大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9465号原告(反诉被告)大连进森木业有限公司（统一社会信用代码912102115760714690），住所地大连市甘井子区革镇堡中革村**。法定代表人王双，系总经理。委托代理人王芸，系辽宁德中律师事务所律师。委托代理人李静，男，1960年3月10日生，汉族，系该公司职员，住址大连市沙河口区。被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司（统一社会信用代码912102111185749743），，住所地大连市甘井子区革镇堡镇中革村法定代表人朱乾荣，系经理。委托代理人张荣君、王欢，均系辽宁圣邦律师事务所律师。第三人李静，男，1960年3月10日生，汉族，住址大连市沙河口区。原告（反诉被告）大连进森木业有限公司（以下简称进森木业）与被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司（以下简称荣华农业）、第三人李静确认合同效力纠纷一案，本院依法适用普通程序，由审判员李毅担任审判长、人民陪审员张淑华、周长丹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）进森木业的委托诉讼代理人王芸、李静，被告（反诉原告）荣华农业委托诉讼代理人张荣君、王欢，第三人李静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）进森木业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依据协议约定办理转让物位于大连市甘井子区土地及两座厂房的过户原告；2、请求判令被告腾退转让物将位于大连市甘井子区土地及所有厂房交付给原告；3、请求判令被告付给原告其未履行《补充协议》约定的违约金3,600,000元。（计算方式：转让协议补充约定违约金每月50,000元，计算期间：自2015年1月15日起至被告腾退之日止2020年）；4、请求法院判令被告按照协议约定办理修建、重建、改建、新建办公室、厂房办理产权证书给原告名下；5、诉讼费、保全费、律师费用由被告承担。原告在庭审过程中明确第一项诉请为请求判令被告办理位于大连市甘井子区土地租赁权主体变更手续及两座厂房的过户手续。被告（反诉原告）荣华农业辩称：一、本案程序违法，请求贵院依法驳回原告的起诉。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条；“土地使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间；个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府处理决定不服的，可以自接到处理通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”原告与被告关于解决土地使用权的争议，应当先协商，协商不成则应当先由人民政府处理。当事人只有在对人民政府的处理决定不服的情况下，才能够向人民法院起诉。可见政府进行处理是民事诉讼的必要前置程序。在本案中，原告在没有向人民政府提出处理请求的情况下，直接向人民法院起诉，违反法律规定，请求人民法院依法驳回原告的起诉。。地管理法第14条的规定不符合法定程序；2、即使原告起诉到人民法院我方认为根据双方签订的2010年12月28日工业用地厂房转让合同以及2011年8月22日签订的协议书和2011年8月27日签订的补充协议书，由于违反了土地所有权人革镇堡镇与土地使用权人本案被告荣华农业公司之间的约定而无效，在该集体土地使用证上明确约定如果是将集体土地转让给其他的公司或者个人必须经过土地所有权人的同意并需要经过村民代表三分之二以上集体讨论通过才可以，同时在土地所有权人革镇堡镇中革村民委员会与被告荣华农业公司签订的土地有偿使用协议书第4条，如果是需要转让的话也必须经过甲方中革村的同意否则无效，因此根据集体土地使用证及土地有偿使用协议书的约定本案双方签订的三个合同都是无效的；3、原告与被告两个公司之间签订的工业用地含厂房转让合同，因为违反了土地管理法第63条的强制性规定已经在此前的诉讼中被甘井子区人民法院判决无效；4、原告与被告两个公司之间签订的上述转让合同及协议，由于违反最新修订的土地管理法第63条的规定属于违反法律强制性规定，损害集体利益的情形也是属于无效的；5、关于原告所称的要求被告支付约定的违约金60万元，因为违反法律规定也是无效的；6、原告所称的要求被告为其办理土地及两座厂房过户手续以及修建、重建、改建、新建办公室及厂房产权证书，由于双方签订的合同无效，并不属于被告应当履行的义务范围，原告公司对此是明知的，仍然在诉讼请求中提出，属于浪费司法资源；7、关于原告所称的在该土地上新建的建筑物以及交付给被告公司的数额都不符合事实、原告的证据不足，综上，请求法院判令本案原被告之间签订的合同无效。