北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6129号原告（反诉被告）：北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会，住所地北京市朝阳区管庄乡西会村。法定代表人：邵文申，主任。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京曙光药业有限责任公司，住所地北京市东城区西园子一巷7号1幢。法定代表人：刘友皋，董事长。委托诉讼代理人：周晓，北京市海嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玉梅，北京市海嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会（以下简称西会村）与被告（反诉原告）北京曙光药业有限责任公司（以下简称曙光公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。西会村之委托诉讼代理人戚文扬，曙光公司之委托诉讼代理人周晓、胡玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西会村向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方于1999年1月1日签订的《合同书》中租期超过20年的部分无效；2、曙光公司腾退交还场地和房屋。事实和理由：我村委会与曙光公司于1999年1月1日签订《合同书》，由曙光公司租赁使用我村所有的房屋、院落，曙光公司一次性支付租金。合同约定的期限为50年，租期自1999年1月1日至2048年12月31日。合同签订后，我村就将约定的房屋、场地交付曙光公司。现合同履行期限已超过20年，超过法律规定租赁合同期限最长不超过20年的规定，超过部分应属无效。曙光公司辩称，不同意西会村的诉讼请求。案涉合同是土地使用权出让合同，而不是土地、房屋租赁合同。土地使用权出让的主体是土地所有权人，土地出租的主体是土地使用权人。案涉合同，是土地所有权人西会村与我公司签订的，而不是土地使用权人与我公司签订的。合同明确约定为土地使用权出让合同，并约定了土地出让的四至范围、占地面积、使用期限、土地出让金、使用权归属、拆迁利益等，包括西会村负有为我公司办理土地使用权证及院内房屋产权证的义务，出让期内发生国家行为占地、用地等，所有赔偿归我公司所有，是按土地使用权转移情形作出的约定，我公司分三次支付全部50年的土地出让金，符合土地使用权出让的支付形式，而租赁合同惯例按季付或年付，出让行为也获得xx人民政府批准。案涉土体用途为建设用地，性质为工业用地，土地上占地面积2000多平的制药车间，已取得建设规划许可。本合同期限为50年，未超过工业用地出让的50年期限。我公司已履行了全部合同义务，建设了车间、办公区和生活区等，应当驳回西会村的诉讼请求。曙光公司向本院提出反诉请求：判令西会村为我公司办理案涉院落的土地使用权证书及房屋产权证书。事实和理由：合同签订后，我公司已履行了全部合同义务，但西会村至今未按照约定为我公司办理土地使用权证书及房屋产权证书，已构成违约。西会村针对反诉辩称，不同意曙光公司的反诉请求。双方合同为使用权租赁合同，不是出让合同，曙光公司仅享有使用权，而非所有权。合同约定的期限为50年，超出20年的部分无效。曙光公司在案涉土地上建设房屋，未取得规划手续，为违法建设，不具备办理权属证明的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：1999年1月1日，西会村（甲方）与北京市xx制药厂（乙方）签订《合同书》，下方左起记载“关于50年土地使用权合同”，约定：土地使用权范围：位于朝阳区xxxx一处，北墙西端距快速路桥基19．9米，其后院东墙南端距双汇花园第二栋楼12．2米，总用地面积8237．85平方米（12．36亩）；甲方提供该使用土地使用证，具有合法的土地使用权；土地使用权期限，自1999年元月1日起至2048年12月31日止。到期后房屋产权及土地使用权归甲方所有；上述土地使用权及地上附属建筑物，全部费用金额为478万元，分两次付清。在第二次拨款前，甲方协助乙方办理乡政府开具的土地50年使用权证及院内房屋产权证，此后甲方应继续协助办理现有规划部门批示的房屋产权证（以xxxx制药厂名义办理）；在本合同50年使用期内发生占地、用地等国家行为所给予的赔偿费归乙方所有；在土地使用权50年内，乙方在原建房屋基础上有继续改建、新建房屋及公用设施等权利，产权归乙方所有。如需报批甲方协助办理；甲方应按双方约定，在2000年底时将合同附图中前院西侧小院815平方米交与乙方使用；原双方签订的租赁合同同时废止。北京市朝阳区xx人民政府作为西会村上级主管单位，在合同上签字盖章。1999年7月5日，北京市双桥xxxx合作社与北京市xx制药厂签订《协议》，约定：根据合同书第二条规定甲方应协助办理厂院内乙方自建的两个新车间及其它房屋产权证，并于本年第三季度将房产证交付给乙方。2000年12月31日，西会村与曙光公司签订《协议》，约定西侧815平方米小院，因京通快速路两侧拓宽绿化带占用168平方米，年底交给乙方使用的面积只有647平方米……乙方已于2000年12月31日将合同所约定的付款额478万元全部交付给甲方。甲方同意协助乙方办理工房改造的审办手续及协调地区关系等。曙光公司分别于1999年4月、1999年7月、2000年12月支付西会村200万元、200万元和78万元。