文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29795号原告：深圳市沙井沙头股份合作公司，地址：广东省深圳市宝安区沙井街道沙头村村委大楼，统一社会信用代码：914403007703244660。法定代表人：钟池明。委托诉讼代理人：常洁，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖淑媛，广东淳锋律师事务所实习律师。被告：深圳市天下真牛餐饮管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区沙井街道沙头三路23号，统一社会信用代码：91440300MA5DEFMPXK。法定代表人：张昌玲。被告：张秋伟，女，生于1976年7月9日，汉族，住址：广东省深圳市罗湖区。两被告共同委托诉讼代理人：李玉明，广东知明律师事务所律师。原告深圳市沙井沙头股份合作公司（以下简称沙头公司）诉被告深圳市天下真牛餐饮管理有限公司（以下简称天下公司）、张秋伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常洁、廖淑媛，二被告共同的委托诉讼代理人李玉明及被告张秋伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告天下公司支付原告垫付款1668605元人民币；2、被告天下公司支付原告同期贷款利息（从2017年6月1日开始计算至实际支付为止）；3、要求被告张秋伟对第一、二项诉讼请求承担无限连带责任。事实及理由：2014年10月21日原告与深圳富客隆投资有限公司（以下简称富客隆公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市宝安区房屋出租给富客隆公司（该物业原告已向历史遗留办公室提出申请）。承租期间富客隆公司不得擅自扩建、加建，改变物业结构或使用用途等合同内容。合同履行过程中，一直由富客隆公司向原告交纳租金。2017年3月30日，深圳市宝安区土地规划监察局来到租赁物所在地，通知原告到场并对违建进行拆除时，原告才得知，富客隆公司已经擅自将上述物业转租给深圳市佳伟盛物业管理有限公司（以下简称佳伟盛公司），佳伟盛公司又将上述部分物业转租给张秋伟，张秋伟承租期间，在原商铺和空地上擅自搭建、加建商铺，并以被告天下公司的名义，将原商铺和擅自加建、搭建的商铺全部出租，并收取每位承租人二个月保证金和一个月租金。由于深圳市宝安区土地规划监察局执法行为，导致被拆除商铺承租人无商铺可用，有商铺的承租人无法正常开业做生意，引起八十多位商铺承租人上访。原告为了配合政府部门维稳工作且通知被告的情况下，先行垫付何玉雷等43位商铺承租人已经交纳给二被告的保证金和租金合计：1668605元人民币。本案中被告张秋伟是收取租金和押金的实际人，且作为被告天下公司的全资自然人股东，理应对被告旺角餐饮的全部债权承担无限连带责任。为维护原告合法权益，特起诉到法院，请支持原告的诉讼请求。被告天下公司、张秋伟共同辩称，一、本案被告与原告并不存在租赁合同关系，因此不是本案的适格主体。与原告存在租赁合同关系的主体应为富客隆公司，合同履行过程中，也一直是由富客隆公司向原告缴纳租金，而非被告。二、原告提出被告张秋伟在承租期间，在原商铺和空地上擅自搭建、加建商铺与事实不符。原告也没有任何证据可以证明空地上的加建物业是张秋伟实施的。张秋伟于2016年12月1日与佳伟盛公司签订《租赁合同》，在签订租赁合同时，原告陈述的加建物业就存在，并非被告张秋伟所搭建。且张秋伟与佳伟盛公司签订的租赁合同，以及佳伟盛公司与富客隆公司签订的租赁合同中均有对搭建物业的归属进行约定，两份租赁合同均约定加建物业归出租方所有，因此，可以认定，张秋伟在承租之前就事实存在该加建物业，否则何必对该加建物业的归属进行特殊约定呢。三、原告诉求被告支付垫付款没有合同依据和法律依据。根据合同相对性原则，原告要求支付垫付款应向其合同相对性即与其有租赁合同法律关系的富客隆公司要求支付，而非本案被告。原告垫付款的退款没有合同依据和法律依据，首先，原告并非实际退款的主体，原告退款既没有合同和法律依据，也没有被告委托授权，纯属原告单方的擅自意思表示；其次，在所有的合同中，均未对退款进行过任何约定；再次，根据相关法律规定，即使要退，那也仅能退押金，而非连租金一并退还。作为实际承租人，其实际占有和使用了承租商铺，无论因何原由导致合同无法履行或无效，作为实际承租人在占有物业期间，也应承担实际占有期间的房屋占用费。因此，原告的退款明显缺乏法律依据和合同依据。四、原告诉请张秋伟依法承担无限连带责任没有法律依据。张秋伟虽然是天下真牛公司的工商注册股东之一，但其实际为代黄锡波代持股，天下真牛公司的实际股东和投资经营管理人为黄锡波，且张秋伟在本案中并未实际收取租金和押金，因此，原告诉请张秋伟承担法律责任没有法律和事实依据。五、原告没有任何证据证明物业上的加建和搭建是由被告张秋伟实施的，原告确认有部分加建属于其2013年出租给聚宝盆公司加建的，出租物业因违建导致拆除，原告也没有证据证明是哪部分物业违建被拆除了，因此原告未能证明是由被告张秋伟实施了加建而导致物业拆除，以致引起本案的涉案纠纷。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市宝安区房屋，由原告沙头公司进行历史遗留申报。2015年8月25日，原告沙头公司与深圳富客隆投资有限公司（以下简称富客隆公司）签订《房屋租赁合同》，主要内容包括：（一）原告将位于深圳市宝安区房屋出租给被告富客隆公司作主题餐饮业、休闲会所或高级公寓等商业用途使用，物业建筑面积约4800平方米，租期自2013年1月1日至2024年12月31日，2013年至2017年期间租金为108000元／月，2018年至2020年期间租金为124080元，2021年至2024年期间租金为142704元／月，道路清洁卫生费为800元／月，租赁使用的其他费用由承租方负担；上述费用于当月5日前缴纳，逾期缴租则每日按所欠租金1%缴纳滞纳金。（二）承租方不得擅自加建、改建、改变租赁物业结构和使用用途，不得整体转租给第三方使用。上述合同履行期间，富客隆公司将上述商铺部分物业转租予深圳市佳伟盛物业管理公司（以下简称佳伟盛公司）。2016年12月1日，佳伟盛公司与被告张秋伟签署《租赁合同》，将涉案房屋转租予张秋伟，合同中约定该物业院内空地上的加建物业及投入的装饰装修和配套设备设施实际产权权利属于佳伟盛公司，租期自2016年12月1日至2024年12月31日。2016年，被告天下公司与案外人何玉雷等租户签署《商铺租赁合同》，约定天下公司将坐落于深圳市宝安区的铺位出租给各租户使用，其中，天下公司与李龙怀、温宇松、陆嘉静、刘春玲、谢雪梅、曾霞、翟贵英、何建云签署的合同约定租金从2017年1月1日起算，其余合同约定租期从统一开业之日起算。各租户向天下公司支付了保证金并预付租金（具体金额详见附表），天下公司开具了相应的收款收据。原告于庭审中主张租户均已实际接收商铺并已经装修了，但因美食城总的策划人没有入伙，所以一直没有对外开业经营，被告张秋伟主张涉案商铺自签署合同到2017年被限期拆除时间很长，不可能没有使用，装修完的商铺基本都在经营。上述物业实际使用期间，由于存在搭建临时钢筋结构物情况，占地达2000平方米，深圳市宝安区土地规划监察局于2017年3月30日发出《限期拆除通知书》，责令于2017年4月1日前拆除上述搭建的临时钢筋结构物。2017年4月，行政执法部门拆除上述搭建物，富客隆公司自该月份起未向原告沙头公司缴纳租金。2017年5月，因拆除搭建物引发分租商户集体纠纷，随后，沙头公司与涉案物业的租户进行协商清退，租户停止营业，此后，涉案物业的商铺空置。2016年10月、11月期间，天下公司向租户何玉雷等、刘祥、陈康正、吕勤鹏、彭献中、江庆、谭学梅、何建云、黄小童出具承诺书承诺退还租户交给天下公司的全部费用；此后天下公司与上述租户签署《天下真牛美食城商户自愿退铺协议书》、张秋伟作为天下真牛公司的经办人于2017年1月与该部分租户签署《天下真牛美食城商户自愿退铺协议书（补充协议）》，承诺向租户退还部分款项。原告沙头公司主张，因部分商铺被拆除，其他未拆除的商铺亦受影响无法经营，故均要求退铺，沙头公司遂于2017年5月与租户何玉雷等签署《垫付协议书》，因2016年10月1日至2017年5月1日，沙头社区旺角美食城发生商铺合同纠纷，因案情复杂，经过房东与租户多次协商，纠纷仍无法得到解决，沙头公司代此次纠纷相关责任人员现行垫付赔偿款项给乙方。