北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34194号原告（反诉被告）：北京锦恒投资管理有限公司（统一社会信用代码91110106339822644F），住所地北京市丰台区左安门外于家坟157、158号楼230室。法定代表人：李瑞国，董事长。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，1970年7月1日出生，汉族，北京锦恒投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张东屹，男，1982年4月22日出生，汉族，北京锦恒投资管理有限公司员工。被告（反诉原告）：石霄楠，男，1988年8月27日出生，汉族，×××经理。委托诉讼代理人：赵丽新（系石霄楠之母），女，1955年7月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵德胜，男，1963年8月10日出生，汉族，由×××公司推荐。原告（反诉被告）北京锦恒投资管理有限公司（以下简称锦恒公司）与被告（反诉原告）石霄楠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦恒公司的委托诉讼代理人朱彬彬、被告（反诉原告）石霄楠及其委托诉讼代理人赵丽新、赵德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦恒公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告足额缴纳拖欠2019年3月10日起至同年6月10日止的水费3738元以及滞纳金（按照合同约定标准计算）；2、依法判令被告足额缴纳拖欠2019年3月10日起至同年6月10日止的电费29430元以及滞纳金（按照合同约定标准计算）；3、依法判令被告支付自2019年4月29日起至2019年7月10日期间的占用费共计283479元（两月零13天）；4、诉费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年9月28日就位于北京市丰台区蒲方路4-6号二楼南侧（约398平米）商铺签订了租赁合同为期62个月ll天。自2019年3月28日起至今被告恶意拖欠原告房租并拖欠水电费，根据双方签订的合同第一条乙方拖欠租金超过10天，合同终止，乙方自动搬出房屋的约定，经原告多次以下达通知、张贴公告等方式告知。被告仍拒不腾退涉案商铺，严重影响了原告正常的经营秩序，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院。被告（反诉原告）石霄楠辩称：不同意原告的诉求。对于原告诉求一，因原告恶意私接燃气，被燃气公司处罚，使我方不能正常使用房屋经营，原告违约，需赔偿我方损失；针对原告诉求二、三、四，因原告提供的燃气设施被燃气公司处罚，致使我方不能正常经营，营业用房不能正常使用，故不能支付此期间的房屋使用费及水电费；本案被告主体不适格，请求法院予以驳回。同时，石霄楠向本院提出反诉请求：判令反诉被告返还反诉原告已支付的六个月房租中剩余部分2019年3月28日至2019年4月27日房租（一个月）116500元，房租押金（三个月）349500元，燃气安装费7万元，已支付2018年9月28日至2019年3月27日（五个月）房租中违建部分房租146356．78元。返还部分共计682356．78元。原告（反诉被告）锦恒公司对被告（反诉原告）石霄楠的反诉辩称：我方不同意被告的反诉诉求。被告是夸大的意见的，2018年9月28日到2019年4月27日半年租金699000元，其他的房租一概没交。没有交押金，我方不认可交纳押金，燃气安装费应该走银行的。违建的事情，在方庄那条街都存在多多少少的违建，被告不如实陈述，没有一平米是违建。被告承租的位置是二层，如果说法院调查的过程中被告承租的面积有一平米的违建，我方愿意承担法律责任和赔偿，我可以做承诺。位置在南侧，画红笔的是违建，但是不是被告承租的地方。