贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终30号 上诉人（原审被告）：陆本学，男，1980年5月10日生，布依族，住贵州省平塘县。 被上诉人（原审原告）：平塘县启行物业服务有限公司，住所地平塘县新舟村玉水国际小区******，统一社会信用代码91522727MA6GQQHQ63。 法定代表人：张万群，该公司总经理。 上诉人陆本学与被上诉人平塘县启行物业服务有限公司（以下简称启行物业公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省平塘县人民法院于2020年11月10日作出（2020）黔2727民初1687号民事判决后，陆本学不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陆本学、被上诉人启行物业公司法定代表人张万群参加诉讼。本案现已审理终结。 陆本学的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人在一审时因无法收集相关证据特向一审法院申请调取，但一审法院未向有关部门调取证据材料原件。2.上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。2018年玉水茗城小区业主委员会的成立没有达到“双过半”业主参与并同意，违反国家行政法规强制性规定，且业主委员会部分成员为被上诉人的股东，业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同损害上诉人及全体业主合法利益，故被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同无效。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及其他法律条款的规定，在上诉人的物业服务合同到期后，其以单方、强行提供的“事实物业服务”起诉上诉人，对其诉讼请求应予驳回。4.本案为物业合同纠纷，应适用物业管理法的相关规定作为本案的裁判依据，一审法院以合同法第五十五的规定来裁判本案属于适用法律错误。且在双方不存在合同关系的情况下，一审法院适用撤销权审理本案也属于适用法律错误。5.由于业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同无效，因此双方在合同中约定的收费标准也无效，且被上诉人主张的物业费收费标准未经物价局核定、备案。另，被上诉人主张的物业费也与其服务水平不符合相适应原则。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。 启行物业公司二审辩称：上诉人提供的图片属于诬陷，在被上诉人提供物业服务时就已经出现问题，被上诉人在一审前就已经向各个部门反映了该问题，作为质量问题与被上诉人没有关系，玉水国际多数的业主都没有缴纳大型维修费用。至于小区内张贴的小广告，被上诉人一直在撕毁，但是撕毁后还是会有人进行张贴。小区的池子是三个月清理一次，有图片可以证明。 启行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费1973元。2.请求判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：原告启行物业公司于2018年4月13日注册登记成立，黔南州天城物业综合服务有限公司于2018年6月30日退出玉水国际（现玉水茗城）小区的物业服务管理，平塘县远大房地产开发有限责任公司委托原告从2018年7月1日进驻该小区代为管理小区的物业服务工作直至业委会成立。平塘县玉水国际小区业主委员会成立后，于2018年8月22日出具《物业管理授权委托书》，委托原告对小区1、2、3、7栋进行相关物业管理。2018年11月17日，平塘县玉水国际小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业合同》，合同约定管理的范围为平塘县迎宾大道与南州大道交界处、建筑面积约57000㎡（其中住宅52000㎡、商业2800㎡、独立车库1600㎡）其他用房，但未写明物业管理的区域四至。约定的收费标准以业主拥有物业的建筑面积每平方米包干制收费：多层住宅0.65元/月，高层住宅1元/月，商业2元/月。合同期限为2018年11月17日至2019年11月17日。另外，《物业合同》约定物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资，按规定提取额的福利费；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；电梯年检、维修费和消防维护费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；物业管理企业的利润等。约定小区车辆管理服务费用于地面停车服务成本、相关设施维护、出入口门禁系统安装、停车服务、保洁、保安管理、剩余的纳入业主委会的专用账户，用于小区公益事务。对服务的内容与标准进行约定：设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他保修按双方约定时间达到现场，有完整的保修、维修和回访记录。……对治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。在原告在管理过程中，因玉水国际（现玉水茗城）之前黔南州天城物业综合服务有限公司就未退装修保证金问题及其他原因，导致多户业主未主动向原告缴纳物业管理费，原告因经营困难而向主管部门申请退出该小区的物业管理服务，因暂时没有找到新的物业公司，玉水茗城业主委员会于2019年11月18日又出具《委托书》委托原告继续管理服务至2019年12月31日，该期满后业委会仍然委托原告代为管理一段时间。一审另查明：被告陆本学系玉水国际（现玉水茗城）小区3栋5层4号房业主，该住房建筑面积为109.61㎡，被告在2017年12月21日已向当时在小区内管理的黔南州天城物业综合服务有限公司交纳了2017年12月21日至2018年12月21日期间的物业管理费。 