山东省郯城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1322执异2号 案外人：张臣，男，1988年12月20日出生，汉族，居民，住郯城县。 申请执行人：张则锐，男，1968年2月3出生，汉族，居民，住郯城县。 申请执行人：高步均，男，1949年4月28日出生，汉族，居民，住郯城县。 申请执行人：李峰法，男，1978年3月3日出生，汉族，居民，住郯城县。 申请执行人：丁波，男，1974年10月5日出生，汉族，居民，住郯城县。 被执行人：郯城县恒大房地产开发有限公司。住所地：郯城县郯城街道南关三街37号。 法定代表人：王加林，总经理。 本院在执行申请执行人张则锐、高步均、李峰法、丁波与被执行人郯城县××房地产开发有限公司的四起执行案件，案外人张臣向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张臣称，2017年10月13日我在被执行人处购买房产一套，所购房屋坐落于郯城县城区××路××号××幢××号，双方签订商品房买卖合同，于签订合同当日我缴纳了全部购房款。被执行人给我出具收款收据，双方于合同签订后去郯城县房管局办理了商品房合同签约手续。办理签约时，不动产登记中心与房管局业务尚未分割明确，我与被执行人仅在房管局办理了签约，房管局也并未在不动产登记中心对涉案房屋进行备案。但在房管局商品房合同签约证明和合同备案申请书中，已明确涉案房屋归案外人张臣所有，合同签约的日期为2017年10月13日。后我得知该房屋被法院查封，经了解我得知被执行人与张则锐、高步均、李峰法、丁波存在纠纷，并经法院调解和判决，已申请法院强制执行。郯城县人民法院分别作出（2019）鲁1322执781号、（2019）鲁1322执486号、（2019）鲁1322执563号、（2019）鲁1322执2463号执行裁定书，将我的房产予以查封。我认为申请执行人申请将我的房产予以查封实属不当，因为该财产并非被执行人的财产，其无权进行查封，应依法予以解除。为维护我的合法权益不受侵害，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出异议，请求郯城县人民法院依法撤销（2019）鲁1322执781号、（2019）鲁1322执486号、（2019）鲁1322执563号、（2019）鲁1322执2463号执行裁定书，解除对我所有的位于郯城县城区××路××号××幢××号房产的查封。 案外人张臣提交了下列证据： 一、身份证复印件，证明张臣的身份情况。二、《商品房合同签约证明和合同备案申请书》。三、郯城县恒大房地产开发有限公司收据及证明，证明2017年10月13日收到张臣的皇亭华府11号商铺房款90万元。四、商品房买卖合同。五、郯城县恒大房地产开发有限公司2020年1月11日出具的证明，证明张臣购买的11号商铺于2018年12月15日按合同约定提前交房。六、郯城县恒大房地产开发有限公司提供的收据，证明2018年12月15日至2019年12月14日交纳物业费2287元。七、商品房买卖合同登记备案证明，张臣购买的郯城县城区××路××号××幢××号房屋在郯城县房产和住房保障服务中心备案，备案时间为2021年1月26日。 申请执行人张则锐辩称，一、根据不动产登记制度，被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）为房产的所有权人，郯城县人民法院为执行生效判决和裁定而查封案涉房产，不存在任何错误。1、根据物权公示原则，该房产一直登记在恒大公司名下，没有登记在张臣名下，只是开发商单方面在房管局网站上签约备案，此目的是房管局为了防止开发商一房多卖，而不是物权的排他性公示。故被执行人恒大公司为案涉房产的所有权人。2、案涉房屋登记在恒大公司名下，该房屋从物权归属上仍然是恒大公司所有的财产，恒大公司通过与张臣签订的商品房买卖合同将案涉房屋出售给张臣，虽然已办理了网签，但并没有涉及物权转移。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议审查，对已登记的不动产，人民法院按照不动产登记簿判断其是否权利人。案涉房产登记在恒大公司名下，故恒大公司为案涉房产的权利人。二、即使《商品房买卖合同》合法有效，但是从2017年10月13日签订至今仍未办理房产预告登记或正式登记手续，不发生物权变动效力。三、网上签约备案的法律效力已逾期失效，不具有排除法院执行的权利。四、张臣不是“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，应依法承担不利的法律后果。自2016年7月15日起各类不动产登记业务统一由郯城县不动产登记中心办理。故张臣说2017年10月13日签订购房合同办理网上签约时“不动产登记中心与房管局业务尚未分割”与事实不符。直至两年多后2019年5月8日案涉房产首次被查封时仍未办理登记，属于张臣自身原因造成的错误，应当承担不利法律后果。张臣对恒大公司享有交付房产的请求权不能排除人民法院的执行。五、对签订的合同买卖“真实性”存在疑问。张臣并未提交合同原件，且90万元的购房款即便是现金交易，也无法证实该大额现金的真实来源，来证明房产交易的真实性。据说张臣是借款给恒大公司（或其法人王加林、王加林之妻王秀成）的，为了保障张臣借款的安全，将该房产暂时以买卖的形式网签给张臣。直到现在，案涉房产仍未交付给张臣使用，恒大公司还在对外出售。