广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6821号原告：刘杰，男，1992年3月31日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：符健桑，广东麦芒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王献梅，系刘杰母亲。被告：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号。法定代表人：黄佳，董事长兼总经理。被告：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼，统一社会信用代码91440116340221731E。法定代表人：杨凯，董事长兼总经理。上列被告共同委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。原告刘杰与被告广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）、广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称金仑公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行审理。后因本案不宜适用简易程序继续审理，遂转为普通程序，并于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托诉讼代理人符健桑、王献梅、被告上城公司、金仑公司的共同委托诉讼代理人陈美娟、陈晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告上城公司、金仑公司向原告刘杰退还前三期多交的装修款50035.2元;2.判令被告上城公司、金仑公司依约即刻向原告刘杰交付涉案房屋，停止继续占用房屋的侵权行为;3.判令本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月25日，刘杰前往广州市黄埔区新业路23号-万科里享家销售中心认购了广州市萝岗区享山三街10号（自编号T16）1506号房，并向金仑公司付定金50000元，并同时签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定按套内建筑面积66.169平方米计算房价，每平方米为19463.89元，总房价款为1287906元。但在签订上述商品房买卖合同的同时，根据万科里享花园销售中心工作人员的口头告知，涉案所购房产按建筑面积84.392平方米计算实际单价约为2.4万元/平方米，需签订双合同，如果不签订装修协议，刘杰将无法购买该房且已经支付的购房定金不予退还，刘杰无奈签订了诉争装修协议，并告知刘杰需要向被告支付共计745801元的装修款，但上城公司未给予相应的书面装修协议予以对证。随后至2018年9月15日上城公司及万科销售人员口头只是告知刘杰每季度需应缴115838.4元，未向刘杰明确是分多少期付款，因此刘杰主观上仍然认为是按745801元的装修款进行分期付款的，至2019年6月11日，刘杰已付季度装修款共三期为327515.20元，并已办妥贷款250000元。当时刘杰就提出要求签名的空白内容的涉案装修协议给双方填写具体内容进行再签字确认，但上城公司以《装修协议》公司还未盖章为由不提供。从始时起上城公司就一直以各种理由扣留《装修协议》不给刘杰取得（注：不但不能取回原件或复印件，连到上城公司处查看协议原件的权力也被限制）。2019年3月底，刘杰与中国农业银行流花分行在签署装修贷款250000元协议时，发现上城公司提供给该农行的《无忧安居家装整合服务协议》的第二条约定装修款总额为745801元，分五个季度即五期缴纳完毕，每季度分期金额为99160元，与上城公司向刘杰所告知的应缴纳每期的115838.4元的装修款严重不符。因此刘杰向该银行复制745801元的装饰装修协议，在处于弱势买方地位的刘杰在正当权益已被侵犯后，于2019年6月6日至2019年6月12日期间，刘杰与万科销售中心工作人员陈某在微信上进行沟通核实实际情况，但陈某屡屡逃避，混淆是非甚至不予理会。且上城公司在明知实际装修款项为745801元的情况下，仍于2019年7月15日，2019年9月23日、2020年3月30日向刘杰发出《逾期付款催告函》以及《催款通知书》，妄想以829192元的总装修款欺诈刘杰。刘杰于2019年7月20日正式向上城公司发送《关于广东上城建设有限公司的回复》反映涉案装修的实际价款问题，但均未得到任何合理合法的回应。刘杰认为，涉案装修协议系上城公司强迫刘杰所签订的，且装修质量质次价高的原因是为了规避国家一系列关于房地产市场调控的政策规定，采取签订双合同、拆分价格、强制捆绑装修的做法，目的是为了获得销售许可证，避免行政处罚，规避广州市政府房地产调控限价政策、规避税收，这些看似合法的形式，真意是掩盖变相涨价的非法目的，严重违反了广州市住房和城乡建设局于2018年10月19日发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》中关于严禁开发企业拆分价格报备的政策文件。在严重违法的情况下，上城公司还利用其强势地位，另外还采取阴阳装修合同的方式欺诈刘杰，转嫁纳税负担，上城公司一再设置各种不公平不诚信的规则来想方设法地规避其非法行为被举报及被诉讼，再次加深对刘杰的正当合法权益的侵害。综上所述，刘杰认为，刘杰愿意继续履行涉案装修款的付款义务，但上城公司为规避房地产调控政策，规避税收，损害政府公信力，使相关法律法规变成一纸空文，包括骗取签字、拒给合同、签订阴阳装修合同转嫁纳税负担等形式严重侵害了刘杰的合法权益。因此应当以上城公司向银行报备的实际装修款的745801元为主。为维护自身合法权益，刘杰依据《民事诉讼法》的有关规定，诉至法院，请求法院判如所请，依法维护刘杰合法权益。被告上城公司、金仑公司辩称，1.原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，双方履行行为符合合同约定。