山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2021）晋0602民初13号原告：王攀峰，女，1980年10月11日出生，汉族，银行职工。委托诉讼代理人：罗成业，山西业盛律师事务所律师。被告：朔州市恒瑞房地产开发有限公司，住所地：朔城区南垣街朔州企业总部基地1组团1号。法定代表人：林尚军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张雅楠，女，1993年2月26日出生，汉族，公司法务员，现住太原市小店区长治路同昌创业园（身份证号：×××）。原告王攀峰与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王攀峰委托诉讼代理人罗成业，被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人张雅楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王攀峰向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令解除原告、被告于2019年11月14日签订的《商品房买卖合同》，被告立即退还原告已付全部房款共计959067元。事实与理由：2019年11月14日，原告与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒瑞房地产000000000088），向被告购买朔州恒大华府3幢1单元1101室房屋一套，单价7166.84元/m2，总价959067元，付款方式为一次性付款，原告按照被告要求支付了全部价款。2019年11月，被告先是以购房送车位的形式变相降价，2020年3月，被告进一步将朔州恒大华府楼盘售价整体大幅降低至5000多元一平米，装修等条件没有改变。被告的连续降价行为，已经导致原告直接损失二十多万元。原告从2019年12月起，与被告多次沟通，要求行使被告宣传的无条件退房权利或者退还原告现价低于购房价的差额房款，但被告均予拒绝。原告认为，恒大地产集团有限公司作为我国首屈一指的地产龙头，一向以良好的信誉深受购房者追捧，朔州恒大华府楼盘从预售起一直以外墙大幅广告、彩页广告、媒体宣称等形式向社会广泛宣传“买恒大华府享无理由退房”，原告购房正是出于对恒大对被告的信任和承诺无理由退房的保障，被告有义务向原告履行该承诺。请求人民法院判如所请，维护社会公平正义和原告合法权益。朔州市恒瑞房地产开发有限公司辩称：第一，原告未按照商品房买卖合同约定按期支付价款，原告违约在先，因此原被告未签订《无理由退房协议书》，原告不享有无理由退房的权利，广告仅是要约邀请。第二，原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条第二款明确约定在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由终止合同的，责任方需要承担违约责任并按照已经付款的50%作为违约金赔偿损失。第三，原告在诉状中自称因为降价要求退房，商品房的价格上浮或下调都是市场原因导致属于正常现象，原告因自身原因解除合同，不符合双方合同约定。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供彩页广告一份，陈述该彩页系被告外墙广告，经拍照打印而成。审查该彩页广告，正中为恒大华府楼房效果图；左上角载明“朔州恒大华府”；右上角注有与其《商品房买卖合同》内容记载一致的“（2019）晋商房预售朔字第05号”预售许可证号；下方以红色加粗字体注明“买恒大华府，享无理由退房”；以黑色字体在下方注明“开盘在即火爆认筹交2万减5万”；“恒大集团世界500强”“T03495699999”项目地址注明“市府西街与怡西路交汇处东南角”。原告并提供载有“买恒大华府可无理由退房安全！安全！安全！”“买恒大华府享无理由退房”内容的复印件两份，陈述系其扫码关注恒大集团微信公众号后获取。本院对原告提供证据的真实性及与本案的关联性予以采信。对被告抗辩该材料为复印件，因而不予认可的质证意见不予支持。被告并主张朔州恒大华府在开盘当月有过无理由退房的活动，仅限于开盘当月；且不存在违约的客户都与被告签订无理由退房的合同，原告缴纳房款存在违约，其购房时间已经不在该活动的范围内，原告不享有无理由退房的权利。本院认为，被告对享受“无理由退房”的条件所做的陈述并未提供相关证据，在案并无证据证实其所宣传的“无理由退房”或“包退”承诺附带约束性、限制性条件。本院对被告的质证意见不予采纳。根据当事人陈述和经过审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，原告王攀峰与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒瑞房地产000000000088），约定原告购买被告开发的朔州恒大华府3幢1单元11101室房屋一套。建筑面积133.82平方米，房屋单价7166.84元，总价959067元。合同约定买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.00的违约金，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。补充协议约定，在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。原告于2019年9月28日向被告支付定金20000元，2019年10月9日分别向被告支付房款267720元、671347元，共向被告交付了959067元购房款。《商品房买卖合同》中约定的原告交纳购房款的时间为2019年10月7日，被告向原告收取“滞纳金或违约金”134元。原告提供证据可以证实被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司在其广告中宣传买受人购买恒大华府房屋享有无理由退房权利，在其微信公众号中亦作出“包退”的承诺。原告认为被告多次对朔州恒大华府楼盘降价或变相降价，对原告造成较大经济损失，故请求被告按照其广告宣传无理由退房，但双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为原告是否可以依据被告宣传的“无理由退房”解除原被告签订的《商品房买卖合同》。被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司开发的朔州恒大华府楼盘对外铺设大幅广告，以加粗红色字体宣传“买恒大华府，享无理由退房”，在其微信公众号上宣传“世界500强恒大选朔州恒大华府，享无理由退房！”并作出“包退”的承诺。被告通过多种方式与途径宣传的“无理由退房”及“包退”承诺对商品房买卖合同的订立具有重大影响，购房者系基于对“世界500强恒大”的“无理由退房”承诺的信任并将之作为其与被告签订商品房买卖合同的条件之一而与被告签订案涉《商品房买卖合同》并一次性付清房款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该“无理由退房”的宣传及“包退”承诺，构成《商品房买卖合同》的组成部分，系合同内容，合同签署方应恪守履行。被告未提供“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，未提供其向原告提示、说明“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，应承担举证不能的法律后果。《补充协议》中“在《不动产权证》办理完毕前出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”之约定，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，该条款属格式条款，该条款与被告承诺的“无理由退房”或“包退”承诺不一致，被告未提供其对该条款履行提示或解释、说明义务的相关证据。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故对于原告解除合同、退还房款的诉讼请求，被告应按照其“无理由退房”的宣传或“包退”承诺履行相应义务，被告应向原告返还已付购房款959067元。但就有效合同的履行来说，原告无理由退房构成违约，亦应承担相应的违约责任。参照原被告签订的买受人违约、出卖人解除合同情形下买受人违约责任承担的约定，原告应按照累计应付款959067元的1%向被告支付违约金即9590.67元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：一、确认原告王攀峰解除与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王攀峰已付购房款959067元；原告王攀峰在被告退还购房款同时向被告支付违约金9590.67元（经核算折抵，被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司实际应向原告王攀峰支付949476.33元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6695元（原告已预缴），由原告王攀峰负担。（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司朔州朔城支行，账号：×××）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判员 董玉晶二〇二一年一月二十六日书记员 段 瑜