上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初17808号原告(反诉被告)：林荣福，男，汉族，1980年8月5日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：邓晓红，北京君都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓明，北京君都(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海臻琛实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区云桥路XXX号XXX幢二层231室。法定代表人：邵珠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓哲，上海申浩律师事务所律师。原告(反诉被告)林荣福与被告(反诉原告)上海臻琛实业有限公司(下称臻琛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林荣福、原告委托诉讼代理人邓晓明、被告委托诉讼代理人张晓哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林荣福向本院提出诉讼请求：(1)确认林荣福与臻琛公司所签《房屋租赁合同》于2020年8月31日予以解除；(2)臻琛公司返还2020年4月租金人民币72,000元；(3)臻琛公司返还进场费人民币240,000元；(4)臻琛公司返还保证金人民币216,000元。事实和理由：2019年7月25日，林荣福与臻琛公司签订《房屋租赁合同》，约定臻琛公司将所承租位于上海市天津路XXX号-XXX号房屋转租予林荣福，合同中对于租赁期限、租赁用途、租金支付方式、各项租赁费用等均做约定。签约后，林荣福向臻琛公司实际支付进场费人民币300,000元、押金人民币216,000元，并履行合同约定付租义务。租赁期间，因2020年1月发生疫情，导致林荣福经营困难，林荣福就此多次向臻琛公司书面申请减免2020年2月至4月共计3个月租金，但臻琛公司仅实际减免2020年2月及3月共计2个月租金。2020年8月31日，因疫情实际构成不可抗力情形，林荣福于该日通过物业将房屋钥匙交还臻琛公司。鉴于林荣福与臻琛公司所签合同系因疫情不可抗力因素而予以提前解除，林荣福就合同解除无须承担违约责任，林荣福遂就合同解除后相关费用结算事宜起诉来院。臻琛公司辩称，对于所签租赁合同于2020年8月31日解除予以认可。对于林荣福要求返还2020年4月租金之诉请，鉴于臻琛公司基于疫情已实际免除2020年2月及3月租金，故不同意再行减免租金。对于林荣福所缴进场费，鉴于该项费用系属进场承租之商业惯例费用，且臻琛公司就出租事宜亦实际支出中介、管理、维护等各项费用，故不同意返还。对于林荣福所缴保证金，则要求用于冲抵林荣福应予承担之违约金。臻琛公司向本院提出反诉请求要求林荣福支付解约违约金人民币432,000元。事实和理由：林荣福向臻琛公司签约承租房屋，但却于租赁期间擅自退租并导致合同提前解除，林荣福就合同解除应予承担违约责任。林荣福针对反诉辩称：疫情系属不可抗力，双方所签租赁合同系因不可抗力因素而予以提前解除，林荣福就合同解除不应承担违约责任，故对臻琛公司反诉请求不予认可。对于臻琛公司诉请之违约金金额，因臻琛公司后续于2020年9月即将房屋另行出租，故臻琛公司诉请之违约金数额明显过高，要求依法予以调低。林荣福提供以下证据：(1)2019年7月25日《房屋租赁合同》，以证明臻琛公司将所承租房屋转租予林荣福，所签合同中对于租赁具体条件均做明确约定；(2)付款凭证，以证明林荣福实际付款情节；(3)租金减免申请及其寄送凭证，以证明林荣福就疫情向臻琛公司书面申请租金减免，并协商是否可予解除合同；(4)2020年6月22日《租金催缴通知函(回复函)》，以证明臻琛公司收讫情况说明并予复函；(5)政府租金减免通知，以证明国家实施疫情期间租金减免政策，对于租户应予减免2020年2月至4月共计3个月房屋租金；(6)通话录音光盘附文字记录内容，以证明臻琛公司于2020年9月20日已将涉案房屋再行对外出租；(7)微信聊天记录，以证明臻琛公司于2020年9月20日已寻得新租户，同时证明臻琛公司与新租户之间所约定之具体租赁条件。