广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27304号上诉人（原审被告）：深圳信和物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：邹兵华，总经理。委托诉讼代理人：曾庆佳，男，系公司员工。委托诉讼代理人：周明勇，广东华程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国虎，男，汉族，1975年1月16日出生，住所地西安市临潼区。上诉人深圳信和物业管理有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人刘国虎建筑物区分所有权纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信和公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第1、2、3项，并依法予以改判，驳回刘国虎的该3项诉讼请求；2.由刘国虎承担本案诉讼费用。一、刘国虎提出决定公共收益的使用方式主体不适格，一审判决将××花园小区公共部位、共用设施所得收益纳入小区专项维修资金，认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。一审判决认定刘国虎虽系××花园小区业主，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但其请求恢复××花园所有绿地、绿化树和灌木涉及的小区绿化区域为××花园小区共有，故应当由业主共同决定。××花园小区并未成立业主委员会，刘国虎非直接利害关系业主，也未提供证据证明其依法取得了符合法律规定的相关比例的业主的授权，故刘国虎关于恢复原状的起诉，不符合法律规定。小区公共部位，共用设施所得收益是否纳入小区专项维修资金，同样涉及到业主的共同利益，共用部位、共用设施所得收益该如何使用，并非是单个业主的权利，而是应当由全体业主进行表决的事项，故刘国虎无诉讼主体资格提出该项诉讼请求，一审法院仅根据刘国虎的诉请作出将归业主所有的共用部位、共用设施所得收益纳入专项维修资金的判决存在巨大瑕疵，侵犯了除刘国虎以外业主的权利，应当予以撤销。二、一审法院忽略信和公司与经业主大会授权的业委会签订的《物业服务合同》关于小区公共收益归属的约定，判决××花园小区收益纳入专项维修资金，违反了约定优先原则。根据《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。信和公司与××花园业委会关于小区公共收益的约定符合法律规定。根据信和公司与××花园业委会签订的《物业服务合同》第十五条的约定：乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益纳入物业服务费、专项维修资金。××花园业委会是经业主大会授权代表小区签订物业服务合同的适格主体，信和公司经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益按（1）纳入物业服务费；（2）纳入专项维修资金；（3）其他方式处理，故将部分公共收益纳入物业服务费有合同依据。三、一审判决未充分考虑到信和公司管理××花园小区的现实情况，判决结果与社会效益未结合，有失公允。××花园建成于1997年，至今22年，建筑面积250367.04㎡，住宅**（其中多层**、高层**），住，住户近**022年间×花园共产生过4届业主委员会，2014年最后一届业委会届满后，小区一直未能选举出新的业委会。自小区建成后，一直是由信和公司提供物业服务。2014年，最新一份物业服务合同［《物业服务合同》（信和物字××号）］到期后，因小区未能选举出新一届业委会且吉华街道办领导基于秩序、治安等考虑，指示信和公司继续为小区提供物业服务至新一届业委会选举完成。从信和公司接管小区时起至今，物业费收费标准一直维持在高层1.5元／㎡、多层0.7元／㎡的标准，每月应收合计仅约24万元，22年未变。与此同时，我国的物价水平连年上涨，小区管理所须投入的人力、物力成本也在连年攀升。特别是2008-2009年世界金融危机爆发后，物业费收入与经营成本支出已不能平衡，信和公司为小区的物业管理服务需要投入大量的人力、物力、财力。××花园为老旧小区，其中居住的业主大多为老年人，加之经济环境整体下行，增加物业服务费用无疑是增加绝大部分业主的负担。综合权衡之下，2009年，××花园业委会和信和公司在新签订的《物业服务合同》（信和物字××号）中约定：由信和公司按原标准收取固定的物业费的同时，将共有部分的经营收益纳入物业管理费中。