北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初6177号原告：东方富邦科技发展（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王姗姗，执行董事。委托诉讼代理人：陶艳红，女，1972年11月6日出生，汉族，东方富邦科技发展（北京）有限公司员工，住西城区。委托诉讼代理人：李春光，男，1971年11月23日出生，汉族，东方富邦科技发展（北京）有限公司员工，住西城区。被告：北京天润凯旋投资有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼3层3单元0309室。法定代表人：于洋，经理兼执行董事。被告：北京中泰兆盛投资有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院1号楼8层1单元0916室。法定代表人：崔梦男，经理兼执行董事。被告：北京蓝云之鹰教育科技有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街13号3层。法定代表人：于洋，经理兼执行董事。被告：于洋，女，1974年3月22日出生，汉族，北京蓝云之鹰教育科技有限公司经理兼执行董事，住北京市西城区。四被告共同委托诉讼代理人：王洋，北京市京师律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：任丽华，北京市京师律师事务所律师。原告东方富邦科技发展（北京）有限公司（以下简称：富邦公司）诉被告北京天润凯旋投资有限公司（以下简称：凯旋公司）、北京中泰兆盛投资有限公司（以下简称：中泰公司）、于洋房屋租赁合同一案，及富邦公司诉凯旋公司、中泰公司、北京蓝云之鹰教育科技有限公司（以下简称：蓝云公司）、于洋房屋租赁合同纠纷一案，及富邦公司诉凯旋公司、中泰公司、于洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因上述三案系基于同一法律事实发生的纠纷，经双方当事人同意后，本院将上述三案合并审理，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富邦公司的委托诉讼代理人陶艳红、李春光，被告凯旋公司、中泰公司、蓝云公司及于洋的委托诉讼代理人王洋、任丽华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告富邦公司向本院提出诉讼请求：1.被告凯旋公司向富邦公司支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金143541.93元、管理费95694.63元；2.被告凯旋公司向富邦公司支付2017年6月15日到2017年8月14日免租期的租金95694.62元（45568.87元/月×2×1.05税率）；3.被告凯旋公司向富邦公司支付逾期支付租金及管理费的违约金（以239236.56元为基数，按年息24%计算，从2018年11月1日计算至实际支付日止）；4.中泰公司、于洋对凯旋公司的上述债务承担连带责任；5.被告中泰公司向富邦公司支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金143541.93元、管理费95694.63元；6.被告中泰公司向富邦公司支付2017年6月15日到2017年8月14日免租期的租金95694.62元（45568.87元/月×2×1.05税率）；7.被告中泰公司向富邦公司支付逾期支付租金及管理费的违约金（以239236.57元为基数，按年息24%计算，从2018年11月1日计算至实际支付日止）；8.凯旋公司、于洋对中泰公司的上述债务承担连带责任；9.被告蓝云公司向富邦公司支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金455876.88元、管理费303917.91元；10.被告蓝云公司向富邦公司支付免租期2017年6月15日到2017年8月14日的租金303917.92元（144722.82元/月×2×1.05税率）；11.被告蓝云公司向富邦公司逾期支付租金及管理费的违约金（以759794.79元为基数，按年息24%计算，从2018年11月1日计算至实际支付日止）；12.被告凯旋公司、中泰公司、于洋对蓝云公司的上述债务承担连带责任；13.确认富邦公司与凯旋公司签订的《房屋租赁合同》、富邦公司与中泰公司签订的《房屋租赁合同》、富邦公司与于洋签订的《房屋租赁合同》、富邦公司与凯旋公司、中泰公司、于洋共同签订《补充协议二》及富邦公司与蓝云公司、于洋签订的《补充协议》均于2019年2月14日解除；14.四被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月9日，富邦公司与中泰公司签订房屋租赁合同（以下简称：1015合同），约定中泰公司承租位于北京市西城区XXXXX房屋（以下简称：1015号房屋）。