广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31579号原告：张玉梅，女，1971年3月15日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：林美云，女，1987年6月18日出生，汉族，住广州市增城区。原告张玉梅诉被告林美云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法由审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告张玉梅、被告林美云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告自2020年9月23日订立的月租金为1300元，租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同成立，原告和被告仍然按照原来1300元租金继续履行已经订立的口头合同；2、要求被告退还押金共3600元给原告。事实和理由：原告与被告就被告位于广州市海珠区南晖路23号903房房屋（以下简称“涉案房屋”）租赁一事订立了书面房屋租赁合同，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月30日，约定租金为1800元／月。在合同终止前，双方协商一致，按照原合同的租金继续租住给原告，没有约定期限，被告也没有退还押金给原告，也不愿意和原告签订书面合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九、四百七十、四百七十一、七百零七条的规定，原告和被告自2019年9月1日开始采用口头形式订立了租赁合同，月租金为1800元，租赁期限为不定期。至2020年9月，被告告知原告由于自身经济原因必须要出卖房屋，继续以月租1800元出租给原告，并委托原告以190万的价格帮忙物色买家，要求原告由于租住的便利配合让有意向的客户上门察看房屋以便售卖，原告随即接受了被告的委托和请求，为原告寻找买家并交纳租金，由于被告并没有说明何时何种情况停止售卖房屋，也没有提出何时终止原告的委托，因此，根据被告告知无论是继续租住房屋还是委托寻找买家的期限意思表示均已确定为至成功售卖房屋为止，原告接受并已经实施。根据《民法典》第一百三十七、四百七十二、四百七十四、四百七十九、四百八十条规定，被告向原告提出售卖房屋和委托寻找买家的意思表示和要约，也确定了租赁期限为成功售卖房屋为止，原告承诺时即为生效，又根据《民法典》第四百六十九、四百七十、四百七十一条规定，被告和原告应当是订立了月租金为1800元，确定的租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同，双方受合同约束并应当遵守，原租赁期限为不定期的口头合同终止。在2020年9月23日，被告向原告询问委托售卖房屋情况，并告知原告将会增加委托人，增加委托中介公司继续售卖房屋，同时告知原告由于增加了中介公司的委托，会给原告在租住房屋期间造成居住的不便，主动向原告提出在2020年10月开始减免500元租金（即每月租金为1300元）作为补偿，被告并没有告知何时不售卖房屋，也没有告知何时终止委托，也没有约定提前终止合同或者变更合同的通知时间及违约责任，因此，被告的以上行为，进一步明确了被告的租赁期限和委托售卖房屋的期限为成功售卖房屋为止。被告主动提出减免500元租金说明了被告必须要达到成功售卖房屋为最终目的，更进一步明确了租赁期限为成功售卖房屋为止。因此，原告和被告协商一致订立了月租金为1300元、租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同，被告自2020年10月开始已经向原告收取1300元的月租金，双方受合同约束并应当遵守。2020年11月28日，被告不怀好意地先要求再次变更租金为1600元，原告不同意，后以优先购买权要求原告购买其高价房屋，原告拒绝。11月29日，被告就以自认为提前一个月通知不租给原告并要求原告在2021年1月1日前搬离房屋为由，要求提前终止合同或者要求重新签订月租上升为4800元等毫无根据的无理要求。被告的无理要求已经超出可承受界限，原告无法承受当然不能同意。原告自2018年租住被告的房屋以来，双方一向以礼相待，和谐相处，遵守承诺，从没有任何矛盾纠纷，因此，在2019年合同到期后被告不愿意签订书面合同，原告相信被告的品行而双方遵守合约，到后来被告要售卖房屋，当时也考虑到被告售卖房屋的所需，相信被告通过原告和增加中介公司将会可能在6个月内可以成功售卖房屋，又由于双方一向友好相处和自觉遵守承诺的基础上，因此也没有强烈要求被告签订书面合同，以便支持被告尽快成功售卖房屋，虽则如此，但双方自2020年9月23日开始至今已经形成了有明确租金和租赁期的口头合同，双方应当自觉遵守。如今，被告假借没有书面合同的情况下，既不愿意减低居高不下的价格售卖房屋，又以优先购买权为目的要原告购买其价格昂贵的房屋，还突升原租金3倍多的租金等无理要求，还无中生有污蔑原告说话激动，实属图谋不轨、敲诈勒索，原告当然不同意被告的无理要求。如果被告要求变更月租金和租赁期的口头合同，签订书面合同，被告应当与原告就租金和租赁期限等内容协商一致签订书面合同。因此，在双方没达成协商一致之前，原告和被告应当遵守已经订立的租金为1300元、租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同，直至协商一致并签订书面合同为止。