第三人李静称：不同意被告答辩意见，基于大连荣华农业公司该厂区破产重组的基础上转让给原告，在转让时没有标注任何村委会不允许及相关法律规定，在此基础上被告向原告提供了转让物是经过村镇及甘井子政府改制的前提情况下，其转让物已经由村民同意，并且厂房房证清楚地写的该厂房属于有限责任公司、归属于被告所有，被告有权转让，也是合法转让。自2011年8月22日签定协议时是由原、被告双方同意转让合同并经合同生效的前提条件下，至今一直由原告交纳土地使用税、房产税，如果被告的理由成立被告应主动更改交税事项，所以不同意被告答辩意见。被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司向本院提起反诉请求：一、确认反诉人大连荣华农业有限公司与被反诉人大连进森木业与2010年12月8日签订的《工业用地（厂房）转让合同》无效、2011年8月22日签订的协议书和2011年8月27日签订的补充协议书及2012年签订的补充协议（二）均无效；二、判令被反诉人返还《工业用地（厂房）转让合同》中2688.88平方米（4.03亩）土地及地上反诉人所有的239.75平（15间）和245.76平（8间）房屋及相关附属设施；三、反诉的诉讼费由反诉人承担。原告（反诉被告）进森木业辩称：不同意荣华农业反诉请求，请求判决驳回荣华农业反诉请求。一、荣华农业部分反诉请求不成立。本案中，本诉部分，进森木业诉请依据的是进森木业与荣华农业于2011年8月22日签订的《协议书》，权利义务主体为荣华农业和进森木业、李静；而荣华农业反诉诉请中的2010年12月8日签订《工业用地（厂房）转让合同》权利义务主体为荣华农业和李静。本诉和反诉则依据2011年8月22日原告与被告签订转让《协议书》、《补充协议书》等基于的法律关系和事实、涉及的主体不相同，不符合《民事诉讼法司法解释》第二百三十三条规定，荣华农业该反诉请求不成立。二、荣华农业反诉请求没有事实和法律依据。1、荣华农业与大连市甘井子区革镇堡镇中革镇堡村民委员会签订的《土地有偿使用协议书》为其双方合意，进森木业非协议主体，该协议对进森木业无法律效力。2、依据《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第八条第三款规定：“通过以转让、出租、作价出资或入股、合作或联营方式依法取得的集体建设用地使用权的土地使用人，完成流转协议约定的条件后，在使用年期内，可以依法将余期土地使用权流转。”荣华农业取得土地使用权后，有权将余期土地使用权流转。故原告与被告签订的《协议书》合法有效。3、即使认定转让《协议书》中关于土地使用权转让部分无效，其中关于厂房转让的约定也是有效的。本案纠纷系因荣华农业恶意违约、拒绝依据协议约定办理相应手续造成的，其反诉请求不成立且没有事实和法律依据，其应依据协议约定办理案涉两座厂房的过户手续及土地的租赁权主体变更手续。第三人李静称：原告曾多次与被告要求向村委会缴纳土地使用费，被告称土地使用费35年交给我（被告荣华农业法定代表人朱乾荣），由我转交给村委会即可，借此我们双方以协议约定把余下的35年的5万元一次性缴清，实际上村委会收的土地管理费每年仅是1000多元，具体的数字荣华农业没有诱露，但是被告认可5万元土地使用费足以够35年使用，在收款收据上和补充协议2上都有约定，且这个时间我们也交纳了土地使用税。经审理查明：原告（反诉被告）进森木业在第一次开庭审理中举证质证了一十三项证据；在第二次开庭审理举证质证四项补充证据；在第三次开庭审理中举证质证了证据第十八组四项补充证据。庭审中，被告对原告提交的所有证据的真实性均无异议，但对合法性有异议。且提出支付款项的所有收条、借据均不是被告法定代表人朱乾荣的真实意思表示。原告提交的证据8转让物的支付款项，证明被告法定代表人朱乾荣签收了《收条》，被告单位出具了《收款收据》，且盖有被告公章；被告在2014年8月31日向原告出具了《荣华农业公司朱乾荣收款统计表》，在该表上盖有被告企业公章确认双方约定的转让款项全部收讫。原告向法庭提交原告自2010年至2014年8月间向被告支付所有款项的银行流水的证据。