另，1999年3月18日，北京市朝阳区xx人民政府出具《证明》，记载管庄乡西会村委会同北京xx制药厂所签订的土地使用合同书中所归（规）定的土地12．36亩和建筑物，双方所签订的合同有效期为50年，使用权归乙方。曙光公司提交规划查询资料（2006年-2020年、2017年-2035年），以证明目前案涉土地状态符合规划要求；提交朝阳区城市规划管理局建设工程规划许可证附件稿暂涉及临时建筑工程（[98]朝规建临字xxx号），记载建设单位管庄乡西会xx制药厂，项目名称xxxx，建设规模755平方米。西会村认可证据的真实性，不认可证明目的，称仅为临时建设规划手续，之后并未办理延长。曙光公司另提交照片以证明新建、改建前后的对比情况。西会村不予认可。庭审中，双方均认可案涉土地为农民集体所有。曙光公司主张自1986年就开始使用案涉场地，当时是招商引资进来的，起初是一片农地，后来改为建设用地，案涉合同为土地出让合同，合同合法有效。西会村主张合同性质为租赁合同，超出20年的部分无效；经询，曙光公司表示如果合同无效的话，对于无效的法律后果，其公司再另行解决。本院认为：关于案涉合同的性质，西会村主张为土地租赁合同，曙光公司主张为土地使用权出让合同。对于合同性质，应当根据合同的约定进行认定。双方在合同中明确载明为“关于50年土地使用权合同”，期限也是按照城镇国有土地使用权出让年限约定的，且合同约定款项分两次付清，也不同于一般租赁合同租金的支付方式，合同同时还约定办理乡政府出具的使用权证以及房屋产权证。合同还约定同时废止“原双方签订的租赁合同”，可以说明双方原是按照租赁合同的方式进行约定，现合同名称为“合同书”，并又特别约定为“关于50年土地使用权合同”，而不再使用“租赁合同”名称。综上，可以说明双方意欲以出让的形式约定土地使用权。西会村与曙光公司间的《合同书》签订于1999年1月1日，应当适用合同签订时的《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修正，1999年1月1日起施行）的有关规定。案涉土地为农民集体所有的土地。前述法律第四十三条、第四十四条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条，对建设用地需使用国有土地及可例外使用农民集体所有的土地的情形及应办理的审批、批准手续进行了规定，并明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，根据曙光公司的陈述，案涉土地原为农地，双方签订合同交由曙光公司进行非农业建设，但双方均未提交证据证明当时已办理了农用地转用审批手续。根据前述法律规定，农民集体所有的土地可用于非农业建设的情形为：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。除此之外，禁止农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。《合同书》的约定明显违反了前述法律规定，也不属于法律规定的例外情形。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订，2020年施行）第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。按照前述规定，可以出让的集体土地，是经依法登记为集体经营性建设用地，关于出让等的具体办法，由国务院制定，此前尚无相关规定。案涉土地也非系经依法登记为集体经营性建设用地。综上，在西会村与曙光公司签订《合同书》时，法律已明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，并明确规定了可以使用农民集体所有的土地进行建设的几种情形，案涉合同使用土地的方式不符合前述规定，应当认定为无效。西会村基于案涉合同系租赁合同的主张，而主张超出20年期限的部分无效，不符合事实的认定和法律规定，本院对其据此提出的该项请求不予支持。案涉《合同书》应全部无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在《合同书》无效的情况下，曙光公司应当腾退交还场地和房屋。曙光公司主张依据合同要求西会村办理案涉院落的土地使用权证书及房屋产权证书，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（1998年修正）第四条第三款、第四十三条、第四十四条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京曙光药业有限责任公司于本判决生效后三十日内将《合同书》所涉北京市朝阳区xxxx处场地及房屋腾退交还原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会；二、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京曙光药业有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费45040元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会负担31528元（已交纳），由被告（反诉原告）北京曙光药业有限责任公司负担13512元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）北京曙光药业有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  吴 娜审判员  尹 航二〇二一年一月十四日书记员  张李营