广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16111号原告：李勇恒，男，1994年4月29日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：廖忠安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：旷昌华，男，1969年10月21日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖巧玲，广东南天星律师事务所律师。原告李勇恒诉被告旷昌华租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了独任审理。原告李勇恒的委托诉讼代理人廖忠安，被告旷昌华的委托诉讼代理人袁良平、肖巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇恒向本院提出诉讼请求：1.判令旷昌华向李勇恒返还2020年10月至12月的租金共计60000元；2.判令旷昌华向李勇恒返还押金40000元；3.判令旷昌华向李勇恒支付违约金20000元；4.判令旷昌华向李勇恒支付维权支出的律师费10000元；5.判令本案诉讼费由旷昌华承担（迳付）。事实与理由：涉案《租赁合同》实际于2019年9月2日正式签订。但在2019年5月31日至2019年7月19日期间，双方就已经对租赁合同的内容进行了多次沟通，其中2019年6月26日，李勇恒明确提出“出租方需督促该房产内部消防楼梯物业方拆除后交给承租方使用，或全权委托承租方督促物业拆除该消防楼梯”，旷昌华在次日明确回复“消防楼梯已和物业沟通，物业会负责拆掉”，并于7月1日向李勇恒推荐了物业管家“梅蓝”跟进楼梯拆除事宜。随后李勇恒于7月23日支付了押金4万元。在李勇恒的督促跟进下，该楼梯于8月21日才最终拆除清场。随后李勇恒在8月26日支付了10月的租金2万元。李勇恒于10月6日发现商铺内不知为何又被建了一个钢质楼梯，当即对现场拍照发给旷昌华进行沟通，但旷昌华没有给予回复。李勇恒于10月11日向旷昌华发出书面告知函，告知商铺内被加建了楼梯导致无法使用，表示暂停支付租金，并要求其将加建楼梯解决、房产正式交付李勇恒使用。但旷昌华一直拖延，始终未能解决该楼梯问题。对此，李勇恒一直积极与其协商解决问题，尽最大诚意继续履行合同，在商铺一直无法使用的情况下，仍然向旷昌华支付了2020年11月和12月的租金。2020年1月20日，李勇恒再次向旷昌华发函，告知因商铺一直无法使用，无法产生收益，李勇恒已无法再支付后续租金，要求旷昌华处理上述楼梯产权问题并给出确切的解决时间，若无法解决，则李勇恒要求解除合同、退回押金及已支付的租金。期间，李勇恒多次与旷昌华、物业沟通该商铺问题，但旷昌华一直未能解决。3月6日，李勇恒再次向物业申请装修备案，要求拆除商铺内的楼梯，物业书面回复该楼梯为政府配套设施，不可拆除。至此，李勇恒已尽最大努力沟通解决，但仍无果，只能等待旷昌华给出解决方案。此后，因爆发新冠××疫情，本案商铺问题也被搁置。8月8日，旷昌华突然向李勇恒发出《催缴租金函》，要求李勇恒支付2020年1月至8月的租金及管理费。李勇恒对此予以积极回应，于2020年8月13日复函，表示仍然愿意承租商铺，但因楼梯产权问题未能解决，商铺也一直无法使用，要求免除该期间的租金，重新商定租金标准，并提出了合理的承租方案。但旷昌华均不同意，并向法院提起诉讼，要求李勇恒继续支付租金并承担违约金等无理要求。对此，李勇恒认为，根据合同法第二百一十六条和第二百二十八条规定，本案是旷昌华未履行交付租赁物的基本义务，同时出租的租赁物存在产权争议，导致李勇恒无法使用租赁物，是旷昌华根本违约，李勇恒无法实现合同目的。因此，李勇恒有权要求解除合同，旷昌华退回押金、租金，并承担违约责任。李勇恒一直秉着协商解决的态度，积极寻求解决方案，降低双方的损失，但无奈旷昌华丝毫不予理会，反而要求李勇恒承担违约责任，明显显失公平。李勇恒迫于无奈，只能提起本案诉讼，希望法院依法支持其诉讼请求。被告旷昌华辩称，一、案涉租赁合同签订后，李勇恒并未履行合同约定的按期足额支付租金的义务，旷昌华早在李勇恒提起本案诉讼前，就已就李勇恒拖欠租金、违约金等事宜提起诉讼，李勇恒提起本案诉讼完全系为推脱相应法律责任，拖延诉讼时间，故意制造诉累。