安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初第4419号 原告：王典，男，汉族，1989年11月12日生，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：朱赫,北京市京都（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦楼,北京市京都（南京）律师事务所实习律师。 被告：安徽金太阳置业投资有限公司，住所地安徽省来安县汊河新区1号,统一社会信用代码91341122791891734N（1-1）。 法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华,江苏南斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕,江苏南斗律师事务所律师。 原告王典与被告安徽金太阳置业投资有限公司(以下简称金太阳置业公司)预约合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王典及其委托诉讼代理人朱赫、王梦楼，被告金太阳置业公司的委托诉讼代理人孙燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王典向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与金太阳置业公司签订的《金太阳综合体租赁意向书》；2.判令金太阳置业公司返还其支付的款项130090元；3.判令金太阳置业公司支付其律师费12000元；4.本案诉讼费用由金太阳置业公司承担。事实和理由：2018年10月11日，其与金太阳置业公司签订《金太阳综合体租赁意向书》，约定由其交纳意向金，意向书约定的双方权利义务以最终正式签署的租赁合同约定为准。2018年10月12日、10月31日，其向金太阳置业公司支付了费用，金太阳置业公司出具与款项对应的收据。其在签订意向书前多次找到金太阳置业公司商讨案涉场地配套设施，金太阳置业公司也承诺给予其相关配套。但2020年7月，金太阳置业公司通知其进场装修并签订正式租赁合同时，突然告知其经营场所必须配套无法提供给其单独使用，致使其无法按照之前的图纸进场装修施工。后其多次找到金太阳置业公司商谈租赁事宜，希望金太阳置业公司将承诺事项一并落实到租赁合同中。2020年10月12日，其第一次看到金太阳置业公司准备的租赁合同时，发现合同内容明显对其不利，其提出磋商请求，但金太阳置业公司明确告知该合同系格式合同，不能修改，也不愿意以补充协议形式对双方权利义务做修改，致使双方不能就租赁合同中的主要内容达成一致。经多次沟通无果，金太阳置业公司拒绝与其协商，也不予退还其交纳的意向金。为维护其合法权益，故起诉。 金太阳置业公司辩称：双方签订的意向书对双方均具备约束力，案涉的租赁房屋即将开业并投入使用，其也依双方意向书约定的租赁物按王典的要求进行了区域划分，也早就通知王典进场装修，王典应与其公司签订正式租赁合同，继续履行意向书达成的相关约定与内容，故王典要求其返还130090元无事实及法律依据，同时由此产生的律师费及诉讼费也应当由王典自行承担。综上，请求驳回王典的诉请。 王典针对金太阳置业公司的答辩补充意见：其不是因为金太阳置业公司拖延至今开业才要求解除合同，其要求解除合同的原因是金太阳置业公司不同意对租赁合同的条款与其进行协商，且金太阳置业公司至今未将合同条款交给其查阅。 金太阳置业公司补充答辩意见：其属于综合体，所有的合同均是统一文本，不可能仅就王典一家进行合同变更，也就是说要对所有业主做到一视同仁。故王典以此要求解除意向书的理由不成立。 本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，金太阳置业公司与王典签订《金太阳综合体租赁意向书》，双方约定，一、租赁合作相关事项：1.租赁场所为位于来安县汊河新区××号××层××号商铺，建筑面积约956.8平方米（最终以双方另行签署的《金太阳集团综合体租赁合同》确定的面积为准）；2.租赁期限为36个月，自双方正式签署的《金太阳集团综合体租赁合同》项下的交付日起计算，租金起算日以合同约定为准；3.租金标准（租金不包括物业服务费，物业服务费由乙方另行向甲方指定的物业服务公司支付）：该房屋的租金按建筑面积计付，每月每平方米人民币45元，金太阳置业公司开具票据时，其中40％为物业费票据。王典自租赁合同约定的租金起算日起开始承担该房屋的租金。具体标准：第1-3年1.5元／㎡／天，即年度租金523848元；为扶持王典经营，金太阳置业公司同意在前述月租金标准的基础上，给予王典18个月的租金优惠期，免租期前置分别是第一年6个月、第二年6个月、第三年6个月；4.租金、物业服务费和意向金支付方式：按照先租后用的原则，每12个月为一个租赁年度，租赁费用的支付方式为半年付，王典应于每个租赁期半年度前60天向金太阳置业公司预付该半年度租金。意向金、首个年租金（即半年租金）和首年物业费交纳金额和时间为：第一年租金（即半年租金）261924元，交纳时间为进场装修7天内。第一年物业费172224元，交纳时间为进场装修7天内。意向金130000元分两次交纳，第一次30000元交纳时间为2018年10月12日，第二次100000元交纳时间为2018年10月31日；5.租赁用途：王典经营范围为淘气堡儿童乐园，王典保证对该经营品牌及项目享有持续的合法的经营使用权，租赁期内，王典应保证该商铺持续符合租赁合同约定的租赁用途。二、意向金：王典同意向金太阳置业公司支付意向金130000元。双方签署正式租赁合同后，意向金自动转为租赁合同项下履约保证金，有关履约保证金的使用及返还等按照租赁合同约定执行。三、租赁合同签署：1.除非因金太阳置业公司违约原因或金太阳置业公司书面同意延长期限，王典应在金太阳置业公司书面通知的时间内与金太阳置业公司签署正式租赁合同；2.如因金太阳置业公司违约原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同的，则本意向书自动终止，王典支付的意向金在双方商定期限内无息退还。