陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书  （2020)陕01民再230号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西安恒拓房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市未央区楼XX号门面房。法定代表人：马**，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵少波，男，1981年9月7日出生，汉族，住址河南省三门峡市湖滨区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张蓝心，女，1984年3月7日出生，汉族，住址陕西省西安市雁塔区。再审申请人西安恒拓房地产营销策划有限公司（以下简称：恒拓公司）因与被申请人赵少波、张蓝心居间合同纠纷一案，不服本院（2019）陕 01 民终 10549 号民事判决书，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2020年9月28日作出（2020）陕民申2592号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒拓公司再审请求：1、请求撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2619号民事判决书第一、二项内容，并依法改判为支持申请人一审的诉讼请求，即要求赵少波支付中介费用26500元、要求赵少波、张蓝心支付违约金31500元；2、一、二审诉讼费全部由被申请人承担。事实和理由：1、申请人作为居间服务机构，其主要目的是促成买卖双方达成合意并签订合同，现在申请人的居间下三方已签订《房地产买卖定金合同》，且该定金合同已实际履行，故应当认定申请人的居间义务已履行完毕，一审法院以申请人未协助两被申请人办理后续手续而认定申请人未完成履行居间义务，属于认定事实不清，适用法律不当。2、一审法院简单的将再审申请人所提供的数据信息以及付出的各项服务简单定义为劳务付出，且衡量其价值仅为5000元，有失公允。赵少波辩称，房地产交易居间服务作为社会经济生活中最常见的居间行为，因其对当事各方利益影响巨大、纠纷争端频发，为维护公平正义，国家相关管理部门对该类居间行为制定出台了多项法规制度予以规范。恒拓公司作为西安市的房地产买卖居间服务机构，其居间行为除应符合《合同法》关于居间合同的一般规定外，还应遵守国家及西安市房地产交易管理部门出台的各项规章制度。然而陕西省高级人民法院在民事裁定中，未对西安市房地产交易各个环节、存在风险及相应法律后果进行全面了解查证，即简单的将房地产居间这一特殊的被监管居间行为等同于一般居间行为，以“恒拓公司已居间答辩人与第三方张蓝心签订了《房屋买卖定金合同》”认定恒拓公司已完成了主要居间义务，认定“网上签订《西安市存量房买卖合同》”为居间协助义务，实属认定事实不清，适用法律错误，显失公平。恒拓公司已经收取“斡旋金”人民币5000元，已足以支付甚至明显超出了恒拓公司在本案中从事居间活动所支付的必要费用。三方《房屋买卖居间合同》中未对居间费用的交付时间、方式进行约定，恒拓公司主张的违约金实为无稽之谈。一、二审判决认定事实清楚，法律关系定性及适用法律正确，适用证据恰当，审理程序合法，请求驳回恒拓公司的再审请求，维持原判。张蓝心辩称，同意赵少波的答辩意见。恒拓公司向一审法院起诉请求：1.判令赵少波向恒拓公司支付中介费31500元；2.判令赵少波、张蓝心向恒拓公司支付违约金31500元；3.诉讼费由赵少波、张蓝心负担。一审法院认定事实：2018年5月22日，赵少波支付恒拓公司5000元斡旋金，让恒拓公司代为斡旋房屋出售条件。2018年5月23日，赵少波（乙方、买方）、张蓝心（甲方、卖方）在恒拓公司（丙方、居间方）的居间下签订了《房屋买卖定金合同》，约定乙方通过丙方提供中介服务购买甲方所售房屋，房屋位于西安市莲湖区XX庙XX村XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号，成交价为105万元。合同签订当日，乙方应向甲方支付定金8万元，本次交易全款需资金监管，中介费31500元由乙方承担。关于丙方义务的相关约定：乙方办理按揭贷款或者公积金贷款应在七个工作日内准备齐全相关资料通知丙方，丙方在接到通知后及时协助乙方办理按揭面签手续，甲方配合银行办理评估手续；在银行审批通过或者乙方一次性资金到位后两个工作日内，丙方协助甲乙双方办理过户手续；甲乙双方同意并委托丙方根据本合同约定办理委托代理、网签备案及相关过户手续。违约责任约定：甲乙双方若某一方在事先未告知且未经另一方以及丙方同意下，未依照本协议相关内容履行责任，可视为违约；若甲方违约，甲方应在悔约之日起三日内退还乙方已付的定金，并再向乙方支付房屋成交价20%的违约金，同时向中介方支付相当于房屋成交价3%的违约金；若乙方违约，乙方应在悔约之日起三日内向甲方支付房屋成交价20%的违约金，同时向中介方支付相当于房屋成交价3%的违约金。合同签订前，恒拓公司工作人员带赵少波实际看房，居间赵少波与张蓝心签订了《房屋买卖定金合同》，并将赵少波支付的8万元定金转至张蓝心账户，随后赵少波与张蓝心自行签订了网签合同，恒拓公司因此被房管部门处罚。后续的贷款面签及房产评估、资金监管、过户及交房手续均由赵少波、张蓝心自行办理，恒拓公司并未予以协助。