广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终12821号上诉人（原审被告）：陆桂清，女，汉族，住广西壮族自治区昭平县。委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盈动力投资集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某，执行董事。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。上诉人陆桂清因与被上诉人盈动力投资集团有限公司（以下简称盈动力公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初14355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆桂清上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判一审判决第一项为陆桂清于判决发生效力之日起十日内支付租金52840元予盈动力公司；3.改判一审判决第三项为陆桂清于判决发生效力之日起十日内支付公共水电费7800元予盈动力公司；4.改判一审判决第四项为陆桂清于判决发生效力之日起十日内支付铺内电费9878元予盈动力公司；5.本案案件受理费由盈动力公司承担。事实和理由：首先，因新冠疫情这一不可抗力因素，陆桂清承租案涉商铺的目的已无法实现，其有权要求解除合同并主张免除相应的民事责任，故盈动力公司无权主张违约金、滞纳金及没收押金，其已收取的履约保证金52840元、水电费押金780元及公共水电押金7800元应用于抵扣盈动力公司各项诉讼请求。其次，在疫情期间（2020年2月-3月），某都会商场除超市外，其他店铺均依据政府要求不得开业，该期间的公共水电费支出必然大幅减少。应当减半收取公共水电费。最后，动力公司主张装修期租金的前提是陆桂清违约提前撤场，但陆桂清因疫情原因撤场，不构成违约，一审法院不应支持盈动力公司该项诉讼请求。盈动力公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陆桂清的上诉请求。（一）案涉合同因陆桂清单方违约而解除，其应承担相应的违约责任。根据案涉合同约定，陆桂清单方解除合同或有任何违约行为时，盈动力公司有权不予退还保证金等费用。且陆桂清单方撤场的行为并非履行瑕疵，而是根本违约，直接导致合同目的无法实现。（二）陆桂清的违约行为不可避免地给盈动力公司造成难以衡量的损失，包括空置期间的租金损失、重新投入人力物力的成本等。履约保证金系双方对损失的预先确定，对当事人有法律约束力。违约金是否过高应由违约方举证，但陆桂清在本案中并未举证证明其主张成立。（三）一审法院已对2020年2月-3月的租金作减半调整，不应再对其他收费项目作调整。盈动力公司向一审法院起诉请求：1.陆桂清向盈动力公司支付2020年1月至5月场地租用费132371元及逾期缴纳违约金7613.66元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日）；2.陆桂清向盈动力公司支付2020年1月至5月外摆区域使用费5000元及逾期缴纳违约金288元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日）；3.陆桂清向盈动力公司支付2020年1月至5月公共水电费19500元及逾期缴纳违约金1123.2元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日）；4.陆桂清向盈动力公司支付2019年11月20至2020年6月1日铺内电费10658元及逾期缴纳违约金437.81元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日）；5.陆桂清向盈动力公司支付装修期的场地租用费26420元；6.陆桂清向盈动力公司支付按总租期场地租用费总额20%违约金205645.4元；7.陆桂清立即向盈动力公司支付诉讼财产保全责任险费500元；8.本案全部诉讼费用由陆桂清承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区××××××××××海某都会首层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东某盈投资有限公司（以下简称某盈公司）。2019年5月20日，某盈公司（甲方、出租方）与陆桂清（乙方、承租方）签订《租用合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区××××××××××海.某都会的一层内编号为北临**号的场地出租给乙方使用。租期从2019年5月28日至2022年5月27日。装修期30天。租金2020年5月27日前每月26420元。租用期内乙方有违约或违法行为的，甲方有权要求乙方立即补足已减免的场地租用费、物业管理费等各项费用。乙方一次性支付两个月场地租用费作为合同的履约保证金。履约保证金不用于折抵场地租用费、水电费及其他各项费用，合同履行期间乙方违约的，甲方有权直接在保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金。租用期间乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；无违约事由的，乙方应在租用期满之日向甲方退还履约保证金收据原件，甲方收到收据之日起十五个工作日内无息返还履约保证金。逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租用期间场地租用费总额的百分之二十支付违约金。合同第7.2.1、7.2.2条约定（乙方违约）的损失，包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费等。双方并约定其他权利义务。同日，某盈公司（甲方）与陆桂清（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》，约定乙方一次性支付履约保证金52840元和水电费押金780元给甲方等等。合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金不予退还。同日，双方签订《关于公共水电费的补充协议》，约定公共水电费每月3900元，乙方一次性支付公共水电费押金7800元。合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，公共水电费押金不予退还。