重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初25426号原告（暨反诉被告）：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码：91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告（暨反诉原告）：易辉，男，汉族，1971年8月23日生，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告易辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本诉被告易辉向本院提出反诉申请，依法由审判员张雪适用简易诉讼程序，将本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（暨反诉被告）万科物业公司的委托诉讼代理人王传杰、被告（暨反诉原告）易辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费共计2664.64元（该费用计算自2018年10月至2020年4月）；违约金532.93元（由于按约定计算过高诉讼请求，现只请求欠费金额的20%）。2、判令被告支付拖欠的公摊电费147.31元，公摊水费0元。3、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第1、2项诉讼请求为判令被告支付拖欠的2018年10月至2020年6月期间的物业服务费共计2664.64元；判令被告支付拖欠的2018年10月至2020年6月期间的公摊电费147.31元。事实和理由：原告与重庆万科银翔置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“万科西九”小区提供前期物业服务，被告交纳物业服务费的标准是2元/月/平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。嗣后，原告多次催收未果，遂诉至法院。本诉被告易辉针对本诉辩称：本诉被告于2018年12月向本诉原告的物业主管人员递交了缓交物业费说明书，只要本诉原告出示收费依据，本诉被告就交纳物业服务费。签订前期物业协议时，本诉原告称暂时按照2元/月/平方米的标准收费，且必须签字后本诉被告才能取得房屋钥匙，但本诉原告一直未提供收费依据，本诉被告不认可2元/月/平方米的收费标准。经信访，本诉原告虽申请了价格审批，但是一直未获批准。反诉原告易辉向本院提出反诉诉讼请求:1.判决反诉被告以2元/月/平方米的标准收取物业管理费属于违规收费；2.判令反诉被告停止以2元/月/平方米的标准收取物业管理费；3.判令反诉被告依照重庆市价格主管部门确定的万科西九物业服务收费标准收取物业服务费；4.请求判令由反诉被告承担本案诉讼费。审理中，反诉原告易辉变更第2项诉讼请求为：判令反诉被告返还多收取的物业服务费，金额不详，需要反诉被告将价格主管部门核定的物业服务收费标准公示后才能明确。事实与理由：根据当时适用《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[1999]398号）（以下简称“渝价[1999]398号文”）和《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）（以下简称“渝价[2004]778号文”）的规定，案涉小区物业服务费实行政府定价，其收费标准由价格主管部门核定，业主按核定的标准交纳费用，而反诉被告至今没有公示价格主管部门审批的物业服务收费标准并按照2元/月/平方米的标准收取物业服务费。反诉被告万科物业公司针对反诉辩称：反诉原告易辉提出的反诉请求仅是其对本诉原告诉请内容的辩称意见；渝价[1999]398号文和渝价[2004]778号文皆早已废止，两份文件不影响本案中前期物业服务合同的效力以及该合同约定的收费标准，反诉被告依该合同收取费用并未多收取，本案恰是反诉原告易辉差欠反诉被告万科物业公司物业服务费等。经审理查明：易辉系位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号3幢17-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为63.45平方米，开发商为重庆万科银翔置业有限公司。关于本诉，本诉原告向法庭举示《万科˙西九前期物业管理中标通知书》《前期物业服务合同（预售）备案证明》《西九前期物业服务合同》及《证明》，拟证明本诉原告经合法招投标程序被选聘为案涉小区的物业服务企业，且与开发商签订前期物业服务合同，本诉原告自该合同签订至今一直为案涉小区提供物业服务。其中，《万科˙西九前期物业管理中标通知书》载明：重庆万科银翔置业有限公司在2013年8月24日向万科物业公司发出通知其为万科˙西九项目前期物业管理中标人。《前期物业服务合同（预售）备案证明》共4份，载明：经重庆市九龙坡区房屋管理局证明，万科银翔置业有限公司将万科˙西九一期（含1-2号塔楼）、二期及万科˙西九小区项目委托万科物业公司进行前期物业管理且已备案。本诉被告对中标通知书和备案证明真实性不予认可，认为缺少收费价格审批材料。《西九前期物业服务合同》签订主体是重庆万科银翔置业有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方），主要内容：万科物业公司为西九提供前期物业服务，物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，高层住宅（还建房3幢，不含群楼）按2.0元/平方米˙月（不含公摊水电费）标准交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。合同第六条约定“本合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”。本诉原告万科物业公司称该合同签订时间为2013年9月1日。本诉被告不认可该合同真实性，理由是从未见过该合同。《证明》由本区石坪桥街道后街社区居民委员会于2020年7月27日出具，载明：坐落于杨家坪石坪桥大杨石的万科西九小区从交房至今由成都万科物业服务有限公司重庆分公司管理。本诉被告对该证明的真实性无异议，称万科物业公司确实提供小区物业服务，没有达到前期物业服务合同上约定的服务标准。另，本诉原告向法庭举示物业服务报告、能耗公摊报告和公摊电费发票，拟证明本诉原告已依约在西九小区履行物业服务职责，已向供水供电公司缴纳了公共能耗的费用且完成每月在物业服务中心的公示程序。本诉被告对服务报告和公摊报告真实性不认可，对发票真实性认可，提出从未见过公示的物业服务报告等，不清楚公摊水电费的计算标准，并认为本诉原告提供物业服务不到位。