广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初23127号原告（反诉被告）：刘志香，女，1979年9月12日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：黄希、高秀萍，分别系广东格士律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：黄洪初，男，1978年10月4日出生，汉族，住广东省川县。委托诉讼代理人：梁树敏，系广东木坤律师事务所律师。原告（反诉被告）刘志香诉被告（反诉原告）黄洪初房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志香的委托诉讼代理人黄希、高秀萍，被告黄洪初及其委托诉讼代理人梁树敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘志香向本院提出诉讼请求：1.黄洪初向刘志香支付租金及水电费共计65290.47元（2020年3月1日至2020年6月6日期间的租金64666.47元及上述期间的水电费624元，其中租金按每月20000元的标准计算）；2.黄洪初向刘志香支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付的租金为本金，自各月6日起计至实际付清之日止，按照日利率1%的标准，以本金为限）；3.黄洪初支付违约金60000元（根据合同第八条第1项约定任何一方违约，需支付3个月的租金作为违约金）；4.本案诉讼费用由黄洪初承担。事实和理由：刘志香与黄洪初于2020年2月4日签订《专柜联营合同书》，将广州市岑运购物广场二楼儿童游乐园面枳为338平方米出租给黄洪初使用，对于租期、租金标准及违约责任等进行了明确约定。因黄洪初未按约定支付租金构成严重违约，刘志香已发函告知黄洪初本合同于2020年6月6日解除。黄洪初应按照合同约定承担相应的违约责任。被告（反诉原告）黄洪初针对本诉答辩并向本院提出反诉请求：刘志香向黄洪初退还租赁押金50700元。事实和理由：双方于2020年1月14日签订《专柜联营合同书》，约定刘志香出租广州市岑运购物广场二楼的部分场地给黄洪初用于经营儿童乐园，黄洪初依约支付租赁押金50700元。因2020年1月23日疫情开始爆发，黄洪初在2020年1月24日开始就无法继续经营，截止到双方合同解除时，均无法营业。在2020年3月黄洪初曾提出减租要求，但刘志香以其出租方广州兴韵物业管理有限公司未给予其租金减免为由，拒绝给黄洪初减租。双方此后一直协商未果，因1月24日之后就无法经营，没有营业收入，黄洪初在支付了2月的租金后就暂停支付3月之后的租金。在此期间，黄洪初曾通过微信多次要求撤场和退回押金并进行租金结算，但刘志香均没有同意。直到黄洪初收到刘志香的律师函，黄洪初无奈在2020年6月5日向刘志香书面复函，提出双方的合同因疫情影响导致黄洪初无法实现合同目的，要求解除与刘志香签订的合同，并要求刘志香退还押金。从上述的事实可以看出在疫情影响导致双方的合同无法继续履行的情况下，黄洪初曾多次要求刘志香减租，也多次要求撤场予以结算，在收到律师函后也再次通过书面形式向刘志香提出解除合同的通知，黄洪初已经履行了通知和告知的义务，已经尽最大的努力去减少双方的损失。新冠疫情属于不可抗力，结合黄洪初经营涉案场地用作游乐园行业的性质，在疫情爆发后，政府明确要求停止所有的文娱活动，黄洪初承租涉案场地的目的是利用商场人流经营娱乐场所，但受疫情影响，黄洪初的游乐园根本无法经营，从以上事实可以看出，黄洪初签署合同的目的已经无法实现。本案纠纷属于不可抗力，双方可以要求解除合同，并免除违约责任，又根据双方合同第11条第2款的约定，双方不负任何责任。即使法院认定疫情不属于不可抗力，但从黄洪初签署合同的目的以及黄洪初经营游乐园的行业性质均可以看出在疫情爆发后，黄洪初无法经营游乐园，如双方的合同继续履行，黄洪初在没有任何营业收入以及无法营业的情况下还需要继续支付高额的租金，对于黄洪初来说是显失公平的，黄洪初也可以基于情势变更的理由提出解除合同，并有合理的理由免除违约责任。综上，黄洪初请求驳回刘志香第二、三项的诉讼请求，且刘志香主张的违约金标准也过高，对于刘志香主张的第一项诉讼请求，黄洪初确认未支付3月至5月的租金为54000元（月租金标准为18000元）及水电费624元，请求法院基于疫情原因，对租金酌情予以减免。原告（反诉被告）刘志香针对反诉辩称：不同意黄洪初反诉请求。1.根据双方签订的专柜联营合同书第八条第2款，黄洪初在租赁期内违反本协议的规定，刘志香有权收回承租场地，黄洪初所缴纳的押金及费用一律不予退还，并保留追索的权利；2.根据省高院的关于审理疫情案件的意见第四条，本案中黄洪初承租刘志香的场地，在疫情期间是可以正常开业的，对黄洪初履行合同并没有构成实质的影响，所以刘志香有权不退还押金。