广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初37003号原告（反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房（仅限办公用途）。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：刘子良，男，1986年7月31日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：何颖嘉，女，1985年11月30日出生，汉族，该司员工。被告（反诉原告）：何京蓉，女，1972年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：龙新宇，男，1972年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系被告的配偶。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）何京蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉，被告何京蓉的委托诉讼代理人龙新宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费3541.8元以及违约金431.94元，合计3973.74元给原告；2.判令被告支付自2019年7月1日至2020年9月30日公摊水费41.85元，2019年7月1日至2020年9月30日垃圾处理费75元，合计116.85元给原告；（以上费用共计4090.59元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受广州市白云区时代玫瑰园的建设单位广州市时代控股集团有限公司的委托对时代玫瑰园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的1‰/每日交滞纳金等条款。被告在购买玫瑰园三期F1栋302房后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截止目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2019年7月至2020年9月的物业管理费3541.8元，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告何京蓉答辩并提起反诉称：确认对原告主张的欠费期间和物业管理费标准没有异议，对滞纳金有异议，对垃圾处理费没有异议，对分摊水费有异议。被告2006年开始入住涉案房屋，由于原告未能达到物业服务标准，平时维护不到位，致使公共排污系统堵塞，导致被告家中在2019年8月多次发生污水倒流，特别是2019年8月7日四个房间全部浸水，后经广州市广利清洁服务有限公司疏通主管后方解决问题，被告为此支付疏通下水管主管费用1000元。事发后，原告一直推诿责任，对被告要求报销疏通费1000元并共同评估损失的要求不理，才导致被告在2019年第三季度缓交管理费，由于原告不履行或不完全履行物业服务合同，业主要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的人民法院应予以支持。通过原告起诉的材料，被告发现，广州市时代控股集团有限公司于2019年4月30日擅自与原告签订了《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，被告认为该合同为无效合同，理由是：1.主体不合法，广州市时代控股集团有限公司在商品房出售完毕后，被告与该公司签署的商品房买卖合同附件三的《前期物业管理服务合同》于2009年10月30日过期后，无权擅自与原告签订物业管理服务合同。2.程序不合法，广州市时代控股集团有限公司未公开招标投标、未对物业买受人说明及签署书面承诺的情况下，擅自与原告签订前期物业管理服务合同。3.内容不合法，2019年新签订的前期物业合同，相对2006年10月31日的前期合同，作出了对业主不利的重大修改，包括将住宅服务费单价由1.8元调至2元，物业服务费从酬金制改变为包干制，降低了服务水平，调整了物业管理用房的约定，将小区内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业公共部位、公用设施委托原告经营所得收入，作出了不公平的分配约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或业主主要权利的条款，业主委员会或业主请求确认合同或者合同有关条款无效的，人民法院应予支持”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《物业管理条例》第二章第六条的规定为保障业主的知情权，被告要求原告公开及公示小区公共事务和物业管理业主享有知情权的部分。故向法院提出反诉请求如下：1.判令原告向被告支付排水管疏通费1000元及家装损失5000元，合计6000元；2.判令广州市时代控股集团有限公司与原告广州市时代物业管理有限公司于2019年4月30日所签《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效，并重签经业主认可的服务合同；3.判令原告公开小区公共事务和物业管理业主享有知情权部分，包括：（1）物业公司的营业执照，小区的建筑总平面图；（2）小区管理规约，服务人员的基本情况，职责分工、联系方式、投诉机制；（3）物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式，计费起始时间，价格举报电话；（4）安全生产应急预案；（5）利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益明细及处分；（6）公共区域部位及设备设施的养护记录、设施设备的年检手续；（7）建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况；（8）小区停车管理方案人员配置，建筑区划内车位车库的处分情况；（9）物业公司业主满意度调查表、满意度明细；（10）对公共区域的绿化部位的养护记录；（11）对楼体外墙楼顶防水的养护记录；（12）物业服务用房的使用情况；(13)公摊水、电的标准与明细。4.本案反诉费由原告承担。针对被告何京蓉的反诉，原告时代物业公司辩称：一、我司同意向被告支付下水道疏通费用1000元，但不同意被告主张的家装损失5000元。我司确认发生堵塞的位置位于公共管道位置，但现在没有直接的证据证实本次堵塞发生的原因为何。二、被告认为我司与广州市时代控股集团有限公司于2019年签订的时代玫瑰园前期物业管理服务协议无效是缺乏法律依据的。第一个关于主体方面，该楼盘是由广州市时代控股集团有限公司建设开发的，其有选聘物业公司的权利，自2003年开始就已经选聘了我司作为小区物业公司提供物业管理服务，所以不存在合同签订主体不适格的情况。第二个关于程序方面，2003年9月1日开始正式实施的《物业管理条例》，才正式对使用招标方式进行选聘物业服务企业作出了规定，涉案前期物业管理协议是在2003年的8月1日之前签订的，因此在后续签订的过程里面，无需通过招标的方式进行选聘物业服务公司。第三个关于内容方面，第一个住宅物业费调价的，我司已经充分地履行了调价的相关程序。第二个关于物业服务的方式，原告一直使用的都是包干制，实际上也一直是按照包干制为小区提供服务。