河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初2983号原告：河南济州汤泉汗蒸有限公司，住所地：安阳市北关区东工路北段11号。统一社会信用代码：91410503061374006P。法定代表人：张国顺，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张国太，男，汉族，系该公司股东、监事。委托诉讼代理人：王晓冰，河南鼎维律师事务所律师。被告：安阳市北关区纺织厂，住所地：安阳市北关区东工路北段11号。统一社会信用代码:914105031723119725。法定代表人：马海平，职务：厂长。委托诉讼代理人：李玉洁，河南商歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文娜，河南商歌律师事务所实习律师。被告：安阳市光明实业公司，住所地：安阳市北关区东风路70号。统一社会信用代码：91410503760222415X。法定代表人：张吉安，职务：经理。委托诉讼代理人：王海军，男，汉族，系该公司员工。原告河南济州汤泉汗蒸有限公司（以下简称济州公司）诉被告安阳市北关区纺织厂（以下简称北关区纺织厂）、安阳市光明实业公司（以下简称光明实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告济州公司委托诉讼代理人张国太、王晓冰，被告北关区纺织厂的委托诉讼代理人李玉洁、贾文娜，被告光明实业公司的委托诉讼代理人王海军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济州公司向本院提出诉讼请求：第一、请求法院依法判决被告北关区纺织厂继续履行2009年7月1日签订的租赁协议；第二、请求法院依法判决二被告共同赔偿原告租赁损失30.9727万元（暂计算至2020年8月27日，之后损失按照每日1633元计算至原告正常经营时止）以及因封门堵路造成的其他损失（具体数额待评估后依法变更）；第三、本案诉讼费、保全费、评估费等费用有二被告承担。事实与理由：2009年7月1日,闫淑芳(系原告股东之一)代表原告与被告安阳市北关区纺织厂签订租赁合同一份,租赁被告北关区纺织厂东半部南北长约70米,东西长约50米的仓房和两层楼房,租赁期限为25年。合同签订后,系原告在上述租赁地点开展经营,并履行闫淑芳与被告北关区纺织厂签订的租赁协议内容,并按照租赁合同内容按时支付房屋租赁费。在租赁期间,被告北关区纺织厂除正常收取房屋租赁费外,从2011年起向原告每年另行多收2万元房屋租赁费,至2020年已多收13余万元,该13万元根据与案外人安阳大浪淘沙商务休闲会馆有限公司（以下简称大浪淘沙公司）房租相应分配额足以折顶房租至2020年10月。但是在原告视诚信为生命,严格按照合同内容支付房租,无任何违约的情况下,二被告多次有组织无端阻挠原告的正常经营,自2020年2月起,二被告一直对原告的经营场所进行封门堵路,并采用极端方式把大门焊死,致使原告无法开展经营,给原告造成经营损失以及装修损失巨大。另,被告北关区纺织厂原属安阳市北关区豆腐营村委会所有的集体资产,2014年,经安阳市北关区人民政府批准,撤销安阳市北关区豆腐营村委会,原豆腐营村委会所有债权债务、集体资产等事务均由被告光明实业公司承继。对于原告在正常租赁期间无法继续经营,被告光明实业公司对封门堵路实施指导控制行为,是被告北关区纺织厂的实际控制人。故对原告造成的损失,二被告应当共同予以赔偿。故原告根据我国相关法律的规定,依法向贵院提起诉讼,望法院支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。被告北关区纺织厂辩称，一、本案主体资格不适格。本案中租赁合同的双方当事人是闫淑芳与被告北关区纺织厂，不是原告，且被告与闫淑芳签订租赁合同时原告还没有注册成立原告是2013年注册成立的，更不存在原告主张的闫淑芳代表原告与北关区纺织厂签订合同的事实，故本案的原告主体资格不适格。法院应当裁定驳回原告的起诉。二、原告要求被告继续履行租赁合同，无事实和法律依据。自2020年1月起，闫淑芳未向被告缴纳租金，被告多次向闫淑芳下达通知，但其仍拒不缴纳，遂被告在2020年7月再次正式向闫淑芳下达解除租赁合同通知书，且闫淑芳收到解除通知后并无异议，该合同已经解除。三、济州汤泉公司与大浪淘沙公司股东之间大部分重合，济州汤泉公司实际依附于大浪淘沙，两个公司股东之间存在矛盾，导致两个公司现在都无法正常经营。四、原告起诉被告要求继续履行租赁合同，该事项关系原告未来的存续问题，应当由公司股东会议决议通过，而原告在各股东终止合作准备解散公司的关键时刻提起本次诉讼，存在明显恶意虚构公司债务，转移公司财产的嫌疑，属于虚假诉讼。故原告的起诉未经股东大会的表决，应当驳回原告的起诉。五、原告要求被告赔偿损失30万元无事实和法律依据，不应当得到支持。2020年1月起，原告股东已经终止合作，原告在1月时已经陷入经营不能，之后2月3月全国处于新冠病毒疫情期间，原告也根本无法开业经营。