广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4795号原告：广州市花都区花城菓菓儿童乐园，住所地广州市花都区茶园路15号好名显花城广场1层1A009号商铺，统一社会信用代码92440101MA5C4DXM44。经营者：刘启荣。委托诉讼代理人：董军，广东中泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖燕妃，广东华宪律师事务所律师。被告：广州鸿枫景物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路1250-1278号二层，统一社会信用代码91440111MA59DJNG4U。法定代表人：刘文色。被告：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广州市花都区九潭南路10号之四十四122房，统一社会信用代码91440101MA5CMJ5B00。法定代表人：李新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。原告广州市花都区花城菓菓儿童乐园（以下简称菓菓乐园）与被告广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）、广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告菓菓乐园的经营者刘启荣及其委托诉讼代理人董军、廖燕妃，被告鸿福公司的委托诉讼代理人杜健君到庭参加诉讼，被告鸿枫景公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。菓菓乐园向本院提出诉讼请求：1.解除菓菓乐园与鸿枫景公司签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》；2.鸿枫景公司、鸿福公司退回已收取的保证金64400元、进场费（工程分摊费）64400元、装修押金7000元，共计135800元；3.鸿枫景公司、鸿福公司赔偿菓菓乐园因装修所支出的费用139215元，购买设备、设施费179140.98元，广告牌费15000元，共计333355.98元；4.鸿枫景公司、鸿福公司返还菓菓乐园购买的安装在案涉店铺内的空调两台、监控设备一套；5.鸿枫景公司、鸿福公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月17日，菓菓乐园的经营者刘启荣与鸿枫景公司签订了好名显花城广场《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》。案涉商铺位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场1层1A009号，租赁面积383平方米，租期自2018年9月15日至2021年9月14日止共36个月。菓菓乐园依约缴纳了保证金、进场费、装修押金等相关费用，并于2018年8月份开始装修案涉商铺，购买设备、吸纳会员准备营业。其中，菓菓乐园为装修店铺而购买儿童卡通灯具、筒灯、装修围闭、安装店内监控共花去了139215元；为经营儿童乐园所购买的儿童设备设施，包括但不限于优游谷游乐设备、力达动漫娃娃机、乐哆哆DIY手工设备、扬子牌空调等，又花去了179140.98元；广告牌设置、安装、报批等花去15000元，等等。2019年4月1日，鸿枫景公司及鸿福公司共同向茶园商业楼全体商户发出《告知函》，表明：鸿枫景公司与鸿福公司就广州市花都区茶园路15号茶园商业楼权益整体转让事宜达成一致意见，由鸿福公司接替鸿枫景公司成为案涉商业楼的经营方及管理方，并承诺将与全体商户沿用原租赁合同的约定与各商户重新签订租赁合同或三方合同。但两公司违反合同约定，至今未取得案涉商铺的消防验收合格意见书，未能向菓菓乐园交付合格的商铺，导致菓菓乐园至今未能正常营业，造成重大经济损失。