吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6094号原告（反诉被告）：南关区某婚纱摄影公馆，住所地吉林省长春市南关区。经营者：朱某，男，1981年2月8日出生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：林某，北京大成（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾某，女，1983年8月13日生，住北京市海淀区。被告：南关区某服饰店，住所地吉林省长春市南关区。经营者：葛某，男，1990年4月27日出生，住河北省保定市。二被告共同委托代理人：李某，辽宁同方律师事务所律师。二被告共同委托代理人：綦某，辽宁同方律师事务所律师。原告南关区某婚纱摄影公馆与被告贾某、南关区某服饰店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南关区某婚纱摄影公馆的委托诉讼代理人林某，被告贾某、南关区某服饰店的共同委托代理人李某、綦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南关区某婚纱摄影公馆向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贾某于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》已经解除（2020年6月11日）；2．判令二被告将承租的坐落于长春市重庆路X号一至三层楼，租赁总建筑面积2000平方米（一楼原赫拉公馆及面包房部分，二楼除北侧秘摄影工作室两个房间和库房，三楼整层）立即腾出并返还原告（庭审中，原告以被告已经撤场为由，自愿撤回该项诉讼请求）；3．判令被告贾某支付原告房屋租金57,260.28元、采暖费140,000元、解约违约金158,333.33元、逾期付款违约金121,681.11元、腾房期房屋占有使用费15,616.44元及逾期腾房占有使用费312,328.8元、逾期腾房违约金295,734.6元（逾期腾房占有使用费、逾期腾房违约金均暂计至2020年8月14日，自2020年8月15日起至被告贾某实际腾房之日止分别按5205.48元／日、4928.91元／日标准计算），合计为1,100,954.56元；4.判令被告南关区某服饰店对第3项诉请承担连带清偿责任；5．本案案件受理费由二被告共同承担。事实和理由：原告与被告贾某于2019年4月21日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方的位于长春市重庆路151号一至三层楼，总建筑面积为2000平方米的房屋（以下简称“该房屋”）用于服装销售等经营，租期23个月即从2019年6月1日至2021年4月30日，租金为190万／年（本合同所约定租金包含物业费，水电费、采暖费由被告支付）。租金按年结算，均由乙方每年3月5日前一次性向甲方支付。合同第十一条第1款约定，乙方欠缴各项费用的，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备，并且乙方应向甲方支付一个月房租费违约金。该条第3款约定，乙方逾期付款的每日应按逾期金额总和的1％向甲方支付违约金。合同第十一条第4款约定，乙方逾期归还房屋的每日应按拖欠费用总和的1％向甲方支付违约金。签约后，被告贾某将该租赁房屋交由被告南关区某服饰店实际使用，仅支付了第一年租金。至2020年3月5日被告贾某应向原告支付第二年租金1,741,666.67元，且一直欠付2019年及2020年两个年度的采暖费140,000元。经原告多次向二被告催缴，其一直没有付款。至2020年6月11日原告向二被告下发《解除租赁合同通知》，通知中载明：“一、自贵方接到本通知之日，解除贵方与我方于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》；贵方在收到本通知后3日内搬离该房屋，并与我方交接；二、贵方于以上房屋交接时，与我方结清尚欠付的租金、采暖费、违约金等费用。”但二被告至今未腾房并支付欠付款项。原告认为，被告贾某违反合同约定，逾期支付租金和相关费用已符合合同约定的解除条件，原告有权解除合同。被告南关区某服饰店作为租赁房屋的实际使用人应与被告贾某在合理期限内腾房并共同对欠付债务承担付款义务。