四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初149号 原告：广安为民物业管理有限公司，统一社会信用代码915116000934168054，住所地四川省广安市广安区环溪二路188号6幢2单元202室。 法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周贤军，男，生于1974年5月16日，汉族，住四川省大竹县。 被告：付晓军，男，汉族，生于1966年9月22日，住四川省广安市岳池县。 委托诉讼代理人：罗敬哲，男，1981年8月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：蒋孟霖，女，1966年6月7日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告广安为民物业管理有限公司（以下简称广安为民物业公司）与被告付晓军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告广安为民物业公司的委托诉讼代理人刘欣、周贤军以及被告付晓军及委托诉讼代理人罗敬哲、蒋孟霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安为民物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物管费19044元及违约金（庭审中，原告明确物管费从2007年8月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）；2、本案诉讼费被告承担。事实及理由：2016年1月1日，原告与被告所在小区“在水一方”小区业委会签订了《物业管理合同》，合同主要约定原告向广安市“在水一方”提供物业管理服务，被告应在每年一月一日至五月二十日内一次性向原告交清当年物业管理服务费。若被告违约不按时缴纳须全额补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了物业管理义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大提升，但被告至今未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未缴纳。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院提出前述诉讼请求。 被告付晓军辩称，1、他购买的在水一方的房屋，至今未接房，更未装修入住；2、他从未接到缴纳物业费的任何通知，因此原告主张2017年以前的物业管理服务费已过诉讼时效；3、原告在小区的服务期限是从2016年1月1日起，其无权主张这之前的物业管理服务费；4、原告主张的违约金，违背相关法律的规定，其主张不成立；5、如果认定他应当向原告缴纳物业费，因其未装修入住，未能享有原告的服务，从2017年1月1日起至2019年10月31日应当免交或者减半交纳。 原告广安为民物业公司就其主张的事实，向本院提供了广安为民物业公司《营业执照》、《资质证书》、四川省人口信息证明、房产登记信息查询情况说明、移交说明、《物业管理合同》、小区照片、律师催收函等证据。 被告付晓军就其主张的事实，向本院提供了常住人口登记表、商品房买卖合同、照片等证据。 经审理查明：2006年，被告购买了“在水一方”住房一套，2009年10月26日，被告购买的房屋广安市广安区××路××号××幢××单元××号权属登记至被告名下。 广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，原告（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，原告即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后原告未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。被告付晓军所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积196.35平方米，被告付晓军对房屋未装修入住，一直未交纳物业管理服务费。庭审中，原告称其于2016年5月15日、2017年5月10日在被告房屋处张贴了物业管理服务费催缴通知书，于2020年5月16日通过律师张宗强向被告付晓军发出催收物业费的函，被告对此予以否认，称其从未收到任何通知。 2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市在水一方小区业主委员会以及原告签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向原告移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取……其中未接房明细表中载明被告付晓军房屋半价647.955元，全价10602.9元，未接金额11250.855元……等等。 本院认为，原告广安为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，被告付晓军在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。被告未入住该房，对原告提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其交纳物业管理服务费酌情按60%收取。 《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明原告实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对其主张的2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，本院不予支持。被告未交纳相应的物业服务费，为此原告应当履行通知义务，审理中被告否认收到过原告的通知，并提出就2016年度的物业管理服务费已过诉讼时效，虽然原告称已张贴了物业管理服务费催缴通知书以及发出律师催收函，但是被告予以否认，且被告并未居住于该小区，原告未提供证据证明向被告送达到了书面催款通知，因此就被告辩称的原告主张其服务期间2016年度的服务费已过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告主张2016年度的物业管理服务费，本院不予支持。 对于原告主张的违约金，鉴于原告在履行物业服中存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金本院不予支持。 对于原告主张2007年至2015年度的物业管理服务费。原告提供了《移交说明》，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司将该时段收取被告的物管费委托原告收取，系债权债务转移，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”之规定，被告是受《物业管理合同》约束的当事人，而非业委会，就委托收取物业管理费事项应当告知被告，原告未提供证据证明就委托收取物业管服务的事项已告知被告，为此就《移交说明》的债权债务转移对被告不发生效力，原告无权向被告收取。并且被告亦辩称该期间的服务费已过诉讼时效，此抗辩理由亦成立。因此对原告的该主张，本院不予支持。 综上，从2017年1月1日起至2019年11月1日止，被告应交纳物业管理服务费，合同约定服务费包括房屋管理费以及公用设施设备用水用电费，按约定标准计算为4349.46元（0.6元/平方米×196.35平方米×34个月＋0.6元/平方米×196.35平方米÷30天×1天＋公用设施设备用水用电费10元／月×34月)，按60%为2610元。 据此，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九务第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告付晓军于本判决生效后十日内向原告广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费2610元。 二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费276元，减半收取138元，由原告广安为民物业管理有限公司负担118元，被告付晓军负担20元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡道凤 二〇二一年一月二十六日 书记员  蒲华琴 附相关法律条文： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第六第民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百四十六条第一款债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。