文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初15633号原告：长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼，统一社会信用代码914103001922197869。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杰，重庆渝创律师事务所实习律师。被告：徐云川，男，1992年7月22日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：甘杰鑫，男，1997年7月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：巴南区三才餐厅，经营场所重庆市巴南区城南未来三期龙洲大道38号附13号，统一社会信用代码92500113MA60FP6M6Y。经营者：邹振辉，男，1971年9月5日出生，汉族，住四川省威远县。原告长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）诉被告徐云川、甘杰鑫、巴南区三才餐厅（以下简称三才餐厅）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托诉讼代理人温小东、黄杰，被告三才餐厅经营者邹振辉到庭参加了诉讼，被告徐云川、甘杰鑫经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决各被告连带向原告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费30902.95元，并自2018年1月11日起至款清时止，以应付的金额为基数，按每日万分之五计算向原告支付违约金（该违约金截止2020年7月31日，暂计8441.48元）；2、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系重庆巴南区龙洲大道城南未来三期物业服务企业，被告徐云川、甘杰鑫系该项目龙洲大道XX号XX号物业的业主，被告巴南区三才餐厅系该物业的使用人。原告与该项目的开发企业重庆新跨越房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。原告按照前期物业服务合同等相关约定提供了物业管理服务，但被告却未按约定支付物业服务费等款项。经原告曾多次催收未果。另外，原告在本案中主张的物业服务费仅为上列被告拖欠原告款项中的一部分，就上列被告拖欠原告本案物业服务费以外的款项，原告另行向上列被告主张。为维护合法权益，特提起上述诉讼请求。被告三才餐厅辩称，其于2015年5月与开发商签订房屋租赁协议，之后开发商把房屋卖给四个业主后，又和业主签订了四份协议。当时和开发商签订协议时，开发商当时承诺有20个停车位，但现在只有四五个停车位，且被告所经营的地方存在防水和漏水问题，一直没有人解决，其中一楼凉菜间2处漏水、二楼两个包房漏水。原告诉称从2018年1月1日起没有交物业费属实，但在2019年9月交过10000元，2019年4-6月全额交清了三个月物业费6327.15元。原告物业经理更换频繁，5个月内更换了6个物业经理。由于人员变动频繁，之前的承诺也一致未兑现。被告徐云川、甘杰鑫未做答辩。原告长城物业公司围绕诉讼请求依法向本院提交了物业服务合同、中标通知书、城南未来（三期）项目秩序服务合同、城南未来（三期）项目保洁服务合同、钥匙借用记录表、监控值班记录表、物品领用登记表、照片、不动产登记申请表、长城物业集团股份有限公司收据、律师函、邮寄回证及送达回证等证据，经审查，本院均予采信作为本案证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告长城物业公司是依法成立的物业服务企业,系位于巴南区龙洲湾新区龙洲大道“城南未来三期”物业的物业管理单位，其与重庆新跨越房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同约定，物业服务费按季度交纳，业务或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务，物业费标准为：商业物业每平方米8元/月。合同第二十条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。之后，原告依约定为案涉小区提供物业管理服务。被告徐云川、甘杰鑫系巴南区龙洲大道XX号附XX号房屋（商业）产权人，房屋面积286.74平方米。被告三才餐厅实际租用了包括上述房屋在内的四间铺面，用于经营餐饮服务，实际按每月5元/平方米向原告交纳了物业费。被告三才餐厅自2018年1月1日起未按时交纳物业费。现原告要求被告支付自2018年1月1日至2020年6月30日的物业服务费。另查明，被告三才餐厅于2019年7月12日向原告交费6327.15元；于2020年4月3日向原告交费9375.40元；于2020年9月6日向原告交费2109.05元。元，共计17811.60元。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告长城物业公司与案涉房屋的开发商签定了前期物业服务合同，并实际为案涉房屋提供了物业服务；且根据被告三才餐厅庭陈述，其与业主亦约定了每月直接交纳物业费，并按时交纳了截至2018年1月1日的物业费，故对于其在租赁经营期间欠付的其他物业费，也应当按照与业主的约定及前期物业服务合同的约定向原告交纳。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、使用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。原告要求案涉房屋业主即被告徐云川、甘杰鑫承担连带责任的请求，亦符合法律规定，应予支持。根据双方陈述及查明的事实，案涉房屋每月物业费为1433.70元（5元/平方米×286.74平方米），原告主张欠付物业费期间为2018年1月1日至2020年6月30日，按30个月计算，欠付物业费共计43011元（1433.70元×30月）,对于被告2019年7月12日后交纳的物业费，扣除均摊到其他门面的物业费后，现原告要求被告支付案涉商铺剩余物业费30902.95元，应予以支持。对于原告主张的自2018年1月11日起至款清时止的违约金，根据物业合同约定的物业费交纳时间及违约金（每日万分之五）的约定，被告未按时交纳物业费，应当按合同约定向原告支付截至2020年7月31日期间的违约金9460元，原告主张8441元，本院予以准许。具体计算见下表：            费用期间              金额              天数              应交时间              违约金                  2018年1月1日至4月1日              4301.1元              80天              2018年1月10日              172元                  2018年4月2日至7月1日              4301.1元              80天              2018年4月10日              344元                  2018年7月2日至10月1日              4301.1元              80天              2018年7月10日              516元                  2018年10月2日至2019年1月1日              4301.1元              80天              2018年10月10日              688元                  2019年1月2日至4月1日              4301.1元              80天              2019年1月10日              860元                  2019年4月2日至7月1日              4301.1元              80天              2019年4月10日              1032元                  2019年7月2日至10月1日              4301.1元              80天              2019年7月10日              1204元                  2019年10月2日至2020年1月1日              4301.1元              80天              2019年10月10日              1376元                  2020年1月2日至2020年4月1日              4301.1元              80天              2020年1月10日              1548元                  2020年4月2日至2020年7月30日              4301.1元              80天              2020年4月10日              1720元                  合计              43011元                            9460元      对于此后的违约金，被告应为30902.95元为基数，按每日万分之五计付至付清之日止。对于被告三才餐厅提出的房屋漏水问题系另一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告巴南区三才餐厅于本判决生效之日起十五日内支付原告长城物业集团股份有限公司自2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费30902.95元及截至2020年7月31日期间违约金8441元；二、巴南区三才餐厅于本判决生效之日起十五日内支付原告长城物业集团股份有限公司自2020年8月1日起的违约金（以30902.95元为基数，按每日万分之五计算至付清之日止）；三、被告徐云川、甘杰鑫对上述第一、二项债务负连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，减半收取410元，由被告巴南区三才餐厅负担，被告徐云川、甘杰鑫负连带支付责任（此款原告已经垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告），本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。并预交上诉案件受理费820元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  汤华巍二〇二一年一月十一日书记员  邓媛媛