2004年7月13日，本案被告（反诉原告）荣华农业通过《甘体改发（2004）》81号政府文件完成改制，经过改制取得位于甘井子区的案涉两座房屋的所有权，并于2005年6月27日取得房屋所有权证：1、大甘革村房字第**（现变更为201520504002），所有权人：大连荣华农业有限公司，房屋座落：甘井子区革镇堡中革街18，建筑面积：239.75㎡，使用性质：生产建筑，使用土地面积2569.10平方米，土地使用证号：2005字第**；2、大甘革革村房字第**现变更为201520504001），所有权人：大连荣华农业有限公司，房屋座落：甘井子区革镇堡中革街18，建筑面积：245.76㎡，使用性质：生产建筑，使用土地面积2569.10平方米，土地使用证号：2005：2005字第**v>2005年6月7日，荣华农业取得案涉土地集体土地使用证：（2005）第040084号，土地使用权人大连荣华农业有限公司，土地所有权人：革镇堡中革村民集体，坐落：革镇堡镇中革村，，地类用途）工业，使用权面积2569.10㎡。2010年12月28日，被告荣华农业、朱乾荣向第三人李静出示了《甘体改发[1995]27》、《甘体改发[2004]81号》、大连中革实业开发总公司（现在的中革村委会）与被告签订的《企业转让协议书》且在该协议书上有17个村民全体签字的文件、案涉土地证、两个房产证等签订转让合同、协议的要件，被告依据这些合法文件向第三人李静确认被告已经取得集体土地使用权和两处房产的权属。被告与第三人签订了《工业用地（厂房）转让合同》，约定2010年12月28日，在进森木业成立前，荣华农业与进森木业法定代表人即本案第三人李静先行签订《工业用地（厂房）转让合同》，荣华农业将2004年产改时承租的大连市甘井子区的工业用地及厂房一次性转让给李静，转让价格120万元，待转让物在政府登记注册合法企业后，由新注册的企业向属地税务局缴纳土地使用税、房产税等。2011年8月22日，被告荣华农业与原告进森木业为主体签订《协议书》，约定荣华农业承诺中革村18号进森木业厂区内所有的土地、厂房、办公楼、职工宿舍、食堂、生产车间、锅炉房等资产已经全部转让给进森木业，进森木业依据《协议书》支付完毕全部款项后3个月内，负责为进森木业厂区内改建、新建、重建厂房办理房产证。案涉厂区及所有资产因征用、动迁改造等产生的动迁补偿资金的法律主体为进森木业。2011年8月23日，被告荣华农业向原告进森木业、第三人李静出具《担保函》，承诺《工业用地（厂房）转让合同》、《协议书》合法有效，荣华农业承诺负责向中革村民委员会书面报告转让事项登记，并在收到全部转让余额款后2年内将案涉土地使用权及两处厂房登记过户至进森木业名下。被告荣华农业承诺负责向中革村民委员会办理进森木业厂区厂房的修建、翻建、重建等相关手续，并负责竣工后的产权登记。2011年8月26日，荣华农业与进森木业签订《补充协议书》，约定进森木业在2015年12月31日前付清土地及两座厂房的余额本金和利息，否则视为进森木业违约。进森木业按期付清转让款的，荣华农业两年内未将案涉土地、房产过户至进森木业名下的，视为荣华农业违约。被告荣华农业承诺搬离案涉厂区，并不得以任何借口、理由干预进森木业经营，否则应按照月经营5万元损失费赔偿给原告。2012年5月12日，被告荣华农业和原告进森木业签订《补充协议（二）》，约定进森木业承接荣华农业享有的案涉土地余下35年使用权；进森木业一次性向荣华农业付清该35年土地使用费5万元。土地使用权期满后荣华农业协助进森木业向村委会签署划拨土地使用权的续期合同、办理土地使用权证书。2012年4月18日，被告荣华农业法定代表人朱乾荣收到了原告进森木业给付的现金5万元，并出具人民币伍万元《收条》。2012年7月18日，被告荣华农业向原告进森木业出具《收款收据》确定收到《补充协议（二）》约定的案涉土地余下的35年土地使用费由进森木业于2012年4月18日一次性给荣华农业。2014年8月31日，被告荣华农业向原告进森木业、李静出具《荣华农业公司朱乾荣收款统计表》，确认收到土地、厂房转让款1792000元，并附有荣华农业盖印及荣华公司法定代表人朱乾荣签字的凭证。原告进森木业向属地税务局缴纳了案涉土地及两处厂房2011年8月至今的土地使用税、房产税。在庭审中原告提交了税务局出具的《完税证明》。被告举证的《缴税证明》均为复印件，原告表示对其真实性无法核实，关联性和证明内容有异议。原告提出被告公司工商信息查询档案中案涉土地上的房产执照7份，证明被告公司在改制时在案涉土地上取得了7套房产，其转让给原告的只是其中的2套。