广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24964号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭耀泉，男，1984年4月8日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：文昱，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄盛全，男，1985年11月27日出生，汉族，住所地广东省中山市。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市建豪房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区福强路福田花园东门口1号，统一社会信用代码9144030031189817XK。法定代表人：李建。上诉人彭耀泉因与被上诉人黄盛全、原审第三人深圳市建豪房地产经纪有限公司（以下简称建豪房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初11534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。彭耀泉上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2020）粤0306民初11534号民事判决书判项第二项、第三项、第五项；2.改判支持彭耀泉的一审反诉请求；3.驳回黄盛全的诉讼请求；4.案件受理费、保全费等由黄盛全承担。黄盛全答辩称：彭耀泉单方明确表示不再继续履行合同，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，其违约行为给黄盛全造成巨大损失。《房地产估价报告书》真实合法有效，应当采纳。黄盛全向一审法院起诉请求：1.黄盛全与彭耀泉签订的《二手房买卖合同》（NO2019672）解除；2.彭耀泉退还黄盛全购房定金15万元；3.彭耀泉向黄盛全支付违约金55万元；4.彭耀泉赔偿黄盛全涉案房屋上涨差价100320元；5.彭耀泉承担黄盛全支出的公证费980元、评估费1376元、律师费4万元；6.彭耀泉承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。彭耀泉向一审法院反诉请求判令：1.解除黄盛全与彭耀泉签订的《二手房买卖合同》；2.确认黄盛全已向彭耀泉支付的定金15万，彭耀泉无需返还；3.黄盛全向彭耀泉支付违约金40万元（转让成交价的百分之二十扣除定金）；4.黄盛全向彭耀泉返还交房押金5000元；5.本案反诉费用由黄盛全承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，位于深圳市XXX房屋经核准登记在彭耀泉名下，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第XXXXXXX号。产权证附记载明合同日期为2018年4月10日。2019年11月23日，黄盛全作为买方，彭耀泉作为卖方，双方签订了编号为2019672的《二手房买卖合同》，约定：1.彭耀泉将其所有的位于深圳市XXX房屋[粤（2018）深圳市不动产权第XXXXXXX号]转让给黄盛全，转让成交价为275万元；2.买方在签订本合同当日向卖方支付购房定金7万元，合同生效后7日内向卖方支付购房定金8万元，本条所约定的定金由买方直接付给卖方或交由双方所约定第三方监管；3.余下购房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于2020年3月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款68万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，并向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4.买卖双方须于2020年4月30日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；5.房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理；6.房屋现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；7.买方自愿承担买卖双方需支付的全部税费，若房屋存在逾期未支付的供楼款的，则该款项由卖方自行承担；8.卖方应当与收到所有房款5天内将房屋交付买方，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，在卖方实际交付房屋时结算；9.