广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25034号原告：李瑞平，女，1960年3月31日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈秋人，广东英得纳律师事务所律师。被告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南路911号701、702、801、802、901、902房。法定代表人：张敏，该公司经理。委托诉讼代理人：李涵，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：包原，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。原告李瑞平诉被告广东宏德科技物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郑素梅独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈秋人，被告的委托诉讼代理人李涵、包原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付维修海珠区信雅路柏桦街5号905房屋面的维修费32076元；2、被告赔偿利息损失（以32076元为本金，从2015年7月1日起按月利率5.5‰计至还清款项之日止，暂计至2020年10月31日为11290元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是海珠区信雅路柏桦街5号905房（即自编海珠区柏涛小区2栋905房）的业主，被告是涉案房屋所在的海珠区柏涛小区的物业管理服务企业。原告所住的涉案房屋是在顶层，自原告入住后即发现涉案房屋的屋面（即天面）有渗水现象。到2013年，涉案房屋屋面的渗水现象越来越严重，直接影响了原告的正常居住和生活。为此，原告委托广州市立国房屋鉴定有限公司对涉案房屋屋面的渗水部位进行鉴定，经鉴定检查：涉案房屋的“东南房和东房的顶板出现渗水现象，屋面板的中部和北侧出现裂缝。”鉴定结论为：“评定该房屋905房为‘一般损坏房’。该房屋905房应采取维修措施。”处理建议为：“对顶板渗水部位及屋面板的裂缝采取有效的防水补强措施，建议在房屋的日后使用中，加强对房屋的维修养护工作，定期对房屋进行安全检查。”由于涉案房屋屋面的渗水部位属于房屋的公共部位，被告作为涉案房屋所在的海珠区柏涛小区前期物业管理服务企业，依法应对涉案房屋的公共部位承担管理和维修责任，原告遂将涉案房屋的屋面渗水情况向被告反映和报告，要求被告立即按照鉴定报告的意见，对涉案房屋屋面的渗水部位进行维修。由于被告经原告多次催促，迟迟不对涉案房屋屋面的渗水部位进行维修，造成涉案房屋屋面的渗水现象越来越严重，严重影响了原告的日常居住和生活。迫于无奈，原告多次找到被告在海珠区柏涛小区当时负责人进行交涉，并达成由原告先行出资对涉案房屋进行维修以保障原告能尽快恢复正常居住和生活的协议。据此，原告委托广州合锦装饰工程有限公司对涉案房屋屋面的渗水部位按照鉴定报告的处理意见进行维修。在广州合锦装饰工程有限公司对涉案房屋的屋面渗水维修工程作出了总价为32076元的工程报价后，原告当即将前述工程报价向被告在海珠区柏涛小区当时的负责人进行报告并提供了相关的维修报价复印件，再经原告多次交涉和追问，被告当时的负责人同意了报价，更再次要求原告先行出资进行维修，并同意在维修工程验收后，将维修工程款补还给原告。涉案房屋屋面渗水部位维修工程于2015年7月竣工验收。但是，虽然原告在维修工程竣工验收后即多次向被告追还维修工程费，而被告当时的负责人却以种种理由拖延拒不按原来的协议将维修工程费补还给原告。后经原告多次交涉，被告当时的负责人同意原告可以用物业管理费进行抵扣。所以，原告从2016年10月开始用物业管理费来抵扣维修工程费。令原告始料不及的是，在被告更换了海珠区柏涛小区物业管理负责人后，现在的负责人以不知道被告当时的负责人与原告达成的协议为由，矢口否认被告当时的负责人曾就涉案房屋屋面渗水部位的维修工程，与原告达成过先行由原告出资维修、再用物业管理费抵扣维修工程费的协议，更在2020年3月30日向原告发函要求原告补交2016年10月以后的物业管理费，并声称物业管理费与有关的维修工程费是两码事，不能混为一谈，要求原告先交清物业管理费后，才能商议相关维修工程费的问题。