云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初3569号原告：弥勒巨人商业运营管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张志鹏，男，1984年4月2日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。被告：云南玖壹餐饮管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇西山路巨人世纪广场25栋25-4-1号。法定代表人：刘泉海，系该公司执行董事兼总经理。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告张志鹏、云南玖壹餐饮管理有限公司（以下简称：玖壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭翠婷到庭参加诉讼，被告张志鹏及其玖壹公司的法定代表人刘泉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其所欠租金160167元(自2019年12月11日起暂计算至2020年12月24日止)；2.判令被告向原告支付其所欠物业费117100元(自2019年3月9日起暂计算至2021年3月8日止);3.判令被告向原告支付租金滞纳金21596.29元(以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2019年12月11日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至应付租金支付完毕之日止)；4.判令被告向原告支付物业费滞纳金15903.36元(以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2019年3月9日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至应付物业费支付完毕之日止)；5.判令被告向原告支付自2018年3月9日起至2020年3月8日止其所欠生活垃圾清运费42156元，以上共计356922.64元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告放弃第5项诉讼请求及要求被告承担保全费的诉讼请求。事实和理由:原告与被告于2017年10月24日签订《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号:JRSG-BXJ00124)，合同约定:原告将位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路25栋4层25-4-1号店铺租予被告用于经营网咖、简餐、娱乐品类。合同租赁期自2017年11月15日起至2022年11月14日止，自2018年4月25日起计收租金。第一期租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费。合同期内租金、综合管理费、营销推广费按年度方式支付，店铺垃圾清运费按政府规定缴纳。被告须如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数(即从到期日至实际交纳之日)向原告交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额千分之三计算。同时，双方约定因合同产生的争议，不能协商解决时，任何一方均可提请出租店铺所在地人民法院解决。但被告未按合同约定支付上述应付费用，至今欠付原告2019年12月11日至2020年12月24日期间的租金160167元;2019年3月9日至2021年3月8日期间的物业费117100元;2018年3月9日至2020年3月8日期间的生活垃圾清运费42156元。被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约，根据双方签署的合同约定，原告有权要求被告支付欠付款项并支付租金滞纳金21596.29元，物业费滞纳金15903.36元。原告多次向被告催告要求其履行合同义务，但被告拒不履行，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告张志鹏辩称，一、案涉商铺的实际使用人系被告玖壹公司，承租方的权利义务依法应当由该公司享有和承担，该公司才是本案适格的被告，原告的合理诉求应当由该公司承担。被告玖壹公司是2017年11月15日由我与杨东依法成立，其中我占股51％、杨东占股49％。当时筹备成立公司时，向原告租赁案涉商铺系用于作为公司的办公室，且原告是知情并且同意的，由于公司还没有公章，所以合同是以我的名义签订，但自签订合同后，案涉商铺一直是公司使用，并且是以“西雅图”的名义经营，租金等费用也一直是公司开支，从开始至今，我个人从来没有对商铺进行过支配、控制。2019年6月7日，我、杨东与刘泉海分别签订了股权转让协议书，将各自手上的全部股权转让给了刘泉海，公司变更为个人公司，并由刘泉海担任公司的法定代表人，而且在股权转让之前，我、杨东已与原告结清了所有费用。原告起诉的款项，是该公司在经营期间所产生，应由公司承担才合理合法，而且原告起诉的款项是2019年6月7日之后产生的费用，此时我已不是公司的股东和法定代表人，原告起诉由我承担不当。《公司法》司法解释三规定发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，在公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，由公司承担;发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。二、2019年6月7日以后的相关费用，原告应让“西雅图”承担或催公司交。据说，受2020年疫情影响，原告承诺减免两个月的费用，但原告未实际减免从而引发纠纷，导致被告玖壹公司没有交纳相关费用。综上，我与原告租赁房屋，是用于公司商业经营，实际上租赁的商铺也确实是公司在使用，相关费用应当由公司承担，请求人民法院依法驳回原告对我的诉讼请求，以维护我的合法权益为谢。被告玖壹公司辩称，案涉商铺是我公司在实际使用经营用于开设酒吧，之所以拖欠原告租金等费用是受新冠肺炎疫情影响不能开店经营。对原告主张欠付的租金期间和金额无异议，但该商铺我已经转租，每个月有30000元的租金收入，从下个月起我可以每月支付原告30000元，但受疫情影响，希望原告能够减免四个月的租金、物业费和滞纳金。