云南省云县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0922民初81号原告：施勇，男，1971年12月28日出生，汉族，住云南省临沧市云县。委托诉讼代理人：郭忠浩，云南临疆律师事务所律师。委托代理权限：特别授权代理。被告：云县鸿济地产有限责任公司。住所地：云南省临沧市云县爱华镇草皮街148号。法定代表人：姜月亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱绪锋，云南聚盈律师事务所律师。委托代理权限：特别授权代理。原告施勇与被告云县鸿济地产有限责任公司（以下简称鸿济地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案。因施勇申请管辖回避，本院报请中院后中院裁定由本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。由于本案案情复杂，在法定期限内难以审结，本院报请院长批准延长审限6个月，本案并报请审委会讨论决定。原告施勇及其委托诉讼代理人郭忠浩，被告鸿济地产委托诉讼代理人朱绪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施勇向本院提出诉讼请求：1.判令鸿济地产继续履行与施勇签订的《购房意向书》，包括签订《商品房购销合同》，交付云雪花园住宅小区12栋房产；2.判令确认《关于对云雪花园预订房客户的答复》中施勇交付的订金及诚意金500000元的利息，于2016年6月1日起至2020年5月31日止的利息236996元以及从2020年6月1日起至交房之日止的利息（按农村信用联社同期最高贷款年利率9.35%计算）；3.本案诉讼费、保全费由鸿济地产承担。事实及理由：2014年3月26日，施勇与鸿济地产签订《购房意向书》，约定施勇购买鸿济地产开发的云雪花园住宅小区31栋房产，价格为1671885.52元。2015年8月12日，因该工程停工，鸿济地产向施勇出示了一份《关于对云雪花园预订房客户的答复》中申明了延迟交付房屋的利息承诺，并给预订房客户恰如其分的优惠。2016年7月26日，施勇与鸿济地产又签订了《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，将之前约定的买卖标的物变更为云雪花园住宅小区12栋，价格不变。施勇共向鸿济地产支付首付款500000元。现该房屋已具备交付条件，但鸿济地产出于涨价的动机，拒绝与施勇签订《房屋购销合同》，拒绝交付房屋。施勇多次与鸿济地产协商未果遂提起诉讼，请求判如所请。被告鸿济地产辩称，施勇与鸿济地产公司签订购房意向书是事实。施勇于2013年、2014年分两次交款共计500000元予以认可。鸿济地产认为本案所签订的购房意向书是双方为了达成购房意见并不是正式的商品房买卖合同，原、被告签订的购房意向书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的订立商品房买卖合同应当具备的十三项内容，双方签订的购买意向书是对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步约定，其性质是商品房预约合同。签订意向书后应对商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，直至双方签订本约合同即商品房买卖合同。依照预约与本约的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质，其对双方当事人施加的是必须磋商而非缔约的义务，订立本约则应根据合同意思自治原则，由合同当事人协商一致后决定。鸿济公司表示现不具备签订《商品房买卖合同》的条件，无买卖房屋合同的基础，愿意解除购买合同，退还付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告施勇提交了：1.《购房意向书》《云雪花园预订房客户重新选房意向书》《关于云雪花园预订房客户的答复》《内部认购名额协议》《借款协议》《云雪花园关于确定房源说明》。欲证明2014年1月17日，原告与被告购买云雪花园住宅小区12栋房产的经过及事实；2.付款凭证。欲证明原告已经支付购房首付款。3.中国人民银行文件、云县农村信用合作联社文件共3份及云县农村信用合作联社利息结算。欲证明原告作出利息计算的标准来源；4.云雪花园住宅小区12栋房产的实物照片。欲证明涉案的房产已经具备交付条件。