河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初732号原告：驻马店市凯悦远东置业有限公司。住所地：河南省驻马店市驿城区中原大道与北泉路交叉口西南侧凯悦工业园。统一社会信用代码：91411700668859931T。法定代表人：黄玲，董事长。委托诉讼代理人：朱前程、彭午洋（实习）,河南一帆律师事务所律师。被告：任红雷，男，1975年12月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王志强,河南成盛律师事务所律师。原告驻马店市凯悦远东置业有限公司（以下简称凯悦公司）诉被告任红雷租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯悦公司的委托诉讼代理人朱前程、彭午洋，被告任红雷及其委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯悦公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的厂房租金853937元及利息（利息自2014年8月15日至实际支付之日止，2019年8月20日之前按照银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照银行间拆借中心公布的利息计算）。二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2014年8月12日签订《标准化厂房租用合同》，被告承租原告位于驻马店市××城区××大道以西，北泉路以南，顺河二中以北标准化厂房院内东一号楼第一层，租金每年200000元，租金每年递增5%，租用年限自2014年8月15日起至2019年8月14日止，租金采取一年一付的支付方式。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁厂房，但被告以资金困难缓缓为由，仅支付了100000元租金，便不再支付任何费用。原告多次找被告催要租金，被告以各种理由推脱拒绝支付，2018年6月14日原告无奈向被告下发书面解除合同通知，被告未予理睬，在2018年12月底被告在未支付任何租金且未告知原告的情况下悄悄搬离了该厂。被告任红雷辩称，一、双方签订的《标准化厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定为无效合同。原告将不符合消防验收、未竣工、未取得建设工程规划许可证的厂房出租属于有过错的一方，请求认定租赁合同无效并判令原告返还已经支付的租金200000元。同时被告保留请求原告赔偿因租赁的厂房无正常使用造成企业倒闭的损失的权利。二、原告在经济非常困难的情况下，利用被告急于租赁厂房开展三和汽车维修中心生产经营的心理。隐瞒所租赁厂房没有完成施工、以及不能按时交付使用的事实，为了收取租金欺骗被告签订合同。三、2014年8月12日签订租赁合同，原告作为甲方在合同中约定“承诺乙方于2014年9月5日进驻，如有延误由甲方承担责任”，“保证乙方水、电、路等满足生产需要”，“保证乙方企业在该标准化厂房厂区内正常生产”。但是，原告在收取100000元租金后没有能力完成承诺和保证，致使被告不能按时入驻厂房，以及因无法正常生产而提前终止合同，这一切都是原告的违约所造成的，原告应对被告延期进驻厂房和提前终止合同承担违约责任。又因原告租赁的厂房没有竣工，办不来房产证，致使被告的汽修厂变更不了登记地址，不能异地经营，无法开具税务发票。四、由于原告违约，被告实际入驻厂房的时间是2014年12月底、解除合同的时间是2017年1月；原告要求被告支付截止2018年12月底的853937元租金无事实依据。签订租赁合同后，由于原告没有钱，直到2014年11月底，水、电、路等还没有完成，标准化厂房无法保证被告生产需要。在租赁厂房期间，原告欠承建商陈朝东、李某的工程款，2016年4月因承建商李某向原告索要工程款被堵门而无法使用，当月电费只有400元，可以证明没有生产、只是照明和生活用电。因为厂房不能正常使用，原告不愿意承担违约责任，被告拒绝按照合同支付租金。2017年1月16日，原告派司机李凯用铲车将石子堵在厂房门口，阻止被告使用厂房。由于厂房不能正常使用，被告的生产经营蒙受巨大损失而破产，于是被告在2017年1月正式解除合同，2017年3月29日经税务局审查，被告开办的三合汽车汽车维修中心核准予以注销。五、被告已交付租金200000元。由于原告不能按照合同约定的时间完成路面硬化，不能让被告按时入驻厂房。2014年10月为了修路装门窗等，原告的实际负责人黄尚让被告将100000元现金交给了厂房的承建人李某，让李某用于修地坪装门窗等。