经审理查明：2020年1月14日，刘志香（出租方，甲方）与黄洪初（承租方，乙方）签订《专柜联营合同书》，约定；租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日（注：以本商场开业当天起算为准）；甲方将广州市岑运购物广场二楼儿童乐园（以下简称“涉案场地”）出租给乙方经营儿童淘气堡、电动投币设弹珠、摇摇机、抓抓乐、投篮机、赛车、公仔机、儿童游艺设施等；面积实用面积为271平方米，含通道面积为338平方米，第一、二年每月租金为18000元整含管理费，第三年每月租金为递增5%[该条款旁空白处手写“附加：一楼游乐园撤走后租金为20000元正（贰万元整）”字样]；乙方必须在每月五号之前交清当月租金，逾期不交，甲方有权断电并罚每天租金1%的滞纳金，如推迟半个月甲方有权终止合同，一切装修合同费用，乙方无权取回，一切归属甲方所有；本协议签订时，乙方需向甲方缴纳履约本合同保证金50700元，乙方在全部履行本协议各项条款规定的情况下，合同期满，乙方不再续租，甲方同意在乙方撤场时将押金（不计利息）全部退还给乙方，但协议期间内乙方如违反协议规定，致使甲方未能如期收到租金及其它乙方应交费用而蒙受损失和发生其它，甲方可随时扣留部分或全部押金，以抵付其实际损失和合理费用开支，并向乙方出示蒙受损失的合理证据，如发生本条款的情况后，押金出现不足部分，乙方在接受甲方催款通知后三天内补足；乙方的水电费由甲方负责（即乙方在商场内使用的空调、场用的天花顶普通照明用电及清洁卫生用水均由甲方负责）乙方特殊用电或柜台用电等产生的费用由乙方自己负责，由甲方按当地市场用电计价标准基础上加电路损耗统一计价为1.5元/度（计表）或按市价计收，支付给甲方；合同期满后，为保证乙方所售商品的售后服务，乙方的合同押金在本合同期满壹月后退还；本合同一经签订立即生效，甲乙双方如有违反，违约方将向守约方赔偿损失（三个月租金）；乙方在租赁期内，如乙方违反本协议的规定，甲方有权收回承租地，乙方所交押金及费用一律不给退回，并保留追索赔偿的权利，如甲方在租赁期内，终止合同或违约，乙方可保留索赔的权利；如乙方擅自将场地转让他人，与他人合作，或擅自停业，或擅自改变经营品种，或对顾客造成损害等违约行为发生，则甲方有权根据情节轻重给乙方处以罚款或中止合同，并要求乙方支付损失；协议期间内，若因各政府部门的法律政策变化或不可抗拒因素，致使合同及其补签协议不能履行，本合同及其补签协议自然失效，双方均不负任何责任；本合同附加条件：乙方在甲方商场内经营儿童园用电产生的电费由乙方负责，甲方按1.5元/度向乙方收取电费（计表），乙方在甲方商场内经营儿童乐园为独家经营等。上述合同签订后，黄洪初向刘志香支付租赁保证金50700元，并按照18000元/月的标准支付租金至2020年2月29日，水电费支付至2020年1月31日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年6月1日，刘志香向黄洪初发出《律师函》，催促其在收到函件之日起三日内支付2020年3月至2020年5月的租金54000元、水电费624元，并告知其若未在上述规定时间内清偿费用，则刘志香行使解除权，解除双方签订的《专柜联营合同书》，该函视为已经通知，并要求黄洪初在合同解除当日起七日内清场，逾期未清除将强制清场等。2020年6月5日，黄洪初向刘志香发出《回复函》，函称：在合同签署后因疫情暴发……黄洪初从2020年2月份起就无实际经营；因疫情防控不能履行合同属不可抗力，双方签署的合同并非普通租赁合同，现疫情影响及商场撤场关闭的因素，已经实际导致合同无法继续履行，在黄洪初已足额缴纳了截止到2020年2月份的租赁费用及向刘志香告知的情况下，因疫情影响的不可抗力因素，黄洪初有合理理由不支付3月份至5月份的租金费用；综上，因不可抗力因素，双方的合同已经无法继续履行，现黄洪初正式解除与刘志香的《专柜联营合同书》，请原告在收到回复函3日内，与黄洪初联系办理交接手续，退还存放的所有物品，并全额退回押金50700元等。2020年6月10日，黄洪初（甲方）与刘志香（乙方）签订《撤场协议》，约定鉴于乙方于2020年6月6日与甲方解除《专柜联营合同书》，因甲方承租期间设置有固定和可移动游乐设施，现双方对于甲方租赁场地的撤场达成如下方案：一、甲方于2020年6月13日之前将现有可移动设施全部撤出场地；二、甲方原装修的固定游乐设施可不移除，无偿留于场地；三、甲方不得对未移除的游乐设施向乙方主张任何权利包括但不限于抵扣租金或支付价款等；四、乙方保留在《专柜联营合同书》中应有权利，包括但不限于向甲方追讨租金、违约金等。本案审理过程中，双方确认黄洪初于2020年6月6日将涉案场地腾空交还刘志香。另黄洪初为证明双方就涉案纠纷的沟通情况，向本院提交双方间微信聊天记录，刘志香对该证据的真实性予以认可，相关聊天记录显示如下内容：1.2020年3月14日，刘志香发出“今天要交租了”，黄洪初回复“跟文总说吧”、“不减租我们现在也没办法啦，只交租做不了生意，那怎么办对不对？”