河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0682民初395号 原告（反诉被告）：周爱东，男，1963年12月29日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：张丽红、陈培培，河北世纪三和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴化俗，男，1948年5月4日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：张建锁，定州市胜利法律服务所法律工作者。 原告周爱东与被告吴化俗租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周爱东委托诉讼代理人张丽红、被告吴化俗及其委托诉讼代理人张建锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周爱东向本院提出诉讼请求：1、依法终止原、被告签订的《猪场出租合同》，被告返还原告租金151000元（2020年1月1日起至2024年4月30日期间）；2、诉讼费被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原、被告签订租赁猪场协议，租期自2014年5月1日开始，出租期限20年，每年租金35000元，上打租每五年交一次，2019年五年期满，原告于2019年4月分四次通过银行转账交纳下一轮五年的租金，共转账175000元，2019年11月因国家政策要求，被告租给原告的场地系违法占地，要求将猪场内的厂房设备全部拆除，出租合同无法继续履行，原告多次要求被告退还已经交纳的租金，但被告拒不退还，特提起诉讼。 被告（反诉原告）吴化俗辩称，原告要求终止双方签订的《猪场出租合同》没有异议，原告要求返还租赁费151000元有异议，因为被告场地并非是违法占地，而是由于政策变化，在沙滩地上进行的建筑进行养殖，政府为避免给雄安新区和白洋淀供水时影响水质出台政策导致猪场被拆，在法律上属于不可抗力。猪场被拆之后，土地是租赁了邵村村委会的沙滩地，原告本无权另行新建猪场，正因为把原告承租的土地归还邵村村委会的基础上，原告才具备了条件又在其他地方选址，原告是行使了被告应该行使的权利，在东留春乡政府新规划的范围内建起新的猪场，因此其无理由要求返还剩余租金。 反诉原告吴化俗向本院提出反诉请求：1、请求周爱东退还猪场树木800颗、小锅炉一台、大空调一台、发动机两组、配料机机组一组、消毒灯一台、电焊灯一台、显微镜一台、冰箱一台、冰柜一台、电缆350米、切割机一组、使用工具和农具各一套、电炉一台、煤气炉一台、太阳能一个、洗衣机一台、饭桌两张、座椅十个、沙发三组、料粪车两辆、床两张、办公桌四张，价值共计278800元；2、反诉费由周爱东负担。事实与理由：我与周爱东2014年3月29日签订租赁猪场协议，约定由周爱东租赁我的猪场，2014年4月2日双方签订《定州市永辉种猪育肥养殖场资产清单》，约定猪场设备全部交付给周爱东使用。2019年11月因猪场被政府拆除，但我交付的猪场设备并未返还给我，根据双方2015年9月11日签订的《协议书》第三条：“所租用原场内物品一定爱护保护使用（包括房产、猪舍农具工具树木等机械，如有损坏照价赔偿）”。故提出反诉，请求依法判决。 反诉被告周爱东辩称，被告的反诉请求及理由没有事实及法律依据，所反诉的物品已自行搬走和拆除，原告处现在没有被告任何租赁物，这些东西被告已经让吴坤极、吕占英拆卸或者拉走了，当时他们说吴化俗找的他们，拆除了十天，吴化俗跟他们说能用的不能用的看着处理，当时还卖掉了一部分，发电机是其儿子和女婿拉走的。猪厂是政府以违法建筑拆除的，我交付的租金应当退还，不属于不可抗力，反诉部分双方都对清单无异议，证人证明反诉人已经将设施拆除处理，在拆除和卖树时吴化俗在现场，他知道卖了一部分树，被告反诉没有依据，请驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2010年4月23日，定州市东留春乡人民政府出具《选址意见》，东留春乡邵村村西为沙荒地，属于该乡规划的养殖用地，同意定州市永辉种猪育肥养殖场占地建设，建设时间2011年12月至2012年7月。2012年4月26日，定州市发展改革局为定州市永辉种猪育肥场颁发备案证，定州市永辉种猪育肥场负责人为吴化俗。2014年3月29日，原、被告签订《猪场出租合同》，被告吴化俗将定州市东留春乡邵村村西猪场出租给原告周爱东，自2014年5月1日起租，租期20年，每年租金35000元，每五年交一次租金（上打租），出租到期周爱东有权续权，租金双方再商议。双方不得单方终止合同，否则须赔偿另一方直接经济损失。同日，双方签订《猪场合作合同附件》，猪场现有的猪按市场价格评估定价，定价后原告周爱东占股90%，被告吴化俗占股10%，共同购买，租金按持股比例支付，吴化俗不参与猪场经营管理，所有补贴由双方共同享有，按持股比例利益占有。