北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8963号原告：北京拳城热练体育文化发展有限公司,住所地北京市房山区怡和北路5号院17号楼7层708。法定代表人:陈哲，执行董事。委托诉讼代理人：周妮，北京市一法律师事务所律师。被告：北京顺百商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路3号一层105、113。法定代表人：陈金忆，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，1998年9月25日出生，x族，该公司法务专员，住北京市门头沟区。原告北京拳城热练体育文化发展有限公司（以下简称拳城热练公司）诉被告北京顺百商贸有限公司（以下简称顺百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拳城热练公司的委托诉讼代理人周妮，被告顺百公司的委托诉讼代理人靳淑媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拳城热练公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认房屋租赁合同于2020年4月29日解除；2.判令被告退还原告保证金55811元；3.判令被告向原告返还2020年1月26日至2020年4月29日的租金及物业费50874.77元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：金氏恒泰集团有限公司（以下简称金氏恒泰）与xxx于2018年7月30日签订《金泰广场租赁合同书》。租赁合同约定，金氏恒泰向xxx出租位于北京市xx区xx庄村xx北路x号院x号楼x层xxx号的租赁单元，建筑面积为129.62平方米，套内建筑面积为81.66平方米。租赁期限为36个月，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。租金标准为首年203429元，每两年递增6%，押二付六。租赁合同约定，保证金（租赁保证金和物业保证金）均应相当于当期2个月租金和物业费的总合。首期保证金为41792元。租赁合同约定，物业费标准为1元/天/建筑平方米，年物业费为47311元。租赁合同签订后，董柏榕已按照租赁合同约定交纳租赁保证金和首期租金、物业费。2019年3月，金氏恒泰、xxx、顺百公司、拳城热练公司签订《补充协议》，四方协议约定，租赁合同的出租主体变更为顺百公司，承租主体变更为拳城热练公司。租赁期限变更为2018年8月29日至2021年8月28日，免租期为30天，商场实际营业时间为2018年9月28日。租赁合同同时约定，因为商场原因，一次性补偿拳城热练公司2019年9月28日至10月12日15天的免租期。2019年3月29日，拳城热练公司先后向顺百公司支付租金、物业费共计42092.6元。2019年5月，顺百公司和拳城热练公司签订《关于变更付款方式的补充协议》，该协议约定，付款方式由押二付六变更为押三付三，租赁保证金由41792元变更为62688元，拳城热练公司应补缴一个月租金和物业费20896元以补足保证金。协议还约定，拳城热练公司应于2019年5月27日支付下一个缴费期的租金50860元，物业费变更为11828元。2019年5月15日，拳城热练公司向顺百公司缴纳保证金20896元。2019年5月27日，拳城热练公司向顺百公司缴纳租金、物业费共计62688元。2019年9月2日，顺百公司与拳城热练公司签订《补充协议》，双方确认，承租单元变更为金泰广场三层323号，建筑面积变更为117.62平方米，套内建筑面积变更为74.1平方米。双方确认，乙方变更承租单元后，租金标准变更为首年租金180311.46元，物业费、递增方式、支付方式等不变。2019年9月，顺百公司与拳城热练公司签订《补充协议》，双方确认1、拳城热练公司应向顺百公司支付2019年9月28日至10月12日（15天免租期）物业费1764元；2、2019年10月13日至10月20日，免收租金和物业费；3、2019年10月21日至10月27日，免收租金，物业费为823元。补充协议同时约定，因拳城热练公司变更位置后的租金及物业费差额1800元冲抵拳城热练公司下次交租的部分物业费及租金。