福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽03民终101号 上诉人（原审原告）：林恩昌，男，1984年5月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：姚燕平，福建云格律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄欢欢，福建云格律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街27号473室，统一社会信用代码91350200MA3459K21F。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：谢雄，福建大雄律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张慧菲，福建大雄律师事务所执业律师。 原审第三人：福建金星传动件有限公司，住所地福建省莆田市涵江区梧塘镇新丰村，统一社会信用代码91350300743802784M。 法定代表人：刘金瑞，执行董事。 原审第三人：刘金瑞，男，1948年12月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：刘成宁，男，1981年7月26日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：莆田市华翼贸易发展有限公司，住所地福建省莆田市涵江区小商品批发城商城路七巷38号，统一社会信用代码913503007706853098。 法定代表人：林志红，总经理。 原审第三人：林志红，女，1976年2月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：莆田市涵江区红牌电器有限公司，住福建省莆田市涵江区小商品批发城D9幢1-2号，统一社会信用代码91350303761774932T。 法定代表人：林剑华，执行董事。 原审第三人：林剑华，男，1978年12月4日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：姚梅香，女，1978年11月30日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：福建沐星实业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区XX镇XX大道XX号，统一社会信用代码91350300696638482D。 法定代表人：刘金瑞，执行董事。 原审第三人：莆田市昌盛汽车驾驶员培训有限公司，住所地福建省莆田市涵江区XX镇XX道东侧XX号，统一社会信用代码91350303MA2Y68RLXQ。 法定代表人：林恩昌。 上诉人林恩昌因与被上诉人厦门资产管理有限公司（以下简称厦资管公司）、第三人福建金星传动件有限公司（以下简称金星公司）、刘金瑞、刘成宁、莆田市华翼贸易发展有限公司（以下简称华翼公司）、林志红、莆田市涵江区红牌电器有限公司（以下简称红牌公司）、林剑华、姚梅香、福建沐星实业有限公司（以下简称沐星公司）、莆田市昌盛汽车驾驶员培训有限公司（以下简称昌盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2020）闽0303民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林恩昌的委托诉讼代理人姚燕平、厦资管公司的委托诉讼代理人张慧菲到庭参加诉讼。原审第三人金星公司、刘金瑞、刘成宁、华翼公司、林志红、红牌公司、林剑华、姚梅香、沐星公司、昌盛公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林恩昌上诉请求：撤销一审判决，并改判支持林恩昌的一审诉讼请求。事实和理由：一、林恩昌与沐星公司于2014年8月21日即存在租赁合同关系，而非一审法院认定的2017年间。1、从合同签订时间来看。林恩昌因项目运营需要于2014年8月21日与沐星公司签订了一份《土地租赁合同》，该租赁合同是双方的真实意思表示，是真实、合法、有效的，没有违反法律法规的规定，而且沐星公司也予以确认，可以证明双方的租赁合同关系自2014年8月21日成立。2、从租金支付时间来看。