北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22398号原告：熊小龙，男，1975年3月21日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。被告：朱姗姗，女，1981年6月14日出生，汉族，北京小荷教育咨询有限公司法定代表人，住北京市大兴区。原告熊小龙与被告朱姗姗租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊小龙、被告朱姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊小龙向本院提出诉讼请求：1.判令朱姗姗支付转让费尾款53750元；2.判令朱姗姗支付违约金75000元；3.本案诉讼费由朱姗姗承担。事实和理由：2020年3月23日，熊小龙与朱姗姗签订了一份《三方租赁合同》后又签订了一份《补充协议》，约定朱姗姗分期向熊小龙付款两次，第一次是向熊小龙支付设施费30000元，并代房东退还熊小龙商铺押金75000元，付款日期为双方签订协议之时，此款熊小龙已按时收到。第二次付款是双方约定因疫情影响，北京市教委通知的小学幼儿园复课日为起租日，朱姗姗需提前7天向熊小龙一次性支付起租日至甲方合同期内2020年7月20日租金和50000元教具转让费。同时约定2020年5月31日前为起租日，熊小龙将50000元教具费赠与朱姗姗，2020年5月31日后为起租日，朱姗姗仍需向熊小龙支付50000元教具费作为转让费。2020年5月13日北京市教委公布小学幼儿园2020年6月8日开学，朱姗姗应提前一周，2020年6月1日前向熊小龙支付转让费50000元和2020年6月8日至2020年7月20日租金53750元，共计103750元。熊小龙只在2020年6月8日收到50000元，剩余53750元朱姗姗希望缓交，但至今未支付。朱姗姗应在2020年6月1日付清余款后，双方协议关系结束，之后朱姗姗因任何因素造成的损失均与熊小龙无关，因双方的协议本就在疫情期间签订的，虽然风险是不可抗力，但是双方均已知晓。二次疫情是在2020年6月1日之后发生的事情，朱姗姗的一切损失应由个人承担，不影响履行原协议。经催要未果，故起诉。朱姗姗辩称，最开始的转让费谈的是30000元，并不是50000元，30000元转让费和75000元的押金已经给付熊小龙了，熊小龙诉讼请求53750元转让费尾款，并不是转让费。当时签协议就临时写成转让费了，实际是起租日至2020年7月20日的租金。但北京市教委在2020年5月22日发布通知，6月1日北京四、五、六年级先复课，并没有涉及幼儿园和低年级，在补充协议中也约定了小学幼儿园复课日为起租日，但现在无法确定起租日。另外，协议还约定，在2020年5月31日前开学，50000元教具费是赠送的，如果是6月1日后开学还需要再给熊小龙50000元教具费，朱姗姗已经把50000元的教具费支付给了熊小龙，现在有争议，认为该教具费不应该给熊小龙，但目前补充协议中50000元已经作为转让费给熊小龙了，就不应该再给其他费用了。对熊小龙再让朱姗姗交75000元的违约金不同意给付，法律规定违约金不能超过对方损失的30%，协议中约定过高，是不合理的，要求法院予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月23日，熊小龙（转让方、甲方）、朱姗姗（受让方、乙方）与陈福长（出租方、丙方）签订《租赁转让三方协议（香海园57-6）》，载明：一、转让标的：1.转让商铺位于北京市大兴区香海园57号楼1-2层57-6（以下简称涉案房屋），用于商业经营-教育类，建筑面积570.99平方米，甲、乙、丙三方约定转租租赁期限自2020年3月23日至2024年7月20日止。2.丙方为上述转让商铺的所有权人和出租方。现对甲、乙双方根据本合同约定转让上述商铺承租权的行为，丙方表示同意。3.原甲、丙双方于2019年3月8日所签北京市房屋租赁合同（自行成交版）（以下简称原合同）的权利与义务转由乙方享有和履行，乙方认同上述甲、丙双方签订的原合同中的内容，本协议约定更改的事项按照本协议执行，未更改事宜按照原合同执行，乙方与丙方不再另行签订新租赁合同。本合同生效和商铺交接完毕后，甲、丙双方之间原合同中甲方权利义务自行解除。二、租金押金的结算与支付：1.