北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51377号原告：姜某，女，1967年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王斌，住北京市海淀区。原告：朱某，女，1992年6月16日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。被告：王某1，男，1964年3月20日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。被告：崔某1，男，1979年5月17日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京栖梧桐美容美发有限公司，住所地北京市海淀区永定路****516-1，统一社会信用代码911101080766453742。法定代表人：张晶，经理。二被告及第三人共同委托诉讼代理人：李海英，北京雍文律师事务所律师。原告姜某、朱某与被告崔某1、王某1及第三人北京栖梧桐美容美发有限公司（以下简称栖梧桐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告姜某的委托诉讼代理人王斌及其与朱某的共同委托诉讼代理人李树文，被告崔某1、王某1及第三人栖梧桐公司的共同委托诉讼代理人李海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜某、朱某向本院提出诉讼请求：1、确认2012年11月26日签订的《承包合办合作协议》于2019年6月25日解除；2、二被告及第三人将座落于北京市海淀区复兴路X号房屋（以下简称涉案房屋）返还予我方；3、二被告及第三人向我方支付合同解除前（2019年3月1日至2019年6月24日）欠付的合作费用、管理费、供暖费共计149497.32元；4、二被告及第三人按照每年470400元的标准向我方支付2019年6月25日至2020年12月11日期间的房屋占用费；5、二被告及第三人向我方支付违约金135000元；6、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：姜某系朱某之母。2012年11月26日，我方与王某1签订《承包合办合作协议》（以下简称《承包协议》），约定涉案房屋中一楼西侧两个门脸、二楼门面房及对应的楼宇外立面供用于经营美容、美发、美甲、养生、足浴等项目，期限自2013年3月1日至2023年6月1日，对方每年向我方支付合作费用、物业管理费、暖气费等各项费用共计470400元，如未按时交纳，违约金为每日2%。就《承包协议》的履行，栖梧桐公司占用涉案房屋进行经营，崔某1系栖梧桐公司的实际经营者，由崔某1每年实际向我方交纳合同约定的各项费用。后因二被告欠付租金，我方向对方发出催缴函，对方未支付欠付款项，后我方向二被告发出解除合同通知，二被告签收后仍占用涉案房屋至2020年12月11日。故诉至法院，提出上述诉请。王某1、崔某1、栖梧桐公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。一、《承包协议》实质为房屋租赁合同，王某1曾为栖梧桐公司的投资人，在栖梧桐公司设立后，王某1退出了栖梧桐公司的经营，房屋租赁合同双方主体为二原告与栖梧桐公司，该合同产生的法律责任与王某1、崔某1无关。二、二原告系基于由姜某作为唯一股东和法定代表人的北京福燕佳商务服务有限公司（以下简称福燕佳公司）与涉案房屋出租人北京航天长峰科技工业集团有限公司（以下简称长峰公司）之间的房屋租赁合同，而将涉案房屋转租予栖梧桐公司。长峰公司与福燕佳公司因二者之间的房屋租赁合同产生有诉讼，栖梧桐公司为该案第三人，依据该案生效判决，因福燕佳公司欠付租金，该公司与长峰公司就涉案房屋所签订的房屋租赁合同已经于2018年5月10日解除，故在该日期之后，二原告对于涉案房屋不再享有权利，二原告系《承包协议》违约方，不享有《承包协议》的解除权，不认可二原告就《承包协议》解除问题所提诉讼请求。三、栖梧桐公司已经依据生效判决于2020年12月11日将涉案房屋移交予长峰公司，故不同意二原告返还房屋的诉请。四、《承包协议》约定有3个月免租期，相应租金减免是约定在最后一期租金之中，尚未实际减免，租金应认定已经支付至2019年5月31日，且栖梧桐公司已经支付了15万元押金，故不认可二原告主张的欠付租金的事实和金额。