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。贾某辩称，一、关于解除合同问题。我方同意原告主张的本案租赁合同解除的时间应为2020年6月11日，但是，本案租赁合同之所以于该日解除，是因为原告违约未向房主及时支付租金所致，房主曾经在此之前的2020年4月26日向原告发出过催款函，但原告作为承租人未能及时交纳租金，故房主又于2020年6月11日向原告发出了解除合同的通知书，因本案房屋是原告转租给我方的，房主与原告于2020年6月11日解除了租赁合同，本案租赁合同自然也应当于该日予以解除，不能再继续履行。二、关于原告要求被告向其给付57,260.28元租金问题。原告主张的此项租金为2020年6月1日至2020年6月11日期间共计11天的租金（190万÷365天×11天）。被告认为，虽然我方此前租金仅支付至2020年5月31日，从表面看有11天租金未付，但基于下述事由，我方有权不再支付此11天的租金，具体理由如下：1.在合同履行期间，遭遇新冠病毒疫情之不可抗力因素，特别是吉林省地区先后遭遇两次重大的疫情影响，故原告理应给予被告一定的免租期。2.我方租赁的房屋结构为一、二、三层，一层进门就是电梯，两侧没有经营场地，经营场地在二楼和二楼，该房屋也没有其他可通行的楼梯通道，因此，所有顾客进入店铺时，只能借助电梯上楼。然而，原告交付该房屋时，屋内的手扶电梯均处于损坏停用状态，在原告承诺尽快给予维修解决的情况下，双方交接了该房屋。从房屋交付后，至2019年11月期间，我方曾经多次与原告就电梯维修事宜进行交涉，但是，原告始终未能给予解决，且在此期间，长春市市场监督管理局南关分局对该电梯设备进行检查时发现，该电梯尚未取得特种设备检验合格证，为此还对另一被告南关区某服饰店给予责令停止使用该电梯、并处罚款3万元的行政处罚。在原告长期不能对电梯问题给予有效解决的情况下，我方在通报原告之后，自2019年11月起，开始委托他人对电梯进行维修，但由于该电梯设备存在严重的质量缺陷，需要进行多次大修，相关配件需要预定，故从2019年11月至2020年8月期间，该电梯设备一直持续处于维修状态，直至我方撤离租赁房屋时，该电梯依然未能修好，无法正常使用，在此期间，我方共计垫付电梯维修费用人民币173,498元。根据以上事实被告认为，原告提供的租赁房屋内的电梯设备，从交付时起即不能正常使用，导致被告的店铺自营业以来就客流稀少，着实影响被告对租赁物的正常使用，同时，房屋租金的价格也会产生影响，当初缔约合同的目的不能完全实现，故根据《合同法》第221条之规定，被告不但有权要求原告承担相关维修费用，还有权主张减少支付租金（按减少30%的比例主张为57万元），故我方不应再向原告支付租金，并对多付的租金及电梯维修费用，向原告提出反诉。三、关于原告主张采暖费140,000元的问题。原告向被告主张140,000元采暖费无事实依据，不应支持，理由如下：1.在我方承租涉案房屋期间，该房屋的供暖设施并未与市政供暖管网连接，未实际发生过采暖费用。2.原告的关联单位博大教育集团，也在该房屋所在楼宇从事教育培训经营活动，虽然，他们自己有一套电力采暖系统，但是，在供暖期，他们只是在被告闭店以后，晚间开展培训课程时才启用，被告从未使用过其这套供暖系统取暖，我方是通过自行购置、安装空调设施进行取暖。四、关于原告主张解约违约金158,333.33元及逾期付款违约金12,168.11元的问题。虽然双方租赁合同约定，每年3月5日支付下一年度租金，但是，由于2020年3月5日正值新冠病毒疫情期间，店铺从2020年1月来闭店无任何营业收入，属于法定不可抗力情形，理应给予合理的免租期、延长支付租金时间（结合实际情况认为至少3个月以上较为合理），然而，本案原告却无视上述客观事实，于2020年3月5日强行切断租赁房屋电源，紧随其后，该房屋的房主又于2020年4月26日向该房屋内的各个租户发来通知书，表明因本案原告违约其将要收回该房屋，相邻商户也相继撤场退租，在这种情况下，我方应依法享有不安抗辩权，至2020年6月11日，我方又接到房主发来的，其与本案原告的解除合同通知书，在原告已经丧失承租权利的情况下，我方更不能再向其支付租金，故我方根本不存在恶意违约行为，本案租赁合同不能履行，系因原告与房主之间的纠纷所致，故原告要求我方承担此两项违约金无事实及法律依据。2.