本诉原告称曾通过短信通知、邮寄律师函的方式向本诉被告催收物业服务费等，并举示律师函、快递交接单，称最后一次书面催收是2020年6月13日通过邮寄律师函的形式催收2018年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、公摊电费及违约金。本诉被告提出未收到短信通知，收到过书面律师函，还回复了短信。本诉原告明确被告欠付物业服务费金额的计算方式：2元/月/平方米×63.45平方米×21个月-账户余额0.26元=2664.64元；公摊电费依合同约定据实分摊金额是147.31元；违约金是按照未付金额20%计算，且同意法院酌情调整。本诉被告对物业服务费和公摊电费的欠费时间无异议，但不认可物业服务费收费标准、公摊费金额及违约金。本诉被告针对本诉举示《重庆市物价局关于公开万科·西九物业服务收费信息的答复》《重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于谭俊容申请政府信息公开的答复》《重庆市九龙坡区土地整治储备中心关于恢复谭俊容申请信息公开有关情况的函》《政府信息公开申请答复书》《重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会关于反映希望我委复印公开我委出具关于万科西九小区“高级住宅证明”材料的回复》《重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会关于谭俊容申请政府信息公开的答复》《重庆市新建商品房屋使用说明书》，拟证明本诉原告的物业服务费收费标准未经过审批，且涉案房屋并非高级住宅。本诉原告对上述证据不认可证明目的，高级住宅的材料与本案无关联性。本诉被告举示录音光盘1张，拟证明区有关部门在接待案涉小区业主时答复区住建委无权对价格进行审核，仅对合同格式进行形式审查。本诉被告当庭举示手机录音原始载体，未提供文字整理，并称录音对象应知道正在录音。本诉原告对该录音的真实性、合法性不予认可，称无法达到本诉被告的证明目的。审理中，本诉被告陈述在2018年10月前曾按照2元/月/平方米的标准缴纳过物业服务费，期间一直要求公示本诉原告的收费标准及依据，未得到答复。关于反诉，反诉原告称证据材料同本诉阶段举证内容一致，反诉被告称质证意见同本诉阶段质证意见一致。反诉被告针对反诉未举示证据材料。上述事实有中标通知书、《前期物业服务合同（预售）备案证明》、前期物业服务合同、证明、律师函、邮件交寄单、《重庆市物价局关于公开万科·西九物业服务收费信息的答复》、《重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于谭俊容申请政府信息公开的答复》、《重庆市九龙坡区土地整治储备中心关于恢复谭俊容申请信息公开有关情况的函》、《政府信息公开申请答复书》、《重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会关于反映希望我委复印公开我委出具关于万科西九小区“高级住宅证明”材料的回复》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本诉原告据前期物业服务合同中确定的收费标准要求被告支付物业服务费等，但本诉被告认为该合同违反渝价[1999]398号文、渝价[2004]778号文的规定，物业服务费收费价格未经有关部门备案。审理时，本诉原告已明确该合同价格未备案。根据庭审查明事实，渝价[1999]398号文是市物价局、市土地房屋管理局制定的实施办法，渝价[2004]778号文是市物价局发出的通知，上述文件均不属于法律、行政法规的效力性规范范畴。案涉前期物业服务合同约定平等民事主体之间的权利和义务，受合同法等规范和约束，虽然合同价格未备案，但合同内容本身并未违反法律、行政法规的强制性规定。故本诉被告以渝价[1999]398号文和渝价[2004]778号文为据否认前期物业服务合同中收费价格的约定，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。万科物业公司与重庆万科银翔置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规范，应认定为合法有效。该合同对万科物业公司和包括易辉在内的业主均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。万科物业公司在前期物业服务合同签订后，依约为案涉小区提供了物业服务，期限届满后，万科物业公司仍在案涉小区提供物业服务并有当地居委会出具证明证实，依权利、义务相一致的原则，业主易辉应依合同约定支付物业服务费等费用。案涉合同已约定还建房3幢按2元/月/平方米（不含公摊水电费）收取物业服务费，故业主易辉应按该标准向万科物业公司交纳物业服务费。本诉被告易辉提交录音资料，但无法说明录音对象情况及录音条件等，不符合录音作为证据采信所需的要件，故本院对此不予采信。虽本诉被告易辉于审理中辩称本诉原告物业服务不到位，但未向法庭举示充分证据材料佐证，故本院对本诉被告易辉该项辩称不予采信。关于本诉原告诉请金额。关于物业服务费，本诉原告万科物业公司所诉期间物业服务费经书面催收且计算方式无误，并本诉被告未向本院举证证明其已缴纳物业服务费情况，故本院认定本诉被告应向本诉原告万科物业公司支付物业服务费2664.64元。关于公摊电费，本诉原告所举示证据能证实确垫付公摊电费，且前期物业合同中约定该项费用由业主据实分摊，现本诉原告主张公摊电费147.31元并无不当，本院予以支持。关于违约金，本诉被告确存在未按时缴纳物业服务费和公摊电费的情况，依合同应承担相应的违约责任，结合本案实际情况本院酌情认定100元。关于反诉，本院在前文中已对反诉原告否认前期物业服务合同中收费价格的问题作出评判，案涉合同价格虽未备案，但前期物业服务合同约定收费标准未违反法律、行政法规的效力性规范，案涉小区业主应依合同约定按照2元/月/平方米的标准交纳物业服务费，并反诉被告已明确案涉合同价格未备案，反诉原告要求反诉被告公示价格主管部门审批的物业服务收费标准已无实际意义，故本院对反诉原告易辉的反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告易辉于本判决生效之日起十日内向本诉原告成都万科物业服务有限公司支付自2018年10月1日至2020年6月30日期间物业服务费2664.64元、公摊电费147.31元、违约金100元；二、驳回反诉原告易辉的全部反诉诉讼请求。如果本诉被告（暨反诉原告）易辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取25元，反诉案件受理费收取25元，均由本诉被告（暨反诉原告）易辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二一年一月二十一日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