上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初16401号原告：上海迩盛信息咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨锋花，总经理。委托诉讼代理人：程益奇，安徽晨曦律师事务所律师。被告：上海菲洛人力资源有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨海东，执行董事。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。原告上海迩盛信息咨询有限公司(以下简称迩盛公司)诉被告上海菲洛人力资源有限公司(以下简称菲洛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迩盛公司的委托诉讼代理人程益奇，被告菲洛公司的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迩盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方的房租租赁合同于2020年7月1日解除；2.判令被告已经支付的房屋租赁保证金168,000元归原告所有；3.判令被告支付自2020年5月1日起至合同解除日止的租金及物业费112,000元；4.判令被告支付免租期租金31,561.64元；5.判令被告支付原告为被告减免的2月份租金15,972元；6.判令被告支付进驻时原告为被告配备的投影仪白色玻璃板、隔断、背景墙、机箱等设备费用22,100元；7.判令被告赔偿原告向被告委托的房屋租赁居间方支付的中介费57,600元；8.判令被告支付欠缴的电费2,632.50元；9.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付违约金144,000元。事实与理由：原、被告于2019年6月10日签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市长宁区古北路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告用于办公，租期自2019年6月11日至2021年6月30日，月租金56,000元。双方租赁关系建立后，被告于2020年4月起开始不再支付租金，经原告多次催收，被告员工表示将于2020年5月25日支付，但到期后被告仍未支付，并称已于5月26日搬离涉讼房屋。在被告既未向原告发出通知，亦未交还涉讼房屋的情况下，原告向被告发送了《关于违约事项告知函》，告知被告尽快与原告取得联系，双方办理房屋交接工作，均未得到回应。现原告诉至法院，要求判如所请。被告迩盛公司辩称，同意解除合同，但解除时间为2020年5月20日。被告于2020年5月20日提出退租，与原告进行了协商，并实际于2020年5月20日搬离涉讼房屋。2020年5月27日原告的法定代表人已经进入涉讼房屋，收回涉讼房屋。同意支付违约金，但违约金过高，被告提出解除合同，是为了减损，因为存在疫情。同意支付2020年5月1日至5月20日的租金及物业管理费，要求在保证金中予以抵扣，不同意支付其余租金及物业管理费。不同意支付免租期租金及中介费，没有合同依据。对已减免的2月租金金额无异议，但不同意返还，没有合同及法律依据。不同意支付隔断、机箱等设备费用，原告支付上述费用是为了将涉讼房屋出租给被告，被告也没有搬走机箱。同意据实支付电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年6月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份上海市房屋租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；甲方于2019年6月11日前向乙方交付涉讼房屋，租赁期自2019年7月1日起至2021年6月30日止，2019年6月11日至2019年6月30日为免租期，免租期内免房租不免物业费；每月租金48,000元，每月物业费8,000元，首期房租为56,000元每月甲方包房租水费、包物业费，合同期2年，租金在租期内不变，2年合同到期续约每两年递增8%，付款方式为押三付一，乙方提前3日(每周期支付期3天前)必须将租金支付给甲方；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金168,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，乙方应按实际使用，依据账单向有关部门支付；租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣；甲方满足乙方提出的入住要求，所有需求在10天内完成(投影，隔断，背景墙，白色玻璃板两块，固定车位甲方负责帮忙协调等等)，甲方允许乙方在合同期内转租，免租期间物业费由乙方支付(6月份共计8,000元)。