成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初17179号 原告（反诉被告）：程某，女，汉族，2012年10月13日出生，住成都市青羊区。 法定代理人：何某，女，汉族，1969年7月14日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴裳钰，四川川胜律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司，住所地：成都市成华区御风一路19号1栋一单元201、202、301、302号。 法定代表人：曲眺窕。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）程某与被告（反诉原告）成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司（以下简称格瑞思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立民预立案件，2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某的法定代理人何某以及委托诉讼代理人吴裳钰及被告格瑞思公司的委托诉讼代理人植艳君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）程某向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求法院依法判决被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的房屋租金124201元（自2020年6月1日至2020年12月31日）及违约金（违约金计算标准：以17743元为基数自2020年7月1日按照每日5‰计算至租金实际付清之日止；以17743元为基数自2020年8月1日按照每日5‰计算至租金实际付清之日止；以17743元为基数自2020年9月1日按照每日5‰计算至租金实际付清之日止；以17743元为基数自2020年10月1日按照每日5‰计算至租金实际付清之日止。）；3、请求法院判决被告向原告支付物业费（物业费暂计至2020年12月31日为18630元）；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租原告名下位于成都市成华区御风一路6号房屋，总建筑面积177.43平方米，租赁期限为2019年4月15日起至2031年4月14日止，从2020年4月15日至2021年4月14日租金为每月17743元；从2021年4月15日至2023年4月14日租金为每月24840.20元；从2023年4月15日至2025年4月14日租金为每月28388.80元；从2025年4月15日至2027年4月14日租金为每月29275.95元；从2027年4月15日至2029年4月14日租金为每月30163.10元；从2029年4月15日至2031年4月14日租金为每月31050.25元。被告仅于2020年6月12日支付了2020年4月15日至2020年5月31日的租金26614.5元后，一直并未向原告支付租金，被告于2020年7月28日发函单方无故要求解除租赁合同，截止2020年10月10日，被告欠原告2020年6月1日至2020年12月31日租金共计124201元。被告的行为构成严重违约，为避免给原告造成更大损失，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。同时双方在《房屋租赁合同》中4.3.2条约定：“租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤通讯等所有相关费用，均由乙方承担”即应当由被申请人承担相应费用。为节约司法资源，避免再次诉讼，申请人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定依法申请增加诉讼请求，希望法院予以准许。 被告（反诉原告）格瑞思公司辩称，1、针对原告要求继续履行合同的诉请被告不予认可，原被告双方的合同已经于2020年7月29日通过被告向原告发函的形式解除，且因案涉房屋租赁的目的系开办亲子中心，现因物业、城管、街道管理部门、业主等多方面的干扰致使租赁房屋的户外场地在打围和搭建过程中多次被干扰或破坏，至今无法搭建完整的户外场地。而原告租赁案涉房屋的目的并非仅仅使用室内房屋，需与室外场地搭配使用。现因各方因素干扰致使户外场地不能使用，租赁物的功能部分损毁。原告的合同目的已经不能实现，因此，合同存在不能继续履行的客观情况。2、被告同意支付租金至2020年7月29日，对于7月29日之后的租金系原告未及时止损而扩大的损失，根据合同法第119条规定，合同解除后扩大的损失应该由原告承担。3、原告与被告签订合同以后在免租期内已经出现疫情，疫情期间被告的经营已经异常困难，无力负担案涉房屋的租金，被告已经通过微信以及函件的方式向原告明确无力继续履行合同。因此，在疫情期间的租金结合国家对成都市的政策予以减免。4、原告诉请要求支付租金至2020年12月31日没有合同依据。国家双方签订的租赁合同第4条约定，对于租金的支付时间并未进行明确。而合同约定了每一年度的租金标准，那么应当理解为租金的支付时间为年度支付，现在合同支付租金的时间未满一年，原告主张支付一年的租金没有事实依据。5、关于违约金原告主张违约金的支付标准过高。应当调整为银行同期贷款利率。6、对于物业费的支付被告认为也应当支付到2020年7月29日。对于后期扩大损失部分应当由原告承担。 反诉原告格瑞思公司向本院提起诉讼请求：1、请求贵院确认反诉人与被告反诉人签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除。2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定被反诉人将位于成都市成华区御风一路6号的房屋出租给反诉人做商业经营使用，约定租赁时间自2019年4月15日开始计算，租赁期限为12年。反诉人承租该房屋的目的为开办亲子中心，因看中该处房屋有作为开办亲子中心必须的室外场地可使用，故而承租该房屋。但反诉人承租该房屋后，由于明信鹭湾物业、城管、街道管理部门、业主问题，户外场地曾多次搭建均被干扰、破坏，至2020年7月28日仍无法搭建完整、稳定的户外场地。进而无法成功构建作为亲子中心必须的户外场地，无法筹备成立亲子中心，反诉人多次与被反诉人沟通，被反诉人均未有效处理，导致反诉人租赁案涉房屋的根本目的不能实现。