广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12376号原告：中山市安美物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××149Q。法定代表人：谭汉坤，董事总经理。委托诉讼代理人：陈**明，该公司经理。被告：傅世华，女，1986年7月15日出生，香港特别行政区居民，住址不详，香港身份证件号码2707253（9）。原告中山市安美物业管理有限公司（以下简称安美公司）与被告傅世华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安美公司委托诉讼代理人陈**明到庭参加诉讼。被告傅世华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安美公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2017年9月至2019年12月期间共28个月的物业管理费7755.72元及违约金（以每月物业管理费276.99元为基数，分别从欠费当月11日起按万分之五利率计算至清偿之日止）；2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：合同签订情况：原告是通过天悦广场天悦城的悦园小区业主大会决议选聘的物业管理单位，于2017年9月1日正式接管天悦城·悦园小区物业管理，并参照前物业公司的前期物业管理合同服务标准及收费标准约定对本物业实施前期物业管理服务。合同期限：从本物业交付使用之日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。物业坐落：中山市西区××××××××××××××××。权属人：傅世华。建筑面积：120.43平方米。交楼时间：2015年11月5日。物业费计收标准：根据《前期物业服务协议》第九条约定：小高层住宅按建筑面积（即套内面积加公摊面积）收取管理费，每月每平方米2.3元；第十条约定：业主从物业交付后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前。违约金依据：根据《物业管理合同》第十一条约定：业主、非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交违约金。欠费期间：2017年9月至2019年12月，共28个月。欠费金额：物业管理费每月276.99元，合计7755.72元。催收方式：2018年4月10日、2018年12月20日、2019年6月10日、2019年12月5日通过发书面缴费通知单、书面致函、电话通知等方式催收。被告傅世华在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院核对证据原件后附卷。经审理认定事实如下：被告傅世华是中山市西区××××××××××××××××的业主，该房地产于2017年3月21日登记在傅世华名下，建筑面积为120.43平方米。2015年11月5日，傅世华（甲方）与中山市天悦城物业管理有限公司（以下简称天悦城公司。乙方）签订了物业管理合同，主要约定：乙方对甲方购买的上述802房提供物业管理服务，小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元收取管理费；业主从物业交付后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前。未载明逾期交纳物业服务费的违约金标准；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同并约定了乙方提供的服务内容及服务质量，及其他内容。按上述物业管理合同约定，傅世华每月应交物业费为276.99元（2.3元/月/平方米×120.43平方米）。2017年8月，天悦城悦园小区以书面征求意见的形式召开全体业主大会，决定将物业服务企业由天悦城公司更换为安美公司。天悦城公司于2017年8月31日起终止履行《天悦城悦园前期物业管理合同》，退出该小区的物业管理服务，2017年9月1日正式由安美公司接管该小区的物业管理。安美公司提供《天悦城悦园小区更换物业公司业主大会投票统计结果公告》、《关于安美公司接管天悦城悦园小区物业管理的函》、退管证明复印件等证据予以佐证。并提供小区工作照片，以证明安美公司工作人员对小区进行保洁、出入登记等，履行了物业服务义务。安美公司称，案涉小区没有成立业主委员会，没有签订新的物业服务合同；双方没有约定解决案涉合同纠纷适用法律的问题，安美公司同意适用内地法律为准据法；傅世华从未向安美公司交纳物业管理费。安美公司经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系涉港物业服务合同纠纷。双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案合同履行地及一方当事人的住所地均在内地，内地法律与本案纠纷有最密切联系，本案物业服务合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。被告傅世华与中山市天悦城物业管理有限公司签订的《物业管理合同》合法有效。合同履行过程中，业主大会决议更换物业服务企业，由安美公司于2017年9月1日起接管小区物业管理，双方应遵照履行《物业管理合同》。安美公司为案涉物业提供了物业管理服务，傅世华未缴交2017年9月至2019年12月期间的物业管理费，构成违约，应按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，承担支付物业服务费用等民事责任。经核算，傅世华每月应向安美公司支付物业管理费276.99元，2017年9月至2019年12月期间的物业管理费计为7755.72元（276.99元/月×28个月）。关于违约金。安美公司主张傅世华以所欠物业管理费为基数，按日利率万分之五从欠费当月11日起计付违约金。但《物业管理合同》未约定违约金，安美公司也没有举证证明傅世华欠付物业管理费给其造成的损失，应承担举证不能的不利后果。根据公平合理原则，考虑因傅世华违约给安美公司造成的资金占用期间利息损失，本院酌情认定傅世华应以每月应交物业服务费276.99元为基数，按年利率6%自欠费次月的1日起计算违约金；对安美公司诉求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告傅世华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市安美物业管理有限公司支付2017年9月至2019年12月期间的物业服务费7755.72元，并支付违约金（以每月应交物业服务费276.99元为基数，按年利率6%分别自欠费次月的1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市安美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告中山市安美物业管理有限公司预交），由原告中山市安美物业管理有限公司负担10元，被告傅世华负担40元，于本判决发生法律效力之日起七日内直接支付给原告中山市安美物业管理有限公司。如需以公告形式向被告傅世华送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告中山市安美物业管理有限公司预付，然后由被告傅世华在本判决发生法律效力之日起七日内按原告中山市安美物业管理有限公司实际支付的金额返还给原告中山市安美物业管理有限公司。如不服本判决，原告中山市安美物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告傅世华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  李炳华人民陪审员  袁炳中二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  雷绮婷肖长妍