北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26330号原告（反诉被告）：徐国平，男，1984年2月4日出生。委托诉讼代理人：吴宝明，北京浩云律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈新，男，1953年4月22日出生。委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师。原告（反诉被告）徐国平与被告（反诉原告）陈新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用独任制公开开庭进行了审理，原告徐国平及其委托诉讼代理人吴宝明，被告陈新及其委托诉讼代理人王文琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐国平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还多收取租金21万元；2.被告向原告支付因土地新建部分建筑物被拆除产生的损失1891716.33元；3.请求判令原告自2020年1月1日起至2030年12月31日不向被告支付任何租金。诉讼中，变更诉讼请求为：1.请求判令陈新向徐国平返还收取租金210000元；2.请求判令陈新向徐国平支付因土地新建部分建筑物被拆除产生的土建损失3056936.25元；3.请求判令陈新向徐国平支付因建筑物被拆除而产生的租金损失1442500元（2020年6月至2023年5月期间）；4.请求判令徐国平自2020年1月1日起至2024年12月31日止不向陈新支付任何租金。5.鉴定费用、诉讼费全部由陈新承担。事实与理由：2016年10月30日，原告徐国平与被告陈新签订《租赁合同》，约定陈新将其承租的房山区xx镇xx北侧xx厂厂区部分土地及地上物一并出租给徐国平，土地面积为17亩。用途为工业生产，租期二十年，自2017年1月1日至2036年1月1日止，租金为每年17万元，每四年为一租金计算缴费期。提示约定，徐国平可以对地上房屋进行改造和拆建。租赁合同签署后，徐国平按期缴纳租金，3年累计缴纳51万元，并对原有房屋进行改造和拆建，但是新建房屋的手续陈新一直没有办理下来。2019年6月18日，徐国平新建房屋被认定为违建，被予以拆除，涉及建筑面积为3500平米，造价为1457516.33元。徐国平认为，根据租赁合同约定，陈新同意徐国平对土地上的房屋进行拆除和新建，但现在徐国平新建房屋均被拆除，该部分损失应由陈新向徐国平支付。另，徐国平发现陈新从北京市xx资产经营有限公司所租赁xx厂面积为10.12亩，却按照17亩面积向徐国平收取租金，每年多收取7万元，3年累计多收取21万元，该部分租金被告应予以返还。为维护合法权益，故诉至法院。陈新辩称：不同意徐国平的诉讼请求。1.已经收取的租金是按照合同实际履行的，没有义务予以退还，双方的租赁合同所涉及的标的物租赁标的是双方认可的特定标的物，租金标准也为固定数额，双方以此进行结算，并不是按照租赁面积进行结算，该标的物交付至今已经有4年有余，徐国平此前并未提出异议。2.徐国平委托第三方出具的鉴定造价鉴定意见书，2018年拆除厂房是徐国平自行拆除，与陈新无关。陈新帮拆申请的内容是指2019年6月18日上午镇政府检查组对xx厂进行安全检查，发现安全隐患，申请由镇里协助进行帮拆。徐国平在鉴定中对2018年发生拆除厂房的事进行鉴定与本案没有关联性。造价咨询公司按照定额计价费用完成工程的预算，不是实际价格的评估，在现场的时候评估公司仅能看到的是一些硬化的地面，鉴定公司并没有按照现场实体完成造价，鉴定结果不等于实际发生的费用，徐国平自己主张的费用都没有超过189万元，造价公司出具的工程预算，超过了300万元。仅凭图纸数据出具鉴定意见也不具备参考性。