贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0327民初1984号原告（反诉被告）：梁国华，男，1990年4月25日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。原告（反诉被告）：安伟兵，男，1988年2月18日出生，土家族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。二原告委托诉讼代理人：云艳，贵州于道律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：何福杰，贵州于道律师事务所律师。被告（反诉原告）：凤冈县绿城房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道，统一社会信用代码：91520327573344791J。法定代表人：施克健，系公司经理。委托诉讼代理人：莫虎，贵州诚合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴友，男，1986年3月3日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，系公司员工。原告梁国华、安伟兵与被告凤冈县绿城房地产开发有限公司（以下简称：“凤冈绿城房开公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，在案件审理过程中，被告凤冈绿城房开公司在法庭辩论终结前，向本院提出反诉，本院依法审查予以准许。本院依法适用简易程序，将反诉与本诉合并公开开庭进行了审理。原告梁国华、安伟兵及委托诉讼代理人云艳、何福杰，被告凤冈绿城房开公司委托诉讼代理人莫虎、陈兴友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国华、安伟兵向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除二原告与被告于2018年9月2日签订的合同编号为20180001号《商品房买卖合同》；2.请求人民法院判决被告返还二原告购房款338000元，并支付二原告同期银行利息56000元（暂按同期银行贷款利率计算至起诉之日）；3.请求人民法院判令被告赔偿二原告因签订合同欺诈导致合同被解除一倍赔偿款338000元；4.请求人民法院判令被告赔偿二原告装修款180000元，诉讼中二原告变更为1800000元；5.请求人民法院判令被告赔偿二原告经营性损失500000元；6.本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。事实与理由：2018年9月2日，二原告与被告签订合同编号为20180001号《商品房买卖合同》，约定将被告名下位于凤冈县的第2栋1单元1-2层001-1号房、环形通道负1.2层（房号负-1-001）房屋出售给二原告，套内面积420平方米，总价338000元。合同签订后，二原告于当日交款238000元，2019年2月3日交款100000元，共计338000元。2018年9月，被告将前述房屋交付给二原告。二原告于2018年11月16日取得凤冈县梁国华奶茶吧和凤冈县剃爱斯公寓（ＴＳ主题酒店）营业执照，投入共计200余万元进行经营。2020年4月27日，凤冈县综合行政执法局在二原告经营的ＴＳ主题酒店门口张贴《限期拆除违法建筑公告》。至此，二原告方知被告与二原告签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒该商品房未取得房屋预售许可的事实，致使二原告购买商品房的目的不能实现，被告理应返还二原告购房款和赔偿相应的损失。为维护自身利益，原告特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告凤冈绿城房开公司辩称：1.同意解除双方签订的商品房买卖合同，并退还梁国华、安伟兵支付的购房款338,000元，但不应支付利息；2.双方签订的合同并非房屋买卖合同性质，而系双方就合同所涉空间使用权转让的合意，被告方不存在欺诈行为；3.该案纠纷系原告将涉案空间擅自违规修建为酒店和奶茶吧，要求被告承担其装修损失和经营性损失的诉求无事实和法律依据，不应得到支持。反诉原告凤冈绿城房开公司向本院提出的反诉请求：1.判令解除双方于2018年9月2日签订的《商品房买卖合同》；2.判令梁国华、安伟兵立即将位于凤冈县的房屋（房号负-1-001）（以下简称：标的房屋）恢复原状后返还给反诉原告；3.判令梁国华、安伟兵立即将标的房屋腾空，将所有的存放于标的房屋中的设施设备等全部动产从标的房屋内移除；4.判令梁国华、安伟兵立即将与标的房屋已形成附合的装饰装修物拆除；5.判令梁国华、安伟兵支付违约金101400元；6.判令本案的本诉及反诉的全部诉讼费用与鉴定评估费用，全部由梁国华、安伟兵承担。事实及理由：梁国华、安伟兵与反诉原告于2018年9月2日签订了《商品房买卖合同》。该合同第19页第二十三条第4小条约定,“买受人的房屋、仅作生活住宅使用；”合同第32页第十六条约定：“买受人不得对裸露的花园、阳台修建任何形式的建筑物、构筑物，或封闭使用（如经审批确须封闭使用的，应在其户内加装防盗栏）。购买地上一层的，买受人不得掏空地基作地下室。如因买受人违规装修或修建建筑物、构筑物造成房屋漏水或其他质量问题的，出卖人有权直接或会同相关部门责令其恢复原状。