广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初84号原告：曾文昌，男，1961年5月30日出生，汉族，住广州市天河区。被告：张东平，男，1985年5月10日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：罗江湘、胡方昌，均系湖南芙蓉（广州）律师事务所律师。原告曾文昌与被告张东平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾文昌，被告张东平的委托诉讼代理人罗江湘到庭。本案现已审理终结。原告曾文昌向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年1月1日起至2018年11月30日的租金共计72600元给原告（6600元/月×11个月）；2.判决被告支付2018年1月1日起至2018年11月30日使用承租FXXX铺西面阁棚40平方米的租金55440元（参照相邻FXXX铺2018年租金，126元/平方米/月×40平方米×11个月,合同没有相关的约定，但是被告实际占有使用，西面阁棚和铺面连接在一起的，该西面阁棚由我方自行搭建），被告使用铺面到2018年12月11日，其中12月的11天铺租金4158元没有计算在内；3.判决被告违约擅自代表原告向业主广州钛白粉厂冒领铺面装修补助款10000元；4.判决被告支付逾期付款利息，从起诉之日起以138040元为本金，按照中国人民银行同期人民币贷款逾期罚息利息标准计算，自起诉之日起至被告全部付清本息及利息之日止；5.判决被告违约，将被告12000元押金作为违约金归原告所有；6.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、被告于2015年11月18日与原告签订《承租FXXX铺协议书》，合同约定被告向原告租赁广州市XXXX号广州富林木材城交易市场FXXX西面铺和木质建筑物40㎡，并约定为两年的租赁期至2017年12月31日到期。被告从2018年1月1日至2018年12月11日期间，被告一直没有交租和交还租赁物给原告。本案租赁物广州市XXXX号广州富林木材交易市场FXXX商铺时曾柏钧于2016年5月29日向广州富林木材市场承租（注明有转租和分租权），曾柏钧于2016年6月1日将FXXX铺转让给原告曾文昌全权负责出租、管理和事务处理。二、根据合同的相对性，原告（第三房东）2018年都要交租给广州富林木材城（第二房东）。但被告（第四房东）从2018年1月1日至2018年12月11日的租金一直拖欠未给原告，期间原告数次以当面、电话、短信向被告催租和要求退还铺面，但是被告都是拒绝支付租金并一直占用铺面在经营，拒绝交还铺面给原告。1.经原告的不断交涉，被告曾于2018年3月5日答应2018年3月20日前交还承租铺给原告，原告也照顾性答应被告要求，将被告1.2万元原押金抵扣2018年1至2月的租金，答应被告以划账形式，将三月份只收3000元租金和支付所欠水电费并开具收条，但未收到被告的划款，并一直占用承租铺经营至2018年12月11日。2.2018年8月29日下午15时许，天河区公证处黄公证员到被告占用的F035西面铺现场拍照时，被告都在正常营业。3.2018年10月18日被告占用铺的业主广州钛白粉厂负责人张毅，原告曾文昌，被告张东平在广州富林木材城广州钛白粉厂临时办公点协调时，均证实被告仍占用原告出租给被告的本案租赁物。4.直至2018年12月11日，被告才搬离租赁物FXXX铺，但被告张东平拖欠的2018年1月1日至2018年11月租金至今还是一直没有支付给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告张东平辩称：原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，明显缺乏请求权基础，依法应当驳回其全部诉讼请求，被告的具体抗辩事实理由如下：一、原被告之间的租赁合同关系，已于2017年12月31日因合同期限届满而结束。原被告之间租赁合同关系2017年12月31日结束，被告已经依约向原告付清了租赁期限内的租金，之后，因法院于2017年8月15日在商铺张贴搬迁公告，责令被告2017年8月31日前腾空商铺，交法院处理等客观原因，原被告间未再续签租赁合同。二、法院张贴通知后商铺就已经无法正常经营，从2018年4月开始完全无法开展经营活动。法院在商铺张贴通知后，租户陆续搬离，无法正常经营。2018年4月初，商铺所有权人广州钛白粉厂对涉案商铺周边采取了封路、停水等停止经营措施，故从2018年4月开始涉案商铺完全无法经营。三、根据涉案承租协议首部的明确约定，西面阁棚约40平方米免费给被告使用，故即使原被告之间续签了租赁合同，原告诉请被告支付涉案商铺西面阁棚的租金55440元也没有事实和法律依据。四、2018年10月15日，被告与案外商铺所有权人广州钛白粉厂签订《收回租赁物协议书》，被告与广州钛白粉厂对被告无权占有商铺期间的场地占用费进行了结算。原被告涉案承租协议到期之后，被告占有涉案商铺依法属于无权占有，虽然占有租赁物无法实现正常经营目的，但是事实上无权占有了该商铺。