吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1358号上诉人（原审被告）：吉林省天一地产开发有限责任公司,住所地长眷市建设街2008号。法定代表人:万晓薇,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫玉国，吉林天利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵谚妮，吉林天利人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李传良,汉族,1963年2月1日出生,住所地长春市绿园区。委托诉讼代理人：周邦钺，北京盈科（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳佳，女，1992年2月15日生，住长春市绿园区。系李传良之女。上诉人吉林省天一地产开发有限责任公司（以下简称天一地产）因与被上诉人李传良合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院作出的（2019）吉0192民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。天一地产上诉请求：1.请求撤销一审判决,改判天一地产按照2008年时间节点向李传良进行补偿。2.确认李传良与李洪林、武杰忠所签订的房屋买卖协议无效。3.李传良根据武杰忠的房屋申请补偿的证据是虚假的，李传良涉嫌犯虚假诉讼罪，应将该案移送公安机关。4.案件受理费及鉴定费用由李传良自行承担。事实与理由：1.应按照2008年补偿标准进行补偿，天一地产在拆迁时，是依据当时的市场价格对被拆迁人的标的物进行补偿的，如拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿有特殊约定的，双方应当明确约定的具体内容。本案中天一地产对案涉房屋进行了拆迁，双方在拆迁补偿协议中对拆迁补偿作了特殊约定，住宅按门市进行补偿。双方没有对补偿依据的时间节点进行特殊约定，在没有特殊约定的情况下，应当按照拆迁补偿协议签订的时间节点进行补偿。（1）一审法院按照2018年7月30日的时间节点确定房屋补偿款不符合法律规定,与事实相违背。天一地产与李传良于2008年签订《协议书》，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条规定,“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”,以及《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定规定,“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”,对于拆迁房屋的评估时点应依据上述法律规定作出裁判,一审法院按照2018年时间节点确定房屋补偿款不符合法律规定。根据《协议书》约定，天一地产与李传良对拆迁补偿方式首选给付365.56平方米的门市房，次选给付365.56平方米门市房价款（即协议中约定的“甲方应当按照当时同地段的门市房价格给付乙方”)两种方式。对于365.56平方米门市房价款金额的认知,应当认为双方在签订协议时对该门市房价值是2008年5月29日可以预期达到的价值。由于李传良不积极配合拆迁工作，导致涉事地块无法施工建设，天一地产始终不能实际给付该门市房，因其怠于履行而产生的近十年的损失，不能由天一地产承担，一审法院按照2018年时间节点作出裁判违背了双方签订《协议书》的本意，与事实相违背。（2）评估结果并不准确，价格过高，不应予以支持。一审法院认为，应当以长春市规划和自然资源局的备案为准，按照一层门市房价格给付李传良补偿款，缺乏事实依据。按照房地产开发建设的行业惯例，上述备案发生于2007年左右，距今已有十多年之久，所建地块周围现状、环境情况以及国家政策等均在此期间发生诸多变化,所以实际建造情况与当初备案不同是经常发生的。因此，一审法院采纳一层门市房的评估结果严重缺乏事实依据，影响评估价格，不应予以支持；2.李传良购买的其他人农村宅基地上的房屋，购买合同无效。