贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2012号 原告（反诉被告）：汤英杰，女，1969年4月20日生，汉族，浙江省桐乡市人，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李付周，贵州元朗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州花海水乡置业有限公司。 住所地：贵州省贵定县。 统一社会信用代码：91522723080683031E。 法定代表人：李广建，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄德辉，贵州兄弟律师事务所律师。 原告汤英杰与被告贵州花海水乡置业有限公司（下称花海置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告花海置业公司提起反诉，本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汤英杰的委托诉讼代理人刘明，被告花海置业公司的委托诉讼代理人唐永浩、黄德辉到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，现已审理终结。 原告汤英杰向本院起诉提出诉讼请求：1、依法判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：201800XXXX）于2020年8月20日解除；2、依法判令被告于判决生效之日起10日内返还原告购房款705700.00元及代收的维修基金2883.20元；3、依法判令被告支付原告违约金（以708583.20元为基数，自2018年8月1日起至全部返还之日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，暂计算至2020年9月30日为74046.94元，最终以实际产生为准）；4、本案案件受理费、保全申请费等由被告承担。 庭审中，原告增加诉请为：请求判令被告协助原告办理贵定县蓝城桃李春风第X号楼X层XX号房或桃X里5-X号房屋注销登记手续。 事实及理由：原、被告于2018年8月1日，签订了《商品房买卖合同》（编号：201800XXXX），合同约定原告以2345700.00元的价格向被告购买位于贵定县蓝城桃李春风第X号楼X层X号房或桃X里5-X号房，该房的规划用途为【成套住宅】，属钢混结构，层高为3.20米，建筑面积为144.16平方米，付款方式为首期房款加按揭方式，交付时间为2020年3月31日。双方约定的交付条件为：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内的相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。对逾期交房的违约责任，双方在合同中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率向买受人支付违约金，违约金总额不超过全部已付款的15%。双方还对其他事项作了约定。合同签订后原告按约定支付了首期购房款及维修基金，因被告原因导致按揭贷款无法办理，且在2020年3月31日达到交房期限后，被告已经逾期交房超过90日。根据合同约定，原告有权解除合同，原告在提起诉讼前，已经向被告邮寄了书面的解除合同通知书，但被告拒绝退还原告已付款。根据《民法总则》、《合同法》的规定，结合双方合同约定，由于被告的原因无法办理按揭贷款，被告逾期交付房屋，导致原告合同目的不能实现。原告依法行使解除权，双方的合同已于解除合同通知书到达被告之日解除，被告应当按照约定退还原告已付款并支付违约金。根据双方合同约定，如发生争议，向房屋所在地人民法院提起诉讼，本案涉案房屋所在地位于贵定县，故贵定县人民法院对本案具有管辖权。 被告贵州花海水乡置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉被告于2020年8月20日送达给反诉原告的解除合同通知书无效；2、判令反诉被告继续履行双方于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》。 事实及理由（本诉和反诉同）：一、反诉被告没有付清购房款，反诉原告有权不向反诉被告交付房屋，反诉原告不交付房屋的行为不构成违约。本案中反诉被告仅支付了购买房屋的首付款705700元，剩余购房款1640000元至今未支付。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条1.2“买受人未付清本合同约定之全部应付款、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或由银行按揭（月供）欠款等或买受人由其他违反合同义务的行为，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止，且因此产生费用和标的物损失等风险或费用均由买受人自行承担”。因此，依据前述合同补充协议的约定，在反诉被告未付清反诉原告购房款的情况下，反诉原告未有权拒绝反诉被告交房，反诉原告不交房的行为不构成违约。二、反诉被告以反诉原告逾期交房超过90日，并解除双方签订的《商品房买卖合同》，不符合合同约定和法律规定。《商品房买卖合同》第十三条2、…（2)、逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的中国人民银行同期贷款利率向买受人支付违约金（违约金总额不超过全部已付款的15%）。合同约定逾期交房超过90日的，反诉被告才能解除《商品房买卖合同》。合同约定2020年3月31日交付房屋。但由于2020年1月我国突发新冠肺炎疫情。为控制疫情贵州省自2020年1月24日20：00启动突发公共卫生事件一级响应。导致反诉原告工程工期及交房相关工作等延误。