广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29846号原告：吴蕊，女，1987年10月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××，公民身份号码411××××××××××××82X。原告：路相，男，1990年10月3日出生，汉族，住河南省邓州市××××××××××××，公民身份号码411××××××××××××574。被告：中山君汇投资发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914××××××××××××045。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：郑润泉，男，该公司员工。原告吴蕊、路相与被告中山君汇投资发展有限公司（以下简称君汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴蕊、路相，被告君汇公司的委托诉讼代理人郑润泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴蕊、路相向本院提出诉讼请求：1.被告需赔偿原告因房屋修理而导致房屋减值和空置的损失以及原告一家的安置费用共计85370.44元，其中赔偿房屋减值费用为成交总额的百分之五即70293.35元，原告路相8天的误工费2978元，原告吴蕊8天误工费2909.09元，4个月的房屋租赁费12000元,交通费金额190元；2.涉案房屋的屋面防水的保修期延期至8年。事实与理由：原告于2019年5月1日在被告处认购了中山市火炬开发区×××××××××××××××××，并付清了所有款项（包括收楼费用共计143万余元）。2020年8月2日，原告在收楼过程中发现涉案房屋存在包括外墙渗水、地面大面积空鼓等16项质量问题。被告进行了多次整改，直至2020年11月18日才整改完毕并将涉案房屋交付给原告。因被告的多次整改，导致原告迟延收楼，额外增加原告4个月的租房费用。因房屋存在质量问题，导致房屋的市场价值降低5%。根据合同约定，房屋层面防水的保修期限为5年，但由于被告在进行渗漏维修时没有根据规定进行24小时渗漏测试，且被告也承诺保修期延迟至6年，因此原告有权请求延长至8年。被告君汇公司辩解，一、涉案房屋所在工程已取得《中山市建设工程竣工验收备案表》，符合交楼标准，且不存在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用情况。涉案房屋符合交付标准后，被告已经按照合同约定的时间通过邮寄方式通知原告收楼。根据合同约定，买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修责任，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，若买受人不接受的，出卖人不承担本合同的逾期交楼责任。因此被告不存在逾期交房的违约情况。二、施工质量控制存在因素多、难度大、要求高以及终检局限大的特点，因此交付时商品房可能存在不影响正常使用的瑕疵。原告提出的房屋质量问题属于不影响正常使用的瑕疵，目前被告已按质量保修协议完成返修工作，并且原告已于2020年11月18日已验收完毕并办理了收楼手续。三、原告未能出示法定鉴定机构出具的证明涉案房屋存在重大问题导致不能收楼的质量问题报告，原告请求质量问题导致的赔偿没有依据。即便原告能提供鉴定机构出具的证明涉案房屋存在不能收楼的质量问题报告，赔付标准也应当按照合同约定的出卖人逾期交房违约责任或者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，且不累加并计算截止起诉之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2019年5月1日，吴蕊、路相（买受人）与君汇公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人以1405867元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××的房屋；合同第八条规定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在360日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设施设备、装修的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；合同第十二条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述处理：买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，或以同等品质的材料、设备替代，在无法补回的情况下可折价补偿，买受人不得以此为由拒绝收楼；合同第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅适用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时，双方还签订了《广东省商品住宅质量保证书》，其中屋面防水，保修期限5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏，保修期限5年，保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限1年，保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，发展商将无偿进行修补；地面饰面空鼓、开裂，保修期限1年，保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，发展商将无偿进行修补；门窗翘裂、五金件损坏，保修期限1年，保修期内因产品或施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，本公司将无偿维修或更换；卫生洁具最低保修期1年，保修期内因产品或施工质量问题出现