广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8599号原告：谭廷交，男，1988年2月3日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被告：吴玲，女，1973年2月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。原告谭廷交与被告吴玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告谭廷交及其委托诉讼代理人方正阳，被告吴玲的委托诉讼代理人黄荣江到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。谭廷交向本院提出诉讼请求：1.吴玲向谭廷交返还26419元租金（从2020年5月8日至2020年8月31日的租金）；2.吴玲承担本案诉讼费用。事实和理由：谭廷交与吴玲于2019年7月26日与广州市花都区签署了商铺租赁合同，约定吴玲将广州市花都区金华路XX号商铺（实际应为XX之二）出租给谭廷交用于开办教育机构（鼎辉教育），租赁期限为3年，从2019年9月1日起至2022年9月1日止。合同签订后，谭廷交按合同约定向吴玲支付了84000元的全年租金。但因新冠××疫情的影响，谭廷交从2020年2月起至今无法营业，已导致谭廷交负债累累。谭廷交在此期间多次与吴玲协商，希望吴玲能适当减免租金以共同应对疫情带来的影响，但吴玲均不同意减免。因此，谭廷交于2020年5月7日按合同约定的微信形式向吴玲发出了终止合同的通知，并希望吴玲按剩余实际天数退还租金，但吴玲表示，你可以终止合同，自行搬走，但剩余租金不会退还。谭廷交认为，根据合同第十二条的约定，在期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行合同主要义务的，合同终止；因此，涉案租赁合同在2020年5月7日已经终止。另新冠疫情属于无法预见、无法避免的疫情，属于法律规定及双方合同约定的不可抗力的情形，解除合同后，双方应互不承担违约责任。吴玲理应退还剩余租金。综上，现吴玲拒不退还剩余租金的行为已经严重侵犯了谭廷交的合法权益，故依法向法院提起诉讼。吴玲辩称，第一，受疫情影响，确实可能会导致部分商铺经营困难，但是本案中谭廷交并没有提交相关因疫情影响造成其经营困难的证据，我方认为谭廷交应该履行其举证责任。第二，我方认为，即使谭廷交确实因为疫情等不可抗力的原因导致其难以继续履行合同，那么我方也可以免除其部分的租金让其渡过难关。但我方认为，本案的情形远远没有达到可以单方解除合同的情形以及标准，依法依约应当继续履行合同。第三，若最终租赁合同被判定为解除，我方认为在疫情期间，无论是出租方还是承租方都会受到或多或少的影响。若谭廷交既要求解除合同，又要求返还租金，这无疑于将所有风险、责任、损失都推到了我方身上，这又谈何公平原则？我方认为涉案合同并没有解除，因此也不存在返还租金，谭廷交可以继续使用商铺，我方也没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区金华路XX号-1，建筑面积105平方米，谭廷交以该商铺为住所地设立了广州市鼎辉教育文化信息咨询有限公司，登记记载为广州市花都区新华街金华路XX号之二。吴玲称，其对案涉商铺具有出租权，并对此提交了一份《商铺买卖合同》作为证据，该合同记载，广州华泰纸业有限公司将面积为62.95平方米的华泰花园首层商铺XX号转让给吴玲，该商铺不办理国土房管部门颁发的房产证，以该合同作为商铺的合法权益凭证，双方签订该合同后吴玲获得该商铺的所有权、处分权和处理权。因双方当事人均无法说明案涉商铺办理规划报建手续的情况，本院于诉讼中向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询该商铺的规划报建情况，该局函复称未查询到商铺所在建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。2019年7月26日，吴玲（出租人、甲方）与谭廷交（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方向承租方承租案涉商铺，租期为3年，即2019年9月1日起至2022年9月1日止。合同第三条“租金和押金”约定，第一年无押金，租金一次性交全年，全年租金为84000元，第二年押金为14000元，提前两个月缴交，每月租金为7000元，第二年租金按季度缴交。合同第九条“违约金和违约责任”第2款约定，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金7000元。合同第十二条“合同终止”第4条约定，在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；第7条约定，若租赁房屋因拆迁等不可抗力导致不能使用租赁房屋，出租人应退还租金给承租人（按实际剩余天数退还）。合同第十五条“通知”第1条约定，根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用微信等方式……合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。上述合同签订前后，谭廷交向吴玲支付了8.4万元作为2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金。具体包括：2019年7月24日微信支付0.2万元并备注“诚意金”，2019年7月26日银行转账支付2万元并备注“租金的订金”，2019年9月1日银行转账支付6.2万元并备注“一年房租余款”。吴玲依约将案涉商铺交付谭廷交使用，谭廷交于2019年8月15日在案涉商铺上注册设立广州市鼎辉教育文化信息咨询有限公司，经营范围为商务服务业。谭廷交称，因受新冠疫情及疫情防控措施的影响，其多次与吴玲沟通减免租金，但吴玲均不予同意。2020年5月7日，谭廷交通过微信向吴玲发送信息称“因疫情的影响，广东省政府相关政策的管控，目前不能使用该出租屋做线下培训工作了，达不到实现我的承租目的，现在我正式书面形式要求终止合同，请按照实际的出租使用天数退还租金给我”。因吴玲不同意退还部分租金，谭廷交遂提起本案诉讼。诉讼中，谭廷交主张案涉合同于2020年5月7日解除，其于2020年5月9日已搬离案涉商铺，后于5月13日开始通过打电话的方式通知吴玲接收钥匙，但吴玲未予接收，谭廷交表示其于2020年6月23日庭审结束后即将钥匙交还吴玲。吴玲确认其于庭后当日收回了案涉商铺的钥匙，并确认谭廷交在此之前已取走案涉商铺内的个人物品。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本院向有关部门查询案涉场地建筑物办理规划报建许可手续的情况，已查得案涉场地未取得规划报建许可，因此吴玲与谭廷交于2019年7月26日签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，谭廷交已向吴玲支付84000元作为2019年9月1日至2020年8月31日期间占有使用案涉商铺的对价，现谭廷交于2020年6月23日向吴玲交还钥匙，双方于该日办妥交接手续，故谭廷交需向吴玲支付2019年9月1日至2020年6月23日期间的占有使用费，经核算，该期间共296天，谭廷交应支付的占有使用费约为67934元（84000元÷366天×296天），吴玲已收取84000元，其应向谭廷交退还16066元（84000元-67934元）。谭廷交要求吴玲退还自2020年5月8日始计算至2020年8月31日期间的费用，因其实际于2020年6月23日才交还钥匙，且未能提供证据证明其在此之前曾与吴玲办理交接手续，应对此承担举证不能的法律后果，故谭廷交要求吴玲退还的款项中超出的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第五条、第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭廷交退还16066元；二、驳回原告谭廷交的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由原告谭廷交负担180元，被告吴玲负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年一月二十九日书记员  陈晓敏高波