湖南省麻阳苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1226民初102号 原告（反诉被告）：麻阳中心商场贸易有限公司，住所地湖南省怀化市麻阳苗族自治县高村镇锦江财富中心一、二层。 法定代表人：黄启林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊孝和，系湖南锦怀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨某，女，现住湖南省麻阳苗族自治县。 委托诉讼代理人：滕陆军，系湖南锦江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘某某，男，住湖南省麻阳苗族自治县。 原告麻阳中心商场贸易有限公司（以下简称“中心商场”）诉被告杨某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案。本案在审理过程中被告杨某、刘某某于2020年4月23日向本院提起反诉，本院依法予以立案，并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中心商场委托诉讼代理人樊孝和、被告（反诉原告）杨某及其委托诉讼代理人滕陆军、被告（反诉原告）刘某某到庭参加了诉讼，原告中心商场法定代表人黄启林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中心商场向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、请求人民法院判令被告立即给付所欠原告租金（自2019年2月8日起至被告搬出承租房之日止，按年租金23.8万元计算）；3、请求人民法院判令被告支付原告物业管理费17480元，空调费20693.3元；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告杨某与刘某某系夫妻关系。2017年11月13日原告与被告杨某签订《租赁合同》。合同约定：原告将位于锦江财富中心大门口二楼圆辐场地内（380㎡）出租给被告用于从事经营儿童乐园，租赁期限为九年，租赁时间为2017年11月13日起至2026年11月13日止，场地年租金为23.8万元。合同还约定，物业管理费为每平米2元，计每月760元，空调费按面积分担。2018年2月8日，被告的“麻阳豆豆游乐园”正式开业。时至今日，被告向原告支付场地租金23.8万元（含五万元定金），尚欠2019年2月8日至今的场地租金和自2018年2月8日起至今的物业管理费17480元，空调费14809.6元。由于被告拖欠原告场地租金，原告在多次口头催收租金未果后，于2019年11月9日向被告送达《关于房租与物业管理费违约缴纳通知》，要求被告在收到通知后七日内向原告缴纳年度内所欠租金，如不按期给付租金，则解除合同，并追究违约责任。时至今日，被告仍未给付所欠租金。特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告杨某、刘某某辩称，一、请求人民法院依法对杨某、刘某某与中心商场之间原签订的《租赁合同》所约定的年租金价款进行相应调整，在以年租金金额为基础的情况下，按中心商场实际所提供的场地面积比例来进行相应计价场地租金；二、本案租赁标的物双方约定场地租赁面积为380㎡，租金为238000元/年，而本案原告实际给杨某、刘某某提供的租赁场地面积为296㎡，少了84㎡，杨某、刘某某每年应给付原告租金金额为185296元；三、受新冠肺炎病毒的影响，杨某、刘某某因不可抗力原因无法经营游乐场，不能继续履行合同，原告应减免杨某、刘某某4个月的租金，即61764元；四、因原告存在有违约的事实，应酌情按一半的标准减收杨某、刘某某6个月的租金即92646元；五、基于以上减收租金理由，原告应减收被告10个月的租金，即154410元；六、关于原告所主张的物业管理费17480元的问题。