广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16318号原告：翁晓斌，男，1977年4月2日出生，住广州市东山区。委托诉讼代理人：张朝晖，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳晴，广东国智律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、周俊杰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。原告翁晓斌诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告翁晓斌于2020年5月6日向广东省广州市中级人民法院起诉，广东省广州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤01民初527号《民事裁定书》，裁定本案由本院审理。本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告翁晓斌的委托诉讼代理人张朝晖、张佳晴，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁晓斌向本院提出诉讼请求：1.清大瑞泰公司立即向翁晓斌支付逾期交楼违约金236019.27元（自2017年8月30日起计至2020年1月6日止，549521元×0.05%×859天=236019.27元）；2.清大瑞泰公司立即为翁晓斌办理产权登记及向翁晓斌交付《房地产权证》；3.清大瑞泰公司立即向翁晓斌支付逾期办理产权登记及《房地产权证》期间的违约金（自2019年4月23日起计至办理完产权登记及交付《房地产权证》之日止，暂计至2020年4月13日为97814.738元，计算方式：549521元×0.05%×356天=97814.738元）；4.清大瑞泰公司承担本案的诉讼受理费。事实与理由：翁晓斌与清大瑞泰公司于2016年8月20日就广州市黄埔区伴河路192号自编E栋307房（以下简称案涉房屋）签订《商品房认购书》和《广州市商品房买卖合同（预售）》，翁晓斌在约定时间内即2016年8月26日向清大瑞泰公司一次性支付购房款549521元。2019年1月23日，翁晓斌与清大瑞泰公司签订正式的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，根据合同第十一条的约定，清大瑞泰公司应于2017年8月30日前将案涉房屋交付翁晓斌使用，但清大瑞泰公司直至2020年1月6日才向翁晓斌提交完整的《建科广场验收楼交接书》，迟延交楼859天，根据合同第十二条的约定，清大瑞泰公司应就此向翁晓斌支付逾期交楼的违约金236019.27元。另根据合同第九条的约定，应于2019年4月23日前办理好产权登记及房产证，但至今清大瑞泰公司仍未为翁晓斌办妥产权转移登记手续，未将以翁晓斌为产权人的《房地产权证》交付翁晓斌，根据合同第十条的约定，清大瑞泰公司应就此向翁晓斌支付逾期登记及办证的违约金直至办妥产权登记及房产证之日。被告清大瑞泰公司辩称，1.本案应驳回起诉。翁晓斌已经于2020年5月19日向管理人申报了债权，本案应当以管理人最终审核后的结果为前提，若翁晓斌不服的，应当向广州市中级人民法院提起破产债权确认之诉。2.根据物业公司反馈的信息显示，翁晓斌已于2019年12月3日完成收楼手续，逾期交楼违约金应当计算至2019年12月3日截止。翁晓斌提供的证据6的落款日期也为2019年12月3日，同样印证了翁晓斌已于2019年12月3日收楼。3.根据破产法第46条的规定，未到期的债权，在破产受理日视为到期，附利息的债权，在破产受理日停止计息，即便是清大瑞泰公司应当支付逾期办证违约金，也应当至破产受理日即2020年3月19日停止计算。逾期交楼违约金的起算日期应当是2017年8月31日。逾期办证违约金的起算日期应当是2019年4月24日。经审理查明，2019年1月23日，翁晓斌（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订网签合同《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号201901216314），约定：乙方购买的房屋地址为广州市黄埔区伴河路192号自编E栋307房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共40.3318平方米，套内建筑面积29.2872平方米，共有分摊面积11.0446平方米；该商品房按产权登记的建筑面积计价，单价为每平方米13625.01元，总金额549521元。第七条付款方式约定，乙方在2016年8月26日前支付全部房价款549521元。第九条产权转移登记约定，乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。第十条迟延办理产权登记的违约责任约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条房屋交付约定，甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十二条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十三条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件八《本合同补充协议》第三条关于商品房交付（对合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充）约定，1.商品房交付的标志是签署交接单。乙方签署交接单后，房屋的毁损、灭失的风险和相关责任及物业服务费等均由乙方承担。5.