此后，沙头公司向何玉雷等租户返还了已缴纳的押金及租金（具体金额详见附表）。沙头公司主张其在垫付款项前曾通过邮寄函件的方式通知被告协商退款事宜，但被告并未联系原告，在垫付款项后亦在天下公司的办公场所张贴垫付款项明细。被告于庭审中表示并未收到以上通知。另查，2017年，沙头公司以深圳富客隆投资有限公司（以下简称富客隆公司）、甘萍、苏克武为被告诉至本院，案号为（2017）粤0306民初18705号，诉请富客隆公司及甘萍、苏克武公司搬离涉案房屋及空地，并支付占有期间的使用费、租金、卫生费、滞纳金及原告垫付的费用。富客隆公司反诉请求原告继续履行《房屋租赁合同书》，赔偿租赁场地不能经营期间的经济损失。本院于2018年12月20日作出（2017）粤0306民初18705号民事判决，认定涉案租赁合同、转租合同均无效，判决如下：一、富客隆公司应于本判决生效之日起三日内将涉案物业深圳市宝安区房屋返还沙头公司。二、富客隆公司应支付沙头公司自2017年4月1日起至实际返还全部涉案物业之日止期间的物业占有使用费用，具体标准为2017年4月1日至2017年12月31日期间每月108000元，2018年1月1日至2020年12月31日期间每月124080元，2021年1月1日至2024年12月31日期间每月142704元。三、富客隆公司应支付沙头公司自2016年1月1日起至实际返还全部涉案物业之日止期间的道路清洁卫生费，标准为800元／月。四、被告甘萍、苏克武对富客隆公司的上述债务在未能清偿部分的三分之一的范围内承担补充清偿责任。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告的反诉请求。沙头公司不服判决上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2019年7月20日作出（2019），民终10131号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。又查，被告天下公司于2016年6月13日成立，股东为被告张秋伟及案外人吴勤儒，持股比例为50%，张秋伟任该公司监事。本院认为，涉案房屋没有合法的报建手续，系未经处理的历史遗留违法建筑，沙头公司与富客隆公司就涉案房产签订的租赁合同已经生效判决确认为无效合同，富客隆公司将上述商铺部分物业转租予深圳市佳伟盛物业管理公司，深圳市佳伟盛物业管理公司转租予张秋伟，后以天下公司的名义分租予多名租户所签署的租赁合同亦均为无效合同。根据无效合同的处理原则，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于涉案物业系以天下公司的名义分租给各租户，所收取的租赁保证金及租金均系由天下公司开具收款收据，因此，在租赁合同无效的情况下，应由作为合同相对方的天下公司向各租户返还租赁押金，而各租户亦应就其实际占有使用商铺的行为向天下公司支付占有使用费。关于原告垫付款项的金额。一、关于押金。从原告提交的证据来看，原告向部分租户退还的租赁押金少于租户实际向天下公司缴纳的金额，本院按照原告实际垫付的金额认定。二、关于占有使用费。经查，天下公司与租户李龙怀、温宇松、陆嘉静、刘春玲、谢雪梅、曾霞、翟贵英、何建云签署的合同约定租金从2017年1月1日起算，其余合同约定租期从统一开业之日起算，天下公司于2016年10月、11月期间向租户何玉雷等、刘祥、陈康正、吕勤鹏、彭献中、江庆、谭学梅、何建云、黄小童出具承诺书承诺退还租户交给天下公司的全部费用。故各租户缴纳的租金应区分不同情形分别处理：（1）对于合同约定租金从2017年1月1日起算的情形。由于原、被告于庭审中均主张商铺已交付租户使用，但双方提交的证据均未能体现天下公司向各租户交付商铺及租户退还商铺的具体时间，结合部分商铺于2017年4月被拆除之事实，酌情认定该部分商户（李龙怀、温宇松、陆嘉静、刘春玲、谢雪梅、曾霞、翟贵英、何建云）应向天下公司支付2017年1月1日起至2017年3月31日共三个月的房屋占有使用费。经查，除翟贵英预交了五个月占有使用费共计20000元之外，上述其余租户均只预交了两个月的费用（具体金额详见附表），故该部分租户预交的租金共计77600元（10000元+11000元+11000元+11600元+14000元+8000元+12000元）不应予以退还。翟贵英原应支付2017年1月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费12000元（4000元/月×3个月），则该租户多预交的8000元属原告代为退还租户，天下公司应当返还原告。（2）对于合同约定租期从统一开业之日起计算的情形。由于原告于庭审中已确认涉案各商铺所在的美食城并未开业经营，故相应的租户无须支付房屋占有使用费。（3）对于天下公司已出具承诺书的情形。因天下公司已向部分租户承诺退还已收取的全部费用，费用中即包含了租户已缴纳的保证金、租金等，表明双方已就租赁合同关系中的债权债务进行了清结，各租户无须向天下公司缴纳房屋占有使用费。综上，原告将上述第一种情形下租户支付的租金全额退还给各商户，未经天下公司同意或追认，故对于原告诉请天下公司返还该部分费用，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。经核查，原告总共垫付了款项1668605元，扣除前述第二种不应全额返款款项的情形，对应的金额为89600元（77600元+12000元），被告天下公司应当向原告沙头公司支付原告代为向各租户返还的租赁保证金及部分押金共计1579005元（1668605元-89600元=1579005元，各商户具体金额详见附表），原告诉请被告支付垫付款项自2017年6月1日起至实际清偿之日止的利息，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。对于原告主张租户缴纳的款项均是由被告张秋伟收取，故而诉请被告张秋伟对天下公司的债务承担连带责任，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市天下真牛餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市沙井沙头股份合作公司返还垫付的押金及租金人民币1579005元，并支付相应利息（利息以人民币1579005元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月1日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告深圳市沙井沙头股份合作公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币20267元，由原告负担人民币2000元，被告深圳市天下真牛餐饮管理有限公司负担人民币18267元。原告已预交的人民币18267元，由本院予以退回。被告深圳市天下真牛餐饮管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币18267元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  张火燕人民陪审员  赵 敏二〇二一年一月三十一日书 记 员  林 涛书 记 员  张雪娜深圳市沙井沙头股份合作公司诉深圳市天下真牛餐饮管理有限公司、张秋伟案件附表            序号              商户      姓名              铺位              原告垫付款项时间              原告已垫付款项（元）              租户已付款项（元）              旺角公司与租户签署租赁合同日期              约定租金金额（元/月）              合同约定起租时间              天下公司有无向租户出具退款承诺              天下公司应向租户返还租金（元）              天下公司应向原告返还的款项（元）                  保证金              租金                  1              