广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终575号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市广进创富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎慧怡，广东兴顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何秀屏，女，出生，汉族，住湖南省衡阳市。委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。原审第三人：黄锡林，男，汉族，住广东省佛山市。原审第三人：卢裕科，男，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎宇程，广东晨诺律师事务所律师。上诉人佛山市广进创富物业管理有限公司（以下简称广进创富物业公司）因与被上诉人何秀屏、原审第三人黄锡林、卢裕科商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。广进创富物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.二审诉讼费用根据重审或改判结果重新确定。事实与理由：一审判决在证据采信、事实认定及法律适用上均存在错误，错误地认定法律关系，错误判定责任承担,且在存在借款让与担保的情况下，按照商品房买卖合同关系审理本案，未对相关的民间借贷之债进行具体审查，属于认定基本事实不清，应当依法发回重审或查清事实后改判。一、何秀屏提起的是商品房预售合同诉讼，但诉争商品房并非为广进创富物业公司以物抵债给何秀屏的。广进创富物业公司与黄锡林就该商品房成立借款担保的让与合同关系，并不存在以房抵债的事实。（一）广进创富物业公司与何秀屏之间不存在以房抵债的事实。何秀屏始终坚持广进创富物业公司对其负有借款债务，所以才将涉案商铺进行抵偿。何秀屏自始至终未能提供证据证明其该主张，一审判决最终也没有认定何秀屏与广进创富物业公司之间存在借贷关系。（二）广进创富物业公司与黄锡林之间就涉案商铺不存在以房抵债的事实。如果广进创富物业公司与黄锡林之间就涉案商铺达成以房抵债合意，并由何秀屏作为买受人签订《商品房买卖合同（预售)》，那么，在签订《商品房抵顶借款协议书》进行结算时，必定会将已经以涉案商铺抵偿的借款数额扣除，尚欠的借款数额不可能仍是2500万元；即使不在尚欠的借款数额中扣除，至少也应当将涉案商铺记载在《商品房抵顶借款协议书》的附表中。然而，涉案商铺用于抵债的事实，在其后一个月之内所进行的结算中却没有任何体现，这充分证明抵债的事实是不存在的。（三）该买卖合同的签订有别于广进创富物业公司已发生的其他以房抵债的情况，广进创富物业公司至今未出具任何办证费用的收据或收取过何秀屏任何的办证费用，作为担保物并没有出具办证费用收据及办证的必要。如何秀屏陈述的事实成立，该以物抵债已成立生效，何秀屏应于签订《商品房买卖合同（预售)》时一并缴纳各项的办证费用，但其并没有履行该相关缴费付款的流程，只要结合卢裕科、黄锡林及广进创富物业公司签订的《商品房抵顶借款协议书》，便可清楚知道何秀屏未履行该办证费用的付款流程的真实原因是房屋曾作过让与担保，作为担保物并没有出具收据的必要，双方在后续的抵顶借款结算时取消了该房屋的让与担保设定，用广进创富物业公司的其他商铺抵偿了对黄锡林的债务。（四）从卢裕科、黄锡林及广进创富物业公司于2016年12月23日签订《商品房抵顶借款协议书》反映出，如果各方就以房抵债达成的合意，各方是需要签订书面协议作为凭据。可见，各方就本案涉案商铺未曾达成以房抵债的合意。二、广进创富物业公司与何秀屏、黄锡林之间成立的是让与担保关系，应当由作为出借人的黄锡林作为原告，按照民间借贷关系进行审理。如前所述，广进创富物业公司与何秀屏签订的《商品房买卖合同（预售）》并非因以房抵债而形成，而是因卢裕科向黄锡林借款，黄锡林指定何秀屏作为买受人与广进创富物业公司签订而形成的。而且，从黄锡林提交的《复函》中也可清楚看见，该委托指定签订商品房买卖合同的行为得到黄锡林本人的确认。由此可见，何秀屏只是代表黄锡林签订买卖合同，买卖合同的实际当事人仍是黄锡林。这属于以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020修正)》第二十四条的规定，以及《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第71条的规定。根据上述规定，本案应当按照民间借贷关系进行审理，而不能按照商品房买卖合同关系进行审理。