贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9668号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州食奕轩商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层4、5号。法定代表人：李伦琼，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王军，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郴，贵州商同律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路134号宏资大厦2楼。法定代表人：黄德泽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卓裕文，贵州丰语畅律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳云岩产业投资开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路9号京玖大厦9层B座。法定代表人：霍博，董事长。委托诉讼代理人：魏永春，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清国，贵州商同律师事务所律师。原审第三人：贵阳友谊（集团）股份有限公司。住所地贵州省贵阳市云岩区延安路117号。法定代表人：陈锴。委托诉讼代理人：杨林兰，贵州驰宇律师事务所律师。上诉人贵州食奕轩商贸有限公司（以下简称食奕轩公司）、因与上诉人贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司（以下简称惠民公司）、贵阳云岩产业投资开发有限责任公司（以下简称云南产投公司）因与、原审第三人贵阳友谊（集团）股份有限公司（以下简称友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人食奕轩公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项、第四项，二、改判惠民公司、云岩产投公司腾空租赁房屋，将拆除新增构筑物的房屋交还给我方，并支付我方房屋占用费（按223155元/月的标准，自2020年1月1日计算至实际返还房屋之日止）及违约金16067160元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋至今未达到交付条件，也未交还，仍需按223155元/月的标准支付房屋占用费。二、本案租赁合同中明确约定了违约金，一审中惠民公司、云岩产投公司虽提出了调整违约金的主张，但未证明约定的违约金过高，应承担举证责任。而且，我方原装修物被拆除，800万元装修损失是客观存在并上双方约定于本案租赁合同内。同时我方有权主张可得利益损失，即未完租期的租金收入也应列入违约损失的计算。鉴于惠民公司、云岩产投公司的根本性违约，应按实际损失的130%支持违约金，故应当支持我方全部违约金的主张。上诉人惠民公司、云岩产投公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判驳回上诉人全部诉讼请求，支持我方反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、租赁房屋负一层平面图不足以证实其取得规划许可，相关设计批复文件和定址通知书不能作为认定涉案房屋的规划许可。且租赁房屋未取得第一次消防手续，导致我方无法办理第二次消防手续。被上诉人未能在一审辩论结束前提供租赁房屋的规划许可证明，租赁合同应当认定为无效。二、无证据认定存在800万元建改费用的损失。三、被上诉人提供伪造、变造的租赁房屋产权证明误导我方签订租赁合同，惠民公司、云岩产投公司对食奕轩公司的上诉答辩称，1.租赁房屋已于2020年1月10日返还给食奕轩公司并予以公证送达《房屋交接函》。2.食奕轩公司主张的违约金没有依据，因为合同无效，则违约条款亦无效，即使合同被认定为有效，以剩余期的全部租金作为违约赔偿金也明显过高。且因为食奕轩公司存在提供虚假房屋产权证、恶意扩大租赁房屋面积等过错，也应由双方根据过错情况分担损失。请求驳回食奕轩公司的全部上诉请求。食奕轩公司对惠民公司、云岩产投公司的上诉答辩称，租赁房屋有合法手续，《租赁合同》应当认定为合法有效。出租方的损失不只有800万元，还有巨额的可得利益损失。出租方不存在任何过错，房产证系第三人友谊公司复印并盖章给食奕轩公司的，系承租人自身经不善导致合同不能继续履行。案涉房屋的面积也不存在短缺的情形，且其在签约前已对房屋进行了充分的现场考察，故惠民公司、云岩产投公司以食奕轩公司存在过错以及面积短差为由主张我方承担责任没有依据，请求驳回惠民公司、云岩产投公司的上诉请求。