山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3937号上诉人（原审被告）：李学英，女，1981年12月30日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：枣庄市中安物业管理有限责任公司,住所地山东省枣庄市市中区青檀北路152号，统一社会信用代码913704007262175402。法定代表人：李健，经理。委托诉讼代理人：张峰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。上诉人李学英因与被上诉人枣庄市中安物业管理有限责任公司（以下简称中安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李学英上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初6165号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由中安物业公司承担。事实和理由：1.中安鸣翠苑小区的物业管理服务不合格，物业没有尽到义务，提供的物业服务质量较差。综合管理服务、房屋、公用设施、设备维护与管理服务、协助公共秩序维护服务、保洁服务和绿化服务明显达不到《枣庄市住宅物业服务登记标准》规定的三星级标准，甚至有些方面连一星级标准都达不到，引起广大业主强烈愤慨，业主多次上访，上访事件频发，本地媒体对此相继进行了详细报道，但中安物业公司至今仍未整改。该证据李学英在一审中也予以提交。故依据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，故一审法院认定事实错误，基于中安物业公司所提供的不合格的物业服务，李学英不应支付任何费用。2.中安物业公司所主张的物业服务费用过高，现中安物业公司所称其提供的是二星级物业服务，但其参考的是三星级物业服务的收费标准。实际上，中安物业公司提供的物业服务不合格，根本达不到星级标准，且中安物业公司也未提供任何证据证明其已提供合格的物业服务，故中安物业公司要求按照0.85元/m*/月收费过高。3.李学英没有收到中安物业公司所发送的催缴通知。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。第九条规定：物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。根据上述规定，中安物业公司应提交其在起诉前已向李学英进行书面催交涉案物业费的证据，但中安物业公司提交的照片不能证明李学英已经实际收到中安物业公司的催缴通知并知晓物业费的计算方式，故中安物业公司主张物业费不符合催缴程序，请求二审法院依法查明。中安物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点为李学英应当缴纳的物业费，根据一审查明的双方存在合法有效的物业服务合同的事实，可以认定中安物业公司提供了合同约定的物业服务，李学英应当按照合同约定支付约定的物业费用，中安物业公司所收取的物业费未超出政府规定的标准，符合合同约定的服务内容，因此中安物业公司按约履行了合同义务，一审判决认定该项事实正确。2.李学英应当支付约定的物业费，虽然一审中李学英提交了部分其主张中安物业公司未按约定提供物业服务的照片和理由，但不足以构成中安物业公司根本违约的事实，中安物业公司已经按照合同约定尽己所能的提供相应物业服务，李学英所称的服务不达标的证据不具有代表性和客观性，涉案小区绝大部分业主足额的缴纳物业费，也证明了中安物业公司提供服务的合规合约性，李学英以不存在的事实和理由拒付物业费，不仅违约也损害了其他业主的共同利益，不能成为拒付物业费的理由。3.李学英以合同法第66条规定提出不应支付物业费不能成立，双方的物业合同明确约定，中安物业公司提供物业服务后，李学英应当支付物业费，不存在该条中关于履行不明李学英具有同时履行抗辩权的情形。4.有关李学英主张的广告费用，在一审判决中已经予以了释明，即与本案不是同一法律关系，李学英可另行主张，因此该项不在二审审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中安物业公司向一审法院起诉请求：1.判决李学英支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费3401.8元及违约金；2.判决李学英支付该案诉讼费用。一审法院认定事实：中安物业公司(甲方)与李学英(乙方)签订了《中安·鸣翠苑上房协议》一份，合同约定：甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人；由中安物业公司按照山东省住宅物业服务收费管理二级标准向中安·鸣翠苑全体业主提供服务；委托管理期限为2014年8月1日起至2017年7月30日止，合同期满如无异议，本合同自动顺延；物业管理服务费用为：住宅0.5元/平方米/月，电梯费4-6楼0.35元/平方米/月.业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。李学英系中安鸣翠苑小区3号楼东1单元402室业主，诉状中的“中安道南里小区3号楼一单元402室”系中安物业公司笔误。该房屋面积111.17平方米。自2017年1月至2019年12月，李学英拖欠物业管理服务费3401.8元，至今未交。中安物业公司分别于2019年4月、2020年4月以张贴通知形式向李学英催收物业费。一审法院认为，中安物业公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，中安物业公司与李学英签订的《中安·鸣翠苑上房协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对中安物业公司、李学英具有法律约束力，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。李学英辩称上房协议是与开发商签订而不是与物业公司签订，没有摁手印不予认可的辩解意见，该院不予支持。中安物业公司、李学英应当按照合同约定全面履行各自的义务。中安物业公司依据合同约定为小区提供了基本的物业服务，有权向业主收取物业费。李学英作为业主接受了物业服务，应按照物业服务合同约定，按时、足额交纳相应物业服务费用。李学英自2017年1月1日起至2019年12月31日拖欠中安物业公司物业费3401.8元(物业费111.17平方米×0.85元/平方米/月×36个月)，依据《中安·鸣翠苑上房协议》中约定的物业服务收费标准，中安物业公司有权要求李学英支付物业服务费3401.8元。关于违约金，结合李学英提供的中安物业公司服务不到位的证据，能够证明中安物业公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵履行的行为，应当承担相应的违约责任，但李学英提供的证据不足以证明物业管理在收费周期内长期存在上述问题。同时，即使中安物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，李学英以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据。因中安物业公司也存在违约行为，故其要求李学英承担违约金没有依据，对此该院不予支持。关于庭后李学英提出的小区广告收益问题，该院认为，李学英可另案主张权利。中安物业公司和业主系服务和被服务的关系，在一个小区朝夕相处，相互之间存在一些矛盾和误解，在所难免。中安物业公司要树立服务理念，深刻查找和改进自身存在的问题，严格按照物业服务合同标准履行，不断提高物业服务质量和水平，与业主做好沟通，让广大业主满意。广大业主也要从小区大局出发，理解和支持好中安中安物业公司的工作，主动交纳物业费，积极为小区的物业发展建言献策，法庭希望中安物业公司和广大业主本着互谅互让、诚实守信的原则，共同建设好维护好美丽和谐的家园。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告李学英于本判决生效后十日内支付原告枣庄市中安物业管理有限责任公司2017年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费3401.8元；二、驳回原告枣庄市中安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李学英负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中安物业公司与李学英签订的《中安·鸣翠苑上房协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。协议签订后，李学英入住中安·鸣翠苑小区3号楼东1单元402室，中安物业公司依据协议约定为中安·鸣翠苑小区提供了基本的物业服务，双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系。中安物业公司有权向业主收取物业公共服务费。因李学英入住该小区并作为业主接受了物业服务，其应按时履行缴纳物业公共服务费的义务。原审法院判决李学英给付中安物业公司物业公共服务费，符合法律规定。中安物业公司提供的物业服务虽然存在瑕疵履行的行为，但尚未构成根本违约，李学英以此为由拒付物业费的理由不能成立，本院不予支持。李学英主张物业服务费用过高和物业费未履行催缴程序的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李学英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李学英负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二一年一月十二日书记员  赵 丽