河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8137号原告（反诉被告）：张玉东，男，1985年8月7日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：路菊香，女，1970年1月6日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：沈伟，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南豫尊律师事务所实习律师。第三人：河南南山府地房产信息服务有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇107国道东、双湖大道南、镇政府以西双湖花苑9号楼3单元1-2层15，统一社会信用代码91410184MA3XDG1U9K。法定代表人：张建，总经理。委托诉讼代理人：王振威，河南荟智源策律师事务所律师。原告张玉东与被告路菊香、第三人河南南山府地房产信息服务有限公司（以下简称南山府地房产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月21日立案。诉讼中，被告路菊香于2020年11月9日提出反诉，本院审查后予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉东的委托诉讼代理人王令飞，被告（反诉原告）路菊香的委托诉讼代理人沈伟，第三人南山府地房产公司的委托诉讼代理人王振威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉东向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月27日解除；2、判令被告双倍返还原告支付的定金共计200000元；3、判令被告向原告返还原告为被告交纳的房屋银行贷款利息共计10000元；4、判令被告向原告支付原告的佣金损失10000元；5、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年9月22日,原、被告签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告所有的位于龙湖××××路康桥·溪月18幢13层1301号房产，房屋及配套设施的总价款为910000元。合同签订后,原告于2016年9月22日按照合同约定向被告支付了定金100000元,被告出具了收据。但被告一直拖延拒不向房管部门提交资料以办理不动产证，且不配合委托人办理相关按揭贷款手续、网签及过户手续。原告与居间方多次催告其办理仍置之不理。故原告委托律师于2019年12月份向被告发函,解除原、被告间签订的《房屋买卖合同》。此外,被告不履行合同义务,已构成对合同的根本违约,导致原告合同目的不能实现,应向原告双倍返还定金。原告为案涉房屋支付了房屋贷款利息共计10000元,被告应予返还。被告还应按照合同约定向原告支付佣金损失10000元。被告路菊香辩称，一、本案中是原告先行违约,并非是被告违约,原告要求双倍退还定金没有事实和法律依据,定金不应予以退还。原、被告于2016年9月签订《房屋买卖合同》,其中约定在房子解押前由原告偿还贷款利息,而原告仅偿还5000元即偿还了约两个月的贷款利息后不再偿还。原告在2016年就已经有违约行为,但被告本着促成本次交易的心理,仍继续偿还贷款,一直到房产证下发,被告不断与原告联系,沟通双方办理手续的问题,原告一直以在北京或者忙的理由推脱。在沟通过程中，原告告知被告其在2017年就已经在郑州市××东新区购买了房产,并且其名下已经有两套房产了,已经没有资格购买被告的房产。在此期间，被告一直按照合同履行,受合同束缚,对房屋也未能进行装修、也不能对外出租,以及一直偿还着贷款,并且原告丧失购房资格也未及时告知被告,给被告造成了巨大损失。原告的多个违约行为已经构成根本违约，其主张双倍退还定金没有事实和法律依据,不应被支持。二、原告主张被告返还其偿还的贷款利息10000元没有事实和法律依据。原告仅偿还了贷款利息5000元,此后就一直断供。原告停止偿还贷款利息的行为已经违约,加上原告丧失购房资格造成合同目的无法实现,按照合同约定原告为违约方,在合同履行过程中所支出的贷款利息不应偿还。相反的,原告本应从2016年10月一直偿还贷款利息,也未进行偿还,应补足至合同解除时的贷款利息。综上，原告的主张没有事实和法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。