上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18538号原告：上海海王星辰药房有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：汪建梁，总经理。委托诉讼代理人：王峰，男。委托诉讼代理人：杜泽民，男。被告：上海德泉企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈锡明，总经理。委托诉讼代理人：姜敏，女。原告上海海王星辰药房有限公司与被告上海德泉企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海海王星辰药房有限公司的委托诉讼代理人王峰、杜泽民，被告上海德泉企业管理有限公司的法定代表人陈锡明及委托诉讼代理人姜敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海王星辰药房有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2.被告向原告支付违约金54,924元。事实和理由：原告于2013年12月18日就上海市杨浦区吉浦路XXX号商铺(以下简称系争商铺)与出租方上海奕昕贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止。被告于2018年底向原告提供系争商铺的产权资料、授权书、营业执照等资料，证明其有权出租系争商铺，原告查看上述资料后与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租系争商铺，租期自2019年1月1日至2023年12月31日止。原告已依约向被告支付租金至2019年6月30日。在租赁期间，原告于2019年5月17日收到第三方上海鼎有物业管理有限公司的《函》，《函》称第三方有权收回系争商铺及相关物业并进行直接的经营与管理，且有权收取相应租金及相关费用，并要求原告支付自2019年1月1日起至实际返还日占有该商铺的占用使用费。原告收到《函》后即与被告沟通确认相关事实，但被告称第三方系无中生有，如第三方侵权，要求原告出面将第三方诉至法院。第三方后于2019年7月5日将系争商铺强行上锁，原告报警后被告知，经济纠纷可依法起诉，原告联系被告，被告亦未作出处理。系争商铺存在产权纠纷致使原告各项资产损毁灭失，原、被告双方签订的合同目的彻底无法实现。原告现依据合同相关违约条款的约定要求被告支付违约金54,924元。被告上海德泉企业管理有限公司辩称，同意双方合同于2019年6月30日解除，但不同意支付违约金。被告并未擅自与原告解除合同，根据合同相关条款约定，系争商铺现为灭失状态，因不可抗力导致合同无法继续履行，故被告不存在违约行为。被告作为系争商铺的实际投资方，与上海雷博实业有限公司一起合作开发建设该场所，系争商铺并无争议，原告诉称第三方强行收走商铺，但原告并未就此诉讼至法院，客观上助长了第三方非法行为的产生，对被告的利益也间接产生损害，被告认为原告应当与其共同起诉第三方公司，而不应该起诉被告，因原、被告是共同的受害者。就第三方公司对系争商铺的控制情况不清楚，只知道从2016年开始被告公司对系争商铺就没有收益权了。被告现正预备起诉实际侵权人即第三方公司。本院经审理认定事实如下：作为出租方(甲方)的被告与作为承租方(乙方)的原告签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给被告的房屋座落于本市吉浦路XXX号商铺，房屋面积为78平方米，房屋用途为商业。租赁房屋作为海王星辰健康药房的经营活动使用。房屋租赁期限为5年，从2019年1月1日至2023年12月31日止；房屋租金每两年上浮5%，2019年月租金为18,308元。关于解除合同的条件，双方同意，发生房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，遇不可抗力致使本合同不能继续履行，如国家政策、自然灾害等，合同终止，双方互不承担责任。关于违约责任，10.2条约定租赁期内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按解除合同时月租金的三倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应当负责赔偿；10.6条约定租期内，若甲方发生涉及329号地产的产权纠纷等原因，影响乙方正常经营，导致乙方不能按本协议继续履约的，乙方有权解除合同。甲方应按前述10.2条向乙方支付违约金。合同签订后，原告依每月18,308元的标准向被告支付租金至2019年6月30日。2019年7月5日，第三方上海鼎有物业管理有限公司宣称对系争商铺享有权利并收走系争商铺。2019年8月9日，原告向被告发送《吉浦路店产权纠纷通知函》，内容为“在双方租赁关系存续期间，该商铺(即吉浦路XXX号商铺)出现产权纠纷，第三方上海鼎有物业管理有限公司声称其为该商铺的合法使用人，并于2019年7月5日将该商铺封锁收回，导致我司至今无法使用该商铺。