广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14559号原告：欧某凡，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。被告：胡某水，男，1962年10月9日出生，汉族，住湖北省喜鱼县，原告欧某凡与被告胡某水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧某凡的委托诉讼代理人黄秋霞、郑卿鹏及被告胡某水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧某凡向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年4月至5月的租金共85086元，并支付滞纳金28667.7元(滞纳金根据被告每月所拖欠租金的金额按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额30%为限）。2、被告偿还原告代垫的2020年3月电费3891元、4月电费3790元。3、被告承担原告律师费25786元。4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告与被告在2016年签订了《租赁合同》，约定原告将广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场二层之一租赁给被告，租赁期限自2016年8月1日至2029年2月16日止。双方约定被告于每月1日前通过银行转账方式向原告一次性支付当月租金，先交租后使用，其中2019年6月17日至2020年6月16日每月租金42543元，2020年6月17日至2021年6月16日每月租金44670元。同时约定，被告如不按合同约定时间支付租金、水、电费用等，每逾期一天，按照应付金额的百分之五的标准计付滞纳金。被告拖欠租金及水电等相关费用，经原告多次交涉后，被告仍拖欠不予交纳。原告认为：被告的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，构成根本违约，应当承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，原告依据事实和有关法律规定提起本次诉讼，望判如所请！被告胡某水辩称：不考虑新冠疫情的情况下，被告只是欠原告租金及电费7万多元，现在因为新冠疫情，被告才无法经营，不再承租涉案房屋。被告已经破产了已经无力支付。我方希望被告之前缴纳给原告105000元直接抵扣我方拖欠原告的全部费用，我方不愿意再支付原告任何费用，被告已损失惨重了。原、被告之间已经合作了5、6年了，只是由于疫情原因，我方才迫于无奈无法继续承租，且根据租赁合同约定，因为不可抗力的情况，被告是可以提前解除合同的，原告无权没收押金。原告对自己的主张进行举证，出事的证据需提供原件，并说明证据所证明的事实。经审理查明：位于广州市番禺区大石街朝阳西路28、30、32、34号房屋权属人为关静仪，2014年6月16日，关静仪委托吴洁贞代为处理上述房屋的买卖及租赁等相关事宜，双方并于当日办理公证。原告于2014年2月23日与吴洁贞签订《整栋物业租赁合同》，承租广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场，建筑面积约2467.64平方米，租期自2014年2月21日至2029年2月20日。2016年8月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁位广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场二层之一（以下简称“涉案物业”），建筑面积约800平方米。租赁期限自2016年8月1日至2029年2月16日止，从2016年8月1日起正式计租。租金在第二年的基础上，每一年在上一年租金基础上递增5%，其中2016年8月1日至2017年6月16日每月租金为36750元，2017年6月17日至2018年6月16日每月租金为38588元。被告应于每月1日前通过银行转账方式向原告一次性支付当月租金，先交租后使用。被告向原告缴纳三个月的租金105000元作为保证金。履约保证金不抵作租金，也不得抵扣应交纳的其他费用，顶手费无需退还，合同租赁期满或经双方协商一致解除合同的，被告缴清租赁期内一切租金、水、电、管理等相关费用之日起7日内原告将被告缴纳的保证金退还。合同第五条、物业租赁期间有关费用：1、物业租赁期间，水、电费、通信设施费，门前三包费，垃圾费用由乙方支付，乙方应承担在此期间迟延缴纳上述费用的相关责任。……3、管理费：由乙方自行聘请具有专业物业管理资质的物业管理公司负责对整栋物业提供物业管理服务，乙方按照与物业管理公司的约定交纳物业管理费。第六条约定：3、甲方保证对该物业具有完全的合法所有权和处分权，或者依法有权出租给乙方使用。若发生与甲方产权、处分权或影响出租权的有关纠纷或债权债务，概由甲方处理负责，并承担民事责任。由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。第八条约定违约责任：2、乙方不按本合同约定时间向甲方支付该物业租金、水、电费等，每逾期1天，按照应付金额的百分之五的标准给付滞纳金给甲方；逾期超过7天，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并且有权单方解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回该物业，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方应在甲方发出书面通知之日起3天内搬出该物业，并在搬出之日前按照本合同规定付清所欠的租金、水电费、管理费、滞纳金等费用。3、本合同生效后，如一方需提前解除合同，应提前1个月通知对方，如甲方单方面提前解除本合同，应向乙方双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因投资建设、装修、改造的各项工程机配套设施的投入损失及因此所造成的其他经济损失。如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有，乙方应赔偿甲方因此造成包括但不限于预期租金利益的一切直接经济损失。