同日，富邦公司与凯旋公司签订房屋租赁合同（以下简称：1016合同），约定凯旋公司承租位于北京市西城区XXXXX101-1016号房屋（以下简称：1016号房屋）。同日，富邦公司与于洋签订房屋租赁合同（以下简称：1017合同），约定于洋承租位于北京市西城区XXXXX101-1017号房屋（以下简称：1017号房屋）。上述三份合同约定的租赁期限均自2017年6月15日至2022年8月14日。其中，1015号房屋2017年8月15日至2019年7月14日的月租金标准为45568.87元（不含增值税额，含税为47847.31元），月管理费标准为30092.65元（不含增值税额，含税为31898.21元）；1016号房屋相应租期的月租金标准为45568.87元（不含增值税额，含税为47847.31元），月管理费标准为30092.65元（不含增值税额，含税为31898.21元）；1017号房屋相应租期的月租金标准为144722.82元（不含增值税额，含税为151958.96元），月管理费标准为95571.67元（不含增值税额，含税为101305.97元）。三份合同均约定租金和管理费每三个月支付一次，免租期自2017年6月15日至2017年8月14日。同日，于洋向富邦公司出具两份担保函，分别为凯旋公司和中泰公司在1015和1016租赁合同项下的义务和责任向东方富邦公司承担连带保证责任。同日，富邦公司与凯旋公司、中泰公司、于洋共同签订《补充协议二》，约定三被告共同承租1015、1016、1017号房屋，任何一方违反租赁合同约定，由凯旋公司、中泰公司、于洋共同向富邦公司承担连带责任。2017年7月10日，富邦公司与于洋、蓝云公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定于洋将1017合同中的权利义务转让给蓝云公司，同时约定，如果蓝云公司违反租赁合同的约定，于洋与蓝云公司共同向富邦公司承担连带责任。因凯旋公司、中泰公司、蓝云公司未支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金，中泰兆盛公司、凯旋公司、蓝云公司及于洋也未按补充协议约定承担连带责任，故原告诉至法院，望判如所请。被告中泰公司、凯旋公司、蓝云公司及于洋共同辩称：不同意富邦的诉讼请求。认可富邦公司所述的合同签订合同的情况。但富邦公司起诉的1015、1016及1017的房号本身不存在，租赁合同并未实际履行。于洋在签署涉案房屋租赁合同之前看到的合同内容与实际签署的合同内容并不一致，涉案房屋租赁合同并非被告的真实意思表示。涉案房屋的实际使用人是蓝云公司。蓝云公司停止使用房屋的时间是2019年1月25日。四被告认为，四被告在签订租赁合同时向富邦公司交纳了三个月租金数额的保证金。富邦公司收回涉案房屋后并未退还保证金。四被告欠付的房屋租金与保证金数额一致，实际是富邦公司与四被告协商一致，用保证金折抵欠付的租金。富邦公司收回涉案房屋后双方还有合作，蓝云公司在涉案房屋所在大楼的7层和地下1层还租赁过房屋，期间富邦公司并未提出过租金的问题。并且，四被告认为富邦公司出租给四被告的XXXXX其上有加盖房屋，出租给四被告的一层部分有不属于房屋产权面积的部分，因此整个XXXXX房屋为违章建筑，根据相关的司法解释，富邦公司与四被告之间的房屋租赁合同及补充协议应属无效。最后，即便法院认定四被告存在违约行为，但富邦公司要求违约金过高，被告的违约行为并未造成富邦公司的实际损失，申请法院对于原告主张的违约金予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况。2017年6月9日，富邦公司（出租方甲方）与于洋（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》（即1017合同）。合同约定：甲方拥有坐落于北京市西城区XXXXX101-1017室房屋的合法出租权。甲乙双方特别确认，租赁房屋位于附件一所示阴影位置，由区域①、区域②两部分组成，区域②为建筑外廊；双方一致同意共同协商解决租赁房屋消防报批事项。甲乙双方一致同意租赁期内本合同项下房屋场所的租赁、管理费按照区域①、和50%的区域②面积进行计费。双方一致确认租赁房屋计费建筑面积共计1000平方米；租赁房屋的配属设施由乙方自行配置。合同约定租赁房屋用途为办公。房屋租赁期限自2017年6月15日起至2022年8月14日止。其中2017年6月15日至2017年8月14日及2019年7月15日至2019年8月14日为免租期。租金标准为：2017年8月15日至2019年7月14日，月租金标准为144722.82元；2019年8月15日至2021年8月14日，月租金标准为196409.54元；2021年8月15日至2022年8月14日，月租金标准为219840.85元（上述租金标准不含增值税额、管理费等其他费用；增值税税率以甲方所在税务部门核定的税律为准，增值税额乙方应与租金同期一并支付给甲方）。租金以每三个月为一个付款周期，乙方应于每次付款周期开始日的15日前支付。乙方应于本合同签署当日向甲方支付相当于租赁房屋三个月租金和三个月管理费的合计总额759794.80元作为本合同的保证金。管理费标准为每月95571.67元。