江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1302民初6405号原告：彭飞龙，男，1977年8月13日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：宋鑫，江苏宏亮律师事务所律师。被告：郑伟，女，1986年1月8日生，住宿迁市宿城区。被告：蔡则猛，男，1974年1月8日生，住宿迁市宿城区。被告：魏从雨，女，1967年12月26日生，住宿迁市宿城区。三被告共同委托诉讼代理人：丁鑫源、李文耀，江苏承匠律师事务所律师。第三人：宿迁鹏宏房产经纪有限责任公司，统一社会信用代码91321311MA1W01KG9T，住所地宿迁市宿豫区锦泰花园南侧商铺23号。法定代表人：陈杨欢，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱墨、付慧，江苏瀛玺律师事务所律师。原告彭飞龙诉被告郑伟、蔡则猛、魏从雨定金合同纠纷一案，本院于2020年08月18日立案受理后，经宿迁鹏宏房产经纪有限责任公司（以下简称鹏宏公司）申请，本院通知其作为第三人参加诉讼。依法组成合议庭于2020年11月18日、2020年12月21日、2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告彭飞龙及其委托诉讼代理人宋鑫、被告郑伟、蔡则猛、魏从雨委托诉讼代理人丁鑫源、第三人鹏宏公司委托诉讼代理人朱墨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭飞龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金20万元；2、被告支付原告维权产生的律师费用16000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2019年12月份，原告计划通过房产中介购置一套金鹰花园和某小区附近的房产，后较钟意某小区南区2幢2502室房屋。被告郑伟、蔡则猛系夫妻关系，被告魏从雨系蔡则猛母亲。被告郑伟称房产系其与蔡则猛夫妻共同财产，为了避税考虑登记在母亲魏从雨名下。后原告经过与郑伟、蔡则猛多次沟通。2020年1月15日晚，原告与被告郑伟、蔡则猛、鹏宏地产中介公司的周某、王某协商一致并与被告郑伟签订了房屋买卖合同，确定涉案房屋价格为2088000元，原告当场向被告郑伟微信转账14000元购房定金。2020年1月22日，郑伟致电中介董某，表明年前急需用钱，请求将定金付到10万元，原告未表示拒绝。次日，原告及三被告、中介公司人员重新协商合同条款，此时被告方首次披露房屋尚有80万元抵押贷款，原告本着尽快完成交易的态度，最终重新房合同，约定购房定金为10万元，并且补齐之前合同遗漏的车位，原告配偶随即将剩余定金86000元转入郑伟微信账户。2020年2月22日，郑伟催促原告支付剩余首付款90元。原告开办的学校受疫情影响，暂未收缴学费致资金紧张，并且被告从未出示过房产证书，故表明暂无法按时支付剩余首付款90万元。2020年3月5日前，双方就款项交付时间又多次协商，郑伟要求原告在学校开学后一并支付全部剩余款项，原告对此未表示异议。2020年4月5日，原告通知郑伟、蔡则猛，可于2020年4月16日直接付清全部款项，2020年4月7日，被告表示同意延期到4月16日付清全部款项，并办理产权变更手续。2020年4月15日，原告无法与被告方取得联系，经中介后被告方表示要求收取违约金来抵销房屋因即将划入实验小学施教区的上涨价值。此外，原告与三被告协商，交易过程中，三被告将涉案房屋授权其他房产中介销售，并且因收取多人购房定金而产生纠纷，实为严重不诚信的行为。现被告收取原告购房定金10万拒不退还，双方就房款支付时间另行达成一致意见的情况下，原告方不存在任何违约行为，被告拒绝出售房屋的行为构成根本违约，应当承担相应责任。被告郑伟、蔡则猛、魏从雨辩称：1、涉案房屋并非郑伟、蔡则猛的夫妻共同财产，涉案房屋所有权属于魏从雨，涉案合同系彭飞龙与魏从雨签订，根据合同相对性，郑伟、蔡则猛不应当是本案的被告。郑伟、蔡则猛是经魏从雨授权与彭飞龙商谈房屋买卖并收取购房款等事宜。原告要求郑伟、蔡则猛承担违约责任无事实根据和法律依据。2、涉案房屋买卖合同履行过程中，一直是彭飞龙多次持续违约，魏从雨没有任何的违约行为。彭飞龙未按双方合同约定时间支付购房款，双方未变更付款期限。只是在彭飞龙多次逾期付款违约情况下，魏从雨接受彭飞龙违约履行付款义务，但不代表变更了合同条款、履行顺序和违约责任。魏从雨也未放弃主张彭飞龙逾期付款的违约责任。且彭飞龙至2020年4月16日止也没有支付款项。魏从雨没有同意在彭飞龙付清全部款项当日，办理产权变更登记手续。根据彭飞龙提供的聊天记录仅能证明在彭飞龙逾期付款违约情况下，魏从雨接受彭飞龙违约履行付款义务，根据该短信记录和合同约定首付款和尾款支付时间相差10天，该10天时间就是被告偿还抵押贷款办理涉案房屋抵押权撤销手续的时间。如原告于2020年4月16日支付了款项，被告会立即撤销抵押权后配合办理产权变更登记手续。但撤销抵押权按照正常交易习惯也需要几天的时间，当日无法办理产权变更登记手续。故被告无任何违约行为。