广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初2375号 原告：钟文秀，女，1981年9月28日出生。汉族，灵山县居民，住。 委托诉讼代理人：叶强，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶慧达，广西公润律师事务所实习律师。 被告：黄志波，男，1970年5月10日出生，汉族，灵山县居民，住灵山县。 被告：韦业燕（系被告黄志波的妻子），女，1972年9月19日出生，汉族，灵山县居民，住灵山县。 以下两被告的委托诉讼代理人：李秀华，广西诚上金律师事务所律师。 被告：廖平秀，男，1962年8月8日出生，汉族，灵山县居民，住。 第三人：曹俊云，男，1971年8月20日出生，汉族，灵山县居民，住。 原告钟文秀诉被告黄志波、韦业燕、廖平秀、第三人曹俊云居间合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案，依法适用简易程序审理。由于被告廖平秀去向不明，住址不详，无法送达法律文书，本院于2020年10月15日作出（2020）桂0721民初2375号民事裁定书，裁定：本案转为普通程序。经原告向本院申请并提供担保。本院于2021年1月18日作出（2020）桂0721民初2375号之一民事裁定，对被告黄志波、韦业燕名下的财产（包括银行存款、支付宝账户、微信账户、房屋、土地、车辆等）在价值410000元部分范围内进行查封、冻结。本院于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告钟文秀的委托诉讼代理人叶强、叶慧达，被告韦业燕、被告黄志波的委托诉讼代理人李秀华到庭参加诉讼，被告廖平秀经本院公告送达传票、第三人曹俊云经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、三被告共同支付原告居间费410000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年12月被告黄志波因其一栋位于灵山县双鹤商贸城的楼房被法院强制执行拍卖，而迫切需要出卖该抵押给银行的房地产并得款用于清偿银行抵押贷款以便解除拍卖，于是被告廖平秀、被告黄志波作为共同委托人找到原告协商，委托原告寻找买主购买即将被拍卖的房屋，即促成被告黄志波与第三人买主成交房屋买卖，被告廖平秀、被告黄志波承诺房屋价格只要140万元，买主出价超出140万元的部分，则作为原告的居间费。被告廖平秀、被告黄志波于2016年12月25日出具委托书给原告，于2016年12月26日双方签订了《二手房转让居间合同》确认上述约定，经原告前期努力于2016年12月27日促成了被告黄志波与第三人曹俊云就上述房产的交易并签订了《二手房转让合同》，以181万元转让总价成交，当场第三人曹俊云即按合同约定交付了60万元首付款给被告黄志波用于偿还欠银行的抵押贷款本息。到目前被告黄志波、韦业燕己经将上述房产办理了过户手续转户到第三人曹俊云名下，余下121万元的购房款将办理按揭贷款支付给被告黄志波、韦业燕。 原告认为原告与被告廖平秀、被告黄志波之间存在合法的居间合同关系，原告根据两被告黄志波、廖平秀的委托，促成了本案涉案房屋的交易成功，而交易价格的差额41万元就是双方所约定的作为居间人原告的居间费，则原告有权按照约定向委托人两被告黄志波、廖平秀主张支付上述应得的居间费。另外被告韦业燕作为被告黄志波的妻子，应当对本案的居间费承担共同支付的民事责任，应属夫妻共同债务。 被告黄志波、韦业燕辩称，一、钟文秀不是适格的原告。 被告黄志波与第三人曹俊云之间的买卖合同中介是黄日金而非原告钟文秀，原告钟文秀并没有为被告黄志波与第三人曹俊云的买卖合同成立提供任何的居间服务。原告钟文秀与被告黄志波的居间合同并未实际履行，原告钟文秀无权要求仨被告支付居间费用。 二、就算法院认定原告钟文秀与被告黄志波的居间合同有效，但根据合同约定，居间费用的支付条件未成就。 