北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21356号原告（反诉被告）：北京星火乐创实业有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼3层301-3。法定代表人：季娟，女，1983年5月18日出生。委托诉讼代理人：杨晴，北京市君佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯敏，北京仁光律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京远丰时创科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号一区1号楼10层1001-2。法定代表人：鲍筱斌，总经理。委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：任婷婷，北京市中永律师事务所律师。第三人：北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号三区4号楼。法定代表人：许为平，董事长。委托诉讼代理人：丁冬成，男，1975年6月20日出生。原告（反诉被告）北京星火乐创实业有限公司（以下简称：星火乐创公司）与被告（反诉原告）北京远丰时创科技有限公司（以下简称：远丰时创公司）、第三人北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称：道丰科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星火乐创公司的委托诉讼代理人杨晴、冯敏，被告（反诉原告）远丰时创公司的委托诉讼代理人赵佳、任婷婷，第三人道丰科技公司的委托诉讼代理人丁冬成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）星火乐创公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的《总部广场写字楼租赁合同》于2020年6月19日解除；2.请求判决被告返还原告自2020年6月20日至2020年6月30日的租金：294960/91*11+61992/91*11=43148元；3.判决被告返还原告保证金356952元；4.请求判决被告以400100元为基数，自2020年6月20日起至被告实际向原告返还租金及保证金之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；5.诉讼费被告负担。事实和理由：2019年9月16日，原告与道丰科技公司签订《总部广场写字楼租赁合同》，承租了道丰科技公司位于北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼3层301-3/-5/-6/-7/-8/-9的写字楼用于日常办公，租期为2年2个月。2020年3月4日，在道丰科技公司的要求下，原告与被告及道丰科技公司签署了《房屋租赁合同主体变更协议》，协议约定：道丰科技公司拟将丰台南四环西路188号一区2号楼房屋转让给被告。自原告入住承租房屋后，发现承租房屋存在空调无法使用的严重问题，为此原告多次与被告沟通，并根据合同约定要求被告修缮，至今问题仍未解决。今年的疫情导致原告经营非常困难，加上北京丰台区出现了较为严重的疫情状况，这使得原告产品销售更加困难。原告为能继续生存，也为员工身体健康考虑，请求解除原告与被告之间的《总部广场写字楼租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更协议》。被告（反诉原告）远丰时创公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。第一，各方签署的租赁合同和变更协议合法有效，双方应当遵守。第二，原告以空调无法使用及疫情为由主张解除，均不能成立。关于空调无法使用，房屋交付时空调是可以使用的，有交接单为证，现在空调问题可能是原告自己使用不当造成。经双方了解是部分空调无法使用，并非全部无法使用，且是因为空调末端设备故障，中央空调是没有问题的。在双方签署的附件4中明确约定，出租方不负责提供空调末端设备，该设备故障应由原告自己处理。就空调无法使用问题原告可以自行解决，原告自己不解决，以此为由解除合同，被告不同意。原告愿意花费高额房租承租，但是不愿意花费小额金钱维修空调，我们认为就是原告以此为由想要解除合同。原告以疫情为由要求解除，但原告承租房屋并非临时房屋，不符合相关政策。