湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初6546号原告：刘玉国，男，1969年5月13日出生，汉族，住天津市和平区，委托诉讼代理人：陈锦龙、刘林，北京市亿达律师事务所律师，特别授权。被告：冯定盛，男，1973年8月20日出生，汉族，住武汉市江夏区，被告：胡伟，男，1976年10月10日出生，汉族，住武汉市江夏区，被告：武汉梅赛伯科技有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路20号阜华大厦1栋D座10层1号。法定代表人：胡伟。原告刘玉国与被告冯定盛、胡伟、武汉梅赛伯科技有限公司（以下简称“梅赛伯公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉国的委托诉讼代理人刘林与被告冯定盛到庭参加了诉讼，被告胡伟、梅赛伯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉国向本院提出诉讼请求：1.判决解除坐落于海南省××英州镇清水湾珊瑚海·温德姆度假酒店G型独栋客房东02栋房屋（不动产权证号：琼（2018）陵水县不动产权第0008336号）的查封；2.判决确认刘玉国对坐落于海南省××英州镇清水湾珊瑚海温德姆度假酒店G型独栋客房东02栋房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月23日，刘玉国与胡伟在案外人唐平见证下签订了《房屋买卖合同（二手房）》，约定刘玉国购买胡伟所有的涉案房屋（××海南省××英州镇清水湾珊瑚海·温德姆度假酒店x型独栋客房东xx栋房屋，不动产权证号：琼（2018）陵水县不动产权第xxxxxxx号）。合同签订后刘玉国分四笔共向胡伟支付了全部购房款635万元，胡伟收到全部房款后于2020年4月13日向刘玉国出具《收条》和《说明》各一份，并将涉案房屋及不动产权证交付给刘玉国。刘玉国实际占有并控制涉案房屋，并于2020年5月2日与海南创顺恒装修工程有限公司签订了《装修工程施工合同协议条款》，海南创顺恒装修工程有限公司对涉案房屋进行装修，刘玉国按进度向该公司支付装修款。涉案房屋装修期间，刘玉国支付了水电费、物业管理费等费用，装修工人定期在微信群向刘玉国及妻子李佳报告装修进度，并根据刘玉国的要求和建议进行施工。刘玉国收房后一直催促胡伟配合办理涉案房屋过户手续，但胡伟一直百般推脱，2020年5月起，刘玉国便联系不上胡伟，导致涉案房屋至今未变更登记至刘玉国名下。综上，涉案房屋查封之前，刘玉国与胡伟已签订了房屋买卖合同并支付了全部购房款，现涉案房屋由刘玉国实际占有和使用，涉案房屋未办理变更登记手续并非刘玉国的过错，故刘玉国对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。为维护合法权益，特诉至人民法院。冯定盛辩称，1、唐平没有二手房买卖经纪人资格，该房屋买卖合同无效；2、刘玉国提交的支付房款的证据中，刘玉国通过招商银行向胡伟转账，2020年3月27日，转180万，2020年4月10日，转345万元，均备注的是借款而不是房款；3、唐平出具的《情况说明》，中提到了蔡红，蔡红与刘玉国很熟，又与胡伟是同学，蔡红了解胡伟的经济状况，他们就是串通转移胡伟的财产。胡伟与梅赛伯公司未作答辩。刘玉国围绕其诉讼请求依法向本院提交了涉案房屋不动产权证、税收完税证明、专项维修基金专用收据、房屋买卖合同、李佳与唐平微信聊天记录、关于唐平出具情况说明的公证书1份、关于唐平微信聊天记录的公证书1份、刘玉国与李佳结婚证、李佳银行账户交易明细、刘玉国银行账户交易明细、胡伟出具的收条2张及说明1份、装修工程施工合同协议条款、装修设计图、装饰装修专用款收据、装修微信群聊天记录、楼宇装修许可证、施工牌、微信支付凭证、查封登记信息表、协助执行通知书、（2020）鄂0115执异76号执行裁定等证据，冯定盛向本院提交了武汉市存量房居间（买卖）合同样板一份，经审查，本院对上述证据的证据效力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于海南省××英州镇清水湾珊瑚海·温德姆度假酒店x型独栋客房东xx栋房屋于2018年8月20日登记在胡伟名下，该房屋不动产权证号为琼（2018）陵水县不动产权第xxxxxxx号。2020年3月23日，案外人唐平起草涉案房屋《房屋买卖合同》一份，合同主要内容如下，胡伟以6350000元价格将涉案房屋出售给刘玉国，签订合同时支付定金100000元，签订合同之日起5日内支付1800000元，收到此款5个工作日内胡伟结清银行贷款及解押手续，抵押手续办理完毕当日支付剩余尾款4450000元，还约定抵押手续办理完毕当日胡伟、刘玉国分别支付唐平佣金20000元。