北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36852号原告（反诉被告）：北京实创兴牧饲料科技有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇姚辛庄村甲x。法定代表人：王莉，经理。委托诉讼代理人：白如静，北京熙明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高景波，男，1979年12月15日出生，汉族，该公司经理。被告（反诉原告）：林殿泉，男，1949年7月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。原告（反诉被告）北京实创兴牧饲料科技有限公司（以下简称实创公司）与被告（反诉原告）林殿泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出(2019)京0112民初11659号民事裁定书，后北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终10630号民事裁定书，将案件发回重审，本案于2019年10月31日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告实创公司的委托诉讼代理人白如静、高景波，被告林殿泉及其委托诉讼代理人周玉纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告实创公司向本院提出诉讼请求：1.请法院判决被告给付原告北京市通州区张家湾镇姚辛庄X号的腾退各项补偿补助费818655元；2.诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月17日与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村的院落及厂房租赁给原告使用，用于开设公司。被告拥有该土地的使用权以及土地上建筑物的所有权。租赁物为：土地面积共12.7亩，厂房1800平方米，围墙250米，80KVA变压器，机井一眼及机井房、厕所。租赁期限为15年，自2005年5月1日至2020年4月30日，如遇拆迁，原告方自建的房屋补偿归原告方所有，原告有权获得经营损失、搬迁费等补偿。合同签订后，原告在租赁土地上新建厂房、办公用房等建筑物700多平米，2018年6月，被告通知原告因拆迁需腾退房屋，被告立即开始搬迁工作，于2018年7月完成了搬迁。2018年7月底，北京市通州区张家湾镇人民政府正式发出《腾退公告》，规定先行交房腾退拆除，后续开展相关认定和补偿。补偿款已经发放给被告，但被告仍拒不履行合同义务。故原告诉诸法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告林殿泉答辩并反诉称，第一，测绘成果表中第2、3、4、7、8号房屋是在原告承租期间，被告出资所建，因当时双方约定由被告建设，由原告免费使用，产权归被告所有，所以上述房屋建在2008年之前，相应腾退补偿应由被告享有；第二，6号房屋是在原告承租期间，原告建设，但通过法院调取测绘图显示，原告建设时借助被告房屋和墙体所建，所以6号房屋的补偿款中应该有被告份额；第三，腾退补偿款中的特殊地上物也就是变压器是由被告出资，腾退补偿款由被告享有。其他房屋都是被告原始出租给原告的，即1、5、9、10、PF1房屋都是我方建设并出租的。同时我方提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人赔偿反诉人因未协助办理变压器注销手续产生的腾退补偿经济损失：(1)变压器补偿的差额损失110500元，及利息损失，自2018年12月27日至实际支付之日止，以110500元为基数，按年率6%计算；(2)因被反诉人未按时办理变压器注销手续导致反诉人未及时收到补偿款总额的30%的利息损失，以1285876.8元为基数，自2019年3月23日至实际支付之日止按年利率6%计算；2.请求法院判令本案诉讼费用、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2005年4月17日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，反诉人将位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村工业园区的厂房及院落出租给被反诉人，其中包括一台80KVA的变压器，该变压器由反诉人建设。后因被反诉人提出如电费发票非被反诉人名称无法报销，故反诉人同意将变压器暂时过户到被反诉人名下。2018年7月，租赁场地遇政府占地腾退，腾退中涉及该变压器。然在腾退过程中，反诉人多次要求被反诉人配合办理相关手续，被反诉人均不予理睬。现因变压器手续不齐备，腾退部门拒绝向反诉人支付第二笔补偿款（30%），且将变压器的补偿款由应付的153000元最终确定为了42500元，因此给反诉人造成了经济损失。