贵州省长顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2729民初1195号 原告（反诉被告）:周培德，男，1949年12月14日生，汉族，住贵州省长顺县。 委托诉讼代理人：韦江汉，男，1956年3月29日生，布依族，住贵州省长顺县。系新坝社会居委会推荐的诉讼代理人。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：张轩，男，1985年6月12日生，汉族，户籍住所地：贵州省长顺县。 原告周培德与被告张轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案，本案在审理过程中，被告张轩口头提出反诉，本院经审查认为反诉成立予以受理后，于同年12月17日依法适用简易程序公开开庭合并审理了本案。原告周培德及其委托诉讼代理人韦江汉与被告张轩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周培德向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告支付原告代为修复被告损坏的卷闸门款1600元、被告在租用原告门面期间拆除的钢化门恢复费用700元和修复被告损坏的内墙门费用800元，以上共计3100元；2、判令被告支付原告水费合计480元、卫生费合计2080元；3、判令被告支付增租的另一间门面费每月500元，七个月合计3500元；4、判令被告支付从2020年8月19日起每月800元租金至起诉时止；5、判令被告支付解约违约金3000元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月5日，原告将自家房屋门面出租给被告使用，双方签订有租房协议。被告在使用过程中，因打不开门，撬坏原告卷闸门，后被告委托原告找人修理用费1600元，被告一直未支付。同时被告将钢化门拆除也未修复，另外被告在承租期内一直未支付过水电费，16个月共计480元，被告要求原告打扫门面前后卫生，说好130元每月，被告亦未支付。因被告门面不够用，另新增租原告一间门面作库房使用，口头协商按500元/月元计算7个月共计3500元未支付。因被告搬离门面，构成违约，故要求其支付以上款项共计12160元。 被告（反诉原告）张轩诉称，首先针对原告的诉讼请求部分，我作如下答辩，1、在承租期间，因门打不开，我从侧门进入后更换了一套卷闸门的马达开关，当时和原告协商过，我不拆除马达，内门和钢化玻璃门就不修复了，我同意支付1600元给原告；2、关于恢复钢化玻璃门及内隔门的问题，只要原告不故意刁难我，把钢化玻璃门拿出来我可以进行恢复；3、关于水费和卫生费的问题，因没有协议约定，也没有劳务合同，我不认可；4、关于增租一间房屋作库房的问题，我放材料时，原告并未表示异议，且这间房屋原告同时也在使用，原告是在我2020年7月29日搬走时才提出要我支付这间房屋的房租，我不认可；5、关于从2020年8月19日起支付门面租金的问题，我是2020年7月29日搬走的，并没有表示不租，且当时还在合同期限内，但原告不准我搬走，给我造成损失，不是我解除的合同；6、关于违约金的问题，我并没有违约，不应当支付违约金。 另外，我提出以下反诉请求，1、要求原告赔偿我的设备损失30000元；2、我存放的卷材，如不能使用，要求赔偿3000元；3、因原告阻止我搬走设备，我不得已重新购买新的设备，要求原告赔偿2020年7月29日至8月18日期间的误工费每天500元，共计10500元。 原告（反诉被告）周培德为支持其诉请向本院提供以下证据拟证明其主张： 1、原告身份证复印件。拟证明原告的身份情况。 2、《门面租赁协议书》。拟证实原告（反诉被告）周培德作为出租人（甲方）与被告（反诉原告）张轩作为合同承租人（乙方）于2019年8月5日签订《门面租赁协议书》，约定：甲方将其威远青龙城对面门面租给乙方使用。一、租用期三年，即从2019年8月18日起至2022年8月18日止；二、租金，第一年每月按700元交纳（即2019年8月18日至2020年8月18日），第二年租金每月按800元交纳（即2020年8月18日至2021年8月18日），第三年每月租金按900元（即2021年8月18日至2022年8月18日），第一年租金为半年交一次，分二次交清。第二年、第三年租金为一年交一次，先交后使用；三、乙方在租用期限内，有关工商、税务、卫生、水电费由乙方负责；四、在租用期内，甲方不得干涉乙方经营，乙方在租用期内可以自行转让；五、租赁期满，如甲方需继续出租，同等条件下优先考虑乙方；六、以上条款，双方必须遵守，违约方罚款3000元。 3、收条一份。拟证实原告修理卷闸门用费1600元的事实。 4、照片一张。拟证实被告张轩增租一间房屋用于堆放材料的事实。 被告（反诉原告）张轩出示购销合同一份拟证实其重新购买设备用费49800元的事实。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定如下案件事实： 原告周培德系长顺县长寨街道新坝社区居民，被告张轩系长顺县威远工业园区工作人员。2019年8月5日，原、被告经协商订立《门面租赁协议书》，约定：甲方将其威远青龙城对面的门面租给乙方使用。一、租用期三年，即从2019年8月18日起至2022年8月18日止；二、租金，第一年每月按700元交纳（即2019年8月18日至2020年8月18日），第二年租金每月按800元交纳（即2020年8月18日至2021年8月18日），第三年每月租金按900元（即2021年8月18日至2022年8月18日），第一年租金为半年交一次，分二次交清。