江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初5976号原告：刘开进，男，1960年5月11日出生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。被告：盐城市城市资产经营公司，统一社会信用代码123209004682160181，住所地江苏省盐城市解放南路168号。法定代表人：吴翠娥，该公司总经理。被告：盐城市城市资产投资集团有限公司（原名称为盐城市城市资产经营有限公司），统一社会信用代码91320900748154456C，住所地江苏省盐城市解放南路168号。法定代表人：任连璋，该公司董事长。共同委托诉讼代理人：陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。原告刘开进与被告盐城市城市资产经营公司（以下简称城市资产公司）、盐城市城市资产投资集团有限公司（以下简称城市资产投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月15日受理后，依法组成合议庭于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告刘开进及其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼，被告城市资产公司、城市资产投资公司的共同委托诉讼代理人陈跃祥到庭参加诉讼。原告刘开进向本院提出诉讼请求：一、依法判令两被告履行2005年3月18日与原告签订的案涉房屋《拆迁协议书》，共同向原告赔偿损失，具体为：1.赔偿原告产权调换安置房价值损失计30790600元，其中一楼安置房价值按554.6㎡×(49500-4500)=24957000元，二楼安置房价值按480.2㎡×(11000-1500)=4561900元，三楼安置房价值按423.9×(4500-1500)=1271700元；2.赔偿原告安置房预期租金损失暂计：18683200元（租期从2009年1月16日起暂计至2021年1月16日止，具体按实计算至判决确定之日）；3.向原告支付其他各项拆迁补偿费用计2010039元，其中搬迁补助费12022.3元、临时安置补助费1033927元（2005年3月31日起至2009年1月16日止）、停产停业补助费136069.6元、拆迁奖金175044元、装饰装璜及附属设施补偿646496元、房屋残值回收补偿6480元。上述1、2、3项暂计51483839元。二、判令两被告共同承担原告发生的鉴定费用计20万元。三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为实施盐城市区建军路二桥地段旧城改造建设项目拆迁，城市资产公司于2004年11月3日依法领取拆许字（2004)第21号《房屋拆迁许可证》，原告原位于盐城市区的房屋（下称“拆迁房屋”）被列入该拆迁范围。为支持城市资产公司拆迁工作顺利推进，原、被告经多次洽谈和充分协商一致，带头于2005年3月18日签订案涉房屋《拆迁协议书》一份，约定“原告必须按城市资产公司总体拆迁进度要求带头拆迁，保证被拆迁房屋在2005年4月5日前搬迁结束，并交付被告实施拆迁；为鼓励原告带头拆迁，城市资产公司对原告采取下列优惠政策：1.原告搬迁结束交于被告拆除后3日内，城市资产公司一次性支付给原告拆迁费280万元；2.被告按原告实拆沿街底层面积，返还等面积新建底层门面房，具体位置按城市资产公司与开发商签定的由被告支配的位置优先由原告选择，其门面房补差在4500元/㎡左右；如原告需要，原告所有拆迁的二层以上的房屋，亦可全部返还新建的等楼层等面积房屋，具体位置由原告优先选择，其补差在1500元/㎡左右。《拆迁协议书》还对其他事项作出约定。《拆迁协议书》签订后，原告严格按约履行协议，于2005年3月26日前清空各承租单位和个人搬家让房并将房屋交付被告拆除，城市资产公司已于2005年4月底将该拆迁房屋全部拆除完毕。自房屋拆迁完毕后，在长期10余年的时间内，原告多次要求被告履行《拆迁协议书》，按约定交付安置房，且《拆迁协议书》约定的安置房早在2009年初即已建成并投入使用，但城市资产公司却以种种理由予以推托，一直未向原告交付安置房，也未按相关规定及拆迁实施方案支付拆迁安置补助费等拆迁补偿费用。在原告之前以城市资产投资公司提起的（2019)苏0902民初6622号民事案件审理过程中，被告明确不再向原告提供协议约定的安置房。