北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16161号原告：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室，统一社会信用代码91110109801186183R。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：王忠，男，1970年7月31日出生，汉族，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郑万芳，男，1972年2月23日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工，住北京市顺义区。原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾公司）与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿腾公司法定代表人岳忠东、委托诉讼代理人王忠，被告京奥港公司委托诉讼代理人付文功、郑万芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿腾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付拖欠原告2019年1月15日至2020年4月14日物业服务费4722783.3元;2.请求判决被告支付上述欠款滞纳金1435726.13元(暂计自2019年1月15日至2020年6月30日)，后将滞纳金明确为截至实际付清之日止;3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告鸿腾公司与被告京奥港公司于2015年4月30日签订《×××前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为被告开发建设的顺义区“×××”住宅项目提供前期物业服务,物业建筑面积共计136308.42平米,合同有效期限暂定自2015年4月30日至2017年12月1日。根据合同约定,被告应按35.4627万元/月支付前期物业服务费。原告签约后即启动前期筹备工作,并于2017年5月20日正式进驻项目现场开始依约提供物业服务。2017年12月1日合同届满前原、被告一致同意继续延长服务期限,同时原告继续按原合同约定持续为“×××”住宅项目提供物业服务,至2018年9月因被告长期拖欠原告物业费,双方产生纠纷并诉至法院,鸿腾伟业公司请求法院判决京奥港公司支付拖欠物业费。经顺义区人民法院、北京市第三中级人民法院审理,终审认定京奥港公司违约,判令其支付拖欠截止到2019年1月14日的物业费及滞纳金(终审判决案号:2020京03民终3541号)。2020年3月31日,针对京奥港公司另案起诉解除前期物业服务合同的案件,北京市顺义区人民法院于2019年12月27日作出一审判决(一审案号:2019京0133民初7531号),根据实际履约及争议判决双方物业服务合同于2019年12月31日解除。京奥港公司不服提出上诉,2020年3月31日,北京市第三中级人民法院经审理作出终审裁判,维持一审判决(二审案号:2020京03民终2962号)。2020年4月14日根据上述判决书确定的合同解除及物业交接日期,鸿腾伟业公司正式致函京奥港公司终止前期物业合同,并通知京奥港办理交接手续、结算拖欠的物业费。2019年度的前期物业服务费,至原告依法院判决撤场被告京奥港公司一直持续恶意拖欠,已生效判决确定的2017年、2018年度物业费支付义务京奥港公司也拒绝主动履行,给原告公司造成严重的财务困难。为此,原告起诉请求法院判决被告京奥港公司支付2019年度物业费及滞纳金(2019年1月15日至2020年4月14日)共计6158509.4元(暂计自2019年1月15日至2020年6月30日)。京奥港公司辩称：依据（2020）京03民终3541号民事判决书的内容，对2017年6月1日至2019年1月14日的物业费进行了清算。被告在2018年6月14日向原告送达了终止物业服务合同的通知，被告另行委托荣基天悦公司进行物业服务，至2019年5月28日，小区物业服务由被告自管，因此自2018年6月以后原告就不再为小区提供物业服务，故原告要求2019年1月15日至2020年4月14日的物业费不能成立，被告不应给付原告该期间的物业费，也不同意给付滞纳金。因为双方的法定代表人是朋友，所以被告法定代表人同意依据生效判决书给付原告物业费到2019年1月14日。双方没有办理交接物业用房的手续，原告于2020年4月14日退出了消防中控室，将原告占用的房屋全部退出，是原告自行退出，双方没有协商。