该费用应由物业公司与杨某、刘某某签订物业合同予以确定，并由物业公司予以收取，原告仅是出租人，并非物业管理公司。因此，原告主张该项诉讼请求，不符合权利主张资格要求，应依法予以驳回；七、关于原告主张空调费20693.3元的问题。空调费虽然有合同约定，但原告从没有与杨某、刘某某进行对账结算。同时，原告的商场也只有全年五分之一的时间开空调，大部分时间没有开空调。因此，双方因还没有对此问题进行相应的结算确认，杨某、刘某某对此不予认可。具体本案答辩的有关事实及理由如下：一、中心商场存在有以下违约行为1、杨某与中心商场在2017年11月13日签订有一份房屋租赁合同，约定中心商场将位于锦江财富中心大门口二楼圆辐场地内（380㎡）出租给杨某，用于经营儿童乐园，租赁期限为9年，场地租金为每年23.8万元。合同签订后，杨某已给中心商场交纳了第一年的租金，即自2018年2月8日到2019年2月8日一年的租金23.8万元。杨某、刘某某在利用中心商场划定交付的租赁场地经营儿童乐园过程中，发现中心商场提供的租赁物存在有少面积，在装修过程中发现租赁场地少了约22％的面积，杨某即将这一情况反映给中心商场并与其交涉，中心商场答应解决但一直拖延未解决。因此。杨某、刘某某与中心商场签订的《租赁合同》是存在有重大误解和明显显失公平。同时，因中心商场所提供的经营场地没有办理消防手续，杨某、刘某某经营的儿童乐园除了能够办理营业执照手续外，文化经营许可手续亦无法办理，特别是中心商场因其商场没有办理消防手续，文化、消防等执法部门几次要求杨某、刘某某的游乐场进行停业整顿，而中心商场因消防不验收合格，导致商场时有被关门停业，从而造成杨某、刘某某所开办的游乐场无法正常经营。2、中心商场给杨某、刘某某划定租赁场地后，杨某、刘某某在开办营业游乐场过程中，中心商场把商场电梯门对杨某、刘某某的游乐场进行封断，不让客人从电梯进出。同时，还对杨某、刘某某的游乐场空调进行限制，经常不开空调。有时商场货架堆摆货物拦到杨某、刘某某游乐场的门，造成杨某、刘某某所开办的游乐场无法正常经营。中心商场以上行为既是违约行为，也是民事侵权行为，中心商场对杨某、刘某某所开办的游乐场正常经营造成了严重影响。因中心商场存在以上的违约行为及受新冠肺炎疫情的影响，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定，中心商场应减收杨某、刘某某10个月的租金，共计154410元。二、关于本案原告存在违约行为从而给杨某造成经济损失及双方在解除《租赁合同》后原告应赔偿杨某剩余租赁期内的装饰装修残值损失问题，杨某、刘某某已提起相应反诉，不再陈述举例相关事实，请求法院依法将本诉及反诉合并审理，并依法判决。 反诉原告杨某、刘某某向本院提出反诉请求为：一、请求人民法院依法对反诉人与被反诉人之间原签订的《租赁合同》所约定的年租金价款进行相应调整，在以年租金为基础的情况下，按被反诉人实际所提供的场地面积比例进行相应计算场地租金，被反诉人应依法退回反诉人在交第一年租金中多交的52584元；二、请求人民法院依法判令被反诉人赔偿反诉人经营损失180000元；三、请求人民法院依法判令被反诉人赔偿（或补偿）反诉人装饰装修残值损失30000元；四、请求人民法院依法决定由被反诉人承担本案反诉诉讼费用。事实及理由：一、中心商场存在以下违约行为及民事侵权行为1、杨某与中心商场在2017年11月13日签订一份房屋租赁合同，约定中心商场将位于锦江财富中心大门口二楼圆辐场地内（380㎡）出租给杨某，用于经营儿童乐园，租赁期限为9年，场地租金为每年23.8万元。