广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17388号原告：舒力。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：贺嘉乐。被告：贺志彬。被告：黄凤琼。上述被告的共同委托诉讼代理人：曾祥辉，系广东百科律师事务所律师。被告：贺伟均。监护人：徐某（贺伟均的母亲），香港居民，联系地址广州市海珠区。原告舒力诉被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼和贺伟均共有物分割纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军，被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼的共同委托诉讼代理人曾祥辉均到庭参加了诉讼。被告贺伟均经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、对广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房分割、拍卖、变卖或折价后所得的价款由原告占24/60份额，被告贺嘉乐占8/60份额，被告贺志彬占9/60份额，被告黄凤琼占18/60份额，被告贺伟均占1/60份额；2、被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼连带向原告支付2017年4月1日起至实际分割之日止的租金（房屋租金按6000元/月标准计算）；3、诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告于2011年通过广州市海珠区人民法院司法拍卖的途径成功竞拍位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房24/60份，并于2011年11月11日办妥不动产权证书。2017年，四被告通过继承析产，分割该房产36/60的份额，其中被告贺嘉乐占8/60份额，被告贺志彬占9/60份额，被告黄凤琼占18/60份额，被告贺伟均占1/60份额，被告贺嘉乐、被告贺志彬系属被告黄凤琼的儿子。自原告取得案涉房屋的权属份额后，该房屋一直由被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼居住使用，原告曾多次与其交涉，要求上述三被告交纳份额租金或共同将房屋出租，或者依法分割、处置涉案房产，但三被告表示不愿将房屋出租，同意向原告交纳租金，然而三被告却严重违反诚实信用原则，至始至终未向原告支付过租金。因被告一直占用房屋，导致原告无法行使相应的物权法定权利。原告认为，原告与四被告并非亲属关系，无共同占用、使用房屋的可能，且原告在广州并无其他房产，一直靠租房生活，原告与四被告按份持有房产的现状完全使原告的物权无法得到维护，同时被告占用房屋理应向原告交纳租金。基于此，原告现特向贵院请求处置涉案房产。被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼共同辩称：原告第一项诉讼请求不合法，按照房屋结构是适宜实物分割的，应由各当事人自行协商。根据我方估算，两个房间40平方米左右，两个房间的份额归原告，房屋的其他空间（厨房、厕所）可以由原告与被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼共同使用，剩余部分归被告所有，但要划分单独的通道是不现实的。关于原告的第二项诉讼请求，原、被告之间没有约定租金，租金标准我方也认为没有依据，原告购买时拍卖公告已经写明不交吉。另外，部分租金超过诉讼时效的规定。我方不同意缴纳任何租金。被告贺伟均没有提交答辩意见及举证。经审理查明：本院于2009年5月26日作出（2008）海民三初字第3089号《民事判决书》，查明：海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房的产权人为徐某和贺伟国，各占有部分为共有。1998年6月26日，本院对原告李春花、陈景伟、陈爱珍、陈秀丽与徐某、贺伟均赔偿纠纷一案作出（1998）海法民初字第37号民事判决书，判决：徐某在该判决生效之日起3个月内一次性支付上述原告丧葬费、死亡补偿费及精神损失费共86878.8元等。1998年，上述原告向本院申请执行，本院以（1998）海民执字第1892号案件受理。另查，贺伟国于2004年9月18日死亡，黄凤琼于1993年3月24日与贺伟国登记结婚，婚后生育了贺志彬、贺嘉乐。徐某与贺伟国是母子关系，该案第三人贺道欢是贺伟国的父亲。该案认为：由于徐某至今仍欠上述原告的款项没有付清，上述原告对徐某代为提起析产诉讼，要求确认徐某及黄凤琼、贺嘉乐、贺志彬和贺道欢各自占有上址房屋的产权份额有理，本院予以支持。该案并判决：徐某占有涉案房屋的3/5产权份额。本院又于2011年9月6日作出（1998）海民执字第1892号恢字1号《执行裁定书》，因委托广东融德国际拍卖有限公司拍卖被执行徐某所有的位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房房屋的2/5产权，2011年3月29日由买受人舒力以122000元的最高价竞得，裁定：一、广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房房屋的2/5产权的所有权及相应的其他权利归买受人舒力所有，上述房屋的财产权自本裁定送达买受人舒力时起转移；二、买受人舒力可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；等。此后，黄凤琼、贺嘉乐又向本院起诉徐某、贺志彬、贺伟均、贺燕群，要求继承贺伟国占有广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房房屋的10/20的份额。本院受理后，于2017年3月28日作出(2016)粤0105民初3246号《民事判决书》，查明:徐某和贺道欢共生育贺伟国、贺伟均及贺燕群。贺道欢于2010年5月12日死亡。由于贺伟国2004年死亡、继承开始后，遗产分割前，贺道欢死亡，且并未立下遗嘱，故贺道欢继承的涉案房屋贺伟国遗产的1/20房屋产权份额，依法转由徐某、贺伟均和贺燕群继承。贺伟均经司法鉴定为“精神分裂症”，于2003年10月9日被送入广州市强制医疗所，目前诊断为精神分裂症。