安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初11774号 原告（反诉被告）:合肥护航机动车检测有限公司,住所地安徽省合肥市包河经济开发区繁华大道**。 法定代表人：刘成龙,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王景晖，京衡律师集团上海事务所律师。 被告（反诉原告）:安徽泰达物业发展有限责任公司,住所地安徽省合肥市蜀山区琥珀山庄****。 法定代表人：章文生,执行董事。 委托诉讼代理人：林全松，安徽林达律师事务所律师。 合肥护航机动车检测有限公司（以下简称“护航检测公司”）与安徽泰达物业发展有限责任公司（以下简称“泰达物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。护航检测公司的委托诉讼代理人王景晖、泰达物业公司法定代表人章文生及其委托诉讼代理人林全松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 护航检测公司向本院提出诉讼请求：1、确认护航检测公司与泰达物业公司之间的《租赁合同》已经解除;2、泰达物业公司返还护航检测公司交付的200000元保证金;3、本案诉讼费由泰达物业公司承担。事实与理由:护航检测公司为经营机动车检验检测的公司，2020年7月,护航检测公司经房屋租赁中介廖文霞居间介绍,2020年7月7日,护航检测公司、泰达物业公司签订《租赁合同》，约定:租赁期限自2020年10月15日至2030年10月14日止,租赁用途为机动车检测;在合同签订后3日内向泰达物业公司交纳350000元的履约保证金，租赁期满或合同解除时,护航检测公司未发生违约事宜,并付清租金、水、电、税费等各种费用后3日内由泰达物业公司无息退还;泰达物业公司主动协助护航检测公司办理相关运营证件。根据相关行政法规规定,运营机动车检测站需申请办理检验检测机构资质认定证书,该证书为护航检测公司经营所必备的证件。申请检验检测机构资质认定证书需要提交固定场所产权证明文件(经行政窗口回复,需提交房屋产权证或不动产登记中心开具的房屋产权证正在办理的证明)。虽然在签订合同时,泰达物业公司曾告知租赁厂房尚未办理房屋产权证,但泰达物业公司并未告知护航检测公司租赁厂房没有规划许可证及未通过消防验收。泰达物业公司隐瞒上述关键信息,允诺护航检测公司该租赁厂房具备申请办理房屋产权证的条件,可以在签订合同后配合办理房屋产权证或提供房屋产权证正在办理的证明,以使护航检测公司成功申请办理检验检测机构资质认定证书。合同签订后,护航检测公司向泰达物业公司交付了200000元的履约保证金。但泰达物业公司一直以各种理由推脱办理房屋产权证或开具上述证明,导致护航检测公司无法办理检验检测机构资质认定书。2020年8月21日,由于租赁厂房无法用于经营机动车检测站,护航检测公司以合同目的无法实现为由通知泰达物业公司解除双方之间的合同,但泰达物业公司却一直拒绝退还200000元保证金。为维护护航检测公司合法权益,特诉至法院。案件审理中，护航检测公司变更第一项诉讼请求：确认护航检测公司、泰达物业公司之间的《租赁合同》无效；其他诉讼请求不变。 泰达物业公司辩称：1、护航检测公司认为涉案《租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据。双方签订的《租赁合同》，其性质为土地使用权租赁合同，并不是房屋租赁合同；2、案涉的土地使用权系泰达物业公司通过出让手段取得的土地使用权，依照《国务院城镇土地使用权出让转让条例》的规定，作为土地使用权人的泰达物业公司有权出租，而且土地使用权的面积按照《土地使用权证》大约30亩，该土地上新建设的房屋，在2006年底左右就已经过长丰县计划委员会、长丰县规划局等部门批准建设，并且缴纳了相关的规费。2019年，合肥新站税务部门也征收了该房屋的房产税，也就是说涉案的土地上的房屋是经过合法批准建设的房屋，而且该房屋占地面积才2亩不到；3、合同签订时泰达物业公司就告知护航检测公司，涉案土地上的厂房没有房产证，但是有合法文件予以批准建设，后来因行政区划调整，将三十头乡的土地调整为新站区，导致了房产证没有办理，而且有关部门也出具了情况说明，护航检测公司在这种情况下才愿意承租。