广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初5104号 原告：农卫芳，女，1971年2月28日出生，壮族，住广西百色市右江区。 被告：苏光明，男，1972年7月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被告：苏永坚，男，1974年1月27日出生，汉族，公务员，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：苏永强，男，住百色市右江区。系苏永坚的哥哥。 案由:债权人撤销权纠纷。 适用程序:简易程序。 立案日期：2020年11月30日。 开庭日期：2021年1月20日。 原告农卫芳诉讼请求：1、请求法院确认被告苏光明于2018年12月26日将百色市右江区产所有权转让给被告苏永坚无效,应予撤销；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告苏光明向原告农卫芳分别于2018年3月27日，2018年4月8日，2018年4月21日借款三笔及利息共计755400元。三笔借款都签订借款合同，被告苏光明收到借款后出具了借条。借款到期后被告苏光明一再拖延还款，之后双方于2018年8月15日签订了《还款计划承诺书》，和2018年11月30日签订《房屋抵债协议书》。被告苏光明承诺经全家人一致同意自愿将其位于广西百色市右江区抵债偿还原告农卫芳。被告苏光明由于自身原因一 2 直末能偿还债款，按《还款计划书》第一条约定，借款方保证取得全家人一致同意自愿用龙景苑E区1栋2单元601号房作抵押物。《房屋抵债协议书》的第二条保证条款，第五条约定。甲方保证该抵债房得到房屋共同所有人和亲属一致同意自愿抵债。由于被告苏光明一直未还借款。原告农卫芳向法院提起民事起诉，百色市右江区人民法院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。经百色市右江区人民法院民事调解书(2019)桂1002民初586号调解。确定被告苏光明尚欠原告农卫芳共716596元，案件受理费5860元。但被告苏光明未履行法院判决，一直拒不还款。原告农卫芳于2019年6月26日向百色市右江区人民法院申请《民间借贷强制执行申请书》强制执行。但在法院执行过程中从2019年7月1日打印的《不动产信息核查证明》查知，该房产被告苏光明2018年12月26日就已转移至被告苏水坚名下。被告苏光明在与原告农卫芳于2018年11月30日签订《房屋抵债协议书》后，该房产的《商品房买卖合同》作为抵债原始凭证被告苏光明一直交予原告农卫芳抵押保管。但被告苏光明在明知原告农卫芳尚保管着购房合同原件，并毫不知情的情况下私自恶意转让房产给被告苏永坚。两被告是为恶意转移财产。该行为导致原告农卫芳的债权无法实现，造成损害。请求法院撤销被告苏光明将讼争房屋转让给被告苏永坚的行为无效。恳请法院给予支持。 被告苏永坚答辩意见：1、对原告农卫芳与被告苏光明2018年8月15日签订的《还款计划承诺书》并称:被告苏光明由于自身原因一直未能偿还债款，按《还款计划书》第一条约定，借款方保证取得全家人一致同意自愿用龙景苑住宅小区Ｅ区1栋二单元601号房做抵押物。答辩人认为:《还款计划承诺书》中“抵押物的所有权证书为商品房买卖合同”不合法，《还款计划承诺书》中“未办得房产证”，与事实不符，该抵押行为无效。理由是：（1）、龙景苑住宅小区Ｅ区1幢2单元601号已经于2011年8月29日取得《房屋所有权证》（证号:桂百房权证百字第××号、第××号、第××号），为苏永坚、滕慧元和苏光明共有。苏光明明知该房产已经办有房产证，苏永坚、滕慧元为共有人，未经共有人苏永坚、滕慧元同意，仍与原告农卫芳签订《还款计划承诺书》，用该房产作为抵押物，处分该房产，违反《中华人民共和国民法典》第三百零一条“处分共有的不动产或者动产 3 以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”的规定，该抵押行为不合法，该房产作为抵押物无效；（2）、《还款计划承诺书》中“抵押物的所有权证书为商品房买卖合同”不合法，《还款计划承诺书》中“未办得房产证”，与事实不符，该抵押行为无效。理由:一是抵押物的所有权证书为商品房买卖合同，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”的规定。