同时，疫情期间停业影响，反诉人经营更加困难。反诉人依据《合同法》规定以及《房屋租赁合同》约定，已于2020年7月29日，向被反诉人送达关于解除《房屋租赁合同》的书面函件，通知被反诉人解除《房屋租赁合同》，告知被反诉人将房屋另行出租，因此双方的合同已经于2020年7月29日解除。综上，为维护反诉人的合法权益，特依据《合同法》《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的反诉请求。 反诉被告程某辩称，1、原被告双方的租赁合同尚未解除；2、被告反诉原告就案涉租赁合同不享有约定解除权和法定解除权。被告主张因疫情导致经营困难而解除合同，根据最高法关于妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见第2条和第3条规定，当事人主张因疫情解除合同的需由被告因疫情导致无法经营进行举证，被告没有证据能够证明疫情和疫情防控措施直接导致合同无法履行，应当承担不利后果，且被告实际早已复工，目前也处于正常经营过程中。因此，2019年7月29日之后产生的房租及物业费不属于由原告造成的损失，而是被告应当按照合同约定履行的义务。同时，根据合同法第8条和第107条的约定原告有权要求被告向原告承担继续履行的违约责任，并向原告支付拖欠的租金和物业费。对于被告所称合同目的无法实现，业主阻碍打围并不是影响合同目的实现的因素。即使无法打围，被告仍可以在租赁房屋开展经营亲子教育中心。双方也并未约定原告必须向被告保证打围或外部租赁场地。从该证据中也可以看到所谓的损坏是楼上的业主私自进行的，并不存在物业、街道办及相关部门的阻碍。从承租开始也就是2019年4月15日到至今被告一直占有和使用原告房屋近两年时间。并且被告的员工也向原告多次表示单独运作项目。从而导致了原告的巨大损失。这明显违背了公平正义原则和诚实信用原则。从缔约过程来看是被告先找到的开发商和房屋中介要求租赁合同从事亲子教育，原告之后才与开发商签订了购房合同。从这已实施来看，被告称无法打围导致合同目的无法实现更与原告无关，更应该是被告自行承担的相应风险。对于被告所称合同无法履行的问题，案涉的租赁合同不存在合同法第110条规定的无法继续履行的情况。双方签订的房屋租赁合同已经就房屋的出租租金的支付的具体事宜进行了明确的约定，双方完全可以按照该合同约定继续履行。 经审理查明，原告程某系成都市成华区御风一路19号附3号1层房屋的登记所有权人，房屋建筑面积为177.43平方米。 原告程某（甲方由原告的法定代理人何某代为签订）与被告格瑞思公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，并作了如下约定：一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市成华区御风一路6号（以下称该房屋）。总建筑面积为177.43平方米，用途为商业。1.2甲方作为该房屋的权利人与乙方建立租赁关系。三、租赁期限3.1甲乙双方约定，房屋租赁自2019年4月15日起至2031年4月14日止（房屋租赁期以物业允许乙方打围户外场地开始计算，房屋租赁期限自动顺延）。3.2房屋免租期，甲方提供12个月免租期，（以物业允许乙方打围户外场地开始计算免12个月装修期的租金）。四、租金、支付方式4.1乙方于本合同签署时声明不需要发票，故甲、乙双方约定该房屋租金不含税租金价格：第一、二年（期限：2020年4月15日至2021年4月14日）租金每月计人民币17743.00元整。4.2租金支付时间：4.2.1本合同正式生效后三个工作日内，乙方应向检方支付租赁保证金10000元。4.2.2逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的5‰支付滞纳金。4.3.2租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤、通讯等所有相关费用，均由乙方承担。五、房屋的交付及返还状态：5.1甲乙双方商定甲方于2019年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。5.3除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的2日内返还该房屋，并完成相关设施及设备的移交；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的5%向甲方支付该房屋占用使用费。八、解除本合同的条件：8.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金500000元；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：ｆ、乙方逾期不支付租金累计超过30天的。九、违约责任9.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约责任的权利。合同还约定了其他内容。 格瑞思公司于2020年6月12日向原告的法定代理人何某通过中国建设银行转账26614.5元（用途：明信园一楼商铺2020.4.15-2020.7.14一半房租）。 2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某发出《致明信鹭湾房东》书面函件，载明：我公司（成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司）于2019年4月15日租赁您名下房产，因疫情影响经营困难，户外场地问题也一直没有得到有效解决，现提出解除合作约定并说明情况：我方租赁铺面是为了给亲子中心儿童提供一个户外活动场地，在这一年中积极与物业沟通协商，没有得到有效解决。期间，物业经理换任4人，我们铺的草坪及花箱被业主恶意损坏多次，无法实施打围。同时，疫情期间停业影响，造成公司经营困难。按合同约定因物业、城管、街道管理部门等问题无法租赁外部场地，我方可以解约，现正式提出解除约定，望理解!我们也会积极联系中介机构协助用最快的时间租赁出去，减少损失。截至2020年7月31日按合同我们应承担的租金，核算后支付给你们。该份书面函件被告于2020年7月29日通过微信方式发送至原告法定代理人处。2020年7月29日，被告工作人员将案涉房屋上锁，至今案涉房屋尚未办理腾退交还手续。 2020年12月18日，成都优居物业服务有限公司（以下简称物业公司）出具的情况说明载明：现有程某名下位于成都市成华区御风一路19号的房屋，承租人为成都格瑞斯鹭湾教育咨询有限公司。我司为该小区物业管理公司。