由此，既不增加业主负担，也可以缓解信和公司的经营压力，让××花园业主可以继续以低廉的价格享受到物业管理服务。因此，若片面将《物业服务合同》第十五条理解为共有部分经营收益归业主所有，即意味着信和公司仅能按照显然低于市场正常标准（高层1.5元／㎡、多层0.7元／㎡）收取物业费作为营收，这样的收费标准下，基本没有一家物业服务公司可以盈利，信和公司又何苦为之？一审法院对合同条款的理解忽视了××花园小区实际状况及合同本意，如按一审判决，认定共有部分的经营收益纳入专顼维修基金，信和公司将面临收取的物业费不能平衡收支的巨大压力，在小区业委会选举完成前，不利于小区的长期和谐、稳定。一审法院认定事实错误，请求二审法院依法纠平并驳回刘国虎的诉讼请求。四、××花园品质提升工程、公共部位收益明细均已向小区业主公示，信和公司无再次公示义务。信和公司在2017年进行××花园小区环境品质提升工程时，已向全体业主公示，见刘国虎一审“证据10”；同样，信和公司在一审诉讼中提交的“证据14”可见，信和公司根据与××花园业委会的合同约定，每半年向小区业主公示小区公共部位经营收支状况。在信和公司已履行公示义务的情况下，一审法院判决信和公司再次公示，显失公平。另外，刘国虎作为2006年以后才入住××花园小区的业主，其主张公示小区1997年至2005之间的公共收益，显然没有依据。综上，请求二审法院支持信和公司的诉求。刘国虎辩称：请求维持原判，本案诉讼费由信和公司承担。一、一审认可刘国虎提出决定公共收益的主体适格，依据合法，应予维持。刘国虎即是物业使用人，也是业主，诉讼主体适格。本案涉诉公共配套设施是业主共有部分，信和公司隐瞒收入私吞，违反法定流程拒绝向行政机关申报改变绿地其用途、从事经营，应经过全体业主的明示同意。信和公司一方面辩称刘国虎未经多数业主授权起诉，另一方面自己却伪造大部分业主签名和欺骗业主签名其含糊其辞的意见表，假冒政府机构名义为其违法行为保驾护航，将砍伐绿化改建停车场，这种处分行为应认定为无效，对刘国虎要求物业公司将涉诉23年的公共收益公开是合法合理的诉讼请求，法院理应予以支持。二、一审法院关于小区公共收益公开账目的判决符合法律规定，请二审法院支持合法判决。信和公司和××花园业委会签订的《物业服务合同》约定包干制，根据国家发展改革委/建设部发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》第五条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。××小区业委会和信和公司签署的《物业服务合同》作为民事法律关系确定的内容载体，在合同相对性的基础上充分保障意思自治，不损害善意第三人、集体或公共利益的前提下，有自行处分权利或设定义务的自由，基于对善意第三人、集体或公共利益的保护，按照民法总则诚信为基石的规定，应突破合同相对性，实现对公共利益、集体利益及善意第三人信赖利益的保护。信和公司未经法定程序征得三分之二业主同意，也未向城管局和国土局申报，肆意砍伐树木，铲除绿化带和灌木丛，改建收费停车场，包干制不意味着信和公司可以肆意侵占和侵害业主共有部位扩大经济收入来源。三、一审判决完全依据法律法规判决，以集体和公共利益为优先，2009年信和公司和××业委会签署的（信合物字××号）物业服务合同无效。信和公司物业费签订时2009年6月，上诉状称收到2008-2009年金融危机影响入不敷出纯属可怜扮相博取二审法院同情，从1997年开始侵吞业主电梯，场地出租、架空层、游泳池、会所、停车费、租金已经22年，虚假报送水费数据，2009年的业委会选举也是非正义的，暗箱操作的结果。小区业主维权13年，只见物业拆除住宅地基改建商铺出租，砍伐20年树龄树木70颗，铲除绿化带和灌木丛改建停车场收费，第一条就是违反了国家关于城市绿化的效力性强制规定，恶化居住环境，小区2009年业委会是由于基层政府单位严重渎职失职，信和公司和业委会原有成员沆瀣一气串通促成利益输送链的产物，详见媒体报道。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。四、××花园小区公共收益收入公示，公示根本不存在，刘国虎在××自2005年开始居住，根本没有见到小区公共收益公示。五、信和公司在一审法院虚假供述否认侵占业主共有部位。在原审判决第6页第21行以及笔录显示信和公司阐述“原告所提的基督教堂纯属无中生有”，故意隐瞒事实（见证据目录编号2和3证据）。根据中华人民共和国国务院令第686号《宗教事务条例》第六十九条，第七十一条：信和公司侵占业主共有部位为违法宗教活动提供条件的，而物业管理合同并无约定，该宗教场所也没有获得宗教局审批和认可。根据《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。《物业管理用房和基督教堂同在一栋楼同一层》补充意见：1.