双方签订租赁合同后，原告依约交房，被告正常支付租金至2020年4月，未支付2020年5月起的租金。2020年2月，原告考虑疫情因素减免被告2月租金15,972元，减免金额在3月租金中予以抵扣。2020年4月30日，原告法定代表人杨锋花向被告员工朱小姐发送微信：“朱小姐你好，目前还未收到房租，请妥善解决”。被告员工回复：“我们的业务因为外国人被限制进不来的，我们公司的资金蛮紧张的，老板们也都在积极想办法中，所以房租的事情要到节后才能想办法解决一下”。2020年5月15日，朱小姐向杨锋花发送微信称：“首先，我们不会不打招呼就搬走的25号我们公司会和您公司约好时间交接清楚所有属于贵司的物品再说那三个月的押金也还在您那边我不知道贵司有什么不放心的，但同时，目前该办公室还在我司的租赁期内，我们也不希望任何非我司的人员进入办公场所，我们的办公用品和私人物品都还在里面，你们是没有权利不和我们打招呼就进入的”。2020年5月26日，杨锋花再次向朱小姐发送微信：“朱小姐你好，你们现在什么情况，至今未收到房款”。朱小姐回复：“我们很早就通知了你我们公司因为经营困难需要退房了，并且很早就告知你25号搬走了，整个过程您这边也非常清楚，我们公司许先生也跟您亲自电话沟通过此事的”。2020年5月26日，被告员工庞小姐向杨锋花发送微信：“您好，我们办公室门开着，所有的东西都复位，请您自己去办公室核查，如果有问题，再与我们联系。我们办公室弄得很清楚，相对干净，没有任何破坏的”。杨锋花回复：“你们的密码是多少，明天早上8点你安排一个人过来吧”。庞小姐回复：“我们门没有锁”，同时表示：“我们这边之前就通知过您搬家的事情，您20号21号不是还和我们许总沟通过吗？当时还不让我们搬家让保安拦住我们的…最近也很忙，您直接过去看吧，有问题再联系，谢谢”。杨锋花再次发送微信：“我只和车库的人通过电话，说你们徐总需要拿一下私人物品，你们到目前都没有说要违约搬离，我5月16号第二次催房租的时候朱小姐和我说你们公司资金有困难，让我给予25号支付房款，我同意了”。2020年5月27日，杨锋花通过微信向庞小姐发送了涉讼房屋的大门关闭的照片，随后双方进行了微信通话。庞小姐发送了微信称：“好像是190707，您试一下”。随后庞小姐又询问杨锋花：“开了吗？”杨锋花回复：“不行，应该是工号加密码的吧”。彭小姐再次回复：“等下哈，我再问问，就是这个密码”。后双方又进行了视频通话。审理中，原、被告一致同意保证金168,000元在本案中一并处理，用于冲抵被告应当向原告支付的费用。庭审中，关于原告收回涉讼房屋的时间，被告表示原告已于2020年5月27日收回涉讼房屋，当日原告法定代表人进入涉讼房屋检查并收回涉讼房屋。涉讼房屋为密码锁，被告离开时未关闭房门并将密码贴在门上。原告则表示于2020年7月上旬通过破解密码锁的方式收回房屋，恢复对涉讼房屋的占有，鉴于不记得具体收回日期，故原告现自认于2020年7月1日收回涉讼房屋。原告不知晓涉讼房屋的密码，被告确实曾在微信中告知，但是无法打开大门，故原告在6月5日发送了关于违约事项的告知函。审理中，原告提交如下证据：1.2019年7月支付租金的付款凭证、租金金额确认微信、装修合同以及装修费付款凭证，证明原告应被告要求，专门配备了被告所需的装饰、装修，实际支出22,100元，其中机箱2,000元系被告自行选购，在租金中扣除，现机箱由被告搬离时一并带走。2.佣金确认书及付款凭证，证明被告委托中介承租涉讼房屋，原告向中介支付了居间费用，属于原告直接损失。3.上海嘉麒物业有限公司向原告发送的2020年5、6、7月缴费通知单，四份转账明细，四张发票，证明2020年3月6日至6月5日期间的电费2,632.50元已经由原告实际向物业公司缴清，但被告未向原告支付。4.关于违约事项告知函、2020年6月5日杨锋花向被告员工朱小姐发送的微信聊天记录(已出示杨锋花的微信原始载体)，证明原告致函被告要求交接房屋，该于2020年6月5日函通过微信向被告员工朱小姐送达，告知函载明：“……近期在最近一次(5月26日)沟通过程中得知贵公司在未经协商的情况下已经擅自搬离出租房屋，造成目前房屋处于空置状态，且由于向贵公司索要出租房密码锁密码时，发现不能打开，我公司尚且不能恢复对房屋的重新占有。……一、请贵公司于收到本函件后三个工作日内与我公司取得联系，派遣专人到现场与我司人员现场办理房屋交接工作；二、双方办理房屋交接工作后，贵我双方的《房屋租赁合同》即告终止；三、若贵公司未按照第一条说明事项协助我司办理房屋交接工作的，我公司将于十个工作日采取暴力拆解的方式破坏密码锁，并恢复对房屋的占有，届时贵我双方的《房屋租赁合同》解除……”被告意见如下：1.付款凭证及微信真实性无异议，7月份免租2,000元属实，但原告是为了吸引被告入驻,被告离开时并未搬离机箱。不认可装修合同及转账凭证，无法核实。装修款转账摘要显示是901A的装修尾款。2.真实性无法确认，是原告自行委托的中介方。3.形式真实性无异议，但被告于2020年5月20日已经搬离，只应当承担搬离之前的电费，从用电量也可以看出5月之后没有正常使用房屋。