湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初4361号原告：张江峰，男，1979年3月8日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张晓凤，湖北乾行律师事务所律师。被告：夏军，男，1986年10月5日出生，住湖南省衡南县，第三人：刘立家，男，1968年10月10日出生，汉族，住武汉市浠水县，委托诉讼代理人：饶和平，湖北百思得律师事务所律师。原告张江峰诉被告夏军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，依法追加刘立家为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人张晓凤、第三人委托诉讼代理人饶和平到庭参加了诉讼。被告夏军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江峰向本院提出诉讼请求：1.判令原被告间的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.判令被告支付房屋租金33000元及利息，利息以33000元为基础从2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；3.判令被告支付欠付的水电费5617.32元及利息，利息以5617.32元为基数从2019年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；4.判令被告支付违约金12000元。审理中，原告申请撤回第三项诉讼请求。事实与理由:2017年3月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其承租的位于武汉市江夏区藏龙岛科技园谭湖路一号1栋3单元704(上)的房屋转租给被告使用，租期自2017年3月15日起至2019年3月14日，月租金6000元，3个月支付一次。合同还约定了其他事项。房屋租赁期限届满后，原被告口头约定继续按照原租赁合同履行权利义务，后被告一直按照合同约定支付房屋租金至2020年1月14日。此后，被告未按约支付租金。原告多次向被告催要租金，要求解除合同，办理房屋腾退手续及交清欠付租金和水电费，被告未支付。2020年6月，原告委托朋友前往房屋所在地，发现房屋未上锁，屋内设施已搬走，遗漏很多垃圾。原告遂于2020年7月1日正式通知被告双方之间的房屋租赁合同于2020年6月30日正式解除，原告将打扫卫生，重新出租，并要求被告支付房屋租金和未付水电费，但被告仍拒绝支付，故起诉要求处理。被告夏军未到庭未提交辩称意见。第三人刘立家述称，其与原告约定将房屋出租给被告，后双方签订了补充协议，并口头同意原告将房屋转租。补充协议签订后，双方经协商终止了签订的租赁合同及补充协议，故本案与第三人无关，不应承担相应责任。本院经审理认定事实如下：2013年11月10日，第三人刘立家与案外人武汉市黎明电机电器修造有限公司签订一份武汉市商品房买卖合同，约定第三人刘立家购买武汉市黎明电机电器修造有限公司开发的位于武汉市江夏区流芳街长咀村黎明机电产业园二期1#厂房第1幢3单元7层4号房，合同还约定了其他事项。2015年10月11日，第三人刘立家（出租人）与原告张江峰（承租人）就该房屋签订了一份《房屋租赁合同》，约定：房屋建筑面积319平方米，地址武汉市江夏区藏龙岛九峰街道谭湖一路光谷八号工坊1栋3单元704室2层，用途为办公，租期共60个月，自2015年11月15日起至2020年11月14日止。合同还约定了其他事项。后因原告要将案涉房屋转租被告夏军使用，需改变房屋用途，故第三人刘立家与原告于2017年3月10日又签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定将该房屋由办公生产变更为电子商务办公及少量物品堆放。补充协议签订时，案外人余爽代第三人刘立家在甲方处签字捺印确认，原告在乙方处签字捺印确认，同时被告夏军亦在乙方处签字。该协议签订后，第三人口头同意原告将房屋转租被告使用。随后，原被告就案涉房屋签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告同意将武汉市江夏区藏龙岛科技园谭湖路一号1栋3单元704（上）租给被告使用，建筑面积376平方米，用途为办公使用。租期自2017年3月15日至2019年3月14日，第一年租金每月6000元，每隔3个月支付一次，共计18000元，提前10天支付，先付费后使用。第二年租金双方另行协商。如原告或被告决定终止租赁合同，须提前3个月向对方提出，对方收到申请并于30天内答复。同等条件下，被告享有优先租赁的权利。签订合同之日起，被告应向原告交付6000元作为押金，合同期满被告如不再续租，在结清所有费用后，原告应在10日内将押金无息全部退还被告。权利与义务：1.原告应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定，并保证自己有权决定此租赁事宜；2.