贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终132号上诉人（一审原告）：杨振坤，男，1971年3月12日出生，侗族，住贵州省天柱县。上诉人（一审原告）：段爱华，女，1977年12月2日出生，汉族，住贵州省天柱县。被上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，住所地贵州省黎平县德凤镇五开南路侗族风情园。法定代表人：叶秀，任该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。上诉人杨振坤、段爱华因与被上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨振坤、段爱华上诉请求：一、撤销贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初1555号民事判决第五项，依法改判鸿邺房地产公司退还多收取购房款21191.42元；二、本案一、二审诉讼费用由鸿邺房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司就面积差异处理达成补充协议并履行完毕系认定事实不清，适用法律错误。首先，2017年7月1日，鸿邺房地产公司公告形式通知杨振坤、段爱华务必在2017年7月1日至2017年7月30日办理不动产权证，2017年7月26日，杨振坤、段爱华在提交材料时被告知其购买房屋实测面积85.21平方米，合同建筑面积75.79平方米，应补购房款27831.53元，否则将根据公告及通知不办理房产证。为此，杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司发生争辩。最后，双方达成一致意见，先由杨振坤、段爱华交纳该费用，待到证件办下来之后再行处理。因此，杨振坤、段爱华在财务销售结算单中签字的行为不能视为双方达成新的协议，杨振坤、段爱华缴纳购房补交款是迫于无奈，不能视为履行结算单中所谓的约定。其次，《侗族风情园财务销售结算单》从性质上来讲，并不属于协议的内容，仅是对财务数据统计的确定，缺乏合同要约及承诺要件，因此一审法院适用法律错误。二、鸿邺房地产公司未提供测绘报告，即多收杨振坤、段爱华的购房款无事实和法律依据。多年来，鸿邺房地产公司并未向杨振坤、段爱华提供测绘报告，至今实际建筑面积数量不清，鸿邺房地产公司多收9.53平方米无事实和法律依据。一审法院在未审查案涉房屋实际面积情况下，就认定实际面积85.32平方米，并无事实依据。三、即使鸿邺房地产公司在《侗族风情园财务销售结算单》中记载的建筑面积真实，由于杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司签订的《商品房买卖合同》并未约定面积差异的处理，根据相关的司法解释，涉案房屋超出3%的面积应该由鸿邺房地产公司承担，其无权向杨振坤、段爱华收取该部分购房款。综上，一审法院判决不支持鸿邺房地产公司退还杨振坤、段爱华多收取购房款系事实认定不清，适用法律错误，应予以纠正。请二审法院支持杨振坤、段爱华的上诉请求，维护杨振坤、段爱华的合法权益。鸿邺房地产公司书面答辩称，一审认定事实基本清楚，判决正确，杨振坤、段爱华的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。杨振坤、段爱华向一审法院起诉请求：1、鸿邺房地产公司向杨振坤、段爱华支付逾期交付商品房转移登记相关文书的逾期违约金41643.82元（暂计算至2020年7月19日），2020年7月19日起至鸿邺房地产公司交付商品房转移登记相关文书之日的逾期违约金以购房款按221337元为基数按年利率6.175%计算；2、鸿邺房地产公司返还杨振坤、段爱华专项维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用共计9038.06元；3、鸿邺房地产公司返还杨振坤、段爱华多支付的购房款21191.42元。上述请求款项合计为71873.3元；4、本案诉讼费用由鸿邺房地产公司承担。在庭审过程中，杨振坤、段爱华增加诉讼请求：请求鸿邺房地产公司负责向杨振坤、段爱华提供办理商品房产权转移登记有关文书。一审法院认定事实：杨振坤、段爱华于2013年6月4日与鸿邺房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨振坤、段爱华购买鸿邺房地产公司开发建设的位于黎平县。合同约定商品房建筑面积为75.79平方米，套内建筑面积63.53平方米，按套内建筑面积计算，单价3484元每平方米，房屋总价221337元。合同第十九条第一款预告登记约定：（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3、5项，买受人提交下列资料中的第2、4、5项。1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十三条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。第十四条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有……2、按套（单元）计价的……4、双方自行约定：（1）该套房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按本合同约定单价乘以产权登记面积据实结算房价款，多退少补。合同签订后，杨振坤、段爱华按合同约定于2014年1月20日付清了全部购房款，于2013年6月4日向鸿邺房地产公司交付了契税2213元、维修基金4427、印花税111元、工本费和登记费300元，共计6851元，但鸿邺房地产公司至今未将维修基金等交到有关单位。