而且，案涉商铺于2019年7月份被无故停水、停电，菓菓乐园购买的设备被扣押在商铺内，使得菓菓乐园至今无法使用案涉商铺。鉴于两公司至今未能向菓菓乐园交付经消防验收合格的商铺，无法正常营业，合同目的无法实现，菓菓乐园要求解除案涉合同，并要求赔偿经济损失。望贵院依法查明案件事实，判如所请。鸿福公司辩称，我方并非本案的适格被告，对于涉案债务没有清偿义务，请法院依法驳回菓菓乐园要求我方承担责任的诉讼请求。1.我方并非案涉租赁合同的相对人，对涉案租赁合同所产生的债务不负任何责任。我方并非适格被告。2.菓菓乐园与鸿枫景公司签订案涉合同，其是基于信赖鸿枫景公司才对承租场地进行装修，并非基于对我方的信赖，现菓菓乐园基于信赖利益受损而提起相应的主张，其主张权利的对象应是且也只可能是鸿枫景公司。3.菓菓乐园投入装修的时间是2018年，其主张投入的损失在当时已经发生，此时我方与案涉场地、与鸿枫景公司并不存在任何关系。4.我方并未与菓菓乐园签订任何租赁合同，根据转让合同第三条第二款的规定，鸿枫景公司有协助将商铺租赁合同权利义务转让给鸿福公司的义务，但由于鸿枫景公司至今没有履行义务，到目前为止三方之间没有签订任何合同，因此，我方无需对菓菓乐园主张的债务承担责任。5.我方并未基于合同收取过菓菓乐园任何费用，其无权要求我方对案涉合同的债务承担连带责任。菓菓乐园因履行涉案合同而向鸿枫景公司支付保证金及支付其他费用，菓菓乐园主张的费用是鸿枫景公司或者其他公司收取的，我方并未收取过菓菓乐园支付的任何费用。菓菓乐园在2019年4月1日之后也并未对涉案场地进行任何投入，我方并非获得任何利益。6.我方现在虽然是案涉物业的管理公司，但是对鸿枫景公司管理涉案物业期间所产生的债务不负任何责任。菓菓乐园主张的债务均系其与鸿枫景公司合同履行期间、鸿枫景公司管理涉案物业期间所产生的，在此期间，我方对合同的履行情况完全不知情，也无权干涉合同的签订、履行。我方与本案无关，更谈不上存在任何过错。鸿枫景公司应对其签订的涉案租赁合同所产生的债务承担责任。我方对此没有任何责任与义务。7.我方与鸿枫景公司签订转让合同，该合同有相应的对价，对价中已经包含了鸿枫景公司处理2019年4月1日之前与商户、供应商、劳动者之间的关系所产生的债务，因此鸿福公司无需对菓菓乐园的主张的债权债务承担任何责任。8.案涉合同的签订双方分别是鸿枫景公司与刘启荣，并非菓菓乐园，虽然刘启荣是菓菓乐园的负责人，但是刘启荣与菓菓乐园分别是独立的民事主体，因此菓菓乐园并非本案的适格原告。9.菓菓乐园对自己的物品，在我方多次通知下都不搬走，对自己物品的疏于管理，我方还另外支出成本将菓菓乐园的物品存放好，其应当自行承担责任。对于菓菓乐园陈述的损失，不应该以其实际支出的为依据，应以目前装修残值进行认定，但是菓菓乐园并未申请评估，对该价值无法确定，应承担举证不能的责任。对于菓菓乐园装修后的装饰装修物，我方不同意继续利用，并且该装修是在2019年4月1日前就已经形成，与我方无关。鸿枫景公司未作答辩、未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉场地的基本情况。案涉房屋位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场1层1A009号商铺。本院在审理（2019）粤0114民初4935号案过程中，发函向广州市花都区国土资源和规划局询问广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场规划报建的情况，该局向本院复函称：经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。二、案涉合同的签订情况。菓菓乐园是由刘启荣作为经营者的个体工商户，成立时间为2018年8月22日，注册地址位于案涉商铺上，经营范围为娱乐业。诉讼中，刘启荣确认其签订案涉合同以及承租案涉房屋系用于筹备经营菓菓乐园。2018年8月17日，鸿枫景公司（甲方）与刘启荣（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方向甲方承租案涉商铺，建筑面积383平方米，租赁期限为36个月，即2018年9月15日至2021年9月14日止，经营范围为儿童乐园。