长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0193民初154号 原告：王卫，男，汉族，1955年4月10日生，住长春市。 委托诉讼代理人：孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。 被告：吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司。住长春市高新开发区卫星路南林苑雅居第1、2幢1单元10号房。 法定代表人：金松，经理。 委托诉讼代理人：马东博，吉林吉天行律师事务所律师。 第三人：长春建工集团万鑫建设有限公司。住所地长春市宽城区天光路南北十条西热电小区一号楼305、306室。 法定代表人：贾瑞林，总经理。 原告王卫与被告吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司、第三人长春建工集团万鑫建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告王卫及其委托诉讼代理人孙慧文，被告吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司的委托诉讼代理人马东博、第三人长春建工集团万鑫建设有限公司的法定代表人贾瑞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王卫诉称，一、依法确认原、被告于2020年8月签订的中国吉林东北亚漫游戏产业基地房产转让合同（下称合同）有效，判令被告按照合同约定将位于长春高新区东至桌越大街，西慧谷街，南慧谷街，北至丁四路，第一幢9层从南侧、东侧一类往下推的9×1，9×2，9×3，9×4，9×5号房屋交付给原告及按照法律规定将产权登记到原告名下（包括法律规定的预登记手续、网上签订商品房买卖合同等办理产权登记所需要的手续）并确认王卫对案涉工程款有优先受偿权；二、依法判令被告给付2982100.00元自2020年9月1日起至将约定的房屋全部交付给原告之日按全国银行同间同业贷款报价利率的15.4%并加收50%的利率支付利息；三、财产保全费及担保费由被告承担；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月9日，原告作为实际施工人与被告签订了3-15楼装修工程协议书（下称协议）。约定被告按月进度结算，支付已完成工程量的60%，每月25日报预算，经甲方审定后，月初10号前支付给乙方（原告），甲方用产业园内房屋或其它楼盘有五证的房屋暂行支付工程款（详见协议）。协议签订后，原告按照协议约定履行，被告于2020年8月30日才用坐落于长春高新区东至桌越大街，西慧谷街，南慧谷街，北至丁四路，第一幢9层从南侧、东侧一类往下推的9×1，9×2，9×3，9×4，9×5号房屋抵偿所欠原告2982100元工程款并签订了房产转让合同（下称合同）。约定出卖人于2019年9月1日前，将房屋交付给原告（2019年9月1日前系笔误，应当是2020年9月1日前），逾期在60日之内，出卖人支付已付房款的万分之三违约金。原告为了维护自己的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，诉请人民法院，依法按上述诉讼请求判决。原告变更诉讼请求：一、在原诉讼请求基础上，增加依法确认申请人对案涉工程款有优先受偿权；二、将原诉讼请求给付2982100.00元自2020年9月1日起至将约定的房屋全部交付给申请人之日，按照日万分之三的违约金；增加为给付2982100.00元自2020年9月1日起至将约定的房屋全部交付给申请人之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率15.4%并加收50%的利率计23.1%计算至将约定的房屋全部交付给申请人之日的违约金；三、将原诉讼请求第一幢9层从南侧、东侧一类往下推的9×1，9×2，9×3，9×4，9×5号房屋，变更为以图纸为准（图纸附后）；四、律师费10000.00元由被申请人承担；五、案件受理费由被申请人承担。事实与理由：2020年7月9日，申请人作为实际施工人与被申请人签订了3-15楼装修工程协议书（下称协议）。协议签订后，申请人按照协议约定履行，被申请人没有将工程款支付给申请人，于2020年8月30日用坐落于长春高新区东至桌越大街，西慧谷街，南慧谷街，北至丁四路，第一幢9层9×1，9×2，9×3，9×4，9×5（详见图纸，以图纸为准）号房屋（下称抵账房屋）抵偿所欠申请人2982100元工程款并签订了房产转让合同（下称合同）。为了防止申请人依法不能得到抵账房屋的风险，给申请人造成2982100元工程款的损失，申请人根据《民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，依法申请增加申请人对此工程款有优先受偿权利的请求；虽然申请人与被申请人约定逾期交房按照日万分之三给付违约金，但是，万分之三低于给申请人造成的损失，根据《民法典》第五百八十五条“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，申请增加；现申请人有被申请人签字的抵账房屋的图纸，故申请变更，按照图纸确定抵账房屋的位置及房间号。 