买受人违反上述规定，除应向出卖人支付购房款30%的违约金外，其还应承担向其他业主赔偿损失，接受相关部门的处罚，及因整改造成出卖人逾期向相关部门登记审批或备案，致使影响规划范围内的所有房屋交付使用、逾期办证等一切直接、间接损失的责任由买受人承担。”梁国华、安伟兵在收到标的房屋后，违反合同约定，擅自改变房屋用途，将标的房屋改造添附、装修装饰为经营用房（奶茶吧和公寓酒店），并营业至今。反诉原告将标的房屋交付给梁国华、安伟兵时，为裸露的空间，没有任何的违法建筑。现因梁国华、安伟兵单方违法违约的修建和装修等行为，导致反诉原告被凤冈综合执法局作出行政处罚决定，要求反诉原告限期拆除梁国华、安伟兵修建的违法建筑。梁国华、安伟兵违约违法在先，因其二人的行为已使合同不能实现目的，给反诉原告造成严重不利后果后，滥用诉权，提起本诉。为维护自身合法权益，反诉原告依法提出反诉，请依法支持其反诉请求。反诉被告梁国华、安伟兵辩称：1.除反诉的第一项请求外，请法院依法驳回反诉原告的所有诉讼请求，反诉费用由反诉人承担；2.反诉被告使用该房屋期间，对该房屋进行了大量的投资和装修，至今损失未得到合理解决，并且在装修后经营了一年多的时间，对外进行了融资经营，产生了融资成本。加上2020年初至今疫情的影响，对涉案房屋的经营至今处于亏损状态。造成这客观损失的原因，是反诉原告在出售房屋时存在欺诈隐瞒的行为造成的，故其反诉请求依法不应得到支持。反诉原告退还反诉被告的售房款及赔偿其他损失后，反诉被告自然会依法退还涉案房屋。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。对双方提供的证据，本院当庭进行了认证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凤冈绿城房开公司作为出卖人，梁国华、安伟兵作为买受人，双方于2018年9月2日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180001）。该《商品房买卖合同》主要载明：买受人购买的商品房位于凤冈县。该商品房位于地下第-1-2层，名义楼层为第负-1-2层，该房号为负-1-001（以下简称“商品房的架空层”）。该商品房的规划用途为：住宅。产权登记面积约500平方米，套内建筑面积为420平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米805元，总价款338000元。梁国华、安伟兵按双方合同约定的购房款，分别于2018年9月2日支付了购房款238000元，于2019年2月23日支付了购房款100000元，共计支付了购房款338000元。2018年11月至2019年3月期间，梁国华、安伟兵将其所购买的商品房的架空层改建为酒店。从2019年5月经营至今，每月获利约8,000元。在诉讼中，梁国华、安伟兵申请对商品房的架空层装修损失予以评估。本院依法委托山东鲁业房地产土地评估有限公司进行了司法鉴定。山东鲁业房地产土地评估有限公司于2020年11月30日以山东鲁业法鉴（2020）字第0016号作出的《房地产估价报告》估价结果为：房屋装修及设施设备及经营物品市场价值总额为1,329,338元（其中:负一楼装饰装修83,101元，一楼、天井项层及户外门头装饰装修372,469元，二楼装饰装修622,830元，户外灯箱装饰装修15,191元，设施设备及经营物品235,748元）。另梁国华、安伟兵因申请鉴定，向山东鲁业房地产土地评估有限公司支付了评估费12,000元。另查明，涉案商品房的架空层的楼盘属于凤冈绿城房开公司开发建设的位于凤冈县（又名：嘉华新城）项目。该项目于2017年7月20日取得了遵市商房预证凤住建字（2017）第09号《遵义市商品房预售许可证》（以下简称：《商品房预售许可证》）。该《商品房预售许可证》主要载明：嘉华新城，建筑总面积57624.42㎡，预售房屋建筑面积50092.14㎡，其中，住宅419套建筑面积47096.40㎡，非住宅建筑面积2995.73㎡。当地综合行政执法部门认为涉案商品房的架空层改建的TS主题酒店系违法建筑后，作出了行政处罚决定书，并在TS主题酒店处张贴了《限期拆除违法建筑公告》。之后，梁国华、安伟兵认为凤冈绿城房开公司在签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒该商品房未取得房屋预售许可的事实，致使梁国华、安伟兵购买商品房的目的不能实现。为此双方发生纠纷，因协商未果。梁国华、安伟兵故诉至法院，提出如前所诉。在案件审理过程中，在本诉法庭辩论终结前，凤冈绿城房开公司向本院提出了如前反诉请求。本院认为，虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中约定的该“商品房”的规划用途为“住宅”，但是涉案诉争的“商品房”，庭审中双方认可属于商品房的架空层，而不是成套的商品房的事实。所谓架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。如规划许可，架空层可以用于消防通道或业主停车位等用途。双方当事人签订的涉案商品房的架空层的《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”和第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，在梁国华、安伟兵起诉后，虽然凤冈绿城房开公司在庭审中提交了《商品房预售许可证》，但是不能证明涉案商品房的架空层属于商品房预售的范围。