北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2589号原告：北京中研博峰科技有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-A407。法定代表人：杨洁，总经理。委托诉讼代理人:贾臣良，男，北京中研博峰科技有限公司员工。被告：北京亿马先锋汽车科技有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区兴海一街12号院4号楼6层601室。法定代表人：张清正，总经理。委托诉讼代理人：刘婉，北京紫乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焱，北京紫乾律师事务所律师。原告北京中研博峰科技有限公司（以下简称中研博峰公司）与被告北京亿马先锋汽车科技有限公司（以下简称亿马先锋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中研博峰公司的委托诉讼代理人贾臣良，被告亿马先锋公司的委托诉讼代理人刘婉、王焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中研博峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中研博峰公司与亿马先锋公司于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令亿马先锋公司退还押金21140元，赔偿装修及家具损失130796元；3.判令本案的诉讼费由亿马先锋公司承担。事实与理由：中研博峰公司与亿马先锋公司于2018年3月1日签署房屋租赁合同，合同约定亿马先锋公司将其位于北京市亦庄经济技术开发区兴海一街12号院A座4层402室出租给中研博峰公司使用，且亿马先锋公司应当按季节提供暖气和冷气。2019年8月，中研博峰公司以文件形式通知亿马先锋公司，因2018年底供暖温度过低，室内温度仅12度，导致中研博峰公司无法正常经营，故要求亿马先锋公司改进冬季供暖质量，全面履行合同义务，但亿马先锋公司至今置之不理。因此，中研博峰公司于2019年8月23日发函提前通知亿马先锋公司，将于2019年10月6日解除租赁合同。中研博峰公司与亿马先锋公司于2019年10月6日办理了房屋交接手续，但亿马先锋公司以各种理由拒不退还房屋押金。为维护中研博峰公司的合法权益，特诉至法院。亿马先锋公司辩称，基于中研博峰公司以事实行为表明了单方解除合同的意向，租赁合同无法履行，故亿马先锋公司同意解除合同，但对于亿马先锋公司主张退还押金21104元，赔偿装修及家具损失150000元，无法律和事实依据，故不同意中研博峰公司的诉讼请求。具体理由如下：一、中研博峰公司无正当理由解除房屋租赁合同属于违约行为，故亿马先锋公司无需退还押金及装修损失。二、《房屋租赁合同》明确约定按照附件四所列明的该房屋提供承租人时的情况向承租人移交房屋。中研博峰公司所租赁房屋为亿马先锋公司园区内自建房屋，租金显著低于周边写字楼租金价格，签约时中研博峰公司便已经知晓房屋及取暖情况。三、中研博峰公司曾在提出解除合同之前就因公司自身经营不善准备裁员、要解散公司为由向亿马先锋公司提出提前解除租赁合同的请求，亿马先锋公司明确告知提前解除合同的违约责任承担；现中研博峰公司突然又以取暖问题再次提出解除合同并要求退还押金，中研博峰公司的目的是不想承担违约责任。四、即使确实存在室内温度较低的情况，此原因也不是构成合同不能继续履行的直接原因。五、根据双方签订的房屋租赁合同明确约定涉案房屋的装修费用由中研博峰公司承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，亿马先锋公司（出租人）和中研博峰公司（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁范围：第一款:承租人愿意承租，出租人同意出租位于北京市亦庄经济技术开发区兴海一街12号院A座4层402室房间的场地（以下简称涉案房屋），用途为办公。双方协商一致认可该房屋建筑面积为204.07平方米，并以此作为计算租金及相关费用的依据。