天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4608号上诉人（原审原告）：李子滨，男，1973年1月17日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李宝禄，男，1972年11月19日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张义群，男，1975年5月6日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市富丽城娱乐有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港一号路19号。法定代表人：刘殿锁，总经理。委托诉讼代理人：郭培诗，天津澄松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴丽杰，女，1976年9月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：郭培诗，天津澄松律师事务所律师。上诉人李子滨、李宝禄、张义群、天津市富丽城娱乐有限公司（以下简称富丽城公司）因与被上诉人吴丽杰房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初33761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李子滨、李宝禄、张义群上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持李子滨、李宝禄、张义群一审诉讼请求，本案所有诉讼费用由富丽城公司和吴丽杰承担。事实和理由：一、一审法院依据三上诉人发出的律师函认定三上诉人对合同解除具有过错属于认定事实错误。首先，发出律师函的主要目的是催收欠付房屋租金。其次，三上诉人在催收房屋租金的律师函中附上新合同文本属于要约行为，二被上诉人在规定的时间内并未承诺，说明双方新的合同并未成立，三上诉人在律师函中并未明确不履行原租赁合同，故三上诉人不构成违约。二被上诉人无故欠付上诉人租金，对三上诉人依法催收租金的律师函不理不问，已经构成原合同约定的合同解除条件，二被上诉人应承担全部违约责任。二、一审法院判定双方承担过错责任严重不公平。一审判决认定双方对合同解除均有过错，但未明确责任比例。三、一审法院在判决三上诉人房屋结构损失和二被上诉人装修损失问题上显失公平。三上诉人房屋损失客观存在，并由相关行政部门处罚决定，诉讼中也并未拆除，法院认定已经拆除，属认定事实错误。另案认定了被上诉人的装修损失200000元，但本案三上诉人的请求却因证据不足被驳回。三上诉人拍卖取得房屋产权时，法院拍卖公告并未明确该房屋存在违建，三上诉人主观认为法院的拍卖公告具有合法性。拍卖公告显示以实物现状为准，已经包含了装修部分，三上诉人无需再支付。另外补充几点，三上诉人对一审法院认定的合同解除理由不予认可。一审法院关于恢复原状的认定存在矛盾。三上诉人不认可一审法院酌情给减少租金。按照原合同来支付租金，人民法院无权将租金予以减少。另外国家并没有明确的法律规定个人房屋出租的租金会受到疫情影响减少。二被上诉人从来未缴纳过任何的租金，而三上诉人也并没有因为其未缴纳租金强制其搬离过案涉房屋，所以可以看出三上诉人虽然向二被上诉人表示不交付租金视为双方之间租赁合同关系解除，要求承担违约责任，但并未有实际的行为以及强制其搬离的表示。富丽城公司和吴丽杰辩称，上诉状中未提及恢复原状的请求，不能在二审中进行审理。2019年7月18日李子滨等人通过报警更换案涉房屋门锁，已经实际取得并控制了房屋。李子滨等人无权要求富丽城公司和吴丽杰支付2018年9月30日以后的房屋租金。李子滨等人竞拍取得案涉房屋后，多次以上涨房屋租金改变合同主要条款为由要求重新签署房屋租赁合同，否则解除租赁合同。2018年6月23日吴丽杰与李子滨等人的代理律师微信沟通，同意按原合同租金32.5万元重新签署租赁合同，另外赠与李子滨等人3万元消费卡，但是李子滨等人坚持要求按年租金37万元签署租赁合同。李子滨等人多次向公安、消防、城管等部门举报富力城违法经营，存在消防隐患，存在违建等，导致富丽城公司无法正常经营，于2018年9月关门停止经营。关于吴丽杰保证期限的问题，一审法院判决吴丽杰承担全部保证责任，属于适用法律错误。吴丽杰承担的担保责任应当是2017年10月30日就届满了，债权人在担保期间内未要求保证人承担保证责任的，保证人应当免除保证责任。关于房屋结构损失，根据鉴定报告记载案涉房屋整体结构稳定，室内外上水电、中央空调等各种配套设施齐全、维护状况较好，具备使用功能，也就是说房屋结构并没有受到损坏。富丽城公司上诉请求：改判驳回李子滨、李宝禄、张义群的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由李子滨、李宝禄、张义群承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，应当依法予以撤销。李子滨等人无权要求富丽城公司支付2018年1月至2018年5月31日期间的租金，其于2018年1月经法院司法拍卖程序取得案涉房屋所有权，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同应当继续履行。