广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异432号案外人：广州市朗誉房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设新街18号205室。法定代表人：陈文德，该司总经理。委托诉讼代理人：饶硕，该司职员。委托诉讼代理人：唐浩瀚，该司职员。申请执行人：梁湘云，女，1972年10月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：葛如华，广东恒运律师事务所律师。被执行人：韩昊萌，男，1984年11月11日出生，汉族，住江苏省滨海县。本院在执行申请执行人梁湘云与被执行人韩昊萌借款合同纠纷仲裁一案【（2019）粤01执3682号】中，案外人广州市朗誉房地产开发有限公司（以下简称朗誉公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人朗誉公司异议认为：一、涉案房屋广州市黄埔区中新广州知识城峻弦街12号1818房为案外人开发建设，产权初始登记在案外人名下，现仍为案外人所有；（2019）粤01执3682号《执行裁定书》项下执行标的并非被执行人可供执行财产。依据增城区不动产登记中心于2019年2月27日出具的《广州市房地产初始登记告知书》显示，涉案房产产权初始登记在案外人名下，涉案房屋仅办理的预告登记，并未办理产权过户至被执行人。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；并未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人认为，涉案房屋并非（2019）粤01执3682号《执行裁定书》项下被执行人韩昊萌所有，不应作为执行标的进行拍卖。二、被执行人韩昊萌向工商银行广州天河支行取得贷款用于向案外人支付部分房款，拍卖涉案房屋可能会导致银行债权无法实现，产生国有资产流失的风险。被执行人与案外人于2014年4月19日签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201404168053，简称“预售合同”）双方约定：被执行人购买案外人开发建设的广州市黄埔区中新广州知识城峻弦街12号1818房，合同总价款为人民币495287元；支付方式为首期房价款为人民币255287元，余款人民币240000元由被执行人首期办理按揭贷款。预售合同签订后，被执行人支付了首期房价款255287元，按揭贷款240000元由中国工商银行股份有限公司广州天河支行（以下称贷款银行）发放给案外人。据2020年2月27日向贷款银行了解，被执行人的当前欠款本金余额约为人民币14万元（未含利息）。贷款银行为涉案房屋的预抵押权人，现因涉案房屋被预查封导致无法办理相关的抵押手续。如涉案房屋被司法拍卖，将直接导致银行贷款的抵押物灭失、银行应当享有的抵押权无法实现，不排除造成国有资产流失的可能。综上，请求法院：一、停止对广州市黄埔区中新广州知识城峻弦街12号1818房的司法拍卖；二、撤销（2019）粤01执3682号《执行裁定书》。案外人朗誉公司提交如下证据：1.《广州市商品房买卖合同》，拟证明被执行人向案外人朗购买的涉案房屋涉及银行贷款，贷款银行为工行广州天河支行；2.广州市不动产登记查册表，拟证明涉案房屋的权属人为案外人朗誉公司，尚未过户至被执行人名下，不是被执行人名下可供执行房产；3.银行贷款余额明细，拟证明涉案房屋当前存在银行贷款及最新供款余额。被执行人韩昊萌经本院合法传唤未到庭参加听证，也未提交相关答辩或证据。本院查明，关于申请执行人梁湘云与被执行人韩昊萌借款合同纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2018年4月11日作出（2017）穗仲案字第6079号裁决书，裁令：一、韩昊萌向梁湘云偿还借款本金3123926元、利息374871.12元并支付逾期利息（逾期利息以3123926元本金为基数，按照年利率24%的标准，自2017年5月1日起计算至全部借款本息清偿之日止）；二、韩昊萌向梁湘云补偿律师费2万元；三、本案仲裁费41929元，由梁湘云承担1915元，由韩昊萌承担40014元。四、驳回梁湘云对熊卫的仲裁申请。因韩昊萌未履行生效仲裁裁决确定的义务，梁湘云向本院申请强制执行，本院于2019年7月15日立（2019）粤01执3682号案强制执行。在执行中，在执行过程中，本院查封了被执行人韩昊萌名下位于广州市萝岗区中新广州知识城峻弦街12号1818房的房产。2019年7月30日，本院作出（2019）粤01执3682号之一执行裁定，拍卖被执行人韩昊萌名下位于萝岗区中新广州知识城峻弦街12号2316房、萝岗区中新知识城峻弦街12号1818房。2019年7月31日，本院前往上述房产处张贴拟处置公告和执行裁定书。除已经处置的其他财产以及已发现财产无法处置外，未发现被执行人有其他可供执行的财产。本院于2020年8月28日作出（2019）粤01执3682号执行裁定，裁定终结中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第6079号仲裁裁决执行。另查明，被执行人韩昊萌与案外人朗誉公司于2014年4月19日签订了《商品房预售合同》（编号：201404168053），双方约定：被执行人韩昊萌购买案外人朗誉公司开发建设的广州市黄埔区中新广州知识城峻弦街12号1818房，合同总价款为人民币495287元；支付方式为首期房价款为人民币255287元，余款人民币240000元由被执行人首期办理按揭贷款，按揭银行为中国工商银行股份有限公司广州天河支行。韩昊萌已经支付首期款255287元，并通过按揭贷款支付余款240000元给朗誉公司。再查明，根据广州市自然规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市萝岗区中新广州知识城峻弦街12号1818房权利人为朗誉公司，被执行人韩昊萌于2015年4月13日办理了预告登记，预告登记权利人为韩昊萌，该房产于2019年7月24日被本院依法预查封。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。另外根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，由于被执行人韩昊萌未能依约履行生效判决所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案执行，由于韩昊萌向案外人朗誉公司购买案涉房产广州市萝岗区中新广州知识城峻弦街12号1818房，支付全部价款，并且办理了预告登记，本院对该房产予以预查封，符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人朗誉公司以本院拟拍卖案涉广州市萝岗区中新广州知识城峻弦街12号1818房系其公司财产为由阻却执行提出的异议。本院认为，案外人朗誉公司的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人朗誉公司的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据上述规定，预告登记是一种法定的登记制度，预告登记具有物权法上的法律效力，经预告登记保全的请求权，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，这就达到了保障请求权中的物权取得权的法律效果。被执行人韩昊萌对案涉房产办理了预告登记，已经具有对抗相对人处分预告登记标的物的权利。即非经预告登记权利人同意的处分行为，不对第三人发生物权效力。案外人朗誉公司作为房地产开发商与预售商品房买受人韩昊萌就预售商品房办理了预告登记，案外人朗誉公司已经收取全部房款，仅是由于案涉房产被查封未能办理该房产的过户手续，且未办理过户并不能够归责于被执行人，因此，作为案涉预售合同相对人的朗誉公司其主张对该房产的权利即受到限制，未经预告登记人权利人韩昊萌的同意，其无权处分案涉房产。此外，案外人朗誉公司并未提起解除预售合同之诉，该预售合同依然有效，对订立合同双方均有约束力。即使该预售合同被解除，案外人朗誉公司与被执行人韩昊萌也存在互负返还的义务，案外人在未返还购房款项的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的购房价款，显然有失公平。为了平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还被执行人购房价款的情况下，才能够排除普通债权人的执行，反之，案外人未返还购房价款的，不能够排除执行。故案外人朗誉公司认为其是案涉房产的权利人，以此阻却执行的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，案外人朗誉公司的异议请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人广州市朗誉房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二一年一月二十九日书记员  赖泽钊陈燕霞