四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5584号 原告：古绍光，男，1965年7月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：唐春霞，重庆佳昂律师事务所律师，特别授权。 被告：杜勇，男，1968年8月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨进军，四川鑫泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨维，四川鑫泰律师事务所律师。 原告古绍光与被告杜勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐春霞，被告杜勇及其委托诉讼代理人杨进军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告古绍光向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租房协议》于2020年9月16日解除；2、被告向原告支付自2018年6月8日起至合同解除之日的租金353419元，并支付相应的资金占用利息（以353419元为基数，自2020年10月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3、被告向原告支付违约金（以154500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2018年6月8日起计算至付清为止；以159135元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年6月8日计算至付清为止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原、被告签订《租房协议》，约定由被告承租原告所有的位于四川省广安市广安区××道××号××号房屋用于商业经营，租赁期限自2017年6月8日至2022年6月7日，第一年租金为150000元，以后每年度递增3%，按年支付，双方还约定了保证金、违约责任等。协议签订后，原告按照约定将房屋交付被告经营使用，而被告仅向原告支付了第一年度租金后，就再未向原告支付任何费用。原告多次催收未果，遂提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《租房协议》于2020年9月25日解除；2、判令被告立即向原告交还房屋，并要求被告承担自合同解除之日起至实际交房房屋期间的房屋占用使用费，费用标准以《租房协议》约定的租金标准（436元／天）为准；3、判令被告向原告支付自2019年6月8日起至2020年9月25日的租金185657.5元，并支付违约金（以159135元为基数按年利率5%从2019年6月8日起计算至2020年6月7日，以185657.5元为基数按年利率5%从2020年6月8日计算至付清之日止）；4、诉讼费由被告承担。 被告杜勇辩称，1、关于案涉房屋的相关事实，案涉租赁房屋是本案被告与孙某某租赁后用于开设广安城南拿铁酒吧，2011年至2017年的房屋租赁协议是孙某某与原告签订的，该合同到期后，因孙某某不在广安，就是被告与原告续签，房屋租金均由拿铁酒吧经营所得支付，故原告若主张权利应向被告与孙某某共同主张，被告现书面申请追加孙某某为本案被告参加本案诉讼查明事实；2、案涉租金的支付情况，被告已代表拿铁酒吧于2018年11月19日向原告支付2018年6月至2019年6月期间的租金154500元；3、关于合同解除的问题，拿铁酒吧在2019年初因客观原因关闭无法继续经营，被告代表拿铁酒吧于2019年6月11日微信通知原告方解除合同，并于2019年11月20日向被告邮寄解除租房协议通知书，再次声明解除并要求原告在2019年11月27日办理租赁房屋交接手续，但原告拒绝接受被告邮寄的通知书，并不予配合办理移交手续，因此应视为租房合同已于2019年6月11日解除，且租赁房已在2019年11月27日交付给原告；4、合同早已解除，被告已支付房屋解除前应支付的租金，不存在租金、违约金和利息。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 原告围绕其诉讼请求向本院提交房产证、《租房协议》、银行转账记录、视频光盘、短信记录、中国改革报等证据。被告向本院提交了《租房协议》、企业信用信息公示报告、《合伙经营协议书》、（2019）川1602民初6207号民事判决书、建行存款凭证、《解除通知书》、微信聊天记录及光盘、EMS邮件等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2017年6月1日，原告古绍光（甲方）与被告杜勇（乙方）签订《租房协议》，主要约定：1、乙方租用甲方所有的位于万和花园Ａ栋门市（产权位置为四川省广安市广安区××道××号，建筑面积为240.62平方米）；2、租期自2017年6月8日至2022年6月7日；3、第一年度租金为150000元，以后每年度递增3%，后一年一次性付清，不得延时，否则做违约处理，甲方可要求乙方无条件拆场；4、乙方向甲方交保证金10000元，到期无违约退还乙方。