（该标准不包含增值税额，增值税额乙方应与管理费同期一并支付给甲方）。双方确认管理费包含大厦公共区域的供暖费、制冷费、水费、电费等费用。管理费以每三个月为一个付款周期。乙方应于签署本合同当日向甲方支付首期管理费及增值税303917.92元。合同第3.8条约定，按本合同第十条的约定，双方完成租赁房屋交接后，清算完毕租金和增值税额、管理费和增值税额、违约金、供暖费、制冷费、维修费等所有款项后的30日内，甲方一次性将保证金（如有）无息返还。合同第10条约定，乙方应当于本合同终止日或提前解除日将租赁房屋按照本条约定的标准交还甲方。不论任何原因或者乙方是否仍然实际占有租赁房屋，在本合同约定的交还期限内，双方未签署交还记录的，视为乙方放弃对租赁房屋及所有设备设施、物品的全部权利。自本合同约定的交还期限届满之日，乙方的该等权利全部无偿转移至甲方名下。合同第12条约定，乙方逾期支付租金和增值税额和/或管理费和增值税额达5日以上的，及未按本合同规定缴付或者补足租金和增值税额、管理费和增值税额、保证金、水电费、供暖费、制冷费或其他任何费用累计超过十日租金金额的，视为乙方单方违约且甲方有权解除合同并收回租赁房屋。甲方有权书面通知乙方迁离并交回租赁房屋，乙方预交款项有结余的，应将余款扣除甲方损失金额后退还乙方。如乙方不按甲方规定的时间及本合同约定的交还标准交还租赁房屋，甲方有权按照本合同第十条约定收回租赁房屋。合同第13条约定，因乙方违约而导致合同解除的，乙方所付保证金作为违约金不予退还，同时乙方应按照合同约定的租金和增值税额标准向甲方支付免租期的租金和增值税额，并赔偿甲方的经济损失。若乙方未能依约按期足额向甲方支付租金和增值税额、管理费和增值税额、水费、电费、供暖费、制冷费等乙方应付各项费用的，每逾期一日，乙方须按延迟交纳费用合计金额每日0.5%的标准向甲方支付逾期付款违约金。乙方未能按照本合同约定的标准和期限交还租赁房屋的，甲方有权要求乙方承担自本合同解除或终止之日起至甲方按本合同第十条收回租赁房屋（以更换门锁为标志）期间的房屋使用费，以本租赁期间最高日租金和增值税额合计金额的二倍为标准按日计算，同时乙方应承担该期间的管理费和增值税额、水费、电费、供暖费、制冷费等所有费用。该违约责任与本合同就房屋交还的其他约定可以同时适用。2017年6月9日，富邦公司与凯旋公司签订房屋租赁合同（即1016合同）。合同约定由凯旋公司承租1016号房屋，房屋建筑面积为314.87平方米，2017年8月15日至2019年7月14日房屋月租金标准为45568.87元；2019年8月15日至2021年8月14日，月租金标准为61843.47元；2021年8月15日至2022年8月14日，月租金标准为69221.29元。管理费标准为每月30092.65元，保证金为三个月房屋租金及管理费的总合239336.62元。其余合同内容均与1017合同内容一致。2017年6月9日，富邦公司与中泰公司签订房屋租赁合同（即1015合同）。合同约定中泰公司承租1015号房屋，房屋建筑面积为314.87平方米，2017年8月15日至2019年7月14日，房屋月租金标准为45568.87元；2019年8月15日至2021年8月14日，月租金标准为61843.47元；2021年8月15日至2022年8月14日，月租金标准为69221.29元。管理费标准为每月30092.65元，保证金为三个月房屋租金及管理费的总合239336.62元。其余合同内容均与1017合同内容一致。审理中，富邦公司向本院提交担保函二份，其上载明的签署日期分别为2017年6月7日及2017年6月9日，担保函的主要内容为：于洋为凯旋公司及中泰公司在1016合同及1015合同项下的履约责任及义务提供连带保证责任。保证期间为担保函生效之日起至主合同约定的最后一期债务履行期限届满之日后两年止。担保函载明经担保人签字或盖章后立即生效。审理中，本院要求双方说明落款日期为2017年6月7日的担保函的签署日期，富邦公司认为三份房屋租赁合同及补充协议均签署于2017年6月9日，该担保函实际签署日期也应为2017年6月9日，“6月7日”应为于洋的笔误。于洋陈述记不清该担保函的具体签署日期。2017年6月9日，富邦公司（出租方甲方）与凯旋公司（承租方乙方）、中泰公司（承租方丙方）、于洋（承租方丁方）签订《补充协议二》，约定：鉴于2017年6月9日甲方与乙方就1015号房屋签订了《房屋租赁合同》，甲方与丙方就1016号房屋签订《房屋租赁合同》，甲方与丁方就1017号房屋签订了《房屋租赁合同》，以上《房屋租赁合同》统称原协议，1015、1016、1017号房屋统称上述房屋。现就乙、丙、丁方共同承租上述房屋事宜达成如下一致意见：四方共同确认，乙方、丙方、丁方共同承租上述房屋，上述房屋为统一不可分割的整体。原协议租赁期限内乙方、丙方、丁方任何一方不得单独退租或共同提前退租，乙方、丙方、丁方任何一方的退租行为将导致乙方、丙方、丁方中的另一方继续承担退租方在原协议及本协议下的权利义务，否则视为乙方、丙方、丁方共同提起退租且甲方收取的全部保证金都不予退还。乙方、丙方、丁方任何一方的退租行为将导致另一方同时丧失承租权。如乙方、丙方、丁方单方原因导致甲方与乙方、甲方与丙方、甲方与丁方的原协议无效、解除或终止，甲方与乙方或甲方与丙方、甲与丁方的原协议均同时无效、解除或终止。