反诉人认为，根据《租赁合同》第一条甲方的权利和义务第2项规定，反诉人仅将变压器租赁给被反诉人使用，被反诉人应配合办理变压器相关手续，故反诉人提起反诉，望法院支持反诉人的反诉请求。原告实创公司针对被告林殿泉的反诉答辩称，不同意被告反诉请求。涉诉变压器不是被告财产，是原告方财产，补偿款和被告无关。之前诉讼中，原告提出调解方案，当时对变压器作出让步，只要拆迁补偿能及时给原告，变压器可以让步，但不代表变压器就是被告的。被告的反诉没有事实和法律依据。请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月17日，林殿泉（甲方）与实创公司（乙方）签订《租赁合同》约定，“一，甲方的权利和义务……1.土地所有权归北京市通州区张家湾镇姚辛庄村所有。土地使用权和厂房所有权归北京市通州区张家湾镇姚辛庄村林殿泉所有。2.甲方所属北京市通州区张家湾镇姚辛庄村林殿泉所有的厂房及院落，有土地面积为12.7亩（以土地登记面积）为准。厂房1800平方米，围墙250米，80KVA的变压器，和机井一眼及机井房、厕所，租赁给乙方。……二，乙方的权利和义务……3、乙方可以自行建设地上建筑物，建筑物产权归乙方所有，但合同解除或到期后所建的不动产物作价补偿给乙方后归甲方所有。……5、在合同执行期间，若电力不能满足生产，甲方可协助乙方办理增容，费用由乙方自行承担。……三，租赁期限1、本合同的期限为15年，即始于2005年5月1日，终止于2020年4月30日。……五，违约责任及其他……2、在合同执行期间，因国家占地、政府收购、政策改变的原因导致拆迁的，土地补偿费归甲方所有；房屋补偿费，甲方所有的房屋补偿费归甲方所有，乙方自建的房屋补偿费归乙方所有。乙方有权根据法律规定取得经营损失、搬迁等补偿费。合同还约定了其他内容。另查，2018年10月12日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方，腾退人，以下简称张家湾镇政府）与林殿泉（乙方，被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》约定，第一条被腾退房屋及经营面积甲方因通州区张家湾公园建设工程一期项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇姚辛庄村甲x用于生产加工饲料用途的乙方房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为8561.66平方米；……因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的2153.52平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的395.92平方米……第二条被腾退房屋货币补偿明细1、被腾退房屋的价值补偿……2、被腾退房屋的拆除配合费因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为4286256元。3.腾退各项补偿补助费……（6）其他特殊地上物腾退补费：42500元。……第五条合同总金额上述第二条、第三条、第四条非住宅腾退补偿补助费、拆除配合费及奖励费总金额共计人民币4328756元。此外，该协议还约定了其他内容。根据落款时间为2018年10月12日的《测绘成果表》及《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程张家湾公园建设工程（一期）评估五标段腾退结果通知单》载明，一，拆除配合费：幢号1，建筑面积564.3㎡，拆除配合费总价829521元；幢号2，建筑面积，14.28㎡，拆除配合费总价23990元；幢号3，建筑面积16.32㎡，拆除配合费总价23990元；幢号4，建筑面积8.4㎡，拆除配合费总价14112元；幢号5，建筑面积1245.47㎡，拆除配合费总价2615487元；幢号6，建筑面积395.92㎡，拆除配合费总价399087元；幢号7，建筑面积15.75㎡，拆除配合费总价19845元；幢号8，建筑面积260.15㎡，拆除配合费总价327789元；幢号9，建筑面积14.82㎡，拆除配合费总价18673元；幢号10，建筑面积，7.03㎡，拆除配合费总价9842元；幢号pf1，建筑面积7㎡，拆除配合费总价3920元。二，特殊地上物腾退补费：项目，变压器（无手续），数量1台，金额42500元。三，合计：4328756元。再查，2008年6月18日，北京市国土资源局向林殿泉出具《国土资源行政处罚决定书》决定“1、责令你退还在北京市通州区张家湾镇姚辛庄村非法占用的4307.65平方米土地，没收你在非法占地上新建的建筑物和其他设施。2.对你在北京市通州区张家湾镇姚辛庄村非法占用的4307.64平方米土地处以16元/平方米的罚款，共计：68922.4元人民币。”2008年7月5日林殿泉缴纳了上述罚款。