甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2660号原告：保玉军，男，1970年1月7日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。原告：张常兰，女，1970年1月7日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州凯地置业有限公司，住所地兰州市西固区西固西路33号。法定代表人：李晓龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李朝，甘肃律华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李升，男，1972年2月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区，系该公司行政部经理。原告保玉军、张常兰与被告兰州凯地置业有限公司（以下简称凯地公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序经公开开庭审理，于2020年3月30日作出（2020）甘0104民初515号民事判决书。宣判后，原告保玉军、张常兰不服依法提起上诉。兰州市中级人民法院经审理于2020年7月30日作出（2020）甘01民终2168号民事裁定书，以原审判决认定案件基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保玉军、张常兰及其共同委托诉讼代理人宋雯慧，被告凯地公司的委托诉讼代理人李升、李朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保玉军、张常兰提出的诉讼请求为：1.判令被告依约向原告履行集中供热义务，并退还天然气壁挂炉费6500元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金8287元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告保玉军、张常兰于2017年3月10日与被告兰州凯地置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于兰州市西固区××路××号××幢××单元××号房屋一套，建筑面积112.98平方米，购房金额为683744元，原告已经履行了合同约定的全部付款义务。被告在《商品房买卖合同》附件3第10项约定该房屋的供热方式为集中供热，并在合同第8条约定交房期限为2018年3月31日之前，凯地公司实际交房日期是2018年7月23日，且原告在验收房屋时发现凯地公司在事先未履行告知义务而擅自将集中供暖改为天然气壁挂炉供暖。当日，凯地公司向原告收取了天然气壁挂炉费用6500元，否则不交房。而后原告就被告的上述违约行为及时向被告提出了书面异议，但迄今为止未得到解决。原告认为，被告是由于前期规划设计不到位，从而导致其没有按照合同约定向原告提供集中供暖，其行为严重违反了《合同法》第6条，根据《合同法》第107条的规定，凯地公司应当继续履行合同，提供集中供暖。且因被告自身原因而产生的额外费用即天然气壁挂炉费用也不应当由守约方原告来承担，因此原告要求被告退还此笔费用。另根据兰州市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》中的相关规定，供热及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取，综上，被告应当向原告退还与供暖有关的该笔费用6500元。另外，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第8条的约定，被告逾期交房的行为违反了《合同法》第60条的规定，但被告在《商品房买卖合同》第9条中约定逾期交房的违约金却远低于被告因违约而给原告造成的经济损失，且与该合同中约定的原告违约应承担的违约责任严重不对等，显失公平，故依照合同法第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条的规定，原告请求人民法院将违约金予以增加，将被告逾期交房的违约金按同地段同类房屋的租金标准增加至8287元。综上所述，被告凯地公司未能按照双方签订的《商品房买卖合同》履行合同义务，原告与其他业主共同向被告提出书面异议后，虽几经协商但至今未有结果，故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请贵院在查明事实的基础上支持原告的合法诉请。被告凯地公司辩称，原告诉讼请求不符合合同约定，也没有法律依据，请法庭予以驳回。原、被告围绕诉讼请求以及抗辩理由依法提交了证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据的交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告举证的第一组证据《商品房买卖合同》、购房款票据以及入伙费及天然气壁挂炉等费用的收款收据，被告经质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。