徐国平提交的2018年的拆除厂房的详图，这个图本身没有制作人，也没有专业人员的签章，没有制图的必备的要件，不具备科学性，意见书据此进行的造价结果不能作为认定依据，徐国平也没有提交相应的书面的采购合同、验货清单和发票，徐国平采购钢材，应当有相应的书面材料。徐国平均没有提供，徐国平之前建厂房使用的大部分是拆迁后的旧材料，而造价公司计算单价超过实际的好几倍，徐国平并没有将房屋建设委托专业的公司来完成，实际没有发生企业管理费，也没有产生垃圾运输等费用，比如安全措施等，徐国平在现场没有悬挂安全条幅，也没有持有证件的和合格人的上场，2018年拆除的是钢结构厂房及水泥活动房，是徐国平自行拆除，与陈新无关。造价意见书中2018年拆除了钢结构厂房按原告主张单价计费预算表第24页，钢梁3.98吨，檩条5.91吨，立柱5.3吨等一共是2537元，2019年拆除钢结构厂房，按徐国平主张单价计费预算表，合计357872元，折成残值远远高于徐国平自称的价格，也没有考虑折旧，徐国平依据造价书的结果提出的赔偿损失的请求不成立。租金损失不认可，因为即使是房屋存在徐国平也不确定产生相应的租金，徐国平没有就租金损失提供相应的证据证明，再有本案涉及的房屋经过政府部门认定没有合法的建设手续，未取得建设规划许可证，没有合法手续的房屋不得出租，任何出租的行为都是违法的，出租行为也是无效的，无效的行为不应该得到法律的保护。徐国平向陈新支付租金是承租方应尽的义务，依据租赁合同第6条第五项约定，徐国平应当在2020年1月1日前交纳2020年年度的租金，其他租金也应当按照合同约定交纳。关于鉴定费、诉讼费应当由法院依法予以认定。租赁合同约定甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益，针对徐国平起诉提起反诉，反诉请求：1.判令解除陈新与徐国平2016年10月30日前的《租赁合同》。2.判令徐国平腾退北京市房山区xx镇xx车辆段北xx厂场院给陈新；3.判令徐国平支付陈新2020年1月1日至2020年12月31日租金17万元，并支付滞纳金20400元；4.判令徐国平按照每日489元（年租金178500元/365天）支付陈新自2021年1月1日起至徐国平实际腾退场院之日止使用占用费；5.判令徐国平赔偿陈新房屋被拆除经济损失170万元；6.判令房屋拆除补助费10万元归陈新所有；7.诉讼费用由徐国平负担。后陈新撤回关于第五项判令徐国平赔偿陈新房屋被拆除经济损失170万元的反诉请求。徐国平针对反诉辩称：首先对于解除合同不予认可，陈新无权就租赁合同提出解除，陈新是租赁合同的违约方，是由于其帮拆的行为导致现在的局面，因此陈新无权提出解除租赁合同。由于解除合同不存在，腾退也没有任何依据。陈新要求徐国平支付2020年1月1日到2020年12月30日的租金和滞纳金没有理由，因为在2018年和2019年由于陈新的帮拆行为导致徐国平所建的一些建筑物被予以拆除，其租赁xx厂院的价值所剩无几，因此徐国平不需要向陈新来支付2020年全年的租金以及滞纳金。占用费与租赁合同不存在解除和厂房不存在腾退的前提，陈新的主张没有依据。陈新要求徐国平赔偿房屋被拆除的经济损失170万元，没有事实和法律依据，所有房屋的拆除是由于陈新自己完成的，并且根据陈新和徐国平签署的租赁协议，退一步讲徐国平也是有权来拆除房屋的，因为租赁协议里面第5条明确写明，徐国平可以根据自身的需要进行改造和拆除。房屋拆除补助费，2020年11月份原有厂房的拆除，是陈新自行拆除的，并不是徐国平拆除的，徐国平并不存在向其支付拆除补助费的事实，因此陈新的反诉请求均没有事实和法律依据应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年1月1日，北京市xx资产经营公司（出租方、甲方）与陈新（承租方、乙方）签订场地租赁合同，约定甲方将所属场地6750平方米，折合10.12亩，租赁给乙方。租赁期限20年，自2000年1月1日至2019年12月31日。租赁费每年4万元，并对其他事项进行了约定。2003年12月30日，双方签订补充协议，约定延长租赁期5年，至2024年12月31日止。