北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5949号原告（反诉被告）：北京丽龙环球体育发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层04-1565。法定代表人：杨丽萍，董事长。委托诉讼代理人：武卓越，北京科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，女，1986年11月7日出生，汉族，北京科宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京思源国际商业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路11号院1号楼4层406-1。法定代表人：蒋垒，执行董事。委托诉讼代理人：张紫晔，北京宣言律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖，女，1992年10月16日出生，汉族，北京宣言律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人武卓越、高明，被告之委托诉讼代理人张紫晔、赵颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2018年12月签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月30日解除；2.要求被告向原告返还已支付的2019年1月1日至2019年4月30日期间的租金28609.62元；3.要求被告向原告支付未退还租金的资金占用费（以28609.62元为基数，按照年利率6%的标准，自2019年5月1日计算至实际给付之日止）；4.要求被告退还原告保证金20000元。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区双桥中路X号院X号楼X一层X-115AB、X-116AB、X-117AB、X-120和X-121号铺位及部分公共区域（以下简称涉案场地）出租给原告使用，租赁面积预估400平方米。原告以“汽车XX”的品牌对外经营，经营内容为游艺项目及出售儿童娱乐产品。合同签订后，被告仅交付部分租赁场地，并于2019年4月擅自将涉案场地部分区域转租给案外人，造成原告经营场地被侵占，原告无法继续经营，合同目的无法实现。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，被告是涉案场地的出租管理人。根据商场的规划情况，划分了不同商铺的面积及位置。被告已按照合同及补充协议约定交付了租赁场地，全面履行了合同义务，原告一直在使用涉案场地对外经营。2019年4月29日，在征得原告同意之后，被告与案外人北京绿色传奇XX公司（以下简称绿色传奇公司）签订房屋租赁合同，将涉案场地内部分面积出租给绿色传奇公司，为了弥补原告的损失，双方协商将部分非租赁场地赠与给原告使用。原告要求返还租金，于法无据，应予驳回。原告未如约支付租金，构成违约，不享有单方解除权，合同应于2019年12月31日届满后自然解除。合同约定的保证金返还条件尚未成立，保证金应该折抵原告欠付款项后再退还。租金占用费无合同及法律依据，不同意承担。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求原告向被告支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金104000元、电费257.28元；2.要求原告向被告赔偿迟延付款违约金（具体计算方式参照反诉状）；3.要求原告向被告支付因迟延交还房屋产生的滞留金15096.77元；4.要求原告向被告赔偿律师费20000元。反诉理由如下：被告依约交付涉案场地，原告未按时支付租金及电费，构成违约，应赔偿违约金、律师费。合同履行期限届满后，原告未按时返还涉案场地，应支付滞留金。原告针对反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。绿色传奇公司占用涉案场地，未经原告同意，被占用场地原用作原告的比赛场地，原告不可能同意置换该处租赁场地。合同约定租赁面积约400平方米，可以证明租赁面积包括涉案场地中间的中庭中岛位置以及东侧的X-109至X-102商铺，上述面积并非如被告所述系赠与。故在被告将本属于原告的承租面积出租给绿色传奇公司后，即使原告不解除合同，被告也应该将租金按照实际租赁面积进行减免。补充协议第四条约定的原告腾移并非无条件，原告也从未承诺过一旦被告将中庭中岛位置和公共区域出租成功则无条件腾移。