海南省洋浦经济开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）琼9701执异2号 案外人：海南美房网科技股份有限公司，住所地临高县临城镇江北东路小城之春****。 法定代表人：劳家博，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨家伟，男，该公司法务部法务专员。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司，住所，住所地海南省海口市龙昆北路**div> 法定代表人：陈虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐小妮，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：符思宁，女，该公司员工。 被执行人：海南中联生物科技有限公司，住所地海南，住所地海南省澄迈县老城开发区南一环路> 法定代表人：王文博。 被执行人：临高思远实业有限公司，住所地海南，住所地海南省临高县海南思远食品有限公司办公大楼**综合**> 法定代表人：王文博。 被执行人：海南远大船业有限公司，住所地海南，住所地海南省海口市滨海大道南洋大厦****之二（自编）> 法定代表人：王青南。 被执行人：海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司，住所地海南省澄迈县，住所地海南省澄迈县老城经济开发区南一环路**海口综合保税区联检大楼804-3iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：潘勇。 被执行人：临高县渔业发展控股有限公司，住所地海南省临高县临，住所地海南省临高县临美路工业开发区内）。 法定代表人：潘勇。 被执行人：潘某，男，1975年1月14日出生，汉族，住海南省海口市龙华区XXX。 被执行人：郑某，男，1969年12月31日出生，汉族，住海南省临高县XXX。 被执行人：王某，女，1967年11月10日出生，汉族，住海南省临高县XXX。 被执行人：谢某，女，1979年7月2日出生，汉族，住海南省海口市龙华区XXX。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司与被执行人海南中联生物科技有限公司、临高思远实业有限公司、海南远大船业有限公司、海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司、临高县渔业发展控股有限公司、潘某、郑某、王某、谢某借款合同纠纷一案过程中，案外人海南美房网科技股份有限公司于2021年1月13日对本院责令其腾退郑某、王某名下位于临高县临城镇文明东路西侧（证号为临房权证临城字第XXX号）及位于临高县临城镇县政府大院（证号为临房权证临城字第XXX号）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人海南美房网科技股份有限公司向本院提出请求事项：1.中止执行（2020）琼9701执恢4号之三的执行裁定书；2.撤回责令海南美房网科技股份有限公司（实际占有人）强制腾退的公告。听证过程中，案外人明确表示其对本院作出的拍卖涉案房产的裁定没有异议，只对要求其腾房提出异议。事实与理由:1.异议人于2017年6月15日与被执行人郑某、王某签订《房屋租赁合同》，租期为6年，自2017年6月15日起至2023年6月14日止，自2017年6月15日起海南美房网科技股份有限公司根据合法租赁权已实际占有并使用被执行房屋的第4层楼作为办公场所使用。根据工商管理系统及行业关联性证明，被执行人及其控股公司与异议人并非关联公司，亦不属于关联交易，更不是恶意串通以明显低价实现租赁权的范畴。 2.异议人认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害异议人对执行标的的优先购买权。异议人作为合法承租人，依据《合同法》第二百三十条享有优先购买权，合法租赁权受到严重损害，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条第三款、第五款之规定，有权对执行行为提出异议。 3.异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款、第三款之规定。异议人在2017年6月15日已享有合法租赁权并实际占有标的房屋的第4层楼，而根据中国执行信息公开网的公开信息显示海南省洋浦经济开发区人民法院的立案时间为2017年8月14日，执行时间在异议人获得租赁权的时间之后，并根据异议人已知信息标的房屋无查封不动产的执行行为；且异议人已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 4.异议人海南美房网科技股份有限公司于2018年3月1日与临高文明超市有限公司签订物业费协议书，物业管理费为每月17,000元，电梯费2000元。临高文明超市有限公司虽不属于被执行人，但房租、物业费、水电费实际收益人为同一主体，物业费协议书作为签订《房屋租赁合同》的必要前提，故物业费和房租皆可视为标的租赁物的整体收益，与临高办公室租赁市场价一致，不属于明显低价。 5.异议人在标的房屋的装修费总计约为529,200元，网络布线89,009元，难以移动固定资产采购费用约为300,000元。被执行房屋作为异议人办公场所使用，如被强制腾退将对异议人造成重大经济损失。 6.异议人海南美房网科技股份有限公司在被执行标的房屋有300人以上的员工在此办公，如限期强制腾退将导致数百人无处可去，无处就业，员工没有工作、没有收入、无法安居乐业极易造成社会动荡，并会导致异议人海南美房网科技股份有限公司每个月至少减少500万元的营业收入，强制执行、限期腾退不仅关系企业的生死存亡，且关系到几百员工的生存问题，事关重大。 7.