的卫生洁具开裂，漏水问题，本公司将无偿维修或更换；灯具、电器开关，最低保修期6个月，保修期内因产品或施工质量出现的问题、随楼附送的灯具、电器、及开关失灵问题，本公司将无偿维修或更换，但业主自行改动后不属保修范围；装修工程，最低保修期限2年，保修期内施工或所用材料质量问题，造成装修工程问题，本公司将无偿维修并满足有关规范及标准；商品房住宅保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算；在接到用户报修后，本公司将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间，除经鉴定需要较长时间外，本公司将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格数，未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的，业主可自行委托进行质量鉴定和质量维修，鉴定费、维修费用由本公司承担；因本公司对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。合同签订后，吴蕊、路相按约支付了全部购房款。2020年6月28日，澜溪泮岛1-10栋、地下室工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年7月14日，君汇公司以挂号信函的方式向吴蕊、路相发出收楼通知书，通知其于2020年7月30日办理收楼手续。次日，吴蕊、路相签收了该函件。2020年8月2日，吴蕊、路相前往收楼，发现涉案房屋存在质量问题，要求君汇公司进行维修。2020年11月18日，吴蕊、路相办理了收楼手续。2.君汇公司向本院提交了8张交楼验收表，其中2020年8月2日的验收情况载明：1)入户门有撞伤、刮痕；2)可视对讲挡住电源开关；3)厨房有2个插座打胶不满；4)厨房小阳台地砖不平整有积水现象，有1块墙确实；5)厨房小阳台墙面需清洗；6)客位淋沐器漏水，墙砖空鼓，插座打胶不到位；7)客厅落地窗锁不上；8)所有空调孔需要清理；9)主卧室空调插座位置不对，木地板空鼓，马桶坏；10)所有木地板与门槛不平整；11)次卧窗户开关不顺畅，木地板有空鼓，地脚木板打胶不到位；12)客厅地板砖打胶不到位（美缝），入户门后瓷砖破损；13)客厅电视背景墙没打胶，有空缺，客卫门石膏不美观；14)客厅空调排水口位置过低，需要提高位置；15)主卧门框打胶不到位，次卧门框打胶不到位；16)客厅落地窗上面的石膏线不平整。2020年8月13日的验收情况载明：1)主人房门槛石有破损；2)房间木门脚底都要打胶封口，入户门要打胶（门脚）；3)客卫同洞顶的装饰条不平整，请修正；4)推拉门顶不直顺（客厅铝合门）；5)大阳台外砖有破损，外墙缝隙要补泥灰；6)可视对讲机整改后墙面未处理好；7)小阳台外墙砖补了未处理泥沙；8)厨房推拉木门后有磕点，要补油漆；9)空调孔要清理干净；10)飘窗的大理石内角与铝合金阳角要补缝隙；11)次卧有个窗户还有响声，踢脚线有开裂要做封闭；12)客厅大阳台外天花顶有块砖补了，周围没处理，要刷白；13)护栏上方顶面墙要涮平，有脱落了，大阳台。2020年8月13日另一张交楼验收表的验收情况载明：1)入户门右角要补好，没给处理好，还有凹坑；2)入户门后踢脚线阳角打胶，美缝胶；3)洗菜盘上方吊顶柜面板有黄渍；4)冰箱位置上方吊柜与墙面缝隙要打胶封口；5)弱电箱窗户有异响；6)主卫洗手间积水，客卫积水；7)主卧墙有污迹，刷白；8)客卫盒盖未安装；9)主卫浴室花洒水龙头滴水；10)大阳台推拉门有划痕；11)餐厅窗户墙面开裂；12)两个次卧都有空鼓。2020年8月16日的验收情况载明：1)主卫浴室花洒水龙头滴水；2)大阳台推拉门玻璃由划痕，餐厅窗户玻璃也有；3)餐厅窗户左下角有开裂；4)两个次卧都有空鼓；5)入户门合并处（五金面）有一条直线开裂，要换门。2020年8月17日的验收情况载明：1)入户门内边框有开裂，要求换；2)主人房装饰线条和石膏线拼接的位置不平整,次卧装饰条不平整,石膏线也不平整;3)三个房间木地都空鼓;4)外墙砖破损(大阳台位置)。2020年9月8日的验收情况载明：1)小阳台玻璃门刮花，铝合金锁扣变形；2)橱柜地柜有石板破裂。2020年11月15日的验收情况载明：1)入户门要补漆；2)小阳台外中间外墙砖要换（顶上）；3)儿童房灯控开关外墙不平（客厅的灯控），周围小坑；4)大阳台的外墙砖不洁净，请安排清洁；5)小阳台燃气管入口上方角的两块砖贴不紧；6)餐窗飘台有垃圾清理。2020年11月18日的验收情况载明：全屋多处开裂，同意新方案批漆维修。前述落款日期为“2020年8月2日”、“2020年11月15日”、“2020年11月18日”的验收表有路相或吴蕊的签名。君汇公司提供了涉案房屋部分维修前后对比图，其中房间地坪维修图显示维修时间为2020年9月11日；维修后的图片未显示照片日期。君汇公司提供的领料单显示，其于2020年8月3日领取卫生间地面砖、阳台地面瓷砖，于8月14日领取墙漆、天然门槛大理石、房间木质地脚线；于8月17日领取花洒龙头、墙漆、木地板；于9月8日领取厨房橱柜大理石，于9月24日领取木地板。君汇公司还提供了与吴蕊关于涉案房屋验收维修的微信沟通记录，其中2020年8月27日记录如下，君汇公司：“你好业主，他们已经把那个木地板铺了，他说他们的那个师傅昨天时间比较紧张，就得先处理着”；吴蕊：“为什么不沟通一下就铺了，等下不OK继续返工吗”，君汇公司：“他这边已经给您铺好了，那你有空的话过来再复检一下吧”。吴蕊、路相提供的照片显示，涉案房屋部分房间在2020年9月29日、2020年10月23日、2020年11月1日存在墙壁渗水现象。3.吴蕊系中山市奥博精密科技有限公司的员工，该公司出具收入证明，载明吴蕊月收入8000元。路相系纬创资通（中山）有限公司的员工，该公司出具收入证明，证明路相月收入9316元。吴蕊先后于2020年8月18日、2020年8月19日、2020年8月24日、2020年9月2日、2020年9月10日、2020年9月11日、2020年9月29日、2020年10月23日向公司各请假8小时。吴蕊、路相自述两人各请假8天用于查验涉案房屋的维修进度和验收。吴蕊、路相向本院提交中国石化广东中山石油分公司加油微信付款截图，显示支付190元。