苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4985号 原告（反诉被告）：郑坤太，男，1960年5月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：江顺勃，江苏安珀志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴杏苏，女，1989年2月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：林刚，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚云，江苏凡创律师事务所律师。 原告郑坤太与被告吴杏苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序。2020年11月14日，被告吴杏苏提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2020年11月10日、12月9日、12月29日公开开庭进行了审理。原告郑坤太及其委托诉讼代理人江顺勃、被告吴杏苏及其委托诉讼代理人陈亚云三次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑坤太向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除租赁关系，被告在占有期间继续承担支付租金至实际搬离之日止的义务；2、判令被告支付房租95000元、水费1369元、违约金24166元、律师费2万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告郑坤太将诉讼请求2中的水费金额变更为5477元，并增加诉讼请求4、判令被告支付原告物业费21200元、清理修复费用56000元。后原告郑坤太又将清理修复费用56000元变更为安装费用16000元、垃圾运输费用4万元。事实和理由：2017年7月24日，原告与刘新呼签订关于房屋租赁合同；2017年8月2日，刘新呼与被告吴杏苏签订关于苏州市房屋租赁合同。2019年7月24日，刘新呼提出提前终止租房合同，原告表示同意；同时，原告、刘新呼、被告三方达成口头协议，被告继续租赁原告房屋，原告和被告按刘新呼与被告签订的租赁合同约定继续履行，租金由年租金40万元降至29万元，其他条款不变。被告按约于2019年8月15日支付租金145000元；被告应于2020年1月15日支付租金145000元，但被告于2020年2月9日仅支付5万元。此后，原告多次通过电话、微信、短信与被告联系合同履行事宜，但被告拒绝见面协商并威胁原告要求赔偿。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告吴杏苏辩称，1、原、被告双方的房屋租赁关系已经于2020年5月13日终止，终止的形式系原告本人微信通知被告本人，故双方的租赁关系已经解除，不存在判令解除的问题。2、被告认为与原告之间存在不定期的租赁关系，二房东刘新呼于2019年7月底退出，原、被告双方之间并未签订书面的租赁关系合同，也没有明确约定过实际的租赁期限，故双方之间为不定期的租赁关系，且被告的房租已经缴纳至2020年4月9日，再加上原告给予的三个月装修免租期，也就是说截止到2020年7月9日，被告已经不需要再向原告交纳租金。3、关于水费的问题，被告已经全部结清，不存在欠缴，被告也并没有违约，所以不存在违约金以及律师费和诉讼费等问题。4、物业费不予认可，原、被告双方并没有签订书面合同约定物业费由被告承担，原告也没有提供物业费的支付凭证，对此部分被告不予认可。