合同签订后，杨某已给中心商场交纳了第一年的租金，即自2018年2月8日到2019年2月8日一年的租金23.8万元。杨某在利用中心商场划定交付的租赁场地经营儿童乐园过程中，发现中心商场提供的租赁物存在有少面积，在装修过程中发现租赁场地少了约22％的面积，杨某即将这一情况反映给中心商场并与其交涉，中心商场答应解决但一直拖延未解决。因此。杨某、刘某某与中心商场签订的《租赁合同》存在重大误解和显失公平。同时，因中心商场所提供的经营场地没有办理消防手续，杨某、刘某某经营的儿童乐园除了能够办理营业执照手续外，文化经营许可手续亦无法办理，特别是中心商场因其没有办理消防手续，文化、消防等执法部门几次要求杨某、刘某某的游乐场进行停业整顿，而中心商场因消防不验收合格，导致商场时有被关门停业，从而造成杨某、刘某某所开办的游乐场无法正常经营。2、中心商场给杨某、刘某某划定租赁场地后，杨某、刘某某在开办营业游乐场过程中，中心商场把商场电梯门对杨某、刘某某的游乐场进行封断，不让客人从电梯进出。同时，还对杨某、刘某某的游乐场空调进行限制，经常不开空调。还有，中心商场的货架堆摆货物拦到杨某、刘某某游乐场的门，造成杨某、刘某某所开办的游乐场无法正常经营。中心商场对杨某、刘某某所开办的游乐场正常经营造成了严重影响。被反诉人因存在以上违约及民事侵权行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，中心商场除了应减收反诉人租金外，还应对杨某、刘某某承担侵权民事赔偿责任，应依法赔偿杨某、刘某某经济损失180000元。二、中心商场应依法赔偿（或补偿）杨某、刘某某装饰装修残值损失30000元，其理由是：1、双方所签订的《租赁合同》约定租赁期限为9年，于2026年11月13日到期，且约定杨某、刘某某租赁该场地系用于经营儿童乐园。因此，杨某、刘某某花费了11万元对该租赁场地进行相应的装饰装修是征得中心商场同意的。然而，在2020年2月20日，因中心商场作为出租方存在违约，且租赁双方存在矛盾及受新冠肺炎病毒疫情影响，双方于2020年2月20日签订了一份《租赁合同终止协议书》，约定双方租赁合同提前于2020年2月20日终止。但双方对是否应付租金及对杨某、刘某某剩余租赁期内的装饰装修残值损失是否应予以赔偿（或补偿）没有约定，因此，现杨某、刘某某作为承租人主张要求中心商场（出租人）承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失的赔偿（或补偿）责任有相应的事实依据。2、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，中心商场作为出租人应依法对杨某、刘某某承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失的赔偿（或补偿）责任。3、杨某、刘某某主张剩余租赁期内的装饰装修残值损失为20万元，有关杨某、刘某某所存在的剩余租赁期内的装饰装修残值损失可由双方进行协商确定，若协商不成的，可由鉴定评估机构进行相应的鉴定评估，最终以鉴定评估结论作为确定反诉人的损失依据。综上所述，杨某、刘某某要求被反诉人承担赔偿责任或补偿责任有着相应的事实依据和法律依据，故杨某、刘某某依法提起反诉，杨某、刘某某请求人民法院依法对本案的本诉及反诉进行合并审理，并依照本案的事实及法律依据作出公正裁判。 反诉被告中心商场辩称，一、中心商场没有违约行为，更没有所谓的侵权行为。1、中心商场与杨某签订了《租赁合同》，约定将锦江财富中心大门口二楼圆辐场内（380㎡），用于杨某从事经营儿童乐园。在签订此租赁合同之前，双方都到现场进行实地考察，对场地界线进行了明确。双方当时都没有对场地进行实际测量，380㎡只是填写的大致面积，其实按照房产证上登记的房屋面积是422.33㎡。