北京市门头沟区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0109执异1号异议人（案外人）：肖癸银，女，1983年2月9日出生，汉族，住北京市门头沟区。申请执行人：徽商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区北四环东路****楼地上部分。负责人：许明，行长。委托代理人：焦健，男，1991年6月12日出生，徽商银行股份有限公司北京分行员工，住北京市通州区。被执行人：王佳，女，1980年11月30日出生，汉族，住北京市门头沟区。被执行人：曹剑，男，1978年9月17日出生，汉族，住北京市门头沟区。本院在执行徽商银行股份有限公司北京分行（以下简称徽商银行北京分行）与王佳、曹剑赋予强制执行效力的公证债权文书[执行依据：（2019）京长安内经证字第1353号、（2019）京长安内经证字第1355号、（2019）京长安内经证字第1354号公证书、（2020）京长安执字第378号执行证书，执行案号：(2020)京0109执2099号]一案过程中，查封并将拍卖曹剑名下的位于北京市门头沟区滨河含晖苑X号楼X层X单元102号房屋[不动产权证书号：X京房权证门字第XXXX号]（以下简称102房屋）。案外人肖癸银以其为102房屋的承租人为由本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人肖癸银述称，我已承租102房屋，租期20年，我请求法院中止对102房屋的拍卖，同时我不同意向法院交付102房屋。事实与理由如下：102房屋的产权人系曹剑，门头沟法院做出（2020）京0109执2099号执行裁定书，裁定将对曹剑和王佳名下的财产采取强制措施，即将拍卖102房屋。我与曹剑自2017年7月起，曹剑向我陆续借款160万元，截至2019年8月，曹剑无力偿还，将其名下的102房屋租赁给我使用，每月租金4500元，租赁期限为20年（自2019年8月1日起至2039年8月1日止），以租金抵扣债务。我自2019年8月起实际在102房屋居住，并且对房产进行了简单装修，按时缴纳物业费、水费、电费、煤气费等社会公共事务缴费。根据买卖不破除租赁，即使法院拍卖102房屋，我也拒绝腾退102房屋。为证明其主张，肖癸银向本院提交了如下证据：证据1、肖癸银与曹剑于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》，合同约定曹剑将102房屋出租给肖癸银，租期自2019年8月1日至2039年8月1日，租期共计20年，每月租金4500元；证据2、德露苑社区出具的居住证明以及肖癸银缴纳102房屋水费、电费、供暖费的票据；证据3、曹剑于2019年6月10日出具的借条，借条载明“今本人曹剑于2019年6月10日，身份证号：×××，从肖癸银处借到人民币：壹佰陆拾万元整（小写：1600000元），约定借款利息为无，借款期限一年。其借款用途为：周转。特立此据。”；证据4、银行流水记录，其中包括肖癸银自2017年8月10日至2020年11月27日期间向曹剑、王佳的17笔转账共计604000元，肖癸银于2019年8月29日向高X转账45000元（备注为替曹剑还款），肖癸银自2018年11月2日至2019年8月28日期间向刘X的12笔转账共计836000元，肖癸银自2017年7月21日至2020年7月29日期间的48笔取款共计288100元，刘武自2019年1月2日至2019年8月15日期间向李XX、王佳、曹剑的9笔转账共计703100元。经本院查明，2019年1月13日，北京市长安公证处对包商银行股份有限公司北京分行（以下简称包商银行北京分行）与王佳签订的编号为×××的《个人授信额度协议》、包商银行北京分行与王佳、曹剑签订的编号为×××的《个人借款合同》、包商银行北京分行与曹剑、王佳签订的编号为×××的《最高额抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力，公证书编号分别为：（2019）京长安内经证字第1353号、1354号、1355号。后徽商银行北京分行根据《关于包商银行股份有限公司转让相关业务、资产及负债的公告》（包商银行股份有限公司接管组，2020年4月30日于中国人民银行官网发布）以及《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，承继了上述合同中包商银行北京分行的权利义务，成为王佳、曹剑的债权人，并于2020年8月20日向北京市长安公证处申请出具执行证书。