西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初5289号 原告：西安市未央区XX街道蔡XX社。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码。法定代表人：易志发，董事长。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾晨，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：北京江鹏投资管理有限公司。住所地：北京市东城区。统一社会信用代码。法定代表人：赵武跃，公司总经理。委托诉讼代理人：李小东，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊兴，系公司员工，住该公司。被告：华燊（北京）科技有限公司。住所地：北京市东城区。统一社会信用代码。法定代表人：赵武跃，公司总经理。委托诉讼代理人：李小东，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张傲，系公司员工，住该公司。原告西安市未央区XX街道蔡XX社（以下简称蔡家经济合作社）与被告北京江鹏投资管理有限公司（以下简称江鹏公司）、华燊（北京）科技有限公司（以下简称华燊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡家经济合作社的法定代表人易志发及其委托诉讼代理人勾晓强、勾晨，被告江鹏公司、华燊公司的共同委托诉讼代理人李小东，被告华燊公司的委托诉讼代理人张傲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡家经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付拖欠原告2020年3月8日至2020年9月7日的商业经济发展用房租金502.56万元及滞纳金59804.64元（以拖欠本期应付房屋租金502.56万元为基准，按照所欠租金以每日1.7‰的滞纳金计算标准，暂从2020年3月19日起计算至2020年3月25日，随后产生的滞纳金仍应支付至租金付清之日止）；2、判令二被告共同支付拖欠原告应于2020年3月8日之前补齐交清的房屋押金200万元及违约金57800元（以拖欠房屋押金200万元为基准，按照应付押金以每日1.7‰的违约金支付标准，暂从2020年3月9日起计算至2020年3月25日，随后产生的违约金仍应支付至押金付清为止）；3、本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由： 2019年12月30日，其合作社作为出租方与被告江鹏公司、华燊公司作为承租方签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限自2019年3月8日至2039年3月7日，租赁期限为20年；两被告应于2020年3月8日之前支付2020年3月8日至2020年9月7日期间的房屋半年期房屋租金502.56万元，但是两被告违反合同约定未按期支付租金及押金。根据合同约定，两被告拖欠房屋租金金额为502.56万元、房屋租赁押金200万元。2020年3月16日，其合作社的工作人员前往两被告在西安市的营业场所即案涉租赁商铺三层，当面送达了“关于受新冠病毒疫情影响减免房租的申请书的复函”，两被告的工作人员亦签收了复函，同时其合作社于2020年3月16日、17日通过中国邮政特快专递向两被告的住所地及位于西安的营业场所分别邮寄了“关于受新冠病毒疫情影响减免房租的申请书的复函”，两被告亦签收了快递，上述行为的目的均在于督促两被告及时支付房屋租金及押金，但两被告仍未履行支付租金及押金的义务。案涉房屋租赁合同的签订及履行涉及其合作社1047位股民的生活保障，期间，其合作社三家股民的最低生活保障及12位股民的残疾人生活补贴均已被国家取消，两被告故意拖欠房屋租金的行为造成了其合作社股民的生活更加困难、甚至入不敷出。两被告拒不支付租金及押金的行为严重违反了合同的约定，属于根本违约且明显恶意，为了维护其合作社及1047位股民的合法权益，特诉至法院，请求如前所述。