2016年10月30日，陈新（甲方）与徐国平（乙方）签订租赁合同，约定甲方将房山区xx镇xx北侧xx厂，面积约17亩，院内全部房屋租赁给乙方。用途工业生产。租期二十年，自2017年1月1日至2036年1月1日。每年租金17万元，每四年为一租金计算缴费期。甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益。乙方在租赁期间应符合国家法律法规要求，如果因违法行为被查处与甲方无关。甲方租赁的土地在合同期满后应负责继续与石楼镇政府订立土地使用协议，新的协议内容中除租金外新增加的条款由乙方履行。并对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，陈新交付场地房屋，徐国平对租赁房屋进行了改造，并新建钢结构厂房、水泥活动房屋，但所建房屋未取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证。后徐国平将房屋对外出租。2017年7月7日，北京市房山区xx镇人民政府作出石政停字【2017】第x号责令停止建设通知书（以下简称xx镇政府），责令陈新立即停止建设。同日，xx镇政府作出石政限拆字【2017】x号限期拆除通知书，责令陈新接到通知书后15日内自行拆除违法建设并接受复查。2018年4月27日，xx镇政府作出石政限拆字【2018】x号限期拆除通知书，责令陈新接到通知书后7日内自行拆除违法建设并接受复查。后徐国平自行拆除部分钢结构厂房及水泥活动房。2019年3月28日，石楼镇政府作出石政改字【2019】x号限期改正通知书，责令陈新接到通知书7日内按乡镇乡村建设规划改正违法建设，并接受复查。改正内容：限7日内自行拆除。2019年6月18日，陈新向xx镇政府提交申请，申请xx镇政府协助其和各商户对厂房及房内物品进行清理和帮拆。同日，xx镇政府组织人员对租赁场地钢结构厂房进行了拆除，未给予补偿。拆除后的钢材由徐国平自行进行了处理。后徐国平向北京市房山区人民政府申请行政复议。2019年11月18日，北京市房山区人民政府作出房政复字【2019】x号驳回行政复议申请决定书，驳回徐国平的行政复议申请。2019年12月3日，就北京市房山区xx镇人民政府“关于查询陈新在xx镇xx村东，xx西侧，建设的钢结构房屋，建筑面积约4500平方米，是否经过规划许可的函”，北京市规划和自然资源委员会房山分局作出规（房）执函【2019】x号案件协查复函：“我分局未对陈新在xx镇xx村东，xx西侧建设的建筑物核发过《乡村建设规划许可证》、《临时乡村建设规划许可证》”。2020年9月3日，徐国平诉至本院。诉讼中，徐国平申请对xx厂内钢架结构及地面工程造价进行鉴定。2020年9月28日，北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司出具造价鉴定意见书（征询意见稿），鉴定结果：（1）按定额计价鉴定结果为：3026140元；（2）部分工程项目参照徐国平主张单价计价鉴定结果为：2471482元。陈新不予认可提出异议。2020年11月20日，北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司出具造价鉴定复议意见书，调整结果，不确定项。1.按定额计价鉴定结果为：3026140元；（1）2018年拆除钢结构厂房费用为：801350元，其中安全文明施工费13326元、施工垃圾场外运输费3032元、企业管理费27487元；（2）水泥活动房费用为：540979元，其中安全文明施工费8091元、施工垃圾场外运输费1932元、企业管理费41256元；（3）2019年拆除钢结构厂房费用为：1743812元，其中安全文明施工费28999元、施工垃圾场外运输费6598元、企业管理费59814元；（4）拆除材料残值回收：-60000元。2.部分工程项目参照原告主张单价计价鉴定结果为：2471482元。