上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13011号原告(反诉被告)：上海车墩资产经营有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：金春霞,总经理。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学斌，上海至真律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝缇时装有限公司,住所地上海市金山区。法定代表人：杨燕飞，董事长。委托诉讼代理人：王跃斌，上海社平律师事务所律师。原告上海车墩资产经营有限公司(以下简称“资产公司”)与被告上海宝缇时装有限公司(以下简称“宝缇公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行审理。后被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并于2020年11月18日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王学斌、被告的委托诉讼代理人王跃斌两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年6月28日签订的《集体资产房屋租赁合同》(以下简称“涉案合同”)于2020年6月30日解除;2、被告向原告返还位于上海市松江区车墩镇联营路XXX弄XXX号公寓房的19号楼梯(以下简称“涉案房屋”);3、被告支付原告2020年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金65,450元及2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照年租金130,900元的标准计算)；4、被告支付原告2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(按照每月每平方米1元的标准计算);5、被告支付原告2019年7月1日起至2020年6月30日止的垃圾清运费3,600元;6、被告支付原告2020年4月至6月的电费296.40元。事实和理由：2017年6月28日,原、被告签订涉案合同,被告承租原告涉案房屋,租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止,年租金为130,900元，物业管理费按照每平方米1元/月的标准计算,由原告向被告收取。但被告自2020年1月1日起拒绝向原告支付租金及物业费,至合同到期后亦未向原告返还房屋,房屋的使用费和物业费也未支付。原告认为,原、被告的租赁合同已经到期,被告拒绝支付租金、返还房屋和支付占有期间的使用费、管理费的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至本院，望判如所请。审理中，原告确认以2020年9月30日作为被告实际返还房屋之日，同时撤回了上述第2项诉讼请求，并变更第3、第4项诉讼请求为：被告支付原告自2020年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金65,450元及2020年7月1日起至2020年9月30日止的房屋使用费32,725元；被告支付原告2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费5,124.60元。被告宝缇公司辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案合同于2020年6月30日到期终止，而且被告于2020年2月28日左右实际搬离并腾空了租赁房屋，被告口头通知原告办理交接手续，但原告未予配合，故不同意支付自搬离之日起的房屋租金或者占有使用费、物业管理费。被告从未向原告支付过垃圾清运费，原告的该项诉请缺乏依据。同时，被告宝缇公司向本院提起反诉请求：原告返还被告租房押金33,000元。事实与理由：涉案合同订立前，被告向原告支付了押金33,000元，现合同租期已经届满，原告应当向被告返还押金。原告资产公司针对被告宝缇公司的反诉辩称，不同意退还33,000元整，押金应当扣除原告为恢复房屋原状而支出的垃圾清运费4,380元和更换锁具的费用800元。本院经审理认定事实如下：本区车墩镇联营路XXX弄XXX号楼(曾用地址：本区车墩镇联营路XXX弄XXX号)一至五楼共五套房屋(即涉案房屋)的权利人为原告。2010年5月25日，被告支付原告租房押金3,000元；2011年6月21日，被告支付原告租房押金30,000元。2017年6月28日，原告资产公司作为出租方(甲方)与被告宝缇公司作为承租方(乙方)签订《集体资产房屋租赁合同》一份，合同第一条出租房屋基本情况约定，甲方出租给乙方涉案房屋，建筑面积569.4平方米，共5套；第二条租赁期限、用途约定，租赁期三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租赁期满，乙方如需继续承租的，应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求；该房屋仅作为公司白领工作人员居住使用；第三条租金、支付方式和限期约定，2019年7月1日起至2020年6月30日房屋租金为每平方米0.63元/天，每年租金为130,900元；已支付租房押金33,000元；租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充租金及合同约定由乙方承担的费用外，待乙方办理完成企业营业执照注销或变更注册地址手续后，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理费(按每平方1元/月价格)由乙方承担；合同第六条房屋的退租约定，乙方在租赁期内如需提前解除合同，需提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可退租；第七条合同的变更、解除、终止约定，租赁期届满的，本合同终止；合同第八条房屋的返还约定，乙方返还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得影响房屋的正常使用；乙方返还甲方房屋不得留存任何物品，否则即为抛弃物，甲方有权任意处置，由此造成的损失概由乙方承担。