广东省高州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0981执异72号 案外人：高州市建安房地产有限公司。住所地：高州市城区坡头新担小区。社会信用统一代码：91440981784861019P。 法定代表人：梁任，公司经理。 委托诉讼代理人：杜超，男，汉族，1966年12月19日出生，住高州市，高州市潘州合伙会计师事务所会计师，系高州市建安房地产有限公司财务人员。 委托诉讼代理人：罗振健，广东法申律师事务所律师。 申请执行人：周培，女，汉族，1985年11月25日出生，广东高州市人，住高州市。 委托诉讼代理人：吴金隆，男，汉族，1985年4月4日出生，现住高州市，系周培表哥。 被执行人：陈业文，男，汉族，1985年8月14日出生，广东省高州市人，住高州市。 被执行人：李桂容，女，汉族，1986年5月3日出生，广东高州市人，住高州市。 在本院执行申请执行人周培与被执行人陈业文、李桂容民间借贷纠纷一案中，案外人高州市建安房地产有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月24日举行了听证，案外人高州市建安房地产有限公司的委托诉讼代理人杜超、罗振健以及申请执行人周培及其委托诉讼代理人吴金隆参加了听证。现已审查终结。 案外人高州市建安房地产有限公司称：请求停止执行高州市××区××房屋。事实和理由：2017年3月12日，异议人高州市建安房地产有限公司与被执行人陈业文签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，被执行人陈业文购买异议人开发的高州市××区××房，房价为520245元，被执行人陈业文支付了首期房款150245元，余款370000元以向中国建设银行按揭贷款方式支付，贷款由异议人提供阶段性担保。《补充协议》第三条约定：“买受人办理按揭贷款是由出卖人提供阶段性担保的，如买受人不按期归还银行贷款、利息或其他违约情形的，导致银行或住房公积金管理中心等机构扣划出卖人保证金等款项时，出卖人有权解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，无偿收回本房屋另行处置出售，不给买受人作任何补偿，买受人并应继续赔偿出卖人由此造成的经济损失”。被执行人陈业文取得银行按揭贷款后，连续多期不按期供款，中国建设银行对陈业文提起诉讼，并经高州市人民法院判决陈业文偿还全部借款本息，异议人高州市建安房地产有限公司承担连带清偿责任。由于被执行人陈业文不履行判决书确定的义务，该案进入执行程序，高州市人民法院扣划了异议人的银行存款380863.54元用于归还被执行人陈业文所欠的银行贷款本息及支付执行费用。《补充协议》约定，被执行人贷款违约，导致银行扣划了异议人的款项，双方解除合同的条件成就，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除。由于该房屋未过户给陈业文，也未交付使用，该房屋的产权人仍然是高州市建安房地产有限公司。合同解除后，陈业文不再享有依据合同产生的物权期待权，高州市人民法院对异议人的财产采取执行措施，明显违反法律规定，应停止执行。 申请执行人周培称：一、执行案件标的物富安苑T6幢10A房屋，已经网签在李桂容和陈业文名下，两屋主与异议人签订的买卖合同已经生效，两屋主向中国建设银行股份有限公司高州支行签订了借款合同并获得了借款，并全额支付了购买房产总价款。在法律关系上，房产已经是归属李桂容和陈业文所有。异议人提出房产未办理房产证及未交付使用，是异议人自身原因和责任导致的。二、异议人在借款合同中作为两屋主的担保人，在另案处理中产生了新的普通债务纠纷不影响房产的归属，不能对抗其他善意第三人对该房产的查封和执行。异议提出补充协议的条款（无偿收回房产及不作任何补偿），是异议人制定的格式化霸王条款，存在明显不公平、不合理、不合法，是无效的，更不能对抗第三人。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求依法驳回异议人所有请求。 本院查明，原告周培与被告陈业文、李桂容民间借贷纠纷一案，本院根据申请人周培提出的诉讼保全申请，于2018年11月12日作出（2018）粤0981民初3072号民事裁定：一、查封被申请人陈业文名下位于高州市××区××10Ａ的房屋【不动产证号：粤（2018）高州市不动产证明第0004182号】，期限为三年，该房屋暂由陈业文管理使用，但不得买卖、转让、赠与、租赁、抵押，等结案后处理。2019年5月17日，经本院主持调解，原告周培与被告陈业文、李桂容双方达成如下协议：一、被告陈业文、李桂容欠原告周培本金261500元及利息（从2018年10月18日起，按年利率6%计算，直至还清借款时止），被告陈业文、李桂容自愿定于2018年11月15日前还清本息；二、案件受理费2611元和财产保全费用1828元，均由被告陈业文、李桂容负担。 另查明，案外人高州市建安房地产有限公司与中国建设银行股份有限公司高州支行于2016年12月28日签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定高州市建安房地产有限公司对购房贷款按揭的客户对银行贷款承担连带保证责任。