辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初8186号原告：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地：沈阳市和平区广州街72号。法定代表人：刘建新，系该单位所长。委托诉讼代理人：成方争，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢，辽宁大宸律师事务所律师。被告:田立新，男，1966年9月7日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张庶瑜，辽宁大伦天谕律师事务所律师。原告沈阳市和平区商业网点房产管理所诉被告田立新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告田立新支付拖欠的房租13万元（2018年11月1日至2019年10月31日）；2、判令被告田立新支付从2018年11月1日起至实际给付房租之日止的逾期给付房租违约金，暂计47206元【截至起诉之日2020年5月6日，13万元/年×24%（自行主张的标准）+13万元/年÷360天×24%（自行主张的标准）×187天（2019年11月1日至2020年5月6日）】；3、判令被告田立新支付从2019年11月1日起至归还房屋之日止的网点占用费，暂计193397.26元【费用按原租金标准暂计算到2020年4月30日，13万元/年÷365日×181日（2019年11月1日至2020年4月30日）×3倍】；4、判令被告田立新腾空并归还其所占用的原告所管理的沈阳市和平区砂阳路218号商业网点（房屋价值190万）;5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于沈阳市和平区砂阳路218号房产（建筑面积192.5平方米）为原告所负责管理的商业网点。原告将该商业网点租赁给被告田立新使用，房屋租赁期自2017年11月1日至2019年10月31日，年租金标准为13万元。被告租金缴至2018年10月31日。原告工作人员多次催缴被告均拒不缴费。原告又于2019年12月10日向被告下达催缴通知书，被告仍不缴费，也不腾房。原告作为该商业网点的管理人依据有关规定向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、原告存在严重的违约行为，其交付的租赁房屋严重违反了约定的交付条件，无权要求被告支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金。被告承租涉案房产目的是经营餐饮，并在2018年3月27日在该房产设立了“众久锅烙馆”。但自2018年5月开始，涉案房产无法正常用水，几乎处于断流状态，被告将此情况多次反映到原告工作人员，原告也派出人员到现场查看，对无法正常用水的事实予以确认并承诺尽快解决，但直到2019年11月份用水问题才得到缓解。期间长达16个月涉案房产无法提供用水，对于餐饮行业涉案房产无法正常用水致使被告无法正常开展经营，承租该房产已无法达到预期目的。原告作为出租方负有在租赁期限内保障房屋满足正常经营用水的义务，并且此义务在租赁期限内应当是连续的。但事实上，原告没有依约履行义务，房屋不能提供用水的情况出现在第一个租赁年度并持续到整个第二租赁年度，原告违约在先。被告拒绝支付第二年度租金是依据合同法第66条、第67条之规定行使合同履行抗辩权，即“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告在无法提供房屋用水的情况下，其无权要求被告支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金13万元。二、被告不存在违约行为，不应承担逾期给付租金的违约责任。原告在租赁期限内始终没有解决房屋用水问题，房屋持续无法用水，被告拒付租金是行使合同履行抗辩权，于法有据，不应视为被告违约，因此被告不应承担违约责任。三、因租赁房屋长达16个月无法用水，租赁期限应当相应顺延，原告无权要求被告支付房屋占用费及归还租赁房屋。自2018年5月起至2018年10月31日第一个租赁年度届满共计6个月的时间房屋无法正常用水，而被告缴纳了该6个月的租金6.5万元，被告认为原告收取了6.5万元租金却没有提供符合条件的房屋，导致被告无法开展正常经营活动，该6.5万元租金应当冲抵2019年11月1日以后的房屋租金，因此原告无权要求被告支付2019年11月1日以后的网点占用费6.5万元。依据《合同法》第221条规定，原告对租赁物负有维修、维护义务，保证租赁期限内房屋的用水，但因原告始终未能解决房屋用水问题，导致租赁房屋在16个月的时间内无法正常使用开展经营，而被告也无法自行解决房屋供水管线的问题，因此依据该条规定，租赁期限应当相应延长，自原合同履行期满之日向后顺延16个月，即租赁期限应当顺延至2021年4月30日。因此，租赁协议履行期限尚未届满，原告无权要求被告腾空返还房屋。原告所主张的房屋占用费是2019年11月1日以后，但自2020年1月份发生疫情情况原告的房屋系国有房屋出租，依据国家的有关政策，自2020年1月份起房屋租金应当减免。综上，恳请驳回原告全部诉讼请求。