江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初5376号原告：邳州宝德置业有限公司，住所地邳州市运河街道文苑路（菜市场西100米）。法定代表人：杨坚南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨承儒，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟华，江苏彭城律师事务所律师。被告：陈遵洲，男，1969年3月29日生，汉族，个体户，住邳州市。被告：张蕊，女，1969年11月17日生，汉族，教师，住邳州市。原告邳州宝德置业有限公司与被告陈遵洲、张蕊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，先适用简易程序后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邳州宝德置业有限公司诉讼代理人杨承儒、被告陈遵洲到庭参加诉讼，被告张蕊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邳州宝德置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付剩余房款30万元及逾期付款违约金38460元（计算至2020年6月28日，之后违约金以30万元为基数，按照日万分之二，自2018年8月27日起计算至实际给付之日止）；2、被告承担本案律师费2万元及保全保险费1000元，合计21000元；3、被告承担本案诉讼费及保全费用。事实和理由：2018年8月27日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》（合同号：PZXX）及相关补充协议，合同约定被告向原告购买XX房产。合同中关于付款方式和违约责任均作出了明确约定，但截止至原告起诉之日，二被告尚欠30万元购房款未支付。经原告多次催要后，被告无正当理由拒不支付剩余款项。被告的行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，要求判如所请。被告张蕊未作答辩。被告陈遵洲辩称，答辩人认为原告存在违约行为，所以才未支付剩余购房款，具体为：第一，原告不配合答辩人看房的合理诉求，出卖人存在严重违约行为；第二、答辩人发现实际所售房屋广告、沙盘等宣传材料与实际严重不符且价格过高。第三、已超过约定的房屋交付时间，至今没有交付房屋；第四、房屋内部存在质量问题，如房屋层高、套内面积、房屋主体质量等问题，需要有关部门认证。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，原告邳州宝德置业有限公司与被告陈遵洲、张蕊签订《商品房买卖合同》（合同号：PZXX）一份，约定：二被告购买原告开发的位于邳州XX房产一套，购房款为965818元；该房已取得邳州市房产服务中心批准预售，预售许可证号为邳房售许字（2018）第XX号；《商品房买卖合同》（预售）第七条付款方式及期限约定第二款买受人采取下列第4种方式付款第（4）项约定，买受人于本合同签订当日向出卖人支付购房款人民币665818元（含定金5万元），余款人民币30万元整通过按揭贷款的方式于本合同签订之日起30日支付至出卖人账户。第九条商品房交付条件第3项买受人付清所有购房款。附件十一补充协议第三条关于实际付款日期及逾期付款责任第3款买受人未按约定时间付款的，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做作累加）第（2）项约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房款价款的10%。第四条关于该商品房交付条件与交付手续第3款第4项约定为不影响出卖人对商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的实际交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时才可以对该商品房进行查验。第5款如买受人未付清应于该商品房交付之前或者之时的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修基金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人等内容。第十三条关于买受人拖欠银行按揭贷款的处理第3款约定“出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担”。另买卖合同附件十一补充协议特别提示载明在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件、及本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作了充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及本补充协议各条款的含义、知悉双方权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。现被告未按约定期限支付尾款30万元，原告催讨未果，诉至本院。另被告提交的宣传册底部注明“本宣传资料内容仅供参考、最终解释以商品房买卖合同及政府规划为准，未尽事宜由邳州宝德置业有限公司负责补充说明”及“项目推广名为中粮国宾府，标准地名以政府部门最终批复为准。