山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终534号上诉人（原审原告）：龚某，住太原市。委托诉讼代理人：任某，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西千渡房地产开发有限公司。法定代表人：郑某。委托诉讼代理人：刘某，山西国晋律师事务所律师。上诉人龚某因与被上诉人山西千渡房地产开发有限公司（以下简称“千渡房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚某上诉请求：1.撤销（2020)晋0107民初3178号民事判决书,改判支持龚某的诉讼请求;2.判决千渡房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一，原审法院并未对龚某提出的千渡房地产公司未按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房这一基本事实进行认定。合同约定的交房条件为:商品房经验收合格。但验收并非仅指竣工验收,还应包括涉及人身、财产安全的强制性检验标准的工程质量监督部门核验、消防验收等,且千渡房地产公司提供的《住宅质量保证书》也应列明工程质量监督部门核验的质量等级。特别应注意的是,千渡·东山晴一期、二期住宅均超过54米，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》等法律法规和强制性规范规定,涉及交房的相关建筑均属于国家标准规定的一类高层住宅建筑,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。对此,原审法院未进行全面调查和认定。第二，政府要求停工的行为不属于不可抗力,也不属于合同约定的“非因出卖人控制因素”,不应以此为由对龚某要求千渡房地产公司承担违约责任进行抗辩。其一，《中华人民共和国合同法》第117条明确规定,不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,是客观发生的事实才可以称为不可抗力,并不是某一民事主体的民事法律行为或政府的行政行为。同时,不可抗力是不能预见的,2017年11月1日,太原市住房和城乡建设局就通过官方网站信息公开了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》,千渡房地产公司作为具有房地产开发经营资质的商事主体,在与龚某签署《商品房买卖合同》时对此有充分预期,应对自身民商事活动承担相应的责任,千渡房地产公司因不能按期交房产生的责任应由其自负,与政府行为无关。其二，对于千渡房地产公司关于“政府要求停工属于非因出卖人控制因素”的辩解,龚某认为,第三项延期理由强调的也仅为政府部门对验收及市政配套安装之延误、经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更这两个理由,绝不是以非因出卖人所能控制的因素为依据。二、原审法院适用法律错误。第一，千渡房地产公司将政府行为与不可抗力进行混同等同,而政府行为明显不符合不可抗力之“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条,支持千渡房地产公司适用不可抗力对其违约行为进行抗辩无疑是适用法律错误。第二，对于千渡房地产公司按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房,应适用《中华人民共和国标准化法》第10条、第25条,《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第11条,《城市房地产开发经营管理条例》第30条,《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条,《建设工程质量管理条例》第49条,《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条,《中华人民共和国消防法》第13条,《建设工程消防监督管理规定》第14条,《建筑设计防火规范GB50016-2014》5.1.1。对于千渡房地产公司承担违约责任,应适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。综上所述,龚某请求二审法院依法改判,支持龚某的上诉请求。千渡房地产公司辩称，一、原审法院所认定的事实清楚，千渡房地产公司不应向龚某承担逾期交房的违约责任。首先，根据相关法律法规规定，千渡房地产公司作为出卖人，向购房人交付商品房应当经商品房所在的建设工程竣工验收合格，验收合格标准以该建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可。千渡房地产公司一审已经提交的《竣工验收证明书》，足以证明案涉房屋于2019年10月30日验收合格。同时，千渡房地产公司向龚某交房时提交了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，其向龚某交付的房屋符合我国法律规定的条件，龚某所提出的主张没有事实及法律依据。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付条件即商品房经验收合格，千渡房地产公司向龚某交房条件符合合同约定。再次，在合同履行期间，政府多次下发公告及通知，要求千渡房地产公司停止施工，这是千渡房地产公司不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的全部要素，且系非因出卖人所能控制的因素。千渡房地产公司在出现这些情况后也履行了向龚某通知的义务，龚某并未提出任何异议。因此，无论根据合同约定还是法律规定，千渡房地产公司均不应承担逾期交房违约责任。最后，龚某已经实际收房，再要求千渡房地产公司进行交房，没有事实及法律依据。二、一审法院适用法律正确。龚某上诉状中提及的相关法律规定，是房地产企业的行政管理规定，不是人民法院裁判本案所适用的法律规定，因此，龚某的诉求没有法律依据。综上，龚某的上诉请求无事实及法律依据，应驳回龚某提起的全部上诉请求。龚某向一审法院起诉请求：1.判令千渡房地产公司按照合同约定标准和法律规定标准向龚某进行交房，并向龚某出示工程质量监督部门核验的质量等级、消防验收、建筑工程竣工验收备案表等涉及人身、财产安全的强制性检验标准的相关材料；2.