广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初217号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，经营场所广东省佛山市南海区××××××××××××××××××夹层C、F单元，统一社会信用代码914×××××××××××752Y。负责人：张保国。委托诉讼代理人：唐莉，广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩蕾，广东安华理达律师事务所律师。被告：许财，男，1970年3月22日出生，汉族，住广东省四会市×××××××××××××××,公民身份号码。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁云霞，广东高哲律师事务所实习律师。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称“戴维斯佛山分公司”）与被告许财物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于同年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩蕾、被告的委托诉讼代理人刘俊华和梁云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2018年11月至2019年10月物业管理费用合计16713.60元；2.被告向原告支付拖欠的2020年8月的水电费用201.82元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年，原告与广东新天鸿物业发展有限公司(以下简称“新天鸿公司”)签订《华南国际金融中心前期物业管理服务委托合同》，成为华南国际金融中心整体物业的前期物业管理方，其中约定了交付后的委托管理期限自2018年10月30日起至2020年10月30日止，物业管理费由业户于每月10日前交纳。该合同及物业管理费标准均办理了备案手续。2018年，被告与新天鸿公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买佛山市南海区××××××××××1××××××之物业，物业交付时间为2018年10月30日。原告又与被告签署《华南国际金融中心前期物业管理服务协议》，被告委托原告就其购买的物业提供物业管理服务，双方约定了公寓式办公楼服务费标准为4.5元/平方米/月，水电费由原告统一代缴。每月物业管理服务费、水电费及其他应缴费用等应由被告于每月5日前向原告缴付。然而截至2020年9月，被告已欠付物业管理费和水电费合计16915.42元，且经原告采用催款函、律师函等多次催促，被告仍借故推托，至今仍未支付相应款项。原告认为，原告与被告之间的《物业管理服务协议》成立并生效，对各方均有法律约束力。原告本着诚实信用的原则，履行了合同约定的物业管理服务，被告作为物业服务协议的签订者及利益的享受者，在接受了原告提供的物业管理服务后仍迟迟不予支付物业管理服务费用的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告许财辩称，一、被告实际收楼时间是2019年11月4日，收楼前的物业服务费不应由被告承担，原告向被告主张2018年11月份至2019年10月份的物业管理费缺乏事实与法律依据。被告与原告于2019年11月4日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第七章附则第三约定：“本协议自签订之日起生效”。双方于协议签订后才形成物业服务合同关系，即2019年11月4日前，被告与原告之间没有合同关系，原告主张2019年11月4日前的物业费没有合同依据。根据被告与原告于2019年11月4日签订的《前期物业管理服务协议》、《华南国际金融中心消防责任书》，被告的收楼代理人潘焕卿与原告的员工邓冠豪之间的微信聊天记录可以知道，被告的实际收楼时间是2019年11月4日，并非原告所主张的2018年10月30日，且原告没有任何证据可以证明被告的收楼时间是2018年10月30日。根据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告的《前期物业管理服务协议》是2019年11月4日签订的，被告实际收楼前的2018年11月至2019年10月的物业服务费，应由建设单位新天鸿公司交纳，原告现向被告主张未收楼前的物业服务费缺乏法律依据，不应得到支持。二、原告全程参与被告收楼的全过程，明知道被告的实际收楼时间，仍提起本次诉讼，其诉讼请求不应得到支持。根据被告提交的《业主单元验收遗留问题记录表》（2018.11.06、2019.5.7、2019.9.1、2019.10.16）及《申请书》可以知道，被告于2018年11月6日第一次前往案涉物业进行验收时，就是由原告的工作人员陪同下进行的，但是由于房屋存在天花漏水、墙体起灰开裂空鼓、厨房厨台脚未处理、部分位置瓷砖未铺贴完好等诸多质量问题，不能正常办理收楼手续，由原告方负责联系施工单位进行问题整改。此后多次进行验收也都存在质量问题，影响正常收楼入住，进行过多次整改，这些验收整改过程，全程都有原告的工作人员参与跟进。所以，原告是明知道被告的实际收楼时间是2019年11月4日，仍提起本次诉讼，属于滥用司法资源，其诉讼请求不应得到支持。三、被告与原告的物业服务合同关系已经终结，按照合同约定，原告应立即向被告返还公共事业保障金4642.65元。被告根据《前期物业管理服务协议》第二章第二条第二款的约定于2019年11月4日向原告缴交公共事业保障金合计4642.65元。原告对华南国际金融中心的物业管理服务期限截止至2020年10月30日，该笔公共事业保障金应于双方的服务合同关系终结时向被告无息退还，但原告拒不退还，已严重违反协议约定。被告要求原告返还该笔费用，被告对此保留追究原告法律责任的权利。综上，原告起诉要求被告支付2018年11月至2019年10月的物业服务费，完全没有任何事实及法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭后被告确认对原告所主张的2020年8月水电费201.82元无异议。