安徽省宿松县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0826执异4号 异议人：徐志红，男，1965年5月9日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。 申请执行人：嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），住浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼110室-34。 执行事务合伙人委派代表：曲思蒙，女，1993年1月25日生，汉族，住黑龙江省集贤县。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江伟民，安徽安联律师事务所实习律师。 被执行人：安庆市三新能源有限责任公司，住所地安徽省宿松县。 法定代表人：张凤林，该公司董事长。 被执行人：张凤林，男，1949年7月19日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：张新亮，男，1973年11月23日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：张新生，男，1970年1月29日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：张新建，男，1977年5月19日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：汪桂枝，女，1951年12月19日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：周金霞，女，1970年7月6日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：安庆市三新能源有限责任公司宿松县铁路客货营销中心，住所地安徽省宿松县火车站内。 负责人：张新建，该中心经理。 被执行人：安庆市丰景页岩科技建材有限公司，住所地安徽省安庆市光彩大市场四期C区标铺10幢12室。 法定代表人：张新红，该公司经理。 在本院执行申请执行人嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴诚通）与被执行人安庆市三新能源有限责任公司（以下简称三新公司）、张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、安庆市三新能源有限责任公司宿松铁路客货营销中心（以下简称三新营销中心）、安庆市丰景页岩科技建材有限公司（以下简称丰景页岩公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人徐志红对本院拍卖座落于安徽省××××村的房地产（房产证号为房地权松房证字第××号房产及证号为松国用（2007）第006号地号为08-02-002的土地使用权）以及要求其迁出的行为提出异议，要求对涉案房地产带租拍卖，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 徐志红称，宿松法院拍卖的安徽省××××村的房地产已被其承租，因该财产在租赁期间内，徐志红已投入2200万元左右的资金技改资金，继续执行该财产可能会侵害其合法权益。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二项，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。作为涉案房地产的承租人，在租赁期限内阻止向受让人移交占有的被执行人的不动产，在租赁期限内不予腾退、不撤离现有租赁场所，故提出书面执行异议。 嘉兴诚通称，案涉房地产的抵押权在先，租赁在后，不能阻碍抵押权的实现，且租赁合同的出租方并非抵押物的产权人，租赁合同不具有法律效力。 三新公司、张凤林称，案涉房地产确实已租赁给徐志红，应保障其租赁权，同意异议人的意见。 张新建、三新营销中心称，案涉房地产确实已租赁给徐志红，应保障其租赁权，同意异议人的意见。 张新亮、张新生、汪桂枝、周金霞、丰景页岩公司未作答辩，亦未提交任何证据。 本院查明，中国建设银行股份有限公司宿松支行与三新公司、张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、三新营销中心、丰景页岩公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月2日作出（2015）松民二初第00394号民事判决书，判决：一、被告安庆市三新能源有限责任公司于本判决生效之日起10日内归还原告中国建设银行股份有限公司宿松支行借款本金1198万元和至2015年9月21日止的利息73450.71元，并自2015年9月22日起至还款之日止按年利率7.12%支付利息，并按年利率7.12%加收50%的逾期罚息，利随本清。二、对上述债务，原告中国建设银行股份有限公司宿松支行应当先就被告安庆市三新能源有限责任公司抵押的座落于宿松县××××村的房产证号为房地权松房证字第××号房产及证号为松国用（2007）第006号地号为08-02-002的土地的变卖款或拍卖款实现债权并享有优先受偿权。三、被告安庆市三新能源有限责任公司用于抵押的财产变卖款或拍卖款不足以清偿上述债务时，被告张凤林、张新亮、张新生、张新建、汪桂枝、周金霞、安庆市三新能源有限责任公司宿松铁路客货营销中心、安庆市丰景页岩科技建材有限公司对不足部分的债务承担连带保证责任。 另查明，2016年2月4日，中国建设银行股份有限公司安徽省分行与中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司就（2015）松民二初第00394号民事判决书确定的债权达成债权转让协议，2018年7月11日本院裁定查封三新公司名下座落于宿松县××××村的房产证号为房地权松房证字第××号房产及证号为松国用（2007）第006号地号为08-02-002的土地。2019年1月15日中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司又将该债权转让给嘉兴诚通，2020年3月4日本院裁定将嘉兴诚通变更为本案的申请执行人。现嘉兴诚通作为案件申请执行人申请拍卖案涉抵押物。本院于2020年6月16日作出的（2020）皖0826执恢63号之一执行裁定书，裁定拍卖三新公司名下座落于宿松县××××村的房产证号为房地权松房证字第××号房产及证号为松国用（2007）第006号地号为08-02-002的土地。2018年9月29日安庆市丰景页岩科技建材有限公司宿松分公司与张加飞、徐志红签订窑厂出租出租合同。 本院认为，本案争议焦点为案涉房地产的租赁权能否排除对案涉房地产的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（法释【2000】44号）第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。结合本案，被执行人三新公司名下的坐落于安徽省××××村的房地产（不动产权证号：房地权松房证字第××号、松国用2007第006号）于2012年即已办理了抵押权登记，并经生效的民事判决书所确定。异议人所提交的租赁合同订立于2018年9月29日，而出租方并非涉房地产所有权人，出租方是否有权处置案涉房产，无相关证据证明，且租赁合同签订在本案设立抵押权之后，亦在本院裁定查封之后，故依法不得对抗本案申请执行人。异议人根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二项，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。从而可以排除执行，该法条适用于案涉房地产抵押登记前已签订合法有效的租赁合同的情形，本案案涉房地产存在有效的抵押权，抵押权已登记，且抵押权生效先于租赁合同的签订，故异议人的异议请求依法不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条、第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人徐志红的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省安庆市中级人民法院申请复议。 审判长  石文胜 审判员  陈施见 审判员  张素琪 二〇二一年一月二十二日 书记员  石利建 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。