判令千渡房地产公司向龚某支付延期交房违约金5450元（注：违约金计算至千渡房地产公司向龚某按照合同约定标准和法律规定标准交房日止，暂计算至2020年4月30日）；3.本案诉讼费千渡房地产公司负担。一审法院认定事实：2017年12月28日，龚某、千渡房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：龚某购买由千渡房地产公司开发的位于太原市××街房屋，建筑面积131.69平方米，房屋总价为750633元，于2017年11月15日前支付首付款240633元，银行贷款510000元；千渡房地产公司应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定，交付龚某使用；千渡房地产公司逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，千渡房地产公司按日向龚某支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；千渡房地产公司逾期交房超过90日后，龚某有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，千渡房地产公司按日向龚某支付已交付房价款万分之0.3的违约金。2017年11月15日，龚某向千渡房地产公司交纳上述房屋首付款240633元，剩余510000元房款已办理银行按揭贷款。千渡房地产公司通知龚某于2019年12月1日收房，龚某至今未实际接收该房屋。另查明，2017年10月13日太原市住房和城乡建设委员会安全管理处下发《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、2017年10月18日太原市住房和城乡建设委员会下发《太原市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、2017年11月1日山西省大气污染防治工作领导办公室下发《应对重污染天气调度令》以及2017年至2020年1月期间太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于发布太原市重污染天气红色、橙色预警的通告》等相关要求工程停工的文件，千渡房地产公司因此自2017年10月15日至2020年1月31日大约为260余天。一审法院认为，龚某、千渡房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，千渡房地产公司已向法庭出示涉案房屋所在大楼的《竣工验收证明书》，其经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位于2019年11月30日验收合格，而龚某未能提供证据证明涉案房屋存在不符合合同约定和法律规定标准的情形，且千渡房地产公司于2019年8月29日已通知龚某收房,龚某未能及时收房。龚某主张千渡房地产公司向其出示工程质量监督部门核验登记等级等相关材料的请求，属于行政管理部门的职权范围，不属于法院受案范围，故对龚某提出的交房及出示工程质量监督部门核验登记等级等相关材料的诉求该院不予支持。关于违约金，虽本案《商品房买卖合同》中约定千渡房地产公司应于2019年8月31日前向龚某交付该房屋，但在该合同履行过程中，政府部门多次因重污染天气、大气污染综合治理等因素向全市下发公告、通知，要求所有社会建筑工程工地在一定日期内全部停工，这在事实上影响了千渡房地产公司依约履行合同义务，而对于此种因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误确属千渡房地产公司履约过程中不可预见、不可避免、不能克服的情形，则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定千渡房地产公司上述工期延误行为系因不可抗力造成。而千渡房地产公司已在不可抗力事由造成工期延误后向龚某履行了通知义务，并承诺以为龚某免除部分物业费的方式解决该事宜，龚某对此未表示异议，故应该免除千渡房地产公司迟延交房的违约责任，千渡房地产公司据此无需支付违约金的抗辩，符合法律规定和合同约定，该院予以采信。因此龚某主张延期交房违约金的请求不能成立，该院予以驳回。一审法院判决:“驳回原告龚某的诉讼请求”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为千渡房地产公司是否应承担延期交房的违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该合同第八条约定出卖人交付的商品房应具备验收合格的条件；另约定出卖人在下列情形下可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更等非因出卖人所能控制的因素。合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房则需要承担逾期交房违约责任。首先，本案一审审理期间，千渡房地产公司已经举证证明涉案房屋经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。其次，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，本案合同履行期间，政府部门开展大气污染综合治理攻坚行动，向全市下发一系列要求社会建筑工程暂时停工的相关文件，千渡房地产公司受此影响停工，政府的污染防治行动是千渡房地产公司无法预见并不能避免和克服的，属于不可抗力因素，亦系非因其所能控制的因素，且在该情形造成工期延误后千渡房地产公司已依约向郭延疆履行了通知义务。综上，龚某主张千渡房地产公司承担逾期交房违约责任不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，一审法院未予支持并无不当。综上所述，龚某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由龚某自行负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 张璟芳审判员 陈 聪二Ｏ二一年一月二十九日法官助理 刘丽娜书记员 李 钰