上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23541号原告：黄阳子，女，1986年7月22日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李小辉，上海市华亭律师事务所律师。被告：时光媛，女，1988年6月20日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：武雪梅，上海木诚木律师事务所律师。原告黄阳子与被告时光媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小辉，被告时光媛及委托诉讼代理人武雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄阳子向本院提出诉讼请求(调整后)：1.确认关于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；2.判令被告恢复上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋原状，返还房屋；3.判令被告自2020年8月1日起按每月10,000元标准支付原告房屋占有使用费至实际返还房屋之日止;4.判令被告支付原告违约金5,000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告系上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋所有人，原告委托其父亲黄玉明全权处理涉案房屋出租所有事宜。2017年1月21日，原告父亲黄玉明与被告签订涉案房屋《房屋租赁合同》，租赁期限2年，自2017年2月10日至2019年2月9日止，每月租金4,800元，合同7.4条明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附”，合同7.6更是明确约定“租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方解除本合同，并根据本合同第9条追究乙方违约责任”，同日原告父亲黄玉明与被告签订《房屋租赁合同附件》，确认交付被告房屋时所包含的房屋附属设施、设备。上述合同到期后，原告父亲黄玉明与被告又于2018年12月29日续签了为期2年的《房屋租赁合同》，约定除租赁期限续至2021年2月9日，租金变更为每月5,000元外，其余条款均按照2017年1月21日签订的合同执行。合同签订后，被告按时支付租金，2020年7月20日，原告父母偶然前往涉案房屋，发现房屋已面目全非，被告不仅于2019年5月24日就私自将涉案房屋转租给第三人，且约定租赁期限为3年，远超出与原告的租赁期限，更是默许第三人完全改变房屋结构(客厅隔断出2间卧室、厨房变成卧室、储物间改成卫生间)用于群租。原告父亲黄玉明立即于2020年7月21日通知被告解除合同，恢复原状，被告承认自己上述违约行为并同意解除合同，但以无法与第三人协商一致为由至今未将涉案房屋恢复原状返还给原告。故起诉。被告时光媛辩称，1.被告并没有允许程建如进行改造、添附，在原告方的证据中被告也是不知情的。2.解除时间不对，双方的聊天记录中原告方同意被告在8月份交完房屋后，如问题解决不了同意加三个月了结此事。诉请3当时也说了，涉案房屋群租事件没有处理完毕，此点没有事实和法律依据。水电煤费用是不明确，被告方不知道产生多少费用，且房屋没有返还给原告，原告有不可推卸的责任，物业说只有房东才能断水断电，但原告不配合导致房屋无法收回。违约金是催告后不履行的才是根本违约，但被告自从知道涉案房屋被程建如群租后一直努力配合但原告不配合无法收回房屋，请求法庭驳回原告所有诉请。原告对此称，被告是不能转租的，原告发现后就可以通知立即解除合同。原告发现后就告知被告方解除合同也通过微信发送过，通知被告2020年7月21日前清退房屋解除合同。被告支付的费用应该是占用使用费，原告在录音中也声明了。被告支付的后续3个月租金原告理解为占用使用费。在合同8.2条就有约定逾期返还房屋按日租金的2倍计算违约金。房屋内的相关费用应该由被告方承担。合同有约定不能转租，被告转租就构成根本性违约，应按约定支付违约金。原告尽了最大努力收回房屋，包括通知物业断水断电，但程建如自行将电闸推上，原告不能每天蹲点，房屋隔成5间，居住起码10来人，原告也报警但无法处理只能通过法律诉讼，故原告无懈怠。被告违法合同约定转租房屋，收回房屋就应该是被告。本院经审理认定如下事实：原告系上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋所有人，原告(甲方)书面委托其父亲黄玉明全权处理涉案房屋出租所有事宜，并办理了委托公证。2017年1月21日，原告父亲黄玉明与被告(乙方)签订涉案房屋《房屋租赁合同》，租赁期限2年，自2017年2月10日至2019年2月9日止，每月租金4800元，合同5.3约定除本合同另有约定之外,甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意,乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。7.4条明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附”，合同7.6约定“租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方解除本合同，并根据本合同第9条追究乙方违约责任”，8.2条约定若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日,乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。