江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7347号原告:宿迁市恒茂房地产经纪服务中心，住所地宿迁市宿豫经济开发区开发大道与江山大道交叉口。法定代表人:龚建，该公司总经理。委托诉讼代理人:王彦龙，该公司员工。委托诉讼代理人:陈超，江苏宏亮律师事务所律师。被告:宿迁金钥匙教育咨询有限公司，住所地宿迁市宿城区日报社辅楼二楼201-204室。法定代表人:陈旭，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙北、傅广宇，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告宿迁市恒茂房地产经纪服务中心（以下简称恒茂经纪服务中心）诉被告宿迁金钥匙教育咨询有限公司（以下简称金钥匙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告恒茂经济服务中心委托诉讼代理人王彦龙、陈超、被告金钥匙公司委托诉讼代理人孙北到庭参加诉讼。因审理需要,本院于2021年1月15日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒茂经济服务中心委托诉讼代理人王彦龙、陈超、被告金钥匙公司委托诉讼代理人傅广宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒茂经纪服务中心向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金61507元，并支付违约金17523元（自2019年8月10日起，按照日万分之七暂计算至2020年9月20日，最终计算至实际清偿之日止）。2被告向原告支付物业费（含物业费、公摊、电梯）6856元，并支付违约金389元（自2020年7月2日起，按照日万分之七，暂计算至2020年9月20日，最终计算至实际清偿之日止）。3、被告向原告支付恢复隔墙的费用17602元，并支付利息130元（自2020年7月2日起，按照银行同期同类贷款利率暂计算至2020年9月20日，最终计算至实际清偿之日止）；4、被告承担本案的律师费5500元、保全费1700元（含包含手续费500元）、诉讼费。事实和理由：2018年8月份，金钥匙公司总经理陈旭因办学需要，向原告租赁5套商铺，双方签订租赁合同。后原告按合同约定将5套商铺交于被告。履行过程中，被告不按合同约定履行支付租金、物业费义务。经多次索要，均以种种借口推脱，并在2020年7月2日搬出。在房屋租赁过程中，被告拆除了商铺之间隔墙，搬出后未能恢复原状，原告多次要求其恢复至交付前状态，但被告置之不理。为此，原告不得不在商铺间砌筑隔墙，恢复原状。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告金钥匙公司辩称，被告未支付第三期租金是事实，最后一笔租金因当时处于疫情期间，被告停止经营，双方一直协商房租未达成一致意见。2020年6月20日被告收到现场装潢通知书告知被告涉案商铺有业主进行出租，交给他人用于酒店，在此情况下被告无奈搬出涉案房屋，原告诉状也能看出上述事实。由于原告存在欺诈行为，三个商铺并非原告所有，原告与被告签订的三年租期，最后一年已经无法使用，被告不应支付最后一笔租金。被告物业费相关费用已缴至2020年2月20日，之后被告一直未使用商铺，不应承担上述费用。即便被告存在拖欠物业费，其违约金计算标准不能按18.1条计算，18.1条是约定租金费用违约责任。原告违约，后续恢复的费用及律师费、保全费应由原告承担。即便被告存在拖欠租金，原因是疫情和原告违约，不应支付违约金，如法庭认为被告存在违约，违约金标准过高。本院经依法审理认定事实如下：2018年8月12日，原告恒茂经纪服务中心（甲方）与被告金钥匙公司（乙方）法定代表人陈旭签订《商铺租赁合同》，约定将恒茂商业广场项目A301、A30/2、A303-1、A303-2、A305商铺（租赁建筑面积421.28平方米）出租给金钥匙公司用于经营教育培训。租赁期限：2018年8月20日起至2021年8月19日止。租金自2018年8月20日起算。租金支付方式：租金起算日起，6个月为一个租金支付周期，前叁年租金保持不变。先付后用，首期租金乙方应于本合同签署之日起5个工作日内支付，之后各期租金须于上一期租赁期限届满前10日支付。甲方于每次收到乙方租金后，按照实收金额向乙方出具相应的合法票据。如未按上述期限支付租金，无需通知乙方本合同自动解除。合同期满、解除或终止后甲方有权立即收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品视为丢弃物，甲方可以任意处置。物业管理费：物业费计费标准为每月每平方米建筑面积为3.2元（其中包含电梯运行费0.6元每月每平方米），即每月物业管理费为1348元，每年每铺公摊水电费为500元。物业管理费每12个月为一个支付周期，先付后用，首期物业费乙方应于房屋交付当日支付予甲方。之后各期物业管理费乙方须于上一期届满前30日支付。保证金：如果乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项但不限于租金、物业管理费及其他费用，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权以该保证金抵付任何欠款或甲方因乙方违约而根据本合同约定可以要求乙方承担的任何其他费用。于签署本合同7个工作日内，乙方须向甲方支付2000元履约保证金，否则，本合同自动解除。违约责任：乙方延迟支付租金或物业管理费的，每延迟一日，须向甲方支付延迟部分租金费用每日万分之七的违约金直至实付付款日为止。如乙方违反本合同项下任何乙方义务，在不影响甲方其他权利及补救的前提下，甲方有权经事先通知乙方后切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直至乙方前述违约行为得到纠正。在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍应按照本合同的规定支付租金、物业管理费及其他乙方应付费用，且乙方应承担因此而产生的一切后果及所有费用，该费用包括但不限于违约金，甲方为维权聘请律师产生的律师费等费用。合同附件三。租金支付方式：2018年8月20日-2019年8月19日，租金61507元，支付日期2018年8月10日；租金65107元，支付日期2019年2月10日。