北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2244号原告（反诉被告）：魏露莹，女，1980年4月9日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：付王和（原告之姨夫），1956年8月11日出生，郑州铁路公安处退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：武秋菊（原告之姨），1958年9月15日出生，郑州电信局退休干部，住北京市西城区。被告（反诉原告）：徐红旗，女，1957年5月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：贺政，男，1983年7月17日出生，汉族，中国移动通信集团设计院有限公司职员,住北京市海淀区。二被告委托诉讼代理人：倪良月，北京市中闻律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：陈莎莎，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）魏露莹与被告（反诉原告）徐红旗、贺政侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）魏露莹的委托诉讼代理人付王和、武秋菊，被告（反诉原告）徐红旗、贺政的共同委托诉讼代理人倪良月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏露莹向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告支付我房屋使用费26.4万元；2、案件受理费及公告费由二被告负担。事实和理由：2016年7月至2019年11月，徐红旗强行占有我的门头沟区冯石环路10号院*号楼*层*单元301号房屋（以下简称301号房屋）不予归还并出租收益。为此，我将徐红旗和贺政诉至法院，最终法院判决双方签订的《存量房屋买卖合同》无效，撤销徐红旗的房产证，确认301号房屋的真正权利人是我。徐红旗强行占有301号房屋并受益的行为，损害了我的合法权益，故诉至法院。徐红旗、贺政辩称，一、301号房屋在徐红旗使用期间，是登记在徐红旗名下的，以及在房屋争议诉讼阶段，徐红旗有权使用该房屋。二、魏露莹起诉后至2019年3月12日，（2019）京01民终1673号判决确认301号房屋的买卖合同无效，但是魏露莹一直未向我方主张返还301号房屋，是其自己不主张权利，直至2019年11月才主张返还，因此其未主张权利的7个月不应计入我方使用301号房屋的期间。三、魏露莹在（2018）京0109民初1291号案件中，自认同意我方将301号房屋出租，由我方享有出租收益。作为对价交换，魏露莹一家居住在贺政所有的位于门头沟区冯石环路10号院*号楼*层*单元302号房屋（以下简称302号房屋），并在（2018）京0109民初1291号案件中提交证据证明了魏露莹一家居住在302号房屋中，我方使用301号房屋34个月，魏露莹使用302号房屋53个月，魏露莹使用302号房屋的时间超过我方使用301号房屋的时间共19个月，故我方不存在侵权的事实，综上，我方不同意原告的诉讼请求。贺政、徐红旗向本院提出反诉请求：1、判令魏露莹向贺政、徐红旗支付房屋占用费用114000元；2、反诉案件受理费由魏露莹负担。事实和理由：贺政和徐红旗系母子关系。2015年5月，魏露莹一家占有贺政所有的302号房屋使用至2019年9月，共计53个月，我方占用301号房屋自2016年7月起至2019年11月，共计41个月，301号房屋的生效判决作出日为2019年3月12日，在此前301号房屋处于争议状态，我方属于有权占有，在生效判决作出后，魏露莹继续同意由我方使用7个月，至2019年11月才向我方主张返还，该7个月应当扣减，故我方使用301号房屋的时间为34个月。301号房屋和302号房屋居住条件等同，均在同一小区、同一楼层，面积相同，魏露莹在（2018）京0109民初1291号案件中自认301号房屋和302号房屋互换使用，因此魏露莹多占用我方房屋共19个月，魏露莹应当支付多占用期间的房屋费用，故提起反诉。魏露莹辩称，一，我方起诉的是301号房屋居住使用费，而贺政、徐红旗反诉的是302号房屋居住使用费，属于不同标的。