广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初3312号原告湛江万象物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区×××××金沙湾新城豪璟园**首层。法定代表人杨鹏湛，该公司经理。委托诉讼代理人王国常，男，湛江万象物业服务有限公司运营部副主任。委托诉讼代理人邱朱进，男，湛江万象物业服务有限公司第一管理处主任。被告徐向东，男，汉族，1970年9月21日出生，住广东省湛江市赤坎区×××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人黄俊钧，男，汉族，1986年9月8日出生，住广东省湛江市霞山区×××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********，系湛江汇福海洋科技有限公司副经理。原告湛江万象物业服务有限公司诉被告徐向东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王国常、邱朱进及被告委托诉讼代理人黄俊钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付2007年9月至2020年10月拖欠原告物业服务费13090.48元、维修资金1873.88元、公用水电分摊费948元、违约金17569.76元，共计人民币33482.12元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理服务的湛江市赤坎区×××××金沙湾新城陶然居9幢2单元301房的业主，2000年7月22日，被告与原告办理了上述房屋交接入住手续，享受了原告提供的物业管理服务。《入住协议书》、《业主公约》明确了约定被告须按时如数交纳物业服务费用及其他相关费用，但是，被告自2007年9月起至今一直未履行按时交纳物业服务费及其他相关费用的义务，共拖欠物业服务费13090.48元、维修资金1873.88元、公用水电分摊费948元、违约金17569.76元，共计人民币33482.12元（暂计至2020年10月）。经原告多次催告，被告均置之不理，被告拒交纳物业服务费用及其他相关费用的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故根据相关法律规定及双方约定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告徐向东辩称：一、旧业主徐向东与新业主徐志豪的关系。新旧业主徐志豪与徐向东为同乡，2003年双方签订该房屋买卖合同（合同原件已遗失且无复印件），徐志豪直至2009年4月16日交清该尾款才办理房屋过户登记手续并领取房产证（证据：徐志豪房产证拍照）。该期间（2003年至2009年4月16日）虽然产权依然属于徐向东，但实质已交付给徐志豪占用并使用。另外，湛江市万象物业服务有限公司知晓此事，依据为，徐志豪2003年与物业公司办理了装修押金相关事宜，并从2003年至2007年向原告缴纳过物业、水电费等费用（申请调取物业公司相关缴费记录）。二、徐向东自2003年起无义务缴纳关于房屋产生的任何费用。徐向东于2003年已将广东省湛江市赤坎区×××××××××××××××××转让给新业主徐志豪，并结清此前的物业、水电费等所有费用。按照惯例新旧业主只有向物业服务公司交清费用才能被物业服务公司允许交接。因此，徐向东无义务缴纳关于该房屋产生的任何费用。三、徐向东不是适格当事人。原告的诉讼请求为广东省湛江市赤坎区×××××××××××××××××业主从2007年9月至2020年10月拖欠的物业服务费、维修资金、公用水电分摊费及违约金，而2007年9月往后，徐向东已不再是该房业主。故徐向东非适格当事人。四、原告与徐志豪的关系。2003年徐志豪入住该房屋后，因未与徐向东办理房屋过户登记手续，故暂用徐向东账号缴纳物业服务费、维修资金、公用水电分摊费等相关费用。直至2007年9月（即原告请求赔偿起始时间）徐志豪因该房屋楼下的餐饮店严重影响其生活质量，与物业公司多次交涉无果，于是不再向物业公司缴纳物业服务费、维修资金、公用水电分摊费等相关费用。因此，原告一直知道徐志豪才是义务相对人，而非徐向东。五、原告的诉求已过诉讼时效。即便2007年9月至2009年4月16日该房屋属于徐向东所有，根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算。从2007年起，原告已知道权利受到损害，至今已过13年。因此，原告所主张的权利，早已过诉讼时效。六、被答辩人所述“多次催告”中的相对联系电话号码138××******为新业主徐志豪所有。自2007年9月至今（2020年10月）徐向东对此“催告”并不知情。同时表明，原告一直知道徐志豪才是适格当事人，而非徐向东。原告提交的证据5“短信催缴截图”中的短信接收电话号码138××******并非徐向东所属，而是属于徐志豪；证据6“通过EMS发催缴通知的照片”中的收件人电话/手机号码亦是138××××****，属于徐志豪。