四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初2297号 原告：自贡市农业资产投资管理有限公司，住所地四川省自贡市自流井区紫薇路南湖俊景2栋2单元3号。 法定代表人：兰锐，执行董事。 委托诉讼代理人：钟喆，四川华望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗婧雯，四川华望律师事务所律师。 被告：焦文君，男，1989年11月15日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 第三人：四川宏富商业管理有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会9组泰丰综合楼2区4层。 法定代表人：徐道芬，总经理。 委托诉讼代理人：徐军，男，该公司员工。 原告自贡市农业资产投资管理有限公司（以下简称“农资公司”）与被告焦文君、第三人四川宏富商业管理有限公司（以下简称“宏富公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序分别于2020年11月9日、2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告农资公司的委托诉讼代理人罗婧雯、钟喆、被告焦文君、第三人宏富公司的委托诉讼代理人徐军分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农资公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除2018年9月27日与被告订立的《泰丰国贸中心租赁合同》以及2019年3月25日与被告订立《租赁合同补充协议》；2.判决解除2018年10月21日与被告订立的《泰丰国贸中心租赁合同》以及2019年3月25日与被告订立《租赁合同补充协议》；3.判决被告偿还所欠原告租金115,266.00元；4.判决被告向原告支付违约金55,000.00元；5.判决被告承担本案全部诉讼费。在审理过程中增加诉讼请求：1、判决解除合同后被告限期腾退房屋；2、判决被告向原告支付房屋使用费，即按原两份《房屋租赁合同》约定，以每月23,053.20（454.05㎡×42元/月*㎡＋117.15㎡×34元/月*㎡）为基数，自2020年10月起计算至案涉房屋移交之日止。事实及理由：2017年8月20日，自贡泰丰房地产开发有限公司（以下简称“泰丰公司”）与第三人宏富公司签订《委托经营管理合同》，泰丰公司将其名下的“自贡·泰丰国贸中心”的商业、办公用房及酒店用房长期委托第三人宏富公司经营管理。委托经营管理包括：签订租赁合同、收取承租人租金、保证金、物业费、代收代缴水电费等。2018年9月27日，被告与第三人宏富公司签订了《泰丰国贸中心租赁合同》，约定由被告租赁位于泰丰国贸中心【商业裙楼】E栋2层95、96、118、119号四套商铺。2018年10月21日，被告与第三人宏富公司签订了《泰丰国贸中心租赁合同》，约定由被告租赁位于泰丰国贸中心【商业裙楼】E栋2层97号一套商铺。2019年3月25日，被告与第三人宏富公司签订了两份《租赁合同补充协议》，对原合同租赁期限及租金计算方式等做出了变更。 2020年3月20日，原告与泰丰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，泰丰公司将被告承租的房屋出售给了原告（被告签署了《承租人放弃优先购买权声明》）。原告2020年4月10日向被告发出房产已经转移通知。原告承继泰丰公司在《泰丰国贸中心租赁合同》及《租赁合同补充协议》中的权利和义务后，原告多次催告被告缴纳房租，被告皆置之不理。截止起诉时止，被告欠原告房租共计115,266.00元。原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条等法律规定，原告有权依法行使合同解除权并追究被告的违约责任。为维护原告自身的合法权益，特诉至来院，请求支持原告的各项诉讼请求。 被告焦文君辩称，原告农资公司不具备主体资格。被告与泰丰公司有租赁关系并于2020年4月已经解除，泰丰公司扣押被告的财产不能退房违反了有关规定，且泰丰公司的租赁物存在许多瑕疵，根据合同约定应当承担赔偿损失的责任，被告要求泰丰公司赔偿50万元的违约责任金。被告与原告没有任何书面协议，也没有签订房屋租赁合同，也不存在支付租金、违约金的问题。如果被告与原告确实有租赁关系，同意解除租赁关系并腾退房屋。请求人民法院查明事实，依法裁判。 第三人宏富公司述称，被告尚欠第三人2020年3月20日前的房屋租金，第三人已向法院提起了诉讼，被告称已于2020年4月已经解除房屋租赁合同是单方的自我认定。原、被告的诉请与第三人无关，遵循法院的判决。 经审理查明：2017年8月20日，第三人宏富公司与泰丰公司签订《委托经营管理合同》，约定泰丰公司将其所有的“自贡·泰丰国贸中心”的商业及办公用房及酒店用房经营管理的一切事项全部委托给第三人宏富公司处理，由第三人宏富公司在法律规定的范围内合法经营，以第三人宏富公司名义从事包括签订租赁合同、收取承租人租金、保证金、物业费、代收代缴水电费等一切活动。2018年9月27日，被告焦文君与第三人宏富公司签订了合同编号为N0.2018-038《泰丰国贸中心租赁合同》，约定由被告焦文君租赁泰丰公司所有的位于泰丰国贸中心【商业裙楼】E栋2层95、96、118、119号四套商铺、建筑面积454.05平方米、租赁期限4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止，用途为中餐厅，租金：（1）、自2019年1月1日起至2019年12月31日止，为23.33元/月/平方米。（2）、自2020年1月1日起至2020年12月31日止，为42元/月/平方米。（3）、自2021年1月1日起至2021年12月31日止，为44元/月/平方米。（4）、自2022年1月1日起至2021年12月31日止，为46元/月/平方米违约责任为，违约方一次性赔偿对方违约金50,000.00元等内容。