北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初39645号原告（反诉被告）：蒋莉，女，1966年5月1日出生，汉族，住四川省成都市成华区。身份证号：×××被告（反诉原告）：余悦，女，1968年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告（反诉被告）蒋莉与被告（反诉原告）余悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋莉与被告余悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令余悦支付我自2020年5月6日至2020年8月5日的房屋租赁费20400元；2、余悦小于30天通知甲方不续租，余悦赔偿我一个月的租金6800元；3、余悦支付所欠租金利息182元，逾期交房4日的滞纳金1752元；4、7月中，我爱人专门来北京交涉收房，余悦支付所产生的交通住宿费1830元；5、2020年8月10日我专门来北京收房换锁，余悦支付所产生的交通住宿费1747元；6、余悦支付换锁费用550元，电卡补办费用200元；7、余悦支付我精神损失费15000元；8、余悦支付因诉讼所产生的交通住宿费1335元；9、余悦承担一切诉讼相关的费用。事实与理由：兹因被告（租客余悦），于2017年8月6日向本人签署了为期3年的房屋租赁合同，租客用于开展培训业务，出租期为2017年8月7日至2020年8月6日，每3月一付费。2020年由于疫情影响，我主动提出2月3月4月这三个月的租金可以减半，其余时间按照合同正常支付租金，但租客坚持要等恢复上课才支付租金，我一再表明我们只是商业租赁关系，没有义务和责任承担租客的经营风险，我拒绝了她的要求，一直催租客缴纳租金，租客一直拖着不付，并说要继续租。7月7日我发信息给租客，按照合同规定，如何要继续租要重新谈新的合同，如果不续租，要尽快告诉我。租客说要继续租，又不支付所欠租金，也不谈新合同。7月13日（周一），我给租客发信息，说我老公要去专门从成都来北京跟她谈房子的事情，希望约定周四见面，她说要等到下周，我回复她说你已经逾期不交租金，按照合同规定，合同自动解除了，我老公跟你约定具体时间交接房子。7月20日我老公跟她见面，她说不续租了，我老公说我们不常住北京，要她留一把钥匙，我们要给中介，方便中介带人看房子，她钥匙不给，房子里的东西要到8月5日才能搬走，后来，我老公给她打了10多个电话，希望能在来北京的期间解决这个问题，她不接电话，拒绝沟通。7月21日，我发信息给她，再次要她留下一把钥匙，一周内把东西搬走，她回信说是疫情原因没有开课没收入，我说我们是商业关系，一切按照合同来。考虑到我老公在北京多呆就会产生更多的费用，希望在离开北京之前，能够拿到房子钥匙，我又做了让步，提出后面5月6月7月三个月的房租减免20%，并告诉她尽快交一把钥匙给我公和清理房间东西，要她给一个具体时间，没得到她的回复。7月23我老公决定离开北京，发信息给她说，你一直没有回复什么时间交钥匙和清理东西，我收回减免后三个月租金20%的承诺。她说不可抗力，我说一切按照合同来。7月29日，我发信息给她说，我爱人7月中专门来收房未果，我们在外地过不来，请她把钥匙交给我委托的北京的朋友，并发给她我朋友的电话。我的委托朋友给她打电话联系交接钥匙的事，她一直不接。8月2日再次发信息告知交钥匙，她不回应。8月6日通知她在8月10日前不交钥匙，我方只好换锁，并保留法律手段追回我方损失。后来，她把我的微信拉黑，我继续通过手机短信继续催她把钥匙，电卡等交给物业或者我的委托人，至今她没有交还钥匙，电卡等。8月10我从成都专门来北京××**取钥匙，物业说租客8月3日把东西搬走了，但没有把钥匙留下，物业给租客打了电话，无人接听，物业给我提供了开锁公司的电话，我联系了开锁的来换了锁。对方方已经违反合同，应承担违约责任。其存在恶意拖欠行为，以疫情为由，以要继续租房为借口，想拖着房租不交，在我方断然拒绝对方的无理要求后，并且对方已经违约后，仍然不交房。