辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12936号原告：赵建华，男，1980年6月19日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人:刘士喜,系辽宁一雷律师事务所律师。委托诉讼代理人:董书浩,系辽宁一雷律师事务所实习律师。被告：支林林,男,1982年7月18日出生,汉族,住址:沈阳市沈河区。委托诉讼代理人:皮伟,系辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人:辛欣,系辽宁卓政律师事务所实习律师。第三人:梁秀艳，女，1966年9月3日出生，汉族，住址:沈阳市和平区。原告赵建华与被告支林林确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易/普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵建华委托诉讼代理人郑义、被告支林林委托诉讼代理人郑义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建华向本院提出诉讼请求：1、确认位于沈阳市沈河区的房屋所有权转让无效。2、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告母亲王凤芝于2014年4月16日去世，原告为母亲王凤芝的独生子。原告母亲有沈阳市沈河区房屋一处，2019年原告发现该房屋被第三人以原告母亲委托代理人身份将房屋所有权转让给被告。此前第三人与被告已经将原告母亲另一处房产以同样方式过户，经诉讼已被（2015)沈河民二初字第00865号判决确认无效。原告认为被告及第三人行为严重侵害原告权利，现起诉至贵院，请依法裁决。被告支林林辩称，一、关于房屋所有权问题：被告合法取得案涉房屋所有权，原告主张该房屋所有权转让无效的诉讼请求无事实及法律依据。2013年12月11日，原告的母亲王凤芝委托本案第三人梁秀艳办理上述房屋出售相关事宜，并签订书面委托书，此委托书经辽宁省沈阳市陵公证处公正，系真实合法有效。2014年4月24日，梁秀艳以受托人身份与被告签订了房屋买卖合同并办理了过户登记手续，梁秀艳的一切行为并未超过委托书明确载明的委托权限（具体详见委托书），该法律行为合法有效，被告合法取得房屋所有权。二、关于买卖合同效力问题：第三人梁秀艳的代理行为在被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理，系合法有效，故买卖合同系合法有效。根据原告母亲王凤芝所立遗嘱可知，王凤艳系案涉房屋唯一的遗嘱继承人。本案涉房屋应由王凤艳继承，后经双方同意实际办理过户给王凤艳儿子支林林。第三人梁秀艳的代理行为在被代理人死亡前已经实施，其后为了被代理人的继承人（即王凤艳）的利益继续代理，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第82条以及《民法总则》第174条规定，被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理，委托代理人实施的代理行为有效。三、关于原告诉讼主体资格问题：原告与案涉房屋既无利害关系又非合同当事人，不具备本案诉讼主体资格。首先，合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。根据《合同法》的规定，当事人订立的合同可能是有效、无效、可撤销和效力待定等状态，在当事人对合同效力的认识出现分歧时，可以诉至法院请求法院依法确认。而确认之诉是指当事人请求人民法院确认其与相对人之间存在或不存在某种民事法律关系的诉。由此可以看出确认合同效力之诉，只有合同中的一方当事人有权提起，合同以外的第三人是无权提起确认合同效力之诉的。原告赵建华并非本案买卖合同的双方当事人且与案涉房屋无利害关系，因此本案原告确认合同无效之诉的主体不适格。（附沈阳市中级人民法院相关判例，案号：（2017）辽01民终4030号）其次，2009年11月4日，原告母亲亲笔所书《声明》中写明：“我与赵建华各自一直经济独立，在我离世后的一切事情，除遗嘱写明由他继承的以外，其他都与他无任何关系，赵建华对我的善后事情无权过问、无权处理和处置。”2013年11月3日，原告母亲王凤芝又写下《遗嘱》，内容为：“根据我本人的身体情况，我去世后，我现有的两处房产，即一处地址为：沈阳市沈河区天坛一街12巷7-3号513室（即，案涉房屋），另一处为沈阳市沈河区南塔街63-3号143室完全转让给我妹妹王凤艳名下，任何人无权干涉”。通过以上遗嘱内容显示，被告母亲王凤艳系案涉房屋权利义务唯一的继承主体。因此，原告与该房屋既无利害关系又非合同当事人，不具备诉讼主体资格。综上所述，原告的主张无事实及法律依据，且不具备诉讼主体资格，第三人梁秀艳的代理行为符合法律规定，真实、合法、有效，被告合法取得房屋所有权，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年4月16日，王凤芝因病去世。留有遗嘱两份，一份内容为：“根据现阶段我自身的健康状况，现将我离世后的房产做如下处置：位于东陵区.5平方米的住宅，更名为我妹妹王凤艳所有，（由王凤艳继承）赠与我妹妹王凤艳所有。立遗嘱人王凤芝亲笔。姐王凤兰、王君生、王君昌、王凤艳。2009年11月4日。”最后一份遗嘱内容为：“根据我本人的身体情况。我去世后，我现有的两处房产即一处地址为沈阳市沈河区天坛一街12巷7-3号513室，另一处为沈阳市沈河区南塔街63-3号143室完全转让给我妹妹王凤艳名下，任何人无权干涉。立遗嘱人王凤芝。见证人依立新、艾某。2013年11月3日”2013年12月11日，王凤芝签署《委托书》一份并在辽宁省沈阳市陵公证处进行公证，授权委托书主要内容为，王凤芝委托梁秀艳代为办理沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号[房屋所有权证编号：沈房权证东陵字第××号；房号513]，建筑面积515.0平方米的房产出售中的相关事宜，包括代为查档、代为签署出售上述房屋的买卖合同和房地产交易审批登记表，并在其他与出售该房屋相关的文件、表格上签字，代为办理契税，代为办理出售该房屋、更名过户相关的全部手续并代收房款，代为到户口所在地民政局开具并领取无婚姻登记记录证明等。2014年5月19日，被告支林林作为买受人，第三人梁秀艳作为出卖人王凤芝的代理人，双方签订《存量房买卖合同》一份，约定支林林购买王凤芝上述房屋，房屋总价款为20万元。支林林于2014年6月4日取得上述房屋产权证书。另查明，原告赵建华系王凤芝之子，被告支林林的母亲系王凤芝的妹妹王凤艳，原、被告系表兄弟关系。本院认为，关于沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号继承权问题。王凤芝生前留有遗嘱确定沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号房产由王凤艳继承，王凤艳对沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号具有继承权。关于委托代理人代理权限的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十四条被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。本案，第三人梁秀艳受王凤芝委托出售沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号房产，委托期限，自2013年12月11日起至2015年12月10日止。第三人梁秀艳于2013年12月11日已经接受王凤芝委托为王凤芝办理出售沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号房产的委托，该行为系王凤芝死亡前已经委托第三人梁秀艳实施出售沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号房产的行为，为王凤芝继承人王凤艳的利益继续代理，故第三人梁秀艳委托代理人实施的代理行为有效。关于提出确认合同无效的主体问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同效力是指合同对双方当事人的法律约束力根据合同是否具备相关法律要件的区别可分为有效无效、可撤销以及效力待定。确认合同效力纠纷是指双方当事人对合同是否生效有争议产生的纠纷。提出确认合同的无效主体应为合同相对人。本案，原告赵建华即不是沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号房产买卖合同相对人，亦不是该房产所有权人（继承人）故原告赵建华无权要求确认沈阳市东陵区天坛一街12巷7-3号房产买卖合同无效。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十四条、第四百六十四条、第一千一百三十三条之规定，判决如下：驳回原告赵建华的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告赵建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  史秋卓人民陪审员  郑秀丽二〇二一年一月十四日书 记 员  孙彧闱