第二款：交付使用情况：1、出租人按合同附件四所列明的“该房屋提供承租人时的状况”向承租人移交该房屋；2、对于出租人按合同附件四提供的供承租人使用的土建、机电设备、设施，出租人负责该等设备设施的维修、修缮（承租人人为原因损坏或拖延汇报的除外）。若承租人不使用该等设备，在征得出租人书面同意后承租人可以对该等设备、设施拆除、改建或增设，费用由承租人自理，承租人并负责对改建或增设后的设备、设施的维护、修缮。在合同以任何原因提前终止/解除或期满终止时，承租人须自费拆除所改建或增设部分的设备、设施，将租赁场地恢复至原状，或在征得出租人书面同意后由出租人按现状收回，但出租人无须另作补偿。第二条租赁期及相关费用的收取方式：租赁期5年，自2018年4月10日起至2023年4月9日止。若承租人在租赁期内单方面终止本合同，将视之为违约。免租期：自2018年3月10日至2018年4月9日止为免租期，免租期免房屋租赁费但须缴纳物业管理费及其它实际发生的费用。在承租人发生任何违约行为，经出租人催告而不予纠正的，则承租人除应按照本合同约定向出租人承担违约责任外，还应一次性补足免租期的房屋租赁费。房屋租赁费：该房屋租赁单价为1.7元/天/平方米（含物业管理费），月租赁费为10552元;自2020年4月10日起房屋租赁单价调整为1.9元/天/平方米（含物业管理费），月租赁费为11794元；自2022年4月10日起房屋租赁单价调整为2.1元/天/平方米（含物业管理费），月租赁费为13035元。押金为21104元，相当于2个月的房屋租赁费。承租人应在签署本合同当日一次性缴清。费用支付方式及时间：押金及房屋租赁费、免租期物业管理费的支付方式为：押2付6。具体详情如下：2018年3月1日支付押金21104元；2018年3月1日，支付免租期物业管理费2359元；2018年3月1日支付2018年4月10日至2018年10月9日期间租金63312元；2018年9月25日支付2018年10月10日至2019年4月9日期间的租金63312元；2019年3月25日支付2019年4月10日至2019年10月9日期间的租金63312元；2019年9月25日支付2019年10月10日至2020年4月9日期间的租金63312元；……。第三条房屋租赁费第一款:房屋租赁费（包含物业费、空调制冷、空调取暖费）出租人自合同附件二规定的租期开始之日始计收房屋租赁费。第四条押金：承租人于签署合同的当日，须向出租人缴纳押金。押金不是承租人预付租金或其他费用，仅是承租人履行合同的保证。如果承租人违反合同约定的责任和义务，出租人有权敦促其履约。若经敦促承租人仍不纠正，则出租人有权扣除全部或部分押金来赔偿出租人的损失。在出租人按合同约定用押金充抵承租人应付款项后，承租人须在接到出租人通知后十五日内将押金补足，否则出租日内有权解除合同并没收剩余押金。在承租人全部履行合同各项条款的情况下，在合同到期终止或经双方合意提起终止之起一个月内，如承租人不存在欠付款项、与出租人无任何未决纠纷，出租人将押金余额无息返还承租人。如双方存在未决纠纷，承租人存在违约行为的，则出租人有权暂扣押金直至双方达成解决方案，并不构成违约行为且不需要承担任何责任。如因承租人违反本合同条款导致合同提前终止，其已交纳的押金不予返还。第五条装修与改建：第一款：承租人对该房屋进行装修，应事先向出租人提交装修施工图纸及方案。经出租人书面同意并取得有关主管机关批准后方可进行施工，设计和装修费用由承租人承担。第九条出租人义务：第六款：按季节提供暖气和冷气。第十一条交还：租赁期满未续租或合同提前终止（无论何种原因、无论何方违约）时，承租人应在租赁期满或本合同提前终止当日或出租人规定的期限将已恢复至交付时原状的该房屋交还出租人（自然磨损除外），或出租人也有权以该房屋租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房屋。第十六条违约责任：第一款：承租人无权单方提前解除或终止合同，否则，即构成违约行为，需承担相当于2个月租金的违约金。出租人单方提前解除或终止合同的，即构成违约行为，需承担相当于2个月租金的违约金。第二款：一方未遵守合同约定的义务及责任的，则构成违约行为的，需按合同中各条约定的方式向守约方承担违约责任及损失赔偿责任。第三款：因承租方行为导致出租方单方解除合同的，出租方有权没收承租方已缴纳的押金、房屋租金而无需退还。同时，应赔偿给出租方造成的一切损失（包括直接及间接损失）。附件四：该房屋提供承租人时的状况（以收楼记录为准）：一、土建：墙身石膏板、地面水泥地未抓平、屋顶B座喷白顶、A座石膏板吊顶。