5、关于清理及修复费用我方不予认可，实际情况是被告将案涉房屋内的门窗等物件拆除完毕后想要拉走，但是遭到原告的阻拦，原告应当赔偿被告房屋门窗及物件的损失。 反诉原告吴杏苏向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付购买的门窗、玻璃8万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告的营业损失5万元（因漏水而产生的）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告因未能及时搬迁造成物品损失5万元；4、反诉费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告吴杏苏将诉讼请求3变更为判令反诉被告向反诉原告支付房屋内现存的隔墙、地板、仓库、厕所等物品的残留价值5万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告因房屋租赁纠纷一案已诉讼至法院，现因反诉原告在腾空房屋之时多次遭遇反诉被告的阻拦，反诉被告夫妇多次报警阻拦反诉原告搬迁，推拉搬迁工人，导致反诉原告已经谈好的游泳池买家未能成功取货，且反诉被告拒不返还反诉原告自行购买的门窗及玻璃等物品，给反诉原告造成巨大损失。另，反诉原告在租赁房屋期间，因反诉被告不及时修补房屋漏水，导致反诉原告开设的教育机构学生大量退课，营业额骤减，损失惨重。为了维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。 反诉被告郑坤太辩称，1、根据刘新呼与我方签订的租赁协议以及刘新呼与吴杏苏的租赁协议，装修归属有明确的约定，装修中可移动物品归乙方所有，不可移动归甲方所有；2、郑坤太从来没有影响吴杏苏的正常营业，更谈不上营业损失。3、郑坤太一直要求吴杏苏搬离相应的物品，在法院约定的搬离时间，郑坤太多次催促吴杏苏按要求搬离相应的物品，但吴杏苏拒不到场搬离，还损坏相关不可移动的设施。 本院经审理认定事实如下：2017年7月，郑坤太与刘新呼签订房屋租赁合同，郑坤太将坐落于苏州市房屋出租给刘新呼。2017年8月，刘新呼与吴杏苏签订房屋租赁合同，刘新呼将房屋的三层租给吴杏苏使用，租赁期限自2017年8月2日起至2025年6月1日止。吴杏苏承租房屋后，对房屋进行装修。 2019年5月起，郑坤太与吴杏苏通过微信多次联系，郑坤太与刘新呼解除房屋租赁合同，郑坤太欲与吴杏苏直接签订房屋租赁合同，吴杏苏称“之前的合同是8月2日到期，前面的房租也交了，如果要重新签订合同，我希望有三个月免租期，房租半年支付一次，还有三楼应该比二楼的房租适当再低一些”，郑坤太回复“吴老师，装修期间放在合同期后你看清了吧，你先汇20万过来，剩下过些日子可以的”。2019年7月4日，郑坤太发送“吴老师，你考虑好了吗，做，不做，房租就是这三点要回答，请不要拖这样，我们今天面谈”。2019年7月5日，郑坤太发送“吴老师，你微信电话不接不回，那到2020年7月25日，我把门锁了转租，谢谢”，吴杏苏回复“我这边也退了吧，三个月的免租期在合同后面，那就是八九十三个月，我们也差不多十月份结束就搬走了”。2019年7月25日，郑坤太发送“吴老师，你交的房租费我认可到2019年7月24日止，请速来交费或者马上到场以免影响锁门，追究法律责任”。2019年7月29日，郑坤太发送“你8月1日之前必须搬走，谢谢合作”，吴杏苏回复强调还有三个月免租期。2020年8月2日，郑坤太发送“你过来商量一下，我已向派出所报案了，派出所叫我给你三天时间，所以正式通知你，到五号为止，我将采取措施，希望你认真对待，特此函告”。吴杏苏回复“你自己单方面解除合同，我也不欠你钱”。2019年8月5日，郑坤太发送“吴老师，你过来把事情谈”。2020年5月，郑坤太向吴杏苏催要租金，吴杏苏向郑坤太发送“我们享有三个月免租期，还有押金，如果要退出，我们也要到八月底，所以如果讲道理，我们也讲道理”。