由于租赁面积减少，保证金变更为55811元，拳城热练公司已缴纳保证金62688元，多缴纳6877元。2019年9月24日、10月9日、10月21日，拳城热练公司分别支付顺百公司租金、物业费等共计9万元。2020年1月26日，由于新冠疫情的影响，北京市教委发布通知，从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年3月，由于新冠疫情影响，顺百公司给予拳城热练公司一个月的租金减免。2020年4月29日，由于新冠疫情和政府采取相关防控措施的影响，致使拳城热练公司无法使用承租单元持续超过3个月，3个月内无任何营业收入，故拳城热练公司根据租赁合同的约定，向顺百公司发送《解除通知》，该解除通知已于2020年4月29日送达顺百公司。同时，拳城热练公司根据租赁合同及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款之约定，请求顺百公司免除拳城热练公司自2020年1月26日至租赁合同解除之日租金、物业费，返还2020年1月26日至租赁合同解除之日原告已缴纳租赁、物业费50874.77元。另，鉴于租赁合同已终止，顺百公司应返还拳城热练公司已缴纳保证金55811元。故诉至法院，望判如所请。顺百公司辩称，一、不同意2020年4月29日解除租赁合同，被答辩人的单方解除行为不具备合法事由。1、根据最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。被答辩人与答辩人的租赁合同为长期租赁合同，疫情及防控措施不影响双方合同目的实现，且承租单元处于正常使用状态，具备房屋使用、防疫、物业服务条件，商场配备符合标准防疫人员物资以及应急预案等并正常营业，被答辩人登记体温后完全可以自由出入，开展线上教学。疫情及防控措施只是暂时性履行障碍，不根本影响被答辩人合同履行及目的实现，不构成不可抗力，随着疫情控制，对被答辩人造成的影响也正在慢慢好转。同时答辩人已给予了被答辩人减免优惠，北京市各部门已出台了促进中小企业稳定发展的优惠措施，均保护了被答辩人疫情期间及后续合同履行。因此，疫情及防控措施对被答辩人的影响仅为暂时性履行困难情况，不构成不可抗力，被答辩人无法因此适用合同条款合法解除租赁合同。2、被答辩人应当诚信履行合同，与答辩人共同商议减租、缓交等条件，应按照最高人民法院出台的《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等相关文件规定，按照公平原则变更合同。3、被答辩人分别于2020年3月1日、4月28日、6月5日向答辩人发送了《退租告知函》《金泰广场租赁合同》解除通知、《督促函》要求解除与答辩人之间的租赁合同并返还租金3072.5元、保证金55811元，对此答辩人分别于2020年3月30日、4月30日、6月9日向被答辩人书面回函，要求被答辩人继续履行租赁合同，针对实际困难，答辩人愿意协商，并明确告知被答辩人其单方通知解除的行为已构成根本违约将要承担违约责任。但被答辩人仍坚持违约，于2020年5月6日搬离房屋，办理了房屋返还手续，并实际在答辩人商场附近的xx北路x号院x号楼x层xxx号房屋经营。4、被答辩人在疫情发生前已经存在严重违约行为。被答辩人于2019年9月11日签订了《补充协议》后，未依照约定支付租金及物业费115199元，并长时间拖欠租金，经常出现闭店情况，其工作人员于11月18日明确表示店铺运营创收低，要求撤店，且于次日在微信朋友圈进行招商宣传。依据合同法的相关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，被答辩人违约在先，亦无法适用不可抗力免责或合同条款解除合同。二、不同意被答辩人返还保证金及租金的诉求。1、被答辩人违法解除租赁合同，应当依照合同约定承担相应违约责任（包括不限于不退还保证金、补齐租金、承担违约金等），其无权要求答辩人返还保证金55811元及已发生租金50874.77元。2、2020年1月26日至5月6日，房屋一直处于被答辩人的控制之下，其实际使用占用房屋，应当承担房屋租金。且被答辩人仍拖欠4月2日至5月6日的房屋租金21404.84元，其无权要求答辩人返还已发生租金，被答辩人应当向答辩人补齐拖欠房屋租金，对此，答辩人保留向其追索的权利，另行解决。