（1）刘杰就购买涉案房屋于2018年6月分别与金仑公司、上城公司签订了广州市商品房买卖合同（预售）（以下简称买卖合同）、《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称服务协议），随后上城公司发现服务协议上的合同总价款745801元有误，经与刘杰沟通后，双方在2018年6月28日左右重新签订了另一份服务协议，在最后一份服务协议中将总价款约定为829192元，上述合同签订后，刘杰按照双方签订的最后一份服务协议约定支付了装修服务费、前三期分期款共347515.2元及按揭款25万元，可见刘杰对款项分期支付金额支付时间是知悉的，购买房屋属于重大事宜，若买卖双方对合同价款、支付时间等条款有异议未达成一致，作为购房者的刘杰不会随意与金仑公司、上城公司签订合同，刘杰主张合同是被上城公司胁迫、欺诈签订的，与事实不符；（2）刘杰是按照双方签订的最后一份服务协议来支付款项，不存在多支付款项的行为，刘杰要求上城公司、金仑公司退还款项没有事实与法律依据，至今刘杰仍欠付装修款。2.刘杰不支付剩余款项，金仑公司、上城公司顺延交房时间是符合合同约定的，经上城公司多次催告，刘杰仍然拒绝支付剩余装修款，根据最后一份服务协议第4条约定，金仑公司、上城公司有权顺延交房时间，涉案房屋未交付根本原因是刘杰逾期支付分期装修款，由此产生的后果应当由刘杰承担。综上刘杰与上城公司签订的最后一份服务协议确定的装修款829192元及支付方式是双方真实意思表示，合法有效，刘杰欠付款项反而要求起诉要求退还装修款项没有事实依据，请求法院驳回其诉请。经审理查明，2018年6月25日，金仑公司（甲方、卖方）与刘杰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区享山三街10号（自编号T16栋）1506房(以下简称涉案房屋)，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19463.89元，总金额为1287906元。第八条付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付387906元;除首期款外，剩余房款900000元须于2018年6月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2020年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科里享花园T16栋装修、设备标准（毛坯）2017年11月版。附件七《补充协议》约定:七、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。九、对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。买卖合同签订当天，刘杰（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）就涉案房屋签订《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称家装协议），约定双方达成以下一致意见：第一条，3.具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对涉案房屋进行装修施工；7.当商品房满足《商品房买卖合同》约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收涉案房屋，无须再通知甲方，直接进场装修，甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处办理验收交楼手续。第二条，鉴于乙方的品牌价值、先进的技术、设计理念、装修设计施工的难度以及良好的配套增值服务等因素，双方确认乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为829192元，该价格包括但不限于装修款、材料费、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条，甲方按下列第4种方式支付服务款（下称该款项），乙方于收款时向甲方出具收据：4.按揭及分期方式付款，首期款0.1元须于2018年6月25日前支付；按揭款250000元须于2018年6月25日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料。除首期及按揭款外，剩余该款项579192元,按季度分为5期支付，每期金额115838元，须分别于2018年9月15日、2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日、2019年9月15日（交款115840元整）前支付。第四条逾期付款的违约责任，甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金；如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条，乙方承诺于2020年3月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准；同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书（乙方或乙方委托的第三方发出的交付通知），则本协议约定的交付时间为实际交付日，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产，如甲方未在本协议约定交付日收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方；甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋装修质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议。第六条，2.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项万分之二的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行。第七条，1.