本宣传资料仅作说明，相关数据仅供参考，不作为购房要约，不构成双方买卖合同内容，具体以政府部门最终批复及法律文件作为依据”。2020年6月1日，因被告张蕊、陈遵洲未依约支付剩余购房款，原告向被告张蕊、陈遵洲邮寄了《付款催告函》，告知二被告在接到付款催告函之日起五日内结清剩余购房款30万元，并按照协议约定支付逾期付款违约金。如被告届时仍未履行付款义务，原告保留依法追究违约责任的权利，包括但不限于解除合同，要求承担解约违约金、逾期付款违约金等费用。原告不排除通过法律途径维护自身合法权益。2020年6月3日，被告张蕊、陈遵洲收到上述《付款催告函》。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、附件及补充协议、商品房预售许可证、房款首付款发票原件、催告函、催告函快递单、委托代理合同、律师费发票及律师费打款记录打印件、诉讼保全责任保险费发票、保险费打款记录打印件、保函保单等，被告提供的中粮国宾府宣传册2份、样板房、售楼处展板及景观带照片一组、不同业主群聊天记录一组、车库照片及视频、谈话录音一组、照片一组，及本院制作的庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告邳州宝德置业有限公司与被告张蕊、陈遵洲之间通过签署《商品房买卖合同》,形成商品房销售合同关系,系双方当事人真实意思表示,内容与形式不违反法律规定,故依法成立并生效,应受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,二被告未按约定期限支付购房余款30万元，构成违约，应承担继续支付剩余购房款并支付违约金的违约责任。此外,因双方合同约定的违约金尚属合理,不存在过高问题,本院对被告辩称违约金应予调整的主张亦不予支持。关于违约金计算时间，原告主张自2018年9月26日起计算至实际给付之日止，可以支持，但该违约金总额依据双方合同约定最高不超过总房款价款的10%，即以总房款965818元*10%=96581.8元为限。关于原告主张的律师费及财产保全费，不违反法律规定，可以支持。关于被告陈遵洲抗辩原告存在宣传及价格不符等问题。本院认为,首先,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。可见,商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件:一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内;二是所作的说明和允诺具体、确定;三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中,被告提供的广告宣传页中已载明该广告仅供参考,广告内容不作为合同要约,而陈遵洲既未能举证证明邳州宝德置业有限公司的宣传内容对案涉合同的订立及房屋价格的确定有重大影响,亦未能充分举证证明案涉楼盘与邳州宝德置业有限公司的宣传存在其所述的差异，被告作为理性购房者，本身也应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期。故被告的该辩解意见不予支持。关于逾期交房的问题，根据双方合同附件十一补充协议第四条约定,如买受人未付清应于该商品房交付之前或者之时的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修基金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人等内容。可见二被告支付全部购房款系先合同履行义务,原告交付房屋系后合同履行义务,在二被告未支付剩余购房款的情况下,原告有权拒绝交付,被告主张原告逾期交房的理由不成立。关于被告辩称原告不让其看房的问题，被告陈遵洲未举证予以证明,另合同约定买受人在办理该商品房交付手续时才可以对该商品房进行查验。由此可见,查验房屋仅是办理交房手续时签署房屋交接单前的程序,现因陈遵洲、张蕊未付清房款,邳州宝德置业有限公司可直接拒绝向其交房,故邳州宝德置业有限公司拒绝陈遵洲查验房屋并非违约行为。关于被告辩称房屋存在质量问题。被告对质量问题的抗辩和所举证据,与本案审理的支付剩余购房款不是同一法律关系,其可以就房屋质量问题另行提起诉讼。被告张蕊经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃了抗辩及对证据举证、质证等权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈遵洲、张蕊于本判决生效之日起十日内支付原告邳州宝德置业有限公司购房款30万元及逾期付款违约金（以30万元为基数，按每日万分之二自2018年9月26日起计算至实际给付之日止，以96581.8元为限）；二、被告陈遵洲、张蕊于本判决生效之日起十日内支付原告律师费20000元及保险费1000元，合计21000元；三、驳回原告邳州宝德置业有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6692元，保全费2312元，合计9004元，由被告陈遵洲、张蕊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  闫良芳人民陪审员  张可兰人民陪审员  骆利利二〇二一年一月二十日书 记 员  余贝贝