上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1402号原告：上海国际汽配贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：武治国，执行董事。委托诉讼代理人：龚健华，上海加宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪昂，上海加宁律师事务所律师。被告上海嘉燕企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：何江，总经理。委托诉讼代理人：戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺艳玲，上海久光律师事务所律师。原告上海国际汽配贸易有限公司(以下简称“汽配公司”)诉被告上海嘉燕企业管理有限公司(以下简称“嘉燕公司”)委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚健华、洪昂及被告的委托诉讼代理人戴璐蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年8月27日至2019年8月27日间的租金费用人民币3,472,875元(以下币种同，计算方式300万元×1.05×1.05×1.05=3,472,875元)；2、判令被告支付违约金27万元(计算方式300万元×90天×1‰=27万元)。事实和理由：原、被告经协商一致于2014年8月27日签订《租赁协议书》，约定原告将其对上海市嘉定区安亭镇嘉安公路3333弄国际汽配贸易中心拥有的市场管理、物业管理、保安、保洁等交付被告，盈亏与原告无关，同时由被告每年向原告交付相应的费用；协议的履行期限为5年，自2014年8月27起至2019年8月27日止(合同到期后，在同等价位前提下，乙方可优先续签)。2018年8月2日上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初9901号案件(以下简称“9901号案件”)民事判决书及2019年3月26日上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终9415号案件民事判决书均认定原、被告双方签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。根据该协议第四条第一款中关于租金支付的约定，被告每年向原告交付的市场管理租赁费用为300万元，自第三年起每年递增5%，每年必须提前二个月支付；如到期未按时支付、延期应承担违约金,即每超过一日、按承租金300万元总额千分之一计算，最长日期不超过三个月。现被告拒不按照合同约定向原告支付协议存续期间内第五年的租赁费用，且一直拖延至今，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有向原告支付租金费用及违约金的义务，原告应返还被告交付的押金100万元。一、双方关于租金及违约金的约定是基于2014年8月27日签订的《租赁协议书》。虽然该协议在前案中经一、二审法院认定为有效，但被告认为一、二审法院的判决存在错误，正申请高院再审之中。被告认为该份协议应当被确认为无效或具有情势变更的情形，应予变更或解除。9901号案件中，法院认定原告因开发商投入而形成商业经营权，所以《租赁协议书》实质上是对商业经营权的转让，约定的租赁费实质是转让费。被告认为这种理解是错误的，无论是基于合同约定的市场管理费、租赁费还是法院认定的让与商业经营权，前提都是原告必须享有市场经营管理权，而市场经营管理权的性质是用益物权。根据法律规定，用益物权是基于所有权或依租赁关系或委托经营方可取得。而在签订涉案《租赁协议书》时，原告基本已将涉案汽配贸易中心的房屋全部出售，其已丧失了作为物权所有人利用该部分房屋进行商业经营的权利。且在租赁协议签订之时，原告之前签订的200多户的租赁协议也已全部解除或因协议到期终止，丧失了所有权通过协议授予其获得的对于房屋的用益物权。二、即便涉案《租赁协议书》有效，原告也没有完全履行协议内容，无权要求支付转让对价。被告的市场管理、物业管理和保安保洁并非基于原告的交付而获得。双方签署协议后，原告唯一的履行行为就是撤走了保安，让被告入场开展管理。被告获得市场管理权是基于在业主委员会的协助下与案涉市场四百多户小业主签订了房屋租赁协议支付了租金从而获得房屋使用权用以市场统一经营的权利。被告获得物业管理权是基于与业主委员会签订的物业服务合同。前案中，由于合同期限未届满，被告提出了情势变更，要求解除或变更合同；本案中，由于合同期限届满，被告认为应依据公平原则，在原告未能全面履行协议的前提下，应当适当减少价款。违约金部分被告认为过高，被告不支付是由于双方争议较大，且前案尚在高院再审中，故恳请法院酌情考虑减免。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2004年6月，汽配公司通过国有土地使用权出让方式取得位于嘉定区安亭镇嘉安公路南侧、吴塘河东侧地块，汽配公司在该地块上开发建造汽配贸易中心，取得了上海市房地产权证，房屋性质为商业用房。此后，汽配公司陆续将汽配贸易中心商铺对外出售给业主。2009年开始，汽配公司陆续与汽配贸易中心多数业主签订了《房屋租赁合同》，租期5年，合同约定业主同意由汽配公司统一对外招商，将房屋转租或分租给第三方合法经营使用。之后，汽配公司对汽配贸易中心进行了统一招商运营，并承担了汽配贸易中心的物业管理和保安保洁等方面的费用支出。2012年，因汽配公司经营困难、拖延支付租金，部分业主相继诉至本院，要求汽配公司返还房屋、支付房屋使用费、违约金等，之后本院作出判决判令汽配公司返还房屋并支付房屋使用费、违约金等。2013年10月起，嘉燕公司与汽配贸易中心部分业主签订租赁合同，由嘉燕公司租赁该部分业主的商铺。2014年起，本院及上海市徐汇区人民法院向嘉燕公司发出协助执行通知书，委托嘉燕公司对被执行人在汽配贸易中心的商铺进行管理。