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同订立后，被告向原告支付租金及物业管理费至2019年12月31日。2020年5月20日，原告委托上海至真律师事务所曹憬律师向被告出具律师函，称，被告未按照合同约定支付租金、物业费等相关费用，请被告于接到本函之日起3日内支付拖欠的租金、物业费、垃圾清理运费及电费合计74,396.5元。原告垫付涉案房屋截至2020年6月的电费合计269.40元。审理中，原告向本院提交清单、照片及发票，欲证明被告搬离后房屋内仍留存床、沙发、桌椅等弃置物品，原告为恢复房屋原状支出垃圾清运费(包括拆除、打扫及清运)4,380元和更换锁具的费用800元。被告则质证认为，对清单和照片的真实性无法核实，认可发票的真实性，但与本案无关；被告使用房屋时没有给房屋造成损失，而且已经将自有物品全部搬离，恢复了原状的状态，不应承担垃圾清运和换锁的损失，原告的主张没有依据。审理中，被告陈述：1、被告承租涉案房屋后将房屋无偿提供给员工作为公寓使用，涉案房屋内未登记企业营业执照或注册地址。2020年初新冠疫情爆发，被告不能如期复工，造成员工不能上班，房屋空置，请求本院考虑减免租金；2、搬离涉案房屋时，由于原告不配合办理交接手续，故被告把钥匙直接插在门上。原告则述称从未收到被告任何解约通知。以上事实，有《集体资产房屋租赁合同》、上海市房地产权证、律师函、运单查询截图、证明、发票、收据及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《集体资产房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，根据《集体资产房屋租赁合同》约定，租赁期届满的，本合同终止。合同租期至2020年6月30日届满，故涉案合同已于2020年6月30日到期终止，原告关于确认合同于2020年6月30日解除的诉请本院不予支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。被告自述于2020年2月28日左右已经搬离并腾空涉案房屋，而原告不配合交接，但未提供证据证明，故本院采纳原告自认的2020年9月30日作为被告返还房屋的时间。因双方确认被告支付租金及物业管理费至2019年12月31日，故原告要求被告支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止欠付的租金、物业管理费、电费，符合合同约定，本院予以支持。原告按照合同约定的标准主张自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费，于法不悖，本院亦予以支持。关于原告本诉部分主张的2019年7月1日至2020年6月30日的垃圾清运费3,600元，因被告未予认可，且原告未提供证据证明双方对此有过约定，故本院不予支持。关于被告主张新冠疫情影响复工，造成员工住房空置，进而要求减免租金的问题。本院认为，根据双方合同约定，租金先付后用，每年支付一次。现被告租金支付至2019年12月31日，其应当于2020年1月1日前支付2020年度的租金，而新冠疫情于2020年1月中下旬方开始在全国蔓延，彼时被告已经存在延迟支付租金的情况，故其受新冠疫情影响的辩称意见本院难以采纳。关于被告要求原告返还押金的反诉主张，因合同到期终止，原告应当予以返还。关于返还押金的数额，原告要求扣除收回房屋时产生的垃圾清运费(包括拆除、打扫和清运)及更换锁具的费用。本院认为，对于垃圾清运费，根据原告提供的房屋照片显示，房屋内物品和设施现状符合合同约定的公司白领工作人员居住使用的状态，现被告自述其已经全部搬离，而原告未举证证明房屋内留存物品系被告之物，亦不能证明其交付被告之房屋原状，故关于家具、电器等拆除、清运费之主张，本院难以支持。但是，租期届满后，被告应当返还符合合同约定的正常使用的房屋，结合本案被告返还房屋的方式，本院酌定被告需承担房屋清洁费800元。对于原告主张的更换锁具的费用，因缺乏依据，本院不予支持。综上，扣除上述清洁费后，原告应当返还被告的押金数额为32,200元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海宝缇时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车墩资产经营有限公司自2020年1月1日起至2020年9月30日止的房屋租金及占有使用费合计98,175元；二、被告(反诉原告)上海宝缇时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车墩资产经营有限公司自2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费5,124.60元；三、被告(反诉原告)上海宝缇时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海车墩资产经营有限公司电费296.40元；四、原告(反诉被告)上海车墩资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海宝缇时装有限公司押金32,200元；五、驳回原告(反诉被告)上海车墩资产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,524元，减半收取1,262元，反诉案件受理费312.50元，合计诉讼费1,574.50元，由原告(反诉被告)上海车墩资产经营有限公司负担378.5元(已付)，被告(反诉原告)上海宝缇时装有限公司负担1,196元(已付312.50元，余款883.50元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二一年一月二十二日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。