租金标准为，甲方试营业至甲方开业前每月13405元，2018年9月15日至2019年9月14日期间每月32200元，2019年9月15日至2020年9月14日期间为每月34132元，2020年9月15日至2021年9月14日期间为36180元。每月租金中包含物业管理费，乙方须于每月25日（含25日）主动向鸿枫景公司缴交次月租金。租赁保证金为64400元。合同第七条第4款约定，乙方如需进行装修先提交书面申请及有关施工装修方案给甲方，待征得甲方的书面同意，并交付装修押金，方可进行装修，装修押金为每间7000元。合同第八条第5款约定，甲方应确保一次消防验收合格和协助乙方办理完毕二次消防验收合格手续。合同对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《好名显花城广场物业管理服务协议》，约定由乙方按承租面积向甲方支付物业服务费。2019年4月1日，鸿枫景公司、鸿福公司共同向案涉商铺所在的茶园路15号“茶园商业楼”全体商户发出《关于广州市花都区15号茶园商业楼权益转让的事宜告知函》，该函记载，“一、自2019年4月1日起，鸿枫景公司正式退出茶园商业楼的经营与管理，鸿福公司正式接替鸿枫景公司成为茶园商业楼的经营方与管理方。二、鸿福公司与鸿枫景公司将就全体商户租赁事宜沿用原租赁合同的约定与各商户重新签订租赁合同或三方合同。三、请所有商户自2019年4月1日向鸿福公司支付相应的租金，物业管理费、水电费及所有的相关费用。在鸿福公司与贵方签订新的租赁合同前，贵方向鸿福公司支付的所有的相关费用视同贵方履行与鸿枫景公司所签订的租赁合同。”该函发出后，各方均未重新签订书面合同。三、案涉合同的履行情况。2018年8月17日，菓菓乐园的经营者刘启荣向鸿枫景公司支付案涉商铺的工程分摊费64400元、保证金64400元。2018年8月23日，刘启荣向鸿枫景公司支付装修押金7000元，并对案涉房屋进行装修装饰。菓菓乐园未向鸿枫景公司或鸿福公司支付过租金及物业管理费。关于菓菓乐园的装饰装修情况。菓菓乐园主张其为经营案涉商铺支付装修费139215元及广告牌费15000元，并向本院提交2018年9月6日刘启荣与广州市花都区新华友良图文广告服务部签订的《广告牌制作合同》及该公司制作的明细清单、转账记录，2018年8月至2019年1月期间刘启荣与广州市乐巢装饰设计工程有限公司的员工侯金洪的微信聊天记录及该公司向菓菓乐园开具的装修工程款收据，2018年9月网购订单作为证据。该组证据显示，广告牌的具体报价价格为1.5万元（转账支付7848元），装修工程款收据总金额为131200元（转账支付40600元），购买灯具支付3417元，购买监控设备支付3598元，合计装修费用138215元、广告牌费1.5万元。关于菓菓乐园为经营添置物品的情况。菓菓乐园主张其为经营案涉商铺定制了设备设施并为此支付179140.98元，并向本院提交2018年8月23日刘启荣与广州优游谷游乐设备有限公司签订的标的为265600元的书面协议、2018年8月16日至2018年9月25日期间与广州淘吉实业有限公司、程新安、龚芬、张开利的转账记录及相关照片作为证据。该组证据显示，刘启荣于8月16日至8月24日期间向广州淘吉实业公司、程新安合计支付118520元，菓菓乐园主张该款为向广州优游谷游乐设备有限公司支付的设备款；向龚芬支付28500元，菓菓乐园主张该款为购买“乐哆哆DIY手工设备”款项；向张开利支付14272元，菓菓乐园主张该款为购买4台娃娃机款项；菓菓乐园另主张案涉商铺内添置了2台空调，其中1台购买金额为3568.98元。菓菓乐园所主张的关于添置物品的上述费用支出均无对应票据，转账金额合计161292元。另查，上述与广州优游谷游乐设备有限公司签订的书面协议记载，该公司同意刘启荣在案涉商铺经营优游谷乐教园项目，刘启荣只能在该区域从事经营，协议期为2018年8月23日至2019年8月22日，协议期满续约后方可继续使用优游谷乐教园的品牌，刘启荣分期向该公司支付货款，店面建设完成后双方货款两清。