广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7209号原告：黄嘉城，男，2001年1月20日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：敖美玲、梅慧，湖南旷真（广州）律师事务所律师。被告：钟纯伟，男，1957年1月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：石春芳，女，1971年2月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：冯锦荣，男，1957年6月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄建南、杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：赖艳红，女，1992年12月12日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：敖美玲，湖南旷真（广州）律师事务所律师。第三人：黄远辉，男，1979年4月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：敖美玲，湖南旷真（广州）律师事务所律师。原告黄嘉城诉被告钟纯伟、石春芳、冯锦荣，第三人赖艳红、黄远辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄嘉城的委托诉讼代理人敖美玲、梅慧，被告钟纯伟，被告石春芳，被告冯锦荣的委托诉讼代理人杜骏，第三人赖艳红、黄远辉的共同委托诉讼代理人敖美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄嘉城向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还租地押金及预付租金共计1560000元；二、被告向原告返还土地平整费35000元，办理危房证费用17000元；三、被告向原告支付因实现债权所支出的律师费100000元；四、被告承担本案全部受理费、保全费、担保费。原告增加诉讼请求：三被告从2020年6月30日起按中国人民银行贷款市场报价利率四倍向原告支付资金占用利息至全部押金及预付租金156万元付清之日止。事实与理由：被告钟纯伟与原告于2019年7月5日因“广州市增城区中新镇田美村和心岭村”某地块签订《土地使用权租赁合同》，原告租赁被告该地块用于厂房建设经营，原告陆续向被告指定账户支付押金及预付租金共计1560000元，另原告支付了土地平整费37000元及办理危房证费用17000元。2020年3月27日，被告确认该地块无法取得报建手续，经双方协商一致解除《土地使用权租赁合同》，被告承诺分期返还押金及预付租金，至最后一期还款时间2020年6月30日，被告仍未支付。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，被告应支付相应的利息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告钟纯伟辩称：被告钟纯伟没有收到钱，不同意退款。被告石春芳辩称：对于原告与被告钟纯伟签订的合同，被告石春芳毫不知情，也没有授权被告钟纯伟签合同，本案的责任也与被告石春芳无关。钟纯伟跟原告签订合同，被告石春芳也没有收到钱，钱是跟第三人赖艳红签订合同时收的，跟原告没有关系。被告冯锦荣辩称：一、原告与被告钟纯伟签订的《土地使用权租赁合同》、《解除合同协议书》不对被告冯锦荣发生法律效力，且均为无效协议。1、涉案土地由被告钟纯伟及秦兰丹于2010年5月向向增城市中新镇田美村第一经济社租赁所得。2011年10月18日，冯锦荣、李浩林、简荣浩与钟纯伟、石春芳及秦兰丹签订了《土地权益协议书》，约定由冯锦荣、李浩林、简荣浩出资100万，享有涉案土地25%的使用权及相应收益；前述权益由冯锦荣代表李浩林、简荣浩持有。2014年3月，秦兰丹将其享有的25%份额转让给石春芳享有。