4.2020年9月16日，君汇公司发出《关于澜溪泮岛因外墙有渗漏情况的相关单元的补偿通知》，载明“关于澜溪泮岛因外墙有渗漏情况的相关单元（经报备且物业公司核实的单元），需维修处理而影响日常使用，深表歉意……经我司研究决定，对外墙有渗漏情况的相关单元进行相应补偿，补偿的具体如下：一、维修期间免物业管理费3个月，则2020年8月1日至2020年10月31日，（维修期约2.5-3个月，按3个月物业管理费计算补偿），二、根据双方签订的《商品房买卖合同》相关条款约定，每日按楼款总价万分之0.5/万分之0.2作为补偿，补偿时间为2020年8月1日至2020年10月15日/2020年9月1日至2020年10月15日，补偿金额折算为物业管理费，由中山君汇投资发展有限公司承担代为进行补偿。若因雨天影响维修处理，补偿时间将按维修处理完计算，维修处理完成最迟不超过2020年10月31日。三、根据相关行业规定标准和合同约定，外墙渗漏的质保期为5年，我司综合考虑也终于顾虑，将外墙渗漏质保期延长1年，则外墙渗漏的总质保期为6年。四、相关补偿折算为物业管理费，由中山君汇投资发展有限公司承担，待维修处理完成后，则不迟于2020年10月31日前，由物业公司通知办理相关手续。五、若有异议，可选法律途径解决”。诉讼中，吴蕊、路相明确表示不同意前述以物业费折抵补偿的方案。5.路相在2020年8月至同年12月期间向案外人承租房屋，每月支付租金2000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴蕊、路相和君汇公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。涉案中山市商品房买卖合同约定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。君汇公司于2020年6月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，于2020年7月14日通知吴蕊、路相于2020年7月30日办理收楼手续，但吴蕊、路相以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收楼。由于吴蕊、路相提出的质量问题，属于双方签订商品房住宅质量保证书约定的保修责任范围内的问题，吴蕊、路相所提供的证据不足以证明该质量问题严重影响正常居住使用，应属可在收楼后通过保修责任予以处理解决的质量瑕疵，故吴蕊、路相主张房屋减值损失缺乏事实和法律依据，本院难以支持；又根据涉案合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用”和第十二条“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述处理：买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，或以同等品质的材料、设备替代，在无法补回的情况下可折价补偿，买受人不得以此为由拒绝收楼”之约定，吴蕊、路相不能以此拒绝收楼，涉案房屋于2020年8月1日已视为实际收楼。吴蕊、路相与君汇公司签订的《广东省商品住宅质量保证书》约定，“在接到用户报修后，本公司将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间，除经鉴定需要较长时间外，本公司将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格数，未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的，业主可自行委托进行质量鉴定和质量维修，鉴定费、维修费用由本公司承担”。涉案房屋在验收时存在质量瑕疵，君汇公司负有及时维修义务，迟延维修造成吴蕊、路相损失的，应当承担相应的赔偿责任。本院认为，关于房屋质量瑕疵（主要为地板空鼓等）修复事宜，君汇公司提交的微信记录显示其于2020年8月27日已经修复完木地板空鼓问题，但彼时未经吴蕊、路相确认，且从君汇公司提交的领料单来看，君汇公司在2020年9月24日还有领取木地板的记录，又从其诉讼中提交的房间地坪修复图照片日期为2020年9月11日来看，应视为君汇公司在2020年9月才解决木地板空鼓问题；关于外墙渗水问题，吴蕊、路相提供了直至2020年11月1日涉案房屋房间还存在渗水现象的照片，结合君汇公司于2020年9月16日发出的《关于澜溪泮岛因外墙有渗漏情况的相关单元的补偿通知》，本院认定君汇公司直至2020年11月才处理好外墙渗漏问题。故，吴蕊、路相主张修复期间的租金损失，本院予以支持，租金标准应为吴蕊、路相实际损失即承租房屋的租金标准，按此方法计算，租金损失为6000元[2000元/月×3个月(2020年8月-11月）]。关于误工费和交通费。本院认为，吴蕊、路相主张因监督维修进度而产生的误工损失和往返交通损失并非完全必要，结合本案实际情况，综合考量到房屋维修过程确实给吴蕊、路相造成的时间成本、交通成本等损失，本院酌情支持2000元。综上，君汇公司应向吴蕊、路相赔偿8000元。吴蕊、路相诉请将屋面防水的保修期延长至8年。本院认为，君汇公司在《关于澜溪泮岛因外墙有渗漏情况的相关单元的补偿通知》承诺“将外墙渗漏质保期延长1年，则外墙渗漏的总质保期为6年”，从有利于保护不动产所有权人角度出发，本院支持涉案房屋屋面防水的保修期延长至6年，吴蕊、路相诉请超出6年以上的保修年份，缺乏事实和法律依据，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山君汇投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴蕊、路相赔偿8000元；二、位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××的屋面防水保修期延长至6年。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，减半收取1005元，由原告吴蕊、路相负担914元，被告中山君汇投资发展有限公司负担91元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二一年一月二十九日书记员 詹绮婷王静