原告举证的第二组证据凯地华丽世家房租截屏，被告经质证后对该组证据无异议，但认为该组证据与本案无关。原告的该组证据意在证明同地段同类型房屋的租金。本院认定该证据缺乏与本案纠纷的关联性，不予采信。原告举证的第三组证据业主反应问题联名信；《关于对张亮亮等33名已签购房合同业主所提问题的答复》；兰州西热东输经营有限公司西热函[2017]47号《关于兰州凯地置业有限公司供热申请的回复函》，被告经质证对该组证据中的回复函没有异议，但被告表示没有收到联名信也未出具答复。原告也未举出其他证据予以佐证被告收到该联名信，答复书上未加盖凯地公司的印章，原告也未提交其他证据佐证该答复书是由凯地公司出具的，因此本院对该组证据中的回复函予以采信，对联名信以及答复不予采信。原告举证的第四组证据视频五段、照片5张，被告经质证认为这次会议主要解决的是停车位等其他问题，与本案没有关系。对于原告举证的视频以及照片，该视频与照片均无法证明原告与被告就壁挂炉事宜进行了调解协商，该组证据无法证明原告的证明目的，本院不予采信。关于被告举证的第一组证据《商品房买卖合同》，原告经质证后对第一组证据的真实性和关联性没有异议，该份证据本院予以采信。被告举证的第二组证据西热东输公司的回函；兰州有色冶金设计研究院有限公司情况说明；兰州市城乡建设局初步设计批复以及经被告申请，我院委托甘肃土木工程科学研究院有限公司对凯地公司供热站项目进行鉴定的鉴定报告，原告经质证认为对回函的真实性无异议，其他三份证据的证明事项均为被告的换热站建设符合国家要求，与本案的争议焦点没有关联。本院经审理认定该组证据证明被告的换热站尺寸、净高及设备选型合理，符合相关规范标准要求。换热站实际尺寸与设计吻合，设计所选用换热站设备可安装使用，与本案争议焦点有关，因此对该组证据本院予以采信。被告举证的第三组证据交楼手续书；协议书（双方签字）；房屋入住验收交接表（双方签字）；入住办理物业缴费收据明细，原告经质证对交楼手续书、协议书以及入住办理物业缴费收据真实性没有异议，本院予以采信。原告对验收交接表有异议，认为合美物业与被告属于两个法律主体，而且合美物业没有加盖公章，该份证据没有法律意义，交接表可以视为没有交接，不能作为本案证据。本院认定原告在交接表上签字确认接受了带有壁挂炉的房屋。该组证据能够证明原告在接收房屋时未对壁挂炉的供暖方式提出异议，该组证据本院予以采信。被告举证的第四组证据采暖工程结算书（附管道井、管道层实拍照片）；燃气管道安装施工合同，原告经质证认为该组证据与本案无关，不能将被告过错强加到业主身上。本院经审理认定本案中原告向被告主张的是因采暖方式被改变而花费的壁挂炉费用以及逾期交房的违约责任，小区采暖工程造价不是本案需要查明的案件事实。该证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。被告举证的第五组证据壁挂炉采购及安装合同；京东商品页面截图，原告经质证认为被告该组证据所花费的费用与业主没有关系，这笔费用本应由被告支付，相关的采暖设施费用包含在房屋价款内。该组证据能够证明凯地公司采购、安装壁挂炉的价格，与本案有关，本院予以采信。被告举证的第六组证据部分业主签字的变更供暖方式的通知书；变更供暖方式通知书公告张贴照片，原告经质证对通知书三性均不认可，其认为本案原告不包含在告知的这些业主内，与原告无关。原告没有见过张贴材料。采暖方式的变更应该自变更前就告知业主，已经改变后通知原告没有意义。该组证据意在证明凯地公司因供暖方式改变提前向业主进行了告知，但该通知书是针对不特定的全体业主，本案原告否认见过该通知，被告也无其他证据证明其向本案原告进行过告知，故该证据本院不予采信。根据原、被告举证的证据以及双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日保玉军、张常兰与凯地公司签订了《商品房买卖合同》，保玉军、张常兰购买凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”6幢1单元1904号房屋一套。合同附件三约定的供暖方式为集中供暖。凯地公司在开发建设完成原设计的集中供热施工工程，欲将供热管网接入涉案住宅小区时，向兰州西热东输经营有限公司发出供热申请函，该公司于2017年8月8日向凯地公司出具《供热申请的回复函》称：“凯地·华丽世家”项目规划设计热力站位于地下车库，空间跨距无法满足换热设备安装高度技术要求。同时，该小区内也无其他建站位置，热电联产管网负荷紧张，周边也无可并入负荷的热力站。鉴于此，该项目不具备接入供热管网条件，请重新考虑采用其他能源形式供热。其后，凯地公司将供热方式变更为天然气壁挂炉供热，采购并安装了天然气壁挂炉。2018年7月23日，凯地公司向业主交付房屋办理交接手续，保玉军、张常兰对房屋内的壁挂炉、排烟管、燃气报警器等进行了验收，在凯地公司出具的《凯地·华丽世家房屋入住验收交接表》及《交楼手续书》上签字，并于同日向凯地公司支付天然气壁挂炉费用6500元。本案在审理过程中，凯地公司提出司法鉴定申请，申请对其开发的“凯地·华丽世家”供热站项目的设计、施工是否符合国家有关标准作出司法鉴定。本院依法委托鉴定后，甘肃土木工程科学研究院有限公司于2020年12月9日出具《“凯地·华丽世家”供热站项目鉴定报告》，结论为：换热站设计中换热站尺寸、净高及设备选型合理，符合相关规范标准要求。