原审第三人贵阳友谊（集团）股份有限公司述称，一审法院认定案涉房屋即合法建筑，事实清楚，证据充分，从而认定案涉租赁合同合法有效是正确的。贵州食奕轩商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判决于2019年12月17日解除原被告在2017年11月3日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及2017年11月15日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》；2.两被告腾空位于贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层的房屋，将被告在房屋内新增的构筑物（含地面混凝土加厚部分、隔出的房间等）予以拆除后交还给原告，并由两被告向原告支付因未搬离、交还该房屋所产生的房屋占用费（房屋占用费按照223155元/月的标准，从2020年1月1日计算至实际将被告在房屋内新增的构筑物予以拆除后交还房屋之日止）；3.两被告向原告赔偿损失并支付违约金人民币16067160元；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。惠民公司、云岩产投公司向一审法院反诉请求：1.确认食奕轩公司与惠民公司、云岩产投公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》无效；2.食奕轩公司向惠民公司、云岩产投公司返还其已收取的租赁费共计5355720元，包含在面积差额而多交的1037804.4元。（自2018年1月1日至2019年12月31日）一审法院认定事实：2015年4月8日，友谊公司（甲方、出租方）与食奕轩公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方合法所有的位于贵阳市，使用面积为1470㎡（附件1红线图），用于经营贵州特色美食、餐饮；租赁期限为十年，自2015年8月25日至2025年8月24日。同日，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供时代广场南负一层场地35㎡或1间作为乙方办公用地，租赁期限自2015年8月25日至2025年8月24日。2017年1月1日，友谊公司（甲方、出租方）与食奕轩公司（乙方、承租方）签订三份《租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方合法所有的位于贵阳市，总计使用面积为1614㎡，用于经营贵州特色美食、餐饮；租期自2017年1月8日至2025年8月24日。2017年11月14日，友谊公司（甲方）与食奕轩公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲乙双方于2015年4月8日签署租赁合同（合同期为2015年8月25日至2025年8月24日），甲方同意乙方转型为生鲜超市。2017年11月3日，食奕轩公司（甲方）与惠民公司（乙方一）、云岩产投公司（乙方二）签订《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》（合同编号ＣＴ-2017-11-ＣＳ-003）主要约定1.甲方与友谊公司签订的《租赁合同》的租期到2025年8月24日。2.甲方租赁友谊公司的房屋为毛坯房，甲方投入800余万元用于设施设备的建设及改造,本次合同签订前，乙方已经对该经营场所进行了充分的现场考察，知悉甲方拟租赁房屋的现状及投入状况。3.租赁房屋位于贵州省贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层，计租面积1653平方米。项目内甲方依法拥有承租使用权的区域内，由本合同附件1所附平面图中红线标注的范围为准。甲方保证并声明其为租赁房屋合法的租赁权人并有权转租给乙方，租赁房屋及其土地使用权无瑕疵且不涉及诉讼、仲裁，且房地产性质属商业用途，可用于超市、饮食等商业经营。4.在乙方交纳第一年租金及租赁保证金共计2877860元后的一个月内，甲方清退该租赁房屋商场现有商户，达到附件4条件后，将房屋移交给乙方。5.甲方向乙方移交租赁房屋时，甲方第一次消防验收合格并取得第一次消防审查合格备案表。二次装修后的消防报批，由乙方自行负责，二次消防报批验收所需要的相关资料由甲方配合提供。6.租赁房屋的租赁期限为2017年12月1日起至2025年12月31日止（含一个月免租期）。7.租赁合同需八年一签，房屋租金一年一付。租赁保证金20万元，由乙方二支付。8.本租赁房屋计租的租赁面积为1653平方米，租赁费用为135元／月／㎡，八年租赁费用不递增，即每年租赁费固定为2677860元，每月租金为223155元，2018年1月1日开始计租，至次年1月1日为一个年度租赁费用。