四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初5134号 原告（反诉被告）：宜宾丽雅百货有限公司，统一社会信用代码91511500071446958R，住宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-21层附3号-1。 法定代表人：刘靖,总经理。 委托诉讼代理人：仇艳，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：朱渝冬，男，1972年12月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：罗平，宜宾市翠屏区正大法律服务所法律工作者。 原告宜宾丽雅百货有限公司与被告朱渝冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，原告宜宾丽雅百货有限公司申请财产保全，本院于2020年8月26日作出保全裁定并冻结了被告朱渝冬银行存款。被告朱渝冬于2020年9月18日向本院提起反诉，本院审查后予以受理，本诉与反诉合并审理。因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理。反诉原告朱渝冬于2020年12月7日向本院申请撤回反诉，本院裁定予以准许。本案依法组成合议庭于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告宜宾丽雅百货有限公司的诉讼代理人仇艳、被告朱渝冬及其诉讼代理人罗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宜宾丽雅百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《丽雅百货餐饮租赁合同》；2.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年6月30日共计欠付的商铺租金72960元；3.判令被告支付应交费用之日起按每日千分之一的标准计算至实际支付之日止的违约金，截止2020年7月10日共计产生违约金5703.04元，2、3项共计78663.04元；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，请求被告给付商铺恢复原状产生的费用27325元。事实及理由：原被告双方签订了《丽雅百货餐饮租赁合同》，合同约定由被告承租丽雅百货第4F层第A1号商铺，面积256平方米，租赁期限自2018年7月5日至2022年9月30日止。合同第4.1条约定：2019年10月1日至2020年9月30日租金标准为95元/㎡.月，合计24320元/月。第4.2条约定：按固定租金计收的，支付方式为按月度提前支付，每一付款周期前一个月的26日前支付下一周期的租金。第11.2条约定：乙方逾期支付租金或者本合同第四、五、六、七条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日则按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。第11.3条乙方违反本合同约定，包括但不限于下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及履约保证金和其他费用均不予退还：付款项超过一个月的。被告自2020年2月1日起，无任何理由拖欠原告租金，截止2020年6月30日，已拖欠租赁费121600元。原告于2020年6月17日向被告送达了解除合同告知书，解除双方签订的租赁合同。要求被告完清拖欠的费用并恢复原状交还原告。但被告并未履行义务。2020年8月6日，原告再次函告被告，要求被告于8月10日前恢复原状交还原告，否则原告将根据租赁合同第11.10条的约定视为被告自动放弃该店铺内的所有设备及物品，甲方有权处置设备和物品，并无需就处置造成的设备或物品损失作出赔偿或补偿。因原告移出被告遗留的设备和物品及将该场地恢复原状而产生的费用，另行放置乙方遗留的设备和物品所发生的搬运、仓储费用均由被告承担，但被告未履行上述义务，应当视为放弃该场地上物品和设备的处置。为避免原告的损失进一步扩大，原告于2020年8月18日将商铺内的物品搬离并将商铺内部分设施设备拆除另行放置，产生搬运费2525元，装修拆除费9560元，摄影录像费1800元和排水管疏通费13440元共计27325元的恢复原状费用，根据租赁合同约定，该费用应当由被告承担。但因新冠疫情对莱茵春天商业中心项目商家经营产生一定影响，原告自愿减免2020年2月整月和2020年3月、4月半月的租赁费，故被告实际拖欠原告租赁费72960元。依照法律规定及合同约定，按时交纳租金是每个租户的义务。被告上述行为己构成违约。根据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第二百二十七条：租金的未支付、迟延支付和逾期不支付承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告拖欠租金的违约行为应按照合同约定从逾期之日起以逾期金额按每天千分之一的标准承担违约金，共计5703.04元。为维护原告的合法权益，具状起诉。 