宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初12865号原告：王凯，男，1984年12月7日出生，汉族，宁夏建筑设计研究院有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：鲁学成，男，1988年2月10日出生，傈僳族，无业，住云南省楚雄自治州武定县。委托诉讼代理人：鲁学军，男，1988年2月10日出生，傈僳族，系鲁学成弟弟，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告王凯与被告鲁学成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告王凯及被告委托诉讼代理人鲁学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年9月6日至2020年11月2日的房租11066.67元、2017年度至2020年度三个年度的暖气费3911.90元，并主张房租、暖气费至房屋实际交付之日；2、判令被告支付房屋租金违约金800元、逾期付款违约金542.26元（11066.67×0.49%），并按照中国人民银行同期贷款基准利率标准主张房屋租金违约金、逾期付款违约金至实际给付之日；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租赁原告位于银川市兴庆区某室房屋，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》约定每月房租为800元，租赁时间自2016年9月6日至2017年9月6日，合同期限届满后被告以口头形式提出继续续约。在2017年9月6日后的房屋续约租赁过程中，原告按照原有合同约定履行了租赁义务，但自2019年9月6日起被告向原告多次通过电话或微信提出房屋继续租赁，但由于经济来源受影响希望可以缓交房租，原告对此请求也作出了同意。但被告一直以经济不到位、本人不在银川、暂缓等多种理由拖延支付，故诉至法院。鲁学成辩称，因为2019年12月31日就已经搬走，故只认可2019年9月6日至2019年12月31日期间的房租；只认可2019年12月31日前的暖气费；只认可拖欠上述房租的违约金；押金1000元也没有退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，原告与被告签订《银川市房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于银川市兴庆区某室房租，租赁期限自2016年9月6日至2017年9月5日，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告有意继续承租的，应提前30天向原告提出（书面/口头）续租要求，征得同意后原告与被告重新签订房屋租赁合同；租金支付方式为签一年合同，半年付款，提前一个月支付下半年房款；在房屋租赁期间水电费、煤气费、采暖费、物业管理费、网费、电视费、垃圾费由被告承担；租赁期满，各卡齐全、无欠费、无损坏、房屋干净，原告退还被告押金，合同签订时，被告向原告支付房屋租赁保证金1000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还被告；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，提交不动产所在地的仲裁委员会仲裁。关于违约责任，该合同约定，被告逾期支付租金，但未达到解除合同条件的，每逾期一日，则应参照中国人民银行同期贷款利率标准支付原告逾期付款违约金，还约定被告有下列情形之一，原告有权单方解除合同、收回该房屋，被告应向原告支付违约金800元：1、擅自将该房屋转租、转借给第三人；2、擅自改变该房屋用途；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；4、不支付或者不按照约定支付租金；5、欠缴各项费用；6、利用该房屋从事违法活动。合同签订后，被告向原告支付押金1000元。另查明，原告与被告的微信聊天记录显示以下内容：2019年9月20日，原告说：“鲁先生，您房子住着呢，还是搬了！”、“鲁先生，你把九月份的房租支付一下吧！”。2019年10月12日，原告说：“鲁先生，你把九，十月份的房租支付一下吧！”，被告说：“好下个星期付给你”，原告说：“好的，谢谢！”，被告说：“好的不客气应该的”。2019年10月16日，原告说：“鲁先生，你把九，十月份的房租支付一下吧！”、“你还住吗，要不住，我就申请停暖了！”，被告说：“住”、“明天或者后天我给你转过去”。2019年10月23日，原告说：“鲁先生，你把九，十，十一月份的房租支付一下吧！”。