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有异议的举证，本院审查如下：原告举证的欠费明细表，被告确认该期间并未缴纳物业服务费，对该欠费情况本院予以采信；收楼通知有原件进行核对且能与其他举证相印证，被告虽有异议但未能举证推翻，本院予以采信；第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司及原告分别与新天鸿公司签订《华南国际金融中心前期物业管理服务委托合同》及补充协议，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院予以采信。被告举证的微信聊天记录有原件出示，原告确认聊天相对方为原告当时的经办人，本院予以采信。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2012年7月29日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（乙方）与新天鸿公司（甲方）签订《华南国际金融中心前期物业管理服务委托合同》一份，约定由甲方委托乙方对华南国际金融中心的整体物业提供前期物业管理服务。2017年7月10日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（乙方）、新天鸿公司（甲方）与原告（丙方）签订《补充协议》一份，约定上述《华南国际金融中心前期物业管理服务委托合同》合同中乙方的权利义务全部由丙方承担。原合同的合同期具体为：销售中心委托管理服务期至2018年10月30日止，交付使用后的物业委托管理服务期为从2018年10月30日开始至2020年10月30日止。2018年3月30日，新天鸿公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份。《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区××××××××××3002房（以下简称涉案房产），建筑面积为309.51平方米，规划用途为办公。出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付案涉房屋，案涉房屋达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的（即屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付；(2)自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用(包括物业管理费等)及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。出卖人依法选聘前期物业服务企业为原告即戴维斯佛山分公司，物业服务时间从2018年10月30日到2020年10月30日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为4.5元/月/平方米（建筑面积），买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业公共部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位，共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。《补充协议》约定：第二条，双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》，且双方一致同意出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人出示后，买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付。第十三条，买受人应按合同约定的交付时间前来验收及收楼，买受人不得以质量问题为由拒绝接收或要求出卖人承担延迟交付的责任。买受人就本合同“附件六关于装饰装修即相关设备标准的约定”所提出的任何异议，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，同时买受人应按时支付物业管理费。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，出卖人应按本合同第十七条承担保修责任。第十九条，买受人同意出卖人选聘的原告即戴维斯佛山分公司对案涉房屋所在物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守出卖人制定的《业主临时公约》。该商品房移交后，买受人应当按照原告的规定按时向其支付物业管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平方米4.5元，不包括公共区域的水电费分摊，有关管理费由买受人自本合同约定的收楼之日起按月按时缴纳。如买受人提前收楼，则从收楼之日起计费。2018年10月，新天鸿公司通知被告收楼。2018年10月30日，新天鸿公司向原告发送《收楼通知》一份，内载：请为被告办理案涉房屋入住钥匙移交手续。根据购房合同约定及法律规定，收楼时间以合同约定时间为准；管理费将自合同约定交楼日期开始计收。2018年11月6日，被告对涉案房产收楼查验时，发现如下部位有问题：窗把手、花洒、猫眼、煤气炉、消毒柜；工人房、大厅墙壁起泡掉灰；卫生间瓷砖灰未擦干净；厨台脚未处理好；有块瓷砖未铺好；冷气还没有；公共卫生间天花板漏水有大片水迹；所有吊顶灯；入户门旁右边的石板缺角。随后，被告于2019年5月7日、2019年9月1日、2019年10月16日对房屋进行了再次查验，发现存在墙身爆点、墙壁起皮掉灰，地板多胶，墙壁空鼓，开关或插座缺少或松动，客厅墙壁有裂缝，缺乏燃气炉、花洒等等装饰装修方面问题。《房屋查验咨询报告》显示，广州双枪工程技术咨询有限公司于2019年5月7日对案涉房屋进行查验，发现案涉房屋存在各类装饰装修等方面的问题。2019年11月4日，被告书面确认收楼。2019年11月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《华南国际金融中心前期物业管理服务协议》一份，约定：物业管理服务期限为案涉房屋按销售合同约定使用时间从2018年10月30日起至2020年10月30日止，甲方接受乙方为案涉房产提供物业管理服务。