臻琛公司提供以下证据：(1)《房屋租赁合同》，以证明臻琛公司就涉案房屋租赁事宜与林荣福签订租赁合同，同时证明租赁双方具体权利及义务；(2)卫健委网站截屏，以证明上海餐饮业于2020年2月下旬逐步恢复正常经营，零售业于2020年3月1日全面复工复市；(3)照片及涉案房屋位置截图，以证明林荣福所经营店面位处豪华地段且经营满客；(4)微信聊天记录，以证明林荣福于2020年6月2日确认所经营店面已于2020年5月盈亏平衡；(5)照片及网页截屏，以证明林荣福在他处另有经营店面且生意兴隆；(6)中介合同、中介费支付凭证及发票，以证明臻琛公司就林荣福承租事宜向中介方支付中介费用人民币52,000元；(7)经营证照，以证明臻琛公司对于林荣福经营所需证照等须进行整体管理及维护经营；(8)租赁合同及押金支付凭证，以证明臻琛公司后续再行出租所涉租金系人民币50,000元，且免租期至2020年10月31日止，故林荣福退租行为导致臻琛公司遭受严重损失。本院经审理认定事实如下：2019年7月25日，林荣福与臻琛公司签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)臻琛公司将向上海老大同食品有限公司所承租位于上海市黄浦区天津路XXX号-1房屋(下称系争房屋)转租予林荣福作为餐饮经营使用，房屋建筑面积100平方米；(2)首租3+2年，2019年8月1日至2022年7月31日期间如林荣福无欠租行为，则自动续约2年；(3)2019年8月1日至同年8月31日为装修免租期，自2019年9月1日起计租金；(4)租金每2年递增8%，租金含物业费，首2年年租金人民币864,000元，即月租金人民币72,000元，后续2年年租金人民币933,120元，即月租金人民币77,760元，最后1年年租金人民币1,007,769元，即月租金人民币83,980元；(5)林荣福须支付进场费人民币300,000元；(6)林荣福于签约后3日内支付房屋租赁保证金人民币216,000元，合同期满如林荣福不再续租或合同提前解除后，臻琛公司应在林荣福付清全部应付款及注销、变更相关证照后10个工作日内将租赁保证金无息退还予林荣福；(7)租赁期内，如因不可抗力因素造成系争房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，本合同即予终止，租金按照实际租赁天数进行结算；(8)任何一方严重违反合同条款，且经另一方催告后15日内仍不予改善的，守约方可书面通知违约方解除本合同；(9)因林荣福原因导致本合同无法履行或林荣福擅自单方面解除本合同的，林荣福须向臻琛公司支付相当于届时24个月租金总和之违约金，并赔偿臻琛公司实际损失，租金则按照实际租赁天数进行结算。签约后，租赁双方履行各自合同义务，臻琛公司交付系争房屋，林荣福缴纳进场费人民币300,000元及租赁保证金人民币216,000元，并履行合同约定之付租义务。租赁期间，因新冠病毒疫情导致经营受阻，林荣福就此多次向臻琛公司书面申请减免租金，臻琛公司遂免除林荣福2020年2月及3月共计2个月付租义务，林荣福后续亦按合同约定足额付租至2020年8月31日止。2020年8月31日，林荣福将系争房屋钥匙通过物业转交予臻琛公司。之后，臻琛公司收回系争房屋，并于2020年9月22日将系争房屋另行出租予他人。审理中，臻琛公司提供中介合同及中介费支付凭证以证明臻琛公司就林荣福承租系争房屋事宜曾实际支出中介费人民币52,000元。林荣福对臻琛公司所提供上述证据及中介费支付情节均不予认可，但确认其为承租系争房屋曾向其他中介方支付中介费人民币68,000元。现林荣福称因承租期间发生新冠病毒疫情，导致所签租赁合同无法继续履行并予提前解除，林荣福就该项因不可抗力因素所导致之解约后果并无过错责任，臻琛公司应当按照小微企业疫情期间租金优惠政策再行免除林荣福2020年4月租金，且应当退还林荣福所缴租赁保证金，并就尚未履行租期部分退还林荣福相关进场费。林荣福遂以此为由起诉来院。对此，臻琛公司则称疫情并不导致租赁合同无法继续履行，现租赁合同因林荣福擅自退租导致提前解除，林荣福就合同解除应予承担相关违约责任，臻琛公司遂以此为由提起反诉。