上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20647号原告：上海农工商田林超市有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周忠，经理。委托诉讼代理人：孙颖，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海京穗餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周彩光，经理。第三人：马某某，男，回族，户籍地甘肃省和政县。原告上海农工商田林超市有限公司与被告上海京穗餐饮管理有限公司、第三人马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行审理。除原告的法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海农工商田林超市有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告间签订的《租赁合同》解除,并确认《租赁合同》解除日为2020年3月1日，原告当庭将解除日期变更为2020年3月30日；2.被告向原告支付自2018年9月1日至2020年2月29日的租赁费用831,604元,水电费4,405.2元,并以应付未付租赁费用万分之四比例按日支付滞纳金直至付清之日(暂计算至2020年5月31日为122,989.55元)；3.被告与第三人立即搬离商铺并交还原告；4.被告向原告支付逾期交还租赁区域的违约金,以合同解除时月租赁费用的三倍计算,计160,590元；5.被告向原告支付逾期交还租赁区域的占用费,以合同解除时的租赁费用标准计算至实际交还之日(从2020年3月1日起，按照月租金计算，暂计算至2020年5月31日为160,590元)；6.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市柳州路XXX号约111平方米商铺出租人被告用作经营“FLORASOFT”烘焙咖啡使用，租赁期限自2017年11月10日起至2023年12月31日，租赁期限包含免租装修期52天，租赁费用为50,981元/月，24个月内不变，自第25月起至合同结束，租赁费用每二年环比递增5%。逾期不付费用的，承担每日万分之四的滞纳金。逾期超过30天，视为被告放弃承租权，原告有权单方面解除合同。合同解除后，被告应于合同终止日前将物品搬离并将租赁区域恢复原状，逾期交还的须向原告支付原一个月租赁费用三倍数额的违约金。合同还约定，被告不得将商铺转租或变相转租给任何第三人。合同订立后，原告依约交付了房屋。2018年6月，被告因经营原因提出降租，经协商，原告同意自2018年6月1至2019年5月31日期间，按租赁费用40,853元/月支付。自2019年6月1日起按原合同计算。但被告自2018年9月起拒付相应的租赁费和水电费，并擅自将商铺转租给第三人。原告发现后，要求被告不得转租，并要求被告与第三人立即清场，但至今商铺仍为被告和第三人占用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。上海京穗餐饮管理有限公司辩称，2017年11月10日，原告与被告签订了租赁合同，合同约定原告将柳州路XXX号113、114室约114平方米的商铺出租给被告使用，被告在申请营业执照时，发现该两处商铺已被他人注册使用。故原告与被告协商，将被告承租的商铺变更为112、114室。后双方针对此签订了租赁合同，原告为方便计算租金又将租赁时间调整为原合同的租赁时间，而此时被告已经对113室房屋为经营作了准备，并进行了装修，被告要求原告对此承担相应的损失，但原告总以种种理由进行推脱。原告也未按约将房屋交付给被告使用，故原告无权向被告主张房屋租金，并无权主张违约金。同时，自2018年10月起，原告就对商铺进行断电断水，导致被告实际无法正常使用房屋，被告为减少损失，将114室转租人第三人。原告利用其优势地位，不履行合同约定，导致被告无法实现租赁合同目的，被告对房屋进行了装修，原告的行为造成了被告损失，被告保留向原告主张赔偿损失的权利。原告违约在先，不同意原告的诉讼请求。马某某述称，第三人于2019年1月转让了柳州路XXX号门面经营面馆，第三人投资了48万多对房屋进行了装修，但由于原告对房屋断电断水，导致第三人无法正常使用房屋，造成了第三人的损失，为此第三人、被告与原告通过街道进行协商，当时达成了初步方案，后原告又反悔。第三人希望继续履行合同，如原告对第三人进行赔偿，第三人同意搬离房屋。本院经审理认定事实如下：2017年11月，原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同一份，合同约定，甲方将本市柳州路XXX号上海农工商田林超市有限公司内约111平方米的商铺出租给乙方使用，该租赁区域编号A19，室号113的部分，产证面积61.71平方米，室号114，产证面积73.64平方米，区域面积合计111平方米。乙方向甲方承诺，该租赁区域仅作经营“FLORASOFT”烘焙咖啡使用。除此以外，乙方不得将该租赁区或其任何部分用于、或允许、或放任他人使用用于附件3确认的范围和内容之外的任何其他目的。租赁期限自2014年11月10日起至2023年12月31日止。租赁费用由基本租金和管理费两部分组成，租赁费用为50,981元/月，该费用24个月内不变。自第25月起至合同结束，第二年环比递增5%。为确保乙方全面履行合同及保证其商品和服务的质量，乙方向甲方支付最后一个月的租赁费用共计56,207元和履约、质量保证金101,962元。以后每月25日，乙方支付给甲方下个月的租赁费用。如拖欠租赁费用、预付的租赁费用或履约、质量保证金，应按每日应付未付款万分之四比例承担滞纳金，并按合同第十二条规定承担违约责任。乙方租赁区域内的用电、用水等单独计量，电费按单价1.25元/度电计算；水费按5.52元/立方水计算。乙方在进场装修当天支付3,000元予甲方，作为电费、水费、煤气费、电话费等公共事业费的押金。该押金于合同期满或协商一致同意提前解除合同后三个月内由甲方无息退还乙方。乙方支付装修管理押金2,000元予甲方，乙方装修完毕，在确保装修可安全使用，且不影响甲方商场整体形象的前提下，并在乙方正式对外营业后一个月内，甲方无息退还乙方。若乙方未能支付本合同规定的任何款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用(例如手续费、律师费等)，所指欠款按每日万分之四计收逾期利息。在租赁期限内，乙方不得：向任何第三方转让或抵押本合同中的权利；将该商铺转租给或变相转租给任何第三方；与任何第三方共用该商铺。