北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初46400号原告：北京资本汇股权投资基金管理有限公司,住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1205室。法定代表人：吕梁，总经理。委托诉讼代理人：韩晓丹，北京嘉维泰银律师事务所律师。被告：中华康普资产经营管理公司，住所地北京市西城区车公庄大街４号物华大厦Ａ1508号。法定代表人：杜同和，总经理。委托诉讼代理人：刘建明。委托诉讼代理人：闫亚，北京国舜律师事务所律师。原告北京资本汇股权投资基金管理有限公司（以下简称资本汇公司）与被告中华康普资产经营管理公司（以下简称中华康普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告资本汇公司之委托诉讼代理人韩晓丹，被告中华康普公司之委托诉讼代理人闫亚、刘建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资本汇公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令中华康普公司归还我公司房屋租赁押金238292元人民币；2．本案案件受理费由中华康普公司承担。事实与理由：2018年10月24日，我公司从中华康普公司处承租位于北京市X号房间（以下简称X号房屋），承租期为2018年10月24至2020年11月12日。2020年1月24日开始，由于全国性疫情影响，我公司不能进入租赁场地办公，故提出与中华康普公司解除租赁合同，其同意与我公司解除合同，并已收回租赁房屋，但是拒不退还我公司押金和解除合同后已缴纳的租金。我方认为，因为疫情原因不能使用承租房屋属于不可抗力，中华康普公司应该在合同解除后退还我方押金和解除合同后的租金，因双方多次协商无法达成一致意见，故现诉至法院。中华康普公司辩称，第一，双方签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》以及《房屋租赁物业费缴纳协议》均为双方真实意思表示，符合法定生效要件，为有效合同。其中《租赁合同》3．1．3“合同保证金”、3．2．1“付款方式”、8．3“合同变更和终止”、9．1、9．4、9．5．1、9．5．6“违约责任”等合同条款，对于承租方在租赁期间的租金支付时间、提前解除合同、提前解除合同的法律后果以及违约责任均做了明确约定，也即承租方没有按照合同条款及时缴付租金及其他费用，且在超过合同规定缴款日15个工作日内仍未清缴所欠款项，提前解除合同的，出租方有权收回房屋，终止本合同，保证金不予退回。资本汇公司于2019年12月l5日在我方多次催缴下，交纳了2019年11月13日至2020年2月12日期间的租金（该笔租金合同约定的支付时间为2019年11月6日前），2020年2月13日至2020年6月29日(2020年6月13日腾房，2020年6月29日注册地址迁出)期间的租金至今未付，已经构成根本性违约，符合合同约定的保证金不予退回的情形。根据《合同法》第94条的规定：履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的；债务人无正当理由，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权；若在合同履行期间届满仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。资本汇公司于2020年3月17日向我方发送《商务公函》，载明提前解除房屋租赁合同，后经我方多次催促缴纳房屋租金及相关费用，资本汇公司均明确表示不再进行支付。资本汇公司逾期缴纳房屋租金的行为构成根本性违约，我方享有单方解除权，依照合同约定保证金不予退回。第二，依照《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中资本汇公司自2019年11月6日开始迟延履行租金支付义务，新冠疫情在2020年1月下旬全国性爆发。根据《最告人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，本案中资本汇公司对受疫情影响要求提前解除租赁合同并退还房屋押金的事实未举证证明，单方违约在先，因此不能免除支付租金的义务，其主张依照不可抗力退还房屋押金的要求不符合法律规定，没有任何证据支持。综上，请求法院驳回资本汇公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月23日，中华康普公司（甲方、出租方）与资本汇公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：租赁标的为X号房屋，建筑面积为348．l9平米，租赁期为2018年10月24日至2020年11月12日；乙方须于签订本合同2日内，向甲方缴足等同于三个月租赁费（租赁费包含物业费和租金）的合同保证金，合计238292．