该案经审理后判决：一、位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房由黄凤琼占有18/60产权份额、贺嘉乐占有5/60产权份额、贺志彬占有6/60产权份额、贺伟均占有1/60产权份额；黄凤琼、贺嘉乐及贺志彬、贺伟均自该判决生效之日起一个月内均有义务协助对方办理该房屋的产权过户手续；等。据查册时间为2020年3月25日的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房屋的建筑面积为84.0603平方米；产权人为舒力，占有24/60；贺伟均，占有1/60；贺嘉乐，占有8/60;贺志彬，占有9/60；黄凤琼，占有18/60；登记时间为2019年8月1日；登记附注：依据（2017）月0105执4652号《协助执行通知书》予以登记。诉讼中，原告和被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼一致确认：涉案房屋从2013年、2014年时就由上述被告居住，被告贺伟均从2013年、2014年起就没有在涉案房间居住。原告表示：其通过司法拍卖取得涉案房屋24/60份额时是不交吉拍卖的；其在广州没有其他房产，没有其他居住去向；其曾向上述三被告主张过房屋使用费，但没有证据证明；本案租金的主张是从其2020年4月1日网上申请立案的时间倒推三年，不需要对租金进行评估，同意以房管部门公布的同地段房屋的租金参考价作为依据；原告代理人与被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼联系时，其述称三被告不愿意出让其占有的产权份额，也不愿意收购原告的份额。被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼表示：不清楚被告贺伟均的去向，其原居住在涉案房屋内，因精神方面的问题，现居住在佛山市三水区某个精神病院；四被告除涉案房屋外没有其他居住去向；不确认原告主张过房屋使用费；若法院判决要求我方支付租金，同意以房管部门公布的同地段房屋的租金参考价作为依据。另查，广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价，其中英华街的租金参考价为：2017年是40元/月/平方米，2018年是37元/月/平方米，2019年是36元/月/平方米。本院认为：据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋由原告舒力占有24/60份额，被告贺伟均占有1/60份额，被告贺嘉乐占有8/60份额，被告贺志彬占有9/60份额，被告黄凤琼占有18/60份额，故对该事实，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。诉讼中，原告和被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼均确认涉案房屋现由上述三被告居住使用，即原告作为共有权人之一，并未实际占有使用涉案房屋中其占有的份额。鉴于原告和被告并不存在任何亲属关系，也缺乏共同居住使用的可能，故原告作为涉案房屋的按份共有人,有权要求对共有的涉案房屋请求分割。《中华人民共和民法典》第三百零四条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。鉴于涉案房屋建筑面积仅为84.0603平方米而共有人有五人，实际难以分割，即使对其进行实物分割会直接减损房屋的价值，故被告贺嘉乐、贺志彬和黄凤琼要求对涉案房屋进行实物分割的意见，本院不予采纳。诉讼中，原告和被告贺嘉乐、贺志彬和黄凤琼对购买对方的产权份额无法达成一致意见，故由一方折价购买对方的产权份额的处理方案也无法实现。原告和被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼均确认除涉案房屋外，各自均没有其他居住去向，故对涉案房屋是原告和被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼现在唯一居住去向的事实，本院予以确认。在对涉案房屋进行实物分割、折价补偿均无法处理后，原告要求对涉案房屋予以拍卖、变卖，按各自所占涉案房屋的份额对拍卖、变卖取得的价款予以分割的意见，合法有理，故本院予以支持。鉴于涉案房屋的建筑面积为84.0603平方米，涉案房屋拍卖、变卖后的分割价值足以保障各方的居住要求，故应对涉案房屋的拍卖、变卖价款予以分割。被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼自认从2014年起在涉案房屋内居住，被告贺伟均没有居住在涉案房屋内，故对涉案房屋从2014年起由被告贺嘉乐、贺志彬、黄凤琼占有、使用的事实，本院予以确认。原告作为涉案房屋的共有人之一，其要求上述三被告向其支付从2017年4月1日起的租金（即房屋使用费），但却没有举证证明其要求使用涉案房屋遭到上述三被告的拒绝，故三被告应从原告起诉之日即2020年5月7日起向原告支付房屋使用费（按原告所占涉案房屋的份额24/60×84.0603平方米×2019年同地段房屋的租金参考价36元/月/平方米）至涉案房屋实际分割之日止。对于原告主张的不予支持的租金请求部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起30日内，将广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街xxx号xxx房进行拍卖、变卖，所得款项由原告舒力占有24/60，被告贺嘉乐占有8/60，被告贺志彬占有9/60，被告黄凤琼占有18/60，被告贺伟均占有1/60。二、被告贺嘉乐、贺志彬和黄凤琼在本判决生效之日起30日内向原告舒力支付从2020年5月7日至涉案房屋实际拍卖、变卖成交之日止的房屋使用费(参照广州市房地产租赁管理所公布的2019年涉案房屋同地段每月每平方米为36元的租金参考价，按照原告所占涉案房屋的产权面积33.62平方米来计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19920元，由原告负担7968元，被告贺嘉乐负担2656元，被告贺志彬负担2988元，被告黄凤琼负担5976元，被告贺伟均负担332元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年一月六日书记员  招佐文冯琬晴何国卫