广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7811号上诉人（原审原告、反诉被告）：李琼芬，女，1976年4月28日出生，汉族，住广西武宣县×××××××××，公民身份号码：452××××××××××××02X。委托诉讼代理人：邓国华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国康，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞特普罗展示科技有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：郭丽华，执行董事。委托诉讼代理人：蔡唯，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康峻强，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原审第三人：东莞市塘厦镇桥陇股份经济联合社。住所地：广东省东莞市塘厦镇桥陇社区×××××××。负责人：黄泽苏，董事长。委托诉讼代理人：黄志坚，男，1971年4月11日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇桥陇新围1号，公民身份号码：441××××××××××××173，系该联合社干部。上诉人李琼芬因与上诉人东莞特普罗展示科技有限公司（以下简称特普罗公司）、原审第三人东莞市塘厦镇桥陇股份经济联合社（以下简称桥陇经济联合社）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李琼芬上诉请求：1.撤销一审判决第三项租赁物使用费以及第四项关于利息的计算标准部分；2.改判特普罗公司按照每月13元/平方米/月的标准向李琼芬支付使用费（以14000平方米面积计算，自2010年12月13日起计算至实际返还之日止）；3.改判李琼芬无须支付或只须按照中国人民银行公布的金融机构同期同类存款基准利率向特普罗公司支付利息；4.一、二审诉讼费由特普罗公司承担。事实和理由：一、李琼芬根据特普罗公司转租给第三方的租金标准（13元/平方米/月）要求特普罗公司支付使用费，在双方签订的《工业用地及厂房转让协议书》（下称协议书）解除的情况下，特普罗公司应当按照上述租金标准向李琼芬支付使用费。退一步讲，特普罗公司也应当按照双方签订的协议书第七条第3款约定的8元/平方米/月标准支付使用费。一审按照37326.4元/月（相当于2.666元/平方米/月）的标准要求特普罗公司支付使用费显属不当。（一）李琼芬根据了解得知，特普罗公司将涉案土地及厂房部分转租给第三方，租金标准为13元/平方米/月，故李琼芬根据13元/平方米/月的标准主张使用费。庭审中，法院为查明涉案土地及厂房租金标准的事实，在特普罗公司代理人回答不清楚的情况下要求“限被告庭后3个工作日内向本院提交被告与其他租户的租金合同及租金交税的资料，逾期不提交，自行承担不利后果”，但是直至现在特普罗公司依然未提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认”。因此，应当视为特普罗公司承认李琼芬主张的上述租金标准。在协议书解除的情况下，特普罗公司按照13元/平方米/月的标准向李琼芬支付使用费，符合本案市场中租赁物租赁使用的实际情况。（二）退一步讲，根据双方签订的协议书第七条第3款约定，在协议书解除后，李琼芬将涉案土地及厂房出租给特普罗公司的租金标准为8元/平方米/月。该租金标准是双方对于协议书解除后的后续安排，更符合双方在协议书签订时对于发生解除情形时的意思表示。本案协议书解除后，特普罗公司按照8元/平方米/月的标准向李琼芬支付使用费符合合同约定。（三）一审既未按照双方合同约定，也未按照市场实际情况来计算使用费标准，而是自创标准计算使用费，没有依据也不合理。根据合同法的相关规定，本案不管协议书是无效还是解除，后果都是将涉案土地及厂房返还给李琼芬，均不可归于双方的过错，并无区别。协议书的权利义务终止后，除了协议书中结算和清理条款继续可以适用外，其它条款都不能继续适用，包括协议书中对转让价款和期限等条款。因此，一审自创标准，按照总价款2150万元÷48年÷12月=37326.4元/月（相当于2.666元/平方米/月）的标准计算使用费显然不当。二、一审要求李琼芬向特普罗公司退回转让费1500万元和代办费60万元，并按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率向特普罗公司支付利息，该利息的计算标准显属不当。