据此，亭湖法院依法委托鉴定，评估机构江苏东某土地房地产资产评估咨询有限公司对拆迁协议拟用于产权调换的安置房价值及预期租金损失进行评估，东某公司已于2020年10月16日作出（江苏)东某(2020)咨评字第016号《评估意见书》，原告因此发生鉴定费用20万元。另，因城市资产公司与城市资产投资公司登记注册地址均位于盐城市，原法定代表人均为吴翠娥，实际是两块牌子一套班子，且在此前原告提起的（2019)苏0902民初6622号案件中，城市资产投资公司一直自认其实施了涉案房屋的拆迁行为。故两被告依法应对原告的房屋拆迁安置补偿及因此所造成的相应损失共同承担责任。依据上述事实和理由，为维护原告合法权益，特具状向法院提起诉讼，请求依法处理。被告城市资产公司辩称，原告房屋被拆迁是事实，2004年11月3日，原盐城市建设局向城市资产公司发放了房屋拆迁许可证，允许城市资产公司对案涉争议房地产所在地（二桥地段）实施拆迁。城市资产公司当时将该事项委托盐城市鑫诚拆迁有限公司、盐城市房屋拆迁大队具体实施，原告的案涉房屋由盐城市房屋拆迁大队实施了拆迁。2005年10月18日双方签订了《拆迁协议书》，协议签订后，原告也按约定进行了搬迁，并将房屋交由城市资产公司进行拆除。城市资产公司当时给付了拆迁费280万元，按照协议约定，原告当时选择的是产权调换方式进行房屋安置（一楼），二楼由原告自行选择，拆迁方案具有不确定性。二、对原告主张的赔偿，应当依据合法有效的评估意见书确定。三、对原告主张的租金损失，该损失属于间接损失，具有不确定性和非必然性。所以城市资产公司认为，如果因为事实存在无法交房的情况，所产生的损失也只能参照银行相关逾期付款的利息标准计算。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原、被告可以通过非诉方式处理。五、原告已经将拆迁补偿的请求权转让给钟某，钟某于2018年1月5日向中级法院起诉，要求拆迁予以补偿，因此原告的诉权已经转让，原告应重新与钟某另行达成协议，才能再向被告主张。被告城市资产投资公司辩称，原告房屋被拆迁是事实，2004年11月3日，原盐城市建设局向城市资产公司发放了房屋拆迁许可证，允许城市资产公司对案涉争议房地产所在地（二桥地段）实施拆迁。城市资产公司当时将该事项委托盐城市鑫诚拆迁有限公司、盐城市房屋拆迁大队具体实施，原告的案涉房屋由盐城市房屋拆迁大队实施了拆迁。2005年10月18日双方签订了《拆迁协议书》，协议签订后，原告也按约进行了搬迁，并将房屋交由城市资产公司进行拆除。城市资产公司当时给付了拆迁费280万元，按照协议约定，原告当时选择的是产权调换方式进行房屋安置（一楼），二楼由原告自行选择，拆迁方案具有不确定性。二、对原告主张的赔偿，应当依据合法有效的评估意见书确定。三、对原告主张的租金损失，该损失属于间接损失，具有不确定性和非必然性。所以城市资产公司认为，如果因为事实存在无法交房的情况，所产生的损失也只能参照银行的相关逾期付款的利息计算。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原、被告可以通过非诉方式处理。五、原告已经将拆迁补偿的请求权转让给钟某，钟某于2018年1月5日向中级法院起诉，要求拆迁予以补偿，因此原告的诉权已经转让，重新与钟某另行达成协议，才能再向被告主张。另，资产经营有限公司与资产经营公司是两个独立的主体，城市资产公司属于事业单位，城市资产投资公司属于国有企业单位，对案涉的拆迁事项，是由城市资产公司组织实施，应由城市资产公司承担责任。城市资产投资公司曾经于2014年1月30日向原告支付房屋拆迁安置费400万元，该付款属于城投集团公司的委托。另，城市资产投资公司公司名称已于2020年12月31日变更为“盐城市城市资产投资集团有限公司”。经审理查明，2004年10月3日，原盐城市建设局向城市资产公司颁发（2004）第21号房屋拆迁许可证。2005年3月18日，城市资产公司与刘开进签订《拆迁协议书》一份，载明“……按照市政府统一布置，甲方要求乙方所属建军中路175号房产实施拆迁，为了保证乙方的合法权益，甲方能够按市政府要求，按期拆迁结束，经甲乙双方共同协商，特签订以下协议：一、乙方必须按照甲方总体拆迁进度要求带头拆迁，保证在2005年4月5日前搬迁结束，并交于甲方实施拆除。二、为了鼓励乙方带头拆迁，甲方对乙方将采取以下优惠政策：1.乙方搬迁结束交于甲方拆除后3日内，甲方一次性支付给乙方拆迁费280万元。2.甲方按乙方实拆沿街底层面积，返还等面积新建底层门面房，具体位置按甲方与开发商签定的由曱方支配的位置优先由乙方选择，其门面房补差在4500元/㎡左右。