因彭飞龙逾期支付购房款，魏从雨已经履行催告义务，在催告后彭飞龙没有履行支付购房款的义务，魏从雨根据合同约定解除双方合同，故涉案合同已经解除。根据双方签订合同约定，如彭飞龙付款逾期30天的，视为无法履行合同，视为违约，彭飞龙应当承担相应的违约责任，魏从雨为了促成双方交易，于2020年4月7日催告原告应当在2020年4月16日将房款付清，否则买卖合同解除。2020年4月16日已经超过合同约定30天期限。魏从雨没有义务配合彭飞龙履行付款义务，在签订合同时魏从雨已在合同背面提供了收款账户信息，彭飞龙可以直接将购房款支付至魏从雨提供的收款账户，因彭飞龙未在2020年4月16日支付款项，魏从雨根据合同约定解除双方合同，故涉案合同已经解除。双方签订的合同合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，彭飞龙以各种理由解释为何未付款，但并不能免除其付款义务，以及违约责任。3、涉案房屋的房产证在签订合同前已经交给中介公司，且向原告彭飞龙出示，魏从雨也与彭飞龙签订合同。4、魏从雨并没有将房屋授权给其他中介销售，也没有收取多人定金。综上，原告彭飞龙的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。第三人鹏宏公司诉称：因买家彭飞龙受疫情影响，未能按照合同于2020年3月5日支付购房款90万元。因彭飞龙向我公司提出让卖家先房屋撤押再办理产权过户，我中介进行调解，彭飞龙追加20万元作为首付款，彭飞龙同意。2020年3月20日，魏从雨方短信的提醒我方中介，关于某小区2期2栋2502室房屋买卖，限7个工作日内履行合同付款，如在此时间内不履行，一切责任由买家承担。我方告知彭飞龙，在4月4日我方中介收到彭飞龙付款时间，于2020年4月16日支付款项，让我方中介与卖家协商，卖家同意在2020年4月16日付房款并未提起任何违约金事项，彭飞龙已准备好房款，于2020年4月16日付款过户，卖家于2020年4月15日下午12点让我与买家处理房屋违约金赔偿事项，处理好在再进行交易。卖家从未向原告及中介方出具房产证原件。订立合同时卖家提供了房屋购房发票及维修基金发票，合同订立前由第三人在产权登记查询到房屋为魏从雨所有，所以本案实际履行的是2020年1月23日合同。另外被告蔡则猛和第三人陈述过因房产划入实小北校区导致房产评估价上涨的事实。另要求原被告向第三人支付中介费用。本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，魏从雨（甲方、委托人、出售方，郑伟代签字）、彭飞龙（乙方、委托人、买受方）、宿迁中诺房产经纪有限责任公司（中介方）签订房地产买卖合同一份，约定：魏从雨将其宿迁市宿城区某小区花园2幢1单元2502室房屋卖给彭飞龙，价款2088880元；购房定金14000元；2020年2月29日办理房产过户……乙方全款支付给甲方，不做银行按揭贷款；乙方在1月15付给甲方14000元，最终定金以转账凭证为准；甲方房屋坐落于某小区2幢1单元2502室，160平方，如低于160平方，甲方同意以每平方价格赔偿给乙方；甲方同意自行处理房屋抵押贷款，全额解押后与乙方过户（合同背面有郑伟银行账号）。同日，原告通过微信向郑伟转账14000元，作为购房定金。2020年1月23日，魏从雨（甲方、委托人、出售方，魏从雨本人签字）、彭飞龙（乙方、委托人、买受方）、宿迁鹏宏房产经纪有限责任公司（中介方）签订房地产买卖合同一份，约定：魏从雨将其宿迁市宿城区某小区花园2幢1单元2502室房屋卖给彭飞龙，价款2088880元；如双方单方违约，首付款未付情况下双倍赔偿定金；因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担；付10万元定金；于2020年3月5日前，乙方支付首付款100万元（含定金10万元），于2020年3月15日支付尾款1988000元，并于支付尾款当日双方提供资料办理过户手续；……甲方房屋抵押贷款未有钱还，乙方支付甲方100万元作为首付款，尾款留当天办理过户手续，当天过户，当天打款。当日，原告向郑伟付定金10万元。后因疫情影响，彭飞龙开办的学校未能正常开学并收取学费，彭飞龙未能按合同约定支付首付款，2020年4月5日，彭飞龙向郑伟发短信“我在4月16号与你付房屋款项，并产权过户”，蔡则猛回复“你好，这样吧，最后期限付购某小区二期2幢2502房款，你方已多次违约。此次也就最后一次时间，如不能按你方承诺2020年4月16日不能付清全部购房款，我们之间买卖合同解除，由此引起一切违约责任和法律后果由你方承担”。2020年4月16日，彭飞龙向郑伟发送短信“你好，我钱已准备好，昨天联系你我的房产中介负责人，约好今天去过户，但是到现在也没有你，请你看到信息后回个话”，郑伟未作回复。另查明：被告郑伟、蔡则猛系受魏从雨委托，处理宿迁市宿城区某花园小区2幢1单元2502室房屋买卖事宜。被告已将宿迁市宿城区某花园小区2幢1单元2502室房屋另售于他人并办理产权过户手续。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、转账截图、聊天记录、银行流水等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原被告之间的买卖合同合法有效，应予保护。