第三人南山府地房产公司辩称，原告陈述均为事实，第三人作为中间方，关于此事在中间多次协调，第三人并无违约行为，不应当承担责任。反诉原告路菊香向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告张玉东向反诉原告路菊香支付自2016年12月1日至2019年12月27日未支付的贷款利息共计75302.22元；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月22日,路菊香、张玉东签订了《房屋买卖合同》,约定路菊香将位于龙湖镇祥和路19号康桥溪月18幢13层1301号房产卖给张玉东,总价款910000元。合同第十一条第2项约定“在解押前,甲方银行贷款由乙方出利息,甲方出本金共同还款”，而张玉东在还了5000元的利息之后就不再履行义务,违反了合同约定,构成违约。综上,《房屋买卖合同》是双方真实意思表示,合法有效,张玉东先行违反合同约定,不按时履行支付房屋贷款利息的义务,违反诚实信用原则,给路菊香造成损失,应当承担违约责任。反诉被告张玉东辩称，反诉原告的反诉请求不具备事实及法律依据，反诉被告不存在违约行为，且涉案的房屋买卖合同在路菊香违约的情况下，张玉东依法发函告知其解除，依据合同法第97条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行，合同解除是路菊香单方违约所致，其反诉状中的事实与理由无证据支持，请求依法驳回反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，路菊香（卖方、甲方）与张玉东（买方、乙方）、南山府地房产公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于龙湖××××路康桥·溪月18幢13层1301号的商品房及其配套设施以91万元价格出售给乙方，房屋建筑面积为121.41㎡；该房屋已设定抵押，抵押金额为54万元；第三条，乙方于本合同签订时支付甲方定金100000元，支付丙方佣金10000元；第四条，付款方式为按揭贷款，甲、乙双方于本合同签订后，应在房产证下来三个工作日之内共同到贷款银行办理相关按揭手续，乙方应在银行解押之前将首付款18万元交付甲方，剩余房款73万元由银行放贷时一次性支付给甲方……；第五条，1、该房屋有银行按揭贷款，双方约定在本合同签订之日后，不动产证（房产证）发放到甲方7个工作日内有甲方预约解押，在银行允许解押7个工作日内由甲乙双方共同出资解押，完成解押7个工作日内由甲方注销他项权证，注销后7个工作日内，甲乙双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；第八条，……在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半；第十条，在签订合同之时，丙方有权全额收取居间服务费，本合同签订后，甲乙双方任何一方单方面解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方居间服务费的收取；若乙方支付居间服务费定金后，甲方违约，乙方居间服务费损失由甲方赔偿；第十一条，1、甲方若违反本合同约定，则视为其单方面解除合同，甲方应退还已付定金后，并2倍赔偿已付交付定金数额以作赔偿……；2、乙方若违反本合同条款约定，则视为其单方面解除合同，其无权要求返还定金和应该支付丙方的佣金赔偿……6、若在交易过程中，遇到国家政策、法律、法规变动或者其他不可抗因素导致甲乙任何一方不具备交易资格时，合同可自行解除，甲乙丙三方均不承担违约责任；第十一条，1、甲方银行解押款是甲、乙双方共同出资解押，甲方出资20万元，乙方出资32万元整，甲方在收到乙方申请的73万元银行贷款后将甲方解押款中的14万元退还乙方；2、在解押前,甲方银行贷款由乙方出利息,甲方出本金共同还款；3、在解押当天甲方将房屋钥匙交付乙方，乙方可以正常装修使用；5、在房子过户时，如乙方不能正常过户，可由乙方指定第三方代为过户等。2016年9月22日，张玉东通过他人账户向路菊香的银行账户转款10万元。路菊香向张玉东出具收据，证明收到张玉东转账支付的购买康桥溪月18幢13层1301房产的定金10万元。2016年10月7日，张玉东通过手机银行向路菊香转款5000元。2016年12月22日，张玉东通过微信向路菊香转款5000元。路菊香、张玉东在庭审中共同确认上述款项共计1万元为张玉东支付涉案房屋四个月银行利息。张玉东提交加盖南山府地房产公司印章的收据一张，以证明其向南山府地房产公司支付中介服务费1万元。