换热站实际尺寸与设计吻合，设计所选用换热站设备可安装使用。本院认为，保玉军、张常兰与凯地公司自愿签订的《商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效且双方已履行。本案争议的焦点问题是：1、被告凯地公司改变原合同约定的供热方式是否构成违约以及是否应当退还已收取原告6500元壁挂炉费用；2、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金8287元。一、关于凯地公司变更供热方式的行为是否违约的问题原、被告当初签订的《商品房买卖合同》约定的供暖方式为采用集中供暖，但凯地公司在完成“凯地·华丽世家”经审批的施工项目规划施工图结构准备接入供热管网时，兰州西热东输经营有限公司回函，认为该小区不具备接入供热管网条件，建议重新考虑采用其他能源形式供热。无奈，凯地公司遂舍弃已建成的集中供热工程，重新改造成壁挂炉采暖。经本院委托鉴定，结论是换热站的设计符合相关规范标准要求，换热站实际尺寸与设计吻合，设计所选用换热站设备可安装使用。由此可见，“凯地·华丽世家”项目的确存在联产管网负荷紧张的现实问题，该供暖情形发生改变属不可抗力。凯地公司向保玉军、张常兰交付装有壁挂炉的房屋时，保玉军在《房屋验收交接表》上打钩确认“壁挂炉、排烟管、燃气报警器”等项目，并于当日支付了壁挂炉费用6500元，且双方签订的《合同补充协议》第八条第三款规定：“买受人收楼时如果对交付标准（条件）有异议，应当在合同约定的交付之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为该商品房符合买卖合同约定的交付标准”。二原告验收房屋并支付壁挂炉费用的行为表明其对凯地公司的变更交付予以认可。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原告的确认签字、支付价款以及收房后15日未提出书面异议的行为，均表明原告已经接受了壁挂炉的供热方式，可视为双方对供热方式达成了新的合意。凯地公司与保玉军、张常兰以变更交付与接受履行的方式变更了原合同内容，形成了新的合意，保玉军、张常兰亦积极履行了新的合同义务，向凯地公司支付了壁挂炉费用6500元。现被告已将供热方式由集中供暖变更为壁挂炉供暖，且原告收房后已经入住两年多，对于原告主张的变更供暖方式为集中供暖已经不可能，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。如前所述，凯地公司变更了合同内容，保玉军、张常兰接受了该变更并积极履行了新合同义务即支付壁挂炉费用6500元，故凯地公司的变更履行行为不构成违约。凯地公司向保玉军、张常兰交付房屋时，在房屋入住验收交接表上将壁挂炉单列一项向保玉军、张常兰进行了明示，收取费用时也单独核算该笔费用，保玉军、张常兰没有提出异议，而是接收了该设备并支付了对价。房屋价款中包含的天然气设施为天然气外部管道以及接口等公共设施，壁挂炉安装在二原告房屋内，二原告是该设备的受益人，该费用由其自行承担并无不当。故对原告要求退还壁挂炉费用6500元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金8287元的问题原告与被告在双方自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，该合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任“出卖人逾期交房30天，自本合同规定的交付期限至第31天起至实际交付日止，出卖人向买受人按当期活期存款交付利息。逾期90日后，出卖人向买受人支付已付房款千分之一违约金，合同继续履行”。合同约定的交房日期为2018年3月31日，被告实际交房日为2018年7月23日，被告逾期交房114天。基于原、被告双方在《房屋买卖合同》中对逾期交房违约金的约定，2018年7月23日原告保玉军与被告凯地公司达成合意，签订了《协议书》，约定凯地公司应付的逾期交房违约金684元抵销二原告应向合美物业公司支付的物业费。合美物业公司扣减了被抵销的物业费后，原告张常兰按抵销后的数额，交纳了物业费。凯地公司与二原告形成了债务抵销合意，合美物业公司扣减保玉军、张常兰的物业费，代凯地公司履行债务抵销，视为被告对逾期交房已经向原告支付了违约金。对于原告主张的要求被告支付违约金8287元的诉讼请求，因原告未能向法庭举证证明其实际损失高于合同约定的违约金赔偿金额，原告应当承担举证不能的法律责任，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、五百五十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：驳回原告保玉军、张常兰的全部诉讼请求。案件受理费170元，由原告保玉军、张常兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗奉审 判 员  李红梅人民陪审员  李 宏二〇二一年一月七日书记员杨蔓秋附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。