广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9789号原告：张小瑜，男，1970年4月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区***************1012，公民身份号码：440************118。委托诉讼代理人：淮旭伟，广东卓建律师事务所律师。被告：李雪梅，女，1968年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市********************，公民身份号码：510************428。原告张小瑜诉被告李雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小瑜的委托诉讼代理人淮旭伟，被告李雪梅经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张小瑜向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的保底租金17000元；2.被告向原告支付前述拖欠保底租金自2018年11月5日至全部清偿之日的滞纳金，滞纳金以17000元为基数，按照24%年利率计算，截至本次起诉之日（2020年3月16日），暂计5555.51元；3.被告向原告支付拖欠2016年11月至2018年11月的提成租金54750元（2190/月×25月，最终以法庭实际调查金额为准）；4.被告向原告支付前述拖欠提成租金自2018年12月5日至全部清偿之日的滞纳金，该部分滞纳金以54750元为基数，按照24%年利率计算，截至本次起诉之日（2020年3月16日），暂计16812元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。上述一至四项诉讼请求暂合计78817.51元。事实和理由：原告张小瑜与被告李雪梅于2016年3月1日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市*********上一层商铺（建筑面积约107平方米）出租给被告用作经营视力矫正保健及销售相关产品，租赁期限为2016年3月1日至2020年6月30日，其中2016年3月1日至2016年4月30日为免费装修期限，自2016年5月1日起计算租金。关于租金，涉案《商铺租赁合同》第三条约定：商铺每月租金为保底租金和月营业额提成租金之和，其中保底租金为每月人民币13000元，提成租金为被告每月在该商铺经营活动中所取得营业额的10%，营业额是指被告使用该商铺从事经营活动所得，未经扣除任何成本、罚没或意外损失、费用及税款的全部收入，包括但不限于：（1）利用该商铺出售各种货品、提供各种服务所取得的收入；（2）因使用该商铺而用于其它方产生的收入，例如利用该商铺内任何电话、电脑、传真或其他办公设备而形成任何交易的收入；（3）乙方（即被告）或乙方的任何雇员、代理人、被许可人、被特许人、或任何与乙方相关的人利用该商铺从事交易的收入；（4）其他与该房屋相关的收入。被告应于每月5日前向原告缴纳保底租金、并向原告出示上月商铺的销售报表、报税单等资料以确定及缴纳上月提成租金。逾期缴纳保底租金、提成租金等费用的，原告有权按逾期缴纳的金额向乙方收取每日0.3%（即千分之三）的滞纳金。本案中，原告参考相关法律规定，主动将本案项下滞纳金标准由协议约定每日0.3%（即千分之三）下调为24%年利率。但在后续合同履行过程中，被告却出现多种违约行为，主要包括：第一，虽然合同约定除支付保底租金外，被告还应按照商铺经营活动中所取得营业额的10%作为提成租金，但其仅支付了2016年5月提成租金700元（13700元-13000元）、2016年7月份提成租金5270元（18270元-13000元）、2016年10月份提成租金600元（13600元-13000元）共计三个月的提成租金，该三个月平均提成租金为2190元；此后拒不支付任何月份的提成租金，亦不按照合同约定向原告出示相关销售报表等财务数据资料，故本次起诉原告按照此前其所支付的月平均提成租金主张被告所拖欠2016年11月至2018年11月的提成租金，暂计54750元。如经法庭审理查明，实际应支付提成租金高于前述月平均提成租金计算所得租金金额的，请求按照实际应支付金额予以支付。第二，被告后因自身原因，与原告协商于2018年12月3日提前终止租赁合同，但合同终止时被告仍欠付原告租赁商铺2018年9月份保底租金1000元、2018年10月份及11月份保底租金（每月保底租金13000元），合计27000元（不含提成租金）。其后被告仅于2019年5月份支付了欠付租金10000元，仍有保底租金17000元尚未支付。就上述被告违约行为，原告已经多次沟通催促，但被告仍无故拒不支付。无奈之下，原告只得诉讼方式维护自身合法权益，望人民法院依法受理，并判如所请。