广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21438号原告：庄萍，女，住湖北省监利县××××××××××，公民身份号码422××××××××××××447。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5栋，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告庄萍与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月27日受理后，被告对管辖权提出异议。本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付以414345元为本金按照每日万分之五标准自2018年5月1日起至被告实际交楼日止计算的逾期交房违约金；2.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年8月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于佛山市××××××××的A区10栋号房，购房金额为414345元。原告己经按照合同约定履行付款义务，包括支付定金30000元、房款184345元、契税12430.35元、合同登记费1100元、印花税207.17元、住房维修基金4143.45元。合同约定了交房日期为2018年5月1日前，但至今尚未交房。原告于2018年6月6日致函被告督促其交付房产，但截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。根据双方签订合同内容之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照合同约定每日万分之5的比例支付违约金至实际交付房屋之日止。被告辩称，一、被告确认与原告于2016年8月30日签订的位于佛山市南海区里水镇中企绿色总部中心A区×××××××××屋的《商品房买卖合同（预售）》是双方合意的有效合同。同时，被告与原告在签订合同前，被告就本案房屋的预售栋号已于2015年11月30日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》。据此，被告就本案房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。二、被告同意双方继续履行合同，并相应调整房屋交付时间。同时，因原告未能履行全额房款的支付义务。故此，无权要求被告向其支付逾期交房违约金，请求法庭对原告的该项请求予以驳回。首先，被告确认已收到原告所支付的房屋首期款214345元，合同登记费1100元、契税12430.35元、印花税207.17元、维修资金4143.45元。其次，根据双方合同第七条第2款第2项的约定，原告应就剩余房款200000元，于2016年9月5日前向银行机构申请办理按揭贷款手续。结合目前履约情况，原告未能依照合同约定向被告付清房款，故此，无权要求被告履行房屋交付义务。再次，从交易习惯上，被告作为出卖人的义务就是按照合同约定依约交付房屋，而原告作为买受人的义务就是依约支付房款。但两者之间从习惯上，必然存在先后履行的情况，即原告必然付清房款在前，被告交付房屋在后。再者，根据合同第十一条所约定的房屋交付时间为2018年5月1日。因该交付时间已过，结合有众多如原告同类的业主因未能依约履行剩余房款的支付或办理银行按揭手续所导致项目建设资金出现问题。对此，如双方继续履行案涉合同的情况下，为避免双方再一次发生争议，应结合工程建设情况，将房屋的交付时间变更为2022年12月31日前交付为宜。同时，原告应在房屋所在楼栋复工后，重新办理房屋的银行按揭贷款手续或向原告一次性支付剩余房款。如原告能确认上述要求的，被告愿意放弃依照合同第七条第1款第（2）项的约定，向原告追究逾期付款违约金的权利。否则，被告将予另案追究原告逾期支付房款的违约责任。最后，因原告未能履行合同约定的按揭贷款办理手续或一次性支付房款的义务，存在单方严重违约。诉讼中，原告举证如下：1.身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系。3.收据原件1组，用以证明原告付款情况。被告举证如下：广东省佛山市南海区商品房预售许可证原件1份，用以证明本案房屋已办理预售手续。图片、银行对账流水打印件各1份，用以证明本案房屋所在楼盘三期10栋的业主王恒永、姚雪琳、柳城三人的房屋的按揭贷款，九江银行在2016年9月22日、9月27日分别放贷，反映被告的项目没有任何问题。经质证，辩证，双方对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区10栋房（以下简称涉讼房屋），商品房规划用途为工业、交通、仓储用房；预测建筑面积60.05平方米，总价414345元；本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；第一期自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.73%，金额214345元；除首期款外，余下房款200000元应于2016年9月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；双方并约定其他权利义务。2016年9月12日、2016年8月30日，被告分别出具收据确认收取涉讼房屋定金30000元、房款184345元合计购房款214345元。另查明，涉讼房屋已取得商品房预售许可证。诉讼中，原告称未办理按揭贷款的原因是被告销售人员通知原告等待被告通知再提交办理贷款资料，但被告一直拖延未通知。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定原告应于2016年9月5日前向银行申请办理按揭手续，被告应在2018年5月1日前将涉讼房屋交付予原告使用。至庭审辩论终结之日，原告尚未按合同约定申请按揭贷款付清剩余款项，原告针对其陈述未办理按揭贷款原因，未能举证证明曾就按揭贷款催促过被告协助，原告作为买受人怠于履行付款义务，存在履行瑕疵。虽然涉讼房屋现仍不具备涉讼合同约定的交付条件，但原告未付清购房款亦构成违约，无权要求被告承担逾期交付的违约责任，对原告主张的自2018年5月1日起至庭审辩论终结之日的逾期交房违约金，本院不予支持，鉴于原被告其后对涉讼合同的履行情况尚未能确定，对庭审辩论终结之日至实际交付之日的逾期交付违约金，本院在本案中不作处理。综上，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告庄萍的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1836.38元（原告庄萍已预交3757.59元），由原告负担。原告多预交的1921.21元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