北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28498号原告（反诉被告）：北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心，住所地北京市西城区德外大街新风街**天成科技大厦******。负责人：牛彩红，理事长。委托诉讼代理人：谷林树，北京法慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司，注，注册地北京市西城区德胜门东大街**1-4-5西侧。负责人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：张凌霄，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。原告北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心（以下简称法慈为老援助与研究中心）与被告中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司（以下简称中石油华北化工分公司）及中石油华北化工分公司反诉法慈为老援助与研究中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法慈为老援助与研究中心的委托诉讼代理人谷林树，被告中石油华北化工分公司的委托诉讼代理人张凌霄、薛梦溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告法慈为老援助与研究中心向本院提出诉讼请求：1.确认法慈为老援助与研究中心与中石油华北化工分公司于2020年1月14日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月17日解除；2.中石油华北化工分公司退还法慈为老援助与研究中心已交房屋租金13954.26元、房租押金13954.26元；3.中石油华北化工分公司赔偿法慈为老援助与研究中心物业服务费1993.88元、物业服务费押金2990.82元、供暖费差额153.73元；4.中石油华北化工分公司支付法慈为老援助与研究中心违约金20931.39元；5.本案诉讼费用由中石油华北化工分公司承担。事实和理由：法慈为老援助与研究中心与中石油华北化工分公司于2020年1月14日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：HGHBXS-2020-ZL-18）并于当日生效。该合同第一条约定：中石油华北化工分公司将其拥有所有权的位于北京市西城区阜成门外大街2号A2215单元之房屋出租给法慈为老援助与研究中心作为办公使用。根据上述合同第六条“出租方条款”的约定，自本合同签字盖章生效后，中石油华北化工分公司即应向法慈为老援助与研究中心交付上述出租房屋的使用权并协助法慈为老援助与研究中心办理有关入住手续；根据该合同第7.1条的约定，中石油华北化工分公司迟延交房达10日的，法慈为老援助与研究中心有权单方解除合同；根据该合同第7.3.1条的约定，因中石油华北化工分公司违约行为导致本合同提前解除的，中石油华北化工分公司应赔偿法慈为老援助与研究中心相当于月租金3倍的违约金，该违约金不足以赔偿法慈为老援助与研究中心损失的，中石油华北化工分公司还应赔偿损失。因中石油华北化工分公司迟延交付上述出租房屋超过10日，法慈为老援助与研究中心于2020年4月16日向中石油华北化工分公司寄出《解除通知》，中石油华北化工分公司于2020年4月21日告知法慈为老援助与研究中心其已收到该通知。就中石油华北化工分公司退还法慈为老援助与研究中心租金、押金等费用并承担违约责任等事宜，双方协商解决不成，故此，法慈为老援助与研究中心现诉至贵院，望判如所请。被告中石油华北化工分公司辩称，中石油华北化工分公司已按照《房屋租赁合同》的约定按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为，法慈为老援助与研究中心违反合同约定提前单方解约，其诉讼请求与事实不符，且无法律依据，不同意法慈为老援助与研究中心的诉讼请求。理由如下：一、《房屋租赁合同》合法有效。