租赁合同第十一条第3款约定的迟延付款违约金比例为每天1%，相当于年利率365%，远超现行银行贷款利率（3.85%）90余倍，明显过高，假如法院裁决此项费用，也应予以调整。五、关于原告主张的腾房占用费15,616.44元、逾期腾房占用使用费312,328.80元、逾期腾房违约金295,734.60元及2020年8月15日起至实际腾房之日止的腾房占用费、逾期腾房违约金（分别按照5205.48元/日、4928.91元／日计算）的问题。被告认为，这些主张也均不应支持，理由如下：1.原告主张的腾房占用费15,616.44元，为2020年6月12日至6月14日的三天租赁费用（190万÷365天×3天），因原告与房主的租赁合同已于2020年6月11日解除，丧失了房屋出租的权利，故原告无权再收取之后的房屋租赁费用，如果在已经解约的情况下仍判令向其支付租赁费用，将构成不当得利，且会侵害房主的权益。2.原告主张的逾期腾房占用使用费312,328.80元，为2020年6月15日至2020年8月14日共计60天的租赁费用（190万÷365天×60天），此期间的租赁费用也不应支持，理由同上。3.原告主张的2020年8月14日之前的逾期腾房违约金295,734.60元及2020年8月15日起至实际腾房之日止的腾房占用费、逾期腾房违约金，这一主张是根据本案租赁合同第十一条第4款之约定内容（每日1%标准计算违约金），该主张同样也不能成立，一方面因原告已丧失出租权，另一方面，此项违约金约定的标准也明显过高，假如支持也应当调整，理由不再赘述。综上所述，在被告承租涉案房屋期间，原告始终不能提供符合约定的租赁标的物，给被告的经营活动造成严重的影响，被告在该房屋内投入巨资进行装修，但仅在短短一年之后，本案的原告就丧失了出租房屋的权利，迫使被告从中搬出，给被告造成巨大的经济损失，在本案中存在根本违约的当事人是原告方，所以，原告应当向被告承担违约责任，为此，被告就原告的违约行为提起反诉，以维护自身合法权益，同时，请求法院驳回原告本诉部分的全部诉讼请求。南关区某服饰店辩称，我方服饰店不是合同的相对方，服饰店也是贾某为了经营服装店而开立的，用葛某的名义开的营业执照，所以不应该承担连带责任。贾某向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人给付电梯维修款173,498元；2.判令被反诉人向反诉人给付赔偿金100万元；3.判令被反诉人向反诉人退还租金57万元；4.判令被反诉人向反诉人给付违约金158,333.33元（以上反诉请求合计金额为1,901,831.33元）。事实与理由：涉案房屋的产权人系新星宇建设集团有限公司，被反诉人承租涉案房屋之后，又转租给反诉人。反诉人与被反诉人于2019年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将涉案房屋出租给反诉人用于服装销售等合法合规商业行为，租赁期限为23个月，从2019年6月1日起至2021年4月30日止，年租金为190万元。同时，双方还约定，如果本租赁合同期限届满，甲方（被反诉人）未能取得该房屋出租权导致本合同租期不能向后顺延四年的，甲方同意赔付乙方（反诉人）装修、停业、搬家等损失，经甲乙双方协商确定该赔偿金为固定不变的100万元。上述合同签订以后，反诉人按照约定向被反诉人交纳了第一年度的房屋租金190万元（2019年6月1日至2020年5月31日），但被反诉人交付的房屋，因屋内电梯设备缺少法定运行手续，且存在严重的质量缺陷，导致该电梯从房屋交付时起就不能正常使用，对反诉人的经营活动产生明显的影响，也会对房屋租金的价格产生影响，反诉人租赁房屋的合同目的不能完全实现，且给反诉人造成巨大的影响和损失，故此，根据《合同法》之相关规定，被反诉人应当赔偿由此造成的损失及违约责任。综上所述，请求人民法院维护反诉人的合法权益，支持反诉人提出的各项反诉请求。南关区某婚纱摄影公馆反诉辩称，第一，原告不应给付反诉人电梯维修款。依据房屋租赁合同第五项第四点之规定。关于房屋的修缮义务是由乙方承担，所以由此而产生的电梯维修不在原告承担的维修范围之内。第二，原告不应给付反诉人100万元赔偿金。基于房屋租赁合同的第三条第二点之约定，在租赁合同期限届满之后，如果合同继续顺延，才产生后续关于无法顺延给反诉人造成装修损失的违约金，但是本案中因为反诉人逾期给付原告租赁款已经在租赁期限届满之前，已经提前由原告依据合同约定行使合同解除权，所以不存在期限届满再延期的事实。