如违约方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；违约方逾期履行超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或按定金罚则承担违约责任；10.双方在备注条款中注明：双方同意如违约一方须按照成交价20%赔偿给未违约一方，双方同意按房产证满两年过户。2019年11月23日，黄盛全通过银行转账向彭耀泉支付购房定金7万元，彭耀泉黄盛全出具《定金收据》确认；2019年11月25日，黄盛全通过银行转账向彭耀泉支付购房定金8万元。黄盛全以及第三人建豪房地产均确认：黄盛全于2020年3月25日将68万元首期款存入银行监管账户；交通银行股份有限公司深圳海连支行向黄盛全、彭耀泉出具按揭贷款承诺书，承诺在贷款规模足额的前提下，发放期限为30年、金额为142万元的个人贷款和期限为30年、金额为50万元的配套公积金贷款。黄盛全、彭耀泉及第三人建豪房地产均确认：彭耀泉于2019年11月23日向黄盛全支付交房押金5000元，黄盛全向彭耀泉出具《交房押金收据》；2019年11月25日，彭耀泉通过委托公证授权受托人在房屋抵押登记注销之日止2020年11月25日期间代为办理涉案房屋过户登记等手续；彭耀泉实际未完成赎楼；本案起诉前，黄盛全、彭耀泉双方未就是否解除合同协商一致；黄盛全、彭耀泉无任何款项托管在第三人处。另一审查明，1.双方确认真实性的微信记录载明：①2020年4月2日11:31，彭耀泉及其配偶魏某某被询问“你现在是不是要单方面违约，如果是我们安排律师介入，请明确回复。”彭耀泉及其配偶魏某某均回复“确认”；同日11:37，第三人建豪房地产法定代表人李建询问彭耀泉及其配偶魏某某“麻烦两位能否写一个书面的文字，由于卖方原因，决定单方面不履行合同，由此造成的所有后果钧（均）由本人承担。这样的一段话，写好后拍照发到群里就好了”，彭耀泉的妻子魏某某回复“我只赔违约金”；②2020年4月2日，黄盛全提出“作为买方目前的意见，第一种方案，买方协调加5W（5万元），按照正常过户流程走，第二种方案，你们按照合同约定赔偿房价的20%，我们合同解约……第三种方案，我们通过律师提起诉讼，会要求强制过户，不管拖到什么时间，我们不要赔偿，只要房子过户”（14:12）；彭耀泉的妻子魏某某向黄盛全提出“加20万总价也就是295万”、“4月12日之前有效，过了就不卖了”（15:48），“把定金的15万还给你，然后在（再）赔你20万……同意的话，我把钱转给你，然后我们就解除合同？”（20:38），黄盛全回复“我已经交给律师处理”；③2020年4月15日，彭耀泉的妻子魏某某向黄盛全表示“低于我们的协调价格20万，我这里不接受，你们可以启动走法律程序”，黄盛全未回复；④2020年4月28日，彭耀泉的妻子魏某某向黄盛全提出“同意按合同过户，走正常程序，有效期到2020年4月29日下午6:00.如果你不同意，你的15万定金没收，赔偿我们百分之20（二十）违约金，谢谢配合”，黄盛全回复“由于你方在4月2号决定单方面违约，造成整个交易进度停滞，我们已经委托了律师处理相关后续事项……”。2.黄盛全自行委托深圳市国鸿泰土地房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，评估结论为：涉案房产在2020年4月6日时的市场价值为3400320元。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。黄盛全、彭耀泉签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。依据一审法院认定的事实，截至2020年4月2日，黄盛全在履行合同过程中无违约行为，彭耀泉单方明确表示不再继续履行合同，导致合同目的无法实现，已构成根本违约。在彭耀泉根本违约的情况下，黄盛全作为守约方享有选择解除或继续履行合同的权利。本案起诉前，黄盛全、彭耀泉双方并未就合同解除或继续履行协商一致，彭耀泉在协商过程中以增加购房总价作为继续履行的前提。购房价款是合同的主要条款，黄盛全在不同意增加购房价款，彭耀泉已明确表示不再继续履行的情况下，于2020年4月17日向一审法院提起诉讼要求请解除双方签订的房屋买卖合同，应视为黄盛全作为守约方，最终选择解除合同。虽然彭耀泉于2020年4月28日提出同意按照约定价款继续履行合同，但彭耀泉违约在先，黄盛全已选择解除合同，彭耀泉以黄盛全选择解除合同作为黄盛全违约的依据，一审法院不予支持。综上，彭耀泉的行为构成根本违约，黄盛全有权主张解除合同并要求彭耀泉承担违约责任。彭耀泉主张黄盛全违约，缺乏事实和法律依据，彭耀泉既不享有解除权，亦无权主张黄盛全承担违约责任，对于彭耀泉相应的诉讼请求，一审法院不予支持。关于合同的解除时间。本案起诉前，黄盛全、彭耀泉双方并未就合同解除或继续履行协商一致。