宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初5585号原告：邢义斌，男,1984年6月25日出生，汉族，北京城建物业有限责任公司银川分公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1216号Ａ座209室。诉讼代表人：宁夏金佰利商务经营管理有限公司破产管理人宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：路嘉，宁夏合天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路888-1号恒泰商务大厦20楼4-9号。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理。（以上被告身份信息由原告提供）。原告邢义斌与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称：金佰利公司）、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称：龙马房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因被告金佰利公司向本院申请破产，本院指定宁夏合天律师事务所作为破产管理人后，依法通知破产管理人宁夏合天律师事务所作为被告金佰利公司的诉讼代表人参加诉讼。依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告邢义斌，被告金佰利公司破产管理人宁夏合天律师事务所委托诉讼代理人李成龙、路嘉到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邢义斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告邢义斌与被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司和宁夏银川龙马房地产开发有限公司按照“龙马鼓楼广场”地下一层某号商铺的购房合同后附平面图恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.判令被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司向原告支付2020年拖欠租金35498元（2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金），并按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金，具体数额以判决生效日及全部清偿之日为准；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2013年8月30日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》，2016年4月9日双方又签订《房屋租赁补充协议》。原告将银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日至2024年3月31日，租金按租赁年度分段计算。2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为35498元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为40569元。在租赁期间，被告金佰利公司经常拖欠租金。现被告金佰利公司未支付2019年及2020年度的租金。龙马公司承诺承担相应连带保证责任，故原告诉至法院。金佰利公司辩称，同意解除双方签订的租赁协议。涉案商铺位于龙马鼓楼广场负一层，现正常经营的赛格数码城内，数码城开业前夕我公司与505户业主签订了商铺返租协议，对外进行了统一招商、统一运营、统一管理，目前经营商铺在230户左右。解除合同后，与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺。对原告提出的拖欠2020年租金35498元认可，但后续支付了租金10768元。因为在房屋租赁协议中没有明确约定，故原告提出的逾期支付违约金标准无事实及法律依据。金佰利公司破产管理人辩称，银川市兴庆区人民法院于2020年11月18日作出（2020）宁0104破4号裁定书，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并裁定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。管理人通过债务人处提供的债权人信息，已经通知已知债权人申报债权，管理人将进一步做好受理和审核工作。对于诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以向管理人申报债权。龙马公司未到庭作答。本院经审理认定事实如下：2013年8月30日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将其拥有的位于银川市兴庆区龙马鼓楼广场地下一层某号商铺租赁给被告金佰利公司使用，租期自2014年4月1日起至2024年3月31日止；租金第一年至第四年（2014年4月1日至2018年3月31日）期间的年租金为30447元，第五年至第七年（2018年4月1日至2021年3月31日）的年租金为35521元，第八年至第十年（2021年4月1日至2024年3月31日）的年租金为40596元。租金采取预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清；被告金佰利公司如未按期支付租金，则视为被告金佰利公司违约；被告金佰利公司在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品费用由被告金佰利公司自行承担。合同签订，被告金佰利公司将原告商铺在内的龙马·鼓楼广场地下负一层整体对外出租，经营赛格数码广场。2016年4月9日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：因实际测绘面积比《房屋租赁协议》中约定的面积减少0.01平方米，双方就租赁事项补充约定如下：1.对双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不予找补差价；2.剩余年限租金约定：2016年4月1日至2018年3月31日年租金为30427元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为35498元，2021年4月1日至2024年3月31日的年租金为40569元。2020年11月19日，被告在相关业主代表的监督下，将其向赛格数码广场实际经营户收取的截止2021年5月31日止的租金，按照原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主支付商铺购房款的比例进行发放，其中原告收到了被告金佰利公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金10768元。现原告认为被告未能按照合同约定履行义务，故诉至法院，请求判如所请。另查明，2020年11月18日，本院作出（2020）宁0104破4号民事裁定书、决定，裁定受理金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所担任金佰利公司的破产管理人。2020年12月15日，本院在宁夏法制报发布公告，载明上述债权申报期限于2021年3月8日截止，本院定于2021年3月22日召开第一次债权人会议。本院认为，原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的诉讼请求。首先，被告金佰利公司与原告在内的龙马鼓楼广场负一层所有商铺业主签订的租赁合同后，对外整体进行了转租，但被告金佰利公司出租时并未按照各商铺产权证载明的面积及位置一一对应出转，故本案原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是被告金佰利公司对外出租的整体不可分割的一部分，现龙马鼓楼广场负一层部分业主未要求解除其与被告金佰利公司之间的租赁合同关系，如在本案中直接解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》势必影响其他业主的利益。其次，本院于2020年11月18日受理了被告金佰利公司的破产清算申请，并指定宁夏合天律师事务所为破产管理人，宁夏合天律师事务所已发布了申报债权公告，但债权人会议尚未召开，涉案合同是否继续履行尚不确定。第三，被告金佰利公司于2020年11月19日向原告在内的龙马鼓楼广场负一层全体业主发放了其收取的赛格数码广场实际经营户支付的截止2021年5月31日的租金，原告亦应保障实际经营户可正常使用涉案商铺至2021年5月31日。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。原告要求的恢复原状、返还商铺是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。关于原告要求支付租金及利息的诉讼请求，按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，付利息的债权自破产申请受理时停止计息。截止2020年11月18日，被告金佰利公司欠付原告2020年4月1日至2020年11月18日期间租金11697.86元[22465.86（35498元/年÷365天×231天）-10768元]，故本院确认被告金佰利公司欠付原告租金14907.2元。对原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，被告逾期付款构成违约，本院支持被告金佰利公司按照3.85%（LPR）支付欠付租金25675.2元自2020年4月1日至2020年11月18日的逾期付款利息547.4元（22465.86元×3.85%÷365天×231天）。原告可在本判决生效后，依据本判决确认的债权向破产管理人申报债权。2020年11月18日后产生的债权，原告应按照法律规定申报债权，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告邢义斌租金11697.86元及逾期付款利息547.4元（原告邢义斌应在破产程序中依法申报该债权，不得据此获得个别清偿）；二、驳回原告邢义斌的其他诉讼请求。案件受理费688元，减半收取计344元，由原告邢义斌负担200元，被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保清二〇二〇年十二月二十四日法官助理 赵慧书记员 张华附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第二十条人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。