北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初49号原告：第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司，营业场所北京市平谷区大兴庄镇平谷体育中心西路59号院2号楼—1层（-1）—101。负责人：刘培庆，经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：王春军，女，1985年6月30日出生，汉族，北京市平谷区人。原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称第一物业公司）与被告王春军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业公司的委托诉讼代理人李欣，被告王春军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年12月25日至2020年12月31日的物业费9552.72元；2.判令被告向原告支付逾期给付物业费滞纳金955.27元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系×××小区××号楼××单元×××室的所有人，该房屋建筑面积为139.83平方米。原告与被告曾签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，约定由原告为涉诉房屋提供物业服务，被告对此予以认可。合同约定物业费标准为自住型商品房2.82元/平方米/月、商品房3.83元/平方米/月、别墅5.98元/平方米/月、商业物业3.72元/平方米/月；同时约定物业费自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主应一次性预缴一年的物业服务费，以后按年预付的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业费。合同第六章第十八条违约责任第三款约定：“业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费…甲方有权要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金”。被告未交纳2018年12月25日至2020年12月31日的物业费。原告认为被告作为涉诉房屋所有人与其建立了物业服务合同关系，其按照合同约定为被告所居住小区提供了物业服务，享有收取相应费用的权利，被告在享受了其提供的物业服务后应按照合同约定交纳物业费和其他费用。原告多次催要未果，故诉至法院。被告王春军辩称，涉案房屋登记在我和我老公名下，我同意作为被告参加诉讼，房屋面积为139.83平方米。交房的时候我签订了物业合同并交纳第一年的物业费，合同中物业费收费标准是2.82元，之后未签订物业合同，也未交纳物业费。我同意交纳物业费，但认为费用过高，物业服务不达标，我对物业服务极其不认可。我未交纳物业费的理由：物业管理不到位，疫情期间我在小区转时，发现“饿了么”、快递随意进出小区，可见平时的管理也是随意进出；设备损坏没有及时进行维修，墙体有裂缝，1号楼的刷卡损坏；装修期间物业重复收取垃圾清运费用，多次沟通后，给我冲抵水费，而其他业主给退费；装修期间规定大车不让随意进出，我用人力将沙子等运到楼里，我装修完之后，大车随意进出小区；我认为小区内的两栋小洋楼在合同规划上没有，且在小洋楼旁开了小门；漏水问题，我多次投诉后物业回复说楼上不配合，楼上配合后给修理，之后没有给我反馈，我自己问时，物业才告诉我楼上配合给修了；小区生活垃圾随意堆放，小区内只有两个垃圾桶，没有进行垃圾分类，绿化不达标，停车问题没有解决；合同上写的市政供水，但是后期是白各庄供水，在2018年或者2019年5、6月份，停水长达一个月，经向区政府上访才解决，现在仍是经常停水；我们房屋属于自住型房屋，物业费收费标准过高，给业主造成极大的经济负担。针对被告答辩中提到的问题，原告称停水问题是开发商建设时上水管道甩到了红线，市政的供水管道没有接到小区；漏水问题是被告家楼上的问题，物业经与楼上沟通，漏水问题已经解决；墙体有裂缝，我们公司会及时检查并定期进行维修；关于快递、外卖进入小区物业是根据居委会的管理决定的；小区内严格按照规定进行了垃圾分类。本院经审理认定事实如下：被告系北京市平谷区×××小区××号楼××单元×××房屋的业主，房屋建筑面积为139.83平方米，该房屋为自住型商品房。原告（甲方）与被告（乙方）签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，约定由原告为洳苑嘉园小区提供物业服务。合同对于物业服务期限、物业服务内容、双方的权利和义务、物业服务相关费用、违约责任等做出约定。其中第八条物业服务费用约定：本物业区域物业服务收费选择如下第1种（1、包干制；2、酬金制）方式。1、包干制：1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房：2.82元/平方米/月；……3、业主或物业使用人交纳费用时间：物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时，一次性预缴【壹年】的物业服务费用。以后按【年度预付】的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用。……第十八条违约责任约定：……业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的，甲方有权利要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金……庭审中，被告对其主张提供照片若干予以证明。原告认可照片的真实性，但不认可证明目的，称照片反映的是静态的状态，不能反映物业服务不达标。装修时设立集中的垃圾堆放点，后已经恢复干净；别墅区的收费与被告无关；设备设施的损坏都进行了维修，物业及时清理电动车等。本院认为，原告与被告签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，由原告为被告房屋所在的洳苑嘉园小区提供物业服务，双方形成物业合同关系，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告未提交充分的证据证明原告履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。现原告要求被告交纳物业费，本院予以支持。但因原告在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，全体业主和物业公司都能获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业公司能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告王春军于本判决生效后七日内支付原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费9552.72元；二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司负担6元（已交纳）；由被告王春军负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 董小明二〇二一年一月二十五日法官助理 刘小源书 记 员 周艳红