一审法院认为，本案争议焦点：1.业委会成立是否合法是否影响与物业公司合同签订的效力；2.之前其他物业公司收取的物业管理费超越到原告管理期间的费用是否应当扣减；3.原告物业公司履职是否符合合同约定，如果存在瑕疵和不足是否应当减免部分物业费。《物业管理条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会作出的决定侵害业主权利的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，本案中的原告基于平塘县远大房地产开发有限责任公司委托，从2018年7月1日起进驻玉水国际（现玉水茗城）代为管理小区物业服务工作直至业委会成立，业委会成立前的收费也是基于被告与开发商订立的《商品房买卖合同》约定的前期物业费收费标准而收取；平塘县玉水国际（玉水茗城）小区业主委员会成立于2018年8月，之后业委会与原告签订《物业合同》，约定了收费标准。被告虽然提供证据不能体现业主委会为成立的合法性，但如果业主认为订立的《物业合同》侵害了其合法权益，应当自合同成立之日起按照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定在一年内行使撤销权。因被告在期限内没有行使撤销权，故本案不存在审查业主委员会成立的合法性和合同是否无效的问题。而原告是依法登记成立的物业管理机构，平塘县远大房地产开发有限责任公司委托原告管理、业主委员会出具《物业管理授权委托书》、主委员会与原告签订的《物业合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，相关约定合法有效，对原告和小区内的业主（被告）具有约束力，双方均应按照约定诚实信用原则全面履行相关义务。在业主委会会备案保存的《物业合同》，虽然合同期限存在瑕疵（只一天），但之后原告一直在管理服务，业委会也未提出异议，应按原告存档的合同进行认定。诉讼过程中，被告虽然提供新物业服务公司进驻后，对周围环境进行清理，用以否定原告服务管理不到位，但只是临时性的片段，且对于总体服务不到位，应当由业主委员会来提出整改意见，而被告未提交业主委员会要求原告进行整改会整改未果的证据，故对被告主张原告服务不到位的抗辩不予认定。所以被告原则上应按合同约定以住宅建筑面积1.00元/㎡缴纳物业管理费。对于被告主张扣减出入费200元的辩解，因为出入费系装修期间的管理费用，不能冲抵物业管理费，故对被告的主张不予认可。因为物业公司的更换被告个人不能行使权利，所以被告已向前物业公司交付的物业费应予以扣减，即故对原告主张被告尚欠的物业费中，对2018年期间的物业费予以扣减，支持2019年期间的物业费1315元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：限被告陆本学在判决生效之日起十日内向原告平塘县启行物业服务有限公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费一千三百一十五元（￥1315.00元）。若被告在上述指定期间内未完全履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起，以未履行金额，按照中国人民银行同业拆借中心贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陆本学负担。原告可在本判决生效后向一审法院申请退费25元；被告应承担的数额在判决生效后3日内向一审法院缴纳，逾期缴纳则由一审法院执行局予以强制执行，产生的执行费用由被告承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，案涉《物业合同》系被上诉人启行物业公司与平塘县玉水国际小区业主委员会签订，且被上诉人启行物业公司也实际履行了《物业合同》约定的物业服务，而包括上诉人在内的广大业主也实际享受了被上诉人启行物业公司提供的物业服务，在此过程中，上诉人并未按照《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定通过诉讼方式向人民法院请求撤销案涉《物业合同》，故可以认定上诉人所在小区业主是同意被上诉人启行物业公司提供物业服务的，案涉《物业合同》应为有效合同。既然被上诉人启行物业公司已经向上诉人提供了物业服务，那上诉人就应当按照《物业合同》的约定支付物业管理费。一审判决认定正确，应予以维持。 关于上诉人提出的申请一审法院向相关部门调取业委会成立相关材料的问题。因上诉人申请调取的上述材料主要是拟证明业委会是否按照法定程序成立，而本案审理的是物业服务合同纠纷，业委会的成立是否符合法律规定不属于本案审理范围，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”，上诉人提出的调取证据材料申请无调查收集的必要，一审法院不予准许符合上述法律规定，并无不当。 关于物业管理费收费标准的问题。根据《贵州省物业管理条例》第六十二条第四款“物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定”的规定，物业服务费是由合同双方当事人自行协商约定，而《物业合同》签订后，被上诉人启行物业公司也对物业服务收费标准进行了公示，包括上诉人在内的广大业主在被上诉人启行物业公司提供物业服务期间并未对此提出异议，故可以认定包括上诉人在内的广大业主是认可该收费标准的，且该费用标准也符合行业市场价格。因此，上诉人主张物业收费标准缺乏依据的理由不成立，应不予支持。对于上诉人提出的物业服务不符合合同约定的问题，因其提供的相关证据并不足以证明其主张，故上诉人应当承担举证不力的不利后果，对上诉人的该项主张应不予支持。 据此，上诉人陆本学的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陆本学承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年一月二十八日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