广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10036号上诉人（原审原告）：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：禾乐合众置业有限公司，住所地广东省广州省佛山市南海区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉琪，广东禅都律师事务所律师。上诉人佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）因与上诉人禾乐合众置业有限公司（以下简称禾乐公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判利息计算标准为日利率0.02%（即年利率为7.3%），利息应自具体每一套商品房签约日期起算；2.撤销一审判决第二项，改判利息计算标准为日利率0.02%（即年利率为7.3%），利息应自具体每一套车位签约日期起算；3.改判禾乐公司向合富公司支付违约金300000元；4.本案一审、二审诉讼费用由禾乐公司承担。事实与理由：（一）一审法院以双方至2018年8月30日仍未办妥结算，合富公司主张自每一套商品房、每个车位签订认购协议之日起计算佣金的利息缺乏依据，一审法院酌定禾乐公司以未付佣金为本金自合富公司起诉之日即2018年12月18日起按照年利率6%计付利息予合富公司没有事实及法律依据，对合富公司极其不公平。具体事实与理由如下：1.《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高利息时,应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等一刀切的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平”。本案中，涉案合同第8.2条明确约定：“甲方即禾乐公司不按约定向乙方即合富公司支付应得的代理费，则每延迟一天，禾乐公司需向合富公司支付万分之二的滞纳金，超过30天则按禾乐公司违约处理，禾乐公司需向合富公司支付滞纳金直至禾乐公司付清所拖欠的款项为止”，合富公司与禾乐公司就利息的计算标准有明确的约定，涉案合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应对双方具有约束力。合富公司已经完全履行合同约定的销售代理义务，一审法院在禾乐公司恶意拖欠合富公司巨额代理费、合富公司不具有过错且合同明确约定了利息计算标准的情况下，把利息降低，无疑是机械司法，对合富公司造成实质不公平。2.虽然结算是双方的义务，但是合富公司已举证在起诉前曾多次向禾乐公司催款，但禾乐公司依然拒绝结算。禾乐公司怠于履行结算义务，禾乐公司应按照每一套商品房、每个车位达到结算条件之日起计算利息。二、一审法院不支持禾乐公司支付违约金300000元缺乏依据。具体事实与理由如下：虽然《禾粤尚德居项目独家策划销售代理合同》第一条的委托楼栋没有包含10栋、16栋，但是该合同第5.1条销售代理费计付约定的住宅物业包含10栋、16栋。如果禾乐公司委托代理销售的楼栋不包含10栋、16栋，销售代理费计付条款根本不会包含10栋、16栋，且《广东禾粤合众房地产开发有限公司关于佛山市南海区×××××项目的代理费合作确认函》约定的销售目标包含10栋、16栋，因此，禾乐公司委托合富公司销售的楼栋包含10栋、16栋。但是禾乐公司实际并未交付合富公司销售，禾乐公司明显违反了《禾粤尚德居项目独家策划销售代理合同》第8.1条关于独家销售的约定，禾乐公司应向合富公司支付违约金300000元。禾乐公司针对合富公司的上诉辩称，（一）一审判决驳回合富公司要求禾乐公司支付300000元违约金的诉请，相关事实认定和法律适用正确，在合同履行过程中合富公司对未交付其代理销售10栋、16栋从未提出任何异议，禾乐公司没有违约事实。（二）禾乐公司没有义务向合富公司支付住宅及车位佣金利息。1.合富公司上诉要求住宅、车位佣金从签约之日起算没有事实和法律依据。2.按照销售代理合同6.3条约定，佣金结算流程须通过双方指定的联络人通过电子邮件沟通，并经禾乐公司审查和确认。本案合富公司主张未结算佣金额仅是其单方统计，其统计方法、数据来源均不符合合同约定及客观事实（部分住宅承包底价已协商调整），其统计出的佣金数额极不合理。