（一）根据协议书第七条第2款约定，协议书解除的情况下，李琼芬除向特普罗公司退还已支付的款项外，还应按银行同期存款利率支付利息。该利息计算标准是双方对于协议书解除后的后续安排，更符合双方在协议书签订时对于发生解除情形时的意思表示。因此，按照银行同期存款利率支付利息更客观和公平。（二）涉案协议书是基于情势变更的原因解除，李琼芬并不存在任何过错，如果按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率向特普罗公司支付利息，属变相认定是李琼芬的过错原因导致协议书的解除，这显然不客观也不合理。三、如果按照一审判定的使用费和利息支付标准，李琼芬应向特普罗公司支付的利息大大超过了特普罗公司应向李琼芬支付的使用费。特普罗公司在十年里使用涉案土地及厂房进行自用、转租获益的同时，特普罗公司在本案协议书解除中也获得巨额利益，显然不公平也不合理。四、基于同一合同关系的同一诉讼案件，双方当事人互有债权债务，在非因双方过错的情况下导致合同解除的，一方支付的资金占用利息远远大于租赁物的使用费，也不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条中对双务合同不成立、无效或者被撤销时，资金占用费和标的物使用费互相抵销的处理精神。五、李琼芬对一审判决第一、二项没有异议，但一审对占用费和利息损失的计算标准严重违反了公平原则，将使特普罗公司不仅对案涉土地和厂房进行长达十年的使用，还将获得额外四、五百万的收益，显然不公平。特普罗公司的合同目的就是办理案涉土地的流转及将案涉土地、厂房办理到特普罗公司名下，就合同的约定及履行合同的效果来看，合同无法继续履行，合同目的也不能实现。针对李琼芬的上诉，特普罗公司辩称：一审判决中明确载明李琼芬主张适用合同法第九十四条的规定解除合同，系法定解除，没有主张情势变更解除。一审判决适用情势变更解除系认定事实及法律适用错误，特普罗公司相关合同目的已经实现。根据特普罗公司的最新查询结果，案涉土地现全部为一类工业用地，不存在农用地部分，土地流转不存在不符合用地规划的情况，故不认同相关合同已经解除，不认可李琼芬的全部上诉意见。桥陇经济联合社述称，对李琼芬的上诉没有意见。特普罗公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李琼芬一审全部诉讼请求；3.支持特普罗公司一审全部反诉请求；4.本案上诉费用由李琼芬承担。事实与理由：一、原审判决认定桥陇经济联合社股东代表大会表决通过，不同意李琼芬将该土地及地上建筑物转让给特普罗公司，属于认定事实错误。2011年10月12日，东莞市塘厦镇桥陇社区居民委员会、桥陇经济联合社、特普罗公司共同签订《集体建设用地使用权流转申请表》，该申请表列明将桥陇经济联合社名下位于沙布工业务区东府集用（2003）字第1900211305935号共计19737㎡的土地流转给特普罗公司。且在村（居）名委员会意见栏明确载明相关转让事宜经该村集体组织村民会议2/3以上成员（或2/3以上村民代表）同意，将上述土地流转给特普罗公司。相关村民代表在该会签表上签字、捺印。同时注明该地块所有权属本集体所有，经本村（居）民委员会主任核实，以上签名确系村（居）民本人亲笔所签。村（居）委会法定代表人签字确认，东莞市塘厦镇桥陇社区居民委员会及桥陇经济联合社在该申请表上盖章确认。2014年11月6日,东莞市塘厦镇桥陇社区居民委员会出具《证明》，该证明记载“兹有我辖区内一工业用地，原土地证号为东府集用（2003）字第1900211305935号，面积为19736.8平米，经我社区村民同意由李琼芬转让给东莞特普罗展示科技有限公司”。2016年1月16日，本案一审审理第二次开庭时，桥陇经济联合社委托代理人黄志坚在回答该案审判长的问题时自认到，土地虽然登记在第三人名下，但实际已经流转给他人使用，只是没有办理过户登记；愿意配合李琼芬与特普罗公司之间的土地流转，同意过户到特普罗公司名下，村里对此没有意见。2017年9月11日,本案二审审理首次开庭时，桥陇经济联合社委托代理人黄志坚在回答该案审判长的问题时自认到，当时全体村民的代表签名表决了同意案涉全部土地可以办证。本案中，案涉土地的转让事宜在2011年10月12日时经桥陇经济联合社2/3以上村（居）民签字同意，该联合社的法定代表人签字确认，塘厦镇桥陇社区居民委员会以及桥陇经济联合社盖章确认，已经足以认可案涉土地的转让事宜已经符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条及《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》第六条的要求。