北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15046号原告：蒋超，男，1972年4月8日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：杨劼，女，1979年1月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王富聪，北京市中闻律师事务所律师。被告：龚桂君，男，1981年3月31日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：北京平安永利房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东四十条84号。法定代表人：李福城，总经理。委托诉讼代理人：杨铭，男，1985年3月26日出生，北京平安永利房地产经纪有限公司职员，住北京市东城区。原告蒋超、杨劼与被告龚桂君，第三人北京平安永利房地产经纪有限公司（以下简称平安永利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋超、杨劼及其委托诉讼代理人王富聪，被告龚桂君，第三人平安永利公司的委托诉讼代理人杨铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋超、杨劼向本院提出诉讼请求：1、要求确认二原告与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2、要求被告返还二原告已支付的定金10万元；3、要求被告赔偿二原告损失220.4万元（包括房屋溢价损失136.8万元、居间费损失5.4万元、律师费损失5万元、子女无法按时取得东城区学籍损失73.2万元）。事实与理由：2020年7月19日，二原告与被告在第三人的居间服务下订立《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》。根据上述合同约定，二原告购买位于北京市东城区朝阳门内大街8号9层×单元1010房屋（以下简称涉案房屋），合同价款1050万元。其中合同订立当日支付定金10万元，剩余定金40万元于被告出示解押预约通知单当日支付。购房款于过户当日支付805万元，剩余180万元通过银行贷款于房屋所有权转移登记完毕后支付。当日，二原告向被告支付定金10万元。被告收到定金后未能按照合同约定办理解除抵押权手续，相反二原告发现涉案房屋于合同订立前已经被法院查封。根据合同约定，被告已构成违约。鉴于二原告购买涉案房屋系为子女上学，因此二原告尽最大努力以求继续履行合同，但被告并未配合，导致合同目的无法实现。2020年9月24日，二原告向被告发出解约通知。二原告认为，被告将已查封房屋出售给二原告，导致合同无法继续履行，构成根本违约，被告应根据合同约定承担违约责任，故二原告起诉至法院，诉如所请。被告龚桂君辩称：第一，订立合同前，第三人已经查询过涉案房屋确认并无查封，被告并非明知涉案房屋存在查封而与二原告订立合同。订立合同次日，第三人告知被告涉案房屋于2020年7月13日被法院查封的情况。该查封系因被告与案外人存在标的额为180万元的民间借贷纠纷，涉案房屋被采取保全措施而被查封，被告于2020年8月才收到保全裁定书。第二，被告无自有资金解除保全，被告也曾积极寻找其他垫资途径，但因垫资费用过高并需要繁琐的手续而未能成功。被告于2020年9月24日收到二原告的解约通知，同意认定合同无效并返还定金；但被告认为二原告购买其他住房的房屋溢价损失及子女无法按时取得学籍损失与购买涉案房屋无关，二原告因购买涉案房屋的损失仅为中介费损失及律师费损失，但因第三人存在服务瑕疵导致合同未能履行，第三人不应收取中介费，故不同意支付中介费损失，二原告可与被告协商解决纠纷，因此不同意支付律师费损失。鉴于由于被告的原因拖延三个月，被告仅同意支付损失10万元。第三人平安永利公司述称：双方本约定于2020年7月10日签约，第三人曾在此之前查询涉案房屋并无查封情况，但因双方当日有其他事情未能签约成功。2020年7月18日，经第三人沟通协调双方确定于次日签约。因刚刚查询过涉案房屋查封情况，故未再第二次查询。2020年7月19日，双方订立《买卖合同》及《补充协议》。次日，第三人准备协助办理涉案房屋各项买卖手续时，发现该房屋因被查封而无法办理。后被告屡次承诺可以解决资金问题，已经与法院沟通解除查封事宜，故二原告一直等待被告解除涉案房屋的查封。期间，第三人曾为被告联系垫资方进行垫资，但因涉案房屋不但有查封情况，尚有800余万元的抵押权，且被告曾向垫资方询问“如果不还钱会怎么样？”导致垫资方认为垫资风险高，垫资收费则较高，同时要求被告用其他房产作担保，最终并未垫资成功。此后，第三人曾组织双方进行调解，二原告要求被告先行支付违约金后为被告垫付180万元，但双方就违约金金额未达成一致意见。