原告的损失与被告无关，且即使原告存在损失，也应当向闫淑芳主张。被告光明实业公司辩称，除了认可被告北关区纺织厂的答辩意见外，第一，原告诉请的是合同违约，而本案原告要求的损失是因侵权法律事实而形成的法律事实，违约和侵权有竞合，原告只能选择其中之一进行诉讼。原告要求的损失系堵门引起的纠纷，系侵权之诉，因侵权行为按照违约起诉违反相关法律规定，将导致原告的诉请不能得到支持。根据合同相对性，闫淑芳与北关区纺织厂签订的租赁合同因履行合同产生的纠纷只能向合同向对方追究责任，起诉被告光明实业公司没有事实和法律依据。第二，原告没有足够的证据证明被告光明公司采用堵门的方式给其造成损失，按照民事诉讼证据规则，原告有义务提供证据证明自己的诉讼请求。而原告庭前向法庭提供的证据均无法证明由光明公司的人员参与，所以其诉请光明公司要求赔偿，没有事实和法律依据，应当驳回其对光明公司的诉讼请求。第三，原告诉请的损失，明显属于恶意诉讼。要求法庭解除原告超过诉讼以上部分的财产保全。综上，请求法院在阐明案件事实的情况下驳回原告对被告光明实业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年7月1日,闫淑芳与被告北关区纺织厂签订租赁合同，合同约定：甲方(租赁方):北关区纺织厂，乙方(承租方):闫淑芳。甲乙双方经过友好协商达成如下协议，一、甲方将豆腐营村北关区纺织厂南北长约70米,东西长约50米的仓房和两层楼房一次性租给乙方,租赁期限为25年。二、乙方在租赁期间所用的水电由甲方提供,电费每度按供电局每年的现行价格上下浮动,水费按自来水厂的水费价格执行(如用自备井水双方协商解决)。出路共用,甲方必须保证乙方承租期间能随时进出车辆。三、从订协议后(甲方交给乙方仓房之日算起),乙方向甲方先交半年租赁费,一至三年每年租赁费为叁万陆仟元整,三至十年每年租赁费为肆万陆仟元整,十至二十年每年租赁费为伍万陆仟元整,二十年至二十伍年每年租赁费十万陆仟元整。半年交一次租赁费。四、甲方违约责任:乙方承租期间,甲方不得以任何理由改变租赁期限或上涨房费,否则给乙方造成的损失由甲方承担。甲乙双方在履行本合同期间若出现市政规划或有关部门征收厂房及场地时,甲乙双方共同商议,双方均无过错。甲乙双方各自承担各自的经济损失。闫淑芳与被告北关区纺织厂签订租赁协议后，进行改建，2013年1月18日投资成立了安阳浪淘沙时尚酒店有限公司，2016年9月21日名称变更为河南济州汤泉汗蒸有限公司。本案租赁合同虽是闫淑芳与被告北关区纺织厂签订，但实际使用租赁场地的是原告济州公司，缴纳租金的也是济州公司，闫淑芳仅是该公司的股东，原告租金已经缴纳至2020年1月。另查明，2020年2月，被告北关区纺织厂称因新冠疫情原因将案外人大浪淘沙公司大门封堵，大浪淘沙公司股东闫清旺诉至法院，请求继续履行闫清旺与被告北关区纺织厂签订的《租赁协议》，被告从2020年3月15日起，每日向闫清旺赔偿经济损失30000元，至被告允许闫清旺营业之日止。2020年7月31日本院认为租赁合同虽是闫清旺与被告北关区纺织厂签订，但实际使用租赁场地的是案外人大浪淘沙公司，缴纳租金的也是该公司，闫清旺与大浪淘沙公司系不同的民事主体，故闫清旺主体不适格，驳回了闫清旺的起诉。又查明，2020年7月14日被告北关区纺织厂在原告济州公司与案外人大浪淘沙公司门口张贴通知，闫清旺、闫淑芳请速来我厂交（2月份--7月份）房租,限你两人三天内缴纳拖欠房租（7月16日--7月17日），续签合同。如不交房租,不续签合同,则按照合同约定,拖欠房费则视为乙方违约,甲方有权解除合同并收回房(18号后所有乙方人员全部清场)。2020年7月18日被告北关区纺织厂通知，被告北关区纺织厂与闫淑芳2009年7月1日签订的租赁纺织厂东仓库,南北长约50米,东西长约70米的仓库,两层楼房和仓库西边两层小楼,包括化工厂后面一间旧房一次性租赁合同,按照双方约定闫淑芳不得以任何理由拖欠租赁费,房费必须提前交纳,拖欠房费视为闫淑芳违约,纺织厂有权收回房屋,造成的损失由闫淑芳自己承担的约定,现闫淑芳已经拖欠租赁费半年，现纺织广正式通知内容如下：凡在此场地上从事经营单位和个人,应立即停止经营,北关区织厂依照约定收回租赁给闫淑芳房屋及场地,由此所造成的损失可向闫淑芳要求赔偿。2020年7月18日，给闫淑芳终止函，通知终止租赁合同履行，收回租赁给闫淑芳房屋及场地。再查明，原告济州公司与案外人大浪淘沙公司的注册地址均为安阳市北关区东工路北段11号，且在一个院内经营。因新冠疫情发生，案外人大浪淘沙公司股东之间意见不一、股东与被告之间矛盾等原因，2020年2月新冠疫情发生以来，原告济州公司与案外人大浪淘沙公司均未正常经营。上述事实，有原告提供的济州公司工商登记、安阳市北关区法院（2020）豫0503民初1128号民事裁定书、2009年7月1日的租赁协议、股东内部协议、济州汤泉分工决定、房租票据、照片、视频、安疫防止办（2020）445号文件、5000元保全费的票据、被告的工商档案。