上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3070号原告：上海亚丽文化发展有限公司。法定代表人：邓某某。委托诉讼代理人：吴某某。委托诉讼代理人：刘勇，上海祁长宇律师事务所律师。被告：上海川宇健身发展有限公司。法定代表人：李某某。原告上海亚丽文化发展有限公司与被告上海川宇健身发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月14日、2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告上海亚丽文化发展有限公司的委托诉讼代理人刘勇、吴某某到庭参加了诉讼。被告上海川宇健身发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海亚丽文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2、判令被告迁出上海市闵行区×路×号，将房屋恢复原状返还原告；3、判令被告支付原告截止至2019年12月31日尚欠的租金908,380.72元；4、判令被告支付原告自2020年1月1日起至实际还房之日止，按每月113,547.59元计算的房屋占有使用费；5、判令被告支付原告以908,380.72元为基数，自2020年1月17日立案之日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算的迟延付款滞纳金；6、判令被告于合同解除后15日内办理完毕上海川宇健身发展有限公司及上海市闵行区A餐馆的营业执照注销或变更手续。事实和理由：2016年8月1日，原告通过公开竞拍方式取得上海市×路×号房地产所有权，原、被告签订了《房屋租赁合同》。被告长期不按照合同约定支付租金，原告几乎每月都要向被告催讨欠租。被告除将租赁房屋开设健身房外，还将部分房屋转租案外人A餐馆等三家单位。被告长期拖欠租金给原告造成了重大经济损失，原告故直接诉至法院要求解除与被告签订的租赁合同。被告上海川宇健身发展有限公司辩称：自2005年起，被告向案外人承租房屋，租期至2022年12月底，一直正常履行。后因出租方经营不善，房屋被拍卖，原告受让房屋。基于买卖不破租赁，被告继续承租房屋，原被告于2016年8月1日重新签订租赁合同，约定承租部位没有变化，租赁期限自2016年8月1日至2022年12月31日，被告另支付租赁押金20万元。被告拖欠租金也是拖欠原出租人的租金，原告接手后很少有拖欠。不同意解除合同，要求履行至合同期满。2020年1月21日收到法院诉状副本时方知原告要求解除租赁合同。A餐馆在原告受让之前已在内经营，不属被告转租。其他也不属于转租分租情况，系由被告经营。在合同项下的场地及房屋内有被告和A餐馆两个营业执照。如合同解除，因有健身会员，需要时间进行遣散。2019年年底前的欠租同意支付。对占有使用费计算标准无异议。2020年1月至5月，因疫情的原因，被告没有经营，目前刚开始准备重新营业，希望原告体谅，能够免除一定范围内的使用费。原告主张的滞纳金过高，被告没有能力承受。关于营业执照注册迁移，被告的营业执照可以迁移，但A餐馆的法人不是被告，应按正常程序处理。关于房屋恢复原状事宜，双方应进行协商。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告上海亚丽文化发展有限公司（出租方，甲方）与被告上海川宇健身发展有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，鉴于原告通过公开竞拍取得上海市闵行区×路×号房地产所有权和买卖不破租赁原则，甲方现出租给乙方上述3,236.01平方米房屋，用于乙方经营健身会所，租赁期限自2016年8月1日起至2022年12月31日止。2019年全年月租金113,547.59元，半年租金681,285.54元。2020年全年月租金113,547.59元，半年租金681,285.54元。2021年全年月租金113,547.59元，半年租金681,285.54元。2022年全年月租金124,902.35元，半年租金749,414.09元。承租方按照半年一期向出租方支付租金，承租方分别于每年5月15日和12月15日之前支付下一期租金，先付后用。承租方应向出租方支付履约保证金20万元，合同期满或终止时，承租方结清有关费用，对出租方无任何债务时，10日内无息退还。承租方在租赁期未满退租，该保证金作为违约金，出租方有权不予退还。出租方在本合同有效期内将房产转租、分租给第三人，需征得出租方书面同意。本合同被终止或解除后，承租方应于合同终止后15日内将全部物品搬离租赁场所，并将租赁物恢复原状，否则即视为放弃物品所有权，且视为已授权出租方处置该物品。承租方应承担清除上述物品发生的费用。如承租方延迟交还该物业，每迟延一天，向出租方支付相当于3倍原基本租金的违约金。承租方必须在合同终止或者解除后15日内办理完毕租赁物业内承租方的营业执照等所有证件的注销或者变更地址手续，否则承担违约责任，出租方有权不退承租方支付的履约保证金。承租方逾期注销或者变更地址的，每逾期一日，按照履约保证金的千分之一承担违约责任。若承租方逾期支付租金及其他费用，承租方应按未付款项每天万分之五向出租方支付迟延付款滞纳金，出租方在向承租方发出书面通知后有权单方面解除合同，收回房屋，并要求承租方赔偿月租金2倍的违约金。造成出租方其他损失的，出租方有权要求承租方赔偿相应的损失。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，被告支付履约保证金20万元，双方交接了租赁场所的设施设备。