宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初14188号原告：罗娟，女，1981年9月19日出生，汉族，宁夏银川市兴庆区盛唐花卉有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街康民巷37号。法定代表人：苟胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：于泳，男，该公司职工。原告罗娟与被告宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗娟、被告鸿天房公司的委托诉讼代理人于泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告鸿天房公司支付原告逾期交房违约金32459元（从2015年10月30日至2017年6月12日，按照1‰每日计算），并按照0.1‰每日向原告支付购房款550156元自2015年10月30日至实际交付房屋之日止的违约金；2.被告履行合同约定的交房义务，向原告交付房屋及房屋内配套设施（包括可视门铃）；3.被告履行向原告承诺的赠送房屋内配套壁挂炉设施金额6000元、可视门铃及安装费500元；4.被告为原告开具正规商品房购房发票并办理涉案房屋的产权登记手续；5.被告按0.1‰每日向原告支付购房款550156元自交付房屋之日起至办理房屋所有权证止的违约金；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2014年7月10日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某号商住房，建筑面积105.84㎡，总价款550156元。合同还对交房时间、违约责任等做了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告迟延交付涉案房屋及配套设施，原告多次催促无果，故起诉至法院。被告鸿天房公司辩称，一、原告第一项诉讼请求没有事实及法律依据，因为在2017年6月13日双方签订了补充协议，该协议第一款第一项约定双方同意实测面积与预测面积的差价款与逾期交房违约金相互抵顶，抵顶后甲方欠付乙方的款项在房屋具备办证条件时候结算，乙方同意逾期交房违约金自甲方交房通知之日截止，不再追究甲方的违约责任；二、原告的第二项诉讼请求不能成立，因为被告在2017年6月13日已经将房屋交付给原告；三、原告第三项诉讼请求壁挂炉的价格应当为3780元，因为在2017年9月7日银川市兴庆区中山南街街道社会管理综合治理委员会形成会议纪要，120平方米以下的房屋壁挂炉价格为3780元/台，120平方米以上的房屋壁挂炉的价格为3980元/台，安装费应当由原告自行承担。可视门铃属于建设方面的系统工程，并非单纯的可视门铃，其内部线路同时控制消防系统的烟感，报警等，需要在消防工程联动时候安装，同时该可视门铃系定制产品，并非市场上的单一功能的可视门铃，也就是业主自行购买的可视门铃无法在该系统上使用；四、原告的第四项诉讼请求因为目前涉案消防工程没有完工，没有完成综合竣工验收，没有取得工程竣工验收合格证，不具备办理房产证手续的条件；五、对原告的第五项诉讼请求被告认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年7月10日，原、被告就位于银川市兴庆区某号房屋签订了《银川市商品房买卖合同》，约定，甲方（出卖人）宁夏鸿天房置业有限公司，乙方（买受人）罗娟；建筑面积105.84平方米，每平方米5198元，总金额550156元，双方自行约定，商品房交付时，以产权登记面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补，同时因商品房建筑面积差异问题产生的其他税费变化也同样据实结算，多退少补。产权登记面积确认后，如出现面积差异问题，买受人需要在出卖人通知之日起10日内前往出卖人指定地点核实相关面积数据并据实结算房价款及相关其他费用；乙方应当于2014年7月10日前支付首付款170156元，于2014年8月10日前付商业贷款380000元；出卖人应当于2015年10月30日前交付房屋，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按照合同后附《补充协议》处理，“出卖人的责任仅指：（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未在约定期限内具备办理权属初始登记条件；（2）如买受人委托出卖人办理权属登记，由于出卖人原因未按约办理商品房的《房屋所有权证》，买受人不解除合同的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过房屋楼款总额的2%。2014年6月28日，原告向被告支付房款20000元。合同签订当日，原告向被告支付首付款150156元。