辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1382民初1716号原告：李洪芹，女，1970年3月3日出生，汉族，个体，住所地凌源市。委托代理人：朱建民，男，1965年9月28日出生，蒙古族，法律工作者，住所地凌源市。被告：毛景祥，男，1951年4月22日出生，汉族，无职业，住所地凌源市。委托代理人：司德玉，辽宁三燕律师事务所律师。被告：凌源市鸿宇建筑工程有限公司，住所地凌源市南大街建设路。（下文简称鸿宇公司）法定代表人：王伟，经理。委托代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。被告:朝阳市丰安房屋置业有限公司，住所地朝阳市双塔区南大街54-4号。（下文简称丰安公司）法定代表人：王朝元，董事长。委托代理人：林海源，辽宁元策律师事务所律师。委托代理人：王连晶，男，1962年10月25日出生，公司职员，住所地朝阳市双塔区。第三人：李树君，男，1970年7月10日出生，无业，住喀左县。原告李洪芹与被告毛景祥、被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司、朝阳市丰安房屋置业有限公司、第三人李树君房屋买卖合同纠纷，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，2015年9月16日作出(2015)凌凌民初字243号判决书，被告朝阳市丰安房屋置业有限公司不服向朝阳市中级人民法院上诉，朝阳市中级人民法院作出（2015）朝民三终字第893号裁定，认为原审法院将一户房屋判决给两个债权人，使当事人无法履行，故裁定发回重审。我院于2016年4月19日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李洪芹及其诉讼委托代理人朱建民、被告毛景祥的诉讼委托代理人司德玉、被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司法定代表人王伟的诉讼委托代理人钱泉、朝阳市丰安房屋置业有限公司法定代表人王朝元的诉讼委托代理人林海源、王连晶、第三人李树君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，2014年4月，被告毛景祥以凌源市鸿宇建筑有限公司的资质为朝阳市丰安房屋置业有限公司在凌源市开发的南湖嘉苑工程建设施工。经原告与被告毛景祥协商：原告为被告供应建筑材料，被告毛景祥用开发商抵顶工程款的楼房两套（南湖嘉苑9号楼2单元501室，13号1单元1101室）抵顶给付原告材料款，多退少补，并于2014年4月9日签订了《公安局用抵账房协议书》。现原告为其供应的材料已经结算完毕。原告要求被告毛景祥按协议交付两套楼房并为原告办理过户手续，被告毛景祥领原告到被告朝阳市丰安房屋置业有限公司售楼处办理过户手续，被告朝阳市丰安房屋置业有限公司以种种理由推脱，至今未果。我请求依法确认原告与被告毛景祥签订的《公安局用抵账房协议书》有效，要求被告朝阳市丰安房屋置业有限公司办理过户手续。被告毛景祥辩称，原告给毛景祥供应材料款属实，毛景祥是施工人，毛景祥对出卖房屋有处分权，与原告签订的协议是真实有效的，符合客观真实，应支持原告诉讼请求。被告鸿宇公司辩称：与我公司无关。被告朝阳市丰安房屋置业有限公司辩称，第一，我方与凌源鸿宇建筑有限公司及毛景祥有施工合同关系，是建筑施工合同，现支付的工程款已超过施工费，不存在房屋抵顶工程款的事情。原告与毛景祥之间是买卖合同关系，原告是否供应建筑材料及数额，我方不知情，原告与我方也没有其他法律关系；第二、原告的诉讼请求没有法律依据，根据合同相对性原则，合同效力只及于合同当事人，原告诉我方违反了合同相对性原则；第三、原告提供与毛景祥签订的《公安局用抵账协议书》作为证据，这份证据证明与我方没有利害关系，原告应该对自己的主张负有举证责任，应承担举证不利的后果。另，原告与毛景祥的协议是无效的，毛景祥没有房屋权属证明和授权，综上，原告诉我单位是错告，请法院驳回原告对我单位的诉讼请求。第三人称，毛景祥因为施工需要向我借钱，然后用他获得的抵账房三套还款，其中包括南湖嘉苑小区9号楼2单元501室住宅一套，我们签订了协议，丰安公司同意并做担保，而且我已经申请法院将这套房屋查封，因被告不给我签合同，我已经起诉到法院，正在审理中，我认为诉至的房屋应该归我所有。原告为支持其诉请，向本院提交了下列证据：1、两张完工证；2、2014年4月9日《公安局用抵账货协议书》；3、抵账房明细表；4、丰安公司与鸿宇公司签订的《南湖佳苑工程施工承包协议书》；5、2014年凌源市鸿宇建筑工程有限公司与被告毛景祥签订的《2014年工程项目施工承包合同》；6、（2015）年凌凌民初字第243号庭审笔录42页、44页；7、（2015）年凌凌民初字第243号庭审笔录6页、7页；被告毛景祥未提供证据。