广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6332号原告：英德市××××业主委员会，地址：英德市××××××××。法定代表人：林永志，主任。委托诉讼代理人：刘伟均，业主委员会资料员。委托诉讼代理人：陈春荣，业主委员会执行秘书。被告：英德市顺安物业管理有限公司，地址：英德市××××××边食品公司旧屠场隆康花园内西北面。法定代表人：王某1。原告英德市××××业主委员会（以下简称隆康花园业委会）诉被告英德市顺安物业管理有限公司（以下简称顺安公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托诉讼代理人、被告的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆康花园业委会提出诉讼请求：1.判令被告将隆康花园区域内的所有物业服务管理权限和小区物业管理所须的整套资料和财物(详见清单)依法移交接给英德市森鹏物业管理有限公司；2.判令被告腾空小区绿化带上的违建房，移交给小区业委会作小区公共用房；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、隆康花园于2020年8月28日在英城街道办、城南居委会和住建部门的监督指导下召开第二届业主大会，业主大会以书面表决形式召开，业主大会高票通过了《同意更换旧物业公司的意见》(详见表决结果和选举结果公告)。此决议生效后，业委会于2020年9月20日向英德市顺安物业管理有限公司下发了《终止物业合同通知书》，也向英德市森鹏物业管理有限公司下发了《物业服务企业获选通知书》，同时也与英德市森鹏物业管理有限公司签订了《物业服务管理委托合同书》，并要求新旧两家物业公司在2020年11月1日前将小区物业管理工作交接完毕，森鹏物业公司收到通知书后，多次联系顺安物业公司负责人协商交接事宜，但顺安物业公司负责人迟迟不肯进行交接，直至2020年11月1日为止，顺安物业只将小区大门岗和清洁岗及部分功能房移交给森鹏物业，小区物业管理的一切资料、财物及地下停车库的管理权、收费岗一直不肯交接，继续霸占停车收费岗至今，经业委会、城南派出所、城南居委会、英城街道办及住建局主管部门现场调解无果。顺安物业公司在收到《终止物业合同通知书》后拒绝将全部物业管理权移交森鹏物业公司，导致小区现有两家物业公司在同时管理，物业管理混乱，存在严重的安全隐患，顺安物业公司此行为严重违反了《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”之规定，被告应全面履行交接义务。二、被告从入驻以来至2020年10月间，一直占据小区绿化带上的违章建筑用作经营办公及储物用，被告明知该建筑没有任何合法手续，2019年9月在英德市城市管理综合执法部门查处后还继续占用，2020年8月业委会根据英德市城市管理综合执法大队对违建房的处理意见，召开了小区第二届业主大会采集业主对违建房的处理意见，并超50%业主表决通过将违建房保留作为小区公共用房，之后业委会曾书面要求被告移交违建房钥匙，被告仍拒绝移交并占用至今，被告此举属恶意侵占公共绿化区域，侵占全体业主共同利益的违法行为，违反了《物业管理法》第五十一条：“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”的规定，被告应依法腾空绿化带上违建房移交给业委会作小区共公用房。综上所述：原告为了维护全体业主的合法权益，向贵院提出了上述3项诉讼请求，望贵院查清事实，依判如所请。庭后，原告提交增加诉讼的申请，因已超过法定时间，本案不予处理。被告辩称：一、原告诉称被告没有将康隆花园所有物业管理权和小区物业管理所需的整套资料和财物依法移交英德市森鹏物业管理有限公司，完全不是事实。1、2020年10月30日、被告已将1-6栋水电井房、泵房、配电房、发电机房的钥匙10把移交给英德市森鹏物业管理有限公司；2、2020年10月3日被告又将生活水泵、消防水泵、消防控制室监控系统、火灾自动报警系统、发电机各一套资料移交给英德市森鹏物业管理有限公司；3、2020年10月30日被告也将1-6号楼电梯设备8台、大门口岗1个、1-6栋业主花名册1套移交给英德市森鹏物业管理有限公司；4、2020年11月12日被告又将业主住户登记表、身份证复印件、1-6栋装修平面图移交给英德市森鹏物业管理有限公司；5、2020年11月14日被告又将1-6栋建设工程消防验收意见书1份、1-6栋竣工验收备案表1份移交给英德市森鹏物业管理有限公司。以上移交清单见附件证明材料清单2;6、至于英德市森鹏物业管理有限公司列举的一大堆物业服务项目未交接事项，由于被告从来就没有这些资料，无法移交。二、原告诉称判令被告腾空小区绿化带上的违建房，移交给业委会作小区公共用房；这房屋是违建房且属于开发商，与被告无关。三、本案诉讼费由原告承担。以上事实，请法院查明，判决驳回原告的请求。原告为证实其主张提交的证据有：证据一、隆康花园业主委员会备案证明，证明原告的合法身份、原告法定代表人林永志的合法身份；证据二、业主委员会主任和诉讼代理人身份证及委托书，证明法定代表人林永志和诉讼代理人卢昌辉身份证；证据三、隆康花园第二届业主大会的表决结果及公告，证明第二届业主大会表决事项的结果的有效性；证据四、下发被告的终止物业合同通知书和下发森鹏物业公司的物业服务企业获选通知书，证明原告依法执行第二届业主大会的决议，已提前通知被告做好交接工作；证据五、新物业关于物业工作交接的报告及未交接的清单目录，证明顺安物业公司拒绝向森鹏物业公司全面交接物业管理权，及未交接的事项内容；证据六、由被告在2020年11月8日开出的车库停车月租收据，证明交接期后被告继续非法霸占小区地下车库管理权；证据七、英德市城市管理和综合执法局公示，证明小区绿化带上建筑的非法性、属违建房，以及相关部门的处理意见；证据八、原告关于小区违建房公共用途的公告，证明违建房暂作小区物业服务部及业主快递代收代发点用途属公共性质，符合业主大会的表决精神；补充提交证据九、收据，证明顺安物业没有完全撤离隆康花园；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告提交抗辩证据有：证据一、英德市顺安物业移交明细；证据二、英德市城市管理和综合执法局公示；庭后提交证据三、前期物业管理协议；证据四、地下停车位产权证明；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。