广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初11402号原告（反诉被告）：蒋红艳，女，汉族，1989年5月10日出生，住湖南省常宁市×××××××××××××××。委托诉讼代理人：刘少斌，广东定海针律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市易安邦地产顾问代理有限公司。住所地：广东省清远市清城区××××××××××××××××××02号。法定代表人：陈某1。委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：林心雨，广东远大永恒律师事务所实习律师。原告蒋红艳与被告清远市易安邦地产顾问代理有限公司（以下简称易安邦公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，被告易安邦公司提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋红艳及其委托诉讼代理人刘少斌，被告易安邦公司的委托诉讼代理人禤世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋红艳向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失112044元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告在2018年4月27日与被告、曾文区共同签订了三方《房屋买卖合同》，其中约定买卖双方共同委托被告提供中介服务，由被告促成曾文区购买原告位于清远市清城区×××××××××××××××××××××××屋。其后，在三方履行上述合同的过程中，由于被告及其工作人员多次错误传导买方曾文区的信息，导致原告对曾文区的行为和意思作出误判，造成最终经过诉讼确认原告违约需向曾文区双倍返还购房定金200000元，并承担一审案件受理费2150元、保全费1520元、一审反诉案件受理费1119元和二审案件受理费4300元，合计造成原告损失共112044元。原告认为，被告应该对此承担全部赔偿责任。为了保障原告合法权益，特此提起诉讼。被告易安邦公司答辩称：一、被答辩人要求答辩人赔偿损失没有事实及法律依据。首先，答辩人作为中介方已经成功促成了被答辩人与买家曾文区于2018年4月27日签订了一份《房屋买卖合同》。其次，答辩人从来没有向被答辩人承诺过买家曾文区负责出资赎证。签订《房屋买卖合同》后由于被答辩人提出要求买家曾文区出资赎证，答辩人公司的员工征询买家曾文区的意见，最后，由于买卖双方的意见无法达成一致，因此答辩人的员工已经让被答辩人与买家曾文区直接沟通协商。买家曾文区在微信上明确告知被答辩人不同意先支付首期款赎证，要求被答辩人尽快按合同约定配合办理相关手续。综上所述，答辩人已促成买卖双方就涉案房屋买卖事宜达成一致，签订了书面的《房屋买卖合同》，并协助买卖双方办理了按揭手续，银行也出具《同贷书》。由于双方就变更合同事宜未能达成一致。答辩人已经让买卖双方自行沟通协商，买卖双方自行沟通协商过程中买家曾文区已经明确告知被答辩人不同意变更首期款支付时间，并要求被答辩人尽快按合同约定办理，但被答辩人仍坚持不同意赎证，并提出没收买家的定金，不再履行合同，才导致买家曾文区向法院提起诉讼要求被答辩人赔偿双倍定金的。法院判处被答辩人赔偿曾文区双倍定金的损失明显是其自身原因造成，与答辩人无关，其要求答辩人对其自身的违约行为和过错承担责任没有任何事实和法律依据。反诉原告易安邦公司向本院提出反诉请求：1、被告蒋红艳向原告支付中介费用30000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告之间于2018年4月5日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告（以原告员工名义签订）以890000元的价格购买被告蒋红艳位于清远市清城区×××××××××××××××××××××××屋，定金5000元，定金余额95000元。合同备注部分手写约定“本合同签订时该物业未取得房产证买方负责加急出证，如果在5月5日后成交该房产房价为实收玖拾万，卖方必须配合卖高作佣和奖金费，配合避税，该房屋买受人可转名，如买方未能在2018年6月5日前支付定金余额，将部分定金归卖方所有，过户全程加急。”签订该《房屋买卖合同》实际上就是原告以890000元的底价独家代理被告销售涉案房屋，如找到买家出价高于890000元，则转名由被告蒋红艳与买家另行签订《房屋买卖合同》，房价高出890000元部分为原告的佣金和奖励款。原告已于2018年4月27日成功促成被告与买家曾文区就房屋买卖达成一致，并签订了一份新的《房屋买卖合同》，合同约定买方曾文区以920000元的价格购买涉案房屋，定金100000元，首期款在过户递件当天支付，余款办理按揭。合同签订后，被告已按约定收取了买家100000元定金，原告也协助买卖双方成功获得了银行的《同贷书》。与买家签订《房屋买卖合同》后，被告提出要求变更首期款支付时间，但买家最终不同意，并要求被告严格按照《房屋买卖合同》约定履行赎证义务以及配合办理相关手续，但被告坚持要求买家先支付首期款赎证，并不同意再继续履行合同，没收了买家的100000元定金。最终导致买家曾文区到法院起诉解除了《房屋买卖合同》。原告作为中介方已促成了被告与买方签订了正式的《房屋买卖合同》，且双方已按合同履行了部分义务，原告亦协助买卖双方办理了按揭贷款手续并获得了银行的同贷批准，由此可见，原告已向被告提供了居间服务，并达到了收取佣金的条件，但因被告原因违约拒绝履行合同，造成原告在本次居间服务中未能成功收取到30000元中介费用，按照双方前后签订的两份《房屋买卖合同》的约定，被告应当支付原告房屋差价30000元作为原告的佣金和奖励款.