重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初13636号原告（反诉被告）：谭江，男，1976年6月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冉启英，女，1941年11月23日出生，汉族，住重庆市万州区，系谭江母亲。委托诉讼代理人：谭波，男，1972年1月31日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系谭江兄长。被告（反诉原告）：张大会，女，1978年5月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：向群瑶，重庆蕙芯律师事务所律师。原告（反诉被告）谭江与被告（反诉原告）张大会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法由审判员魏欣独任审判，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭江及其委托诉讼代理人冉启英、谭波，被告（反诉原告）张大会的委托诉讼代理人向群瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭江向本院提出诉讼请求：1．判令张大会支付案涉房屋的占用费16164元，支付2019年10月1日至2020年7月共10个月的物管费922.26元；2．判令张大会支付违约金10000元；3．判令张大会赔偿擅自处理房间内的窗帘等物品折价后5000元，并承担口头承诺的300元搬运费；4．判令张大会赔偿交通费756元；5．判令张大会支付保洁工、修理碗柜门、换锁费共计700元；6．本案诉讼费由张大会承担。事实和理由：一、一审与二审判决《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除，张大会迟迟未将房屋腾空交付谭江。2020年7月28日，张大会搬离房屋内物品，7月29日，二审法院刘法官组织张大会、谭江对案涉房屋内的物品进行清点，张大会交一把钥匙给谭江（另5把钥匙未交）。张大会占用房屋从2019年12月7日起至2020年7月29日止，共计236天，按照《房屋租赁合同》约定的标准25000元计算，占用费为（25000÷365）×236＝16164元；同时，张大会应支付从2019年10月1日至2020年7月物管费，10个月共计922.26元。二、张大会无正当理由，单方提出解约，需支付违约金10000元。张大会于2019年9月19日与谭江签订了长达5年的《房屋租赁合同》，谭江按张大会要求腾空了房屋，于2019年10月1日顺利搬进出租房入住。但是，不到两个月时间，张大会就单方面提出解约，为了推脱责任，还诉诸法院，故谭江根据《合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，要求张大会支付违约金10000元。三、张大会赔偿擅自处理房屋内的窗帘、三个展柜、皮沙发等物品，折旧后5000元及搬运费300元。在万州区××路××号××电梯房内，原有价值5000元折旧的窗帘、三个展柜、皮沙发等物品，本可以放在9-Ａ门前10多平方米的坝子里面，但张大会不同意，张大会与冉启英口头约定支付300元搬运费让其处理。在2019年9月29日至30日，张大会在未通知冉启英的情况下，对房屋内窗帘等物品自行处置。根据《合同法》第九十七条的规定，谭江可以要求恢复房屋内物品的原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。四、张大会赔偿交通费756元。在一审、二审时，谭江的委托诉讼代理人谭波往返成万的火车票656元及谭江的出租车费100元，共计756元。五、张大会赔偿修理厨房碗柜门、换锁、保洁工的工资700元。张大会在2020年7月28日搬出案涉房屋内物品时，把房间有意搞得一片狼藉，把碗柜门页螺丝拔掉，请人修理，工钱250元，换锁300元，保洁工150元，共计700元。特向万州区人民法院提起诉讼，恳请人民法院准许原告的前述请求。被告张大会辩称，张大会与谭江房屋租赁合同纠纷一案，目前已有生效判决对本租赁合同纠纷进行裁判，根据一事不再理原则，谭江无权就该法律事实再行起诉。具体答辩意见如下：一、张大会对谭江的房屋没有占用事实和行为，无须给付房屋占用费。