北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初30095号原告：世纪万特（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。被告：北京御宝珊商贸有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街******。法定代表人：张力川，总经理。委托诉讼代理人：吴明尚，北京普纬律师事务所律师。原告世纪万特（北京）商业管理有限公司（以下简称万特公司）与被告北京御宝珊商贸有限公司（以下简称御宝珊公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万特公司的委托诉讼代理人王和平，被告御宝珊公司的委托诉讼代理人吴明尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万特公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元，管理费9024元；2.判令被告支付原告2020年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元，管理费4697元；3.判令被告支付给原告的保证金2万元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月22日，原被告签订了《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》，约定原告为被告承租的北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺，提供物业和商业管理服务。商铺使用面积约21.5平方米，服务期限自2019年8月1日至2020年7月31日止，物业费13341元和管理费18049元，共计31390元，被告应于2019年7月31日前全额支付协议期内的物业费和管理费，否则原告有权要求解除合同，并追究被告的违约赔偿责任。合同还约定，未经原告同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，被告应当按照本合同约定的物业费和管理费标准的两倍向原告支付场地占用期间的使用费。物业管理协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理和商业管理服务，但被告未按照合同约定支付物业费和管理费，仅于2019年8月12日支付了物业费和管理费15696元，尚欠原告物业费和管理费15694元。2020年7月22日，原告向被告发出律师函解除物业管理协议，并要求被告支付欠付的物业费和管理费，被告至今仍在占用1026号商铺，并拒绝履行其付款义务。另补充，2020年11月3日，出租人北京万特珠宝文化创意有限公司为了减少损失扩大，将被告遗留的1026号涉案商铺的柜台予以封存，将商铺腾退，所以原告物业费和管理费的计算截止到2020年11月3日。保证金在合同第八条，该保证金2万元作为履行本协议和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保，不予退还的依据是第八条第二款第一项，因为被告的原因导致合同解除，被告交纳的保证金不予返还。万特公司围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》；2.关于解除物业管理协议并追究违约赔偿责任的律师函及邮寄单据；3.2020年11月3日清理御宝珊公司遗留柜台的视频。被告御宝珊公司认可原告所述事实，但不同意原告诉讼请求。具体理由如下：1.因疫情导致双方合同履行期间发生了客观情况的重大变化，依据公平、公正的原则，应当由合同双方共同承担损失。原、被告之所以会产生纠纷，主要原因是今年疫情导致被告所在的商场很长一段时间无法正常营业，双方签订的合同所面临的客观情况发生了重大变化，这种情况是一般年份根本无法预料的情况，属于客观情况发生重大变化，甚至属于不可抗力，所以损失不应当由被告一方来承担，应当依据公平原则，双方共同承担损失，故原告应当对疫情期间无法正常营业的时间段对被告的物业费和管理费进行相应的减免，这符合合同法的原则，也有利于双方携手合作，共渡难关，共谋发展。仅由被告对疫情期间的损失进行承担，对被告是不公平的。2.合同履行期间发生疫情，致使合同履行艰难，履行代价升高，属于情势变更。情势变更并不一定会使合同完全不能履行，其主要是导致合同履行艰难，或者履行代价升高，所以被告与原告可以继续履行合同或者变更合同。基于疫情防控措施构成合同履约困难，需要被告与原告共同面对难关，只有大家风险共担履行，障碍才能够克服，才能够有利于大局。故被告请求法院对合同进行变更。对疫情期间被告与原告的部分合同约定进行调整，依据公平原则，由原、被告风险共担，维护各方利益失衡。综上，请求法院依据公平原则对疫情期间无法正常营业的物业费和管理费进行减免。御宝珊公司向本院提交了微信群聊天记录及通知截屏作为证据。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：一、双方签订合同事实2019年7月22日，万特公司（甲方、物业管理方）与御宝珊公司（乙方、承租方）签订《北京万特黄金珠宝交易中心物业管理协议》（以下简称协议）。协议约定以下主要内容：第一条租赁场地及协议期限：乙方承租甲方位于北京市西城区新街口北大街57号北京万特黄金珠宝交易中心一层1026号商铺（以下简称涉案商铺），商铺使用面积为21.5平方米，本协议期限与商铺租赁合同期限一致；第二条费用计算及支付方式：物业费暂定标准为1.7元/天/平方米（使用面积），管理费暂定标准为2.3元/天/平方米（使用面积）；合同期内，乙方应于2019年7月31日前全额支付协议期内的物业费13341元、管理费18049元；第八条保证金：1.乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金20000元，作为履行本协议和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。2.出现下列情形之一的，甲方有权对乙方保证金做出相应处置：（1）因乙方自身原因提前解除商铺租赁合同的，乙方缴纳的保证金不予返还…第九条退铺离场：4.未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本协议约定的物业费及管理费标准的两倍向甲方支付该场地占用期间的使用费。6.