中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁1602行初66号 原告滨城区望海花园业主委员会，住所地：滨州市黄河十二路以北渤海十六路以西望海花园。 负责人吴同芝，该业委会主任。 委托代理人徐立军。 委托代理人岳玉刚，山东黄河律师事务所律师。 被告滨州市自然资源和规划局，住所地：滨州市滨城区黄河四路287号，统一社会信用代码：11371600MB286112XM。 法定代表人邱延博，该局局长。 委托代理人田启梁、温庆超，山东中捷律师事务所律师。 第三人滨州市天地缘置业有限公司，住所地：滨州市渤海十八路766号，统一社会信用代码：913716027741827689。 法定代表人陈茂森，该公司董事长。 委托代理人石秀健，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托代理人苗士平，北京市京大（济南）律师事务所实习律师。 原告滨城区望海花园业主委员会诉被告滨州市自然资源和规划局、第三人滨州市天地缘置业有限公司行政登记一案，不服本院于2020年3月23日作出的（2019）鲁1602行初75号行政裁定，向滨州市中级人民法院提起上诉。滨州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）鲁16行终94号行政裁定，裁定：一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602行初75号行政裁定；二、本案指令山东省滨州市滨城区人民法院继续审理。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滨城区望海花园业主委员会委托代理人徐立军、岳玉刚，被告滨州市自然资源和规划局副局长王建波及委托代理人田启梁、温庆超，第三人滨州市天地缘置业有限公司委托代理人石秀健、苗士平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2008年9月9日，申请人滨州市天地缘置业有限公司向原滨州市房地产管理局提出申请，将位于滨州市××路××路××号，用途为办公的两层房屋办理房地产初始登记，同时提交了相关申请材料。原登记机关对材料进行审查后，为申请人办理了该处房屋的初始登记，颁发了产权证号为滨州市房权证市属字第Ｍ××7号房屋权属证书。 2013年6月24日，申请人滨州市天地缘置业有限公司向原滨州市房地产管理局提出申请，将位于滨州市××路××号××花园××号楼××号，用途为商业的房屋办理房地产初始登记，并提交了相关申请材料。原登记机关对材料进行审查后办理了该处房屋的初始登记，颁发了产权证号为房权证滨字第2××7号房屋权属证书。 原告滨城区望海花园业主委员会诉称，一、涉案两处房产均系望海花园住宅小区非经营性配套公共建筑，建设费用已计入房地产开发成本，其产权应属全体业主共同共有，登记在第三人名下的房屋属于错误登记，应予撤销。 第三人提交备案的《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》……第六部分规划布局（四）公建布局载明：“整个小区公建分为两部分，一部分为经营性公建，另一部分为非经营性公建……。2、非经营性公建：……在渤海十八路与黄河十二路的交界处设置会所，建筑面积1800㎡,会所服务内容主要包括物业管理、售房中心。在小区的中心湖面上又设置了一处会所，建筑面积2500㎡，该会所服务内容主要包括文化站、活动中心、医疗室、综合服务等……。”渤海十八路黄河十二路交界处会所即为涉案产权证号为滨州市房权证市属字第Ｍ××7号的房产，小区中心湖面的会所即为涉案产权证号为房权证滨字第2××7号的房产。 小区配套建设是国家法律规定的房地产开发企业应当承担的法定和合同义务。《城市房地产管理法》第二十五条规定“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相一致的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”第二十七条第一款规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”《城市房地产开发管理暂行办法》第6条规定“房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拔前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。”“《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：……(三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；(四）基础设施和公益设施建成后的产权界定……。”