广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初26674号原告：曹健强，男，1990年11月25日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县××××××风山陂，公民身份号码360××××××××××××115。委托诉讼代理人：谢小平，广东华勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞喜仙，广东华勋律师事务所律师。被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司,住所广东省佛山市禅城区×××××××金海广场808室，统一社会信用代码914×××××××××××405Q。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：何汉阳，广东道邦律师事务所律师。被告：佛山市星晟房地产投资有限公司，住所广东省佛山市禅城区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××011A。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：江雪，女，公民身份号码441××××××××××××328，系佛山市星晟房地产投资有限公司的员工。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所广东省佛山市顺德区×××××××××××××、307、203室、9楼展馆，统一社会信用代码914××××××××××××629。负责人：李长江。委托诉讼代理人：王先超，男，公民身份号码420××××××××××××019，系碧桂园生活服务集团股份有限公司的员工。原告曹健强诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）、佛山市星晟房地产投资有限公司（以下简称星晟公司）、碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，适用简易程序,于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原、被告各方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求（变更后）：1.判令原告与曼思顿公司于2017年12月23日签订的《物业委托经营管理合同》于起诉状送达给曼思顿公司之日止解除；2.判令曼思顿公司向原告腾空软装后返还位于佛山市禅城区×××××××××××××物业；3.判令曼思顿公司按3100元/月向原告支付2020年1月1日起至涉案物业实际返还之日止的租金及占用费，暂计至起诉之日2020年7月1日止的租金为18600元（3100元/月×6个月）；自起诉之日至曼思顿公司实际返还之日止的租金及占用费另计；4.判令曼思顿公司向原告支付违约金16100元（69天×100元/天+6200元+3000元=16100元）；5.判令曼思顿公司支付自2020年4月至返还涉案物业之日止的物业管理费及水电费，其中物业管理费2021年7月31日前按179.28元/月标准计付，水电费则以供水供电部门的数据为准。2020年6月的物业管理费及水电费为428.11元；6.判令星晟公司、碧桂园物业公司对曼思顿公司前述3-5项费用向原告承担连带清偿责任；7.诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2017年12月23日，曼思顿公司（乙方）与原告（甲方）签订《物业委托经营管理合同》。合同约定，原告以每月收取固定收益即租金的方式将涉案物业委托曼思顿公司全权运营管理，由曼思顿公司对涉案物业通过住宿酒店、长租/短租住宿公寓、企业员工公寓、办公用房等方式自营。合同中约定委托经营期限为2020年1月1日至2025年12月31日，可根据实际交房的时间提前或延后，而实际交付的时间为2019年12月22日。合同对租金也有明确约定：委托经营期间内乙方应向甲方支付包干固定收益，其中第一年及第二年固定收益每月为人民币3100元，第三年及第四年为每月3255元，第五年及第六年为每月3418元，并应每月10日前将当月固定收益付至原告指定账户。不论乙方经营盈亏多少，乙方均应且仅需按上述约定之固定额度予以负担，甲方不得以任何理由、名目要求增浮费用、或分享收益，乙方亦不得以任何理由要求减少固定收益。