3、被答辩人擅自撤店违约，使得该承租单元空置至今，已造成空置损失，加之答辩人仍需给予新商户1-2个月免租期、中介机构1-1.5个月租金的中介费等情况，被答辩人已经给答辩人造成了5-7个月的实际经济损失，且现阶段招商难度高，损失将不断扩大。被答辩人的保证金远远无法弥补其造成的损失，因此被答辩人无权要求返还保证金及租金。三、诉讼费由被答辩人承担。综上，被答辩人在发生疫情前存在严重违约行为，疫情发生后其假借疫情及合同条款单方解除。不仅因疫情对于被答辩人合同履行而言，不属于不可抗力，无法适用疫情及合同条款合法解除，且被答辩人违约在先，即使发生不可抗力，其亦无法适用。因此被答辩人属于违法解除租赁合同，应当承担相应的违约责任。鉴于被答辩人已从承租单元搬离，并实际迁址至答辩人附近的北京市xx区xx北路x号院x号楼x层xxx号房屋经营，不具备继续履行条件，且双方履行信任遭到破坏。答辩人同意于2020年5月6日解除双方的租赁合同，但不同意返还保证金及租金，承担诉讼费用的请求，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。此外，针对被答辩人违法解除给答辩人造成的损失，答辩人保留主张被答辩人违约的权利，另行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2018年7月30日,金氏恒泰集团有限公司（以下简称金氏恒泰、甲方）与xxx（乙方）签订《金泰广场租赁合同书》，甲乙双方就金泰广场招商经营相关事宜达成如下协议：一、承租单元概况。乙方租赁位于北京市xx区xx庄村xx北路x号院x号楼x层xxx号的租赁单元，建筑面积为129.62平方米，套内建筑面积为81.66平方米，承租单元仅做跆拳道、散打、武术用途，经营品牌为拳城热练。二、租赁期限。租期为36个月，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，其中装修期30天，自2018年8月15日起至2018年9月13日止，装修期乙方免交租金，但要承担物业费及其他租赁费用。租期和装修期以实际交房之日为准，逾期交房的，租期以交房日起算，其他日期相应顺延。同时乙方的装修期过后商场未开始营业的，以实际营业之日作为起租日，开始计算租金，未营业期间不收取租金。三、租金及支付方式。租金标准为首年203439元，每两年递增6%，2018年8月1日至2020年7月31日，年租金203439元，月租金16953元（年租金=日租金*365天），租金支付方式为每6个月支付一次，预付装修期后第一个交费期的租金101719元，首期物业费23656元。四、保证金。乙方支付的保证金（保证金分为租赁保证金和物业保证金）均应相当于当期2个月租金和物业费的总和，首期保证金为41792元，若保证金不足时，乙方应在收到甲方书面通知后的3个工作日补足。本合同届满，或本合同提前终止或解除，则应在乙方向甲方返还符合约定的承租单元并完成公司注册地址注销或迁移，甲方应于30日内，在扣除乙方应支付的租金、物业管理费、能源费、其他费用、违约金及赔偿金等应由乙方承担的费用后，将保证金的余额部分以人民币无息返还给乙方。因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，保证金不予退还。……六、物业费及其他经营费用。物业费标准为1元/天/建筑平方米，年物业费为47311元。……十二、合同的终止与解除。1.经甲乙双方协商一致，同意终止合同的，本合同即告终止，互不承担违约责任。2.若承租单元因不可抗力导致乙方无法或难于使用的，双方应按实际情况协商适当地减低或暂缓支付租金，若上述情况持续超过三个月，一方可向另一方发出书面通知后立即终止本合同，互不承担违约责任。3.若出现以下任何一种情况时，乙方可单方解除本合同，并且，1）甲方退还保证金；2）甲方向乙方赔偿相当于三个月租金金额的违约金，违约责任不足以弥补乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失：1）承租单元危及乙方安全或健康的；2）承租单元不符合合同约定严重影响乙方使用的；3）甲方不按约定承担维修义务致使乙方无法使用承租单元的。……4.