2019年10月25日，原告说：“鲁先生，你把九，十，十一月份的房租支付一下吧！”，被告说：“好实在不好意思前两天发生点事情在等个三四天”。2019年11月3日，原告说：“鲁先生，你把九至十二月份的房租支付一下吧”。2019年11月6日，原告说：“鲁先生，你把九至十二月份的房租支付一下吧，！你说三，四天现在都十来天了，怎么还是没有动静呀！”，被告说：“明天下午给你我这两天在外在路上没听到好吧”，原告说：“好吧”。2019年11月8日，原告说：“鲁先生，你把九至十二月份的房租支付一下吧！”，被告说：“好我知道了我回公司了转昨天到今天都超级忙”。2019年11月9日，原告说：“鲁先生，你把九至十二月份的房租支付一下吧！”、“实在不行你就按半年交吧！我老催你也不是办法呀！”、“鲁先生，房子你住着吗？这次房租我从9月份一直说到现在，快两个月了你一直没时间支付房租吗？实在不行我就收回了！我停暖了！再过几天我都没办法停暖了！”。2019年11月13日，原告说：“鲁先生，你把九至二月份的房租支付一下吧！交半年的！”。2019年11月21日，原告说：“鲁先生，你把九至二月份的房租支付一下吧！交半年的！”。2019年12月3日，原告说：“鲁先生，你把九至二月份的房租支付一下吧！交半年的！我已经退让好多了！每次都是再等几天，可我一等就是几个月！”、“实在不行，我就想别的办法了！”，被告说：“不好意思这几天我就给你交完我最多住到这个月底你可以挂着往外租了王先生”，原告说：“鲁先生，你把九至二月份的房租支付一下吧！交半年的！”、“鲁先生，又十天了！”。2019年12月13日，原告说：“9.10.11.12四个月和两个月的暖气费，共4000元”，被告说：“好的”。2019年12月18日，原告说：“鲁先生，你说的这个星期付房租呢呀？”。2019年12月27日，原告说：“鲁先生，又一个星期了，而且这个月就剩三四天了，你什么时候付房租呢？”、“打电话也不接”，被告说：“在外面在甲方办公室要钱呢等等”、“不方便接”。2020年1月6日，原告说：“鲁先生，又10天了，房租什么时候付呢呀？这周末我去收房子！你锁子换了吗，要换了，你把钥匙给我，没换我就直接去了！我换锁子！”，被告说：“刚刚是不是你给我打电话？”、“你在等个几天吧我最近钱不好要实在紧张下周二你过来然后交接一下行吧”、“下周二你来房子抽空然胡咋们交接一下”，原告说：“周末可以吗？”，被告说：“周二好吧因为可能时间上不够周二然后房子现场改交接的交接一下”。2020年1月12日，原告说：“鲁先生，你先吧房租付了吧！周二我去那边”。2020年1月14日，原告说：“鲁先生，你今天有空吗？我下午要走青铜峡呢！我们中午见个面吧！”，被告说：“你什么时候回来我昨天和前天在内蒙结算去了明天才能回来”，原告说：“我今天晚上就回来了”。2020年1月19日，原告说：“鲁先生，你房租怎么回事？马上过年了！实在不行我就采取别的措施的！现在信誉很重要！”，被告说：“我明白这两天就给你我还在内蒙要钱中我也比较着急”、“我是不是还有1000的押金”，原告说：“马上都过年了呀？都拖不起呀！”，被告说：“嗯我明白我现在都没有回家我也非常严重”、“要不然这个时候我也该回家了”，原告说：“那你说几号吧？我总不能等到过年吧！”，被告说：“我已经在你这住了好久了，我值得你信任的确实我最近遇到点经济危机了”，原告说：“是信任你！可是五个月了！我也是一直妥协着呢！”，被告说：“嗯明白我也非常感谢你”，原告说：“年前有结果吗？”，被告说：“有”，原告说：“那好我就再等几天吧”，被告说：“可以截止到这几天了反正也过年了除了押金以外我还要给你多少钱的”，原告说：“稍后算了我给你说吧！”，被告说：“嗯好”。2020年1月19日，原告说：“800*4+600+1200-1000=4000”，被告说：“+600+1200是什么阶段的”、“不能给我优惠点么？”。2020年1月20日，原告说：“昨天那回有点事！没办法优惠了呀，年后我还得翻修房子呢呀！”。2020年1月22日，原告说：“又不接电话了，明天最后一天！个人征信很重要！你不付房租！那我就花搞你信誉，对两个人都不利，但我值！”。2020年1月23日，原告说：“鲁先生，今天最后一天了，房租怎么样了？”、“好的，谢谢！”、“鲁先生，房租付一下吧！”、“鲁先生，付房租啦！”。2020年1月24日，原告说：“鲁先生，今天你的钱应该到位了吧，今天都放假了！你不能说话这么不算数呀！”。2020年3月30日，原告说：“鲁先生，房租什么时候支付呢？还有我打算更换房门锁子了！”，被告说：我本来去年年底那天因为高速公路要封路了所以没来得及跟你说钱所以也没有收到房子东西我搬走了你把锁子换了就行我这几天快回银川了然后收了钱就把房租给你实在不好意思”，原告说：“你啥时候能过来？要是最近几天，我就直接找你拿钥匙得了”，被告说：“你换个锁比较好点因为我也换过一次了钥匙丢了”、“这样比较安全点”、“我还不好说因为现在还什么都做不了”。