原告提交的“企信通短信通知云服务平台截图”中的接收人手机号码亦是138××××****，属于徐志豪。综上所述，徐向东与原告之间不存在物业服务合同纠纷，故请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2000年7月22日，徐向东作为湛江市赤坎区×××××金沙湾新城陶然居9幢2单元301房的业主，与原告签订《入住协议书》及《业主公约》，约定：双方密切配合，自觉遵守《业主公约》共同管理好住宅区；业主必须按时如数交纳服务费，不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催款措施。徐向东按约向原告交纳物业服务费等，但从2007年9月起至今徐向东均没有交纳物业服务费、维修基金及电分摊费。2020年9月28日，原告向徐向东邮寄《湛江万象物业服务有限公司物业服务费收费通知》（EMS单号：1072746627134），向其催收2007年9月至2020年9月的物业服务费、维修基金、电分摊费及违约金共33134.71元；邮寄地址是：湛江市赤坎区×××××××××××××××××，联系电话138****×390，签收人是徐梓瑛。徐向东至今没有缴纳上述费用，为此，原告于2020年10月30日向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋建筑面积为118.62平方米,每月固定电分摊费6元、维修资金11.86元（118.62㎡×0.1元/㎡/月）。2004年5月12日，湛江市物价局、湛江市房产管理局联合作出了《关于公布湛江市住宅物业服务收费政府指导价及有关规定的通知》（湛价[2004]172号）。载明：多层住宅（不设电梯）物业服务基准价，二级B等：0.55元/月﹒㎡。2004年8月23日，湛江市物价局、湛江市房产管理局又联合作出了《关于公布湛江市住宅物业小区服务收费等级评定结果的通知》（湛价[2004]265号）。载明：住宅物业小区有关物业服务收费等级，评定金沙湾新城陶然居（被告上述房屋的小区）为二级B等。2012年11月5日，湛江市发展和改革局向原告核发了《广东省收费许可证》。载明金沙湾新城陶然居小区（二级B等）：多层住宅（不设电梯）物业服务收费（政府指导价）基准价为0.65元/月﹒㎡；浮动幅度：±20%。同时，湛江市物价局亦向原告出具了《物业服务收费备案表》及《备案回执》（2012年21号），载明金沙湾新城陶然居小区(步梯)从2012年5月起执行0.78元月.平方米的物业服务费标准。再查明，原告主张2007年9月至2012年4月的物业服务费按0.55元/月·平方米计算，2012年5月至2020年10月的物业服务费按0.78元/月·平方米计算。另，涉案房屋的业主于2009年4月16日由徐向东变更登记为徐志豪。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告于2000年7月22日与原告签订《入住协议书》及《业主公约》，约定由原告负责住宅区的物业管理工作，之后一直由原告提供物业服务。该协议书及公约是当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，在原、被告没有签订新的物业管理服务协议之前，双方应按照《入住协议书》、《业主公约》约定履行义务。对于双方的诉讼意见。首先，诉讼时效问题，原告诉称徐向东于2007年9月开始欠缴物业管理费用，而在原告提供的证据中，显示日期最早的一份收费通知单是在2009年7月18日的，但原告无法证明该通知单有向徐向东送达，且当时（2009年7月18日）徐向东已不是涉案房屋的业主，故原告诉求的2007年9月至2009年4月的物业管理费已超过了法律规定的诉讼时效（2020年10月起诉）；第二，2009年4月16日，徐向东把涉案房屋过户给了徐志豪，徐向东已不是业主，亦不是房屋的实际使用人，其没有义务缴纳2009年5月起的物业管理等费用；第三，原告称其并不知晓业主更换，且业主更换应按照广东省物业管理条例的规定在15天之内通知物业管理单位，但被告徐向东并没有通知原告，所以原告一直不知道业主已变更。物业管理费用等应由业主缴纳，业主变更是否有通知物业管理单位并不影响业主缴纳费用的法定义务，本案中，被告徐向东从2009年4月16日起已不再是涉案房屋的业主，2009年5月起的物业管理等费用应由新业主徐志豪承担。综上所述，原告提出被告徐向东支付2007年9月至2020年10月的物业管理费等费用没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告湛江万象物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费318.52元（已减半收取），由原告湛江万象物业服务有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  杨莹莹二〇二一年一月二十八日书记员  黄嘉慧附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。