重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4349号原告：张安明，男，汉族，1993年12月10日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。原告：张秋香，女，1988年7月8日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈杰，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。被告：沈阳军，男，1972年10月16日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：重庆丽君房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道开州步行街1006号，统一社会信用代码915002345520287573。法定代表人：李海彬。委托诉讼代理人（特别授权）：王道平，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：雷海英，重庆帅风律师事务所律师。原告张安明、张秋香与被告沈阳军、重庆丽君房地产开发有限公司（以下简称丽君房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日第一次公开开庭进行了审理，原告张秋香及二原告的委托诉讼代理人陈杰、王建国，被告沈阳军，被告重庆丽君房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王道平、雷海英到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年9月18日裁定本案转为普通程序。本院于2020年10月21日第二次公开开庭进行了审理，原告张秋香及二原告的共同委托诉讼代理人陈杰，被告沈阳军，被告重庆丽君房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王道平到庭参加诉讼。因张光容与本案的处理结果具有法律上的利害关系，本院于2020年11月30日通知张光容作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年12月23日第三次公开开庭进行了审理，原告张秋香及二原告的委托诉讼代理人陈杰，被告沈阳军，被告重庆丽君房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王道平到庭参加诉讼，因原告张安明、张秋香变更诉讼请求，第三人张光容与本案的处理已无法律上的利害关系，本院当庭裁定张光荣退出本案的审理。本案现已审理终结。原告张安明、张秋香向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方于2018年6月签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告向原告返还购房款1200000元并支付从2018年6月7日起至付清之日止的利息（2018年6月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令被告因欺诈行为向原告支付赔偿款1200000元；4、请求判令被告向原告赔偿因违约导致合同解除的房屋溢价损失1028390元；5、由被告承担本案的案件受理费。庭审过程中原告张安明、张秋香变更诉讼请求为：1、判令二被告为原告办理重庆市开州区的门市过户登记手续；2、判令二被告向原告支付违约金240000元；3、由被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2018年6月6日，原告张安明、张秋香与被告沈阳军签订《门市买卖合同》，约定，原告张安明、张秋香购买重庆市开州区的商业门市××号（以下简称案涉房屋），建筑面积93.49平方米，房款为1402650元。合同约定被告保证在交易时案涉房屋没有产权纠纷，无抵押等，如有，则由被告承担已付房款20%的违约金。随后原告如约向被告沈阳军支付了购房款1200000元，余下的房款待办理产权证之时再支付给被告。2018年6月7日，原告张安明、张秋香与被告丽君房产针对案涉房产签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十一条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，也没有设定抵押权，合同附件明确包括门市房款及契税等费用由被告沈阳军代付。