黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1763号原告：黑龙江**辰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230110695225539U（1-1），住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区通站街22号2层。法定代表人：刘洋，该公司经理。委托诉讼代理人：王文东，北京知仁律师事务所律师。被告：王照生，男，1984年1月16日生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。被告：杨青民，男，1970年4月17日生，汉族，户籍所在地黑龙江省依安县。原告黑龙江**辰房地产开发有限公司（以下简称华辰房地产公司）与被告王照生、杨青民案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告华辰房地产公司的委托诉讼代理人王文东、被告王照生到庭参加诉讼，被告杨青民经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华辰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即终止（中止）对哈尔滨市平房区星耀南城小区1号楼1单元1802室的执行，立即终止（中止）关于哈尔滨市平房区星耀南城小区1号楼1单元1802室的所有拍卖（包括但不限于阿里淘宝网网站的拍卖）；2.请求判令解除《商品房买卖合同》（合同编号1301301072），并注销《商品房买卖合同》（合同编号1301301072）的网签合同备案电子信息；3.请求判令确认哈尔滨市平房区星耀南城小区1号楼1单元1802室(哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道道东北侧局部地段1栋1单元18层1802号房产)归属于黑龙江**辰房地产开发有限公司，黑龙江**辰房地产开发有限公司是上述房产的物权人（所有权人）；并在上述房产全部房款中，对杨青民未还的全部房贷具有优先受偿权；4.请求判令杨青民立即返还并迁出哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道道东北侧局部地段1栋1单元18层1802号房产；5.诉讼费由王照生、杨青民承担。诉讼过程中，华辰房地产公司放弃“并在上述房产全部房款中，对杨青民未还的全部房贷具有优先受偿权”的诉讼请求。事实及理由：在华辰房地产公司对杨青民诉讼进行中，贵院审判中发现杨青民涉及案外金钱债务，案涉房产进入执行拍卖阶段，关于案涉房产《商品房买卖合同》解除及归属，贵院审判庭认为应由华辰房地产公司向执行法院对案外人提出执行异议，在执行异议案件中对案涉房产提起《商品房买卖合同》及归属等请求。就此，在贵院关于华辰房地产公司对杨青民一审进行中，华辰房地产公司已向贵院执行局提出执行异议申请。依据华辰房地产公司与杨青民《商品房买卖合同》补充协议第1条4款约定，如买受人逾期偿还银行贷款，致使出卖人承担保证责任（出卖人代买受人向银行支付贷款本金、利息及罚金等），则视为买受人未履行《商品房买卖合同》中付款义务，在《商品房买卖合同》履行中，买受人有权解除《商品房买卖合同》。案涉房屋产权在办理物权登记之前不属于杨青民所有，哈尔滨市平房区星耀南城小区1号楼1单元1802室房屋物权权利人及相应土地使用权人依然为华辰房地产公司，贵院执行的王照生与杨青民案件属于金钱给付之债，与案涉房产无关，王照生与房屋归属及《商品房买卖合同》也无任何权利。王照生未经华辰房地产公司同意，对案涉房屋不具备处置权利，也不能以债权执行行为来对抗华辰房地产公司的取回权，故应确认华辰房地产公司为案涉房产的权利人，应终止对房产的执行。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及（2019）黑0108执异68号《执行裁定书》，提起诉讼。被告王照生辩称，坚持第一次审判的结果，要求执行该房屋。被告杨青民未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月8日，华辰房地产公司获发哈南工业新城南城第一大道北侧国有土地使用证（哈国用2011第08007541号、08007540号）2012年7月20日、2013年8月2日，华辰房地产公司获发南城第一大道1-11栋商品房预售许可证。2013年8月7日，杨青民与华辰房地产公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，购买华辰房地产公司开发的坐落于哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道东北侧局部地点第1栋1单元18层1802号房屋，建筑面积78.08平方米，约定总金额462700元。杨青民按合同约定交纳了全部购房款（首付款142700元，贷款320000元），华辰房地产将案涉房屋已向杨青民交付。华辰房地产公司对杨青民该320000元贷款提供担保，因杨青民未按贷款合同约定按月偿还贷款，中国建设银行股份有限公司从华辰房地产公司保证金账户中扣款偿还杨青民所欠贷款，自2016年9月27日起至2019年7月9日华辰房地产公司替杨青民偿还10笔贷款本息共计82866.9元，华辰房地产公司自述目前杨青民仍未按时偿还贷款。2018年8月9日，本院作出(2018)黑0108民初706号民事判决书，判决杨青民给付王照生借款本金310000元及利息(该利息自2016年9月13日起按年利率24%计算至本判决确定的自动履行期间内的实际给付之日止),判决生效后,2019年1月30日王照生依据该生效判决申请执行。2019年6月5日，本院作出（2019）黑0108执273号执行裁定书，对案涉房屋预查封，查封期限2019年6月5日起至2022年6月4日止。