江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初259号原告：庞燕，女，1984年2月26日生，汉族。委托诉讼代理人：蒋传龙，系庞燕丈夫。被告：南京梁海房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320105MA1MNCCN1U，住所地南京市雨花台区铁心桥大街36号01幢1室。法定代表人暨被告：梁海，男，1969年9月11日生，汉族，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：包德。原告庞燕与被告南京梁海房地产经纪有限公司（以下简称梁海公司）、梁海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告庞燕及其委托诉讼代理人蒋传龙，被告梁海公司、梁海的共同委托诉讼代理人包德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞燕向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付欠付的租金8250元；2.判令被告支付违约金4800元；3.判令被告支付免租期租金4800元；4.判令被告支付物业费493元；5.判令被告对于损坏的地板、家具进行维修；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月9日，其与南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司签订房屋出租委托合同，约定其将南京市江宁区秣陵街道天泰公寓房屋委托南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司出租管理，期限3年，2018年10月11日至2021年10月10日，租金2400元／月，每季度支付一次，如逾期支付租金的，须按日租金的5%支付滞纳金。其于2018年7月11日将房屋交付给南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司，但该公司自2019年7月11日起迟延支付租金，至今尚欠其租金4800元。现南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司已注销，应由梁海公司承担责任。梁海作为梁海公司的法定代表人，应对梁海公司的债务承担责任。被告梁海公司、梁海共同辩称：根据出租委托合同第一条第3款的约定，原告在出租房屋之前应如实告知房屋的具体情况。根据出租委托合同第五条第4款的约定，如房屋存在隐患，影响正常居住，原告应在签署合同时如实告知，否则，其有权单方面解除委托合同。原告欠付物业费多年，影响其出租，且原告没有如实告知，故其提出解除合同。综上，系原告违约在先，其对原告的所有诉讼请求均不予认可。原告主张的欠付租金8250元亦不属实，其已按合同约定支付租金。经审理查明：2018年7月9日，庞燕（甲方）与南京梁海房地产经纪有限公司江宁第二分公司（乙方，以下简称梁海江宁第二分公司）签订房屋出租委托合同，约定：甲方将坐落于南京市江宁区秣陵街道天泰公寓，建筑面积为75.41平方米，装修状况简单，委托给乙方出租管理；甲方提供房屋装修及设备设施情况，在合同附件《物品交接单》中具体说明；在委托期内，乙方与租户签署的合同文件，甲方均认可；出租委托期限自2018年10月11日至2021年10月10日，共计3年；委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金；合同签订后，甲方同意预留出90天不计算租金，作为乙方装修、接洽承租的工作期，交房日期2018年7月11日；租金标准为2400元／月，房租按季度支付（如遇节假日自动顺延不再另行通知）；为了便于出租，甲方允许乙方对房屋进行装饰、装修以及添置新物品，甲方允许乙方在不破坏房屋主体结构情况下、在客厅内打隔断住人，合同期满如不续签，乙方可根据甲方要求拆除隔断恢复原貌，乙方所配物品可根据甲方要求留给甲方，如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金，则高出部分归乙方所有；如房屋存在隐患，影响正常居住（如设施严重老化，供水、供电、供气不足，房屋防水设施老化或无，邻里关系严重不和睦，周边环境极差等），甲方应在签署合同时如实告知，否则，乙方有权单方面解除委托合同，甲方需退还乙方已付租金及费用（第五条第4款）；合同签订日之前，房屋未结清的水、电、燃气、物业管理等费用由甲方支付；出租代理期内任何一方需提前解除合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金，提出方应承担该房屋租赁合同未履行完的租金差价；合同生效后，甲方未能按约定日期交付房屋，又未征得乙方同意的，乙方有权解除合同，并可以要求甲方赔偿两个月租金标准的违约金；违约方在解除合同当日，应无条件将租赁期剩余的房租及费用全部退还对方；乙方延迟支付下次房租未达到5个工作日的，乙方须按日租金的5%支付滞纳金，超过5个工作日又无正常理由的，甲方有权终止合同收回房屋。