被告在内经营健身房。2017年6月21日，原告向被告发出催款律师函。2017年10月26日，因被告拖欠租金，双方签订《延迟支付租金谅解协议》，约定原告同意免除被告2016年8月1日至2016年8月31日的房租，被告尚欠租金929,025.72元，被告承诺于2017年11月8日前支付25万元、于2017年11月30日前支付25万元、于2017年12月31日前支付179,025.72元、于2018年1月31日前支付25万元。被告应严格按照上述期限支付欠租，否则原告有权撤销免除被告2016年8月1日至8月31日的房租。被告承诺将严格按照合同约定的时间支付2018年1月1日至2022年12月31日期间的租金，如有违约，按照《房屋租赁合同》承担违约责任。因被告仍未付清欠租并也未按照合同约定的时间继续支付租金，原告不同意减免2016年8月的租金。至今，2019年12月31日前拖欠的租金908,380.72元，被告仍未支付。原告陈述，2020年5月起，被告通过案外人陆云飞、严政、李运陆续支付使用费19万元。还查明，上海市闵行区A餐馆于2018年11月2日设立，经营者李亚伟，经营场所登记为上海市闵行区颛桥镇×路×号×幢×层×室。被告上海川宇健身发展有限公司经营场所登记为上海市闵行区×路×号×层×-×室、×层×-×室。原告诉至本院后，被告于2020年1月21日收到诉状副本等材料。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、延迟支付租金谅解协议、租金转账单、工商档案机读材料，被告提供的2016年8月1日拍卖成交确认书、律师函等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应恪守。在合同履行期间，因被告屡次欠付租金，双方又达成《延迟支付租金谅解协议》，但被告又未履行，故原告要求解除上述《房屋租赁合同》，且解除合同的意思表示于2020年1月21日到达被告，本院确认《房屋租赁合同》于该日解除。导致合同解除的责任在于被告。合同解除后，被告应及时付清欠费、返还房屋、注销在涉案房屋内的工商登记。被告作为租赁合同相对方，原告有权要求被告在合同解除后及时迁移或注销在租赁物业内设立的营业执照。上海市闵行区A餐馆非涉案合同当事人，原告要求被告迁移或注销该单位工商登记，本院难以支持。被告占用房屋期间，应向原告支付占有使用费。原告主张被告占用期间按照合同约定的租金标准计算占有使用费，合理合法，本院亦予以支持。原告要求被告承担逾期付款滞纳金，被告认为过高要求减少，但被告没有提供应适当减少的依据，且被告长期拖欠大额租金，原告给予谅解后仍不支付，缺乏诚信，故本院对滞纳金不作调整。被告要求免除2020年1月至5月的租金，原告不同意，因被告没有提供可以减免的依据，本院不予采纳。被告支付的履约保证金，原告表示可在被告应支付的房屋占有使用费中抵扣，本院予以采纳。如被告支付了房屋占有使用费，则原告应将履约保证金退还。被告经本院传票传唤无正当理由不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海亚丽文化发展有限公司与被告上海川宇健身发展有限公司签订的关于上海市×路×号3,236.01平方米房屋的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除；二、被告上海川宇健身发展有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上述房屋，将房屋恢复原状后返还原告上海亚丽文化发展有限公司；三、被告上海川宇健身发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亚丽文化发展有限公司截止2019年12月31日的欠租908,380.72元；四、被告上海川宇健身发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亚丽文化发展有限公司以908,380.72元为基数，自2020年1月17日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算的迟延付款滞纳金；五、被告上海川宇健身发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亚丽文化发展有限公司自2020年1月1日起至2020年1月20日止，按照每月113,547.59元计算的租金；六、被告上海川宇健身发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海亚丽文化发展有限公司自2020年1月21日起至房屋实际归还之日止，按每月113,547.59元计算的房屋占有使用费（扣除已付款19万元）；七、原告上海亚丽文化发展有限公司于被告上海川宇健身发展有限公司支付完毕上述第六条项下的房屋占有使用费后三日内退还被告上海川宇健身发展有限公司履约保证金20万元；八、被告上海川宇健身发展有限公司于本判决生效之日起十五日内办理工商登记注销手续或变更手续；九、驳回原告上海亚丽文化发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,883.81元，由被告上海川宇健身发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 李 莹人民陪审员 纪春兰二〇二一年一月二十八日法官 助理 陈奕含书 记 员 陈奕含附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。