北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19474号原告（反诉被告）：北京水滴交互网络科技有限公司，住所地北京市东城区建国门北大街5号-101-32，统一社会信用代码：91110105MA00BY7P98。法定代表人：纪珽，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明勤，北京景淳亦驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京君澜物业管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号218室，统一社会信用代码：91110101MA00B47100。法定代表人：王守昌，执行董事。委托诉讼代理人：陈榕金，北京中银律师事务所律师。第三人：北京我想创意资产管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号303室，统一社会信用代码：911101013183320482。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。委托诉讼代理人:线伯华，北京景淳亦驰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京水滴交互网络科技有限公司（以下简称水滴交互公司）与被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司（以下简称君澜公司）、第三人北京我想创意资产管理有限公司（以下简称我想创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水滴交互公司的委托诉讼代理人于飞、被告（反诉原告）君澜公司委托诉讼代理人陈榕金和第三人我想创意的委托诉讼代理人于飞、线伯华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告水滴交互公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令君澜公司返还水滴交互公司2017年12月27日至2018年6月26日租金15330元；2、请求判令君澜公司支付水滴交互公司逾期退款利息损失（以15330元为基数，自2018年2月8日计算至实际付款之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、由君澜公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月1日，我想创意公司与君澜公司签署《办公楼租赁合同》，约定我想创意公司承租北京市东城区青年湖X号办公楼（以下简称涉案办公楼）一层大堂、二层、三层及配套、附属设施及楼房外立面、院子及停车场用于办公使用，计租面积为2900平方米。租金标准为5.6元/平方米。第一次支付租金时间为君澜公司完成涉案办公楼公共区域装修及消防验收合格且达到入住标准后5个工作日。当日，我想创意公司与君澜公司签署《补充协议》，君澜公司同意我想创意公司在其关联公司内部转租。同日，我想创意公司、水滴交互公司及君澜公司签署《三方协议（七）》，约定由水滴交互公司承租涉案办公楼3层部分面积（308室及配套），租金标准及支付时间条款与《办公楼租赁合同》一致。涉案办公楼原用于KTV经营使用，上述协议签署时间，涉案办公楼改造工程尚未启动。君澜公司因为自身资金短缺不能按期完成涉案办公楼改造施工，公共区域精装修、外立面楼梯石材安装、办公区毛坯施工以及相关设施设备的安装、施工等工作长期未能完成。2017年12月，涉案办公楼三层具备办公条件，但二层及相关公共区域仍未达到使用条件，为此2017年12月26日我想创意公司与君澜公司签署《补充协议二》，由君澜公司收回涉案办公楼二层另作他用。2017年12月15日，水滴交互公司向被告支付租金15330元，2017年12月27日，水滴交互公司实际入驻办公楼。2018年2月8日，君澜公司擅自将涉案办公楼三层区域上锁，阻止水滴交互公司及相关公司人员使用办公区域。2018年3月19日，水滴交互公司向君澜公司发出解除合同通知。2018年5月20日，我想创意公司与君澜公司办理房屋交接，我想创意公司将租赁房屋内物品搬出后将房屋交付君澜公司。2018年7月24日，因涉案办公楼未经消防验收擅自投入使用，相关部门对君澜公司做出处罚。水滴交互公司认为，君澜公司作为涉案办公楼的出租人，应将符合合同约定的房屋交付承租方使用。2017年3月1日签署合同时，君澜公司并未启动旧楼改造工程，待我想创意公司支付押金等款项后，君澜公司借用承租人资金完成涉案办公楼改造工程，但君澜公司仍不能按照合同约定向水滴交互公司交付房屋。后君澜公司违反合同约定擅自将涉案办公楼三层上锁，导致水滴交互公司合同目的无法实现，故水滴交互公司诉至本院，请求判如所请。被告君澜公司辩称，根据《三方协议（一）》约定计租期自2017年4月1日起算。2017年3月1日，君澜公司已将租赁房屋交付我想创意公司及水滴交互公司使用。