李子滨等人仅有权依据原租赁合同的约定，要求富丽城公司支付2018年6月1日以后的房屋租金。李子滨等人已于2019年7月将涉案房屋上锁并收回，富丽城公司自2019年7月起并未实际使用案涉房屋，不应支付相应房屋租金，人民法院也不应判决富丽城公司将案涉房屋腾空交还。一审法院判决吴丽杰承担全部保证责任，属于适用法律错误。李子滨、李宝禄、张义群辩称，吴丽杰并未提出上诉即代表认可一审法院判决。李子滨等人并未将案涉房屋更换门锁，该房屋一直由富丽城公司持续使用，截至上次庭审后，双方办理交接手续，该房屋才实际由李子滨等人占有使用。关于合同的解除，李子滨等人没有过错。通过吴丽杰与李子滨等人代理律师的聊天记录，可以显示是要求协商并要求支付租金，但截至二审富丽城公司未支付过任何的租金，其已经构成根本违约，所以李子滨等人对合同的解除不存在过错。富丽城公司应按照原合同租金标准足额支付租金，并且吴丽杰应当承担连带给付责任。吴丽杰述称，同意富丽城公司意见。李子滨、李宝禄、张义群向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除原告与被告之间的《租赁合同》，并要求被告立即腾空房屋、将房屋恢复原状后交还给原告；2．判令被告向原告支付自2018年1月至实际搬出之日止的房屋租金（2018年1月9日至实际腾房之日止）；3．判令被告支付原告逾期支付租金的违约金（按月租金的五倍计算违约金）；4．判令被告向原告赔偿因改变房屋主体结构造成房屋毁坏的损失（具体损失数额以评估为准）；5．诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，案外人张金木作为出租方（甲方），被告富丽城公司作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定由富丽城公司承租张金木出租的坐落于天津市滨海新区塘沽新港一号路19号房屋，建筑面积690.01平方米，本房屋的装修全部是由乙方投入，本协议签订之日前乙方已实际占用租赁房屋，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，租金逐年递增。吴丽杰作为乙方的法定代表人愿意为乙方的全部义务承担连带保证责任。双方还约定了其他权利义务。另查，涉诉房屋的原产权人为案外人任洪海，2010年任洪海与吴丽杰签订《房屋出租合同》，约定吴丽杰租赁涉诉房屋。因原产权人债务纠纷，经法院执行程序，2012年张金木购买取得涉诉房屋。后张金木欠付债务，上述房屋被法院查封拍卖，原告通过司法拍卖方式取得上述房屋的所有权。一审法院认为，在被告富丽城公司租赁涉诉房屋期间，出租方因欠债务，经法院拍卖，原告购买涉诉房屋，因“买卖不破租赁”的原则，故原告作为新产权人，与被告富丽城公司之间成立房屋租赁合同关系。原告起诉主张解除合同，被告对此不持异议，故一审法院予以支持。原告要求被告将涉诉房屋交还原告，符合合同约定，一审法院予以支持。对于原告主张恢复原状的诉讼请求，因原告未提供充足证据，且涉诉房屋系通过拍卖取得，而在拍卖之前，被告已经承租涉诉房屋多年，拍卖公告显示标的物以实物现状为准，有意者应实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，且原告亦当庭陈述违建部分已经拆除，故对于原告要求恢复原状的诉讼请求，一审法院无法支持。对于解约的原因，被告存在欠付租金的情形，但原告单方向被告发出律师函，对原租赁合同的价款、支付期限等重要条款进行修改，要求被告重新签订新合同否则视为不再履行租赁合同，亦不符合“买卖不破租赁”的法律原则，故双方对于合同的解除均有过错。对于原告主张自2018年1月9日起的租金，被告当庭陈述其租金实际交付至2018年1月1日，但抗辩称2018年1月至2018年6月1日的租金不应当向原告支付，一审法院认为，根据民事诉讼法司法解释的规定，拍卖成交后标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，而原告提交的执行卷宗中并未注明向原告送达裁定的时间，原告也未举证证实其收到裁定的时间为2018年1月9日，故一审法院以执行部门向房管部门送达过户裁定书及协助执行通知书的时间2018年1月31日作为涉诉房屋所有权变更到原告的时间。自2018年1月31日至本案一审辩论终结之日2020年7月31日，考虑双方对于合同解除均有过错，以及受到疫情影响的实际状况，一审法院确定被告应向原告支付租金共计700000元。至于2020年8月1日以后至实际交还房屋之日止的租金或房屋占用费，因未实际发生，且交还房屋的时间无法确定，可能会受到后续疫情或当地租赁市场价格水平变化的影响，本案不宜直接进行处理，原告可以据证另案解决。对于原告主张的违约金，因双方均有过错，故一审法院不予支持。对于原告主张的改变房屋主体结构造成房屋毁坏的损失，亦因原告系拍卖取得被告已租赁多年的房屋，且原告虽申请损失鉴定，但后撤回鉴定申请，故一审法院对原告的该项主张，无法支持。对于原告要求被告吴丽杰承担连带付款责任的问题，因被告吴丽杰在租赁协议中签字并认可承担连带保证责任，故原告的该项主张，一审法院予以支持。