合同第一条约定：房屋目前承租情况为有租户，租户于2020年1月22日之前退租。可见，法慈为老援助与研究中心在签约时就已经知晓原租户未迁出的事实，且明知合同生效后房屋不会立即交付的事实。签约后，法慈为老援助与研究中心于合同约定的租期开始日2020年2月1日入住该租赁房屋，并于2020年2月12日到北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）办理了相关迁入手续，可见，中石油华北化工分公司已按期交房，不存在任何违约行为。二、法慈为老援助与研究中心擅自单方解除合同的行为，已经构成合同违约。2020年4月16日，法慈为老援助与研究中心发出《解除＜房屋租赁合同＞通知》，以中石油华北化工分公司未在2020年1月13日签约时即刻交房并延期超过10日为由，主张单方解除合同。法慈为老援助与研究中心签约时就已知晓租赁房屋存在租户，且于2020年2月1日租期起始日就已入住，在中石油华北化工分公司已按照合同约定的起租日交付房屋的情况下，擅自单方解约，其解约理由无任何合同依据与法律依据，已经构成合同严重违约。三、法慈为老援助与研究中心存在异地经营行为。经查询，法慈为老援助与研究中心注册经营地是北京市西城区德外大街新风街2号天成科技大厦A座9层931室。法慈为老援助与研究中心与北京全鼎企业管理有限公司、北京法慈律师事务所共同租赁案涉房屋，三家单位一起联合办公。2020年3月20日，北京全鼎企业管理有限公司的住所地变更至租赁房屋所在地。故，法慈为老援助与研究中心实际经营地为租赁房屋所在地，存在异地经营行为。四、法慈为老援助与研究中心要求赔偿物业服务费及押金、供暖费差额无任何合同依据和法律依据。租赁合同解除系法慈为老援助与研究中心单方违约所致，中石油华北化工分公司无任何违约行为。法慈为老援助与研究中心于2020年2月1日占有租赁房屋，应按约定支付包括但不限于房屋租金、物业费及押金、供暖费等相关费用。法慈为老援助与研究中心于2020年1月15日向中石油华北化工分公司缴纳2020年5月至6月的房屋租金及押金，并于2020年2月10日向万通物业公司缴纳物业费及押金。后，万通物业公司于2020年7月7日收到涉案房屋的钥匙，法慈为老援助与研究中心实际占有使用租赁房屋达五个月之久。其已缴纳的相关费用属正常占有和使用租赁房屋应当缴纳的费用。因此，法慈为老援助与研究中心要求赔偿物业服务费及押金、供暖费差额无任何合同依据和法律依据。五、法慈为老援助与研究中心应当支付实际占有和使用租赁房屋产生的费用。2020年4月16日，法慈为老援助与研究中心发函主张单方解约。接到法慈为老援助与研究中心的解约通知后，中石油华北化工分公司为继续履行合同，分别于2020年4月23日、26日发出《关于继续履行合同的通知》，但法慈为老援助与研究中心以自己的行为表示拒绝履行合同。迫于无奈，2020年4月27日，中石油华北化工分公司向法慈为老援助与研究中心送达《解除＜房屋租赁合同＞通知书》，至此，双方签订的《房屋租赁合同》解除。租赁合同解除后，法慈为老援助与研究中心实际占有案涉租赁房屋五个月有余，应当支付实际占有和使用租赁房屋产生的费用。六、法慈为老援助与研究中心应当承担单方解约给中石油华北化工分公司造成的损失。因法慈为老援助与研究中心单方违约导致《房屋租赁合同》解除，其应当按合同约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第7.3.1项约定：任何一方提前解约，……违约行为致使本合同提前解除的，违约方应赔偿相当于月租金3倍的违约金，如该违约金不足以赔偿守约方损失的，还应赔偿其他损失。因此，法慈为老援助与研究中心应赔偿月租金3倍的违约金及相关损失。合同约定案涉房屋免租期为三个月（自2020年2月1日至4月30日），房屋免租期的约定在法律上应当视为附义务的赠与，对应义务是法慈为老援助与研究中心应在租期内按约使用房屋、支付租金，直至租赁期限届满，在约定租期届满前不得退租。现因法慈为老援助与研究中心提前解约，致使中石油华北化工分公司基于租赁合同的应得利益落空，法慈为老援助与研究中心作为承租人未履行所附义务，依据《合同法》第一百九十二条的规定，中石油华北化工分公司作为出租人有权撤销赠与，要求承租人支付2020年2月1日至4月30日的免租期租金。2020年4月28日至7月7日，是法慈为老援助与研究中心在合同解除后无权但实际占有租赁房屋的期间。