否则，就会到法院起诉原告，追收物业管理费云云。在此情况下，原告只好在2020年6月向被告交付了2016年10月以后的物业管理费。但是，在原告向被告交付了物业管理费后，被告现在的负责人又再出尔反尔，以种种理由拒绝与原告商议有关补还原告维修工程费的问题。原告认为，涉案房屋屋面的渗水部位属于公共部位，被告作为与海珠区柏涛小区开发商签订物业管理服务合同的前期物业管理服务企业，按照合同的约定和法律的规定，都有义务和责任对涉案房屋的屋面渗水部位进行维修。原告已按照与被告在海珠区柏涛小区当时的负责人达成的协议，先行出资对涉案房屋屋面的渗水部位进行了维修，被告于情于理于法都应当将有关的维修工程费补还给原告。被告拒不对属于公共部位的涉案房屋屋面渗水部位承担管理和维修责任，拒不将相关的维修工程费补还给原告，侵犯了原告的合法权益。被告辩称：一、涉案房屋屋面出现渗水现象并非被告原因所导致，原告自身不当使用天面，且拒不听取被告管理意见，相关责任应由原告自行承担。被告并未违反物业管理服务义务，原告要求被告承担责任没有任何依据。根据本案原告提交的证据显示，2013年原告系自行委托了广州市立国房屋鉴定有限公司对涉案房屋屋面的渗水部位进行鉴定，经鉴定检查：“该房屋905房出现的损坏现象主要表现为房屋温度收缩变形所致的顶板渗水和屋面板出现裂缝等，对房屋的实用性和耐久性造成影响。”根据该鉴定结果得知，涉案房屋屋面出现渗水现象的原因主要是房屋使用过程中的温度收缩变形，明显并非被告物业单位原因所致。同时，经现场查看该场地可见，原告占用了整个涉案房屋对应的屋顶区域，将本属于全体业主的公共区域占为己有，放置了大量私人物品，种植大量花木，存放大量储水容器，其上述行为直接导致楼顶排水等受到影响。就原告不当使用天面问题，被告作为小区的物业管理服务企业已经多次劝阻，并且曾配合街道和居委要求原告清理，但原告至今仍然占用该区域并种植花木及设置大量储水容器，拒不进行清理。原告自身对公共区域不当使用，由此产生的影响和责任应当由原告自行承担。事实上，原告一直将该天面区域当成自己的私有领域进行使用，在天面渗水之后，也从未征询被告意见或要求被告进行适当维修，而是自行将其作为私有场所进行超标装修。现场查看可以明显看出，该栋房屋天面常规为水泥地面铺设隔热层，而在原告天面区域，原告自行清除所有隔热层，整体垫高地面，并铺设仿古瓷砖。原告的行为根本不是对天面进行正常使用、维修，也未经其他业主同意、未与被告协商，完全是原告基于私用该区域而进行的违规建设行为，原告的行为已然侵犯了其余业主的公共利益。对于原告违法违规开展的施工，其不但无权要求被告承担费用，并且依法应当清除违规施工、将天面恢复原状，并应当自行就此承担相应的全部责任及后果。二、原告无权要求被告承担其对天面施工产生的费用。（一）小区屋顶天面属于小区全体业主所有，对该区域如进行维修，费用应由全体业主承担。根据《物权法》、《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，涉案房屋屋顶属于原告所在小区物业全体业主的共有部位，相关权利归属全体业主共同共有，其维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，小区业主依法应该缴纳专项维修资金用于物业共有部位的维修和更新。本案中，涉案房屋屋面出现渗水等问题涉及柏涛小区2栋全体业主的共同利益，如需进行维修，应由全体业主协商确定维修处理方案、共同承担费用或使用专项维修资金，而非由被告承担相关费用。（二）原告主张的房屋屋面维修费用明细超出了正常的屋面渗水维修标准，与实际损失严重不符，其诉讼请求缺乏依据。原告在本案中提交广州合锦装饰工程有限公司出具的《柏涛小区2栋905房房间屋面渗水维修报价》仅为原告自聘第三方单位出具的报价文件，而非经全体业主及被告确认的维修方案价格。并且，原告提交的《房屋安全鉴定报告》对渗水的处理建议为：“对顶板渗水部位及屋面板的裂缝采取有效的防水补强措施”，对该问题的处理明显不可能涉及到整个天面铲除重铺及铺设瓷砖等工程。但原告提交的该方案却明显包含超标装修内容，本身即为违法施工、侵害全体业主权益，价格更完全超出正常维修范围，原告诉讼请求要求被告按该报价文件记载的32076元支付费用及相关利息根本没有任何依据。而且，原告提供的上述报价文件出具于2013年12月4日，而原告在本案中自己提交的的三张《广州合锦装饰工程有限公司收款收据》记载日期分别为2014年11月23日、2015年1月10日、2015年7月1日，显示的费用金额分别为10000元、7000元、3000元，以上费用合计仅20000元，且根据《房屋安全鉴定报告》，原告自己家中当时正在进行装修，因此，原告并无证据证明上述费用仅系天面施工费用，亦不能排除该等费用为原告自己家中其他装修支出。