山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0321民初4094号 原告：刘方诗，男，1973年9月8日生，汉族，住淄博市张店区。 被告：胡昌明，男，1971年10月14日生，汉族，住桓台县。 委托诉讼代理人：张珂，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 原告刘方诗与被告胡昌明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘方诗、被告胡昌明及其委托诉讼代理人张珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘方诗向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告胡昌明支付租金19000元，并自2020年8月20日起按合同约定支付至实际交付之日每天3%的滞纳金；2、请求依法判令被告胡昌明支付违约金3000元；3、请求依法判令被告胡昌明根据合同约定加装门窗电动卷帘，恢复正常使用的暖气设施：4、请求依法判令被告胡昌明支付所欠物业管理费、水费等共计260元；5、本案的诉讼费用由被告胡昌明承担，并按高级职称出场费标准(2400元/天)支付误工损失共计12000元。事实与理由：2019年9月16日，原告刘方诗与被告胡昌明在该房屋已实际交付的前提下，在该房屋内签订《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为三年。2020年8月4日，原告刘方诗以短信形式提醒胡昌明筹集第二年房租，被告胡昌明以本人未使用为理由，拒绝支付。为维护原告合法权益，遂诉至法院。 胡昌明辩称，其与刘方诗2019年9月16日签订了一份商铺租赁合同，然而该租赁合同签订后，刘方诗并未将该商铺交付给胡昌明使用，而是在签订合同后将商铺另租给他人，因刘方诗违约，致使租赁合同在客观上已无法履行，并因此已解除该租赁合同，其也从未向刘方诗支付过租金。2020年8月4日，刘方诗催要租金时，胡昌明短信回复已经退出，应找卖茶叶租户询问续租事宜。故此，因刘方诗违约，该租赁合同已解除，其诉讼请求无事实及法律依据，应予依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，胡昌明与刘方诗签订了商铺租赁合同一份，其主要内容为：一、约定租赁刘方诗所有的坐落于桓台县，建筑面积73平方米。二、租赁期限：租期为三年，自2019年9月20日至2022年9月19日止。三、承租方有下列情形，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金3000元；4、合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，双方协商后做适当调整。四、租金及交纳方式为：采用年租金的方式，第一年租金为18000元，第二年租金为19000元，第三年租金为20000元。该租金仅为出租方收取的商铺净使用费，承租人自行缴纳税金、使用过程中产生的应缴纳的各种费用和物业费用。自本协议生效日，承租方以现金或者转账的形式向出租方支付第一年的租金，以后租金定为每年支付一次，在每年到期前一个月支付下一年房租。承租方必须按照约定时间缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方每天按实欠租金的3%加收滞纳金。五、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方负责加装暖气、加装门窗电动卷帘，室内装修及修缮，出租方不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途协商解除合同，承租方不得破坏已加装的物件和实体装修部分，合同终止时，上述物件应原样无偿移交出租方。六、费用的缴纳：物业管理费、水费由承租方自行缴纳，同时合同还对其他权利义务作了约定。 合同签订当日，刘方诗按合同中胡昌明预留的联系电话发送短信，告知了胡昌明其银行账户及开户行，次日收到第一年租金18000元。 2020年8月份，刘方诗要求胡昌明支付第二年的租金时双方发生争议，诉至本院。庭审过程中，胡昌明陈述其系受刘书东委托签订商铺租赁合同，后期租赁事宜并不知情，并申请实际使用人王某作为证人出庭作证。证人王某证实系刘书东将涉案商铺交由其使用，现已于2020年9月14日搬离商铺，不再使用，并将钥匙、电卡放在临边超市，上述事宜均通过微信告知刘方诗。 另查明，刘方诗已垫付涉案商铺第三季度物业管理费202元。 庭审中，刘方诗主张误工损失12000元，计算方法为依据中央财政科研项目专家咨询费管理办法以及本人的高级职称，因处理涉案诉讼而无法从事本职工作，约计5天，按高级职称出场费每天2400元的标准计算。 本院认为，刘方诗与胡昌明签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经庭审查明，胡昌明系接受案外人刘书东委托，以自己的名义与刘方诗签订租赁合同。根据《合同法》第四百零三条第二款的规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。经本院释明，刘方诗选择胡昌明作为相对方主张权利，符合法律规定。胡昌明辩称合同签订后刘方诗将涉案商铺另租给他人，因刘方诗违约致使合同客观上已无法履行，该涉案商铺租赁合同已经解除，与事实不符，本院不予采信。而实际使用人王某并不是合同相对方，其实际使用及终止使用涉案商铺的行为，并不能对刘方诗与胡昌明之间的租赁合同关系产生法律效果。现涉案租赁合同尚未到期，胡昌明理应按照约定履行相应义务。 根据合同约定“每年到期前一个月支付下一年房租”，胡昌明应于2020年8月20日前支付涉案租赁合同2020年9月20日至2021年9月19日的租金19000元；同时合同还约定“承租方必须按照约定时间缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方每天按实欠租金的3%加收滞纳金”，该滞纳金实际为违约金，但该违约金的约定过高，应予以调整，本院酌定按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。故该违约金，本院支持以欠付租金19000元为基数，自2020年8月21日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的计算。 刘方诗诉求胡昌明支付物业管理费、水费共计260元，但庭审中仅提交物业管理费单据计款202元，该费用系涉案商铺租赁过程中产生的必然开支，且根据约定物业管理费、水费由承租方胡昌明缴纳，故胡昌明应支付刘方诗垫付物业管理费202元。 根据合同约定租赁期间“承租方负责加装暖气、加装门窗电动卷帘”，同时约定“合同终止时，上述物件应原样无偿移交出租方”，而刘方诗在本次诉讼中并没有要求终止合同，故刘方诗诉求胡昌明加装门窗电动卷帘，恢复正常使用的暖气设施的诉求，本院不予支持。同理，刘方诗诉求胡昌明支付违约金3000元，根据合同第三条约定也系出租方中止合同，收回房屋的违约条件，因刘方诗主张继续履行合同，对该诉求，本院亦不予支持。 刘方诗诉求的误工损失12000元，无法律依据，本院不予支持。 另，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，涉案合同系民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，故因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零三条第二款之规定，判决如下： 一、被告胡昌明支付原告刘方诗2020年9月20日至2021年9月19日的租金19000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告胡昌明以欠付租金19000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，支付原告刘方诗自2020年8月21日起至实际支付之日止的违约金； 三、被告胡昌明支付原告刘方诗所垫付物业管理费202元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告刘方诗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费328元，由原告刘方诗负担143元，被告胡昌明负担185元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  伊丽霞 二〇二一年一月二十七日 书记员  李铭昕