因此，法慈为老援助与研究中心应当支付2020年4月28日至7月7日实际占有租赁房屋的房屋占用费。综上所述，中石油华北化工分公司已按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。法慈为老援助与研究中心擅自解约，应当支付实际占有和使用租赁房屋产生的费用，并赔偿因违约给中石油华北化工分公司造成的损失。法慈为老援助与研究中心的诉讼请求既与事实不符，又无法律依据，恳请贵院予以驳回。反诉原告中石油华北化工分公司向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；2.判令法慈为老援助与研究中心支付单方提前解约的违约金20931.39元；3.判令法慈为老援助与研究中心支付2020年2月1日至2020年4月27日的房屋租金19727.11元；4.判令法慈为老援助与研究中心支付2020年4月28日至2020年7月7日的房屋占用费16286.34元；上述费用合计56944.84元，扣除中石油华北化工分公司已收取的租金13954.26元，租赁押金13954.26元，法慈为老援助与研究中心仍需支付29036.32元；5.判令法慈为老援助与研究中心支付反诉诉讼费及律师代理费45000元。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》已于2020年4月27日解除。（一）中石油华北化工分公司已按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。2020年1月13日，中石油华北化工分公司与法慈为老援助与研究中心签订《房屋租赁合同》，法慈为老援助与研究中心承租中石油华北化工分公司涉案房屋（北京市西城区阜成门外大街2号20层A2215室）。租赁合同约定，房屋目前承租情况：有租户，租户于2020年1月22日之前退租。签约后，法慈为老援助与研究中心于《房屋租赁合同》约定的租期开始日2020年2月1日入住该租赁房屋，并于2020年2月12日到万通物业公司办理了相关迁入手续。法慈为老援助与研究中心签约时已知租赁房屋存在原租户，且于2020年2月1日就已入住。中石油华北化工分公司已按期交付租赁房屋，不存在任何违约行为。（二）法慈为老援助与研究中心提前解除合同，已构成严重违约。2020年4月16日，法慈为老援助与研究中心向中石油华北化工分公司送达《解除通知》，以中石油华北化工分公司未在2020年1月13日签约时即刻交房并延期超过10日为由，主张单方解除合同。根据《房屋租赁合同》第7.3.1条：任何一方无正当理由提前解约的，属于违约行为。法慈为老援助与研究中心提前解除合同，已构成严重违约，且存在异地经营行为。（三）双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除。接到法慈为老援助与研究中心的解约通知后，中石油华北化工分公司于2020年4月23日、26日发出《关于继续履行合同的通知》《关于履行合同的通知》，但法慈为老援助与研究中心以行动表明拒绝履行合同。迫于无奈，中石油华北化工分公司根据《合同法》第九十四条法定解除权的条款，于2020年4月27日向法慈为老援助与研究中心送达《解除通知书》。至此，双方签订的《房屋租赁合同》解除。二、法慈为老援助与研究中心应支付提前单方解约的违约金20931.39元。根据《房屋租赁合同》第7.3.1条：任何一方提前解约，违约行为致使本合同提前解除的，违约方应赔偿相当于月租金3倍的违约金。如前所述，双方之间的租赁合同因法慈为老援助与研究中心违约而解除，法慈为老援助与研究中心应支付金额相当于月租金3倍的违约金20931.39元（月租金为6977.13元）。三、免租条款因合同解除而无效，法慈为老援助与研究中心应支付2020年2月1日至2020年4月27日的租金19727.11元。根据《房屋租赁合同》3.3租赁期限：甲方同意乙方自2020年2月1日至2020年4月30日进入该房屋进行合理装修，装修期间免收该房屋租金。免租期的债务免除性质属于附义务赠与。