原告没有拖欠电费。原告作为守约方，可以行使单方解除权及先履行抗辩权，因此原告无需承担违约责任。如果法院认为原告应承担违约责任，原告主张违约金标准过高，应当按照银行市场同业拆借利率计算。被告主张的违约金计算方式涉嫌使用复利，明显不合法，不应得到支持，且被告没有证据证明其遭受损失。原告于2020年1月18日腾退涉案场地，系双方协商一致的结果，占有使用费应当参照租金标准。律师费没有合同约定，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月1日，被告作为甲方（出租人）与原告作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案场地出租给乙方，租赁物业的签约面积为预估400平方米。乙方租赁物业的用途为儿童娱乐，乙方承诺将统一以汽车XX品牌对外经营。租赁期为2019年1月1日起至2019年12月31日止。装修免租期为31天，免租期自交付日起算，免租期满次日开始计付租金。履约保证金为20000元。如乙方有违约行为，则履约保证金在扣除应由乙方承担的所有款项后剩余部分（如有）无息返还给乙方。免租期内物业管理费5000元包括基础制冷、供暖费。自2019年4月1日起，如果乙方月度净销售额低于100000元的，乙方支付甲方租金为13000元/月。如果乙方月度净销售额高于100000元，按月度净销售额的13%的比例向甲方支付租金。租金按每一个月为一个支付期，乙方应于每个支付期届满之日的5日内向甲方足额支付上一个支付期的租金。乙方营业需要产生的包括但不限于水费、电费、燃气费等费用均需乙方自行承担、缴纳，如按照有关规定需甲方代收代缴的，乙方须按时向甲方支付。在承租期间，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金、物业管理费及其他应付费用，乙方延迟支付租金等费用，每延迟一日应向甲方支付迟付金额3‰的违约金，逾期30日仍未支付，每延迟一日应向甲方支付迟付金额5‰的违约金。合同期满终止或根据合同规定解除后，乙方应在合同终止之日或解除之日前将租赁物业按原状交还甲方，如乙方未按照约定时间和要求交还租赁物业的，每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞留金，滞留金收取标准按2倍的日租金计算。如因乙方违约而诉讼到人民法院的，乙方除应赔偿损失、支付违约金等外，还应赔偿甲方为此支付的相关费用。同日，被告作为甲方（出租人）与原告作为乙方（承租人）签订《补充协议》约定：甲方同意附件中的中庭中岛位置和公共区域可为租赁期限内占用，但是阴影区域根据招商乙方需随时腾移（详见附件）。附件显示：乙方可使用面积中的阴影区域包括涉案场地的西北角区域、X-109号商铺、X-110号商铺、X-111号商铺、X-112号商铺。合同签订后，原告依约向被告支付履约保证金20000元、2019年1月的物业管理费5000元、2019年2月1日至2019年4月30日期间的全部租金，此后未再支付后续租金。被告于2019年1月1日将涉案场地交付原告。2019年4月底，涉案场地西侧由被告招入一家新租户，经营品牌名称为“XX鱼锅”，该商户租赁面积与涉案场地有部分重合。2019年11月4日，原告向被告发出《解除通知》，主要内容为：被告没有按照合同约定向原告完全交付租赁物业，并且擅自将合同约定的承租部分物业又租赁给第三方使用，造成原告无法正常经营。被告已经严重违反了合同约定，并已构成根本违约。原告自2019年4月30日起解除与被告订立的《房屋租赁合同》。请被告于收到本解除通知后3个工作日内与原告接洽赔偿事宜。被告认可于2019年11月收到了该通知，但表示原告系违约方，不享有对合同的单方解除权。2020年1月18日，原告将涉案场地内全部物品搬离，被告于当日收回涉案场地。庭审中，原告称因涉案场地所在商场保安多次干扰，导致合同附件阴影区域的X-110号商铺及X-109号商铺无法使用，且后来被告将X-109号商铺至X-112号商铺都出租给他人使用。原告称其自合同签订后就发现交付面积不符合合同约定，当时曾与被告沟通，被告未予理会。2019年4月底、5月初，在未经原告同意的情况下，“XX鱼锅”店在涉案场地旁边进行装修，原告此时才得知被告将已经出租给原告的部分场地又出租给了其他商户。原告自2019年1月1日经营至2019年4月30日，后因部分租赁场地被“XX鱼锅”店占用，原告于2019年5月拆除了赛车跑道，其经营的淘气堡项目受此影响，几乎没有营业收入，合同目的已无法实现，故原告基于先履行抗辩权未按时支付租金。被告对此不予认可，表示其于签订合同后向原告交付了全部租赁场地，原告不存在部分场地无法使用的问题。