庭审过程中，被告称鉴于上述罚款事实，是否可以依据腾退补偿协议取得拆迁配合费以及剩余配合费的发放时间均无法确定。本院就上述问题向张家湾镇政府联系核实，其答复称，在进行涉案场地的腾退过程中，张家湾镇政府先后收到了北京市国土资源局关于涉及罚拆罚没的名单，其中包括被告及涉案场地，但接到上述通知时，涉案50%款项已经过审并发放。对于未过审或未发放的剩余款项后续如何处理，目前没有相关政策文件，鉴于涉及户数较多，且众多场地涉及工业大院等历史问题，故该事项一直处于汇报研究阶段。就本案诉争场地，拆除配合费为4286256元，目前过审金额为50%，即2143128元，其中1143128元于2018年12月26日向被告发放，100万元于2018年12月28日由本院提取继续查封冻结。关于腾退补偿协议中涉及的“特殊地上物腾退补偿费”就是涉案场地上的变压器款，但因一直缺少相关申报所需资料，至今未通过，亦未向被告发放款项。庭审过程中，双方均确认《测绘成果表》的1号建筑（建筑面积564.3㎡）、5号建筑（建筑面积1245.47㎡）均系被告所建，6号建筑（建筑面积395.92㎡）系原告所建。双方对于2、3、4、7、8及10号建筑系谁投资所建存在争议，原告主张系其投资所建，提交了录音证据予以佐证，被告对此不予认可，称上述建筑系其投资所建，向本院提交了证人证言及国土资源行政处罚决定书。再查二，涉案地块上建筑物未取得规划审批手续。以上事实，有《租赁合同》《测绘成果表》《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程张家湾公园建设工程（一期）评估五标段腾退结果通知单》《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》、电话录音、谈话录音、《国土资源行政处罚决定书》《行政处罚缴款书》等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签订的《租赁合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对原告使用涉案场地过程中，房屋及院落因国家占地、政府收购、政策改变的原因导致拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定。该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。根据该约定，土地补偿费归甲方所有；房屋补偿费，甲方所有的房屋补偿费归甲方所有，乙方自建的房屋补偿费归乙方所有。乙方有权根据法律规定取得经营损失、搬迁等补偿费。现双方就涉案场地上建筑物的拆除配合费存在争议。对此，本院认为，第一，双方就2、3、4、7、8及10号建筑物系由谁所建存在争议，庭审过程中，双方均未能提交充分有效证据对各自的主张予以证明，综合本案案情，按照公平原则，对上述建筑物的拆除配合费，本院确认双方各占50%的份额；第二，就6号建筑物，被告认可系原告投资所建，拆除配合费理应归原告所有，被告主张上述房屋借用其墙体故应分得部分拆除配合费，依据不足，本院不予支持。综上，就涉案地块而言，原告应获得的拆除配合费数额为608871元。考虑到上述款项仅发放至50%，故对于原告的诉求，本院支持其中的304435.5元。需要指出的是，本院对于该50%款项的处理，系综合本案案情，考虑到实际过审且发放50%款项的事实。本院对于原告应得补偿款数额608871元的确认，并不代表对其最终必然获得全部补偿款的法律认定。鉴于剩余的50%的拆除配合费是否发放目前无法根据政策确定，故剩余50%款项问题，双方可待政策最终明确后另行解决。被告反诉的变压器补偿差额损失及利息损失的问题，鉴于就腾退补偿协议载明的42500元能否最终过审且实际发放尚未可知，且被告未能提交有效证据就其所称的差额损失予以证明，故其该项请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林殿泉给付原告（反诉被告）北京实创兴牧饲料科技有限公司腾退补偿款304435.5元，于本判决生效之日起七日内执行清。二、驳回原告（反诉被告）北京实创兴牧饲料科技有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林殿泉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告（反诉原告）林殿泉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本诉案件受理费5087元，由原告（反诉被告）北京实创兴牧饲料科技有限公司负担2154元（已交纳），由被告（反诉原告）林殿泉负担2933元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）林殿泉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  王金朋人民陪审员  李桂华二〇二一年一月十八日书 记 员  张媛媛-10--1-