二、本诉的原告是魏露莹，但是反诉占用使用302号房屋的并非魏露莹，而是付心怡的父母，主体不一致，且双方主张的期间不一致，我方主张的是付心怡与贺政分手后的居住使用费用。三、我方通过物业、起诉等多种方式主张过301号房屋的返还，直至我方找到租住301号房屋的租户后，我方才最终将301号房屋收回。四、自2016年7月付心怡与贺政分手后，付心怡的父母就不再居住在302号房屋了，且已经通知了贺政，当时的物业管家也出具了证明。五、虽然301号房屋最开始是登记在徐红旗名下，但是最终法院判决双方签订的买卖合同自始无效，所以贺政、徐红旗自始都无权占有使用房屋，只是基于付心怡与贺政的恋爱关系，301号房屋与302号房屋都是双方父母共同居住，我方不主张之前的居住使用费，但是恋爱关系结束，我方就返还了302号房屋，综上，我方不同意徐红旗、贺政的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议事实如下：付王和与武秋菊系夫妻，付心怡系二人之女。魏露莹系付心怡表姐。贺国璋与徐红旗原系夫妻，贺政系二人之子。付心怡与贺政原系男女朋友关系，二人于2016年7月结束男女朋友关系。2017年12月4日，魏露莹以所有权确认纠纷为由将徐红旗、贺政诉至本院，要求依法确认301号房屋归魏露莹所有，并要求二被告协助将301号房屋过户回魏露莹名下。后魏露莹撤回起诉。2018年1月25日，魏露莹以返还原物纠纷为由将徐红旗、贺政诉至本院，要求二被告返还301号房屋，后魏露莹因案由原因撤回起诉。2018年2月8日，魏露莹以合同纠纷为由将徐红旗、贺政诉至本院，要求法院判决确认《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW336811）无效，并要求徐红旗将301号房屋过户到魏露莹名下。2018年12月18日，本院作出（2018）京0109民初1291号民事判决书，判决：一、魏露莹与徐红旗于二○一六年四月十四日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW336811）无效；二、徐红旗于本判决生效之日起七日内配合魏露莹办理301号房屋的不动产更正登记手续，所有权人由徐红旗更正至魏露莹名下。后徐红旗、贺政对判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2019年3月12日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1673号民事判决书，认为魏露莹作为房屋的真正产权人有权要求徐红旗配合其将301号房屋变更登记至其名下，但魏露莹名下现已有两套房屋，不具有再行取得房屋的资质，因此301号房屋尚不具备过户条件，故最终判决：一、维持北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初1291号民事判决第一项；二、撤销北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初1291号民事判决第二项；三、驳回魏露莹其他诉讼请求。2019年3月21日，魏露莹以不服北京市规划和自然资源委员会（以下简称北京市规自委）房屋转移登记一案为由将北京市规自委诉至本院，要求撤销京（2016）门头沟区不动产权第0011623号房产证。2019年6月28日，本院作出了（2019）京0109行初55号行政判决书，判决撤销北京市规自委颁发给徐红旗的京（2016）门头沟区不动产（2016）门头沟区不动产权第0011623号《不动产权证书》。该行政判决书已经生效。自2016年5月18日起，徐红旗以其名义将301号房屋对外出租，租金由贺政、徐红旗收取。302号房屋系贺政购买，登记在贺政名下。301号房屋与302号房屋属于同一小区、同一楼层、面积相同的房屋。