三、即使认定广进创富物业公司与何秀屏签订的《商品房买卖合同（预售)》为以物抵债协议，但因买卖合同是在借款履行期限届满前达成的，并且抵押物至今尚未交付，故仍应按照民间借贷关系进行审理。根据现有证据显示，卢裕科与黄锡林之间的2500万元借款没有签订借款合同，没有明确约定还款期限，双方仅于2016年12月23日签订《商品房抵顶借款协议书》时第一次进行结算。亦即，《商品房买卖合同（预售)》是在借款履行期限届满前（2020年12月7日）达成的。同时，涉案商铺至今尚未交付。因此，即使认定《商品房买卖合同（预售)》为以物抵债协议，根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第45条的规定，本案仍应当按照原债权债务关系即民间借贷关系进行审理。四、卢裕科与黄锡林之间款项往来密集，且卢裕科向黄锡林借款期间，系广进创富物业公司的实际控制人和经营者。因此，本案只有按照民间借贷关系进行审理，才能查清本案的基本事实，做出公正的判决。综上所述，本案不存在以房抵债的事实，也不存在真实的商品房买卖合同关系，本案所涉《商品房买卖合同（预售)》是民间借贷的担保，应当按照民间借贷关系进行审理，并且出借人黄锡林才是民间借贷关系的适格原告，何秀屏主体不适格。一审判决认定基本事实不清，应当依法发回重审或查清事实后改判。何秀屏辩称，一、从一审中的银行流水可知，李某1作为何秀屏的同居关系人，曾于2014年1月26日转账350万元给黄锡林，黄锡林于同日向卢裕科账户转账550万元，当时卢裕科是广进创富物业公司的法定代表人。这可反映出，何秀屏的同居关系人与广进创富物业公司或相关联公司确存在债务关系。二、合作流程协议书证明涉案房产权益属于佛山市某某资产管理有限公司，而非广进创富物业公司。三、涉案房屋的实际权属人佛山市某某资产管理有限公司于2019年12月24日在复函中确认，涉案的7座111号，7座216号商品房，用于抵偿卢裕科拖欠黄锡林的借款，因此涉案房屋是在债权人黄锡林和李某1的安排下，才以以物抵债的方式，签订涉案商品房买卖合同，也正是由于抵偿李某1的债权，所以广进创富物业公司才出具的收据，确认了已收取了商品房买卖合同中的定金及购入款，一审判决查明事实清楚，且适用法律正确，请二审法院依法予以维持。卢裕科辩称，广进创富物业公司与何秀屏之间不存在借款担保的合同关系，是通过以物抵债的方式清偿何秀屏的借款，只是，该借款对卢裕科来说，是纳入到黄锡林的名下，而黄锡林又将涉案房产指定给到何秀屏，何秀屏是买卖合同的相对方，双方也网签了合同，并开具了收据。另外，广进创富物业公司的股东在2018年9月份变更前，一直由佛山市某某投资有限公司独资。前股东在退出广进创富物业公司的经营前，与广进创富物业公司的现在实际控制人陈某1，在签订合作流程协议书时，明确就1-15座已经被处分的物业执行已经签署的业务合同。但是，陈某1接管公司后，对之前以物抵债或者已被处分的物业不予认可，导致包括何秀屏在内的众多小债权人权利受损，引发诉讼。请求二审法院以合作流程协议书的相关约定为依据，驳回广进创富物业公司的上诉请求。黄锡林未发表答辩意见。何秀屏向一审法院起诉请求：1.判令广进创富物业公司支付迟延办理商铺产权证的违约金，从2019年4月1日起以购房款678932元为基数，按年利率4.35%支付违约金至广进创富物业公司将办理房产证的全部资料交付办证机关且领取《不动产权证》之日止（暂计至2019年4月30日为2461.13元）；2.判令广进创富物业公司立即向何秀屏返还维修资金5363.56元，并支付资金占用费（按年利率6%，从2017年1月1日起计至退还之日止，暂计至2019年4月30日为750.9元）；3.广进创富物业公司承担本案的全部诉讼费用。广进创富物业公司向一审法院反诉请求：1.判令何秀屏立即向广进创富物业公司支付购房款536356元及从提起反诉之日起按日万分之二计算违约金至实际支付全部购房款之日止；2.本案全部诉讼费用由何秀屏承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，何秀屏与广进创富物业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（协议约定何秀屏作为乙方，广进创富物业公司作为甲方），其中《商品房买卖合同（预售）》约定如下：1.何秀屏向广进创富物业公司购买位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××××××××××××××；用途：商业、金融、信息。2.商品房总房价款为536356元，签订本合同前，何秀屏已向广进创富物业公司支付了定金30000元，何秀屏应于2016年12月7日前一次性付清全部购房款。3.广进创富物业公司应当在2018年3月31日前向何秀屏交付该商品房。4.