上海市嘉定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0114执异7号案外人：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所浙江省东阳市。法定代表人：胡迅华。委托诉讼代理人：王红伟。申请执行人：刘一凡，男，1999年9月10日生，汉族，户籍地址上海市虹口区。委托诉讼代理人：杨喆，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人：上海鸿州房地产有限公司，住所上海市嘉定区。法定代表人：李金英。在本院执行申请执行人刘一凡与被执行人上海鸿州房地产有限公司(以下简称鸿州公司)商品房预售合同纠纷一案中，案外人浙江省东阳第三建筑工程有限公司(以下简称东阳三建公司)对本院裁定拍卖上海市嘉定区德富路XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人东阳三建公司称：案外人系案涉房屋所在嘉定新城东云街1-6地块商务办公楼工程的施工承包人，被执行人鸿州公司系发包人，双方于2017年8月23日签订一份协议书，就上述工程竣工结算报告审核过程中双方无争议部分的工程结算造价，由鸿州公司将包括案涉房屋在内的部分房屋折价抵给东阳三建公司用以偿还欠付结算款。之后，东阳三建公司指派专人实际控制、出借案涉房屋，并在2018年9月3日发出履行协议催告函，要求与鸿州公司网签《上海市商品房预售合同》并备案，但鸿州公司不予配合。在双方就工程款结算无法达成一致的情况下，东阳三建公司已向法院提起诉讼，依法主某对该工程享有建设工程价款优先受偿权。因此，案外人对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议、复议规定》)第二十八条规定的四个条件，且享有法定优先权，请求法院中止对案涉房屋的执行。申请执行人刘一凡称：东阳三建公司与鸿州公司并未签订合法有效的房屋买卖合同，也不满足查封前合法占有、已支付全部价款、非买受人自身原因未过户等情形，东阳三建公司所主某的建设工程价款优先受偿权尚未有生效裁判文书确认，且案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院应不予支持，故东阳三建公司执行异议理由不成立，请求予以驳回。本院经审查认定事实如下：1、刘一凡依据生效的(2019)沪0114民初8330号民事判决书申请执行金钱债权人民币318,520.63元，本院以(2019)沪0114执3171号立案执行。执行中，本院于2020年10月16日查封了鸿州公司名下案涉房屋，并于10月21日裁定拍卖案涉房屋。东阳三建公司遂提出书面执行异议。2、2017年8月23日，鸿州公司与东阳三建公司等六方主体签订《协议书》，就提某房屋折价抵扣东阳三建公司工程竣工结算价款达成协议，约定包含“1-6办公楼3层(304室)”在内的6944.75平方米房屋总房价款为91,670,700元，按多退少补的原则抵扣，待可以网签《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》并取得房地产权证后，东阳三建公司的应收结算款91,670,700元自动转为总房价款等。该协议同时确认所涉房屋已全部正式交付东阳三建公司指定人员使用。2018年9月3日，东阳三建公司向鸿州公司等发出《履行协议催告函》，要求网签合同并备案。2020年5月11日，上海市嘉定区建设和管理委员会对嘉定新城东云街1-6地块新建商务楼项目出具《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。3、2020年11月23日，上海市第二中级人民法院根据东阳三建公司的申请，作出(2020)沪02财保24号诉前财产保全裁定，并于12月7日轮候查封了案涉房屋。2021年1月14日，该院立案受理东阳三建公司与鸿州公司等的建设工程施工合同纠纷，案号：(2021)沪02民初18号。东阳三建公司在起诉状中主某建设工程价款优先受偿权。本院认为，针对案外人东阳三建公司提出执行异议的两点理由，逐一分析如下：首先，案外人是否符合《异议、复议规定》第二十八条规定的情形？该条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件应当全部具备，缺一不可。从案外人提某的证据材料看，《协议书》本质上是就“以物抵债”达成的协议约定，并附一定的成就条件，而形式与内容均不符合房屋预售或出售合同的基本特征，因此不属于合法有效的书面买卖合同；即便东阳三建公司指定专人实际控制了案涉房屋，也发函要求网签合同并备案登记，但按照《协议书》约定多退少补的工程价款与房价款结算原则，在建设工程发包人与承包人之间就工程款结算达成一致或取得生效裁判明确前，无法认定案外人已支付全部价款。因此，本院认为东阳三建公司引用《异议、复议规定》第二十八条没有事实依据，理由不成立。其次，案外人主某的建设工程价款优先受偿权能否排除执行？本院认为，建设工程承包人根据民法典第八百零七条规定主某享有建设工程价款优先受偿权不属于执行异议审查认定范畴。本院于2020年10月16日查封了鸿州公司名下案涉房屋，而东阳三建公司起诉并主某建设工程价款优先受偿权的纠纷，于2021年1月14日立案，目前尚在审理中，假设东阳三建公司的诉请得到支持，其所依据的另案法律文书系在执行标的被查封后作出，根据《异议、复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，故东阳三建公司以此主某排除执行的理由也不成立。综上，案外人东阳三建公司既以商品房消费者之外的一般买受人身份对登记在被执行人鸿州公司名下的案涉房屋提出异议，又以建设工程承包人身份起诉主某行使建设工程价款优先受偿权，两项权利主某不能在同一执行标的上并存，从东阳三建公司提起诉讼在后的事实证明其推翻了原来的“以物抵债”协议。同时，建设工程价款优先受偿权是在财产变价后的分配环节所享有的优先权，并不能排除法院对执行标的进行拍卖处置，故本院对东阳三建公司提出中止执行案涉房屋的异议，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：驳回浙江省东阳第三建筑工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  顾晨毅审判员  顾慧萍审判员  郏志强二〇二一年一月二十二日书记员  纪淑萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。