上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13570号原告：衡阳星美置业发展有限公司,住所地湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体2号楼。法定代表人：蔡树波,总经理。委托诉讼代理人：唐小军,湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柯,湖南秦湘律师事务所律师。被告：上海共好投资有限公司,住所地上海市长宁区延安西路XXX号02B36、02G08。法定代表人：刘焱,总经理。委托诉讼代理人：田沁，女。原告衡阳星美置业发展有限公司与被告上海共好投资有限公司其他合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本院于同年9月1日组织双方当事人进行证据交换，并于同年12月24日依法公开开庭进行审理，原告衡阳星美置业发展有限公司的委托诉讼代理人刘柯，被告上海共好投资有限公司的委托诉讼代理人田沁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳星美置业发展有限公司提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告2015年8月1日签订的《商业地产合作协议》及后续签订的《补充协议》;2.请求判决被告向原告返还经营场地并将其恢复原状;3.请求判决被告向原告返还商品押金400万元;4.请求判决被告向原告返还装修补贴500万元;5.请求判决被告原告支付自2019年1月1日至2020年6月1日年保底提成款项85万元并支付逾期付款利息90,000元,后续保底提成款项按60万元每年标准支付,直至将租赁经营地块返还原告之日止；6.请求判决被告向原告支付违约金200万元；7.本案诉讼费用、保全等费用均由被告承担。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2015年8月1日，原告与被告签订《商业地产合作协议》，约定原告提供位于星美城市综合体步行街面积500平方米场地，用于被告“GBF”商品经营，合作方式为原告提供经营场地(毛胚)、支付装修补贴(按10,000元/平方米)和商品押金400万元，不承担经营风险及商品库存；被告承担经营及商品库存风险。原告支付商品押金后，被告按销售金额5%提成或按商品押金15%年保底提成金额60万选取高的一种向原告支付收益，每月20日前支付。合作期限6.5年，自2015年8月1日至2022年2月28日止，原告需于2015年11月1日前进场装修，2016年5月1日前开业。原告同意前半年为商品调整期，后续提成金额达不到年保底提成不足部分，被告需在一个月内补足，被告中途退场或停业不开，被告需退还装补并赔偿违约金200万元，并还约定了其他事项。前述合同签订后，原告依约向被告支付了装修补贴500万元及商品押金400万元，交付星美城市综合体一楼、二楼门面。被告收到前述款项后，并未按合同约定时间入场装修及开业，经原告催告，被告才于2018年5月底完成一楼装修，且装修与装补10,000元每平方米价值严重不符，且二楼门面未有装修。2018年8月，原、被告签订《补充协议》，约定合作期限变更为2015年8月1日至2024年4月30日，开业时间变更为2018年6月1日，并于2018年7月1日计算销售提成，自2019年1月1日起按60万元每年的保底提成计算。被告开业后，二楼至今未有装修，且自2018年9月起，货品被逐步调走，销售货品严重不足。为此，原告于2018年11月14日发函给被告，被告于2018年12月3日回函但未有改进。2019年3月14日，原告再次向被告发出联系函提出调整合作方式，被告收到函件后置之不理。2020年3月28日原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于次日签收后亦未履行。原告认为，被告至今未将全部场地装修，销售货物不全且货品严重不足，亦未向原告支付任何保底提成款项，系严重违约，经原告多次催促仍未履行，原告有权依据合同法第九十四条第(三)项规定解除合同，并要求被告承担违约责任。