广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5546号原告（反诉被告）：广州空港微观电商科技有限公司，住所地广州市花都区花东镇新市场南（顺祥路**）****第**，统一社会信用代码91440101MA59UDU47X。法定代表人：曾小霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：初岱，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云达，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）：当行（广东）植物化妆品有限公司，住所，住所地广州市花都区花东镇顺祥路**之一空港微观产业园**花都），统一社会信用代码91440101MA5CBM4963。法定代表人：刘聚磊，该公司总经理。被告（反诉第三人）：北京当行生物科技开发有限公司，住所地北，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街******信用代码91110108099447792L。法定代表人：刘聚磊，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄思茂，广东无忧岛律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下统称原告）广州空港微观电商科技有限公司（以下简称空港公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）当行（广东）植物化妆品有限公司（以下简称当行广东公司）、被告（反诉第三人，以下统称被告）北京当行生物科技开发有限公司（以下简称北京当行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，再次公开开庭进行审理。原告空港公司的委托诉讼代理人初岱、赵云达，被告当行广东公司、北京当行公司的法定代表人刘聚磊及共同委托诉讼代理人冯景强到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告空港公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付租赁场地的租金117902.4元（2019年11月、2020年1月份、2020年2月1日至2月24日，共2个月零24日的租金）；2.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付租赁场地的水电费共计2099.09元（2019年12月水电费1164.76元、2020年1月水电费934.33元）；3.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付宿舍的租金及水电费2565元（2019年9月、10月宿舍租金及水电费）；4.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付隔墙费5000元；5.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付搬迁费2000元；6.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付留置物占用新场地的房屋占有使用费4400元（占地约100㎡，当地租金市场价20元/㎡，即2000元/月；自2020年2月25日暂计至2020年5月1日，共计66日，其余计算至当行广东公司实际搬走其留置物为止）；7.请求法院判令当行广东公司向空港公司支付损害赔偿金126324元（3个月租金）；8.请求法院判令北京当行公司对当行广东公司向空港公司支付的上述全部费用承担连带偿还责任；9.本案诉讼费由北京当行公司、当行广东公司承担。事实和理由：一、空港公司与当行广东公司存在合法房屋租赁合同关系。空港公司与北京当行公司于2018年6月7日签订了《物业租赁合同》【合同编号：20180828】，约定：北京当行公司租用空港公司位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之一空港微观产业园XX号物业（下称：租赁场地）。2018年12月6日，北京当行公司、当行广东公司向空港公司发函《关于解除原物业租赁合同及变更承租方签署新租赁合同的说明书》，该函提出将原租赁合同中的承租方由北京当行公司变更为当行广东公司，并由当行广东公司与空港公司另订《物业租赁合同》【合同编号：20181206】，约定：当行广东公司租用空港公司的租赁场地，租期为2018年6月7日至2024年5月30日止，月租金为42108元。双方签订《物业租赁合同》后，空港公司按照双方的约定将租赁场地交付给当行广东公司使用，空港公司已充分履行自身合同义务。二、当行广东公司无故恶意拖欠空港公司租赁场地的租金、水电费、隔墙费等相关费用。自2019年11月份起，当行广东公司无故恶意拖欠空港公司租金、水电费、隔墙费等，具体名细如下：1、2019年11月起，当行广东公司拖欠空港公司租赁场地的租金117902.4元（2019年11月、2020年1月份、2020年2月1日至2月24日，共2个月零24日的租金）；当行广东公司已支付2020年12月的租金。