《土地租赁合同》虽约定了租金系从租赁起开始支付，每半年支付一次，但有鉴于林恩昌计划经营的昌盛驾校项目建设周期长等缘故，其有与沐星公司以口头方式进行协商，对《土地租赁合同》中约定的租金支付期限予以变更，即自租赁之日起至2017年初为免租期，由林恩昌无偿使用。免租期满后，林恩昌依照双方的约定支付了相应的租金，对于上述事实，沐星公司亦予以确认，可以证明双方有实际履行《土地租赁合同》。而且林恩昌经营的公司设立时间以及项目开始进入运营亦是在2017年，亦可证明林恩昌的项目前期存在一定时间的建设周期，与林恩昌所主张的租赁事实亦是相符的。3、从水电费缴纳情况来看。林恩昌向沐星公司所租赁的土地自沐星公司交付后及林恩昌所创办的昌盛驾校成立之前，该期间属于项目建设期，林恩昌陆续对场地进行土地硬化等，且以土地上尚存的铁皮房为过渡期办公场所，并未产生过多的水电等费用，故先由沐星公司先行一并予以承担，在此期间，林恩昌未向沐星公司支付水电等费用存在合理性。之后，林恩昌有根据实际情况支付水电费，亦可以证明林恩昌有实际履行租赁合同。二、林恩昌与沐星公司的租赁关系成立时间在本案查封之前，完全符合《执行异议复议规定》第三十一条第一款规定情形。如上所述，林恩昌与沐星公司于2014年8月即存在合法的租赁关系，且案涉土地、房产由林恩昌一直占有使用至今，而法院是于2015年2月3日才作出查封裁定，本案租赁在前，查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案完全符合上述规定的情形。一审判决认为“《执行异议复议规定》第三十一条第一款规定……是关于承租人与房屋受让人之间就移交不动产时如何处理的规定，并非法律、司法解释对于担保物权等优先受偿权作出的例外规定，不适用本案情形，林恩昌请求援引该条规定没有依据”是错误的。综上，林恩昌与沐星公司于2014年即已存在租赁合同关系。而且，林恩昌自2014年起为此投入大量的人力、物力、财力，企业目前的经营及运营状况亦十分良好，为保障企业得以可持续的有效运行，减少损失，即使是无法对抗交付，林恩昌亦申请对此予以带租拍卖，以切实有效的保障林恩昌的合法利益。 厦资管公司辩称：一、林恩昌主张于2014年8月存在租赁合同关系，没有任何事实和证据依据。林恩昌不能提供任何2017年11月以前缴纳水电费和租金的凭证，其主张在2014年至2017年长达3年的时间是免租金，水电费由沐星公司自行承担，明显与常理不符，属于恶意虚构事实。二、案涉土地设立抵押权的时间是2011年11月，即使按林恩昌主张租赁合同始于2014年8月，也是在抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、案涉土地于2015年已被法院查封，沐星公司在诉争不动产处于查封状态下所作的有碍执行的行为，依法不得对抗申请执行人。综上，林恩昌就案涉土地厂房不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，于法无据，应当驳回。 沐星公司提交书面陈述意见为：一、沐星公司于2014年8月21日与林恩昌签订关于坐落于莆田市涵江区XX镇XX大道XX号【国有土地使用权证号为莆国用（2011）第ＷXXXX号、莆国用（2013）第Ｎ××7号】的《土地租赁合同》真实合法有效。双方之间实际上在2014年8月21日开始就存在租赁关系，并不是如一审认定的租赁关系始于2017年间。涉案地块一直由林恩昌占有使用至今，林恩昌已经投资并进行经营建设，法院在执行土地时，应该确保承租人在租赁期内可以继续使用。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，林恩昌对本案诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益，沐星公司对林恩昌陈述的事实及上诉请求没有异议。 金星公司、刘金瑞、刘成宁、华翼公司、林志红、红牌公司、林剑华、姚梅香、昌盛公司未作陈述。 林恩昌向一审法院起诉请求：一、判决停止对莆田市涵江区XX镇XX大道XX号土地［房屋所有权证号：××、ＨXXXX、ＨXXXX、××，土地使用权证号：莆国用（2011）第Ｗ××1号］的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、本案诉讼费用由厦资管公司承担。