和本人认识的有车业主在停车服务协议中全部没有，真实性不确认。2.停车服务协议第五条第一款第四项甲方提供巡视照看服务，并负责妥善处理撤场设施，维护撤场秩序，制止违章行为，第六款第一项：停放车辆不得对其它车辆的进出和其它车位的适用造成阻碍，非停车区域禁止停放任何车辆。刘国虎向一审法院起诉请求：1.信和公司公示2017年7月综合整治工程行政审批手续、资金来源、月份支出明细账、有效发票、财务台账；2.信和公司恢复2017年6月前所有非法砍伐的树木品种、直径和数量、草坪面积、土坡、绿化带原状；3.信和公司在物业合同中对专项维修资金的管理与使用进行约定；4.信和公司公布自1997年至2018年9月《民事诉讼请求附件-业主专有部分列表》中业主专有所有共享部分对外出租合同、租金、资金流向、收支明细、存放账户、存放账户人；5.信和公司自2018年12月1日开始，每个月1日按时公布《民事诉讼请求附件-业主专有部分列表》中业主专有部分收入、资金冲入维修基金。上述1-5项请求事项在小区29栋楼首层和10个告示牌加盖信和公司印章书面通告小区所有业主3个月；6.信和公司给与刘国虎赔偿2000元；7.信和公司承担相关诉讼所有费用。一审法院认定事实：涉案物业位于深圳市龙岗区，刘国虎为涉案该物业×栋阁×的产权人，房地产证号为深房地字第**。信和公司为涉案××花园小区的物业管理公司。1997年起，信和公司为刘国虎提供物业管理服务。2007年11月19日，原深圳市龙岗区××花园业主委员会（委托方、甲方）与信和公司（受委托方、乙方）签订《物业委托管理合同》，约定信和公司对××花园实行专业化、一体化的物业管理；合同期限自2007年11月19日至2009年11月18日止。合同第五条乙方的权利和义务约定：1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订物业管理方案、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益，获得不当利益……7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目；8.对本物业的公用设备不得擅自占用和改变其使用功能，如需本物业内扩展完善配套项目，须报开发建设单位和有关部门批准后方可实施……。2009年6月8日，原深圳市龙岗区××花园业主委员会（委托方、甲方）与信和公司（受委托方、乙方）再次签订《深圳市物业服务合同》（合同编号：信物合字××号），约定双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就××花园物业服务有关事宜，协商订立本合同。合同约定的物业服务内容中包括：……（五）公共绿地养护和管理；……（七）协助做好维护秩序工作，对车辆（包括自行车）停放进行管理，但不负保管责任；……（九）消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度；……（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告。该合同约定，物业服务期限五年，自2009年11月19日至2014年11月18日；物业服务收费方式为包干制。即多层住宅按0.7元/平方米/月；小高层住宅和商业物业按1.5元/平方米/月收取，本体维修基金按照带电梯房屋0.25元/平方米/月，不带电梯房屋0.15元/平方米/月收取。实行包干制度，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或者减少服务项目；实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）由乙方承担。该合同第十四条约定，乙方经营归业主所有的共用部位，共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营，商业促销等活动，在符合国家的法律法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益纳入物业服务费、纳入专项维修资金。甲方应在乙方办理接管日前，提供符合办公要求的物业服务用房，由乙方无偿使用。乙方不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地；确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的、应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可以要求乙方承担相应赔偿责任。