2011年7月8日，被告荣华农业与原告进森木业关于案涉土地及地上建筑物转让事宜及修缮修复事宜向革镇堡中革村居委会出具《请示报告》。2011年9月、10月，被告荣华农业向原告进森木业出具两份《厂区厂房修建工程施工表决意见》，2012年2月15日，被告荣华农业向原告进森木业出具《厂区厂房投资确认、承诺书》，确认进森木业修复厂房等发生投资款项共计646.9万元，承诺如因被告原因导致合同无效或者其未按约定办理案涉土地使用权及厂房过户手续的，按照原告进森木业投资款项的两倍承担违约赔偿责任。2012年7月17日，原被告双方共同达成向大连供电公司市场客户服务中心申请配备变压器。原告进森木业同时向法庭提交了施工合同、收款收据、决算确认书等证据证明厂房修缮修复的施工内容和产生的投资款项共计646.9万元的事实。2014年12月4日，被告荣华农业向案外人大连五矿中色进出口有限公司出具《腾退通知》，要求其腾退2010年至2011年间在大连进森木业有限公司（中革村18号）厂院内建造的2800平方米厂房。2015年2月2日，被告荣华农业向第三人李静、大连五矿中色进出口有限公司发出《通知》，通知大连市甘井子区革镇堡中革村18号（大连进森木业有限公司）的厂区、厂房已经不归属李静及其公司，声明了荣华农业对案涉厂房、厂区的管辖权和控制权。2014年12月至今，案涉厂房、厂区一直由被告荣华农业占有。综上，原告（反诉被告）认为双方签订的土地及厂房转让协议合法有效，原告已经按照协议约定支付了所有转让款项、土地管理费并向所属地税务局缴纳了土地使用税、房产税，原告履行完毕全部合同义务，被告荣华农业应依据合同约定办理位于大连市甘井子区土地租赁权主体变更手续及两座厂房的过户手续；腾退位于大连市甘井子区土地及所有厂房交付原告；支付非法占有案涉土地和厂房的违约金360万元（每月5万元，占用6年）；按照协议约定办理修建、重建、改建、新建办公室、厂房办理产权证书给原告进森木业名下。被告（反诉原告）认为双方签订的协议全部无效，要求返还案涉土地及房屋、附属设施。以上事实，由当事人的陈述、原告向本院提交《工业用地（厂房）转让合同》、《协议书》、土地使用权证、房屋所有权证、《担保函》、《补充协议书》、《补充协议书二》、《荣华农业公司朱乾荣收款统计表》、《厂区厂房修建工程施工表决意见》、《厂区厂房投资确认、承诺书》、税收完税证明、《通知》等证据及庭审笔录在案为凭，这些证据材料经庭审质证和本院审查，予以采信。本院认为，本案争议焦点为：被告荣华农业与原告进森木业签订的《协议书》、《补充协议书》、《补充协议（二）》是否有效。涉案土地属于集体工业用地，被告荣华农业在与原告进森木业签订相关协议前，已经取得集体工业土地使用证。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条之规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依据法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。本案原被告双方达成《协议书》后，原告依约履行。依据《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（2004年2月23日）第八条第三款规定：“通过以转让、出租、作价出资或入股、合作或联营方式依法取得的集体建设用地使用权的土地使用人，完成流转协议约定的条件后，在使用年期内，可以依法将余期土地使用权流转。”被告荣华农业有权将土地使用权剩余年限的租赁权转让给原告进森木业。被告荣华农业辩称及反诉理由中关于案涉协议根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定均无效的主张，因被告荣华农业已经依据合法程序以承租的方式取得了案涉集体工业用地的使用权，故其主张不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，本院不予支持。至于被告荣华农业主张其与原告进森木业之间的协议约定违反了其与土地所有权人革镇堡镇的约定而无效的主张，法律并未规定合同有效的前提是不违反其他合同约定，故其该主张本院不予支持。被告向本院提交的2003年12月6日与村委会签订的《土地有偿使用协议》，欲证明案涉土地不得转让，其与原告所签订的《协议书》、《补充协议书》、《补充协议（二）》无效。