2、当行广东公司拖欠空港公司租赁场地的水、电费共计2099.09元（2019年12月电费1089.68元、2019年12月水费75.08元、2020年1月电费898.58元、2020年1月水费35.75元）；3、当行广东公司进驻空港公司的租赁场地当时，当行广东公司根据自身需求向空港公司提出租赁场地需进行隔墙工程，隔墙工程的费用共计1万元，双方协商确定隔墙工程费用各自承担50%，但空港公司已为当行广东公司垫付了全部隔墙费用并且隔墙工程早已完工，但至今当行广东公司尚未返还其应承担的隔墙费5000元。空港公司积极与北京当行公司、当行广东公司的法定代表人刘聚磊沟通结清上述拖欠的租金、水电费、隔墙费等费用，刘聚磊均不予理会。三、当行广东公司恶意拖欠空港公司租赁场地旁的员工宿舍租金、水电费。当行广东公司向空港公司承租租赁场地的同时，也向空港公司租用租赁场地附近的员工宿舍供当行广东公司员工住宿，但当行广东公司至今仍拖欠空港公司2019年9、10月份的宿舍租金、水电费2565元。四、当行广东公司恶意留置货物且未积极妥善交还租赁场地给空港公司，给空港公司造成巨大的经济损失。自2019年11月份起，当行广东公司一直拖欠空港公司租赁场地费用。2019年12月，当行广东公司在没有任何正式通知的情况下直接搬离租赁场地，并且留置了几百桶（箱、袋）货物原料在租赁场地处，占用租赁场地不予妥善返还给空港公司，也从未与空港公司进行租赁场地的返还交接手续。空港公司多次积极与北京当行公司、当行广东公司实际经营人（法定代表人）刘聚磊沟通，要求当行广东公司取回留置物并结清拖欠租赁场地的相关费用，北京当行公司、当行广东公司仍以各种理由推脱拒绝。因双方无法短期通过沟通的方式妥善解决纠纷，2020年2月24日，空港公司为避免双方的损失继续扩大，自行聘请人员将当行广东公司的留置物装车并搬运转移至另一处较小的场地妥善保管，上述搬迁费2000元空港公司已为当行广东公司垫付；并且当行广东公司的留置物占用空港公司的新场地的房屋占有使用费暂计为4400元（占地约100㎡，当地租金市场价20元/㎡，即2000元/月；自2020年2月25日暂计至2020年5月1日，共计66日，其余计算至当行广东公司实际搬走其留置物为止）。五、当行广东公司在租赁期间内无故拖欠房租、水电费等行为已构成根本违约，空港公司有权单方解除《物业租赁合同》，并要求当行广东公司承担违约的损害赔偿责任。当行广东公司恶意拖欠空港公司多个月的租赁场地费用的行为已构成根本违约，空港公司有权依据《物业租赁合同》第八条的约定单方解除该租赁合同并向当行广东公司主张违约责任。根据《物业租赁合同》第八条第3款的约定：“如乙方提前终止合同，应在终止合同前九十天通知甲方，履行相应维修责任，并交付清终止前租金及水电费，租赁押金不予退还，并赔偿三个月的租金”，由于当行广东公司于2020年1月擅自提前终止租赁合同，当行广东公司应向空港公司承担违约的损害赔偿责任，赔偿三个月租金即126324元。六、北京当行公司、当行广东公司混同经营，且曾向空港公司共同承诺连带承担支付租赁场地费用的义务。当行广东公司的股东为北京当行公司及刘聚磊，当行广东公司与北京当行公司的法定代表人均为刘聚磊，两家公司的股东、法定代表人、高级管理人员、财务人员混同，存在混同经营行为；并且起初是由北京当行公司向空港公司承租租赁场地，后北京当行公司、当行广东公司共同意思要求承租人由北京当行公司变更为当行广东公司，且北京当行公司、当行广东公司向空港公司发函《关于解除原物业租赁合同及变更承租方签署新租赁合同的说明书》，该函第3条：“乙方承诺：若当行（广东）植物化妆品有限公司未按合同约定履行义务（包括但不限于按期足额支付租金等），乙方原租赁公司：北京当行生物科技开发有限公司承担连带责任”，因此，北京当行公司应对当行广东公司拖欠空港公司的全部费用以及诉讼费承担连带偿还。综上所述，空港公司按照租赁合同约定履行了自己的义务，不存在任何违约情形，而北京当行公司、当行广东公司的行为严重侵犯了空港公司的正当利益，为维护空港公司的合法权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，恳请支持。被告当行广东公司、北京当行公司辩称，双方签订租赁合同时，空港公司故意隐瞒物业产权的真实用途，涉嫌欺诈，导致我方损失300余万元，我方要求撤销该合同的有效性并追究空港公司法律责任，我方租用用途是开设化妆品生产工厂，是要设立一家完全合法合规手续证件齐全的正规公司企业，签订租赁合同时空港公司完全知晓我方的用途，但是物业园区的产权已经被有关部门认定不能用于建设化妆品相关产业，在此情况下双方签订租赁协议，导致我方损失惨重。被告当行广东公司向本院提出反诉请求：1.判令空港公司返还押金126324元；2.空港公司退还租金663902.8元（从2018年6月7日开始计算至2019年12月31日）；3.空港公司赔偿装修损失607222元。诉讼中，当行广东公司变更反诉请求为：1.判令空港公司返还当行广东公司租赁厂房保证金126324元；2.判令空港公司返还当行广东公司租赁厂房租金673728元（2018年7月-9月、2018年11月-12月、2019年1月-10月、2019年12月，共计16个月房租）；3.判令空港公司返还当行广东公司租赁宿舍保证金2000元；4.判令空港公司返还当行广东公司租赁宿舍租金14000元（2018年6月-2019年8月，共计14个月房租。）；5.判令空港公司返还当行广东公司所有水电费56308元；6.