被告李雪梅没有提交书面答辩状，也没有提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，张小瑜（出租方、甲方）与李雪梅（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定张小瑜将坐落于东莞市*********上一层商铺租赁给李雪梅使用，租赁期为2016年3月1日至2020年6月30日止，免费装修期限为两个月，即2016年3月1日至2016年4月30日，从2016年5月1日起计算租金。双方约定，该商铺的每月租金为保底租金和月营业额提成租金之和，乙方须自行承担该商铺经营过程产生的水电费、垃圾清理等相关费用，商铺每月的保底租金为13000元，提成租金为乙方每月在该商铺经营活动中所得的营业额的10%，即百分之十，营业额是指乙方使用该商铺从事经营活动所得的，未经扣除任何成本、罚没或意外损失、费用及税款的全部收入，在合同期内，甲方有权采取有效措施以获得乙方的营业额供双方核对并计算每月提成的租金。保底租金缴纳期限为每月5日前，提成租金及水电费、垃圾费用缴纳期限为每月5日前乙方向甲方出示上个月商铺的销售报表、报税单等资料，双方确定租金后，乙方向甲方缴纳上个月的提成租金及水电费、垃圾清理等费用，乙方逾期缴纳保底租金、提成租金、水电费用和垃圾清理等费用，甲方有权按逾期缴纳的金额向乙方收取每日0.3%的滞纳金。张小瑜主张，签订《商铺租赁合同》之后，李雪梅分别向张小瑜支付了2016年6月、2016年7月、2016年8月的提成租金700元、5270元、600元，因李雪梅经营不善，于2018年12月3日提前终止与张小瑜租赁合同关系，李雪梅在《商铺租赁合同》上手写“合同已注销”，并签名确认，落款时间为2018年12月3日。张小瑜主张截止至2018年12月3日，李雪梅尚欠2019年9月保底租金1000元、2018年10月保底租金13000元、2018年11月保底租金13000元，合计27000元，经过多次催讨，李雪梅在2019年5月23日支付租金10000元，尚欠保底租金17000元。另查明，本院向东莞市自然资源局发函调查东莞市*********上一层商铺（以下简称案涉商铺）的产权情况，东莞市自然资源局函复本院案涉商铺无地上建筑物不动产登记情况，也未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实，有商铺租赁合同、中国民生银行个人账户对账单、微信聊天记录、中国农业银行活期存折明细清单、本院协助调查函、东莞市自然资源局复函等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《商铺租赁合同》虽系原告张小瑜与被告李雪梅的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉商铺尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法确认该《商铺租赁合同》无效。《商铺租赁合同》虽然无效，但李雪梅已实际占有使用张小瑜享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李雪梅仍应按约定的租金标准支付张小瑜房屋占有使用费。张小瑜主张租金由保底租金13000元加提成租金，张小瑜并未提交证据证明案涉商铺在2016年11月至2018年11月营业额具体数额，同时张小瑜提交的微信记录显示，李雪梅停止租赁案涉商铺是因经营困难亏损严重，张小瑜在2019年1月与李雪梅进行结算和催讨时确认的尚欠租金总额为27000元，李雪梅在2019年5月23日支付10000元，尚欠17000元，故关于张小瑜主张的2016年11月至2018年11月的提成租金证据不充分，本院不予支持。对张小瑜要求李雪梅支付房屋占有使用费17000元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金。张小瑜主张的保底租金滞纳金和提成租金滞纳金，因《商铺租赁合同》无效，该诉请于法无据，本院不予支持。对原告张小瑜超出以上认定部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，缺席判决如下：一、被告李雪梅应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张小瑜房屋占用使用费17000元；二、驳回原告张小瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1770元，由原告张小瑜负担1388元，由被告李雪梅负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  谭 艺人民陪审员  郭艳敏人民陪审员  沈丽辉二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  唐于兰刘晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。