北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17497号原告：李英，女，1970年3月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码911101136892004900。负责人：王守栋，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。被告：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113673842894Q。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：王文，女，1988年6月4日出生，汉族，北京合景房地产开发有限公司职员。原告李英与被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业公司）、北京合景房地产开发有限公司(以下简称合景公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英，被告宁骏物业公司之委托诉讼代理人田丹、被告合景公司之委托诉讼代理人王文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英向本院提出诉讼请求：1．二被告共同赔偿原告损失1万元；2．被告负担案件受理费。事实和理由：2019年6月之前,顺义×××××三号院西三区7号楼2单元502（以下简称502室）由登记业主李英和其丈夫（后离婚）何宝文居住，该房为二人共同出资购买，居住期间出现两大损害。次卫因主管道施工期间水泥块堵塞流通不畅，脏水三次反流入室，造成疏通费用及财产损失。2017年十一期间，第一次次卧厕所返水。粪便脏水将次卧、储藏室和客厅浸泡。申请物业维修处理，并由物业引荐外部维修人员，业主交给物业100元，交给外部维修人员300元。2018年1月30日再次返水。直至深夜到第二天凌晨，申请物业维修处理，并由物业引荐外部维修人员。该外部人员性质恶劣，年前坑蒙拐骗，修后索要8000元，后报警，××派出所出警。由于只有女户主一人在家，为防止意外，最终花费2000元。但第二天返水依旧，继续找他不回电话，不得已找第三方维修花费300元。该事件给女业主造成极大心理伤害，一直宁愿住在集体宿舍，不愿回家居住，并促成了房屋的尽早廉价出售。2018年3月8日第三次返水。物业经探查发现非住户丢弃物品堵塞，而是主管道水泥堵塞，遂报房产。历经催促周折，直至2018年6月中旬，房产公司才最终修好管道，移除水泥块。三次返水造成如下损失:1．次卧及储藏间地板被泡，部分其泡损失严重。2．储藏室内存放在地板上的衣物被泡，大多丢弃,价值2000余元。3．深夜报警及粪便屋内横溢给业主带来极大心理伤害。故本人申请按照谁的责任谁承担费用原则，由地产商承担返水历次维修疏通费两次，共计2700元，更换返水造成损坏的地板，因房屋已经出售且已经重新装修，该项不追偿。赔偿衣物、床垫、地毯等损失1000元。4．赔偿精神损失1300元。次卧因主管道施工期间水泥块堵塞造成损失总计5000元。双卫生间防水不合格造成的壁纸维修损害。该房屋双厕所外围墙壁因防水不合格造成返潮壁纸脱落，自交工后屡次报修，2016年曾维修一次，3个月后即脱落，至2018年12月中旬方完工解决。期间还返工维修一次，本房屋维修期间自住和出租均不适宜。从2018年1月30日第二次返水至维修好历经11个月，因返水和墙壁维修一直未能居住或出租，严重影响房屋使用，按照现行市场价月租4500元，以10个月计算损失45000元。维修过程缓慢，历经近一年，造成业主身心俱惫。本人申请酌情考虑对房屋影响居住或未能出租造成的经济损失索赔5000元。被告宁骏物业公司辩称：赔偿责任不应该由我公司承担，原告的房屋是2014年12月7日收房，在2019年5月份卖出后新的业主进行过户，在这期间我公司的管理范围是业主入户门外的公共区域，我公司在这期间没有收到涉诉房屋维修的申请记录，在2018年1月份我公司针对涉诉房屋在质保期过后协调相关单位对原告房屋进行过一次维修，双方对此进行了确认，原告主张的因为房屋质量造成的损失不应该由我公司承担责任，不属于物业服务合同的义务。我公司在2017年4月至2019年3月期间对小区化粪池（定期）、污水管道（不定期）进行清理和疏通。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告合景公司辩称：我公司已经取得涉诉房屋竣工验收备案表，原告在2014年12月7日对房屋进行了验收，办理了收房验收手续并签署房屋交接单，我公司向原告交付的房屋符合法律规定和合同约定，不存在质量问题，原告如认为存在质量问题应该承担举证责任，共同管道属于业主共同使用，原告提交的证据不能证明返水是管道水泥块堵塞导致，更不能证明是我公司所为，涉诉房屋在2014年交付至2017年长达三年时间没有出现过返水，如果因为水泥块堵塞导致返水不可能直到2017年才出现，不符合常理，我公司不存在任何侵害行为，原告证据不能证明损害结果与我公司存在因果关系，且原告未就房屋返水向我公司进行报修，产生的扩大损失由原告自行承担，原告主张的维修费用明显过高，超出了正常标准，原告没有对地板、衣物及出租损失提供相关证据，精神损害赔偿没有事实和法律依据，我公司不应该承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的不动产权证书、照片、微信记录截图、收据、前期物业服务协议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：原告李英购买了顺义区×××，在2014年12月7日办理了房屋交付手续，2017年1月4日获得不动产权证书。