浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3928号 原告：海盐威进紧固件有限公司。住所地：海盐县武原街道大刘村西十组（海盐宝兴物资有限公司2号车间）。统一社会信用代码：913304247909697984。 法定代表人：姚卫忠，该公司执行董事。 委托代理人：李海明，浙江海兴律师事务所律师。 被告：浙江晟丰新材料有限公司。住所地：海盐县武原街道金星村（一星工业园）。统一社会信用代码91330424557530842U。 法定代表人：顾其良。 被告：嘉兴驰盛精密五金科技股份有限公司。住所地：海盐县武原街道金星村2幢。统一社会信用代码：91330424MA2BCWPR3A。 法定代表人：马永明。 被告：马永明，男，1972年7月18日出生，汉族，住海盐县。 三被告共同委托代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。 原告海盐威进紧固件有限公司与被告浙江晟丰新材料有限公司（以下简称“晟丰公司”）、嘉兴驰盛精密五金科技股份有限公司（变更前名称为“嘉兴驰盛精密五金科技有限公司”，以下简称“驰盛公司”）、马永明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年9月28日向本院起诉，本院于2020年9月29日以（2020）浙0424民诉前调2860号立案予以诉前调解。后因调解未成功，本院于2020年10月14日正式立案受理。本案受理后，本院依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李海明、三被告的共同委托代理人沈红飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海盐威进紧固件有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告晟丰公司于2019年6月20日签订的房屋租赁合同于2019年8月20日解除；2、三被告立即返还原告租金人民币54420.20元，保证金30000元，行车款5400元，合计人民币89820.20元；3、三被告赔偿原告返还款项利息损失605.36元（自2019年8月21日起按年利率6%暂计至2019年9月30日，应计至返还之日）；4、三被告立即赔偿原告损失人民币365119.17元；5、三被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2019年6月初，原告与被告马永明口头达成原告承租武原街道金星村4幢厂房的事宜。2019年6月14日，原告按口头约定预付租金50000元至被告马永明账户。2019年6月20日，原告与被告晟丰公司签订房屋租赁合同。合同约定被告晟丰公司将武原街道金星村4幢厂房出租给原告；用途为制造加工；期限为2019年6月20日至2020年6月19日，年租金619200元；租金半年一付，2019年6月20日付309600元，2019年12月5日前再付下期房租；原告支付水电费保证金30000元；被告晟丰公司保证房屋、设施条件符合其应有功能要求，保证在租期内排除任何第三人对合法使用房屋的干扰（政府拆迁除外）。合同其他条款均有明确约定。合同签订后，原告根据租赁用途建设搓丝机、打头机基础平台、油烟管道、地坪油漆、设备物资拆除整理搬迁至承租房屋进行安装、整理。2019年6月21日，被告驰盛公司购买四台行车，要求原告支付行车费。2019年7月17日，被告驰盛公司在承租厂房安装两台行车。2019年7月8日，原告支付租金50000元至被告马永明账户。2019年7月25日，原告支付245000元至被告于马永明账户，其中租金209600元，保证金30000元，行车费5400元。2019年8月16日下午4时左右，被告马永明电话通知原告出事了，停止安装，没有环评不能做；以微信传送海盐县环保局污染源现场监察结果报告及被告驰盛公司承诺书。报告处理结论停止安装。被告驰盛公司承诺停止安装。2019年8月20日，被告马永明退还租金50000元。2019年8月26日，被告马永明退还租金100000元。2019年8月25日至2019年9月5日，原告将己安装的设备设施拆除及整理的物资搬离厂房。2019年7月1日至2019年9月5日，原告因搬迁停产67天。原告2018年度经营税后收益人民币363901.68元，折算成日平均收益人民币996.99元。