广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终17272号上诉人（原审被告）：刘伟南。委托诉讼代理人：陈涓，广东一言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴柔华。委托诉讼代理人：王丽媛，广东商达律师事务所律师。原审被告：刘大卫。上诉人刘伟南因与被上诉人吴柔华、原审被告刘大卫确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初21224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。刘伟南上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令驳回吴柔华的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由吴柔华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，刘伟南向刘大卫出售涉案房产时，吴柔华是同意的，刘伟南出售房子所得房款也是给了吴柔华办理其母亲的后事以及用于家庭生活。吴柔华的母亲于2008年年底在汕头去世，刘伟南与吴柔华一同前往汕头，后吴柔华称要出钱为其母亲办理后事购置墓地等事宜，吴柔华是没有工作的，刘伟南收入微薄，在此刻急需用钱的时候，刘伟南和吴柔华商量只能通过出售房屋筹钱，吴柔华也是同意的，因此在2009年3月由刘伟南去出售并办理了出售过户等手续，所得购房款一部分用于吴柔华为其母亲办理后事购置墓地等事宜，一部分用于家庭生活。刘伟南与吴柔华在2008年至2009年期间，夫妻感情关系良好，从双方在香港离婚诉讼的文件中也可以看出，刘伟南与吴柔华系在2011年才进行离婚诉讼。刘伟南出售涉案房屋系为了吴柔华的利益，而非是损害吴柔华的利益。在双方夫妻关系良好期间，刘伟南怎么会想到要把夫妻之间的商量对话准备好证据？普通家庭生活过程中不可能处处写好书面文件作为证据的，谁也想不到过了一两年双方要进行离婚诉讼。吴柔华与刘伟南感情交恶后，不仅对之前其本人对由刘伟南出面出售的涉案房屋的同意决定予以否认，吴柔华还在2013年双方离婚诉讼期间，私自将在香港X面积五十平方米的房屋（夫妻共同财产之一）以低价一百多万出售，现在该房屋市价四百多万，刘伟南要求向吴柔华追讨其给刘伟南造成的损失。二、一审法院以房屋买卖合同中的约定价格与实际交易价格不一致而认定刘伟南与刘大卫恶意串通是有失偏颇的。一审法院在判决中称，刘伟南在原审一审答辩状中主张成交价8万元，在原审一审及重审一审庭审中主张成交价18万元，为自相矛盾，不足以釆信。事实上，刘伟南与刘大卫签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的8万元价格系为了省一部分税费，而实际的交易价格是18万元，这种做法是很多房产交易都会釆用的方式，当时的中介也是建议釆用这种方式交易，刘伟南在其它代理他人出售房屋的过程中也釆用过，刘伟南特提交刘伟南代理他人买卖房屋的交易方式证据作为说明此种交易方式的一贯性，也就是说，登记的买卖合同价格与实际交易价格不一致这种交易方式不是仅存在刘伟南与刘大卫的交易中。刘伟南认为可能是普通话表达能力的问题，在原审一审及重审一审过程中未能将事实表达清楚，且在庭审过程中，由于刘伟南未聘请律师，加上年龄大了，普通话的理解能力及表达能力十分欠缺，对吴柔华的证据所发表的质证意见也不够完善。三、深圳市X资产评估房地产估价有限公司做出的《房地产估价报告》将涉案房产评定于2009年3月19日的评估价为人民币353100元是远远高于当时的市场价的。首先，一审评估公司做出的《房地产估价报告》的“三、估价结果报告(四）估价对象：3、建筑物状况”中的描述，评估公司并未对建筑物于2009年的状况进行分析，仅仅是根据2018年6月该建筑物的状况进行评估其价值；以及《房地产估价报告》的“三、估价结果报告（四）估价对象：4、区位状况”中并无法看出估价是由对该建筑物于2009年的交通和环境状况进行调取予以分析。