河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初5271号原告信阳市联发房地产有限责任公司。地址信阳市四一路87号，统一社会信用代码：91411500737422128J。法定代表人尹献庭，该公司董事长。委托代理人白敬喜，信阳市平西街道法律服务所法律工作者。被告董腊梅，女，汉族，1965年1月1日出生，住信阳市平桥区。委托代理人钱坤，河南申威律师事务所律师。原告信阳市联发房地产有限责任公司（以下简称“联发公司”）诉被告董腊梅确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（后因案情需要转为普通程序），公开开庭进行了审理。原告联发公司尹献庭及其委托代理人白敬喜、被告董腊梅及其委托代理人钱坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联发公司诉称，2014年4月20日，原告联发公司与被告董腊梅签订了一份《购房意向认购书》，协议约定被告以3800000元购买原告位于平桥邮政小区1号楼四单元14层1401号房屋，被告于当年入住该房屋并居住至今。但目前被告仅支付房款120000元，尚欠房款260000元，且经多次催告拒不支付剩余房款。同时由于原告开发的该房屋没有完全取得所有权，且本案争议的房屋至今仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，原告联发公司与被告签订的《购房意向认购书》应认定无效。综上所述，由于双方签订的《购房意向认购书》违反相关法律规定应认定无效，且被告董腊梅目前仍非法占有该房屋，已经构成侵权，因此原告要求被告立即交付该房屋。为了维护原告的合法权益，原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告联发公司与被告董腊梅于2014年4月20日签订的《购房意向认购书》无效；2、请求判令被告承担本案一切诉讼费用。被告董腊梅辩称，一、被告与原告联发公司签订的《购房意向认购书》，应当认定为商品房买卖合同。首先，认购合同的名称虽为“购房意向认购书”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房的位置、单价、面积等基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，被告与联发公司之间的商品房买卖合同成立。根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房买卖合同自2014年4月20日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日，被告即支付了房屋首付款120000元，联发公司向答辩人出具了收到购房款的收据。同时，联发公司还向被告出具了《装修入住证明》，准予被告装修入住，表明双方当事人同意对商品房买卖合同实际履行。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，案涉认购合同实质上是商品房买卖合同，联发公司与被告之间形成了商品房买卖合同法律关系，且双方当事人均同意对商品房买卖合同实际履行。二、联发公司与答辩人之间的商品房买卖合同合法有效。首先，被告在签订认购合同当日即支付了首付款，联发公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。其次，联发公司作为房地产开发企业，对房屋销售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房销售相关证照、手续即销售房屋的行为的违法性应当是明知的。现联发公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，联发公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。最后，联发公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”据此，联发公司与被告签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房买卖合同法律关系。三、根据“任何人不得从其违法行为中获利”的法律原则，应当认定该商品房买卖合同有效。2016年最高人民法院在《在全国涉外商事海事审判庭长座谈会上的讲话》中指出：各级法院在案件审理中要高度重视诚实信用原则的适用，坚持“任何人不得从其违法行为中获利”的原则，积极制裁恶意违约行为，注重保护守约方的合法权益，依法支持守约方关于实际履行合同的诉讼请求。《九民纪要》（最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法（2019）254号））第32条阐述了合同不成立、无效或者被撤销的法律后果，将《合同法》第58条的规定拓展到了合同不成立这一情形，并在第二款明确提出：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。联发公司因为自身的违法行为主张合同无效，明显有违诚实信用原则。因此，根据“任何人不得从其违法行为中获利”的法律原则，应当驳回联发公司的诉讼请求，认定该商品房买卖合同有效。四、联发公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条来主张合同无效，是对法条的片面理解。《商品房买卖解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。）与第九条（出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。）的规定是一脉相承的。第二条的规定是为第九条的惩罚性条款所作的铺垫。根据体系解释原则，第二条的设立是为第九条的实现服务的，是对处于优势地位的房地产开发企业的权利限制，从而可以更好的维护处于弱势地位的购房者的合法权益。因此，《商品房买卖解释》第二条适用于守约方，而不应当适用于处于优势地位的违约方。联发公司根据该法条来主张合同无效，是对法条的片面理解，是错误的。综上，联发公司与被告签订的《购房意向认购书》，应当认定为商品房买卖合同，并且合法有效。联发公司根据《商品房买卖解释》第二条来主张合同无效，是对法条的片面理解，违反了民事法律关系中的诚实信用原则，同时也违反了“任何人不得从其违法行为中获利”的法律原则，与社会价值导向和公众认知相悖。法院应当依法驳回联发公司的诉讼请求。经审理查明，2014年4月20日，原告联发公司（甲方）与被告董腊梅（乙方）签订《购房意向认购书》，与本案有关的约定如下：“一、乙方认购的甲方开发建设的位于信阳市××桥区××桥邮政小区××楼××单元××住宅××套；二、价格及面积：该套住宅建筑面积为105.47平方米，意向单价为3610元/平方米，总价为人民币380000元；三、付款方式：1、一次性付款，2、分期付款，3、选择按揭付款；四、意向认购金：乙方签署认购书时自愿交纳人民币120000元作为定金；五、双方权利义务：1、甲方在乙方交纳购房认购意向金后，保证其房源及认购单价不变；2、签订认购书后，在双方约定时间内甲方无权对乙方认购房屋进行处置；3、乙方在签订购房意向认购书/天内与甲方签订《商品房买卖合同》；4、乙方未能按时与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自行放弃，甲方有权对乙方认购房屋进行处置；5、在双方约定时间内，乙方有权无理由退房，定金全额退还乙方；六、违约责任：1、乙方未按约定与甲方签订《商品房买卖合同》时，视为乙方违约，乙方所交意向金作为违约金赔偿甲方；2、甲方在约定时间内未能保留房源/单价时，视为甲方违约，甲方向乙方支付意向金等额的违约金赔偿乙方。”《购房意向认购书》签订的同日，被告董腊梅交纳购房定金120000元。后被告董腊梅已接受该房，并已装修入住多年。因原告无法与被告签订《商品房买卖合同》，被告亦未交纳剩余260000元购房款。另查明，原告联发公司开发建设的邮政小区房屋（含本案房屋）因建设手续不全，在双方签订《购房意向认购书》时未取得商品房预售许可证，至本庭庭审结束至今手续仍未完备，商品房预售许可证仍未取得。上述事实有原被告提交的《购房意向认购书》、收据等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的《购房意向认购书》中约定的内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且该原告收取了被告将近三分之一的购房款，涉案房屋也已实际交付被告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《购房意向认购书》应当认定为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案原告至今尚未取得商品房预售许可证，其与被告签订的《购房意向认购书》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，《购房意向认购书》无效后，被告董腊梅应将已占有使用的涉案房屋返还给原告联发公司。关于是否产生赔偿损失纠纷，原被告双方在本案中并未提出，本院不予处理，当事人可另行主张该权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告信阳市联发房地产有限责任公司与被告董腊梅于2014年4月20日签订的《购房意向认购书》无效；二、被告董腊梅于本判决生效之日起六十日内将涉案房屋返还原告信阳市联发房地产有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告董腊梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账户：46×××70。审 判 长  王晓蕾审 判 员  蒋 荟人民陪审员  张 浩二〇二一年一月二十二日书 记 员  卢晓莉