上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84977号原告(反诉被告)：上海题图文化传媒有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：徐晨璐，执行董事。委托诉讼代理人：臧杰，男。委托诉讼代理人：郭凤丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市浦东商场股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周坤，总经理。委托诉讼代理人：韩公文，男。委托诉讼代理人：严俊，男。原告(反诉被告)上海题图文化传媒有限公司(以下简称题图公司)与被告(反诉原告)上海市浦东商场股份有限公司(以下简称浦东商场)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)题图公司的委托诉讼代理人臧杰、郭凤丽,被告(反诉原告)浦东商场的委托诉讼代理人韩公文、严俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。题图公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告保证金42,000元、退还保洁费49,086元(按每月909元×54个月)；2.被告赔偿原告广告位费损失130,323.37元(计算方式：4,020,000元÷400块÷4周×30%×70%×52周×5年-4,020,000元÷400块÷4周×30%×70%×13周)。事实和理由：2015年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告商场内部分区域，租赁期限5年，自2015年4月20日起至2020年4月19日止。保证金为42,000元。合同签约后，原告依约支付了保证金。2019年5月-7月，被告商场因装修而停业，双方就免除租金及保洁费事宜进行了协商，被告同意免除原告2019年12月的租金及2019年6月、7月的保洁费，但被告一直未履行承诺。后受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月27日被告将租赁房屋封锁，导致原告不能正常进入商场办公。即便各地复工复产后，被告仍以原告系儿童美术教育机构不得复工为由，将原告的场所封闭，直至原告腾退房屋。原告在合同到期后腾退房屋，期间多次与被告沟通减免疫情期间的租金，被告仅同意免除二个月，且至今未将原告的保证金退还。被告在合同中承诺为原告提供广告位，但在租赁期间，被告仅在合同初期提供了三个月的广告位，后自行将原告的广告位撤除，并擅自将原告商铺外的窗户遮挡后做成广告位另行出租。被告应当赔偿原告广告位的损失费用。原告根据地铁7、8号线沿线广告位的市场价格，按400块灯箱广告牌对外出租4周的总价格402万元，折算出每块广告位每周的价格。因墙贴广告不包括灯箱，故按价格的30%计。连续购买26周以上可以打7折。按照每年52周计算(扣除已使用三个月广告位)。原告承租的四楼没有公共区域，租赁期间也未有保洁人员打扫卫生，被告应当退还原告已支付的保洁费用。浦东商场辩称，不同意原告的全部诉请。合同约定需没有售后纠纷，被告才应退还保证金，原告起诉时尚有未决诉讼，故不同意退还保证金。保洁费是根据经营面积的比例分摊，商场布局经常调整，比例很难确定，双方按照每月909元结算，原告实际已承担了前述费用。商场四层并非原告一家租户，有公共区域。合同约定原告自行申办经营所需任何证照，但原告未就广告位履行行政审批手续，双方也未对广告位的价款达成一致，被告无法提供原告所示点位的广告位。被告基于双方长期合作考虑，为原告提供了室内广告位，室内广告位在涉案合同结束后原告仍未拆除。原告在合同履行长达四年多的时间内从未就广告位的使用提出过任何异议，印证了双方就广告位的使用已协商一致由室外变更至室内，原告的赔偿请求不应得到支持。由于疫情的原因，被告免除了原告2020年1月20日至3月19日的租金及保洁费，3月20日至4月19日的租金以及2020年1月20日至4月19日的物业管理费，原告未支付。原告另欠付被告2019年12月至2020年3月期间的电费。故反诉请求：1.反诉被告支付2020年3月20日至4月19日的租金15,833元；2.反诉被告支付2020年1月20日至4月19日的物业管理费26,001元；3.反诉被告支付迟延付款的违约金，以41,834元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自2020年1月1日起，计算至付款之日止；4.反诉被告支付2019年12月至2020年3月的电费748.59元。针对反诉，题图公司辩称，自疫情开始至反诉被告腾退，租赁房屋一直处于封闭状态，反诉原告没有将租赁物交付承租人(反诉被告)使用，违反了合同约定，反诉被告无需支付2020年3月20日至4月19日的租金。反诉原告同意免除疫情期间二个月租金，免除的租金是包括物业费的。房屋封闭期间，反诉原告也未提供任何物业服务，无需支付物业费。反诉被告未结清2019年12月19日至2020年1月20日期间产生的电费，不认可反诉原告主张的电费金额。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区昌里路XXX号房屋(商场)权利人登记在被告名下。2015年4月15日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区昌里路XXX号XXX层XXX室房屋、总面积170平方米(以实际交付面积为准)(以下简称系争房屋)租赁给乙方用于经营文化咨询机构。租赁期限自2015年4月20日起至2020年4月19日止。其中2018年4月20日至2020年4月19日的租赁费用为每年29.40万元(每年租金19万元、物业费每年10.40万元)。支付方式为按季支付，先付后租，每期于付款周期开始前20天支付三个月租赁费用。保证金为42,000元(含安全生产责任保证金)。在本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，且无售后纠纷时，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋之日起满二个月后将保证金(不计利息)退还乙方。甲方的权利义务中约定，甲方提供给乙方一个广告位(详见附件五：广告位效果图)。乙方的权利和义务，乙方自行申办经营有关的所有证照(包括但不限于营业执照等)。