广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16892号原告：张思光，男，1982年1月22日出生，汉族，住广东省大埔县,被告：广州保利南方置业有限公司，住所地广州市花都区新华镇风神大道******，统一社会信用代码91440114696917019P。法定代表人：彭祎。被告：广州保利城物业管理有限公司，住所，住所地广州市花都区风神大道******社会信用代码91440101671817476T。法定代表人：彭祎。两被告的共同委托代理人：邹锡锋，广东恒益律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：李志成，广东恒益律师事务所律师。原告张思光诉被告广州保利南方置业有限公司（以下简称保利南方置业公司）、广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告张思光，被告保利南方置业公司、保利城物业公司的共同委托诉讼代理人邹锡锋、李志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张思光向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告赔偿原告各项损失1800元（误工费800元，保洁费用600元，维护费300元，材料费用100元）；2、请求依法判令二被告将原告物业恢复原状，包括1破坏的墙面重新批石灰，涂墙漆，2破坏的厨房吊顶天花重新吊顶更换新的，3漏水造成变形，发泡的橱柜重新更换，4瓷砖脱了，重新铺贴；3、请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月14日，原告购买被告一位于广州市花都区秀全街保利水晶花园绿韵街3号*房的商品房一套，面积118.99平方米；被告二负责该商品房的物业服务（2014年12月28日收楼日期），原告2018年8月15号发现其位于厨房位置墙角漏水，遂向被告二反映，请求其进行维修；被告来到现场进行排查，说是外墙漏水，导致屋内渗水，经过了近两个月的排查维修，也没有找到具体原因；解决漏水问题；在此期间，漏水导致原告厨房被水严重浸泡，家具变形坏掉。被告二不断的排查，不断的修补，造成原告的瓷砖脱落、天花棚也被致破损，墙面破坏。至起诉之日，原告主张由二被告承担给原告造成的全部损失，均被拒绝，无奈起诉至贵院。原告认为，被告二作为物业管理企业其义务应全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮；而被告二却未尽到维护、修缮义务，胡作为乱作为，给原告财产造成重大损害。被告一作为房地产开发商，其有义务保证所销售房产符合国家相关质量标准，能够保证原告居住使用，但其所提供的房产没有达到一定的防水效果，导致原告的房产及财产造成损失，应承担赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法支持全部诉讼请，望判如所请。被告保利南方置业公司答辩称，1、案涉房屋出现漏水情况时，已超过双方约定的建筑工程质量保修期。原告与答辩人就案涉房屋的买卖于2013年8月14日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，后答辩人于2014年12月28日向原告交付了案涉房屋。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定：“正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基）地基基础和主体结构工程文件规定的该工程的合理使用年限；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、地下室漏1年……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。”而根据原告的起诉状中的陈述，原告自2014年12月28日收楼后直至2018年8月15日才发现案涉房屋出现了漏水的情况。由此可以说明，答辩人向原告交付的房屋质量符合相关质量标准，而出现漏水情况的时间也已经超过了双方约定的建筑工程质量保修期。因此，原告要求答辩人承担维修和赔偿义务，显然没有事实和法律依据。2、原告向答辩人主张了各项损失，但均未提供任何证据予以证明，依法应当承担举证不能的后果。被告保利城物业公司答辩称，1、案涉房屋出现漏水情况，并非是物业共用部位的损坏所导致，答辩人不应承担维修或赔偿义务。首先，本案中原告并未提供任何证据可以证明案涉房屋出现漏水情况，是由于外墙等物业共有部位的损坏所导致，根据“谁主张，谁举证”的原则，依法应当承担举证不能的后果。其次，自2018年8月原告发现案涉房屋出现了漏水情况并要求答辩人进行维修后，答辩人也积极对案涉房屋的漏水情况进行了检修，经多次检修、排查后发现，案涉房屋之所以出现漏水情况，并非是房屋外墙等共有部位的损坏所导致，而是楼上住户堵塞了出水口，导致排水慢慢渗漏至墙体，最终出现了漏水现象。