水滴交互公司2017年12月27日向君澜公司支付租金15330元是2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金，故水滴交互公司无权要求君澜公司返还该部分租金。君澜公司仅负责涉案办公楼外立面及公共区域的装修，内部装修由承租人自行负责。君澜公司于2017年5月30日已完成公共区域的装修，我想创意公司、水滴交互公司接收房屋后也委托第三方进行了装饰装修。至于水滴交互公司何时搬入涉案办公楼系其自行决定，与君澜公司无关。根据合同约定，水滴交互公司及我想创意公司应于2017年10月1日支付第二期租金，但水滴交互公司及我想创意公司均未支付，满足合同约定解除条件，君澜公司于2018年2月6日行使合同解除权。双方租赁合同关系已于2018年2月6日解除。2018年2月8日，君澜公司的确采取了上锁措施，但因水滴交互公司及我想创意公司报警，君澜公司于当日就将锁打开，君澜公司并未影响北京水滴交互网络科技有限公司使用房屋，不同意水滴交互公司的全部诉讼请求。同时，君澜公司认为我想创意公司和水滴交互公司未如期支付第二期租金，且经君澜公司多次催要后仍未支付，已经构成违约，故君澜公司提起反诉，反诉请求：1、判令水滴交互公司支付君澜公司2017年10月1日至2018年2月6日的租金10836元；2、判令水滴交互公司支付君澜公司2018年2月7日至2018年5月20日房屋占有使用费8652元；3、判令水滴交互公司支付2017年3月1日至2018年5月20日的物业费2640元；4、判令水滴交互公司支付君澜公司房屋闲置损失7665元；5、反诉费由水滴交互公司承担。水滴交互公司针对君澜公司反诉辩称，君澜公司没有证据证明根据合同约定的条件向水滴交互公司交付了涉案房屋，双方于2017年12月26日对承租房屋面积、交付条件等进行了重新确认，承租涉案办公楼的我想创意公司关联公司交纳租金的时间均集中在2017年底，可以证实涉案房屋于2017年12月26日具备使用条件，但尚未达到租金支付条件，原告不应支付相应租金、占用费、物业费及闲置损失。不同意君澜公司的全部反诉请求。第三人我想创意公司述称：我想创意公司同意水滴交互公司的诉讼请求及陈述的事实理由，亦同意针对君澜公司反诉请求的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，约定君澜公司将位于北京市东城区青年湖北街X号一层大堂、二层、三层及配套、附属设施、楼房外立面、院子及停车场（30个车位）出租给我想创意公司用于办公使用。租赁房屋计租面积为2900平方米，房屋配套、附属设施、楼房外立面使用、院子及停车厂及甲乙协商后乙方使用的四层楼顶将不再另行收取费用。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。双方确定租赁单价为每平方米每天5.6元，租金计算公式为5.6元/平米/每日*2900平米*365天，年租金为5927600元。租金每三年累计递增8%。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但乙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到乙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。房屋押金为100万元。乙方在租赁期满且缴清自行承担费用，并将营业执照迁出后，甲方将押金退还乙方。物业由甲方管理，空调由甲方负责安装。物业费为12元/月/平米，年物业费用为417600元。车位30个，免费使用。物业费与租金支付方式相同。甲方所提供物业配套服务由双方另行签署配套物业服务协议。甲方负责外立面及公共区域（包括厕所、楼道、电梯、院子）的装修。甲方交付房屋情况及设施设备有：外墙楼梯石材完工，公共区域精装修完工，办公区域毛坯。设备设施：电梯、电闸、电表、380V电源线接口、室内联通电话接口、电源接口等。双方同意，乙方可在租赁场所楼体及外部设置广告及相关的商业标志、LOGO牌，由甲方负责办理。二次消防由甲方负责，相关费用由甲方承担。另约定，乙方拖欠房屋累计10日内的，甲方有权解除合同，不退还房屋押金及剩余租金。2017年3月1日，君澜公司与我想创意公司签署《补充协议》，约定君澜公司同意我想创意公司所关联的公司内部出租。同日，君澜公司与我想创意公司再次签署《补充协议》，约定君澜公司、我想创意公司与水滴交互公司在内十家公司签署三方协议。自三方协议签署之日起，第三方履行了三方协议相关义务的，我想创意公司不再向君澜公司履行原合同（注：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订的《办公楼租赁合同》）相对应义务。同时双方约定该条规定，并不代表我想创意公司放弃行使原合同权利与义务。我想创意公司履行原合同租金计算方式为5.6元/平米/每日*45平米*365天，年租金为91980元。物业费计算公式为12元/平米/每月*45平米*12月。2017年3月1日，君澜公司（甲方）、我想创意公司（乙方）和水滴交互公司（丙方）签署《三方协议（七）》，约定水滴交互公司分摊使用办公楼作为办公用途。三方一致同意，自本协议签订之日起，由丙方向甲方履行本协议各项义务，原合同中乙方将不再向甲方履行原合同相对应的义务。