内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民终400号   上诉人（原审原告）：内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：9115290057063980XC，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇布古图苏木。   法定代表人：张振国，执行董事。   委托诉讼代理人：刘新平，总经理。   上诉人（原审被告）：杨立龙，男，1982年4月10日出生，回族，个体司机，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：徐海花，内蒙古广安律师事务所律师。   上诉人内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司（以下简称瀚隆公司）与上诉人杨立龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初963号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。   瀚隆公司上诉请求：1、依法撤销阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初963号民事判决的第二项，并依法改判被上诉人向上诉人支付多置换房屋面积的房款116920元及利息102924元，合计219844元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，被上诉人应向上诉人支付多置换房屋面积款116920元。首先，虽上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁置换补充协议书》，超出47.8㎡部分，被上诉人提供10万元硬化砖抵顶，但被上诉人并未按照协议约定履行其付款义务，即交付上诉人10万元硬化砖，因被上诉人的违约行为才导致该抵顶行为并未发生法律效力。同时，根据瀚隆公司在阿拉善盟住房和城乡规划建设局备案的《巴彦浩特镇锡林南路东侧八宗地内房屋拆迁安置方案》第5条3项载明：产权置换的，超出置换楼房面积的，按均价3500元/㎡补交，并按楼房价计算楼层差价；双方签订的《商品房买卖合同》第9条6款均载明：超出置换的面积，砖混楼按每平米3000元补差价，框剪楼按每平米3400元补差价，因此，一审法院认定47.8㎡房屋的价款为10万元，属认定事实不清。其次，对于砖混五层置换折扣面积的问题，双方在协议中明确约定了折扣面积，瀚隆公司实际向杨立龙交付了框剪结构房屋，杨立龙也自愿接受了该房屋，因此，依照公平、等价的原则杨立龙理应向瀚隆公司支付该部分款项，而一审法院认定瀚隆公司补差价无依据。再次，关于利息问题，一审法院认定瀚隆公司在协议履行中存在违约行为，因此免除杨立龙的违约责任不当。双方在协议中明确约定了杨立龙以10万元硬化砖抵顶房款差价，杨立龙未按照协议约定履行义务，因此不应当以此来免除其违约责任。   杨立龙上诉请求：1、请求依法撤销阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初963号民事判决，并改判杨立龙仅支付19.67㎡房款41307元（2100元/㎡）；2、本案一、二审诉讼费用由瀚隆公司承担。事实及理由：一审法院认定杨立龙继续支付10万元房款，支付64032元面包砖不予认定，并按3400/㎡计算超出的面积房款，属于部分事实认定不清，适用法律错误。杨立龙于2012年1月6日与瀚隆公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定置换122㎡砖混结构一套5层，置换117.4㎡框架结构一套4层，合计置换楼房面积239.4㎡。但为建设置换的楼房，直到2014年9月24日瀚隆公司才将当年新建的16号楼重新与杨立龙约定置换楼房并签订了《房屋拆迁置换补充协议》，以杨立龙总产地面积240㎡，建设面积181.62㎡平房折合置换楼房239.4㎡，将16号楼的顶楼17层1701室92.6㎡，1703室114.5㎡，1702室80.1㎡，共计287.2㎡楼房抵顶置换给杨立龙，对超出置换面积的47.8㎡，双方约定由杨立龙向瀚隆公司供应10万元的面包砖抵顶，硬化砖以市场价计算。