安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初4926号 原告（反诉被告）：马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城，住所地安徽省马鞍山市雨山区。 经营者：卢英铎，男，1949年7月生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：卢菊欣，马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城经理。 委托诉讼代理人：沙明保，马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城顾问。 被告（反诉原告）：马鞍山金鹰国际购物中心有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：丁毅，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。 原告（反诉被告）马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城（以下简称润福宝贝城）与被告（反诉原告）马鞍山金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润福宝贝城的诉讼代理人卢菊欣、沙明保，被告（反诉原告）金鹰公司的诉讼代理人王东晖、朱卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润福宝贝城向本院提出诉讼请求：1.因被告的欺诈行为，请求判令原、被告的租赁合同无效，被告退还原告合同押金、装修保证金45713元；2.被告返还租金、物业费153795元；3.被告赔偿员工工资、社保费用256588.25元；4.判令被告赔偿由于违规招商给原告造成的损失95万元（装修费用379430元、空气能设备185000元、内部泳池、洗浴池153400元、检测承重报告5万元、地面防水2万元、会员待退卡费用147486.8元、宣传、广告印刷预付费15000元，合计950316.8元）；5.对非原告自主行为产生的合同不能履行，被告有义务协助解决原告前期充值的客人，向原告的会员作文字说明；6.要求被告就其合同欺诈行为，造成原告人格贬低、威信下降、生活受到干扰，给予原告5万元的经济赔偿和书面公开致歉；7.被告承担诉讼费用。事实和理由：金鹰公司违反国家消防法，向商家隐瞒事实真相，私自在不允许招商的楼层，违法招商“儿童娱乐业态”进驻，导致原告自开业至今一直未能正常经营，处于半关闭的试营业状态，馆内主打的母婴亲子服务功能一直不能开展，造成原告严重亏损。市消防支队及市住建局明确指出，马鞍山金鹰购物中心内儿童产业无相关消防手续，属于违法经营，已经多次向金鹰下发违法经营处理意见书，故原告要求依据合同法规定，判令案涉租赁合同无效。原告进驻马鞍山金鹰购物中心前，就明确告知被告案涉项目的经营性质为儿童娱乐以及原告所需要的物业条件，经过被告审核通过，原告才被准予进驻。但在实际施工中，才知道被告不具备原告业态的招商条件，导致原告施工过程中出现多种问题，给原告造成巨大经济损失。在合同没有正式签署前，原告就按照被告的要求支付合同履约保证金和装修押金等各项费用，至今双方也没有签署正式的合同。原告进驻金鹰后，被告在没有收费依据的情况下，强制收取原告各项费用，却不开具发票。原告试营业第一天接到被告工作人员电话，说消防支队要求立即撤店，商场不具备消防条件，不允许这个楼层经营儿童业态。后经过与被告领导沟通，被告承诺予以解决，现已经将近两年时间，问题没有得到解决，原告一直未能营业。被告在合同签订前故意对原告隐瞒实情，诱使原告作出错误意思表示，导致原告投入大量资金开设该项目，期间招募员工、购买社会保险共支出工资加社保256588.25元，因该项目无法经营，此笔费用为直接经济损失。由于被告非法行为导致原告不能经营，造成消费者大量投诉，期间不知情的消费者通过各种渠道，对原告投诉、谩骂、诋毁人格、公开个人信息，给原告带来严重精神困扰和人身的不安全因素，个人名誉损失严重，被告应予以赔偿。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 金鹰公司辩称，1.我方认为合同合法有效。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，原告认为被告的行为构成欺诈无事实依据。根据合同法规定，欺诈只有在损害国家利益情形下方能构成合同无效，如原告认为被告的行为构成欺诈，只能行使撤销权，合同并非当然无效。2.原告要求返还租金、物业费无法律依据。无论合同是否有效，原告均应支付其占用租赁标的物期间相应的租金和物业费。3.原告要求被告返还押金和装修保证金的请求无合同依据。