大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初627号原告：韩金彤，女，汉族，1982年3月22日生，户籍地辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：曲红云，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕大鹏，北京大成（大连）律师事务所实习律师。被告：于建华，男，1964年2月27日生，汉族，户籍地长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵永竹，女，汉族，1964年11月4日生，户籍地长春市朝阳区。系夫妻关系。原告韩金彤诉被告于建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曲红云、吕大鹏，被告的委托诉讼代理人赵永竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月10日，原告韩金彤作为甲方，被告于建华作为乙方签订房屋租赁合同。约定：甲方将位于大连市中山区大连老虎滩x号（越），建筑面积1840.27平方米的公建房屋出租给乙方使用。合同第二条租赁期限约定：租赁期限10年，自2012年12月10日始至2022年12月10日止；本合同签订之日至2013年4月30日为最终装修期，免收房租，逾期开始计租。如乙方装修提前完工，自乙方实际投入使用之日起计算房租。本合同租金起止时间为2013年5月1日起至2022年12月10日止。合同第三条租金金额和支付方式约定：房屋年租金为：租期前一年，即2013年5月1日至2014年5月31日，每年年租金为人民币壹佰万元，从第二年开始，即2014年5月1日至2022年12月10日，每年年租金在上一年租金基础上按年递增伍万元增长缴纳（第一年租金按月缴纳，每月15日缴纳壹拾万元）。年租金支付是：乙方应当每6个月向甲方缴纳租金一次。首期租金在签订合同之时乙方即预付给甲方，以后的租金乙方应提前15日预交后六个月的租金。如：起租日起第7至12月的租金，乙方应当在起租日的第6个月的15日前预交给甲方，以后租金支依此类推。相关费用：租赁期间，乙方因正常使用水电费、电话费、有线电视、网络使用费、煤气费、采暖费、物业费等由乙方承担。合同第四条抵押金金额约定：为保证甲方的房屋在租赁期间的合法权益，经双方协商同意，乙方在缴纳第一次租金时，同时向甲方缴纳租金抵押金人民币5万元，当乙方租赁期满，结清在租赁期间应付给甲方的所有费用，并按双方约定移走可移动物品，未破坏其他装修时，甲方无息退还乙方所交的抵押金，否则甲方有权扣除部分或全部抵押金作为应付费用或修复费用。签订合同后，被告初期尚能按约支付租金，但后期逐渐开始拖欠租金。2019年1月16日原告母亲孙秀香代表原告，被告妻子赵永竹代表被告，双方签订协议书。确认截止2018年12月31日被告欠原告租金41万元。被告承诺在2019年1月20日前还款16万元，在2019年4月30日前还款15万元，合计还款31万元。被告履行上述承诺，原告减免10万元租金，被告只需付款31万元，原、被告双方2018年以前租金帐目已清。从2019年开始，被告承诺1—10月份每月5日前付原告租金8万元，合计付租金80万元，在被告承诺下，原告承诺2019年减免原告20万元租金，如乙方未履行上述承诺，则原告2019年房租不减免，原签订的合同条款不变。协议书签订后，被告仍不能按约支付租金，截至2020年7月，被告尚拖欠原告自2020年4月开始计算的租金。另，案涉房屋物业费标准为每月每平方米3.9元，每月物业费为7,177.05元，被告自2016年1月1日起至今一直拖欠物业费。现被告已构成违约，故诉至人民法院，请求判决1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》并于10日内腾退案涉房屋；2、被告向原告支付自2020年4月起至判决日止每月83,333元的租金（年租金100万元，暂计至2020年7月，欠付租金为333,332元）及由此产生的租金欠付期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息（截至2020年7月逾期付款利息为2,718元）；3、被告向原告支付自2016年1月1日起至判决日止按每月7,177.05元计算的物业费（计算标准为3.9元/平/月，截至2020年7月拖欠物业费为394,737.75元）。被告辩称：同意解除合同及腾退房屋；租金我们双方协商于2020年12月份拖欠多少及如何偿还，我们都商量好了。物业费：因为我与物业有纠纷，没有得到解决，如果房东起诉物业，我也要主张赔偿损失，所以现在我与房东之间的物业费没有办法，故不同意支付物业费。一、我租赁这个房子是做高端家具店，总共3层楼1800多平的清水房，装修投入470多万（全部家当）装修期一年多，由于我是外地人对大连不是很理解，在选址上也有些失误，再加上2014年开业后就逢经济下滑，所以一直经营困难，特别感谢房东在2019年开始给我降了租金，由原来的100万元租金降到了80万，我也承诺把之前拖欠的租金还上，2020年疫情爆发，我们店面先后3次放假不能正常营业，时间累计3个月之久，即使这样我也把之前讲好的所欠租金还清了，只是在疫情期间几乎没有什么销售，就这样每个月卖出点钱就交点租金，确实拖欠没有能按月交齐，这期间我也和房东多次协商能不能再降点房租，房东回复这个房子银行贷款压力也大，所以房东就在2020年7月份打广告出租此房。