三、对于被告要求原告公开小区公共事务和物业管理业主享有的知情权部分，原告现要求公开的第1、2、3、4、6、8、10、13项内容，业主可到我司在涉案小区物业服务中心查询、查看，第7项可以由业主去住建局查询或银行查询相关流水，如果查询是使用过的，业主也可以到物业服务中心查询相应的使用的情况文件，住建局也存档。第9项无法提供，业主只能查询自己的调查表。第11项已经无法提供，因为现在也过了保修期，无养护记录。第12项物业服务用房严格来说就是1、2、3期的物业服务中心，具体使用情况业主可以实地查看。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的入伙通知书、房产证复印件、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》、《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理费的业主意见点票结果》、《关于时代玫瑰园提升住宅物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》、公司变更（备案）记录，被告提交的管道疏通费收据、前期物业服务合同、视频及照片等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市时代控股集团有限公司（曾用名广州市时代名苑房地产开发有限公司、广州市时代地产集团有限公司）系时代玫瑰园小区的开发商。时代玫瑰园小区业主委员会及业主大会并未依法选聘物业服务企业并签署物业服务合同。时代物业公司曾用名为广州市信诚物业管理有限公司。2019年4月30日，广州市时代控股集团有限公司（甲方）与时代物业公司（乙方）签署了《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对时代玫瑰园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称为时代玫瑰园，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。关于物业管理区域内共用水、电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》执行。物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在每季度首月10日前交纳当季费用。本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立账，独立核算。经营利润（扣除经营成本、税费等开支）按下列约定分配：1.经营利润的50%作为支付给乙方的代理服务费；2.其余50%的经营利润作为物业管理区域内设备设施维护及维修费用。3.如业主与甲方另行协商并签署了《确认书》等相关文件的，以业主与甲方另行协商并签署的相关文件约定为准。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。本合同期限为本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会成立并依法代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。另查明，时代物业公司自时代玫瑰园投入使用时就与广州市时代控股集团有限公司签署前期物业服务合同，此后双方多次续签前期物业服务合同，最早的前期物业服务合同约定的住宅房屋的物业管理费标准为1.8元/月/平方米，物业服务收费方式为酬金制。2011年8月1日双方续签的前期物业服务合同中开始约定物业服务收费方式为包干制。时代物业公司提交《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理费的业主意见点票结果》、《关于时代玫瑰园提升住宅物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》，以上证据显示时代物业公司于2013年6月9日开始就提升住宅管理费上门进行业主意见征询，于2013年6月20日在广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会工作人员的见证下，就业主意见征询进行了公开点票，2013年6月23日，时代物业公司发布公告称其以书面征求意见的方式就调整住宅物业服务收费标准事宜进行咨询，并在时代玫瑰园社区居民委员会监督下进行表决结果统计，最终同意将住宅物业服务费提升至2元/平方米/月的业主有1860户，占住宅总户数的56.99%，同意调价户数的专有面积合共199055.283平方米，占住宅专有部分总面积的57.80%。时代物业公司决定自2013年7月1日起执行本次业主表决通过的住宅物业服务收费标准即2元/平方米/月。另查明，涉案房屋为广州市白云区黄边北路汇贤街4号302房（即时代玫瑰园三期F1栋302房）位于时代玫瑰园小区，该房屋登记产权人为何京蓉，该房屋建筑面积为118.06平方米。2019年8月，因公共排污系统堵塞，涉案房屋发生污水倒流，导致何京蓉家中木地板、地脚线、墙壁及部分家具被浸泡受损，在向时代物业公司反映后时代物业公司未能处理，其找广州市广利清洁服务有限公司进行下水道主管疏通，并为此支付疏通费1000元。本案审理过程中，原、被告双方均表示不就家装损失申请鉴定。还查明，时代物业公司在为时代玫瑰园小区提供物业服务的同时，存在经营收益小区公共部位（包括停车场、会所、电梯广告、大堂广告等）的情况。时代物业公司未曾向小区业主公示利用小区公共区域、公共部位经营的收益明细及处分。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。关于广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是否有效的问题。何京蓉主张上述合同属于无效，根据其主张的合同无效的理由，本院逐条分析如下：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条的规定，由于时代玫瑰园小区业主委员会与业主大会并未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，故广州市时代控股集团有限公司作为该小区的建设单位，在该小区的主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前，广州市时代控股集团有限公司有权与其委托的物业服务企业签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故何京蓉主张广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司签署前期物业服务合同主体不合法的意见不能成立。2.关于何京蓉主张广州市时代控股集团有限公司未经公开招标程序即与时代物业公司签署前期物业服务合同程序不合法的问题，国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。由此可见,《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例第二十四条并非效力性强制性规定。因此何京蓉主张广州市时代控股集团有限公司选聘时代物业公司未公开招标，涉案前期物业服务合同无效的意见不能成立。