被告江鹏公司、华燊公司共同辩称，原告诉请主张两被告支付拖欠房屋租金502.56万元及滞纳金59804.64元、押金200万元及滞纳金57800元，与案涉租赁合同的履行实际不符，无法成立，依法应予驳回。第一，本案的实际情况为原告未按照合同约定的20940㎡交付全部租赁面积，两被告多次函告无果，已逾一年未予解决，且不予退还两被告超出约定租赁面积已支付的租金，同时，因前述原因，导致两被告无法形成本季应付租金的确切金额，两被告依法行使合同抗辩权，并要求原告立即解决交付租赁面积不足的问题，因此，两被告在案涉租赁合同的履行过程中，不存在租、押金欠付的事实及违约行为；第二、根据法律规定，原告在已构成合同先履行义务违约的情况下，两被告享有依法拒绝履行请求的履行抗辩权。综上，原告的诉请缺乏事实依据及相关证据支持，应予驳回，同时，因原告自身履行合同违约在先，两被告享有保留行使要求原告立即返还超额收取租金并承担相应违约责任的权利。另外，今年年初出现的新冠疫情，符合案涉租赁合同履行中法定不可抗力的构成要件，两被告在致函原告要求解决面积问题时，依据国家的相关规定，提出相应合同2020年2月、3月、4月受疫情影响减免租金的申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月30日，原告蔡家经济合作社（出租方、甲方）与被告江鹏公司、华燊公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于西安市未央区XX城XX路与XX城XX路XX号、XX号、XX号XX楼商业1至3层建筑面积20940平方米的蔡家村商业经济发展用房；租赁房屋系西安市未央区XX街道蔡XX村改造项目，系原村民通过安置房产权置换取得的商业经济发展用房，甲方取得对租赁房屋经营、整体出租的权益；甲方同意在租赁期内，乙方对租赁房屋享有排他、独占的商业经营权利，乙方有权决定自行使用租赁房屋进行商业经营，或分割后转租给第三方进行商业经营，并有权对外招租、确定次承租经营者及对次承租经营者进行管理，有权自行决定转租租金标准；同时，乙方不得将15号、16号、17号楼分别单独出租。对于租赁房屋的面积、租期、租金及押金的约定：房屋租赁面积按建筑面积计算租金，租赁房屋20940平方米实行整体出租，一至三层统一计算租金；租赁期限为20年，自2019年3月8日至2039年3月7日，其中装修免租期为6个月，月租金起付标准为40元/平方米/月（该租金不含任何税费，系甲方净得）；每6个月支付一次，第一年至第五年为40元/平方米/月，届时6个月租金为5025600元，第六年至第十年递增10%，届时6个月租金为5528160元；第十一年至第十五年递增10%，届时6个月租金为6080976元；第十六年至第二十年递增15%届时6个月租金为6993122.4元。第一期租金自装修期满即2019年9月8日开始支付2019年9月8日至2020年3月7日房租；第二期租金自2020年3月8日开始支付自2020年3月8日至2020年9月7日房租，以后依次类推。甲乙双方签订正式《房屋租赁合同》后乙方应向甲方支付租房押金500万元，租赁关系终止时，甲方收取的押金冲抵第二十年最后支付其部分租金，届时租金不足部分乙方另行补交甲方1993122.4元。本着互利共赢的原则，考虑到乙方前期经营需大量投资问题，甲方可作出让步：第一年（即2019年9月20日）前缴纳甲方押金300万元，第二年（2020年3月8日）前补齐交清甲方押金200万元（若乙方未能在2020年3月8日以前补齐交清押金200万元，每延付一天，则须向甲方支付应付押金1.7‰/日的违约金，直至付清为止）。每期租金的支付需在付款日前10天内转入甲方提供的银行账户。关于违约责任，双方约定：乙方必须按期向甲方支付租金，延期支付租金不得超过10天，若超过10天乙方应支付所欠租金每天1.7‰的滞纳金。同时查明，2019年1月14日，被告江鹏公司支付原告投标诚意金10万元；2019年1月25日，被告江鹏公司支付原告房屋租金4925600元。2019年9月30日、2019年10月8日，被告华燊公司支付原告房租押金200万元、100万元。因两被告未支付2020年上半年房屋租金，原告遂于2020年4月3日诉至本院。