根据《合同法》第一百九十条“赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”和第一百九十二条第三款“不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与”，法慈为老援助与研究中心提前解约，中石油华北化工分公司可撤销赠与，要求法慈为老援助与研究中心赔偿可得利益损失。因此，法慈为老援助与研究中心应当依约支付2020年2月1日至2020年4月27日的租金19727.11元。四、法慈为老援助与研究中心应支付2020年4月28日至2020年7月7日的房屋占用费16286.34元。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十六条：因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持。2020年7月7日，万通物业公司收到涉案租赁房屋的钥匙。可见，合同解除后直至2020年7月7日，法慈为老援助与研究中心实际占有租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，费用计算标准应参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准（6.5元/天/平方米）。因此，法慈为老援助与研究中心应支付2020年4月28日至2020年7月7日的房屋占用费16286.34元。五、扣除已收取的费用，法慈为老援助与研究中心仍需支付差额29036.32元。根据中油财务有限责任公司北京总部《进账单》《北京增值税专用发票》及《房屋租赁合同》，中石油华北化工分公司已收取2020年5月1日至2020年6月30日的房屋租金13954.26元，租赁押金13954.26元。扣除已收取的房屋租金及租赁押金，法慈为老援助与研究中心仍需支付差额29036.32元。综上所述，法慈为老援助与研究中心的违约行为严重损害了中石油华北化工分公司的可得利益。现中石油华北化工分公司为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告法慈为老援助与研究中心辩称，一、法慈为老援助与研究中心不认可中石油华北化工分公司所主张的房屋租赁合同已于2020年4月27日解除，法慈为老援助与研究中心已经于2020年4月17日将解除合同的通知送达中石油华北化工分公司且中石油华北化工分公司在此后的3个月之内，未依照法律的规定通过起诉的方式，对法慈为老援助与研究中心解除合同的行为提出异议，已经丧失了提出异议的权利。二、法慈为老援助与研究中心不认可中石油华北化工分公司所主张的单方提前解约的违约金，法慈为老援助与研究中心并不存在违约的行为，中石油华北化工分公司存在明显的延迟交付房屋的行为，截止到开庭的今天中石油华北化工分公司未依照房屋租赁合同及相关的法律规定向法慈为老援助与研究中心交付租赁房屋，迟延交付的期限已经超过10日，按照房屋租赁合同的约定，法慈为老援助与研究中心有权单方解除该合同，故此中石油华北化工分公司所主张的违约金，缺乏事实和法律根据。三、按照双方所签订的房屋租赁合同约定，2020年2月1日至2020年4月30日属于装修免租期，在此期间内法慈为老援助与研究中心无需支付租赁房屋的租金，中石油华北化工分公司所主张的2月1日至4月27日的房屋租金缺乏事实和法律根据，从现有的法律规定来看，未对在合同提前解除的情况下免租期如何来处理有明文的法律规定，双方在房屋租赁合同中也未对合同提前解除下是否恢复收取租金进行约定，故此中石油华北化工分公司要求支付免租期内的房屋租金缺乏事实和法律依据。四、中石油华北化工分公司至今并未将涉案房屋钥匙交付给法慈为老援助与研究中心，故此不存在所谓的房屋占用费问题，中石油华北化工分公司主张法慈为老援助与研究中心支付2020年4月28日至2020年7月7日期间的房屋占用费缺乏事实和法律根据。五、中石油华北化工分公司主张法慈为老援助与研究中心向其支付律师代理费，缺乏法律根据。中石油华北化工分公司所主张的律师代理费4.5万元，没有客观的收费标准。