异议人愿与合法产权人重新签订《房屋租赁合同》，并履行支付租金义务，因标的房屋面积非常大，基本只能作为办公场所使用，如产权发生变动，亦很难改变房屋使用用途，申请执行人作为债权人目的是为了实现债权的变现，而异议人实际并不会阻碍债权人的债权变现。 申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司辩称，一、《房屋租赁合同》约定的租金明显低于市场价格，且提供的证据材料无法相互印证，相关协议真实性无法确认，不足以证明租赁关系设立于法院查封行为之前。根据异议人提供的《房屋租赁合同》，涉案房屋租金仅为7000元/月，明显低于市场价格。虽异议人称应将《协议书》中约定物业管理费视为整体收益，不属于恶意串通明显低价，但其提供的证据材料中未见该部分支出的付款凭证。 根据异议人提供的《房屋租赁合同》及《协议书》，其应按季度向户名为“谢海河”的银行账户支付房屋租金及物业管理费等，但异议人提交的银行回单并无法佐证其按约定时间向约定账户支付相关费用。 且异议人提供的各项装修费用支出汇款凭证均发生于2018年（即法院查封行为之后），故上述协议真实性无法得到印证，不足以证明租赁关系设立于法院查封行为之前。 二、即使租赁关系设立于法院查封行为之前，对涉案房产的拍卖并不影响租赁权的行使。即使租赁关系设立于法院查封行为之前，根据“买卖不破租赁”的原则，涉案房屋被拍卖并交付后，并不影响异议人行使租赁权。故，异议人要求对涉案房屋中止执行的请求于法无据。 被执行人海南中联生物科技有限公司、临高思远实业有限公司、海南远大船业有限公司、海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司、临高县渔业发展控股有限公司、潘某、郑某、王某、谢某未做陈述。 本院查明，本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司与被执行人海南中联生物科技有限公司、临高思远实业有限公司、海南远大船业有限公司、海南海上丝绸之路远洋渔业有限公司、临高县渔业发展控股有限公司、潘某、郑某、王某、谢某借款合同纠纷一案过程中，本院以（2017）琼9701执177号执行裁定为依据，于2017年9月1日查封了郑某、王某共有的位于临高县临城镇文明东路西侧（证号为临房权证临城字第XXX号）及位于临高县临城镇县政府大院（证号为临房权证临城字第XXX号）的房产。2020年8月24日，本院在案涉房产张贴要求案外人腾房的公告，案外人未按要求如期腾房。2020年12月10日，本院再次张贴《公告》，再次责令案外人自公告之日起15日内腾退房屋，告知其如有异议，请在2020年12月24日前向本院提出并提交相关证据材料，逾期不腾退且不提出异议的，本院将依法强制腾退。案外人收到该《公告》后，向本院提出执行异议。 另查明，案外人与郑某、王某签订的《房屋租赁合同》的落款时间是2017年6月15日，该合同约定由案外人租赁位于临高县临城镇文明东路文明超市四楼整层房屋，约定租期为6年，自2017年6月15日起至2023年6月14日止，租金为每月7000元，租期每满三年租金递增5%，合同约定郑某、王某同意案外人从2018年3月1日开始计算租金，又约定给予案外人入住前7个月装修时间，即自交付房屋之日起（双方约定在2017年6月30日前交付房屋），装修期间免收租金，租金通过银行转账的形式支付给谢海河。双方还签订了《协议书》，约定涉案房屋的物业费为17,000元，从2018年3月1日开始计算，每季度结算一次，电梯费每月2000元，电费每度2元，水费每吨2元，电梯费、水电费每月结算一次。 以上事实有案外人提交的《房屋租赁合同》、《协议书》、本院依职权调取的本院（2020）琼9701执恢4号之三执行裁定书、《公告》、查封登记信息及当事人陈述等在案佐证。 本案争议的焦点问题是：案外人的承租权是否合法有效，是否在法院查封涉案房产之前成立并实际占有涉案房产；案外人主张的租赁权能否排除强制执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案案外人提交了其与郑某、王某签订的《房屋租赁合同》，即使该合同的落款时间早于法院查封涉案房屋的时间，但该合同约定郑某、王某应于2017年6月30日前交付房屋，双方约定的自交房之日起的7个月免租期应于2018年1月29日到期，与2018年3月1日起计收租金的约定相互矛盾。同时，案外人为了证明其支付租金的情况，仅提交了其在2018年10月8日向临高文明超市有限公司转账支付21,000元的证据，但临高文明超市有限公司并非双方签订的《房屋租赁合同》中约定的收款人谢海河，与本案缺乏关联性。另外，案外人为了证明其占用涉案房产用于装修的情况，提交了2018年1月24日至4月4日期间支付他人钱款的银行转账记录及报价单，该证据的付款时间在法院查封涉案房屋之后。案外人提交的上述证据不能证明其已经在人民法院查封之前占有并使用了案涉房产，因此,案外人所主张的租赁权不能排除强制执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条、第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人海南美房网科技股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                                                                                                  审 判 长 崔 蕾             审 判 员 胡 耿             审 判 员 马 山                         二Ｏ二一年一月二十五日             书 记 员 李筱燕                附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。