北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15201号原告：北京梦想着陆广告有限公司，住所地北京市丰台区东管头村1号-401。法定代表人：韩雪利，经理。委托诉讼代理人：宫志强，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。被告：李宏健，男，1969年8月31日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健，天津华琛律师事务所律师。原告北京梦想着陆广告有限公司（以下简称梦想着陆公司）与被告李宏健租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告梦想着陆公司的委托诉讼代理人杨旭，被告李宏健及委托诉讼代理人谢定平、刘健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梦想着陆公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方2017年7月13日签署的《商铺租赁合同书》于2020年5月26日解除；2.判令被告在合同解除后30日内将租赁的位于北京市丰台区方庄芳城园二区15号的房屋腾空返还给原告；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月13日，原被告双方签订《商铺租赁合同书》，约定李宏健承租原告所有的位于北京市丰台区方庄芳城园二区15号商业综合楼二层市场东侧楼体承重柱（市场东侧卷帘门向西延伸23.4米处）起至建筑物最东侧、三层电玩城及电玩城西墙向西至货梯西侧立柱（含南侧专用步行楼梯、平台以及北侧外挂专用楼梯、货梯、步行楼梯）、一层南侧西起（现鲍师傅糕点）东至电梯（宽4.5米），（鲍师傅糕点）东侧南北通道，由南向北延伸5米区域的物业（以下简称“租赁物业”），租赁物业面积4907.46平方米，双方一致同意按照4600平方米计算租金，租赁用途为餐饮、咖啡、休闲等商业项目，租赁期限从2017年8月1日至2027年7月31日，租金标准为4.57元/天/平方米，每两年上浮5%。李宏健承租租赁物业后，将租赁物业分拆转租给诸多商户。2017年10月9日，北京市丰台区公安消防支队向转租的商户下发《临时查封决定书》，称“消防泵不能正常启动，消火栓压力不足，未按规定设置防排烟设施，建筑消防设施严重损坏，不再具有防火灭火功能，存在严重火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共安全”，对相关物业予以查封，并要求进行整改，待检查合格之后方可解除查封。其后，李宏健因前述消防查封问题向法院起诉，北京市丰台区人民法院于2018年12月25日作出（2018）京0106民初6364号民事判决书，判决双方继续履行《商铺租赁合同书》并对租赁物业消防进行整改；同时，自2017年10月7日起至完成消防整改之日，原告需每日向李宏健赔偿9800元的损失。2019年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4169号民事判决书，维持原判。前述判决生效后，双方就友好解决物业租赁事宜多次进行协商，原告亦组织对租赁物业进行消防整改工作。因租赁物业拆除违建问题，以及实际用途为餐饮、咖啡、休闲等商业项目，为人流量较大的经营项目，为保证房屋使用的安全性，原告委托专业机构对涉案房屋建筑结构综合安全性进行评估鉴定。根据国家建筑工程质量监督检验中心出具的鉴定报告，按照房屋结构现使用功能，房屋A、B、C三区的综合安全性等级分别为Deu级、Ceu级、Deu级，不符合国家及北京市规定的标准，B区应当及时采取处理措施，A区、C区属于按照规定必须立即采取加固或者其他措施的情形。李宏健承租物业部分顶梁安全性等级为du级，且部分顶梁为危险点，不能满足安全使用要求。因房屋安全性的问题，原告必须按照法律法规规定采取措施，委托机构对房屋结构、消防等进行改造设计，申请施工许可并进行施工、验收等工作。对房屋进行改造、整改是彻底解决物业安全问题、消防问题的根本措施。原告认为，首先基于安全经营的考虑，由李宏健继续租赁客观上不可行；其次，对房屋进行改造需要履行一系列的手续，包括审批(国资审批、建设审批等)、设计、施工、验收等，耗费时间长，且具有不确定性；再次，从2017年10月9日租赁物业被查封至今，原告不仅未收取任何租金（自租赁合同签署后，原告仅收取了首期一个季度的租金1918250元及押金800000元），还需要支出巨额资金进行改造，加之需要按照判决赔偿李宏健每日损失，若继续履行租赁合同，成本过高，给原告造成的损失巨大，对原告显失公平。此外，因新型冠状病毒肺炎疫情，客观上也导致相关改造事宜短期无法顺利进行，加重了原告的损失。综上，《商铺租赁合同书》客观上、事实上无法继续履行。双方多次就合同履行进行协商，均无法达成一致意见，已经形成僵局。为确保房屋使用的安全性，以及避免双方损失的扩大，特请求法院判令自起诉状送达李宏健之日起解除双方之间签订的《商铺租赁合同书》，并判令李宏健于合同解除后30日内搬迁撤场返还租赁物业，涉及解约撤场补偿问题原告愿意与李宏健通过公平合理的方式解决。李宏健辩称，针对第一项诉讼请求，梦想着陆公司缺乏解除合同的法定事由和法律依据。第一，双方签订的《商铺租赁合同书》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。梦想着陆公司应当履行合同约定的保证房屋正常交付使用的义务。