，刘志香回复“物业不给我减租，我拿什么给你减，我的压力比你们都大呀”，黄洪初回复“要不你们就先关着吧，他跟我说了他会处理的，找我也没用了”；2.2020年5月17日，黄洪初发出“货都放在仓库里面，你不给我搬走你就帮我保管好，反正现在疫情期间过了疫情我会跟你算的”，刘志香回复“你这样无奈是解决不了问题的，你三个月没交租金了，大家合作那么久好聚好散，货都被拖走了，剩余的那些烂东西不是我不给拉是物业那边不给拉，至于你说仓库里有几十万的货，那当面点数，叫上第三方当面公证，口说无凭”；3.2020年6月2日，黄洪初发出“那你们不给我撤走那肯定，要帮我们保管呐”，刘志香回复“好的东西你已经搬走了，剩下这点坏东西放在那里，4月份我叫你不想做了，就终止合同，是你自己一直这样拖着”，黄洪初回复“本身的东西全部还在那里，今年的疫情那么严重，我们二月份一毛钱营业额都没有，你三月份就停我们的电，而且物业那边有给你们租金的折扣你们都不给我们，你们这样做很自私……你还扣下我全部的设备，而且没尽到保管的责任”、“你们商场停业，到今天为止，没有口头通知跟本书面通知，导致我们严重损失”。刘志香另表示其并未扣留属于黄洪初的设备，实际上黄洪初在4月份就将大部分可移动游乐设备搬离，从双方签署《撤场协议》可知双方对撤场没有争议。本案审理过程中，刘志香为证明黄洪初于2020年3月仍在正常经营涉案场地，向本院提交监控视频及截图（无法出示原始载体，刘志香称拍摄时间为2020年3月28日、30日）。经质证，黄洪初对该证据的真实性、合法性予以确认，但表示其于当天返回涉案场地的原因是接到商场通知称游乐设备被人为破坏，回去现场进行修整，从视频截图可以看出，黄洪初当时是拿着扫把在清理现场，刘志香提交的视频仅仅是3月28日、30日的视频，但涉案场地从3月至6月撤场前所产生的水电费仅624元，而如果正常营业的情况下每月所产生的水电费将不低于3000元，相关事实反映黄洪初在疫情暴发后就没有在涉案场地经营。黄洪初为证明在2020年2月始因疫情影响，其于涉案场地所开设儿童游乐园已无法正常经营，向本院提交儿童乐园场地照片（拍摄时间2020年6月3日，显示场地内大部分游艺设施均处于关闭状态，游乐园内无人经营及光顾）及2020年1月至5月儿童乐园营业收入情况手机截图及机器后台收益统计。经质证，刘志香对照片的真实性予以确认，但认为因黄洪初经营状况不好，所以其自行将场地内的部分游乐场设施搬离，到2020年6月3日已没有经营，且原本就想撤离场地；对其他证据的真实性、关联性不予确认，表示黄洪初不仅在涉案场地经营，因此不确定场地收益统计是否为涉案场地。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.刘志香要求黄洪初按照20000元/月的标准支付2020年3月1日起的租金的依据为《专柜联营合同书》中约定涉案场地所在商场一楼的游乐场撤走后即按照20000元/月的标准计付租金，而实际上一楼的游乐场在2020年2月份就撤走了（固定设施无法搬走，其余可移动设施于2020年2月搬走），所以自2020年3月起的租金标准应调整为20000元/月；黄洪初表示一楼的游乐场并未撤走，涉案场地所在的广州市岑运购物广场在2020年2月底就开始清货准备清场，一楼的游乐场从2020年1月疫情暴发开始就没有正常经营了，但并未撤场，所以租金标准不应调整，另双方在《专柜联营合同书》中也约定了乙方在甲方商场内经营儿童乐园为独家经营；2.关于黄洪初实际使用涉案场地的情况、经营状况，黄洪初表示因疫情原因，其在2020年1月24日即对涉案场地的游乐场进行了关闭停业，2020年2月20日左右对游乐园外围的游乐机器恢复经营了一段时间（涉案场地经营游乐园分为外围和内部，内部为滑滑梯、波波池之类的区域，外围则为游乐机器，自疫情暴发以来，游乐园内部区域一直没有经营），2020年3月15日商场管理方对涉案场地进行了停电处理，此后停电状态一直持续，黄洪初没有再经营涉案场地，直至双方签署《撤场协议》、正式撤场时才恢复供电；刘志香表示涉案场地所在商场二层的一部分是由刘志香自行经营超市，其余区域则进行了转租，黄洪初经营的游乐场一直是独立于其他区域的，经营与否是由黄洪初自行决定，涉案场地经营游乐园分为外围和内部，内部为滑滑梯、波波池之类的区域，外围则为游乐机器，据了解即使是疫情期间，黄洪初也对整个场地在进行经营，至于停电的问题是广州兴韵物业管理有限公司进行的停电，而且停电区域也包括刘志香自行经营的超市，停电的原因是包括黄洪初在内的次承租人都存在拖欠租金的情况，所以刘志香也未向广州兴韵物业管理有限公司支付全部的当月租金，导致广州兴韵物业管理有限公司对整个二层进行了停电处理，但此后刘志香交齐当月租金，广州兴韵物业管理有限公司就恢复供电了；黄洪初就此回应称其后刘志香自己经营的超市的店长偶尔帮忙开通涉案场地的电源（周六日），其余时间一直都是断电状况，其已于双方微信聊天中向刘志香提出要求其为场地进行通电；3.