而桥陇经济联合社的委托代理人在先前的庭审中也多次确认此事宜。桥陇经济联合社作为民事主体，其同意案涉土地流转的决定程序合法，相关决定对其具备拘束力。根据《民法总则》第七条“诚实信用原则”的要求，以及民事活动、民事诉讼中“禁止反言原则”的要求，桥陇经济联合社不得无故推翻在先的合法决定，其在本案原审时提交的桥陇经济联合社的意见无效。二、原审判决以政府规划调整以及桥陇经济联合社不同意案涉土地转让为由，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“情势变更原则”，判令解除特普罗公司与李琼芬签订的《工业用地及厂房转让协议书》，属法律适用错误。首先，本案不符合“情势变更原则”的适用前提。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。特普罗公司认为，其与李琼芬签订的《工业用地及厂房转让协议书》的合同目的已经基本实现，本案不存在“继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。而特普罗公司接手案涉土地及房屋已逾十年，十年中按约向第三人支付费用，并依法缴纳案涉房屋的房产税，一直均在行使案涉土地及房屋的占有、收益、使用、处分的权利。其次，“情势变更原则”应审慎适用，须严格区分情势的重大变化与正常市场风险，并应由当事人提出请求，法院不得主动援引。原审法院在原审当事人均未主张“情势变更原则”的情形下，主动援引“情势变更原则”错误。最后，“情势变更原则”的适用应报高级人民法院批准，必要时应报请最高人民法院审核，而不得由基层法院直接援引。三、原审判决判项中对当事人双方未提交法院审理的“合同解除后果”进行判决，属严重违反法定程序。原审判决中记载，原审法院当庭询问，若涉及合同应当解除或无效，是否涉案当事人同意一并处理合同解除、无效后相互返还问题，案涉当事人均无异议。但经与特普罗公司原审诉讼代理人沟通，原审法院并未就该问题对双方进行询问。原审法院就双方当事人未提交的纠纷予以判决，严重违反民事诉讼的“处分原则”，属严重违反法定程序。四、原审判决认定李琼芬与特普罗公司签订的合同中，合同的主要目的为转移案涉土地及所有权变更登记属事实认定错误，理由是李琼芬对案涉土地并不享有集体土地使用权，对案涉地上建筑物也不享有所有权。李琼芬与桥陇经济联合社没有就案涉土地的流转签订相关协议，李琼芬使用案涉土地是基于其前手钜昂实业公司与桥陇经济联合社签订的有偿使用土地协议。从该协议内容看，并不包含案涉土地流转，故该协议实质为土地租赁协议，李琼芬只能取得相关土地的租赁权，不是案涉土地的流转方。同时，钜昂实业公司因事实行为合法建造取得了案涉土地的地上建筑物的所有权，李琼芬从钜昂实业公司处受让相关建筑物但未办理登记，故李琼芬对该地上建筑物不享有物权。在李琼芬对案涉土地不具备流转权利以及对案涉地上建筑物不具备物权的情况下，案涉土地的流转以及产权变更登记自然不可能构成李琼芬与特普罗之间的合同主要目的。事实上，特普罗与桥陇经济联合社就案涉土地签订了集体土地使用权流转协议书，且经桥陇经济联合社全体村民代表同意，案涉土地的流转发生在特普罗与桥陇经济联合社之间，而非特普罗与李琼芬之间。之所以约定相关登记义务，只是因为李琼芬与其前手钜昂实业公司的关系，对案涉土地及地上建筑物存在一定的利益关联，由其办理更为妥当。针对特普罗公司的上诉，李琼芬辩称：第一，原审认定桥陇经济联合社不同意案涉土地及建筑物转让给特普罗的事实认定正确。桥陇经济联合社虽然在2010年协议签订之初同意流转，但是后续得知案涉土地规划进行调整部分土地不得流转之后在一审2019年9月5日的庭审当庭表态不同意流转，并重新于2019年9月6日进行村民股东代表大会的表决，表决为不同意案涉土地流转，这是桥陇经济联合社基于新的事实作出的最新表态，是真实意思表示。该表态也直接表明案涉土地不仅不符合土规的部分不能流转，而且连符合土规的部分也不能流转，双方合同目的不能实现。第二，原审适用情势变更原则解除合同，适用法律正确。由于案涉土地规划的变更，导致部分土地不能流转，而且对案涉土地的农用地及建设用地规划部分无法进行实质区分，在桥陇经济联合社已经明确表态不同意土地流转的情况下，协议约定的过户更名、支付尾款等双向权利义务均无法实现。流转案涉土地是协议约定的主要目的，否则，双方不会在支付款项中将办理证件作为款项支付的前提。而且李琼芬是否实际去办证，并不影响双方在合同中对办证条件作为目的进行设定，该办证的约定在案涉土地符合相关政策的情况下完全可以履行。