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议事实如下：魏露莹主张贺政于2014年12月左右自开发商处收得302号房屋，因付心怡与贺政的恋爱关系，双方父母共同居住在302号房屋，后付心怡与贺政于2016年7月结束恋爱关系，付王和与武秋菊便搬离了302号房屋，但301号房屋一直由徐红旗、贺政对外出租占有使用收益至2019年11月30日，并提交了如下证据：1、交接清单，载明“接物业管理中心通知，房屋登记房主贺政要求物业管理中心代其收取302号房屋的各种交费卡、证及房门钥匙等，经过清点，交接人付王和将2016年7月即停止使用的房屋及各类物品、家具等物品清单列单如下：1、天然气交费卡一张，电表余额658元，三张床、三个床头柜、十二组边柜、三组沙发、一个餐桌、二个圆桌、一把椅子、一个茶几、一个电视、一个灯架、一个鞋柜、一个衣架、四把钥匙、二张门禁卡；2、付王和家具、大立柜一个，书柜四组，椅子四把，消毒柜一个。”落款交付人处有“付王和”的签名，接收人处有“贺政魏娜代”的签名。魏露莹称该交接清单系2018年10月签订，具体日期记不清了，贺政委托小区管家魏娜与付心怡的父母就302号房屋签订的上述清单。2、魏娜于2020年8月25日出具的证明，载明“2016年7月以后，付王和、武秋菊不在302号房屋居住。”3、房屋租赁合同三份，显示301号房屋以徐红旗的名义出租，租赁期限为2016年5月18日至2017年5月17日的合同载明租金为每月5300元，租赁期限为2017年11月18日至2018年5月17日的合同载明租金为每月5500元，租赁期限为2018年7月6日至2020年7月20日的合同载明租金为每月6000元。4、网页截图打印件，魏露莹称系从链家网站上截取的与301号房屋同小区同户型同面积的房屋对外出租的价格截图，金额为6600元/月。5、申请证人艾某出庭作证，证人当某陈述，其自2014年至今居住在诉争房屋所在小区，2015年在小区院里通过踢毽子认识了同住小区的付王和，后面一直在一起踢毽子大概有一年多，付王和称其是302号房屋的住户，自2016年天热的时候大约7月之后其就没见过付王和，过了两三天其接到付王和的电话，说家中有事，就不回该小区了。6、谈话录音两段，魏露莹称系付王和、武秋菊与魏娜的谈话录音，2020年8月26日的录音中武秋菊称“我是这个意思啊，你在这个上面给我签个字，万一要是需要出庭的话，咱就是为了防止以后真的走到这一步，干脆让魏娜给咱签个字”魏娜称“我给你签”……魏娜“比如说我，魏娜，在冯石环路10号院，比如说您家的房间号”；2020年12月16日的录音中魏娜称“我签的我是认的，法不讲情，只讲理，这个字是我签的，您说您二位官司打完了，什么事都没有了，贺政找到我了，跟我打官司。我是不是得去找，我是不是得出庭？”魏露莹称魏娜曾愿意出庭作证，并且认可其签过字，但后来贺政给魏娜打电话说要告魏娜，魏娜不同意再出庭作证了，贺政称不认识魏娜不属实。7、房屋租赁合同，显示魏露莹作为出租方与承租方刘春梅就301号房屋于2019年11月27日订立了期限为2019年12月1日至2020年7月30日的房屋租赁合同，月租金为6000元。经质证，贺政、徐红旗对证据1、2的真实性不予认可，称不清楚魏娜是谁，也未委托过魏娜帮其办理房屋交接；对证据3的真实性认可，对证明目的不予认可；对证据4的真实性、合法性及证明目的均不予认可；对证据5不认可，称证人陈述不属实；对证据6不认可，称不知道录音中的对方是谁，录音也不完整；对证据7称与其无关，其于2019年11月26日就与租户办理了301号房屋交接手续，此后也没有向租户收取租金。徐红旗、贺政主张贺政代魏露莹于2016年3、4月自开发商处收得301号房屋，魏露莹与贺政、徐红旗曾就301号房屋、302号房屋进行了互换，302号房屋由魏露莹一家居住，居住期间为2015年5月至2019年9月，301号房屋一直由徐红旗、贺政对外出租并获益，直至2019年11月26日返还给魏露莹，并提交了如下证据：1、（2018）京0109民初1291号案件卷宗中的庭审笔录，其中2018年8月2日的庭前质证笔录显示付王和答“301和302是贺政和付心怡恋爱期间购买的，贺政购买了302,302号房屋是贺政的，301是魏露莹的，当时301没有收房，302从收房之日起，付心怡父母一直使用至今，因为贺政的母亲说302已经收了房，住在那里可以省费用，后来为了腾指标，就让付心怡的父母一直就住在302。”2018年9月4日的开庭笔录显示付王和答“贺政在同一局域购买了紧邻的302号房屋，302始终是原告的家人占有使用。”审判员问“302号房屋在谁名下？”武秋菊答“在贺政名下。”审判员问“301/302号房屋为什么互换？为什么301由被告徐红旗控制？”武秋菊答“被告有意掩盖原被告互换房屋的事实。原告没住301号房屋是被告造成的。