北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初61612号原告：轻松家健身（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：裴XX，总经理。委托诉讼代理人：张璐，北京市京师律师事务所律师。被告：北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座4层A4007C。法定代表人：朱媛韬，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。原告轻松家健身（北京）有限责任公司（以下简称原告）与被告北京拾雨商务管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张璐，被告之委托诉讼代理人郭杨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同三方协议书》无效；2.要求被告退还租金押金576846元、注册地押金10000元；3.要求被告退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋租金192282元；4.要求被告退还原告供暖费37711.6元；5.要求被告赔偿原告家具损失220000元；6.要求被告赔偿原告拳击区域设备损失75000元；7.要求被告赔偿原告装修损失837117元；8.要求被告赔偿原告交通费10000元、人工费10000元、误工费10000元、律师费50000元；9.要求被告向原告支付人脸识别系统费用109210元。事实和理由：2019年3月18日，原告法定代表人裴XX与被告签订《房屋租赁合同》，约定由裴XX承租位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号华汇大厦X座X层X号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，被告交付涉案房屋，裴XX向被告支付相应费用。2019年6月12日，原告公司成立。2019年12月10日，裴XX、原告与被告签订《房屋租赁合同三方协议书》，约定裴XX在原合同中的权利义务概括转移给原告。租金为4元/平方米/日，租期自2019年3月24日至2027年3月23日。2020年1月下旬，新冠疫情爆发；2020年2月1日，原告被迫停业关门。2020年2月下旬，原告多次与被告沟通减免租金事宜，被告一直没有给出最终答复，但表示一定会给予减免。2020年2月至4月，原告一直没有开业。2020年5月，疫情有所减缓后，原告开放了部分区域，客流量依然很少，后来赶上北京市第二轮疫情，原告于2020年6月份再次被迫停业关门。后来被告表示仅同意给2月至4月减少半个月的租金，原告没有同意。2020年6月30日，被告暴力封锁涉案房屋，强行扣押涉案房屋内全部设施、设备、器材等，租赁合同目的已无法实现。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告应于2020年2月20日交纳下一季度租金，原告以疫情原因导致其没有开业为由拒绝支付租金。2020年5月21日，在应当交纳再下一季度租金时，原告仍然拒绝支付，而当时原告已正常营业。在此期间，双方多次沟通租金减免事宜，被告同意免除一个月租金，原告没有同意。2020年6月30日，在双方协商租金未果的情况下，原告擅自决定搬离物品，被告发现后，担心原告未来无法支付欠付租金，故制止了原告的行为。同时，被告通过张贴通知的方式要求原告在未结清欠款的情况下，任何人不得擅自出入涉案房屋并搬离屋内物品，后被告将涉案房屋大门上锁。2020年9月，为了止损，被告将涉案房屋内的部分场地另行出租给案外人，剩余场地用于保管健身房内的设施、设备及物品。2020年9月18日，在法院的主持下，双方完成了场地及物品的交接，原告在现场遗留了一个拳击台，后经询问，原告表示放弃权利，被告便自行将拳击台拆除并保存在仓库内。被告是涉案房屋的三房东，原告在承租房屋时对此明知，在没有确认此前的两份租赁合同无效的情况下，直接认定涉案合同无效，对被告是不公平的。本案系原告违约，因此租金押金应该冲抵违约金，不应退还。注册地押金在原告将注册地址迁移后可以退还。合同尚未解除，原告要求退还租金没有依据。关于供暖费，原告所述期间是正常供暖的，该期间供暖费标准上调为45元/建筑平方米·采暖季，故应收供暖费为71118元，被告实际收取71100元，不存在多收取供暖费的情况。关于家具，如果确实现在由被告使用的，同意根据发票价格折旧补偿。拳击区域原告明确放弃权利，故不同意赔偿损失。关于门禁人脸识别系统，新承租人确实仍在使用，但软件已经自行更换，据被告了解，最新的闸机系统报价3万元，原告购买价格7万余元，故不同意继续使用原有系统。