鸿邺房地产公司于2017年3月已取得商品房所有权初始登记，并在小区内张贴公告。2017年7月26日，杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司签订了一份《协议》，该协议主要内容是对鸿邺房地产公司逾期交付商品房转移登记的有关文书逾期违约金的约定，协议第2条：自2016年10月22日起至甲方实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，如果甲方逾期交付商品房转移登记的有关文书时间在一年以上，款项的计算标准按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款。第3条：甲方应在2018年6月30日前向乙方一次性付清款项。第4条：如果到2018年6月30日止，甲方仍未将商品房转移登记的有关文书交付乙方，则自2018年7月1日起每半年计算一次，计算方法仍按上述第2条约定的计算标准即按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款执行。第5条：乙方不能再就甲方未将商品房转移登记的有关文书按时交付乙方的有关事实主张其他的任何权利。2018年6月28日，鸿邺房地产公司出具了一份“延期办证赔偿结算说明”，内容为：“段爱华于2013年6月4日购买11-1-1-8号房屋一套，由于办证延期，需按延期办证协议第二条赔偿违约金。开始赔偿时间为2016年10月22日，截止时间为交付商品房转移登记相关文书（2018年6月30日），总逾期616天。按协议第2条的赔付方式应支付违约金大写：贰万叁仟零陆拾陆点叁元（￥：23066.3元）。计算方式：0.0617除以365天×房子总价（221337.00元）×违约天数（616天）＝23066.3元。贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司（盖公司公章）2018年6月28日。”一审法院另查明，2017年7月26日，鸿邺房地产公司出具了一份【侗族风情园】房屋销售结算单，注明合同建筑面积75.79㎡，实测建筑面积85.32㎡，应补购房款27831.53元，应补代收款2187.06元，合计应补款30018.59元，该结算单有段爱华签名并摁手印，杨振坤、段爱华于当时已将应补款项30018.59元交给鸿邺房地产公司，鸿邺房地产公司出具收据一张给杨振坤、段爱华。一审法院认为：杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均做了明确约定。根据合同第十九条第三款转移登记约定，鸿邺房地产公司未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给杨振坤、段爱华，鸿邺房地产公司的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，因杨振坤、段爱华与鸿邺房地产公司于2017年7月26日签订了一份《协议》及2018年6月28日鸿邺房地产公司出具的“延期办证赔偿结算说明”产生了诉讼时效中断的效力，故本案中杨振坤、段爱华对违约金的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效期间。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，2017年7月26日双方签订的《协议》已对逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计算标准作出了明确的约定，系双方对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，予以支持。因此，鸿邺房地产公司因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向杨振坤、段爱华承担的违约金计算为：221337元×6.175%÷365天×1366天（时间从双方签订的《协议》约定的赔偿时间即2016年10月22日计算至原告向本院请求的时间节点2020年7月19日，共计1366天）=51150.37元，杨振坤、段爱华请求41643.82元，支持41643.82元。关于杨振坤、段爱华请求鸿邺房地产公司支付自2020年7月19日以后至办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给杨振坤、段爱华时止的违约金的诉讼请求，因鸿邺房地产公司开发的涉案楼盘已通过综合验收备案，并取得办理商品房转移登记有关文书，故对杨振坤、段爱华的此项请求，予以支持。关于维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用的问题，根据合同第十三条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金等，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金等交到相关单位，违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还收取的维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用，故对杨振坤、段爱华的此项请求，予以支持。关于杨振坤、段爱华请求返还多支付的购房款21191.42元的问题，因双方签订《商品房买卖合同》第十四条面积差异处理约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人应质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充……”本案中，从鸿邺房地产公司于2017年7月26日出具的【侗族风情园】房屋销售结算单来看，该销售结算单上有段爱华签名及手印，并且杨振坤、段爱华已按照该销售结算单履行完毕，应视为双方已事后对合同约定不明的条款达成了补充协议，故对杨振坤、段爱华的此项诉讼请求，不予支持。