庭审中，恒拓公司称赵少波在合同签订前已支付斡旋金5000元，变更诉请第一项为判令赵少波向恒拓公司支付中介费26500元。一审法院判决：一、驳回原告西安恒拓房地产营销策划有限公司要求被告赵少波支付中介费26500元之诉讼请求；二、驳回原告西安恒拓房地产营销策划有限公司要求被告赵少波、张蓝心支付违约金31500元之诉讼请求。案件受理费1375元，减半收取687.5元，由西安恒拓房地产营销策划有限公司负担。恒拓公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为支持其全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由赵少波、张蓝心。二审法院认定事实：当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实。二审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，恒拓公司与赵少波、张蓝心签订的《房屋买卖定金合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，一审认定恒拓公司与赵少波、张蓝心之间形成合法有效的居间合同关系，与法有据，并无不当。根据查明的案件事实可知，恒拓公司履行了引领赵少波看房、居间赵少波、张蓝心签订《房屋买卖定金合同》、代支付定金的协助义务，但未依据《房屋买卖定金合同》约定协助赵少波、张蓝心办理网签备案、资金监管、贷款面签、过户等手续，故一审认为恒拓公司并未完全履行居间合同约定的义务，亦无不当。鉴于赵少波已支付恒拓公司费用5000元，而该金额应当足以补偿恒拓公司的劳务付出，故一审对恒拓公司要求赵少波支付剩余中介费26500元的诉讼请求以及要求赵少波、张蓝心支付违约金的诉讼请求，均不予支持，并无不妥。综上所述，恒拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由西安恒拓房地产营销策划有限公司负担。再审中，赵少波提交西安市住房保障和房屋管理局【2017】77号《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》、【2014】142号《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》、《关于开展西安市二手房交易服务平台试点工作的通知》等规定，用于证明网签应当是在恒拓公司参与下三方一起签订合同，而不是由其与张蓝心使用自行交易版合同模板签订双方合同，恒拓公司在未告知其相关规定的情况下让其自行签订网签合同，违反房地产交易规定，且恒拓公司还因此行为被房管局处罚，说明其未遵守合同义务。恒拓公司质证，赵少波应当在准备齐全办理交易手续的所有资料后，通知恒拓公司协助其办理面签手续，恒拓公司一审提供的证据显示，赵少波自签订买卖定金合同之后，从未主动联系恒拓公司，也从未提供任何关于房屋交易的资料。恒拓公司多次要求赵少波提供资料，赵少波提出要求一天之内办理完所有手续，且从未向恒拓公司出具授权委托书，致使恒拓公司无法办理相关网签手续，在此情况下赵少波与张蓝心才签订的自行交易版协议，才导致恒拓公司被中介科查处，停业整顿。本院再审认为，本案是否应予支持恒拓公司主张的全部违约金和中介费。依据本案查明事实，赵少波、张蓝心系通过恒拓公司的居间服务签订了《房屋买卖定金合同》，并完成8万元购房定金的交付，故恒拓公司作为居间合同的居间人，通过为赵少波、张蓝心提供了订立合同的媒介服务，促成双方达成了房屋买卖协议，现恒拓公司主张赵少波支付相应的居间费用，具有合同依据。但恒拓公司在协助赵少波、张蓝心办理网签过户手续中存在违规行为，并因此受到了行政管理部门的处罚，也未能继续全面履行居间合同，其存在明显过错。故恒拓公司要求被申请人支付违约金和全部居间费用的理由缺乏依据支持。综合考虑房屋居间行业的交易习惯以及合同的履行情况，再审酌定赵少波在已经承担5000元“斡旋金”的基础上，还应向恒拓公司再行支付居间费用5000元。综上，恒拓公司的再审请求部分成立。原审判决驳回恒拓公司的全部诉讼请求不妥，再审予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2019)陕01民终10549号民事判决及西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初2619号民事判决第一项；二、维持西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初2619号民事判决第二项；三、赵少波于本判决生效之日起十五日内向西安恒拓房地产营销策划有限公司再行支付居间费用5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费687.5元，二审案件受理费1250元，合计1937.5元，由赵少波负担306元，西安恒拓房地产营销策划有限公司负担1631.5元。本判决为终审判决。   审  判  长    车      宾审  判  员    齐      放审  判  员    张      磊 二〇二一年一月十一日 书  记  员    黄  雯  婷20200123091610133643198403071309661011319840307092519810907210411202198109073519201901105491