合同中也没有明确380㎡是使用面积还是建筑面积。而杨某提出场地实际面积只有296㎡没有证据予以证明。因此，中心商场提供的场地不存在面积不足的问题。2、财富中心大楼不存在消防验收不合格的问题，中心商场也从来没有出现因消防问题停业关门的情况。3、杨某的游乐园进出完全自由畅通，根本没有所谓的封断商场电梯的情况。商场的中央空调也完全是根据季节气温来调节的，商场的中央空调与游乐场的空调是相连的，不存在对其游乐场进行限制。说中心商场的货架堆摆物拦到杨某的游乐场的门同样也是无稽之谈。二、是杨某违约导致《租赁合同》无法继续履行。杨某没有按照合同约定给中心商场支付第二年的租金，中心商场在2019年11月8日给杨某送达了《关于房租与物业费违约缴纳通知》，要求杨某在七日内交纳所欠房屋租金和物业费。否则，就解除与杨某的房屋租赁合同，并追究其违约责任。三、装修残值损失多少都与中心商场没有关系。装修是杨某自己的事情，只要不损害房屋的主体结构，如何装修中心商场都不过问，也不干涉，根本不存在征得中心商场同意的事情。租赁合同的提前终止，不是中心商场不愿意继续租赁房屋，而是杨某不肯交纳房屋租金。中心商场多次催收无果，才向法院起诉请求解除《租赁合同》并要求支付所欠租金。因此，杨某的装修残值损失并不是中心商场违约造成的，与中心商场没有关系。四、新冠病毒的疫情与本案没有关联。新冠病毒是大年三十开始对麻阳产生影响，也就是说是2020年1月24日之后的事情。中心商场是在2019年11月8日就向杨某送达了要求其立即交付房屋租金的通知，否则就要解除房屋租赁合同。2020年1月3日，中心商场向法院起诉要求解除合同。这些都是发生在新冠病毒发生之前的事。杨某、刘某某拿着新冠病毒说事是没有道理的。综上所述，是杨某违约不支付租金造成合同无法继续履行，其所造成的损失只能由自己承担。故请求法院支持原告的诉求，驳回杨某、刘某某的反诉。 双方当事人围绕着自己的诉讼主张，依法向本院提交了证据，对双方所提交的证据，本院作如下认定： 1、中心商场所提交的中心商场营业执照复印件（经核对与原件一致）、内资企业登记基本情况表打印件、麻阳锦江房地产开发有限公司内资企业登记基本情况表打印件、麻阳豆豆游乐园个体工商户登记基本信息打印件各1份，欲证实原、被告的身份情况。杨某、刘某某对该组证据无异议； 2、中心商场提交租赁合同复印件（经核对与原件一致）1份，杨某、刘某某对该证据的真实性无异议，但认为杨某在签该租赁合同时对合同内容（面积）有重大误解，且该合同显失公平； 3、中心商场提交的“关于房租与物业管理费违约缴纳通知”复印件1份，欲证实杨某、刘某某违约，未按期交纳租金，如在中心商场催收后杨某、刘某某未交，中心商场就解除与杨某、刘某某间的《租赁合同》。杨某对该组证据中的签名不予认可，且对该份证据他人代签名的行为不予追认。刘某某承认该份证据中的“杨某”的签字系其所签； 4、中心商场提交的中心商场与李元秀、薛薇、田丽华、张菲、龚丽、黄丽、岩门镇团山村村委会的《租赁合同》复印件（经核对与原件一致）各1份，欲证实中心商场从上述人员及团山村村委会处租赁了商铺，然后中心商场将商铺转租。杨某、刘某某表示对前述《租赁合同》不知情，也无法确认原、被告间的租赁场所与前述商铺有关联性，且前述《租赁合同》并没有约定原告方具有转租权； 5、中心商场提交的不动产权证书复印件（经核对与原件一致）1份，欲证实中心商场系合法出租人。杨某、刘某某认为该证的发证时间在签订合同之后，且该证登记的权利人并非中心商场； 6、中心商场提交空调及抽风机用电计算明细表共7张，欲证实电表编号2235871253（空调电表）、电表编号2235629012（抽风机电表）的用电量及被告应承担的费用。杨某、刘某某认为需要对用电量进行核实； 7、中心商场提交房屋分层平面图复印件（经核对与原件一致）2份，欲证实出租场地所在大楼一、二层的面积。