北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4188号原告：孙莹，女，1970年9月1日出生，汉族，无业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：石志勇，北京敦德律师事务所律师。被告：孙仲祥，男，1946年9月24日出生，汉族，天海集团退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：韩春媛，天津华垠普道律师事务所律师。被告：王艳，女，1956年12月22日出生，汉族，北京市鑫锦商贸有限公司退休职工，住北京市丰台区。被告：王涛，男，1958年4月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：王颖，男，1960年10月18日出生，汉族，北京电车公司退休职工，住北京市丰台区。被告：王红，女，1962年1月28日出生，汉族，北京巴士有限公司退休职工，住北京市丰台区。被告：王锐，女，1963年9月5日出生，汉族，北京市客运分公司退休职工，住北京市丰台区。被告王艳、王涛、王颖、王红、王锐共同委托诉讼代理人：王志农，北京市中盾（上海）律师事务所律师。原告孙莹与被告王艳、王涛、孙仲祥确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月26日作出（2018）京0106民初2218号民事判决，王艳、王涛不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）京02民终12313号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加王颖、王红、王锐为本案被告。原告孙莹的委托诉讼代理人石志勇，被告王艳、王涛、王颖、王红、王锐及其委托诉讼代理人王志农，被告孙仲祥的委托诉讼代理人韩春媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙莹向本院提出诉讼请求：1.依法确认孙莹与王志成于2001年1月8日签订的《房屋转让协议》无效；2.要求王艳、王涛、王颖、王红、王锐返还孙莹所有的北京市丰台区三路居孟家桥甲23号房产；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：孙莹于1993年9月2日与北京市丰台区三路居农工商第二分公司（以下简称三路居二分公司）签订购房协议，购买座落在北京市丰台区三路居贰队甲23号一个院，面积总计341.25平方米的房产。由于房屋年久失修，在孙莹购买后按照村政府同意的图纸对房屋进行了翻建。孙莹于1994年取得了北京市丰台区卢沟桥乡人民政府三路居村公所核发的房产证明，房产证明确认北京市丰台区卢沟桥乡三路居孟家桥甲23号院房屋产权归孙莹所有，院内使用权归孙莹使用。孙莹取得房产证明后，同意三路居孟家桥甲23号院由孙仲祥在北京做生意无偿使用，作为北京联络处对外开展业务。由于孙莹定居天津，王艳与孙仲祥系朋友关系，孙莹同意由王艳照看上述房产。因为孙仲祥在北京的业务没有开展起来，孙莹与孙仲祥商议后取消了北京联络处，但是孙莹在北京的房产继续由王艳照看。2006年3月29日，北京市丰台区三路居村村民委员会对孙莹发出告知函，将孙莹房产错误认定为违法建筑，要进行拆除。经过孙莹及家人向三路居村委会客观如实地反映房屋取得的情况，三路居村委会认可孙莹房产是依法取得，不是违法建筑。2017年7月孙莹与王艳电话联系得知，孙仲祥用孙莹名义，使用孙莹的手章，与王艳的父亲王志成于2001年1月8日签订了三路居孟家桥甲23号院的房屋转让协议，在此之前孙莹毫不知情。三路居孟家桥甲23号院房产不是商品房，依法不能进行转让，且孙仲祥未经孙莹同意与他人签署的房屋转让协议，依法应认定为无效协议。王志成已于2007年4月去世，其配偶韩玉瑛于2017年9月27日去世，王艳、王涛、王颖、王红、王锐均系王志成、韩玉瑛的子女。孙仲祥辩称，我认可孙莹所主张的事实，同意孙莹的诉讼请求。2001年1月，孙仲祥未经孙莹同意将房产出售给王志成的事实，并对孙莹表达歉意。