乙方、丙方、丁方任何一方违反原协议及本协议约定的，乙方、丙方、丁方共同向甲方承担连带责任，且甲方收取乙方、丙方、丁方的全部保证金不予退还。乙方、丙方、丁方共同确认同意按照1938.58平方米向物业公司支付供暖费、制冷费。本协议为原协议的有效补充，与原协议不一致之处以本协议为准，本协议末涉及之内容仍按照原协议执行。审理中，本院询问各方当事人，为什么于同一天签署多份房屋租赁合同，并且三份房屋租赁合同约定由中泰公司、凯旋公司、于洋分别承租，之后又约定共同承租。富邦公司陈述富邦公司原是要将房屋出租给于洋，因于洋说为了公司经营注册方便，需要分别签署三份租赁合同，富邦公司为了配合于洋，才分别签署了三份分开承租的房屋租赁合同。但富邦公司的真实意思应当是要求三个承租人共同承租涉案房屋，因此后续又签署了补充协议，约定三个承租人共同承租涉案房屋。四被告则陈述，于洋及中泰公司、凯旋公司承租涉案房屋就是为了开办蓝云公司，但为了付款方便才分别签署了三份房屋租赁合同，四被告认为这三份分开的租赁合同并不是真实的意思表示，实际应当就是由蓝云公司承租涉案房屋。2017年7月10日，富邦公司（甲方）与于洋（乙方）、蓝云公司（丙方）签订《补充协议》，该协议载明：根据2017年6月9日甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议二》（以下统称“原合同”），乙方承租甲方开发建设的位于北京市西城区XXXXX101-1017室房屋（以下简称“该房产”），建筑面积为1000平方米。鉴于，乙方现已完成以该房产地址为住所的公司工商登记注册手续，故乙方向甲方提出需将原合同的承租方由乙方变更为丙方。现甲乙丙三方本着平等自愿原则，就丙方承租甲方该房产以及原合同变更事宜经协商一致达成如下补充协议条款：一、原合同主体变更事项：1.三方共同确认，自2017年07月10日起，乙方将原合同中的权利和义务整体转让给丙方，即丙方承接原合同项下乙方应承担的权利和义务，由丙方取代乙方继续承租该房产，租期与原合同一致，租金由丙方向甲方支付。同时，丙方同意负担乙方在2017年06月15日至2022年08月14日期间因租赁该房产而产生的各项费用。2.自本协议生效之日起，原合同的效力及于丙方，丙方应以承租人之身份严格履行原合同；甲方应按照原合同对丙方履行出租人义务。3.自原合同、本协议签订之日至合约终止之同，丙方违反原合同、本协议的行为，由乙、丙双方向甲方共同承担连带责任。4.三方一致同意，乙方按照原合同交付甲方的保证金共计人民币759794.80元，记作丙方承租该房产的保证金，原合同终止时在乙、丙承租期间任何一方均无违约行为的情况下，甲方按照原合同之约定将该款项退还给丙方。……”二、合同履行情况。审理中，双方当事人确认，上述租赁合同及补充协议签订后，富邦公司将涉案1015、1016、1017号房屋交付四被告，1015、1016、1017号房屋并非独立的三间房屋，而是连通一体的房屋。四被告陈述涉案房屋由蓝云公司单独使用，但认可在涉案房屋承租期间，凯旋公司、中泰公司均将其注册地址迁入了涉案房屋。富邦公司则坚持认为涉案房屋由凯旋公司、中泰公司、蓝云公司共同承租，具体由谁使用其不清楚。审理中，经各方当事人核实，涉案房屋的保证金、租金及管理费由凯旋公司、中泰公司、蓝云公司及崔梦婷分多笔向富邦公司支付，房屋租金及管理费支付至2018年11月14日。同时四被告按5%的税率向富邦公司支付房屋租金的增值税额部分，按6%的税率向富邦公司支付管理费的增值税额部分。根据涉案房屋租赁合同及补充协议约定，蓝云公司、凯旋公司、中泰公司与于洋应于2018年11月1日前支付2018年11月15日至2019年2月14日的房屋租金，但四被告未按期支付。2018年12月11日，富邦公司向蓝云公司、凯旋公司、中泰公司及于洋发出《催款通知书》，要求四被告在收到催款通知书后三日内履行支付房屋租金的义务。2018年12月24日，富邦公司再次向四被告发出《催款通知书》。四被告均签收了上述《催款通知书》。2019年1月11日，中泰公司、凯旋公司、蓝云公司向富邦公司发出《承诺函》，其内容为：由于我公司资金周转困难，至今未能及时缴纳房租。为此，我们表示抱歉并感谢贵司的理解。我司承诺将于2019年1月25日缴纳蓝云公司、凯旋公司、中泰公司于2018年11月15日至2019年2月14日所欠房租及管理费共计1238267.93元。2019年2月1日，富邦公司向中泰公司、蓝云公司、凯旋公司发出《通知函》，告知中泰公司、蓝云公司、凯旋公司在接函后立即交纳全部所欠款项及相应违约金。如富邦公司在2019年2月13日前仍未收到所欠租金、管理费及相应违约金，富邦公司将行使单方解除权，解除双方之间的《房屋租赁合同》，且四被告所交的保证金不予退还，且四被告还应按照《房屋租赁合同》的约定承担各项违约责任。2019年2月2日，四被告签收了该《通知函》。2019年4月2日，富邦公司分别向蓝云公司、凯旋公司、中泰公司及于洋发出《律师函》，要求蓝云公司、凯旋公司、中泰公司及于洋支付2018年11月15日至2019年2月14日期间的租金及增值税（税率5%）、管理费及增值税（税率6%）、及逾期付款违约金。