上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11107号原告：上海力仕鸿华房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：梁安琪，董事长。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。转委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所律师。被告：上海褐石投资发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：糜长福，董事长。委托诉讼代理人：石辛留，男。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告上海褐石投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，本案于2020年7月21日进行了证据交换。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。之后，被告向本院提出反诉，但未支付诉讼费，本院依法裁定反诉按撤诉处理。本案于2020年10月21日公开开庭进行了审理。庭审中，原告的转委托诉讼代理人钱家辉，被告的委托诉讼代理人石辛留到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解两个月期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.原被告签订的《尚嘉中心租赁协议(办公)》(以下简称合同)于2019年7月25日解除；2.原告没收被告已缴保证金1,411,198.83元；3.被告赔偿原告铺位空置期损失1,347,343.08元[计算公式：(400,162.66元+48,951.70元)*3=1,347,343.08元]；4.原告支付的担保费2,758.60元及律师费78,000元由被告承担。事实与理由：2017年4月25日，原、被告签订编号为2017-004的合同。合同约定：由被告向原告承租上海市长宁区仙霞路XXX号29楼01-03、06单元(以下简称涉讼房屋),租赁面积为1398.62平方米,租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止。租期自起租日期起至终止日期止,共计3年。起租日期2017年5月1日,终止日期为2020年4月30日;在不影响要求获得其他赔偿的权利的前提下,如果由于被告不履行合同或其他被告原因致使本合同根据第五十三款提前终止,原告有权没收被告的保证金；除非本合同另有规定或者双方另有书面约定,被告在本合同期限内不得终止或解除本合同；若本合同依据第五十三款第(1)(2)(4)项被提前终止,原告应没收被告支付的保证金,但不影响原告向被告提出索赔的权利。合同签订后，原告严格按照约定履行各项义务。2019年7月16日,被告向原告致《通知函》表示其将于2019年7月25日提前退租。2019年7月19日,原告向被告致《沟通函》,表示被告未经原告同意提前解约事宜严重违反合同约定,原告有权没收保证金,并向被告追究由此造成的经济损失。此后,原告虽多次与被告沟通、希望被告继续履约,但被告仍坚持于2019年7月25日撤场。因被告临时提前撤场,涉讼房屋长期处于空置状态，涉讼房屋新租赁期限将于2020年8月另行出租,对原告造成逾一年的巨额损失。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实的意思表示,各方应切实履行。原告已根据约定履行全部义务,被告亦应依法据约按期支付租金、物业管理费、电费等各项费用。然,被告单方提前解约,严重违反诚实守信原则,对原告造成了巨大损失,原告有权要求被告承担相应的违约责任。为维护合法权益,原告特向法院提起诉讼,希望法院判如所请。被告上海褐石投资发展有限公司辩称，原被告系协商解除合同，原告未向被告主张违约责任，视为放弃权利。解除日期为2019年7月25日。原告无依据没收保证金，应将保证金返还被告。原告主张的律师费、保全费金额虽无异议，但不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告签订的《尚嘉中心租赁协议(办公)》、《通知函》、《尚嘉中心租赁意向确认书》、《聘请律师合同》、发票、银行电子支付回单、原告与案外人签订的《尚嘉中心租赁协议(办公)》、《通知函》、《租区退租移交清单》等证据，当事人对真实性均无异议，本院确认真实性并在卷佐证。原告提供的《沟通函》、快递查询单等证据，本院亦确认真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2017年4月25日,原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)就涉讼房屋签订合同。合同约定：租期自起租日期至终止日期止，共计3年。起租日为2017年5月1日，终止日期为2020年4月30日。租金为400,162.66元/月、物业管理费为48,951.70元/月；为确保乙方适当履行其在本合同项下义务，乙方须支付三个月租金及三个月的物业管理费的保证金，计1,411,198.83元。在不影响要求获得其他赔偿的权利的前提下,如果由于乙方不履行本协议或其他被告原因致使本合同根据第五十三款提前终止,原告有权没收被告的保证金；除非本合同另有规定或者双方另有书面约定,被告在本合同期限内不得终止或解除本合同;依据第五十三款在下列情况下，本合同可在租期届满前提前终止：(1)若乙方未能按合同支付任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、服务和公用事业收费和保证金，其总额达到或超过一(1)个月的租金，且乙方在超过一(1)个月的期限内未能补救该违约，甲方可提前终止本合同。(2)若乙方违反其在本合同下的义务，且在甲方向其发出书面违约通知后三十(30)天内仍未纠正，甲方有权提前终止合同。若本合同依据第五十三款(1)、(2)或(4)项被提前终止，甲方应没收乙方支付的保证金,但不影响甲方向乙方提出索赔的权利。合同签订后，被告向原告支付了保证金1,411,198.83元。2019年7月16日，被告向原告发《通知函》，内容主要为：被告已两次通知原告发出退租通知，被告已组织开展装饰装修的拆除等恢复工作；被告定于2019年7月25日将恢复原状的涉讼房屋交还原告，双方办理交还手续；被告支付各项费用计算至2019年7月25日止；被告要求原告开具发票；被告向原告提供新通讯地址。2019年7月19日，原告以上述函件中的通讯地址向被告发出《沟通函》，主要内容为：被告恢复涉讼房屋原状系合同义务，并非原告额外要求；原告已开具相应发票；被告提前退租系严重违约，原告有权没收保证金，并继续向被告追偿损失；原告愿意与被告就退租事宜进行洽谈协商，请被告尽快与原告联系。2019年7月24日，原被告就涉讼房屋进行了交接，收回房屋。之后，原告委托律师向法院提起诉讼，并就本案申请了财产保全。审理中，原告自认原告自管涉讼房屋的物业。另，原告于2020年8月将涉讼房屋出租给案外人布兰德企业管理咨询(上海)有限公司。本院认为，被告提出合同解除，原告与被告办理了交接手续，被告搬离了涉讼房屋，双方确认2019年7月25日为合同解除之日，本院因此确定该日为合同解除之日。根据现有证据，难以确认原被告协商一致解除合同，原告放弃追究被告违约责任，被告相关辩称意见，本院不予采纳。被告违约致合同解除，原告依约没收保证金符合约定，且于法有据，本院予以支持。至于原告主张的涉讼房屋空置损失。本院认为，被告如约将涉讼房屋交还了原告，原告已没收了超出三个月租金及物业管理费总金额的租赁保证金。综上所述，本院酌情支持一个月的空置损失，涉讼房屋空置损失同时参照租金标准，计400,162.66元。关于原告主张担保费、律师费由被告负担的诉讼请求。本院认为，担保费系原告为诉讼保全而向担保公司支付的费用，该担保方式并非其唯一可以选择的方式，担保费并不属于必然发生的费用，律师费亦不属于必然发生的费用，且亦缺乏相应的合同依据，原告的该项诉讼请求，本院难以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告上海褐石投资发展有限公司就上海市长宁区仙霞路XXX号29楼01-03、06单元签订的《尚嘉中心租赁协议(办公)》于2019年7月25日解除；二、原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司没收被告上海褐石投资发展有限公司支付的保证金1,411,198.83元；三、被告上海褐石投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付房屋空置损失400,162.66元；四、驳回原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费5,000元(原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司已预缴)，由被告上海褐石投资发展有限公司负担。案件受理费28,868.34元(原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司已预缴)，由原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司负担9,912.34元，被告上海褐石投资发展有限公司负担18,956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇二一年一月七日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。