对中石油华北化工分公司要求法慈为老援助与研究中心支付律师代理费的请求，法慈为老援助与研究中心不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年1月，中石油华北化工分公司作为甲方（出租人），法慈为老援助与研究中心作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有所有权的位于北京市西城区阜成门外大街2号A2215单元房屋出租给乙方作为办公使用，该房屋建筑面积35.29平方米；房屋目前承租情况为“有租户，租户于2020年1月22日之前退租”，房屋租赁期自2020年2月1日至2023年4月23日，甲方同意乙方自2020年2月1日至2020年4月30日进入该房间进行合理装修，装修期间免收该房屋租金，但装修期间的物业管理费及有关水电等能源费用由乙方承担；租赁期满或合同解除五日内，甲方有权收回房屋，乙方应按照合理使用后的性状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；该房屋的月租金为6977.13元，三个月租金为20931.39元，年租金为83725.56元，房租支付方式为押二付三；双方约定款项支付时间为：该房屋租赁押金及首期房租支付时间为本合同签署生效后三日内支付第一次房租13954.26元（租期2020年5月1日至2020年6月30日）；第二次房租支付时间为2020年6月30日之前，支付租期2020年7月1日至2020年9月30日的三个月房租20931.39……押金为13954.26元，乙方于合同签署生效后三日内支付到甲方账户，甲方出具房租押金收据给乙方。物业服务费标准28.25元/月/平方米，支付方式为押三付一，首期支付四个月，以后每月支付物业费的时间按物业公司账单标注日期，由乙方直接交与北京万通鼎安国际物业服务有限公司，该公司向乙方开具物业费发票及押金收据；租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金等费用以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应在7个工作日内返还给乙方。前述费用应得到乙方书面认可方可扣除，如未得到乙方的书面认可，甲方无权扣缴押金；双方约定自该合同签字盖章生效后，甲方即向乙方交付该房屋的使用权并协助乙方办理有关入住手续，如甲方在本合同签字生效后3日内仍未交付该房屋的使用权，则甲方每逾期一天，乙方有权按该房屋合同季度租金的1%向甲方索取违约金或乙方直接按比例从未交房租里扣除相应数额作为违约金；双方在合同第七条“违约责任”条款中约定，甲方迟延交付房屋达10日的，乙方有权单方解除合同；乙方不按约定支付租金达10日或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2020年1月15日，法慈为老援助与研究中心向中石油华北化工分公司汇款房屋租赁押金13954.26元；同日，法慈为老援助与研究中心向中石油华北化工分公司汇款房屋租金13954.26元。中石油华北化工分公司于2020年1月16日向法慈为老援助与研究中心开具金额为13954.26元的房屋租赁押金收据以及金额为13954.26元的房屋租金发票。另，法慈为老援助与研究中心于2020年2月10日向万通物业公司汇款“入住押三物业费”2990.83元，“一个月物业费”996.94元，“供暖费差额”1152.73元，并于2020年3月6日向万通物业公司汇款996.94元作为“2020年3月份物业管理费”。2020年4月16日，法慈为老援助与研究中心向中石油华北化工分公司发出《解除通知》，称因中石油华北化工分公司延迟交付出租房屋超过10日，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求中石油华北化工分公司支付月租金3倍的违约金。中石油华北化工分公司于2020年4月21日收到上述通知。中石油华北化工分公司于2020年4月26日向法慈为老援助与研究中心发出《关于履行合同的通知》，表示中石油华北化工分公司依约交房不存在违约行为，希望法慈为老援助与研究中心依约继续履行合同。2020年4月27日，中石油华北化工分公司以微信方式向法慈为老援助与研究中心的人员发送《解除合同通知》。2020年7月7日，法慈为老援助与研究中心将涉案房屋钥匙邮寄至万通物业公司。另查，一、庭审中，就双方签订涉案房屋《房屋租赁合同》的日期，法慈为老援助与研究中心称双方合同签订的时间为2020年1月14日，提交落款日期为2020年1月14日的房屋租赁合同；中石油分公司称双方之间的《房屋租赁合同》签订时并未写明日期，不存在变造，如果变造的话应该写明日期为1月31日或2月1日，而双方在沟通以后确认了是1月13日或14日，因为合同归档的时候需要签上日期，所以签好了日期进行了归档。