郑坤太回复“你没道理的话不要乱说，这样会受到法律惩罚”。2020年5月13日，郑坤太向吴杏苏发送“合同解除通知，致吴杏苏，2017年7月24日，我与刘新呼签订房屋租赁合同；2017年8月2日，你与刘新呼签订该幢楼第三层房屋租赁合同。2019年7月24日，刘新呼提出提前终止房屋租赁合同，我也同意了。我、你、刘新呼三方协商：继续按照你与刘新呼签订的合同履行，我也同意，并同意你提出降低房租要求，每年租金29万元，半年支付一次。随后你于2019年8月15日支付房租145000元，按合同约定你应于2020年2月9日支付145000元，但你仅支付5万元。此后，我多次电话、短信、微信与你协商你是否继续履行合同，你均不予理睬，我已报警通知你解除合同并要求清空租赁房屋内物品，你不予回应，现我正式通知你：因你违反合同第十条约定，我解除与你的租赁合同并要求承担相应的违约责任及承担相应费用”。吴杏苏庭审时亦认可双方合同于2020年5月13日解除。 2019年8月15日，吴杏苏支付郑坤太房租145000元；2020年2月9日，吴杏苏支付郑坤太房租5万元。 审理中，郑坤太、吴杏苏均确认双方的合同是从2019年8月10日开始，年租金为29万元，吴杏苏应再支付郑坤太水费4000元。 审理中，郑坤太陈述，因为吴杏苏没有支付租金，其联系吴杏苏，吴杏苏没有回应，且吴杏苏没有经营，其怕房间内的物品丢失，故在2020年5月9日报警后在门上加了锁。其要求吴杏苏搬走物品，但是必须是吴杏苏本人或者是吴杏苏委托的人，其看见有人来搬东西，但不是吴杏苏，因为不清楚这个人是谁，其就没让搬。其在微信中提到的免租期三个月放在后面是如果其与吴杏苏的房屋租赁合同按照其与刘新呼的房屋租赁合同期限，合同期满后给予三个月的免租期。房屋当时确实是里面的电线渗水，但是影响小，后来其已经修好。郑坤太主张租金自2020年1月9日起计算至2020年7月9日止，房屋占有使用费自2020年5月9日起计算至实际履行之日止，均是按照年租金29万元的标准；主张的物业费自2017年8月2日起至2020年8月2日止，办公场所物业费1元每月；主张的违约金、律师费依据是其与刘新呼签订的房屋租赁合同、刘新呼与吴杏苏签订的房屋租赁合同，该两份合同均约定了违约金、律师费；主张的安装费用16000元是将门窗重新装回的费用；主张的垃圾运输费用是其要将房屋内的装修全部拆掉的预估费用。 吴杏苏陈述，郑坤太将其安装在涉案房屋房门的锁敲掉，换成郑坤太自己的锁，其就没有办法进入涉案房屋内，双方解除合同后，其欲搬走房屋内的物品，郑坤太报警不让搬，后有其他老师一直在和郑坤太对接搬东西的事情，但是郑坤太态度坚决，不结算就不让搬。关于房屋租赁期限，双方没有约定过，只谈了房屋年租金29万元，按年交，郑坤太就给其三个月的免租期。其主张的购买门窗、玻璃价款8万元是依据安装玻璃合同中的费用，其主张营业损失是涉案房屋漏水给其造成的营业损失，其租赁涉案房屋用于教育机构培训，对比2018年9、10、11月与2019年同期三个月的营业额估算出来的。 本院于2020年9月18日组织质证，郑坤太、吴杏苏均表示愿意在质证后由吴杏苏将涉案房屋内的物品搬离，后吴杏苏联系郑坤太，将涉案房屋内的门窗、地板、空调、乐器等物品搬走，吴杏苏自认房屋内的可移动物品是2020年9月19日搬走的，2020年9月20日，其欲拆除地板、门窗，但郑坤太不同意，双方再次产生矛盾，吴杏苏已拆除的门窗未能搬走，该部分门窗又被郑坤太安装回去，郑坤太提供了收据证明其现金支付16000元将吴杏苏拆除的玻璃、门窗进行安装。因郑坤太不同意吴杏苏拆除地板、门窗，房屋内的剩余部分物品，吴杏苏亦未搬走。2020年11月10日，本案第一次开庭审理时，郑坤太、吴杏苏就涉案房屋内的剩余物品搬离达成一致，吴杏苏陈述其于2020年11月18日将物品搬离，后吴杏苏电话联系本院告知房屋内的剩余物品不再搬离，由郑坤太自行处理，本院于2020年11月23日与郑坤太取得联系，将吴杏苏搬离情况告知郑坤太。