广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终54号 上诉人（原审被告、合并审理案原告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、合并审理案被告）：徐欣，女，1995年3月26日出生，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人徐欣商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 富乐华公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．支持上诉人的诉讼请求；3．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人不享有合同解除权，其发送解除通知的行为无效。本案未能备案成功的原因不可归责于上诉人，是被上诉人拒不配合前来办理符合银行按揭贷款的买卖合同。且备案并非办理按揭贷款的必要条件。涉案项目早在2014年即取得《商品房买卖预售许可证》（编号：防房预售字××号）。双方在签署《商品房买卖合同》后，因备案政策的变化使得已签订的《商品房买卖合同》（2014年版）不符合新备案系统的要求，需要重新签订新的《商品房买卖合同》（2019年版），且需要明确的是，换签新版合同的绝大部分条款及规则还是顺承原合同，实质性条款未变更，不需要双方重新磋商。经上诉人多次通知但被上诉人拒不前来签订新合同，导致上诉人无法为其办理新的合同进行备案。自2018年底，防城港市住房和城乡建设局就以领导指示为由违法以电话通知的方式停止了上诉人办理涉案项目的网签以及合同备案等业务。至2019年5月30日，涉案项目的《商品房预售许可证》到期，上诉人工作人员曾多次带齐材料前往防城港市住房和城乡建设局申请办理延期业务，但该局未收取材料也不予出具相关拒绝办理的文书，上诉人多次向该局进行维权沟通。至2020年4月10日该局才通知上诉人恢复预售许可证的延期以及合同备案、网签业务，因办理备案需要被上诉人配合换签新的《商品房买卖合同》，若被上诉人仍拒不配合，则依旧无法办理备案，上诉人没有阻碍业主办理备案、导致不能收取业主房款的理由，因此，上诉人也一直积极寻求解决办法好早日为业主办理合同备案及贷款。再者，合同备案与否并非办理银行按揭贷款的前提。贷款申请人需要先提供个人资料给银行审核，符合贷款条件后双方进行面签，上诉人才配合进行合同备案登记作为贷款的辅助材料以供银行放款。被上诉人未来与上诉人重新签订符合银行贷款政策的《商 -3- 品房买卖合同》、未提交证据证明其已提交所有贷款所需面签材料及因为合同没有备案的原因致使不能贷款证据而直接以不能备案导致不能办理贷款为由要求解除合同，于法无据。二、一审判决法律适用错误。本案中被上诉人要求解除合同的理由一是《商品房买卖合同司法解释》第23条规定的法定解除权，二是双方合同中约定的逾期交房解除权。但是被上诉人均不符合以上解除条件，一审法院错误的适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定解除合同。（一）被上诉人不享有法定解除权。根据《商品房买卖合同司法解释》第23条规定，被上诉人解除合同则需要满足两个条件：1．因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同；2．因上诉人的原因导致未能订立担保贷款合同致使合同不能履行的。但在本案情形中，均不符合上述两个解除前提条件。首先，未能订立按揭贷款合同在于被上诉人未按约前来配合签订符合银行办理按揭贷款的合同并与银行进行面签。由此产生的后果应当由其自行承担。其次，双方在合同中明确约定办理按揭不成功的被上诉人应当一次性现金付清全部房款，也即双方在合同中约定了两种付款方式，不能以按揭贷款方式付款的则适用一次性现金付清全部房款的方式付款，不存在因办理按揭不成功就会导致合同目的无法实现的结果发生。因此，本案不能草率适用《商品房买卖合同司法解释》第23条规定进行合同解除。（二）被上诉人不享有约定解除权。因被上诉人未支付完全部购房款，上诉人不产生交房义务，不能计算上诉人的逾期交房责任。即使被上诉人坚持其有逾期交房解除权，应在双方约定的交房日（2016年12月31日）360日后有解除权，即在2019年1月1日前行使，但其在2020年4月才向上诉人发出解除合同的函件，已过除斥期间，一审法院未认定，法律适用错误。三、一审法院错误认定五方验收的交付标准违反国家法律、行政法规的强制性规定。实际上，“竣工验收备案”是管理部门出于对工程的监督考量，属于管理性的强制规定，而五方验收的交付条件完全符合《建筑法》五十二条、六十一条， -4- 《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付标准，且在一审法院及上级法院的过往裁判中对“五方验收”条款已达成统一裁判，故涉案补充约定有效。综上，被上诉人虽然支付了首付款，但未按约办理备案及按揭贷款手续，构成违约，同时因行政部门的违法不作为致使上诉人的网签及备案受到限制，责任不应由上诉人承担，即使解除合同也不应由上诉人承担利息损失。 徐欣辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。备案是上诉人的义务，本案因上诉人的原因导致没有备案进而至今无法继续办理贷款，本案是系列案，已经有诸多生效判决驳回了上诉人的上诉请求。 徐欣向一审法院起诉请求：1．