被告朱渝冬（反诉原告）辩称，解除合同时间应以法院送达诉状副本通知之日起计算，解除时间应为9月18号。根据相应通知应该在2020年5月后才可以进行堂食，可以进行营业。若可以正常经营，那么欠的钱应该付，但是现在店铺不可以经营，被告不认可付这笔钱。关于租金问题，在春节后就没有营业，也没有正常进出商铺，不应该付租金。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、《丽雅百货餐饮租赁合同》复印件、收据复印件、《关于提前解除合同及偿还欠费的告知函》复印件、送达证明（光盘）、告知函及送达证明（光盘）、拆除照片、谈判纪要、《天外天烤鸭装饰拆除工程量清单》、情况说明，天外天物资清单、天外天烤鸭店拆除签到表复印件、管道疏通费票据（照片展示，庭后提交）。本院组织双方进行了举证质证，对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月31日，原告宜宾丽雅百货有限公司（甲方、出租方）与被告朱渝冬（乙方、承租方）签订《丽雅百货餐饮租赁合同》，合同条款约定：1.1甲方将宜宾市南岸航天路中段4号“丽雅百货”第4F层A1号场地（商铺）出租给乙方；1.3场地计租面积256平方米；2.1乙方租赁场地经营范围、经营商品或提供服务为餐饮；2.2乙方经营品牌为天外天烤鸭；3.1场地租赁期限为4年，自2018年7月5日起至2022年9月30日止；3.2双方约定自2018年7月5日开始计算租金；3.4场地交付时间为2018年7月5日；4.1租金计算标准，按固定租金计收（为含税租金），第一年2018年7月5日至2019年9月30日，租金标准为76元/㎡·月，金额为19456元/月，第二年2019年10月1日至2020年9月30日，租金标准95元/㎡·月，金额为24320元/月，第三年2020年10月1日至2021年9月30日，租金标准为100.7元/㎡·月，金额为25779元/月；4.2支付方式为按月度提前支付，每一付款周期前一个月的26日前支付下一周期的租金；5.1合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金15000元；5.2甲方有权扣除履约保证金以抵偿下述款项：乙方欠付甲方或物业管理公司的任何费用、乙方应支付的延迟履行金或违约金、乙方应赔偿甲方或第三方的损失、因乙方原因造成物业损坏、乙方怠于履行修复义务，甲方有权自行修复所产生的费用；6.1合同签订之日，乙方向甲方交付商品和服务质量保证金5000元；11.2乙方逾期支付租金或本合同第四、五、六、七条约定各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；11.3乙方违反合同约定，有下述情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及履约保证金和其他费用均不予退还。同时乙方还应向甲方支付相当于本合同履约保证金金额的款项作为违约金，违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方须补足甲方损失额与违约金之间的差额；11.3.3乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；11.9乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该场地，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该场地，并将其添置的与该场地不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该场地恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，甲方保留场地原状的，乙方不得拆除其添置的与该场地不可分离的装修、设备、设施及增建及改建物品，乙方添置的不可移动物品无偿归甲方所有，甲方对此不给予认可补偿或赔偿；11.10乙方逾期不交还该场地，应按每日人民币1000元标准支付场地占用费，乙方逾期三日仍未交还场地的，视为乙方放弃该场地上所有设备及物品，甲方有权任意处置这些设备和物品，并无需就该处置造成的对设备或物品的损失或损坏做出赔偿或彼此。因甲方移出乙方遗留的设备和物品及将该场地恢复原状而发生的费用、甲方另行放置乙方遗留的设备和物品所发生的搬运、仓储费用，均由乙方承担。该费用可直接从租赁保证金中扣除，不足部分乙方须补足差额。 合同签订后，原告宜宾丽雅百货有限公司按照合同约定交付了租赁物，被告朱渝冬按合同约定交付了履约保证金15000元和质量保证金5000元。被告朱渝冬于2020年2月1日起未按期缴纳房租。因疫情原因，原告宜宾丽雅百货有限公司自愿减免2020年2月整月和2020年3月、4月各半月的租赁费，但被告朱渝冬仍未缴纳其余应付租金。原告宜宾丽雅百货有限公司催收后，被告朱渝冬未缴纳房租，其租赁的店铺也一直未进行营业。2020年6月17日，原告宜宾丽雅百货有限公司通过电话、手机彩信、微信向被告朱渝冬发出《关于提前解除合同及偿还欠费的告知函》。