广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25818号上诉人（原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道**金地中心507，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢萍，女，汉族，1983年3月3日出生，住所，住所地广东省深圳市福田区div>委托诉讼代理人：何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段斌，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：金地（集团）股份有限公司，住所，住所地广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道**金地中心**社会信用代码914403001921816342。法定代表人：凌克，董事长。委托诉讼代理人：黄辉，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦京东，广东盛唐律师事务所律师。上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被上诉人卢萍、原审被告金地（集团）股份有限公司（以下简称金地股份公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初6426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人金地北城公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重申，或查明事实后驳回被上诉人卢萍的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人卢萍负担。被上诉人卢萍、原审被告金地股份公司未向本院提交书面答辩意见。卢萍向一审法院起诉请求：1.判决金地北城公司赔偿卢萍交付房屋不符合合同约定的经济损失5174596.5元；2.判决金地北城公司向卢萍支付逾期交付房屋的违约金4884819.1元（自2017年4月1日暂计至2019年10月31日，之后以17248655元为基数，按照每日万分之三计算至金地北城公司交付符合合同约定的房屋之日止）；3.判决金地北城公司向卢萍支付逾期办理《房地产证》的违约金1005596.59元（自2018年3月28日暂计至2019年10月31日，之后以17248655元为基数，按每日万分之一计算至金地北城公司交付符合合同约定的房屋、办理完《房地产证》之日止）；4.判决金地股份公司对金地北城公司的上述债务承担连带责任；5.判决本案诉讼费由金地北城公司、金地股份公司承担。一审法院认定事实：（一）合同签订情况。2016年9月8日，卢萍与金地北城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定卢萍向金地北城公司购买位于深圳市XX区第X栋X层X号房，用途为住宅，建筑面积221.16平方米，其中套内建筑面积210.59平方米，单价为每平方米81906.33元，总价为17248655元。《预售合同》及其附件对双方的权利义务也作出了约定，其中《预售合同》附件五第十八条载明“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。（二）关于交房时间及逾期交房的约定。《预售合同》第九条[交付时间和办法]约定：出卖人应当于2017年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。《预售合同》附件五第七条：1、买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收。若出卖人未发出或买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日（即买卖合同第九条约定的本房地产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产，并通过买受人验收。《预售合同》第十二条[出卖人逾期交付的违约责任]约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第二种方式：详见本合同附件五第八条约定。《预售合同》附件五第八条：“出卖人如未能在本合同约定的交付期限内取得本房地产项目的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或同等效力的证明文件，出卖人每逾期一日按照买受人已交付购房款的万分之三向买受人支付违约金，买受人同意不解除本合同”。附件五第十九条规定“本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受。买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受”。附件五每一页都有卢萍、金地北城公司签字、盖章。（三）关于办理房地产证的约定。卢萍、金地北城公司签订《预售合同》约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。卢萍、金地北城公司签订的《预售合同附件五》第十五条补充约定：出卖人在取得本房地产项目工程竣工验收证明文件之日起300天内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在本合同第九条约定的交付日之日起的360天内通知买受人共同向深圳市产权登记机关申请办理《房地产证》。若出卖人未发出或买受人未收到办理房地产证的书面通知，则买受人应当在本合同第九条约定的交付日之后的360日内主动与出卖人联系办理本房地产的《房地产证》事宜；如由于出卖人的责任（即没有完成项目的房地产初始登记）导致买受人不能办理房地产证的则出卖人自合同约定的交付日后的360天起，按日向买受人支付本房地产总价款的万分之一的违约金。（四）合同履行情况。《预售合同》签订后，卢萍向金地北城公司支付了17248655元。卢萍与金地北城公司共同确认合同约定的交房时间为2017年3月31日，金地北城公司于2017年3月26日向卢萍邮寄《入伙通知书》，卢萍于2018年3月27日在《房屋交接单》上签名。金地北城公司于2017年3月向卢萍邮寄《入伙通知书》，卢萍于2017年4月15日在《房屋交接单》上签名。2018年3月25日金地北城公司通过登报、邮寄《关于XXXX花园南区X-X栋办理不动产权证书的通知》等方式通知卢萍办理不动产权证书。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经实际履行，卢萍依照合同约定向金地北城公司足额支付了购房款，金地北城公司亦向卢萍交付了涉案房产，实际交付涉案房产时包括了地下车库隔墙。（五）地下车库隔墙）地下车库隔墙的情况月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。（六）样板房、宣传资料的情况。