第三，李琼芬在一审庭审中及代理词中均提到适用情势变更原则解除合同，并不存在法院主动适用的问题。第四，原审并未违反程序，李琼芬一审要求解除合同，并要求特普罗公司返还土地及厂房，并支付使用费，未超过案件争议的范围。而且，2020年4月13日的原审庭审中，审判庭也对此进行了询问，不存在特普罗提及的违反程序问题。针对特普罗公司的上诉，桥陇经济联合社述称，其2010年同意案涉土地流转，在2019年的时候国土部门称案涉土地有部分是农用地，不能流转，村民代表就不同意流转了。桥陇经济联合社与特普罗公司并无合同关系。李琼芬向一审法院起诉请求：一、判令解除李琼芬与特普罗公司签订的《工业用地及厂房转让协议书》；二、特普罗公司将《工业用地及厂房转让协议书》所涉土地及厂房返还给李琼芬；三、特普罗公司向李琼芬支付使用费9282000元（按13元／平方米标准，以14000平方米自2010年12月13日起计算至实际返还为止，暂计算至2015年3月12日，共51个月，共计9282000元）；四、本案诉讼费由特普罗公司承担。特普罗公司向一审法院反诉请求：一、判令将《工业用地及厂房转让协议书》第三条第1款中的总成交金额从2150万元变更为14322000元，即李琼芬立即返还多收取的购房款678000元并支付利息（从起诉之日起，至李琼芬返还完毕所有款项之日止）；二、本案反诉费由李琼芬承担。一审法院认定事实：一、案涉争议土地权属登记和性质：东莞市自然资源局针对案涉土地情况于2020年3月20日复函如下“1.案涉宗地东府集用（2003）第1900211305935号，宗地总面积为19737平方米，土地使用权人为东莞市塘厦镇桥陇经济联合社；批准用途为工业用地，现行土地利用总体规划用途为城乡建设用地13333平方米、一般农用地6404平方米。2.案涉宗地在2001年6月21日东莞市人民政府批准的《东莞市塘厦镇土地利用总体规划（1997-2020）》中，均规划为建设用地；在2011年1月26日东莞市人民政府批准的《东莞市塘厦镇土地利用总体规划（2010-2020年）》中，规划为城乡建设用地13333平方米、一般农地区6404平方米，且该规划已在有关网站上主动公开相关的规划成果、规划期限、规划范围、地块用途等；3.在2000年11月1日，我市土地利用总体规划未经批复，即无相关土地规划情况；2010年12月10日，案涉宗地在《东莞市塘厦镇土地利用总体规划（1997-2010）》中，土地规划用途为建设用地。4.根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府第100号令）和《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》（东府令第80号），我市集体建设用地使用权流转业务实施时间是2005年10月1日。案涉宗地如在2000年11月1日申请办理集体建设用地使用权流转是没有政策支撑的；2010年12月10日则可根据省市的政策申请办理集体建设用地使用权流转手续。5.案涉宗地现状有建筑物，并未办理建设规划许可证。”本案诉讼过程中，桥陇经济联合社于2019年9月6日召开股东代表大会表决“不同意李琼芬将该土地以及地上建筑物转让给特普罗公司”。二、李琼芬主张取得案涉土地权利的依据：2000年11月1日，桥陇经济联合社与钜昂实业股份有限公司签订一份《有偿使用土地意向书》，主要约定桥陇经济联合社将涉案土地交付给钜昂实业股份有限公司有偿使用50年，有偿使用的土地只限于建工厂及工厂所需的配套建筑物等。后涉案土地实际由钜昂实业股份有限公司及东莞峰群塑胶制品有限公司在使用。2008年1月30日，经东莞市塘厦镇桥陇社区居民委员会盖章同意，钜昂实业股份有限公司、东莞峰群塑胶制品有限公司与李琼芬签订一份《有偿转让土地及建筑物协议书》，将涉案土地及地上建筑物一并转让给李琼芬，李琼芬无条件履行原钜昂实业股份有限公司与桥陇经济联合社签订的有偿合同书。三、李琼芬和特普罗公司之间的合同情况：2010年12月10日，在东莞市凤岗镇法律服务所的见证下，李琼芬作为甲方，特普罗公司作为乙方，双方签订了一份《工业用地及厂房转让协议书》，主要约定：一、甲方将涉案土地及地上建筑物一并转让给乙方，工业用地面积19736.8平方米，建筑面积约14000平方米，使用年限至2058年12月31日；转让税费及办理乙方名义的权属证书费用由乙方支付；二、总成交金额为2150万元，由乙方分三期支付，第一期在本协议签订后支付150万元，第二期在桥陇社区签订合同权利、义务转让协议书后30日内支付1350万元，第三期于甲方办理完乙方名义的土地使用权流转后30日内付300万元，余款350万元于厂房产权证办好后30日内付清；三、协议签订后乙方支付甲方150万元订金后，甲方将厂房及工业用地使用权交付乙方使用，风险同时转移；四、第七条关于办理产权登记的约定：1.