广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终12815号上诉人（原审被告）：张**丽，女，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：赵耀，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区某佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：伍某，执行董事。委托诉讼代理人：陈刚，广东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩诗，广东某律师事务所实习律师。上诉人张**丽因与被上诉人佛山市顺德区某佑城实业有限公司（以下简称某佑城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初13762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张**丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张**丽不需要向某佑城公司支付任何费用；3.本案诉讼费由某佑城公司承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误，应予改判。我国合同法中规定的违约金具有以赔偿性为主、惩罚性为辅的特点。在本案中，在某佑城公司已经没收张**丽相当于三个月租金的保证金的情况下，某佑城公司又要求张**丽承担相当于三个月租金、物业管理费的违约金不合理。张**丽认为，应当全面考虑某佑城公司的实际损失，而非盲目、机械地根据合同的约定进行计算，尤其是在某佑城公司在张**丽撤场后一个月将案涉房屋再次出租的情况下。（二）一审判决认定事实不清，案涉租赁合同并非由张**丽本人签字，对张**丽无约束力。某佑城公司辩称：（一）案涉合同合法有效，合同对违约金的计算标准约定明确，张**丽在签约时已明晰违约责任。（二）案涉合同的解除系因张**丽故意违约造成，且在张**丽违约后，某佑城公司两次以书面催告的形式要求其继续履行，但张**丽置之不理，导致合同最终被解除，合同解除的责任不在某佑城公司。（三）案涉合同租赁期限两年，但张**丽实际履行不到三个月，且其在这三个月内还享受了15天的免租期。（四）张**丽未举证证明违约金标准过分高于实际损失，且其上诉称一审判决没收保证金叠加违约金，实际上一审判决未涉及保证金的处理，某佑城公司在一审庭审中也明确不在本案一并处理保证金问题，张**丽如需主张应另行起诉或在一审中提起反诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。某佑城公司向一审法院起诉请求：1.张**丽向某佑城公司支付2019年7月1日至2019年7月26日的租金18772.87元及违约金77685元；2.张**丽向某佑城公司支付2019年5月21日至2019年7月5日的电费1401元；3.张**丽参照租金标准向某佑城公司支付2019年7月27日至2019年8月10日期间的商铺占用费10830.5元；4.张**丽赔偿某佑城公司律师费损失10600元；5.张**丽承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：某佑城公司是佛山市顺德区××××办事处某星居委会某大道中**房产的所有权人。2019年3月22日，某佑城公司与张**丽签订《某佑城商铺租赁合同》，约定张**丽向某佑城公司租赁****号商铺作经营用途，租赁期限为2019年4月3日至2021年4月2日，其中2019年5月1日至2020年4月2日的租金为21661元/月。《某佑城商铺租赁合同》第四条约定，“……乙方（即张**丽）每月第1日到甲方（即某佑城公司）或甲方委托的物业管理公司收取缴费通知单，并按照约定支付相关费用，不得以任何方式、任何理由拒付水电费。乙方对用水用电计量、水电费有异议时，应先交清水电费，并于收到缴费通知单后两天内提出复核申请，否则视为乙方认可通知单上的费用。……”第八条第18款约定，“本合同终止的，乙方应结清所欠费用并在3天内取回自有的物品、可移动的设施，并将该商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺的，乙方须按修复至交铺原状的造价向甲方赔偿。在归还商铺过程中乙方不得损坏建筑物本身及固有设施（含乙方自行装修、添加物），否则乙方须修复至原状，若有损坏须照价赔偿。乙方同意不论何种原因导致合同终止，均放弃对该商铺的装修、添附要求赔偿或补偿的权利。对于合同终止后3天内乙方未取回的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置，如果甲方在处理乙方留置的物品时产生费用的，由乙方承担。”