被告提供的安阳市北关区法院（2020）豫0503执异108号执行裁定书、照片、租赁费票据以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告济州公司股东闫淑芳与被告北关区纺织厂签订的租赁合同，系意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗,应属合法有效,对双方均具有法律约束力。但是，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，合同约定租赁期限二十五年，超过法律规定的二十年，超过的五年部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同签订后,被告依约将案涉租赁物交付对方使用,原告按照合同约定按时缴纳租金。另，本案租赁合同虽是闫淑芳与被告北关区纺织厂签订，但实际使用租赁的是原告济州公司，缴纳租金的也是该公司，故原告济州公司作为本案原告诉讼主体适格。关于行使合同解除权的边界问题。通行的法律文化观念强调信守契约,守约是传统美德,也是传统法律文化观念的内在组成部分。在目前我国社会诚信体制机制有待进一步加强和完善的情况下,“契约必守”的观念尤其需要大力彰扬。“契约必守”原则也是契约法最基本的原则,也是市场经济赖以存在、运行的基础。“契约必守”还涉及到“信赖保护”的问题。“信赖保护”是一项重要的法律原则,这个原则强调将交易相对人的合理信赖纳入司法规范的构造之中,以维护交易中的信赖投入并确保交易的预期效益。合同的实际履行显然更合乎“契约必守”、“信赖保护”等原则。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。”合同法第九十四条第(四)项规定的当事人可以解除合同的情形之一为:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。由此可见,法律对当事人行使合同解除权持谨慎的、严格的态度;一方当事人要求解除合同的,应当同时满足以下两个条件:一是一方存在违约行为,二是该违约行为致使合同目的不能实现。以上法律规定可以有效限制当事人不考虑对方利益而滥用权利,预防当事人的机会主义行为。具体到本案,原告济州公司要求继续履行合同,被告北关区纺织厂以原告济州公司违约为由主张解除合同，通过对证据的分析及事实的查明,可以认定原告济州公司与被告北关区纺织厂2009年7月1日签订租赁合同后，双方正常履行该合同已达10多年之久。仅是在2020年2月新冠疫情发生以来，案外人大浪淘沙公司股东之间意见不一、股东与被告北关区纺织厂之间矛盾等原因，原告济州公司未正常经营，租金未缴纳引发纠纷。目前合同履行发生争议，既有客观因素，又有原被告双方的主观原因。双方签订租赁合同,出租方的合同目的是收取租金,承租方的合同目的是使用场地和房屋进行经营。为提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性,促进社会资源的有效利用,当事人在租赁合同目的基本可以实现的情况下,应尽量维持稳定的合同关系,维护稳定的租赁交易秩序,不应动辄主张解除合同。特别是在本案中,原告济州公司承租涉案场地与房屋后，为开展经营活动进行了大量的改造与装修，如双方之间的租赁合同解除,将导致其预期合同利益无法实现,还会造成资源不必要的浪费,故对涉案租赁合同的解除更应持谨慎和克制态度。综上,涉案租赁合同是租赁双方就场地与房屋租赁事项达成的合意,双方均应严格遵照履行,在租赁合同目的基本可以实现的情况下,原告济州公司请求继续履行2009年7月1日签订的租赁协议,合理合法，本院依法予以支持。但是，本案合同约定租赁期限二十五年，超过法律规定的二十年，超过的五年部分无效。另，原告请求二被告共同赔偿原告租赁损失30.9727万元以及因封门堵路造成的其他损失的诉讼请求，因原告申请撤诉，待评估鉴定后，另案起诉，本院予以准许，该项诉讼请求案件受理费减半收取2915元由原告负担。本案原被告之间签订的租赁协议系民法典施行前成立的合同，当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十四条第(四)项、第二百一十二条、第二百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条、第一百三十一条、第一百四十二条的规定，经审判委员会研究确定，判决如下：被告安阳市北关区纺织厂与原告河南济州汤泉汗蒸有限公司继续履行2009年7月1日签订的租赁协议（租赁期限不得超过二十年）。案件受理费5931元,由被告安阳市北关区纺织厂负担100元，剩余案件受理费5831元减半收取计2916元，由原告河南济州汤泉汗蒸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  乔东茂人民陪审员  王永革人民陪审员  曹香勋二〇二一年一月十八日书 记 员  侯旭晖