贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4687号原告：陈xx开，男，1977年9月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，（包祯美之夫）原告：包xx美，女，1978年6月11日出生，汉族，住贵州省贵贵阳市乌当区，（陈华开之妻）被告：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼，经常营业地贵州省贵阳市乌当区恒大都会广场营销中心，统一社会信用代码91520112059075752E。法定代表人：刘长波，公司董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市奉节县。原告陈xx开、包xx美诉被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华开、包祯美，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈xx开、包xx美向本院提出诉讼请求，1.判令被告向原告支付逾期交房违约金313728.54元（暂记至2020年10月31日）；2.判令被告向原告支付逾期交房产生的权属转移登记违约金31166.79元（暂记至2020年10月31日）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金利息14749.39元（暂记至2020年10月31日）；4.判令被告将该商品房交由原告方进行质量修复并向原告支付房屋质量修复费282810元；5.判令被告向原告支付误工费、交通费及打印出版费等损失10000元；6.判令被告向原告支付上述5项费用合计652454.73元；实际违约金及违约金利息按实际房屋交付及可能性转移登记文书将会完成时据实结算；7.判令被告承担诉讼费及其他费用。事实和理由，2015年3月28日，原告与被告签订了编号为黔契合字-14-0048的《商品房买卖合同》。根据该合同第三章第七条第1款约定，房屋总价为1287884元。合同约定被告应于2017年6月30日前向原告交付房屋，出卖人承诺于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，否则需向原告支付合同相应条款约定的违约金。合同签订后，原告按合同约定分别于2015年3月28日及当年7月24日按合同约定通过现金转账及银行贷款等方式付清了购房总价款1287884元及房屋维修基金25757.68元、预告登记费150元，而被告却迟迟未能按合同约定交付房屋，直至2019年12月1日及2019年12月10日分别接到电话通知及书面收（验）楼通知书后，原告对房屋进行验收，对存在问题形成了书面验收意见，针对原告提出的问题，被告既不对工程质量缺陷进行完整修复，又不交付该商品房，恶意拖延商品房屋移交及逾期交房违约金支付。被告约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。买受人对除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按国家和地方规范和标准120日内负责修复，出卖人不履行保修义务的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。关于逾期登记，自合同约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金，由于合同未对违约金支付利息进行约定，原告要求按银行贷款利率的1.5倍进行计算。被告需向原告支付逾期交房违约金暂按2020年10月31日计算为1218天，权属转移登记242天，逾期交房金利息时限903天，前期暂记至2020年10月31日为315天，工程处理费包含了勘察费10000元、设计费20000元、评审费10000元、监理费10000元、土方开挖中、土方运输、土方回填、排水沟拆除和恢复、措施费（临时支挡及围护），合计282810元。被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋逾期交房违约金计算的截止时间2019年12月9日。首先我司已于2019年11月30日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，案涉房屋符合交付条件，我司于2019年12月9日通知原告收房，原告拒收没有依据。其次质量问题并非原告拒绝收房的理由，根据补充协议即便存在质量问题原告也应收房。质量问题在收房后书面通知我司再行处理。原告主张的逾期交房违约金明显过高，请法院调减为日万分之一。二、原告主张的逾期办证金计算方式与事实不符。首先我司已于2019年12月9日取得大产权证，并于2020年3月20日在贵阳晚报登报通知办理产权证，故截止时间应为2020年3月20日。其次我司应于2019年12月31日前取得商品房所有权初始登记的条件，合同逾期办证违约金在约定日起180日内按已付房款的0.01%承担，结合上述日期，逾期办证违约金应按0.01%承担。三、原告无权向我司主张逾期交房的违约金利息。原告主张对违约金计算利息没有合同依据，亦没有法律依据。四、原告主张我司向其支付房屋质量修复费没有法律依据。案涉房屋是否存在质量问题需由有资质的鉴定机构进行鉴定，修复费用也需专业的机构进行评估，原告在无专业鉴定机构及评估机构作出的专业意见予以佐证的情况下，其无权向我司主张质量修复及相关费用等。五、原告向我司主张误工费、交通费及打印出版费等没有合同依据，于法不符。本院经审理查明，2015年3月28日，原告陈xx开、包xx美与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中渝·万锦城框剪结构A6栋1单元1层1号房屋，建筑面积151.3平方米，单价每平方米10820.74元，总价1287884元。原告按合同约定分别于2015年3月28日及当年7月24日按合同约定通过现金转账及银行贷款等方式付清了购房总价款1287884元及房屋维修基金25757.68元、预告登记费150元。《商品房买卖合同》还约定被告应在2017年6月30日前向原告交付房屋，逾期交房超过90日原告要求继续履行合同的，被告自约定交付期限届满次日起按日计算向原告支付全部已付款万分之2的违约金。被告承诺于2019年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋交付合同补充约定房屋交接过程中，对已具备合同约定交房条件的房屋，如原告仍认为该房屋存在质量问题的，应在办理完结交接手续后10日内以书面方式向被告提出，且书面异议须详细，对原告提出的质量问题，被告应在双方约定的期限内予以解决处理。被告于2019年10月20日联合核工业西南勘察设计研究院有限公司、贵阳市建筑设计院有限公司、贵阳永欣建设监理有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司进行了验收，并取得贵阳市商品住房交付使用备案证书。被告通过短信告知原告收楼事宜，于2019年12月9日向原告发出收楼通知书，原告于2019年12月4日对房屋进行查看，见外墙主体与地面衔接部分有裂缝，提出了整改意见，包含对“外面墙体开裂”进行整改。原告2020年6月1日发函致被告，表示认可被告对此进行了整改，但对结果不满意。在起诉时提出由被告交由原告自行修复，费用282810元由被告承担。另，被告于2020年3月20日在《贵阳晚报》上公告案涉楼栋已具备产权办理条件并开始进行登记办理。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，是自愿订立合同的行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方都应遵守合同约定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，案涉楼栋已验收合格，已具备交房条件且通知原告收房。被告逾期通知原告交房应承担违约责任，应以合同约定按已付房价款的日万分之二赔偿违约金。原告选择继续履行合同，拒不收房的逾期违约金计算至交房通知送达之日，自2017年7月1日起计算至2019年12月9日，违约金为229500元（1287884元×0.2‰×891天）。关于原告诉请的逾期交房违约金利息14749.39元，违约金即是对被告违约的惩罚，且合同中并无违约金利息约定，故本院不予支持。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应亦承担支付违约金的义务，计算时间自约定期限届满之日起至公告通知之日，被告逾期时间在180日内，按合同约定按已付房价款的日0.01%计算，自2019年12月31日至2020年3月20日违约金为10045元（1287884元×0.01%×891天）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。的规定，原告以房屋外墙开裂拒绝收房理由不充分，没有证据证明外墙开裂对主体有影响或者会导致原告不能使用房屋，外墙开裂属于被告应当整改的事项之一，但不影响原告收房及使用。根据《中华人民共和国建筑法》第十二条“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（三）有从事相关建筑活动所应有的技术装备；（四）法律、行政法规规定的其他条件。”的规定，原告系个人，无相关资质，原告要求被告交由自己修复并支付费用的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内支付原告陈xx开、包xx美逾期交房违约金229500元；二、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内支付原告陈xx开、包xx美逾期办理商品房转移登记有关文书违约金为10045元；三、驳回原告陈xx开、包xx美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担1894元，原告陈xx开、包xx美负担3268元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  李雪梅二〇二一年一月八日书记员  王潇婕