河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终137号 上诉人（原审被告）：石丽丽，女，1979年6月3日，汉族，现住武安市。 被上诉人(原审原告)：兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司。住所地：河北省邯郸市武安市放射路**。 法定代表人：赵耿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庆国，该公司员工。 上诉人石丽丽与被上诉人兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 石丽丽上诉请求：一、请求贵院依法撤销河北省武安市人民法院作出的（2020）冀0481民初2630号民事判决书或改判上诉人不向被上诉人支付物业服务费5614元。二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案事实审理不清，判决有误。一、一审判决物业服务费数额有误。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》中第六条第一项预定收费标准按壹元建筑面积/月收取。协议第六条第二项约定服务支出项目包括：物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业区域内清洁卫生费等。这说明按壹元建筑面积/月物业费收取中已经包括照明费和垃圾清运费，不应再重复收取，协议中上诉人的物业服务费计算方式为（222.83平方米/住房面积×12个月/服务时间×1元/每平方米）。而一审判决上诉人的物业服务费计算方式是（222.83平方米/照明费+30元/照明费+36元/垃圾清运费）和（222.83平方米/住房的建筑面积×12个月/服务时间×1元/每平方米+150元/照明费+50元/垃圾清运费）。这种计算物业服务费方式有误，使得被上诉人会多收取上诉人照明费180元和垃圾清运费86元。故本案在物业服务费应为每年2673.96元，一审审理事实不清，判决有误。二、被上诉人应按照协议收取物业费，返还多收取上诉人的费用。被上诉人应按协议约定每平方米1元每月收取物业服务费。不应再对照明费、垃圾清运费重复收取。上诉人与被上诉人在《前期物业服务协议》约定物业服务费每平方米1元每月，协议第六条第二项物业服务费包括照明费与垃圾清运费，故不能再行收取。对被上诉人在2018年5月3日之前多收取上诉人的照明费和垃圾清运费应当返还。 兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，我们已按前期物业服务协议履行了义务，上诉人应支付物业费，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令石丽丽支付截至2019年5月拖欠的物业费6,149元；2、本案诉讼费用由石丽丽承担。 一审法院审理查明：2017年5月3日，兴华物业公司与石丽丽签订《前期物业服务协议》，自协议签订之日起兴华物业公司向石丽丽居住的武安市月亮座三单元2888室（建筑面积222.83平方米）提供物业服务。其中第四条约定：物业服务从本协议签订之日起至本物业业主委员会与新物业公司签订的《物业服务合同》生效时止。第六条第一项约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（高层住宅）按壹元建筑面积／月收取。第十八条约定：甲方逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。协议签订后，石丽丽依约缴纳了2017年5月3日至2018年5月2日物业服务费，之后，双方因兴华物业公司为增加物业费收费标准出台业主免交停车费3个月的方案协商未果引发纠纷。兴华物业公司主张，石丽丽自2018年5月3日起至2020年5月2日止，共欠付其物业服务费6149元，其中包括2018年5月3日至2019年5月2日物业服务费2740元（222.83平方米／住房建筑面积×12个月／服务时间×1元／每平方米收费＋30元／照明费＋36元／垃圾清运费），2019年5月3日至2020年5月2日物业服务费3409元（222.83平方米／住房建筑面积×12个月／服务时间×1.2元／每平方米收费＋150元／照明费＋50元／垃圾清运费）。另查明，2019年5月3日起至2020年5月2日止，兴华物业公司在未经石丽丽同意签字的情况下，单方将物业服收费标准提高到按1.2元建筑面积／月收取。2019年12月23日，兴华物业公司为催收拖欠物业费，向石丽丽送达了物业费缴费催款通知书。 一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。石丽丽与兴华物业公司签订《前期物业服务协议》后，应按照该协议约定向兴华物业公司缴纳物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。兴华物业公司在与石丽丽提供物业服务期间，在未与石丽丽协商一致的情况下，违反物业服务合同约定擅自将物业服务收费标准由每平方米1元提高到每平方米1.2元。故石丽丽以兴华物业公司违规收费为由，要求按照双方签订的前期物业服务协议约定标准每平方米服务费1元缴费提出的抗辩意见，原审法院应予支持。兴华物业公司请求石丽丽给付物业服务费6,149元，应支持石丽丽给付兴华物业公司2018年5月3日至2019年5月2日物业服务费2,740元和2019年5月3日至2020年5月2日物业服务费2,874元（222.83平方米/住房面积×12个月/服务时间×1元/每平方米收费＋150元/照明费＋50元/垃圾清运费），共计5,614元，超过部分原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、石丽丽于本判决生效之日起五日内支付兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司物业服务费5614元；二、驳回兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由石丽丽负担。 经审理查明，各方二审均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，《物业服务收费管理办法》第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”本案中，根据石丽丽与兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司之间签订的《前期物业服务协议》第六条约定，物业服务费用实行包干制计费方式，1元建筑平方米/月，并明确约定实行包干制的，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。物业服务费用支出不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用。故因双方之间约定物业服务费用实行包干制计费方式，兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司主张的公共照明费和垃圾清运费应包含在每月每平方米1元物业服务费内。石丽丽上诉称公共照明费和垃圾清运费属于重复收取的理由成立，本院予以支持。综上，石丽丽应予支付兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司2018年5月3日至2020年5月2日物业服务费共计5347.92元。石丽丽上诉称应返还其2018年5月3日之前多收取的公共照明费和垃圾清运费，因其未提起反诉，本院不予审查。 综上，原判认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2630号民事判决第二项：驳回兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司其他诉讼请求； 二、变更河北省武安市人民法院（2020）冀0481民初2630号民事判决第一项为：石丽丽于本判决生效之日起五日内支付兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司物业服务费5347.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由石丽丽负担；二审案件受理费50元，由兴华财富集团武安市兴华物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田保俊 审判员  张振华 审判员  田 莉 二〇二一年一月二十九日 书记员  田子豪