江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1936号原告（反诉被告）：陈红梅，女，1979年7月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：许月琴，江苏明台律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙海涅，江苏明台律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：侍海燕，女，1981年12月14日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：顾介通，北京市中银(苏州)律师事务所律师。原告陈红梅与被告侍海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告侍海燕向本院提起反诉，本院经审查后合并审理。本院于2020年9月11日、10月26日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈红梅的委托诉讼代理人许月琴,被告（反诉原告）侍海燕及委托诉讼代理人顾介通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈红梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年12月27日签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判令侍海燕承担违约责任，无权要求返还定金；3、判令侍海燕承担本案的律师费、诉讼费。事实和理由：2019年12月27日，苏州忠缘房产经纪有限公司作为房屋中介公司（以下简称忠缘中介公司），组织陈红梅、侍海燕签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定：陈红梅将苏州市高新区xxxxxx室房屋卖给侍海燕，房屋面积为99.23平方米，房屋总售价为358万。合同约定：签约当天，侍海燕支付陈红梅定金8万元且于2019年12月31日前支付陈红梅定金100万元，剩余房款于2020年4月1日前支付。侍海燕依约支付了108万定金且于2020年1月22日支付陈红梅购房款10万元。2020年3月26日苏州忠缘房产经纪有限公司通知双方于2020年4月1日启动流程，提交资料，协助办理。侍海燕回复受疫情影响，资金不能及时到账。2020年3月31日，苏州忠缘房产经纪有限公司通知双方预约4月1日办理手续的时间，但侍海燕明确告知不能履行约定。根据《房屋买卖(居间)合同》第六条第3款约定：侍海燕未按约定付款的，每逾期一日，应向陈红梅支付该套房屋成交价的0.05%作为延迟履行违约金；逾期七日，陈红梅有权选择即日解除本合同并向侍海燕要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。侍海燕一直以疫情影响要求延期履行，且不愿承担任何违约责任，陈红梅因侍海燕的违约造成资金没法正常流转，损失巨大，侍海燕应承担其履约不能的一切后果。综上所述，陈红梅为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院能以事实为依据，以法律为准绳，判准陈红梅的诉讼请求。本诉被告侍海燕辩称:1、陈红梅要求解除房屋买卖合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不成立，应当依法驳回；2、陈红梅要求侍海燕承担违约责任缺乏事实和法律依据，不成立，依法应当驳回；3、案涉房屋买卖合同，是双务合同，在侍海燕支付了108万元给陈红梅后，其应当按照合同约定，在2020年4月1日前解除案涉房屋的抵押并将户口迁出。但至2020年6月3日，陈红梅亦未解除涉案房屋的抵押，存在违约情形；4、关于侍海燕的履约情况，侍海燕为了孩子上学，卖掉了原来的房屋，向陈红梅支付预付款108万元。因后续的资金是从武汉创高建装股份有限公司的工程项目上回款，因新冠疫情的原因，武汉人出不去，导致工程回款不及时。依据最高人民法院关于妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)，因疫情或者疫情防控导致买受人不能按照约定期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持；五、答辩人不存在恶意违约的情形。反诉原告侍海燕向本院提出诉讼请求：1、判令陈红梅继续履行2019年12月27日双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令陈红梅承担违约责任；3、判令陈红梅承担侍海燕因聘请律师的费用2万元；4、判令陈红梅承担所涉案件的全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月27日，因侍海燕孩子读书需购买学区房，遂通过苏州忠缘房产经纪有限公司，促成双方签订《房屋买卖(居间)合同》，约定侍海燕购买陈红梅的苏州市高新区xxxxxx室房屋，总价358万元。合同约定：侍海燕于2019年12月27日前支付定金8万元，于2019年12月31日前付款100万元，2020年4月1日前办理过户手续。合同同时约定，陈红梅于过户前还清贷款并注销抵押权手续。陈红梅同时还承诺于过户前办理完户口迁出手续。侍海燕依约支付了108万元的购房款项，同时，陈红梅因急需资金向侍海燕借款10万元。因侍海燕的主要业务收入及回款与武汉创高建装股份有限公司的工程项目有关，因受无法预料和避免的新冠疫情的影响，部分款项不能及时收回。对于这一情况，双方以及中介方有过沟通和交流。侍海燕为了购买案涉房屋供孩子上学，把原有的房子都卖掉了。本案中，如要求侍海燕在4月1日前交清全部购房款，那么同样的，陈红梅也应在4月1日前将户口迁出并且解除房屋抵押，而事实上，至陈红梅起诉时，案涉房屋依然存在抵押情形。另，本案所涉合同为双务合同，并不是仅有侍海燕履行付款义务而陈红梅没有义务履行。具体到本案，陈红梅并没有按照合同约定履行自己的义务包括在2020年4月1日前解除抵押和迁出户口。依据合同第六条违约责任第2款的的约定，侍海燕有权选择解除合同或者要求继续履行合同并由陈红梅支付房屋总价20%的违约金。同时依据合同第六条违约责任第5款的约定，陈红梅需承担侍海燕的律师费及诉讼费用。本案中，不存在侍海燕恶意违约的事实。