次年的租金在第二租赁年度开始前15天支付（即第二年的租赁费用交纳之日为2018年12月15日之前，此后的年度租赁费用为下一年的该日之前，以此类推）。9.乙方应按照合同约定的时间足额支付租金及费用，如果迟延支付时间超过10日，甲方可以解除合同，解除合同的通知到达乙方时本合同即解除，双方权利义务终止，乙方需10日内迁离并交回房产，甲方不退回乙方租赁保证金并有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失。10.任何一方单方违约，并造成合同终止，由违约方承担守约方的所有损失，包括但不限于装修投入、设备设施投入、诉讼费、人工费等。乙方违约导致解除合同时，鉴于甲方的总投入为800万元，故乙方承担的违约责任的金额为本合同解除之日至租赁期限到期之日止的租金总和，以弥补甲方的投入损失；乙方违约产生的所有违约金及损失赔偿等费用由乙方一及二连带承担。11.任何文件、通知及其他通讯文件，送达至本合同首部列明的地址或双方书面通知的其它地址为有效送达，如以邮寄的方式，在寄出后第5个工作日将被视为已送达。12.合同附件1为租赁房屋平面图（含红线图），该图注明“红线内面积1653㎡”。附件4为房屋交接确认书，载明甲方提供给乙方时代广场南负一楼作为经营场地，经营面积1653㎡。2017年11月15日，食奕轩公司（甲方）、惠民公司（乙方一）和云岩产投公司（乙方二）签订《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》主要约定乙方一支付租金的50%，乙方二支付剩余租金交给乙方一，由乙方一统一支付给甲方；乙方一、二均不向甲方交纳租赁保证金20万元；除第一年租金外，往后年度租金乙方需于上一租赁年度租期届满前一个月交纳给甲方。2019年11月6日，云岩产投公司向食奕轩公司发出《通知》载明，贵司利用我司的超市开办压力再租赁合同中约定的租金单价严重高于周边市场单价，并隐瞒贵司物业不适合经营超市所需的客观条件。导致超市开办至今，从未实现便民、利民的根本目的。我司现通知贵司自2020年1月1日起，我司将所租物业返还贵司，并停止支付租金，贵司可自行开展招租事宜。2019年11月25日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《关于交纳下一年度租金的告知函》，要求云岩产投公司和惠民公司于2019年12月1日前缴纳下一年度租金2677860元，若未按期履行交租义务的，其有权要求继续履行合同并追究违约责任。被告云岩产投公司、惠民公司当庭认可其已于2019年12月2日收到该告知函。2019年12月16日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《关于解除租赁合同的告知函》，载明双方签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》于2019年12月16日解除，请云岩产投公司和惠民公司10日内搬离租赁房屋并将该房屋交回食奕轩公司；并要求云岩产投公司和惠民公司承担食奕轩公司的所有损失。2020年1月3日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《请求予以交还房屋并交纳房屋占用费的告知函》，载明请云岩产投公司和惠民公司腾空位于贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层的房屋，将在房屋内新增的构筑物予以拆除后交还给食奕轩公司，并支付房屋占有使用费。2020年1月13日，云岩产投公司出具《房屋交接函》，载明鉴于我司与贵公司租赁关系已终止，租赁房内除100余个摄像头及配套设施未拆除外，其余物品已腾空，现我司将租用房屋（贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层）交付给贵司。该《房屋交接函》经贵州省贵阳市立诚公证处于2020年2月19日出具（2020）黔贵阳立诚证民字第494号《公证书》，载明云岩产投公司向其申请，对云岩产投公司向食奕轩公司送达《房屋交接函》的行为办理保全证据公证，并载明了云岩产投公司向食奕轩公司“李总”送达《房屋交接函》并遭拒绝签收的过程，公证员赵某在该《公证书》尾部署名。2020年5月19日，贵阳市立诚公证处出具《情况说明》载明公证员赵某查看了中国庭审公开网庭审录播（案号为（2020）黔8601民初30号）的庭审回放，原告席上的法定代表人李伦琼摘下口罩，经辨认，与“李总”为同一人。贵阳市土地管理局（92）建址字149号《建设定址通知书》载明，贵阳家电维修时代广场根据你单位提出的中华中路贸易大厦工程的建址申请，经征求城市规划部门和有关部门意见，研究确定建设地址在云岩区中华中路。1994年9月14日，贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》载明，一、总布置图。