广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14557号原告：欧某凡，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。被告：方某恒，男，1973年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：刘田东，广东红棉律师事务所律师。原告欧某凡与被告方某恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧某凡的委托诉讼代理人黄秋霞、郑卿鹏及被告方某恒的委托诉讼的代理人刘田东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧某凡向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年4月至5月的租金共78000元，并支付滞纳金23400元(滞纳金根据被告每月所拖欠租金的金额按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额30%为限）。2、被告偿还原告代垫的2020年3月电费640元、4月电费3060元。3、判令被告承担原告律师费21765元。4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告与被告在2019年签订了《租赁合同》，约定原告将广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场首层自编号4号铺及二楼之二租赁给被告，租赁期限自2019年8月23日至2029年2月18日止。其中2019年10月11日至2020年10月10日每月租金39000元，双方约定被告于每月7日前通过银行转账方式向原告一次性支付当月租金，先交租后使用，每月15日前通过银行转账方式向原告一次性支付当月电费。同时约定，被告如不按合同约定时间支付租金、水、电费用等，每逾期一天，按照应付金额的百分之五的标准计付滞纳金。被告拖欠租金及水电等相关费用，经原告多次交涉后，被告仍拖欠不予交纳。原告认为：被告的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，构成根本违约，应当承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，原告依据事实和有关法律规定提起本次诉讼，望判如所请！被告方某恒到庭答辩并向本院提出反诉请求：1、原告向被告双倍返还履约保证金234000元、顶手费8万元。2、原告向被告赔偿餐厅装修费用损失209376元。3、原告向被告赔偿餐厅桌子沙发损失32450元、空调设备损失36080元、厨房设备损失106714.42元、广告招牌费损失23775元。4、原告向被告赔偿临时关闭餐厅石材损失2549元、拆除搬迁费损失4400元、保管费损失7200元。5、本案反诉和本诉受理费全部由原告承担。对原告诉讼请求的答辩意见及反诉事实和理由：今年新冠病毒疫情，政府有关部门明确认定为不可抗力事件，对我们餐饮业的影响更是严重。政府亦出台免、减、延迟缴纳社保等各种支持企业继续经营的政策，因疫情延迟履行合同、延迟支付款项、单方解除合同不轻易认定为违约。根据双方签订的租赁合同第九条第1款的约定，及有关法律对不可抗力事件的解释，在不可抗力事件仍在持续期间延迟支付租金的情形不构成违约。同时，根据政府司法部门对解决因今年疫情产生的租赁合同纠纷的指导意见，以及省、市、区政府有关部门的倡议，并参考国内大部分业主的做法和类似案例，我方出于挽救企业，努力维护与原告的租赁合同关系，尽力争取本企业的15位员工不因此次疫情失业的想法，当时没有向提出原告解除租赁合同，而是在3月份向原告提出减免部分4、5月份租金的请求，但原告始终没有答复，也没有任何提议。就在双方正在协商是否减免部分4、5月份租金尚未达成一致意见的情况下，该物业的业主突然通知我方，业主已与原告解除了该物业的租赁合同（原告是第一手租，再转租给我方），并要求我方于5月15日将该物业交回给业主，如需续租，应在5月15日下午3时前与业主另行签订租赁合同。这一情况给我方造成了致命的打击，由于我方与原告的租赁合同仍在有效期内，没有解除，我方不能与业主再签订该物业的租赁合同，否则构成我方严重违约，原告在此期间也警告过我方，如果我方与业主另签合同，他们就要起诉我方。因此我方被迫于5月16日关门停止了营业，该物业也同时被业主收回。本来，原告有义务与我方协商解除双方的租赁合同，在不损害我方重大利益的原则下，我方可与业主重新签订租赁合同，让我方能够继续经营下去。但是，原告既不同意与我方解除合同，提出要求我方继续履行合同，又无法保障所租赁场地不被一手房东收走，致使我方无法与一手房东签订新的租赁合同，导致我方无法使用该物业，被迫停业，造成了重大的经济损失。租赁合同的第六条第3款“甲方（原告）保证对该物业具有完全的合法所有权，或者依法有权出租给乙方使用，若发生与甲方产权、处分权或影响出租权的有关纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事责。”由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。”。