湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2699号原告：中国农业银行股份有限公司孝感市直支行，住所地:孝感市城站路133号。统一社会信用代码：91420900880821324B。负责人：黄平忠，该支行行长。委托诉讼代理人：胡宽，湖北诚明律师事务所律师,代理权限为一般代理。被告：谭文平，男，1995年9月21日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。被告：潘秀华，女，1973年3月9日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。被告：湖北圆融置业有限公司，住所地：孝感市孝南区三汊镇兴南路。统一社会信用代码：914209025971883408。法定代表人：王木林，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司孝感市直支行（以下简称农行孝感市直支行）诉被告谭文平、潘秀华、湖北圆融置业有限公司（以下简称圆融公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡宽、被告谭文平均到庭，被告潘秀华、被告圆融公司经本院合法传唤为，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告谭文平、潘秀华、湖北圆融置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、依法判令被告谭文平立即向原告偿还贷款本金103672.6元及利息（截止2020年5月21日欠利息、逾期罚息、复利合计918.1元，后期利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定，自2020年5月22日起计算至借款本息付清之日止），合计：104590.7元；3、依法判令确认原告对被告谭文平、潘秀华提供位于孝感市孝南区××天地××单元××室的房屋不动产抵押财产（孝感市房预字第××号）以折价或者依法拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；4、依法判令被告湖北圆融置业有限公司、潘秀华对上述第二项给付义务承担连带保证责任；5、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：于2014年6月30日，被告谭文平、潘秀华、湖北圆融置业有限公司与原告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：1、原告为被告谭文平提供借款人民币20万元，借期120个月，借款用途购房；2、借款利率按中国人民银行贷款基准利率，本息偿还方式为等额本息还款，被告谭文平未按期支付本息，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；3、被告谭文平、潘秀华以址在孝感市孝南区××天地××单元××室房屋为其借款合同项下债务提供抵押担保；4、被告湖北圆融置业有限公司、潘秀华为被告谭文平借款合同项下债务提供了连带责任保证担保；5、原告为实现债权发生的费用（含律师费）由二被告承担。随后，原、被告在抵押登记机关办理了抵押登记手续。原告于2014年6月30日足额地发放了贷款20万元。借款凭证载明：借款日期：2014年6月30日，到期日期2024年6月29日；还款方式等额本息还款，还款日20日，执行年利率6.8775%，逾期年利率10.31625%。被告谭文平未按照借款合同的约定按时，足额履行还本付息义务，截止2020年5月21日，被告谭文平已经偿还本金96327.4元，利息48362.85元，剩余下欠本金为103672.6元及利息918.1元，本息已逾期多日，其行为已构成违约。依据《个人购房担保借款合同》的约定，基于被告未按约定按期、足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告谭文平辩称，借款是事实，没有意见。被告潘秀华、圆融公司未出庭，亦未提交书面答辩状，未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，原告向提交了四组证据，被告谭文平均无异议，经审查，上述证据具有真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘秀华与被告谭文平系母子关系。2014年6月30日，原告与被告谭文平、潘秀华签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：“原告向被告谭文平、潘秀华发放贷款200000元，期限120个月，具体以借款凭证记载为准，借款用途为购买房产，借款年利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%，逾期还款的加收50%罚息，还款方式为等额本息。被告谭文平以其购买的位于融园天地15栋1单元1304室的房产为上述借款提供抵押担保，被告潘秀华、圆融公司均作为保证人，被告潘秀华承担连带责任保证，圆融公司承担阶段性保证责任，自借款发放之日起，借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日，为借款人的债务承担连带责任保证。”2014年6月30日，原告与被告谭文平确认的《借款凭证》载明：“执行年利率6.8775%，逾期利率为10.31625%，借期为2014年6月30日至2024年6月29日。“案涉房屋仅办理预告登记，未办理抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告谭文平、潘秀华发放贷款200000元，被告谭文平、潘秀华拒不按合同约定分期偿还借款本息，截至2021年1月21日，被告谭文平已偿还本金104894.84元、利息50813.19元，实际下欠贷款本金95105.16元、利息2062.42元未偿还，原告多次催讨未果，以致成讼。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，根据当事人提交的证据材料及当庭陈述，原告与被告谭文平、潘秀华及圆融公司签订的《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，亦未侵犯国家、集体、第三人的合法权益，双方的借贷、担保关系成立并合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告谭文平提供借款200000元，因被告谭文平违约未按合同约定每月偿还借款本息，导致该借款提前到期，被告谭文平应当偿还下欠的借款本息，故对原告要求解除案涉《个人购房担保借款合同》，被告谭文平偿还下欠本息的诉请，本院依法予以支持，截至2021年1月21日，被告谭文平下欠贷款本金95105.16元、利息2062.42元未偿还。根据双方合同约定，借款年利率为6.8775%，逾期利率为10.31625%，该罚息利率的约定符合法律规定和合同约定，故后段利息计算方式如下：以借款本金95105.16元为基数，按年利率10.31625%计算，时间自2021年1月22日起至本息清偿之日止。关于原告要求对被告谭文平提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物折价或者依法拍卖、变卖后所得价款优先受偿的请求，因抵押权的设立以登记为准，被告谭文平所购买的涉案商品房未办理产权登记，仅办理预告登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对被告谭文平、抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该抵押物的处分，但并非对其抵押房屋已享有现实的抵押权。故原告和被告谭文平签订的抵押条款有效，但抵押权并未设立，不动产抵押不登记不发生担保物权的效力，故对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。关于原告要求被告圆融公司、潘秀华承担连带责任的诉请，根据合同约定，被告圆融公司阶段性连带责任担保终止的前提条件是被告谭文平办理了房屋所有权证并办理了抵押登记，现因上述两个条件均未成就，被告圆融公司的担保责任并未免除，被告圆融公司作为连带责任保证人，理应承担连带偿还责任，被告潘秀华按合同约定承担连带责任保证，故对原告要求被告圆融公司、潘秀华承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持。被告圆融公司承担担保责任后可依法向被告谭文平、潘秀华追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司孝感市直支行与被告谭文平、潘秀华、湖北圆融置业有限公司于2014年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除；二、被告谭文平向原告中国农业银行股份有限公司孝感市直支行偿还借款本金95105.16元、利息2062.42元（截止2021年1月21日）及后段利（罚）息（以借款本金95105.16元为基数，按年利率10.31625%计算，时间自2021年1月22日起至本息清偿之日止，已付本息在执行中予以扣减）；三、被告湖北圆融置业有限公司、潘秀华对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司孝感市直支行的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2392元，由被告谭文平、潘秀华、湖北圆融置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  邹 培人民陪审员  牛美娜人民陪审员  肖成林二〇二一年一月二十八日书 记 员  魏 铮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。