湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初4688号原告：李昌清，男，汉族，1977年12月19日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：邹正宇，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：高永爱，湖南九方律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张欣，女，汉族，1986年7月1日出生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：刘江南，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告李昌清（以下简称原告）与被告张欣（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邹正宇，被告及其委托代理人刘江南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告门面租金、水电费及其它费用共计51105.8元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与案外人周宇龙签订租赁合同，周宇龙将自己位于益阳市××路××市场××层出租给原告。2017年3月23日，经案外人周宇龙同意，原告将其中的一间门面转租给被告，合同约定租赁期限自2017年4月15日起至2021年4月13日止。2020年4月13日前被告如期履约。之后未主动交纳租金及水电费。经原告多次催讨，被告于2020年5月31日付清2020年4月16日之前的水电费，并交纳租金6800元，之后未再支付。原告于2020年7月10日下午收到原告交付的门面钥匙一把，之后联系不上原告。现被告尚欠原告门面租金38549元，水电费856.8元，原告因更换电动卷闸门支付8500元、处理游泳池支付3200元。故原告起诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：1、原、被告于2017年4月15日就案涉门面签订租赁合同，被告依约支付10000元保证金；2、涉案合同已于2020年7月10日解除，被告无需支付之后的租金，原告应在扣掉856元水电费后，退还被告尚享有的保证金9144元；3、受疫情影响，自2020年1月至3月一直处于关门停业状态，商铺经营亏损严重，原告对租金应予以一定的减免；4、卷闸门一直闲置未用，并不存在损坏情形，更换卷闸门是原告在合同解除后原告自己的行为，与被告无关；5、原告在解除合同后，未经被告同意将泳池进行处理，应予以相应赔偿；6、被告缴纳了押金10000元，原告应在扣除相关费用后予以退还。原告的诉求无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，对于原告毁坏被告的玻璃门及擅自处理被告的游泳池给被告造成的损失，被告保留诉权。被告在本案中对交纳给原告的保证金不提起反诉。本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，案外人周宇龙（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定将位于益阳市××路××市场××层出租给原告，租赁期限自2017年1月1日至2031年12月31日；原告有出租转让给第三方的权利，但前提是必须是在周宇龙知晓的情况下进行，并确保其权益不受影响。后原告将其租赁的上述市场中的1间门面转租给被告，原、被告于2017年3月23日签订《门面租赁合同》，合同约定：门面面积约104平方米，合同期限为4年，自2017年4月15日至2021年4月13日。门面租金第一年36000元，第二年38880元，第三年41990元，第四年45349元，每年租金一次性付清，需提前一个月付下一年的租金。被告在租赁期内所产生的水电费、物业费、装修费用和其他费用由被告自行承担。被告在合同签订后需向原告支付保证金10000元，合同期满后无违约不计利息返还给被告。在租赁期内门面的卷闸门和其它设施损坏被告自行维修，原告不承担任何费用，如被告未维修好，原告可在押金中扣除维修的相应费用。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，被告向原告交纳保证金10000元。合同签订后，被告自行对门面进行了装修，并另行安装了玻璃门（原卷闸门未实际使用），经营婴幼儿游泳生意。2020年4月13日前，被告按合同履行了缴纳租金等义务。因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，被告生意经营困难，与原告协商减免1-2个月房租，因原告不予同意，双方未能形成一致意见。在此情况下，被告暂未交纳第四年的门面租金和相关水电费。经原告多次催要，被告于同年5月31日支付租金6800元（经折算已交至同年6月8日），并付清同年4月16日之前的水电费。2020年7月6日，原告认为被告仍欠租金及水电费，向被告发送短信催缴，并询问被告门面是否继续租赁，如不再租赁，则将店内物品搬离，同时表示如被告在7月10日前不缴纳费用、不将门面的设施搬离，原告会找收废品的人处理。2020年7月10日下午，被告将门面钥匙交予原告，但未将店内游泳池搬离（其他物品已在7月10日前搬离）。原告于2020年7月11日在微信朋友圈发出案涉门面招租的信息。被告于7月11日派人搬运游泳池时，原告认为被告欠付租金不同意开门，导致游泳池未能成功搬离。后原告对游泳池进行拆除，搬离处理。庭审中，原、被告一致确认被告尚欠水电费856.8元。原告主张处理游泳池产生垃圾清运费3200元，并提交了代开的垃圾清运发票，发票购买方为益阳市高新区兴盛万家超市；同时主张因门面卷闸门更换产生费用8500元，并提交了代开发票，发票购买方为益阳市高新区兴盛万家超市。另查明，湖南自2020年1月24至3月10日为重大突发公共卫生事件一级响应期间。益阳市范围内的婴幼儿游泳馆于同年3月9日正式开放营业。上述事实有原、被告租赁合同、门面租赁合同、收款收据、微（短）信聊天记录以及当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，原告与被告于2017年3月23日订立的《门面租赁合同》合法有效，双方均应受其约束。原告以被告欠付租金及水电费，于2020年7月6日发短信要求被告在7月10日前履行义务或将门面内物品搬离，为此，被告于7月10日下午将门面钥匙交给原告。之后，原告于次日在微信朋友圈发出案涉门面招租的信息，并将被告在门面内的相关经营设备予以拆除。上述事实证明原、被告于7月10日协商解除了合同，原告已依法收回租赁标的物。依据被告交纳租金的情况，已按约交纳了合同前三年的门面租金（2020年4月13日前）。在交纳合同第四年租金时，被告提出因疫情影响要求原告对租金予以相应减免，原告不予同意，故双方未能形成一致意见。在未获租金减免的情况下，被告仍然于2020年5月31日向原告交纳租金6800元及水电费（按合同规定折算已交至同年6月8日）。在租赁期发生疫情属不可抗力。因此，被告未及时交纳相应租金没有过错，不构成违约行为。被告在疫情期间，因受到影响，无法正常使用门面，根据疫情对被告的经营影响程度，本院酌情认定原告应对被告减免一个月的租金。结合案涉合同已于同年7月10日解除，故被告对原告不再欠付租金。原告收回门面后，在未征求被告意见的情况下，将游泳池拆除处理而产生的相关费用，原告应自担。被告租赁原告门面经营婴幼儿游泳馆，对出租门面内的设施有维修义务，原告在无证据证明被告对门面卷闸门造成毁损的情况下，将卷闸门更换而产生费用，应认定原告此行为是对自己管领的物品自行维护的行为，其费用也应自担。交纳水电费是承租人的义务。在租赁期被告尚欠原告水电费856.8元，应予以给付。根据合同约定，被告交纳给原告的保证金10000元，合同期满后无违约行为，原告应当予以返还。现案涉合同已经双方协商解除，原告有退还被告保证金的义务。被告抗辩其尚欠原告的水电费应在保证金中抵扣，视为是一种互负债务的抵销。对于被告的抗辩，本院予以支持。被告认为原告在收回案涉门面后，毁坏了玻璃门、拆除了游泳池，给其造成了一定的损失，合同解除后，原告负有返还保证金的义务，但在庭审中明确表示对此不提起反诉，本案对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李昌清的诉讼请求。本案案件受理费1080元，减半收取540元，由原告李昌清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  郭志斌二〇二一年一月七日书记员  徐红梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。