云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初3594号 原告：李艳，女，1974年9月2日出生，汉族，居民，住云南省弥勒市。 委托诉讼代理人：吴幼榕，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：刘文刚，男，1986年11月11日出生，汉族，居民，住辽宁省辽阳市白塔区。 委托诉讼代理人：钟平伍（系刘文刚岳母），住云南省玉溪市澄江县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：段国富，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告李艳与被告刘文刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳的委托诉讼代理人吴幼榕，被告刘文刚的委托诉讼代理人钟平伍、段国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月25日签订的《商铺租赁合同》；2.要求被告支付违约金46000元、支付拖欠的租金9072元（2020年8月11日至10月21日）、水费4500元；3.要求被告支付自2020年10月22日起至将房屋交还原告之日止按每天127.78元计算的房屋占有使用费；4.要求被告将其搭建的简易房屋、安装的抽油烟机、空调等设施拆除完毕，将损坏的地板、墙壁、房门等装修恢复原状，将房屋及通道清扫干净交还原告;5.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于弥勒市的商铺出租给被告用于餐饮经营使用。合同约定:租赁期限为五年，自2016年8月10日至2021年8月10日，每年租金为46000元，一年一付，第一年的租金于签订合同之日一次性付清，以后每年的租金均在房租到期一个月前一次性付清，合同期内不允许调整租金。合同期满后，被告有优先续租权，续期租金不允许调动。除发生:租赁期届满、因双方过错严重造成房屋毁损的、因不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的、政府强制征收或拆除该房屋的、乙方迟延交付房租超过三个月的，该五种情形之一，否则，任何一方不得单方解除合同。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20％的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订当日原告即将房屋交付给被告，被告也付清了第一年的租金，以后的租金被告逐年支付至2020年8月10日。2020年8月11日至2021年8月10日的租金，被告最迟应当在2020年7月10日一次性付清给原告。然而，被告至今分文未付，也没有向原告做出任何说明。原告观察被告已经没有将所租赁房屋用作对外营业使用，但尚有挂在外墙的空调未拆走、三楼搭建的简易房未拆除、使用过程中造成的装修损坏也应当没有修复、2019年10月29日至今的水费也没有支付。根据双方约定被告迟延交付房租超过三个月，原告即有权单方解除合同，故原告依法提起诉讼。综上所述，原、被告之间的《商铺租赁合同》依法成立并合法有效，现被告超期三个多月仍未向原告支付分文，也没有任何言语表示，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特依法提出如上诉请，恳请贵院予以支持为谢。 被告刘文刚辩称，原告与被告于2016年6月25日签订的《商铺租赁合同》已经协商解除并终止，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当判决驳回其诉讼请求。由于今年受疫情影响，政府相关部门加大了对全市餐饮行业的卫生、检疫、消防等的监督检査和处罚力度，并于2020年7月24日召集了全市餐饮行业从业者在弥勒会堂开会宣讲监管和处罚政策。7月9日和8月2日，政府联合执法检查组两次对被告承租原告房屋开设的“初客牛排”自助西餐厅进行了检查，检查结果要求被告对餐馆的油烟排放系统和消防通道进行改造和设置。由于原告的房屋结构以及周围建筑环境所限，“初客牛排”餐馆根本无法改造油烟排放系统和重新设置消防通道。因此，被告于2020年8月4日打电话给原告的丈夫李林坤，与其商量退租和解除合同的事宜。当时李林坤表示理解被告的难处，同意退租和解除《商铺租赁合同》，并且明确给予被告一个月的搬离期限（即在2020年9月10日之前搬离完毕）。由于被告在外地工作的原因，被告就告知岳母钟平伍（注:因为被告的餐馆全部是交由岳母经营管理），叫其与原告的丈夫李林坤对接有关腾房搬离和退租等相关事宜。