审理中，富邦公司主张其于2019年2月14日收回了涉案1015、1016、1017号房屋，并主张涉案房屋租赁合同于2019年2月14日解除。四被告则主张富邦公司于2019年1月25日即收回了涉案房屋，并主张涉案房屋租赁合同于2019年1月25日解除。但富邦公司与四被告对于收回房屋的时间均未提交证据予以证明。审理中，富邦公司与四被告均确认，富邦公司收回涉案房屋后，双方未签订书面解除协议。第三，关于涉案房屋情况。涉案的北京市西城区XXXXX楼-5至6层房屋（以下简称：29号楼）所有权登记在富邦公司名下，房屋所有权证号：X京房权证西字第XXXX号。房屋建筑面积52667.45平方米。审理中，经富邦公司确认，房屋租赁合同中约定的区域①部分为富邦公司取得产权登记的面积部分，该部分在房屋租赁合同附件一：房屋平面图中显示的面积为1320.88平方米，区域②部分为富邦公司未取得产权登记面积范围外部分，该部分在房屋租赁合同附件一：房屋平面图中显示的面积为617.71平方米。区域②部分减半计算租金，因此三份租赁合同总租赁面积按1320.88+617.71÷2=1629.74平方米计算。于洋作为承租人签订的《房屋租赁合同》约定房屋面积为1000平方米，剩余面积平分到剩余两份租赁合同中。四被告在庭审中表示无法核实上述面积，但亦未提交相反证据予以证明。审理中，富邦公司认可区域②部分为不动产所有权证内房产平面图中房屋所有权界线与悬空线之间部分。富邦公司在悬空线位置加建了玻璃围墙，将区域②部分与29号楼主体部分连为一体，整体对外出租。对于四被告所称富邦公司在29号楼顶层部分加建房屋的事实，富邦公司不予认可，并且认为是否加建房屋与涉案租赁合同所涉案租赁面积是否为违章建筑无关。审理中，经本院释明，四被告明确表示不在本案中主张涉案房屋的装修损失及物品损失。对于四被告交付的房屋租金的保证金，富邦公司认为根据合同约定应当作为四被告违约解除合同的违约金不予退还。四被告则认为四被告已与富邦公司协商一致，使用该部分保证金折抵欠付的房屋租金。本院认为：第一，关于本案涉案三份《房屋租赁合同》《补充协议二》及《补充协议》的效力及租赁合同的双方当事人认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，四被告主张其签署的涉案《房屋租赁合同》《补充协议二》及《补充协议》并非其真实意思表示，但未对此提交证据予以证明，应承担举证不能的责任，对于四被告的上述辩称意见，本院不予采信。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，根据涉案1015、1016、1017《房屋租赁合同》的约定，1015房屋的承租人为中泰公司，1016房屋的承租人为凯旋公司，1017房屋的承租人为于洋；根据《补充协议二》，富邦公司实际与中泰公司、凯旋公司及于洋就1015、1016、1017房屋成立房屋租赁关系，中泰公司、凯旋公司及于洋为共同承租人。因此相较于1015、1016、1017《房屋租赁合同》，实际的房屋承租人与合同标的物均不同。富邦公司与四被告虽对于在同一天内签订签署四份意思表示不一致的房屋租赁合同的原因陈述不一致，但各方当事人均认可1015合同、1016合同与1017合同并非双方的真实意思表示。基于以上事实，同时依据《补充协议》，本院认定涉案1015、1016、1017号房屋实际由蓝云公司、中泰公司及凯旋公司共同承租，蓝云公司、中泰公司及凯旋公司为涉案房屋租赁合同中的共同承租人。1015合同、1016合同、1017合同中关于承租人及租赁房屋的约定不是当事人的真实意思表示，则该部分约定无效。富邦公司与蓝云公司、中泰公司、凯旋公司基于《补充协议二》及《补充协议》成立房屋租赁合同关系，租赁双方的权利义务参照1015合同、1016合同、1017合同中关于权利义务的约定予以确定。对于涉案房屋的使用人，因四被告认可在涉案房屋承租期间，凯旋公司、中泰公司均将其注册地址迁入了涉案房屋，且四被告认可涉案房屋由蓝云公司使用，因此本院确认涉案房屋的实际使用人为蓝云公司、凯旋公司、中泰公司。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，涉案房屋租赁合同中所涉及的区域②部分未按建设工程规划许可证的规定建设，富邦公司就该部分与蓝云公司、中泰公司、凯旋公司形成的房屋租赁合同关系无效。但该部分无效，不影响涉案房屋租赁合同其他部分的效力。四被告主张涉案29号楼均为违章建筑，但对此未提交证据予以证明，对于四被告的该项主张本院不予采信。富邦公司对区域①部分拥有合法的所有权证书，富邦公司与蓝云公司、中泰公司、凯旋公司就该部分形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。第二，关于富邦公司与中泰公司、凯旋公司、蓝云公司之间房屋租赁合同关系的解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人主张行使单方解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据涉案三份《房屋租赁合同》《补充协议二》及《补充协议》约定，蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应于2018年11月1日前支付2018年11月15日至2019年2月14日的房屋租金及管理费，但蓝云公司、中泰公司、凯旋公司未按期支付。