北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7415号原告：李潇潇，女，1989年2月1日出生，汉族，宿州学院教师，住北京市西城区。被告：北京博耀房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-N450。法定代表人：徐淑贵。原告李潇潇诉被告北京博耀房地产经纪有限公司（以下简称：博耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李潇潇到庭参加诉讼。被告博耀公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李潇潇向本院提出诉讼请求：1.判令被告博耀公司按每月7000元的标准，支付原告李潇潇自2019年5月25日至2019年7月9日、2019年11月10日至2019年11月16日的房屋租金，共计12133.33元；2.被告博耀公司支付原告李潇潇水费30.87元、电费73.68元、燃气费23.67元，共计128.22元；3.被告博耀公司支付原告李潇潇违约金14000元；4.确认原告李潇潇与被告博耀公司之间签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年11月16日解除；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月7日，原告通过微信与被告法定代表人徐淑贵就西城区XX号房屋(京(2017)西不动产权第XX号)协商房屋出租代理事宜，双方约定每月租金7300，租期两年，每年有一个月的空置期。2019年5月8日，原告与被告签订房屋出租代理合同，约定房屋租期自2019年5月10日至2021年5月9日，费用季付，合同约定如果合同期内单方面解除合同需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月租金作为违约金，并承担因单方原因违约所造成的对方损失，同时在合同附件中注明了水电燃气情况。合同将两年两个月的空置期提前至2019年5月10日至2019年7月9日，第一季度支付一个月租金。2019年5月9日，被告员工段XX向原告转账7300元。2019年6月14日，被告法定代表人徐淑贵给原告发微信，称出租行情不好，想退租但不同意进行赔偿，原告表示需要考虑一下。2019年6月17日双方再次沟通，原告同意下调房租至每月7000元。2019年8月13日，被告员工段XX向原告支付第二季度房租21000元。2019年11月16日下午4点38分，被告员工段XX给原告打电话，称不再履行合同且不进行赔偿，钥匙放在涉案房屋门口了。2019年11月25日，原告微信与段XX沟通，表示不再接受被告除履行合同外的其他方案。至本案立案之日，被告未履行合同约定且未支付违约金。原告2019年5月8日至11月16日共收到4个月房租28300元(第一季度一个月房租7300元，第二季度三个月21000元)。原约定2年对应2个月空置期已提前在第一季度已扣除，因此原告认为实际履行房屋租期为6个月，应对应0.5个月空置期，且2019年11月10日至16日期间未支付房租，因此被告应向原告支付租金12133.33元。被告既未按合同约定提前一个月通知原告解除合同，又未进行违约赔付。2019年11月下旬被告违约解除租赁合同，此时房屋租赁市场已进入淡季，对原告造成较大财产损失，因此原告请求按合同约定要求被告赔付两个月房租作为违约金，共14000元。合同对房屋水电、燃气费用进行了记录，水表起计底数84，电费剩余82.19元，燃气底数1219。被告未结清水电、燃气费用，2019年11月17日电费剩余8.51元，水表底数93，燃气底数1228。根据北京市相关标准，居民水费2.07元/立方米，污水处理费1.36元/立方米，燃气费2.63元/立方米。因此被告应支付水费30.87元，电费73.68元，燃气费23.67元。被告违背契约精神应由被告承担诉讼费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将北京市西城区XX号房屋委托乙方代理出租，该房屋为2室1厅1卫，面积51.8平方米。代理期限为24个月，自2019年5月10日起，至2021年5月9日止。房屋租金每月7300元，按季交纳。2019年5月10日至2019年7月9日为乙方洽谈客户的工作期，工作期内的租金作为乙方佣金。租金收取方式为乙方将房屋租金划入甲方在兴业银行开设的账户。支付各期租金的日期及租金为：第一次：2019年5月10日7300元；第二次2019年8月10日21900元；第三次2019年11月10日21900元；第四次2020年2月10日21900元。合同总金额为160600元。租赁期内的水、电、燃气、电话费由乙方承担，物业及供暖费由甲方承担。合同约定委托期内甲、乙双方任何一方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月租金作为违约金，并承担因单方原因违约所造成的对方损失。房屋交割单显示水费起计底数为84，电费剩余82.19元，燃气费起计底数1219。2019年5月9日，被告向原告支付首期房屋租金7300元。2019年8月13日，被告向原告支付第二期房屋租金21000元。审理中，原告向本院提交微信通信记录一份，以证明原告曾与被告约定租赁期内每年被告有一个月的空置期，同时证明原告同意下调房租至每月7000元。原告向本院提交通话记录，以证明2019年11月16日被告电话通知原告要求解除房屋租赁合同，并将涉案房屋钥匙放置在涉案房屋门口。原告提交水表、电表、燃气表照片。以证明被告欠付水电费、燃气费情况。2020年1月19日，本院立案受理原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案。后因多次联系被告未果，本院于2020年9月17日于人民法院报G46版向被告公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据双方合同约定，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告按季度支付房屋租金。因此，原、被告虽签订的是《房屋出租委托代理合同》，但原、被告之间实际成立房屋租赁合同关系。该合同系原告与被告的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原、被告均应按合同约定履行相应的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，根据合同约定被告应于2019年11月10日向原告支付第三期房屋租金，但被告未按期支付。2019年11月16日被告通过电话告知原告要求解除合同，并将涉案房屋钥匙放置于涉案房屋门口处，被告系在履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务，因此原告有权解除涉案房屋租赁合同。本院于2020年9月17日通过公告送达方式向被告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，自公告之日起经过60日即视为送达，因此本院视为被告于2020年11月16日收到本案起诉状副本。则涉案房屋租赁合同应于2020年11月16日解除。原告要求确认涉案房屋于2019年11月16日解除，于法无据，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据合同约定，2019年5月10日至2019年7月9日为乙方洽谈客户的工作期，工作期内的租金作为乙方佣金。该约定不违反法律的强制性规定，系原、被告的真实意思表示，双方均应按该约定履行。原告虽主张其与被告曾约定合同期内被告每年享有一个月的免租期，但根据原告提交的微信通信记录，该约定早于原告与被告签订合同的日期，因此应当以原告与被告签订的合同为双方的最终意思表示。现原告要求被告支付2019年5月25日至2019年7月9日的房屋租金，无合同依据，本院不予支持。因原告认可被告于2019年11月16日将涉案房屋钥匙返还原告，现被告未支付2019年11月10日至11月16日的房屋租金，原告要求被告按每月7000元的标准支付，有事实及法律依据，本院予以支持。被告未结清水电费及燃气费，现原告要求被告支付相关费用，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告违约解除合同，应承担相应的违约金。现原告依据合同约定，要求被告按两个月房屋租金标准向原告支付违约金，有事实及合同依据，本院予以支持。被告博耀公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证及答辩的权利，依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李潇潇与被告北京博耀房地产经纪有限公司于2019年5月8日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年11月16日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京博耀房地产经纪有限公司向原告李潇潇支付欠付的租金1400元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京博耀房地产经纪有限公司向原告李潇潇支付欠付的水费30.87元，电费73.68元，燃气费23.67元。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京博耀房地产经纪有限公司向原告李潇潇支付违约金14000元。五、驳回原告李潇潇的其他诉讼请求。案件受理费人民币463元，由被告北京博耀房地产经纪有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如被告北京博耀房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  方晓晨二〇二一年一月二十八日书 记 员  胡玉亚法官助理  彭 瑜