贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2323民初1841号 原告：蒋先科，男，1959年1月9日出生，汉族，住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：黄礼政，系贵州政睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辅，系贵州政睿律师事务所律师。 被告：普安县惠安房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州普安县盘水镇南中路，统一社会信用代码915223237897719953。 法定代表人：任祥，系公司执行董事。 原告蒋先科与被告普安县惠安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋先科的委托诉讼代理人黄礼政、张辅到庭参加诉讼、被告普安县惠安房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由，拒绝到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。 蒋先科向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告退还原告购房款259243元；3．判令被告退还原告交纳的装修保证金2000元；4．判令被告赔偿原告损失物管费2730元，税费9983.09元；5．判令被告以购房款259243元为基数按月息2%从2012年12月18日起给付原告利息至该房款付清时止；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系原普安县印刷厂职工，在普安县住房一套，面积33.53平方米，2010年9月，因道路改造工程需要，原告的房屋被拆迁，2010年9月9日，原告与普安县住房和城乡建设局达成拆迁补偿安置协议，由普安县住房和城乡建设局以2828元／㎡的房价向被告购买位于原××镇××云××楼××建筑面积为××型商品房补偿给原告33.53平方米，超出原告拆迁房面积的58.04平方米的价款由原告按2828元／㎡的房价计付给被告。原告与被告签订购房合同时，普安县住房和城乡建设局将原告应得拆迁补偿的房款94822.84元转付给被告，被告交房给原告后，由被告代原告到有关部门办理产权证书。之后，原告与被告达成口头协议：原告先向被告补交购房款164420元，税费9983.09元，待被告的商品房可以对外签订购房合同时再正式签订商品房买卖合同，同时还口头约定：被告交房后6个月内办理房产证交给原告，若超过6个月不能将房产证交付原告，原告可以解除合同，被告退还原告已付的全部款项，并按月息2%给付原告利息至房款退清为止。原告按该口头约定，于2011年8月11日向被告预交了购房款164420元，税费9983元。2012年7月5日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告应在2012年6月30日交房，并在交房后90日内申请商品房所有权初始登记，被告交付房产证给原告的相关时间及违约责任按原、被告之前的口头协议履行，因此，正式签订的《商品房买卖合同》对被告交付房产证给原告的相关时间和违约责任并没有填写。被告从2012年9月18日正式交房给原告后，至今已近8年，被告迟迟没有将房产证交付给原告，导致原告不能办理抵押贷款，不能对外出让等等，该房屋的权利直接受到了限制，原告不能正常行使处分权，致使原告购买该商品房的合同目的不能实现。由于原告购买该房的使用价值受到限制，原告不能完全行使对该房的占有、使用、收益和处分的权利，因没有取得被告应该向原告交付的房产证，原告的购房目的不能完全实现，给原告造成损失，被告应承担与原告口头约定的违约责任。综上，被告不向原告交付商品房产权证书的行为，构成严重违约，原告请求解除合同、退还购房款、赔偿损失及承担违约期间的利息。故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 普安县惠安房地产开发有限公司未答辩。 蒋先科围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，其提交的部分证据之间能够相互印证，本院对其提交的房屋拆迁安置补偿合同、收据、商品房买卖合同、物管费收据予以确认并在卷佐证。 普安县惠安房地产开发有限公司未提交证据。 结合当事人的陈述及庭审举证等情况，本院综合认定事实如下： 2010年9月9日，蒋先科委托董学琼作为乙方与甲方普安县住房和城乡建设局签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定将由甲方购买“××××”（××路改造项目）规划平面图中×××××栋第×楼，房号为×号的商品房作为安置补偿，其建筑面积91.57平方米，被拆迁人蒋先科建筑面积33.53平方米的砖混结构住宅用房由甲方按市场价2828元/㎡的单价购买给乙方，合计人民币94822.84元。2012年7月5日蒋先科与普安县惠安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为2011-G-018，蒋先科向普安县惠安房地产开发有限公司购买该公司开发建设的“×××××栋”第七层8号房，房屋总售价259243元，付款方式为2011年8月30日前一次性付款。合同约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、…项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；…双方在《商品房买卖合同》房屋登记中关于转移登记部分未填写具体日期，对转移登记的时间及若未完成转移登记将承担何种责任均未作出约定。也未明确约定按照何种方式办理商品房转移登记。2011年8月11日蒋先科向普安县惠安房地产开发有限公司补齐拆迁置换部分款项164420元。至此蒋先科购房款259243元支付完毕。2011年8月11日缴纳代扣税共9983元，装修保证金2000元。2013年6月3日缴纳物管费863元，同年12月30日缴纳物管费273元。2020年7月2日蒋先科以普安县惠安房地产开发有限公司未交付商品房产权证书为由诉至本院要求解除合同并承担相应的责任。 另查明，案涉房屋位于普安县房屋已于2017年1月9日完成转移登记，现房屋所有权人为蒋先科，共有权人为唐玲清。 本院认为，原告蒋先科与普安县惠安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中明确约定了原告购买的商品房为预售商品房，故本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。 关于原告主张被告未向原告交付房屋产权证书，构成违约，《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”又根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”的规定。被告普安县惠安房地产开发有限公司为房地产开发企业，在商品房已经实际交付给原告的情况下，普安县惠安房地产开发有限公司负有办证过程中的协助义务。因此，原告是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助的义务。并且这种义务是在将购房合同约定的材料及时递交给房产管理部门后产生的，结合本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条，房屋登记中关于转移登记部分未填写具体日期，对完成转移登记的时间及若未完成转移登记将承担何种责任均未作出约定，也未明确约定按照何种方式办理商品房转移登记。原告亦未委托被告办理产权证书，故原告提交的证据不足以证明被告违约。本案被告于2012年6月30日交房，蒋先科作为承购人应在90日内依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，即使被告公司应为原告办理产权证，自交房后90日内，即2012年9月30日后至2013年9月29日，原告也未行使自己的诉讼权利，已经超过解除权一年的除斥期间。经本院依职权调取的房屋所有权证载明，案涉房屋已于2017年1月9日完成了转移登记，房屋所有权已经转移至本案原告蒋先科名下，并不影响其行使对该房屋的处分权利。故原告起诉被告违约并要求解除合同承担违约责任缺乏事实及法律依据，原告所提交的证据均不能证明被告违约，不予采信。普安县惠安房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩与质证的权利，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回原告蒋先科的全部诉讼请求。 案件受理费2704元（已减半），由原告蒋先科负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 纪 敏 二〇二〇年九月十六日 书记员 杨亚维