上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20967号原告：上海品岑实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林宏洋，董事长。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿甜甜，上海市世基律师事务所律师。被告：陈晨，男，1986年11月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：杨洁，女，汉族，1990年6月16日出生，住上海市。原告上海品岑实业有限公司(以下简称品岑公司)与被告陈晨、杨洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理。因被告陈晨、杨洁下落不明，本院依法通过公告方式向被告送达了诉状副本及开庭传票，并适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿甜甜到庭参加了诉讼。被告陈晨、杨洁经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告陈晨所签署的《房屋转租合同》及相关补充协议于2018年10月10日解除；2.被告陈晨向原告支付2018年5月20日至2018年10月10日的租金共计224,343.6元(人民币，下同)，2018年10月11日至2018年10月20日的房屋占有使用费19,726元，以及以244,069.6元为计算基础，日滞纳金比例为0.5%，自2018年10月21日计算至实际支付之日止的逾期支付租金(房屋占有使用费)滞纳金；3.被告陈晨向原告支付2018年5月20日至2018年10月20日的物业管理费16,306.5元，以及以16,306.5元为计算基础，日滞纳金比例为0.5%，自2018年10月21日计算至实际支付之日止的物业管理费滞纳金；4.被告陈晨支付2018年4月1日至2018年9月30日的电费14,341元，以及以电费14,341元为计算基础，日滞纳金比例为0.5%，自2018年10月11日计算至实际支付之日止的电费滞纳金；5.被告陈晨支付2018年4月1日至2018年9月30日的水费656元，以及以水费656元为计算基础，日滞纳金比例为0.5%，自2018年10月11日计算至实际支付之日止的水费滞纳金；6.判令被告陈晨支付违约金120,000元；7.判令被告陈晨向原告补付免租期的租金69,041元；8.判令被告杨洁对被告陈晨的上述还款义务承担连带保证责任；9.本案诉讼费由两被告承担。庭审期间，本院向原告释明《房屋转租合同》及《补充协议》的效力问题，原告遂变更诉讼请求为：1.确认原告与被告陈晨签订的《房屋转租合同》及《补充协议》无效；2.判令被告陈晨向原告支付2018年5月20日至2018年10月10日的房屋占有使用费共计224,343.6元，2018年10月11日至2018年10月20日的房屋占有使用费19,726元，以及以244,069.6元为计算基础，自2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按LPR标准计算的逾期支付房屋占有使用费利息；3.判令被告陈晨向原告支付2018年5月20日至2018年10月20日的物业管理费16,306.5元，以及以16,306.5元为计算基础，自2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按LPR标准计算的物业管理费利息；4.判令被告陈晨向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日的电费14,341元，以及以14,341元为计算基础，自2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按LPR标准计算的电费利息；5.判令被告陈晨向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日的水费656元，以及以656元为计算基础，自2018年10月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按LPR标准计算的水费利息；6.判令被告陈晨向原告支付房屋空置损失120,000元；7.判令被告陈晨向原告补付免租期的租金损失69,041元；8.判令被告杨洁对被告陈晨的上述还款义务承担连带保证责任；9.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年2月13日，原告与被告陈晨签订《房屋转租合同》，约定由被告陈晨承租原告转租的位于上海市闵行区吴中路XXX号后栋一楼部分房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2017年2月13日至2019年2月12日止，免租期为2017年2月13日至2017年3月19日，履约保证金为120,000元，月租金为60,000元，月物业费为3,240元；租金及物业费的缴纳方式为先付后用，于每两个月的5日前付清下两个月的租金及物业管理费。2017年10月20日，由于被告陈晨拖欠租金，原告与两被告签署《补充协议》，约定由被告杨洁作为被告陈晨的保证人，对被告陈晨履行还款义务承担连带保证责任。2018年10月8日，由于被告陈晨严重拖欠租金、物业管理费、水电费，原告通知其解除合同，并要求返还房屋。但被告陈晨未按通知履行，原告于2018年10月20日自行收回了涉案房屋。另外，涉案房屋没有产权证或建设工程规划许可证，因此《房屋转租合同》《补充协议》均无效。