根据双方合同约定，在满足合同约定的条件下方能退还上述费用，但本案不具备合同约定的条件。4.原告要求被告赔偿95万元损失无合同和法律依据。原告并未举证证明该95万元损失的实际存在，同时95万元损失中包含相关设备费用，这些设备能够拆除移走。5.原告要求被告承担工资、社保费用无法律依据，该工资和社保费用与本案没有关联性，即便原告在经营期间产生了相关的工资和社保费用，也是原告经营所必须花费的费用，该部分费用已转化为原告的经营营业款。6.本案为合同纠纷，在合同签订和履行过程中不存在一方名誉、人格的侵权行为，因此原告要求被告公开致歉和赔偿经济损失没有法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 金鹰公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，反诉被告立即将商铺恢复原状并交还；2.判令反诉被告向反诉原告支付至实际交还商铺之日的租金、物业管理费、水电费（暂计算至2020年8月31日，计104825.76元）；3.判令反诉被告支付解除合同违约金61068元；4.本案本诉、反诉费用均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告名下位于马鞍山金鹰国际购物中心3F层1146-A03-00530号商铺用于经营。合同签订后，反诉原告依合同约定向反诉被告交付租赁标的物，但反诉被告却未能依约按时支付租金等相关费用。现为维护自己的合法权利，反诉原告诉至法院，望判如所请。 润福宝贝城对金鹰公司的反诉辩称，案涉合同从一开始就不成立，被告违反诚信、公平原则，我方至今没有拿到与反诉原告的合同，所以合同不能成立。我方将商铺恢复原状的前提是反诉原告赔偿损失、支付搬运费。反诉原告一直没有提供合同，导致我方至今未办理营业执照，无法办理消防验收，一直不能正常营业，反诉原告与我方的合同至今未履行，属于无效合同。我方不同意承担本诉、反诉费用。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即确认事实如下：润福宝贝城于2018年12月18日向金鹰公司支付履约保证金40713元，于2018年12月25日支付装修押金5000元，以及进场证押金100元、进场证工本费50元、垃圾清运及处理费用1473.2元，合计1623.2元。2019年2月，金鹰公司与润福宝贝城约定，金鹰公司将其位于马鞍山金鹰国际购物中心的3F层编号为1146-A03-00530商铺出租给润福宝贝城使用；该商铺物业的套内建筑面积为127.47平方米；润福宝贝城租赁该物业仅作量子号品牌（类别为儿童，经营范围仅限儿童娱乐）之经营用途；租赁期限为自物业交付之日起2年，暂定为2019年2月1日至2021年1月31日；自2019年2月1日至2019年4月30日首期租金为29079元与首期累计销售收入分成租金（12%）两者取最高，首期后的首年其他各月租金为9693元与月销售收入分成（12%）两者取高，自2020年2月1日至2021年1月31日每月租金为10178元与月销售收入分成（12%）两者取高，首期租金为装修期+首年3个月+不足自然月天数的租金；物业费收费标准为每月每平方米30.42元。后金鹰公司将上述商铺交付给润福宝贝城占有使用，润福宝贝城支付租金及物业费至2020年2月29日，支付水、电费至2019年12月31日。2020年1月25日至2020年5月31日，润福宝贝城因新冠疫情停业。2020年7月7日，因润福宝贝城与金鹰公司就疫情期间减免租金事宜未能协商一致，润福宝贝城停业，但润福宝贝城未腾空并搬离案涉房屋。2020年8月7日，马鞍山市消防救援支队在巡查中发现金鹰购物中心存在以下问题：该建筑为高层建筑（公共），建筑物三层涵盖多个教育培训以及娱乐性项目的儿童活动场所，均未设置独立疏散楼梯，未和其他区域采取防火分隔措施，责令整改。 双方争议事项：润福宝贝城的损失。润福宝贝城就其损失递交了下列证据并予以说明：1、《婴儿泳池产品买卖协议》及发票，证明泳池花费143000元；2、《设计制作委托服务合同》及发票，证明装修设计花费65000元；3、门头等项目的收条及发票，证明门头、店铺四周量化、干身台、软包制作费53000元；4、《防水施工协议》、收据，证明泳池防水花费20100元；5、混凝土承重柱收条，证明水箱承重柱花费16000元；6、《委托搬运协议》，证明搬运泳池花费20000元；7、《热泵产品买卖合同》及发票，证明空气热泵热水器等设备花费195700元；8、店铺装修、电路、水路、楼板开孔费用发票，证明上述项目花费209430元；9、承重设计图纸、情况说明、收条，证明花费30600元；10、《业务服务单》、《设计制作委托服务合同》、收据、发票，证明经营用广告宣传费用共计48000元。