北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13016号原告：北京明阳伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧桥路**院**楼**。法定代表人：吕长勇。被告：北京棱亚商贸有限公司，住所，住所地北京市大兴区旧桥路**院**楼**1405div>法定代表人：曹凯文。原告北京明阳伟业房地产经纪有限公司（以下简称：明阳伟业公司）与被告北京棱亚商贸有限公司（以下简称：棱亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明阳伟业公司的法定代表人吕长勇，被告棱亚公司的法定代表人曹凯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明阳伟业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告履行编号为001478《房屋租赁合同》支付拖欠原告房屋租金大写壹万肆仟壹佰伍拾元（14150元）。拖欠租金截止日期为2020年06月30日。并按照银行当期贷款利率支付利息。2．请求法院判令被告支付原告滞纳金贰万壹仟元（21000元），滞纳金按合同约定的逾期交付房租每日加收贰佰元整（200元）为基数，实际逾期日为105日。3．请求法院判令被告支付原告违约金壹万叁仟捌佰元整（13800元)，该违约金可以用被告所支付的押金及提前交付的租金抵扣。4．请求法院判令被告支付房屋墙面等维修费大写叁仟元（3000元），燃气灶清理费大写伍佰元（500元），房屋保洁费肆佰元（400元）。5．请求法院判令被告立即将注册公司迁出本房屋。并支付公司占用费每月捌佰元（800元），从2020年07月01日起计算至实际迁出后截止。6．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年10月16日签订了编号为001478《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于北京市大兴区旧桥路25号院4号楼14层1405室房屋，租金为6900元／月，用途为办公并进行工商注册，租金交付方式为押一付三季度付款，提前三十日缴纳下一季度房租。具体付款日期为：第一次2019年10月16日（20700元），第二次2019年12月16日（20700元），第三次2020年03月16日（20700元），第四次2020年06月16日（20700元）。第一次，第二次租金被告已经支付。第三次及第四次租金，被告应于2020年03月16日及2020年06月16日分别支付原告租金大写贰万零柒佰元（20700元）。经原告多次电话，微信等方式催缴，被告于2020年05月06日支付原告租金大写壹万元整（10000元）。之后被告均以各种方式推诿拒绝交付租金。被告于2020年06月30日将房屋交还原告。被告的行为已经造成单方面的违约，给原告带来巨大的损失。为此起诉至贵院请求法院依法审理公正判决。棱亚公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告承租人于每年10月16日起租用的地址位于北京市大兴区旧桥路25号院4号楼1405的房间用于办公注册以及工作使用。由于需要注册办公，故此需要长时间租住，提出5年为一个合约单元，并需要提供给予注册所需要的任何帮助。承租人按照押一付三的方式支付房租，并给与出租代理人一个月的房租作为酬劳中介费。期间原告出租代理人欺骗承租人多次，隐瞒实际情况给承租人带来了各种麻烦和损失。由于被告办公地址变更人力物力成本加剧，故此不得受尽原告盘剥。事实如下1、实际使用面积小于80平米。2、承诺签约5年，看房的时候承诺和产权所有人签约，实际上等交完定金后，又以二房东的方式签约，如果不继续承租，将损失押金。然后又和产权人以5000元承租。3、原告出租代理人承诺根据市场实际行情，房租年涨跌幅200-300元，第二年签约的时候租金就从6300张到6900元，并一直延续至今。4、原告出租代理人承诺自合同签约10日内完成上一家公司的注册地址工商处理，实际上一直拖了4个月才完成，导致我方公司的程序文件延迟了4个月之久。5、2019年签约的时候，签约的时候在未曾沟通和告知的情况下，更改房租交付周期，于春节前发现合约不对，曾电话要求从新签订和更改合同，出租代理人一脱再拖，直到新冠疫情，导致合约未能更改。此等劣迹斑斑的出租代理人，无道德底线让人愤慨。事实与理由：1、由于新冠疫情的影响，商业环境发生变化，原先的医疗机构的采购计划压缩和裁减，公司入不敷出。2、自2019年下半年开始同小区内的房源价格普遍下跌，同类户型同类面积的精装修才5800-6300之间，而我们的房子属于简装裸房，正常情况下要比精装的优惠500-800元每月。