江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初1729号原告：李良寯，男，1976年3月18日生，汉族，住江苏无锡。原告：胡暖，女，1976年3月3日生，汉族，住江苏无锡。委托诉讼代理人：李良寯（系胡暖之夫），男，1976年3月18日出生，汉族，住江苏无锡。被告：无锡中海海盛房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区金融三街三期嘉凯城财富中心，统一社会信用代码91320211MA1NP24T4Q。法定代表人：齐大鹏。该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳琦，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技八道豪威科技大厦7A。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔钰玲，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳惠文，江苏金锡律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市高浪东路999号（软件研发大厦），统一社会信用代码913202003020776369。负责人：金水勇。委托诉讼代理人：乔钰玲，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳惠文，江苏金锡律师事务所律师。原告李良寯、胡暖诉被告无锡中海海盛房地产有限公司（以下简称中海房产公司）、中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、中海物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中海物业无锡分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李良寯，被告中海公司的委托诉讼代理人孙建荣、张佳琦，中海物业公司、中海物业公司无锡分公司的共同委托诉讼代理人岳惠文到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李良寯、胡暖向本院提出诉讼请求：1、请求被告一出示商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、测绘报告；2、请求被告一承担逾期交付违约金46415.4292元（暂计算至2020年4月1日），被告二和被告三承担连带责任；3、请求被告一承担自2020年4月1日起的原告租金损失2300元(暂定一个月2300元，因现在房子仍然渗漏，修复日期不确定)；4、请求确认房产未能按时向原告交付是被告一的原因所导致，原告和被告一、二之间的权利义务按照无锡海泰雅苑前期物业服务协议履行；5、请求确认原告和被告一签订“本合同”中第十一条(三)3条款无效；6、请求确认原告和被告一补充协议中“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”无效。7、请求确认原告和被告一补充协议第十条3、4、6、7、9、补充协议十一条1、补充协议第十二条4、补充协议十六条3中买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱、不得移动、毁坏庭院内种植的植物条款中的部分无效，请求确认补充协议十九条4部分的约定无效，补充协议二十一4条款约定无效。8、请求三被告承担本案中原告因索赔所发生的公证费用1000元。后李良寯、胡暖减少诉请为1.请求被告一承担逾期交付违约金46415.4292元（暂计算至2020年4月1日），被告二和被告三承担连带责任；2.补充协议十六条3中买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱、不得移动、毁坏庭院内种植的植物条款中的部分无效；3.请求三被告承担本案中原告因索赔所发生的公证费用1000元。事实与理由：原告和被告一于2019年4月签订商品房买卖合同，合同约定房产总价为1731919元，原告早已支付完毕所有价款，2020年11月19日被告一通知原告到房产所在地收房，原告到达后，被告一未向原告出示原告商品房建设工程竣工验收备案证明文件、测绘报告，至今也未出示。按合同十一条(二)约定，原告本就有权拒绝收房并要求被告一承担逾期交付责任。后原告又发现该屋面多处漏水，且门锁损坏，墙面开裂、墙面多处空鼓、注浆器(钉子状)甚至在屋顶上，严重影响原告居住或使用，因当时被告一和被告二、被告三的人混在一起，原告要求被告一出具证明，被告一和被告三的人都相互推诿，被告一拒不出具证明，原告报警，派出所留存了交涉过程证据等，可证明当时渗漏存在。另按照原告和被告一双方签订的合同第十一条(三)2的(1)和(3)约定，屋面漏水、墙开裂属于合同约定的十一条(三)2(1)情况，门锁坏属于五金件损坏，即属于合同第十一条(三)2(3)情况，原告要求被告一修复后交付，也就是说，被告一在11月19日时未满足约定的交房条件，在被告一其后的维修中，仍然未修复好，在2020年3月28日，才修复好墙面开裂；在2020年4月1日，仍有渗漏未修好。