杨某、刘某某对该组证据的真实性无异议，但认为与空调费用缺乏关联性； 8、杨某提交的结婚证复印件及“麻阳豆豆游乐园”营业执照复印件各1份，中心商场对该组证据无异议； 9、杨某提交“麻阳豆豆游乐园”的营业统计报表23份，欲证实该游乐园的营业收入状况，中心商场表示不清楚； 10、杨某提交水电费收据复印件2份，欲证实其开办“麻阳豆豆游乐园”后结清水电费的事实。中心商场认为应按表的实际情况进行核实； 11、杨某提交短信记录打印件1份，欲证实杨某、刘某某于2020年5月15日已将租赁场所的设备搬离，且租赁房屋已交付了中心商场，中心商场对该份证据无异议； 12、杨某提交的《装饰合同书》复印件1份、湖南鼎盛科技有限公司监控配置单复印件1份、收条复印件1份、身份证复印件1份（前述复印件经核对与原件一致），欲证实“麻阳豆豆游乐园”装修的项目及所花费用。中心商场认为对该组证据的真实性不清楚，对关联性有异议； 13、杨某申请证人胡小庆、滕水秀当庭作证的陈述各1份，欲证实中心商场经常不给杨某、刘某某所经营的场所开放空调及电梯设置障碍，影响了杨某、刘某某的经营收入。中心商场认为胡小庆的证言部分不是事实，而滕水秀的证言不是事实； 14、杨某提交长沙天时价格评估事务所有限公司“关于杨某、刘某某在麻阳县锦江财富中心大门口二楼圆幅场地（儿童乐园）装饰装修现存残值损失的价格评估结论报告书”1份，欲证实“麻阳豆豆游乐园”的装修现存残值的价格。中心商场对该证据提出异议，认为有些设备可拆除而不应作为残值，且装修是杨某、刘某某的行为，不存在赔偿的问题； 15、刘某某提交《租赁合同终止协议书》1份，欲证实2020年2月20日对中心商场与杨某所签订的租赁合同进行了终止。中心商场对证据的真实性无异议，杨某对提前终止中心商场与杨某所签订的租赁合同的终止时间予以追认，但对该份证据的其他内容不追认； 为查明事实，本院对现场进行了勘验，并作出了现场勘验笔录1份。中心商场对该份现场勘验笔录提出异议，认为笔录中的租赁场所的面积是室内面积，且测量不是很准确，杨某、刘某某表示无异议。 1号、8号、11号证据，双方互无异议，且来源及形式合法，能证实原、被告的身份状况及本案的部分事实，本院予以采信。2号证据，杨某、刘某某对证据的真实性无异议，且证据形式及来源合法，能证实本案相关事实，本院予以采信。3号及15号证据因系本案的争议焦点之一，是否采信，将在后文阐述。4号证据形式及来源合法，能证实中心商场是从李元秀等人处租赁的场地而转租给被告，合同中约定了中心商场具有转租权，对该证据予以采信。5号证据形式及来源均合法，能证实中心商场出租场地的房屋系合法建筑物，对5号证据予以采信。6号证据证实了中心商场所经营管理的场所（含租给杨某、刘某某的场所）的用电量情况。杨某、刘某某认为需要核实，因6号证据形式及来源均合法，且杨某、刘某某并无相反证据，故对6号证据予以采信。7号证据杨某、刘某某对其真实性无异议，该证据能够证实本案部分事实，且形式合法，本院予以采信。9号证据中心商场表示不清楚，但该证据证实了杨某、刘某某租赁期间的经营行为及经营状况，本院对9号证据予以采信。10号证据，中心商场认为应按实际情况进行核实，因10号证据形式及来源均合法，证实了杨某、刘某某交纳租赁场所的水电费的事实，对10号证据予以采信。12号证据形式及来源合法，证实了杨某、刘某某租赁中心商场的场所用于开办游乐园进行装修等开支情况，故对12号证据予以采信。13号证据中的两位证人在陈述杨某、刘某某租赁场所是否开放空调的事实上不能吻合，且尚缺乏其他证据予以佐证，故对13号证据中两位证人有关空调开放的陈述不予采信。14号证据系专业机构作出的价值评估，中心商场无反证，故予以采信。本院的现场勘验笔录，中心商场提出异议，但无反证，故予以采信。 