根据原出租方道丰科技公司与原告及被告签署的三方协议，由于道丰科技公司原因导致合同无法履行的相关责任由道丰科技公司承担，而非本案被告。另补充合同附件4，该附件明确约定了空调末端设备，商业地产的出租方交付房屋给承租方一般都是负责中央空调出风口主机到房屋附近，但不负责承租房屋内的空调末端设备，包括排风口、管道、控制面板等，因为出风口在哪里，是由承租户在装修过程中根据租户自己装修的房间、空间的安排规划而执行布置安装出风口位置。本案出租方在租赁合同第三条明确约定给予原告2个月装修期，就是让原告进行装修，包括其根据自己的装修内容采买安装空调末端设备。本案是部分空调末端设备无法使用，其原因就是因为该部分空调末端设备末端管道需要原告自行采买安装。第三人道丰科技公司述称，关于空调：第一，我公司与原告签订租赁合同附件四第三条，采暖方式中央空调，承租单元内的空调末端设备：无。第二，我公司是大型地产项目，出租面积较大，我们是出租一层楼的空地，里面的办公设备等都是业主自行配置，我们空调只负责到楼层有一个大的出风口。我们给业主一个免租期，让业主安装空调、照明、隔断，我们不负责空调末端设备的安装。第三，房屋接收验收登记表，最后一条写明空调、照明设备设施完好，说明我们公司交付时空调相关设备是完好的，业主是确认的。第四，关于空调末端设备被告说有些是好的，有些不是好的。原告不是第一承租人，原告承租前，涉案场地被第三方承租过，其搬走时留下了一些空调末端设备，第三人对留下的空调末端设备的性状和使用功能不承担任何责任。上个承租人留下的物品，原告可以使用，但是使用的效果不应该由我们保障，我方作为原出租人没有相关合同义务。被告（反诉原告）远丰时创公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决确认双方签署的《总部广场写字楼租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更协议》于2020年7月15日解除；2.判令被反诉人的保证金归反诉人所有，不予退还；3.请求法院判决被反诉人将涉案房屋恢复原状后向反诉人返还;4.判令被反诉人向反诉人支付2020年7月1日至2020年7月15日期间的租金47574元、物业费9998元，合计57572元；5.判令被反诉人向反诉人支付自2020年7月18日至被反诉人将涉案房屋恢复原状向反诉人返还之日止期间的占有使用费；6.判令被反诉人向反诉人支付违约金294960元（按月租金98320元*3个月计算）；7.判令被反诉人向反诉人支付：欠付的2020年2月20日至2020年3月31日期间的租金134370.67元、物业服务费28240.8元，合计162611.47元；8.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月16日道丰科技公司与星火乐创公司签订《总部广场写字楼租赁合同》，约定，道丰科技公司作为出租方，将位于北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼3层的物业（下称“租赁标的”）出租给星火乐创公司作为“办公”用途使用，租赁期限为2019年9月20日至2021年11月19日。后来，道丰科技公司、星火乐创公司与远丰时创公司签署了《房屋租赁合同主体变更协议》约定：《总部广场写字楼租赁合同》的出租方由道丰科技公司变更为远丰时创公司。后星火乐创公司单方面无故要求解除上述合同，并拒不支付租金等费用，远丰时创公司出于无奈只好按照约定解除了上述合同。星火乐创公司的上述行为严重违反了合同约定，也给远丰时创公司造成了严重的经济损失，现特诉诸法院，望维护远丰时创公司合法权益。原告（反诉被告）星火乐创公司辩称，给原告2个月装修期，该期间实际上是通常的做法，业主出租给承租人通常给1-2个月免租期，是装修期，不是指对中央空调的维修，且2个月免租期当时是说出租人出租给被告的房屋包括物业费是5.3一平米，在当时是比较高的，原告说要求降低房租，被告说不能降，但是可以给多一些免租期，所以免租期不是给原告维修空调的期间。对于合同附件4空调末端设备无，当时道丰科技公司没有明确提出来。空调就是供暖的，对方没有说，我们就视为空调是可以使用的。我们理解的末端设备无，就是虽然末端设备无，但是空调也能够使用。当时9月份合同签署后，原告马上入住，入住后发现空调不能供冷，我方及时与道丰科技公司沟通，道丰科技公司都不给解决。根据租赁合同第5.5条约定，出租人对出租单元的附属设施有修缮义务，中央空调的设备属于承租单元的附属设施，中央空调设备不能使用，出租人有维修义务。