广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终3050号上诉人（原审原告）：柯泽清，男，1969年6月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：刘阳，广东法申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂名市茂南区启创房地产代理有限公司，住所地茂名市茂南区开发区金城路118号大院1、3号首层5号房之二。法定代表人：杨富光，该公司总经理。委托诉讼代理人：车晓欣，广东广和（茂名）律师事务所律师。上诉人柯泽清因与被上诉人茂名市茂南区启创房地产代理有限公司（以下简称启创公司）居间合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯泽清上诉请求：1.依法撤销一审判决，裁定将本案发回重审或改判支持柯泽清全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由启创公司负担。事实和理由：本案存在欺诈、显失公平的情形，一审判决认定基本事实不清，依法应予撤销。一、关于欺诈。启创公司一审提交的《粤西美博汇特殊申请表》和《粤西美博汇铺号确认单》均是在2019年6月29日签订的，显示涉案商铺价格为216000元，尤其是《粤西美博汇铺号确认单》明确显示了涉案商铺面积19.87㎡、价格为216000元(启创公司从来没有向柯泽清释明过该216000元包括居间服务费)。因此，根据上述内容应当理解为涉案19.87㎡商铺的销售价格为216000元。然而事实并非如此，2019年7月27日柯泽清与茂名市出租汽车有限公司签订的《商品房买卖合同》第七条第2点证明了涉案商铺单价仅为5800元/㎡，总价款仅为115246元。显然，启创公司在2019年6月29日与柯泽清签订《粤西美博汇特殊申请表》和《粤西美博汇铺号确认单》时，故意隐瞒事实，将总价款仅为115246元的涉案商铺谎称为216000元，显然存在严重的欺诈行为。一审判决认为启创公司不存在欺诈行为显属认定基本事实不清，依法应予纠正。二、关于显失公平。所谓显失公平，是指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。司法实践中，认定显失公平可以从以下两个方面进行考察：一、考察合同对一方当事人是否明显不公平。根据民法通则和合同法的有关规定，签订合同作为一种双方的民事法律行为，应贯彻公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益。因此，对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。二、要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，启创公司作为提供居间服务的专业公司，利用自身优势地位，不在其经营场所与柯泽清签订《服务协议书》，也从没有向柯泽清出示、说明居间服务费的收费标准，而是利用柯泽清作为一名普通消费者缺乏交易经验的弱点，编造各种各样的理由让柯泽清先支付高额的费用，并妄称这是国家规定的，显然存在显失公平的情形。启创公司要求柯泽清支付费用详细情况为：2019年7月19日，启创公司要求柯泽清转账支付60000元费用；2019年7月19日，启创公司要求柯泽清转账支付4027元费用；2019年7月29日，启创公司要求柯泽清转账支付1727元费用；2019年7月29日，启创公司要求柯泽清通过微信转账支付10000元；启创公司还要求柯泽清现金支付约25000元费用。柯泽清支付了全部费用后，2019年7月29日，启创公司才拿出《服务协议书》要求柯泽清签署，并向柯泽清开具了一张金额为100754元的居间服务费《收据》。同时，启创公司收取100754元巨额居间服务费，严重违反《价格法》和茂名市房地产经纪行业收费标准，依法应认定为显失公平。《价格法》第七条规定：“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。”茂名市房地产经纪行业协会发布的茂房经协字（2019）001号《关于提升茂名市房地产行业中介服务费的通知》规定2019年9月1日前茂名地区的居间服务费最高收费标准是商品房销售总额的1%。根据该收费标准，启创公司本应收取柯泽清的居间服务费为1152.46元(商品房总价款115246元×1%)，而启创公司竟收取了柯泽清居间费用100574元，占商品房总价款比例高达87.27%，严重违反《价格法》、《合同法》及上述《关于提升茂名市房地产行业中介服务费的通知》的规定，严重违反交易习惯，侵害了柯泽清的合法权益，显属显失公平。一审判决以法律没有规定居间费的最高上限为由认为启创公司收取100574元居间服务费是合理的，属认定基本事实不清。综上，请求二审法院支持启创公司的上诉请求。