广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4377号上诉人（原审被告）：湛江市顺江房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区。法定代表人：郑土容，总经理。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李作嘉，广东承诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周立，男，1976年10月15日出生，汉族，住湛江市赤坎区，公民身份号码：。被上诉人（原审原告）：陈庆龄，女，1979年5月27日出生，汉族，住湛江市赤坎区，公民身份号码：。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：周彦渊，广东冠方律师事务所律师。上诉人湛江市顺江房地产开发有限公司（以下简称“顺江公司”）因与被上诉人周立、陈庆龄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺江公司的委托诉讼代理人曾昌鹏，被上诉人周立、陈庆龄的共同委托诉讼代理人周彦渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；案件诉讼费由周立、陈庆龄承担。事实与理由：一、本案已超过诉讼时效，一审法院认定部分事实错误。虽然周立、陈庆龄提供两份短信作为证据证明其与顺江公司工作人员就逾期交房违约金进行协商，但该两份短信的真实性存疑，不清楚是谁与赵卫东的信息往来，且该信息显示的是赔偿金，并不是违约金，是否就是本案所说的延迟交房违约金，不能确定。在信息往来中，周立、陈庆龄没有提出任何主张，其行为不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，不产生诉讼时效中断的效力。二、双方对延期办理产权登记的约定是意思自治的体现，一审法院不应行使审判自由裁量权干涉双方的权利处分。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金，即不需支付违约金。该约定是双方在自愿的前提下签订的，是周立、陈庆龄明知该约定的情况下的意思自治的体现，并不违反法律的强制性规定。现双方因延期办理产权登记的问题发生纠纷，应按该约定进行处理，不应通过审判自由裁量权进行干涉。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，明显违反了当事人意思自治原则。为了维护顺江公司的合法权益，请二审法院依法改判。被上诉人周立、陈庆龄答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求维持一审判决。周立、陈庆龄于2020年6月23日向一审法院起诉请求：1.顺江公司立即协助周立、陈庆龄将湛江市赤坎区xx路xx号xx商住小区xx栋xx房过户登记至周立、陈庆龄名下；2.顺江公司向周立、陈庆龄支付逾期交房违约金49401.4元（违约金计算方法：以已交房款1349765元为基数，按每日万分之二计算，逾期交房时间从2016年3月1日计至2016年8月28日，逾期天数183天）；3.顺江公司向周立、陈庆龄支付逾期办理房地产权证的违约金26995.3元（以已交房款1349765元的2%计算）；4.案件诉讼费由顺江公司承担。一审法院查明事实：周立、陈庆龄于2015年12月26日与顺江公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.xx号）、《合同补充协议》，购买位于湛江市赤坎区xx路xx号xx商住小区xx幢xx房，房款共1349765元。合同第八、九条约定“出卖人顺江公司应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而买受人又选择继续履行合同的，出卖人顺江公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之二支付违约金”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。”合同附件四：合同补充协议第三条约定“出卖人、买受人双方共同确认，买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款含以银行按揭方式支付的部分税费、专项维修资金等费用后，出卖人才有义务按照合同第八条约定的时间向买受人交付商品房。无论何种原因在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。”另查明，顺江公司于2016年8月20日书面通知周立、陈庆龄于2016年8月28日办理收房手续。周立、陈庆龄收房后就逾期交房的违约金问题多次与顺江公司工作人员协商，最后一次为2019年8月17日与顺江公司销售经理赵卫东协商，但双方最终未达成协议。庭审中，双方确认周立、陈庆龄于2016年4月30日全部付清房款。再查明，本案起诉后，顺江公司于2020年8月4日将办理涉案房屋转移登记给周立、陈庆龄的权属登记资料提交给产权登记机关。一审法院认为：周立、陈庆龄与顺江公司于2015年12月26日签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。合同签订后，周立、陈庆龄于2016年4月30日付清全部购房款。虽然合同约定，顺江公司应于2016年2月29日前将房屋交付周立、陈庆龄使用，但合同补充协议第三条约定“出卖人、买受人双方共同确认，买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款等费用后，出卖人才有义务按照合同约定的时间向周立、陈庆龄交付商品房。无论何种原因在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。”因此，顺江公司应于周立、陈庆龄付清全部购房款之日即2016年4月30日前将房屋交付周立、陈庆龄使用，但顺江公司于2016年8月28日才将房屋交付给周立、陈庆龄使用，已构成违约，应承担违约责任。