第三人道丰科技公司就反诉述称，同意远丰时创公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月16日,道丰科技公司（出租人、甲方）与星火乐创公司（承租人、乙方）签订《总部广场写字楼租赁合同》，约定，承租单元位于北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼3层301-3/-5/-6/-7/-8/-9的写字楼。承租面积为738平方米。承租期共2年2个月。起始日期为2019年9月20日至2021年11月19日止。装修期自2019年9月20日至2019年11月19日止。租金：自2019年9月20日至2021年11月19日，该单元每月租金为98320元。物业服务费：2019年9月20日至2021年11月19日，物业公司现行物业服务费标准为每月每平方米（建筑面积）人民币：28元。即乙方每月应向物业公司缴纳的物业服务费为人民币：20664元。物业公司有权定期修订物业服务费之预算，物业服务费之调整（如有）应以书面形式通知乙方并在该通知载明的日期开始生效。若经甲方同意，乙方于装修期内即开始入驻办公的，则物业服务费自乙方实际办公之日调整为按照现行物业服务费标准计收。其他费用：乙方同意按照甲方或甲方委托的物业公司规定的标准、方式交纳其他费用，包括但不限于电费、电话费、超时空调费、停车场费等（具体详见物业服务手册）。本合同租金保证金294960元，此保证金以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。乙方在本合同签订之日起3日内，支付至甲方本合同约定的租金保证金，同时支付至物业公司本合同约定的物业服务费保证金。甲方及物业公司无须向乙方支付保证金的利息。甲方及物业公司在收到保证金后应向乙方出具相应收据。标准条款：1.3乙方声明其在签署本合同前已经现场查验过该单元，对该单元的租赁面积及相应设施设备等现状无异议。在租赁期内，不对根据该单元的租赁面积计算出的租金、物业服务费、保证金等作调整，双方另有约定的除外。附件三中该单元的平面图只作方便鉴别之用。3.1.1租金支付：在整个租期内，除首期租金外，乙方应在每个付款周期前第20个工作日到每个付款周期前第3个工作日之间支付至甲方账户下一季度的租金。3.1.2首期租金支付：即自2019年9月20日至2020年2月19日的租金总额，共计人民币：294960元，首期租金应在本合同签署后3日内支付至甲方账户，甲方在收到租金后7个工作日内向乙方出具相应票据。3.2.1物业服务费支付：除首期物业服务费外，乙方应在每个付款周期前第20个工作日到每个付款周期前第3个工作日之间支付至甲方账户下一季度的物业费。物业服务费基本构成的范围由物业公司统一规定。3.2.2首期物业服务费为：自2019年9月20日至2020年2月19日的物业服务费总额共计人民币：103320元，首期物业服务费应在本合同签署后3日内支付至物业公司账户，物业公司在收到物业费后7个工作日内向乙方出具相应票据。5.5.1甲方及／或物业公司应保证该单元结构及其甲方提供的附属设施处于良好的可使用和安全的状态：甲方及／或物业公司对该单元内甲方提供的附属设施应进行定期检查、养护、维修时，乙方应予以配合，但甲方及／或物业公司应减少对乙方使用该单元的影响。5.5.2甲方及／或物业公司对该单元的修缮义务包括该单元的结构及甲方提供的设施、设备；此外，甲方及／或物业公司亦负责该项目的公共区域及其设施、设备。但甲方及／或物业公司的修缮义务并不包括任何因乙方原因引起及乙方装修改造后的损毁。6.10.1乙方须在租赁期结束时或提前结束后[3]日（以下称“返还日”）内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，与原状一致交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外）。6.10.4若乙方未按第6.10.1款的约定将该单元返还于甲方，甲方有权于返还日起三日后直接进入并收回该单元；除经甲方认可现状返还的情况外，如果乙方未能在第6.10.1款约定期限内将该单元恢复原状或在该单元内遗留有物品、设备，甲方可在返还日起三日后自行或委托他人将该单元恢复原状，但费用由乙方承担，且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。8.2乙方的违约责任在发生下列情形之一时，乙方经甲方通知（下列情形中己包含通知的，甲方须重复通知和计算通知后的改正时间）改正，但在3日内仍然未改正的，甲方有权解除本合同、不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调等、提前收回该单元或其任何部分，并没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失（下列情形中包含具体违约责任的，按其违约责任执行）。