甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初10286号 原告：张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。组织机构代码：55125XXXX。 法定代表人：任某，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，该公司职员。 被告：谢某，女，1990年10月12日出生，汉族，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。 原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司(以下简称“瑞丰房地产公司”）与被告谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞丰房地产公司委托诉讼代理人陈某、王某，被告谢某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞丰房地产公司向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告谢某立即向原告支付2017年10月26日至2021年10月26日房屋租赁费96000元；2020年11月30日前物业费1398元，2019年至2020年，2020年至2021年冬季暖气费4084.94元，共计101482.94元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年10月27日，原告瑞丰房地产公司作为甲方，被告谢某作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于××苑商铺租赁给被告从事旅游经营活动。合同约定租赁期限为一年，自2016年10月27日起至2017年10月26日；租金标准为第一年租金24000元。房租实行先交租金后使用的原则，房屋租赁税由被告谢某交纳。此外，该合同还对设施及费用承担、双方的权利义务、合同的解除、违约责任等事项作了约定。合同签订后，原告即按照约定将出租的商铺交付被告使用。合同到期后，被告再未与原告签订书面租赁合同，但该商铺一直由被告使用至今。现原告多次向被告催收租金，被告无故拖欠拒不交纳，为维护原告合法权益，现特提起诉讼。 被告谢某辩称：2016年10月27日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定租期一年，年租金24000元属实，被告按期交纳了第一年的租金24000元，并支付了押金5000元。2017年-2018年的房租，被告在2017年10月28日交纳给了柴振华，至于柴振华是否再向原告交纳被告不知情。2017年10月27日至28日，被告承租店铺内一切使用正常，并不存在原告陈述多次催收。2018年12月25日开始，任吉曾、黄金花曾多次到被告租赁店铺说店铺是任某抵顶给他们的，被告要求出示合同，任吉曾、黄金花说没有合同。2018年11月1日，被告邻居汤某拿法院的执行裁定，说店铺被法院查封了，当时也有法院的工作人员来到店铺拍照，他们告知被告要搬走。后因店铺被查封无法正常经营，被告将门店关闭后，于2019年1月将钥匙交给了汤某。1月下旬，被告去店里整理东西时，原告向被告送达了一份催收函，当时被告拒收，但因当时店里只有被告及孩子两个人，出于害怕被告便签了字。综上，2018年10月27日之前房租租金被告已经交清，2018年10月27日之后一年房租被告未交纳，这一年及之后的费用被告也不应再承担。 本院经审理认定事实如下：2016年10月27日，原告瑞丰房地产公司作为出租方（甲方），被告谢某作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于××苑商铺，面积60平方米，出租给乙方使用，租赁期限为1年，即自2016年10月27日至2017年10月26日止；房屋第一年租金为24000元，房租实行先交付租金后使用房屋的原则，经协商乙方负责交纳房屋租赁税；乙方在签订本合同之日，一次性付清全年租金24000元，否则甲方有权终止合同；甲方于2016年10月27日将此房屋交付乙方用于使用；房屋租赁期间，乙方承担水、暖、电费、物业管理费……，并承担延期付款的责任；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，租赁期间房屋内消防设施，水、暖、电、宽带等设施乙方不得损坏，如若损坏由乙方照价赔偿。合同签订后，被告向原告交纳租金24000元，原告依约向被告交付租赁房屋。 另查明，汤某系张掖市艺囿园林绿化有限责任公司法人邓娟地的丈夫，因本案原告瑞丰房地产公司未履行与张掖市艺囿园林绿化有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中生效判决确定的给付义务，张掖市艺囿园林绿化有限责任公司作为申请执行人，向张掖市中级人民法院申请强制执行。2018年11月1日，张掖市中级人民法院依法查封了瑞丰房地产公司名下位于××区（面积601平方米）、105（面积60平方米）的商铺，并依法进行了评估拍卖，经二次拍卖后流拍，申请执行人张掖市艺囿园林绿化有限责任公司同意以二次流拍价即472976元接受上述房屋，但张掖市艺囿园林绿化有限责任公司未就上述商铺办理产权过户登记手续。2019年9月10日，瑞丰房地产公司向张掖市艺囿园林绿化有限责任公司缴纳执行款470000元。2020年12月4日，瑞丰房地产公司与张掖市艺囿园林绿化有限责任公司达成执行和解协议。截至本案起诉之日，案涉房屋仍在原告瑞丰房地产公司名下。 