沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6833号原告：李铁成，男，汉族，1969年5月14日出生，住址：辽宁省辽中县。委托代理人：苏玉敏，女，汉族，1970年10月2日出生，住址：辽宁省辽中县，系原告李铁成妻子。原告：苏玉敏，女，汉族，1970年10月2日出生，住址：辽宁省辽中县。被告：阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市于洪区。负责人：丁峰，系该公司总经理。被告：天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市于洪区。负责人：丁峰，系该公司总经理。二被告共同委托代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。原告李铁成、苏玉敏与被告阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司（阳光物业公司）、天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司（天津阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李铁成、苏玉敏、二被告的共同委托代理人苏雪娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告于2014年5月6日首付购买阳光100果岭公馆一楼商业房，于2014年7月9日交付使用，并与天津阳光物业公司签订前期物业管理服务协议，原告被动接受收取每月每平米3.5元物业费，原告一直不认可，几次要求查看商业的招投标方案，具体服务内容，服务标准，收费项目、标准等有关情况，但被告均未出示给原告，与天津阳光物业公司存在的问题也一直没有解决。更令人费解的是，在原告不知情的情况下，天津阳光物业公司私自退出，被告阳光物业公司悄悄接手，该公司成立于2015年6月8日，2016年8月29日在市房产局、开发区小区办做中标备案登记。被告以这种不公开不透明的方式取得园区管理权，侵犯了业主的知情权，还理直气壮收取3.5元的物业费，显然不合法，属于恶意侵权。综上，原告诉至法院，请求判令：解除原告与被告天津阳光物业公司的物业服务协议；被告阳光物业公司退还2016年8月29日至2019年4月30日期间的物业费16120元（32个月×143.98平×3.5元）；案件受理费由二被告承担。被告阳光物业公司辩称，关于原告请求解除与天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司物业服务协议此诉讼请求，并非向我方提出，故与我方无关。关于原告请求判令我方退还从2016年8月29日到2019年4月30日物业费16120元的诉请，我方按照与辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司签订的《沈阳阳光100“高尔夫香墅”前期物业服务合同》进行物业服务并收取物业服务费用，并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告作为园区业主，应当按照合同约定向我方支付物业服务费用。且涉诉期间2016年7月9日至2018年7月25日的物业费用，经贵院2018年3月26日作出的（2017）辽0191民初5505号调解书，现已生效且履行完毕。另根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、十二条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。涉案园区建筑物总面积为256774.56㎡，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司于2015年6月15日向园区公告，通知我方将进入园区进行物业服务时，地产交付面积为25332.26㎡，远未达到“双二分之一”，故开发公司可以变更园区的物业服务公司。综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。被告天津阳光物业公司辩称，关于原告请求解除与我方物业服务协议，根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项:（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业”、“决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。原告并非该项请求的适格主体，选聘、续聘和解聘物业服务企业应当由业主大会决定。关于原告请求判令阳光壹佰物业发展有限公司沈阳分公司退还从2016年8月29日到2019年4月30日物业费16120元，此诉讼请求并非向我方提出，故与我方无关。综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，二原告系夫妻关系，二原告系沈阳经济技术开发区十号路9甲2号T1楼1单元1楼3门（系商铺性质）的业主，其房屋建筑面积为143平方米，二原告系于2014年7月6日入住，并于当日与被告天津阳光物业公司签订《阳光100果岭公馆前期物业管理服务协议》，约定商铺物业管理服务费为3.5元每平方米每月。二原告所在的阳光100果岭公馆小区系由辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司开发建设，并由被告天津阳光物业公司提供前期物业管理服务。2015年6月15日，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司在园区内向业主发出通知，为园区提供物业管理服务的公司将由被告天津阳光物业公司更换为被告阳光物业公司，服务内容即收费标准不变。2015年7月10日，辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司与被告阳光物业公司签订《沈阳阳光100“高尔夫香墅”前期物业服务合同》，开始由被告阳光物业公司为二原告所在的园区提供物业管理服务至今，商业用房物业服务费标准仍为3.5元每平方米每月。另查明，2017年，二原告与被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司、第三人阳光物业公司因商品房销售合同纠纷诉至本院，经本院审理进行调解，本院于2018年3月26日作出（2017）辽0191民初5505号民事调解书，三方当事人自愿达成如下协议：一、辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司同意李铁成、苏玉敏2016年7月31日至2017年12月31日期间的逾期办证违约金94410元，其中逾期办证违约金81993元于2018年4月30日之前支付，余款12427元李铁成、苏玉敏同意抵顶第三人阳光物业公司2016年7月9日至2018年7月25日的物业费（按照月/平方米3.5元抵顶），第三人阳光物业公司同意该方案；二、原告、被告、第三人就本案无其他争议。以上事实的认定，有前期物业合同、企业查询信息、民事判决书、收款收据、民事调解书、沈阳阳光壹佰高尔夫香墅前期物业服务合同、通知、公示照片、建设工程规划许可证、业主入住档案及庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于二原告要求解除其与被告天津阳光物业公司之间的物业服务协议的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，二原告所有的房屋建筑面积仅143平方米，且亦未到达总人数过半的业主同意的标准，故原告该项诉请不符合法律规定，故本院不予支持。关于二原告要求二被告返还物业费的问题，首先，因被告天津阳光物业公司系天津阳光壹佰物业服务有限公司的分支机构，被告阳光物业公司系阳光壹佰物业发展有限公司的分支机构，天津阳光壹佰物业服务有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司均系独立法人，故二被告之间应独立承担民事责任。第二，关于2016年8月29日至2018年7月25日期间的物业费返还问题，该期间涉及的物业费问题已经由本院审理并作出（2017）辽0191民初5505号民事调解书，且已履行完毕，故本院不再审理。第三，关于2018年7月26日至2019年4月30日期间的物业费返还问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告阳光物业公司于2015年7月10日与辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司签订《沈阳阳光100“高尔夫香墅”前期物业服务合同》后开始为二原告所在的园区提供物业管理服务至今，二原告作为业主负有缴纳物业费的义务，故二原告主张返还该期间物业费的诉请，于法无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李铁成、苏玉敏的全部诉讼请求；案件受理费203元，由原告李铁成、苏玉敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费203元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  于 洋人民陪审员  张丽巍二〇二一年一月十五日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。