广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36894号原告：朱广文，男，1964年8月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：袁志堃，广东金凡律师事务所律师。被告：广州市白云区顺龙服装货架道具厂（普通合伙），住所地广州市白云区人和镇鹤亭村三盛经济合作社秀盛路113号。执行事务合伙人：梁艳兰。被告：梁艳兰（曾用名：梁亚七），女，1968年11月6日出生，汉族，户籍地址广东省四会市，被告：李志荣，男，1965年9月9日出生，汉族，户籍地址广东省四会市，三被告共同委托代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。三被告共同委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。原告朱广文与被告广州市白云区顺龙服装货架道具厂（以下简称顺龙道具厂）、梁艳兰、李志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，由审判员关则深适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱广文及其委托代理人袁志堃，被告广州市白云区顺龙服装货架道具厂、梁艳兰、李志荣的共同委托代理人梁裕操到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱广文提出下列诉请：1、顺龙道具厂向原告赔偿厂房设施损坏、垃圾清运等损失175681元和评估费2000元；2、顺龙道具厂向原告赔偿厂房设施修复及垃圾清运期间的一个月租金168544.1元；3、梁艳兰、李志荣对上述两项诉请承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与顺龙道具厂签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于本市白云区秀盛路鹤亭工业区南路2号厂房出租给顺龙道具厂，期间自2017年8月1日至2027年7月底，租金按每月122009.26元计算。双方于2019年4月1日签订补充协议，约定自2019年4月1日至2022年3月31日期间，按每月168544.1元计付租金。合同签订后，顺龙道具厂多次逾期支付租金，顺龙道具厂支付了截至2020年7月31日的租金，并于同年8月1日通知原告后自行退场。原告收回场地时发现厂房内到处都是生产生活垃圾、车间外水池未拆除清淤，车间外地面损坏未修复，车间电动卷闸和铝合金门等损坏未修复，宿舍房门、宿舍卫生间百叶门损坏未修复等。此后，原告多次联系顺龙道具厂的执行事务合伙人处理，清理垃圾并修复损坏的设施，但均无果。原告无奈，只能委托评估机构对上述厂房设施的损坏情况进行评估，经评估修复价格为175681元，评估费为2000元。双方所签租赁合同合法有效，顺龙道具厂退场时理应清理厂房垃圾，对租赁期间损坏的设施进行修复，恢复原状，因顺龙道具厂未履行上述义务产生的损失应当由顺龙道具厂予以赔偿。被告广州市白云区顺龙服装货架道具厂、梁艳兰、李志荣共同辩称：不同意原告的诉请。原告并非本案适格主体，无权向我方主张权利，我方向案外人承租涉案物业多年，原告并非原始出租人，原告也没有提供任何承接物业出租权的证据。原告与我方签订合同时，涉案场地内的设施设备早已形成并使用多年，场地设施设备并非原告所有，且绝大多数是我方租用物业后添附的，与原告无关。另外，根据原告自行提交的证据，涉案物业所有权属当地经济合作社，涉案场地没有合法报建手续，故涉案租赁合同应为无效，原告无权主张涉案诉请。我方并无故意损坏物业和设备设施的行为，原告已经同意我方于2020年8月1日撤场，当时并未提出任何异议，实际上是原告通过提高租金的方式逼迫我方撤场，在我方撤场前，原告已经找到了案外人承租涉案物业，客观上并无损失。原告早已确认收回物业，其后再向我方主张赔偿没有因果关系。原告在我方撤场接近两个月后未经公证自行委托评估，对我方不发生法律效力，也没有证据证明各项损失形成的依据，我方没有赔付义务。经审理查明：位于本市白云区人和镇鹤亭村三盛经济合作社秀盛路鹤亭工业区南路2号的厂房是案外人岑连坤于2006年12月5日向广州市白云区人和镇鹤亭村三盛经济合作社承租所占土地后兴建。岑连坤在其与当地经济合作社签订的《有偿使用土地合同书》上备注“自2017年8月1日起，本合同由朱广文交租给三盛经济合作社，有偿使用土地合同书的权利一并转让给朱广文”等内容。