但并不代表乙方放弃行使原合同相关权利与义务。水滴交互公司分摊使用面积为15平方米，分摊使用的面积是计算租金的唯一依据。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。双方确定租赁单价为每平方米每天5.6元，租金计算公式为5.6元/平米/每日*15平米*365天，年租金为30660元。租金每三年累计递增8%。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但丙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到丙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。房屋押金为0万元。物业由甲方管理，空调由甲方负责安装。物业费为12元/月/平米，年物业费用为2160元。物业费与租金支付方式相同。甲方负责外立面及公共区域（包括厕所、楼道、电梯、院子）的装修。甲方交付房屋情况及设施设备有：外墙楼体石材完工，公共区域精装修完工，办公区域毛坯。设备设施：电梯、电闸、电表、380V电源线接口、室内联通电话接口、电源接口等。丙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、方位、工艺、用料等方案需事先征得甲方同意后方可施工。使用期满后或以丙方责任导致不再使用的，依附于房屋的装修归乙方所有。合同另约定，本协议履行过程中，若丙方出现下列行为之一的，甲方应就丙方行为与乙方进行沟通、和解形成解决方案，若无法达成和解的，甲方可就丙方的行为向法院提起诉讼：……1.3拖欠租金累计10日内；……。甲方违反本协议对丙方造成损害的，乙方有权代表丙方要求甲方纠正其违约行为，并要求甲方采取充分、有效、及时的措施消除违约后果。因甲方违约行为造成丙方损失的，乙方有权代表丙方向甲方采取任何救济措施，弥补丙方因甲方违约行为所致损失。2017年11月21日，我想创意公司向君澜公司发出《关于“上海美动文化传播有限公司”退租说明函》，载明君澜公司须退还上海美动公司已付款项131.9608元，上述退款将由我想创意公司按协议支付相关租金给君澜公司后，君澜公司再行退还至上海美动公司指定账户。2017年12月15日，水滴交互公司向君澜公司交纳房租15330元。2017年12月26日，君澜公司（甲方）、我想创意公司（乙方）与上海美动文化传播有限公司（以下简称上海美动公司，丙方）签署《解除房屋租赁协议书》，载明三方签署《三方协议（九）》，丙方分摊使用面积为932平方米。现因丙方原因，无法继续履行原协议，故三方协商解除三方协议。丙方收到甲方开具红字增值税专用发票签收后且甲方完成水费冲抵之日起10个工作日内，甲方应将丙方已支付的房屋押金30万元、半年租金95.2504万元元、半年物业费用6.7104元，合计131.9608万元退还至丙方账户。2017年12月26日，君澜公司（甲方）与我想创意公司（乙方）签署《补充协议二》，约定甲方提出涉案办公楼二层房屋自行承租或对外分租，甲方收回二层房屋面积共计1450平米。乙方同意甲方决定，乙方仅负责承担除二层房屋以外剩余面积的相关费用。租金、物业费计算均按照剩余1450平米计算。2018年2月6日，君澜公司在涉案办公楼三层张贴解除合同通知，告知我想创意公司因未能按约定及时交纳租金且拖欠款项巨大，通知我想创意公司解除2017年3月1日签订《办公楼租赁合同》，并告知我想创意公司三日内及时交纳所欠款项，否则君澜公司将收回房屋。2018年2月8日，君澜公司将涉案房屋办公楼三层房屋上锁。庭审中，君澜公司表示因水滴交互公司报警，君澜公司于当日将门锁打开，水滴交互公司不予认可，表示之后并未打开过。2018年3月19日，我想创意公司、水滴交互公司向君澜公司发出《解除合同通知》，因君澜公司2018年2月8日擅自将三层办公区域进行锁闭，致使承租方合同目的无法实现，故通知君澜公司自通知送达之日解除《办公楼租赁合同》及相关协议，并要求君澜公司退还租金、押金等费用，同时要求君澜公司返还室内物品。2018年5月20日，我想创意公司将涉案办公楼三层房屋腾空后交付君澜公司。本案审理过程中，水滴交互公司向本院提交了公司员工万某与君澜公司王守昌的微信聊天记录、北京我想体验文化有限公司与案外人北京金泰宏缘装饰有限公司签署的装修施工合同和北京我想体验文化有限公司支付工程款70万元的电子回单，其中装修合同载明签署日期为2017年5月5日，施工时间为2017年5月6日至2017年6月20日。工程地点为北京市东城区青年湖北街X号三层。水滴交互公司表示根据双方租赁合同约定，君澜公司负责涉案办公楼外立面及公共区域的施工改造，但因为君澜公司资金不足，故君澜公司将其应承担的部分改造施工项目交由水滴交互公司的关联公司北京我想体验文化有限公司负责，施工人员于2017年7月份才进场施工，2017年11月10日，涉案办公楼三层初步具备办公条件，水滴交互公司陆续将办公用品搬入涉案办公楼，直至2017年12月涉案办公楼三层才整体完工。君澜公司主张水滴交互公司未提供微信记录的原始载体，不认可微信记录的真实性。