广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12721号 原告：何美爱，女，1966年9月15日出生，壮族，住所地广西大新县。 委托诉讼代理人：杨某某，广西广盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆某某，广西广盟律师事务所律师。 被告：广西某某有限公司，住所地南宁市青秀区中泰路9号天健国际公馆A座2502号。 法定代表人：刘永益。 被告：广西某某有限公司某某分公司，住所地南宁市江南区。 负责人：朱某某。 二被告共同委托诉讼代理人：韦某，广西宁泽律师事务所律师。 原告何美爱与被告广西某某有限公司（以下简称某某公司）、广西某某有限公司某某分公司（以下简称某某分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告何美爱的委托诉讼代理人杨某某、陆某某，被告广西某某有限公司、广西某某有限公司某某分公司的共同委托诉讼代理人韦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告某某公司向原告支付解除合同违约金12万元；2.判令被告某某公司向原告支付2020年7月及2020年3月一半的租金3842.61元及违约金2343.99元（计算方式：以3842.61元为基数，按每日1%计算，从2020年8月11日起计至被告实际付清租金之日止，现暂计至2020年10月10日为2343.99元）；3.判令被告某某公司向原告支付2020年8月及2020年3月一半的租金3842.61元及违约金1152.78元（计算方式：以3842.61元为基数，按每日1%计算，从2020年9月11日起计至被告实际付清租金之日止，现暂计至2020年10月10日为1152.78元）；4.判令被告某某公司向原告支付2020年9月租金2561.74元、2020年4月租金2561.74元及2020年2月租金2561.74元；5.判令被告某某公司支付房屋占用费（从合同解除之日起计至被告实际归还房屋之日止）；6.判令被告某某分公司对被告某某公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2017年9月9日，原告与被告某某公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于南宁市江南区壮锦大道16号某某·佳信广场A栋A2单元1415号房产出租给被告用于酒店式公寓，对租赁期限、租金金额及支付时间、违约责任等作出约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告某某公司，被告某某公司将房屋交由被告某某分公司经营“HAO酒店”，租金由二被告交替支付，但二被告均有拖延支付的情况。2020年二被告又以受疫情影响为由拒不按时支付租金，经原告多次向二被告催要，二被告一直不付。原告不得已与被告某某公司签订了《的补充合同》，重新约定了部分租金的交付时间、金额，同时约定如再出现违约支付情形，逾期支付期限超出30天，原告有权书面解除合同，酒店承担违约责任并参照原合同条款支付违约金。但被告支付部分租金后未再支付，其未按时足额履行支付租金义务，已经达到合同解除条件。原告于2020年9月18日向被告某某公司寄送了解除合同通知书，但被告拒绝签收。原告已于2020年9月29日收回房屋。依照《的补充合同》的约定，双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议已经解除，某某公司应当按合同约定向原告支付租金及违约金。由于被告某某分公司是某某公司的分公司，也支付了部分租金，依照《的补充合同》约定，原告有权书面解除合同，酒店承担违约责任并参照原合同条款支付违约金。因此，某某公司作为酒店的实际经营者，应当对上述债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告广西某某有限公司答辩称，第一，今年年初，新冠病毒疫情不可抗力因素的发生，严重影响酒店的经营，酒店收入微薄或零收入，目前酒店仍然处于负债经营状态。被告并非是有钱而恶意拒不支付原告的房屋租金，而是迟延支付。目前被告正在积极凑集资金尽最大能力支付原告的租金；第二，被告没有违反《租赁合同》第11.3条的约定，疫情的发生属于不可抗力因素，导致酒店经营困难，收入微薄，不能按时支付租金，目前只能迟延支付原告的租金，而根据《租赁合同》第12.2条的约定，现被告迟延支付租金的行为是疫情发生，酒店经营困难所致，属于不可抗力因素，不应承担违约责任。另外原告单方对租赁房屋进行换锁，使得被告不能对该房屋进行经营管理，依据《租赁合同》第11.2条的约定，原告的行为属于单方提出终止合同的行为，应当承担违约责任；第三，被告没有违约，根据《租赁合同》的约定不应承担违约责任。即使被告违约，原告诉请的违约金利率达到了月息30%，实在过高，请求予以调整；第四，原告单方面提出解除合同，并于2020年10月9日以邮寄的方式向被告寄发，单方约定被告收到《解除合同通知书》时《租赁合同》正式解除。