湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初9835号 原告：曹某某，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：殷华南，湖南金球律师事务所律师。 被告：岳阳恒泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省岳阳市城陵矶新港区。 法定代表人：吴登峰，执行董事。 委托诉讼代理人：王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。 原告曹某某与被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某某及委托诉讼代理人殷华南、被告恒泰公司委托诉讼代理人王秀琬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告立即退还原告购房款、房屋维修基金1256151元，并以未还款项为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍（年利率17%）赔偿自2018年7月16日起至款项全部返还时止的资金占用损失；2、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年5、6月份，被告在售楼部通过结构模型展示及线上广告、线下营销人员大力宣传的方式以所有楼层中最高的价格销售其芭蕉湖恒泰雅园洋房带家居式地下夹层、地下车库及地坪花园的第一层预售房，在对被告充分信任的情况下，原告于2018年7月16日与被告签订《商品房买卖合同》（预售）购买其芭蕉湖恒泰雅园第×幢×层×号房屋，并于当日一次性支付被告购房款1236736元及房屋维修基金19415元。前述款项交付后，至2020年10月1日约定的截止交房日期时，被告不能按约定条件交房，且其建成的房屋完全不符合售房时的宣传和承诺。所谓的家居式地下夹层和地下车辆完全没有兑现，经现场查看，原告所购房屋下方布满了管道设施且为公用通道，根本不可能用作家居式地下夹层和地下车库。所谓的花园地坪被布置了污水管和下水管道根本不能用作一楼的庭院花园。原告所购一楼的价格是所有楼层中价格最高的，原告当时之所以高价购买一楼，就是因为被告宣传一楼带家居式地下夹层、地下车库及家居庭院式花园。现被告建成的房屋与出售时的承诺完全不符合，严重违背了原告购房的初衷和目的。被告的行为构成重大违约及欺诈，原告多次要求退房，但被告拒不退还。 被告恒泰公司辩称：被告没有违约行为，原告解除合同的条件不存在，原告的诉请应予驳回。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实： 2018年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将开发的芭蕉湖?恒泰雅园13幢01层101号房屋出售给原告。商品房单价为7007元/平方米，总金额1236736元。付款方式为2018年7月16日前一次性支付全部价款。房屋交付时间为2020年10月1日。房屋交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。合同同时对面积差异处理方式、合同备案与房屋登记及双方的其他权利义务等事项进行了约定。同时，双方还签订《补充协议》一份，协议第四条约定：出卖人针对本项目的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等仅供买受人参考，所有数据资料以政府相关部门最终批准文件的内容为准。上述合同及协议签订后，原告于当日向被告交纳全部购房款1236736元及房屋维修基金19415元。被告向原告出具购房款及维修基金收据。合同约定的交房期限届满后，原告至被告处收取房屋。但在收房过程中原告认为被告没有按合同签订时的承诺，交付所购房屋附带的家居式地下夹层、地下车库，且其所购房屋的下方夹层布满了管道设施且为公用通道，根本不可能用作家居式地下夹层和地下车库。被告同时承诺附带的前院花园，也被布置了污水管和下水管道根本不能用作一楼的庭院花园，故原告拒绝接收所购房屋并要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。而被告则认为双方签订的合同中并无附带家居式地下夹层、地下车库及家居庭院式花园的约定，被告没有违约行为，故不同意解除合同。双方经多次协商未果，遂酿成纠纷。 另查明，证人邹刚强、余拥军均证实在被告进行楼盘现场促销过程中，其展厅内摆放了一套一楼洋房的设计模型，该模型显现洋房户型设计除第一层房屋外，还附带地下夹层和地下车库。且在促销过程中，销售人员均将附带地下夹层和地下车库作为促销卖点向购房户进行推荐。同时，二名证人均证实原告所购房屋户型结构与被告展厅内摆放的户型设计模型一致。