根据合同第十二条约定，被告一应按日承担万分之二违约责任。在2020年4月1日后，被告一应承担修复期间原告的租金损失和原告无法使用房屋的物业费用。根据物业协议第六条，被告一也应承担物业费用。本合同第十一条2中，查验房屋修复后再行交付的含义是当时不能交付，不符合交房条件。同一房产不能交付两次。根据合同约定，本应被告一通知再行交付，但被告一一直未予通知，反而原告多次主动向被告一收取房产相关资料、钥匙，也通过被告三(被告二的无锡分公司)询问收房如何处理，被告三提到被告一委托被告三办理房产交付手续，但被告一和被告三反而一直不予交付(原告也报警留存了未出示。按合同十一条(二)约定，原告本就有权拒绝收房并要求被告一承担逾期交付责任。后原告又发现该屋面多处漏水，且门锁损坏，墙面开裂、墙面多处空鼓、注浆器(钉子状)甚至在屋顶上，严重影响原告居住或使用，因当时被告一和被告二、被告三的人混在一起，原告要求被告一出具证明，被告一和被告三的人都相互推诿，被告一拒不出具证明，原告报警，派出所留存了交涉过程证据等，可证明当时渗漏存在。另按照原告和被告一双方签订的合同第十一条(三)2的(1)和(3)约定，屋面漏水、墙开裂属于合同约定的十一条(三)2(1)情况，门锁坏属于五金件损坏，即属于合同第十一条(三)2(3)情况，原告要求被告一修复后交付，也就是说，被告一在11月19日时未满足约定的交房条件，在被告一其后的维修中，仍然未修复好，在2020年3月28日，才修复好墙面开裂；在2020年4月1日，仍有渗漏未修好。根据合同第十二条约定，被告一应按日承担万分之二违约责任。在2020年4月1日后，被告一应承担修复期间原告的租金损失和原告无法使用房屋的物业费用。根据物业协议第六条，被告一也应承担物业费用。本合同第十一条2中，查验房屋修复后再行交付的含义是当时不能交付，不符合交房条件。同一房产不能交付两次。根据合同约定，本应被告一通知再行交付，但被告一一直未予通知，反而原告多次主动向被告一收取房产相关资料、钥匙，也通过被告三(被告二的无锡分公司)询问收房如何处理，被告三提到被告一委托被告三办理房产交付手续，但被告一和被告三反而一直不予交付(原告也报警留存了证据，该证据也证明被告一、被告二、被告三人员混同，房产维保人员隶属被告一房产部门，但部分人员劳动合同却和被告二或被告三签订，是利益共同体)，导致原告至三月二十八日未能收取到房产及办理房产交付和登记相关资料。在原告要求被告一办理交付手续过程中，被告二和被告三借着被告一的委托办理交房手续便利条件，明知物业合同和商品房买卖合同中都约定了该物业服务费用(按前期物业协议应是一年整体物业服务费用，原告此前没以为到3月底)应由被告一承担，却多次恶意要求原告缴纳本应由被告一应缴纳的物业费(2019年12月1日起的一年内)，且以此为由阻止原告收取房产，并将其作为原告收取房产的前提条件(出警记录和录音等可证明)，被告二、被告三的该等行为明显具有过错，直到2020年4月1日，原告再次收房，被告三才交付房产，被告二、被告三对未交付房产期间的逾期交付也应承担过错责任，被告二对被告三给他人造成的损害应承担民事责任，但不能因此免除其代理的被告一责任；就格式条款而言，原告和被告一本合同第十一条(三)3的约定属于格式条款，其中约定查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。且约定交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，也约定了其他不公平内容。该约定剥夺了原告向被告一主张逾期交付责任的权利，如果按十一条(三)3的理解，则任何情况下原告都应签署商品房交接单，无论是地基、主体结构或十一条(三)2中约定的情况，这明显免除被告一责任，明显不公平，且和十一条(三)2矛盾，因为交接后不可能再发生再行交付的问题。因此，从格式条款的解释看，十一条(三)3的约定是无效条款。该条款中“出卖人不承担逾期交付的责任”的约定，亦排除了原告就地基基础、主体结构工程及其他质量问题造成的损失主张赔偿的权利，也未向原告做解释说明，客观上起到了免除了出卖人的赔偿责任的效果，应认定为无效。上述格式条款也和补充协议中“出卖人与买受人协商一致，就《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“本合同”)内的一些未尽事宜，订立如下补充协议”的约定相悖，该格式条款也违背了“本合同”中的约定。原告和被告一补充协议中“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”条款和补充协议签订的目的相悖，和补充协议中“出卖人与买受人协商一致，就《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“本合同”)内的一些未尽事宜，订立如下补充协议”的约定相悖。补充协议本就是补充的目的，是就未尽事宜的补充，而不是变更的目的，更不是为出卖人规避国家就保护购房者权益和免除出卖人责任而提供工具。因此，“本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准”的约定无效。