北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15325号原告：郑艳菊，女，1959年10月28日出生，汉族，河北省邢台市×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：孙桂珍，女，1979年3月28日出生，汉族，原户籍登记地址为北京市海淀区颐×××，现户籍迁出尚未落户，住山东省×××，身份号码×××。原告郑艳菊与孙桂珍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑艳菊到庭参加诉讼。被告孙桂珍第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加。本案现已审理终结。原告郑艳菊向本院提出诉讼请求：1.确认双方房屋租赁合同于2020年12月16日解除；2.要求被告腾退房屋，拉走涉诉房屋东西；3.被告支付2019年10月8日至2019年11月7日期间的租金1030元、2019年12月8日至2019年12月24日期间的租金566元、2020年2月25日至2020年12月16日期间的租金9700元、2018年至2019年的暖气费1500元；4.被告支付自2020年12月17日至实际腾退之日止的占有使用费，按照每月1000元的标准支付；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2020年2月25日开始至今，租用原告房屋1间（己签租赁合同），每月租金1000元，但被告违背了合同规定，拖欠租金和暖气费，故起诉请求依法判决被告付清房费、暖气费及清空屋里所有物品。被告孙桂珍辩称，郑艳菊毁约、故意隐瞒对其不利的证据而诬告、侮辱、诽谤我，她欠我的金额远超过她认为我欠她的金额，并且应赔偿我精神损失。在郑艳菊的起诉文件中，她提供的微信聊天截图上也已证明：约定的房租只是每月一千元，再无其它费用。我是2018年7月上旬左右开始住到她的出租屋里的，住进涉诉房屋之后，空调不好用，她修也不管用，也不给我换新的，房间潮湿，我被子有全发霉的，对我身体也造成了损害，手机信号不好，我要求调房，她口头答应但就只是欺骗我，暖气费早说好了不收，算是对我的部分补偿。她的行为恶劣，我微信有她辱骂与诽谤我的记录，2019年12月左右已矛盾激化去了×××派出所，她认错了就结案了，回来后我对她也几乎完全失去了信任，所以自己的东西都几乎没再拆包，她提交法庭的房间照片上我房间里的东西真少了。2019年12月从×××派出所回来之后，微信上再次明文签了协议（在郑艳菊提交的微信记录截图上可以看到该信息），我们自2019年12月25日重新开始，之后我交了一个月房租，支付了1000元包括水费和暖气费等，不包括电费，是原告挽留我，她也答应我春节前别的房间有人要搬走，我就可以调过去了，我们协商靠门口的一个房间春节肯定走，就把我的房间换过去，房间不那么潮了，手机也有信号了。2020年1月我在上海工作，发短信问被告，有没有换房间，她又不承认了，不给我调，我就表示我要搬走。2020年2月我提前几天通知她我要来取东西，她让我来，但到了之后无法进村，她也不出门接我，没有为我提供任何有效协助的义务，我只好离京。后来微信上沟通，我文字书面要求她找车把东西运给我，并拍录像，我支付运费，她不同意，让我自己来，没有给我发。后来2020年7、8月疫情缓和之后，我跟原告联系，让原告给我发东西，但是原告还是没有给我发，期间我一直在山东。她还诅咒我，通话时说把我东西都扔掉了。后来还删掉了我的微信，我应诉后给她打电话，说了没两句她就挂电话，发手机短信她也不回复。关于房间钥匙，2019年12月25日我们从后沙峪派出所回来之后我交了一个月的房租，在此之前我换了钥匙，我把钥匙也给了原告，我们双方都有钥匙，房屋腾退我没有异议，我同意腾退。我认为双方2019年12月25日之前的都已经结算清楚了。关于2020年2月25日之后给付租金我不同意，我是在2020年1月底提出解除租赁协议，所以后续租金我不应该给了，之前的租金也已经结清，不应该给了。本院经审理认定事实如下：2016年6月26日，郑艳菊租赁位于北京市顺义区×××宅院修建涉诉二层楼房，每层12间。