在审理过程中，林恩昌变更诉讼请求为：一、确认林恩昌与沐星公司签订的《土地租赁合同》真实、合法、有效；二、判决在租赁期内阻止受让人移交占有沐星公司所有的坐落于莆田市涵江区XX镇XX大道XX号土地［房屋所有权证号：××、ＨXXXX、ＨXXXX、××，土地使用权证号：莆国用（2011）第Ｗ××1号］及该土地上的建筑物或者带租拍卖；三、本案诉讼费用由厦资管公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月3日，农行涵江支行与沐星公司签订《最高额抵押合同》，约定沐星公司以其所有的莆国用（2011）第Ｗ××1号土地使用权为金星公司自2011年11月3日至2014年11月2日期间因向农行涵江支行借款所形成的债务余额提供最高额为2831.5万元的抵押担保。2011年11月8日，农行涵江支行取得编号为莆抵字第2011105号的《他项权利证明》。二审法院于2015年4月16日作出（2015）莆民初字第38号民事判决书，判决：一、金星公司应于该判决生效之日起十日内归还农行涵江支行借款本金1980万元及约定的利息、罚息、复利等费用；二、刘金瑞、刘成宁、华翼公司、林志红、红牌公司、林剑华、姚梅香、沐星公司对上述借款本金及相应利息、罚息、复利等费用承担连带偿还责任；三、沐星公司以其设定抵押担保的莆国用（2011）第Ｗ××1号国有土地使用权项下的土地进行折价或拍卖、变卖，用于优先偿还上述借款的本金及相应利息、罚息、复利等费用。该案审理期间，农行涵江支行向二审法院提出诉讼保全申请，二审法院于2015年2月3日作出（2015）莆民初字第38号民事裁定，查封沐星公司所有的位于莆田市涵江区江口镇荔涵大道东侧的建设用地［国有土地使用权证号：莆国用（2011）第Ｗ××1号］。上述判决发生法律效力后，金星公司、刘金瑞、刘成宁、华翼公司、林志红、红牌公司、林剑华、姚梅香、沐星公司均未按生效法律文书向农行涵江支行履行义务，农行涵江支行遂向二审法院申请强制执行，二审法院于2015年11月19日作出（2015）莆执字第146号执行裁定，查封沐星公司所有的位于莆田市涵江区XX镇XX大道XX号的房产［房屋所有权证号：××、ＨXXXX、ＨXXXX、××］。2019年6月20日，二审法院作出（2019）闽03执恢15号执行裁定，将（2015）莆民初字第38号民事判决指定一审法院执行。2019年8月7日，一审法院对上述指定执行的案件予以执行立案［执行案号为（2019）闽0303执2276号］。2019年8月27日，一审法院作出（2019）闽0303执2276号执行裁定，轮候查封沐星公司所有的坐落莆田市涵江区××镇××道××号××号××房××号××房××号××号仓库［房屋所有权证号：××、××、ＨXXXX、ＨXXXX］及其应份土地使用权［土地使用权证号：莆国用（2011）第Ｗ××1号］。因金星公司、刘金瑞、刘成宁、华翼公司、林志红、红牌公司、林剑华、姚梅香、沐星公司仍未按生效法律文书履行义务，一审法院于2019年11月19日作出（2019）闽0303执2276号公告，责令沐星公司及相关占有使用人员于2019年12月20日前迁出该公司所有的××镇××道××号××号××房××号××房××号××号仓库，并于2020年1月7日依法委托福建正一房地产评估有限公司对沐星公司所有的上述被查封的房地产进行评估。期间，厦资管公司于2019年12月24日以受让本案债权为由向一审法院提出变更申请执行人的申请，一审法院于2019年12月30日作出（2019）闽0303执2276号执行裁定，变更厦资管公司为本案申请执行人。尔后，林恩昌向一审法院提出书面执行异议，请求解除对被执行人沐星公司坐落莆田市涵江区XX镇XX大道XX号房地产［房屋所有权证号：××、ＨXXXX、ＨXXXX、××，土地使用权证号：莆国用（2011）第Ｗ××1号］的查封，一审法院于2020年3月20日作出（2020）闽0303执异7号执行裁定，裁定驳回林恩昌的执行异议。林恩昌认为，其于2014年8月21日与沐星公司签订租赁合同，法院是2015年2月3日作出查封裁定，租赁在前，查封在后，其对涉案土地享有足以排除强制执行的民事权益，遂于2020年4月7日向一审法院提起诉讼。诉讼期间，厦资管公司于2020年4月29日向一审法院申请对林恩昌提供的《土地租赁合同》上林恩昌、刘成宁的签名是否于2019年1月后形成进行鉴定，后以技术手段无法鉴定为由撤回鉴定申请。另查明，昌盛公司于2017年4月20日注册成立，经营场所为莆田市涵江区XX镇XX道东侧XX号。