安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初4611号 原告：淮北联创房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：曹冠军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：蒋中奖，男，1974年4月14日出生，汉族，无职业，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北联创房地产开发有限公司（以下简称联创房地产公司）与被告蒋中奖返还原物纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序先后两次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告联创房地产公司的委托诉讼代理人李祥，被告蒋中奖到庭参加诉讼，第二次原告联创房地产公司的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼，被告蒋中奖经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼中，联创房地产公司对案涉房屋的租金申请价值评估。本案现已审理终结。 联创房地产公司向本院提出如下诉讼请求：判令蒋中奖将侵占的淮海翰府3幢113号房屋腾空交还联创房地产公司，并支付自2015年4月至2020年4月的房屋占有使用费50万元，之后继续按每年10万元的标准支付至实际腾房之日止；并承担本案诉讼费。联创房地产公司在法庭辩论终结前变更诉讼请求：判令蒋中奖将侵占的淮海翰府3幢113号房屋腾空交还联创房地产公司，并支付自2015年4月至2020年11月的房屋占有使用费384094.74元，之后继续按每月5940.60元的标准支付至实际腾房之日止；并承担诉讼费及评估费5320元。事实与理由：2012年9月18日，蒋中奖侵占联创房地产公司开发建设的淮海翰府3幢113号房屋用于项目班组办公及仓储。2015年3月26日，案涉房屋所属工程竣工验收后，联创房地产公司工作人员多次要求蒋中奖腾空房屋，蒋中奖予以拒绝，其行为影响了联创房地产公司对案涉房屋的出租和销售。2017年6月，蒋中奖以淮北淮海建设工程有限责任公司（以下简称淮海建设工程公司）欠付工程款为由，将该公司及联创房地产公司为被告诉至法院，并申请查封案涉房屋。经联创房地产公司向派出所、居委会、信访局等多部门反映，蒋中奖拒不腾退占用至今。蒋中奖强行占用案涉房屋的行为侵犯了联创房地产公司的合法权益。为此，特诉至法院，请求判如所请。 蒋中奖在庭审中辩称：1.2012年8月18日，我与淮海建设工程公司签订了淮海翰府3#、4#及商业门面工程施工合同，后我组织施工，案涉门面建成后，我根据淮海建设工程公司的要求在此办公至今。由于淮海建设工程公司未按照合同约定支付工程余款，经多次协商未果，我于2017年6月诉至法院并申请查封案涉房屋，经调解达成淮海建设工程公司限期与联创房地产公司对账，对账后将剩余95%的工程款支付给我，我将查封房屋以及淮海建设工程公司的账号予以解封的协议，三方当事人均签字确认，后联创房地产公司未按调解方案支付工程款。2.根据合同法、建筑法等相关法律规定，案涉工程早已竣工并经发包人联创房地产公司2015年3月26日验收，由于其未按调解方案支付工程款，导致案涉房屋及工程未能及时交付，联创房地产公司称我侵占房屋显不属实，法律明确规定未交付的工程不得租赁使用。3.案涉建设工程纠纷尚在鉴定程序之中，至今我的工程欠款问题仍未得以解决，在联创房地产公司未足额支付工程款的前提下无权要求我交付房屋。综上，应依法驳回联创房地产公司的诉讼请求。 经审理查明：2012年9月，蒋中奖挂靠淮海建设工程公司与联创房地产公司签订建设工程施工合同，约定：蒋中奖承建淮海翰府一期二标段3＃、4＃楼的土建、安装、装饰工程及图纸范围内对应的工程款清单量；合同价款15175050.0118元等内容。2015年3月26日，在案涉工程质量竣工验收记录表中，经建设单位、勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位签字并加盖印章。案涉3＃楼113号房屋（建筑面积244.57㎡）开始作为项目建设办公用房，至今仍被蒋中奖占有使用，其余已完工工程于2015年4月底前交付联创房地产公司使用。联创房地产公司于2019年9月19日就坐落于相山区××路××号××幢楼房取得不动产权登记〔编号：皖（2019）淮北市不动产权第0020782号〕。 诉讼中，联创房地产公司申请对案涉商铺商业用房的租赁价格评估，本院依法委托淮北市信业房地产评估有限公司评估，该公司于2020年12月25日作出淮信房估法字第2××4号《房地产价格评估报告书》，估价结果：估价对象的每月市场租赁价格平均约为：2015年3月至2016年2月为22元∕㎡，2016年3月至2017年2月为22.44元∕㎡，2017年3月至2018年2月为22.89元∕㎡，2018年3月至2019年2月为23.35元∕㎡，2019年3月至2020年2月为23.81元∕㎡，2020年3月至2020年11月为24.29元∕㎡。