原则同意设计的总图布置方案……二、建筑。原则同意建筑设计方案。同意设计的总体布局、建筑造型及功能布置，主楼28层、地下室2层、裙房5层（局部6层）……三、结构。原则同意结构设计方案，主楼采用外框内简结构。其中2、地下室大面积开挖时应注意采取相应的安全措施、确保施工安全……；七、消防、环保。原则同意消防、环保设计方案。八、规模。本工程总建筑面积核定为30129㎡，其中含人防地下室1600平方米。1999年1月6日，贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号《关于贵阳时代广场大厦裙楼工程项目验收报告的批复》载明，根据1998年12月25日在贵阳时代广场召开的贵阳时代广场大厦裙楼工程项目“验收会议意见”，鉴于该项目已完成批准的建设内容，基本达到设计要求，经研究，同意验收。请接文后，按照验收会议纪要要求，抓紧办理有关手续。由于本次验收仅为裙楼部份，待整个工程项目竣工后，再进行整体工程验收。2020年3月26日，惠民公司持一审法院《律师调查令》至贵阳市自然资源和规划局调取贵阳市云岩区相关规划情况，贵阳自然资源和规划局提供的由贵阳市建筑设计院于1998年12月3日绘制的地下一层平面图与第三人友谊公司当庭提交的贵阳时代广场工程地下一层平面图一致。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《租赁合同》四份、《房屋租赁协议》、《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》（合同编号ＣＴ-2017-11-ＣＳ-003）、《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》、《通知》、《关于交纳下一年度租金的告知函》、《关于解除租赁合同的告知函》、《请求予以交还房屋并交纳房屋占用费的告知函》、《房屋交接函》、（2020）黔贵阳立诚证民字第494号《公证书》、《情况说明》、贵阳市土地管理局（92）建址字149号《建设定址通知书》、贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》、贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号《关于贵阳时代广场大厦裙楼工程项目验收报告的批复》、贵阳时代广场工程地下一层平面图、工商营业执照复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条的规定，结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1.食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》效力如何认定；2.涉案房屋是否已经由云岩产投公司、食奕轩公司交还食奕轩公司；3.云岩产投公司、惠民公司是否存在违约行为，违约责任如何认定；4.食奕轩公司是否应当返还云岩产投公司、惠民公司租金。焦点一，食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》效力如何认定的问题。从贵阳时代广场大厦的选址、设计、验收、审批，到案涉房屋的规划、建设过程来看，案涉地下一层房屋属于合法建筑，案涉《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》合法有效。首先，根据1990年4月1日施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”规定，惠民公司提交的由贵阳市自然资源和规划局提供的时代广场地下一层平面图，该图纸显示由贵阳市建筑设计院于1998年12月3日绘制，右下角载明为工程竣工图，平面图规划有食品街、高档食品街、熟食品街等功能区，说明时代广场地下一层系经过主管部门核发建设工程规划许可证后开工建设。其次，根据贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》“原则同意设计的总图布置方案，原则同意建筑设计方案，原则同意结构设计方案”，以及贵阳市土地管理局（92）建址字第149号建设定址通知书“研究确定建设地址再云岩区中华中路”，以及贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号文件“根据验收会议意见，鉴于该项目已完成批准建设的内容，基本达到设计要求，经研究，同意验收”，上述建筑物应属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”情形。