江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5186号 原告：周金富，男，1973年12月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：黄述雄，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：江苏阳江建设集团有限公司，住所地江苏省南京市高淳开发区淳溪配套区455号，统一社会信用代码91320118135880041J。 法定代表人：倪孝强。 委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。 第三人：宿迁贝恩置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学府南路，工商注册号为企独苏宿总字第000080号。 法定代表人：张惠芳。 原告周金富与被告江苏阳江建设集团有限公司（以下简称“阳江公司”）、第三人宿迁贝恩置业有限公司（以下简称“贝恩公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄述雄、被告阳江公司委托诉讼代理人蒋俊到庭参加诉讼，第三人贝恩公司经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周金富向本院提出诉讼请求：1、确认江苏省如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房产系原告依法购买、原告依法享有房屋买受人的合法权益；2、依法中止(2017)苏0581执2234号案件对如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋的执行程序，解除对前述房产的保全查封措施。事实和理由：2012年6月1日，原告与本案第三人(被申请执行人)贝恩公司签订《商品房买卖合同》，从第三人处购买了如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋，并付清了全部房款。因第三人贝恩公司原因，一直未能办理房屋所有权变更登记手续。2020年1月，原告向如东县不动产登记部门查询了解办理房屋所有权登记事宜，获知所购如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋已经被常熟市人民法院查封，原因是本案被告(申请执行人)阳江公司申请执行本案第三人(被申请执行人)贝恩公司财产所致。2020年3月，原告依法向贵院提出案外人执行异议申请，要求撤销常熟市人民法院作出的(2017)苏0581执2234号执行裁定，解除对如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋的保全查封措施。2020年4月16日，原告收到贵院制作的(2020)苏0581执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋早在2012年已经由第三人出售给原告，原告已全部付清房款并合法占有房屋。依照《最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉》第一条、第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其权利优先于抵押权和其他债权。原告已经支付所购房屋的全部价款，权利应当优先于(2017)苏0581执2234号案件申请执行人(即本案被告)的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的权利足以排除贵院(2017)苏0581执2234号执行案件中对原告所购房产的执行。 被告阳江公司辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条，案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。结合本案中，第三人为被执行人且为公告送达未出庭并不能就此认为其认可案外人对执行标的的实体权利，故原告将其列为第三人是诉讼主体错误。原告仅提供收款收据并不能证明房款已实际交付，不能证明涉案房屋买卖真实性。据被告在如东县不动产登记中心查询得知涉案房屋于2017年2月10日即可办理房产证，现距今四年之久，原告的诉讼请求显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，其要求排除执行不成立。原告至今未提供涉案房屋系其用于居住，无其他可用于居住房屋的证据，显然也不符合上述规定第二十九条第二项之规定，其主张排除执行，异议不成立。被告公司系依据生效判决申请执行，并查封了涉案房屋，引发本案诉讼，被告公司并不存在过错。故无论本案是何结果，均不应由被告公司承担相关诉讼费用。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人贝恩公司经本院公告送达传票传唤未到庭应诉。 本院经审理查明以下事实: 阳江公司与贝恩公司建设工程施工合同纠纷一案,2016年2月16日,苏州市中级人民法院作出(2015)苏中民初字第00092号民事判决,判决:贝恩公司于判决生效之日起十五日内支付阳江公司工程价款34050868.42元，并支付相应的利息（以34050868.42元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；案件受理费221521元，由贝恩公司负担。