2020年4月10日，被告华燊公司向原告支付200万元，自行附言世茂都房屋押金；2020年8月30日，被告华燊公司向原告支付571200元，自行附言面积无争议村民租金；2020年8月28日，被告华燊公司支付原告400万元，自行附言20.3.8-20.9.7房租。审理中，两被告申请对其与原告签订的《房屋租赁合同》中约定的位于西安市未央区XX城XX路世茂都15、16、17裙楼商业1-3层租赁房屋的实际交付建筑面积进行司法鉴定，本院组织双方当事人进行质证，并于2020年6月30日前往案涉租赁房屋所在地进行现场勘验，后经西安市中级人民法院委托西安科信房地产测量有限责任公司针对鉴定事项进行测量，因两被告作为申请方未能给出具体的测量范围，亦未缴纳测量费，西安科信房地产测量有限责任公司按照规定将该案委托资料退回，西安市中级人民法院遂退卷。原告认为根据鉴定机构的退卷情况系因两被告不确定鉴定具体内容及未交费，可见两被告的鉴定申请系恶意为之，并且其合作社一直认为本案无需鉴定，案涉租赁房屋的建筑面积已经房管局作出了实测报告，案涉租赁房屋的建筑面积为23766.51平方米，且两被告在西安的负责人刘某某于2019年2月18日已签字确认收到15、16、17号楼的建筑实测分户明细表，况且其合作社与两被告签订合同的时间系2019年12月30日，表明两被告对于案涉房屋的建筑面积大于案涉合同约定面积的事实是知晓且对合同约定是无任何歧义的，这一点与2019年3月8日的会议纪要亦不矛盾。两被告认为其方申请司法鉴定的过程中，走访了西安市不动产登记局，了解到原告方当庭举证的实测报告已超过有效期，登记局正在进行复测，最终的复测结果才能作为案涉租赁房屋最终面积的依据，鉴于该实际情况，其方及时与鉴定机构及有关部门进行了协调，鉴定机构表示需等待复测结论出具后，方能依据公摊系数结合鉴定产生实际的租赁面积，因此其方并非故意不交纳鉴定费。2020年8月20日，原告申请对两被告名下的银行账户存款500万元进行冻结，并提供被告华燊公司的银行账号相关信息，2020年9月16日缴纳保全费5000元并提供中国人民财产保险股份有限公司作出的诉讼保全责任保险保函，经审查，本院于2020年9月22日作出民事裁定书：“冻结被申请人北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司名下共计500万元的银行存款。”庭审中，原告提交西经城改办发【2007】9号文件、蔡家股份经济合作社股民名单、《房屋租赁合同》、建筑物实测分户明细表、资料移交清单，证明其合作社1047位股民系因西安市未央区XX街道蔡XX村改造项目通过拆迁安置取得人均20平方米的经济发展用房，坐落位置为西安市未央区XX城XX路与凤城北路交汇处世茂都15、16、17号楼裙楼商业1至3层，其合作社仅享有对上述房屋统一经营、整体出租的权利，房屋租赁合同中对租赁房屋的建筑面积、租赁期限、租金标准、租押金缴纳、违约责任等均作出了明确约定，且其合作社与两被告协商合同事宜的过程中，双方均对合同约定面积的得来完全知晓，即其合作社股民1047位，每位股民享有的经济发展用房面积为20平方米，即得出合同中约定的房屋租赁面积20940平方米，并且根据建筑物实测分户明细表显示，案涉租赁房屋的实测建筑面积为23766.51平方米，实际已经超出了合同约定的建筑面积，同时，2019年2月18日，其合作社、拆迁安置方、两被告均到场完成了案涉租赁房屋的交付，至此其合作社已经履行了作为出租方的交付案涉租赁房屋的义务，而两被告在明知房屋面积无差异的情况下，以此为由拒不按照合同约定支付房屋租、押金的义务，并且利用司法鉴定程序恶意拖延诉讼期限，两被告的行为已经达到了根本违约的程度，致使合同目的无法实现，因此应当支持其合作社的全部诉讼请求；两被告对证据材料的真实性认可，证明目的均不认可，认为原告作为案涉租赁房屋的出租方不应因人员构成的性质而排除法定的出租人义务，其方经过多次复核测算，均显示案涉15、16、17三栋楼商业部分已交付面积为17677.53平方米，并且2019年3月6日的四方会议纪要能够清晰的显示案涉租赁房屋面积交付不足的事实。