广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20219号原告（反诉被告）：肖文英，女，1974年12月26日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：林洁、熊寒晶，均是广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖杰胜，男，1984年8月10日出生，汉族，住广东省台山市台城街道办事处正市。委托诉讼代理人：陈桥木、黄筠慧，均是广东都汇律师事务所律师。原告肖文英诉被告肖杰胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林洁、熊寒晶，被告及其委托诉讼代理人陈桥木、黄筠慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于被告收到本案起诉材料之日起解除；2、被告向原告支付违约金89100元及逾期付款违约金（以租金29700元/月×3个月=89100元为基数，自2020年6月9日开始按年利率24%计至实际清偿之日）；3、被告退还原告保证金84000元及原告向上一任承租人支付的进场费146000元；4、被告向原告赔偿装修费11768.88元、采购费49478.26元、中介费14000元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市海珠区XXX街XXXXX房出租给原告作商铺使用，合同期限自2019年10月17日至2024年1月14日。合同约定月租金为28000元/月，每年递增5%（实际上自2020年1月17日开始，租金便涨至29700元/月）。合同签订后，原告依被告指示将租赁保证金、进场费等共计230000元支付给了上一任承租人。为满足美容店的经营需要，原告对涉案商铺进行了装修，并采购了大量物资，共花费110000元。2020年5月19日，原告收到广州市城建安置房事务中心（下称：安置房中心）致被告的律师函。在律师函中，原告获悉涉案商铺为安置房中心所有，被告与安置房中心签订《广州市城建安置房事务中心租赁合同》承租了涉案商铺。根据该合同，被告无权将租赁物转租、分租、转借给第三方。现因被告擅自转租，安置房中心要求解除与被告的租赁合同，并要求其搬离。2020年5月29日，被告给原告发送短信，称收到广州市城建安置房事务中心函件，要求其腾退并交还涉案商铺，特通知原告解除双方的《房屋租赁合同》。被告明知无转租权，仍将涉案商铺转租给原告的行为严重违法。被告也在上述短信中自认了其违法转租行为，而被告的行为导致原告无法继续使用涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告承担违约责任并赔偿损失等。被告辩称：被告愿意向原告返还租赁保证金84000元，但不同意原告的其他诉讼请求，理由如下：一、原告的诉讼请求是解除合同，事实理由是合同无效，两者自相矛盾。根据原告的事实与理由陈述，原告收到安置房中心《律师函》获悉，被告无权转租商铺。因此原、被告2019年10月26日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。由于《房屋租赁合同》无效，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用违约条款。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效。因此原告诉请的“解除合同、支付违约金”等请求不符合法律规定。二、原告诉请的返还进场费、赔偿经济损失没有事实依据。首先，原告诉请的进场费与被告无关。“进场费”的收取人不是被告，是原告向前承租人（李佳潼）支付的转让商铺支出。原告对应获得了前承租人商铺承租权、商铺内财物以及原商铺客户资源，该费用不属于法律规定的损失。其次，原告诉请的“经济损失”没有事实依据。1、中介费、风水师费是原告向案外人支付的费用，与被告无关，且该费用与《房屋租赁合同》没有关联性；2、采购费是原告经营性支出，与《房屋租赁合同》无关。三、导致合同无效，原告负有一定过错，应当承当相应过错责任。原告向被告承租案涉商铺，是明知该商铺不能转租仍继续向被告进行承租，该过错责任不应当由被告全部承担，原告应当承担与其过错相一致的责任。四、原告目前仍使用商铺经营中，但未向被告结清租金，仍是欠付租金状态，违反《房屋租赁合同》约定，原告应当向被告支付房屋占用费，为此被告已提起反诉。被告以双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效为由向本院提出反诉请求：1、原、被告2019年10月16日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》无效，原告立即腾退并向被告交付位于广州市海珠区XXX街XXXXX房租赁物；2、原告向被告支付从2020年3月1日计至实际返还涉案租赁商铺之日止的房屋占有使用费（参照双方签订的租赁合同和补充协议的约定，每月按29400元的标准支付；上述费用抵扣原告于2020年4月7日支付的15252元及2020年5月7日支付的29700元）；3、本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。原告反诉答辩称：一、我方认为原、被告签订的《房屋租赁合同》在2020年5月20日之前是合法有效的。签订合同时原、被告是协商一致签订的，也没有违反《合同法》关于合同无效的强制性规定。