同时，合同约定委托经营期间，物业管理费、水电费等费用由曼思顿公司承担。合同签订后，2019年12月22日由星晟公司及碧桂园物业公司将涉案物业交付给曼思顿公司使用，但曼思顿公司不但没有按照双方的合同约定给付租金，而且以各种理由拖延支付，更甚至于2020年6月5日及6月17日先后两次私自变更收益模式。其中，2020年6月5日，曼思顿公司在未经原告同意的情况下，私自单方面宣布将原来租金每月固定收益3100元降低为每月1600元加二八分成；2020年6月17日，曼思顿公司又单方面作出收益由固定租金改为按酒店经营的纯利润以原告占90％，曼思顿公司占10％的模式。根据双方上述合同第十条10.1违约责任约定乙方逾期支付本合同约定固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付违约金100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方因此解除合同的，除可向乙方主张逾期付款违约金外，还可另行主张解除合同违约金6200元。10.4中约定：“除10.1、10.2、10.3的约定外，一方未全面且适当地履行本合同项下的其他义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金3000元。”截止于起诉之日，曼思顿公司仍拖欠原告租金未予以支付。另，涉案物业为佛山碧桂园曼哈顿项目，星晟公司作为开发商，在对外销售中与碧桂园物业公司共同承诺与酒（店）管（理）公司即曼思顿公司签订托管协议，月收益3100元起，年平均回报率近5％，三被告采取购买返租、租金保底及捆绑式销售的运营模式，足以让原告与曼思顿公司产生信赖而签订合同。三被告之间是合作关系，有直接的利益关系和紧密关联性，从涉案物业的对外销售、委托经营管理模式、涉案物业的实际交付等，乃至曼思顿公司拖欠租金的整个过程，三被告均是知情的、知悉的。原告为维护合法权益，遂起诉。曼思顿公司辩称，1、根据双方签订的《物业委托经营管理合同》第6.1.4条，双方办理交房手续之后有四个月免租期，涉案房屋在2019年12月22日交付，租金应当从2020年4月23日起算；2、本案是因疫情原因引起的，曼思顿公司不应当承担违约金。星晟公司辩称，应驳回原告对星晟公司的诉求，理由是：一、星晟公司并非本案适格被告。《物业委托经营管理合同》的当事人仅限于原告以及曼思顿公司，星晟公司并非《物业委托经营管理合同》的当事人，亦不参与曼思顿公司与原告之间对涉案物业的委托经营管理或软装采购安装。星晟公司与曼思顿公司是两个独立经营的法人主体，各自独立开展经营活动，并不存在任何利益关系或关联性。根据合同相对性原则，星晟公司不应被列为本案被告。二、星晟公司并不存在购买返租、租金保底及捆绑式销售的行为。首先，星晟公司并没有作出过任何关于返租、托管和收益的广告，原告提供的证据图片并非星晟公司发布的广告。而且，原告在起诉状中所述的“合同签订后，2019年由星晟公司及碧桂园物业公司将涉案物业交付给曼思顿公司使用”也明显与事实不符。事实上，原告是在与星晟公司办妥涉案物业的交楼手续后，自行将涉案物业的门卡钥匙移交给曼思顿公司进行经营管理。其次，星晟公司与原告签订的《商品房买卖合同》中并没有任何关于返租、托管和收益的约定，而且补充协议第二十条约定：“凡合同与补充协议未约定之事项，对买卖双方均无约束力。”另外，原告是自主选择及自愿将涉案物业委托曼思顿公司经营管理的。涉案物业所在的1号楼共有相同户型442套，但实际上只有少部分业主委托了曼思顿公司对房屋进行托管经营，其余大部分业主并未委托曼思顿公司对房屋进行托管经营，因此原告是完全可以自主选择是否委托曼思顿公司对房屋进行托管经营，也就并不存在原告所述的星晟公司要求购买返租或捆绑式销售的情况。三、连带责任应基于法定或当事人约定，本案中并不存在星晟公司需承担连带责任的法定或约定情形。《民法总则》第178条规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律创设连带责任。就目前而言，连带责任散见于《民法总则》《侵权责任法》《合同法》《担保法》《公司法》《劳动合同法》等法律规定中，本案中星晟公司明显不存在上述法律规定中应承担连带责任的法定情形。而星晟公司也并没有与原告作出任何关于星晟公司需承担连带责任的约定。碧桂园物业公司辩称，一、碧桂园物业公司非本案适格被告，碧桂园物业公司从未参与本案纠纷的业务谈判、合同签署及合同履行，更未对本案纠纷的业务提供过任何担保或连带责任的承诺，本案与碧桂园物业公司无关。