事实上，我方在2020年3月8日已经按照50%向原告支付2月11日-3月10日租金19500元，3月30日按70%支付3月11日-4月10日租金27300元，在疫情如此严重的情况下不应该被认定为违约；另一方面原告亦没有催促交纳租金和通知行使单方解除权，所以不存在我方违约原告行使单方解除权的争议。本案的事实是：因一手房东和原告解除合同，导致原告对我方违约，原告应承担违约责任和赔偿损失。所欠剩余租金，我方同意按70%支付4月11日-5月10日租金27300元，支付5月11日-15日经营5天租金6500元，二项合计33800；同意补交3月份电费640元，4月份电费3060元。请贵院驳回原告的其它诉讼请求。原告欧某凡对被告方某恒的反诉辩称：一、原告未与被告就2020年4、5月份减免租金达成一致，被告应当按合同足额按时支付租金，但原告多次催促，被告至今未支付构成违约，营房承担支付租金及逾期利息的责任。二、被告要求双倍支付保证金、顶手费及赔偿损失没有事实和法律依据。1、由于被告未按时足额交付租金的违约行为，导致原告无法向业主缴纳租金发生争议，原告与业主之间争议的根本原因在于被告拖欠原告租金的违约行为，导致原告无法向业主正常履行。但是，业主并未与原告协商一致解除合同，原告也未同业主办理过任何解除合同的手续，原告和业主之间的合同并未合法解除，原告一直与业主积极沟通，并提起诉讼维护原告的合法权利。而被告的租赁合同关系是与原告签订，并不是与业主签订，原告没有要求被告回收物业，也并未因此导致被告无法继续租赁涉案物业，原告同时已明确告知被告：业主单方向不具有租赁合同关系的被告发函的行为不具有法律效力，要求被告继续履行合同交租义务。但被告无视合同约定主动停止营业，并将物业交给业主，严重损害了原告的合法权益。2、如前所述，被告未与原告协商合同解除事宜，原告亦未有违约单方解除合同行为，被告要求双倍返还保证金及赔偿损失没有实施和法律依据；且顶手费、租金系被告承租物业应当支付费用。3、退一步来说，基于双方的租赁合同关系及被告逾期支付租金及电费的行为，原告、被告双方如果需要解除合同，被告也应当与原告协商一致并将租赁房屋交还给原告，而不应当无视原告作为出租人的合同权利，长期拖欠原告租金后又单方将租赁房屋交给业主。被告违背双方所签订的合同责任，却要求原告进行赔偿毫无理由。三、被告单方解除合同，应承担违约责任。根据被告自述，业主只是发了一份函，被告即主动停止营业，将物业交给业主，据此可以知被告没有合法解除合同的事由，属于单方解除合同；首先业主发的通知是单方行为，是口头行为，并未导致被告无法经营，显然被告是单方解除合同；其次，即使被告解除合同，应当和原告协商并交还物业给原告，但被告从未与原告协商也未将物业交还给原告。鉴于双方未协商一致解除合同，被告仍应支付4、5月份的租金及拖欠的水电费，同事被告长期拖欠租金及单方解除合同属于违法行为，原告有权没收保证金，被告投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无权要求原告赔偿，且原告保留追究被告的违约行为造成经济损失的权利。综上，被告的反诉请求不符合事实和法律，请求法院依法查明事实，驳回被告的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：位于广州市番禺区大石街朝阳西路28、30、32、34号房屋的权属人为关静仪，2014年6月16日关静仪委托吴洁贞代为处理上述房屋的买卖、租赁等相关事项，并于当日办理公证。原告于2014年2月23日与案外人吴洁贞签订《整栋物业租赁合同》，承租广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场，建筑面积约2467.64平方米，租期自2014年2月21日至2029年2月20日。2019年8月22日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁位广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场首层自编号4号铺及二楼之二（以下简称“涉案物业”），建筑面积约220平方米。租赁期限约10年，自2019年8月23日至2029年2月18日止，其中2019年8月23日至2019年10月10日为装修免租期，2019年10月11日起正式计租。租金从第二年起每年递增5%，其中2019年10月11日至2020年10月10日每月租金为39000元。被告应于每月7日前一次性支付当月租金，于每月15日前通过银行转账方式向原告支付当月电费。被告向原告缴纳三个月的租金117000元作为保证金，顶手费80000元。履约保证金不抵作租金，也不得抵扣应交纳的其他费用，顶手费无需退还，合同租赁期满或经双方协商一致解除合同的，被告缴清租赁期内一切租金、水、电、管理等相关费用之日起7日内原告将被告缴纳的保证金退还，租赁期满，原告无需退还顶手费给被告。第六条约定：3、甲方保证对该物业具有完全的合法所有权和处分权，或者依法有权出租给乙方使用。若发生与甲方产权、处分权或影响出租权的有关纠纷或债权债务，概由甲方处理负责，并承担民事责任。由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。