广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤06民终12819号上诉人（原审被告）：周坛，男，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：杨宇英，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘宏欢，广东历恒律师事务所律师。上诉人周坛因与被上诉人杨宇英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2020)粤0606民初13946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周坛上诉请求：依法发回重审或改判驳回杨宇英的诉讼请求。事实和理由：（一）涉案房屋租赁合同明确承租人系广东某雀服装有限公司（以下简称某安雀公司）而非周坛，周坛在合同上签字仅是职务行为，故周坛不是本案的适格被告。（二）某安雀公司在2019年3月就已停止经营，随后多次向杨宇英提出终止租赁关系，但杨宇英故意拖延交接，由此产生的责任不应由某安雀公司和周坛承担。（三）某安雀公司面临严重经营困难，杨宇英应予以其租金优惠。（四）杨宇英在租赁期间收取的滞纳金、物业管理费系不合理收费，应当退回或者折抵租金。杨宇英辩称:（一）周坛是本案适格被告。涉案合同由周坛与杨宇英签订，且租金一直由周坛交纳。（二）周坛在一审中未提出滞纳金问题，故该问题不属于二审审查范围。杨宇英向一审法院起诉请求：1.判令解除杨宇英、周坛于2017年12月25日签订的《租赁合同》；2.判令周坛支付2020年2月、3月、4月厂房租金共计44105元，以后的租金（场地占用费）计至周坛腾退房屋当月止，滞纳金1724.9元，补偿物业租赁税差额8143.3元，合同履约保证金51000元归杨宇英所有，补偿杨宇英律师费5000元；3.本案诉讼费由周坛承担。一审中，杨宇英当庭明确诉讼请求：1.判令杨宇英、周坛于2017年12月25日签订的《租赁合同》于2020年4月29日解除；2.判令周坛支付2020年2月、3月、4月厂房租金共计44105元，以后以每月18035元的标准计算租金（场地占用费）至2020年6月30日，支付截至2020年4月30日的滞纳金1724.9元，补偿截至2020年1月的物业租赁税差额8143.3元，合同履约保证金51000元归杨宇英所有，补偿杨宇英律师费5000元；3.本案诉讼费由周坛承担。一审法院认定事实：2017年12月25日，杨宇英与周坛签订一份《租赁合同》，约定杨宇英将位于“某镇某西路某利工业区**号（某利工业区）某骏楼第二层楼房”租赁给周坛使用，周坛每月5日前向杨宇英支付当月租金，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日，其中2020年1月1日至2020年12月30日的每月租金为18035元，并约定周坛在签订合同当天向杨宇英支付保证金51000元，该保证金在租赁期满，周坛不再续约，经杨宇英验收建筑物，且周坛付清水电费、水费、工人工资、租金之日起三天内由杨宇英无息退还周坛，若周坛在租赁期内逾期支付租金，每天按租金的1%计收滞纳金，逾期支付租金15天的，视作周坛违约，杨宇英有权解除合同，没收保证金，并承担杨宇英追讨租金而支付的合理费用（如律师费、差旅费、诉讼费等）；合同还约定了其他事宜。合同签订后，周坛向杨宇英支付了保证金51000元，并支付租金至2020年1月，从2020年2月开始没有按时足额支付租金，2020年2月的租金仅支付了10000元，杨宇英为此于2020年6月4日提起本案诉讼，并因委托广东某律师事务所律师代理本案而支出律师费5000元。2020年4月13日，佛山市顺德区×××××××民委员会出具《场所使用证明》，载明“兹有位于佛山市顺德区×××××××某国某路某利工业区××××××××的建筑物，其产权属于杨宇英所有，建筑面积为1100平方米，该建筑物未取得房屋产权证明，现同意该建筑物作经营用途”。2020年7月1日，周坛将涉案租赁物交还杨宇英，并出具《厂房移交证明》，载明“……乙方于2020年7月1日退租，将厂房钥匙移交给甲方，乙方于2020年2月份至6月份租金还未付给甲方（注：2月份已付1万元），2018到至今未付租赁税（已交部份租赁税，以税局的金额为准）”。另查明，“顺德网上办税服务厅”页面显示“杨宇英”出租“佛山市顺德区某镇某国某路某利工业区××××××××”的面积为“1100”，该租赁物2018年8月至2020年2月的应缴税额及应缴税额滞纳金合计11940.24元。庭审中，杨宇英确认周坛每月预交租赁税210.38元，已预交至2020年1月，从2020年2月开始未再预交。再查明，截至一审法庭辩论终结前，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物至今未办理建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故杨宇英与周坛于2017年12月25日签订的《租赁合同》无效。