在承包期内如遇猪场政府拆迁，吴化俗享受土地补偿，周爱东享受猪的补偿，政府补贴已超出原购猪协议的吴化俗一方收购款，则周爱东享受超出全部购猪款的90%，吴化俗享受10%，固定建设投资按双方投资金额计算。场地租金由被告吴化俗贷款转给原告周爱东，周爱东负责偿还本金和利息，利息每年一付。2014年4月2日，原、被告在《定州市永辉种猪育肥养殖场资产清单》上签名，确认养殖场的资产情况，其中列明15大项资产，并约定修理自负。2015年9月11日，原、被告签订《协议书》，其中第三条约定“所租用原场内物品一定爱护保护使用（包括房产猪舍农具工具树木等机械，如有损坏照价赔偿）”，但未明确租用时间及租金标准。2015年10月14日，原、被告签订《退股协议》，被告吴化俗退出猪场股份。2015年10月15日，原告周爱东成立河北周州牧业有限公司，公司性质属于自然人独资。2019年8月19日，定州市东留春乡人民政府根据定州市有关规定要求，向原告周爱东发出《告知书》，告知原告为减少损失，要求其不再补栏，否则造成的损失自行承担。2019年10月11日，东留春乡人民政府向周爱东发出《责令限期拆除通知书》，称周爱东未经主管部门同意，擅自修建养殖厂，属违法建筑，责令其于2019年10月21日前自行拆除，恢复河道原状，逾期不拆除，将强行拆除。因涉及拆除，2019年11月17日，原告周爱东与案外人郑造林签订《协议书》，约定原告周爱东从郑造林租赁场地用于生猪养殖。2019年11月21日，定州市自然资源和规划局向原告周爱东发出《责令停止违法行为通知书》，责令其“立即停止上述违法行为，听候处理”。原告周爱东接到上述通知后，因未自行拆除，2019年11月底养殖厂被拆除。 另查明，因双方约定上打租，原告周爱东已支付了2014年5月1日至2019年4月30日的租金。2019年4月，原告周爱东支付被告吴化俗2019年5月1日至2024年4月30日的租金175000元。 上述事实，由《猪场出租合同》、《猪场合作合同附件》、拆除违法建筑通知书、转账记录、《退股协议》、证明等证据及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订《猪场出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同签订后，双方在履行合同过程中，定州市东留春乡人民政府于2019年8月19日告知原告其养殖场属于定州市要求拆除清理范围之中，并于同年10月11日向原告发出《责令限期拆除通知书》，2019年11月21日定州市自然资源和规划局又向原告发出《责令停止违法行为通知书》，要求原告停止违法行为、听候处理，因原告未及时自行拆除，最终于2019年11月底被政府部门拆除，导致原告的合同目的不能实现，双方签订的合同无法继续履行，现原告周爱东请求终止其与吴化俗签订的《猪场出租合同》，被告吴化俗对原告的主张亦无异议，同意终止上述合同，故对原告请求终止双方签订的《猪场出租合同》，本院予以支持。因原告养殖厂被拆除的时间为2019年11月底，故原告周爱东应支付的租金自2019年5月1日起至2019年11月30日，即原告理应支付被告租金的数额为20417元，原告周爱东已支付被告吴化俗租金175000元，故被告吴化俗应将剩余租金154583元返还原告周爱东，原告请求被告返还151000元，对部分租金自愿放弃，本院予以认可。反诉原告吴化俗要求反诉被告周爱东返还其租赁物品，原告否认在其处存放，并且称吴化俗已让人拉走，另外双方2015年9月11日签订的《协议书》中，双方只是约定“所租用原场内物品…”，未具体约定租赁具体内容，也未另行签订租赁合同，反诉原告吴化俗未能提交充分证据证实其主张返还的物品由周爱东租赁并且现在原告处存放，故对吴化俗的反诉请求，因证据不足本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、终止原告周爱东与被告吴化俗于2014年3月29日签订的《猪场出租合同》； 二、被告吴化俗于判决生效后七日内返还原告周爱东租金 151000元； 三、驳回被告吴化俗的反诉请求。 案件受理费3320元、反诉案件受理费1660元，由被告吴化俗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（在递交上诉状之日起七日内将上诉费交至户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行保定市西城支行、账号：10×××07，并将交费凭证提交本院，逾期承担不利后果），并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 交纳执行标的款账户，开户名：定州市人民法院，开户行：中国农业银行定州支行，账号：50×××70。 交纳诉讼费账户，开户名：定州市财政局，开户行：中国农业银行定州支行，账号：50×××09。 审 判 长  安丽萍 人民陪审员  张玉静 人民陪审员  何 乾 二〇二一年一月二十九日 书 记 员  申 阳