事先已经告知她我老公来北京交接房子只呆2-3天，对方拖着不见，见面后对方仍然没交钥匙。后来对方一直不接电话，不回信息，我不得不再次为收房来北京，耗费我们大量的额外的精力，时间和费用。故诉至法院。余悦辩称，因为疫情引起的不可坑力而减免租金是常识，从1月武汉封城开始有8个月，我2020年2月份交纳的房租应该覆盖到合同到期，我也有转款和押金凭证。我一直与对方协商，不存在拖延，我要求对方对我信誉造成的影响道歉。6年来我提前转房租的良好凭证，我一直以续租的前提在与对方商量，后来不续租是对方的爱人在与我面谈时提出的不让我续租，既然不让我续租，疫情没有开课期间房租就应减免，2月我交纳的房租已经覆盖到合同到期了，还应退还我押金，而且对方对我租房不顺延，房租不减免，不续租，导致我破产没有收入失业，房租在我没有收入的情况下还收取了50%。因此我要求退还我交纳的房租，从2月至8月如果我拖延对方一分钱都收不到，当时小区疫情严重连租户都不让进，因为我的善良成全了对方，其不知道感恩还要讹诈我，2020年8月6日我搬走时给对方写了信，回应了其一切不切实际的陈述。对方所述的完全是歪曲事实，我5月初就与其协商，我提出复课在支付房租，复课前房租减半，但对方不同意，6月第二轮疫情对方仍然搁置，7月其爱人来告诉我不要续租了，我们达成共识，一致同意开课前房租减慢，房款覆盖到8月，退还押金，但之后就被对方全盘否定了。我搬走后我认为事情就了结了，但对方竟然在法院起诉我，其主张的所有的费用我都不同意，对方还应退给我押金并还给我交纳的房租。余悦向蒋莉提出反诉请求：要求蒋莉退还我押金6500元和我2020年2月交纳的房租20400元。事实与理由：2020年2月我交纳的房租是三个月的，是从2020年2月6日至2020年5月6日的。如果2020年2月对方坚定让我走人，这些房租我没有必要损失，我的目的是续租，对方一开始承认疫情不可抗力，后来就不承认了，如果对方是这样的态度我当时就会走人，我不交租金对方也会把我轰走。对方在2020年2月没有明确表示不续租要与我解除合同，我是想要续租，导致我2月支付了这些费用，但是没有想到对方突然要解除合同。我已经损失了，其还挣到了钱，我什么都没有得到。蒋莉对余悦的反诉辩称，对方说我2月不赶她走，因为当时还是在合同期间，我主动说2、3、4月我承担一半的费用，但对方说一直要拖到8月都是要减半，但我不同意5月后的租金也是减半，对方就拒绝支付租金。我不同意对方把自己的商业损失转嫁到我身上，我们是商业关系，对方需要严格履行合同，我们也在租房我们也是照付房租，我们购房贷款利息也没有减免。对方不支付房租，违约押金就不应退还。其拖着不交房不给我租金却说要续租，明显没有道理。我不同意对方的反诉请求，完全违反合同的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：蒋莉（出租人、甲方）与余悦(承租人、乙方)签订《北京市租赁居间合同》，约定蒋莉将位于北京市海淀区××××号房屋出租给余悦使用，期间为2017年8月7日至2020年8月6日，2019年8月7日至2020年8月6日期间的月租金为6800元，每季度支付一次，押金6500元。租金每三月一付费，第三年每次支付20400元。乙方保证承租本房屋的目的仅限于本人及关系人居住，不对房屋进行转租。合同到期，乙方正常归还房屋并结清费用后，甲方应及时退还乙方本合同涉及的押金。租赁到期之前，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出。甲方收到乙方要求后7天内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金。乙方提前解除承租合同需要提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。乙方延期支付房租和相关费用累计超过一个月房租，甲方有权终止合同，乙方需赔偿甲方相应的损失，并按照实际租赁天数支付给甲方房租。