综上所述，为维护自身的合法权益，原告向法院提取诉讼，请法院依法判准原告的诉讼请求。反诉被告蒋红艳辩称：一、三方签订的《房屋买卖合同》约定无须支付中介费。二、三方签订的《房屋买卖合同》中第九条是附条件生效的条款，由于至今未达成该条件，所以该付款条件未成就，所以该条款未生效。且被答辩人没有全面履行约定义务，故被答辩人要求支付中介费没有事实依据。三、第一份《房屋买卖合同》第十八条是附条件生效的条款，由于至今未达成该条件，所以该条款未生效，而且该条款违背公序良俗，属于无效条款。四、被答辩人的居间服务存在重大瑕疵并导致答辩人最终被判决认定违约而赔偿曾文区的巨大损失，被答辩人不得要求答辩人支付报酬。综上所述，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，应该全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月5日，易安邦公司的员工徐艳艳作为买方，与蒋红艳（卖方）以及易安邦公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定蒋红艳自愿将其位于清远市清城区×××××××××××××××××××××××屋出售给徐艳艳，转让价为890000元。付款方式为商业贷款，部分定金5000元在合同签订同时支付，定金余额95000元买方须于2018年6月5日前支付。卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署该合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方向银行申请／年／0000元的银行按揭贷款。首期楼款及余款金额均未约定。合同第九条约定，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方应在房管局出具成功受理本次交易的递件回执当天支付人民币／元整作为咨询及中介服务费，买家应在房管局部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付人民币／元整作为咨询及中介服务费。在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方需支付非违约方的咨询及中介服务费。即违约方需向经纪方支付本合同约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。合同第十八条备注部分手写有文字内容：“本合同签订时该物业未取得房产证，买方负责加急出证，如果在5月5日后成交该房产房价为实收玖拾0000人民币，卖方必须配合卖高作佣和奖金费，配合避税，该房屋买受人可转名，如买方未能在2018年6月5日前支付定金余额，将部分定金作为保证金归卖方所有，过户全程加急。”对于该合同的性质，蒋红艳及易安邦公司均认可属于居间合同而非真实的买卖合同，徐艳艳并非真实买家，只是以买家身份与蒋红艳签订该合同。2018年4月27日，案外人曾文区作为买方，与蒋红艳（卖方）以及易安邦公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》（NO：0000011）。合同约定蒋红艳自愿将其位于清远市清城区×××××××××××××××××××××××屋（未出房产证）出售给曾文区，转让价为920000元。付款方式为银行按揭付款，定金100000元在合同签订同时支付。后曾文区因购买涉案房屋过程中与蒋红艳发生争议，2018年9月11日，曾文区以蒋红艳违约为由，向本院提起诉讼，要求解除与蒋红艳签订的《房屋买卖合同》以及要求蒋红艳返还双倍定金200000元。本院于2019年1月7日作出（2018）粤1802民初6008号民事判决书，该判决书查明，按照合同的约定，蒋红艳应在合同签订生效之日起30日内向银行申请提前还贷手续，将所欠银行欠款打入还款账号，赎出房产证并注销抵押登记。而蒋红艳提供的不动产权证书可以证明蒋红艳并没有履行合同约定的提前还贷及涂销抵押权的合同义务，涉案房屋的抵押权迟至2018年10月18日才注销。此外，按照当地二手房交易的习惯，在买方的贷款申请获得银行同贷后，双方应及时去办理过户手续。2018年8月22日，曾文区已明确告知蒋红艳其贷款申请已获得银行批准同意，要求其尽快配合办理过户手续，但是蒋红艳明确拒绝履行，认为曾文区没有支付首付款用于其提前还贷赎证而构成违约，且拒绝退还定金给曾文区。该判决书认定，蒋红艳迟延提前还贷、赎证、注销抵押登记以及明确拒绝过户的行为已构成违约导致曾文区合同目的无法实现，故支持了曾文区解除《房屋买卖合同》并要求蒋红艳双倍返还定金200000元的诉讼请求。蒋红艳不服上述判决，向清远市中级人民法院提起上诉。清远市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）粤18民终1834号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案的执行过程中，蒋红艳向本院支付了执行费2955元、一审案件受理费2150元、一审案件反诉受理费1119元、保全费1520元、二审受理费4300元，双倍返还定金200000元，合计212044元。庭审中，蒋红艳提出，因易安邦公司及其工作人员多次错误传达曾文区信息，导致蒋红艳对曾文区的行为和意思作出误判，造成上述判决认定其违约，故易安邦公司应向其赔偿损失合计112044元。