成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3164号 原告：成都富临物业管理有限责任公司，住所地成都市成华区府青路二段18号沙河新城12幢1楼。 法定代表人：张丽华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡雪菲，女，系公司员工，特别授权。 被告：冯绍建，男，汉族，1976年3月16日出生，住四川省简阳市。 被告：王春华，女，汉族，1976年10月26日出生，住成都市武侯区。 原告成都富临物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告冯绍建、王春华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月6日受理。因被告下落不明，本院依法公告送达，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人蔡雪菲到庭参加诉讼，被告冯绍建、王春华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出变更后的诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付自2017年10月1日起至2020年12月30日止，欠原告物业服务费共计28,208.7元；且被告应承担延期支付款项的违约责任；二、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金计算标准为按照合同上约定欠费金额的每日千分之五计算，从2017年11月1日起计算相应的违约金至付清时止。事实和理由：依据《前期物业服务合同》，原告系被告购买的富临·城南国际小区提供物业服务的企业，被告在原告服务区域购买了商品房。另，被告签订了《富临·城南国际费用收缴协议》，以及《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议及附件》之《前期物业服务》、《富临·城南国际业主临时管理规约》、《承诺书》。上述协议文件均约定物业服务费的收费标准住宅为：6元/月/平方米，延期付费违约金约定为:欠费金额的千分之五每日。被告购买商品房的面积分别为120.55平方米，每月应交物业服务费分别为723.3元。自2017年10月1日起至2019年6月30日止，欠原告物业服务费共计15,198.3元；依约应承担欠费金额的千分之五每日。尽管原告多次以电话通知、短信通知、书面通知等方式向被告催收，被告均拒绝支付所欠物业服务费。原告认为，原告依法、己约履行了服务义务，被告理应按约定支付物业费，由于物业服务的受众性，被告拖欠物业服务费的行为不仅不利于物业服务，也严重影响了原告的正常经营，被告的拖欠行为应该承担约定的违约责任。基于上述事实及理由，及《前期物业服务管理合同》、《物业管理规约》、《承诺书》，及《合同法》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》等法律、法规的相关条款的规定，为维护原告的合法权益，特诉来贵院，请贵院依法支持原告的合法诉请。 被告冯绍建、王春华未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，被告冯绍建、王春华系成都市武侯区高华横街33号富临城南国际小区0栋0单元0层0000号房屋登记所有权人，房屋建筑面积为120.2平方米。 2011年11月18日，原告和案涉小区开发商四川富临实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告购买的案涉房屋所在的小区提供前期物业管理服务。合同约定：第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。3、办公：从交房之日起-2014年10月31日按5元/月·平方米收取；从2014年11月1日期按5元/月·平方米收取。第十条物业服务费按季交纳，每季度首月的10日（即1月10日、4月10日、7月10日、10月10日）前或按小区物业服务中心通知的日期履行当季度交费义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每日5‰的比例计算滞纳金。2013年8月17日，原告和被告冯绍建签订《富临城南国际费用收缴协议》约定：一、根据签订的《城南国际前期物业服务合同》，甲方向乙方交纳的费用如下：1、物业服务类费用：（3）1栋2单元办公物业服务费计费面积为120.55平方米（按建筑面积计），物业服务费标准为2.5元/月·平方米，每月合计301.38元（从2015年5月1日期恢复到6元/月·平方米，每月合计723.3元）。 2017年9月27日，被告交纳从2017年8月1日起至2017年9月30日期间的物业管理费共计1,446.6元（按照建筑面积120.55平方米，6元/月·平方米的标准交纳）。期间，原告通过短信方式向被告催收欠缴的物业管理费用并在案涉房屋门上张贴催款通知。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《前期物业服务合同》；3、《富临城南国际费用收缴协议》；4、交费单据；5、房屋登记信息摘要；6、短信以及催款照片；7、欠费清单以及违约金计算表格；8、房屋买卖合同以及补充协议等。 本院认为，原告为被告所购房屋的小区提供物业管理服务，被告应当按照约定缴纳物业管理费，根据查明的事实案涉房屋实际建筑面积为120.2平方米，每月应缴纳的物业管理费为721.2元，2017年10月1日起至2020年12月30日期间，共计39个月，合计欠缴物业管理费金额为28,126.8元。原告主张被告支付前述期间的物业管理费28,126.8元的诉讼请求成立，本院予以支持。超过部分，不予支持。 关于违约金问题。根据前期物业服务合同第十条物业服务费按季交纳，每季度首月的10日（即1月10日、4月10日、7月10日、10月10日）前或按小区物业服务中心通知的日期履行当季度交费义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每日5‰的比例计算滞纳金。按照每月案涉房屋应缴纳的物业管理费金额为721.2元，每季度应缴纳的物业管理费金额为2,163.6元。即从2017年10月10日起的每季度第一个月的10日开始，按照当季度应缴纳的物业管理费2,163.6元为基数计算违约金。鉴于原告主张从2017年11月1日起算并无不当，故本院从2017年11月1日起算第一笔违约金，后续违约金按照前述合同约定的起算点计算。关于违约金标准问题，因违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，鉴于案涉合同约定的违约金标准过高，本院酌情按照每日万分之五的标准计算违约金。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案中涉及物业管理费欠费本金以及违约金适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 被告经本院依照户籍地址和房屋居住地址邮寄送达、直接送达并公告送达，被告未到庭参加诉讼，不影响本院依照本案证据对本案作出认定。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告冯绍建、王春华于本判决生效之日起五日内向原告成都富临物业管理有限责任公司支付2017年10月至2020年12月期间的物业管理费28,126.8元； 二、被告冯绍建、王春华于本判决生效之日起五日内向原告成都富临物业管理有限责任公司支付2017年10月至2020年12月期间物业管理费对应的逾期违约金（逾期违约金计算方式为：以每季度应当缴纳的物业管理费2,163.6元为基数，标准为每日万分之五，其中第一笔违约金从2017年11月1日起算至实际付清为止，基数为2,163.6元；第二笔违约金从2018年1月10日起算至实际付清为止，基数为2,163.6元；之后均按照合同约定每季度首月的10日（即1月10日、4月10日、7月10日、10月10日）开始计算至实际付清为止，基数均为2,163.6元）； 三、驳回原告成都富临物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费180元，减半收取计90元，公告费300元以及后续公告费，均由被告冯绍建、王春华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年一月五日 书记员  蒋海霞