据刘伟南所知，涉案房屋系1981年建成，在当时的建筑条件是比较简陋的，在2009年的时候周边交通根本没有现在那么便利，并且房子的窗户都是最简陋的铁架所焊，罗湖大厦周围摆满自行车、板车，大量的杂物，地面也是泥泞路，治安也没有现在这么好，2018年估价师前往现场考察时，该房屋已经经过政府的粉刷，地面铺好水泥路，围栏也做好了，物业保安也完善了，并且楼下也在这两年通了九号线地铁。刘伟南认为这些现实情况，估价师未予以作为评估的依据。其次，《房地产估价报告》中估价师声明称：“由于市场价格、国家相关经济政策的变化，以及拍卖或变卖时拍卖费、税金、变现时间等各种因素的影响，本评估对象可能实现的实际成交价格与本评估价值有差异，请报告使用者注意市场风险，谨慎使用”。2008年受到世界金融风暴的冲击，香港、深圳甚至全世界的经济形势都很差，2009年初深圳的房价依然是备受冲击，刘伟南认为，合理公证科学的评估价可以予以参考，但是也要结合当时的市场情况来判断刘伟南与刘大卫的房屋买卖价格是否属于过低，在吴柔华急需用钱，刘伟南急于出手的前提下，加上金融危机过后全球经济低迷的状况下，涉案房屋18万元的交易价与市场价不存在相差悬殊的情况。综上，刘伟南认为评估公司《房地产估价报告》所作出的评估价为353100元远远高于当时的市场价，不应作为判断刘伟南与刘大卫的房产交易价格过低的依据。四、一审法院适用法律错误，刘伟南与刘大卫买卖房屋的行为不属于合同法第五十二条规定的恶意串通的情形。恶意串通是指双方以获取不正当利益为目的，故意合谋、弄虚作假而实施的有损国家、集体或第三人利益的民事行为。在本案中，第一，刘伟南出售房屋是为了与吴柔华共同的利益，尤其是为了吴柔华为其母亲购置墓地等后事事宜的费用这一目的，不存在损害他人利益的故意。第二，刘伟南与刘大卫的买卖合同约定价格之所以与实际成交价格不一致是为了省下部分税费，是符合习惯做法的，也没有违反法律规定，根本没有串通行为。房屋出售后，已经变更登记至刘大卫名下。第三，房屋出售后，吴柔华对出售房款也有使用，不存在造成其损害利益的后果。综上所述，一审法院认定刘伟南出售房屋未经得吴柔华同意系加重了刘伟南在婚姻家庭中执行家庭事务的举证责任，而评估报告作出的房屋价格忽略2009年初刘伟南为了吴柔华的需要而紧急出售房屋的急迫性，一审判决书错误地适用了合同无效的法律规定，恳请二审法院对此予以撤销，支持刘伟南的上诉请求。吴柔华答辩称：一、认可一审判决。二、刘伟南在其一审答辩状中提到，其在2012年香港法院诉讼书中有提到此处房产，内容为“该房屋是我兄长出钱，1984年购买给我们的母亲居住，当年我兄长派我去深圳办理房产证等手续，后来已经转移到兄长的儿子（刘大卫）的名下”。但是在上诉状中其说是为做好吴柔华母亲的葬礼，与之前的陈述矛盾，不足以采信。三、刘伟南虽未请律师，但是其对事实的描述是自己的意思表示，在一审第一次开庭的时候法官问刘伟南与刘大卫有无亲戚关系时，刘伟南说“就算有，但是我也搞不清楚是什么亲戚关系”，明显与誓章不符，也与其他陈述不符。另外，在第一次开庭时，自己陈述是夫妻双方共同财产，并且卖掉的时候吴柔华并不知情，但是在上诉状中又陈述吴柔华知情，完全矛盾，应当以第一次开庭时所述的不知情为准。四、《房地产估价报告》合理合法，应当予以采信。刘大卫未答辩。吴柔华向一审法院提出诉讼请求：一、判令刘伟南、刘大卫关于深圳市罗湖区的《房屋买卖合同》无效。二、判令刘伟南、刘大卫共同连带向吴柔华支付赔偿金人民币80万元。三、判令本案诉讼费、评估费等一切费用均由刘伟南、刘大卫承担。一审法院经审理确认如下事实：一、涉案的位于深圳市罗湖区，建筑面积为46.46平方米。1970年12月30日，吴柔华与刘伟南登记结婚。涉案房产系吴柔华与刘伟南在婚姻关系存续期间购买，房产登记在刘伟南名下。二、2009年3月19日，刘伟南（卖方）、刘大卫（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》（深（罗）房现买字（2009)第X号），约定转让涉案房产，转让价款为8万元，付款方式为一次性付款，买方须于2009年3月25日前支付房款。双方还就其他事项进行了约定。