2019年8月至2019年11月，合同附件阴影区域的3-111号商铺确实曾短暂出租给其他租户，但是双方在补充协议中已经明确约定阴影区域被告有权利随时出租。“XX鱼锅”店进场装修前，原告曾与被告、该店铺经营者绿色传奇公司共同协商租赁面积事宜，经原告同意，被告将“XX鱼锅”店占用的场地与防火通道所对应的空地进行了置换，后原告将防火通道门前的空地铺设了地胶用于铺设赛道，原告经营的赛道改道完成，由圆形赛道改装成了长条形赛道。赛道改装后，原告仍然在正常经营。被告据此提交原告员工郑XX发布的朋友圈截屏、原告经营的公众号发布的宣传文章、汽车XX电费缴费通知单、照片若干佐证。被告同时要求原告支付欠付电费257.28元。原告认可上述证据的真实性，表示其收到了电费缴费通知单，后已实际缴费，但无法提交证据。关于涉案场地的交还，原告称其自2019年4月底无法经营后，已经退还了部分租赁场地，比赛场地也已经拆除，由于双方有争议，部分物品没有搬走，但是占地面积只有100多平方米。后双方协商一致，原告于2020年1月18日将剩余物品搬离涉案场地，故原告仅同意按照租金标准支付占有使用费。被告对此不予认可，称租赁期限届满后，原告以未找到物品存放地点为由拒绝搬离物品，后双方协商原告承租被告提供的库房，原告才于2020年1月18日将物品搬至库房。合同履行过程中，不存在原告所述的陆续返还部分租赁场地的情况。原告就其主张提交双方员工就物品搬离的微信聊天记录佐证。经询，双方均认可涉案场地的租金支付标准为：2019年2月及2019年3月的租金，按照当月实际销售额的10%支付；2019年4月至2019年12月的租金，如月度净销售额低于100000元，则支付租金为13000元/月，如月度净销售额高于100000元，则按月度净销售额的13%支付。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，涉案场地是双方认可的特定场地，合同约定的租金标准为固定数额或以原告当月实际销售额为基准计算，租金数额与租赁面积无直接关系，现被告已依约交付特定场地，现有证据未证明原告在合理期限内未提出异议，原告现以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，本院不予支持。被告在合同履行过程中，新招租商户侵占部分原告原租赁场地，势必会对原告经营造成影响，被告主张原告对此知情且同意，但并未充分举证，本院无法采信。原告迟延支付租金构成违约，但该违约行为系事出有因，被告未充分保障原告对涉案场地的使用权，应视为其在合同履行过程中存在一定的瑕疵。综上，原告不享有对涉案合同的单方解除权，结合在案证据，可以证明原告在2019年5月后仍然在涉案场地实际经营，且直至合同期限届满后数日才将涉案场地返还被告，故本院认定涉案合同于履行期限届满后自然终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原告应当向被告支付2019年5月至2019年12月期间的全部租金。原告主张退还已付租金并支付利息，于法无据，本院不予支持。考虑到赛道改造对原告经营确会造成一定影响，本院对被告主张的违约金不再支持。关于履约保证金，应抵扣原告欠付的租金。被告主张电费、律师费，有合同依据，本院予以支持。关于滞留金，有合同依据，但考虑到双方均在合同履行过程中存在过错，本院认定滞留金标准参照涉案合同约定的租金标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司支付租金十万零四千元（已支付履约保证金二万元在执行时折抵）；二、原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司支付电费二百五十七元二角八分；三、原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司支付逾期返还场地的滞留金七千八百元；四、原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司支付律师费二万元；五、驳回原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1015元，由原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司（已交纳）；反诉案件受理费1544元，由原告（反诉被告）北京丽龙环球体育发展有限公司负担1471元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京思源国际商业物业管理有限公司负担73元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年一月二十六日书记员 辛丽颖