因广进创富物业公司原因，何秀屏未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按补充协议的约定处理。其中《商品房买卖合同补充协议》第八条约定，商品房交付的标志是甲方向乙方移交商品房的当天或买卖合同第十一条约定的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较早者为准；乙方须按买卖合同约定支付全部房价款（包括贷款）、面积差价（如有）、违约金（如有）才具备收楼条件；如乙方未按约定支付前述款项，则甲方有权顺延办理交楼，且视为由于乙方原因未能按期交付；因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需另行告知乙方。第九条约定，乙方未按买卖合同的约定付清全部房价款或其他费用（包括但不限于面积补差、逾期付款违约金、住宅专项维修资金、契税费用等）和办理好相关手续的，甲方有权相应顺延或不予交付商品房，且不承担逾期交付责任。第十五条约定，乙方委托甲方办理《不动产登记证》，乙方需向甲方缴纳商品房专项维修资金、契税等费用以及付清全部购房款，如乙方在收楼时未能完全履行上述办理《不动产登记证》的前提条件，买卖合同所约定期限的起算日相应顺延；因甲方原因，乙方未能按买卖合同规定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，乙方不退房，但甲方应当自期限届满之日起就乙方已付购房款，按年利率4.35%计算给付利息至实际完成房屋所有权登记之日止。第二十条约定，买卖合同的价款中未包含住宅专项维修资金，在支付首期房价款时，乙方应当同时缴交住宅专项维修资金，应缴金额为该商品房售价的1%。之后，何秀屏与案外人佛山市某某资产管理有限公司签订一份《合作经营协议书》，广进创富物业公司作为该合同的保证人。该《合作经营协议书》约定如下：1.何秀屏将其所购买的位于佛山市顺德区某某号，建筑面积为36.67平方米，购房款为536356元的商铺交由案外人佛山市某某资产管理有限公司全面经营管理，双方开展深度合作经营，并按协议的约定分配合作收益。2.何秀屏同意免收自合作收益实际计付之日起三年内的合作收益；合作收益实际计付之日起的第4、5年，何秀屏的年合作固定收益率为以678932元为计算基数，第4年按9%，第5年按10%计付。广进创富物业公司于2016年12月16日向何秀屏开具了两份收据，分别是某某商业中心7栋216号单元定金30000元、某某商业中心7栋216号单元楼款506356元。诉讼中，广进创富物业公司确认涉案商品房在何秀屏起诉时尚未办理建设工程竣工验收备案登记手续，即尚未具备交付条件。何秀屏认为广进创富物业公司至今未协助何秀屏办理涉案商铺不动产权证，已构成违约，经协商无果，何秀屏遂于2019年8月13日向一审法院提起诉讼。另查，案外人李某1与何秀屏是非婚同居关系，双方于2011年5月17日共同生育一子李某2。李某1曾于2014年1月26日向第三人黄锡林转账3500000元，第三人黄锡林于同日向第三人卢裕科转账5500000元。2016年12月23日，广进创富物业公司（协议中为甲方）和第三人黄锡林（协议中为乙方）、第三人卢裕科（协议中为丙方）签订《商品房抵顶借款协议书》，约定乙方于2014年1月26日起为丙方提供了借款，现丙方确认欠乙方借款25000000元，经协商一致，乙丙双方于2016年12月23日对上述借款进行结算，就甲方用房产抵顶丙方所欠乙方借款达成如下协议：1.乙方同意甲方用涉案某某商业中心8座309、110、111、119、128、221和11座108、112～115及12座127、128号房产抵顶清偿丙方所欠乙方的上述债务；2.上述房屋总价11605860元，房屋款项在丙方所欠乙方上述债务中抵偿，购房款不足以抵顶丙方所欠乙方债务的，所剩债务余款乙、丙双方再另行协商支付日期及形式；3.甲乙丙三方同意自甲乙双方签订相应的《商品房买卖合同（预售）》之日起即视为丙方向乙方完成支付本合同约定的债务，乙方不得再以任何理由向丙方另行主张已抵顶的债务。2019年12月24日，黄锡林出具《复函》，内容为：“贵司关于某某商业中心《购房款支付催告函》已收悉。贵司函告黄锡林、黄某1等人未按合同约定支付完毕购房款的事实不成立。15座2001～2018、5座220、8座110、111、119、128、221、309、317、12座123、127、128、11座108、112～115、7座111、216号商品房《商品房买卖合同（预售）》的签订，系贵司用上述物业抵偿卢裕科先生拖欠黄锡林先生的借款，黄锡林先生接受贵司的抵偿方案后由本人安排指定黄某1、钟某1、李某1、何秀屏、吴某1、郑某1、郑某2、杨某1等人与贵司签订《商品房买卖合同（预售）》，故本人及本人指定的人都无需就上述物业另行支付购房款。