经质证，被告鸿济地产公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，当时双方达成了购买房屋的意见，但是没有签订正式的商品房买卖合同；对证据2认可；对证据3中国人民银行文件银发〔2015〕196号、云县农村信用社合作联社文件云信联发〔2015〕126号、云县农村信用社合作联社文件云信联发〔2015〕184号无异议，但是不认可云县农村信用合作联社利息结算，因为只是打印出来的，没有加盖单位的印章，来源以及效力不予认可；对证据4认为照片只能证实工程完成的情况，不能证实原告的待证事实。被告提交了《商品房预售许可证明》及（2020）云09执183号云南省临沧市中级人民法院执行裁定书。经质证，原告对《商品房预售许可证明》无异议，对（2020）云09执183号云南省临沧市中级人民法院执行裁定书认为查封的是土地，没有涉及本案房产。经双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.施勇提交的云县农村信用合作联社利息结算因未盖有相关印章，对真实性不予采信；2.云雪花园住宅小区12栋房产的实物照片,该照片来源真实，予以采信；3.（2020）云09执183号云南省临沧市中级人民法院执行裁定书,来源真实、合法、与本案有关联，予以采信。本院依法向云县住房和城乡建设局、云县自然资源局调取了下列证据：1.云县住房和城乡建设局关于云县人民法院查询云雪花园12栋别墅预售及出售情况复函；2.云县住房和城乡建设局商品房预售许可证存根；3.云县自然资源局查询复函；4.云县自然资源局协助调查复函、云县城市建设投资有限公司关于给予办理不动产转移登记的函、云县人民政府（办公室）文件批办处理笺、云县住房和城乡建设局与云县自然资源局关于解决澜沧江云雪花园征地拆迁遗留问题的请示（附件:申请、承诺书）、规划意见、建设工程竣工验收备案表、不动产登记申请书、增量房申报表、中华人民共和国税收缴款书、商品房购销合同。经质证，原告对证据2、4无异议，对证据1认为网签备案与交付没有联系，有两户已办理房产证并实际居住，对证据3认为抵押、查封不影响房屋交付；被告对证据1、2、3、4均无异议。本院认为，上述证据来源真实、合法、与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，鸿济地产准备开发“云雪花园”，为了筹集资金与准备购买“云雪花园”项目的澜沧江酒业集团员工签订《内部认购协议》。施勇有意购买鸿济地产开发的独栋别墅，同年10月19日，施勇以邓晓东（乙方）名义与鸿济地产（甲方）签订《内部认购名额协议》，双方约定了认购的权利义务，其中第一条第5项约定办理本协议所交纳的诚意金可冲抵购房首付款，成功认购并交纳房款或者首付款后，该协议甲方收回。第二条约定乙方签订本协议时，向甲方支付诚意金10万元，享受福利优惠总房价的15%。甲方在收取诚意金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。该诚意金于正式签订《商品房买卖合同》时一并计入买方房款之中。同日，施勇以邓晓东名义向鸿济地产交纳诚意金10万元。2014年1月17日，鸿济地产发布《云雪花园关于确定房源说明》，其中第二款约定预交诚意金50万元的购房者，可以提前选定独栋别墅位置。2014年1月20日，施勇向鸿济地产账户汇入房款40万元。2014年3月26日，因房屋尚未取得预售许可证，施勇（甲方）与鸿济地产（乙方）对40万元诚意金签订《借款协议》，协议约定乙方向甲方借款40万元，甲方有权待云雪花园项目预售许可证取得后，可要求乙方转为购房订金，也可要求乙方全额退还款项。同日，鸿济地产（甲方）与施勇（乙方）签订《购房意向书》，意向书载明施勇有意购买鸿济地产开发的云雪花园31栋房屋，并约定了面积、单价、总房款等。后开发的“云雪花园”项目一直处于停工状态。2016年7月26日，鸿济地产发布《关于对云雪花园预订房客户的答复》，对云雪花园停工进行答复，并承诺工程延期补偿方式，对支付的预订房订金将给予承担利息，利息计算时间从2015年6月1日起至签订《购销合同》之日止，按农村信用社当期最高贷款利息计算。因原购房意向书选择的房源尚未建成，经双方协商，同意在鸿济地产复工的范围内，根据原预定房源由鸿济地产提供可选房源给施勇另行选房。同日，施勇(乙方)与鸿济地产（甲方）再次签订《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，约定：1.选择云雪花园12栋房屋，房屋参考建筑面积327.93平方米（最终面积以测绘报告为准），单价5998元/平方米，总房款1966924.14元。2.优惠折扣0.85折，折扣后单价5098.31元/平方米，总价1671885.52元。3.乙方凭此意向书签订《商品房购销合同》，签订时以政府相关职能部门认可的测绘单位实际测量的建筑面积计价，差额部分多退少补，单价不变。