新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4128号 原告：宗伟，男，1970年5月4日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：张江，新疆天和律师事务所律师。被告：伊犁港深房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市218国道58公里处北侧农副产品1号批发市场。法定代表人：邹丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。原告宗伟与被告伊犁港深房地产开发有限公司（以下简称港深公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗伟及其委托诉讼代理人张江，被告港深公司的委托诉讼代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗伟向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2016年8月1日至2020年4月30日止的逾期交房违约金197,759.7元、支付自2020年5月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金；2、被告支付自2016年8月1日至2020年4月30日止的逾期办证违约金184,121.1元、支付自2020年5月1日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月4日，原告就购买被告位于伊宁市××路房屋与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告就75.77平方米房屋支付对价款为1,363,860元，被告应于2016年7月30日交付涉案房屋并办理房屋产权登记。至今被告仍未履行约定的义务，故诉至法院。被告港深公司辩称，我方于2016年7月30日通过报纸公告的方式交付涉案房屋，原告因自身原因至今未接受涉案房屋，故我方不承担逾期交房违约金；原告从未向我方主张过逾期交房违约金，其主张的2018年11月3日前的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告对该部分的违约金丧失胜诉权；涉案房屋所在的楼宇自2016年8月起交付业主使用至今，原告因自身原因未受领涉案房屋，其应当自行承担扩大损失部分，涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金明显过高，故对违约金部分，请求法院予以调减；我方不应承担逾期办证违约金，涉案合同约定在房屋交付使用后180日内，我方协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，因原告至今未受领涉案房屋，故要求我方协助办理产权转移登记的条件不成就；我方仅有协助原告办理产权转移登记手续的义务，但截至本案起诉时，原告从未主张要求被告履行协助义务，且原告自身也未履行义务即向产权转移登记机构申请办理产权转移登记手续；原告从未向我方主张过逾期办理产权转移登记的违约金，故原告对2018年11月3日前的违约金已过诉讼时效，原告丧失胜诉权，涉案《商品房买卖合同》约定的办理产权转移登记违约金明显过高，且原告并未有任何损失，故请求法院对该违约金也予以调减。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的商品房买卖合同、（2018）新4002民初4176号民事判决书、（2019）新40民终1934号民事裁定书，由于被告对上述证据均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交如下证据：1、工商信息打印件两份，拟证实被告与安邦物业公司是股东之间的关联公司，且有利益冲突，故被告提供安邦物业公司的物业服务合同实际是自己为自己随时起草的合同，不符合合同第八条交房的约定和《物业管理条例》的相关规定。商品房买卖合同第十六条约定前期物业中也能看出被告为了增加房产的销售，约定商业的物业费是1元/月/每平方米，而前期物业合同中物业费是4元/月/每平方米，故该前期物业合同是没有经过相关部门备案的。被告质证认为：对该组证据的真实性认可，对关联性及证明目的不认可，被告与安邦物业公司均为独立法人，两公司之间不存在股东重合。本院认证：因被告对该组证据的真实性予以认可，但该组证据与原告主张不具有关联性，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。被告针对其辩称，提交证据如下：1、中标通知书复印件一份（从伊宁市城建档案馆调取），拟证实聚龙公馆一期二标包括涉案房屋所在的9号楼。原告质证认为：对该组证据的真实性认可，但与本案无关。本院认证：因该中标通知书载明有涉案楼栋，且原告对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据予以采信。2、工商信息打印件四份、照片打印件四张，拟证实涉案房屋符合交付条件，原告因自身原因未受领，被告不应当承担2016年8月1日之后的逾期交房违约金。原告质证认为：对该组证据的真实性认可，但与本案无关，原告向被告主张的是合同约定的权利而非涉案房屋是否开业的权利。本院认证：因原告对该组证据的真实性认可，但该组证据不能证实被告已通知原告交付房屋，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。3、入住通知单复印件三份、业主入户手册复印件三份（均与原件核对无异），拟证实涉案楼宇的其他业主于2016年9月就可以接收涉案房屋，被告交付的房屋符合交付条件且被告履行了通知业主收取房屋的义务。原告质证认为：对该组证据的真实性不认可，该组证据中名为王明星的业主与本案无关，剩余1×室、×室的两名业主与本案无关，是否能交房、能入住以商品房买卖合同第八条约定的条件为依据，入住通知单的业主是否愿意接受第八条的约定，是其对合同权利的放弃，故该组证据与本案无关。本院认证：因被告已出示该组证据的原件与复印件核对，但该组证据不能证实被告已通知原告交付房屋，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。4、法庭笔录打印件一份（从本院档案室调取），拟证实法庭笔录第八页中原告自认被告于2018年9月28日取得建设工程竣工验收备案证明即竣工验收备案证明与我方在第一次开庭时提供的竣工验收备案表为同一性质文件。原告质证认为：对该组证据的真实性认可，对关联性不认可，因涉案商品房买卖合同第八条约定的交付条件之一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明，被告提交的备案表与竣工验收备案证明是两个不同的结论，备案证明是结果，备案表是程序，故不能用程序性的文件代替结果性的结论。