五、认可支付相应的房屋占用费，但期间为2019年6月1日至2020年12月10日，且不认可二原告主张的占用费标准，仅认可标准为每年25万元。理由包括：（一）依据生效判决，福燕佳公司就涉案房屋应向长峰公司支付的占用费标准为每年50万元，涉案房屋为二层，一层面积333.28平方米，二层面积为187.76平方米，栖梧桐公司租用的仅为涉案房屋的一部分，包括一层中的115平方米和二层全部，且根据长峰公司出租同地段同类房屋的租金标准中，一层房屋的租金要高于二层房屋，一层底商租金标准为14元/平方米/日，二层房屋租金标准为7元/平方米/日；（二）系因二原告迟延向长峰公司支付租金，被长峰公司解除二者房屋租赁合同，所以二原告系《承包协议》的违约方，二原告在2018年5月10日之后对涉案房屋不享有权益，不应再就转租涉案房屋获益。六、《承包协议》系因二原告的原因解除，不同意二原告所提违约金诉请。七、诉讼费用由法院判决。栖梧桐公司对于姜某、朱某向本院提出诉讼请求：1、二原告赔偿我方装修损失22.22万元及经营损失50万元；2、诉讼费由二原告承担。事实和理由：因福燕佳公司欠付长峰公司租金，导致法院生效判决判定二者房屋租赁合同于2018年5月10日解除及我方腾出涉案房屋，依据《承包协议》，二原告构成违约，应赔偿我方无法继续承租使用涉案房屋所致的装修损失和经营损失。经鉴定，我方装修损失为22.22万元。姜某、朱某辩称，不同意栖梧桐公司的诉讼请求。一、我方和栖梧桐公司之间没有书面合同及相应约定，栖梧桐公司无权依据《承包协议》的约定向我方主张任何权利。二、《承包协议》系因崔某1欠付承包合作费而经我方通知于2019年6月25日解除，是崔某1一方违约，应承担一切法律责任。三、《承包协议》约定装修费用由协议中的乙方承担，与我方无关。四、栖梧桐公司没有任何损失。2020年12月11日前，其一直占用涉案房屋正常经营。五、我方与长峰公司之间的房屋租赁合同应于相应判决生效之日解除，该判决生效时间为2019年10月22日，且生效判决判定的是我方于判决生效后30日内腾退涉案房屋，故在我方在与长峰公司的案件判决未生效之前，本案被告、第三人应按照我方与其之间的约定，向我方支付各项费用。综上，栖梧桐公司的起诉没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2010年7月10日，长峰公司与福燕佳公司就涉案房屋（（地址表述为北京市海淀区复兴路**签订有《房屋租赁合同》，约定租期自2010年8月1日起至2020年7月31日止。合同履行过程中，2018年1月22日，长峰公司以福燕佳公司欠付租金为据起诉福燕佳公司及第三人栖梧桐公司、北京市琳佳琳福商贸有限公司（以下简称琳佳琳福公司）至本院，就该案本院于2019年7月31日作出（2018）京0108民初7725号（以下简称7725号）民事判决书，确认长峰公司与福燕佳公司于2010年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月10日解除，福燕佳公司、栖梧桐有限公司、琳佳琳福公司于判决生效后30日内将涉案房屋腾空交还予长峰公司，福燕佳公司按照每年50万元的标准向长峰公司支付涉案房屋自2019年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费等。福燕佳公司、琳佳琳福公司不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2019年10月22日作出（2019）京01民终9554号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后福燕佳公司、琳佳琳福公司不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，该院于2020年4月30日作出（2020）京民申1766号民事裁定书，驳回了二者的再审申请。本案中各方确认，福燕佳公司尚未按照7725号生效判决向长峰公司支付房屋占有使用费。福燕佳公司为于2008年3月31日登记设立的自然人独资有限责任公司，姜某为该公司设立时的唯一股东和法定代表人，2019年11月8日，该公司唯一股东和法定代表人变更为王斌。二原告为琳佳琳福公司股东，该公司法定代表人为姜某。