疫情开始后，空置率更是逐步走高。由于疫情防控因素，小区禁止外来车辆和人员，同时也不能进入其它小区看房和搬家。3、承租人本人名下手机号码父亲在武汉使用，导致我出差后不能回京，直至北京解除武汉人员进京限制，承租人才得以回到北京。4、第三个季度房租4月15日到7月15日（6900*3=19700),通过电话沟通原告出租代理人和产权所有人，能否减免或者降低租金，均未同意，承租人告知产权人和出租代理人这个季度将不在续租。期间通过支付宝交付10000元。6月10日约见原告出租代理人，就退租问题和返还押金6900元问题沟通，承租人表示可以支付到月底的房租，但是押金要返还。出租代理人说押金不可能返还，那承租人将不在继续支付。沟通结果是承租人在7月1日前完成房屋清空。5、被告承租人遵守承诺在6月27日完成清空，产权人与6月28日验收房屋，并于当日完成门锁更换。产权人和承租人沟通达成一致意见，产权人不予追究产权代理人违约责任，代理人也不得追究承租人违约责任。承租人留置热水器和部分办公家私作为感谢。6、原告出租代理人作为法人有限公司，出租房屋赚取利润，应该依法纳税，并按照承租人交付金额开局发票。被告要求原告提供租房和中介费发票。以上情况均属事实，如有不实之处，愿承担相应责任，故此对原告出租代理人主张的各项条款予以否定，并请求人民法院以目前疫情常态化防控特殊情况下来公正审判，驳回原告出租代理人的诉讼请求，支持被告承租人的合法诉求。本院经审理查明：原告与被告于2019年10月16日签订有编号为001478《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于北京市大兴区旧桥路25号院4号楼14层1405室房屋，租金为6900元／月，用途为办公并进行工商注册，租金交付方式为押一付三季度付款，提前三十日缴纳下一季度房租。具体付款日期为：第一次2019年10月16日（20700元），第二次2019年12月16日（20700元），第三次2020年03月16日（20700元），第四次2020年06月16日（20700元）。第一次，第二次租金被告已经支付。第三次及第四次租金，被告于2020年05月06日支付原告租金大写壹万元整（10000元）。关于迟延支付租金的原因，被告主张因疫情原因经营不善，且房租约定过高，经过沟通，原被告双方及房东三方一致协商解除了合同，原告则主张系被告违约解除，主张除了支付租金以外还要支付两个月租金作为违约金。本院调解过程中，双方确认截至被告搬家之前，扣除押金以外，仍需交纳租金7250元。关于解除合同的原因，经查，双方曾于2020年6月协商解除合同，双方对话内容主要为：出租人：你挺不到到期了。承租人：啥意思。出租人：咱到期是十月份吧，现在是六月份。承租人：我不打算租到十月份了，就是这个意思。提前和你沟通一下。出租人：你要搬家什么时候搬？承租人：我需要和你说完了，才能定下一步，我需要聊完了。的知道你的意思。出租人：公司呢？承租人：公司你是什么意思？要不先挂两个月，我那边业需要委托公司帮忙找地方，迁址换地。出租人：房东天天找我要房租，季度换差10700。出租人：我知道，不是上季度，是本季度。承租人：我们可以先把公司挂在1405。出租人：那你就把上一季度的10700交了。然后，交了之后你就慢慢搬家吧。出租人：我这么和你说吧，如果说你真的不租了，就合同而言是2各月违约金，现在咱们不讲合同了，毕竟租这么多年了。出租人：你把那10700交了。看什么时候搬家，就完事了。承租人：那你收的押金呢。出租人：我想想，你应该是几月份交房租，234,4月交。5月15日押金就用完了。承租人：已经住了的时间，该多少补交多少？出租人：我和你明说了吧，即使你补交了，押金我也不可能你退给你。要不你也可以不交，过几天你给我腾空房间。你要把上一次的钱交完了，你可以慢慢搬。出租人：你给我退，我给业主退，业主能不能退，我和业主是两个月违约金，和你也是两个月违约金，他要不找我事，我啥事没有，他要是起诉我，我就起诉你。承租人：我算一下，到期我搬走，或者我提前几天。出租人：你提前搬走吧，公司你抓紧迁走。出租人：你搬走吧，偷摸的搬走吧。房东不追偿我两个月违约金，我就不追偿你违约金。此外，2020年6月27日，被告向原告发送信息，说明最迟在6月30日之前搬走。就本小区同样房屋面积，价格都比这个便宜好多，大约5000多，注册地址，注册地址如果价格合适着，您看多少钱。2020年7月7日，被告和房东的微信聊天记录显示：房东通知原告如果2020年7月20日之前把公司迁走，之前的就不收费了，被告问房东有没有向原告收取违约金，房东表示不知道，那天走了之后就没去过，估计这个时候也不好租。被告主张原告都是用自己的租金缴纳房东租金，因自己迟延交付租金，所以被告也没有及时向房东交纳。