被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司未提交证据。第三人朝阳市丰安房屋置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：1、南湖佳苑抵账房清单两页；2、案件汇总表；3、2016年7月11日凌源市人民法院作出的（2015）凌民二初字第689号民事调解书。第三人李树君提交证据如下：1、（2015）年凌凌民初字第248号民事判决书；2、（2015）朝民三终字第517号裁定书；3、（2016）辽1382民初919号裁定书；4、（2015）年凌民二初字第248号民事裁定书；以上各方当事人提供的证据来源和形式符合法律规定，对于各方当事人对真实性无异议，且均系与待证事实相关联的证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经庭审程序确认后，本院认定事实如下：2014年4月1日，凌源市鸿宇建筑工程有限公司与第三人朝阳市丰安房屋置业有限公司签订《建设工程施工合同》，该合同约定，朝阳市丰安房屋置业有限公司将其开发建设的南湖嘉苑小区10#、11#、12#楼的土建、水暖、电照、装饰工程。承包给凌源市鸿宇建筑工程有限公司施工，开工日期为2013年9月10日，总价款为26,575,466.34元。2014年4月3日毛景祥与凌源市鸿宇建筑工程有限公司签订《2014年工程项目施工承包合同》，毛景祥承包南湖嘉苑10#、11#、12#楼工程，并支付给凌源市鸿宇建筑工程有限公司管理费398,536元。后凌源市鸿宇建筑工程有限公司与朝阳市丰安房屋置业有限公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》（未注明具体日期），毛景祥代表凌源市鸿宇建筑工程有限公司在该协议签字，双方加盖了公司名章。该协议规定，本协议是《建设工程施工合同》的重要组成部分，《建设工程施工合同》中不明确或与本协议不一致的部分，均以本协议为准；该协议第三条约定，开工日期为2013年9月10日；第四条约定，建设单位给付施工单位的工程款，35%以甲方所开发的楼房抵付。施工单位进驻工地后方可销售楼房，建设单位通过办理房产过户手续进行拨款进度控制。南湖嘉苑共六家施工单位，毛景祥承包该工程后，朝阳市丰安房屋置业有限公司用该小区部分楼房抵顶毛景祥的部分工程款，2014年1月，毛景祥通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括9#楼2单元501号、13#楼1单元1101号等楼房在内等14套抵账房出售权。2014年4月9日，原告李洪芹与被告毛景祥签订《公安局用抵账货协议书》，协议约定“被告毛景祥将南湖嘉苑小区9号楼2单元251号楼、13号楼1单元1101号楼抵顶欠原告李洪芹材料款，原告李洪芹为被告毛景祥供应五金材料、劳保用品、水暖管件、地热管、下水管、电缆、安全网等建筑材料。”被告毛景祥于2014年9月9日为原告出具了完工证，建筑材料款为711,980元，2014年11月6日，被告朝阳市丰安房屋置业有限公司工程部为原告出具完工证，材料款为16,897.10元，合计材料款为728,877.元。另查，2014年6月6日，被告毛景祥与第三人李树君签订了协议书，内容为：“一、甲方向乙方借款壹佰捌拾万元整（1,800,000元）。二、甲方同意以在建南湖嘉苑小区住宅楼给乙方抵借款。三、具体房号如下：8#楼2单元2702（130.88平方米）、9#楼2单元501（114.98平方米）。四、甲方必须在抹灰工程结束当日将上述房过户给乙方，其余欠款由甲乙双方协商解决，但不在南湖嘉苑小区内算账还款。五、此协议书由担保方负责担保，如不能正常履行，由担保方负责。六、此协议一式三份，签字后生法律效力。”协议书形成后，分别由被告毛景祥、原告李树君、被告丰安房屋置业公司派驻凌源开发“南湖嘉苑”小区的经理王连晶签名确认，同时，王连晶在该《协议书》的下方手写“说明”，内容为：“本协议要求乙方确保本项目工程如期交付给建设单位，如果中途出现停工等问题，乙方负责处理，如不能按要求交付给建设单位，担保方的承诺无效。王连晶，2014.6.16”。被告丰安公司与凌源市鸿宇建筑工程有限公司（南湖嘉苑10号楼、11号楼、12号楼项目部）签订的《现金抵账房协议》载明：“由10号楼、11号楼、12号楼项目部施工工程现已进入基础施工阶段，经甲乙双方同意，甲方将坐落在南湖嘉苑8号楼2单元21层2号楼房，面积130.88平，以现金结算形式拨给乙方作为工程款。乙方将此楼房售给李树军名下所有，有关销售合同待甲方预售许可证办完后补办全部手续。”对该协议，由被告丰安房屋置业公司作为甲方加盖了其公司公章，乙方则由被告毛景祥签名、捺印，同时注明了其个人的身份证号码，即211323195104222411。但该协议未标注协议签订的具体时间。2014年6月25日，被告丰安房屋置业公司经有关部门批准，取得了本案涉及的“南湖嘉苑”小区1-13号楼的《商品房预售许可证》。