新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0202民初357号 原告：晁文远，男，1961年3月出生，汉族，退休职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：王香莉，女，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。被告：克拉玛依市龙基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区胜利路。法定代表人：张立强，该公司董事长。委托诉讼代理人：许雪，女，该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：董明星，新疆疆毅律师事务所律师。原告晁文远与被告克拉玛依市龙基房地产开发有限公司（以下简称龙基房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晁文远及其委托诉讼代理人王香莉，被告龙基房产公司的委托诉讼代理人许雪、董明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晁文远向本院提出诉讼请求：1.判令龙基房产公司向其交付独山子区第三居民区81幢1单元42号房屋（以下简称3-81-42号房屋）；2.判令龙基房产公司向其支付逾期交房违约金292941.40元（以购房款466986.56元为基数，按日万分之四的标准，自2016年7月1日起计算至2020年10月31日）；3.判令龙基公司向其支付安置费38000元（自2017年8月至2020年10月底）；4.本案的案件受理费由龙基公司负担。事实和理由：2015年6月10日，其与龙基房产公司签订了商品房买卖合同。合同约定，龙基房产公司将其开发的3-81-42号房屋以每平方米3382元的价格转让给其本人，交房时间为2016年6月30日前；如到期不能按时交房，应按日万分之四支付违约金。其依照约定向龙基房产公司支付了全部购房款227980元（已扣除房屋应补偿面积70.67平方米的房款）。因龙基房产公司至今未能向其交付房屋，故诉请人民法院依法判如所请。龙基房产公司辩称，其公司逾期交房一事属实，同意向晁文远交付房屋。其公司已于2019年8月28日以短信通知方式告知晁文远办理交付房屋手续，但晁文远至今未予办理，故安置费应计算至2019年8月，所欠金额为24000元；此外，晁文远主张的违约金的计算标准过高，其公司同意按照年利率6.175%（同期贷款年利率4.75%×130%）的标准向晁文远支付违约金，以晁文远实际交付的227980元购房款为基数计算至2019年8月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：晁文远系原独山子区第三居民区85栋10号房屋（以下简称3-85-10号房屋，建筑面积为50.56平方米）的所有人。2013年3月4日，克拉玛依市独山子区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室与晁文远签订补偿安置协议一份，约定以房屋产权调换方式（按1:1.2调换，新房超出面积给予每平方米200元的优惠）将3-85-10号房屋予以征收，调换期间每月的安置费为1000元。同日，克拉玛依市龙基房地产开发有限公司独山子分公司（以下简称龙基房产独山子分公司）与晁文远签订房屋征收补充协议一份，约定龙基房产独山子分公司作为房屋征收补偿安置开发的实施单位，将其开发建设的高层住宅面积约101.48平方米的房屋（其中70.67平方米为补偿面积）作为产权置换房。2015年4月30日，晁文远向龙基房产公司支付房款227980元。2015年6月10日，龙基房产独山子分公司又与晁文远签订补充说明一份，约定3-81-42号房屋面积为138.08平方米，房款共计466986.56元，扣除补偿面积70.67平方米，超出面积为67.41平方米，超出部分的房款为227980元。2015年6月10日，龙基房产公司（卖方）与晁文远（买方）签订商品房买卖合同一份，约定龙基房产公司将其开发的3-81-42号房屋转让给晁文远，扣除补偿面积，房款总金额为227980元，于签订合同的同时一次性交清房款及相关费用；合同第八条约定交房时间为2016年6月30日前；合同第九条约定逾期交房超过90日，买方有权解除合同，卖方应当在收到解除通知之日起60日内退还全部已付款，并按万分之三支付违约金；如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，卖方应自约定的最后交付期限起向买方按日支付已交付房价款万分之四的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买受人办理交付手续；第十四条约定，卖方承诺房屋的水电暖以总厂供应时间作为达到使用条件的日期；合同补充协议四约定，房屋交接时间以卖方刊登在《独山子石化报》上的交房通知为准，买方应在通知规定的交房时间内到卖方领取《入住通知书》并到指定地点办理房屋交接手续，因买方原因，未能按期交付的，卖方不再进行催告，房屋视为交付给买方。