第二年、第三年租金为一年交一次，先交后使用；三、乙方在租用期限内，有关工商、税务、卫生、水电费由乙方负责；四、在租用期内，甲方不得干涉乙方经营，乙方在租用期内可以自行转让；五、租赁期满，如甲方需继续出租，同等条件下优先考虑乙方；六、以上条款，双方必须遵守，违约方罚款3000元。 协议签订后，被告开始使用原告门面经营汽车装饰，租金支付至2020年8月18日。在使用期间，张轩因经营需要，将门面内钢化玻璃门拆除，2020年3月因门面卷闸门打不开，张轩采取破坏方式从侧门进入该门面，自行更换了卷闸门的电动马达。另外因需要经周培德同意偶尔使用原告空闲的房屋堆放材料。 2020年7月29日，张轩因经营需要准备将门面内的设备搬走，周培德以未结算房租为由阻止张轩搬走，双方发生争议，为此周培德报警处理。出警民警调处后张轩将门面锁住后离开门面，另行选址经营汽车装饰。同年12月周培德诉至本院，庭审中张轩提出反诉，引起诉争。 以上事实，有原、被告庭审陈述，原告周培德出示质证的身份证复印件、《门面租赁协议书》、收条及被告张轩出示的购销合同等证据证实，对此本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，周培德与张轩于2019年8月5日签订的《门面租赁协议书》，双方就租赁物、租赁期限、租金支付等权利义务进行了约定，是合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立且生效，对合同当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。 2020年7月29日，在合同租赁期限内张轩另行选址经营汽车装饰业务，以自己的行为表示不再履行租赁合同，其行为已构成违约，对此需承担相应的违约责任，双方在合同中约定不遵守合同违约责任的承担方式为罚款3000元，故对原告要求被告张轩承担解除合同违约责任的请求，本院予以支持。庭审中张轩辩解其只是准备搬走设备，并非解除租赁合同，可以继续履行租赁合同的观点与合同中按期缴纳租金的约定不符，对此本院不予采信。周培德及其委托代理人要求张轩支付2020年8月19日至开庭审理前共计4个月的租金，每月800元共计3200元的请求，从其主张看有解除合同的意思表示，因双方合同并未解除，其主张符合合同规定，对此本院予以支持。 至于周培德主张的水费和卫生劳务费，双方在合同中虽有约定，但周培德并未出示水费和卫生劳务费的相应证据，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，没有证据证明其主张，需承担举证不能的不利后果，对此请求本院不予支持。同理，周培德请求新增门面费共计3500元的主张，本院亦不支持。 周培德主张卷闸门修理费1600元的请求张轩予以认可，对此本院予以确认。主张钢化玻璃门恢复费用700元和破坏侧门损失费800元，周培德未出示证据，但拆除和损坏事实存在，张轩也认可拆除钢化玻璃门和损坏侧门，但周培德要求恢复和赔偿损失的计算标准过高，本院酌定为400元。 张轩反诉称要求周培德赔偿设备损失30000元，卷材材料损失3000元，误工21天损失10500元损失的主张，其理由是周培德阻止其搬走门面设备和材料，造成其损失。首先双方合同的租赁期限为三年，张轩在租赁期限内搬走，以自己的行为表示不再履行租赁合同，其违约在先；其次该门面及设备由张轩实际控制，其设备是否存在损坏和损失的责任不应由周培德承担，在租赁期间将设备的保管和维护交由周培德承担既不合理也不符合法律规定。合同严守原则和诚信原则是双方在履行合同过程中需遵循的基本原则，张轩主张因周培德阻止其造成损失，其出示的证据不足以证明损失的存在和大小，另外就算造成损失其责任也不应由周培德承担，故其反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，对此本院不予支持。 当事人协商一致，可以解除合同。张轩于2020年7月29日起已将门面关闭另行选址经营，以自己的行为表示不再继续履行合同，庭审中周培德要求张轩支付2020年8月19日至开庭前4个月租金3200元，双方的租赁合同已没有继续履行的必要，应当判决予以解除为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周培德与被告（反诉原告）张轩于2019年8月5日签订的《门面租赁协议书》，张轩于本判决生效后十五日内清空门面返还周培德； 二、被告（反诉原告）张轩在本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）周培德卷闸门修理费1600元、侧门修理费和钢化玻璃门恢复费400元、2020年8月19日至12月18日租金3200元、违约金3000元，共计8200元整； 三、驳回原告（反诉被告）周培德的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张轩的反诉请求。 案件受理费52元（缓交），反诉费413元（已减半收取），由原告（反诉被告）周培德负担52元，被告（反诉原告）张轩负担413元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。   审判员  谢江龙 二〇二一年一月十八日 书记员  付权英