2020年8月8日，钟平伍在弥勒市黑马广告装饰有限公司打印了两份“初客牛排”搬迁告示（告示内容为:初客牛排搬迁升级到喷泉巨人购物中心四楼；搬迁时间:8月10日-8月11日；正常营业时间:8月12日;联系电话:137××××0314），并在原“初客牛排”自助西餐厅的铺面玻璃门进行了张贴。在进门左边的玻璃门的外侧张贴了一张，另一张张贴在进门右侧的玻璃门的内侧，这主要考虑在开门和关门的情况下客人都可以看到张贴告示的内容。被告退租和解除租房合同后，2020年8月31日17时11分，原告的丈夫李林坤给被告打电话，说他要过来巨人购物中心被告新租的店铺拿他家的商铺钥匙，被告打电话给妻子任娜叫她把原告家商铺的钥匙交给李林坤。当时李林坤是开着车去的巨人购物中心，由于李林坤的车不方便停车，李林坤就又打电话给被告，要求把钥匙送到弥勒巨人雅阁酒店门前给他。被告又再次给妻子任娜打电话叫她安排人把钥匙送到酒店门口，最后被告的妻子是安排店里的小工郭某把原告家的商铺钥匙送到巨人雅阁酒店门口交给李林坤，当时李林坤并没有下车，他是在车上接的钥匙。钟平伍于2020年9月9日与原告的丈夫李林坤共同核对了水、电表的用水、电量。也就是在核对水、电表的当天，李林坤想要被告之前安装的三相电装置、线路和空调，因此被告就没有拆除。但是，不知道什么原因，钟平伍后来很难联系到李林坤，到了2020年10月14日，李林坤直接不接钟平伍的电话了，所以被告无法将水电费交给原告。综上所述，被告与原告已于2020年8月4日协商解除了于2016年6月25日签订的《商铺租赁合同》，至于水电费没有及时结清是因为被告联系不上对方。现被告同意支付原告水费4500元，但原告主张的其他诉讼请求无事实及法律依据，请求法院判决驳回原告的其他诉讼请求。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商铺租赁合同》1份，欲证实原、被告就房屋租赁签订过书面合同及合同所约定的内容。 2.照片打印件2份，欲证实被告仍占有使用租赁房屋。 经质证，被告对证据1无异议；证据2，对真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明被告仍然占有使用该房屋。 被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料： 1.手机银行转账记录截屏打印件1份，欲证实虽然《商铺租赁合同》是原告与被告所签订，但是被告主要是与原告的丈夫李林坤打交道。 2.中国移动通信集团客户详单复印件1份，欲证实被告用其岳母钟平伍的手机于2020年8月4日与原告的丈夫李林坤通电话，告知其由于今年受疫情影响，以及7月政府联合多个部门前来检查，认为消防及排放油烟不合格，而由于原告的房屋格局的限制基本无法改造，被告不再继续承租房屋，要求退租商铺，并得到李林坤的同意，且其给予一个月的搬离期限。 3.微信聊天记录截屏打印件1份，欲证实被告与其岳母钟平伍商量退租商铺后的搬离和善后事宜。 4.手机通话信息截屏打印件1份，欲证实原告的丈夫李林坤自2020年10月14日起就不接听被告的电话，被告因此未能把应交付的水电费交给原告。 5.说明1份、照片打印件2份，欲证实被告在征得原告同意退租商铺后，到弥勒市黑马广告制作“初克牛排”搬迁通告，并在商铺玻璃门上广而告之的事实。 6.中国移动通信集团客户详单复印件1份，欲证实2020年8月31日17时11分，原告的丈夫李林坤给被告打电话，要来拿他家的商铺钥匙；17时42分，李林坤给被告打电话，问“你们在哪点？”；17时51分，李林坤再次给被告打电话称“我已经到弥勒巨人雅阁酒店门口，这里不好停车，你们把钥匙送下来。” 7.证人郭某、胡某（均系被告的员工）出庭作证的证言，欲证实2020年8月31日，被告通过员工郭某把房屋钥匙交给原告的丈夫李林坤。 经质证，原告对被告提交的证据1、2、3、5、6的真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，证据1，认为该证据系打印件，无法核实真实性，且该证据上没有显示是谁转账给谁；证据2，认为不能证明清单上的号码是被告岳母的手机，也不能证明双方通话的内容；证据3，认为是被告与其岳母内部的聊天记录，不能证明外部的事实；证据4，对关联性有异议，认为与本案无关；证据5，认为真实性无法确认，且与本案无关，不能证明被告要证明的事实；证据6，认为不能证明被告欲证明的内容；证据7，对真实性有异议，认为原告与丈夫李林坤已于2018年1月15日登记离婚，即使被告要交还钥匙也应该交给原告，而不是交给李林坤。 本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，被告无异议，予以采信；证据2，能够证明案涉商铺的现状，对该证据能够证明的内容予以确认。