河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终35号上诉人（原审原告）：赵赫，男，汉族，1990年7月5日出生，住光山县。被上诉人（原审被告）：程清敏，女，汉族，1972年1月8日出生，住光山县。委托代理人：胡泽进，系程清敏的丈夫。上诉人赵赫因与被上诉人程清敏房屋买卖合同纠纷一案，上诉人赵赫不服河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初4538号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人赵赫，被上诉人程清敏及其委托代理人胡泽进均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人赵赫上诉请求：1、撤销河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初4538号民事判决。2、依法改判被上诉人承担违约责任，双倍返还上诉人购房定金40000元。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖定金协议书》是合法有效的。被上诉人所提交的交易房屋的原始购房合同及相关税费票证，都是被上诉人程清敏的名字，并且在与上诉人签订《房屋买卖定金协议书》时，也承诺其对该房产拥有完全的处分权，愿意承担由于产权、债权债务等纠纷而造成的全部法律后果。上诉人、被上诉人和房产中介公司三方在自愿、公平的前提下，协商签订的《房屋买卖定金协议书》系各方真实意思的表示，应当认定为合法有效。退一步讲，即便是按照被上诉人在一审判决书中所主张的合同无效，过错也完全在被上诉人方，按照《房屋买卖定金协议书》第二条的规定，也应当由被上诉人承担全部法律后果，适用该协议第六条的定金罚则。二、《房屋买卖定金协议书》所规定的违约责任是清楚明确的根据一审判决书，被上诉人认为《房屋买卖定金协议书》第二条“明显提及和回避房屋共有人知否会出现问题的后果”。而事实上，《房屋买卖定金协议书》第二条已经明确规定“甲方需保证该房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生与甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债务纠纷，则全部由甲方负责”。与此同时，《房屋买卖定金协议书》第五条规定“甲、乙双方约定，该二手房转让预定期截止为2020年10月16日前，甲方应当在预定期内与乙方签订《房屋买卖合同》”，第六条又规定“在本合同第五条约定的预定期限内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方；乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金”。因此，《房屋买卖定金协议书》对房屋共有人等涉及房屋产权和债务纠纷等问题的规定是非常明确的，违约责任的划分也是非常清楚的，被上诉人对此也是签字认可的。三、违反《房屋买卖定金协议书》导致无法按约定签订正式的《房屋买卖合同》的根本原因是被上诉人的违约行为。1、从现有证据来看。2020年10月16日未能按照《房屋买卖定金协议书》的约定签订正式的《房屋买卖合同》，是由于被上诉人的丈夫不同意《房屋买卖定金协议书》第三条所确定的剩余350000元房款的付款方式，对此，《房屋买卖定金协议书》的丙方“光山县爱家房地产信息咨询服务有限公司”作为证人出庭作证，并在开庭笔录中记录了证人证言。2、从违约动机来看。上诉人作为房屋的买方，一家三口目前是租房居住，孩子只有一岁多，急需购房居住，上诉人为买房多方举债、贷款，况且，上诉人在签订《房屋买卖定金协议书》时，已经先期支付给被上诉人购房定金20000元，并按照协议已准备好首付款（见一审开庭笔录第4页），由此可见，上诉人买房的意愿是很强烈的，是很有诚意的，不存在故意违约的行为动机。四、被上诉人在违约后，设置“证据圈套”，企图规避违约责任。被上诉人在一审时提出，“原告起诉前被告及其丈夫与原告和中介公司多次联系欲签订有效的《房屋买卖合同》，但原告和中介公司不回被告信息”（见一审判决书第2页）。五、一审法院判决认定错误。1、事实认定错误根据一审判决书，一审法院作出判决的主要理由是“双方关于350000元购房尾款的约定为‘剩余房款350000元整以银行贷款方式给付给甲方’，该协议条款确未明确付款的时间等合同主要事项，对合同的后续履行存在重大影响，被告要求对此予以明确属合理主张，双方协商过程中因此而发生的争议并导致最终未能就涉案房屋另行签订《房屋买卖合同》，双方对此均有责任。”（见一审判决书第4—5页）。在此，一审法院的判决实际上是混淆了“预约合同”和“本约合同”界限。《合同法》第一百一十五条的内容是“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，根据该条对于定金的规定，在不履行债务的情况下，对于定金的处理，要么是“无权要求返还定金”，要么是“双倍返还定金”，并不能得出在不履行债务的情况下，由收取定金的一方如数返还定金的结论。因此，一审法院作出的判决所适用的法律是错误的。被上诉人程清敏答辩：1、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖定金协议书》合法有效性。原审法院处理正确。2、被上诉人没有违约，因为上诉人与被上诉人在签订《房屋买卖定金协议书》是无效的。卖房我方是真心的，上诉人和房屋中介在我们要求签订《房屋买卖合同》时，故意不接电话、微信并拉黑我们，同时坚持“不买了、双倍赔款、不履行义务、不与我们签订有效的,《房屋买卖合同》，违约责任在上诉人，上诉人团伙无权要求返还2万元定金。上诉人和房屋中介等团伙起草的《房屋买卖定金协议书》第二条明显提及和回避房屋共有人知否会出现问题的后果，根据合同法第52条恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，由此结论，原《房屋买卖定金协议书》无效。3、上诉人与房屋中介等团伙起草的《房屋买卖定金协议书》第三条付款方式剩余房款……以银行贷款方式付给甲方,此条件中无付款具体时间，而付款时间的约定应为协议最重要约，原告串通房屋中介予以合法协议掩盖非法目的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。或上诉人继续履行协议、签订合法有效的《房屋买卖合同》。或上诉人如果不继续履行协议、签订合法有效的《房屋买卖合同》。诉讼费用由赵赫负担并再付给被上诉人购房违约金2万元。