山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初140号原告：吕芸芸，女，1983年2月13日出生，汉族，住所地山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王志蕾，山东息相通律师事务所律师。被告：海阳旭日置业有限公司，住所地山东省海阳市日昇山水苑4号楼。法定代表人：邱孝平。委托诉讼代理人：李岩，该单位工作人员。原告吕芸芸与被告海阳旭日置业有限公司（以下简称旭日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕芸芸的委托诉讼代理人王志蕾、被告旭日公司的委托诉讼代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕芸芸向本院提出诉讼请求：1.请求判令旭日公司按照《商品房买卖合同》约定承担至2020年6月25日共298天的逾期交房违约金14189元；2.请求判令全部诉讼费用由旭日公司承担。事实和理由：一、2019年1月22日，吕芸芸与旭日公司签订了合同编号为HY2019-000564的《商品房买卖合同》(预售商品房），约定由吕芸芸购买旭日公司开发的半山豪庭1号楼3单元401号房屋，房屋建筑面积共102.29㎡，总价款为476160元，并约定旭日公司应于2019年8月31日前将房屋交付吕芸芸使用。后吕芸芸于2019年1月22日一次性付清总房款，但旭日公司直到2020年6月25日才通知吕芸芸收房。对此，旭日公司应按照《商品房买卖合同》第九条约定按日向吕芸芸支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，截至旭日公司通知吕芸芸交房之日共计逾期交房298天，违约金共计14189元。二、本案不适用《合同补充协议》第九条第6项约定。商品房买卖合同附件是旭日公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容不适当地限制了旭日公司的违约责任，变相排除了吕芸芸要求旭日公司交付房屋的主要合同义务，并且旭日公司未提供证据证明其已就上述格式条款对吕芸芸进行提示说明，根据合同法第三十九条、第四十条规定应属无效。旭日公司在上述条款中约定逾期交房违约金总额以3000元为限，超出部分吕芸芸自愿放弃，明显违背了公平原则，免除了旭日公司怠于履行交付房屋应付的长期违约责任，排除了吕芸芸的主要权利，造成双方权利义务明显不对等，旭日公司可以无限期拖延交房却无需过多承担违约责任。3000元仅为违约63天的违约金数额，按照旭日公司的主张，其只承担逾期交房63天的违约金，超过63天旭日公司可以选择无限期逾期拖延交房且无需承担相应违约责任，在违约金达到上限后，旭日公司应承担的违约金即与逾期时长无关。即使违约金最高限额为3000元，但其计算标准明显过低，吕芸芸有权根据合同法第一百一十四条及合同法司法解释（二）第二十八条规定请求人民法院调高违约金数额，《商品房买卖合同》正文部分对吕芸芸付款主要合同义务及对旭日公司交房主要合同义务所约定的逾期违约金相对公平，按照该标准计算逾期交房违约金为14189.5元。旭日公司在《合同补充协议》中约定了逾期交房违约金的封顶条款显然与其违约行为的严重程度不符，也与吕芸芸支付较大金额购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。三、新冠××疫情发生在合同约定的交房时间之后，不构成抗辩理由。旭日公司作为专业的房地产开发企业，应当预见案涉建设工程在建设过程中可能出现的不利条件，并应在充分评估不利条件对于案涉工程施工进度的影响后确定合理的交楼时间。四、房屋配套水、电、燃气是主要的房屋交付标准，旭日公司作为专业的房地产开发企业，应当在合理评估该项目后确定交房时间，并且合同中未约定该情形可作为延期交房抗辩理由，房屋配套水、电、燃气主要是开发商的义务，不构成抗辩理由。旭日公司辩称：一、吕芸芸的主张不成立，其违约金请求没有事实根据，不符合双方约定。根据《商品房买卖合同》约定，若旭日公司存在逾期交房事实且吕芸芸不存在违约行为，则可以根据逾期天数按日万分之一的标准给付吕芸芸逾期交房违约金。但是，吕芸芸与旭日公司同时也签订了《合同补充协议》，其中第九条第6项约定旭日公司向吕芸芸支付的上述违约金总额以3000元为限，超出部分吕芸芸自愿放弃，该约定系吕芸芸对自己实体权利处分的真实意思表示，属于双方当事人合意，合法有效，应予认定。故即使旭日公司存在逾期交房行为，吕芸芸主张的违约金只能以3000元为上限，超出部分依法不应得到支持。二、上述《合同补充协议》系双方在签订《商品房买卖合同》同时签订，是对《商品房买卖合同》合意的补充和完善，对逾期交房违约金限额进行补充，与《商品房买卖合同》相关约定不矛盾。《合同补充协议》签订在《商品房买卖合同》之后，依照意思表示及合意的先后顺序，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》效力相同，对逾期交房违约金的最终约定应当以最后《合同补充协议》约定为准，3000元限额的约定依法成立。三、签订《合同补充协议》时，旭日公司已经尽到提示义务，对吕芸芸签署该补充协议可能受到权利限制或权利受损已经充分提示风险，《合同补充协议》是在协商一致基础上形成的合意。