北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23416号原告（反诉被告）：张庆丽，女，1985年6月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丽萍，女，1965年4月10日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：王亚伟，男，1979年7月23日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被告：北京联诚恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区博大路xx号院xx号楼xx层xx。法定代表人：孙彬，经理。三被告委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。原告（反诉被告）张庆丽与被告（反诉原告）王丽萍、被告（反诉原告）王亚伟、被告北京联诚恒业房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）张庆丽的委托诉讼代理人卢志杰，被告（反诉原告）王丽萍、被告（反诉原告）王亚伟、被告经纪公司的共同委托诉讼代理人申艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆丽向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《厂房买卖协议》，解除时间为2020年12月12日；2．请求判令王丽萍、王亚伟返还房款959805元及支付违约金959805元；3．判令王丽萍、王亚伟赔偿原告律师费40000元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年3月5日经经纪公司介绍，与王丽萍、王亚伟、经纪公司签订了《厂房买卖协议》，约定，原告购买王丽萍、王亚伟位于北京市通州区马驹桥镇联东U谷中试区xx号楼xx层编号为U中xx的房屋。房屋成交单价7500元每平方米，暂估总价4799025元。协议签订后，原告于2020年3月26日向经纪公司支付了50000元代理费，并于2020年3月30日向被告支付房款959805元。原告付款后，在办理房屋过户登记过程中，被告迟迟不予办理。经原告多方了解，涉案房屋尚未办理不动产登记。且经纪公司在明知前述情况前提下，仍向原告承诺可以办理不动产登记手续。被告的行为已经严重违反法律规定，《厂房买卖协议》系无效合同，现为保护原告合同权益依据国家相关法律规定，向法院提起诉讼。王丽萍、王亚伟、经纪公司辩称，同意解除合同，解除时间为2020年10月14日。不同意返还已支付的购房款，我方应先扣除违约金，房款折抵违约金见合同违约条款的第二款。不同意原告违约金诉求，原告违约在先，根据合同条款约定，我方已经完成开发商更名义务，原告未履行付款义务。我方行使合同解除权，要求解除合同。律师费不应由我方承担。王丽萍、王亚伟向本院提出反诉请求：1．请求依法解除双方于2020年3月25日签订的《厂房买卖协议》，解除时间为2020年12月14日；2．请求依法判令张庆丽支付违约金959805元；3．请求依法判令张庆丽支付律师费60000元；4．本案诉讼费由对方承担。事实与理由：2010年3月25日，张庆丽与王丽萍、王亚伟即经纪公司签订了《厂房买卖协议》，约定：张庆丽购买王丽萍、王亚伟位于北京市通州区马驹桥镇联东U中xx该房屋，房屋成交单价7500元每平方米，房屋面积暂按照639．87平方米计算，房屋总价暂按4799025元计算，经纪公司是居间方。根据协议约定，协议签订之日起60日内对方应向我方支付房款的30%（1439707元），我方及第三人于当日办理开发商更名事项。经纪公司按约定于2020年5月份就开始催促对方安排付款办理更名事项，对方一直以各种理由拖延，至今，未向我方支付约定的30%房款。但我方仍然在2020年8月份办理了更名事项，履行了合同义务。如今，对方又向法院诉请《厂房买卖协议》无效，因此，双方的协议已无法继续履行。根据相关法律规定，我方要求解除与对方的合同，并要求对方向我方支付违约金的费用。张庆丽针对王丽萍、王亚伟的反诉辩称，同意解除合同，解除时间为2020年12月12日。对方向我方发送合同解除函，系在我方提起诉讼之后，不发生合同效力。不同意支付违约金，因为是对方违约。合同第二条第三项系同时履行，对方应先将房更名，我方才支付房款。合同第六条第六款规定，对方应在我方支付首次代理费后120日内办理房屋产权手续。2010年3月26日，我方未付代理费，系履行不安抗辩权。对方未按照合同约定办理房屋产权手续，未进行房屋产权的更名，我方多次催促对方办理房屋产权手续。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年3月25日，王丽萍、王亚伟（作为出卖方、甲方）与张庆丽（作为买受方、乙方）及经纪公司（作为居间方、丙方）签订《厂房买卖协议》（以下简称协议）。协议约定，乙方购买甲方位于北京市通州区马驹桥镇联东U谷中试区xx号楼xx层编号为U中xx的房屋，本合同建筑面积暂按照639．87平方米，实际面积以最后的房屋产权证标注面积为准。本合同房屋成交单价7500元每平方米固定不变，房屋总价暂按4799025元计算，最后实际总成交价格按照房屋产权证面积单价7500元每平方米不变的情况下多退少补。具体支付节点如下：1．本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币200000元。甲方向乙方出具定金收据，同时本协议履行后，该定金转为同等金额的购房款。甲方和丙方开始办理新公司注册手续（本协议签订时为确定新公司名称，本协议内均称为新公司）。2．本协议签订之日起15日内乙方支付到房款的20%，即人民币759805元。3．本协议签订之日起60日内，甲方和丙方将该房屋所有权变更到新公司所有，即开发商更名，开发商更名当日，乙方支付房款的30%，即人民币1439707元。4．开发商更名之日起3个工作日，甲乙丙三方办理新公司股权变更，新公司股权转让及新公司企业法定代表人全部变更到乙方名下。变更前1日，乙方把剩余50%房款即2399512元打入甲乙丙三方联名账户，新公司股权变更完毕当日，三方到银行办理手续，把该50%房款打入甲方账户。协议违约条款约定，乙方未按约定的时间付款的，按逾期时间分别处理。