北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13598号原告（反诉被告）：北京航空旅游专修学院，住所地北京市大兴区永华路2号。法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京迅达伟业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑北区27号楼17层3-2003。法定代表人：宋萍，总经理。委托诉讼代理人：雷焕朝，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋云超，北京市金台律师事务所律师。原告（反诉被告）北京航空旅游专修学院（以下简称航空旅游学院）与被告（反诉原告）北京迅达伟业投资管理有限公司（以下简称迅达伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）航空旅游学院的委托诉讼代理人杨智永、吕健、被告（反诉原告）迅达伟业公司的委托诉讼代理人雷焕朝、宋云超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航空旅游学院向本院提出诉讼请求：1.迅达伟业公司返还航空旅游学院租金2333333元；2.请求判令迅达伟业公司向航空旅游学院支付停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）；3.本案诉讼费由迅达伟业公司负担。事实和理由：2018年11月13日，航空旅游学院与迅达伟业公司签订了《房屋土地租赁合同》，根据协议约定，迅达伟业公司将位于北京市大兴区第一职业学校内西北角有偿租赁给航空旅游学院使用，每年租赁费56万元，租期为2018年10月1日至2024年3月31日，租金总计280万元。航空旅游学院承租后，先后向迅达伟业公司支付租金共280万元。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目指挥部向迅达伟业公司下达告知书，其院内房屋及土地属于拆除腾退对象，要求迅达伟业公司配合腾退，迅达伟业公司于2020年5月9日向航空旅游学院发出通知，因航空旅游学院所承租房屋与土地在拆除腾退范围内，要求航空旅游学院停止招生，并于6月20日之前完成清退工作。但是，就租赁的实际情形而言，2020年1月底，随着新型冠状病毒疫情的扩大，航空旅游学院承租的房屋及土地就已被北京市大兴区黄村镇后辛庄村村委会设置隔离设施进行封闭，无法正常承租使用。另，航空旅游学院租赁房屋是为了办学使用，由于疫情原因，学生无法返校，航空旅游学院所租房屋一直处于闲置状态，加之拆除腾退原因，合同已无实际履行可能，现就退还租金及补偿问题航空旅游学院与迅达伟业公司协商未果，故诉至法院。迅达伟业公司辩称，2020年8月19日没有完成交接，航空旅游学院计算租金有误，应按每年优惠1.2个月计算。对第二项诉讼请求，认可涉案房屋列入了拆除腾退范围，迅达伟业公司没有收到腾退补偿款，目前只是发了腾退通知，没有签订腾退补偿协议，而且双方的合同内也没有约定要支付航空旅游学院第二项诉讼请求的费用，只有关于退还航空旅游学院租金的约定。故不同意航空旅游学院的诉讼请求。迅达伟业公司向本院提出反诉请求：1.航空旅游学院将位于北京市大兴区第一职业学校内房屋主体东南部约40平米房屋恢复原状；2.诉讼费用由航空旅游学院承担。事实和理由：合同签订后，迅达伟业公司将涉案房屋交付给航空旅游学院使用，航空旅游学院未经迅达伟业公司同意将涉案房屋主体建筑东南部约40平米房屋拆除，经迅达伟业公司多次沟通无果，故提起反诉。航空旅游学院对迅达伟业公司的反诉辩称，40平米房屋确实拆除了，但是是为了整体美观和使用的需要，航空旅游学院将路面平整硬化之后建设了混凝土结构的房屋，航空旅游学院将原有的房屋进行了升级整理，如果迅达伟业公司要求恢复的话，同意恢复，但是会增加不必要的成本支出。本院经审理认定的事实如下：2018年11月13日，迅达伟业公司（甲方）与航空旅游学院（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，租赁地址位于北京市大兴区第一职业学校内西北角，租赁范围东至北京航空旅游专修学院大门东侧房屋东墙外5米处，南至学院实训大楼北侧围墙，西至学校实训大楼西墙，北至宋庄路南围墙。（围墙北侧代征部分为算）。租赁面积：地上房屋建筑面积为648平方米（东西长36米，南北宽18米）。此建筑为框架结构主体建筑东南角所接出的房屋面积（约40平方米）不计算在内。租赁期限为5年零6个月，自2018年10月1日起至2024年3月31日止。甲方给乙方6个月的装修时间，5年6个月的合同期只按5年收取租金。房屋主体建筑东南部位约40平方米房屋在合同期内，由乙方无偿使用，甲方不收费。所租房屋主体建筑之外所占用的一切土地在合同期内不收费，乙方可在不违规的情况下建教学服务配套用房，归乙方无偿使用。租金标准及支付方式：乙方在本合同签字之日起，分两次付清5年房费，房屋租金每年56万元，5年共计280万元，合同签订后乙方支付甲方180万元（壹佰捌拾万元），2019年1月1日前支付房屋租金尾款100万元。合同签订后，航空旅游学院交纳280万元租金。