乙方每月按水、电等实际使用量支付，单独挂表计算。乙方还应按租赁面积比例承担租赁房屋所在楼层的公用部分的电费及保洁费(具体金额以甲方与保洁公司签订的劳务合同的金额计算)。支付日期为每月乙方收到甲方开具的发票后三日内。如乙方逾期支付超过15天，甲方有权暂停提供乙方水、电等服务直至乙方付清所有费用。合同另对其他事项作了约定。合同附楼层分布图、外墙广告位图纸等。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告支付被告保证金42,000元，原告承租房屋用于经营艺术美学会馆。2019年间，因系争房屋所在商场装修，原、被告协商减免了原告一个月租金和物业管理费合计24,500元。被告确认原告已付清截止2020年1月19日的租金、物业管理费。合同履行期间被告另按每月909元支付原告保洁费。2020年初，因新冠肺炎疫情爆发，原告停业。同年4月初，双方通过微信协商租金减免事宜，原告表述：“你方曾同意减免到国家规定开学。”被告方回复：“公司同意，最多减免二个月。”4月8日，原告工作人员欲进入系争房屋，联系被告方保安开门。4月15日，被告告知原告将于4月20日(合同到期)收房，给予二个月免租优惠。原告方回复“好的，20号会安排人去。”4月22日，原告搬离系争房屋。当日，由原告员工签署了电表抄表数确认书。该确认书上记载了抄表数，以及2019年12月192.70元，2020年1月369.41元，2020年2-3月186.48元。另查明，2020年10月14日，原、被告曾共同至本院诉调，被告曾认可涉案合同最后三个月的租金和物业费，被告免除了二个月，剩余24,500元(即一个月租金和物业费)原告未支付。审理中，原告另提供了系争房屋处拍摄于2020年4月16日的照片，证明进入系争房屋的三个通道(含消防通道)均有门锁，其中一扇门上有二把门锁，原、被告各锁了一把。被告封锁了租赁房屋，致使原告不能使用；2020年上海地铁灯箱刊例、第一八佰伴媒体室外广告收费情况，证明原告参考其他区域的广告位市场价格折算不能使用广告位的损失。经庭审质证，被告对照片的真实性无异议，称因系争房屋所处位置特殊，从系争房屋可以直接通往其他租户的承租区域，物业为安全起见，原告停业期间，物业在原告的门锁上又加了一把锁，但只要有原告的员工进来，物业随时可以开门。对原告提供的广告资料不予确认。被告向本院提供了原告与案外人的判决书(节选)，证明原告起诉时有另案纠纷；被告与案外人签订的物业服务合同，证明被告为商场提供的物业保洁服务，与案外人签订了合同；系争房屋公共区域的照片以及原告的广告位照片，证明系争房屋有公共区域，被告为原告提供了室内广告位替代，原告搬离时，原告的室内广告未拆除。经庭审质证，原告对判决书、原告使用室内广告位的真实性无异议，认为判决书、物业服务合同与本案无关联，室内广告位与室外广告牌针对的人流量不同，无法相提并论；被告拍摄公共区域的照片日期系原告搬离以后，与原告无关联。反诉原告撤回了支付逾期付款违约金的反诉请求。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。双方确认截止2020年1月19日的租金已付清。因涉案合同的租赁期限至2020年4月19日届满，1月20日至4月19日的租金及物业费，因恰逢新冠肺炎疫情爆发，原告未支付，引起双方纠纷。被告同意减免疫情期间的二个月租金，对于是否一并减免二个月的物业管理费双方存有争议。在2020年4月初的微信往来中被告同意给予二个月的免租优惠，彼时双方并未就免除租金是否包含物业费存在争执。双方曾因其他事由在2019年的租金结算中免除过原告一个月的租金，免除的租金含物业管理费。另被告在本院诉调中亦曾表述已免除二个月、确认对方欠款的金额，事实上免除租金系包含了物业费，而本案租赁合同约定的物业费金额较高，故原告主张按照双方惯例免除二个月租金应包含物业费，本院予以采纳。由于受疫情防控的影响，原告的经营受到影响。但鉴于被告系出租房屋给原告使用，且被告已经同意减免了疫情期间二个月租金。系争房屋处原、被告均加了门锁，被告并没有无故阻碍原告正当使用房屋的行为。被告认为原告应支付3月20日至4月19日的租金及物业费，本院予以支持。涉案合同系自然到期，原告与案外人之间的诉讼纠纷与被告无涉，原告的租赁保证金应由被告退还。合同约定了原告应当承担公用部分的电费和保洁费，原告数年向被告按每月909元支付保洁费，与合同约定不悖，其诉请退还，本院不予支持。关于合同约定由被告提供原告广告位。合同附件中的广告位系室外广告位，在合同履行不久，原告的广告位即由室外变更至室内广告位，此后长达4年多的广告位使用期间，双方对此并无争议。可见双方已经对广告位使用的区域位置协商予以了变更。现涉案合同已履行届满，原告参照地铁沿线的广告位招商价计算不能使用室外广告位的损失，并无相应依据，本院不予支持。原、被告在交还房屋时，对电表数进行了抄表，被告主张的欠付电费，本院予以支持。被告撤回了支付逾期付款违约金的请求，系当事人自由处分诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海市浦东商场股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海题图文化传媒有限公司保证金42,000元；二、反诉被告上海题图文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海市浦东商场股份有限公司租金及物业管理费24,500元；三、反诉被告上海题图文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海市浦东商场股份有限公司电费748.59元；四、驳回原告上海题图文化传媒有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告上海市浦东商场股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,044元，减半收取计2,022元，由原告上海题图文化传媒有限公司负担1,422元，被告上海市浦东商场股份有限公司负担600元。反诉案件受理费减半收取计530元，由反诉原告上海市浦东商场股份有限公司负担300元，反诉被告上海题图文化传媒有限公司230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年一月二十一日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。