广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10951号原告：骆嘉欣，女，1992年12月11日出生，汉族，住广州市从化区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××320。委托诉讼代理人：巢福彪，广东启创律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾桂张，广东启创律师事务所律师。被告：清远市泛盈置业发展有限公司，住所地清远市清城区×××××××××××××××××商铺05号。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。第三人：广东清远农村商业银行股份有限公司，住所地清远市××××××××××。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：何啟星，该公司的公司律师。委托诉讼代理人：潘雪颜，该公司的公司律师。原告骆嘉欣与被告清远市泛盈置业发展有限公司、第三人广东清远农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆嘉欣及其委托诉讼代理人巢福彪、被告清远市泛盈置业发展有限公司的委托诉讼代理人谢坚荣及陆嘉敏、第三人广东清远农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人潘雪颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆嘉欣向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月3日解除；2.解除原告与第三人签订的按揭贷款合同；3.被告向原告退还已支付房款及贷款利息466462.25元（首付411683元、月供从2018年10月计至付清之日止，暂计至2020年8月20日为54779.25元）；4.被告向原告支付违约金31084.15元（按合同总额5%计算）；5.被告赔偿损失20935.67元（包括维修基金1209.5元、房屋购置税18073.17元、不动产登记费653元、交通费及误工费1000元）；6.被告向原告支付利息61222.82元（按年利率4.35%从2018年5月28日起计至付清之日止，暂计至2020年8月20日）；7.被告结清原告与第三人贷款余额及相应利息（暂计至2020年8月20日剩余贷款为178703.6元）；8.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告按合同约定向被告支付了首付款，并向第三人申请按揭贷款，原告已充分履行合同义务。按合同约定，被告应于2019年12月向原告交付层高为4.5米的商品房，但被告拟向原告交付商品房层高仅为3.8米，与合同约定严重不符。原告与被告一直沟通解决及赔偿方案，均无结果。原告与被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，双方均应遵守合同之约定，及时履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了房屋价款，被告不能按合同约定交付房屋的行为已经构成了严重违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金、利息及赔款损失。被告清远市泛盈置业发展有限公司辩称，一、被告交付的房屋符合法定及合同约定的交付标准。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售》第九条约定，双方约定的“商品房交付条件”为:“1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，被告的倚湖居1#-7#及地下室竣工后于2019年12月13日备案，也具备房屋测绘报告。因此，涉案房屋在合同交付期限届满前己符合现行法律规定及合同约定的交付条件，也符合国家规定的房屋居住、使用的硬性规定，原告提出解除合同的理由没有合同依据，原告拒绝接收房屋不影响房屋己视为实际交付的事实。二、本案应当明确区分合同的瑕疵履行与合同严重违约，合同履行瑕疵不影响购房合同目的实现。因被告网签工作人员电脑录入笔误，错将《商品房买卖合同(预售)》第三条“房屋基本情况”商品房层高3.8米写成4.5米，故房屋层高误差并非被告有意隐瞒或欺骗原告。对于合同瑕疵履行，《合同法》规定当事人可采取补救措施，但只有当事人违约行为导致合同目的不能实现，一方才有权主张解除合同。由于双方合同没有将房屋层高误差约定为合同约定解除的条件。因此，原告主张解除合同必须符合《合同法》规定的“不能实现合同目的”合同解除条件，例如房屋一方多卖无法交付、房屋不具备竣工验收条件等。而本案被告交付的房屋符合合同约定交付标准，即可满足房屋使用功能、实现合同目的。因此，原告主张解除双方合同的依据不足，其委托律师向被告发出的律师函不发生合同解除的法律效力，双方买卖合同完全具备继续履行的条件，双方仍可通过继续履行合同，被告采取补救措施等形式处理。原告基于解除合同提出的退还房款、支付利息、返还银行贷款本金及利息、违约金、返还维修基金、不动产登记费、房屋购置税、交通费及误工费等其他一系列损失，被告无需承担责任。房屋登记费、购置税、交通费、维修基金等收款单位不是原告，原告应向其收款方主张权利。原告因购买房屋与银行签订的按揭贷款合同，与本案双方争议问题无直接关联。根据合同相对性，按揭贷款合同的还款义务人是原告，原告无权要求被告向其返还银行贷款本金及利息，如原告坚持解除与第三人签订的按揭贷款合同，其应当自行承担法律后果和违约责任。三、原告购买的涉案房屋与公示样板房的户型、层高、面积大小一致的，其对涉案房屋的层高己有清楚的认识。被告在2017年1月7日获得清远市××××××××××××××《建筑审核意见书》、清远市勘察测绘院出具的《单体建筑信息汇总表》显示，倚湖居5号楼各层的层高分别为首层5.4米、二层4.5米、三层至十五层为3.8米。原告购买倚湖居5号楼3层17号房屋，按规划审批文件以及实际验收层高均为3.8米，本案《商品房买卖合同(预售)》第三条“房屋基本情况”商品房层高4.5米，完全是网签工作人员电脑录入笔误所致。被告与同楼层其他买受人所签订的买卖合同也显示房屋层高3.8米，可以印证被告所主张的笔误事实。