广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22630号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××夹层D单元，统一社会信用代码914×××××××××××286J。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：佛山茂国房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××，统一社会信用代码91440607MA4W80FE7E。法定代表人：张某1。被告：佛山颐盛房地产有限责任公司，住所地佛山市南海区×××××××××盛颐景园听弦首层1号铺，统一社会信用代码914××××××××076911M。法定代表人：张某1。原告佛山市集扬物业发展有限公司（下简称集扬公司）诉被告佛山茂国房地产开发有限公司（下简称茂国公司）、佛山颐盛房地产有限责任公司（下简称颐盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告集扬公司的委托诉讼代理人梁国恩到庭参加了诉讼，被告茂国公司经本院传票传唤、被告颐盛公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。集扬公司向本院提出诉讼请求：1.确认集扬公司与茂国公司签订的编号为AIAFC-1-090的《友邦金融中心租赁合同书》于2020年4月30日解除；2.茂国公司立即向集扬公司清偿拖欠的从2020年2月1日至合同解除日（暂计至2020年4月30日）的租金88742.40元（实际计至判决认定的解除合同之日，按照每月租金29580.80元的标准计算）及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，按年利率24%计算，滞纳金暂计至2020年7月31日为9012.28元）；3.茂国公司立即向集扬公司支付因违约而应赔偿的空置期(暂计3个月)租金损失88742.40元；4.茂国公司向集扬公司支付其逾期返还租赁单元期间（从判决认定的解除合同之次日，按照原租金的标准，暂从2020年5月1日计至5月6日）产生的场地占用租金费用5725.32元；5.茂国公司和颐盛公司对租赁单元恢复原状；6.确认集扬公司有权没收茂国公司支付的租赁保证金88742.40元、公共事业费保证金5546.40元；7.颐盛公司就茂国公司的违约行为的向集扬公司承担连带责任；8.茂国公司向集扬公司赔偿为处理本案支出的律师费45000元9.本案受理费由被告承担。事实与理由：集扬公司与茂国公司签订编号为AIAFC-1-090号的《友邦金融中心租赁合同书》约定：集扬公司将广东省佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第22层（名义楼层第22层）第6单元出租予被告作办公室使用，租赁使用期从2018年9月1日至2021年8月31日止。根据《租赁合同》约定，租赁单元的计租面积为369.76平方米，首年月租金单价为每平方米80.00元，租金在租期内不递增，即月租金为29580.80元，茂国公司应按合同约定按时缴付租金等因使用租赁单元而产生的一切费用。《租赁合同》签订后，集扬公司依约履行合同义务，但茂国公司自2020年2月1日起不遵守《租赁合同》的约定按时缴付费用并已拖欠集扬公司租金，集扬公司于2020年4月10日向茂国公司发出《最后催款通知书》，然均拒不缴付，后经多次联系，茂国公司表示因公司债务重组及重大资产项目已被相关政府部门接管等原因而无法清偿欠款；茂国公司上述拖欠费用的行为已构成严重违约，为此，集扬公司依据《租赁合同》约定向茂国公司发出《解除租赁合同通知书》，通知茂国公司于交还租赁单元当天解除合同（最迟不晚于2020年4月30日24:00前按照《租赁合同》第10条约定的标准及要求将租赁单元恢复原状后交还给集扬公司），并要求其限期内清偿所有欠费及清空场地、复原租赁单元，后茂国公司于2020年5月6日与集扬公司办理交还租赁单元的退场手续。集扬公司认为，茂国公司拖欠租金等相关费用的行为已属严重违约，集扬公司有权解除租赁合同、没收租赁保证金和公共事业费保证金，并追究茂国公司的清偿责任、违约责任、场地复原责任以及要求颐盛公司承担连带责任：1.2020年2月1日至合同解除日（即2020年4月30日）的租金88742.40元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，按年利率24%计算，滞纳金暂计至2020年7月31日为9012.28元）。合同依据：《租赁合同》4-2“乙方（指茂国公司，下同）必须在每月1日（如遇法定节假日，则缴交时间相应顺延）向甲方缴纳当月租金(无论甲方有否向乙方作出任何形式的繳付通知，预付的首月租金按本合同4-1条款执行)；乙方要按时支付租金，若逾期超过7日，则乙方需自每月1日起每超一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，从应付款项应交之日起计算，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止；如逾期超过三十日（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付），乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。”2.因合同提前解除而产生的空置期(暂计3个月)租金损失88742.40元。合同依据：《租赁合同》16-5“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方未经甲方事先书面认可中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金、律师费用、诉讼费用、中介服务佣金、登记备案费用等政府部门收取的规费（如有）及该租赁单元空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。”3.逾期返还租赁单元期间（2020年5月1日至5月6日）产生的场地占用租金费用5725.32元。合同依据：《租赁合同》10-4“若乙方未经甲方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，乙方应按原租金双倍标准向甲方支付租赁单元占用使用费。”4.对租赁单元恢复原状。