四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初9814号 原告：成都高新强森尚郡诊所有限公司。住所地：成都高新区盛邦街899号5栋1层103号。 法定代表人：赵万富，职务不详。 委托诉讼代理人：蒲荣，男，1978年8月15日出生，汉族，住四川省南部县，系公司员工。 委托诉讼代理人：赵峰，四川龙正律师事务所律师。 被告：米东玲，女，1981年12月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：何婵娟，女，1984年7月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 原告成都高新强森尚郡诊所有限公司（以下简称强森诊所公司）与被告米东玲、何婵娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告强森诊所公司的委托诉讼代理人赵峰、蒲荣，被告米东玲到庭参加诉讼。被告何婵娟经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 强森诊所公司向本院提出诉讼请求（经庭审明确）:1.米东玲、何婵娟向强森诊所公司返还格力牌中央空调（价值37352元，若无法返还可折价赔偿）；2.米东玲、何婵娟向强森诊所公司返还实木门6套（价值12300元，若无法返还可折价赔偿）；3.米东玲、何婵娟向强森诊所公司赔偿其他财产损失共计74632元；4.米东玲、何婵娟退还已缴剩余房租6656.77元；5.米东玲、何婵娟支付律师费5000元。事实与理由：2018年1月19日，强森诊所公司与米东玲、何婵娟签订《商铺租赁合同》，约定米东玲、何婵娟将位于成都市高新区××街××号××栋××层××号商铺××房，租期8年，但该房屋夏天雨水倒灌，导致强森诊所公司不能正常开展经营。2019年10月10日，米东玲、何婵娟以强森诊所公司拖欠租金为由，多次要求强森诊所搬离租赁房屋，又将租赁房屋换锁关闭，后双方于2019年10月17日解除合同，合同解除后，因米东玲、何婵娟换锁导致强森诊所公司尚有部分设备和物品未搬离，且米东玲、何婵娟于2019年11月12日将案涉房屋出租给第三方盖亚诊所，并将属于强森诊所公司的中央空调、科室木门等交由盖亚诊所使用，米东玲、何婵娟的上述行为已属严重违约，给强森诊所公司造成巨大经济损失。 米东玲、何婵娟提交书面答辩状答辩称，1.关于空调，强森诊所公司未足额支付半年房租超过一个多月时间，按照合同约定，强森诊所公司中途退租的，米东玲、何婵娟不对装修残值予以补偿，并且空调是中央空调，搬离势必会损坏屋面结构，影响新租客的正常经营。但是，米东玲、何婵娟愿意抵扣空调设备价款，鉴于空调已使用多年，应考虑折旧的问题，具体数额由法院酌定；2.关于实木门6套，因强森诊所公司拖欠租金，米东玲、何婵娟于2019年10月12日明确要求其搬离房屋，强森诊所公司回复不尽快搬离就把里面的东西当垃圾清理掉，且合同也约定了中途退租不对装修残值予以补偿，因此，强森诊所公司此项诉请并无依据；3.关于赔偿财产损失，在2019年10月17日强森诊所公司向米东玲、何婵娟发出解除通知书至2020年3月16日米东玲、何婵娟起诉时，5个月时间，强森诊所公司从未联系米东玲、何婵娟要求搬走东西，现强森诊所公司主张赔偿损失并无依据；4.关于退还租金，强森诊所公司未足额支付房租已超过一个多月时间，且强森诊所公司提前退租，在强森诊所公司违约情况下，要求米东玲、何婵娟退还剩余房租于法无据；5.关于律师费，因强森诊所公司违约，其要求支付律师费无任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年1月19日，米东玲、何婵娟（出租人）与强森诊所公司（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：1.商铺位置：成都高新区盛邦街899号××栋××层××号；2.租期：2017年9月27日至2025年9月26日，其中免租时间为2017年9月27日至2017年11月26日；3.租金：每月每平方米160元，从第三年起，每年在上一年基础上递增7%。自本合同生效之日起3日内，强森诊所公司一次性向米东玲、何婵娟支付半年租金，租金每半年一期进行支付，除首期租金外，每期房租应提前30天缴纳；4.