居间合同第3点约定：甲方（被告黄志波）收到买主余款的当天，甲方将超出委托价那部分钱转到乙方（钟文秀）账户。现第三人曹俊云并未支付购房款，为此被告已经向法院起诉，庭审过程中第三人曹俊云亦认可未将购房款支付完毕。庭审中，第三人曹俊云亦陈述称，涉案房屋交易时中介是黄日金。法院已作出（2020）桂0721民初2221号判决书，但到目前为止第三人曹俊云并未支付任何房价款给被告黄志波、韦业燕，根据原告提交的居间合同，其要求支付居间费用的时间是被告黄志波收到房价款后再予以支付，支付居间费用的条件尚未成就，因此，原告钟文秀要求仨被告支付居间费没有事实依据。 三、被告韦业燕不是居间合同当事人，其没有支付居间费用的义务。 案涉房屋属于被告的夫妻共同财产，被告黄志波私自将房屋出售未征得韦业燕同意。被告黄志波与钟文秀签订的居间合同，被告韦业燕亦不知情。如果法院认定需要支付居间费用，那该费用应是被告黄志波的个人债务。 四、居间费用约定不符合《关于房地产中介服务收费通知》的相关规定，本案不应当按照居间合同的约定确定居间费用。 根据《关于房地产中介服务收费通知》的相关规定，中介费用为房屋成交费用的0.5％－2.5％，被告黄志波已经支付了2万元中介费，该费用符合市场价格，被告无需再另行支付居间费用。 综上所述，请求法院驳回原告钟文秀的诉请。 被告廖平秀、第三人曹俊云不到庭参加诉讼，也未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告廖平秀经公告开庭传票传唤、第三人曹俊云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据《二手房转让合同》及《收据》、（2019）桂0721民初1270号灵山县人民法院《民事判决书》、（2020）桂07民终238号钦州市中级人民法院《民事判决书》、桂（2020）灵山县不动产权第××号《不动产权证》、（2020）桂0721民初2221号《民事判决书》和被告提供的《起诉状》（被告黄志波、韦业燕诉曹俊云）、（2020）桂0721民初2221号《受理案件通知书》、《答辩状》、《传票》，原、被告对上述证据的真实性、合法性无异议，被告对原告提供的证据认为存在关联性方面的问题。本院认为，上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，能证实本案事实，本院对上述证据的证明效力予以确认并在卷佐证。原告提供的证据《全权委托书》、《二手房转让居间合同》，被告质证称上述证据真实性无法认定，目前被告黄志波属于瘫痪的状态，无法进行语言沟通，韦业燕并未参与二手房买卖，二手房居间合同，对证据均不予以认可。从合同内容来看，甲方是被告黄志波个人，乙方是钟文秀和黄日金，后面不知为何把黄日金删掉，乙方变成钟文秀，具体由卖方被告黄志波与买方曹俊云双方见面谈具体转让合同，签订时间是2016年12月26日，从原告提供第三人与被告黄志波签订的转让合同是2016年12月27日，即是在签订合同第二天被告黄志波就签订二手房转让合同，是不符合常理的，而且廖平秀不是房屋所有权人，与房屋没有关系，但其在甲方签字。本院认为，被告在答辩中认为出卖本案涉讼房屋是经过黄日金中介进行的，并非是原告钟文秀，即承认在出卖本案涉讼房屋过程中存在中介服务的事实，而其除了陈述外没有提供证据证实上述证据是伪造的，而上述证据能证实本案事实，与本案有关联性，综上，对上述证据的证明效力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告黄志波与被告韦业燕是夫妻关系，于1994年12月30日登记结婚。 2016年12月25日，被告黄志波、廖平秀出具《全权委托书》给原告钟文秀，该委托书显示：“本人被告黄志波（身份证号码：4528241970××××××××）全权委托钟文秀洽谈本人位于灵山县占地面积58.95平方米，房屋产权面积260.10平方米（房产证号：灵房字第××）的房产转让等一切事宜。转让价为壹佰肆拾万元整（不含转让税费），超出部分为受托人钟文秀所有。”