经富邦公司催告后，至2019年2月13日，蓝云公司、中泰公司、凯旋公司仍未向富邦公司支付房屋租金及管理费。根据富邦公司2019年2月1日的《通知函》，富邦公司在2019年2月13日前仍未收到蓝云公司、中泰公司、凯旋公司所欠租金、管理费及相应违约金，富邦公司将行使单方解除权，解除双方之间的《房屋租赁合同》。后富邦公司于2019年2月14日收回涉案房屋，应认定其明确表示了解除涉案房屋租赁合同关系的意思。现富邦公司要求确认涉案房屋租赁合同关系涉及区域①的部分于2019年2月14日解除，于法有据，本院予以支持。富邦公司就涉案房屋与蓝云公司、中泰公司、凯旋公司之间的租赁合同关系涉及区域②的部分为无效合同，不涉及合同解除问题，对于富邦公司要求解除该部分合同的诉讼请求，本院不予支持。富邦公司虽对其于2019年2月14日收回房屋未提交证据，但结合富邦公司向四被告发出《通知函》的时间及通知函的内容，本院对于富邦公司主张其于2019年2月14日收回涉案房屋的主张予以采信。四被告主张富邦公司于2019年1月25日即收回了涉案房屋，应对该事实承担举证责任。但审理中四被告对此未提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任。本院对于四被告的上述辩称意见不予采信。第三，关于四被告应负担的房屋租金、管理费及违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋由凯旋公司、中泰公司及蓝云公司共同承租，因此应由凯旋公司、中泰公司及蓝云公司共同承担给付涉案房屋租金的义务。因凯旋公司、中泰公司及蓝云公司未缴纳2018年11月15日至2019年2月14日的房屋租金及管理费，现富邦公司要求凯旋公司、中泰公司及蓝云公司支付该期间的房屋租金及管理费，有相应的合同依据及法律依据，本院予以支持。关于凯旋公司、中泰公司及蓝云公司应支付的房屋租金数额。对于合同涉及的区域①部分，富邦公司要求凯旋公司、中泰公司及蓝云公司依据合同约定的标准支付房屋租金及管理费，于法有据。同时，根据合同约定，租金及管理费的增值税额部分，也应由凯旋公司、中泰公司、蓝云公司一并向富邦公司支付，该约定不违反法律的强制性规定，且根据本院查明的事实，蓝云公司、中泰公司、凯旋公司之前一直按5%的标准向富邦公司支付房屋租金的增值税额部分，按6%的标准向富邦公司支付管理费的增值税额部分，现富邦公司要求蓝云公司、中泰公司、凯旋公司负担相应的增值税额部分，有相应的合同依据，本院予以支持。虽然富邦公司未取得区域②部分的产权登记，但中泰公司、凯旋公司及蓝云公司实际使用区域②部分，因此中泰公司、凯旋公司及蓝云公司仍应向富邦公司支付区域②部分房屋的使用费，使用费标准本院参照租金标准予以确定。对于区域①与区域②部分的面积，四被告提交的《房屋租赁合同》附件所示平面图显示房屋面积与富邦公司陈述意见一致，即涉案租赁合同所涉区域①部分全部面积为1320.88平方米，所涉区域②部分全部面积为617.71平方米。本院对上述面积予以确认。根据富邦公司陈述，区域②部分面积减半计算租金，区域②部分实际计租面积为308.85平方米。因此涉案租赁合同中有产权登记面积占总合同面积的比例为81%，无产权登记部分面积占总合同面积的19%。依据上述比例计算得出涉案1015、1016、1017房屋的月租金共计191047元，含增值税额后的金额为200599.35元，月使用费共计44813.52元。租赁合同部分无效，不影响双方关于管理费的约定。根据涉案房屋租赁合同约定，1015、1016、1017房屋的月管理费为155756.97元，含增值税额后的金额为165102.34元，因此本院认定蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应按每月165102.34元的标准向富邦公司支付管理费。因此蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应向富邦公司支付2018年11月15日至2019年2月14日的房屋租金601798.05元、管理费495307.02元、房屋使用费134440.56元。对于富邦公司要求蓝云公司、中泰公司、凯旋公司支付2017年6月15日到2017年8月14日免租期的租金的诉讼请求，因涉案房屋租赁合同中未约定富邦公司提供的免租期系用于承租人装修期间使用，且合同中约定了两段免租期，因此可以认定富邦公司提供的免租期为蓝云公司、中泰公司、凯旋公司在合同约定的租赁期限内承租涉案房屋的前提下，富邦公司给予蓝云公司、中泰公司、凯旋公司的租金优惠。同时根据涉案房屋租赁合同第13条约定，因乙方违约而导致合同解除的，乙方应按照合同约定的租金和增值税额标准向甲方支付免租期的租金和增值税额。现蓝云公司、中泰公司、凯旋公司未按合同约定的租赁期限承租涉案房屋，富邦公司要求蓝云公司、中泰公司、凯旋公司向富邦公司支付免租期租金损失，于法有据，本院予以支持。