山东省东营市垦利区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0521执异1号案外人：许孝国，男，1974年9月26日出生，汉族，现住东营市垦利区。申请执行人：霍强，男，1981年12月4日出生，汉族，东营市垦利区。被执行人：王月增，男，1963年5月12日出生，汉族，现住山东省东营市东营区。被执行人：王秀虎，男，1987年6月20日出生，汉族，现住东营市垦利区。被执行人：王秀龙，男，1989年7月20日出生，汉族，现住东营市东营区。本院在执行申请执行人霍强与被执行人王月增、王秀虎、王秀龙民间借贷纠纷一案中，案外人许孝国以本院（2019）鲁0521执1775号执行裁定书裁定拍卖的位于东营市垦利区胜利路*号状元府邸小区**幢*单元***室的房产一套，案外人已实际购买并系首封为由，提出书面异议，请求法院依法停止对涉案房产的拍卖措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许孝国异议称，2019年2月1日，案外人与被执行人王月增签订房屋买卖协议，由案外人购买了王月增的涉案房产，房款总计为1014475元，案外人已依据合同约定将房款直接用于支付王月增以天成建设有限公司名义施工所欠的工程款。后因王月增不配合办理过户手续，案外人向垦利法院提起诉讼，请求办理过户手续，并同时于2020年4月1日向法院申请查封了涉案房产，该查封为首封。但现在案外人得知垦利法院正在因霍强与王月增民间借贷纠纷执行一案裁定拍卖涉案房产。案外人认为，在案外人查封涉案房产系首封，霍强仅仅是冻结涉案房产的购房款，并未对房产进行保全查封的情况下，法院裁定拍卖涉案房产，严重违法法律规定，损害了案外人的合法权益，故请求法院依法停止对涉案房产的拍卖措施。为支持其主张，案外人向本院提供下列证据：（2020）鲁0521执保91号协助执行通知书及财产清单复印件各1份、收款收据复印件2份、房屋买卖协议复印件1份、王月增外欠款明细表复印件1份、说明复印件3份、借记卡账户历史明细清单复印件6份加以证明。申请执行人霍强辩称，2018年春节前，被执行人王月增已经把涉案房产的钥匙、交款收据一份（30万元）、商品房使用说明书、商品房质量保证书、王月增签字的物业管理规约和装修管理服务协议交给了我，并交付了房屋。因此，许孝国与王月增签订的房屋买卖合同是虚假的，案外人的异议依法不能成立，请求法院在查明事实的基础上，依法予以驳回。为支持其主张，申请执行人向本院提供下列证据：房屋钥匙照片复印件1份、交款收据复印件1份（30万元）、商品房使用说明书复印件1份、商品房质量保证书复印件1份、王月增签字的物业管理规约和装修管理服务协议复印件各1份加以证明。对申请执行人提供的证据，案外人质证称：对申请执行人提供的证据均不予认可，其证据不能够证明申请执行人已经购买并占有使用了涉案房屋。对案外人提供的证据，申请执行人质证称：对收款收据复印件没有异议。对房屋买卖协议不予认可，因为涉案房屋王月增早已交付给我，随后其又与案外人签订买卖协议明显是在对抗法院执行。对（2020）鲁0521执保91号协助执行通知书和财产保全清单的真实性没有异议，但这并不能说明案外人首封了涉案房产，房子就是他的了。被执行人王月增、王秀虎、王秀龙在本院依法向其送达执行异议申请书后未向本院提供答辩意见。经审查查明，1、2019年10月23日，申请执行人霍强因与被执行人王月增、王秀虎、王秀龙民间借贷纠纷向本院起诉，案号为（2019）鲁0505民初2870号。2、起诉同时，霍强向本院提出财产保全申请，请求冻结涉案房产的房款1014475元。2019年10月24日，本院作出（2019）鲁0505民初2870号协助执行通知书和民事裁定书，冻结了王月增在山东华隆集团有限公司的购房款1014475元，冻结期限为三年。