本院认证：对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，本院对该组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2015年5月4日，原告宗伟与被告港深公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于伊宁市××区聚龙公馆第×号商业楼×号商铺，该商品房建筑面积为75.77平方米，单价为每平方米18,000元，总金额为1,363,860元；原告应当在2015年5月25日前分两期支付全部房价款，首期支付房价款为1,089,860元，尾款金额为274,000元应当在2015年5月25日前支付；被告应当在2016年7月30日前向原告交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、被告应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同这三项交付条件的商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点；逾期交付超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向原告支付违约金；商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。二、2016年1月25日，被告与伊犁安邦物业服务有限公司签订涉案房屋所在小区的《前期物业合同》。2016年7月25日，伊犁正业房地产测绘有限公司出具聚龙公馆×号商业楼的实测报告。2016年7月28日，涉案房屋取得建设工程竣工验收报告。2016年7月29日，被告在伊犁晚报上发布入住公告，公告内容为聚龙公馆一期×、×、×、×、×、×号商业楼于2016年7月30日起在“聚龙公馆”项目地售楼处办理入住公告。2016年8月1日起即有业主办理入住手续。三、2018年，原告将被告诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求返还购房款及支付利息。本院对此作出（2018）新4002民初4176号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费25,274元，减半收取12,637元，由原告负担。该判决对上述事实进行了认定。该案庭审中，原、被告对被告于2018年9月28日才取得涉案工程的建设工程竣工验收备案证明的事实均予以认可。原告不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院，在该院审理过程中，原告自愿向其书面申请撤回上诉，该院作出（2019）新40民终1934号民事裁定书，裁定准许宗伟撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。二审案件受理费25,274元，减半收取12,637元，由宗伟负担。至本案庭审结束，原告仍未接收涉案房屋，但其依然主张逾期办证违约金。被告认为原告按照合同约定主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金明显过高，请求法院予以调减，且认为原告主张2018年11月3日之前的逾期交房违约金和逾期办证违约金均已过诉讼时效。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于原告主张被告支付自2016年8月1日至2020年4月30日止的逾期交房违约金197,759.7元、支付自2020年5月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金，按照双方合同约定被告应当于2016年7月30日前向原告交付符合约定条件即已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、被告应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同的商品房。经查明的事实，被告于2016年7月29日在伊犁晚报上发布入住公告，在此前已与伊犁安邦物业服务有限公司签订《前期物业合同》且已具有涉案房屋所在×号商业楼的实测报告，但直至2018年9月28日被告才取得涉案工程的建设工程竣工验收备案证明，由此可见，被告自2018年9月28日起才具备合同约定的交房条件，故被告未按期交付房屋构成违约。涉案合同约定本案诉争房屋的交付时间为2016年7月30日前，被告未能按时交房，原告自2016年7月31日起应当知道其权利被侵害，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应当自2016年7月31日起算，虽本案诉讼时效期间为三年即自2016年7月31日至2019年7月30日，但原告于2018年就已针对被告逾期交房及逾期办证一节向本院提起诉讼，要求解除涉案合同，故诉讼时效从2018年起中断，诉讼时效从中断时起重新计算三年至2021年，现原告针对本案向本院提起诉讼的时间为2020年3月27日，故并未超过诉讼时效。原告主张逾期交房违约金从2016年8月1日起算，是其对自身权利的自由处分，故本院对此予以确认。另，因被告已具备涉案房屋的交付条件，原告在2018年11月16日的庭审中就已得知涉案房屋具备交房条件，可以交房，则视为2018年11月16日开庭当日被告向原告履行了交付房屋的通知义务，故逾期交房违约金应当计算至2018年11月16日。虽然被告认为原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院调整降低，但因其未当庭提供证据证实该违约金过分高于逾期交房给原告造成的损失，因此，本院认定被告应当向原告支付自2016年8月1日至2018年11月16日止（即838天）的逾期交房违约金114,291.47元（计算方式：已付购房款1,363,860元×万分之一×838天=114,291.47元）。对于原告主张被告支付自2016年8月1日至2020年4月30日止的逾期办证违约金184,121.1元、支付自2020年5月1日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金，按照涉案《商品房买卖合同》对房屋转移登记的约定，产生逾期办证违约金的前提是在商品房交付使用后，因被告的责任导致原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记，而原告在本案中已经明确表示其未实际使用涉案房屋，故原告主张逾期办证违约金明显不符合上述约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊犁港深房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告宗伟支付逾期交房违约金114,291.47元；二、驳回原告宗伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元，减半收取计3514元，由原告宗伟负担2462元、被告伊犁港深房地产开发有限公司负担1052元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文二〇二一年一月二十日书  记  员   毛钰玮