湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12440号上诉人（原审被告）：湖南泽非商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段8号华晨世纪广场第2、3栋1205、1207房（集群注册180550号）。法定代表人：谢世勇，执行董事。委托诉讼代理人：黄远丽，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢卓，男，1988年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人湖南泽非商业管理有限公司（以下简称泽非公司）因与被上诉人谢卓租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泽非公司上诉请求：1、撤销（2020）湘0111民初3865号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人的《物业租赁合同》未解除，上诉人无需返还履约保证金，无需赔偿设计费；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定谢卓已向李晶晶支付设计费定金20000元，李晶晶已向谢卓交付设计图纸属认定事实错误。二、一审判决认定因燃气不能入户，达不到双方约定的交付条件，并且不能实现谢卓经营轻奢公寓的目的属事实认定错误。三、一审判决适用合同法第九十四条将合同解除系适用法律错误。被上诉人谢卓未答辩。谢卓向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除谢卓、泽非公司之间签订的《物业租赁合同》；2、判令泽非公司立即返还履约保证金120000元；3、判令泽非公司赔偿设计费47000元；4、判令泽非公司赔偿履约保证金利息损失（按银行同期利率四倍计算）；5、判令泽非公司承担全部诉讼费用及财产保全费。一审法院认定事实：2018年，泽非公司（乙方承租方）与长沙市雨花区洞井街道洞井社区筹建委员会裕天安置项目32缝安置房全体业主（甲方出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，位于长沙市雨花区××道××路××栋××房，目前尚在建设之中，开发商尚未交付使用，预计交房时间2019年6月，目前权利人为湖南裕天房地产开发有限公司；租赁房屋位于裕天国际第4栋第一层约700平方米及第5栋的第一层、第五至十五层，房屋用途为商业用房；租赁期限20年；租赁期限内，乙方有权将租赁费进行分租、转租或自营。2019年3月1日，泽非公司（甲方出租方）与谢卓（乙方承租方）签订《物业租赁合同》一份，约定，甲、乙合作开发轻奢公寓一层，租赁地址为长沙市雨花区洞井社区裕天国际五号栋第七楼整层，出租面积为1118.32平方米；租赁期限为10年，自2019年5月1日至2029年4月30日止；物业交付标准：水、电、气入户，消防、电梯及周边配套物业、设施设备正常使用，能确保乙方的装修施工及后期经营能顺利进行；免责期5个月；乙方需向甲方缴纳履约保证金120000元等。上述合同签订后，谢卓于2019年3月8日向泽非公司的法定代表人谢世勇的个人账户转款120000元。因泽非公司一直未向谢卓交付租赁的物业，双方于2019年12月25日另行签订了第二份《物业租赁合同》，约定租赁经营轻奢公寓一层，面积1118.32平方米；租赁期限为10年，自2020年4月1日至2030年3月29日止；物业交付时间为2020年4月1日，交付标准：水、电、气入户，消防、电梯及周边配套物业、设施设备正常使用，能确保乙方的装修施工及后期经营能顺利进行；履约保证金120000元；甲方在约定交付出租物业时间1个月后仍未能交付或交付日期逾期不能协商一致的，甲方应退还乙方已支付的履约保证金并赔偿乙方设计费。2020年4月1日，泽非公司向谢卓交付了租赁物业的钥匙，但双方未办理验房手续，谢卓未向泽非公司签署物业接收单。同日，泽非公司向谢卓出具《物业承诺书》，载明：因乙方承租物业的物业公司未定，甲方保证乙方所承租物业物业费不超过2元／平米。谢卓拿到物业钥匙验房时发现燃气没有入户，达不到合同约定的交付标准，谢卓向泽非公司主张退租。另查明，1、案涉物业使用性质为公寓，于2019年9月30日通过了建设工程消防验收。2、谢卓租赁案涉物业的目的为经营民宿公寓酒店，其于2019年5月8日与案外人李晶晶签订《室内设计、服务委托合同》，委托李晶晶对案涉物业进行室内设计，约定设计费用47000元。谢卓于2019年5月8日、5月10日分两次向李晶晶支付设计费定金20000元，李晶晶已向原告交付设计图纸。3、泽非公司在庭审时陈述案涉物业在建设规划时没有规划燃气入户。一审法院认为，泽非公司在取得长沙市雨花区洞井社区裕天国际五号栋第七楼整层租赁及转租权后，有权将案涉物业转租给谢卓。谢卓、泽非公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《物业租赁合同》中约定租赁物业的用途为经营轻奢公寓，物业交付标准为水、电、气入户，消防、电梯及周边配套物业、设施设备正常使用。