双方约定的交房时间到期后，龙基房产公司未能按期交房。2019年8月28日，龙基房产公司通知晁文远到其公司办理交房手续。后因故双方未能办理交接手续。关于未能办理交接手续的原因，晁文远陈述，是由于其不同意签订龙基房产公司拟定的有利于其公司的补充协议，龙基房产公司拒绝办理交房手续造成的；龙基房产公司陈述，补充协议是本着自愿的原则签订的，其公司并未将签订补充协议作为办理房屋交接手续的前置条件。另查，双方提及的交房时所涉及的补充协议主要内容为确认安置费的金额及双方就因逾期交房所达成的相应补偿优惠措施。双方在庭审过程中均认可，自2013年4月25日至2019年8月30日，安置费共计76800元（每月1000元），龙基房产公司已支付52800元，尚有24000元未付。本院认为，晁文远与龙基房产公司签订的商品房买卖合同不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。关于晁文远提出交付房屋的诉讼请求，因龙基房产公司同意交付，双方就此不存在分歧，本院对此予以确认。龙基公司对逾期交房一事予以认可，并同意支付相应的违约金、安置费，但对金额持有异议，故本案争议的焦点在于如何确定违约金的计算方法、违约金和安置费计算起止时间。关于违约金的计算方法，本院认为，由于本案涉及到房屋拆迁补偿问题，双方所签订的商品房买卖合同约定，在扣除补偿面积后，房款总金额为227980元，如卖方违约，应以已交付房价款为基数，按日万分之四的标准向买方支付违约金。合同约定的房款金额相对是明确的，应为已支付的房价款，即房款总金额为227980元。同时，考虑到龙基房产公司还应当每月向晁文远支付安置费1000元，应补偿部分不应计入违约金计算基数之内，故本院确定违约金的计算基数为227980元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本案中，关于违约金的计算标准，虽然双方约定了按照日万分之四的标准计算，但在晁文远未能证实因逾期交房给其造成的具体损失数额情况下，其主张的292941.40元违约金数额明显过高，龙基公司可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，据此规定，在晁文远未能证实其具体损失金额的情形下，龙基房产公司提出的按照年利率4.75%的130%来计算违约金的主张，符合实际情况，本院予以采信。关于违约金、安置费的计算起止时间，本院认为，晁文远认可龙基房产公司已通知其于2019年8月28日办理交房手续，但关于为何房屋至今未能交付，双方各执一词，均未提供证实各自的主张。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免资源浪费、污染环境和破坏生态”，根据现已查明的事实，双方在2019年8月28日未能完成房屋交接后，均没有采取积极有效措施来避免损失的进一步扩大，造成3-81-42号房屋一直处于闲置状态，双方均对此负有责任。根据本案的实际情况，安置费的计算截止时间本院确定至2020年10月31日，违约金的计算截止时间本院确定至2019年8月31日。据此，龙基房产公司应向晁文远支付的违约金数额为44579.60元（以已交付的227980元房款为基数，按年利率4.75%的130%，自2016年7月1日起计算至2019年8月31日止）、安置费为38000元（截至2019年8月底尚欠24000元，自2019年9月1日至2010年10月31日计14000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第六百零一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依市龙基房地产开发有限公司于2021年1月22日前向原告晁文远交付独山子区第三居民区81幢1单元42号房屋。二、被告克拉玛依市龙基房地产开发有限公司向原告晁文远支付安置费38000元、违约金44579.60元，以上给付金额共计82579.60元，于本判决生效之日付清。三、驳回原告晁文远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6294.12元，减半收取计3147.06元，由原告晁文远负担2214.81元（已交纳）、被告龙基房产公司负担932.25元（于本判决生效之日直接给付原告晁文远）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   王建荣二 〇 二 一 年 一 月 十 二 日书  记  员   赖丽娜