上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4711号原告(反诉被告)：李君辉，男，1974年4月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：蒋敏捷，上海维度律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林海涛，董事长。委托诉讼代理人：胡佳亮，男。原告李君辉与被告上海珠江创展投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告李君辉及委托诉讼代理人蒋敏捷、被告委托诉讼代理人胡佳亮到庭参加了诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年10月15日第二次公开开庭进行了审理，原告李君辉及委托诉讼代理人蒋敏捷、被告委托诉讼代理人胡佳亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李君辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告剩余租金、物业费、POS机使用费人民币37,018.54元(以下币种均为人民币)；3、判令被告返还押金36,380.23元；4、判令被告返还自2019年5月起至2020年1月止的POS机使用费3,634.38元；5、判令被告赔偿原告象王品牌店转让款及手续费支出损失64万元；6、判令被告赔偿原告象王品牌店设备购买支出、广告费支出等损失46,782元；7、判令被告赔偿原告象王品牌店员工解除劳动合同赔偿金支出损失4,000元；8、判令被告赔偿原告象王品牌店经营预期利益损失5万元；9、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年,案外人顾某与被告签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》,向被告承租上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室,用于经营象王品牌店。案外人顾某因个人原因不愿继续经营,2019年4月10日,原告与其协商一致签订转让协议,以63万元的价格受让该店。之后原告、案外人顾某、被告、案外人广东康景物业服务有限公司上海分公司签订《转让协议》及补充协议,将顾某对于租赁合同中的全部权利义务转让给原告。原告向案外人顾某支付转让款63万元。向被告支付合同保证金18,847.34元、装修保证金10,000元、物业保证金2,532.89元、POS机押金5,000元,共计36,380.23元。为了象王品牌店的正常运行,原告购买电脑、设备等共计支出46,782元。租赁期间,原告均按约支付租金、物业费等双方约某的各项费用,并已于2019年12月17日,向被告支付租金、物业费、POS机使用费至2020年3月底共计55,527.81元。被告却于2019年12月26日向原告发送《提前解除合同通知》,声明自2020年2月1日起停止对原告店铺进行能源供应,逼迫原告解除租赁关系。原告多次与被告协商,被告均态度强硬要求解除租赁关系,并不对原告进行任何赔偿。由于被告的违约行为,导致原告除上述投入损失外,产生解除象王品牌店员工劳动合同赔偿金损失4,000元、经营的预期收益损失等。原告认为,原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效,双方理应遵守。现被告无故要求提前解除合同的行为非常恶意,属于严重违约,须赔偿原告的一切损失。为维护自身权益,特此起诉至法院,望法院判如所请。被告上海珠江创展投资有限公司辩称：对于诉请1，被告已经于庭前要求履行合同，如果原告坚持解除合同，日期应为发函日期2020年1月31日。对于诉请2，日期无异议，合同约某金额不含税，原告支付金额没有问题，但表述有问题。首先抵扣被告要求原告的欠款，再返还。对于诉请3，保证金金额没有问题，但应该先抵扣反诉金额。对于诉请4，返还没有依据，合同期间正常履行，原告也使用了POS机，且金额有问题，原告请求金额高于合同约某以及原告实际支付金额。对于诉请5-8，针对原告的费用损失、支出，合同第12.7条明确约某，计算金额应为108,655.62元，即使违约，解除合同违约金为该金额。12.7条以及12.6条系原、被告违约的责任，违约责任对等。对于诉请5，63万元个人转让费与案外人约某，真实性不予认可，原告也未说明组成及合理性。原告并未丧失品牌的经营权，无权要求损失。对于诉请6，系争房屋内原告所有可移动的家具等原告自行搬离，不属于原告损失，服务费广告费与系争房屋没有关联性，即使有关联，相关服务已经履行完毕，原告已经享受成果，不属于损失，原告也应该向服务方主张费用返还。对于诉请7，员工赔偿，店铺员工可以继续在其他店铺留用，不需要解聘。原告要求被告赔偿解除劳动赔偿金没有依据。对于诉请8，针对违约责任，合同12.7明确约某，不存在预期利益赔偿问题，原告主张的数据系单方，不具有证明力。另一方面，根据合同约某，原告每月通过被告的设备上传营业额，金额为113,484元，远远低于原告主张的营业收入。2020年2月1日起，原告店铺受到疫情影响无法正常营业，不是收到被告解约通知而导致的。