装修损失根据证据情况确定。律师费不认可，原告提起诉讼不一定非要聘请律师。另外，被告已经另案起诉原告及裴XX，要求解除合同、支付欠付租金等款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告于2019年6月12日成立，案外人裴XX任原告法定代表人，原告注册地址于2020年7月4日由涉案房屋地址变更为北京市朝阳区东三环中路X号X层X号X室。2019年3月18日，裴XX作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：裴XX承租涉案房屋，建筑面积1580.4平方米。租赁期限自2019年3月2日起租至2027年3月23日止，租期8年。免租期限自2019年3月24日起租至2019年5月31日止，共计69日。租金标准为4元/平方米/日，月租金为192282元，年租金为2307384元。租金按三个月为一期的支付方式向甲方预支付下一期租金。乙方应当在每一期租期届满前10日前向甲方支付下一期租金。押金576846元，乙方应自本合同签订之日向甲方支付。房屋租金不含采暖季供暖费，供暖费标准参照北京市供暖采暖相关规定及标准执行，供暖费以本合同约定的建筑面积计算。2019年12月10日，裴XX作为乙方、被告作为甲方、原告作为丙方签订《三方协议书》约定：自本协议签订之日起乙方将2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》约定的承租人权利义务全部概括转让给丙方，除本协议约定外房屋租赁合同所有合同条款维持不变，并继续有效适用于丙方，关于丙方对上述合同的履行乙方保证向甲方承担连带责任。本协议签订之日起，甲、乙双方终止2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》之履行。合同签订后，被告向裴XX交付涉案房屋，后涉案房屋由原告实际使用，经营项目为健身房。原告已向被告支付的款项包括：2019年6月1日至2020年2月29日期间的全部租金、物业服务费及空调费109048元、押金576846元、注册地押金10000元、供暖费71100元、装修管理费25286元、污水费1000元、消防改造服务费1500元。原告称其因受新冠疫情影响，于2020年2月1日被迫停业关门。期间，曾于2020年4月15日至17日开门营业，2020年4月18日因政策要求再次停业。2020年5月中旬，疫情有所缓解，原告再次尝试开门营业，但客流量很小，并很快遇到第二轮疫情，加之被告一直要求涨租金，原告被迫于2020年6月再次停业关门。期间原告多次与被告协商租金减免事宜，被告均不予理会。被告认可原告所述的营业、停业时间，表示原告于2020年6月停业关门的原因是自身经营不善，打算提前退租，并非受疫情影响；原告未按时支付租金构成违约，被告曾同意给原告减免一个月租金，原告没有同意。2020年6月30日，被告将原告经营场地大门上锁，并张贴通知称在原告未结清欠款的情况下，任何人不得出入涉案房屋并搬离屋内物品。2020年9月，被告将涉案房屋部分场地另行出租给案外人，剩余场地用于保管涉案房屋内的设施、设备及物品。2020年9月18日，本院前往涉案房屋组织原告搬离涉案房屋内设备、设施及物品，双方于当日完成了涉案房屋场地及物品的交接。经询，被告认可涉案房屋东侧星空墙、海豚墙、海豚墙前方绿植装饰物、LED屏、镜子、窗帘、音响、动感单车两个、投屏幕布、日式樱花装饰物、黑色柜子一套（2件）、组合桌椅一套及涉案房屋西侧电视两台、白沙发一套、机柜一组、美的空调、瑜伽室音响设备、桌子、咖啡机、塑封机均系原告所有，同意折价补偿；如法院认定涉案房屋内仍有属于原告的其他物品，被告同意折价补偿。审理中，本院依原告申请委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋装修残值进行鉴定。后原告向鉴定机构明确表示撤销鉴定申请，该鉴定机构于2020年12月3日退回本次鉴定。庭审中，原告主张家具损失、拳击区域设备损失、装修损失、人脸识别系统费用，并据此提交施工合同、设计施工图、购销合同、服务合同、发票、收据、汇款凭证佐证，并申请证人曲某出庭作证。被告认可上述证据的真实性，表示上述物品购买价格偏高，且部分家具已经搬离，在认定折价金额时，应当充分考虑实际价格；关于拳击区域，因原告明确表示放弃权利，被告将该区域自行拆除并暂时存放于仓库，被告不同意继续使用，故不同意赔偿折价损失；关于人脸识别系统，被告认可新承租人目前确实在使用，但是该系统价格偏高，被告准备更换，不打算继续使用原系统。原告称被告此前曾两次提出同意原告搬离物品，但原告带着工人前往现场后，被告以种种理由拒绝配合搬离，为此原告支付了交通费、人工费，并产生了误工费，故要求被告承担上述费用。原告据此提交110报警通话记录、微信聊天记录、转账记录等证据佐证。