上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初45110号原告：上海佳佳科技服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈德祥，总经理。被告：上海路谊机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张宜路，经理。委托诉讼代理人：王国杰。原告上海佳佳科技服务有限公司(以下简称佳佳公司)与被告上海路谊机械设备有限公司(以下简称路谊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈德祥、被告委托诉讼代理人王国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳佳公司向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告之间就上海市静安区虬江路XXX号甲房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于本案诉状副本送达之日解除；2.路谊公司腾空并向佳佳公司交还系争房屋；3.路谊公司向佳佳公司支付2020年8月起至11月的房屋租金26,400元；4.路谊公司支付的租赁保证金11,000元作为违约金不予退还。事实和理由：2020年5月6日，佳佳公司与路谊公司就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定佳佳公司将系争房屋的一间出租给路谊公司使用，租期自2020年5月1日起至2021年4月30日，每月租金6,600元，按月支付，租金应于前一个月25日之前支付。路谊公司欠付租金，系违约行为，按照合同约定，其支付的租赁保证金11,000元应作为违约金没收。因路谊公司违约，其应在七日内搬离。为维护自身的合法权益，佳佳公司诉至法院，请求支持诉讼请求。被告路谊公司辩称，路谊公司支付2020年6月至7月的房屋租金后，要求佳佳公司开具租金发票，但佳佳公司未开具发票，故路谊公司未支付2020年8月起的租金。在佳佳公司提供发票并提供之前已经支付租金的发票的情况下，路谊公司愿意支付租金。且在合同履行期间内佳佳公司收取水电费超出了合同约定的按照国家标准加收10%的约定，远远超出了国家标准，佳佳公司的行为属于违约。路谊公司不存在违约行为，不应承担违约责任，租赁保证金应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋权利人系上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方企业公司)。北方企业公司将系争房屋出租给上海格兰梦实业发展有限公司(以下简称格兰梦公司)。2018年4月26日，格兰梦公司与佳佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：格兰梦公司将系争房屋一幢出租给佳佳公司经营使用；租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日。2020年5月6日，佳佳与路谊公司签订《房屋租赁合同》，约定：佳佳公司将系争房屋一间出租给路谊公司经营使用；租赁期限自2020年5月1日起至2021年4月30日；租金按月支付，每月租金6,600元，先付后用，若路谊公司拖欠一个月的租金，佳佳公司有权收回房屋，路谊公司应搬离并承担违约责任；路谊公司支付租赁保证金11,000元；任何一方违约须承担三个月租金赔偿并承担另一方由此造成的一切经济损失，并终止本合同执行；合同期内，如遇该地区动迁、拆房等因素，使合同不能在继续履行，双方签订的房屋租赁合同无条件终止并不承担违约责任；合同终止(包括违约)，路谊公司必须在七日内将房屋内可移动设备、物品搬离，超过时限，作无主物由佳佳公司自行处理；备注：该房屋即将动迁，路谊公司收到佳佳公司通知后三十天内应无条件搬离，佳佳公司不赔偿任何损失，不另行安置。合同签订后，路谊公司支付租赁保证金11,000元，并支付至2020年7月31日止的租金。2020年8月27日，佳佳公司向路谊公司发送《信函》，向其催收欠付的房屋租金和水电费，但路谊公司仍未支付。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守。路谊公司使用系争房屋，应按约支付租金，路谊公司主张佳佳公司未向其开具发票而拒付租金，然，支付租金系主合同义务，开具发票和支付租金并非对等的权利义务关系。佳佳公司未开具发票，路谊公司可通过其他方式主张自身权利，但并不构成其拒付租金的理由。另，路谊公司主张佳佳公司收取的水电费超过了合同约定的标准，但其并未提供支付的明细。即便存在加收的情况，亦不构成路谊公司拒付租金的理由。路谊公司的行为已经构成违约，佳佳公司有权按约定行使合同解除权。至于合同解除的时间，佳佳公司主张以本案诉状副本送达之日即2020年10月23日为解除日，本院予以确认。合同解除后，路谊公司应将系争房屋腾空并交还佳佳公司，佳佳公司的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。路谊公司还应与佳佳公司结清租金，佳佳公司主张路谊公司支付2020年8月起至11月四个月的租金，鉴于合同解除日为2020年10月23日，路谊公司应支付自2020年8月1日起至2020年10月23日的租金即18,097元，并应支付自2020年10月24日起至2020年11月30日的占有使用费8,303元。由于路谊公司违约，致合同提前解除，佳佳公司要求没收路谊公司支付的租赁保证金11,000元，实际上是要求路谊公司支付违约金11,000元，金额尚属合理，本院予以支持。合同解除后，佳佳公司已经收取的租赁保证金11,000元应返还路谊公司，为避免讼累，租赁保证金与违约金予以冲抵后，佳佳公司无需返还租赁保证金。路谊公司认为佳佳公司收取的水电费违反合同约定的，如有相应证据，可在明确具体金额后另行起诉，本案中不作处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海佳佳科技服务有限公司与被告上海路谊机械设备有限公司签订的《房屋租赁合同》于诉状副本送达之日即2020年10月23日解除；二、被告上海路谊机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空搬出上海市静安区虬江路XXX号甲房屋并将房屋交还给原告上海佳佳科技服务有限公司；三、被告上海路谊机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳佳科技服务有限公司房屋租金18,097元；四、被告上海路谊机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳佳科技服务有限公司房屋占有使用费8,303元；五、被告上海路谊机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳佳科技服务有限公司违约金11,000元(以佳佳公司应退还的租赁保证金11,000元折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取计285元，由被告上海路谊机械设备有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 姚峥二〇二一年一月十一日法官助理 潘云书 记 员 郇鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……