广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18738号原告（反诉被告）：袁祥晓，男，1990年2月7日出生，汉族，住湖北省浠水县*******1****，公民身份号码：421************910。被告（反诉原告）：廖明刚，男，1973年8月3日出生，汉族，住江西省樟树市************，公民身份号码：362************338。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春玲，广东通盈律师事务所辅助人员。原告袁祥晓与被告廖明刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，被告廖明刚提出反诉，本院予以受理。于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告袁祥晓，被告廖明刚的委托诉讼代理人李志业、林春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁祥晓向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿装修款40000元、支付搬迁费10000元、同地段同厂房差额50160元（4元/㎡×570㎡×22个月）；2.返还保证金22650元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月14日，由中介公司介绍，租赁廖明刚先生位于东莞市桥头镇田新社区******[新门牌93*]厂房第三层，租赁时间三年，月租7550元。该厂房属于田新村委产业，廖明刚先生是二手房东。2020年因为疫情的缘故，田新村委工作人员上门调查免租事宜，同时告知案涉厂房将于2020年8月31日被村委收回。此时原告才得知，村委和廖明刚的合同将于2020年8月31日到期，不再续租，村委将收回厂房用于改造。在原告与被告租赁期间，被告故意隐瞒其与村委之间合同即将到期的事实。在得知此事之后，原告第一时间联系被告如何处理，未得到具体答复。此时村委告知需起诉被告。第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权利请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。被告故意隐瞒其与村委之间的租赁到期时间与合同约定事项，还故意和原告签订长达3年的租赁合同。造成原告产生重大损失，被告应予以赔偿。被告廖明刚答辩称，1.案涉合同为有效合同，租赁物有相应的产权证，案涉租赁物是东莞市桥头镇田新管理区（下称田新管理区）出租给东莞市康荣制衣有限公司（下称康荣公司），康荣公司再转租给被告。被告与康荣公司签订的合同约定，合同到期后续约五年，即原、被告签订的合同并未超出被告与康荣公司之间的合同。2.因田新管理区收回案涉租赁物，导致原、被告的租赁合同无法继续履行，属于情势变更，被告并无过错，不构成违约，只需在原告付清费用后退回保证金。3.被告不构成违约，无需承担违约责任，原告诉请各项赔偿款、搬迁款等损失无事实法律依据，应予以驳回。4.即便被告构成违约，也仅需按合同约定赔偿相当于一个月租金的违约金，原告要求被告赔偿的费用无证据证明也无法律依据。被告廖明刚向本院提出反诉请求：1.原告支付拖欠的租金22650元及滞纳金（以22650元为基数，自2020年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日）；2.原告支付拖欠的水电费2653.5元及滞纳金（以2653.5元为基数，自2020年9月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至清偿之日）；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月14日，原、被告签订的房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金、租金交付时间等。合同签订后，被告将租赁物交付给原告，2020年9月1日合同终止。原告于2020年6月开始未交纳租金、水电费，应支付相应的租金、水电费及滞纳金。针对被告廖明刚的反诉，原告袁祥晓答辩称，与起诉意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月14日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于东莞市桥头镇田新社区******厂房的第三层出租给乙方，期限为2019年6月14日至2022年6月13日；租金每月7550元，装修期17天，从2019年7月1日开始计租，每月*日前支付当月租金及上月水电费；延期至每月10日仍未付清上述费用，从延期之日起按10%每日计收滞纳金；乙方交三个月租金作为保证金22650元；甲方因厂房、宿舍的产权纠纷导致乙方无法正常生产的，或延迟交付房屋两个月以上的，乙方有权解除合同，甲方退回保证金，并赔偿相当于一个月租金的赔偿金给乙方，弥补造成的损失；乙方拖欠租金达一个月等甲方有权解除合同，不退回保证金等。合同签订后，原告向被告支付了保证金22650元，被告向原告交付了租赁物。被告提交了厂房租赁合同、房地产权证、建设用地使用权证证明案涉租赁物产权人系东莞市桥头田新管理区（下称管理区），管理区将租赁物出租给案外人东莞市康荣制衣有限公司（下称康荣公司），康荣公司再出租给被告。其中被告与康荣公司的租赁合同约定租赁期限为2017年4月15日至2020年8月31日，并约定合同期满续约5年。