同时，被告上海珠江创展投资有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2019年4月1日至2019年10月31日、2020年1月1日至2020年1月31日期间租金的逾期付款违约金8,457.97元(每逾期一日,按1‰计算,自应付款日次日计算至反诉被告实际支付之日止,下同)；2、判令反诉被告支付2019年5月1日至2019年10月31日、2020年1月1日至2020年1月31日期间物业管理费的逾期付款违约金1,512.14元；3、判令反诉被告支付2019年5月1日至2019年10月31日、2020年1月1日至2020年1月31日期间三方接口技术支持费的逾期付款违约金210元；4、判令反诉被告支付租赁保证金的逾期付款违约金1,307.95元；5、判令反诉被告按照每日2,005.49元的标准支付房屋占用费,自2020年2月1日起至实际返还之日止(暂计算至2020年4月21日为162,444.69元)；6、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：被告与案外人顾某签订了《租赁合同》,后原告、案外人广东康景物业服务有限公司上海分公司(以下简称“康景物业上海分公司”)、被告、案外人顾某共同签订了《转让协议》,原告与被告签订了《补充协议》,约某原告承租被告位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路5999弄“合生新天地”自编1层A-L1-1107号(即房地产权证上房屋编号为：嘉松中路XXX弄XXX号XXX室)房屋,并由案外人顾某对原告履行《租赁合同》项下义务承担连带保证责任。《租赁合同》签订后,原告始终存在拖欠该房屋租金、物业管理费、三方接口技术支持费及各项保证金的违约行为。后因“合生新天地”项目业态调整,被告于2019年12月26日向原告发出《提前解除合同通知》,告知其拟于2020年1月31日提前解除《租赁合同》,并希望与原告就合同解除事宜协商达成一致。但,原告借机提出极不合理的赔偿要求,经数次沟通不成后,于被告通知的提前解约日之前即向法院提起诉讼要求判令解除《租赁合同》,同时向被告发出《律师函》威胁不得自行收回该房屋,并至今未搬离该房屋及办理房屋交接手续。被告认为,《租赁合同》系原、被告的真实意思表示、合法有效,双方均应恪守。在双方租赁关系存续期间,原告未按《租赁合同》约某及时支付各项费用,理应承担合同约某的逾期付款违约金。同时,原告起诉要求解除《租赁合同》,却不及时搬离该房屋办理交接手续,反而持续占用该房屋,给被告造成了重大的经济损失和经营紊乱。为避免被告的合法权益受到进一步的侵害,特向法院提起反诉,请求判如诉请。针对反诉，原告李君辉辩称：对于被告提出原告逾期支付租金、物业管理费,原告支付租金、物业管理费都是按期支付,或者按照被告送达的付款通知支付,并不存在逾期,《租赁合同》履行期间被告收款后也认可并出具发票。原告提起诉讼后,被告对此提出异议要求支付违约金显然不当。关于被告要求原告支付房屋占用费至实际返还之日止,原告认为：(1)自合同解除之后,原告再未使用租赁房产,也不再经营。相反是被告不认可装修价格,产生了评估审价程序,被告可以将房产收回,原告完全可以配合。即使被告收回房产,专业机构未到现场审价前,不会对房产的装修进行拆除,因存在现有的装修,被告对房产也不能另作他用,何来的房屋占用损失。(2)审价完成后,原告已将未被认定为装修的家具、设备搬离。其实,自合同解除之日起,被告对房产具有实际控制权,被告不对房产进行利用,而任由损失扩大,向原告主张租金的行为并不合理。部分租金晚付，系由于被告账户变动。一段期间无法办理营业执照，也系晚付租金的理由。大部分租金系按约支付或按照被告提供的付款通知支付。被告在租赁期间没有对此提出任何异议。综上，不同意被告的全部反诉诉请。经开庭审理查明，被告(甲方)与案外人顾某(乙方)签订《租赁合同》，约某租用面积包括该房屋内的使用面积(包括该房屋内的内墙和立柱的面积)和该房屋与公用建筑空间之间的分隔墙与外墙(包括山墙)的全部面积以及该房屋与其他房屋的分隔墙一半的面积。乙方确认在签署合同前已测量过该房屋的面积。如该房屋交付后甲方认为该房屋的租用面积与合同19.2条约某的租用面积存在误差,则由甲方指定的具有测绘资格的测绘机构对该房屋的租用面积进行最终测量。如租用面积存在误差超过±5%,则以租用面积计算的租金、物业管理费及合同其他条款规定的所有与租用面积有关的条款进行相应调整,否则双方均不对该房屋的租金、物业管理费或其他以租用面积为基数计算的任何款项做调整。若甲方不能在合同约某的交付日向乙方交付该房屋,甲方有权另行选择一个日期作为交付日,并相应调整与交付日相关的装修期、开业日、租赁期等日期,而无需承担任何责任。但如果甲方交付该房屋逾期超过150日,则乙方有权终止合同,甲方除无息退还乙方已付的保证金及其他款项外,不承担任何责任。“营业额”是指乙方利用该房屋从事经营活动所得的,未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入。乙方应于每月5日(如遇法定节假日则顺延到该节假日后的第一个工作日)前如实向甲方提供该房屋上月每日营业额及所有与该房屋营业额有关的资料(包括但不限于所有营业额记录),乙方向甲方提供的前述营业额应加盖乙方公章或财务章。乙方应保证每月向甲方提供真实、客观和完整的营业额。如乙方申报的营业额与其上传至甲方信息管理系统中的营业额不相符的,甲方有权以较高者为准计算乙方的提成租金。租赁期内,如租金起始月、租赁期届满月、提前终止月等未满一个自然月的,则该未满月租金(保留到小数点后两位,四舍五人)＝月租金/该未满月的实际天数×该未满月的实际租赁天数；合同约某按月计收的其他款项,如遇前述不满一个自然月的情况,则该未满月款项的计算方法与租金计算方法相同。