呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4535号   上诉人(原审原告)：阿茹娜，女，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：云忠孝，内蒙古经纬天融律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：乌英格，女，蒙古族，住呼和浩特市回民区成吉思汗西街梦溪苑8号楼1单元102室。   委托诉讼代理人：云忠孝，内蒙古经纬天融律师事务所律师。   被告：内蒙古宏泰房地产开发有限公司。   法定代表人：张宇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张烨，北京市两高律师事务所律师。   上诉人阿茹娜、乌英格因与被上诉人内蒙古宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。经阅卷、调查并对阿茹娜、乌英格的委托诉讼代理人云忠孝、宏泰公司的委托诉讼代理人吴志强进行询问，本案现已审理终结。   阿茹娜、乌英格向本院上诉请求：1.撤销原审判决中的第二项,并依法改判“宏泰公司履行与阿茹娜、乌英格2014年5月5日签订的《房屋置换协议》、2014年6月24日签订的《补充协议》等两个合同"；2.本案的一审、二审的案件受理费由宏泰公司承担。事实和理由：原审法院在判决中认定,本案中所涉及的《房屋置换协议》、《补充协议》属于预约合同,不具有强制力,相对方无法履行,因此驳回阿茹娜、乌英格要求宏泰公司履行2014年5月5日签订的《房屋置换协议》、2014年6月24日签订的《补充协议》等两个合同的诉讼请求。基于此,阿茹娜、乌英格认为原审法院适用法律错误,具体理由分述如下:一、涉案协议即使属于预约合同,但根据相关法律规定,阿茹娜、乌英格仍有权诉请宏泰公司履行预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”之规定,在对方拒不履行预约合同时,阿茹娜、乌英格完全可以诉请对方以履行预约合同的方式承担违约责任。因为《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如今阿茹娜、乌英格起诉要求宏泰公司履行《房屋置换协议》及补充协议,完全符合合同法及上述司法解释的规定,应当予以支持,原审判决适用法律错误,应当予以纠正。事实上,阿茹娜、乌英格在提起本诉前已经要求宏泰公司启动了正式置换合同的流程并交纳了定金(详见新证据1:《呼和浩特·恒大翡翠华庭·铂郡商品房认购书》、新证据2:汇款凭证)。然而,由于宏泰公司内部意见分歧,导致上述认购置换无法推进,无奈之下阿茹娜、乌英格提起本诉,要求对方履行原置换协议约定的正式签约及置换义务。宏泰公司的新楼盘现已开盘,具备了签订正式置换协议的条件,并不存在原审判决所谓“相对方无法履行”之说。二、既然原审认定《房屋置换协议》及《补充协议》有效,那么即具有法律约束力,宏泰公司应当按照约定履行。宏泰公司辩称“协议中未明确约定关于置换的房屋、价格、面积等内容,不具有标的物、数量、价款、质量、履行期间、权利义务、违约责任、解决争议方法等合同成立的必要条件,因其目的是在协商签订正式合同,不具有可强制执行的内容。”对此,阿茹娜、乌英格认为合同虽属于预约合同,但是该协议合法有效,系双方真实的意思表示,合同也明确的约定“待宏泰公司2期开盘后,由阿茹娜、乌英格选定房屋进行置换”,宏泰公司迟延与阿茹娜、乌英格签订正式合同的行为就是一种违约行为,预约合同的本质也是一种合同,也适用正式合同的一般规则,因此无论《房屋置换协议》《补充协议》两份合同的性质系预约合同、还是正式合同,都不影响宏泰公司履行义务。   宏泰公司辩称，案涉争议房屋置换协议的签署人是阿茹娜、乌英格代理律师，作为专业的法律人士应当知晓和审查合同中约定的内容。该两份协议明确约定双方依据本协议所确定的原则签订正式房屋置换合同，且该两份协议并未约定争议解决方式及违约责任，实则是阿茹娜、乌英格代理律师的过错。两份协议的内容并不符合商品房买卖合同司法解释第5条以及商品房管理协议办法第16条有关商品房买卖合同内容的基本要求，且根据两份协议中有关签署正式房屋置换合同的约定，该合同仅为预约合同，一审认定事实、适用法律正确。根据买卖合同司法解释第二条以及即将开始实行的民法典第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等构成预约合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。而不能强制对方缔约正式合同，有违契约自由的原则。故请求法院驳回阿茹娜、乌英格的上诉请求。   乌英格、阿茹娜向一审法院起诉请求：1.判令确认阿茹娜、乌英格与宏泰公司于2014年5月5日签订的《房屋置换协议》和2014年6月24日签订的《补充协议》合法有效；2.判令宏泰公司依法履行与阿茹娜、乌英格2014年5月5日签订的《房屋置换协议》、2014年6月24日签订的《补充协议》等两个合同；3.本案诉讼费用由宏泰公司承担。   一审法院认定事实：2014年5月2日，乌英格、阿茹娜作为委托人与云忠孝作为受委托人签订《授权委托书》，云忠孝作为委托代理人委托权限如下：1.