宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初13741号原告：李瑞芝，女，1965年2月21日出生，汉族，退休人员，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：吴建刚，内蒙古承达律师事务所律师。原告：董有贵，男，1964年2月5日出生，汉族，内蒙古电力公司职工，住内蒙古包头市青山区。委托诉讼代理人：吴建刚，内蒙古承达律师事务所律师。被告：胡建明，男，1970年1月14日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：于硕，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：胡建国，男，1966年6月5日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：于硕，宁夏瀛智律师事务所律师。原告李瑞芝、董有贵与被告胡建明、胡建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告李瑞芝、董有贵的共同委托诉讼代理人吴建刚与被告胡建明、胡建国的共同委托诉讼代理人于硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞芝、董有贵向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令二被告支付二原告房屋租金25万元；3.判令二被告支付租金损失(损失以拖欠租金25万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年3月4日开始计算至租金付清日止)；4.判令二被告向二原告支付房屋租赁合同违约金2万元；5.判令二被告向二原告支付租赁房屋期间拖欠采暖费24863元；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年12月29日，二原告与二被告签订《房屋租赁合同书》，约定二被告租赁二原告位于宁夏银川市兴庆区某号楼10、11、2、3四间房屋，面积为455.44平方米，年租金20万元，租赁期限从2016年12月29日至2021年1月13日止，共5年。合同成立后，二原告将房屋交付给二被告，二被告占有和使用租赁房屋。二被告只支付部分租金，从2017年9月28日开始拖欠租金，截至2019年3月3日二被告已拖欠租金25万元。2019年2月28日二被告搬出租赁房屋。2019年3月3日，被告胡建国承诺承担房屋租金和相关费用，并同意在2019年4月30日前付清25万元租金和一切租赁房屋期间费用。二原告多次催告被告解决租赁事宜，但被告一直拒绝。根据租赁合同，二原告有权解除。现二原告依法提起诉讼，望判如所请。胡建明、胡建国共同辩称，2019年2月28日，二被告因经营不善搬离二原告的房屋，原告主张的拖欠25万元租金属实，二原告主张违约金及利息无法律依据。原告代理人将第五项诉讼请求中的采暖费变更为物业费，实际上第五项中的款项是采暖费不是物业费，采暖费的索要主体是采暖公司向二被告主张，而不是二原告代为采暖公司向二被告主张，且二被告经营汽车修理公司大门敞开用不着采暖所以停暖一年，在规定的范围内向供暖公司申请停暖，采暖费并不是原告在诉状中主张的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的《房屋租赁合同书》《房权证》《催交告知书》《采暖费催缴单》《欠条》《承诺书》真实性均无异议，经本院审查，以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月29日，二原告作为甲方出租方与被告胡建明作为乙方承租方签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定二原告将位于宁夏银川市兴庆区新华东街南侧友爱中心路（金茂建材城某号楼10、11、2、3）共四间及搭建的二层整体出租被告胡建明，面积为455.44平方米，年租金20万元，租赁期限从2016年12月29日至2021年1月13日止，共五年，共计100万元（注：履行合同从2017年1月25日启用）。付款方式：签合同生效时，被告胡建明先支付定金壹万元，然后于2017年1月10日前支付壹拾玖万元整及押金贰万元整，共计21万元，以后每年到期前30天交纳下一年度的每年房租金20万元。被告胡建明在租用期间承担水电、物业、采暖费、税收等各项费用，被告交纳租房保证金每间5000元*4间，贰万元整，如被告提前退租不予退还押金作为违约金。备注：合同第三条付款方式2017年1月10日前付9万元，其余在2017年3月1日前交清12万元整，不含2016年12月29日交1万元等内容。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。