广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初17050号原告：珠海市新冠物业管理有限公司。住所地：珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄**楼翠盈阁**。统一社会信用代码：914404007079612359。法定代表人：申君才，该公司经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被告：余德华，男，汉族，1967年7月23日出生，住珠海市香洲区。被告：余旺铭，1994年3月16日出生，住珠海市香洲区。被告：邹利华，1969年10月10日出生，住珠海市香洲区。原告珠海市新冠物业管理有限公司与被告余德华、余旺铭、邹利华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫韵诗、被告余德华到庭参加诉讼。被告余旺铭、邹利华经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告支付物业管理费6747元；2.被告支付公用电费352元；3.被告支付对讲系统维护费352元；4.被告支付吸肥分摊费30元；5.被告支付违约金7481元（从欠费之日起至付清之日止，暂计至2020年7月24日）；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会（以下简称翡翠山庄业委会）委托原告对被告所住的翡翠山庄小区实行专业化、一体化的物业管理。2012年6月1日，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《物业管理委托合同》。《物业委托合同》约定了物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业费标准、合同期限等事项。合同约定原告的服务期限自2012年6月1日至2018年6月1日止。在翡翠山庄小区召开业主大会选聘新的物业公司期间，原告继续服务至2018年8月31日24时才正式退出小区管理。进驻后，原告认真履行管理职责，对小区的公共环境卫生清洁打扫、提供了安全保障服务、维持小区公共秩序，对相关设施和绿化进行了基本的维修、养护、使小区环境和秩序得到了很大的改善。原告按合同约定每月每平方米建筑面积0.8元的标准收取物业费。被告房屋建筑面积为100.48平方米。截至2018年8月31日，被告已连续拖欠88个月的物业管理费、公用电费及对讲系统维护费等费用。服务期间，原告曾多次上门和书面向其催收上述款项，但至今未果，被告无故连续拖欠相关费用，应按合同约定支付违约金。综上，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据我国相关法律法规及委托合同之规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。原告提交如下证据：1.物业管理委托合同（2012年）；2.证明；3.不动产权登记表、不动产权查询结果；4.被告欠费明细表；5.催告函（催款通知书、律师函）；6.图片16张；7.原告撤场公告；8.视频门禁对讲系统建设合作协议；9.电费清单；10.物业管理委托合同（2009年）；11.光盘；12.欠缴物业管理服务费和滞纳金明细；13.证人证言；14.原告催收图片。被告辩称：原告提出的《物业服务合同》，违反了《珠海市物业管理条例》的相关规定，是非法的无效合同。其理由如下：一、《物业服务合同》的内容按《珠海市物业管理条例》第十七条的规定必须经过业主大会审议批准。而该《物业服务合同》未召开业主大会审议批准，是非法的无效合同（物业服务合同本人根本不知情）。二、《物业服务合同》中的收费标准由2012年5月的0.55元每平米增加至0.80元每平米的程序颠倒，调价征求意见的业主签字有弄虚作假的现象。如：13和14栋就有14栋的7E、6E、6F和13栋的1E、4E、5B、7B等，包含被告，八个业主不是本人签字，甚至13栋下面还有“整个7栋都同意涨管理费”的签字。《物业服务合同》是2012年6月1日签署。而《物业服务合同》中的收费标准2013年4月13日才开始征求意见。请求原告将管理费提价的全部签字表公布于众，让全体业主鉴别其真伪。三、《物业服务合同》中的停车费和广告费等公共收益按《珠海市物业管理条例》四十条要求归全体业主。四、由于原业主委员会执管十多年未经改选私自与原告签订非法合同，按《珠海市物业管理条例》第三十六条规定请求人民法院予以撤销。五、鉴于原告在本小区进行了部分物业服务，按《物业服务合同》的要求存在很大差距甚至还不如2012年前的标准，本人经常投诉拒不整改。其公用电费真实合理摊销。其余无依据的费用按《珠海城区住宅小区物业管理服务收费办法》第15条规定概不接受。六、被告主人房墙面渗水一直没有修缮好。七、2010年至2016年被告共计被盗8辆自行车，其中死飞4辆、拆叠型2辆、普通型轻便2辆。八、2012年至2016年被告向物业姓周的交了现金管理费4800元（结果负责人收费跑路）。九、2012年至2016年被告被划坏粤C**号车两次，2018年至2020年，煤气管道改造，用瓷砖做模板用，在小区内道路被扎破粤C**号车轮胎一只（价值1580元），粤C**车辆停小区内前挡风玻璃打坏损失5860元。十、小区多年来消防设施损坏无人修复，7栋消防箱栓由本人出费修，楼梯间修复由本栋业主出资。十一、车库是业主共同分担面积内（从该小区规化、建设、架空层使用功能及归属使用权均属业主、原购房合同中己备明：“八层”二字）。现新冠房产与原告处理了，有必要可以按售楼合同进行面积换算，请政府部门一查到底，给业主一个完美处理结果。被告愿意按原规定交纳物业费用。如果物业还和从前一样不作为，业主有权拒付费用。另外小区这么多年的广告费、停车费应该公布业主。到底由哪家物业公司管理，交了的停车费近6年至今无任何收款回执。本院查明，三被告为珠海市**的产权人，2005年4月三被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为100.48平方米。