二、机电：空调设施-风机盘管（供回水管路、冷凝水管路、控制面板安装完毕）、新风管道入户；照明系统：照明灯具安装完毕；防火系统：喷淋头及火灾感应器；通信系统：电话、网络端口入户；供电系统：照明用电、办公用电、B座具备生产用电。《房屋租赁合同》签订后，中研博峰公司向亿马先锋公司支付了押金21104元、2018年3月10日至2018年4月9日免租期间的物业管理费2359元，亿马先锋公司依约交付了涉案房屋，后中研博峰公司进行了装修。中研博峰公司将房屋租金交纳至2019年10月9日。中研博峰公司向本院提交了其公司员工贾臣良与亿马先锋公司时任物业副经理张洪财的微信聊天截图及《关于空调制热室温过低的沟通函》,欲证明经多次沟通，亿马先锋公司始终未解决取暖问题,存在违约行为。微信聊天截图显示，2018年11月27日，贾臣良向张洪财发送微信“你好张经理，我们402的窗户密封不严，避风，室温上不来，有没有办法弄一下，谢谢”，张洪财回复“都密封不太好呀大哥要不拿透明胶带粘一下。我们六楼也这样”。2018年12月7日，中研博峰公司又发送室温接近12℃的测温照片并称“张经理，我是402的贾臣良，我们这个室内的温度啊，就一直上不来，今天呢，气温这么低，现在室内是十度多一点，你看看咱们怎么给调整调整，受不了呀，穿着羽绒服都冻的哆嗦”，张洪财回复：“刚才呢我们杜工去了，说那个空调口儿是没问题，可能是出风口少点，然后再加上这个楼的这个墙体比较薄，他不是防寒的，防寒的能力比较弱，看看不行，使用电缆电暖设备。然后你们那个先克服一下”。2018年12月14日，贾臣良再次发送微信称：“实在受不了了，现在上班成了一种煎熬，键盘的手都僵了，严重影响工作了”。2018年12月17日，贾臣良问张洪财“张经理，我们402的供暖问题领导们准备怎么给解决呢？”张洪财回复：“这里的楼质量不行，不防寒，只能增加供暖排风口，但得你们自己出钱，两风口在一万六左右。……我们在实验更换供暖排风电力机，这样风力能大点，两台两千多块，我们先六层实验一下，如果有效果到时给你们更换一下，你们到时出点费用，三千两千的都能接受”，贾臣良又称“我们只求能够达到国家标准，不奢望屋里有多热，我认为这部分升级改造的费用是由你们业主方来解决的，另外，请你们加快进度解决，节气越来越冷了，如果在你们解决之前温度还是达不到标准，我们将考虑自行解决采暖措施，由此带来的费用，我想应该你们来承担。这个不是开玩笑，事关人身权益问题，我认为是大事，如果员工因为办公环境的问题出现身体异样，他们将来起诉我公司的话，我也要拉上你们一起应诉”。2018年12月24日，贾臣良向张洪财发送室温约15℃的测温照片并称“2018-12-24午后13：40的温度”、“从今天开始我准备每天都向领导汇报午后最高温度”，张洪财回复“跟我们领导汇报了，那就没招儿老提这呐，不能说把楼拆了重新盖吧，我让你们加风口你们嫌贵又不加，那你说我有什么招儿”。2018年12月25日，贾臣良又发送室温约10℃的测温照片并称“2018-12-25早上八点三十五分，温度10度”，张洪财回复：“你们那个空调晚上关不关呢，还是早上来先开呀”，贾臣良回“昨晚没关”。亿马先锋公司认可该聊天记录真实性，但抗辩称亿马先锋公司已经按约定提供了暖气，并未约定要达到的取暖温度，因采取的是中央空调取暖方式，故不能采用市政集中供暖标准。另，中研博峰公司可自行通过改善房屋密封条件及增加空调出风口措施提高温度，且微信聊天中涉及的测温图片无法证明是在空调正常开启时进行的测温，因此不具参考性，为此，提供亿马先锋公司提供了涉案房屋在2020年11月26日10时50分、10时51分、13时33分的测温图片，图片显示温度分别22.5℃、22.6℃、24.5℃。《关于空调制热室温过低的沟通函》载明：“致：北京亿马先锋汽车有限公司，尊敬的亿马先锋公司物业部领导，我公司自2018年3月1日入驻贵园区。自入驻以来我们严格遵守园区的各项管理规定，按时交纳租金，双方合作良好，优美的园区环境和完善的配套设施也使得我司员工在工作过程中身心愉悦。但是进入冬季，我们发现，贵园区的空调制热系统未能达到国家规定的最低室温标准。这段时间以来，室内温度一直在12度左右，公司员工手脚被冻僵，无法正常使用电脑。客人来公司拜访我们都要提醒穿上羽绒服。此情况已经严重影响了我公司的日常办公、商务往来和企业形象。