广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤民终91号上诉人（原审原告）：深圳市创裕实业有限公司。住所地：广东省深圳市。法定代表人：劳承创，总经理、执行董事。委托诉讼代理人：薛映界，广东品法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑷华，广东品法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市博康华实业有限公司。住所地：广东省深圳市。法定代表人：钟培金，董事长。委托诉讼代理人：刘宇宏，广东东深律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯世义，广东东深律师事务所律师。上诉人深圳市创裕实业有限公司（以下简称创裕公司）因与被上诉人深圳市博康华实业有限公司（以下简称博康华公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院于2020年11月13日作出的（2020）粤03民初3366号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。创裕公司向原审法院起诉本案，诉讼请求为判令：1.确认双方于2015年7月30日签订的《房产转让合同书》（合同价款为8680万元）无效；2.确认双方于2017年3月24日签订的《房产转让合同书》（合同价款为12300万元）无效；3.博康华公司承担本案诉讼费用。事实与理由：创裕公司曾于2000年9月6日及2001年11月1日与深圳市××放马埔村民小组签订三份《协议土地转让合同》，约定创裕公司可以使用后者的三块土地用于建设工业厂房和宿舍，面积分别为8115.211平方米、1760.15平方米、1315.37平方米，合计11190.731平方米。2006年，创裕公司在该地块上兴建厂房、宿舍各l栋，各6层半高，总建筑面积31300平方米（以下统称案涉建筑物）。2009年，创裕公司为案涉建筑物申报历史遗留违法建筑，政府部门收取了创裕公司提交的普查申报材料并出具回执。2015年7月30日，创裕公司与博康华公司签订一份《房产转让合同书》，约定创裕公司将上述11190.731平方米的土地使用权及该土地上兴建的35300平方米建筑物及其他附属配套设施的所有权转让给博康华公司，总转让价为8680万元；2017年3月24日，双方又签订一份《房产转让合同书》，约定博康华公司将原取得50年使用权的该11190.731平方米的土地使用权及土地上兴建的35300平方米建筑物及其他附属配套设施的所有权转让给创裕公司，总转让价为12300万元。但直至起诉之日，双方均未取得上述两份《房产转让合同书》项下土地的国有土地使用权，也未取得上盖建筑物的所有权，故请求法院依法判定该两份《房产转让合同书》无效。博康华公司答辩称：一、创裕公司的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，其起诉应予驳回。本案争诉的标的物为历史遗留违法建筑。首先，创裕公司当年向深圳市宝安区观澜镇桂花村放马埔村民小组购买集体土地时，未经政府相关部门批准，之后也没有完善手续，土地来源不合法。其次，案涉建筑物没有合法的报建报批手续，也没有权属证明，属于典型的历史遗留违法建筑。创裕公司已于2009年向相关政府行政主管部门对案涉建筑物进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，自愿接受政府行政主管部门处理，并取得了申报回执；目前无证据显示政府行政主管部门已经对案涉建筑物作出处理决定。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的相关规定，行政主管部门对于违法建筑将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或没收、准许临时使用等方式进行处理。因此，行政主管部门不同的行政处理结果将影响案涉建筑物产权的合法性认定，在行政机关未就案涉建筑物作出相应处理前，人民法院无法对案涉建筑物的归属及权益等做出认定，故本案不属于人民法院民事案件受案范围。另根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法[2001]42号）第1条、《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]199号）第四条以及《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第七条的规定，因创裕公司的诉讼请求涵盖了要求人民法院确认违法建筑的权利归属，显然超出了人民法院民事案件的受理范围，其起诉应予驳回。二、关于案涉建筑物的现状。