北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4353号原告：北京忠轩物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路11号。法定代表人：王迎艳，经理。委托诉讼代理人：陈雨萌，北京安太律师事务所律师。被告：北京丝绸之路建设股份有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路186甲3号楼10层1022。法定代表人：张曙光，董事长。被告：张曙光，男，1970年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京忠轩物业管理有限公司（以下简称忠轩物业公司）与被告北京丝绸之路建设股份有限公司（以下简称丝绸之路公司）、张曙光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告忠轩物业公司法定代表人王迎艳及委托诉讼代理人陈雨萌、被告丝绸之路公司法定代表人兼被告张曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告忠轩物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2016年6月8日至2017年3月7日租金15300元；2.请求判令被告支付注册地址使用费51000元（1700*30个月，暂自2017年4月起计算至2019年9月，实际计算至迁出日）；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月8日，原告与张曙光签订《租赁合同》，约定被告租用原告位于北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼8206室，月租金1700元，租期为1年，自2016年3月8日至2017年3月7日止，原告依约交付了房屋。但被告只交付了2016年3月8日至2016年6月7日的租金，欠付9个月的租金，虽经原告多次催要，但被告至今未支付。被告张曙光与原告签署涉案租赁合同后将租赁地址作为丝绸之路公司注册地址使用至2019年9月，导致原告在前述期间无法另行出租。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，故原告起诉至法院，望判如所请。被告张曙光辩称：我国民法规定诉讼时效期限为3年，忠轩物业公司与张曙光签订合同时间为2016年3月18日，至今已有4年，超过了诉讼时效。原告主体资格问题，原告为忠轩物业公司，但2016年3月10日，注册公司住所地的所有权人为北京昌煤公司，写字楼开发商为北京华信置业有限公司，原告在签订租赁合同时是否有开发商或业主的授权，原告没有资格起诉被告丝绸之路公司或自己。张曙光是代表公司与原告签订的租赁合同，租赁合同不是张曙光个人与原告签订的，签订合同当日被告所在的公司还没有完成注册，只有名称核准通知，原告作为公司对工商手续是清楚的，原告签订租赁合同当日收取被告丝绸之路公司租赁费、保证金等费用并出具了收据，之后原告提供了注册地址证明，被告所在的公司在3月15日也完成了注册并领取了营业执照，根据租赁合同约定，租赁合同是公司行为不是张曙光个人行为，所以原告要求张曙光支付租金没有合同依据。被告丝绸之路公司辩称：第一，诉讼时效问题；第二，原告主体资格问题；以上两点答辩意见同张曙光一致。第三，合同效力问题。根据合同第十四条第一款约定，双方均没有按照生效条款签字盖章，原告加盖公章但原告签字没有盖个人章或法人的名章，原告签字人是否法定代表人或委托代理人，当时原告没有提供公司营业执照给被告，所以被告无从得知。另外被告丝绸之路公司没有成立，当时只能由法定代表人签字而无法盖章，所以被告主张租赁合同无效。原告作为专业的物业公司，提供了合同文本，但由于原告没有履行合同的生效条款造成合同无效，应当自行承担相应的法律责任，原告因无效合同取得的房租应该予以返还。第四，被告主体资格问题，该合同是被告丝绸之路公司的行为，张曙光代表公司签订的租赁合同，不是张曙光的个人行为。签订合同当日，丝绸之路公司还没有完成注册，合同是公司的行为不是法定代表人的个人行为。第五，关于继续支付终止合同租金的问题。依据合同第五条第一款约定，2016年6月8日后，被告没有继续支付房租，依据合同应该视为自动终止合同，合同终止后，合同中没有约定被告应该继续支付房租，所以原告的第一条诉讼请求没有合同、法律依据。第六，原告主张的注册地址使用费问题，租赁合同没有关于注册地址使用费的相关约定，原告可将房屋继续出租给个人或公司，而不是必须出租给需要注册地址的公司，原告将被告的法定代表人当做承租人也说明这一点，涉案房屋可以出租给个人或公司，原告主张继续支付合同终止后的租金没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2016年3月8日，忠轩物业公司（出租方、甲方）与张曙光（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于昌平区沙河镇站前路11号3号楼8206室，面积29平方米，主要设备为空调、暖气等，租期1年，自2016年3月8日至2017年3月7日；年租金20400元，平均每月1700元；租金一年分四次付清，第一次支付时间为签订合同之日，金额为5100元，第二次支付时间为2016年6月7日，金额为5100元，以后的租金以此类推，应在前一个付款时段到期之日前三日内支付；作为本合同履行债务的信誉，乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