“将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拔的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拔土地使用权批准文件的内容之一。”国家建设部、工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171)范本第一条要求将土地使用权出让合同或划拔土地使用权批准文件作为房地产开发企业的用地根据，第十八条第二款规定房地产开发企业“不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质”。前述规定表明《房地产开发项目建设条件意见书》是《商品房购销合同》的组成部分，配套设施建设是房地产开发企业对商品房买方应当承担的法定和合同义务。《城市规划强制性内容暂行规定》第七条规定“城市详细规划的强制性内容包括：……(五）规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定……。”这表明小区配套公建早已成为国家强制性设计标准。 小区非经营性配套建设费用已计入房地产开发成本，故小区非经营性配套设施的产权应归住宅小区全体共有。国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行1992年《商品住宅价格管理暂行办法》第5条规定，住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费（依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行）计入商品住宅价格组成的成本项目。既然房地产产权人购买商品房时支付了非经营性配套设施费用而房地产开发企业已将该费用计入了成本，那么，非经营性配套设施的产权就应当归住宅小区全体房地产产权人所共有，并由住宅小区房地产产权人或使用人共同占用、使用、管理、收益，或由其聘用的物业管理公司进行管理。 基于以上事实，原告有理由认为，望海花园小区配建的上述非经营性配套设施其所有权应归望海花园小区全体业主共有，不应登记在第三人名下，登记在第三人名下的房屋所有权证书应当属于错误登记，应予撤销。 二、第三人在对涉案房产进行初始登记申请时隐瞒真实情况，提供虚假材料，而被告未严格履行审查职责，其向第三人颁发的房屋产权证书，应予撤销。 第三人提交备案的《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》明确载明涉案两处房产均系非经营性公建，而第三人在申请房产登记时提交的《初始登记申请表》中却载明“商用”“办公”，但在整个房产登记卷宗中却无任何政府机关批准为商用的文件材料。《物业管理条例》第五十条第一款规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款规定“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”《房屋登记办法》（建设部第168号令）第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。” 基于以上事实，原告认为第三人系提供虚假材料骗取房屋初始登记，而被告未尽严格审查之职责，其为第三人颁发的房屋产权证书应予撤销。 三、涉案两处房产依法属望海花园全体业主共有，应由不动产登记机构记载于房屋登记簿上。 《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《房屋登记办法》（建设部第168号令）第三十一条规定“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”故，被告应当履行法定职责将前述房产登记在原告名下。 综上所述，原告为维护望海花园全体业主的共同利益，特依据我国《行政诉讼法》第49条之规定提起行政诉讼，1.请求撤销登记在第三人名下，位于滨州市××路××号××花园××号楼××号的房屋所有权证（产权证号：房权证滨字第2××7号）及位于滨州市××路××路××号房产（产权证号：滨州市房权证市属字第Ｍ××7号）房屋所有权证；2.请求确认登记在第三人名下的上述房屋所有权归滨城区望海花园全体小区业主所有，并登记在原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。 原告滨城区望海花园业主委员会向本院提交了以下证据： 1.滨州市不动产交易登记中心出具的《不动产登记查询结果证明》两份，证明：登记在本案第三人滨州市天地缘置业有限公司名下位于滨州市××路××号××花园××号楼××号房产产权证号为：××＋xxx号；登记在本案第三人滨州市天地缘置业有限公司名下位于滨州市××路××路××号房产产权证号为：xxx号。 