江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初4288号原告：毛佳楠，男，1990年7月4日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：周红军，江苏开典律师事务所律师。原告：顾小燕，女，1974年4月3日生，汉族，住南通市崇川区。原告：顾坤林，男，1945年5月13日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：顾小燕（系顾坤林女儿），1974年4月3日生，汉族，住南通市崇川区。被告：汤凤英，女，1938年11月21日生，汉族，住南通市崇川区。被告：梅华，男，1960年10月5日生，汉族，住南通市崇川区。被告汤凤英、梅华共同委托诉讼代理人：姬春，江苏德音律师事务所律师。被告：梅烨，男，1962年9月12日生，汉族，住南通市崇川区。被告：梅雪，男，1969年2月20日生，汉族，住南通市崇川区。被告梅烨、梅雪共同委托诉讼代理人：朱小涛，江苏德音律师事务所律师。原告毛佳楠、顾小燕、顾坤林与被告汤凤英、梅华、梅烨、梅雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛佳楠及其委托诉讼代理人周红军，原告顾小燕以及原告顾坤林的委托诉讼代理人顾小燕，被告梅华及被告汤凤英、梅华的共同委托诉讼代理人姬春，被告梅烨、梅雪的共同委托诉讼代理人朱小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛佳楠、顾小燕、顾坤林向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2019年9月1日订立的房地产买卖合同有效。2.判令四被告继续履行房地产买卖合同，配合原告将南通市青年路新村35幢215室、216室房屋产权过户到原告名下（毛佳楠为青年路新村35幢216室，顾坤林、顾小燕为青年路新村35幢215室）。3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：被告汤凤英与丈夫梅超尘(已故)名下登记有南通市青年路新村35幢215室、216室房屋两套，被告梅华、梅烨、梅雪系被告汤凤英及梅超尘的子女。2019年9月1日，经房产中介居间服务，三原告作为买方与被告签订房地产买卖合同一份，由原告毛佳楠出资80万元，原告顾坤林、顾小燕出资88万元购买上述两套房屋，共同签订了一份买卖合同。合同签订当日，原告毛佳楠支付购房定金15万元，原告顾小燕支付购房定金15万元。2019年9月6日，原告毛佳楠支付购房款50万元，原告顾小燕、顾坤林支付购房款50万元。合同第三条约定被告应于2020年5月31日前办理房屋产权过户手续。被告未能主动履行该义务，原、被告多次沟通亦未能达成一致意见。被告汤凤英、梅华辩称，确认原告与被告汤凤英、梅华签订的房地产买卖合同有效，但双方在公安机关的调解下于2020年4月21日协商一致解除了该合同，被告汤凤英、梅华已向原告三人退还了包括定金在内的全部购房预支款130万元，并向中介支付了中介费用6000元，双方权利义务已经终结，原告请求继续履行合同没有事实依据。被告梅烨、梅雪辩称，基于继承法律关系，案涉房屋在没有分割之前属于四被告的共有期待权，而梅烨、梅雪从未委托梅华签订房地产买卖合同，梅华无权代表梅烨和梅雪签订出售房屋的合同，而原告明知案涉房屋为四被告共同共有继承权，在梅华不具备代理权的情形下依然签订合同，依照法律规定原告不属于善意相对人，梅华也不构成表见代理，所以该房地产买卖合同对梅烨、梅雪不发生效力，原告的请求不符合物权法97条的规定，应当驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据：原告举证的定金收条、收条、崇川区人民政府2020年6月7日发给南通市自然资源和规划局的公函、毛学琴、顾小燕转款给陈新才的电子回单，被告举证的崇川区人民政府于2020年2月底发送给南通市自然资源和规划局的函、卫星图、不动产登记信息查询结果、2020年4月21日梅华手机银行转账明细五份，2020.4.21日汤凤英、梅华出具的收条一份，毛学琴出具的收条一份，顾小燕出具的收条一份，徐进出具的收条一份、本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据，本院认定如下：三原告与被告汤凤英、梅华于2019年9月1日签订的房地产买卖合同，被告汤凤英、梅华对其真实性予以确认，被告梅烨、梅雪质证认为对于合同不知情，没有委托梅华出售房屋，事后也未追认，该合同不能约束梅烨和梅雪。本院对合同的真实性予以确认，对于合同的效力待后论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南通市青年路新村35幢215室、216室原为被告汤凤英及其已故配偶梅超尘共同共有。被告梅华、梅烨、梅雪系被告汤凤英与梅超尘的子女。2019年9月1日，被告汤凤英、梅华以汤凤英、梅超尘的名义(甲方、卖方)与原告毛佳楠、顾坤林、顾小燕(乙方、买方)签订房地产买卖合同一份。