如因王典违约原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同，则金太阳置业公司有权解除本意向书，金太阳置业公司据此解除本意向书的，意向金不予退还，且金太阳置业公司有权随时将该商铺出租给任何第三方；3.双方特别明确，本意向书约定的与该房屋租赁有关的事项及双方权利与义务等内容，将最终以双方正式签署的租赁合同约定为准。四、本意向书自双方签订（王典应以签字方式确认）且王典足额缴纳意向金后生效，于双方签署正式租赁合同后终止。 2018年10月12日，王典分别向金太阳置业公司交纳30000元和90元，金太阳置业公司出具收据载明收款事由为保证金和刷信用卡手续费。2018年10月31日，王典向金太阳置业公司交纳100000元，金太阳置业公司出具收据载明收款事由为租金。 金太阳置业公司于2019年11月29日取得所建设的金太阳商业综合体工程的《滁州市建设工程竣工验收备案证书》。2020年7月，金太阳置业公司通知王典进场装修并签订正式租赁合同。2020年10月22日，王典向金太阳置业公司寄发《通知函》，告知：1.鉴于金太阳置业公司不同意对合同条款进行任何修改且无商量余地，其明确不会承租金太阳置业公司商业综合体三楼301-1商铺；2.要求金太阳置业公司2个工作日内退还其缴纳的费用共计130090元。金太阳置业公司于2020年10月24日收到该通知。 上述事实，有王典及其委托诉讼代理人、金太阳置业公司的委托诉讼代理人的当庭陈述，王典提交的《金太阳综合体租赁意向书》复印件、收款收据复印件、《通知函》及邮单复印件，金太阳置业公司提交的《滁州市建设工程竣工验收备案证书》复印件等证据在卷佐证。 本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案中，根据《金太阳综合体租赁意向书》的内容，该意向书构成预约合同，该预约合同的订立系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行。王典认为双方约定了意向书在其足额缴纳意向金后生效，且缴纳的系保证金和租金，并非意向金，故该意向书并未生效，但根据意向书中双方关于意向金缴纳的次数、金额和时间的约定，结合王典向金太阳置业公司交纳相关款项的次数、金额和时间，虽然金太阳置业公司在收据中记载的收款事由为保证金和租金，但该款项实际应为双方约定的意向金，故对王典关于未交纳意向金而意向书未生效的理由，本院不予采信。 对于王典关于其接到金太阳置业公司通知后未进场装修并订立正式租赁合同系因金太阳置业公司单方变更出租区域的构造，并将其经营的儿童游乐项目所必须的独立消防楼梯规划给他人所用，致其装修方案无法落实，经营项目无法通过验收，而金太阳置业公司却拒绝将曾口头承诺的消防楼梯等载入正式租赁合同的主张，本院认为，王典所主张的关于消防楼梯的事项并未在意向书中予以约定，而王典提供的证据亦不足以证明金太阳置业公司具有违约行为，且王典关于将作为安全通道的消防楼梯独占使用的要求亦违反消防安全等法律、法规的相关规定，故对王典关于金太阳置业公司拒绝将其独占使用消防楼梯的要求载入正式租赁合同构成违约的主张，本院不予采信。对于王典关于其将租赁优惠期、违约责任的事项与金太阳置业公司磋商后未达成一致意见的主张，本院认为，双方对合同事项的磋商不能达成一致，不能成为王典有权请求退还意向金的理由，且关于“租赁优惠期”的事项，双方在意向书中已经有“为扶持王典经营，金太阳置业公司同意在前述月租金标准的基础上，给予王典18个月的租金优惠期，免租期前置分别是第一年6个月、第二年6个月、第三年6个月”的相关约定，故对王典的该主张，本院不予采信。 然而，因王典明确表示不再承租案涉商铺，并请求解除双方的《金太阳综合体租赁意向书》，而王典所负之债务标的亦不适于强制履行，双方无法实现合同目的，故应终止该意向书的权利义务关系。根据意向书中关于如因王典违约原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同，则金太阳置业公司有权解除本意向书，金太阳置业公司据此解除本意向书的，意向金不予退还的约定，王典明确表示不再履行订立合同的义务，故其应承担违约责任。因双方约定意向金不予退还标准过高，本院结合履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则综合衡量，酌定王典向金太阳置业公司支付违约金30000元为宜。金太阳置业公司在王典已交纳的意向金130000元中，扣除违约金30000元后，将剩余意向金100000元退还王典。金太阳置业公司收取王典刷信用卡手续费90元，既无双方约定亦无相应法律依据，金太阳置业公司应予退还。关于律师费，因双方未约定律师费的承担，且王典亦未能证明金太阳置业公司之于该意向书的终止具有过错，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十六条第一款、第五百八十条、第五百八十五条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条、第十一条规定，判决如下： 一、终止原告王典与被告安徽金太阳置业投资有限公司签订的《金太阳综合体租赁意向书》权利义务关系； 二、被告安徽金太阳置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王典100090元； 三、驳回原告王典的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3142元，减半收取1571元，由原告王典负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二一年一月二十八日 法官 助理  郭正卿 代理书记员  王家杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 第十一条民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。