原告因此受到损失共计365724.53元，其中租金损失105179.28元（619700元÷365元/天×62天），搓丝机打头机基础平台损失45000元，用电设施安装损失23746.50元，油漆损失4905元，设备物资运费损失23400元，烟道安装损失25300元，设备物资拆除整理装卸人工损失70770元，经营损失66798.39元，利息损失605.36元。经查，被告马永明系被告晟丰公司股东，持有晟丰公司44.7%的股权。被告马永明系驰盛公司的全资出资人、法定代表人。被告马永明是被告晟丰公司、驰盛公司的实际控制人。综上所述，原告认为原、被告之间的房屋租赁合同合法有效受法律保护。原告按约履行合同义务。被告马永明、晟丰公司、驰盛公司在合同签订、履行、违约解除、结算、退款过程中人格混同，行为交叉，依法应当共同承担合同责任。三被告未按合同约定履行合同义务，造成合同无法履行，合同目的落空。三被告的行为己造成原告重大经济损失，依法应承担赔偿责任。原告根据我国有关法律规定，向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告晟丰公司、驰盛公司、马永明共同答辩称：1、涉案房屋租赁合同是被告晟丰公司与原告签订的，涉案的租赁标的物（工业用厂房）为晟丰公司所有，被告驰盛公司、马永明不是合同主体，根据合同相对性原则，应驳回原告对被告驰盛公司、马永明的起诉；2、涉案租赁合同合法有效，应受法律保护。原告未提前通知被告晟丰公司解除合同，且双方也没有达成解除合同的一致意见，其单方解除合同行为并无任何合同依据和法律依据，该行为对被告晟丰公司没有约束力，被告晟丰公司从未表示过解除合同的意思，并坚持认为该合同至今尚未解除，原告应继续履行合同并支付租赁费用；3、原告单方解除合同行为所造成的所谓损失，与被告晟丰公司无关。目前涉案工业厂房仍处于空置状态，原告应当赔偿被告晟丰公司的租金损失等；4、合同约定承租预定用途为制造加工，被告晟丰公司除合同约定提供原告厂房使用外，没有其他特别义务必须履行；5、合同履行过程中，被告晟丰公司并不存在违约情形。综上，在涉案租赁合同履行过程中，未经出租方同意，也未经合同双方协商一致，原告单方解除合同，应承担全部的法律责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，被告晟丰公司保留追究原告赔偿损失的权利。 原告举证及三被告相应质证如下： 1、《房屋租赁合同》一份，用以证明房屋租赁的事实。三被告质证无异议； 2、支付凭证（微信转账记录、手机银行汇款汇出回单、转账明细）一组，用以证明原告支付保证金、租金、行车费的事实。三被告质证表示对款项支付事实无异议，但认为租金是被告马永明代被告晟丰公司收取，厂房是被告晟丰公司的，被告马永明是被告晟丰公司股东，并认为行车费与本案房屋租赁无关联性； 3、行车买卖合同（微信截屏）一份，用以证明被告驰盛公司购买行车的事实，被告驰盛公司将其中的2台行车以59000元转让给原告，原告支付了5400元，且已在涉租赁厂房内安装好；现原告不再租赁，故要求返还原告已付的行车款。三被告质证认为该合同与房屋租赁无直接关联性，与被告晟丰公司更无关联，应另案处理； 4、厂房照片一组，用以证明原告涉租厂房外观情况。三被告质证认可真实性，但认为该证据与本案无关联性，并认可目前厂房已空置； 5、《用电设施安装承包协议》、结算清单、转账记录各一份，用以证明原告租赁厂房后用电设施安装而支出的费用； 6、《设备基础平台施工承包协议》、结算清单、转账记录各一份，用以证明原告租赁厂房后平台施工支出的费用； 7、施工合同、结算清单、转账记录各一份，用以证明原告租赁厂房进行烟道施工支出的费用； 8、销货单一份，用以证明原告租赁厂房支出的其他费用； 9、人工搬运费用清单及考勤记录各一份，用以证明为搬离涉租厂房，原告支出的人工费； 10、运费结算清单二份，用以证明为搬离涉租房屋原告支出的运费； 11、企业利润表、负债表各一份，用以证明营业收入情况，用以计算因解除合同造成原告的经营损失； 对上述证据5至11，三被告质证均不认可真实性，并认为与三被告无关，且认为部分结算清单、费用清单、企业利润表、债务表系原告单方制作，转账记录亦无法确认相对方身份，因此不认可原告主张的相应损失； 12、现场监察记录报告（微信截屏）一份，由被告马永明通过微信发送给原告，用以证明2019年8月16日海盐县环保局对被告驰盛公司发出的监察报告，要求被告驰盛公司停止安装平台的事实。