所以该赔偿金100万元根本没有请求权的基础，也不满足合同第三条第二款顺延的条件。第三，原告不应退还租金57万元。因第一年反诉人只支付了190万元的租金，从第一年租赁期限截止，即2020年的5月1日开始，往后就已经欠付租金了，所以现在真实的情况应该是反诉人欠付原告从5月1日到8月17日占房期间租金，并不存在原告欠付对方的租金。关于退还租金30%，因为房屋不符合相关使用功能的反诉意见，因合同约定了关于修缮的义务，由反诉人贾某承担，所以不存在房屋不符合使用功能。然后酌减租金的这种合同约定的条件。第四，原告也不应给付反诉人违约金158,333.33元，此违约金的计算依据实际是引用的是合同的违约条款第11条第一款，关于乙方有下列情形之一的，在甲方享有解除权的时候，乙方应该向甲方支付一个月房租的违约金，是这么一个计算标准。所以即使适用该一个月的违约金条款，也是由原告向乙方适用，并且乙方实际产生了逾期支付租金，进而产生原告行使解除权的理由，所以在本诉中，原告已经向反诉人提起了该一个月的违约金，那么其作为违约方并没有合同依据向甲方也就是本案的原告进行主张该笔违约金，所以申请法院驳回反诉人的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月21日，南关区某婚纱摄影公馆（甲方）与贾某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于长春市重庆路151号一至三层楼总建筑面积2000平方米的房屋（一楼原赫拉公馆及面包房部分，二楼除北侧秘摄影工作室两个房间和库房，三楼整层）出租给乙方使用，租赁房屋用于服装销售等合法合规商业行为。租赁期限23个月即从2019年6月1日至2021年4月30日。双方约定，此租赁合同期限届满后，如果甲方能够取得该房屋的出租权，则本合同租赁期限再自动向后顺延四年，顺延后的第一年房屋租金200万/年，第二年起房屋租金220万/年，如果本合同租赁期限届满，甲方未能取得该房屋出租权导致本合同租期不能顺延四年的，甲方同意赔付乙方装修、停业、搬家等损失，经甲乙双方协商确定该赔偿金额为固定不变的100万元整。房屋租金190万／年（本合同所约定租金包含物业费、水电费、采暖费由乙方支付）。租金按年结算，均由乙方每年3月5日前一次性向甲方支付（提前三个月支付租金）。如乙方未按上述约定及时缴纳租金，甲方有权单方解除本合同并无条件收回租赁房屋。因此造成一方损失的，甲方不承担任何赔偿责任。甲方保证租赁房屋权属的合法性，不得因租赁物的抵押或第三人主张权利等情形致乙方在租期内无法正常使用。甲方对租赁房屋负有维修义务（如出现屋面防水漏水、水电主体管道及线路不通畅等由甲方负责维修），当乙方入住前，甲方与乙方现场进行交接，如有问题，甲方现场进行维修处理，保证乙方入住前正常使用。当乙方入住后，室内的水电以及其他维修由乙方自行负责。甲方负责在乙方承租楼层设置独立的水表和电表，并对于该水表和电表及相关设施设备负有维修责任。合同签订后，甲乙双方共同参与房屋交接验收，乙方如对房屋及附属设施、设备有任何异议应于验收当场提出（包含扶梯正常使用）。乙方如无异议，则乙方在验收合格单上签字盖章并移交房屋钥匙。双方约定有下列情形之一的，可以解除本合同：（1）经戏方协商一致，达成书面协议解除本合同的；（2）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（3）任何一方出现严重违约情形的。入住时甲乙双方签署的交接清单系本合同的有效组成部分。扶梯在使用中出现任何问题以及维修、维护等各项费用均由乙方承担。违约责任条款约定：1.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备，并且乙方应向甲方支付一个月房租费违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）将房屋转租、分租、转借、转让；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）未经甲方书面同意，擅自进行装饰装修的；（4）损坏承租房屋及其附属设施设备的，在甲方提出修复要求后30日内仍未修复的；（5）擅自改变本合同规定的租赁用途的；（6）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动及其他严重危害租赁物安全行为的；（7）欠缴各项费用的。