在现有的法律、法规、政策允许下甲方负责代为办理乙方名下的有关土地使用权流转手续及厂房房产证，时间暂定到2012年6月份前，费用乙方承担，乙方承担协助义务；2.甲方应在2012年6月30日之前，为乙方向房屋所在地土地、房屋登记机构申请并办理完房地产权属证书，逾期甲方如未能办理乙方名义的权属证书致使乙方不能取得该房屋产权的，乙方有权解除本协议。甲方除须退还乙方已支付的款项外，还须按银行同期年定期存款利率支付乙方已付款同期利息；3.甲方退还乙方所有款项后次月，乙方向甲方租赁此厂房，租金为8元/平方米，按建筑面积计算，租期为5年，所有乙方的装修费用乙方自行承担，甲方不予补偿，5年租期满后双方另行协商；等等。四、李琼芬和特普罗公司履行协议的情况：上述《工业用地及厂房转让协议书》签订后，特普罗公司依约向李琼芬支付了定金150万元，李琼芬也依约于2010年12月13日将涉案土地及建筑物一并交付给特普罗公司使用，之后特普罗公司依约陆续支付了第二期转让款1350万元。另，特普罗公司还以其名义与东莞市塘厦镇桥陇社区居民委员会签订协议书支付工业用地转名费用，还以其名义就涉案土地及建筑物向东莞市地方税务局进行报税及交税，并向桥陇经济联合社缴纳土地管理费。另特普罗公司向李琼芬支付了代办证件费60万元（2011年7月4日支付20万元、2011年7月7日支付10万元、2011年7月26日支付20万元、2011年8月8日支付10万元）。双方确认1500万元的支付时间分别为：2010年12月3日支付20万元，2010年12月13日支付130万元，2011年1月12日支付200万元，2011年2月21日支付300万元，2011年3月3日支付300万元，2011年3月11日支付200万元，2011年3月22日支付100万元，2011年3月30日支付250万元。《工业用地及厂房转让协议书》签订后，李琼芬一方为特普罗公司向东莞市国土资源局塘厦分局提交资料以办理涉案土地过户至特普罗公司名下的相应手续，但未能办理成功。关于未能办理成功的原因，在一审法院原（2014）东三法民一初字第505号案件的审理过程中，经李琼芬申请，该院依法向东莞市国土资源局塘厦分局进行了调查取证。东莞市国土资源局塘厦分局复函称：东府集用（2003）字第1900211305935号集体土地，符合条件办理土地流转手续的土地面积为7706.6平方米。另，（2014）东三法民一初字第505号案件因李琼芬一方撤诉而结案，之后李琼芬提起本案诉讼。涉案土地无法区分其中7706.6平方米符合条件办理土地流转手续土地的范围，涉案土地上的建筑物至今尚未办理建设规划可证。五、关于案涉土地以及地上建筑物的使用费以及价格争议：李琼芬主张特普罗公司应按照每月13元/平方米的标准、自2010年12月13日起支付其涉案土地上建筑物的使用费至返还之日止，但李琼芬未举证该每月13元/平方米标准的依据；特普罗公司予以否认，认为无需支付使用费。庭审中，李琼芬与特普罗公司确认特普罗公司将涉案土地上建筑物进行了部分出租。李琼芬主张特普罗公司收取租户的租金是每月12-13元/平方米，特普罗公司的委托代理人则表示不清楚。在一审法院限定的期限内，特普罗公司未提供其与租户之间的租赁合同，至今也未就其对外出租的租金标准向该院进行汇报。另，庭审中，李琼芬同意由一审法院酌定涉案土地上建筑物使用费的标准。特普罗公司自行委托东莞市德升房地产估价有限公司对涉案土地及地上建筑物的价值进行了评估，评估结果为：2010年12月31日时涉案土地及建筑物的公允价值为14322000元，特普罗公司并据此提出本案反诉。特普罗公司认为双方签订的转让协议书的合同目的已经实现，但应按评估报告确定的价格来履行合同义务，转让协议不能解除。李琼芬对该评估报告不予确认，不同意变更涉案土地及地上建筑物的成交价。六、桥陇经济联合社的意见：该社股东代表大会已经表决通过，不同意李琼芬将该土地以及地上建筑物转让给特普罗公司。七、其他：一审当庭询问，如确认案涉合同应当解除或者无效，是否案涉当事人同意一并处理合同解除、无效后相互返还问题。案涉当事人均无异议。一审法院认为，本案系发回重审案件，原案由为建设用地使用权纠纷，而建设用地使用权纠纷、土地租赁合同纠纷中的“建设用地”及“土地”均专指国有土地，不包括集体土地，因此，本案案由定为“合同纠纷”较为适宜。