法慈为老援助与研究中心所写的落款时间为2020年1月14日，中石油华北化工分公司所持合同写明时间为2020年1月13日，但双方实际均对于2020年2月1日交房起租没有异议。另，依据法慈为老援助与研究中心立案时提交证据照片显示，《房屋租赁合同》尾部落款处并未填写合同签订的具体时间。二、庭审中，中石油华北化工分公司为证明前租户于2020年1月30日退房，中石油华北化工分公司按期交房及钥匙由物业公司保管的情况，提交了《客户迁出设备设施情况检查表》《业主四点承诺书》。法慈为老援助与研究中心称对上述两份证据真实性无法核实，且认为即使上述证据真实，能够证明中石油华北化工分公司迟延交房在10日以上，法慈为老援助与研究中心有权单方解除合同，且涉案房屋钥匙由物业公司保管，中石油华北化工分公司并未向法慈为老援助与研究中心进行告知，中石油华北化工分公司亦未委托物业公司进行交房。同时，中石油华北化工分公司提交2020年2月12日的《入住公司情况表》《入住客户文件签收表》《客户入住前设备设施情况检查表》以及《钥匙移交记录表》，证明法慈为老援助与研究中心认可2020年2月1日占有房屋并实际取得了房屋使用权，且法慈为老援助与研究中心与其他两家单位联合办公，一并办理迁入手续。法慈为老援助与研究中心对《入住公司情况表》中使用方式、企业性质、公司法人、联系人姓名、公司人数及联系方式的栏目由牛彩红签名外，其他的内容不是牛彩红所填写，牛彩红是填表人，但入住日期的栏目不是牛彩红所签写；对于《入住客户文件签收表》真实性认可，法慈为老援助与研究中心表示确实收到了用户手册和入住承诺；《客户入住前设备设施情况检查表》并非牛彩红的签字，也没有牛彩红的签字；法慈为老援助与研究中心所对钥匙移交记录表真实性认可。经当庭核实，印有“万通物业”字样的《入住承诺书》中含有对管理费及内部能源费缴纳等进行了约定，该《入住承诺书》尾部盖有法慈为老援助与研究中心的印章；另，北京万通鼎安国际物业服务有限公司向法慈为老援助与研究中心出具的《写字楼用户手册》中载明：“……迁入手续……2.客户填写入住表格，签署相应文件，交纳相应费用，入住房屋状况查验……7.客户需在客服人员陪同下到保安部中控室办理领取单元钥匙（请客户交保安部中控室一把封存的备用钥匙，备紧急情况下使用）……”。三、庭审中，中石油华北化工分公司提交了其公司人员杨忠胜与微信号×××、微信号×××的微信聊天记录及杨忠胜与手机号138XXXX****、135XXXX****的短信记录，证明手机号138XXXX****和135XXXX****所对应的微信均为法慈为老援助与研究中心牛彩红使用控制，且均为牛彩红提供给中石油华北化工分公司，手机号接收的资料均应视为法慈为老援助与研究中心接收，且中石油华北化工分公司证明于2020年4月23日、2020年4月26日向法慈为老援助与研究中心发送了《关于继续履行合同的通知》，于4月27日向法慈为老援助与研究中心发送了《解除通知书》。法慈为老援助与研究中心则称138XXXX****的机主并非牛彩红，该手机号所对应的×××，并非牛彩红实际使用和控制，牛彩红使用电话号码为135XX******。本院在另案中曾当庭向138XXXX****手机号进行拨打，接听人称该号码为牛彩红手机号码，牛彩红正在开会稍后回电；之后电话号码135XX******的电话回至本院，自称为牛彩红，经本院询问，其表示138XXXX****并非其使用，而是其同事牛震使用。庭后，法慈为老援助与研究中心提交通话记录截屏称因手机138XXXX****办理呼叫转移至135XXXX****的手机号上，因此，出现庭审中的电话接听情况。四、庭审中，中石油华北化工分公司提交委托代理协议及发票，证明其律师服务费的发生；法慈为老援助与研究中心称委托代理协议真实性无法核实，即使真实发生律师费，中石油华北化工分公司的该项主张由法慈为老援助与研究中心支付亦缺乏事实和法律依据。关于涉案房屋钥匙问题，中石油分公司主张北京市西城区阜成门外大街2号2215与A2211，2208，2207等房间系连通状态，由A2207可以进入上述房屋。