案涉房屋交付原告后，被告至今未按照合同约定为原告办理产权登记，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告沈阳军辩称，原告张安明、张秋香与被告沈阳军签订《门市买卖合同》属实。为了办证，原告张安明、张秋香与被告丽君公司签订的《商品房买卖合同》也属实，被告丽君公司签订合同是为了原告张安明、张秋香办理案涉房屋产权证，后又签订了《协议书》也属实。按照合同约定，原告张安明、张秋香付清购房款，被告沈阳军才能为原告张安明、张秋香办理案涉房屋产权登记。合同约定，原告张安明、张秋香于2018年6月30日前一次性支付购房款给被告沈阳军，原告张安明、张秋香至今还差被告沈阳军221141元。合同第5条约定，原告张安明、张秋香向被告沈阳军付清房款后半年办理产权证，原告张安明、张秋香构成违约，被告沈阳军未违约。被告沈阳军愿意为原告张安明、张秋香办理案涉房屋产权证，但是要原告张安明、张秋香付清购房款。被告重庆丽君房地产开发有限公司辩称，涉案房屋原系被告丽君公司开发，产权至今登记在被告丽君公司名下。涉案房屋在投资人分配时分配给了项目投资人之一田宏明，据了解是因为投资人田宏明下欠被告沈阳军借款，田宏明以案涉房屋作价抵偿给被告沈阳军，被告沈阳军再将案涉房屋出售给原告张安明、张秋香。2018年6月7日，原告张安明、张秋香和被告沈阳军共同到被告丽君公司处说明买卖情况过后，为便于案涉房屋产权由被告丽君公司直接办在原告张安明、张秋香名下，故原告张安明、张秋香与被告丽君公司签订了《商品房买卖合同》，合同中的价格是被告丽君公司原分配给投资人田宏明时确定的价格。原告张安明、张秋香与被告丽君公司签订《商品房买卖合同》的目的是为了直接以原告张安明、张秋香名义办理房屋过户手续，故在合同中对房屋产权的抵押状况表明为没有设置抵押，但被告丽君公司在签订合同时进行过口头告知。据了解原告张安明、张秋香与被告沈阳军签订门市买卖合同后，进行了门市交付，交付后门市的使用管理均由原告张安明、张秋香享受收益。被告丽君公司从未参与过房屋的交付及房屋买卖价款的实际收付。2019年底，原告张安明、张秋香及另案处理的房屋购买人找到被告丽君公司要求办理房屋过户，原告张安明、张秋香与被告丽君公司经过协商于2020年4月29日签订了书面协议，协议明确被告丽君公司在2021年12月31日前将案涉房屋产权办理至原告张安明、张秋香名下，否则被告丽君公司承担相关违约责任。目前原告起诉要求被告丽君公司承担赔偿责任的主张不应得到支持。被告丽君公司同意协助原告张安明、张秋香办理案涉房屋的产权转移登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对原告张安明、张秋香提交的以下证据：1、原告张安明、张秋香提交的光盘及文字说明，原告张安明、张秋香提供该证据拟证明被告丽君公司的销售人员告知案涉房屋旁的门市市场价已达到26000元-30000元每平方米；被告丽君公司、被告沈阳军对该证据的合法性不予认可，认为不能确定接听电话的人为被告丽君公司的销售人员，接听电话人员对案涉房屋地段门市价格的陈述不能作为原告张安明、张秋香诉求的依据；本院认为，原告提供的该证据无法确定接听电话人员的身份，且接听电话人员的陈述也不能作为确定案涉房屋现价格的依据，对于该证据，本院依法不予采信。2、照片，原告张安明、张秋香提供该证据拟证明所提交的光盘中的通话录音人员为被告丽君公司的销售人员，被告丽君公司、被告沈阳军对该证据的合法性不予认可，认为该照片的形成时间及来源不清楚；本院认为原告张安明、张秋香提供的照片能证明其拨打的电话系门市出售或租售的电话，但该电话并不能证明系被告丽君公司的销售人员电话，且销售人员关于案涉房屋所在地段价格的宣传并不能作为确定案涉房屋现价值的依据，因此对于该证据，本院依法不予采信。对被告丽君公司提供的以下证据：1、协议书，被告丽君公司提供该证据拟证明被告丽君公司与原告张安明、张秋香对案涉房屋达成协议；原告张安明、张秋香认为该证据形式不合法，该协议对于原告张安明并未发生法律效力，原告张秋香代原告张安明签字属于无权代理，原告张安明并没有进行确认，事后也没有进行追认，二被告也没有催告，案涉房屋属于二原告共同所有，因此处分案涉房屋必须经过二原告共同的同意，因此原告张安明、张秋香认为该协议书并未生效；本院认为原告张秋香对于与被告丽君公司签订《协议书》的事实并未予以否认，对于该证据，本院依法予以采信，但该协议是否生效本院将综合本案其他证据和事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年被告丽君公司取得案涉房屋的产权证，产权证号为渝（2017）开州不动产权第×××号。2018年4月12日被告丽君公司将案涉房屋抵押给张慧并办理了抵押登记。2018年6月6日被告沈阳军与原告张安明、张秋香签订《门市买卖合同》，合同约定：“买方（以下简称甲方）：沈阳军……买方（以下简称乙方）:张安明、张秋香……甲乙双方就门市买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款。