3、2019年11月18日，本院作出（2019）鲁0505民初2870号民事调解书，调解协议主要内容为：王月增、王秀虎、王秀龙于2019年11月21日前一次性偿还霍强借款本金及利息共计105万元。4、调解书生效后，被执行人并未在法律文书规定的期间内履行义务，2019年11月26日霍强向本院申请强制执行，案号为（2019）鲁0521执1775号。5、2020年5月27日，本院作出（2019）鲁0521执1775号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。6、2020年7月15日，因有财产需要处置，本院将案件恢复执行，案号为（2020）鲁0521执恢31号。7、2020年3月26日，案外人以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉被执行人王月增，案号为（2020）鲁0505民初753号。案经审理，本院以许孝国已提出执行异议为由，于2020年12月29日裁定驳回了许孝国的起诉。8、2020年8月3日，案外人许孝国以涉案房产其已实际购买并系首封为由，提出书面异议，请求法院依法停止对涉案房产的拍卖措施。另查明，1、涉案房产目前由申请执行人霍强占有、使用。2、在（2019）鲁0505民初2870号霍强起诉王月增、王秀龙、王秀虎民间借贷纠纷一案的调解笔录中，除调解书中载明的两条协议外，双方还就涉案房产的处置达成了如下一致意见：涉案借款本息在执行过程中被执行人同意协助将涉案房产过户到霍强名下，2019年12月18日不能完成过户的，霍强可依据调解书约定的借款本息105万元执行三被执行人名下的其他财产。如涉案房产可以过户到霍强名下时，涉案房产执行时价值高于约定的105万元时，被执行人不再主张高出价值部分；如涉案房产执行时价值低于约定的105万元时，霍强不在向被执行人主张其他借款本息。3、本院（2020）鲁0505民初753号民事裁定书中载明，被执行人王月增在其与案外人许孝国的房屋买卖合同纠纷诉讼中的答辩意见为：“房屋买卖并不真实，被告从未将涉案房屋卖与原告，而是于原告就职的公司东营天城建设有限责任公司存在建筑工程款纠纷，案涉房屋已于2018年初转予案外人，且房屋已实际交付。因原告及原告公司东营天成建设有限责任公司多方阻挠，房屋至今未能过户给案外人，被告不可能也不会将房屋再卖予原告，原告所提实为虚假诉讼。以虚假诉讼阻碍另案强制执行，请法院依法终止或驳回原告起诉。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，在涉案房产目前尚未办理不动产登记手续的情况下，综合本案各方当事人提供的证据和陈述的事实，可以证实被执行人王月增应系涉案房产的实际所有权人。虽然案外人提供了其与被执行人王月增签订的房屋买卖协议，但从王月增在（2020）鲁0505民初753号案件庭审中的答辩意见来看，其并不认可案外人的异议主张，亦对案外人提供的房屋买卖协议持否定态度。因此综合本案证据，可以证明涉案房产被执行人王月增已实际交付给了申请执行人霍强。因此，在涉案房产并未登记备案的前提下，霍强在实际占有涉案房产，其起诉保全购房款又先于案外人申请查封的情况下，应视为霍强实现了对涉案房产的全面控制。在涉案房产仍登记在开发商名下，王月增缴纳的购房款也被开发商控制的情况下，不管是保全购房款还是保全涉案房产，法院出具保全裁定书的目的均是为了实现当事人的债权，而并非物权，因此该案中涉及的查封顺序问题，应当以时间先后为准，而不应以裁定书中表述的保全标的名称来进行区分。综上，案外人认为其已实际购买涉案房产并系首封权利人，法院的拍卖行为侵害了其合法权益应停止拍卖的主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人许孝国的异议。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杜海军审判员  胡军辉审判员  宋保卫二〇二一年一月二十七日书记员  李 娜