被告吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司辩称，原告第一项诉讼请求不应当得到支持，事实情况是原告作为实际施工人参与了被告尚通动漫产业园建筑的装修施工，我担保原告施工后工程款能够得到顺利结算，双方签订了房屋买卖协议，该买卖协议实际上以物抵债协议，双方并不存在真实的房屋买卖协议，该买卖协议实际上是以物抵债协议，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，以物抵债协议实现的程序应当由人民法院就协议标的物进行评估拍卖，再将拍卖所得款项支付给权利人，而非以要求双方签署的以物抵债协议的继续履行既能达到物权变动，抵偿欠款的目的。所以原告所主张的要求被告继续履行协议，为原告办理变更登记等行为不应当得到支持。另，现该工程全部项目都处于在建工程的状态，尚有几千万是土地出让金没有缴纳，整个园区没有配套完毕，不存在为原告办理登记手续，或者进行网签的条件，也就是收双方协议目的目前尚无法实现，所以原告的诉请第一项不应当得到支持。原告无权主张工程款优先受偿权，依据相关司法解释的规定，享有优先受偿权的主体为与发包人订立建设施工合同的承包人。而本案中，原告作为自然人是没有资格与被告订立建筑施工合同的，不符合司法解释中关于享有优先受偿权主体的规定，原告向被告主张优先受偿权系主体不适格，不应当得到支持。原告主张的违约金条款不应当得到支持，本案中原、被告双方真实的基础法律关系是建筑施工合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，至于双方签订的房屋买卖合同系对施工款项履行的一种担保行为，审理本案也应依据基础法律关系适用建筑施工合同的法律规定或者司法解释的规定，但本案中原告作为自然人是挂靠了具有施工资质的单位与被告签订的合同，依法应当认定为无效合同。合同无效的，作为实际施工人的原告只能在欠付工程价款的范围内向发包人主张权利。原告所主张的违约金的依据是房屋买卖买卖合同，而该房屋买卖合同的作用是为双方签订的建筑施工合同做担保，因为作为主合同的建筑施工合同属于无效合同，依据《民法典》第三百八十八条的规定，那么作为从合同的担保合同必然无效，所以原告主张违约金的诉请不应当得到支持。再，原告所增加的诉讼请求将原本毫无关联的两个法律关系混淆为一个，依法不应当在同一个案件中审理。 第三人长春建工集团万鑫建设有限公司述称，根据施工人的实际情况，本公司与甲方先期对原工程进行商谈，找到了王卫，原工程甲方承担即吉林尚通动漫产业管理有限公司，甲方要求先施工后签合同，我们不同意，与合同一同进行签订，签订合同有乙方甲方和丙方，所以王卫施工方面不存在靠挂的关系，第三人支持原告的诉讼请求。 经审理查明：2020年7月29日，吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司作为甲方与长春建工集团万鑫建设有限公司作为乙方，王卫作为丙方实际施工人形成《3-15#楼装修工程协议书》一份，约定：一、工程概况：本工程座落在长春高新区卓越大街与宜居路交汇处，中国·吉林东北亚文化产业园区内。排序为3-15#楼，该建筑面积约24000m²，三-五层框架结构，目前土建已完成到框架主体封闭（玻璃未上），需进行精装修工程。二、承包工程内容：1、部分土建尾项工程（详见交接纪要）2、按甲方提供图纸内容进行天棚、地面、墙面，装修达到设计及使用功能。3、楼体内的电梯，通风及中央空调工程。4、外墙部分玻璃幕墙及一层点式玻璃，自动门、旋转门等。5、楼梯栏杆、扶手、中央大厅及中空部位装修。6、楼内强、弱电的综合布线（包括线槽、插座（台）、卫生间器具及附属设备安装）7、装修图纸要求的其它内容。8、消防工程乙方配合施工。三、工程工期：2020年8月5日至2020年9月30日，共计55天。四、工程决算方式按现行的装饰装修工程定额及最新有关结算文件，实行预算加签证方式决算，有关材料按实找差，总工程款结算50%现金，50%房屋结算（9.5折）。工程造价约2000万元，最终以图纸及实际工程结算为准。甲方按月进度结算，支付已完成工程量的60%，每月25日报预算，经甲方审定后月初十号前支付给乙方。甲方用产业园内房屋或其它楼盘有五证的房屋暂行支付工程款，房屋变现后用于支付乙方工程款，如用房屋抵顶工程款（抵帐房按每平方米6000元计算）本园区。其它园区按2020年8月销售价款9.5折计算，工程完工后，经甲方验收合格后支付给乙方95%的工程余款，5%作为保证金，一年期满后一个月内返还。五、抵顶工程款房屋面积房号三方另行约定。六、工程质量及材料采购工程质量按国家、地方及设计标准、规范验收。材料采购必须经甲方、设计部门监理工程同意方可进场，其材质规格、颜色提供材料实需计划时事先确定（三方）。丙方同意暂借给甲方20万元作为解决原土建施工队场及本工程的图纸设计费、管理费等问题。