11.4条约定根据上海市有关规定下述情形视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭,或者租给一个家庭,但人均承租居住面积低于5平方米;将厨房(若有)卫生间(若有)及不分门进出的客厅改为卧室,或改变房屋原有结构而分割搭建成多间,以按间或床位的形式对外出租。同日原告父亲黄玉明与被告签订《房屋租赁合同附件》，确认交付被告房屋时所包含的房屋附属设施、设备，包括彩电壹台、电视柜壹个、空调贰台、冰箱壹台、洗衣机壹台、排烟机壹台、餐桌壹张、餐椅陆把、沙发壹套、矮柜壹个、茶几壹个、衣柜壹个、双人床贰张、单人床壹张、床垫叁个、床头柜叁个、窗帘叁付、落地风扇壹台、鞋柜壹个、房屋门钥匙叁套、信箱钥匙壹把。原告陈述，现有的附属设施、设备已经被丢弃了。上述合同到期后，原告父亲黄玉明与被告又于2018年12月29日续签了为期2年的《房屋租赁合同》，约定除租赁期限续至2021年2月9日，租金变更为每月5,000元外，其余条款均按照2017年1月21日签订的合同执行。2020年7月20日，原告父母偶然前往涉案房屋，发现房屋内结构被改建，并被群租给多人。被告于2019年5月24日私自将涉案房屋转租给第三人程建如，且约定租赁期限为3年，超出与原告的租赁期限，转租合同至2022年6月5日止，被告与程建如还约定，租房期间，一切维修由程建如负责，被告不负责。被告同意程建如客厅住人，到期后恢复原样，客厅的东西被告负责自行处理。现房屋内客厅及原厨房内住人。原告发现后上述转租情况后，在2020年7月21日通过微信告知被告在2020年7月31日前退出第三方承租人，恢复房屋原来状态，其他的事项按照合同处理。2020年7月20日，原被告当面谈话，原告向被告提出，现在就和被告终止合同，要求把房子收回来。2020年8月12日，原被告当面谈话，原告称慎重一点那个书面的解除房屋租赁通知书，并出具了时间未2020年8月12日的解除通知书。原告明确提出被告占用房屋得支付费用。被告支付了原告2020年8月的5,000元。2020年8月11日，闵行区莘庄镇拆违和环境整治领导小组办公室向上述房屋内的租户发出了限期整改通知书。以上事实，由原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同、租赁合同附件、照片、微信对话记录若干、整改通知书、通话录音，被告提供的解除合同通知书、微信对话记录若干及当事人在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为，原被告的租赁合同合法有效，对当事双方具有约束力。1.合同约定，未经原告书面同意不得转租，否则原告可立即解除合同。本案中，被告在2019年5月即将上述房屋转租给程建如，并且允许程建如进行改建、客厅住人。被告具有明显的违约行为，被告辩称没有允许程建如改建、客厅住人的说法与被告与程建如签订的合同明显不符，其与程建如约定可以客厅住人，到期恢复原状，其明知不该住人的地方居住，其对改建存在明知而放任，现称对改建、客厅住人不知情，本院不予采纳。因此，原告可解除原被告之间的租赁合同。2.关于合同的解除时间。综合原被告的微信对话、录音及书面的解除通知，可以明确看出，原告在2020那年7月20日当面就提出了解除合同，并且在第二日通过微信发送给被告解除合同的意思表示，至于被告所称的2020年8月12日的书面解除通知，并不妨害原告之前的意思表示，因此原告要求确认原被告之间的租赁合同在2020年7月21日解除，具有依据，本院予以确认。3.合同解除后，被告应恢复原房屋内的原状，返还房屋，对此，本院予以支持。4.对于原告主张自2020年8月1日起每月按照10,000元的标准支付原告房屋占有使用费，系双方合同的约定被告逾期返还房屋，应按照日租金的双倍支付占有使用费。原告发现被告违约后即行使了解除权，并要求被告在2020年7月31日前交还房屋，被告逾期不交还房屋，仍占用房屋，应按照合同约定支付占有使用费。被告所称的原告同意续租三个月，系给与被告时间处理其违法转租事项，并不代表原告已经放弃原合同约定权利，但被告除了给程建如发消息，未采取任何行动，现却指责原告拒不配合被告收房，无任何依据。5.被告明知不得转租，不得改建，不得群租，却故意违反合同约定，已经构成根本违约，对于原告主张5,000元违约金，本院予以支持。6.至于可能存在的押金，因尚不明确原告房屋内的设施设备损失情况及水电费等，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告黄阳子与被告时光媛签订的关于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、被告时光媛于本判决生效之日起十日内恢复上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋原状，返还房屋；三、被告时光媛于本判决生效日起十日内支付原告黄阳子自2020年8月1日起按每月10,000元标准支付原告房屋占有使用费至实际返还房屋之日止(可扣除已支付的5,000元)；四、被告时光媛于本判决生效之日起十日内支付原告黄阳子违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计800元，由被告时光媛负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二一年一月十九日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。