天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初5726号原告：张焕霞，女，1979年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟银芳，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师。被告：天津亿城山水房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道172、190号-203。法定代表人：才明浩，董事长。委托诉讼代理人：侯钧铭，该公司员工。委托诉讼代理人：岳亮，该公司员工。被告：北京星彩房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路42号院6号楼一层1015室。法定代表人：赵康斌，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，该公司员工。被告：天津市乐有家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区中心南道48号。法定代表人：关振城。原告张焕霞与被告天津亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）、天津市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、北京星彩房地产经纪有限公司（以下简称星彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张焕霞及其委托诉讼代理人孟银芳，被告亿城公司的委托诉讼代理人侯钧铭，被告星彩公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。被告乐有家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。张焕霞向本院提出诉讼请求：1．判决乐有家公司向原告支付1491452.26元，回购虹都中心2-1513号房屋，并承担因过户产生的各项税费；2．判决亿城公司就上述请求承担连带责任，并解除其与原告签订的《天津市商品房买卖合同》及其补充合同；3．本案诉讼费由二被告承担。庭审中张焕霞多次变更诉讼请求，最后一次确认变更诉讼请求为：1．要求解除与亿城公司签订的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议，责令其向原告返还以亿城公司名义收取的913248.63元，以及以乐有家公司名义收取的538782元，并支付同期银行贷款利息至付清为止；2．亿城公司承担原告为维持物业所支付的费用，并支付同期银行贷款利息至付清为止；3．乐有家公司和星彩公司就上述第一、二项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：张焕霞为办理天津落户于2019年5月25日与乐有家公司签订了《落户服务协议书》，于2019年5月27日与亿城公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，购买光荣道与勤俭道交口虹都中心2-1513号房屋，合同签订后，张焕霞向乐有家公司分四次共付款538782元，向亿城公司分两次付款913248.63元。所购房屋交付后，在二被告要求下办理了物业手续，为此向亿城公司委托的物业公司天津合一房地产开发有限公司缴纳各种费用，截止起诉之日缴纳物业2477元、电费13元、水费785元、取暖费2300元。后办理了房本，为此支出契税25108.63元，住宅专项维修基金8788元、不动产登记费550元，以上共计1491452.26元。并按照要求将户口本、身份证等办理落户所需材料交给亿城公司，但至今未办理成功，故原告来院起诉。亿城公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，首先，原告与我方签订的商品房买卖合同为合法手续，原告无理由要求退房无依据，且原告已领取产权证并进行产权登记变更，在实际操作过程中已根本无法实现商品房买卖合同的解除；第二，原告主张房屋存续期间发生的费用应由原告自行承担，原告已是该涉诉房屋合法的产权人，理应对房屋产生的一切费用自行承担；第三，原告主张的退房理由是乐有家公司向其承诺户口办理未成，我公司项目从未宣传可以落户，故其诉讼请求应向乐有家公司进行主张并依据原告与乐有家公司签订的落户协议内容进行执行。星彩公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，不同意解除商品房买卖合同，因没有合同解除的法律依据，并且原告已办理产权证。原告和乐有家公司签订的落户协议我方没看见，我方也没有承诺可以办户口。第二点原告在自己房屋产生的费用应由原告自己承担，我方不同意承担。乐有家公司未出庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：亿城堂庭酒店式公寓（即虹都中心1、2号楼）系亿城公司开发建设的项目。2017年6月23日，亿城公司（甲方）与星彩公司（乙方）签订了《亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议》（原协议）。