此款在本协议签定三天内支付给甲方指定账户，此款在乙方进场二个月内清还。甲方先用本园区房产一套作为用款保证，还款后此房退回甲方。如甲方到期不能还此款，此顶帐房归丙方所有（按每平米5500元计算）余款顶工程款。2020年11月22日，吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司作为建设单位与长春建工集团万鑫建设有限公司作为施工单位，王卫作为实际现场实际施工人形成《2020年度工程竣工结算书》一份，内容为：年度完成金额3203067.87元。预算工程款内减掉3万元。后吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司作为出卖人与王卫作为购买人形成《中国吉林东北亚动漫游戏产业基地房产转让合同》，内容为：出卖人以出让方式取得位于长春高新区东至卓越大街，西慧谷街，南慧谷街，北至丁四路，编号为92-1×-×的地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号）为2201002×××××××××。土地面积为36739平方米。地块规划用途为科教用地，土地使用权年限自2012年7月26日至2051年7月25日止。出卖人向购买人出售的物业（以下简称该物业）基预测建筑面积在平方米（其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米）共（套）（间）。该物业分别为本合同第一条规定的项目中的：第（幢）（座）号房，上述面积为（出卖人预测面积）（最终面积以房地产产权登记机关测算为准）。如预测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实测面积）为准。该物业（不属于）政府定价的物业。按照建筑面积计算，该物业单位（售价）为（人民币）5500元/㎡，总价金额：2982100元。付款方式为：一次性付款，购买人于2020年8月30日，交付房款2982100元。其他：抵顶工程款（3-7#）附协议书。出卖人须于2019年9月1日前，将该物业交付购买人使用。但如遇下列特殊原因，除出卖人与购买人双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条逾期交付责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将物业交付购买人使用，购买人有权按本合同的约定向出卖人追究违约金。1、逾期超过60日，购买人有权终止合同，出卖人按日向购买人支付已付款的万分之一违约金。购买人实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。2、逾期在60日之内，出卖人按日计算向购买人支付已付款的万分之三违约金，合同继续履行。 本院认为，吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司作为出卖人与王卫作为购买人形成《中国吉林东北亚动漫游戏产业基地房产转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，真实有效，但该处房产所坐落的土地，因吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司作为被执行人已经被查封多次，因此，王卫所主张的被告按照合同约定将位于长春高新区东至桌越大街，西慧谷街，南慧谷街，北至丁四路，第一幢9层从南侧、东侧一类往下推的9×1，9×2，9×3，9×4，9×5号房屋交付给原告及按照法律规定将产权登记到原告名下（(以图纸为准）包括法律规定的预登记手续、网上签订商品房买卖合同等办理产权登记所需要的手续）本院不予支持。关于王卫所主张的对案涉工程享有优先受偿权无事实及法律依据本院不予支持。关于王卫所主张的判令吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司给付2982100.00元自2020年9月1日起至将约定的房屋全部交付给原告之日按全国银行同间同业贷款报价利率的15.4%并加收50%的利率支付利息一项，因该处房屋并不具备交付条件，且案涉房屋所坐落的土地均被查封，经本院释明，王卫拒不变更诉讼请求，故本院对其要求支付利息的诉讼请求本院支持。关于王卫所主张的律师代理费及担保费因双方合同没有明确约定，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司作为出卖人与王卫作为购买人形成《中国吉林东北亚动漫游戏产业基地房产转让合同》有效； 二、驳回原告王卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30657元减半收取为15328.5元，保全费5000元由原告王卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  郭鹏飞 二〇二一年一月二十九日 书记员  于 硕