本案为房屋租赁合同纠纷，均围绕《物业委托经营管理合同》展开。《物业委托经营管理合同》系原告与曼思顿公司为开展涉案物业租赁事宜合作而签署的合同。碧桂园物业公司从未参与本案纠纷的业务谈判、合同签署及合同履行，更未对本案纠纷的业务提供过任何担保或连带责任的承诺。曼思顿公司系一家具有独立法人资格的企业，享有自主经营权，自负盈亏并自担风险。碧桂园物业公司不参与其经营管理活动，其因经营活动产生的亏损及一切经营风险由曼思顿公司承担,与碧桂园物业公司无关。所以，原告要求碧桂园物业公司承担本案的租金、违约责任等诉求无事实和法律依据，该纠纷与碧桂园物业公司无关。二、碧桂园物业公司为原告提供物业服务，但原告无故拖欠碧桂园物业公司物业服务费等各项费用，碧桂园物业公司保留追究原告的违约责任的权利。根据碧桂园物业公司与原告签署的《朝安碧桂园前期物业服务协议》的约定，碧桂园物业公司为原告权属的涉案物业的小区提供物业服务，原告应在2021年7月31日前按照房屋建筑面积*4.0元/月·平方米的标准交纳物业服务费；自2021年8月1日起按照房屋建筑面积*4.8元/月·平方米的标准交纳物业服务费；涉案物业小区内的水电分摊费用由原告按实际另行支付；水费、电费等代收代付费用，由碧桂园物业公司代付后向原告收取；原告应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用均应全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费及各项分摊费用；物业服务费及各项分摊费用按月交纳，每月10日前支付当月的物业服务费及上月的分摊费用；逾期未付费用的，原告应每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。原告现已收楼，但目前仍拖欠碧桂园物业公司物业服务费等各项费用，碧桂园物业公司保留追究原告违约责任的权利。本院经审理认定如下事实：2017年12月23日，原告（甲方）与曼思顿公司（乙方）签订《物业委托经营管理合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区×××××××××××××的房屋及其附属设施（以下简称涉案物业）以收取固定收益方式委托乙方运营管理，乙方以酒店住宿、长/短租公寓等方式运营涉案物业。合同约定的主要事项包括如下：1.标的物业的交付：甲方与开发商签署的商品房买卖合同约定的标的物交付时间为2019年12月30日，甲方须在该交付时间届满之日起三日内，将已办妥收楼手续的标的物移交给乙方。若开发商调整交付时间，则顺延至调整后的交付日期届满之日起三日内；2.委托经营期限：暂定为从2020年1月1日起至2025年12月31日，甲方可根据开发商实际交房时间作出提前或延后的调整；3.装修配置：涉案物业需按乙方标准配置软装，甲方委托乙方代为采购配置，软装配置费用为52700元，具体配置标准由甲乙双方另行签订《软装配置合同》进行约定；4.固定收益：委托经营期间内乙方按照第一年及第二年3100元/月、第三年及第四年3255元/月、第五年及第六年3418元/月的标准向甲方支付固定收益。乙方应于每月10日前将当月固定收益付至甲方指定账户。甲方与乙方办理交房手续之日起四个月为软装配置期和开业筹备期，此期间乙方无需向甲方支付委托经营收益。固定收益不因乙方经营盈亏而变动；5.经营成本及费用：委托经营期间的水电费、物业管理费、公摊照明费、公摊水电费由乙方负担；6.违约责任（合同第十条）：“10.1乙方逾期支付本合同约定的固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付违约金100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方因此解除合同的，除可向乙方主张逾期付款违约金外，还可另行主张解除合同违约金6200元。……10.4除10.1、10.2及10.3的约定外，一方未全面且适当地履行本合同项下的其他义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金3000元”。同日，原告还与曼思顿公司签订了《房屋软装采购合同》，并按该合同之约定向曼思顿公司支付了软装采购费用、机顶盒初装费、宽带初装费。上述合同文件签订后，原告在约定的期限内将涉案物业交付给曼思顿公司。