上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初25777号原告：黄麒豪，男，2011年9月16日生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：黄冠，男，1986年10月31日生，汉族，住上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室，系原告黄麒豪父亲。委托诉讼代理人：陈文涛，上海恒建律师事务所律师。被告：上海上禾投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄铭照。第三人：上海达美乐比萨有限公司，住所地上海市浦东新区民冬路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：王怡，执行董事。委托诉讼代理人：芮丽丽。原告黄麒豪与被告上海上禾投资管理有限公司(以下简称上禾公司)、第三人上海达美乐比萨有限公司(以下简称达美乐公司)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄麒豪委托诉讼代理人陈文涛，第三人达美乐公司委托诉讼代理人芮丽丽到庭参加了庭审。被告上禾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄麒豪提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《招商运营合作框架合同》于2020年10月1日解除，同时判令解除原、被告间的《委托协议》；2、判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年9月30日期间租金170,845.50元及利息，利息自合同付款日的次日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止(暂计至2021年1月1日为1,409.46元)；3、判令被告向原告支付违约金58,575.6元(按照年租金的20%)。事实和理由：黄冠系黄麒豪的父亲。2018年8月14日，塘某(上海)实业有限公司(以下简称塘某公司)与被告签订《招商运营合作框架合同》一份，约定塘某公司将嘉定区宝安公路XXX号XXX层、XXX层、XXX层交由被告招商及经营管理。2019年9月1日，原告与塘某公司签订房屋买卖合同一份，约定原告向塘某公司购买坐落于嘉定区宝安公路XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，双方在补充条款(一)中约定将《招商运营合作框架合同》中塘某公司的权利义务移转至原告。2020年2月19日，原、被告双方签订委托协议一份，就系争房屋委托被告进行租赁、招商、运营等相关业务，并约定后续另行签订正式协议。2020年3月，被告与第三人签订商铺租赁合同一份，被告将系争房屋出租给第三人使用，但被告与第三人均以商业秘密为由拒绝向原告提供该租赁合同，原告对系争房屋租赁的实际履行情况一无所知。2020年8月14日，因被告拒不履行债务，塘某公司向被告发出解除合同通知书，要求解除《招商运营合作框架合同》。2020年9月，原告发现被告处于失联状态，遂于9月21日向被告发出解除合同通知书，要求解除《招商运营合作框架合同》，并于同日向第三人发出解除合同通知书，告知原告已与被告解除《招商运营合作框架合同》，要求第三人与原告重新洽谈租赁事宜并将租金支付给原告，但第三人始终以被告系租赁合同相对方为由不予理睬。截止起诉之日，被告及第三人均未向原告支付任何租金。为维护原告自身合法权益，故要求判如所请。被告上禾公司未作答辩。第三人达美乐公司述称，第三人与被告于2020年3月签订租赁合同，约定将系争房屋交与第三人使用，租赁期限自2020年4月1日至2028年3月31日止，第三人向被告支付租金至2020年9月15日，因发现塘某公司要求解除塘某公司与被告间的合同关系，且第三人也联系不上被告，被告存在逾期开具发票的行为等，第三人行使了不安抗辩权，故未支付之后的租金。第三人想继续租赁系争房屋，因此第三人也致函了原告，但双方就系争房屋的租赁事宜仍在协商中。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄冠系黄麒豪的父亲。2019年9月1日，黄冠代黄麒豪(买受人，乙方)与塘某公司(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定黄麒豪向塘某公司购买系争房屋，房屋类型为店铺，建筑面积162.71平方米；补充条款(一)约定，鉴于乙方购买系争房屋前以及签署《上海市房地产买卖合同》时已知悉甲方将系争房屋委托、交付给上禾公司负责招商、运营等(具体详见附件甲方与上禾公司签订的《招商运营合作框架合同》)，为此，双方同意系争房屋不动产权利转移登记至乙方名下之日，甲方与上禾公司《招商运营合作框架合同》中就系争房屋所涉权利和义务概括转移给乙方。系争房屋于2019年12月3日核准登记至黄麒豪名下。2020年2月19日，黄冠代黄麒豪(委托方)与上禾公司(受托方)签订《委托协议》一份，约定黄麒豪委托上禾公司代表办理有关系争房屋租赁、招商、运营管理等相关业务，委托期间为2019年9月1日至2030年2月28日；协议内容以所签订的正式协议为准；受托方可以以自己的名义对外签订租赁合同。此后，黄麒豪与上禾公司未能签订正式协议。2020年3月9日，上禾公司与达美乐公司签订《秀泰天地商铺租赁合同》一份，约定上禾公司将系争房屋出租给达美乐公司使用，租赁期限自2020年4月1日至2028年3月31日止；开业日为2019年10月，计租日为2020年6月16日；租金支付标准(以产证面积计算，每日每平方米4.8元)，每月保底租金23,755.66元；租金支付方式为三个月为一个支付周期，履约保证金为47,511.32元。合同签订后，上禾公司将系争房屋交与达美乐公司使用，达美乐公司向上禾公司支付租金至2020年9月15日，并支付了履约保证金。2020年9月21日，黄冠向上禾公司邮寄一份《解除合同通知书》，通知上禾公司自本通知书送达上禾公司之日起《招商运营合作框架合同》解除，要求上禾公司自本通知送达上禾公司之日起5日内搬离系争房屋等。但该通知书未送达上禾公司。同日，黄冠向达美乐公司发出一份《解除合同通知书》，告知达美乐公司，其已与上禾公司解除系争房屋的《招商运营合作框架合同》，要求达美乐公司于收到本通知之3日起与其联系、于收到本通知之日起10日内就系争房屋租赁事宜与其达成一致同意并签署书面协议，并要求达美乐公司将占用系争房屋期间的相关费用支付给其。