上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24006号原告：上海市嘉定区晶铺壹号第二届业主委员会，住所地上海市嘉定区。负责人：施海兵，主任。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳远，上海律宏律师事务所律师(后撤销委托)。委托诉讼代理人：严魏芳，上海律宏律师事务所律师。被告：上海吉保物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：李力，上海建章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，上海建章律师事务所律师。原告上海市嘉定区晶铺壹号第二届业主委员会(以下简称晶铺壹号二届业委会)与被告上海吉保物业管理有限公司(以下简称吉保公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日、2021年1月12日两次公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶铺壹号二届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交物业管理相关资料；2.判令被告向原告移交坐落于上海市嘉定区曹安路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号的物业管理用房及业委会用房并支付占有使用费(按100元/日的标准，自2020年11月3日起计算至移交之日止)。后原告变更诉讼请求为：判令被告全面退出物业服务区域(上海市嘉定区曹安公路2080、2098号晶铺壹号广场)的物业管理服务。事实和理由：2015年8月1日，上海市嘉定区晶铺壹号业主委员会(以下简称晶铺壹号首届业委会)与被告签订《物业服务合同》，约定聘请被告为晶铺壹号广场的物业服务公司；首届业委会向被告提供位于曹安路2098弄126、127号的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供被告无偿使用；合同期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止；合同期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，被告应在合同期限届满后3个月内继续履行合同，业委会应在此期间选聘新的物业管理企业；合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业委会。合同签订后，被告负责晶铺壹号广场的物业服务。2020年8月10日，上海市嘉定区晶铺壹号业主大会(以下简称业主大会)改选业委会，后组成二届业委会。2020年8月21日，业主大会向被告致函，明确表示不再续聘被告提供物业服务。2020年9月14日，业主大会及原告再次向被告致函，要求被告办理完成物业移交手续并撤场。2020年10月16日，业主大会选聘了新的物业服务企业。2020年10月23日，原告通知被告移交。11月2日，被告拒不移交物业管理用房及物业管理资料。故诉至法院，望判如所请。被告吉保公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告系经政府招投标程序成为晶铺壹号的物业服务企业，并未收到开发商或者前期物业服务企业移交的相关资料。126、127、128号房屋系案外人葛某某向原开发商上海志展房地产有限公司(以下简称志展公司)租赁取得使用权，原告无权要求被告返还，且该房屋经拍卖手续，已从志展公司名下过户至他人名下，没有被备份、登记为物业管理用房和业委会用房。截至2020年11月，被告为物业服务垫付400万元进行保养和修复。因原告拒绝就垫付费用进行结算，故被告不同意退出物业服务区域(晶铺壹号广场)的物业管理服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述，本院认定事实如下：案外人志展公司系涉案物业晶铺壹号广场(上海市嘉定区曹安公路2080、2098号)的开发商。2010年2月23日，志展公司取得晶铺壹号广场的房地产权证，编号为沪房地嘉字(2010)第006962号。2011年7月20日，志展公司向房管单位出具《业委会、物业管理用房证明》，载明：由于申请成立曹安公路XXX号、XXX号晶铺壹号广场业主委员会的需要，项目建设单位上海志展房地产有限公司特此说明：1.曹安公路XXX号-126(17.76m2)。曹安公路XXX号-127(26.72m2)为项目物业用房；2.曹安公路XXX号-128(23.77m2)为业委会用房。上述三间房屋均具备水电功能，业委会用房(曹安公路XXX号-128)内由建设单位配备基本办公设备包括电话、办公桌椅等。2015年8月1日，晶铺壹号首届业委会与被告吉保公司签订《物业服务合同》，约定聘请被告为晶铺壹号广场的物业服务公司；业委会向被告提供位于曹安路2098弄126、127号的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供被告无偿使用；合同期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止；合同期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，被告应在合同期限届满后3个月内继续履行合同，业委会应在此期间选聘新的物业管理企业；合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业委会。合同签订后，被告负责晶铺壹号广场的物业服务。2020年8月10日，晶铺壹号业主大会改选业委会，后组成二届业委会即原告并完成备案手续。期间，业主大会选定新的物业服务企业，并于2020年10月23日，由原告书面通知被告于2020年11月2日进行交接。后因交接未果，原告遂诉至本院。本院另查明：1.上海市嘉定区江桥镇房屋管理事务所于2020年11月2日出具《关于晶铺壹号商铺物业交接情况说明》，载明：晶铺壹号与吉保物业原物业服务合同到期后，业主大会依法召开业主大会，决定不再续聘，选定元福物业为新的物业服务企业，签订物业服务合同，业主大会流程按照《物业管理条例》合法进行，业委会10月23日书面通知吉保物业11月2日现场交接符合现行法律法规；对于吉保物业提出的“业主拖欠物业费”情况，吉保物业应通过诉讼维权，不应以该理由拒绝物业移交等；2.志展公司与案外人葛某某(被告吉保公司经理)签订《房屋租赁合同》，约定志展公司向葛某某出租案涉126、127、128室房屋，租赁期限自2016年4月16日起，未约定结束期限，以葛某某垫付的道路修复费用折抵租金；3.案涉126、127、128室房屋，经司法拍卖程序，于2020年11月13日经核准转移登记至案外人上海昀升送变电工程有限公司名下。因涉及案外人，原告遂变更诉讼请求，仅要求判令被告全面退出物业服务区域(上海市嘉定区曹安公路2080、2098号晶铺壹号广场)的物业管理服务，至于移交物业管理相关资料、移交房屋并支付占有使用费等诉讼请求另行处理。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被告尚未退出晶铺壹号广场物业管理服务的法律事实持续至民法典施行之后，故应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》九百四十九条第一款规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。本案中，被告与首届业委会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对当事人具有约束力。该《物业服务合同》约定服务期限至2020年7月30日止；合同期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，被告应在合同期限届满后3个月内继续履行合同，业委会应在此期间选聘新的物业管理企业。物业服务合同到期后，晶铺壹号业主大会依照相关规定，决议不再续聘被告作为物业管理企业，另行选定案外人作为物业管理企业，并由二届业委会于2020年10月23日书面通知被告于2020年11月2日退出物业服务区域进行交接。被告收到该通知后，应于合理期限内退出物业服务区域，其关于部分业主欠缴物业费、垫付费用未结清等抗辩理由不能成立，本院不予采信。现原告要求被告全面退出物业服务区域(上海市嘉定区曹安公路2080、2098号晶铺壹号广场)物业管理服务的诉讼请求，本院予以支持。原告关于物业管理用房、业委会用房、物业管理资料等事项，被告关于业主欠缴物业费、垫付费用结算问题等，可另行依法处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》九百四十九条第一款之规定，判决如下：被告上海吉保物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内全面退出物业服务区域(上海市嘉定区曹安公路2080、2098号)的物业管理服务。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海吉保物业管理有限公司负担。被告上海吉保物业管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  纪学鹏二〇二一年一月二十日书记员  吴亚芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。