2015年上半年原告才将园区的路修好。六、根据租赁合同的约定原告承诺被告于2014年9月5日进驻，如有延误由原告承担责任，故原告应当承担被告为了减少损失采取施工措施产生的91500元费用，该费用应由原告承担或冲抵租金。为能够正常使用广房，对厂房未完工的项目被告雇佣刘付军对一楼刷墙罩白被告支付86400元，雇佣袁景向排线被告支付3500元，雇佣崔正奇安装卷闸门电机被告支付1600元，合计91500元，被告请求法院予以认定并冲抵租金。七、从2015年12月底至2017年1月16日被告使用厂房期间的电费也能证明被告实际使用厂房的时间，由于原告的违约，原告没有保证被告企业在该标准化厂房厂区内正常生产。电费票据显示只有个别几个月的电费在1500元左右，每月电费大多在300元以下，这样的用电量是不能完成正常的生产需求的。八、2017年1月，三和汽修厂破产解除合同之后，原告因惧怕被告索赔，再也没有找被告索要租金，事后也没有下发解除合同的通知。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。被告实际占有承租厂房的两年期间，但实际使用时间更短，原告的实际负责人黄尚考虑到自己的违约，曾经承诺减少被告一年的房租，被告因为损失太大没有同意；根据租赁合同第四条约定的“.如有延误由甲方承担责任”，故被告认为原告对自己原因造成的延误负责，无权再向被告索要租金。请求法院在查明事实后驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、2012年原告凯悦公司以出让的形式取得了位于驻马店市××大道与××交叉口西南角【国有土地使用权证号为：驻市国用（2012）第8766号】的土地使用权,2013年5月原告建设包含案涉厂房在内的16个厂房和2个职工宿舍楼的《建设工程规划许可证》取得了驻马店市城乡规划局的审批同意，原告在该宗土地上建设了标准化厂房。二、2014年8月12日，原告凯悦公司（甲方、出租方）与被告任红雷（乙方、承租方）签订《标准化厂房租用合同》一份，合同载明:一、租用地址：厂房位于驻马店市××城区××大道以西，北泉路以南，顺河二中以北标准化厂房院内东一号楼第一层。二、计费方式：1、租用费用按每年贰拾万元整计算，租金每年递增5%。2、租赁所产生的所有税、费由乙方承担。3、乙方如需开具发票，所有相关费用由乙方承担（甲方在收到款项5个工作日内向乙方开具发票）。三、租用年限：自2014年8月15日起至2019年8月14日止。四、付款方式：租金采取一年一付的支付方式，合同签订之日乙方预付甲方定金，甲方承诺乙方于2014年9月5日进驻，如有延期由甲方承担责任。五、双方的责任和义务（一）甲方的责任和义务：1、租赁期限到期时，甲方应提前通知乙方是否续租。同等条件下，甲方优先租给乙方。2、甲方保证乙方水、电、路等满足生产需要，水电费用按国家标准收取。……（二）乙方的责任和义务：1、乙方要合法经营、遵纪守法，按照国家规定和工业园区物业规定，按时交纳各种税费等条款。合同签订后，2014年8月14日被告向原告交纳了100000元租金。2015年1月被告开始使用案涉厂房，并在厂房内开办了驻马店市开发区三和汽车维修中心（以下简称三和汽修厂）。此后，被告自行离开案涉厂房，不再租赁案涉厂房，2018年12月30日原告收回案涉厂房，原告向被告催要下欠租金未果，以诉称理由起诉至本院，酿成纠纷。另查明，本案原告起诉立案的时间为2020年1月10日。诉讼中，被告辩称2014年9月5日原告的实际负责人黄尚让被告给承建案涉厂房的施工人李某100000元，用于案涉厂房修地坪、装门窗等工程，因此，被告已支付的租金数额是200000元，不是100000元。原告申请证人李某出庭作证，李某出庭作证称，①其与案外人陈朝东合伙承建了原告的标准化厂房，原告将案涉厂房租赁给被告时厂房尚未竣工及交工，路面未硬化。②2014年10月原告的负责人黄尚让被告给李某100000元现金用于硬化厂房地坪、装窗户装门。③2017年1月由于凯悦工业园索要租金，用石子将被告租赁的厂房堵门，三和汽修厂开不成后以设备顶工人工资后注销。原告质证称，对证人证言的真实性和证明目的均不予认可，因为证人与本案有利害关系，李某称其本人为原告的债权人，因为追要工程款与原告积怨已久，所以其证言应不予采信；黄尚是案涉厂房总承包方驻马店市驿城区第二建筑工程公司的经理，不是原告的实际负责人，黄尚与原告之间没有直接的隶属关系。诉讼中，被告提交了其向施工人刘付军支付一楼刷墙款86400元，向施工人袁景向支付排线款3500元，向施工人崔正奇支付安装卷闸门电机款1600元的收条各一份，用于证明因案涉厂房不符合使用标准，被告在接收厂房后自己找人对案涉厂房的地坪进行了施工并安装了窗户、刷墙、排线、安装卷闸门，共花费工程款91500元要在租金中予以扣减。