解除徐欣与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-901）；2．富乐华公司退还徐欣已付房款共计208,561元以及赔偿利息损失46,805.76元（以208,561元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年7月16日计至2019年8月19日为41,344.32元；以208,561元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%，从2019年8月20日暂计至2020年4月12日为5,461.44元，共计利息为46,805.76元，实际计算至清偿之日止）；3．富乐华公司退还已付的案涉房屋备案费、预抵押费共计538元。 富乐华公司向一审法院提出诉讼请求：确认徐欣于2020年4月12日向富乐华公司通知解除合同的行为无效。 一审法院认定事实：2015年7月16日富乐华公司出具《收据》载明收到徐欣交来案涉房款870元、207691元、备案费78元、预抵押费460元。后徐欣作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订了一份未备案的《商品房买卖合同》（编号：3-2-901），约定徐欣购买富乐华公司开发的位于防城港市与 -5- 金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元9层901号房，面积为70.97平方米，单价为每平方米5,630元，总金额为399,561元；采用商业贷款的方式，买受人应支付首期房价款208,561元，余款191,000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，双方特别约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续。后双方签订《商品房买卖合同》之补充协议，约定将交付条件变更为“经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格”。 另查明，2018年12月27日，案涉房屋所在楼盘经建设、设计、勘察、监理、施工五方验收合格。2019年1月2日，富乐华公司发出《收房通知书》，表明案涉楼盘已达到交房条件，并将于2019年1月6日至2019年1月30日期间办理物业交付手续。2019年8月2日，防城港市住房和城乡建设局出具《信访事项处理意见书》，表明截至2019年7月1日被告并未向其申请竣工验收，其已下发通知责成富乐华公司停止交付，要求整改，迅速组织办理竣工，待验收合格后方可交付使用。 再查明，2020年4月13日，徐欣委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》，告知富乐华公司至今未将案涉合同进行登记备案，也未能在2016年12月30日前交付案涉商品房，构成逾期交房违约，徐欣正式解除与富乐华公司签订的案涉合同并要求富乐华公司退还房款并赔偿利息损失、退还房屋备案费、预抵押费等。2020年4月14日，富乐华公司已签收该函件。 -6- 一审法院认为，徐欣与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，徐欣采用贷款方式支付剩余房款，富乐华公司应当自合同签订之日起30日内前办理商品房预售合同登记备案手续，但富乐华公司未将《商品房买卖合同》备案，徐欣也一直无法办理按揭贷款。经查2018年房管部门对备案合同版本进行了变更，因此双方必须重新签订新版《商品房买卖合同》才可进行合同备案，双方无法继续履行原来签订的《商品房买卖合同》，过错应归责于富乐华公司。徐欣与富乐华公司签订补充协议，约定将交房条件变更为“经五方验收后即可交付”，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案均缺一不可。徐欣与富乐华公司在补充协议中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。现合同约定的交房时间距今已三年多，案涉楼盘仍然无法达到合同约定的交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，徐欣有权解除案涉合同。2020年4月13日，徐欣委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》，明确表明要求解除合同，富乐华公司于次日签收该函件，案涉合同已于2020年4月14日解除，富乐华公司应当向徐欣返还购房款及利息、备案费、预抵押费。关于利息的计算，以208,561元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年7月16日起计至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止。 -7- 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决：一、富乐华公司于判决生效之日起十日内向徐欣返还购房款、备案费、预抵押费合计209,099元并支付利息（利息的计算方式：以208,561元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年7月16日起计至2019年8月19日；以208,561元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止）；二、驳回徐欣的其他诉讼请求；三、驳回富乐华公司全部诉讼请求。