在此情况下，禾乐公司不存在恶意拖延结算佣金的事实。3.合富公司在履行销售代理合同过程中存在过错。因其指引业主向其关联公司佛山市房王信息科技有限公司（曾用名佛山市房王电子商务有限公司，以下简称房王公司）缴纳巨额购房服务咨询费，造成禾乐公司被业主投诉的不良影响。禾乐公司更没有义务向合富公司支付住宅及车位佣金利息。禾乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判驳回合富公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由合富公司承担。事实与理由：（一）一审判决驳回合富公司第六项、第七项诉讼请求，认定事实及适用法律正确，应予维持。（二）涉案销售代理合同是由合富公司单方提供的格式合同，对该合同中不公平、约定不明或有两种以上解释的条款和内容，应按有利于禾乐公司理解。对免除合富公司责任、加重禾乐公司责任、排除禾乐公司主要权利的条款，应认定无效。1.即使一审判决没有支持禾乐公司关于返还电商费或抵扣佣金之请求，也应该按照《销售代理合同》第5.1条约定处理，将电商费计入溢价分成比例中进行分配。2.因人防车位无产权登记，无法正常销售、流转、过户，涉案销售代理合同中约定的车位销售应理解为仅限于产权车位销售，禾乐公司没有义务结算人防车位佣金。（三）禾乐公司已向合富公司支付的佣金款项23046280元占所有住宅单元实际成交价金额比例已远超《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定的中介机构佣金不能超过成交价3%的上限。合富公司收取客户15960000元电商费应退还禾乐公司，禾乐公司已没有义务再向合富公司支付任何佣金。（四）退一步说，经禾乐公司核算，一审判决统计住宅佣金的计算方式存在统计数据不真实、重复统计的情形，导致佣金统计严重偏高。二审应纠正一审错误的数据统计。1.一审判决附表个别住宅单元统计重复，造成佣金统计错误。2.一审判决附表4未考虑合同双方已对170多个住宅单元的承包底价进行调整（调至5300元、5800元、6300元不等），一审法院仍按合同第五条5500元（1、2座）、4500元（其他座）的承包底价计算佣金，导致大量住宅单元佣金计算偏高，二审应予复核。（五）按照涉案代理销售合同第6.3条约定，佣金结算流程须由双方指定的联络人通过电子邮件沟通，经禾乐公司审查和确认。本案合富公司主张未结算佣金额仅是其单方统计，未经禾乐公司确认，不应计算利息。另，合富公司没有依据合同第6.3条、第6.7条约定的义务提供其主张的佣金发票，故禾乐公司无义务支付利息。（六）根据《销售代理合同》第5.1条约定，如按一审判决书附表的方式统计住宅佣金，应考虑合富公司及房王公司收取业主咨询服务费的因素，经重新核算后住宅佣金额将大幅下降，尚需支付给合富公司的住宅佣金总额不应高于附表统计的11679965.88元。根据《销售代理合同》第5.1条，关于住宅佣金计算有如下重点约定条款：1.商品房整体成交溢价25%以上部分由双方平均分配。2.第5.1条备注：咨询服务费该收费虽不计算入合同房价中，但应计算入销售溢价分成比例中；客户向乙方（合富公司）或乙方整合的第三方公司支付了咨询服务费后，可享受支付三万至五万服务费获得房屋售价降价优惠。关于合富公司及其整合的第三方公司（房王公司）向客户（业主）收取咨询服务费，合同第1页明确该第三方公司为房王公司，而合同5.1条约定咨询服务费从三至五万元幅度收取。因收取咨询服务费明细资料掌握在合富公司、房王公司手中，禾乐公司无法获取。如合富公司、房王公司拒绝提供相关资料，根据举证责任倒置原则，可推定合富公司、房王公司对涉案500多套商品房业主均收取了三万至五万元/单元费用，禾乐公司主张按四万元/单元平均值认定该费用，由此可重新核算住宅佣金。据此，禾乐公司根据一审判决书附表4的计算思路并考虑《销售代理合同》5.1条关于咨询服务费（电商费）计入佣金计算的相关约定，核算出住宅佣金，并详细指出了一审判决书附表数据来源错误，如170多个住宅单元承包底价已调整，但一审未予认定、个别单元重复计算、个别数据录入错误等情形，并以正确的数据和计算方式进行了重新核算，由此核算出未结算住宅佣金额远低于一审判决，二审应重新核算，依法改判。