……3.在承租期内，乙方逾期交纳本合同约定租金和应由乙方负担的费用的，乙方需补齐逾期交纳的租金和费用外，每逾期一天，则应按逾期金额总额的1%向甲方支付违约金；4．租赁期满，未经甲方允许，乙方逾期归还房屋，则每逾期一日，应按拖欠费用总额1%标准向甲方支付违约金。同时乙方还应承担因其逾期归还给甲方造成的损失。此外，合同还对甲乙双方的其他权利和义务、房屋交付、收回及验收、合同的变更、解除与终止、违约责任和争议解决等条款进行了约定。该合同出租方加盖南关区某婚纱摄影公馆公章，并由授权代表朱锐签字、捺手印；承租方由贾某签字、捺手印。同日，南关区某婚纱摄影公馆出具《企业法人代表人签约授权委托书》一份，内容为：兹授权朱锐同志代表我企业法定代表人办理关于南关区某婚纱摄影公馆《房屋租赁合同》的签约及相关事宜。授权期限：2019年4月21日至2019年4月22日，特此授权委托。2019年4月24日，双方（甲方代表朱锐、乙方代表何晶）签订《商铺交接确认书》一份，根据2019年4月21日甲、乙双方签订的租赁合同约定，双方就乙方租赁甲方位于重庆路3号一层局部、二层局部、三层商铺进行验收交接，双方确认如下：1.该商铺内附属设施、装饰及设备标准、附送物品完全符合租赁合同的约定。2.该商铺交付当日，该房屋内水、电、天然气等配套设施记录如下：（1）水表……（2）电表……（3）消防烟感、喷淋系统完好，正常运行，手续齐全。（4）室内扶梯：1层-2层二部停用状态；2层-3层二部停用状态。（5）其他：房屋内甲方遗留物品视为放弃所有权，由乙方全权处理。3.该商铺交接的具体时间为2019年4月24日。4.该商铺日达到合同约定的交付条件和交付标准，乙方同意接收。上述房屋接收后，贾某将租赁房屋交由南关区某服饰店使用，并支付了第一年度租金。至2020年3月5日贾某应支付第二年度租金，但受新冠疫情影响贾某没有支付。2020年3月6日，南关区某婚纱摄影公馆向贾某发送《通知》一份，通知内容如下：一、自贵方接到本通知之日缴清所有费用，否则我方有权单方面解除贵方与我方于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》；二、由于贵方目前拖欠水费、电费、租金、采暖费、违约金等费用，由此给双方造成的一切损失由贵方全部承担。三、由于贵方违约在先，我方将不承担原合同约定的对于我方的一切违约责任。四、由于贵方管理不善，导致三楼漏水给二楼长春市南关区赫拉摄影公馆造成的一切损失由贵方全部承担。2020年6月11日，南关区某婚纱摄影公馆向贾某发送《解除租赁合同通知》一份，通知内容如下：一、自贵方接到本通知之日，解除贵方与我方于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》；二、贵方在收到本通知后3日内搬离该房屋，并与我方交接；三、贵方于以上房屋交接时，与我方结清尚欠付的租金、采暖费、违约金等费用；四、请贵方工作人员收到此通知转交给贾某女士本人或给我方提供贾某女士的邮寄地址和联系电话，我方再予邮寄此函。庭审中，贾某出示南关区某婚纱摄影公馆代表朱锐与贾某方人员何晶在2019年7月15日至2019年11月5日期间的微信聊天记录15页、2019年10月24日拍摄的录像一段和录像截图8张、2019年11月9日拍摄的录像一段及截图1张，用于证明2019年7月到11月期间，贾某方人员何晶多次与南关区某婚纱摄影公馆的代表朱锐就电梯维修事宜进行交涉，期间朱锐给何晶发过各种维修的方案和报价，说明南关区某婚纱摄影公馆是应该负有维修义务，而且期间发生过旅客摔伤事件，在这种情况下，最终朱锐在2019年11月5日的微信聊天记录中表示“要不我这次修电梯，我再认3万块钱的费用，舒齿板和扶手带你不用让他们进货了，咱们这边都买完了，这个费用我也拿了。加起来也有4万多块钱。然后你们想怎么修就让谁修吧”“到时候付采暖费的时候扣除3万就行了”。另贾某出示施工单位奥的斯机电电梯有限公司沈阳分公司出具的《施工清单》一份，记载：施工项目名称、地址为长春市重庆路以纯卖场，台量为4台扶梯。其中说明2020年8月更换小配件3596元、2020年4月扶梯大修合同额81,650元、2019年11月大修合同额85,720元、2019年11月大修合同额配件补充2532元。