次日，被告黄志波作为甲方，乙方作为钟文秀签订《二手房转让居间合同》，约定：“甲方将位于灵山县双鹤商贸城的房屋，占地面积58.95平方米，房屋产权面积260.1平方米，房产证号灵山字第××、土地证号灵国用（2016）第01-××号（换发新证），委托乙方将上述房产转让出去。具体如下：1、甲方确保上述房产的真实合法性，无争议。2、甲方委托乙方找买主，委托价格为人民币壹佰肆拾万元整（实收价，一切转让税费与甲方无关），买主出价超出壹佰肆拾万元的部分，甲方作为居间费支付给乙方。3、买主与甲方签订转让合同，买主即付60万元给甲方，甲方写好收据给买主，甲方先预支2万元居间费给乙方。待甲方将产权证转至买主名下30天内买主将余款打给甲方（中途买主贷得款的，即时付清余款），甲方收到买主余款的当天，甲方将超出委托价那部分钱转到乙方指定的账号。甲方要到相关银行开一个专门接收转让款的账户，卡和密码交到乙方指定人保管，待乙方得完居间费后将卡和密码交还甲方。4、乙方带甲方认识了业主，若甲方支开乙方，甲方要支付50万元违约金给乙方。5、甲乙双方均不得向第三方透漏合作细节及相关利益人的秘密，任何方发现对方出现泄密行为均有权提出和提醒对方终止本行为，如因任何方的原因给对方造成实际的损失，受损方可向过错方提出等价赔偿。”被告黄志波、廖平秀在甲方栏签名，原告钟文秀在乙方栏上签名，在合同后备注有“附：具体由卖方黄志波与买方曹俊云双方见面谈具体转让合同”字样，在乙方中原打印有“黄日金”字样，后用笔划去并加盖指模。 2016年12月27日，第三人曹俊云（甲方）与被告黄志波（乙方）签订《二手房转让合同》一份，合同约定：甲方向乙方转让其位于灵山县灵城镇（原三海镇双鹤商贸城）江滨二路楼房［房屋所有权证号为：房权证灵房字第××号；土地使用权证号为：原为灵国用（2003）第01-052-1号，于2016年5月4日换发变更为灵国用（2016）第01-××号］；房屋价款为1810000元，双方在签订合同时，乙方向甲方支付360000元作为购楼房定金并支付首期款240000元给甲方，剩余房款1210000元，在乙方取得楼房不动产权证的当天算起10个工作日内由乙方向银行办理贷款手续，支付余款时间以银行放款时间为准，如银行审批额度不足的，乙方在15天内补足余额给甲方，或因乙方个人问题不能通过银行审批贷款的，由乙方取得不动产证的当日算起30天内支付余款给甲方，租金按交完余款当场结算清多还少补，日后的租金由乙方收取；甲方在收到房屋定金当天到银行办理楼房解押手续，甲方办理楼房过户的相关手续给乙方的时间不得超过2017年1月25日；甲方在收到全额房款后的当天算起将房屋交付给乙方使用；张宦芬、被告廖平秀共同担保该幢楼权属清楚，无债务，协助办理该幢楼的使用权，协助办理到乙方名下，如该幢楼有出现违约问题，由张宦芬、被告廖平秀负责3天内双倍楼房定金款和已支付的首期款给曹俊云。合同还约定了其他的内容。第三人曹俊云、被告黄志波及张宦芬、被告廖平秀在合同上签字并加盖指模。签订合同当天，原告按约定向原告支付了购房定金360000元和首期购房款240000元。被告黄志波在合同最后一页空白处立写《收据》，内容为：今收到曹俊云交来购买三海镇双鹤商贸城房屋的定金和首付款600000元。因被告黄志波、韦业燕未能协助被告办理涉案楼房不动产权属过户登记手续，第三人曹俊云遂诉至本院，请求法院判令被告黄志波、韦业燕协助办理涉案楼房不动产权属过户登记手续。诉讼期间，被告韦业燕提起反诉，请求判决确认《二手房转让合同》无效。2019年12月24日，本院作出(2019)桂0721民初1270号《民事判决书》，判决：确认《二手房转让合同》合法有效；被告黄志波、韦业燕协助第三人曹俊云办理涉案楼房不动产权过户登记手续；驳回被告韦业燕的反诉请求。被告黄志波、韦业燕不服判决，上诉至钦州市中级人民法院，钦州市中级人民法院于2020年5月20日作出(2020)桂07民终238号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书中，均认定第三人曹俊云向被告黄志波、韦业燕支付了购房定金360000元及首期购房款240000元。