对于交房延误（反诉原告认为可延期三个月，具体延期时间请人民法院认定）属于法律规定的不可抗力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定。因此，反诉原告的交房时间应顺延三个月，即2020年6月30日前交付。至反诉被告2020年8月20日送达反诉原告解除合同通知书之日没有超过合同约定的90日。即反诉被告以反诉原告逾期交房超过90日主张解除合同不符合《商品房买卖合同》第十三条的约定和《中华人民共和国合同法》第117条的规定。三、根据合同约定反诉被告的《商品房买卖合同》解除权已消灭。如果人民法院认定反诉原告的前述第二条延期交房理由的不成立的。则根据《商品房买卖合同》第十三条2、2“买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条款第（2）约定要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已支付房价款的15%”之约定。反诉被告也应当在反诉原告逾期交房超过90日后的15日内行使合同解除权，即反诉被告的合同解除在2020年7月15日后消灭。反诉被告于2020年8月20日书面通知反诉原告解除《商品房买卖合同》超出双方约定的解除期限，该解除合同行为无效。综上所述，反诉原告不存违约行为，反诉被告主张双方的《商品房买卖合同》于2020年8月20日解除不符合法律规定和合同约定。请求人民法院依法驳回反诉被告的全部诉讼请求，并支持反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告在位于贵定县项目，原告购买被告正在修建的贵定县蓝城桃李春风第X号楼X层X号房或桃X里5-X独栋别墅，于2018年6月10日、6月30日，两次向被告交纳首付款705700元和维修基金2883.20元，双方于2018年8月1日，签订了《商品房买卖合同》（编号：201800XXXX），合同房屋总价款为2345700元，建筑面积144.16平方米，付款方式为首期房款加按揭方式，原告交纳首付款后，余款1640000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日7日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知7日前往指定地点办理贷款手续等。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定交付商品房，逾期超过90日，买受人有权退房。出卖人收到退房通知起30日退还全部已付款，并按买受人已付款的中国银行同期贷款利率向买受人支付违约金（总额不超过全部已付款15%）。合同签订后的同时，双方又签订了《补充协议》，补充协议第一条2.2条约定：“……。无论何种原因，如买售人未获准银行贷款或全部银行贷款，则买售人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清全部剩余房款，否则出卖人有权解释合同，……等”。第二条1.2条约定“买受人未付清本合同约定之全部应付款、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或由银行按揭（月供）欠款等或买受人由其他违反合同义务的行为，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止”。因银行按揭贷款尚未办理，此后，原告也未按补充协议将房款交齐，被告也未按时交付房。2020年8月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到后，于2020年8月26日向原告发送《回复函》。2020年9月21日，原告以逾期交房且合同已经解除为由，向本院提出如前诉讼请求。 上述事实，有原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、收款收据三份、邮件交寄单及物流查询单，被告提交的商品房买卖合同、解除合同通知书、回复函、商品房预售合同登记备案表及双方当事人陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查，该证据均能证实本案的基本事实，本院应予采信。 本院认为，（以本诉当事人的称谓为叙）2018年8月1日，原告向被告交纳首付款后，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人应自觉遵守并受其约束。合同签订后，被告积极为原告为理房屋按揭手续，因银行政策因素的影响，银行按揭贷款至今未办妥，原告也没有按照约定将房屋价款全部交付给被告。此后，因原告未交齐房款，被告也没有通知原告办理交房手续。2020年8月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告行使合同解除权，不符合《商品房买卖合同》第十三条2、2条的约定，原告提出解除合同的条件不成就。且原告起诉后，被告提出反诉，请求确认原告的《解除合同通知书》无效，被告之主张是在法定期限内提出，符合法律规定。综上，原告之请求无事实依据和法律依据，所提出的解除合同通知书未发生法律效力，被告主张有理，其诉请本院应予支持。故双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）汤英杰与被告（反诉原告）贵州花海水乡置业有限公司于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：201800XXXX）继续履行； 二、驳回原告汤英杰全部诉讼请求。 本诉案件受理费5813元，反诉案件受理费25元，财产保全费4433元，共计10271元，由原告汤英杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  罗福江 审 判 员  庭容舫 人民陪审员  陈光翔 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  杨文宇