（1）2018年拆除钢结构厂房费用为705841元，其中安全文明施工费3002元、施工垃圾场外运输费683元、企业管理费6193元；（2）水泥活动房费用为：500574元，其中安全文明施工费1728元、施工垃圾场外运输费485元、企业管理费10669元；（3）2019年拆除钢结构厂房费用为：1325068元，其中安全文明施工费8438元、施工垃圾场外运输费1920元、企业管理费17405元；（4）拆除材料残值回收：-60000元。徐国平交纳鉴定费47100元。经核实，造价鉴定复议意见书内附30-41页，水泥活动房买卖协议、xx厂水泥活动房土建施工合同、xx厂厂房土建施工合同、xx厂厂房（二）土建施工合同，未经陈新质证。2020年12月7日，陈新明确变更反诉请求。2020年12月10日，徐国平明确变更诉讼请求。诉讼中，双方均认可徐国平租金交纳至2019年12月31日。另查，2020年8月至11月，徐国平、陈新对租赁场地内剩余库房及其他房屋自行拆除，xx镇政府按照每平方米100元予以补助。徐国平领取补助款项21万余元。2020年11月9日，xx镇政府出具证明“2019年6月18日下午镇政府工作人员在拆违现场重申了市区坚决拆违和清退散乱污企业的精神。当时陈新和徐国平一起都在现场，徐国平没有向镇政府工作人员说厂房是他出资建的，对陈新的意见没有提出任何异议和补充……”。对有争议的事实，本院认定如下：徐国平认为实际租赁场地面积少于合同约定，要求陈新退还多收租金，并参照鉴定报告要求陈新赔偿建筑物拆除损失及租金损失。徐国平自认在租赁场地现放置汽车一辆，压力罐一个、葡萄树一颗，但认为陈新系租赁关系违约方，不同意解除合同、腾退场地，认为因租赁场地内房屋被拆除，租赁厂院已无价值，不同意支付2020年1月至12月的租金及截止腾退日的使用占用费。2020年11月租赁场地内剩余房屋系陈新自行拆除，不认可存在拆迁补助费事实。2019年房屋拆除面积，徐国平诉状主张3500平方米，其提交2019年新建厂房报价单显示为3240平方米。陈新不予认可，自认2019年房屋拆除面积实际为3000平方米，认为2020年拆除的库房及其他房屋属于其所有，徐国平仅对房屋屋顶进行改造，拆除补助费21万元由徐国平代为领取应予返还；认为租金并非按照面积收取，仅自认于2019年申请政府帮拆，且徐国平自建房屋系违法建筑，应予全部拆除，不同意赔偿拆除损失和租金损失。对于造价鉴定复议意见书，陈新不予认可，认为2018年钢架结构厂房及水泥活动房屋系徐国平自行拆除，与其无关。2019年拆除的钢架结构厂房鉴定结果依据徐国平个人主张单价出具，且徐国平提交的施工合同未经其质证，该鉴定意见依据明显不足。本院认为，合法的民事权益受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合xx镇政府责令停止建设通知书、限期拆除通知书、限期改正通知书、2019年12月3日北京市规划和自然资源委员会房山分局案件协查复函，可以认定涉案房屋未取得规划许可，系违法建设。徐国平、陈新对此虽均不认可，但未能提交租赁房屋所有权证或租赁房屋取得建设规划许可证明，故徐国平与陈新签订的房屋租赁合同应属无效。徐国平承租租赁房屋进行经营，应按租金标准支付使用费。因租金（使用费）按承租房屋确定，而非按照面积收取，故徐国平以面积不够为由要求陈新退还多收租金（使用费）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。租赁合同约定甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益。乙方在租赁期间应符合国家法律法规要求，如果因违法行为被查处与甲方无关。徐国平承租期间所建厂房、房屋未经《乡村建设规划许可证》、《临时乡村建设规划许可证》，属于违法建设，即使不存在陈新提交帮拆申请，亦理应拆除。结合【2019】x号驳回行政复议申请决定书，能够认定陈新向xx镇政府申请帮拆，但该申请行为仅证明发生于2019年6月。徐国平主张2018年亦系陈新原因导致房屋被拆除，未能提交证据予以证明，本院不予采信。