北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24130号原告：师剑南，女，1969年4月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京阳光将台物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区将台乡将府锦苑三号院2号楼首层东侧。法定代表人：杨志强，总经理。委托诉讼代理人：李强，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王方，男，1969年11月20日出生，汉族，该公司员工。原告师剑南与被告北京阳光将台物业管理有限责任公司（以下简称阳光将台公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师剑南，被告阳光将台公司的委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。师剑南向本院提出诉讼请求：1.判令阳光将台公司赔偿师剑南物品被毁的经济损失48479.8元；2.判令阳光将台公司支付师剑南车费、材料费、误工费、卫生费共计2005元；3.判令阳光将台公司赔偿师剑南2020年2月23日至2020年8月23日的租金损失37800元。事实和理由：师剑南系北京市朝阳区将台乡将府锦苑5号院3号楼某某号房屋（以下简称涉案房屋）的承租人。2019年12月29日晚，因阳光将台公司疏通下水管道操作不当导致涉案房屋卫生间下水道的污水倒灌，师剑南打电话找阳光将台公司，阳光将台公司派人来进行了简单的清理。由于涉案房屋内倒灌进大量污水，导致涉案房屋内存放的乐器黑管、45本儿童课外书、两个玳瑁标本、5套绸缎背面、2套棉布背面、3套棉布褥子、3套缎面褥子、11个毛绒玩具、2个地毯、一双UGG品牌的鞋、红木家具三件套受损。涉案房屋因污水浸泡导致师剑南不能正常使用房屋,给其造成了损失。师剑南认为下水管道污水倒灌的原因系因为阳光将台公司物业管理服务不到位导致，但多次与阳光将台公司协商未果，故诉至本院。阳光将台公司辩称：根据师剑南的起诉状，师剑南起诉的案由为财产损害赔偿纠纷，根据法律规定，师剑南应提供相应证据证明是阳光将台公司的原因导致其财产损失，现在师剑南提供的证据并没有证明阳光将台公司有何行为导致了师剑南的财产损失。师剑南的诉讼请求，阳光将台公司不认可。关于租赁时间，师剑南有作假的嫌疑，师剑南提供的租赁合同显示租赁的期间为2018年10月23日至2019年10月22日，而房屋漏水发生在2019年12月29日，在师剑南租赁合同期满之后两个多月发生漏水，师剑南提交的续租合同签订的时间2019年11月22日，为租赁合同期满后一个月。此后又在2020年2月23日签订续租三个月的合同，且续租期限包含漏水的时间，对于续租协议不认可，该协议第一条写明在2018年10月22日至2019年10月22日期间发生漏水，但实际发生漏水的时间为2019年12月29日，师剑南不可能预知房屋在2019年12月29日会发生漏水的情况，该协议不是真实的。根据阳光将台公司与业主签订的物业管理服务协议第3条第1款第1项和第11项，师剑南对房屋共用部位、共用设施设备有维修义务，对于房屋自用部位、设施设备提供有偿服务，业主的户内部分不属于物业服务的范围。综上，请求法院驳回师剑南的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，案外人冯某某作为乙方与阳光将台公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定由阳光将台公司为涉案房屋提供物业服务，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。共用设施设备是指共用的电梯、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。2018年10月22日，师剑南作为乙方与冯某某作为甲方签订《北京市房屋租赁合同》，约定由师剑南承租北京市朝阳区将台乡将府锦苑5号院3号楼某某号房屋，该房屋面积为100平方米。租金标准为6300元/月。租赁期限自2018年10月23日至2019年10月22日。2019年11月22日，师剑南与冯某某签订《续期合同》，写明：经师剑南与业主冯某某协商，继续租住3个月于2019年11月22日至2020年2月22日，在租赁期内原合同约定不变，价格不变。庭审中，师剑南表示2019年12月29日晚，其发现涉案房屋内全是水，并向阳光将台公司报修，阳光将台公司到场进行查看，并进行了处理，其查明返水原因为涉案房屋卫生间下水管道的地漏堵塞，导致往屋内返水。