上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初25109号原告(反诉被告)：成萍，女，1969年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘旭瑛(系原告成萍的女儿)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：陈梅梅，女，1990年12月3日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：汪磊(系被告陈梅梅的配偶)，住上海市宝山区。原告(反诉被告)成萍与被告(反诉原告)陈梅梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)成萍及其委托诉讼代理人刘旭瑛、被告(反诉原告)陈梅梅及其委托诉讼代理人汪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)成萍向本院提出诉讼请求：1、判令成萍与陈梅梅于2019年11月10日签署的《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除，陈梅梅拆除房屋隔断后向原告返还房屋；2、判令陈梅梅按每月人民币(以下币种同)4,500元标准向成萍支付自2020年11月26日至返还房屋之日的租金(房屋占有使用费)、陈梅梅向成萍支付欠付水费262元；3、判令陈梅梅向成萍支付违约金4,500元、赔偿损失4,500元，陈梅梅在成萍处租赁保证金(押金)4500元由成萍没收；4、判令本案诉讼费由陈梅梅承担。审理中，成萍表示，因2020年8月25日没有明确向陈梅梅明确发送合同解除通知，合同应于本案起诉状副本送达被告之日确认解除。事实和理由：2019年11月10日，成萍与陈梅梅签署《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)。合同约定，由陈梅梅承租成萍名下位于上海市宝山区联谊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)作为居住使用，期限为2019年11月26日至2024年11月25日，租金为每月4,500元，2年后递增，租赁保证金(押金)4,500元。合同约定，陈梅梅应保证租赁用途符合合同约定，如违反，成萍有权单方面解除合同并收回房屋，租赁保证金不予返还，由此产生的损失由陈梅梅承担；陈梅梅未征得成萍书面同意或者超出成萍书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，成萍可以要求恢复房屋原状；陈梅梅未征得成萍书面同意擅自改变房屋用途、擅自转租该房屋、对房屋的使用违反法律法规，成萍均可书面通知被告解除本合同，陈梅梅应支付一个月租金标准的违约金，另造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额；合同约定，陈梅梅不可以对系争房屋进行隔断。合同签署后当日，陈梅梅支付了租赁保证金4,500元，并且还支付了租金。2020年7月10日，成萍接到系争房屋所在居委会电话，告知有居民举报系争房内居住人口众多。2020年7月25日下午，成萍等人实地查看发现，陈梅梅对于系争房屋进行了改造(隔断)，隔断房间多达7间，并向多人转租。发现此事实后，成萍多次与陈梅梅进行沟通，希望陈梅梅停止转租，将涉案房屋恢复原状，并告知其行为已经违反合同约定，拟解除合同。但陈梅梅却屡次推诿，置之不理。综上所述，为维护自身利益，故诉讼至法院。被告(反诉原告)陈梅梅反诉并辩称，转租事实认可，目前由陈梅梅转租给5户人家。同意解除合同，亦同意将房屋返还，欠付的水费262元愿意支付。租金已经支付至2020年11月25日，租金愿意按照合同月租金标准支付至实际返还房屋之日。成萍主张没收租赁保证金作为违约金、另付一个月租金标准的违约金诉求标准过高，同意没收租赁保证金作为违约金或者支付一个月租金作为违约金但应当退还租赁保证金。陈梅梅确实将系争房屋进行石膏墙隔断，愿意在房屋返还时进行拆除复原。成萍不存在具体损失，不同意赔偿损失。陈梅梅承租系争房屋后进行了装修，添置了空调、洗衣机、热水器、家具等，装修投入共计93,921元，考虑到扣除部分违规装修和租赁期内的损耗折旧，成萍应当按照合同约定对陈梅梅进行装修损失赔偿。陈梅梅向本院提出反诉请求：成萍赔偿陈梅梅装修损失65,000元。审理中，陈梅梅表示，65,000元反诉请求是考虑了全部装修损失，若陈梅梅将未形成附合的装修空调、洗衣机、热水器、家具等拆除搬离，要求成萍赔偿陈梅梅装修损失45,000元。原告(反诉被告)成萍对反诉辩称，不同意赔偿。陈梅梅违约在先，陈梅梅承租房屋时承诺房屋用于自住，但其却将系争房屋进行转租，且从陈梅梅购买家具家电的时间点和数量看，陈梅梅承租系争房屋的目的就是为了转租牟利。对于陈梅梅主张的装修损失亦不认可，成萍愿意给付陈梅梅1,000元作为补偿。成萍出租给陈梅梅时房屋确属于毛坯房，陈梅梅违反合同约定将系争房屋内进行了加墙隔断，返还房屋时应当拆除。陈梅梅在返还房屋时在不破坏房屋的情况下可将能拆除的装修添附进行拆除搬离。成萍围绕诉讼请求依法向本院提交了房屋租赁合同、上海市房地产权证、房屋隔断的视频、微信聊天记录、房产中介人员情况说明、报警回执单、报警现场录像、次承租人租赁合同等；陈梅梅围绕辩称意见及反诉请求依法提交了送货单、装修清单、销货清单等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月10日，成萍(出租方、甲方)通过中介公司德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)与陈梅梅(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，由陈梅梅承租上海市宝山区联谊路XXX弄XXX号XXX室。合同约定，房屋类型居住，建筑面积126.8平方米，租赁期限为2019年11月26日至2024年11月25日。乙方已查验了该房屋的全部信息并已充分了解该房屋情况，并向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用。租金为每月4,500元，该租金24个月内不变，自25个月起，以12个月为周期，月租金递增150元，租金三个月为一期支付，乙方每期租金提前五日直接或通过丙方支付(即先付后租)。签署合同时，乙方支付甲方房屋租赁保证金(押金)4,500元。租赁期间，乙方须承担水费、电费、煤/燃气费、网络费。合同6.7约定，在租赁期限内，甲方如需收回房屋，应支付乙方留置在房屋内的装修添置物品的折旧费用(按五年时间折旧)；合同7.1约定，乙方应保证所提供的资料真实，保证租赁用途符合本合同约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律法规的规定，如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予返还，因此产生的损失由乙方负责。