护航检测公司当时告诉泰达物业公司说其不是租赁该土地上的厂房，是为了建检测站，从事检测活动，并不是护航检测公司诉状所称用来办理检测资质。护航检测公司称其已经营机动车检测多年了，考虑到泰达物业公司的土地面积有30多亩，其中房屋只占2亩，其他还有28亩都是空地，便于从事大型货车的检测，护航检测公司说还要在土地上新建临时建筑。现护航检测公司要求泰达物业公司返还200000元履约保证金的诉讼请求不能成立，《租赁合同》第11条约定如果一方违约退出，其应承担剩余合同期租金5倍的违约金，如果系护航检测公司违约，其应支付违约金后，泰达物业公司方可退还其已经缴纳的履约保证金，否则履约保证金充作违约金。现护航检测公司自行违约，要求退还保证金没有法律和合同依据。 泰达物业公司同时提出反诉称:1、确认护航检测公司解除租赁合同的行为无效；2、护航检测公司赔偿泰达物业公司损失及支付违约金6500000元（不含其已付的履约保证金200000元）；3、护航检测公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年6月底，泰达物业公司的法定代表人章文生经中介廖文霞介绍与护航检测公司的股东李总相识，2020年7月7日,双方签订《租赁合同》，约定:泰达物业公司将自有的长丰县国用（2004）第3576号地块租赁给护航检测公司用于机动车检测使用（含无房产证钢结构厂房约1700平方米及小面积平房）;租期10年即自2020年10月15日开始至2030年10月14日止，年租金为1300000元;合同签订后2个工作日内支付部分租金及履约保证金400000元,在合同签订后3日内护航检测公司向泰达物业公司交纳350000元的履约保证金，8个工作日内支付剩余租金和履约保证金，并约定双方原则上不得中途退租，如一方违约退租，违约方应承担剩余合同期租金5倍的违约金；若护航检测公司因《租赁合同》第九条第一项约定的情形导致合同终止的，其交付的租赁履约保证金将作为违约金不予退回，造成泰达物业公司损失的部分另行赔偿。租赁合同订立后当日，护航检测公司向泰达物业公司章文生帐户转账履约保证金200000元，但却并没有于合同签订后8个工作日内支付租金1300000元和剩余履约保证金150000元，随后却以其申领机动车检测资质证书需要房产证为由，于2020年8月21日，向泰达物业公司的法定代理人章文生以微信的方式通知解除租赁合同。泰达物业公司认为，护航检测公司以通知方式解除其与泰达物业公司之间订立的租赁合同，并不符合法律规定和租赁合同约定的有权解除合同的情形，属于根本违约行为，应承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。为了维护泰达物业公司的合法权益，现向法院提起反诉请求，请依法判决。 护航检测公司辩称：1、不同意泰达物业公司的全部反诉请求。涉案《租赁合同》无效，违约金条款不能适用；2、即使《租赁合同》有效，泰达物业公司引用的违约金条款未成就，因为尚未进入租赁期间，《租赁合同》已无法履行；3、2020年7月7日，《租赁合同》签订后，护航检测公司一直都没有占用租赁场地，2020年8月21日，双方均确认《租赁合同》无法履行，因此在这么短的时间内，泰达物业公司不存在任何损失。 本院经审理认定事实如下：2020年7月7日，护航检测公司、泰达物业公司签订一份《租赁合同》，约定：泰达物业公司将自有的长丰县国用(2004)第3576号地块租赁给护航检测公司使用[含无房产证钢结构厂房约1700平方及小面积平房(详见图纸)];泰达物业公司应提供该地块的国有土地使用权证、营业执照、法定代表人身份证明等文件,护航检测公司应提供营业执照、法定代表人身份证明等文件;泰达物业公司在签订该合同后重新注册新公司,此责权利自动转到新注册公司;租赁期为10年,自泰达物业公司清场交付之日,即2020年10月15日开始至2030年10月14日止;护航检测公司承诺租赁该厂房用于机动车检测等;每个合同年度前一个月即每年9月份支付年租金1300000元,前三年租金不变,后七年每年递增租金62