河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终241号 上诉人（原审被告）：吴国辉，男，1981年2月28日出生，住故城县。 委托诉讼代理人：王洪建，故城县顺达法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：河北铭泰物业服务有限公司，住址：故城县新开区工业路南侧，注册号：131126000020420，法人代表人：贾存峰 委托诉讼代理人：张成义，故城县法律援助中心律师。 上诉人吴国辉因与被上诉人河北铭泰物业服务有限公司（以下简称铭泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2020）冀1126民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴国辉上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回铭泰物业公司的诉讼请求或改判吴国辉不应给付案涉款项。二、本案一二审诉讼费用由铭泰物业公司承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，铭泰物业公司之诉没有事实与法律依据。由于铭泰物业公司隐瞒客观事实，向法院陈述了虚假的情况，导致出现错误的判决结果，本案中，铭泰物业公司与案涉小区开发商系同一主体操控，且由于开发商欠吴国辉相关费用并承诺对于吴国辉等回迁置换之居民户五年内不收取任何物业费用（包括垃圾处理费等费用），故此，铭泰物业公司之诉没有任何依据，铭泰物业公司关于取暖费用的主张，因铭泰物业公司不是供热公司，不具备收取该项费用的主体资格，客观上吴国辉也从未使用过铭泰物业公司二次加热的供热，吴国辉自从在该小区居住起一直用电取暖，综上所述，吴国辉不应支付铭泰物业公司任何费用，望二审法院查明事实，支持吴国辉的上诉请求。 铭泰物业公司答辩称，一审认定事实清楚，程序得当，请求维持原判。 铭泰物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令吴国辉交纳2016年4月1日至2021年3月31日所欠的物业费、垃圾清运费、取暖费三项共计22680元，并承担滞纳金10828.08元，以上总计33508.08元；二、诉讼费用由吴国辉承担。 一审法院认定事实：2016年3月31日，故城县中泰房地产开发有限公司与河北铭泰物业服务有限公司签订《物业服务协议》，委托铭泰物业公司为故城县名仕豪庭小区提供前期物业管理服务。根据故城县住房和城乡建设局物业管理办公室和故城县中泰房地产开发有限公司出具的证明，结合铭泰物业公司供暖季交纳电费的事实，名仕豪庭小区自2016年度至今，由铭泰物业公司使用电力二次加热进行供暖并自行收取取暖费。吴国辉是名仕豪庭小区1号楼1802房和1805房的业主。吴国辉于2016年春对以上二室进行了全面装修，并于当年4月份搬进居住。吴国辉自2016年4月入住至今未交纳过物业费、取暖费。物业费及垃圾清运费按年度收取，自当年的4月至次年3月31日为一年度。取暖费按照取暖季收取，自当年的11月15日至次年的3月15日为一个取暖季。1802房与1805房面积均为98.03平方米，铭泰物业物业费收取计算表显示：自2016年4月起，吴国辉共欠物业费9280元，欠垃圾清运费394元。铭泰物业取暖费收取计算表显示，2016年度至2019年度，吴国辉欠取暖费共计14904元。名仕豪庭小区大多数业主已经逐年交纳了物业费、垃圾清运费及取暖费。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”2016年3月31日，故城县中泰房地产开发有限公司与铭泰物业公司签订了《物业服务协议》，委托铭泰物业公司为故城县名仕豪庭小区提供前期物业管理服务，该协议符合法律规定，合法有效，对名仕豪庭小区业主具有约束力。自2016年4月开始，铭泰物业公司为名仕豪庭小区提供了物业服务，吴国辉作为该小区1号楼1802房和1805房的业主，与铭泰物业公司成立物业服务合同关系。吴国辉自2016年4月入住后未交纳过物业费及垃圾清运费，应承担给付物业服务费及垃圾清运费的义务。对吴国辉关于铭泰物业公司未尽到管理义务、服务不到位的答辩意见，因吴国辉未提交相关证据，故对该答辩意见不予采纳。对吴国辉所称与案外人之间存在免除三年物业费约定的答辩意见，因吴国辉未提交相关证据且对铭泰物业公司不具约束性，故对该答辩意见不予采纳。对吴国辉称房屋质量存在问题的答辩意见，因房屋质量问题不属于物业服务企业的管理和服务范围，故对该答辩意见，不予采纳。铭泰物业公司为吴国辉所居住的楼房供热，铭泰物业公司、吴国辉之间成立供热合同关系，吴国辉自2016年度至2019年度供暖季未交纳过取暖费，应当承担给付取暖费的义务。综上，铭泰物业公司要求吴国辉支付所欠的物业费、垃圾清运费、取暖费共计22680元的诉请，具有事实及法律依据，予以支持。对铭泰物业公司要求吴国辉支付滞纳金10828.08元的诉请，无事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吴国辉于本判决生效之日起十日内支付原告河北铭泰物业服务有限公司2016年度至2020年度（2016年4月1日至2021年3月31日）的物业费、垃圾清运费以及2016年度至2019年度的取暖费共计人民币22680元；二、驳回原告河北铭泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取319元，保全费380元，共计699元，由被告吴国辉承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，关于吴国辉应否向铭泰公司支付物业费、垃圾清运费、取暖费共计22680元的问题。吴国辉虽称案涉小区的开发商欠吴国辉相关费用并承诺对吴国辉等回迁置换的居民户三年（或五年）内不收取任何物业费用，包括垃圾清运费等费用。但吴国辉对其主张未提供有效证据予以证明，且因铭泰物业公司与小区开发商系不同的法律主体，吴国辉亦不能仅以其与开发商之间的纠纷对抗铭泰物业公司收取物业费、垃圾清运费、取暖费的主张。关于铭泰物业公司是否具备收取取暖费的主体资格及应否收取吴国辉取暖费的问题。根据故城县住房和城乡建设局物业管理办公室出具的内容为“根据我县供热实际情况，名仕豪庭小区业主自交房入住至2020年8月份供暖由故城县中泰房地产开发有限公司委托河北铭泰物业服务有限公司自行供暖和收费”的证明及铭泰物业公司提供的该小区取暖费收取计算表、铭泰物业公司缴纳电费增值税普通发票、其他业主缴纳取暖费收据存根等证据，能够证明铭泰物业公司为吴国辉所居住的楼房供热的事实及应收取取暖费的数额，吴国辉自2016年度至2019年度供暖季未交纳过取暖费，应当承担给付取暖费的义务。吴国辉虽称自从在该小区居住起一直用电取暖，从未使用过铭泰物业公司的二次加热的供热，但其未提交申请铭泰物业公司关闭供热阀门及用电取暖电费缴费凭证等相关证据证明其主张，故本院对其该项抗辩理由不予采信。 综上所述，吴国辉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费367元，由吴国辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永玮 审 判 员 关信娜 审 判 员 杨 英 二〇二一年一月二十九日 法官助理 李月红 书 记 员 刘婷婷