江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4440号原告：孟庆成，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李凡，江苏云港律师事务所律师。被告：连云港酒连房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区东方花园。法定代表人：汪广耀。被告：滕士国，男，汉族，住连云港市海州区。原告孟庆成与被告连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）、滕士国不动产登记纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆成的委托诉讼代理人李凡到庭参加诉讼，被告酒连公司、被告滕士国经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆成向本院提出诉讼请求：1.确认被告与滕士国在人和居、古城农贸市场地E幢3单元201室房屋（注：不动产登记中心登记坐落是海州区新生巷3号楼3单元201室）上设立的预售商品房买卖预告登记无效，2.判令被告协助原告办理涉案房屋产权登记过户手续，3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年12月，原告认购被告开发的人和居E楼3单元201室房屋，并向被告交纳定金5.4万元，后陆续交款共计20.4万元。被告向原告出具会员卡一张，确认原告认购的房号为E-3-201室，价格为1598元/平方米。2011年10月14日，双方签订“告示”一份，确认房屋价格为1598元/平方米，交付时间为2013年6月30日。被告于2013年11月15日取得商品房预售许可证。后因被告强行将房产与车库进行绑定，声称原告不缴纳高额离谱的车库款，被告将收回上述房产，为此，原告于2014年向海州区人民法院提起诉讼，诉请确认原、被告之间关于人和居E#楼3单元201室房屋买卖合同成立，被告承担相应的违约责任，并要求被告办理过户手续等，该案经海州区人民法院一审作出海州区人民法院（2014)海民初字第1167号民事判决书，判决原告与被告之间关于人和居古城农贸市场E号楼3单元201室的商品房买卖合同成立，被告向原告支付逾期交房违约金等内容。因涉案房屋在当时尚不具备交付办证条件，故原告当时要求办理过户手续的诉请没有得到法院的支持。后该案经连云港市中级人民法院二审并作出（2015)连民终字第0774号民事判决书，维持了海州区人民法院的一审判决。原告依据上述两份生效判决向海州区人民法院申请强制执行，在执行过程中，原告被告知涉案房屋在2014年4月29日设立有预售商品房买卖预告登记，无法为原告办理涉案房屋过户登记手续。关于涉案房屋上所涉商品房买卖预告登记，被告公司原总经理鲍玉明因被告在出售人和居小区房屋过程中存在违法行为接受公安机关调查时曾表明，包括涉案房屋在内的人和居小区多处房产上所设的预售商品房买卖预告登记是酒连公司为贷款，与公司多名领导、员工恶意串通虚假设立的，因此，涉案房屋所设立的预售商品房买卖预告登记依法应当认定无效。原、被告就涉案房屋订立的合同合法有效，原告已交付全部购房款，被告应遵守并履行合同约定，协助原告办理房屋产权登记过户手续。故诉至法院，望判如所请。被告酒连公司、滕士国未到庭，亦未提交书面答辩状。原告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了民事判决书、不动产登记查询记录、商品房买卖合同，被告酒连公司、滕士国未到庭予以质证亦未提交证据。本院对上述证据依法予以确认，并在卷为证。根据本院采信的证据及原告当事人的陈述，本院认定事实如下：2004年12月，孟庆成认购酒连公司开发的人和居E楼3单元201室房屋，并向酒连公司交纳定金5.4万元，后陆续交款共计20.4万元。酒连公司向孟庆成出具会员卡一张，确认孟庆成认购的房号为E-3-201室，价格为1598元/㎡，大车库为E-3-12号，价格待定。2011年10月14日，双方签订“告示”一份，确认价格为1598元/㎡，交付时间为2013年6月30日，车库情况为E楼3单元12号大车库一间，价格待定。另备注，预约人（孟庆成）须在签订此约定5日内缴足房款20万元，若违反约定，登记人（酒连公司）有权解除约定，预约人应承担相应的违约责任。2014年3月7日、3月20日，酒连公司向孟庆成发出签约催告函：我公司开发的人和居E号楼已获售楼许可等相关证件，你户于2011年10月14日对人和居E号楼3单元201室及E号楼3单元12号（大）车库进行了预约登记，并已交齐购房款20.4万元整，车库价格待定。现根据连云港市物价局备案价为15000元每平方米，你户预定车库为26.38平方米，车库价格为395700元，两房累计价款为576210元。