若出现以下任何一种情况时，甲方可单方解除合同，并且，1）乙方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金，不予退还；2）乙方补交齐全装修期所对应期限应交纳的租金作为违约金；3）乙方向甲方赔偿相当于三个月租金金额的违约金，违约责任不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失：1）乙方欠付租金、物业服务费、保证金、水费、电费或其他费用超过15天；2）乙方宣布破产或被债权人申请破产或无力偿还债务；3）乙方擅自改变承租单元使用用途，或有危及承租单元安全或损害甲方形象等行为的；4）乙方有违法经营、违法行为或不道德行为的；5）乙方擅自改变承租单元内的主体结构或严重违反本合同或物业公司有关装修管理规定的；6）乙方未经甲方书面同意分租、转租、共用、部分转租或以其他任何形式构成实际分租、转租、共用、部分转租承租单元的。……十三、违约责任。1.若因甲方原因，提前解除或终止本合同的，甲方应退还乙方已交纳租金的未发生部分，同时赔偿乙方相当于终止当期3个月的租金作为违约金，并退还乙方全部保证金（无息）。2.若因乙方原因，提前解除或终止本合同的，乙方应补齐解除或终止日前的租金及装修期期内的租金，同时赔偿甲方相当于终止当期3个月的租金作为违约金。……租赁合同签订后，xxx按照租赁合同约定交纳租赁保证金41792元、首期租金101719元和物业费23656元。2019年3月20日，金氏恒泰（甲方）、xxx（乙方）、顺百公司（丙方）、拳城热练公司（丁方）签订《补充协议》，四方协商一致，就租赁期限及主体变更相关事宜达成如下补充协议：租赁合同的出租主体变更为顺百公司，继续履行租赁合同约定的甲方权利义务；承租主体变更为拳城热练公司，继续履行租赁合同约定的权利义务，乙方承担连带责任。依据合同第二条租赁期限第一款，装修期计算在租赁期限内。合同约定免租期为30天，商场实际营业时间为2018年9月28日。因此乙方租赁期限为2018年8月29日至2021年8月28日，租金标准不变，递增标准不变。在乙方正常履行义务情况下，一次性补偿乙方2019年9月28日至10月12日15天的免租期（免租金不免物业费），此物业费随第三期租金一并交纳。租赁合同的其他权利义务不变，丁方应按补充协议及时、全额向丙方付款。2019年3月19日，拳城热练公司向顺百公司支付租金、物业费共计20900元。2019年3月29日，拳城热练公司向顺百公司支付租金、物业费共计41800元。2019年5月，顺百公司（甲方）和拳城热练公司（乙方）签订《关于变更付款方式的补充协议》，该协议约定，甲乙双方确认付款方式由押二付六变更为押三付三，租赁保证金由41792元变更为62688元，乙方补交相当于一个月租金及物业费金额20896元以补足保证金。租金支付方式变更为每三个月支付一次，乙方应于2019年5月27日支付下一个交费期的租金50860元；每期物业费变更为11828元。甲乙双方确认，乙方品牌变更为龙腾九州国术馆。租赁合同的其他权利义务不变，乙方应按补充协议及时、全额向甲方付款。2019年5月15日，拳城热练公司向顺百公司缴纳保证金20896元。2019年5月27日，拳城热练公司向顺百公司缴纳租金、物业费共计62688元。2019年9月2日，顺百公司（甲方）与拳城热练公司（乙方）签订《补充协议》，就合同变更及相关未尽事宜达成如下补充协议：甲乙双方确认承租单元变更为金泰广场三层323号，建筑面积变更为117.62平方米，套内建筑面积变更为74.1平方米。为补偿乙方变更承租单元的损失，甲方负责乙方新承租单元的装修，费用由甲方承担。乙方变更承租单元后，租金标准变更为首年租金180311.46元，物业费、递增方式、支付方式等不变。原租赁合同的内容不变。2019年9月11日，顺百公司（甲方）与拳城热练公司（乙方）签订《补充协议》，1.乙方确认323号承租单元符合要求，同意交付使用；2.双方确认：①2019年9月28日至10月12日（15天免租期）物业费1764元，乙方应当于签订本协议之日向甲方支付。②2019年10月13日至10月20日，因甲方对323号承租单元进行了8天装修，此期间免收租金和物业费。③2019年10月21日至10月27日，因变更位置给乙方带来相应影响，甲方特补偿乙方7天免租期，免收租金；但乙方需要广场物业标准承担物业费，物业费为823元于签订本协议之日交纳。3.