如乙方违反合同之约某,则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项(但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用),和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿,和/或根据合同约某不予返还。如租赁保证金发生金额不足时,乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。甲方应在乙方按照合同约某交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内,将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方。乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司康景物业上海分公司支付该房屋的物业管理费,该物业管理费由康景物业上海分公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用,为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用。乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的宣传推广费。宣传推广费是指甲方用于整个商场宣传推广的费用。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担,乙方应按照甲方或康景物业上海分公司制定的费用标准及要求予以支付。乙方须将该房屋内的所有销售数据按甲方要求实时传至甲方信息管理系统,并保证所有上传销售数据的真实、客观和完整。乙方在该房屋内使用专用收银系统(下称“POS机”)向顾客收取营业款项时,所产生的银行刷卡手续费以及由此产生的任何第三方收费均由乙方自行承担。该房屋的收银方式为独立收银甲方安装接口设备,乙方让甲方在收银系统上安装收集其销售数据的设备,以使得乙方可以向甲方的信息管理系统上传其在该房屋的销售数据(以下称“独立收银甲方安装接口设备”),并须按照合同的约某向甲方支付三方接口保证金及三方接口技术支持费,除另有约某外乙方使用接口设备的期限始终与合同租赁期的实际起止日保持一致,如合同租赁期的起止日期有变更的,则接口设备使用期的起止日也随之变更。在租赁期满之日或合同提前终止之日,在乙方将接口设备完好且可使用状态下交还甲方时,甲方将在退还租赁保证金时一并将乙方已付的三方接口保证金无息退还给乙方。乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等合同约某的所有乙方应付款项的,每逾期一日,则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金;逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的,甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段(包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用),因此造成的一切后果由乙方自行承担。若乙方申报的当月营业额或传至甲方信息管理系统中的营业额与实际营业额有差额的,则甲方有权要求乙方承担相当于该差额不高于二十倍的违约金,同时乙方应向甲方补交其因此而欠交、漏交之租金及利息(该利息按每天1‰计算),并赔偿甲方由此产生的其他损失及费用(包括但不限于甲方聘用会计师事务所进行查核之费用)。如乙方申报的营业额或传至甲方信息管理系统中的营业额与乙方当月的实际营业额每年累计3次且每次相差1%以上的,则甲方有权解除合同并要求乙方按合同12.2条承担违约责任。甲方不及时履行合同约某的维修、养护责任,致使该房屋毁损、灭失,造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。甲、乙双方同意,乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除合同。届时乙方应付的违约金为其已付的租赁保证金及其已付但尚未使用的租金和其他费用,以及相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：未征得甲方书面同意改变该房屋的结构、系统造成该房屋主体结构、系统损坏或系统运转故障的；逾期支付租金或合同约某的其他任何应付款项超过一个月的。甲、乙双方同意,因甲方原因造成下列情形之一的,乙方可书面通知甲方解除合同,且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：该房屋被司法机关或者主管行政机关依法查封,致使该房屋整体停业连续超过30天的;因其他甲方严重违约,在乙方书面通知后30日内仍未予纠正,且致使乙方无法实现合同目的的(合同另有约某的除外)。除合同另有约某,甲方单方解除合同的(包括但不限于甲方为应对市场变化,需要对商场经营布局及商业品牌进行重新规划调整时涉及到该房屋的),甲方应无息退还乙方已付的保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用(如有),同时甲方还须向乙方支付违约金,违约金为合同解除当年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额。