判令空港公司赔偿当行广东公司另租场地费20867元；7.判令空港公司赔偿当行广东公司用工费56713.47元；8.判令空港公司赔偿当行广东公司装修损失516138.7元；9.反诉诉讼费由空港公司承担。以上一至八项费用合计1466079.17元。事实和理由：2018年6月7日，为了在广州花都区设立化妆品生产厂，北京当行公司与空港公司签订了《物业租赁合同》。签订合同前，空港公司提供了不动产权证查验，北京当行公司也询问过空港公司是否可以进行化妆品生产，得到肯定回答后双方签订了《物业租赁合同》及附件《安全生产管理责任书》。责任书中写明北京当行公司租赁涉案物业用于化妆品生产，并写明甲方（空港公司）的安全管理职责有“1.出租场所的建（构）筑物或者设备设施，应符合国家有关建（构）筑物或设备设施的安全规定和标准规范的要求，并具备乙方生产经营活动所要求的安全生产条件，同时按国家有关规定，进行常规检测和日常维护。2.根据乙方生产经营活动的特点和危险化妆品使用存储情况，合理规划园区布局。3.应如实在入驻前向乙方进行安全交底。合同签订后，北京当行公司与空港公司沟通后对涉案物业进行了装修，并在该租赁厂房上设立了关联公司即当行广东公司。2018年9月当行广东公司登记成立，12月北京当行公司向空港公司提交《关于解除原物业租赁合同及变更承租方签署新租赁合同的说明书》，表示沿用原合同内容并由当行广东公司承接原合同所有权利义务。空港公司表示同意并与当行广东公司签订新的《物业租赁合同》。当行广东公司在办理环评手续时，广州空港管理委员会告知该园区不能进行化妆品生产，经当行广东公司了解才发现空港公司出租的所谓工业用途的涉案物业并没有配套的公共工业污水处理设施。后来当行广东公司了解到涉案物业建设工程规划证和建设工程规划验收合格证中记载的该物业的性质是“仓储楼”，不适用于工业生产。当行广东公司找空港公司理论并要求解除合同，退还保证金、租金和装修费等，但遭到空港公司拒绝，空港公司因为认为该厂房应该是可以用于生产化妆品的，并答应与相关部门沟通，吩咐当行广东公司等待消息。直到2019年12月，当行广东公司虽多次催问，空港公司仍未明确答复。2019年12月30日，当行广东公司搬出厂房及时止损，空港公司得知后停掉厂房电梯制止当行广东公司继续搬运器材和原料，致使当行广东公司部分材料无法搬离。原租赁的诉讼于2019年12月31日先行退还给空港公司并交还宿舍钥匙。空港公司故意隐瞒事实，欺骗当行广东公司，使当行广东公司与其订立了租用厂房合同及宿舍租赁合同。空港公司明知所出租物业的真实情况，仍企图通过签订合同达到骗取押金和租金的目的，是明显的合同诈骗行为。实际上空港公司在微观产业园进行这类合同诈骗行为已发生多起。由于空港公司不能交付符合要求的厂房，导致合同无法履行。员工宿舍租赁合同是因生产需要而配套的用房，厂房在无法正常使用的情况下，这些宿舍也失去了原有的价值。因上述情形导致了当行广东公司的严重损失，损失包括厂房租金、装修费、水电费、宿舍租金、用工费、因存放搬离材料另租场地费等，这些损失空港公司都应当予以赔偿。当行广东公司损失的具体数额如下：1.装修厂房支付516138.7元；2.缴纳厂房租金673728元；3.缴纳宿舍租金14000元；4.宿舍水电费和厂房水电费56308元；5.另租场地存放剩余原料支付保证金和租金20867元；6.雇佣员工筹备生产支付工资56713.47元。以上六项损失一共1337755.17元，因空港公司交付的厂房不符合要求，所以空港公司应退回当行广东公司厂房保证金126324元和宿舍保证金2000元。当行广东公司特此提出反诉，请求法依法判决，支持我方的反诉请求。空港公司针对反诉辩称，当行广东公司当庭提出反诉，没有两公司的公章和授权，不符合程序；针对当行广东公司提出的反诉请求1、2，我方认为我方在履行租赁合同的过程中没有任何违约情况，反而因为当行广东公司单方拖欠租金及相关费用而导致我方解除租赁合同。因此我方认为当行广东公司的反诉请求1、2没有任何事实依据；针对当行广东公司反诉请求3我方认为被告没有提供相关的证据可以证明其为装修投入的金额，装修损失也没有第三方进行评估鉴定，没有办法考虑到装修残值的实际价格，当行广东公司因自己违约的情况而且空港公司不同意使用其原有的装修情况下，还要求空港公司赔偿装修损失没有理由和依据。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷11条第二款，因承租人违约导致违约合同解除，不应支持赔偿剩余装饰装修。当行广东公司是由于自己拖欠租金及其他费用导致违约，在履行合同过程中存在过错，因当行广东公司违约且我方不同意使用其装修，因此我方无需支付装修损失。本院经审理认定事实如下：坐落于广州市花都区花东镇顺祥路**之一的房屋权属人是广州市诚誉仓储有限公司，建筑面积为20967.53平方米。空港公司称其与权属人签订租赁合同取得了上述租赁物的处分权。2018年6月7日，空港公司（甲方、出租方）与北京当行公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之一空港微观产业园XX号物业出租给乙方，该租赁物业的建筑面积约1914平方米。乙方已对租赁物业的性质、规划、用途、权属、办证、土地性质、使用功能和结构装修现状等已完全知悉，乙方同意按现状向甲方承租上述租赁物业。乙方承租该物业不得经营非法性的项目。租赁期限为6年，自2018年6月7日起至2024年5月30日止。