2019年8月20日-2020年8月19日，租金61507元，付款日期2019年8月10日。2020年8月20日-2021年8月19日租金0元。被告金钥匙公司于2020年7月2日从涉案房屋中搬离。原告恒茂经纪服务中心在被告金钥匙公司搬离后将被告金钥匙公司拆掉的一处隔墙恢复原状。本院认为，原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于被告辩称由于原告存在欺诈行为，三个商铺并非原告所有，原告与被告签订的三年租期，最后一年已经无法使用，被告不应支付最后一笔租金。本院认为，被告并未举证证明系因原告存在欺诈行为导致其无法使用房屋而搬离涉案房屋，对其辩称，本院依法不予采纳。被告于2020年7月2日单方搬离涉案房屋,以自己的行为表明其不再继续履行合同，其搬离房屋的行为不符合法律规定的合同解除条件，不具有单方解除合同的效力，但原告恒茂公司同意合同于2020年7月2日解除,本院依法确认双方签订的租赁合同于2020年7月2日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告恒茂经纪服务中心称租期三年，因招商需要，前一年半实收租金，后一年半租金免除，前一年半租金分三次收取。被告金钥匙公司予以认可。据此，原告恒茂经纪服务中心主张的租金61507元，被告金钥匙公司应于2019年8月10日前支付，且该租金是被告金钥匙公司使用房屋期间产生的租金，原告恒茂经纪服务中心请求被告金钥匙公司支付租金61507元的诉讼请求，本院予以支持。被告支付的2000元保证金应予以扣除。故被告金钥匙公司应向原告恒茂经纪服务中心支付租金59507元。关于违约金。合同约定乙方延迟支付租金或物业管理费的，每延迟一日，须向甲方支付延迟部分租金费用每日万分之七的违约金直至实付付款日为止。原告恒茂经纪服务中心主张于2019年8月10日起计算本院予以支持，但关于违约金的计算标准，本院认为，原告恒茂经纪服务中心的主要损失为占用资金的损失，违约金约定过高，本院依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍。关于物业费。根据合同约定物业费计费标准为每月每平方米建筑面积为3.2元（其中包含电梯运行费0.6元每月每平方米），即每月物业管理费为1348元，每年每铺公摊水电费为500元。被告主张已支付至2020年2月20日，但未提供证据证实，原告主张自2020年2月19日计算至2020年7月2日本院予以支持。现原告主张6856元，本院予以支持。关于违约金。根据合同约定乙方延迟支付物业管理费的，每延迟一日，须向甲方支付延迟部分租金费用每日万分之七的违约金直至实付付款日为止。本院认为，违约金约定过高，本院依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍。原告主张自2020年7月2日起计算违约金，本院予以支持。关于恢复隔墙的费用。原告提供收据五份，证明支出恢复隔墙费用17602元。被告质证认为证据真实性由法庭认定，该证据不能证明原告的实际损失，该收据缺乏直接证明效力。本院认证认为：在原告未举证证明款项交付的情况下该证据不能达到证明原告支付17602元的证明目的。但被告认可隔墙被其拆除，原告亦提供了恢复隔墙的照片，据此本院依法酌定恢复隔墙费用为15000元。关于利息,原告主张自2020年7月26日起计算,本院依法不予支持,本院依法支持自原告起诉之日起即2020年9月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于原告主张的律师费。根据合同约定，被告欠付租金、管理费及其他应付费用，被告应承担因此而产生的一切后果及所有费用，该费用包括但不限于违约金，原告为维权聘请律师产生的律师费等费用。故被告应向原告支付因诉讼而支出的诉讼费用。现原告举证了委托合同、江苏暖生活物业管理有限公司情况说明、支付凭证、发票，证明已支付律师费5500元，对此本院予以确认。原告主张保函手续费，本院依法不予支持。关于被告提供案外人王兆清出具的15万元收条，证明被告租赁房屋装潢共花费15万元，最后一年被告无法使用，如果被告存在支付租金应将15万元中的5万元用于抵扣该租金。原告质证认为，真实性无法确认，也没有相关证据证明15万元的组成，即便被告存在装饰装修费用，因其自身原因导致退场，装饰装修费用应由其自行承担。本院认证认为：在被告未举证证明款项交付的情况下该证据不能达到证明被告支付15万元的证明目的。且本案系被告违约解除合同，原告未表示同意利用装饰装修，故对其辩称，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁金钥匙教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宿迁市恒茂房地产经纪服务中心租金59507元及违约金（以59507元为基数，自2019年8月10日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际给付之日止）；二、被告宿迁金钥匙教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宿迁市恒茂房地产经纪服务中心物业费6856元及违约金（以6856元为基数，自2020年7月2日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际给付之日止）；三、被告宿迁金钥匙教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宿迁市恒茂房地产经纪服务中心恢复隔墙费用15000元及利息（以15000元为基数，自2020年9月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；四、被告宿迁金钥匙教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宿迁市恒茂房地产经纪服务中心律师费5500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2534元，保全费1120元，合计3654元，由被告宿迁金钥匙教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李夫宝人民陪审员  范桂华人民陪审员  李 莉二〇二一年一月二十八日书 记 员  罗 璇