上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18234号原告：金晖，男，1966年10月15日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：丁杰，男，1980年12月4日出生，汉族，住上海市宝山区。原告金晖诉被告丁杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金晖向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即搬离上海市徐汇区中山西路XXX号永升大厦XXX室，将房屋返还原告；2、要求被告支付2020年3月8日起至2020年6月24日的租金51,040.50元，3-6月物业费和1-5月电费共计10,092元，租金按每月14583元计，物业费按每月2397.2元计；3、要求被告支付自2020年3月1日起至2020年6月24日的房租滞纳金50311.35元，按每日437.49元计算(月租金的3%*115天)；4、要求被告支付免租期费用8101.7元；(20天*六分之五，因为被告只付了两个月租金)5、要求被告支付5/6租赁中介费12,152.5元；6、要求没收押金29,166元，抵作违约金。庭审中，因2020年6月24日原告已经收回房屋，故原告撤回第一条诉讼请求。事实和理由：原被告于2019年12月18日签订上海市房屋租赁合同，约定原告将上海市徐汇区中山西路XXX号永升大厦XXX室房屋出租给被告，租期为2020年1月8日至2021年1月7日止，租金每月14583元，物业费、电费、通信费均由被告承担，自2020年3月1日起，被告不再支付租金及物业费，原告多次催付，被告至今未付并拒绝交还房屋。原告认为被告的行为显属违约，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。丁杰辩称，不同意原告的诉请。原告2020年5月19日联系被告，被告当时就表示可另行出租，之后原告就去法院诉讼，故被告已经于5月20日将房屋返还，之后不应由被告承担租金。原告主张的滞纳金过高，不合理。原告要求赔偿中介费也不合理。合同约定租赁结束，原告应将保证金返还，故原告无权要求没收保证金。被告认为，2020年5月11日被告将锁拿开，合同于该日结束，被告只需支付物业费至该日共计5673.4元、电费982.64元，原告多主张的被告不认可。本院认定事实如下：金晖系上海市徐汇区中山西路XXX号永升大厦XXX室房屋(建筑面积119.86平方米，房屋用途办公，以下简称涉案房屋)产权人。2019年12月18日，金晖(甲方，出租方)与丁杰(乙方，承租方)经中介公司居间介绍签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用；租赁日期自2020年1月8日至2021年1月7日止。租金每月14,583元，每一个月为一期支付,乙方需在每次租金到期日前7日支付甲方，逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按月租金的3%向甲方支付违约金。租赁保证金29,166元，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分甲方须于甲乙双方结清一切费用及事物交房之日起3日内无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水电费、网络宽带费、物业管理费、房屋租赁税金等办公期间所产生的使用费用由乙方承担。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过10日的。合同签订后，金晖向丁杰交付涉案房屋，丁杰支付租金至2020年3月7日。自2020年3月4日开始，金晖向丁杰多次发送微信要求尽快支付租金，丁杰表示会尽量办好。4月7日，丁杰向金晖转账500元，表示这个星期一定把房租补上，这五百算滞纳金。4月14日，金晖向丁杰发送微信：最后一次通知，本周末19日如不能付清所欠房租，我们20日去办交接，我把房子收回自行处理，拖欠的房租和物业费付清我不追究滞纳金，如不付款也不交接，我二十号去锁门，后续只能走法院。丁杰表示，有点难处不过会处理好。4月19日，金晖向丁杰发送微信：鉴于至今仍未收到你三月四月的租金，我只好按违约收回永升XXX室，请于明天4月20日下午两点去房屋办理清场手续，如不来即表示放弃室内物品所有权。我将先行断电并上锁，门禁会失效，请在明天交清所欠房租、电费和物业费，如不能交清，我将通过法律程序追讨所欠金额及滞纳金。