广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30438号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区××××××万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码914×××××××××××201J。法定代表人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：姜汕，女，系公司职工。委托诉讼代理人：劳宇平，女，系公司职工。被告：盛武龙，男，1976年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××336。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告盛武龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人姜汕、劳宇平，被告盛武龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支队2019年1月1日至2020年8月31日期间共10个月的物业管理费3313.78元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费为基数，分别从欠费当月/次月15日起0.05%的利率计算至清偿之日止，暂计至2020年8月31日为474.6元)。事实和理由：盛武龙拖欠万科物业中山分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2017年1月17日，盛武龙与中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科水晶城公司）签订商品房买卖合同。物业坐落：火炬开发区博爱七路92号万科柏悦湾花园二期28幢402房（以下简称涉案物业）；权属人：盛武龙；建筑面积：105.57平方米；交楼时间：2018年12月30日前；物业费计收标准：根据商品房买卖合同附件7补充协议的第四条物业管理相关服务费用的约定，物业管理服务收费为3.18元/平方米/月，该房屋每月的物业服务费为3.18元/月·平方米×105.57平方米=335.71元；违约金依据：根据前期物业服务合同第十四条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金；欠费期间：2019年1月1日至2020年8月31日，共10个月；欠费金额：物业管理费每月335.71元，物业管理费本金3313.78元，违约金474.6元，共计欠费：3788.38元；催收方式：原告于2020年5月23日向被告发出催缴函，要求支付拖欠的物业服务费用，被告未予理睬，原告已履行催缴义务。诉讼中，万科物业中山分公司明确诉讼请求为：被告向原告支付期间2019年1月1日至2019年5月31日、2020年4月1日至2020年8月31日共10个月的物业管理费3313.78元及违约金474.6元（违约金计算方法：以每月物业管理费为基数，分别从欠费当月/次月起按0.05%利率计算至清偿之日止，暂计至2020年8月31日为474.6元），合计3788.38元。原告万科物业中山分公司向本院提交的证据有：1.催缴函；2.前期物业服务合同；3.商品房买卖合同；4.欠费明细；5.商品房交付通知书；6.中山万科柏悦湾（临时）管理规约；7.万科柏悦湾前期物业服务协议；8.社区一卡通开户申请表；9.EMS快递单。被告盛武龙辩称，我方不确认原告的诉讼请求时间，我方2019年1-5月份的物业管理费，双方之前是有协商过无需缴纳，2019年6月-2020年3月的物业费我方已经缴纳，是与物业协商后缴纳的，到2020年4月后原告方又加上之前2019年1月-2019年5月的物业管理费要我方缴纳，并于我方缴纳2020年4月物业费时原告表示应该先抵扣2019年1月-5月的物业管理费，导致我方无法缴纳后期的物业管理费，我方同意缴纳2020年4月以后的物业管理费，双方存在矛盾的只是2019年1月-5月的物业管理费。被告盛武龙向本院提交的证据有;1.房屋质量维修工作单；2.住宅专项维修资金缴款通知书；3.28幢钥匙借用登记表；4.物业费缴纳记录。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，万科水晶城公司（出卖人）与盛武龙（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人购买涉案物业，建筑面积为105.57平方米；出卖人应当在2018年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同还约定了其他事项。该合同附件七“物业服务部分”约定：中山万科柏悦湾的前期物业服务企业为万科物业中山分公司，合同期限自2013年10月1日起至2018年9月30日，在前期物业服务合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现此情形，且前期物业服务合同企业同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主也占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘前期物业服务企业的决议并签订新的物业服务合同，本合同继续有效；业主应按其拥有物业的建筑面积按以下标准交纳物业服务费：高层住宅3.18元/月·平方米，买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，买受人应自实际交付之日起交纳物业服务费）；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业交付违约金。该附件还约定了其他事项，万科水晶城公司在该附件加盖公章，盛武龙在该附件上签名。2018年12月2日，盛武龙（甲方）与万科物业中山分公司（乙方）签订万科柏悦湾前期物业服务协议，约定：甲方委托乙方对万科柏悦湾提供前期物业服务，物业服务费用收费标准、交纳时间、逾期交纳物业服务费用的违约责任同上述商品房买卖合同附件7的约定。该前期物业服务协议还约定了其他事项。同日，盛武龙填写了社区一卡通开户申请表，该表注明社区一卡通是集成消费、门禁、停车、物业费缴纳等服务功能为一体的预付费卡。