重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初9336号 原告：重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区小新街74号附1-12-13、2-11-13、2-12-13号，统一社会信用代码91500106771771102G。 法定代表人：冯燕玲，重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司经理。 委托诉讼代理人：刘君宇，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛新蕾，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆太域医院管理有限公司，住所地重庆市江北区溉澜溪片区组团G分区G17-1/02地块新欧鹏5号楼5-商业5，统一社会信用代码91500105MA5U782W8B。 法定代表人：张泽，职务不详。 被告：重庆嘉一悦口腔医院有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街74号商1-3，统一社会信用代码91500106MA5YNF1Q2U。 法定代表人：杨宇，该公司执行董事。 原告重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司（以下简称盈恒公司）与被告重庆太域医院管理有限公司（以下简称太域公司）、重庆嘉一悦口腔医院有限公司（以下简称嘉一悦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盈恒公司的委托诉讼代理人刘君宇到庭参加诉讼，被告太域公司经本院公告传票传唤，被告嘉一悦公司经本院传票传唤，期满仍未参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告盈恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付2019年12月18日至2020年6月17日期间的物管费、税金，共254718.60元、广告牌管理费9540元，合计264258.60元；2.判令两被告共同向原告支付逾期付款违约金（以44043.10元为基数，分别从2019年12月21日、2020年1月21日、2020年2月21日、2020年3月21日、2020年4月21日、2020年5月21日起，按照年利率24%计算至付清之日止）；3.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年10月9日，原告与被告太域公司签订《金沙国际商铺1－3层物业管理协议》，协议约定：被告太域公司使用沙区商铺，建筑面积共计5459.08平方米，原告向被告太域公司提供物业管理服务，服务期限从2017年9月18日起至2037年9月17日止，其中2019年9月18日至2021年9月17日期间的物管费为41933.10元/月、税金520元/月,2019年9月18日至2021年9月17日期间大门1-3屋外墙立面广告位管理费1590元/月，被告每月在20日前向原告缴纳物管费、广告费、逾期未缴纳的，从逾期之日起每日加收5‰的违约金。2017年11月24日，被告太域公司和嘉一悦公司共同向原告出具情况说明：物业管理合同的法律责任由被告太域公司和物业的实际使用方被告嘉一悦公司共同承担。协议签订后，原告按照约定为两被告提供了物业管理服务，但两被告从2019年12月起拒绝缴纳物业管理费和广告位管理费，截止2020年6月20日共计拖欠物业管理费和广告位管理费264258.60元。鉴于以上事实，为维护原告合法权益，根据民事诉讼法、合同法的相关规定，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告太域公司未提出答辩意见。 本院经审理查明如下事实：2017年10月9日，原告盈恒公司（甲方）与被告太域公司（乙方）签订《金沙国际商铺1－3层物业管理协议》，合同约定：根据《重庆市物业管理条例》的有关规定，现就乙方使用甲方管理的物业，甲方向乙方提供物业管理服务的事项，经双方协商，达成以下协议：第一条乙方使用物业的坐落、面积：乙方使用的物业位于：商铺，建筑面积共计：5459.08平方米。第二条物业服务管理费用，递增，及税金，（一）物业服务管理费：甲乙双方商定，自2017年9月18日至2017年10月31日，甲方同意乙方按照优惠价格5元/平方米·月支付物管费，即：27295.40元/月。自2017年11月1日至2017年12月15日，甲方同意乙方按照优惠价格5.46元/平方米·月支付物管费,即：29806.60元/月。自2017年12月16日起，乙方按照7.29元/平方米·月向甲方交纳物业服务管理费，即：39795.40元/月。（二）递增：乙方使用的物业，物管费自第3年开始，每两年递增5.4%，即：2017年12月16日至2019年9月17日，金额39795.40元/月；2019年9月18日至2021年9月17日，金额41933.10元/月。……（三）税金，甲乙双方商定，自2017年12月16日起，乙方同意承担开具物业管理费发票的部分税金，具体金额为：2017年12月16日至2019年9月17日，金额500元/月；2019年9月18日至2021年9月17日，金额520元/月。……第四条：其他费用，（六）物业管理费用的调整：甲方按照重庆市政府有关部门的相关规定和市场价格及实际运营成本核算，确定物业服务管理费用的标准，以保证物业运行正常。