北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初29971号原告：张勤欢，女，1989年12月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。被告：田东阳，男，1964年1月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓洁燕（田东阳之妻），住北京市朝阳区。原告张勤欢与被告田东阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勤欢及委托诉讼代理人李代星，被告田东阳及委托诉讼代理人邓洁燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张勤欢向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；2.判令田东阳退还租金36000元，租赁押金12000元，车位使用费1800元；3.判令田东阳支付违约金12000元；4.本案诉讼费用由田东阳承担。事实和理由：2020年1月11日，双方通过北京链家置地房地产经纪有限公司居间，签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定田东阳将位于北京市海淀区宝盛里观澳园X号房屋出租给我，租期自2020年2月1日至2021年1月31日，月租金12000元，支付方式为押一付三，车位使用费每年1800元。签订合同当天我支付押金12000元。2020年1月17日，我支付季度房租及车位费共计37800元。2020年1月18日，我入住租赁房屋，发现室内空调异响且不制热，空调风机噪音过大，我与链家工作人员都认为噪音和制暖故障影响正常休息。入住当天至第二天，我与链家工作人员一直向田东阳反映，要求解决空调存在的问题。田东阳表示风机集中供暖方式无法改变，有问题向物业反映。此后田东阳始终没有解决空调问题的表示或者方案。链家工作人员提出双方退租退费解除协议的方式，双方均表示认可，但我在2020年1月19日搬离物品时，田东阳却拒不退还费用，导致双方产生矛盾各自报警。此后，田东阳强行将我个人物品搬出，关门换锁，且未退还我先行支付的房租、押金及车位使用费，其行为严重损害了我的合法权益，故诉至法院。田东阳辩称，张勤欢在签订合同之前，先后两次上门看房，还专门去看了风机，在确认风机声音没问题后才签的合同，且在先的租客租了三年，从来没有反馈过风机声音大的问题，张勤欢所述风机声音大只是她个人感觉，不是事实。我也没有不履行约定的维修义务，在接到维修通知当天，物业就代我上门进行了检修。后张勤欢提出退租，但是其拒绝提供银行收款账号，也未结清《退房交割单》中的水电气费，亦未按照合同约定办理退房手续。由此可见，张勤欢签的《退房交割单》不表示退房，只表示搬家，其仍可以按照合同约定的日期和条件入住，且我一直为张勤欢保留空房子直至今日。综上，张勤欢合同期内提前退租，应承担违约责任，故我不同意张勤欢的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2020年1月11日，张勤欢（房屋承租方、乙方）与田东阳（房屋出租方、甲方）经北京链家置地房地产经纪有限公司（居间人、丙方，以下简称链家公司）居间，签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市海淀区宝盛里观澳园X号房屋（以下简称X号房屋）出租给乙方居住，房屋租赁期自2020年2月1日至2021年1月31日，租金为每月12000元，支付方式为季付，押金为12000元。租赁期内水费、电费、燃气费、车位费等由乙方负担。甲方应于2020年1月11日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲方应保证出租房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期内，经双方协商一致，可以解除本合同。若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金：签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。合同签订后当天，张勤欢支付田东阳房屋押金12000元。2020年1月17日，张勤欢支付田东阳一季度房租及一年车位费合计37800元。2020年1月18日，张勤欢入住X号房屋。2020年1月19日，双方签订《退房交割》，内容如下：“室内物品按交房照片中的标准退房。水表数：201立方米，电表数：161元，燃气表数：2032立方米。”双方均认可产生水电费10.64元。张勤欢于当日搬离X号房屋。双方对于合同解除及解除后的法律后果存在争议，张勤欢称入住后当晚发现室内空调异响、风机噪音过大，且不制热，田东阳明确表示不履行维修义务，故其行使合同约定的单方解除权，解除了涉案租赁合同，并于当日搬离了涉案房屋，田东阳当日更换锁芯并收回房屋，按照合同约定田东阳应支付违约金12000元。田东阳对此不予认可，认为其空调、风机无异常，不同意解除涉案租赁合同，张勤欢存在合同期内提前退租的违约行为，应支付违约金12000元。张勤欢向本院提交了如下证据：1.链家公司中介毛某《退房情况说明》，内容为：“因室内制暖风机声音过大，客户认为风机有问题（物业查验过风机有问题），客户提出退房。