（一）、占用是一个侵权行为，是基于无权行使而强行占有使用的行为，10月8日谭江要求毁约，不允许张大会使用该房屋，张大会多次与其协商无果，发送解除合同通知，谭江进而阻止张大会搬运物品要求将物品扣留在房屋内。张大会11月起诉到法院一直要求返还物品，谭江一直强行扣留，派出所的调解笔录，谭江的自诉请求，3月18日，法官协调其不再阻止搬运物品的录音，以及3月19日再次报警阻挠搬家的笔录足以证明，谭江提供的物管费清单可以看出，水电气只是保洁和装修期间使用过，之后每月度数都是零增长，根本未能使用该房屋。（二）、张大会主观上没有占用谭江房屋的意思，客观上没有使用房屋的行为，相反，张大会一直积极要求搬运被扣留急需使用的办公物品。1．在（2019）渝0101民初15604号案件《起诉状》及《明确诉讼请求申请书》中，张大会明确告知谭江无权留置物品，要求其返还；2.2020年3月16日，法官询问张大会，如果谭江同意搬运，是否愿意将扣留物品搬走，张大会立即表示同意，并在3月19日法官陪同前往搬运；3.2020年4月1日，张大会主动要求法官再做工作，要求搬离物品；4.2020年4月7日，张大会请法官继续做工作要求谭江不再留置办公物品；5.2020年4月14日，一审判决后，张大会也多次主动联系主审法官和小彬协助搬家，但法官认为谭江态度坚决，不方便搬运，之后再无任何通知；6．二审期间承办法官反复做谭江工作，如果再不允许搬离家具，必须赔偿损失，谭江才同意搬运，后张大会立即请人将急需使用的办公物品取回。（三）、谭江一直恶意留置张大会沙发、窗帘等物品，应该自行承担其侵权行为的后果。1．派出所的调解书明确留置赔偿；2．谭江的自诉状明确要留置窗帘并赔偿损失；3．在2020年3月19日，万州区人民法院主审法官陪同张大会前去搬运时谭江及其母亲冉启英二人要达成支付违约金、赔偿窗帘等协议后，才允许张大会搬走室内办公物品，甚至还打110报警，要求警察禁止张大会搬走室内的办公物品；4．（2019）渝0101民初15604号判决书第5-6也已查明，截止2020年3月19日谭江及其母亲坚持要求留置张大会物品并向派出所报警，导致物品搬离工作无法进行，并非张大会不将房屋腾空交付；5.2020年4月，张大会申请对室内物品进行证据保全，保全申请书中明确告知谭江，室内物品所有权立即放弃，产生房屋占有损失由其自行承担，法院依法通知了原告，但其拒绝前来验收交接房屋；6．谭江从未通知张大会搬回留置的家具，从未表示自己的权利被侵犯，直到2020年7月才同意张大会搬运自己的物品的请求。（四）、谭江有权利、有义务、有能力自行腾空房屋，减少自己的损失，应该承担怠于主动履行义务的后果。1．张大会多次告知谭江强行留置他人物品，不但需赔偿张大会物品的损失，而且需自行承担一切法律后果；2．张大会在3月19日搬运不成后在“笔录作废的意见”中再次通过法院通知谭江：如果谭江、冉启英同意张大会搬运物品，将所有物品装车护送到马路上，张大会可以提供卸货的场所，并且愿意支付其聘请搬运的所有费用。张大会在谭江坚持留置的情况下，告知谭江及时将物品搬出，张大会愿意提供搬运费、运输费、仓库保存，已经尽到善良提醒义务。3.4月3日的证据保全申请，已经明确表示放弃物品所有权，谭江作为房主，随时可以请人打开房门，自行腾空并使用房屋。4．谭江实际上已经自行使用该房屋，从一审保全清单和二审交付清单可以看出，谭江已经增加了不少东西在室内，房屋的大门口也摆满了窗帘和床垫，座椅等物品。（五）、张大会占用房屋和谭江强行留置张大会物品是两个完全不同的法律概念，一个客观事实不可能同时出现两个侵权主体，谭江才是本案的侵权主体，谭江及其亲属认为其有权留置张大会急需使用的办公物品以抵偿租房前其自行搬出的破旧物品，进而阻止张大会搬离家具腾空房屋，该扣留行为属于侵权行为，导致房屋不能及时腾空，其后果应由谭江自行承担。二、双方合同已经解除，租金约定条款不适用解决谭江所谓的房屋占用损失。2019年10月21日，张大会通过手机短信通知谭江解除合同，谭江在授权其母亲2019年11月1日发送的短信也表示要解除合同，张大会诉谭江、冉启英房屋租赁合同纠纷案一审也判令房屋租赁合同于2019年12月6日解除。三、案涉房屋属于报社宿舍，本身无物管费，谭江也未提供物管费合同及缴费发票，并未产生任何物管费，手写清单并非物管公司，也无收费标准，根本不能证明物管费真实存在，即使有，与张大会无关。四、张大会请求解除合同是基于谭江及其母亲冉启英违约行为导致合同目的不能实现，谭江自己也要求解除合同，张大会没有任何违约事实，违约金合同无约定，不应承担违约金。