北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2691号原告：北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心，住所地北京市东城区小牌坊胡同54号。法定代表人：杜纪培，主任。委托诉讼代理人：王岩，男，1985年10月31日出生，北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心管理员。委托诉讼代理人：周煜婷，女，1990年5月31日出生，北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心管理员。被告：北京三辰商贸有限责任公司，住所地北京市东城区仓南胡同甲12号。法定代表人：王如琤，董事长。委托诉讼代理人：杨涛，山西华炬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李于，女，1972年8月13日出生，北京三辰商贸有限责任公司经理。原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心（以下简称朝阳门分中心）与被告北京三辰商贸有限责任公司（以下简称三辰商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳门分中心向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《北京市工商业用房租赁合同》；2．判令被告将位于北京市东城区×××号房屋（共计21间）腾空交原告收回；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：座落于北京市东城区×××号房屋（共21间，使用面积240．5平方米，建筑面积320．60平方米，以下简称涉诉房屋）系原告的直管公房，该房承租人为被告，月租金2584．09元。被告自2019年1月起在未经原告允许的情况下，将涉诉房屋擅自转租（或转借）给北京金枝玉叶文化有限公司（以下简称金枝玉叶公司）及北京道晟和美发制品有限公司（以下简称道晟和公司）做经营使用，严重侵害了原告的合法权益。《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”北京市人民政府文件（京政发[1987]109号）《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条第八款规定“承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，不得利用承租的房屋进行非法活动。违者，出租单位有权中止租赁合同，收回房屋。”《北京市工商业用房租赁合同》第二条规定“乙方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，甲方有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。”根据以上规定，涉诉房屋应由原告收回。综上所述，为维护合法权益，原告提起本案诉讼，诉如所请。三辰商贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1．被告在改制之前系集体企业，且在原告对涉诉房屋进行管理之前即使用涉诉房屋，被告改制后继续沿用管理费，并非按市场价支付租金。原告与被告之间的关系实际为管理与被管理的关系，双方之间的纠纷实质为管理费涨价的纠纷，并非合同纠纷。2．被告未与金枝玉叶公司及道晟和公司签订任何转租转借合同，亦未授权其员工甘惠风对涉诉房屋进行转租转借。3．涉诉房屋的承租人系被告下属的华山不锈钢厨具商城，华山不锈钢厨具商城的经营范围包含租赁商业设施一项，故被告有权进行租赁活动。4．原告作为房屋管理单位，其能够看到涉诉房屋处悬挂的商铺牌匾已不是被告，但原告正常收取了被告交纳的2016年至2018年底的租金，直至2019年时才拒绝收取被告按约定交纳的租金，并提出解除合同。被告不存在违约行为，也不存在解除合同的必要性，故被告请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朝阳门分中心系涉诉房屋的管理单位。北京三辰商贸有限责任公司华山不锈钢厨具商城（以下简称厨具商城）系三辰商贸公司的下属分公司。2004年2月9日，朝阳门分中心（出租方，甲方）与厨具商城（承租方，乙方）签订租赁合同，约定乙方承租涉诉房屋，用途为营业，月租金2584．09元，合同年限自2004年1月1日至2006年12月31日。在租赁期限内未经甲方同意，乙方不得私自转租、转借、私自交换房屋或变相与他人联营、利用房屋进行非法活动、拖欠房租一个月以上等，如有以上违约行为，甲方有权终止合同。2012年5月2日，朝阳门分中心在该租赁合同“附记”中确认有效期自2012年5月1日至2015年4月30日。庭审中，朝阳门分中心出示了出租方为甘惠风、承租方为蔡金枝的《房屋租借合同》一份，出租方为甘惠风、承租方为朱建锋的《房屋租借合同》一份，涉诉房屋的照片四张，证明三辰商贸公司的董事兼经理甘惠风将涉诉房屋进行改造后，分成三个店铺，于2016年分别转租给金枝玉叶公司（承租方为蔡金枝）、道晟和公司（承租方为朱建锋）和品牌为“流行舍”的店铺，其中“流行舍”已于朝阳门分中心起诉前关闭。朝阳门分中心认为三辰商贸公司未经其同意进行转租，其有权解除合同。对此，三辰商贸公司表示，甘惠风在2012年之后已不是三辰商贸公司的董事，也不是厨具商城的经理，现在就是三辰商贸公司的一名普通员工。涉诉房屋原由厨具商城使用，后三辰商贸公司对甘惠风进行安置，让甘惠风负责涉诉房屋，按照厨具商城的营业范围自行经营。甘惠风签订的两份《房屋租借合同》，三辰商贸公司均不知情，也从未对甘惠风进行过转租转借的授权。三辰商贸公司还称，其一直向朝阳门分中心正常交纳租金至2018年12月31日，租金实质为管理费，2019年1月1日之后，其向朝阳门分中心按原标准交纳租金时，朝阳门分中心拒绝收取，朝阳门分中心的目的是要提高管理费。朝阳门分中心认可自2019年1月1日之后未收取租金，但不认可三辰商贸公司所述提高管理费的意见，称因发现了三辰商贸公司的转租转借的行为，才不再收取租金。三辰商贸公司另称，其于2019年底收到朝阳门分中心反映的情况后，于2020年1月要求金枝玉叶公司、道晟和公司等商铺搬离，但受疫情影响，两家公司在2020年三四月份搬离涉诉房屋。庭审中，双方均认可金枝玉叶公司、道晟和公司已不在涉诉房屋进行经营，涉诉房屋目前空置由三辰商贸公司占有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朝阳门分中心与厨具商城签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。厨具商城是三辰商贸公司依法设立并领取营业执照的分公司，不具有法人资格，其民事责任由三辰商贸公司承担。厨具商城承租涉诉房屋后，未经朝阳门分中心同意，三辰商贸公司的员工与案外人签订《房屋租借合同》，将涉诉房屋进行转租，违反了租赁合同的约定，朝阳门分中心有权终止合同。故朝阳门分中心要求解除合同、三辰商贸公司腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三辰商贸公司的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，判决如下：一、北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心与北京三辰商贸有限责任公司华山不锈钢厨具商城于2004年2月9日签订的租赁合同于本判决生效之日解除；二、北京三辰商贸有限责任公司于本判决生效后七日内将北京市东城区×××号房屋腾空交北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心收回。案件受理费70元，由北京三辰商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年一月二十七日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