陆桂清于2019年5月28日签署《确认函》，确认接收涉讼租赁物。2019年10月31日，“广东某盈投资有限公司”企业名称变更为“盈动力投资集团有限公司”。2020年6月4日，盈动力公司向陆桂清通过快递发送催款函，催促陆桂清支付2020年1月至5月的租金费用，快递于2020年6月7日送达。一审中，陆桂清确认向盈动力公司另行承租外摆区域，每月租金1000元。盈动力公司和陆桂清确认按自然月计租，约定每月5日前支付当月租金。陆桂清已于2020年5月31日撤场。陆桂清同意支付2020年1月的租金，涉讼租赁物发生的电费10658元。盈动力公司在一审中陈述，盈动力公司的违约金请求是在履约保证金52840元、水电费押金780元和公共水电押金7800元作没收处理的基础上提出。一审法院认为，盈动力公司和陆桂清签订的《租用合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。陆桂清同意支付2020年1月的租金26420元和铺内电费10658元，一审法院予以确认。关于盈动力公司主张的2020年2月至5月的租金，陆桂清承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收到或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，一审法院结合陆桂清承租的商铺是作餐饮经营的实际情况及根据公平原则，认定2020年2月、3月的租金应予减半收取。商场的客流量及商铺的空租率属于商场运营的正常商业风险，盈动力公司和陆桂清签订的合同并未约定陆桂清承诺保证最低空租率，陆桂清辩称客流太少及空租率过高是盈动力公司构成违约，陆桂清有权抗辩支付租金的意见，一审法院不予采纳。陆桂清应支付2020年2月、3月按每月13210元，2020年1月、4月至5月按每月26420元计算的租金共105680元，外摆区域2020年2月、3月按每月500元、2020年1月、4月、5月按每月1000元计算的租金4000元予盈动力公司。双方约定公共水电费按每月3900元计收，公共水电费是盈动力公司维系商场运营的实际费用，陆桂清应按约定支付2020年1月至5月的公共水电费19500元予盈动力公司。陆桂清在租赁期限届满前搬离租赁物，租赁合同因陆桂清原因提前解除，陆桂清已构成违约。合同约定陆桂清违约的，需补足减免的租金。陆桂清应按合同约定支付装修期租金26420元予盈动力公司。盈动力公司已没收陆桂清支付的履约保证金52840元、水电费押金780元和公共水电押金7800元，盈动力公司另行主张按总租期场地租用费的20%计收违约金及对租金、水电费计收逾期违约金过分高于盈动力公司的实际损失，一审法院不予支持。合同约定陆桂清违约需承担的盈动力公司损失包括盈动力公司的律师费等只约束陆桂清，并未约定盈动力公司违约的情况下需承担相应费用，属于不对等约定，一审法院对盈动力公司请求陆桂清支付诉讼财产保全责任保险费500元不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陆桂清于判决发生法律效力之日起十日内支付租金105680元予盈动力公司；二、陆桂清于判决发生法律效力之日起十日内支付外摆区域租金4000元予盈动力公司；三、陆桂清于判决发生法律效力之日起十日内支付公共水电费19500元予盈动力公司；四、陆桂清于判决发生法律效力之日起十日内支付铺内电费10658元予盈动力公司；五、陆桂清于判决发生法律效力之日起十日内支付装修期租金26420元予盈动力公司；六、驳回盈动力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3721.68元，财产保全费1537.06元，合计5258.74元，由盈动力公司负担2094.87元，由陆桂清负担3163.87元。二审中，陆桂清向本院提交了（2020）粤0605民初19759号民事判决书一份，拟证明案涉物业引发的物业服务纠纷已由一审法院作出判决，该判决未支持物管方没收押金的请求，本案亦应适用相同标准。盈动力公司未向本院提交新证据。经审查，陆桂清在二审中提交的新证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，盈动力公司与陆桂清于2019年5月20日签订的《关于公共水电费的补充协议》第一条约定，上述公共水电费不因实际能耗变动而调整。另查明，一审庭审中，盈动力公司与陆桂清确认，案涉商场在疫情期间正常营业，但营业时间缩短。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陆桂清的行为是否构成违约；2020年2-3月期间的公共水电费是否应当减半收取。关于陆桂清的行为是否构成违约。本案中，陆桂清与盈动力公司签订的《租用合同》《关于履约保证金等费用的补充协议》《关于公共水电费的补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应为双方当事人所遵守。陆桂清逾期未缴纳租金、水电费、公共水电费等费用，且在租赁期届满前未经协商擅自撤场，根据前述合同的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定盈动力公司有权没收陆桂清已缴纳的履约保证金、水电费押金及公共水电费押金，判令陆桂清应向盈动力公司补足减免的装修期租金，与合同约定相符，本院予以维持。陆桂清上诉主张，因疫情原因导致案涉合同目的无法实现，其有权解除合同并应免除相应的违约责任。案涉《租赁合同》约定，陆桂清应于每月五日前支付当月场地租用费。本院认为，陆桂清在新冠疫情发生之前已未按合同约定支付2020年1月租金，其以发生新冠疫情为由，上诉主张合同目的无法实现导致合同解除、其无需承担违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于是否减半收取2020年2-3月期间的公共水电费。首先，根据案涉《关于公共水电费的补充协议》的约定，双方确认公用水电费为每月3900元，且不因实际能耗而调整。该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有法律约束力。其次，陆桂清与盈动力公司在一审庭审中均确认，案涉商场在疫情期间正常营业，只是缩短了营业时间，本案现有证据亦无法证明案涉商场2020年2-3月期间的公共水电费支出大幅减少。综上，陆桂清上诉主张减半计收2020年2-3月期间的公用水电费，理由不能成立，本院不予支持。综上，陆桂清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2093.5元，由上诉人陆桂清负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