北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初49764号原告（反诉被告）：李博茜，女，1983年1月16日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：代云，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨伟，北京市国汉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：范伯龙，男，1996年4月2日出生，汉族，北京伯远文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王x，女，1999年2月18日出生，汉族，北京伯远文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李博茜（以下简称姓名）与被告（反诉原告）范伯龙（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。李博茜的委托诉讼代理人代云、刘杨伟，范伯龙及其委托诉讼代理人王x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李博茜向本院提出诉讼请求：判令范伯龙支付租金1710元、水电费145元、保洁费500元、物品维修费14280元、丢失物品损失6800元、违约金53600元，共计77035元。事实和理由：2019年1月19日，李博茜与范伯龙签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定李博茜将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给范伯龙，租金每月12000元，租期自2019年2月4日起至2020年2月3日止。2020年2月3日合同到期后，范伯龙拒不腾退涉案房屋，直到2020年5月19日李博茜在北京链家xx公司（以下简称链家公司）的协助下进入涉案房屋。双方交接过程中确认范伯龙损坏、丢失房屋内的多件物品，存在未结清的水电费用，且未对涉案房屋进行清洁，为维护李博茜的合法权益，故提起本次诉讼。范伯龙答辩并反诉称，房屋租赁合同期限至2020年2月3日，虽然当时受疫情影响，搬家困难，但是我方仍然按照合同约定腾退房屋，并且于2020年2月5日腾退完毕，腾房后多次配合房屋中介安排的其他租客看房，同意支付2月4日和2月5日的租金。2019年11月少交租金910元是因为扣除维修空调的费用，不同意再支付。李博茜主张的物品维修费、丢失物品损失价格畸高，且与损失物品当前实际市场价值严重不符，李博茜无法提供任何购买记录及评估报告证明其购买时以及当前的物品价值。我方在租赁房屋期间发现上述物品过分陈旧无法使用，因此将物品丢弃。在李博茜提供相应凭证或可信的评估报告的基础上，我方愿意支付所丢弃物品折旧后的合理价格。餐厅吊灯、卫生间和书房门框属于在日常生活中的正常损耗，吊灯可以通过简单修复复原，门框我方已经进行修复。水电费用我方同意支付，不同意支付保洁费，且其主张的保洁费过高。腾房后，我方聘请了同小区保洁人员对房屋进行了清洁，而后我方未曾在租赁房屋内居住，距离我方搬离房屋3个月后李博茜于2020年5月重新进行保洁的费用，不应当由我方承担。我方不存在任何违约行为，不同意支付违约金。另外，2019年5月23日，我方在得到李博茜同意的情况下，修理空调支付修理费1410元，李博茜承诺由我方先行垫付修理费，后可从租金中扣除，但实际上未从租金中扣除，也未退还房屋押金，故我方提出反诉请求：1、判令李博茜返还押金12000元；2、判令李博茜按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年2月3日至实际退还押金之日止的利息；3、判令李博茜支付空调修理费1410元。李博茜对范伯龙的反诉请求辩称，范伯龙在租赁期间提前解除合同，其支付的押金抵扣违约金，不同意返还，利息不同意支付。按照合同约定，空调损坏后，范伯龙应当先通知让我进行维修，不应擅自做主维修后让我方报销，且花费金额过高，我方还让范伯龙投诉维修人员，范伯龙在支付房租时扣除了910元，不同意再支付维修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋登记在李博茜名下，建筑面积164．32平方米。2019年1月19日，李博茜（出租方、甲方）与范伯龙（承租方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租涉案房屋给乙方，房屋租赁用途为居住，租赁期自2019年2月4日至2020年2月3日。甲方应于2019年2月4日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及水电燃气卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30天向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金12000元/月，按季支付，押金12000元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣乙方应承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方擅自改变房屋用途的，应按月租金100%向甲方支付违约金。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金贰倍标准支付违约金。2019年5月23日，范伯龙的委托诉讼代理人王x向李博茜的母亲王xx发送微信告知空调发生故障，王xx回复：“你先修着吧，钱你先垫付，下次扣款的时候你就把这钱留下吧。”2019年5月26日，范伯龙支付空调维修费1710元，并将维修明细发送给王xx。2019年6月4日，维修方退回范伯龙300元。2019年11月5日，范伯龙支付租金30160．4元，其中扣除暖气费4929．6元、空调维修费910元。2019年12月20日，王xx向王x发送微信：“那是需要续租到三月中旬吗？我需要相对准确的时间，以便提前通知中介帮我安排招租事宜。”王x回复：“对的，三月中旬差不多。”2019年12月29日，王x发送：“我今天去交钱，然后我把续租的房租还是转给那个银行卡给您吗？”王xx回复：“好的，卡号没变，一个半月，那就是每次的一半金额。”王x回复：“嗯嗯，好的”。