案外人唐平通过微信将《房屋买卖合同》发送给刘玉国妻子李佳，刘玉国手持本人身份证在《房屋买卖合同》签名并录制视频，李佳再将录制的视频及已签名的《房屋买卖合同》扫描件通过微信发送给案外人唐平。胡伟收到刘玉国签名的《房屋买卖合同》扫描件后，手持本人身份证在该合同上签名并录制视频，再将录制的视频及其本人已签名的《房屋买卖合同》扫描件通过案外人唐平转发给李佳。合同签订当日，李佳通过银行账户向胡伟银行账户转账支付定金100000元，胡伟向刘玉国出具金额100000元收条一张。2020年3月27日，刘玉国通过银行账户向胡伟银行账户转账1800000元，胡伟向刘玉国出具金额1800000元收条一张。2020年3月30日，涉案房屋办理抵押权注销登记。2020年4月10日，刘玉国又通过银行账户向胡伟银行账户转账3450000元。2020年4月13日，刘玉国再次通过银行账户向胡伟银行账户转账1000000元，胡伟向刘玉国出具金额1000000元收条一张，并在该收条上载明涉案房屋房款6350000元已全部付清。2020年4月14日，涉案房屋登记设立抵押权，权利人系刘玉国，担保债权数额6350000元。2020年4月20日，李佳向案外人唐平支付佣金20000元。胡伟收到全部购房款后通过案外人唐平将涉案房屋及涉案房屋不动产权证、税收完税证明、专项维修资金专用收据等交付给刘玉国。2020年5月2日，刘玉国与海南创顺恒装修工程有限公司签订了《装修工程施工合同协议条款》，约定涉案房屋装饰装修工程发包给海南创顺恒装修工程有限公司，工程总造价620000元，其中首期款220000元。李佳于2020年5月3日支付首期装修款220000元，还分别于2020年5月10日、2020年7月4日、2020年7月6日支付电表费、水电费等共计7700元。2020年8月10日，本院受理冯定盛与胡伟、梅赛伯公司民间借贷纠纷一案。冯定盛于2020年8月13日向本院申请财产保全，请求查封、冻结胡伟、梅赛伯公司名下价值3900000元的财产，并提交了相关财产线索。本院于2020年8月13日作出（2020）鄂0115民初3737号民事裁定，查封胡伟名下坐落于海南省××英州镇清水湾珊瑚海·温德姆度假酒店x型独栋客房东xx栋房屋，不动产权证号：琼（2018）陵水县不动产权第xxxxxxx号，查封期限两年。本院又于2020年8月18日向海南省陵水县自然资源和规划局作出（2020）鄂0115执保250号之三协助执行通知书，查封登记在胡伟名下的涉案房屋，查封期限从2020年8月19日起至2022年8月18日止。涉案房屋因此于2020年8月20日登记被查封。刘玉国因此向本院提出执行异议，经审查，本院认为刘玉国提出执行异议的理由不能成立，作出（2020）鄂0115执异76号民事裁定，驳回刘玉国的执行异议申请。诉讼中，刘玉国陈述疫情防控期间胡伟无法离开武汉到涉案房屋所在地办理过户手续，担心此后胡伟不配合办理过户手续，故办理抵押权登记以保障权益，并称，在支付给胡伟购房款的转账凭证附言中备注“借款”系个人交易习惯，该款项实际是购房款，有胡伟出具的收条可以佐证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，刘玉国与胡伟于2020年3月23日签订了《房屋买卖合同》，并于2020年4月13日按照合同约定支付全部价款，被告冯定盛辩称，刘玉国向胡伟转款时备注的是借款而不是购房款，根据胡伟2020年4月13日出具的收条及金额核对，本院认为刘玉国向胡伟的转款实质即为购房款。之后刘玉国便实际占有和使用涉案房屋，而涉案房屋于2020年8月13日才被本院查封，即在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋并已支付全部价款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，缺席判决如下：一、确认坐落于海南省xxx英州镇清水湾珊瑚海·温德姆度假酒店X型独栋客房东XX栋房屋[不动产权证号：琼（2018）陵水县不动产权第XXXXXXX号]所有权归原告刘玉国；二、不得执行坐落于海南省XXX英州镇清水湾珊瑚海·温德姆度假酒店X型独栋客房东XX栋房屋[不动产权证号：琼（2018）陵水县不动产权第XXXXXXX号]。案件受理费500元，由被告冯定盛、胡伟、武汉梅赛伯科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本院（2020）鄂0115执异76号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陆建平人民陪审员  王文斌人民陪审员  徐 亮二〇二一年一月二十九日书 记 员  况靖雯