但是，甲方亦可选择本合同继续履行，没收乙方的保证金作为违约金，乙方必须按本合同的约定及时补足保证金。8.2.2本合同中所约定的租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用在到期后3日后仍未全额支付；8.2.3在合同约定的租赁期满前，乙方因自身原因提前退租／终止合同的。发生该情形的，乙方还应在保证金之外另行向甲方支付3个月租金现行标准的违约金。但如乙方在本协议基础条款第二条第款约定的租期届满提前6个月向甲方申请退租的，乙方无须另行支付上述3个月租金现行标准的违约金。期间乙方无条件配合甲方看房。9.4在租期内，如乙方提前解除合同，则甲方无须返还乙方保证金，且乙方应以合同解除时的租金标准，向甲方支付3个月的租金作为违约金。期间乙方无条件配合甲方看房。附件四：承租单元交付标准。空调系统：采暖方式：中央空调。承租单元内的空调系统末端设备：无。附件六：付款方式：2019年9月20日-2020年2月19日，房屋租金294960元，物业服务费103320元；2020年2月20日-2020年3月31日，房屋租金134370.67元，物业服务费28240.8元；2020年4月1日-2020年6月30日，房屋租金294960元，物业服务费61992元；2020年7月1日-2020年9月30日，房屋租金294960元，物业服务费61992元；2020年10月1日-2020年12月31日，房屋租金294960元，物业服务费61992元；整个租期内，乙方应在每个付款周期前第20个工作日到每个付款周期前第3个工作日之间支付至甲方账户房屋租金及物业费。（首期租金按合同约定日期交付）。后，道丰科技公司（甲方）、远丰时创公司（乙方）、星火乐创公司（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定，鉴于1．甲方拟将其所有的丰台区南四环西路188号一区2号楼房屋（《房屋所有权证》编号：X京房权证丰字第XXXX号）转让给乙方。2．甲方与丙方于2019年9月16日签署了《房屋租赁合同》（编-将位于北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼3层30l—3／—5／—6／—7／—8／—9，面积738平方米的房屋（以下简称“房屋”）出租给丙方；甲、乙、丙三方就原房屋租赁合同主体及内容变更有关事宜，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房屋租赁管理办法》等国家有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：一、各方一致确认，自甲乙双方联合书面通知丙方之日（“本协议生效日”）起，原房屋租赁合同的出租人由甲方变更为乙方，原房屋租赁合同中由甲方享有的权利和承担的义务自本协议生效之日起全部由乙方享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务。二、本协议生效曰后，北京道丰总部基地物业管理有限公司（“原物业管理公司”）继续按原租赁合同提供物业管理服务直至乙方指定的物业管理公司（“新物业管理公司”）接手。八、甲方与丙方存在因履行原房屋租赁合同产生的纠纷、争议，由甲方与丙方据原房屋租赁合同和相关法律、法规及其他规范性文件的规定处理，由此产生的赔偿责任，由甲方、丙方依原房屋租赁合同和相关法律、法规及其他规范性文件承担，乙方不承担因甲方、丙方因原房屋租赁合同履行产生的违约赔偿责任。九、如本协议生效日后由于甲方原因导致原房屋租赁合同或本协议不能继续履行、解除或提前终止，所产生的应由出租人承担的相关费用、赔偿或违约金由甲方承担，与乙方无关；如乙方代甲方先行赔付前述费用、赔偿或违约金，乙方有权向甲方全额追偿。2020年3月20日，远丰时创公司向星火乐创公司发布公告，大意为自2020年3月20日，远丰时创公司正式接管涉案楼宇，要求星火乐创公司从即日起，租金、物业管理费等相关合同约定的费用缴纳至远丰时创公司账户。合同签订后，星火乐创公司向道丰科技公司支付房租押金294960元，物业服务费保证金61992元，2020年4月17日，星火乐创公司向远丰时创公司支付了2020年4月1日至6月30日的房租和物业费共计356952元。远丰时创公司和道丰科技公司对上述付款情况均予以认可。庭审中，三方均认可，星火乐创公司租金和物业费支付至2020年6月30日，其中2020年2月20日至3月31日的租金和物业费没有交纳。