2018年租赁场地违法建设系徐国平自行拆除，其要求陈新赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。结合2020年11月9日xx镇政府的证明，可以认定2019年陈新申请政府帮拆时，徐国平亦在现场，并未提出异议，且因涉案房屋系违法建设，依照相关政策房屋应予拆除，系属徐国平应尽法定义务，故其要求陈新承担房屋建设损失、经营损失，无事实和法律依据。造价鉴定复议意见书内附材料未经陈新质证，鉴定结论仅凭徐国平单方所交材料作出，该鉴定意见书鉴定结论明显依据不足，本院不予采纳。陈新对鉴定意见书所提异议，符合实际情况，异议合理部分，本院予以采信。但考虑徐国平承租场地期间，陈新作为出租人，应保证徐国平合理使用租赁物。陈新对徐国平在承租院内的违法建设房屋行为未及时出面制止并协助办理相关合法手续存有一定过错，应对徐国平2019年度房屋被拆除给予一定补偿，补偿标准参照xx镇政府2020年每平方米100元拆除补助标准、陈新自认2019年拆除钢架结构厂房面积情况、双方过错程度，酌情予以确定陈新补偿徐国平经济损失30万元。2018年房屋系徐国平自行拆除，要求陈新赔偿损失，于法无据，本院不予支持。徐国平要求过高部分，本院不予支持。诉讼中，双方均认可徐国平租金（使用费）交纳至2019年12月31日，本院不持异议。2020年8月起双方陆续开始拆除租赁场地剩余库房、厂房，且徐国平自认承租院内放置有个人汽车、压力罐、葡萄树等财物，可以认定双方尚未就租赁腾退事宜办理交割手续，徐国平继续占有部分租赁场地房屋，应支付陈新相应使用费。徐国平要求自2020年1月1日起不向陈新支付任何租金的请求，无事实依据，本院不予支持。关于反诉，因租赁房屋涉及违法建设已被拆除，且陈新与徐国平签订的场地租赁合同无效，故双方租赁合同已履行不能，合同目的已无法实现，徐国平继续占有陈新场院已无依据且无必要，陈新反诉主张腾退场院并支付徐国平占用使用费的请求，于法有据，本院应予支持。对于涉案场院腾退日期、占有期间使用费支付起止日期及数额，考虑徐国平场院物品置放情况、以往租金标准、租金已付情况、租赁场地房屋拆除时间等因素，本院酌情予以确定。租赁合同约定甲方现有地上物乙方可根据自身需要进行改造，如果拆除，方案需报甲方一份备案，其中拆除甲方地上物，乙方按照现有的价值折合成比例维护甲方的权益。2020年房屋拆除补助费用21万元，结合各自陈述及合同约定，本院酌情确定为陈新、徐国平共同共有，现徐国平已领取拆除补助，应返还给陈新相应拆除补助，陈新要求徐国平返还拆除补助10万元反诉请求，并无不当，本院予以支持。陈新反诉要求过高部分，本院不予支持。徐国平承租期间对原有房屋进行改造，陈新知晓并默许，陈新反诉要求徐国平赔偿房屋拆除经济损失、滞纳金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、陈新于本判决生效之日起十日内给付徐国平房屋拆除补偿款300000元。二、徐国平于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市房山区xx镇xx北xx厂场院。三、徐国平于本判决生效之日起十日内支付陈新房屋使用费50000元、房屋拆除补助费100000元。四、驳回徐国平的其他诉讼请求。五、驳回陈新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费47100元，由徐国平负担（已交纳）。案件受理费44475元，由徐国平负担38675元（已交纳），由陈新负担5800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5650元，由陈新负担2350元（已交纳），由徐国平负担3300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二一年一月二十八日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