北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3598号原告：北京鸿景昀国际贸易有限公司，住所地北京市通州区西营前街7号楼158号。法定代表人：王丽丽，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，北京东方长安房地产开发有限公司员工。原告北京鸿景昀国际贸易有限公司（以下简称鸿景昀公司）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿景昀公司的法定代表人王丽丽及其委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告东方长安公司的委托诉讼代理人朱方方、李瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿景昀公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2016年10月14日签订的编号为Y1955662《北京市商品房预售合同》；2．判令被告向原告返还已付购房款6470097元，并以6470097元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．判令被告向原告返还印花税3205元；4．判令被告向原告返还公共维修基金9692元；5．判令被告配合办理注销网签备案手续；6．判令被告向原告支付违约金194489元；7．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，鸿景昀公司作为买受人与东方长安公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1955662），约定东方长安公司向鸿景昀公司出售通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇105号商铺，房屋套内建筑面积90．51平方米，预测建筑面积共95．71平方米，套内计价面积单价每平方米70804．3元，房屋总价款6408497元，付款方式为分期付款。东方长安公司宣传该楼盘是通州生活核心区、享有餐饮、超市、酒吧、亲子机构、美容美发等全部业态，主力为80-100平方米临街餐饮旺铺，首层4．2米，二层3．9米，为8．1米层高的一拖二设计，赠送80-90平方米地下室、赠送35平方米小院或露台，实现“买一得三”的消费感受，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘的样板间的相关内容。鸿景昀公司基于上述宣传与东方长安公司签订《预售合同》，购买了涉案房屋，并按约定向东方长安公司支付房款人民币6470097元，其中包括房屋面积补差部分。收房后，鸿景昀公司发现，房屋确实与东方长安公司宣传一致，屋内地下一层有77平方米左右地下室，并建有35平方米独立小院，房屋总体使用面积在200平方米左右。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会对东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第002号《责令限期改正通知书》，主要内容为：经查，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建筑，根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条之规定，责令东方长安公司于2019年8月8日前自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态。涉案楼盘最主要宣传及卖点是其“一拖二”的灵动设计以及“买一得三”的高得房率。“一拖二”具体是指该楼盘为三层商铺，楼上楼下及地下室连贯起来作为一个单独的整体商铺销售；“买一得三”是指该楼盘套内建筑面积一般为80-100平方米，但实际的建筑面积和使用面积约为套内建筑面积的2倍，包括一层、二层建筑面积以及90平方米的地下室和35平方米小院或者露台。所以该楼盘最大的特点就是使用面积大，实际得房率高。现行政机关要求东方长安公司对地下室进行回填，且东方长安公司物业也告知鸿景昀公司小院和露台不能使用。鸿景昀公司与东方长安公司签订《预售合同》的目的不能实现，并且合同成立后，客观情况上发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对鸿景昀公司显失公平，故鸿景昀公司提起诉讼，请求法院判如所请。东方长安公司辩称：一、双方签订的《预售合同》约定的权利、义务已经履行完毕，鸿景昀公司无权要求解除合同。鸿景昀公司已交纳完毕全部购房款并办理完毕收楼手续，双方对于房屋买卖的主要权利义务已按照合同约定全部履行完毕，双方权利、义务已基本终止，故不应再适用解除合同的方式去终止合同权利、义务。二、鸿景昀公司与东方长安公司签订《预售合同》的目的已经实现，鸿景昀公司主张合同目的不能实现无事实和法律依据。《预售合同》约定的商品房并不包括地下室，东方长安公司未承诺涉案房屋赠送地下室，鸿景昀公司主张其购买的房屋包括地下室无相关证据。三是东方长安公司履行合同过程中无违约行为，鸿景昀公司无权要求东方长安公司返还已付房款、印花税及公共维修基金并支付利息。四是如支持鸿景昀公司解除合同的诉讼请求将给东方长安公司造成巨大的经济损失，违背公平正义原则，鸿景昀公司无视合同约定，单方要求无条件解除合同，事实上系因2017年以来北京楼市销售价格大跌、房产交易停滞的现状所导致，鸿景昀公司应当遵循风险自担原则，作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便想方设法将损失转嫁给出卖方，这样既不符合法律规定，也违背了公平正义的原则，东方长安公司面对的是成千上万的业主，恳请法院充分考虑判决的示范效以及可能造成的不利影响，如支持鸿景昀公司解除合同的诉讼请求，无异于赋予鸿景昀公司无条件合同解除权，将给东方长安公司造成巨大的经济损失，对东方长安公司严重不公。综上，请求法院驳回鸿景昀公司全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，鸿景昀公司与东方长安公司签订编号为Y1955662《北京市商品房预售合同》，约定鸿景昀公司购买东方长安公司坐落于通州区105的房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为95．