吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初228号原告：张永志，男，1978年4月10日出生，汉族，无职业，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。法定代表人：蓝踊康，助理总监。委托诉讼代理人：张立柱，男，1978年2月6日出生，汉族，该公司法务，住吉林市龙潭区福州街14-1-14号。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。原告张永志与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（下称亚琦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告张永志的委托诉讼代理人辛立成，被告亚琦房地产公司的委托诉讼代理人张立柱、曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永志向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令立即解除原告与被告签订吉林国际商贸城择铺协议书；二、被告立即返还原告购房款142,727.00元；三、被告应当按照年利率6%标准计算支付给原告至实际给付之日止；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月21日与被告签订一份吉林国际商贸择铺协议书，双方约定原告购买被告座落于吉林国际物流商贸城（一期B区）A38号楼103号，建筑面积121平方米，每平方米4078元，合同总价款493,438.00元。之后原告分四次向被告打款142,727.00元，因涉案房屋至今被告也没有办理房屋初始登记，原告无法继续履行协议，现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条、第十六条、第十七条规定，请求人民法院判令与被告解除吉林国际商贸城择铺协议书，立即返还142,727.00元，利息按年利率6%至实际给付之日止。亚琦房地产公司辩称：该吉林国际商贸城择铺协议书为定金合同，并不是正式的商品房买卖合同，该合同也没有约定被告为原告办理产权手续等一系列的行为，作为被告已经取得商品房预售许可，能够出售该房屋，是否在何时间办理房屋的产权手续双方是在商品房买卖合同中另行进行约定，原告以此为由要求解除定金合同没有事实以及法律依据。根据双方签订的合同条款第一项，被告方于2020年10月21日发出特快专递即律师函要求原告支付房屋价款并签订房屋买卖合同，但原告至今没有支付房屋价款和签订买卖合同，已经违反定金合同的约定，构成违约，已经交付的定金应不予退还。原告在起诉书中适用最高法商品房买卖合同的规定不适用本案的审理，以上法律规定是在合同履行过程中的相关规定，而本案双方只签订了定金合同，对于房屋何时交付何时办证以及相应的违约责任均没有做出约定，双方签订的只是定金合同。原告要求被告支付6%的利息损失也没有法律依据和事实依据，综合以上意见请法院依法驳回原告诉请。经审理查明：2013年12月21日，亚琦房地产公司与张永志签订吉林国际商贸城择铺协议书（No：0000338），约定：择铺方：张永志，身份证：XXX，择铺单位：栋号B-A38，铺号1030，建筑面积121㎡，单价4078元/平方米，总价493,438.00元，付款方式按揭。择铺方须于签订本《协议书》后在开发商电话通知日起7日内与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，并同时按本《协议书》中约定的付款方式支付相应款项。择铺方不得以本《协议书》未约定的其他事项为由，至期拒绝或拖延签订正式的《商品房买卖合同》及交纳应支付的款项，逾期本协议书则自动失效，双方权利义务即时终止，开发商有权将物业另行处理，且择铺定金不予退还；择铺方选择本物业后，无论任何原因均不得要求退还择铺定金。同时无论任何情况均不得要求更名。不得将协议书的权益转让，不得要求更改择定的房号，否则开发商有权拒绝办理；如择铺方选择按揭方式支付，应按时交纳首期款并签订《商品房买卖合同》的同时提交银行按揭所需的资料，并同时签订《个人购房借款/担保合同》，以便银行及时办理按揭贷款手续。若银行审核后认定择铺方提交资料不合格要求择铺方补件的，择铺方应在10日内按要求提交补件资料。若择铺方申请的银行按揭额未获全额批准，则实际取得的按揭贷款与申请额度之间差额部分应在开发商通知之日起30日内向开发商一次性付清。如择铺方所提供的按揭资料不符合银行放贷条件，择铺方需在开发商通知之日起30日内按一次性付款方式支付房款（折扣以按揭付款方式标准为准），否则开发商有权将该物业另行处理，且择铺定金不予退还；在签订正式的《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因造成开发商不能出售该物业，开发商应退还所收择铺定金给择铺方（免息），同时不承担任何其他责任。