（七）一审法院没有依职权追加房王公司为第三人参加诉讼，未查明收取电商费有关的重大事实，程序违法。二审法院应撤销一审判决，发回重审。（八）禾乐公司认为无义务结算佣金的其他上诉意见与一审禾乐公司的答辩意见一致，不再赘述。综上，合富公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。合富公司针对禾乐公司的上诉辩称，（一）本案虽数据量比较大，但案件脉络清晰，禾乐公司关于格式合同的主张是不成立的。（二）一审法院认定车位不限于产权车位，该事实认定准确。（三）禾乐公司主张佣金不能超过成交价3%的上限，缺乏依据。（四）经核算，即使一审法院重复计算，也只存在一间或两间的差额。对于禾乐公司二审主张的承包底价调整的问题，调整承包底价没有经过双方当事人的确认，单方的意思表示无法调整承包底价。一审法院对于利息的计算也是正确的。（五）禾乐公司主张的电商费实际为服务费，涉案合同中亦已明确约定，不应从佣金中进行抵扣。合富公司向一审法院起诉请求：1.判令《禾粤尚德居项目独家策划销售代理合同》《禾粤尚德居项目独家策划销售代理合同补充协议》于本案起诉之日解除；2.判令禾乐公司向合富公司支付拖欠的销售住宅代理佣金本金35821663.5元（明细详见2019年6月12日禾粤项目总成交明细表及本息计算表）；3.判令禾乐公司向合富公司支付逾期支付销售住宅代理佣金利息直至付清佣金本息为止（暂计至2018年11月30日的利息共为4255028.76元，明细详见2019年6月12日禾粤项目总成交明细表及本息计算表）；4.判令禾乐公司向合富公司支付拖欠的销售车位代理佣金本金600891元（明细详见附件《【禾粤•尚德居】车位未结算佣金本息明细表》）；5.判令禾乐公司向合富公司支付逾期支付车位代理佣金利息直至付清佣金本息为止（暂计至2018年11月30日的利息共为65442元，明细详见附件《【禾粤•尚德居】车位未结算佣金本息明细表》）；6.判令禾乐公司向合富公司支付违约金300000元；7.判令禾乐公司向合富公司支付合富公司代禾乐公司垫付款项共1946287.97元（详见代垫付款费用清单）；8.判令禾乐公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月25日至2020年2月13日，合富公司在佛山市禅城区国土城建和水务局办理了房地产经纪机构备案。2016年7月6日，禾乐公司向合富公司出具《关于佛山市南海区×××××项目的代理合作确认函》，主要内容为：针对合富公司与禾乐公司2016年7月15日起至2017年3月31日的策划销售代理，双方就合作的条件达成共识，策划销售代理合同禾乐公司正在进行盖章流程，因此未能即时签订合同，有关细节以双方签订的合同条款为准。2016年7月28日，禾乐公司（甲方）、合富公司（乙方）签订《禾粤尚德居项目独家策划销售代理合同》（以下简称涉讼合同），双方就甲方委托乙方为禾粤尚德居项目之独家策划销售总代理，在合同期内为该项目策划及代理销售该项目，乙方统筹佛山市房王电子商务有限公司进行网络电商团购、整合统筹社会各渠道资源（包括但不限于合富置业、保来理财、合富辉煌集团员工及客户、银行VIP客户、社会各渠道资源等）发动渠道拓展联动活动之事宜达成一致意见，约定委托楼栋为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、14#、15#、17#、18#、19#，共16栋楼；合作模式为底价委托溢价分成，甲方委托乙方作为该项目之独家策划销售代理，并委托乙方统筹社会各渠道资源针对该项目的所有可售物业开展渠道拓展联动活动；合同期自2016年7月28日起至2017年3月31日止；由甲方财务人员负责统一收取购房客户的定金和全部购房款，甲方安排专人负责签署《商品房买卖合同》等相关法律文件，追缴楼款、税费、办理银行按揭手续、办理网签等售后服务；乙方负责该项目宣传推广过程中的有关费用（包括:各种广告、宣传及有关销售资料之设计、编辑、制作、派发及发布费用，展销场地、展销活动的筹组及有关设备的租用、布置等费用，各种在媒体上发放的新闻稿、软性文字宣传的费用），负责对该项目进行营销策划及销售执行，负责与客户洽谈，有权以甲方的名义与认购方签署认购书、指导客户下定金、追缴楼款，指导客户与甲方签订《商品房买卖合同》以及指导客户与银行方办理银行按揭手续；（第五条）合同期内，由任何人售出该项目之住宅（甲方在签订