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，京奥港公司（甲方）与鸿腾公司（乙方）签订《×××项目前期物业管理服务委托合同》，将其开发建设的×××项目委托鸿腾公司进行前期物业服务，合同第五条约定乙方为甲方提供的物业服务内容包括但不限于：制定物业管理服务工作计划并组织实施；制定物业服务的各项规章制度及工作流程、紧急事件的应急处理工作程序及方案；物业共用部位的日常维护、养护和管理；物业共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生；维持园区内车辆行驶秩序，对地面公共区域停车位停放的车辆进行管理和服务；维持公共秩序和保安工作；消防服务；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律法规和有关约定对业主房屋装饰装修提供管理服务；发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻、并向有关部门报告；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；负责对停车场地日常事务进行协调与管理，收集有关业主投诉事宜；负责对锅炉房运营公司进行日常事务协调与管理，收集有关业主投诉事宜，协调专业公司，确保业主自取暖系统的安全、有效运行；其他服务事项；接受甲方委托对甲方自用部位、自用设施设备进行有偿维修、保养。合同第六条约定服务期限自2015年4月30日至2017年12月1日，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。第七条约定物业服务费收费标准以第三方物业评估公司出具物业费评估报告为准；物业服务费收费方式为包干制（自业主入住后交纳的物业服务费），盈余或亏损均由乙方享有或者承担；物业服务费由乙方按年向业主预收，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。甲方所属空置房屋及甲方所属房屋（住宅部分）物业服务费不予支付。2017年12月1日前期物业服务合同期限届满后，京奥港公司仍委托鸿腾公司对小区进行物业服务。因京奥港公司未按商品房预售合同约定时间向业主交房，构成逾期交房，应向业主支付逾期交房违约金。2018年年初，京奥港公司向业主实际交房时，与部分业主及鸿腾公司签署确认单，约定以京奥港公司应向业主支付的逾期交房违约金折抵业主十年物业费。2018年6月14日，京奥港公司向鸿腾公司发出通知，告知于2018年6月30日起解除双方的物业服务合同。因京奥港公司未结清物业费，双方对前期物业服务合同是否解除产生争议，京奥港公司于2019年1月14日将鸿腾公司起诉至本院，要求确认双方之间的前期物业服务合同于2018年6月30日正式解除并要求鸿腾公司腾退物业用房。本院经审理后作出（2019）京0113民初7531号民事判决书，判决双方之间的物业服务合同关系于2019年12月31日解除，并判令鸿腾公司于合同解除十日内将占用的物业用房腾退交付京奥港公司。京奥港公司不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年3月31日作出终审判决，判决驳回上诉、维持原判。2020年4月14日，鸿腾公司将占用的×××项目房屋全部腾退。2018年9月，鸿腾公司将京奥港公司起诉至本院，要求支付拖欠的截至2019年1月14日的物业费。本院经审理后判令京奥港公司向鸿腾公司支付截至2018年6月30日欠付物业费2206169.84元，并支付滞纳金。鸿腾公司不服一审判决，提起上诉，（2020）京03民终3541号民事判决书经审理查明：鸿腾公司称案涉小区共有住宅房屋2008户，其中有1718户在实际收房时与京奥港公司、鸿腾公司达成三方协议签署确认单，同意以十年左右的物业费折抵迟延交房违约金；有105户自行向鸿腾公司缴纳物业费；另有一部分业主不同意以物业费折抵违约金，而选择向法院起诉主张违约金，不清楚具体多少户业主起诉。京奥港公司认可案涉小区共有住宅房屋2008户，认可有1718户在实际收房时达成协议同意以物业费折抵迟延交房违约金；不清楚自行向鸿腾公司交纳物业费的业主户数；截止现在共有174户业主不同意以物业费折抵违约金而向法院起诉主张违约金，还有业主在陆续起诉中，不清楚具体户数。庭审后，鸿腾公司向二审法院提供了三联单统计汇总表计自收物业费明细表，并称经统计手中共有1532户业主签署的三联单，自行缴纳物业费的业主为85户而非105户，京奥港公司提交×××总户数、起诉业主户数、空置房户数，并称起诉的业主户数还在陆续增加，因坚持一审判决计算结果，故不再提供其他数据。根据双方举证情况及陈述，北京市第三中级人民法院改判由京奥港公司给付鸿腾公司2017年6月1日至2019年1月14日期间的物业服务费3966390.37元并支付滞纳金（以3966390.37元为基数，按年利率24%标准计算，自2018年1月15日起至2019年3月31日止）。现鸿腾公司提起本案诉讼，追索2019年1月15日至2020年4月14日止的物业服务费。本案庭审中，双方一致认可关于物业服务费的标准，住宅面积为132731平方米，单价2.58元/月/平方米；商业房面积2362.13平方米，单价为3.58元/月/平方米。