周立、陈庆龄收房后，多次与顺江公司工作人员就逾期交房违约金进行协商，最后一次为2019年8月17日经协商无果才向一审法院提起诉讼，故周立、陈庆龄不存在已超过诉讼时效的问题。根据合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，顺江公司应支付2016年5月1日至2016年8月28日共120天的逾期交房违约金32394.36元（1349765元×120天×万分之二）给周立、陈庆龄。关于顺江公司逾期办证的问题。根据合同约定，顺江公司于2016年8月28日将房屋交付给周立、陈庆龄使用，应以商品房交付使用后360日内（即2017年8月23日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但顺江公司于2020年8月4日才将办理涉案房屋转移登记给周立、陈庆龄的权属登记资料提交给产权登记机关，已违反了合同的约定。故顺江公司存在逾期办证违约行为。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。”由于周立、陈庆龄没有选择退房，故不能按该条款第1项的约定处理。而对于第2项约定，虽然双方约定买受人选择继续履行合同时，逾期办证违约金为零，但由于本合同系顺江公司提供的格式条款，该格式条款约定出卖人违约时不用承担违约责任，实际属于免除其责任、排除对方主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。周立、陈庆龄主张的逾期办证违约金可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算。周立、陈庆龄主张逾期办证违约金26995.3元（以已交房款1349765元的2%计算），已远低于按年利率6%的标准计算的违约金，故一审法院对周立、陈庆龄该项请求予以准许。由于顺江公司已于2020年8月4日依约履行办证义务，故周立、陈庆龄要求顺江公司履行办证义务的请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市顺江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金32394.36元给周立、陈庆龄；二、限湛江市顺江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金26995.3元给周立、陈庆龄；三、驳回周立、陈庆龄的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8696.25元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人顺江公司的上诉请求和理由，及被上诉人周立、陈庆龄的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于周立、陈庆龄提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。首先，合同约定顺江公司应于2016年2月29日前交付房屋。合同补充协议约定，在周立、陈庆龄未付清购房款前，顺江公司有权拒绝交付涉案房屋而不须承担任何违约责任。因此，虽然顺江公司于2016年8月28日才将房屋交付周立、陈庆龄使用，存在逾期交房行为。但因周立、陈庆龄于2016年4月30日才付清购房款，故顺江公司承担逾期交房违约责任的时间应自2016年5月1日起开始计算。周立、陈庆龄主张其收房后就逾期交房的违约金问题多次与顺江公司工作人员协商，并提供顺江公司销售经理赵卫东于2019年8月17日的回复短信予以证明。顺江公司主张短信回复的是“赔偿金”，而非“违约金”，周立、陈庆龄并没有向其主张逾期交房违约金。但顺江公司对其公司因何事由要与周立、陈庆龄协商“赔偿金”没有作出合理说明。故对周立、陈庆龄的上述主张，本院予以支持。因周立、陈庆龄多次向顺江公司主张权利，诉讼时效中断。诉讼时效期间从中断、有关程序终结时起重新计算。其次，合同约定顺江公司应在商品房交付使用后360日内（即2017年8月23日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。顺江公司于2020年8月4日才将办理房屋转移登记资料提交给产权登记机关，存在逾期办证行为，应自2017年8月24日起承担逾期办证违约责任。综上，周立、陈庆龄于2020年6月23日提起本案诉讼并未超过3年的诉讼时效。二、关于逾期办证违约金的认定问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内，将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。”顺江公司上诉主张根据上述“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”的约定，顺江公司不需支付违约金。但根据上述“双方同意按下列第1项处理”的约定可知，双方并没有同意按第2项处理，即双方对买受人不退房时，出卖人应如何承担逾期办证的违约责任没有作出约定。因此，顺江公司的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。由于双方在合同中没有明确约定免除顺江公司的逾期办证违约责任，而周立、陈庆龄也没有放弃对逾期办证违约金的主张，故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，并结合周立、陈庆龄的诉讼请求，而确定顺江公司应向周立、陈庆龄支付以购房款1349765元的2%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，顺江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284.74元，由上诉人湛江市顺江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十二月二十九日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。