上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初38809号原告(反诉被告)：畅充科技(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：米万忠。委托诉讼代理人：黄剑，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海森菲商务服务有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：邹阿森。委托诉讼代理人：刘锋，男。委托诉讼代理人：林康明，上海春天律师事务所律师。原告畅充科技(上海)有限公司(以下简称畅充公司)与被告上海森菲商务服务有限公司(以下简称森菲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理。本案诉讼期间，森菲公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)畅充公司的委托诉讼代理人黄剑，被告(反诉原告)森菲公司的委托诉讼代理人刘锋、林康明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅充公司向本院提出诉讼请求：判令森菲公司返还租赁保证金人民币(币种下同)27,371.95元，并按银行同期贷款利率支付相应期间的资金占用利息。诉讼过程中，畅充公司增加一项诉讼请求：要求确认畅充公司与森菲公司签订的租赁合同于2020年4月8日解除。事实和理由：畅充公司与森菲公司于2019年9月23日签署了《租赁合同》，畅充公司承租森菲公司位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室的房屋(即本案涉案房屋)，因受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，畅充公司无法继续承租该房屋，于2020年4月1日发函森菲公司解除合同，现森菲公司无故不返还畅充公司已缴纳的租赁保证金27,371.95元。为维护自身合法权益，故畅充公司起诉至法院。针对畅充公司的诉讼请求，森菲公司辩称，其确认双方签订的租赁合同于2020年4月8日解除。畅充公司于2020年4月8日自行解除合同并自行搬离，双方并未办理交接手续。疫情对畅充公司是否造成影响都不构成合同解除的理由，畅充公司系违约解除合同。由于畅充公司违约在先，故其不同意原告的诉讼请求。同时，森菲公司向本院提出反诉请求：1.畅充公司向森菲公司支付2020年2月8日至2020年4月7日的租金46,771.10元及物业费10,728元；2.畅充公司承担解除合同的违约金86,248.65元；3.畅充公司承担森菲公司免租期损失11,692.77元；4.畅充公司承担租金滞纳金3,507.82元；5.畅充公司承担物业费滞纳金804.60元。诉讼过程中，森菲公司撤回上述第4、5项要求畅充公司支付租金滞纳金及物业费滞纳金的诉讼请求，并增加一项诉讼请求：要求畅充公司支付森菲公司电费1,377.60元。事实和理由：2019年9月23日，畅充公司与森菲公司签订房屋租赁合同，约定畅充公司承租森菲公司所有的涉案房屋，合同中约定了双方之间相关的权利义务，特别是11-6条约定了畅充公司无权在租赁期满前终止合同，如畅充公司中途擅自退租的或因畅充公司的原因本合同被提前终止，畅充公司应按房屋保证金的金额支付违约金。11-7条约定了，畅充公司未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免交租金的情形)予以取消，畅充公司应根据森菲公司要求的时间按首期月租金为标准按全额支付给森菲公司指定账户。同时合同中还约定了逾期缴纳租金和物业费要收取滞纳金等条款，随后森菲公司已按照合同约定将房屋交付给畅充公司使用。根据租赁合同4-1条的约定，畅充公司按每一个月为一期，每期提前十日向森菲公司支付租金，每期应支付的租金为23,385.55元，在交租期上一期末当月的28日支付下期租金，按先付后用原则。同时4-3条约定物业管理费也是在每月的28日缴纳。即畅充公司本应于2020年1月28日支付完毕2月份租金及物业费，2020年2月28日支付完毕3月份租金及物业费，但畅充公司却没有按时缴纳，森菲公司多次催告，截至2020年3月31日畅充公司仍拖欠2020年2月份、3月份的租金及物业管理费合计57,499.10元，森菲公司于2020年2月10日、3月8日发出租金及物业费账单，后又多次通过微信方式及现场催告的方式催告畅充公司尽快支付拖欠款项，畅充公司拒不支付，且从未表示过要解除合同，不继续履行合同，反而在表达出愿意继续租赁的想法。2020年3月31日下午，森菲公司的股东刘锋携带907解约函至畅充公司，告知双方租赁合同于2020年4月1日解除，并向畅充公司主张违约金等费用，畅充公司拒绝签收。随后畅充公司的员工蒲曲跟森菲公司进行联系，森菲公司向其发送一份函件模板，希望畅充公司照模板签字，向森菲公司申请延期支付租金及物业费，且承诺多少天内若未支付，则畅充公司法人与畅充公司共同承担责任，支付违约金，只有在畅充公司签字的情况下，森菲公司才同意畅充公司延期支付租金和物业管理费。不料随后畅充公司的负责人在4月1日电话沟通中第一次直接告知森菲公司不租了，要解除合同，并反过来要森菲公司退其费用。随后，于2020年4月1日畅充公司发函给森菲公司无理要求解除合同，并于2020年4月10日发函要求森菲公司退还其费用。