故黄盛全和彭耀泉签订的《二手房买卖合同》应当自黄盛全向彭耀泉主张解除合同之日即2020年4月28日一审法院将黄盛全的起诉材料送达至彭耀泉之日解除。关于赔偿数额。关于违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，虽然双方约定了违约金，但在损失金额高于违约金数额的情况下，可以以守约方所遭受的损失数额作为赔偿数额，而不应当仅以违约金数额为限。本案中，黄盛全的损失为购买房屋的差价损失，即黄盛全为满足购买需求在不同时点购买房屋所产生的差价损失，根据黄盛全在庭审的主张和一审法院查明的事实可知，在2020年4月2日彭耀泉明确表示不再履行双方签订的买卖合同，不会将涉案房产出售给黄盛全后，黄盛全已明确知晓合同目的无法实现应当及时减损，故差价损失的时间截点应当为2020年4月2日。根据黄盛全自行委托评估的结论涉案房产在2020年4月6日时的市场价值为3400320元。庭审中，彭耀泉对黄盛全自行委托评估的结论有异议，但经法庭询问明确表示不申请对涉案房屋在2020年4月2日的市场价值进行评估。黄盛全提交的评估报告评估时点虽与本案中差价损失的时间节点不完全一致，鉴于仅相差4天，时间较短，且该4天内未发生足以导致涉案房屋市场价值产生大幅波动的政策等因素，为减轻当事人诉累，一审法院采纳黄盛全主张的评估结论，确认差价为650320元（3400320元-2750000元）。故彭耀泉应当向黄盛全支付赔偿款项650320元。另，合同约定税费由黄盛全承担，黄盛全主张彭耀泉赔偿其在履行合同过程中支付的委托赎楼公证费、办理按揭贷款评估费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于定金。根据一审法院查明的事实，现有黄盛全支付的定金15万元在彭耀泉处，有彭耀泉支付的5000元作为交房保证金在黄盛全处，第三人建豪房地产处无托管款项。根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，彭耀泉应当向黄盛全返还定金15万元，黄盛全应当向彭耀泉返还交房保证金5000元。关于律师费和保全担保费。黄盛全、彭耀泉并未约定律师费和保全担保费具体由哪一方承担，黄盛全主张由彭耀泉承担，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认黄盛全和彭耀泉2019年11月23日签订的关于转让位于深圳市XXX房的《二手房买卖合同》于2020年4月28日解除；二、彭耀泉应于判决发生法律效力之日起七日内向黄盛全返还定金人民币15万元；三、彭耀泉应于判决发生法律效力之日起七日内向黄盛全支付赔偿款项人民币650320元；三、黄盛全应于判决发生法律效力之日起七日内向彭耀泉返还交房保证金人民币5000元；四、驳回黄盛全其他诉讼请求；五、驳回彭耀泉其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6113元、保全费4733元，由彭耀泉负担受理费5806元、保全费4495元，黄盛全负担受理费307元、保全费238元，该费用已由黄盛全预交；反诉受理费4900元，由黄盛全负担44元、彭耀泉负担4856元，该费用已由彭耀泉预交。彭耀泉应在本判决生效之日起七日内将受理费5762元、保全费4495元迳付黄盛全。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：违约责任的承担问题。对于无争议事项，本院予以确认。彭耀泉主张，黄盛全没有通知其解除合同，也没有催告其履行，彭耀泉提出调整合同价款是对合同个别条款的变更，一审法院没有考量涉案合同签订背景及特殊情况等就认定彭耀泉构成根本违约是错误的。本院认为，《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定，全面履行合同义务。彭耀泉在2020年4月2日已单方明确表示不再继续履行合同，其事实上也未完成合同约定的赎楼义务，且无证据证明其未完成赎楼是由黄盛全的原因导致，彭耀泉构成根本违约，黄盛全享有合同解除权，一审法院以起诉材料送达至彭耀泉之日即2020年4月28日认定为合同解除时间，符合法律规定。关于《房地产估价报告书》，一审中彭耀泉认可该报告的形式真实性，明确表示不另行进行评估，一审法院采信该报告并据此计算赔偿款并无不妥。因此，一审法院对彭耀泉的主张不予支持，处理正确，本院予以维持。综上，彭耀泉的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15603元，由上诉人彭耀泉负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年一月二十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。