北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16716号原告：北京运通程远商贸有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇北门口村委会XX。法定代表人：丁伟，执行董事。委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区中仓街道法律服务所法律服务工作者。被告：北京炫酷米拉娱乐有限公司，住所地北京市通州区新海东路XX。法定代表人：宣诗金，经理。被告：宣诗金，男，1969年4月21日出生，汉族，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：王某龙，北京兴创律师事务所律师。第三人：北京京成远东房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街22号。法定代表人：吴国志，经理。委托代理人：李熙，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京豪润商业管理有限公司，住所地北京市通州区新海东路1号楼3层333号。法定代表人：李艳生。原告北京运通程远商贸有限公司（以下简称运通公司）诉被告北京炫酷米拉娱乐有限公司（以下简称炫酷公司）、被告宣诗金、第三人北京京成远东房地产开发有限公司（以下简称京成公司）、第三人北京豪润商业管理有限公司（以下简称豪润公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告运通公司的委托诉讼代理人宋岩，被告炫酷公司的法定代表人宣诗金及其委托诉讼代理人王某龙，被告宣诗金及其委托诉讼代理人王某龙，第三人京成公司的委托诉讼代理人李熙到庭参加诉讼。被告豪润公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运通公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将坐落于北京市通州区新海东路1号楼XX房屋腾退清并交付给原告；2．被告支付原告2019年4月1日至实际腾退房屋之日止的占有使用费（2019年4月1日至2019年10月15日期间按照每月91980元的标准计算，2019年10月16日至实际腾退房屋之日按照每月96579元的标准计算）；3．案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年3月19日，原告自京成公司处经受让取得通州区新海东路1号楼XX房屋，并获得了上述房屋的《不动产权证书》，即为上述房屋的合法产权人。宣诗金在上述地址的XX室注册经营被告公司，后经原告向京成公司了解情况，豪润公司将上述房屋出租给宣诗金经营使用，豪润公司是接受京成公司对上述房屋进行商业管理的。原告受让上述房屋所有权后，多次找二被告协商要求其按照京成公司提供给原告的《店铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金，但均遭到拒绝。原告于2020年6月2日最后经过多种方式向被告发出《支付房租通知书》，并告知了逾期我方将要求其腾退的法律后果，但时至今日被告均未理睬。现原告诉至法院，请求判如所请。被告炫酷公司、宣诗金共同辩称：2015年，炫酷公司与豪润公司签订了租赁合同，约定租金为每月7．5万元，租期为2015年10月15日至2025年10月15日，我公司与豪润公司存在租期及租金的问题。2018年10月，豪润公司及京成远东给我方出具了委托书，将出租人变更为京成公司，且京成公司亦开始收取租金，我公司认为合同主体已经变更。我公司不知道豪润公司与京成公司之间出售房屋的事实，直到2019年3月28日我公司才知道涉案房屋已经被出售。即使合同主体没有变更，豪润公司与京成公司也是代为管理的关系，实际出租人是京成公司。炫酷公司与豪润公司的合同关系也没有解除，符合买卖不破租赁的情形。房屋的承租人是炫酷公司，并非宣诗金个人承租的。我们不同意原告的诉讼请求。第三人京成公司述称：我公司未与炫酷公司、宣诗金签订租赁协议，炫酷公司也没有向我公司支付租金。无论基于何种法律关系，其都应腾退房屋，也应支付相应的租金。第三人豪润公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：豪润公司（甲方、出租人）与宣诗金（乙方、承租人）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方就位于北京市通州区新海东路一号豪润广场店铺租赁给乙方事宜达成如下协议；承租场所为豪润广场6层XX（具体为止由甲方指定）；承租面积720平方米，主要经营KTV，品牌为炫酷米拉；租赁期限自本协议签订之日起至2021年10月15日；双方并就店铺租赁的其他事宜做出约定。炫酷公司、宣诗金对《店铺租赁合同》的真实性予以认可，但主张双方当事人并未按照该合同实际履行，并提交2015年10月15日李艳生、北京豪润商业管理有限公司（甲方、出租人）与宣诗金、炫酷米拉娱乐有限公司（乙方、承租人）签订的《店铺租赁合同》一份，该合同载明的租赁期限截至2025年10月15日。李艳生、豪润公司、宣诗金、炫酷公司分别在上述《店铺租赁合同》落款处签名、盖章。上述合同首页与次页载明的合同条款序号不连续，首页与后续页的打印字体存在明显差别。本案审理过程中，京成公司称其将涉案房屋交由豪润公司实际运营。豪润公司与京成公司曾签订《委托书》一份，载明：北京豪润商业管理有限公司承包人李艳生，委托北京京成远东房地产开发有限公司，代收豪润商场五层北京炫酷米拉娱乐有限公司租金，每月人民币柒万伍仟元整，按李艳生原合同继续执行。针对该《委托书》出具的原因，京成公司称系因豪润公司在经营过程中欠缴电费，双方约定由京成公司代收相应租金以清偿京成公司为豪润公司代付的电费，京成公司并提供了其与豪润公司签订的《协议书》《承诺书》予以佐证。京成公司称其已将涉案房屋转交由案外人北京皓天物业管理有限公司经营管理，并提交了与该公司签订的《关于豪润广场商业经营费用分摊的协议书》一份。另查，涉案房屋坐落于通州区新海东路1号楼XX。2019年3月，京成公司以2600万元的价格将涉案房屋出卖予运通公司，运通公司已支付清全部购房款。2019年3月19日，涉案房屋变更登记至运通公司名下。庭审中，运通公司、炫酷公司、宣诗金均认可涉案房屋的占有使用费的标准为每月75000元。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案争议的焦点应为是否炫酷公司在涉案房屋发生所有权变动后继续占有使用涉案房屋是否符合“买卖不破租赁”之情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款所指租赁合同应为原房屋所有权人与承租人之间的租赁合同。本案中，涉案房屋系宣诗金、炫酷公司自豪润公司处承租，根据京成公司提供的《协议书》《承诺书》及各方当事人陈述的事实，京成公司系将涉案房屋交由豪润公司运营管理，京成公司与豪润公司之间并非租赁关系。且根据京成公司提供的证据，其已将涉案房屋交由案外人运营管理，故本案并不符合“买卖不破租赁”之情形。宣诗金、炫酷公司主张涉案房屋的出租人应为京成公司，但并未能提供充足的证据予以证明，对其辩解意见本院不予采纳。涉案房屋所有权人已变更为运通公司，炫酷公司并未取得运通公司的同意，继续占有使用涉案房屋应属无权占有，故运通公司作为涉案房屋的所有权人要求炫酷公司将房屋腾退清予以交还并支付房屋占有使用费的请求，合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，双方当事人已确认为每月75000元，本院不持异议。炫酷公司、宣诗金已确认涉案房屋的承租人仅为炫酷公司，结合租金的实际交纳情况、宣诗金与炫酷公司之间的关系及双方当事人陈述事实，宣诗金并非涉案房屋的实际使用人，故运通公司要求宣诗金腾退涉案房屋及支付房屋占有使用费的请求并无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京炫酷米拉娱乐有限公司将坐落于通州区新海东路1号楼XX房屋腾退清并返还给原告北京运通程远商贸有限公司，于本判决生效后十日内执行清；二、被告北京炫酷米拉娱乐有限公司支付原告北京运通程远商贸有限公司房屋占有使用费（按每月75000元的标准，自2019年4月1日起计算至实际执行清本判决第一项之日止），于本判决生效后十日内执行清；三、驳回原告北京运通程远商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8981元，由被告北京炫酷米拉娱乐有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶福勇二〇二一年一月二十日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨-6--1-