北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0106执异235号异议人（利害关系人）：唐山苍商贸易合伙企业（普通合伙），主要经营场所河北省唐山市曹妃甸工业区综合保税区投资服务中心B座一层C区-195号。执行事务合伙人：木尼拉·马祥。申请执行人：张明旭，男，1988年11月26日出生，汉族，住北京市丰台区。被执行人：王红霞，女，1975年8月21日出生，汉族，住北京市房山区。被执行人：张红军，男，1974年4月7日出生，满族，住北京市房山区。被执行人：北京正邦新型建材有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇晓幼营村。法定代表人：王红霞。在本院执行张明旭与王红霞、张红军、北京正邦新型建材有限公司（以下简称正邦公司）民间借贷纠纷一案中，利害关系人唐山苍商贸易合伙企业（普通合伙）（以下简称苍商合伙企业）向本院提出书面异议，请求撤销本院于2020年11月17日对位于北京市大兴区半壁店绿茵花园别墅如茵区22号1至2层全部（以下简称案涉房屋）的拍卖行为。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。苍商合伙企业称，请求撤销北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）依据（2019）京0106民初14644号民事判决书于2020年11月17日在阿里拍卖平台开展的案涉房屋项目的拍卖，同时撤销该项目拍卖中苍商合伙企业通过竞买号Z3892取得的《网络竞价成功确认书》，并返还苍商合伙企业已经支付的拍卖保证金45万元。事实和理由为：第一，在丰台法院组织的对案涉房屋的公开竞价中，异议人以最高应价胜出，成交价为574万元，已支付保证金45万元，竞买公告要求异议人于2020年12月17日15时之前缴纳拍卖余款。第二，异议人竞买胜出后发现阿里平台的拍卖公告未对案涉房产存在的重大瑕疵予以披露，严重违反法律和司法解释的程序规定，造成异议人利益重大损失。阿里平台对拍卖涉案房屋的用途描述为“房屋用途为商品房，规划用途为住宅”。通常认知中，商品房规划用途为住宅，除了提供居住功能，能用于承载户口也是住宅功能的基本属性。异议人参加拍卖成交后，发现该标的自从建成20余年来不能用于户口迁入。2020年12月15日，北京市公安局魏善庄派出所向丰台法院执行局出具（2020）京公魏善庄所户字001号《证明》，证明案涉房屋不具备入户（办理户口登记）条件。案涉房屋所在的半壁店绿茵花园自上世纪90年代建成交付使用至今已经20余年，该房产因土地性质或开发商原因或其他原因，无法在公安机关备案，不具备入户条件，二十年来未有住户能迁入户口。这将导致购买人将来将案涉房屋过户给他人时无法实现户口迁入，社区居民权利和服务、子女就学等一系列基于户口的基本功能都将无法实现，这将严重影响该房屋的财产价值和使用价值的实现，导致异议人的购买目的无法实现，并造成异议人利益重大损失。这属于案涉房屋的重大瑕疵。虽然拍卖公告中明确“房屋户口不在执行范围内，竞买人自行了解”，但通常拍卖公告中的这类表述，是指法院不负责原户口的迁出，这与房子本身存在的无法在公安机关备案、二十多年来一直不具备入户条件的重大瑕疵存在本质区别。但是，阿里平台对案涉房屋的瑕疵说明中，隐瞒了案涉房屋虽然为商品房住宅、但该住宅不具备户口迁入条件这项重大缺陷。丰台法院未对该重大瑕疵披露属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告”的情形。第三，拍卖公告中显示的案涉房屋的评估价严重失实，严重高于真实市场价格，致使异议人产生重大误解，在竞价阶段出价远高于市场真实价格，给异议人造成严重损失。拍卖过程中，案涉房屋的评估价为8138030.66元。2020年6月，工商银行融e购电商平台网络询价报告显示的单位面积价格为31677元/平米，参考财产价格为总价7421921元；京东大数据评估询价平台出具的网络询价报告显示，标的物单价为37950元/平米，标的物总价为8891717元；阿里拍卖大数据询价平台出具的网络询价报告显示，单位面积价格为34573元/平米，财产参考总价为8100454元。但上述网络询价报告依据的参考样本非常不合理。如：阿里网络询价报告没有同小区成交案例，也无司法拍卖案例，仅依据北京市半年内市场价格作出了评估结论；工商银行网络询价报告未详细说明其依据的估价案例；京东网络询价报告所依据的参照样本小区均价36549元/平米，也远高于市场上的真实成交价格。真实价格均价约2.1万/平米，总价500万左右。由于阿里平台案涉标的首页的“评估价”和相关网络询价报告的估价严重背离市场真实成交价格，导致异议人在竞价阶段出价误导，给异议人造成严重损失。上述评估价格严重失实也属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告”的情形。综上，异议人申请丰台法院依法撤销案涉房屋的司法拍卖结果，并返还异议人支付45万元拍卖保证金。本院查明，张明旭与王红霞、张红军、正邦公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2019）京0106民初14644号民事判决书。该判决确定：一、王红霞、张红军于本判决生效后十日内偿还张明旭借款本金8346982元，并支付利息（以8346982元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年9月11日始计算至借款付清之日止）；二、北京正邦新型建材有限公司对上述第一项确定的王红霞、张红军的债务承担连带清偿责任；三、北京正邦新型建材有限公司承担连带清偿责任后有权向王红霞、张红军追偿；四、张明旭有权对北京正邦新型建材有限公司名下位于大兴区半壁店绿茵花园别墅如茵区22号1至2层全部房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿；五、驳回张明旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71300元，由张明旭负担1284元（已交纳），由王红霞、张红军负担70016元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由王红霞、张红军负担（于本判决生效后七日内交纳）。该判决于2019年12月24日发生法律效力。2020年1月7日，张明旭向本院申请执行，本院予以受理，执行案号为（2020）京0106执3309号。另查一，执行中，本院查封登记在正邦公司名下的案涉房屋，查封期限自2020年5月20日起至2023年5月19日止。