至于被告所依据的《合同法》第51条的规定，我方认为无权处分人处分他人财产的，在获得权利人追认之后，合同并不当然无效；若未获得权利人追认，则自权利人提出异议之时该合同才失去效力，原告与被告签订的租赁合同并不属于无效合同。二、关于被告主张的费用问题，我方认为2020年3-4月份的租金已经完全支付，而2020年5月份的租金由于被告丧失对涉案房屋的所有权利，故被告无权主张。三、被告对涉案房屋已经不具备任何权利，原告交还房屋也应当交还给广州市城建安置房事务中心，被告无权向原告主张。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2008年3月13日核发《房地产权证》，记载位于广州市海珠区XXX街47号大院3号，4号108房的权属人为广州市道路扩建工程办公室，占有房屋份额为全部，房屋用途为非居住用房，建筑面积为118.5953平方米；层数为9层；房屋结构为钢筋混凝土结构；等。2018年5月29日，广州市道路扩建工程办公室出具《关于公开招租的委托函》，委托广州市城建安置房事务中心（以下简称城建中心）办理对上述物业的公开招租、签订租赁合同和收取房屋租金等相关事宜。2019年1月10日，城建中心（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方受产权人委托将上述房屋出租给乙方使用；租赁期为5年，租期从公历2019年1月15日起至2024年1月14日止；租赁期间，乙方不得擅自将租赁物进行转租/分租/转借给第三方；赁期间乙方擅自将租赁物转租/分租/转借给第三方的，视为严重违约，甲方有权自发现之日起单方解除合同并收回房屋，且保证金不予退回；等。2019年10月16日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区XXX街XXXXX房的房屋出租给乙方作商铺使用，建筑面积为118.5953平方米；租赁期限自2019年10月17日至2024年1月14日；甲、乙双方约定上述物业月租金为28000元租金按月结算；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金84000元；（第六条第1点）乙方承担下列责任：依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；（第七条第1点）签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于叁个月租金的金额作为违约金；（第5点）违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；备注：1、递增每年5%；等。同日，被告出具收到承租押金84000元的《收款收据》给原告。2019年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：双方签订关于广州市海珠区XXX街XXXXX房之合约补充如下：1、每月租金：2019年10月16日至2020年1月14日，租金28000元整；2020年1月15日至2021年1月14日，租金29400元整；2021年1月15日至2022年1月14日，租金30870元整……2、2019年10月16日至2019年10月31日之租金，乙方已结清给甲方，后续租金乙方需在每月一号之前付清。2020年5月19日，城建中心在涉案商铺门口张贴《律师函》，告知被告：鉴于被告未经同意擅自转租租赁房屋，决定解除与被告之间的租赁合同关系，自该函送达被告时租赁合同依约解除；被告自收到该函后立即向城建中心支付自2020年3月15日至交还涉案商铺之日止的租金；等。此后，被告向原告发送短信，通知解除双方的租赁合同，原告收到通知后五天内腾空交还房屋，并支付2020年5月20日至实际腾退日期间的使用费等。另查，城建中心于2020年7月6日向本院起诉被告，以被告擅自将涉案商铺转租给本案原告且欠租为由，要求确认其与被告的租赁合同关系于2020年5月21日解除等。本院于2020年10月26日作出（2020）粤0105民初21743号《民事判决书》，认为：肖杰胜在新冠疫情发生之前就已经违约，故对其关于减免疫情期间的租金抗辩不予采纳。该案判决：一、确认城建中心与肖杰胜之间关于广州市海珠区XXX街47号大院3号，4号108房的《广市城建安置房事务中心房屋租赁合同（商业）》已于2020年5月21日解除；等。原告就其主张提交了以下证据：一、原告（乙方、承接方）和李佳潼（甲方、转让方）签订的《商铺/住宅转让合同》，约定：甲方愿将坐落于广州市海珠区XXX街XXXXX房（面积118.5953平方米）转让予乙方租赁经营；转让价格为23万元；甲方将租赁权转让给乙方并由甲方负责联系出租人与乙方办理重新签订租房合同事宜，租赁期限为50个月；转让给乙方后，在2019年10月16日之前所产生的房租、水电费、管理费、租赁税等费用、债务、事故纠纷由甲方负责；必须协助乙方办理在该房屋经营的工商营业执照，不得借故推辞；等。二、银行转账记录、支付宝转账记录、微信转账记录和银行卡取现记录。三、广州市德鸿行房地产代理有限公司出具的付款方为肖文英的《收款收据》，记载中介代理费为14000元。四、淘宝订单截图和微信支付截图。被告质证表示：对证据一的真实性没有异议，证据二因为没有原件，真实性不予认可；上述证据的关联性意见：1、原告向前承租人支付费用不是应被告指示；2、被告并非商铺住宅转让合同相对方，该合同是原告与案外人李佳潼签订的。而付款记录显示业务摘要为消费，交易场所是广州市微西尔美容有限公司；微信支付、支付宝转账显示收款方为兰廷凤；银行取现之后收款人不明；3、原告向案外人李佳潼支付费用，对应获得了案外人商铺承租权，商铺类财务以及原商铺客户资源不属于本案中直接经济损失。