启创公司辩称，一、柯泽清在签订《服务协议书》时不存在被欺诈的情形。1.2019年6月29日，柯泽清向启创公司递交《粤西美博汇特殊申请表》，该表上明确房号为1-4-X（即l号楼4层X号房），一口价216000元，余下尾款于2019年7月15日前交付。随后柯泽清签署了《粤西美博汇铺号确认单》再次确认原价为316538元，折后价为216000元，付款方式为一次性。2．柯泽清在2019年6月29日又与茂名市出租汽车有限公司签订《河西商贸中心认购书》，注明成交价为115246元。同时，柯泽清与启创公司签订《服务协议书》，约定启创公司为柯泽清提供服务，为柯泽清取得优惠，如赠送装修、折扣优惠等，双方明确居间服务费为100754元。两者相加为总房款216000元，可见柯泽清是明知216000元包含了本案诉争的100754元。3．柯泽清上诉称启创公司未向其释明该216000元包括居间服务费不是事实，启创公司早已向其释明，直观体现在柯泽清在2019年7月27日与茂名市出租汽车有限公司签订正式《商品房买卖合同》并按照《商品房买卖合同》付清合同价款115246元后，仍在2019年7月29日继续向启创公司支付《服务协议书》中100754元余下的尾款。由此可见，启创公司已经向柯泽清口头释明款项支付的方式及形式，柯泽清亦对房屋实际成交价为216000元有明确、清楚的认知，并一直同意按《粤西美博汇特殊申请表》、《粤西美博汇铺号确认单》、《服务协议书》等文件履行付款义务。柯泽清在《服务协议书》履行完毕后再以欺诈为由要求变更协议，没有事实和法律依据。二、柯泽清在签订《服务协议书》时不存在显失公平的情形。1.在本次房屋买卖过程中，柯泽清已经在相关文件上明确房屋原价316538元及房屋优惠后的折扣价为216000元，其向启创公司申请价格优惠，启创公司没有作出任何损害柯泽清利益的行为，反而为柯泽清争取到赠送装修、折扣优惠等，最终确认成交价为216000元，为柯泽清节约了75970元。由此证实了启创公司已经履行了《服务协议书》上的义务，那么就有权按协议书的约定收取100754元。2．启创公司并非茂名市房地产行业协会会员，不受房地产协会的文件约束。且该行业协会属于民间自治组织，非政府职能部门，其发布的通知不具有法律约束力。3．《价格法》第十一条规定：“经营者进行价格活动，享有下列权利：（一）自主制定属于市场调节的价格。”因此，茂名市出租汽车有限公司有权自主制定价格，且10870.66元／㎡（216000元／19.87㎡）符合当时商铺的市场价格。柯泽清在《粤西美博汇特殊申请表》中亦同意该均价，不存在显失公平。综上，柯泽清的上诉没有事实和法律依据，一审判决正确，请求二审法院驳回柯泽清的上诉，维持原判。柯泽清向一审法院起诉请求：1.依法将《服务协议书》第二条第二款“……一次性向甲方交纳100754元居间服务费，作为甲方提供的居间服务费的报酬”变更为“……一次性向甲方交纳1152.46元居间服务费，作为甲方提供的居间服务费的报酬”(即按照商品房销售总价款115246元的1%计算柯泽清承担的居间服务费用)；2.判决启创公司向柯泽清返还多收取的99601.54元(100754元-1152.46元)；3.判决启创公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：启创公司是于2019年5月8日登记成立的有限责任公司，经营范围包括房地产代理服务、房地产开发经营、房地产中介服务等。2019年5月11日，茂名市出租汽车有限公司(甲方)与启创公司(乙方)签订《河西商贸城代理合同》，约定由甲方委托乙方为“河西商贸城”销售独家代理人，合同的主要内容为：一、销售房源：河西商贸城目前可销售商铺房源，合作时间2019年5月11日至2019年9月10日，其中5月11日至6月10日为销售筹备期。二、乙方作为甲方销售独家代理人，在甲方的授权下，乙方通过自身拓展或与渠道分销公司合作，拓展客户到项目现场进行进一步销售工作、促成成交并签订《商品房买卖合同》，客户成交并签订《商品房买卖合同》后向乙方支付相应销售服务费。乙方在代理过程中所产生的销售费用由乙方自行承担。合同期内，本项目凡成交的客户均视为乙方推介客户，乙方有权以综合服务费或其他名义向成交客户收取服务费用，该费用不计入甲方与客户所签署的买卖合同。甲方将本项目商铺房源按以下销售底价均价交由乙方独家销售：四楼按揭付款的，销售底价均价为6800元/㎡，一次性付款的，销售底价均价为5800元/㎡。三、甲方同意承担90000元的前期费用。双方同时对其他权利义务进行了约定。2019年5月28日，茂名市出租汽车有限公司出具委托函，载明河西商贸城为其兴建的批发商场项目，委托启创公司为河西商贸城1号楼首层、二层、三层、四层部分商铺的销售全权代理商。此次委托销售的商铺共约195间，因经营定位需要，1号楼四层定名为“美博汇”。