2017年6月16日，信和公司向深圳市龙岗区吉华街道××社区工作站出具《工作报告》，反映了××花园小区存在停车难、小轿车占用消防通道；部分绿化树木长成参天大树，影响住户采光通风等问题，并提出针对上述问题经多方调研听取居民建议，筹措资金，计划实施措施如下：1.科学规划小区停车布局，做到人车分流，车辆停放有序，居民出行安全；2.考虑到小区老人及小孩众多，想方设法拓展居民活动空间，增设娱乐休闲设施设备，提升居民的幸福感；3.将长期被小车碾压破坏的路牙上的零星植被铺设成更加美观、防滑地砖、绿化修剪、补植，移植部分遮阳、破坏地下通信线路、排污排水井道的树木等，提升小区的居住环境，彻底改变小区的陈旧落后面貌；依据《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，同时结合××花园小区有4000余户，近两万人口的大型社区，目前尚未成立业主委员会，无法召集业主大会会议的客观实际情况考虑，现特将物业服务中心的有关工作计划向××社区工作站报告。2017年6月23日，深圳市龙岗区吉华街道××社区工作站出具《复函》，称信和公司提出的建议措施具有较高的可操作性，但对涉及到施工对社区居民生活造成的影响及相关费用使用等问题，建议信和公司在小区多方征集意见，做好宣传发动和工作公示，注重与业主、住户的互、住户的互动反馈方案规划、设计工作；做好现场防护、防尘、防噪等工作。2017年7月4日，信和公司出具致××花园业主的《公告》，称应广大业主要求，为全面整治、改善小区环境卫生，提升居民幸福指数，对小区进行各项综合整治工程，具体包括：一、目前正在开展的项目：……；2）修剪小区园林绿化，对小区绿化及卫生死角进行全面彻底清理……；二、下阶段计划实施整治工程及增添设施项目：1）小区公共消防设施全面检查、修缮及更新；2）中庭景观水池全面修复，定时开放……；8）小区绿化带安装塑胶围栏约2000米；9）绿化带铺草皮8000平方米。此后，信和公司对小区内绿化区的树木绿植进行了砍伐。2018年7月25日，深圳市龙岗区城市管理行政执法局，对信和公司作出《行政处罚决定书》，认定2017年8月信和公司在××花园内擅自砍伐三棵榕树的行为违反了《深圳经济特区绿化条例》第四十一条第一款的规定，因此，对信和公司处以罚款30000元的处罚。2018年9月4日，因刘国虎信访，深圳市龙岗区住房和建设局出具《关于××花园小区有关问题信访事项处理意见书》，答复内容为：一、关于××花园物业专项维修资金问题，经查深圳市物业专项维修资金信息系统，××花园小区已缴存物业专项维修资金情况如下：（1）首期维修资金7234648.21元；（2）日常维修资金：678581.73元；（3）收益370741.96元；（4）当前余额8283971.9元，截至目前，无申请使用记录。二、关于××花园××阁首层作为物业服务用房问题，按照××社区工作站和深圳市公安局水径派出所的来函要求，2009年5月××花园业主委员会书面同意管理处申请，将××阁首层作为警务室、管理处、业委会办公室使用；三、关于物业服务收费标准、收支情况等公示问题，小区管理处已在单元门口公告栏公示，如有疑问可向管理处咨询；四、关于业主投诉机制问题，管理处已针对每个工作岗位设立工作职责，如有实际问题请向管理处直接反映；五、关于××阁首层产权问题，经查，××阁商场101产权属于深圳信和（集团）有限公司；六、关于物业服务合同查询问题，可携带业主相关证明材料到该局物业监管科查询；七、关于水量虚报增加收费、铲除绿化、占用道路、消防通道堵塞、微型消防室等问题，建议向相关主管部门反映。信和公司称，因小区未成立业主委员会，因此专项维修基金无法提取出来用于小区维护，各项支出由信和公司先行垫付，在小区成立业主委员会后再向相关部门申请提取出来。2018年，刘国虎以深圳市龙岗区城市管理行政执法局（以下简称城管局）不作为为由提起行政诉讼，请求：1.撤销城管局作出的83号处罚决定书；2.城管局如实调查信和公司铲除绿化、砍伐树木的违法行为；3.城管局监督信和公司恢复××花园小区的绿化原状；4.城管局重新作出行政处罚决定……；深圳市盐田区人民法院于2018年11月26日作出（2018）粤0308行初1811号行政裁定书，认定刘国虎主体不适格，裁定驳回刘国虎的起诉。经查，刘国虎提供了数份照片，显示小区电梯内张贴了广告，小区楼梯间等位置安装快递中转柜，小区内外层由各个商铺经营使用。刘国虎称，信和公司对外出租电梯广告、快递柜，并将房屋架空层作为商铺对外出租收益，该出租收益被信和公司侵吞。刘国虎提供了一份《业主专有部分列表》，主张对该部分出租收益进行公示，内容有：（一）16栋××阁电梯高层架空层（信和公司物业办公用房、警务室、基督教堂）；（二）9栋××阁电梯高层架空层（快乐幼儿园、中联大药房）；（三）10栋××阁；（四）11栋湖映阁（华润超市）；（五）12栋××阁（海王星辰药店）；（六）小区会所附属泳池自1997年以来的会所和游泳池的出租合同；（七）6栋电梯高层自1997年以来的12台电梯广告收入；（八）自1997年以来的1、2、3栋出租合同和经济收入；（九）信和公司公布自1997年以来的获得的停车场收入。