其中，原告共支付搬家费用9488元。被告认可双方均有过报警情况，原因是被告确曾同意原告搬离物品，但是搬离过程中，被告要求原告作出承诺，搬离过程不得损坏原有装修，如有损坏，则由原告负责修复，原告没有同意，故被告未同意原告继续搬物品。原告对此不予认可，表示被告起初同意原告搬离物品时，没有任何附加条件，直到原告带领工人入场时，被告才提出无理要求，原告无法同意。原告主张律师费，并提交律师费发票两份佐证。被告称上述证据真实性由法院核实，不认可证明目的，被告不同意赔偿律师费。原告主张退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋租金192282元、供暖费37711.6元，理由为：原告自2020年2月1日起停止经营，故无需支付租金。涉案房屋实际供暖至2020年1月15日，故被告应退还2020年1月16日至2020年3月15日的供暖费，另外根据被告向原告出示的催缴函，被告多向原告收取了供暖费4723.2元，也应当退还。被告对此不予认可，表示原告未按合同约定支付租金，构成违约，被告无需退还已付租金。关于供暖费，因北京市非居民供热价格在2019至2020年度由42元/建筑平方米·采暖季上调为45元/建筑平方米·采暖季，故被告并未多收取供暖费，且涉案房屋在供暖季均为正常供暖，被告就此提交北京市XX和XX委员会于2019年11月7日出台的《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》、江苏XX物业服务有限公司于2020年8月17日出具的《证明书》复印件、《华汇大厦中央空调运行（供暖）记录表》若干等证据佐证。2020年10月22日，本案被告以房屋租赁合同纠纷为由将本案原告及裴XX诉至本院，要求解除涉案合同，并要求本案原告及裴XX支付欠付租金并赔偿违约金及律师费。该案目前正在审理过程中。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。经询，原告称其在签订合同时认为涉案房屋是合法有效的，被告从来没有提出过涉案房屋缺少相关规划手续；被告称签订合同时，其如实向原告告知了涉案房屋没有规划手续。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《三方协议书》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告应当将房屋押金及注册地押金退还原告。关于退还租金一节，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，本院综合考虑疫情对原告实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度，酌情确定被告应向原告退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋占有使用费100000元。原告主张退还供暖费，于法无据，本院不予支持。关于家具损失、拳击区域设备损失、装修损失、人脸识别系统费用，本院结合现场勘验情况、双方庭审陈述、在案证据、并结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素酌情予以认定。原告主张律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于人工费，系被告擅自扣留原告物品所产生，系原告合理损失，本院根据双方对于合同无效的过错程度对该费用酌情予以支持。关于交通费及误工费，原告就此未充分举证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条之规定，判决如下：一、确认原告轻松家健身（北京）有限责任公司与被告北京拾雨商务管理有限公司于二〇一九年十二月十日签订的《三方协议书》无效；二、被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告轻松家健身（北京）有限责任公司退还押金五十八万六千八百四十六元及二〇二〇年二月一日至二〇二〇年二月二十九日期间的租金十万元；三、被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告轻松家健身（北京）有限责任公司经济损失共计七十万元；四、驳回原告轻松家健身（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23905元，由原告轻松家健身（北京）有限责任公司负担6623元（已交纳），由被告北京拾雨商务管理有限公司负担17282元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年一月十八日书记员 辛丽颖