广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30493号原告（反诉被告）：刘剑锋，男，1977年5月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：唐书龙，男，1979年3月9日出生，汉族，身份证住址湖南省衡山县。被告（反诉原告）：郑宇平，男，1975年4月28日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托代理人：谭士博，广东天穗律师事务所律师。刘剑锋与郑宇平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员关则深独任审判，公开开庭进行了审理。刘剑锋及其委托代理人唐书龙，郑宇平的委托代理人谭士博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘剑锋诉请：1、郑宇平向我方支付2020年6月至8月的租金69000元及滞纳金（滞纳金计至清偿之日止）；2、郑宇平向我方支付水电费6528元及滞纳金（滞纳金计至清偿之日止）；3、郑宇平向我方支付管理费1500元；4、本案受理费由郑宇平负担。事实和理由：我与郑宇平于2018年11月20日签订《厂房租赁合同》，约定由我将位于本市白云区人和镇横沥中街32号2号楼厂房一至五楼出租给郑宇平经营，期间自2019年1月至2029年3月，每月租金23000元，滞纳金为每日千分之二，每月管理费500元，水费每吨3元，电费每度1元。现郑宇平违约拖欠三个月租金及水电费、管理费等未付，请求判如所请。对郑宇平反诉答辩如下：不同意郑宇平的反诉请求。被告（反诉原告）郑宇平提出诉请：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、刘剑锋向我方退还保证金46000元；3、刘剑锋向我方退还管理费8500元；4、本案受理费由刘剑锋负担。事实和理由：双方于2018年11月20日签订案涉租赁合同后，我方自2019年1月1日开始租用涉案厂房，刘剑锋于2020年7月26日通知我方解除合同，我方共使用厂房19个月，支付了17个月的租金和管理费。涉案厂房是由案外人横沥村委会租给案外人广东雪娇婷生物工程有限公司，而后转租给我方，两案外人之间的租赁合同已经人民法院生效判决书确定为无效合同，故本案合同也应为无效，刘剑锋收取我方的保证金和管理费应当退还，刘剑锋也无权向我方主张房屋占有使用费。刘剑锋于2020年7月26日通知我方解除合同，应参照人民法院有关疫情指导意见处理。对刘剑锋本诉答辩如下：不同意刘剑锋的本诉诉请，理由与我方反诉的理由基本一致。经审理查明：2018年11月20日，刘剑锋与郑宇平签订《厂房租赁合同》，约定由刘剑锋将位于本市白云区人和镇横沥中街32号2号楼厂房一层至五层出租给郑宇平使用，期间自2019年1月至2029年3月，每月租金为23000元；郑宇平应于签订合同之日起一周内向刘剑锋交付保证金46000元；管理费为每月500元，每月25日前支付当月租金和管理费；水费按每吨3元计收，电费按每度1元计收；郑宇平逾期支付租金和水电费的，按每日千分之二计收滞纳金，逾期超过60天的，刘剑锋有权解除合同并没收保证金。合同另就其他权利义务进行了约定。上述房屋是由案外人广州市白云区人和横沥村民委员会（简称横沥村委会）于2013年12月14日与案外人广东雪娇婷生物工程有限公司（简称雪娇婷公司）签订租赁合同，由雪娇婷公司承租的。而后，由雪娇婷公司的负责人林绮华于2015年10月30日将部分厂房出租给刘剑锋，由刘剑锋将案涉部分厂房转租给郑宇平。合同签订后，郑宇平向刘剑锋支付了46000元押金。刘剑锋主张，涉案厂房于2020年9月中旬由横沥村委会收回另行出租，郑宇平仅支付了截至2020年5月份的租金及管理费，目前尚欠同年6月至8月的租金及相应的水电费、管理费。郑宇平曾于2020年7月26日向刘剑锋一方交付部分租金，但刘剑锋一方的人员拒绝收款，并提出郑宇平逾期支付租金，案涉厂房租赁合同已经解除。刘剑锋曾于2020年8月8日在涉案厂房张贴《解租通知函》，通知郑宇平由于其逾期支付租金，涉案厂房租赁合同已经解除。刘剑锋提出，郑宇平截至2020年8月31日仍占用涉案厂房，但没有交付租金，且郑宇平截至2020年8月31日仍向其转租的次承租人收取租金。郑宇平则抗辩，横沥村委会于2020年7月份开始不允许其使用涉案厂房，其自2020年7月26日开始便没有占用涉案厂房，但没有提交证据证明其曾向横沥村委会或刘剑锋交还涉案厂房并办理交接手续。横沥村委会与雪娇婷公司等因双方的厂房租赁合同产生纠纷诉至本院，本院于2019年4月19日作出民事判决，认定横沥村委会与雪娇婷公司签订的厂房租赁合同无效，判令横沥村委会于判决生效之日起二十日内收回案涉厂房，由双方办理交接手续等等。上述民事判决还认定横沥村委会已于2019年1月23日将案涉厂房的门焊住并上锁，雪娇婷公司客观上已无法占有使用，但刘剑锋提出案涉厂区有两栋厂房，本案所涉的厂房与横沥村委会与雪娇婷讼争的厂房是相互独立的厂房。雪娇婷公司对上述民事判决不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年10月18日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有《厂房租赁合同》、租赁合同、银行流水、本院（2018）粤0111民初9175号民事判决书、广州市中级人民法院（2019）粤01民终15201号民事判决书、照片、微信聊天记录和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，案涉厂房是案外人横沥村委会租予案外人雪娇婷公司，由雪娇婷公司的负责人转租给刘剑锋，再由刘剑锋转租给郑宇平使用。横沥村委会与雪娇婷公司因厂房租赁合同产生纠纷，已经人民法院作出民事判决，认定两者所签订的厂房租赁合同无效，因此刘剑锋与郑宇平就案涉厂房所签的租赁合同亦属无效。当事人依据无效合同占有对方的财产应当予以返还，刘剑锋收取郑宇平保证金46000元没有法律依据，郑宇平要求退还合理合法，应予支持。郑宇平要求退还实际占用涉案厂房17个月期间交付的管理费没有理据，本院不予支持。如上所述，案涉厂房是案外人雪娇婷公司向横沥村委会承租而来，由雪娇婷公司的负责人林绮华转租给刘剑锋，再由刘剑锋转租给郑宇平，故刘剑锋对涉案厂房的权利来源于雪娇婷公司，但横沥村委会与雪娇婷公司之间的房屋租赁合同已于2019年10月18日经广州市中级人民法院生效判决书认定无效，并判令横沥村委会于判决生效之日起二十日内收回涉案厂房，由横沥村委会与雪娇婷公司办理交接手续，故自上述民事判决履行期限届满之日起，刘剑锋即对案涉厂房不再享有继续使用、收益的权利，现刘剑锋要求郑宇平支付2020年6月至8月的租金、管理费、水电费等，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘剑锋与郑宇平于2018年11月20日签订的《厂房租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，刘剑锋向郑宇平退还保证金46000元；三、驳回刘剑锋全部本诉诉请；四、驳回郑宇平其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1955.8元，由刘剑锋负担；反诉受理费581.25元，由郑宇平负担91元，由刘剑锋负担490.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年一月二十六日书记员  周家怡