三被告质证认可真实性，但认为与本案租赁纠纷无关联性，被告马永明发送给原告的意思仅是要求原告去做环评； 13、承诺书（微信截屏）一份，由被告马永明通过微信发送给原告，用以证明2019年8月被告马永明、驰盛公司通知原告停止安装的事实。三被告质证认为该承诺书系被告驰盛公司向环保部门出具，发送给原告是为了告知原告去做环评； 14、查询汇款明细一组，用以证明被告马永明于2019年8月20日至8月26日期间将部分租金退还给原告的事实。三被告质证认为与本案无关联性，是被告马永明借给原告的款项，并非退还租金； 15、企业工商登记信息一份，用以证明三被告之间存在关联关系。三被告质证认可真实性，但认为与本案无关联性。 三被告向本院举证及原告相应质证如下： 1、现场监察记录报告（复印件）、项目备案通知书（打印件）各一份，用以证明经环保部门检查通知停产后，被告驰盛公司之后进行环境影响评价手续后已正常经营，因此原告系自身原因不能生产经营。原告质证对报告本身无异议，但认为相关部门通知被告方停产时正是原告安装过程中，虽然报告对象不是原告，但实际是针对原告，报告中显示的栏目看不懂；另原告对项目备案通知不清楚，认为与原告无关； 2、微信聊天记录（截屏）一组，用以证明被告驰盛公司收到环评通知后已办理好环评符合了相关部门的要求，原告单方自行搬离涉租房屋，与被告晟丰公司未协商。原告质证认可该证据的真实性、合法性，并认为根据双方聊天记录可以证明被告方认可租赁合同已于2019年8月20日解除。 本院综合认证意见：对原告提供的证据1、2、4，符合证据“三性”，本院予以认定；对证据3真实性予以确认，结合双方当事人的到庭陈述及转账记录，可以证明原告向被告驰盛公司受让行车，并已支付被告马永明部分行车款5400元的事实，但此为原告与被告驰盛公司之间的买卖合同纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷不具有直接关联性，亦不应认定属原告损失范畴，原告应另案主张，故对该证据与本案的关联性不予认定；对证据5至证据7，原告租赁厂房后进行使用，并进场安装设备设施，符合常理，故对该组证据真实性予以确认，但原告以此主张三被告承担损失，还需本院结合本案审理情况综合认定；对证据8至证据10真实性及与本案的关联性均无法确认；证据11系原告单方制作，无法确认真实性；对证据12、13的真实性予以确认，但无法证明原告的待证目的；对证据14真实性予以确认，虽然被告马永明认为该转账行为系出借姚卫忠款项，但三被告未提供其他证据证明双方存在借款合意，且结合被告马永明与姚卫忠之间的微信聊天记录看，可以证明该转账行为应属退还部分租金的意思表示；对证据15的真实性予以确认，但不能证明在本案房屋租赁过程中三被告属于共同出租人。 对三被告提供的证据，其中原告对监察记录报告、微信聊天记录无异议，本院予以认定；对项目备案通知书的真实性本院予以确认，但与本案无直接关联性。 经审理，本院查明事实如下： 原告主营紧固件、五金配件制造、加工等，法定代表人为姚卫忠。被告晟丰公司住所地位于海盐县武原街道金星村，主营紧固件、五金配件等研发、制造、加工等业务，其法定代表人为顾其良，被告马永明系该公司大股东。被告驰盛公司主营精密五金配件、金属制品、紧固件等制造、加工等业务，被告马永明系该公司法定代表人。 2019年6月，原告厂房因搬迁需要租赁被告晟丰公司厂房，原告法定代表人姚卫忠与被告马永明就此协商，姚卫忠于2019年6月14日将50000元作为预付租金微信转账给被告马永明。2019年6月20日，原告与被告晟丰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告晟丰公司将武原街道金星村4幢厂房中建筑面积1720平方米区域出租给原告；承租预定用途为制造、加工；租赁期限为2019年6月20日至2020年6月19日；年租金619200元（不含税）；租金每半年一付，提前半个月支付租金后使用，2019年6月20日前付309600元，2019年12月5日前再付下期房租，以此类推；原告支付水电费保证金30000元，该保证金不计息在合同终止结清全部费用后退还；被告晟丰公司保证房屋、设施条件符合其应有的功能要求，保证对出租房屋享有合法产权，租期内排除任何第三人对原告合法使用房屋的干扰（政府拆迁除外）。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告租用涉案厂房并进行设备安装等。2019年7月8日，姚卫忠将50000元厂房租金转至被告马永明账户。