湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初6572号原告（反诉被告）武汉新福物业管理有限公司。住所地：武汉盘龙城经济开发区盘龙大道9号。法定代表人林玉玲，该公司董事长。委托代理人伍擎、吴育新，该公司员工（特别授权）。被告（反诉原告）肖娜，女，1981年11月11日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区。原告武汉新福物业管理有限公司（以下简称：新福物业公司）诉被告肖娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，被告肖娜于2020年11月17日向本院提起了反诉，本院依法适用简易程序，由审判员李晖独任审判，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新福物业公司的委托代理人伍擎、吴育新、被告（反诉原告）肖娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新福物业公司向本院提出诉讼请求为：1、依法判令被告肖娜支付拖欠原告的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5271元。二、依法判令被告肖娜支付逾期付款的违约金（2018年12月31日之前按每日1元支付违约金，2019年1月1日之后按每日千分之五支付违约金，截止2019年12月31日应支付违约金共计453元，此后违约金计算至被告缴清全部物业管理费之日止），共计欠费5724元。三、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月30日，被告与原告签订了《装修申请表》约定，原告为被告及被告所居住的巢NEST金鹏苑9-1号房提供物业管理服务，被告按建1.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据前款金额按每日1元的标准向原告支付违约金。2015年12月8日，巢NEST小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》（编号：WGF-2014-7020），约定：原告为巢NEST提供物业服务，业主按约定按时足额支付物业服务费。合同第三十二条约定：业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向乙方支付违约金。2017年7月12日，巢NEST小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》，约定：原告为巢NEST提供物业服务，业主按约定按时足额支付物业服务费。合同第三十二条约定：业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向乙方支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告在享受原告提供的物业服务的同时并未依约向原告缴纳物业管理费，一直拖欠至今。自2019年1月1日起至2020年9月30日，被告共欠物业费5271元，加上违约金共计5724元。原告多次上门催缴并向被告送达书面催缴单，被告仍拒绝履行物业管理费缴纳义务。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》和《物业服务合同》，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院起诉，请求依法判决如诉。被告肖娜辩称，一、答辩人认为原告将答辩人作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下：本人自2013年12月收房以来，仅与原告签订前期物业管理和服务协议，从未与原告签署任何形式的物业服务管理合同。因此，答辩人不是原告出具合同当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。未交2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费属于正当维护自我合法权益。1、根据《湖北省物业管理条例实施细则》第四十七条、业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报房产行政主管部门备案。经在黄陂区住房和城乡建设局查证，“关于2015年至2017年业委会与新福物业签订物业服务合同备案材料，该项目仅2016年在我部门办理物业服务合同备案相关手续”。合同编号为WGF-2014-7020，根据合同第六条：本物业服务合同期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止。签订人：张继豪。原告所提到的2017年7月12日所签订的物业服务合同，该合同签订人同为张继豪。根据《武汉市物业管理条例实施细则》第四十九条：物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的内容应当事先提交业主大会会议表决通过。根据《湖北省物业管理条例实施细则》第二十八条、《武汉市物业管理实施细则》第二十五条：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。据黄陂区住房和城乡建设局信息公开回复中，关于2015年成立以“张继豪为主任”的武汉市巢上城小区第一届业主委员会全套备案材料在该部门未查阅到。巢上城小区所属的盘龙城管委会和露甲山社区均无法查到张继豪业委会投票选举备案记录。原告与张继豪所签合同既无主体资格备案，又无业主大会授权。张继豪所签订的这两份合同无法代表业委会与原告所签的服务合同。其二，在2020年8月10日鄂01民终4030号判决书中认定2017年3月27日至2017年5月18日以张继豪为主的业委会委员已辞职；2017年5月5日原告在巢上城发布的公告中明确告知广大业主“目前巢项目业委会已书面向社区提出辞职，并暂停与我司签署物业服务协议”。