西藏自治区山南市乃东区人民法院民事判决书（2020）藏0502民初506号原告（反诉被告）：余小林，男，1975年1月8日出生，汉族，无业，住西藏山南市乃东区湖北大道邮政退休基地D-2，住西藏山南市。委托诉讼代理人：普布次仁，西藏兰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：白玛拉珍，西藏兰卓律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江红良，男，1976年8月10日出生，汉族，经商，住西藏山南市乃东区英雄桥附近私人出租房，住西藏山南市。被告（反诉原告）：孙凤霞，女，1976年10月2日出生，汉族，无业，住河南省太康县高贤乡高南行政村高南村，住河南省太康县。委托诉讼代理人：杨秋梅，西藏子产律师事务所律师。原告（反诉被告）余小林与被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余小林及其委托诉讼代理人普布次仁、被告（反诉原告）江红良及二被告的委托诉讼代理人杨秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余小林向本院提出诉讼请求：1.由二被告退还转让费60,000元；2.由二被告支付损失费16,500元；3.由二被告负担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为确认原、被告之间的转租行为无效。事实和理由：2020年7月23日，原告与被告达成由被告将山南市乃东区湖北大道邮电退休基地两间商品房以60,000元的价格转让给原告的协议，并签订合同，后发现被告借用邮局名义与原告签订合同，向邮局核实后得知该合同不具法律效力。造成原告误工费、交通费、工具费等16,500元的损失。现为维护原告余小林的合法权益，故诉至法院。被告江红良、被告孙凤霞辩称，原、被告双方是经过充分协商达成的合意，原告并非限制民事行为能力人，出租方与被告签订的房屋租赁合同中没有限制或禁止转让，只是不能私自转让，原告请求确认转租行为无效的诉讼请求，不符合事实及法律规定。原告已办理营业执照是存在经营可能性的，原告要求将合同期限签到2021年7月出租方不同意，收条上也写明房子有什么问题与被告无关，合同上未约定原告不租的情况下，被告向其返还转让费，是原告出尔反尔，被告不存在违约。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞向本院提出反诉请求：1.由原告（反诉被告）履行山南市乃东区湖北大道邮电退休基地两间商品房的事实转让合同；2.由原告（反诉被告）赔偿损失费64,640元；3.由原告（反诉被告）负担诉讼费用。事实和理由：原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处转租位于山南市××区邮电退休基地两间商品房，被告（反诉原告）孙凤霞为积极履行转让合同，从河南老家专门赶到山南处理此事，将店内的所有商品及用于经营的工具都低价进行了处理，并积极配合原告（反诉被告）办理了相关营业执照，原告（反诉被告）却告知被告（反诉原告）不再转租，原告（反诉被告）的行为违反诚信原则，侵害了被告（反诉原告）的合法权益。现为维护二被告（反诉原告）的合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）余小林辩称，继续履行转让合同的前提是要经过出租人的同意，出租人邮政局已经明确不同意转让，被告（反诉原告）明知房屋不能转让而转让给原告（反诉被告），给原告（反诉被告）造成损失，合同无效是被告（反诉原告）造成的，应驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的收条原件、银行转账记录凭证3张、被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交余小林工资证明原件1份、购买厨具销货清单原件1份、原告的妻子李正会与儿子余子睿的登机牌原件2张，用以证明给原告造成的经济损失为一个月工资10,000元，为经营需要购买厨具4850元及原告将妻子及儿子接过来产生机票款1650元，经济损失共计16,500元的事实。二被告以工资证明系原告自己书写，且未提交劳务合同及工资表，不能证明原告上班的地点及月工资金额，对工资证明的证明目的不予认可。原告未提交证据证明与李正会和余子睿系夫妻及父子关系的证据，也不能证明二人到山南是为了经营餐馆，登机牌不能证明给原告造成了损失。销货清单原告未提交是否付款成功及炊具现场照片的证据，不能证明造成炊具损失4850元，且原告在餐馆不能经营的情况下可以变卖及时止损，故对该组证据的三性及证明目的均不予认可。工资证明及销货清单虽系原件，但无法证明原告所主张的事实，故本院不予采纳；登机牌2张来源合法，且与本案有关联，故本院予以采纳。2.调查笔录1份，用以证明经法院对出租人进行调查，出租人明确表明二被告不能对两间商品房进行转让的事实。二被告以出租人并没有禁止转让商品房为由，对该证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可。该证据来源合法有效，且与本案有关联，故本院对该证据予以采纳。1.二被告提交收条原件1张，用以证明双方达成合意后，原告自愿支付60,000元转让费，收条中写明如果房子年底有什么变动，和新新商店甲方孙凤霞无任何关系的事实。