经询，师剑南表示堵塞的是卫生间的污水管，该管道为主管道，属于房屋的共用部位，应当由阳光将台公司负责维护和管理，现该管道发生堵塞，导致涉案房屋出现返水，系阳光将台公司维护不到位导致。阳光将台公司对此不予认可，表示其疏通的是虽然是涉案房屋卫生间的污水管,但是从维修现场中清掏出头发、塑料袋等杂物，下水管地漏堵塞的原因是因为业主对于管道使用不当造成，并表示该部分属于业主自用部位，不属于共用部位，阳光将台公司并无维护义务。阳光将台公司在接到报修后及时进行了处理，且每年都会对主管道疏通两次，已经尽到了相应的物业服务义务。庭审中，阳光将台公司提交《将府锦苑项目疏通下水管道记录表》证明其主张，该记录表载明：报修房号为涉案房屋，存在问题为卫生间地漏往上反水，经工程部排查发现业主家中下水管道内有头发等杂物，污水管主管道内也有钙化油块、塑料袋等杂物所造成堵塞。关于师剑南主张的物品损失，其提交受损物品照片。关于受损物品的价值，师剑南表示乐器黑管2800元；45本儿童课外书1215.8元；两个玳瑁标本10000元；5套绸缎被面1290元；2套棉布被面300元；3套棉布褥子360元；3套缎面褥子684元；11个毛绒玩具330元；2个地毯3000元；一双UGG品牌的鞋500元；红木家具三件套28000元。阳光将台公司对此不予认可。关于上述物品的损坏程度，经询，师剑南表示因上述物品被粪水浸泡，全部无法继续使用，即便能修复，其在心理上也无法接受。庭审中，师剑南表示因为房屋被泡，产生了卫生费用，而为本次诉讼发生了车费、材料费和误工费，上述费用共计2005元，但是无法提供证据。庭审中，师剑南表示因为涉案房屋发生漏水，为处理漏水导致的损失问题，需保留现场，故其只能继续承租涉案房屋，额外支付了租金37800元，其主张上述费用亦应当由阳光将台公司赔偿。并提交其与冯某某于2020年2月23日签订的《续租协议》予以证明。该《续租协议》写明：1.在原合同2018年10月22日至2019年10月22日快到期期间，因物业维修下水道厕所污水倒灌家中对房屋及我个人物品造成损失一事协商赔偿无果，已走司法程序后被迫续租3个月后也未解决，现再次被迫续租。2.为保留现场证据及被损物品（包括屋里全屋墙皮脱落、门边角翘裂等等），须续租（不定期）到1审开庭完结之后才能退租。3.续租租金按月支付。4.经与房主冯某某协商一致，支付租金按原合同金额履行不变。经询，阳光将台公司对此不予认可。本院认为：按照法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。承担民事责任的方式主要有恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失等。阳光将台公司作为小区的物业服务企业，对于该小区房屋的共用部位、公共设施具有维护和管理的义务。现涉案房屋于2019年12月29日因下水管地漏堵塞出现返水的情形，并导致涉案房屋家中物品受损。阳光将台公司虽抗辩该管道位于业主家中，属于业主自用部位，系业主使用不当导致，但是根据本院查明的事实可知，堵塞的下水管道直接联通主管道，属于公共管道，应当属于小区房屋的共用部位，阳光将台公司具有维护、修缮、管理责任，现涉案房屋内出现返水情形，说明其未尽到管理和维护义务，故其应当对涉案房屋的损失承担主要的赔偿责任。同时，师剑南作为涉案房屋实际使用人，对涉案房屋亦具有看管和正当使用的义务，其对涉案房屋出现上述问题也存在一定过错，亦应承担相应的责任。对于师剑南主张的物品损失，系因屋内返水导致损坏，故阳光将台公司应当予以赔偿，关于赔偿的具体金额，本院结合涉案房屋内物品的购买价格、磨损情况、损坏程度、双方的过错程度以及本案的案情等因素，酌情予以确定。关于师剑南主张的房屋租金损失，其主张该租金损失为保留现场不得以续租而产生的费用，该损失并非涉案房屋返水所导致的必要合理费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于师剑南主张的车费、材料费、误工费、卫生费，其并未提供相应证据予以佐证，本院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告北京阳光将台物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告师剑南损失5000元；二、驳回原告师剑南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2007元，由原告师剑南负担1957元（已交纳）；由被告北京阳光将台物业管理有限责任公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  柯 岩审判员  李 珑二〇二一年一月二十日书记员  卢伟明