本案发生争议的合同是李琼芬和特普罗公司于2010年12月10日签订的《工业用地及厂房转让协议书》，实质为集体建设用地使用权转让合同纠纷，应适用《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（2005年10月1日施行）的等法律法规予以处理。根据东莞市自然资源局的最新复函，可以查明在2010年12月10日，案涉争议的集体建设用地进行土地流转符合当时的土地政策，李琼芬和特普罗公司签订的协议在签订时没有违反强制性法律规定，应当认定为有效协议。本案争议焦点如下：一、李琼芬是否有权解除《工业用地及厂房转让协议书》。一审法院认为，目前案涉争议土地的规划用途已经发生了变化，包含两个部分，一个部分是城乡建设用地13333平方米，另一个部分是一般农用地6404平方米。针对一般农用地6404平方米的流转问题，《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。据此，一般农用地6404平方米在客观上已经不符合流转条件，继续交易目的无法实现。针对另外的13333平方米土地，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条规定：“出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理”。现本案土地所在的集体经济组织股东大会已经明确表决不同意李琼芬将该土地以及地上建筑物转让给特普罗公司。此外，该13333平方米土地和一般农用地6404平方米无法进行实质区分，该13333平方米集体建设用地也不符合继续流转条件，无法继续办理相应的转移登记手续（俗称过户）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案涉案合同在履行过程中，部分土地的规划从集体建设用地变更为农用地且集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员投票表决不同意对案涉土地进行交易，客观情况发生了重大变化，导致双方的土地转让继续进行已经没有意义，无法实现合同目的，该变化是当事人无法预见的，因此，应该认定本案的情形属于合同法司法解释（二）第二十六条规定的情势变更情形。因此，李琼芬诉请解除合同的理由于法有据，应当予以支持。至于特普罗公司提出己方合同目的已经实现的抗辩，一审认为，特普罗公司主张的“合同目的已经实现”是其主观判断，并非客观事实，实际上案涉《工业用地及厂房转让协议书》约定的过户更名、支付尾款等双向权利义务均已经无法实现。二、李琼芬是否有权要求特普罗公司返还案涉争议的土地以及地上建筑物，是否有权要求特普罗公司支付使用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据以上规定，上述《工业用地及厂房转让协议书》应当终止履行，特普罗公司根据以上协议取得的土地使用权以及地上建筑物应当予以返还。至于使用费的问题，一审法院认为，李琼芬、特普罗公司签订的转让协议并非属于无效情形，不宜按照同期市场租金价格来认定合同解除前的使用费，应按照双方签订协议时约定的价格酌情来确定使用费较为合理。如特普罗公司在一审确定的腾退时间结束后仍未返还案涉土地以及租赁物，可以再参考市场同期的租金价格确定使用费。根据案涉协议，特普罗公司于2010年12月13日开始使用案涉土地以及租赁物，使用期限至2058年12月31日，总成交价为2150万元，大约折合每月的租金为2150万元÷48年÷12个月=37326.4元。据此，一审认定特普罗公司应当从2010年12月13日开始按照37326.4元/月的标准支付使用费直至本判决确定的特普罗公司返还租赁物之日为止。如特普罗公司并未按照判决确定的时间返还租赁物或者返回部分租赁物，李琼芬可在实际发生后另行主张相应的使用费。三、特普罗公司的权益如何保障。鉴于一审认定案涉《工业用地及厂房转让协议书》因履行不能应当予以解除。特普罗公司要求变更合同总价的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但庭审中，经一审释明，案涉当事人均不反对在法院认定合同无效或者解除后一并处理相互返还的问题。一审为了避免当事人的诉累，平衡双方的利益，一并判令李琼芬应当退回特普罗公司转让费1500万元、代办费60万元以及相应的法定孳息（从实际支付款项的第二日开始按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率支付利息，从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日为止），具体利息计算方式以附表为准。