北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34156号原告：娄保军，男，1968年1月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈宇，北京市首方律师事务所律师。被告：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李艳敏，董事长。原告娄保军（以下简称原告）与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈宇，被告经本院合法传唤，无正当理由未参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，协助我将北京市朝阳区周庄山水文园XXX号楼XXX号房屋所有权转移登记至我名下；2、被告支付我违约金100000元。事实及理由：2017年9月8日，我方与被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定我购买被告位于北京市朝阳区周庄山水文园XXX号楼（X至X层）XXX号房屋，建筑面积为486.83平方米，价款为46334645元。我按照合同约定付清了全部购房款，并于2017年10月9日依照被告通知向其支付维修基金48683元、出图费60元。我取得购房资格后，多次要求被告办理上述房屋的网签备案并协助我办理所有权转移登记，被告拒绝履行，故起诉。被告未应诉也未答辩。原告围绕其诉讼请求提交了证据，包括：1、《北京市商品房现房买卖合同》；2、购房款收据及转账凭条；3、代收公共维修基金的收据及代收出图费的收据；4、购房资格审核通知单及购房核验查询结果网页打印材料；5、不动产登记信息查询结果通知单；6、双方共同陈述。根据以上证据本院认定事实如下：1、2014年6月30日，北京市朝阳区周庄山水文园XXX号楼X至X层XXX号房屋所有权登记至被告名下，用途为住宅、车库，权证号为X京房权证朝字第XXXX号。2、2017年3月22日，原、被告达成房屋买卖的意向，原告通过银行转账方式向被告支付了“房号保留金”1000000元，被告向原告出具了盖有财务专用章的收据，载明“西园X期X”。2017年3月31日，原告通过银行转账向被告支付部分房款（备注为X期X），数额为17534645元，被告向原告出具了盖有财务专用章的收据。3、2017年9月8日，原告作为买受人与被告（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告将朝阳区周庄山水文园XXX号楼X至X层X号房屋出卖给原告，该房屋已取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为X京房权证朝字第XXX，相关约定内容为：该商品房规划性质为住宅、车库；该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为5层，其中地上3层，地下**；房屋实测建筑面积为486.83平方米；该商品房已抵押，抵押权人为中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司，抵押登记日期为2017-08-08；抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三；商品房价格为人民币46334645元，签订本合同前，买受人已向出卖方支付定金人民币1000000元；该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式和期限的具体约定见附件五；合同第十七条约定，因买受人不具有签约资格，致使目前无法与出卖人签订关于周庄山水文园XXX号楼/单元XXX号房屋的正式网签合同，由此产生的一切后果，由买受人自行承担，与出卖人无关。合同附件三为《同意函》，内容为：“鉴于山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称‘借款人’）与中国长城资产管理公司北京办事处（现更名为‘中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司’）签订了‘中长资（京）合字【X】X号-重组’的《债务重组协议》及‘中长资（京）合字【Y】Y号-重组补充’《〈债务重组协议〉之补充协议》，向我司申请了总计为人民币8亿元整的重组资金（现剩余重组本金额为人民币6.34亿元），并以其所开发项目朝阳区周庄山水文园XXX号楼、朝阳区周庄山水文园XXX号楼、朝阳区弘燕山水文园X号楼、朝阳区弘燕山水文园A号楼、朝阳区弘燕山水文园B号楼、朝阳区弘燕山水文园C号楼、朝阳区小武基村甲D号D号院D层全部、朝阳区小武基村甲E号E号院E幢等2幢全部作为抵押物办理了以我司为抵押权人的抵押登记。目前上述抵押物中坐落于朝阳区周庄山水文园XXX号楼的X、Q、W号房已具备销售条件，其不动产权利证书及不动产登记信息如下：不动产权证书号：X京房权证朝字第XXXX号。不动产登记证明：京（X）朝阳区不动产证明第XXX。国有土地使用权证号：京朝国用（X出）第X号。