江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0105民初39号 原告：蔡丹，女，汉族，1988年9月30日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：徐先仁，江西云龙律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万磊，该公司员工。 原告蔡丹与被告南昌恒富置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡丹及委托诉讼代理人徐先仁、被告南昌恒富置业有限公司的委托诉讼代理人万磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡丹向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除原告和被告南昌恒富置业有限公司签订的房屋买卖合同、室内装修委托合同以及车位买卖合同；2、判令被告南昌恒富置业有限公司返还原告购房款和室内房屋装修合同款，两项共计人民币1530149元；返还车位购买款60634元；3、判令被告南昌恒富置业有限公司支付给原告违约金，以1530149元人民币为基数，从被告违约不能交房时开始计到付清1530149元时为止，按照日万分之二计算，暂计到2020年12月底为74977元人民币，以及自2020年12月31日以后直到付清1530149元为止的违约金；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告南昌恒富置业有限公司于2018年4月30日签订房屋买卖合同及室内装修委托合同，购买恒大林溪府X栋X单元X室房屋，按照合同约定原告共计支付给被告购房及装修款1530149元，车位购买款60634元，根据法律规定和双方签订的房屋买卖合同的约定，被告应该将经验收合格，质量可靠，可以安全居住的房屋，以及取得建设工程竣工备案验收表的房屋交付给原告，但是被告未取得备案验收表，不符合交付条件，还有房屋质量问题，修改规划，垃圾站的建设影响居住，使合同的履行对业主不利，严重影响业主购房目的实现，故该合同应该被解除。为维护原告方合法权益，特向人民法院提起诉讼，依法请求人民法院支持原告之诉讼请求，维护原告合法权益。 被告南昌恒富置业有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、原告与其公司于2018年4月30日签订《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，约定以分期付款的方式购买，房款共计849950元，装修款共计850330元，原告享受了提前还款的优惠170135元。2、案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》约定了，“逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”可见若其公司逾期交付房屋超180日，买受人主张解除合同的，其公司需承担的违约责任为解除合同及返还原告购房款并按房款的1%向原告支付违约金。如果其公司发生逾期超180日交付房屋的情形，其公司愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人实际已付款项，依据合同约定承担1%房价款违约金，但对于原告要求的超出合同约定的利息要求不予认可。3、《停车位合同》并不从属于《南昌市商品房买卖合同》，是基于双方真实意思表示的独立的合同，车位与房屋也不是主物与从物的关系，《停车位合同》与《南昌市商品房买卖合同》之间毫不相关，互相独立，且原告与其公司并未签订《停车位合同》，原告系与他人合伙购买停车位，原告向其公司交付停车位款项金额为55000元人民币，与原告所称60634元不符，其公司在收取原告交付的停车位款项后，已向原告开具了相应的55000元的收据。原告要求解除《停车位合同》并返还车位费同时还要求利息的诉请无理无据，没有事实和法律的支持。4、《室内装修委托合同》系双方真实的意思表示，由原告委托被告对涉案房屋按照原告要求进行装修，被告已依约履行合同约定，按照原告的意思对涉案房屋进行装修，被告的合同约定义务已完成，不应将其解除，同时对于原告要求支付装修款利息的诉请不予认可。5、原告与其公司签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第十五条第三款约定：合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同第十一条约定出卖人应在2020年4月30日前交付该商品房；第十二条约定，买受人在逾期超过180天后，有权解除合同。由于2020年初爆发的新冠××疫情，以及南昌市采取的相应防控措施，属于不可抗力，在事实上拖延了被告正常办理竣工验收备案的进度，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及南昌市人民政府相关政策，交房时间的合理期限应顺延至2020年10月31日，故相应解除权行使权限应顺延至2021年1月31日后2021年3月2日前。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年4月30日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，约定：1、原告购买被告开发的南昌恒大林溪府X楼X单元X层X号房屋；2、该房屋建筑面积130.82平米，每平方米6497.13元，总价849954元，另装修委托服务总包干价850330元，原告共享受优惠170135元，总计支付购房及装修款1530149元，原告按分期方式按期付款。3、被告交房日期为2020年4月29日前。4、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为情形发生至消失的相应期间。5、按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。 庭审中，针对被告变更合同履行期限的申请，原告庭审表示被告没有举证，也没有通知原告并协商，应由被告自行承担责任。 另查明，原告未与被告签订车位买卖合同，但支付55000元车位款给被告。至本案庭审日，南昌恒大林溪府X楼X单元X层X号房屋仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋至今未交付，原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》亦未进行备案。 上述事实，有原、被告提交的原告身份证、国家企业信用信息公示报告、《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、购房款票据、当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，系各方真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，被告未按合同约定，在商品房交付时间取得《建设工程竣工验收备案表》，未具备商品房交付条件，商品房至今未交付，构成违约，依法应承担违约责任。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，该条款系加重对方责任、排除对方主要权利，系格式合同条款，该条款无效。原告请求解除原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，该请求于法有据，本院依法予以支持。双方解除合同后，被告应退还原告支付的购房款、装修款及车位购买款。被告辩称由于2020年初爆发新冠××疫情以及南昌市采取的防控措施，属不可抗力，在事实上拖延了正常办理竣工备案的进度，导致逾期交房，并申请变更合同履行期限为2020年10月31日。本院认为，新冠××疫情系被告在签订商品房买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，但被告主张将合同约定的交付时间顺延至2020年10月31日，时间过长，且未提交证据证明因疫情或疫情防控措施导致交房时间延期至2020年10月31日。结合新冠疫情防控等级的变化及本案已经认定的事实，对于被告要求延迟合同履行期限，本院部分予以支持，酌定被告交房时间延期至2020年6月29日前。现被告逾期交房超过180日，被告请求调高违约金至按日计算向原告支付全部房价款的万分之二，本院结合在案证据、合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短等综合因素，酌情支持将逾期交房违约金调整为按日计算向原告支付全部房价款的万分之一。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、 第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法 》第六十四条 第一款之规定，判决如下： 一、解除原告蔡丹与被告南昌恒富置业有限公司于2018年4月30日签订的《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》； 二、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告蔡丹购房装修及车位款1585149元； 三、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡丹逾期交房违约金。（以1530149元为基数，从2020年6月29日起计算至本判决生效之日止，每日按万分之一为标准进行计算）； 四、驳回原告蔡丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计9895.92元，由被告南昌恒富置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审判员  高翔 二〇二一年一月二十六日 法官助理何莹 书记员吴坚君