另，君澜公司否认将己方应承担施工改造项目交给水滴交互公司实际负责施工，称该装修合同内容不包括公共区域装修。同时君澜公司向本院提交了君澜公司与案外人王春峰签署的《装修合同》证明涉案办公楼2017年5月30日已完成外立面和公共区域部分的装修改造施工，该合同载明工程范围为涉案办公楼一楼大堂、二楼大堂及卫生间、三楼大堂及卫生间，东侧外立面，工程竣工日期为2017年5月30日。水滴交互公司不认可上述《装修合同》的真实性，并主张装修合同承包方与消防备案的施工方不一致。王春峰未出庭，君澜公司对涉案办公楼外立面和公共区域装修改造施工情况、竣工时间等未进一步举证。另，水滴交互公司向本院提价了录像光盘一张，显示：2017年9月26日，涉案办公楼的二层楼道、厕所、地面为施工过程中，楼梯亦未施工完毕；2018年3月2日，涉案办公楼二层由案外人公司已经实际使用，三层房屋处于上锁状态，涉案办公楼南侧设由施工围挡，堆放了物品中包括外墙施工材料；2018年3月16日，君澜公司带案外人前往涉案办公楼看房，视频中可见三层摆放办公桌椅和办公设备，锁门之前已用于办公使用；2018年5月20日双方办理房屋交接前，君澜公司已进场施工。再查，2018年7月24日涉案办公楼因为未经消防验收擅自投入使用被消防部门行政处罚。君澜公司提交涉案办公楼施工消防备案信息，表示其于2017年4月26日完成消防备案，但消防验收需要原告完成内部装修装饰后才可以完成。本院认为，君澜公司与水滴交互公司、我想创意公司签署的《三方协议（一）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《三方协议（一）》约定君澜公司负责涉案办公楼外立面及公共区域的装修，君澜公司交付水滴交互公司的房屋需要满足：外墙楼梯石材完工，公共区精装修完工，办公区域为毛坯的状态。君澜公司现有证据不足以证明2017年5月30日涉案办公楼满足约定交付条件，及在2018年5月20日君澜公司收回涉案办公楼三层区域前，君澜公司装修改造施工已经完成并经消防验收合格，对此君澜公司应承担未能举证的不利后果。涉案房屋不满足房屋交付条件，对此君澜公司应承担违约责任。当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《三方协议（一）》明确约定水滴交互公司第一次支付租金为君澜公司完成公共区域装修及消防验收合格后达到入住标准后5个工作日内支付，鉴于君澜公司交付房屋不符合约定，故水滴交互公司有权拒绝君澜公司要求支付租金义务的请求。君澜公司在水滴交互公司无违约的情况，张贴解除合同通知并于2018年2月8日擅自将房门上锁，其已经明确表示不履行出租方主要合同义务，构成违约解除，故自君澜公司锁门之日租赁合同业已解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。水滴交互公司认可已经进场施工，亦认可2017年11月10日后涉案房屋办公楼三层区域已经初步具备办公条件，且水滴交互公司已经实际搬入三层区域实际办公，至2018年2月8日君澜公司将房门上锁，上述期间的租金，水滴交互公司应予支付。君澜公司主张的2018年2月7日至2月8日的使用费，实为租金，具体金额本院将根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际办公、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情确定具体金额，与水滴交互公司已付租金折抵后确定应退还水滴交互公司的租金金额。上述期间的物业费，水滴交互公司应予支付，物业费将参照租金处理，不再赘述。2018年2月8日至2018年5月20日君澜公司锁门期间的房屋占有使用费和物业费，君澜公司无权要求水滴交互公司支付，君澜公司该项反诉请求本院不予支持。君澜公司违约解除合同，其要求水滴交互公司支付君澜公司房屋闲置损失亦缺乏依据，本院不予支持。水滴交互公司要求就应退还款项支付逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京水滴交互网络科技有限公司租金6686元；二、原告（反诉被告）北京水滴交互网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司物业费609元；三、驳回原告（反诉被告）北京水滴交互网络科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由原告（反诉被告）北京水滴交互文化有限公司负担65元（已交纳），被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司负担50元（于本判决生效后7日交纳）；反诉案件受理费272元，由原告（反诉被告）北京水滴交互文化有限公司负担6元（于本判决生效后7日交纳），被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司负担266元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年一月二十七日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