我一直表达说我经营困难，还拖欠租金，如果找到租客给我一些装修补偿我就搬走。二、我不是恶意拖欠租金，确实是因为疫情这种不可抗力导致我雪上加霜，2020年我兑现了我的承诺还之前租金16万元后总共又交了28万元租金。我有个请求，就是毕竟我们提前两年解除合同了，我的基础装修是能用得上的，这些折旧也请适当给我在租金里减免一些。三、关于不交物业费，我声明我不是拖欠，而是由于我装修期间房屋漏雨，给我造成的经济损失未能得到解决，和后来物业多次阻拦我货车进出货，严重妨碍我正常经营，最后是形成对抗而走到今天。关于漏雨给我造成的损失我没有要求赔偿的主张，只是申请能否给减免点物业费，我和房东去海昌集团找领导根本不接见，这个物业也根本没有业主委员会，业主的合法权益没有保障，才导致今天这种局面。2013年我装修时去办理消防申报，窗口说海昌码头这里消防根本没有入网，直到2018年6月11日中山区消防大队来检查时给我们开出的整改处罚单上提出了第一消火栓没有水，第二缺少安全出口，自从2013年我们入住到现在，二楼和三楼的安全出口的铁门都是被物业在反面缩死的，出口通向一层的大门也是锁死的。这些种种物业的原因我们作为租户都得不到对话的权利。经审理查明：2012年12月10日，原告韩金彤（甲方）与被告于建华（乙方）签订房屋租赁合同。约定：甲方将位于大连市中山区x号（越），建筑面积1840.27平方米的公建房屋出租给乙方使用。租赁期限10年，自2012年12月10日开始至2022年12月10日止。合同签订之日至2013年4月30日为最终装修期，免收房租，逾期开始计租。如乙方装修提前完工，自乙方实际投入使用之日起计算房租。本合同租金起止时间为2013年5月1日起至2022年12月10日止。合同第三条租金金额和支付方式约定：房屋年租金金额为：租期前一年，即2013年5月1日至2014年5月31日，每年年租金为人民币壹佰万元，从第二年开始，即2014年5月1日至2022年12月10日，每年年租金在上一年租金基础上按年递增伍万元增长缴纳（第一年租金按月缴纳，每月15日缴纳壹拾万元）。年租金支付：乙方应当每6个月向甲方缴纳租金一次。首期租金在签订合同之时乙方即预付给甲方，以后的租金乙方应提前15日预交后六个月的租金。起租日起第7至12月的租金，乙方应当在起租日的第6个月的15日前预交给甲方，以后租金支付依此类推。租赁期间，乙方因正常使用水电费、电话费、有线电视、网络使用费、煤气费、采暖费、物业费等由乙方承担。合同第四条抵押金金额约定：为保证甲方的房屋在租赁期间的合法权益，经双方协商同意，乙方在缴纳第一次租金时，同时向甲方缴纳租金抵押金人民币5万元，当乙方租赁期满，结清在租赁期间应付给甲方的所有费用，并按双方约定移走可移动物品，未破坏其他装修时，甲方无息退还乙方所交的抵押金，否则甲方有权扣除部分或全部抵押金作为应付费用或修复费用。2019年1月16日，原告母亲孙秀香代表原告，被告妻子赵永竹代表被告签订协议书。确认截止2018年12月31日被告欠原告租金41万元。被告承诺在2019年1月20日前还款16万元，在2019年4月30日前还款15万元，合计还款31万元。原告承诺，被告履行上述承诺，原告减免10万元租金，被告只需付款31万元，原、被告双方2018年以前租金帐目已清。从2019年开始，被告承诺1—10月份每月5日前付原告租金8万元，合计付租金80万元，在被告承诺下，原告承诺2019年减免原告20万元租金，如乙方未履行上述承诺，则原告2019年房租不减免，原签订的合同条款不变。协议书签订后，被告仍不能按约支付租金，截至2020年7月，被告尚拖欠原告自2020年4月开始计算的租金。案涉房屋物业费标准为每月每平方米3.9元，每月物业费为7,177.05元，被告自2016年1月1日起至今一直拖欠物业费。本院确认的上述事实，有房屋租赁合同、房屋产权证书、物业费收据及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按照协议履行义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的违约责任。原、被告对解除合同及腾退房屋意见一致，应当准许。原告要求被告支付拖欠的租金及承担物业费的请求，符合合同约定和法律规定，应当支持。关于被告与物业公司的问题当事人可另行解决，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百〇九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除原告韩金彤与被告于建华签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起10日内，被告将大连市中山区大连老x号（越）公建房屋腾退给原告；三、自2020年4月起至本判决做出之日止，被告按照每月83,333元向原告支付房屋租金，并自2020年4月16日起，被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付所欠房租的利息；四、自2016年1月1日起至本判决做出之日止，被告按每月7,177.05元向原告支付物业费（计算标准为3.9元/平/月）。上述三、四项被告应给付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。若逾期支付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  张 平人民陪审员  辛淑芹二〇二一年一月二十八日书 记 员  兰美玉