第九条第1款约定，“乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的违约责任：……（2）乙方未按本合同约定按时足额缴交租金、水电费或向甲方委托的物业管理公司缴交管理费及其它应付费用，并逾期超过一个月的；（3）未经甲方书面同意，乙方连续关门停业超过三天或累计关门停业超过七天的（每天停业超过四小时按一天计算）；……”第十一条第1款约定，“乙方违反本合同第九条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按本合同第八条第18款的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。”第十一条第3款约定，“乙方违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用。”张**丽在《某佑城商铺租赁合同》中对其通讯地址、联系电话和固定电话进行了确认。2019年6月4日，张**丽向某佑城公司支付2019年6月1日至2019年6月30日的租金21661元。某佑城公司又于2019年6月5日确认收到张**丽支付2019年6月1日至2019年6月30日物业管理费4234元、2019年4月21日至2019年5月20日电费798元。2019年6月24日，张**丽的丈夫王某亮向某佑城公司工作人员王某恒询问申请撤场事宜。2019年6月28日，王某恒回复：“公司这边还是批复不同意撤场。”2019年7月5日，王某亮向王某恒发送信息，称虽然某佑城公司不同意，张**丽还是已经于2019年7月4日撤场，但由于某佑城公司保安人员不让搬走，所以还有很多物品、货架留置在店内。王某亮同时发送了一份撤场物品归还申请。某佑城公司分别于2019年7月18日、2019年7月22日向张**丽寄去催缴通知函，称张**丽于2019年7月5日停止营业且未缴清2019年7月租金、物业管理费和水电费等费用，通知张**丽支付上述费用并按照合同约定正常营业。2019年7月25日，某佑城公司向张**丽寄去解约通知函，称张**丽于2019年7月5日至2019年7月25日连续关门停业并拖欠租金、管理费等相关费用，通知解除《某佑城商铺租赁合同》。2019年7月29日，某佑城公司向张**丽寄去限期拆除还某佑城公司知函，通知张**丽于2019年8月1日前拆除、搬离物品，将****号商铺按交付前状态交还。2019年8月7日，某佑城公司向张**丽寄去拆除通知函，称将于2019年8月10日对张**丽遗留在****号商铺的物品进行强制拆除清理。某佑城公司均按《某佑城商铺租赁合同》载明的张**丽通讯地址、联系电话、固定电话邮寄上述函件。其中解约通知函于2019年7月26日被签收。某佑城公司聘请广东某律师事务所为案涉纠纷提供法律服务。双方在委托代理合同确认涉及标的约110000元，约定律师服务费为10600元。2020年6月11日，某佑城公司支付律师费10600元。2020年6月3日，某佑城公司诉至一审法院。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。张**丽主张于2019年6月中旬提出协商解除合同，后于2019年7月4日撤场，故《某佑城商铺租赁合同》于该日解除。但是，某佑城公司、张**丽并未就该日解除合同协商一致，对于张**丽主张合同于2019年7月4日已经解除，一审法院不予采纳。张**丽未经某佑城公司书面同意自2019年7月4日起不再经营****号商铺，对于2019年7月1日之后产生的租金也未能按期支付，已违反合同约定，某佑城公司有权解除合同。某佑城公司通知张**丽解除合同，该通知函件于2019年7月26日被签收，故某佑城公司、张**丽签订的《某佑城商铺租赁合同》于2019年7月26日解除。对于合同解除前已经产生的租金，张**丽仍应予以支付。对于某佑城公司主张张**丽按21661元/月的标准支付2019年7月1日至2019年7月26日的租金18772.87元，一审法院予以支持。按照《某佑城商铺租赁合同》第八条第18款的约定，合同解除后，张**丽应按交铺原状或经某佑城公司认可的状态交还****号商铺。张**丽虽然于2019年7月4日撤场，但某佑城公司未认可张**丽可按此日撤场状态交还****号商铺。某佑城公司此后通知张**丽于2019年8月1日前按****号商铺交付前状态交还，但张**丽未能履行。某佑城公司知道张**丽自2019年7月4日起不再经营****号商铺后，已经及时通知张**丽解除合同、交还商铺，以防止损失扩大。但张**丽未能按照合同约定及某佑城公司通知及时交还商铺，故应向某佑城公司支付合同解除之后至交还商铺期间的占有使用费。某佑城公司主张占有使用费计算至拆除通知函所载明的拆除清理日期2019年8月10日，张**丽也未能举证证明已于该日以前交还商铺，故一审法院予以采纳。关于占有使用费计算标准，某佑城公司主张参照双方约定租金标准按21661元/月确定，一审法院予以采纳。经计算，2019年7月27日至2019年8月10日期间的占有使用费为10108.47元。对于某佑城公司主张张**丽支付该期间占有使用费10830.5元，一审法院仅支持其中10108.47元，超出部分不予支持。某佑城公司主张****号商铺在2019年5月21日至2019年6月20日、2019年6月21日至2019年7月5日期间产生电费979元、422元，合共1401元，并举证了佛山市某区某佑城物业经营管理有限公司出具的电费欠费情况表。