广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10347号原告：董月，女，1984年2月25日出生，汉族，住广东省云浮市云安区**********，公民身份号码：445************621。委托诉讼代理人：杜建业，广东康邦律师事务所律师。被告：郑小兰，女，1984年3月24日出生，汉族，住湖南省隆回县************附1号，公民身份号码：430************189。第三人：游惠娟，女，1977年11月10日，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码：441************560。原告董月诉被告郑小兰、第三人游惠娟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董月的委托诉讼代理人杜建业，被告郑小兰、第三人游惠娟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告董月向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告28500元店铺转让费及利息131.2元（以28500元为基数，自2020年4月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，现暂计至2020年5月15日）。2.被告承担本案所有诉讼费用。以上共计：28631.2元。事实和理由：2020年3月23日，原、被告之间就原告转租被告承租的位于广东省东莞市*****************的店铺事宜达成一致意见，为此原告向被告支付15000元的前期转让费。2020年3月24日，原、被告签订《商铺转让合同》，原告于当日再次向被告支付了13500元店铺转让费，即原告共向被告支付了28500元店铺转让费。在原告即将对案涉店铺投入使用之际，案涉店铺的实际权属人游惠娟以被告没有征得游惠娟同意私自转租案涉店铺为由，拟收回案涉店铺。2020年4月18日，游惠娟向原告出具了《证明》。收到游惠娟收回店铺的通知后，原告曾多次试图找到被告协商退款事宜，但均无果。原告认为被告既已被房屋的实际权属人游惠娟认定为无权转租，且案涉房屋已被游惠娟收回，故被告应当退还收取原告的28500元店铺转让费。故为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告郑小兰辩称，1.董月在起诉状中的所述与事实不符。董月是在2018年8月24日与游惠娟签订了一份商铺租赁合同，租期为三年，用途做蛋糕，2020年3月，因为疫情防范措施严格，郑小兰与游惠娟面对面协商转店铺，2020年3月23日，董月与郑小兰达成一致意见，董月向郑小兰支付15000元前期转让费，2020年3月24日，董月与郑小兰签订《商铺转让合同》，并于当日支付13000元店铺转让费给郑小兰，实际共支付28000元，这是郑小兰应该得的合同转让费，与起诉状中28500元这个数字不符。2.郑小兰与游惠娟面对面协商好，游惠娟点头答应郑小兰转租店铺，且郑小兰在店外面贴了“店铺转让”多日，游惠娟每天都有看到从未向郑小兰提出意见，有房产经纪李华微信聊天记录及光盘录音为证。3.董月与郑小兰签订的店铺转让合同是经游惠娟同意转让的，合同合法有效，从微信聊天记录可以证实是董月的老公不做了，董月一个人做不下去才与游惠娟合伙算计郑小兰。4.郑小兰没有收到本人去法院的传票，此答辩状只是书面澄清事实，请求法院查清事实，依法驳回董月的诉讼请求。第三人游惠娟辩称，游惠娟是东莞市********************（以下简称“涉案商铺”）的产权人，游惠娟于2018年8月与郑小兰就涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，在该份合同中第九条第3点明确约定，郑小兰承租期间，郑小兰不得将涉案商铺转租，如需转租必须经过游惠娟的书面同意，现在郑小兰未经游惠娟同意，擅自将涉案商铺转租给董月，违反了双方商铺租赁合同的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，郑小兰在将商铺转租给董月时，游惠娟并不知情，郑小兰的行为系私自转租，侵犯了游惠娟的合法权益。游惠娟在租赁合同因郑小兰的违约而解除的情况下，收回商铺的行为系维护自身合法利益的合法行为。本案中董月起诉郑小兰返还店铺转让费的诉讼请求系董月与郑小兰之间的纠纷，与游惠娟无关。本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，游惠娟（出租方、甲方）与郑小兰（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定游惠娟将坐落于东莞市********************租赁给郑小兰使用，租赁期为三年，即自2018年9月1日至2021年8月31日止。约定租赁期内，乙方如经营不善，需中途转让他人经营时，必须得到甲方同意后才能转租，但押金没收，新租赁人应交纳押金，并办理新的租赁合同，如私自成交作违约处理，甲方有权终止合同使用权。郑小兰因经营不善计划将案涉商铺进行转让，于2020年3月24日，郑小兰（转让方、甲方）与董月（顶让方、乙方）签订了《商铺转让合同》，合同约定郑小兰同意将位于东莞市********************转让给董月，保证董月同等享有郑小兰在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2021年8月31日止，月租金为1500元，租金为每月支付，转让店铺现是空铺转让，固定装修、装饰及其空调两台归董月所有，董月在2020年3月24日前一次性向郑小兰支付转让费28000元，费用包括装修、装饰、空调两台及其他相关费用，此外郑小兰不得再向董月索取任何其他费用。签订合同之后，董月委托其配偶刘付仕明代向郑小兰支付款项28500元。董月主张，合同约定的转让款是28000元，多余的500元是郑小兰将展示柜出售给董月，2020年4月18日，游惠娟向董月出具证明，要求收回案涉商铺。证明内容：“游惠娟是东莞市*******************铺的房东，因为郑小兰与董月签订合同没有征得游惠娟同意，私自将店铺转租给董月，为此，郑小兰与董月签约的合同得不到《合同法》的法律保护而作废。因郑小兰单方毁约，本人于2020年4月18日收回店铺，特此证明”。游惠娟收回案涉商铺后已经出租给案外人使用。另查明，本院向东莞市自然资源局发函调查案涉商铺的产权情况，东莞市自然资源局函复本院案涉商铺的土地使用权人为游惠娟、邓彦童，无土地地上建筑物登记情况，案涉商铺尚未取得房地产权证，也未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实，有商铺转让合同、微信转账记录、结婚证、商铺租赁合同、收据、证明、微信聊天记录、录音光盘、本院协助调查函、东莞市自然资源局复函等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉《商铺转让合同》虽系原告董月与被告郑小兰的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉商铺尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法确认该《商铺转让合同》无效。关于转让费问题。《商铺转让合同》约定由董月向郑小兰支付转让费28000元，被告郑小兰也确认收到原告董月支付的转让费28000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对原告董月诉请要求被告郑小兰返还店铺转让费28000元的主张，本院依法予以支持。对原告董月超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，缺席判决如下：一、被告郑小兰应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告董月店铺转让费28000元；二、驳回原告董月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费516元，由原告董月负担16元，由被告郑小兰负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭 艺人民陪审员  罗泳伦人民陪审员  张永恩二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  唐于兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。