甲方出租给乙方的房屋座落在上海市青浦区赵巷镇嘉松中路5999弄被称为“合生新天地”的自编L1层A-L1-1107号(即房地产权证上房屋编号为：嘉松中路XXX弄XXX号XXX室,产证面积109.99平方米,其中公摊面积24.65平方米)房屋。该房屋类型为商业,该房屋平面图见合同附件一。甲方在与乙方签署合同前已经明确告知乙方,甲方出租给乙方的房屋已设定抵押。甲乙双方同意,该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为85.34平方米。乙方承诺租赁该房屋作为经营“象王品牌洗衣店/修鞋/修锁服务/照片冲洗店/修改室业态”之用途,该房屋的商铺名称是象王,并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容)。商场已于2013年1月18日开业。商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间的周一至周四每日上午10：00至晚上9：00,周五至周日及节假日每日上午9：00至晚上10：00,甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。该房屋的租赁期为自交付日起5年的时间,即2019年4月1日至2024年3月31日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期,即2019年4月1日至2019年4月30日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务,故装修期内无物业管理费及宣传推广费,但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定,并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用(详见附件三);若乙方在合同21.6条款约某的开业日前开业的,则乙方还须按照合同第一个租赁年度中最后一个月的租金、物业管理费和宣传推广费的标准补交其从实际开业日起至开业日前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费,若双方另行达成补充协议的,则以补充协议为准。双方暂约某该房屋交付日为2019年4月1日,甲方可以提前交付该房屋,甲方通知的交付日期为该房屋的交付日,该房屋的交付条件详见附件二。自交付日起,该房屋开始计算租金；自装修期届满之次日起,开始计算物业管理费、宣传推广费及合同约某的其他一切费用。该房屋的租金为固定租金,即只收取保底租金,无提成租金。考虑到装修期等因素,甲方特同意给予乙方租金相应优惠：乙方应按照合同约某的租金标准向甲方预付该房屋的租金,乙方应于交付日前向甲方付清2019年4月1日至2019年7月31日的租金,应于其后当季结束前向甲方付清下季度的租金。第一个租赁年度中2019年4月1日至2019年7月31日期间的租金为44,503.95元。第一个租赁年度中2019年8月1日至2020年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米173.83元,月租金为14,834.65元,季度租金为44,503.95元。第二个租赁年度(2020年4月1日至2021年3月31日期间)月租金的计算标准为每平方米173.83元,月租金为14,834.65元，季度租金为44,503.95元。第三个租赁年度(2021年4月1日至2022年3月31日期间)月租金的计算标准为每平方米191.21元,月租金为16,317.86元,季度租金为48,953.58元。第四个租赁年度(2022年4月1日至2023年3月31日期间)月租金的计算标准为每平方米191.21元,月租金为16,317.86元,季度租金为48,953.58元。第五个租赁年度(2023年4月1日至2024年3月31日期间)月租金的计算标准为每平方米210.33元,月租金为17,949.56元,季度租金为53,848.68元。乙方应于合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金18,847.34元,同时向康景物业上海分公司一次性支付该房屋的物业保证金2,532.89元。目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米28元核算,每月的物业管理费为2,389.52元,季度物业管理费为7,168.56元。乙方应按合同约某的标准向康景物业上海分公司预付该房屋的物业管理费,乙方应于交付日前向康景物业上海分公司付清2019年5月1日至2019年7月31日的物业管理费,应于其后当季结束前付清下季度的物业管理费。乙方应于交付日前向康景物业上海分公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为1万元。装修押金于该房屋之二次装修工程经康景物业上海分公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)。乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修,并承诺不晚于2019年5月1日开业,若乙方逾期未开业的,乙方除应按合同的约某支付应付款项外,还须每日按第一个租赁年度最高日租金与日物业管理费之和标准的2倍向甲方支付逾期开业的违约金,如乙方逾期30天仍未开业的,甲方有权终止合同并要求乙方按合同12.2条承担违约责任。乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按合同的约某向甲方交还该房屋。乙方逾期未交还该房屋的,甲方除按照合同13.2条的约某执行外,甲方还有权要求乙方按每日每平方米23.50元的标准支付逾期占用期间的占用费,同时,乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一切费用,如造成甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任。乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用。合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备，乙方在租赁期内使用1台接口设备,三方接口技术支持费为380.96元/月/台,每季度三方接口技术支持费总计为1,142.88元;三方接口保证金为5,000元/台。乙方应于合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首季度的三方接口技术支持费,自第二个三方接口实际使用季度起,乙方于其后当季结束前付清下季度的三方接口技术支持费。乙方应当于合同租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则,每逾期一天,应向甲方支付相当于每平方米23.50元的违约金。合同另行约某了双方的其他权利义务。同时，案外人康景物业上海分公司与顾某签订《物业管理服务合同》，双方对物业服务期间、物业管理费等权利义务作了约某。原告(丙方)、被告(甲方)及案外人康景物业上海分公司(丁方)、顾某(乙方)签订《转让协议》，鉴于：1、甲、乙双方已签订了《租赁合同》,乙、丁双方已签订了《物业管理服务合同》(以下统称“租赁文件”),约某乙方承租甲方位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路5999弄的“合生新天地”自编L1层A-L1-1107号房屋,面积为85.34平方米,用于经营象王品牌的洗衣店/修鞋/修锁服务/照片冲洗店/修改室业态,商铺名称为象王,租期期限为2019年4月1日至2024年3月31日。2、乙方拟将租赁文件项下的所有权利义务转让给丙方,丙方愿意承受乙方在租赁文件项下的所有权利义务,且丙方保证其在该房屋有经营象王品牌的权利。3、甲、丁方同意乙方将租赁文件项下所有权利义务转让给丙方。经甲、乙、丙、丁四方友好协商,现就租赁文件项下乙方所有权利义务的转让事宜签署协议,以兹各方共同遵守,具体内容如下：一、甲、乙、丙、丁四方同意,2019年4月15日为权利义务转让日(以下称“转让日”),自转让日起,乙方在租赁文件项下的权利义务全部转让给丙方,由丙方取代乙方成为租赁文件的承租方。二、甲方同意丙方继续经营原来乙方经营的品牌,即经营象王之用途,丙方保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容)。三、乙方尚未根据租赁文件支付租赁合同保证金18,847.34元、物业管理保证金2,532.89元,丙方同意于协议签订时一次性支付完毕,租赁文件终止时,甲、丁方将按照《租赁文件》和协议的约某直接退还给丙方。四、丙方同意接受租赁文件中的全部权利义务,甲、丁方与乙方就该房屋签署的租赁文件及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件,均对丙方发生法律效力。五、乙方、丙方保证此次权利义务转让事宜不会影响到租赁文件的执行。转让日之前,《租赁文件》履行中可能存在的乙方债务以及乙方可能承担的任何后果或责任仍由乙方承担,丙方对此承担连带保证责任。其中包括但不限于乙方未交纳的租金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费等各项费用、以及违约赔偿和实现债权的费用将由乙方在协议签订后在五个工作日内一次性付清,丙方对前述费用的支付承担连带保证责任。六、乙方与丙方在合同转让及房屋交接过程中产生的一切纠纷,均由乙、丙方自行解决,与甲、丁方无关。若给甲、丁方造成任何损失或损害,则乙、丙双方将承担全额赔偿的连带责任。七、乙方、丙方同意继续遵守租赁文件约某的保密义务,如因乙方、丙方擅自将租赁文件的相关信息泄露给任何其它方,甲、丁方有权要求乙方、丙方承担相应法律责任。八、乙方承诺对丙方履行租赁文件项下的义务向甲、丁方承担连带保证责任担保,如丙方逾期交纳租金、物业管理费、空调费、水电费等各项费用或丙方有其他违约、侵权等行为而对甲、丁方负有债务时,乙方承诺于收到甲、丁方通知后十日内承担保证责任,向甲、丁方支付应付款项。乙方承担保证责任的期限为两年,自丙方对甲、丁方所负债务产生之日起计算,担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及甲、丁方为实现债权而支出的费用等。九、乙方须配合丙方办妥在该房屋经营所需的所有证照资料,包括但不限于乙方办妥以该房屋为工商注册登记地址的工商变更登记/或注销手续(如需),否则由此造成丙方无法在该房屋经营的损失和责任均由乙方和丙方共同承担,与甲、丁方无关。