根据一户一宅的规定，明确规定受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的转让农村住房，或宅基地使用权应当认定无效。本案中基于李传良与李洪林、武杰忠农房买卖无效，登记在原所有人李洪林、武杰忠名下的两套房屋无法达到所有权交付履行，不能构成合同法的对待给付，李传良无法取得李洪林、武杰忠的房屋所有权，无法向天一地产交付房屋所有权。李传良向天一地产交付上述两个房屋进行拆迁，该拆迁行为不是履行合同义务，是天一地产对李洪林、武杰忠的侵权，李洪林、武杰忠可以依据侵权向天一地产另行主张权利。（1）李洪林和李传良的房屋买卖合同无效，应当恢复至原始状态，因此不存在对李传良上述两套房屋的补偿问题。（2）登记在武杰忠名下的土地证于2020年10月27日被长春市规划和自然资源局撤销，该土地证上记载的房屋面积为110.1平方米。根据撤销土地决定，既然武杰忠无土地，就不存在房屋问题，因为房屋是建立在土地上的，该土地是武杰忠骗取的，李传良据以主张权利的110.1平方米的房屋不存在，所以李传良对该房屋没有补偿依据。但按武杰忠原出庭笔录上说，武杰忠对此并不知情，他是代被上诉人持有的，因此说明被上诉人骗领了该土地证，李传良所要求补偿的房屋不存在。据天一地产负责拆迁的人员张坚介绍，该房屋是李传良自行拆除的，因为李传良答应帮天一地产拆迁所有房屋，所以当时天一地产并未对其提供的相关材料进行严格审查。（3）因武杰忠的土地证已经被长春市规划和自然资源局撤销，所以天一地产认为李传良提交的对武杰忠房屋申请补偿的证据是虚假的，所以李传良向人民法院提供虚假证据进行诉讼，其行为已经涉嫌构成虚假诉讼罪或诈骗罪。李传良辩称：驳回上诉，维持原判。1.一审判决适用法律正确，事实清楚，应予维持；2.关于房屋是否存在的问题，有天一地产和李传良在2008年6月25日签订的房屋验收单，证明该房屋是真实存在的，被拆迁房屋的面积是无异议的；3.关于一户一宅，一户一宅主要是为了保障居住权，而买卖行为和拆迁主要是对财产权处分的行为，从现有证据看，李洪林是案涉房屋之一的合法所有人，有权对自己的财产权进行处分，而且李洪林在庭审过程中也亲自出庭，就相关请求进行作证。根据合同相对性原则，天一地产不是李传良和李洪林买卖合同中的当事人，无权对李传良和李洪林之间买卖行为提出撤销或变更。买卖合同是否有效，不影响被拆迁房屋的价值，本案的房屋买卖行为是房屋所有人对自己的财产权利的处分行为，李传良有权就被拆迁房屋的补偿款主张权利；4.关于补偿时间节点问题，天一地产和李传良均认可双方于2008年5月29日签订的协议书是双方真实意思表示,该协议书应当予以遵守,该协议书中也明确了房屋补偿时的价值计算节点是房屋实际交付时。5.关于武杰忠的房屋，天一地产和李传良有签订的房屋验收单，证明该房屋是实际存在的。对于武杰忠的土地证被撤销一事，撤销决定本身违法，该证于1996年颁发时法律未规定一户一宅。行政处罚决定书下发前，应当事先告知，并举行听证，长春市规划和自然资源局程序违法。在2008年天一地产进行拆迁行为时，天一地产根据拆迁补偿协议、李传良提交的相关材料，已经对武杰忠的土地使用证进行了核销，2020年10月长春市规划和自然资源局对已经不存在的土地使用证再一次注销，其行政行为违法。房屋土地使用证和房屋是否存在无必然关联，没有土地使用证不等于地上没有房屋。2008年6月，天一地产工作人员对案涉房屋进行了核实验收，并出具了房屋验收单，证明武杰忠的房屋是客观存在的。天一地产作为拆迁方，应该存有拆迁档案、拆迁现场照片。武杰忠的房屋是否存在应该综合其他证据予以认定。李传良向一审法院起诉请求：1.判令天一地产按照李传良被迁拆同地段的临街门市房2018年7月30日的市场价格补偿李传良的经济损失及利息（利息以2018年7月30日的房屋评估门市价为基数，自2018年8月20日起按照银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付完毕之日止）；2.诉讼费用由天一地产承担。一审法院认定事实：2007年8月1日长春市国土资源局和天一地产签订《国有土地使用权出让合同》约定天一地产通过招标拍卖挂牌方式取得包含涉案房屋在内的东至西环城路以东、南至华盛房地产开发公司用地以南、西至洛阳街以西、北至自立街以北的地段。2008年5月29日，李传良和天一地产签订《协议书》约定，1.