广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24320号原告（反诉被告）：广州纽诺十一号教育科技有限公司，住所地广州市海珠区艺洲路****（单）**。法定代表人：马力，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张京娜，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园**楼**法定代表人：刘静，董事长。委托诉讼代理人：翟帆，被告员工。委托诉讼代理人：霍许，被告员工。原告广州纽诺十一号教育科技有限公司诉被告广州珠江侨都房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张京娜、陈婉君；被告的委托诉讼代理人翟帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1、原被告于2017年12月15日签订的《商铺租赁合同》继续履行；2、变更该《商铺租赁合同》关于租金金额的约定，变更为：自2020年2月1日起至2020年5月31日，每月租金为38036元（即按原合同约定金额减半收取）；自2020年6月1日起至2021年5月31日，每月租金按原合同约定金额的80%收取（即自2020年6月1日至2020年10月17日，每月租金变更为60857.2元；自2020年10月18日至2021年5月31日，每月租金变更为65726.4元）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告为合法注册登记的托育机构。原被告于2017年10月12日就位于珠江帝景悦涛轩CDE座24号铺【地址：广州市海珠区艺洲路823-865号（单）208房】的商铺（以下称称涉案商铺）签订《商铺租赁合同》，约定原告自2017年12月18日起至2022年10月17日止承租涉案商铺，用于经营托育服务。合同签订后，原告按约定支付租金至2020年1月31日。但由于被告不能提供办理涉案商铺消防验收备案手续所需资料，导致涉案商铺未通过二次消防验收备案，不能合法正常使用。自2020年2月起，受新冠疫情影响，为响应政府的相关政策，涉案商铺暂停营业，原告继续履行租赁合同义务存在严重困难。2020年5月16日，原告收到被告发出的《解除租赁合同通知书》，以原告逾期未缴租金为由，要求解除合同，且要求原告限期支付未缴租金以及违约金、腾退涉案商铺，同时不予退还租赁保证金。2020年5月26日，在无法确认托育机构恢复运营的时间的前提下，原告回函被告，同意解除合同，但不同意承担违约责任，且要求被告退还租赁保证金，并承担因其未办理消防验收备案手续的违约责任。截至目前，被告既未退还租赁保证金，亦拒不承担相应违约责任。自2020年6月起新冠疫情得以控制，根据广州市海珠区卫生健康局的通知，涉案商铺可重新恢复营业。由于被告一直未予履行合同解除其应承担的义务，同时原告认为继续履行合同可以将经营损失降到最低，故原告一方面主动全额缴交2020年6月份的租金，另一方面，于2020年6月19日向被告发出《关于继续履行的通知函》，声明合同可以继续履行，但要求被告应尽快将涉案商铺的消防验收备案手续办理妥当，自2020年2月1日起至2020年5月31日被告应减半收取商铺租金，且须保证不中断涉案商铺的水电供应。被告回复如不依约按时足额缴纳租金，则不予保证水电持续供应，而对于办理消防验收备案手续的方面未予任何答复，导致原告存在极大的经营风险。原告认为，合同仍然可以继续履行，但需要变更合同内容。综合考虑上述情形已经以及可能导致原告的经营损失，以原告诉请的内容对合同进行变更符合公平原则。起诉后，原告提交申请书，撤销第1项诉讼请求和第2项诉讼请求中的2020年7月1日起的变更租金的诉讼请求；增加诉讼请求：1、被告退还2020年6月1日至2020年6月30日的租金15214元（按原合同约定金额的80%收取）；2、被告全额退还租赁保证金177462元；3、被告赔偿原告解除合同违约金88731元；4、被告赔偿原告解除合同损失860777元（装修残值188362元+学员安置费用672415元）。事实和理由：原告提起诉讼要求继续履行合同，被告在疫情不可抗力情况之下不考虑原告实际状况坚持解除合同，并告知将采取断水、断电、强制清场等措施，因原告经营的特殊性，为保障保育园幼儿安全，无奈已于2020年6月30日撤场，且安置了大批学员，被告应承担提前解除合同责任，赔偿原告解除合同违约金和损失。被告辩称，一、《商铺租赁合同》合法有效，原告应当按照合同约定履行租金支付义务。二、被告对于涉案商铺已履行了充分的告知义务，原告已书面确认，并在合同履行过程中未提出任何异议，涉案商铺不存在不能合法正常使用的情形。三、新型冠状病毒××疫情及相应行政防控措施并未导致租赁合同根本上不能履行，原告以不可抗力为由要求调整租金没有事实和法律依据。四、基于原告欠交2-5月租金的事实，被告书面解除合同符合法律及合同约定，且合同事实上已解除，无继续履行的可能。另，被告没有采取断水断电、强制清场的手段，2020年5月25日已送达解除合同的通知给原告，是原告结清了物管费及水电费，自愿搬离的，2020年7月1日双方办理了场地交接手续。被告以原告违约未支付租金为由提出反诉请求：1、原告向被告支付涉案商铺2020年2月-5月租金304288元；2、原告向被告支付租赁合同期内迟延支付2-6租金的违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，违约金以欠付租金为基数，按日1%计算）；3、原告承担本案全部诉讼费。原告反诉辩称，请求法院驳回被告第1项中的152144元的诉讼请求及第2项诉讼请求，事实与理由和本诉一致。经审理查明：据粤房地权证穗字第**不动产权凭证记载，海珠区艺洲路823-865号（单）208房的产权人为被告，规划用途为商业，建筑面积652.19平方米。