本案在合同履行过程中，原告配合被告重新签订合同并提高支付定金，在疫情影响下未能按合同约定付款，但积极与被告协商，改分期付款为2020年4月16日一次性付款，也得到了被告同意。但在约定付款日，在原告准备好钱款向被告提出付款过户时，被告未予回复，并向中介方提出原告逾期付房款，要求原告承担违约责任。后在未解除合同、未告知原告情况下，将房屋另售他人并办理过户手续。被告上述行为严重违反合同约定，应承担违约责任。原告主张被告双倍支付定金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告多次违约，经协商不成，合同已解除，原告的定金不应返还。原告诉称因疫情原因，原告开办的学校未能按时开学，未能收取到学费，故未能按时履行原合同付款义务，但经协商，双方就付款时间、付款方式达成新的合议“2020年4月16日付全款”，应视为对相关合同条款的变更。第三人鹏宏公司诉称“在4月4日我方中介收到彭飞龙付款时间，于2020年4月16日支付款项，让我方中介与卖家协商，卖家同意在2020年4月16日付房款并未提起任何违约金事项，彭飞龙已准备好房款，于2020年4月16日付款过户，卖家于2020年4月15日下午12点让我与买家处理房屋违约金赔偿事项，处理好在再进行交易。另外被告蔡则猛和第三人陈述过因房产划入实小北校区导致房产评估价上涨的事实”。本院认为，关于付款时间及金额，原告虽未按原合同约定付款，但经协商，双方就付款时间、付款方式达成新的合议“2020年4月16日付全款”，应视为对相关合同条款的变更，原告方于2020年4月16日前准备好款项并联系原告付款过户，并未违约。被告以原告未按原合同履行付款义务并据此主张合同已解除，不退还定金，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称被告方在第一份合同背面留有收款人郑伟银行账号，原告可以在2020年4月16日前将房款转账至该账户履行付款义务，原告方未在上述期间将房款转账至该账户，故原告违约。原告诉称“因为开始约定好了，原告付款前应该要核对产权证，看到钱付给谁，另外15号签的合同已经终止履行了，履行的是23号第二份合同，郑伟的账号只是写在第一份合同上，没有写在第二份合同上，在没有与被告确认的情况下因金额较大，不敢直接打款过去，期间原告一直与中介在联系”。第三人对此诉称“卖家从未向原告及中介方出具房产证原件。订立合同时卖家提供了房屋购房发票及维修基金发票，合同订立前由第三人在产权登记查询到房屋为魏从雨所有，所以本案实际履行的是2020年1月23日合同。”本院认为，原被告在合同的履行中，房屋登记所有权人系魏从雨，郑伟、蔡则猛均参与合同签订及协商。本案房屋买卖合同前后签有二份，应以第二份为准。原告联系被告要求付款过户，被告应给予明确回复并配合处理，被告方不予回复，郑伟账号系写在第一份合同背面，郑伟并非房屋所有权人，剩余房款金额为1988000元，数额巨大，原告在被告未予明确回复情况下，将上述款项直接转入郑伟帐户，将存在巨大的交易风险。综上，本院认为，原告在要求付款过户未予明确回复的情况下，未将剩余房款1988000元转入郑伟账户，不构成违反合同约定的付款义务。被告这一辩称意见，本院不予支持。被告辩称郑伟、蔡则猛系受魏从雨委托处理房屋买卖事宜，不应承担责任。原告主张三被告均承担合同责任。本院认为，从合同形式上看，签合同相对方为魏从雨，被告这一辩称意见，本院予以支持。据此，原告主张被告魏从雨双倍返还定金20万元，本院予以支持。原告主张被告蔡则猛、郑伟双倍返还定金20万元，本院不予支持。原告主张被告支付律师费用16000元。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失的赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告交付定金10万元，支付律师费用16000元，合计116000元，即使加上资金占用期间的利息损失，原告的损失也未超过定金部分（10万元）的损失，原告未能提供其他证据证明相关损失，故对原告主张被告另行支付律师费16000元，本院不予支持。第三人鹏宏公司主张原被告给付中介费用。本院认为，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第三人作为合同签订的中介方，为查明案件事实，经第三人申请，本院予以追加。但原被告诉讼标的“定金”与鹏宏公司诉称的“中介费”并非同一诉讼标的，第三人对本案诉讼标的“定金”并无独立请求权。故对第三人的这一主张，本院不予处理，必要时，第三人可以另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告魏从雨于本判决生效之日起十日内给付原告彭飞龙20万元；二、驳回原告彭飞龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由被告魏从雨负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  刘 荣人民陪审员  姚长萍人民陪审员  夏红羽二〇二一年一月二十七日书 记 员  刘宣琪法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。