自甲方将该租赁物业交付给乙方之日起，乙方进行装修期间等发生的水电费、施工费等其他一切费用全部由乙方自行承担。租赁物业每月租金总额47582元包含物管费。2018年7月5日起开始收取整月租金。租金每第三年开始递增10%。水费按供水规定统一收费（水价和排污费），即水费6.5元每立方+损耗10%。甲方按供电规范安装好变压器及配电设施，保证乙方正常供电使用。甲方提供100KVA用电容量给乙方厂房生产使用，使用时的最大电流量不得超过100KVA，如果由于乙方超量用电而导致的损失，乙方需承担全部责任。甲方按现有供电部门向乙方收取电费1.1元+基本电费+10%的损耗。另外甲方每月向乙方收取每度电0.1元管理维修保养费。如供电部门调电价，甲方也按调价幅度相应调整，乙方应无条件接受。甲方代收电费，并提供收据。本合同履约保证金为136431元，因合约到期后，甲方需退还履约保证金给乙方。租赁期间，乙方不得以任何理由要求甲方从该履约保证金中抵扣租金或其他任何欠费。租赁合同终止后如乙方无违约行为的，在乙方结清所有费用（包括但不限于租金、水电费、乙方应支付的违约金等）且经甲方验收租赁物业合格后7个工作日内甲方将该履约保证金无息退还乙方。乙方必须每月5日前将本月租金和上月水电费用现金或转账方式支付给甲方，甲方提供收款收据，超过当月10日未缴交按每日1%利息计收滞纳金，超过当月20日租金未缴，甲方有权单方面停水、停电，停水、停电期间乙方的损失与甲方无关，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任，乙方所欠各项费用及滞纳金必须向甲方缴清。如乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业，乙方缴纳的履约保证金无偿归甲方所有，甲方不再退还给乙方，给甲方造成其他损失的，乙方应予赔偿：拖欠租金或其他费用（含部分拖欠）达15天的。如乙方提前终止合同，应在终止合同前九十天通知甲方，履行相应维修责任，并交付清终止前租金及水电费，租赁押金不予退还，并赔偿三个月租金。如甲方提前终止合同，应提前九十天通知乙方，退还乙方所交保证金，同时补偿乙方三个月租金。合同并对其他权利义务进行了约定。同日，空港公司（甲方）与北京当行公司（乙方）签订《安全生产管理责任书》，载明，乙方从事的经营范围为化妆品生产。2018年12月6日（合同落款日期为2018年6月7日，实际签订日期为2018年12月6日），空港公司（甲方、出租方）与当行广东公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，该合同中约定租金为每月42108元，履约保证金为126324元，其余权利义务的约定与空港公司和北京当行公司签订的《物业租赁合同》约定一致。2018年6月7日，空港公司将租赁物交付给北京当行公司，北京当行公司向空港公司支付了126324元押金。交付使用时有窗户和外墙装修，租赁物内部是毛坯状态。2018年11月13日，空港公司向北京当行公司发函说明租金等费用的调整情况，其中列明“2018年8月5日至2018年8月31日应付租金36675元、6月份水电合计2006元、7月水电合计2795元、隔墙费5005元、8月份合计应付46481元”。2018年12月6日，当行广东公司向北京当行公司发送联络函，联络函中亦载明了“隔墙费5005元”。2018年12月6日，当行广东公司、北京当行公司向空港公司发送《关于解除原物业租赁合同及变更承租方签署新租赁合同的说明书》，当行广东公司、北京当行公司在函件中提出将上述租赁合同中的承租方由北京当行公司变更为当行广东公司，北京当行公司提出变更主体时表明承担连带责任。双方于诉讼中一致确认2019年11月1日之前的租金已经付清，2019年12月份的租金已付清，2018年12月26日之前是北京当行公司支付租金，之后是当行广东公司支付租金。诉讼中，双方关于隔墙费、免租期、水电费的具体情况、使用租赁物的期限、交接情况、合同为何未能继续履行下去、北京当行公司、当行广东公司装饰装修情况等各执一词。关于隔墙费，空港公司陈述，当行广东公司进驻场地时，向其提出需要间墙的工程，双方口头协商各自负担50%的费用，隔墙的费用由其全部垫付，后来其先通过发函的方式要求北京当行公司支付各项费用，当行广东公司又向北京当行公司发送联络函要求北京当行公司支付费用。北京当行公司、当行广东公司不确认进行过间墙，并陈述其没有义务承担隔墙费。关于免租期，空港公司于第一次庭审中陈述2018年10月份、2019年12月份是免租期，后更改陈述为只有一个月是免租期，本院询问其为何前后陈述不一，空港公司陈述经与当事人核实仅有2018年10月份是免租期，第一次庭审中的陈述是口误。北京当行公司、当行广东公司认为2018年10月份和2019年11月份是免租期。关于水电费，空港公司陈述，在租赁合同履行的过程中是由双方对账确认水电费的金额，北京当行公司、当行广东公司拖欠了2019年12月和2020年1月的水电费2099.09元，这两个月没有对水电费对账确认，由空港公司抄表根据合同约定的计算标准得出水电费金额。当行广东公司陈述，空港公司在2019年10月31日开始停水停电直至2019年12月20多号，其向空港公司支付了租金之后空港公司才恢复水电，2019年12月31日其正式提出退租，该段期间不可能产生水电费。空港公司庭审中确认其确实对租赁物进行了停水停电，具体期间需要庭后核实，庭后空港公司表示于2019年10月30日下午6点停水停电，但具体停电时长已记不清楚。