同时，证人尹某某出庭证实，其为12栋101房的购房业主，所购房屋单价为7193元/平方米。证人尹某某对被告在促销过程中在展厅摆放设计模型并以此为促销卖点的事实予以了进一步证实。同时证实被告在进行现场促销宣传时，明确说明所有一楼户型均以该模型为范本，即均附带地下夹层、地下车库。此外，证人尹某某还证实，双方在签订《商品房买卖合同》过程中，被告同样未将宣传过程中承诺的所购房屋附带地下夹层、地下车库及前后花园的内容列入《商品房买卖合同》的相关条款中。待约定的交房期限届满后，证人尹某某发现被告并未按承诺向其交付地下夹层、地下车库，经双方多次协商未果，其至今未与被告办理房屋交接手续。 在被告芭蕉湖?恒泰雅园三期项目房屋预售过程中，“楼盘网”、“房天下网”、“岳阳房地产网”对被告开发的芭蕉湖?恒泰雅园三期项目进行了网络营销宣传，对预售房屋各类型户型进行了详尽的介绍。证人尹某某所购×栋×房为×户型，该户型在“房天下”网站进行网络促销宣传过程中，以立体图形对该户型附带地下夹层、地下车库的卖点进行了重点宣传，并注明“复式、户型方正、高附赠空间”的内容。预测建筑面积为181.69平方米，预售价格为7508元/平方米，一楼单价高于该栋二楼至十一楼单价650元至1350元不等。而原告所购户型为C5户型，在户型说明中载明有“复式豪宅，阔绰明朗，名门生活雍荣奢享”等内容，预售价格为7238元/平方米，一楼单价同样存在高于二楼至十一楼单价的现象。且在各网站发布的C5户型平面图及宣传内容与被告用于现场促销的广告宣传资料上的C5户型平面图及宣传内容完全一致。同时，网站宣传的户型平面图与被告现场促销所发放的户型平面图完全一致，且均显示在室内有一处楼梯设计。但在房屋建成后，原告及证人尹某某的房屋户型均不是复式结构，且已按设计平面图建成的楼梯口也均被人为封堵。而原告所购房屋正下方区域现阶段被作为公共通道及地下车库使用。 根据原告提交的视频证据，被告以低矮灌木丛将12栋101房室外的前后进行了围挡，形成两个花园形式的相对独立的空间，合计面积约为16平方米。而13栋101房室外前坪被告也采取低矮灌木丛围挡的方式，形成一个前花园形式的独立空间，面积约为10平方米。但在原告的前花园区域内，被告设置了两个地下井盖。 对于商品房预售合同中附件11第4条中“出卖人针对本项目的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等仅供买受人参考，所有数据资料以政府相关部门最终批准文件的内容为准”的条款，法庭在向被告询问需要政府相关部门批准的是哪些内容或事项时，被告未能作出合理解释。同时对于“最终批准文件的内容是什么”的问题，被告称“没有最终批准文件，批不下来，具体申请批复的内容不明。” 再查明，被告恒泰公司于2020年11月25日签收民事起诉状副本。 上述案件事实有原告提交的《商品房买卖合同》、“楼盘网”、“房天下网”、“岳阳房地产网”的网络宣传截图、12栋、13栋室内外视频资料及照片、12栋、13栋各层房价信息表、被告促销现场户型模型视频及照片、被告现场发放的户型宣传资料、交纳购房款及维修基金收据、地下层现状照片及庭审笔录、质证笔录、问话笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列三个方面： 一、被告在销售过程中是否向原告承诺所购房屋附带地下夹层、地下车库及前院花园。原告陈述被告在合同签订时承诺，所购房屋附带的家居式地下夹层、地下车库、前院花园。被告辩称双方签订的合同中并无相关约定，故不存在违约行为。本院审查认为，1、结合被告在促销现场摆放的模型、“房天下”的网络宣传资料、证人邹刚强、余拥军、尹某某的证词，可以认定被告在促销过程中将一楼户型附带地下夹层、地下车库及庭院式花园作为促销卖点进行了重点宣传；2、从预售单价方面分析，12栋101房单价高于二楼至十一楼单价650元至1350元不等，而根据房地产销售价格规律，一楼房屋单价普遍低于高层房屋单价。被告对此解释为系附带的花园所导致的价格差异。但根据12栋101房的建筑面积为181.69平方米，楼层单价相差650元至1350元不等，前后花园总面积约为16平方米的实际情况，×栋×房前后花园的单价达到7380元/平方米至15330元/平方米不等，业主需为此多支付约118000元至245000元不等的购房款，此情形完全不合常理；3、网络宣传资料上12栋101房室内对应位置所作的楼梯设计，因一楼之上存在二楼的设计，故该楼梯只可能是通向地下，但在房屋建成后楼梯口又被人为封堵，说明被告在房屋建设过程中曾作出过从楼梯直接通向地下夹层及地下车库的安排，但由于种种原因，无法实现该目的，遂采取封堵楼梯口的方式予以补救；4、被告对12栋101房附带前后花园的承诺没有异议，但其承诺的前后花园的承诺同样未列入《商品房买卖合同》的相关条款；5、对于网络宣传及被告发放的宣传资料中所提及的一楼为复式结构、高附赠空间应如何理解的问题，被告也未作出合理解释。6、法庭就商品房预售合同中附件11第4条向被告询问“需要政府相关部门批准的是那些内容或事项”，被告称“如果被告广告上设计的内容也载入了合同，则该内容需要经过政府相关部门的批准。”