瀚隆公司不但将置换楼房进行变更，置换面积还增加了47.8㎡。按照市场价杨立龙无力承担，最不能接受的是置换楼层变成非常容易渗漏顶楼，而且交房期限一拖再拖还没有安置费。种种原因才使得双方约定以10万元面包砖抵顶47.8㎡。协议签订后，从2017年4月开始杨立龙经与瀚隆公司经理刘新平同意后向其公司建设的“美林湾”住宅小区工地供应面包砖，工地材料员马某负责收货并签发入库单，从2017年4月开始至2017年7月底杨立龙共向瀚隆公司工地供应面包砖64032元，然后瀚隆公司以暂时不需要为由停止供应。2017年5月9日瀚隆公司通知杨立龙可以交房，并对实际交付的三套房屋面积再次变更，1701室由92.6㎡改为95㎡，1703室由114.5㎡改为132.55㎡，1702是由80.1㎡改为79.32㎡，瀚隆公司会计直接在双方签订的《房屋拆迁置换补充协议》上修改标注。同日将1701室、1703室与杨立龙网签合同并交付房屋，将1702室扣留直今不予交付。瀚隆公司修改后的《房屋拆迁置换补充协议》约定交付的房屋置换面积又增加了19.67㎡，虽然不愿意也只能接受。瀚隆公司实际交付的楼房，因为渗漏严重，一直不能正常使用，多次与瀚隆公司沟通都不能得到解决，也不积极与杨立龙协商处理，瀚隆公司却提起诉讼，且虚假陈述，隐瞒了双方关于用面包砖抵顶房款的事实。杨立龙开庭前到瀚隆公司会计处查账，看到已供应6万多元面包砖挂账记录，并进行了拍照。庭审中出示了供应6万多元的入库单和挂账记录，证据间相互印证，但一审法院仅以瀚隆公司不认可为由未予认定抵顶支付64032元的事实，让杨立龙另行主张，继续让杨立龙支付已经用面包砖抵顶的47.8㎡的10万元，明显不当，双方依法签订的补充协议应受法律保护，按约定以面包砖抵顶10万元的房款必须履行，已交付的面包砖应当给予认定，剩余的部分瀚隆公司必须接受以面包砖抵顶。   瀚隆公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告支付多置换房屋面积83.47平方米，房款283798元及利息102924元（自2014年9月24日至2020年4月23日，按银行同期贷款利率6.8%计算），两项合计386722元，之后的利息追偿至房款付清为止;2、判令被告承担本案所有诉讼费。   一审法院认定，2012年1月6日，原告瀚隆公司（拆迁单位）（甲方）与被告杨立龙（被拆迁人）（乙方）签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方在协议书中约定原告瀚隆公司拆迁被告杨立龙所有的内蒙古自治区××区房屋一套，双方约定拆迁补偿的方式为产权调换，瀚隆公司置换给杨立龙的二套房屋分别为：⑴瀚隆国际·美林湾住××区，建筑面积117.4平方米；⑵4号楼2单元五层502号，建筑面积122平方米。甲、乙双方在协议中签订的每套房屋建筑面积以工程竣工验收及产权登记部门最终测量核准面积为准，面积发生差异时，双方以安置补偿方案价据实结算，多退少补。2014年9月24日，原告与被告再次签订《房屋拆迁置换补充协议》，协议约定：“一、乙方（被告）房屋总占地面积240㎡，建设面积181.62㎡，其他评估补偿费、搬家费、租房费等折合置换楼房面积239.4㎡（原协议砖混5层122㎡，电梯楼4层117.4㎡）。二、现置换16-4-170192.6㎡16-4-1703114.5㎡16-4-170280.1㎡总计287.2㎡-239.4㎡=47.8㎡（超置换面积）。三、超出47.8㎡部分，由乙方供甲方10万元的硬化砖抵顶。硬化砖以市场价计算。四、乙方不能按期供硬化砖于甲方，甲方可暂扣16-4-1701号92.6㎡楼房钥匙，直至执行完毕。五、乙方于2014年9月25日交钥匙，逾期本协议终止。”原告于2017年1月9日将美林湾小区16号楼4单元1703室房屋（实际面积为132.55㎡）、16号楼4单元1701室房屋（实际面积为95㎡）网签至被告杨立龙名下，同时双方签订了两份书面的《内蒙古商品房买卖合同》，该两份合同第九条第6款均载明“超出置换的面积，砖混楼按每平方米3000元补差价，框剪楼按每平方米3400元补差价”。