二是《还款计划承诺书》中“未办得房产证”与事实不符，苏光明明知其已经拥有龙景苑住宅小区E区1幢2单元601号《房屋所有权证》，仍拿《商品房买卖合同》作抵押，该抵押行为无效。三是共有人苏永坚、滕慧元对《还款计划承诺书》不知情，未同意该房产作为抵押物，且该房产作为抵押物也未办理抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，该房产未办理抵押登记，作为抵押物无效；2、原告农卫芳与苏光明2018年11月30日签订《房屋抵债协议书》并称“《房屋抵债协议书》的第二条保证条款、第五条约定；甲方保证该抵债房得到房屋共同所有人和亲属一致同意自愿抵债”，可以明确苏光明和原告农卫芳明知龙景苑住宅小区E区1幢2单元601号房产存在共有人，在未经共有人确认同意和签字认可的情况下，仍私自签订《房屋抵债协议书》，用该房产直接抵债偿还原告农卫芳，并且该房产共有人苏永坚、滕慧元不知情，也未在所谓的《房屋抵债协议书》上签名同意，该行为属于恶意串通损害苏永坚、滕慧元合法权益行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定，该《房屋抵债协议书》无效；3、被告苏光明与原告农卫芳签订所谓《还款计划承诺书》和《房屋抵债协议书》纯属个人私自借贷行为，与答辩人无关，涉及答辩人的房产所有事项都不合法，2019年4月25日右江区人民法院下达的民事调解书(2019)桂1002民初586号达成的还款协议明确苏光明才是还款人；4、对原告农卫芳在民事起诉状事实与理由第三段中称“两被告是为恶意转移财产。该行为导致原告农卫芳的债权无法实现，造成损害。”的叙述，答辩人不认同， 4 2018年12月26日取得《不动产权证书》（桂（2018）百色市不动产权第××号）不存在恶意转移财产，答辩人与苏光明、滕慧元的房产交易符合相关法律规定。理由如下：（1）、对原告农卫芳与苏光明2018年11月30日签订《房屋抵债协议书》和《商品房买卖合同》作抵押物的行为违反法律规定，该行为无效，上面已经论述，这里不再展开；（2）、答辩人于2018年12月26日取得《不动产权证书》不存在恶意转移财产，答辩人与苏光明、滕慧元的房产交易符合相关法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”的规定，龙景苑住宅小区Ｅ区1幢2单元601号房产从2011年8月29日至2018年12月9日没有约定分割房产事项。2018年12月10日经该房产共有人苏永坚、滕慧元、苏光明共同协商，同意分割，将苏光明、滕慧元该房产共有份额出售给苏永坚。协商分割时苏光明并未告知其与原告农卫芳已经签订《还款计划承诺书》和《房屋抵债协议书》，把该房产作为抵押和抵债，对于《还款计划承诺书》和《房屋抵债协议书》答辩人并不知情，是在2020年12月22日接到（2020）桂100民初5104号案卷传票材料后第一次见到复印件。根据协商，答辩人于2018年12月17日与苏光明、滕慧元签订《房地产买卖契约》（百）房买卖契字201801269号买卖该房产，双方签字并经房地产买卖主管机关百色市房屋交易管理中心审查批准，明确规定苏永坚对龙景苑住宅小区Ｅ区1幢2单元601号房产拥有合法权益。根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，百色市不动产登记局2018年12月26日经审査核实，颁发《不动产权证书》，龙景苑小区Ｅ区1幢2单元6层601号房产产权人为答辩人苏永坚。答辩人与苏光明、滕慧元上述房产交易行为，不存在与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让情形，符合相关法律规定，无恶意转移财产行为。综上所述，答辩人与苏光明房产交易行为，符合相关法律规定，无恶意转移财产行为。请求法院驳回原告农卫芳请求事项。 查明事实：被告苏光明向原告农卫芳分别于2018年3月27日、2018年4月8日、2018年4月21日借款三笔及利息共计755400元。三笔借款都签订借款 5 合同，被告苏光明收到借款后给原告出具了借条。借款期限届满后，农卫芳与苏光明于2018年8月15日签订《还款计划承诺书》，苏光明承诺保证取得全家人一致同意自愿用位于百色市右江区作抵押物，向原告抵押保证还款。被告苏光明谎称未办得房产证，于是以案涉601号房购房时签订的《商品房买卖合同》替代房产证作为抵押凭证交付原告。2018年11月30日，农卫芳与苏光明又签订《房屋抵债协议书》，被告苏光明承诺经全家人一致同意自愿将其位于龙景苑Ｅ区1栋2单元601号房产直接抵债偿还原告借款。