张玉东提交南山府地房产公司出具的证明、营业执照复印件各一份，以证明路菊香在合同签订时承诺交易房屋在两个月可以办理解押并拿到房产证，并给张玉东办理过户；张玉东多次催促南山府地房产公司让路菊香办理房产证和过户，经南山府地房产公司多次催要，路菊香未履行合同义务。路菊香对该证明提出异议，辩称该证明没有证明人、单位负责人签字，没有时间。张玉东提交《律师函》三份及邮寄单、邮寄记录，该组证据显示：张玉东委托律师于2019年11月25日、2019年12月11日向路菊香发函催告路菊香向房管部门提交办理不动产证所需资料以办理不动产证等合同义务；因路菊香未履行相应合同义务，张玉东于2019年12月26日第三次向路菊香发函，要求解除与路菊香于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》，双倍返还定金等。路菊香对该组证据的真实性无异议，辩称合同应自张玉东不履行合同义务时视为已解除。路菊香提交不动产权证书，该证据显示：路菊香于2018年11月20日取得新郑市国土资源局颁发的涉案房屋的不动产权证书。路菊香提交物业公司出具的证明，以证明路菊香于2019年7月23日从物业公司处领取了不动产权证书。路菊香提交与张玉东的微信聊天记录、短信聊天记录，手机通话录音，该组证据显示：2019年3月7日，路菊香通过微信告知张玉东“证现在发下来了，在物业，我还没有去领”，张玉东让路菊香“方便的时候去领回来”“约个时间见面聊聊”；双方在2019年3月18日约了见面谈；但至2019年12月17日，双方没有办理过户手续；依据路菊香在电话录音中所说，签订案涉合同时没有预料到不动产权证书会办理如此慢，当时预料大概几个月、最多一年就能办理完毕，没法过户是因那个时候找不到中介公司，路菊香在2019年12月17日收到了律师函；依据张玉东在录音中所说，张玉东在2019年12月17日告知路菊香其名下已有两套房屋，已无法办理案涉房屋的贷款，不具备过户条件，因急于居住其在2017年时在郑东新区购买了房屋，另中介公司有怠于处理案涉房屋交易情形。路菊香提交《郑州市个人房屋产权信息表》，以证明2020年10月29日经查询郑州市房地产综合管理信息系统，张玉东的身份证号名下在郑州市市区范围未查询到有房屋权属信息、商品房合同信息。路菊香主张张玉东所述的名下已有两套房屋、贷款办不下来不属实，张玉东系恶意解除合同。路菊香在本案庭审中认可与张玉东解除案涉《房屋买卖合同》，并主张该合同实际已于张玉东未依约为路菊香支付贷款利息时解除。路菊香提交其借记卡账户历史明细清单，该证据显示：2016年10月1日、11月1日、12月1日、2017年1月1日，路菊香每月支付的贷款利息为2333.99元、2329.65元、2325.29元、2320.91元。另查明，郑州市人民政府于2016年12月22日颁布郑政办〔2016〕75号《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》，通知规定：非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。郑州市人民政府于2017年5月2日颁布郑政办（2017）58号《郑州市人民政府办公厅文件》，该文件规定，调整商品房限购区域，新郑市也被列入限购区域。以上事实，由双方当事人陈述，《房屋买卖合同》，收据，不动产权证书，微信聊天记录，短信聊天记录，手机通话录音，《郑州市个人房屋产权信息表》等证据予以证明。本院认为，张玉东、路菊香、南山府地公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。张玉东诉请依法确认其与路菊香于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》已于2019年12月27日解除，路菊香在本案庭审中认可解除合同，但抗辩该合同实际已于张玉东未依约为路菊香支付贷款利息时已解除，由此可知，双方对解除案涉《房屋买卖合同》均无异议，系对解除合同的原因、时间产生争议。双方签订的房屋买卖合同中约定“在解押前,甲方银行贷款由乙方出利息,甲方出本金共同还款”，而张玉东实际仅依据合同约定支付了路菊香约4个月的贷款利息合计10000元后即不再履行合同义务，依据合同中第十一条第2项之约定，解除合同的事由已发生，但路菊香作为解除权人并未主张解除合同，依据张玉东、路菊香在2019年3月的微信、短信记录，双方并无解除合同的意思表示，仍在协商继续履行合同。