广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18589号原告：中山市岐海九曲城商业投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××卡商铺，统一社会信用代码914×××××××××××426D。法定代表人：林茂洋，经理。委托诉讼代理人：吴小清，广东朗锐律师事务所律师。被告：何美宜，女，1976年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省和平县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××066。原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司（以下简称九曲城公司）与被告何美宜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九曲城公司委托诉讼代理人吴小清到庭参加诉讼，被告何美宜经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九曲城公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的岐海九曲城租赁合同；2.被告清理租赁物内所属物品及立即向原告交还位于中山市石岐区××××××（原拱辰小学）2号楼二层A1/A2/A3卡的商铺；3.被告向原告支付自2020年4月1日起至2020年6月30日的租金12000元及违约金（违约金以实欠租金为基数，每日按月租金额的0.5%从2020年4月8日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为1800元）；4.被告向原告支付自2020年7月1日起止实际交还租赁物之日止的商铺占有使用费（按每月4000元的标准计算）；5.被告向原告支付自2020年4月起至实际交还商铺之日止的物业管理费（暂计至2020年6月为1290元）；6.被告向原告支付2020年3月起至实际交还商铺之日止的水电费（暂计至2020年6月为2885.1元）；7.没收押金10400元归原告所有；8.被告向原告赔偿破坏商铺固定装饰的损失费10000元。事实与理由：原告是一家从事物业管理、商铺出租的公司。2014年4月，原、被告签订岐海九曲城租赁合同，约定原告将位于中山市石岐区××××××（原拱辰小学）2号楼二层A1/A2/A3卡的商铺出租给被告作经营使用；租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止；租金标准：2014年5月1日至2015年4月30日期间，5200元/月；2015年5月1日至2016年4月30日期间，5720元/月；2016年5月1日至2017年4月30日期间，6240元/月；2017年5月1日至2018年4月30日期间，6760元/月；2018年5月1日至2019年4月30日期间，7280元/月；被告须于每月7日前一次性缴清当月租金；被告向原告交纳押金10400元，押金在租赁期届满或合法解除合同时，被告未发生违约责任的情况下，由原告退回被告；合同还约定了双方权利义务及违约责任等内容。在合同履行过程中，双方对租金标准作如下调整：2014年5月1日至2015年4月30日期间，5200元/月；2015年5月1日至2015年12月31日期间，5720元/月；2016年1月1日至2019年4月30日期间，5000元/月。但被告在承租期间，经常延迟支付租金、管理费、水电费等。合同期满后，被告继续使用涉案商铺，并于2019年5月期间按5000元、2019年6月1日起按每月4000元的租金标准向原告交纳租金，原告未对此提出异议。租赁期间，受新冠肺炎疫情影响，原告免收被告2020年2月租金及减半收取2020年3月租金，但自2020年4月1日起，被告拒绝向原告支付租金、管理费及水电费。2020年6月5日，原告通过律师函告知被告，由于被告严重违约，故解除双方租赁合同关系，要求被告交还商铺，清偿拖欠的租金等费用。随后，被告对商铺进行破坏，并拆除固定装修、清理部分所属物品，但现尚余部分物品在商铺内。原告多次联系被告，要求其清空、交还商铺，并清偿拖欠的租金等费用，均未果。原告认为，被告拖欠租金等费用及破坏商铺的行为已构成违约，按合同约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，故原告特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告明确第3项诉求中违约金的计算方式为：每日按月租金额的万分之五计算。被告何美宜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年4月19日，中山市人民政府石岐区办事处开具证明，载：按石岐区党工委（扩大）会议研究决定，石岐区物业管理办公室已注销，原属区物业办管理的区属经营性物业移交区公有资产管理中心管理，并同意区公有资产管理中心全权委托中山市石岐区公有资产投资有限公司代为经营管理，由该公司全权办理物业的对外租赁、租赁合同签订及收取租金、管理费、水电费等业务，及同意中山市石岐区公有资产投资有限公司将物业出租给第三方再进行转租、分租。附件石岐区办事处经营性物业确属清单包括了“石岐区拱辰路42号”物业。