经北京市丰台区人民法院、北京市第二中级人民法院判决确认，涉案房屋因消防问题影响房屋使用系梦想着陆公司过错。梦想着陆公司应当承担违约责任。各转租商户自判决生效之日起便等待梦想着陆公司履行义务，恢复商铺的可营业状态。现梦想着陆公司作为违约方起诉要求解除合同，显然将给租户造成巨大的经济损失。第二，梦想着陆公司提供的《方庄芳城园二区15号商业楼结构检测鉴定报告》对涉案房屋A、B、C三区的综合安全性鉴定评级均为：必须采取整体加固或其他相应措施，或者为应采取措施。对于A、B、C三区的危险性鉴定结论均为：个别结构构件为危险构件。该鉴定报告最终给出的五条处理建议也均为应当采取加固、更换、修补或者其他相应措施保障结构安全。依据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令229号）第十八条：“房屋建筑所有权人应当根据鉴定报告的处理建议对房屋建筑采取修缮、拆除以及其他解除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。”据此，梦想着陆公司应当依据该鉴定报告及时履行修缮、维护、加固涉案房屋的义务，而非要求解除《商铺租赁合同书》。且依据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第十九条：“经鉴定为危险房屋的，应当根据鉴定报告的处理建议使用或者停止使用房屋建筑：（一）鉴定为观察使用的，应当按照鉴定报告注明的观察使用时限使用；（二）鉴定为处理使用的，使用人应当按照鉴定报告限制使用的要求搬出危险部位，房屋建筑所有权人应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具解危技术措施方案，并按照设计单位确定的后续使用年限使用；（三）鉴定为停止使用、整体拆除的，使用人应当停止使用，立即搬出。”涉案房屋既未被鉴定为危险房屋，又未被建议停止使用，显然达不到无法使用，立即搬离的程度。作为违约方的梦想着陆公司以此为由要求解除《商铺租赁合同书》，并要求我腾退房屋，违背法律法规的相关规定。综上，梦想着陆公司的解约行为显然属于恶意解约，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》违约方起诉解除的条件。梦想着陆公司缺乏解除合同的法定事由和法律依据，其诉讼请求不应得到支持。即便梦想着陆公司的第二项诉讼请求成立，也缺少相关主体参与诉讼。依据双方签订的《商铺租赁合同书》，涉案商铺已经转租给12家商户，并由上述商户实际占有经营。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。据此，梦想着陆公司提出腾房的诉讼请求，应当追加12家商户为共同被告或第三人。然而，自2017年商铺因消防问题被临时查封影响实际经营至今，乃至在前两次庭审中，梦想着陆公司均未提及解除合同的主张，甚至表示该租赁合同一直在履行。况且涉案区域，现仍有北京家乐福商业有限公司承租并实际经营，可见涉案房屋根本不存在严重安全隐患，更不存在梦想着陆公司所称的继续租赁已客观不可能。梦想着陆公司的行为明显在逃避生效判决裁判的应负法律义务，属于恶意解约。综上，继续履行合同既能够保障梦想着陆公司以及各商户租赁商铺的各项投入不遭受巨大损失，又能够保证梦想着陆公司作为集体经济组织企业的利益，保障各村民的权益。据此，为平衡各方应有利益，更好的解决矛盾，请求法院驳回梦想着陆公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，梦想着陆公司（甲方、出租人）与李宏健（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同书》，约定李宏健承租梦想着陆公司北京市丰台区方庄芳城园二区15号商业综合楼二层市场东侧楼体承重柱（市场东侧卷帘门向西延伸23.4米处）起至建筑物最东侧、三层电玩城及电玩城西墙向西至货梯西侧立柱（含南侧专用步行楼梯、平台以及北侧外挂专用楼梯、货梯、步行楼梯）、一层南侧西起（现鲍师傅糕点）东至电梯（宽4.5米），（鲍师傅糕点）东侧南北通道，由南向北延伸5米区域，实际租赁面积4907.46平方米，考虑到平台和乙方转租过程中的区域分割因素，按照4600平方米计算租金，租赁期限为十年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止；2017年8月1日至2017年8月15日为免租期，租金标准为4.57元/天/平方米，折合年租金为每年7673000元。上述合同签订后，李宏健依约支付了租金并开始使用房屋，并将部分房屋进行了转租。2017年10月9日，北京市丰台区公安消防支队向涉案房屋中的转租户发出《临时查封决定书》，表示该单位消防泵不能正常启动，消火栓压力不足，未按规定设置防排烟设施，建筑消防设施严重损坏，不再具备防火灭火功能，存在严重火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共安全，因而决定予以临时查封。2017年11月21日，梦想着陆公司将涉案房屋所在楼栋外侧搭建围挡。李宏健因前述消防查封问题向法院起诉，请求：1.判令梦想着陆公司继续履行合同，完成消防整改，恢复商铺的可营业状态；2.判令梦想着陆公司支付2017年10月9日至全部恢复经营之日的租金差价损失，截至2018年1月22日为3129186.89元；3.判令梦想着陆公司退还2017年10月9日至全部恢复经营之日己交纳的水电费200689.2元。