经审理查明：被告于2012年10月26日成立，经营范围是物业管理（凭有效资质证书经营）等。2019年11月1被告与涉案小区隆康花园的开发商英德市丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）签订《前期物业服务合同》，约定在2019年11月1日至2022年10月31日期间为涉案小区提供物业服务。又查明，2020年8月28日，原告组织召开业主大会，并在同年9月6日发出《隆康花园第二届业主大会表决结果》，决定更换物业公司，由案外人英德市森鹏物业管理有限公司（以下简称森鹏公司）负责小区物业服务。同年9月20日向被告发出《终止物业服务合同的通知书》。同年10月8日原告与森鹏公司签订《小区物业管理委托合同》，约定自2020年11月1日起至2025年10月31日止，由森鹏公司向小区提供物业服务。同年11月15日，森鹏公司向原告报告物业交接情况，出具《关于物业交接进展情况的汇报》，列明未交接的事项。另查明，2019年9月19日英德市城市管理和综合执法局向涉案小区业主出具《公示》，确认本案诉争的小区绿化带上的建筑为违法建设。庭审中，被告方称其在2020年11月1日已经撤出涉案小区，地下车库一共190多个车位，开发商卖了20多个，其余的由顺安投资公司购买，提供产权证明为证。被告方确认没有移交地下车库，因为是业主委托其进行管理，因此地下停车位的管理费也由其收取。另外，被告方称撤离前，资料已全部交接，开发商移交给被告的资料没有原告清单所列资料故无法移交。原告方认为，按物业管理法，被告应将管理资料备案，被告没有向开发商取得全部资料以及清单是被告失职，被告应移交原告主张的所有材料。此外，被告称原告诉请第二项的违建房系由开发商控制，与被告无关。上述事实，有原告、被告提供的证据及本案庭审笔录等证据证实，本院依法予以确认。本院认为：原告英德市××××业主委员会与被告英德市顺安物业管理有限公司就物业公司交接产生的纠纷，是物业服务合同纠纷。涉案小区的开发商丰华公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定自2019年11月1日至2022年10月31日期间由被告为小区提供物业服务，后涉案小区成立业主委员会并召开业主大会，依法通过决议，决定更换物业服务公司，并与案外人森鹏公司签订《小区物业管理委托合同》，约定合同自2020年11月1日开始生效。尽管《前期物业管理服务协议》约定的服务时间未过，根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，故原告请求被告停止对包括地下停车库在内的全部物业服务区域提供物业服务，符合事实和法律规定，本院予以支持。被告抗辩称受业主委托继续管理地下停车库，但《前期物业管理服务协议》因原告与案外人森鹏公司签订新的物管服务合同而终止，被告在举证期内也一直没有提供相关证据证实小区业主与被告就停车库的管理另有约定，应承担举证不能的不利后果，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张被告移交物业管理所需的资料问题。《物业管理条例》第二十九条规定：物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，原告诉请被告将资料直接移交给英德市森鹏物业管理有限公司，不符合法律规定，本院在此予以纠正；原告提供案外人森鹏公司列出的材料清单，主张被告应按照清单内容移交材料；被告抗辩称开发商与其签订《前期物业管理服务协议》时没有提供前述清单上的所有材料，原告认为被告应建立健全材料进行移交。根据《物业管理条例》第三十八条第一款的规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”，以及《广东省物业管理条例》第四十二条的规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会”，而原告没有提供其他证据证实与被告就移交的物业管理材料内容进行约定，据此，除了符合《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》相关规定立法原理的物业管理所必须的材料外，被告并没有法定或约定的义务移交原告其余清单所列的整套材料。被告抗辩称因早期相关规定不完善，开发商移交给被告的资料没有原告清单所列资料故无法移交，但未提供相关证据佐证，原告则认为建立健全上述资料系原告作为前期物业管理公司应履行的职责，若开发商未移交给被告，则被告应将上述资料补齐再移交给原告，可见，原告并不否认开发商未将上述资料移交给被告的事实，则双方争议的焦点已变为：在开发商未移交齐物业服务资料给被告的前提下，被告在提供物业服务期间是否有建立健全物业服务资料的义务以及未履行该义务的责任分担，然原告在本案审理过程中未就其该项主张提供充分证据佐证，应由其承担举证不能的不利后果，故驳回其关于移交资料的诉请。至于原告的第二项诉讼请求，根据原告提供的英德市城市管理和综合执法局在2019年9月19日向涉案小区业主出具的《公示》，原告主张的标的物为违建房，应由英德市城市管理和综合执法局依法处理，故原告主张被告腾空该房屋交给原告作为物业公共用房，违背法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《广东省物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告英德市顺安物业管理有限公司终止对英德市××××小区包括地下停车库在内的全部物业管理区域提供物业服务并退出英德市××××小区，限被告英德市顺安物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起3日内完成；二、驳回原告英德市××××业主委员会其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告英德市××××业主委员会负担25.00元，被告英德市顺安物业管理有限公司负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年一月十九日书记员  巫晓玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。……《广东省物业管理条例》第四十二条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。