2019年7月17日，中山市石岐区公有资产投资有限公司向中山市市×监督管理局石岐分局出具证明，大概内容为：兹证明位于中山市石岐区××××××等7处物业，属石岐区办事处物业，建筑面积共15304.8平方米，由中山市石岐区公有资产投资有限公司整体出租给九曲城公司经营管理，租赁期限从2009年7月1日至2029年6月30日止。2.九曲城公司（出租方、甲方）与何美宜（承租方、乙方）签订岐海九曲城租赁合同，双方约定：甲方将座落于中山市石岐区××××××（原拱辰小学）2号楼二层A1/A2/A3卡商铺按现状租赁给乙方作经营使用，商铺建筑面积共260平方米；租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日；租金标准：第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）5200元/月，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）5720元/月，第三年（2016年5月1日至2017年4月30日）6240元/月，第四年（2017年5月1日至2018年4月30日）6760元/月，第五年（2018年5月1日至2019年4月30日）7280元/月，乙方须于每月7日前一次性缴清当月租金；乙方应向甲方交纳押金10400元的房屋租赁押金，租赁押金由甲方保管，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应十五天将押金本金退回乙方；期限届满，乙方应按合同约定交还所承租的商铺给甲方，如需继续承租的，同等条件下乙方有优先承租权；乙方逾期交付租金给甲方，每逾期一日，按合同约定月租金额的百分之0.5%缴付违约金给甲方。逾期超过30日，甲方有权收回商铺，并没收押金。在此情况下，甲方有权书面要求乙方在一天内搬离，逾期甲方有权单方处理乙方存放于租赁物内之所有物品，乙方不得有异议；租赁期届满，乙方须将承租商铺及其附属设施完整地交还甲方，否则，除限期迁出和补交超期占用的租金外，甲方有权没收乙方已缴的押金。对乙方在租赁期间对承租房屋进行的装修，甲方不作任何补偿；乙方在租约期满退场时，商铺之固定装修不能拆除，属乙方投入的固定设备需七天内搬走，逾期当放弃处理；上述商铺在租赁期内除需缴纳其自用的水、电费、物业管理费2元/平方；如逾期缴交租金超过30日仍不交纳租金的，甲方有权收回房屋及屋内一切物品归甲方所有，乙方不得有异议，并没收保证金。合同还约定了其他事项。3.庭审中，九曲城公司陈述在上述租赁合同期满后，何美宜仍承租涉案商铺，并按2019年5月5000元、2019年6月1日起4000元/月的标准计付租金，按215平方米计付物业管理费，但何美宜自2020年3月起未付水电费，并自2020年4月起拒付租金及物业管理费。2020年6月5日，九曲城公司当面向何美宜送达律师函，告知何美宜：截至2020年6月3日，何美宜共拖欠2020年4月和5月租金。在何美宜仍占有使用物业期间，逾期拖欠租金的行为已构成根本性违约，且经九曲城公司多次催收后仍拒不履行交租义务，依据租赁合同第七条第二款的约定，现向何美宜提出解除租赁关系，并限何美宜于2020年6月10日前迁出并以不影响使用的状态交还商铺给九曲城公司。4.庭审中，九曲城公司主张曾通过公司专用微信号“wxid＿hlk9qxd82j712”（昵称“岐海九曲城物管”）向何美宜（微信号“h975891173”，昵称“HMY宜）催收租金及要求搬空商铺。经当庭演示：九曲城公司通过微信号“wxid＿hlk9qxd82j712”向微信号“h975891173”进行转账操作，反映微信号“h975891173”已实名认证，实名注册信息为“**宜”。催收租金及要求交还商铺的微信聊天记录载：2020年6月23日，因你方多次违反租赁合同的约定，我方曾多次要求你方结清租金及其他费用后离场，均未果。遂我方委托律师所向你方发出律师函，内容为解除双方签订的租赁合同及要求你方付清租金、物业管理费、水电费等，并要求你方于6月20日前进行清场、返还物业。但你方至今仍未清理完毕场内物品，继续占有使用我方物业。甚至在占有使用期间，违反合同约定破坏物业。我方现再次通知你：请你于6月25日前联系我方结清所有租金及费用，并清理阁下所有的物品。通过律师函、短信、微信向何美宜催收租金及交还物业未果，九曲城公司遂于2020年7月8日诉至本院，主张前述民事实体权利。5.庭审中，九曲城公司称在其方发出上述通知后，何美宜有陆续搬离商铺内物品，但在搬离期间，双方因何美宜暴力拆除固定装修发生纠纷。2020年6月20日，九曲城公司报警处理商铺被损坏问题，派出所派员到场协调。何美宜暴力拆除固定装饰造成商铺内三面墙体、1-2块地砖被损坏；商铺的卷闸门虽由何美宜安装，但属固定装修，依据双方合同约定，在解除合同时应归九曲城公司所有，但何美宜已将卷闸门拆走；九曲城公司于数日后发现一扇玻璃窗户被损坏，不清楚是否系何美宜所为，但九曲城公司明确表示不就上述所主张的固定装修损失申请评估，同意由本院酌情认定。九曲城公司于庭审中明确截至2020年6月29日，何美宜已将商铺内大部分物品搬离，目前仍遗有4-5盏灯饰未拆除，且未将商铺钥匙交还九曲城公司，基于此，本院指定九曲城公司于2020年11月28日前收回涉案商铺，逾期造成的扩大损失由九曲城公司自行承担。6.九曲城公司提交广东增值税电子普通发票、广东行政事业性收费统一票据及广东省政府性基金（资金）通用票据反映已缴纳涉案商铺2020年3月1日至2020年6月30日期间水电费合计2885.1元，并要求何美宜按相应金额返还。