原告和被告一补充协议中第十条3、4、6、7、9中的3规定了原告必须委托被告一代办房屋产权证等，剥夺了原告自行办理相关权证的权利，也和“本合同”第十一条(三)1违背，4、6和7的约定与“本合同”中第十一条3(2)相违背，且剥夺了原告就质量问题等主张权利的权利，9的约定剥夺了原告就房产保修的期限权利，加重了原告的责任和风险，原告和被告一补充协议中十一1条中约定的买受人交存专项维修基金、契税等为收房前提条件的约定无效，该约定与本合同十一条(三)1矛盾，并非未尽事宜，且该约定明显剥夺了原告的合法权益，原告已经交付了所有房产对价款情况下，被告一无权扣押原告房产，若这条成立，则合同的根本意义已经不存在，这明显违背了等价原则，加重原告责任，被告一也未对本条款进行过任何解释和说明，该格式条款无效。至于原告和被告一补充协议中十二条4约定的因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人赔偿直接损失，但买受人应出示相关实际损失的证据(如买受人主张租金损失，买受人应出示相关主管部门批准的《房屋租赁许可证》、《租赁合同》原件、租金付款原件及等)，该条款明显不公平，漏水情况下，原告不可能装修，必然耽搁装修和出租，原告也不可能在漏水情况下装修，但租金损失必然发生，该条款剥夺了原告索赔权利，为无效格式条款。十六条3中买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物条款不具有现实可行性，明显不公平也不可行，房产交付后，原告只要不侵占交付的他人空间，被告一无权限制原告对空间的使用，原告只需遵守物业规定即可，在物业同意原告改变绿篱材料情况下，被告一无权限制原告合法行使权利，至于不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，原告必然经过院落到达门前，院落中全部是植物，原告不可能飞过去，因此该条款也是一不正常条款，对原告权利造成了严重损害，为无效格式条款。原告和被告一补充协议中十九条4的约定混淆了交付和办理产权登记的概念，房产交付并不一定就满足办理产权登记条件，交付后并不能转让，如房产不能登记或因被告原因未能登记，原告将不能转让该房产或可能被严重耽搁转让该房产的时间，该约定将剥夺原告对该损失寻求救济的权利。原告与被告一补充协议中二十一条4条款，通知条款为无效格式条款，因为原告即便收房，被告一渗漏未修理好情况下，原告也不会去住，也不可能知悉该通知。可见，该条款并不公平，该收房和通知并不具备逻辑上的衔接关系。上述诸多条款为格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述诸多条款排除了买受人拒绝收房的法定权利和主张追究被告一相应责任的权利，应认定为无效。原告为主张权益，发生了公证费等费用，三被告应进行赔偿。综上，被告的行为严重损害了原告收取房产的利益，也严重违反了合同约定，被告一在本合同和补充协议中约定了格式条款，为保障原告合法权益，故而成讼。被告中海房产公司辩称：1、原告以涉案房屋存在质量问题主张被告一构成逾期交房的主张不能成立。理由如下：1、该房屋已于2019年7月29日取得测绘报告，于2019年9月24日取得通过交付使用竣工验收的通知即涉案房屋在2019年9月24日已经具备合同约定第九条交付条件。在房屋具备交付条件后，被告一于2019年11月8日书面通知原告前往办理房屋交接手续，被告一已按商品房买卖合同的约定完成了涉案房屋的交付义务。2、原告在本案中所述的门锁损坏、空鼓等质量问题属于一般质量瑕疵，并非最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释规定的主体结构质量问题或严重影响居住使用的质量问题，不能构成原告逾期收房的理由，更不能构成被告一逾期交房的事由，无论按照法律规定或是合同约定被告一承担的都是保修责任。事实上，在原告提出质量瑕疵后，被告一已经在保修范围内积极的履行了维修义务，原告也已于2020年4月1日签收了房屋钥匙、门禁卡等物品，由此也能看出涉案房屋不存在严重的质量问题。3、涉案房屋仅一般质量问题，原告未在约定期限内办理收房手续系原告违反合同约定和法律规定，不存在因被告一原因导致房产未能按时交付的情况。二、原告主张相关条款系排除其权利的格式条款要求确认条款无效，没有事实和法律依据。理由如下：1、商品房买卖合同包括补充协议是在销售现场公示的，原告可以在销售现场随时查看，确认是否接受文本内容；2019年3月24日双方签订的认购协议中也明确在签订认购协议前，被告一也向原告展示了包括商品房买卖合同在内的相关文件并进行合理说明，原告确认已详细阅读并理解、接受相关文件，承诺对条款没有异议并同意按照商品房买卖合同包括补充协议中的约定签订正本合同。到了2019年4月17日原告和被告一才签订了备案合同，在这样一个签订合同的过程中，原告有充分的时间考虑是否接受这样的条款，如果不能接受原告可以选择不认购或不签备案合同，但最终既然原告选择认购涉案房屋并签订备案合同，就证明原告对合同条款是没有异议的，双方对合同内容已协商一致，原告应当按照合同约定履行义务。现原告提出合同的部分条款排除其权利要求确认无效显然违背了诚信原则和契约精神。