原告质证称，对欠条的真实性不予认可，原告提供是标准化厂房，被告承租后自行装修的费用与原告无关，应由被告自行负担。诉讼中，被告提交了：一、原告向被告开具的25张电费单据和转账支付电费的凭证，用以证明①由于原告的违约，被告实际使用厂房的时间是2015年1月至2017年1月16日，因为原告堵门被迫停业注销。②从电费的用电量证明，原告没有履行保证的承诺，三和汽修厂在案涉厂房内无法正常生产。原告质证称，对票据的真实性无异议，但被告提交的只是部分电费票据，不能证明被告实际使用厂房的时间；被告作为一个经营者，其经营状况有好有坏，所以用电量有多有少，用电量不能证明是由于原告的原因导致被告不能正常生产经营。二、2014年11月24日被告拍摄案涉厂房无法使用的照片，用以证明2014年11月案涉厂房还是未完工的厂房，无法正常使用。原告质证称，对照片的真实性及证明目的均有异议，被告未提供照片的原始载体，无法核实，无法证明照片中的厂房为案涉厂房。在签订租赁合同前，被告作为承租方必然会对案涉厂房进行实地考察，如无法使用，被告也不会与原告签订租赁合同并支付租金，所以被告的辩解意见与事实完全不符。三、注销三和汽修厂的《注销税务登记通知》，用以证明因为三和汽修厂被堵门无法经营，被告于2017年解除租赁合同，2017年3月29日经税务局审查，核准三和汽修厂予以注销登记。原告质证称，真实性无异议，证明目的有异议，注销税务是被告单方申请注销登记的，不能证明是因原告原因导致被告无法经营注销登记的。四、驿城区人民法院制作的陈朝东诉凯悦公司建设工程施工合同纠纷一案的民事判决书【（2016）豫1702民初207号】，民事判决书中经审理查明部分载明，案涉厂房的实际施工人陈朝东述称“原告施工的是B1号厂房，一共五层。原告于2011年2月20日进场施工，于同年9月份主体封顶。主体的墙面已经砌到5层了，5层还没砌完，1层粉刷已经结束，剩下的还有2层以上内外粉刷、窗户、门窗等工程没施工。”被告用以证明2017年原告在另案诉讼中承认案涉厂房是没有竣工的工程，原告将未竣工的厂房租赁给被告，致使无法正常使用而提前终止合同。原告质证称，真实性无异议，证明目的有异议，原告建设的标准化厂房有16栋厂房和2栋员工宿舍，原告承认有部分工程未完工，但案涉厂房在建设工程规划许可证审批单中已经明确显示为已建，所以不存在没有竣工的问题，民事判决书也证明了李某不是案涉厂房的承建人，陈朝东才是承建人，所以证人李某出具的证言是虚假的。诉讼中，被告辩称其于2017年1月退出案涉厂房，2016年1月份原告与案涉厂房的施工人李某双方发生严重分歧，2016年1月李某、黄尚分别对被告采取了断水断电的措施，2017年1月被告被迫向李某交出厂房钥匙，被告被李某和黄尚联手赶出案涉厂房，没通知原告，但是原告对此是知情的。原告对被告的辩解意见不予认可。被告申请证人任某、刘某、陈某出庭作证，三位证人均在三和汽修厂工作，三位证人出庭作证证明因原告追要租金用石子围堵案涉厂房，2017年1月被告自案涉厂房中搬出。原告质证称，真实性有异议，三位证人系被告开办的三和汽修厂的员工，与被告有直接的利害关系，证言不应予以采信。上述事实，有原告提交的国有土地使用证、合同、交纳电费清单等证据及被告提交的交纳电费凭证、证人证言等证据在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告凯悦公司与被告任红雷签订的《标准化厂房租用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的租赁合同。本案中，原告已向被告交付案涉厂房，被告在租赁期限届满前自行从案涉厂房内搬出，原告亦收回案涉厂房，原、被告双方当事人的行为表示不再继续履行租赁合同，因此应视为原、被告双方已经实际解除了案涉租赁合同。关于原告请求被告支付下欠租金及赔偿利息损失的主张。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在使用案涉厂房后，未能依约向原告交纳相应的租金，构成违约，原告请求被告支付下欠租金及赔偿租金的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于被告下欠租金的数额。首先需确认被告使用案涉厂房的租赁期间。原告主张被告租赁案涉厂房的租赁期间是：自2014年8月15日至2018年12月30日，被告则辩称其租赁案涉厂房的租赁期间是：自2015年1月至2017年1月，双方各执一词。①案涉《标准化厂房租用合同》中约定的租赁期间是自2014年8月15日至2019年8月14日，但原告未能提交其向被告交付租赁厂房的时间的相关证据。