北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初14761号原告：叶升云，男，1966年3月5日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡寿民，北京冉民律师事务所律师。委托诉讼代理人：回璇，北京冉民律师事务所律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。原告叶升云诉被告北京汇金房地产开发有限公司（以下称汇金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶升云的委托诉讼代理人胡寿民、被告汇金公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告叶升云向本院提出诉讼请求：判令汇金公司给付未按合同约定完成房屋配套设施达到正常使用标准的违约金206669元（按照已付购房款55.2万元的日万分之三标准，自2017年7月22日计算至2020年12月21日）。事实和理由：2006年3月27日，叶升云与汇金公司签订商品房买卖合同，约定叶升云向汇金公司支付总房款552000元，汇金公司于2006年8月31日完成配套设施（包括上、下水，电，供暖，燃气，有线电视），并于2007年10月1日前向叶升云交付房产证，如果在规定日期内基础设施、公共配套建筑不能达到正常运行使用条件，按已付房款的日万分之三承担违约责任。叶升云依约履行了合同义务，但汇金公司一直未履行，叶升云两次诉至法院，要求汇金公司承担自2009年11月22日至2015年7月21日及2015年7月22日至2017年7月21日期间未按照合同约定完成配套设施达到正常使用标准的违约赔偿，法院依法支持了叶升云的诉讼请求。汇金公司至今拒不履行合同义务，案涉房屋至今无水电、供暖、燃气等配套设施，也未能办理产权证书，叶升云无法正常使用房屋，给叶升云造成了新的损失。叶升云请求法院对后续产生的损失承担责任。汇金公司辩称，不同意叶升云的诉讼请求。叶升云起诉要求的是违约金，依据相关法律的规定，违约金的上限为本金的20%，叶升云要求的违约金数额已经远远超出了法律规定的违约金上限。在双方之前的诉讼中，法院已经就违约金作出了判决，不应再重复判决。依据法律规定，违约金应以实际损失为限，叶升云未提供证明其受实际损失的证据。叶升云自2006年购房至今，双方已经历了几十起的诉讼。汇金公司要求解除双方的购房合同，法院没有支持，双方间的合同处于既不能履行，也无法解除的局面。叶升云不断起诉要求汇金公司支付违约金，至本案起诉时，法院判决的违约金已几乎与购房款持平，叶升云是利用了合同的漏洞和合同不能履行的客观条件套取利益，违背了诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月27日，叶升云（买受人）与汇金公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，叶升云向汇金公司购买位于北京市房山区窦店镇“燕都科学城世界名园一期”15号楼1单元101、102、103号房屋。《商品房买卖合同》约定：该商品房用途为商业，建筑面积为120平方米，每平方米单价为4600元，房价款为55.2万元，叶升云于2006年4月13日向汇金公司支付购房款47.2万元，于2006年8月25日前付清余款8万元，汇金公司应于2006年8月31日前交付该房屋，并应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权部门登记备案。《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：该房屋的上水、下水、电在2006年8月31日达到正常居住使用标准，燃气、有线电视在2006年8月31日达到正常使用标准，供暖在2006年8月31日达到北京市地区冬季正常供暖标准；若由于出卖人的原因未能在约定期限内完成上述市政配套条件的，按照合同第九条处理。《商品房买卖合同》第九条为“出卖人逾期交房的违约责任”，该条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》还对双方其他权利义务作出了约定。《商品房买卖合同》签订后，叶升云于2006年4月13日向汇金公司给付购房款47.2万元，汇金公司拒收剩余购房款，叶升云于2006年9月15日在中华人民共和国长安公证处将剩余8万元购房款予以提存。2006年7月31日，汇金公司销售的“燕都科学城世界名园一期”15号楼取得了商品房预售许可证。2007年2月1日，叶升云诉至本院，要求汇金公司为其办理案涉房屋的网签和网上预售登记、交付房屋并支付延期交房违约金。本院于作出（2007）房民初字第1880号民事判决，判决汇金公司兴叶升云交付涉案房屋并按照总房款的日万分之三标准支付2006年9月1日至判决生效之日的延期交房违约金。汇金公司对一审处理结果不服提出上诉，北京市第一中级人民法院2007年8月21日作出（2007）一中民终字第5945号民事判决书，驳回上诉、维持原判。汇金公司向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2009年3月20日作出（2008）高民申字第516号民事裁定书，驳回了汇金公司的再审申请。2011年2月9日，北京市人民检察院向北京市高级人民法院提出抗诉，北京市高级人民法院指令北京市第一中级人民法院再审。2011年7月26日，一中院作出（2011）一中民再终字第09064号民事判决书，维持了二审判决。2007年叶升云向本院申请执行。