山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0691民初2624号原告：王德刚，男，1969年6月2日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：张健，山东育泽齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙悦，山东育泽齐律师事务所实习律师。被告：李炳锡，男，1972年1月3日生，朝鲜族，住烟台经济技术开发区，现下落不明。原告王德刚与被告李炳锡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王德刚及诉讼代理人张健到庭参加诉讼。被告李炳锡经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王德刚向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告王德刚与被告李炳锡签订的房屋租赁合同2018年11月2日至2022年5月15日部分无效；2.请求被告李炳锡返还原告王德刚已经支付的房屋转让费120000元；3.请求被告李炳锡赔偿原告王德刚房屋装修损失104840元、租金损失90000元；以上两项合计314840元；4.案件受理费等诉讼费用由被告李炳锡承担。事实和理由：2016年4月29日，原告王德刚与被告李炳锡签订了房屋租赁合同，约定王德刚承租烟台经济技术开发区天山路32号，原韩城会馆的二层、三层全部，合计建筑面积约700平方米，用于王德刚进行教育培训和办公，租期为二层部分自2016年11月16日至2022年5月15日五年半，三层部分自2016年5月16日至2022年5月15日六年整，租金为二层部分70000元/年，三层部分50000元/年，房屋转让费15万元。合同签订后，王德刚分别于2016年5月4日、2016年5月18日，向李炳锡支付了房屋转让费共计15万元。经查李炳锡于2013年11月1日与济空房地产管理处烟台办事处签署军队房地产租赁合同，承租位于烟台开发区，原韩城会馆的二层、三层部分，租赁期限为2013年11月1日至2018年11月1日。因李炳锡转租期限为2016年11月16日至2022年5月15日，2016年5月16日至2022年5月15日，上述两个转租期限明显超过其承租剩余租赁期限，超过部分约定无效，且2017年6月，部队已经下发通知停止一切有偿服务，收回涉案房产，原告合同目的无法实现。另外，原告为了减少损失，提前搬家，造成原告装修损失104840元，并与烟台市凤台工贸有限公司口头约定了租赁合同，租赁期限自2017年3月15日至2024年3月14日，年租金144000元，由此给原告王德刚造成租金损失90000元。因此原告王德刚要求被告李炳锡返还合同无效部分房屋转让费，并赔偿原告王德刚损失，请人民法院依法裁判。被告李炳锡未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告主张涉案房产系被告转租给原告且转租期限明显超过被告剩余租赁期限，向本院提供了被告作为韩城宫康乐中心（乙方）的法定代表人于2013年11月1日与济空房地产烟台办事处（甲方）签订军队房地产租赁合同复印件，称该合同系从被告公司会计处复印而来。该合同载明：济空房地产管理处烟台办事处将坐落在烟台经济技术开发区天山路32号建筑面积1030平方米房产出租给韩城宫康乐中心，租赁用途为美容、饭店、出售土特产，租赁期限自2013年11月1日起至2018年11月1日。年租金26万元，每半年的前十日内以现金或支票方式交付。乙方向甲方支付房地产租赁保证金20000元。合同第八条第（六）项约定，乙方不得擅自改变租赁用途，不得利用所承租的房地产从事黄、赌、毒以及走私、贩私、制假、售假等违法活动，不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，生产经营必须符合城市管理及市容环保要求。第九条合同的解除与终止：（三）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期贷款利息退还房地产租赁保证金。2016年4月29日，原告王德刚（乙方，承租方）与被告李炳锡（甲方，出租方）签订了房屋租赁合同，合同约定：第一条、房屋基本情况。由甲方将烟台经济技术开发区天山路32号原韩城会馆二、三层（每层建筑面积分别约350平方米，二、三层合计建筑面积约700平方米）全部出租给乙方。第二条、房屋用途。房屋用途为教育培训、办公。第三条、租赁期限。租期六年，三层部分自2016年5月16日至2022年5月15日止（六年整），二层部分自2016年11月16日起至2022年5月15日止。第四条、租金。二层部分每年房租70000元，三层部分每年房租50000元。第五条、付款方式。租金每半年付一次，每结款期的前五天预交下半年租金、即5月10日之前、11月10日之前付清下半年的房租。第六条、转让费。签订合同后，乙方付给甲方150000元，合同签署后付清转让费后方可使用，此费用作为装修、设施设备的补偿。转让费为永久性的，一次性的，本合同期满续签合同时，不能再以同样理由再次收取任何形式的费用。第八条、甲方对产权的承诺。甲方保证该出租房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、其他租房合同、租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方负责解决，保证乙方的正常使用。第十一条、关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，水费、电费、暖气费谁使用谁支付，该房屋没有物业费。第十三条、除部队调整对外租赁的租金外，甲乙双方不得无故变动约定租金金额。合同签订后，原告于2016年5月4日向被告支付房屋转让费100000元，于2016年5月18日向被告支付房屋转让费余额50000元。被告于2016年5月份将涉案房屋交付原告管理使用，原告向被告交纳房租及实际使用涉案房屋至2017年10月30日止。原告主张合同未继续履行的原因系部队提前收回房屋，并向本院提供了2017年6月30日空军沈阳房地产烟台办事处（代）发出的通知，来源于被告，该通知载明“根据中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的系列指示精神和部队关于全面停偿的相关规定要求，空余房地产于2017年6月底前全面停止。