301/302是一起交房的，收房的时候有人要租302，贺政就把302收房出租了，魏露莹要等入住的时间收301。那时候302租金到了，徐红旗就说让原告住302，因为这个房子已经收房了，需要再交付费用。原告考虑当时贺政和付心怡的关系，为给贺政省钱，所以原告没住301，住了302。但后来知道钱没少交，都是原告负担。”审判员问“魏露莹什么时候开始在302居住？”武秋菊答“魏露莹在市里还有一套房，让我们两个居住，本来我们跟魏露莹是一起居住的。2015年5月我们俩搬到了302号。魏露莹住的少，主要是我和付王和在那住。”2、（2018）京0109民初1291号案件中魏露莹提交的证据，显示魏露莹在该案件中提交了302号房屋的水费、热力费用、电费的缴纳凭证，缴费期间截至2017年度。3、贺政和付王和的微信聊天记录，显示2019年9月21日贺政提到“我润西山那套房子，最近要换新家具，您看您那几个柜子、椅子打算怎么办，要的话您就搬走，不要的话我就和其他家具一起处理了。”付王和“贺政：你可以将我的家具搬到付心怡‘如园’或者魏露莹‘润西山’你把钥匙给我，我也可以自己搬。否则，由此带来的财产损失由你承担。”4、告知函及邮寄凭证。告知函显示贺政于2018年10月20日向付王和、武秋菊、付心怡出具，要求三人及家人在居住贺政名下两套房屋时要及时足额的缴纳相关费用，如果不予缴纳，则要求即日起一个月内搬离，房屋地址包含302号房屋。邮寄凭证显示贺政于2018年10月18日曾向付王和邮寄文件，付王和的地址是302号房屋，签收日期为2018年10月21日。经质证，魏露莹对上述证据的形式认可，证明目的不认可，称2016年7月贺政与付心怡分手之前双方互住，之后虽然付心怡的父母不在302号房屋居住，但为避免双方关系闹僵，故付王和替贺政、徐红旗缴纳了302号房屋的相关费用；之前案件庭审笔录中付王和称使用302号房屋是指家具存放，由于贺政、徐红旗一直不归还301号房屋，导致魏露莹的家具无处存放，只能继续放在302号房屋；告知函是其收到的第一份要求其搬走的材料，邮件是付心怡的父母签收的，签收后付心怡的父母就回到302号房屋查看还有什么家具，并与贺政委托的小区管家魏娜签订了前述交接清单。为查明案件事实，本院前往诉争房屋所在的物业管理部进行调查，工作人员表示经查询，仅查到302号房屋最初收房和后来二手房交易后变更的信息，2019年9月24日第二个业主在物业办理变更登记，当时应该是房产证下发之后；物业公司不掌握302号房屋居住人的具体情况，魏娜是其公司的员工，2017年之后从前台转为管家，后来魏娜怀孕，正式上班是在2018年6、7月左右，任7、8号楼的管家；物业公司不清楚交接清单和证明的相关情况，也未查到302号房屋委托其公司保管钥匙的相关记录。本院根据上述物业管理部提供的联系方式，又与魏娜进行了电话联系，魏娜表示不同意出庭说明情况，其称不记得当时是谁委托她去办理的302号房屋交接手续，双方可能都给她打过电话，其认可交接清单中的签字是本人签字，交接清单的内容是付王和一方提前写好的，其没有核实过谁在诉争房屋内居住，其拿到钥匙和门禁卡之后就放在物业办公室，后来贺政去取的，具体何时取走的不清楚。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：贺政对魏露莹提交的前三份房屋租赁合同的真实性认可，本院对此予以确认，魏露莹虽对上述合同体现的301号房屋对外出租的租金情况不予认可，称按照市场价租金应为6600元，但其未提供充分证据予以反驳，故本院对魏露莹的该项主张不予采信。贺政虽然对魏露莹提交的交接清单、证明及谈话录音不予认可，但根据本院向物业管理部及魏娜调查的情况，同时结合贺政提交的发送告知函的时间、内容等情况，上述证据可以形成证据链，能够证实魏娜曾参与过诉争房屋的交接过程，并将诉争房屋的钥匙交还给贺政，故本院确认付心怡的父母于2018年10月办理了302号房屋的交接手续。贺政虽对魏露莹提交的2019年11月27日签订的房屋租赁合同不予认可，但未提供相关证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信，该证据可以体现魏露莹自2019年12月开始收取301号房屋的租金，并对该房屋进行控制管理。魏露莹对（2018）京0109民初1291号案件卷宗中的庭审笔录、其提交的费用缴纳凭证、微信聊天记录、告知函及邮寄凭证真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认。