庭审中，信和公司称上述第（一）项16栋××阁一楼确实为架空层，目前为警务室及管理处的办公所在地，而其余几项均为他人产权，与信和公司无关，也非业主共有。关于高层电梯的广告，为信和公司经营，而且信和公司也进行了相关收益的公示。关于停车场的收入，××花园没有地下车库，只有路面车库，车位是业主共有，信和公司与业主委员会签订物业服务合同，按照合同第十条约定停车服务费按政府规定执行，信和公司应与车位的使用人另行签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务方面的权利和义务，也就是通过这种方式，具体交由信和公司与车主双方进行约定。刘国虎未与信和公司签订过停车服务协议，停车费目前由信和公司收取，协议上面也明确规定了信和公司收取的停车管理费归信和公司所有。经查，××花园9栋××阁、10栋××阁、××花园11栋湖映阁以及12栋××阁第一层为商场，均属于商品房。经查，刘国虎称信和公司擅自砍伐树木，铲除绿化带造成其居住环境受到影响，造成刘国虎对房屋的预期投资受到影响，因该事件，刘国虎向信和公司提起行政诉讼弥补损失，来回车费、打印、扫描等费用造成损失约2000元。再查，目前，××花园未成立业主委员会。2018年9月18日，刘国虎因信和公司擅自砍伐树木向深圳市龙岗区城市管理行政执法局信访。2019年1月8日，深圳市龙岗区规划土地监察局向刘国虎出具意见答复书，称对刘国虎信访信和公司砍伐小区树木，铲除绿地绿化带改建停车场，改变原有规划建筑设计功能的问题，要求处理，经该局认真调查核实，作出处理答复如下：吉华街道规划土地监察队执法人员到××花园进行核查，该处砍伐小区树木、铲除绿化带改建停车场占用了小区的公共绿化带，不属于吉华街道规划土地监察队管辖职能范围，属于城管管辖范围，现场未发现有新建、在建的违法乱搭建行为，已拍照取证，吉华街道规划土地监察队将加强巡查，加强监督。一审法院认为，刘国虎请求恢复信和公司砍伐树木品种、直径和数量，草坪面积、土坡、绿化带原状等，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，因此，××花园小区所有绿地、绿树和灌木涉及的小区绿化区域为××花园小区全体共有。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第二项规定，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为刘国虎，进行诉讼。未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己名义直接向人民法院提起诉讼。本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，刘国虎请求恢复××花园小区周边所有被破坏的绿化，涉及全体业主共同利益的事项，其并非属于与本案有直接利害关系的业主，故刘国虎关于恢复原状的起诉，不符合法律规定。《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主国有有关规定缴纳专项维修资金，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。刘国虎请求信和公司对专项维修资金的管理与使用进行约定，一审法院认为，首先，关于专项维修基金的使用和管理，在双方无合同约定的情况下，信和公司应当遵循建设行政主管部门会同国务院财政部门制定的办法执行；其次，刘国虎虽为涉案小区的业主，但要求签订物业管理服务合同，对上述事项进行约定，并要求信和公司按此约定履行刘国虎上述诉请义务，应当遵循平等自愿的原则进行，法院不宜强制双方对合同权利义务进行约定；故对刘国虎的该项请求，一审法院不予支持。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的行使约定物业服务费用。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。第十八条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，刘国虎主张信和公司公布自1997年至2017年9月业主专有所有共享部分对外出租合同、租金、资金流向、收支明细、存放账户、存放账户人的等事项以及自2018年12月1日起每月1日按时公布业主专有部分收入并将资金冲入维修基金的请求，实际是履行其业主监督义务，庭审中，信和公司主张其为包干制服务模式，无义务对上述事项进行公布，一审法院认为，包干制服务模式仅针对业主向物业管理企业支付固定物业服务费用的范围，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担，而对小区内共用面积的收入不应纳入物业服务费用的范畴。