根据双方当事人的陈述及所采信的证据，本院认定如下事实： 杨某、刘某某系夫妻关系，中心商场与麻阳锦江房地产开发有限公司的法定代表人均系黄启林。 2018年12月、2019年元月中心商场先后与本县岩门镇团山村村委会、薛薇、李元秀、黄丽签订了《商铺租赁合同》，合同约定本县岩门镇团山村村委会、薛薇、李元秀、黄丽将其所有的位于本县锦江财富中心2楼的商铺租赁给中心商场，租赁期限至2027年4月30日止，其中李元秀、薛薇、黄丽的租赁期限为2017年5月1日至2027年4月30日止，本县岩门镇团山村村委会的租赁期限为2019年4月30日至2027年4月30日止。合同尚约定中心商场对所租赁的商铺有权进行转租。2015年、2016年、2017年，麻阳锦江房地产开发有限公司先后与田丽华、龚丽、张菲签订了《商铺租赁合同》，合同约定由麻阳锦江房地产开发有限公司租赁田丽华、龚丽、张菲分别在本县财富中心2楼所有的商铺，租赁期限至2027年4月30日止。合同尚约定麻阳锦江房地产开发有限公司对所租赁的商铺有权进行转租。2017年11月杨某、刘某某欲租用中心商场在本县锦江财富中心二楼的部分场地进行经营，杨某及其母亲与黄启林一起到本县锦江财富中心二楼处进行现场查看，当时黄启林告知了杨某所租用的场地位置及租用场地的界线位置。2017年11月13日，中心商场与杨某签订了租赁合同，合同约定的主要内容为：1、中心商场出租本县锦江财富中心大门口二楼圆幅场地内（380平方米）用于杨某从事经营儿童乐园。2、租赁期自2017年11月13日起至2026年11月13日止。3、租金：①年租赁费23.8万元；②按期预付租金，前期租金于签订合同时交纳，金额相等于12个月租金；③租金前三年不变，第四至第六年按合同年租金的百分之十，第七至第九年按合同年租金的百分之十增长。4、在合同有效期内，一方要求终止合同应提前三十天书面通知对方，对方应在接到通知后十天内予以答复。在未就合同变更或终止达成协议前，应按本合同执行。5、在合同有效期内，任何一方要求终止合同，均应向对方支付不低于两个月租金的补偿金。6、杨某方所有经营证件自理，其他所有相关税务费用由杨某方承担。一次照明由中心商场负责，其他电费由杨某按面积分担核算承担。物业管理费用按每平米2元收取，每月760元。合同签订后，杨某交纳了定金5万元，之后杨某给中心商场支付了第一年即2018年2月8日至2019年2月7日的租金23.8万元（含所支付的定金5万元）。同时，杨某与刘某某在租赁场所进行了儿童游乐园的经营。2018年6月21日，以刘某某为经营者在麻阳苗族自治县食品药品工商质量监督管理局进行了注册，经营范围为“儿童娱乐园、室内娱乐活动”，名称为“麻阳豆豆游乐园”。2019年11月9日，中心商场欲给杨某送达“关于房租与物业管理费违约缴纳通知”，该通知的主要内容为：请杨某在收到通知之日起七日内缴纳2019年尚欠租金及物业管理费19万多元。如不缴纳，将解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并追究违约责任。该通知由中心商场送达给刘某某，刘某某在通知上签下了“杨某”的名字。后因杨某及刘某某均未向中心商场交纳租赁等费用，中心商场于2020年1月9日向本院提起诉讼。本案在诉讼过程中，中心商场与刘某某于2020年2月20日签订了《租赁合同终止协议书》，该协议书的主要内容为：1、双方同意提前终止双方于2017年11月13日签订的《租赁合同》。2、刘某某在签订协议后，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，不得损坏中心商场原有基础装修，否则，承担修复费用。双方对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。3、截止刘某某腾空房屋交付给中心商场之日前所欠的租金以法院判决为准。