因此凤冈绿城房开公司将未取得《商品房预售许可证》的涉案商品房的架空层出卖给梁国华、安伟兵，双方签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，该合同自始无效。凤冈绿城房开公司作为专门的房地产开发企业，应知道涉案商品房的架空层是不属于可以预售的商品房范围。因此，对未取得商品房预售许可的涉案商品房的架空层出卖给梁国华、安伟兵，导致双方签订的《商品房买卖合同》无效的后果，凤冈绿城房开公司应承担合同无效的主要过错责任。从庭审中查明的事实可以看出，梁国华、安伟兵在与凤冈绿城房开公司签订涉案《商品房买卖合同》时，也是知道涉案的标的物属于商品房的架空层，而不属于成套的商品房的事实。梁国华、安伟兵以双方约定的单价（明显低于同期间、同楼盘的商品房住宅或商铺的单价），购买了涉案商品房的架空层，也存在侥幸、投机心理。因此，凤冈绿城房开公司在签订涉案《商品房买卖合同》时，并不存在欺诈梁国华、安伟兵的情形，故梁国华、安伟兵诉请判令凤冈绿城房开公司赔偿已付购房款338,000元一倍的主张，不符合法律规定，本院不予以支持。由于涉案《商品房买卖合同》属于无效合同，合同自始无效。庭审中，虽然凤冈绿城房开公司同意解除涉案《商品房买卖合同》，但是解除合同是在合同有效的前提下，才能依法解除合同。因此，对梁国华、安伟兵诉请解除涉案《商品房买卖合同》的主张，不符合法律规定，本院不予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，由于双方当事人签订的《商品房买卖合同》无效，因此梁国华、安伟兵诉请判令凤冈绿城房开公司应依法返还梁国华、安伟兵的购房款338,000元及资金占用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。梁国华、安伟兵也应依法返还凤冈绿城房开公司涉案的商品房的架空层。由于凤冈绿城房开公司将不属于商品房预售范围内的架空层出卖给梁国华、安伟兵的行为，违反了法律强制性规定。因此，凤冈绿城房开公司应承担涉案《商品房买卖合同》无效的主要过错责任。梁国华、安伟兵违规将涉案商品房的架空层改建为酒店，因此，对因涉案的架空层进行装修、经营购置等所导致的经济损失，梁国华、安伟兵也应承担主要的过错责任。此外，由于梁国华、安伟兵将涉案商品房的架空层违规改建为酒店经营至今，获利约100,000余元。因此，本院综合全案实际情况，酌定对涉案商品房的架空层在装修、经营时购置的评估价值为235,748元的设施设备及经营物品[详见：山东鲁业法鉴（2020）字第0016号《房地产估价报告》]，由梁国华、安伟兵自行搬出和拆除，并由梁国华、安伟兵自行承担前述设施设备及经营物品的全部损失。涉案商品房的架空层的其余装饰装修损失1,093,590（1,329,338元-235,748元），本院酌定由双方各承担50%的责任。此外，因申请司法鉴定梁国华、安伟兵支出的评估费12,000元，本院酌定由凤冈绿城房开公司承担8,400元(12,000元×70%）,由梁国华、安伟兵自行负担3,600元(12,000元×30%）。庭审中，梁国华、安伟兵提供的证据，不足以证明其经营性损失的主张，应承担举证不力的法律后果，故对其主张的判令凤冈绿城房开公司赔偿经营损失500,000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予以支持。因涉案《商品房买卖合同》属于无效合同，该合同自始无效。该合同中的违约金等约定，对双方当事人不具有约束力，故凤冈绿城房开公司反诉请求判令梁国华、安伟兵支付违约金101,400元的主张，不符合法律规定，本院不予以支持。由于凤冈绿城房开公司在本案涉案商品房的架空层的买卖合同纠纷中存在过错，故在梁国华、安伟兵自行搬出或拆除前述设施设备及经营物品后，由凤冈绿城房开公司自行恢复涉案商品房的架空层的原状。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认梁国华、安伟兵与凤冈县绿城房地产开发有限公司于2018年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180001）无效；二、凤冈县绿城房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还及赔偿梁国华、安伟兵各项经济损失共计人民币893,195元（购房款338,000元+房屋装修的损失546,795元+评估费8,400元）及资金占用费（以购房款338,000元为基数，按起诉时一年期贷款市场报价利率计算，从2019年2月23日起至付清时止）；三、梁国华、安伟兵在本判决生效后十五日内自行搬出涉案商品房架空层内的设施设备及经营物品[详见：山东鲁业法鉴（2020）字第0016号《房地产估价报告》]；四、梁国华、安伟兵在本判决生效后十五日内返还凤冈县绿城房地产开发有限公司涉案商品房的架空层［即：位于凤冈县，名义楼层为第负-1-2层，该房号为负-1-001。］;五、驳回梁国华、安伟兵其余诉讼请求；六、驳回凤冈县绿城房地产开发有限公司其余反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,056元，减半收取15,528元，由梁国华、安伟兵负担7,764元、凤冈县绿城房地产开发有限公司负担7,764元。该款梁国华、安伟兵已预交，凤冈县绿城房地产开发有限公司在兑现本案时一并支付给梁国华、安伟兵。反诉费3,946元，由凤冈县绿城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  黄万铁二〇二一年一月二十一日法官助理何凤仪书记员刘志林