本合同之前已销售的客户除外），乙方均可按所销售住宅的累计总成交金额按以下比例向甲方收取佣金：楼栋乙方承包底价整体成交均价溢价25%以内整体成交均价溢价25%以上1#、2#(共2栋楼）5500元/平方米相应两栋楼的商品房整体成交均价6875元/平方米（包括6875元以内，则高出乙方承包底价的溢价为乙方佣金相应两栋楼的商品房整体成交均价6875元/平方米以上部分由甲乙双方平均分配3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、14#、15#、16#、17#、18#、19#(共16栋楼）4500元/平方米相应16栋楼的商品房整体成交均价5625元/平方米（包括5625元以内，高出乙方承包底价的溢价为乙方佣金相应16栋楼的商品房整体成交均价5625元/平方米以上部分由甲乙双方平均分配备注：1、甲方同意上述约定楼栋的25%以内部分的溢价可计入乙方以咨询服务费或咨询服务费形式向客户收取，该收费不计算入合同房价中，但计算入为销售溢价分成比例中。客户向乙方支付了服务费或咨询服务费后，可享受支付人民币叁至伍万元整服务费（或咨询服务费）获得壹拾万元的房屋售价降价优惠。(该约定仅为计算方式的约定，并非约定乙方本应将咨询服务费交付给甲方）2、甲方同意，咨询服务费由乙方及乙方整合的第三方公司直接向客户收取；溢价分成的溢价佣金乙方先按实际成交单元的全部溢价结算佣金，待本合同结束或上述住宅销售完毕后按上表约定分别计算商品房成交的销售溢价所对应乙方的销售佣金。3、上述溢价包含实际销售溢价及乙方收取的服务费（或咨询服务费）。案例说明：假若《认购书》及《贷款合同》的成交价格为6000元/平方米，面积为100平方米，咨询服务费为3万元，则该房屋的溢价（即乙方可收到的佣金为）：(6000*100+30000)-5500*100=80000元。（其中，3万元由乙方向客户收取，5万元由甲方向乙方支付。）合同期内，佣金按两期支付：在满足下列条件后支付首期50%的佣金：（1）认购者已签订《认购书》、（2）认购者已支付足额的首期购房款、（3）认购中已办理相关贷款手续，在满足下列条件后支付余下50%的佣金：认购者支付全额楼款或银行按揭贷款放款；佣金的结算流程：每月5日、30日，乙方将用于结算的成交数据以及应付佣金计算结果等以电子邮件的形式发送到甲方指定联络人的电子邮箱，若甲方未能在三天内答复则视为同意乙方邮件内容与结算金额及明细，乙方制作《禾粤尚德居住宅/商铺/车位已签合同单元明细表》详列结算明细，总成交金额按认购者签订的《认购书》上约定的购房金额计算，甲方确定应付金额后且收到发票之日起7天内，依照合同约定付款比例向乙方一次性足额支付所有应付未付的佣金；双方同意先按每个住宅单元的实际成交之销售溢价归乙方销售佣金，每月由乙方开具相应的佣金发票后由甲方向乙方支付溢价佣金，待该项目住宅销售完毕或合同结束时双方按佣金约定核算溢价的归属；若有认购者在签订《临时认购书》或《认购书》后违约，则所交定金甲方占50%，乙方占50%（退定除外）；在合同期内，如甲方违反关于独家销售代理的约定另行指定代理商或中途无故解除合同或不履行合同义务的，则乙方有权主张终止或解除本合同，且甲方须向乙方支付违约金30万元整；如乙方无正当理由不履行合同且根本违约，则甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付违约金30万元整；甲方不按约定向乙方支付应得的代理费，则每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之二的滞纳金，超过30天则按甲方违约处理，甲方须向乙方支付滞纳金直至甲方付清所拖欠的款项为止，且乙方有权主张中止合同或解除合同；等等。2016年12月12日，禾乐公司（甲方）、合富公司（乙方）签订《补充协议（一）》（以下简称补充协议一），约定原合同期限为“从2016年7月28日起至2017年3月31日止”，现延期至2017年12月31日止；商铺佣金结算标准为：累计总成交金额×1.5%，车位佣金结算标准为：累计总成交金额×0.8%。