山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁1082民初4928号原告：张耀文，女，1991年10月17日出生汉族，居民，住荣成市。委托诉讼代理人：沈菲菲，山东中立达（荣成）事务所律师。委托诉讼代理人：宋子建，山东中立达（荣成）事务所实习律师。被告：杨楠，女，1955年6月21日出生汉族，居民，住威海环翠区.被告：孙东立，女，1980年10月13日出生汉族，居民，住荣成市。原告张耀文诉被告杨楠、孙东立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张耀文及其委托诉讼代理人沈菲菲、被告杨楠、到庭参加诉讼。孙东立第一次开庭到庭参加诉讼，后经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张耀文向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告继续履行《售房协议》，配合原告办理凤凰小区152号楼104室的银行解押、过户手续；2、判令被告杨楠支付违约金，以房屋总价款670000元为基数，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息，自2017年4月1日起至被告实际履行之日止；3、判令被告杨楠偿还原告垫付的增值税和个人所得税6261.13元。庭审中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与杨楠于2017年2月20日签订的《双方协议》及原告与杨楠、孙东立于2019年8月18日签订的《售房协议》有效；2、判令被告杨楠支付违约金（以房屋总价款670000元为基数，自2017年4月1日起按贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年12月31日）；3、判令被告杨楠偿还原告垫付的增值税和个人所得税6261.13元。事实与理由：2014年12月30日，原、被告约定由原告购买杨楠所有，实际登记在孙东立名下的房屋一套及车库，地址为荣成市凤凰小区**楼**，价款为670000元，当时未约定过户日期。原告交付定金后即实际入住涉案房屋，并于2015年7月20日之前陆续付清全部房款，但二被告收到购房款后却一直未全额偿还银行贷款，拒不配合原告办理过户手续。原告与杨楠经协商于2017年2月20日签订《双方协议》，约定杨楠于2017年3月31日前将房屋过户给原告；原告与杨楠、孙东立又于2019年8月18日补签一份《售房协议》，再次确认《双方协议》的相关内容，但之后二被告仍未按约定履行。在原告催促下，杨楠于2020年7月20日配合原告办理了车库的过户手续，但是依然不同意办理涉案房屋的过户手续。另，杨楠配合原告办理车库过户手续时以未带钱为由，迫使原告垫付增值税1461.16元和个人所得税4799.87元，该费用应由杨楠一并偿还原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。杨楠辩称，涉案房屋登记在孙东立名下，但是实际上是我的，涉案房屋现在还有贷款未还清。原告诉称2014年原、被告约定由原告购买诉争房屋，价款670000元不是事实。事实是2013年杨楠前男友王恩君出面和雒万星口头协商，当时雒万星并未说明其与张耀文系夫妻关系。因为涉案房屋当时在银行办理了抵押贷款，同时雒万星购房资金短缺，最后约定购房款是700000元净落成交。对于过户日期双方口头协商2013年交房，再由雒万星慢慢支付购房款，等我还完银行贷款后再办理过户手续。2015年7月20日之前，雒万星陆陆续续支付我方630000元，时间太长记不清楚，请法院以对方提供的转账凭证和有我书写的收据计算为准。2017年7月20日，我去涉案房屋的楼上帮忙搬家，原告找到好多男的围堵我，不让我离开，原告自己书写《双方协议》在我饥寒交迫、急于离开、完全不自愿的情况下逼迫我签字，而非原告所述的经原、被告协商签订，请求法院查明事实，并确认该《双方协议》无效。2020年7月20日，我与雒万星、张耀文在荣成市石岛政务大厅办理车库过户手续时，雒万星、张耀文纠集多人威逼利诱，让我先签字再看内容，我就在他们事先准备好的《售房协议》上签字，签完字后就被抢走了，该协议上的内容并非我真实意思表示，由于该车库原来就登记在我名下，所以过户车库时，孙东立并未在场，故原告所述“原告与二被告于2019年8月18日补签了一份《售房协议》”不是事实，该过程被现场的监控摄像头录像，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。孙东立辩称，房子是杨楠的，登记在我名下是因为杨楠要用我的名义办理贷款，不用我来还贷款。杨楠和原告签订了《售房协议》，房子没有给我，购房款也没有给我，现在房子是原告在里面居住。对其他情况我不清楚，只要杨楠把贷款还上之后我同意把房子过户给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：荣成市凤凰小区152号楼104室登记在孙东立名下，但系被告杨楠实际所有，涉案房屋于2014年办理抵押贷款，贷款于2024年8月15日到期。