4.2020年6月5日微信发送的告知函没有收到(出示朱小姐的微信原始载体)，无法确认真实性，且告知函内容亦不属实，原告在5月26日已经知晓被告搬离。审理中，被告亦提供如下证据：1.被告与物业公司保洁人员的聊天记录，证明被告已经于2020年5月20日搬离。2.原告委托中介的微信朋友圈截图，证明2020年5月20日原告已经将涉讼房屋重新挂牌出租。3.付款回单及发票，证明被告入驻涉讼房屋时花费了1万余元，这些费用应当是出租方承担的。原告意见如下：1.原件与复印件一致性认可，但与本案无关。2.原件与复印件一致性认可，但中介与原告无关，中介经常发朋友圈，与本案无关。3.真实性认可，与本案无关。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。原、被告双方对于合同解除并无异议，但对于解除时间存在争议。对此本院认为，首先被告虽然主张其于2020年5月20日搬离涉讼房屋，但被告作为违约提前解除合同的一方并不享有解除权，且被告对其于该日搬离并未提供充分的证据予以证明。第二、被告虽然主张原告法定代表人杨锋花已经于2020年5月27日进入涉讼房屋，但其提供的该日杨锋花与被告员工庞小姐的微信聊天记录并不足以证明该主张。第三、被告并未提供证据证明其搬离时或搬离后与原告就涉讼房屋进行了交接。综上，被告主张双方的租赁合同于2020年5月20日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。结合原告法定代表人杨锋花于2020年5月26日要求被告次日派员至现场的微信、2020年5月27日杨锋花与庞小姐的微信记录内容以及2020年6月5日杨锋花通过微信向被告员工朱小姐发出的关于违约事项告知函内容，现原告自认其于2020年7月上旬通过破解密码锁收回涉讼房屋，并据此主张双方的租赁合同于2020年7月1日解除，并无不当，本院予以确认。双方合同解除后，被告仍然应当支付截止解除日的租金及物业费，现原告要求被告支付2020年5月1日至合同解除日的租金及物业费11,2000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于违约金，被告擅自提前解约，构成根本违约，应当依照合同的约定向原告支付违约金。考虑到被告实际履行合同的期间、过错程度以及原告已经给予2月份部分租金减免等因素，原告主张的违约金144,000元，并无不当，本院予以支持。关于免租期租金、已减免的2月租金、设备费用以及中介费的诉请，原告要求被告支付或赔偿上述费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于电费，被告虽然主张其已于2020年5月20日搬离涉讼房屋，故不同意承担之后的电费，但如前所述被告对于其搬离并交还房屋的主张并未提供充分的证据予以证明。现原告已经提供了缴费通知单、发票、转账记录等证据证明涉讼房屋2020年3月6日至6月5日期间的电费2,632.50元已经由其实际缴清，原告主张上述电费由被告支付的诉请，本院予以支持。关于租赁保证金168,000元，原、被告同意在本案中一并处理用于抵扣被告应当支付的费用，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海迩盛信息咨询有限公司与被告上海菲洛人力资源有限公司就上海市长宁区古北路XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除；二、被告上海菲洛人力资源有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海迩盛信息咨询有限公司支付违约金144,000元；三、被告上海菲洛人力资源有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海迩盛信息咨询有限公司支付2020年5月1日至2020年7月1日的租金及物业费112,000元；四、被告上海菲洛人力资源有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海迩盛信息咨询有限公司支付电费2,632.50元；五、被告上海菲洛人力资源有限公司已经支付的租赁保证金168,000元用于抵扣被告上海菲洛人力资源有限公司应当向原告上海迩盛信息咨询有限公司支付的上述费用；六、驳回原告上海迩盛信息咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,935.20元，减半收取计2,467.60元，由原告原告上海迩盛信息咨询有限公司负担932.20元、被告上海菲洛人力资源有限公司负担1,535.40元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二一年一月十九日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。