当时签订《房屋转让协议》的时候，约定房款30万元，孙仲祥拿到了房款，但没有给孙莹，也没有告知孙莹。房子是村里的宅基地，2001年转让至今一直没有过户，现在房子还在孙莹名下。买卖的时候经过了村里，当时有一段时间村里管的不是很严，孙莹也是以此为契机取得的房产所有权，后来村里也承认了孙莹的所有权。王艳、王涛、王颖、王红、王锐辩称，孙莹的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。一、孙莹之所以起诉我们，是因为孙莹转让给我们父亲王志成的房屋被国家征收，面临拆迁补偿，孙莹因此见利起意，否认转让房屋的事实，孙莹的行为违背了诚实信用原则，法院对其行为不应予以支持。况且，2001年1月8日，双方签订了《房屋转让协议》，同日王志成一家入住至今已近20年。孙莹诉称对转让房屋一事不知情，显然有悖常理，其主张依法不应予以支持。孙莹提起诉讼时已过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。二、1993年孙莹与三路居二分公司签订《购房协议书》时，我国法律并没有禁止城市居民购买农村集体建设用地上房屋的规定，根据法无禁止即自由，以及不溯及既往的原则，孙莹作为城市居民从三路居二分公司购得北京市丰台区三路居二队甲23号房屋的行为应属合法有效。孙莹出售给王志成的房屋原为马棚，其土地性质并非宅基地，我国现有法律只是禁止农村村民不得将宅基地转让给非集体经济组织成员，但并没有禁止非集体经济组织成员的城市居民将从集体经济组织合法购买的农村集体建设用地上的房屋转让给其他城市居民的规定。因此，城市居民孙莹将其合法购买的北京市丰台区三路居二队甲23号房屋转让给王志成的行为应受法律保护，孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》应为有效。三、孙莹诉争的《房屋转让协议》涉及的房屋所在的土地早在2013年因北京丽泽金融商务区北区的开发而被政府征收，实施主体为北京丽泽金都开发建设有限公司。也就是说，在孙莹起诉时，本案涉案房屋所在地的土地已经因征收转化为国有土地，原有农村集体建设用地的性质已经发生转变。王志成一家合法占有并实际居住使用涉案房屋，当地集体经济组织继而认可王志成一家被拆迁人资格，村集体利益未收到损害，该协议也不存在其他损害公共利益的情形。因此，孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》应为合法有效。综上所述，我们认为，孙莹的诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：孙仲祥系孙莹叔叔。王志成与韩玉瑛系夫妻关系，生育子女五人，即王艳、王涛、王颖、王红、王锐。2007年4月，王志成死亡。2017年9月，韩玉瑛死亡。1993年9月2日，孙莹（乙方）与三路居二分公司（甲方）签订《购房协议书》，载明：甲乙双方经过充分协商达成如下购房协议，条款如下：一、现座落在北京市丰台区三路居贰队甲23号一个院面积长19.5米，宽17.5米，总计341.25平方米（此面积只包括将盖房必须退出自来水管道部位米数）现地上建筑物简易工棚房屋统统归甲方所有。经甲方双方商定乙方以人民币12.8万元购得此院，现面积的使用权和地上建筑物的所有权。二、乙方同意一次性将款以汇票方式一次付清。三、乙方购得该地使用权（永久使用权）和该地建筑物所有权后，将原建筑全部拆除按双方商定认可的A-93-8.28号图纸，重新翻盖，甲方负责办妥一切该房重新翻盖的手续，并给予乙方施工时提供一要方便。四、甲方确认该地由乙方拥有永久使用权，该地翻盖后的房屋产权归建房者所有。五、本协议一式两份，双方各执壹份。六、本协议双方盖章后生效。1994年，北京市丰台区卢沟桥乡人民政府三路居村公所出具《房产证明》一张，载明：座落北京市丰台区芦沟桥乡三路居孟家桥（二队甲）23号一个院，面积长19.5米、宽17.5米，总计面积341.25平方米，经村政府同意后已将旧房翻盖后（图纸A93-828）。现证明翻盖后的房屋捌间产权归购房者孙莹所有。院内使用权归孙莹使用。