两被告均未到庭进行答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《房屋转租合同》及《补充协议》，证明原告与被告陈晨签订《房屋转租合同》，以及原告与两被告签订《补充协议》，约定被告杨洁作为被告陈晨的连带责任保证人；2、房屋交接书，证明原告于2017年2月13日，向被告陈晨交付了涉案房屋；3、解除合同暨撤场通知书、现场张贴照片，证明由于被告陈晨严重拖欠租金、物业管理费、水电费，原告根据转租合同的约定书面通知其转租合同解除，并要求其返还涉案房屋；4、律师函、快递面单及快递流水，证明2018年10月25日，原告委托律师向两被告发送律师函，要求其限期付款，但两被告签收了律师函后，并未按照律师函要求履行付款义务；5、欠费及滞纳金计算表，证明被告陈晨欠付的租金及滞纳金；补充证据1、2018年4月至2018年9月的水、电费缴费通知书，证明被告陈晨所欠付的此期间水、电费；2、微信截屏，证明原告员工将解除合同通知书于2018年10月10日通过微信发送给被告杨洁；3、房屋租赁合同、合作经营申请书、补充协议、土地使用权证书、案外人上海井亭实业公司(以下简称井亭公司)企业信息、案外人上海大菱电机有限公司(以下简称大菱公司)企业信息、情况说明，证明涉案房屋系由井亭公司代表井亭村出租给大菱公司，再转租给原告，并同意原告转租使用涉案房屋。被告未对原告证据进行质证，亦未向本院提交证据。本院对原告提交的证据核对后均予以确认。根据原告提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：涉案的上海市闵行区吴中路XXX号房屋所在地块(井亭村14丘、16丘)的土地使用权人为上海市闵行区虹桥镇井亭村。案外人井亭公司代表井亭村将涉案房屋出租给案外人大菱公司，后案外人大菱公司将涉案房屋出租给原告品岑公司。2017年2月13日，原告品岑公司(甲方)与被告陈晨(乙方)签订《房屋转租合同》，约定：租赁房屋位于上海市闵行区吴中路XXX号后栋一楼部分房屋；租赁时间自2017年2月13日至2019年2月12日；甲方应于2017年2月13日前将该房屋交付给乙方；自甲方将该房屋交付给乙方之日起至2017年3月19日止，将该段期间作为免租期，供乙方进行装修等营业准备工作；自2017年2月13日至2019年2月12日期间，该房屋月租金60,000元；该房屋月物业费3,240元，免租期内，乙方仍需支付物业费；乙方应于本合同签订当日，向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金120,000元；在租赁期间，甲方仅为乙方安装水表、电表，甲方依照乙方水表、电表的读数确定乙方当月所用字数并计算乙方应付的水电费。同日，原告向被告交付了涉案房屋。2017年10月20日，原告作为甲方、租赁方与被告陈晨作为乙方、承租方，被告杨洁作为丙方、担保方签订《补充协议》，约定：因乙方经营原因，就乙方拖欠租金向甲方提出还款进度表，甲方为支持乙方经营，双方达成一致意见，约定以下还款时间，以资共同遵照履行：双方确认，至本协议签订之日(即2017年10月13日)止，乙方欠付甲方2017年8月20日至2017年11月19日期间租金共180,000元。乙方承诺，将严格按以下承诺日期还清甲方欠款：于2017年10月31日向甲方支付25,000元；于2017年11月10日向甲方支付20,000元；于2017年11月15日向甲方支付15,000元；于2017年11月30日向甲方支付30,000元；于2017年12月10日向甲方支付20,000元；于2017年12月15日向甲方支付20,000元；于2017年12月31日向甲方支付30,000元。甲、乙、丙三方一致同意：自本协议签订之日起，丙方作为乙方的担保方，对本协议所约定的乙方之权利义务承担连带保证责任。2018年10月8日，原告向两被告发送《解除合同暨撤场通知书》，载明：贵我双方分别于2017年10月13日及2017年2月13日签订两份《房屋转租合同》，根据该合同中约定，贵方应于约定时期正常交租，但贵方自履约以来经常性严重拖欠租金，且贵方经常联系不上已造成我司严重损失。现贵方欠款时期已长达100日以上，我司郑重通知如下，……即日起我司将提前解除与贵方的合同，请贵方于收到此通知书后的3日内撤离该场地，贵方未能在期限内撤离场地的，我司将按合同约定向贵方追讨房屋占用费直至贵方完全撤离并通过我司验收为止或根据合同约定由甲方自行组织强制撤场，其所产生的费用由乙方承担，同时保留我司的法律追溯权利，请贵司尽速撤场。同日，原告将上述通知书张贴在涉案房屋处。2018年10月10日，原告员工将解除合同通知书通过微信发送给被告杨洁。2018年10月20日，原告自行收回了涉案房屋。2018年10月25日，原告委托上海市世基律师事务所胡海云律师向两被告发送律师函，载明：限您于2018年10月31日之前，向委托人支付拖欠的租金及物业管理费227,460元，水电费15,021元，补付的免租期租金90,541元，违约金163,000元；若您不按上述要求履行付款义务的，委托人将采取诉讼手段以维护自身的合法权益，届时所产生的损失将由您予以承担。上述函件经EMS邮递，于2018年10月27日、10月28日由他人代收。庭审中，原告自认收到被告陈晨交付的120,000元租赁保证金。另查明，涉案房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得不动产所有权证或建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。对于合同效力，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋在法庭辩论终结前未取得不动产所有权证或建设工程规划许可证，因此原告与被告陈晨就涉案房屋签订的《房屋转租合同》无效。