山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初7728号 原告：中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地青岛市胶州市常州北路**。统一社会信用代码913702818696582558。 负责人：王新波，职务：行长。 委托诉讼代理人：王涛，山东润禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兵，男，汉族，1962年7月11日生，住山东省胶州市。系原告职工。 被告：高威，男，汉族，1987年11月20日，住。 原告中国工商银行股份有限公司胶州支行与被告高威金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司胶州支行（以下简称：工商银行胶州支行）委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼，被告高威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款本息281699.13元，其中贷款余额260958.76元、累计欠息20740.37元（利息暂计算至2019年6月1日）；2、判令被告承担律师代理费22000元，以上合计303699.13元；3、判令原告对抵押物享有优先受偿权；4、判令被告承担该借款按借款合同约定至实际清偿完毕前新产生的利息、罚息；5、由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求为：1、依法判令被告高威偿还借款本金260958.76元、利息20656.96元（截止到2019年12月2日）及以借款本金260958.76元为基数，自2019年12月3日起至实际给付之日止，按照编号2014-1000476《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算的利息、罚息及复利；2、依法判令被告高威承担原告为实现债权支付的律师代理费22000元；3、依法判令原告对被告高威名下位于胶州市201的房产（他项权证号：胶房地预市字第××号）享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、公告费由被告承担。事实与理由：2014年7月30日，原告对其发放个人一手房贷款296000元，期限240个月，抵押物为胶州市201。2014年7月29日在胶州市房产管理局办理了预抵押登记手续。截止2019年12月2日，逾期本金16487.27元，本息合计281699.13元，其中贷款余额260958.76元，累计欠息20656.96元。被告的行为已构成严重违约，因此依法起诉，要求被告还款。 被告高威未答辩，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、自营历史明细列表、房屋他项权证复印件、房地产权属登记证明复印件、建设工程竣工规划验收合格证复印件、委托代理合同、律师费收据，上述证据经本院庭审质证和审查，可以采信。 根据当事人的陈述和上述证据，认定事实如下： 2014年7月24日，被告高威与原告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定由被告高威向原告借款296000元，用于购买位于胶州市201的房屋，借款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，执行基准利率，据此确定年利率为6.55%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。还款采用按月等额本息还款法，借款人自愿选择每月5日为还款日。借款人未按合同约定日期（包被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定。借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收100%确定。借款期内，借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人以位于胶州市的房屋提供抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 2014年7月29日，被告高威与原告在胶州市房产管理局办理了胶州市抵押预告登记手续，预告登记权利人为原告，房屋预告登记证编号为：胶房地预市字第××号。 2014年7月30日，原告向被告在工商银行胶州支行开立的账号为38×××72的账户发放贷款296000元，年利率6.55%。 2017年2月27日，涉案抵押房产所在楼座取得房地产权属登记证明，已具备房地产权属登记条件。 合同履行过程中，被告高威发生违约，未按期履行足额还款义务。根据原告提交的自营历史明细列表，截至2019年12月2日，被告高威尚欠贷款余额260958.76元，积欠利息合计20656.96元。 原告工商银行胶州支行为实现本案债权支付山东润禹律师事务所律师代理费22000元。 本院认为，原告与被告高威签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照借款合同约定，向借款人高威履行了发放贷款义务。现借款人高威在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告要求被告高威清偿全部借款及相应的利息、罚息等，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。 关于工商银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但是本案中，涉案房屋已具备办理不动产权属登记及抵押登记的条件，但高威怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人高威负有协助办理抵押登记的义务，本院确定高威应在本判决生效后三十日内协助办理涉案房产抵押登记。 若高威逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主财产进行处置。其二，涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人高威却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人高威怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案中，因涉案房产已经可以办理产权登记手续，具备办理现房抵押的条件，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人工商银行胶州支行对涉案胶州市201的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案原告工商银行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人及共同借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，但本案中原告仅提交收据未开具增值税发票，无法证明已经实际支付代理费，故本院不予支持。 被告高威经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告高威于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款本金260958.76元； 二、被告高威于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款利息20656.96元（计算至2019年12月2日），及以借款本金260958.76元为基数，自2019年12月3日起至实际给付之日止按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的利息及罚息。 三、被告高威于本判决生效后三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司胶州支行办理胶州市201房产的抵押登记手续。 四、上述房产抵押登记办妥后，或被告高威逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司胶州支行有权以胶州市201的房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5855元，公告费600元，由被告高威承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 王承锡 审 判 员 台耀君 审 判 员 刘 娟 二〇二一年一月二十一日 法官助理 薛 冰 书 记 员 祝彩艳