2018年7月8日，郑艳菊（出租方，甲方）与孙桂珍（承租方，乙方）签订《公寓租房协议》，内容如下：房间号：×××房间……1.甲方公寓郑艳菊×××房出租给乙方使用租赁期限自2018年7月8日起，计12月租金为1000元每月，交付方式提前一日，押金1000元，合同期满，如有价格调整，甲方另行通知为准……3.乙方需要按时缴纳房租、水费、电费、有线费、宽带费、公共卫生费、供暖费以及其他由乙方居住产生的费用。(电费1.2元/度，水费20元/月，卫生费20元/月)如有价格调整，甲方另行通知为准……5.到期后，乙方续租者未按时缴纳房租金，超过每天将以80元收取房租费用，如不续租需提前十五天到甲方处登记，否则押金恕不退。在合同期限内，如乙方在合约期间退房，甲方不退押金。6.在约定租期间前3天交付房租，超过3天滞纳金50元每天。如拖欠超出5天不交，或甲方有权不予通知破锁清房收回房屋使用权，且押金不退，后果由乙方承当……8.钥匙配1把，如有房门钥匙丢失，一把按50元赔偿，门禁卡丢失或损坏一个按50元赔偿……11.乙方入住前应检查甲方提供的一切设备，如有破损无法使用应及时通知甲方。入住后一切物品家具设备都将由乙方负责保管。如有损坏，乙方须照价赔偿或负责维修。以下附有清单(防盗门450元、马桶150元、洗脸盆80元、热水器350元、暖气片350元、玻璃窗130元每扇、大床300元、电脑桌125元、衣橱135元、油烟机250元、推拉门200元)。12.退房时必须保持室内设施的原样及房间卫生清洁，否则押金不退。合同还约定了其他权利义务。当日孙桂珍支付房租及水卫费等2030元，并入住涉诉房屋。涉诉合同到期后，孙桂珍继续租赁，双方没有续签书面协议，但仍按原合同标准履行至2019年12月25日。双方微信聊天记录记载：2019年10月8日至11日，郑艳菊通过微信联系孙桂珍催缴2019年10月8日至2019年11月7日房费，金额为1090元（水费10元，卫生费20元，网费60元），孙桂珍回复“网费我不用的这个月”“所以只付1030哈”,郑艳菊回复“不交网费可以”。此期间无孙桂珍向郑艳菊转账记录。2019年11月7日，孙桂珍称“郑姐我房间怎么没电”“您这里房间从来未住满过，能支持支持我吗？谢谢”“电费水费肯定不会欠您的”，郑艳菊称“你不用给我交那个卫生费水费和网费了。交1000块钱就行了”“嗯，我给你让一点好吗”。2019年11月9日，郑艳菊发送一张被子的图片，称“这是我今年的新被子，前天晚上找出来一看是这样了，全发霉了”“我八月十日回老家，三个月后回来。回去之前手指就十个溃疡了八个”“这个屋子太潮了，若冬天不烧暖气烘一烘，真就用不了多久就房子也烂掉”“所以我强烈建议您不要拆暖气片”，郑艳菊称“哦，你的意思你是在白用过一年暖气呗”“好吧，我答应你啦，暖气不拆了……”“房费转过来吧，不给你拆暖气了”“把房租交了吧”。2019年11月11日，郑艳菊称“把房费交了吧，不让你交暖气费啦！你房费也不交？那肯定是不行的”。孙桂珍向郑艳菊转发其发布的朋友圈截屏一张，该条朋友圈动态为“这是我今年的新被子，前天晚上找出来一看是这样了，全发霉了：√是在正常的部分（几乎没有了），×是发霉的部分……这样的房间（20平米，郊区），怎么能不生病？月租金1000元，贵不贵”，同时附有一张被子的照片。同日，孙桂珍向郑艳菊转账1000元。2019年12月6日开始，郑艳菊催缴2019年12月8日至2019年1月7日期间的租金，金额为1078元（房费1000元，电费78元），孙桂珍2019年12月14日回复称“上个月说了我这个月退房了的。大部分东西我都搬走了，还剩不多了，明天上午就都搬走了”……郑艳菊称“那你的房费和暖气费都得给我交了哇，交了你再走呗”“把你住过的那个暖气费交了，都已经住了一个月了，然后交一个月的就行了，400块钱，你还有去年的呢。那你把去年的给我交了，去年的我也没说不收啊，上个月可以，这个这回可以不收”“冬天的你不交，冬天一次性交是一千五”，孙桂珍称“你说暖气费都是不收的”。