54元；承租期满，乙方不再续租，甲方扣除乙方应缴纳的各项费用，乙方将其以本承租场所申办的一切证照办理变更、迁移或注销，依本合同的约定将租赁标的交还甲方，经甲方确认后，于15日内将合同保证金余额无息退还予乙方；场地租金费的支付方式为季付，2019年11月6日前应支付2019年11月13日至2020年2月12日期间的费用217640．52元；第八章、合同变更和终止：三、租赁期间乙方拟提前解除本合同，应提前90天书面通知甲方，乙方结清各项费用后，甲方确认承租场所没有任何损坏的情况下，乙方已缴纳的保证金不予退回，并再支付三个月租赁费的违约金给甲方；第九章、违约责任：五、在以下情况下，甲方有权强行进入租赁标的将乙方的财物和人员清出，收回房屋，终止本合同，乙方的合同保证金和已付租金不予退回，因此而给乙方造成损失由乙方自行负责，甲方有权追究乙方的违约赔偿责任：1、乙方没有按照合同条款及时缴付租金及其他费用，且在超过合同规定缴款日15个工作日内仍未清缴所欠款项的；第十章、不可抗力：一、如由于地震、台风、水灾、战争等自然灾害、意外事件或其他人力不能预见或不可避免的事件等不可抗力原因影响本合同履行，双方互不承担责任。当天，双方另签订《房屋租赁物业费缴纳协议》，约定：资本汇公司所承租X号房屋的物业管理费标准为0．65元／天／平方米，租赁期内物业管理费共计169742．63元；物业管理费的支付方式为季付。资本汇公司提交加盖有中华康普公司财务专用章的收据一张，内容为：今收到资本汇公司交来合同押金款238292．54元。资本汇公司提交的网上银行电子回单显示：资本汇公司于2019年12月6日向中华康普公司转账100000元，附言为“中坤房租与物业费（2019．11．13-2020．2．12）”；2019年12月30日向中华康普公司转账138292．55元，附言为“中坤房租物业费”。此后，资本汇公司未再向中华康普公司交纳房租和物业费。资本汇公司就其主张的因疫情导致办公楼被封闭，无法进入办公区域一节，向本院提交北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2020年2月28日发布的《关于进一步严格疫情防控有关要求的通告》，以及国务院办公厅于2020年1月26日发布的《关于延长2020年春节假期的通知》予以佐证。对此，中华康普公司表示：与本案无关，资本汇公司不能适用。中华康普公司就其主张的案涉房屋在疫情期间并未封闭一节，向本院提交《中坤大厦应对疫情临时管理措施》予以佐证。其中载明：1、疫情期间，所有人员进入大厦时间为9:00-17:30，其余时间大厦将封闭所有出入口，以方便大厦进行全面消毒处理；2、为避免交叉感染，建议采用家庭办公、电话会议等形式开展工作；3、如需要进入大厦进行办公的公司，需提交相关情况说明并加盖公章，同时提交员工个人疫情防护培训记录，由物业公司与公安部门核实确认后，统一办理临时出入卡，进入大厦办公的公司，须保证员工的健康情况，因此产生的疫情后果，由公司法人及负责人承担。对此，资本汇公司表示：真实性暂不发表意见，证明目的不认可，党支部建议居家办公，我们当时就没有进入大厦。2020年3月17日，资本汇公司向中华康普公司发出《商务公函》，内容为：因新冠肺炎疫情等原因，我公司计划解除与贵公司于2018年10月23日签订的房屋租赁合同。请尽快会商为盼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中华康普公司与资本汇公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，若资本汇公司拟提前解除合同，则已缴纳的保证金不予退还；如资本汇公司未按照合同条款及时缴付租金及其他费用超过15日，则中华康普公司有权收回房屋，终止合同，资本汇公司的保证金及已付租金不予退还。本案中，资本汇公司虽主张因疫情原因无法进入案涉租赁房屋，故向中华康普公司提出解除合同，要求其退还押金。但从本案已审理查明的事实来看，资本汇公司的上述主张明显不能成立。首先，资本汇公司主张要求退还的238292元虽在收据上载明为“合同押金款”，但结合租赁合同的相关内容可知，该款项实际上为保证金，故应当适用租赁合同中有关保证金退还的相关责任条款。其次，仅凭现有证据不足以证明新冠肺炎疫情的发生给资本汇公司正常使用案涉租赁房屋带来了实质性障碍，或者导致其根本无法使用。退一步讲，即便如此，资本汇公司于2019年12月6日和12月30日才交纳2019年11月13日至2020年2月12日期间房租及物业费的行为，亦明显违反了合同约定，已构成违约，且该违约行为先于新冠疫情发生。在此情况下，无论是按照租赁合同约定，还是按照相关法律规定，资本汇公司均无权主张免除责任。因资本汇公司系在租赁期内要求提前解除合同，故其现要求中华康普公司退还房租租赁押金238292元之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:驳回北京资本汇股权投资基金管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2375元，由北京资本汇股权投资基金管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇二一年一月二十二日书记员 姚媛媛