广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1802号 原告：吴玉臣，男，1973年1月15日出生，汉族，身份证住址黑龙江省望奎县。 原告：穆伟玉，男，1981年10月14日出生，满族，身份证住址黑龙江省五常市。 原告：朱孟云，女，1981年7月4日出生，汉族，住北京市大兴区。 原告：张文彬，男，1967年4月26日出生，汉族，身份证住所地黑龙江省望奎县。 四位原告共同委托诉讼代理人：张思，北京市京师律师事务所律师。 四位原告共同委托诉讼代理人：英雪，北京市京师律师事务所实习律师。 被告：广西桂海实业集团有限公司，住所地防城港市港口区紫荆街1号桂海星座3号楼5层，统一社会信用代码：91450600788428749Y。 法定代表人：王必雲，执行董事。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 原告吴玉臣、穆伟玉、朱孟云、张文彬与被告广西桂海实业集团有限公司（简称桂海公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四位原告的委托诉讼代理人张思、英雪，被告桂海公司的委托诉讼代理人凌子淳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴玉臣、穆伟玉、朱孟云、张文彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向四原告退还全部已付购房款人民币2202560元；2、请求判令被告按照年利率5%向四原告支付 自2018年3月23日起至实际退还房款之日止的利息，暂计算至2020年6月8日为人民币158535元；3、请求判令被告按照全部房价款的1%向四原告支付因逾期交付房屋产生的违约金人民币22025.6元；上述三项诉讼请求共计人民币2383120.6元。增加诉讼请求：判令四原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）已于2020年5月10日正式解除。事实与理由：2018年3月，原告经朋友介绍购买了由被告开发的坐落于防城港市港口区金花茶大道396号桂海世贸广场6号楼2层206号商铺一处，房屋总价款人民币2，202，560元，原告分四次向被告指定账户支付了上述房款，双方于2019年7月4日签订了《商品房买卖合同（预售）》。根据合同约定，被告应于2019年10月4日前向原告交付该房屋，但直至2020年5月1日原告才收到被告出具的《交房通知书》，逾期交房达210天之久。根据合同第十二条逾期交付责任第一项第(2)款之约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期货款年利率5%计算给付利息；同时出卖入按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”2020年5月10日，原告按照合同约定向被告邮寄了《解除合同通知》，被告于2020年5月13日已经签收，但直至原告起诉之日被告也未按合同约定及通知书内容履行付款义务，原告无奈只能诉至法院。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，原告已经按照合同约定支付全部房款，但被告却未按约定时间交付房屋，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。甶于原、被告双方争议标的不动产位于防城港市港口区，因此贵院对本案具有管辖权。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。增加诉请理由：原告已于2020年5月10日，按照合同约定向广西桂海实业集团邮寄了《解除合同通知》，被告于2020年5月13日已经签收，因此原告特向贵院增加诉请，望予以批准。 被告桂海公司辩称，一、导致桂海集团延迟交房的主要原因在于原告，根据合同约定逾期交房的责任由原告承担。1、原告要求墙体分隔，被告按照原告的要求进行分隔，电话通知原告的交房。并且客服还提醒需要交付物业费，原告知道该情况，主动提出暂时不收房，并告知被告等他们需要商量时再通知被告，后来就一直没有来收房。2、2019年年底原告4个人当中有一个人曾来收房，但是手续不齐全，没有带另外三个人的委托手续，并不满足收房子的条件，被告工作人员告知原告需要带齐手续再来收房，但是原告一直未收房。3、原告没有在合同约定的时间到被告索取交房通知，根据买卖合同的附件11补充协议的第3条的第2项的约定，在合同约定的交房的期限届满时买受人未收到出卖人的交房通知的应当在合同约定的届满的当天到出卖人处索取通知，买受人未按合同约定索取通知或因买受人原因未在当天办理交房手续的产生的逾期交房的责任由买受人承担。二、被告未收到原告所述的《解除合同通知》，原告提交的寄件的相关证据无原件核实，无法证明寄件的内容是解除合同通知，亦无法证明原告已经实际签收。三、根据合同第十一条约定，出现下列免责事由，交房时间应当顺延，扣除可以延期交付的时间后，逾期时间不足180天，不满足合同第十二条原告有权解除合同的条件。关于合同的第11条的约定，合同逾期交付的免责事由约定：（1）因政府部分影响工期的也是政府重大事项导致交通管制，因为交通的管制所以导致施工车辆，人员都不能进入场所，众所周知重大活动涉及到交通管制路线的工程是不许可施工的，涉案的楼盘所处在的地段都是每次重大活动的进行交通管制的主要路线。因此，因政府的重大活动引起逾期交付的时间可以顺延20天。（2）停电导致停工，交付时间应该顺延22天。（3）合同约定的恶劣天气导致无法施工的，被告已经提交气象局提供气象查询资料，可以充分的证明，相应的恶劣天气存在，交付的时间应该顺延99天。在顺延过程中出现上述的免责事由，仍然可以继续顺延。（4）肺炎疫情以机构防控措施，应当顺延56天。以上可顺延合计203天，且顺延过程中出现了其他免责事由仍可继续顺延。四、在计算可以延期交付时间时，免责事由的起算应当从签订认购协议、交付定金时计算。五、根据相关通知，法院对于疫情以及受疫情影响较大的企业，原则上都给三个月的宽限期。