该合同约定的租金具体付款日期及金额如下：第一年度合计支付房租25000元整，2018年7月9日支付6250元，2019年1月11日支付6250元，2019年4月11日支付6250元，2019年7月11日支付6250元；第二年度合计支付房租30000元整，2019年10月11日支付7500元，2020年1月11日支付7500元，2020年4月11日支付7500元，2020年7月11日支付7500元；第三年度合计支付房租31400元整，2020年10月11日支付7850元，2021年1月11日支付7850元，2021年4月11日支付7850元，2021年7月11日支付7850元；合同期内总计支付租金86400元。本案审理过程中，梁海江宁第二分公司办理了注销手续。审理中，原告主张被告于2019年11月提出解除合同，理由是其未交物业费，妨碍他们继续出租，并于2019年11月13日将房屋交回。被告主张其于2019年10月29日告知原告如原告不交物业费，其就不租了，并于2019年11月13日将房屋交还给原告，其提出解除合同的原因是原告欠付此前的物业费且未告知其公司，物业人员上门催要物业费导致租客居住受到影响，且因原告未支付物业费导致其租客无法办理租房补贴，物业公司亦不让租客进小区，并提交2019年1月29日其与物业公司工作人员的聊天录音一份。原告对聊天录音的真实性不认可，并主张无法确认聊天双方的身份，因目前的物业公司是不合法的，其多年未交物业费，且物业公司亦未向其催要过。关于其主张的欠付租金8250元，原告主张被告应自2018年10月11日起支付13个月的租金，共计31200元，被告实际已支付22950元，尚欠付8250元。被告认可其已支付租金22950元，但主张合同约定的租金2400元/月是三年租金的均价，并非每个月的租金均为2400元，双方亦明确约定每年的租金总额及每次应支付的租金金额；对于未支付的租金其不同意支付，理由是原告违约在先。关于原告主张的物业费493元，被告对于金额予以认可，并主张其在知道原告多年未交物业费之后，去交应由其承担的物业费，但物业公司不收，如果确实存在物业费，其亦同意承担。关于其主张的违约金4800元，原告主张是因为被告提前解除合同，且延期支付租金，根据合同第六条第1款、第4款的约定，被告应支付两个月租金的违约金；并主张合同已明确约定租金标准为2400元/月，并未约定是均价2400元/月，合同所载明的具体付款日期及金额仅为付款方式。关于其主张的免租期租金4800元，原告主张合同约定的三个月的免租期是建立在三年租期的基础上的，现被告提前解除合同，其给予一个月的免租期，主张被告补足两个月免租期的租金。关于原告主张的涉案房屋地板、家具损坏问题，原告主张其是2020年4月发现的，并提交照片打印件8份。被告对照片的真实性不认可，并主张涉案房屋是老房子，且自从房屋交还之后至开庭，原告从未告知地板和家具损坏的事情。本院认为，原告庞燕与被告梁海江宁第二分公司就案涉房屋签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。梁海江宁第二分公司以庞燕欠付此前的物业费，影响其出租为由提出解除合同，针对其该主张，梁海江宁第二分公司虽提交聊天录音，但庞燕对聊天记录的真实性不认可，聊天录音内容亦无法证明庞燕欠付此前的物业费影响其出租，梁海江宁第二分公司据此解除合同，依据不足，庞燕主张违约金4800元，符合合同约定。梁海江宁第二分公司已注销，庞燕主张梁海公司承担相应的责任，符合法律规定，本院予以支持。双方一致认可案涉房屋已于2019年11月13日交还，根据双方约定的租金标准，原告主张的13个月的租金总额为27500元。双方一致认可已支付22950元，尚欠付4550元，对原告主张的欠付租金中的4550元本院予以支持，其余欠付租金请求与事实不符，本院不予支持。被告对于欠付物业费493元予以认可，且表示同意承担，对原告主张的物业费493元本院予以支持。根据双方约定的免租期及租赁合同实际履行期限，对庞燕主张的免租期租金中的4600元本院予以支持，其余免租期租金与事实不符，本院不予支持。庞燕认可案涉房屋已于2019年11月13日收回，现其以2020年4月发现案涉房屋地板和家具损坏为由主张被告维修，虽提交照片，但照片无法证明地板和家具系由被告损坏，其要求被告对案涉房屋地板和家具进行维修的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告以梁海系梁海公司法定代表人为由主张梁海对其诉讼请求承担责任，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京梁海房地产经纪有限公司支付原告庞燕租金4550元、违约金4800元、免租期租金4600元、物业费493元，合计14443元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回原告庞燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费259元，由原告庞燕负担98元，由被告南京梁海房地产经纪有限公司负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  申慧君二〇二一年一月十三日书记员  刘 洵