关于北京当行公司、当行广东公司使用租赁物的期限及交接情况，空港公司认为，北京当行公司、当行广东公司并未交接场地，场地内留有物品，后其为了减轻双方损失，于2020年2月24日自行聘请人员将场地内遗留的物品搬运到其他地方。北京当行公司、当行广东公司认为，其于2019年12月31日正式提出退租，因空港公司停止了电梯的使用，故其无法搬离物品，双方协商了三个月的时间，导致其从2019年10月份推迟到2019年12月31日，且空港公司工作人员告知若其支付2019年12月份的租金就愿意退租，其支付了2019年12月份的租金后空港公司又反悔，2020年1月10日空港公司已经找了案外人承租场地，2020年2月份空港公司在未经其同意的情况下私自将其遗留在现场内的物品搬运至其他地方。对此空港公司陈述，北京当行公司、当行广东公司并无证据证明其上述陈述，其一直积极与北京当行公司、当行广东公司协商搬离，其在2020年3月1日将场地重新另租他人。北京当行公司、当行广东公司陈述对空港公司限制其搬离场地并无证据提交，仅有隔壁工厂的老板和员工可以证明。经本院释明，空港公司表示不对留置物占用范围内的占有使用费申请评估。关于合同为何未能继续履行下去，空港公司认为因北京当行公司、当行广东公司拖欠租金导致合同未能继续履行下去。北京当行公司、当行广东公司认为因空港公司交付的厂房不符合生产化妆品的要求，没有工业污水处理设施导致不能实现合同目的。关于装饰装修的情况，双方一致确认交付使用时租赁物内部为毛坯状态。北京当行公司、当行广东公司提交北京当行公司于2018年6月15日与广州宏邦装饰设计有限公司签订的《工厂装修施工合同》及向李向荣转账付款的银行回单拟证明其为装修厂房花费了516138.7元。《工厂装修施工合同》乙方处法定代表人或授权代表处有李向荣签名，合同后附有《空港微观产业园B栋A区302化妆品厂装修分项工程量明细表》，显示工程量包括隔墙、强电安装、自流地坪、玻璃隔墙、油漆等项目，银行回单显示北京当行公司向李向荣付款516138.7元。空港公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。空港公司陈述北京当行公司进行了隔墙及水电线路的装修，其以及新的承租人均不同意利用原有的装修，空港公司收回场地时原有隔墙玻璃破碎、天花严重损害、生产车间料斗未拆除，所有空调已经拆除，现在新租户已对原有装修进行了改动、拆除，车间设备电源线路重新安装，车间照明电路未更改，拆除料斗，修补天花空洞，地坪漆未拆除，地坪漆未拆除于庭审中表示对装饰装修损失申请鉴定，庭后其表示不再对装饰装修损失申请鉴定。诉讼中，空港公司提交收据及微信转账记录拟证明其为避免双方损失进一步扩大聘请人员将当行广东公司的留置物搬离原租赁场地，运送至另一处较小场地保管。收据由周雪强出具，显示收到搬运货物费2000元，微信转账记录显示向周雪强支出2000元。北京当行公司、当行广东公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。空港公司提交2020年1月21日的《合同联络函》、2020年2月14日的《合同联络函之二》以及2020年2月27日的《合同终止告知函》及妥投邮单，拟证明因北京当行公司、当行广东公司逾期交纳租金的违约行为导致其行使合同解除权，解除租赁合同。北京当行公司、当行广东公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，北京当行公司、当行广东公司陈述因疫情原因，其并未收到上述函件。关于宿舍部分的租赁合同签订及履行情况为，2018年6月21日，王梦军代空港公司（出租方、甲方）与刘岩磊代当行广东公司（承租方、乙方）签订了《微观智库公寓租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区花东镇新市场南溪村四巷六号5楼521房的房产租赁给乙方使用，租期自2018年6月21日起至2019年5月30日止，每月租金1000元，上述租金不含税，由甲方向乙方开具收据。保证金2000元，乙方负责按时支付租赁房的水电费等因使用租赁房所产生的其它费用，租赁期间的水电费按标准执行，水7元每立方，电1.5元每度。合同并对其他权利义务进行了约定。北京当行公司向空港公司支付了2000元保证金，2019年8月31日之前的水电费、租金已经付清，从2019年9月1日开始欠付水电费和租金，当行广东公司使用宿舍至2019年10月31日。空港公司认为2019年9月1日至2019年10月31日期间的水电费共565元，使用过程中双方没有共同抄表确认水电费，都是由空港公司抄表后给对方书面催缴单，对于宿舍部分的水电费是565元空港公司没有证据提交。北京当行公司、当行广东公司不确认2019年9月1日至2019年10月31日期间的水电费为565元，并陈述，2019年6月30日之后已经没有人使用宿舍了。诉讼中，本院依法向广州市生态环境局花都区分局发函调查位于广州市花都区花东镇顺祥路空港微观产业园内的企业能否从事化妆品生产行业，该局并未向本院复函。本院向广州空港经济区管理委员会发函询问位于广州市花都区花东镇顺祥路空港微观产业园内的企业能否从事化妆品生产行业，广州空港经济区管理委员会向本院复函称，经核实，我委于2019年3月印发了《广州临空经济示范区重点产业指导目录（2019年版）》和《广州临空经济示范区企业投资项目准入负面清单（2019年版）》（见附件1），“化妆品、口腔护理品、护发品等日用化学产品的制造”产业为我区重点发展产业之一，但我委并未专门针对空港微观产业园出台产业政策、投资政策。