森菲公司正准备聘请律师起诉畅充公司时，不料畅充公司先以因新冠肺炎疫情的不可抗力影响为由解除合同，先行起诉森菲公司。森菲公司认为，本案系畅充公司违约解除合同，畅充公司在截至2020年3月31日之前一直是表态愿意继续租赁房屋的，且希望森菲公司给予缓交租金，并没有表示其有解除合同的意愿，不可抗力系其临时起意，牵强附会找的理由；畅充公司在国家全面采取疫情防控措施之前已经拖欠租金，且至今未付，其开始拖欠之行为与疫情防控并无直接关联；畅充公司并未举证其属于因防控隔离观察或住院治疗的人员，也未举证其确因政府或有关部门为防控疫情而采取行政措施导致其未能按期履行；畅充公司无法证明国家疫情防控措施是直接或根本导致其无法继续承租该房屋的原因，系畅充公司违约，恶意解除合同，故森菲公司提起了反诉。针对森菲公司的反诉请求，畅充公司辩称，畅充公司对租金和物业费的金额认可，且畅充公司在本诉中主张的保证金金额已扣除了上述租金和物业费。关于违约金，畅充公司不认可，依据合同法的不可抗力可以减少或免除违约责任，故畅充公司不需要承担违约金，如果需要承担违约金，违约金的金额过高，请求法院调整。关于免租期损失，依据合同法的不可抗力可以减少或免除违约责任，故应当免除。关于电费，其认可电费的金额，畅充公司在本诉中主张的保证金金额已进行了扣除。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，森菲公司(作为出租方，签约甲方)与畅充公司(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室；该房屋的租赁面积为178.80平方米，房屋用途为办公，房屋类型为商业办公楼；双方约定，该房屋租赁期2019年10月8日起至2020年10月7日止；甲方于2019年9月23日前将房屋按现状交付给乙方，2020年9月23日起至2020年10月7日止为甲方赠送给乙方的租金优惠期；乙方不需要向甲方支付此期间的租金，但需要支付此期间的物业管理费费用以及使用该房屋所产生的一切费用；乙方在2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金为：4.30元/平方米/日；月租金为23,385.55元，乙方按每一个月为一期，每期提前壹拾日向甲方支付租金，乙方每期应支付的租金为23,385.55元，在交租期上一期末当月的28日前支付下期租金，按先付后用原则；物业服务费月每平方米建筑面积为30元；月物业服务费总计为5,364元，支付期限为2019年9月23日至2020年10月7日，2019年9月23日至2019年10月7日为甲方给乙方的免租期，免租期期间的物业管理费用为2,682元；甲、乙双方约定，于双方签署本合同后三个工作日，乙方须向甲方支付租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的相关条文规定；租赁保证金为三个月的租金，三个月的物业费之和，共计为86,248.65元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定的由乙方承担的费用以及其他支出后，剩余部分将在完成该房屋如约返还及费用清算后十五天内，无息归还乙方；租赁保证金不足以抵充合同约定的由乙方承担的费用时，乙方应根据双方清算的结果，于返还房屋日前补足差额；若乙方逾期支付的，每逾期一天须按差额的百分之五向甲方支付滞纳金；租赁期间，使用该房屋所发生的非物业服务费承担范围内的水、电、通讯、设备、停车、空调延时供应等费用由乙方自行承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同；乙方应向甲方按保证金的金额支付违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)乙方逾期不支付租金累计超过20日的；……除非本合同另有规定，乙方无权在租赁期满前终止本合同；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的或因乙方的原因本合同被提前终止，乙方应按房屋保证金的金额支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方有权自乙方已缴纳的租赁保证金中扣除前述款项，若租赁保证金不足以抵扣违约和赔偿金额的，不足部分由乙方于退租日前七日之内另行交付；若乙方逾期支付的，每逾期一天须按差额的5%向甲方支付滞纳金；乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免交租金的情形)则予以取消，乙方应根据甲方要求的时间按首期月租金为标准按全额支付至甲方指定账户；任何一方因不可抗力事件而不能履行其义务，则该方履行其义务的时间按照不可抗力所持续的时间相应推迟；不可抗力事件包括且不限于自然力量、战争、内乱、恐怖行为、罢工、火灾、洪水或其他自然灾害、材料短缺、政府的规定或限制、恶劣天气而引起的公用设施停止或中断；如果由不可抗力事件致使任何一方推迟或无法履行本合同的有关义务持续超过60天的，则任何一方可以提前一个月给予对方书面通知，终止本合同；本合同因不可抗力事件终止视为本合同期满时终止，但任何一方在本合同终止前所发生的违约行为应承担的违约责任不能免除；乙方应在本合同终止之日起10日内向甲方结清已实际发生的租金和其它费用及物业服务费，甲方应归还乙方的租赁保证金(如有)，双方均无须对因不可抗力造成的损害承担任何赔偿责任。