乙方逾期支付物业费及管理费超过5日的，甲方有权停止服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。7.非因甲方原因空置物业的，仍需全额缴纳物业费及管理费。第十条违约责任：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：（7）未如期全额支付租金、物业费、管理费或电、通讯等费用，或未按期补足保证金，逾期超过10日的。第十二条本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。另查，御宝珊公司作为承租方与出租方北京万特珠宝文化创意有限公司就涉案商铺签订了《北京万特黄金珠宝交易中心场地（商铺）租赁合同》，约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。二、合同履行情况合同签订后，御宝珊公司开始承租使用涉案商铺。万特公司为御宝珊公司提供了物业管理服务。2019年8月12日，御宝珊公司向万特公司支付了物业管理费15696元。据御宝珊公司提供的万特F1商户群微信聊天记录截图显示：2020年3月16日，涉案商铺所在的万特珠宝城的管理人员微信通知各单位上班人数不超过50%，请各单位自查；3月17日，管理人员发布《关于万特珠宝城办理员工出入证的通知》，要求商户尽快办理出入证，自出入证使用之日起万特珠宝城内所有员工凭出入证从西门进入；3月27日，管理人员发布《关于疫情期间万特珠宝城的管理通知》，自该日起明确复工率不超过50%，开放时间为10时至15时30分，仅开放商场东门其他楼门关闭；3月30日，发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，要求即日起在复工率不超过50%前提下都要开门营业，逐步适应全部复工的需求。老顾客进入万特需提前预约做好登记体温及北京健康宝正常的情况下由商户接进商场；4月18日，微信通知商户鉴于北京市疫情发展情况逐渐稳定，下周一开始，电梯、滚梯都会恢复正常；4月23日，再次发布《关于积极推动万特珠宝城复工的通知》，通知自2020年5月1日起开市时间调整为9时至18时。请所有健康宝无异常的商户开门营业，凭出入证和健康码进入大厦；6月1日通知商户，6月2日起恢复正常营业时间为9至19时，请各位商户按照开门营业。2020年6月28日，万特珠宝城工作人员微信联系御宝珊公司法定代表人张力川，称“张总，还有三天月底，必须交完租金，不然就不能营业了，这次没有商量了”。御宝珊公司述称，因2020年6月28日被告方就收到了出租方工作人员合同期限届满后解除租赁关系的微信，6月30日就清理了所有的货物，之前再去取物品时被出租方阻拦，所以属于被告的柜台没有及时取回。2020年6月30日之后，被告对柜台没有实际经营也没有进行控制。2020年7月22日，万特公司委托代理律师王和平向御宝珊公司以EMS寄出《关于解除物业管理协议并追究违约赔偿责任的律师函》，主张御宝珊公司迟延支付物业费、管理费的行为已构成根本违约，万特公司有权解除物业管理协议，并根据物业管理协议约定追究违约赔偿责任，函告御宝珊公司立即支付物业费、管理费欠款15697元并自2020年7月22日起按86元/日支付场地占用期间的物业费和管理费。经查，该函件于7月23日由御宝珊公司负责人签收。本院认为，御宝珊公司与万特公司签订的物业管理协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，御宝珊公司应在2019年7月31日前全额支付合同期内的物业费、管理费31390元，但御宝珊公司仅于2019年8月12日支付了15696元，故御宝珊公司迟延支付剩余物业费、管理费的行为构成违约。关于御宝珊公司所提已对物业管理费支付方式进行变更的抗辩意见，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，鉴于御宝珊公司未能提供充分证据，本院难以认定双方已对变更物业管理费的支付方式达成合意，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。依据本院查明的事实，出租方于2020年11月3日收回涉案商铺所在场地，故御宝珊公司应支付该日期之前所欠缴的物业费与管理费。关于御宝珊公司以疫情为由提出的减免物业管理费的抗辩意见，御宝珊公司提交的证据可以证明涉案商铺受到所在商城落实疫情防控政策包括但不限于限制复工人数、商城营业时间等的影响，但万特公司所提供的物业管理服务并未因疫情而降低，且万特公司除此外还承担了疫情期间的防控管理工作，故对被告减免物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。御宝珊公司未按协议约定支付物业管理费，违反了协议第十条第一款第七项之情形，但该条款明确约定“已付保证金不予退还，仍不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任”，根据该条款保证金不足以弥补御宝珊公司欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司还应继续承担赔偿责任，反之如保证金足以覆盖欠缴物业管理费金额的，御宝珊公司无需再承担赔偿责任。同时，双方当事人在庭审明确提及，保证金性质属于押金，可以抵扣物业管理费及违约金。因此，御宝珊公司欠缴的物业管理费应先用2万元保证金抵扣，不足抵扣的3863元部分由御宝珊公司继续支付。故对原告要求判令2万元保证金归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京御宝珊商贸有限公司支付的保证金2万元，原告世纪万特（北京）商业管理有限公司不予退还；二、本判决生效之日起五日内，被告北京御宝珊商贸有限公司支付原告世纪万特（北京）商业管理有限公司2019年8月1日至2020年7月31日尚欠的物业费6670元、管理费9024元，2019年8月1日至2020年11月3日期间的物业费3472元、管理费4697元，以上合计23863元（上述款项折抵本判决第一项保证金2万元后，被告北京御宝珊商贸有限公司实际应向原告世纪万特（北京）商业管理有限公司支付3863元）；三、驳回原告世纪万特（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由原告世纪万特（北京）商业管理有限公司负担204元（已交纳），由被告北京御宝珊商贸有限公司负担244元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高中营二〇二一年一月十一日书记员  魏振川