经核，我委于2018年12月28日对当行（广东）植物化妆品有限公司编制的环评文件作出同意的批复（见附件2）。另外，化妆品生产行业可能涉及排污许可、安全生产等部门的行政许可，具体情况请以属地相关职能部门意见为准。关于双方租赁宿舍的规划报建情况，本院发函向广州市规划和自然资源局花都区分局调查位于广州市花都区花东镇新市场南溪村四巷六号5楼521房的规划报建情况，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等详细信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。现结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“位于广州市花都区花东镇新市场南溪村四巷六号5楼521房”办理《建设工程规划许可证》的记录。根据贵院提供的地理位置图，上述建筑位于市空港委管辖范围，建议贵院向市空港委咨询。本院向广州空港经济区管理委员会发函调查上述位置的规划报建情况，广州空港经济区管理委员会向本院复函称，由于来文所述的建筑未能提供相关权属人证明文件等详细资料，我委未能对所述建筑精确定位。根据你单位提供的地图信息初步核查，我委自2016年承接事权工作以来，未办理过该建筑的用地及报建手续，经查市规划和自然资源局空间资源系统，未查到该建筑相关规划报建信息。第一次庭审中，双方一致同意进行留置物占用范围内的场地交接，本院要求双方进行场地交接并释明了不进行交接的后果。北京当行公司、当行广东公司陈述其于2020年5月11日前往场地内进行交接，空港公司在场工作人员称要与老板沟通才能决定，但此后一直未与其联络。空港公司对北京当行公司、当行广东公司的陈述不予确认，并陈述，其当场回复告知北京当行公司、当行广东公司可搬走物品。2020年6月3日，本院告知双方将组织双方进行场地交接，北京当行公司、当行广东公司陈述因其存放的原材料已经毁损无法使用，要另案起诉要求空港公司赔偿损失，故不同意搬走原材料等物品。本院再次向北京当行公司、当行广东公司释明不进行场地交接的后果，北京当行公司、当行广东公司表示知悉法律后果，坚持不同意进行场地交接。2020年11月9日，北京当行公司、当行广东公司表示因其留置物是化妆品，现已全部不能使用，故决定丢弃，由空港公司自行处理场地，空港公司表示同意在当天自行收回场地。北京当行公司、当行广东公司提交其法定代表人刘聚磊与空港公司林经理之间的录音拟证明其上述陈述，刘聚磊：能拉吗？林经理：那我不知道，我要问他；刘聚磊：你问啊，你问一下；林经理：说拉让你尽快拉；刘聚磊：那我什么时候拉啊？林经理：这里有人要租。刘聚磊：有人要租是吧；刘聚磊：拉走不用先给你们付钱是吧？林经理：那我就不知道啊，我也搞不清楚；林经理：这都不是我对接的；刘聚磊：那你要问一下，问清楚啊。林经理：那你这个要稍微晚一点了好吧；刘聚磊：怎么说？林经理：现在接电话不方便，他说晚一点回你电话，晚一点曾经理直接回你电话。空港公司对录音的真实性、合法性、关联性均不予确认，空港公司认为录音仅为片段录音，并陈述其经理林秀峰及曾经理要求刘聚磊尽快拉走留置物，刘聚磊又提出留置物损坏和占用费问题时，林秀峰提出请示上级意见，但曾经理已明确回复要求刘聚磊尽快搬走留置物，刘聚磊只录取对其有利的录音部分。当行广东公司申请前往涉案场地调查是否具备生产化妆品的条件及其对厂房的装修情况。本院认为，本案的争议焦点是，一、涉案厂房及宿舍的租赁合同效力如何；二、租赁合同无法继续履行可归责于何方，法律后果如何。在解决争议焦点之前，首先要解决关于本案的法律适用问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于争议焦点一，空港公司与北京当行公司及当行广东公司签订的《物业租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。空港公司与当行广东公司签订《物业租赁合同》后，承租人由北京当行公司变更为当行广东公司，当行广东公司应依照合同约定履行义务。空港公司与当行广东公司就宿舍签订的《微观智库公寓租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但经本院调查，宿舍并未取得合法规划报建手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的《微观智库公寓租赁合同》应为无效。关于争议焦点二，针对厂房部分的租赁，《物业租赁合同》有效，双方均应恪守合同约定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，空港公司将租赁物交付使用，北京当行公司、当行广东公司亦依约支付了15个月零26天的租金，北京当行公司、当行广东公司认为租赁物不能用于化妆品生产，但据本院向广州空港经济区管理委员会调查显示，当行广东公司报送的环评文件已获同意，且若出租人交付的租赁物不符合约定的用途，承租人应当及时止损，本案中并无证据显示北京当行公司或当行广东公司在租赁合同的履行过程中向出租人解除合同或其他主张，北京当行公司、当行广东公司在认为租赁物不符合约定用途时仍向空港公司支付15个月零26天的租金亦与常理不符，故本院对北京当行公司、当行广东公司的意见不予采信。