故自2014年3月起，涉案土地的租赁权及收益由钟纯伟、石春芳、冯锦荣三方共同享有及管理，其中冯锦荣、钟纯伟享有25%，石春芳享有50%。2、2019年7月5日，钟纯伟与原告签订了《土地使用权租赁合同》，2020年3月，钟纯伟与原告签订了《解除合同协议书》，上述两份协议，仅有钟纯伟一人签字，而石春芳、冯锦荣均不知情且未授权钟纯伟，故上述两份协议不对冯锦荣发生法律效力。3、原告属于恶意签订合同，上述两份协议均应认定为无效合同。2018年5月，钟纯伟、石春芳、冯锦荣与赖艳红签订了《土地权益协议书》，约定由赖艳红承租、开发涉案土地。合同签订后，赖艳红通过黄远辉支付了租赁保证金，黄远辉就是原告的父亲。因此，原告签订上述两份协议时，就清楚知悉涉案土地租赁权由钟纯伟、石春芳、冯锦荣共同享有并共同管理，租赁关系的建立、解除均需要三人同时做出意思表示及承诺，否则，不能取得、变更或终止涉案的土地的租赁关系。因此，针对原告恶意签订合同的行为，上述两份协议均应认定为无效合同。二、冯锦荣、石春芳、钟纯伟并未收取原告的租赁保证金等费用，无需履行退还义务。1、原告提交的转账记录，实际为冯锦荣、石春芳、钟纯伟与赖艳红于2018年5月签订《土地使用权租赁合同》后，赖艳红支付的租赁保证金、土地平整费及办理危房证费用。原告实际未向冯锦荣、石春芳、钟纯伟支付任何合同对价。2、原告与钟纯伟之间签订的《收款收据》，仅为钟纯伟个人做出的意思表示，不能实际反映资金往来情况。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人赖艳红、黄远辉均述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年5月1日，秦兰丹、被告钟纯伟（乙方）与广州市增城市中新镇田美村新屋经济合作社等（甲方）签订《土地合同书》，约定：甲方将原砖厂的土地出租给乙方建设厂房、仓库等使用，租期从2010年5月1日起至2040年5月1日止，乙方在租用期内有权出租、转让、联营的权利等内容。2011年10月18日，秦兰丹、被告钟纯伟、石春芳（甲方）与李浩林、简荣浩、被告冯锦荣（乙方）签订《土地权益协议书》，约定：……甲、乙双方就关于对由甲方于2010年5月1日与增城市中新镇田美村第一经济社及其他经济社签订的《土地租赁合同书》达成如下协议：……二、乙方三人共出资人民币壹佰万作参股入资，并取得上述地块合同25%股份及使用权。2014年3月5日，秦兰丹（甲方）与被告石春芳（乙方）签订《土地转让协议》，约定就位于广州市增城区中新镇田美村和心岭村土地89.3亩的1/4（秦兰丹占25%的股份）转让给乙方，转让费100万元等内容。2018年5月10日，第三人赖艳红（承租方、乙方）与被告钟纯伟、石春芳、冯锦荣（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：……一、土地使用权1、该宗地位于广州市增城区中新镇田美村和心岭村，本次出租总面积89.3亩。……甲方承诺对该宗地块及地上建筑物拥有全部所有权和使用权……，有权决定出租事宜。2、乙方应于本合同签订之日支付甲方押金及叁个月租金（即陆个月租金），……交付要求为现状（瓦房约1000平方米、简易棚约2000平方米、其余为空地）。二、租赁期限及价格甲、乙双方同意该宗地块的租赁价格为260000元/每月/每宗（不含税），租赁合同期限为2018年5月1日至2040年4月30日，……。2019年7月5日，第三人赖艳红（乙方）与被告钟纯伟、石春芳、冯锦荣（甲方）签订《解除合同协议书》，约定：经甲、乙双方协商并同意解除2018年5月10日签订的位于广州市增城区中新镇田美村和心岭村地块的《土地使用权租赁合同》事宜达成如下：1、双方同意原《土地使用权租赁合同》自2019年1月解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。2、甲方同意退回乙方已交纳的三个月押金和三个月租金共壹佰伍拾陆万元整于本解除合同协议书生效时退还乙方。……4、本协议书由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《土地使用权租赁合同》解除，双方互不承担违约责任。……甲方处签有“钟纯伟、石春芳”及捺印。