上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初17312号原告(反诉被告)：上海百华悦邦电子科技有限公司，住所地北京市，经营地上海市虹口区。法定代表人：李岩，总经理。委托诉讼代理人：孙广圆。被告(反诉原告)：上海杨浦中央社区发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈丽丹，董事长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓雯，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告(反诉被告)上海百华悦邦电子科技有限公司(以下简称百华悦邦公司)与被告(反诉原告)上海杨浦中央社区发展有限公司(以下简称中央社区公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日、2020年12月1日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)百华悦邦公司的委托诉讼代理人孙广圆，被告(反诉原告)中央社区XXX委托诉讼代理人黄晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百华悦邦公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同之补充条款》于2020年2月20日解除；2、要求判令被告向原告退还已经缴纳的租赁保证金73,717.17元，并以73,717.17元为基数，计算自2020年2月20日起至款项结清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息；3、要求判令被告赔偿原告装修损失58,236.2元；4、要求判令被告赔偿原告搬迁费及仓储费合计5,000元；5、要求判令被告赔偿原告经营损失100,000元；6、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年2月签订《上海市房屋租赁合同之补充条款》，合同约定被告将上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告使用，租赁期为2019年3月1日至2022年2月28日。同时，该合同附表6特别条文第2条约定：在乙方租赁期内，甲方持有的该大厦办公面积将不再引进其他通讯设备售后服务中心。2019年7月，经原告调查发现，被告将上海市五角场创智天地店2F03(二楼楼梯右侧)店铺出租给其他经营手机销售及售后维修业务的租户上海奔俞实业有限公司(以下简称奔俞公司)，其特殊地理位置，存在严重的客户截流现象，对原告业务造成严重影响。被告上述行为已经严重违反了双方的合同附表6特别条文的约定，亦违背了基本的商业诚信原则。原告经与被告多次协商未果，并于2019年12月发送律师函，但被告截止至2020年2月28日仍未进行任何整改。因此，原告于2020年2月20日向被告告知合同解除，并迁出租赁地点，造成搬迁损失、装修损失等。且被告拒绝退还原告已经支付的租赁保证金。原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼，请求判如诉请。被告中央社区公司辩称并反诉称，不同意原告诉请，被告并未违约，而原告存在违约，因原告拖欠了应当由其支付的房屋租金、物业费等费用。被告现确认原、被告之间的租赁合同于2020年3月13日解除，原告擅自搬离系争房屋，未将系争房屋上剩余未交的租金、物业费、电费向被告予以支付，且未将房屋恢复原状返还被告，由此造成了被告实际损失，故被告现提出反诉，反诉请求：1、要求确认反诉原、被告之间签订的房屋租赁合同于2020年3月13日解除；2、要求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年3月13日的租金共计29,564.51元及逾期付款利息6,031.86元；3、要求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业管理费共计4,487.42元及逾期利息917.37元；4、要求反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费886.47元；5、要求反诉被告向反诉原告支付房屋复原费98,162.98元；6、要求反诉被告向反诉原告支付违约金21,117.51元；7、要求反诉被告向反诉原告支付2019年3月1日至2019年3月31日房屋装修期优惠租金21,117.51元；8、要求反诉被告向反诉原告支付律师费16,000元。事实与理由：反诉原、被告于2019年2月签订《上海市房屋租赁合同之补充条款》，约定反诉被告承租系争房屋。合同签订后，反诉原告按约将房屋交付反诉被告使用。租赁期内，反诉被告于2020年1月拖欠租金等应付费用，经反诉原告多次催讨无果。此后双方就合同解除事宜予以协商，已于2020年2月28日进行商谈，但未能达成一致。故反诉原告于2020年3月5日向反诉被告发出《终止函》，确认租赁合同于2020年3月13日终止，并要求反诉被告复原并返还房屋。《终止函》于2020年3月6日送达反诉被告处，双方租赁合同应于2020年3月13日终止。反诉被告此后一直未复原房屋，故提起反诉。