江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初9505号原告：张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社，住所地江苏省张家港市锦丰镇建设村锦乐路5号。法定代表人：蒋卫良。委托诉讼代理人：唐小伟，江苏竹辉(张家港)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春浩，江苏竹辉(张家港)律师事务所实习律师。被告：徐光微，男，1974年5月6日出生，汉族，住新疆玛纳斯县。原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社与被告徐光微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社委托诉讼代理人唐小伟、朱春浩到庭参加诉讼，被告徐光微经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除；2、判令被告将租赁房屋腾退并交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费（租金截止至2020年7月19日为25547.95元，租金以70000元/年为标准按天计算，房屋占有使用费以140000元/年为标准自2020年7月20日起按天计算至实际腾退之日止）；4、判令被告向原告支付电费4357.08元；5、判令被告向原告支付违约金28000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月9日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告位于锦丰镇建设村锦乐路七间(130#-136#)门面房用作经营，租金标准为268.53元/平方米/年，面积为260.68平方米，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金合计为70000元，应于2020年3月31日前全部付清。上述租赁合同对双方的权利义务、解除合同的条件、违约金、滞纳金等事项均作出了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告租用，但被告拒不按约支付租金。鉴于上述情况，原告多次向被告催要款项并要求其依约履行义务，却均未果。为此，原告已将解除上述租赁合同的通知送达给被告。租赁期间，被告产生电费4357.08元，该费用原告已向供电部门缴纳，但被告对原告垫付的电费也未支付给原告，故而提起本案诉讼。被告徐光微未做答辩。本院经审理认定事实如下：2014年8月21日，张家港市锦丰镇建设村民委员会上报冶金工业园（锦丰镇）项目建设申请及审批表，项目名称为“工业小区改、扩工程”，建设地点为华泰工业区，计划开工时间为2014年10月8日，计划竣工日期为2015年3月28日，张家港市锦丰镇建设管理服务中心、张家港市锦丰经营管理站、张家港市国土资源局锦丰分局作为相关职能部门均于2014年8月22日盖章同意，审批表上注明相关土地属于存量建设用地。2020年3月9日，锦丰镇建设经济合作社作为甲方与徐光微作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由锦丰镇建设经济合作社将其位于张家港市锦丰镇建设村锦乐路华泰门面房一层130#-136#的房屋260.68平方米出租给徐光微，租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期限内租金为70000元，租金支付时间为2020年3月31日前。合同第八条乙方违约责任约定“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁财产，并有权要求乙方承担违约金28000元。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）……（4）拖欠租金、水电气费、卫生费、物业费等款项累计满3个月的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金及其他费用的，每逾期一天，应向甲方支付年租金3‰滞纳金”。2020年5月25日，为催讨徐光微所欠租金，受锦丰镇建设经济合作社的委托，江苏竹辉（张家港）律师事务所向徐光微邮寄律师函一份，2020年5月26日，由案外人代徐光微签收该律师函。2020年7月15日，受锦丰镇建设经济合作社的委托，江苏竹辉（张家港）律师事务所向徐光微邮寄律师函一份，该律师函主要内容为“1、务请贵方（徐光微）于收悉本函之日起三日内付清拖欠的租金57500元；2、如贵方未按上述要求履行，在上述期限届满后租赁合同自动解除，不再另行通知。”2020年7月19日，由案外人代徐光微签收该律师函。另查明，根据张家港市锦丰镇人民政府于2020年5月15日公布的锦政发[2020]21号文件，锦丰镇建设经济合作社变更为张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社。又查明，2020年7月15日，受锦丰镇建设经济合作社的委托，江苏竹辉（张家港）律师事务所向徐光微邮寄的律师函，2020年7月19日状态显示为“他人代收”，而2020年9月24日状态则显示为“未妥投，备注（收件人不在收件地址，且无法联系收件人）”。以上事实，有项目建设申请及审批表一份、房屋租赁合同一份、律师函两份、EMS查询回单三份、张家港市锦丰镇人民政府锦政发[2020]21号文件及庭审笔录等予以证实。庭审中原告方陈述，被告是于2020年1月1日正式实际使用了原告对外出租的案涉房屋，但原告用于出租的房屋需要按照锦丰镇政府的相关规定统一公开竞拍，所以双方是在公开竞拍手续完成之后才正式签订了书面的房屋租赁合同。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反有关法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的期限为六个月以上的，应当采用书面形式，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据案涉《房屋租赁合同》，2020年1月1日至2020年12月31日的租金70000元应于2020年3月31日前缴清，被告作为承租人，按照合同约定及时交纳租金是其应负担的主要合同义务。根据案涉《房屋租赁合同》第八条乙方违约责任约定，乙方（徐光微）拖欠租金、水电气费、卫生费、物业费等款项累计满3个月的，甲方有权终止合同，收回租赁财产，并有权要求乙方承担违约金28000元。原告起诉状中第一项诉讼请求为确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除，因原告2020年7月15日邮寄的律师函并未有效送达，故该律师函并不能解除双方案涉合同，本案起诉状副本、应诉通知书、证据副本等于2021年1月4日公告送达被告徐光微，因双方合同终止日期为2020年12月31日，故本案合同不存在解除问题。租赁合同终止后，被告理应将涉案房屋返还给原告。原告要求被告支付拖欠的房屋租金25547.95元（计算至2020年7月19日）及自2020年7月20日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（租金以70000元/年为标准按天计算，房屋占有使用费以140000元/年为标准按天计算），因双方合同于2020年12月31日终止，故截止2020年12月31日被告应支付给原告房屋租金57000元（扣除原告自认收到的13000元）。原告主张自2020年7月20日至被告实际腾退之日止按照140000元/年计算房屋占有使用费，房屋占有使用费主张亦合法有据，本院予以支持，但双方约定为日租金的双倍（合同第八条第四款），该约定明显过高，对被告显失公平，本院酌情认定房屋占有使用费以80000元/年计算为宜，自2021年1月1日起计算。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》第八条约定，违约金为28000元，庭审中原告方同意法院酌情减少该违约金，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情将本案违约金调整为6000元。原告主张的电费4357.08元，无相关证据予以证明，本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条相关规定，判决如下：一、被告徐光微应将案涉张家港市锦丰镇锦乐路华泰门面房（130#-136#）腾退并返还给原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社。限被告徐光微于本判决生效后十五日内履行。二、被告徐光微应支付给原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社房屋租金57000元，以及自2021年1月1日起至房屋实际腾退之日止按照年租金80000元的标准计算的房屋占有使用费。限被告徐光微于本判决生效后十日内履行。三、被告徐光微应支付给原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社违约金6000元。限被告徐光微于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取624元，由原告张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社负担124元，由被告徐光微负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王伟剑二〇二一年一月二十二日书记员  范添闻