2016年7月6日，被告毛景祥因涉嫌诈骗罪被喀左县公安局刑事刑事拘留。同时，第三人李树君提出财产保全申请，2015年1月29日我院作出（2015）凌民二初字第248号民事裁定书查封、扣押了被告朝阳市丰安房屋置业有限公司开发建设的南湖嘉苑小区8号楼2单元21层2室、25层2室和9号楼2单元5层1室。再查，2015年1月22日朝阳市丰安房屋置业有限公司作为原告，以毛景祥与凌源市鸿宇建筑工程有限公司为被告向本院提起诉讼，三方就被告毛景祥承包施工的南湖嘉苑10、11、12号楼工程予以结算，并达成如下协议：一、被告毛景祥于2017年7月11日之前一次性返还原告朝阳市丰安房屋置业有限公司向其多支付的工程款731,529.21元；二、原告朝阳市丰安房屋置业有限公司自愿放弃对被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司主张的权利；三、案件受理费减半收取11,477元，由原告朝阳市丰安房屋置业有限公司负担。2014年12月30日，原告诉至本院，要求确认原告与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》有效，要求被告朝阳市丰安房屋置业有限公司办理过户手续，同日，第三人李树君诉至我院，请求确认与被告之间的协议有效，并增加请求判令被告向我交付合同约定的房屋，原审支持了原告和第三人的诉讼请求，因二人均对南湖嘉苑9号楼2单元501室提出交付的请求，故致使当事人无法履行。本院认为，被告毛景祥作为南湖嘉苑10#、11#、12#楼建筑工程承包的实际施工人，依据毛景祥代表凌源市鸿宇建筑工程有限公司与朝阳市丰安房屋置业有限公司签订《南湖嘉苑工程施工承包协议书》规定，通过抓阄方式取得南湖嘉苑小区包括9#楼2单元501号、13#楼1单元1101号在内等14套抵账房出售权。被告毛景祥有权处分上述抵账房屋，其为建设施工需要与原告签订《公安局用抵账货协议书》，系双方真实意思表示，实为“以物易物”行为不违反法律规定，对于原告要求确认与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》有效的诉讼请求应予支持；关于被告朝阳市丰安房屋置业有限公司辩解，追加其参加诉讼无事实和法律依据，原告与其没有任何关系，要求其过户无事实依据问题，此案诉争的楼房系被告朝阳市丰安房屋置业有限公司开发给付被告毛景祥的抵账房，且与被告毛景祥之间有协议，抵账房的出售需被告朝阳市丰安房屋置业有限公司办理过户手续，该公司属利害关系人，应秉承诚实信用原则按照与被告毛景祥之间的约定为原告办理产权过户手续。对于原告要求被告朝阳市丰安房屋置业有限公司办理过户手续的诉讼请求应予支持；关于被告辩解已不欠被告毛景祥工程款问题，虽本院2016年7月11日作出的（2015）凌民二初字第689号民事调解书证明，二被告之间的工程款已结算完毕，但原被告之间签订《房屋买卖合同》发生在被告之间的工程款结算完毕之前，被告没有证据证明被告毛景祥出售给原告的楼房不是其提供，被告应承担对自己不利的法律后果。故被告的辩解证据不足，本院不予支持。在数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同的情形下，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。就本案而言，涉案房屋目前被查封，并未办理产权登记也未交付原告或第三人，根据合同成立的先后顺序，原告签订《公安局用抵账货协议书》在先，应优于第三人的权利顺位，故对于原告要求被告朝阳市丰安房屋置业有限公司办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持；本案被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司与原告的诉讼请求没有实际关联，不是原告诉讼请求的义务人，依法应驳回原告对被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法则》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李洪芹与被告毛景祥签订的《公安局用抵账货协议书》有效；二、被告朝阳市丰安房屋置业有限公司在本判决生效后十日内为原告办理南湖嘉苑小区9号楼2单元501号、13号楼1单元1101号楼房的产权过户手续；三、驳回原告对被告凌源市鸿宇建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费收取100元，由被告毛景祥负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  徐明明代理审判员  徐 诺人民陪审员  尹 泓二〇一七年八月十一日书 记 员  安 琪