物业管理服务费按销售单元的建筑面积计算，从甲方的销售起始日期开始计收，公寓式办公楼服务费标准为4.5元/平方米/月（不包含公共能源分摊，室内能耗由用于自行承担）。由乙方统一代缴项目水、电费，甲方须向乙方缴纳公共事业保障金，公寓式办公楼公共事业保障金按15元/平方米标准及甲方的销售建筑面积计算收取，当甲方不再使用该物业并结清所有款项后，该笔费用将无息退回；乙方每月按实际电表读数收取甲方物业自用部分的电费；若甲方只使用公共洗手间用水（非经营性用水），则水费在甲方缴纳的物业管理服务费中列支，已安装水表计量（经营性用水）或需特别供水安排，则按政府规定的标准由乙方向甲方收费。甲方未按本协议约定在当月5号前交付物业管理服务费、水电费的，甲方需在乙方催告后7天内付清所欠物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金。经核实，2020年5月6日，案涉房屋转移登记至被告名下，登记房屋建筑面积为307.4平方米。佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋竣工时间为2018年6月21日。经佛山市南海区住房和城乡建设局官网查询，案涉房产所在4幢于2018年6月13日竣工验收，并于2018年6月22日办理竣工验收备案登记。另查1,2019年8月、2020年6月，原告多次向被告发函催收自2018年11月开始的物业管理费，并于2020年7月向被告发送律师函催收案涉物业管理费16713.6元。被告至今尚未缴纳案涉房产从2018年11月至2019年10月物业管理费16599.6元（4.5元/㎡/月×307.4㎡×12个月），并欠缴2020年8月的水电费201.82元。另查2，原告收取了被告公共事业保障金4642.65元。庭审中，原告确认案涉物业确已委托了新的物业服务公司，但新的物业服务公司尚未进场，双方确认若法院认定被告需要缴纳物业管理费，同意抵扣原告收取的公共事业保障金4642.65元。本院认为，本案的争议焦点在于被告并未实际收楼，原告是否有权向被告主张物业服务费。对此本院分析如下：第一，原、被告签订的《华南国际金融中心前期物业管理服务协议》对当事人双方有法律约束力，当事人双方应依约履行。该协议已明确约定被告接受原告物业服务管理期限从2018年10月30日起至2020年10月30日止，虽案涉合同是于2019年11月4日签订，但并不影响被告作为具有民事行为能力的成年人对相应事实进行追认。该服务期限亦在《商品房买卖合同（预售）》予以提及，起算时间亦与《商品房买卖合同（预售）》约定交楼期限一致，被告主张该合同自签订之日生效据此认为应从2019年11月4日起算物业服务期限，以及约定物业服务期限为格式合同据此认为无效的辩解，本院不予采纳；被告作为案涉小区的业主，亦受原告与新天鸿公司之间签订《华南国际金融中心前期物业管理服务委托合同》补充协议的约束，该合同亦明确约定“交付使用后的物业委托管理服务期为从2018年10月30日开始至2020年10月30日止”。第二，根据被告与开发商签订的《补充协议》第二条“案涉房屋交付的唯一条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》，且双方一致同意出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人出示后，买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付”的约定，以及新天鸿公司已于2018年10月通知被告收楼以及案涉房屋已于2018年6月22日办理竣工验收备案登记的案件事实，结合被告与新天鸿公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付”可知，案涉房屋应于2018年10月30日视为交付，现原告诉请被告从2018年11月1日起算物业管理费符合合同约定。虽被告的举证显示案涉房产在其查验时存在上述查明的装饰装修方面的质量问题，但案涉房屋用途为办公用途，现被告未能举证证明该装饰装修瑕疵存在影响人身安全和健康或重大安全隐患，严重影响办公用途，被告认为其于开发商通知收楼日并未实际收楼，故其不应缴纳案涉物业费的抗辩主张理据不足，亦不符合《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，本院不予支持。案涉房屋是否存在装饰装修等质量问题，被告因该房屋装饰装修质量问题有无实际使用房屋，被告可否拒绝收楼，均属于被告与新天鸿公司之间的案涉房屋买卖合同关系之法律关系问题。与原、被告之间的案涉房屋物业服务合同关系非属同一层法律关系，被告若认为新天鸿公司在履行案涉房屋买卖合同过程中有违约行为，致其向原告缴纳案涉房屋的物业服务费而受有损失，其可就此损失向新天鸿公司另案主张。综上，被告应向原告支付从2018年11月1日至2019年10月31日的物业服务费16599.6元（4.5元/㎡/月×307.4㎡×12个月），及2020年8月的水电费201.82元，原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。由于原、被告一致同意物业管理费可以抵扣原告已收取的公共事业保障金4642.65元，故本院在本案中予以抵扣，抵扣该款项后，被告尚应向原告支付物业管理费差额11956.95元（16599.6元-4642.65元），以及2020年8月的水电费201.82元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、许财应于本判决发生法律效力之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司支付2018年11月1日至2019年10日31日期间的物业服务费差额11956.95元；二、许财应于本判决发生法律效力之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司支付2020年8月水电费201.82元；三、驳回第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取111.45元（第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司已预交），由许财负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李丽曼二〇二一年一月二十五日书记员  唐梓恩