之后金晖又发送微信表示：你合伙人上午来电话，承诺两点：明天4月20日18点前付部分租金3千元，4月30日前付清三四月租金。如不能按时做到，我会在次日收房。丁杰回复：我这边楼总说啦算的，你们怎么商量怎么来。4月20日，丁杰向金晖转账1500元，表示：不好意思金总，今天就到这么多，你先收下。金晖回复：我已经找中介了，月底你们不付清欠款，我就另找人家。4月30日，金晖发送微信：之前已经通知过，今天不能付清欠租，今天就把房子交接给我，你看几点合适我去接手，不回复就默认放弃房屋内物品所有权，我明天去换锁。明天下午能交接一下不？5月8日，金晖又发送微信：看样子今天又不行了，给个痛快话，付还是不付？明天早上十点碰头吧。丁杰回复：星期一吧，我这两天在外地。5月11日，金晖问：今天四点半碰头可以吗？丁杰回复：好的。下午金晖发微信问：等你一小时你不来啊。丁杰回复：我4点40才走，中午没吃饭我晕了，我把锁拿开了。金晖问：不交接了？丁杰表示：交接啊，我手机充电给你电话。金晖问：你还过来？丁杰称：今天不碰了刚到家，我一会儿给你电话，我们约啦碰。5月19日，金晖将其至法院诉讼的网上立案情况截屏给丁杰。6月16日，金晖向丁杰发送微信表示，又十天了，我想还是交接一下，算走个流程，至少不算在你手里了。丁杰回复：好，我安排这两天会上海我们碰下。6月18日，金晖问：明天下午能交接吗？丁杰回复：我还在外地，这两天回来碰。6月24日，金晖又发送微信：物业打电话过来说房子里有面玻璃隔断碎了，你们知道吗？你确认下东西不要了。庭审中，金晖表示丁杰在微信中支付的500元和1500元为滞纳金，可在主张的滞纳金中抵扣。丁杰则表示该两次转账是租金。庭审中，双方一致确认丁杰向金晖支付租赁保证金29166元。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有租赁合同、转账记录、微信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。租赁过程中，被告未按约支付租金，构成违约，原告诉请要求要求解除合同并以租赁押金抵作违约金，具有合同依据和法律依据，本院予以准许。关于解除时间，原告曾于2020年4月19日发出解除通知要求收房，但之后双方多次协商，故合同一直未予解除，最终原告于2020年6月24日自行收回房屋，故本院确认该日为合同解除日。被告抗辩称合同应于2020年5月20日解除，依据不足，本院不予采信。被告作为承租人负有将房屋返还出租人的义务，而原告作为出租人在确定合同无法继续履行后，应在合理期限内采取措施收回房屋，防止房屋长期空置。从双方微信记录来看，原告多次催促被告交房，但被告未积极履行交房义务，直至原告于2020年6月24日自行收回房屋，本院认为尚在合理期限内，原告要求被告支付租金至该日，本院予以准许。丁杰抗辩称其租金仅需支付至2020年3月18日的意见，于法无据，本院不予采信。关于丁杰在微信中支付的500元和1500元性质的争议，本院认为，根据双方微信往来记录，该500元为滞纳金，而1500元系双方协商分两次支付租金后支付，应视为租金，可予以抵扣。关于原告主张的逾期付租违约金，被告提出过高的抗辩意见。本院认为，原告现已基于逾期付款之理由解除合同，并要求被告支付违约金，两项违约金系被告同一违约行为在不同的情况下所应承担的违约责任，不应并用，否则加重了被告的负担，且被告已经支付500元滞纳金，故对原告该诉请不再支持。合同约定租赁期间的水电费、物业费等由承租人负担，原告主张被告支付2020年1月至5月电费及3月至6月的物业费，于法有据，本院予以支持。但因双方合同于6月24日解除，相应物业费亦因计算至该日，本院酌情予以调整。关于原告主张的免租期租金和中介费损失，并未有合同约定，且原告已主张没收押金作为违约金，足以赔偿其损失，故原告该两项诉请，本院不予支持。原告当庭撤回返还房屋的诉请，系当事人自行处分权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、丁杰于本判决生效之日起十日内支付金晖2020年3月8日至2020年6月24日的租金49,540.50元(已抵扣1500元)；二、丁杰于本判决生效之日起十日内支付金晖物业费及电费共计9612.56元；三、丁杰支付金晖的租赁保证金29,166元作为违约金，由金晖没收；四、驳回金晖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1467元，由金晖负担808元，丁杰负担659元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红二〇二一年一月十一日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。