2019年7月5日，原告（承租方、乙方）与被告钟纯伟（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：……一、土地使用权1、该宗地位于广州市增城区中新镇田美村和心岭村，本次出租总面积89.3亩。……甲方承诺对该宗地块及地上建筑物拥有全部所有权和使用权（瓦房约1000平方米、简易棚约2000平方米、其余为空地），有权决定出租事宜。2、乙方应于本合同签订之日支付甲方押金及叁个月租金（即陆个月租金），……二、租赁期限及价格甲、乙双方同意该宗地块的租赁价格为260000元/每月（不含税），租赁合同期限为2019年8月1日至2040年4月30日，……五、违约责任……如甲方不能在规定时间内申请完成地块的报建工作，甲方需退回乙方三个月的押金及三个月的租金，并赔偿乙方的相关损失。……。同日，被告钟纯伟出具《收款收据》，载明：今收到黄嘉城现金支付3个月押金及3个月租金1560000元。2020年3月27日，原告（原承租方、乙方）与被告钟纯伟（原出租方、甲方）签订《解除合同协议书》，载明：……由于甲方不能按照上述合同的约定履行厂房建设报建手续，经双方协商同意解除《土地使用权租赁合同》，解除条款如下：1、由于甲方不能按照合同约定履行厂房建设报建手续，双方同意解除土地使用权租赁合同及其补充协议。2、解除上述合同，甲方需归还乙方己支付的三个月押金及预付的三个月租金，共壹佰伍拾陆万元。……4、押金、预付租金及借款可分两次归还，2020年4月30日前归还押金及预付租金柒拾捌万元……2020年6月30日前归还押金及预付租金柒拾捌万元……。原告与湖南旷真（广州）律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与钟纯伟合同纠纷一案，委托该所律师代理，原告应向该所缴纳代理费100000元。2020年11月8日，李浩林、简荣浩出具《确认函》，载明授权冯锦荣全权代表管理广州市增城区中新镇田美村和心岭村的89.3亩土地，冯锦荣可以以其个人名义代表对外签订合同、收取租赁收益等内容。审理中，原、被告均确认如下事实：1、赖艳红与三被告签订的合同、原告与被告钟纯伟签订的合同针对的是同一块土地。原告陈述如下内容：1、第三人赖艳红是黄远辉的弟媳。2、赖艳红在签订解除协议后因个人原因不想再以其名义追究三被告的责任，因此由原告与被告钟纯伟签订合同继受赖艳红与三被告的合同权益。当时联系不到被告石春芳、冯锦荣，就与钟纯伟一人签订。3、办理危房证、土地平整费在合同中没有约定，是赖艳红与三被告的合同中办理相关证件的费用。4、律师费没有发票。5、对2019年7月5日的《解除合同协议书》中石春芳的签名和捺印不申请鉴定。6、涉案租赁的土地是村里的集体土地，没有看到相关权属证明。被告钟纯伟、石春芳、冯锦荣均确认如下事实：1、三被告之间是涉案土地的合作关系。2、赖艳红与三被告签订《土地使用权租赁合同》后，只支付了三个月押金和三个月租金共156万元。3、不清楚土地平整费，办理危房证是赖艳红委托冯锦荣去办理证件的费用，费用实际是由第三方公司收取。4、156万元中的25%支付给冯锦荣、25%支付给钟纯伟、50%支付给石春芳。被告钟纯伟陈述如下内容：1、2019年7月5日的《解除合同协议书》中石春芳的签名和捺印均是被告钟纯伟所签和捺印。2、之所以与赖艳红解除租赁合同，是因为赖艳红没有继续履行合同，而钟纯伟想要解决问题，所以干脆就解除与赖艳红之间的租赁合同。3、在与赖艳红签订解除合同时，没有取得冯锦荣、石春芳的授权。之所以钟纯伟代石春芳在与赖艳红的《解除合同协议书》上签名，而没有代冯锦荣签名，是因为钟纯伟考虑到石春芳是大股东。4、涉案租赁的土地中，只有7亩是有产权证的，是集体建设土地使用证。被告石春芳陈述如下内容：1、2019年7月5日的《解除合同协议书》中石春芳的签名和捺印均不是被告石春芳本人所签和捺印。2、涉案租赁土地中有7亩多是有证的。被告冯锦荣陈述如下内容：涉案租赁土地有一个集体土地使用证。第三人赖艳红陈述如下内容：因为钟纯伟、石春芳、冯锦荣无法履行涉案土地报批报建义务，导致合同无法履行。签订解除协议后，赖艳红并未收取相关的156万元款项。