因深圳市尤其是深圳市龙华区学校学位紧缺，严重影响了适龄学生就读，为满足该区初中学位爆发性增长的需求，经该区政府常务会通过以及区各相关职能部门调查、审核、批准，同意案涉建筑物由博康华公司出资改造成36个班的寄宿制公立中学，命名为龙华高级中学初中部。现学校已建成并于2020年8月交付龙华区教育局，目前学校已正常开学，可见案涉建筑物已蜕变为造福子孙后代的民生工程，对学校的任何不合理处置都会对千家万户带来极大的影响。案涉建筑物经政府各级部门调查核实，均已认定属于博康华公司所有。请求法院查清案件事实，依法驳回创裕公司的起诉。原审法院经审理查明：2000年9月6日，创裕公司与深圳市放马埔股份合作公司（以下简称放马埔公司）签订一份《协议土地转让合同》，约定：放马埔公司有偿出让位于深圳市××荒田坑地段一块面积为8115.211平方米的土地，使用年限为50年，土地用途为建工业厂房和工人宿舍，价格总额为486912.66元；创裕公司在合同期限内对所有资产有权出租、转让，但事前需征得放马埔公司同意。双方还就付款方式以及其他权利义务进行了约定。2001年11月1日，创裕公司与放马埔公司签订两份《协议土地转让合同》，约定：放马埔公司有偿出让位于深圳市××荒田坑地段两块面积分别为1315.37平方米、1760.15平方米的土地，使用年限为50年（实际使用时间以国土部门批示为准），土地用途为建工业厂房和工人宿舍（如改变土地用途需报政府有关部门批准），价格总额分别为78922.2元和105609元。双方还就其他权利义务进行了约定。其后，创裕公司在上述总面积为11190.731平方米的土地上兴建了六层半高的工业厂房、宿舍各1栋及其他附属设施，总建筑面积为35300平方米。2009年11月19日，创裕公司为上述建筑物办理了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报》手续。2015年7月30日，创裕公司、博康华公司签订《房产转让合同书》，约定创裕公司因资金周转困难，将案涉建筑物所有权转让给博康华公司，转让总价格为8680万元，转让的房产包括但不限于案涉三份《协议土地转让合同》中的土地使用权、地上建筑、高低压配电设施。双方还就付款方式以及其他权利义务进行了约定。2015年9月17日，创裕公司、博康华公司签订《创裕工业园移交协议》，将案涉建筑物进行了移交。2017年3月24日，创裕公司、博康华公司签订《房产转让合同书》，约定博康华公司将案涉建筑物转让给创裕公司，转让总价格为12300万元；合同签订当天，创裕公司支付2300万元，其余的10000万元转为贷款，由博康华公司借给创裕公司，月利率为2.5%，创裕公司需在一年内付清本息。双方还就其他权利义务进行了约定。2018年11月11日，创裕公司出具《承诺书》，称：因资金周转困难，请求付款期限延长至2018年11月23日止；逾期的，博康华公司有权按2017年3月24日的《房产转让合同书》的约定执行，并有权没收首付款、收回物业等。创裕公司的法定代表人劳承创作为保证人在《承诺书》署名和捺印，承诺对创裕公司签署和履行《房产转让合同书》和《承诺书》承担连带责任。2018年12月17日，博康华公司向创裕公司发送《通知函》，通知因创裕公司欠本金10000万元，利息1000万元，博康华公司决定从即日起正式解除《房产转让合同》，收回全部房产和配套设施。2019年9月30日，深圳市龙华区人民政府办公室作出深龙华会纪[2019]129号《工作会议纪要》，载明：原则上同意开展租赁“博康华科创园”办学的前期工作；请规划土地监察局牵头，观澜街道办配合完成物业产权核查工作，依照“新三规”办理相关手续，确保其产权清晰且不存在抵押、担保等情况，以规避经济纠纷和法律风险。2019年12月30日，深圳市龙华区人民政府办公室作出深龙华会纪[2019]184号《工作会议纪要》，载明：原则上同意租赁“博康华科创园”进行改造，兴办龙华高级中学初中部；租赁时间暂定10年；请观澜街道办联合规划土地监察局协调权利人理清相关权利利益关系后，依照“新三规”完成科创园土地及建筑物确权相关事宜，确保该科创园产权清晰，规避财政风险。2020年3月8日，深圳市龙华区人民政府办公室作出《区政府常务会议纪要》（一届八十六次），载明：请区规划土地监察局会同市规划和自然资源局龙华管理局、观澜街道，加快推动涉案地块转为教育用地，为学校高水平建设和长久发展创造条件和空间。另查明，目前，案涉建筑物已进行改造，由深圳市龙华高级中学挂牌使用。原审法院认为，本案是确认合同无效纠纷，双方争议的焦点为：本案应驳回起诉，还是应对创裕公司的诉讼请求进行审理并对涉案合同效力作出判决。