被告不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。合同终止：1.租赁期限届满或经原被告协商一致终止；2.因特殊原因，经双方协商一致，同意原告提前收回或被告提前退交部分或全部房屋；3.因被告违反本合同的约定，且经原告提出后15天内，被告未予以纠正的；4.因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，合同不能继续履行的；5.租赁期间，该房屋经政府有关部门批准或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止性的非原告责任的其他情况；6.被告应在期满当日将房屋钥匙及房屋原有物品交给被告，房屋内留置的一切物品均视为放弃，原告有权处置，被告绝无异议。违约处理：1.原告违约处理。租赁期内若非被告过失原告单方解除协议需要提前收回房屋的且无法取得被告同意的情况下，原告应向被告支付月租金的两倍违约金，并退还被告已交押金及剩余租金。2.被告违约处理。租赁期内非原告过失被告单方解除本协议、中途擅自退场或者逾期30天不缴纳房租的，原告有权收回房屋，被告应向原告支付月租金的两倍违约金，原告不退还被告已交押金及剩余租金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告向原告交纳了房屋租赁合同押金6000元。该合同履行期限届满后，原被告未续签租赁合同，但被告实际按照前述合同约定的租赁方式继续使用案涉房屋，并按照每月6000元租金支付至2020年1月份。被告支付2020年1月份租金的时间是2020年1月22日。此后，未再付款。2020年7月1日，原告通知被告双方合同已于2020年6月30日解除。2020年9月22日，第三人收回案涉房屋，原告与第三人租赁合同于该日解除。审理中，原告提交了武汉市公安局江夏区分局藏龙岛办事处出具的情况说明证明被告已于2020年6月26日搬离房屋。另查明，2018年4月28日，案涉房屋产权登记在武汉金恒珈睿公司名下，刘欢为该公司的法定代表人。上述事实，有原告、第三人当庭陈述，有房屋租赁合同、补充协议、协议书、收条、情况说明、房产信息、微信聊天记录、等证据经庭审质证属实，足以认定。被告拒不到庭，视其放弃抗辩权利。本院认为，原被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效。原被告书面合同约定租期至2019年3月14日，该期限届满后双方未再续签书面合同，但被告仍租赁原告房屋，双方租赁关系转化为不定期租赁。在履行不定期租赁合同中，被告仅支付租金至2020年1月份，后期未再支付租金，故原告认为被告未支付租金违约，于2020年7月1日通知被告双方合同已于2020年6月30日解除。对此，本院认为双方在书面合同中约定租金每3个月支付一次并提前10天支付，先付款后使用原则，该约定对被告具有约束力，被告未按约支付租金，构成违约，原告要求解除合同理由成立。原告于2020年7月1日向被告通知双方合同已于2020年6月30日解除，被告收到该通知后，双方合同实际解除。合同解除后，双方因租赁合同的结算应依法处理。被告租金已交纳至2020年1月份，故其差欠租金的起算点为2020年2月1日，租金计算的截止日为双方合同解除时间即2020年6月30日。该期间因疫情不可抗力的自然灾害影响导致被告无法经营使用租赁原告的房屋，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定进行处理。自疫情开始起至疫情解封3个月，该期间的租金应依法免除，但疫情解封后，由于被告未向原告表示续租房屋，未向原告支付租金，也未向原告退还租赁的房屋，属迟延履行行为，后期租金依法不应免除，故被告应支付租金为5个月（2020年2月1日至2020年6月30日）×6000元/月=3万元，扣除免除3个月租金3×6000元/月=1.8万元为1.2万元。关于原告诉请的违约金问题。本院认为，疫情解封前因疫情原因被告并未违约，疫情解封后，双方租赁期为不定期，但双方约定先付租金后使用原则，该约定对被告具有约束力，而被告在未向原告退还租赁房屋前应支付租金，其未支付构成违约，应承担相应违约责任。鉴于被告违约情节不甚严重，故原告诉请的违约金1.2万元和押金6000元不予退还偏高，本院依法进行调整，只支持6000元押金不予退还，其他违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张江峰与被告夏军的房屋租赁合同已于2020年6月30日解除；二、由被告夏军于本判决生效后10日内支付原告张江峰租金1.2万元。三、原告张江峰已收取被告夏军的房屋租赁合同押金6000元不予退还。三、驳回原告张江峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元，减半533元，由原告张江峰负担133元、被告夏军负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊文才二〇二一年一月二十九日法官助理汪宇书记员饶红伟