北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0108执异61号案外人：张进伟，男，1981年10月22日出生，汉族，户籍地北京市房山区，现住北京市房山区。申请执行人：彭军武，男，1969年2月8日出生，汉族，户籍地及现住址北京市海淀区。被执行人：邬海旭，男，1985年9月13日出生，汉族，户籍地北京市房山区，现住北京市房山区。被执行人：徐广芹，女，1985年11月27日出生，汉族，户籍地北京市房山区。本院依据（2018）京0108民初28949号民事调解书，在执行彭军武与邬海旭、徐广芹民间借贷纠纷一案中，案外人张进伟对本院执行位于北京市房山区良乡行宫园一里×号楼×层×××号房屋（以下简称×××号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张进伟述称，我于2013年3月20日与×××号房屋的房主于梦然之委托人耿庆照签订了房屋租赁合同，以50万价格租赁×××号房屋20年。2014年入住房屋，用于给我父亲张文财、母亲陈会霞居住。签订合同时现金支付耿庆照20万元，后于2015年1月15日向耿庆照转账30万元。现法院在执行彭军武与邬海旭、徐广芹民间借贷纠纷一案过程中，拍卖被执行人邬海旭×××号房屋。而我在被执行人邬海旭对×××号房屋设定抵押及被法院采取强制措施前，与原房主签订有使用期为20年的房屋租赁合同。故法院拍卖×××号房屋时应对我承租的事实予以公示，并让我继续履行租赁合同。现提出异议请求，要求租赁期内继续租赁占有×××号房屋，保留我的居住权，排除法院拍卖后将房屋交予买受人的执行。彭军武述称，被执行人邬海旭将房屋抵押给我的时候没有告诉我有租赁，我事后问被执行人，其称也不知道房屋有租赁的事情。邬海旭买房时合同中也没有注明房屋有租赁。案外人提交的证据不全面。故不同意案外人的异议请求。邬海旭述称，当初买房时，上一任房主没有跟我说有租赁的情况。不同意案外人的请求。本院查明，彭军武诉邬海旭、徐广芹民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月25日立案审理。审理过程中，彭军武向本院提出财产保全申请，本院于2018年6月22日作出（2018）京0108民初28949号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结邬海旭、徐广芹名下价值200万元的财产。2018年9月7日，本院查封邬海旭名下×××号房屋，查封期限至2021年9月6日止。2018年11月2日，本院作出（2018）京0108民初28949号民事调解书，确认双方达成如下协议：“一、被告邬海旭、徐广芹于2018年11月12日前向原告彭军武（账号：××××××；开户行：中国工商银行海淀支行）共同偿还借款本金2000000元、逾期利息（逾期利息以2000000元为基数，按照年利率24%，自2017年12月18日起计算至实际付清之日止）并赔偿诉讼费损失16400元；二、若被告邬海旭、徐广芹未按期足额履行上述付款义务，则原告彭军武可就全部欠款立即申请强制执行；三、原告彭军武与被告邬海旭、徐广芹就本案再无其他争议。”后彭军武向本院申请强制执行，本院于2019年1月4日立案执行，案号为（2019）京0108执427号。执行过程中，本院裁定拍卖×××号房屋并发布拍卖公告，定于2019年11月27日12时至2019年11月28日12时在工行融e购司法拍卖网络平台上对×××号房屋进行拍卖，起拍价为184万元，其中标的物介绍中注明×××号房屋的租赁情况为“有”，并详细说明房屋有二十年租赁，租赁时间2013年3月-2033年3月，房屋租金50万元整，支付方式为一次性支付。第一次拍卖因无人竞价流拍。申请执行人彭军武以法院带租拍卖×××号房屋存在违法，向本院提出书面异议，本院执行实施部门撤回×××号房屋的拍卖。另查，根据本院调取的不动产登记信息，×××号房屋于2013年3月15日登记在于梦然名下，2014年3月11日至2014年9月10日及2014年9月25日至2015年4月2日期间，于梦然将该房屋抵押给李增保作为借款担保，2015年4月14日至2016年1月12日期间，于梦然将该房屋抵押给高磊作为借款担保；×××号房屋于2016年1月15日转移登记至殷彬彬名下，殷彬彬于2016年1月26日至2017年2月27日期间将该房屋抵押给温淑岭作为借款担保；×××号房屋于2017年3月13日转移登记至邬海旭名下，邬海旭于2017年3月21日将该房屋抵押给彭军武作为借款担保，主债权数额230万元。审查过程中，张进伟向本院提交了以下证据以证明其主张：一、《房屋租赁合同》及收条，《房屋租赁合同》显示耿庆照与张进伟于2013年3月20日签订，合同中约定耿庆照将×××号房屋出租给张进伟，租赁期限自2013年3月20日至2033年3月20日止，房屋租金为50万元，付款方式为合同生效之日支付50万元，出租方保证出租该房屋没有产权纠纷，除另有约定，有关按揭、抵押债务、抵押贷款，税项及租金等，出租方均在出租该房屋前办妥。耿庆照于合同生效之日起3日内将房屋交付给张进伟。收条显示耿庆照出具，内容为：“今收到张进伟交来房屋租赁款已全部交清。”二、银行客户回单，显示张进伟账户（卡号×××）于2015年1月15日向耿庆照账户（卡号×××）转账30万元。三、授权委托书及结婚证，显示于梦然于2013年3月15日委托耿庆照办理出租×××号房屋给张进伟事宜，于梦然与耿庆照于2013年1月4日登记结婚。四、×××号房屋2015年12月的自来水交费收据、2016年11月22日的电费发票、2015年12月11日的物业收据。五、北京市房山区人民法院（2018）京0111刑初477号刑事判决书，判决查明：“2016年12月18日19时许，在北京市房山区拱辰街道行宫一里×号楼×单元×××室，被告人张进伟、陈广朋与被害人杨清峰等人因房产纠纷发生冲突……”本院认为，本案系在拍卖被执行人名下×××号房屋的过程中，张进伟以其合法承租涉案房屋为由提出的阻止房屋交付之异议，当属案外人依据实体权利提出的排除执行异议，故应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，首先，从《房屋租赁合同》来看，无论是房屋租赁期限，还是租金给付方式均与房屋租赁市场的惯常交易方式不符，故订立该合同的真实目的存疑。其次，《房屋租赁合同》中约定由出租方保证该房屋没有产权纠纷，包括抵押债务等在出租房屋前办妥之内容，但从不动产登记信息可见，当时的房屋所有权人于梦然在租赁合同签订日期前刚刚设定抵押，而后又数次抵押并最终转移登记给他人，因经公示的不动产相关登记信息相较张进伟单方提供租赁合同具有更高证明力，故本院认为房屋所有权人对房屋处置所体现的意思表示与张进伟提交租赁合同内容之间存在明显矛盾，该《房屋租赁合同》真实性亦存疑。最后，从张进伟提供房租的支付证据来看，其主张于租赁合同签订之日支付现金20万元，并于2015年1月15日转账支付30万元给原产权人于梦然之夫耿庆照，该支付方式与合同中关于生效之日支付50万元的约定不符；且张进伟提交的收条中无款项具体金额、出具时间等关键信息，在无其他证据佐证的情况下，张进伟所持依合同支付50万元租金的主张难以成立。综上所述，现张进伟提交的证据不足以证明其为×××号房屋的合法承租人，故本院对其要求继续占有×××号房屋而免于交付买受人的主张不予支持，对其排除执行的请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人张进伟的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 旸审判员 潘亮洁审判员 李 莉二〇二一年一月十九日书记员 黄秋实书记员 张文利