上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88859号原告：上海常兴房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陆建霞，执行董事。委托诉讼代理人：吴文阁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昌德，上海市君志律师事务所律师。被告：上海泥城万达置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区云汉路****。法定代表人：张霖，执行董事。委托诉讼代理人：龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，上海东方环发律师事务所律师。原告上海常兴房地产经纪有限公司与被告上海泥城万达置业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴文阁、被告委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海常兴房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介费损失人民币(以下币种同)1,359,304元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因公司经营需要，委托原告推荐办公楼房源。原告根据被告的要求，为其提供房源信息，并制作相应的介绍资料供其选择。经原告的推荐，2020年6月24日，原告陪同被告的两位负责该项目的员工到现场带看了五处房源，分别是：虹桥汇T4号楼8-9楼，丰隆虹桥中心10、11、12号独栋、富力环球中心、虹桥绿谷广场B栋3楼和8楼、正荣中心北区7号独栋。2020年7月13日，双方签订了《委托租赁意向书》，初步确定租赁正荣中心7号楼，同时也定可以变更租赁内容。2020年7月21日，原告接到虹桥汇业务员的微信电话，称看到被告的员工与其他公司的中介人员又到虹桥汇看房，随后原告联系相关人员，获答复称他们已不再负责此事。几天后，员工突然收到被告的《委托租赁意向书解除通知》，表示不再委托原告提供服务。后原告得知，其已经通过第三方中介公司租赁了位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号楼8楼整层的房源，而该房源正是此前原告带看过的房源，且目前已在装修。若此次业务中介成功，原告可取得相当于两月租金的中介费，虹桥汇T4号楼8楼租金为6.5元/天/平米，面积为3,437.65平米，中介费合计1,359,304元，该费用实际由出租人直接支付，被告的“跳单”行为使原告无法取得上述中介费，给原告造成了巨大的损失。原告为维护权益，起诉来院，请求判如所请。案件审理中，原告明确其系基于原、被告双方之间的居间法律关系提出本案诉讼，因被告违约导致原告无法向出租人收取中介费，故原告应当赔偿损失。被告上海泥城万达置业有限公司辩称：原、被告双方签订的是意向书，明确了中介费费用是出租人承担的，与被告无关。双方意向书第3.2条费用中约定的中介费是空白的，且约定是出租方承担，无论是否居间成功，承租方均无需承担中介费。该合同执行对象是虹桥正荣中心，而被告最终承租的不是正荣中心。因此，被告无需支付任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查查明事实如下：2020年6月，原告向被告介绍了办公房源信息，并陪同被告工作人员到虹桥汇和正荣中心带看相关物业。2020年7月13日，原告与被告签署《委托租赁意向书》，约定：被告为承租方/预承租方，原告为中介方/受委托方；经承租方与中介方协商一致决定，就委托中介方为独家代理中介协调、促成承租方与虹桥正荣中心二期形成有效租赁关系并签署租赁协议事宜，达成协议；委托内容及权限为代为实地勘察意向物业，提供意向物业及其周边类似物业租金、物业、保证人及租赁相关市场情况，就意向物业内具备租赁条件的房屋进行背景调查，确保无法律瑕疵或可能影响到租赁关系建立、存续的情形，合法合理开展中介工作，勤勉尽责；意向物业基本情况，租用物业名称为虹桥正荣中心二期，租用建筑面积约6430.71平米，租用期限5年，租金5.2元/平米/天，物业管理费15.8元/平米/月，付款方式为付三押三；上述内容仅为承租方对于意向物业的初步租赁条件设定，非终局决定，且上述条件对承租方一方而言为目前最高条件，如实际情况较上述条件更为有利，承租方可随时进行调整，不视为违约或恶意磋商，涉及的相关事项以最终签署的租赁合同为准；中介费由意向物业出租人承担，无论是否成交，承租方无需支付中介费等任何费用；中介方负责安排出租方与承租方于2020年7月15日前见面/视频会议协商。2020年7月13日至16日，原、被告工作人员进行微信沟通，对正荣中心业务的相关租赁条件，以及与业主方当面会谈的事项进行了微信沟通。2020年7月16日，被告工作人员通过微信告知原告：“刚接到集团总裁要求，如本周预约不到房东见面或视频沟通，租赁意向将取消，请各位尽快确认，确认截止时间为今天24点。”2020年7月20日，被告向原告发送了《〈委托租赁意向书〉的解除通知》载明：鉴于原告未能根据《委托租赁意向书》约定在2020年7月15日前安排被告和出租方见面或视频会议，并且在宽限期内仍未完成，被告在《委托租赁意向书》项下委托事项并未任何实质进展，被告通知原告，于2020年7月20日正式解除《委托租赁意向书》。后被告未租赁正荣中心办公楼，而是租赁了虹桥汇办公楼。以上事实由原告提供的微信记录、选址方案PPT、现场带看照片、《委托租赁意向书》、《〈委托租赁意向书〉的解除通知》被告提供的微信记录等证据及原、被告庭审陈述在案佐证。本院经审查，对上述证据的真实性及与本案的关联性予以确认。本院认为，涉案《委托租赁意向书》明确载明，该意向书系承租方与中介方协商一致，就委托中介方为独家代理中介协调、促成承租方与虹桥正荣中心二期形成有效租赁关系并签署租赁协议事宜，达成协议。因此，在上述事宜范围内，《委托租赁意向书》反映了原、被告双方的真实意思表示，对双方具有法律效力。根据该《委托租赁意向书》，被告独家委托原告代理协调、促成被告租赁虹桥正荣中心事宜，并明确约定中介方负责安排出租方和承租方于2020年7月15日前见面或进行视频会议协商，故原告对于其应安排出租方与被告当面或视频协商的期限系属明知。且双方履行过程中，被告亦多次要求并催告原告协调出租方业主面商租赁事宜。现原告并未按照《委托租赁意向书》在约定期限内促成被告与出租方见面或进行视频会议协商，最终被告于2020年7月20日解除《委托租赁意向书》，被告行为并无不当，不存在违约解除合同的情况，原告主张被告赔偿其有可能自承租人处收取的中介费报酬可得利益损失，本院不予支持。至于原告陈述被告“跳单”，通过其他途径租赁了经原告带看的虹桥汇物业，对此，本院认为，涉案《委托租赁意向书》明确了被告独家委托原告促成租赁的物业系虹桥正荣中心，原告与被告之间并未就虹桥汇办公楼租赁事宜形成居间合同，且原告在庭审中亦表示虹桥汇物业的出租信息亦非原告独家享有。同时，《委托租赁意向书》中“租赁条件”项下第2条，约定相应租赁条件非终局决定，承租方可随时进行调整，针对的也是被告对于虹桥正荣中心的最终租赁条件具有进一步调整的权利，而非原告所述系指独家委托所涉及的租赁物业可随时调整，因此，原告的该项主张，本院难以采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：驳回原告上海常兴房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费17,033元，因适用简易程序减半收取计8,516.50元，由原告上海常兴房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐劲草二〇二一年一月二十八日书记员  王 迪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。