再次，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”规定，双方约定“甲方向乙方移交租赁房屋时，甲方第一次消防验收合格并取得第一次消防审查合格备案表”以及惠民公司庭审中陈述“我在和原告签订合同时已看见原告提供的第二次消防许可证，但原告没有提供第一次消防验收的相关材料”，案涉房屋从1998年竣工至今已投入使用20余年，惠民公司认可在签订合同时看见食奕轩公司提供的第二次消防许可证，且涉案房屋已移交使用，云岩产投公司、食奕轩公司主张案涉房屋未取得消防验收相关手续的意见缺乏事实依据。最后，因食奕轩公司与友谊公司签订租赁合同约定的租赁期限至2025年8月24日，而食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司约定的租赁期限至2025年12月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，应当认定超过租赁期限2025年8月24日的部分无效。综上，食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》，租赁期限自2017年12月1日至2025年8月24日部分有效。云岩产投公司于2019年11月6日向食奕轩公司发出《通知》，表明其因租金过高、涉案房屋不适合经营超市，自2020年1月1日起，将所租物业返还食奕轩公司，并停止支付租金。从《通知》内容看，云岩产投公司主张不符合合同约定，亦未提交证据证实涉案房屋达不到合同目的，此时云岩产投公司不享有合同解除权。根据食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司2017年11月15日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》约定，除第一年租金外，往后年度租金乙方需于上一租赁年度租期届满前一个月交纳给甲方。2019年11月25日，食奕轩公司向云岩产投公司、惠民公司出具《关于交纳下一年度租金的告知函》催收下一年度租金后，云岩产投公司、惠民公司未按合同约定履行支付租金义务。2019年12月16日分别向云岩产投公司、惠民公司邮寄《关于解除租赁合同的告知函》行使合同解除权，云岩产投公司、惠民公司于2019年12月17日签收。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，云岩产投公司、惠民公司以自己的行为表明不履行主要债务的情况下，食奕轩公司享有法定合同解除权。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》应于2019年12月17日解除。焦点二，涉案房屋是否已经由云岩产投公司、惠民公司交还食奕轩公司的问题。食奕轩公司向惠民公司、云岩产投公司发出《关于解除租赁合同的告知函》后，云岩产投公司在贵阳市立诚公证处公证下于2020年1月13日向食奕轩公司的“李总”送达《房屋交接函》，载明涉案房屋内除100余个摄像头及配套设施未拆除外，其余物品已腾空，其将贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层交付给食奕轩公司。根据贵阳市立诚公证处于2020年5月19日出具的《情况说明》载明内容“经本公证处公证员赵某辨认，上述公证书公正词中于2020年1月15日下午在贵阳市铭芸珠宝店内贵阳云岩产业投资开发有限责任公司代理人徐鹏称呼为李总的人，与庭审中出席的原告法定代表人李伦琼为同一人”，应当认定云岩产投公司已于2020年1月15日将涉案房屋返还食奕轩公司。关于食奕轩公司请求惠民公司、云岩产投公司支付房屋占有使用费的主张，一审法院支持15天，即2677860元／年÷12个月÷30天×15天＝111577.5元。焦点三，云岩产投公司、惠民公司是否存在违约行为，违约责任如何认定的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》，依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，云岩产投公司、惠民公司拒付租金的行为属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”云岩产投公司、惠民公司主张双方约定以合同解除之日至租赁期届满之日止的租金总和计算违约金过高，一审法院依法予以调整。双方租赁合同约定：甲方租赁的房屋为毛坯房，甲方投入800余万元用于设施设备的建设及改造,本次合同签订前，乙方已经对该经营场所进行了充分的现场考察，知悉甲方拟租赁房屋的现状及投入状况。任何一方单方违约，并造成合同终止，由违约方承担守约方的所有损失，包括但不限于装修投入、设备设施投入、诉讼费、人工费等。乙方违约导致解除合同时，鉴于甲方的总投入为800万元，故乙方承担的违约责任的金额为本合同解除之日至租赁期限到期之日止的租金总和，以弥补甲方的投入损失；乙方违约产生的所有违约金及损失赔偿等费用由乙方一及二连带承担。