同时，贾某出示其（甲方）与沈阳港银物业发展有限公司（乙方）签署的《委托协议》一份，内容为：一、因甲方租赁位于长春市重庆路151号门市房内的自动手扶梯需要寻找维修单位进行维修，特委托乙方办理此事。二、乙方负责给甲方寻找维修电梯厂家，并先行垫付相关维修费用，待维修完毕后由甲方按实际发生的费用结算支付给乙方。三、乙方选定维修厂家及维修费用等事宜，需报甲方审核同意后方可实施。四、本协议自签订时生效，自委托事项办理完结时终结。此外，贾某提供中国工商银行网上银行电子回单三张，分别显示2020年4月17日，沈阳港银物业发展有限公司通过银行汇款方式向奥的斯机电电梯有限公司支付37,500元、22,500元；2020年9月23日，沈阳港银物业发展有限公司通过银行汇款方式向奥的斯机电电梯有限公司支付22,150元，用途均为货款。另提供中国工商银行股份有限公司沈阳沈和支行业务回单两份，显示2019年11月12日，沈阳港银物业发展有限公司通过网上银行向奥的斯机电电梯有限公司支付85,720元；3月17日沈阳港银物业发展有限公司通过网上银行向奥的斯机电电梯有限公司支付2532元。另提供手机查询汇款明细截图一份，显示2020年9月18日，陈宇丽向奥的斯机电电梯有限公司沈阳分公司银行汇款3596元，附言以纯公司扶梯零件款。另提供中国银行微银行转账交易截图一份，显示2020年10月24日，贾某向沈阳港银物业发展有限公司汇款170,402元，附言重庆路电梯维修款。另提供手机转账截图一份，显示2020年10月28日，贾某向陈宇丽转账3596元。2019年9月18日，长春市市场监督管理局南关分局向南关区某服饰店下达长南市监罚听字（2019）198号《行政处罚听证告知书》，告知该店租用的长春市重庆路151号楼一至三层四部扶梯，由于电梯的原使用单位手续全部丢失，至检查时止，该店说是用的四部电梯未进行定期检验，决定：拟责令该店停止使用特种设备（4部电梯），并对该公司处罚款30,000元。2019年9月30日，长春市市场监督管理局南关分局为南关区某服饰店开具《吉林省代收罚没款票据》一份，显示缴纳罚没款30,000元，罚款时间2019年9月24日。另贾某出示2020年3月5日朱锐与何晶的微信聊天记录两页，显示朱锐告知何晶公司要求当日下午两点前不能交房屋租金，将于下午两点整给房屋切断电源，微信中何晶对此进行回复并对断电提出异议。此外，贾某出示2019年5月7日其与沈阳汇鑫空调电器有限公司签署的《格力空调购销合同书》一份以及华夏电子银行回单两份，用于证明贾某承租该房屋后在该房屋内安装了中央空调，该房屋的供暖设施没有和市政供暖联网，不应该承担供暖费用。再查明，案涉房屋系南关区某婚纱摄影公馆从新星宇建设集团有限公司承租而来。双方于2015年12月22日签订《重庆路3号资产租赁合同》一份，租赁房屋面积共6211.52平方米，租赁期限5年，自2016年5月2日至2021年4月30日。2020年4月26日，新星宇建设集团有限公司向租赁场地商户送达《通知》一份，内容为：“尊敬的商户：我单位是重庆路3号资产的业主，与赫拉公馆婚纱摄影（博大教育）签订了《重庆路3号资产租赁合同》，将资产整体租赁给对方。按照合同约定承租方应于2020年4月1日前缴纳租金，我单位自3月份起多次向博大教育致电催缴房租，至今未缴纳。我司已通知博大教育逾期不交我单位将按照合同约定收回该房屋资产，有此引发的一切后果及损失由承租方自行承担。以上内容请各商户知悉。特此通知。”2020年6月11日，新星宇建设集团有限公司向南关区某婚纱摄影公馆送达《通知》一份，内容为：“致南关区某婚纱摄影公馆：由于贵公司拖欠租金，已严重违反《重庆路3号资产租赁合同》约定，我公司于2020年5月上旬发给贵公司的律师函中，已明确告知贵司在《重庆路3号资产租赁合同》中存在违约事宜，经过我司多次催缴以及双方平等协商后，贵司仍未能履行相关义务。现通知贵公司解除《重庆路3号资产租赁合同》，我方将依法追究贵司相关违约责任。请给贵公司自收到本通知之日起10个工作日内撤出场地。特此通知。”2020年8月17日，南关区某婚纱摄影公馆和新星宇建设集团有限公司办理上述租赁场地现场交接，南关区某婚纱摄影公馆撤出场地，并电话告知贾某方人员何晶。2020年8月25日，新星宇建设集团有限公司与案外人梁某签订《房屋租赁合同》一份，将包含案涉房屋的租赁场地一至四层共3378平方米房屋出租给梁某经营使用。此外贾某提供企业注册信息一份及2020年10月22日涉案房屋现场的录像一段和录像截图4张，用于证明涉案房屋由房主收回另行出租，并由他人在此地注册经营企业进行活动。