2020年3月4日，星火乐创公司向道丰科技公司发送《说明函》，大意为，其收到道丰科技公司关于缴纳2月20日至3月31日的房租及物业管理费的事宜。但表示，1、因空调设备无法使用，要求道丰科技公司解决空调使用问题；2、疫情导致其公司无法正常经营，要求减免租金；3、要求道丰科技公司明确房屋出租人变更时间。远丰时创公司对该说明不认可，称不是发送给其公司的。道丰科技公司认可收到该函件，但不认可星火乐创公司所述，并称该证据证明星火乐创公司欠付其2020年2月20日至3月31日的租金和物业费。2020年3月19日、3月24日，星火乐创公司向道丰科技公司分别发送《说明函》，大意为，因空调问题，其实际只有200平方米的面积可以供办公使用。故按有效办公面积核算面积后尚存在租金差额，故要求减免2个月房租租金和物业服务费，共计237968元。远丰时创公司对上述证据不认可，称不是发送其公司的。道丰科技公司认可收到上述函件，但不认可星火乐创公司所述。2020年4月13日，远丰时创公司向星火乐创公司发送《房租物业费催缴及支付滞纳金的函件》，大意为，要求星火乐创公司在收到函件后3日内支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金及物业费，并按照合同约定支付滞纳金，否则，远丰时创公司将根据合同约定，停止各项服务（如供电、供水、空调等），并有权解除合同。2020年6月19日，星火乐创公司向远丰时创公司发送《合同解除通知函》，大意为，自入住涉案房屋后空调无法使用的问题一直未解决，且因疫情导致经营困难，故自2020年6月19日起解除双方之间的《总部广场写字楼租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更协议》，并搬离承租房屋。远丰时创公司认可收到了该解除合同通知函。2020年6月28日，远丰时创公司向星火乐创公司发送房租物业费催缴函件，大意为，星火乐创公司应于2020年6月27日前向我司账户支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金及物业费，总计356952元，但一直未支付，现要求星火乐创公司在收到本函后3日内向其支付上述费用。否则，其将停止各项服务（如供电、供水、空调等），并且有权单方面免责解除租赁合同，保证金不予返还。2020年7月6日，星火乐创公司向远丰时创公司出具《回复函》，大意为，空调无法使用问题一直得不到解决。2020年6月19日，其已向远丰时创公司发出了《合同解除通知函》，其自2020年6月20日已经不在涉案房屋办公，故《房租物业费催缴的函件》无任何事实及法律依据。2020年7月10日，远丰时创公司向星火乐创公司出具《关于解除房屋租赁合同的函件》，大意为，因星火乐创公司欠交租金等费用，故发此函通知双方的租赁合同及房屋租赁合同主体变更协议于2020年7月15日解除，保证金不予返还，要求星火乐创公司于7月15日办理房屋交还手续。星火乐创公司认可其于2020年7月16日收到了该函件，但称其已于6月19日向远丰时创公司发送了解除合同通知函，且不能在涉案房屋内办公，没有使用涉案房屋，因此无需支付租金和物业费。庭审中，星火乐创公司提交2020年6月16日的微信聊天记录，以证明远丰时创公司拒绝向其开具出门条，该聊天记录大意为，星火乐创公司员工发送了出门条申请，对方回复，“您公司定下来了么？搬家还是”，星火乐创公司员工回复“现在是只是部分项目搬，公司具体啥情况，我也没有得到通知”，对方回复“你还是问清楚一下吧，这样我也好安排，要不谁也签不了这出门的字”，星火乐创公司员工回复“我已经问过老板了，老板说暂时部分项目搬，公司其他资产暂缓。”远丰时创公司对该证据不予认可，称不是发送其公司的。道丰科技公司对该证据不予认可，称与其公司无关。星火乐创公司提交其与远丰时创公司员工戚天一、物业经理张梁、物业公司员工兰冰就搬离涉案房屋的微信沟通记录，大意为远丰时创公司要求星火乐创公司签署终止协议及承诺书，星火乐创公司不同意签署。远丰时创公司对该证据不予认可，并表示兰冰并非是其员工，但认可张梁、兰冰系中海物业员工，公司也确实委托戚天一与星火乐创公司进行沟通。道丰科技公司称微信聊天记录与其公司无关。星火乐创公司提交《交接清单》，以证明其已经将大门钥匙、小门钥匙及电卡交给远丰时创公司。该交接清单载明：“交接人：北京星火乐创实业有限公司，接收人：北京远丰时创科技有限公司，2020年7月21日，星火乐创将位于北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼3层301-3／-5／-6／-7／-8／-9写字楼的钥匙交接给远丰时创公司，具体清单如下：1、3把大门门禁遥控钥匙；2、6把小门钥匙；3、2张电卡。远丰时创同意接受。