刘伟南向刘大卫出售涉案房产时，未征得吴柔华的同意或授权，吴柔华对刘伟南转让涉案房产的行为亦未进行事后追认。涉案房产于2009年3月24日转移登记在刘大卫名下。三、在本案审理过程中，经一审法院委托，深圳市X资产评估房地产估价有限公司对涉案房产在2009年3月的市场价格进行了评估。深圳市X资产评估房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》，评定涉案房产于价值时点2009年3月19日的评估值为人民币353100元。四、重审一审庭审中，刘伟南称：其向刘大卫出售涉案房产的实际价格为人民币18万元而非《深圳市二手房买卖合同》中约定的8万元，该18万元系刘大卫以现金方式向其支付的；其与刘大卫是公司同事、远亲。原审一审过程中，刘伟南向一审法院提交书面《民事答辩状》称，其将涉案房产以“市场价格8万元卖给香港伟中公司的同事”。在原审一审庭审中，刘伟南称，其向刘大卫出售涉案房产的实际价格为18万元。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。涉案房产系吴柔华与刘伟南在双方婚姻关系存续期间购买，因此该房产系吴柔华与刘伟南的夫妻共同财产。根据我国《物权法》的相关规定，对于共有不动产的处分，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者共同共有人同意。但刘伟南签订合同时未取得吴柔华的同意或授权，吴柔华对刘伟南转让涉案房产的行为亦未进行事后追认。刘伟南向刘大卫出售涉案房产时签订的买卖合同中约定成交价为8万元，刘伟南则主张实际成交价为18万元。一审法院认为，在本案的原审一审过程中，刘伟南向一审法院提交的书面答辩状中称成交价为8万元，其在原审一审庭审及重审一审庭审中却主张成交价为18万元且刘大卫以现金方式支付18万元。刘伟南的前述主张，自相矛盾，不足以釆信。刘伟南亦未提供证据证明涉案房产的成交价为18万元，对其该主张，一审法院不予釆信。根据刘伟南、刘大卫于2009年3月19日签订的《深圳市二手房买卖合同》，一审法院认定，刘伟南向刘大卫出售涉案房产的成交价为8万元。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房产的成交价8万元仅为评估价格的22.66%(80000÷353100=0.2266);退一步讲，即使转让成交价为吴柔华所称的18万元，成交价亦仅为评估的市场价格的50.98%(80000÷353100=0.5098)。因此，可以认定刘伟南、刘大卫以不合理的低价买卖涉案房产。涉案房产是吴柔华与刘伟南的夫妻共同财产，刘伟南未征得吴柔华的同意，以不合理的低价出售涉案房产，刘伟南、刘大卫买卖涉案房产的行为损害了吴柔华的合法利益。如前所述，涉案房产的转让成交价8万元仅为评估的市场价格的的22.66%;退一步讲，即使转让成交价为吴柔华所称的18万元，成交价亦仅为评估的市场价格的50.98%，成交价与评估的市场价格相差悬殊，一审法院认定刘伟南、刘大卫买卖涉案房产时主观上存在恶意串通的过错，刘大卫并非善意购买人。根据我国《合同法》第五十二条的规定，该合同无效。吴柔华要求确认该合同无效的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案房屋买卖合同无效，涉案房产应当返还给刘伟南;不能返还的，应当折价补偿。在涉案房产返还给刘伟南之前或刘大卫向刘伟南折价补偿之前，吴柔华要求刘伟南、刘大卫连带向其支付赔偿金80万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。吴柔华在本案中并未要求将涉案房产转移登记至刘伟南名下，吴柔华可另循法律途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘伟南、刘大卫于2009年3月1日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效。二、驳回吴柔华的其他诉讼请求。