第六条支付方式及发票开具，（一）本合同签订之日起十个工作日内乙方向甲方缴纳约定的所有保证金，本合同视为生效，然后乙方办理相关手续后方可进场装修。（二）乙方应支付的物业管理费用，发票税金，水电费用，及分摊的各项设施维护费用（如有），支付时间为每月20日前。（三）甲方收到乙方支付的物业管理费用及税金后，前往税务机关开具物业管理费发票交给乙方。若遇国家政策性税金调整，甲乙双方另行商定乙方应付的税金金额。第八条甲方提供的物业管理服务内容，（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集清运，公共雨污水管道的疏通、化粪池清掏等；（四）协助社区商圈管理物业周边公共秩序、消防、治安防范等事项；（五）对物业使用的禁止性行为实施管理；（六）物业档案资料的收集、保管；（七）物业其他共同事务的管理服务，包括物业代收代缴费用等事项；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第九条：广告牌的设立、使用和费用收取，（一）经双方协商，自乙方上墙之日起计算，甲方同意乙方根据经营需要设置1－3层外墙户外广告，不收取广告位租金，只收取管理费，具体收取详见以下1，2条。所有手续由乙方自行向政府相关主管部门（如工商、城管、市容办、灯光办等）申报备案，获取批准后使用，所有费用由乙方承担。广告牌具体位置为：1、大门1－3层外墙立面，费用为1500元/月，以上广告牌管理费用总计1500元/月，由乙方每月20日前向甲方缴纳。2、广告牌管理费用，自第3年开始，每两年递增6%，即2017年9月18日至2019年9月17日，金额1500元/月，2019年9月18日至2021年9月17日，金额1590元/月……。（三）乙方在本物业内所设置的广告牌和楼道店招，所产生的水电费及其他相关费用由乙方自行承担。广告牌和楼道店招不得损害大厦整体形象。若因乙方管理不善产生安全事故，由乙方承担所有责任。第十一条滞纳金，本协议涉及的物业管理费、水、电、广告及各项维修、维护、公摊费用，乙方须在每月的20日前向甲方缴纳，逾期未交纳的，从逾期之日起每日加收5‰的滞纳金，超过30天未缴纳者，甲方有权对乙方停止物业管理服务以及停止供水、供电。第十二条其他约定，由于乙方下属的分公司为本物业的实际使用单位，在本协议签订时尚未办妥工商执照及相关手续，乙方保证在开业前将实际使用单位的工商及相关材料办妥并向甲方报送复印件备案。（包含：股东及法人身份证、工商执照、税务证、消防合格证、卫生许可证、装修涉及的全套图纸等复印件）。 协议签订后，原告盈恒公司为被告太域公司提供合同约定的物业管理服务，2017年11月24日，被告太域公司、被告嘉一悦公司向原告出具情况说明一份，该情况说明载明：本公司重庆太域医院管理有限公司承租了贵司管理的物业金沙国际大厦1－3层商铺（地址：重庆市沙坪坝区小龙坎新街74号），并与贵司在2017年10月9日签订了相关的物业管理合同。现经我司研究决定，由本公司下属单位：重庆嘉一悦口腔医院有限公司，对该物业整体作为口腔医院经营使用，并且目前重庆嘉一悦口腔医院有限公司已办理完毕本物业地址相关的工商注册手续，特通告贵司上述情况。自此，贵司与本公司签定的物业管理合同的法律责任由本公司：重庆太域医院管理有限公司和该物业的实际使用方：重庆嘉一悦口腔医院有限公司共同承担。特此说明！重庆太域医院管理有限公司、重庆嘉一悦口腔医院有限公司，2017年11月24日，后附：重庆嘉一悦口腔医院有限公司工商执照复印件（加盖公章）。 审理中，原告主张物管费金额中包括税金，税金是原告方承担一部分，另一部分由二被告共同承担，被告负担的部分由原告为被告代缴，原告尚没有交税金。原告举示沙坪坝区市政园林管理局门店招牌审批制作临时凭证复印件，城市道路临时占用许可证复印件、门面招牌外立面设计图、招牌竣工后的照片，沙坪坝区市政园林管理局门店招牌审批制作临时凭证载明：编号：，为了提高沙区门店招牌档次，充分体现沙坪坝区的文化特色与氛围，门店招牌的设置应遵循“招牌尺寸、色彩应与楼面相协调，规范统一，字体适度艺术化，突出业态特色”的设置理念。为确保门店招牌审批效果与实际制作的一致性，经沙坪坝区市政园林管理局现场查勘：同意嘉一悦口腔医院在小新街74号地点，设置高1.5米，宽28.9米，共43.35平方米的压克力形式的门店招牌一块，店招内容为嘉一悦口腔医院等内容。城市道路临时占用许可证载明：许可证号：市政占（沙市容2018）第1号，建设单位重庆嘉悦口腔医院有限公司，负责人李龙吉，施工单位上海康品建筑设计工程有限公司，负责人徐华，占道地点门前人行道，设施种类脚手架，占道面积60㎡，用途店面装饰装修，占道时间2018年3月16日至2018年5月16日止，发证机关重庆市沙坪坝区城市管理局等内容。原告主张上述证据均是被告太域公司提供给原告的，证明案涉广告牌经被告施工，已经实际投入使用。原告还举示2020年10月26日拍摄的视频资料一份，证明被告仍在使用案涉房屋及广告牌。 原告现以被告太域公司、嘉一悦公司未按约定支付诉请费用为由诉至本院，被告太域公司经本院公告传票传唤期满、被告嘉一悦公司经本院传票传唤，期限届满仍未参加诉讼，本院依法予以缺席审理。 上述事实，有原告盈恒公司的陈述，原告盈恒公司举示的金沙国际商铺1－3层物业管理协议、情况说明、沙坪坝区市政园林管理局门店招牌审批制作临时凭证复印件，城市道路临时占用许可证复印件、门面招牌外立面设计图、照片、视频等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告盈恒公司与被告太域公司签订的《金沙国际商铺1－3层物业管理协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。