对证据三的真实性予以认可，但该证据与本案无关。对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，因为：1、没有原件进行核对；2、淘宝订单内容属于经营性消耗品，例如2019年11月份购买的泡脚药包、一次性手套等是原告的经营性支出，与本案租赁合同关系没有直接的因果关系，不属于原告的经济损失。诉讼中，原、被告一致确认以下事实：被告于2020年7月8日从本院签收了应诉材料；涉案商铺由案外人李佳潼在2019年10月16日交付给原告，交付时是美甲店的装修；租金按自然月缴纳；原告2020年3-4月共向被告支付了租金15252元；原告在2020年8月30日将涉案商铺交还给被告，被告退还了房屋押金84000元给原告。原告表示：我方没有查看过产权证明，案外人李佳潼和被告、中介方均没有将产权证明或被告承租的租赁合同出示给我方；由于案外人李佳潼在涉案商铺注册了广州市微西尔美容有限公司，我方直接将该公司的股东转为我方；疫情期间，我方在2020年2月份大概有半个月没有经营，2020年3月份有经营；由于被告于2020年5月29日发出解除合同的短信，故依据合同第七条第5点和第六条第1点的约定，我方从2020年6月9日起主张逾期付款违约金。被告表示：此前我方将涉商铺出租给案外人李佳潼，其在租期未满时将商铺放租，我方配合李佳潼和原告办理转租手续时有将我方与城建中心的租赁合同给中介进行复印，但与原告签订合同时没有再次出示该合同；原告2020年5月支付了租金29700元；原告在疫情期间是有经营的，当时原告向城建中心申请租金减免，城建中心同意减免原告2020年3-4月份的租金，我方才同意减免其该期间的租金，现城建中心起诉要求我全部缴纳2020年3-4月的租金，故我方也要求原告补交该期间的租金。本院认为：关于原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条约定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告在未征得原出租方城建中心同意的前提下，与原告签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定将涉案商铺转租给原告，现城建中心已另案提起诉讼以被告未经其同意转租为由要求解除与被告之间的租赁关系，即城建中心对于被告转租给原告的行为不予追认，故被告认为其与原告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效的意见合理有据，本院予以采纳。原告认为上述租赁合同和补充协议有效，要求确认合同于2020年7月8日解除的意见，理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告就涉案商铺签订的租赁合同无效，原告应该返还商铺给被告，被告退还原告缴纳的租赁保证金84000元。诉讼中，原、被告均确认双方办理了商铺的交还和押金退还手续，故原告要求被告退还租赁保证金，被告反诉要求原告交付商铺的各自诉求，诉讼目的已经达成，本院不再进行处理。租赁合同无效，原告却要求按照《房屋租赁合同》的约定要求被告支付违约金和逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿进场费146000元，但根据原告提交的证据，该费用是原告支付给案外人李佳潼的商铺转让费，包括李佳潼联系被告与原告重新签订租赁合同，此后原、被告确实签订了租赁协议，故原告要求被告赔偿该款项，理据不足，本院也不予支持。同理，原告支付的中介费是其寻求房源的支出，现原告要求被告赔偿该费用，理据不足，本院不予支持。原告还要求被告赔偿装修费、采购费，但就此提供的证据不足以证明其存在上述损失，故原告的该项诉请，证据不足，本院也不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述房屋租赁合同虽然无效，但原告从2020年6月起实际占有使用了涉案商铺而没有向被告支付租金，现被告反诉要求原告参照合同约定的租金标准支付从2020年6月至2020年8月30日的房屋占有使用费，合理有据，本院予以支持。原、被告因为疫情原因已经协商减免了原告2020年3-4月份的租金，现被告以城建中心要求其补交该期间的租金为由，要求原告补交2020年3-4月份的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。由于原告向被告支付的2020年5月的占有使用费为29700元，故为避免当事人讼累，该月多出的300元用于抵扣原告2020年6月份应付的占有使用费。抵扣后，原告应支付给被告2020年6月的占有使用费为29100元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告肖文英和被告肖杰胜就位于广州市海珠区XXX街XXXXX房签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》无效；二、原告在本判决生效之日起15日内向被告支付从2020年6月1日至2020年8月30日的房屋占有使用费（每月按29400元计；其中2020年6月的费用为29100元，2020年8月的费用为28452元）。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15636元，由原、被告各负担一半。本案反诉受理费8814元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年一月二十七日书记员  招佐文冯琬晴