原告与顺龙道具厂于2017年8月1日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将上述厂房出租给顺龙道具厂使用，期间自2017年8月1日至2027年7月底，每月租金为122009.26元；顺龙道具厂承租期间应按法律规定进行必要维修（主体结构除外），租赁期间届满时，厂房和属于原告的资产应交还给原告，如有非自然的恶意行为，顺龙道具厂应按损失价值赔偿给原告。合同另就其他权利义务进行了约定。双方于2019年4月1日签订补充协议，约定自2019年4月1日起至2022年3月31日期间按每月168544.1元计付租金。上述合同和补充协议签订后，顺龙道具厂向原告支付租金。顺龙道具厂于2020年5月份经与原告协商，于2020年8月1日终止合同，于当日搬离涉案房屋和场地，涉案房屋和场地目前由原告管业。原告主张，顺龙道具厂搬离涉案房屋和场地后，遗留了部分物资没有清理，损坏的门窗设施等均未予修复。原告提出，其曾于2020年8月28日通过微信要求梁艳兰清理修复，但无果。原告仅提供了微信聊天记录截图的打印件，无法提供原始载体。原告于2020年9月23日委托广州市励信资产评估鉴定事务所有限公司对涉案房屋设施损坏的维修价格进行评估，经评估涉案厂房门窗、水池、墙壁、地面等设施设备维修和物资清运等费用共计175681元。原告为此支付评估费2000元。原告主张，涉案厂房是在当地经济合作社的集体土地上兴建的，并无取得建设工程规划许可证等证照，原告为此向本院提交了《耕地占用税纳税申报表》和税收缴款书，申报表所列占用耕地土名为人和镇鹤亭村“清水潭”，面积为6185平方米，纳税人为案外人古金文，纳税时间为2014年12月8日。另查，顺龙道具厂是普通合伙企业，梁艳兰和李志荣为合伙人，其中梁艳兰是执行事务合伙人。以上事实，有《有偿使用土地合同书》、《厂房租赁合同》及其补充协议、微信聊天记录（打印件）、报警回执、评估报告、发票、《耕地占用税纳税申报表》、税收缴款书、企业信用公示信息和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，涉案的房屋是案外人岑连坤向当地经济合作社承租耕地兴建的，属于在集体土地上进行非农建设，而且原告也未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证和房产证等证照，原告将涉案房屋出租给顺龙道具厂，所签厂房租赁合同及其补充协议应为无效。虽然案涉租赁合同无效，但顺龙道具厂实际占有使用原告出租的厂房和场地，其应当合理使用妥善保管涉案厂房和场地，除合理使用导致的自然损耗以外，顺龙道具厂在交还场地给原告前应当对涉案厂房和场地的损坏部分给予维修恢复。但是，原告在承接案外人岑连坤让与的厂房和场地，并与顺龙道具厂签订案涉厂房租赁合同时，双方并未办理严谨的交接手续，也没有对厂房场地的现状进行固定，虽然原告在顺龙道具厂交还场地后进行了评估，但无法确定评估所涉及的损坏项目的原状、损坏程度及其与顺龙道具厂使用涉案厂房和场地之间的原因力等，因此原告要求顺龙道具厂对修复厂房场地的费用承担全部责任并不合理，综合考虑合同效力、厂房场地使用情况、损害情况等，本院酌定由顺龙道具厂承担50%维修费用。顺龙道具厂交还涉案房屋和场地时没有与原告办理交接手续，没有固定交还厂房场地的现状，应当承担不利后果。原告委托有资质的评估机构对厂房场地修复价格进行了评估，顺龙道具厂没有充分证据反驳，本院予以采信，故顺龙道具厂应向原告赔偿厂房场地维修费用87840.5元和评估费用1000元。同理，原告代为维修厂房场地必然导致无法出租利用，导致的租金损失应由顺龙道具厂赔偿，但期间酌情应以半个月为宜，参照双方补充协议约定的租金标准，应为84272.05元。梁艳兰和李志荣是顺龙道具厂的合伙人，原告要求梁艳兰和李志荣承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区顺龙服装货架道具厂（普通合伙）向原告朱广文赔偿厂房场地维修费87840.5元、评估费1000元、租金损失84272.05元；二、被告梁艳兰、李志荣对上述第一项判决承担连带责任；三、驳回原告朱广文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3246.7元，由原告朱广文负担1623.35元，由被告广州市白云区顺龙服装货架道具厂（普通合伙）、梁艳兰、李志荣共同负担1623.35元；保全费2020元，由原告朱广文负担1010元，由被告广州市白云区顺龙服装货架道具厂（普通合伙）、梁艳兰、李志荣共同负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年一月二十五日书记员  周家怡