反诉被告百华悦邦公司辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。合同解除日期应为2020年2月20日，反诉被告因反诉原告存在引进其他维修手机门店的行为为由发出了解除通知；确认2020年2月1日至2020年2月20日的租金反诉被告没有支付，但自2020年2月20日之后的租金不应当承担，因为租赁合同已经解除，反诉被告已经于2020年2月20日前搬离系争房屋，利息计算方式错误，我方欠付的租金可以支付；物业费反诉被告也应当补付到2020年2月20日，反诉原告物业管理费的利息计算方式也有误；系争房屋2020年1月至3月份的电费我方确实没有支付过，要求反诉原告提供确切的付款凭证和单据；反诉原告要求反诉被告支付复原费、违约金、房屋装修期优惠租金的反诉诉请我方均不认可，因为是反诉原告违约在先；律师费不认可，不是必然的支出。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋的权利人为中央社区公司。沪房地杨字(2007)第007995号《上海市房地产权证》上载明：登记日为2007年3月29日，权利人为中央社区公司，房屋坐落于淞沪路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，土地状况中的用途为商办、教育、文娱综合用地。2019年2月，原告百华悦邦公司(承租方、乙方)与被告中央社区公司(出租方、甲方)签订一份《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》和一份《上海市房屋租赁合同之补充条款》，约定甲方出租乙方的房屋坐落在上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室，房屋用途为办公。租赁期自2019年3月1日起至2022年2月28日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.57元，月租金为21,430.1元。租赁用途约定：租赁期间，乙方承租该房屋只限于用作办公使用，且乙方应遵守大厦所在物业小区的租户手册及管理规章制度，遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租金、管理费和公用事业费约定：乙方应按照补充条款附表之规定支付该房屋租金、物业管理费、超时空调费(如有)及其他应付费用，租赁期间，乙方必须承担该房屋内所发生水、电、煤气或天然气(如有)、电讯和电话费用等公用事业费用及相应的增值税。保证金和其他费用约定：乙方应向甲方支付保证金，租赁期限内，若乙方未支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿；租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用或违约金后，保证金如有剩余的，应在乙方将该房屋按本合同约定状态返还给甲方、完成各类注册登记证的注销/变更手续、提供保证金的收据原件、与甲方签署费用结算单后三十天内无息返还乙方。房屋交付及返还约定：在租赁期结束日或提前终止日，乙方必须把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物恢复原状后交还给甲方。合同附表一“该房屋”坐落、面积载明：该房屋坐落于上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室，该房屋实测建筑面积为126.49平方米，该房屋所在地之用途为综合用地，该地块的房地产权证号为沪房地杨字(2007)007995号。附表四租赁期、装修期载明：该房屋租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日。装修期自2019年3月1日起至2019年3月31日止，装修期内，乙方无需支付租金，但需按本补充协议附表五支付相关费用并全额支付每月物业管理费及相应的增值税。附表五租金、管理费、保证金、其他费用及支付方式载明：租金按5.30元/天/平方米(建筑面积)，乙方应于每月第1天或之前支付当月租金以及对应的增值税，该房屋建筑面积为126.49平方米。保证金为73,717.17元，即相当于三个月的租金和现行物业管理费之总和，物业管理费按23.58元/月/平方米(建筑面积)计算并收取，乙方每月应付管理费应于每月第1天或之前支付物业管理费以及相应的增值税。附表六特别条文载明：甲方同意，在乙方租赁期内，甲方持有的该大厦办公面积将不再引进其他通讯设备售后服务中心。2019年3月5日，中央社区公司向百华悦邦公司出具一份《收据》，明确收到租赁押金73,717.17元。2019年4月28日，中央社区公司(出租方、甲方)与案外人奔俞公司(承租方、乙方)签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定中央社区公司将上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室房屋出租给奔俞公司作办公使用。合同并约定：乙方在该房屋安装任何从该房屋外部可见的照明招牌、服务标志、广告、标记或者宣传物前，必须经甲方或管理公司书面同意，并向甲方或管理公司提交详细图则，且承租方的招牌、广告或宣传物等的设计、制作、摆放等均需遵守甲方的不时修订的相关指引(如有)。