本清单一式两份，交接人与接收人各执一份。”落款处由兰冰签字确认，日期为2020年7月21日。远丰时创公司对此不予认可，并称交接清单上签字的并非其公司员工。道丰科技公司对证据不予认可，称兰冰不是其公司员工。星火乐创公司提交《付款通知书》，其上明确指定兰冰为远丰时创公司的联系人，故星火乐创公司有理由相信兰冰系远丰时创公司的代理人，有权处理双方之间的事务，也有理由相信兰冰有权办理房屋交接手续。远丰时创公司认可发送了该通知书，但表示催缴租金确实委托物业公司处理过，但关于租赁合同的解除等重大事项未委托物业公司进行处理。道丰科技公司称与其公司无关。星火乐创公司提交查验中央空调的照片及空调开关照片，以证明中央空调开关没有通电，无法开启。远丰时创公司对该证据不予认可，并称空调不能用是因为没有末端设备，照片显示是没有空调末端设备与主机相连。道丰科技公司对该证据不予认可，并称其在每层安装了大的出风口，其只负责到此，星火乐创公司应自己安装末端设备连接到出风口，空调控制器也不是其安装的，是上一家承租人搬走后留下来的。远丰时创公司提交了搬家监控截屏，以证明7月21日星火乐创公司将其愿意搬离的物品搬离，但仍留置了大量物品在涉案房屋内。星火乐创公司对搬家监控截屏予以认可。道丰科技公司称与其无关。远丰时创公司提交了《房屋接收和验收记录表》，以证明2019年9月17日，星火乐创公司从道丰科技公司接收涉案房屋时签署了验收表，该表登记事项及备注中写明空调设备设施良好，星火乐创公司接收房屋时对第三人道丰科技公司交付的空调设备设施是认可的，空调主机没有问题。星火乐创公司对该证据真实性认可，但称验收表上写明空调设备设施完好，说明空调可以正常使用。道丰科技公司对上述证据予以认可。远丰时创公司提交北京中海物业管理有限公司于2020年9月23日出具的《物业情况说明》、物业服务合同、现场视频，以证明涉案房屋内空调部分可以使用，部分无法使用，无法使用是因为缺失空调末端设备，中机排管没有与大厦设备相连接。其中，物业情况说明载明，承租房屋内空调无法使用的原因是风机盘管末端故障。承租房屋内“空调无法使用”的具体情况是：该承租房屋内的装修吊顶中有“风机盘管”及“风机盘管所带出回风口”；其中3个屋内墙壁上的“控制面板”操作能正常出风；其余18个屋内墙壁上的“控制面板”操作没有反应，原因为风机盘管未与大厦空调系统接驳。负责为该“承租房屋”提供冷热源的“直燃机组、冷水机组”和“冷温水供回水系统“均正常；其中与该租区的接驳口也正常。星火乐创公司对情况说明真实性认可，但不认可证明目的，并称其认为其进入涉案房屋后是能够正常办公的。道丰科技公司对情况说明予以认可。远丰时创公司提交现场视频和照片，以证明涉案房屋内部分空调是可以使用的，中央空调没有故障，不存在未通电的情形。星火乐创公司认可空调面板有3个是亮的，但其余11个均未通电。道丰科技公司称上一个承租方留存下来的部分设备是完好的。远丰时创公司提交涉案房屋现场照片，以证明涉案房屋内仍留有星火乐创公司的物品，其未按照约定交还房屋。星火乐创公司称，涉案房屋内的物品有一些是屋里本来就有的，现在房屋内的物品其都不要了。道丰科技公司提交了其公司与其他公司签署的租赁合同3份，以证明合同约定的空调末端设备均为“无”，以证明其作为商业地产，租赁的面积很大，都是业主自主安装空调末端设备。星火乐创公司对该证据不予认可，远丰时创公司对该证据认可。庭审中，星火乐创公司称其入住涉案房屋后即向道丰科技公司主张空调无法使用，道丰科技公司认可星火乐创公司反映过，但其明确回复让星火乐创公司自己安装末端设备，星火乐创公司认可该情况，但表示其不同意自己安装，应由道丰科技公司安装。星火乐创公司认可房屋系依据合同约定，现状交付，但其表示其认为的是能够使用的现状。庭审中，星火乐创公司以涉案房屋无法正常使用，且疫情期间远丰时创公司不让其搬物品展销影响其经营，合同目的无法实现为由，依据合同法第九十四条第四款要求解除合同，要求确认合同解除时间为6月19日。远丰时创公司以星火乐创公司不支付租金和物业费且无理由提前退租为由，依据双方合同约定8.2.2及8.2.3主张解除合同，要求确认合同解除时间是7月15日。星火乐创公司称其于6月19日将房屋交还远丰时创公司，远丰时创公司对此不予认可，并称房屋至今未交还。星火乐创公司称远丰时创公司主张的违约金过高。本院认为，原、被告及第三人所签订的《总部广场写字楼租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。星火乐创公司主张合同的解除理由为一是涉案房屋空调无法正常使用，二是疫情期间远丰时创公司不让其搬运物品展销影响其经营，合同目的无法实现。