湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0281民初187号原告：醴陵市心贴心物业管理有限公司，住所地：醴陵市瓷城大道48号。法定代表人：黄小军，执行董事。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为提起诉讼、出庭参加诉讼、调解、承认、变更、放弃诉讼请求、撤诉、代领退费、申请强制执行、签收法律文书等。被告：刘斌，男，1978年11月28日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。被告：谭国云，女，1982年6月23日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。原告醴陵市心贴心物业管理有限公司与被告刘斌、谭国云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告醴陵市心贴心物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑丽仙，被告刘斌、谭国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告醴陵市心贴心物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理费4746元、违约金474元，合计5220元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为醴陵市凯旋城小区26-3-305房的业主，房屋面积为134.82㎡。原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为1.1元/㎡/月。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告自2018年3月30日起停止交纳物业费，截至2020年11月30日，被告欠付物业费合计4746元、违约金474元，合计5220元。原告多次催收无果，特诉至法院，请求判如所请。被告刘斌、谭国云辩称，原告的诉讼请求应依法予以驳回，理由如下：一、原告提交的与凯旋城业主委员会于2016年11月15日签订的物业服务合同非法无效，原告不具备起诉资格，业主有权请求法院撤销该物业服务合同。二、原告未按约履行合同，被告对原告的支付请求权享有抗辩权，且可提出侵权赔偿。三、原告提供的事实服务不成立。综上，原告无权要求被告支付自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业管理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘斌、谭国云系醴陵市凯旋城小区26栋3单元305号房屋业主，房屋建筑面积为134.82㎡。2016年11月15日，醴陵市凯旋城小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，合同约定：甲方将位于醴泉路车顿桥的醴陵凯旋城范围内的物业选聘乙方提供物业服务；乙方提供物业服务的主要内容为：物业共用部位及共用设施设备（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机修）的管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务，物业维修、更新、改造费用的账务管理等；物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规范支出的福利费用，物业共用部分，共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业自身固定资产折旧，物业共用部位、设施设备及公众责任保险费用，法定税费，物业管理企业的利润；乙方服务期限为三年，自2016年11月3日起至2019年11月2日止；物业收费标准：板房住宅0.65元/㎡/月，高层电梯房1.2元/㎡/月，普通电梯房1.1元/㎡/月，商业2元/㎡/月，其他楼层房屋租赁作商业用途的按2元/㎡/月收取，按照建筑面积收费；住宅物业费提前一个季度、半年或一年一次收取，商业物业收费按季度收，乙方收取物业费至2019年11月2日止;甲方应督促开发商将小区内消防、监控设施完善到位，使上述设施在签订本协议之日起30日内能够投入正常运行，确保小区的安全，在消防、监控设施未完善好之前，如因此发生安全事故，乙方不承担法律责任;经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准，补充协议具有和本合同同等的法律效力。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。同日，醴陵市凯旋城小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订《补充协议》，协议约定：双方于2016年元月31日签订的《醴陵凯旋城物业服务合同》因甲方提出终止合同，乙方已于2016年7月31日退出该小区的物业服务，至2016年11月12日双方再次签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，在2016年9月1日至2016年11月2日期间的物业服务费乙方不予收取，同时，在此期间因物业服务发生的一切费用均由甲方负责处理；乙方原已收取业主的物业服务费自动转为以后（2016年11月3日起）的物业服务费，乙方提供物业服务期间（含2016年2月1日至2016年7月31日）有权向业主收取物业服务费。该协议的附件《2016凯旋城小区真空期费用（8-10月份）》中载明：“真空期三个月物业公司未服务，受业委会委托物业公司收取一个月物业费抵扣真空期费用”。合同到期后，因醴陵市凯旋城小区业主委员会换届尚未完成，经醴陵市物业管理办公室、醴陵市来龙门街道办事处、醴陵市来龙门街道办事处五里牌社区居民委员会等部门协商，确定原告在醴陵市凯旋城小区延续服务半年，即自2019年11月15日起至2020年5月15日止。2020年7月26日，醴陵市物业服务中心、醴陵市来龙门街道办事处、醴陵市来龙门街道办事处五里牌社区居民委员会再次对醴陵市凯旋城小区全体业主发出公告，确定原告暂时留用继续从事物业服务工作，物业服务期限为2020年5月16日至凯旋城小区选出新的业主委员会成员并经登记备案之日止。原告进驻醴陵市凯旋城小区服务期间，被告未按时交纳自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业费。原告多次催收未果，故诉至本院要求处理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案审理的焦点为：原告要求被告支付物业费4746元及违约金474元的理由是否成立？原告系醴陵市凯旋城小区物业服务企业，被告系该小区26栋3单元305号房屋业主，原告与醴陵市凯旋城小区业主委员会签订的《醴陵市凯旋城物业服务合同》、《补充协议》，合法有效，对被告具有法律约束力。原告在提供了物业管理服务后，被告应依约履行向原告支付物业费的义务。合同明确约定普通电梯房物业收费标准为1.1元/㎡/月，被告拖欠自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业费4745.66元，故对原告主张要求被告支付物业费4746元的诉讼请求，超出部分，本院不予支持。关于被告提出原告未按约履行合同、原告提供的事实服务不成立等问题，被告未就其抗辩主张提交充分证据证实，且该抗辩主张不构成被告拒交物业费的正当理由，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付违约金的问题，因案涉合同中并未约定逾期支付物业费的违约责任，故原告主张要求被告支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告刘斌、谭国云于本判决生效后五日内支付原告醴陵市心贴心物业管理有限公司自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业费4745.66元；二、驳回原告醴陵市心贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘斌、谭国云负担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘午平二〇二一年一月十九日法官助理陈航星书记员彭文娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。