宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初10999号   原告：李晓红，女，1971年4月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。   被告：张金旺，男，1977年8月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区彭阳县。   原告李晓红与被告张金旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告李晓红及其委托诉讼代理人李海龙，被告张金旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李晓红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金38800元；2.依法判令被告支付原告房屋物业费、空调费、新风费共计31193元；3.依法判令被告给付原告违约金8000元；4.依法判令被告支付的押金30000元不予退还；5.本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月1日签订《租赁合同》补充协议，该协议约定租期为2018年9月1日至2019年10月31日，年租金为35万元，押金3万元，2019年10月31日承租方未将承租房屋交还给出租方，视为逾期，押金3万元将不予退还。同时承租方向出租方承担200元/日的违约金。协议签订后，双方依约履行。协议到期后，被告以各种理由拒不腾退涉案房屋。为此原告多次要求被告腾房，但被告却置之不理，在原告的强烈要求下，被告于2019年12月10日腾出涉案房屋，占有房屋长达40天。每年11月至12月是招租的旺期，被告的行为使原告错过了租赁旺期，至今没有出租出去，给原告造成了巨大经济损失，故原告诉至法院。   张金旺辩称，原告要求被告支付租金不能成立，涉案房屋所在的世和天玺广场开业时间为2018年11月16日，开业时间推迟了，故该费用不予缴纳。房屋的物业费、空调费、新风费是该房屋在租赁过程中由于房屋漏水，造成了大量的损坏，维修费用52122.5元，因物业没有尽到相关的服务义务。被告不存在任何违约行为，不应承担违约金。30000元的押金应予以退还。   根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告及案外人周星彤系兴庆区某（复式）室的共同所有权人。2018年5月15日，案外人与原告签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定，案外人承租原告钢混框架结构的上下层166平方米房屋用于营业，租赁期限为5年，原告从2018年9月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年9月1日收回。房租为年付，一次付清年租金35万元，押金3万元，免租期自2018年5月15日至2018年9月1日。2019年9月1日，原告（出租方）与被告（张金旺）签订《租赁合同》补充协议一份，协议约定，将原承租合同中的“本室”修改为“宁夏银川市兴庆区某号”，将原租赁合同中的租赁期限变更为1年，出租方从2018年9月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年8月31日收回。应承租方特殊要求，出租方愿意将房屋顺延2个月于2019年10月31日收回，同时在承租方向出租方交付房屋之前，房屋产生的费用由承租方全部承担。2019年10月31日承租方未将承租房屋交还给出租方，视为违约，押金3万元不予退还，同时承租方向出租方承担200元/日的违约金。被告认可其与原告之间就世和天玺国际B-1-25号房屋产生租赁关系。上述协议履行过程中，被告于2018年5月16日向原告转款150000元，2018年5月20日转款231326元，2018年11月13日转款16000元，原告称被告向其转款的16000元系因被告承租店铺电压增幅不够，该款用于交付给物业公司处理电压，被告称该款系原告强行增加的费用。针对转款231326元中的1326元，被告称该部分款项用于支付其欠付的物业等费用。   合同履行期将届满时，原、被告于2019年10月27日通过微信沟通交房事宜。被告于2019年10月30日欲搬离涉案房屋，为涉案房屋提供物业服务的物业公司以被告欠付物业费为由阻止其搬离，被告未能搬离。10月30日，被告向原告发送微信“你们那里不是还有押金吗？”原告回复“你们与装修公司协调，要不你就把押金给人家拿去！社会上走到哪都要有规矩”、“我这可没你一分钱的押金”、“这你都延期我一个月了，不要得寸进尺”、“合同上写的很清楚”、“明天最后一天，你搬不搬，我直接锁门出租”。至11月2日，被告承租的房屋被他人上锁，被告称该锁是原告锁的，原告称该锁是物业公司锁的。12月9日，原告联系开锁公司人员打开房锁，收回了房屋。现原告认为被告存在违约，故诉至法院。   另查明，2020年6月9日，宁夏世和物业服务公司银川分公司将本案原、被告一并诉至本院，要求其支付涉案房屋的物业服务费23882.4元、物业服务费违约金1079元、采暖费647元、水费344.4元、空调费5308.58元和新风费2002.6元，共计33263.98元。该案经本院审理，判决李晓红支付物业公司2018年11月16日至2019年11月15日的物业费23882.4元，2019年6月6日至2019年9月30日的空调费5308.58元，2019年1月1日至2019年11月16日的新风费2002.6元。该判决生效后，原告于2020年8月4日向物业公司支付新风费、物业费等共计31193.58元。   本院认为，原、被告签订的《租赁合同》补充协议是对之前租赁合同的内容变更，该变更内容系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效。变更后的协议约定被告应于2019年10月31日前交还房屋，被告于2019年10月30日前搬离涉案房屋时，物业公司以其欠付物业费予以阻止。因承租期间的物业费用应由被告承担，故不能搬离的原因在于被告。原告对被告不能按时搬离及不能搬离的原因知情，双方合同履行期满时原告尚有押金30000元未予退还，彼时被告也作出用押金交付物业费的意思表示，原告未予同意。因该30000元是双方签订合同时被告交付的押金，押金的目的在于承租人履行合同过程中出现逾期支付租金及相关费用的违约行为时，出租人可用押金先行抵扣欠付款项。综合本案，被告准备搬离涉案房屋时足额支付了租金，仅欠付物业费，而原告收取的押金数额与物业费相差无几，原告作为出租人在不影响其任何权利的情况下，可以采取以押金交付物业费等费用的方式，消除被告搬离房屋存在的现实障碍，但原告在被告要求以押金抵付物业费时不予同意，导致被告直至2019年12月9日搬离涉案房屋。现原告主张的2019年11月1日至12月9日期间的租金38800元及违约金8000元系原告未采取适当措施而扩大的损失，对其主张的该部分租金及违约金本院不予支持。原告经法院生效判决向物业公司支付了2018年11月16日至2019年11月15日的物业费23882.4元，2019年6月6日至2019年9月30日的空调费5308.58元，2019年1月1日至2019年11月16日的新风费2002.6元，因被告承租期至2019年10月31日届满，自11月1日产生的费用应视为原告未采取适当措施而扩大的损失，故本院认定被告应支付2018年11月16日至2019年10月31日期间的物业费22901元（23882.4元÷365天×350天），2019年1月1日至2019年10月31日的新风费1902元（2002.6元÷320天×304天），以及2019年6月6日至2019年9月30日的空调费5308.58元，上述费用共计30111.58元。因原告收取了被告的押金30000元，欠付部分的费用应用押金先行抵扣，抵扣后被告应向原告支付物业费等费用111.58元。原告庭审中称，被告支付的30000元押金双方协议转换为展期后的租金，因双方于2019年9月签订的补充协议并未约定押金变更为租金，且被告对此亦不认可，故对原告的该主张本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告张金旺于本判决生效之日起七日内向原告李晓红支付物业费111.85元；   二、驳回原告李晓红的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1230元，由原告李晓红负担1229元，由被告张金旺负担1元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋志军   二〇二〇年十二月十五日   法官助理 马聪聪   书记员 白彩萍   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。