广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初5178号原告：东莞市翰重物业投资管理有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××241B。法定代表人：谢萤光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张海涛，系该公司员工。委托诉讼代理人：蔡晓文，广东万诺律师事务所律师。被告：深圳市现代光侨玻璃钢家俱有限公司，住所地广东省深圳市南山区×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××144C。法定代表人：林某1。被告：东莞市腾之龙实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗第二工业区，统一社会信用代码为914×××××××××××752Y。法定代表人：林某1。原告东莞市翰重物业投资管理有限公司（以下简称翰重公司）与被告深圳市现代光侨玻璃钢家俱有限公司（以下简称现代光侨公司）、东莞市腾之龙实业有限公司（以下简称腾之龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理，并于2020年5月29日公开开庭进行了审理，原告翰重公司的诉讼代理人张海涛、蔡晓文，被告现代光侨公司、腾之龙公司的法定代表人林某1到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员李艳玫、王金秀组成合议庭，并于2021年1月13日再次公开开庭进行了审理，原告翰重公司的诉讼代理人张海涛、蔡晓文，被告现代光侨公司、腾之龙公司的法定代表人林某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翰重公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告继续履行合同，立即腾空并向原告一次性交付《厂房租赁合同》中至今未能交付的房屋及场地（厂房第二层2573㎡、员工宿舍一层半1266㎡、饭堂第一层1065.125㎡及空地6200㎡）；2.判决由两被告支付原告利息84798元；（以864000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年12月4日计算至2019年8月20日，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至起诉之日，应计至两被告完整交付租赁物之日止）；3.判决两被告赔偿原告864000元；4.判决两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告现代光侨公司签订一份《厂房租赁合同》,约定被告将位于东莞市××××××赤岗第二工业区内的租赁物租赁于原告使用。租赁物包括厂房建筑面积12861㎡（第一层5144㎡，第二层2573㎡，第三层5144㎡），员工宿舍6层面积为5064㎡，办公楼第二层、第三层面积为1838㎡，饭堂第一层、第三层面积为2130.25㎡，门卫室一间面积为41㎡，配电房一间面积为48.25㎡，租赁物总面积为21982.5㎡，空地面积为6200㎡。原、被告还约定了租赁期限、租金计价及支付方式、装修条款、合同终止等其他条款。2019年3月15日，被告现代光侨公司与原告签订《合同补充协议》，约定：2017年12月1日签订的《厂房租赁合同》，明确甲方由被告腾之龙公司变更为被告现代光侨公司，原合同其他条款内容不变。合同签订后，原告按约支付了押金864000元和每月相应的租金（截至2019年11月11日，原告累计已经向被告支付房租、水电费用累计3136867.54元）。但两被告未能按照合同约定将厂房第二层2573㎡、员工宿舍一层半1266㎡、饭堂第一层1065.125㎡及空地6200㎡交付给原告使用，未交付的租赁物或被案外人占有使用，或被被告自己占有使用，原因是被告认为涉案租赁物是低价出租给原告，所以将易于租赁流转的部分租赁物租与他人或自己占有使用，以谋取更高利润。被告明知原告承租系主要用来转租，明知不完整交付租赁物会增加转租的难度，影响招租，例如厂房不配置空地会造成工厂生产经营上的不便利，宿舍楼也需要有人租赁厂房才会有员工入住等等，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。2019年10月30日，原告向两被告的法定代表人林某1出具一份《公函》，要求两被告按合同完整交付剩余租赁物，但被告收到后仍置之不理，被告反而在园区到处张贴公告，干扰次承租人的正常生产经营，谎称原告违法经营，拖欠被告房租等等，并要求次承租人直接将租金交至被告，严重损害了原告的利益。