卢萍主张金地北城公司的样板房和宣传单资料中均显示涉案房产包含有地下室负一层和地下夹层，这应视为金地北城公司对卢萍承诺涉案房地产包含有地下室负一层和地下夹层。为证明样板房的情况，卢萍提供了样板房的视频及照片，视频显示样板房中有地下室负一层和地下夹层；卢萍提供了宣传图册、“房天下”、“乐居”、“吉屋”中介售房网页截图，户型图中显示：建筑面积约194㎡；户型图包含负一层、一层、二层、地下夹层、三、地下夹层**注“装修效果示意参考”。金地北城公司主张卢萍提交的宣传图册不全，最后一页有提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，亦提交了样板房视频，证明其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。结合一审庭审查明的事实，涉案房产样板房展示为五层空间，其中地下通过夹层方式设置为二层结构，最底层为车库。金地北城公司向卢萍交付房产时为地上三层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明别墅房号的标志予以区分；现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车位中。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。卢萍与金地北城公司之间的《深圳市房地产认购书》与《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《预售合同》中虽然没有关于地下室负一层及夹层的约定，但金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式，对该地下室负一层和地下夹层明确、直观地进行了展示，其向业主实际交付涉案房产时亦包括了地下车库隔墙；涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，按照生活常理，地下室负一层及，地下室负**及夹层所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响。涉案房产包含地下室负一层和地下夹层符合双方当事人的真实意思表示，应视为合同内容。《预售合同》附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，该条款免除了金地北城公司（格式条款提供方）的责任，排除了卢萍的主要权利，故该格式条款应认定为无效。金地北城公司有义务向卢萍提供与样板房一致的房产，否则应承担违约责任。金地北城公司关于该地下室负一层及夹层不属于合同内容的答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。最终涉案房产不具备地下室负一层和地下夹层，客观上给业主造成经济损失，金地北城公司应当承担赔偿责任，综合考虑涉案房产现状、金地北城公司履约情况等因素，一审法院对卢萍主张金地北城公司按照购房总价款的30%承担违约责任之诉求予以支持，故金地北城公司应向卢萍支付违约金人民币5174596.5元（17248655元×30%）。关于逾期交房、逾期办证的违约金的问题。金地北城公司交付涉案房产的时间并未超出双方合同约定的期限，金地北城公司亦按照约定通过登报、邮寄《关于金地塞拉维花园南区13-29栋办理不动产权证书的通知》等方式通知了卢萍办理不动产权证书。如前所述，交付的房产不符合双方合同约定的赔偿责任一审法院已经支持，故对于卢萍再以金地北城公司交付的房产不符合合同约定为由要求金地北城公司承担逾期交房、逾期办证的违约金之诉求不予支持。关于金地股份公司是否应承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与股东财务严格分离，且股东应就其财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，金地股份公司提交的证据能够证明其作为在上海证券交易所主板挂牌的上市公司，具备相对完善的公司治理制度，实行人员、资产、财务分开，机构、业务独立，且其财务制度和历年的财务报告、审计报告等已依法公开披露，依法接受了中国证券监督管理委员会的监管，可以认定金地北城公司财产与金地股份公司财产相分离的事实，公司的财产独立于股东的财产。卢萍认为金地股份公司提供的证据不足以证明公司财产与股东财产相互独立，但其提出的异议不足以否定金地股份公司的举证。此外金地股份公司作为金地北城公司的股东，已经依法履行了全部出资义务，且没有证据证明存在抽逃出资的情形。综上，卢萍诉请金地股份公司承担连带责任，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、金地北城公司于判决生效之日起十日内向卢萍支付损失赔偿金人民币5174596.5元；二、驳回卢萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88190元，财产保全费5000元，由卢萍负担46948元，深圳市金地北城房地产开发有限公司负担46242元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：金地北城公司应否支付违约金。对于无争议事项，本院予以确认。金地北城公司主张，1、样板房和宣传资料并非具体确定的说明和允诺，不是商品房预售合同的组成部分；2、双方的合同只对地上三层的建筑作出约定，卢萍也仅支付地上三层的房屋价款，金地北城公司并无交付地下车库的义务；3、合同明确约定地下车库归出卖人所有；4、即使地下车库是合同内容，但其未取得建设规划许可证，也不能预售，因属无效；5、卢萍提交的证据均系复印件，人民法院不应当采信。因此，金地北城公司没有违约行为，不应当支付违约金。本院认为，金地北城公司通过宣传资料以及样板房的方式，对地下室和地下夹层明确直观的进行了展示，且样板房包含了地下2层，该展示足以让购房者形成在购买房屋后可单独享有地下车库的认识，该认识对于购房者是否接受房屋价格以及是否购买涉案房屋造成影响。虽然双方合同未约定地下车库，但金地北城公司在交付涉案房产时，却是按照样板房显示的地上3层和地下2层进行的交付，涉案房屋有独立的车库。因此，一审法院认定，金地北城公司的广告和宣传资料视为合同内容，双方对涉案房产交付内容的真实意思表示包括地上3层和地下2层，有事实依据，本院予以维持。金地北城公司应当交付符合双方约定的合法房屋。但是涉案房屋的地下2层经相关行政部门认定系违法搭建隔离墙，并强制拆除，因此，卢萍并未按照双方合同的约定，获得完整合法的房产，金地北城公司存在违约，应当支付违约金。一审法院综合考虑房屋现状，金地北城公司违约行为所导致的损害结果，酌定赔偿数额并无不妥，对此，本院予以维持。综上，金地北城公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48022元，由上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年一月十三日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。