润福宝贝城所提供的证据1、2、3、4、7有相关协议或收条与发票相互佐证，予以认定；证据5虽仅有收条，证据6虽仅有协议，但考虑到案涉商铺经营用途及案涉房屋现状，上述两项目客观发生，在无相反证据的情况下，予以认定；证据8仅有发票，无其他证据佐证，且发票中对应的项目不确定，无法证明所记载金额系花费于案涉房屋的装修，不予认定；证据9中的收条结合设计图纸予以认定，该证据证明花费承重设计费用10000元，情况说明系润福宝贝城单方制作，真实性不予认定；证据10中的《业务服务单》无收据、发票等佐证，真实性无法查实，不予认定；《设计制作委托服务合同》载明的金额为30000元，发票载明金额共计45000元，两者不一致，且合同签订时间为2019年2月1日，合同载明的合作目的为开业活动策划及全年代运营服务响应的策划、设计制作等服务，故截至2020年2月1日该服务合同目的已完成，所涉及费用不予认定为润福宝贝城的损失。本院对上述予以认定的证据所证明的事实同时予以认定。 本院认为，润福宝贝城与金鹰公司虽未签订书面的租赁合同，但双方就租赁标的、租金等事宜均协商一致，故双方之间就案涉房屋成立租赁合同，该合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。一、关于润福宝贝城主张的案涉合同无效。润福宝贝城主张金鹰公司欺诈导致案涉合同无效，不符合法律规定的合同无效条件，且案涉租赁合同虽违反消防管理规章制度，但并未违反法律、行政法规中的强制性规定，故润福宝贝城的该主张无法律依据，不予支持。二、关于金鹰公司主张的解除合同。案涉商铺在案涉合同履行过程中因存在违反消防规范的情形被马鞍山市消防救援支队责令整改，诉讼中金鹰公司未能提供证据证明其能在合理期间内消除相关情形、整改完毕，故在2020年8月7日马鞍山市消防救援支队下达整改通知之日起案涉合同即已不具备继续履行的条件，对金鹰公司反诉要求解除合同的主张予以支持。但金鹰公司的行为构成违约，应承担违约责任。同时，润福宝贝城作为儿童娱乐城的经营者，应谨慎选定符合经营条件的经营场所，且其诉讼中称在案涉房屋装修施工中即已知道金鹰公司不具备儿童活动项目的招商条件，但其仍继续施工并营业，故可以认定其就案涉租赁合同的解除亦存在一定的过错。依据相关规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故案涉合同于润福宝贝城收到反诉状之日即2020年10月20日解除。三、关于金鹰公司主张的将案涉商铺恢复原状并交还。因案涉租赁合同予以解除，润福宝贝城应将案涉商铺腾空并按照案涉房屋租赁并使用后的合理状态返还给金鹰公司，润福宝贝城系经金鹰公司同意予以装修，金鹰公司亦未提供证据证明双方约定合同解除时需恢复原状，故对其主张的将案涉房屋恢复原状不予支持。四、关于润福宝贝城主张的返还合同押金、装修保证金45713元，因案涉合同现已解除，故对润福宝贝城的该主张予以支持。五、关于润福宝贝城主张的返还其已交的租金和物业费153975元，以及金鹰公司主张的自2020年3月1日至实际返还案涉商铺之日止的租金、物业费。2020年8月7日马鞍山市消防救援支队下达整改通知前，案涉商铺系由润福宝贝城占有、使用，润福宝贝城应按照双方约定支付截至2020年8月7日的租金、物业费，对润福宝贝城关于退还租金、物业费的主张，不予支持。鉴于因新冠疫情导致润福宝贝城自2020年1月25日至2020年5月31日停业、没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金、物业费对其明显不公平，故本院酌情确定减免其二个月租金、物业费，润福宝贝应支付金鹰公司按照月租金10178元标准计算的自2020年5月1日起至2020年8月7日止的租金32832元，以及按照每月物业费3878元标准计算的自2020年5月1日起至2020年8月7日止的物业费12510元。2020年8月8日至案涉合同解除之日即2020年10月20日的租金、物业费，因金鹰公司未能提供证据证明该期间内案涉商铺经整改符合使用条件，故对金鹰公司主张的该期间的租金、物业费不予支持。至于案涉合同解除后润福宝贝城未腾空并搬离案涉商铺所产生的房屋占有使用费及物业费，因案涉合同系基于金鹰公司的违约行为而解除，润福宝贝城对此亦存在一定的过错，故该期间（2020年10月21日至润福宝贝城实际腾空并返还案涉房屋之日）的房屋占有使用费、物业费由润福宝贝城承担30%，即由润福宝贝城按照每月4217元的标准予以支付。六、关于润福宝贝城主张的金鹰公司因违规招商需赔偿其损失95万元。关于润福宝贝城主张的损失：1、空气能加水箱195700元以及泳池、浴缸、婴儿泡泡池等设备143000元。