第三人同意二原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月19日，二原告与被告订立《买卖合同》，约定被告将位于北京市东城区朝阳门内大街8号×单元1010号房屋（120.38平方米，总层数18层，其中地上15层、地下3层，涉案房屋所在楼层为9层）出售给二原告，房屋价款1050万元。因该房屋已经设定抵押，因此被告应于2020年7月30日办理抵押注销手续。定金50万元。合同同时约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。双方当事人同意，自合同订立之日起20日内办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人责任未能办理，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。同日，二原告与被告及第三人订立《补充协议》，约定涉案房屋总价1050万元，二原告于2020年7月19日向被告支付定金10万元，第二笔定金40万元由被告出示解押预约通知单当日直接支付被告。二原告于过户当日将805万元以银行托管方式支付被告，剩余房款108万元，二原告在房屋所有权转移登记手续办理完毕由银行支付给被告。二原告与被告同意于2020年8月7日前共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应在过户后收到全部房款15日内自行办理物业交割手续，第三人陪同。二原告从协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金。被告应在过户当日将此房户口全部迁出，二原告从协议约定的购房款中留存10万元作为户口交接保证金。涉案房屋被查封或限制转让，导致二原告无法取得房屋所有权的，被告构成根本违约，二原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向二原告支付违约金；第三人收取二原告的所有费用不予退还，由被告直接赔付二原告。如《补充协议》与《买卖合同》、《居间服务合同》等约定不一致的，以《补充协议》为准。同日，二原告与被告及第三人订立《居间服务合同》，约定第三人为二原告与被告提供居间服务，双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，二原告即应向第三人支付居间代理费，居间费105000元、权证费3000元，二原告应于签订合同当日向第三人支付。后二原告向第三人支付54000元，即上述费用金额的一半。第三人称收取的上述费用并未区分居间费与权证费，后因二原告与被告产生纠纷，房屋买卖合同未履行完毕，因此未向二原告主张剩余费用，也不再向二原告主张剩余费用。当日，二原告向被告支付定金10万元。2020年7月21日，第三人查询涉案房屋情况，显示该房屋有抵押登记、有查封登记。根据第三人提交其与被告之间的微信聊天记录显示，2020年7月16日第三人要求被告下载北京通APP，并告知其如何查询涉案房产信息，同时要求其提交截屏。2020年7月20日，第三人再次要求被告通过北京通APP查询涉案房产信息。2020年7月21日下午14时28分，第三人催促被告尽快下载北京通。该日17时09分，第三人向被告发送涉案房屋信息查询截图，被告对房产存在查封信息提出质疑。2020年7月22日，被告已得知2020年7月13日该房产因涉及其他诉讼案件被法院查封，其要求第三人继续进行交易流程，由被告解决此事。此后直至2020年9月14日，被告均向第三人表示正在解决涉案房屋解除查封事宜，均未果。2020年8月23日，第三人曾向被告提议其可以找渠道帮助被告垫资。2020年9月15日，被告表示如果自筹资金无果，准备由第三人进行垫资。2020年9月24日，被告表示收到二原告的解除合同通知，第三人称只要被告能解决查封一事，再从中给双方进行协调。诉讼中，被告认为第三人的居间服务存在过失，如果第三人提示要求被告在订立合同同时查询北京通APP，则不会产生后续纠纷。第三人称已经在订立合同前要求被告下载北京通APP，但被告并未及时下载。由于订立合同时为休息日，第三人无法通过系统查询涉案房屋查封情况，但房屋产权人可以通过该北京通APP进行查询。就被告为何未能成功办理解除查封一事，被告解释称其并无充足资金变更保全标的，在与垫资人商谈垫资问题时，因垫资费用过高未果。询问垫资人无法归还垫资款的处理情况，系为明确债权债务事项，规避自身风险。2020年9月24日，二原告向被告发送《关于解除〈北京市存量房屋买卖合同〉的通知》，鉴于涉案房屋在合同签署前存在查封，二原告购买房屋目的系为子女上学，现由于房屋被查封导致无法在2020年秋季开学前完成过户，致使合同目的无法实现，被告构成根本违约，故二原告通知《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》自通知到达之日起解除。