综上所述，案外人张臣提出的执行异议没有事实和法律依据，请求郯城县人民法院依法驳回案外人张臣的异议。 申请执行人丁波辩称，请求法院驳回张臣的异议申请。我申请法院查封的是被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司所有的位于郯城县××路××小区××号楼××室的房产进行查封。张臣申请解除的是对郯城县城区××路××号××幢××号房产的查封，与我申请的不一致。请法院依法裁决。 申请执行人高步均、李峰法未提交答辩意见。 被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司辩称，2017年10月13日，我公司与张臣签订了商品房买卖合同，将郯城县城区××路××号××幢××号商业用房出售给张臣，房屋总价款90万元。张臣于合同签订当日支付了全部购房款，我公司给张臣出具了收款收据，后去郯城县房管局办理了网签备案手续。在合同签约证明和合同备案申请书中，均明确了涉案房产属于张臣所有。后因我公司与申请执行人有债务纠纷，申请执行人在郯城县人民法院提起诉讼。法律文书生效后，申请执行人申请执行，郯城县人民法院分别作出（2019）1322执781号、（2019）鲁1322执486号、（2019）鲁1322执563号、（2019）鲁1322执2463号执行裁定书，将张臣购买的该房产查封，造成本案目前的状况。我公司认为张臣购买房屋在先，该房产应属于张臣所有。郯城县人民法院对案涉房产的查封不当，张臣的异议请求应当得到支持。 本院经审查查明事实如下：申请执行人张则锐、高步均、李峰法、丁波与郯城县恒大房地产开发有限公司的四起执行案件，在执行过程中，本院于2019年5月8日作出（2019）鲁1322执781号执行裁定书，2019年5月10日作出（2019）鲁1322执486号、（2019）鲁1322执563号执行裁定书，2019年8月27日作出（2019）鲁1322执2463号执行裁定书，均查封了被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司所有的位于郯城县城区××路××号××幢××号商铺。 案外人张臣以已经购买郯城县城区××路××号××幢××号商铺且已使用，涉案房产应为其所有为由，请求本院解除对该房产的查封。 另查明，涉案房产郯城县城区××路××号××幢××号商铺登记在被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司的名下。 另查明，案外人张臣与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司签订商品房买卖（预售）合同，购买位于郯城县城区××路××号××幢××号商铺。案外人张臣提交的郯城县恒大房地产开发有限公司的收据证明2017年10月13日收到张臣皇亭华府11号商铺房款90万元。该商品房买卖合同（郯房售字第242号）在郯城县房产和住房保障服务中心进行了商品房买卖合同登记备案，合同备案时间为2021年1月26日。 本院认为，本案的争议焦点是案外人张臣对涉案房产是否享有阻却执行的权利。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。涉案房产登记在被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司的名下，应属于被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司的财产。虽然案外人张臣主张已经购买了该房产，且也支付了相应的价款，但是并未办理相关的不动产权登记。虽然案外人张臣提供了商品房预售合同登记备案证明。但商品房预售合同登记备案是房地产开发公司满足了预售条件，按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，并接受资格审查的一种行政管理行为，商品房预售合同备案登记是房地产管理部门依据《城市房地产管理法》对商品房预售合同进行的备案登记，是一种行政管理措施，并非不动产登记制度。预告登记是一种物权登记制度，目的是保障权利人将来能够实现物权。商品房预售合同的备案登记不能等同于预告登记，不具有物权效力。且其办理合同备案的时间为2021年1月26日，在本院对涉案房产查封之后。因此对案外人张臣的异议理由不予支持。案外人张臣与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司的买卖合同在其二人之间产生效力，但并不能对抗不动产物权的登记公示效力。案外人张臣的异议理由，并不能阻却本案的执行。本院依据生效的法律文书对被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司名下的财产作出的执行行为，符合法律规定，应当予以支持。案外人张臣如因涉案房产与被执行人郯城县恒大房地产开发有限公司产生的债权债务纠纷，可通过另行诉讼途径寻求法律救济。综上，对案外人张臣的异议，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人张臣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 伟 审判员 吴 超 审判员 刘 涛 二〇二一年一月二十八日 书记员 贾蒙超