2、被告一在认购前已将商品房买卖合同包括补充协议向原告进行了展示和说明，相关条款也已通过方框或下划线的方法进行了特别提示，附件十一补充协议第1页抬头也提示了“本补充协议约定与本合同正文的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”、第12页就在签字处上面一行再次提示“买受人确认开发商已就合同所有条款特别是其中与补充条款之间存在差异的条款或有可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任以及违约责任部分进行特别说明，买受人清楚并自愿接受和承担。”被告一已采取合理方式对相应条款进行提示说明。再者，相关条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，不应当被认定为无效条款。3、本案实际上是房屋质量纠纷，但原告主张的条款中除第十条（三）3条款和补充协议第4、6、7、8的条款外，其他条款都和房屋质量问题无关，像是原告主张补充协议第21条4约定将涉案房屋地址作为送达地址应为无效条款，根本不存在具体的事实和理由，不具备诉的利益，不符合起诉条件。4、原告本身也是法学老师、兼职律师，其对合同条款的内容应当是充分考虑后才签订的，现在原告主张部分条款无效，不符合契约精神。三、公证费并非原告主张权益的必要费用，不应当被支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告中海物业公司和中海物业无锡分公司共同辩称：一、原告的诉讼请求第二项不符合合同的相对性。理由如下：1、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，是由原告和被告一签订的，被告二、三不是合同的当事人，我方和被告一之间不存在房屋交接委托关系，没有书面的委托合同或授权委托书。我们只是承担一些简单的辅助工作并不能成为房屋买卖的主体。当然也不承担违约责任。2、如果原告依然认定我们和被告一之间存在授权或者单方委托关系那我们的行为应当当做是被告一的行为，责任由被告一承担。但原告和被告一的补充协议的第五页第三小点写到买受人在办理该商品房的交接手续前应当付清房价款……按时足额缴纳产权登记费、物业费等相关费用否则出卖人有权拒绝交付。这说明被告一和原告是认可先收物业费再交房的那我们的行为并无不妥，也没有超出代理权限。3、原告诉请中的逾期交付的违约金金额错误，根据原告和被告一的商品房买卖合同的内容显示商品房总价为1731919元，约定被告一应当在2019年11月30日前向原告交付，现在房屋于2020年4月1日交付，对于逾期期限的计算应当按照合同第12条的约定即自交付期限届满之次日至实际交付之日止向原告支付全部房价款万分之二的违约金，那么逾期期限应当是2019年12月1日至2020年4月1日，共计123天，违约金金额应当为42605.2074元。对于违约期限的计算我们也需要考虑到此次疫情的影响以及维修期正值春节期间，维修工人不能正常上班，对于维修期间适当延长造成的逾期交付希望酌情考虑。4、对于公证费和诉讼费我方不承担。一、举证质证情况本院对于双方都无争议的商品房买卖合同、无锡海泰雅苑前期物业服务协议、发票、大修理基金缴款凭证和转账记录予以确定。李良寯为证明诉请，提供了1、商品房买卖合同和无锡海泰雅苑前期物业服务协议，证明双方签订的合同；2、发票、大修理基金缴款凭证和转账记录、公证发票，包括付款时间和数额。证明原告已经支付全部款项，支付了大修理基金也花费了公证费用；3、出警证明(还有其他出警记录在派出所，其中2019年3月24日一次，2020年3月28日一次)，证明2019年11月19日被告一的房产存在质量问题，2020年3月5日记录证明原告和物业即被告二、三因为漏水问题产生质量纠纷，结合证据五证明三被告在2020年3月5日之前告知房产渗漏和五金件损坏的问题都解决了，符合了交付条件，但是在这种情况下三被告以原告必须承担2019年11月19日到2020年3月5日之间物业费作为交付房屋的条件，因此三被告不交付房产，经办人是孙晓婷，我方因为房子问题总共报警4次，法院可以调取2019年3、4月份的报警证据，2020年3月28日的报警证据也一并调取，这些派出所的记录足以证明被告一房产质量存在问题也足以证明被告二、三在告知原告房产符合质量交付条件下不交付的事实，原告基于对三被告的信任多次去收取房产，原告认为房产质量当时是合格的，但每次都是事后发现有瑕疵，2020年3月5日之后当时办收房手续之后发现房产当时存在印痕，这个印痕不是渗漏，3月28日在办手续之后发现房产存在灌浆，证明确实经过修理但是后来证明当时那个位置应该是好的，等4月1号我们认为房产已经修好了直接去收房，收完房手续办完之后我们发现房产又出现了新的问题，我们先办的手续后发现的问题有证据六我们和孙晓婷的录音为证，在4月1日晚上突然发现被告一未出示测绘报告和综合验收报告，这个时候就问了孙晓婷，然后她说这个事是房产部门的事，让我们去找房产部门，在近期，我们又发现了房屋原有的渗漏处又渗漏了，然后找汪海平去修理，至今未修理好，孙晓婷是物业的员工，周冬生是3月份之前房产的员工，汪海平是3月之后房产的员工；4、照片（2019年11月19日拍摄），这五张都是修理之前的照片。照片一证明二楼主卫出现大面积漏水，照片二证明北二楼渗漏和门外面即正门入户处存在保温皮没有油漆的情况，油漆不是合同第11条中交付的必须符合条件只是维修问题，但是根据合同第11条第3款（2）约定渗漏是必须符合的条件，五金件损坏是门锁的问题，在和周冬生的公证件中有记载，他认可并已在2020年3月5日之前修复完成。