71平方米，套内建筑面积为90．51平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米70804．3元，总价款为6408497元，付款方式为分期付款。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，东方长安公司应于2016年10月30日前向鸿景昀公司交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十三条约定，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到相应的交付条件，包括上下水、市政双路供电、供暖设备均于2016年6月30日达到使用条件；燃气于2016年6月30日达到预留燃气入户管，待业主选定灶具、户内燃气工程实施完毕后，配合办理通气手续；电话通信线、有线电视线于2016年6月30日交付，铺设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。关于逾期交房责任，《预售合同》第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期交房在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五约定，鸿景昀公司于2016年8月20日交纳定金5万元，自《预售合同》签订当日即2016年9月29日起至2018年7月29日分六笔，将购房款全部付清。《预售合同》附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则东方长安公司有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由鸿景昀公司自行承担。合同签订后，鸿景昀公司向东方长安公司共计支付了购房款6470097元、印花税3205元、公共维修基金9692元。2017年9月15日，东方长安公司向鸿景昀公司交付房屋。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，主要内容为：经查，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令东方长安公司于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。2019年7月29日，鸿景昀公司法定代表人王丽丽到北京市志诚公证处，申请对网页进行保全证据公证。后北京市志诚公证处为鸿景昀公司办理了保全证据公证，并出具了公证书。搜狐网站网页上载明“富力惠兰星光大道商铺在售，主力78-128平米临街餐饮旺铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台，首层4．2米，二层3．9米；价格为70000元/平米，首付20%。”东方长安公司认为公证内容均为百度网页截图，其没有授权第三方网站，网页内容没有特定指向案涉房屋，涉案项目名称为富力惠兰美居，公证书与签订合同时间相距甚远，原告没有证据证明其是根据第三方网站宣传信息决定购买涉案房屋。2019年8月8日，鸿景昀公司法定代表人王丽丽向北京市正阳公证处提出申请对微信公众号进行保全证据公证。后北京市正阳公证处为鸿景昀公司办理了保全证据公证，并出具了公证书。微信公众号“问北京”显示“7月14日下午北京新闻广播记者来到了位于通州区陈列馆路附近的富力慧兰美居商铺，业主曲先生的商铺还没有装修，从一层地板的窟窿往下看，可以看到一个完整的地下室空间”。东方长安公司主张公证内容为公众号发布文章，无证据证明文章所述内容的真实性，且站在业主角度陈述，具有片面性，其未承诺赠送地下室。2019年9月23日，鸿景昀公司法定代表人王丽丽向北京市长安公证处提出申请对现场取证进行保全证据公证。后北京市长安公证处为鸿景昀公司办理了保全证据公证，并出具了公证书。公证员于2019年9月23日下午会同申请人的法定代表人到北京市通州区105的底商对商铺坐落位置、入口以及内部有关现状进行摄像。东方长安公司主张涉案商铺交付时房屋地面为封闭结构，《预售合同》中约定的商品房并不包括地下室，被告也从未承诺赠送，公证书照片显示空间系地下基础结构空腔，为密闭空间，不属于销售范围。鸿景昀公司委托北京中盛行房地产土地评估有限公司对涉案商铺的市场价值进行评估。2020年7月9日，北京中盛行房地产土地评估有限公司作出中盛行（2020）（咨）估字第017号《房地产估价咨询报告》，估价对象为北京市通州区105室商业用途房地产，建筑面积186．92平方米的房屋所有权及相应分摊的商业用途国有土地使用权；价值时点为2016年10月14日；估价结果为估价对象总价553．40万元，其中，地上一、二层总价359．74万元，地下一层总价193．66万元。东方长安公司主张该评估报告为鸿景昀公司单方委托，评估价格不具有客观性、合理性，不能作为定案依据，东方长安公司销售的房屋价格均按照一房一价的备案价格进行销售，涉案商铺不包括地下室，地下室的价值当然未包含在房屋总价之内，鸿景昀公司所称的地下室系基础结构空腔，不具有商业价值。庭审中，鸿景昀公司提交《北京富力·惠兰星光大道商品房认购书》（以下简称《认购书》）（编号：0000195）一份，上有郎某签字，王丽丽称郎某为涉案房屋的销售人员，促成其与东方长安公司签订《认购书》。东方长安公司对王丽丽的陈述不予认可，表示东方长安公司提交的《收楼手续书》以及《房屋交接表》已经能够证实鸿景昀公司已于2017年9月15日收楼，且东方长安公司提交的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》能够证实涉案房屋于合同约定的交付日期前已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件；《认购书》中载明的郎某签名的真实性无法认定，《认购书》应由东方长安公司与买受人双方签订而非由销售人员与买受人签订，现有证据无法表明郎某为东方长安公司的销售人员。东方长安公司表示其无法提供涉案房屋的《认购书》原件。案件审理过程中，鸿景昀公司申请证人张某出庭作证。