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照（副本）复印件1份、法定代表人的居民身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份，欲证实原、被告为本案的适格主体。2.《巨人世纪广场租赁合同书》复印件1份，欲证实：（1）被告未按照合同约定支付租金、物业管理费、垃圾清运费，被告应当按照合同约定履行付款义务。（2）根据合同约定，被告自2019年12月11日起暂计算至2020年12月24日止，欠付原告租金160167元；自2019年3月9日起暂计算至2021年3月8日止，欠付原告物业管理费117100元。（3）根据合同约定，被告欠付原告租金、物业管理费，应以欠付金额为本金基数向原告支付每日千分之三的滞纳金，原告按照银行同期拆借利率的4倍主张滞纳金符合合同约定及法律规定。3.律师函、邮寄回单、交款通知单、弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表复印件各1份，欲证实（1）被告欠付原告租金、物业管理费、垃圾清运费未交付，原告向被告催告的事实；（2）案涉商铺为1171平方米，被告欠付原告生活垃圾清运费42156元。经质证，二被告对原告提交的证据1、3无异议。证据2，二被告对真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告张志鹏认为因为注册公司要求提供租房合同，而当时公司还没有公章，所以其是以个人名义与原告签订合同，但商铺实际一直是公司在使用；被告玖壹公司认为租金已支付至2019年12月24日，原告主张自2019年12月11日起算属于重复计算。被告张志鹏就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.营业执照复印件1份，欲证实案涉商铺系被告玖壹公司登记的住所。2.弥勒巨人商业运营管理有限公司收款收据原件2份、复印件2份，欲证实租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费一直是西雅图（云南玖壹餐饮管理有限公司）使用。3.《云南玖壹餐饮管理有限公司股权转让协议书》2份，欲证实张志鹏、杨东的全部股权已转让给刘泉海，张志鹏、杨东已经不是公司股东，张志鹏不是公司的法定代表人。4.照片打印件2张，欲证实案涉铺现在是西雅图（云南玖壹餐饮管理有限公司）在使用。经质证，被告玖壹公司对被告张志鹏提交的证据均无异议。原告对证据1的真实性和关联性有异议，认为与本案无关；证据2，对真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为西雅图是经营店名，不能证明是被告玖壹公司在使用，且是被告的内部问题，与原告无关；证据3，对真实性、关联性、合法性、证明内容均有异议，认为该协议系被告张志鹏与刘泉海所签订，与本案无关；证据4，对真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为西雅图只是店名，且无论被告张志鹏将商铺出售给谁，都不影响原告向其主张权利。被告玖壹公司就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.微信截屏打印件1份，欲证实政府发文要求在疫情期间停业，我公司在该期间也处于停业状态。2.《商铺租赁补充协议书》复印件1份，欲证实同城市同行业其他小区的商铺在疫情期间房东给予减免4个月的房屋租金。3.《房屋租赁协议》复印件1份，欲证实案涉商铺已经租给别人，租金为每月30000元，欠付原告的租金等费用可以用该租金支付。4.弥勒巨人商业运营管理有限公司收款收据复印件3份，欲证实案涉商铺刘泉海从张志鹏手里转过来后，自2019年6月1日至2019年12月31日期间的费用已经全部结清。被告张志鹏对被告玖壹公司提交的证据均无异议。原告对证据1、3的真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，认为该证据不影响原告向被告主张租金、物业服务费等费用的权利；证据2，对证据的关联性有异议，认为与本案无关；证据4，对真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为根据合同约定2019年被告应支付103048元，但被告实际支付95111.65元。本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、3，二被告均无异议，予以采信；证据2，能够证明原告与被告张志鹏签订《巨人世纪广场租赁合同书》，合同对相关权利义务进行约定的情况，予以采信。被告张志鹏提交的证据1，能够证实案涉商铺系被告玖壹公司进行工商登记的住所，予以采信；证据2，能够证明原告收取案涉商铺租金、综合管理费、营销推广费及水电费的情况，对该证据能够证明的内容予以确认；证据3，能够证明案涉商铺转让的情况，对该证据能够证明的内容予以确认；证据4，能够证明案涉商铺的现状，对该证据能够证明的内容予以确认。被告玖壹公司提交的证据1，能够证明2020年1月26日，因受新冠肺炎疫情影响，弥勒市文化和旅游局发文要求从即日起要求全市所有公共文化场馆、娱乐场所等人员聚集密集场所暂停营业，恢复营业时间另行通知的情况，对该证据能够证明的内容予以确认；证据2，因当事人在订立合同过程中的意思自治，不同合同的相对人双方的意思表示不能代替其他合同当事人的意思表示，该证据不能达到其证明目的，不予采信；证据3，字迹模糊，且原告未能提供原件进行核对，不予采信；证据4，因未载明收取租金的期间，仅能证明原告收取案涉商铺租金、综合管理费、营销推广费的情况，对该证据能够证明的内容予以确认。本院经审理认定事实如下：被告玖壹公司系经营餐饮管理、餐饮服务等的有限责任公司（自然人独资）。2019年7月11日，该公司的法定代表人和投资人（股权）由被告张志鹏变更为刘泉海；2020年1月23日，该公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。2017年10月24日，原告作为甲方，被告张志鹏作为乙方，双方签订《巨人世纪广场租赁合同书》（编号:ＪＲＳＧ-ＢＸＪ00124），约定：甲方将位于弥勒市（店名为“91°ｃｌｕｂ·西雅图）出租给乙方经营网咖、简餐、娱乐品类；合同租赁期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止（其中自2017年11月15日起至2017年12月24日止为40天装修免租期；2017年12月25日起至2018年4月24日止为第一年4个月计租免租期；2018年12月25日起至2019年4月24日止为第二年4个月计租免租期），乙方自开业之日起向甲方交纳物业服务费（计租免租期内乙方免交租金、综合管理费、营销推广费），但此期间发生的施工实耗水费、电费、燃气费、停车场费、垃圾清运费等其他一切费用须由乙方承担。