该公司于2020年7月13日注销。菓菓乐园称，该公司与收款人广州淘吉实业公司的老板均为程新安。经本院查询，广州优游谷游乐设备有限公司的法定代表人为杨坤，股东为唐佩玉、余洪元，广州淘吉实业公司的法定代表人为杨光正，股东为杨光正、饶念峰。菓菓乐园称，因案涉商铺无法通过消防验收，导致其无法经营使用，在“消防监督结果公开”网页上检索“茶园路15号”显示消防不合格。2019年10月8日，菓菓乐园委托广东中泽律师事务所向鸿枫景公司、鸿福公司的经营地址邮寄律师函，称因案涉商铺无法通过消防验收且被断水断电造成无法使用，据此通知解除上述租赁合同及物业管理服务协议，并要求退还保证金、装修押金、进场费及赔偿装修和经营损失。菓菓乐园明确不申请对其主张的装饰装修损失及添置设备损失进行评估鉴定。2020年4月19日，鸿福公司向菓菓乐园的经营者刘启荣发送短信，称其已知悉本案诉讼，要求菓菓乐园在4月21日前将案涉房屋内的设备搬走并交还。诉讼中，菓菓乐园与鸿福公司于2020年7月29日办理了案涉场地的交接手续，菓菓乐园对此拍摄了照片、视频，并于同日取走了娃娃机4台、手工柜及桌、储物柜、杂物柜合计13件、空调2台、摄像头5个，菓菓乐园对此不对娃娃机、空调和监控设备的支出要求赔偿，但主张赔偿折旧费用1万元。交接当日，案涉场地内仍存放有其他物品未搬离，鸿福公司在交接清单中备注“余下场地内的物品请刘启荣确认是否还要，但刘启荣没有明确回复”。菓菓乐园主张，双方已于2020年7月29日办理了场地交接手续，其当场已告知鸿福公司场地内剩余物品由鸿福公司自行处置，且于2020年8月6日应鸿福公司的要求又出具《关于放弃残余物品的说明》。鸿福公司对此认为2020年7月29日当日菓菓乐园的经营者刘启荣并未表态剩余物品的处理情况，因此双方完成场地交接手续的时间应为菓菓乐园出具该说明时即2020年8月6日。本院认为，关于菓菓乐园的诉讼主体资格问题。菓菓乐园提起本案诉讼要求解除《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》并主张合同履行过程中的相关权利，而上述合同所记载的相对人为刘启荣。菓菓乐园及其经营者刘启荣均称上述合同系为筹备设立菓菓乐园而签订，故以菓菓乐园作为原告提起本案诉讼。对此本院认为，首先，案涉合同的权利义务及于菓菓乐园，其有权提起本案诉讼。菓菓乐园系个体工商户，经营者为刘启荣，在菓菓乐园登记成立前，刘启荣与鸿枫景公司签订《商铺租赁合同》承租案涉商铺；案涉合同签订后，菓菓乐园以案涉商铺为营业地址、以案涉合同约定的租赁用途为营业范围办理了商事登记，为案涉商铺进行装修过程也曾以菓菓乐园的名义对外开展商事活动，据此可知，刘启荣系为经营菓菓乐园而签订案涉合同。其次，菓菓乐园提起本案诉讼主张权利，并不影响案涉合同的权利义务的负担。根据《中华人民共和国民法典》第五十六条第一款的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。菓菓乐园作为个体工商户，其债务由刘启荣承担。菓菓乐园行使合同权利及履行合同义务，实际的负担主体均为刘启荣。最后，菓菓乐园在提起本案诉讼前曾以该名义向鸿枫景公司、鸿福公司主张合同权利，鸿福公司在庭审前也曾向菓菓乐园、刘启荣通知腾空场地，表明鸿福公司已知悉菓菓乐园为合同关系的相对方，因此，鸿福公司抗辩主张菓菓乐园主体不适格，理据不足，本院不予采纳。关于案涉合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉商铺未取得规划报建许可，故案涉《商铺租赁合同》中有关租赁关系的条款无效。又因本案案由为房屋租赁合同纠纷，《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》属于物业管理法律关系，故对菓菓乐园主张《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》无效的诉讼请求本院不予处理，双方可以物业管理合同关系另行主张。