上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初27170号原告：倪昌华，男，汉族，1980年11月8日出生，住上海市崇明区。原告：沈伟欢，女，汉族，1982年9月25日出生，住上海市崇明区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈欣，上海政明律师事务所律师。被告：施振芳，女，汉族，1949年12月13日出生，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：李国强，户籍地广东省。被告：施婧语，女，汉族，2000年5月15日出生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：施慧蔚，住上海市宝山区。原告倪昌华、沈伟欢与被告施振芳、施婧语房屋买卖合同一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪昌华、沈伟欢及其委托诉讼代理人陈欣，被告施振芳的委托诉讼代理人李国强，被告施婧语的委托诉讼代理人施慧蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪昌华、沈伟欢向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖协议》；2、被告双倍返还原告购房定金10万元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2020年10月10日，原、被告通过上海鸿嘉房地产经纪事务所居间，签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。根据协议约定，被告将其名下位于上海市宝山区宝钢三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。10月10日当日，原告向被告支付定金5万元。由于施婧语在2012年办理系争房屋房产证时系未成年人，故需要到不房地产交易中心办理身份信息核验。2020年10月22日，被告及施振芳女儿、施婧语母亲施慧蔚与中介工作人员洪国强前往宝山区房地产交易中心进行核验，但被告拒绝办理手续，亦不同意办理网签手续。根据协议约定，原告应于2020年10月30日前支付95万元首付款，原告在该日前已经有相应的支付能力，原告于2020年10月27日寄送内有告知书的挂号信给被告，记录显示施慧蔚丈夫李国强于2020年11月3日签收，原告又于2020年10月30日向施慧蔚发送信息，通知被告自己可以首付，但被告均不予理睬并表示不再出售系争房屋。10月22日之后，原告也联系了中介，中介表示被告不再出售房屋。原告认为，施婧语有义务配合进行身份核验，但被告予以拒绝，导致无法进行网签，被告又不依约接受首付款，故被告严重违约，应当双倍返还定金。为维护原告权益，故提出上诉请求。被告施振芳、施婧语共同辩称，同意当庭解除《房地产买卖协议》，原告未按约支付首付款构成违约，原告无合同解除权，不同意双倍退还定金10万元。系争房屋属于施振芳、施婧语所有，亦认可施慧蔚代理施婧语出售系争房屋，施婧语需要进行身份核验的原因在于房产证上名字为曾用名“施婧雨”，被告并非不愿意进行身份核验，因2020年10月22日，中介以身份核验名义召集被告前往宝山区房地产交易中，但到现场后，被告发现被告同时需要进行网签手续，因首付款未到，被告予以拒绝，原告亦未到场。被告认为应当先付首付款95万元，后进行网签手续，否则存在交易风险。原告在微信和告知书中表示的仅是付款意愿，但是并没有实际上的付款行动。被告并未表示不出售房屋，2020年10月25日左右，中介召集原被告双方到场协商未果，中介告知被告原告要求先网签后付首付款。被告因资金周转急需用钱，故出卖系争房屋，在原告发送告知书后，被告认为原告已经无履行合同的现实可能，故申请了银行贷款，导致被告产生损失。针对被告的辩称，原告表示，2020年10月22日，原告并未前往宝山区房地产交易中心，不可能要求于该日进行网签。依照房地产买卖交易惯例，一般应当先进行网签备案，后买方随即付首付款。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2012年8月3日登记在被告施振芳、施婧语名下，建筑面积为51平方米；施振芳系施慧蔚母亲，施婧语系施慧蔚与李国强之女。2020年10月10日，原告倪昌华、沈伟欢(买受方、乙方)与被告施振芳、施婧语(出卖方、甲方)经中介上海鸿嘉房地产经纪事务所(丙方)居间签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买系争房屋，房屋总价款239万元。协议约定，若甲方违约不出售该房产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房产，则已支付的定金不予返还。该合同出卖方处有施振芳签字及施慧蔚代施婧语签字，买受方处有倪昌华、沈伟欢签字。同日，原、被告签订《房地产买卖协议》，协议约定，乙方在2020年10月30日前支付首期房价款95万元(不包含已经支付的定金)；第二期房价款30万元应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后有贷款银行支付，房款期限以贷款银行为准；乙方在2020年12月30日前支付房价款100万元；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具乙方权利人的房地产权证后，对该房地产进行验看清点，确订无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款9万元。协议还约定，甲方使用广育学校名额(2020年5月30日前)乙方支付甲方尾款8.5万元，如果未使用广育学校名额，乙方支付甲方尾款9万元。协议违约责任约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方面书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。