约定乙方为甲方销售甲方名下标的房产，按付款进度向甲方支付销售款，并按本协议约定自行收购到期未能售出的房产。乙方有权以甲方名义自行销售或委托销售公司进行实际销售，组织签订商品房认购书、商品房销售合同。乙方有权以甲方提供的价格体系表为标准，自主决定每套房屋的价格予以对外销售，有权对项目进行调整包括但不限于内部装修，户外logo变更等。乙方向购房人销售本协议项下房屋时，成交价高于基准价格时，基准价格部分由甲方向购房人直接收取，实际成交价与基准价格之间的差额部分乙方有权直接向购房人自行收取，差额部分发票由乙方向购房人开具，差额部分房款由乙方自行与购房人签订装修合同。在审理的其他同类案件中已认定亿城公司与星彩公司2018年12月21日又签订了补充协议，约定延长原协议的销售合作期限自2018年10月1日至2019年6月30日。在补充协议履行期间，乙方负责项目销售中的客户落户事宜并承担相应费用，甲方予以配合；在乙方销售期间若因公寓房屋无法落户导致购房者投诉或退房等，一并由乙方解决和承担相应责任，协议履行中止或解除后，乙方不再负责房屋办理落户的任何事宜。但对于乙方已签约销售的全部房屋相关落户事宜及相关责任损失费用仍由乙方负责。乙方确认并同意自本协议签署之日起30个自然日内完成全部公寓房屋的内部装修工程。星彩公司与乐有家公司签订了《代理销售后服务协议》，星彩公司委托乐有家公司为亿城堂庭项目公寓提供营销服务，合作期间，未经星彩公司书面许可，乐有家公司不得自行收取定金、房款及其他一切费用。2019年5月25日，张焕霞以签订星公馆（虹都中心）房号确认单的形式，确认购买虹都中心2-1-1513号房屋、建筑面积58.98㎡、认购总价1417584元，并于当日向乐有家公司支付认购定金50000元。当日，张焕霞在销售现场通过转账方式向亿城公司支付了483248.63元（其中含首付款448802元、契税25108.63元、房屋维修基金8788元、不动产登记费550元），向乐有家公司支付装修费488782元。2019年6月6日张焕霞向亿城公司支付房款430000元。2019年5月27日，张焕霞与亿城公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充合同1、2，约定房屋地点为虹都中心2-1513，设计用途酒店型公寓，建筑面积58.98㎡，每平米价格14900元，总价款878802元，签订《商品房买卖合同》之日交付首付款448802元，2019年8月27日前完成一次性存入商品房二次付款430000元。2019年5月30日亿城公司向张焕霞出具发票显示购房款448802元，2019年6月20日亿城公司向张焕霞出具发票显示购房款430000元。根据张焕霞提供的发票显示，其缴纳契税25108.63元、房屋维修基金8788元、不动产登记费550元。后张焕霞缴纳取暖费2760.48元，物业费2477元，电费325元、水费785元。张焕霞与乐有家公司签订了《落户服务协议书》，约定乐有家公司根据天津市人才引进制度实施管理的规定，办理落户事宜。2019年10月25日前未能成功落户，乐有家公司以同等价格回购张焕霞已购房屋，且承担回购中产生的税费。亿城公司和星彩公司当庭表示，涉案房产由亿城公司开发建设时属于毛坯状态，星彩公司进行内部装饰装修后对外销售，亿城公司按照基准价格收取购房人房款，装修款应由星彩公司收取。涉案房产可以对具有天津市户籍的人员平迁户口，但对于外地人员不能办理落户。本院认为，本案的争议焦点：1．涉案房屋买卖关系是否应予解除；2．被告亿城公司是否应返还原告购房款、装修费等相关费用及利息；3．星彩公司与乐有家公司是否承担连带责任。1．判断商品房买卖关系是否应予解除。首先应分析亿城公司委托代理销售行为是否成立。《合同法》第四百条规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任。由此可知，委托代理人经被代理人同意，可以将委托事项转委托给第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任，委托人应对转委托的第三人的行为对外承担民事责任。本案中，亿城公司作为涉案房屋的开发企业，与星彩公司签订了《亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议》及补充协议，约定星彩公司有权以亿城公司名义自行销售或委托销售公司进行实际销售。同时根据星彩公司与乐有家公司签订的《代理销售后服务协议》约定，乐有家公司对涉案房屋提供营销服务，有权对外开展销售和推广工作。上述两份协议内容对涉案房屋的销售活动形成了合法有效的委托及转委托关系，星彩公司构成《合同法》第四百条规定的经委托人同意的转委托行为，乐有家公司有权以亿城公司的名义对外进行房屋销售，行使受托人星彩公司享有的权利，同时履行合同项下受托人的义务。乐有家公司对外进行的代理销售行为所产生的法律后果由委托人亿城公司承担。根据《合同法》第四百零二条关于隐名代理的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原告购房经历了签房号确认单、支付房款和装修款、签落户服务协议、签商品房买卖合同的过程，房号确认单的金额是定金、房款和装修款的总和，虽然原告分别向亿城公司支付了房款，向乐有家公司支付了定金和装修款，存在两个不同的主体，但从亿城公司与星彩公司签订的销售协议可知，对于涉案房屋的落户和装修事宜亿城公司已经全部授权给星彩公司，又因为星彩公司与乐有家公司之间的委托销售关系，同时考虑到原告在销售现场同时支付上述两笔款项的事实，可以认定乐有家公司以自己名义订立的落户服务协议和收取装修款的行为，系隐名代理行为，亿城公司作为被代理人对原告应承担相应的责任和义务。