2020年5月16日，杨某、刘某某将租赁场所的物品搬离，并将租赁场所交付给中心商场。 另查明，中心商场一楼建筑面积为4188.75㎡，二楼建筑面积为4240.79㎡，被告租赁场所的室内面积为290㎡。自2018年2月9日起至2019年12月11日止，中心商场的一、二楼抽风机（电表编号为2235629012）共用电费108512.15元，空调（电表编号为2235871253）共用电费351568.53元。 同时查明，杨某、刘某某租用的场所与中心商场二楼的商场空间相连。通向杨某、刘某某租赁场所有两部电梯，其中一部为垂直电梯，另一部为扶手电梯。两部电梯均能通往商场二楼的商贸区。 再查明，杨某、刘某某租赁场所因装修现存残值经长沙天时价格评估事务所有限公司评估为28910元，现有残值物为门窗防盗网7个、监控设备一套（含7个摄像头）、厕所下水管道17.5M、地面找平300㎡、卫生间砌墙7.3㎡、卫生间墙面砖16㎡、卫生间门1扇、墙面批灰500㎡、天花批灰及喷漆400㎡、木作天花造型1项、墙面艺术墙纸400㎡、收银台木作装饰柜子5㎡、筒灯50个、灯带及灯管1项、木作隔墙及封电梯1项、门头广告通体字4个。 2020年元月底新冠肺炎疫情全面爆发，全国大陆地区娱乐场所禁止营业（本县从2020年元月26日开始禁止娱乐场所营业等聚集性活动），2020年5月娱乐场所逐渐恢复营业。 本院认为，本案的争议焦点为：一、中心商场分别与杨某、刘某某所签订的《租赁合同》、《租赁合同终止协议书》的效力问题;二、物业管理费、空调电费、租赁费用的给付问题；三、中心商场是否应赔偿杨某、刘某某的装修残值的问题。针对上述争议焦点，现分述如下： 一、关于中心商场分别与杨某、刘某某所签订的《租赁合同》、《租赁合同终止协议书》的效力问题。该两份协议虽然系中心商场分别与杨某、刘某某所签，但杨某与刘某某的行为应分别认定为家事代理行为，因为从查明的事实即杨某与中心商场签订了租赁合同后，在租赁场所进行经营的是杨某与刘某某，且经营的营业执照中所登记的经营者是刘某某，而杨某与刘某某在反诉中也认可了租赁行为系杨某、刘某某的共同行为。为此，签订两份协议的主体应认定为中心商场与杨某、刘某某。因该两份协议系双方当事人真实意思表示，且没违背国家法律规定，尽管租赁物不是中心商场所有，但却系中心商场与麻阳锦江房地产开发有限公司从李元秀等人处租赁而来，中心商场与麻阳锦江房地产开发有限公司的法定代表人均系黄启林，中心商场、麻阳锦江房地产开发有限公司分别与李元秀等人所签订的租赁合同中约定了转租权，在诉讼过程中，李元秀等人并未对中心商场与杨某、刘某某签订的协议提出异议。综前所述，中心商场与杨某、刘某某所签《租赁合同》、《租赁合同终止协议书》系合法有效的协议。由于《租赁合同终止协议书》合法有效，在诉讼过程中双方当事人对2020年2月20日已解除《租赁合同》这一事实并无异议，所租赁的房屋也交付给了中心商场，故对中心商场要求解除《租赁合同》这一诉讼请求再进行判决已无实际意义。 二、关于物业管理费、空调电费、租赁费用的给付问题。原、被告双方在《租赁合同》中对物业管理费进行了约定，但物业管理费的收取应当由履行物业管理的单位或者个人收取，而中心商场未能提交证据证实物业管理的职责由其履行，也未能提交证据证实其给杨某、刘某某代交了物业管理费或者是物业管理单位或个人委托中心商场收取物业管理费，故对中心商场要求杨某、刘某某支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于空调电费支付双方约定按面积分担，但双方在合同中没有明确约定是按室内面积或建筑面积进行计算分担，中心商场既未能提交证据证明杨某、刘某某所租场地的建筑面积，也未能提交证据证实锦江财富中心一、二楼的室内面积，本院只能依据中心商场所提交的锦江财富中心一、二楼的建筑面积与本院所勘验的杨某、刘某某所租场地的室内面积进行计算分担。