退还择铺定金后，本《协议书》自动失效，双方的权利义务即时终止；择铺方如更改通信地址，须立即书面通知开发商，同时乙方保证为此协议书提供的资料全部真实，否则乙方应承担由此而引起的相关责任；择铺方现所选择物业凭营业执照或品牌授权书可享受品牌经营户购铺特别优惠，择铺方承诺年不得转让该物业，并在开发商规定的时间内进场装修及开业，并经营品牌。若择铺方未遵守上述承诺，则不享受品牌经营户购铺优惠，需按原单价计算返还相关优惠款给开发商。该协议同时约定了其它条款。张永志于2013年12月21日向亚琦房地产公司交付A38-1030号房屋定金50,000.00元，于2014年11月20日交付A38-1030首付款92,727.00元，履行了交纳购房款142,727.00元的合同义务。另查，因2017年12月25日，吉林市公安消防支队监督员对吉林亚琦房地产开发有限公司开发的吉林亚琦国际商贸城进行监察时发现该工程未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，吉林市公安消防支队于2018年1月5日对亚琦房地产公司作出吉市公（消）行罚决字（2018）0003号行政处罚决定书，决定：根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项之规定，给予吉林亚琦房地产开发有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁拾万元整的处罚。亚琦房地产公司于2020年10月17日向张永志邮寄律师函，要求张永志交付剩余购房款并签订正式商品房买卖合同。邮件因所留的张永志电话为空号被退回。张永志于2021年1月7日向本院提起本案诉讼。截止本案庭审结束，吉林国际商贸城仍未经公安消防部门消防验收合格。以上事实有张永志提交的吉林国际商贸城择铺协议、亚琦房地产公司专用收据、行政处罚决定书、亚琦房地产公司提交的律师函、邮政快递单及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：一、张永志关于解除吉林国际商贸城择铺协议的诉讼请求应当予以支持。根据《最高人民法院关于的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，张永志与亚琦房地产公司签订的吉林国际商贸城择铺协议应当认定为商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张永志已经按照择铺协议的约定履行交付房屋部分价款的合同义务，现截止至庭审，已经过去六年多时间，亚琦房地产公司仍未能证明房屋已经具备交付使用条件，双方所签订合同目的已不能实现，符合关于合同法定解除的条件，故本院对张永志请求解除与亚琦房地产公司签订的吉林国际商贸城择铺协议的诉请予以支持。二、亚琦房地产公司应承担的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，择铺协议书解除后，张永志有权请求亚琦房地产公司返还已交付的购房款，该项诉请予以支持。三、亚琦房地产公司因其违约行为应当赔偿的损失数额，可按张永志实际交纳的房款为基数，自支付房款之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利率标准均以不超过原告诉请的年利率6%为限。另经查，吉林市公安消防支队于2018年1月5日对亚琦房地产公司下发行政处罚决定书，亚琦房地产公司于2020年10月17日向张永志邮寄律师函要求交付剩余购房款并签订正式商品房买卖合同，行政处罚决定书下发时间先于律师函邮寄时间，且此时亚琦公司房屋仍不具备交付使用条件，张永志已享有合同的法定解除权，故对于亚琦房地产公司辩称张永志至今没有支付房屋价款和签订买卖合同，已经违反定金合同的约定，构成违约，已经交付的定金应不予退还的抗辩主张，不能予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告张永志与被告吉林亚琦房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的吉林国际商贸城择铺协议书（No：0000338）；二、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张永志购房款142,727.00元；三、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张永志购房款利息损失以本金142,727.00元为基数，其中本金50,000.00元自2013年12月21日起、本金92,727.00元自2014年11月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利率标准均以不超过年利率6%为限；四、驳回原告张永志的其他诉讼请求。如果被告吉林亚琦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,577.00元（张永志已预交）由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 李耀和二〇二一年一月二十五日书记员 杨伊元