二、案涉商铺不存在任何使用障碍，旷昌华已履行合同义务，李勇恒主张案涉商铺一直无法使用，与事实不符。1.案涉租赁合同系于2019年7月19日签订，在合同的落款日期足以体现，李勇恒主张为2019年9月2日签订，与事实不符，与其支付押金的时间也不相符。2.合同签订后，旷昌华向李勇恒按期交付了案涉商铺，并给予李勇恒装修免租期，已履行了合同的义务。李勇恒已接收，说明符合使用条件。3.李勇恒已交三个月租，双方已经开始履行租赁合同一段时间，也说明商铺符合使用条件。三、案涉商铺交由李勇恒使用后，根据租赁合同，案涉租赁物的一切使用权和管理权及收益权均系由李勇恒控制和支配，对于其主张2020年10月6日发现商铺被加建了钢质楼梯，旷昌华并不知情也并非其所为，李勇恒在租赁商铺期间未尽基本的管理义务，致被第三方加建楼梯，李勇恒对此应承担全部责任。旷昌华无任何阻碍商铺使用的行为，李勇恒以此拒付租金，毫无事实和法律依据，也明显违反了双方合同的约定，除应向旷昌华足额支付拖欠的款项外，还应按照合同的约定支付违约金。四、即使案涉商铺在李勇恒控制和使用期间被第三方加建了楼梯，也并不影响李勇恒的正常使用。且该加建行为是在李勇恒租赁期间发生的，并不受旷昌华所管控，也非旷昌华原因所致。因此，系李勇恒对旷昌华负有恢复原状的义务，而不能成为李勇恒减少租金的理由，更不能成为李勇恒拒付租金的理由。五、李勇恒在租赁期间，作为案涉商铺的合法使用人，如因第三方的行为使其无法使用商铺或使其权益受损，李勇恒完全可以要求侵权人承担赔偿责任，而与旷昌华无关。何况，在旷昌华知道该情况后，也已积极配合李勇恒去处理，已履行了作为出租方的应尽义务，不应对第三人的侵权行为承担任何责任。另，根据合同的相对性原则，李勇恒不履行支付租金的义务，显然已构成违约。六、案涉商铺并不存在任何产权问题，图纸上本就并不存在楼梯，李勇恒自始至终也并无提供证据证明因出租方对案涉物业存在权利瑕疵而致使其无法使用案涉商铺，应承担举证不能的不利后果。七、如案涉商铺无法使用，李勇恒也不会还缴纳了2020年10月至12月的租金，其主张明显自相矛盾。八、李勇恒之所以拒付2020年1月份以后的租金，无非是希望旷昌华减少租金，意图将其控制商铺期间被加建楼梯的责任直接推卸给旷昌华。李勇恒主张系因被加建的楼梯无法拆除，并称无法装修备案，故而无法使用案涉商铺，完全与事实不符。其一，即使被加建了楼梯，该楼梯的占用面积也非常小，所占一个平方米不到，且位于商铺最里面，也并未影响李勇恒的正常使用。案涉租赁物是两个铺位打通一并交由李勇恒使用，除去楼梯面积，其他面积也完全可以使用，而并非李勇恒主张的，多了第三方加建的楼梯，就必然导致其商铺无任何使用价值，李勇恒租赁铺位更看重的应是地理位置和所处之地的商业优势，而并不是商铺内是否存在被加建的楼梯。其二，从李勇恒提交证据《装修备案表》的内容看，其不能办理装修备案的主要原因并非商铺的楼梯不允许拆除的问题，而是其根本就并未提供装修图纸。其三，从其提交装修备案申请的时间，也可看出，其根本无意真正使用该商铺而是在想办法如何找借口解除合同又不承担相应的责任。李勇恒于2020年3月6日才申请装修备案，从其诉状中主张的2019年10月6日就已发现被加装了楼梯到2020年3月6日，中间长达五个月的时间，即使2020年1月23日起受疫情影响未能启动装修，但从2019年7月签约到10月，中间长达三个月的时间，从2019年7月到2020年1月23日长达六个月，李勇恒都未申请装修备案，可见其并未想要真正使用该商铺，而是在想办法如何解约又不承担责任。如上所述，李勇恒拒付租金和物业费已构成根本违约，经多次催告仍拒不支付，旷昌华唯有依据合同的约定解除双方的租赁合同并要求交回商铺和结清所有费用。李勇恒收到应诉材料后，为逃避相应的法律责任，才提起本案诉讼，显然其诉请均缺乏事实和法律依据，应不予支持。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，广州市万卓置业有限公司（甲方）与衡山县永铭休闲农庄有限公司（乙方）签订两份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买其开发的万科尚城御府自编A3、S4栋1层104房、105房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街6号（自编A3、S4栋）104房、105房（以下简称涉案房屋），商品房的用途为商业，甲方应当在2019年6月30日将涉案房屋交付乙方使用。