租赁期满，乙方逾期交房的，每逾一天，应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金。涉案房屋是住宅用房。余悦承租房屋后用于开展对外英语培训业务。余悦交纳了房屋押金6500元。2020年2月6日，余悦向蒋莉交纳2020年2月至5月的房租20400元。2020年8月3日，余悦搬离涉案房屋，但未给付蒋莉房屋钥匙，蒋莉于8月10日找开锁公司进入涉案房屋，收回房屋。余悦表示其8月6日告知了蒋莉已经搬走，钥匙找不到了，并向本院提供了聊天记录，蒋莉表示余悦不接电话，其是从物业处得知余悦2020年8月3日已经搬走。现蒋莉认为余悦未交纳2020年5月至8月的租金，违反了合同约定，故起诉要求余悦交纳上述期间的费用，并不同意退还押金。而余悦认为因为疫情的影响，其无法使用涉案房屋开展业务，不属于违约，故不同意支付2020年5月至8月的租金，同时要求蒋莉退还2020年2月至5月期间的租金。另，蒋莉认为余悦小于30天通知其不续租，故要求余悦赔偿一个月的租金6800元，同时要求余悦支付所欠租金的利息、逾期交房的滞纳金，来京交涉收房、实际收房、因诉讼而产生的住宿费及交通费，精神损失费，余悦均不同意负担。另，蒋莉还要求余悦支付换锁的费用550元，并向本院提供了换锁票据的复印件，余悦不予认可。蒋莉表示余悦没有交回电卡，听物业说补办需要费用，故要求余悦支付电卡补办费用200元，余悦表示其手中并没有电卡，本身也不用办卡，故不同意支付该笔费用。本院认为，余悦与蒋莉签订的《北京市租赁居间合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。本案所涉房屋是住宅用房，双方签订的合同中也明确约定承租房屋的目的仅限于本人及关系人居住。余悦在承租房屋后将涉案房屋用于开展英语培训业务违反了合同约定，故余悦以因疫情原因造成英语培训业务无法开展而要求减免房租之抗辩理由，本院不予采信。余悦应按合同约定交纳租金。蒋莉起诉要求余悦交纳2020年5月至8月租金之请求，理由正当，本院予以支持。余悦反诉要求退还租金之请求，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，余悦延期支付房租需赔偿蒋莉相应的损失，现余悦逾期缴纳2020年5月至8月的租金，给蒋莉造成了利息的损失，故蒋莉起诉余悦支付欠付租金利息之请求，理由正当，本院予以支持。合同到期之后，余悦已经归还房屋，蒋莉应当收取的押金予以退还，故对于余悦反诉要求退还押金之请求，理由正当，本院予以支持。对于逾期交房的滞纳金，因余悦已经在合同到期前告知蒋莉已搬离房屋，钥匙找不到了。故对该项请求，本院不予支持。对于蒋莉要求余悦赔偿一个月租金之请求，因合同并未约定小于30日内通知不续约即需承担违约责任，故对该项请求，本院不予支持。对于蒋莉要求承担来京的住宿费、交通费、精神损失费之请求，于法无据，本院不予支持。对于蒋莉要求余悦承担补办电卡的费用之请求，因该笔费用尚未发生，本院不予支持。对于换锁费用之请求，因蒋莉并未提供相关证据原件，本院无法核实，余悦也不予认可，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、余悦于本判决生效后十日内支付蒋莉租金20400元、利息182元；二、蒋莉于本判决生效后十日内退还余悦押金6500元;二、驳回蒋莉其他诉讼请求；三、驳回余悦其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费522元（蒋莉已预交），由蒋莉负担306元，已交纳；由余悦负担216元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费236元（余悦已预交），由余悦负担179元，已交纳；由蒋莉负担57元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇二一年一月七日书记员  汤思淼