广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30375号原告：王**，女，1982年12月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人:余意，系广东粤胜律师事务所律师。委托代理人：曾祥寅，系广东广之洲律师事务所律师。被告：广州禅语酒店管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区琶洲仁瑞新街**（自编**楼）**。法定代表人：李力慧。委托代理人：许喜春、田盈，均系广东广信君达律师事务所律师。原告王**诉被告广州禅语酒店管理有限公司房屋租赁纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人曾祥寅与被告的委托代理人许喜春、田盈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2019年7月25日签订《房屋委托经营管理合同》，该合同约定将位于广州市海珠区琶洲仁瑞新街**小区****出租给被告分租给他人，并约定合同于2023年7月25日到期，每月租金5500元，第二年起租金按5%递增。签订合同后，原告依据该合同依约履行了原告应承担的义务。但被告自2020年2月起开始陆续拖欠原告租金至今。原告于2020年3月23日收到被告的发函，被告要求解除双方签订的合同，原告又于2020年3月29、2020年4月3日又再次收到被告的函件，被告再次提出要求减免租金等，但原告没有同意。原告多次向被告催促支付拖欠租金，但是被告不予理会，且被告提出减免租金，原告也同意减免2月租金。被告至原告提起诉讼之日也未支付2020年3月至9月的租金给原告，被告亦未支付2020年2月至9月的物业服务费用、及2019年12月至2020年8月的电费，以及2019年12月至2020年5月的水费共2073.42元。被告的拖欠租金和物业服务费、水电费的行为己严重损害了原告的合法权益。且根据双方签订的该合同，被告的行为构成违约，且导致合同的目的无法实现，原告要求解除与被告签订的该合同并根据合同的约定要求被告承担违约责任。故向法院起诉，要求：1、判决解除原、被告签订的《房屋委托经营管理合同》；2、判决被告支付原告2020年3月至9月租金人民币39050元（暂计至2020年9月，后计至被告实际交付之日）及管理费和水电费人民币2073.42元，以上合共：41123.42元；3、判决原告没收被告支付的押金人民币11000元；4、判决被告向原告支付人民币50000元违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：2020年1月，国内发生新冠疫情，导致租赁房屋根本无法对外营业，被告多次通过微信与原告沟通减免缓付租金事宜，原告回复可免除被告2020年2月的房租、2020年3月只收一半房屋租金和2020年4月只支付70%房租。被告同意原告的处理方案，但明确如果4月底疫情仍然持续导致无法经营，就在2020年5月1日解除合同。由于疫情的影响，被告不再承租原告的房屋，在2020年5月1日腾空案涉房屋，并通知原告收楼，但是原告一直没有处理。被告积极主动与原告多次沟通协商免租及解除合同事宜，尽到了及时通知的义务，被告不应承担责任违约责任。被告同意向原告支付2020年2-4月租金6600元以及物管费、水电费932.28元，原告依法向被告返还押金11000元。经审理查明，原告表示位于广州市海珠区琶洲仁瑞新街12号小区M04栋730房是购买的商品房，尚未取得房产证。原告与被告于2019年7月25日签订《房屋委托经营管理合同》，合同约定，合同约定原告其将位于广州市海珠区琶洲仁瑞新街**小区****委托被告管理并同意分租给他人，2019年7月26日至2023年7月25日止，每月租金5500元，第二年起租金按5%递增，被告支付11000元作为押金，免租期为2019年7月26日至2019年9月5日，托管期间，被告擅自提前终止合同，应向原告支付50000元违约金。合同签订后，被告向原告支付了11000元押金及2019年9月租金，并接收了承租房屋用作公寓出租经营。原告交纳了计至2020年1月份应交的租金。因新型冠状病毒疫情，被告没有按约于2020年2月交租，原告即与被告沟通，但被告表示因疫情影响无法经营，要求原告减免2020年2月至4月的租金，2020年5、6月减免一半租金，否则解除合同，退还房屋。原告不同意被告的请求，仅同意减免2020年2月的租金，2020年3月减免一半租金，2020年4月减免30%租金。被告2020年4月底提出解除案涉合同，但一直未办理将案涉房屋交还给原告的手续。原告表示2020年10月收回案涉房屋。庭审中，原、被告确认，1、物业管理费，每月为199.82元，被告从2020年2月开始没有交；2、水费，被告从2019年12月开始没有交，2019年12月至2020年5月的水费为51.9元；3、电费，被告从2019年12月开始没有交，2019年12月至2020年5月的电费为309.08元，2019年12月至2020年8月的电费为372.92元。本院认为，《房屋委托经营管理合同》是原告与被告自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，主体资格适格，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原、被告应该自觉按照协议履行。被告在上述合同履行过程中，以其受到新冠疫情影响，要求原告减免收取2020年2月-6月间的租金，原告不同意被告的请求，被告却仍然不按合同约定向原告交租，被告的行为已构成合同违约。原告在2020年10月自行收回案涉房屋使用，双方间的房屋租赁关系终止，故原告请求解除双方的《房屋委托经营管理合同》，本院予以采纳。关于商铺租金问题，诉讼中，双方确认被告从2020年2月开始没有向原告交租。如前所述，原告不同意被告减免租金的请求后，被告既没有按照合同约定缴纳租金，也一直未办理将案涉房屋交还给原告的手续，故应支付原告收回案涉房屋前的房屋租金。另据原告对被告减免租金的意见及原告确认收回房屋的时间，被告应向原告支付2020年3月租金2750元、4月租金3850元，以及支付2020年5月至9月案涉房屋的租金28050元（5500元/月×3个月+5775元/月×2个月）。关于物业管理费及水、电费问题。如前所述，被告应向原告支付使用案涉房屋期间的物业管理费及水、电费。由于双方在庭审中对案涉房屋期间的物业管理费及水、电费已达成一致意见，故本院予以确认。被告应原告支付2020年2月至9月房屋物业管理费1598.56元（199.82元/月×8个月），2019年12月至2020年8月电费372.92元，2019年12月至2020年5月的水费为51.9元。关于合同押金问题。被告表示没有按合同约定向原告缴纳租金，系由于受到新冠疫情影响，公寓无法经营所致。经查证，被告承租房屋所在小区实行了封闭管理的情况属实，故对其所述酒店公寓无法经营的主张予以采信。但被告在原告拒绝其要求减免2020年2月-6月间的租金后，既没有按照合同约定缴纳租金，也没有将案涉房屋交还给原告，应承担因此产生的违约责任。故原告以被告违约，主张依据合同约定没收被告的合同押金11000元的诉求，本院予以采纳。关于合同违约金问题。原告以被告违约，主张依据合同约定要求被告支付合同违约金50000元的诉求，在法定期限未能提供充分证明其损失事实，且原告已主张没收合同押金，该押金具有违约金的性质且以弥补其损失，故原告再主张违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2019年7月25日签订的《房屋委托经营管理合同》；二、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2020年3月租金2750元、4月租金3850元，以及支付2020年5月至9月案涉房屋的租金28050元；三、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2020年2月至9月房屋物业管理费1598.56元，2019年12月至2020年8月电费372.92元，2019年12月至2020年5月的水费为51.9元；四、被告向原告缴交的合同押金11000元归原告所有；五、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1882元，由原告负担1125元，被告负担757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二一年一月二十七日书记员  李科慧钟绮雯