案件受理费5,238.57元，减半收取计2,619.29元，由富乐华公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据且均对一审判决查明事实无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》虽无签订日期，但从双方当事人的履行情况可推定合同的签订时间为2015年7月16日，该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 根据合同第十一条约定，上诉人应当在2016年12月31日前向被上诉人交付涉案房屋。对于交房条件及交房时应出具的文件，《商品房买卖合同》正文中曾有约定“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，但双方又在《＜商品房买卖合同＞之补充协议》变更了前述约定“只要上诉人提供‘该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格’即可交付被上诉人使用”。上诉人主张，涉案房屋已经五方验收合格，具备交房条件，被上 -8- 诉人认为五方验收不等于竣工验收合格。对此，涉案房屋是否达到交房条件，双方存在争议。本院认为，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定的交房条件低于法律规定的交房条件时，应当依照法律规定确定交房条件。其一，关于法定交付条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要 -9- 求和标准。故，我国目前的房屋经过验收和验收合格的法定证明文件是取得竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。其二，关于约定交房条件，双方于《＜商品房买卖合同＞之补充协议》对《商品房买卖合同》交付条件进行变更，仅约定商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格明显低于法定条件，故上诉人在交付房屋时还应具备法定交付条件，即取得工程竣工验收备案表，否则被上诉人有权拒收房屋。再者，上诉人于2018年12月27日自行组织的竣工预验收曾被防城港市住房和城乡建设局通知整改、责成上诉人停止交付。综上，上诉人关于涉案房屋已通过五方验收合格、具备交房条件的主张，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》第十九条约定，上诉人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续并将合同登记备案情况告知被上诉人。但截至今日，上诉人仍未履行以上义务。关于上诉人未办理合同备案是否致使被上诉人无法办理银行按揭贷款的问题，被上诉人以担保贷款方式支付余款，本案亦属于商品房预售，被上诉人申请银行按揭贷款需要作为开发商的上诉人履行相应手续，其中包括完成办理商品房预售登记备案，也就是说上诉人预售备案登记手续的完成与否直接关系被上诉人能否履行后续付款义务，即使被上诉人于签订合同后按上诉人的要求提交了买受人所需提交的所有资料，在合同未备案的情况下，按揭贷款亦无法办理成功，故上诉人关于合同是否备案与买受人能否成功办理按揭贷款没有必然联系的主张，本院不予采纳。关于合同未能备案、被上诉人至今未办理按揭贷款，涉案合同是否应予解除的问题，上诉人称因新系统、被上诉人不愿配合签订新合同（2019年版）及2018年底行政机关违法行为致使涉案项目合同备案业务被停止办理等，上诉人对涉案合同未能备案并无过错，而被上诉人拒绝配合办理备案手续，构成逾期付款，其无权要求解除合同。本院认为，上诉人主张的涉案项目备案 -10- 被叫停时间为2018年底，至涉案合同推定签订时间（即2015年7月16日）已逾三年，在此期间其均未对合同进行备案，远超合理期限。其次，如按上诉人所称，需换签2019年版合同，该时间已超过合同约定的交房时间（2016年12年31日），本案交房时间如何再行确定、上诉人目前是否还符合办理按揭贷款的条件，都需要双方通过磋商再行确定，在被上诉人已不愿继续磋商的情形下，法律不强人所难，涉案合同已失去继续履行的基础。综合考虑合同的履行情况、上诉人未积极履行备案义务的过错程度、涉案房屋的建设情况及双方当事人的履约意愿，被上诉人关于其无法办理银行按揭贷款致使合同目的无法实现、享有案涉《商品房买卖合同》的解除权的主张，本院予以采纳，其向上诉人发出解除合同的通知对上诉人产生法律效力、未过权利行使的除斥期间，案涉《商品房买卖合同》已于上诉人签收之日解除。被上诉人于本案中诉请由上诉人退还已付房款、代收费及赔偿利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第十九条，《最高人民法院关于适用＜民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 -11- 一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,238.57元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年一月二十七日 法官助理 邹      采      伶 -12- 书记员谢馨仪