2020年1月1日，两被告本应按照合同约定，在厂房二楼租客原合同到期后将涉案厂房二楼交付给原告使用，但两被告为赚取更高利润，不讲诚信，仍然拒绝交付厂房甚至还将厂房二楼继续租给其他租户，构成严重违约。因两被告股东相同，法定代表人相同，经营范围相同，财务和人格混同，故原告起诉两被告共同承担责任。综上，原告诉请法院依法判决。被告现代光侨公司、腾之龙公司共同辩称，答辩人不同意交付案涉厂房第二层2573㎡、饭堂第一层1065.125㎡、空地6200㎡，答辩人仅同意交付宿舍一层半1266㎡；对于原告主张的利息以及三个月租金的违约金，答辩人不予认可。本院经审理查明并认定事实如下：2017年11月27日，被告腾之龙公司作为甲方，原告翰重公司作为乙方，签订一份《意向合同》，约定：甲方同意将腾之龙实业有限公司部分厂房约12861㎡和空地6200㎡出租给乙方管理，总租金为288000元；租赁期限为10年，每3年按租金总金额递增10%，乙方同意支付200000定金给甲方，作为诚意金。同日，原告翰重公司通过案外人唐川向被告现代光侨公司、腾之龙公司的法定代表人林某1转账支付了诚意金200000元。2017年12月4日，被告现代光侨公司作为甲方，原告翰重公司作为乙方，签订了一份《厂房租赁合同》，约定：甲乙双方按照平等互利的原则，经协商，乙方同意租赁甲方位于东莞市××××××赤岗第二工业区内的部分厂房；甲方将租赁物租赁于乙方使用，租赁物包括厂房建筑面积12861㎡（第一层5144㎡，第二层2573㎡，第三层5144㎡），员工宿舍6层面积为5064㎡，办公楼第二层、第三层面积为1838㎡，饭堂第一层、第三层面积为2130.25㎡，门卫室一间面积为41㎡，配电房一间面积为48.25㎡，上述租赁物总面积为21982.5㎡，空地面积为6200㎡；租赁物租赁期限为拾年，即从2017年12月1日起至2027年11月30日止；租金计价方式，建筑面积21892.5㎡，初始租金为13元/㎡/月，租金为285772.5元/月，空地面积6200㎡，初始租金为0.36元/㎡/月，租金为2232元/月，合计总租金为288004.5元/月，按288000结算，租金每叁年按上年总租金基数递增10%；签订合同之日付3个月租金作为押金，付一个月房租，即叁押一租；在租赁期内，任何双方不得无故提前解除合同，若乙方无故解除合同，乙方同意甲方没收厂房保证金，并赔偿甲方三个月的租金，若甲方无故提出解除合同，甲方需赔偿乙方三个月的租金，并赔偿乙方300万的装修及搬迁费用；甲乙双方任何一方未能履行本合同款项视违约；甲方现有租客合同到期后由甲方退换原租客的押金，并将到期的厂房和宿舍及其他出租屋移交给乙方管理；甲方需在2018年6月30日前清空厂房一楼、三楼现有租客，二楼租客按原合同，甲方清空一楼、三楼厂房时，乙方开始缴纳租金，如甲方在2018年6月30日前清空部分厂房，乙方按清空厂房的面积缴纳租金（按13元/㎡），宿舍与厂房同时交给乙方使用时，开始计算租金。2017年12月4日，原告翰重公司通过案外人唐川向被告现代光侨公司、腾之龙公司的法定代表人林某1转账支付了押金664000元，合计支付了押金864000元。另查明，合同签订后，被告现代光侨公司陆续向原告翰重公司交付了部分租赁物，但尚有部分租赁物未交付。2019年10月30日，原告翰重公司向被告腾之龙公司发出一份《公函》，记载：……1.厂房第二层2573㎡，因贵司和第三方涉及用益物权纠纷未解决，导致至今无法交付，贵司按照原合同租赁给我方的厂房和空地需产权清晰，若因租赁物产权或用益物权纠纷导致任何第三方影响我司使用的，视为贵方违约；2.饭堂第一层，贵方至今未交付，请尽快清空物品，移交我司；原合同空地租赁面积6200㎡，贵司一直占用部分，影响我方正常使用，现通知清空物品，完成交付……。被告腾之龙公司收到上述《公函》后明确表示不同意。另查明，2019年12月1日，被告现代光侨公司与案外人广州奥太信科技有限公司（以下简称奥太信公司）签订一份《租赁合同》，约定被告现代光侨公司将涉案厂房二楼出租给案外人奥太信公司使用，租赁期限为2019年12月日至2021年12月日。原、被告双方均确认涉案厂房目前由案外人奥太信公司控制和使用，原告翰重公司庭前申请追加案外人奥太信公司为本案第三人参加诉讼，后自愿撤回该申请。庭审过程中，经本院释明，原告翰重公司明确表示，如被告现代光侨公司、腾之龙公司不同意交付案涉厂房第二层，则不需要被告现代光侨公司、腾之龙公司继续交付涉案宿舍的一层半（面积大概为1266㎡）。另查明，2020年3月1日，被告腾之龙公司向原告翰重公司发出一份《联络函》，要求原告翰重公司接收涉案饭堂一楼，并按面积1272㎡结算租金，因计租面积与《厂房租赁合同》约定的面积不符，原告翰重公司未接收涉案饭堂一楼。另，原告翰重公司向本院提交了照片和视频若干，显示案涉租赁物所在园区的空地堆满大量杂物，原告翰重公司据此主张被告现代光侨公司未向其交付《厂房租赁合同》约定的空地6200㎡。