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金500000元。次日，被告向原告转账160000元，包含2017年6月8日至2018年6月7日期间的租金150000元和保证金10000元，被告又于2018年11月19日向原告支付租金154500元。 诉讼中，原告确认收到被告支付的2018年6月8日至2019年6月7日期间的租金154500元，并同意减免疫情期间一个半月的租金，故原告主张2019年6月8日至2020年9月25日期间的租金为185657.5元。 原、被告双方的微信聊天记录显示：1、被告曾于2019年6月11日找原告协商退租事宜，但原告并未同意；2、2019年12月16日，被告向原告发送《解除通知书》，该通知载明“《租房协议》自本通知书寄发贵方之日起立即解除，请贵方在2019年11月27日之前与我方办理交接手续，否则视为我方完成交接，所租赁房屋及附属设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担”，而原告要求被告于2019年12月20日前往重庆解决此事；3、2020年8月3日，原告询问被告是否继续租赁案涉房屋以及交接事宜，但被告回复双方之间的《租房协议》已于2019年6月解除，并要求原告回到广安收回租赁房屋。2020年9月2日，原告的委托诉讼代理人向被告发送短信催收欠付租金，并告知其若在2020年9月15日前仍未付清欠款，原告将单方解除《租房协议》并追究其违约责任。2020年9月25日，原告在《中国改革报》上刊登《解除合同通知书》，主要内容为通知被告解除与其签订的《租房协议》，同时将收回门面，并追究其违约责任。 另查明，被告杜勇与案外人孙某某曾于2012年7月6日签订《合伙经营协议书》，共同经营拿铁酒吧，后双方发生纠纷，经本院于2020年4月30日作出的（2019）川1602民初6207号民事判决书判决解除双方之间的合伙关系。 本院认为，原、被告于2017年6月1日签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于双方向对方发出的解除合同通知的效力问题。根据合同约定以及履行情况可以看出，被告应当在每年租期届满时支付下一年度租金。虽然被告曾在2019年6月11日与原告协商退租事宜，但双方并未达成一致意见，被告应当继续履行支付租金的义务。被告未按约定向原告支付租金的行为构成违约，故其向原告发出的《解除通知书》不具有解除合同的法律效力。对被告辩称合同已于2019年6月11日解除，其不应向原告支付租金的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告通过短信、微信及登报通知被告解除合同，符合法律规定，原告主张确认双方签订的《租房协议》于2020年9月25日解除的请求，本院予以支持。 关于保证金、违约金的问题。合同解除后，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据合同约定，第三年即2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金为159135元，考虑新冠肺炎病毒疫情的影响，原告愿意免收被告一个半月的租金，并主张第四年的租金按159135元计算，故对原告要求被告支付租金185657.5元并按436元/天计算从2020年9月26日起至实际返还房屋期间的使用费的请求，本院予以支持。而被告交纳的10000元保证金，是为了保障合同顺利履行，应当优先抵扣租金，故原告主张的违约金应当以149135元为基数按年利率5%从2019年6月8日起计算至2020年6月7日、以175657.5元为基数按年利率5%从2020年6月8日计算至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、确认原告古绍光与被告杜勇于2017年6月1日签订的《租房协议》于2020年9月25日解除； 二、被告杜勇于本判决生效之日起十日内向原告古绍光返还位于四川省广安市广安区××道××号房屋，并自2020年9月26日起按436元／天标准向原告古绍光支付房屋使用费至实际返还房屋之日止； 三、被告杜勇于本判决生效之日起十日内向原告古绍光支付2019年6月8日起至2020年9月25日期间的租金175657.5元、违约金（违约金按年利率5%分别以149135元为基数从2019年6月8日起计算至2020年6月7日、以175657.5元为基数从2020年6月8日计算至付清之日止）； 四、驳回原告古绍光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4013元，减半收取计2007元，由原告古绍光负担107元、被告杜勇负担1900元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡秋寒 二〇二一年一月二十二日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。