一、甲方门市坐落于重庆市开州区×××号，建筑面积为：93.49平方米（实际以产权面积为准，多退少补），出售给乙方。二、（1）双方商定该门市出售价格为：单价为：15000元/㎡，总金额1402350.00元（大写：壹佰肆拾万零贰仟叁佰伍拾元整），（2）税及大修基金合计金额为：28791.00元（大写：贰万捌仟柒佰玖拾壹元整），合计：门市房款+税及大修基金=1431141.00元。三、乙方于2018年6月30日前一次性向甲方支付购门市款：1402350.00元（大写：壹佰肆拾万零贰仟叁佰伍拾元整），及税、大修基金合计金额为：28791.00元（大写：贰万捌仟柒佰玖拾壹元整），合计：门市房款+税及大修基金=1431141元。四、甲方应于乙方付清全部款项之时，将上述门市交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对门市进行接收。接收后门市的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该门市所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。五、甲方负责将该门市房产证在乙方付清所有款项后半年内办理在乙方名下，若未按照规定时间办理，甲方承担全部责任。六、甲方保证在交易时该门市没有产权纠纷，无相关按揭、抵押债务等，交易后如有上述事项，由甲方承担全部责任。七、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将门市交给乙方使用，乙方有权按已交付的门市款向甲方追究违约责任（按照已付款项的20%计算）。八、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。九、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方签字之日起生效。”被告沈阳军在甲方处签字捺印，原告张秋香在乙方处签字捺印，乙方处“张安明（代）”由原告张秋香代签。2018年6月6日原告张安明、张秋香向被告沈阳军支付购房款1050000元，并由被告沈阳军向原告张安明、张秋香出具《收条》一份。合同签订后，被告沈阳军将案涉房屋交付给原告张安明、张秋香。2018年12月17日原告张安明、张秋香将案涉房屋出租给第三人张光容，租期为五年。2019年2月4日原告张安明、张秋香向被告沈阳军支付购房款150000元。至今原告张安明、张秋香尚欠被告沈阳军购房款元202350元（1402350元-1200000元）、税及大修基金28791元，以上共计231141元。2018年6月7日被告丽君公司与原告张安明、张秋香签订《商品房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）重庆丽君房地产开发有限公司……乙方（买方）张安明……乙方（买方）张秋香……第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为：重庆市开州区××号。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为747920元整……第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额747920元整……第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺。……（2）本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方，乙方有权要求甲方支付不超过乙方已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款30%。……”被告丽君公司在甲方处盖章，原告张安明、张秋香在乙方处签字盖章。在该合同附件五中第七条约定，该门市房款及契税、大修基金等费用均由沈阳军代付，此门市未开收据。2020年4月29日被告丽君公司与张秋香签订《协议书》，约定：“甲方：重庆丽君房地产开发有限公司，乙方：张安明、张秋香乙方向甲方购买位于重庆市开州区××号门市（建筑面积93.49平方米）达成如下协议：1、甲方保证出售给乙方的门市真实有效，否则由此产生的相关责任由甲方承担。2、此门市之前由甲方设置了短期抵押，故甲方承诺在2021年12月31日前将该门市产权办理在乙方名下，产权解押时间如遇提前，甲方将予以提前办理。如到期甲方仍然不能为乙方办理产权证，乙方可以选择退房，甲方除退还乙方购房款外，还将支付乙方已付房款总额20%的违约金。