被告太域公司、嘉一悦公司向原告出具的情况说明，内容明确，意思表示清楚，且不违反法律、法规强制性规定，对二被告亦具有约束力。根据协议及情况说明的约定，原告有权按照约定向二被告请求给付物业管理服务费用、税金及广告管理费用等费用，现原告主张已经向被告提供了物业管理服务及广告管理服务并举示了前述证据材料予以证明，故对于原告关于二被告共同向原告支付2019年12月18日至2020年6月17日期间的物管费及相应税金、广告管理费的请求，本院予以支持。 关于应付物管费、税金、广告管理费的金额问题。根据原告的诉讼请求及陈述，原告主张被告应当支付2019年12月18日至2020年6月17日期间的物管费、税金合计254718.60元、广告管理费9540元，以及相应的违约金。根据合同约定，2019年9月18日至2021年9月17日的月物管费、税金标准为42453.10元/月，2019年9月18日至2021年9月17日月广告管理费标准为1590元/月，则被告应当按照42453.10元/月的物管费、税金标准，1590元/月的广告管理费标准支付原告2019年12月18日至2020年6月17日期间的物管费、税金、广告管理费。 关于原告主张的违约金。根据合同约定，被告应当在每月20日前支付物业管理费及广告管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按照每日5‰加收滞纳金，故原告提出以44043.10元为基数，分别从2019年12月21日、2020年1月21日、2020年2月21日、2020年3月21日、2020年4月21日、2020年5月21日起计算违约金至付清之日止的主张中符合双方合同约定部分，本院予以支持。但本院认为原告将被告承担的税金计入违约金计算基数的主张，没有合同约定及法律依据，且原告无证据证明被告未付税金导致其产生损失，本院不予支持，违约金计付基数应当扣除税金数额确定为43523.10元。本院还认为合同约定的日5‰的违约金标准明显过高，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，原告系案涉物业管理协议的服务方，原告逾期未收到的款项系物管费、广告管理费等费用，迟延支付该款项通常会产生法定利息损失，上述约定过分高于法定利息，原告应承担违约金约定与其违约损失相比较是合理的主张成立的举证责任，根据案涉合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及当事人的过错程度、预期利益等综合因素，本院认为本案双方合同约定的迟延支付物管费、广告费标准过分高于造成的损失，应当酌情予以调低，本案诉请违约金应按照中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 被告太域公司、被告嘉一悦公司经本院合法传唤期满仍未参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、限被告重庆太域医院管理有限公司、重庆嘉一悦口腔医院有限公司共同于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司给付2019年12月18日至2020年6月17日期间的物管费、税金254718.60元、广告管理费9540元，共计264258.60元。 二、由被告重庆太域医院管理有限公司、重庆嘉一悦口腔医院有限公司共同于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司支付违约金，该违约金：1.以43523.10元为基数，从2019年12月21日起至此款付清之日为止，以中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算；2.以43523.10元为基数，从2020年1月21日起至此款付清之日为止，以中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算；3.以43523.10元为基数，从2020年2月21日起至此款付清之日为止，以中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算；4.以43523.10元为基数，从2020年3月21日起至此款付清之日为止，以中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算；5.以43523.10元为基数，从2020年4月21日起至此款付清之日为止，以中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算；6.以43523.10元为基数，从2020年5月21日起至此款付清之日为止，以中国同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准计算。 三、驳回原告重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5541.38元（原告已预交），由被告重庆太域医院管理有限公司、重庆嘉一悦口腔医院有限公司负担。公告费560元（原告已预交），由被告重庆太域医院管理有限公司负担，此款由被告重庆太域医院管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告重庆盈恒物业管理有限公司沙坪坝分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  杭安华 人民陪审员  邢 卫 人民陪审员  冯诗尧 二〇二一年一月二十九日 书 记 员  辛嫣梦