空气能加水箱及泳池等均属添附的设备，因润福宝贝城诉讼中未能提供充分证据证明上述设备与案涉房屋已形成附合，故认定为未形成附合的装饰装修物，可由润福宝贝城予以拆除，对润福宝贝城主张的上述损失不予认定，至于拆除过程中产生的费用、损失等双方可再另行处理；2、八楼混凝土承重柱16000元，泳池防水20100元，门头、店铺四周量化、干身台、软包费用共53000元，根据案涉房屋现状及上述项目的性质，可以认定上述项目均已与案涉房屋形成附合，其残值应予认定为损失，诉讼中润福宝贝城未申请鉴定残值，本院结合案件实际情况酌情确定上述项目残值为80190元；3、泳池等大件易碎物品搬运费20000元，装修设计、全套图纸费用65000元，承重设计费用10000元，均系润福宝贝城装修中实际发生的费用，共计95000元，予以认定；4、润福宝贝城主张的其他费用，证据不足不予认定；5、润福宝贝城主张的会员待退卡费用，系润福宝贝自行收取，不应由金鹰公司予以承担，不予认定。综上，润福宝贝城基于合同解除而产生的损失合计175190元，考虑本案实际情况及润福宝贝城的过错，本院酌情确定金鹰公司赔偿润福宝贝城上述损失的70%即122633元。七、关于润福宝贝城主张的赔偿员工工资、社保费用，润福宝贝城支出的上述费用系其正常营业期间发生的相关费用，其要求金鹰公司予以赔偿无法律依据，不予支持。八、关于润福宝贝城要求金鹰公司协助其解决前期充值的客人、向其会员作文字说明的主张，因双方并无约定金鹰公司有此义务，故对其该主张不予支持。九、关于润福宝贝城要求金鹰公司就其合同欺诈行为造成其人格贬低、威信下降、生活受到干扰而给予其5万元经济赔偿并书面公开致歉的主张。因润福宝贝城未提供充分证据证明金鹰公司实施了侵犯其名誉权的行为，其以名誉权遭受侵害为由请求精神损害赔偿和公开致歉，无法律依据，本院不予支持。十、关于金鹰公司主张的水电费，因其提供的水电表数系其单方记录，而润福宝贝城不予认可，故本案不予处理，待润福宝贝城与其就案涉商铺办理交接手续、确定具体的水电费数额后其可再行主张。十一、关于金鹰公司主张的解除合同违约金，因案涉合同解除并非基于润福宝贝城的违约行为，故对其该主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定（2021.1.1）》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、原告（反诉被告）马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城与被告（反诉原告）马鞍山金鹰国际购物中心有限公司之间就位于马鞍山金鹰国际购物中心的3F层编号为1146-A03-00530商铺的租赁合同于2020年10月20日解除； 二、反诉被告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城于本判决生效之日起十日内腾空位于马鞍山金鹰国际购物中心的3F层编号为1146-A03-00530商铺并将该商铺返还给反诉原告马鞍山金鹰国际购物中心有限公司； 三、本诉被告马鞍山金鹰国际购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城履约保证金40713元、装修押金5000元，并赔偿本诉原告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城损失122633元，合计168346元； 四、反诉被告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马鞍山金鹰国际购物中心有限公司租金32832元、物业费12510元，合计45342元，以及自2020年10月20日起按照每月4217元标准计算的至反诉被告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城腾空并搬离位于马鞍山金鹰国际购物中心的3F层编号为1146-A03-00530商铺之日止的占有使用费、物业费； 五、驳回本诉原告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告马鞍山金鹰国际购物中心有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17904元，减半收取8952元，由本诉原告负担7119元、本诉被告马鞍山金鹰国际购物中心有限公司负担1833元；反诉案件受理费3617元，减半收取1809元，由反诉原告马鞍山金鹰国际购物中心有限公司负担1342元、反诉被告马鞍山市雨山区润福宝贝儿童娱乐城负担467元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇二一年一月二十二日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定（2021.1.1）》第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 三、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。