我公司于2014年2月20日向你发出签约通知单及2014年2月25日向你发出违约金确认书通知，你应于签收确认书三日内携带相关材料来公司办理购房事宜，但你至今未来办理，现再次函告你，望你于收到本催告函后3日内携带相关材料及应交余款372210元来我公司办理购房手续，逾期视为您自动放弃该购房预约，所产生的后果由你自行承担。原审法院另查明，酒连公司于2013年11月15日取得商品房预售许可证。2014年9月4日，原告诉至本院，要求：1、确认孟庆成、酒连公司之间关于人和居E楼3单元201室房屋买卖合同成立，酒连公司承担相应的违约责任；2、确认孟庆成、酒连公司之间关于E楼3单元12号车库买卖合同未成立；3、要求酒连公司办理过户手续；4、诉讼费由酒连公司承担。本院于2014年11月28日作出（2014）海民初字第1167号民事判决书，支持了原告前两项诉讼请求，由于涉案房屋当时不具备交付办证条件，驳回了原告要求酒连公司办理过户手续的诉讼请求。酒连公司对上述判决不服，上诉至连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院经审理于2015年6月25日作出（2015）连民终字第0774号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，不动产登记簿查询记录显示：人和居、古城农贸市场E号楼3单元201室坐落地点为海州区新生巷3号楼3单元201室，权证号为苏（2020）连云港市不动产权第0021322号，为酒连公司单独所有，登记日期为2020年4月29日；该房屋有预售商品房买卖预告登记，预告登记证明号为LYGSPF2014474393，权利人为滕士国，备案时间为2014年4月29日。预告相关《商品房买卖合同》的双方当事人为酒连公司和滕士国，单价5700元/平方米，总价643872元；买卖双方均未在该合同上签字、盖章，合同签订日期为2014年4月29日。该合同附件六为商品房预售款监管资金交款通知单，显示房屋首付款193872元、商业贷款45万元，要求滕士国于2014年5月7日持通知书到指定监管账户交纳商品房预售款，通知单也未加盖酒连公司公章。本案的主要争议焦点在于，两被告于2014年4月29日为涉案房屋设立的预售商品房买卖预告登记的效力。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原告提供的备案《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录等证据，可以证明滕士国未签署《商品房买卖合同》、未缴纳购房款，其协助酒连公司办理预售商品房买卖预告登记的真实目的并不是买卖涉案房屋、转让涉案房屋所有权。酒连公司、滕士国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提出答辩意见、未就上述证据的真实性进行举证、质证，视为其对诉讼权利的放弃，依法应当承担不利后果。因此，本院对上述证据及其证明内容予以确认。据此，两被告设立的预售商品房买卖预告登记系双方虚假意思表示，原告要求确认该预告登记无效，本院依法予以支持。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据已生效民事判决，原告与酒连公司之间关于人和居、古城农贸市场E号楼3单元201室的房屋买卖合同成立并生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行支付全部购房款的义务，酒连公司应当转移涉案房屋的所有权给原告。现涉案房屋已在不动产登记部门进行初始登记，唯一权利妨碍即滕士国所设预售商品房买卖预告登记经本院认定无效，已具备办理权属证书的条件。因此，原告要求酒连公司协助办理涉案房屋产权登记过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港酒连房地产开发有限公司与被告滕士国于2014年4月29日在连云港市海州区人和居、古城农贸市场E号楼3单元201室房屋[即海州区新生巷3号楼3单元201室，权证号为苏（2020）连云港市不动产权第0021322号]上设立的预售商品房买卖预告登记无效；二、被告连云港酒连房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孟庆成为上述房屋办理产权登记过户手续。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告连云港酒连房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告连云港酒连房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审判长  李秀芬审判员  万路遇审判员  许娜娜二〇二一年一月十一日书记员  窦敏华法律条文、上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号开户名称：连云港市海州区人民法院账号：3205××××6999-62716开户行：连云港建行海宁西路分理处