2017年3月12日，案外人高州市建安房地产有限公司与被执行人陈业文签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》约定案外人高州市建安房地产有限公司将位于高州市××区××房出售给被执行人陈业文、李桂容，《补充协议》约定：“买受人办理的按揭贷款是由出卖人提供阶段性担保的，如买受人不按期归还银行贷款、利息或有其他违约情形的，导致银行或住房公积金管理中心等机构扣划出卖人保证金等款项时，出卖人有权解除《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议，无偿收回本房屋另行处置出售，不对买受人作任何补偿，买受人并应继续赔偿出卖人由此而造成的经济损失，买受人须无条件出具相关资料将其房产权证转户到出卖人指定人员名下。”2017年6月16日，李桂容与中国建设银行股份有限公司高州支行签订编号为440691011-2012-20172146845的《个人住房（商业用房）借款合同》，李桂容向中国建设银行股份有限公司高州支行借款370000元用于购买高州市××区××房，李桂容、陈业文（夫妻关系）用其共同购买的高州市××区××房屋办理了贷款购房按揭。至2019年2月25日，李桂容、陈业文累计连续3期没有按约定归还贷款本金及利息，至2019年1月31日尚欠贷款本金353555.52元及利息3615.16元。2019年3月21日，中国建设银行股份有限公司高州支行以李桂容、陈业文和高州市建安房地产有限公司作为被告向本院提起诉讼，本院于2019年5月17日作出（2019）粤0981民初1126号民事判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司高州支行与被告李桂容于2017年6月16日签订的编号为440691011-2012-20172146845《个人住房（商业用房）借款合同》。二、限被告李桂容、陈业文在本判决生效后十日内共同偿还借款本金353555.52元及利息3615.16元（利息、罚息、复利按合同约定和人民银行有关利率规定计至贷款还清时止，利息、罚息、复利的总和不得高于年利率24%）给原告中国建设银行股份有限公司高州支行。三、确认被告陈业文用其名下位于高州市××区××房的房产的抵押合法有效。四、被告高州市建安房地产有限公司对上述借款本金及利息在其保证范围内承担连带保证责任。案件进入执行程序后，本院于2019年10月9日作出（2019）粤0981执1714号之一执行裁定：冻结被执行人高州市建安房地产有限公司开设在中国建设银行股份有限公司高州东方支行的银行账户（账号：44×××55-1）存款390000元，冻结期限一年；划拨上述账户存款380863.54元至本院执行账户（开户行：建行高州支行桂圆分理处；户名：高州市人民法院；账户：44×××68-001821）。2019年11月18日，上述款项390000元扣划至高州市人民法院账户，案件执行完毕。 本院认为，在审理原告周培与被告陈业文、李桂容民间借贷纠纷一案中，本院根据周培的申请对预告登记在陈业文名下的位于高州市××区××房的房产进行查封，符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的、具有一定物权效力的、以将来物权变动内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，申请执行人周培申请法院查封的是被执行人李桂容、陈业文办理了预告登记的房屋，查封的是被执行人李桂容、陈业文享有的在本登记完成之前的要求案外人高州市建安房地产有限公司履行《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的请求权，属于合同权利。申请执行人周培对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，只有当讼争房屋完成本登记（产权人为李桂容、陈业文），申请执行人周培才能对讼争的房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。案外人高州市建安房地产有限公司与被执行人李桂容、陈业文签订的《补充协议》约定：“买受人办理的按揭贷款是由出卖人提供阶段性担保的，如买受人不按期归还银行贷款、利息或有其他违约情形的，导致银行或住房公积金管理中心等机构扣划出卖人保证金等款项时，出卖人有权解除《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议，无偿收回本房屋另行处置出售，不对买受人作任何补偿，买受人并应继续赔偿出卖人由此而造成的经济损失，买受人须无条件出具相关资料将其房产权证转户到出卖人指定人员名下。”以上约定为双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，在被执行人李桂容、陈业文不偿还银行贷款时，案外人高州市建安房地产有限公司已履行了保证责任，将贷款本息清偿给了贷款银行。综上所述，案外人高州市建安房地产有限公司享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，案外人高州市建安房地产有限公司的异议请求，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对高州市木林三区86号富安苑T6幢10A房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  莫永强 审判员  黄庆宽 审判员  华丽娟 二〇二一年一月十三日 书记员  伍雄婵