北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10421号原告：北京诺德乐璟酒店管理有限公司，住所地丰台区汽车博物馆东路1号院4号楼2层213号。法定代表人：张社锋，总经理。委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，北京水波纹律师事务所律师。被告：北京古渡驿餐饮管理有限公司，住所地海淀区首体南路9号4楼3层304-15。法定代表人：梁凯明，执行董事、经理。委托诉讼代理人：龙磊，北京市一法律师事务所律师。原告北京诺德乐璟酒店管理有限公司（以下简称诺德公司）与被告北京古渡驿餐饮管理有限公司（以下简称古渡驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告诺德公司委托诉讼代理人韩静，被告古渡驿公司委托诉讼代理人龙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺德公司向本院提出诉讼请求：1.古渡驿公司赔偿装修款3000000元；2.古渡驿公司赔偿空置期及给现承租人的装修免租期损失729634元；3.古渡驿公司支付违约赔偿金486000元；4.案件受理费由古渡驿公司负担。事实和理由：2018年10月28日，我公司与古渡驿公司签订了《房屋租赁合同》，古渡驿公司承租位于丰台区汽车博物馆东路1号院诺德大厦4号楼地下一层B1-112（361.82㎡）、B1-115（610.06㎡）、B1-106（618.78㎡）号房屋（以下简称诉争房屋），约定房屋用途为经营餐饮，租赁期限为2019年1月1日至2034年3月31日，古渡驿公司承诺施工前将效果图、施工图、电路图、结构图、装修材料等资料报送我方物业公司，并在施工过程中接受我公司及物业方监督及检查。合同签订后，我公司为了履行合同，支付了违约金与原承租人达成解除协议。古渡驿公司聘请了专业人员对诉争房屋进行各种勘验后双方就房屋现状及营业手续进行交付。古渡驿公司在装修图纸未报物业公司通过的情况下将该房屋原有300多万装修及设备砸毁清除成毛坯房状态，并将诉争房屋的消防设施破坏。古渡驿公司在突然提出新的要求得不到满足情况下，擅自撤出租赁房屋，只留下一堆残砖片瓦等待我公司来收拾，诉争房屋长期处于停业状态，故诉至法院，望判如所请。被告古渡驿公司辩称：不同意诺德公司全部诉讼请求。1.不同意赔偿诺德公司3000000元装修款，诺德公司无权代表爽食味道（北京）餐饮管理有限公司（以下简称爽食味道公司）起诉被告，诺德公司主体不适格；我公司拆除原残缺装修是为了正常经营开业进行装修工作的一部分，是正式装修前的准备工作，符合餐饮行业装修惯例，并不违反双方租赁合同的约定；拆除工作是在诺德公司处办理完装修手续后进场进行拆除的，诺德公司同意且拆除过程中没有制止，现在索赔缺乏依据。2.不同意赔偿诺德公司空置期及装修免租期损失，空置是租房行业寻找租客期间的正常成本，由业主自行承担，且造成双方租赁合同解约的全部责任在诺德公司，其无权要求我公司承担空置期损失；诺德公司主张给现承租人的装修免租期损失，系重复主张权利，有悖商业诚信和道德准则。3.不同意支付违约赔偿金，诺德公司与北京四十五体育文化有限公司（以下简称四十五体育公司）之间的合同与我公司无关，且爽食味道公司面积1590.66平米，四十五体育公司面积200平米，我公司承租1590.66平米，而不是二者面积之和。综上，请求法院驳回诺德公司全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，诺德公司与河南英科建筑工程有限公司（以下简称英科公司）签订《装修工程承包合同》，英科公司对诉争房屋进行装修改造，包括消防、上下水、隔油设备、电、燃气、餐厅的全部施工等内容，工程造价3000000元，合同期限为2016年11月1日至2017年4月30日。2017年9月29日，诺德公司法定代表人张社锋通过电汇方式向英科公司转账3000000元。同日，英科公司向张社锋出具收条，认可已收到3000000元。2018年11月28日，诺德公司（出租方，甲方）与古渡驿公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定诺德公司将诉争房屋出租给古渡驿公司，房屋用途为“餐饮”，房屋租赁期限为2019年4月1日至2034年3月31日，免租期为2019年1月1日至2019年3月31日，房屋交付日为2019年1月1日，租赁房屋交付标准为现状交付。合同第十条第（五）项约定“租赁期间，乙方如需对租赁房屋及其附属设施设备进行拆改、扩建或增添，必须事先取得甲方及政府有关主管部门书面同意，并承担保养、维修义务和该等修改带来的一切责任。”合同第十一条对装饰、装修进行约定“（一）乙方承诺就乙方所租赁甲方场地内的所有装饰装修的规划、设计符合国际相关标准，建设施工均按国家相关要求执行。乙方在施工前将效果图、施工图、电路图、结构图、装修材料等资料报送甲方物业公司，乙方在施工过程中自觉接受甲方及物业方的监督及检查。”合同第十五条对撤离进行约定“（一）在本租约终止或解除前7天，乙方应当将场地以清洁、适租的状态归还甲方，但应允许有正常的损耗以及因不可抗力事件导致的毁坏……”。合同第二十二条第7款约定“甲方在收到保证金后即日起根据乙方需要和时间安排积极配合乙方无偿将原营业执照‘爽食味道（北京）餐饮有限公司’法人‘袁雪梅’及股东全部变更为‘古渡驿（北京）餐饮经营有限公司’和乙方指定的法人名下……”，该条第8款约定“合同期结束前一个月，乙方应将合同期内营业执照及法人引起的债务纠纷解决处理完毕，无偿将营业执照归还变更回甲方指定的法人和名称……”。2018年12月1日，诺德公司与四十五体育公司签订《房屋租赁终止合同》，大意为四十五体育公司原承租丰台区汽车博物馆东路1号院诺德大厦4号楼地下一层B1-106号房屋，租期至2019年12月30日。