因《租赁合同》无效，杨宇英诉请《租赁合同》解除，缺乏法律依据，一审法院不予支持。其次，虽然《租赁合同》被认定无效，但周坛对租赁物已经实际使用、收益，应向杨宇英支付涉案租赁物的占有使用费。杨宇英已提交《厂房移交证明》证明周坛已于2020年7月1日向杨宇英交还涉案租赁物，并确认尚欠杨宇英2020年2月至6月的“租金”（实为占有使用费）未付清，其中2020年2月的“租金”已支付10000元。参照《租赁合同》约定的“租金”标准，一审法院认定周坛尚欠杨宇英2020年2月至2020年6月的占有使用费80175元（18035×5-10000）。因无效的合同自始没有法律约束力，故《租赁合同》关于周坛逾期支付租金则杨宇英有权没收保证金的约定无效。杨宇英因合同取得保证金51000元，在合同无效后应当返还周坛，但因周坛尚欠杨宇英占有使用费，为免诉累，一审法院认定杨宇英无需返还保证金并以保证金抵扣周坛尚欠占有使用费。经抵扣，周坛尚需向杨宇英支付占有使用费29175元（80175-51000）。再次，杨宇英已提交《厂房移交证明》证明周坛确认尚欠杨宇英租赁税。因涉案租赁物2018年8月至2020年2月的应缴税额及应缴税额滞纳金合计11940.24元，而杨宇英自认周坛每月预交租赁税210.38元至2020年1月。经扣减，周坛尚欠杨宇英租赁税及应缴税额滞纳金8153.4元（11940.24-210.38×18）。杨宇英诉请周坛补偿尚欠租赁税差额8143.3元，属于杨宇英对自身权利的自行处分，并未加重现有证据显示周坛本应承担的责任，一审法院予以准许。此外，周坛至今已拖欠5个月的占有使用费，客观上造成了杨宇英资金被占用期间的经济损失，周坛应当赔偿杨宇英的损失。如前所述，因无效的合同自始没有法律约束力，故《租赁合同》关于周坛逾期支付租金则杨宇英有权每天按租金的1%收滞纳金之约定无效。结合本案案情，参照《租赁合同》关于“每月5日前支付当月租金”的约定，一审法院支持杨宇英以每月累计应付占有使用费为基数，从每月占有使用费相应逾期支付之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。一审庭审中，杨宇英明确本案主张截至2020年4月30日的“滞纳金”1724.9元。因全国银行间同业拆借中心于2020年2月20日、2020年3月20日、2020年4月20日公布的1年期贷款年利率分别为4.05%、4.05%、3.85%，故杨宇英自2020年2月6日至2020年4月30日的利息损失为333.5元（18035×4.05%÷360×29+36070×4.05%÷360×31+54105×4.05%÷360×14+54105×3.85%÷360×11）。杨宇英诉请“滞纳金”1724.9元，超出333.5元部分，一审法院不予支持。最后，杨宇英要求周坛承担律师费5000元。因合同无效，合同关于周坛承担杨宇英追讨租金之律师费的约定也无效，且律师费并非杨宇英主张本案债权的必然支出，故一审法院对杨宇英关于律师费的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、周坛于判决发生法律效力之日起十日内向杨宇英支付2020年2月至2020年6月的占有使用费29175元；二、周坛于判决发生法律效力之日起十日内向杨宇英支付截至2020年2月的租赁税8143.3元；三、杨宇英与周坛于2017年12月25日所签《租赁合同》所载保证金51000元归杨宇英所有；四、周坛于判决发生法律效力之日起十日内向杨宇英支付利息损失333.5元；五、驳回杨宇英的其他诉讼请求。如果周坛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3185.6元，减半收取计1592.8元，由杨宇英负担308.8元，周坛负担1284元。本院经审理查明，2017年12月25日，杨宇英与某安雀公司签订《租赁合同》，合同载明甲方（出租方）为杨宇英，乙方（承租方）为某安雀公司，周坛在“乙方法定代表人”一栏签字。某安雀公司成立于2016年5月26日，在合同签订之时，法定代表人为周坛。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，杨宇英依据涉案《租赁合同》提起本案诉讼，涉案合同载明出租方为杨宇英、承租方为某安雀公司，周坛作为某安雀公司的法定代表人与杨宇英签订涉案合同，属于代表公司意志的职务行为，法律后果应由某安雀公司承担。根据合同相对性原则，周坛并非本案的适格被告。杨宇英依据《租赁合同》向周坛主张权利，于法无据，应驳回其起诉。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2020)粤0606民初13946号民事判决；二、驳回杨宇英的起诉。一审案件受理费1592.8元，退还杨宇英；周坛预交的二审案件受理费2016.29元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年一月十二日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