为此，被告与涉案商铺所有权人在签订的《收回租赁物协议书》中对被告的场地占用费进行了结算，广州钛白粉厂也依据该协议对被告进行了腾退补助和奖励。该协议约定系双方真实意思表示，合法有效，该款项并非原告诉称的擅自代替原告冒领。五、本案原告存在滥用诉讼权利之嫌，原告在2019年1月31日基于本案相同理由对被告向法院提起诉讼，一审庭审结束之后，于2019年4月12日申请撤诉。六、根据原告当庭提交的民事判决书认定的事实，本案原被告签订的承租协议及曾柏钧与广州富林木材城交易市场有限公司所签订的租赁协议均为无效协议，最后根据该判决书的判决结果，最终曾柏钧向广州富林木材城交易市场有限公司支付2017年8月1日至2018年3月31日的占用费，对于该期间合同无效，实际应支付的占用费我方已经全部结清给原告。对于1万元款项，被告依据2018年10月15日和广州钛白粉厂签订的收回租赁物协议书收取了该款项，故不存在牟利。双方已通过押金抵扣2个月的租金，另外支付了3000元现金，之后因为涉案的铺面没有正常使用，双方约定的合同已届满。结合双方签订的承租协议书，合同到期之后，押金抵扣租金，我方缴纳租金缴纳到2018年3月31日，之前的租金已全部缴纳齐全。综上所述，请求法院在查明本案事实的基础上，依法支持被告的上述答辩意见，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年11月18日，曾文昌（甲方/出租人）与张东平（乙方/承租人）签订《承租FXXX铺协议书》，约定甲方将广州市天河区XXXX号富林木材城交易市场FXXX靠西面面积约50平方米租给乙方使用，西面阁棚面积约40平方米免费给乙方使用，租期2年，自2016年1月1日至2017年12月31日止（2015年11月18日至2015年12月31日不计租，作为乙方装修期）租金按每月租金6000元，逐年递增5%，甲方收取乙方押金12000元。如甲方提前终止合同，甲方退还乙方押金和二个月租金，如乙方提前终止合同，押金及租金不予退还。如有政府指令性要求房屋拆迁等造成损失，双方不算违约且各自承担自己的损失。乙方必须按时交纳租金，否则，每逾期一天按应交款额追加5%的滞纳金处罚，逾期7天视乙方违约，甲方有权收回该铺和没收押金。同日，被告向原告支付押金12000元及2016年1月份租金6000元。2016年5月29日，广州富林木材城交易市场有限公司（出租方/甲方）与曾柏钧（承租方/乙方）签订《广州富林木材城交易市场租赁合同》约定：甲方将位于广州市XXXX号“广州富林木材城交易市场”FXXX铺出租给乙方用于经营木材，总建筑面积为199平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止。原告提交《曾柏钧转让FXXX铺给曾文昌协议书》载明：曾柏钧（甲方）现将广州市XXXX号广州富林木材城交易市场FXXX铺转让给乙方，从2016年6月1日起，该铺的出租、管理和事务处理等一切责任均由乙方完全负责。落款处有“曾文昌”、“曾柏钧”字样的签名及指模。2017年8月15日，本院作出（2017）粤0106执8782号公告，载明：被执行人广州富林木材城交易市场有限公司应将位于广州市天河区东圃石溪广州钛白粉厂厂区的租赁场地交还两申请执行人……本院责令被执行人及其他使用人在2017年8月31日前迁出并腾空上述房屋、场地、交本院处理。2018年9月6日，本院作出（2017）粤0106执8782号通知书，载明：现被执行人广州富林木材城交易市场有限公司已腾空并迁出其场地，但仍有部分使用人在该场地继续经营，尚未搬离。本院现再次责令所有使用人在2018年9月15日前腾空并迁出经营场所，交由现场的广州钛白粉厂工作组（位于F13栋）处理。逾期未腾空迁出，本院将于2018年9月16日期对使用人的经营场所进行强制停电处理并依法强制执行。2018年3月28日，广州富林木材城交易市场有限公司向曾柏钧发出《解除租赁合同收回租赁物业通知书》，载明：因你方长期拖欠租金已构成严重违约，我司依租赁合同约定，解除你方与我公司签订的《租赁合同》，我司已通知你方，并将商铺另行出租，限你方于2018年4月3日前交回我司商铺并结清所有拖欠租金等费用。2018年8月25日，广州钛白粉厂向该厂厂区地块租赁物各次承租人发出《关于腾退租赁物的通知》载明：根据天河法院（2017）粤0106执8782号执行公告及广州市政府有关广州国际金融城东区土地收储这一不可抗力事件，我厂决定收回我厂地块租赁物，办理对象为与广州富林木材城交易市场有限公司签订《租赁合同》，实际承租了该司转租的位于天河区东圃石溪我厂厂区地块上租赁物，并实际履行了租约的承租人。对于符合我厂要求并按期与我厂签订《收回租赁物协议书》并按协议约定的期限腾退并交还我厂租赁物的次承租人给予一定的经济补助及相应的奖励。2018年10月15日，广州钛白粉厂（甲方/出租人）与张东平（乙方/次承租人）签订《收回租赁物协议书》，约定：乙方同意在2018年11月30日前向甲方腾退全部租赁物业，基于乙方自愿主动向甲方腾退并交还租赁物及甲乙双方已签署本协议，甲方同意在乙方完全履行本协议后给予乙方一定的经济补助及奖励。