诉讼中，二原告提交1、二原告另行购买同小区8号楼8层×单元906号房屋（以下简称906号房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、产权证复印件，证明二原告因为解决子女上学问题只能购买同小区其他住房，导致二原告增加购房成本176万元，并支付了居间费103000元。经质证，被告认可上述证据的真实性，但认为906号房屋为124.24平方米，且户型、单元、楼层均与涉案房屋不同，根据市场交易行情，906号房屋市场价值高于涉案房屋，因此增加的购房成本与本案无关。第三人认可该证据的真实性，称因疫情关系影响了市场交易价格，二原告于2020年11月7日购买906号房屋，房屋价格有所增长。本院向当事人出示两套房屋的户型结构图，通过该图明显显示房屋户型结构的差异。经询，当事人均认可户型图的真实性。2、律师费发票，证明二原告支出律师费5万元。经质证，被告及第三人认可该证据的真实性。被告提交微信截图，显示其于2020年7月21日上午10时48分向第三人发送《业务办理注意事项告知书》及《承诺函》，证明被告已经将解押预约通知单送达给第三人，但二原告未按照约定支付第二笔定金。经质证，原告及第三人均认可收到上述微信截图，但称其并非解押预约通知单，因此未满足支付第二笔定金的条件。另查，2020年7月1日，案外人李某以民间借贷纠纷起诉龚桂君并提出财产保全申请，2020年7月7日本院作出(2020)京0101民初8922号民事裁定书，查封、冻结龚桂君名下价值180万元的财产。涉案房屋作为被保全财产线索于2020年7月13日被查封。2020年8月25日，法院将上述民事裁定书送达至龚桂君。2020年9月27日，本院作出（2020）京0101民初8922号判决书，判决龚桂君支付李某借款179万元及利息。该案已产生法律效力。涉案房屋于本案法庭辩论终结前仍处于被司法查封状态。诉讼中，本院询问李某是否同意龚桂君转让涉案房屋，李某未同意龚桂君转让涉案房屋。本院认为：根据已查明情况，涉案房屋于2020年7月13日被法院查封，而二原告与被告及第三人之间于2020年7月19日订立《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。根据相关规定，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。虽然被告抗辩称其于订立合同时不知涉案房屋被查封情况，但该意见不能对抗作为善意履约方的二原告。现相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人未同意转让涉案房屋，法庭辩论终结前该房屋强制措施亦未解除，因此二原告与被告及第三人之间订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》应属无效。当事人均表示同意确认上述合同无效，本院不持异议。被告现同意返还二原告定金10万元，本院照准。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告作为涉案房屋的出卖人应保障涉案房屋无查封等限制转移的情况，因此被告在履约过程中存在过错，二原告系善意履约人，被告认为二原告逾期支付剩余定金的意见，缺乏事实依据，被告并未向二原告提交符合合同约定的文件凭证，因此被告应向二原告赔偿合同无效所受的损失。关于损失的具体数额，首先，双方产生争议后被告一直强调可解决司法查封问题，导致二原告迟至2020年11月为满足需求另行购买其他房屋，二原告因此产生房屋溢价损失，被告应对此承担责任。关于房屋溢价损失具体数额，考虑到新购入房屋与涉案房屋在户型、楼层等均存在差异，且房屋市场价格随磋商双方具体情况有一定程度的影响，因此本院综合上述因素对房屋溢价损失予以酌定。关于居间费损失，该费用系订立涉案合同的合理支出，且二原告已向第三人实际支付，属于二原告因被告无法履行涉案合同而产生的实际损失，二原告主张该笔费用损失，理由正当。二原告向被告主张律师费损失及子女无法按时取得东城区学籍的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告蒋超、杨劼与被告龚桂君，第三人北京平安永利房地产经纪有限公司订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；二、被告龚桂君于本判决生效后七日内退还原告蒋超、杨劼已支付定金10万元；三、被告龚桂君于本判决生效后七日内赔偿原告蒋超、杨劼损失60.4万元；四、驳回原告蒋超、杨劼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12616元，由原告蒋超、杨劼负担6308元（已交纳）；由被告龚桂君负担6308元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告龚桂君负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年一月二十六日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