2019年12月28日，百华悦邦公司委托律师向中央社区公司发送一份《律师函》，言明：中央社区公司将淞沪路XXX号的办公面积引进其他手机销售及售后维修业务的营业性门店，违反了双方租赁合同附表六《特别条文》的约定，给百华悦邦公司造成严重不良影响，构成严重违约，要求中央社区公司承担违约及赔偿责任，在收到律师函之日起3日内立即肃清其他从事手机经营及售后维修业务的经营性门店，消除对百华悦邦公司造成的不良影响。2020年1月8日，中央社区公司向百华悦邦公司发送一份《回函》，明确收到百华悦邦公司落款为2019年12月28日的来函，回复如下：一、2019年2月28日，我司与承租方就杨浦区淞沪路XXX号XXX室租赁事宜签署了上海市房屋租赁合同，租赁期自2019年3月1日至2022年2月28日，根据该合同附表六的约定，我司同意在承租方的租赁期内，我司持有的该大厦办公面积将不再引进其他通讯设备售后服务中心；二、就来函中诉称我司在原租赁方的租赁期内引进其他通讯设备售后服务中心之行为，我司表示不予认可，我司并未有上述的引进行为；三、经排查，该大厦内的租户上海奔俞实业有限公司违反其租赁合同，擅自将其部分办公区域作为手机维修店，我司已书面警告其应纠正违约行为，对于奔俞公司的违约行为，我司将持续跟进。2020年2月20日，百华悦邦公司向中央社区公司发送一份《合同解除告知函》，载明：现经本公司调查发现，贵司将上海五角场创智天地店二楼楼梯右侧店铺出租给其他经营手机销售及售后维修业务的租户，对我司业务造成严重影响，上述行为已经严重违反了双方的合同附表6特别条文，亦违背了本公司订立合同之目的。经我司发函告知，贵司仍未对违约行为进行整改，给我司造成极大经济损失，现郑重告知如下：1、立即解除《上海市房屋租赁合同之补充条款》；2、自接到本通知后7个工作日内足额退还本公司已经支付的保证金73,717.17元；3、自接到本通知后7个工作日内，向本公司支付因贵司违约给本公司造成的经济损失20万元；4、积极履行解约后房屋返还的工作。2020年2月28日，中央社区公司(甲方、出租方)与奔俞公司(乙方、承租方)签订一份《终止协议》(编号：KIC-T-BH-XXXXXXX)，载明：鉴于：1、双方于2019年4月29日就乙方承租上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室房屋与甲方签署了房屋租赁合同，根据原租赁合同，该房屋租赁期自2019年4月29日至2021年4月30日；2、因乙方擅自将该房屋作为手机维修中心运行，不符合双方约定的办公用途。现经双方再次协商，就提前终止该房屋租赁事宜，达成本协议内容如下：内容：1、原租赁合同于2020年2月29日提前终止；2、乙方应于终止日之前把该房屋以届时良好的、清洁的和可适用的办公状态下交还给甲方，并与甲方办理房屋返还的手续。若乙方逾期返还该房屋的，每逾期一天，乙方应当支付相当于原日租金2倍的违约金。如乙方逾期返还该房屋，双方亦同意届时甲方有权进入该房屋，届时该房屋内的装修、设备、物品等均应无偿归甲方所有，甲方可以用任何其认为合适的方式处理该等遗留物品及装修而无需给予乙方任何补偿。双方同意该房屋内的复原工程由甲方负责，复原费用50,000元由乙方承担并支付给甲方；3、乙方应承担截止至终止日的该房屋租金、物业管理费及原租赁合同约定的其他费用(如有)，并承担截止至房屋实际返还甲方之日的物业管理费用、公用事业费；4、乙方应于2020年3月31日前注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证，付清该房屋的煤气、电话、(如有)等费用并办理相关账户的注销手续；5、鉴于甲、乙双方协商提前终止原租赁合同，甲方对该房屋将另行安排出租，如因乙方未能按本协议第2条的约定返还该房屋或未按本协议第4条的约定及时办理相关注销手续，致使甲方无法按期向新租户/新业主交付该房屋或新租户/新业主无法按期办理其经营所需具备的各类批文而被新租户/新业主索赔的，乙方须另向甲方承担相当于保证金金额的赔偿责任，且甲方有权采取适当措施自行收回该房屋；6、双方同意，乙方向甲方缴付的该房屋履约保证金98,415.36元，在扣除本协议第2条所述的复原费用、第3条所述的租金、物业管理费及乙方其他应付未付费用后之剩余款项，甲方同意在乙方按本协议第2条将该房屋返还给甲方、提供保证金的收据原件、与甲方签署费用结算单后并且完成以该房屋为注册地址的各类注册登记证之注销手续后三十天内无息返还乙方；7、本协议内容全部履行完毕后，甲方同意不再向乙方追索原租赁合同的违约责任。2020年3月5日，中央社区公司向百华悦邦公司发送一份《终止函》，载明：根据租赁合同约定，若贵司拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他按租赁合同约定应当支付的费用超过七天，我司有权提前终止租赁合同并收回该房屋。贵司已拖欠该房屋2020年1月份至今的租金及物业管理费，且贵司于2020年2月20日向我司发出了《合同解除告知函》，我司对贵司解除租赁合同的理由并不认可，但我司仍同意与贵司就提前退租该房屋事宜予以协商，但遗憾的是，双方于2020年2月28日会谈并未能达成一致意见。