2020年5月6日，原告说：“鲁先生，你好！你来银川了吗？我们一起到房子做个交接手续吧！咱们从2016年到现在，合作也挺不错，除了2019年9月到现在房租和其他费用未付，我希望我们善始善终处理好最后手续问题！”，被告说：“还没来还要一个月左右”、“之前欠的费用我会发微信给你回银川之后”、“你可以装修了然后你去看一下房子基本我弄干净的看哪里有什么问题微信上跟我说就好”。2020年8月11日，原告说：“鲁先生，你先在欠的采暖费，还有房租？什么时候支付呢？”、“这是我六月份查的欠费情况，现在滞纳金还在继续增长！”。2020年8月14日，被告说：“稍微等一段时间不会赖的”、“前两天没看到不好意思”。再查明，2020年8月26日，银川市仲裁委员会向原告出具《不予受理通知书》，载明：“你于2020年8月26日向本会提交的《仲裁申请书》收悉。本会经审查认为，你与鲁学成在2019年9月6日至2020年8月20日之内未约定仲裁条款，依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条、第二十四条规定。通知如下：你的仲裁申请，本院不予受理。特此通知”。原告提交宁夏增值税普通发票三张，载明西塔小区某室2017至2018、2018至2019、2019至2020的采暖费分别为1050元、1250元、1611.90元，三张发票的出具时间均为2020年9月15日。本院认为，原、被告在《银川市房屋租赁合同》期限届满后通过微信确认了房屋续租事宜，虽然双方没有续签书面的租赁合同，但双方之间已形成事实上的租赁关系，双方对原《银川市房屋租赁合同》的内容并未作出变更，故《银川市房屋租赁合同》的约定条款对双方继续发生效力。庭审中，被告已认可承担2019年12月31前的房租及暖气费，故2019年12月31前的房租及暖气费应由被告承担。关于2020年1月1日后的房租及暖气费，原、被告的微信聊天记录显示，2019年12月3日，被告在与原告的微信聊天中称“我最多住到这个月底你可以挂着往外租了王先生”，但在这之后，原告与被告一直就房租、暖气费的支付时间以及房屋的交接进行沟通，并未达成一致意见，被告亦未将房屋交付给原告，双方之间的房屋租赁关系一直处于存续状态，故2020年1月1日后的房租、暖气费应由被告继续承担。按照双方签订的原《银川市房屋租赁合同》约定的每月租金800元，2020年9月6日至2020年11月2日产生房租11280元（800元÷30天/月×423天），现原告主张该期间的房租11066.67元，本院予以支持，并支持房租至房屋实际交付之日。原告已支付2017至2018年度、2018至2019年度、2019至2020年度的暖气费3911.90元（1050元+1250元+1611.90元），现原告主张该期间的暖气费3911.67元，本院予以支持，因原告未提交证据证明其已交付后续暖气费，故对原告主张的后续暖气费不予支持。关于原告主张的房屋租金违约金、逾期付款违约金，因被告未按约支付房租，已违约，应承担违约责任，原告主张的房屋租金违约金800元、逾期付款违约542.26元未违反法律规定，本院予以支持，因《银川市房屋租赁合同》对违约金800元的约定属于一次性支付，故对原告主张的后续的房屋租金违约金不予支持，被告应按照全国银行间同业拆借利率标准支付自2020年11月3日至本判决确定的支付房租之日止的逾期付款利息。关于被告辩解的押金1000元未予退还，因原被告签订的《银川市房屋租赁合同》已明确约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还被告，现原被告双方的租赁关系尚处于存续状态，故对该问题本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，判决如下：一、被告鲁学成于本判决生效之日起七日内向原告王凯支付截止2020年11月2日的房金11066.67元，并按每月800元的标准支付自2020年11月3日至房屋实际交付之日的房租；二、被告鲁学成于本判决生效之日起七日内向原告王凯支付2017至2018年度、2018至2019年度、2019至2020年度的暖气费3911.67元；三、被告鲁学成于本判决生效之日起七日内向原告王凯支付房屋租金违约金800元、逾期付款违约金542.26元，并按全国银行间同业拆借利率标准支付自2020年11月3日至本判决确定的支付房租之日止的逾期付款利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取计104元，由被告鲁学成负担。本判决为终审判决。审判员 刘亚军二○二○年十二月十七日法官助理 李 静书记员 李 然附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。