郑坤太主张保留涉案房屋外围的一圈玻璃、门窗、大门，里面房间内的柜子、墙的隔板、吊顶都由其自行拆除，并向吴杏苏主张这部分的垃圾运输费用4万元。吴杏苏提出其要不全部拆除，要不其就向郑坤太主张使用装修的费用，其不同意在部分装修保留的情况下，再行向郑坤太支付其他费用。 2020年9月18日质证时，吴杏苏陈述其支付给刘新呼押金5万元，刘新呼支付郑坤太押金5万元。郑坤太陈述刘新呼支付的押金5万元在其处，不要求在本案中一并处理。2020年12月9日庭审休庭期间，在郑坤太、吴杏苏在场的情况下，本院通过电话联系刘新呼，刘新呼表示其从郑坤太处承租房屋，又转租给许雪友，其与郑坤太、许雪友之间的押金已结清。吴杏苏表示许雪友原是其股东，后退出。 2020年11月30日，本院至涉案房屋进行勘验，房屋外围的玻璃已安装，房屋内部的门未安装、部分房间内的地板被拆除，房屋内有部分玻璃被损坏、房屋内的吊顶被损坏。 另查明，涉案房屋坐落于，该房屋由郑坤太、李永连、郑宇共有。 以上事实，有郑坤太提供的不动产权属证明、房屋租赁合同、微信聊天记录、自来水缴费情况明细、接处警工作登记表、银行交易流水、收款收据、吴杏苏提供的微信聊天记录、建筑垃圾清洁运输合同、公共空间装饰装修施工合同、照片、视频、录音，本院拍摄的照片及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，郑坤太将涉案房屋出租给刘新呼，刘新呼将房屋转租给吴杏苏，在郑坤太与刘新呼解除房屋租赁合同后，吴杏苏继续使用涉案房屋，郑坤太与吴杏苏另就租赁涉案房屋的租金、支付方式、租期的起算点达成一致，但双方未签订书面的房屋租赁合同，对租期亦未约定，故双方之间形成不定期租赁合同关系。郑坤太于2020年5月13日通过微信告知吴杏苏解除涉案房屋租赁合同，吴杏苏亦未异议，双方的房屋租赁合同于2020年5月13日解除，本院予以确认。 郑坤太陈述双方约定租金半年支付一次，吴杏苏已于2019年8月15日支付租金145000元，吴杏苏应于2020年1月15日支付另半年租金，吴杏苏仅于2020年2月9日支付租金5万元。吴杏苏在微信中亦要求租金半年支付一次，但在2020年5月13日双方解除合同前，吴杏苏仍欠付租金，构成违约。鉴于双方对租赁期限、返还状态、已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，在吴杏苏欠付租金构成违约的情况下，涉案房屋内已形成附和的装饰装修物应归出租人，未形成附和的装饰装修物由承租人拆除。 关于郑坤太主张的租金95000元、房屋占有使用费的诉讼请求，双方租赁合同自2019年8月10日起算，2019年8月10日至2020年5月8日期间的租金为216904.11元（年租金29万元÷365天×273天）。2020年5月9日至2020年9月19日期间，郑坤太在涉案房屋上锁，导致吴杏苏不能使用房屋，郑坤太亦有过错，本院根据双方的过错程度，认定该期间的租金、占有使用费，郑坤太、吴杏苏各承担一半，吴杏苏应支付53232.88元（年租金29万元÷365天×134天÷2）。2020年9月20日至2020年11月23日期间，因吴杏苏欲强行拆除已形成附和的地板、门窗等装修导致房屋不能及时返还，该期间的房屋占有使用费51643.84元（年租金29万元÷365天×65天）应由吴杏苏承担。上述租金、房屋占有使用费共计321780.83元，吴杏苏已支付195000元，还应支付126780.83元。郑坤太主张超出部分，本院不予支持。 关于郑坤太主张的水费5477元的诉讼请求，郑坤太、吴杏苏均认可吴杏苏支付水费4000元，故吴杏苏应支付郑坤太水费4000元，郑坤太主张超出部分，本院不予支持。 