苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初6217号原告：苏州城投地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区平泷路XX号苏州城市生活广场A座38楼。法定代表人：洪师亮，董事长。委托诉讼代理人：张晶，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文郡，江苏狮山律师事务所律师。被告：马阳，男，1982年10月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州城投地产发展有限公司（以下简称城投地产公司）与被告马阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告城投地产公司的委托诉讼代理人吴文郡到庭参加诉讼。被告马阳经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金及物业管理费26196.2元，其中2020年2月至7月为24330元，2020年8月1日至2020年8月7日的租金、物业费为1866.2元；2.判令被告支付逾期交还租赁区域的违约金2932.6元，自2020年8月14日计算至2020年8月24日，按合同解除时的日租金的两倍计算；3.判令被告支付原告拆除房屋装修恢复原状的费用26660元（按照200元/平方米的标准计算）；4.判令被告支付违约金16218元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告城投地产公司将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付租金及物业管理费25929.6元，其中2020年2月至7月为24330元，2020年8月1日至2020年8月6日的租金、物业费为1599.6元。事实和理由：座落于江苏省苏州市姑苏区平泷路XX号的房屋(楼盘名：苏州城市生活广场)系原告城投地产公司所有并管理。2018年7月，原告与被告马阳签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告承租苏州市姑苏区平泷路XX号苏州城市生活广场209号商铺(面积133.3平方米）用于经营“朗达拜恩”服饰品牌，并对租赁区域的期限、租金及物业管理费的支付、合同的终止与解除、违约责任及租赁区域的返还约定了具体内容。合同第3.1条约定了租赁期限自2018年7月1日至2024年6月30日(租赁期限开始日以实际开业日期为准)；第4条及第5条约定了2018年7月1日至2021年6月30日的租金标准为1元/天/平方米，物业管理费标准为1元/天/平方米，租金及物业管理费均为3个月为一个支付周期，并于每期最后月份的15日前支付下一期租金、物业管理费。第14.2条约定了被告拖欠各项费用，其中任何一项或几项达十五天(或以上)仍未缴交的，甲方有权单方面通知乙方解除合同并有权要求乙方支付两倍月租金的违约金并赔偿因合同解除造成的所有损失。第15.1条约定了本合同提前解除或终止后的7日内，被告应当在保护该租赁区域墙面、天棚、地面装修完成性的前提下，将该租赁区域恢复到与甲方交接时的状态(正常使用及时间因素损耗除外)，并交还原告。如原告选择恢复原状，则拆除装修费用由被告承担或者原告也可自行处理，将处理的费用从履约保证金中扣除或向被告追索。第15.4条约定了若因被告原因导致其未能在合同解除或终止后7日内完成撤离，由此造成的损失由被告承担，每延期一天，被告应向原告支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。后原告依约将租赁区域交付给被告。自2020年2月始，被告开始拖欠租金、物业管理费。原告根据国家及地方政府有关疫情期间的租金减免政策，对被告进行了2020年上半年3个月的租金减免，但经原告多次催告，被告仍未支付减免后的租赁费用，亦未复工复业。原告根据原合同第14.2条约定行使合同解除权，于2020年8月3日向被告发出《关于租赁合同正式终止的事宜》，但被退回。根据原合同第18.1条的约定，解除的通知交予特快专递公司后第3日即2020年8月6日为收悉日。后原告于2020年8月25日自行收回上述租赁区域。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告马阳未作答辩。经审理查明：苏州市平泷路XX号苏州城市生活广场101室房屋（房屋建筑面积13477.02平方米）系城投地产公司所有。2018年7月，城投地产公司（甲方、出租人）与马阳（乙方、承租人）签订租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州城市生活广场209号商铺(面积133.3平方米，以下简称“租赁区域”)用于经营“朗达拜恩”服饰品牌，租期为2018年7月1日至2024年6月30日，其中2018年5月15日至2018年6月30日为免租装修期。关于租金，2018年7月1日至2024年6月30日租金标准为1元/天/平方米，物业管理费标准为1元/天/平方米，租金及物业管理费均以3个月为一个支付周期，并于每期最后月份的15日前支付下一期租金、物业管理费。合同第14.8条约定，任一方违反本合同导致合同终止，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付16218元违约金；第15.1条约定，本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该租赁区域墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该租赁区域恢复到与甲方交接时的状态(正常使用及时间因素损耗除外)，并交还甲方。