合同依据：《租赁合同》10-1“除甲方同意乙方续租外，租赁期限届满，甲方有权收回租赁单元。乙方须在租赁期届满或本合同提前终止前至少提前30日，与甲方及/或物业管理公司联系交回租赁单元事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，按照编号为AIAFC-1-031的《友邦金融中心租赁合同书》附件二约定的甲方交付租赁单元给丙方(即颐盛公司)的标准或本合同附件二约定的租赁单元交还标准，以及甲方提供的复原标准及甲方或物管公司书面认可的交还标准的状态下，将租赁单元交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)。同时，乙方须将通向大厦各部份的锁匙(如有)交还甲方。”5.确认集扬公司有权没收被告支付的租赁保证金88742.40元，公共事业费保证金5546.40元。合同依据：《租赁合同》6-3“甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收租赁保证金，若租赁保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而遭受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。甲方行使前述没收租赁保证金的权利不影响甲方对于因乙方该等违反可行使的任何其它权利或补救方法。此外，如甲方未解除本合同的，在甲方给予乙方书面通知后十天内，乙方必须向甲方重新交付租赁保证金，该等租赁保证金作为确保乙方履行本合同之担保，同样适用本合同有关租赁保证金的规定。若乙方未能在前述期限内补交租赁保证金的，则甲方有权立即提前收回该租赁单元及单方面终止本合同。”5.判令颐盛公司就茂国公司的违约行为向集扬公司共同承担连带责任。合同依据：《租赁合同》14-13“就本合同第10-1约定，如乙方未能依约返还租赁单元，就此，丙方同意为乙方向甲方承担连带责任，并依约向甲方返还租赁单元；凡是乙方和丙方中任一方违反本合同约定义务，甲方均有权同时向乙方及丙方主张相应的违约赔偿责任及法律责任。上述连带责任为不可撤销的连带担保责任。”6.赔偿集扬公司为处理本案支出的律师费45,000元。合同依据：《租赁合同》16-5“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方未经甲方事先书面认可中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金及乙方已预付的所有租金费用（如有），乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金、律师费用、诉讼费用、中介服务佣金、登记备案费用等政府部门收取的规费（如有）及该租赁单元空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。”综上所述，茂国公司的行为已违反双方的约定及相关法律规定，已严重损害集扬公司的合法权益，茂国公司应立即向集扬公司付清所有拖欠款项并承担相应的违约责任，颐盛公司也应向集扬公司承担连带责任。为此，集扬公司现谨向法院法起诉讼，维护集扬公司的合法权益。颐盛公司、茂国公司未答辩。集扬公司围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据，颐盛公司、茂国公司未到庭参加诉讼亦未举证推翻，对集扬公司举证本院予以确认并在卷佐证。查明事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，权利人为集扬公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0024065号。2018年5月31日，集扬公司（甲方）与茂国公司（乙方）、颐盛公司（丙方）签订AIAFC-1-090号《租赁合同》。约定：丙方承租的位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第22层(名义楼层第22层)6单元，租赁使用期为2014年7月1日至2018年8月31日止。现就甲方和丙方续租租赁单元事宜，丙方向甲方提出续租期间由其关联公司茂国公司承租租赁单元。上述租赁物业出租予茂国公司作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为439.30平方米，双方同意计租面积为369.76平方米。租赁使用期为3年期限从2018年9月1日至2021年8月31日止，租赁单元每月租金为29580.8元。乙方应在签订本合同后且在2018年7月31日前向甲方预付首月租金29580.8元。乙方必须在每月1日向甲方缴纳当月租金；乙方要按时支付租金，若逾期超过7日，则乙方需自每月1日起每超一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，如逾期超过三十日乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。另合同相应条款约定如下：合同第6-3条约定：甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收租赁保证金，若租赁保证金不足以补偿甲方、物业管理公司因乙方该违反约定、规章制度的行为而受到的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。行使没收租赁保证金的权利不影响甲方对乙方该违反可行使的任何其它权利或补救方法。租赁期满，在乙方没有违反任何约定条款及缴清本合同项下所有款项后，保证金应无息退还给乙方。第15-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如乙方违反合同，甲方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。第16-5条约定：租赁期间，非合同约定情况由于乙方的原因提前终止合同的，甲方有权没收乙方的租赁保证金及乙方已预付的所有租金费用，乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失，包括但不限于装修期和免租期的租金、律师费用、诉讼费用、中介服务佣金、登记备案费用等及该租赁单元空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。