被告提交的（2016）豫1702民初207号民事判决书中案涉厂房的实际施工人陈朝东述称B1号厂房的窗户、门窗等没施工，与被告提交的2014年11月案涉厂房的照片相互印证，足以证明案涉厂房在2014年11月仍无法正常使用，故被告辩称其自2015年1月开始使用案涉厂房，事实依据充分，本院予以采纳。②被告辩称在2017年1月因原告索要租金，原告用石子围堵三和汽修厂的厂房，导致被告无法正常经营，被告搬离了案涉厂房。原告对此不予认可。被告对其搬离案涉厂房的时间提交了案外人李某和三和汽修厂的工作人员任某、刘某、陈某的证人证言加以证明，任某、刘某、陈某系与被告有利害关系的人员，对该三位证人证言的证明效力本院不予采信。案外人李某自称是原告的债权人，与原告具有利害关系，且李某作证称其看到凯悦工业园围堵三和汽修厂导致被告无法经营系单一证据，无其他证据相关印证，故被告辩称其在2017年1月就搬离了案涉厂房，租赁期限应计算至2017年1月，事实依据不足，本院不予采纳。根据有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未能提交其向原告交还案涉厂房的相关证据，故本案被告租赁厂房的截止时间应以原告主张的2018年12月30日为依据。综上，本院确认被告租赁案涉厂房的期间为：自2015年1月1日-2018年12月30日。根据租赁合同的约定：“租用费用按每年200000元，租金每年递增5%”计算，①2015年1月1日-2015年12月31日租金为200000元；②2016年1月1日-2016年12月31日租金为210000元（200000×105%=210000）；③2017年1月1日-2017年12月31日的租金为220500元（210000×105%=220500）；④2018年1月1日-2018年12月30日的租金为231525元（220500元×105%=231525元）；以上租金合计862025元，扣除被告已经支付的100000元租金，被告还下欠租金762025元未支付，原告请求被告支付下欠租金762025元，于法有据，本院予以支持。原告请求数额超出部分，于法无据，本院不予支持。关于原告请求的租金利息损失，《标准化厂房租用合同》中未约定租金的支付时间，根据法律规定，租赁期间在1年以上的，应当在每届满1年时支付。但是鉴于本案中原告存在逾期交付厂房、案外人追要工程款围堵厂房等违约情形，导致原、被告双方对交付租金的数额产生争执，原告亦存在一定过错，根据公平原则和诚实信用原则，租金利息损失不再按租金交纳年份计算，被告欠付租金的利息损失均自原告起诉之日2010年1月10日起开始起算，原告请求数额超出部分，本院不予支持。关于被告提出案涉厂房不符合消防验收、未竣工、未取得建设工程规划许可证，诉争合同为无效合同的辩解。案涉厂房已经取得了建设工程规划许可证，被告辩称案涉厂房无建设工程规划许可证，因此案涉租赁合同无效，无事实依据，本院不予采纳。被告提出案涉厂房不符合消防验收导致租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。关于被告提出其根据原告的实际负责人黄尚的指示向案外人李某支付了100000元租金的辩解。原告对此不予认可。本案中，李某的证人证言不足以证明被告在黄尚的指示下向李某支付了100000元租金，被告和案外人李某也均未能提交原告或者原告方的工作人员指示被告向案外人李某支付100000租金的其他相关证据，故被告该项辩解，事实依据不足，本院不予采纳。关于被告提出其为了减少损失采取施工措施向刘付军、袁景向、崔正奇支付的91500元应冲抵租金的辩解。原告对此不予认可，被告提交的刘付军、袁景向、崔正奇的证人证言及收条不足以证明被告的该项辩解，故被告的该项辩解，事实依据不足，本院不予采纳。关于被告提出原告起诉已经超出诉讼时效的辩解。上述本院确认案涉厂房租赁期间截止的时间为2018年12月30日，原告于2020年1月10日向本院提起诉讼，未超出三年诉讼时效期限，故被告该项辩解，于法无据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告任红雷于本判决生效后十日内向原告驻马店市凯悦远东置业有限公司支付租金762025元及赔偿租金利息损失（以762025元为基数，自2020年1月10日起计至租金支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。二、驳回原告驻马店市凯悦远东置业有限公司的其他诉讼请求。如被告任红雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元，由原告驻马店市凯悦远东置业有限公司负担920元，被告任红雷负担11420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  藏 红人民陪审员  李咏梅二〇二一年一月七日书 记 员  刘 然