2019年9月24日上午10点，张大会在装修入住前，询问谭江是否能解决其母亲认为租金过低的问题，是否需要解除合同，其明确告知：没有事，已经按你们要求清理，可以进场装修。但张大会装修刚搬进房屋，冉启英就找上门来，声称合同无效，不允许办公使用，要求涨价并重新签订租赁合同。张大会告知谭江要求排除妨碍，但谭江在10月21日、22日微信语音给张大会明确告知：这个房子是给你住的，不是给你办公的；租金一次性支付五年，有啥子直接给他妈说，根本不关他的事……其母亲随后要求毁约，重新签订合同，其行为表明：1．谭江本人明确表示不履行合同义务；2．认可其母亲涨价等违约行为；3．不允许张大会将房屋作为办公使用。张大会与谭江、冉启英签订租赁合同后，严格按照合同约定支付租金和保证金，装修添置物品后作为办公使用，本合同解除是在二人明确拒绝履行租赁合同，不允许张大会作为办公使用，导致合同目的无法实现，且多次与其协商无果，张大会才向法院起诉，起诉解除合同属于依法行使法定解除权，起诉行为不属于违约行为，不应支付违约金。五、谭江要求赔偿窗帘等物品及300元搬运费，无任何事实依据，上家租户使用的沙发等物品是冉启英搬走的，和张大会无关。结合谭江9月24日发送的微信通知：已经按照你们要求清理，可以进场装修。还有在二审中谭江回答法官之前上家租户使用的沙发等物品是冉启英搬走的，可以证明答辩人进入租赁房屋时，室内只存在租赁合同所列的合同2-2所列物品，其余物品不属于张大会的保管和归还义务。六、谭江要求赔偿委托代理人交通费无任何事实和法律依据。谭江是否委托他人完全取决于他自己，交通费应由其自行负担。七、2020年7月29日，经重庆市第二中级人民法院组织张大会与谭江对案涉房屋内的物品进行清点，双方是在法院组织下交付房屋，张大会不可能恶意损坏物品，且谭江已对房屋状态、室内物品进行确认，并接受交房，交房之后产生的所有费用不应由张大会承担。综上，请求驳回谭江的全部诉讼请求。反诉原告张大会向本院提出诉讼请求：1．判令谭江支付搬家误工费1000元；2．判令谭江支付租金9000元；3．本案诉讼费由谭江承担。事实和理由：2019年9月，张大会与谭江签订新城路106号房屋租赁合同，合同签订后张大会支付了租金和押金28000元，花费数万元装饰装修、添置物品并保洁后，于2019年10月1日搬进该房屋。10月8日，国庆节上班第一天，谭江声称租赁合同无效，不允许办公，同意其母亲合同无效，要求涨价，合同只能一年一签等根本违约行为，明确表示不再履行合同义务。谭江违约行为，导致张大会合同目的不能实现，张大会通知解除后，谭江不但拒绝退还租金，还扣押了张大会添置的沙发、窗帘等物品，不允许搬离，要求用室内办公物品抵偿反诉人入住前其母亲自行搬出的房屋内破旧物品及违约金等高达三万多元，张大会多次要求返还物品均遭到拒绝，2020年3月19日法院组织协调搬家，张大会请人前往搬运物品，结果谭江报警阻拦，导致搬运工作无法进行。直至2020年7月，才在二审法院的协调下搬回办公物品。张大会多次雇人前往搬家不成，谭江应赔偿搬家误工费。同时，谭江非法留置张大会所有的办公家具，导致张大会不得不租用他人物品办公，从而支付了租金。张大会请求法院查明事实，驳回谭江起诉的同时，支持张大会的反诉请求。反诉被告谭江辩称，2019年9月，签订的合同及入住时间没有异议，谭江认为国庆节不履行合同义务是捏造，扣押物品不允许搬离也属于捏造，没有任何证据证明谭江扣押任何物品，张大会也没有多次要求返还物品。根据（2019）渝0101民初15604判决中载明：“2020年3月19日本院就出租房屋内原告物品搬离工作组织双方协调，但被告要求原告出具书面承诺才允许原告搬东西并向派出所报警，导致物品搬离工作无法进行”，证明谭江是应法院的要求去组织协调。2020年7月28日二审法院协调搬家，双方形成了书面文件，证明张大会搬离房屋和解除合同的时间及物品损害情况。张大会主张资金占用损失系张大会擅自解除合同……证明张大会有意在主动占用房屋，与谭江没有任何关系。张大会承认，签订的合同没有约定违约条款，谭江要求的赔偿的请求并未违反法律规定和常理。2020年7月在二审法院的协调下搬回物品，当时二审法院是双方要解除合同之后搬离物品。7月28日张大会才解除对房屋的占有。张大会多次雇人搬家没有证据证明。张大会请求的搬家误工费、租金都没有事实支撑也没有证据证明，诉讼费应当由张大会自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2019年9月19日，甲方谭江（出租方）与乙方张大会（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将重庆市万州区××路××号××室，房产证号：301房地证2006字第0××7号房屋出租给乙方，租赁期限自2019年9月20日至2024年10月1日止。