六、根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）通知》第一条第1项和第4项规定，被告虽因疫情和疫情防控措施导致延期交房，并不影响合同目的的实现，故原告请求解除合同和主张有被告承担违约责任的，不应得到支持。商品房买卖合同的目的是开发商收取购房款，客户收房，目前合同目的可以实现，如解除合同，则不利于维护市场交易秩序和稳定，不利于经济的恢复。 本院经审理认定事实如下：2019年7月4日，原告吴玉臣、朱孟云、穆伟玉、张文彬作为买受人与被告桂海公司作为出卖人签订了《商品房合同（预售）》，合同约定四原告购买被告桂海公司开发的位于防城港市港口区，预测建筑面积为275.32平方米，单价为每平方米8000元，总价款为2202560元，约定付款方式为分期付款，买受人应当在2019年7月4日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款1102560元应当于2018年12月10日前支付，余款1100000元应当于2019年7月4日前付清。合同第九条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、并经建设、施工、监理、设计、勘察验收合格。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年10月4日前向买受人交付该商品房；并约定该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日内告知买受人的（但客观原因无法及时告知的除外）（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工或市政工程施工等原因而影响施工工期的；（4）非出卖人原因一周内停水或者停电累计超过8小时（每小时计算一天，不足8小时按8小时计算的）（5）恶劣天气（如暴雨、台风、连续阴雨天超二天等）导致无法施工，工期受影响的；……合同第十二条约定逾期交付房屋的责任为除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照中国人民银行同期贷款年利率5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。……”合同第二十五条约定出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均为真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，已邮寄挂号方式送达对方。合同补充协议第三条第2款约定：“在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人交房通知的……买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人处索取交房通知……买受人未按本约定到出卖人处索取交房通知或因买受人原因未在当天办理交房手续的，由此产生的逾期交房责任由买受人承担。” 合同签订后，四被告依合同约定交纳了总房款2202560元（2018年3月23日交付40000元、2018年5月21日交付758000元、2018年12月10日交付304560元、2019年7月3日交付1100000元）。2020年4月29日，被告桂海公司向原告发出《交房通知书》写明交房时间为2020年5月1日。2020年5月10日，四原告向桂海公司发送解除合同通知书，被告桂海公司于2020年5月13日签收。 另查明，2019年7月4日（合同签订时间）至2019年10月4日（合同约定房屋交付时间），之中中雨及中雨以上天气为19天（2019年7月10日、2019年7月23日-25日、2019年7月29日-30日、2019年8月1日-4日、2019年8月16-17日、2019年8月21日-22日、2019年8月31日、2019年9月1日、2019年9月10日、2019年9月17日、2019年9月19日），开海节（2019年8月16日至18日）交通管制3天，2019年9月25日停电1天，共计23天。涉案房产所属楼盘的建设工程质量竣工验收意见书时间为2017年8月8日。2020年12月25日，涉案房产办理竣工验收备案。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、交房通知书、解除合同通知、付款明细及转账凭证、付款情况说明；被告提交的《气象资料咨询》、《2018年项目施工因交通管制停滞告》、《2019年项目施工因交通管制停滞报告》、停电通知短信记录、及原、被告双方庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于原告提供快递信封及签收记录、微信聊天截图及用户信息、《关于申请查询桂海世贸广场6号楼项目竣工验收备案问题的答复》、项目现场照片；被告庭后提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》结合全案综合综合予以认定。被告提交的《防城港市人民下府办公室关于印发〈关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情促进房地产行业健康平稳发展的若干意见（暂行）>》、《关于简化手续推进房地产行业复工复产的通知》、《广西桂海实业集团有限公司责任承诺书》、《防城港市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部令》（第2号）、《房屋市政工程复工承诺书》、《建筑工地复工开工申请备案表》、《房屋市政工程开复工疫情防控自查表》与本案无关，本院不予认定。 本院认为，原告朱孟云、吴玉臣、穆伟玉、张文彬与被告桂海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。 关于涉案房屋是否逾期交房超过180天问题。