甲方与丙方原合同及补充协议约定的租赁期限为2019年3月11日至2024年7月20日，商铺转租前甲方所欠水电费等原合同中约定的甲方承担的相关费用，由甲方在转租交接完毕之前全部结清，由乙方确认，如有未结清费用，则由乙方承担。2.商铺转租给乙方后，租金金额及支付方式按原合同中所约定执行。甲方已缴纳租金至2020年7月20日。乙方需向丙方支付2020年7月21日起剩余租期租金，甲方不再参与房租收付问题……3.甲、丙双方原合同中所约定的押金总计75000元，乙方需在本协议签订后代丙方按照原合同中的约定退还押金给甲方，原甲方支付给丙方的押金，视为乙方交付给丙方的押金。甲、丙双方需分别出具收条。同日，熊小龙（甲方、转让方）与朱姗姗（乙方、受让方）签订《补充协议》，约定：鉴于双方就位于北京市大兴区香海园57号楼1-2层57-6商铺于2020年3月23日经房东同意签订转让合同（自行成交版）。经甲、乙双方友好协商就该商铺转让费用补充如下：1.双方签订正式合同前，乙方需向甲方支付30000元设施费作为定金，签订正式《三方合同》当日需代房东向甲方支付商铺押金共计75000元，甲方收到这几笔费用需将钥匙给乙方，进行房屋交接，交付乙方使用。因受疫情影响，双方约定，北京市教委通知的小学幼儿园复课日为起租日，乙方须提前7天向甲方一次性交清起租日至甲方合同期内2020年7月20日租金和50000元教具费。2020年5月31日前为起租日，甲方将50000元教具费赠予乙方，免转让费；2020年5月31日后为起租日，乙方需向甲方支付50000元教具费作为转让费。甲方收款账户：中国建设银行，陈倩。2.甲方自签订合同之日起须将水电费结清，与乙方做好物品交接。3.如乙方未按规定时间支付甲方费用，代房东交付的押金作为违约金补偿。庭审中，朱姗姗称其分别于2020年3月23日向熊小龙的合伙人陈倩支付30000元转让费，向熊小龙支付75000元，于2020年6月向陈倩支付50000元。熊小龙认可收到上述款项，但认为30000元是新风系统设施费，不是转让费。双方均认可北京市教委公布的小学幼儿园复课日期为2020年6月8日。庭审中，熊小龙提交双方微信聊天记录截图，双方均认可该聊天记录的真实性，在该聊天记录中，熊小龙向朱姗姗表示“……你应该承担一些风险，应该按时就是把房租给我们。退一万步说，万一开不了呢，你这就是不是不给房租了”，朱姗姗回复“对，但确实是不让开学呀……所以我不是说不给你们，我也不是不承担这个风险，这风险我自己认了，但是就是稍微缓我一段时间，又不是不给，我也跑不了”。经询问，熊小龙称其主张朱姗姗支付转让费尾款系房屋租金。上述事实，有《租赁转让三方协议（香海园57-6）》《补充协议》、微信聊天记录截图以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，双方签订的《租赁转让三方协议（香海园57-6）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点是双方对于合同条款的理解问题，综合考虑到本案中《租赁转让三方协议（香海园57-6）》的约定，熊小龙已经向出租方交纳自转租之日起至2020年7月20日的租金，故可以推断双方就教具费的约定，系熊小龙综合考虑到自身需要承担的风险后作出，故朱姗姗所称认为双方的约定系交付教具费后即不需要支付租金与常理不符，结合朱姗姗与熊小龙之间的微信聊天记录，朱姗姗在此前亦认可拖欠房租。综上，朱姗姗应于2020年6月1日起按约定向熊小龙支付房屋租金，故对熊小龙主张朱姗姗支付房屋租金53750元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对朱姗姗的抗辩意见，本院不予采信。关于熊小龙主张朱姗姗支付违约金75000元的诉讼请求，考虑到本案合同签订的实际情况，且朱姗姗明确要求调整违约金，故本院酌情调整为5000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、朱姗姗于本判决生效之日起十日内支付熊小龙房屋租金53750元；二、朱姗姗于本判决生效之日起十日内支付熊小龙违约金5000元；三、驳回熊小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，由朱姗姗负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年一月二十八日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利