000元，合同签订后2个工作日内支付部分租金及履约保证金400000元,8个工作日内支付剩余租金和履约保证金;护航检测公司在合同签订后3日内向泰达物业公司交纳350000元履约保证金，泰达物业公司出具收款收据，在租赁期满或合同解除时，护航检测公司未发生违约事宜，并付清租金、水、电、税费等各种费用后3日内泰达物业公司无息返还给护航检测公司；泰达物业公司主动协助护航检测公司办理相关运营证件及临时建筑的申报；厂房及场地租赁期间,护航检测公司逾期不支付租金30日(含30日)以上的(因泰达物业公司违反合同约定致护航检测公司延付租金的除外),泰达物业公司有权解除合同,停供水、电,收回租赁物,不赔偿护航检测公司的任何经济损失；在租赁期间,除本合同第九条所约定的变更、解除与终止条款以外的情形,双方原则上不得中途退租，双方违约退租,违约方应承担剩余合同期租金5倍的违约金,违约金需支付给正常履行合同方,若护航检测公司违约,护航检测公司支付违约金后,泰达物业公司应按本合同第五条规定退还护航检测公司所交纳的履约保证金；护航检测公司因第九条第一项约定的情形导致合同终止的,护航检测公司交付的租赁履约保证金将作为违约金,不予退回,造成泰达物业公司损失的部分另行赔偿；本合同自双方签字盖章后生效。 2020年7月7日，护航检测公司向泰达物业公司支付200000元保证金。 2020年7月13日，护航检测公司邵剑波与泰达物业公司法定代表人章文生微信聊天，章文生：邵总好！可确定是瑶海房产局出证明？邵剑波：是的；章文生：你编一个短信，我直接发给领导；邵剑波：兹证明位于某某房屋，产权属于某某所有，已经取得土地证，房产证正在办理中，属于工业厂房，不是违法建筑。 2020年7月29日、7月30日，护航检测公司李联播与泰达物业公司法定代表人章文生微信聊天，李联播：章总，证明开到了吗？章文生：正在办；李联播：确定能开吗？不是已经同意开证明吗？章文生：应该没问题，证明开给你们以后，你们马上就要给我们打款，另外两个股东催我几次了，我能为你们做的也都做了！请回复确认一下；李联播：证明开好，我们电话再沟通一下；章文生：开证明不是我份内之事，完全是帮你们忙的，这一点你也要搞清楚；李联播：非常清楚您这是在协助我们办理相关证件；章文生：协助但不是必须；李联播：那你到底开不开么，开了咱们就说下面的事，前面的不谈！ 2020年8月17日，李联播通过微信向章文生送达《通知函》；章文生：昨天贵公司发来的函件已收到，针对贵公司所提出的问题特别声明如下：我公司从未给贵公司口头承诺过办理厂房房产证一事，而且在合同签订之前多次声明钢构厂房无房产证，签订合同时还在合同上专门予以备注，特此声明泰达物业公司。 2020年8月22日，李联播通过微信向章文生送达《解除合同通知函》。 《通知函》载明：泰达物业公司:2020年7月7日，护航检测公司与贵司签订《租赁合同》，就护航检测公司租赁贵司位于长丰地区的厂房（以下简称“租赁厂房”）用于经营机动车检测站之相关事宜达成一致；根据相关规定，申请机动车检测站必须向行政机关提供经营场地的房产证或房产证正在办理的证明文件；虽然贵司提供的租赁场地在签订合同时未取得房产证，但贵司允诺租赁场地具备办理房产证的条件，将在《租赁合同》签订后与护航检测公司共同办理；但时至今日，贵司依然未配合护航检测公司前往相关机构办理房产证或获得房产证正在办理的证明文件；鉴于贵司未履行上述行为，护航检测公司就相关事项郑重通知如下：1、请贵司于收到本函之日起三日内，与护航检测公司前往相关机构申请租赁厂房的房产证；2、如贵司未履行上述义务，将导致护航检测公司租赁目的无法实现，《租赁合同》无法实际履行，请贵司立即将护航检测公司交付给贵司的200000元保证金全额退还给护航检测公司。 《解除租赁合同通知函》载明：泰达物业公司：2020年8月16日，护航检测公司向贵司发送《通知函》，请求贵司在期限内履行申请办理房产证或开具房产证正在办理的相关证明，但贵司至今未履行上述义务；鉴于以上事实，护航检测公司租赁贵司场地的目的已经无法实现，双方于2020年7月7日签订的《租赁合同》已经无法履行，特通知贵司解除《租赁合同》；现请贵司立即返还护航检测公司交纳的200000元保证金，并自行处置租赁场地。 