林恩昌递交的《土地租赁合同》主要内容为：“出租方沐星公司（甲方）承租方林恩昌（乙方）签订时间2014年8月16日第一条租赁土地（场所）坐落在莆田市涵江区XX镇XX道东侧XX号，国有土地使用权证：莆国用（2011）第Ｗ××1号、莆国用（2013）第Ｎ××7号，实际租用面积29亩；第二条租赁期限：从2014年8月21日至2027年3月31日；第三条租赁用途乙方租赁该土地（场所）作为建设合法的汽车驾驶培训学校及办公场所使用；第四条每亩土地从租赁起至2022年3月31日止每个月租金为人民币壹仟元整，从2022年4月1日起到2027年3月31日止每亩土地每月租金为壹仟壹佰伍拾元整，每半年支付一次，并在半年的第一个月前付清”等。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是林恩昌是否享有足以排除本案强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”规定，抵押权与承租权何者优先的问题，需要根据权利设立的时间先后进行判断。本案中，农行涵江支行就案涉土地设立抵押权的时间是2011年11月8日，因林恩昌无法证明其于2014年8月起至2016年间就已实际占有、使用涉案土地，其应承担举证不能的法律后果。综合全案证据、各方当事人陈述进行判断，林恩昌与沐星公司的实际租赁合同关系应始于2017年间；即使按照林恩昌主张《土地租赁合同》始于2014年8月，也是在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗农业银行涵江支行已登记的抵押权；同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，该条是关于承租人与房屋受让人之间就移交不动产时如何处理的规定，并非法律、司法解释对于担保物权等优先受偿权作出的例外规定，不适用本案情形，林恩昌请求援引该条规定没有依据；林恩昌提出对案涉土地及该土地上的建筑物申请带租拍卖，属执行行为异议，不属于案外人执行异议之诉的范畴。综上，林恩昌及其经营的昌盛公司，就涉案土地、地上建筑物不享有足以排除本案强制执行的民事权益，林恩昌请求在租赁期内停止对坐落于莆田市涵江区XX镇XX大道XX号土地［房屋所有权证号：××、ＨXXXX、ＨXXXX、××，土地使用权证号：莆国用（2011）第Ｗ××1号］的强制执行，并解除对上述土地的查封（该项请求林恩昌在庭审时已撤回），或是请求在租赁期内阻止受让人移交占有沐星公司上述涉案土地及该涉案土地上的建筑物或带租拍卖均于法无据，不予支持。另林恩昌变更后的第一项诉讼请求属于租赁合同纠纷法律关系，不属于本案审查范围，不予审查认定。厦资管公司主张本案中林恩昌与沐星公司涉嫌虚假诉讼，应移送公安机关立案侦查，但未能提供相应的证据证明，不予采纳。金星公司、华翼公司、昌盛公司、沐星公司、红牌公司、林剑华、刘成宁、林志红、刘金瑞、姚梅香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理并判决。判决：驳回林恩昌的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。林恩昌主张与沐星公司自2014年8月21日就成立租赁合同关系，却不能提供2015年11月19日前其缴纳水电费和租金的证据，依法应当承担举证不能的不利后果。林恩昌主张与沐星公司口头约定自2014年8月21日至2017年初免交租金且在2017年4月前的水电费也一直由沐星公司先行一并承担明显与常理不符，不予采信。本院认定林恩昌与沐星公司在本院查封讼争不动产前尚未成立租赁合同关系。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。案涉土地、房产分别于2015年2月3日、2015年11月19日被本院查封，沐星公司在讼争不动产处于查封状态下所作的有碍执行的行为，依法不得对抗申请执行人。林恩昌与沐星公司在本院查封之后就执行标的实施的租赁行为，依法不享有排除强制执行的民事权益。 综上，林恩昌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林恩昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴伟凡 审判员  陈 凡 审判员  吴远征 二〇二一年一月二十五日 书记员  陈慧芳 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。