依据被告提供的证据中显示该邮寄未妥投，即被告并未收到《解除合同通知书》，所以《租赁合同》并未解除，被告仍有占有、使用、收益原告房屋的依据；第五，本案的诉讼费用请求人民法院依据案件事实，分清责任，依法裁判。 被告广西某某有限公司某某分公司辩称，其答辩意见与被告某某公司的答辩意见一致。 当事人围绕自己的主张提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告提交的证据客观真实来源合法，与其陈述的事实有关联，能够证明其主张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告何美爱作为甲方（出租人），被告某某公司作为乙方（承租人），双方于2017年9月9日签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落南宁市江南区壮锦大道16号某某·佳信广场A栋A2单元1415号房出租给乙方；租赁起始时间为该物业开发商交付房屋且甲方交付乙方之日计算；租赁物用途为酒店式公寓出租经营；租金按照如下方式计算：自甲方交房之日起至2021年5月31日，每年按照购房合同成交总价和装修款总和的6%计算租金；2021年6月1日至2024年5月31日，每年按照购房合同成交总价和装修款总和的7%计算租金；2024年6月1日至2027年5月31日，每年按照购房合同成交总价和装修款总和的8%计算租金；2027年6月1日至2030年5月31日，每年按照购房合同成交总价和装修款总和的9%计算租金；2030年6月1日至2032年12月31日，每年按照购房合同成交总价和装修款总和的10%计算租金；租金按年度总租金平摊计算，自正式计算租金之日起每季度支付一次，乙方于下一季度的第一个月的10日前支付上一个季度的租金（遇法定节假日则相应顺延）；因甲方原因导致本合同无法继续履行或者甲方提出终止合同的，甲方在交付该房屋之日起至2022年12月31日期间违约，须向乙方支付违约金120000元/间；因乙方原因导致本合同无法继续履行或者乙方提前终止合同的，乙方在甲方交付该房屋之日起至2022年12月31日期间违约，须向甲方支付违约金120000元/间；乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每逾期一天，乙方应按照当月租金的1%向甲方支付违约金；逾期90天未支付的，甲方有权解除本合同；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址；如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为送达；乙方联系地址为广西南宁市青秀区东盟商务区天健国际公馆A座2503室；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。 同日，原告何美爱作为甲方（出租人），被告某某公司作为乙方（承租人），双方签订《补充协议（一）》，主要约定：《房屋租赁合同》项下房屋装修款总价131275元，该款由甲方在签订合同时一次性向乙方交清；经乙方同意，甲方在签订本补充协议时支付该房屋装修款30000元，剩余装修款101275元由甲方在该房屋交房时一次性支付给乙方。 2020年6月4日，原告何美爱作为出租方（甲方），被告某某公司作承租方（乙方），双方签订《的补充合同》，主要约定：甲乙双方确认，截止2020年5月28日，乙方欠付甲方租金共计12908.5元，未付租金的支付方式及支时间为：2020年6月10日支付2020年5月份租金和2020年1月一半租金、2020年7月10日支付2020年6月份租金和2020年1月一半租金、2020年8月10日支付2020年7月份租金和2020年3月一半租金、2020年9月10日支付2020年8月份租金和2020年3月一半租金、2020年10月10日支付2020年9月份租金和2020年4月一半租金、2020年11月10日支付2020年10月份租金和2020年4月一半租金、2020年12月10日支付2020年11月份租金和2020年2月租金、2020年6月30日前支付2019年12月未付租金；2020年12月之后的租金支付方式改月付，每月10日前支付上月租金；如再出现违约情形，逾期支付期限超出30天，甲方有权书面解除合同，酒店承担违约责任并参照原合同条款支付违约金；本补充合同中未约定事项按原合同内容执行。 另查明，原告已依约向被告付讫案涉房屋装修款首期款及尾款。被告某某分公司于2020年4月18日支付7812.04元。《的补充合同》签订后，被告某某分公司于2020年6月10日向原告支付2020年5月租金及2020年1月一半租金3872.57元，于2020年8月9日支付2020年6月租金及2020年1月一半租金3872.57元。其余到期租金至今未付。 