该告知函主要内容为截至到2020年6月30日，被告朱渝冬欠原告宾丽雅百货有限公司及宜宾雅德商业管理有限公司各项费用合计144430.55元，自通知送达之日起解除双方签订的《丽雅百货餐饮租赁合同》和《莱茵春天商业中心场地使用及物业管理合同》，要求被告朱渝冬在收到通知后5日内完清所有拖欠的租金、物业服务费等144431元，并恢复商铺原貌交还原告。被告朱渝冬在庭审中认可收到信息，但表示自己没有看内容。后原告宜宾丽雅百货有限公司又将该告知函书面通知送到被告朱渝冬在宜宾沃尔玛经营的“天外天”烤鸭店。因被告朱渝冬未完清欠款，也未交还商铺，2020年8月6日，原告宜宾丽雅百货有限公司通过微信、彩信向被告朱渝冬发出《关于交还丽雅百货第4F层第A1号商铺的告知函》，要求被告朱渝冬在收到通知之日起5日内完清欠费144431元，并告知根据《丽雅百货餐饮租赁合同》第11.10条约定，被告逾期不交还场地，应按每日人民币1000元的标准交付场地占用费。逾期三日仍未交还场地的，视为被告朱渝冬放弃该场地上的所有设备及物品，原告有权任意处置这些物品和设备，并无需就处置造成的对设备或物品的损失或损坏做任何赔偿或补偿，因原告移出被告遗留的设备或物品及场地恢复原告产生的费用，另行放置被告遗留的设备和物品所发生的搬运、仓储费用，均由被告承担。同时告知，要求被告朱渝冬在2020年8月10日前恢复场地并交还原告，若逾期未交，原告将该上述约定恢复原告，由此产生的费用由被告承担。 2020年8月10日，被告朱渝冬未按照告知函的要求归还商铺。2020年8月18日，原告宜宾丽雅百货有限公司决定自行收回该商铺。当日，原告宜宾丽雅百货有限公司通知了蜀南派出所民警及莱茵社区的工作人员到场。搬离物品工作由艾明物业工作人员进行，同时由宜宾市光辰文化传播有限公司对搬离过程进行摄影录像。原告宜宾丽雅百货有限公司将商铺内物品进行了清理并形成“天外天物资清单”，将清单上物品搬离到了商铺隔壁空置的房屋内。搬离物品共产生搬运费2525元，摄像费1800元，该费用由原告支付。因该店铺需要恢复原状，原告宜宾丽雅百货有限公司委托江苏华键高空建安防腐工程有限公司进行恢复工程，工程价格23000元，原告宜宾丽雅百货有限公司于2020年12月7日将该工程款23000元转入江苏华键高空建安防腐工程有限公司账户。 本院认为：原、被告签订的《丽雅百货餐饮租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。签订合同后，原告交付了房屋，被告朱渝冬应当按照合同约定给付租赁期限的租金。2020年年初，受疫情影响，原告宜宾丽雅百货有限公司已经自行将2020年2月全月，3、4月份半月的房租减免。对其余房租，被告朱渝冬应当按期给付。被告朱渝冬认为自己没有营业，不应当交纳租金的抗辩意见，不符合合同约定，无事实和法律依据，本院不予支持。关于双方合同解除的日期，原告宜宾丽雅百货有限公司已于2020年6月17日将该解除合同的意思表示以短信、微信、电话的方式告知了被告朱渝冬，被告朱渝冬在庭审中也认可收到了信息，故双方合同解除的时间应为2020年6月17日。被告朱渝冬抗辩自己没有看信息内容，合同解除时间应为本案起诉状副本送达被告的时间的意见，本院不予采纳。双方合同解除时间为2020年6月17日，双方的合同已经解除，无须本院另行判决解除合同。本案租金计算应截止于合同解除时间即2020年6月17日，计算为24320元/月×（2月+17天÷30天/月）=62502.40元。合同解除后，原告宜宾丽雅百货有限公司通知被告朱渝冬限期交还商铺。被告朱渝冬逾期未交还商铺，原告宜宾丽雅百货有限公司按照合同约定对商铺内物品进行了清理，并自行恢复原状。按照合同约定，逾期未搬离，原告有权自行处置被告商铺内物品，且由此产生的费用应由被告承担。故原告宜宾丽雅百货有限公司因搬离物品、恢复商铺产生的合理费用，即搬运费2525元、摄像费1800元、恢复原状费23000元，应由被告朱渝冬承担。关于本案违约金，合同约定逾期一个月未缴纳房租的，被告已支付的所有租金及履约保证金和其他费用原告均不予退还，同时被告还应向原告支付相当于履约保证金金额的款项作为违约金，本案双方约定的履约保证金为15000元，现原告主张违约金5703.04元，未超出合同约定。但本案被告违约，受疫情影响为一特别因素，本院将违约金酌情调整为减半收取计2851.52元。关于被告朱渝冬已经交付的履约保证金15000元和质量保证金5000元，保证金是被告为履行合同所提供的金钱保证，在合同到期或者合同依法解除时应予以退还，在本案中，被告朱渝冬已经缴纳了20000元保证金，该费用应当在给付原告的租金中进行相应扣除。扣除后，被告朱渝冬还应给付原告宜宾丽雅百货有限公司租金、违约金、恢复原状的费用为62502.40元+2851.52元+2525元+1800元+23000元-20000元=72678.92元。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告朱渝冬于本判决生效之日起十五日内给付原告宜宾丽雅百货有限公司租金、违约金、恢复原状费用合计72678.92元; 二、驳回原告宜宾丽雅百货有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2420元，保全费807元，由被告朱渝冬负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  袁洪林 审判员  刘 强 审判员  王士雨 二〇二一年一月十八日 书记员  易 洁