至于2020年6月30日之后的水电费，九曲城公司未明确具体金额，亦未提交相应发票佐证。7.九曲城公司自认已收取何美宜房屋租赁押金10400元。庭审中，经本院释明，九曲城表示若支付违约金和没收房屋租赁押金不能同时主张，其优先选择没收房屋租赁押金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉岐海九曲城租赁合同系九曲城公司与何美宜的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。合同期满后，九曲城公司虽未与何美宜续签合同，但何美宜继续承租涉案物业并交纳租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，何美宜逾期支付租金，构成违约，理应承担相应的违约责任，继续向九曲城公司支付租金。何美宜逾期交纳租金30天，符合合同约定九曲城公司单方解除合同的条件。九曲城公司于2020年6月5日当面向何美宜送达解除合同的书面通知，解除合同的形式符合法律规定，案涉租赁合同于2020年6月5日解除，何美宜应向九曲城公司支付2020年4月1日至2020年6月5日期间租金8666.67元（4000元/月×2个月+4000元/月÷30天×5天）。何美宜逾期支付租金，按照合同的约定，九曲城公司还有权请求没收租赁押金及支付迟延支付租金的违约金，但在法律性质上前者属定金，后者属违约金，两者不应并用，九曲城公司优先选择没收租赁押金10400元，不违反法律的规定，本院予以支持。案涉合同解除后，何美宜应将租赁物腾退九曲城公司。九曲城公司自认何美宜已于2020年6月29日将商铺内大部分物品搬离，仅遗有4-5盏灯饰未拆除及商铺钥匙未交还，对此，本院认为，在何美宜遗留物品数量较少且可拆除的情况下，九曲城公司应及时将灯饰拆除并另寻他处保存，以避免损失扩大。故本院认定何美宜应按涉案租赁物月租金标准支付自2020年6月6日起至本院指定的收回商铺日期之日止（即2020年11月28日）的占有使用费。综上，何美宜应向九曲城公司支付2020年6月6日至2020年11月28日期间的占有使用费为23066.66元（4000元/月÷30天×25天+4000元/月×4个月+4000元/月÷30天×28天）。关于水电费及物业管理费的问题。水电费部分，九曲城公司提交发票证明已代缴涉案物业2020年3月至2020年6月期间的水电费2885.1元，根据合同约定，何美宜应向九曲城物业公司支付上述水电费。至于2020年7月起的水电费，九曲城公司未明确具体金额，亦未提交发票等予以佐证，故本院不予支持。物业管理费部分，何美宜应支付2020年4月1日起至2020年11月28日的物业管理费3411.33元（215平方米×2元/平方米×7个月+215平方米×2元/平方米÷30天×28天）。关于拆除固定装饰装修造成的损失费用的问题。九曲城公司提交的视频及照片可反映案涉商铺墙体、地板等被损坏的事实，鉴于何美宜未到庭抗辩也未提交反驳证据，故本院采信九曲城公司的主张及提交的证据，认定因何美宜拆除固定装修不当造成涉案物业损坏，故此，何美宜应向九曲城公司赔偿相应损失，但由于九曲城公司未举证具体损失数额，结合图片及视频所示的损坏情况，本院酌定损坏价值为5000元。何美宜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司与被告何美宜签订的岐海九曲城租赁合同于2020年6月5日解除；二、被告何美宜于本判决生效之日起七日内向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司支付2020年4月1日至2020年6月5日期间的租金8666.67元；三、被告何美宜于本判决生效之日起七日内向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司支付2020年6月6日至2020年11月28日期间的占有使用费23066.66元；四、被告何美宜于本判决生效之日起七日内向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的水电费2885.1元；五、被告何美宜于本判决生效之日起七日内向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司支付2020年4月1日至2020年11月28日期间的物业管理费3411.33元；六、被告何美宜交纳的租赁押金10400元归原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司所有；七、被告何美宜于本判决生效之日起七日内向原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司赔偿破坏商铺固定装饰装修的损失费用5000元；八、驳回原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1059元（原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司已预交），由原告中山市岐海九曲城商业投资有限公司公司负担38元，由被告何美宜负担1021元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  陈爱金人民陪审员  汤伟灿二〇二〇年十二月十八日书 记 员  邵超群书 记 员  程慕桦