2019年12月25日，郑艳菊称“你看吧，如你要是愿意，要你们那一侧在窗户的话，嗯，过一段时间有人要走”，孙桂珍称“行”“请尽快确定可以换房间的时间，我好作计划，谢谢”，郑艳菊称“人家过年以前走，不知道哪天放假，等过几天他打听清楚了再告诉你……”，孙桂珍称“20191225电表表底2231”“如刚才当面所谈：从今天20191225起正式续租，月租金人民币1000元（涵盖暖气费水费卫生费洗衣机），月付（每月25日前），无押金”。当日，孙桂珍向郑艳菊转款1000元。2020年1月16日，郑艳菊催缴房租，金额是1012元（房费1000元，电费12元），孙桂珍称“我回去再换吧，看好了再换”。2020年1月17日，孙桂珍向郑艳菊转账1012元。2020年2月16日，郑艳菊称“通知我，你有暂住证吗”“大概几点到啊”“提前通知我”，孙桂珍称“我没办暂住证”“我来取走我所有的东西”“去我自己的单位住”“单位也没让办暂住证”，郑艳菊称“把你的身份证照拍个照发过来，还有手机号”“村里都要登记呀，不登记了下，等你来了以后不让进村，只要身份证号，手机号”。2020年2月17日，郑艳菊称“能报上去就报上去了，今天报不上就报不了了，今天还不知道能不能报上去了，昨天应该是最后一天”，孙桂珍回复她的身份证号和手机号。2020年2月25日，郑艳菊催缴房租，金额为1000元。2020年5月7日，孙桂珍称“请把我的东西，今天雇车发给我，谢谢！运费我承担，请回信确认，谢谢”，郑艳菊称“把房租交了，交完房租了，再说其他的”，孙桂珍称“我不欠你房租，因为2020年一月你已经违约了，二月继续不负责任地违约，三四五月又拒不配合、拒不补救、并对我实施故意诽谤恐吓等严重精神损害，所以现在是你欠我太多，不是我欠你钱的，您也有义务尽早把我的东西都运输给我”。2020年2月25日之后孙桂珍未再向郑艳菊支付任何费用。郑艳菊现以诉称事实将孙桂珍诉至本院。庭审中，郑艳菊表示双方大概在2019年12月24日报警处理过租赁事宜，当时协商的结果是从2019年12月25日开始水费、暖气费不交，交电费和房屋租金，每月1000元，2019年12月份之前的租金和暖气费我没有承诺过不要；2020年2月25日之后孙桂珍没在涉诉房屋居住，但东西没有拿走；针对孙桂珍说的要求换房事宜，孙桂珍的房屋在一层，一层的湿度和干度是一样的，孙桂珍房间的窗户比别的房间多，我在微信上答应了换房，表示有空房就给她换，年底×××房屋的人走了，我是在年初二和孙桂珍说有空房，孙桂珍表示自己回来再换，后来没有答复我。孙桂珍表示我租赁的房屋的窗户确实多，但是旁边有另一家经常关门，相当于没有通风，我房间的空调坏了，我给郑艳菊说过要换空调；我的被子是在网上买的，送来的时候是好的，但是2019年11月份的时候已经全部发霉了，房间不适合人居住，当时我的手已经烂了，与空调不好用有关；关于房租，2019年10月8日到2019年11月7日的租金1030元没有支付，2019年12月8日至2019年12月24日的租金566元，因为郑艳菊在派出所承诺让我免费住，所以不认可，2018年至2019年期间的暖气费郑艳菊说过不用我支付；我于2020年2月提出解除合同，我过来拿东西但是郑艳菊不配合，我的东西没有拿走，我认为双方租赁合同到2020年2月24日就解除了。孙桂珍提交微信聊天记录截图两张及朋友圈照片一张用以证明房屋发霉，郑艳菊没有给孙桂珍更换房间，郑艳菊违约，所以孙桂珍要搬走。对于孙桂珍的证据，郑艳菊认可真实性，但不认可证明目的，坚持自己的前述意见。郑艳菊在诉状中没有提出解除合同，本院于2020年12月16日第一次庭审中向其释明后，郑艳菊在庭审中提出请求解除合同并确认以该日为双方合同解除日，孙桂珍同意解除合同，但不认可解除时间，坚持合同解除时间是2020年2月24日。就腾退事宜经本院向孙桂珍释明，其表示2020年12月21日就可以腾退，本院限期孙桂珍2020年12月21日腾退完毕，郑艳菊给予配合，双方将交接手续于2020年12月22日提交法庭。后孙桂珍没有按期腾退。2020年12月24日，孙桂珍以电子邮件的形式告知本院其已于该日对涉诉房屋腾退完毕。经本院与郑艳菊核实，郑艳菊同意以该日为腾退日并撤回了其第二项诉讼请求，明确其第四项诉讼请求为孙桂珍支付自2020年12月17日至2020年12月24日期间的占有使用费267元。