黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2021）黑81民终53号上诉人（原审原告）：张秀清,汉族，退休工人，住黑龙江省萝北县。上诉人（原审原告）：孙璐，汉族，无职业，住广东省深圳市罗湖区（紫罗兰）1004。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡明明，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵梦园，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江省宝泉岭农垦龙宝房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭共青路西龙宝综合楼西侧21幢2号。法定代表人：赵学军，该公司经理。委托诉讼代理人：王云侠，该公司法律顾问。上诉人张秀清、孙璐因与上诉人黑龙江省宝泉岭农垦龙宝房地产开发有限责任公司（以下简称龙宝房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院（2020）黑8101民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，认为本案事实清楚，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。张秀清、孙璐上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决被上诉人给付上诉人租房房租96250元；被上诉人占用门市31平方米的占用费42780元；被上诉人返还原告少交门市面积2.8平方米（以市场为主）的取暖费672元；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审上诉人提交的租房合同、收据、房东的身份信息均能证实上诉人确实存在租房损失96250元。2.被上诉人自2014年7月开始一直占用上诉人31平方米的门市，一审法院已经在判决中将这31平方米的门市判给上诉人，说明被上诉人确实占用门市的事实，因此被上诉人给付上诉人门市31平方米的占用费42780元符合法律规定，一审法院没有给予认定违背客观事实，与法相悖。3.关于取暖费的问题。上诉人一直是以120平方米的面积交纳取暖费，且向法庭提交了取暖费的收据，被上诉人在一审中陈述2.8平方米是由物业占用与他们无关。这与事实不符，因为房子是由被上诉人自行分割的，应当由被上诉人承担这笔取暖费。龙宝房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人无违约行为，不应承担违约责任。当时双方签订协议的意思表示，被拆迁人孙青山明确提出需要满足两个条件，一是面积保证不低于120平方米，准确面积以实测报告为准，多出面积不找差。二是原址回迁，位置在从东往西数第一户，因当时建设主管部门多次要求改变建筑设计方案，最后将整栋楼拆分为A、B座。因建筑设计变更，楼房盖好后，原回迁位置从东往西数第一户面积为41.78平方米无法满足被上诉人不低于120平方米的最低回迁条件，故2013年11月澳宇大厦回迁户取钥匙全面回迁入户时，被拆迁人孙青山拒绝入户，经过多次协商，直到2014年7月8日孙青山与上诉人签订书面补充协议，同意回迁至1002室，从本往东数第三户，也就是现在居住使用的房屋，2014年孙青山与上诉人达成书面协议同意回迁时，消防指挥室已经隔出来，并早已经消防部门验收投入使用，孙青山是知情并同意更换位置，现状回迁的，且一直居住使用至今。但是时过六年孙青山死亡后，二被上诉人又以实测面积为由要求赔偿损失并变更诉求要求交付面积，这显然是不讲诚信的表现。因为孙青山同意回迁的位置及房屋并不是合同约定的回迁房屋，不应以现在房屋测绘面积主张就是被拆迁人应当取得的面积。二、原告的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为被告应当提供有效证据证明二原告知道或应当知道权利受到侵害的具体时间，违反了民事诉讼证据规则及民诉法关于举证责任分配的明确规定，上诉人抗辩诉讼时效已过，二原告应当承担举证责任，一审法院违法分配举证责任，适用法律错误，判决错误。三、一审法院判决上诉人办理产权证违法。拆迁合同明确约定，办理产权证费用由被上诉人承担，被上诉人至今也没有缴纳办理房屋产权的相关费用，被上诉人不履行先合同义务，被上诉人在其不缴纳办证费用情况下，上诉人怎么为其办理房屋产权证。张秀清、孙璐向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，交付给原告位于宝泉岭澳宇大厦一层门市（原××室）被私自占用31平方米（以实测为准）的门市（价值155000元）；2.判令被告为原告办理位于宝泉岭澳宇大厦一层门市（原××室）房屋的不动产权证书；3.判令被告给付原告因其迟延交房导致原告产生租房房租96250元；4.判令被告给付原告占用其门市31平方米的占用费42780元；5.判令被告返还原告其少交门市面积2.8平方米（以市场为准）的取暖费672元；6.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月26日，龙宝房地产公司与孙青山签订房屋拆迁补偿安置协议书，其中第3条约定：甲方给乙方置换的商服房，保证不少于120平方米，同时把消防指挥室挪走，并确保室内结构合理，超出面积乙方不找差价，乙方回迁商服房位置在新建澳宇大厦一楼从西往东第一户，门牌为××室。第6条约定：甲方开发建设的宝泉岭澳宇大厦，竣工日期定为2012年10月30日，竣工验收后，甲方应及时交给乙方楼房，并协助办理过户手续。如延期交房，乙方在延期内所租房屋费用均由甲方承担，乙方在办理产权证，证件费用由乙方承担。2014年7月8日，龙宝房地产公司法定代表人赵学军与孙青山签订协议书，第一项约定：经甲乙双方协商于2014年7月8日甲方为乙方办理入户，乙方按甲方要求缴纳相关入户费用。被告龙宝房地产公司未交付孙青山合同约定的房屋，实际交付给孙青山的房屋为房产唯一号为的房屋，该房屋在房屋销售面积测算报告中载明的产权面积为148.75平方米。