我司同意山水文园凯亚房地产开发有限公司名下上述朝阳区周庄山水文园XXX号楼的X、Q、W号房在抵押状态下销售。上述抵押物中其他抵押物不允许销售。”附件五约定：1、买受人应于2017年9月8日向出卖人支付该房屋部分房款，计人民币贰仟捌佰伍拾叁万肆仟陆佰肆拾伍元整；2、买受人承诺于2017年9月30日向出卖人支付该房屋剩余全部购房款，计人民币壹仟柒佰捌拾万元。同日，原、被告签订了《北京市商品房现房买卖合同之补充协议》，第三条约定买受人同意在房屋交付当日，将办理该商品房不动产转移登记手续所需买受人提交的税费缴纳凭证、专项维修资金（公共维修基金）及其他全部相关资料交至双方共同委托的中介机构或由出卖人代收，如买受人逾期提交，导致出卖人办理该商品房不动产转移登记时间超出《买卖合同》第十七条约定的，则出卖人不承担相应的违约责任。第十七条约定，买受人同意委托中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。办理该商品房交接手续时，除委托费用壹仟元外，买受人向出卖人另行支付伍佰元杂费（含产权图表费、权属登记费、印花税等），多退少补。并另行签署委托中介机构代办房屋权属转移登记的《授权委托书》。但鉴于买受人为一次性付款/分期付款，故买受人可自行办理该商品房转移登记。鉴于买受人目前暂不具备北京市商品房购房资格，出卖人承诺，待买受人取得北京市商品房购房资格时，出卖人配合其办理网签手续。4、上述合同及补充协议签订后，原告于2017年9月8日通过银行转账方式向被告支付“部分房款”10000000元，被告向原告出具了盖有财务专用章的收据。2017年9月28日，原告向被告转账支付17800000元购房款，被告出具了收据。5、原告于2017年10月9日接收了朝阳区周庄山水文园XXX号楼X至X层XXX号房屋，并于该日向被告交纳了代收维修基金48683元及出图费60元，被告向原告分别出具了盖章收据。6、原告提交的购房核验查询结果及告知书显示，原告于2020年5月14日提交的在京购房申请，初步核验通过。7、原告于本案诉讼中申请了财产保全，要求对双方买卖标的物朝阳区周庄山水文园XXX号楼X至X层XXX号房屋进行查封。本院在受理后，根据申请对该房屋所有权、使用权，抵押登记、查封登记等进行了查询，北京市规划和自然资源委员会出具的2020年5月25日查询结果为，该房屋无抵押权登记，无查封登记，无行政显示，无预告登记也无异议登记。本院根据原告申请，作出裁定书，对上述房屋予以查封，裁定书已于2020年5月29日执行完毕，执行结果显示，本院系首次查封。8、关于保全查封情况，本院与北京市第三中级人民法院承办人进行了核实，该院于2020年5月29日作出的（X）京X民初X号之一民事裁定书主文第四项内容为“查封山水文园凯亚房地产开发有限公司名下位于朝阳区周庄山水文园XXX号楼X至X层X房屋、Y至Y层Y房屋（不动产权证号：X京房权证朝字第**）。”该裁定也已生效，目前上述保全处于轮候状态。9、审理中，原告表示同意交纳所有权转移登记过程中应当交纳的契税。本院认为：原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。现查明，原告作为买受人已支付了全部购房款，原告目前也具备在京购房的资格，双方买卖的标的物在本院依法查封之前，不存在他项权利或者其他可以阻碍房屋所有权转移登记的事实或法律障碍，原告现主张被告配合其办理朝阳区周庄山水文园XXX号楼X至X层XXX号房屋所有权转移登记的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告提交的告知书等证据显示，其于2020年5月才取得在京购房资格，原告未提交证据证明其在取得购房资格以后，按照双方补充协议的约定向被告进行了通知；原告在房屋交付之时，也未按合同约定出具授权委托、交纳产权代办费及杂费。鉴于以上原因，本案房屋所有权转移登记未能办理，并非被告的责任，原告主张被告给付违约金缺乏依据，本院不予支持。被告有接受法院合法传唤，按时出庭应诉的义务，本案被告经本院合法传唤，未指定符合法律规定的人员出庭，也未在指定期间补充提交相关人员的委托代理授权文件及被告的身份证明文件，应认定为无正当理由未出庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国席判决如下：一、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内配合原告娄保军将北京市朝阳区周庄山水文园X号楼X至X层X号房屋所有权转移登记至原告娄保军名下，上述所有权转移登记过程中发生的税、费由原告娄保军自行承担；二、驳回原告娄保军的其他诉讼请求。案件受理费273973元，由原告娄保军负担2300元（已交纳），由被告山水文园凯亚房地产开发有限公司负担271673元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由被告山水文园凯亚房地产开发有限公司负担（原告娄保军已预交，被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告娄保军）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二一年一月二十八日书记员  庞晓婷