重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初30489号原告:重庆聚博源物业管理股份有限公司，住所重庆市渝北区双凤桥街道金航路1号金港国际19/20/21幢1-3-6，统一社会信用代码91500112709436987U。法定代表人：黄庆高，总经理。委托诉讼代理人：黄映，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：代琼，重庆信豪律师事务所律师。被告：重庆江合煤化(集团）有限公司，住所重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路269号1幢1-2，统一社会信用代码91500112203502633R。法定代表人：刘献武，执行董事。委托诉讼代理人：曹绪成，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。原告重庆聚博源物业管理股份有限公司（以下简称聚博源公司）与被告重庆江合煤化(集团）有限公司（以下简称江合煤化公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚博源公司委托诉讼代理人黄映、代琼，被告江合煤化公司委托诉讼代理人曹绪成、张思强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聚博源公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付服务费399600元、移交工作经费50000元及资金占用损失（资金占用损失以449600元为基数，自2020年1月8日起，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原被告签订《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》，约定被告将其两路家属区委托给原告实行物业管理，并由原告负责将该家属区物业管理移交给重庆市渝北区人民政府两路街道办事处（以下简称两路街道办事处），被告支付原告费用532800元，每6个月支付一次，每次支付66600元，待两路街道办事处正式接收物业管理后一次性支付余下部分。被告于移交工作结束后一次性向原告支付物业管理移交工作经费50000元。原告履行了合同义务。2020年1月7日，原告向两路街道办事处移交了该家属区的物业管理。被告还应支付原告服务费399600元及移交工作经费50000元。原告多次催收未果，起诉来院。被告江合煤化公司辩称，原告依据《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》，要求被告支付服务费，实质就是该协议定义的物业管理服务费。原告曾于2020年7月起诉，因未在起诉前进行合理催收被裁定驳回起诉。之后，被告仍未收到原告催收文件，故仍应驳回原告起诉。原告已于2020年1月7日终止向被告两路家属区提供物业服务，无权取得该日期之后的物业管理服务费。合同约定的“余下的物业管理服务费”不是532800元减去已付款的余额，应理解为：原告已提供物业服务期间在每6个月支付一次物业服务费后，已付费期间之次日到正式移交物业管理之日间的应付而未付物业服务费。协议签订后，因上级要求提前到2019年底前完成物业管理移交。被告自己推动并在2019年12月13日正式移交。该项工作是被告自己完成的，原告无权要求被告支付移交工作经费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据:《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》、重庆市住房和城乡建设委员会《关于2019年全面完成国有企业职工住房管理实质性移交有关事项的函》、《渝北区两路街道市属国有重点企业职工住房物业管理正式移交协议》、《渝北区汉渝路269号江合小区物业资料移交清单》，重庆增值税专用发票、工商银行网上银行电子回单、物业移交情况表、物业住房公共维修资金按栋分户明细表、物业移交单位维修资金证明，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采纳。对各方提交的有争议的证据分别评述如下：原告聚博源公司提交的以下证据：1、江合小区物业服务零星资料及光盘。原告用以证明将该资料移交给被告，由被告移交给两路街道办事处，原告履行了合同义务。被告质证后表示有异议，有的资料落款时间在双方签署委托协议之前，且没有收到原告移交的该组资料，被告向两路街道办事处移交的资料也不包含这组资料。