原告则表示自己已经和房东进行了结算并重新签订了租赁合同，并可在开庭后提交新合同和结算证明，但未提交。原告仅提交了就涉案房屋和第三人签订的租赁合同，租期为2020年9月10日开始，月租金6000元。原告提交收据一张，证实房东收拾屋子的花费，该部分费用，被告主张已经和房东、原告协商好，留下部分办公用品折抵了，原告认可被告有办公柜、上下床等物品没有搬走。房东表示收房时发现厕所漏水，油烟也很重，但对整个房间都进行了重新装修和打扫，并表示该花费不与被告直接产生关系，被告则表示自己么有进行装修，也没有破坏墙体，偶尔有做饭。经查看原告提交的照片，房屋内安装有厨房做饭设备。此外，双方签订关于注册公司的补充协议，约定因乙方需求用该房屋注册公司，现甲乙双方协商一致，订立本协议：1、合同到期如乙方不再续租，乙方应于合同到期日之前办理公司迁址手续。如合同到期后未将注册公司迁出该房屋，则甲方不退还乙方所交押金。在合同到期后至乙方实际将其注册公司迁出该房屋期间，乙方向甲方交付其公司占用费用800元／月。如乙方恶意拒绝办理其公司迁址事宜，甲方有权通过合理合法方式将其公司标记或者吊销，因此给甲方造成的法律责任及经济损失由乙方承担。2、如乙方在合同期内违约，除赔偿甲方两个月合同约定的月租金为违约金外，乙方还应在实际违约日后至乙方实际将其注册公司迁出该房屋期间向甲方交付其公司占用费用800元／月。如乙方恶意拒绝办理其公司迁址事宜，甲方有权通过合理合法方式将其公司标记或者吊销，因此给甲方造成的法律责任及经济损失由乙方承担。3、甲方已明确告知乙方应当遵守国家相应的法律法规，不得从事违法乱纪的行为。如因乙方公司从事非法经营所造成的后果与甲方没有关系，由乙方自行承担，因此给甲方造成的损失由乙方赔偿。4、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，作为正式合同的附件部分，签字盖章后生效。本院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有平等约束效力，任何一方均应该按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原被告签订的合同名为代理实为租赁，不违法法律强制性规定，应为合法有效。合同履行过程中，被告主张因疫情经营不善且房租过高要求解除合同，原告也表示被告应该撑不到十月份了，同意解除合同，但不退还押金，原告表示要用到押金结束之日再交还房屋，双方对协议解除合同进行过协商，但未协商成功，该协商过程及被告搬家的时间均在6月份，收房时房东也到场验收房屋，但关于被告搬家时系违约解除还是协商解除，双方理解不一致。本院认为，合同到期前，一方主张提前解除合同的，需经双方协商一致，并给与对方一定的准备时间，本案中，虽然双方曾协商解除，但未达成解除合意，应视为被告违约解除，只是对违约解除的违约金未达成一致。关于两个月违约金，原告主张如果房东向其主张，其就向被告主张，视为原告自认对该部分违约金设置了追偿条件，但其未就向房东支付违约金提供相应证据，本院对其主张不予支持。但原告并未放弃所有的违约金诉求，而是要求扣除押金后让被告搬家，被告主张应住到押金结束再搬家，在被告既主张解除合同又不愿支付违约金的情况下，本院予以支持，但就本案实际情况而言，鉴于疫情原因及合同已接近终止日期，原告同意让被告搬家等因素，本院对违约金予以适当酌减，以4000元为宜。关于原告的应付租金，经核算，扣除押金后为7250元，本院予以确认。关于营业执照的占用费用，鉴于双方在补充协议中进行了明确约定，被告应予迁出，相关占用费约定按照合同约定执行，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金及利息，鉴于双方对疫情期间的经营困难均予以知晓并认可，可不再予以交纳。关于原告主张的装修清理费用，鉴于被告并未进行装修，且房屋内本身就安装有厨卫设施，被告做饭属于正常使用损耗，并非故意破坏，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：一、北京棱亚商贸有限公司于本判决生效后7日内北京明阳伟业房地产经纪有限公司7250元、违约金4000元；二、北京棱亚商贸有限公司于本判决生效后7日内将注册公司迁出北京市大兴区旧桥路25号院4号楼14层1405室房屋，并按每月800元支付占用费（从2020年7月1日起计算至实际迁出之日）；三、驳回北京明阳伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571元，由北京棱亚商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年一月二十七日书记员  张静怡