试问，原告明知道业委会委员辞职，新的业委会未成立的情况下，仍然在2017年7月12日与张继豪签订了《武汉市物业服务合同》，该合同即无房产职能部门备案又无业主授权，根据《合同法》第五十二条第二款存在恶意串通为侵占第三方利益的诈骗嫌疑，根据《物业管理条例》第六十五条：业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任。望法院明察追究其法律责任。其三、目前与答辩人所居住小区签订物业服务协议的主体双方是巢上城第一届业主委员会和新福物业公司。我先说几个关键的时间点:2017年5月5日新福物业公司在巢上城小区内发布公告：巢项目业主委员会已经书面向社区提出辞呈，并暂停与我司签署物业服务协议，我司将无法继续履行协议并提供服务，我司将最迟于2017年12月31日前终止巢项目物业管理服务。2017年5月23日露甲山社区居民委员会告示：社区将于2017年5月22日下午在社区组织召开由社区领导牵头的巢上城业委会选举筹备会议。2017年8月10日盘龙城露甲山社区发告全体业主书，其主要内容为：新福物业在巢上城小区新业委会尚未成立的情况下擅自提出8月9日24日前若不签署物业服务合同，将立即停止一切服务；由于新业委会尚未组成，站在法律的角度，小区目前任何一个独立的合法机构能够与之签署合法合同。2017年8月15日筹备组对业委会候选人进行公示；8月16日召开业主大会；8月17日业委会委员名单公示。2017年11月23日，业委会发函至新福物业公司（即原告）前期合同已到期，对于是否续签，需经广大业主同意，在合同未续签前，请贵司不要预收2018年全年物业费。业委会将通告全体业主。2018年1月3日业委会一户一票方式征求业主是否续约新福物业公司的意见调查，2018年1月11日调查结果进行公示；2018年3月17日业委会发工作函至新福物业公司，巢上城业主委员会决定不再与贵司续签物业服务合同，并通知贵司于2018年3月31日前退出巢上城。2018年11月17日业委会发布公告：从2017年1月1日至今巢上城第一届业主委员会从未与新福物业公司签订任何物业服务合同。根据《合同法》第九十六条，合同自通知到达对方时解除。合同解除后业主不再负有交付物业费义务。作为有正常思维的正常人对社区、业委会及新福物业公司所发布的相关公告都有正常的辨别能力，2017年没签合法合同，骗着我们业主交了2018年的全年费用，看到2018年11月17日的公告后，还敢交给一个没有合法合同约束的服务公司吗？《物业管理条例》第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。显然，“逾期仍不交纳的”是“可以起诉”的前提，业委会都告知业主要解聘新福物业公司，与新的物业公司签订合同后会对合约内容进行公示告知业主，我相信任何有法律意识的守法公民，都会正确维护自我合法权益。原告起诉答辩人显然不合法。反诉原告肖娜提出的反诉请求：1、被反诉人主体资格不清，缺乏法律依据，请求驳回其诉求；2、被反诉人所签合同既无备案，又无业主大会授权签名，判令合同无效，不能约束反诉人；3、被反诉人返还违规收取的物业费，赔偿反诉人受到的利益侵害6028元；4、本案诉讼所有费用由被反诉人承担。事实与理由：1、物业合同主体资格不合法：通过对政府各部门的调查取证所谓的张继豪业委会没通过任何选举流程和业主大会唱票监票结果公示，政府部门也没有备案记录。不具备签订合同的主体资格，应驳回被反诉人的诉讼请求。2、签订物业合同没有业主大会授权。各部门备案资料显示所签合同既没有业主大会授权，也没有签订合同流程包括会议纪要、唱票监票公示结果，参加人数房号电话及业主签名，证据表明张继豪无业主大会业主授权，所签订合同违反法律规定，请判令合同无效，返还反诉人被违规收取的物业费。3、2017年5月5日新福物业公司发布公告称：因巢上城小区没有业委会与其签订物业合同，无法提供服务，将终止物业管理服务，并退出小区。露甲山社区2017年6月30日公告称：巢上城将成立筹委会，2017年8月3日巢上城业委会筹备组发出公告也称：2017年物业服务合同至今未签。在已经公告表示没有一个合法组织的情况下，新福物业公司盗用业委会公章与张继豪个人恶意串通签订了一份落款日期为2017年7月12日的违法的虚假的物业服务合同用于欺骗法庭并继续侵害广大业主的利益。综上所述，新福物业公司提供给法庭的2017年7月12日的物业合同，是新福物业公司在张继豪主体资格不合法，签订合同无业主大会授权，新福物业公司已撤离小区，新备案业委会合法选出其他物业公司过程中，为欺骗法庭，侵占业主利益而签订的，违反法律规定，请驳回被反诉人诉求并追究其欺骗法庭的法律责任。经审理查明，肖娜系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巢NEST金鹏苑9-2号房屋业主，该房屋建筑面积157.14㎡。2013年12月10日从他人手上购入该房屋并进行了房产登记。2014年2月22日，肖娜与新福物业公司签订了《“巢NEST”前期物业服务合同》，合同约定由新福物业公司提供前期物业服务。肖娜所购商品房每月每平方米按1.6元缴纳物业服务费，每月应交物业服务费251元/月，每半年缴纳一次，于每个交费期首月5日前交清费用。首次缴纳六个月物业服务费。违约责任：新福物业公司违反协议，未达到服务质量约定目标，业主有权要求新福物业公司限期改正，使其未改正给业主造成损失的，新福物业公司相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新福物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天交纳人民币1元违约金。2015年8月30日，肖娜与新福物业公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，从案涉房屋进行装修后入住。2015年12月8日，武汉盘龙城经济开发区摩卡社区巢上城业主委员会与新福物业公司签订《武汉市物业服务合同》，合同约定，由新福物业公司提供服务，合同期限一年（自2016年1月1日起至2016年12月31日止）。联排别墅1.6元/平方米/月，业主按[季度][半年][年]缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为提前一个月缴纳。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费，业主委员会配合、调解其限期支付。