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年9月25日，森菲公司向畅充公司出具收据，确认收到租赁保证金86,248.65元。2020年2月24日，森菲公司员工杨某某向畅充公司员工李某某发送微信表示森菲公司未收到业主及周边免租等政策，按双方签订的合同条款已经产生滞纳金，但是考虑到当前疫情的特殊情况，森菲公司免收滞纳金，并要求畅充公司在三个工作日内缴付第六期租金和物业费。李某某回复表示下周才开始下班，上班后畅充公司会尽快支付款项。2020年3月下旬，森菲公司员工杨某某多次通过微信向畅充公司员工李某某询问是否已经缴纳了租金和物业费。李某某回复表示畅充公司4月会复工，且其已开会向领导进行了汇报，领导也在与公司进行协商。杨某某要求畅充公司明确回复是准备继续租还是准备退租。李某某回复：“嗯是租的”。2020年3月31日，森菲公司员工刘锋通过微信向畅充公司员工蒲某某发送协议书模板一份，要求畅充公司按照协议书模板承诺付款并由畅充公司法定代表人共同承担责任。2020年4月1日，畅充公司向森菲公司出具《解约函》1份，载明：因受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，畅充公司依据租赁合同第十二条有关不可抗力条款的约定，正式函告森菲公司如下：一、自2020年4月8日起，双方签署的《租赁合同》解除；二、畅充公司已缴纳租赁保证金86,248.65元，冲抵2020年2月8日至2020年4月7日的租金(23,385.55元/月)及物业费(5,364元/月)后，剩余28,749.55元，森菲公司应于租赁合同解除之日返还森菲公司28,749.55元。2020年4月10日，畅充公司向森菲公司发送《告知函》1份，载明：电费《付款通知书》已收悉，鉴于双方签署的《租赁合同》已于2020年4月8日解除，森菲公司应于租赁合同解除之日返还畅充公司剩余的租赁保证金28,749.55元仍未返还，扣除2020年1月1日至2020年3月31日电费1,377.60元，森菲公司还应返还畅充公司27,371.95元。2020年4月13日，森菲公司签收了上述《告知函》。2020年10月14日，畅充公司以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，双方均确认畅充公司于2020年4月8日搬离涉案房屋，并确认畅充公司已付清截止至2020年2月7日的租金和物业费，尚欠森菲公司自2020年2月8日起至2020年4月7日止的租金和物业费未支付。对于畅充公司已支付的租赁保证金86,248.65元，双方均同意在本案中抵扣畅充公司应承担的费用。以上事实，由畅充公司提供的《租赁合同》、收据、《解约函》、《告知函》、快递邮寄凭证及查询记录，森菲公司提供的微信聊天记录、协议书模板以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，畅充公司还提供了新冠疫情新闻报道、畅充公司的官网网站截图、汽车客运站、飞机场照片、畅充公司财务系统收入截图、2019年审计报告以证明其公司经营受到新冠肺炎疫情的严重影响，已无法继续经营，故不得不退租；森菲公司认为上述证据与本案无关，且租金总额相对于整个公司的数据来说并不足以导致畅充公司不能承担。森菲公司还提供了《解约函》以证明2020年3月31日其股东告知畅充公司员工双方租赁合同解除，畅充公司拒绝签收，该解约函未送达；畅充公司对上述证据真实性不认可，并认为其没有收到过。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，畅充公司与森菲公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。在双方合同履行过程中，畅充公司以因受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，无法继续承租房屋为由向森菲公司提出解除合同，森菲公司则认为畅充公司在国家全面采取疫情防控措施之前已经拖欠租金，不可抗力系其临时起意，牵强附会找的理由，故畅充公司擅自解除合同构成违约。对此，本院认为，虽然畅充公司认为其解除合同系基于不可抗力的影响，但是双方合同中对于由不可抗力事件致使合同终止亦进行了明确约定，即由不可抗力事件致使任何一方推迟或无法履行合同的有关义务持续超过60天的，则任何一方可以提前一个月给予对方书面通知，终止合同。结合双方员工间往来的微信记录显示，畅充公司于2020年3月底前一直表示是要支付租金继续履行合同，但畅充公司又于2020年4月1日直接以疫情影响为由向森菲公司出具了《解约函》，并于2020年4月8日搬离了涉案房屋，其解除合同的行为并不符合双方的约定，现畅充公司以自己的行为表明不再履行租赁合同，且森菲公司亦在诉讼中明确同意于2020年4月8日解除合同，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方确认畅充公司已付清截止至2020年2月7日的租金和物业费，且畅充公司亦认可尚欠森菲公司自2020年2月8日起至2020年4月7日止的租金46,771.10元及物业费10,728元，故畅充公司理应向森菲公司支付上述欠款。根据双方合同约定，租赁期间使用涉案房屋所发生的电费应由畅充公司承担，且畅充公司认可森菲公司主张的电费金额，故畅充公司理应向森菲公司支付电费1,377.60元。