重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初13093号原告：周进，女，汉族，1994年出生，住重庆市江津区，公民身份号码。委托诉讼代理人：李宏懿，重庆远沐律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师，特别授权。被告：重庆航宏置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝阳路******，统一社会信用代码91500107352765525T。法定代表人：杨杨，职务董事长。委托诉讼代理人：唐田，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：朱元嘉，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般代理。第三人：重庆地易房地产营销策划有限公司，住所地重庆，住所地重庆市渝**龙山街道龙山大道**扬子江商务小区**28-1用代码915001056608544318。法定代表人：谭令，职务总经理。委托诉讼代理人：刘蓝路，重庆轩正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王云才，重庆轩正律师事务所律师，特别授权。原告周进与被告重庆航宏置业有限公司（以下简称航宏置业）、第三人重庆地易房地产营销策划有限公司（以下简称地易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周进的委托诉讼代理人李宏懿，被告航宏置业的委托诉讼代理人唐田、朱元嘉，第三人地易公司的委托诉讼代理人刘蓝路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周进诉称，2017年12月20日原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买位于重庆市九龙坡区火炬大道5号*商铺一套，总价款64万元，付款方式为首付39万元，剩余25万元按揭。原告依约向被告支付了房款39万元（其中137897元由第三人代被告收取，应由被告返还）、大修基金3646元、税费15007.7元。之后，被告一直未通知原告办理按揭贷款，导致合同签订后2年多一直无法继续履行。经原告多次催告，被告始终未向原告提供可供办理按揭贷款的银行。2020年5月8日，原告发函解除了与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。现起诉来院，请求：1、确认原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年5月12日解除；2、判令被告退还原告支付的购房款390000元、专项维修资金3646元、税费15007.7元，共计408653.7元，并支付资金占用损失（以408653.7元为基数，按照LPR从起诉之日计算至本金偿清之日为止）；3、判令被告向原告支付违约金39000元；4、案件受理费由被告承担。被告航宏置业辩称，1、原告不享有合同解除权，被告也未收到过解除通知；2、原告请求金额与合同房价金额不一致，因原告无权解除合同，所以也不能要求返还房款及资金占用损失，且部分税费是政府相关部门收取，被告已经缴付，原告不能要求被告向其退还政府部门收取的税费，要求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，本案审理的是原告与被告之间的房屋买卖合同，第三人与本案处理结果没有利害关系，不应作为本案第三人，第三人也没有代被告收取137897元房款；137897元是第三人代案外人谭令与左陶强收的房屋买卖转让费。经审理查明，2017年12月20日原告周进作为乙方（买方），被告航宏置业作为甲方（卖方），甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：本商品房坐落重庆市九龙坡区火炬大道5号*号，建筑面积为45.57平方米，套内建筑面积26.53平方米；总价款502103元，付款方式为按揭付款，合同签订当日付清首期房款252103元，余下房款250000元乙方拟向贷款银行申请按揭贷款。其中合同第五条第（三）款第1项约定：因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款10%赔偿乙方。合同附件五，《商品房买卖合同补充协议》第六条第3款第（3）项约定：乙方应在甲方通知后7日内与其选择的银行签署按揭合同（按揭合同指乙方办理银行按揭贷款所应签署的借款合同、抵押合同等法律文件）并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料……。第六条第3款第（4）项条约定：合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指甲方通知乙方签署按揭合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向乙方提供购房贷款，或者甲方无正当理由拒绝配合乙方办理购房贷款；双方同意包括但不限于下述情况不应被理解为合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”：①甲方向乙方提供按揭贷款信息介绍；②银行在甲方售楼现场设点进行宣传推广及业务办理。第二十八条约定了双方的送达地址，并约定如一方地址变更应在变更后5日内书面通知对方；以邮递形式送达的投寄3日后视为送达。合同签订后，原告周进按约于合同签订当日支付被告航宏置业购房款252103元（含定金10000元）。被告航宏置业亦于合同签订当日向原告代收契税13570.35元、地籍零星测量费、地籍零星测量费73费550元、合同印花税251.05元、抵押登记费550元、按揭印花税12.5元。同日，原告周进向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心支付物业专项维修资金3646元。除房屋抵押登记费550元、转移登记费550元、按揭印花税12.5元，总计1112.5元外，其余被告代收税费已经缴付给相关机构。原告持有第三人出具的收据三张，合计金额为137897元，分别为：2017年11月出具的编号为8007594的收据，载明：第三人收到左陶强支付的中航九悦荟*号商铺定金50000元及房款10000元（代收）；2017年11月29日出具的编号为8007612的收据，载明：第三人收到左陶强支付的中航九悦荟*号商铺转让费67897元（代收）；2017年12月20日出具的编号为8007613的收据，载明：第三人收到左陶强支付的中航九悦荟*号商铺转让费10000元（现金，代收）。左陶强与原告系夫妻关系。原告陈述，此137897元均是原告向第三人支付的。第三人陈述，代收的转让费是第三人为案外人谭令与左陶强之间签署房屋买卖协议代谭令收的房屋转让费，不是原告诉称的代被告收取的房款。2020年4月26日，原告按照合同约定的送达地址通过EMS向被告寄送了通知函，催促被告在收到通知函7日内向原告提供可供办理按揭贷款的银行，并协助原告办理按揭贷款手续。该邮件被告未收被退回。