如果被告承租的全是合法产权，被告应当承担法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月28日，锦恒公司（甲方）与石霄楠（乙方）签订《店铺经营承包协议》，约定：甲方将位于北京市丰台区蒲芳路4-6号商业房（二楼南侧使用面积398平方米）的店铺经营承包给乙方，自2018年9月28日至2018年10月27日为装修期，店铺经营承包期自2018年10月28日至2023年12月8日止，店铺经营承包期限为62个月零11天，每年店铺经营承包金为1398000元；付款方式为半年付，自签此协议当日起，乙方付给甲方半年店铺经营承包金699000元，店铺经营承包押金349500元，共计1048500元打到甲方指定账户后方可履行此协议，店铺经营的亏损与盈利都与甲方无关，乙方不得以店铺亏损为由向甲方拖延或者拒绝交纳店铺经营承包金；乙方需提前30天交下次店铺经营承包金，每晚交纳一天甲方收取乙方2%的滞纳金，以上店铺经营承包押金在协议到期后乙方不欠甲方各种费用的前提下，甲方不计利息退还给乙方；乙方应按时向甲方交纳店铺经营承包费用，最迟不能晚于10天，否则甲方有权终止本协议、或乙方中途单方面终止本协议，乙方剩余所有款项（包含店铺经营承包押金）甲方不予退还，乙方自动搬出房屋，如不搬出，房屋内所有物品和装修视为甲方所有；乙方在经营过程中不欠甲方承包金、水电费和按此协议约定的各项事宜，没有违法行为，甲方不得随意终止此协议，如甲方中途无故终止协议，甲方赔偿乙方所造成的损失，承包押金不计利息如数退还乙方；水、电、燃气费用，水电表安装费用1万元，水10．5元/吨，电1．5/度（水、电、燃气根据国家收费标准浮动），乙方无论是在装修期间还是营业期间产生的垃圾由乙方自行处理；本协议在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方，可向商铺所在地人民法院提起诉讼等。甲方处有“黄钰峰”签字并加盖了锦恒公司公章。上述协议签订后，石霄楠通过他人向锦恒公司交纳了2018年9月28日至2019年4月27日（其中2018年9月28日至2018年10月27日为装修期）期间的租金699000元。因锦恒公司委托北京凭屋而住商业管理有限公司（以下简称凭屋而住公司）管理涉案房屋，2019年3月25日，凭屋而住公司向石霄楠发出《通知书》一份，载明：其受锦恒公司委托收取承包金及水电物业等费用，要求石霄楠于2019年3月28日缴纳承包金，逾期将发生滞纳金。后石霄楠因认为涉案房屋燃气存在问题，故未交纳此后租金。2019年4月1日，北京市燃气集团有限责任公司向涉案房屋使用人送达《非居民用户巡检隐患告知单》，载明：因存在重大安全隐患，现进行停气处理。此后，石霄楠与锦恒公司因合同履行相关事宜发生争议，未能协商解决。2019年7月10日，锦恒公司强行收回了涉案房屋。此后，双方仍就合同履行善后事宜发生争议，故锦恒公司诉至法院。审理中，本院就燃气处罚相关事宜与北京市燃气集团有限责任公司第三分公司（以下简称燃气三分公司）核实相关情况，据该单位工作人员表示，其是接到商户黑牛烤肉拨打12345控告燃气被停，后经核实发现对方的管线均不在账，属于私接管道，后来其报警了，但警方不予立案，其要求补缴国有资产损失后，再补办相关通气手续才正常通气了。审理中，锦恒公司表示确实存在私接燃气的情况，但其只是提供了燃气表，私接不是其做的。审理中，石霄楠提供视频光盘，视频中案外人赫传江表示北京粤盛祥和餐饮管理有限公司（以下简称粤盛公司）经锦恒公司（合同签约负责人黄钰峰）同意与黑牛牧场共用一块燃气表，粤盛公司通过其向锦恒公司交付燃气安装费共计7万元。审理中，石霄楠提交了视频光盘，视频中案外人陈喜才、孙梅怡均表示：其二人共同经营烤肉店，石霄楠通过其向黄钰峰交纳了房屋押金、租金和燃气安装费等共计100余万元。审理中，石霄楠提交了房屋面积图复印件以及市委12345平台针对违建问题举报的回复，用以证明锦恒公司向其出租的房屋中有一部分属于违法建筑，应当对相应租金予以酌减。锦恒公司对上述证据的真实性均不予认可，认为其标注的违建位置并非出租位置。本院认为：虽然《店铺经营承包协议》名为承包协议，但双方约定“乙方不得以店铺亏损为由向甲方拖延或者拒绝交纳店铺经营承包金”，故该份协议实际为房屋租赁合同。