2018年12月29日，万科水晶城公司通过EMS快递向盛武龙寄送商品房交付通知书，收件地址为盛武龙在上述商品房买卖合同中登记的地址，该快递于2019年1月1日由他人签收。该商品房交付通知书主要内容为通知盛武龙涉案物业已具备交付条件，请盛武龙于2018年12月30日到万科柏悦湾物业服务中心办理相关交付手续，涉案物业的物业服务费自2019年1月5日起开始缴纳。盛武龙确认商品房交付通知书的真实性。2020年8月10日，万科物业中山分公司向盛武龙出具催缴函，称盛武龙已拖欠涉案物业2019年1月至2020年8月期间的物业管理费3313.78元及2019年2月至2020年8月期间的违约金474.6元，合计3788.38元，要求盛武龙在收到本函件之日起15天内履行支付义务。盛武龙不确认该催缴函的真实性，称其没有收到过催缴函。诉讼中，盛武龙称其2019年1月份时收到收楼通知书，于2019年6月份收楼；2019年1月份其到现场查看房屋，发现房屋存在质量问题，具体有房屋层高高度不够、噪音不符合国家标准、装修质量问题（地板墙面破损、瓷砖地面开裂等），发现这些问题后其没有签订任何收楼手续并直接找了开发商，开发商说维修好再交付房屋；其2019年办收楼手续时有签收钥匙，签收记录在万科物业中山分公司处保管。盛武龙提交了住宅专项维修资金缴款通知书、维修工作通知单、28幢钥匙借用登记表拟证明其收楼时间是2019年6月份。住宅专项维修资金缴款通知书的出具日期为2019年4月24日。维修工作通知单显示受理时间为2019年4月25日，涉案物业需维修的内容包括墙面划花、公卫门口天花不平、多处墙壁污染、玄关墙面不均匀、卫生间地砖勾缝不均匀。28幢钥匙借用登记表显示盛武龙于2019年5月20日借用涉案物业的钥匙，借用原因为业主验房。盛武龙称维修工作通知单是其找了万科物业中山分公司，万科物业中山分公司又找了开发商出具的，由开发商对房屋质量问题进行维修。万科物业中山分公司称了解到盛武龙确实是由于房屋存在瑕疵问题而拒绝办理收楼手续，要开发商维修后才办理收楼手续。万科物业中山分公司未向本院提交证明盛武龙的收楼时间的相关证据。盛武龙确认万科物业中山分公司主张的物业管理费收费标准及每月的缴费时间，不确认万科物业中山分公司主张的违约金计算标准，认为该约定是霸王条款。盛武龙称其已缴纳2019年6月至2020年3月期间的物业管理费，当其想缴纳2020年4月的物业管理费时，万科物业中山分公司要求先冲抵了2019年1-5月的物业管理费方可缴纳2020年4月之后的物业管理费。盛武龙为此提交物业费缴纳记录拟证明上述事实。经查，物业费缴纳记录显示2019年1-5月、2020年4月的物业服务费为待缴。万科物业中山分公司确认该证据的真实性，但认为在收取物业费时有和盛武龙说过，对存在争议部分的物业费其有义务协助盛武龙与开发商沟通，但没有同意盛武龙无需缴纳2019年1-5月的物业费，其确认是必须要先缴纳了2019年1-5月份的物业费之后才能缴纳2020年4月份以后的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。万科物业中山分公司与盛武龙签订的万科柏悦湾前期物业服务协议没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据上述前期物业服务协议的约定，盛武龙作为案涉小区的业主，应当按前期物业服务协议的约定如期缴纳物业管理费。盛武龙虽主张因房屋存在质量问题，于2019年6月才正式办理收楼手续，从盛武龙提交的维修工作通知单显示，维修事项于2019年4月25日受理，盛武龙于2019年5月20日验房。盛武龙确认上述维修工作通知书单是其找万科物业中山分公司，由万科物业中山分公司找开发商对房屋质量问题进行维修。本院认为，万科物业中山分公司已履行协助盛武龙处理房屋质量问题的服务。万科水晶城公司于2018年12月29日向盛武龙寄送收楼通知书，盛武龙确认收到该通知书，万科水晶城公司已经履行通知收楼的义务。根据双方签订的商品房买卖合同附件七“物业服务部分”关于“买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，买受人应自实际交付之日起交纳物业服务费）”的约定，本院认定盛武龙应从2019年1月5日开始缴纳涉案房屋的物业管理费。故盛武龙应向万科物业中山分公司支付2019年1月5日至2019年5月31日、2020年4月1日至2020年8月31日的物业管理费共3312.36元（105.57平方米×3.18元/月/平方米×9个月+105.57平方米×3.18元/月/平方米÷30天×26天）。关于物业管理费的逾期付款违约金问题。虽然万科物业中山分公司确认盛武龙确实因为涉案房屋存在瑕疵问题而拒绝办理收楼手续，但根据本院前述认定，盛武龙应从2019年1月5日起向万科物业中山分公司支付涉案房屋的物业管理费。盛武龙未按万科柏悦湾前期物业服务协议的约定支付2019年1月5日至2019年5月31日期间的物业管理费，已构成违约，应向万科物业中山分公司支付逾期支付该期间的物业管理费的违约金。由于双方均确认盛武龙同意支付涉案房屋2020年4月份之后的物业管理费，是万科物业中山分公司要求盛武龙先缴纳2019年1-5月的物业管理费后才能缴纳2020年4月份以后的物业管理费，因此并非是由于盛武龙的原因而逾期缴纳2020年4月份以后的物业管理费。万科物业中山分公司要求盛武龙支付逾期支付2020年4月份以后的物业管理费的违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。万科柏悦湾前期物业服务协议约定每日按欠费总额的千分之一计算违约金，万科物业中山分公司将该标准调整为每日万分之五，但调整后的标准也显属过高，本院酌情调整违约金的计算方法为：以2019年1月5日至2019年5月31日期间每月实际拖欠的物业管理费为基数，从次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盛武龙于本判决生效之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2019年1月5日至2019年5月31日、2020年4月1日至2020年8月31日的物业管理费3312.36元及逾期付款的违约金（计算方法：以2019年1月5日至2019年5月31日期间每月实际拖欠的物业管理费为基数，从次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告盛武龙负担，并于本判决生效之日起七日内直接向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二〇年十二月二十五日书记员 何浚欢黄晓玲