2.《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》，其中第六部分规划布局（四）公建布局载明：“整个小区公建分为两部分，一部分为经营性公建，另一部分为非经营性公建……。2、非经营性公建：……在渤海十八路与黄河十二路的交界处设置会所，建筑面积1800㎡,会所服务内容主要包括物业管理、售房中心。在小区的中心湖面上又设置了一处会所，建筑面积2500㎡，该会所服务内容主要包括文化站、活动中心、医疗室、综合服务等……。”证明：渤海十八路黄河十二路交界处会所即为涉案产权证号为xxx号的房产，小区中心湖面的会所即为涉案产权证号为××＋xxx号的房产，而该两处房产按照修建性详规设计方案应为小区非经营性公建。 3.滨州市××路××号××花园××号楼××号房产初始登记申请材料一宗及滨州市××路××路××号房产《滨州市房地产初始登记审批书》，证明（1）滨州市××路××号××花园××号楼××号房产《初始登记申请表》载明用途“商业”，与《临时建设工程规划许可证》建设项目名称栏载明的“会所”不符；滨州市××路××路××号房产《滨州市房地产初始登记审批书》载明用途“办公”，也与《临时建设工程规划许可证》建设项目名称栏载明的“会所”不符。并且“商业”或“办公”用途均与证据2载明的非经营性公建用途相互矛盾，但在整个房产初始登记材料中却无任何规划主管部门批准变更为商业、办公的文件材料，证明第三人在申请房产登记时系隐瞒真实情况提供虚假材料骗取房屋初始登记，而被告亦未尽严格审查之职责。（2）滨州市房地产初始登记审批书中滨州市发改委滨发改投资［2005］409号《关于对滨州市天地缘置业有限公司建设天地领海项目核准的通知》第二条载明“该项目……公建和商用建筑1.8万平方米”，第四条载明“该工程要符合滨州市总体规划和控制性详细规划……”，但是在第三人提交的房产初始登记材料中却没有任何公建初始登记，证明第三人在申请房产登记时系隐瞒真实性提供虚假材料骗取房屋初始登记，而被告亦未尽到严格审查之职责。（3）《房屋登记办法》（建设部第168号令，2008年7月1日起施行）第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料”，第二十条第一款第二项规定“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”。被告作为政府专门的房产登记机构，在明知城市住宅小区按照规划应具有属于全体业主共有的非经营性公建的情况下，未按第三十一条的规定在第三人申请初始登记时一并对属于全体业主共有的公共场所是否同时申请初始登记进行审查，从而错误地向第三人颁发了涉案房屋权属证书。 4.2013年6月3日滨城区住房保障和房产管理局物业管理办公室向公安机关出具的刻制公务印章证明一份，证明首届滨城区望海花园业主委员会成立后已向该局备案。 5-1.望海花园第二届业委会换届选举时的材料一宗，包括换届选举申请书、筹备小组名单、倡议书、选举大会签到表、换届照片、公告，证明第二届业委会换届合法有效。 5-2.证明及照片一份，证明北海社区工作人员张洪国、韩洪庆受社区委派参加了第二届业委会换届选举工作，换届选举工作合法有效。 6-1.联席会议纪要一份，证明第二届业委会成立后与滨城区住房保障和房产管理局、北海社区共同召开了联席会议，主管部门认可第二届业委会资格。 6-2.滨州大河物业管理有限公司与望海花园业委会之间的往来公函，证明本案第三人滨州市天地缘置业有限公司下属的滨州大河物业管理有限公司认可第二届业委会资格。 7.2020年5月22日滨城区彭李街道奥体社区居委会（原北海社区）向农行滨州分行营业部出具的证明信一份，证明首届滨城区望海花园业主委员会成立于2013年6月，于同年6月3日向滨城区住房保障和房产管理局备案，2018年12月25召开业主代表大会完成换届，所在社区亦认可第二届业委会资格。 上述4.5.6.7号证据均被滨州中院（2020）鲁16行终94号行政裁定书确认为有效证据，可以证实望海花园第二届业委会换届程序合法。 8.山东广播电视台齐鲁频道《小溪办事》栏目中社区主任王金磊谈话视频光盘及原社区书记宋玉涛谈话视频光盘各一张,证明社区主任王金磊及原社区书记宋玉涛谈话内容均能证明望海花园业主委员会换届选举系经社区同意，社区派人参加了换届选举，换届选举符合规定。 9.23号楼业主代表刘涛的《业主代表授权委托书》及征集《委托授权业主签名表》、刘涛和29号楼业主代表田盟与业委会成员于丽娜的微信聊天截图，证明23号楼业主代表刘涛系经业主对其委托授权而成为业主代表的，授权亦是选举的一种方式，其对如何履行业主职责，业委会换届选举是明知的，且其参加了业委会换届选举。29号楼业主代表田盟对其成为业主代表也是明知的。该证据同时证明第三人提交的2号证据不客观不真实。 