何玉雷              C17              2017-5-13              10000              38000              0              2016-8-10              4000              统一开业日              有              0              10000                  2              刘祥              B25              2017-5-13              10000              7600              22800              2016-7-5              3800              统一开业日              有              22800              10000                  3              陈康正              D11-D14              2017-5-13              20000              38000              14000              2016-8-29              7000              统一开业日              有              14000              20000                  4              冯朝              A11              2017-5-13              8075              35000              9000              2016-8-26              4500              统一开业日              有              9000              8075                  5              吕勤鹏              C05              2017-5-13              11065              11065              0              2016-8-15              4500              统一开业日              有              0              11065                  6              彭献中              D28              2017-5-13              15000              15000              10000              2016-7-13              5000              统一开业日              有              10000              15000                  7              江庆              C26              2017-5-13              10000              10000              0              2016-8-7              4000              统一开业日              有              0              10000                  8              谭学梅              C03              2017-5-13              6500              23000              7000              2016-8-31              3500              统一开业日              有              7000              6500                  9              何建云              C09              2017-5-13              20000              12000              8000              2016-12-3              4000              统一开业日              有              8000              20000                  10              李龙怀              C14              2017-5-13              40000              30000              10000              2016-12-3              5000              2017-1-1              无              0              30000                  11              温宇松              C01              2017-5-13              41000              30000              11000              2016-12-18              5500              2017-1-1              无              0              30000                  12              陈湘彪              C06              2017-5-13              50000              50000              0              2016-7-26              4800              统一开业日              无              0              50000                  13              万海超              C06              2017-5-13              48000              38000              10000              2016-9-4              5000              统一开业日              无              10000              48000                  14              陈石坚              C02              2017-5-13              34400              8600              25800              2016-8-9              4300              统一开业日              无              25800              34400                  15              唐红旗              C15              2017-5-13              44000              20000              24000              2016-8-7              4000              统一开业日              无              24000              