上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22033号原告：上海市教育委员会，住所地上海市黄浦区。负责人：王平。委托诉讼代理人：江锴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴斐，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：汤玉珍，女，1962年6月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈育新，上海沪灿律师事务所律师。原告上海市教育委员会诉被告汤玉珍排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告上海市教育委员会之委托诉讼代理人江锴、被告汤玉珍及其委托诉讼代理人陈育新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海市教育委员会向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离、返还上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号房屋一楼沿街房屋；2、被告按月租金1000元标准向原告支付自2008年1月起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费；3、被告按照日万分之四的标准向原告支付自2008年1月起至实际支付之日止以三个月为一期计算的拖欠的占有使用费所产生的滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号房屋一楼沿街被告所使用的房屋(下称系争房屋)的所有权人是原告。2003年4月30日，案外人上海生乐物业管理有限公司(下称生乐公司)与被告曾签订租赁协议，被告承租系争房屋用于经营上海杨浦区兰教综合商店(包括被告经营的水果店以及烟酒杂货店)，租期自2003年5月1日至2012年4月30日，月租金为1000元。然被告自2008年7月份起便未再支付过租金。2017年，生乐公司委托律所向被告发送律师函，告知合同已到期，要求被告搬离房屋，但是被告拒不返还，期间还违约转租给他人进行违法经营活动，影响小区居民正常生活，还违章搭建改造。被告已无权占有房屋，故诉至法院要求被告搬离，并参照租赁合同标准支付房屋占有使用费及滞纳金。被告汤玉珍辩称，不同意原告诉请。被告使用的房屋有50平方米，其中20平方米是有产权的，另外30平方米是1999年整个小区建造时经允许由被告家庭出资建造的。被告的丈夫是生乐公司的员工，被告搭建的是沿街部位，说好了建好后归被告家使用，月租金是1000元，目前被告经营上海杨浦区兰教综合商店(包括被告经营的水果店以及烟酒杂货店)。被告和生乐公司有长期租赁关系，原告和生乐公司都是认可的。据被告至生乐公司处了解，生乐公司并未委托过律所发送律师函，且原告提供的律师函中也并未要求支付租金。根据法律规定，如果生乐公司没有明确提出解除合同，被告与生乐公司的租赁关系是自然延续的，原告无权以排除妨害为由要求被告搬离。因被告使用的房屋只有20平方米属原告所有，另外30平方米属被告自建，故即使原告要求被告搬离，也只有权要求被告搬离自有产权部位的房屋，其无权要求被告返还被告自行搭建的房屋。原告要求被告支付房屋占有使用费的诉请已过三年的诉讼时效，无权再主张。本案属排除妨害纠纷，原告根据租赁合同主张滞纳金没有法律依据。经审理查明：上海市教育委员会系安波路XXX弄XXX号的房屋产权人，竣工日期为1999年2月。2003年4月30日，案外人生乐公司(甲方)、被告(乙方)就安波路XXX弄XXX号底层面积50平方米的房屋签订《上海市租赁合同》，约定：一、甲方将安波路XXX弄XXX号底层面积50平方米的房屋出租给乙方使用，用途为食品商店。二、乙方租赁期限为十年，从2003年5月1日起至2012年4月30日止；三、该房屋租金为每月1000元，每季度一付，如有拖欠租金和水电费的情形，应按拖欠的金额交付每天万分之四的滞纳金。五、在租赁到期或因乙方原因中途结束时，该租赁房屋的装潢装修由乙方自行承担……被告支付租金至2008年6月份后便不再支付。2017年11月23日，案外人生乐公司委托上海金茂凯德律师事务所向被告发函，称生乐公司与被告之间的租赁协议已于2012年4月30日履行完毕，但截止发函被告仍占有房屋同时未支付任何费用，故要求被告立即搬离系争房屋，停止任何侵害该房屋所有权人合法权益的行为，否则将启动法律程序……2020年12月10日，案外人兰花教师公寓业主委员会向本院出具情况说明称，安波路XXX弄XXX号房屋的所有权人为上海市教育委员会，兰花教师公寓业主委员会不会主张返还上述房屋的权利。同日，案外人生乐公司向本院出具情况说明称，就本案所涉及的相关问题作如下说明：1、本案中出现的律师函，是其于2017年委托上海金茂凯德律师事务所制作并寄送给被告的；2、其确认已于2008年7月起已终止与汤玉珍的租赁关系，自2008年7月起再未向汤玉珍收取过任何房屋租赁费用，同时确认自2008年1月起已将系争房屋管理事宜移交给兰花教师公寓业委会；3、其明确系争房屋的产权人为上海市教育委员会，因此不会主张返还涉案房屋的权利。以上事实由原告提供房地产权证复印件、租赁协议、律师函、两份情况说明、被告提供的现场照片等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，物权所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权，无权占有不动产的，权利人可以请求排除妨害、返还原物。系争房屋登记在原告名下，其享有系争房屋的物权权利。被告与案外人生乐公司签订的房屋租赁合同已到期，且案外人上海生乐物业管理有限公司不仅于2017年11月23日向被告发函要求被告搬离系争房屋，停止对所有权人合法权益的侵害，还于本案中向本院出具情况说明表明系争房屋的产权人是原告，其不会主张返还房屋的权利，由此，被告继续占有系争房屋已无合同依据和法律依据，原告有权要求被告返还房屋。关于原告要求占有使用费的主张，本院认为，根据法律规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。就本案而言，被告长期无权占有系争房屋，导致原告对涉案房屋无法享有或行使占有、使用、收益、处分等权利，确已给原告造成损害，原告要求被告给付相应的房屋占有使用费，理由成立。被告抗辩原告关于占有使用费的主张已超过诉讼时效。本院认为，原告确未提供证据证明其于本次诉讼前向被告提出过占有使用费的主张，本案诉状副本送达时间为2020年9月26日，故本院认定2017年9月26日前的占用使用费主张已超过三年的诉讼时效，本院不予支持。2017年9月27日起，被告应支付房屋占用费，原告要求以原租赁合同约定的租金标准支付并无不当，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，因本案系排除妨害纠纷，不存在被告逾期支付的问题，且原告亦未积极行使其权利，故原告该主张，本院难以支持。庭审中，被告称其对系争房屋进行过搭建，即使返还也只需返还有产权的部位。本院认为，系争房屋是一个整体不可分割，无产证的部分附属于有产证的部分，且案外人生乐公司与被告签订的租赁合同中明确写明出租给被告的面积为50平方米，故被告该抗辩意见，本院难以采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告汤玉珍应于本判决生效之日起十日内将其使用的上海市安波路XXX弄XXX号底层的房屋(现其经营的上海杨浦区兰教综合商店包括水果店和烟酒杂货店)腾空并返还给原告上海市教育委员会；二、被告汤玉珍应于本判决生效之日起十日内按照每月1000元的标准向原告上海市教育委员会支付2017年9月27日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告上海市教育委员会关于滞纳金的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2750元，由原告上海市教育委员会2250元；由被告汤玉珍承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二一年一月二十六日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。