3.如乙方需要，乙方所有拆迁的二层以上的房屋，亦可全部返还新建的等楼层等面积房屋，具体位置由乙方优先选择，其补差在1500元/㎡左右。4.以上第2、3条所涉及到的补差费用，待政府规划方案出台，开发商拿到施工许可详后，再另行签定资金支付协议。三、因市政府对乙方所属多块的土地出让，规划方案未确定，故本协议，只作为双方签订正式协议的原则依据。”协议签订后，刘开进将案涉房屋交于拆迁实施单位盐城房屋拆迁大队（现名称为盐城市房屋征收中心）拆迁。城市资产公司按约向原告刘开进支付了拆迁费280万元，但城市资产公司未能按拆迁协议中所约定的内容向刘开进返还沿街底层面积等面积新建底层门面房。双方对此协商未果，原告遂诉至本院。另查明，1.城市资产公司与原盐城市城市资产经营有限公司注册时，住所地是同一地点，法定代表人均为吴翠娥。2014年1月29日，吴翠娥作为原盐城市城市资产经营有限公司的董事长批核并使用该公司账户向刘开进转账400万元过渡费。2.2019年10月11日，刘开进曾向本院起诉盐城市城市资产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷【案号为：（2019）苏0902民初6622号】，案件审理期间，盐城市城市资产有限公司辩称时自认对刘开进的案涉房屋进行了拆迁并补偿，因刘开进起诉时的被告主体不适格，被驳回起诉。3.本院在审理（2019）苏0902民初6622号案件时，刘开进向本院申请对其房屋拆迁损失进行评估，经本院委托江苏东某土地房地产评估咨询有限公司鉴定，该公司出具了（江苏）东某（2020）咨评字第016号《关于原告刘开进与被告盐城市城市资产经营有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案所涉及的位于盐城市区西侧的产权调换的安置房价值及逾期租金损失咨询性评估意见书》，该意见书中第八条价格咨询评估结论为“根据价格咨询评估依据和价格咨询评估方法，在价格咨询评估限定条件下确定价格咨询评估标的在价格咨询评估基准日产权调换的安置房价值及预期租金损失（原地位置安置房地产市场价值及特定时间段内的房屋客观租金）如下：1.价格咨询评估明细（产权调换的安置房市场价值)，楼层：一层，设定用途：商业，土地性质出让房屋单价：49500.0（元/㎡)；楼层：二层，设定用途：商业，土地性质出让房屋单价：11000.0（元/㎡)；楼层：三层，设定用途：办公，土地性质出让房屋单价：4500.0（元/㎡)。2.价格咨询评估明细（预期租金损失），1.期限2009.1.16-2010.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金132.8万元；2.期限2010.1.16-2011.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金135.5万元；3.期限2011.1.16-2012.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金138.2万元；4.期限2012.1.16-2013.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金140.9万元；5.期限2013.1.16-2014.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金145.2万元；6.期限2014.1.16-2015.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金149.5万元；7.期限2015.1.16-2016.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金154万元；8.期限2016.1.16-2017.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金166.3万元；9.期限2017.1.16-2018.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金179.6万元；10.期限2018.1.16-2019.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金194万元；11.期限2019.1.16-2020.1.15，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金174.6万元；12.