二、2014年8月27日，汽配公司(甲方)与嘉燕公司(乙方)签订《租赁协议书》一份，约定：乙方已经就汽配贸易中心的房屋租赁使用事宜与各房屋权利人订立了房屋租赁合同，并招商着手市场经营，甲方将汽配贸易中心的市场管理、物业管理、保安、保洁等交付乙方，盈亏与甲方无关，乙方每年向甲方支付相应费用；协议履行期5年，自2014年8月27日起至2019年8月26日止；乙方每年付给甲方的租金不包括中间未开发用地，甲方可以提供给乙方使用，但乙方不能搭建临时建筑只能用于停车，同时甲方在中间地块开发时提前三个月通知乙方，并需提供政府行政许可相关文件，乙方必须无条件归还甲方；乙方每年向甲方交付市场管理租赁费用300万元，第一年另押165万元即465万元，自第3年起每年递增5%，每年必须提前2个月支付，如到期未按时支付，延期应承担违约金，即每超1日，按承租金300万元总额千分之一计算，最长日期不得超过3个月，如到期尚未支付，乙方自行放弃租赁协议，履行一切权利，其原所付的押金165万元作为违约金甲方不予退还；如乙方出现拖欠，甲方单方有权终止协议，收回市场管理责能，甲方同意乙方在支付的押金中转出65万元作为第2年的租赁费；协议书约定了其他权利义务。同日，嘉燕公司(乙方)与汽配公司(甲方)又签订了2份补充协议，分别约定：因甲方与市场内几户投资较大的经营户有协议规定，故乙方向甲方承诺，以上几户的网吧、浴室、幼儿园本市场内不得开设第二家，以上几户的出租房、住房、停车位乙方不得收取任何费用(水电除外)，所涉及的物业维修等乙方应无偿解决；26号办公室、两座桥面、西方吴塘河边厂房、仓库、空地，甲方保留暂不出租，乙方不得收取任何费用(水电费除外)、幼儿园的房屋及围栏内的活动场地，乙方不得收取任何费用(水电费除外)；甲方同意乙方先付250万元，余款50万元，乙方承诺延期30天支付，如逾期不付，乙方连前支付的租金250万元及押金165万元全额作为违约赔偿，甲方终止租赁协议等。至2016年1月18日，嘉燕公司共支付汽配公司595万元(双方确认100万元为押金)。三、2011年11月，汽配贸易中心业委会与上海安盾物业管理有限公司签订物业服务合同，汽配贸易中心业委会委托上海安盾物业管理有限公司对汽配贸易中心进行物业管理，期限自2013年11月至2015年11月。2013年11月，汽配贸易中心业委会与嘉燕公司签订合作协议(讨论稿)，约定：嘉燕公司提供汽配贸易中心业委会办公费用、办公室及基本办公设施；汽配贸易中心内停车场、广告位等，汽配贸易中心业委会委托嘉燕公司管理；汽配贸易中心业委会在2013年12月前积极与业主沟通，争取汇总200套房源交由嘉燕公司，并做好全体业主的代表工作，真实、快速传达嘉燕公司与业主的意愿建议等。2015年12月、2017年1月，嘉燕公司与汽配贸易中心业委会分别签订商业物业管理合同，约定汽配贸易中心业委会将汽配贸易中心委托嘉燕公司实行物业管理，期限自2015年12月至2019年12月。2016年3月，汽配贸易中心业委会以汽配公司、嘉燕公司为被告向本院提起诉讼，认为汽配公司将属于全体业主共有的市场经营管理权和市场公共绿化及其他共用部分一并转让给嘉燕公司，侵犯了全体业主的利益，故要求确认2014年8月27日签订的《租赁协议书》无效，汽配公司将从嘉燕公司处收取的不当得利交还给汽配贸易中心业委会等。本院经审理后判决驳回了汽配贸易中心业委会的诉请。汽配贸易中心业委会上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。2017年7月，嘉燕公司诉至本院(即9901号案件)，要求确认与汽配公司签订的《租赁协议书》无效、汽配公司返还已付租金595万元及利息等，汽配公司则提起反诉，要求嘉燕公司支付经营权转让费7,807,500元及违约金等。该案经审理后本院判决：嘉燕公司应支付汽配公司转让费用7,507,500元及逾期付款违约金81万元，驳回嘉燕公司的诉讼请求等。嘉燕公司不服9901号案件民事判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后作出(2018)沪02民终9415号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。嘉燕公司不服上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终9415号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院经审查后于2020年12月29日作出(2019)沪民申1663号民事裁定，裁定驳回嘉燕公司的再审申请。本院认为，根据生效判决确认，嘉燕公司与汽配公司签订的《租赁协议书》，系汽配公司将其原有的对汽配贸易中心的市场管理、物业管理以及保安保洁等事项以合同形式让渡给嘉燕公司的合同，实际即汽配公司将其在汽配贸易中心的商业经营权利转让给嘉燕公司，该行为是合同双方意思自治的行为，并未侵犯汽配贸易中心各业主的利益，合法有效。因嘉燕公司未按《租赁协议书》履行，故汽配公司要求嘉燕公司按协议书约定支付剩余转让费用合法有据，本院予以支持。嘉燕公司已付转让费用495万元及9901号案件已处理7,507,500元之外，现汽配公司根据协议书约定主张2018年8月27日至2019年8月26日期间的转让费用3,472,875元，于法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，《租赁协议书》进行了明确约定，结合嘉燕公司实际付款情况，汽配公司所主张的金额在合理范围内，本院亦予支持。《租赁协议书》到期后，双方的权利义务就此终止，嘉燕公司支付的100万元押金，本院在本案中一并予以处理，直接抵扣其应支付的转让费用。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海嘉燕企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际汽配贸易有限公司2018年8月27日至2019年8月26日期间的转让费用人民币2,472,875元(已抵扣押金100万元)；二、被告上海嘉燕企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国际汽配贸易有限公司逾期付款违约金人民币27万元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36,743元，减半收取18,371.50元，由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春二〇二一年一月二十日法官助理 方 靖书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。