原告对其主张的32076元的施工费用未能依法全面举证证明，应当对其主张不应予以支出。三、本案已超过法定的诉讼时效，依法原告已丧失胜诉权。本案中，原告实为违法违规超标准施工，原告亦并未在法定诉讼时效内向被告主张权利。原告自己在起诉状中的陈述及其提交的证据显示，其最后一笔费用发生在2015年7月1日，原告直到2020年才主张存在施工费用并向法院提起诉讼，明显已经超过法定的诉讼时效，依法原告已经丧失了胜诉权。经审理查明：原告是广州市海珠区信雅路柏桦街5号905房的产权人，该房屋建筑面积100.3平方米，位于所在楼宇的顶层。被告是该房屋所在小区的物业管理公司。原告提交鉴定日期为2013年9月17日的《房屋安全鉴定报告》，载明涉案房屋东南房和东房的顶板出现渗水现象，屋面板的中部和北侧出现裂缝；鉴定结论为：评定该房屋905房为“一般损坏房”，该房屋905房应采取维修措施；处理建议为对顶板渗水部位及屋面板的裂缝采取有效的防水补强措施，建议在房屋的日后使用中，加强对房屋的维修养护工作，定期对房屋进行安全检查。被告认为该文件为原告单方委托，且屋面渗水仅需采取防水补强措施即可，无需大面积翻新重整装修。原告提交日期为2013年12月4日的《柏涛小区2栋905房房间屋面渗水维修报价》，记载：1、打凿饰面地砖砂浆层：35元×43.2㎡=1512元；2、打凿隔热砖：15元×43.2㎡=648元；3、打凿混泥土垫层：45元×43.2㎡=1944元；4、打凿砂浆层防水层：30元×43.2㎡=1296元；5、清理板面、做环氧乳液补漏：60元×43.2㎡=2592元；6、板面做水泥砂浆找平层：30元×43.2㎡=1296元；7、屋面刷科顺911防水涂料二遍：65元×43.2㎡=2808元；8、屋面做水泥砂浆防水保护层：30元×43.2㎡=1296元；9、屋面浇混泥土C20钢网垫层：95元×43.2㎡=4104元；10、屋面做隔热层砖：65元×43.2㎡=2808元；11、屋面水泥砂浆铺仿古砖：85元×43.2㎡=3672元，淤泥打包、搬运下楼：475包×8元=3800元，淤泥外运：400元×2车=800元，材料搬运上楼：3500元，费用合计32076元（此报价不含税）。原告提交广州合锦装饰工程有限公司的三份《收款收据》，日期为2014年11月23日的收据收款明细为房间及走廊屋面打凿做防水补漏及恢复工程预支款10000元；日期为2015年1月10日的收据收款明细为屋面打凿做防水补漏及恢复维修工程已完工结算收7000元，余款3000元六月份前要结清；日期为2015年7月1日的收据收款明细为屋面打凿做防水补漏工程余款3000元。原告表示维修费为32076元，除上述合计20000元的收据外，其余收据遗失。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告另提交被告2020年3月30日的《催缴物业管理费函》及物业管理费发票，拟证明双方曾达成用物业管理费抵扣维修费的协议，被告违反协议，诉讼时效才开始起算。被告否认双方曾达成协议，认为上述证据与本案无关。被告提交涉案房屋屋顶区域照片，显示该区域铺设了瓷砖，并放置了大量的盆栽植物。原告对照片的真实性予以认可。原告于2020年8月13日提起本案诉讼。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张被告向其支付屋面维修费32076元及相应利息，但原告只提交了20000元的收据，并无证据证明实际支出为32076元。原告提交的《柏涛小区2栋905房房间屋面渗水维修报价》显示，费用中包括铺设瓷砖等费用，该费用也并非维修屋面的必要费用。被告为物业服务企业，即使被告有责任处理屋面维修事宜，也不等于被告有承担该维修费用的义务。原告主张曾与被告达成用物业管理费抵扣维修费的协议，被告对此予以否认，原告未提供证据予以证明，故本院不予采纳。原告要求被告支付屋面维修费32076元及利息，属于债权请求权，原告于2020年8月13日提起本案诉讼，已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李瑞平的全部诉讼请求。本案受理费884元，由原告李瑞平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年一月十一日书记员  梁晶晶