十、因租赁文件权利义务转让发生的包括所有税费及办理相应备案登记的相应费用在内的所有费用均由乙方和丙方承担,并由其自行办理。若租赁文件的主体变更及其相关问题而需要向有关部门登记备案或汇报的,乙方、丙方均应积极配合。原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》，约某甲、乙双方确认,该房屋的具体产证编号为：上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室,产证面积92.54平方米,其中公摊面积7.20平方米。协议作为《租赁合同》不可分割的一部分,与《租赁合同》具有同等的法律效力。协议与《租赁合同》有冲突的,以协议为准,未在协议中约某的其他条款均保持不变,以《租赁合同》为准。原告(乙方)与被告(甲方)及案外人康景物业上海分公司(丙方)签订《补充协议》，约某甲、乙、丙三方同意,2019年7月1日为权利义务转让日(以下称“转让日”),自转让日起,丙方在物业协议项下的权利义务全部转让给甲方,由甲方取代丙方成为物业协议的管理方。同时,就物业协议转让的相关其他事宜,协议各方约某如下：1、乙方应于转让日前向丙方缴清截止至转让日的物业协议项下欠款,对于乙方未能于转让日前缴清的欠款,丙方明确该等欠款的债权转让给甲方,甲方有权通过诉讼、非讼途径对前述欠款予以追讨；2、乙方根据物业协议应缴纳物业保证金合计2,532.89元,乙方实际缴纳的物业保证金将无需退还乙方,自协议生效日起自动转为甲、乙双方物业协议项下的保证金。若乙方未缴纳或未全额缴纳物业保证金,则不足部分乙方在协议签署时一次性向甲方补齐。物业协议终止时,甲方将按照约某直接退还给乙方。乙方应在协议签订之日将丙方已出具的各项保证金收据原件返还给丙方,由甲方另行向乙方开具相关保证金收据。3、自转让日起,乙方须将物业协议项下的物业管理费等各项费用支付予甲方。二、协议作为物业协议不可分割的一部分,与物业协议具有同等的法律效力。协议与物业协议有冲突的,以协议为准,未在协议中约某的其他条款均保持不变,以物业协议为准。合同签订后，被告交付租赁房屋，原告支付押金36,380.23元，租金支付至2020年3月。2019年7月2日，原告注册成立上海市青浦区合生干洗店，类型个体工商户，经营者李君辉，经营场所上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室。2019年12月26日，被告向原告发出《提前解除合同通知》，言明因故将于2020年1月31日正式解除双方之间的租赁合同，届时双方之间的合同关系即告终结。要求尽快安排人员与其接洽合同解除相关事宜，并尽快着手安排处理停业闭店等各项善后事宜。自2020年2月1日起，将停止对店铺区域各项能源供应，要求确保于此前完成店铺区域撤场工作，以避免发生不必要的损失。2020年1月15日，原告委托上海维度律师事务所向被告发送《律师函》，言明接受朱勇、孙明、李君辉委托,致函如下：2019年,委托人与被告签订《租赁合同》,分别承租合生新天地房产用于经营网鱼网咖店、汤小五中式快餐店、象王品牌店。合同签订后,委托人对店铺进行装修后正常经营。租赁期间,委托人均按约支付租金、物业费等合同约某的全部款项,被告却于2019年12月无故发出《提前解除合同通知》,声明将于2020年2月1日起停止对委托人的店铺进行能源供应。委托人多次与被告协商,被告态度强硬,并且不进行任何赔偿,而委托人的投入巨大,被告的恶意解约行为构成了根本违约。现委托人将在近期起诉,由法院确定具体赔偿数额。现提醒被告,委托人已对上述店铺进行全面的摄影摄像,在诉讼期间,不得擅自拆除以上店铺的内外装修,损毁店铺内的家具、设备,否则被告有极大的可能将承担法院认定损失方面的不利后果。再者,上述店铺内的装修、家具、设备均是委托人的合法财产,若被告一意孤行,故意损害委托人的财产,委托人会立即报警,追究刑事责任。2020年2月21日，上海市长宁区公证处出具《公证书》，载明2020年1月20日到上海市嘉松中路5999弄“合生新天地”A区L1-1107号“象王”店铺,由申请人李君辉打开店铺,公证人员对店铺现场进行了拍照。证明申请人李君辉的上述过程系在公证员及公证人员徐华的监督下进行。公证书后所附的照片打印件系对现场拍摄所得,内容与实际状况相符。审理中，因原、被告双方对系争房屋装修工程造价存在争议，本院依据原告申请提请上海市高级人民法院委托相关机构对此进行鉴定。2020年8月18日，上海第一测量师事务所有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：装修工程造价为184,067.69元，干洗衣机项目所涉造价为38,150元(争议费用)。原告为此花费审价费用8,190元。原告对洗衣机的审价存在异议，根据询问销售人员，市场价应为15万元。洗衣机是指绿洲牌干洗机，可以拆卸、移动，但该设备系根据该店铺定制的，移动至其他场所无法使用，再没有利用价值，只能当废铁出售。审价的价格没有进行折旧，应当按照租期以及实际使用的时间进行折旧。租期长达五年，但仅使用几个月。原告自己没有装修，但添置了设备以及外墙广告的投入。被告认为审价应该按照残值进行判定，而不是按照原值。洗衣机可以移动，干洗机金额系38,150元，原告主张洗衣机审价系35,000元，洗衣机与干洗机是同一样东西，应该按照原价35,000元折旧处理。审价的价格没有进行折旧，系原值。原告原始装修损失应该体现在64万元的转让费中。