金3400元，该保证金不计利息；本合同结束时，乙方应负责将租赁房间恢复原状（双方另有约定时除外）之后交给甲方，从房屋交还后交办完全部交接手续之日起的10天之内，甲方将保证金退还给乙方，如果乙方对甲方负有债务未能清偿时，甲方将从保证金中扣除乙方所欠债务及相应经济损失，只履行退还保证金余额的义务；因乙方原因在租赁期内中止合同，保证金甲方不予退还；本合同自甲、乙双方法定代表人或委托代理人签字盖章后生效；乙方不再租用甲方房屋时须在自搬出房屋之日起1个月内自行自费将公司注册地址迁出甲方房屋，否则，甲方将及时通报相关政府部门进行注销；如乙方不按期将营业手续迁出租赁房屋，甲方有权将乙方缴纳的保证金补偿因此对甲方所造成的影响；双方在本合同上的签字人，应是登记证件上的法定代表人，双方如拟委托其他代理人作为签字人，应提供法定代表人签发的委托书；合同还约定了双方的其他权利和义务。本合同甲方由忠轩物业公司加盖公章，并由法定代表人王迎艳签字；乙方由张曙光签字。同日，张曙光向忠轩物业公司交纳采暖费957元、水牌制作费100元、保证金3400元、房租5100元（自2016年3月8日至2016年6月7日止）；忠轩物业公司向张曙光出具收据四张，均为“今收到北京丝绸之路建设股份有限公司”相关费用。2019年9月4日，丝绸之路公司注册地址由北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼2层8206室变更为北京市昌平区东小口镇立汤路186甲3号楼10层1022。2020年3月，忠轩物业公司将张曙光诉至本院，要求张曙光支付欠付租金及注册地址使用费。在本案审理过程中，忠轩物业公司于2020年5月6日向本院提出申请，追加丝绸之路公司为被告，要求丝绸之路公司与张曙光承担连带责任，共同向其支付租金和注册地使用费。庭审中，张曙光称合同签订后，并未实际使用涉案房屋，亦未领取过涉案房屋钥匙；忠轩物业公司称被告已经领走涉案房屋钥匙，确实没有搬进涉案房屋，当时被告称先注册公司。另查明：涉案房屋所有权人为北京市煤炭总公司昌平县公司。北京市煤炭总公司昌平县公司于2004年5月19日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为北京昌煤同鑫商贸有限公司。北京昌煤同鑫商贸有限公司将涉案房屋委托忠轩物业公司管理，委托期限10年（自2015年4月1日起），在委托期内，由忠轩物业公司全权负责地上建筑物的使用、经营、转租、装修、改造及相应配套设施的建设。上述事实，有《租赁合同》、委托证明、房屋所有权证、收据、名称变更证明、企业信息及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。张曙光与忠轩物业公司于2016年3月8日签订《租赁合同》，根据《租赁合同》的内容、形式以及签订时间，同时结合张曙光本人自述、租金交纳收据等，本院认为丝绸之路公司法定代表人张曙光在设立公司阶段以其名义与忠轩物业公司签订的《租赁合同》系真实意思表示，应为合法有效，本院予以认可；丝绸之路公司成立后，忠轩物业公司有权要求丝绸之路公司承担合同责任。对于张曙光、丝绸之路公司认为《租赁合同》未生效或无效的答辩意见，本院不予采信。合同签订后，忠轩物业公司与丝绸之路公司均应按照合同约定享有权利，并承担义务。丝绸之路公司仅交纳2016年3月8日至2016年6月7日期间租金，故对于忠轩物业公司要求丝绸之路公司支付2016年6月8日至2017年3月7日期间租金15300元的诉讼请求，本院予以支持。对于丝绸之路公司、张曙光称忠轩物业公司未交纳房屋钥匙的答辩意见，本院综合考虑租赁合同履行的行业习惯等因素，本院不予采信。丝绸之路公司在租赁合同结束后，直至2019年9月4日才将注册地址由北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼2层8206室迁出，根据《租赁合同》约定，忠轩物业公司有权将丝绸之路公司所交纳的保证金3400元补偿因此对自己造成的影响，故忠轩物业公司不再退还丝绸之路公司保证金，但忠轩物业公司要求丝绸之路公司支付注册地址使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于忠轩物业公司要求张曙光与丝绸之路公司承担连带责任的诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。对于张曙光、丝绸之路公司辩称忠轩物业公司诉讼请求已过诉讼时效的意见，并无法律依据，本院不予采信；对于张曙光、丝绸之路公司称忠轩物业公司并无出租权，原告资格存在问题事宜，因忠轩物业公司已获得产权人北京昌煤同鑫商贸有限公司授权委托，故该答辩意见本院不予采信；对于张曙光、忠轩物业公司其他答辩意见中的合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京丝绸之路建设股份有限公司于判决生效后七日内支付北京忠轩物业管理有限公司租金15300元；二、驳回北京忠轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1458元，由北京忠轩物业管理有限公司负担1275元，已交纳；由北京丝绸之路建设股份有限公司负担183元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉。审 判 长  徐连森人民陪审员  张金华人民陪审员  路玉宝二〇二一年一月十五日法官 助理  张 华书 记 员  翟金萍