辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0802民初530号原告:上海浦东发展银行股份有限公司营口分行,地址营口市站前区渤海大街东15号，统一社会信用代码91210800567553773G负责人：董怡澍,该行行长。委托诉讼代理人：张涛，辽宁睿智律师事务所律师。被告：于建刚，男，1960年10月28日出生，汉族，现住辽宁省营口市站前区。被告：王晓坤，女，1955年9月27日出生，汉族，现住营口市站前区。被告：营口加伦置业有限公司，住所地营口市站前区太和北街19-甲28号，统一社会信用代码91210800584175807G。法定代表人：孙晓惠，系执行董事委托诉讼代理人：白莎莎，女，1989年10月20日出生，该公司员工，现住大石桥市。原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行与被告于建刚、王晓坤、营口加伦置业有限公司借款合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告于建刚、被告营口加伦置业有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告王晓坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、被告二立即向原告偿还借款本金519456.27元及利息14694.87元、罚息495.36元（利息、罚息暂计至2020年9月20日，及自2020年9月21日起至实际还清之日止的利息、罚息按合同约定标准计算）；2、判令被告一、被告二以其名下位于营口市站前区产承担抵押担保责任，原告对上述房产享有优先受偿权；3、判令被告三对上述贷款本金、利息、罚息承担连带清偿责任；4、判令被告承担原告为实现本债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。事实与理由：被告一、被告二系夫妻关系。2014年4月30日，原告与被告一、被告二签订《个人购房担保借款合同》，约定二被告向原告借款108万元用于购买位于营口市站前区产，借款期限10年，即2014年4月30日至2024年4月24日。贷款年利率6.55%，还款方式为等额本息还款，并约定二被告将上述房屋抵押给原告，作为对该笔借款的抵押担保并办理的预告抵押登记。双方约定若被告未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，构成违约，被告发生违约事件的，原告可以宣布本息部分或全部提前到期，被告不能按合同规定履行还本金及利息及其他有关责任义务，致使原告通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由被告承担。原告于2014年5月1日向被告发放贷款108万元，被告自2020年3月5日以后未按约偿还本息至今，截止2010年9月20日被告尚欠原告借款本金519456.27元及利息14694.87元、罚息495.36元。被告三营口加伦置业有限公司作为担保人与原告签署了《按揭合作协议》并出具了《担保函》，对上述债务承担连带保证责任。依据法律规定应承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求贵院依法裁判，判如所请。被告于建国辩称：欠钱属实。我违约几个月，但是因为有人欠我债务，所以我已经违约了几个月。被告王晓坤未提出答辩意见。被告营口加伦置业有限公司辩称：答辩人不同意对贷款本金、利息、罚息承担连带清偿责任，不同意承担被答辩人未实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），理由如下：1、答辩人的连带保证责任期限已经届满，根据答辩人与被答辩人签订的《按揭合作协议》第三条“个人购房贷款第3款“贷款担保”之约定：（1）乙方（系答辩人）为甲方（系被答辩人）向购房者发放的个人购房贷款提供连带保证责任的期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工且借款人所购房产抵押登记手续办理完毕且甲方取得抵押他项权证书之日止。由此可知，《按揭合作协议》的目的和本意是由开发公司在房屋获得产权证明，能够办理抵押登记之前，为购房者向银行及时偿还按揭贷款承担连带保证责任，属于阶段性担保，一旦房屋能够办理抵押登记，开发公司的阶段性担保责任即告终止。本案中答辩人早在2015年11月26日便已为案涉房屋所在项目办理完毕产权备案登记，也即，被告一、被告二自2015年11月26日起即可为案涉房屋办理产权证明，进而办理抵押登记，至于被告一、被告二是否已经办理了产权证明和抵押登记，答辩人既不知晓也无法决定。由此可见答辩人在已经充分履行自身义务的情况下，再强迫其继续承担《按揭合作协议》项下的阶段性担保义务实际上是为被答辩人的债权形成了双重担保，严重有违诚实信用原则。因此答辩人的连带保证期限实际上已经届满，答辩人无需再为被告一、被告二的借款承担连带保证责任。2、本案在同时存在物保和人保的情况下，应当优先执行物保。根据担保法第28条之规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中案涉房屋作为物的担保应优先于答辩人的保证责任被优先行使，在被答辩人行使抵押权之前无权向答辩人主张保证责任。综上所述，请求人民法院在查清事实情况下依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于建刚、王晓坤系夫妻关系。2014年4月30日，原告与被告于建刚、王晓坤签订《个人购房担保借款合同》，约定被告于建刚、王晓坤向原告借款108万元用于购买位于营口市站前区产，借款期限10年，即2014年4月30日至2024年4月24日。贷款年利率6.55%，还款方式为等额本息还款，并约定被告于建刚、王晓坤将上述房屋抵押给原告，作为对该笔借款的抵押担保并办理的预告抵押登记。双方约定若被告未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，构成违约，被告发生违约事件的，原告可以宣布本息部分或全部提前到期，被告不能按合同规定履行还本金及利息及其他有关责任义务，致使原告通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由被告承担。被告营口加伦置业有限公司作为担保人与原告于2013年10月20日签署了《按揭合作协议》并出具了《担保函》，对上述债务承担连带保证责任。2014年5月8日被告于建刚、王晓坤向营口市住房和城乡规划建设委员会办理了房屋预告登记（营房预站字第××号），预告登记权利人为原告。原告于2014年5月1日向被告发放贷款108万元，被告自2020年3月5日以后未按约偿还本息至今，截止2010年9月20日被告尚欠原告借款本金519456.27元及利息14694.87元、罚息495.36元。原告多次催收各被告一直未能履行还款义务。本院认为：原告与被告于建刚、王晓坤签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告按照合同约定履行了借款义务，被告于建刚、王晓坤未能按照合同约定还款，原告要求其清偿所拖欠的全部剩余本金以及利息、罚息、复利本院予以支持。被告于建刚、王晓坤以其购买位于营口市站前区屋提供抵押担保，关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节,因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记,原告未取得房屋他项权证书。根据《物权法》等相关法律规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他的效力。因此,作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。并非对案涉房屋享有现实的抵押权,故原告不能对案涉房屋享有优先受偿权。合同约定保证期自借款合同生效之日至原告取得房屋抵押权登记证书之日止,合同履行中,因至今无法办理案涉房屋抵押权登记,依据合同相对性的原则,被告营口加伦置业有限公司作为此项借款的连带责任保证人,依法应承担连带清偿责任,原告诉请被告营口加伦置业有限公司承担连带清偿责任,符合法律规定,本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人被告于建刚、王晓坤追偿。被告营口加伦置业有限公司以被告于建刚、王晓坤未履行协助办理案涉房产产权的义务为由主张不应承担连带还款责任，但其未提供证据证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于建刚、王晓坤于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司借款本金519456.27元及截止2020年9月20日利息14694.87元、罚息495.36元，并从2020年9月21日起至借款本息付清之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算。二、被告营口加伦置业有限公司对上述款项承担连带给付责任，在承担责任后有权向被告于建刚、王晓坤追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9146元减半收取4573元由被告于建刚、王晓坤承担，原告已预交本院，由被告于建刚、王晓坤给付原告。被告营口加伦置业有限公司在承担责任后有权向被告于建刚、王晓坤追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李品二〇二一年一月十八日法官助理胡彦彬书记员王珊珊