北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9363号原告：张向洲，男，1991年5月6日出生，汉族，无业，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：郭春瑞，北京市诺恒律师事务所律师。被告：北京旭天恒置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼562室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。原告张向洲与被告北京旭天恒置业有限公司（以下简称：旭天恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张向洲的委托诉讼代理人郭瑞春，被告旭天恒公司的委托代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张向洲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2016年12月5日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及相关附件；2.判决被告退还原告购房款5721600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，旭天恒公司推出其开发的位于北京市大兴区庞各庄镇的天恒旭辉7号院项目。在销售过程中，其宣传材料及样板间均显示房屋主体结构为地上三层、地下二层。2016年12月5日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及相关附件，约定原告购买位于天恒旭辉7号院17#商业办公地1层108号，用途为商业，房屋总价为5721600元。出卖人应当在2018年5月1日前交房，同时应当符合：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。原告签订涉案合同后，支付了房屋总价50%的预付款，后通过贷款向被告支付了剩余购房款。近期，原告得知所购涉案房屋的建设工程规划仅为地上二层，旭天恒公司至今并未就建设完工的地上三层建筑申请规划变更审批。目前，原告所购房屋已被北京市规划和自然资源委员会大兴分局认定为违法建设，并不具备办理房产证的可能，旭天恒公司的行为已构成严重违约。遂诉贵院，要求判如所请。被告旭天恒公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.双方签订的预售合同为有效合同，应继续履行。原告要求解除合同缺乏依据，该房屋具备交付条件，被告已经书面通知原告办理交接手续，且在此前已书面通知原告办理入住手续。原告未支付物业费等费用，原告违约，不具备接收房屋的先决条件。房屋不存在主体质量、地基结构等问题，如果存在功能性瑕疵影响居住，原告可以拒绝收房。但涉案房屋没有这些问题，原告应当收房；2.原告已委托案外人接收房屋并进行了改造。案外人改造完房屋后，已经通知原告接收房屋，但原告没有接收；3.合同法第95条以及销售合同附件八第16条第3款规定了单方解除权的时间，原告未及时通知解除合同，应视为其放弃了解除合同的权利；4.合同法第67条规定了先履行抗辩权，附件八第16条第5款规定了合同无效或解除后，在办理联机备案手续注销后才能返还购房款，此前无返还义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月5日，张向洲（买受人）与旭天恒公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y1984605，以下简称预售合同）载明：“第一条：项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）的国有土地使用权。……买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2015年7月27日至2065年7月26日。……第三条：商品房基本情况：该商品房房屋坐落为大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）17#商业办公1层108……该商品房的用途为商业……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共129.79平方米。其中，套内建筑面积118.94平方米，分摊建筑面积10.85平方米……第五条：计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米48104.93元，总价款人民币5721600元。……第十二条：交付条件（一）出卖人应当在2018年5月1日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时，出卖人还应当提供《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……第十六条：交接手续（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、涉及、施工、工程监理等单位验收合格，而且不以缴纳相关税费或者签署无业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照附件八补充协议中约定的方式处理。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收……（五）买受人同意委托人代交专项维修基金、契税、有限电视开通费、宽带开通费等政府相关部门要求缴纳的其他税费……该房屋预售合同附随的附件八中第八条关于交付（二）买受人接收该商品房的先决条件在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、违约金（如有）、税（包括但不限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修资金、预缴12个月的物业服务费、其他费用）]……否则，买受人除按本合同约定承担相应责任外，出卖人有权拒绝交付该商品房……并视为因买受人原因未能按期办理交接手续……（三）买受人未按期办理收房手续当房屋符合交付使用条件后，出卖人有权书面通知买受人。入住通知书送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理房屋查验和接收手续；如买受人未在上述日期办理房屋查验和交接手续，则出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为从出卖人通知的办理交接手续的期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并且交付买受人……（四）买房人以非主体结构工程问题拖延、拒绝收房。（2）如买受人认为该商品房存在的工程质量问题已达到买受人有权解除合同的程度从而拒绝收房，买受人应于实地检查之日起3日内向出卖人发出书面通知确认其拒绝收房……如最终经法律程序依法确认买受人的主张成立，则买受人有权解除合同，出卖人有义务向买受人退还全部已付房价款并按照本合同签订当日中国人民银行颁布的活期存款利率给付利息。