依据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款“当事人依法依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，路菊香的抗辩于法无据，应不予支持。对于案涉房屋买卖合同解除原因、解除时间。结合全案证据，2019年3月时，路菊香已得知其房屋的不动产权证书已办出在物业处，并告知了张玉东，但在双方约了2019年3月18日面谈后，双方均未依据房屋买卖合同中“甲、乙双方于本合同签订后，应在房产证下来三个工作日之内共同到贷款银行办理相关按揭手续”的约定及时办理相关贷款手续，路菊香未及时到物业处领取不动产证，也未举证证明其依据合同中“不动产证（房产证）发放到甲方7个工作日内有甲方预约解押”的约定及时办理了预约解押，直至张玉东委托律师于2019年12月向路菊香发送律师函，双方长达6个月对履行合同均未有实质性进展。张玉东虽在2019年11月25日、2019年12月11日发函催告路菊香履行办理不动产证、协助办理贷款、过户等合同义务，但在2019年12月17日路菊香与其电话联系时却明确告知路菊香其已不具备过户条件。依据合同中“在房子过户时，如乙方不能正常过户，可由乙方指定第三方代为过户”约定，张玉东未举证证明向路菊香提出把涉案房屋过户给第三方。因此，路菊香、张玉东在履行合同中均存在未积极履行各自的合同义务情形。张玉东主张路菊香一直拖延拒不向房管部门提交资料以办理不动产证，且不配合其办理相关按揭贷款手续、网签及过户手续，但并未提供充分证据证明其主张，证据不力，本院对其不予采信。南山府地房产公司主张张玉东陈述均为事实，该公司作为中间方，关于此事在中间多次协调，亦未提供充分证据证明其主张，证据不力，本院对此亦不予采信。因此，涉案房屋的不动产权证实际出证时间偏长，超出合同当事人订立合同时的预期，买卖双方在涉案房屋不动产权证办理完毕后均未积极履行合同义务，以及新郑市于2017年5月2日至今实施的住房限购，是导致本案合同无法继续履行的原因。张玉东的身份证信息显示其为非郑州户籍家庭，本案现无证据证明张玉东具备郑州市人民政府规定的在新郑市购买住房的购房资格，张玉东名下在2020年10月29日时经查询也确实无郑州市住房的登记信息，故双方的合同目的已客观不能实现，张玉东于2019年12月26日以发送律师函的方式主张与路菊香解除案涉《房屋买卖合同》，并于2019年12月27日送达路菊香，依据合同中“若在交易过程中，遇到国家政策、法律、法规变动或者其他不可抗因素导致甲乙任何一方不具备交易资格时，合同可自行解除，甲乙丙三方均不承担违约责任”的约定，可以认定案涉《房屋买卖合同》已于2019年12月27日解除，但张玉东主张与路菊香解除合同的理由不能成立。本案中，合同签订后实施的住房限购致使案涉房屋无法办理过户登记，属于不可归责于双方当事人的原因。依据案涉《房屋买卖合同》中第十一条第6项“若在交易过程中，遇到国家政策、法律、法规变动或者其他不可抗因素导致甲乙任何一方不具备交易资格时，合同可自行解除，甲乙丙三方均不承担违约责任”的约定，张玉东、路菊香均不承担违约责任。故张玉东诉请路菊香违约并双倍返还定金200000元，不能成立。鉴于合同已解除，路菊香应退还收取张玉东的购房定金100000元，房屋银行贷款利息10000元。张玉东诉请路菊香支付其佣金损失10000元，但该佣金并非路菊香收取，本院对此不予支持。路菊香反诉请求张玉东支付自2016年12月1日至2019年12月27日未支付的贷款利息共计75302.22元，鉴于双方当事人均同意解除合同且不动产权证实际出证时间明显超出当事人订立合同时的预期，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，规定，判决如下：一、确认原告张玉东与被告路菊香、第三人河南南山府地房产信息服务有限公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》于2019年12月27日解除；二、被告路菊香应于本判决生效之日起十日内返还原告张玉东购房定金100000元、代付的银行贷款利息10000元，共计110000元；三、驳回原告张玉东的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告路菊香的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取为2300元，由原告张玉东负担1150元，由被告路菊香负担1150元。反诉案件受理费841元，由反诉原告路菊香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇二一年一月六日书记员  林凯洋