原告于2014年8月12日办理贷款支付了剩余房款。被告于2017年6月13日向原告交付涉案房屋。双方于当日签订《补充协议》一份，载明，“甲方（被告），乙方（原告），因房屋合同面积与实测面积存在误差，甲方有逾期交房行为，双方一致同意：甲、乙双方同意实测面积与预测面积的差价款与逾期交房违约金相抵顶，抵顶后，乙方欠甲方的款项必须在办理交房手续时交清，甲方欠乙方的款项在房屋具备办证条件时结算，乙方同意逾期交房违约金自甲方每批交房通知之日截止，不再追究甲方的违约责任；甲方承担逾期交房违约金止房屋取得交付使用许可证时据实结算，乙方在办理交房手续时按合同单价交纳实测面积与预测面积实际误差的差价款。”原告罗娟在合同条款后书写“同意”并署名，且双方在该协议下方签字盖章。现涉案房屋尚未办理房屋整体竣工验收手续。原告与被告就合同履行发生争议，故原告起诉至法院，请求依法判如所请。再查明，银川市兴庆区中山南街街道社会管理综合治理委员会下发银兴南综发（2017）31号文件，载明，“2017年9月7日上午，中山南街街道综治办在鸿天房置业公司办公室遭际企业负责人及部分业主就解决天都十六区西区壁挂炉安装问题召开专题会议。会议决定：1.企业因资金链条出现问题，无力解决壁挂炉安装费用，业主先垫付资金购买壁挂炉，企业做出具体偿还日期及金额承诺；2.因天然气公司对壁挂炉的技术参数有要求，公司壁挂炉供应商提供的史麦斯品牌已完善相关手续，对不愿意使用该品牌的业主请事先咨询天然气公司；……”2017年9月7日，被告鸿天房公司出具《天都十六区西区壁挂炉的承诺》一份，载明，“鉴于我公司面临较严重的经济困难，为完成交房工作付出了非常艰辛的努力。后续的项目竣工验收工作仍面临诸多的困难，暂无力解决壁挂炉的供应，公司与供应商已商定由业主暂垫款购买，我公司在2018年11月15日前偿还给业主。因天然气公司对壁挂炉的技术参数有要求，公司壁挂炉供应商提供的品牌已完成相关手续。不愿意使用该品牌，而自己选择其他品牌的业主，请事先咨询天然气公司，避免给自己造成损失，最终我公司按下列定价对业主支付价款。注：壁挂炉品牌为史麦斯，20kw（120㎡以下房屋）价款3780元/台，24kw(120㎡以上房屋)价格3980元/台。”本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当遵守合同约定，履行合同义务。被告逾期交房超过60日，应当承担违约责任，但根据双方签订的《补充协议》约定，违约金在房屋具备办理不动产登记条件时结算，双方对此认可，现房屋并未完全竣工验收，不具备办理不动产登记的条件，故原告现在要求被告在支付逾期交付房屋违约金不符合双方约定，本院不予支持。对原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理整体验收手续，无法办理房屋产权登记手续，实际履行不能，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。就前述两项诉讼请求，待条件成就后，原告可另行主张权利。原告主张要求被告向原告开具与涉案房屋全部价款等额的不动产专用发票，因开具发票不属于民事案件受案范围，本院对该主张不予支持。双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告向原告交付的房屋应当包括壁挂炉，被告未按约定提供壁挂炉，致使原告自行垫款4500元购买壁挂炉，应当向原告进行补偿，但因双方并未就壁挂炉品牌及价格予以约定，原告也未提交证据证实双方就壁挂炉的品牌或价格进行了约定，也不能证明被告集中采购承诺120㎡以下房屋按3780元/台定价壁挂炉违反法律规定、国家标准或行业标准，故被告应当按照3780元/台的价款向原告进行补偿，超出部分不予支持。对原告主张可视门铃及安装费500元的诉请，因双方合同中并未就可视门铃作出约定，原告亦未提交证据证明其安装可视门铃已实际产生500元安装费，故本院不予支持。对原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，但被告至今仍无法办理涉案房屋产权证书，就逾期办证违约金问题，双方在补充协议中约定预期办证违约金最高不超过房款总额的2%即11003.12元（550156元×2%），故本院支持原告逾期办证违约金11003.12元，对超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗娟支付壁挂炉价款3780元、逾期办证违约金11003.12元；二、驳回原告罗娟的其他诉讼请求。案件受理费387元，由原告罗娟负担240元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担147元。如果被告宁夏鸿天房置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军二○二〇年十二月十六日法官助理 马聪聪书记员 张 华附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。