本协议经甲、乙双方签字或盖章之日起生效，甲、乙双方任何一方均不得单方对本协议进行变更或撤销。同日，刘杰与上城公司就涉案房屋还签订另一份《无忧安居家装整合服务协议》，该份协议中除了第二条的总服务费为745801元与第三条的剩余该款项金额为495801元、每期金额为99160元与前述协议不一致外，其余约定内容与前述协议基本一致。金仑公司确认收到刘杰支付的全部购房款1287906元。2018年9月15日、2018年12月15日及2019年3月12日，刘杰分别向上城公司支付装修款115838.4元，上城公司确认收到刘杰支付的装修款347515.2元。2019年7月15日，上城公司向刘杰寄出《逾期付款催告函》，通知涉案房屋的安居家装整合服务总服务费为829192元，其中部分款项579192元刘杰选择分期付款，第四期于2019年6月15日前支付115838元，第五期于2019年9月15日前支付115840元，刘杰未按照约定时间支付第四期服务费，根据《服务协议》第三、四条约定，上城公司有权要求刘杰每日按总服务费0.02%的标准支付违约金，请刘杰收到本函之日起30日内前往广州市黄埔区永和开发区新业路与布岭路交汇处万科里享家销售中心一次性付清所有应付未付服务费及对应违约金。2019年9月23日，上城公司再次向刘杰寄出《逾期付款催告函》，催告刘杰未按照约定时间支付第五期服务费，其余内容与2019年7月15日的《逾期付款催告函》基本一致。2020年3月30日，上城公司向刘杰寄出《催缴通知书》，称涉案房屋因款项未缴清，暂不能交付使用，催促刘杰尽快交齐款项。刘杰签署无落款时间的[万科里享家]认购卡，该卡记载成交单元为T16栋1506房，建筑面积84.3979平方米，原价2465131元，优惠折扣后成交价为2117098元，签约时间为2018年6月25日，刘杰在认购客户签字确定处签名。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《无忧安居家装整合服务协议》、收款回执、《逾期付款催告函》《催款通知书》、认购卡等证据及当事人陈述予以证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则，本院予以采信。本院认为，刘杰与金仑公司签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。出卖人金仑公司在与买受人刘杰签订买卖合同的同时，主导买受人刘杰与上城公司签订了家装协议，将本应归入购房总价的部分房款分拆为装修款，使单一的商品房买卖活动出现买卖合同和家装协议两个合同关系。买卖合同和家装协议貌似两个独立的、不同的法律关系，实则将本应由买卖合同约定的部分内容以家装协议的形式虚假地表现出来。而刘杰与上城公司签订的家装协议并非刘杰按照自己的意愿，自主选择装修的施工人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，其装修未体现个性化，与其他住宅相比无法体现差异化；涉案房屋的装修与同一楼盘同期、同条件住宅的装修内容、风格整齐划一，无个性差异；故刘杰与上城公司签订的家装协议不属于家庭住宅装修合同，应为金仑公司应当完成的必要的商品房配套装修工程，因装修价值是添附在涉案房屋之上，装修成本构成涉案房屋售价不可分割的一部分，该家装协议的内容为买卖合同的一部分；金仑公司作为开发商，为了规避涉案房产所在地的房屋销售政策，把买卖合同拆分为买卖合同和家装协议，由上城公司与刘杰签订家装协议，掩盖其规避政策的非法目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，刘杰与上城公司签订的家装协议应属无效。该家装协议约定的装修标准、装修款的支付、房屋交付等内容应当是买卖合同的一部分，故刘杰向上城公司支付的装修款为买卖合同中的房价款的一部分，视为刘杰向金仑公司支付的购房款，上城公司不需向刘杰返还，刘杰请求退还其多缴纳的前三期装修款50035.2元，于法无据，本院依法不予支持。如前所述，家装协议的内容为买卖合同的一部分，双方在家装协议中约定的装修标准为金仑公司交楼时涉案房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期应为实际交楼日期。双方在家装协议中约定涉案房屋的交付时间2020年3月30日，刘杰已经依约缴纳绝大部分购房款，故金仑公司应当按照家装协议约定时间交付涉案房屋；刘杰请求金仑公司交付涉案房屋于法有据，本院依法予以支持。上城公司作为涉案房屋的装修期间的实际占有人，应当协助金仑公司将涉案房屋交付刘杰。关于涉案房屋的总价款。刘杰对其与金仑公司在买卖合同中约定的总价款1287906元无异议，且已经实际支付完毕。刘杰主张其与上城公司签订的家装协议的装修总价为745801元，而不是上城公司和金仑公司主张的829192元。涉案房屋的认购卡记载该房屋的总价为2117098元，该价格为双方当事人就购买涉案房屋协商一致后的真实房价，而金仑公司主导将涉案房屋的价款拆分为买卖合同的购房款和家装协议的装修款后，买卖合同的总价款为1287906元，刘杰未提交证据证实金仑公司或上城公司在其签订买卖合同后另行给予其优惠，而按照认购卡和买卖合同的价款计算，家装协议的价款应为829192元，而刘杰在支付前三期装修款时也是按照829192元扣除已支付款项后的579192元平均分五期支付，足以印证家装协议的实际总金额为829192元，故刘杰主张家装协议的装修总价为745801元的证据不足，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市金仑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向刘杰交付广州市黄埔区享山三街10号（自编号T16栋）1506房。二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告刘杰负担950元，被告广东上城建设有限公司、广州市金仑房地产开发有限公司共同负担100元。原告已经预交本案受理费，本院不予退还，被告应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  罗伟红人民陪审员  庄芝莲二〇二一年一月六日书 记 员  林碧婷王春苗