广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25056号原告：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道110号122。法定代表人：周岳强，职务总经理。委托诉讼代理人：王晋、吴圆梦，均为该司职员。被告：胡满，男，1976年7月28日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，被告：马少华，女，1975年4月10日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人，胡满，系被告马少华的配偶。原告广州金铭物业管理有限公司诉被告胡满、马少华物业服务合同纠纷一案，本案受理后，根据《全国人民代表会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员茹艳飞独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告广州金铭物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晋、吴圆梦，被告马少华的委托诉讼代理人即被告胡满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州金铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的物业服务费25427.22元（从2017年4月1日起暂计至2020年6月30日）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，自2017年4月26日起暂计至2020年7月27日止为15998.88元）；2.判令被告支付欠缴的垃圾费67.19元（2019年5月暂计至2020年6月）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是位于广州市海珠区杨青路17号802房业主，原告是该小区进行物业服务的企业。原告、被告于2016年4月7日签订《前期物业服务合同》约定，乙方按照总建筑面积每月每平方米4.5元缴纳物业服务费，逾期缴纳物业服务费及有关费用的，则自逾期之日起每日按欠费金额的1‰缴纳违约金。被告房屋的总建筑面积为162.9947平方米，因此，每月应缴纳的物业服务费为733.48元。自2019年4月开始，被告所在小区的物业服务费降为每平方米3.2元，每月应该缴纳的物业费调整为521.58元。另，从2019年5月起，被告未按照规定缴纳每月5元的垃圾费，暂计至2020年6月，共欠垃圾费67.19元。原、被告签订《前期物业服务合同》后，原告已依约定履行了合同的全部义务，被告理应足额向原告缴纳物业管理费及按照政府的规定缴纳垃圾费。但是被告却无故拖欠物业费及垃圾费，经原告催告后，被告仍然拒绝支付。为维护原告合法权益，具状起诉，请法院判如所请。被告胡满辩称，一、双方签订的前期物业服务合同无效。1.胡满所在小区的建设单位广州金度房地产开发有限公司没有根据国务院《物业管理条例》的规定，通过招投标方式选聘原告作为胡满所在小区的物业服务企业。根据《广东省高级人民关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》应认定为无效合同。2.胡满所在小区的建设单位广州金度房地产开发有限公司故意欺骗胡满已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市金铭物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。被告在受蒙骗的情况下与原告签订了《前期物业服务合同》。3.双方签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准违反最高政府指导价规定的2.8元每月。根据以上三点，双方签订的《前期物业服务合同》无效。二、违约金条款无效，违约金条款为原告指定的格式合同条款，该条款约定的违约金明显过高，超出了原告的实际损失，应按对消费者有利的情形处理，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导的意见》应认定为无效条款。根据《合同法》的规定，应参照中国人民银行规定的贷款利率计算。三、当事人之间产生的纠纷的根源在于原告没有超出政府指导价收取物业服务费，被告同意按照政府指导价2.8元每月交纳物业管理费，但是原告一直拒收，由此导致被告欠费。被告认为，原告无论是按照4.5元每月还是按照3.2元每月收取物业管理费都是非法的，原告至今都未能向被告提供任何合法收费的证据。被告马少华辩称，1.马少华与原告未签订任何《前期物业服务合同》，不存在合同关系；2.马少华所在小区的建设单位广州金度房地产开发有限公司故意欺骗马少华已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市金铭物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。故马少华与马少华所在小区的建设单位广州金度房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》第五条物业服务的条款属于无效条款。经审理查明，2015年11月7日，被告马少华、胡满作为买方与广州市金度房地产开发有限公司签订的《认购书》约定，两被告向广州市金度房地产开发有限公司购买案涉房屋，双方确认已对相关购房政策《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、本认购书、认购须知、按揭须知等其他所有文件，作出了详细的合理沟通、解释、说明，双方已充分认识、清晰了解了前述相关文件所有条款包含的法律意义及法律后果。2015年12月10日，被告马少华、胡满作为买方与广州市金度房地产开发有限公司签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，该合同约定，被告马少华、胡满向广州市金度房地产开发有限公司购买水蓝郡花园第T3栋8层802房，门牌地址：海珠区杨青路17号802房。