庭审笔录显示，付王和在2018年8月2日庭审过程中称从收房之日起，付心怡父母一直使用302号房屋至庭审之日，武秋菊称自2015年5月其和付王和搬到302号房屋，魏露莹住的少，主要是其和付王和在那住。魏露莹虽称贺政的父母也在302号房屋居住，付心怡的父母居住至2016年7月，付心怡与贺政分手之后付心怡的父母就不再在302号房屋居住，但贺政、徐红旗对此不予认可，结合付王和、武秋菊在之前案件庭审中的自述，本院对魏露莹的上述意见不予采信。审理中，经询问，魏露莹表示302号房屋早已挂牌成交，其不可能在302号房屋居住，贺政、徐红旗称已将302号房屋出卖给案外人，并于2019年6月2日签订房屋买卖合同，于2019年12月23日将房屋过户。为查明案件事实，本院前往北京链家房地产经纪有限公司调查相关情况，经查302号房屋于2018年11月10日挂牌，于2019年6月14日网签交易。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，根据查明的事实，301号房屋的真正产权人系魏露莹，302号房屋的产权人系贺政，魏露莹与贺政曾口头约定302号房屋由魏露莹一家居住，301号房屋由徐红旗、贺政对外出租并取得收益，该口头约定系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。双方达成口头约定后，亦依约履行，301号房屋由贺政、徐红旗对外出租，302号房屋由魏露莹及付心怡的父母居住。占有是指对于物具有事实上的管领力的一种状态。判断是否存在事实上的管领力，不应依照纯粹物理上的接触关系加以判断，而应依据社会上的一般观念加以决定。魏露莹虽称2016年7月付心怡与贺政分手后，魏露莹及付心怡的父母即不再在302号房屋居住，但贺政、徐红旗对此不予认可，即使魏露莹及付心怡的父母自行搬离302号房屋，但在其未与权利人办理交接手续的情况下，应当认定其对302号房屋仍具有事实上的管领力。魏露莹自称付心怡的父母于2018年10月与贺政签署书面交接清单，将房屋钥匙等物品交接给贺政，现有证据无法证实魏露莹于2016年7月腾房的情况，故本院对魏露莹所称自2016年7月起即不再占有302号房屋的意见不予采信。贺政虽称魏露莹一家在302号房屋居住使用至2019年9月，但根据查明的事实，付心怡的父母已于2018年10月办理了302号房屋的交接手续，贺政又于2018年11月通过房屋中介将该房屋挂牌对外出卖，说明贺政此时已经对302号房屋实际控制和管理，故本院对贺政的该项主张亦不予采信。综合双方的举证质证以及本院调查的情况，本院确认贺政、徐红旗自2018年11月开始控制管理302号房屋。结合上述认定的情况，魏露莹与贺政、徐红旗互相控制管理对方的房屋，直至2018年10月底，应视为其一直在履行此前达成的口头约定，2018年11月之后，302号房屋由贺政、徐红旗控制管理，而贺政、徐红旗并未将301号房屋归还给魏露莹，双方达成的口头约定客观上不再履行，因贺政、徐红旗继续收取301号房屋的租金收益至2019年11月底，故贺政、徐红旗应给付魏露莹2018年11月初至2019年11月底期间的房屋占有使用费，相应的标准应依据实际取得的租金收益计算。魏露莹主张的过高部分，本院不予支持。贺政、徐红旗反诉主张魏露莹给付房屋占有使用费的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贺政、徐红旗于本判决生效之日起七日内给付魏露莹房屋占有使用费78000元。二、驳回魏露莹的其他诉讼请求。三、驳回贺政、徐红旗的反诉请求。如果贺政、徐红旗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元，由魏露莹负担3735元，已交纳；由贺政、徐红旗负担1525元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1404元，由贺政、徐红旗负担，已交纳。公告费260元，由贺政、徐红旗负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 恒人民陪审员  徐春玲人民陪审员  吕雪薇二〇二一年一月二十八日法官 助理  任亚杰书 记 员  李梦琪