江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5508号原告：张建，男，1968年1月2日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：罗红，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被告：宿迁市中嘉置业有限公司，住所地宿迁市宿城区兴鸿名城北楼1001号。法定代表人：仲常斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲维松，该公司员工。原告张建与被告宿迁市中嘉置业有限公司（以下简称中嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。后案件转入普通程序，本院再次组成合议庭于2020年12月10日公开开庭进行审理。原告张建的委托诉讼代理人罗红，被告中嘉公司的委托诉讼代理人仲维松两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告出具购房发票，并协助原告将位于裕德嘉园18幢1单元302室房屋转移登记至原告名下；2.判令被告支付原告逾期办证违约金105462元（以259440为基数，自2012年12月27日起按照日万分之一点五计算至2020年5月28日）；3案件受理费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.判令被告协助原告将位于裕德嘉园18幢1单元302室房屋转移登记至原告名下；2.判令被告支付原告逾期办证违约金40394.8元（以259440元为基数，自2017年7月25日起按照日万分之一点五计算至2020年5月28日止）。事实与理由：2012年5月9日，原告购买被告开发的位于宿迁市宿城区房屋一套，房屋总价款为259440元。被告于2012年9月26日将房屋交付给原告使用，但至今未替原告办理房屋不动产权属证书。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法处理。被告中嘉公司答辩称，2012年5月9日，原告与中嘉公司签订的《商品房买卖合同》中虽然加盖中嘉公司的印章，但没有法定代表人签字确认。2012年9月26日，中嘉公司与宿迁中厦建设工程有限公司（以下简称中厦公司）签订的《裕德嘉园冲抵房协议》，该协议上并非中嘉公司的印章，被告对该协议不予认可。原告没有按照约定支付购房款，被告没有义务给原告办理涉案房屋的过户手续，也不存在支付违约金问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月9日，原告张建与被告中嘉公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，张建购买被告开发的位于宿迁市宿城区房屋一套，面积为86.48平方米，单价为3000元，总金额为259440元。第六条付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，买受人于2012年5月9日房款大写：贰拾伍万玖仟肆佰肆拾元整（小写：259440元整）已一次性付清。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之三的违约金。另查明，2012年9月26日，中嘉公司（甲方）、中厦公司（乙方）、张建（丙方）签订《裕德嘉园冲抵房协议》，该协议约定，现因乙方公司需要，用工程款冲抵甲方开发的“裕德嘉园”小区18幢302室房屋一套和18幢20号车库壹间，并冲抵后乙方再转给丙方等相关事宜如下约定：一、冲抵明细：经甲方公司股东培军同意将本公司开发的“裕德嘉园”小区18幢一单元302室商品房一套，建筑面积：86.48㎡，现以3000元/㎡价格，另加18幢楼20号车库一间价格12000元，共计金额（人民币）：271440元，作为支付2#、17#—20#楼工程款冲抵给乙方公司。二、具体冲抵和转让方式：1.乙方从甲方那里用工程款冲抵来的房和车库，现乙方再让甲方直接办理给丙方，其中乙方和丙方之间的房款和车库款冲抵与甲方无关，甲方不承担乙方和丙方中间的任何经济利益关系。2.先乙方根据以上冲抵价格明细开工程款发票，并将开发工程款发票交予甲方股东李某1签字认可，然后转交甲方公司财务会记（计），甲方在接收到乙方开具的工程发票后，再给丙方办理交房相关手续。该协议加盖中嘉公司、中厦公司印章，张建在该协议上签字。同日，涉案房屋交付给原告使用。再查明，2009年11月13日，案外人李某1（乙方）与案外人仲维松（甲方）、案外人李某2（丙方）签订《宿迁市中嘉置业有限公司关于对“2008B-宿某-07号地块”“裕德嘉园”项目共同投资开发的协议书》一份，约定：项目名称宿迁市“裕德嘉园”；项目地点宿某经济开发区南区东至徐淮路（徐淮路46米）绿化带50米，南至企业用地，西至宿迁市华丰纺织有限公司用地，北至明珠公寓用地；该开发项目的股权分配，甲方仲维松占股权为55.43%，乙方李某1所占股权为30%，丙方李某2所占股权为14.57%；项目销售施行集中办公，按甲乙丙三方所分的楼号统一对外销售，并建立统一的销售管理制度，销售人员由公司统一聘请，销售人员的工资和公用的办公用品、广告费用及相关配套的设备费等，都按公司股份比例分摊；售楼部由公司统一设计规划实施，费用按公司股份比例分摊，承建费用在完工后统一结算，销售价格及浮动幅度由双方协商确定，共同遵守，杜绝不正当的竞争，损害对方的利益；购房定金、首付款、一次性付款和车库款及相关的办证手续费由甲乙丙三方按各自所有权的楼号各自收取；甲乙丙三方的卖房银行按揭贷款统一进入公司账上，每月十号前结算一次，公司扣除税金和公摊费用外，结算当天应立即提取给对方；任何一方违约，违约金50万元……同日，李某1（乙方）与案外人仲维松（甲方）、李某2（丙方）签订《宿迁市中嘉置业有限公司“裕德嘉园”开发项目《分房方案》》，约定：本《分房方案》针对主题为17栋多层41003m2，3栋（1栋、8栋、16栋）高层及门面房不在本次协议范围，以后另作协商；乙方李某1所占股权30%，应分配面积为12300.9m2，实际分配11656m2，对应楼号为（2栋3162m2、17栋2389m2、18栋1494m2、19栋2222m2、20栋2389m2）；实际分配面积多于应分配股权面积的股东，对实际分配房主面积少于应分配股权面积的股东进行补偿，最终补偿面积依据房管部门核算的建筑总面积为标准，补偿方式为：现金（扣除建筑成本）或房屋冲抵……以上事实，有《商品房买卖合同》、《裕德嘉园冲抵房协议》、当事人庭审陈述等在卷佐证，足以证明。本院认为，原告张建与被告中嘉公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告张建是否已经履行给付购房款的义务问题，根据李某1与仲维松、李某2签订《宿迁市中嘉置业有限公司关于对“2008B-宿某-07号地块”“裕德嘉园”项目共同投资开发的协议书》可知，仲维松、李某1、李某2以中嘉公司名义合作开发裕德嘉园项目，涉案房屋系李某1负责建设，因其欠付中厦公司的工程款，故中嘉公司、中厦公司及张建签订《裕德嘉园冲抵房协议》，将涉案房屋转让给张建以冲抵欠付中厦公司的工程款，涉案房屋已经实际交付给张建使用，该冲抵房协议已经实际履行完毕。被告中嘉公司应协助原告将涉案房屋不动产权属转移登记至原告名下。被告未向原告出具不动产购房发票，未按照约定为原告办理不动产权属证书，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应按照房价款日万分之三支付违约金，现原告主张被告应支付逾期办证违约金40394.8元（以259440元为基数，自2017年7月25日起按照日万分之一点五计算至2020年5月28日止），系原告自愿处分其权利，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市中嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张建将涉案房屋位于宿迁市宿城区房屋转移登记至原告张建名下；二、被告宿迁市中嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建逾期办证违约金40394.8元（自2017年7月25日至2020年5月28日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，由被告宿迁市中嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  柏小凤人民陪审员  齐桂荣人民陪审员  姚长萍二〇二一年一月二十二日法官 助理  蔡蓁蓁书 记 员  任笑玉