2018年10月17日，二原告向被告胡建明出具一份《催交告知书》，内容为“被告胡建明逾期交纳2017年租金7万元，2018年度租赁费20万元，限被告胡建明在本催交告知书发出之日起15日内交纳所欠房屋租赁费，如逾期而原告有权单方解除房屋租赁合同书”等，被告胡建明在该《催交告知书》上签字署名。2019年2月28日被告胡建明搬离涉案房屋。2019年3月3日被告胡建国出具一份《欠条》，载明“今欠到董有贵金茂建材城XXXX、XXXX房屋租金25万元（贰拾伍万元整）还款期限2019年4月30日前还清。注如按期归还租金，房屋租金按21万元（二十壹万元收取），从3月3日起，原始签订的房屋合同做费。”同日，被告胡建国出具一份《承诺书》，载明“从2019年3月3日以前，房屋一切费用（包括物业费、暖气费、水费）均由胡建国承担（金茂建材城XXXX、XXXX、XXXX、XXXX）号营业房，所产生一切法律后果均由胡建国承担”。2019年1月15日，宁夏宁夏天煜供热有限公司已确认涉案房屋欠付2017年至2018年、2018年至2019年采暖费共计23467元、滞纳金1396元。现因二被告未按约定支付租金及相关费用，故原告诉至本院。本院认为，二原告与被告胡建明签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，原、被告均应按照合同约定履行。合同签订后，原告按约将房屋交付被告胡建明使用，但被告胡建明未按约定支付房租，并于2019年2月28日搬离涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同无法继续履行，故对原告要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。被告胡建国根据其2019年3月3日出具的欠条中“从3月3日起，原始签订的房屋合同作废”辩称合同已经解除，因该欠条内容系被告单方书写，原告没有表示确认同意解除合同，对被告该辩称本院不予采信。关于原告主张的租金，被告胡建明租赁二原告房屋期间欠付租金，被告胡建国于2019年3月3日出具《承诺书》及《欠条》，确认欠付二原告涉案房屋租金25万元，承诺承担该房屋一切费用（包括物业费、采暖费），该承诺视为其自愿加入二原告与被告胡建明的债务，现二被告均认可欠付租金25万元，故对二原告主张二被告支付租金25万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因在二原告与被告胡建明签订的《房屋租赁合同》已约定违约金条款，因被告胡建明提前退租，故对二原告主张违约金2万元的诉请，本院予以支持。2019年1月15日，宁夏天煜供热有限公司已确认涉案房屋欠付2017年至2018年、2018年至2019年采暖费共计23467元，该期间的采暖费应由二被告承担，对原告主张的采暖费的滞纳金，无法证明该费用实际发生，对该部分诉讼请求本院不予支持。被告抗辩其向供暖公司申请停暖，但未提交相应的证据，本院不予采信。因被告胡建国出具的《欠条》中承诺于2019年4月30日前还清租金25万元，故被告胡建国应按照中国人民银行同期贷款利率4.35%向二原告支付租金25万元自2019年4月31日起至2019年8月20日资金占用期间的利息，以及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金25万元自2019年8月21日起至本判决确定还款之日止资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之条规定，判决如下：一、解除原告李瑞芝、董有贵与被告胡建明签订的《房屋租赁合同书》；二、被告胡建明、胡建国于本判决生效之日起七日内支付原告李瑞芝、董有贵租金25万元，被告胡建国应按照中国人民银行同期贷款利率4.35%向二原告支付租金25万元自2019年4月31日起至2019年8月20日资金占用期间的利息以及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金25万元自2019年8月21日起至本判决确定还款之日止资金占用期间的利息；三、被告胡建明于本判决生效之日起七日内支付原告李瑞芝、董有贵违约金2万元；四、被告胡建明、胡建国于本判决生效之日起七日内支付原告李瑞芝、董有贵采暖费23467元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5722元，已减半收取2861元，由原告李瑞芝、董有贵负担14元，由被告胡建明、胡建国负担2847元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多二〇二〇年十二月十五日法官助理 田进花书记员 白彩萍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行裁判文书。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。