北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初13216号原告：李军，男，1970年12月6日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。被告：五矿物流山东有限公司，住所地青岛市市南区保定路16号。法定代表人：杜丽萍，总经理。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：孙曌，国浩律师（北京）事务所律师。第三人：黄景光，男，1964年12月22日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区，公民身份号码×××。原告李军和被告五矿物流山东有限公司（以下简称五矿公司）、第三人黄景光执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军委托诉讼代理人胡川，被告五矿公司委托诉讼代理人陈明觉到庭参加诉讼。第三人黄景光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李军向本院提出诉讼请求：一、中止对江苏省徐州市云龙区XX3室、XX1室和XX4室房屋的查封和拍卖，并确定李军对房屋享有使用权；二、诉讼费由五矿公司承担。事实和理由：第一，李军是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。2013年1月8日李军与黄景光之间签订了相关房屋买卖协议，李军按约定支付241万元，但黄景光违约，后又签订了几份相关的补救协议，协议约定了黄景光将涉案房屋租赁于李军使用，租金为每年54000元，每两年租金上调10%，以租金抵欠款，租赁期限自抵完欠款时止，并出资对房屋进行了装修，李军的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占用被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，人民法院应予支持。海淀区人民法院对黄景光涉案房屋进行拍卖，这必将严重侵害李军的合法权益，李军的租赁合同合法有效，应得到法律的保护。综上，海淀法院强制拍卖黄景光的涉案房屋，损害了李军的合法权益，望判如所请。五矿公司辩称，一、李军不能证明其与黄景光之间存在真实的债权债务关系，即签订租赁协议的事实基础不成立，《租赁协议》不具真实性。李军称因黄景光对其负有241万元债务，故双方签订《租金协议》，通过租金抵扣欠款的方式偿还债务。但是，李军未提交其与黄景光之间债权债务经过法院审查确认的任何证据（通过网络检索亦未能查询到），并且，除《租赁协议》外李军亦未提交黄景光确认债务真实性的证据，其提交的《补充协议》中“乙方”处均为空白，该补充协议也没有乙方任何签章，不能证明李军与黄景光之间存在真实的债权债务关系。因李军与黄景光之间的债权债务关系不属实，故约定以租金偿还债务的《租赁协议》则亦不具有真实性。再者，即便不考虑李军与黄景光之间的债权债务关系是否真实，按照《租赁协议》所载的债务金额及三套涉案房屋的租金价格计算，该协议租赁期限约为40年，其租赁期限已明显超过《合同法》第214条所规定的最长租赁期限。另外，三套涉案房屋共计5．4万元／年的租金价格也属于明显不合理的低价，根据《执行异议和复议的规定》第31条第2款规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”应驳回其诉请。二、李军未提交其对涉案房屋实际占有、使用、收益的证据，不能证明租赁关系确实存在。李军未能提交其实际占有、使用涉案房屋的证据，如装修费、水电费发票、租金收据、转租合同等，不能证明《租赁协议》实际履行且正在履行过程中。而“买卖不破租赁”的目的在于避免因出租人处分租赁物导致承租人搬离租赁物，从而危及承租人的基本生存权、居住权或经营权。但在承租人并未实际占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，不会影响承租人的上述权利；另一方面，承租人优先购买权的设定在于减少物上权利主体的数量，便利物之流转、发挥物之效用。故如果没有对租赁物的占有，就没有优先购买权存在的基础和主张买卖不破租赁的基础，更无权要求法院停止强制执行行为。并且，根据《关于执行异议和复议的规定》中的第31条第1款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”只有在法院查封前租赁合同已签订且承租人实际占有租赁物的情况下，承租人才可在租赁期限内阻却向受让人交付不动产。本案中，三套涉案房产均于2013年7月17日被保全查封，但李军只提交了显示的签订日期（可随意被倒签）为2013年3月20日的《租赁协议》，而不能提交任何关于在2013年7月17日涉案房屋被查封前已被其实际占有、使用的证据，故不应认定李军已经实际占有、使用涉案房屋，法院应依法驳回李军的异议请求。三、涉案《租赁协议》不同于正常的房屋租赁合同，系“以租抵债”行为，不适用“买卖不破租赁”原则。根据《租赁协议》第3条约定可知，黄景光系用房屋租金抵消对李军的债务，直到抵消完毕所有借款之后，方可收取以后租金或解除协议。即，可见，假定存在真实的债权债务关系的情况下，《租赁协议》是债务人黄景光以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不应适用《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”原则。并且，根据合同的相对性原则，黄景光与李军之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。故李军的法律地位并非正常的承租人，而是黄景光的普通债权人，其无权优先于其他债权人受偿，更不享有《关于执行异议和复议的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”项下承租人的权利。四、退一万步讲，即便成立租赁关系，李军也无权对涉案三套房屋进行拍卖的强制执行行为提出异议，无权排除对涉案房屋的强制执行。根据《关于拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上”，被执行标的上存在租赁权并不影响强制执行行为。如租赁权真实有效且承租人对租赁物实际占有，则只可将存在租赁权的情况在司法拍卖中进行公示披露，或者由承租人按照《合同法》第232条之规定向执行法院主张优先购买权。