天一地产给李传良产权门市房总面积365.56平方米，位于长春市绿园区长青村新立屯东靠洛阳街、南靠自立街（均为临街门市房），南北朝向。2.李传良提供长青村新立屯三套房屋（面积分别为82.4平方米、110.1平方米、173.06平方米）的集体土地使用证，同时积极配合天一地产的拆迁工作。3.如果天一地产不能按照约定交付门市房或总面积不足365.56平方米，则天一地产应当按照当时同地段门市房价格给付李传良。上述协议签订后，李传良依约向天一地产提供了李传良名下的长绿集用（2001）字第010601267号的集体土地使用证、李洪林名下的长绿集用（1999）字第010601577号集体土地使用证和武杰忠名下的长朝土集建（1996）字第0101011E29-2号集体土地使用证，天一地产自认收到该三份证件。2008年6月25日天一公司工作人员在“被拆迁人姓名李传良，被拆迁房屋面积分别为173.06平方米、82.4平方米和110.1平方米”的三份《房屋验收单》上签字。天一地产将上述三套房屋拆除后至今未按约定对李传良进行安置补偿。在案件审理过程中，李传良明确其诉讼请求为要求天一地产按照其被拆迁地段的临街门市房2018年7月30日的价格进行鉴定，依据为原审查明了交付房屋的条件尚不具备，其选择原审法庭辩论终结前最后一次开庭时间作为鉴定时点；天一地产主张按照李传良被拆迁地段的临街门市房2008年5月29日的价格进行鉴定，依据是《协议书》约定“如果天一地产不能按照约定交付门市房或总面积不足365.56平方米，应当按照当时同地段的门市房价格给付李传良”，协议中的“当时”应理解为“签订合同之时”。后一审法院委托吉林省国理房地产土地评估有限公司对天一地产、李传良的鉴定申请进行鉴定，在鉴定过程中，双方对协议中约定的365.56平方米门市房的层数达不成一致意见，李传良主张门市房为一层，依据为李传良从长春市规划和自然资源局调取的华盛房地产开发公司就天一.家源1953小区用地图纸及建设工程规划许可证，该图纸及规划证明案涉拆迁位置为5号楼，5号楼的规划为一层商业网点；天一地产主张门市房为一至三层，依据为其提供了吉林省天鹤建筑设计有限公司出具的天一.家源1953小区5号楼的1-3层平面图纸，并加盖印有“出图专用章吉林省住房和城乡建设厅核准”的字样。后吉林省国理房地产土地评估有限公司的鉴定意见为：2008年5月29日坐落于长春市绿园区长青村新立屯东靠洛阳街、南靠自立街临街门市房（南北朝向）（毛坯）1-3层建筑面积为365.56平方米的价格为1,813,543.00元；2018年7月30日坐落于长春市绿园区长青村新立屯东靠洛阳街、南靠自立街临街门市房（南北朝向）（毛坯）1层建筑面积为365.56平方米的价格为6,281,783.00元。庭审后主审法官联系了长春市规划和自然资源局就天一.家源1953小区建设工程规划许可证附图的经办人潘博，其表示自立街和洛阳街交汇5号楼南北朝向的临街门市从图纸上看规划为一层门市，即使上述地段规划有更改，那么开发商也需要到长春市规划和自然资源局重新申请并办理建设工程规划许可证，否则房屋规划还是应以在长春市规划和自然资源局备案的为准。一审法院认为，2008年5月29日李传良和天一地产签订的《协议书》虽非拆迁补偿安置协议示范文本，但该协议书明确了安置的地点、面积及补偿方式，且系双方的真实意思表示，该协议成立并生效，各方当事人应当按照协议书的内容履行自己的义务，本案中李传良依约将三份《集体土地使用证》交付天一地产，天一地产亦在三份《房屋验收单》上签字确认，现天一地产主张李传良交付的房屋存在重大瑕疵，一审法院不予认可；关于天一地产主张李传良应协助完成整个屯的拆迁工作，现其并未履行合同义务的观点，因合同仅约定李传良需积极配合拆迁工作，并未约定需配合拆迁的范围，天一地产的主张于法无据，一审法院不予支持。现李传良已完成合同约定的义务，天一地产应履行向李传良交付房屋或按当时同地段的临街门市房价格赔偿李传良的经济损失，因原审查明案涉位置暂不具备交付房屋的条件，本案中李传良明确主张要求天一地产赔偿其经济损失，故天一地产应承担相应的违约赔偿责任。关于案涉位置门市房的价格确定时点问题，协议中约定的“当时”应理解为天一地产不能按照协议约定交付房屋的“当时”而非签订合同的“当时”，故一审法院对李传良主张的以2018年7月30日作为鉴定时点予以采纳。