以上事实，由原告、被告的陈述，租赁合同、物业管理服务合同、转让协议、补充协议、营业执照、转账记录、提前解除合同通知、(2020)沪长证字第263号公证书、中国工商银行网上银行电子回单、律师函、工程造价鉴定意见书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告李君辉表示，转让协议、工行支付凭证、交易明细截图，证明2019年4月10日，原告与案外人许文军、顾某以63万元的价格将合生新天地象王品牌店转让给原告，原告向案外人支付63万元转让款。象王门店特许经营合同转让申请表、协议、交易明细、增值税发票证明约某案外人顾某与上海象王洗衣有限公司签订的《单店特许经营合同》中全部权利义务转让给原告，原告支付转让手续费1万元。转账截图、收款收据证明原告支出广告费12,582元、电脑监控7,800元、锅炉900元、缝纫机14,000元、商场消防费11,500元。解除劳务关系证明原告因提前解除与员工之间的劳动合同，承担赔偿金共计4,000元。象王洗衣收支明细表证明原告洗衣店自2019年4月至2019年12月平均每月盈利8,861元。照片证明原告经营的象王品牌店的内外装修、设备情况。公证书证明2020年1月20日，上海长宁公证处公证员至原告洗衣店对店铺装修设备等进行公证，与原告主张相对应。解除租赁合同协议，据原告了解有下家要整租商场的两层楼面，系被告单方解约。有两家与被告签署解约协议，与原告无关。原告签署租期系五年，仅用了三四个月，就解除与原告的租赁合同，给原告造成巨大损失。关于被告系统中有关原告营业额数据的截图，并非原告操作，系被告单方的记录，并非原告实际收入明细。催款函系每月支付，与合同约某不一致，催款函过来后原告履行每个月的租金，原告履行租金、物业费系没有违约的。2020年2月1日起不再经营，但东西均在系争租赁房屋内。12.7条，第一，明确载明系因为被告为应对市场变化，被告应举证市场发生变化导致必须与原告解除租约，现被告只是为了与下家达成新的租约，恶意与原告解约，不符合该条款的前提条件。第二，该条款明显加重租赁方义务，减轻出租方的责任，原告只要承租被告商铺，无法修改任何条款，该条款也没有提醒原告的义务，系格式条款，属于无效条款。如果该条款成立，被告几乎可以以极小的代价随时恶意违约，造成原告损失。原告装修完成后，租约长达五年，仅仅经营四个月左右，就被强制解除合同，故该条款有失公平。转让款打包费用，包括基本装修10余万元、设备30余万元、加盟费，整个店铺的权利义务转让。房屋现场无人经营，空关着。原告律师函并不是威胁被告不得自行收回房屋，只是当时被告无法与原告就装修等损失达成一致，将会涉及到装修造价鉴定，鉴定中需要保护好固定装修以及部分定制的或者无法移动的家装设备，原告没有恶意的侵占房屋，不能仅凭没有进行交接就认为被告没有占有使用处分的权利，上述权利均归被告所有，被告对三套房产实际不能另做他用，不存在房屋占用损失。合同解除时间2020年1月31日。审价之外的设备均已经搬走。原告在店铺投入巨大财产，之后没有能力在他处开设店铺，所购买的设备系不能另做他用，特别系定制的设备。2020年10月28日，原告与被告办理系争租赁房屋交接。被告主张的逾期付款违约金标准也过高。被告上海珠江创展投资有限公司表示，转让协议不认可原告与案外人所约某转让费的真实性和合理性，不认可原告已向案外人实际支付了相关转让费。特许经营合同转让申请表等无法证明原告已丧失象王品牌的经营权，广告费、电脑、消防费转账凭证等证明内容不予认可。解除劳动关系协议证明内容不予认可。收支明细无法证明与系争房屋的关联性。现场照片与原告诉请无关联性。被告与案外人的解除租赁合同协议，因项目业态调整，被告主动提出与调整范围内租户解约，并与部分租户协商一致签署解约协议，原告主张的被告不对原告进行任何赔偿的事实缺乏基本的合理性。被告系统中有关原告营业额数据的截图，证明原告每月通过被告提供的设备上传店铺营业额，2019年4月至12月期间，被告系统中原告上传的未经扣除支出的营业额为113,484元，远低于原告主张的305,915.43元的营业收入。原告提到发生催款后支付，实际上还是按照合同约某进行支付的。2020年1月31日之后原告不经营了，东西确实在租赁房屋内。被告发函后，双方沟通过，但没有达成一致。打包价的价格组成及合理性有问题。如果原告加盟或者从上家接手，应有原始的转让合同，对价款有明确记载。房屋现场空关状态。原告提到账户变动、不能办证，无证据证明。被告的员工通知原告付款，仅仅系通知付款，并不是付款的变更，并不是意味着被告放弃追究原告逾期付款违约责任。合同解除时间2020年1月31日。原告主张损失，装修已经按照司法鉴定，可移动的由原告搬离，不存在预期利益损失，其余应由原告承担举证不能的后果。租赁合同解除前，原告存在拖欠的违约行为，应承担违约责任；原告威胁被告不得自行收回房屋，对被告造成巨大损失，应承担房屋占用使用费。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原告与被告就系争房屋签订的《补充协议》等，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约某。关于合同解除，现原、被告双方一致确认合同于2020年1月31日解除，本院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还，原告要求被告返还租金、押金的诉讼请求，本院予以支持。