2020年10月19日，达美乐公司向黄冠回函称，因其无法判断黄冠与上禾公司的合同是否已经实际解除，其与上禾公司之间的租赁合同仍然有效，其愿意与黄冠协商租赁事项等。另查明，1、2018年8月14日，上禾公司(运营方，乙方)与塘某公司(产权人，甲方)签订《招商运营合作框架合同》一份，约定甲方将包含系争房屋在内的位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX层、XXX层、XXX层的房屋交付给乙方，由乙方投入资金装修、装饰且负责招商、运营，根据运营收入的按合同约定比例作为乙方收益；开业日为正式对外营业的日期，经双方确认在不晚于2019年3月1日的前提下，如有变动以实际开业日为准，同时乙方确认于2019年1月1日前试营业；经营管理期为2019年1月1日起至2029年12月31日止；乙方承诺，自经营管理期限的第四年起，每年经营收入(税前)不低于1,900万元，具体区域最低租金标准详见附件五；如果开业日前经营物业部分完成出售的，乙方应当与产权方(即购买方)就该单位物业另行签署委托经营管理协议，并约定各方收益；乙方负责按本合同约定将该单位物业涉及本合同权利义务概括转移给单元业主；截至开业日，对于未完成出售部分的经营物业，在经营管理期限的前两年，乙方无需向甲方支付收益，之后乙方按照以下标准向甲方支付收益：(1)经营管理期限的第三年起，按本合同附件六《一房一价表》所载要求由乙方向甲方支付收益；以《一房一价表》所载未出售面积总价款为基数，第三年5%；(2)第四年起，双方按经营收入(税前)分成(甲方为90%，乙方为10%)；在经营管理期限内，乙方按本合同约定向甲方支付收益，支付时间为每季度一次(分别为每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日)；因乙方原因而合同解除或终止的，乙方应当向甲方支付本合同项下所有租赁合同年租金总金额的20%的违约赔偿金，如该违约赔偿金不足以弥补甲方的损失，乙方须赔偿甲方的实际损失。附件五秀泰天地一层租金测算表，其中B区XXXX室，面积162.71平方米，租金基数5元，商铺租金813.55元。2、2020年8月，塘某公司向上禾公司发出解除合同通知书，要求解除双方之间的《招商运营合作框架合同》。另案中查明，上禾公司与其他业主签署的委托协议中，约定其与业主的租金收益分成为按其实际租金收益1：9分成。庭审中，黄麒豪表示虽然其未与上禾公司签署正式的委托协议，但塘某公司已将其就系争房屋在招商运营合作框架合同中的全部权利义务转让给其，故其参照招商运营合作框架合同中约定的开业日期、附件五中约定的最低租金标准即每日每平方米5元、收益支付时间及上禾公司应承担的违约责任来主张权利。黄麒豪另表示本案中不需要上禾公司、达美乐公司返还系争房屋。本院认为，根据黄麒豪与塘某公司间的买卖合同及塘某公司与上禾公司间的《招商运营合作框架合同》的约定，塘某公司将其与上禾公司《招商运营合作框架合同》中就系争房屋所涉权利和义务概括转移给黄麒豪，且黄麒豪与上禾公司签订了《委托协议》，上述合同和协议确定了双方之间的委托合同关系，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。上禾公司将系争房屋对外出租后却未向黄麒豪支付过租金收益，显属违约，黄麒豪要求解除双方之间的合同关系，合法有据，本院予以支持。因黄麒豪在起诉前未向上禾公司有效送达解除通知书，故本院确认解除时间以起诉状副本送达上禾公司之日即2020年12月21日为准。合同解除后，上禾公司应向黄麒豪支付欠付的租金。关于租金计算问题，根据招商运营合作框架合同的约定，适用最低租金标准需满足一定的经营管理期限，故黄麒豪主张自2020年3月起按招商运营合作框架合同中约定的最低租金标准来计算租金，与合同约定不符，本院难以认同。由于黄麒豪与上禾公司签订的委托协议中未对租金收益的起算时间、计算方式及支付时间作出约定，且双方未签署正式协议，故本院依据上禾公司与达美乐公司间约定的计租时间及支付标准予以计算上禾公司应付租金，并参照其与其他业主约定的租金收益分成酌情扣减上禾公司的管理费。经计算，上禾公司应向黄麒豪支付2020年6月16日至2020年9月30日期间租金75,211.07元。由于本案合同解除系上禾公司违约所致，上禾公司应承担相应的民事责任。黄麒豪主张的逾期付款利息损失，应予支持，但利息计算基数应根据本院认定的欠付金额予以调整，起算时间自2020年10月1日起为妥。至于黄麒豪主张的违约金，符合招商运营合作框架合同的约定，应予支持，但违约金计算标准本院调整为按上述期间上禾公司应收租金的20%计算。由于黄麒豪庭审中表示本案中不要求上禾公司、达美乐公司返还系争房屋，故本院暂不处理。上禾公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄麒豪与被告上海上禾投资管理有限公司就上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX层XXX室房屋基于《招商运营合作框架合同》确定的委托合同关系及双方签订的《委托协议》于2020年12月21日解除；二、被告上海上禾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄麒豪租金75,211.07元；三、被告上海上禾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄麒豪利息损失(以75,211.07元为基数，自2020年10月1日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、被告上海上禾投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄麒豪违约金16,713.57元；五、原告黄麒豪的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,762.46元，减半收取2,381.23元，由原告黄麒豪负担1,427.12元，由被告上海上禾投资管理有限公司负担954.11元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年一月二十五日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。