业主不维修，业主同意退房。签合同前壹小时与链家经纪人毛某去看房。”2.微信群消息截屏：其中2020年1月19日群聊信息摘录如下：上午8:52，张勤欢之男朋友王某：“田老师，住了一晚上，几个问题：1.除了北边那个卧室的空调异响，主卧的不出风不制暖，客厅的声音太大，不管哪个档位都大；2.电热水器是不是该做清洗了，热水放出来的水明显浑浊，放很久也是这样，洗脸洗澡实在不方便”“就是晚上太冷了，睡觉冻胳膊，又没空调，这个确实没招啊”。田东阳：“集中供暖，不热，找下物业。热水器有几个月没用了。”“属于物业维修的事情，直接找物业就行”。王某：“找供暖来看过了，也调试过了，但是这个风机声音，他们也说太大了，十多年了。”上午10:03，田东阳：“每个人的睡眠对声音的耐受力是不同的，非常抱歉，风机声音给你造成了睡眠上的不良体验，我想问一下，根据你们的自身睡眠习惯，你是否仍旧选择继续租住在这里一年时间呢？没有别的意思，更没有一点儿要赶你们走的意思。因为我理解，睡眠确实是一件大事。睡眠休息不好，会影响很多事，但这个风机供热的方式现在又无法改变。人海中相交就是缘分，出了问题，我们商量着办就好……你们考虑一下，体验一下，不急。”下午12:27，田东阳：“问一下，中介说你们决定不租了，今天就退出了，是这样吗？”王某：“房子的问题，您能给解决吗？所有来听过的人都说影响睡眠。”下午12:43，毛某：“风机问题能解决，就继续租。不能解决，影响正常居住，没法住啊，怎么租呢？”田东阳：“既然你不租了，那什么时候咱们办下手续？”毛某：“客户下午将自己物品搬走，退还钥匙给您，您将收到的房屋押金与首笔租金，车位费用还给客户，把所有都结清楚。”田东阳：“明白。那天你们往房间租住的时候，到物业去办了手续了吗，刷脸手续？”毛某：“办了。”田东阳：“那咱们还得再到物业办一下租客退租后的手续，最好带着身份证、合同。”毛某：“理解”。3.视频，视频中田东阳在往外搬离张勤欢个人物品，同时说“是，我不修”，并收回房屋，更换锁芯。经质证，田东阳对上述证据的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，张勤欢所述风机声音大只是她个人感觉，不是事实，其也没有不履行约定的维修义务，在双方签了退房交割单之后，其才往外搬离张勤欢个人物品并收回房屋。本院对上述证据的认证为：采信真实性，证明力本院另行评述。庭审中，本院电话联系链家公司中介毛某，根据中介反馈，2020年1月11日当天一共带看两次，第二次看房的时候，张勤欢主要看了客厅、主卧的风机，大概还能接受，2020年1月18号入住后，次卧的风机噪音比较大，入住当天联系物业，物业上门查看，第二天双方说风机的问题，张勤欢要求维修，田东阳称之前正常出租，不同意维修，后来中介协商无责解约。田东阳不同意，认为应当支付违约金。经质证，张勤欢认为情况属实。田东阳认为张勤欢支付了中介相应的居间服务费，在风机声音问题上存在共同的关注职责，双方均认定风机声音无问题才签的合同。中介不具备相关专业鉴定能力认定风机声音大。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。张勤欢与田东阳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行各自义务。从本案查明事实来看，2020年1月19日，张勤欢因风机、空调、制热问题提出退租后，田东阳在群聊中与张勤欢就搬离事宜以及退租后的手续进行了协商，后双方于当日签署《退房交割》，张勤欢于当日晚搬离X号房屋，田东阳清点室内物品，收回房屋后并于当日更换了锁芯,综合双方就退租磋商的过程及中介的陈述意见，本院认为双方系协商解除合同，并非基于一方的单方解除权而解除合同，并据此确认双方合同于2020年1月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据中介与田东阳的聊天记录，其中毛某表示“客户下午将自己物品搬走，退还钥匙给您，您将收到的房屋押金与首笔租金，车位费用还给客户，把所有都结清楚”，田东阳表示“明白”，由此可见双方对于无责解除合同已达成一致，现张勤欢要求田东阳支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；田东阳要求张勤欢支付违约金的答辩意见，亦无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，张勤欢已经交还房屋，田东阳应当退还押金、首笔租金及车位费用，但是张勤欢在X号房屋内实际居住两天，并产生水电费10.64元，该期间的租金及水电费应由张勤欢负担，从上述费用中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下:一、确认张勤欢与田东阳签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；二、田东阳于本判决生效后七日内退还张勤欢租金35200元，押金11989.36元，车位使用费1800元；三、驳回张勤欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，由张勤欢负担120元，已交纳；由田东阳负担552元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年一月二十六日书记员 刘小妹