其中，2019年10月1日前为装修免租期，租金自2019年10月1日起算。该房屋前两年租金为每年25000元，从第三年开始，租金在上一年基础上递增百分之五。乙方在每年10月1日前一性向甲方缴纳下一年度租金。甲方在乙方首次缴纳第一年租金当天将房屋交付乙方使用。租房保证金三千元，合同到期或协商解除时无息退还。租赁期间房屋产生的水、电、气、物管费均由乙方承担，物管费由物业按照正常情况收取。租赁房屋及附属设施自然损坏或其他属于出租方范围的，出租人应负责维修，如因使用不当造成房屋及附属设施损坏的，乙方负责。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，该房屋水电气均能使用，之前的费用已经结清，现同意安装一台不低于2000元的抽油烟机，燃气灶如不能使用，也愿意修理。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋交还甲方，同意乙方对其房屋室内外进行美化和装修装饰，但不得影响房屋安全和结构，乙方交还甲方房屋应当保持房屋的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，否则要求乙方赔偿损失，租赁期满未清理的物品，视为乙方放弃遗留物品的所有权。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应负责赔偿损失。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）利用该房屋进行违法犯罪活动的；（4）拖欠租金一个月以上的。谭江在甲方签名处签字确认，张大会在乙方签名处签字确认。合同履行过程中，双方发生纠纷。2019年11月19日，张大会起诉谭江、冉启英要求解除合同、退还租金及押金、赔偿损失、返还办公用品等，2020年4月10日，本院作出（2019）渝0101民初15640号民事判决，判决：“一、原告张大会与被告谭江签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除。二、被告谭江在本判决生效后五日内返还原告租金及押金23411元。三、被告谭江在本判决生效后五日内赔偿原告张大会装修损失1000元。四、驳回原告张大会的其他诉讼请求。”因张大会、谭江不服一审判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，2020年7月30日，重庆市第二中级人民法院作出（2020）渝02民终1124号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”在本院审理（2019）渝0101民初15640号案过程中，2020年3月19日，法院就出租房屋内张大会物品搬离工作组织双方协调，但冉启英要求出具书面承诺才允许张大会搬东西并向派出所报警，导致物品搬离工作无法进行。2020年4月7日，张大会申请对室内物品进行证据保全，法院依法通知了冉启英，冉启英不到场并表示张大会物品随时可以搬离，但张大会予以拒绝并将钥匙留在房内。重庆市第二中级人民法院在对（2019）渝0101民初15640号案二审期间，张大会自行对案涉房屋内可拆除的和移动的物品进行了搬离，并于2020年7月29日在二审法院组织下将万州区××路××号××室室内物品办理交接，张大会将案涉房屋的钥匙交给谭江。以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、短信记录、通话记录、《治安调解书》、（2019）渝0101民初15640号民事判决、法庭审理笔录、（2020）渝02民终1124号民事判决等证据及原、被告当庭陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：谭江与张大会签订的《房屋租赁合同》解除后的处理。本院对争议焦点的评析如下：一、关于张大会是否应当支付案涉房屋的占用费16164元，支付2019年10月1日至2020年7月共10个月的物管费922.26元的问题。张大会与谭江的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除。