甲方按乙方向甲方腾退并交还租赁物的建筑面积共33.40平方米、以100元/平方米的标准，应计发乙方的搬运费补助共计3340元，甲方同意在乙方完全履行本协议后，计发乙方装修补助奖励6660元。被告确认其已依据上述协议领取1万元补助款。原告称2018年12月11日前被告一直占用案涉商铺且未向其支付相关费用，并提交以下证据予以证明：1.公证书。2.会议纪要。3.广州钛白粉厂证明。该证明载明：兹证明张东平于2018年12月11日将东景木业场地清空腾退给我厂。4.短信截图（手机号码为137××××4167）。被告对会议纪要不予认可，对其他证据的真实性予以确认。经本院询问，被告确认137××××4167的手机号码系其本人使用。经原、被告双方确认真实性的租赁纠纷和解协议载明：广州富林木材城交易市场有限公司（甲方）同意不向乙方追缴F16、FXXX、F404、F711铺从2018年3月31日以后的租金等费用（因2018年3月4日起断水断电和垃圾堵门已无法正常使用），同意由曾柏钧、饶思礼（乙方）将上述四个铺面移交给铺面业主广州钛白粉厂。原告称上述协议证明其自2018年4月1日后应向广州富林木材城交易市场有限公司支付案涉场地的占用费，但双方协商以占用费抵扣曾文昌损失，故不再支付。被告称上述协议证明案涉场地自2018年3月4日起已无法正常使用。被告提交收据拟证明押金已抵扣2018年3月份租金已付清。收据载明：今收到三月份租金3000元，2018年1-2月份租金用原押金抵扣（划账）。原告对该证据的真实性予以认可。经本院询问，被告称其于2018年12月11日撤场，案涉场地于2018年3月4日被断水断电，无法正常使用。另查明，广州钛白粉厂、广州市红心化工厂以广州富林木材城交易市场有限公司为被申请人，向广州仲裁委员会申请仲裁，该委于2016年4月25日作出（2014）穗仲案字第4798号裁决，裁决解除广州富林木材城交易市场有限公司与广州钛白粉厂、广州市红心化工厂签订的《广州钛白粉厂房地产租赁协议》等内容。广州市中级人民法院经审查后作出（2016）粤01民特785号民事裁定，裁定驳回广州富林木材城交易市场有限公司关于撤销广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第4798号仲裁裁决的申请。2018年3月26日，广州富林木材城交易市场有限公司向本院起诉曾柏钧，请求判令曾柏钧支付拖欠的租金、管理费及违约金等费用，本院于2018年9月17日作出（2018）粤0106民初8391号民事判决，认定：广州富林木材城交易市场有限公司与曾柏钧签订的《广州富林木材城交易市场租赁合同》未经广州钛白粉厂、广州市红心化工厂同意或追认，为无效合同。判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，曾柏钧向广州富林木材城交易市场有限公司支付2017年8月1日至2018年3月31日期间的租金、管理费共计173248元；二、驳回广州富林木材城交易市场有限公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。原、被告租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月31日向本院提起诉讼，原告于2019年4月12日向本院提出撤诉申请。本院于2019年4月16日作出（2019）粤0106民初3072号民事裁定，裁定准许原告曾文昌撤回起诉。本院认为：案涉租赁合同期限已届满且被告已向广州钛白粉厂交还场地，该合同已实际解除。关于租金及逾期付款利息。首先，经原、被告确认真实性的收据、银行流水与被告陈述相互印证，足以证明被告已向原告支付租金至2018年3月31日。其次，根据原、被告提交的证据及双方陈述可知，案涉场地自2018年3月4日起停水停电，无法正常使用，且生效判决认定曾柏钧就案涉商铺与广州富林木材城交易市场有限公司签订租赁合同无效，曾柏钧支付租金2018年3月31日，故原告请求被告支付2018年1月1日至2018年11月30日期间的租金及上述期间FXXX铺西面阁棚40平方米场地的租金、利息缺乏理据，本院不予支持。关于违约责任。如前所述，被告已按期支付租金至2018年3月31日，且生效判决认定曾柏钧就案涉商铺与广州富林木材城交易市场有限公司签订租赁合同无效，而本院两次在案涉场地张贴公告通知被告将案涉场地交还本院或广州钛白粉厂处理，故被告未按合同约定将场地交还原告，不存在过错。原告基于被告违约请求没收被告押金缺乏理据，本院不予支持。关于装修补助款。张东平与广州钛白粉厂达成的协议与本案不属于同一法律关系，本院在此不予处理。原告如认为其权利受损，可另寻法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告曾文昌的全部诉讼请求。本案受理费3300元，由原告曾文昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  田常国人民陪审员  马 颖二〇二一年一月二十五日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