被告龙宝房地产公司在012号房屋内间壁出约31平方米的房屋，该约31平方米的房屋被告龙宝房地产公司未交付给孙青山，只将剩余部分交付给了孙青山。被告龙宝房地产公司至今未为二原告协助办理房屋所有权登记。另查明，孙青山于2017年6月20日死亡，张秀清系孙青山妻子，孙璐系孙青山女儿，二原告系孙青山第一顺序合法继承人。孙青山其他第一顺序合法继承人放弃继承权。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。被告龙宝房地产公司与孙青山签订房屋拆迁安置补偿协议依法成立，合法有效，应当受法律保护。该协议明确约定被告龙宝房地产公司给孙青山置换的商服房，保证不少于120平方米，同时把消防指挥室挪走，并确保室内结构合理，超出面积乙方不找差价，乙方回迁商服房位置在新建澳宇大厦一楼从西往东第一户，门牌为室。虽然被告龙宝房地产公司实际交付给孙青山的房屋与合同约定的房屋位置、编号不一致，但未对合同约定房屋的面积协商变更。被告未将产权面积为148.75平方米的房产唯一号的房屋整体交付给二原告，而是将整体一户房屋分割为两部分后将其中一部分交付给二原告，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，交付给原告位于宝泉岭澳宇大厦（房屋销售面积测算报告为）被被告占用31平方米（以实测为准）的门市的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告龙宝房地产公司至今未为二原告协助办理房屋所有权登记手续，构成违约，应当承担违约责任。二原告请求判令被告为原告办理位于宝泉岭澳宇大厦（房屋销售面积测算报告为）房屋的不动产权属证书的诉讼请求符合法律规定，予以支持。二原告的其他诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，不予支持。诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到损害之日起计算，被告未提供有效证据证明二原告知道或者应当知道其权利受到损害的具体时间，被告关于二原告诉讼超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。判决:一、被告黑龙江省宝泉岭农垦龙宝房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内交付给原告张秀清、孙璐位于；二、被告黑龙江省宝泉岭农垦龙宝房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助原告张秀清、孙璐办理位于（房屋销售面积测算报告载明产权面积为148.75平方米）的所有权登记手续；三、驳回原告张秀清、孙璐对被告黑龙江省宝泉岭农垦龙宝房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1.龙宝房地产公司应否给付张秀清、孙璐租房费用、门市占用费及取暖费；2.龙宝房地产公司应否交付张秀清、孙璐门市31平方米；3.张秀清、孙璐主张诉讼权利是否超过诉讼时效期间；4.龙宝房地产公司应否协助张秀清、孙璐办理产权证。关于龙宝房地产公司应否给付张秀清、孙璐租房费用、门市占用费及取暖费的问题。因张秀清、孙璐主张的是2012年10月31日至2014年10月8日的租房费用，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，张秀清、孙璐未提供证据证实自2014年10月9日至2020年8月10日这期间向龙宝房地产公司主张该项权利，故张秀清、孙璐在2020年8月10日向龙宝房地产公司索要租房费用已超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。张秀清、孙璐主张门市占用费无证据证实，本院不予支持。因龙宝房地产公司不是2.8平方米门市的实际用暖人，故张秀清、孙璐主张取暖费用没有事实和法律依据，本院不予支持。关于龙宝房地产公司应否交付张秀清、孙璐31平方米门市的问题。龙宝房地产公司与孙青山签订的房屋拆迁安置补偿协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。该协议明确约定龙宝房地产公司给孙青山置换的商服房不少于120平方米，确保室内结构合理，超出面积不找差价。因建筑设计变更，龙宝房地产公司实际交付给孙青山房产唯一号为，该房屋在房屋销售面积测算报告中载明的产权面积为148.75平方米。拆迁协议履行过程中双方只对房屋的位置和编号的约定予以变更，龙宝房地产公司亦未提供证据证实其与孙青山对接收的房屋面积117平方米达成合意，故拆迁协议的其他条款的约定对双方仍具有约束力，应继续履行。因房产唯一号为012号的房屋系一不可分割的整体，龙宝房地产公司将012号房屋间壁出一31平方米的消防指挥室，其行为有逃避全面履行房屋拆迁安置补偿协议之嫌，同时亦违反双方拆迁协议之约定，基于此龙宝房地产公司应将其占用的宝泉岭（以实测为准）的门市返还予张秀清、孙璐。关于张秀清、孙璐主张诉讼权利是否超过诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”之规定，张秀清、孙璐主张龙宝房地产公司返还31平方米（以实测为准）的门市的请求权不适用诉讼时效的规定，龙宝房地产公司主张已超过诉讼时效期间无法律依据，本院不予支持。关于龙宝房地产公司应否协助张秀清、孙璐办理产权证的问题。因拆迁协议约定甲方（龙宝房地产公司）“协助办理过户手续”“乙方（孙青山）在办理产权证，证件费用由乙方承担”，且龙宝房地产公司作为开发商协助张秀清、孙璐办理所有权登记手续是其法定的附随义务，故龙宝房地产公司协助办理所有权登记手续既是双方协议约定又是其履行法定的协助义务，龙宝房地产公司该上诉请求不成立，本院不予支持。综上，上诉人张秀清、孙璐和上诉人龙宝房地产公司的上诉请求均无事实依据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3094元，由上诉人张秀清、孙璐负担；二审案件受理费5720元，由上诉人黑龙江省宝泉岭农垦龙宝房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 魁审判员 刘红丽审判员 翟 拓二〇二一年一月二十八日书记员 王鑫怡