卢裕科先生及贵司原股东佛山市某某投资有限公司对上述事实从未质疑，一直予以确认。”同日，佛山市某某投资有限公司对上述复函内容进行确认，称“我司作为佛山市广进创富物业管理有限公司原股东，对黄锡林先生所述上述物业《商品房买卖合同（预售）》的签订，系佛山市广进创富物业管理有限公司用上述物业抵偿卢裕科先生拖欠黄锡林先生的借款，我司对黄锡林先生复函事实予以确认，请贵司配合黄锡林先生办理相关手续，切实履行我司退出经营贵司前所签订的合同”。2019年12月25日，黄锡林将上述《复函》邮寄给广进创富物业公司，广进创富物业公司于2019年12月27日签收。《复函》所涉36套房屋包含了《商品房抵顶借款协议书》中涉及的13套房屋。经广进创富物业公司核算，上述《复函》所涉36套房屋的价值共计21551728元。第三人卢裕科在诉讼中向一审法院确认，其所欠的25000000元借款用上述36套房屋抵偿完毕，其并未另行向黄锡林清偿过借款。2014年7月31日至2018年9月10日期间，佛山市某某投资有限公司是广进创富物业公司的全资股东。第三人卢裕科在2014年12月29日前担任广进创富物业公司的法定代表人。又查，2018年6月10日，陈某1（协议中为甲方）、佛山市某某投资有限公司（协议中为乙方）、广进创富物业公司（协议中为丙方）、佛山市某某资产管理有限公司（协议中为丁方）共同签订《合作流程协议书》，约定：1.甲方须保证，在成为丙方、丁方公司的新股东后，丙方、丁方公司继续承接上述所列的原丙方、丁方公司的债务及应收债权以及下列或有债务，丙方、丁方公司已经签署且在执行的业务合同；2.甲、乙方确认：（1）某某商业中心16座的19层至25层为非自持物业，可作销售，销售所得款项将用于优先支付或返还甲方出借给丙、丁的借款本息；（2）除此之外，其他已被处分之物业（即1座、2座及150个地下车位、3座～15座）财产权益归属乙方，甲方应以丙方名义配合乙方处置上述物业；（3）剩余部分的自持物业〔即16座1～18层、26、27层及地下室建筑面积28027.11平方米（不含抵偿给陈某1先生的150个地下停车位）将由甲方以丙方名义统一委托交付丁方继续出租及经营管理〕。一审法院认为，何秀屏与广进创富物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应依法履行各自义务。关于何秀屏是否已向广进创富物业公司支付完毕涉案商品房购房款的问题，广进创富物业公司辩称何秀屏未能提供实际付款依据，广进创富物业公司开具购房款收据并不代表已收取何秀屏购房款。对此，一审法院分析如下：首先，何秀屏与广进创富物业公司不仅签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，约定了涉案商铺买卖的具体事宜，还与案外人佛山市某某资产管理有限公司签订了《合作经营协议书》，约定何秀屏将其购买的涉案商铺交由佛山市某某资产管理有限公司经营管理，何秀屏获取租金收益。结合广进创富物业公司向何秀屏出具的购房款收据，可以佐证何秀屏已按约定支付了购房款。广进创富物业公司作为一家房产开发商，如果在开具收据时并未确认何秀屏已支付购房款的情况下，应当在收据上注明房款以银行到账生效的字眼。《商品房买卖合同（预售）》约定何秀屏应在2016年12月7日前支付商品房全部价款，而广进创富物业公司开具购房款收据的时间是2016年12月16日，由此可反映是由何秀屏先支付购房款，广进创富物业公司后出具收据，广进创富物业公司一直对此没有提出任何异议，也从未向何秀屏追讨过购房款，直至何秀屏提起本案诉讼时，广进创富物业公司才对何秀屏是否实际支付了购房款的行为提出异议，明显超过合理期限，也不符合常理。其次，关于何秀屏支付购房款的方式，经审查，黄锡林曾欠李某1（与何秀屏为非婚同居关系）借款3500000元，而卢裕科又欠黄锡林借款25000000元。虽然《商品房抵顶借款协议书》约定广进创富物业公司所用于抵偿借款25000000元的房屋并不包括涉案商铺，但该协议书证实了广进创富物业公司用某某商业中心的房屋抵偿卢裕科欠黄锡林借款这一情况确实存在。又根据黄锡林向广进创富物业公司出具的《复函》，据广进创富物业公司核算，《复函》中涉及的包括涉案商铺在内的36套房屋总价值并未超出卢裕科向黄锡林的借款25000000元，卢裕科确认该借款用36套房屋抵偿完毕。该以房抵债的行为发生于佛山市某某投资有限公司作为广进创富物业公司的全资股东期间，佛山市某某投资有限公司对《复函》所述的以包括涉案商铺在内的36套房屋抵偿25000000元借款的事实予以确认。再结合《合作流程协议书》的约定，包括涉案商铺在内的1～15座物业及150个地下车位属于已被处分之物业，其财产权益归属佛山市某某投资有限公司，广进创富物业公司仅仅是配合佛山市某某投资有限公司对上述物业进行处置，故佛山市某某投资有限公司对《复函》的确认应具有法律效力。