10.26号楼业主代表高山、及13号楼2单元业主代表孙清朋两人的《业主代表授权委托书》及征集《委托授权业主签名表》，证明26号楼业主代表高山系经本楼业主签字授权产生，13号楼2单元业主代表孙清朋系经2单元业主签字授权产生，其仅代表2单元业主，不代表1单元的业主。该证据进一步证明第三人提交的3号证据不客观不真实。 11.56号楼业主张宝明与业主代表徐其刚的微信截图，证明56号楼业主张宝明在换届选举时对业主代表签字授权，其对业委会换届是明知的，该证据同时证明第三人提供的4号证据不客观不真实。 12.包括业主赵庆合在内的部分业主的《业主代表授权委托书》及征集《委托授权业主签名表》（已用红色*号标记），证明包括业主张庆合在内的部分业主在换届选举时对业主代表签字授权，对业主代表如何产生是明知和授权的，对业委会换届亦是明知的。该证据进一步证明第三人提供的5号证据不客观不真实。 13.业委会成员毛玉堂、于丽娜、卢桂枝（孙希合之妻）物业交费收据，证明业委会成员毛玉堂、于丽娜、孙希合已向金鼎物业交纳费用。 对原告滨城区望海花园业主委员会所提交的证据，其中证据4.5.6.7均被滨州中院（2020）鲁16行终94号行政裁定书确认为有效证据，本院对其证据效力亦予以确认。鉴于滨州中院在（2020）鲁16行终94号行政裁定书中已经确认了原告滨城区望海花园业主委员会具有提起本案诉讼的主体资格，本院对原告证据中涉及证实主体资格的证据8.9.10.11.12.13不再进行审查。经本院审查，原告证据3中第三人房地产初始登记审批书、初始登记申请表中部分内容与第三人在规划部门备案的证据2《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》不符，故对其证据效力不予确认；对原告的其他证据的证据效力予以确认。 被告滨州市自然资源和规划局辩称，一、原登记机关滨州市房地产管理局作出的涉案产权登记行政行为证据充分、程序合法。 根据《房屋登记管理办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提供以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已经竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。 第三人滨州市天地缘置业有限公司在2008年9月9日向原登记机关滨州市房地产管理局提出办理初始登记的申请，并提交了《滨州市房地产初始登记审批书》、申请人身份证明、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证、竣工验收报告、房屋测绘报告等材料，原登记机关在对上述材料进行审核后办理了位于××路××路××号房屋的初始登记。 第三人滨州市天地缘置业有限公司在2013年6月24日向原登记机关滨州市房地产管理局提出申请，并提交了《初始登记申请表》、申请人身份证明、建设用地使用权证书、临时建设工程规划许可证及规划局出具的符合规划的证明、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证、房屋测绘报告等材料，原登记机关在对上述材料进行审核后办理了位于滨州市××路××号××花园××号楼××号房屋的初始登记。 原登记机关在办理上述两处房屋的初始登记时，要求申请人按照上述规定提交了材料，登记机关依法进行了审查，涉案具体行政行为证据充分，程序合法。 二、现滨城区望海花园业主委员会与滨州市天地缘置业有限公司对涉案房产的所有权产生争议，应当通过民事诉讼确认所有权。 根据物权法第十二条的规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请人登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”以及《物权法》第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”从以上规定可以看出，不动产登记机关的职能是根据申请人的申请，对其提供的材料进行审查，符合规定即可颁发不动产权属证书，不具有确权功能，其仅仅是对权利归属已经明确的不动产权进行的一种登记确认和公示，是对于不动产物权的一种推定，只要没有相反的证据证实登记的物权错误，推定其具有所有权，这也是法律规定异议登记的意义所在，如利害关系人对登记的权属有异议或者认为其有所有权，利害关系人应当通过民事诉讼解决。因此，本案原告应当先提出异议登记，然后通过提起民事诉讼确认其权利归属，其直接要求被告确认其权利归属不仅不符合法律规定而且亦不属于被告的职权范围。 综上，本案原登记机关作出的登记行为材料充分、程序合法并且尽到了合理审查义务；原告正当维权方式应当是先提出异议登记，然后通过民事诉讼进行确权。