吕芸芸在《合同补充协议》第一条承诺和保证不以任何理由主张本补充协议属于格式合同，并保证对相关风险已经审慎注意。另外，吕芸芸通过《合同补充协议》第二十条再次确认已经对补充协议内容仔细审阅并确认，后经签字生效。因此，《合同补充协议》依法成立。四、本案构成不可抗力情形，旭日公司应当依法免责。逾期交房期间遭遇新冠××疫情，依照《合同补充协议》第九条约定，应当依法酌情免除旭日公司相应逾期期间的责任。五、依照《合同补充协议》第七条约定，本案存在配套水、电、燃气未及时达到交付条件情形，应当免除旭日公司30日违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2019年1月22日，吕芸芸与旭日公司签订了合同编号为HY2019-000564的《商品房买卖合同》(预售商品房）及附件，约定由吕芸芸购买旭日公司开发的半山豪庭1号楼3单元401号房屋，房屋建筑面积共102.29㎡，总价款为476160元，并约定吕芸芸应于2019年2月5日前一次性付清总房款476160元，旭日公司应于2019年8月31日前将房屋交付吕芸芸使用。2019年1月22日，旭日公司为吕芸芸开具金额为476160元的发票。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任载明“……逾期超过90日，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条对房屋交付的补充约定第6项载明“双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。但经双方约定出卖人按照本约定向买受人支付的逾期交房违约金总数以叁仟元为限。超出叁仟元部分，买受人自愿放弃”。上述事实，有《商品房买卖合同》、发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，吕芸芸与旭日公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当严格按照约定行使权利并履行义务，否则应当承担相应的违约责任。旭日公司未提交证据证明其向吕芸芸交付房屋的时间，亦未对吕芸芸提出的2020年6月25日收到收房通知、已付房价款476160元提出异议，本院据此认定旭日公司自2019年9月1日至2020年6月25日存在逾期交房299天的违约行为，根据《商品房买卖合同》第九条约定应承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条第6项虽然载明旭日公司应向吕芸芸支付的逾期交房违约金数额上限为3000元，并在补充协议首尾载明协议内容经协商一致并充分理解、旭日公司已履行提示注意义务、吕芸芸不得以格式合同为由主张利益受限、协议经签字捺印后生效。但是，该条款是旭日公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与吕芸芸协商的格式条款，旭日公司未提交证据证明其作为提供格式条款的一方采取了合理的方式提示吕芸芸注意减轻其逾期交房违约责任的与吕芸芸有重大利害关系的条款，并按照吕芸芸的要求对该条款予以说明，致使吕芸芸没有注意或者理解与其有重大利害关系的逾期交房违约金封顶条款，吕芸芸可以主张该条款不成为合同的内容。另外，旭日公司作为提供格式条款一方不合理地减轻其逾期交房违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，该格式条款无效。最后，旭日公司提出的不可抗力情形发生在逾期交房期间，不构成免除责任或者减轻责任的事由。旭日公司以《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第1项约定作为免除其三十日逾期交房违约金的依据，但该条款约定的是“因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之且起30日内采取补救措施；若超过30日仍未能补救导致买受人无法正常居住的，按日向买受人补偿总房款的万分之零点五”，该条文没有免除旭日公司三十日的逾期交房违约责任，旭日公司相关抗辩理由不成立，且不能提交证据证实，本院不予认定。综上所述，吕芸芸要求旭日公司依据《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房298天的违约金14189元（476160×298÷10000），符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：海阳旭日置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吕芸芸支付截至2020年6月25日的逾期交房违约金14189元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取计77元，由海阳旭日置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  姜同波二〇二一年一月二十五日书记员  王立斌