2001年1月8日，孙莹（甲方）与王志成（乙方）签订《房屋转让协议》，载明：甲乙经过充分协商达成如下房屋转让协议：一、现座落在北京市丰台区三路居二队甲23号一个院，面积长19.5米、宽17.5米，总计面积341.25平方米，甲方1993年购得该院及原旧房后，经过三路居二分公司报村政府同意后，将原旧房全部拆除，按照甲方与三路居二队（二分公司）的协议条款所认定的A-93-828图纸重新翻盖。翻盖后的捌间房（折合拾间，有二间里外套间），三路居二分公司报请村政府同意后确认此房产权归购房者所有，院内使用权归购房者使用。二、现甲方同意以原成本价人民币叁拾万元转让给乙方，乙方同意一次性将款以汇票方式一次性付清。三、甲方同意将甲方原购房时的原始资料全部转给乙方。四、乙方转让得此房后，如需办理变更等有关手续，甲方同意大力协助办理应办的有关手续。五、如本房遇到拆迁等事宜，仍需甲方出面解决的甲方一定将手续办妥，拆迁所得（或是货币还迁或是房屋还迁）的一切结果统统归乙方所有。六、本协议一式两份，双方各执壹份，具有同等法律效力。七、本协议双方盖章后生效。此协议落款处有孙莹的印章及王志成签名。此协议签订后，王志成一家即在此居住使用。2006年3月29日，北京市丰台区三路居村村民委员会曾向孙莹发出《告知函》，告知其所使用的三路居二分公司的房屋属违法建筑，经三路居村村民代表大会讨论通过决议予以拆除，望其在收到本函后七日内将上述房屋自行拆除，逾期责任自负。2019年7月1日，北京市丰台区卢沟桥乡三路居村经济合作社、北京金鹏天润置业投资管理公司出具的《卢沟桥乡北京金鹏天润置业投资管理公司（北京市丰台区卢沟桥乡三路居村经济合作社）收回集体土地使用权告知书》，载明：丰台区三路居孟家桥甲23号：……位于丰台区卢沟桥乡三路居孟家桥甲23号的房屋，占用集体土地341.25平方米，虽经乡、村两级组织反复动员，至今仍未签订补偿安置协议，拒不交出所占集体土地的使用权，致使三路居城乡一体化建设严重受阻，并对集体经济组织造成了巨大的经济损失，严重影响了三路居乃至地区的和谐稳定。实施集体土地腾退是改善三路居生态环境、提高三路居可持续发展能力的重要举措，是一项功在当代、利在千秋的事业。你户超出现有政策，提出不合理的安置补偿要求，既违背了全村绝大多数股东的意志，也损害了全体股东的根本利益。为了有效地推动本区域的城乡一体化建设，切实维护集体经济组织和广大股东的利益，保持三路居的长期稳定与发展，根据《北京金鹏天润置业投资管理公司第一届股东代表大会第47次全体会议（暨北京市丰台区卢沟桥乡三路居村经济合作社）决议》等规定，现将有关事项告知如下：一、收回位于丰台区卢沟桥乡三路居孟家桥甲23号的房屋所占的集体土地的使用权。二、因位于丰台区卢沟桥乡三路居孟家桥甲23号的房屋存在产权争议，待产权人明确后按照相关搬迁补偿安置办法的规定予以补偿。另查，现座落在北京市丰台区三路居贰队甲23号院用地位于丽泽金融商务区北区B1地块建设及综合治理项目征地范围内。目前，丽泽金融商务区北区B1地块建设及综合治理项目已于2020年10月2日取得市政府批复。因用地单位尚未向北京市规划和自然资源委员会提交领取征地批复所需资料，故该项目征地批复并未正式下发。根据规定，该项目已取得市政府批复，土地性质确认为国有土地。再查，现涉诉房屋已被拆除。孙莹系天津市城镇居民，王志成、韩玉瑛、王艳、王涛、王颖、王红、王锐均系北京市城镇居民，均非北京市丰台区卢沟桥乡三路居村集体经济组织成员。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，该协议的买卖标的虽系农村集体土地房屋，且王志成、孙莹均不是该集体土地成员，但该房屋所在的土地性质已变更为国有土地，故孙莹与王志成签订的《房屋转让协议》应为有效协议。故对孙莹要求确认孙莹与王志成于2001年1月8日签订的《房屋转让协议》无效并要求王艳、王涛、王颖、王红、王锐返还孙莹所有的北京市丰台区三路居孟家桥甲23号房产的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回孙莹的全部诉讼请求。案件受理费5800元、公告费560元，均由孙莹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  李学猛人民陪审员  张 云二〇二一年一月二十七日法官 助理  郝 洁书 记 员  李 琳王跃佳