协议未就具体的正式房屋买卖合同网签时间、系争房屋过户办证时间进行约定。该协议出卖方处有施振芳签字及施慧蔚代施婧语签字，买受方处有倪昌华、沈伟欢签字。2020年10月10日，原告向被告转账支付定金5万元，施振芳出具了收款收据，被告确认收到定金。2020年10月27日，原告向系争房屋处的施慧蔚(施振芳)发送告知书挂号信，告知书内容为：“2020年10月10日我们(买家沈伟欢、倪昌华)和你们(卖家施振芳、施婧语)在中介公司共同签订了买卖居间合同，并交了5万元定金，合同上明确写在2020年10月30日前付首付，望你们收到此信及时与我们联系，在10月30号之前任何时间段我们来付首付给施振芳、施婧语。谢谢。”挂号信查询单显示该信件于2020年11月3日由李国强代为签收。被告表示施慧蔚曾在2020年11月初接到邮局电话要求取件，但忙于事务，后由李国强代为取件，李国强实际于2020年11月4日取件，被告认为告知书意味原告已经无履行合同的诚意。沈伟欢与施慧蔚微信聊天记录显示，2020年10月21日，施慧蔚称“你们的上家明天要付款给你了不”，沈伟欢表示“是的，通知我明天中午我们23号出来，你有空吗”，施慧蔚表示“那就也明天下午好了，你先那边收钱，收到了你告诉我一下，我们下午这里就办呗”，沈伟欢表示“我23号一早出来吧，我请假好了”，施慧蔚称“刚好明天是星期四下午，我叫我女儿从学校回来一趟去签字拉单”。2020年10月22日，沈伟欢表示“姐，他们通知我今天1点去，我就不过来了，明天早上过来好吧”，施慧蔚表示“好的，你先弄好你那边的事”。2020年10月26日，沈伟欢表示“姐，你和你老公商量好了吗，房子还卖吗，卖的话我30号之前随时来付首付，等你消息”，施慧蔚称“我们这两天吵架的比较凶，先停两天吧，我都恨不得一个人把三村装修一下自己搬进去住了，唉”，沈伟欢表示“跟他好好说，我们诚心买房，那我等你消息，我随时出来付首付”、“我也累，看房，买房，好不容易看中你的房子了，你们又不卖了，首付我要付给你们的，又不是付给中介，是吧，姐”，施慧蔚表示“我都把女儿从学校叫回来签字的了，结果人家中介忽悠我要网签，还说坐我的这单生意太累了，叫我去解约，然后我老公才发火了说那就不做了的”，沈伟欢表示“那在平静两天，今天才26号，如果你们同意了，通知你妈和你女儿过来，我们过来付钱给你妈，好吧”，施慧蔚表示“你还是让中介联系我家领导吧”。2020年10月30日，沈伟欢向施慧蔚发送信息“姐，今天30号是付首付的最后一天了，95万的钱我们已经准备好了，请你们过来收首付，谢谢”，未收到施慧蔚回复信息。施慧蔚表示2020年10月26日后删除了沈伟欢微信，未收到10月30日信息。审理中，原告提供一份倪昌华中国农业银行卡明细清单，该明细显示2020年10月20日13时左右，该卡转入88万元，2020年10月22日12时左右，该卡转入219,171.6元，原告表示银行卡明细可证明原告在2020年10月30日前准备好了首付款项。针对该银行卡明细，被告表示原告实际于2020年10月22日就有支付能力，却要求10月23日付款，原告不诚信；原告表示因事先请好了10月23日的假期，故称23号支付首付款项。审理中，原、被告一致确认，《房地产买卖协议》约定首付截止期限为2020年10月30日，但双方口头约定若原告提前准备好钱款可以提前支付；原、被告在签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》后双方一直未就付款账号等进行协商。上述事实，由原、被告的当庭陈述、原告提交的《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》微信、支付宝付款凭证、收款收据、银行卡交易明细、挂号信、微信聊天记录等证据及被告提交的贷款记录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告就系争房屋的买卖于2020年10月10日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守。房产交易为普通大众日常生活中的一项重大财产交易，买卖双方为确保交易安全及顺利进行，在交易过程中持谨慎态度相当必要。原告未于2020年10月30日前支付首付款，因被告身份核验及网签首付先后问题双方产生争议，就原告而言本次交易确实存在相当风险，原告于2020年10月21日、10月26日、10月30日通过微信、于2020年10月27日通过挂号信告知被告首付款已准备妥当，表明其具有继续履行买卖合同的意愿，至此尚不足以构成根本违约；在合同无明确约定的情况下，被告因担心交易风险未能于2020年10月22日完成身份核验，未能与原告完成网签手续，亦无法认定被告根本违约。原、被告对于网签合同和首付款付款的时间先后顺序不能达成一致的解决意见，后续双方未能就合同履行继续进行积极磋商应对，最终导致未能签订正式的房屋买卖合同。综上，双方在本次交易失败中均有责任，本案情形不符合合同约定的定金罚则适用情形，在双方均明确解除《房地产买卖协议》的情况下，施振芳、施婧语应将定金5万元退还给倪昌华、沈伟欢。被告在2020年12月30日庭审中当庭同意解除合同，合同解除时间应为该日。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告倪昌华、沈伟欢与被告施振芳、施婧语于2020年10月10日签订的《房地产买卖协议》于2020年12月30日解除；二、被告施振芳、施婧语于本判决生效之日起十日内返还原告倪昌华、沈伟欢定金5万元；三、驳回原告倪昌华、沈伟欢其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由原告倪昌华、沈伟欢负担575元，被告施振芳、施婧语负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二一年一月二十七日法官助理 顾名锦书 记 员 李星南附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。