另合同约定租赁单元交还时的状态应按附件二约定的甲方交付租赁单元给丙方的标准或本合同附件二约定的租赁单元交还标准，以及甲方提供的复原标准及甲方或物管公司书面认可的交还标准下，将租赁单元交还甲方。另约定返还的租赁单元应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。2018年7月20日，集扬公司出具收据，确认收到茂国公司租赁保证金88742.4元、公共事业费保证金5546.4元。2020年1月9日起至2020年4月15日期间，集扬公司均向茂国公司发出付款通知书，茂国公司均予以签收。2020年4月10日，集扬公司向茂国公司发出《最后催款通知书》通知茂国公司，2020年2月至4月的租金和管理费以及相关滞纳金仍未支付，需于2020年4月15日前支付2020年2月至4月租金88742.4元及滞纳金4023元、2020年2月至4月管理费27732元及滞纳金1257.22元。如未在该期限清还所有欠款，将按合同约定提前解除租赁合同，并按合同约定要求承担相应的义务及责任。并没收租赁保证金88742.4元、公共事业费保证金5546.4元、管理费保证金27732元。2020年4月28日，集扬公司向茂国公司、颐盛公司发出《解除租赁合同通知书》，通知：因茂国公司拖欠费用行为已严重违约，且符合提前解除合同条件，因此，发出解除合同通知。通知需于2020年4月30日前结清自2020年2月1日至合同解除日的所欠租金88742.4元及滞纳金5354.12元、2020年2月至4月至合同解除日的管理费27732元及滞纳金1673.16元，并应最迟不晚于2020年4月30日24时前将涉讼租赁物业恢复原状予以交还，等等。该通知书茂国公司于20202年4月29日签收。2020年5月6日，集扬公司与茂国公司签订涉讼租赁物业单元验收记录表，确认涉讼物业已经退场验收。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》、是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。本院确认涉讼租赁物业于2018年9月1日至2021年8月31日期间的承租人为茂国公司。对于集扬公司的诉讼请求，本院分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2018年9月1日至2021年8月31日止，茂国公司逾期三个月未能支付租金，经集扬公司催告后仍未予以履行，集扬公司据此主张解除上述合同，本院予以支持。对于合同解除时间，集扬公司于2020年4月28日向茂国公司发出解除合同通知，茂国公司于2020年4月29日收到该解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，本院确认涉讼租赁合同解除时间为2020年4月29日。二、茂国公司所应承担的违约责任。1.对诉请2，集扬公司主张的从2020年2月1日至2020年4月30日止的租金88742.4元及该期间滞纳金，对于该期间租金主张，茂国公司并未举证证明其已履行完毕，本院予以支持。滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故本院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，本院予以调整。庭审中查明，涉讼物业租期支付应以每月1日支付当月租金，对此，本院酌定茂国公司应以年利率15%为标准，分别从所欠租金月份2日起计算逾期支付违约金至实际清偿之日止予集扬公司。2.诉请4，茂国公司于2020年5月6日返还物业，集扬公司主张的2020年5月1日至5月6日的占用费本院予以支持，本院以每月租金29580.8元为标准计算4771.1元，集扬公司诉请超出本院核准范围的，本院不予以支持。3.诉请3、6，经本院审理查明，涉讼租赁合同中对于茂国公司违约时应如何承担违约责任的条款有多项规定，即有权没收租赁保证金及已预付的所有租金费用，还应赔偿甲方因此遭受的实际损失。然而，无论合同条款如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，结合本案实际情况，对集扬公司诉请3的3个月空置租金的主张以及诉请6没收租赁保证金、公共事业费保证金的主张，结合本案的实际履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院酌定集扬公司主张没收租赁保证金88742.4元本院予以支持，超出本院核准范围的，本院不予以支持。4.诉请5，涉讼租赁物业，集扬公司已验收认可收回。集扬公司亦未举证证明收回的涉讼租赁物业不符合双方合同约定的租赁单元交还标准，故对集扬公司该主张，本院不予以支持。对于颐盛公司的责任，颐盛公司于涉讼租赁合同中确认其与茂国公司为关联公司，涉讼租赁物业所欠租金等费用为茂国公司经营使用所产生，亦为茂国公司之债务，故对集扬公司主张颐盛公司承担连带清偿责任，符合我国公司法的相关规定，本院予以支持。茂国公司、颐盛公司本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认佛山市集扬物业发展有限公司与佛山茂国房地产开发有限公司、佛山颐盛房地产有限责任公司于2018年5月31日签订的《友邦金融中心租赁合同书》于2020年4月29日解除；二、佛山茂国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2020年2月1日至2020年4月30日止的租金88742.4元，并以该租金为本金分别从前述所欠租金月份2日起按年利率15%计算逾期支付违约金至实际清偿之日止予佛山市集扬物业发展有限公司；三、佛山茂国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付占用期租金4771.1元予佛山市集扬物业发展有限公司；四、佛山茂国房地产开发有限公司交付的租赁保证金88742.4元归佛山市集扬物业发展有限公司所有；五、佛山颐盛房地产有限责任公司对上述第一至三项债务与佛山茂国房地产开发有限公司承担连带清偿责任；六、驳回佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取15587.86元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告预交的15587.86元，经其书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李郁波人民陪审员  许燕玲二〇二一年一月八日书 记 员  龙文媛