湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0682民初1682号原告：湖南傲华凌世贸易发展有限公司，住所地：湖南省长沙县湘龙街道中南汽车世界K04栋401。法定代表人：崔适全，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄招时，湖南云盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔十美，男，1994年10月28日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。被告：临湘市金利房地产开发有限责任公司，住所地：临湘市临湘大道（三角坪转盘处）。法定代表人：陈景义，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。第三人：赵凌斌，男，1959年6月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：李洪，临湘市天成法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：段营欣，湖南彭铎律师事务所律师。原告湖南傲华凌世贸易发展有限公司（以下简称“傲华公司”）与被告临湘市金利房地产开发有限责任公司（以下简称“金利公司”）、第三人赵凌斌委托合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案后，依法适用普通程序进行了审理，于2019年12月18日作出一审判决。原告傲华公司与被告金利公司、第三人赵凌斌均不服一审判决，提起上诉，岳阳市中级人民法院于2020年5月22日裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2020年7月15日重新立案，于2020年9月4日重新组成合议庭开庭进行了审理。原告傲华公司的委托诉讼代理人黄招时、崔十美与被告金利公司的委托诉讼代理人李珞瑜、第三人赵凌斌的委托诉讼代理人李洪、段营欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傲华公司诉称：1、判令被告立即向原告支付所欠溢价奖励报酬5568096元；2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金3238049.9元（暂计算至2019年1月13日，从2019年1月14日起按日千分之五计算至实际支付完毕之日止）；3、判令被告立即向原告支付房屋销售佣金330459.3元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年4月26日，原、被告签订了《销售服务委托代理合同》，双方约定：原告为被告开发的雅仕兰庭商品房提供销售代理服务，被告向原告支付佣金及溢价奖励等。在合同履行过程中，被告经常无故拖延结算佣金的时间，且不愿意结算支付溢价奖励。商品房即将销售完毕，被告至今仍拖欠原告溢价奖励5568096元，且多次催讨未果。故原告具状诉至法院。被告金利公司辩称：1、原告请求被告支付5568096元溢价奖励报酬没有事实和法律依据；2、在整个销售过程中，傲华公司的销售从未超过双方确定的销售均价；3、在整个销售过程中，傲华公司从未主张过溢价奖励；4、金利公司不存在违约行为，没有义务支付违约金；5、傲华公司并未全面履行项目的策划、市场调研等合同义务，金利公司保留追加其违约责任的权利。第三人赵凌斌诉称：1、本案中的3300元/㎡的销售价格，仅是2016年12月31日前，傲华公司与金利公司计算溢价奖励的参考依据，并非销售底价，且金利公司对原暂定溢价奖励基准价进行了多次涨调，傲华公司已按金利公司的涨调价格实际执行了销售，傲华公司根据调价的时间节点按涨调价销售的房产价格，没有能够达到约定的获得溢价奖励的销售价格，即使有溢价奖励，也是客观事实导致销售价格的涨调，并非傲华公司履行委托合同义务行为，所以，原告诉请的支付溢价奖励报酬5568096元依据不足；2、金利公司已按合同约定支付了销售佣金，即使有欠付的部分，也是双方存在争议的部分，并非金利公司的违约行为，傲华公司履行义务时，存在未按合同约定进行客户管理，擅自撤走工作人员等情况，其以实际行动拒绝履行合同义务，已构成根本违约。查明的事实经举证、质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院将在说理部分一并予以论证，本院确认如下法律事实：原告傲华公司主要经营房地产中介服务，性质为自然人投资或控股企业，法定代表人系崔适全。被告金利公司主要从事房地产开发，性质为自然人投资或控股企业，法定代表人系陈景义。第三人赵凌斌与另外两人借用金利公司名义开发了位于临湘市雅仕兰庭项目。