上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初11153号原告：上海新枫泾建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：方国良，总经理。委托诉讼代理人：周仁昌，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：华海斌，上海市群成律师事务所律师。被告：上海腾汇实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郝建龙。原告上海新枫泾建设发展有限公司诉被告上海腾汇实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。后因被告下落不明，依法转换为普通程序，并组成合议庭，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人华海斌到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月2日解除；2.判令被告搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还原告；3.判令被告支付原告2017年8月1日至2020年7月2日房屋租金暂计615660元；4.判令被告支付房屋占有使用费至被告搬离之日止(自2020年7月3日至2020年7月31日以年租金225060元计算；2020年8月1日开始以年租金247566元计算；以后超过1年，次年计算年租金提高10%)；5.判令被告支付原告滞纳金278764.70元(以186000元为基数，按日万分之七计算，自2017年8月7日至2018年8月6日，金额为47523元；以390600元为基数，按日万分之七计算，自2018年8月7日至2019年8月6日，金额为99798.30元；以615660元为基数，按日万分之七计算，暂计2019年8月7日至2020年6月6日，金额为131443.40元，实际计算至被告履行之日止)；6.判令被告支付原告水电费81175.53元；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求，请求被告支付以年租金225060元为基数计算的房屋占有使用费至被告搬离之日止；变更第５项诉讼请求，要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计算滞纳金。事实与理由：原告通过竞拍招租方式出租位于上海市金山区枫泾镇汽车站的超市和餐饮用房,被告于2016年7月15日以竞拍方式取得上述用房中部分房屋的承租权。双方于2016年7月18日签订《房屋租赁合同》一份,约定被告承租建筑面积约为272平方米的房屋(具体范围以现场实际划定范围为准);年租金为186000元,第三年开始每年按照上一年度的租金递增10%;租金实行先付后租,租赁年度到期之日7日内支付下一租赁年度租金;同时约定逾期支付的,需按拖欠金额为基数每日按万分之七支付滞纳金。合同签订当日,原告即将租赁房屋交付给被告,被告也一直使用至今。第一年被告尚能按照约定向原告支付租金,但第二年开始被告未能按约履行支付租金的义务,经原告多次催讨,至今尚欠原告租金615660未予支付。被告尚欠原告经营期间的水电费81175.73元。被告的行为显属违约,依据合同第十一条第二款约定,原告有权选择提前解除《房屋租赁合同》。2020年6月11日原告委托律师给被告发律师函,要求其在收到律师函后15日内支付租金及逾期支付滞纳金,逾期支付的在催告期限届满次日解除《房屋租赁合同》。经查,被告于2020年6月16日收到律师函,但并未按照催告的期限支付租金及逾期支付滞纳金。综上所述,为维护原告合法权益,今特依法向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告未作书面答辩,亦未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据：房屋租赁合同、不动产权证书及证明、律师函及快递查询单、水电费汇总、客户收付款入帐通知。经审查，本院认为，原告提供的水电费汇总系其单方制作，也无被告盖章确认，不予认定；房屋租赁合同、不动产权证书及证明、律师函及快递查询单、客户收付款入帐通知，均系原件，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以认定。根据上述采信的证据以及原告的诉称意见，本院认定本案事实如下：坐落于上海市金山区枫泾镇泾宾路XXX号房屋(即金山区枫泾镇汽车站)属上海市金山区交通委员会所有，上海市金山区交通委员会一直委托原告进行管理、出租等。2016年7月15日被告以竞拍方式取得上海市金山区枫泾镇汽车站的超市和餐饮用房建筑面积约为272平方米的承租权。