甲方对乙方的书面异议进行回复后，则视为商品房已经按合同约定的交楼时间交付给乙方，甲方不存在迟延交楼；房屋毁损、灭失的风险和相关责任及物业服务费等相关费用，自合同约定交付之日起由乙方承担。第四条关于产权登记（对合同第九条、第十条的补充）约定，若双方同意由甲方办理产权登记，乙方必须在收楼时向甲方提交办理房地产权证的有关资料和证明文件，甲方应向乙方签发收件清单。乙方延迟提交或未能提交的，应免除甲方延迟办理产权证的责任，所约定的办证时间的起算日期为乙方向甲方实际提交齐全有关资料和证明文件之日。第十四条约定，本补充协议是对合同的修改和补充，合同与本补充协议不一致的，甲、乙双方同意以本补充协议约定为准。2016年8月19日、8月26日，翁晓斌分别向清大瑞泰公司支付了购房定金50000元、购房款499521元。2017年8月25日，清大瑞泰公司向翁晓斌开具了549521元的购房款发票。2019年12月3日，翁晓斌签署了《建科广场验收楼交接书》，确认收到相关收楼资料、物品，同意接收案涉房屋。庭审中，清大瑞泰公司管理人述称其于2020年11月10日查实翁晓斌已经交齐房款，并通知开发商为其办理房产证。翁晓斌述称其已经向开发商交付了办证资料，但房产证尚未办下来。另查明，广东省广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定：受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请。庭审中，翁晓斌述称其已经进行债权申报，但清大瑞泰公司管理人没有告知其审核结果。清大瑞泰公司管理人述称，对于翁晓斌的债权申报，其有审核，但由于本案已经提起诉讼，需要翁晓斌撤诉之后，管理人才会出具最终的审查结果意见。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、预收款凭证、发票、《建科广场验收楼交接书》《民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，翁晓斌与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期交楼违约金。首先，翁晓斌已按照合同约定向清大瑞泰公司付清全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年8月30日前向翁晓斌交付案涉房屋，系违约，依法应当承担违约责任。其次，翁晓斌已于2019年12月3日签署《建科广场验收楼交接书》，办理了案涉房屋的收楼手续，故逾期交楼违约金应计算至2019年12月3日止，翁晓斌要求计算至2020年1月6日缺乏依据。再次，翁晓斌已付清购房款549521元，其主张根据合同约定以549521元为本金，按照每日万分之五的标准计算违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。综上，本院核算逾期交楼违约金为226677.41元（549521元×0.05%/日×825日）。关于逾期办证违约金。首先，按照《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第九条的约定，清大瑞泰公司应在2019年4月23日前为翁晓斌办妥产权转移登记手续并将《房地产权证》交付翁晓斌，但截至法庭辩论终结之日，清大瑞泰公司仍未办妥产权转移登记，系违约，依法应当承担违约责任。清大瑞泰公司在答辩意见中认可逾期办证违约金自2019年4月24日起算，本院予以照准。其次，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”根据上述规定，翁晓斌对清大瑞泰公司享有的债权在破产申请受理时视为到期，未开始起算的不再计算。至2020年3月19日清大瑞泰公司破产申请受理时，清大瑞泰公司尚未为翁晓斌办妥案涉房屋的产权转移登记手续，故逾期办证违约金应计算至2020年3月19日止。再次，翁晓斌已付清购房款549521元，其主张根据合同约定以549521元为本金，按照每日万分之五的标准计算违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。综上，本院核算逾期办证违约金为90945.73元（549521元×0.05%/日×331日）。关于翁晓斌主张清大瑞泰公司为其办理产权登记及交付产权证。该主张符合合同约定，且庭审中清大瑞泰公司管理人亦同意为其办理，故本院予以支持。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”本案中，清大瑞泰公司已经进入破产程序，无法再对翁晓斌的债权进行个别清偿，故本院依法对翁晓斌所享有的案涉债权予以确认后，由翁晓斌根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定依法申报债权。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应向原告翁晓斌支付2017年8月31日至2019年12月3日的逾期交楼违约金共计226677.41元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应向原告翁晓斌支付2019年4月24日至2020年3月19日的逾期办证违约金共计90945.73元；三、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应为原告翁晓斌办妥广州市黄埔区伴河路192号自编E栋307房的产权转移登记手续，并将《房地产权证》交付原告翁晓斌；四、驳回原告翁晓斌的其他诉讼请求。案件受理费3154元，由原告翁晓斌负担122元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担3032元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二一年一月二十二日法官助理钟陈书记员姚春华