业主违反本合同约定，经新福物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向新福物业公司支付违约金。2017年3月27日至2017年5月18日期间，巢上城业主委员会9名委员中7名委员辞职。2017年5月23日，武汉盘龙城经济开发区和露甲山社区居民委员会发布告示：由于巢上城业主委员会大部分委员提出辞职，目前业委会无法开展工作，为了不影响业委员的工作运行，根据业委会和业主代表的要求，社区于2017年5月22日下午在社区会议室组织召开了业委会留任成员和维权代表会议，会议决定：1、推选楼栋代表，2、增选业主委员会委员，3、成立由社区领导牵头的选举筹备组，负责选举组织工作。之后通过筹备，2017年8月16日，巢上城小区召开业主大会，对巢上城业主委员会委员进行了投票选举，成立了武汉市巢上城小区第一届业主委员会。武汉市巢上城小区第一届业主委员会成立后，由于部分业主对委员的选举决议及选聘的新物业公司等决议有异议，向法院提起诉讼，导致新福物业公司继续在案涉小区提供服务。在新福物业公司为小区业主提供物业服务过程中，包括肖娜在内的部分业主对其物业服务质量提出异议。肖娜还依法提起反诉，认为赖以收费的合同无备案也无业主大会授权签名，主体资格不清，合同无效，不能约束反诉人，认为应该返还已违约收取的2年的物业费6028元并不应缴纳2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5724元。新福物业公司在书面催缴无效后，诉至人民法院，要求依法处理，肖娜随即提出反诉。本院认为：新福物业公司与肖娜签订的《“巢NEST”前期物业服务合同》，新福物业公司与武汉盘龙城经济开发区摩卡社区巢上城业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效，对新福物业公司和肖娜均有约束力。虽然新福物业公司与武汉盘龙城经济开发区摩卡社区巢上城业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》的物业服务期限1年（自2016年1月1日起至2016年12月31日止）。2017年1月1日，合同期限届满。但新福物业公司继续在为案涉小区服务，新福物业公司提供相应服务后，肖娜作为业主应按照约定缴纳物业服务费。庭审中，新福物业公司与肖娜均认可，肖娜为武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巢NEST金鹏苑9-2号房屋业主，按合同约定每月物业管理费为251元，肖娜已缴纳物业管理费至2018年12月31日止。现肖娜拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担继续履约的民事责任。因新福物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对其要求肖娜全额支付物业费的诉讼请求，本院予以部分（80%）支持，即。合同期限届满后，新福物业公司与业主肖娜有关逾期交纳物业费违约金的约定不明确。新福物业公司主张逾期付款违约金（2018年12月31日之前按每日1元支付违约金，2019年1月1日之后按照每日千分之五支付违约金，截止2019年12月31日是应支付违约金453元，此后违约金计算至肖娜缴清全部物业费之日止）的诉讼请求，本院不予支持。关于肖娜反诉称“张继豪业委会没有通过任何选举流程和业主大会唱票监票结果公示，政府部门也没有备案记录，不具备签订合同的主体资格，与新福物业公司签订的物业服务合同无效；新福物业公司拒绝退出移交并以存在事实服务为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，人民法院不应支持”的意见，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条规定系基于业主大会作出解聘物业服务企业的决定，在物业服务合同的权利义务中止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实服务为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持；本案中，新福物业公司与武汉盘龙城经济开发区摩卡社区巢上城业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》约定：合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定，新福物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。新福物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。在合同期限届满后，新福物业公司实际继续为涉案小区提供了物业服务，肖娜接受了物业服务。肖娜应履行支付物业服务费的义务，故对其主张的合同对其无约束力和退还已缴物业费赔偿反诉人受到的利益侵害6028元的诉讼请求，本院不予支持。望新福物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，提高服务质量；肖娜作为业主主动缴纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由肖娜于本判决生效后十日内向武汉新福物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业服务费4216.80元；二、驳回武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回肖娜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由肖娜负担40元，由武汉新福物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人以及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晖二〇二一年一月二十二日书记员  陈婷