2020年3月，村委会通知案涉租赁物于2020年8月到期，到期后需收回租赁物。原告因此询问被告如何处理，被告回复到时候再说，会去谈，该怎样就怎样，但未明确处理方案。2020年8月，因村委收回厂房，原告退出案涉租赁物，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。原告未支付2020年6月至8月的租金合计22650元（7550元/月×3个月）、水电费2653.5元。原告主张其已通知被告租金从押金中抵扣，对此提交了微信聊天记录佐证。微信聊天记录显示原告于2020年6月9日告知被告“从我押金里面扣吧，你们本来也不打算续租了，迟早要被赶走”。被告未回复，直至2020年8月28日给原告发送清单催促支付租金。被告主张其虽收到上述通知，但并未表示同意，且在8月份催缴租金，说明双方未达成抵扣合意，原告应当支付上述租金及逾期付款滞纳金。原告主张被告隐瞒租期导致其在合同期限内厂房被产权人收回，被告构成违约，造成其如下损失：1.装修损失40000元。原告主张其承租后进行了装修，如玻璃隔墙（50平方米×120平方米）、卷闸门（2200元）、石膏板隔墙（600元）、厂房及卫生间的电（材料5000元、人工费5000元）、办公室玻璃门（1500元）、百叶窗窗帘3个（约1000元）。对此提交了部分转账凭证佐证。被告对此不确认，主张出租时水电就已铺设，原告仅是安装了一个卷闸门、玻璃间门，原告搬走时仅剩下了间隔门，其他均已经搬走。本院组织双方现场勘查，现场勘查看到除了被告安装的一组照明灯外，其他所有电线均已拆除；两扇卷闸门也已被拆除；现场经遗留两扇玻璃门（13.8平方米）、石膏板隔墙（4.7平方米）、三个百叶窗。原、被告均表示不清楚玻璃门残值，石膏板隔墙、百叶窗没有价值。2.搬迁费10000元。原告主张其因被退租需搬厂，搬迁至里案涉租赁物约两公里的地方，产生搬迁费10000元，对此提交了微信聊天、转账记录佐证，该证据显示金额为2650元。被告对此不确认。3.租金差价50160元。原告主张其重新寻租同地段相同面积的厂房，存在4元/平方米的租金差价，按剩余租赁期限计算。对此提交了厂房租赁合同书予以佐证。该证据显示原告自2020年7月31日起承租了案外人厂房570平方米，租金为6000元/月。被告对此不确认，认为原告新租厂房与案涉厂房的位置、新旧程度、设施设备等都不一致，不具有可比性，且新租厂房租金低于案涉租赁厂房的租金，原告诉请租金差价缺乏事实与法律依据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告提交了产权证证明案涉租赁物取得了产权证，案涉租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定全面履行合同义务。在案涉合同期限内，因产权人收回租赁物导致原、被告之间的案涉租赁合同无法继续履行，系被告不能保证其在租赁期内对案涉厂房享有出租权，构成违约。原告已于2020年8月退租，双方的租赁合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告尚欠被告2020年6月至8月的租金22650元、水电费2653.5元，原告应予以支付。原告在2020年6月微信通知被告前述租金以保证金抵扣，按照合同约定，被告违约应当退回保证金，原告提出抵扣被告也未提出异议，故对原告主张以保证金22650元抵扣2020年6月至8月的租金22650元本院予以支持。相抵后，被告无需再向原告退回保证金，原告亦无需再向被告支付2020年6月至8月的租金。对于水电费2653.5元原告应予以支付。由于双方未就合同解除事宜达成一致意见，且由于被告违约造成合同解除，故对被告请求水电费滞纳金本院不予支持。对于装修损失、搬迁费、租金差价。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，原告承租后虽进行了部分装修，但原告承租期间已经使用了相应的装修，且原、被告退租后仅遗留了玻璃门、石膏隔板、百叶窗帘，故原告请求按其支出的装修款金额赔偿缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其次，搬迁费属于生产成本，并不因合同解除而必然增加。第三，租金差价，原告提交的厂房租赁合同显示其现租金为6000元，并未高于案涉合同约定租金，即租金差价损失现在未产生。最后，原、被告约定被告因产权纠纷导致原告无法正常生产的，应当退回保证金并赔偿相当于一个月租金的赔偿金。被告违约导致原告提前退租，确实会给原告造成一定损失，如前所述，原告举证不足以证明其诉请的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本院酌情按双方约定支持原告损失合计7500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告廖明刚应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告袁祥晓7500元；二、原告袁祥晓应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告廖明刚支付水电费2653.5元；三、驳回原告袁祥晓的其他诉讼请求；四、驳回被告廖明刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1378元，由原告袁祥晓负担1294元，被告廖明刚负担84元。反诉受理费224元，由原告袁祥晓负担23.5元，被告廖明刚负担200.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 钟凤媚二〇二一年一月七日法官助理 李晓幼书 记 员 郭思杏