原告表示该资料系当面移交，没有被告签收依据。本院认为，该组证据因被告有异议，部分资料资料落款时间在双方协议之前，且原告也没有提供被告签收证据。故本院对该证据不予采纳。2、重庆聚博源物业管理有限公司江合煤化管理处不定时员工工资花名册、情况说明、零星工作承包协议、和解协议、银行汇款凭据。原告用以证明雇员完成整治施工并支付费用。被告质证后有异议，认为就整治工作双方另行签订合同，与本案没有直接关系。本院认为，双方均认可另签协议完成整治工作。故该证据与本案无关，本院不予采纳。3、催款函、快递邮寄单及快件跟踪记录。原告用以证明于2020年9月28日向被告发函催款。被告质证后有异议，表示没有收到该催款函。本院认为原告在2020年7月起诉，因未进行催收被裁定驳回起诉，按照日常生活常识必然会对被告进行催款，快件跟踪记录显示已经送达被告单位所在地。故本院对该证据予以采信。被告江合煤化公司提交的以下证据：1、职工住房物业管理分离移交协议、重庆江合煤化（集团）有限公司职工住房物业管理分离移交综合整治清单。被告用以证明原定移交时限为2022年10月26日前，并完成10个整治项目。原告质证后表示真实性由法院核实，也与委托管理协议无关。本院认为，该证据系被告与两路街道办事处、原重庆市渝北区房屋管理局于2017年10月27日签订，内容涉及被告两路家属区移交工作，内容真实，能与双方无异议的正式移交协议印证，与本案有关联，应予采纳。2、2018年9月25日经理办公会议记录。被告用以证明支付原告物业补助费的条件与标准：条件是原告提供了物业服务，标准是按1元每平方米计算后减去住户支付30元每月后的差额。支付移交工作经费的条件是原告向街道办理物业管理移交。整个小区面积17086平方米，住户有两百户，当时物业费收费标准是每户30元/月，市场标准1元/平方米/月，按照面积17100平方米计算物业服务费，扣减住户支付的6000元后，被告每月补助标准是11100元。会议精神体现在物业管理委托协议中。原告质证后提出异议，认为是被告内部会议记录，原告未参与，且该记录形成于协议之前。本院认为，该会议记录形成于案涉协议签订前，内容涉及物业服务费标准和移交工作经费，内容真实，与本案有关，应予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，被告江合煤化公司作为甲方，与乙方聚博源公司签订了《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》，主要约定:甲方将其两路家属区委托于乙方实行物业管理。第二条委托管理服务事项：1、房屋建筑本体共有部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备，建筑物防雷设施。3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、水沟、堡坎、栏杆。4、共用绿地、花木等的养护与管理。5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通与车辆停放秩序的管理。7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。8、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。9、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重应采取规劝、制止等措施。第三条委托管理服务期限：自2018年10月26日起至渝北区两路街道办事处接管物业管理时止，但最迟不晚于2022年10月26日；第五条乙方权利义务：10、最迟不超过2022年10月26日前完成甲方两路家属区物业移交给两路街道办事处，并取得移交确认手续。第六条物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。第七条物业管理服务费和移交工作经费：1、本物业管理服务费由业主于每月1-2号缴纳上月的物业管理服务费，逾期未缴纳的，乙方按规定收取滞纳金。缴纳标准暂按每月每户30元由业主直接向乙方交纳……。4、在委托期限内，由甲方补助乙方本物业管理服务费用共计532800元（伍拾叁万贰仟捌佰元）。（按四年计算，每年133200元）。签订本协议后每6个月支付一次，每次支付66600元（陆万陆仟陆佰元），待重庆市渝北区人民政府两路街道办事处正式接收物业管理后可一次性支付余下的物业管理服务费。5、甲方支付乙方物业管理移交工作经费50000元（伍万元），于移交工作结束后一次性支付给乙方。