2019年7月9日,华辰房地产公司起诉杨青民,诉请为:1、解除《商品房买卖合同》(合同编号1301301072),并注销该《商品房买卖合同》的网签合同备案电子信息;2、杨青民立即返还并迁出哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道东北侧局部地段第1栋1单元18层1802号房产;3、杨青民偿还华辰房地产公司至执行完毕时垫付的全部房款82866.9元;4、诉讼费由杨青民承担。2019年11月28日,本院作出(2019)黑0108民初1743号民事判决书，判决杨青民向华辰房地产开发有限公司偿还为其垫付的贷款本金人民币82866.9元；驳回华辰房地产公司其他诉讼请求。该判决现已生效。2019年11月14日，华辰房地产公司对本院执行王照生与杨青民房屋买卖合同纠纷一案提出书面异议，本院作出（2019）黑0108执异68号执行裁定书，裁定驳回华辰房地产公司的异议请求。另，案涉房屋截止庭审时未办理不动产权证书。上述事实，有(2019)黑0108民初1743号民事判决书、《哈尔滨市商品房买卖合同书》、（2019）黑0108执异68号执行裁定、商品房预售许可证、国有土地使用证以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1.华辰房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》、返回并迁出案涉房屋是否违反一事不再理原则；2.华辰房地产公司对案涉房屋是否享有所有权；3.华辰房地产公司是否能阻却案涉房屋执行拍卖程序。一、关于华辰房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》、返回并迁出案涉房屋是否违反一事不再理原则的问题。（2019）黑0108民初1743号民事判决书作出后，华辰房地产公司对解除合同之诉判决程序或判决结果不服完全可以通过上诉程序在二审审判阶段予以审查。现因华辰房地产公司怠于行使上诉权致使该判决生效，生效裁判确定的事实是法律拟制的真实的事实，生效裁判文书的既判力，不仅对当事人具有约束力，同时也约束法院行为，执行异议或执行异议之诉不能改变已经生效的裁判文书，法院亦不可能就同一案件事实做出与生效判决相反的裁判，当事人有义务执行生效裁判，不得再要求法院作出重新确定事实和进行利益分配的裁判，华辰房地产公司无正当理由未在法定期限内提起上诉，应视为其接受一审判决结果。两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。如在穷尽了常规救济途径之后，当事人仍然认为生效裁判有错误的，其可以向人民法院申请再审。华辰房地产公司未对（2019）黑0108民初1743号民事判决上诉或申请再审。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”故华辰房地产公司关于解除与杨青民签订的商品房买卖合同、注销往前合同备案电子信息及判令杨青民返还并迁出诉争房屋等的诉请已经由（2019）黑0108民初1743号民事判决书驳回，违反一事不再理原则，本院裁定驳回该项诉讼请求的起诉。关于华辰房地产公司对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋仍登记在华辰房地产公司名下，该房屋从物权归属上仍然为华辰房地产公司所有的财产。故在案涉房屋未办理不动产权证书前，华辰房地产公司对案涉房屋享有所有权，本院对华辰房地产公司确认诉争房屋所有权的诉请予以支持。关于华辰房地产公司是否能阻却案涉房屋执行拍卖程序的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除制度，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见由于预售房屋的物权具有特殊性，物权登记不是能否阻却执行的全部依据，应综合房屋占有使用情况、房款缴纳情况等综合判断。本案中杨青民通过缴纳首付款及办理银行贷款的方式交付了全部购房款，案涉房屋已交付杨青民占有使用。未能办理过户登记的原因系双方违约（根据双方签订的商品房买卖合同，华辰房地产公司应于房屋交付使用后360日内协助杨青民办理不动产登记证，房屋交付360天后至2016年9月27日前未能办理过户登记系华辰房地产公司的违约行为导致）。案涉房屋相较于购买时价格存在大幅增值，如停止执行，根据现有物权登记情况，华辰房地产公司将全部享有房屋价值，导致其因双方的违约行为而间接获益，不符合公平原则和诚实信用原则。且因华辰房地产公司已经不具有解除合同、返还房屋的诉权，如现停止执行也会导致华辰房地产公司的诉讼目的亦无法实现，故华辰房地产公司终止对诉争房屋执行的诉请不予支持。但因华辰公司对案涉房屋享有所有权，根据物权优先于债权的责任，华辰公司对房屋拍卖款有权优先受偿，但贷款合同的主债务人仍为杨青民，且华辰房地产公司并未对杨青民剩余未还贷款提前承担了全部保证责任。故根据公平原则，在案涉房屋执行拍卖程序完毕时，华辰房地产公司对房屋拍卖款，在其履行保证责任代杨青民偿还贷款的金额范围内享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：一、原告黑龙江**辰房地产开发有限公司对哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道道东北侧局部地段1栋1单元18层1802号房产享有所有权；二、原告黑龙江**辰房地产开发有限公司在哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道道东北侧局部地段1栋1单元18层1802号房产执行拍卖确认成交前，其对该房屋拍卖价款在已为被告杨青民偿还该房屋按揭贷款（履行担保责任）范围内享有优先受偿权；三、驳回原告黑龙江**辰房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费6100元，由原告黑龙江**辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  龚 辰人民陪审员  汪洪岩人民陪审员  李延辉二〇二一年一月二十一日书 记 员  李 萌