2020年10月22日现场已经进行装修，贾某此前的装修都已经被拆除，本案合同不能继续履行，南关区某婚纱摄影公馆的违约行为给贾某造成了巨大的损失。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应恪守合同约定履行各自义务。按约定被告贾某应于2020年3月5日前交纳第二年度租金，虽受疫情影响，双方对租金减缓免问题未能达成一致意见，但并不必然因此免除被告贾某交纳租金的义务，被告贾某逾期付租构成违约，应承担逾期付租违约责任。双方合同约定“每逾期一天，则应按逾期金额总额的1%向甲方支付违约金”，原告主张调整为按月利2%计算，考虑受疫情影响，该部分违约金标准可酌定调整为原告因未能收到租金产生利息损失的1.3倍，即以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算利息为宜。但，至2020年4月6日原房主新星宇建设集团有限公司通知商户，承租人即本案原告逾期未缴纳租金，按照合同约定或将收回该房屋资产，至此，原告对于其与被告贾某间的租赁合同存在不能继续履行的可能，贾某对缴纳此后的房屋租金请求享有不安抗辩权，其未按约定时间缴纳此后的租金不宜认定为根本违约。故认定被告贾某承担逾期付租违约责任的期间以自2020年3月5日起至2020年4月6日止（计32天）为宜；违约金的基数以实际应支付的房屋租金和占有使用费的总和为宜。2020年6月11日新星宇建设集团有限公司向原告送达《通知》解除《重庆路3号资产租赁合同》。同日，原告通知被告贾某解除《房屋租赁合同》，被告贾某收到解除通知后，并未提出异议。现原、被告双方合同已履行不能，双方对解除合同表示没有异议，故本院对双方签订的《房屋租赁合同》已经于2020年6月11日解除予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故原告要求被告支付2020年6月1日至2020年6月11日期间的房租租金应予支持。但原告主张的数额有误，应为190万÷366天×11天=57,103.83元。关于被告贾某抗辩受疫情影响原告理应给予一定免租期问题，因租金的减免缓问题属于当事人协商范围，且被告对理应减免租金的问题并未提供相关法律依据予以支持，故对被告的该项抗辩理由不予支持。关于原告主张的房屋占有费以及逾期腾房违约金的问题。双方合同解除后，原告与原房主新星宇建设集团有限公司办理场地交接，并告知被告贾某方人员，可以视为双方于2020年8月17日办理场地交接，故原告要求被告贾某支付合同解除后到场地交接日期间（计67天）的房屋占有使用费，符合法律规定，本院依法予以支持。该项房屋占有使用费参照合同约定标准计算应为190万÷366天×67天=347,814.21元。关于原告主张的逾期腾房违约金问题，因合同解除后应给予承租方适当的搬迁准备时间，故不宜认定被告贾某的行为构成逾期腾房，原告的该项违约金请求，本院不予支持。关于原告主张采暖费140,000元问题。原告庭后提交补充代理意见，明确仅主张2019年10月至2020年4月期间一年期间的采暖费70,000元（计算标准2000㎡×35元/㎡），因双方合同约定采暖费由承租方支付，故该项费用应由被告贾某负担。另双方在协调扶梯维修过程中，原告代表朱锐曾表示“要不我这次修电梯，我再认3万块钱的费用，……”“到时候付采暖费的时候扣除3万就行了”，因朱锐作为原告的代表人参与双方租赁合同的签订、设施维修等相关事宜的协调，被告贾某有理由相信朱锐的行为是代表原告单位的职务行为，故就原告主张的上述采暖费应扣除朱锐认可的30,000元维修费用，以此抵顶采暖费，故原告主张的采暖费合理数额应为70,000元-30,000元=40,000元。关于原告主张解约违约金问题。如前所述，对于双方租赁合同的解除，不宜认定为被告贾某根本违约，故原告主张被告贾某支付解约违约金，本院依法不予支持。关于原告主张南关区某服饰店就上述款项承担连带清偿责任的问题。因本案系房屋租赁合同纠纷，南关区某服饰店并不是本案租赁合同的主体，原告在本案中援引侵权条款主张南关区某服饰店承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于原告在本案审理中自愿撤回要求二被告腾出房屋并返还原告的请求，属当事人处分自身权利行为，依法应予准许。关于贾某反诉南关区某婚纱摄影公馆给付电梯维修款173,498元的问题。