屋村集体成员，原告并非该集体成员，合同不能成立，依据相关法律，合同无效；2.原告虽在合同签订之日向被告支付26万元，但被告自2016年8月2日至2017年9月1日共计向原告返还人民币8万元，有银行流水为证；3.被告于2018年10月29日向原告归还现金人民币15万元，有收条为证。原告将该现金于惠州金山湖支行建设银行存取，并出具了收条。综上，被告就涉案楼房买卖协议，仅欠原告3万元。楼房协议中未对合同不能履行的情况约定违约金，且就该份合同，原被告双方均有过错，被告不应当承担同期银行利息的违约金；4.法律并未明文规定此种情形下，被告应向原告支付违约金。审理查明的事实经审理查明，2016年7月3日，被告与原告在广东九韬律师事务所的见证下签订了《楼房转让协议》，约定：被告将位于惠州市河南岸马庄上一组二巷5号的自建房屋转让给原告，转让价格为26万元。原告于2016年7月4日向被告支付房屋转让款26万元。至今，被告没有将该房屋过户至原告名下。另查之一，2016年8月2日至2017年9月1日期间被告共向原告返还8万元。原告于2018年10月29日出具字条载明：“收到骆总交来人民币15万元整。收款人：陈某1，2018年10月29日。”另查之二，原告与被告于2016年7月4日签订《借款担保合同》，约定：原告向被告借款7.8万元，借款用途为投资东莞市××××××××项目。备注：2018年10月29日收到15万，抵扣7.8万和28个月利息（2016年7月4日至2018年10月29日，每月3分息是2340元）是6.55万剩余6480元偿还26万的利息。原告遂于2020年9月16日诉至本院，请求判如诉请。裁判理由与结果本院认为，本案争议的焦点一、是原、被告双方签订的协议是否有效；二是被告应向原告返还的购房款金额。被告将没有完善手续变成可转让、过户的自建房屋转让给原告，并与原告签订了《楼房转让协议》，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”该合同违反了法律规定，应认定无效。根据无效合同的处理原则，被告应将收取的购房款26万元返还给原告。被告通过银行转账多次向原告返还8万元，原告予以确认。另15万元是被告以现金方式向原告支付的，原告有出具字条予以确认已收到，且在双方签订的《借款担保合同》中再次予以明确收到该款，而该款被告认为是退回的购房款，对原告在《借款担保合同》中的备注是其单方行为。故本院认定该15万元是被告向原告退还的购房款。故被告还需向原告返还3万元（26万元-8万元-15万元）及利息，利息以3万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日即2020年9月16日开始计算。原告与被告之间的借款担保合同是另一个法律关系，需另行主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告骆浪伟应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈某1支付3万元以及利息（以3万元为基数，自2020年9月16日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案受理费5937.05元（原告已预交），由被告骆浪伟负担587.77元，由原告负担5349.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 蓝诗祥审 判 员 卢 耀审 判 员 黄链生二〇二一年一月十三日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。