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，林荣福及臻琛公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同履行期间，林荣福于2020年8月31日退租，并导致《租赁合同》实际于该日予以提前解除。现针对本案相关诉请作如下分析。一、林荣福要求臻琛公司退还2020年4月租金之本诉诉请臻琛公司针对疫情已实际减免林荣福2020年2月及3月共计2个月租金。对于2020年4月租金，鉴于(1)臻琛公司并非国有企业；(2)目前并无证据显示大房东老大同食品有限公司作为国有企业已实际给予臻琛公司超过2个月之租金减免优惠；(3)依据公平合理原则，疫情期间3个月租金损失应当由租赁双方共同承担，林荣福要求该项租金损失均由臻琛公司全额承担显然有失公平合理。鉴此，本院对林荣福要求退还2020年4月租金之诉请依法予以驳回。二、林荣福要求臻琛公司退还进场费人民币240,000元之本诉诉请林荣福就5年租期共计支付进场费人民币300,000元，现合同实际履行时段系2019年8月1日至2020年8月31日期间共计13个月，臻琛公司就尚未履行租期部分应予退还林荣福进场费人民币235,000元。三、臻琛公司要求林荣福支付解约违约金人民币432,000元之反诉诉请林荣福承租期间因提前退租导致《租赁合同》于2020年8月31日予以提前解除。林荣福是否须就合同解除承担违约责任，须考量林荣福就疫情因素是否享有合同解除权。结合本案，林荣福就疫情因素已实际取得2个月租金减免之优惠，而在林荣福于2020年8月31日退租之时，疫情已得到控制，《租赁合同》并不存在无法继续履行之情形，林荣福在经营已基本恢复情形下并不享有合同解除权，故林荣福就擅自退租并导致合同提前解除一节应予承担合同项下违约责任。对于臻琛公司诉请之违约金数额，林荣福于庭审期间提出违约金过高之抗辩，鉴于(1)臻琛公司于2020年9月22日即将系争房屋予以另行出租；(2)臻琛公司曾实际给予林荣福1个月之装修免租期；(3)臻琛公司为寻找租客所支出之合理中介费用；(4)臻琛公司为本案诉讼所支出之律师费；(5)违约金除弥补损失外尚具有之惩罚功能；(6)合同约定违约金数额为届时24个月所涉租金总额。综合考量以上因素，本院对臻琛公司依法可获支持之解约违约金数额酌情调低至4个月租金数额。四、林荣福要求臻琛公司返还租赁保证金之本诉诉请庭审中，臻琛公司要求将该项租赁保证金先行充抵林荣福应予承担之解约违约金，该处理方式与臻琛公司在林荣福清结欠费同时返还保证金并无二致，为便于明确各方诉请支持情形，本院在判决主文中不予直接充抵，租赁双方可在结算过程中再予彼此充抵结算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告林荣福与被告上海臻琛实业有限公司于2019年7月25日所签《房屋租赁合同》于2020年8月31日予以解除；二、被告上海臻琛实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林荣福进场费人民币235,000元；三、被告上海臻琛实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林荣福租赁保证金人民币216,000元；四、驳回原告林荣福的其他所有本诉请求；五、反诉被告林荣福于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海臻琛实业有限公司解约违约金人民币288,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,730元(原告林荣福已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币4,865元，原告林荣福负担人民币792.50元，被告上海臻琛实业有限公司负担人民币4,072.50元，本院退还原告林荣福人民币4,865元；反诉案件受理费人民币3,890元(已减半计收，反诉原告上海臻琛实业有限公司已预缴)，反诉原告上海臻琛实业有限公司负担人民币1,080元，反诉被告林荣福负担人民币2,810元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年一月二十日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……