鉴于双方约定的合同履行期限的有效期间为7年9个月，扣减已经履行的期间，一审法院以双方认可的食奕轩公司投入的800万元建设和改造费用计算因云岩产投公司、惠民公司违约产生的损失赔偿额为：8000000元÷7年9个月×（7年9个月-2年1个月）＝5849462.37元。焦点四，食奕轩公司是否应当返还云岩产投公司、惠民公司租金。云岩产投公司、惠民公司反诉主张食奕轩公司退还租金5355720元，包含因房屋面积差额其多缴纳的1037804.4元。首先，至双方租赁合同解除时，系处于案涉租赁合同有效期间，承租人向出租人支付租金系双方合同约定的义务。其次，云岩产投公司、惠民公司根据其调取的时代广场1层的产权面积1332.69平方米，推断负一层的面积也为1332.69平方米，以此主张食奕轩公司退还双方合同约定的1653平方米面积差额320.31平方米的租金，缺乏事实依据。同时，云岩产投公司、惠民公司亦未提交证据证实涉案房屋的面积，故云岩产投公司、惠民公司关于返还租金的反诉请求，一审法院不予支持。关于云岩产投公司、惠民公司提出食奕轩公司在双方签订合同时提交的案涉房屋的产权证系伪造，属于虚假证据，请求依法追究和处理的问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的”规定，本案审理时，案涉“房屋产权证”已经客观存在，并非发生在本案审理过程中，其真伪可通过本案审理时予以查明。其次，根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条“采取伪造证据、虚假陈述等手段，实施下列行为之一，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼的，应当认定为刑法第三百零七条之一第一款规定的‘以捏造的事实提起民事诉讼’”规定，食奕轩公司与云岩产投公司、惠民公司的租赁合同关系非捏造，纠纷亦非虚构。再次，惠民公司庭审中自认案涉“房屋产权证”系在双方签订合同半年后提供，故也不能以食奕轩公司提供了伪造的房屋产权证来认定双方在签订合同时云岩产投公司、惠民公司受到欺诈。最后，法庭审理过程中，食奕轩公司、友谊公司均否认案涉“房屋产权证”由其制作，案涉“房屋产权证”是否属伪造、由谁伪造亦未妨碍一审法院查明本案事实，云岩产投公司、惠民公司可提供证据证明案涉“房屋产权证”的伪造主体后另案主张或向有关部门提起控告。关于云岩产投公司提出食奕轩公司庭审结束后才提交贵阳市土地管理局（92）建址字129号《建设定址通知书》、贵州省计划委员会（1994）黔计建字第557号《关于贵阳时代广场物业有限公司大厦初步设计的批复》、贵阳市计划委员会筑计投字（1999）第009号《关于贵阳时代广场大厦裙楼工程项目验收报告的批复》等证据，不应作为本案证据审查的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持”规定，因上述三份证据与本案事实紧密相关，一审法院依法予以采纳，同时对食奕轩公司逾期举证的行为进行训诫。云岩产投公司若因食奕轩公司逾期举证致使其增加交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用，可根据法律规定另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告贵州食奕轩商贸有限公司与被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司于2017年11月3日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及2017年11月15日签订的《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》于2019年12月17日解除；二、被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州食奕轩商贸有限公司支付房屋占有使用费111577.5元；三、被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州食奕轩商贸有限公司支付违约金5849462.37元；四、驳回原告贵州食奕轩商贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费118203元，原告贵州食奕轩商贸有限公司负担74349元，被告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司负担43854元；反诉案件受理费减半收取计24645元，由反诉原告贵阳云岩产业投资开发有限责任公司、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司负担（案件受理费原告已预付，被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。