现特此函告如下：1.请贵司尽快解决该商铺上存在的产权纠纷，以便我司能够正常使用该商铺，以达到《房屋租赁合同》租赁目的实现……3.因贵司原因导致该商铺出现产权纠纷，我司要求停付自2019年7月起的各项应付费用，直至贵司解决该商铺上存在的产权纠纷……5.如贵司最终未能取得该商铺的转让权导致我司无法使用该商铺或使我司被第三方追索而遭受损失的，由贵司全权负责处理，并须赔偿我司因此而遭受的一切损失(包括不限于直接损失、间接损失、因追索贵司责任而产生的律师费、交通费等各项费用)，除此之外，我司还有权依据《房屋租赁合同》的约定向贵司追究责任。”另查明，系争商铺于2010年5月26日登记在案外人上海雷博实业有限公司(以下简称雷博公司)。被告持有该公司于2011年7月6日出具的《委托书》，内容为“兹委托上海德泉企业管理有限公司陈锡明先生，负责我公司位于吉浦路两侧，现由德泉企业承租的物业，继续对外招商。租赁期限为二零一二年元月一日起到二零二六年十二月三十一日止。”本院于2018年11月9日就上海鼎有物业管理有限公司(反诉被告)与上海奕昕贸易有限公司(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案作出(2017)沪0110民初26127号民事判决，该判决认定如下事实：上海市吉浦路XXX号房屋的权利人为雷博公司。2016年6月30日，雷博公司出具授权书，委托上海鼎有物业管理有限公司自2016年7月1日起至2026年12月30日全权负责上海市吉浦路(西侧)280-314号，吉浦路(东侧)315-345号；335弄1-20号物业的租赁经营管理事宜，具体包括但不限于租赁、转租、收取租金及其他相关费用和物业管理事宜。2016年7月13日上海鼎有物业管理有限公司将本市吉浦路XXX号一层部分，二、三层整层全部(但不包括楼顶)转租上海奕昕贸易有限公司，租赁期为2016年7月1日至2026年12月31日止。该案后判决原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司就上海市吉浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》等合同于2017年11月16日解除；被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市吉浦路XXX号房屋(建筑面积7951平方米)，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司……后上海奕昕贸易有限公司不服判决提起上诉，又撤回上诉。(2017)沪0110民初26127号民事判决书已生效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告手持系争房屋权利人雷博公司的委托书与原告就系争商铺签订《房屋租赁合同》，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现因案外人上海鼎有物业管理有限公司声称对系争商铺享有权利并收回该商铺导致原告实际无法使用系争商铺从事经营行为，原、被告双方亦认可《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，本院依法予以确认。关于合同解除后的法律后果，原告主张因该系争商铺存在纠纷致使合同不能实现而要求被告承担违约责任，被告对此予以否认。首先，被告辩称的关于本案属于房屋毁损、灭失及遭不可抗力致使合同不能履行的情况，显然与事实不符，该辩称不予采纳；其次，根据(2017)沪0110民初26127号案件查明情况及本案情况可知，权利人雷博公司就系争商铺的委托出租权可能存在重复授权情况，被告另自认其对系争商铺自2016年开始就不享有收益权，说明被告对系争商铺可能存在纠纷应是明知的；最后，在被告明知系争商铺可能存在收益权纠纷的情况下，其仍与原告签订《房屋租赁合同》并约定因被告发生涉及系争商铺产权纠纷影响原告经营的，被告承担违约责任。结合案情，本院认定被告应就本案合同的解除承担违约责任。考虑被告尚未履行的剩余租期情况等因素，原告现主张按照合同约定的三个月租金标准主张违约金，并无不当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告上海海王星辰药房有限公司与被告上海德泉企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告上海德泉企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海王星辰药房有限公司违约金54,924元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计587元，由被告上海德泉企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈佩鸥二〇二一年一月十一日书记员  罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。