强森诊所公司在租赁期内确需中途退租，应提前三个月书面通知米东玲、何婵娟，且结清应缴费用，同时应当支付退租之时三个月的租金作为违约金,米东玲、何婵娟不对强森诊所公司的装修残值予以补偿；5.强森诊所公司交还米东玲、何婵娟的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。米东玲、何婵娟给予强森诊所公司搬迁医疗设备的时限为1个月。逾期未能搬走的，视为放弃物品所有权，米东玲、何婵娟有权自行处置；6.租赁期内，强森诊所公司有下列行为之一的，米东玲、何婵娟有权终止合同，收回该房屋，且强森诊所公司须按照本合同约定向米东玲、何婵娟支付违约金……强森诊所公司已经支付但尚未使用的租金，米东玲、何婵娟不予退还。（1）未经米东玲、何婵娟书面同意，拆改变动房屋主体结构、承重结构；（2）未经米东玲、何婵娟书面同意，改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动，或严重违反相关法律法规……（3）拖欠租金在十五日以上的，除补交所欠租金并按日支付违约金外，米东玲、何婵娟可不经催告解除合同，强森诊所公司还须支付解除合同违约金；7.租赁期限届满或本合同因强森诊所公司原因终止或解除时，强森诊所公司自行投资装修的已经形成附合的装修部分归米东玲、何婵娟所有，米东玲、何婵娟不就该部分向强森诊所公司支付残值费用或予以补偿、赔偿；8.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决……违约方应承担守约方因此涉诉所发生的诉讼费、律师费、鉴定费等全部费用。 合同签订后，米东玲、何婵娟向强森诊所公司交付了租赁房屋，强森诊所公司对承租房屋进行装修，包括：1.安装格力中央空调，花费37352元；2.制作安装实验台，花费8077元；3.定制木制品，共计花费92439.5元，其中药房单开门、卫生间单开门等6扇门，报价为12300元；4.增补定制木制品，包括药柜、水盆柜等，花费52053元。对于上述装修，米东玲、何婵娟认可中央空调、实木门还在案涉房屋内，但对于价格不予认可。 2020年6月18日，米东玲、何婵娟因强森诊所公司拖欠租金并提前退租，以强森诊所公司为被告向本院提起诉讼，要求强森诊所公司支付违约金，案号为（2020）川0191民初4564号。本院于2020年7月20日作出《民事判决书》，认为：“米东玲、何婵娟不存在强森诊所公司所主张的违约行为……强森诊所公司在不具有合同解除权的情况下，搬离店铺，单方面采取了解除合同的行为，而依据合同约定，强森诊所公司在租赁期内确需中途退租的，应提前三个月书面通知米东玲、何婵娟，同时应当支付退租之时三个月的租金作为违约金，因此，强森诊所公司应承担约定的违约责任”，判决：一、被告成都高新强森尚郡诊所有限公司于本判决生效之日起十日内向原告米东玲、何婵娟支付违约金35000元；二、驳回原告米东玲、何婵娟的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该案现已生效。经上述生效判决查明，且双方均无异议的事实如下： 1.2019年10月13日，强森诊所公司搬离案涉房屋。 2.2019年10月14日，米东玲、何婵娟将房屋上锁。 3.2019年10月17日，双方合同解除。 4.强森诊所公司支付租金至2019年10月26日。 5.2019年11月12日，案涉房屋再次出租给四川盖亚诊所连锁股份有限公司成都高新盛治街诊所。 本院另查明： 本案审理过程中，米东玲、何婵娟向本院提交张树林（米东玲前夫）与强森诊所公司员工蒲荣的通话录音，主要内容有： 张树林：你们今天搬嘛，我们不想这样拖了，这样拖着也没意思。 张树林：你们过来搬嘛，如果你不过来的话，我就叫物管叫110过来，把你东西登记了，我自己给你搬过去。 蒲荣：咱已经说得很清楚了，这两天时间啊，就明天下午我的东西不搬走，我的东西就不要了，我就这样和你明说，如果我不搬，你就直接当垃圾给丢了都可以，好吧。 …… 蒲荣：然后就星期六星期天两天把他搬掉。 张树林：对呀，那你们今天就搬呀。 对于该录音，米东玲、何婵娟主张形成时间为2019年10月12日，但未提供录音原始载体。庭审中，蒲荣对于上述通话形成时间不予认可，但认可上述通话确为其与张树林之间的通话，并认可通话内容，同时，认可上述通话录音形成于合同解除之前。 