被告提交的证据1、4，不能证明被告欲证明的内容，不予采信；证据2、6，不能证明通话双方及通话内容，不予采信；证据3，与本案无关，不予认证；证据5，仅能证明被告到弥勒市黑马广告制作搬迁通知，对该证据能够证明的内容予以确认；证据7，因证人与被告有利害关系，且被告未提供其他证据予以佐证，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于弥勒市出租给被告作为餐饮使用；租赁期限为五年，自2016年8月10日起至2021年8月10日止，每年租金为46000元，一年一付，第一年的租金于签订合同之日一次性付清，以后每年的租金均在房租到期一个月前一次性付清，合同期内不允许调整租金；房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由被告负责；如被告迟延交付房租超过三个月的，原告可单方解除合同；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20％的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。此外合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告管理使用，被告按约定支付原告租金至2020年8月10日。因被告未按约支付自2020年8月10日起至2021年8月10日止的租金，原告遂向本院起诉要求解决。另查明，被告承租房屋后安装了空调和抽油烟机各一台、在三楼处建盖了彩板瓦房一间，至今未搬离。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约将商铺交付被告管理使用，被告未按约支付原告房屋租金已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定如被告迟延交付房租超过三个月的，原告可单方解除合同。现被告未按约支付原告房屋租金，原告有权按照合同约定，要求解除涉案《商铺租赁合同》。原告选择以起诉的方式主张解除，故该合同已于起诉状副本送达之日（2020年11月25日）解除。原告主张由被告支付自2020年8月11日起至2020年10月21日止的房屋租金9072元、水费4500元，并按每天127.78元计算支付房屋占有使用费至被告将房屋交还原告之日止，该主张有事实及法律依据，符合双方的合同约定，但原告计算错误，租金应为8948元（46000元÷365天×71天），房屋占有使用费应为126元/天（46000元÷365天）。原告主张由被告支付违约金46000元，该违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，涉案违约金应当予以调整，本院支持由被告支付原告违约金9200元（46000元×20%）。原告主张由被告将其搭建的简易房屋、安装的抽油烟机、空调等设施拆除完毕，将损坏的地板、墙壁、房门等装修恢复原状，将房屋及通道清扫干净交还原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告未举证证明双方约定的交房标准，不能证明房屋原状，故原告应承担举证不能的不利后果，本院支持由被告将简易房屋、抽油烟机、空调拆除，对原告要求被告将损坏的地板、墙壁、房门等装修恢复原状，将房屋及通道清扫干净交还原告的诉讼请求，不予支持。 被告辩解与原告签订的《商铺租赁合同》已于2020年8月4日与原告的丈夫李林坤协商解除，因原告与李林坤已于2018年1月15日登记离婚，且涉案合同系被告与原告李艳所签订，被告应与原告协商解除合同，故对被告的辩解意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告李艳与被告刘文刚于2016年6月25日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月25日解除。 二、由被告刘文刚于判决生效之日起五日内一次性支付原告李艳房屋租金8948元、水费4500元、违约金9200元，合计22648元；并按126元/天的标准计算支付自2020年10月22日起至被告刘文刚将房屋交还原告李艳之日止的房屋占有使用费。 三、由被告刘文刚于判决生效之日起五日内拆除位于弥勒市处的彩板瓦房一间、空调及抽油烟机各一台后将房屋返还原告李艳。 四、驳回原告李艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1290元，减半收取计645元，由原告李艳负担400元，被告刘文刚负担245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇二一年一月十八日 书记员 杨飞龙