由于畅充公司迟延支付租金且提前退租构成违约，故畅充公司理应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，畅充公司未履行完租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免交租金的情形)则予以取消，故森菲公司向畅充公司主张免租期损失，符合双方约定，本院予以支持，但森菲公司主张金额有误，本院予以纠正，即畅充公司应向森菲公司支付自2019年9月23日起至2019年10月7日止的免租期损失11,532.60元(计算方式为：23,385.55元/每月*12个月/365天*15天)。根据双方合同约定，中途擅自退租的或因畅充公司的原因合同被提前终止，畅充公司应按房屋保证金的金额支付违约金，现畅充公司提出违约金过高，鉴于违约金具有补损与惩戒之双重作用与性质，本院结合畅充公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给森菲公司所造成的实际损失，兼顾到双方在实际合同履行中的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由畅充公司向森菲公司支付违约金以45,000元计。根据双方合同约定，森菲公司收取的租赁保证金在租赁关系终止时可用以抵充合同约定的由畅充公司承担的费用以及其他支出，现双方均同意以畅充公司已支付的保证金86,248.65元抵扣畅充公司应付的款项，本院对此予以准许，鉴于畅充公司在本诉中主张退还的保证金已扣除了其应向森菲公司支付的租金46,771.10元、物业费10,728元及电费1,377.60元，故剩余保证金27,371.95元抵扣畅充公司应付的违约金后，畅充公司还需再向森菲公司支付违约金以17,628.05元计。畅充公司要求森菲公司支付保证金利息之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司就位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年4月8日解除；二、原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司支付被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司自2020年2月8日起至2020年4月7日止的租金人民币46,771.10元，该租金由原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司支付的租赁保证金86,248.65元直接抵扣，原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司无需另行支付；三、原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司支付被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司自2020年2月8日起至2020年4月7日止的物业费人民币10,728元，该物业费由原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司支付的租赁保证金86,248.65元直接抵扣，原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司无需另行支付；四、原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司支付被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司电费人民币1,377.60元，该电费由原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司支付的租赁保证金86,248.65元直接抵扣，原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司无需另行支付；五、原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司违约金人民币17,628.05元(已扣除畅充科技(上海)有限公司支付的租赁保证金人民币27,371.95元)；六、原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司免租期损失人民币11,532.60元；七、驳回原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币367.15元，由原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,718.18元，由原告(反诉被告)畅充科技(上海)有限公司负担人民币319.50元，被告(反诉原告)上海森菲商务服务有限公司负担人民币1,398.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇二一年一月二十八日书记员 潘逸灵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。