鉴于贵我双方2013年11月1日签订的租赁合同2016年11月1日已到期，我部需尽早收回出租房地产。感谢贵方承租我部房地产以来对我部工作的支持，现因政策调整需要结束租赁关系，请于2017年7月底前将所承租房地产交还我部，还请贵方给予理解和支持……”。原告称部队张贴公告收回房屋，被告没有告诉原告，原告得知后与被告协商，被告不管。原告要求被告退还转让费120000元，另要求支付装修及搬家的损失20万元，被告称应该给原告钱，但现在困难没钱给，称其带着老婆孩子去海南旅游把钱都已花完。原告称其租赁涉案房屋时知道该房屋与部队有关，但其并未看到被告与部队签订的租赁合同，被告也未将详细的租赁情况告知原告。另外，原告主张腾退房屋时被告原放置于涉案房屋内的相关设施及物品被告已找车拉走。原告腾退房屋后，涉案房屋的外部装修部分部队已让原告拆除。庭审中，原告为证明其主张及损失情况，向本院提供证据如下：一、工商业服务收款收据10张、销货清单6张、出库单1张以及工程款收条3张，来源于原告，证明原告装修费用共计116723.5元，但原告只主张装修损失104840元。二、房租收据2张及与烟台市凤台工贸有限公司签订的房屋租赁合同，证明原告从2017年3月15日至2018年3月14日另行租房，交付给烟台市凤台工贸有限公司的房租共计144400元以及押金5000元，要求被告支付租金损失90000元。因为被告要求原告提前搬走，原告需要提前找房子，实际部队张贴公告之前，在2017年年初部队已经口头通知原告搬走，但原告一直坚持不走，在这期间为了避免更多的损失，原告又出去租了一个房子，年租金144000元，每月房租12000元。其中2017年3月到2017年10月底期间这8个月属于重复租房期，原告同时租了两套房子，房屋租金损失计算方式为：12000元乘以8个月合计96000元。三、公告1张，公告是张贴出租房屋墙上，证明原告搬到新的地方。四、2016年5月份照片1张，用以证明房子装修前的状况；2017年10月份照片6张，用以证明房子装修后的状况；2017年10月份照片6张，用以证明涉案房屋搬家时的状况；2017年11月2日的搬家公告1张，用以证明原告搬家的时间。另查，原告主张要求被告退还转让费12万元，依据是合同约定转让费15万元，租赁期限自2016年5月至2022年5月，而实际履行合同的时间为2016年5月至2017年10月，计算方式为15万元除以6年得出每年25000元，实际履行合同接近一年半，因此要求被告返还转让费12万元。本院认为,被告未经出租人济空房地产管理处烟台办事处的同意，擅自违反合同约定,将涉案房产转租给本案原告使用,且超出原租赁合同期限进行转租，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条之规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与转租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”同时依据合同相对性,承租人与次承租人之间的转租合同对转租双方具有约束力,是合法有效的。但出租人可以通过解除其与承租人之间的合同关系从而收回租赁权维护其合法权益。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。据此,本院认定原、被告签订的房屋租赁合同期限超出被告与济空房地产管理处烟台办事处签订的租赁合同期限的部分无效,即自2018年11月2日起至2022年5月15日止期间无效。而对于原、被告已经履行的部分,虽然转租未经过出租方同意,但出租方并未行使合同解除权解除其与被告签订的合同,该期间内原、被告的租赁合同合法有效且在履行。合同履行过程，因政策原因部队提前收回房屋，以及被告未经出租人同意、超出租赁期限进行转租等原因，导致合同无法继续履行，给原告造成损失，被告应对其违约行为承担相应的法律后果。但考虑到本案中原告也具有相应过错，在签订租赁合同时原告理应尽到合理谨慎的注意义务,需于签订房屋租赁合同前充分了解房屋相关信息,原告显然疏于履行上述义务。综合本案案情，关于本案中原告各项损失情况认定如下：一、关于原告主张的转让费损失120000元,根据双方各自过错程度，本院认为由原告承担30%的责任、被告承担70%的责任较为合理,因涉案转让费金额为150000元，故由被告返还原告转让费105000元，对原告诉讼请求中超出该数额部分，本院不予支持。二、关于原告主张的房屋装修损失104840元，涉案合同租赁期限为六年，原告自2016年4月29日使用涉案房屋至2017年10月30日，根据原告使用期限予以比例计算及本案实际情况，本院酌情认定为50000元,对超出该数额部分本案不予支持。三、对于原告主张的租金损失96000元，原告主张2017年3月至10月期间系租赁重叠期，因被告原因导致原告无法继续承租，重新租赁房屋造成了其损失。本院认为，因涉案房屋提前收回，导致原告另行租赁房屋，事必产生相应损失，该损失为合理损失。原告自认涉案房屋实际使用期限截止至2017年10月30日，结合本案实际情况及原告所从事艺术教育行业，考虑原告所需搬家时间、收拾、整理、运营另行租赁的房屋等情况，本院酌情认定原告租金损失为40000元为宜。对超出部分，本院不予支持。被告李炳锡经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等权利，应对其行为承担不利的法律后果。综上,依照《中华人民共和国民法典》第七百一十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告王德刚与被告李炳锡签订的房屋租赁合同中2018年11月2日至2022年5月15日期间部分无效；二、被告李炳锡于本判决生效之日起十日内返还原告王德刚转让费105000元；三、被告李炳锡于本判决生效之日起十日内支付原告王德刚房屋装修损失50000元、租金损失40000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6022元，由原告王德刚负担2293元，被告李炳锡负担3729元；公告费（以单据为准），被告李炳锡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  刘玉华人民陪审员  赵宗尧二〇二一年一月二十五日书 记 员  王 琳