对于杨振坤、段爱华辩解根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，超出3%的面积应由鸿邺房地产公司承担，鸿邺房地产公司无权向杨振坤、段爱华收取该部分购房款的主张，一审认为，该法条所适用的是合同约定不明，事后又没有达成补充协议的情形，与本案中事后双方已达成补充协议并履行完毕的事实不符，故对杨振坤、段爱华的辩解主张，不予采信。对于杨振坤、段爱华庭审过程中增加的诉讼请求即请求鸿邺房地产公司负责向杨振坤、段爱华提供办理商品房产权转移登记有关文书，因该涉案楼盘现已具备了办理不动产权证条件，按双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的规定，鸿邺房地产公司应向杨振坤、段爱华提供登记申请书、已登记备案的商品房预售合同及其他必要材料，因杨振坤、段爱华在本案中诉求鸿邺房地产公司退还其所代收的维修基金及契税等，故对杨振坤、段爱华的该项诉讼请求，一审法院支持除了维修基金及契税外的其他有关文书。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负责向杨振坤、段爱华提供办理商品房产权转移登记有关文书（除维修基金、契税发票外）；二、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付杨振坤、段爱华逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金41642.82元；三、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付杨振坤、段爱华从2020年7月20日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该逾期违约金按已交总购房款221337元，年利率6.175％计算；四、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还杨振坤、段爱华缴纳的专项维修基金、工本费、印花税、契税等代收费用共计9038.06元；五、驳回杨振坤、段爱华的其他诉讼请求。案件受理费1596元，减半收取798元，由杨振坤、段爱华负担268元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担530元。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审期间，杨振坤、段爱华向本院提交下列证据：《微信记录》、《不动产权证办理通知书》，拟证明鸿邺房地产公司于2017年7月1日以公告形式通知杨振坤、段爱华办理不动产权证，并在公告中称必须携带房款收据及代收款收据，如未在规定期间办理，因此产生的一切法律责任由业主承担等的事实。鸿邺房地产公司经质证认为，对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为本公告只是叫住房户提交相关材料，并没有补差价房款的内容。本院对该组证据的真实性予以确认。二审另查明，在一审庭审中，杨振坤、段爱华中自认“合同建筑面积里面约定的是75.79平方米，……我们根据自己测算的话是多了9.53个平方米。”即杨振坤、段爱华在一审中认可实测建筑面积为85.32平方米，在《房屋销售财务结算清单》上载明，“合同建筑面积：75.79㎡实测面积：85.32㎡”。本院认为，本案的争议焦点为：鸿邺房地产公司是否应退还杨振坤、段爱华多支付的购房款21191.42元。本院认为，鸿邺房地产公司不应退还杨振坤、段爱华多支付的购房款21191.42元。理由如下：首先，根据《房屋销售结算单》上载明，“合同建筑面积：75.79㎡实测面积：85.32㎡”，段爱华在该销售财务结算单上签字按印，表明其当时认可实测面积为85.32平方米，结合杨振坤、段爱华在一审庭审中自认“合同建筑面积里面约定的是75.79平方米，……我们根据自己测算的话是多了9.53个平方米。”上述事实可表明杨振坤、段爱华认可涉案房屋实测建筑面积为85.32平方米。其次，双方于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》中，关于面积差异的处理虽并无约定，但根据鸿邺房地产公司于2017年7月26日向杨振坤、段爱华出具《房屋销售财务结算单》，该结算单上载明了实测面积和应补购房款，有段爱华的签名和按印，表明杨振坤、段爱华对该《房屋销售财务结算单》上载明的应补购房款予以认可，并且杨振坤、段爱华依据结算单向鸿邺房地产公司交纳了应补购房款，鸿邺房地产公司也向杨振坤、段爱华出具收据，此表明双方当事人对房屋面积差异补缴购房款事宜重新达成合意并且履行完毕。现杨振坤、段爱华要求鸿邺房地产公司退还实际面积与合同约定面积超过3%部分的房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨振坤、段爱华上诉提出，鸿邺房地产公司以不补交购房款就不给杨振坤、段爱华办理商品房转移登记有关文书，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，杨振坤、段爱华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由杨振坤、段爱华负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年一月二十一日法官助理聂嘉书记员杨亚