现双方当事人同意提前解除合同，诺德公司同意补偿装修损失及未到期补偿费共计486000元。2019年3月8日，古渡驿公司收到《装修缴费单》后向诺德公司指定账户转账56470元（标记用途：装修管理费及押金），后将诉争房屋原有装修全部拆除。2019年3月19日，爽食味道（北京）餐饮有限公司变更为北京古渡驿餐饮有限公司，原股东袁雪梅、张社峰退出，变更后的股东为古渡驿公司。2019年5月14日，《房屋租赁合同》解除。2019年6月24日，古渡驿公司与诺德公司办理房屋返还手续。2019年7月19日，诺德公司（出租方，甲方）与案外人胡峰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定诺德公司将坐落在丰台区汽车博物馆东路1号院诺德大厦4号楼地下一层B1-112、B1-115、B1-106号房屋出租给胡峰，租期自2019年7月20日至2029年7月19日止，起租日为2019年11月20日，房屋押金为200000元。2019年8月12日，古渡驿公司以房屋租赁合同纠纷起诉诺德公司解除合同并要求赔偿损失，本院依法作出（2019）京0106民初39482号民事判决。该案中双方当事人均认可诺德公司对古渡驿公司提交的装修方案未予批准。该判决认定由于双方原因导致合同目的无法实现，诺德公司应当对古渡驿公司的损失承担50%赔偿责任，并且对截止至腾退前的租金、占有使用费进行了处理。该案判决现已生效。诺德公司主张古渡驿公司未经同意擅自将原有装修拆除，要求赔偿装修款3000000元。古渡驿公司不同意赔偿诺德公司装修款，理由如下：1、2019年3月19日，爽食味道（北京）餐饮有限公司股东变更为古渡驿公司，诉争场地原有装修的残余价值是张社锋为开办公司的投入，诺德公司并未支付该笔费用，亦无权主张；2、诺德公司收取了装修押金，说明其同意古渡驿公司开展拆除装修工作。且诺德公司在巡查发现拆除行为后未对拆除行为予以制止或提出异议，足以说明其认可古渡驿公司的拆除行为；3、诺德公司系按照全新的装修主张权利，未考虑折旧。诺德公司否认同意古渡驿公司拆除装修，称告知古渡驿公司图纸审批后再拆除原有装修，但古渡驿公司一直拖延提供图纸，最终经过八九天将原有装修拆除完毕。诺德公司主张因古渡驿公司原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，故要求赔偿2019年5月14日至2019年7月20日的空置期损失，以及2019年7月21日至2019年11月20日的免租期损失，总计729634元。古渡驿公司对上述主张不予认可。诺德公司主张为了履行《房屋租赁合同》，诺德公司提前与四十五体育公司解除了合同，并为此承担了相应责任。但现因古渡驿公司原因导致《房屋租赁合同》无法继续履行，故要求古渡驿公司给付上述赔偿金486000元。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应遵约履行。关于原有装修赔偿一节。首先，依据《装修工程承包合同》可以认定，诺德公司出资对诉争房屋进行装修，装修的利益应当归属于诺德公司，即使诺德公司将该装修交付给古渡驿公司使用，亦不能改变诺德公司系添附的权利人。因此，诺德公司有权向古渡驿公司主张装修损失。其次，依照《房屋租赁合同》第十条，古渡驿公司进行装修改造前应当经过诺德公司的审批同意，但古渡驿公司并未经过上述审批。诺德公司收取押金并不能等同于诺德公司同意古渡驿公司开始进行装修。古渡驿公司仍然应待装修方案经审批后再开始装修。第三，依诺德公司所述，其在已经知晓古渡驿公司拆除原有装修的情形下，在长达八九天的时间内并未及时有效阻止，对原有装修被全部拆除这一损害后果亦有过错。第四，依生效判决认定古渡驿公司与诺德公司对合同目的无法实现负有同等责任。第五，原有装修已经被全部拆除，无法进行评估。综上五点，本院认定因双方原因导致合同目的无法实现，且古渡驿公司在未经批准的情况下即拆除诉争房屋原有装修，故古渡驿公司应当赔偿装修损失。具体数额由本院参考合同目的无法实现的原因力、古渡驿公司擅自拆除、诺德公司未及时制止以及原有装修价值、装修后已使用期间等情节酌情确定。关于空置期损失一节。依据已生效的判决书可以认定《房屋租赁合同》因双方原因解除，故古渡驿公司应当赔偿空置期损失。期间上，因另案判决已经对截止至2020年6月24日的租金及占有使用费作出了处理，且诺德公司于2020年7月20日起另行将诉争房屋出租，故空置期自2020年6月25日至2020年7月19日。具体数额由本院参考市场行情并结合过错程度酌情确定。免租期系诺德公司与案外人协商所致，诺德公司要求古渡驿公司承担上述损失，于法无据，本院不予支持。关于违约赔偿金一节。因该赔偿金系诺德公司在原合同未到期的情况下,为了追求自身利益，自愿与四十五体育公司所签，故本院对诺德公司要求古渡驿公司承担上述损失，亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京古渡驿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京诺德乐璟酒店管理有限公司装修损失900000元；二、北京古渡驿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京诺德乐璟酒店管理有限公司空置期损失41000元；三、驳回北京诺德乐璟酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费40525元，由北京诺德乐璟酒店管理有限公司负担31479元（已交纳），由北京古渡驿餐饮管理有限公司负担9046元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年一月二十九日书记员  郭融