二审期间，惠民公司提交2020年10份产凤公司和惠民公司在公安局举报的报案材料，拟证明涉案房产证是假的，租赁诩导致不能够合法使用。食奕轩公司的质证意见为：该证据与本案无关，达不到证明目的。该房产证是第三人复印并加盖印章后提交给我方的。房产证是不是真实的我们也是一审时才知道的。且产投公司和惠民公司已经使用租赁房屋达两年之久，不存在不能合法使用的问题。产投公司的质证意见为：对真实性无异议。原审第三人友谊公司质证意见为：该证据仅是一份报案材料，并无公安机关干部立案，且与本案无关，且产权证不影响房屋使用，客观上是产投公司与惠民公司经营不善单方解除合同；关于该产权证是否系第三人伪造，我司不清楚，也没向承租人提供过；负一层确实没有办产权证，一到五层是有产权的。因建筑老旧，可能是历史遗留问题而未办理，但不影响合同效力。友谊集团作为房屋所有人，已承认本案租赁房屋负一导无产权登记，本院予以确认。此外，惠民公司与云岩产投公司申请对租赁房屋的面积进行专业测绘，因其租赁合同并未约定明确的面积计算方法，且本案中，实有面积不足以影响双方权利义务，故不予准许测绘申请。二审查的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案租赁合同补充协议效力如何认定；2.云岩产投公司、惠民公司是否存在违约行为，违约责任如何认定租赁房屋是否已经由云岩产投公司、食奕轩公司退还食奕轩公司；3.食奕轩公司是否应当返还云岩产投公司、惠民公司租金。关于焦点一，即本案《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同》及《贵阳市惠民生鲜超市房屋租赁合同补充协议（一）》（以下统一简称租赁合同）效力的问题。本案中，贵阳时代广场大厦的选址、设计、审批，规划、建设、验收均经过主管部门同意，应当认定整幢大楼为经主部门批准建设的合法建筑；而消防手续的取得，最高人民法院的相关司法解释已不再将其规定为租赁合同无效的情形；至于云岩产投公司与惠民公司还主张案涉租赁房屋负一层未取得产权登记而使租赁合同归于无效，因不动产物权登记属于物权公示行为，但不能改变租赁房屋系原审第三人通过建设的方法原始取得其所有权或依法取得使用权。况且，对租赁房屋有无完整的物权，只可能对该物权的租赁合同的履行产生影响，并不必然影响以物权转让或出租的合同效力。故本案租赁合同，应当认定为合法有效。云岩产投公司与惠民公司以以上理由提出本案租赁合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。关于于焦点二，即惠民公司与云岩产投公司是否违约及违约责任承担的问题。关于退房时间及房屋占用费的认定，惠民公司与云岩产投公司虽然于2019年11月6日，向食奕轩公司发出《通知》载明，贵司利用我司的超市开办压力再租赁合同中约定的租金单价严重高于周边市场单价，并隐瞒贵司物业不适合经营超市所需的客观条件。但其租金高低系双方协商确定，租赁房屋是否适合经营超市亦是惠民公司与云岩产投公司自行考察确定，均不属于食奕轩公司的违约行为，故惠民公司与云岩产投公司不享有合同解除权。其发出的解约通知不能产生解除合同的效力。而租赁合同中，承租人依约缴纳租金是其主要义务。但惠民公司与云岩产投公司拖欠房屋租金，已构成根本违约，且经食奕轩公司催告仍拒不缴纳租金，食奕轩公司有权解除租赁合同。2019年12月16日，食奕轩公司分别向云岩产投公司法定代表人霍博、惠民公司法定代表人黄德泽邮寄《关于解除租赁合同的告知函》，明确表示租赁合同于2019年12月16日解除，并限期10日内租赁房屋并将该房屋交回食奕轩公司；并要求云岩产投公司和惠民公司承担食奕轩公司的所有损失。以上事实系食奕轩公司依法行使解除权，产生合同解除的效力，故应当认定租赁合同于2019年12月16日解除。但本案合同因系惠民公司与云岩产投公司违约所致，故应当由惠民公司与云岩产投公司承担违约责任。其中关于退房，合同被解除后，由惠民公司与云岩产投公司应当及时退还房屋，但其延至2020年1月15日，才在贵州省贵阳市立诚公证处的公证下，由云岩产投公司向食奕轩公司出具《房屋交接函》，表示交租赁房屋交付给食奕轩公司。此事实有公证处的相关文件印证，应当认定。食奕轩公司虽辩称，其尚有部分构筑物、设施与物品未拆除，但《房屋交接函》载明涉案房屋内除100余个摄像头及配套设施未拆除外，其余物品已腾空，其将贵阳市云岩区中华中路8号时代广场南楼负一层交付给食奕轩公司。食奕轩公司虽辩称交付时乙方未拆除现有的装修设施与相关新建构筑物故拒绝接收并主张该《房屋交接函》送达之日不能视为房屋退还日，但《贵阳惠民生鲜超市房屋租赁合同》第13.1条约定，甲方行使解除权后，乙方需于解约通知到达乙方时10日内迁离并交回房产。