依照徽商银行北京分行申请，北京市长安公证处于2020年9月28日作出（2020）京长安执字第378号执行证书，确认以下执行事项：被执行人：借款人及抵押财产共有人：王佳，共同借款人及抵押人：曹剑。执行标的：一、截至二〇二〇年八月十七日所欠借款本金人民币贰佰伍拾万元整（2500000.00元）、利息伍万壹仟玖佰壹拾肆元柒角壹分（51914.71元）、罚息及复利壹拾玖万肆仟伍佰肆拾叁元陆角陆分（194543.66元），合计人民币贰佰柒拾肆万陆仟肆佰伍拾捌元叁角柒分（2746458.37元）；二、自二〇二〇年八月十八日起至上述所欠款项实际偿还之日止的罚息和复利，计算方式为：1、罚息：所欠本金×年利率8.526%×1.5÷360×逾期天数；2、复利：欠付利息×年利率8.526%×1.5÷360×逾期天数；三、支付贷款违约金壹拾贰万伍仟元整（125000.00元），按贷款金额的5%计算；四、公证费贰仟伍佰元整（2500.00元）；五、实现债权的其他费用。申请执行人徽商银行股份有限公司北京分行对被执行人曹剑名下的坐落于门头沟区滨河含晖苑X号楼X层X单元102号的不动产可以依照法定程序以折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。包商银行北京分行持上述公证书及执行证书于2020年11月4日向本院申请执行。执行过程中，本院于2020年11月10日查封了曹剑名下的102房屋，并于11月30日启动网络询价，确定起拍价为300万元。2020年12月24日，本院发布拍卖公告，将于2021年1月25日10时至2021年1月26日10时止在京东网络司法拍卖平台进行公开拍卖活动。2021年1月11日，案外人肖癸银向本院提出异议，请求中止对102房屋的拍卖。另查，102房屋[不动产权证书号：X京房权证门字第XXXX号]的房屋所有权人为被执行人曹剑，共有情况为单独所有。102房屋的抵押情况为，包商银行北京分行作为抵押权人于2019年1月16日办理了抵押登记，不动产登记证明号为京（2019）门不动产证明第XXXX号，抵押方式为最高额抵押，被担保主债权数额为250万元，担保范围为主合同项下债权本金、利息、复利及罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，其中实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、过户费、保险费、公证费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、拍卖费用、律师费、差旅费及其他因实现债权及抵押权所发生的合理费用。再查，根据包商银行北京分行与曹剑、王佳于2019年1月3日签订的编号为×××的最高额抵押合同，抵押财产为102房屋，双方在抵押财产清单中注明102房屋未出租，且双方在合同中约定“在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，不得将本合同项下的抵押财产馈赠、转让、出资、出租、再行抵押及其他任何方式加以处分”。审查过程中，肖癸银主张其从ATM机的取款、向曹剑王佳的转账以及向刘X的转账，均为其向曹剑的借款，并表示160万元的借款是分批借给曹剑，并由曹剑在2019年6月10日统一出具借条。同时，肖癸银表示其在2020年初知晓102房屋被设定抵押。本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人徽商银行北京分行对102房屋享有抵押权，案外人肖癸银所主张的租赁权利不能对抗徽商银行北京分行对102房屋的执行。故对案外人肖癸银的异议请求，本院不予支持。另，案外人肖癸银在公告期内向法院主张对102房屋享有租赁权，请求排除102房屋的强制交付，其实质属于案外人异议。案外人提出异议的，应当就其对执行标的物享有排除执行之实体权利予以证明。肖癸银主张承租102房屋20年，并通过借款抵扣的方式支付了全部租金。根据肖癸银提交的银行交易流水，其与曹剑之间的借款支付方式不符合一般借款的交易习惯，无法与其提交的160万元借条相互印证，本院对肖癸银的该项主张无法采信。同时，根据查明的事实，申请执行人徽商银行北京分行对102房屋的抵押权设立登记在先，案外人肖癸银主张其与被执行人曹剑所签订的合同在后，案外人肖癸银应当且有条件知悉涉案房屋既存的权利负担，亦应预见由此产生的交易风险。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回肖癸银的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  闫洪升审判员  吕彤儒审判员  谢耀宗二〇二一年一月二十五日书记员  马绍敏