鸿腾公司主张以按全部面积计算的物业费扣除其自收的85户物业费再扣除不同意以逾期收房违约金抵扣物业费而向法院起诉的134户对应的物业费，剩余的部分要求京奥港公司给付。京奥港公司称尚有未出售的空置房屋39套，面积为2418平方米，因其逾期交房与业主就违约金赔偿问题未达成一致意见业主拒绝收房的有213户，上述两项空置房屋面积约12780平方米左右；因不同意以逾期交房违约金抵扣物业费而向法院起诉的业主截至2019年3、4月份共有174户，面积为10788平方米左右，但京奥港公司拒绝提供起诉业主房屋的具体信息。本案审理中，京奥港公司主张自2018年10月15日起，其与北京荣基天悦物业管理有限公司（以下简称荣基天悦公司）签署《×××项目物业管理服务委托合同》，由荣基天悦公司为×××小区提供物业服务，同时提交北京市顺义区住房和城乡建设委员会物业可备案的办理结果通知单，以证明自2019年5月28日起×××小区物业服务由京奥港公司进行自管。京奥港公司提供荣基天悦公司及京奥港公司与第三方签署的保安服务合同，欲证明自2019年1月15日起先后由荣基天悦公司和京奥港公司委托的保安公司为小区提供保安服务。京奥港公司还提供了荣基天悦公司及京奥港公司先后与第三方签署的保洁清洁服务合同，以证明自2019年3月1日起由荣基天悦公司及京奥港公司委托的第三方公司为小区提供保洁、清洁服务。京奥港公司以上述证据证明自2018年10月15日后鸿腾公司未再为小区提供物业服务，京奥港公司不应向鸿腾公司支付2019年1月15日之后的物业费。为证明自2019年1月15日至腾退离场前为×××小区实际提供物业服务，鸿腾公司向本院提交截至2020年4月24日的多份保安服务合同，以及截至2020年5月与第三方签署的多份保洁及绿化养护服务合同。双方对对方提交证据的证明目的均不予认可。上述事实，有庭审笔录、《×××项目前期物业管理服务委托合同》、（2019）京0113民初7531号民事判决书、（2020）京03民终3541号民事判决书等在案佐证。本院认为：京奥港公司与鸿腾公司签署的《×××项目前期物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据生效民事判决书判定的内容，双方的《×××项目前期物业管理服务委托合同》应于2019年12月31日解除，在合同解除之前双方的权利义务内容对双方有法律约束力。合同有效期内，鸿腾公司为京奥港公司提供了物业服务，则京奥港公司应按约向鸿腾公司支付物业费。京奥港公司抗辩称在2019年1月15日至2019年12月31日鸿腾公司未向×××小区提供物业服务，应就其主张承担举证责任。在上述期间内，双方对于前期物业服务合同是否解除发生争议，京奥港公司在双方合同纠纷未经法院裁判、也未与鸿腾公司进行腾退交接的情况下自行委托第三方物业公司为小区提供物业服务，其主张鸿腾公司在该期间未提供物业服务并拒交物业费，本院不予支持。关于物业费的计算方式，本院根据双方合同约定在鸿腾公司主张方式的基础上再行扣除未出售的空置房屋对应的物业费计算得出应交纳的数额为3548188元。法院生效裁判认定双方的前期物业服务合同于2019年12月31日解除，此后双方不存在物业服务合同关系，不发生物业服务合同的权利义务关系，鸿腾公司要求京奥港公司按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费缺乏合同依据。从双方举证情况来看，在2020年1月1日至2020年4月14日期间，双方共同为小区提供了物业服务，根据权利义务对等原则，本院根据双方举证情况酌情确定京奥港公司应向鸿腾公司支付物业费的数额为531717元。按照合同约定，物业服务费应按年预交，故2019年1月15日至2019年12月31日的物业费应于2018年12月31日前交纳，京奥港公司逾期支付物业费，上述期间的逾期交款滞纳金应自2019年1月1日起算。关于滞纳金的标准本院根据京奥港公司的答辩意见并结合鸿腾公司的损失予以酌定。因双方物业服务合同关系已于2019年12月31日解除，此后双方处于诉讼纠纷过程中，2020年的物业费滞纳金本院不再予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司二〇一九年一月十五日至二〇二〇年四月十四日期间的物业费四百零七万九千九百零五元并支付滞纳金（以三百五十四万八千一百八十八元为基数，自二〇一九年一月一日起按照年利率12%的标准计算至实际支付之日止，最高不超过三百五十四万八千一百八十八元）；二、驳回原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千四百五十五元，由原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担三千七百三十七元（已交纳），由被告北京京奥港置业有限公司负担二万三千七百一十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二一年一月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