我们去收房时因为看到印痕所以和物业发生争执，后来发现印痕不是质量问题，但是物业以不交从2019年11月份开始的物业费就不交房为由拒不交房所以我们当时（2020年3月5日）就报警了。但是报警也没有解决问题。5、公证的微信聊天记录三份，在2019年12月28日（公证书第25页）和周冬生的对话中，他说渗漏已经修复了，在2020年1月2日（公证书第26页）告知我们锁已经修好了，3月5日之前唯一没修好的是门口的保温层。现在（4月1日之后）是在房屋总体的三至四处特别是北二楼的卫生间有渗漏。6、录音证言（录音时间为2020年4月1日10点30分40秒开始），文字整理上最后一页倒数第五行证明4月1号我们是直接先收的房然后去验房，原因是在汪海平2020年3月26日就已经提到二楼不漏水了，3月28号我们去房屋看了确实没渗漏，只是有灌浆所以我们就直接收了房，等收房之后我们再去验房的时候就发现又有一个地方渗水。中海房产公司质证认为1、商品房买卖合同和无锡海泰雅苑前期物业服务协议，真实性和合法性无异议，关联性上，商品房买卖合同系双方协商一致确定，原告应当按照合同约定履行义务，其中关于交付条件的约定在合同第九条明确约定为取得竣工验收证明文件和测绘报告至于原告所称合同第十一条（三）2约定的五金损坏等指的是对瑕疵部位进行修复，再将修复好的部位交给原告，这一条实际上约定的是保修责任并非交付条件，其次合同中相应条款均通过方框、下划线、补充协议上文字说明等形式进行了特别提示。2、发票、大修理基金缴款凭证和转账记录、公证发票，对房产发票和维修基金收据，三性无异议，转账记录和公证发票真实性和合法性请法院依法认定，关联性上即便如原告所述和周冬生的微信交给了其他人使用，也不代表之前的聊天记录就不存在了，公证费并非原告主张权益的必要费用；3、出警证明(还有其他出警记录在派出所，其中2019年3月24日一次，2020年3月28日一次未提供)。现有的材料是2019年11月19日和2020年3月5日，从内容上看该证据只能说明涉案房屋上存在纠纷，真实性和合法性请法院依法认定，证明目的不予认可。4、照片，真实性和合法性请法院依法认定，证明目的不予认可。图片仅反映了交付时房屋存在的一般质量瑕疵，并不构成主体结构或严重影响居住使用的质量问题，原告已经报修，被告一也履行了保修义务。5、微信聊天记录三份，真实性和合法性请法院依法认定，完整性不能确认，证明目的不予认可。关于和物业管家的聊天记录，被告一并非聊天记录的当事方，与被告一无关但按照商品房买卖合同的约定本案系因买受人原因逾期收房，涉案房屋已视为交付给了原告，故原告和物业管家沟通的实际上是办理该房屋的实际交接手续，关于和维保人员的聊天记录，从内容上也可以看出房屋本身只是有一些细节没有完善，并不存在主体结构问题和严重影响居住使用的质量问题，被告一已经积极履行了保修义务。除此之外需要说明的是维保人员仅负责维修，不能代表被告一处理除维修以外的其他任何事项。6、录音证言，真实性和合法性请法院依法认定，关联性上从原告整理的录音文字版可以看出原告是在和物业人员办理零星交付，双方在2020年4月1日办理了实际交接手续，从该录音内容也可以看出原告没有装修意向，对该房屋没有使用需求，不存在租金损失。对这份录音证据刚刚原告试图证明先办交房后验房，以录音证据最后一页倒数第五句话为证，但该句话的意思并不能体现原告所主张的这一事实，这句话也充分说明了原告是认可在实际收房后再去看一下房子是很自然的实际交接。中海物业公司和中海物业无锡分公司共同质证认为1.商品房买卖合同、物业合同并无异议；2、发票、大修理基金缴款凭证和转账记录、公证发票，同被告一。3、出警证明(还有其他出警记录在派出所，其中2019年4月一次，2020年3月28日一次)，同被告一。4、照片，同被告一。5、微信聊天记录三份，真实性和合法性请法院依法认定，完整性不能确认，证明目的不予认可。关于和周冬生、汪海平的聊天记录，被告二、三并非聊天记录的当事方，与被告二、三无关但按照商品房买卖合同的约定本案系因买受人原因逾期收房，涉案房屋已视为交付给了原告，故原告和物业管家沟通的实际上是办理该房屋的实际交接手续，关于和维保人员的聊天记录，从内容上也可以看出房屋本身只是有一些细节没有完善，并不存在主体结构问题和严重影响居住使用的质量问题，被告一已经积极履行了保修义务。除此之外需要说明的是维保人员仅负责维修，不能代表被告一处理除维修以外的其他任何事项。6、录音证言，真实性和合法性请法院依法认定，关联性上从原告整理的录音文字版可以看出原告是在和物业人员办理零星交付，双方在2020年4月1日办理了实际交接手续，从该录音内容的第二页看出我们物业工作人员提到你有问题的话找开发商，这个是他们给我们的，不是我们发的，也说明我们在这个过程中只是做一些简单的辅助、交接工作，这些物品是放在物业管理处，方便业主根据交房流程拿房。被告中海公司为了证明其辩解，提供了1、《关于海泰雅苑1-40#楼及地库通过交付使用竣工验收的通知》、测绘报告，证明涉案房屋已于2019年7月29日取得房屋测绘报告、于2019年9月24日取得竣工验收备案证明文件，即涉案房屋在2019年9月24日已具备合同约定的交付条件；2、EMS单及投递记录，证明被告一于2019年11月8日书面通知原告前往办理房屋交接手续，原告胡暖于2019年11月10日签收，被告一履行了交付通知义务；3、物品交接清单，证明原告于2020年4月1日领取了钥匙等物品，根据补充协议第十条第11款的约定，涉案房屋于2020年4月1日实际交付给了原告；4、认购协议及销售现场照片，证明商品房买卖合同（包括补充协议）公示在销售现场，原告在认购前可以随时查阅合同文本；原告签订的认购协议中也明确，在签订认购协议前，被告一已向原告展示了包括商品房买卖合同在内的相关文件并进行了合理说明，原告确认已详细阅读并理解、接受相关文件，并承诺对条款没有异议。