四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终46号 上诉人（原审被告）：刘元林，男，生于1976年7月20日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：饶磊，四川品贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑兵，男，生于1976年4月4日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：冉斌，四川斌鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海波，四川斌鼎律师事务所实习律师。 原审第三人：唐忠祥，男，生于1970年8月13日，汉族，住广东省深圳市宝安区。 原审第三人：王宏（曾用名王洪），男，生于1976年8月19日，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 上诉从刘元林因与被上诉人郑兵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘元林上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郑兵的全部诉讼请求。事实及理由：一、原审认定郑兵与刘元林签订的《房屋买卖合同》属无效合同错误。刘元林与郑兵自愿协商一致签订的《房屋买卖合同》，自双方签订时生效，虽然没有办理产权登记，但不影响合同的效力。合同签订约一个月后，刘元林便将房屋交付给郑兵实际占有和使用，郑兵至今占有使用该房屋，依据物权法第十五条的规定，案涉房屋买卖合同应认定为有效。二、原审判决从2014年12月16日起计付资金利息错误。郑兵实际占有、使用案涉房屋获得了利益，若法院判决确定该合同无效正确，刘元林应当退还相应购房款，资金利息也应从法院实际判决之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 郑兵答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋在农村集体土地上所建，刘元林与郑兵均非案涉房屋土地上的集体组织成员，案涉房屋买卖合同违反法律禁止性规定应当无效。双方于2014年12月16日对购房款进行了结算，原审判决从2014年12月16日计付资金利息正确。 郑兵原审起诉请求：一、确认郑兵、刘元林在2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、刘元林返还郑兵支付的购房款245000元，并从2014年12月16日以已支付购房款为基数按银行同期贷款利率支付资金占用利息至履行完毕时止，并承担违约责任。 原审查明，2013年7月25日，刘元林在郑兵处借款人民币120000元，借款期限为12个月，刘元林给郑兵出具了《借款抵押证明》一份。《借款抵押证明》载明了借款金额、借款期限和抵押房产位置。刘元林在《借款抵押证明》上签名捺指纹予以确认，第三人唐忠祥、王宏以担保人的身份签名。由于刘元林借款后一直未偿还借款，其于2014年12月16日与郑兵签订《房屋买卖合同》，将抵押的房屋（位于四川省营山县××镇××街××号××道轩隔壁3楼）一套以总价260000元卖给郑兵。刘元林在郑兵处的借款结算为200000元用于抵扣房款，合同签订当天再付房款45000元，余下房款15000元待刘元林办理房产证及土地使用证后再支付。双方同时约定刘元林欠郑兵、王宏的所有借据全部作废，双方签字生效，若有任何一方违约，以购房总价的50%支付违约金。刘元林在《房屋买卖合同》上签名予以确认，张继东代郑兵签字，同时还有见证人刘某、郭某、任某、唐忠祥、王宏。《房屋买卖合同》签订后一个月左右，刘元林便将房屋交付给了郑兵，并由郑兵一直使用至今。 同时查明，2005年文建明、龙腾明、文秋林三人购买骆市镇崆峒村4社黄亚志的妻子陈碧芳的老房子并合伙开发修建，房屋占地为集体土地，一直未办理土地变更转性手续。房屋修建好后，文建明于2009年便将案涉房屋出售给刘元林，刘元林又于2014年12月16日将房屋出售给郑兵。郑兵系营山县骆市镇正街12号居民，刘元林系营山县骆市镇建通村4组村民，陈碧芳系营山县骆市镇崆峒村4组村民。案涉房屋至今一直未办理房屋权属证书及土地使用权证。 原审认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而郑兵系城镇居民，刘元林系营山县骆市镇建通村4组村民，郑兵无权享受农村集体经济组织成员的权利，同时刘元林在出售案涉房屋时并未取得房屋的所有权。郑兵与刘元林于2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》，违反了相关法律法规的强制性规定，属无效合同。因无效合同而取得的财产应当予以返还，郑兵要求刘元林返还购房款的诉讼请求，原审予以支持。至于购房款的数额，因刘元林于2013年7月25日在郑兵处借款人民币120000元，2014年12月16日结算抵扣购房款时结算为200000元，说明原刘元林借款时应有利息。因结算行为发生在2014年12月16日，故其利率不应超过年利率36%，超过部分无效，故刘元林的借款及利息抵扣房款的数额为179204元。因签订《房屋买卖合同》当天，郑兵向刘元林支付购房款45000元，所以郑兵共计向刘元林支付购房款应确认为224204元，故对郑兵要求刘元林返还购房款224204元的诉讼请求，依法予以支持。对于郑兵要求刘元林从2014年12月16日起以购房款为基数按银行同期贷款利率支付利息至履行完毕时止并承担违约责任的诉讼请求，因造成合同无效，郑兵、刘元林双方均有一定的过错，故对郑兵要求刘元林承担违约责任的诉讼请求，原审不予支持。对郑兵要求刘元林从2014年12月16日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，并从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的诉讼请求，予以支持，对超过部分不予支持。对于刘元林主张其2013年7月25日实际借款为92000元，2014年12月16日签订《房屋买卖合同》及之前受到郑兵的威胁和恐吓，由于其未提供相关证据予以证实，原审不予采信。对于刘元林要求郑兵赔偿其因违约而造成的损失，因刘元林未提供相关证据予以证实且未提起反诉，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、郑兵与刘元林于2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、刘元林在本判决发生法律效力之日起十五日内返还郑兵购房款224204元及利息（利息从2014年12月16日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，并从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回郑兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2538元，由刘元林负担。 二审经审理对一审查明事实予以确认。 刘元林二审中提出案涉房屋买卖合同若经法院认定无效，要求郑兵返还案涉房屋。双方均同意案涉房屋占有使用费按每年3000元计算。 本院认为，郑兵系城镇居民，非案涉房屋所在村集体经济组织成员，刘元林出售给郑兵的案涉房屋建造在农村集体土地上。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。双方签订的《房屋买卖合同》违反了相关法律法规强制性规定，应属无效。合同无效后，双方各自取得的财产应当予以返还。刘元林占有使用资金，原审判决刘元林返还购房款并从双方签订合同时（即从2014年12月16日）起支付相应资金利息并无不当，本院维持。郑兵在签订合同约一月（即2015年1月16日）后占有该房，应支付房屋占有使用费，双方均同意按每月250元计付，本院准许。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二)项的规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初2685号民事判决第一、二、三项，即：郑兵与刘元林于2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效；刘元林在本判决发生法律效力之日起十五日内返还郑兵购房款224204元及利息（利息从2014年12月16日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，并从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；驳回郑兵的其他诉讼请求。 二、郑兵于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于四川省营山县××镇××街××号××道轩隔壁三楼房屋返还给刘元林，并从2015年1月16日起至返还该房屋时止按每月250元的标准向刘元林支付占有使用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2538元,按一审判决执行；二审案件受理费4377元，由郑兵负担325元，刘元林负担4052元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二一年一月二十八日 书记员  程丹丹