附件《房地产平面层图》中的图纸显示涉案104房、105房内无楼梯。2019年7月1日，衡山县永铭休闲农庄有限公司出具《声明》称：该司同意由旷昌华（该司的法定代表人）以其个人名义对外出租涉案房屋，并同意其以个人名义对外签订租赁合同并收取租金、保证金/押金等。2019年7月19日，旷昌华（出租方）与李勇恒（承租方）签订《租赁合同》，旷昌华将涉案房屋出租给李勇恒作商业使用。第一条约定：1.租期从2019年8月1日至2025年7月31日止，共6年，含免租期2个月（从2019年8月1日起至2019年9月30日止），如承租方提前退租无免租期。2.保证金40000元，保证金不能抵扣租金。3.租金每月20000元，从2019年10月1日起按约每月缴交。4.结算方式：租金按月结算，在每月的第5日前按银行转账付款方式付款。第二条约定：签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。第三条约定：双方同意出租方交付该物业予承租方使用日期为合同签订当日。第五条约定：在租赁期内，承租方承担下列责任：1.依时交纳租金及每月的管理费、水电费等一切费用。如承租方不按时交租，出租方应及时发出微信或书面催租通知函。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按所欠租金的每日5%累计计算向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达十日，视为承租方违约，出租方有权单方解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。第六条约定：违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。4.因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方有权收回该房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二名人员作证，并由该物业管理处进行见证作依据。第十三条约定：该商铺租金第一年、第二年不递增。承租方逾期交租的，按欠租总额每日百分之五计付违约金。2019年7月23日，李勇恒向旷昌华支付保证金40000元。李勇恒还分别于2019年8月26日、11月18日、12月13日向旷昌华支付10月至12月的租金共计60000元。租赁合同签订前后，双方的工作人员均有通过微信对涉案房屋租赁事宜进行沟通。2019年5月31日，李勇恒的工作人员询问：“你铺里面有个楼梯的，那个楼梯是要拆的吗？”旷昌华的工作人员在咨询物业公司工作人员后回复该楼梯承租人可在装修时拆除。2019年6月3日，李勇恒的工作人员提出该楼梯很厚很牢固，需要物业公司拆除，旷昌华的工作人员表示其去跟物业公司沟通该楼梯问题，并询问何时可以签合同。2019年6月27日，旷昌华的工作人员回复涉案房屋内的消防楼梯已和物业沟通，物业公司会负责拆除，并于2019年7月1日将物业公司工作人员的微信“梅蓝”推送给李勇恒的工作人员，让其与物业公司沟通。2019年7月19日，李勇恒在租赁合同上签字后将合同邮寄给旷昌华。2019年7月25日，旷昌华的工作人员催促李勇恒“要交二押一租，签了合同就要交上，尽快打款过来”。2019年9月2日，旷昌华在租赁合同上签字后将合同邮寄给李勇恒。7月至8月期间，李勇恒的工作人员联系物业公司工作人员让物业公司负责拆除涉案房屋内的楼梯，李勇恒确认该楼梯于2019年8月21日由物业公司最终拆除。2019年10月6日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员涉案房屋内原楼梯拆除后，又重新建了一个楼梯。2019年10月9日，李勇恒发函给旷昌华称因涉案房屋被物业管理处加建楼梯，大量工程物料堆放在内，一直处于整改状态，未告知其具体加建工程完成时间，导致其至今未能使用该房产，要求暂停支付租金并要求就物业管理处加建楼梯工程验收通过，涉案房屋正式交付试用起，将免租期相应延后两个月。