2012年11月26日，二原告（甲方）与王某1（乙方）签订《承包协议》，约定甲方将所属涉案房屋（原复兴路北京银行，面积包括一楼西侧两个门脸的全部面积、二楼全部面积，门面房及对应楼宇外立面）供乙方使用，乙方经营美容、美发、美甲、养生、足浴等项目。协议有效期共十年零三个月，但实际起租日从协议第22、23条由甲方负责协调及办理的全部事宜完成之日算起，即从2013年3月1日起自动延后十年零三个月至2023年6月1日止，其中前三个月为免租期。承包合作费每年均为45万元，风险抵押金为15万元；乙方从第二年开始每年提前三个月即每年12月1日中午12点之前向甲方交清承包合作费、暖气费、物业管理费及电费等各项费用，如不按时交清，合同终止，风险抵押金15万元不退，乙方立刻搬出房屋。乙方不按时交清物业管理费、电费、暖气费等，每天有2%的违约金，按承包合作费计算，风险抵押金15万元不退，合同终止，乙方搬走。乙方在合同期限内应保持房屋结构完好，不得损坏房屋主体结构，如因装修需求须向甲方说明并征得同意，如擅自动主体则甲方有权从风险抵押金及承包合作费中扣除损失钱款，乙方的装修费用由乙方自行承担，与甲方无任何关系。因甲方已向乙方承诺，甲方自己与房屋产权单位签订本合同所指房屋之租赁合同租期剩余至少十年，所以乙方同意与甲方签订十年的合同，合同到期后，如果双方都想续签合同，必须提前向甲方协商洽谈，乙方有优先续租权。第22条，因双方约定本次合作承包中，甲方须提供完成此门面房能供乙方正常经营及装修所需全部条件。第23条，甲方负责提供乙方办理营业执照及经营所需证件及材料。本案中各方确认，二原告就《承包协议》每年应收取的费用为合作费45万元、管理费9000元及供暖费11400元，共计470400元，上述费用二原告在未减免免租期对应费用的情况下，已收取至2019年2月28日，二原告另收取了《承包协议》约定的风险抵押金（以下简称押金）15万元。二被告及栖梧桐公司主张未予免除的已付免租期租金应认定为已支付的2019年3月1日至2019年5月31日期间的占用房屋对价，二原告以对方违约为由主张不应再给予免租期；二被告及栖梧桐公司主张二原告应予退还的押金15万元，在法院判定的其应承担的给付款项中予以抵扣，二原告以对方违约为由主张押金应不予退还。二原告向本院提交姜某为收款人的收取部分费用的收据为证，其中2014年11月28日开具的收取2015年3月1日至2016年3月1日期间合作费、管理费收据两张，载明交款人为崔某1，2016年10月19日开具的收取2017年3月1日至2018年3月1日期间合作费、物业费、暖气费的收据三张，交款人载明“崔永波代签崔某1”、“崔永波代崔某1签”。二原告主张《承包协议》系崔某1委托王某1代崔某1与二原告签订，也均为崔某1支付合同费用，栖梧桐公司为崔某1开办，崔某1系该公司实际控制人，据此主张崔某1为《承包协议》之相对方。对于二原告上述主张及收据的证明目的，二被告及栖梧桐公司不予认可，表示收据对应款项的实际出资人为栖梧桐公司，收据中交款人记载有崔某1名字，为崔某1代栖梧桐公司办理交费和代签收据所形成。崔某1述称，在《承包协议》签订之前，其与姜某签订有房屋租赁合同，自姜某处承租位于北京市海淀区永定路X号X区X房屋（以下简称永定路房屋），后姜某欲出租涉案房屋，曾询问其是否承租，其因资金困难表示无力同时承租两处房屋，故将其认识的、意欲租赁房屋以经营美容项目的王某1介绍予姜某相识，由王某1承租涉案房屋，姜某考虑在永定路房屋合同履行过程中，其表现良好、好说话，意欲将涉案房屋合同的相对方也确定为其，其考虑相关风险未予同意，而王某1对此也不予认可，故最终系由王某1与二原告就涉案房屋签订的《承包协议》，二者签约时其并未在场；其姐姐崔永波具有美容工作的技术条件，曾系栖梧桐公司股东，后退出栖梧桐公司投资经营，因其好说话，对于说一不二的姜某都是百般配合，尤其是姜某就永定路房屋合同要求其提前支付一年的租金，其都予以同意，故姜某曾表示不管涉案房屋的实际使用人是谁，只针对其谈涉案房屋租赁的相关问题，且在出具涉案房屋相关款项收据时，将收据中的交款人记载为其，涉案房屋租金一般系由朱某实际收取，其曾就收据记载其名字的问题与朱某沟通并提出异议，担心收据中如此记载会给其造成不必要的风险和麻烦，建议二原告将收据中交款人据实记载为涉案房屋实际承租人，或者栖梧桐公司，但二原告称，收据中记载其为交款人对于其不会有不利影响，且方便现金交易，在此情况下，其认为收据将其记载为交款人不会对其有不利影响，就涉案房屋的租赁，各方也均未有矛盾和纠纷，其出于做好人、少点事的考虑，最终表示能别写其名字尽量别写其名字后，未再坚持异议。