2020年7月20日，杨楠将荣成市凤凰小区152号楼车库08过户至原告名下。原告为此支付增值税1461.26元、印花税、地方教、地方教育附加附加、城市维护建设税、个人所得税共计4910.54元（税收完税证明中的纳税人名称均为杨楠）。原告自2014年开始即在涉案房屋居住至今。原告为证明其主张，向本庭提交：证据一、《双方协议》一份，载明（摘要）：甲方：张耀文，乙方：杨楠，甲方购买乙方位于荣成市斥山街道凤凰湖A区152号楼二单元104及车库，交付房款后，至今两年未顺利过户，现经商定乙方于2017年3月31日前将房屋过户给甲方，如有违约退还甲方陆拾柒万元整及房款百分之二十。2017年2月20日；证据二、《售房协议》一份，载明（摘要）：卖方：孙东立、杨楠（简称甲方），买方：张耀文（简称乙方）。第一条甲方同意将拥有的座落在荣成市凤凰小区152号楼二单元104的房产、车库，出售给乙方，房屋建筑面积为135平方米，车库建筑面积为27.46平方米。第二条，上述房产的交易价格约定如下：1、该房产的交易价格为人民币陆拾柒万元整，由乙方于2014年12月30日先向甲方支付人民币伍万元整作为购房定金，剩余房款陆拾贰万元整由乙方于2015年7月20日已支付完余款，同时双方约定2017年3月31日之前办理该房产的过户手续。2、该房产过户的营业税和所得说，由甲方负责，乙方办理房权证的费用由乙方负责。所有款项结清后，该房屋由乙方自由处置。……。3、如甲方在上述限期内将该房产出售给他人或违约，造成乙方无法购买此房产，甲方应在三日内双倍返还乙方所付购房款。出售方及卖方处有孙东立、杨楠的签字，买方及乙方处有张耀文的签字，落款日期为2019年8月18日。证据一、二共同证明原、被告之间购买房屋的基础事实，证明原告已经全部支付670000元房款，双方约定被告应于2017年3月31日之前将房屋过户给原告；证据三、收条、银行卡交易明细清单、支付宝转账电子回单、查询信用卡交易明细，证明其已支付杨楠购房款670000元；证据四、视频光盘一份，证明2017年2月双方签订《双方协议》的过程，当时气氛和谐，原告并无强迫被告签订协议的行为。同时申请证人吕某到庭，证明2017年2月20日双方在协商一致的情况下签订的《双方协议》，没有强迫行为，而且被告杨楠当时已经认可收到房款。吕某到庭陈述，其与张耀文系同事关系，2017年2月20日，原告当时正在上班，原告妈妈打电话说杨楠在二楼处理什么事情，当时就让我一起去找杨楠，当时在场有我、原告、杨楠还有一个二楼租客，当时讨论房子过户的事情，没有发生过争执，杨楠自己已经承认房款已经付清。《双方协议》中只有杨楠的签字和身份证号是杨楠本人书写，剩下的都是原告书写。杨楠对证据一《双方协议》不认可，是在威逼的情况下签字的；对证据二《售房协议》的签字认可，但是当时我看到协议内容不完整；对证据三，我只认可银行转账直接转到我账户的，和我打收条的，其他我都不认，原告共支付我方购房款590000元；对证据四，视频里说话的是我本人，但是不是那天全部的情节，原告提交的协议不是我当时写的协议。当时我写的什么东西我记不清了，为什么要写我也记不清了，什么时候发生的事我也不清楚了，反正不是2017年2月20日。不认可证人所述，我没有看见过证人，当时在场有两个男的。孙东立对证据一、二、三及证人证言没有意见，对证据四因未到庭，未发表质证意见。杨楠为证明其主张，向本庭提交：王恩君书写证明、请假条及王恩君的视频资料一份，提交刘某书写的证明、请假条，同时申请刘某到庭作证。王恩君的证明载明（摘要）：关于2014年杨楠将威海石岛凤凰湖152号楼104室房屋卖出一事，当时情况实际是我王恩君出面和雒万星口头沟通协商的。当时雒万星并没有说他和张耀文是夫妇。他当时说是他要买，当时我与雒并没有签订书面协议，也是因为当时杨楠想卖八十万（这套房），由于说明了我们这边有用该房屋在银行做了抵押贷款，同时雒万星那边的购房资金也短缺，所以双方说好购房款是人民币柒拾万元整（我们净落）。说定后先交房后由雒万星那边慢慢支付购房款，等我们这边按照和银行的约定偿还完银行的贷款后，再办理该房屋过户的事情。（这也是我们与雒万星事先商议好的，口头协商没形成文字）。……。视频中王恩君所述与证明所写一致。刘某到庭陈述，不认识原告和孙东立，是通过给杨楠搬家认识杨楠的。2017年2月20日，给杨楠搬家，车都装完了，来几个人跟杨楠讨论一些事物，几个人把一台车挡到我车前头不让我车走，有好几个人上楼了，给我把车堵那了，他们上楼后，我跟她上楼了，和他们去了一个屋他们讨论钱和房子，这个过程当中没有人和杨楠发生肢体冲突，没有身体接触，好像是要债的那种方式。说明和请假条都是我本人写的。原告对王恩君书写证明、请假条及王恩君的视频资料，认为由于证人未到庭，不能接受质证，该证据原则上应属于无效证据，同时这两份证明和请假条上的王恩君名字的书写笔迹，与下面本人签名的三个字不一致，如果签名是王恩君本人所签，那证明和请假条内容就一定不是王恩君本人亲笔所写，从视频当中看王恩君眼睛一直向下看，说明他只是照着宣读了这两份材料，而这两份材料本身极有可能不是出自他的手笔，另外该份证明只是说明了王恩君与雒万星前期沟通的过程，王恩君自己也承认关于购房的细节，如何付款等，他不清楚，因此该证据并不能证明被告的主张。原告认为证人刘某的证言基本属实，证明双方当天并没有发生剧烈的冲突，也不存在强迫行为，而且杨楠确实写了什么东西，这与原告的主张是一致的。