被告杨立龙在上述两份合同上签字捺印予以确认。此后，原告领取了上述两套房屋钥匙。现双方因多置换房屋差价问题发生纠纷，原告遂诉至一审法院。   庭审中，被告杨立龙认可三套房屋共计置换面积为306.87平方米。被告杨立龙庭审中向一审法院提供从被告瀚隆公司拍摄的供砖入账单，庭后又提供入库单，同时申请法院调查核实，后经一审法院向原告瀚隆公司核查，原告瀚隆公司向一审法院答复：未发现被告杨立龙在原告瀚隆公司的挂账信息，被告杨立龙提供的出库单未加盖原告瀚隆公司的公章，出库单签字人马某亦不是原告瀚隆公司工作人员。   另查明，原告瀚隆公司在阿拉善盟住房和城乡规划建设局备案的《巴彦浩特镇锡林南路东侧八校以西宗地内房屋拆迁安置方案》中第五条3项载明：产权置换的超出置换楼房面积的，按均价3500元/㎡补交，并按楼房价格计算楼层差价。   再查明，案涉16号楼4单元1702室房屋（房屋面积为79.32㎡）现暂登记在阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室名下。   一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告主张要求被告支付的房款数额是否合理；2、被告应否向原告支付利息。   首先，关于原告主张要求被告支付的房款数额是否合理问题。   本案中，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁置换补充协议》是拆迁人与被拆迁人作为平等的民事主体，就房屋拆迁安置补偿等问题达成的民事合同。上述协议对房屋置换面积、超出置换面积房屋差价计算方式及支付方式等进行了约定，不违反法律强制性或禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照协议履行各自的义务。根据协议约定以及双方当庭陈述，确认被告应得置换房屋面积为239.4平方米，实际置换的面积为306.87平方米，超出置换面积为67.47平米。原告主张置换面积均应按照3400元/平方米补交差价，被告对此不予认可，根据双方签订的补充合同可以证实超出置换面积47.8平方米被告以提供100000元的硬化转予以抵顶，虽然被告现有证据无法证明其向原告提供了面包砖，但是根据上述约定足以证实47.8平方米房屋的价款为100000元，剩余的19.67平方米按照每平方米3400元的价格计算为66878元（3400元/平方米×19.67平方米）。故被告总计欠原告房款为166878元（100000元+66878元）。   对于原告主张混砖五层置换折扣要求被告补差价的问题，关于折扣也是双方进行的约定，系双方真实意思表示，且原告自愿向被告交付了框剪楼，被告予以接受，原告再次要求就该部分补差价无依据，不予支持。被告辩称其依据补充合同约定共向原告提供了6万余元的面包砖，原告不予认可，被告亦无证据予以证明，对其辩称意见不予采纳，被告可就该部分砖款另行向原告予以主张。   其次，关于原告要求被告支付利息的主张是否合理问题。   从双方履行合同来看，原告在签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，未能按照约定日期交房，逾期数年，其本身就存在违约行为，故原告要求被告支付利息，无事实以及法律依据，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决，1、由被告杨立龙一审判决发生法律效力之日起十日内向原告内蒙古瀚隆房地产开发有限公司支付房款166878元；2、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3550元，由被告杨立龙负担1532元，由原告负担2018元。   本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。   本案争议焦点：1、瀚隆公司主张要求杨立龙支付多置换的房屋面积款116920元及利息102924元是否合理；2、杨立龙主张已向瀚隆公司供应价值64032元硬化砖用以抵顶超出置换面积的事实是否成立，超出的房屋置换面积按每平米3400元计算是否适当。   