被告一认为，商品房买卖合同（包括补充协议）系双方协商一致，原告应当按照合同内容履行义务。原告质证认为1、《关于海泰雅苑1-40#楼及地库通过交付使用竣工验收的通知》、测绘报告，真实性无异议，但在关联性方面，结合和孙晓婷的录音，结合公证件，恰恰说明被告未曾出示过测绘报告，证人证言、报警记录等都能够证明直到现在涉案房屋仍不满足交付条件；2、EMS单及投递记录，真实性无异议，正因为这样原告才于2019年11月去收房，发现了房屋渗漏、五金件损坏等情况，因其未符合交付条件而拒绝收房；3、物品交接清单，恰恰说明了在2020年4月1日被告仍未向原告出示测绘报告，房屋也仍然存在渗漏，原告是被被告欺骗，说房屋不漏了才收的房；4、认购协议及销售现场照片，认购协议真实性无异议，内容不真实，首先在五证方面被告从未向原告出示，其次从合法性角度看认购协议中写的是买方承诺不再对下述文件的条款提出任何异议或者修改，这个条款是格式条款，格式条款的解释和效力都有法律规定，在现有的格式条款法律规定中（合同法第40条）提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，这个条款本身就是排除了原告的主要权利，也试图免除被告的责任。因此这个条款本身就是无效的，另外从合法性讲提供的格式条款没有斜体或者特殊标志，按照民法典的496条，是对现有格式条款的补充，既然未标粗也未划线就说明这个条款是不进入合同内容的。关于合法性的第二个问题，条款违背公平性，本身就无效力。建设部门做示范合同的目的就是要求开发商不得利用所谓补充合同等来规避示范合同公平性条款效力，因此从维护社会公共秩序角度看，意图规避建设部门示范合同中保障买房人权益的条款对公共秩序造成了严重侵害，这些条款也是无效的。所有的图片显示的场所不知道是哪里，从关联性角度讲，2019年3月24日、2019年3月28日、2019年4月21日原告所去的地点都在海泰雅苑内部的洋房的样板房内，也就是临时的售楼处，之所以原告一直要求法院调取出警的录音录像，就在于这些录音录像足以证明被告提供了虚假的证据，意图不赔偿或少赔偿，这三个时间点原告所去的场所未有被告所提的五证等，所以原告请求法院根据新的证据规则对被告出示假证据的行为予以处罚，原告也保留向公安机关报案，追究被告出示虚假证据的权利。中海物业公司和中海物业无锡分公司对中海房产公司的证据均无异议。中海物业公司和中海物业无锡分公司为证明辩解，举证物业员工与地产领导之间的微信聊天截图，未提供原始载体，证明关于交房过程中遇到的问题物业员工已经上报给地产公司，对于交房，物业也只是起辅助作用，并不能全权负责和控制。原告质证认为首先该证据没有原件，真实性无法认定，其次从内容看，这个证据恰恰证明了房屋漏水，直至2020年3月5日未达到交付标准，再次这里表述的是原告说还没修好，最后在2020年3月5日和2020年3月28日派出所所保存的录音录像中足以说明被告是因为原告不愿意承担其未达到交付标准期间的物业费。中海房产公司质证认为真实性无异议。二、经审理查明事实部分（一）合同签订过程2019年3月，李良寯、胡暖到涉案房屋楼盘洽谈购买商品房时，称“签了购房合同，但中海公司未将购房合同交予其”报警。公安部门遂即出警。2019年4月9日，双方签订房屋买卖合同（预售），由李良寯、胡暖买受无锡市滨湖区海泰雅苑15单元102室，面积153.93平米，从合同配有附图上可见该房屋有庭院，房屋总价款为1731919元；合同主要约定如下：合同第九条规定商品房交付需要该商品房已取得竣工验收备案证明文件、商品房已取得测绘报告，该商品为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书；合同第十条规定规定了商品房相关设施设备交付条件合同第十一条约定2019年11月30日前交付，该商品房达到第九条、第十条交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不能满足第九条约定的，出卖人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）房屋、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或出卖人增加的其他费用，也由买受人承担。（2）同时，构成买受人逾期收房，买受人应当按照补充协议约定承担逾期收房的违约责任。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，（该期限应当不多于第八条1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部放假晚分支二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布贷款利率支付给付利息，同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十一条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中海物业管理有限公司。