首先，根据双方租赁合同及房屋接收和验收记录表显示，道丰科技公司及远丰时创公司已经将符合双方合同约定的房屋现状交付了星火乐创公司，且合同明确载明了承租单元内的空调系统末端设备“无”，原告亦认可其未安装空调系统末端设备，故空调无法使用的责任不在远丰时创公司；其次，根据星火乐创公司提交的证据，未能显示其系为办理展销会而搬离物品遭到拒绝，故现有证据不足以证明系远丰时创公司的原因影响其经营，达到了合同目的不能实现的程度，故星火乐创公司不享有单方解除合同的权利。故星火乐创公司要求确认合同于2020年6月19日解除，本院不予支持。星火乐创公司要求退还6月20日至6月30日的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，在租期内，星火乐创公司提前解除合同的，远丰时创公司无需退还其保证金，故星火乐创公司要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。星火乐创公司要求远丰时创公司支付退还上述款项的利息，本院亦不予支持。就反诉，如前所述，星火乐创公司在其不享有单方解除权的情况下要求解除合同且单方搬离房屋已构成违约。且根据双方合同约定，星火乐创公司未依约交纳房屋租金和物业费，远丰时创公司有权解除合同，合同自解除通知到达星火乐创公司之日起解除。根据现有证据，星火乐创公司于2020年7月16日收到解除函，故合同解除时间应为2020年7月16日。故远丰时创公司要求确认合同于2020年7月15日解除，本院亦不予支持。远丰时创公司要求保证金归其所有，符合双方合同约定，本院予以支持。远丰时创公司要求星火乐创公司支付7月1日至7月15日期间的租金和物业费，本院予以支持。根据现有证据，中海物业公司系远丰时创公司委托对涉案房屋进行物业管理的公司，且其员工与星火乐创公司就租金支付、合同解除及物品搬离问题进行了对接，故本院认定星火乐创公司有理由相信中海物业公司员工兰冰系远丰时创公司代理人，兰冰的意思表示对远丰时创公司具有约束力。故本院认定双方已于7月21日完成房屋交接，远丰时创公司要求星火乐创公司支付7月18日至返还房屋之日止的房屋占有使用费，合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予保护。远丰时创公司要求星火乐创公司支付2月20日至3月31日期间的租金、物业费，且道丰科技公司亦同意该费用应支付给远丰时创公司，故本院对此予以支持，但鉴于疫情确实会对经营造成影响，故本院对该期间的租金酌情予以减免。远丰时创公司要求星火乐创公司支付违约金，鉴于星火乐创公司并非恶意拖延支付租金，在不退还保证金的情况下，即星火乐创公司已对其违约行为承担了相应的违约责任，故本院对远丰时创公司主张的合同违约金，酌情予以调整。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京星火乐创实业有限公司和北京远丰时创科技有限公司、北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司所签订的《总部广场写字楼租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》于2020年7月16日解除；二、确认北京远丰时创科技有限公司无需向北京星火乐创实业有限公司退还保证金294960元；三、北京星火乐创实业有限公司于本判决生效之日起7日内向北京远丰时创科技有限公司支付2020年7月1日至2020年7月15日期间的租金47574元、物业费9998元；四、北京星火乐创实业有限公司于本判决生效之日起7日内向北京远丰时创科技有限公司支付2020年7月18日至2020年7月21日期间的房屋占有使用费12686元；五、北京星火乐创实业有限公司于本判决生效之日起7日内向北京远丰时创科技有限公司支付2020年2月20日至2020年3月31日期间的租金90183元、物业费18954元；六、北京星火乐创实业有限公司于本判决生效之日起7日内向北京远丰时创科技有限公司支付违约金50000元；七、驳回北京星火乐创实业有限公司的诉讼请求；八、驳回北京远丰时创科技有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18958元，由北京星火乐创实业有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费9479元，由北京星火乐创实业有限公司负担5534元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京远丰时创科技有限公司负担3945元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二一年一月二十九日书记员  柳艾青