故涉案房屋从规划、建设、验收以来，房屋层高没有发生过任何变更，原告购买房屋前可查询到涉案房屋上述的报建情况，且原告认购涉案房屋《倚湖居认购书》第8条也有约定：“该物业的建筑工程将依政府有关主管部门最后核准的图纸及设计图纸施工办理，单元面积计算以政府房地产管理部门最后测量面积为准”，被告认为，开发商在电脑录入网签合同存在笔误的情况难以避免，合同中房屋基本情况应以实际规划报建文件核准为准，不应作为解除合同理由考虑。更何况，被告公开展示的带装修样板房(倚湖居5号楼3层06单元)，层高、装修标准与原告所购房屋一致。由于涉案房屋为精装修房，交付标准包含全屋天花吊顶，因此，原告所购房屋与样板房的吊顶高度一样，房屋内部的空间大小也完全一致，那么被告向原告交付与样板房交付条件一致的房屋，也没有违反合同的约定。更由于三至十五层的天花吊顶高度均相同，所以无论原告认为按照合同4.5米层高向其交付房屋，还是按被告3.8米层高交付房屋，均不会影响房屋内的空间大小。原告要求被告向其交付4.5米层高的房屋没有任何实质意义，不构成可以解除合同的合法理由。四、原告在合同约定期内己向原告履行通知收楼义务，涉案房屋未能正常交付产生的法律后果由原告自行承担。涉案合同约定房屋交付时间为2019年12月31日前，被告已在收楼期限届满前向原告发出书面的《收楼通知书》，履行通知收楼义务。双方合同附件十一补充协议第一条约定，商品房具备交付条件后，买受人逾期未到场办理收楼手续的，房屋交付通知书约定的交付日期届满之日视为出卖人履行了交付房屋的义务。据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并己在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。另外，第三十一条第二款规定:“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”涉案商品房己符合约定及法定交付条件，原告拒绝接收房屋，视为商品房已经交付，相关法律后果由原告承担。综上所述，被告交付的房屋符合约定和法定交付条件，原告房屋使用功能没有实际影响，其解除合同主张及赔偿请求依法不能成立，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人广东清远农村商业银行股份有限公司述称，原告与第三人签订的按揭合同是金融借款法律关系，与本案的商品房预售合同不是同一个法律关系，原告可以通过提前还贷的方式结清贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，原告骆嘉欣与被告清远市泛盈置业发展有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018053810）约定，原告购买被告所开发的位于清远市清城区××××××倚湖居5#3层商铺17号，建筑面积48.38平方米，层高为4.5米，总房价款为621683元；原告于合同签订当天支付首期款411683元，余款210000元向第三人广东清远农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；逾期付款超过60日的，被告有权解除合同；被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向被告支付违约金；被告应于2019年12月31日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告依约支付了首期款411683元。2018年9月27日，原告与被告及第三人签订了一份《个人购房按揭借款合同》，约定原告向第三人借款210000元，以上述所购房屋作借款抵押，被告作为借款保证人，款项由第三人直接转账给被告。同年9月29日，被告收取了第三人支付的210000元。另外，原告还向相关部门支付了涉案房屋住宅专项维修基金1209.50元和房屋购置税18073.17元，向被告支付了办证费用653元。庭审中，原告表示在购买涉案房屋前有参观过相似的样板房。2019年11月19日，被告向原告发出《收楼通知书》。据EMS快递单显示，原告于2019年11月22日收到。2019年12月13日，涉案房屋所在的倚湖居5#竣工验收。据被告提供的《单体建筑信息汇总表》、《建筑审核意见书》显示，涉案房屋所在的倚湖居5#三层至十五层的层高均为3.8米。2020年7月2日，原告委托广东赋诚律师事务所向被告寄送一份《律师函》称：原告与被告于2018年5月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，按合同约定，被告应当向原告交付商品房层高为4.5米商铺，经原告核实，被告拟交付商铺层高仅为3.8米，与合同约定严重不符。原、被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，双方均应遵守合同之约定，及时履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了房屋价款，现被告不能按合同约定交付房屋的行为已构成了严重违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。有鉴于此，原告授权本律师郑重通知被告，于收到本函之日起解除合同编号为2018053810的《商品房买卖合同（预售）》，退还及赔偿损失...。据EMS快递单显示，该《律师函》的签收时间为2020年7月3日。2020年7月14日，被告向原告回复一份《复函》，认为原告提出合同解除的理由不成立，基于解除合同提出的各项主张其无需承担。据第三人出具的银行流水清单显示，自2018年10月20日至2020年12月20日，原告共已还借款本金35969.57元、利息28397.02元，剩余应还本金余额为174030.43元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：1.被告应交付的房屋层高与合同不符是否构成违约，本案《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房按揭借款合同》应否解除；2.如构成违约和解除合同，被告应如何承担违约责任。关于第一个争议焦点。合同中约定的层高为4.5米，实际层高为3.8米，双方对此均予以确认。