张某陈述，其于2013年入职北京标点房地产经纪有限公司（以下简称标点公司），标点公司代理东方长安公司进行涉案项目的销售工作，主要宣讲内容是：涉案项目商铺面积68-200平方米不等，采用一拖二的设计，赠送35平方米小院和露台，赠送80-90平方米地下室。带地下室与不带地下室的商铺价格存在差异，总价相差200万元左右。鸿景昀公司对张某的证言予以认可。东方长安公司对张某的证言不予认可，称张某陈述的销售讲解材料并非东方长安公司提供的，不能代表东方长安公司的意志；鸿景昀公司未提供证据材料证明张某身份；涉案房屋的性质系商铺，价格主要是位置和面积，有地下室和没有地下室的商铺相差200万元的陈述不具有客观性。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据现有证据及证人证言，可以认定东方长安公司在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知购房人涉案商铺存在地下室，东方长安公司的销售人员在销售涉案商铺时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室，小院或露台，并对地下室，小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明。结合《预售合同》约定的商铺面积及东方长安公司销售人员宣称的赠送地下室面积及小院或露台面积，可以认定赠送面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。故赠送地下室、小院或露台虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同的重要组成部分。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，北京市规划和自然资源委员会于2019年7月23日向东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第002号责令限期改正通知书，将东方长安公司建设的地下室认定为违法建设，并要求东方长安公司对地下室进行回填，导致涉案商铺地下室无法使用，东方长安公司向鸿景昀公司交付的商铺面积与约定面积相差较大，已超过上述规定确定的标准，鸿景昀公司有权要求解除合同，故对于鸿景昀公司提出的解除与东方长安公司签订的《预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。鸿景昀公司于2019年12月23日即向本院提起诉讼，东方长安公司主张鸿景昀公司解除合同超过除斥期间，并无法律依据，本院不予采信。鸿景昀公司以起诉的方式解除合同，故应以起诉状送达东方长安公司之日为《预售合同》解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因东方长安公司违约，鸿景昀公司解除双方签订的《预售合同》，故鸿景昀公司应将购买的涉案商铺退还东方长安公司，东方长安公司应配合鸿景昀公司办理注销网签备案手续并将鸿景昀公司向东方长安公司支付的购房款、印花税、公共维修基金退还鸿景昀公司，对于鸿景昀公司提出的要求东方长安公司退还已付购房款、印花税、公共维修基金并要求东方长安公司配合鸿景昀公司办理注销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于鸿景昀公司提出的要求东方长安公司支付已付房款利息的诉讼请求，东方长安公司虽占用鸿景昀公司已付房款，但鸿景昀公司亦收房并实际占用涉案商铺，故对于鸿景昀公司要求东方长安公司支付已付房款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于鸿景昀公司提出的要求东方长安公司支付违约金的诉讼请求，鸿景昀公司主张东方长安公司逾期交付且交付时涉案商铺仍不符合约定的交付条件，东方长安公司认为根据《预售合同》附件九补充协议第10条的约定，因鸿景昀公司未付清涉案商铺全部房款，故依据上述约定鸿景昀公司无权收房。对此，本院认为，《预售合同》附件九补充协议第10条系东方长安公司提供的格式条款，该条款系对合同中东方长安公司交付房屋时间的重大变更，存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，且东方长安公司并未向本院提交证据证明其已采取合理方式提醒鸿景昀公司注意该条款，该条款应为无效，故对于东方长安公司的此项主张，本院不予采信。因双方约定的违约金计算标准为鸿景昀公司全部已付款的3%，故对鸿景昀公司的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京鸿景昀国际贸易有限公司与被告北京东方长安房地产开发有限公司于2016年10月14日签订的编号为Y1955662的《北京市商品房预售合同》于2020年6月5日起解除；二、被告北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告北京鸿景昀国际贸易有限公司购房款6470097元、印花税3205元、公共维修基金9692元；三、被告北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京鸿景昀国际贸易有限公司支付违约金194489元；四、被告北京东方长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告北京鸿景昀国际贸易有限公司办理通州区105号商铺注销网签备案手续；五、原告北京鸿景昀国际贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内将通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区105号商铺返还被告北京东方长安房地产开发有限公司；六、驳回原告北京鸿景昀国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29271元，由原告北京鸿景昀国际贸易有限公司负担271元（已交纳）；由被告北京东方长安房地产开发有限公司负担29000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  卫丹二〇二一年一月十二日书记员  李璠