案涉委托协议签订后，2018年10月26日至2020年1月7日间，聚博源公司实际为该家属区提供物业服务。在此期间，聚博源公司收取了案涉合同约定的、由江合煤化公司支付的服务费用133200元和家属区住户支付的物业费。聚博源公司对住户收取物业费的标准为30元/户/月。案涉两路家属区面积17086平方米，有住户200户。江合煤化公司已经支付服务费133200元对应的区间为2018年10月26日至2019年10月25日。2019年12月13日，江合煤化公司作为甲方（移交方），与乙方（接收方）两路街道办事处签署《渝北区两路街道市属国有重点企业职工住房物业管理正式移交协议》，主要载明：移交范围江合煤化公司的职工住房位于汉渝路269号，面积17086平方米，住户200户。2020年1月7日，聚博源公司与重庆市渝北区两路街道同兴社区居民委员会签署《渝北区汉渝路269号江合小区物业资料移交清单》，主要载明：聚博源公司于2020年1月1日退出了渝北区XX路X号江合小区的物业管理服务，将含小区业主名单在内的物业管理相关资料移交给接收单位。重庆市渝北区两路街道同兴社区居民委员会在接收单位处盖章。江合煤化公司对此亦不否认。2020年9月28日，聚博源公司向江合煤化公司发送《催款函》，主要载明：聚博源公司受委托对两路家属区进行了物业管理，并于2020年1月7日向两路街道办事处移交了家属区物业管理；江合煤化公司仅支付了管理服务费133200元，尚欠管理服务费399600元及移交工作经费50000元，要求江合煤化公司在收到该函后15日内支付，同时支付资金占用损失。另查明，2017年10月27日，重庆江合煤化（集团）有限公司作为甲方（移交方）与重庆市渝北区人民政府两路街道办事处作为乙方（接收方）、重庆市渝北区房屋管理局作为丙方（监交方），签订了《职工住房物业管理分离移交协议》，约定具体移交范围及内容包含乙方辖区内公司移交的职工住房，位于渝北区XX路X号，涉及6栋，200户，占地面积5638.76平方米，建筑面积17086平方米，根据实际情况协商物业管理用房。甲方依据《移交问题清单》按期按要求完成整治方案的编制工作并实施，于2022年10月26日全面完成职工住房物业管理移交问题整治工作，整治完成后经乙方验收后为正式移交时间。2018年9月25日，江合煤化公司经理办公会议记录载明：既要实现目标，小区物业移交出去，同时尽量少花钱。协议双方基本统一了意见，服务项目也确定，服务费就应该市场化。物管费最高不超过1元/平方，然后减去住户交的30元/户的费用，差额给他们，达到规范管理。移交给街道的资料、最后确认书要花一些人力财力，到时给一定费用给物业，不超过5万元，移交后一次性支付。2019年6月4日，重庆市住房和城乡建设委员会发出《关于2019年全面完成国有企业职工住房管理实质性移交有关事项的函》载明：三（二）、加快整治和验收，及时移交接管。原则上所有移交整治项目须在2019年10月30日前竣工；项目竣工后，要及时组织验收，验收合格的，原则上要在1个月内正式移交接收方管理。庭审中，双方认可：《职工住房物业管理分离移交协议》涉及的《移交问题清单》所列整治项目，双方已另签协议整治完成，与本案无关；两路街道办事处已于2019年11月29日验收后已经接管案涉两路家属区。聚博源公司陈述：原告对案涉家属区提供物业服务没有收费标准，但收取费用分为两部分：一部分是向居民收取物管费，另一部分由被告按照合同约定支付服务费，但该服务费不是物管费。江合煤化公司陈述：原告提供物业服务的收费标准为1元/平方米/月，每月应收取17100元（面积按整数17100平方米计），每户直接向原告缴纳物业管理服务费30元，200户共计6000元，被告补足差额部分11100元。本院认为：双方签订的《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。本案的争议焦点为：一是对一次性支付余下的物业管理服务费的理解和计算方法；二是江合煤化公司是否应该支付物业管理移交工作经费。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据约定的委托管理服务事项，《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》实质上就是江合煤化公司为推动家属区物业管理分离移交而签订的一种物业服务合同。该合同约定由聚博源公司为江合煤化公司两路家属区提供物业服务，江合煤化公司补助物业管理服务费。根据《职工住房物业管理分离移交协议》，江合煤化公司可在2022年10月26日前完成两路家属区物业管理移交工作，所以双方在《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》中将两路家属区物业管理移交的最后时间也约定为2022年10月26日。