如果买受人既不发出拒绝收房的书面通知又未按照合同规定办理收房手续，视为买受人无正当理由拒绝收房，适用本补充协议第五条；十六、3买受人享有本合同约定或者法律规定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起【10】天内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前书面通知出卖人，出卖人仅按合同相关条款的约定向买受人承担返还已付购房款及约定的责任，买受人不再向出卖人请求其他任何费用……逾期则视为自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理……5合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除、终止的，买受人应在【5】个工作日内配合出卖人办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续（包括买受人配合办理相关手续且本合同所涉房屋重新处于可售状态）、买受人将房屋交还给出卖人后的【60】个工作日内，有关款项的给付按如下方式处理……前述合同签订后，张向洲向旭天恒公司支付了全部购房款5721600元。除预售合同及其附件外，张向洲另提交：证据二、天恒旭辉7号院销售宣传材料，证明涉案商品房在销售过程中，旭天恒公司的宣传材料载明应当交付的房屋为地上三层、地下二层；证据三、视频资料，证明旭天恒公司在销售过程中展示的样板模型为地上三层、地下二层；证据四、样板间照片，证明旭天恒公司展示的样板间为地上三层、地下二层；证据五、证人证言，证明旭天恒公司在预售过程中允诺交付房屋系地上三层，且从未告知与建设工程规划不符；证据六、市场监督局大兴分局作出的京工商兴处字（2018）第2967号行政处罚决定书，证明旭天恒公司房屋示意图和样板间展示为“地上三层、地下二层”，存在虚假宣传；证据七、《创意空间优化改造施工合同》，证明旭天恒公司委托河南京大建设工程有限公司北京通州分公司对房屋进行“二改三”，合同约定的改造费用为0；证据八、（2018）京0115民初21165号民事判决书，证明旭天恒公司在该案中答辩称天恒旭辉7号院项目除底商外全部进行“二改三”改造，因此房屋改造具有普遍性和一致性，旭天恒公司通过预售商品房买卖合同的形式达到规避规划验收的目的；证据九、北京市规划和自然资源委员会大兴分居出具的2019-040（来访）告知书，证明天恒旭辉7号院“拆二改三”未依法取得建设按工程规划许可证，属于违法建设。旭天恒公司对上述证据的质证意见为：对证据二真实性、合法性、关联性均不认可，没有原件，上面无其公司印章，也没有批注，不符合宣传材料的惯例；认为证据三没有原始载体，对真实性、合法性、关联性均不认可；对证据四真实性、合法性、关联性均不认可。根据其公司核实，其拍摄的为其公司物业临时用房，有可能交给政府，也有可能拆除；对证据五的真实性和关联性均不认可，证人并非本案适格证人，证人未参与张向洲与其公司签订、履行合同的过程，仅是在之后履行预售合同过程中与张向洲相识，了解一些情况。证人所陈述的是其自身签订预售合同的经过，与本案无关。另外，张向洲与证人均有维权事实，证人与其公司存在潜在纠纷，故对证人证言的证明力及证明目的均不认可；对证据六真实性，合法性认可，关联性和证明目的不认可。该处罚的理由为不正当竞争行为，而不是侧重于向业主宣传时的行为，且罚款仅为1万元，证明违法行为轻微；对证据七真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。该合同发包人是张向洲，是张向洲与案外人所签订；对证据八真实性认可，合法性、关联性及证明目的均不认可。其公司并不认可该判决，还在申诉过程中，且我国不是判例国家；对证据九真实性、合法性、关联性均不认可，证据没有原件。该证据没有最终认定房屋为违章建筑，也没有认定是其公司的行为导致的最终结果，是业主的行为导致的。旭天恒公司提交了证据四、创意空间优化改造施工合同、授权委托书、告知函、快递单、妥投查询单，证明张向洲委托案外人接收商品房，并对涉案房屋进行改造。案外人告知张向洲将接收商品房并按照约定的施工改造图及标准进行改造；证据五、房屋交付确认书，证明案外人受张向洲委托已经实际接收涉案房屋，旭天恒公司已经交付了商品房；证据六、工程完工及移交通知书、入主费用清单、快递单、妥投查询单，证明案外人向张向洲发出通知，告知其在规定时间和地点办理工程及商品房验收及交接手续，张向洲已经签收通知；证据七、商品房交接确认单，证明在办理产权证的时候，需要缴纳契税、合同印花税，需要张向洲委托产权代办机构进行代办。在这些程序完成之后，才能进行产权证的办理，是张向洲的原因导致产权证尚未办理的。张向洲对上述证据的质证意见为：对证据四真实性认可，但对证明目的不认可。旭天恒公司系通过拆分合同的方式规避建设工程规划验收。张向洲是在旭天恒公司的授意下与指定的第三方签订的改造合同，且改造费用为0，其实质是旭天恒公司与第三方形成的委托施工合同关系，以达到交付地上三层、地下二层建筑的目的；对证据五真实性无法核实，其余意见与证据四一致；对证据六真实性不认可，张向洲未收到工程完工及移交通知书、入住费用清单。旭天恒公司是打电话通知收房，对证明目的的质证意见与证据四一致；对证据七真实性认可，关联性不认可，证明目的也不认可，即便是具备了旭天恒公司所说的这些手续，在房屋不符合规划的情况下，也是不能办理房产证的。根据张向洲的申请，本院向大兴住建委不动产中心核查了涉案房屋能否办理产权证的问题。该中心后表示涉案房屋所在楼栋在取得大产权证的情况下，如果有人向城管举报存在“二改三层”的情况，城管会向建委申请限制办理产权证，建委会限制办理涉案房屋的产权证。张向洲对本院核实的情况没有异议。旭天恒公司则表示涉案项目已经取得大产权证，而且分户产权证正在正常办理中。建委只对建委办证流程有发言权，但对城管怎么做应该由城管来说。涉案项目没有一起因举报导致无法办理产权证的。涉案房屋之所以没有办理产权证，是因为张向洲没有缴纳印花税和契税，也没有找其他机构代办。故涉案房屋不能办理产权证的后果应由张向洲承担。现有证据不能证明张向洲在缴纳印花税和契税后不能办理产权证。另查明，涉案房屋竣工验收备案日期为2018年3月23日。北京市规划和国土资源管理委员会于2018年3月16日制作2018规（大）竣字0012号建设工程规划核验（验收）意见，批准同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。旭天恒公司已于2018年4月23日向张向洲发出入住通知书。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张向洲与旭天恒公司签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及其附件系双方当事人的真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，应属有效，故双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，张向洲主张旭天恒公司向其交付的涉案房屋不符合建筑规划，已经被规划委认定为违法建筑，但其提交的证据不足以证明其主张。而且根据本院与大兴住建委不动产中心核查的情况，现有证据不能确定涉案房屋不具备办理产权证书的条件。故，张向洲请求判决解除涉案预售合同及相关附件的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因涉案预售合同不符合解除的条件，张向洲亦无权请求旭天恒公司向其返还购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张向洲的全部诉讼请求。案件受理费51851元，由张向洲负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  张立海人民陪审员  张彦春二〇二一年一月二十二日法官 助理  章 平书 记 员  李 美