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告滨州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交了以下证据： 1.滨州市房地产初始登记审批书、申请人身份证明、建设用地使用权证书、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、滨州市滨城区发展和改革局文件、竣工验收报告、滨州市房屋面积测绘报告，该组证据共同证实2008年9月9日，滨州市天地缘置业有限公司向原滨州市房地产管理局提出申请，将位于滨州市××路××路××号××层房屋办理房地产初始登记，同时提交了相关申请材料，原登记机关对材料进行审查后，依照法定程序办理了该处房屋的初始登记。 2.《初始登记申请表》、申请人身份证明、建设用地使用权证书、临时建设工程规划许可证及规划局出具的符合规划的证明、建筑工程施工许可证、滨州市房地产测绘大队出具的说明及关于对望海花园45、46号楼面积（预）测算的说明、建设工程竣工验收备案证、房屋测绘报告，该组证据共同证实滨州市天地缘置业有限公司在2013年6月24日向原滨州市房地产管理局提出申请，将位于滨州市××路××号××花园××号楼××号房屋申请办理初始登记，并提交了申请材料，原登记机关对材料进行审查后，依照法定程序办理了该处房屋的初始登记。 对被告滨州市自然资源和规划局提交的证据，经本院审查，证据1中房地产初始登记审批书载明用途为“办公”，证据2中初始登记申请表载明的用途为“商业”，均与第三人在规划部门备案的《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》不符，故本院对被告证据1中房地产初始登记审批书及证据2中初始登记申请表的证据效力不予确认，对被告的其他证据的证据效力予以确认。 第三人滨州市天地缘置业有限公司述称，一、滨城区望海花园业主委员会不具备原告诉讼主体资格。 1.针对本案，原告滨城区望海花园业主委员会提起诉讼之前，应经滨城区望海花园业主大会决定并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可进行，但原告滨城区望海花园业主委员会并没有提供证据证明其起诉符合以上规定。因此，滨城区望海花园业主委员会对本案提起的诉讼属原告主体不适格，在没有得到达到法定人数的业主授权的情况下无权提起诉讼，其以原告的身份起诉不符合法律规定的主体资格。 2.在原告滨城区望海花园业主委员会没有提交其成立系经过合法选举成立、并提交相关变更材料和备案材料的情况下，原告滨城区望海花园业主委员会明显不具有法律意义的原告主体资格。 3.原告滨城区望海花园业主委员会成员不合法。 据此，起诉人滨城区望海花园业主委员会不具备本案的原告诉讼主体资格，对其起诉应当不予受理，已经受理的，依法应予驳回起诉。 二、原告滨城区望海花园业主委员会不是行政行为的相对人和利害关系人。 滨城区望海花园业委会未提交证据证实该涉案房屋为业主共同共有，属业主共有利益，亦未能提交相应证据证明滨州市自然资源和规划局作出的房屋登记行政行为涉及业主共有利益。因此，滨州市自然资源和规划局作出的涉案房屋登记行为与滨城区望海花园业委会没有利害关系。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。滨城区望海花园业委会不具有原告主体资格，其起诉不符合行政诉讼起诉条件，本案应驳回滨城区望海花园业委会的起诉。 三、原告滨城区望海花园业主委员会提起的行政诉讼已超过诉讼时效。 被诉行政行为作出的时间分别为2008年9月和2013年7月，均发生在2015年5月1日之前。根据作出行政行为时施行的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和行政诉讼法〉若干问题的解释》（现已废止）第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。 2015年4月22日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》，新行政诉讼法将起诉期限从原来“应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，改为“应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”。对行政机关在5月1日前作出的行政行为，当事人在5月1日后提起诉讼，按照旧行政诉讼法及其司法解释的规定尚未超过起诉期限的，应当适用新行政诉讼法及其司法解释六个月起诉期限的规定。 本案涉案房产进行初始登记时，原办理部门房管局网站颁发公告，在涉案房产符合登记条件后进行公示，法定时间内无异议，依法向第三人颁发了房屋权属证书。 因此，本案知道或者应当知道具体行政行为内容之日应为涉案房产证出具之日的2008年9月和2013年7月。