虽然杨某、刘某某于2020年5月16日才将租赁房屋交付给中心商场，但中心商场所提交证据中关于空调电费的最后日期为2020年12月11日，为此，本院只能依据现有证据判令杨某、刘某某应承担的空调电费，即290㎡÷8429.54㎡）×（108512.15元+351568.53元）=15826.78元。对于中心商场要求杨某、刘某某支付尚欠租金的诉讼请求，本院认为依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当自觉履行。中心商场与杨某、刘某某约定的年租金为23.8万元，2018年2月8日至2019年2月7日的租金杨某、刘某某已支付。双方解除租赁合同的时间为2020年2月20日，杨某、刘某某将租赁房屋交付给中心商场的时间为2020年5月16日，在2020年2月20日前所发生的费用为租赁费用，2020年2月21日至2020年5月15日之间所发生的费用并非租赁费用，而是占用费用，中心商场在诉讼请求中要求支付的是租金，对占用费理应另行处理，但为了减轻当事人的诉累，可参照双方约定的租金对占用费一并作出处理。考虑2020年元月底开始新冠肺炎疫情对生产经营的影响系不可抗力，根据公平原则，对2020年元月26日至2020年5月新冠肺炎疫情期间的租金及占用费可酌情减半。综上所述，杨某、刘某某尚欠中心商场2019年2月8日至2020年1月25日的租金为230728元，2020年1月26日至2020年5月15日的租金及占用费为36361元。至于杨某、刘某某辩称及反诉称因中心商场的违约行为及过错行为导致杨某、刘某某的损失等，因缺乏充分证据证实，故对杨某、刘某某要求退还租金及赔偿经营损失的请求，本院不予支持。 三、关于中心商场是否应赔偿杨某、刘某某的装修残值的问题。双方签订《租赁合同》后，杨某、刘某某依约定在支付了第一年的租金后，没有支付第二年的租金，为此，中心商场给杨某、刘某某方送达了“关于房租与物业管理费违约缴纳通知”，该“通知”由刘某某以杨某的名字签收，但因《租赁合同》中的承租方系杨某、刘某某，所以中心商场将“通知”送达给刘某某并无不当，因此，对第3号证据应予以采信。而杨某、刘某某在接到“通知”后没有与中心商场协商交费的事项，也未向中心商场交纳相关租金，以致中心商场向本院提起诉讼，而在诉讼中双方达成了终止《租赁合同》的协议，该终止协议也未约定中心商场应赔偿相关费用，且中心商场在此过程中并无违约行为或明显过错行为，故对杨某、刘某某要求赔偿装修残值的反诉请求，本院不予支持。但对装修尚存物品杨某、刘某某可自行处理。 综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中国人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定,判决如下： 一、杨某、刘某某于本判决生效之日起三十日内支付麻阳中心商场贸易有限公司房屋租金及房屋占用费共计267089元，电费15826.78元； 二、驳回麻阳中心商场贸易有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回杨某、刘某某的反诉请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6404.52元，由麻阳中心商场贸易有限公司负担1080元，杨某、刘某某负担5324.52元;反诉案件受理费2619.38元，由杨某、刘某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  滕晓卫 审 判 员  肖 刚 人民陪审员  曾德胜 二〇二一年一月二十日 法官 助理  路 琴 书 记 员  郑 源