现告知：1、租赁合同于2020年3月13日终止；2、请贵司于终止日前按租赁合同约定复原该房屋并向我司返还该房屋，如贵司逾期归还该房屋，我司有权按租赁合同约定收回该房屋并处置遗留物品，及/或要求承担逾期返还该房屋的占用费/复员费；3、请贵司终止日前注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证；4、已经支付的该房屋保证金不予退还。2020年7月28日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，百华悦邦公司向本院提交一份其与案外人天津元创建筑装饰工程公司于2019年3月8日签订的一份《建筑装饰装修工程施工合同》及发票，用于证明百华悦邦公司对本案系争房屋进行了装修并支出装修费87,354.3元。庭审中，百华悦邦公司当庭明确表示不申请对装饰装修工程残值进行司法鉴定。审理中，中央社区公司当庭向本院提交金额分别为32,387.40元及65,775.58元的增值税发票及付款凭证，用于证明中央社区公司已支付房屋复原费；另提供系争房屋2020年1月电费(含税价)511.29元、2020年2月1日至2020年2月29日的物业管理费(含税价)3,161.59元、2020年2月电费(含税价)307.47元、2020年3月电费(含税价)67.71元、2020年3月1日至2020年3月13日的物业管理费(含税价)1,325.83元的收费通知、代付凭证及增值税发票。中央社区公司当庭表示不申请对复原工程进行工程造价司法鉴定。以上事实，由《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《上海市房屋租赁合同之补充条款》、房地产权证、收据、律师函、回函、合同解除函、发票、通知及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告就系争房屋签订的租赁合同及补充条款，均系双方真实意识表示，该租赁合同及补充条款合法有效，双方均应依约履行。经审理查明，原、被告间的系争房屋租赁合同的附表六特别条款明确约定：百华悦邦公司租赁期内，中央社区公司持有的该大厦办公面积将不再引进其他通讯设备售后服务中心。而中央社区公司与案外人奔俞公司就上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室的房屋租赁合同上约定：奔俞公司在该房屋安装任何从该房屋外部可见的照明招牌、服务标志、广告、标记或者宣传物前，必须经中央社区公司或管理公司书面同意。由此可见，中央社区公司已明确承诺在百华悦邦公司租赁期内不再引进与其同业态的商户，同时中央社区公司针对奔俞公司的经营项目范围约定其有监管和批准的权利。奔俞公司承租的房屋与百华悦邦公司租赁的系争房屋相邻，当奔俞公司与百华悦邦公司的经营范围同为通讯设备售后服务项目时，必会对百华悦邦公司的正常经营产生影响。在百华悦邦公司向中央社区公司发送律师函后，中央社区公司未及时依约整改，故百华悦邦公司现提出解除合同的诉请并无不当，可予准许。合同解除时间可确定为解约通知送达中央社区公司的2020年2月20日。租赁合同并未就中央社区公司违反特别条款的约定应承担的违约责任作出明确约定，故合同解除后，百华悦邦公司应搬离系争房屋并结清房屋上所实际产生的租金、使用费、物业费、电费等合理费用，百华悦邦公司已支付的系争房屋租赁保证金在扣除相关费用后的余款应由中央社区公司予以退还。百华悦邦公司并未就其装潢损失、搬迁损失、实际经营损失、利息损失提供确切依据加以证明，故百华悦邦公司的上述诉请本院难以支持。因百华悦邦公司现已搬离系争房屋，但搬离时并未办理房屋交接手续，故本院以中央社区公司认可的2020年3月13日作为百华悦邦公司实际搬离时间予以确定。因中央社区公司的管理缺失导致奔俞公司擅自将租赁房屋作为手机维修中心对外运营，中央社区公司并以此为由与奔俞公司解除了租赁关系，且追究了奔俞公司的违约责任，现中央社区公司又反诉要求百华悦邦公司支付复原费、违约金、装修期优惠租金、律师费缺乏事实和法律依据，并与其合同中的承诺相悖，故对反诉原告中央社区公司该反诉诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海百华悦邦电子科技有限公司与被告(反诉原告)上海杨浦中央社区发展有限公司于2019年2月签订的上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《上海市房屋租赁合同之补充条款》于2020年2月20日解除；二、被告(反诉原告)上海杨浦中央社区发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海百华悦邦电子科技有限公司38,779元；三、原告(反诉被告)上海百华悦邦电子科技有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉原告(被告)上海杨浦中央社区发展有限公司的其余反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,854元，减半收取计2,427元，反诉案件受理费2,133元，合计4,560元，由原告(反诉被告)上海百华悦邦电子科技有限公司负担2,280元，由被告(反诉原告)上海杨浦中央社区发展有限公司负担2,280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二一年一月二十九日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……