2019年10月11日，旷昌华的工作人员让李勇恒的工作人员尽快找物业或营销处理好此事，其已将涉案物业出租，承租方有权履行一切的使用权和管理权。同日，旷昌华还复函李勇恒，其已将涉案房屋交给李勇恒使用，在李勇恒承租期间出租方未收到相关任何加/改建消防梯的通知且完全不知情，也未同意加建，故不同意延长免租期的请求。2019年10月12日，李勇恒的工作人员告知已将涉案房屋上锁，旷昌华的工作人员告知其要跟进处理此事。2019年12月16日，旷昌华的工作人员告知李勇恒其已经与开发商协商，但还没达成一致意见。2019年12月30日，李勇恒的工作人员告知称其已与开发商沟通过，开发商称要把楼梯封起来，这样涉案房屋的面积就减少了很多。2020年1月20日，李勇恒发函给旷昌华，称因涉案房屋内加建楼梯的产权问题一直未得到解决，管理处及居委以此理由不予装修，故其至今未能装修投入使用，其希望出租方协助处理上述产权问题，并给一个确切的解决时间，如出租方无法处理，其要求解除租赁合同，退回租赁押金及已交付的租金。妥投证明显示邮件为他人代收，旷昌华称其未收到上述邮件。2020年3月3日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员称物业公司因楼梯占用楼上面积，不给其装修。3月4日，旷昌华派人到涉案房屋重新丈量了房屋面积。3月6日，李勇恒的工作人员告知旷昌华的工作人员称因物业公司不允许拆除楼梯，故不同意给其办理装修备案，李勇恒为此提交了《装修备案表》，显示李勇恒向物业公司申请2020年3月6日至4月15日装修，装修施工项目包括拆除涉案105号铺内部楼梯一条，物业服务中心手写意见“此步梯为政府配套设施使用、不可拆除、装修图纸未提供、不能办理装修备案”。3月6日，旷昌华的工作人员告知李勇恒的工作人员，旷昌华购买涉案105房时平面图中是没有楼梯的，新建楼梯与其无关，让李勇恒的工作人员去找开发商。李勇恒的工作人员回复称其本来有上锁，现在锁都不见了，楼梯已经打通到隔壁。3月12日，李勇恒的工作人员称重新测量后涉案105房只有77平方，合同显示有82.1825平方。4月26日，李勇恒的工作人员询问旷昌华的工作人员开发商那边怎么回复，旷昌华的工作人员回复称“在催，还没有结果”，让李勇恒的工作人员去催催，李勇恒的工作人员提出“现在因你们产权方面不能营业，租金是不能要我交的。”7月30日，李勇恒的工作人员再次询问旷昌华的工作人员涉案房屋公司打算如何处理，旷昌华的工作人员回复称尚未处理。8月4日、8月6日，双方协商之前的租金如何处理，旷昌华的工作人员要求李勇恒支付全部拖欠的租金，李勇恒的工作人员称因为涉案房屋现在加建了楼梯，其无法拆除，如装修只能将楼梯封起来，这样商铺面积就会变小，而且之前是因为产权存在纠纷造成其无法使用，不同意支付租金。旷昌华的工作人员回复称其交付涉案房产时是无楼梯的，开发商加建楼梯是在承租期内，承租期内已将涉案房屋的管理权和使用权交给承租方，故加建楼梯一事，应由李勇恒承担责任，并让李勇恒明确是继续租用还是不租了，如果要继续租用需补足租金，如果不租了就终止合同。8月8日，旷昌华向李勇恒邮寄《催缴租金函》，要求李勇恒在2020年8月15日前支付2020年1月至8月的租金及管理费，逾期支付，旷昌华将按合同约定解除合同，没收保证金。李勇恒于2020年8月10日签收后，约旷昌华面谈，因旷昌华不在广州未碰面。8月13日，李勇恒向旷昌华发出《关于催缴租金的复函》，称不同意出租方解除合同、没收保证金的要求，并提出因物业加建了消防楼梯，占用了商铺面积，商铺面积已不符合租赁合同约定，要求按现有使用面积计算租金，重新商定租金标准，并要求免除商铺无法使用期间的租金。旷昌华称未收到该邮件。8月14日、18日和9月1日，旷昌华的工作人员再次催促李勇恒决定是继续租用、补齐租金还是不租、交回商铺。2020年8月18日，旷昌华向李勇恒邮寄《律师函》，告知李勇恒因其欠付2020年1月至8月的租金及管理费，构成违约，现通知解除租赁合同，并支付所有欠付的租金、管理费及违约金等。李勇恒于次日签收。9月7日，李勇恒明确答复要交回商铺给旷昌华，询问需要怎么办理手续。2020年9月21日，李勇恒将涉案房屋交还给旷昌华，双方办理了交接手续。