本院认为，上诉人瀚隆公司与上诉人杨立龙签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁置换补充协议》是拆迁人与被拆迁人作为平等的民事主体，就房屋拆迁安置补偿等问题达成的民事合同。上述协议约定了房屋置换面积、超出置换面积房屋差价计算方式及支付方式，系双方真实意思表示，不违反法律、法规及禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于瀚隆公司主张要求杨立龙支付多置换的房屋面积款116920元及利息102924元是否合理的问题。依据约定被拆迁人杨立龙置换房屋面积为239.4㎡，实际置换面积为306.87㎡，瀚隆公司一审起诉主张要求杨立龙支付多置换房屋面积83.47㎡（47.8㎡+19.67㎡+超出置换面积砖混楼层五层折扣多置换16㎡）的房款283798元及利息102924元，置换面积均按每平米3400元计算。一审法院依据双方协议约定由瀚隆公司向杨立龙多置换的47.8㎡的房款以硬化砖抵顶房款的价款进行了认定，多置换的19.67㎡以每平米按3400元价格进行了计算，多置换的47.8㎡及19.67㎡房款合计为166878元。现瀚隆公司上诉主张要求杨立龙支付116920元（283798元-166878元）及利息102924元，置换面积按每平米3400元计算。《房屋拆迁置换补充协议》双方明确约定，超出的47.8㎡，由杨立龙向瀚隆公司供应10万元的硬化砖进行抵顶，虽在案证据不足以证实杨立龙已向瀚隆公司供应硬化砖，但足以确认多置换面积47.8㎡的房款为10万元，故一审法院认定以硬化砖抵顶置换47.8㎡房款10万元，符合协议约定；超出置换面积19.67㎡的房款，一审法院依据双方房屋买卖合同约定每平米按3400元计算并予以支持；瀚隆公司要求剩余置换砖混五层折扣多置换16㎡补差价的主张，置换砖混五层折扣多置换要16㎡是双方真实意思表示，且瀚隆公司自愿交付框剪楼，杨立龙愿意接受，瀚隆公司再次要求就该部分补差价无依据，应不予支持。其要求杨立龙支付利息的主张，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，瀚隆公司未按约定期限交付房屋，逾期数年，存在违约，且亦无依据，不予支持。关于杨立龙主张已向瀚隆公司供应价值64032元硬化砖以抵顶超出置换面积的事实是否成立，超出的房屋置换面积按每平米3400元计算是否适当的问题。瀚隆公司虽认可双方约定以10万元硬化砖抵顶多置换的47.8㎡房款，但否认杨立龙向其实际供应了硬化砖。二审庭审中，上诉人杨立龙提供入库单及证人马某证言，证明杨立龙已向瀚隆公司供应价值64032元的硬化砖应当扣减多置换的房款。该入库单显示供货人为杨兵，入库经手人为马某，未加盖瀚隆公司印章；马某证明供应硬化砖是由向瀚隆公司决定，入库单无须加盖公章，马某签收货物的行为是公司职务行为，财务账目未显示杨立龙供货是因为供货信息错挂在他人名下，对此瀚隆公司不予认可，并辩称财务入库须经公司领导批准，马某曾虽系瀚隆公司工作人员，但无权办理财务入库和签收手续，杨兵与杨立龙是否为同一人无相关材料印证。经审查，上诉人杨立龙提供的证据不足以证实其已向瀚隆公司供应硬化砖的事实，其已供应价值64032元硬化砖，应抵顶多置换房款的主张，不予采纳，可就该部分砖款另行向瀚隆公司予以主张。对于上诉人杨立龙置换面积不应按每平米3400元计算的主张，双方在商品房买卖合同中明确约定，超出置换的面积，框剪楼每平米按3400元补差价，该协议系双方在平等自愿的基础上订立，不违反法律、法规及禁止性规定，合法、有效，合同双方应按约定履行自己的义务。一审法院依据双方合同对于多置换的19.67㎡房款按照每平米3400元计算，并无不当。故上诉人瀚隆公司及杨立龙的上诉主张均不符合双方间签订的协议及合同约定，不予支持。   综上所述，上诉人瀚隆公司的上诉理由及杨立龙的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5997.8元，由上诉人瀚隆公司负担4597元；由上诉人杨立龙负担1400.8元。   本判决为终审判决。   审判长 安春雷   审判员 乌 拉   审判员 道日娜   二〇二一年一月六日   书记员 王 瑢