山东省东营市垦利区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0521执异2号案外人：李志远，男，1975年7月2日出生，汉族，。案外人：周珍，女，1976年2月22日出生，汉族，东营市垦利区。两案外人的委托代理人:车纯平，东营市东营大正法律服务所法律工作者。申请执行人：邢建国，男，1969年7月26日出生，汉族，个体，现住东营市垦利区。被执行人：崔宝平（已死亡），男，1980年1月19日出生，汉族。被执行人：牛青云，女，1981年11月13日出生，汉族，现住东营市河口区。本院在执行申请执行人邢建国与被执行人崔宝平、牛青云民间借贷纠纷一案中，案外人李志远、周珍以本院（2016）鲁0521执710号执行通知书要求其腾空并迁出的位于垦利区双桥路*号*幢*单元***室（含*幢*单元*小棚）的房产【不动产登记证号为：（2018）垦利不动产权第*******号】系其实际购买为由，提出书面异议，请求法院中止对涉案房产的执行，并确认归案外人所有。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李志远、周珍异议称，2012年6月8日，案外人与被执行人崔宝平签订房屋买卖合同一份，约定案外人购买被执行人位于垦利区××单元××室（××单元***小棚）房产，购房价款为38万元。案外人于当日向被执行人付清了全部购房款，被执行人于2012年7月将涉案房屋交付给案外人居住使用，被执行人承诺2013年年底将涉案房产过户至案外人名下。事后，案外人多次找被执行人协商房屋过户事宜，但被执行人总以各种理由推诿拒不配合办理过户手续。案外人认为其在人民法院查封执行涉案房产前就已购买该房屋并签订了合法有效的买卖合同，支付全部购房款并已占有居住，系被执行人不守诚信的原因导致未能办理过户手续，非案外人自身原因所致。故法院查封案外人财产，损害了案外人的合法权益，请求法院依法中止对涉案房产的执行，并确认归案外人所有。为证明其主张，案外人向法庭提供了涉案房屋买卖证明1份、和利时燃气公司证明1份、张新村证明1份、垦利街道永兴社区居委会证明1份、天然气设施安全检查表10份、和利时燃气公司收据1份、和利时公司故障维修单1份、银行流水明细表4份、水电费收据3份、有线数字电视业务申请单及收据3份、不动产登记情况证明2份加以证明。申请执行人邢建国辩称，涉案房产经法院拍卖流拍后已抵债给我，且已经办理了不动产变更登记手续，目前涉案房产登记在我名下，根据法律规定不动产权属以登记为准，法院向案外人送达执行通知书要求其限期腾空符合法律规定，没有错误。另外，根据法律规定不动产所有权以登记为准，假设案外人与被执行人的房屋买卖合同关系是真实的，在没有办理所有权变更手续的情况下，双方仅仅是债权债务关系，而非物权关系，异议人的异议不能成立，不能阻却法院的执行，应予驳回。为证明其主张，申请执行人向法庭提供了房产价值确认书复印件1份、民间抵押借款合同复印件2份、房产抵押登记证书复印件2份、银行汇款业务申请书复印件1份、不动产登记证书复印件1份加以证明。对申请执行人提供的证据，案外人质证称：对申请执行人提供的证据均不予认可。抵押合同应为无效，因为当时办理抵押手续的时候，房子已经卖给了案外人，未经案外人同意，抵押登记应为无效。对案外人提供的证据，申请执行人质证称：对案外人提供的证据均不予认可。上述证据不能证明涉案房产属于案外人所有，不动产所有权应当以登记为准。被执行人牛青云在本院依法向其送达执行异议申请书后，未向本院提交答辩意见。经审查查明，1、2016年8月16日，邢建国因与崔宝平、牛青云民间借贷纠纷向本院起诉，案号为：（2016）鲁0521民初1494号。2、2016年9月28日本院作出（2016）鲁0521民初1494号民事判决书，判决内容为：被执行人崔宝平、牛青云偿还申请执行人邢建国借款本金800000元及利息。在上述款项范围内，邢建国对抵押物房产两套（房屋所有权证号：房权证垦房字第××、03××97号，房权证垦房字第××、01××71号）享有优先受偿权。3、因被执行人未在法律文书确定的期限内履行法律文书确定的义务，邢建国于2016年10月31日向本院申请强制执行，案号为：（2016）鲁0521执710号。4、案件执行过程中，本院依法拍卖被执行人名下的已依法办理不动产抵押登记手续的房产两套（涉案房产及垦利区胜兴路*号**幢*单元***室房产），经三次拍卖无人竞买。2017年9月12日本院作出（2016）鲁0521执710号之一执行裁定书，裁定将依法拍卖的上述两套房产作价972604.26元抵偿给申请执行人邢建国，上述两套房产的所有权自本裁定送达申请执行人邢建国时起转移。剩余债务，被执行人崔宝平、牛青云继续清偿。邢建国可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。5、随后邢建国依据（2016）鲁0521执710号之一执行裁定书，依法办理了涉案房产的不动产变更登记手续。不动产登记证号为：（2018）垦利不动产权第*******号，登记权利人为邢建国，共有情况为单独所有。6、2020年12月22日，案外人以本院（2016）鲁0521执710号执行通知书要求其腾空并迁出的位于垦利区××单元××室（××单元***小棚）的房产【不动产登记证号为：（2018）垦利不动产权第******号】系其实际购买为由，提出书面异议，请求法院中止对涉案房产的执行，并确认归案外人所有。另查明，1、案外人李志远与周珍原系夫妻关系，双方于2018年8月15日在垦利区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议中约定涉案房产归周珍所有。2021年1月20日，案外人李志远与周珍重新办理了结婚登记手续。2、案外人主张支付购房款的方式为通过张新村账户转账支付33万元，另5万元为现金支付。3、经查询本地办案系统，发现案外人李志远与被执行人崔宝平之间存在共同借款及担保法律关系。4、被执行人崔宝平、牛青云原系夫妻关系，崔宝平于2017年因意外死亡。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，案外人所提异议的房屋通过法院依法处置，已于2018年1月24日登记在申请执行人邢建国名下，案外人并非涉案房产的登记权利人。案外人称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定主张涉案房产所有权并排除执行的主张，必须同时具备该二十八条规定的四个条件，因此在被执行人崔宝平现已死亡，申请执行人对涉案房屋买卖证明的真实性不予认可，且协议的合法有效性不属于执行异议案件审查范畴的情况下，涉及不动产所有权的问题当事人应通过诉讼解决，故对案外人的该项主张，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》关于物权的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生法律效力。就本案而言，在申请执行人邢建国系当前涉案房产登记权利人的前提下，即使案外人与被执行人之间的房屋买卖证明合法有效，但在未办理房屋所有权转移登记手续的情况下，仍然属于合同法范畴内的债权债务关系，而非物权关系，并不能引起阻止执行的法律后果，故对案外人的异议主张，本院不予支持。对于案外人请求依法确认涉案房产归其所有的主张，因所有权确认并非执行异议案件的审查范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人李志远、周珍的异议。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杜海军审判员  胡军辉审判员  张纪成二〇二一年一月二十七日书记员  李 娜