李勇恒还提交了其工作人员与“梅蓝（万科尚城）管家”的微信记录拟证实加建的楼梯属于公建配套，需要业主出面才能处理，微信记录显示：2019年11月27日，“梅蓝（万科尚城）管家”告知李勇恒：“商铺要开门，给工程师清垃圾”“确定了是公建配套，公建配套是居委的，业主要求赔偿，你联系他过来吧”。李勇恒还提交了涉案房屋内原有楼梯和加建楼梯的照片，照片显示加建的楼梯从二楼延伸至一楼距离地面约2米处。李勇恒为证实其为本案支出的律师费，提交了其为本案聘请律师而签订的《民事委托代理合同》，合同载明律师费金额为10000元。李勇恒还向本院提交了律师费的支付凭证和发票。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《声明》、营业执照、《租赁合同》、来往函件、邮寄单、妥投证明、支付凭证、微信聊天记录、照片、《装修备案表》《委托书》《商铺交接确认单》《民事委托代理合同》、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，李勇恒与旷昌华签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、诚信履行。关于涉案房屋交付时间的认定。《租赁合同》第三条约定交付时间为合同签订当天，《租赁合同》下方载明的签署日期为2019年7月19日，虽然旷昌华于2019年9月2日才将签名捺印的《租赁合同》邮寄给李勇恒，但李勇恒在2019年7月已支付押金，并在7、8月间已与物业公司联系拆除原有楼梯事宜，视为其已经接收了涉案房屋，故本院认定涉案房屋已于合同签订当天交付给李勇恒。关于租金是否应予返还。本院认为，旷昌华在将涉案房屋交付给李勇恒时，已明确表示原楼梯可以拆除，而在原有楼梯被拆除后，物业公司又在涉案房屋内加建了楼梯并且无法拆除，从照片上看，该楼梯明显已影响了涉案房屋的使用。李勇恒在2019年10月发现加建楼梯后，已及时通知旷昌华并多次要求其进行处理，但旷昌华迟迟未予处理，甚至要求承租方予以处理，而承租方亦按照出租方的要求多次寻求处理方式，但该事件明显属于出租方应协商处理的范畴，出租方将该义务强加给承租方明显不合理。加建楼梯后的房屋并不符合租赁合同约定的使用要求，旷昌华作为出租方，在李勇恒长达8个月未支付租金的情况下，未及时要求解除合同，未及时采取措施防止损失的扩大，出租方对此存在过错。李勇恒在2019年10月发现涉案房屋加建楼梯后，虽积极与旷昌华沟通解决事宜，但直至2020年8月，仍未明确如何处理，如其认为不符合使用条件，应及时要求解除合同，防止损失的扩大。2020年8月，在旷昌华的多次催促下，李勇恒才在2020年9月明确同意解除合同、退还商铺，并于2020年9月21日才交还房屋，其对涉案房屋损失的扩大亦具有明显的过错。综合双方的过错程度，本院认为双方均应对涉案房屋空置期间的损失承担责任。本院在另一关联案件中已认定李勇恒除承担实际支付的3个月租金外，还需再向旷昌华支付一个月的租金20000元作为空置期的损失，故本院对李勇恒要求返还支付的租金60000元的诉讼请求依法予以驳回。关于违约责任。本院认为，本案起因是涉案房屋内加装了楼梯使涉案房屋不满足合同约定的使用条件，李勇恒并无恶意违约行为，且双方在合同履行过程中均存在过错，故本院对李勇恒主张的返还押金40000元的诉讼请求予以支持。李勇恒还主张违约金20000元，无合同依据，本院不予支持。关于律师费。双方在合同中并未对此有明确约定，该律师费是李勇恒为本案支出的合理费用和成本，且双方在合同履行过程中均有过错，故本院对律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告旷昌华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李勇恒返还押金40000元；二、驳回原告李勇恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告李勇恒负担2008元，被告旷昌华负担892元。上述案件受理费原告李勇恒已预缴，被告旷昌华在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告李勇恒。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二一年一月八日法官助理彭逸婷书记员王汝欣