安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初7910号 原告：合肥华宇业瑞房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区井岗镇长江西路990号。 法定代表人：蒋杰，董事长。 委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芳，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 被告：李军，男，1973年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥华宇业瑞房地产开发有限公司与被告李军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴松到庭参加诉讼，被告李军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合肥市蜀山区科学院路以东、蜀山湖路以南湖山别院项目Y26幢6层601室《商品房买卖合同》及补充协议；2.判决被告向原告支付违约金417016.6元,由原告从被告缴纳的购房款中直接扣减;3.判决被告协助办理《商品房买卖合同》(备案单号1809010267)网上备案登记注销手续;4.判决被告向原告支付代为清偿费用1703270.13元,由原告从被告缴纳的购房款中直接扣减；5.本案案件受理费、保全费、保全保险费2120.29元等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月16日,原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定被告购买原告开发的合肥市蜀山区科学院路以东、蜀山湖路以南湖山别院项目Y26幢6层601室,房屋总价款为4170166元,其中,首付款2510166元已支付完毕,剩余房款166万元以按揭贷款方式支付。《补充协议》约定,若因买受人原因导致出卖人代为清偿,则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用,否则出卖人有权单方面解除合同及本补充协议,买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用,还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金。出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用,买受人除应及时向出卖人清偿和支付违约金、赔偿金外,还应承担该款项自出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止之期间内的利息损失,利息按一年期贷款基准利率标准计算；买受人确认合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效,且所填写的地址为送达文件的接收地址。被告为购买案涉房屋,向广发银行股份有限公司合肥分行(以下简称银行)申请贷款,贷款申请于2018年12月28日审批通过,2019年1月7日原告、被告、银行签订《个人房屋按揭贷款合同》,原告为被告按揭贷款提供连带保证责任。合同生效后,被告未按约偿还按揭贷款,2019年9月4日银行向原告发出告知函,要求原告承担保证责任。之后，银行在2019年9月18日扣划原告56056.69元、在2019年11月11日扣划原告37309.15元、在2020年1月3日扣划原告37233.18元、在2020年3月2日扣划原告37214.23元、在2020年5月22日扣划原告37408.88元和1498048元,目前被告全部按揭贷款已结清,银行合计扣划原告款项1703270.13元。被告一直未按合同约定偿还原告前述代为清偿费用,已构成根本违约,导致原告合同目的不能实现,原告有权依据合同约定和法律规定解除合同,并要求被告承担房屋总价款10%违约金;合同解除后被告应立即协助办理合同网上备案登记注销手续;被告应承担的违约金和代为清偿费用,原告有权从被告缴纳的购房款中直接扣减。 被告李军未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的身份证复印件、商品房买卖合同及补充协议、网备单、首付款收款凭证、告知函、关于零售信贷逾期客户李军全额代偿说明、扣款回单、关于要求支付代为清偿费用的函、快递凭证、网上查询记录，符合证据的三性，应予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日,出卖人原告与买受人被告签订一份《商品房买卖合同》（备案单号1809010267），其中约定：买受人地址合肥市庐阳区××镇路荷塘月色26＃1106；买受人购买由出卖人开发的位于合肥市蜀山区××路××路××幢××层××室；买受人购买的商品房为预售商品房，用途住宅，建筑面积181.58平方米，总金额4170166元；买受人采取按揭方式付款，首付房款2510166元,应在2018年9月27日前支付给出卖人，剩余房款166万元，办理按揭贷款。该《商品房买卖合同》于2018年11月14日进行了网上认购备案。2018年11月16日,双方又签订一份《湖山别院》，其中约定：1.2.3.1.ｂ若因买受人原因导致出卖人代为清偿的,则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用（包括全部贷款、违约金、滞纳金及其他费用）,否则出卖人有权单方面解除合同及本补充协议,在出卖人据此解除合同及本补充协议的情况下，买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用，还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金；1.2.3.2就出卖人承担担保责任代为清偿的所有费用,买受人除应及时向出卖人清偿和支付违约金、赔偿金外,还应承担该款项自出卖人向银行代为清偿之日起至买受人向出卖人实际清偿之日止之期间内的利息损失,利息中国人民银行同期金融机构一年期贷款基准利率标准计算；6.1买受人确认,合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效,且所填写的地址为送达文件的接收地址……。对此，买受人向出卖人支付了首付房款2510166元；买受人办理了银行个人住房按揭贷款166万元。截止2019年9月2日，买受人拖欠按揭贷款本金、利息、罚息、复利合计56056.69元。为此，银行于2019年9月4日向出卖人发出《告知函》，告知作为保证人的出卖人，银行将于2019年9月11日从出卖人在银行开立的一般账户中直接扣划该款项。对此，银行于2019年9月18日扣划出卖人56056.69元。之后，银行又于2019年11月11日扣划出卖人37309.15元、2020年1月3日扣划出卖人37233.18元、2020年3月2日扣划出卖人37214.23元。再后，银行向出卖人发出了《关于零售信贷逾期客户李军全额代偿说明》，要求出卖人履行阶段性担保责任进行全额代偿。对此，出卖人于2020年5月22日向银行付款37408.88元和1498048元。至此，出卖人共计替买受人向银行代偿借款本息计1703270.13元，买受人在银行的贷款本息已结清。2020年5月26日，出卖人按照《商品房买卖合同》中买受人的地址向其邮寄了《关于要求支付代为清偿费用的函》，后因拒收于2020年5月30日被退回。 诉讼中，原告向本院申请财产保全。对此。本院于2020年7月14日依法预查封了李军名下南湖山别院项目Y26幢6层601室的房产。为此，原告支付案件申请费5000元。 本院认为，《商品房买卖合同》（备案单号1809010267）、《湖山别院》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。 合同履行中，因被告未能按约向原告支付代偿的借款本息计1703270.13元，依据《湖山别院》1.2.3.1.b，应认定原告有权单方面解除合同及本补充协议，故对原告解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉请予以支持。据此，依据该条规定，被告应向原告支付代偿的借款本息计1703270.13元，并支付总房款10%的违约金计417016.6元。对此，原告主张从被告缴纳的购房款中直接扣减，符合法律规定，应予以采信。因案涉合同已解除，且依原告申请本院已对案涉房屋进行了财产保全，故原告诉请被告协助办理《商品房买卖合同》(备案单号1809010267)网上备案登记注销手续，符合法律规定，应予以支持。原告诉请由被告承担保全保险费2120.29元，因于法无据，故不予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、解除《商品房买卖合同》（备案单号1809010267）、《湖山别院》； 二、李军向合肥华宇业瑞房地产开发有限公司支付违约金417016.6元,该款从李军向其缴纳的购房款中直接扣减； 三、李军本判决生效之日起10日内协助合肥华宇业瑞房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》(备案单号1809010267)网上备案登记注销手续; 四、李军向合肥华宇业瑞房地产开发有限公司支付代为清偿费用1703270.13元,该款从李军向其缴纳的购房款中直接扣减； 五、驳回合肥华宇业瑞房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23779元，由合肥华宇业瑞房地产开发有限公司负担50元，李军负担23729元；保全费5000元，由李军负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  戴 刚 人民陪审员  夏守余 人民陪审员  黄 玉 二〇二一年一月二十五日 书 记 员  姚 元