本院认为：根据钟纯伟、石春芳、冯锦荣共同确认，与广州市增城市中新镇田美村新屋经济合作社等签订的《土地合同书》所承租的土地使用权，由三人合伙经营，结合《土地权益协议书》以及《土地转让协议》，可知钟纯伟、石春芳、冯锦荣、李浩林、简荣浩合伙经营涉案土地权利，其中钟纯伟份额25%、石春芳份额50%，冯锦荣、李浩林、简荣浩共占份额25%。之后李浩林、简荣浩出具《确认函》，确认由冯锦荣作为李浩林、简荣浩、冯锦荣三人25%份额的代表人，故冯锦荣行为的效力及于简荣浩、李浩林。至于冯锦荣与李浩林、简荣浩之间的代表法律关系，并非本案审查范围。现钟纯伟、石春芳、冯锦荣并未提供证据证明由谁担任合伙事务的负责人，故根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”、第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”的规定，钟纯伟、石春芳、冯锦荣为本案适格被告。涉案位于广州市增城区中新镇田美村和心岭村总面积89.3亩的土地，钟纯伟、石春芳、冯锦荣自述其中7亩土地是集体建设用地，其余为集体土地，但钟纯伟并未提供相关证据证明7亩土地为集体建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、《中华人民共和国土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，赖艳红与钟纯伟、石春芳、冯锦荣之间签订的《土地使用权租赁合同》应为无效。上述合同无效，钟纯伟、石春芳、冯锦荣应将收取的押金返还给赖艳红，即上述合同无效对押金所产生的法律后果，与赖艳红签订的《解除合同协议书》约定一致。虽然上述合同无效，但赖艳红与钟纯伟之间签订《解除合同协议书》是对于原《土地使用权租赁合同》的权利义务清结，上述协议的内容是钟纯伟与赖艳红的真意表示。至于与赖艳红签订《解除合同协议书》的效力能否及于冯锦荣、石春芳的问题，钟纯伟承认是其代石春芳签署《解除合同协议书》且没有取得石春芳的授权，同时冯锦荣并未在《解除合同协议书》上签字；原告也不申请对《解除合同协议书》中“石春芳”笔迹真伪进行鉴定，且经本院追加赖艳红为第三人，赖艳红也没有提供证据证明上述“石春芳”签名系石春芳本人所签，故原告认为《解除合同协议书》中“石春芳”签名是石春芳本人所签的主张，依据不足。因钟纯伟、石春芳、冯锦荣之间为合伙关系，即钟纯伟未经其他合伙人同意与赖艳红签订《解除合同协议书》，那么需审查赖艳红是否构成善意第三人，赖艳红是与钟纯伟、石春芳、冯锦荣三人签订《土地使用权租赁合同》，但是并无证据证明赖艳红知晓钟纯伟、石春芳、冯锦荣之间合伙份额、责任等约定，且也没有证据证明钟纯伟、石春芳、冯锦荣之间存在执行合伙人等约定并告知赖艳红，故钟纯伟个人签订《解除合同协议书》的效力及于石春芳、冯锦荣，故钟纯伟、石春芳、冯锦荣应将收取的押金和三个月租金返还给赖艳红。若赖艳红将应当收取的租金及押金债权转让给本案原告，本案原告享有相应的权利。但本案中原告是在钟纯伟与赖艳红签订《解除合同协议书》当日与钟纯伟重新签订《土地使用权租赁合同》，而钟纯伟与原告之间的行为表明其是以赖艳红已付押金和租金转为原告与钟纯伟之间签订《土地使用权租赁合同》所约定的租金和押金。即本案中并非赖艳红与原告之间就应付押金和租金签订债权转让协议，也不是赖艳红收到上述押金和租金后代原告再行支付，而是原告通过与钟纯伟重新签订租赁合同的方式取得赖艳红所享有已付租金和押金的权利。但如上文论述，原告与钟纯伟签订的《土地使用权租赁合同》也应为无效合同，故双方通过无效合同方式是不能导致上述财产权利的转移后果。因此，原告在本案中要求主张返还押金和租金的请求，不能得到支持。即使之后钟纯伟与原告签订《解除合同协议书》承诺返还租金和押金，但是在原告取得上述押金和租金前提基础不能成立的情况下，也不能得出原告享有上述租金和押金的权利。综上述所，原告在本案中的诉讼不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄嘉城的全部诉讼请求。案件受理费20208元，诉讼保全费5000元，均由原告黄嘉城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二一年一月十八日书记员  赖蓝婷