合富公司为伍嫦巧参加了2016年10月至2018年2月的社会保险，为琚梦雪参加了2017年4月至2018年2月的社会保险，为梁子凌参加了2016年7月至2018年1月的社会保险，为张清华参加了2016年7月至2018年2月的社会保险，为陈志良参加了2016年7月至2018年2月的社会保险，为李智刚参加了2016年7月至2017年12月的社会保险，为潘国樑参加了2016年7月至2018年1月的社会保险，为梁子豪参加了2016年7月至2018年2月的社会保险，为誉巨强参加了2016年7月至2018年2月的社会保险，为程志彬参加了2016年10月至2018年2月的社会保险，为凌世光参加了2016年7月至2018年1月的社会保险。合富公司、禾乐公司对附表1（对应合富公司证据14、17、20、23、26、29）的住宅进行过佣金结算，禾乐公司已支付23046280元佣金予合富公司，合富公司开具了相应的发票予禾乐公司。合富公司持有附表2中房屋的《认购协议书》原件及部分房屋的《房源确认书》原件、《签约明细表》原件，合富公司持有附表3中车位的《认购协议》原件及部分《车位确认单》原件，《认购协议书》《认购协议》的甲方为禾乐公司。2017年8月，张旭向禾乐公司申请退还负二383号的车位款。2017年8月4日，陈丽向禾乐公司申请退还负一层065号车位的订金5000元；潘少朋向禾乐公司申请退还负一层963号的订金5000元；罗绮雯向禾乐公司申请退回负一层702号车位的订金5000元。2017年8月6日，朱锦华向禾乐公司申请退还负二层028号车位的订金5800元。2017年8月10日，刘一流向禾乐公司申请退还负一层579号的定金5000元、负一层658号车位的定金5000元；刘开焕向禾乐公司申请退还负一058号车位的定金5000元。2017年9月1日，常明全、丁雨华向禾乐公司申请退还负一693号车位款。后禾乐公司向上述人员转账，附加信息及用途为“退款”。上述9个车位《认购协议》记载的认购金额合计1065600元。合富公司与汪雪通过微信核对佣金结算表、与“禾粤发展商阿婷”通过QQ核对佣金结算表。2017年3月15日，“禾粤发展商阿婷”接收了合富公司发送的《禾粤•尚德居2016年11月7日-11月20日应收佣金明细表》并表示“没问题啦”；同日，合富公司方将该表发送给汪雪，汪雪回复“我先跟财务确认一下，然后告诉你”；2017年3月22日，汪雪表示“开票吧”；2018年8月28日，“禾粤发展商阿婷”接收了合富公司方发送的《【禾粤•尚德居】住宅未结算佣金单元明细表2018-8-27》；2018年8月30日，合富公司方向“禾粤发展商阿婷”表示“车位有空对一下？”。合富公司（甲方）、佛山市创客汇房地产顾问有限公司（乙方）签署2份《禾粤尚德居住宅项目团购联动确认单》（签署日期分别为2016年9月18日、2017年2月13日），合富公司（甲方）、佛山市合富置业房地产顾问有限公司（乙方）签署1份《禾粤尚德居住宅项目团购联动确认单》（签署日期为2017年2月13日），合富公司（甲方）、广东理想家房地产有限公司（乙方）签署1份《禾粤尚德居住宅项目团购联动确认单》（签署日期为2017年2月13日），均约定乙方为甲方带客，甲方支付佣金给乙方，团购联动期限；等等。合富公司于2016年11月29日转账520000元禾粤佣金、于2016年12月2日转账600000元禾粤佣金、于2016年12月27日转账243000元禾粤三期代理费予佛山市创客汇房地产顾问有限公司，该司向合富公司开具同等金额的发票。合富公司于2017年8月31日转账禾粤佣金272097元、于2018年6月5日转账禾粤尚德居佣金272097元予佛山市合富置业房地产顾问有限公司，该司向合富公司开具同等金额的发票。合富公司于2017年3月13日转账39093.97元禾粤代理费予广东理想家房地产有限公司，该司向合富公司开具同等金额的发票。诉讼中，合富公司陈述：合富公司主张的垫付款为合富公司委托案外人代为推广涉讼项目以便大幅促进销售、满足禾乐公司的要求。禾乐公司陈述：合富公司证据14、17、20、23、26、29中的住宅及合富公司起诉状附件中的191套住宅已经付清购房款；车位成交金额按照合富公司提交的禾乐公司盖章的认购协议书上的成交金额，有退订；禾乐公司没有委托合富公司以外的公司代为销售涉讼合同、补充协议一涉及的住宅、车位。一审法院认为，当事人在民事活动中法律地位平等，禾乐公司作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，综合考虑均衡利益而签订合同，涉讼合同是合富公司、禾乐公司协商磋商最终达成的一致合意，并不能以合同版本由合富公司提供即认为为格式合同。