为了保证公司的正常经营，现向贵园区申请为我司办公区域升级空调系统，使其达到相关国家取暖标准。非常感谢！”落款日期为2018年12月14日并加盖有中研博峰公司公章，下方显示手写内容：“已签收，马上交予公司处理。2018.12.15。亿马物业张洪财”。为证明亿马先锋公司不履行合同义务，中研博峰公司多次沟通未果后要求解除房屋租赁合同，中研博峰公司向本院提交了《解除合同通知书》，其上载明：“致：北京亿马先锋汽车科技有限公司鉴于2018年12月14日我司发给贵司的《关于空调制热室温过低的沟通函》，贵司一直没有给我司解决空调制暖的问题，现在正式通知贵司，限贵司10日内为我司所租赁的办公室区域的空调进行整改，并征得我司人员的书面签字验收。否则我司会解除租赁合同，并于2019年10月7日前搬迁，我司保留索赔以此给我们造成损失的权利，损失包括但不限于房屋押金、装修费用、家具电器及公司搬迁费用等。”落款日期为2019年8月23日并加盖有中研博峰公司公章。下方显示手写内容：“已签收，亿马物业，张洪财08/24”。庭审中，中研博峰公司称《关于空调制热室温过低的沟通函》、《解除合同通知书》一式两份，一份直接交于张洪财，一份由张洪财签字后由中研博峰公司自行保留。亿马先锋公司辩称因与张洪财存在劳动争议纠纷，且张洪财已离职，故未收到过上述两份文件，为此提交了北京市北京经济技术开发区劳动人事争议仲裁委员会于2020年1月10日作出的京开劳人仲字[2019]第3289号裁决书，该仲裁案件查明张洪财于2018年10月22日入职亿马先锋公司，岗位为物业副经理，2019年10月11日，亿马先锋公司向张洪财送达《解除劳动合同通知书》。2019年10月8日，中研博峰公司搬离涉案房屋并将电卡、车辆出入证交给亿马先锋公司。双方均认可《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除。经查，中研博峰公司退租后，亿马先锋公司又将涉案房屋出租于案外人，并在原装修基础上安装了空调、镭射灯，并进行了墙体刷白，在接待客厅铺设了地砖。中研博峰公司主张其家具及装修损失具体为：装修损失70000元、办公家具损失20250元、样品门29996元、样品门安装费6000元、展架制作及安装费4550元，以上共计130796元，为此向本院提交了涉案房屋《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《加工定作合同》、中国建设银行单位客户专用回单、北京增值税专用发票、家具订货单、家具用品展架照片、装修施工照片及微信聊天记录。庭审中，中研博峰公司称家具已搬走并自行处理，样品门及展架已拆除作为废品处理，亿马先锋公司自认中研博峰公司装修已事先经过其同意，但辩称上述证据不能证明用于涉案房屋装修，且家具、展架已由中研博峰公司自行处理，此部分费用不应由其承担。中研博峰公司申请对装修现值进行鉴定，本院委托北京市京价价格评估有限公司（以下简称京价评估公司）对涉案房屋的装修现值进行了评估，京价评估公司于2020年9月8日出具了京价（民）字[2020]0039号评估报告，报告载明：评估基准日为2019年10月9日；评估方法为成本法，涉案房屋成新率为83%；无争议装修项目重置成本为74377元，评估金额为61733元；有异议的装修项目重置成本为15985元，评估金额为13268元。中研博峰公司为此支出鉴定费5000元。针对有异议部分装修，亿马先锋公司不认可由中研博峰公司完成。中研博峰公司还向本院提交了贾臣良与亿马先锋公司副总经理“米总”、总经理办公室主任任志远及物业部门员工“米工”的电话录音，录音系双方就供暖、违约及退租的沟通事宜。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中研博峰公司与亿马先锋公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。《房屋租赁合同》第一条第一款约定涉案房屋用途为办公；第三条第一款约定，房屋租赁费包含空调取暖费；第九条第六款约定出租人义务按季节提供暖气和冷气。据此，亿马先锋公司有义务在供暖期内提供符合标准的暖气。亿马先锋公司辩称合同并未约定具体温度，对此，本院认为其作为出租方及暖气提供方，应当保障涉案房屋适宜租赁、使用，此系出租方基本义务，故对该抗辩意见本院不予采纳。