当行广东公司应当按照约定向空港公司支付租金，当行广东公司未及时支付租金导致合同无法继续履行下去，当行广东公司对此具有过错。关于当行广东公司应当支付的租金，当行广东公司确认其有大件物品及设施设备遗留在现场，但认为其于2019年12月31日提出退租，空港公司限制其搬离物品，空港公司对限制搬离物品不予确认，故本院对当行广东公司的陈述不予采纳，本院对空港公司于2020年2月24日将当行广东公司的物品搬离租赁物予以采纳。当行广东公司应当支付其占有使用租赁物期间的租金，空港公司确认2019年11月1日之前的租金已经付清，空港公司于第一次庭审中确认2018年10月份、2019年12月份是免租期，北京当行公司、当行广东公司认为2018年10月份和2019年11月份是免租期。空港公司虽于庭后变更陈述为免租期仅为一个月，庭审中的陈述是口误，但《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”，空港公司于庭审中关于免租期的陈述构成了自认，空港公司更改陈述并未经过对方当事人的同意，免租期的约定属于租赁合同履行过程中的重要事实，空港公司以庭审中的陈述为口误为由对自认作出更改显然不能令人信服，故本院对空港公司认为免租期仅有一个月不予采信，本院认定除2018年10月份之外，另有一个月的免租期。因此，虽当行广东公司没有缴纳2019年11月份、2020年1月1日至2020年2月24日的租金，但2019年11月份至2020年2月24日期间有一个月的免租期，故当行广东公司应当支付一个月零24天的租金。另考虑到空港公司确认于2019年10月30日下午停水停电，作为控制水电的出租人，空港公司无法对恢复水电的时间进行回应与常理不符，故本院对当行广东公司陈述的恢复水电时间（即2019年12月20多号）予以采纳，当行广东公司承租物业用于化妆品生产，停水停电显然会影响其生产经营，故停水停电期间的租金应当予以酌减，结合停水停电的期间、双方举证情况、对租赁合同的影响程度，本院酌定当行广东公司应当支付的租金为54740.4元（42108元÷2+42108元÷30天×24天）。关于租赁厂房水电费的问题，空港公司应当举证证明当行广东公司上述期间使用水电产生的具体费用如何。空港公司认为当行广东公司拖欠2019年12月份、2020年1月份的水电费，并认为在履行合同过程中是经双方共同抄表确认水电费金额，后来并未与当行广东公司确认2019年12月份、2020年1月份的水电费金额。空港公司确认于2019年10月30日下午停水停电，作为控制水电的出租人，空港公司无法对恢复水电的时间进行回应与常理不符，故空港公司无法陈述当行广东公司具体用水用电的期间，亦无法提交充分证据证明当行广东公司使用租赁物期间产生的水电费数额，空港公司应当承担举证不能的法律后果，空港公司要求当行广东公司支付2019年12月份、2020年1月份的水电费2099.09元，本院不予支持。关于隔墙费，虽当行广东公司不确认产生了隔墙费，但在其向北京当行公司发送的联络函中明确记载了隔墙费5005元，故本院对当行广东公司的陈述不予采信，空港公司要求当行广东公司支付隔墙费5000元，本院予以支持。关于搬迁费，空港公司提交收据和支付凭证证明其花费了搬迁费2000元，虽当行广东公司对空港公司的证据不予确认，但当行广东公司确认空港公司将其留置在租赁物内的物品搬离场地，空港公司主张的搬迁费并未超出合理范围，故当行广东公司应当向空港公司支付该笔搬迁费，空港公司主张当行广东公司支付搬迁费2000元，本院予以支持。关于留置物占用新场地的占有使用费，当行广东公司的物品留置在空港公司的场地内，应当向空港公司支付占有使用费，当行广东公司认为空港公司不允许其搬离，但其提交的录音中显示林经理准许其搬走，无法显示空港公司不允许其搬离场地，故本院对当行广东公司的陈述不予采纳，当行广东公司经本院释明交接场地的情况下于2020年11月9日完成场地交接，故其应当支付2020年2月25日至2020年11月9日期间的场地占有使用费。空港公司经本院释明不就该部分的占有使用费申请鉴定，故本院对空港公司主张的占有使用费标准难以采纳，结合留置物占用范围内的场地具体情况，本院酌定当行广东公司应当支付的占有使用费为5600元。关于空港公司收取的押金126324元是否应当返还给当行广东公司及当行广东公司是否应当向空港公司支付损害赔偿金126324元。双方签订的合同中约定了在承租人不支付租金的情况下出租人享有合同解除权，承租人的违约责任为支付的履约保证金不再退还，如上所述，《物业租赁合同》因当行广东公司逾期交租的违约行为而解除，当行广东公司应依照合同约定承担违约责任，空港公司收取的押金126324元不予返还，当行广东公司请求返还押金126324元，本院不予支持。关于损害赔偿金126324元，合同约定应当支付损害赔偿金是承租人提前终止合同情况下应支付的费用，本案中合同解除是因承租人逾期交租，出租人行使合同解除权所致，不应当适用承租人提前解除合同情况下的违约责任，且空港公司自认其于2020年3月1日将租赁物另租他人，如上所述，空港公司因违约行为遭受的损失通过不予退还押金得以弥补，空港公司亦未举证证明其遭受的损失超出了押金范围之外，故本院对空港公司请求当行广东公司支付损害赔偿金126324元不予支持。