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，双方在签订合同时均负有审慎义务，对此后果均应承担相应责任，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》出租方为鸿枫景公司，收取款项的乙方亦为鸿枫景公司，鸿枫景公司也未提交其收取工程分摊费及消防改造费的合法依据，因此，菓菓乐园主张鸿枫景公司向其退还租金保证金64400元、工程分摊费64400元及装修押金7000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案商铺因不具备合法规划报建许可，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，菓菓乐园与鸿枫景公司对此均存在过错，对装修损失各承担50%的责任。菓菓乐园主张产生装修费139215元及广告牌费1.5万元并要求鸿枫景公司予以赔偿，但不申请对此进行评估鉴定，本院结合其提交的照片、单据及支付凭证进行认定：其中装修费有131200元的收据及部分支付凭证为证，本院予以确认，而灯具、监控设备均属可拆卸再行利用的物品，菓菓乐园也已拆走监控设备，其应对相关物品的合理使用尽到相应义务，故对该部分设备的赔偿及折旧费用主张不予支持；1.5万元广告牌费为定制安装商铺牌匾及广告牌的费用，有具体的照片、报价明细单、微信聊天记录及支付凭证为证，本院予以确认，且鸿枫景公司未提交相反证据予以反驳，因此，鸿枫景公司应向菓菓乐园赔偿装修损失65600元（131200元×50%）、广告牌损失7500元（15000元×50%）。菓菓乐园主张中超出部分，本院不予支持。关于菓菓乐园主张的因经营儿童乐园所添置设施设备的损失。结合交接现场照片、视频可知，菓菓乐园因经营需要添置了空调、儿童做手工所用的桌椅以及娃娃机，现该部分物品已由菓菓乐园取走，也未有证据证明上述物品因他人使用存在旧损，故对该部分主张本院不予支持；现菓菓乐园不申请对设备设施残值进行评估鉴定，菓菓乐园提交的与广州优游谷游乐设备有限公司签订的书面协议标的为265600元，而其提供的支付凭证金额为118520元，付款的时间、金额与书面协议的约定并不一致，也未有证据显示收款款项的主体与相关设备设施具有关联性，且广州优游谷游乐设备有限公司也已注销，菓菓乐园要求鸿枫景公司向其赔偿购买设备、设施费179140.98元，证据不足，本院不予支持。因菓菓乐园已确认取回了两台空调及监控设备，本院对其要求鸿枫景公司、鸿福公司交还上述物品的主张不作调处。关于菓菓乐园要求鸿福公司对鸿枫景公司承担的责任承担共同清偿责任的主张，因鸿福公司并非案涉《商铺租赁合同》的相对方，也未收取相应款项，该主张理据不足，本院不予支持。鸿枫景公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区花城菓菓儿童乐园的经营者刘启荣与被告广州鸿枫景物业管理有限公司于2018年8月16日签订的《商铺租赁合同》中关于租赁关系部分无效；二、被告广州鸿枫景物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告广州市花都区花城菓菓儿童乐园返还租赁保证金64400元、工程分摊费64400元、装修押金7000元；三、被告广州鸿枫景物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告广州市花都区花城菓菓儿童乐园赔偿装修损失65600元、广告牌费损失7500元；四、驳回原告广州市花都区花城菓菓儿童乐园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8338元，由原告广州市花都区花城菓菓儿童乐园负担4546元，被告广州鸿枫景物业管理有限公司负担3792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓琳二〇二一年一月十四日书记员  高 波陈晓敏