原告和被告在2018年9月1日订立的租赁合同至2019年8月30日已经终止，但是被告一直至今仍未退还3600元的保证金（押金）给原告，被告应当按照双方签订的房屋租赁合同第四的3退还保证金给原告。被告辩称：一、不同意原告的诉讼请求，双方从2019年8月31日开始就建立不定期的租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为从2018年8月29日至2019年8月30日。合同到期后，双方并没有签订书面的租赁合同，原告也没提出签订书面的租赁合同，双方同意继续按1800元每月进行租赁。根据合同法第二百一十五条的规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2020年9月份，被告因需要出售涉案房屋，考虑中介人员带客户看房的过程中会造成原告的不便而主动给予每月500元的补偿，没有任何证据显示被告同意以1300元的价格将房屋出租给原告至涉案房屋成功出售为止的约定。原告提起本案诉讼只是想通过合法程序造成被告工作上生活上的麻烦以至达成侵害被告合法权益的目的。二、双方的租赁关系已于2020年11月28日解除，原告应于2021年1月1日前搬离涉案房屋。双方没能就租赁关系达成一致意见，被告于2020年11月28日通知原告解除双方的租赁关系，给予原告一个月的搬离时间。根据合同法第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，被告于2020年11月28日通知原告解除双方的租赁关系，给予原告一个月的搬离时间的通知程序合法有效，原告应当结清水电房租及押金后返还涉案房屋给被告。三、因原告还实际占有使用涉案房屋且拒绝搬离，其主张要求返还3600元的押金没有事实依据。《房屋租赁合同》到期后，原告因需要继续承租涉案房屋，故其并没有要求返还押金。因水电气等费用是原告使用后再和被告结算的，所以被告不退押金存在合理性。若原告搬离涉案房屋，被告同意结算水电煤气房屋占用费等费用后有余的无息退还给原告。综上，请求法院依据事实和法律驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2018年8月29日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有坐落在海珠区南晖路23号903房的房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月30日止，月租金为1800元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金3600元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给甲方；在租赁期内，乙方依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；租赁期届满或解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；等。同日，原告支付押金3600元给被告。上述租赁合同租赁期限届满后，原、被告未重新书面的租赁合同，原告继续租赁使用涉案房屋，按每月1800元的租金标准支付租金至2020年9月。根据原、被告之间的微信聊天记录反映，2020年9月23日，被告：“房子的事不知道你这边处理的怎么样，但是我这边比较急，所以我委托了个中介帮我处理，那个中介希望一个星期能有2次的看房机会，当然了，时间由你定，作为补偿，下个月开始减免你500的租金，你看这样可以吗？”之后原告按每月1300元的标准支付租金至2020年12月。2020年11月28日，被告发微信给原告，告知其从12月开始调回1600等。原告表示不同意。2020年11月29日，被告：“我现在就是不租，我要自住，请你1.1号开始，搬离出去。”“我们没有签署任何条约，当初1300元租金租给你我是方便我们去看房，现在我不想租了，我已经提前一个月告知你，如果到期你不愿搬走，我会选择报警处理。”“如果你想继续租也可以，那我们就重新签订合同，但租金我要收4800。”被告表示不同意。2020年12月1日，被告：“过了月中我再把所有的帐单跟你结了，1.1号前你把房子交回来给我。”本案庭审中，被告表示双方的租赁关系于2020年11月29日通过微信通知的形式解除，原告确认有收到该微信解除通知。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据查明事实，租赁期限届满后，原、被告双方没有续签合同，但原告继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，被告于2020年11月29日通过微信通知原告解除合同符合法律规定，原、被告双方的租赁合同关系已于2020年11月29日解除，故原告要求确认双方自2020年9月23日订立的月租金为1300元、租赁期限为成功售卖房屋为止的口头合同成立，被告按照原来1300元租金继续履行已经订立的口头合同无理无据，本院不予支持。因原告现仍未搬出涉案房屋并将涉案房屋交还给被告，亦未对使用期间的费用进行结算，尚未满足合同约定的退还押金的条件，故原告要求被告退还押金3600元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张玉梅的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二一年一月十三日书记员 杜彦泽莫敏琪