上述《租赁合同》还对其他事项作出约定。原告称被告未向拖欠2020年3月、4月、5月的租金及2020年3月、4月的电费，原告经多次催促未果，故将被告诉至本院。另查明：原告是涉案房屋的转租人，被告是次承租人，因原告拖欠一手房东的租金，吴洁贞于2020年4月29日向包括被告在内的整栋物业的次承租人发出《关于提前收回租赁物业的告知函》，称因原告拖欠其租金，其已经向原告发送律师函解除双方的租赁合同，没收押金，并决定于2020年5月15日收回租赁物业，请各次承租户接到函件后及时与原告协商相关合同解除及款项结算手续；如有意承租，可直接与其联系，双方另行签订租赁合同。2020年5月1日，原告向各承租人发送《继续履行合同告知函》，原告称其自2月至4月陆续向吴洁贞缴纳2020年2、3月租金及4月部分租金，其与吴洁贞签订的《整栋物业租赁合同》仍然合法有效，各承租经营户应依约向原告支付租金。原告仍会继续与吴洁贞就租赁物业事宜进行友好协商处理，积极维护原告及各承租经营户的合法权利。2020年5月9日，涉案物业权属人吴洁贞向各承租户发出《关于移交租赁物业的通知》，该通知称吴洁贞已经于2020年4月30日向原告发出律师函，依法解除双方租赁合同并没收押金，并决定收回物业。吴洁贞并委托张振孝先生代为处理收回租赁物业等相关工作，请各承租户及时与原告协商相关合同解除及款项结算手续，并于2020年5月15日配合张振孝办理租赁物业的移交手续，并将物业完好无损交付；各承租户接到函件后，如有意继续承租，可于2020年5月15日下午3点前与吴洁贞另行签订租赁合同。被告称其因新冠疫情影响经营，已经于2020年4月中旬停止营业，因涉案物业的权属人要求其交还物业，故被告于2020年5月1日即将涉案物业交还给吴洁贞。被告确认拖欠原告2020年3月租金10473元、2020年4月租金42543元、2020年3月电费3891元、2020年4月电费3790元，被告称其已经于2020年5月1日向涉案物业权属人吴洁贞交还物业，故其无需向原告支付2020年5月的租金，欠付费用可在被告支付的押金中抵扣。原告则称，被告应当向原告交还物业而非案外人，被告并未提交证据证明其已经交还物业，且根据吴洁贞发出的相关通知，租金也应计算至2020年5月15日。被告还向本院提交了收据，拟证实其缴纳了整栋物业2、3、4月份的垃圾清运费2700元，该费用应当由原告承担，原告表示同意在本案中抵扣该2700元。原告承租了包含租赁涉案物业在内的整栋物业，因部分租户拖欠原告租金，原告向本院提起诉讼，本院所立案号为（2020）粤0113民初14557号，本院在该案中查明：原告于2020年3月25日向物业权属人吴洁贞发送微信协商租金事宜，吴洁贞并于当日向原告回复：“欧生：关于这次病毒疫情问题我们都付出代价。大家也有共鸣。共同努力！共道难关。我也与你明确二月租金减免七万元。三月租金再减六万元。但前提是三月租金一定要在三月二十号前交付。但今天是二十五号了只交了六万元。看来你是不想再合作吧。……”，但原告未向吴洁贞缴纳欠缴租金，吴洁贞于2020年4月29日前曾多次通过微信向原告催缴租金，原告均未给予回应。原告委托律师代理作为委托诉讼代理人参加本案诉讼，原告并实际支出律师费6000元。以上事实，有原告与被告提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。根据原告与被告提交的证据，可以证实被告因新冠疫情影响经营，于2020年4月中旬停业，并自2020年3月起拖欠原告租金。本案显属被告违约，原告在被告违约时尚未行使合同解除权，且在被告拖欠租金期间涉案物业权属人主张收回该物业，故双方签订的《租赁合同》已经解除，被告应当清付欠缴原告的租金。虽被告称其于2020年5月1日将涉案物业交还给案外人，但其并未提交证据证明，根据本院查明事实，案外人吴洁贞两次发送告知函，并最终确认于2020年5月15日收回整栋物业。关于本案中违约责任承担的问题：虽合同约定因不可抗力造成合同无法履行时，双方同意解除合同且互不追究违约责任。但本案中被告系因新冠疫情影响经营，此并非等同于租赁标的物出现不可逆转的损毁或自然灾害等性质的不可抗力，被告并未举证证明存在其他不能克服的客观情况，新冠疫情仅影响合同相对方在金钱给付方面产生困难，故本案不宜适用该不可抗力条款。本案中被告虽有违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，鉴于被告因疫情影响经营，且在原告尚未使合同解除权，双方合同尚未解除时，因原告逾期向一手房东缴纳租金导致涉案物业被收回，考虑到本案中疫情确实对合同履行的影响较大，本案不宜机械适用合同的违约责任条款。被告陈述其于2020年4月即停止经营，后于2020年5月1日向物业权属人交还涉案物业亦存在一定的合理性，故本院综合全案事实，根据公平合理原则，酌情确定被告仅需向原告支付2020年3月的剩余租金及2020年3月、4月的电费即可，对原告主张的租金超出部分、逾期缴纳租金滞纳金、律师费的诉讼请求，本院则均不予支持，原告已经没收被告缴纳的租赁保证金105000元，足以弥补原告产生的其他损失。按照双方签订的《租赁合同》，涉案物业2020年3月拖欠的剩余租金为10473元。被告在本案中表示同意向原告支付3月及4月的电费合共7681元，原告同意抵扣被告已经支付的垃圾清运费2700元，均是双方当事人对自身权益的处分行为，亦符合双方约定，本院应当予以确认，原告同意抵扣的垃圾清运费用于抵扣被告应付租金。抵扣被告代原告支付的垃圾清运费后，被告仍应向原告支付租金7773元。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告胡某水应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告欧某凡支付2020年3月的剩余租金7773元。二、被告胡某水应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告欧某凡支付2020年3月、4月的电费合共7681元。三、驳回原告欧某凡的其他诉讼请求如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3454元，由原告欧某凡负担3268元、被告胡某水负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年一月六日法官助理刘莎书记员王雅佩