针对宿舍部分的费用，《微观智库公寓租赁合同》无效，依照合同无效的法律后果，空港公司应当将收取的宿舍保证金2000元予以返还，故当行广东公司请求空港公司返还宿舍保证金2000元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，《微观智库公寓租赁合同》虽无效，当行广东公司仍应当参照合同约定的标准支付宿舍部分的占有使用费，当行广东公司应当支付的占有使用费为2000元（1000元/月×2个月）。关于水电费的部分，空港公司应当提交充分证据证明当行广东公司使用宿舍产生的水电费金额，空港公司对此并未提交证据证明，无法显示当行广东公司使用宿舍产生的水电费情况，空港公司应当承担举证不能的法律后果，空港公司要求当行广东公司支付水电费565元，本院不予支持。关于北京当行公司的责任承担问题，北京当行公司确认对《物业租赁合同》的履行承担连带责任，故空港公司请求北京当行公司对当行广东公司应当支付的租金54740.4元、隔墙费5000元、搬迁费2000元、场地占有使用费5600元承担连带清偿责任，本院予以支持。北京当行公司并未确认对《微观智库公寓租赁合同》项下的义务承担连带责任，故空港公司请求北京当行公司对宿舍占有使用费承担连带清偿责任，本院不予支持。关于当行广东公司请求空港公司返还租金673728元、宿舍租金14000元、水电费56308元，如上所述，当行广东公司已经占有使用了租赁的厂房及宿舍，应当向空港公司支付租金（占有使用费）及占有使用期间的水电费，当行广东公司请求返还已使用的租金（占有使用费）及水电费，缺乏依据，本院不予支持。关于当行广东公司请求赔偿另租场地费20867元、用工费56713.47元，如上所述，《物业租赁合同》因当行广东公司的违约行为导致解除，空港公司对此不存在过错，当行广东公司请求空港公司赔偿上述费用，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，本案由于承租人违约导致合同解除，虽空港公司陈述其不同意利用原有装饰装修，但其确认交付使用时租赁物内部为毛坯状态，现有的承租人亦有地坪漆及部分电路未拆除，故可视为其以实际行为利用了原有的部分装修，空港公司应当在利用范围内对装饰装修残值损失进行适当补偿，承租人利用的电路工程为隐蔽工程、租赁物现已另租他人无法反映出装修原貌且当行广东公司表示撤回对装饰装修残值损失的评估，本院无法对当行广东公司主张的装修损失516138.7元予以采纳，故本院结合各方的举证、租赁合同履行情况、双方过错情况、当行广东公司使用租赁物的期限、出租人对已形成附合部分装饰装修物的利用状况等，本院酌定空港公司应当适当补偿当行广东公司装饰装修损失60000元。如上所述，承租人利用的电路工程为隐蔽工程、租赁物现已另租他人无法反映出装修原貌，且本院已发函向相关职能部门调取涉案场地能否用于化妆品生产，当行广东公司申请的前往现场调查取证对证明待证事实无意义，故本院对当行广东公司的申请不予接纳。综上，空港公司诉讼请求以及当行广东公司反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告当行（广东）植物化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州空港微观电商科技有限公司支付租金54740.4元；二、被告当行（广东）植物化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州空港微观电商科技有限公司支付隔墙费5000元；三、被告当行（广东）植物化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州空港微观电商科技有限公司支付搬迁费2000元；四、被告当行（广东）植物化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州空港微观电商科技有限公司支付留置物占用场地的使用费5600元；五、被告当行（广东）植物化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州空港微观电商科技有限公司支付宿舍占有使用费2000元；六、被告北京当行生物科技开发有限公司对被告当行（广东）植物化妆品有限公司上述第一项至第四项应当承担的义务负连带清偿责任；七、原告广州空港微观电商科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告当行（广东）植物化妆品有限公司返还保证金2000元；八、原告广州空港微观电商科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告当行（广东）植物化妆品有限公司赔偿装饰装修损失60000元；九、驳回原告广州空港微观电商科技有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告当行（广东）植物化妆品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5204元，由原告广州空港微观电商科技有限公司负担3818元，由被告当行（广东）植物化妆品有限公司、北京当行生物科技开发有限公司负担1386元。反诉案件受理费8997.5元，由原告广州空港微观电商科技有限公司负担381元，由被告当行（广东）植物化妆品有限公司负担8616.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年一月二十九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