原告诉辩该协议系被告伪造，协议签订日期为2003年12月6日，协议上被告方的名称及印章均为“大连荣华农业有限公司”，但事实上当时被告方名称和印章应为“大连荣华农业公司”，原告提交的2004年7月13日甘井子区政府《关于大连荣华农业公司改制为大连荣华农业有限公司的通知》（甘体改发[2004]81号）能够证明，被告提交的与村委会的土地协议书上盖有荣华农业“有限公司”的印章，故该证据有瑕疵，无法采用。涉案的两座厂房，被告荣华农业在与原告进森木业签订案涉协议前经政府改制后，其已经属于“有限责任”并取得房产所有权证，系两座厂房的合法所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”综上所述，案涉《协议书》、《补充协议书》、《补充协议（二）》签订的原、被告主体适格，双方就土地租赁权转让即厂房转让达成一致意思表示，约定内容未违反国家法律强制性规定，依法有效。原告进森木业提交的证据能够证明其已经依据案涉协议约定，履行完毕转让款、土地管理费支付义务、土地使用税、厂房产税缴纳义务、投资修建、改建厂房的义务。荣华农业应依据《协议书》、《补充协议书》、《补充协议（二）》约定履行协议义务，办理位于大连市甘井子区土地租赁权主体变更手续及两座厂房的过户手续；荣华农业自2014年至今占用案涉土地及厂房的行为无合法依据且违反双方协议约定，故应腾退并交付给进森木业；关于原告进森木业主张的非法占用违约金，被告荣华农业仅主张违反法律规定无效，但该约定未违反法律强制性规定，故其被告主张本院不予支持；关于原告进森木业主张要求被告办理其修建、重建、改建、新建办公室、厂房产权证书的诉请，因其未明确具体办公室、厂房的面积、结构等信息，故该诉请本案不予考虑，原告进森木业可另案处理。被告（反诉原告）反诉请求第一项中关于确认2010年12月8日签订的《工业用地（厂房）转让合同》无效的请求，该合同签订双方非本案原告和被告，与本诉非基于相同法律关系，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，该反诉请求不成立。反诉请求第二项也是基于该合同，反诉请求也不成立；并且基于案件事实，案涉土地和厂房均在其名下和实际控制中，其该诉请也无事实依据。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百八十五、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内办理位于大连市甘井子区土地（（2005）第040084号，土地使用权人大连荣华农业有限公司，土地所有权人：革镇堡中革村民集体，坐落：革镇堡镇中革村，，地类用途）工业，使用权面积2569.10㎡）租赁权主体变更手续及两座厂房（1、大甘革村革村房字第**变更为201520504002]，所有权人：大连荣华农业有限公司，房屋座落：甘井子区革镇堡中革街18，建筑面积：239.75㎡，使用性质：生产建筑，使用土地面积2569.10平方米，土地使用证号：2005字第040：2005字第**房字第**更为201520504001]，所有权人：大连荣华农业有限公司，房屋座落：甘井子区革镇堡中革街18，建筑面积：245.76㎡，使用性质：生产建筑，使用土地面积2569.10平方米，土地使用证号：2005字第040084号）：2005字第**大连进森木业有限公司名下。二、被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退本判决第一项土地及厂房并交付给原告（反诉被告）大连进森木业有限公司。三、被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连进森木业有限公司违约金人民币360万元（自2015年1月15日至2020年1月14日止）。四、驳回原告（反诉被告）大连进森木业有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币35,600元，保全费人民币5,000元，由被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司负担；反诉费人民币17,800元，由被告（反诉原告）大连荣华农业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  李 毅人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇二一年一月十八日书 记 员  祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。