2019年7月25日，姚卫忠将245000元转至被告马永明账户（其中租金209600元、保证金30000元、行车费5400元）。 另查，被告驰盛公司亦租用被告晟丰公司位于××街道××村××幢××房，租赁区域建筑面积约500平方米。2019年8月16日，原告法定代表人姚卫忠向被告马永明转发其在微信群看到的通知，通知载明“各企业：根据街道8月9日‘厂中厂’整治工作会议，接下去新入住工业园区的企业，必须先经项目联审，未联审擅自入区入园进行生产的，查到后一律关停，不予补办入区入园手续；已入驻企业，近期我们将逐批通知办理入驻手续，经审核符合相关要求的，在签订投资管理协议后予以入驻，并完善相关手续。请相互转告，避免擅自租赁厂房入驻造成不必要的损失。”同日，被告马永明通过微信向姚卫忠发送海盐县环境保护局针对被告驰盛公司的污染源现场监察记录报告照片以及被告驰盛公司向环保部门出具的《承诺书》照片。上述报告显示，现场检查该厂区4幢设施正在安装、未生产，监察处理意见为停止安装。《承诺书》显示，被告驰盛公司向相关部门承诺停止在4号厂房内的设备安装。2019年8月24日，姚卫忠通过微信要求被告马永明先退一部分租金，并陈述月底搬离涉租厂房，越早越好，厂房可以再出租，被告马永明回复“好的”。被告马永明于2019年8月20日向姚卫忠转账50000元，于2019年8月26日向姚卫忠转账100000元。 本案在审理过程中，原、被告一致认可原告已于2019年9月初搬离涉案租赁厂房，但双方未办理书面交接手续。其中，原告陈述：本案租赁过程均是原告法定代表人与被告马永明联系，款项亦支付给被告马永明，合同是在被告晟丰公司的厂房中被告马永明的办公室内签订；被告马永明于2019年8月20日向姚卫忠转账50000元，说明双方认可租赁合同已解除；原告于2019年9月5日腾退涉案租赁房屋，并通过微信告知被告马永明；原告认为三被告之间行为交叉，属于租赁合同中的共同出租方，应共同对原告承担违约责任。三被告陈述：涉案厂房为被告晟丰公司所有，被告马永明与原告之间就涉案厂房的租赁中联系、沟通、签订合同以及收租行为均代表被告晟丰公司，被告驰盛公司也租赁了被告晟丰公司的部分厂房；认可原告于2019年9月初搬离，但双方未交接，目前厂房仍空置。 本院在本案审理过程中，经本院释明，原、被告均未向本院补充提交其他证据材料。 另，原告曾于2019年10月24日向本院起诉本案三被告房屋租赁合同纠纷，诉请与本案一致，本院以（2019）浙0424民初4915号立案受理并开庭审理。该案转为适用普通程序后，因原告未按期足额补交案件受理费，本院裁定该案按撤诉处理。后原告再次起诉，即为本案诉讼。 本院认为，原告与被告晟丰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，被告晟丰公司已经按约交付给原告租赁厂房，原告亦履行了租金等的支付义务。本案中，原、被告双方对原告于2019年9月初搬离涉租厂房的事实均无异议，针对原告的各项诉请，本院分析认定如下： 1、对于原告主张确认涉案租赁合同已于2019年8月20日解除的诉请。本院认为，本案中三被告虽然否认合同已经解除，但是从本案查明的事实看，一则被告马永明与原告的法定代表人的微信聊天记录中，被告马永明同意并确认原告已于2019年9月初从涉案租赁厂房搬离；二则被告马永明于2019年8月20日、同年8月26日向原告的法定代表人先后转账共计150000元，本院在证据认定阶段已认定该行为属于租金退还；三则被告马永明系被告晟丰公司股东，被告晟丰公司亦认可被告马永明对外协商、沟通、出租涉案厂房事宜以及收租行为代表该公司，因此，从上述行为看，可以推定被告晟丰公司认可解除双方的租赁合同。对于合同解除时间，原告主张从第一次退还租金之日，即2019年8月20日，较为合理，本院予以确认。综上，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 2、对于原告要求退还租金、保证金以及行车款的诉请。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除，则合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。现本院已确认涉案租赁合同已于2019年8月20日解除，另根据原告自述，本院确认原告的腾退时间为2019年9月5日，则原告应付的租金应计算到2019年9月5日止，剩余租金应由被告晟丰公司予以退还。