广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初9074号原告：陆永贤，男，1932年3月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钱骏、陈怡毅，均系广东宏安信律师事务所律师。被告：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地：广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼。法定代表人：范国池，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄海平、唐智，均系广东金海圣律师事务所律师。被告：广州市农工商建设开发有限公司，住所地：广州市天河区珠江东路421号1701房。法定代表人：叶开穗，职务：董事长。委托诉讼代理人：姚含，女，1992年1月26日出生，汉族，联系地址，系该司职员。委托诉讼代理人：霍许，女，1995年2月1日出生，汉族，联系地址，系该司职员。原告陆永贤与被告广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称“恒隆公司”）、广州市农工商建设开发有限公司（以下简称“农工商公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员李庆伟独任审理。原告委托诉讼代理人钱骏、被告恒隆公司委托诉讼代理人黄海平、被告农工商公司委托诉讼代理人姚含、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆永贤向本院提出诉讼请求：1、判令将原告与两被告房屋拆迁安置补偿合同的补偿方式变更为货币补偿，并由被告向原告支付补偿款3004400元；2、判令两被告赔偿原告损失17000元；3、判令两被告向原告支付临迁费和租金（自2017年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为17533.8元）；4、判令两被告向原告支付逾期交付回迁补偿房屋的违约金（自1998年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年1月1日为126339元）；5、判令两被告向原告支付逾期临迁费和租金的违约金（按照同期银行贷款利率计算，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年2月1日为63.56元）；6、判令两被告承担所有的诉讼费用。事实和理由：原告与被告农工商公司于1995年8月10日签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》（以下称“《补偿协议》”）。《补偿协议》约定：被告农工商公司拆除原告和吴筱余在广州市荔湾区宝华路XXX街34号三区四段198地号的房屋，建筑面积104.9平方米；被告农工商公司将荔湾区宝华路新建回迁楼第五层窗口向南的建筑面积104.9平方米调换给原告和吴筱余；被告农工商公司应在1997年12月31日将自有房屋交付给原告和吴筱余，被告违反前述约定的，应按每超期三十天赔偿472元的标准向原告和吴筱余承担违约责任；房屋拆迁期间，出租的房租由被告农工商公司交付给原告和吴筱余，直至承租户实际回迁之日为止；原告和吴筱余各占二分之一产权等内容。《补偿协议》签订后，原告依约向被告农工商公司移交房屋予以拆除。2009年原告和吴筱余出具《房屋共有产权析产具结书》，双方确认对补偿房屋进行析产，其中由原告占54.9254平方米（以下称“案涉补偿房屋”），吴筱余占49.0746平方米（己与被告农工商公司办理回迁产权登记手续）。两被告未能在1997年12月31日将约定的案涉补偿房屋交付给原告。同时，被告农工商公司只支付了截至1998年的临迁费和租金，自1999年起由被告恒隆公司接手拆迁补偿事务后也只向原告支付了截至2003年的临迁费和租金。原告多次向两被告要求交付案涉补偿房屋和继续支付临迁费及租金，但两被告一直以各种理由拖延，至今原告仍未收到案涉补偿房屋和2004年至今的临迁费及租金。原告认为，原告与被告农工商公司签订的《补偿协议》合法有效。被告逾期未按合同约定交付案涉补偿房屋和逾期支付临迁费及租金己构成严重违约，同时，用于回迁补偿的房屋也一直未建设，两被告的行为己表明其不履行主要债务。因此，原告依法请求变更《补偿协议》的补偿方式为货币补偿，要求两被告按照案涉补偿房屋的市场价格向原告支付评估价格3004400元作为货币补偿，并要求两被告支付拖欠的临迁费及租金和承担逾期交付案涉补偿房屋和临迁费及租金的违约责任。综上所述，鉴于原、被告之间的合同法律关系合法有效，被告逾期未按合同约定交付案涉补偿房屋和逾期支付临迁费及租金己构成严重违约，依法应承担违约责任。被告恒隆公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由：一、由于原告与我方之间的房屋拆迁补偿协议关系中从未将补偿方式变更为货币补偿，原告与被告农工商公司之间签订的房屋拆迁补偿协议明确是以拆迁调换形式补偿给原告，因此原告在诉状变更诉讼请求中要求判令原告与被告房屋的拆迁安置补偿协议变更为货币补偿没有合同依据，也不是原告与两被告之间的真实意思表示，因此其主张不应得到法庭支持。二、其在该请求中提及的补偿款项3004400元没有依据。三、原告诉讼请求2没有依据，我方与被告农工商公司从未要求或与对方达成由对方委托相关中介机构对涉案房屋或回迁房屋进行评估，评估行为是原告的自身行为，与两被告无关，造成的费用由原告自行承担。四、原告诉讼请求3、4、5已过诉讼时效，不应得到法庭支持。综上所述，应驳回原告全部诉讼请求。