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中，何京蓉主张涉案前期物业服务合同内容不合法，根据时代物业公司提交的证据，时代物业公司将住宅物业服务费单价由1.8元提升为2.0元，已经获得小区“双过半业主”同意，广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会作为见证人对该提价事项进行了监督和指导，故本院确认时代玫瑰园小区物业管理费提价客观事实上已经符合了当时实施的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半业主”的同意。同时，涉案前期物业服务合同中约定物业服务费为包干制、调整物业管理用房、公共部位收益及分配的约定并不存在免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的情况，何京蓉以涉案前期物业服务合同内容不合法为由主张该前期物业服务合同无效的理由不能成立。据此，本院认为广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。何京蓉现反诉要求确认上述《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效，及要求重签服务合同的反诉请求依据不足，本院不予支持。时代物业公司实际提供了物业服务，小区业主亦已实际享受了时代物业公司提供的物业服务，业主支付物业费是其基本义务,也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳物业费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。时代物业公司在提供物业服务过程中存在部分瑕疵，但尚未达到达业主可以拒交物业费的情况，故时代物业公司要求何京蓉支付未付的2019年7月1日至2020年9月30日的物业管理费3541.8元的诉讼请求本院予以支持。何京蓉对时代物业公司主张的2019年7月1日至2020年9月30日的垃圾处理费75元无异议，本院予以支持。对于分摊水费，考虑到小区绿化用水及清洁的需要，本院认为公摊用水实际存在，从公平角度出发，本院对时代物业公司要求何京蓉支付公摊水费41.85元的诉讼请求予以支持。对于时代物业公司主张的违约金，根据双方的意见，本院认为何京蓉未按时交纳物业管理费的主要原因在于时代物业公司委托妥善处理公共排污系统堵塞，涉案房屋发生污水倒流，致使何京蓉遭受损失的问题，故何京蓉并非故意拖欠物业管理费，本院对时代物业公司主张的违约金不予支持。对于何京蓉要求时代物业公司支付排水管道疏通费1000元及家装损失5000元的反诉请求。根据广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，时代物业公司提供的前期物业管理服务包括污水管道的疏通，时代物业公司疏于对公共排污管道的检查维护和疏通，导致污水管道堵塞，污水倒流至何京蓉家中，何京蓉找人疏通污水管道并因此支付疏通费1000元，时代物业公司应当予以赔偿。对于何京蓉现主张的家装损失5000元，本院根据何京蓉提供的污水倒流当日的视频及照片等，确认该次事故确实造成其房屋内木地板、地脚线、墙壁及部分家具被浸泡受损，由于原、被告双方均明确表示不就此申请评估鉴定，本院酌情判令时代物业公司向何京蓉赔偿家装损失2000元，何京蓉主张的超出部分本院不予支持。对于何京蓉要求时代物业公司公开小区公共事务和物业管理业主享有知情权部分，时代物业公司表示其对何京蓉要求公开的第（1）项物业公司的营业执照，小区的建筑总平面图；第（2）项小区管理规约，服务人员的基本情况，职责分工、联系方式、投诉机制；第（3）项物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式，计费起始时间，价格举报电话；第（4）项安全生产应急预案；第（6）项公共区域部位及设备设施的养护记录、设施设备的年检手续；第（8）项小区停车管理方案人员配置，建筑区划内车位车库的处分情况；第（10）对公共区域的绿化部位的养护记录；第（12）项物业服务用房的使用情况；第(13)项公摊水、电的标准与明细均表示同意公开，并表示小区业主可到该司位于涉案小区的物业服务中心查询查看，双方就上述内容的公示公开并无争议，故无判决的必要，何京蓉可自行前往查看。何京蓉要求时代物业公司公开第（5）项利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及处分明细的反诉请求合理合法，本院予以支持。何京蓉要求时代物业公司公开的第（7）项建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况的反诉请求。《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政政府财政部门或者建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政政府财政部门或者建设(房地产)主管部应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”。由于物业维修资金的筹集并非由物业公司负责，故何京蓉要求时代物业公司公开物业维修资金的筹集情况的反诉请求本院不予支持。同时，时代物业公司亦非物业维修资金的代管人，时代物业公司因小区公共部位的维修需要动用维修资金需要由按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条的规定办理，时代物业公司表示如业主经向相关代管人或专户管理银行查询涉案房屋的维修资金有使用的情况，业主可到该公司物业中心查询使用的相关文件资料，故双方就此并未争议，并无判决的必要，业主可自行前往查看。何京蓉要求时代物业公司公开第（9）项物业公司的业主满意度的调查表、满意度的明细的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。何京蓉要求时代物业公司公开第(11)项对楼体外墙楼顶防水的养护记录，时代物业公司已经明确其无该项养护记录，故本院对何京蓉的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，何京蓉向广州市时代物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的物业管理费3541.8元；二、在本判决生效之日起三日内，何京蓉向广州市时代物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的公摊水费41.85元、垃圾处理费75元，合计116.85元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市时代物业管理有限公司向何京蓉支付排水管疏通费1000元及家装损失2000元，合计3000元；四、在本判决生效之日起十五日内，广州市时代物业管理有限公司向时代玫瑰园小区的业主公开自广州市时代物业管理有限公司入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细；五、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回何京蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由何京蓉负担；反诉受理费50元，由广州市时代物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年一月十五日书记员  林嘉仪