2020年8月21日，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）向本院出具（2019）京0105民初25013号移送执行函。载明朝阳法院于2018年12月3日对正邦公司名下的案涉房屋予以查封，鉴于丰台法院（2020）京0106执3309号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的担保物权（优先权），依据相关规定及丰台法院来函要求，将查封财产移送丰台法院执行。另查二，本院在对案涉房屋予以变价过程中，采取网络询价方式确定案涉房屋的财产处置参考价。本院向司法网络询价平台名单库中的所有平台发出网络询价委托书，中国工商银行股份有限公司、淘宝（中国）软件有限公司、江苏京东信息技术有限公司在法定期间出具了网络询价报告。其中，中国工商银行股份有限公司中国工商银行融e购电商平台出具的网络询价报告显示，案涉房屋单位面积价格为31677元/㎡，参考财产价格为7421921元。淘宝（中国）软件有限公司阿里拍卖大数据询价平台出具的网络询价报告显示，案涉房屋单位面积价格为34573元/㎡，财产参考总价为8100454元。江苏京东信息技术有限公司京东大数据评估询价平台出具的网络询价报告显示，案涉房屋单位面积价格为37950元/㎡，财产参考总价为8891717元。后本院向张红军、王红霞、正邦公司出具了《网络询价结果公示》，对上述询价结果进行了公示。本院综合上述网络询价报告结果，确定案涉房屋参考价为8138030.66元。另查三，本院拟于2020年8月10日在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房屋进行拍卖，2020年7月24日，申请执行人在公告期内申请撤回拍卖。后本院于2020年10月10日10时至2020年10月11日10时在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房屋进行第一次拍卖。起拍价为570万元，保证金为57万元，一拍流拍。后本院于2020年11月16日10时至2020年11月17日10时在淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房屋进行第二次拍卖。起拍价为456万元，保证金为45万元，尾款交纳日期为2020年12月17日。在第二次拍卖中，苍商合伙企业于2020年11月17日10时49分25秒以574万元竞得案涉房屋。截至本案审查终结之日，苍商合伙企业尚未交纳剩余尾款。另查四，在本院发布的案涉房屋的拍卖公告中，“标的物信息”处载明：案涉房屋“房产证号为X京房权证兴字第XXXX号，用途为商品房，规划用途为住宅，无租赁，有钥匙。权利限制情况为：被丰台法院查封，有抵押，可解押”。“拍品介绍”处载明：“6.房屋户口不在执行范围内，竞买人自行了解。特别提醒：关于税费、学区情况，物业费、水、电欠费具体数额等请自行向当地的财税部门、房管部门、国土部门、教育部门、所在楼盘的物业公司等相关部门了解。”另查五，2020年12月15日，北京市公安局魏善庄派出所向本院出具（2020年）京公魏善庄所户字001号《未在（魏善庄派出所）登记户籍信息证明信》，载明：“兹有北京市大兴区半壁店绿茵花园别墅如茵区22号，经查该楼未在公安机关备案，不具备入户条件。有效期为30天。”本院认为，本案的争议焦点为：本院于2020年11月16日10时至2020年11月17日10时组织的案涉房屋网络司法拍卖，是否因参考价格过高、且拍卖公告中未披露案涉房屋的户口登记情况而致使异议人产生重大误解、购买目的无法实现并应予撤销。第一，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。采取网络询价方式确定参考价的，人民法院应当同时向名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书。全部司法网络询价平台均在期限内出具询价结果或者补正结果的，人民法院应当以全部司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价。本案中，本院对案涉房屋采取网络询价方式确定参考价，向司法网络询价平台名单库中的所有平台发出网络询价委托书，并根据询价平台的询价结果的平均值作为案涉房屋的参考价，于法有据。现并无相关证据证明询价报告存在财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等情形。另，本院于2020年11月16日进行的网络司法拍卖中，确定的案涉房屋的保留价和起拍价亦低于异议人主张的案涉房屋实际市场成交价格。因此，异议人关于本院在拍卖公告中载明的案涉房屋参考价格严重失实、致使其产生重大误解的请求缺乏事实和法律依据，不能成立。第二，实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。在拍卖公告发布当日，人民法院应当通过网络司法拍卖平台公示相关信息，包括拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等，并对相关事项予以特别提示。提示内容包括：拍卖财产已知瑕疵和权利负担；竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持。但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。本案中，本院对案涉房屋实施网络司法拍卖时，查明了案涉房屋的权属、占有使用和抵押情况，并在发布拍卖公告时予以了一并公示；同时对案涉房屋的户口情况予以了特别提示，载明由竞买人自行了解。异议人苍商合伙企业在参与竞买前，可根据拍卖公告提示到相关部门了解案涉房屋的户口情况；如其决定参与竞买，应当视为其了解了案涉房屋的情况，并接受案涉房屋的已知和未知瑕疵。实践中，户口登记情况亦不影响买受人正常办理不动产登记手续。因此，本院发布的案涉房屋拍卖公告及公示信息并不存在“说明严重失实，致使买受人产生重大误解且购买目的无法实现”的情形，异议人苍商合伙企业的异议申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十四条、第三十一条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第十条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十一条之规定，裁定如下：驳回唐山苍商贸易合伙企业（普通合伙）的异议请求。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数递交副本，向北京市第二中级人民法院申请复议。审判长 郭 威审判员 何东奇审判员 赵 乾二〇二一年一月二十日书记员 张 雪