如双方另有其他损失，可以另行协商或诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）第六十三条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、确认李琼芬和特普罗公司于2010年12月10日签订的《工业用地及厂房转让协议书》解除；二、限特普罗公司于判决发生法律效力之日十日内返还李琼芬《工业用地及厂房转让协议书》项下的土地使用权以及地上建筑物；三、限特普罗公司于判决发生法律效力之日起五日内支付李琼芬租赁物使用费，标准为从2010年12月13日开始按照37326.4元/月的标准支付至判决确定的特普罗公司返还租赁物之日为止；四、限李琼芬于判决发生法律效力之日起五日内退回特普罗公司转让费1500万元、代办费60万元以及利息（利息计算方式见附表）；五、驳回李琼芬的其他诉讼请求；六、驳回特普罗公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费76774元（李琼芬已预交），由李琼芬负担61029元，特普罗公司负担15745元；一审反诉案件受理费5290元（特普罗公司已预交），由特普罗公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对原审判决认定的事实予以确认。另查明，东莞市自然资源局于2020年11月26日向本院出具了复函，其回复内容如下：一、基本情况。案涉宗地位于塘厦镇桥陇村沙布工业区，土地证号为东府集用（2003）字第1900211305935号，土地使用权人为东莞市塘厦镇桥陇经济联合社，登记面积为19736.83平方米，批准用途为工业厂房用地，现状已建成工业厂房。二、规划情况。（一）城市总体规划情况。案涉宗地在城市总体规划中有14302平方米为工业用地，5435平方米为农林用地，涉及黄线和绿线。宗地在城市总规中涉及塘厦、凤岗两镇区域，其中塘厦镇内的14302平方米为工业用地、4387平方米为农林用地；凤岗镇区域内的1048平方米为农林用地。（二）控制性详细规划情况。案涉宗地的详细控规红线分别位于塘厦镇凤桥片区控规和凤岗镇竹塘片区控规范围内。其中位于塘厦镇部分的控规由塘厦镇政府组织编制并于2013年3月审批通过，用地规划为一类工业用地约为14390平方米和街头绿地约为4409平方米，当中一类工业用地容积率为1.8；位于凤岗镇部分的控规由凤岗镇政府组织编制并于2011年1月审批通过，用地规划为园地约为960平方米。上述用地性质自该片区控规审批通过后均无调整。（三）土地利用总体规划情况。案涉宗地在土地利用总体规划中13333平方米为城乡建设用地，6404平方米为一般农地区。宗地涉及塘厦镇12306平方米为城乡建设用地，6404平方米为一般农地区；涉及凤岗镇1027平方米为城乡建设用地。三、关于相关用地是否具备流转条件的问题。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府第100号令）和《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》（东府令第80号），集体建设用地使用权流转须符合土地利用总体规划和城市、村镇规划，土地权属无争议，并经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。案涉宗地不符合规划，且涉及用地红线跨镇的情况，根据上述规定，目前尚未具备流转条件。本院认为，本案为合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，综合双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点在于，案涉合同是否有效、合同主要目的能否实现、合同应否解除以及解除后的法律后果等问题。关于合同效力问题。根据东莞市自然资源局2020年3月20日的复函内容可知，案涉集体建设用地在李琼芬和特普罗公司签订案涉协议之时其土地利用总体规划均为集体建设用地，且双方所进行的土地流转亦符合当时的政策规定，本案系缔约后遇到政府作出土地规划调整的客观原因导致合同不能履行，故一审认定案涉协议订立时没有违反当时法律的强制性规定，属于合法、有效的合同，并无不当，本院予以维持。关于双方合同主要目的是否实现问题。案涉协议签订后，虽然特普罗公司已经向李琼芬支付了1500万元转让款，且实际对案涉土地及其地上建筑物行使了占有、使用、收益的权利，但双方于协议书中约定特普罗公司支付第三期300万元转让款须以办理完特普罗公司名义的土地使用权流转为付款条件，其尾款350万元则须于厂房产权证办好后30日内付清，且协议书对于办证期限、费用承担以及逾期办证的责任等均有明确约定。