湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9423号 原告：杨平，男，1979年11月24日出生，汉族，住湖北省公安县。 委托诉讼代理人：赵紫亮，湖南如金律师事务所律师。 被告：黄坤树，男，1951年2月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 被告：长沙德运房产信息咨询服务有限公司，住所地长沙市开福区望麓园街道蔡锷北路**盛世荷园**楼栋103。 法定代表人：胥子聪，总经理。 委托诉讼代理人：杨卓，男，1994年3月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系公司员工。 原告杨平与被告黄坤树、长沙德运房产信息咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨平的委托诉讼代理人赵紫亮，被告黄坤树，被告长沙德运房产信息咨询服务有限公司（以下简称“德运公司”）的委托诉讼代理人杨卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告黄坤树签订的房屋买卖合同，两被告立即支付被告黄坤树单方终止合同的违约金9.6万元；2、两被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实和理由：原告想购买一套二手房，2020年7月19日，经被告德运公司居间介绍，与被告黄坤树达成了一致协议，三方共同签订了《房屋买卖签订文件合订本》，内含《长沙市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》。《长沙市存量房屋买卖合同》约定：被告黄树坤将其岳母名下位于长沙市开福区稻谷仓17号1栋101房作价48万元出售给原告，房屋面积为51.19平方米，并且其对房屋的处分权力进行保证；同时还约定，原告在签订合同当日支付定金5万元，房屋于2020年8月30日前办理过户手续，过户当天原告支付42万元房款，办理物业交割当日付余款1万元；还约定被告黄坤树违约应当支付合同金额20%的违约金。《居间服务合同》约定被告德运公司为原告、被告黄坤树提供居间服务，被告德运公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，否则承担相应的违约责任。合同签订后，原告依约支付了定金5万元和居间代理费9,600元。2020年7月24日，被告黄坤树以合同约定房屋漏水责任由其承担，其被骗了为由，强制终止房屋买卖。在原告及德运公司工作人员多次要求被告履行的情况下，被告黄坤树仍然拒绝履行合同。后经了解，在原被告签订房屋买卖合同之后，社区对周边房屋进行了拆迁摸底调查，该房屋可能会被拆迁，被告黄坤树因此拒绝再卖房屋。同时，原告认为德运公司没有尽到居间的尽职义务，应当按照合同承担相应的违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。 被告黄坤树辩称：岳母去世后，其名下一套福利房（案涉房屋）由被告居住，后出租，原告就是租户。原告经德运公司中介杨卓介绍购买该房屋，杨卓告知被告只要付一个点的中介费。7月19日，双方议定价格后，杨卓就打印了合同，被告因没带老花镜看不清，在确认合同基本按被告意思写的情况下签字。原告方提出房子漏水问题，被告解释房子没有问题，是楼上住户造成的。被告回家后发现合同约定房子漏水要被告修复或承担责任，被告觉得上当了，多次要求杨卓修改合同未果。7月24日，杨卓与原告方协商后同意重写合同，但被告已对他们完全失去信任，决定终止合同。被告到8月8日才接到社区通知征求意见摸底，事前并不知道有拆迁之说。 被告长沙德运房产信息咨询服务有限公司辩称：对原告诉称无异议，被告已履行居间合同，不承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月19日，原告杨平（房屋购买方、乙方）与被告黄坤树（房屋出售方、甲方）签订《长沙市存量房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于长沙市开福区稻谷仓17号1栋101房作价48万元出售给乙方，房屋面积为51.19平方米；乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；甲方确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）□是／□否存在漏水的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，甲方应当在交付房屋之前完成修复，如甲方未予修复，乙方在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用；乙方在签订合同当日支付定金5万元，房屋于2020年8月30日前办理过户手续，过户当天乙方支付42万元房款，办理物业交割当日付余款1万元；若甲方拒绝将该房屋出售给乙方的，构成根本违约，乙方有权要求甲方支付房屋总价款20%的违约金。甲、乙双方还补充约定：甲方继承手续办理不成功，甲乙互不违约。 同一日，原告（买受人）与被告黄坤树（出卖人）、被告长沙德运房产信息咨询服务有限公司（居间人）签订《居间服务合同》一份，约定被告德运公司为原告、被告黄坤树就房屋买卖提供居间服务，于本合同签订当日向被告德运公司支付居间代理费，其中被告黄坤树支付4,800元，原告支付9,600元；被告德运公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，否则应承担相应的违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告德运公司支付了定金5万元和居间代理费9,600元。 2020年7月24日，被告黄坤树以合同约定房屋漏水责任由其承担，其被欺骗为由，终止履行房屋买卖合同。原告及被告德运公司经多次与被告黄坤树协商未果，原告遂诉至本院。 在庭审过程中，原告认可被告德运公司已退还定金5万元和居间代理费9,600元。 上述事实，有书证、视听资料、当事人陈述等证据在卷佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的诉讼主张评判如下：一、原告杨平与被告黄坤树签订的《长沙市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约支付了购房定金，且原告在因租用案涉房屋对该房屋了解的情况下，并未在合同中确认房屋存在漏水的情况，即使被告黄坤树多次要求修改合同，原告亦最终同意修改，但被告黄坤树仍坚持终止房屋买卖合同，造成原告的合同目的不能实现，则上述合同已实际解除，本院对此予以确认。 二、被告黄坤树的违约导致原告的合同目的不能实现，依据双方的约定，被告黄坤树应向原告支付房屋总价款20%的违约金。但违约金的主张应当以实际损失为基础，而原告没有提供证据证明其发生的实际损失，且原告支付的定金5万元和居间代理费9,600元已均由被告德运公司退还。故本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告黄坤树向原告支付违约金7,152元。 三、原告认为被告德运公司没有尽到居间服务义务，但其提交的证据不足以证明其事实主张，故对于原告要求被告德运公司承担相应违约责任的诉讼请求，因事实依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨平与被告黄坤树签订的《长沙市存量房屋买卖合同》确认解除； 二、被告黄坤树自本判决生效之日起十日内支付原告杨平违约金7,152元； 三、驳回原告杨平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,200元，减半收取计1,100元，由被告黄坤树负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二一年一月二十九日 代理书记员  刘艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。