本案涉及违法建筑，且案涉建筑物已经申报历史遗留违法建筑审查，并取得《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”的规定，鉴于深圳市龙华区人民政府已经在推进涉案土地用地规划变更以及案涉建筑物的产权确认工作，行政机关审查处理的结果不同，可能对合同效力的认定产生影响，故本案争议应当由相关行政部门对案涉建筑物作出认定并处理之后，再向人民法院起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条的规定，裁定驳回创裕公司的起诉。本案一审案件受理费1090800元，予以退回。创裕公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：撤销原审裁定并裁定原审法院对本案进行实体审理。事实和理由：一、原审法院错误理解相关地方性政策，导致作出错误的裁定。（一）《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的第五条规定并未排除法院审理相关的纠纷，而且只是规定了处理的结果，而为达成此等结果，司法权的介入是一种适当、有效甚至是必需的方式。根据《中华人民共和国土地管理法》以及最高人民法院的一系列司法解释及相关判例，对于土地所有权（使用权）的归属及违章建筑的认定、处理，人民法院不可以在民事诉讼中直接做出裁判，只能先由行政机关做出决定，而人民法院可以依据行政诉讼程序对行政机关的决定实施司法核准权；但并不是说所有涉及土地使用权和违章建筑的纠纷，人民法院都不能在民事程序中予以裁决，而只能等行政机关做出相关决定后，才能通过行政诉讼行使司法核准权，对此，最高人民法院作出的一系列司法解释均明确了这种司法精神。（二）上诉人于本案主张的诉求为确认合同无效，属于法院民事受案范围；被上诉人故意曲解上诉人的诉求，将本案有关合同效力的争议曲解为合同指向的土地使用权和房屋所有权的争议，或者是违法土地房产的确权纠纷。案涉合同虽指向土地和房产，但所指向的土地和房产在本案审理时，根本不存在合法的使用权和所有权，更不用说上诉人或被上诉人拥有土地使用权或房屋所有权。因此，无论法院裁判案涉合同无效或有效，也不决定上诉人或被上诉人就取得合同指向的土地和房屋的使用权和所有权，故法院应依法对案涉合同的有效性进行实质审理并做出实质裁决。二、从司法实践和相关法律规定看，案涉合同应认定为无效；认为类似案涉合同有效的观点，是没有正确理解我国一贯严格执行的房地产管理制度，机械适用合同法的相关规定。（一）案涉合同违反法律强制性规定，应认定无效。而案涉合同所涉及的土地，是原深圳市宝安区观澜镇桂花村集体经济组织的集体用地，没有办理转为建设用地的审批手续，是2000年非法转让给上诉人，上诉人又非法转让给被上诉人，该等转让行为直接违反了相关法律规定。（二）当前审判实践中，虽然有类似案涉合同被认定为有效的案例，但这是狭隘机械地解释有关法律和司法解释，忽略了相关法律适用隐含的基本前提。三、案涉房产交易实际上是非法套路贷、高利贷的结果；即使案涉合同从形式上貌似合法，但它实际上是用来掩盖利用高利贷、套路贷的手段掠夺上诉人财产的非法目的。根据本案双方当事人提交的证据材料，虽不能充分证明被上诉人向上诉人施加非法手段获得非法利益，但足以证明被上诉人及被上诉人关联方多次将上诉人陷入高利贷、套路贷陷阱，最终没有花费任何代价，平白占有和控制了案涉合同项下的土地和房产，这种结果是不符合常理且对上诉人而言极为不公平。本院经审查认为，创裕公司起诉本案请求确认其与博康华公司签订的案涉两份《房产转让合同书》无效，而根据本案查明的事实，涉案《房产转让合同书》项下的房产已于2009年11月19日作为历史遗留违法建筑进行申报并取得相关行政主管部门出具的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，目前未有证据显示行政主管部门对案涉建筑物已处理完毕。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条关于“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”、第六条关于“经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证”的规定，鉴于案涉建筑物正处于相关行政主管部门审查处理程序中，故在行政主管部门对案涉建筑物作出认定处理前，人民法院不宜单独就合同效力先行处理。创裕公司可在行政主管部门对案涉建筑物进行认定处理后，就因履行《房产转让合同书》而发生的财产纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。因此，原审裁定驳回创裕公司的起诉正确，本院予以维持。创裕公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  史尊奎审判员  邵静红审判员  邹 莹二〇二一年一月二十九日书记员  耿丽丽附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；……