2020年5月8日，原告按照合同约定的送达地址通过EMS向被告寄送了解除函，载明：因被告至今未向原告提供可供按揭贷款的银行办理按揭贷款手续，导致2年多来，合同一直无法继续履行；原告多次通知被告，被告均不履行合同义务，不配合原告办理按揭贷款手续，现依据合同约定及相关法律规定，解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；被告在收到本解除函30日内将收取的房款及利息等费用退还原告并向原告支付已付房款10%的违约金。该邮件未妥投，于2020年5月12日被退回。审理中，被告举示被告与中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行于2018年8月6日签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、收款收据、光大银行股对公账户对账单，拟证明：光大银行同意在符合信贷政策和银行贷款条件情况下，为购买九悦荟商用房的购房者提供购房贷款；A*业主曾素兰、A*业主周小英、A*业主韦广玉、A*业主陈虹杏、A*业主刘伦碧、A*业主王罡、A*业主刘师宏、A*业主郝小玲、A*业主张文豪、姚小容均通过银行按揭贷款支付购房款且银行已放款即项目其他业主顺利办妥银行按揭贷款，被告不可能遗漏原告一套房屋不予通知，原告未能办理银行按揭贷款不是被告原因造成的。审理中，原告另陈述：由于被告一直未履行合同义务，经原告催过仍未在合理期限内履行，原告基于法定解除权解除与被告签订的房屋买卖合同；解除通知函于2020年5月8日投递，按照合同约定投递3日后即2020年5月12日即视为送达。被告另陈述：据公司反馈都是被告公司员工或者银行工作人员以电话形式通知办理按揭贷款手续，但被告通知的电话录音载体尚未找到，是否书面函件进行过催签，也在核实；被告公司绝大多数人员已经离职，只有个别留守人员，存在档案缺少的情况。被告在限定的时间内未提交证据证明已通知原告办理按揭手续。被告另陈述：被告公司绝大多数人员已经离职，只有个别留守人员，没有在注册地点（合同约定送达地址）办公，确实未收到原告邮寄的通知函及解除函；按照合同约定，办理按揭是购房者义务，合同补充协议第六条第3款第（4）、（5）项明确办理按揭是购房者义务，按揭贷款是原告履行购房义务的一种方式，原告不能将其自身义务的履行作为其解除合同的理由；对2020年5月8日的解除函，不予认可，因原告不享有合同解除权；地址变更是否通；地址变更是否通知原告需要向公司核实间内，未向本院提交核实的信息。以上事实，有当事人提交的重庆市商品房买卖合同、发票、收据、通知函及邮寄凭证、解除函及邮寄凭证当事人陈述等证据以及庭审笔录在卷为凭，经庭审质证，予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议），不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定设定了被告应履行通知及配合原告办理按揭贷款合同的义务，原告在被告通知后7日内与原告选择的银行签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续。原告陈述在合同签订后，被告一直未履行通知义务，被告亦未举证证明已通知原告到相关银行办理按揭贷款手续。2020年4月26日，原告按照合同约定的送达地址向被告邮寄《通知函》，催告被告提供相关银行办理按揭贷款手续，该邮件被退回。2020年5月8日，原告按照合同约定的送达地址向被告邮寄《解除函》，以被告未履行提供相关银行办理按揭贷款手续导致合同无法履行为由解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议），该邮件被退回，按照合同约定应视为已于2020年5月12日送达给被告。被告陈述被告没有在合同约定送达地址办公确实未收到原告邮寄的通知函和解除函，但按合同约定，被告应将送达地址变更的情况告知原告，被告亦未举示证据证明被告地址变更通知了原告，应自行承担不利后果，应视为原告完成了催告被告履行相应义务的程序。被告在原告催告限定的时限内仍未履行相关义务，按照法律规定，视为被告不履行义务。《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议）约定付款方式为按揭贷款，因被告不履行相关义务导致原告无法办理按揭贷款，进而致使该合同无法继续履行，原告周进有权依据法律规定解除合同。合同解除导致合同权利义务终止。按合同约定，被告航宏置业应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款10%支付违约金。故被告航宏置业应退还全部已付房价款252103元并支付资金占用利息损失（以已付购房款252103元为基数，自2020年6月19日起至该款付清之日按LPR计算）、支付违约金25210.3元（按已付房价款的10%计算）；被告航宏置业还代收了原告周进购房应缴纳的税费，其中房屋抵押登记费550元、转移登记费550元、按揭印花税12.5元，总计1112.5元，未实际缴纳，该部分被告代收税费应返还给原告周进，被告至今未返还，给原告造成资金占用利息损失，现原告主张自2020年6月19日起至该款付清之日按LPR计算，此符合法律规定，本院予以支持。被告代收的其余部分税费被告已缴纳至相关机构，涉案房屋的物业专项维修资金原告周进直接支付至物业专项维修资金专户，原告可在《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议）解除后，按规定办理相关退还手续，故对原告周进主张的被告返还该部分税费，本院不予支持。至于第三人收取的137897元，原告未举示充分证据证明是第三人代被告向原告收取的房款，应自行承担不利后果，故对原告主张被告返还该部分费用，本院不予支持。若原告与第三人地易公司存在其他关系，原告可以另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周进与被告重庆航宏置业有限公司于2017年12月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》（含补充协议）于2020年5月12日解除。二、被告重庆航宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周进购房款252103元、房屋抵押登记费550元、转移登记费550元、按揭印花税12.5元，合计253215.5元。三、被告重庆航宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周进支付以购房款253215.5元为基数，自2020年6月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）进行计算的资金占用利息损失至该款付清之日止。四、被告重庆航宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周进违约金25210.3元。五、驳回原告周进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3715元，由原告周进负担1000元、被告重庆航宏置业有限公司负担2715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张朝义二〇二一年一月十二日书记员  李青青