但曼思顿公司未按照约定向原告等业主支付固定收益。原告等业主代表与曼思顿公司进行交涉。2020年6月5日，曼思顿公司在与业主代表的沟通会上提出要求变更《物业委托经营管理合同》约定的固定收益标准为按照“每月1600元保底收益+营业利润额×80%”的方案。同年6月17日，曼思顿公司向包括原告在内的业主发出《回复函》，要求将《物业委托经营管理合同》约定的固定收益变更为按照每月酒店经营的纯利润的90%向业主分成的模式方案。原告对该两方案均不同意。之后，原告提起本案诉讼，本院于2020年9月18日向曼思顿公司成功送达起诉状副本等诉讼文书。诉讼中，曼思顿公司于2020年10月8日将涉案物业返还给了原告，双方办理了交接手续。另查明，涉案物业为原告向星晟公司所购买，星晟公司于2019年11月25日向原告发出交付通知书，通知原告办理收楼手续。再查明，原告与碧桂园物业公司签订前期物业服务协议，碧桂园物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务,至本案法庭辩论终结时，涉案物业尚欠2020年4月1日至2020年9月30日的物业服务费及水电费公摊、电费共980.2元（未计算违约金）未付。碧桂园物业公司负责涉案物业的物业服务中心于2019年11月26日向业主和住户公布一份《关于谨防“黑中介”租赁诈骗温馨提示》，提示业主和住户注意酒店托管风险，并声明曼思顿公司为与其有合作协议的酒店托管公司之一。以上事实，有原告举证的《物业委托经营管理合同》《收据》《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《物业服务协议》及物业缴费截图、视频光盘及复函、《关于谨防“黑中介”租赁诈骗温馨提示》，星晟公司举证的补充协议、邮寄清单，碧桂园物业公司举证的企业名称变更登记通知书、欠费清单以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案原告与曼思顿公司签订《物业委托经营管理合同》，约定原告向曼思顿公司提供涉案物业、曼思顿公司向原告支付固定的金钱对价，该协议实质为房屋租赁合同，双方成立房屋租赁合同关系。涉案《物业委托经营管理合同》合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应的法律后果。就原告的各项诉讼请求，本院分析判断如下：一、关于解除合同的诉求。涉案《物业委托经营管理合同》约定，曼思顿公司应从2020年5月1日起于每月的10日前向原告支付当月固定收益；逾期支付固定收益超过30日的，原告有权单方解除合同。根据查明事实，曼思顿公司自《物业委托经营管理合同》成立后至本案判决作出之日未向原告支付过任何固定收益，其行为已经构成违约，且达到了合同约定的原告有权单方解除合同的条件，原告主张解除涉案《物业委托经营管理合同》，理据充分，应予支持。关于合同的解除时间，合同自通知到达对方时解除。原告起诉前未通知曼思顿公司解除合同，故解除合同时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达曼思顿公司的时间即2020年9月18日为准。曼思顿公司于诉讼中抗辩因疫情原因引起本案诉讼为由主张其不应承担违约责任，本院认为其实则“碰瓷”疫情，借不可抗力之名，行故意违约之实，违约恶意明显，不为法律所保护，本院对其意见不予采纳。二、关于租赁物返还及软装腾空问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案《物业委托经营管理合同》已经解除，曼思顿公司应返还涉案物业予原告。在本案诉讼过程中，原告已经于2020年10月8日收回涉案物业，原告该诉求已经实现，故无再判决给付之必要。至于软装腾空问题。原告所要求曼思顿公司腾退的软装设施设备为曼思顿公司依据双方之间的《房屋软装采购合同》所交付给原告的动产，且亦无有效证据证明存在质量瑕疵，故该些动产自交付时起已经转移为原告所有，曼思顿公司对于原告所有的财产不负担处分的义务。故原告的相应诉讼请求不能成立。三、关于租金（固定收益）及占有使用费。涉案《物业委托经营管理合同》解除之前，合同有效，曼思顿公司应按照合同之约定支付租金（固定收益）；该合同解除之后至实际返还租赁物之前，曼思顿公司应参照租金（固定收益）标准支付物业的占有使用费。从合同约定的租金起算时间2020年5月1日至物业实际返还的2020年10月8日,曼思顿公司应向原告支付租金及占有使用费16300元［3100元/月×（5+8/31）月］。