依据最高人民法院关于妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)，因疫情或者疫情防控导致买受人不能按照约定期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，请求人民法院依法查明本案的事实，驳回陈红梅的诉请，支持侍海燕诉请。反诉被告陈红梅辩称，要求解除合同，驳回侍海燕诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月27日，在忠缘中介公司居间协调下，陈红梅、侍海燕签订《房屋买卖(居间)合同》，约定陈红梅将坐落于苏州市高新区xxxxxx室房屋（产权证号：50××19）出售给侍海燕，房屋面积为99.23平方米，房屋价款为358万元。该合同还约定：该房屋设定有抵押，陈红梅确认于过户前还清贷款并注销该抵押权手续；定金部分支付方式为：侍海燕于2019年12月27日前支付陈红梅定金8万元，于2019年12月31日前支付陈红梅定金100万元；资金托管部分为一次性付款；双方于2020年1月15日前向居间方提供合法证件和资料同时办理网签，资金托管；陈红梅于过户前办理完户口迁移手续；双方应按本合同的约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续……未按合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；侍海燕未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期七日陈红梅有权选择即日解除合同并向侍海燕要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。《房屋买卖(居间)合同》其他约定事宜载明：双方协商于2020年1月15日之前提交材料进行审核，待审核通过之后于2020年4月1日之前办理过户手续；此房屋无户口，学区未使用。合同签订后，侍海燕依约支付了108万定金且于2020年1月22日支付陈红梅10万元，双方庭审中一致确认该10万元为房款。2020年2月底，被告因新冠疫情出现资金问题，遂告知忠缘中介公司工作人员及陈红梅。陈红梅、侍海燕至忠缘中介公司就此进行协商，但因双方就逾期付款利息未达成一致，协商未果。2020年3月26日，忠缘中介公司工作人员在微信群中告知陈红梅、侍海燕：4.1号启动流程，提交资料，需要双方协助办理，有任何疑问，可在群里说明。侍海燕当即表示：由于（我们的）公司在武汉，受疫情影响，要延迟复工，资金无法走账，根据疫情顺延，望支持理解。侍海燕同时在该微信群中出具了其与武汉相关公司业务关联的凭证。陈红梅表示：（我）这里都已经准备好了，请买方也准备好，并请二位中介人员督促下。侍海燕于次日在该微信群中发送信息，内容为“尊敬的陈红梅女士和中介方：原定于4月1日前办理相关过户手续，基于我挂靠的总公司武汉创高受疫情影响至今未复工，故资金无法走账(当时也有说明要等款下来才能过户)目前公司已在积极申请复工，一旦复工，定会竭尽全力缩短延迟时间，还请谅解!”2020年3月31日下午五点左右，忠缘中介公司工作人员在微信群中发消息“xxxxxx室双方确定时间，办理网签过户手续，今天(2020年3月31日)可以预约明天时间办理手续，错过时间，买卖双方请协调时间，或自行担责。陈红梅随即表示：我已经准备好，明天上午可以到场！侍海燕于当日晚上八点左右发消息“对于原定于4月1日前办xxxxxx室过户手续不是故意拖延，确是受到疫情严重影响，现已经准备复工手续，一旦复工定全力以赴尽早履行合同，在此给卖方和中介方带来不便恳请给予支持和理解。”并附上其与武汉相关公司有业务关联材料。2020年4月1日中午十二点左右，陈红梅在上述微信群告知侍海燕：您在19年12月我也是由于资金紧张的压力所以青庭1210的房才低于市场价格出售与您，是建立在你全款购买及优质的付款方式的基础上让我更快的回拢资金；可现在由于您个人的资金问题而导致没法履行合约而造成我每个月要承受很惨重的损失这个是我没有办法去承担的，并且您也一直没有一个明确的时间，我没办法这样遥遥无期的等待下去。侍海燕随即回复：疫情属于不可抗拒因素，现在是国家政策导致我无法复工资金没落实，不是我人为原因，也不是您说的遥遥无期，现在已经在积极推进，会尽全力缩短延期时间，还请相互理解；马上也可以正式复工了，时间上没办法具体到什么时候?但请您相信会尽力缩短延期时间的。2020年4月13日下午两点左右，侍海燕在上述微信群发信息“我这边已经全面复工复产了，加班加点争取在一个月左右办理相关过户手续，在这里还要再次感谢陈女士和中介方在疫情期给予的支持和理解”。2020年5月18日下午六点左右，侍海燕在微信群发表消息“尊敬的陈女士和中介方，经过加班加点的努力，现资金已落实，具体过户事宜烦请中介方告知买卖双方准备!在此再次感谢大家对疫情带来的影响给予的支持和理解!”，陈红梅回复：139××××8004许律师，可以打电话给我律师，本人在上课。陈红梅、侍海燕因就《房屋买卖(居间)合同》无法达成一致，引起本案纠纷。另查明，武汉因受新冠××疫情影响较大，2020年4月初才陆续复工、复产。庭审中：陈红梅表示解除双方房屋买卖合同关系；侍海燕表示希望继续履行合同，且剩余房款已全部准备好，随时可以履行。本院认为，陈红梅、侍海燕之间签订的《房屋买卖(居间)合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按约履行。根据《房屋买卖(居间)合同》约定，2020年4月1日之前办理过户手续，但侍海燕业务与武汉相关公司关联，受新冠××疫情影响较大，无法在该日期前筹措相关款项、办理相关手续，但侍海燕已经在该日期之前一个月左右告知陈红梅，并积极与陈红梅沟通、告知筹款事宜进展，且在2020年5月18日告知陈红梅房款已到位，可办理相关手续，仅因为陈红梅坚持而导致双方合同至今无法履行，故应免除侍海燕延期履行责任，双方合同应继续履行，且互不承担违约责任。故对陈红梅要求解除双方《房屋买卖(居间)合同》的诉请，本院不予支持。对陈红梅要求侍海燕承担违约责任及律师费的诉请，本院不予支持。对侍海燕要求陈红梅承担违约责任及支付律师费的诉请，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、陈红梅、侍海燕签订的《房屋买卖(居间)合同》有效，双方均应继续履行。二、驳回陈红梅的全部诉讼请求。三、驳回侍海燕的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17720元，反诉案件受理费17720元，合计35440元，由陈红梅承担17720元，由侍海燕负担17720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  师永义二〇二一年一月二十九日书记员  赵雨婷