审理中，本院依法委托了上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋装修工程进行了审价，审价机构依法出具的审价报告严格遵守了审价原则，应作为本案确定系争工程的结算金额的依据，装修工程造价为184,067.69元，干洗衣机项目所涉造价为38,150元(争议费用)。关于审价报告中的争议金额38,150元，本院认为，该干洗机可拆卸、移动，争议部分造价38,150元难以认定。本院综合考虑到合同的履行情况、被告的违约行为、原告的损失程度等因素，酌定判令被告支付装修损失156,000元。关于原告要求被告返还2019年5月至2020年1月止POS机使用费的诉讼请求，该费用系原告正常经营期间按约所支付的费用，原告的该请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿转让费、设备费用、广告费、员工损失、预期利益损失的诉讼请求，转让费用系其与案外人间某某，部分损失与装修损失重复，经营活动本身有风险，原告无法参照实际经营状况来确定实际经营损失。故本院对原告主张的转让款等损失不予支持。关于被告反诉要求原告支付租赁期内租金等逾期付款违约金，原告认为合同履行中根据被告付款通知支付租金等，被告并非完全按照合同约某，且逾期付款违约金标准过高，要求调整。原告未按合同约某支付租金，在被告发出催款通知后予以支付，原告亦未提供双方已改变租金等支付方式的证据，且被告就此并未免除原告的违约责任。本院从公平、合理的基本民法原则出发，综合考虑被告的损失、原告的违约程度以及双方履约情况等因素，酌情将违约金标准调整为应付金额的日万分之一。被告反诉要求原告支付自2020年2月1日起至实际返还之日的房屋使用费，本院认为，被告因项目业态调整向原告提出提前解除双方的租赁合同，自2020年2月1日起停止对店铺区域各项能源供应，要求原告确保于此前完成店铺区域撤场工作。致使原告经营的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对合生新天地的经营造成客观影响。本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的使用费予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，原告可不再支付使用费。被告的该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李君辉与被告(反诉原告)上海珠江创展投资有限公司签订的《补充协议》(包括上海珠江创展投资有限公司与顾某签订的《租赁合同》、广东康景物业服务有限公司上海分公司与顾某签订的《物业管理服务合同》、上海珠江创展投资有限公司与顾某、李君辉、广东康景物业服务有限公司上海分公司签订的《转让协议》、上海珠江创展投资有限公司、李君辉、广东康景物业服务有限公司上海分公司签订的《补充协议》)解除；二、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李君辉租金、物业费、POS机使用费人民币37,018.54元；三、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李君辉押金人民币36,380.23元；四、被告上海珠江创展投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李君辉装修损失人民币156,000元；五、驳回原告李君辉的其余诉讼请求；六、反诉被告李君辉应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海珠江创展投资有限公司租金逾期付款违约金人民币845.80元；七、反诉被告李君辉应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海珠江创展投资有限公司物业管理费逾期付款违约金人民币151.20元；八、反诉被告李君辉应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海珠江创展投资有限公司三方接口技术支持费逾期付款违约金人民币21元；九、反诉被告李君辉应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海珠江创展投资有限公司租赁保证金逾期付款违约金人民币130.80元；十、驳回反诉原告上海珠江创展投资有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11,978.10元，减半收取计人民币5,989.05元，由原告李君辉负担人民币3,618.55元，被告上海珠江创展投资有限公司负担人民币2,370.50元。反诉费人民币1,889.33元，由反诉原告上海珠江创展投资有限公司负担人民币1,864.33元，反诉被告李君辉负担人民币25元。鉴定费人民币8,190元，由原告李君辉负担人民币2,457元，被告上海珠江创展投资有限公司负担人民币5,733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年一月十四日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百五十六条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状划者采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。