本院经审理后，根据当事人提供的通知、情况说明、房屋所有权证、房屋租赁合同、回执、营业执照、水表抄表记录照片、通话录音及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：2018年3月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“原告将位于沈阳市和平区砂阳路218号房屋（建筑面积192.5平方米）租赁给被告使用，房屋租赁期自2017年11月1日至2019年10月31日，租金标准为每年13万元；乙方应交纳的费用：乙方在租用房屋期间发生的水费、电费、煤气费、采暖费、物业管理费等，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。乙方为经营所需办理的有关水、用电增容、排水及设施、排污及设施、环保、煤气、采暖、消防、网络等事项，由乙方自行与相关部门联系办理，一切费用由乙方负责。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。当乙方拖欠上述任意一项费用达一个月时，甲方有权随时解除合同，一切损失由乙方自行承担；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，否则，自乙方应腾房之日起甲方有权强行收回该租赁房屋，由此造成的损失由乙方承担，乙方决定将该房屋内的自有物品带走的，应在租赁期满或合同解除时即刻完成，否则，视为乙方抛弃该物品，甲方有权自行处置，由此造成的后果由乙方承担；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，包括房屋整体、排水设施、排污设施、采暖设施、用电设施等。乙方应履行房屋的日常维修及有关消防、防火、安全保卫、门前三包、综合治理等责任和义务。如因乙方使用不当或管理不善造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，一切费用由乙方负责；如遇政府对该房屋或房屋所属土地进行依法征用、征收或明令该房屋不应继续对外出租，本合同自公告或文件发布之日自行解除。乙方应按要求时间腾房，由此给乙方造成的装饰装修等损失由乙方自行承担，如有未到期租金，可予以无息返还，征用或征收的政府补偿款归甲方所有；乙方在使用房屋期间，以租赁房屋做为工商登记场所办理相关执照的，在房屋租赁期间届满返还甲方时应将其迁出或销户，如乙方未进行迁出或销户，应按年租金的百分之十承担违约责任；乙方欠房租超过5日后，甲方将按照欠费额日千分之六的比例收取滞纳金，超期一个月甲方有权强行收回房产；乙方未经甲方书面允许，乙方不得私自转兑、转租、转借房产，或从事非法活动的，一经发现甲方有权立刻单方解除《房屋租赁合同》收回房产，剩余租金及保证金不予退还，并保留追究权利；合同到期乙方未按时交回房屋，逾期占用房屋使用费为本合同租金标准的3倍支付，直至交回房屋为止。欠租逾期滞纳金日千分之六同时支付；乙方在租赁期间对于牌匾等悬挂物应尽到安全管理义务，一旦造成第三方损失等事宜，均于乙方承担赔偿责任；乙方在租赁期间一旦发现房屋主体存在安全隐患事宜，应及时书面通知甲方，不及时通知甲方，给造成第三方损失的，应由乙方承担相应赔偿责任”。被告使用该房屋经营沈阳市和平区众久锅烙馆，租金交至2018年10月31日。此后被告未向原告支付租金，并一直占用该房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应按约定履行相关义务。原告按合同约定将房屋交付被告使用后，被告应按合同约定支付租金。现租赁期限已届满，被告应按原告要求支付欠付租金并将房屋腾空后交付原告，故对于原告要求被告支付房屋租金13万元（2018年11月1日至2019年10月31日）及腾空房屋的请求，本院予以支持；关于原告主张的网点占用费及违约金，上述费用均系对被告违约行为的约定，但约定标准过高，本院酌情将网点占用费调整为被告自2019年11月1日起至实际向原告交付房屋之日止，按日356元（13万元/年÷365日）标准支付网点占用费用；将延期支付房租（2018年11月1日至2019年10月31日）的违约金调整为以欠付租金13万元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率10%支付。关于被告抗辩的供水问题，因被告另案诉讼，本案不再评述。综上所述，依据《《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田立新于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所房屋租金13万元及违约金（以13万元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止，按年利率10%标准支付）；二、被告田立新于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区砂阳路218号（建筑面积192.5平方米）房屋腾空后交付给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，并保证该房屋完好；三、被告田立新于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所房屋网点占用费（按日356元为标准支付，自2019年11月1日起至实际向原告交付房屋之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24965元，由被告田立新负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于中华人民共和国辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二一年一月五日书 记 员  岳 岩本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。