但法庭继续提问“根据被告的抗辩意见，合同中并没有将地下夹层、地下车库列入合同，那为什么还要进行相关的约定”时，被告表示无法回答该问题，仅辩称未能通过相关部门的批复。综上，本院认定被告在对12栋101房进行销售过程中，向业主承诺所购房屋附带地下夹层、地下车库及花园。结合上述分析及原告所购房屋的单价与12栋101房的单价基本相当的事实，在本案没有相关证据证实存在其他因素影响原告购房成交价的前提下，本院认定原告在购买13栋101房时，被告亦作出过相同承诺。此外，虽然原告所购房屋实际成交价格与12栋101房的价格略有差距，但考虑到12栋101房附带前后花园，而13栋101房仅附带前坪花园的实际情况，该价格差异亦属正常。同时，网上公布的预售价格与原告及证人尹某某房屋实际成交价存在一定程度的下浮，亦符合市场销售规律。被告辩称并未委托相关网站进行促销宣传，其不应对网络上的不实宣传承担责任。但从销售人员的口头宣传、被告现场促销所摆放的模型与网络宣传结构图一致、网络宣传资料与被告现场发放的宣传资料一致等现象分析，网络宣传的内容与被告的现场促销宣传的内容基本相符，故原告自网络上获取的相关证据可作为定案依据。被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 二、原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。本院审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告所作出的购房附带地下夹层、地下车库及花园的承诺，是促成合同订立及以高于其他楼层价格出售一楼房屋的决定因素，该承诺可视为要约。在被告履行合同过程中，除合同明确约定的义务外，也应按该承诺向原告履行相应义务。但原告所购房屋正下方区域现阶段已被作为公共通道及车库使用，且布满管道设施，被告实际上已无法按承诺向原告履行相应义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，原告可依法解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，因无法确认原告前期向被告主张解除合同的具体时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，本院认定原告民事起诉状送达给被告之日，即2020年11月25日为《商品房买卖合同》解除时间； 三、原告所交纳的购房款及维修基金是否应予返还。被告是否应向原告承担赔偿责任及赔偿标准如何确定。本院审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告依法解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》后，被告应退还原告已交纳的购房款1236736元及19415元房屋维修基金，两项合计1256151元。同时，被告应赔偿因此给原告造成的经济损失。鉴于原告未提交证据证实经济损失的具体金额，本院酌定参照原告起诉时（即2020年11月）全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价年利率3.85%的标准计算原告的经济损失，计算时间自2018年7月16日起至全部款项退还之日止。 本院认为，根据对焦点问题的分析，被告未按约定向原告履行相应义务，原告可依法解除与被告之间签订的合同，被告在退还原告所交购房款及房屋维修基金的同时，应赔偿原告的相应经济损失。原告的各项诉讼请求，部分合法，本院予以支持。被告的各项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告曹某某与被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》于2020年11月25日解除； 二、限被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内一次性退还原告曹某某购房款1236736元及19415元房屋维修基金，两项合计1256151元，并按年利率3.85%标准承担自2018年7月16日起至全部款项实际退还之日期间的资金占用损失； 逾期履行上述义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。 案件受理费20670元，减半收取10335元，财产保全费5000元，两项合计15335元，由被告岳阳恒泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 钟 宁 二〇二一年一月二十九日 书记员 唐蜀湘 附法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。