两被告提交2019年3月6日的会议纪要，证明当日的会议主题即为关于蔡家村村民经济发展用房实测面积提出异议的专题会议，参会方有原告、两被告、世贸集团、世融集团，后经四方研究决定由世茂集团技术部对15、16、17号楼经济发展用房实测面积进行复核，3月15日前给予回复，可见原告交付的案涉租赁房屋面积不足合同约定建筑面积，两被告在无法确定应付实缴租金金额的情况下，拥有法定的合同履行抗辩权，并在阻碍情形解决后，才具备支付房屋租、押金的履行基础及计付条件；原告对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为该会议纪要说明对实测面积提出异议进行讨论，如存在差异多退少补，并未说明面积即存在差异，况且双方最终签订合同的时间为2019年12月30日，充分说明两被告对已交付的房屋面积无异议，且两被告支付房屋租金不受复核面积的影响。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。本院认为，原告蔡家经济合作社与被告江鹏公司、华燊公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告在取得经济发展用房后，即会同拆迁安置方、承租方同时到场履行了案涉租赁房屋的交付，故原告已按照合同约定履行了义务。两被告以实际租赁面积小于合同约定面积为由拒付租金，但未向本院提交证据材料证明该事实，故对该辩称意见本院不予采信。原告主张被告支付房屋押金及租金，于法有据，应予支持。房屋租赁合同中出现的滞纳金表述实为违约金，原告主张被告按照日1.7‰支付违约金，该标准明显过高，本院综合被告的违约情形、原告的实际损失等因素，酌情调整违约金计算标准为年24％。原告主张被告已支付的款项应当按照法律规定先行抵扣违约金，再行计算应支付的押金及租金，最高人民法院关于适用《中华人民共和国若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”原告主张的违约金并不属于实现债权的有关费用及利息，故原告的该主张不符合法律规定，本院不予支持。原告主张被告支付因延迟支付押金产生的违约金，有事实及法律依据，应予支持，被告应以200万元为基数自2020年3月9日起按照年息24%计算至2020年4月10日止。合同约定两被告应于付款日前10天支付租金，现原告主张自2019年3月19日开始计算违约金，与合同约定不悖，本院予以支持。两被告于2020年8月10日支付的571200元、2020年8月28日支付的400万元，应为房屋租金，故违约金应以5025600元为基数自2020年3月19日起按照年息24%计算至2020年8月10日止，自2020年8月11日起以4454400元为基数按照年息24%计算至2020年8月28日止，自2020年8月29日起以454400元为基数按照年息24%计算至两被告实际付清房屋租金之日止。且两被告还应支付原告房屋租金454400元。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安市未央区XX街道蔡XX社房屋租金（2020年3月8日至2020年9月7日租期）454400元；二、被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安市未央区XX街道蔡XX社房屋押金的违约金（以200万元为基数自2020年3月9日起按照年息24%计算至2020年4月10日止）；三、被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安市未央区XX街道蔡XX社房屋租金的违约金（以5025600元为基数自2020年3月19日起按照年息24%计算至2020年8月13日止；以4454400元为基数按照年息24%计算至2020年8月28日止；以454400元为基数自2020年8月29日起按照年息24%计算至两被告实际付清房屋租金之日止）；四、驳回原告西安市未央区XX街道蔡XX社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61802元（原告已预交），由被告北京江鹏投资管理有限公司、华燊（北京）科技有限公司负担，并于本判决确定付款之日一并支付原告西安市未央区XX街道蔡XX社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  （此页无正文）    审  判  长     李  想审  判  员     唐楠楠人民陪审员     杨金翠   二〇二一年一月十八日 书  记  员     田晓艳     1