据此，一审法院确认涉案商铺系广进创富物业公司用以抵偿卢裕科欠黄锡林的借款，又因黄锡林欠李某1借款，而由黄锡林安排指定由何秀屏作为涉案商铺的买受人，与广进创富物业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，何秀屏的购房款系用上述以房抵债的方式支付。综上，广进创富物业公司认为何秀屏没有按合同约定支付购房款的抗辩意见，理据不充分，一审法院不予采纳。广进创富物业公司据此要求何秀屏继续支付涉案商品房的购房款及支付逾期付款违约金的诉请，理据不充分，一审法院不予支持。关于何秀屏主张的逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定，广进创富物业公司协助何秀屏办理房屋所有权转移登记的前提是何秀屏已缴纳商品房专项维修资金、契税等费用，但何秀屏并没有缴纳上述费用，故办理房屋所有权证的起算时间应相应顺延。何秀屏认为上述费用可自行向相关部门缴纳，无需向广进创富物业公司预交，即便如此，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，广进创富物业公司应在商品房交付之日起365日内协助何秀屏取得涉案商铺的房屋所有权证，因涉案的商铺尚未向何秀屏交付，广进创富物业公司协助何秀屏办理房屋所有权证的起算时间尚未开始。何秀屏主张2018年3月31日作为涉案商铺的交付日期，但根据《商品房买卖合同补充协议》第十二条的约定，何秀屏尚未缴纳住宅专项维修资金和契税，广进创富物业公司有权相应顺延交付商品房的时间，故何秀屏的上述主张，理据不成立，一审法院不予支持。综上，涉案商铺办理房屋所有权证的条件尚未成就，何秀屏主张广进创富物业公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、驳回何秀屏的全部诉讼请求；二、驳回广进创富物业公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元（何秀屏已预交），由何秀屏负担；反诉案件受理费9163.56元（广进创富物业公司已预交），由广进创富物业公司负担。二审期间，各方当事人均未向一审法院提交新证据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审的争议焦点仍为何秀屏与广进创富公司之间是否存在房屋买卖合同关系，及其是否已向广进创富公司支付完毕案涉商品房的购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，何秀屏主张与广进创富公司存在房屋买卖合同关系及已向广进创富公司支付完毕案涉商品房的购房款，并提供了相应的证据予以证明。首先，何秀屏提供了《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《合作经营协议书》以及盖有广进创富公司财务专用章的定金、购楼款收据等证据，广进创富公司确认上述证据的真实性，据此可初步证明何秀屏与广进创富公司之间形成的为买卖合同关系及其支付全部购房款。其次，就购房款支付方式，何秀屏提交了转账记录、《商品房抵顶借款协议书》《复函》等证据，可形成完整的证据链，达到了民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，证明何秀屏系以借款抵充购房款的方式向广进创富公司支付了案涉房屋对价。一审法院已对此作出详细论析，本院予以认可不再赘述。最后，根据商品房预售领域的交易习惯，若购房人未按照购房合同约定支付完毕购房款，开发商却出具购房款收据，继续为购房人办理商品房预售合同登记备案手续，与常理不符。广进创富公司在一审期间对何秀屏主张双方之间存在买卖合同关系并未提出异议，现上诉主张其与何秀屏、黄锡林之间形成的为让与担保关系，并非房屋买卖合同关系，未能提供有效的证据予以反驳推翻上列事实，黄锡林、何秀屏也不予认可，其该上诉理据不成立，本院不予采纳。综上论析，一审法院认定何秀屏通过以房抵债方式支付涉案房屋对价，双方之间形成的为房屋买卖合同关系依据充分，本院予以维持。广进创富公司上诉主张双方存在让与担保关系，不存在真实的房屋买卖合同关系，应按照民间借贷关系进行审理依据不足，本院不予支持。综上，广进创富公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9163.56元，由上诉人佛山市广进创富物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年一月二十八日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