合同7.2约定，乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德、社区公约，不得破坏房屋原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息，且无权将该房屋转租。合同9.2(3)约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约的差额部分：②乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途；④乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的。合同9.4约定，甲乙双方经协商同意，乙方对房屋进行装修配置，但不可以隔断(即不做客厅或卧室内隔断)。合同签订后，成萍交付了房屋，陈梅梅支付了押金，同时支付租金至2020年11月25日。2020年8月3日，成萍女婿姜昀宸通过微信向陈梅梅表示，要求2020年8月25日前收回房屋；陈梅梅表示拒绝，要继续居住。2020年7月31日、8月3日，中介公司工作人员李程慧通过微信向陈梅梅表示，产权人成萍认为陈梅梅违约，要求陈梅梅恢复房屋原状，2020年8月25日前返还房屋。2020年12月1日，成萍因陈梅梅转租问题报警，反映系争房屋分割出租问题，民警到场后告知通过相关部门解决。民警到场后查询了系争房屋人员信息，其中一人提供了与陈梅梅的电子版本租赁合同。陈梅梅提供家具家电购买清单：上海婉婉家具有限公司2019年12月27日送货单，显示价格4,460元；2019年12月18日上海黄页装饰设计工程有限公司装修清单及收款收据，显示价格58,380元；2019年12月13日上海市宝山区周佳建材经营部销货清单，显示价格3,121元；2019年12月27日上海婉婉家具有限公司送货单，显示价格8,400元；2019年12月21日上海齐立电器有限公司送货单，显示价格19,560元。对此，成萍表示，陈梅梅提供的装修凭证都是收据，不予认可，考虑到实际情况，愿意支付陈梅梅1,000元。审理中，成萍表示陈梅梅转租人数较多、不清楚陈梅梅转租人员人数及信息，只要求陈梅梅返还房屋；陈梅梅表示因转租的对象都是朋友或者朋友的朋友，将处理好和次承租人的房屋交接事宜，可以妥善处理好房屋返还问题。本院认为，成萍与陈梅梅签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，成萍与陈梅梅签订的系争合同中对于转租违约事项亦进行了约定。陈梅梅承认系争房屋实际居住人为案外人，每月收租金，陈梅梅转租行为已构成违约，理应承担相应的法律后果，成萍据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，本院结合成萍的意见及提供证据确定为诉状副本送达之日即2020年11月7日合同解除。系争合同既已解除，陈梅梅应及时返还系争房屋，故成萍要求陈梅梅返还房屋的诉请，于法有据。成萍同意次承租人的搬离问题在本案中不予处理，本案对此不作处理，成萍可自行与次承租人协商或另行主张。成萍要求陈梅梅返还房屋前将石膏墙隔断拆除复原，由于陈梅梅违反合同约定对房屋内增加石膏墙隔断，陈梅梅表示愿意拆除石膏隔墙后返还房屋，本院予以支持。关于房屋占有使用费，合同解除后，可按合同约定的租金标准据实结算，现陈梅梅已支付租金至2020年11月25日，故应自2020年11月26日起支付房屋占有使用费。欠付水费，陈梅梅予以认可，本院予以确认。关于房屋交接前发生的其他欠付水电煤等费用，因成萍未举证实际发生欠费金额，陈梅梅同意系争房屋返还交接前按实结清，相关费用可由双方自行结算，故本院不予处理。关于违约金、没收租赁保证金和赔偿损失。陈梅梅抗辩违约金过高，同意租赁保证金予以没收作为违约金，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定将租赁保证金没收作为违约金。在支持没收租赁保证金作为违约金、陈梅梅拆除石膏墙隔断后，成萍主张的一个月租金标准的违约金和赔偿损失，本院不再支持。根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。系争合同因陈梅梅违约导致解除，不属于合同约定的赔偿情况，且成萍表示对装饰装修不同意利用，故对陈梅梅主张的装饰装修损失，本院不予支持。陈梅梅可对未形成附合的装修添附予以拆除搬离，陈梅梅添置的空调、洗衣机、热水器、家具等未形成附合的装修添附可在其返还房屋时拆除搬离。成萍表示愿意给付陈梅梅装修损失1,000元，系其对自身权利的处分，对此本院予以认可。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条第二款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)成萍与被告(反诉原告)陈梅梅于2019年11月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月7日解除；二、被告(反诉原告)陈梅梅于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区联谊路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告(反诉被告)成萍，并拆除上述房屋内的加墙隔断；三、被告(反诉原告)陈梅梅于本判决生效之日起十日内，按每月4,500元的标准，支付原告(反诉被告)成萍从2020年11月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告(反诉原告)陈梅梅于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)成萍欠付水费262元；五、被告(反诉原告)陈梅梅在原告(反诉被告)成萍处的租赁保证金4,500元由原告(反诉被告)成萍没收；六、原告(反诉被告)成萍于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈梅梅装修损失1,000元；七、驳回原告(反诉被告)成萍其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)陈梅梅全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为128元，由原告(反诉被告)成萍负担64元、被告(反诉原告)陈梅梅负担64元。反诉案件受理费462.5元，由被告(反诉原告)陈梅梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二一年一月十八日法官助理 顾名锦书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条……承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。