由此可见，特普罗公司签订案涉协议的主要目的并非仅仅为实现对案涉土地及地上建筑物的占有和利用，还包括完成案涉土地使用权及地上建筑物的权属变更登记。并且，特普罗公司实现上述合同目的后，李琼芬才依约取得请求特普罗公司支付余款的权利，从而实现其获得合同转让对价的目的。可见，案涉土地使用权及建筑物无法办理过户，不仅导致合同无法继续履行，而且造成双方缔约的主要合同目的均无法实现。关于合同应否解除问题。如前所述，在双方履行案涉合同过程中，遭遇政府调整案涉土地规划，其中部分土地性质转为一般农用地，导致案涉土地流转部分涉及用地红线，不再具备流转条件，进而给双方继续合同履行造成实质性障碍，双方缔约的主要目的均已无法实现，而庭审中双方均表示无法对合同主要权利与义务内容的变更达成一致意见。在此情况下，维持案涉合同的现有履行状况以及双方的合同关系，就合同双方的利益对比而言，存在发生一方获益而相对方受损的情形，基于公平与诚实信用原则考虑，法院应当支持一方当事人提出的解除合同请求。一审法院对此处理结果正确，本院予以维持。关于合同解除的法律后果问题。案涉合同属于双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后标的物返还与价款返还应互为对待给付，双方应予同时返还。一审法院在判令特普罗公司向李琼芬返还案涉土地使用权及地上建筑物的同时，判令李琼芬向特普罗公司返还收到的转让款、办证费用，避免了因判令单方返还而产生的不公平，有利于案涉纠纷的一次性解决，本院对此予以支持。关于标的物的使用费。本案系因政府规划调整等客观原因导致合同嗣后履行不能，并非当事人违约导致的合同解除，不应简单按照协议书约定的标准处理特普罗公司占有标的物期间的使用费计算问题。同时，在合同履行过程中，案涉标的物因市场因素出现了一定增值，在确定使用费计算标准时，法院必须充分考量上述因素，在双方之间对增值利益进行公平合理地分配。故，一审法院未予采纳李琼芬主张的按照市场租金标准以及合同约定的违约解除时占有费计算标准，而按照合同约定的转让总价款、预期使用年限、实际使用年限来折算特普罗公司合法占有期间的使用费，有利于平衡双方利益，本院予以维持。关于转让款、办证费用的返还问题。特普罗公司支付转让款给李琼芬必然存在利息损失，但特普罗公司在实际占有、使用案涉标的物期间亦获得了一定收益，故在特普罗公司向李琼芬返还原物前，李琼芬仅须返还本金，而不应向其支付利息。至于特普罗公司支付的办证费用，一审判令李琼芬自收到相应款项次日起支付特普罗公司发生的利息损失，处理得当，本院予以支持。至于利息计算标准，一审法院确定的计算标准正确，本院予以维持。综上所述，李琼芬的上诉请求部分成立；特普罗公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及前述援引法律条文的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9875号民事判决第一、二、三、六项及诉讼费负担部分；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9875号民事判决第五项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9875号民事判决第四项为：限李琼芬于本判决发生法律效力之日起五日内退还特普罗公司转让费1500万元、代办费60万元（代办费的利息起算时间和计算标准详见附表一）；四、驳回李琼芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费240611元，由东莞市特普罗展示科技有限公司负担119420元，李琼芬负担121191元。东莞市特普罗展示科技有限公司向本院已预交诉讼费115400元，还须补缴诉讼费4020元；李琼芬已向本院预交115400元，还须补缴诉讼费5791元。本判决为终审判决。审判长  赵五宝审判员  何 飞审判员  张 纯二〇二一年一月十四日书记员  叶肖萍附表一：代办费的利息计算方式本金（元）起算点计算标准20万2011年7月5日按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率支付利息至实际清偿之日为止10万2011年7月8日20万2011年7月27日10万2011年8月9日附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。