代为参加与宏泰公司商谈房屋置换事宜；2.代为签署房屋置换等相关协议、合同。2014年5月5日，乌英格、阿茹娜（甲方）与宏泰公司（乙方）签订《房屋置换协议书》，约定甲方拟就将坐落于呼和浩特市××区期”的商品房与乙方待开发的“梦溪苑小区-2期”商品房进行置换，为此，双方经协商，就上述房屋的置换事宜，达成如下协议：1.甲方房屋坐落于呼和浩特市××区，面积250平米。置换乙方待开发的坐落于呼和浩特市××区期”商品房，“梦溪苑小区-2期”位于成吉思汗大街路南，项目目前正在办理开发建设手续，乙方同意甲方的置换要求。2.双方用于置换的房屋价格依据“梦溪苑小区-2期”开盘时的市场评估价进行结算。．．．．4.“梦溪苑小区-2期”开盘后7日内双方依据本协议所确定的原则签订正式房屋置换合同。云忠孝作为代理人在甲方处签字，乙方签字盖章予以确认。2014年6月24日，乌英格、阿茹娜（甲方）与宏泰公司（乙方）签订《补充协议书》，约定原《协议》中第二条“双方用于置换的房屋价格依据“梦溪苑小区-2期”开盘时的市场评估价进行结算。”变更为“双方用于置换的房屋价格高层和连排别墅依据梦溪苑小区-2期开盘时的市场评估价进行结算，互相补差。”云忠孝在甲方处签字，乙方签字盖章予以确认。上述协议签订后，约定的房屋置换至今未能完成，各方为此酿成纠纷。   一审法院认为，阿茹娜、乌英格与宏泰公司签订的《房屋置换协议书》及《补充协议书》，是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。从协议的内容来看，对于置换房屋的楼号、单元、房号、面积、价格、质量、履行期限、违约责任等均未作明确约定，内容并不具体确定，且约定了“梦溪苑小区-2期开盘后7日内双方依据本协议所确定的原则签订正式房屋置换合同”条款，由此可以认定上述协议实质上是预约合同，相对方无法履行，故阿茹娜、乌英格诉请宏泰公司依法履行与其签订的协议，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告乌英格、阿茹娜与被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司于2014年5月5日、2014年6月24日签订的《房屋置换协议书》、《补充协议书》有效；二、驳回原告乌英格、阿茹娜的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，阿茹娜、乌英格除坚持一审证据外，向本院提交了两组证据：证据一、房屋认购书两份（复印件），证据二、宏泰公司出具的通知，拟证明宏泰公司的二期工程已经开盘销售，价格已经确定。宏泰公司的质证意见为：房屋认购书两份没有原件，仅为复印件，该两份协议约定的内容是阿茹娜、乌英格与宏泰公司重新就商品房订立签订的商品房认购书，与案涉房屋置换协议书无关。宏泰公司给阿茹娜、乌英格的两份通知也是明确因阿茹娜、乌英格逾期支付购房款及签署正式的商品房买卖合同，所以视为放弃该房屋的认购权，所以宏泰公司将处分房屋认购协议当中约定的房屋。阿茹娜、乌英格提交的证据并不符合证据规则关于新证据的规定，该证据形成时间为2020年5月16日，早于一审庭审之前，且阿茹娜、乌英格在一审时没有提交该两份证据，正是因为该证据的证明内容与置换房屋协议相矛盾。简单讲，如果能签署新的购房协议，那为何不去签署一份履行房屋置换协议书的正式房屋置换合同呢，实际上是相互矛盾的。经双方举证质证，房屋认购书（复印件）、通知与本案没有关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：阿茹娜、乌英格请求宏泰公司履行《房屋置换协议》及《补充协议》能否得到支持。阿茹娜、乌英格与宏泰公司签订的《房屋置换协议书》及《补充协议书》，对于置换房屋的楼号、单元、房号、面积、价格、质量、履行期限、违约责任等均未作明确约定，内容并不具体明确，且约定了“梦溪苑小区-2期开盘后7日内双方依据本协议所确定的原则签订正式房屋置换合同”条款，故该两份协议实质上是预约合同。阿茹娜、乌英格上诉称依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，宏泰公司应当履行继续订立正式合同的义务。根据该条法律规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”阿茹娜、乌英格可以依据《房屋置换协议书》及《补充协议书》要求宏泰公司承担违约责任或损害赔偿责任，而不是继续履行合同的责任。阿茹娜、乌英格诉请宏泰公司依法履行与其签订的协议，即请求宏泰公司与其签订正式的确定房屋位置、面积、价格、质量以及与之前购买入住的房屋如何抵顶的置换合同，因合同的订立要遵循意思自治原则，故阿茹娜、乌英格诉请宏泰公司继续履行与其签订置换协议的请求，本院不予支持。   综上，阿茹娜、乌英格的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人阿茹娜、乌英格负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 白 雪 松   审 判 员 额日德尼      二〇二一年一月十九日   法官助理 王 文 京   书 记 员 刘 东 升