原告与乐有家公司签订的《落户服务协议》，约定在2019年10月25日前办理落户事宜，如未能落户成功，乐有家公司以同等价格回购买方已购房屋，并承担回购中产生的税费。根据上述约定内容以及原告当庭陈述，涉案房屋在销售过程中确实存在以落户为条件增加房屋卖点的情况。《落户服务协议》也是商品房买卖协议的重要组成部分，其中回购房屋的约定带有附条件解除合同的意思表示，当落户条件无法成就时，当事人享有解除合同的权利。原告基于对亿城项目落户宣传的信赖，出于落户天津的需要而购买了涉案商品房，但未能在约定时间内完成落户，原告的购房目的无法实现，有权解除房屋买卖合同。同时，涉案房屋以精装修方式对外销售，房屋销售价格包括房款和装修款两部分，具有不可分性。当商品房买卖合同解除时，装修协议应一并解除。故原告主张解除其与乐有家公司签订的《落户服务协议书》以及与亿城公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同，符合《合同法》第九十四条第四款法定解除的适用条件，本院予以支持。2．亿城公司是否应返还原告已付购房款及利息。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告基于对亿城公司项目的信任支付了相应款项，且原告起诉要求亿城公司首先承担返还义务，故商品房买卖关系解除后，原告支付的房款878802元、契税25108.63元、房屋维修基金8788元、不动产登记费550元、装修费488782元、定金50000元，合计1452030.63元，应由亿城公司予以返还。关于原告主张资金占有利息问题。根据商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定，因出卖人原因致合同解除，出卖人应当返还已付房款及利息。本案中，张焕霞在2019年6月6日将全部款项支付完毕，故利息以1452030.63元为基数，自2019年6月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3．星彩公司和乐有家公司是否承担连带责任。原告与乐有家公司签订的《落户服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当约定的落户事宜无法实现时，乐有家公司应按照合同约定履行回购义务，返还原告因购房支付的相关费用。基于隐名代理中原告已选择亿城公司承担责任，故不能就同一债务再行向乐有家公司要求返还，但原告要求乐有家公司承担连带责任的主张，本院予以支持。《民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，亿城公司与星彩公司的协议中未约定委托方与受托方承担连带责任，原告也未提供证据证明代理事项违法，故原告要求星彩公司承担连带返还义务，缺乏法律依据，本院不予支持。亿城公司返还相关款项并非最终责任，其有权依据合同约定向星彩公司主张权利。4．对于张焕霞主张其所缴纳的物业费、水电费、供热费是否应当返还一节，张焕霞在签订商品房买卖合同后至相关产权登记部门办理了产权登记的变更，取得了涉诉房屋的产权及钥匙。故在其掌握涉诉房屋所有权期间的暖气费、物业费、水电费等，应由其自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张焕霞与被告天津亿城山水房地产开发有限公司签订的编号2012-0164642《天津市商品房买卖合同》及补充合同；二、解除原告张焕霞与被告天津市乐有家房地产经纪有限公司签订的《落户服务协议》；三、被告天津亿城山水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张焕霞购房款878802元、契税25108.63元、公共维修基金8788元、登记费550元、装修费488782元、认购定金50000元，合计1452030.63元及利息（利息以1452030.63元为基数，自2019年6月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告天津市乐有家房地产经纪有限公司对上述返还事项承担连带责任；四、本判决生效之日起三十日内，原告张焕霞与被告天津亿城山水房地产开发有限公司相互配合至相关房地产管理部门根据相关房地产管理部门的政策规定办理涉诉房屋产权登记的变更手续，将涉诉房屋变更至被告天津亿城山水房地产开发有限公司名下，所需费用由被告天津亿城山水房地产开发有限公司负担；五、驳回原告张焕霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18223元，由被告天津亿城山水房地产开发有限公司、天津市乐有家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  王维力审判员  张 昕审判员  郭宏敏二〇二一年一月二十九日法官助理杨慧书记员杨爱玲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。