并未约定需将房屋恢复原状后才能退回房屋，且依当时签字约时本租赁合同的目的，食奕轩公司亦明知惠民公司与云岩产投公司租赁房屋用于超市，必然会对其原基于餐饮、美食等经营业态需求所做的装修作出覆盖与改变，一旦新装修完成，就不可能再恢复原判原状。现惠民公司与云岩产投公司已明确通知其已经搬离，仅剩一些摄像头，食奕轩公司已可自由处理租赁房屋，故食奕轩公司以此为由，拒不接收合同解除后承租人的退房，无法律依据，因此扩大的损失，因由食奕轩公司自行承担。综上，租赁合同于2019年12月16日解除，惠民公司与云岩产投公司应当按照租赁合同约定的租金标准，支付至2019年12月16日自合同解除时至实际退房时止的房屋占用费。此后，因房屋已归食奕轩公司管控，食奕轩公司无权向惠民公司与云岩产投公司主张房屋租金损失。食奕轩公司诉请给付2020年1月1日至退房日止的的房屋占用费，因退房日已认定为2020年1月15日，一审法院据此支持15天房屋占用费为2677860元/年÷12个月÷30天×15天=111577.5元，符合本案事实与法律规定，本院予以确认。关于违约金的确定，除法律特别规定外，民法上的违约责任一般应以填补非违约一方的实际损失为基本原则，故应当对过高于或过低于实际损失的约定，予以适当调减或增加。关于本案中违约损失的确定，承租人违约导致合同解除，主要的实际损失在于被改变或覆盖的出租人的原装修价值，而非未完租期的全部租金，故双方约定以未完租期的全部应付租金作为违约金，既不符合违约的实际损失，也明显过高于实际损失，显失公平，故应当以违约造成的实际损失为基础来确定承租人的违约责任。本案中，双方在签订租赁合同时，均认可食奕轩公司已投入800万元的装修，而双方签订并履行本案租赁合同，必然导致食奕轩公司的原装修被改变或覆盖且不可恢复原状，故该800万元是租赁双方当事人在缔约时均能预估并实际确认的损失，应当作为本案初始损失。但食奕轩公司在商定租金标准之时，也已考虑该损失，并以此损失为对价接受承租人的为期7年9个月的承租，故期损失必然在每年的租金收益中得到消化。本案租赁合同已实际履行2年1个月，一审将出租人原投入的800万元装修损失摊薄至每个月计算出承租人违约行为导致其未履行期间（共计5年8个月）的出租人的原装修损失为5849462.37元，符合本案事实与公平原则，本院予以确认。关于食奕轩公司主张的可得利益损失，因租赁合同系持续履行的物权使用权出让合同，并非一次性消费合同，故在食奕轩公司解除合同并由惠民公司与云岩产投公司交回房屋使用权后，食奕轩公司立即可以将房屋自用或转租给他人，不存在可得利益损失，即便招商新承租人可能需要一定时间，但基于食奕轩公司在决定终止其原自营业态转租给惠民公司与云岩产投公司时，同样需要花费相应时间寻找新的承租人，故该换租期间亦是其换租应当承受合理损失。且在已认定其原投入的装修损失后，惠民公司与云岩产投公司新投入的巨额装修均已实际交付给食奕轩公司享用，根据公平原则，本院不再支持食奕轩公司为寻找新的承租人所花费期间的租金损失。关于焦点三，因本案中，食奕轩公司不存在违约情形，而系因惠民公司与云岩产投公司违约导致合同被解除，其无权再向食奕轩公司主张返还已交租金及装修损失。此外，关于惠民公司与云岩产投公司抽出实际租赁面积短差并主张返还多收租金，因租赁合同第四条，双方约定“计租面积为1653平方米，由本合同附件所附平面图中红线标的范围”，可知，双方的约定的租赁使用区域系以附图范围为准，该标注的1653平方米仅是计算租金的方法。事实上，双方在实际履行合同长达两年多的时间内，均未做实际测绘亦未提出面积异议，而双方亦未明确约定该计租面积的测量方法（如套内面积、建筑面积等），且承租人已在合同中确认“乙方已经经对该经营场所进行了充分的现场考察，知悉甲方拟租赁房屋的现状及投入情况”，现在其自己违约情形下提出返还面积差额，与本案事实不符，不予支持。至于惠民公司与云岩产投公司提到的食奕轩公司提供虚假证件进行误导的行为，一方面，如前文所述，租赁房屋与空间有无产权登记，不对合同效力产生影响，另一方面，其也未举证证实该行为导致惠民公司与云岩产投公司产生错误意思或对其房屋的使用产生不良影响，事实上还经营了2年1个月，故对其此项主张，亦不予支持。一审据此驳回惠民公司与云岩产投公司的全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵州食奕轩商贸有限公司、上诉人贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司、贵阳云岩产业投资开发有限责任公司的上诉请求与理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用收取118203元，由上诉人贵州食奕轩商贸有限公司负担59101.5元；、贵阳市惠民民生农副产品经营有限公司、贵阳云岩产业投资开发有限责任公司共同负担FORMTEXT?????59101.5元元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二一年一月二十五日二〇二一年一月二十八日书记员 彭良久