栖梧桐公司述称王某1在栖梧桐公司设立前即与姜某洽商租赁涉案房屋，崔某1为二人之介绍人，姜某此前不认识王某1，亦不信任王某1，故就涉案房屋租赁事宜与崔某1联系，在《承包协议》履行过程中，姜某曾数次提前索要合同款项，崔某1曾代表栖梧桐公司与姜某协调处理，栖梧桐公司出资支付合同款项后，姜某要求崔某1在收据中签名，崔永波曾为栖梧桐公司投资人，后退出公司投资，但仍受聘在栖梧桐公司工作，崔永波受托为栖梧桐公司向姜某交纳租金时，姜某不认可崔永波在收据中作为交款人签名，要求加上崔某1的名字，租赁涉案房屋期间，栖梧桐公司处于弱势地位，一切都得听姜某的，就怕姜某收回房屋不再出租，涉案房屋租金为栖梧桐公司出资支付，相应收据中的记载有崔某1、崔永波，但二人均非实际交款人。二被告及栖梧桐公司主张，王某1签订《承包协议》承租涉案房屋，意欲设立公司使用涉案房屋进行经营，但此后王某1未再参与栖梧桐公司的投资和经营，涉案房屋由栖梧桐公司实际使用并向二原告支付《承包协议》约定的各项费用，栖梧桐公司应为《承包协议》之承租人。经本院询问，二原告表示如《承包协议》为王某1作为栖梧桐公司之发起人而以王某1自己名义签订的合同，其选择合同责任由栖梧桐公司承担。经查，栖梧桐公司于2013年8月7日登记设立，设立时的投资人为王淑华与崔永波，后崔永波于2016年8月12日退出该公司投资。二原告以崔某1委托王某1签订《承包协议》、崔某1为栖梧桐公司的实际控制人为据主张崔某1为《承包协议》主体，二被告及第三人主张栖梧桐公司为《承包协议》主体，均未能向本院提交其他充分有效证据。2019年6月14日，二原告向崔某1、栖梧桐公司邮寄送达《催缴函》，载明：二原告（我方）与崔某1、栖梧桐公司（贵方）签订《承包协议》，涉案房屋为我方合法承租，与出租方的租赁合同尚未解除，故贵我双方之间的合作协议依法成立，合法有效，要求贵方收到《催缴函》3日内支付2019年3月1日至2020年2月29日的合作费用、供暖费、管理费共计470400元等。2019年6月25日，二原告向崔某1、王某1、栖梧桐公司送达《解除协议通知》，称因崔某1、栖梧桐公司、王某1（贵方）欠付2019年度的相关费用，二原告通知解除《承包协议》。各方确认二原告就涉案房屋在《承包协议》中的权利，来源于福燕佳公司与长峰公司之间的《房屋租赁合同》。二原告表示涉案房屋一层共四间房屋，最东侧一间100多平方米，西侧3间均为几十平方米，面积一致，二层比一层面积小一点，一层西侧2间出租予崔某1，另外2间出租予经营服装生意的琳佳琳福公司，二被告及栖梧桐公司表示涉案房屋共有三个承租主体实际使用，一层东侧2间房屋系由两个承租人用于经营服装生意，借用的琳佳琳福公司的营业执照。各方确认，2020年12月11日，长峰公司已经依据生效判决收回了涉案房屋。二被告及栖梧桐公司主张栖梧桐公司租用房屋面积仅为涉案房屋面积的二分之一，二原告则主张至少为涉案房屋总面积的四分之三。经本院询问，二原告表示涉案房屋一层另外两间房屋的使用人每年支付的费用总额为30余万元，就上述两间房屋的占有使用费问题，相关当事人仍存有争议而未完全解决完毕。本案中，栖梧桐公司主张其于2013年3月1日至2013年6月1日期间出资对于租用的涉案房屋进行了装修，花费200余万元，但未能提交相应装修合同、付款凭证等证据，二原告则表示《承包协议》签订后系崔某1出资进行装修。栖梧桐公司申请对于涉案房屋装修的工程造价进行鉴定，经摇号确定鉴定机构和本院委托，中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司于2020年12月2日作出资产评估报告，载明装修工程原值为66.89万元，考虑成新率后，房屋装修于2020年11月10日的净值为22.22万元。栖梧桐公司为上述鉴定支付鉴定费57600元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依据《承包协议》的内容及履行情况，该合同名为承包合作合办，实为房屋租赁，本院对此予以确认。综合双方陈述和举证情况，姜某主张王某1系受崔某1委托签订《承包协议》、崔某1为栖梧桐公司的实际控制人，缺乏充分有效证据支持，本院不予采信，其主张崔某1为《承包协议》合同主体，无事实及法律依据，本院不予支持，就其对于崔某1所提各项诉请，本院依法予以驳回；并无证据证实《承包协议》系王某1作为设立人为设立栖梧桐公司而签订的合同及二原告认可栖梧桐公司为《承包协议》之承租人，故《承包协议》的双方主体仍应为二原告与王某1。