2016年7月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将建筑面积约为272平方米的房屋(以下简称案涉房屋)出租给被告使用(具体范围以现场实际划定范围为准);租赁期限为五年，自2016的年8月1日至2021年7月31日止，租赁物的交付时间为2016年7月18日；年租金为186000元,租金自第三年开始每年按照上一年度的租金递增10%;租金支付方式为先付后租,每年支付一次，即被告应于合同签订之日起7日内一次性支付一个租赁年度租金，以后每年租金应于租赁年度到期之日起7日内支付下一租赁年度租金;本协议签订之日，被告向原告缴纳中标价的20%(37200元)作为押金，合同履行完毕无息退还，如被告原因提前解除合同的，所有押金不予退还；租赁期间和经营过程中所发生的水、电等费用由被告按时支付；任何一方需要提前解除合同的，均应提前两个月以书面形式通知对方，经另一方同意后方可解除；被告逾期支付租金或水、电等费用连续达两个月以上，原告有权选择提前解除合同，并有权要求被告赔偿损失；原告提前解除合同，应当书面通知被告，通知送达之日为合同解除日；关于违约责任双方约定：在租赁期内，若原告违反合同约定，应向被告支付相当于三个月租金的违约金；若被告违反合同约定，未按期交纳租金和水、电等费用，原告有权要求被告按拖欠金额以每日万分之七向原告支付滞纳金；租赁期限到期未达成续租协议或提前解除合同，被告未按合同约定及时返还租赁物并迁离租赁场所，被告应按合同约定最后一年的租金标准的二倍向原告支付占用费直至被告迁离租赁场所；双方还对续租、争议解决等事项作出约定。合同签订后，被告即支付原告第一年租金186000元。嗣后，被告未再向原告支付租金，并拖欠部分水电费，也未提出解除合同，也未将房屋返还原告。2020年6月11日，原告向被告发送《律师函》，要求被告收到律师函后十五日内支付拖欠的租金615660元及相应的滞纳金278764元，逾期不履行的，原告将于催告期限届满次日解除与被告间的合同。2020年6月16日律师函送达被告,但被告并未按照催告的期限支付租金及滞纳金。原告遂向法院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。合同签订后，被告支付一年租金后，既不按约支付租金，又不返还房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定，被告逾期支付租金超过两个月，原告有权解除合同，并要求被告返还并搬离房屋。原告于2020年6月11日向被告发送《律师函》限期被告收到《律师函》后十五日内支付租金，但《律师函》于2020年6月16日送达被告后，被告仍未支付租金，故原告要求确认双方合同于2020年7月2日解除，符合合同和法律规定，应予支持。原告要求被告支付尚拖欠的2017年8月1日至2020年7月2日期间的租金598115元(2017年8月1日至2018年7月31日租金186000元、2018年8月1日至2019年7月31日租金204600元、2019年8月1至2020年7月2日租金207515元，合计598115元)，合法有据，应予支持。原告要求被告支付拖欠水电费的请求，因原告提供的水电费清单系自行制作，不符合证据的三性，本院不予支持。合同还约定，若被告未按期交纳租金，原告有权要求被告按拖欠金额的日万分之七支付滞纳金，该约定实则为逾期付款违约金，现被告已逾期，原告的该项诉请应予支持；诉讼中，原告将日万分之七自行调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计算滞纳金，不违反法律规定，应予采信；按合同约定，租金支付日期为租赁年度到期之日起7日内，故滞纳金的起算日期为每年的8月8日，以当年度拖欠租金作为计算基数。原、被告间的合同于2020年7月2日解除，但被告至今未返还房屋，原告有权要求被告自2020年7月3日起按最后一年度租金标准即225060元支付房屋占有使用费，直至被告搬离。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海新枫泾建设发展有限公司与被告上海腾汇实业有限公司2016年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月2日解除；二、被告上海腾汇实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于上海市金山区枫泾镇汽车站的超市和餐饮用房(建筑面积约为272平方米)返还原告上海新枫泾建设发展有限公司并搬离；三、被告上海腾汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新枫泾建设发展有限公司2017年8月1日至2020年7月2日期间租金598115元；四、被告上海腾汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新枫泾建设发展有限公司房屋占有使用费，以年租金225060元为计算基数，自2020年7月3至被告上海腾汇实业有限公司搬离之日止；五、被告上海腾汇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新枫泾建设发展有限公司以186000元为基数，自2017年8月8日起至实际付款之日止；以204600元为基数，自2018年8月8日起至实际付款之日止；以207515元为基数，自2019年8月8日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计算)；六、驳回原告上海新枫泾建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13556元，公告费690元，合计14246元，由原告负担1920元，被告负担12326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏审 判 员  奚利强人民陪审员  费兴隆二〇二一年一月十二日书 记 员  张奇琛附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。