湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初330号原告：某某银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：文某某。委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1974年3月21日出生，住长沙市芙蓉区，系该行员工。委托诉讼代理人：周园，湖南崇民律师事务所律师。被告：谢某，男，汉族，1977年12月19日出生，住湖南省宁乡县。被告：长沙某某房地产开发（集团）有限公司，住所地长沙市岳麓区学士街道。法定代表人：向某某。委托诉讼代理人：曾宇扬，男，汉族，1988年4月10日出生，住湖南省津市，系该公司员工。原告某某银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）与被告谢某、长沙某某房地产开发（集团）有限公司（以下简称某某房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖南省分行的委托诉讼代理人周园、某某房地产公司的委托诉讼代理人曾宇扬到庭参加诉讼。被告谢某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行湖南省分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行湖南省分行与谢某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、谢某偿还建行湖南省分行借款本金3339904.43元，利息、罚息15262.70元（利息与罚息暂计至2020年10月16日，之后的利息、罚息自2020年10月17日计算至本息还清之日止）；3、谢某承担建行湖南省分行为实现债权所发生的律师代理费150983元；4、确认建行湖南省分行对谢某位于长沙市岳麓区××路××号××十里××栋××房屋处置款在谢某的债务范围内享有优先受偿权；5、某某房地产公司对谢某的上述债务承担连带担保责任。事实和理由：2019年2月15日，建行湖南省分行与谢某订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行湖南省分行向谢某提供借款3500000元，借款期限自2019年2月22日至2039年2月22日止。如谢某未按借款合同约定归还借款本息或支付相关费用，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布借款立即到期并要求谢某归还全部借款本息及相关费用，且建行湖南省分行为实现债权所实际发生的全部费用均由谢某承担。谢某向建行湖南省分行提供其名下位于长沙市岳麓区××路××号××十里××栋××作为抵押。某某房地产公司与建行湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定某某房地产公司对谢某的债务承担连带保证责任。建行湖南省分行按照约定向谢某发放了3500000元贷款后，谢某未按期履行还款义务。谢某未答辩。某某房地产公司辩称：对建行湖南省分行起诉的事实表示认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明以下事实：2016年5月31日，某某房地产公司与建行湖南省分行订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定：1、某某房地产公司为因购置坐落于长沙市岳麓区××路××号××十里项目所属之住房或商业用房而与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带保证责任，最高限额为420000000元整；2、保证范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项（包括但不限于手续费、杂费等）、实现债权与担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费等）；3、某某房地产公司提供的保证为连带责任保证;4、保证期间自建行湖南省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止;5、无论建行湖南省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用金等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否有债务人自己所提供、建行湖南省分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下全部或部分债务，某某房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行湖南省分行均可直接要求某某房地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，某某房地产公司不提出任何异议。合同还对其他事项进行了约定。2019年2月15日，谢某与建行湖南省分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、谢某向建行湖南省分行借款3500000元用于购买长沙市岳麓区××路××号××十里××栋××号房，借款期限为240个月，自2019年2月22日至2039年2月22日止；2、借款利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若谢某逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、建行湖南省分行将借款本金一次性划入谢某指定的长沙某某房地产开发（集团）有限公司的账户，谢某采用等额本息还款方法；5、谢某提供其名下位于长沙市岳麓区××路××号××十里××栋××房作为担保；6、如谢某不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与谢某的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求谢某立即清偿借款本息及相关费用，建行湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由谢某承担。合同还对其他事项进行了约定。2019年2月22日，建行湖南省分行将3500000元借款本金汇入谢某指定的长沙某某房地产开发（集团）有限公司账户内。2019年3月7日，建行湖南省分行与谢某对谢某的抵押财产办理了抵押预告登记。借款本金发放后，谢某未履行按月足额还本付息的义务，截至2020年10月16日，谢某已拖欠到期应还借款本金8467.85元、利息15262.70元，另有3331436.58元借款本金尚未到期。另查明，建行湖南省分行与湖南崇民律师事务所订立了一份《个人类不良贷款司法催收合作协议》，委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付律师代理费150983元。本院认为：建行湖南省分行与谢某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与某某房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。建行湖南省分行已按约向谢某履行了发放了借款本金3500000元的义务，但谢某未按照合同约定的还款方式履行还款义务，违反了合同“按月足额还本付息”的约定，建行湖南省分行有权行使解除权，故建行湖南省分行起诉请求解除其与谢某订立《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，谢某应继续向建行湖南省分行偿还剩余借款本息，建行湖南省分行起诉谢某偿还截至2020年10月16日的借款本金3339904.43元、利息15262.70元的诉讼请求合法，本院予以支持。之后的利息以借款本金3339904.43元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年10月17日起计算至实际清偿之日止。建行湖南省分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了150983元律师代理费，建行湖南省分行求偿律师费符合合同约定，但考虑到新冠疫情因素，本院酌情按起诉时欠款金额的4%支持律师代理费134206元。因谢某提供抵押的位于长沙市岳麓区××路××号××十里××栋××房为其贷款提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，故建行湖南省分行对谢某提供的抵押房屋尚未享有抵押权，其无权主张该房屋处置后所得价款的优先受偿权。某某房地产公司未提交证据证明已将抵押房产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误并收执，应当承担举证不利的后果，故某某房地产公司应当对谢某的上述债务承担连带清偿责任。某某房地产公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定对实现债权的律师费承担连带清偿责任，故某某房地产公司应当对建行省分行为实现债权的律师费承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除某某银行股份有限公司与谢某订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、谢某向某某银行股份有限公司湖南省分行偿还截至2020年10月16日的借款本金3339904.43元、利息15262.70元，之后的利息以借款本金3339904.43元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年10月17日起计算至实际清偿之日止；三、谢某向某某银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费134206元；以上第二、三项金钱给付义务，谢某应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、长沙某某房地产开发（集团）有限公司对谢某的上述债务承担连带清偿责任；五、长沙某某房地产开发（集团）有限公司承担保证责任后，有权向谢某追偿；六、驳回某某银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。本案受理费34849元，因适用简易程序，减半收取17424.50元，保全费5000元，共计22424.5元，由某某银行股份有限公司湖南省分行负担109.50元，谢某、长沙某某房地产开发（集团）有限公司共同负担22315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何平二〇二一年一月二十五日法官助理叶倩书记员颜滔