如前所述，双方代表在维修电梯沟通过程中，朱锐表示“要不我这次修电梯，我再认3万块钱的费用，舒齿板和扶手带你不用让他们进货了，咱们这边都买完了，这个费用我也拿了。加起来也有4万多块钱。然后你们想怎么修就让谁修吧”“到时候付采暖费的时候扣除3万就行了”，可以认定朱锐认可维修电梯款30,000元在采暖费中扣除，对此贾某并未提供相反证据予以反驳，可以认定双方在协商过程中均认可电梯维修折价30,000元，并在采暖费中扣除。关于此次协商之后发生的费用，贾某并未提供相关证据证明委托第三方维修、购置配件曾向南关区某婚纱摄影公馆进行通知，且其并未提供委托合同方出具的正式发票予以证实，另有部分费用发生于双方合同解除之后，对此，贾某负有进一步举证证明责任。故以上贾某反诉主张电梯维修款的请求，本院依法不予支持。关于贾某反诉南关区某婚纱摄影公馆给付赔偿金100万元的问题。双方合同约定“……如果本合同租赁期限届满，甲方未能取得该房屋出租权导致本合同租期不能顺延四年的，甲方同意赔付乙方装修、停业、搬家等损失，经甲乙双方协商确定该赔偿金额为固定不变的100万元整。”如前所述，贾某对于双方合同的解除不构成根本违约。双方约定，合同到期不能延期四年，赔偿固定金额100万元，现合同未届期满即解除，该情形甚于约定延期不能的情形，故贾某据此要求给付赔偿金，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。但对于合同的解除，贾某负有一定止损义务，其应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。贾某收到解除合同通知后,可以选择提出异议或者替代南关区某婚纱摄影公馆向原房主交纳部分租金,以此对抗合同的解除，但贾某并没有采取止损措施，可以认定贾某对于损失的发生有一定过错，可以减少相应损失的赔偿额。故对于贾某依据上述合同条款主张给付赔偿金100万元的请求，考虑本案的实际情况，秉承公平和诚实信用原则，可酌定双方各负担50%过错责任，即以支持赔偿金50万元为宜。关于贾某反诉南关区某婚纱摄影公馆退还租金57万元的问题。贾某主张根据电梯的作用，酌定主张返还年租金的30%。如前所述，就电梯维修问题双方曾进行协商，贾某并未提供因电梯维修给其造成的实际损失情况，故该项主张于法无据，本院不予支持。关于贾某反诉南关区某婚纱摄影公馆给付违约金158,333.33元的问题。贾某援引的依据为双方合同项下违约责任条款，但该条款为乙方（即贾某）如有违约行为相关违约金承担的约定，贾某据此主张违约金，与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十七条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十一条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认南关区某婚纱摄影公馆与贾某于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、贾某于本判决生效后立即给付南关区某婚纱摄影公馆房屋租金57,103.83元；三、贾某于本判决生效后立即给付南关区某婚纱摄影公馆房屋占有使用费347,814.21元；四、贾某于本判决生效后立即给付南关区某婚纱摄影公馆采暖费40,000元；五、贾某于本判决生效后立即给付南关区某婚纱摄影公馆逾期付租违约金（违约金以57,103.83元+347,814.21元=404,918.04元为基数，自2020年3月5日起至2020年4月6日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算利息）；六、南关区某婚纱摄影公馆于本判决生效后立即给付贾某赔偿金500,000元；七、驳回南关区某婚纱摄影公馆的其他诉讼请求；八、驳回贾某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7354元，由贾某负担3987元、由南关区某婚纱摄影公馆负担3367元；反诉案件受理费10,958元，由贾某负担6558元、由南关区某婚纱摄影公馆负担4400元（双方均已各自垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保二〇二一年一月二十六日书记员 窦 智