根据答辩人与案涉小区业主委员会签订的《保利城花园物业服务合同》约定，答辩人仅对小区内共有部位或共有设备负有维修义务，而本案中案涉房屋出现漏水的原因，是由于其他住户行为所导致，原告应当另案向其他住户主张权利，答辩人不应承担维修或赔偿义务。2、原告向答辩人主张了各项损失，但均未提供任何证据予以证明，依法应当承担举证不能的后果。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区绿韵街3号*房，面积为118.99平方米，权属人为张思光及张彩满。2013年8月14日，张思光、张彩满（乙方）与保利南方置业公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由乙方以1117603元的价格向甲方购买涉案房屋。合同第二十五条约定，正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、地下室漏1年；……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。附件五前期物业服务合同约定，保利南方置业公司委托保利城物业公司对涉案保利水晶花园二期小区进行前期物业管理。张思光于2014年12月28日办理收楼手续。张思光陈述，其于2018年8月15日发现涉案房屋的厨房左脚烟道旁边位置存在漏水，此后，其通知保利城物业公司进行维修。保利城物业公司在漏水部位进行局部灌浆，该部位是不漏了，但是真正的漏水点并未被发现，导致厨房后来大面积漏水，包括煤气炉上方、入户通道、厨房冰箱处左边也漏水，橱柜因泡水而变形。保利城物业公司陈述，张思光报修后，其上门进行了查看，经过多次排查之后，发现是五楼洗菜盆堵塞导致排水管堵塞积水形成渗漏。因为漏水比较难找原因，修复起来也比较困难，所以经过两个月才修好，五楼现在已经修好了，也不漏水了。张思光陈述，其告知保利城物业公司漏水的情况后，保利城物业公司因没有专业团队，一直未能排查出漏水原因，而是哪里堵就修哪里，导致了渗水到了其他地方，如果保利城物业公司能够专业一点，也不会导致损失扩大。虽然漏水是楼上原因导致的，但是保利城物业公司在两个月内都没有做好维修工作，导致其损失扩大。张思光主张，其遭受的损失为橱柜发泡、墙面发霉、厨房天花铝扣板变形无法装回去，均是因为保利城物业公司未能及时发现漏水原因，多次维修导致，以及瓷砖脱落，但瓷砖脱落的原因其不是很清楚。保利城物业公司认为，距离其对张思光房屋进行维修已过了两年多，张思光也没有提交证据证实其所陈述的损失系由保利城物业公司导致，且张思光并未提交证据证实其确实存在损失。张思光陈述，其此前与保利城物业公司的物业管家进行沟通时，该管家对其承诺会帮助张思光进行维修。张思光为此提交了其与物业管家的聊天记录拟证实其主张。保利城物业公司认为管家说同意维修是双方在就漏水问题进行沟通时，管家表示同意帮张思光维修漏水问题，并不是说同意维修张思光家的其他问题。张思光认为，因为保利南方置业公司未在厨房进行防水处理，且防水保修期应为5年，故保利南方置业公司也应赔偿其因厨房漏水导致的损失。另查明，诉讼中，张思光明确要求保利城物业公司对其厨房进行维修。本院认为，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”以及第八条的规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”，《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”以上规定明确约束的是建设单位与施工单位，并非约束普通购房者与开发商，且明确了保修期限自竣工验收合格之日起计算，并非自业主收楼之日起计算。对于第一项诉讼请求，张思光主张其因厨房漏水产生损失，但其并未提交证据证实其存在主张的损失。且现无法律法规明确规定厨房为需要进行防水处理的房间，张思光主张，保利南方置业公司未对厨房进行防水处理，而要求保利南方置业公司赔偿其损失，本院不予支持。张思光主张要求保利城物业公司向其赔偿损失，本院不予支持。对于第二项诉讼请求，张思光在诉讼中明确只要求保利城物业公司进行维修。张思光主张保利城物业公司未能及时查明漏水原因，未能进行有效维修导致其橱柜发泡、墙面发霉、厨房天花铝扣板变形无法装回去以及瓷砖脱落，但自保利城物业公司维修至今已超过两年时间，张思光提交的证据并不能证明其主张的损失系保利城物业公司维修导致，故对于张思光的第二项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项，《建筑工程质量管理条例》第四十条第（二）项的规定，判决如下:驳回原告张思光的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告张思光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年一月二十日书记员  利文智黄瑜