孙东立未到庭，未对杨楠提交的以上证据发表质证意见。杨楠称其在2020年7月20日与原告在荣成市石岛政务大厅办理过户手续时，原告纠集多人威逼利诱让她在事先准备好的《售房协议》上签字，并且不让杨楠看具体内容。经杨楠申请，本院依法向荣成市石岛政务大厅调取2020年7月20日的视频资料一份。原告对该视频的真实性无异议，从视频上看，前半部分双方态度平和，而且签订《售房协议》时纸张是平展开的，杨楠看了条款之后才签字按的手印，原告在此过程当中并没有强迫行为，这与杨楠所述不符，视频后半部分双方虽然有小冲突，但是是因为工作人员让杨楠缴纳税费，而杨楠以没有钱为由拒绝缴纳，原告不得已垫付了所有税费，原告的丈夫让杨楠打欠条，杨楠拒绝才引起了冲突，冲突与杨楠是否自愿过户无关，同时也说明确实有一部分税费是由杨楠承担，而且视频中杨楠也主动提到收房款670000元，这与原告的主张一致。杨楠对视频的真实性没有异议。当时是雒万星拿出来协议让我签字，我当时问他为什么写670000元，他说你就这样写吧，上税少，而且孙东立都签字了，让我也签字。孙东立未到庭，未对以上证据发表质证意见。本院认为,对于原告的第一项诉讼请求，根据法律规定，当事人对其主张的事实应提交证据予以证实，杨楠虽称一直是雒万星与其前男友王恩君沟通，房款为净落700000元，杨楠对此仅提交王恩君的证明及视频材料，但王恩君并未到庭接受质询，退一步讲，即便王恩君的证明及其陈述真实，也仅能证明杨楠与雒万星就涉案房屋一开始的口头约定，杨楠于2017年2月20日在《双方协议》上的签字行为及2020年7月20日在《售房协议》上的签字行为亦应视为对口头约定的变更，视为原告与杨楠就涉案房屋的买卖达成一致意见。杨楠虽称《双方协议》及《售房协议》均是其在受胁迫、不自愿的情况下签订，但仅仅依据刘某的证人证言不能证实原告对杨楠存在胁迫行为，且被告亦认可原告提交的视频里是其本人，但称对于视频发生时间、为什么要写协议、写的内容均记不清楚，从该视频中亦无法看出原告对杨楠存在胁迫行为，故对杨楠的该项辩称，本院不予采信。本院依法认定《双方协议》合法有效。杨楠于2020年7月20日在石岛政务大厅补签《售房协议》，虽称当时并未有落款时间，但落款时间并不影响《售房协议》合法有效，且通过本院调取的视频可以看出，杨楠在签署《售房协议》时，《售房协议》是平铺展开的，杨楠是看过《售房协议》的内容后签字并按手印，该视频并不能看出杨楠系在受胁迫的情形下签订《售房协议》，故本院依法认定《售房协议》合法有效。对于原告的第二项诉讼请求，《双方协议》中表述“交付房款后”、《售房协议》表述“由乙方于2014年12月30日先向甲方支付人民币伍万元作为购房定金，剩余房款陆拾贰万元整由乙方于2015年7月20日已支付完余款”，均表述购房款已全部付清，且有原告辅助提交的银行交易流水、支付宝转账电子回单等证据予以佐证，现杨楠主张原告并未付清全部房款，但对此并未提交相反证据予以证明，故对杨楠的该项辩称，本院不予采信。根据《双方协议》约定，杨楠应当于2017年3月31日前将房屋过户给原告，但至今涉案房屋仍有抵押不能过户。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，杨楠虽不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所适用的房地产开发企业即出卖人，但参照该司法解释及《双方协议》约定，原告要求杨楠支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。按照相关法律规定，原告主张的违约金应以670000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告的第三项诉讼请求，《售房协议》约定涉案房屋过户的营业税和所得税由杨楠负责，且纳税人名称记载为杨楠，通过本院调取的视频亦可以看出，杨楠在工作人员要求其缴纳税费时自称其并未带钱，原告对此予以垫付，故原告在本案中要求杨楠返还上述垫付款项，有事实及法律依据，原告主张垫付的增值税及个人所得税等的数额不超出法律规定，本院予以支持。被告孙东立经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张耀文与被告杨楠于2017年2月20日签订的《双方协议》及原告张耀文与被告杨楠、孙东立落款时间为2019年8月18日的《售房协议》合法有效；二、被告杨楠于本判决生效后十五日内支付原告张耀文违约金（以670000元为基数，自2017年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年12月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告杨楠于本判决生效后十五日内返还原告张耀文为其垫付的增值税、个人所得税等共计6261.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费978元（系减半收取），由被告杨楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  宋婷婷二〇二一年一月五日书记员  殷梦露