聚博源公司于2018年10月26日至2020年1月7日间为案涉两路家属区提供了物业管理服务，并向住户每月每户收取物业服务费30元。江合煤化公司在2019年5月16日向聚博源公司支付了2018年10月26日至2019年4月25日期间的补助物业管理服务费66600元，又于2019年10月28日支付了2019年4月26日至10月25日期间的补助物业管理服务费66600元。从双方履行案涉协议情况看，聚博源公司提供了物业管理服务后，所收取的物业服务费由两部分组成，即住户缴纳物业管理服务费和江合煤化公司按协议约定金额补助物业管理服务费。同时，从协议约定看，江合煤化公司按照协议支付给聚博源公司的费用明确为补助物业管理服务费，一方面，需要聚博源公司向案涉两路家属区住户收取物业管理服务费，不足部分由江合煤化公司补足；另一方面，该费用实质就是物业管理服务费。虽然聚博源公司不认同江合煤化公司支付的费用是物业管理服务费，但协议约定就是由江合煤化公司补助物业管理服务费，且聚博源公司已经收取费用所开具发票载明的也是物业管理服务费。故本院认定江合煤化公司向聚博源公司支付的就是物业管理服务费。因此，聚博源公司收取费用的前提是要对案涉两路家属区提供物业服务。故江合煤化公司关于“余下的物业管理服务费”的辩解成立，本院予以采纳，即应理解为：原告已提供物业服务期间在每6个月支付一次物业服务费后，已付费期间之次日到正式移交物业管理之日间的应付而未付物业服务费，而不是532800元减去已付款的余额。聚博源公司提出为案涉家属区提供物业服务没有收费标准的观点，不符合日常生活常识，本院不予采纳。本院根据案涉家属区面积和住户户数，以及聚博源公司实际提供物业服务后收取物业服务费的方式，结合本案现有证据，可以认定案涉家属区物业服务费标准为1元/平方米/月，同时认定江合煤化公司每月补助金额为11100元。聚博源公司对案涉两路家属区的物业服务在2020年1月7日终止，故江合煤化公司应支付2019年10月26日至2020年1月7日期间的补助物业管理服务费为：11100元/月×2月+11100元/月÷30天/月×13天=27010元。《重庆江合煤化（集团）有限公司两路家属区物业管理委托协议》约定，在案涉两路家属区物业管理移交工作结束后，江合煤化公司一次性支付给聚博源公司移交工作经费50000元。《关于2019年全面完成国有企业职工住房管理实质性移交有关事项的函》发出后，物业管理移交时间提前在2019年内完成。双方认同案涉两路家属区物业管理工作确实在2019年12月完成正式移交，故约定的移交工作经费支付条件已经成就。江合煤化公司应该支付移交工作经费50000元给聚博源公司。江合煤化公司作为移交工作责任主体，理所当然适度参与移交工作，但聚博源公司作为移交前的物业管理服务公司，必然完成相当移交工作，且实际向两路街道办事处所辖居委会提供物业管理服务资料。故对于江合煤化公司称移交工作由其完成，不应支付该工作经费的辩解，本院不予采纳。对于资金占用损失，因双方对具体应当支付的补助物业管理服务费产生争议，数额尚未确定，资金占用损失的计算基数、起算时间均无法确定，故聚博源公司要求以399600元为基数计算资金占用损失的请求，本院不予支持。双方认可物业管理工作在2019年12月完成移交，江合煤化公司应按约定一次性支付移交工作经费50000元，却未支付不符合合同约定。故江合煤化公司应当支付该部分资金占用损失，即以50000元为基数，自2020年1月8日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效后五日内，被告重庆江合煤化(集团）有限公司支付给原告重庆聚博源物业管理股份有限公司补助物业管理服务费27010元；二、在本判决生效后五日内，被告重庆江合煤化(集团）有限公司支付给原告重庆聚博源物业管理股份有限公司物业管理移交工作经费50000元及资金占用损失（资金占用损失以50000元为本金，自2020年1月8日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆聚博源物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4123.73元，由原告重庆聚博源物业管理股份有限公司负担3261.23元，由被告重庆江合煤化(集团）有限公司负担862.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二一年一月二十二日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