合富公司、禾乐公司于2016年7月28日签订的《禾粤尚德居项目独家策划销售代理合同》、于2016年12月12日签订的《补充协议（一）》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉讼合同、补充协议一的约定，合同期限自2016年7月28日起至2017年12月31日止，合同已于2017年12月31日终止，合富公司诉请确认涉讼合同及补充协议一于本案起诉之日即2018年12月18日解除，一审法院不再予以支持。合富公司持有附表2中190套房屋的《认购协议书》原件及部分房屋的《房源确认书》原件、《签约明细表》原件，合富公司持有附表3中681个车位的《认购协议》原件及部分《车位确认单》原件，《认购协议书》《认购协议》的甲方为禾乐公司，认购日期为涉讼合同、补充协议一约定的合同期限内，禾乐公司亦确认没有委托合富公司以外的公司代为销售涉讼合同、补充协议一涉及的住宅、车位，合富公司主张附表2中的房屋、附表3中的车位为合富公司代理销售，一审法院予以采信。禾乐公司确认涉讼的住宅已经付清购房款，故禾乐公司应按合同约定的计算方式支付全部佣金予合富公司。经核算，禾乐公司应支付住宅佣金47766975.63元予合富公司（详见附表4），禾乐公司已支付23046280元，故禾乐公司还应支付24720695.63元住宅佣金予合富公司。涉讼合同、补充协议一对合富公司代理销售的车位、商铺表述为“车位/商铺”，并未限定车位为非人防车位，禾乐公司辩称非人防车位不应结算佣金予合富公司，一审法院不予采纳。扣除退订的车位，合富公司销售的车位总成交额为73458490元，故禾乐公司应支付车位佣金587667.92元（73458490元×0.8%）予合富公司。涉讼合同约定合富公司有权直接向客户收取三至五万元的服务费，客户支付服务费后可享受获得十万元的房屋售价降价优惠。合富公司主张禾乐公司支付每套商品房30000元的服务费缺乏依据，一审法院不予支持。合富公司诉请的佣金超出上述核定的部分，一审法院不予支持。禾乐公司所列的《国家计委、建设部关于房地产中介收费服务的通知》（计价格[1995]971号），已被《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）废止，现行法律、行政法规并无对房地产居间收费上限作出规定，禾乐公司认为涉讼合同约定的佣金明显过高、显失公平的主张，一审法院不予支持。涉讼合同约定合富公司、禾乐公司先按每个住宅单元的实际成交之销售溢价归合富公司销售佣金、每月由合富公司开具相应的佣金发票后由禾乐公司支付溢价佣金，待项目住宅销售完毕或合同结束时，双方按第五条约定核算溢价的归属。涉讼合同已终止，双方应按每栋楼的商品房整体成交均价核算溢价归属、办理佣金结算。双方至2018年8月30日仍未办妥结算，合富公司主张自每套商品房、每个车位签订认购协议之日起计算佣金的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。结算是合富公司、禾乐公司双方的义务，禾乐公司未举证证明其收到合富公司发送的《【禾粤•尚德居】住宅未结算佣金单元明细表2018-8-27》后做出了回应，合富公司提起本案诉讼主张结算佣金，一审法院酌定禾乐公司以未付佣金为本金自合富公司起诉之日即2018年12月18日起按年利率6%计付利息予合富公司。合富公司主张的佣金利息超出上述核定的部分，一审法院不予支持。按涉讼合同的约定，合富公司是在禾乐公司确定应付金额后开具发票，禾乐公司以合富公司未开具发票为由抗辩不应支付佣金利息，一审法院不予采纳。涉讼合同明确约定委托楼栋为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#、12#、14#、15#、17#、18#、19#，共16栋楼，其中不包含10栋、16栋，且合同履行过程中合富公司也未对禾乐公司未交付10栋、16栋予合富公司代理销售而提出异议，合富公司主张禾乐公司未交付10栋、16栋构成违约，一审法院不予采纳。合富公司据此主张禾乐公司支付违约金300000元缺乏依据，一审法院不予支持。涉讼合同为双务合同，合富公司的主要义务是为涉讼项目策划及代理销售涉讼项目的住宅、商铺、车位，包括统筹社会各渠道资源针对该项目的所有可售物业开展渠道拓展联动活动，禾乐公司的主要义务为向合富公司支付销售代理费即佣金。