广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初24904号原告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区×××××××××××××保利中汇花园园区物业管理用房首层（住所申报）。统一社会信用代码914×××××××××××766X。负责人：赵广峰。委托诉讼代理人：冼志敏，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰能，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：张扬，男，1992年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××。公民身份号码440××2×××××××××058。原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司与被告张扬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冼志敏到庭参加诉讼，被告张扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年3月1日至2020年5月31日的物业服务费20155.93元以及逾期付款物业服务费违约金6046.78元（按所欠物业服务费的30%计算）；2.判令被告支付原告律师费971元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系XXXXXXXX房的业主。在2013年5月11日，保利物业管理有限公司顺德分公司（后名称变更为原告）与被告签订一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，协议约定由原告对被告XXXXXXXXXX房提供物业管理服务，前三年每月物业管理费按2.5元/平方米计算，之后按3元/平方米计算。但自2016年3月1日起至2020年5月31日止，被告拖欠原告物业服务费共计20155.93元。逾期支付物业服务费违约金按所欠物业服务费的30%计算为6046.78元。被告长期拖欠物业服务费的行为已经构成严重违约。被告张扬没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照复印件、核准变更登记通知书、被告的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、《顺德区（前期）物业服务协议书》、承诺书、保利东滨花园物业服务收费标准、收楼确认书、律师函、快递底单、快递查询打印件、委托代理合同、律师费发票复印件，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2013年5月11日，张扬与佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张扬向佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司购买位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城天虹路56号XXXXXXXXXX房；该商品房建筑面积为143.05平方米；佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付张扬使用等内容。同日，张扬又与保利物业管理有限公司顺德分公司签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定商品房达到竣工交付使用条件，张扬应自交楼之日起或在发展商发出交楼通知起交纳物业服务费，每次交纳物业服务费的时间为每月5号前；张扬不按约定标准和时间交纳服务费等有关费用的，保利物业管理有限公司顺德分公司有权要求张扬限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金；如张扬拖欠由保利物业管理有限公司顺德分公司代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由保利物业管理有限公司顺德分公司垫付的，则保利物业管理有限公司顺德分公司有权向张扬追讨，张扬应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业规定的标准计收。保利物业管理有限公司顺德分公司为追讨张扬所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）由张扬承担等内容。根据保利东滨花园物业服务收费标准显示，物业服务费标准为电梯住宅按建筑面积算，前三年物业服务费优惠价按2.5元/平方米/月计算，之后按东滨花园物业服务费收费标准3元/平方米/月计算，张扬在上述收费标准落款处签字确认，并表示同意按上述标准及方案，在发展商发出《交楼通知书》之日起计，依时缴纳相关费用。之后，张扬于2015年9月13日办理了收楼手续。案涉房屋已办理房地产权登记，根据不动产权登记信息显示，房屋建筑面积为143.96平方米。另查明，保利物业管理有限公司顺德分公司的企业名称从2016年12月1日经核准变更为保利物业发展股份有限公司顺德分公司。再查明，保利物业发展股份有限公司顺德分公司在庭审中陈述，张扬曾在2015年9月向其交纳了四个月的物业服务费、在2015年12月交纳了两个月的物业服务费、2016年6月交纳了三个月的物业服务费。本院认为，原、被告双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。原告已依约为案涉物业所在的保利东滨花园提供物业服务，被告应当依约向原告支付物业服务费。现被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，原告主张要求被告支付物业服务费，并承担相应的违约责任有理，本院予以支持。关于被告拖欠的物业服务费，原告主张认为被告从2016年3月起拖欠物业服务费，但根据双方在《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定，被告应当在交楼之日起或在发展商发出交楼通知起交纳物业服务费，本案中原告并未提供证据证明被告于2015年6月已经接收案涉物业或发展商于2015年6月已向被告发出收楼通知，原告主张要求从2015年6月起计收物业服务费依据不足，应当以其提供的收楼确认书所记载的收楼时间，即从2015年9月开始计收物业服务费。原告在庭审过程中确认被告曾向其支付了9个月的物业服务费，本院据此认定被告从2016年6月起未按约定支付物业服务费，原告主张截至2020年5月31日期间的物业服务费，共计48个月；根据双方约定，物业服务费按建筑面积计算，又根据不动产权登记信息显示，案涉房屋建筑面积为143.96平方米，前三年的物业服务费按2.5元/平方米/月计算，即2018年8月31日前的物业服务费为359.9元/月（143.96平方米×2.5元/平方米/月），2018年9月1日起的物业服务费为431.88元（143.96平方米×3元/平方米/月），因此，被告截至2020年5月31日共计拖欠的物业服务费为18786.78元（359.9元/月×27个月+431.88元/月×21个月），原告主张按建筑面积143.97平方米计算物业服务费并无相关的事实和法律依据，原告超出上述部分的物业服务费主张本院不予支持。关于违约责任，针对违约金，根据双方约定，被告不按约定标准和时间交纳服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金，双方约定的违约金计算方式过高，现原告主张要求按被告所欠费用的30%计算违约金合理，本院予以支持，即违约金为5636.03元，超出该部分的违约金主张，本院不予支持。针对律师费损失，由于双方约定，如原告采取法律途径向被告追讨欠费的，由此产生的律师费由被告承担，被告拒不交纳物业服务费可以合理预期该笔费用的产生，原告提交《委托代理合同》及律师费发票予以佐证该笔费用已实际支出且律师费收费标准在合理范围内，本院对原告主张的律师费损失971元予以支持。被告张扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张扬于本判决发生法律效力之日起十日向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付截至2020年5月31日止的物业服务费共计18786.78元及违约金5636.03元；二、被告张扬于本判决发生法律效力之日起十日向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付律师费损失971元；三、驳回原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费479.34元（原告已预交），由被告张扬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  范碧莹人民陪审员  朱必信人民陪审员  崔艳芬二〇二一年一月二十二日书 记 员  霍惠梅