2017年10月12日，被告（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；该商铺的计租面积为652.1856平方米；租赁期限自2017年12月18日至2022年10月17日止；其中，2019年12月18日至2020年10月17日的月租金为76072元；乙方须于5日前将租金支付给甲方；乙方应在签署本合同时向甲方支付租赁保证金（177462元），该租赁保证金用于确保乙方遵守本合同项下义务；乙方对该商铺进行装修的，须征得甲方和物业公司的事先书面同意；乙方须按时缴交租金、租赁保证金、管理费等本合同约定的乙方应付费用；逾期支付的，每逾期一日，则应按欠缴金额的1%向甲方支付违约金；甲方有下列情形之一的，除应向乙方返还交纳的租赁保证金，还应按租赁保证金的50%向乙方支付违约金，即88731元：……⑵在乙方无任何违约行为的情况下，若甲方无理由单方解除合同的；乙方有下列违约行为之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且不予退还乙方所交租赁保证金：……⑵逾期支付租金或本合同约定的其他应付费用，超过30日的；等。原告已支付租赁保证金177462元。2020年1月31日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组防治组作出《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组防治组关于做好托育机构新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》，通知各区政府：要及时通知辖区内托育机构，参照省政府关于企业复工和学校开学时间的通知精神，在2月17日前暂停开展收托、保育等服务；等。2020年1月31日至4月7日期间，原告的工作人员通过微信与被告的工作人员协商减免租金事宜，被告并未对租金进行减免。2020年5月15日，被告以原告逾期未缴租金为由向原告作出《解除租赁合同通知书》。2020年5月26日，原告向被告作出《关于的回复》称：不应承担违约责任；同意解除与被告之间的《商铺租赁合同》。2020年6月12日，海珠区新冠××疫情防控指挥部防治组作出《海珠区新冠××疫情防控指挥部防治组关于做好第一批托育机构复托监管工作的通知》，原告在复托范围内。2020年6月19日，原告向被告作出《关于继续履行沟通函》称：双方在2020年6月11日协商一致，继续按约履行合同；疫情期间的租金问题，双方另行协商；等。2020年6月22日，原告向被告支付6月份租金76072元。当天，被告向原告作出《关于珠江帝景悦涛轩CDE座24号商铺的复函》称：1、如原告希望继续履行合同，请原告务必在2020年6月30日前缴清2020年2月至6月租金合计380360元，原告于2020年6月22日缴纳了76072元，尚有逾期未支付租金304288元；2、如原告在上述时间仍未缴清租金304288元，被告将于2020年7月1日收回该商铺，商铺被告将另行出租，租赁保证金不予退还；等。本案于2020年10月29日开庭审理。庭审中，原被告确认：2020年7月1日办理了涉案商铺的交接手续。对于租金减免问题，被告表示：2020年后没有对涉案商铺的租金进行减免，相应的减免方案是在合同期满后再免费延长一个月的租赁期，但原告不同意该方案；同区域的珠江帝景大约有40户的租赁，其他的租户都同意被告的减免方案。对于装修问题，原告委托诉讼代理人表示：庭后与当事人协商，提交书面申请。被告表示：装修仍保持原状；不同意鉴定；没有利用涉案商铺的装修，装修由下一个承租人处理。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告与广州市湘建装饰设计有限公司于2017年11月5日签订的《装修工程施工合同》（总造价437000元）及支付凭证；2、《入园协议》及退费的付款回单若干。被告表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性不确认。至本案判决作出之日止，本院未收到原告提交的装修鉴定申请。另，本院于2020年9月16日向原告送达反诉状。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。上述合同中的涉案商铺有合法产权凭证，则原告作为承租人应自行负责承租后的消防问题，且原告作为托育机构本应保证涉案商铺内人员的消防安全，其在已实际使用涉案商铺一年多后才提出消防问题，显然与其自身应负的义务相悖，故原告关于消防问题的主张，依据不足，本院不予采纳。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，在一定期间可能造成原告履行合同困难，综合考虑原告的经营项目及本案其他实际情况，根据公平原则，本院酌定被告在2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金按合同约定标准减半收取，且免除原告迟延付款的责任。因此，被告要求原告支付上述期间租金152144元的诉讼请求，本院予以支持；被告要求原告支付超出上述部分的租金及迟延支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。自2020年6月起，原告应按合同约定的标准交付租金，原被告于2020年7月1日交接涉案商铺，则原告本应负担2020年6月整月的租金，故原告要求退还该月部分租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原被告本已有解除合同的意思表示，之后双方自愿交接涉案商铺，则应视为双方协商提前解除合同，故原告要求被告退还租赁保证金177462元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；原告要求被告支付解除合同违约金、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、原告广州纽诺十一号教育科技有限公司在本判决生效之日起10日内向被告广州珠江侨都房地产有限公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金152144元；二、被告在本判决生效之日起10日内退回租赁保证金177462元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16449元，由原告负担12260元、被告负担4189元；反诉受理费5878.5元，由原告负担1124元、被告负担4754.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二一年一月二十五日书记员  梁嘉淇吴越鸣