上述日期至原告滨城区望海花园业主委员会提起诉讼之日，均已经超过诉讼时效。原告滨城区望海花园业主委员会的起诉应依法驳回。 四、原告滨城区望海花园业主委员会起诉不属于人民法院行政案件的受理范围。 1.原告滨城区望海花园业主委员会主张根据规划部门的存档说明诉争房屋为小区内公共服务设施，应为业主共同所有，依《物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，其应通过其他救济途径另行先行确认，不动产登记只具有不动产物权变动公示的作用，进而产生一系列的私法效果，并不具有行政许可或行政确认意义上的赋权或判断权利归属的功能。故原告滨城区望海花园业主委员会主张提出登记机关将案涉的房屋所有权归全体业主所有并登记在原告滨城区望海花园业主委员会名下的诉讼请求，不属于行政诉讼调整的范围。 2.原告滨城区望海花园业主委员会诉状事实与理由部分不属于行政诉讼的规范要求，不符合行政诉讼的事实与理由，是民事诉讼的事实与理由。 五、原滨州市房地产管理局行政行为合法，不存在任何撤销事由。 原滨州市房地产管理局依第三人的申请，经初审、缮证、核发等程序，向第三人作出涉案房屋所有权登记并颁发涉案房屋所有权证，该行政行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。 综上所述，原告滨城区望海花园业主委员会的权利主张不论是从程序还是实体来看，均缺乏事实依据和法律依据。第三人的登记行为合法，不存在任何侵害原告滨城区望海花园业主委员会或其他人合法权益、错误登记的情形。请求法院依法查明案件事实，并依法驳回原告起诉。 第三人滨州市天地缘置业有限公司向本院提交下列证据： 1.2020年7月12日山东广播电视齐鲁频道小溪办事栏目视频光盘一张，用于证明望海花园自2020年7月1日至今存在两个物业被曝光，政府主管部门对原告换届不予认可。其中滨城区房屋管理服务中心王建波主任（视频时间第13分22秒到15分32秒）称房屋服务中心不能够证明原告的合法性，滨城区房屋管理服务中心对此换届行为不予认定。彭李街道办事处奥体社区张建勇书记（视频时间15分36秒到17分26秒）称彭李街道办事处奥体社区并没有参与和监督代表授权签字的事实。 2-1.2020年6月6日望海花园业主23号楼长刘涛的一份证明，用于证明自己为业委会任命的楼长代表，没有经过选举和推荐，本人不能代表整楼的意志，自己也没授权同意业委会换届及更换物业，并且自己没在与业委会有关的任何签到表上签字。 2-2.2020年7月5日望海花园业主29号楼长田萌一份证明，证明自己为业委会任命的楼长代表，没有经过选举和推荐，本人不能代表整楼的意志，自己也没授权同意业委会换届及更换物业，并且自己没在与业委会有关的任何签到表上签字。 通过上述证据可以证明原告的换届选举和更换物业签字的人不是本人，也不能代表整栋楼的业主的意愿。 3.望海花园业主26号、13号楼部分业主声明共三张50户（其中26号楼17户，13号楼33户），用于证明所谓现在的“业主代表”(楼长),并非本楼业主选举产生,而且所谓“业主代表”(楼长)也未在本楼微信群内告知大家,没有争取大家的意见和建议；广大业主在不知情的情况下“被代表了”,所有行为只代表楼长个人,不代表本楼其他业主,更不存在代表广大业主参与选举“业主委员会”。 4.望海花园不同业主聊天群部分记录15张，用于证明业主前期的部分签字不是授权换届或者更换物业，而是同意动用维修基金修缮楼顶挂件签字；同样，部分业主提出质疑，没有自己授权就被代表的事实。证明签字系伪造，是虚假的，并且开庭前原告授权不全，动用微信小程序和晚上入户签字，也没得到有效授权，并且造成小区很多业主反感，有的业主多次拨打市长热线、拨打社区张书记和王书记电话反映情况，并且还有包括56号楼张保明等很多业主向社区反应了业委会成立换届及以后出现的种种问题。并且通过聊天记录可知，没有经过授权更换物业，其中，业委会成员于丽娜称物业每年拿出5万元补贴原告。第三人认为业委会就算是合法选举，也是业主的代表，不是福利机构，更不能接受任何部门的馈赠，它不是盈利机构，它是代表广大业主进行自治的组织。 5.望海花园部分业主声明（共33张，计161户），用于证明目前小区有两个物业，管理比较混乱，对于“业委会”的成立过程及成立后进行的工作,存在质疑与不满,业主代表或者楼长的选举、“业委会”所做决定,均未公开、公平、透明地进行,业主在不知情的情况下“被代表”；目前存在的“业委会”,广大业主不予认可；“业委会”所做决定,他们也不予认可；要求暂停“业委会”工作，取消“业委会”自成立以来所做的所有决定。 6.业委会成员自2020年2月1日至今欠物业费、水电费明细表（2020年2月1日至2020年7月30日，因为滨州大河物业管理有限公司每半年计收一次，下半年数据未出），证明业委成员没有按时足额缴纳物业费。