广州市金度房地产开发有限公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州金铭物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方建筑面积4.5元，由两被告自收楼之日起按月按时缴纳。附件五：物业服务协议，水蓝郡花园《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，两被告已在签订本《商品房买卖合同》前认真阅读，并对其内容认可、无异议。2016年4月7日，原告与两被告签订了《前期物业服务合同》约定，原告为两被告位于广州市海珠区杨青路17号802房提供前期物业管理，管理服务期限以小区成立业主委员会后，且业主委员会按法定程序选聘物业公司并与之签订的物业管理服务合同生效之日止；（第六条）物业管理服务费用……2.根据本物业管理区域双方约定物业服务费用标准按总建筑面积计算为人民币4.5元/月每平方米；（第七条）物业服务管理费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务管理费用；（第十条）胡满、马少华违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求胡满、马少华按应交未交金额的每日1‰向原告交纳违约金，如两个月未交水、电费、管理费，经催收仍不交付的，物业管理公司可依法向人民法院起诉依法追缴；（第十一条）根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用邮寄、传真、当面送交或在小区合理位置公告通知内容等方式传递。若无特别约定的，在合同中约定的胡满、马少华物业地址为胡满、马少华为宜的接收送达地址（通讯地址）；等。该合同甲方签章处盖有广州金铭物业管理有限公司的印章，乙方签章处有胡满的签名。《前期物业管理服务协议》明确，甲方：广州金铭物业管理有限公司，甲方是指：房地产开发有限公司或其委托的物业管理企业。2019年4月1日起，原告将案涉小区的物业服务费的收费标准调整为3.2元每月每平方米。原告分别于2017年11月3日及2019年3月23日通过中国邮政EMS特快专递向被告邮寄了《关于缴纳物业管理费及其他费用的通知》，向被告催交本案相关费用。原告为证明其代收垃圾处理费与环境卫生服务费并缴交给当地从事清洁、垃圾收集运输、监督管理的环境卫生专业单位，提供了《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》、《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》及发票予以证实。诉讼中，被告表示，按照每月5元计算垃圾费没有意见，每月没有错就同意支付给原告。本院认为，根据双方的诉、辨称意见，本院对双方的争议焦点作出如下评价：关于被告马少华是否承担责任的问题。被告马少华虽然未在《前期物业服务合同》上签字，但是被告马少华作为案涉房屋的购买者之一，在与开发商广州市金度房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由广州金铭物业管理有限公司提供前期服务服务，事实上广州金铭物业管理有限公司亦提供了物业管理服务，因此被告马少华应当向原告支付服务费。被告马少华以未与被告签订《前期物业服务合同》为由拒付物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于被告马少华、胡满支付物业费的标准问题。胡满同意按2.8元每月的标准向被告支付物业管理费，但是双方约定的管理费标准为4.5元每月，表明双方对于案涉小区的物业服务费收费标准达成共识，该约定对双方均有约束力。即使原告于2019年4月调低管理费收费标准，亦高于每月2.8元的标准，因此胡满该项主张显然与双方约定不符，本院对此不予支持。胡满、马少华认为，其与原告签订的《前期物业服务合同》无效，但被告所述的事实即便属实，亦不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定,因此其以《前期物业服务合同》无效来否定双方约定的物业费收费标准，依据不足，本院不予支持。关于违约金标准的问题。被告胡满要求参照中国人民银行规定的贷款利率计算违约金，并以格式合同条款来主张双方对于违约金约定的效力，但双方违约金条款即便属于格式条款，亦并不必然无效，被告胡满以此为由拒绝按照约定支付违约金，没有依据，本院不予支持。综上，两被告没有按时支付物业管理费给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告要求两被告支付2017年4月1日至2020年6月30日止的物业服务费25427.22元，理据充足，本院予以支持。同时，两被告应自2017年4月26日起至实际清缴之日止，以每月欠付的物业管理费为本金，按每日1‰的标准向原告支付违约金，但违约金总额以两被告欠缴的物业管理费为限。关于垃圾费的问题。原告向被告主张2019年5月至2020年6月垃圾费67.19元，被告对此无异议，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告胡满、马少华在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州金铭物业管理有限公司支付从2017年4月1日起至2020年6月30日止欠缴的物业服务费25427.22元及违约金（自2017年4月26日起计至实际清缴之日止，以每月欠付的物业管理费为本金，按每日1‰的标准计付；违约金总额以两被告欠缴的物业管理费为限）；二、被告胡满、马少华在本判决生效之日起10日内，向原告广州金铭物业管理有限公司支付2019年5月起至2020年6月止的垃圾处理费67.19元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费837元，由被告胡满、马少华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  茹艳飞二〇二一年一月八日书记员  李丹娜