以上事实有双方当事人身份信息、《商铺租赁合同》《民事判决书》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。首先，关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点在于：1.米东玲、何婵娟在合同履行过程中是否存在违约行为；2.剩余房租是否应予退还；3.中央空调、实木门是否应当返还或折价补偿。 一、米东玲、何婵娟在合同履行过程中是否存在违约行为 本次诉讼中，强森诊所公司主张其所受到的损失缘于米东玲、何婵娟的违约行为，具体在于合同解除之后，未按照合同约定给予其一个月的期间搬离设备。对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 首先，米东玲、何婵娟提交的强森诊所公司工作人员蒲荣与张树林的通话录音中，蒲荣明确表示“这两天时间，就明天下午我的东西不搬走，我的东西就不要了，我就这样和你明说，如果我不搬，你就直接当垃圾给丢了都可以……然后就星期六星期天两天把他搬掉。”，蒲荣对录音内容予以认可，亦认可该录音形成于合同解除之前，故该通话内容可视为双方对于搬离时间及逾期未搬离的后果已做出补充约定。 其次，即便如强森诊所公司所说，应给予一个月时间来搬离，但强森诊所公司也未提交证据证明，在其2019年10月13日搬离案涉房屋后，就剩余装修物要求米东玲、何婵娟协助进行搬离，应承担举证不力的责任。 最后，米东玲、何婵娟作为出租人，在强森诊所公司做出明确意思表示，且迟迟不予搬离药柜、洗手台等装修物的情况下，为另行出租而处分该物品亦符合常理。 故对于强森诊所公司主张米东玲、何婵娟违约并要求其赔偿财产损失的诉请本院不予支持。 二、剩余房租是否应予退还 双方合同对于剩余房租的退还有明确约定，具体为：强森诊所公司拖欠租金在十五日以上的，米东玲、何婵娟有权终止合同，收回该房屋且强森诊所公司已经支付但尚未使用的租金，米东玲、何婵娟不予退还。 根据双方对于租金支付的约定，租金每半年一期进行支付，除首期租金外，每期房租应提前30天缴纳，即强森诊所公司至迟应在2019年8月27日前支付2019年9月26日至2020年3月27日期间的租金，但强森诊所公司至其2019年10月13日搬离时，仅支付租金至2019年10月26日，已逾期超过15日，且一直未足额支付，符合上述约定，故，对于强森诊所公司主张退还剩余租金的诉请，本院不予支持。 三、中央空调、实木门是否应当返还或折价补偿 对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 首先，本案所涉合同的履行过程中，米东玲、何婵娟并无违约行为，非违约方。强森诊所公司基于米东玲、何婵娟违约要求返还或者折价赔偿，本院不予支持。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”之规定，空调、实木门在装修中属于可以拆除的部分，且留存于案涉房屋之内，对案涉房屋属于是价值添附，米东玲、何婵娟为受益一方。 其次，鉴于案涉房屋已另行出租给四川盖亚诊所连锁股份有限公司成都高新盛治街诊所经营使用，拆除中央空调及实木门必然会影响房屋正常使用，亦容易造成房屋其他部分的损坏，造成不必要的损失，搬离成本过高。让其留存于案涉房屋之内，更能实现物的最大化利用。 最后，米东玲、何婵娟在答辩状中称：愿意抵扣空调设备价款，鉴于空调已使用数年，应考虑折旧的问题，具体数额由法院酌定。 综上，本院综合考虑上述装饰装修物当时的市场价格、损耗程度、实际剩余利用价值等因素，酌情确定米东玲、何婵娟向强森诊所公司补偿20000元。 关于律师费，米东玲、何婵娟并非本案所涉合同违约方，不符合合同中关于律师费由违约方承担的适用条件，因此，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告米东玲、何婵娟于本判决生效之日起十日内向原告成都高新强森尚郡诊所有限公司支付20000元； 二、驳回原告成都高新强森尚郡诊所有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1509元，由原告成都高新强森尚郡诊所有限公司负担1287元，被告米东玲、何婵娟负担222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年一月十二日 书记员  曾娜