如乙方要求合同继续履行，则甲方从逾期之日起按已交房款每日万分之五的违约金支付乙方，3、甲方保证出售的门市单价及总额不发生上涨变更。4、该门市购房款由沈阳军代乙方支付给甲方（乙方已将房款按约定支付给了沈阳军），甲方予以认可。”被告丽君公司在甲方处盖章，乙方处由张秋香签字，并签“张秋香代张安明签”。原告张安明对于张秋香的签字不予认可。另查明，诉讼过程中被告丽君公司解除了案涉房屋的抵押。2020年12月18日经查询，案涉房屋上无抵押、无查封。2021年1月12日被告沈阳军同意在原告张安明、张秋香未付清房款的情况下，先行为原告张安明、张秋香办理案涉房屋的产权登记，对于下欠的购房款由被告沈阳军另案向原告张安明、张秋香主张权利。被告丽君公司同意被告沈阳军的该意见。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告张安明、张秋香与谁发生的房屋买卖合同关系？2、《协议书》是否有效？3、被告沈阳军、被告丽君公司是否应当为原告办理案涉房屋的产权转移登记手续？4、被告沈阳军、被告丽君公司是否构成违约，是否应当支付原告张安明、张秋香违约金。关于原告张安明、张秋香与谁发生的房屋买卖合同关系的问题。本院认为，原告张安明、张秋香与被告沈阳军是完全民事行为能力人，双方是在平等、自愿的基础上签订的《门市买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，虽然合同上原告张安明的签名系原告张秋香代签，但事后张安明按照合同约定履行了支付房款的义务，应当视为原告张安明对原告张秋香代理行为的追认，因此该合同合法有效。原告张安明、张秋香与被告丽君公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》，系被告丽君公司为将案涉房屋转移登记至原告张安明、张秋香名下而签订，该合同并非被告丽君公司的真实意思表示，且该合同并未实际履行。综上原告张安明、张秋香与被告沈阳军建立了房屋买卖合同关系，与被告丽君公司并未建立房屋买卖合同关系。关于《协议书》是否有效的问题。本院认为，该协议书上并无作为乙方之一的原告张安明的签字，且原告张安明对于原告张秋香的代理行为并未进行追认，且不予认可，因此该协议因无全部当事人的签字而并未成立。关于被告沈阳军、被告丽君公司是否应当为原告办理案涉房屋的产权转移登记手续的问题。本院认为，虽然按照被告沈阳军与原告张安明、张秋香签订的《门市买卖合同》的约定，被告沈阳军将案涉房屋产权登记至原告张安明、张秋香名下的条件为原告张安明、张秋香付清所有款项后半年内办理。截止本案法庭辩论终结前，原告张安明、张秋香尚欠被告沈阳军房款未支付，不符合办理案涉房屋产权转移登记的条件，但被告沈阳军同意为原告张安明、张秋香办理案涉房屋的产权证，且被告丽君公司也同意协助原告张安明、张秋香办理案涉房屋的产权转移登记手续，因此对于原告张安明、张秋香要求被告沈阳军、被告丽君公司将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告沈阳军、被告丽君公司是否构成违约，是否应当支付原告张安明、张秋香违约金的问题。本院认为，按照原告张安明、张秋香与被告沈阳军签订的《门市买卖合同》的约定，被告沈阳军在签订合同时保证案涉房屋无相关抵押债务等，但在被告沈阳军与原告张安明、张秋香签订《门市买卖合同》时案涉房屋已抵押给张慧，被告沈阳军在签订合同时未将案涉房屋的抵押情况告知原告张安明、张秋香存在违约，但因案涉房屋的抵押在诉讼过程中已解除，本案中原告张安明、张秋香并未举证证明其损失，因此对于原告张安明、张秋香支付违约金240000元的诉讼请求，本院根据本案实际情况，酌情判决被告沈阳军支付原告张安明、张秋香违约金20000元。因被告丽君公司并非案涉房屋买卖合同的相对人，因此对于原告张安明、张秋香要求被告丽君公司支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告沈阳军、被告重庆丽君房地产开发有限公司在本判决生效后七日内协助为原告张安明、张秋香办理位于重庆市开州区的[房屋产权证号：渝（2017）开州不动产权第××号]房屋产权转移登记手续，将上述房屋的产权转移登记至原告张安明、张秋香名下；二、被告沈阳军在本判决生效后七日内支付原告张安明、张秋香违约金20000元；三、驳回原告张安明、张秋香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告沈阳军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  雷 洪人民陪审员  廖仕权人民陪审员  卢祖明二〇二一年一月二十一日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