乙方如违反本合同任何一款的规定，应承担下列责任：乙方已交纳的预付末月租赁费用、履约质量保证金及装修、公用事业押金及乙方预交的租赁费用作为乙方的违约金甲方予以没收；乙方未按本合同约定向甲方支付各项费用的(包括但不限于租赁费用、公共事业费等)超过15天的，甲方有权单方中断该租赁区域的用水、用电、空调或其他服务设施的供应，且不承担任何违约责任及由此产生的任何损失，直至乙方付清全部租赁费用及甲方因乙方的违约而发生的全部费用。如乙方未按本合同约定向甲方支付各项费用(包括但不限于租赁费用、公共事业费等)超过30天的，即视为乙方已放弃该租赁区域的承租权，甲方有权单方解除合同，没收乙方已支付的租赁保证金、公用事业费押金、装修管理押金等，并视为乙方已经放弃其对该租赁区域人乙方所有的物品(包括但不限装饰装潢、装修管理押金等)的所有权利，甲方有权进入该租赁区域并任意处置该等物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将该租赁区域修复原状的费用。合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则即被视为乙方已放弃其对物品的所有权利，且视为交由甲方任意处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将该租赁区域恢复原状的费用。如乙方逾期交还该租赁区域，则须向甲方支付原一个月的租赁费用的三倍数额的违约金。合同另就其他事项作了约定。合同附件三约定：乙方在此承诺该商铺的用途仅作为开设烘焙咖啡。2018年6月15日，原告与被告签订补充协议，原告自2018年6月1日起至2019年5月31日，被告按40,853元/月支付租赁费用。自2019年6月1日起租赁费用按原合同计算。2019年11月，原告向被告发函，认为被告将商铺转租给第三人使用，且自2018年9月起未支付租金，要求被告将第三人清场并支付拖欠的租金等。原告另向第三人发送了关于商铺清场的函。因被告及第三人未返还房屋，2020年3月10日，原告向被告发送提前终止租赁合同的函，要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付租金返还房屋等。3月30日，被告收到上述函件。庭审中，被告提供一份与原告签订的租赁合同，证明原告起初提供的租赁部位为柳州路112和144室，但由于原告最后无法提供上述房屋，故重新签订合同，将租赁部位变更为113室和114室。现被告使用的部位是113和114室。导致合同变更系原告违约，原告自2018年10月就对房屋进行断电断水。原告认可自2018年10月起对房屋断电断水，并认为租赁合同是实际履行的合同，对112和144室租赁合同不认可。被告还表示，其除了支付合同约定的保证金外，另支付了保证金5万余元，但未提供证据证实，原告则表示只收到了合同约定的保证金，同意保证金冲抵被告欠费。另查明，原告对房屋停电停水后，被告和第三人未使用房屋，但其物品仍在房屋里。被告表示其放弃房屋内的物品，第三人要求原告赔偿其经济损失后，可以处理房屋内的物品。被告曾于开庭时口头提起反诉，要求原告赔偿其经济损失，后未提交诉状也未缴纳诉讼费用。对其反诉本院按视为撤诉处理。还查明，被告与第三人于2019年1月签订《联合经营合作合同》一份，被告将系争商铺承包给第三人经营，第三人每月支付21,000元。被告收取了第三人支付的保证金等费用。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有租赁合同及补充协议、函、缴费通知、房地产权证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当恪守。原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思，不违反法律规定，合法有效。现被告未按合同约定支付租金，并将房屋转租给第三人使用，被告的行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同。现原告于2020年3月23日向被告发出解除合同通知，被告于3月30日收到上述通知，原告要求确认双方租赁合同于2020年3月30日解除于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应及时返还商铺，现商铺由被告及第三人占用，原告要求被告及第三人搬离并返还商铺的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告收取的保证金应予返还，现原告表示愿意将保证金冲抵被告欠费，为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。根据合同约定，被告逾期支付租金等费用超过30天的，原告即有权收回房屋。现被告自2018年9月起就未再支付租金，原告于2018年10月对房屋采取断电断水的措施，被告此后实际也未能使用房屋，原告一直未收回房屋，由此造成的损失扩大，应自行承担相应的责任。故对原告主张的租金，由本院根据合同履行情况等，根据公平原则等，酌情予以确定。原告认可在2018年10月后对商铺断电断水至今，故原告主张2018年10月后的水电费，缺乏依据，原告计算有误，本院予以调整。对原告主张的逾期付款、返还房屋等违约金，被告表示不同意支付，结合合同履行情况、违约时间等因素，由本院酌情予以调整。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海农工商田林超市有限公司与上海京穗餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年3月30日解除；二、上海京穗餐饮管理有限公司与马某某于本判决生效之日起十五日内搬离上海市柳州路XXX号(租赁区域编号XXX，室号113、114)商铺并将上述商铺返还给上海农工商田林超市有限公司；三、上海京穗餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海农工商田林超市有限公司2018年9月至2018年12月的租金163,412元，水电费3,755.20元；并支付逾期付款的违约金(分别自2018年8月26日起、2018年9月26日起、2018年10月26日起、2018年11月26日起至判决生效之日止，按每日8元计算，上海京穗餐饮管理有限公司支付的保证金163,169元可先行抵扣上述费用)；四、上海京穗餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海农工商田林超市有限公司违约金80,295元；五、上海农工商田林超市有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,161元，由上海农工商田林超市有限公司负担5,947元，由上海京穗餐饮管理有限公司负担2,214元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年一月十五日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。