上述判决生效后，被告黄志波、韦业燕没有履行生效判决确定的义务，第三人曹俊云则向本院申请强制执行。经本院强制执行，第三人曹俊云于2020年8月13日取得了涉案房屋的产权证书，本院并向第三人曹俊云交付了涉案房屋，第三人曹俊云亦将涉案房屋出租给他人。2020年8月19日，原告以上述事实和理由、诉讼请求，诉至本院。 另查明，第三人曹俊云与被告黄志波签订《二手房转让合同》时，案涉房地产作为本院“（2009）灵民初字第1036号”中国工商银行股份有限公司灵山县支行诉被告黄志波、韦业燕金融借款合同纠纷一案借款的抵押物处于被本院查封状态。被告黄志波于2016年12月27日履行完毕尚欠中国工商银行股份有限公司的所有本息563536.79元，本院于2016年12月29日作出“（2016）桂0721执恢14-6号”执行裁定，裁定：解除本院“（2010）灵执行字第140-5号”民事裁定及“（2016）桂0721执恢14-3号”执行裁定对被执行人被告黄志波、韦业燕所有的位于灵山县的房地产［土地使用权证号：灵国用（2016）第01-××号，国有地地使用面积58.95平方米；房屋所有权证：房权证灵房字第××号，房屋建筑面积260.10平方米］（含该土地使用权证所载明面积界址范围内的地下室等附属建筑物）的查封。 再查明，被告黄志波、韦业燕与第三人曹俊云房屋买卖合同纠纷一案，被告黄志波、韦业燕请求判令第三人曹俊云向被告黄志波、韦业燕支付购房款1810000元和逾期利息，本院于2020年8月7日受理。经审理后，本院于2020年9月23日作出（2020）桂0721民初2221号《民事判决书》，判决：第三人曹俊云支付购房款1210000元给被告黄志波、韦业燕；二、驳回被告黄志波、韦业燕的其他诉讼请求。该判决生效后，第三人曹俊云没有按判决确定的义务履行。 本院认为，本案争议焦点如下： 一、钟文秀是否是适格的原告？ 被告主张提供中介服务的人员是黄日金，并非原告钟文秀，钟文秀不是适格的原告。本院认为，根据合同相对性的原则，原告提供的《全权委托书》、《二手房转让居间合同》可证实原告是合同的当事人，因而，钟文秀是适格的原告。 二、在履行合同过程中，被告是否存在违约行为，原告要求支付居间费的条件是否成就？ 被告黄志波就本案涉讼房屋的出卖而向原告钟文秀出具《全权委托书》，并签订了《二手房转让居间合同》，是双方真实意思表示，没有损害第三人、集体、国家的合法利益，合法有效。在本案中，被告廖平秀不是本案涉讼房屋的所有人，但其仍然在《全权委托书》、《二手房转让居间合同》上签名，是其真实意思表示，其与被告黄志波是合同的当事人，应承担合同相应的民事责任。上述合同签订后，第三人曹俊云（甲方）与被告黄志波（乙方）签订《二手房转让合同》，第三人曹俊云也依约支付了首付款，有(2019)桂0721民初1270号《民事判决书》、(2020)桂07民终238号《民事判决书》确认《二手房转让居间合同》有效；第三人曹俊云向被告黄志波、韦业燕支付了购房定金360000元及首期购房款240000元。上述判决生效后，被告黄志波、韦业燕没有履行生效判决确定的义务，第三人曹俊云则向本院申请强制执行。经本院强制执行，第三人曹俊云于2020年8月13日取得了涉案房屋的产权证书。以上事实足以证实原告钟文秀依约完成居间服务，理应得到居间费用，但根据《二手房转让居间合同》第三条“买主与甲方签订转让合同，买主即付60万元给甲方，甲方写好收据给买主，甲方先预支2万元居间费给乙方。待甲方将产权证转至买主名下30天内买主将余款打给甲方（中途买主贷得款的，即时付清余款)，甲方收到买主余款的当天，甲方将超出委托价那部分钱转到乙方指定的账号。……”的规定，被告黄志波、廖平秀支付居间费用给原告钟文秀的条件是“买主与甲方签订转让合同，买主即付60万元给甲方，甲方写好收据给买主”，被告黄志波、廖平秀先预支20000元居间费给原告钟文秀，余下居间费用39000元在收到第三人曹俊云支付全部款项后的当天支付，而第三人曹俊云没有按（2020）桂0721民初2221号《民事判决书》确定的义务履行，即被告黄志波至今未收到第三人曹俊云余下购房款1210000元，即支付余下居间费用390000元的条件没有成就，原告请求被告黄志波、廖平秀支付全部居间费，无事实和法律依据，本院不予支持，本院只支持由被告黄志波、廖平秀支付居间费20000元。