关于刘志香是否从其出租人处获得租金优惠的问题，刘志香表示广州兴韵物业管理有限公司仅给予其2020年3月租金打八折的优惠，其已将上述租金优惠折扣给予了其余还在正常经营的次承租人，因黄洪初自2020年3月开始就无心经营，也不打理机器等设备，所以没有将租金优惠给到黄洪初。本院认为：刘志香与黄洪初签订的《专柜联营合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案系房屋租赁合同纠纷，本院仅就刘志香与黄洪初签订前述合同所成立的房屋租赁合同关系予以审查。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条及第五百六十三条第一款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。黄洪初及刘志香通过订立《专柜联营合同书》就涉案场地成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，刘志香已于双方签订《专柜联营合同书》后履行了交付涉案场地的义务，黄洪初亦占有使用涉案场地直至2020年6月6日，综上，本院认为新冠××疫情的影响未达到黄洪初无法实现合同目的并解除合同的程度，故本院对于黄洪初主张因疫情属不可抗力或属情势变更理由而解除合同的答辩意见不予采纳。在《专柜联营合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，黄洪初已支付涉案场地的租金至2020年2月29日。根据双方签订的合同约定，黄洪初需于3月5日前支付2020年3月期间租金，而该期间租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，双方均确认被告通过微信与原告沟通减免租金事宜，但双方就此并未达成一致。对于上述情况，本院认为黄洪初于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向刘志香提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年3月租金支付期限之前，黄洪初迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，本院酌情判令刘志香返还黄洪初租赁保证金25350元，对于黄洪初超出上述部分的诉讼请求本院不予支持，对刘志香起诉要求黄洪初支付违约金60000元的主张不予支持。对于刘志香要求黄洪初支付2020年3月1日至6月6日期间租金及水电费用的诉请。本院认为，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，根据双方共同确认的《专柜联营合同书》的解除时间及黄洪初实际腾空及交还涉案场地的情况，本院酌情判令黄洪初按照9000元/月[18000元/月×50%]的标准向刘志香支付2020年3月1日至2020年6月6日期间的租金28800元（9000元×3个月+9000元/30天×6天），对于刘志香超出上述部分的诉讼请求不予支持。刘志香虽主张上述期间的租金计付标准应为20000元/月，但其并未提供充分证据对已符合合同约定的租金变更条件予以证明，故对其该项主张本院不予采纳。关于上述期间的水电费用624元，结合黄洪初实际使用涉案场地的情况及双方的确认情况，对于刘志香该项诉讼请求本院予以支持。至于迟延支付上述租金的违约金，如上所述，黄洪初迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对刘志香诉请要求黄洪初支付迟延支付租金的违约金的诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄洪初于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）刘志香支付2020年3月1日至2020年6月6日期间的租金28800元及水电费624元；二、原告（反诉被告）刘志香于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）黄洪初退还租赁保证金25350元；三、驳回原告（反诉被告）刘志香的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄洪初的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3520元，由原告（反诉被告）刘志香负担2875元，被告（反诉原告）黄洪初负担645元；反诉受理费534元，由原告（反诉被告）刘志香负担267元，被告（反诉原告）黄洪初负担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  伍凤英二〇二一年一月××日书 记 员  谢丽军