如甲方选择恢复原状，则拆除装修费用由乙方承担或者甲方也可自行处理，将处理的费用从履约保证金中扣除或向乙方追索；第15.4条约定，若因乙方原因导致其未能在合同解除或终止后7日内完成撤离，由此造成的损失由被告承担，每延期一天，乙方应向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。合同签订后，城投地产公司依约将案涉房屋交付给马阳；马阳向城投地产公司支付了履约保证金16218元。后城投地产公司又与马阳签订商铺租赁合同补充协议一份，约定为全力配合国家对新型冠状病毒感染的××疫情防控的决策部署，城投地产公司决定免收2020年2月租金、物业费共计8110元，2020年3月、4月租金、物业费每月减半收取4055元，上述合计减免租金、物业费16220元。庭审中，城投地产公司称“2020年5月至2020年6月原告一直未能联系上马阳，未能签署租金减免协议，但原告根据政策也给予了减免，因此2020年期间总共减免了3个月租金。”马阳按约向城投地产公司支付租金、物业费至2020年1月31日，后续的租金一直拖延未付。城投地产公司分别于2020年6月16日、2020年7月30日向马阳邮寄送达告知函，两份函中均载明马阳拖欠2020年2月1日至2020年7月31日租金、物业费共计24330元，并通知马阳尽快缴清费用并恢复正常经营活动，若拖欠租金、物业费等应付费用达十五天（或以上），城投地产公司有权按照《商铺租赁合同》第十三条、第十四条约定解除合同并要求马阳支付两倍月租金的违约金及因合同解除造成的损失。2020年8月3日，城投地产公司向马阳邮寄送达《关于租赁合同正式终止事宜》，载明马阳拖欠的租金及物业费共计24330元，双方租赁合同于本函到达对方时即解除，要求马阳于收到本函后7日内缴清拖欠费用，返还租赁区域并办理交接手续，承担违约责任赔偿损失，并支付两倍月租金的违约金。根据双方签订的商铺租赁合同第18.1条，该函交予特快专递公司后的第三日即2020年8月6日为收悉日，故双方的租赁合同于2020年8月6日解除。庭审中，城投地产公司陈述称，其已于2020年8月25日自行收回案涉房屋，并已自行恢复原状。已收取的保证金16218元同意在本案中一并处理。以上事实，由城投地产公司提交的不动产权属证书、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、违约告知函、告知函、关于租赁合同正式终止事宜、原告工作人员与马阳的微信聊天记录及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，城投地产公司与马阳签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，马阳拖欠应缴纳的租金及物业费，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据商铺租赁合同补充协议约定及城投地产公司在庭审中的陈述，在2020年2月至7月期间，共计减免了三个月租金及物业费24330元，马阳还应当缴纳剩余三个月租金及物业费24330元。2020年8月3日，城投地产公司向马阳发出解约通知，根据双方签订的商铺合同约定，双方的租赁关系已于2020年8月6日解除。故马阳还应当缴纳2020年8月1日至2020年8月6日的租金、物业费共计1599.6元（2元/天/平米*133.3平方米*6天）。上述合计25929.6元。城投地产公司另主张解除合同违约金按16218元计算，虑及马阳的违约行为给城投地产公司造成相应的房屋空置期及租金损失，且合同约定的上述违约金未超合理限度，故本院对城投地产公司主张的违约金16218元亦予支持。关于逾期交还房屋违约金，根据商铺租赁合同约定，马阳应当在合同解除后的7日内搬离，合同已于2020年8月6日解除，故应当从2020年8月14日开始起算。城投地产公司主张按合同约定的租金标准双倍计算，鉴于双方未办理书面交接手续，且马阳亦未在合同解除后按约将案涉商铺恢复原状，故应认定在原告2020年8月25日自行收回房屋恢复原状前，案涉房屋尚未达到交付标准。虑及马阳亦未在上述期间继续占用房屋进行经营，故本院酌情调整逾期交还房屋违约金按原租金及物业费标准的1.3倍计算，计1906.19元（11天*133.3平方米*1.3元/天/平方米）。至于城投地产公司主张的恢复原状费用，因其未提供相应证据，故本院对其主张的恢复原状费用不予支持。审理中，城投地产公司认可马阳已交的保证金16218元可在本案中一并结算，系对诉讼权利的处分，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告马阳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州城投地产发展有限公司租金、物业费25929.6元、解除合同违约金16218元、逾期交还房屋违约金1906.19元，合计44053.79元（被告马阳已付保证金16218元可在前述款项中抵扣，抵扣完成后，应向原告苏州城投地产发展有限公司支付27835.79元）。二、驳回原告苏州城投地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元，减半收取797元，由原告苏州城投地产发展有限公司负担488元，被告马阳负担309元。公告费300元，由被告马阳负担。上述合计由被告马阳负担609元，其应于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告苏州城投地产发展有限公司。（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州城投地产发展有限公司指定的以下账户，户名：苏州城投地产发展有限公司，开户行：农业银行苏州XX支行，卡号：10×××17）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇二一年一月二十八日书记员  杨 昀