44000                  16              刘梦思罗水琼              C34              2017-5-14              10040              33000              7600              2016-9-1              3800              统一开业日              无              7600              10040                  17              何庆前              C13              2017-5-14              37000              37000              0              2016-8-29              4000              无              无              0              37000                  18              陆嘉静              C33              2017-5-14              41000              30000              11000              2016-12-18              5500              2017-1-1              无              0              30000                  19              王巧华王凤林              D15-D17              2017-5-14              48000              38000              10000              2016-8-29              5000              统一开业日              无              10000              48000                  20              刘春玲              A11              2017-5-14              41600              30000              11600              2016-12-16              5800              2017-1-1              无              0              30000                  21              吴建波周勇华              D9-D10              2017-5-14              39000              30000              9000              2016-10-7              4500              统一开业日              无              30000              39000                  22              黄素枝              A12              2017-5-14              47600              38000              9600              2016-8-27              4800              统一开业日              无              38000              47600                  23              谢雪梅              B01              2017-5-14              52000              38000              14000              2016-12-6              7000              2017-1-1              无              0              38000                  24              杨昌华              C42              2017-5-14              30000              9000              21000              2016-8-10              3500              统一开业日              无              21000              30000                  25              刘敏              D23-D24              2017-5-15              48000              38000              10000              2016-9-11              5000              统一开业日              无              10000              48000                  26              黄小童              B04              2017-5-15              25325              25325              0              2016-7-10              5500              统一开业日              有              0              25325                  27              汪勇              B12-B14              2017-5-15              151000              111000              40000              2016-8-25              20000              统一开业日              无              40000              151000                  28              江春喜              C14              2017-5-15              30400              57000              18000              2016-7-1              6000              统一开业日              有              18000              30400                  29              巫文军              C01              2017-5-15              25000              25000              5000              2016-7-26              5800              统一开业日              无              5000              25000                  30              方跃              A13              2017-5-16              45600              38000              