被告农工商公司辩称：请求法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。理由：一、案涉房屋相关拆迁安置、补偿事务实际由被告恒隆公司全权负责，拆补协议履约主体实际为被告恒隆公司，原告应向被告恒隆公司主张相关权利及违约责任。二、案涉《广州市房屋拆迁补偿协议书》中并未约定货币补偿方式，原告主张货币补偿及评估费缺乏事实及合同依据。三、原告请求对案涉房屋进行货币补偿与原告主张临迁费、租金及逾期交付房屋等诉讼请求相矛盾。四、拆补协议并未约定临迁费，也未约定租金具体金额，原告主张临迁费没有合同与事实依据；另外，原告应举证证明租金的计算依据及过程。五、原告主张的临迁费和租金、逾期交付回迁补偿房屋的违约金已经超过民事诉讼3年诉讼时效。经审理查明，1995年8月10日，原告陆永贤及吴筱余（乙方，被拆迁人）和被告农工商公司（甲方，拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在广州市荔湾区宝华路XXX街34号房屋，建筑面积104.9平方米；甲方将自有的荔湾区宝华路回迁楼框架结构第五层（窗口向南）的自有房屋（新建房屋），建筑面积104.9平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积52.45平方米交由乙方安排使用；另有建筑面积52.45平方米，乙方根据有关规定应继续出租给原承租户，乙方应与原承租户重新订立租赁合约；五、乙方应在本协议鉴定生效后的15天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在1997年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲乙双方须严格履行协议。甲方违反本协议第五条的，应按每超期30天赔偿472元的标准向乙方承担违约责任；房屋拆迁期间，出租的房租，由甲方付给所有权人，直至承租户实际回迁之日止；吴筱余与陆永贤各占二分之一产权。上述补偿协议经原广州市房地产管理局批准备案。1995年9月13日，吴筱余（乙方，被拆迁人）和被告农工商公司（甲方，拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除拆除宝华路XXX街34号二楼房屋。乙方是该屋使用人，建筑面积52.45平方米；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月944元计发放临时搬迁补助费，从乙方搬出原住房屋之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1997年12月31日前，在甲方征用地段新建回迁楼第五层产权属于自有房屋，建筑面积52.45平方米，安置给乙方回迁居住；等等。上述协议签订后，原告陆永贤及吴筱余已依约将房屋交农工商公司拆除。1999年9月8日，吴筱余与农工商公司签订了《拆迁户回迁住房交接书》，吴筱余接收回迁广州市荔湾区宝华路305号404房（建筑面积49.07平方米）房屋。农工商公司按每月944元的标准向吴筱余支付临时搬迁补助费至回迁之月。农工商公司按每月30.1元的标准向吴筱余支付租金至2002年12月31日止。2009年7月2日，吴筱余与陆永贤签订《房屋共有产权析产具结书》，约定：吴筱余、陆永贤共同占有104平方米（详见陆永贤与吴筱余于1995年8月10日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《公证书》）房产权。现共有人各方经友好协商，一致同意吴筱余占有49.0746平方米房屋产权（荔湾区宝华路305号404房）；陆永贤占有54.9254平方米房屋产权（补偿房屋未建）。另查，原被拆房屋所在地段原是农工商公司开发的用地。1994年8月24日，农工商公司（合同内称甲方）与恒隆公司（合同内称乙方）签订《合作开发宝华路住宅小区合同书》，约定合作开发上述地块等。1996年5月23日，农工商公司、恒隆公司又签订《合作开发宝华路住宅小区补充合同书》，约定农工商公司同意恒隆公司要求直接加入项目开发建设等。1996年8月12日，广州市城市规划局以穗规地复字（1996）第135号复函同意上述原被拆房屋地段用地单位增加恒隆公司。1999年8月3日，农工商公司、恒隆公司分别向广州市规划局和广州市国土局提出《关于申请退出合作开发宝华路279－307号地块的报告》，其中载明农工商公司、恒隆公司协商一致，同意农工商公司退出上述地块的拆迁项目，由恒隆公司独立开发该地块，全部投资及一切税费和所有拆迁户的安置、临迁费等一切费用及责任全部由恒隆公司负责和承担。同年8月9日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）276号“关于建设用地使用问题的复函”，说明同意将经（87）城地批字第173号文核准给农工商公司使用的面积为8765平方米的商品住宅的建设用地，改为恒隆公司使用，其他事宜仍按原批文规定执行。同年10月15日，恒隆公司领取了关于上述用地的穗规地换证字（1997）第76号《建设用地规划许可证》。同年12月30日，广州市城市规划局发出穗规地复字（1999）第1542号《关于申请变更建设用地单位名称问题的复文》，载明同意将上述用地单位名称变更为恒隆公司，其他要求不变。2020年9月15日，原告委托广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司按原被拆房屋原址回迁5楼南向全新商品房状态进行评估。2020年9月18日，广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出《房地产估价报告》，评定原告原被拆房屋原址回迁5楼南向全新商品房房屋的价格为54700元/平方米。