2018年12月25日，本院作出（2018）京0106民初6364号民事判决书，判决：一、梦想着陆公司继续履行其与李宏健所签《商铺租赁合同书》，于判决生效之日起九十日内完成消防整改，恢复商铺可营业状态；二、梦想着陆公司于判决生效之日起十日内赔偿李宏健因房屋消防改造给李宏健造成的损失，自2017年10月7日起至实际完成消防整改之日，按照每日9800元计算；三、驳回李宏健的其他诉讼请求。梦想着陆公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。2019年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年2月25日，国家建筑工程质量监督检验中心对方庄芳城园二区15号商业楼结构检测鉴定出具《房屋建筑结构综合安全性（含抗震）鉴定报告》。2020年10月21日，国家建筑工程质量监督检验中心就李宏健针对其出具的鉴定报告提出的相关问题向本院进行了书面答复。庭审中，梦想着陆公司提交商铺租赁合同，证明双方租赁期限10年，租赁用途为餐饮、咖啡、休闲等商业项目。李宏健对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。梦想着陆公司提交北京市丰台区公安消防支队于2017年10月9日向各商户下发的临时查封决定书，证明涉案商铺停止营业进行整改。李宏健对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为临时查封日期很短，梦想着陆公司可以立即整改，消除安全隐患，但至今已经3年，没有采取任何整改措施，说明不具备履行条件是梦想着陆公司的不作为造成的。梦想着陆公司提交（2018）京0106民初6364号民事判决书、（2019）京02民终4169号民事判决书、（2020）京0106执859号执行通知书及执行裁定书，证明法院判决双方继续履行合同并要求进行消防整改，涉案房屋结构、消防等安全问题短期内无法解决，租赁合同事实上无法履行。李宏健对该证据的真实性予以认可。梦想着陆公司提交结构检测鉴定报告、房屋结果综合安全性鉴定标准文件，证明涉案房屋不符合安全标准。李宏健对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为涉案房屋的危险性评级未达到局部危房及整栋危房的程度，也未达到无法通过修缮加固以恢复使用需立即整体拆除的程度。梦想着陆公司提交房屋现场照片，证明房屋的安全性等问题很复杂，不具备使用条件。李宏健对该证据的真实性不予以认可。梦想着陆公司提交会议记录、二审开庭谈话笔录，证明消防查封后双方进行了沟通，相关问题只能通过整体改造来解决。李宏健对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。上述《房屋建筑结构综合安全性（含抗震）鉴定报告》的鉴定结论：根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》《建筑抗震鉴定标准》《危险房屋鉴定标准》，对现使用功能下的结构综合安全性、危险性进行鉴定。1.A区。（1）综合安全性鉴定评级。根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015），评定该房屋的综合安全性等级为Deu级。其中，安全性等级为Csu级，不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响整体安全性能，应采取措施；抗震能力等级为Dse级，抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015）的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施。（2）危险性鉴定。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），该结构危险性等级评定为B级，个别结构构件评定为危险构件。2.B区。（1）综合安全性鉴定评级。根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》(DB11/637-2015)，评定该房屋的综合安全性等级为Ceu级，其中，安全性等级为Csu级，安全性不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响整体安全性能，应采取措施；抗震能力等级为Cse级，抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）和《房屋结构综合安全性鉴定标准》(DB11/637-2015)的抗震能力要求，显著影响整体抗震性能，应采取措施。（2）危险性鉴定。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），该结构危险性等级评定为B级，个别结构构件评定为危险构件。3.C区。（1）综合安全性鉴定评级。根据《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015），评定该房屋的综合安全性等级为Deu级，其中，安全性等级为Dsu级，安全性极不符合国家现行标准规范的安全性要求，严重影响整体安全性能，必须立即采取措施；抗震能力等级为Dse级，抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》(GB50023-2009)和《房屋结构综合安全性鉴定标准》(DB11/637-2015)的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施。