故《店铺经营承包协议》系石霄楠与锦恒公司的真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，锦恒公司于2019年7月10日径行收回了房屋，双方合同实际已于当日解除。虽然锦恒公司主张系由于石霄楠未依约交纳房租，其行使合同解除权。但本院认为，出租方应当保证承租方能够正常使用承租房屋，其与承租方在《店铺经营承包协议》中对“燃气费”进行了约定，本院认为承租方有理由据此相信涉案房屋应当保障租户能够正常使用燃气，后锦恒公司将涉案房屋委托给凭屋而住公司管理，但在管理期间发生燃气停用以及私接燃气事宜，影响了涉案房屋的正常使用，在其未能将这一问题解决之前，石霄楠未及时交纳房租，不应认定为构成根本违约。关于锦恒公司要求石霄楠支付自2019年4月29日起至2019年7月10日期间的房屋占用费的诉讼请求，因在此期间涉案房屋并不具备正常经营的条件，故本院将该期间的房屋占用费酌减为15万元。石霄楠占用涉案房屋，理应向锦恒公司支付上述房屋占用费。关于锦恒公司要求石霄楠支付2019年3月10日起至同年6月10日止期间的水费、电费及滞纳金的诉讼请求，由于该收据系其单方制作，且石霄楠对该证据不予认可，故本院无法据此认定该证据的真实性，本院对锦恒公司该项诉讼请求不予支持。关于石霄楠反诉要求锦恒公司返还已支付的2019年3月28日至同年4月27日房租的反诉请求，考虑到此期间房屋不具备正常经营条件，故本院酌定由锦恒公司返还其租金6万元。关于押金的退还问题，虽然锦恒公司不认可石霄楠实际向其交纳了押金349500元、燃气安装费7万元。但根据石霄楠提交的转账记录、以及其提交的赫传江、陈喜才、孙梅怡等人的视频陈述，且结合锦恒公司在合同履行期间并未就押金给付事宜提出过异议，本院认定石霄楠已通过他人向锦恒公司交付了押金349500元、燃气安装费7万元。由于合同已经解除，现石霄楠要求锦恒公司退还押金的诉讼请求，于理有据，本院对此予以支持。关于燃气安装费，锦恒公司未能在合理期限内完成燃气安装事宜，导致双方合同解除，故锦恒公司理应返还该费用，故石霄楠该项诉讼请求，本院亦予支持。关于石霄楠主张锦恒公司出租的房屋有一部分面积属于违法建筑，故要求锦恒公司返还已支付2018年9月28日至2019年3月27日（五个月）房租中违建部分房租146356．78元的诉讼请求，本院认为，现有证据不足以证明涉案房屋中确存在违建的情形，且即使存在部分违建，双方在《店铺经营承包协议》中并非以建筑面积乘以租金单价的形式约定的租金，故其现在据此要求酌减租金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定判决如下：一、确认原告北京锦恒投资管理有限公司与被告石霄楠于二〇一八年九月二十八日签订的《店铺经营承包协议》于二〇一九年七月十日解除；二、被告石霄楠于本判决生效之日起十日内向原告北京锦恒投资管理有限公司支付自二〇一九年四月二十九日起至二〇一九年七月十日期间的房屋占用费15万元；三、原告北京锦恒投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告石霄楠二〇一九年三月二十八日至同年四月二十七日期间房租6万元；四、原告北京锦恒投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告石霄楠押金349500元、燃气安装费7万元；五、驳回原告北京锦恒投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告石霄楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6050元，由原告北京锦恒投资管理有限公司负担3184元（已交纳），由被告石霄楠负担2866元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5312元，由反诉原告石霄楠负担1579元（已交纳），由反诉被告北京锦恒投资管理有限公司负担3733元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二一年一月二十九日书记员 姚晓蕾