原告为珠海市南屏镇翡翠山庄的物业管理公司，在小区成立业主委员会后一直在小区提供物业服务。2009年7月30日原告（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会（甲方）签订了《珠海市物业服务合同》。合同约定，1、甲方委托乙方为南屏翡翠山庄提供物业管理服务；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取物业服务费；3、乙方在合同生效后的2009年8月1日开始实施物业服务工作，并从2009年8月1日起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月15日；4、服务期限为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止。2012年6月1日原告（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会再次签订《物业管理委托合同》。合同约定：1.甲方委托乙方对“翡翠山庄”小区进行物业管理；2.管理服务费收费标准：多层住宅按建筑面积每平方米0.8元/月计收，门铃维护费用按每户3元/月计收，垃圾处理费（代收代缴）住宅每户每月8元，污水处理费（代收代缴）按政府有关规定收取，水费（代收代缴）按供水所有关规定收取，电费（代收代缴）按供电所有关规定收取；3.收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费；4.当月管理服务费、停车费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金；滞纳金从逾期之日起，按欠款总额每天3‰交纳滞纳金；5.服务期限为6年，自2012年6月1日起至2018年6月1日止。原告主张被告拖欠2011年5月至2018年8月的物业管理费6747元、对讲门铃维护费352元、公用电费352元、吸肥分摊费30元未支付。对讲门铃维护费按照每月4元/户收取，其中1元是加收的违约金。公摊电费按照每月4元/户收取，根据小区每月发生的总电费之和除以翡翠山庄户数计算得出，大约每一户分摊4元。2018年8月31日，原告撤出翡翠山庄。另查，除本案外，原告同时向本院起诉翡翠山庄其他数名业主，其他业主在案件审理过程中提供了证据证明原告的物业服务存在一些问题。本院认为：原告与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订了《珠海市物业服务合同》和《物业管理委托合同》，为翡翠山庄小区提供物业服务，被告作为小区业主，享受了原告提供的服务，应当按照合同的约定交纳物业服务费。被告对原告在2012年的《物业管理委托合同》将物业服务费收费标准提高至0.8元/平方米提出异议。根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。若被告认为原告与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》存在侵害业主权益的，可以向法院提起撤销权之诉。但从合同签订之日（2012年6月1日）至原告退出小区时，并未有业主向法院提起诉讼要求撤销上述《物业管理委托合同》。在原告与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》未被撤销的情况下，该份《物业管理委托合同》仍对小区业主具有约束力，被告应当按照《物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费。被告主张其支付了2012年至2016年的费用4800元，但未提交证据证明，本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告应当按照合同约定向原告支付合同期限内的物业服务费（截至2018年6月1日）。至于2018年6月2日至2018年8月31日的物业服务费，该期间虽已超出合同期限，但原告为涉案小区实际提供了物业管理服务，原告参照《物业管理委托合同》约定的标准计收物业服务费，有事实依据，本院亦予以支持。被告应当向原告支付2011年5月至2018年8月的物业服务费6747元[0.55元×100.48平方米×13个月（2011年5月至2012年5月）+0.8元×100.48平方米×75个月（2012年6月至2018年8月）]。《物业管理委托合同》中约定门铃维护费用按每户3元/月收取，被告应当按照约定向原告支付门铃维护费用，故被告还应向原告支付2012年6月至2018年5月的门铃维护费216元（72个月），对其他超出《物业管理委托合同》约定的管理期限的费用不予支持。原告主张每月加收1元门铃维护费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。对于原告主张的公摊电费，原告主张按照每户4元/月的固定标准计收，但合同中并未对公摊电费进行约定，原告主张按照固定标准计收公摊电费没有合同依据，本院不予支持。对于吸肥分摊费，合同中亦没有相应约定，原告也没有提交相应的吸肥费用支出凭证，本院亦不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据翡翠山庄其他业主提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：一、被告余德华、余旺铭、邹利华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市新冠物业管理有限公司支付物业管理费人民币6747元、门铃维护费人民币216元；二、驳回原告珠海市新冠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币95元，由原告负担70元、由三被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  卢晓霓二〇二〇年十二月三十一日书记员  崔 玮