福燕佳公司欠付长峰公司租金，导致二者之间的《房屋租赁合同》经生效判决判定于2018年5月10日解除，自该日期起，《承包协议》作为转租合同即因前手租赁合同解除而无法继续履行和实现合同目的，依法亦应于该日期解除，而使之归于终止履行。二原告作为《承包协议》出租人，在合同履行过程中，未能持续为承租人提供租赁房屋，构成违约，在此情况下，其以《承包协议》承租人欠付租金违约为由所提确认合同解除的相应诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《承包协议》解除日期之后，栖梧桐公司已经依据生效判决将其占用的涉案房屋腾退交还予长峰公司，现二原告诉请腾退返还房屋予其，无事实依据，本院对此不予支持。《承包协议》因二原告违约而无法继续履行和解除，王某1有权要求退还已付免租期租金，现二被告及栖梧桐公司主张上述已付租金作为栖梧桐公司2019年3月1日至2019年5月31日期间占用房屋之对价，不损害二原告之利益，本院予以支持，在此情况下，对于二原告就栖梧桐公司占用房屋的事实所应获得对价，本院判定合理期间为2019年6月1日至2020年12月11日，性质为占有使用费。就双方争议的占有使用费标准，本院认为，二原告2018年5月10日之后继续转租房屋的权利来源已为生效判决所否定，对于《承包协议》无法继续履行存在过错，其所应获对价金额，不应超过生效判决判定的每年50万元的标准而继续获利，在此基础上，考虑栖梧桐公司占用涉案房屋面积、涉案房屋分租情况及综合本案各方陈述和举证，对于就栖梧桐公司占用涉案房屋的事实二原告有权获得的占有使用费，本院酌情判定标准为每年30万元，金额为459166.67元。《承包协议》因二原告违约而无法继续履行和解除，王某1有权要求退还押金15万元，二被告及栖梧桐公司主张押金抵扣占有使用费，合理有据，本院予以支持；考虑二被告及栖梧桐公司具有一致诉讼主张和未能举证明确王某1与栖梧桐公司之间法律关系，本院判定由王某1、栖梧桐公司共同承担抵扣押金后的占有使用费309166.67元的支付义务。二原告诉请支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。《承包协议》中仅约定承租人自行负担装修费用，未就合同解除时装饰装修物的处理作出约定，现《承包协议》因二原告违约导致合同无法继续履行而解除，二原告依法应赔偿相应装修损失；考虑栖梧桐公司实际占用涉案房屋，就《承包协议》与承租人王某1具有合同利益一致性，本案中王某1、栖梧桐公司诉讼主张亦均一致，且前述已经判定栖梧桐公司与王某1共同支付占有使用费，故对于栖梧桐公司诉请二原告赔偿装修损失，本院予以支持，具体金额，本院综合各方举证、鉴定意见、房屋实际占用期间等情况，酌情判定为15万元。在已经支持栖梧桐公司装修投入之经营成本损失的情况下，结合考虑栖梧桐公司未就受有经营收益损失的事实向本院提交证据，故对于其所提经营损失赔偿的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款、第七百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条、第十一条之规定，判决如下：一、确认姜某、朱某与王某1于2012年11月26日签订的《承包合办合作协议》于2018年5月10日解除；二、王某1、北京栖梧桐美容美发有限公司于本判决生效后七日内向姜某、朱某支付房屋占有使用费309166.67元；三、姜某、朱某于本判决生效后七日内赔偿北京栖梧桐美容美发有限公司装修损失15万元；四、驳回姜某、朱某的其他诉讼请求。五、驳回北京栖梧桐美容美发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费57600元（北京栖梧桐美容美发有限公司已预交），由姜某、朱某负担4万元，于本判决生效后七日内支付予北京栖梧桐美容美发有限公司；由北京栖梧桐美容美发有限公司负担17600元，已交纳。案件受理费18820元（姜某、朱某已预交13309元，北京栖梧桐美容美发有限公司已预交6900元），由姜某、朱某负担9004元，已交纳；由北京栖梧桐美容美发有限公司负担9816元，已交纳6900元，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇二一年一月二十九日书记员 冯梦薇