（二）物业服务时间从依法选聘之日到业委会成立后并与物业管理企业签订新的物业管理服务合同之日止。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附近十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应得由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方又签订了《房屋买卖合同（预售）》的附件十一补充协议，主要条款如下：该补充协议的约定于本合同正文约定不一致的，则以本补充协议的约定为准；第十条3款买受人在办理商品房交接手续前，应当付清房价款、配套款（如有）、违约金（如有）、面积差价款（如有）、办理完毕面积差价价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）、提交、签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付直至买受人按前述约定履行完毕全部手续，出卖人无须承担任何违约责任。第十条第4款约定在出卖人具备了合同第九条约定的条件下，买受人应在出卖人书面通知规定的时间办理房屋交付手续并履行接受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。第十条第6款买受人在办理商品房交付手续过程中，除该房屋出现地基基础和主体结构不合格且无法修复的质量问题外，该商品房出现的其他质量问题或出现的装修、装饰、设备标准问题，出卖人应当按照《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人均应按时办理该商铺方交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第十条第7款出卖人修复除地基基础和主体结构外其他质量问题再行交付的，不视为逾期交付商品房。第十条第9款买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也由买受人承担。补充协议第十一条对专项维修资金、契税的补充约定买受人同意专项维修资金、契税的缴纳方式为：委托出卖人或出卖人指定的代理机构代为向政府相关部门交纳专项维修资金、契税。买受人应当在出卖人通知的办理交付手续前或当日将专项维修资金、契税向出卖人或出卖人指定的代理机构交存，如果买受人在办理房屋交付时使用时未向出卖人或出卖人指定的代理机构缴存专项维修资金、契税或出具相关已交凭证的，出卖人有权拒绝将该房屋交付买受人。第十二条第4款因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关实际损失的证据（如买受人主张租金损失，买受人应出示相关主管部门批准的《房屋租赁许可证》、《租赁合同》原件、证据付款凭据原件等。补充协议第十六条3、买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱（包括形式、位置和高度等）。买受方不得损坏移动庭院内设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公共绿地，买卖房违反上述义务的，应当立即赔偿原状并赔偿由此造成的损失。补充协议第十九条第4款出卖人及买受双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记延迟/不动产首次登记、不动产权属登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。补充协议第二十一条第4款约定买受人接收房屋后，任何给予买受人的通知如果该通知写明以买受人为收件人并张贴在该房屋户门将被认为已发至买受人，并视为乙方于下一个工作日收到。（二）合同履行过程无锡市住建局于2019年9月24日发布锡建开「2019」46号《关于海泰雅苑1-40#楼及地库通过交付使用竣工验收的通知》，同意该房屋及地库交付。后中海公司通知李良寯、胡暖2019年11月20日前交房。2019年11月19日，李良寯、胡暖交纳了大修理基金但发现该房屋有渗漏等质量问题。2019年12月，李良寯、胡暖又发现二楼顶棚另有1处渗漏。2020年3月5日前，李良寯、胡暖接中海公司通知声称已全部修好渗漏和门锁问题，所以再次来办理手续。双方产生矛盾，李良寯、胡暖再次报警。于2020年3月28日，双方交接时发生矛盾再次报警。无锡市公安局滨湖分局接110指令称：胡埭中海英伦物业，之前因为漏水交房延期，现在物业不肯交房。李良寯、胡暖称3月28日拒绝收房是因为所购房屋小区要求其缴纳之前的物业费。2020年4月1日，李良寯、胡暖收取了涉案房屋的钥匙、门卡、房屋质量保修书、房屋使用说明书等材料。三、判决理由部分本院认为本案中有如下争议焦点（一）关于第一个争议焦点：交房应适用的合同条款。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。房屋买卖合同第二十八条对补充协议的用途概念有所界定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议”。