2020年7月29日，在重庆市第二中级人民法院的组织下，张大会、谭江对案涉房屋内的物品进行清点后，张大会将案涉房屋的钥匙交给谭江。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”租赁合同对谭江及张大会均具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本院审理（2019）渝0101民初15640号案过程中协调双方搬离物品，但双方未能互谅互让、保持克制，而是激化矛盾、扩大损失，故对损失的扩大，双方均有过错，应各自承担相应的责任，本院酌情确定由张大会承担房屋占用损失的70%，其余损失由谭江自行承担，占用损失标准参照租期内租金标准，时间从2019年12月7日计算到2020年7月29日，即11267元（25000元/年÷365天/年×235天×70%）。对于物管费，谭江举示了一张收款收据，该收款收据虽然盖了三峡都市报后勤服务中心的章，但收款人和制单人姓名不全，不能证明谭江已实际支出了该笔费用，故本院对谭江要求张大会支付物管费的诉讼请求不予支持。二、关于张大会是否应当支付违约金10000元的问题。谭江与张大会签订的《房屋租赁合同》中并无违约金的约定，本院对谭江要求张大会支付违约金的诉讼请求不予支持。三、关于张大会是否应当赔偿擅自处理房间内的窗帘等物品折价后5000元，并承担口头承诺的300元搬运费的问题。首先，租赁合同中约定室内为空置，现有物品除客厅空调柜机和卧室挂机各一个，洗衣机一台及儿童床外，其余乙方不需要的大件物品如沙发、展示柜等甲方自愿转移他处，不影响乙方使用。其次，张大会在（2020）渝02民终1124号案件审理笔录中陈述上家租户使用的沙发等物品由冉启英搬走。故除租赁合同中约定的留在房屋内的物品，其余物品应当由谭江转移他处，现谭江并无充分证据证明张大会擅自处理了窗帘等物品及相关物品价值以及张大会承诺向谭江支付300元搬运费，本院对谭江要求张大会赔偿擅自处理房间内的窗帘等物品折价后5000元，并承担口头承诺的300元搬运费的诉讼请求不予支持。四、关于张大会是否应当赔偿交通费756元的问题。谭江主张的交通费是其委托诉讼代理人谭波的交通费。当事人在参加诉讼活动中，可以委托诉讼代理人，谭江作为租赁合同的相对方，系完全民事行为能力人，其委托谭波作为诉讼代理人参加诉讼，相关费用并无合同约定也无法律规定必需由张大会承担，故本院对谭波要求张大会赔偿交通费756元的诉讼请求不予支持。五、关于张大会是否应当支付保洁工、修理碗柜门、换锁费共计700元的问题。首先，谭江提交的保洁工、修理碗柜门仅有手写《收条》，不能证明开支的真实性。其次，房屋租赁合同中约定：“所承租的房屋及其附属设施的自然损坏或其他属于出租方范围的，出租人应负责修复。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责”，谭波并无证据证明碗柜门非自然损坏而是人为损坏，保洁和换锁在租赁合同中并无约定，是出租人为下一次租赁所做的准备工作，应当由出租人完成，故本院对谭江要求张大会支付保洁工、修理碗柜门、换锁费共计700元的诉讼请求不予支持。六、关于谭江是否应当支付张大会搬家误工费1000元的问题。张大会在（2019）渝0101民初15640号案件中已经提起赔偿损失的诉讼请求，该案中对其损失已经酌情支持。本案中张大会只举示了一份向继生手写的情况说明，并不能证明张大会有实际支出，本院对张大会的该项诉讼请求不予支持。七、关于谭江是否应当支付租金9000元的问题。张大会仅举示一份廖伟书写的情况说明，不能证明张大会有实际支出，本院对张大会的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由张大会在本判决生效后十日内赔偿谭江房屋占用损失11267元；二、驳回原告谭江在本案中的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张大会在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费646元，因适用简易程序，减半收取计323元，由原告（反诉被告）谭江负担97元，由被告（反诉原告）张大会负担226元。反诉案件受理费50元，因与本诉合并审理，减半收取计25元，由被告（反诉原告）张大会负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  魏       欣二〇二一年一月二十二日法官助理  付佳浠书记员周静婕