故合富公司委托案外人推广涉讼项目为合富公司履行涉讼合同义务所需，相关费用属于合富公司履行涉讼合同的成本，由合富公司自行承担。合富公司主张禾乐公司支付垫付款1946287.97元缺乏依据，一审法院不予支持。合富公司申请一审法院向银行调取涉讼项目住宅的定金、购房款收款情况及向佛山市南海区国土城建和水务局调取涉讼项目191套住宅备案档案，没有必要，一审法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、禾乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付住宅佣金24720695.63元及以该款为本金自2018年12月18日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予合富公司；二、禾乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付车位佣金587667.92元及以该款为本金自2018年12月18日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予合富公司；三、驳回合富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256746.57元、财产保全费5000元，合计261746.57元，由合富公司负担88404.75元，由禾乐公司负担173341.82元。二审期间，合富公司、禾乐公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明除一审判决附表2、附表4以外的事实予以确认。另查明一，禾乐公司主张一审判决附表中的陈翠汾1座901房、刘明珠6座2201房、唐淑群6座901房的佣金属重复计算，应予扣除。合富公司认为陈翠汾1座901房、刘明珠6座2201房、唐淑群6座901房系属于签约或者付完全款后退房的情况，佣金仍应予计算。另查明二，刘熙瑜认购9座1801房的总房款为459982元。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.禾乐公司应向合富公司支付住宅佣金及利息、车位佣金及利息的数额；2.禾乐公司应否向合富公司支付违约金300000元。一、关于禾乐公司应向合富公司支付住宅佣金及利息、车位佣金及利息数额的问题关于住宅佣金的问题。（一）禾乐公司主张合富公司应将其从客户处收取的服务费返还予禾乐公司或抵扣佣金。因涉案合同约定合富公司有权直接向客户收取三至五万元的服务费，客户支付服务费后可享受获得十万元的房屋售价降价优惠，故禾乐公司的上述主张理据不足，本院不予支持。（二）禾乐公司主张按照涉案销售代理合同第5.1条的约定将三至五万元的服务费计入溢价分成比例中进行分配。因禾乐公司未对此提出主张，二审阶段才提出。因合富公司不同意调解，合乐公司可另行主张。（三）关于禾乐公司主张双方已对承包底价进行调整的问题。因合富公司对此不予确认，且现有证据无法证明禾乐公司与合富公司已就底价的调整达成合意，故本院对禾乐公司的上述主张不予采信。（四）至于禾乐公司主张其已支付的住宅佣金23046280元占所有住宅实际成交价比例已超过3%，违反《国家计委、建设部关于房地产中介收费服务的通知》的规定，缺乏法律依据，本院不予支持，相关理由一审法院已作充分阐述，本院不予赘述。（五）禾乐公司主张陈翠汾1座901房、刘明珠6座2201房、唐淑群6座901房的佣金属重复计算，应予扣除。合富公司认为上述三套住宅系属于签约或者付完全款后退房的情况，但佣金仍应予计算。因涉案合同未约定签约或付全款后退房的佣金如何收取，合富公司亦并未举证证明上述三套住宅的销售进展情况，且1座901房、6座2201房、6座901房后已被另行出售并予计算佣金，故上述三套住宅的佣金不应重复计算，应从一审判决书附表4统计的数据中予以扣除。另，禾乐公司主张刘熙瑜认购9座1801房的总房款为459982元而非一审判决书附表2中载明的459987元，合富公司对禾乐公司上述主张无异议，本院予以确认。