庭审中，被告现代光侨公司主张原告翰重公司未支付过空地的租金，故不同意向其交付空地，原告翰重公司确认未支付过空地的租金。另查明，涉案所有建筑物的权属人为东莞市虎门镇赤岗股份经济联合社，涉案厂房已办理《房地产权证》【编号为粤房地权证莞字第0600039598】，并于2007年4月19日经消防部门验收通过，涉案宿舍亦已办理《房地产权证》【编号为粤房地权证莞字第0600039596】。涉案租赁物所在土地的使用权人亦为东莞市虎门镇赤岗股份经济联合社，已办理《集体土地使用权证》（编号为东府集用2006第1900060610853号），证书显示：地类（用途）为工业，使用权类型为批准拨用企业用地。原、被告双方一致确认，案涉《厂房租赁合同》中记载的办公楼实际为厂房的一部分，即办公楼亦已办理《房地产权证》，涉案饭堂、门卫室、配电室均未取得《建设工程规划许可证》、《房地产权证》或经主管部门批准建设。被告现代光侨公司、腾之龙公司的股东均为林某1、林振美，法定代表人均为林某1。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉建筑物所处土地的性质为工业用地，案涉厂房、办公楼及宿舍已经办理《房地产权证》，案涉饭堂、配电室及门卫室未取得《建设工程规划许可证》、《房地产权证》或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉《厂房租赁合同》约定所有建筑物按面积单独计租，故案涉《厂房租赁合同》中涉及厂房、办公楼、宿舍及空地的部分应认定为有效，涉及饭堂、门卫室及配电房的部分应认定为无效。案涉《厂房租赁合同》记载的出租方为被告现代光侨公司，故应由被告现代光侨公司承担和行使案涉《厂房租赁合同》约定的权利和义务，原告翰重公司主张被告现代光侨公司、腾之龙公司存在混同经营，但未提交证据证明该主张，故对于原告翰重公司要求被告现代光侨公司、腾之龙公司共同承担责任的主张，本院依法不予支持。原告翰重公司诉请被告现代光侨公司立即向其交付涉案厂房二层（面积2573㎡），但涉案厂房二楼已经由被告现代光侨公司出租给案外人奥太信公司，并且目前由案外人奥太信公司实际占有和使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；……”，即案外人奥太信公司已经实际成为涉案厂房二楼的承租人，被告现代光侨公司亦明确表示不同意向原告翰重公司交付涉案厂房二楼，故对于原告翰重公司要求被告现代光侨公司立即交付涉案厂房二楼的主张，本院依法不予支持。对于原告翰重公司主张交付的涉案员工宿舍（面积1266㎡），原告翰重公司明确表示若被告现代光侨公司无法交付涉案厂房二楼，则不再继续要求被告现代光侨公司交付涉案员工宿舍，故对于原告翰重公司要求交付涉案员工宿舍的主张，本院亦不予支持。对于原告翰重公司要求交付饭堂第一层（面积为1065.125㎡）的主张，由于案涉《厂房租赁合同》涉及饭堂部分的为无效合同，故对于原告翰重公司的该项诉请，本院亦不予支持。对于原告翰重公司要求被告现代光侨公司交付空地6200㎡的主张，虽然原告翰重公司未支付过空地的租金，但根据《厂房租赁合同》的约定，被告现代光侨公司应先履行交付空地的义务，原告翰重公司提交的照片及视频亦显示涉案空地堆放大量杂物，故被告现代光侨公司应立即将空地清空，并立即交付面积为6200㎡的空地给原告翰重公司使用。对于原告翰重公司主张的利息和违约金，案涉《厂房租赁合同》并未对此作出约定，被告现代光侨公司亦不存在无故解除合同的情形，原告翰重公司要求被告现代光侨公司支付利息及违约金的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。如原告翰重公司认定被告现代光侨公司存在违约行为，可另行向被告现代光侨公司主张其他违约责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下：一、限被告深圳市现代光侨玻璃钢家俱有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将面积为6200㎡的空地交付给原告东莞市翰重物业投资管理有限公司使用；二、驳回原告东莞市翰重物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费13288元（原告已预交），由原告东莞市翰重物业投资管理有限公司自行负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  李艳玫人民陪审员  王金秀二〇二一年一月十五日法官 助理  丁紫茵书 记 员  曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。