对于《补充协议》，因其内容系针对违法建筑租赁合同的补充，以及被告杨洁担保责任的约定，根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”之规定，该《补充协议》亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告陈晨之间的《房屋转租合同》无效、原告与两被告之间的《补充协议》亦无效，当事人因上述两份合同取得的财产应当按照合同无效后处理原则进行处理，本院对原告各项诉请分析如下：对于房屋占有使用费，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告与被告陈晨在《房屋转租合同》中约定了60,000元的月租金标准，被告陈晨自2018年5月20日开始直至涉案房屋收回之日，都未向原告支付房屋占用费，因此原告参照约定的租金标准向被告陈晨主张房屋占有使用费的诉请符合法律规定，本院予以支持。对于物业管理费和水、电费，本院认为，《房屋转租合同》无效，因该合同而取得财产应予返还或折价补偿。本案中，被告陈晨在占用涉案房屋期间，享受了物业管理服务，并产生了相应的水电费，该部分费用应由被告陈晨返还原告，原告上述诉请符合法律规定，本院予以支持。对于房屋占有使用费、物业管理费以及水、电费的逾期付款利息，本院认为，原告与被告陈晨在《房屋转租合同》中约定的付款时间条款无效，因此上述费用的逾期付款利息不应按照合同约定处理，而应从被告陈晨应当向原告返还费用之日开始计算。对于该日期，本院认为，合同无效后，当事人双方应相互返还财产，原告于2018年10月20日自行收回了涉案房屋，被告陈晨应于当日向原告返还相应的费用，故原告上述诉请符合法律规定，本院予以支持。对于房屋空置损失，本院认为，合同无效后的损失赔偿应限于直接损失，而房屋空置损失系原告基于合同正常履行产生的间接损失，不在合同无效的损失赔偿范围内；且涉案房屋作为违法建筑，除使用利益外也不应认可其存在对外出租的收益，因此原告此项诉请不符合法律规定，本院不予支持。对于免租期的租金损失，本院认为，免租期内被告陈晨虽占用了涉案房屋，但原告收回涉案房屋之日距双方约定的合同履行完毕之日已不足4个月。根据当事人因无效合同取得的利益不能超过有效合同的原则，以及参照双方当事人对于涉案房屋租金标准的约定，本院酌定被告陈晨应支付原告免租期内的房屋占有使用费为11,000元。对于被告杨洁应承担的责任，本院认为，主合同无效而导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，约定被告杨洁承担连带保证责任的《补充协议》因《房屋转租合同》无效而无效，且原告与两被告对于涉案房屋欠缺房屋产权证或建设规划许可证均应明知，均存在过错。又因原告明知涉案房屋违法仍对外出租，理应承担主要责任，本院酌定被告杨洁应承担的民事责任为被告陈晨不能清偿部分的15%。对于原告已经收取的租赁保证金，因租赁合同无效，原告应向被告陈晨返还上述租赁保证金。被告陈晨、杨洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海品岑实业有限公司与被告陈晨签订的《房屋转租合同》及原告上海品岑实业有限公司与被告陈晨、杨洁签订的《补充协议》无效；二、被告陈晨于本判决生效之日起五日内向原告上海品岑实业有限公司支付2018年5月20日至2018年10月20日的房屋占有使用费人民币244,069.6元，以及以人民币244,069.6元为基础，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年10月21日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的利息；三、被告陈晨于本判决生效之日起五日内向原告上海品岑实业有限公司支付2018年5月20日至2018年10月20日的物业管理费人民币16,306.5元，以及以人民币16,306.5元为基础，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年10月21日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的利息；四、被告陈晨于本判决生效之日起五日内向原告上海品岑实业有限公司支付2018年4月1日至2018年9月30日的电费人民币14,341元，以及以人民币14,341元为基础，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年10月21日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的利息；五、被告陈晨于本判决生效之日起五日内向原告上海品岑实业有限公司支付2018年4月1日至2018年9月30日的水费人民币656元，以及以人民币656元为基础，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年10月21日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的利息；六、被告陈晨于本判决生效之日起五日内向原告上海品岑实业有限公司支付免租期内的房屋占有使用费11,000元；七、若被告陈晨未能完全履行上述第二项至第六项还款义务的，由被告杨洁在被告陈晨不能清偿债务的15%范围内向原告上海品岑实业有限公司承担赔偿责任；被告杨洁承担赔偿责任之后，有权在承担赔偿责任的范围内向被告陈晨追偿；八、原告上海品岑实业有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告陈晨租赁保证金120,000元；九、驳回原告上海品岑实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,266.21元，减半收取计人民币4,133.11元，由原告上海品岑实业有限公司负担人民币1,584.5元，由被告陈晨、杨洁负担人民币2,548.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二一年一月二十五日法官助理  罗香琴书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。