2020年2月4日，王x向王xx发送微信：“我们明天下午就能搬完，您看怎么交接呢。”王xx回复：“我在国外，需要等中介上班，才能交接。”2020年2月5日，范伯龙搬离涉案房屋，并对房屋墙壁进行粉刷。2020年3月26日、2020年3月27日、2020年4月11日、2020年4月23日、2020年5月5日，范伯龙配合中介公司看房。2020年4月17日，王x出具《损失清单》，记载：1、缺失东西：沙发床、次卧床、次卧床垫、次卧床头柜、次卧电脑桌、次卧电脑椅子、次卧书柜、客厅阳台柱子饰物；2、损坏的东西：皮沙发一套、餐桌吊灯、主卧卫生间门、客厅落地玻璃窗、防盗门把手；3、修复：门把手、拆除空调、更换阳台、空调打孔玻璃。2020年5月1日，双方签订《涉案房屋租赁期满交接单》（以下简称交接单），记载：1、缺失的物品：次卧沙发床、床、床垫、床头柜、电脑桌、电脑椅、书柜、阳台柱子饰物；2、损毁的物品：客厅皮沙发3个、客厅餐桌上方吊灯1个、卫生间、书房门框2个（师傅报价1000元），保洁情况为无保洁，水电费欠付145元。2020年5月19日，李博茜自行更换门锁，并支付更换锁芯费用380元。庭审中，李博茜主张范伯龙擅自改变房屋使用用途，将涉案房屋作为办公场所构成违约，并提交照片予以证明，范伯龙对此表示其是传媒大学的学生，需要完成导演基础课程，在家拍摄雕塑，并未用于办公经营，并就此提交课程表及拍摄作品予以证明。李博茜主张双方协商一致续租至2020年3月中旬，范伯龙提前解除合同构成违约，范伯龙对此表示双方仅是通过微信商量，没有签订合同所有没有最终确认，不能适用违约金的约定。李博茜主张范伯龙未按时返还房屋，自行换锁收回房屋，应当按照日租金的两倍支付违约金，自2020年4月13日计算到2020年5月19日。范伯龙对此表示对方未返还押金，有权不交还钥匙，是行使同时履行抗辩权的行为，且期间配合中介人员看房，不同意支付违约金。李博茜主张损坏的客厅沙发为头层牛皮材质，2008年购买，购买金额记不清了，修复费用需要12900元，并就此提交照片、沙发报价单予以证明，范伯龙对此表示对方无法提供购买记录，无法证明沙发材质及金额，2008年购买至今翻新的费用不同意承担，且无法查询到出具报价单的公司。李博茜主张次卧丢失的物品均购买于2008年，沙发床为布艺的，床为1．2米的单人床，床垫为棕垫，电脑椅为转椅、电脑桌、书柜为颗粒板材质，多喜爱的品牌，阳台柱子饰品为小艺术品，范伯龙对此表示对方无法提供购买记录，无法确定家具价值，且购买时间较长，全部物品只值200元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，双方通过微信就合同续租期限及租金支付方式达成一致，范伯龙于2020年2月4日提出搬离房屋，构成违约，应当支付李博茜提前解除合同违约金。范伯龙将租金付至2020年2月3日，实际于2020年2月5日搬离涉案房屋，应当支付该期间的房屋租金。根据合同约定，空调设备因自然损耗导致的维修义务应由李博茜承担，逾期不维修的，范伯龙可代为维修，费用由李博茜承担，现范伯龙已经代为进行维修，并实际从租金中扣除910元，李博茜要求补交已经抵扣的租金，缺乏依据，本院不予支持。合同到期后，范伯龙应当结清房屋内的水电费用，范伯龙对此表示同意支付，本院不持异议。关于保洁费，合同对此并无约定，本院不予支持。李博茜主张范伯龙擅自改变涉案房屋用途，但未就此提交充分证据证明，本院不予支持。根据本院查明的事实，双方于2020年5月1日签订交接单，范伯龙应当将房门钥匙返还给李博茜，但交接后范伯龙仍继续持有房门钥匙，导致李博茜于2020年5月19日更换门锁，应当视为范伯龙未按照合同约定履行返还房屋的义务，应当向李博茜支付该期间的违约金，本院按照合同标准予以支持。关于物品损失，根据双方签订的交接记录，涉案房屋内物品确实存在缺失、损毁的情况，范伯龙应当予以赔偿，但李博茜主张的费用标准过高，且未提交相关的购买票据，本院结合物品价值、使用年限及损耗等因素酌情予以支持。范伯龙虽主张交接前已经自行对门框进行了修复，但是签订交接单时认可门框毁损及相应维修费，其仍应当对此进行赔偿。关于反诉请求，合同期满后，李博茜应当退还范伯龙房屋押金，且李博茜已经就违约责任单独提起诉讼，本院对此予以支持。范伯龙主张要求支付押金利息，缺乏依据，本院不予支持。关于空调维修费，范伯龙代付后，李博茜应当支付给范伯龙，范伯龙维修空调实际花费1410元，其中910元已经作为租金进行抵扣，剩余500元李博茜应当支付给范伯龙，本院对未付部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范伯龙于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李博茜房屋租金八百元；二、被告（反诉原告）范伯龙于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李博茜水电费一百四十五元；三、被告（反诉原告）范伯龙于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李博茜违约金二万七千二百元；四、被告（反诉原告）范伯龙于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李博茜物品损失四千元；五、原告（反诉被告）李博茜于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）范伯龙押金一万二千元；六、原告（反诉被告）李博茜于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）范伯龙空调维修费五百元；七、驳回原告（反诉被告）李博茜的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）范伯龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1726元，由原告（反诉被告）李博茜负担1006元（已交纳），由被告（反诉原告）范伯龙负担720元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费68元，由原告（反诉被告）李博茜负担63元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）范伯龙负担5元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年一月二十五日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