现按约定的年租金619200元计算，原告应付租金为132039元，原告已付租金309600元，故被告晟丰公司应当退还剩余租金177561元，扣除已退还的150000元租金，被告晟丰公司尚应退还原告租金27561元。另根据合同约定，水电费保证金30000元在合同终止结清全部费用后退还，现双方合同已经终止，故被告晟丰公司理应退还原告已付的保证金30000元。对于行车款，经本院分析认定，该款与本案租赁合同无直接关联性，本院亦已当庭对原告予以释明，故对该费用，由原告另案处理。对原告超额部分主张，本院不予支持。 3、对原告主张利息损失的诉请。本院认为，合同解除后，被告晟丰公司应及时返还多收的租金以及按约返还保证金，现被告方至今未返还，确给原告带来利息损失，故原告的主张，本院予以支持。但利息损失应从原告第一次起诉之日，即2019年10月24日起算，以被告晟丰公司尚应返还的款项，即57561元（租金27561元+保证金30000元）为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至款项付清之日止。 4、对原告要求赔偿损失的诉请，本院认为，本案属于合同纠纷，原告主张赔偿损失，应当证明被告方在合同履行过程中存在违约行为。原告认为本案合同是被告方单方解除，致使原告无法继续履行合同，故被告方存在违约，因而要求被告方赔偿其损失。现原告仅依据被告马永明向原告法定代表人发送监察记录报告、承诺书以及被告马永明退还租金的事实来证明系被告方单方要求与原告解除合同，但一则监察记录报告针对的是被告驰盛公司，二则承诺书系被告驰盛公司向相关部门出示，三则从双方提交的微信聊天记录看，被告马永明退还第二笔租金系原告提出后才进行的退款，故虽然经本院确认双方合同实际已经解除，但经本院在（2019）浙0424民初4915号案件审理过程以及本案审理过程中几次释明后，原告仍未提供充分证据证明系被告晟丰公司一方首先明确向原告提出解除合同的事实，故本院无法认定被告晟丰公司存在违约。另一方面，从双方微信聊天记录看，是当时政策原因导致原告很大可能无法实现合同约定的租赁用途，或者合同继续履行可能对原告带来很大风险，而从被告马永明向原告发送的监察记录报告、承诺书以及退还原告租金的一系列行为看，说明被告方亦认可解除合同并主动返还部分租金，故合同解除应是双方合意的结果。综上，原告主张赔偿损失的诉请，无事实和法律依据，本院无法予以支持。 另，原告主张三被告共同向原告承担相关民事责任，但被告晟丰公司作为有限责任公司，系独立的法人，对外独立承担民事责任，原告认为三被告在租赁合同履行过程中存在行为交叉，故认为属于共同出租方。但是，首先，合同具有相对性，涉案厂房归被告晟丰公司所有，租赁合同也系原告与被告晟丰公司所签，说明原告签订合同当时明知其合同相对方为被告晟丰公司；其次，被告马永明系被告晟丰公司股东，庭审中，被告晟丰公司亦认可被告马永明代表公司与原告洽谈、沟通租赁事宜以及进行收租等行为，故被告马永明在本案中系职务行为，而非个人行为，被告马永明不应向原告承担民事责任；最后，原告提供的证据无法证明被告驰盛公司有参与本案租赁合同履行事宜，原告与被告驰盛公司就行车买卖事宜与本案租赁纠纷无直接关联性，故被告驰盛公司亦不应向原告承担就本案的民事责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告海盐威进紧固件有限公司与被告浙江晟丰新材料有限公司于2019年6月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除； 二、被告浙江晟丰新材料有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告租金27561元及保证金30000元，并支付原告利息损失（以57561元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月24日起算，计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4067元，由原告海盐威进紧固件有限公司负担3553元，被告浙江晟丰新材料有限公司负担514元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递 交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  李亚平 二〇二一年一月十四日 书记员  方力斌 16 15