蒋红艳为证明上述主张，向本院提交了其与易安邦公司的工作人员的微信聊天记录。其中2020年6月16日易安邦公司的工作人员发信息称：“我们也很想快一点，你知道他一定要同贷下来才交首期，公司的人已经去办了，现在就是等同贷了。”同年7月12日易安邦公司的工作人员发信息称：“或者叫客人先交首期给你赎证先。”同年8月20日易安邦公司的工作人员发信息称：“现在客户又要过户才给首付，我让同事跟他协商。”“再折腾也是他损失，他有交定金的。”同年8月23日易安邦公司的工作人员发信息称：“今天你们不要过来先，公司说要确定他资金可以一次全部转在我们公司名下您才随时过来，保险一点。”易安邦公司质证认为上述聊天记录仅能反映易安邦公司的员工传达买方与卖方之间的意见，易安邦公司的员工已经让买卖双方直接协商，曾文区明确不同意现支付首期款后，蒋红艳仍坚持没收定金且不继续履行合同，故相关法律责任由蒋红艳承担。对此，易安邦公司向本院提交了蒋红艳与曾文区的微信聊天记录。其中2018年8月22日曾文区向蒋红艳发送信息称：“现在同贷已经出了，我要求你们去过户。我没有和任何人沟通过要我赎证，请你尽快配合办理过户手续。我不知道你和中介公司中间有什么协议，我只和你签了一份三方协议，请你按照中介公司的三方协议过来配合办理过户手续。”蒋红艳对此回复称，“现在我们的合同已经终止了，没有任何谈的必要了。”随后曾文区要求蒋红艳退回定金100000元，蒋红艳提出是对方不愿意配合构成违约，所以定金不能退。另外，对于易安邦公司主张的中介费30000元，蒋红艳抗辩提出易安邦公司的员工徐艳艳、蒋红艳以及易安邦公司签订的《房屋买卖合同》第十八条为附条件的条款，根据该条款的约定，若涉案房屋成交在2018年5月5日之后才需要支付中介服务费，若成交在2018年5月5日之前则不需要支付中介服务费。本院认为，本案系居间合同纠纷。蒋红艳及易安邦公司均认可2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》属于居间合同的性质而非真实的买卖合同，故对此本院予以确认。该合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。本案的争议焦点是：1、易安邦公司应否向蒋红艳赔偿112044元；2、蒋红艳应否向易安邦公司支付中介费用30000元。关于第一个争议焦点。蒋红艳提出因易安邦公司错误传达买家曾文区愿意先支付首期款的信息导致其被法院判决认定违约并造成损失合计112044元，故要求易安邦公司赔偿该损失。对此，本院认为，首先，蒋红艳提交的微信聊天记录仅能反映出易安邦公司作为居间方向蒋红艳转达买家曾文区的意见的过程。在蒋红艳与曾文区为达成相关变更协议的前提下，双方均应按照合同原约定履行各自义务。其次，蒋红艳与曾文区于2018年8月22日进行直接的沟通协议，曾文区已明确向蒋红艳表示不同意先支付首期款，并要求蒋红艳配合办理过户手续。此时，蒋红艳可确定双方对于曾文区先支付首期款的事项未达成一致意见，但蒋红艳仍坚持拒绝过户，故导致与曾文区发生诉讼并为此承担违约责任。综上，易安邦公司对蒋红艳的违约行为并无过错，蒋红艳要求易安邦公司赔偿112044元没有事实及法律的依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据易安邦公司的员工徐艳艳、蒋红艳以及易安邦公司于2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》第九条的约定，因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方需向经纪方支付本合同约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。根据查明的事实，易安邦公司已提供了居间服务促成了蒋红艳与曾文区于2018年4月27日签订了《房屋买卖合同》，虽然该合同最终因蒋红艳的违约行为未能履行，但根据上述约定，易安邦公司有权向违约方蒋红艳收取中介服务费。关于中介服务费的数额。徐艳艳、蒋红艳以及易安邦公司于2018年4月5日签订的《房屋买卖合同》约定转让价为890000元，同时第十八条约定“合同签订时该物业未取得房产证，买方负责加急出证，如果在5月5日后成交该房产房价为实收玖拾0000人民币，卖方必须配合卖高作佣和奖金费，配合避税…”，因曾文区、蒋红艳以及易安邦公司于2018年4月27日签订《房屋买卖合同》，同时约定转让价为920000元，易安邦公司据此主张中介服务费为30000元（920000元-890000元），符合双方的约定，本院予以支持。蒋红艳抗辩提出上述第十八条为附条件的条款，若涉案房屋成交在2018年5月5日之后才需要支付中介服务费，若成交在2018年5月5日之前则不需要支付中介服务费。但上述第十八条未体现蒋红艳主张的附条件的内容。从文义解释上看，仅能体现双方约定的中介服务费计算方法为“卖高作佣”且房屋于5月5日后成交则蒋红艳的实收价款为900000元。故对蒋红艳的上述抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回本诉原告蒋红艳的诉讼请求；二、反诉被告蒋红艳于本判决生效之日起10日内向反诉原告清远市易安邦地产顾问代理有限公司支付中介服务费30000元。案件本诉受理费1270元，由本诉原告蒋红艳负担；反诉受理费275元，由反诉被告蒋红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二一年一月二十八日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。