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月8日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到“大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部”的拆除腾退《告知书》后，2020年5月7日上午9点，又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，镇主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，迅达伟业公司特向贵院通知如下：贵院所租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有助于贵院的长期发展。附：大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》”。航空旅游学院称涉案房屋因被政府列入拆除腾退范围，并因疫情影响，实际于2020年1月31日政府封门，提交围挡照片相佐证，称该日起就不让学生返校，实际不能使用涉案房屋了，其于2020年2月28日腾空涉案房屋，提交照片相佐证。迅达伟业公司不认可航空旅游学院主张的腾退时间，称涉案房屋内还有航空旅游学院的物品。2020年10月14日，航空旅游学院与迅达伟业公司签订北小院交接手续，载明：2018年11月13日签订的迅达伟业公司租给航空旅游学院使用的《房屋土地租赁合同》，2020年1月由于新冠肺炎疫情和大兴区西片区腾退，房屋无法正常使用，大门一直封闭影响搬迁。航空旅游学院于2020年10月14日已将属于学院的所有物品全部搬走。并将小院内现存有的房屋于2020年10月14日交接给迅达伟业公司。迅达伟业公司认可涉案房屋列入了拆除腾退范围。双方均认可迅达伟业公司尚未签订腾退补偿协议，亦未收到补偿款。经询问，迅达伟业公司称涉案房屋未履行规划、建设审批手续。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故航空旅游学院与迅达伟业公司于2018年11月13日签订的《房屋土地租赁合同》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但航空旅游学院占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。航空旅游学院主张其于2020年2月28日腾空涉案房屋，但其所提交的证据不足以证明该主张，结合双方交接手续，本院确定航空旅游学院占有使用涉案房屋至2020年10月14日。因双方均认可航空旅游学院占有使用费交至2022年7月31日，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，航空旅游学院并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生；2020年5月9日，迅达伟业公司亦通知航空旅游学院积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在学校的时期，在2020年6月20日之前完成迁址；且至2020年10月14日航空旅游学院已经将涉案房屋实际交还迅达伟业公司。关于已经支付的占有使用费的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋，故本院综合上述实际情况，酌情确定迅达伟业公司返还航空旅游学院已经交纳的占有使用费1889813元。双方均认可补偿协议尚未签订，航空旅游学院诉讼请求数额及项目均无法确定，经本院释明，航空旅游学院坚持起诉，该起诉不符合法定条件，航空旅游学院可在具备条件后，再依据该协议主张权利，故对航空旅游学院要求迅达伟业公司支付涉案房屋的停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）的诉讼请求，本院不予处理。对于迅达伟业公司主张的反诉诉讼请求，从航空旅游学院提交的照片看，涉案场地存在小房，且涉案场地已列入拆迁范围，恢复原状会导致不必要的损失，故对其反诉诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京迅达伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京航空旅游专修学院已交占有使用费1889813元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求；三、驳回北京迅达伟业投资管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12733元，由北京航空旅游专修学院负担2419元（已交纳），由北京迅达伟业投资管理有限公司负担10314元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由北京迅达伟业投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 怡二〇二一年一月十二日书记员 马伊祎