关于损失发生的原因，原告称交房后次卧卫生间地漏往下渗水特别慢，但在2017年十一之前没有出现过返水。三次返水部位均为次卧卫生间两个地漏，返的都是粪水。其所在楼栋高度为十八层，未听说所在单元有其他人家出现返水问题。原告表示其收房后将房屋对外出租，其和家人在××城市学院附近租房居住。第一次返水时其房屋正值出租期间，出现返水事故后，房屋无法继续出租。就此李英提交了返水时照片、其与合景公司马攀、李永强的微信记录截图予以证实，其中马攀说：“不会再堵了”李英说：“石块是怎么进去的”马攀说：“这是水泥块，可能是卫生间做蓄水试验时，冲进去的水泥成块”李英说：“当时没想到会产生这样的后果吗”马攀说：“很少有这样的现象”。对上述情况，二被告表示如果像原告所述下水管道有水泥块堵塞，不可能在其收房后三年不发生返水，且原告家位于十八层中的五层，其他住户均未发生返水情况，原告在2017年至2018年期间也至少发生过三次返水，返的还是粪水，与常理不符，地漏下水管与马桶下水管是独立的，而马桶并没有返水。二被告对原告提交证据的真实性不予认可，表示因时间久远，大部分工作人员离职，无法核对原告主张的返水情况是否发生，从目前的工作记录看不到有任何记载。宁骏物业公司提交了《维修告知函》一份，记载时间为2018年1月3日，内容为：502室业主，就您于2018年1月3日所保修的次卫排水立管维修事项，该保修事项现已过质保期，但为了及时止损，提高业主满意度，我司决定代业主无偿承担该报修事项的维修工作，业主自行承担维修过程中的风险、责任及损失，业主也不得以任何形式向我司主张任何赔偿、补偿等。业主处有李英签字。宁骏物业公司称因维修人员已经离职，故不清楚维修内容和结果。李英称该份维修函有失服务诚信，是物业公司作为强势一方对业主的欺凌。宁骏物业公司明知是自己的责任，为了逃避责任，利用业主举手无策急迫维修的心理，引诱业主签字，没有维修诚意。对于马攀及李永强的职务和微信记录真实性，我院要求合景公司进行核实并书面答复，合景公司书面答复为马攀已经离职，马攀的微信记录真实性无法核实，无法证实是原告与马攀的对话，因原告对房屋进行了装修，无法证明主管道堵塞原因是水泥块，也无法证明水泥块是否存在及哪方原因造成。李永强已经离职，李永强微信记录真实性无法核实，无法证实是李永强与原告对话，无法证明损失金额及产生原因。李英与宁骏物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定宁骏物业公司的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。房屋共用设施设备部位的维护和管理：公用设施设备是指区内共用的排水管道、水泵、电梯、公共供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。共用雨、污水管道每年度清洗一次，雨、污水井每季度检查一次。对此宁骏物业公司表示认可《前期物业服务协议》的真实性，但物业公司已经履行了管理职责，就此宁骏物业公司提交了化粪池清掏服务合同、照片予以证实，对宁骏物业公司提交的上述证据，合景公司表示认可，原告李英表示化粪池清掏服务合同、照片与本案无关，本案是管道堵塞水泥块，属于产品质量不合格造成的损害。原告房屋马桶疏通首次找的宁骏物业公司，第三次返水后宁骏物业管理人员通过专用探测仪器在显示器看到了水泥块，管家杨晨拍照后报给合景公司。本院认为：本案中从李英提交的证据及宁骏物业公司提交的证据可知，502室次卧卫生间发生了下水管道返水的事实，李英提交的马攀与其微信记录可知返水原因为下水管道中水泥块堵塞，合景公司、宁骏物业公司虽不认可李英主张的返水事实及返水原因，但未提交相反证据予以反驳，本院对李英的主张予以认定。李英购买了502室，合景公司系开发商，双方形成了房屋买卖合同关系，合景公司应向李英提供符合合同约定的房屋及相应附属设施。李英与宁骏物业公司签订了物业合同，物业公司应按照合同约定对公共设施设备进行日常管理和维修养护。下水管道属于合景公司提供的附属设施，亦属于宁骏物业公司管理维护范围，现并非因管道本身质量问题出现返水情况，而是公共管道出现水泥块阻塞流水，水泥块形成的原因现无法查清，不能确定是施工或验收时产生还是后期公共管道使用时产生，宁骏物业公司提交的化粪池清掏服务合同、照片不能证实对涉诉公共管道进行了合理管护，故合景公司、宁骏物业公司应共同对李英的合理损失承担连带赔偿责任。宁骏物业公司及合景公司关于责任在于市政管道存在问题的辩解意见，未提交充分证据予以证实，本院不予采信。关于李英的损失数额问题，其提交证据证实的维修费本院予以支持，对于衣物、床垫、地毯损失，因衣物、床垫李英自认摆放在地上，未摆放至合理位置，也是造成损失的原因之一，本院对该部分损失金额酌情确定。李英称无法将房屋出租造成了租金损失，但未能提交证据证实房屋经清理后无法居住使用，亦未提交证据证实出租收益受损金额，故本院对其该部分损失不予支持。李英主张精神损害赔偿金的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告北京合景房地产开发有限公司、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内连带支付原告李英维修费二千三百元、财产损失费五百元；二、驳回原告李英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告北京合景房地产开发有限公司、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司共同承担，于本判决生效之日起七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二一年一月二十一日书记员 孙建伟