因此，信和公司应当对共有部分出租的租赁合同、租金收益明细账目以及资金流向进行公示，同时，应对2018年12月之后的租金收入除按上述内容进行公示外，还应当依法将该收益金额支付至专项维修基金账户。对于公布上述内容的时间，一审法院结合小区的实际情况，酌定按每季度进行公布较为合理。关于刘国虎请求公示2017年7月综合整治工程行政审批手续、资金来源、月份支出明细账、有效发票、财务台账的请求，从双方庭审提交的证据资料可见，信和公司在实施综合整治工程前仅向深圳市龙岗区工作站提交了《工作报告》，并得到了该工作站的《复函》，未见其他行政审批手续，而信和公司亦称其实施综合整治工程的资金来源为先行垫付，因此，为便于业主履行业主监督权利，信和公司应当将综合整治工程资金来源、月份支出明细账、有效发票、财务台账予以公示。关于刘国虎主张信和公司支付2000元损失的请求，刘国虎未提供充足有效的证据证明其损失的内容和依据，故一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第六条、五十四条、《物业服务收费管理办法》第九条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、信和公司于判决生效之日起十五日内公布自1997年至2017年9月业主共有部分对外出租合同、租金、资金流向、收支明细、存放账户、存放账户人的等事项；二、信和公司于判决生效之日起十五日内公布自2018年12月起按季度公布业主共有部分对外出租的收益情况，并将收如金额支付至业主专项维修基金账户；三、信和公司于判决生效之日起十五日内公布自2017年7月综合整治工程资金来源、月份支出明细账、有效发票、财务台账等内容；四、驳回刘国虎的其他诉讼请求。本案一审受理费300元（刘国虎预交），由刘国虎承担200元，信和公司承担100元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘国虎为××花园业主，对业主共有部位及设施的收益情况存在直接利害关系，享有知情权和监督权，原审法院判决信和公司公布相关收益事项并无不当，本院予以维持。关于物业服务合同效力问题，本院认为，××花园第三届业委会的任期届满时间为2009年8月30日，而合同编号为“信物合字××号”的《深圳市物业服务合同》的落款时间为2009年6月8日，在××花园第三届业委会任期届满之前。而在（2018）粤0307民初202号信和公司诉刘国虎物业服务合同纠纷一案的生效判决中，原审法院也已认定合同编号为“信物合字××号”的《深圳市物业服务合同》的合法效力。故本院认定上述《深圳市物业服务合同》有效。该合同第十五条约定：“乙方（信和公司）经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益按下列第__种方式使用：（一）纳入物业服务费；（二）纳入专项维修资金。”按照文义解释方法，并结合该合同约定的物业服务费标准（多层住宅0.7元/平方米/月，小高层住宅1.5元/平方米/月），该条款的意思应为信和公司经营业主共有部位、共用设施所得收益应先满足物业服务费的缺额，多余部份应纳入专项维修奖金。故原审法院判决第二项判令信和公司将收取金额直接支付至专项维修基金账户有所不当，本院纠正为经审计填补物业服务费缺额后支付至专项维修基金账户。综上所述，信和公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19500号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19500号民事判决第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19500号民事判决第二项为：上诉人深圳信和物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内按季度公布自2018年12月起业主共有部分对外出租的收益情况，经审计填补物业服务费缺额后支付至业主专项维修基金账户；四、驳回被上诉人刘国虎在一审的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费合计600元，由刘国虎负担200元，信和公司负担400元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二一年一月八日书记员 陈颖(兼)