2019年6月29日，柯泽清向启创公司申请以一口价216000元的优惠价格购买河西商贸城第4层X号房，该商铺原价316538元，柯泽清申请的一口价216000元(已扣除三年租金75970元)获得批准，其中定金50000元，余款于2019年7月15日支付。2019年7月27日，柯泽清与茂名市出租汽车有限公司签订《商品房买卖合同(现售)》，合同主要约定：买受人购买出卖人建设的位于茂名市茂南区建设路23号大院1号第4层X号房，建筑面积19.87平方米，其中套内面积9.24平方米，单价为每平方米5800元，总价款115246元。买受人应当于2019年8月16日前一次性支付该商品全部价款。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同同时对其他权利义务作出了约定。2019年7月29日，柯泽清付清了涉案房屋的房款115246元、专项维修资金726.75元。柯泽清向一审法院提交了两份签订时间分别为2019年6月29日及2019年7月29日的《服务协议书》原件，除了日期外，两份《服务协议书》的其他内容均一致，主要内容为：甲方(启创公司)为乙方(柯泽清)介绍“河西商贸中心美博汇”项目房源信息；甲方为乙方取得优惠，包含：赠送装修、折扣优惠、参加一次抽奖等；甲方为乙方介绍该项目详细讲解，协助乙方与开发商签订成交文件；甲方按约定为乙方提供上述居间服务，若甲方成功为乙方取得优惠的全部内容，且乙方成功签订《商品房买卖合同》的，即视为甲方提供的居间服务已全部完结，乙方成功签订《商品房买卖合同》的当天，一次性向甲方交纳100759元居间服务费，作为甲方提供的居间服务费的报酬；双方同时对其他权利义务作出了约定。2019年7月29日，启创公司向柯泽清出具了收到居间服务费100754元的收款收据。一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间费的约定是双方协商一致的结果，法律也没有对居间服务费的最高上限作出强制性规定，柯泽清作为完全民事行为能力人，应当知晓签订《服务协议书》后带来的法律后果，其主张启创公司存在欺诈、显失公平的行为，但没有提供证据证实，应承担举证不能的不利后果。其次，根据《服务协议书》的约定及双方履行合同的具体情况，启创公司的居间服务不仅促成柯泽清购买涉案商铺，柯泽清还享受了启创公司的居间服务带来的优惠价格，《粤西美博汇特殊申请表》中有柯泽清本人签名确认，可以证实其同意以一口价216000元购买涉案商铺，而柯泽清向启创公司及茂名市出租汽车有限公司支付的价款总额并未超过216000元，柯泽清并没有因此而利益受损。因此，柯泽清、启创公司签订的《服务协议书》合法有效，柯泽清请求变更《服务协议书》中有关居间服务费的条款及要求启创公司返还99601.54元，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回柯泽清的诉讼请求。案件受理费1145元（柯泽清已预付），由柯泽清负担。二审期间，启创公司提交了一份卖方为茂名市出租汽车有限公司、买方为柯泽清于2019年6月29日签订的《河西商贸中心认购书》，拟证明：柯泽清在2019年6月29日提出特殊申请及签署确认单，确定房款总价为216000元后，同日与茂名市出租汽车有限公司签订《河西商贸中心认购书》，约定成交价为115246元，又与启创公司签订《服务协议书》，约定服务费为100754元，两者相加合计216000元。柯泽清在签约后一直按照上述文件约定支付款项，截至2019年7月29日，付清216000元。可见，柯泽清明知216000元包含了本案诉争的100754元，启创公司不存在欺诈或隐瞒事实的情形。柯泽清对该证据的质证意见为：该证据不属二审新证据，对《河西商贸中心认购书》的真实性予以认可，该认购书上显示涉案商铺成交价是115246元，而不是216000元，可见启创公司主张涉案商铺成交价是216000元是不真实的，存在欺诈行为，而启创公司从中收取100754元的居间服务费显失公平。茂名市出租汽车有限公司与启创公司签订的《河西商贸城代理合同》中所约定的茂名市出租汽车有限公司授权的现场负责人吴某二审中出庭作证，其提交了一份茂名市出租汽车有限公司、茂名市康盛房地产开发有限公司出具的《证明》，该《证明》载明吴某原为茂名市康盛房地产开发有限公司员工，负责与启创公司对接河西商贸城销售工作。吴某出庭作证的主要内容为：其原是茂名市康盛房地产开发有限公司合同部主管，但河西商贸城是由茂名市康盛房地产开发有限公司、茂名市出租汽车有限公司两个公司的地块来整体规划设计的，茂名市出租汽车有限公司与启创公司于2019年5月11日签订的《河西商贸城代理合同》是真实的，其不清楚启创公司为柯泽清提供居间服务过程中的收费情况，但涉案商铺如果卖出去公司是收回5800元/㎡的。柯泽清对吴某证言的质证意见为：根据相关规定，单位出具的证明没有法定代表人签名是无效的。吴某提供的《证明》仅盖了两个公司的印章，并没有两个公司法定代表人的签名，因此，该《证明》无效。且现有证据无法证明吴某是茂名市出租汽车有限公司员工，其不能代表该公司就合同发表相关意见。