广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0304执异1号 案外人：彭美玲，女，汉族，1968年8月27日出生，住江西省宜春市袁州区。 申请执行人：桂林国民村镇银行有限责任公司雁山支行，住所地：桂林市环城南二路115号彰泰城18栋1-04、1-04(地下室)、2-1、2-2号商铺。 负责人：吕正慧，该行行长。 被执行人：王**涛，男，汉族，1960年9月22日出生，住广西桂林市秀峰区。 被执行人：万萍，女，汉族，1961年1月18日出生，住广西桂林市象山区。 被执行人：广西祥铭危险货物运输有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区遛马山路1号1栋政府办公大楼239-1室，统一社会信用代码：91450300067412085J。 法定代表人：李汉清，董事长。 在本院执行桂林国民村镇银行有限责任公司雁山支行（以下简称：国民村镇银行雁山支行）与王**涛、万萍、广西祥铭危险货物运输有限公司（以下简称：祥铭公司）金融借款纠纷一案中，案外人彭美玲对宜春市（温泉港湾）房（房权证号为：宜房字第6-××2）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人彭美玲称，请求解除对登记在被执行人王**涛名下的位于宜春市（温泉港湾）的不动产（房权证号为：宜房字第6-××2）的查封、拍买。事实和理由：因申请执行人桂林国民村镇银行有限责任公司雁山支行与被执行人王**涛、万萍、广西祥铭危险货物运输有限公司之间金融借贷纠纷一案，贵院对登记在王**涛名下，坐落于宜春市明月山风景名胜区的不动产（房权证号为：宜房字第6-××2）进行了查封，并以（2020）桂0304执776号之二执行裁定书裁定拍卖。该查封、拍卖行为，损害了申请人的合法权益，现依法提出执行异议。2019年10月23日，申请人与被执行人王**涛、案外人明月山温泉风景名胜区温汤镇方证置业签订《房屋买卖居间协议》，被执行人王**涛将坐落于宜春市明月山风景名胜区的不动产（房权证号为：宜房字第6-××2）以628000元转让给申请人，申请人已将该房屋的转让款全部支付给了被执行人王**涛，申请人已实际占有该房屋，只是由于王**涛的原因，没有将该房屋过户至申请人名下。申请人签订房屋买卖合同、支付房款及占有房屋等行为，均发生在贵院采取查封措施之前，且申请人对该房屋未过户至申请人名下不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，贵院不得查封该房屋。因此，现贵院对该房屋的查封拍卖，损害了申请人的合法权益，现申请人依法向贵院提出上述申请，请予准许。 为证明其主张，异议人彭美玲向本院提交以下证据：房屋买卖居间协议、公证书、银行账户交易明细、收据、方证置业出具的证明、装修单。 申请执行人国民村镇银行雁山支行答辩称，申请人就王**涛一案中提出的解除王**涛名下位于宜春市（温泉港湾）的不动产的查封和拍卖之理由纯属捏造的不实之词。答辩人不能同意申请人彭美玲撤销上述房产的查封、拍卖的要求。理由有三：一、不动产物权以登记为准，物权登记所有人在不动产登记局未进行变更前，所有权人仍为王**涛。二、从本案实际情况看，彭美玲未提交其与王**涛的正式购房协议，彭美玲在执行异议中提交的转款凭证不是转账给王**涛，其并未支付对价，不能取得房产所有权。3、彭美玲未实际占有该房屋，之前我行到该房屋实地考察过，房屋现无人居住；彭美玲提交的安乐窝装修单据只是装修公司的一份报价，没有合同和实际施工情况。故答辩人请求法院对申请人彭美玲就王**涛一案中提出的执行异议给予驳回，作出公正判决。 被执行人王**涛称，异议人彭美玲陈述内容属实，对于申请执行人提出的款项支付问题，是由于该房子是我父亲留给四个孙子、孙女的，所以购房款就由我儿子王万军收取，然后分给其他是三个侄女。该房屋的钥匙已经交给买受人彭美玲，她也去看过房子，所以应视为交付，我同意异议人彭美玲的异议请求，请求法院核实后予以解封房屋。 