山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终81号上诉人（原审被告）：刘耀华，男，1970年12月11日出生，汉族，住济宁市高新区。被上诉人（原审原告）：济宁市艾嘉物业管理有限公司，住所地济宁市吴泰闸东路150号。法定代表人：许志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李尚文，山东德衡（济宁）律师事务所律师。上诉人刘耀华因与被上诉人济宁市艾嘉物业管理有限公司（以下简称“艾嘉物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0891民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘耀华上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、自2018年起刘耀华与艾嘉物业公司已经终止了前期物业服务合同，且刘耀华也明确表示不接受艾嘉物业公司的物业服务。艾嘉物业公司霸占物业服务设施要求支付物业费依法不应支持。刘耀华选择了业主委员选择的济宁亿磊物业管理有限公司为刘耀华提供服务，刘耀华依法向该物业公司缴纳物业服务费。艾嘉物业公司强行霸占小区物业服务设施，拒不撤出小区。根据《最高人民法关于审理物业合同纠纷案件若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案刘耀华所在的小区业主委员会已经书面通知其解除前期物业服务合同，让艾嘉物业公司搬离小区，艾嘉物业公司拒不搬离、拒不交出物业服务设施，还以事实物业服务为由要求刘耀华支付物业费，艾嘉物业公司的请求依法应当驳回。二、艾嘉物业公司主张的电梯公摊费、车位管理费已经包含在物业服务费当中，单独请求支付不符合法律规定依法应当驳回。首先，根据物业服务的范围，刘耀华签订的前期物业服务合同第1条中“对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，电梯属于公共设施，车位管理属于交通管理。不应再单独收取费用，单独收取属于重复收费。根据《最高人民法关于审理物业合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。故艾嘉物业公司主张的电梯公摊费、车位管理费属于重复收取。艾嘉物业公司2015年之前的物业费主张已经超过诉讼时效，且其在2015年之前提供服务过程中存在多处违约且有重大公共收益不予分配，故2015年之前如果拖欠物业费因艾嘉物业公司怠于主张权利而权利不受法院保护，且即使判决刘耀华支付该费用，因为艾嘉物业公司降低了服务标准，依法应当降低缴费标准且应当扣除公共利益收入应当分配的份额。艾嘉物业公司主张收取的请求不应予以支持，已经收取的应当返还刘耀华。艾嘉物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。艾嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付欠付电梯公摊2675元、车位维护费1800元、物业费7950元及违约金（自应交纳物业费之日起至实际付清之日止，按全国银行间同行业拆借中心公布的借款市场报价利率计算）。2、诉讼费由被告承担。庭审后，原告撤回对于被告电梯公摊的诉讼请求。一审法院认定事实：刘耀华系济宁市冠亚星城A区14号楼东一单元房屋业主，房屋建筑面积132.46平方米。2013年10月9日，艾嘉物业公司（甲方）与刘耀华（乙方）签订《冠亚星城前期物业服务合同》一份，约定甲方在冠亚星城实施物业管理的权利，即对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。社区实行封闭式管理。为已购车位的业主提供车辆停放管理服务，按物价部门收费的标准收取停车车位维护费。本车辆维护费用于支付车场管理成本，配套设施设备的运行的维护费用，非车辆保管费。物业管理服务费用收取标准为：“高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；住宅改办公的按每月每平方米1.5元收取，并且所有人应征得有利害关系的业主同意；公寓楼按每月每平方1.5元收取；商铺按建筑面积每月每平方米2元收取。其他费用项目：车辆管理费（已购地下车位维护费每月30元）、电梯电费（地面二层以上按系数分摊）、公共电费（按业主专有部分建筑面积分摊）等”。物业综合管理服务费用在费用发生的当月缴纳，水电代收费在发生后的一个月内缴纳。”乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或采取其他措施催缴。协议签订后，甲乙双方按照合同约定履行各自权利义务。刘耀华未交纳2015年1月1日至2019年12月31日物业费。后经艾嘉物业公司催要，刘耀华未交纳物业费，双方形成纠纷。一审法院认为，艾嘉物业公司与刘耀华签订《冠亚星城物业服务合同》，有艾嘉物业公司盖章和刘耀华签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且该合同已实际履行，因此本院对于《冠亚星城物业服务合同》的效力依法予以确认，该合同对于双方当事人具有约束力。刘耀华提交证据均为复印件，艾嘉物业公司对于刘耀华所提交的证据真实性均不认可，故对于刘耀华提供的证据本院不予采信，刘耀华作为业主应按物业服务合同的收费标准及时交纳物业费用。刘耀华应向艾嘉物业公司支付物业费7,947.6元（132.46㎡×1元/㎡/月×60个月）。刘耀华辩称2018年1月1日到12月31日的物业费缴纳至亿磊物业，并未提供相关证据予以佐证，本院对于刘耀华的观点不予采纳，艾嘉物业公司请求刘耀华支付车位维护费1800元，刘耀华购买冠亚星城小区2号地下车库13号车位，涉案物业服务合同中明确记载地下车位维护费30元/月，故刘耀华应向艾嘉物业公司支付车位维护费1800元（30元/月×60个月）。艾嘉物业公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不超出法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决：一、刘耀华于本判决生效之日起十日内支付济宁市艾嘉物业管理有限公司物业服务费7947.6元及违约金（自应交纳物业费之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、刘耀华于本判决生效之日起十日内支付济宁市艾嘉物业管理有限公司物业车位维护费1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告刘耀华负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：刘耀华应否向艾嘉物业公司交纳案涉物业服务费、车位维护费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”艾嘉物业公司与冠亚星城小区的建设单位济宁怡景地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、艾嘉物业与刘耀华签订的《冠亚星城物业管理服务合同》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，该合同对艾嘉物业公司及冠亚星城业主均具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。本案中，对于刘耀华关于已与艾嘉物业公司终止了前期物业服务合同，并已将2018年后的物业费交于业主委员会选聘的新物业公司的主张，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”，第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……”，刘耀华所提供的证据不足以证明冠亚星城小区已召开程序合法的业主大会，并作出了与艾嘉物业公司解聘并选聘了新的物业服务企业的决议，其向其所称的新物业公司交纳物业费系对自身权利的处分，不能由此免除其向合法选聘的物业公司交纳物业费的义务，故对于其该主张本院不予采信。刘耀华主张车位维护费应当包含在物业服务费中，艾嘉物业公司不能重复收取，但刘耀华与艾嘉物业公司签订的物业服务合同中明确记载地下车位维护费30元/月，并未包含在物业服务费中，显然与物业服务费系不同费用，一审法院判决刘耀华按照合同约定交纳车位维护费，并无不当。刘耀华上诉主张拒绝交纳物业服务费的理由还包括艾嘉物业公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但在一、二审中刘耀华提供的证据均不足以证明其主张，且即使艾嘉物业公司存在服务不到位的情形，该情形亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，刘耀华以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的主要资金来源，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如仅因物业服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，物业服务企业将更无能力改进物业服务，亦是对其他交纳物业服务费业主利益的损害。故刘耀华以艾嘉物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。刘耀华还主张艾嘉物业公司要求其支付2015年之前的物业服务费超过诉讼时效期间，但本案中艾嘉物业公司主张的系2015年之后的物业服务费，刘耀华的该上诉主张与本案无关，本院对此不予审查。综上，刘耀华本案中的上诉主张均不能成立，一审法院按照双方物业服务合同约定，判决刘耀华支付艾嘉物业公司物业服务费、车位维护费，并无不当。综上所述，刘耀华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘耀华负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二一年一月二十日法官助理刘洪信书记员计涵