根据中研博峰公司提交的微信聊天记录，其在供暖期内曾多次与亿马先锋公司物业副经理张洪财沟通供暖问题并发送了不同时间点的测温照片，且测温照片均显示温度未达标，张洪财回复涉案房屋存在“墙体薄,防寒能力比较弱”、“供暖排风口少”问题，称“六层也冷的，多穿点衣服你们别感冒了”，并发送了其办公室使用电暖设备取暖的图片，实际亦佐证了涉案房屋温度过低的问题。同时，《关于空调制热室温过低的沟通函》、《解除合同通知书》、通话记录等证据，相互印证，形成证据链条，佐证了涉案房屋温度不达标的事实，对此，本院予以确认。结合日常生活经验，亿马先锋公司提供的室温环境影响了涉案房屋正常使用，尤其是中研博峰公司作为办公场所使用，必然会对其公司日常经营产生较大负面影响，中研博峰公司在反复沟通后，亿马先锋公司始终未能解决。亿马先锋公司辩称张洪财未将此情况向其进行反馈，但根据京开劳人仲字[2019]第3289号仲裁案件，亿马先锋公司自认向张洪财送达《解除劳动合同通知书》的时间为2019年10月11日，而《关于空调制热室温过低的沟通函》、《解除合同通知书》显示的签收时间分别为2018年12月15日、2019年8月24日，因此张洪财签收应系履职行为，且即使如亿马先锋公司所述的张洪财未向其递交过上述文件，亦属于亿马先锋公司内部管理问题，中研博峰公司向身为物业副经理的张洪财进行反馈、沟通，并无过错，故本院对亿马先锋公司的抗辩意见不予采纳。此外，亿马先锋公司虽提交了2020年11月26日涉案房屋室测温结果，但该测量日期距中研博峰公司反映供暖问题已长达近两年之久，且涉案房屋又进行部分装修且由案外人使用，故本院对亿马先锋公司涉案房屋温度达标的抗辩意见不予采信。综上，亿马先锋公司未能按照合同约定提供符合标准的暖气，致使涉案房屋无法正常使用，已构成违约，并导致合同目的无法实现，因此中研博峰公司有权解除《房屋租赁合同》。双方均认可《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除，对此本院予以确认。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。中研博峰公司要求亿马先锋公司退还押金21140元，因中研博峰公司履行合同中未有过错，故该项诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;……”亿马先锋公司违约导致中研博峰公司在涉案房屋无法正常经营而解除了《房屋租赁合同》，故中研博峰公司要求亿马先锋公司承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，于法有据，本院予以支持。针对京价（民）字[2020]0039号评估报告中的有异议装修项目，结合涉案房屋交付时状况、本院现场勘验情况、当事人陈述以及日常生活经验，可以认定有异议的项目属于中研博峰公司装修范围，因此本院对涉案房屋装修损失评估金额75001元予以确认，对中研博峰公司主张的装修损失予以支持，因中研博峰公司仅主张70000元，本院对此不持异议。对于中研博峰公司主张的样品门及安装费、展架制作及安装费以及家具费用的损失，中研博峰公司称因样品门、展架及家具已于退租前自行拆除并处理，且未与亿马先锋公司针对以上物品进行确认，故该项主张，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条之规定，判决如下：一、确认北京亿马先锋汽车科技有限公司与北京中研博峰科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；二、北京亿马先锋汽车科技有限公司于本判决生效之日起十日内向北京中研博峰科技有限公司退还押金21140元；三、北京亿马先锋汽车科技有限公司于本判决生效之日起十日内向北京中研博峰科技有限公司支付装修损失费70000元；四、驳回北京中研博峰科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8828元，由北京中研博峰科技有限公司负担3531元（已交纳），由北京亿马先锋汽车科技有限公司负担5297元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费5000元，由北京亿马先锋汽车科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年一月二十日书记员  张瑞瑞