逾期在30日之内的，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按应付款每日万分之五的标准向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向甲方支付违约金，协议继续履行。逾期超过30日后，甲方有权解除协议。甲方解除协议后，乙方应立即配合甲方办理解除网签并退还房屋，在撤回网签且退还房屋后，甲方在扣除总房款20%的违约金后退还乙方剩余已付房款。若甲方怠于履行更名、新公司股权转让和企业法定代表人变更至配合义务，则自收到乙方协助配合通知之日应以乙方所付款按日万分之五支付违约金，直至甲方履行协助配合义务之日。如因甲方原因导致乙方新公司注册完成后35日内不能完成新公司股权转让和新公司企业法定代表人更名手续，乙方有权解除本协议，要求甲方立即退还全部款项外，还有权要求甲方支付转让总价款的20%作为违约金。协议还约定了其他内容。2020年3月26日，张庆丽通过银行转账的形式向王丽萍支付定金200000元。2020年3月29日、30日，张庆丽通过银行转账的形式分三次向王丽萍支付房款759805元。2020年3月30日，王丽萍向张庆丽出具收据一张，载明今收到张庆丽交来马驹桥镇联东U谷中试区xx号楼xx层房款959805元。经查，涉案房屋系王丽萍与王亚伟从北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称金桥公司）处购买。2011年8月2日，金桥公司（作为出卖人）与王丽萍、王亚伟（作为买受人）签订《联东U谷厂房销售合同》，约定金桥公司将涉案房屋以3749700元的价格出卖给王丽萍、王亚伟。2020年4月22日，金桥公司（作为出卖人）与北京索蓝威思环境科技有限公司（作为买受人）（以下简称索蓝公司）签订《联东U谷厂房销售合同》，约定金桥公司将涉案房屋出卖给索蓝公司，合同内容大部分同金桥公司与王丽萍、王亚伟签订的协议一致。涉案房屋至今未取得所有权证证书。经查，索蓝公司注册的时间2020年4月1日，张双喜系该公司的法定代表人及持股90%的股东，张庆丽为该公司持股10%的股东。张双喜系经纪公司的工作人员。双方认可索蓝公司即为《厂房买卖协议》中所载明的“新公司”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。张庆丽与王丽萍、王亚伟签订的《厂房买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行自身的义务。经庭审归纳，本案的争议焦点为：王丽萍、王亚伟及张庆丽是否存在违约。《厂房买卖协议》第二条第2款约定，开发商更名当日，乙方支付房款。本院认定该条款在载明的开发商更名义务及支付房款的义务系同时履行，不存在履行先后顺序。本院认为，王丽萍、王亚伟及张庆丽均存在违约行为，理由如下：第一，《厂房买卖协议》第二条第3款约定，本协议签订之日起60日内，甲方和丙方将该房屋所有权变更到新公司所有，即开发商更名，开发商更名当日，乙方支付房款的30%，即人民币1439707元。双方于2020年3月25日签订合同，王丽萍、王亚伟及经纪公司应在2020年5月25日完成将房屋所有权变更到新公司名下的合同义务，但至今为止王丽萍、王亚伟及经纪公司并未完成该项义务。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。王丽萍、王亚伟及经纪公司称，开发商更名的义务为与促成金桥公司与索蓝公司签订《联东U谷厂房销售合同》。厂房作为不动产，其所有权的变更应以载于不动产所有薄为准，故本院对王丽萍、王亚伟及经纪公司的此项诉讼主张不予认可。因王丽萍、王亚伟未按照合同约定的时限完成将涉案房屋所有权变更到新公司所有的合同义务，故二人存在违约行为。同时，经本院释明，王丽萍、王亚伟及经纪公司并未在举证期间内提交证据证明涉案房屋能够进行所有权的变更。第二，张庆丽亦存在违约行为，从经纪公司的工作人员张伟同张庆丽及其家人的聊天记录显示，截至2020年7月14日，张庆丽及其家人仍表示资金尚未筹措到位，并表示在款到位的情况下第一时间联系经纪公司。故本院认定，张庆丽亦未在合同约定的期间内履行支付房款的义务，亦存在违约行为。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。现王丽萍、王亚伟及张庆丽均迟延履行主要的债务，双方皆获得了解除合同的权利，故本院认定双方皆系行使合同解除权，合同应予以解除。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。关于解除的时间，张庆丽提出解除合同诉讼请求的时间为2020年12月12日，王丽萍、王亚伟向张庆丽邮寄《关于解除买房协议的通知》的时间为2020年10月14日，本院认定合同解除的时间为2020年10月14日。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因双方皆存在违约行为，且协议约定金额的标准相对一致，故本院认定双方互负相同数额的违约金，互相予以抵消。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。双方认可张庆丽已经支付给王丽萍、王亚伟房款959805元，现本院已认定双方签订的《厂房买卖协议》解除，王丽萍、王亚伟应将收取的房款退还给张庆丽，张庆丽要求王丽萍、王亚伟退还房款的诉求本院予以支持。关于双方诉求的律师费，因双方在履约过程中皆存在违约行为，故双方律师费应自行承担，本院对于双方要求律师费的诉求皆不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张庆丽与被告（反诉原告）王丽萍、王亚伟于2020年3月25日签订的《厂房买卖协议》于2020年10月14日解除；二、被告（反诉原告）王丽萍、王亚伟返还原告（反诉被告）张庆丽购房款959805元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）张庆丽的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王丽萍、王亚伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11218元，由原告（反诉被告）张庆丽负担4519元（已交纳），被告（反诉原告）王丽萍、王亚伟负担6699元，于本判决生效之日起7日内执行清。反诉费6989元，由被告（反诉原告）王丽萍、王亚伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二一年一月十九日法官助理  张 鹏书 记 员  许松婷