被告上海共好投资有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原、被告合作期限尚未届满，原告并未按照协议约定时间支付款项，根据合同第7.7条约定，原告应保证被告开业两年内，导给被告的会员不低于3,000个人数，星美综合体年平均日人流达到1,000人，并且入住原告的商家正式对外营业面积达到原告综合体步行街商业面积的50%，否则原告同意被告无条件撤出，原告并不向被告追索支付的装补，但开业以来该项约定条件从未达到。按照合同2.1条约定，装补概念为“装修补贴，以及商标使用费和商场培育期国际补贴”；合同第8.10条约定，甲乙双方合作期内，品牌调整和形象整改重新装修，由乙方负责，自2015年8月1日原告开始使用与被告合作进行对外宣传，被告帮助提高了原告物业租金及售价，被告开业配货价值远高于货品押金，但至今滞销积压，根据上述约定，原告无权要求返还装补，对于2019年3月14日原告发函，被告亦积极协商，但未能达成一致。被告上海办公地址因疫情影响，于2020年4月15日才全面复工，故未能收到原告解除通知，星美综合体至今持续经营，经营期间，原告从未与被告联系对接就销售金额进行对账，审理中原告亦拒不配合被告对综合体空置状态共同调查，综上，被告表示愿意按照合同约定与原告对账并支付相应提成款项，被告没有违约行为，不同意原告基于解除合同的全部诉讼请求。原告衡阳星美置业发展有限公司为证明其主张，提供了商业地产合作协议及补充协议，付款凭证及押金收据，不动产权证书及附属清册，解除合同通知书及快递签收查询记录，与被告代理人微信聊天记录，涉案GBF商铺二楼实景照片等证据材料，被告对证据真实性没有异议，但不认可解除通知签收，亦不认可合同解除的证明效力。被告就其辩解意见，提供了商业地产合作协议及补充协议，原告微信公众号宣传合作内容，开业照片、配货清单等，员工辞职信、员工照片及微信群聊天记录，2018年12月3日函，2020年9月2日微信聊天记录及被告拍摄现场视频，代管款支付回单，对账沟通函，商铺出租广告信息等证据材料，原告对配货清单等被告自行制作的证据持有异议，对其他证据真实性没有异议，但均不认可证明目的。本院依据庭审采信的证据及当事人的当庭陈述，认定如下事实：2015年8月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商业地产合作协议》，约定原告提供位于星美城市综合体步行街面积500平方米场地(3号楼一楼178-182号面积341.45平方米，二楼280-281号面积271.58平方米商铺，以下简称涉案商铺)，用于被告“GBF”全球直购商城项目经营。合作方式：原告提供经营场地(毛胚)、并支付装修补贴、以及商标使用费和商场培育期商品过季补贴(简称装补，10,000元/平方米，合计500万元)和商品押金(400万元，合同到期日当天乙方无息退还)，但甲方不承担经营风险及商品库存；乙方负责装修并提供相应货品、人员及经营管理，并同意甲方使用乙方“GBF”商标和资源，用于当地的招商宣传，乙方承担经营及商品库存风险；甲方支付乙方商品押金后，乙方保证给予甲方最低保底(60万元每年)提成金额或总提成金额(含销售额提成5%和会员销售奖励)；甲方两者取其中高的一种作为甲方收益，甲乙双方于每月15日对上月的销售金额进行结算，乙方支付甲方上月总销售业绩的5%和甲方会员销售奖励，并由乙方于同月20前将相关款项支付给甲方；甲方同意前半年为开业商品调整期，按实际销售业绩计算提成，不计保底；自店铺正式开业后的第12个月到期日，如乙方支付甲方总提成金额达不到该合同销售提成保底金额的，乙方需在一个月内补足甲方。合作期限自2015年8月1日至2022年2月28日止，为期6.5年，乙方进场装修时间为2015年11月1日前，店铺开业时间为2016年5月1日前。协议约定，甲方应保证乙方开业两年内，导给乙方的会员不低于3000个人数，星美综合体年平均日人流达到1000人，并且入住甲方的商家正式对外营业面积达到甲方综合体步行街商业面积的50%，否则甲方同意乙方无条件撤出，甲方并不向乙方追索已支付的装补。协议约定，甲乙双方合作期内，品牌调整和形象整改重新装修，由乙方负责；协议约定，乙方中途退场或停业不开，乙方需退还装补，还需赔偿甲方200万元作为违约金。原告依约向被告支付了装补500万元及商品押金400万元，并交付星美城市综合体一楼、二楼涉案商铺。