本合同自2018年4月25日起计收租金；出租店铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一合同年，租金、综合管理费、营销推广费第一年（8个月）、第二年（8个月）为103048元；第三年为154572元；第四、五年为177055元。第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费。合同期内租金、综合管理费、营销推广费按年度方式支付。物业服务费缴费期为每年一缴，乙方应向甲方缴纳每期物业服务费为：第一、二年为46840元／年；第三、四、五年为70260元／年，乙方应于每使用期届满前15天向甲方交纳相应物业服务费。乙方须向甲方缴纳合同保证金37472元，作为忠实履行本合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金；乙方须按合同约定的方式和时间如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，甲方有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告管理使用。2019年6月12日，原告向被告玖壹公司收取2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金27453元；2019年10月17日，原告收取案涉商铺租金、综合管理费、营销推广费合计35000元；2020年10月17日，原告收取案涉商铺租金、综合管理费、营销推广费合计25111.65元，收取物业管理费27323元（2019年5月25日至2019年12月24日）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告张志鹏签订的《巨人世纪广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行了将商铺交给被告管理使用的义务，被告应履行向原告支付租金及物业服务费等费用的义务。被告未按约定向原告支付租金，应承担相应的违约责任。对于原告主张由被告支付自2019年12月11日起至2020年12月24日止欠付租金160167元，被告无异议，予以支持。原告主张由被告支付自2019年3月9日起至2021年3月8日止的物业服务费117100元，因原告已于2020年10月17日出具收款收据，载明收到案涉商铺自2019年5月25日起至2019年12月24日止的物业管理费27323元，故原告主张的物业管理费应自2019年12月25日起算，而双方约定物业服务费缴费期为每年一缴，被告应于每使用期届满前15天向原告交纳相应物业服务费，被告应向原告缴纳每期物业服务费为：第一、二年为46840元/年；第三、四、五年为70260元/年，故被告应向原告支付自2019年12月25日起至2020年12月24日止的物业服务费70260元，自2020年12月25日起至2021年3月8日止的物业服务费，因履行期限未届满，不予支持。原告要求由被告支付自2019年12月11日起至2020年9月26日止的租金滞纳金21596.29元及支付自2020年9月27日起至租金付清之日止的租金滞纳金，主张由被告支付自2019年3月9日起至2020年9月26日止的物业服务费滞纳金15903.36元及自2020年9月27日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金的诉讼请求，该滞纳金实际为逾期付款违约金。但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，案涉违约金应当予以调整，本院确定由被告以未付租金、物业服务费为基数于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金。故本院支持由被告支付原告自2019年12月11日起至2020年9月26日止的租金滞纳金5228.02元，并支付至租金付清之日止的租金滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、自2020年12月11日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告张志鹏辩解其以个人名义与原告签订合同租赁案涉商铺是为设立被告玖壹公司用作该公司的经营场所，而因公司未设立故没有公章。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条规定“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告玖壹公司的营业执照登记的住所地为案涉商铺所在地，且在合同的实际履行过程中系被告玖壹公司向原告交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费等费用，且原告并未提出异议，故原告主张欠付的租金及物业服务费应由被告玖壹公司承担，对该辩解意见予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条、第二条规定，判决如下：一、由被告云南玖壹餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司自2019年12月11日起至2020年12月24日止的商铺租金160167元、自2019年12月25日起至2020年12月24日止的物业服务费70260元，合计230427元。二、由被告云南玖壹餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金滞纳金5228.02元，并支付自2020年9月27日起至租金付清之日止的租金滞纳金、自2020年12月11日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金（均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6654元，减半收取计3327元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担1130元，被告云南玖壹餐饮管理有限公司负担2197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二一年一月十三日书记员 杨飞龙