即，《关于执行异议和复议的规定》中的第31条规定，只是对存在租赁关系且实际占有租赁物的承租人按照合同约定对租赁物继续使用的权利予以保护，但并未给予承租人按照《民事诉讼法》第225条规定对执行行为提出异议的权利。且涉案三套房屋已经于2020年9月底拍卖，11月腾退交付买受人。综上所述，异议人李军的执行异议没有任何事实和法律依据，请依法驳回。黄景光未向本院提交陈述意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：（2013）海民初字第16727号生效民事判决书判决：一、被告徐州市鼎鑫电力燃料有限公司退还原告五矿物流山东有限公司货款九百四十六万元，于本判决生效后十日内付清；二、被告徐州市鼎鑫电力燃料有限公司给付原告五矿物流山东有限公司资金占用费一万三千九百七十八元六角七分及违约金（以九百四十六万元为基数，自二Ｏ一三年三月二十三日起按日万分之五的比例计算至实际付清之日止），均于本判决生效后十日内付清；三、被告徐州大东煤炭有限责任公司、黄景光对被告徐州市鼎鑫电力燃料有限公司上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、被告徐州大东煤炭有限责任公司、黄景光承担连带清偿责任后，有权在承担连带责任的金额范围内向被告徐州市鼎鑫电力燃料有限公司追偿；五、原告五矿物流山东有限公司有权在四百万元担保债权限额内以被告董泽宁、汪永名下位于上海市虹口区凉城路210弄11号102室房屋的抵押财产实现抵押权所得价款优先受偿。后案外人李军对本院执行案涉房屋提出书面异议，其主张系实际使用人已经支付租赁费属于以租抵债情形，并且出资对房屋进行装修，故应中止对案涉房屋的拍卖。本院做出（2019）京0108执异833号执行裁定书裁定驳回案外人李军的异议请求。其中法院查明事实包括：根据不动产登记机构查询信息显示，XX5室房屋因(2013)海民初字第16727号民事案件自2013年7月17日被本院预查封至今；XX1室房屋系江苏省徐州市鼓楼区人民法院于2013年3月20日查封，本院因(2013)海民初字第16727号民事案件自2013年7月17日轮候查封，后因前手查封失效而成为正式查封；XX4室房屋系江苏省徐州市泉山区人民法院于2013年7月8日查封，本院因(2013)海民初字第16727号民事案件自2013年7月17日轮候查封，后因前手查封失效而成为正式查封。执行中，本院作出（2014）海执字第04730号执行裁定，裁定拍卖被执行人黄景光名下XX5室房屋、XX1室房屋、XX4室房屋。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。李军以租抵债有损其他合法债权人公平受偿的权益，并非法律保护的合法承租人范畴，故未予支持其异议请求。为证明以租抵债关系和实际占有使用，李军向本院提交以下证据：1、协议，显示李军和黄景光于2013年3月20日签订，显示黄景光到2013年1月8日，向李军借款共计241万元以及利息，黄景光将其名下案涉房屋租于李军使用，每年租金5．4万元，每两年租金上调10%。黄景光用租金抵销所借李军的借款及利息，直到抵销完毕所有借款，方可收取租金或解除该租赁协议。对此五矿公司称真实性无法核实，称该协议性质不属于正常租赁关系，系债权债务关系。2、（2013）鼓民诉保字第0131号民事裁定书，证明李军在2013年3月15日因和黄景光之间的债务关系申请法院保全案涉房屋。对此五矿公司认可真实性，不认可证明目的。3、案涉房屋装修照片和费用清单（清单系李军手写），证明装修情况。对此五矿公司不认可真实性和证明目的。4、2701号房屋缴纳管道天然气费用的发票、案涉房屋物业费收据，证明居住事实。对此五矿公司称认可天然气费用的发票的真实性；对物业费收据认可表面真实性，不认可证明目的。5、微信缴纳水电费的交费凭证（无原件），证明居住情况。对此五矿公司不认可真实性和证明目的。庭审中，本院通过电话拨打黄景光电话核实相关情况，其认可2013年和李军之间将案涉房屋以租抵债情况。另查，案涉房屋已经拍卖执行完毕。本院认为本案争议的焦点为李军对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。针对该争议焦点进行以下评析：首先，以租抵债不同于“买卖不破租赁”。以租抵债本质系债权人债务人之间的合同之债，其性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖不破租赁设立目的，是保护承租人的租赁权。租赁权在法理上具有归属于用益物权的特点，物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是对该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。以租抵债合同并非租赁合同，系债权债务关系，仅为债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿其债务，系债务履行方式，不产生阻却执行的效力。本案中根据合同的相对性原则，黄景光与李军之间所签订的《房屋使用权抵债合同》仅对合同双方有法律约束力，不产生合同以外第三人的效力，因而李军并非承租人之法律地位，而仅属于黄景光的普通债权人，相较其他债权人李军并不享有优先受偿权，否则侵害其他债权人合法利益。此外，债务人履行债务方式多样，可通过金钱、物的清偿等，亦可通过本案中以租抵债方式清偿，以租抵债方式只是其中之一并非唯一，当无法通过以租抵债方式清偿债务时，还可通过金钱等其他方式履行债务，债权人的利益能够得到有效保护。其次，本案中李军所提交其和黄景光之间的协议，并未经过公证等，亦无法证明签署时间。李军亦未提交其他有效证据证明实际居住占有案涉房屋。再次，就案涉房屋状态而言，双方均已认可拍卖执行完毕，李军所主张的中止执行的诉讼请求客观已经不能实现。故综合上述原因，本院认为李军要求中止对江苏省徐州市云龙区XX5室、XX1室和XX4室房屋的查封和拍卖，并确定对房屋享有使用权的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。黄景光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李军全部诉讼请求。案件受理费70元，原告李军已预交，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曾 竞人民陪审员  马仲兰人民陪审员  陈萍芳二〇二一年一月二十七日书 记 员  李盼盼