2018年8月，原、被告签订《补充协议》，约定合作期限变更为2015年8月1日至2024年4月30日，店铺正式开业时间变更为2018年6月1日，并于2018年7月1日开始计算销售提成，正式开业后7个月为开业商品调整期，合同中约定的每年60万元总提成保底自2019年1月1日起计，结算方式仍按合作协议第四条合作条款第10点进行。如乙方支付甲方总提成金额达不到60万/年销售提成保底金额的，不足部分由乙方于1个月内补足给甲方。2018年12月，被告发函原告，由于“奥莱小镇”人气严重不足，要求原告着手导入会员工作。2019年3月14日，原告发函被告，要求协商调整合作方式，退回商品押金，按比退回原合同装补费用。2020年3月28日，原告发函被告，因被告二楼区域至今未有装修，负责经营销售货品均不齐全，经多次催告未履行，亦未支付任何保底提成款项，系严重违约，原告通知解除合同，返还经营场地并回复原状，返还商品押金400万，返还装修补贴500万元，自解除之日起，计算销售提成并支付保底提成。原告认为该解除通知于次日送达被告。审理中，原，被告就一致核实确认星美实际对外经营面积是否达到50%未能达成一致意见，被告表示合作期间原告从未与被告核对结算销售金额。审理中被告同意缴付2019年1月1日起一年的保底提成60万元，且当庭表示2018年6月至2018年12月的总销售额为37,849.70元，同意经与原告核对后按照约定支付销售提成。本院认为，原、被告之间的《商业地产合作协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人均应全面履行约定义务。本案争议焦点为原告向被告寄送的《协议解除通知书》是否应当依法确认其具有于2020年3月29日解除《商业地产合作协议》及《补充协议》的效力，本院经审查认为，根据《补充协议》约定，被告已实际于2018年6月1日开始营业，实际履行合同；根据《商业地产合作协议》及《补充协议》约定，合作期间甲乙双方于每月15日对上月的销售金额进行结算，并于12个月到期日即2019年12月31日确定被告是否应支付保底提成，但审理中原告、被告均未提供在合作期间实际按月结算的相应证据，故原告于2020年3月28日直接以被告拒付销售提成、保底提成为由解除合同，缺乏事实基础，且审理中被告表示同意按照保底提成金额支付2019年1月1日起一年款项，并同意与原告继续结算并履行合作协议；根据《商业地产合作协议》约定，原告应保证被告开业两年内，导给被告的会员不低于3,000个人数，星美综合体年平均日人流达到1,000人，并且入住甲方的商家正式对外营业面积达到甲方综合体步行街商业面积的50%，审理中原告并未提供证据证明上述相关保证条件已得到满足，且根据被告提供的证据可以证明客观上星美综合体的经营状况和原告上述约定预期内容有较大差距，故被告根据实际经营状况及协议约定调整经营货品种类数量及经营面积，均属合理；综上本院认为被告在合作协议及补充协议履行期间并未构成根本违约，原告要求确认《商业地产合作协议》及《补充协议》于2020年3月29日解除的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；审理中，被告表示同意支付2019年1月1日至2019年12月31日的保底提成款60万元，符合合同约定，本院予以准许，但对于原告基于合同解除前提下主张的按照保底提成标准支至涉案商铺返还之日的诉讼请求，及原告其余主张因被告根本违约处理解除后果的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款等规定，判决如下：一、被告上海共好投资有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告衡阳星美置业发展有限公司保底提成款600,000元(已缴纳本院)；二、驳回原告衡阳星美置业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费93,440元，由原告衡阳星美置业发展有限公司负担88,744.52元，被告上海共好投资有限公司负担4,695.48元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 吴寅星审 判 员 王小璇审 判 员 洪一帆二〇二一年一月六日法官助理 倪小瑛书 记 员 倪小瑛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……