4.乙方应当在接到甲方通知办理《商品房购销合同》十日内，携带证件、应付款项及相关文件至甲方营销中心与甲方签订正式的《商品房购销合同》。5.如乙方未在前述期限内与甲方签署《商品房购销合同》及支付相应款项，则甲方有权将该房屋另行出售，同时本意向书自动失效。6.本意向书双方签字盖章后生效，甲乙双方签署《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》后，则本意向书自动终止。7.本意向书在履行中如有争议，可协商解决，协商不成，任何一方可向有管辖权的法院起诉。8.本意向书一式二份，甲方执一份，乙方执一份，具有同等法律效力。施勇欲与鸿济地产签订《商品房购销合同》，但鸿济地产不与施勇签订《商品房购销合同》，施勇遂起诉至本院。另查明，“云雪花园”一期于2013年4月9日开工，2019年12月31日竣工，该项目已取得云国用（2009）字第164号土地使用权证书，涉案项目土地使用权人为鸿济地产，分别向中国工商银行股份有限公司临沧分行、云县农村信用合作联社新建路分社等多家银行设定抵押，并被临沧市中级人民法院及云县人民法院查封。涉案12栋别墅土地属云县城市建设投资有限公司产权，未办理网签备案，无不动产登记信息。“云雪花园”项目于2018年1月19日取得商品房预售许可，在初验过程中发现问题要求整改，但鸿济公司未进行反馈。2019年9月2日，云县鸿济地产申请云县城市建设投资有限公司将第1幢别墅及第57幢102号别墅所占土地进行先期单独释放出售，所收取房款用于拆迁补偿资金，经相关政府部门批准后，云县城市建设投资有限公司将上述两栋别墅抵押的土地释放。第1幢别墅云（2019）云县不动产权第2015号已于2019年11月25日转移到他人名下，第57幢102号云（2019）云县不动产权第2038号已于2019年11月26日转移到他人名下。本院认为，本案争议的焦点为：1.《云雪花园预订房客户重新选房意向书》的定性问题；2.被告是否应当继续履行交付房屋的义务；3.原告主张的利息是否应当支持。1.《云雪花园预订房客户重新选房意向书》的定性问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告施勇与被告鸿济地产于2016年7月26日签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，其实际内容已包含争议房屋基本情况、价款数额及价款支付方式等合同基本内容，且鸿济地产已收受施勇支付的诚意金50万元，故该意向书性质为商品房买卖合同。鸿济地产在未取得《商品房预售许可证》的情况下与施勇签订《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，但在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，该《云雪花园预订房客户重新选房意向书》属有效合同。原告主张签订《商品房购销合同》的请求不成立，本院不予支持。2.被告是否应当继续履行交付房屋的义务。原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同约定的义务。结合涉案项目推进及实际情况，该项目已提交验收且其中两户已进行了转让并办理了不动产权登记，被告鸿济地产应当在合理期限内按照约定将12栋房屋交付原告施勇。3.利息计算问题。房屋建设停工后，鸿济地产向订购房客户承诺工程延期补偿方式，对支付的购房款将给予承担利息。从公平原则考虑，支持自2016年6月1日起至交付房屋之日止，以已交纳诚意金50万元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告云县鸿济地产有限责任公司继续履行2016年7月26日与原告施勇签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，并按约将12栋别墅交付原告施勇；二、被告云县鸿济地产有限责任公司向原告施勇承担已交纳诚意金50万元的利息，自2016年6月1日起至交付房屋之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。上述一、二项于本判决生效后一个月内履行。三、驳回原告施勇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告云县鸿济地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  杨彦安审 判 员  李丕光人民陪审员  马光正二〇二一年一月二十日法官助理董晋书记员鲁莹