关于案涉地段门市房的层数，一审法院以在长春市规划和自然资源局备案的为准，故天一地产应向李传良支付6,281,783.00元补偿款，关于李传良主张的利息，考虑到李传良房屋被拆迁后至今未得到安置亦或经济赔偿，故一审法院对此予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审判决如下：吉林省天一地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内立即给付李传良三套房屋的补偿款6,281,783.00元及利息（利息以6,281,783.00元为基数，自2018年8月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。案件受理费14,700.00元，鉴定费56,010.68元，由吉林省天一地产开发有限责任公司负担。在二审审理过程中，天一地产提交2020年10月27日长春市规划和自然资源局作出的《关于撤销集体土地使用权决定》、武杰忠在2020年11月6日收到《关于撤销集体土地使用权决定》送达回证、2020年12月4日长春市规划和自然资源局在《长春晚报》上登载的《注销土地登记公告》各一份，用于证明武杰忠的土地使用证是假的，已经被撤销，根据房地一体原则，武杰忠的土地不存在，所以李传良从武杰忠处购得的房屋不存在。另外证明李传良提供虚假证据主张权利涉嫌虚假诉讼。李传良对上述证据质证认为，1.土地使用证有瑕疵，不等于没有地上房屋。2.该决定书并没有产生法律效力。对一审法院查明的基本事实本院予以确认。本院认为：1.李传良与天一地产签订的《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。关于补偿标准依据的时间节点。双方于2008年5月签订补偿协议，约定天一地产给李传良总面积365.56平方米为产权门市房，如天一地产不按约定交付门市房或面积不足365.56平方米，按当时同地段的门市房价格给付李传良。李传良已向天一地产交付了三份《集体土地使用证》，完成了合同约定的义务，但直至李传良诉至法院时天一地产仍未履行合同约定义务。双方对补偿标准依据的时点产生争议，实则是对协议中约定的“按当时同地段门市房价格“如何理解产生歧义，天一地产主张应按合同签订时间即2008年5月29日确定案涉房屋价格鉴定时点，李传良在诉讼过程中发现案涉房屋尚不具备交付条件，故依据2018年7月30日即原审法庭辩论终结前最后一次开庭时间作为鉴定时点，要求天一地产补偿其经济损失。天一地产未按合同约定履行交付房屋的义务，天一地产亦承认双方签订的补偿协议首选补偿方式为给付门市房，一审法院依据协议内容认定“当时”应理解为天一地产不能按协议约定交付房屋之时，并以此时间节点即2018年7月30日作为鉴定时点，并无不当。关于鉴定价格。一审法院进行价格鉴定过程中，双方对协议约定的门市房的层数未达成一致意见，根据天一·家园1953小区5号楼在长春市规划和自然资源局备案的图纸记载，案涉拆迁位置为“一层商业网点”，一审法院据此按2018年鉴定价格判决天一地产支付李传良6,281,783.00元补偿款，并无不当。2.关于案涉房屋是否存在的问题。经查，武杰忠名下的土地使用证、土地登记审批表等证据均记载其地上建筑占地面积110.1平方米，该房屋面积与案涉协议记载面积一致，且天一地产出具《房屋验收单》予以确认，以上证据证实该房屋客观存在的事实。现天一地产以其工作人员未对李传良提供的相关材料进行严格审查为由，主张李传良从武杰忠处购得的房屋不存在，没有事实和法律依据，不予支持。关于武杰忠土地使用证被撤销一节，该土地使用证撤销与否不能否认武杰忠房屋客观存在的事实，亦不能否认《协议书》对天一地产的约束力。天一地产以土地使用证被撤销主张武杰忠房屋不存在不能成立，不予支持。3.关于天一地产主张李传良行为构成犯罪应移送公安一节。因天一地产未提供充分证明李传良构成犯罪的证据，不具备移送的条件，其可向公安机关另行举报处理。综上所述，吉林省天一地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,546.00元，由吉林省天一地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 王 卓审判员 冯红红二〇二一年一月二十九日书记员 郑美玲