本院对一审判决附表2中的9栋1801房及9栋合计的数据（一审判决第57页）调整如下：序号楼栋房号认购方认购书签订日期建筑面积（平方米）认购单价（元）总房款（元）销售人员19栋1801刘熙瑜2017-2-1674.946138459982凌世光9栋合计389.442523198本院对一审判决书附表4中的1座、6座、9座及合计的应支付住宅佣金数据（一审判决第99页）调整如下：座号面积（平方米）成交金额（元）成交均价（元/平方米）约定的承包底价（元/平方米）被告按承包底价应收的房款（元）整体成交均价溢价25%以上（元）原告应得佣金（元）1座3288.15214267446516.3555001808482533419196座5225.33285503435463.8445002351398550363589座1028.7459655765798.9245004629330178918.51246791.75合计47592386.64经核算，禾乐公司应向合富公司支付住宅佣金47592386.64元，禾乐公司已支付23046280元，故禾乐公司还应向合富公司支付24546106.64元住宅佣金。关于车位佣金的问题。涉案合同对合富公司代理销售的车位并未限定为非人防车位，禾乐公司主张其不应向合富公司支付人防车位的佣金，理据不足，本院不予支持。故一审法院扣除退订的车位，认定禾乐公司应支付车位佣金587667.92元，处理得当，本院依法予以维持。关于利息的问题。合富公司主张住宅或车位的利息应自签约之日起按日利率0.02%计算。涉案合同约定待项目住宅销售完毕或合同结束时，双方按核算溢价的归属。根据一审查明的事实，双方至2018年8月30日仍未办妥结算，故合富公司主张自签约之日起计算利息缺乏依据。一审法院酌定禾乐公司以未付佣金为本金自合富公司起诉之日即2018年12月18日起按年利率6%向合富公司支付利息，并无不当，本院予以维持。二、关于禾乐公司应否向合富公司支付违约金300000元的问题涉案合同第一条明确约定的委托楼栋并未包含10栋、16栋，虽合富公司主张涉案合同第五条销售代理费计付包含了10栋、16栋，但合富公司在合同履行过程中从未对禾乐公司未交付10栋、16栋提出异议，且合富公司亦未能举证证明禾乐公司存在违反独家销售代理约定的情形，故其关于禾乐公司未交付10栋、16栋构成违约，应支付违约金300000元的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于禾乐公司诉请追加房王公司为本案第三人的问题。因房王公司不是涉讼合同的当事人，其不参加诉讼不影响查明禾乐公司应向合富公司支付佣金和利息金额的问题，故一审法院未追加房王公司参加诉讼，并无不当。综上所述，合富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。禾乐公司的上诉请求部分成立。本案因二审期间当事人作出新的陈述改判，一审判决不属于错误裁判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25736号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25736号民事判决第一项为：禾乐合众置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付住宅佣金24546106.64元及以该款为本金自2018年12月18日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司；三、驳回佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费256746.57元、财产保全费5000元，合计261746.57元，由佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司负担92196.53元，禾乐合众置业有限公司负担169550.04元。二审案件受理费193595.84元，由佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司负担13206.68元，禾乐合众置业有限公司负担180389.16元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二一年一月二十二日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