一审案件受理费12600元，由吴柔华负担6300元，由刘伟南、刘大卫负担6300元；保全费4920元，由吴柔华负担2460元，由刘伟南、刘大卫负担2460元；鉴定费1800元，由吴柔华负担900元，由刘伟南、刘大卫负担900元；公告费2500元，由吴柔华负担1250元，由刘伟南、刘大卫负担1250元。二审中，刘伟南对一审判决查明的事实提出异议称：刘伟南出售涉案房产时有征得吴柔华同意，并且出售涉案房产的钱是给吴柔华母亲办理后事。吴柔华对一审判决查明的事实无异议。经审理查明，刘伟南与吴柔华的结婚证书显示，两人于1979年12月30日在广东省X市民政局登记结婚。经香港特别行政区区域法院婚姻诉讼FCMC2011年第X号判决两人于2016年2月6日解除婚姻。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。刘伟南向本院提交以下证据：1.刘某与邬某分别于2016年6月15日、2016年6月27日签订的两份《房屋买卖合同》，买卖的标的物为同一房屋，价格不相同，刘伟南为卖方刘某的代理人，用以证明登记价和实际交易价有出入是刘伟南在交易房产中的一贯做法。2.税务局雇主填报薪酬及退休金报税表、陈业文会计师事务所文件，用以证明刘伟南收入微薄，吴柔华没有收入。因上述证据不属于新证据，也与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。本案原审2016年11月16日开庭时，被问及涉案房产是否属于刘伟南和吴柔华的夫妻共同财产时，刘伟南称：“在表面上可以这样说。”被问及与刘大卫是否亲戚关系时，刘伟南称：“算是有。”被问及刘大卫购买涉案房产的时候是否知道是刘伟南与吴柔华的夫妻共同财产时，刘伟南称：“知道。”在香港特别行政区区域法院婚姻诉讼2011年第X号刘伟南与吴柔华的离婚案中，刘伟南提交誓章称：“我1983年来香港至今，一直居住在我兄长（刘某1）有限公司的房屋，当是我任职的公司员工宿舍。”深圳房屋“该房屋是我兄长出钱在1984年购买给我们的母亲居住，当年我兄长派我去深圳办理房产证等手续。后来已经转名给我兄长的儿子（刘大卫）名下（呈上深圳的房产证）。”本案二审调查询问时，刘伟南称涉案房产于1983年购买、1984年登记，吴柔华称涉案房产于1984年8月购买。本院认为，本案为涉港确认合同无效纠纷。双方当事人对适用内地法律审理本案均无异议，本院予以照准。刘伟南已于1979年与吴柔华在内地登记结婚，其于1983年购买涉案房屋时初到香港，根据内地当时施行的婚姻法，涉案房产属于刘伟南与吴柔华两人的夫妻共同财产。刘伟南在本案原审2016年11月16日开庭时认可涉案房产属于其与吴柔华的夫妻共同财产，本院予以确认。根据刘伟南在该次庭审中的陈述，刘大卫购买涉案房产时亦知道是刘伟南与吴柔华的夫妻共同财产。刘伟南称其将涉案房产卖予刘大卫时经过了吴柔华同意，但未提供证据证明，本院不予采信。深圳市X资产评估房地产估价有限公司经一审法院委托作出《房地产估价报告》，评定涉案房产于价值时点2009年3月19日的评估值为人民币353100元。刘伟南不认可该估价报告，但未能提供充分证据证明该估价报告存在错误或程序违法，该估价报告依法应予采纳作为定案依据。不论是以刘伟南与刘大卫2009年3月19日签订的《深圳市二手房买卖合同》中约定的价格8万元，还是以刘伟南自称的成交价18万元计，刘伟南向刘大卫出售涉案房产均低于当时市场价格的70%，属于以不合理的低价买卖涉案房产的行为。刘伟南与刘大卫均明知涉案房产系刘伟南与吴柔华的夫妻共同财产，未经吴柔华同意，以不合理低价买卖涉案房产，应认定刘伟南属于无权处分，并与刘大卫恶意串通损害吴柔华利益，两人2009年3月19日签订的《深圳市二手房买卖合同》依法无效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币12600元（上诉人刘伟南已预交），由上诉人刘伟南负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二一年一月十五日书记员 陈永雪（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。