张**丽经营商铺确实产生电费支出，与张**丽所确认缴交之前月份的电费相较，某佑城公司主张的上述电费金额在正常波动范围之内。某佑城公司也已在催缴通知函中通知张**丽支付所欠电费。因此，对于某佑城公司主张张**丽支付2019年5月21日至2019年7月5日的电费1401元，一审法院予以支持。由于张**丽违约，导致《某佑城商铺租赁合同》未届满租赁期限即告解除，某佑城公司因此产生商铺空置及重新招租期间的租金损失。某佑城公司主张按三个月租金、物业管理费计算违约金，即（21661元＋4234元）×3=77685元。该主张符合《某佑城商铺租赁合同》第十一条第1款约定，一审法院予以支持。张**丽主张某佑城公司在未退还租赁保证金的情况下不应再收取违约金，与上述约定不符，一审法院不予采纳。某佑城公司因本案支出律师费10600元。某佑城公司主张由张**丽承担该笔律师费支出，符合双方约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、张**丽于判决发生法律效力之日起十日内向某佑城公司支付2019年7月1日至2019年7月26日的租金18772.87元；二、张**丽于判决发生法律效力之日起十日内向某佑城公司支付2019年7月27日至2019年8月10日的占有使用费10108.47元；三、张**丽于判决发生法律效力之日起十日内向某佑城公司支付违约金77685元；四、张**丽于判决发生法律效力之日起十日内向某佑城公司支付2019年5月21日至2019年7月5日的电费1401元；五、张**丽于判决发生法律效力之日起十日内向某佑城公司支付律师费10600元；六、驳回某佑城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1342.9元，由某佑城公司负担42.9元，由张**丽负担1300元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审法院除将向某佑城公司工作人员发送微信的主体“王某亮”错误认定为“张**丽的丈夫王某亮”以外，对其他事实认定基本清楚,本院予以确认。二审中，张**丽以案涉合同并非由其签署为由，向本院申请笔迹鉴定，同时确认其与某佑城公司曾签署过租赁合同，该合同除未约定违约责任条款以外，其余内容与案涉合同一致，但其持有的合同原件已遗失，无法向本院提交。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审判令张**丽支付77685元违约金是否合法有据。张**丽上诉主张，一审法院在某佑城公司未退还保证金的情况下判决其支付相当于三个月租金、物业管理费的违约金，明显高于某佑城公司的实际损失，请求二审法院予以改判。案涉合同第九条第一款第二项约定，若张**丽逾期支付租金、水电费超过一个月，某佑城公司有权单方面解除合同、收回商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究张**丽的违约责任。案涉合同第十一条第一款约定，张**丽违反合同约定导致某佑城公司解除合同的，张**丽交回商铺并向某佑城公司全额补交租赁期内优惠减免租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向某佑城公司支付相当于三个月的租金、管理费作为违约赔偿金，且无权要求某佑城公司、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。本案中，张**丽逾期支付租金、电费超过一个月且未经某佑城公司书面同意擅自撤场，构成根本违约，导致合同最终解除。一审法院根据前述合同约定，判令张**丽向某佑城公司支付相当于三个月租金、管理费的违约金77685元，理据充分，本院予以维持。因某佑城公司在本案中明确对保证金不予处理，张**丽也未反诉请求返还，故张**丽上诉主张某佑城公司在未退还保证金的情况下不应再收取违约金，理由不能成立，本院不予支持。张**丽上诉主张，其并未签署天佑公司提交的案涉合同，其与某佑城公司签订的租赁合同中并未约定违约责任，案涉合同对其无约束力，其无需按照案涉合同约定承担违约责任。本院认为，因张**丽在一审中对案涉合同的真实性予以确认，且张**丽并未向本院提交证据证明其曾与某佑城公司签订未约定违约责任条款的租赁合同，故本院对该上诉主张依法不予支持。二审中，张**丽申请对某佑城公司提交的案涉合同中“张**丽”签名进行笔迹鉴定。本院认为，张**丽在一审中对案涉合同的真实性予以确认，其在二审中方提出笔迹鉴定，既与常理相悖，亦与其在一审中的质证意见相左，本院对其申请依法不予准许。综上，张**丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2671.34元，由上诉人张**丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年一月十二日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