涉案房屋月租金标准为200599.35元，合同约定的免租期为2个月，因此蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应向富邦公司支付免租期租金损失401198.70元。四被告虽辩称，富邦公司已与四被告协商一致，使用四被告已交纳的押金折抵欠付的房屋租金，但对此未提交证据予以证明，四被告后续是否另行与富邦公司签署租赁合同与四被告是否与富邦公司就涉案房屋租金的折抵达成一致意见无直接因果关系，因此对四被告的该辩称意见本院不予采信，本院认定蓝云公司、中泰公司、凯旋公司有延期支付房屋租金的行为，涉案房屋租赁合同因蓝云公司、中泰公司、凯旋公司违约而导致合同解除。根据合同第13条约定，因乙方违约而导致合同解除的，乙方所付保证金作为违约金不予退还。因蓝云公司、中泰公司、凯旋公司违约导致合同解除，客观上亦会使富邦公司产生一定的房屋空置期损失，因此蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应向富邦公司支付违约解除合同的违约金。但涉案房屋租赁合同约定的保证金为三个月房屋租金及管理费的总额，该违约金标准明显过高，本院依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度等情形因素，确定蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应按三个月房屋租金标准向富邦公司支付违约解除合同的违约金601798.05元。蓝云公司、中泰公司、凯旋公司实际向富邦公司支付1015、1016、1017房屋保证金共计1238466.80元，根据涉案《房屋租赁合同》约定，在合同解除且涉案房屋交付富邦公司后，可使用该保证金折抵蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应支付的违约金、欠付的租金、管理费等费用，因此本院认定2019年2月14日富邦公司收回涉案房屋当日，使用保证金折抵蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应支付的违约金、欠付的租金及部分管理费。经折抵后，剩余管理费460436.32元，应由蓝云公司、中泰公司、凯旋公司向富邦公司支付。因蓝云公司、中泰公司、凯旋公司未按合同约定，于2018年11月1日支付2018年11月15日至2019年2月14日期间的房屋租金及管理费，富邦公司要求蓝云公司、中泰公司、凯旋公司支付延期支付房屋租金及管理费的违约金，于法有据。但富邦公司要求的违约金标准过高，且富邦公司未提交证据证明蓝云公司、中泰公司、凯旋公司延期支付房屋租金及管理费导致其财产损失，因此本院对于蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应负担的延期支付房屋租金及管理费的违约金进行调整。本院依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度等情形因素，酌定按照年利率4%的标准计算。因此蓝云公司、中泰公司、凯旋公司应以1097105.07为基数，自2018年11月1日起至2019年2月14日折抵欠付租金及管理费之日止；以460436.32为基数，自2019年2月15日起至实际支付之日止，按年利率4%的标准向富邦公司支付延期支付房屋租金及管理费的违约金。第四，关于四被告的连带给付责任。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，富邦公司要求于洋承担连带给付责任的依据有二，第一，于洋为凯旋公司及中泰公司出具的保函；第二，于洋与富邦公司、蓝云公司在《补充协议》约定，若蓝云公司违反原合同及该协议的行为，由蓝云公司及于洋双方向富邦公司共同承担连带责任。根据于洋提供的保函，其分别为凯旋公司和中泰公司在1015和1016租赁合同项下的义务和责任向东方富邦公司承担连带保证责任。但1015、1016房屋租赁合同中富邦公司与凯旋公司、中泰公司的意思表示均不真实，1015、1016房屋租赁合同为无效合同，则于洋提供的担保函作为上述两份合同的从合同，亦为无效合同。现富邦公司要求于洋对凯旋公司、中泰公司的付款义务承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《补充协议》约定，于洋将其与富邦公司之间的权利义务全部转移给蓝云公司，同时约定若蓝云公司违反与富邦公司的租赁合同，由蓝云公司及于洋双方向富邦公司共同承担连带责任，则于洋对蓝云公司与富邦公司之间的房屋租赁合同关系承担连带担保责任。根据本院查明的事实，2019年2月1日，富邦公司向中泰公司、蓝云公司、凯旋公司、于洋发出《通知函》，告知中泰公司、蓝云公司、凯旋公司如富邦公司在2019年2月13日前仍未收到四被告所欠租金、管理费及相应违约金，富邦公司将行使单方解除权，解除双方之间的《房屋租赁合同》。后富邦公司于2019年2月14日收回涉案房屋。2019年4月2日，富邦公司向于洋发出《律师函》，要求于洋依据《补充协议》约定，支付2018年11月15日至2019年2月14日期间的租金、管理费及逾期付款违约金，富邦公司已在法定的保证期限内向于洋主张了保证责任。