至于2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金，该期间属于《物业委托经营管理合同》约定的免租期。免租期的对价是承租人支付合同期内的租金，其目的在于承租人依照合同约定期限履行的情况下，出租人让渡部分租金利益。本案中租赁合同因承租人违约提前解除，且承租人在免租期满之后未支付任何一期的租金，严重有违诚信原则，无法排除其利用免租期约定恶意逃避违约责任的合理怀疑，原合同中出租人让渡部分免租期利益的合同目的无法实现，承租人应当按照合同约定的租金支付标准向出租人支付租金。综上，本院认定曼思顿公司应支付原告该期间的租金12400元（3100元/月×4月）。综上，曼思顿公司应向原告支付租金（固定收益）及占用费28700元。四、关于违约金。违约金有约定从约定，但约定违约金低于或者过分高于违约所造成的损失的，当事人有权要求调整。本案原告诉求的违约金包括因曼思顿公司逾期支付租金而按每日100元标准计算的违约金、因曼思顿公司违约导致合同解除的违约金6200元以及因曼思顿公司存在未依约支付物业管理费、水电费等费用的其他违约行为的违约金3000元。曼思顿公司抗辩其不应当承担违约金也可理解为含有如该违约金存在过高则要求调整之意。由于曼思顿公司本案违约行为所造成的原告的损失主要体现为逾期支付租金期间资金被占用的利息损失、合同解除后另行出租之前的涉案物业空置期损失、另行出租时租金可能低于原租金标准的可得租金差额损失这几方面，在原告未举证证明其实际损失的情况下，上述合同约定的违约金标准过高，应予调整。综合本案租赁合同的履行情况、违约方的过错程度，本院酌定曼思顿公司应向原告支付违约金10000元。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。五、关于物业管理费、公摊水电费、水电费。根据查明事实，至本案法庭辩论终结时，涉案物业上尚有2020年4月1日至2020年9月30日的物业服务费及水电费公摊、电费共990.2元未付，曼思顿公司依约应负担该费用而未支付，原告有权要求曼思顿公司支付。至于此后的费用，因无证据证明其具体数额，原告可以在相应费用实际产生后另行主张，本案不作处理。六、关于星晟公司的责任。根据查明事实，星晟公司非涉案《物业委托经营管理合同》的合同主体，也未对曼思顿公司的债务作出保证或债务加入的承诺，原告要求星晟公司承担该租赁合同债务，理据不足，本院不予支持。至于原告提出的星晟公司在销售涉案物业中作出关于收益的承诺，即便所述属实，亦属于原告与星晟公司基于房屋买卖合同所产生的权利义务关系，因此产生纠纷的，应另循途径解决，不在本案租赁合同关系审查的范围。七、关于碧桂园物业公司的责任。碧桂园物业公司非涉案《物业委托经营管理合同》的合同主体，也未对曼思顿公司的债务作出保证或债务加入的承诺，原告要求碧桂园物业公司承担该租赁合同债务，理据不足，本院不予支持。至于碧桂园物业公司物业服务中心所作的提示，此属于民法学说上的好意施惠行为，碧桂园物业公司与原告间并不因此产生债的关系，原告对该提示中所述的信息应自行臻别、自担风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告曹健强与被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司签订的《物业委托经营管理合同》于2020年9月18日解除；二、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹健强支付租金（固定收益）和占用费28700元；三、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹健强支付2020年4月1日至2020年9月30日的物业服务费及水电费公摊、电费共990.2元；四、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹健强支付违约金10000元；五、驳回原告曹健强的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2409元（原告已预交），由原告曹健强负担50元，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担2359元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年十二月十七日书记员  原洁萍