根据合同第十一条约定：“……出卖人应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日内告知买受人的（但客观原因无法及时告知的除外）（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工或市政工程施工等原因而影响施工工期的；（4）非出卖人原因一周内停水或者停电累计超过8小时（每小时计算一天，不足8小时按8小时计算的）（5）恶劣天气（如暴雨、台风、连续阴雨天超二天等）导致无法施工，工期受影响的；……”合同中约定的房屋交付时间为2019年10月4日，在合同签订时间2019年7月4日至房屋约定的交付时间2019年10月4日中，中雨及中雨以上天数19天，交通管制3天，停电1天，符合合同约定顺延交房时间共计23天。故依照合同约定，房屋应在2019年10月4日后22天即2019年10月26日交付房屋。被告桂海公司于2020年12月25日才取得竣工验收备案，房屋逾期交房已超过180天，根据合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”，四原告解除合同的条件已成就，四原告于2020年5月10日向被告桂海公司发出解除合同的书面通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月13日解除。对于被告桂海公司应停电时间应计入顺延时间，但被告未能提供充分有效的证据证明停电时间累积超过8小时天数（8月2日与大暴雨重合），对此不予采纳；被告主张计算顺延交房时间应从2018年3月23日（原告认购涉案房屋）时起算，但其未能提供相关证据予以佐证双方对此作了明确约定，对此本院不予采纳。另新冠疫情发生在合同约定的交付房屋时间之后，对被告主张工程受疫情影响应顺延交房时间，本院亦不予采纳。 关于逾期交房的归责问题。本合同第十一条约定：“……出卖人应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”而补充协议第三条第2款约定：“在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人交房通知的……买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人处索取交房通知……买受人未按本约定到出卖人处索取交房通知或因买受人原因未在当天办理交房手续的，由此产生的逾期交房责任由买受人承担。”，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商作为出卖人与原告作为买受人签订的商品房买卖合同中有关于买受人支付购房款、出卖人交付房屋的具体时间及方式约定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行合同义务。被告桂海公司作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，其系房屋具体有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体，应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知买受人房屋交接时间及房屋交接中注意事项，买受人只有在收到出卖人的书面通知时才能够确认房屋交接时间。因此，出卖人对买受人的房屋交接书面通知义务至关重要，不能通过将房屋交接义务及后续风险转嫁给买受人的条款约定来免除出卖人的房屋交接通知义务。因此，合同中补充协议第三条第2款实质上免除其关于通知买受人房屋交接义务的格式条款无效，依据本合同约定，被告桂海公司应承担逾期交房责任。对于被告桂海公司原告没有在合同约定的时间到被告索取交房通知由原告承担逾期交房责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告桂海公司的原告提出暂不收房及收房时材料不全导致无法收房的抗辩意见，被告桂海公司未提供相应证据证明，本院不予认定。 关于原告请求被告退还房款及支付违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及合同第十二条约定：“……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照中国人民银行同期贷款年利率5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。……”原告应将原告已付的购房款2202560元予以退还并赔偿损失。损失计算以40000元为基数，从2018年3月23日起按年利率5%计至款项清偿之日止；以758000元为基数，从2018年5月21日起按年利率5%计至款项清偿之日止；以304560元为基数，从2018年12月10日起按年利率5%计至款项清偿之日止；以1100000元为基数，从2019年7月3日起按年利率5%计至款项清偿之日止。被告还应按照全部房价款的1%向四原告支付因逾期交付房屋产生的违约金22025.6元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴玉臣、穆伟玉、朱孟云、张文彬与被告广西桂海实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月13日解除； 二、被告广西桂海实业集团有限公司向原告吴玉臣、穆伟玉、朱孟云、张文彬退还购房款2202560元并赔偿损失（损失计算以40000元为基数，从2018年3月23日起按年利率5%计至款项清偿之日止；以758000元为基数，从2018年5月21日起按年利率5%计至款项清偿之日止；以304560元为基数，从2018年12月10日起按年利率5%计至款项清偿之日止；以1100000元为基数，从2019年7月3日起按年利率5%计至款项清偿之日止）； 三、被告广西桂海实业集团有限公司向原告吴玉臣、穆伟玉、朱孟云、张文彬支付违约金22025.6元； 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25864元，减半收取12932元，由被告广西桂海实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二一年一月二十九日 本件与原本核对无 异 书记员吴尉宛