广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初5225号 原告：中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行，住所地：广西柳州市龙城路28号。统一社会信用代码：9145020070875131XA。 负责人：梁环，该支行行长。 委托诉讼代理人：王思茜，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晟，广西广正大律师事务所律师。 被告：陆宗江，男，1966年1月8日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 被告：李霞，女，1968年5月5日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 被告：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所地：广西柳州市学院路35号。统一社会信用代码:91450200272957340L。 法定代表人：吴运远。 原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行与被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的委托诉讼代理人王思茜到庭参加诉讼。被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的编号A:[个住]字[柳州]行[龙城]支行[2016]年[2××]号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告陆宗江、李霞立即向原告归还贷款本金150706.40元，并支付利息、罚息、复利合计1766.82元（利息、罚息、复利暂计至2020年6月15日，此后按照合同约定方式计算至本息还清之日止）；3.判令原告所支付的律师费7361.29元由被告陆宗江、被告李霞承担；4.判令以提供抵押的位于桂中大道87号柳福雅居1栋2单元20-5房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先清偿上述债务；5.判令被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司对被告陆宗江、李霞在本案的全部债务承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼相关费用由三被告共同承担。 事实和理由：2016年7月28日，三被告与原告签订编号Ａ:［个住］字［柳州］行［鹿寨］支行［2016］年［2××］号《个人购房借款／担保合同》，主要条款是：1、第一条约定贷款金额为219000元；2、第三条约定贷款期限为180个月；3、第四条约定贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定；4、第九条约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定，复利利率与罚息利率相同；5、第十四条约定如被告陆宗江、被告李霞连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求被告陆宗江、李霞立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、第十七条约定如被告陆宗江、李霞违约，原告为实现债权而产生的律师费、评估费等费用由被告陆宗江、被告李霞承担；7、第二十六条约定被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司自愿为本案贷款承担连带保证责任；8、第二十七条约定保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，或原告依据合同约定宣布贷款提前到期之日起两年等内容。同时，被告陆宗江、被告李霞自愿提供位于位于柳州市××房屋为该笔贷款提供抵押担保，2016年11月15日办理了预告抵押登记手续，合同第十九条对抵押担保范围进行了约定。上述合同签订后，2016年8月29日原告向被告陆宗江、李霞发贷款219000元，然而被告陆宗江、被告李霞却未按合同约定履行还款义务。经原告反复催收，被告陆宗江、李霞仍继续逾期还款。原告认为，被告陆宗江、李霞行为己经构成违约，应当按照《个人购房借款/担保合同》约定承担相应的违约责任，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司作为该笔贷款的连带保证人，还应承担相应的保证责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实的基础上支持原告全部诉讼请求。 被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司未到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩意见。 围绕诉讼请求，原告提供了《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、自营历史明细表、个人贷款借据余额信息、不动产登记证明、被告陆宗江和卢霞的结婚证复印件、《委托代理合同》、律师费发票作为证据。经审查，原告提供的证据符合法律规定，可以作为认定案件事实的依据。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院对原告诉称的案件基本事实予以认定。另查明，被告陆宗江、李霞作为借款人及抵押人，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司作为保证人于2016年7月28日签订的《个人购房借款/担保合同》还约定：保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任等。 再查明，截至2020年6月15日，被告陆宗江、李霞尚欠借款本金150706.40元，表内欠息及表外欠息共计1766.82元。原告为实现本案债权，支出律师代理费7361.29元。 本院认为，原告与被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应依约履行各自义务。原告依约履行了发放贷款的义务，被告陆宗江、李霞未按时偿还借款本息已构成违约。被告陆宗江、李霞未出庭抗辩亦未提交证据予以反驳，本院对原告诉请的事实予以确认，对于原告要求解除其与被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司于2016年7月28日签订的《个人购房借款/担保合同》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告陆宗江、李霞归还借款本金150706.40元，支付利息、罚息、复利共计1766.82元（利息、罚息、复利暂计至2020年6月15日，之后的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至本息清偿之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。 关于律师代理费。《个人购房借款/担保合同》已约定律师代理费的承担，原告亦提供证据予以证实该律师费已实际支出，故原告要求被告陆宗江、李霞支付律师代理费7361.29元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求就抵押房屋处理所得价款优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告陆宗江、李霞以其名下共有的位于柳州市××房屋为其上述贷款提供抵押担保，并就该抵押财产与原告办理了预售商品房抵押权预告登记手续，而预告登记是对将来取得不动产所有权后所作的一种事先约束，以保护即将取得物权，故此时该预告登记不等同于抵押权登记，并不产生抵押权效力，故对于原告要求对被告陆宗江、李霞名下共有的位于柳州市××房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。 对于被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司的责任问题。《个人购房借款/担保合同》中约定，保证人承担阶段性连带责任保证，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现涉案抵押物并未满足取得房屋他项权证书的条件，故被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司仍应对被告陆宗江、李霞的上述债务承担连带保证责任。被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司在保证范围内承担责任后，有权依法向被告陆宗江、李霞追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行与被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司于2016年7月28日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告陆宗江、李霞共同向原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行偿还借款本金150706.40元，支付利息、罚息、复利共计1766.82元（利息、罚息、复利暂计至2020年6月15日，之后的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至本息清偿之日止）; 三、被告陆宗江向原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行支付律师代理费7361.29元； 四、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司对被告陆宗江、李霞的上述债务承担连带保证责任，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司在保证范围内承担责任后，有权依法向被告陆宗江、李霞追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理1748元（已减半收取，原告已预交），由被告陆宗江、李霞、广西柳州市建设投资开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 陈小红 二〇二一年一月十三日 代书记员 罗慧华