因此富邦公司要求于洋对蓝云公司支付房屋租金及违约金的付款义务承担连带给付责任，有合同及法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第五条、第六条、第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告东方富邦科技发展（北京）有限公司与被告北京中泰兆盛投资有限公司就北京市西城区XXXXX楼101-1015号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、确认原告东方富邦科技发展（北京）有限公司与被告北京天润凯旋投资有限公司就北京市西城区XXXXX楼101-1016号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；三、确认原告东方富邦科技发展（北京）有限公司与被告于洋就北京市西城区XXXXX楼101-1017号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；四、确认原告东方富邦科技发展（北京）有限公司与被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司、被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司就北京市西城区XXXXX楼101-1015、101-1016、101-1017号房屋的租赁合同关系中原告东方富邦科技发展（北京）有限公司享有产权登记面积的租赁合同关系部分于2019年2月14日解除；五、确认原告东方富邦科技发展（北京）有限公司与被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司、被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司就北京市西城区XXXXX楼101-1015、101-1016、101-1017号房屋的租赁合同关系中原告东方富邦科技发展（北京）有限公司不享有产权登记面积的租赁合同关系部分为无效合同；六、自本判决生效之日起七日内，被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司、被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司共同向原告东方富邦科技发展（北京）有限公司支付房屋管理费460436.32元；七、自本判决生效之日起七日内，被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司、被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司共同向原告东方富邦科技发展（北京）有限公司支付免租期租金损失401198.70元；八、自本判决生效之日起七日内，被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司、被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司共同向原告东方富邦科技发展（北京）有限公司支付逾期支付房屋租金及管理费的违约金（以1097105.07为基数，自2018年11月1日起至2019年2月14日止，按年利率4%的标准计算；以460436.32为基数，自2019年2月15日起至实际支付之日止，按年利率4%的标准计算）；九、被告于洋对被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司的上述三项付款义务向原告东方富邦科技发展（北京）有限公司承担连带给付责任；十、自本判决生效之日起七日内，被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司、被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司共同向原告东方富邦科技发展（北京）有限公司支付房屋使用费134440.56元；十一、驳回原告东方富邦科技发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10200元，由原告东方富邦科技发展（北京）有限公司负担5100元（已负担）；由被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司、被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司、被告于洋负担5100，自本判决生效后七日内交纳。如果被告北京蓝云之鹰教育科技有限公司、被告北京天润凯旋投资有限公司、被告北京中泰兆盛投资有限公司、被告于洋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年一月二十八日法官助理 彭 瑜书 记 员 胡玉亚