2018年10月21日，被告焦文君与第三人宏富公司签订了合同编号为N0.2018-044《泰丰国贸中心租赁合同》，约定由被告焦文君租赁泰丰公司所有的位于泰丰国贸中心【商业裙楼】E栋2层97号一套商铺、建筑面积117.15平方米、租赁期限4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止，用途为中餐厅，租金：（1）、自2019年1月1日起至2019年12月31日止，为18.67元/月/平方米。（2）、自2020年1月1日起至2020年12月31日止，为34元/月/平方米。（3）、自2021年1月1日起至2021年12月31日止，为36元/月/平方米。（4）、自2022年1月1日起至2021年12月31日止，为38元/月/平方米违约责任为，违约方一次性赔偿对方违约金5,000.00元等内容。2018年10月21日被告焦文君向泰丰公司出具了《承租人放弃优先购买权声明》。2019年3月25日，被告焦文君与第三人宏富公司分别签订了合同编号为N0.2018-038、N0.2018-044的《租赁合同补充协议》，对原合同租赁期限变更为2019年5月1日至2022年12月31日止，租金自2019年5月1日起按原租赁合同约定计收租金、物业公共服务费及原合同约定的其他各项费用，最后一期变更为自2022年5月1日起至2021年12月31日止。上述合同签订后，第三人宏富公司将租赁物交付被告焦文君占用、使用从事中餐业务。2020年4月，被告焦文君以第三人宏富公司提供的租赁物存在瑕疵以及全国新冠疫情发生，停止营业至今，但未按约向出租人缴纳房屋租金。2020年3月20日，原告农资公司与泰丰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，泰丰公司将被告焦文君承租的上述五套商铺出售给原告农资公司，并办理了备案号分别为202003200001108、202003200001129、202003200001113、202003200001108、202003200001213、202003200001234的商品房买卖合同网上备案。原告农资公司购买上述房屋后，自2020年4月10日起先后通过特快专递、在被告焦文君承租房上张贴《律师函》《律师催告函》等方式告知被告焦文君房产所有权已经转移，并要求被告焦文君办理原《租赁合同》及补充协议的改签手续及交清所欠的房租。截止2020年9月，被告焦文君欠原告农资公司房租共计115,266.00元。因被告焦文君皆置之不理，原告农资公司故诉至本院提出前述诉讼请求。 以上事实有原、被告及第三人宏富公司的身份信息材料，《委托经营管理合同》《租赁合同》《租赁合同补充协议》《承租人放弃优先购买权声明》《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同网上备案表》《律师函》《律师催告函》特快专递存根、照片及庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，第三人宏富公司与被告焦文君签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。被告焦文君在占有、使用租赁房屋期间，泰丰公司将其租赁物出卖给原告农资公司，不影响租赁合同的效力,原告农资公司承继了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》原出租人的权利和义务。原、被告之间虽未签订的书面租赁合同，但建立了房屋租赁的法律关系，故被告焦文君主张原告农资公司不具备主体资格的理由不能成立，本院不予支持。被告焦文君应当自租赁物的所有权发生变动后按租赁合同及补充协议约定向原告农资公司履行义务，其经原告农资公司催收后仍未缴纳房屋租金已构成根本性违约，故原告农资公司请求解除租赁合同并支付租金的理由符合法律规定。原、被告之间从事民事活动应当遵循公平原则。本案中，被告焦文君在租赁物所有权变动前后均未按约缴纳租金，对原出租人及原告农资公司均有违约行为且于2020年4月已停业至今和2020年全国新冠疫情发生等实际情况，原告农资公司主张被告焦文君支付房屋租金及使用费，本院酌情减少三个月房屋租金，其请求被告焦文君支付违约金的请求不予支持。被告焦文君主张于2020年4月已解除与泰丰公司的租赁合同，未提供相应的证据加以证明，其理由不能成立，本院不予支持。被告焦文君要求泰丰公司赔偿50万元的违约责任金是另一法律关系，应通过其他的合法途径予以解决。因原、被告之间的租赁关系持续至民法典施行后，故本案适用民法典的规定。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下： 一、原告自贡市农业资产投资管理有限公司与被告焦文君的租赁关系即第三人四川宏富商业管理有限公司与被告焦文君于2018年9月27日、2018年10月21日分别签订的《泰丰国贸中心租赁合同》以及于2019年3月25日签订的二份《租赁合同补充协议》于本判决生效之日予以解除； 二、被告焦文君于本判决生效之日起十日内将位于泰丰国贸中心【商业裙楼】E栋2层95、96、97、118、119号的商铺腾空交付原告自贡市农业资产投资管理有限公司； 三、被告焦文君于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市农业资产投资管理有限公司房屋租金46,106.40元及自2020年10月起每月按23,053.20元计算至上述商铺交付原告自贡市农业资产投资管理有限公司之月止的房屋租金及使用费； 四、驳回原告自贡市农业资产投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为6,069.10元，由原告自贡市农业资产投资管理有限公司负担2,469.10元，被告焦文君负担3,600.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 郭礼平 二〇二一年一月二十一日 法官助理 黄 敏 书 记 员 夏园园