北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10990号原告：张文超，男，1981年7月9日出生，住北京市海淀区。被告：杨海生（兼被告杨军生委托诉讼代理人，系被告杨军生之弟），男，1971年5月25日出生，住北京市丰台区。被告：杨军生，男，1970年2月3日出生，住河北省秦皇岛市。原告张文超与被告杨海生、杨军生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文超、被告杨海生即被告杨军生之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文超向本院提出诉讼请求：1.判令杨海生、杨军生迁出屋内户籍，并向张文超支付违约金100000元；2.判令杨海生、杨军生承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年11月26日，张文超与杨海生、杨军生的父亲杨成柱签订了房屋买卖合同，将其位于石景山区模式口北里XX号楼X层X单元XXX号房屋以140万元出售给张文超,张文超依约向杨成柱支付了价款，并于2013年3月7日完成了过户手续。《房屋买卖合同》第十条第（三）款约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起25日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”按合同违约责任，杨成柱应支付张文超违约金1925000元人民币(共计逾期2650天，计算从2013年3月7日至2020年8月1日)。2014年12月13日，张文超与王忠臣（身份证号：×××）签订房屋买卖合同，将位于石景山区模式口北里XX号楼X层X单元XXX号房屋出售给王忠臣。因杨海生、杨军生等一家户籍未迁出，被王忠臣起诉至石景山区法院。2020年7月30日，石景山区法院判决：张文超向王忠臣支付违约金50000元，并支付案件受理费5800元。由于杨海生、杨军生一家至今未迁出户籍,拒不履行迁出户籍的协助义务已严重违反房屋买卖合同的约定,并且由于其不履行户籍迁出义务给张文超造成了实际损失，因杨海生、杨军生之父杨成柱已经去世,其作为杨成柱的继承人和杨成柱的共居人,且是实际侵权人，故诉至法院。被告杨海生答辩称：不同意张文超的诉讼请求：第一，房屋不是杨海生卖的，是杨成柱卖的，合同也是杨成柱签的；第二，杨海生作为杨成柱的儿子也没有继承遗产，所有造成的损失不应该由杨海生承担；第三，杨成柱2016年4月已经去世，其所欠的法律责任不应由杨海生承担；第四，杨海生的户口的确在涉案房屋内，但因其自己名下没有房产，无法向派出所提供有效房产证明，故无法迁出户口，涉案房屋内还有杨海生母亲的户口，杨海生之母已经于2006年12月去世，直至现在户口也没办理销户。涉案房屋内还有杨军生的户籍，但杨军生长期不在北京，也无法迁出。综上，杨海生并非故意不迁出户口，而是根据相关政策无法迁出。杨成柱将房屋出卖是2012年，卖完房后，张文超应该就找杨成柱将这事说清楚，但杨成柱已经于2016年去世，张文超在杨成柱活着的时候这些事都没说明白。杨成柱是因为癌症去世的，生前最后十个月是杨海生在照顾，医院看病的钱也都是杨海生出的，从杨成柱卖房到其发现患癌症之前，杨海生和杨成柱都不在一起生活，没有共同居住，现在杨成柱的户口也没销户。被告杨军生答辩称：不同意张文超的诉讼请求。对于杨成柱卖房的事情不知情，杨成柱在去世时和杨海生居住，去世后杨军生没有继承杨成柱的遗产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月26日，杨成柱（出卖人）与张文超（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称“房屋买卖合同”），约定张文超购买杨成柱名下坐落于北京市石景山区模式口北里XX号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）。房屋买卖合同第四条第（一）、（二）、（四）款及补充协议约定：房屋总价款为140万元，其中定金20万元直接支付给杨成柱，首付款通过资金监管的方式支付给杨成柱。房价款100万元，房内家具、家电、装饰装修及配套设施设备折价款40万元；合同第十条第（三）款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起25日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。双方还对其他权利义务进行约定。2014年12月13日，张文超与王忠臣、徐秀美签订《北京市存量房屋买卖合同》，将其所购的涉案房屋出售给了王忠臣、徐秀美。后因涉案房屋上有张文超购此房屋前的王惠英、杨海生、杨军生、杨嘉安等居民户口未迁出，王忠臣将张文超诉至法院，要求张文超承担违约赔偿责任。后北京市石景山区人民法院于2020年7月30日作出（2020）京0107民初228号民事判决书，判决张文超于本判决生效后七日内向王忠臣支付违约金5万元，案件受理费5800元，亦由张文超负担。针对该判决，张文超已于2020年10月15日向王忠臣履行52900元。另查，杨成柱与王惠英系夫妻关系，婚后育有杨海生、杨军生。杨海生与杨军生均认可王惠英于2006年4月12日去世，杨成柱于2016年4月24日去世。庭审中，杨海生与杨军生认可其户口在涉案房屋内未迁出。关于杨成柱就涉案房屋取得的售房款，杨海生及杨军生均表示未拿过、未使用过该笔款项，对于杨成柱是否有遗产、遗产数额，二人均不清楚，亦未继承取得过杨成柱的遗产。上述事实，有张文超提交的房屋买卖合同、不动产权登记证书、（2020）京0107民初228号民事判决书、支付凭证及双方当事人在庭审中的陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张文超与杨成柱签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，杨成柱应当在房屋所有权转移之日起25日内办理原有户口迁出手续，但杨成柱未能按约定履行该义务，造成张文超再次出售房屋后被法院判决向案外人王忠臣承担违约责任而造成经济损失55800元的后果，对此杨成柱应当对张文超承担违约赔偿责任。根据法律规定，法定继承人享有继承遗产权利的同时应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，并以其所得的遗产实际价值为限，超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。本案中，杨成柱去世后，依法应由其法定继承人杨海生、杨军生在继承遗产的实际价值范围内，对杨成柱所负违约责任承担给付义务。杨海生、杨军生在庭审中均主张未继承杨成柱之遗产，对此应根据杨成柱的实际遗产情况予以判断。根据《中华人民共和国民法典》之相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现张文超将房屋买卖合同约定的违约金主张为10万元，但根据已查明的事实，张文超因杨成柱售房后未依约及时迁出原有户籍而产生的实际直接损失为其依据（2020）京0107民初228号民事判决书向王忠臣支付的案款和案件受理费即55800元，现张文超并无证据证明其有其他损失，故本院对张文超主张的超出55800元范围部分的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典法》第五百八十四条、第一千一百五十九条、第一千一百六十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后，以杨成柱遗留的个人财产范围内偿还原告张文超55800元；二、被告杨海生、杨军生于本判决生效之日起七日内，在继承杨成柱遗产实际价值的范围内，对上述第一项中未能偿还的部分，承担清偿责任；三、驳回原告张文超的其他诉讼请求。案件受理费2300元（原告张文超已预交），由被告杨海生、杨军生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二一年一月二十七日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