依据商场的特惠政策及品牌调整的实际情况，乙方支付2019年8月28日至2020年4月27日共6个月的租金及物业费111621.5元后，甲方将2020年4月28日至5月27日计入乙方免租期（免除租金，但乙方仍应依照广场物业标准支付物业费），物业费为3577.5元，由乙方随上述租金及物业费一同交纳，乙方确认不再就品牌调整等相关问题向甲方主张任何形式的补偿。4.因乙方变更位置后的租金和物业费差额1800元冲抵乙方下次交租的部分物业费及租金。2019年9月24日，拳城热练公司向顺百公司支付租金、物业费共计5万元。2019年10月9日，拳城热练公司向顺百公司支付租金、物业费共计2万元。2019年10月21日，拳城热练公司向顺百公司支付租金、物业费共计2万元。由于租赁面积减少，保证金变更为55811元，拳城热练公司已交纳保证金62688元，多缴纳6877元，在2019年11月29日应缴纳的租金和物业费中予以扣除。2020年3月1日，拳城热练公司向顺百公司发出《退租告知函》，载明：我方拳城热练公司于2018年8月29日，与贵公司签订《房屋租赁合同》，贵公司将华尚·金泰广场203号承租单元，租赁给我方经营使用，租期自2018年8月29日至2019年9月28日，后贵公司将场地更换为华尚·金泰广场323号承租单元，租赁给我方经营使用，租期自2019年10月28日至2020年4月27日止。现由于新冠疫情不可抗力因素影响，我方无力继续经营，决定自2020年3月1日起，终止与贵公司租赁关系，望贵公司知晓。2020年3月23日，顺百公司向拳城热练公司发出《关于的回函》，载明，贵司2020年3月1日来函《退租告知函》于3月23日收悉，现将有关情况回复如下：1.受新冠肺炎疫情影响，在没有取得产权方任何租金优惠的前提下，给予贵司一个月的租金减免。2.变更承租单元系双方协商一致，并经贵司验收合格后接收使用的，并给予贵司相应的免租期作为补偿。3.贵司决定自2020年3月1日起终止租赁关系，为单方违约行为。双方合同期限为3年，疫情并不必然导致合同无法履行。合同约定2020年1月28日至4月27日期间的租金给付义务，贵司已经迟延履行，仍有近一个月的租金及物业费未交纳。《合同法》规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。租赁合同对双方均具有约束力，贵司单方宣告终止租赁关系的行为无效。我司要求继续履行租赁合同。若贵司执意违约，我公司要求贵司承担相应的违约责任。2020年4月28日，拳城热练公司再次向顺百公司发出《解除通知》，载明：2018年7月30日，出租人金氏恒泰与承租人xxx签订《金泰广场租赁合同》。2019年3月30（20）日，金氏恒泰、xxx、贵司、我司就租赁合同共同签订《补充协议》，约定租赁合同出租人变更为贵司，承租人变更为我司。自2020年1月以来，由于我国发生了新型冠状病毒感染肺炎这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，因此不可抗力导致我司难以使用承租单元，且此情况已持续超过三个月。故，我司特根据租赁合同第十二条第2款之约定，解除租赁合同及其全部补充协议。自本通知发出之日起租赁合同及其全部补充协议终止。烦请贵司自接到本通知之日与我司共同办理合同解除后的相关善后事宜（包括但不限于共同签署《承租单元返还单》等承租单元返还事宜，保证金和租金返还事宜等）。否则，由此产生的全部后果、责任由贵司承担。2020年4月30日，顺百公司向拳城热练公司发出《回函》称，双方的合同为长期租赁合同，疫情防控仅为暂时性履行障碍，我司已给付贵司一个月租金及半个月物业费减免优惠，贵司无法适用合同约定解除合同。我司要求贵司继续履行租赁合同，针对贵司履行过程中遇到的实际困难，双方可以进行协商。如果贵司执意解除合同，我司有权依照租赁合同要求贵司妥善处理会员（包含不限于退费、异地使用等）并承担保证金不退还、补齐免租期、赔偿三个月租金等违约责任。2020年5月6日，拳城热练公司与顺百公司签订《承租单元返还单》，载明：房屋符合返还条件，双方签订本返还单后，视为完成房屋交接手续。2020年6月5日，拳城热练公司向顺百公司发出《督促函》，载明，2020年4月29日，租赁合同解除。租赁合同解除后，贵司应返还我司租金3072.5元、履约保证金55811元。但我司至今未收到欠付款项。特函告贵司：请于收到本函之日三日内向我司支付欠付款项。否则，我司将根据相关法律法规之规定，采取包括但不限于诉讼等合法救济手段维护自身合法权益，并向贵司追讨一切损失。