又查明，2019年1月29日，因原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，原告向被告谢某做出缴纳房租费催告函。同年1月31日，被告谢某签收该催告函，但未向原告交纳房租。 还查明，被告自2016年10月22日至2019年10月18日期间的缴纳电费合计3335.06元。被告于2019年10月18日交纳2018年10月22日至2019年10月22日期间的物业费1268元，于2020年11月3日向原告缴纳水费43.5元。 上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、缴纳房租费催告函、交纳水费收据、执行通知书、执行和解协议、视频光盘、调解笔录、统计电费记录、诉讼案款收据、被告提交的（2018）甘07执111号执行裁定书、交纳水费收据、物业费票据、电费票据，证人汤某的证人证言及原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述在卷作证，足以认定。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方在《房屋租赁合同》期满后未继续签订租赁合同，但被告一直占有案涉房屋，原、被告之间形成不定期租赁合同。 对于被告辩称自2018年11月1日案涉商铺被法院查封后，其就将钥匙交付于案外人汤某，再未经营使用房屋，故租赁合同已解除的辩解理由，本院认为，首先，根据本案查明的事实，截止2019年10月底，被告都一直在为案涉商铺交纳水、电及物业费，能够反映出案涉房屋一直有人在控制使用；其次，结合被告陈述及证人汤某的证言，可以印证案涉商铺虽被人民法院查封，但仍可以自由出入正常经营，查封措施并不影响被告经营承租商铺；再次，与被告成立租赁合同法律关系的相对方系原告瑞丰房地产公司，并非案外人汤某或他人，被告将案涉商铺钥匙交予汤某的行为不产生解除原、被告之间的租赁合同或向原告交付商铺的后果，故本院对被告的抗辩理由不予采信。关于解除租赁合同的具体时间，本院认为依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。2017年10月26日，原、被告之间的租赁合同期限届满后，被告继续使用房屋，故原租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同。被告自2019年10月26日之后再未交纳过水、电及物业费，在经原告催告后亦未交纳房租，并已搬离案涉商铺，属于以自己的行为表明其不再继续履行租赁合同，原、被告合同目的已无法实现。2019年1月31日，原告向被告出具房租催告函，原告就已经知晓被告已一年多未向其缴纳房租，原告在被告拖欠租金长期拒付的情况下，并未解除合同及时收回租赁房屋，且原告在明知案涉房屋被法院查封，可能影响被告实际经营而予以隐瞒，本身具有过错，故本院综合认定原、被告《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除。 关于原告要求被告支付拖欠租金96000元（自2017年10月27日至2021年10月26日）的诉讼请求。庭审中，被告陈述其已向原告交纳2017年10月27日至2018年10月26日期间的租金，并交纳押金5000元，但系向第三人蔡振华交付。原告对此不予认可，且被告也未提交证据予以证明，本院对被告的抗辩理由不予采信。被告在庭审中认可其未交纳2018年10月27日至2019年10月26日期间的租金，本院予以确认，对2019年10月27日至2021年10月26日期间的租金，因本案《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除，被告在此期间并未实际使用、管理经营涉案商铺，故本院对原告主张此期间的租金不予支持。综上，被告应在双方未对该期间租赁费达成新协议的情况下，按照原合同约定承担2017年10月27日至2019年10月26日期间的租金48000元。 关于原告要求被告支付2020年11月30日前的物业费1398元，2019年至2021年暖气费4084.94元的诉讼请求，依据被告提交的交纳物业费收据，可以证明被告已将2019当年度之前的物业费交清，因本案《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除，对合同解除之后产生的物业费，被告不应再承担给付责任，故本院对原告的该项诉请不予支持。同理，被告对合同解除之后产生的暖气费亦不再承担给付责任，故本院对原告主张的2019当年度暖气费2042.47元予以支持，2019年之后产生的暖气费不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、被告谢某支付原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司房屋租赁费48000元（2017年10月27日至2019年10月26日）、暖气费2042.47元，合计50042.47元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、驳回原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2330元，减半收取1165元，原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担591元，被告谢某负担574元。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费1165元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市 中级人民法院。 审 判 员  李 娟 二〇二一年一月十三日 法官助理  丁 丹 书 记 员  马皓捷