上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初7969号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘历(公司员工)，男，1970年10月16日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：唐红妹(公司员工)，女，1965年12月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海市黄浦区中华东波小区业主大会，住所地上海市。负责人：施悦来，业主大会主任。原告上海联昌物业管理有限公司诉被告上海市黄浦区中华东波小区业主大会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员蔡忠平独任审判，分别于2020年12月23日、2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告上海联昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘历、被告上海市黄浦区中华东波小区业主大会的负责人施悦来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告2016年6月至2019年2月物业费差额损失人民币(以下币种均为人民币)283,067.97元；2、依法判令被告支付原告违约金(以283,067.97元为基数，自2017年6月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月31日签署三年期《物业管理服务合同》，期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，后被告于2019年2月28日违法解除物业服务合同，原告实际工作至2019年2月28日止。《物业管理服务合同》第一条约定了物业基本情况：总建筑面积：39698.09平方米;其中住宅：24710.88平方米;非住宅：14987.21平方米(办公楼9101.5平方米,商铺5885.71平方米)。第七条约定，原告按建筑面积向业主收取物业服务费：(一)住宅：1.20元/月每平方米;(二)办公楼：2.45元/月每平方米;(三)商铺：1.90元/月每平方米。第九条约定，原告承诺合同第一年小区物业服务费不调整，但考虑到人工、物料等成本逐年不断上张，合同第二年始物业服务收费标准为：(一)住宅：1.40元/月每平方米;(二)办公楼：3.00元/月每平方米;(三)商铺：2.50元/月每平方米。但实际至2019年2月28日,被告还是按第一年的物业服务费收费标准执行，并于2019年2月21日发函给原告违法解除物业服务合同，给原告造成重大经济损失。从合同第二年2017年6月1日起至2019年2月28日止共21个月,物业费差额缺口为：1、住宅(1.4-1.2)元/月每平方米×24710.88平方米×21月=103,785.7元；2、办公楼：(3.0-2.45)元/月每平方米×9101.5平方米×21月=105,122.33元；3、商铺：(2.5-1.9)元/月每平方米×5885.71平方米×21月=74,159.95元，以上物业费差额缺口总额为283,067.97元。对此，原告认为上述物业费差额缺口是其损失，要求被告赔偿并支付相应违约金。对此，原告提供了如下证据：1、《物业管理服务合同》一份；2、上海市黄浦区中华东波小区业主大会、业主委员会备案证一份；3、上海市黄浦区中华东波小区业主委员会关于解除中华东波小区物业服务合同的告知函一份；4、上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初666号和(2020)沪0151民初668号民事判决书各一份；５、关于上海市黄浦区中华东波小区业主委员会委员候选人名单的公示一份；6、上海市不动产登记簿一份；7、起诉书一份；8、传票一份；9、常口现实库信息资料一份；10、微信聊天记录一份；11、上海增值税普通发票一份。被告上海市黄浦区中华东波小区业主大会辩称，《物业服务合同》约定了物业费的收费标准，也约定了调整物业费的标准及程序，但因原告的物业服务考核未达标，双方未续签后2年合同，故仍按原标准执行，且原、被告已在事后确认物业费暂不作调整，不同意原告的诉讼请求。对此，被告提供了双方于2017年8月9日签订的确认书一份。本院确认如下事实：原、被告于2016年5月31日签订中华东波小区《物业管理服务合同》，合同期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止。该合同第七条约定，原告按建筑面积向业主收取物业服务费：(一)住宅：1.20元/月每平方米;(二)办公楼：2.45元/月每平方米;(三)商铺：1.90元/月每平方米。第九条约定，合同第二年开始物业服务收费标准调整为：(一)住宅：1.40元/月每平方米;(二)办公楼：3.00元/月每平方米;(三)商铺：2.50元/月每平方米。第九条还对其中(二)办公楼和(三)商铺的收费标准注明：“暂定，待乙方进驻后与办公楼/商铺业主再行具体协商”。第三十三条约定，合同采取“1+2”模式，即首期1年，第一年后经被告对原告的服务进行季度、半年、全年考核达标的，续签2年合同，并执行合同第九条约定的物业服务收费标准。现原告认为，被告未按合同第九条约定的物业收费标准执行，违反了约定，应赔偿合同第七条和第九条约定的差价部分283,067.97元，并支付违约金。遂成讼。另查明，原告于2019年2月21日收到上海市黄浦区东波小区业主委员会关于解除物业服务合同的告知函，要求与原告解除物业服务合同，解除时间为2019年2月28日。2019年3月1日，原告撤离该小区。审理中，被告提供了双方于2017年8月9日签订的确认书，该确认书明确“由于双方物业第一期合同至2017年9月30日，现根据原物业合同‘1+2’精神，经双方友好协商，第二期物业合同自动延期至2019年8月30日，物业费暂不做调整。在此期间双方加强管理，争取尽早解决物业费调整工作”。对此，原告对该确认书的真实性不予认可。本院认为，业主大会由小区全体业主成立，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。本案中，上海市黄浦区东波小区业主大会与原告签订《物业管理服务合同》之后，原告提供了物业管理和服务，业主也接受了该管理和服务，故该合同对小区全体业主具有法律约束力。虽然双方已于2019年2月28日解除了合同，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告主张被告应按合同第七条和第九条的约定赔偿物业费差额缺口，并支付违约金。对此，被告不同意。本院认为，原告主张的物业费差额缺口，是基于合同第七条和第九条约定的不同的支付标准而产生，该支付标准针对的是同一项目的费用，即物业服务费。本案所涉合同除第七条和第九条对此有约定之外，第三十三条对该收费标准的调整还有其他限制性约定，即合同采取“1+2”模式，只有当原告完成第1年的物业服务后，经被告对原告的物业服务进行季度、半年、全年考核达标的，才续签后2年合同，并执行合同第九条约定的物业服务收费标准。现原告不能证明双方已续签了后2年合同，也未能提供其通过了被告的考核并应按合同第九条约定的标准进行收费的相关证据，故原告尚未成就可以按新标准进行收费的条件，该差额实际并未产生。审理中，原告表示其于2019年3月1日撤离该小区后，已按该合同第七条约定的收费标准收取了物业服务费，但未就被告是否违约提供证据。综上，原告要求被告赔偿2016年6月至2019年2月物业费差额损失283,067.97元及支付违约金的诉讼请求，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百五十七条第二款、第五百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告上海联昌物业管理有限公司要求被告上海市黄浦区中华东波小区业主大会赔偿2016年6月至2019年2月物业费差额损失人民币283,067.97元及支付违约金的诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币5,546元，减半收取计人民币2,773元，由原告上海联昌物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蔡忠平二〇二一年一月六日书记员  赵竞斌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。第五百五十七条第二款合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。