首先，合同是双方当事人经过磋商、合意订立的具有法律效力的文本，每一条约定均是使合同一方产生交易目的和信赖利益的基础，因此在签订合同时才应稳重、谨慎，此亦符合合同法上的合同严守原则。其次，虽然被告认为此系工作人员录入错误所致，且交付房屋已经过竣工验收备案合格，故不构成违约，但是，被告的工作人员在签订合同时是履行职务行为，代表的是被告的意思表示，而且在该合同签订后被告作为专业的房地产开发单位也没及时发现、解释或磋商变更这一与规划建设不符的层高约定，显属疏忽大意的过失。再次，尽管原告曾去涉案楼宇观看过样板房，但据被告提供的光盘显示，该样板房已有基本装修且吊天花板，不能实际目测层高。所以，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其拟交付商品房的实际层高与合同约定相差0.7米，误差比例约为16%，系属与约定严重不符，且现交付层高4.5米商品房已是“事实上履行不能”，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中因当事人“其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合原告发出的《律师函》于2020年7月3日到达被告的情况，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月3日解除。此外，由于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房按揭借款合同》的目的已无法实现，原告有权解除按揭贷款合同，故原告要求解除与第三人签订的《个人购房按揭借款合同》，本院也予以支持。关于第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应向原告返还价款和赔偿损失。首先，原告向被告支付的购房首期款411683元、办证费用653元，被告应予返还。其次，原告要求被告支付违约金31084.15元、房屋购置税18073.17元、住宅专项维修基金1209.50元和交通费、误工费1000元，原告主张违约金依据的是涉案合同中约定的逾期付款违约金，但该违约情形与本案的违约情形完全不同，并不宜直接适用该违约金计算方法，故本院不予支持；至于房屋购置税、住宅专项维修基金的收取方均不是被告，原告应另行按照正常途径申请办理退款；交通费、误工费没有任何证据，本院不予支持。最后，本案《商品房买卖合同（预售）》系因被告违约行为而致解除，被告还应向原告赔偿损失。由于原告已向第三人按期支付因购房贷款而产生的借款本金和利息，被告应向原告赔偿该部分已支付的本金和利息，该本金和利息自2018年10月20日起计算至判决生效之日止（具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；另被告占用了原告的首期房款必然会导致原告产生利息损失，故被告应向原告支付资金占期间的利息，再结合原告的具体请求，原告请求按年利率4.35%计算缺乏依据，该利息以411683元为基数从2018年5月28日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至该款项还清之日止。至于原告请求的被告结清原告与第三人剩余贷款余额及相应利息，因《个人购房按揭借款合同》的解除系因被告违约而引致，原告向第三人承担的损失赔偿责任最终亦应由被告承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，可由贷款的实际收取方即被告将剩余购房贷款本金返还第三人，直接向第三人承担原告应当承担的责任。综上，由于本案合同订立时间和引发争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》正式施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释”的规定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告骆嘉欣与被告清远市泛盈置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号2018053810）于2020年7月3日已解除；二、解除原告骆嘉欣与被告清远市泛盈置业发展有限公司、第三人广东清远农村商业银行股份有限公司于2018年9月27日签订的《个人购房按揭借款合同》；三、被告清远市泛盈置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告骆嘉欣返还购房首期款411683元及自2018年5月28日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至该款项还清之日止的利息；四、被告清远市泛盈置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告骆嘉欣赔偿自2018年10月20日起至判决生效之日止、原告骆嘉欣已向第三人广东清远农村商业银行股份有限公司支付的贷款本金及利息（具体金额以第三人广东清远农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告清远市泛盈置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人广东清远农村商业银行股份有限公司偿还原告骆嘉欣自判决生效之日起就《个人购房按揭借款合同》项下剩余的贷款本金（具体金额以第三人广东清远农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告清远市泛盈置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告骆嘉欣返还收取的办证费用653元；七、驳回原告骆嘉欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10016元，减半收取计5008元，由原告骆嘉欣负担414元，被告清远市泛盈置业发展有限公司负担4594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二一年一月八日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。