另在估价房屋建筑物实物状态列表中的使用状况为空置。原告为此向广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司支付了评估费17000元。庭审中，原告称其诉讼请求2的损失费用就是对房屋价格的评估费；其诉讼请求4逾期回迁违约金合同约定一个月472元，现可以按照折半来计算；原被拆迁房屋为二层，一楼出租；涉案地块现在只是一块平地。被告恒隆公司表示没有现成可产权调换的房屋给原告。另查，吴筱余户口已于2016年7月29日因死亡被注销。本院认为：陆永贤、吴筱余与农工商公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。恒隆公司经与农工商公司协商，取得了对涉案房屋所在地块的独立开发权，并办理了相关用地手续。恒隆公司应与农工商公司共同承担《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的合同义务。因涉案地块至今仍是空置地，没有进行建设，被告已没有能力按照协议约定建设回迁房安排原告回迁，在此情况下，原告要求被告将合同约定的回迁补偿义务变更为作价方式补偿的请求合法合理，本院予以支持。对原告提出以评估机构评定价格作为作价补偿标准问题。据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：“拟补偿回迁的第五层向南房屋，建筑面积104.9平方米，其中有建筑面积52.45平方米交由陆永贤、吴筱余安排使用；另有建筑面积52.45平方米，陆永贤、吴筱余根据有关规定应继续出租给原承租户，陆永贤、吴筱余应与原承租户重新订立租赁合约”，即拟补偿回迁房屋中有建筑面积52.45平方米需安置原租户，为不交吉房屋。而陆永贤、吴筱余签订《房屋共有产权析产具结书》，对拟补偿回迁房产权进行析产。该析产具结书并无加重被告履行合同义务的负担，本院对该析产具结书予以认可。按约定陆永贤占有拟补偿房屋（未建）54.9254平方米的产权面积。因被告已将广州市荔湾区宝华路305号404房（建筑面积49.07平方米）补偿及安置给吴筱余回迁，可确定原告析产取得拟补偿房屋（未建）54.9254平方米中52.45平方米为不交吉房屋，2.4754平方米为交吉房屋，作价补偿房屋建筑面积52.45平方米应以不交吉价计收，建筑面积2.4754平方米应以交吉价计收。对交吉价可按评定的价格54700元/平方米计算。对不交吉价本院参照以往评估通常计算方式，即不交吉价按交吉价的70%计算。故两被告应向原告支付拟回迁房屋的作价补偿款2143714.88元（52.45平方米×54700元/平方米×70%+2.4754平方米×54700元/平方米）。对原告主张的赔偿评估费损失，依据公平原则，本院酌情由被告赔偿12130元。对临迁费和租金问题。依据吴筱余与农工商公司签订《房屋拆迁安置协议》，吴筱余为原被拆二楼房屋的使用人，农工商公司按每月944元计发放临时搬迁补助费。原告并非原被拆二楼房屋的使用人，亦非《房屋拆迁安置协议》签订的相对人，原告无权主张原被拆二楼房屋的临迁费。至于租金，如上所述原告析产取得拟补偿房屋（未建）54.9254平方米中52.45平方米为不交吉房屋，即原告需将安置补偿的房屋继续出租给原承租户，故原告要求被告支付拆迁期间的租金（按每月30.1元计算）有理，被告应向原告支付租金至本院判决被告支付作价补偿款之日止。因原告主张的租金有部分已超过法定的三年诉讼时效，故原告的租金应从2017年8月20日起算。对逾期交付回迁补偿房屋的违约金，按合同约定每月472元，因被告已部分安置回迁，现原告同意按照折半计算即每月236元，本院予以允许。因原告主张的逾期回迁违约金有部分已超过法定的三年诉讼时效，故原告的逾期回迁违约金应从2017年8月20日起算。原告主张的逾期支付临迁费和租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，被告广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司支付货币补偿款2143714.88元给原告陆永贤，作为被告广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司不能履行安排原告陆永贤回迁荔湾区宝华路回迁楼框架结构第五层（窗口向南）建筑面积54.9254平方米新建房屋的补偿；二、自本判决发生法律效力之日，被告广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司向原告陆永贤赔偿评估费损失12130元；三、自本判决发生法律效力之日，被告广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司向原告陆永贤支付从2017年8月20日至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月30.1元计算）；四、自本判决发生法律效力之日，被告广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司向原告陆永贤支付从2017年8月20日至本判决发生法律效力之日止的逾期回迁违约金（按每月236元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18786元，由原告陆永贤负担5863元，被告广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司负担12923元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二一年一月二十八日书记员  吴 帆姚晓丹