《业主大会规程》第三十条规定：业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。用于证明业委会成员不合法的事实。 证据1-6证明原告主体本身不合法。 7.望海花园小区物业管理区域及业主入住证明（附望海花园小区房屋楼房统计表）1份，证实涉案望海花园小区开发约30万平米，望海花园总住宅1847户。其中望海花园共计44栋楼，108个单元；其中高层7栋，小高层8栋，叠加5栋，多层24栋；多层住宅楼号为：1、2、3、4、5、6、7、10、18、19、20、21、22、23、24、25、26、30、31、34、35、39、42、43；叠加楼号为：8、9、27、28、29；小高层楼号为：12、13、15、33、37、38、57、58；高层楼号为：11、16、17、32、36、55、56；高层合计：702户；小高层合计：445户；叠加合计：60户；多层合计：640户；总计：1847户。沿街商铺合计租户：59户。总面积约：2.17万平方。截至目前交房客户总计1892户。根据法律规定，原告提起本次诉讼，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权同意。但原告并未提供相关证据予以证实其起诉符合上述法律规定，结合被告提交的上述证据，可以证实原告主体不适格。 8.最高人民法院裁判文书网下载的相关三份判例，用于审判庭参考。证明我们国家多处法院类似案件，均以主体不适格，或者是与本案无法律关系予以驳回的事实。 对于第三人滨州市天地缘置业有限公司提交的证据，经本院审查认为，其中证据1-7均系涉及原告主体资格方面的证据，鉴于滨州中院在（2020）鲁16行终94号行政裁定书中已经确认了原告滨城区望海花园业主委员会具有提起本案诉讼的主体资格，故本院对上述证据不再进行审查。证据8与本案缺乏关联性，本院不予确认。 经审理查明，望海花园小区由第三人滨州市天地缘置业有限公司开发建设。2008年9月9日，滨州市天地缘置业有限公司向原滨州市房地产管理局提交了滨州市房地产初始登记审批书、申请人身份证明、建设用地使用权证书、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、滨州市滨城区发展和改革局文件、竣工验收报告、滨州市房屋面积测绘报告，申请办理滨州市××路××路××号会所两层房屋房地产初始登记。原登记机关滨州市房地产管理局对材料进行审查后，办理了该处房屋的初始登记，为第三人颁发了产权证号为滨州市房权证市属字第Ｍ××7号房屋权属证书，房屋用途为办公。 2013年6月24日，第三人滨州市天地缘置业有限公司向原滨州市房地产管理局提交了初始登记申请表、申请人身份证明、建设用地使用权证书、临时建设工程规划许可证及规划局出具的符合规划的证明、建筑工程施工许可证、滨州市房地产测绘大队出具的说明及关于对望海花园45、46号楼面积（预）测算的说明、建设工程竣工验收备案证、房屋测绘报告，申请办理滨州市××路××号××花园××号楼××号（小区中心湖面的会所）房屋初始登记。原登记机关滨州市房地产管理局对材料进行审查后办理了该处房屋的初始登记，颁发了产权证号为房权证滨字第2××7号房屋权属证书，房屋的用途为商业。 原告提交了加盖有滨州市国土资源局档案馆档案资料专用章的《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》，其中，第六部分规划布局（四）公建布局载明：“整个小区公建分为两部分，一部分为经营性公建，另一部分为非经营性公建。1、经营性公建：……。2、非经营性公建：主要配套为小区服务的公益性公建，包括幼儿园、小区物业管理、医疗室、文化站等。本次规划在××路××一处，在渤海十八路与黄河十二路的交界处设置会所，建筑面积1800㎡,会所服务内容主要包括物业管理、售房中心。在小区的中心湖面上又设置了一座会所，建筑面积2500㎡，该会所服务内容主要包括文化站、活动中心、医疗室、综合服务等……。” 渤海十八路黄河十二路交界处会所即为涉案产权证号为滨州市房权证市属字第Ｍ××7号的房产，小区中心湖面的会所即为涉案产权证号为房权证滨字第2××7号的房产。 本院认为，根据当事人诉辩主张及庭审情况，本案有以下几个争议焦点：一、关于原告是否具有提起本案诉讼的主体资格；二、关于原告起诉是否超过法定起诉期限；三、本案是否属于先行解决民事争议的情形；四、原登记机关为第三人办理涉案房屋权属登记是否合法。 一、关于原告是否具有提起本案诉讼的主体资格。 滨州中院在（2020）鲁16行终94号行政裁定书中认为，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条第一款规定，“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”上述规定就涉及业主共有利益行政行为的起诉主体进行了明确，滨城区望海花园业主委员会提交的滨城区房管局物业管理办公室出具的证明、滨城区彭李街道奥体社区居委会证明信等证据能够证明望海花园业主委员会成立且已备案，可以自己的名义提起本案诉讼。