2009年9月25日，本院在诉争房屋所在的15号楼一层南端画线打墙，隔断打好后将房屋交付给了叶升云，但该房屋尚缺少水、电、气等相关配套设施。2009年11月20日，叶升云向本院提起诉讼，要求汇金公司按照合同约定实现配套设施达正常使用标准，办理房屋权属证书，同时要求汇金公司支付逾期提供配套设施的违约金194580元（2006年9月1日至2009年11月21日），逾期办理房产证违约金129168元（2007年10月1日至2009年11月21日），汇金公司反诉要求确认双方的房屋买卖合同无效。本院于2012年2月20日作出（2010）房民初字第1003号民事判决书，判决汇金公司于判决生效后60日内为叶升云所购的案涉房屋提供符合正常使用标准的水、电设施并支付逾期提供配套设施的违约金194580元，判决汇金公司协助叶升云办理案涉房屋的房屋权属证书并支付逾期办理房屋所有权证书的违约金16560元，驳回了叶升云的其他诉讼请求和汇金公司的反诉诉讼请求。汇金公司不服一审判决提出上诉，汇金公司在二审诉讼过程中申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院裁定准许。2015年7月20日，叶升云向本院提起诉讼，要求汇金公司支付未按照约定实现配套设施达到正常使用标准的违约金342792元（2009年11月22日至2015年7月21日），支付未按照合同约定办理房屋所有权证书的违约金342792元（2009年11月22日至2015年7月21日）。本院于2015年9月29日作出（2015）房民初字第11695号民事判决，判决驳回了叶升云的诉讼请求。叶升云不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院裁定撤销（2015）房民初字第11695号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2016年7月28日作出（2016）京0111民初1949号民事判决书，判决汇金公司向叶升云支付未按合同约定使房屋配套设施达到正常使用标准的违约金28万元，驳回了叶升云的其他诉讼请求。汇金公司不服判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）京02民终8852号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年9月11日，叶升云向本院提起诉讼，要求汇金公司支付未按照约定实现配套设施达到正常使用标准的违约金120888元（2015年7月22日至2017年7月21日），支付未按照约定办理房屋所有权证书的违约金120888元（2015年7月22日至2017年7月21日）。本院于2017年11月21日作出（2017）京0111民初15681号民事判决书，判决汇金公司向叶升云支付未按合同约定使房屋配套设施达到正常使用标准的违约金5万元，驳回了叶升云的其他诉讼请求。汇金公司不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年1月25日作出（2018）京02民终250号民事判决书，驳回上诉，维持原判。案涉房屋至今无水电、供暖、燃气等配套设施，也未能办理产权证书。汇金公司称，案涉房屋在施工过程中在未经批准的情况下对规划进行了变更，房屋建成后至今未能获得有关部门批准，无法解决合同约定的配套设施问题。汇金公司未对其主张的规划变更的事实提供证据，也未提供证据证明其为解决配套设施问题采取的措施。本院认为：依据生效的法律文书可以确认，叶升云与汇金公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同且未解除，叶升云与汇金公司均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。汇金公司未能按照合同约定向叶升云交付配套设施达到正常使用标准的房屋，已构成违约，应当承担违约责任。汇金公司的违约行为一直处于持续状态。叶升云虽然通过诉讼主张过违约金，但本案主张的违约期间与此前主张的违约期间并不相同，故叶升云的起诉符合法律规定。汇金公司认为此前支持过的违约金和现在要求的违约金过高。对于叶升云在本案中主张的2017年7月22日计算至2020年12月21日期间未按合同约定使房屋配套设施达到正常使用标准的违约金，本院综合考虑前后案件的具体情况、叶升云的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素，酌情确定为2万元。叶升云诉讼请求的过高部分，本院不予支持。需要指出，原告叶升云与被告汇金公司的商品房预售合同纠纷在履行上存在障碍，双方已经过数次诉讼，房屋的配套设施、产权证书问题并未得到根本解决，涉案房屋也未得到有效利用，希望双方基于涉案房屋现实情况，从解决问题的目的出发，共同寻求妥善的解决办法，以结束目前这种持续的争议状态。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶升云支付未按合同约定使房屋配套设施达到正常使用标准的违约金20000元；二、驳回叶升云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由叶升云负担2050元（已交纳），由北京汇金房地产开发有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二一年一月二十九日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