山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7967号 上诉人（原审原告）：王雷，男，1974年9月20日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：解伟娜，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊晟翔置业有限公司，住所地潍坊市潍城区东风影院北邻沿街房****。 法定代表人：聂其安，总经理。 上诉人王雷因与被上诉人潍坊晟翔置业有限公司（以下简称晟翔置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王雷上诉请求：一、撤销一审对逾期产权登记违约金41.1元的判决，发回重审或查清事实依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定逾期产权登记违约金的依据错误，一审按照已付总价款的0.01%计算违约金数额，显失公平。2、被上诉人的违约行为，已经给上诉人造成了实际损失。3、案涉房屋尚未验收合格，产权登记至今不能办理，违约行为至今持续存在，违约金应继续计算至实际办证之日。综上，一审法院认定的计算依据不准确，对违约金计算过低，没有类案同判，显失公平。 被上诉人晟翔置业公司未提交答辩意见。 王雷向一审法院起诉请求：一、判令晟翔置业公司支付逾期交房的违约金107984.53元、逾期交付车位的违约金21017.96元、支付自2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至办理产权登记之日的违约金；本案诉讼费、保全费由晟翔置业公司承担。以上金额合计：214742.56元。 一审法院认定事实：2013年10月18日，王雷与晟翔置业公司签订《商品房预售合同》，合同约定：王雷购买晟翔置业公司开发的潍坊市潍城区宝通西街3115号翔和嘉园2号住宅楼3单元3-1301号房产一套，附储藏室一间，合计总价款411018元，出卖人应于2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，出卖人按照已付房价的0.01%向买受人支付违约金。2012年11月26日，双方签订《协议书》一份，约定王雷购买晟翔置业公司开发的翔和嘉园2号楼3单元3-1301室，并购买地下车位一个，价格80000元，车位交付时间为2014年12月31日。2013年9月8日，王雷付清全部房款。2012年11月26日，王雷付清全部车位款。晟翔置业公司于2018年3月29日向王雷交付房产及车位。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。晟翔置业公司未按照合同约定的时间交付涉案房产及车位，构成违约，致成纠纷，应承担违约责任。王雷主张以411018元为基数，自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期交房违约金，未超出《商品房预售合同》中约定的违约金计算标准，予以支持。但2015年1月1日至2018年3月28日期间，贷款基准年利率分别为6.15%、5.9%、5.65%、5.4%、5.15%、4.9%，平均贷款基准年利率为5.525%，故逾期交房违约金金额应为411018（总购房款）×【5.525%（平均贷款基准年利率）】/365天×1.3（倍率）×1183（违约天数）=95700.63元。买卖地下车位协议中未约定逾期交付违约金，但晟翔置业公司在协议约定的时间内未交付车位，系违约行为，应承担违约金，但逾期交付地下车位的违约金应以王雷受到的损失为限，故其金额为80000元（车位费）×【5.525%（平均贷款基准年利率）】/365天×1183（违约天数）=14328.5元。王雷主张逾期产权登记违约金85740.07元，超出了《商品房预售合同》中约定的逾期产权登记违约金计算标准，且逾期产权登记未对王雷造成实际上的损失，故晟翔置业公司应按照《商品房预售合同》中约定的金额，即已付房价的0.01%支付逾期产权登记违约金41.1元。关于晟翔置业公司主张王雷的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，因晟翔置业公司逾期交付房产及车位的违约行为系持续性违约，该违约行为一直持续至2018年3月29日（晟翔置业公司交付房产及车位之日），而诉讼时效届满日期为2021年3月28日，王雷在该期间内起诉，未过诉讼时效，故对晟翔置业公司的抗辩理由，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：潍坊晟翔置业有限公司支付王雷逾期交房违约金95700.63元、逾期交付车位违约金14328.5元，逾期产权登记违约金41.1元，合计110029.13元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费4522元，减半收取2261元，财产保全费1594元，合计3855元，由王雷负担1880元，潍坊晟翔置业有限公司负担1975元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实和认定的证据与一审基本一致。 本院认为，双方合同约定：出卖人应于2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人……，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王雷于2013年9月8日付清全部房款、2012年11月26日付清全部车位款。晟翔置业公司于2018年3月29日向王雷交付房产及车位。对于上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于上诉人提出合同约定逾期办证违约金过低，应予调高问题，本院分析认为，违约金是否应予调整，应当以实际损失为基础，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从本案查明的事实看，不能依约办理产权证书的责任并不在上诉人，且至今尚未办理。此种情形下，逾期办证违约金依约定计算为41.1元，有失公允。本院依法酌定自2019年3月29日起以411018元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算至实际办理产权登记完毕之日。 综上，上诉人王雷的上诉请求成立，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初1599号民事判决为“潍坊晟翔置业有限公司支付王雷逾期交房违约金95700.63元、逾期交付车位违约金14328.5元，于本判决生效之日起十日内付清”； 二、潍坊晟翔置业有限公司支付王雷逾期办证违约金（以411018元为基数，自2019年3月29日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际办理产权登记完毕之日）； 三、驳回王雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4522元，减半收取2261元，财产保全费1594元，合计3855元，由王雷负担1880元，潍坊晟翔置业有限公司负担1975元。二审案件受理费50元，由潍坊晟翔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二一年一月二十七日 书记员  褚诗舒