北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9301号原告：许可，男，1967年11月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王文杰，北京市华泰律师事务所律师。被告：王素芳，女，1969年12月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李文博，北京市德达律师事务所律师。原告许可（以下简称原告）与被告王素芳（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王文杰、被告及其委托诉讼代理人李文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿给原告造成的经济损失247434元。事实和理由：2011年10月1日原被告签订厂房租赁协议，原告在此成立北京香芝坊工贸有限公司，并对厂房进行三次装修改造，符合生产条件，经营使用至今。2018年5月因永乐店镇进行散乱污企业腾退，将原告经营的北京香芝坊工贸有限公司列入，被告配合腾退于18年7月17日与原告签订协议书，约定配合散乱污企业腾退，解除原租赁合同期限为拿到拆迁补偿款为止。然而经原告向政府机关申辩最终认定原告经营北京香芝坊工贸有限公司不属于散乱污企业，不在腾退之列，然而被告在原告承租的房屋内被断电没有采取任何补救措施，原告只能自发电供应日常使用和生产为此造成较大支出，被告的行为违反了合同义务。被告不仅不予积极补救却将原告诉至法院，要求解除合同。因被告拒不提供房屋建设规划许可证，导致租赁合同被判决无效，作为出租方理应在符合租赁条件的前提才能将房屋对外出租，作为承租方合理合法使用房屋，交纳租金，原告已经尽到合同义务。经司法鉴定确定三次改造装修的没有异议部分的价值为247434元，该部分属于建筑物，无法拆卸挪移。被告在租赁合同诉讼和履行过程中没有提供房屋有效准建文件，无论是其隐瞒还是果真没有，都存在缔约过失责任，合同的无效过错以及因此引起的损害赔偿依法均应当由其承担，现原告为维护合法权益诉至法院。被告王素芳辩称，不认可原告的诉讼请求。首先，原告的装修行为未经过被告同意，亦未告知被告装修事实，根据相关法律规定，原告应当自行承担装修费用。其次，根据生效的民事判决书认定的事实，涉案房屋面临腾退。涉案房屋装修所形成的增益部分，被告不可能予以利用，被告也不会同意利用。第三，原告在庭审中承认在租赁涉案房屋时对房屋的合法性就已经知晓了，并且被告向原告提供的房屋租金为每月8300元，总面积约1600平方米，远远低于市场价格。原告在签订租赁合同时，自身就未尽到审慎的义务，其中也认可涉案房屋的全部情况。第四，原告装修款若让被告承担，则显失公平。原告之所以装修是为了当时便于获取更大的利益。后房屋装修已带给原告巨大的经济利益，现在涉案房屋马上要拆迁腾退，因此房屋装修的增益价值对被告是没有任何用处。最后，生效的民事判决书判定由原告自2018年8月起按每月1万元向被告支付房屋使用费，原告一直占用房屋至今，已欠房屋使用费29万元，若法院认为被告应当向原告支付全部或部分装修费用，请考虑予以抵消；后被告表示该项请求不在本案中主张，将视情况另行起诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年10月1日，王素芳（甲方）与许可（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，主要内容为：甲方将原用于电镀的厂房400平方米，库房100平方米，办公室、宿舍300平方米，共占地1600平方米（以下简称涉案厂房）租给乙方用于食品加工；使用期限为12年；2017年8月1日至2020年8月1日租金为12万元；租金为上交，每年一次性交清；甲方除不可抗力因素外不得收回租赁的厂房，如违约乙方造成的责任由甲方负责，经济损失甲方支付；乙方未经甲方同意不得损坏房屋结构，不得减少建筑平米；甲方为乙方有偿提供水、电，费用乙方自理等。2019年，被告诉至本院要求解除双方于2011年10月1日签订的《厂房租赁协议书》等，经本院释明及补充提交证据，双方均未提供涉案房屋的建设规划许可证，许可提交了镇政府、镇村镇规划建设办公室、村委会盖章的证明复印件一份，载明“任万明在小务村原（永乐电镀厂），厂房面积800平方米（包括厂房、办公室、住房），此产权归属任万明所有与其他人无涉”，对此王素芳表示该证据为复印件且无法证明本案涉及的厂房有建设规划许可证等手续，只是工商注册时的房屋证明。本院经审理认为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案房屋取得了建设工程规划许可证，故双方的《厂房租赁协议书》应属无效。后本院作出（2019）京0112民初22549号民事判决书，判决确认王素芳与许可签订的《厂房租赁协议书》无效等。许可不服一审判决提起上诉，在二审期间许可提交北京市工商行政管理局登记的表格，显示许可经营的公司在涉案地址上办理工商登记注册登记，该份证据由通州区永乐店镇人民政府加盖印章，证明涉案地址有相关的建设审批手续齐全，不属于违法建设，对于许可提交的证据，王素芳发表质证意见为：该份证据不属于新证据，对方在一审时提交过相关工商登记手续。王素芳认可真实性，不认可证明目的，任万明在院里有带手续的房屋，对方注册的是有手续的房屋，但王素芳实际租给许可的房屋实际没有建房手续，一审时提交的工商营业执照也是拿着镇政府规划和村委会的证明去办理的。后北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终14820号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。关于涉案厂房的装修情况，原告称其租赁涉案厂房用于食品加工，涉案厂房原为电镀厂，电镀有污染，为使涉案厂房符合生产经营条件，因此对涉案厂房分别于2012年、2013年、2015年进行三次装修改造，装修经过被告的口头同意，为证明其主张其提供了三份《厂房装修改造合同书》。对此被告称原告的装修行为并未经过被告同意，涉案厂房原为电镀厂，双方签订的《厂房租赁协议书》约定原告租赁涉案厂房用于食品加工，但不清楚食品加工是需要装修的。关于《厂房租赁协议书》的签订情况，原告称租赁涉案厂房时经过熟人介绍，知道该厂是区政府特批的，经过被告的配合下办下了营业执照，被告是有房屋建设规划手续的，如果被告没有房屋建设规划手续是办不下营业执照的。被告称原告租赁涉案厂房并未问过涉案厂房的性质及产权，也不清楚相关情况。本次诉讼中，原告申请对其租赁位于北京市通州区永乐店镇小务村涉案厂房的装修现值进行评估鉴定。北京中勤永励资产评估有限责任公司于2020年11月6日出具评估报告，经评估，原告租赁的位于北京市通州区永乐店镇小务村涉案厂房的非争议部分的装修现值为247434元，评估报告的使用有效期为2021年8月26日，现原告主张被告赔偿其装修损失247434元。本院认为，租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原被告双方就未取得规划审批的房屋达成租赁合意，双方对于无效合同的形成均有过错。原被告双方均认可涉案厂房原为电镀厂，双方签订的《厂房租赁协议书》约定原告租赁涉案厂房用于食品加工，原告若不对涉案厂房进行装修，将完全不能按照食品加工的目的使用涉案房屋，考虑到原告多次装修厂房的实际情况，本院认为宜认定被告知道或者应当知道原告的装修行为。鉴于原告在涉案厂房的地址上成功办理了工商登记注册登记，故对其该项损失，被告作为出租人应负有主要责任。与此同时，原告作为完全民事行为能力人，对租赁涉案厂房以及后续的装修、使用中未尽到谨慎的注意义务，对合同无效的法律后果亦应承担相应的损失。被告分担的现值损失金额由本案根据双方过错、结合原告使用的期间等酌情确定为173203.8元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王素芳赔偿原告许可装修损失173203.8元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告许可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5011元，由原告许可负担1247元（已交纳），由被告王素芳负担3764元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇二一年一月二十日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