本案中，望海花园业主委员会认为涉案两处房产系小区非经营性配套设施用房，应属于全体业主共同共有，而滨州市自然资源和规划局为滨州市天地缘置业有限公司颁发了涉案房屋权属证书，侵犯了小区全体业主的合法权益。滨城区望海花园业主委员会与滨州市自然资源和规划局涉案颁证行政行为之间有利害关系，故滨城区望海花园业主委员会具有本案诉讼主体资格。 二、关于原告起诉是否超过法定起诉期限。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”原《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起计算。”本案中，房屋登记部门为第三人颁发房屋所有权证的时间为2008年、2013年，但被告未提交证据证明房屋登记部门曾告知原告具体行政行为内容，起诉期限应从原告知道或者应当知道具体行政行为内容之日起计算。本案系因不动产提起的诉讼，自原告知晓其权利受侵害至其起诉之日止没有超过起诉期限。 三、本案是否属于先行解决民事争议的情形。 滨州中院在（2020）鲁16行终94号行政裁定书中认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定,“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”该条规定的内容，系确立了房屋登记诉讼中行政、民事交叉问题“民事基础关系先行处理”的原则。本案中，滨城区望海花园业主委员会的诉讼请求为撤销滨州市自然资源和规划局为滨州市天地缘置业有限公司颁发的涉案两处房屋产权证，其实质系认为滨州市自然资源和规划局为滨州市天地缘置业有限公司办理不动产登记错误，而被诉行政行为依据的基础性文件系滨州市天地缘置业有限公司提供的初始登记申请表、建设用地使用权证书、建筑工程施工许可证等系列材料，滨州市自然资源和规划局为滨州市天地缘置业有限公司办理的亦属初始登记，并不存在上述第八条中“作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或者应当撤销”的情形，故本案诉讼中不存在行政、民事交叉的问题。 四、原登记机关为第三人办理涉案房屋权属登记是否合法。 根据《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提供以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已经竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第三人提交备案的《山东省滨州市望海花园修建性详规设计方案》明确载明涉案两处房产均系非经营性公建，按规划服务内容主要包括幼儿园、小区物业管理、医疗室、文化站等，根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款规定“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”而第三人在申请涉案房产初始登记时提交的《初始登记申请表》中却载明“商业”“办公”，但在整个房产登记卷宗中却无任何规划部门批准变更为“商业”“办公”的文件材料。综上，第三人在申请房屋所有权初始登记时，隐瞒了涉案两处房屋的真实用途，向原登记机关提供了虚假材料申请房屋登记，原登记机关根据第三人提交的材料作出的颁发涉案房屋产权证书的行政行为，主要证据不足，依法应当撤销。 原告要求确认登记在第三人名下的涉案房屋所有权归滨城区望海花园全体小区业主所有，不属于行政诉讼受理范围；因房屋登记系依申请作出的行政行为，原告请求本院判令被告将两处涉案房屋登记在原告名下，无事实和法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 原登记机关滨州市房地产管理局现已重组为滨州市自然资源和规划局，其职权由滨州市自然资源和规划局行使。 本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销原登记机关滨州市房地产管理局为第三人滨州市天地缘置业有限公司颁发的产权证号为滨州市房权证市属字第Ｍ××7号、房权证滨字第2××7号的房屋所有权证； 二、驳回原告滨城区望海花园业主委员会的其它诉讼请求。 案件受理费50元，由被告滨州市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  李 明 人民陪审员  于良鹏 人民陪审员  冯惠彬 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  江雅洁