期限：2020.1.16-2020.10.16，楼层1-3，建筑面积1458.7㎡，年租金118.3万元。合计：1828.9万元。”原、被告对该鉴定报告进行了质证，且在两次诉讼庭审中均未提出重新鉴定。鉴定费用20万元已由原告刘开进交纳。4.2017年7月20日，刘开进与案外人钟某签订《合同权利转让协议》，后又于2018年8月16日签订了《解除合同权利转让协议》。5.盐城市资产经营有限公司的法定代表人原为吴翠娥，于2014年7月8日变更为任连璋，公司名称于2020年12月31日变更为盐城市城市资产投资集团有限公司，盐城市城市资产经营公司为事业法人，法定代表人仍为吴翠娥。上述两公司注册时住所地均为盐城市。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人分歧较大，致调解未果。本院认为，原告刘开进与被告城市资产公司签订的案涉房屋《拆迁协议书》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现城市资产公司未能按约交付协议中约定的房屋，应承担相应的民事责任。一、关于原告主张房屋拆迁安置补偿损失的问题，1.被告城市资产公司未能按约交付约定的房屋，原告因此产生了产权调换安置房的损失，该损失已经司法鉴定，鉴定损失为30790600元。2.原告安置房预期租金的损失，根据鉴定评估结论，从2009年1月16日至2019年10月16日的预期租金损失为18289000元，因被告尚未支付完毕，故应计算至实际支付之日止（计算标准为118.3万元÷9个月÷30天×具体天数），但被告已经支付的过渡费400万元应从中扣减，原告不能同时享有过渡费的补偿和预期租金的赔偿。三、原告主张其他拆迁补偿费用2430145元，因双方在签订拆迁协议后，被告城市资产公司已经按照约定向原告支付了280万元的拆迁费，故原告的该项请求本院不予支持。二、关于被告城市资产投资公司是否承担责任的问题，本案中，城市资产公司与城市资产投资公司存在着人格混同的情形，故被告城市资产投资公司应承担连带赔偿责任。1.上述两个公司在注册时住所地为同一地点，在签订拆迁补偿协议时两被告的法定代表人为同一人，另外拆迁的费用也是由原盐城市城市资产经营有限公司的原法定代表人吴翠娥批核并从该公司的账户中转出，因此两公司之间存在人员及财务混同。2.城市资产投资公司在前期审理中也自认了其公司对原告房屋进行拆迁安置补偿的事实。三、关于被告辩称原告起诉已过诉讼时效的问题，因原、被告双方为房屋拆迁安置补偿事宜至今未能协商处理，且2005年3月18日拆迁协议签订后，至2014年1月29日，被告城市资产投资公司还向原告支付过度费400万元，被告至目前为止尚未明确表示不向原告履行安置补偿义务，只是双方对补偿协议中约定的产权调换因被告不能按约履行交房义务的补偿问题协商不一，故被告此项辩称意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告盐城市城市资产经营公司应于本判决生效后十日内向原告刘开进赔偿产权调换安置房屋损失30790600元。二、被告盐城市城市资产经营公司应于本判决生效后十日内向原告刘开进赔偿安置房屋预期租金损失14289000元（已扣除400万元过渡费）以及自2020年10月17日起至实际支付之日的预期租金损失（计算标准为：1183000元÷9个月÷30日×具体天数）。三、被告盐城市城市资产经营公司应于本判决生效后十日内向原告刘开进支付鉴定费20万元。四、被告盐城市城市资产投资集团有限公司对上述一、二、三项中被告盐城市城市资产经营公司赔偿原告刘开进的款项承担连带清偿责任。五、驳回原告刘开进其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300349元，由被告负担264307元，由原告负担36042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  徐艳凤人民陪审员  刘立军二〇二一年一月十二日法官 助理  周 斌书 记 员  熊书伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。3.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自身权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。