北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初69385号原告：孙志亮，男，1961年10月7日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：贾洁磊，女，1992年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。原告孙志亮（以下简称原告）与被告贾洁磊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除；2.被告支付原告2019年4月5日至2019年7月12日租金161666元；3.被告赔偿原告违约金200000元；4.被告支付原告免租期租金44333元；5.被告赔偿原告居间费33333元。事实和理由：2018年6月26日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于北京市朝阳区xx室（以下称涉案房屋），用于美容，承租期限24个月（装修期40天），即从2018年8月5日起至2020年8月5日止，第一年租金50000元/月，第二年租金54166.66元/月，押二付四，租金应于到期日前7日支付。原告按合同约定于2018年6月27日将涉案房屋交接给被告，被告应于2018年6月26日付第一期房租，但实际于2018年7月7日才付清；被告应于2018年11月28日支付第二期房租，但实际于2019年1月11日才付清，再次逾期付款。原告多次提醒被告以后一定要按合同约定日期付款，但第三期租金应于2019年3月28日付款，但至今未付。经原告多次催要，至今仍未到账，且微信拉黑，电话不接，找不到人。据此，原告特诉至法院，请求依法秉公判决，以维护原告合法权益。被告在2020年11月9日庭前会议中发表如下答辩意见：被告不同意原告的全部诉请。2019年4月25日，被告搬离涉案房屋并向原告交付了钥匙、水电卡，合同已于该日解除。被告支付房租至2019年4月底，原告也未向被告退还押金，且原告已于2019年6月份将涉案房屋另行出租，故被告不同意再赔偿违约金、租金。另外，违约金标准过高，申请法院酌减。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋所有权人。2018年6月26日，原告作出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），案外人北京xx有限公司作为居间方（丙方），签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋；租赁期限自2018年6月27日至2020年8月5日止，其中2018年6月27日至2018年8月5日为免租期；第一年租金50000元/月，第二年租金54166.66元/月；押二付四，租金应于到期日提前7天支付，各期租金支付日期分别为2018年6月26日、2018年11月28日、2019年3月28日、2019年7月28日，往后依次类推；押金100000元，应于2018年6月26日支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；合同签订后，原告收到首期押金及租金2日内，原告应向北京xx有限公司支付50000元作为佣金；被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按照月租金的200%向原告支付违约金；被告需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；被告提前退租的，需提前60日通知原告并需支付1个月租金作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告于2018年6月28日向原告支付70000元，于2018年7月5日向原告支付100000元，于2018年7月7日向原告支付89282.5元，于2018年12月17日向原告支付100000元，于2019年1年11日向原告支付100000元。另，双方陈述被告还曾向原告支付过30000元，但具体时间记不清。此外，双方陈述另有10717.5元系由被告代原告支付物业费冲抵租金。经询，双方陈述上述款项包括押金100000元以及截至2019年4月5日期间的租金。2019年4月21日，原告向被告发送《告知书》，催缴房租。关于涉案房屋交还情况，原告主张被告收到《告知书》后，不想继续承租，2019年5月7日至10日期间（具体日期记不清），被告将涉案房屋钥匙交还给原告。被告主张其于2019年4月25日搬离涉案房屋，并将钥匙、水电卡交还给原告，对此提交房屋交割清单、与案外人孙某某微信聊天记录、孙某某书写的《证明》；原告不认可上述证据的真实性以及证明目的，表示不认识孙某某。经查，房屋交割清单中关于“已交接完成。2019年4月25日”处并无原告签字；微信聊天记录中，被告问：“19年4月25日当时保利那个房子退租您是不是在场”孙某某回答：“是，我在场，我是后去的，具体日期我不记得了”。另询，原告陈述其于2019年7月13日与案外人陈某某签订租赁合同，将涉案房屋另行出租，双方约定2019年6月13日至2019年7月12日为免租期，原告于2019年6月13日将涉案房屋交付给陈某某。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于合同解除，按照双方合同约定，被告应于2019年3月28日支付2019年4月6日至8月5日租金，但被告经催告未付，构成违约，双方合同约定的“被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同”的解除条件已成就，原告有权解除合同。本案中，原告虽然未向被告发送过书面解除通知，但根据原告自认，其于2019年5月7日至10日期间接收了被告交还的房屋，故本院认定双方合同已于2019年5月7日解除。被告虽主张其于2019年4月25日将涉案房屋交还给原告、双方合同于该日解除，但被告提交的房屋交割清单中无原告签字确认，而且原告表示不认识孙秋晨，被告亦未提交证据对孙秋晨的具体身份予以证明，且在被告与孙某某聊天记录中孙秋晨关于交房一事也表示“具体日期记不得了”，故被告提交证据不足以证明其于2019年4月25日将涉案房屋交还给原告之主张，本院对该抗辩意见不予采纳。关于租金，根据查明事实，被告欠付2019年4月6日至2019年5月6日租金50000元，被告应向原告支付此期间租金。因2019年4月5日当日租金已交纳，且2019年5月7日双方合同已解除，之后被告亦未实际占用使用涉案房屋，故原告主张被告支付2019年4月5日以及2019年5月7日至7月12日期间租金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，被告迟延交纳租金导致双方合同解除，构成违约，被告应按“被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按照月租金的200%向原告支付违约金”之合同约定，按照两个月租金标准赔偿原告违约金100000元。原告主张，除此以外，被告还需按照“被告需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金”之合同约定再支付两个月的违约金即100000元，但上述两个条款的违约金性质均为解约违约金，即不管被告系因迟延支付租金还是提前退租，其后果均为合同解除，故二者不应并用。因此，原告要求被告赔偿四个月租金标准的违约金，于法无据，故本院不予支持。关于被告所提双方约定违约金标准过高，申请酌减之抗辩，但考虑到双方合同约定的违约金并未过分高于因被告违约给原告造成的房屋空置损失、中介费损失以及逾期支付租金利息损失，故不应酌减违约金。又因本院在支持违约金时已将中介费损失作为原告实际损失予以考虑，故不再单独予以支持。另，本院根据双方合同约定，将被告向原告支付的房屋租赁押金100000元冲扣被告应赔偿违约金100000元，被告无需再另行支付违约金。关于免租期租金损失，现被告违约导致合同解除，原告确存在免租期租金损失，而且被告赔偿违约金并不足以弥补该损失，综合考虑双方合同约定的租赁期限、租金标准、合同已履行期限等因素，本院认为原告主张免租期租金损失金额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙志亮、被告贾洁磊签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年五月七日解除；二、被告贾洁磊于本判决生效之日起七日内支付原告孙志亮租金五万元；三、被告贾洁磊于本判决生效之日起七日内支付原告孙志亮免租期租金损失四万三千三百三十三元；四、驳回原孙志亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由原告孙志亮负担900元（已交纳），由被告贾洁磊负担6900元（由于原告孙志亮已预交，被告贾洁磊于本判决生效之日起七日内支付原告孙志亮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 胡东方二〇二一年一月二十六日法官助理 乔 瑞书 记 员 张赫天