本院认为，在履行期届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，法慈为老援助与研究中心要求解除与中石油华北化工分公司签订的《房屋租赁合同》，其理由为中石油华北化工分公司应于合同签订当日交付房屋，而中石油华北化工分公司延迟交付涉案房屋已达到合同约定的条件，但本院依照合同约定以及合同履行情况认为，法慈为老援助与研究中心的上述主张不成立：一、关于房屋交付方式。法慈为老援助与研究中心主张中石油华北化工分公司并未将涉案房屋钥匙进行交付，且并未告知其需从万通物业公司进行钥匙领取，但结合双方存在关于中石油华北化工分公司向法慈为老援助与研究中心就涉案房屋的使用权并办理有关入住手续的约定，以及2020年2月12日法慈为老援助与研究中心至万通物业公司办理入住手续并签收文件材料的行为可推知，法慈为老援助与研究中心对于以上述方式办理入住系明知，且在案证据《写字楼用户手册》显示，在办理入住手续过程中，法慈为老援助与研究中心从上述物业服务公司领取单元钥匙，并非由中石油华北化工分公司向其交付房屋钥匙。二、关于是否存在迟延交付。因法慈为老援助与研究中心立案时提交的合同复印件落款处未显示具体日期，其当庭提交的合同文本落款日期为2020年1月14日，中石油华北化工分公司提交的合同文本落款日期为2020年1月13日，中石油华北化工分公司虽称合同文本的签订日期并非上述两个时间点，但其亦未提交证据证明涉案合同文本签订存在其他时间点，故本院认定涉案合同文本的签订日期为2020年1月14日。结合合同约定，双方在签订合同时明确记载合同签订时房屋内有租户，搬离时间为2020年1月22日前，故双方在合同中约定在合同签字盖章当日协助办理入住手续并非真实的意思表示；又因，双方约定的合同起租日为2020年2月1日，故中石油华北化工分公司至迟应于2020年2月1日交付房屋使用权并协助办理入住手续。再因，法慈为老援助与研究中心并未提交证据证明其在2020年1月14日至2020年2月12日期间就中石油华北化工分公司迟延交付房屋提出异议或基于延迟交付房屋要求解除合同；另，结合《入住公司情况表》的确认情况，法慈为老援助与研究中心虽称《入住公司情况表》不是其所填写，与其无关，对表格的内容不知情，但结合当事人提交的聊天记录等证据，牛彩红系法慈为老援助与研究中心的联系人，一直代表法慈为老援助援助与研究中心等三家单位协商处理租赁房屋事宜，其在法慈为老援助与研究中心的《入住公司情况表》等文件上签字的行为应视为代表法慈为老援助与研究中心。《入住公司情况表》上载明入住日期为2020年2月1日，牛彩红在落款处签名的行为应视为认可该入住日期，即使存在法慈为老援助与研究中心不认可入住日期的情况，亦应当进行相应标注，而法慈为老援助与研究中心对存在争议的“入住日期”栏目以空白未填写方式表示异议，又在填表人处进行签认，不符合日常的生活习惯；另，即便入住日期栏目并非其填写，牛彩红系律所主任，具有法律专业知识，其对于存有空白栏目的表格进行签认所存在法律风险应属明知，故本院认为法慈为老援助与研究中心虽于2020年2月12日领取钥匙并实际办理涉案房屋入住手续，但其对入住时间按照2020年2月1日计算未有异议，亦未对房门钥匙提出异议，综合上述情况，本院认为中石油华北化工分公司并不存在迟延交付房屋的情况，故本院对法慈为老援助与研究中心以中石油华北化工分公司迟延交付房屋为由解除涉案合同的诉讼请求不予支持，并对法慈为老援助与研究中心基于上述理由要求中石油华北化工分公司支付违约金的诉讼请求亦不予支持。对于中石油华北化工分公司要求确认双方之间的租赁合同于2020年4月27日解除的反诉请求，因法慈为老援助与研究中心在租赁期届满前明确表示不再履行房屋租赁合同，中石油华北化工分公司两次向法慈为老援助与研究中心发出继续履行合同的通知，但未得到法慈为老援助与研究中心回复，故中石油华北化工分公司有权要求解除双方之间的租赁合同。中石油华北化工分公司称其于2020年4月26日向法慈为老援助与研究中心主任牛彩红短信及微信发送了《关于继续履行合同的通知》，在未收到回复的情况下向微信号×××以PDF格式发送《解除通知书》并以短信方式向138XXXX****手机发送短信。法慈为老援助与研究中心则称上述手机号机主并非牛彩红，机主为其同事牛震，法慈为老援助与研究中心并未收到解除通知。