自2019年4月15日成都格瑞斯鹭湾教育咨询有限公司承租程某房屋起，我司不存在阻碍成都格瑞斯鹭湾教育咨询有限公司打围户外场地，在法律及相关规定的基础上积极配合各方面的工作，尽到了物业应尽的责任。 另查明，被告和物业公司签订一份《公寓广场外摆区租赁（使用）协议》约定被告租赁物业公司位于成都市成华区御风一路19号明信鹭湾花园公寓外广场部分地面场地提供给被告做独立小朋友活动区域使用。租赁期限与底层对应的商铺租赁期限同步，共12年，自2019年4月15日起至2031年4月14日（以实际交付日起算）。合同还约定使用费标准以及支付期限等内容。 物业公司出具2019年4月1日至2020年12月31日业主欠缴物业费18,630.15元的缴费通知单。庭审中，原告认可尚未垫付物业管理费。 庭审中，原告和被告一致确认租金支付期限为按季度支付。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息、工商登记资料；2、《房屋租赁合同》；3、微信聊天记录；4、解除合同函件；5、银行转账回单以及物业缴费通知单；6、不动产房屋证明以及双方当事人的当庭陈述；7、《公寓广场外摆区租赁（使用）协议》；8、证人证言等。 本院认为，原告和被告形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。针对本诉和反诉请求，现分别评判如下： 一、本诉部分 1、关于合同继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同约定，九、违约责任9.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约责任的权利。2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某发出《致明信鹭湾房东》书面函件主张解除合同，原告的法定代理人于2020年7月29日通过微信收到。本院认为，被告提前退租以及逾期交付房屋租金行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于被告表示不续租案涉房屋，则原被告之间的租赁合同因被告违约而解除，同时被告亦提出反诉主张确认合同解除，故本院认定案涉合同应予解除，但被告应按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告主张继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 2、关于支付房屋租金的问题。计算案涉房屋租金应以确认租赁合同解除时间点为前提，本案中被告于2020年7月28日发送解除函件，原告的法定代理人于2020年7月29日收到，故本院确认案涉房屋租赁合同于2020年7月29日解除。故仅应针对被告欠付租金的部分计算。结合在案证据之一的转款记录，格瑞思公司于2020年6月12日向原告的法定代理人何某通过中国建设银行转账26614.5元（用途：明信园一楼商铺2020.4.15-2020.7.14一半房租）。为方便计算，本院认定被告支付的租金按照到期顺序，先抵充先到期的租金。结合原告主张的欠付租金计算时间点，本院确定从2020年6月1日起至2020年7月29日止计算租金，前述期间被告应支付原告的房屋租金为34341元，计算方式具体如下：17743×1个月＋17743×29天÷31天。超出部分，不予支持。鉴于原告并未主张房屋占用使用费，故本院仅对原告主张的租金予以处理。 3、关于逾期支付房屋租金违约金的问题。本院已经认定原告和被告之间的房屋租赁合同于2020年7月29日解除，故仅应针对被告欠付租金的部分计算违约金。同时原告主张的违约金标准为每逾期一日按月租金5‰计算至实际付清之日止，鉴于案涉合同约定名称为滞纳金，但实际性质为违约金，故酌情调整为每日万分之五，鉴于原告和被告庭审中一致确认租金支付为按季度支付，故应当从下一季度首月第一天开始计算逾期支付租金的违约金即2020年10月1日开始计算，以欠付租金34,341元为基数，按照每日万分之五的标准计收。 4、关于支付物业费的问题。根据《房屋租赁合同》“租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤、通讯等所有有关费用，均由乙方承担”止约定，但鉴于原告并未实际垫付该笔费用，故本院在本案中不予支持，原告可待实际发生该笔费用另案主张。 二、反诉部分 关于确认解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同约定，九、违约责任9.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约责任的权利。2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某发出《致明信鹭湾房东》书面函件主张解除合同，原告的法定代理人于2020年7月29日通过微信收到。本院认为，被告提前退租行以及存在逾期交付房屋租金行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于被告表示不续租案涉房屋，则原被告之间的租赁合同因被告违约而解除，同时被告亦提出反诉主张确认合同解除，故本院认定案涉合同应予解除。 三、关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。现根据查明的事实，本案属于适用《中华人民共和国合同法》相关规定的情形。 依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告程某支付房屋租金34341元； 二、被告成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告程某支付违约金（合同名称为滞纳金）（违约金计算方式为：以欠付的租金34341元为基数，按照每日万分之五的标准，从2020年10月1日起计算至实际付清为止）； 三、确认反诉原告成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司和反诉被告程某之间的房屋租赁合同于2020年7月29日解除； 四、驳回原告程某的其他诉讼请求。 案件受理费本诉1574元，减半收取计787元，由被告成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司负担；案件受理费反诉100元，减半收取计50元，由反诉被告程某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年一月十五日 书记员  蒋海霞