关于郑坤太主张的违约金24166元、律师费2万元、物业费21200元的诉讼请求，郑坤太提出其与刘新呼的房屋租赁合同、刘新呼与吴杏苏的房屋租赁合同均有约定，但郑坤太的主张违反了合同相对性原则，郑坤太与吴杏苏签订的房屋租赁合同未约定违约金、律师费、物业费，故郑坤太的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于郑坤太主张安装维修费用16000元的诉讼请求，因吴杏苏将已形成附和的门窗等装饰装修拆除，而该部分装饰装修归郑坤太所有，郑坤太再将门窗安装回去，由此产生的安装维修费用由吴杏苏负担，吴杏苏未能举证证明郑坤太主张的金额不合理，故对郑坤太的该诉讼请求，本院予以支持。 关于郑坤太主张的垃圾运输费用4万元的诉讼请求，郑坤太在要求保留部分已形成附和的装饰装修物的前提下，拆除部分已形成附和的装饰装修物，吴杏苏则表示要不全拆，不同意拆除部分。本院认为，郑坤太已以现状接收了房屋，且要求保留部分已形成附和的装饰装修物，并就该部分装饰装修物主张了安装维修费用，再向吴杏苏主张仅拆除剩余部分装饰装修物的费用，于法无据，本院不予支持。 关于吴杏苏主张的门窗、玻璃价款8万元及房屋内现存的隔墙、地板、仓库、厕所等物品的残留价值5万元的反诉请求，因该部分物品经装修已与房屋形成附和状态，在双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定及吴杏苏构成违约的情况下，该部分装饰装修物归郑坤太所有，吴杏苏要求赔偿，于法无据，本院不予支持。 关于吴杏苏主张因房屋漏水造成的营业损失5万元的反诉请求，涉案房屋虽存在漏水问题，但吴杏苏未能举证证明漏水的范围、持续的时间以及房屋漏水与其营业额的减少存在因果关系，应当承担举证不能的不利后果，对该反诉请求，本院不予支持。 关于郑坤太提出其与刘新呼、吴杏苏三方达成口头协议，其与吴杏苏仍按原合同约定履行，但吴杏苏予以否认。根据双方提供的微信聊天记录，自2019年5月起至8月初，双方就吴杏苏在刘新呼退出后是否租赁涉案房屋进行多次沟通，双方从未提及刘新呼，且刘新呼在7月底退出后，郑坤太要求吴杏苏从涉案房屋搬离，后双方达成房屋租赁合同，吴杏苏交纳租金，继续使用涉案房屋。在郑坤太未提供证据证实存在三方达成口头协议的情况下，结合双方的微信聊天记录，本院对郑坤太提出的该事实不予认可。 关于吴杏苏提出其享有三个月免租期的抗辩意见，郑坤太陈述其讲的三个月免租期放在合同期后是指在其与刘新呼签订的合同到期后的意思，现双方对租赁期限和免租期未作约定，而郑坤太对三个月免租期亦不予认可，故对吴杏苏的该抗辩意见，本院不予支持。 关于房屋押金问题，因吴杏苏是向刘新呼支付的押金，刘新呼称其与郑坤太、许雪友押金已结清，郑坤太亦表示押金不在本案一并处理，故本院不予处理，如双方就押金问题仍存在争议，可另行通过法律途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、郑坤太与吴杏苏签订的房屋租赁合同于2020年5月13日解除； 二、吴杏苏于本判决生效之日起十日内支付郑坤太租金、房屋占有使用费126780.83元、水费4000元、安装修复费用16000元； 三、驳回郑坤太的其他诉讼请求； 四、驳回吴杏苏的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4628元，减半收取2314元，由本诉郑坤太负担783元，本诉被告吴杏苏负担1531元，本诉被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告郑坤太。反诉案件受理费1950元，由反诉原告吴杏苏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  孙丽丽 二〇二一年一月二十二日 书记员  陶 敏