合同约定，甲方将座落于南通市青年路新村35幢215室、216室房屋出售给乙方，成交总价为168万元。双方商定的房款及产权交接方式为：合同签订时乙方支付30万定金；2019年9月6日乙方付部分房款100万元给甲方，用于另购房子使用；2020年5月31日前办理产权过户手续，同时乙方支付38万元；甲方的交房时间为2020年5月31日前，款清交房。补充条款约定：因此房是遗产房，需要变更产权证，梅华承诺能代表梅烨、梅雪兄弟三人放弃产权归汤凤英单独所有，出售给乙方，变更费用由甲方承担。如甲方不能如期交房，甲方返租此房，租金价格再议。合同还对其他事项进行了约定。合同甲方由汤凤英、梅华签字，梅华还代梅烨、梅雪签字。合同乙方由毛佳楠、顾小燕签字。合同签订当日，原告向被告支付青年路新村35幢215室、216室购房定金人民币30万元，被告汤凤英出具了两张收条。2019年9月6日，原告给付被告购房款100万元，被告汤凤英、梅华出具了两张收条。2020年4月，双方因房屋过户产生争议。南通市公安局崇川分局虹桥派出所警官陈新才组织双方进行了调解。2020年4月21日，被告汤凤英、梅华将130万元汇给办案警官陈新才，通过警官将其中65万元退还给顾小燕，65万元退还给毛佳楠的姑姑毛学琴，顾小燕、毛学琴当场出具了收条。被告还另行支付了中介费6000元。诉讼过程中，顾小燕、毛学琴于2020年12月17日、12月18日将上述转款共130万元退还给警官陈新才。诉讼中，本院向调解双方纠纷的陈新才警官进行了调查。陈警官陈述，纠纷的起因是汤凤英说还有的小儿子不同意卖房子，还有一个原因是政府有政策出台，可能房子要拆迁。经过调解后，梅华将已收房款打给陈警官，陈警官再退给了买房的人。毛佳楠的钱退给毛学琴是因为毛佳楠父亲说当初是向毛学琴借的钱，就把钱退给毛学琴，调解时也是毛学琴谈的。对于后续事项，陈警官陈述，钱退了后，双方该走法律程序走法律程序。梅华他们当时愿意赔十到二十万元，但赔偿的事情双方没谈妥。陈警官还陈述，钱退之后双方没有再找过他。另查明，2020年4月23日，被告梅华通过查询不动产登记信息发现案涉买卖房屋经南通市崇川区政府要求暂停办理不动产转移登记手续。2020年6月7日，南通市崇川区政府致函南通市自然资源和规划局，提请恢复案涉房屋所在片区办理不动产产权相关手续。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉的由汤凤英以及梅华签订的房地产买卖合同的效力。2.案涉的合同是否已经解除？3.案涉的合同是否满足继续履行的条件？关于争议焦点1，案涉买卖房屋原属于被告汤凤英与梅超尘共同共有。在梅超尘去世后，案涉房屋属于梅超尘的继承人与被告汤凤英共同共有，被告梅华、梅烨、梅雪属于共同共有人。被告汤凤英与梅华在未取得全体共同共有人同意的情形下，处分案涉房屋属于无权处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”汤凤英以及梅华签订的房地产买卖合同因其余共有权人未追认而无效。但是，《中华人民共和国民法典》删除了《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，根据《中华人民共和国民法典》的规定，该合同为有效合同。根据上述司法解释应认定案涉合同有效。应当特别说明的是，作为房屋共有权人的梅烨、梅雪未参与该合同的订立，该合同对梅烨、梅雪不发生效力。关于争议焦点2，三原告与被告汤凤英、梅华因房地产买卖合同的履行发生争议，经过南通市公安局崇川分局虹桥派出所警官的调解，汤凤英、梅华通过警官退还了已收的预付房款，因此双方的房地产买卖合同已经解除。虽然三原告在诉讼过程中将退还的已付款又转给调解警官，但是这不能改变房地产合同已经解除的事实。根据调解警官的陈述，双方就合同解除后的赔偿问题未通达成一致，三原告作为守约方可通过法律途径追究对方的违约责任。关于争议焦点3，虽然案涉的房地产买卖合同有效，但作为买卖标的房屋共同共有人的梅烨、梅雪不同意出售房屋，房屋的物权无法转移，因此房地产买卖合同即使未解除也无法继续履行。综上所述，被告汤凤英、梅华签订的房地产买卖合同有效，合同因房屋的共有权人不同意出售而无法继续履行，事实上三原告已接受了被告汤凤英、梅华的退款，合同已实际解除，三原告坚持要求继续履行合同的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第三百零一条、第五百六十二条第一款、第五百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条的规定，判决如下：一、确认原告毛佳楠、顾小燕、顾坤林与被告汤凤英、梅华于2019年9月1日订立的房地产买卖合同有效。二、驳回原告毛佳楠、顾小燕、顾坤林的其他诉讼请求。案件受理费19920元、保全费9440元，合计29360元，由原告毛佳楠、顾小燕、顾坤林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费19920元。审 判 长  邹 亚审 判 员  余雪松人民陪审员  李志明二〇二一年一月二十一日法官 助理  王曙曙书 记 员  韩云香