判决：一、解除原告李子滨、李宝禄、张义群与被告天津市富丽城娱乐有限公司之间关于天津市滨海新区中心商务区新港一号路19号的《租赁合同》；二、被告天津市富丽城娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内将天津市滨海新区中心商务区新港一号路19号房屋腾还原告李子滨、李宝禄、张义群；三、被告天津市富丽城娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内向原告李子滨、李宝禄、张义群支付自2018年1月31日至2020年7月31日止的租金700000元，被告吴丽杰承担连带付款责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，保全费6332元，共计9882元（原告已预交），由原告负担1500元，由被告天津市富丽城娱乐有限公司、吴丽杰负担8382元，于判决生效之日起十日内给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据富丽城公司的申请本院调取了天津市滨海新区新港公安局的情况说明，富丽城公司认为该情况说明可以证明2019年7月18日李子滨、李宝禄、张义群将案涉房屋房门上锁，因此无权向富丽城公司索要之后的房租。吴丽杰质证称认可富丽城公司的意见。李子滨、李宝禄、张义群质证称，认可真实性，但不认可证明目的，其内容只是将报警人所称的事实予以叙述，但实际情况公安机关并未出具结论性的意见。实际上富丽城公司一直在正常经营，如果出现上锁的情况，其肯定会向法院说明，但其从未提出过。李子滨、李宝禄、张义群申请证人白某出庭证明李子滨等人没有换锁。富丽城公司和吴丽杰对该证言不予认可。本院认为，上述证据可以证实李子滨、李宝禄、张义群曾干扰了富丽城公司的经营。李子滨、李宝禄、张义群提交2020年12月2日拍摄的案涉房屋视频，用以证明案涉房屋仍然未交接，主体结构损坏。富丽城公司和吴丽杰不认可该证据的真实性和证明目的。本院认为该证据不能实现案涉房屋存在结构损坏的证明目的。另查，庭审中，各方当事人一致确认于2020年12月11日对案涉房屋做了最后的腾房交接。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据“买卖不破租赁”的原则，李子滨、李宝禄、张义群作为新产权人，与富丽城公司之间成立房屋租赁合同关系。李子滨、李宝禄、张义群起诉主张解除合同，富丽城公司对此不持异议，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。对于李子滨、李宝禄、张义群主张恢复原状的诉讼请求，因其未提供充足证据，且案涉房屋系通过拍卖取得，而在拍卖之前，富丽城公司已经承租涉诉房屋多年，拍卖公告显示标的物以实物现状为准，有意者应实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，故一审法院对于恢复原状的主张，不予支持，并无不当，本院予以维持。对于解约的原因，富丽城公司存在欠付租金的情形，但李子滨、李宝禄、张义群单方向富丽城公司发出律师函，对原租赁合同的价款、支付期限等重要条款进行修改，要求富丽城公司重新签订新合同否则视为不再履行租赁合同，不符合“买卖不破租赁”原则，故双方对于合同的解除均有过错。一审法院以执行部门向房管部门送达过户裁定书及协助执行通知书的时间2018年1月31日作为案涉房屋所有权变更到富丽城公司的时间正确，本院予以确认。自2018年1月31日至腾房交接的2020年12月11日，考虑双方对于合同解除均有过错，结合富丽城公司经营受到的干扰，以及疫情因素的影响，本院酌定富丽城公司向李子滨、李宝禄、张义群支付租金700000元。对于李子滨、李宝禄、张义群主张的违约金，因双方均有过错，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。对于李子滨、李宝禄、张义群主张的改变房屋主体结构造成房屋毁坏的损失，因李子滨、李宝禄、张义群系拍卖取得富丽城公司已租赁多年的房屋，虽申请损失鉴定，但后撤回鉴定申请，故一审法院对该项主张，不予支持，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初33761号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初33761号民事判决第二、三、四项；三、天津市富丽城娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内向李子滨、李宝禄、张义群支付租金700000元，吴丽杰承担连带付款责任；四、驳回天津市富丽城娱乐有限公司、李子滨、李宝禄、张义群其他上诉请求；五、驳回李子滨、李宝禄、张义群一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3550元，保全费6332元，共计9882元，由李子滨、李宝禄、张义群负担1500元，天津市富丽城娱乐有限公司、吴丽杰负担8382元。二审案件受理费13100元，由李子滨、李宝禄、张义群负担2300元，天津市富丽城娱乐有限公司负担10800元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二一年一月二十五日法官助理王洪飞书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；