但，本院结合微信号×××的头像以及该微信号发送的聊天内容认为，作为相对人有理由确信该微信号应为牛彩红本人所使用；另，手机号138XXXX****机主虽为牛震，但其将电话呼叫转移至牛彩红所使用手机号135XXXX****上，且法慈为老援助与研究中心亦认可牛震为牛彩红的同事，亦为法慈为老援助与研究中心人员，故本院认为中石油华北化工分公司的解除通知已于2020年4月27日送达法慈为老援助与研究中心，双方之间的房屋租赁合同于该日解除。法慈为老援助与研究中心主张在合同中明确约定自2020年2月1日至2020年4月30日为装修免租期，并要求中石油华北化工分公司退还已交房租13954.26元，但双方约定免租期系基于合同履行而赋予法慈为老援助与研究中心进行房屋装修的期间，法慈为老援助与研究中心并未对房屋实施装修，并在免租期内明确表示终止合同履行，故法慈为老援助与研究中心应当支付2020年2月1日至合同确认解除前的房屋租金。法慈为老援助与研究中心称其未能进行装修系因涉案租赁房屋的物业公司拒绝其对房屋进行装修，但其在庭审中并未提交证据予以佐证，故本院对法慈为老援助与研究中心的上述意见不予采纳；另，考虑到上述期间涉案房屋所处位置以及相应疫情防控政策的影响，本院认为应对于2020年2月1日至2020年4月27日期间的租金予以酌情确定为10400元。又因，上述合同解除后，法慈为老援助与研究中心未将房屋及时交还，而是于2020年7月7日将涉案房屋钥匙回寄万通物业公司，故法慈为老援助与研究中心应当支付自2020年4月28日至2020年7月7日期间的房屋占用费16286.34元，因此，本院对中石油华北化工分公司反诉要求法慈为老援助与研究中心支付房屋占用费用的请求予以支持，对于法慈为老援助与研究中心要求退还租金的诉讼请求不予支持。因法慈为老援助与研究中心交纳租金不足以完全折抵房屋租金、房屋占用费，结合双方对于押金的相关约定，中石油华北化工分公司应当退还法慈为老援助与研究中心押金1222.18元。对于中石油华北化工分公司要求法慈为老援助与研究中心支付提前解约的违约金20931.39元的反诉请求，中石油华北化工分公司该项诉讼请求存在合同依据，且双方均认为违约金存在过高的情形，故本院以实际损失为基础，结合合同履行、法慈为老援助与研究中心违约行为等情况酌定违约金为10465.70元。因中石油华北化工分公司尚需退还法慈为老援助与研究中心押金，故在上述违约金与押金进行折抵后，法慈为老援助与研究中心尚需支付违约金9243.52元。中石油华北化工分公司要求法慈为老援助援助与研究中心支付律师费45000元，双方对此并未有合同约定，中石油华北化工分公司该项反诉主张本院不予支持。法慈为老援助与研究中心要求中石油华北化工分公司退还物业服务费以及供暖差额款项，但法慈为老援助与研究中心将上述款项并非支付给中石油华北化工分公司，法慈为老援助与研究中心主张的上述服务系由万通物业公司提供，并非中石油华北化工分公司提供；因本案为房屋租赁合同纠纷，故上述款系因其他法律关系所产生的争议，法慈为老援助与研究中心应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心与中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司于二〇二〇年一月签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十七日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心支付中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司违约金9243.52元。三、驳回北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心的全部诉讼请求。四、驳回中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心负担（已交纳）；反诉案件受理费825元，由中国石油天然气股份有限公司华北化工销售分公司717元（已交纳），由北京市西城区法慈为老法律援助与研究中心负担108元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二一年一月二十七日法官助理  马小龙书 记 员  苏小明