本院查明，关于国民村镇银行雁山支行与王**涛、万萍、祥铭公司金融借款纠纷一案，申请执行人国民村镇银行雁山支行依据桂林市象山区人民法院作出的已经发生法律效力的（2019）桂0304民初2706号民事判决书，于2020年5月12日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2020年9月22日作出（2020）桂0304执776号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人王**涛名下位于宜春市（温泉港湾）房（房权证号为：宜房字第6-××2）。 在审理阶段，本院于2019年11月5日作出（2019）桂0304民初2706号民事裁定书，查封王**涛名下位于宜春市（温泉港湾）xxxx号房，查封生效时间为2019年11月22日。 另查明，2019年10月23日，出让方王永涛、受让方彭美玲、中介方温汤方证置业签订房屋买卖居间协议，协议主要约定如下：一、王**涛名下将坐落于宜春市明月山风景名胜区温泉路282号温泉港湾X幢XX单元XXX室（房产证号为赣宜春市不动产第XXXX号）及附着物一并出售给彭美玲，房屋总款陆拾贰万捌仟元整。二、预付定金叁万元，购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、房屋余款必须在乙方收取有效证件或房屋受理单后付清至出让方（2019年10月30日前），房屋款付清当日机房必须将房屋交付乙方……。10月24日，彭美玲以现金方式向王**涛支付3万元。10月25日，王**涛、万萍、彭美玲三方签订委托书，该委托书载明王**涛、万萍委托彭美玲办理上述房屋产权的过户等手续，并对该委托书在江西省宜春市袁州公证处办理公证书。同日，彭美玲通过建行宜春袁山支行卡号／账号：62×××54向王万军支付300000元，通过其子彭焕波向王万军支付200000元，并以现金方式向明月山温泉风景名胜区温汤镇方证置业支付中介费8000元。10月26日，彭美玲又通过建行宜春袁山支行卡号／账号：62×××54向王万军支付90000元。 还查明，王万军系被执行人王**涛之子，王万军对该套房屋的所有权也以继承人的身份提出执行异议，现已被法院裁定驳回异议请求。 本院认为，本案属于申请执行人金钱债权与不动产一般买受人权利的冲突情形，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即本案的焦点在于审查异议人彭美玲提出的异议是否符合下列情形且其权利能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，如果符合这四个要件，则应支持异议人彭美玲的异议请求，反之则予以驳回。根据异议人彭美玲提交的证据，本案具体分析如下： 一、异议人彭美玲提供的房屋买卖居间协议、公证书，证明异议人彭美玲与被执行人王**军是在2019年10月23日签订了书面的房屋买卖居间协议，对于该协议从内容上看属于房屋买卖合同，形式上也不存在无效情形，且申请执行人也未提供相应的证据证明该合同无效，因此，对于该合同效力，本院予以认可。而本院的查封措施生效时间为2019年11月22日，因此，异议人彭美玲确实是在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 二、异议人彭美玲提供的收条证明其于2019年10月24日向被执行人王**涛现金支付定金3万元；银行转账明细证明其于2019年10月25日、26日分别向被执行人王**涛之子的账户支付300000元、90000元，且被执行人王**涛予以认可；收据证明其于2019年10月25日向明月山温泉风景名胜区温汤镇方证置业支付中介费8000元，以上款项总和为628000元，与该房屋居间买卖合同约定的总价相符。因此，申请执行人提出的未支付对价的答辩理由不能成立。 三、对于异议人彭美玲是否已合法占有该房屋，本院认为占有作为一种事实状态，并非严格要求买受人必须居住并使用，本案中，异议人彭美玲已拿到房屋钥匙且安排装修，事实上已达到一种占有的状态，本院予以认可。 四、至于无法过户的原因是由于在办理过户手续时，该房屋因被法院查封，不动产登记部门无法办理，非因异议人彭美玲的原因。因此，异议人彭美玲的异议请求成立，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对宜春市（温泉港湾）X幢XXX号房（房权证号为：宜房字第6-××2）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文军 审判员  李 莉 审判员  徐忠华 二〇二一年一月二十九日 书记员  吕瑞飞