并对二者有矛盾补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应得由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。可见不仅补充协议的标题上来看“补充协议”，足见补充协议在用途上是合同正本的补充。其次，买卖合同中对补充协议与其不一致的情况以及进行了效力规定，可见补充协议约定与主合同约定不一致的，应以主合同为准。具体来看，合同第合同十一条（三）查验房屋的第1款明确规定发现漏水问题修理后再行交付，而补充协议免除了此段时间的延期交付责任，否认逾期交付行为，免除其承担买卖责任瑕疵交付和赔偿的的责任属于格式条款，且中海房产公司并未举证对以上格式条款履行了提示和说明义务足以使原告理解。所以交房约定应以合同第合同十一条（三）查验房屋的第1款明确规定发现漏水问题修理后再行交付为准。（二）第二个争议焦点：中海公司是否构成延期交房房屋买卖合同中关于交房时间约定为2019年11月20日前，中海公司交付房产存在墙面渗漏等质量问题，应按照合同第十一（三）条约定“修复后再行交付”。该合同明确约定了渗漏应当修复后再行交付，系双方真实意思表示，对权利义务进行了处分。中海公司实际修复时间已到2020年之后，构成延期交房，应承担逾期交房违约金。关于逾期交房的具体计算，从出警记录可知3月28日双方因交物业费产生矛盾，直到2020年4月1日原告才签收钥匙、两书等材料。3月28日和4月1日之间仅有数天时间。被告辩称因疫情不可抗力导致修理工程减慢，考虑合同第十一条（三）查验房屋1所约定的具体交房情形，兼察2020年初新冠疫情发生是众所周知的事实，属于不可抗力，中海房产公司因不可抗力可适当减免延期期间。综合以上各个因素，法院对延期交付期间酌定为103天，适用合同第十二条2款的约定按日支付全部房款1731919元万分之二的违约金，故违约金应为35677元（1731919*万分之二*103）。（三）原告的其他诉请是否应得以支持关于公证费用1000元，随着网络时代新技术的广泛运用，微信聊天记录作为重要证据在民事诉讼中运用日益广泛。但微信记录又存在可删除性。为正确反映案件事实发生的过程，促进当事人举证的真实性，对微信记录进行公证是一个保全证据的良策。对微信记录进行公证可减少法院查明微信记录真实性的司法成本，也可进一步遏制不诚信的反言行为，故本院对原告主张的公证费用本院予以支持。关于原告诉请的要求中海物业公司、中海物业无锡分公司承担责任的诉请，经查原告是与中海房产公司签订的房屋买卖合同，合同相对方是中海房产公司，中海物业公司有人员在现场协助交房并不代表延期交房的义务由其负担，故对该诉请本院不予支持。关于原告诉请要求确认补充协议十六条3中约定“买受方不得损坏移动庭院内设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公共绿地，买卖房违反上述义务的，应当立即赔偿原状并赔偿由此造成的损失。”从合同和其附件可见，出卖方建立的隔离墙或绿篱是用以分割隔壁庭院的设施，如果改动将无法保持小区统一美观和起到分隔相邻方的作用，所以“补充协议十六条3中买受方不得改变出卖方原建隔离墙或绿篱”“不得侵占小区的公共绿地，买卖房违反上述义务的，应当立即赔偿原状并赔偿由此造成的损失。”不属于格式条款。但除建隔离墙或绿篱之外，庭院内其他植物并不起到以上隔离美观作用，且在买受方购买的房屋空间内，应由买受方在合法使用范围内处分。“不得移动、毁坏庭院内种植的植物”排除了原告的合法权利，本条约定虽然加框，但补充协议中大量约定均为加框，互相对比不能显示其特殊性，且中海房产公司的其他证据不足以证明中海房产公司履行了提示说明义务足以使原告知悉、理解，应属于格式条款。民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。所以虽然涉案合同签订在民法典施行前，但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第九条，关于格式条款效力认定的应特别适用民法典，故双方签订的补充协议第十六条3中“买受方不得移动、毁坏庭院内种植的植物”为格式条款，不应成为合同中的内容。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、无锡中海海盛房地产有限公司于本判决生效之日立即向李良寯、胡暖支付逾期交房违约金35677元；二、无锡中海海盛房地产有限公司于本判决生效之日立即向李良寯、胡暖支付公证费1000元；三、无锡中海海盛房地产有限公司与李良寯、胡暖签订的房屋买卖合同补充协议第十六条3中“买受方不得移动、毁坏庭院内种植的植物”不成为合同中的内容；四、驳回李良寯、胡暖的其他诉讼请求。案件受理费985元，由无锡中海海盛房地产有限公司负担800元，由李良寯、胡暖负担185元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周小娇人民陪审员  张建英人民陪审员  丁霞静二〇二一年一月十四日法官 助理  彭云翔书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民法典》：第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。