（2）危险性鉴定。根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，该结构危险性等级评定为B级，个别结构构件评定为危险构件。处理建议：（1）该结构现使用功能下A、B、C区综合安全性等级分别为Deu级、Ceu级、Deu级，建议依据国家现行相关规范，及时对承载力或构造或抗震措施不满足规范要求的构件及结构进行加固处理或采取其他措施。鉴于部分框架柱、框架梁已进行过加固，在进行结构抗震加固时，可考虑采用增设支撑或抗震墙等体系加固方法。（2）对于存在缺陷或损坏的部位，及时进行更换、修补、加固处理。（3）A区二层1～6-A～G区域部分顶梁安全性等级评为du级，且部分顶梁危险性评为危险点，不能满足安全使用要求，必须及时采取加固或其他相应措施。B区二层18～21-A-G区域、三层及C区的二层～三层现使用功能为餐饮，根据现场检查结果及《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），餐厅附加恒荷载3.0kN/㎡～4.5kN/㎡，活荷载为2.5kN/㎡、4.0kN/㎡，根据鉴定结果，B、C区餐饮区域部分顶梁安全性等级评为du级，且部分顶梁危险性评为危险点，不能满足安全使用要求，必须及时采取加固或其他相应措施；C区一层22-23-A-G区域为消防通道，消防通道活荷载为20.0kN/㎡，该区域密肋板大部分肋梁安全性等级为du级，且危险性评为危险点，不能满足安全使用要求，必须及时采取加固或其他相应措施。（4）对于现场检测剔凿混凝土构件的局部保护层位置，加固设计施工时予以修补。（5）对该结构涉及到的结构改造加固，建议委托具有资质的设计单位进行加固改造设计，确保结构安全。此外，国家建筑工程质量监督检验中心针对李宏健提出的三个问题向本院作出回复，其中，针对第三个问题“方庄芳城园二区15号商业楼中，目前第-1层、第1层、第4层在经营使用，是否存在安全隐患”，该中心答复：方庄芳城园二区15号商业楼A、B、C区第-1层存在安全隐患，第1层存在安全隐患，第4层无安全隐患。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，李宏健与梦想着陆公司所签《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同履行中，涉案房屋因消防问题被北京市丰台区公安消防支队查封而无法正常使用，双方发生争议，经本院及北京市第二中级人民法院判决，要求梦想着陆公司限期完成消防整改，并向李宏健承担损失赔偿责任。判决生效后，梦想着陆公司进行消防整改中，委托国家建筑工程质量监督检验中心进行涉案房屋的结构检测鉴定，鉴定结果显示涉案房屋结构使用功能下A、B、C区均不能满足安全使用要求，建议依据国家现行相关规范，及时进行加固处理或采取其他措施，具体加固方法或措施，建议委托具有资质的设计单位出具方案，以确保结构安全；A、C区抗震能力严重不符合《建筑抗震鉴定标准》和《房屋结构综合安全性鉴定标准》的抗震能力要求，严重影响整体抗震性能，必须采取整体加固或其他相应措施，B区抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》和《房屋结构综合安全性鉴定标准》的抗震能力要求，显著影响整体抗震性能，应采取措施；方庄芳城园二区15号商业楼A、B、C区第-1层存在安全隐患，第1层存在安全隐患，第4层无安全隐患。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。综合考虑涉案合同履行情况及对涉案房屋的结构检测鉴定结果，若解决房屋安全性、消防等问题，需要经过改造设计、施工许可、合格验收等复杂程序，耗费的时间长且具有不确定性，双方多次就合同履行进行协商，均无法达成一致意见，已经形成僵局，合同目的无法实现。故对梦想着陆公司提出的自本案起诉状送达李宏健之日（2020年5月26日）起解除双方之间租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。需要指出的是，在合同解除后李宏健仍可要求梦想着陆公司承担相应的违约责任。李宏健提出应当追加12个次承租人参加本案诉讼。租赁合同纠纷中，并不是要求必须追加次承租人参加诉讼，尤其是次承租人为多人，且各方利益不同时，不宜追加次承租人为第三人。故李宏健的上述抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。经释明，李宏健明确在本案诉讼中不主张因涉案合同解除而发生的损失，表示在本案审理后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，判决如下：一、北京梦想着陆广告有限公司与李宏健2017年7月13日签署的《商铺租赁合同书》于2020年5月26日解除；二、李宏健于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于北京市丰台区方庄芳城园二区15号房屋腾空返还北京梦想着陆广告有限公司。案件受理费65511元，由北京梦想着陆广告有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年一月二十六日书记员  高云鹏