原告赵赫向一审法院起诉请求：判令被告立即双倍返还购房定金40000元，本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：为出售位于光山县弦城书××楼××单元××号房屋，被告程清敏与其丈夫将该房屋挂靠在爱家中介公司。原告赵赫通过爱家中介公司了解到被告卖房信息后与被告取得联系，经过协商后双方于2020年10月7日签订《房屋买卖定金协议书》，约定被告程清敏（甲方）将案涉房屋以80万元价格转让给原告赵赫（乙方）。关于付款方式，协议第三条约定：首付450000元整分2批付清，首次支付时间2020年10月16日前总共支付300000元整，第二次付款时间2020年11月16日前支付150000元，剩余房款350000元整以银行贷款方式付给甲方。为保证签订正式房屋买卖合同，该协议第四条约定在签订“定金协议书”时乙方向甲方支付定金20000元作为双方当事人订立房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后乙方支付的定金转为房价款，同时在协议第六条约定在约定的期限内甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的应双倍返还已收取的定金给乙方，乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的无权要求甲方返还已收取的定金。关于签订《房屋买卖合同》的期限，协议第五条约定“转让预订期截至为2020年10月16日前，甲方应当在预订期内与乙方签订《房屋买卖合同》”。“定金协议书”签订当天原告通过他人向被告转账支付定金20000元，被告向原告出具定金收据一份。2020年10月16日双方协商签订《房屋买卖合同》时，被告及其丈夫认为“定金协议书”第三条付款方式“剩余房款350000元整以银行贷款方式付给甲方”中关于付款时间等关键事项约定不明，故要求对该350000元尾款的支付时间及方式等事先予以明确后再按照原约定签订正式《房屋买卖合同》，原被告双方就此协商未果，引起诉讼。诉讼过程中被告程清敏同意继续履行协议并与原告签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给原告，原告赵赫表示不再购买该房屋。一审法院认为，当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；因双方原因导致合同目的未能实现的，应返还已收取的定金。本案中，原被告双方经协商一致后签订《房屋买卖定金协议书》，该协议系双方真实意思表示，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，被告抗辩称该协议无效无充分证据予以支持，对其该项抗辩意见，法院不予采纳。按照原被告签订协议的约定，双方应当于2020年10月16日前另行签订《房屋买卖合同》，但双方在准备签订《房屋买卖合同》时的协商过程中，被告及其家人对原“协议书”中关于尾款350000元的支付时间及方式等提出异议，认为应当对支付时间和方式予以明确，经审查“协议书”中载明的内容，双方关于350000元购房尾款的约定为“剩余房款350000元整以银行贷款方式给付甲方”，该协议条款确未明确付款的时间等合同主要事项，对合同的后续履行存在重大影响，被告要求对此予以明确属合理主张，双方协商过程中因此而发生争议并导致最终未能就涉案房屋另行签订《房屋买卖合同》，双方对此均有责任，诉讼过程中被告虽称愿意继续履行合同，但原告表示不同意购买涉案房屋，双方在事实上已不存在另行签订《房屋买卖合同》的可能性，被告应当返还原告已经支付的定金20000元。原告要求被告双方返还定金，依据不足，对其诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，原审判决如下：一、被告程清敏于判决生效之日起十日内返还原告赵赫购房定金20000元；二、驳回原告赵赫其他或过高的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告赵赫负担200元，由被告程清敏负担200元。二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人没有提供新证据。本院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定、致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案争议的焦点是：给付定金的一方赵赫主张适用定金罚则，要求出卖人承担双倍返还定金4万元是否支持的问题。本案双方当事人签订的《房屋买卖定金协议书》是双方真实意思表示，应当视为有效协议。从协议书约定内容看，协议约定了房屋总价款为80万元，还约定了付款方式：“首付450000元整分2批付清，首次支付时间2020年10月16日前总共支付300000元整，第二次付款时间2020年11月16日前支付150000元，剩余房款350000元整以银行贷款方式付给甲方”。该协议第四条还约定，乙方向甲方支付定金20000元作为“双方当事人订立房屋买卖合同的担保”。从协议内容约定的情况看，这不仅仅是一份定金协议，还有总价款数额、支付方式等方面的约定。根据协议约定，2020年10月16日双方协商签订正式的《房屋买卖合同》，程清敏一方认为“定金协议书”第三条付款方式：“剩余房款350000元整以银行贷款方式付给甲方”，该约定对贷款支付的付款时间等关键事项约定不明，要求进一步明确，以便签订正式的房屋买卖合同。双方因进一步明确不能达成一致意见而产生诉讼。从出卖方要求进一步明确贷款支付的时间问题应当属于正当的要求。法律规定在合同没有约定或约定不明时，双方可另行协商解决。不能协商或协商不成时，可依据交易习惯或参照合同其他条款处理。本案在一审、二审中出卖人程清敏均同意继续履行协议，并就贷款付款时间作进一步约定，但赵赫明确表示不再购买该房屋。根据以上事实，在双方不能就贷款付款时间达成一致意见的情况下而不能签订正式的房屋买卖合同，不能认为是接收定金的一方不履行合同。另外，上诉人赵赫也没有按协议约定在2020年10月16日之前支付第一笔房款30万元。综合以上情况，原审判决交付定金一方收回定金2万元并无不当。上诉人主张的双倍返还定金4万元的意见，本院不予以采纳，该上诉请求不能支持。综上，上诉人赵赫的上诉意见，不能成立，其上诉请求应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人赵赫负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二一年一月二十八日法官助理彭亚丽书记员杨晨