2016年4月26日，金利公司（甲方）与傲华公司（乙方）签订一份《销售服务委托代理合同》，合同约定：1、甲方委托乙方为雅仕兰庭项目提供“销售服务代理”事项；2、销售服务代理范围：全程营销策划、住宅、商业、车位销售代理，可售范围以甲方提供给乙方的双方签字盖章确认销控表为准；3、销售价格：乙方于进场前10日内提交项目物业销售价格建议，经甲方签字认可后严格执行；4、服务费用标准及考核办法：合作期内，代理服务费用采取佣金提点加溢价奖励的方式，销售前台业务完成情况以签约面积为准，签约实质缴齐首付款/全部房款，签订《商品房预售合同》/《商品房现房买卖合同》、补充协议及相关文件，并且收集齐全部客户资料办理完银行按揭手续；5、代理服务费总体按照全款到账的合同金额的1.5%测算（截至2016年12月31日，前销售的60套代理费为1.5%，超过60套代理费用为1.8%），2017年3月前销售完所有房子的80%代理费按2%计算；全款到账：合同金额全部到达甲方账户；溢价奖励：标准为销售金额超出底价部分的50%（税后）；6、当期代理服务费结算依据：乙方制作结算单，由甲方财务部审核，由甲方负责人确认结算代理佣金数额；7、费用核算及支付方式;代理服务费用核算条件以当期及前期签订《商品房买卖合同》且全款到账的合同金额为基数，每月给乙方结算一次销售代理佣金及溢价奖励，甲方如不按时支付，超过三天后每天按照提成的千分之五向乙方支付滞纳金；双方还在合同尾页以附议形式，约定在2016年12月31日之前，该楼盘销售均价暂定为3300元/㎡。同时合同还约定了其他的权利义务。在合同履行过程中，原告未按合同约定履行“建立客户档案”等合同附随义务，傲华公司在对房屋进行销售期间，金利公司分八次向傲华公司工作人员送达了《雅仕兰庭商住楼销售表》，金利公司均在该销售表尾部标注“请湖南傲华凌世贸有限公司雅仕兰庭项目销售部从X年X月X日按此价格表执行房屋销售，原先价格表终止，今后将根据市场行情再作调整”等类似说明，傲华公司在收到价格表后也按该表执行销售价格，金利公司向傲华公司送达销售价格表之前，向原临湘市价格监督检查局价格就销售价格已经进行备案，在合同履行期间，傲华公司与金利公司就部分房屋的销售佣金已经进行了结算。2018年12月底，傲华公司终止合同关系，并从项目上撤走人员。2019年1月24日，金利公司委托湖南永发律师事务所向傲华公司发出律师函，要求解除双方签订的委托合同，并要求在收到本函后五个工作日内办理交接和结算手续。截止至2019年12月17日,傲华公司完成了对李艳清、李永平等156套房屋的销售任务,经崔适全与金利公司的财务人员方宏核对确认，其中6套房屋（1605号、2605号、1601号、2402号、1101号、2702号）双方确定为抵扣工程款，交定金3套（1903号、1502号、701号），按揭款未下2套（1606号、1902号），已结佣金2套（2001号、2404号），另有5套房屋需双方核实（1302号、1305号、2205号、3106号、702号）。另查明，2020年12月22日，经傲华公司与金利公司核对，2套房屋（701号、3106号）已经办理退房手续。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点有：1、佣金提点的结算问题；2、是否存在“溢价”奖励问题；3、是否存在违约金问题。关于佣金提点的结算问题。房屋实际销售数额为156套，傲华公司与金利公司对此均予以认可，除去抵扣工程款、交纳定金、已结佣金以及贷款未下的情况，经核算，金利公司实际欠付佣金提点162653.41元。对此，金利公司抗辩其中3套房屋（1302号、1305号、2205号）实际为抵扣工程款，以及702号房实际由金利公司办理相关贷款手续，故实际未支付佣金提点为132697元，根据举证规则，金利公司未提供相应的证据佐证其抗辩的事实，应承担举证不能的不利后果，故金利公司的上述抗辩理由没有依据，本院不予认可。金利公司应向傲华公司支付佣金提点162653.41元。是否存在“溢价”奖励问题。根据双方合同约定，双方对溢价奖励约定为“销售金额超出底价部分的50%（税后）”，即销售价超出底价部分的50%为溢价奖励，签订合同时，双方以附议形式暂定均价3300元/㎡，该价格系双方首次合作时确定，只是双方在履行合同过程中未及时对该部分内容做进一步约定。但随着物价水平的浮动以及房价上涨的整体趋势，开发商为获得更大的利润，其规定的房屋均价必定会随之浮动，所以原暂定的房屋均价3300元/㎡也应随之变化。另外，金利公司每次向傲华公司送达《雅仕兰庭商住楼销售表》前，已经向原临湘市价格监督检查局进行价格备案，而且每次备案的价格比之前的价格都有所调高，更加可以印证房屋均价3300/㎡不是一成不变，而是随着调价后的销售价格而所有调高。因此，傲华公司主张所有房屋均价均为3300/㎡的陈述没有依据。根据金利公司提供给傲华公司的价格销售表，经核算，在金利公司进行八次调价后，傲华公司对外实际销售价格均未超出金利公司调价后的均价，所以根据合同约定以及合同实际履行情况来看，傲华公司主张的溢价奖励没有依据，本院不予支持。关于是否存在违约金问题。根据合同第5.3.2约定“当期代理服务费结算依据：由乙方制结算单，由甲方财务部审核”该条款约定乙方应主动制订结算单，并交甲方审核，傲华公司未能及时、主动制作结算单，提交给金利公司审核，加之傲华公司还单方终止合同，导致双方不能及时结算佣金，故傲华公司要求支付违约金的请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告临湘市金利房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告湖南傲华凌世贸易发展有限公司提点佣金162653.41元；二、驳回原告湖南傲华凌世贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75756元，保全费5000元，合计80756元，由原告湖南傲华凌世贸易发展有限公司负担72203元,由被告临湘市金利房地产开发有限责任公司负担8553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  张 彬人民陪审员  姚柏平人民陪审员  王行斌二〇二一年一月八日法官助理唐辉书记员余莎附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。