现因燃气不能入户，达不到双方约定的物业交付条件，并且不能实现谢卓经营轻奢公寓的目的，谢卓主张解除双方签订的《物业租赁合同》有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，泽非公司应返还谢卓收取的履约保证金120000元。双方于2019年3月1日签订《物业租赁合同》，约定物业的交付时间为2019年5月1日，基于泽非公司不能按期交付，而谢卓又已委托室内设计，故双方在2019年12月25日重新签订的《物业租赁合同》中约定物业交付时间为2020年4月1日，如逾期交付不能协商一致，泽非公司应退还谢卓已支付的履约保证金并赔偿谢卓设计费。案涉物业达不到合同约定的交付条件属于泽非公司违约，而谢卓已实际支付设计费20000元，该费用系因泽非公司违约导致合同解除给谢卓造成的实际损失，应由泽非公司予以赔偿，谢卓主张未实际支付部分的设计费，一审法院不予支持。谢卓主张履约保证金的利息损失，因《物业租赁合同》中对此没有约定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除谢卓与湖南泽非商业管理有限公司签订的《物业租赁合同》；二、湖南泽非商业管理有限公司应于本判决生效后7日内向谢卓返还履约保证金120000元；三、湖南泽非商业管理有限公司应于本判决生效后7日内向谢卓赔偿设计费20000元；四、驳回谢卓的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：合同应否解除以及违约方的责任承担问题。关于合同解除。上诉人认为，上诉人按合同约定于2020年4月1日将房屋交付被上诉人，且被上诉人现场验收后接收钥匙，被上诉人未对房屋提出异议，按照一般惯例，收取钥匙后即视为交付，不存在达不到交付条件一说。合同约定被上诉人承租房屋经营轻奢酒店，按照一般的酒店经营模式，经营酒店不需要用到燃气，且被上诉人未举证证明经营轻奢酒店必须用到燃气，一审法院认定燃气未入户不能实现合同目的属于事实认定错误。即使燃气未入户，也不影响被上诉人承租房屋的使用用途，一审法院未参照九民纪要第四十七条规定而机械适用合同法第九十四条规定，属于适用法律错误。经查，上诉人与被上诉人2019年12月25日签订的《物业租赁合同》明确约定租赁房屋用途为轻奢公寓，交付标准为水、电、气入户，还约定甲方未能按照约定时间交付出租物业，或者未能提供必须的物业保证，导致乙方无法正常经营的，乙方有权立即解除合同，要求甲方退还履约保证金并赔偿乙方经营投资的所有经济损失。本案中，被上诉人一审提交的城镇燃气设计规范及案涉房屋平面图可以证明房屋所属建筑在建设时即未设计厨房等可以设置燃气的空间，即案涉房屋所属建筑在建设时即不具备燃气入户条件。上诉人辩称燃气入户不是公寓的必要设施，但未提交证据证明，而合同对燃气入户的约定说明被上诉人作为承租人对此有明确要求，因此，上述事实说明上诉人未能在约定时间内向被上诉人交付符合约定要求的物业，不能保证被上诉人正常经营，此情形符合合同约定的解除条件，故一审法院解除合同并无不当，上诉人认为合同不应解除的上诉请求没有依据，本院不予支持。关于履约保证金和设计费。上诉人认为，被上诉人一审提交的证据不能证明案外人李晶晶向其交付了设计图纸，也不能证明被上诉人实际支付了设计费用，被上诉人向李晶晶支付设计费的时间与设计合同的签订时间、图纸出具时间不符，2万元设计费不应支持。经查，租赁合同约定因上诉人的原因解除合同的，被上诉人有权要求上诉人退还履约保证金和经营投资的经济损失。本案中，上诉人未按约定交付房屋导致合同解除，被上诉人根据合同约定有权要求上诉人退还保证金，一审法院对退还保证金的诉讼请求予以支持并无不当。关于设计费，虽然被上诉人在一审庭审时出示了设计图纸，也提交了设计合同和付款凭据证明其为案涉房屋支出设计费的事实，但房屋装修室内设计过程中必然先通过查看房屋平面图或现场量房的方式了解房屋状况，包括房屋水、电、气的开通及位置，在此过程中，被上诉人即应已知晓房屋未通燃气，经查，设计合同载明被上诉人支付的2万元系确认平面设计图纸3日内，被上诉人在知晓案涉房屋未通燃气，无法实现合同目的的情形下其仍然继续进行室内设计并支付设计费所导致的损失系因其未尽审慎注意义务所致，该损失不应由上诉人承担，据此，本院对上诉人不承担设计费的上诉请求予以支持。综上所述，上诉人泽非公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3865号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3865号民事判决第三项、第四项；三、驳回谢卓的其他诉讼请求。二审案件受理费3100元（上诉人湖南泽非商业管理有限公司已预缴3640元），由上诉人湖南泽非商业管理有限公司负担2100元，被上诉人谢卓负担1000元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二一年一月二十八日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。