由于被告苏光明一直未还借款，2019年3月5日，原告农卫芳向法院提起民事起诉，该案经调解确认，被告苏光明尚欠原告农卫芳借款及利息共716596元，以及案件受理费5860元。调解书生效后，被告苏光明未履行还款义务。2019年6月26日，原告农卫芳向右江区人民法院申请执行。在法院执行过程中，原告得知龙景苑Ｅ区1栋2单元601号房产已于2018年12月26日转移至苏水坚名下。原告认为，被告苏光明在原告农卫芳毫不知情的情况下私自恶意转让房产给被告苏永坚，两被告的交易属于恶意转移财产，该行为导致原告的债权无法实现，遂诉至法院，请求法院确认被告苏光明将案涉601号房屋转让给被告苏永坚的行为无效，并予撤销。故引发本院诉讼。 另查明，原告农卫芳与被告苏光明签订《还款计划承诺书》和《房屋抵债协议书》，约定被告苏光明以案涉601号房作抵押物或以物抵债直接偿还原告借款，但双方一直未办理抵押权登记，抵押行为也未征得其他房屋共有人的同意或追认。 再查明，位于右江区龙景苑E区1栋2单元601号商品房于2006年4月从百色锦华房地产开发有限公司购买，2011年8月29日首次办理房产证，房产证登记的房屋所有权人为苏永坚、滕慧元、苏光明，房屋产权为共同共有。2018年11月17日，经百色市房屋交易管理中心确认，苏永坚、滕慧元、苏光明经协商一致，共同签订《房地产买卖契约》，约定滕慧元、苏光明自愿将案涉601号房产（个人所占部分）出售给苏永坚。2018年12月26日，房屋产权登记变更为苏永坚个人所有。 6 本院意见：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点：被告苏光明将案涉601号房的所有权转让给被告苏永坚的行为是否有效，应否撤销。首先，案涉的龙景苑小区E区1幢2单元601号房在变更为苏永坚所有权人之前，该房产共同共有人系苏永坚、滕慧元、苏光明。基于家庭成员关系，共同共有人交易前对601号房屋没有约定按份分割，所以，案涉601号房属于共同共有财产。各共有人根据共同关系，共同享有对共有财产的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。我国物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，被告苏光明编造、慌称经其他共有人同意，私下许诺把案涉601号房抵押给原告以保证偿还借款，并与原告签订房屋抵债协议书，将案涉601号房直接抵债偿还借款，性质上属无权处分，侵害了其他共有人的合法权益，且其处分行为事后也未得到其他共有人的追认，该抵押、抵债行为应属无效；其次，我国不动产登记暂行条例第五条规定，不动产抵押权必须办理登记，此为法律法规对抵押权设立效果的强制性要求。抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，不动产抵押未办理登记，抵押权不发生效力；同理，以房抵债的效力亦不存在。抵押人仍为不动产的所有人。但是，被告苏光明与原告因合同产生之债是不能消除的。此外，当事人有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任。再次，当事人有权处分自己的民事权利。案涉601号房未办理不动产抵押登记前，其共有人仍为不动产的所有权人，共有人对共同共有的财产经协商一致后有权自行处分。本案中，家庭成员苏永坚、滕慧元、苏光明经协商一致后，滕慧元、苏光明将自己对案涉601号房产的所占部分出售给苏永坚所有，有各方当事人在百色市房屋交易管理中心签订的《房地产买卖契约》佐证，该交易符合民事法律行为成立与生效要件，即主体适格、意思表示真实、 标的确定与可能、不违反法律和社会公共利益，合法有效，且不存在合同法第五十四条规定的可撤销的法定情形。原告农卫芳诉称被告苏光明转让房产是两被告合谋恶意转移财产，损害债权人利益，但原告又未能提供其享有案涉601号房屋合法抵押权的证据以及601号房产交易违反法律法 7 规规定的证据佐证，故，原告农卫芳主张两被告房产转让行为无效，应予撤销的请求，证据不足，理由不成立，应予驳回。 判决主文： 驳回原告农卫芳的诉讼请求。 判决依据：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定。 诉讼费：案件受理费200元，减半收取100元，由原告农卫芳负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 梁家祥 二〇二一年一月三十日 法官助理 罗美焕 书 记 员 赵丽娥