被告提出按合同约定，被告黄志波在收到第三人曹俊云购房款600000元时，理应已支付居间费20000元。原告对此予以否认。本院认为，被告对其主张除了陈述外，没有提供证据加以证实，由此带来的不利后果由被告自负，对其主张，本院不予采纳。至于，被告主张居间费用约定不符合《关于房地产中介服务收费通知》的相关规定，被告黄志波已经支付了2万元中介费，该费用符合市场价格，被告无需再另行支付居间费用。本院认为，由于支付余下居间费用390000元的条件没有成就，在本案中不再评述。 在庭审中，原告提出：由于被告黄志波、韦业燕在与第三人曹俊云间的诉讼中表现不诚信，且现被告黄志波为残疾人，偿付能力受限，因而原告认为本案应适用不安抗辩原则进行处理，应由被告支付相应的居间费用。原告对此不予认可。本院认为，不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行合用合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。在本案中，即使有原告认为被告黄志波、韦业燕在与第三人曹俊云间的诉讼中表现不诚信的情形，不足以证实被告已丧失商业信誉，而在履行本案合同过程中，原告已履行其义务，被告黄志波应在条件成就后支付居间费，已不存在履行先后及中止履行的问题；况且即使现被告黄志波为残疾人，对其的偿付能力有一定的影响，但只要第三人曹俊云支付相关购房款给被告黄志波，被告黄志波即具有支付本案涉讼相关费用的能力，因而，原告主张适用不安抗辩原则进行处理意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 三、被告韦业燕是否应承担共同支付责任？ 根据生效的(2019)桂0721民初1270号《民事判决书》、(2020)桂07民终238号《民事判决书》的认定，并根据《二手房转让合同》中对被告黄志波需办理楼房解押手续的约定、结合第三人曹俊云支付给被告黄志波600000元的时间及被告黄志波偿还中国工商银行股份有限公司债务的时间，印证了被告黄志波用于偿还中国工商银行股份有限公司债务的资金来源于第三人曹俊云支付的案涉房地产转让的定金和首付款，被告黄志波尚欠中国工商银行股份有限公司的债务属于夫妻共同债务，被告韦业燕对于该笔债务的发生知情。案涉房地产在被告黄志波支付清了所欠债务后，本院于2016年12月29日出具（2016）桂0721执恢14-6号执行裁定，裁定解除案涉房地产的查封，被告韦业燕作为该执行案的当事人，对于案涉房地产的一系列变更应当知情，第三人曹俊云与被告黄志波签订的《二手房转让合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告韦业燕具有约束力，双方应该按照合同的约定履行义务。相应地，本案涉讼的《全权委托书》、《二手房转让居间合同》是为达成上述合同而提供服务的合同，对被告韦业燕具有约束力，原告要求被告韦业燕承担民事责任，本院予以支持。对被告主张被告韦业燕不应承担民事责任的意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第九百六十一条、第九百六十三条第一款、第一千零六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄志波、廖平秀共同支付原告钟文秀居间费20000元； 二、被告韦业燕对上述第一项确定的款项承担共同支付的责任； 三、驳回原告钟文秀的其他诉讼请求。 案件受理费7450元，由原告钟文秀负担7000元，由被告黄志波、韦业燕、廖平秀共同负担450元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审 判 长  李智东 人民陪审员  廖秋红 人民陪审员  黄荣贵 二〇二一年一月二十日 书 记 员  黄春虹