联创房地产公司缴纳评估费5320元。 另查，蒋中奖以淮海工程建设公司、联创房地产公司欠付其工程款为由，于2017年6月7日申请对案涉房屋进行财产保全，本院以（2017）皖0603财保191号民事裁定书，裁定查封淮海翰府小区一期3#楼113号1-2层房屋产权，期限三年。 以上事实，有联创房地产公司提交的工程质量竣工验收报告、关于淮北“淮海翰府小区一期二标”商业门面113号项目部办公室的说明、图片、安徽万佳物业服务有限公司证明、房屋建筑面积测绘技术报告书、不动产权登记证书、淮信房估法字第2××4号《房地产价格评估报告书》、评估费票据蒋中奖提交的（2017）皖0603财保191号民事裁定书、协议书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，经审查，本院予以确认。 本院认为：妨害是指以占有以外的方法，客观上不法阻碍或者侵害物权的支配状态，排除妨害纠纷以未丧失对物的占有作为与返还原物纠纷相区分，现案涉房屋处于蒋中奖占有控制之下，故本案案由调整为返还原物纠纷更为妥当。 根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行接收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价程，并接收该建设工程……。该规定系督促发包人及时接收合格工程并履行支付工程款的义务，为保障承包人对案涉工程付出的劳动力等价值得以尽早实现。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同案件适用法律问题的解释》第十四条规定，对于发包人拖延验收的行为，作出以承包人提交验收报告之日为竣工日期的不利规定，其法律意义在于维护承包人主张欠付工程款本金及利息、违约金的起算时间，以及工程质量的风险转移等问题，案涉工程于2015年3月26日经验收合格，且蒋中奖于2017年6月7日起诉支付尚欠工程款的范围包括承建案涉房屋的工程价款，其在答辩阶段亦认可联创房地产公司早于2015年3月26日对案涉工程验收，故对其以案涉房屋未经验收合格尚不具备交付使用条件的辩解理由，本院不予采信。 至于联创房地产公司有无如约支付工程款问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款规定，联创房地产公司作为发包人仅在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。蒋中奖诉淮海工程建设公司及联创房地产公司建设工程合同纠纷案尚未审结，联创房地产公司是否拖欠工程款的事实不确定，退一步说即便联创房地产公司存在欠付行为，根据合同法规定，承包人就案涉建设工程享有的优先受偿权，应通过与发包人协议对案涉工程折价，或者申请人民法院将该工程依法拍卖途径，就折价或拍卖价款中予以实现，故蒋中奖以联创房地产公司未足额履行支付工程款为由占有案涉房屋，亦缺乏事实及法律依据。 建设工程作为不动产自建造完成之日，因履行各种程序等诸多因素客观上至其取得行政管理部门颁发产权证书时均需一定的时间，在尚未获得产权登记之前，法律对房屋建造成封闭的外观状态之时，即认定构成了一个新的不动产，联创房地产公司基于该房屋建造事实行为成就之时便取得案涉房屋的物权，而从联创房地产公司已办理产权登记的结果看出，案涉房屋建设行为亦是履行合法的审批手续。现蒋中奖占有案涉房屋显然侵害了权利人的物权，故对联创房地产公司要求返还房屋并支付房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。联创房地产公司主张自2015年4月起算案涉房屋占有使用费，结合评估机构确定的市场租赁价格，相应计算至2020年11月为384094.74元〔（22元×11个月+22.44元×12个月+22.89元×12个月+23.35元×12个月+23.81元×12个月+24.29元×9个月）×244.57㎡〕，余下继续按每月5940.60元标准计算至蒋中奖腾退之日止。对于联创房地产诉请评估费5320元，本院亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、蒋中奖于本判决生效之日起十五日内迁出坐落于淮北市相山区××路××号××幢××号房屋，并腾空交付于淮北联创房地产开发有限公司； 二、蒋中奖于本判决生效之日起十五日内支付淮北市联创房地产开发有限公司房屋占用使用费384094.74元，自2020年12月起继续按照每月5940.60元标准计算至实际腾退房屋时止，以及评估费5320元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33355.32元，因适用简易程序，减半收取16677.66元，由蒋中奖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员  王 鸿 二〇二一年一月二十五日 法官助理  张婉璐 书 记 员  刘国庆 附本判决适用的法律规定： 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。