2006年4月18日，泰达物业公司向长丰县规划局缴纳墙改费13360元、新建房屋预防白蚁工程费4175元。同日，泰达物业公司向长丰县规划局缴纳建筑物放线费、选址定点费、规划综合技术服务费合计7172元。2020年9月9日，合肥华通混凝土制品有限公司向国家税务总局合肥新站高新技术产业开发区税务局缴纳城镇土地使用税25165.18元；2020年9月11日，合肥华通混凝土制品有限公司向国家税务总局合肥新站高新技术产业开发区税务局缴纳房产税3526.92元。 2006年6月16日，泰达物业公司取得长丰县三十头乡08-06-41土地使用权证[长丰县国用（2004）第3576号]，该地块用途属于工业用地，土地使用权面积系19583.8平方米，使用权类型系出让。2005年，泰达物业公司在该土地上建设工业厂房。因区划调整，现该地块属于合肥新站高新技术产业开发区。截止涉案开庭，该地块上房屋建设尚未取得建设工程规划许可证。 2020年8月17日，合肥新站高新技术产业开发区建设发展局出具《关于泰达物业公司有关情况说明》，载明：泰达物业公司位于原长丰县三十头乡境内，2004年在长丰县办理了供地相关手续，2006年6月16日，取得土地使用权证[证号：长丰县国用（2004）第3576号]；因原长丰县三十头镇行政区划调整等原因，企业一直未办理房产证。 泰达物业公司未将涉案土地及房屋交付护航检测公司使用。 国家质量监督检验检疫总局令第163号《检验检测机构资质认定管理办法》第九条规定“申请资质认定的检验检测机构应当符合以下条件：（一）依法成立并能够承担相应法律责任的法人或者其他组织；（二）具有与其从事检验检测活动相适应的检验检测技术人员和管理人员；（三）具有固定的工作场所，工作环境满足检验检测要求；（四）具备从事检验检测活动所必需的检验检测设备设施；（五）具有并有效运行保证其检验检测活动独立、公正、科学、诚信的管理体系；（六）符合有关法律法规或者标准、技术规范规定的特殊要求。” 本院咨询安徽省市场监督管理局工作人员，申请资质认定的检验检测机构需提交固定场所所有权证或房产局出具相关证明（房产证正在办理证明或固定场所所有权证明）等。 本院认为，本案争议的焦点一：关于涉案《租赁合同》效力。因涉案土地上房屋建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。……”故涉案《租赁合同》无效。 争议焦点二，关于200000元保证金问题。泰达物业公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，将涉案房屋出租给护航检测公司，致《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故护航检测公司要求泰达物业公司返还保证金200000元，本院予以支持。 争议焦点三，关于泰达物业公司要求护航检测公司支付违约金6500000元（不含护航检测公司已支付的履约保证金200000元）问题。因泰达物业公司未将涉案土地及房屋交付护航检测公司使用，且涉案《租赁合同》无效，故泰达物业公司要求护航检测公司支付违约金6500000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、合肥护航机动车检测有限公司与安徽泰达物业发展有限责任公司于2020年7月7日签订的《租赁合同》无效； 二、安徽泰达物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还合肥护航机动车检测有限公司保证金200000元; 三、驳回安徽泰达物业发展有限责任公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由安徽泰达物业发展有限责任公司负担；反诉案件受理费28650元，减半收取14325元，由安徽泰达物业发展有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐红梅 二〇二一年一月十三日 书记员  何欢欢 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。