该判决发生法律效力后,阳江公司向苏州市中级人民法院申请执行，经苏州市中级人民法院裁定指定执行,本院于2017年3月14日立案受理，案号为(2017)苏0581执2234号。该案在执行过程中，本院于2017年4月21日作出(2017)苏0581执2234号执行裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人贝恩公司银行存款人民币34050868.42元及利息和执行费101451元或查封、扣押其相等价值的财产。本院于2018年4月28日预查封了登记在贝恩公司名下位于如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋，预查封结束日为2021年4月27日。 原告周金富向本院提出书面异议,要求停止对如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房屋的执行程序并解除查封措施。本院于2020年4月14日作出(2020)苏0581执异33号执行裁定,裁定驳回周金富的异议请求。 另查明:2012年6月1日,周金富与贝恩公司签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为str-2108、str-4605、str-5-101）,办理了合同网签备案登记，约定购买贝恩公司位于江苏省如东县长沙镇×××小区2号楼108室、4号楼605室、5号楼101室,建筑面积分别为141.17㎡、129.53㎡、140.35㎡,单价均为3000元/㎡,总金额合计为1233150元。2012年5月28日,贝恩公司出具《收据》(N0.0305020)载明:收到周金富、廖平房款人民币2544420元。 关于原告周金富对案涉房屋的付款情况。原告陈述：原告、廖平与贝恩公司当时协商以贝恩公司六套房屋（含案涉房屋）抵偿之前贝恩公司所欠周金富、廖平的借款本息，借款本金是200万元。双方未签订书面的以房抵债协议。 审理中，贝恩公司、案外人马生根出具《关于廖平、周金富与宿迁贝恩公司房款抵偿借款本息及相关情况的联合说明》，内容为：“江苏省常熟市人民法院：关于贵院审理的廖平、周金富与江苏阳江建设集团有限公司、宿迁贝恩置业有限公司执行异议之诉纠纷案件，第三人（被申请执行人）宿迁贝恩置业有限公司、案外人马生根现就案件涉及的房款抵偿借款本息的相关情况进行联合说明如下：1、如东县长沙镇×××小区系第三人（被申请执行人）宿迁贝恩置业有限公司开发建设的住宅性质房产项目，马生根先生系该项目实际负责人；2、×××小区开发建设过程中，因建设资金不足，马生根先生代表公司对外融资（借款）。马生根代表公司于2011年3月8日从廖平、周金富处融资（借款）人民币200万元用于×××小区开发建设。宿迁贝恩置业有限公司对马生根先生的职务行为一直予以确认；3、2012年5月，宿迁贝恩置业有限公司与廖平、周金富达成协议，公司以×××小区5号楼102室、103室、602室、4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室6套房（总价格人民币254420元）抵偿廖平、周金富出借200万元款项的借款本息债务，双方于2012年6月1日就前述6套抵债房屋分别签订了《房屋买卖合同》。以上事实与实际情况相符，特此说明！联合说明人：宿迁贝恩置业有限公司、马生根，2020年10月31日” 本院认为，本案争议的焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定,案外人的执行异议请求成立需同时符合上述司法解释规定的四项情形才能排除执行。 本案中,原告并未提供其与第三人贝恩公司之间存在真实借贷关系,借款凭据、支付凭证等相关证据。同时,原告未能提供以房抵债协议订立、法院查封前标的物占有转移等能够证明原告合法占有案涉房屋的证据。按照法院查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件缺一不可的实质要件，原告提出排除执行的异议,不符合上述条件,不能认定原告享有合法的物权期待权。综上,现有证据无法证明原告与第三人贝恩公司之间以房抵债真实存在,原告对案涉房屋不享有足以排除执行的权益，对原告要求排除执行并解除查封的诉讼请求,本院不予支持。 本案属执行异议之诉,该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益,如果有,则判决停止执行;如果没有,则判决准予执行。原告关于确认江苏省如东县长沙镇×××小区4号楼605室、2号楼108室、5号楼101室房产系原告依法购买、原告依法享有房屋买受人的合法权益的诉讼请求,不属本案的审查处理范围,本案不予理涉。 第三人贝恩公司经本院公告送达传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告周金富的诉讼请求。 案件受理费15898元，公告费300元，由原告周金富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  李 阳 人民陪审员  沈青妹 人民陪审员  陶 心 二〇二一年一月六日 书 记 员  龚 蒙