原告以收条只能证明二被告收到60,000元转让费，二被告明知房子存在问题，在收条中写的如果房子年底有什么变动，和新新商店甲方孙凤霞无任何关系的内容，是在推卸责任为由，对该证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可。该证据来源合法，且与本案有关联，故本院对原告向被告支付60,000元转让费的事实予以采纳。2.邻家川味小吃营业执照复印件1张，用以证明原、被告之间事实上的转让行为是双方自愿的，原告支付转让费后购买了炊具，合同是可以履行的事实。原告对该证据的真实性予以认可，但以办理营业执照与转让关系无效之间无关联，同时可以证明原告转让房子是用于经营为由，对关联性及证明目的不予认可。本院对原告已办理营业执照的事实予以采纳。3.通话录音光盘1张，用以证明并非二被告不履行转让协议，而是原告交了转让费后反悔的事实。原告以不能确定录音中的另外两人是合同相对方，录音中无出租人是否同意转让的内容，无法证明被告的证明目的为由，对该证据的三性及证明目的均不予认可。该证据无法证明二被告主张的事实，故本院不予采纳。4.《房屋租赁合同》复印件1张，用以证明甲方（出租方）中国邮政集团有限公司山南市分公司与乙方（承租方）江红良签订的《房屋租赁合同》第九条可以证明出租人并没有禁止承租人转让商品房的事实。原告以第九条的内容写明了该商品房不得私自转让为由，对该证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。该证据虽系复印件，但与本案有关联，因仅凭该证据无法证实二被告主张的事实，故本院不予采纳。被告（反诉原告）提交：1.腾空超市库存明细表原件2页、高海建的证明原件1份、高海建的身份证复印件1份，用以证明被告（反诉原告）将价值88,400元的商品以50,000元的价格处理给了接收人高海建，50,000元存入被告（反诉原告）孙凤霞的银行卡上，造成二被告（反诉原告）损失38,400元的事实。原告（反诉被告）以二被告（反诉原告）于2019年3月开始就没有经营，不可能有那么多库存商品且商品已经过期，银行转账凭证无法证实被告（反诉原告）孙凤霞于2020年8月3日收到50,000元货款，高海建也未出庭作证为由，对该组证据的三性及证明目的均不予认可。仅凭该组证据无法证实被告（反诉原告）主张的事实，故本院不予采纳。2.登机牌原件3张、从河南老家至机场的出租车发票原件65张（票面面值650元）、贡嘎机场至山南出租车发票原件45张（票面面值900元），用以证明被告（反诉原告）孙凤霞来山南处理转让事宜于2020年7月25日从郑州至成都转机至山南，2020年9月16日从郑州至山南开庭产生机票费3340元，产生出租车费1550元，交通费损失共计4890元（3340元+1550元）的事实。原告（反诉被告）以是与被告（反诉原告）江红良谈转让事宜，未与被告（反诉原告）孙凤霞商谈转让事宜，且被告（反诉原告）江红良在山南为由，对该组证据的三性及证明目的均不予认可。登机牌3张来源合法有效，且与本案有关联，故本院对被告（反诉原告）孙凤霞乘机产生机票款3340元的事实予以采纳。票面金额1550元的出租车发票无法证实二被告（反诉原告）主张的事实，故本院不予采纳。3.收款收据原件1张，用以证明二被告（反诉原告）将超市转让后租住罗布林卡小区私人出租房产生租金损失3600元的事实。原告（反诉被告）以二被告（反诉原告）工作过程中也要租住房屋，且未提交房屋租赁合同，对该证据的三性及证明目的均不予认可。该证据虽系原件，但无法证明二被告（反诉原告）主张的事实，故本院不予采纳。4.苏豪电动车使用说明书及用户保修卡原件1份，用以证明二被告（反诉原告）经营超市期间购买电动车价值4200元，超市转让后给二被告（反诉原告）造成4200元损失的事实。原告（反诉被告）以用户保修卡上购车人的电话号码与二被告不一致，无二被告的名字，电动车购买3年后也未折旧，二被告（反诉原告）是在扩大损失，将未造成的损失强加给原告（反诉被告）为由，对该组证据的三性及证明目的均不予认可。该证据虽系原件，但无法证明二被告（反诉原告）主张的事实，故本院不予采纳。根据原告（反诉被告）余小林与被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2020年7月23日，原告（反诉被告）余小林因打算经营小吃店需租赁门面房与二被告达成由二被告将从出租人中国邮政集团有限公司山南市分公司承租的位于山南市××区邮政退休基地临街的位于山南市××区的两间商品房以60,000元的价格转让给原告（反诉被告）余小林的口头协议。协议达成后，原告（反诉被告）于2020年7月23日向被告（反诉原告）江红良支付订金5000元，2020年7月28日二被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出示了一份甲方（出租方）为中国邮政集团有限公司山南市分公司、乙方（承租方）为余小林的《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）据此于2020年8月4日向被告（反诉原告）孙凤霞账户汇款30,000元，于2020年8月10日向被告（反诉原告）江红良微信转账25,000元。原告（反诉被告）余小林向二被告（反诉原告）缴清转让费60,000元后，未取得与中国邮政集团有限公司山南市分公司之间签订的《房屋租赁合同》。另查明，案涉房屋所有权人系中国邮政集团有限公司山南市分公司，与被告江红良于2020年1月1日签订《房屋租赁合同》，租期为一年。