再查明，坐落南宁江南区壮锦大道16号某某·佳信广场A 栋A2单元十四层1415号房为原告何美爱单独所有，产权证号为桂（2020）南宁市不动产权第0051605号。 又查明，2020年1月24日，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告，1月24日23时起，我区正式启动重大突发公共卫生事件I级响应，根据通告，全区各级各部门要严格属地管理，依法履职尽责。 还查明，原告于2020年9月18日以邮寄方式往地址为广西南宁市青秀区中泰路9号天健公馆A座2502号向被告某某公司法定代表人刘永益发出《解除合同通知书》，声明：解除案涉《房屋租赁合同》及相关所有补充协议，被告收到通知之日起五日内撤场并一次性向原告支付拖欠租金及《房屋租赁合同》中约定的违约金。被告某某公司未签收。原告又于2020年10月13日再次向被告某某公司基础《律师函》，通知被告某某公司收到律师函之日解除案涉《房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求被告支付租金及违约金。被告某某公司已签收。 本院认为，原告与被告某某公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。被告某某公司在新冠疫情公共卫生事件发生前，已经出现未按合同约定向原告支付租金的情形，经双方协商后，原告就租金支付给予被告某某公司履行宽限期，并签订《的补充合同》对租金支付时间、支付金额、支付方式予以变更。但是，在《的补充合同》签订后，被告某某公司亦未依约履行，其逾期支付租金已经超出30天，达到《的补充合同》约定的原告行使合同单方解除权的条件。原告于2020年10月13日向被告某某公司在合同中确定的地址发出解除合同的书面通知，并据此主张双方之间的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》及《的补充合同》均已于被告某某公司签收律师函当日（即2020年10月14日）解除符合合同约定，亦于法有据，本院予以确认。合同解除后，被告某某公司应向原告返还涉案房屋并支付返还房屋前的租金。原告诉请被告某某公司支付2020年7月及2020年3月一半的租金3842.61元、2020年8月及2020年3月一半的租金3842.61元、2020年9月租金2561.74元、2020年4月租金2561.74元及2020年2月租金2561.74元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题。原告主张解除合同违约金120000元以及按日利率1%向被告计收逾期支付租金的违约金。某某公司在诉讼过程中提出该标准过分高于原告的损失，应予调整。本院尊重当事人意思自治下的契约自由，但亦兼顾维护市场经济活动的公平原则。违约金作为一种违约救济制度，兼具补偿和惩罚双重功能，故应当以实际损失为基础，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案案涉合同履行过程中，出现了新冠疫情，疫情对旅馆业造成了重大的经营损失。同时考虑到，原告在收回房屋后，房屋内的装修、添附物仍归其所有，其损失应为房屋空置期的租金损失。本院综合以上考虑，将原告主张的违约金总额调减为一年的租金损失30740.88元（7685.22元/季度×4季度）。 关于房屋占有使用费。原告已于2020年9月29日收回房屋，无证据表明解除合同后被告某某公司仍存在占有使用案涉房屋之事实，故原告该项主张无事实依据，本院不予支持。 关于被告某某公司的还款责任问题。《中华人民共和国公司法》规定：公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。本案中，案涉《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》及《的补充合同》的签约一方均为被告某某公司，按合同性相对性原则，应由某某公司负担案涉合同的各项权利义务。虽然合同履行过程中，被告某某分公司有支付部分租金之行为，但依照公司法前述规定，其行为引起的法律后果亦应由某某公司承担。故此，原告主张被告某某分公司承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西某某有限公司向原告何美爱支付2020年2月、3月、4月、7月、8月、9月的租金合计15370.44元； 二、被告广西某某有限公司向原告何美爱支付违约金30740.88元； 三、驳回原告何美爱的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1539元，由原告何美爱负担1028元，由被告广西某某有限公司负担511元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28.网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄夕彬 二〇二一年一月二十九日 书记员  陆秋玥