上述事实，有原告郑艳菊提交的协议书复印件、土地证复印件、租房协议复印件、微信聊天记录、照片、视频，被告孙桂珍提交的微信聊天记录及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告孙桂珍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。郑艳菊与孙桂珍之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行，合同到期后，双方继续按照原合同标准履行，2019年12月25日，双方约定新的履行标准，本院对此不持异议。郑艳菊主张双方之间的合同于2020年12月16日即第一次庭审之日解除，孙桂珍同意解除合同，但表示合同解除时间应当是2020年2月24日，其于2020年2月就提出了解除合同，孙桂珍就其主张未提供证据证明且其物品一直存放于涉诉房屋，根据双方的微信聊天记录，孙桂珍确实存在拖欠租金等费用的情形，故孙桂珍该抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。因孙桂珍没有按期支付租金，郑艳菊请求解除双方租赁合同，有事实和法律依据，其请求的合同解除日亦符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，就欠付的租金，孙桂珍应当支付，针对2019年10月8日至2019年11月7日期间欠付的租金1030元及2019年12月8日至2019年12月24日期间的租金566元，孙桂珍对金额予以认可，但表示此期间是郑艳菊允许孙桂珍免费住，且双方就2019年12月25日之前的费用均结算完毕，不应该支付，对此郑艳菊不予认可，孙桂珍未提交证据予以证明，因缺乏依据，故本院对孙桂珍该抗辩意见不予采信，郑艳菊该部分诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。针对2020年2月25日至2020年12月16日期间的租金，孙桂珍表示因其已经提出解除合同，故该部分租金不应再支付，该抗辩意见亦缺乏依据，本院不予采信，但考虑孙桂珍实际居住情况及该期间疫情影响，本院酌情对该期间的租金予以扣减，对郑艳菊该部分请求的合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。针对2018年至2019年度的暖气费，孙桂珍确认没有交纳并表示郑艳菊承诺该部分费用不予收取，对此郑艳菊予以否认，孙桂珍未提交证据予以证明，故本院对孙桂珍该抗辩意见不予采信，郑艳菊该部分请求，有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，孙桂珍于2020年12月24日才对涉诉房屋进行腾退，就其占用期间的占有使用费应当支付，故郑艳菊请求孙桂珍支付2020年12月17日至2020年12月24日期间的占有使用费，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑艳菊与被告孙桂珍之间达成的房屋租赁合同关系于二〇二〇年十二月十六日解除；二、被告孙桂珍于本判决生效之日起七日内支付原告郑艳菊二〇一九年十月八日至二〇一九年十一月七日期间的租金一千零三十元、二〇一九年十二月八日至二〇一九年十二月二十五日期间的租金五百六十六元、二〇二〇年二月二十五日至二〇二〇年十二月十六日期间的租金五千元，共计六千五百九十六元；三、被告孙桂珍于本判决生效之日起七日内支付原告郑艳菊二〇一八年至二〇一九年度的暖气费一千五百元；四、被告孙桂珍于本判决生效之日起七日内支付原告郑艳菊二〇二〇年十二月十七日至二〇二〇年十二月二十四日期间的占有使用费二百六十七元；五、驳回原告郑艳菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十元，由原告郑艳菊负担三十五元（已交纳），被告孙桂珍负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇二一年一月十九日法官助理 程珊珊书 记 员 常思宇