2020年6月9日，顺百公司向拳城热练公司发出《关于的回函》，载明贵司来函《督促函》，我司已于6月9日收悉。其中，关于合同解除问题，我司已于2020年4月30日书面载明要求贵司承担违约责任，但贵司仍然罔顾事实情况，拒绝承担相应责任并要求我司退还已发生费用。对此，现将有关情况再次向贵司说明：依照相关法律规定，租赁合同对双方均具有约束力，任一方无权私自变更终止合同关系。贵司无权单方解除租赁合同，贵司明确表示不履行租赁合同的行为已经构成违约，我司有权依照租赁合同相关约定要求贵司承担相应违约责任。我司再次郑重催告贵司：1.请于收到本函后3日内向我司补齐拖欠2020年4月2日至5月5日租金及物业费20425元（计算至交付之日）及免租期租金16721元，并赔偿我司3个月租金金额的违约金45078元，以上共计82224元。2.于2020年7月9日前完成承租单元证照地址迁移或注销，否则每逾期一日承担日租金金额的资源占用费，给我司造成损失的，我司有权追偿。2020年1月24日起，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。在审理中，双方均认可房屋租金、物业费已支付至2020年4月1日。在审理中，双方均认可对涉案房屋的装饰装修不存在争议。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。本案中，拳城热练公司确受疫情或疫情防控措施导致经营困难，但综合考虑合同履行期限、履行情况及疫情防控措施持续的时间等因素，此次疫情或疫情防控措施并不直接导致本合同目的不能实现，双方应通过协商减免租金、变更租期等方式继续履行合同。现双方未对租金减免等进行协商，且拳城热练公司未能提供证据证实新冠疫情或者疫情防控措施导致其无法或难于使用承租的房屋，拳城热练公司于2020年3月1日、2020年4月28日发函要求解除合同，其并不享有合同解除权，其发函并不发生解除合同的效力。鉴于顺百公司已于2020年5月6日将涉案房屋收回，房屋租赁合同事实上发生解除，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除，对原告关于确认合同解除时间的诉请，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于拳城热练公司要求退还保证金的诉讼请求，拳城热练公司不享有合同解除权发函提出解除合同，应视为因拳城热练公司的原因导致合同提前解除或终止，双方合同约定因乙方即承租方原因导致本合同提前解除或终止的,保证金不予退还。因此，拳城热练公司要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于拳城热练公司要求退还2020年1月26日至2020年4月29日期间租金及物业费50874.77元的诉讼请求，本院考虑对于疫情或疫情防控措施造成的经营困难，租赁合同双方应共担风险、共渡难关，故对拳城热练公司要求退还租金的诉讼请求，本院予以支持，具体金额，综合考虑租金支付情况、疫情及疫情防控措施的影响、房屋交付时间等情况酌定为19376.13元。顺百公司关于疫情或疫情防控措施对拳城热练公司不造成影响的辩称，依据不足，故对其辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京顺百商贸有限公司与北京拳城热练体育文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2020年5月6日解除；二、北京顺百商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京拳城热练体育文化发展有限公司房屋租金及物业费19376.13元；三、驳回北京拳城热练体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1217元，由北京拳城热练体育文化发展有限公司负担995元（已交纳），由北京顺百商贸有限公司负担222元（已由北京拳城热练体育文化发展有限公司预交，北京顺百商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向北京拳城热练体育文化发展有限公司支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 宁二〇二一年一月十九日书记员 董建平