启创公司对吴某证言的质证意见为：根据《河西商贸城代理合同》的约定，茂名市出租汽车有限公司已授权吴某作为现场负责人，且合同上明确标注了吴某的身份证号码，该号码与现出庭作证的吴某身份证号码一致。柯泽清认为吴某不能代表茂名市出租汽车有限公司发表意见站不住脚，因为开庭时柯泽清已确认《河西商贸城代理合同》的真实性，因此吴某作为被授权的现场负责人出庭作证符合法律规定。经审查，因柯泽清认可启创公司二审提交的《河西商贸中心认购书》的真实性，且柯泽清在一审庭审质证时表示对《河西商贸城代理合同》的真实性无异议，茂名市出租汽车有限公司在该合同中授权的现场负责人吴某出庭作证的陈述也与该合同的相关约定相符，故本院对《河西商贸中心认购书》、吴某的证人证言均确认其真实性并予以采纳。经本院审理查明，一审法院查明的事实中，除了柯泽清向茂名市出租汽车有限公司付清涉案商铺的房款115246元、专项维修资金726.75元的时间应为2019年7月19日而不是2019年7月29日外，查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明：1.茂名市出租汽车有限公司（甲方）与启创公司（乙方）于2019年5月11日签订的《河西商贸城代理合同》中的“第二条代理方式及费用承担”部分还约定“上述销售底价均价为甲方收取客户的购房款；甲方同意高于以上底价的溢价部分的款项全部作为甲方向乙方支付的佣金，由乙方直接向客户收取”。2.茂名市出租汽车有限公司与柯泽清于2019年6月29日签订的《河西商贸中心认购书》约定涉案商铺的成交价为115246元。3.对于柯泽清一审提交的两份落款时间分别为2019年6月29日及2019年7月29日的《服务协议书》，柯泽清主张实际都是于2019年7月29日签订的，只是起初将日期误写为2019年6月29日，才再签订一份更正为2019年7月29日；启创公司则主张在2019年6月29日双方已签订一份《服务协议书》，因当时负责签约的业务员离职交接不清，于2019年7月29日双方又重新补签一份《服务协议书》，后来才找到2019年6月29日签订的《服务协议书》原件。二审庭询时，本院就《服务协议书》的签署时间问题询问柯泽清、启创公司是否申请鉴定，双方均表示不申请鉴定。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：启创公司与柯泽清签订《服务协议书》时，启创公司是否存在欺诈行为或该协议书是否存在显失公平的情形？柯泽清请求变更该协议书中有关居间服务费的条款应否支持？首先，本案涉及两份《服务协议书》，该两份协议书除了落款日期分别为2019年6月29日和2019年7月29日外，其他内容均一致，均约定了柯泽清应向启创公司交纳100759元居间服务费。柯泽清主张该两份协议书实际都是在2019年7月29日签订的，2019年6月29日的是误写了日期，但柯泽清对其该主张未能提供充分证据证明，本院不予采纳，应认定其与启创公司分别于2019年6月29日和2019年7月29日签订了两份内容一样的《服务协议书》。其次，按照茂名市出租汽车有限公司与启创公司签订的《河西商贸城代理合同》的约定，对于涉案商铺，启创公司有权以超出销售底价均价5800元/㎡（一次性付款的情况）的价格出售，溢价部分的款项均作为启创公司独家代理的佣金。再根据2019年6月29日柯泽清向启创公司申请以一口价216000元购买涉案商铺获得批准，同日与茂名市出租汽车有限公司签订《河西商贸中心认购书》约定该商铺的成交价为115246元，又与启创公司签订《服务协议书》约定居间服务费为100759元的事实，应认定柯泽清在购买涉案商铺的过程中清楚知道上述216000元包含了应向茂名市出租汽车有限公司支付的商铺价款115246元和应向启创公司支付的居间服务费100759元两部分，该《服务协议书》的签订是柯泽清的真实意思表示，启创公司不存在欺诈行为。且柯泽清与启创公司签订《服务协议书》时也不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”规定的显失公平的情形。再者，法律没有对居间服务费的收取标准作出强制性规定，柯泽清提交的茂名市房地产经纪行业协会发布的通知并不具有法律约束力。因此，启创公司与柯泽清签订《服务协议书》时，启创公司不存在欺诈行为，该协议书也不存在显失公平的情形，柯泽清请求变更该协议书中有关居间服务费的条款，应不予支持。综上所述，柯泽清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2290元，由柯泽清负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘浩江审 判 员 庞健军审 判 员 江剑兵二〇二一年一月十九日法官助理 庞巧文书 记 员 潘彦娴附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。