本院认为，（本诉部分）一、关于原告（反诉被告）请求确认转租行为无效的诉讼请求，本案中，被告（反诉原告）江红良与案外人中国邮政集团有限公司山南市分公司签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“本合同租赁的房屋乙方不得私自转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂，存在以上情形甲方有权收回房屋，并由乙方承担产生的损失及一切法律纠纷”。但二被告（反诉原告）在明知案涉两间商品房不得私自转让的情况下，仍将案涉两间商品房转让给原告（反诉被告）余小林。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，二被告（反诉原告）在转让该案涉两间商品房时未经房屋所有权人中国邮政集团有限公司山南市分公司同意，且房屋所有权人知晓案涉两间商品房已转让后，对二被告（反诉原告）的转租行为也表示不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）达成的两间商品房转让协议无效。原告（反诉被告）的该诉讼请求于法有据，本院予以支持。二、关于原告（反诉被告）要求由二被告（反诉原告）返还转让费60,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，原则上被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞应退还从原告（反诉被告）余小林处收取的转让费60,000元，但原告（反诉被告）余小林在与二被告（反诉原告）协商案涉两间商品房的转让事宜过程中，没有确认二被告（反诉原告）是否有权转让的情况下，仍不顾合同风险与对方达成两间商品房转让协议，也存在过错，应承担20%的过错责任即12,000元。故原告（反诉被告）余小林要求由二被告（反诉原告）返还转让费60,000元中的48,000元，本院予以支持。三、关于原告（反诉被告）要求由二被告（反诉原告）支付损失费16,500元的诉讼请求，二被告（反诉原告）在明知该商品房所有权人不允许转让而进行转让，原告（反诉被告）未对二被告（反诉原告）是否有权转让进行核实的情况下而要求取得两间商品房并支付转让费，双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任”的规定，故原告（反诉被告）的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持。（反诉部分）一、关于二被告（反诉原告）要求由原告（反诉被告）履行山南市乃东区湖北大道邮电退休基地两间商品房的事实转让合同的反诉请求，二被告（反诉原告）转让两间商品房时并未取得处分权，且事后也未取得房屋所有权人的追认，致使原告（反诉被告）不能与出租人中国邮政集团有限公司山南市分公司签订正式的《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）转让二间门面房的合同目的不能实现，故二被告（反诉原告）的该反诉请求，于法无据，本院不予支持。二、关于二被告（反诉原告）要求由原告（反诉被告）赔偿损失费64,640元的反诉请求，二被告（反诉原告）在明知该商品房所有权人不允许转让而进行转让，原告（反诉被告）未对二被告（反诉原告）是否有权转让进行核实的情况下而要求取得两间商品房并支付转让费，双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任”的规定，故被告（反诉原告）的该反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院对原告（反诉被告）余小林的诉讼请求中：1.请求确认转租行为无效的诉讼请求，予以支持；2.要求由二被告（反诉原告）返还转让费60,000元的诉讼请求中的48,000元，予以支持；3.要求由二被告（反诉原告）支付损失费16,500元的诉讼请求，不予支持。本院对被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞的反诉请求中：1.要求由原告（反诉被告）履行两间商品房的事实转让合同的反诉请求，不予支持；2.要求由原告（反诉被告）支付损失费64,640元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）余小林与被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞达成的《门面转让协议》无效；二、由被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞自本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）余小林返还转让费48,000元；三、驳回原告（反诉被告）余小林的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,712.5元，由原告（反诉被告）余小林负担638元，由被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞负担1,074.5元。反诉案件受理费708元，由被告（反诉原告）江红良、被告（反诉原告）孙凤霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区山南市中级人民法院。审  判  长   候 夕 富人 民 陪 审 员   贡觉央金人 民 陪 审 员   贡嘎云旦二〇二一年一月十九日书  记  员   白  玛