7600              2016-8-29              3800              统一开业日              无              7600              45600                  31              林佳生              B27              2017-5-16              38000              30000              8000              2016-10-10              4000              统一开业日              无              8000              38000                  32              曾霞              D28              2017-5-17              46000              38000              8000              2016-12-3              4000              2017-1-1              无              0              38000                  33              梁晓思              A01A,A02B              2017-5-17              184000              46000              138000              2016-6-15              23000              统一开业日              无              138000              184000                  34              翟贵英              D27              2017-5-19              20000              0              20000              2016-11-24              4000              2017-1-1              无              1548.39              8000                  35              陈泽桂              A08              2017-5-19              42000              12000              30000              2016-7-21              5000              统一开业日              无              30000              42000                  36              周小兵              B03              2017-5-23              23000              8000              15000              2016-8-20              5000              统一开业日              无              15000              23000                  37              彭思强              D25              2017-5-23              36000              9000              27000              2016-7-21              4500              统一开业日              无              27000              36000                  38              何修丁              A04              2017-5-23              37000              16600              20400              2016-6-28              6800              统一开业日              无              20400              37000                  39              李小龙              B23              2017-5-26              45000              37000              8000              2016-8-23              4000              无              无              8000              45000                  40              封雷              B24              2017-5-26              35000              11000              24000              2016-7-26              4000              统一开业日              无              24000              35000                  41              苏文明杨考文              B19              2017-5-26              38000              17000              21000              2016-7-6              7000              统一开业日              无              21000              38000                  42              蒋昌文              A07              2017-5-26              35000              14000              21000              2016-6-14              7000              统一开业日              无              21000              35000                  43              何建云              B04              2017-5-26              50000              38000              12000              2016-12-3              6000              2017-1-1              无              0              38000                  合计                                                        1668605              1220190              678400                                                                                    1579005      附相关法条如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。