第八条约定违约责任：2、乙方不按本合同约定时间向甲方支付该物业租金、水、电费等，每逾期1天，按照应付金额的百分之五的标准给付滞纳金给甲方；逾期超过7天，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并且有权单方解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回该物业，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方应在甲方发出书面通知之日起10天内搬出该物业，并在搬出之日前按照本合同规定付清所欠的租金、水电费、管理费、滞纳金等费用。3、本合同生效后，如一方需提前解除合同，应提前1个月通知对方，如甲方单方面提前解除本合同，应向乙方双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因投资建设、装修、改造的各项工程机配套设施的投入损失及因此所造成的其他经济损失。如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有，乙方应赔偿甲方因此造成包括但不限于预期租金利益的一切直接经济损失。上述《租赁合同》还对其他事项作出约定。原告称被告未向其缴纳2020年4月和5月的租金及3月、4月的电费，原告经多次催促未果，故将被告诉至本院。另查明：原告是涉案物业转租人，被告是次承租人，因原告拖欠一手房东的租金，吴洁贞于2020年4月29日向包括被告在内的整栋物业的次承租人发出《关于提前收回租赁物业的告知函》，称因原告拖欠其租金，其已经向原告发送律师函解除双方的租赁合同，没收押金，并决定于2020年5月15日收回租赁物业，请各次承租户接到函件后及时与原告协商相关合同解除及款项结算手续；如有意承租，可直接与其联系，双方另行签订租赁合同。2020年5月1日，原告向各承租人发送《继续履行合同告知函》，原告称其自2月至4月陆续向吴洁贞缴纳2020年2、3月租金及4月部分租金，其与吴洁贞签订的《整栋物业租赁合同》仍然合法有效，各承租经营户应依约向原告支付租金。原告仍会继续与吴洁贞就租赁物业事宜进行友好协商处理，积极维护原告及各承租经营户的合法权利。2020年5月9日，涉案物业权属人吴洁贞向各承租户发出《关于移交租赁物业的通知》，该通知称吴洁贞已经于2020年4月30日向原告发出律师函，依法解除双方租赁合同并没收押金，并决定收回物业。吴洁贞并委托张振孝先生代为处理收回租赁物业等相关工作，请各承租户及时与原告协商相关合同解除及款项结算手续，并于2020年5月15日配合张振孝办理租赁物业的移交手续，并将物业完好无损交付；各承租户接到函件后，如有意继续承租，可于2020年5月15日下午3点前与吴洁贞另行签订租赁合同。被告主张因涉案物业的权属人要求收回房屋，故其被迫于2020年5月16日停止营业，并于2020年5月27日将物业内的物品拆除完毕，涉案物业现已经交还给权属人吴洁贞，吴洁贞也已经将涉案物业重新出租。被告并称因原告未及时向涉案物业所有人缴纳租金导致涉案物业被物业权属人收回，原告与被告的租赁合同提前解除致使被告产生损失，被告向本院提出反诉请求，要求原告双倍退还保证金234000元及顶手费80000元，赔偿装修费用209376元、赔偿涉案物业物品损失、拆迁费、保管费等。被告并向本院提交了其为涉案物业投入的装修产生费用的相关凭证，拟证明其实际产生的损失。因各租户向原告申请延期或减免租金，原告于2020年3月25日向吴洁贞发送微信协商租金事宜，吴洁贞并于当日向原告回复：“欧生：关于这次病毒疫情问题我们都付出代价。大家也有共鸣。共同努力！共道难关。我也与你明确二月租金减免七万元。三月租金再减六万元。但前提是三月租金一定要在三月二十号前交付。但今天是二十五号了只交了六万元。看来你是不想再合作吧。……”，但原告未向吴洁贞缴纳欠缴租金，吴洁贞于2020年4月29日前曾多次通过微信向原告催缴租金，原告均未给予回应。原告委托律师代理作为委托诉讼代理人参加本案诉讼，原告并实际支出律师费6000元。本案庭审过程中，本院询问各方当事人因新冠疫情对涉案物业租赁产生的影响。原告表示“新冠疫情在2、3月份已经基本消除，且原告在4月份之前已经给与被告相当大的折扣，故4月份之后不存在折扣的依据。”，被告表示“本案原、被告之间的租赁合同不能履行，不是因为新冠疫情原因，而是因为原告与一手房东之间存在纠纷，原告拖欠一手房东租金，导致一手房东让我方撤场。”，被告并表示“我方拖欠原告2020年4月份租金是39000元的70%即27300元，我方认为5月份应该只需缴纳5月11日至5月15日五天的租金629.33元。我方之所以认为2020年4月份的租金只需缴纳70%，因为此期间仍然是新冠疫情的期间，且一手房东也给原告减租了”，被告同意向原告支付2020年3月电费640元、4月电费3060元。原告不认可被告计算租金的方式，原告认为4月、5月份均应当按全月租金39000元计算，且5月租金的计费时间是2020年5月11日至2020年6月10日。以上事实，有原告与被告提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。根据原告与被告提交的证据。经双方协商，被告按照月租金50%的标准向原告支付了2020年2月11日至2020年3月10日期间的租金，按照月租金70%的标准向原告支付了2020年3月11日至4月10日的租金。因被告经营困难向原告提出减免2020年4月10日后的租金，双方对此未达成一致意见。在原告、被告协商期间，因原告欠缴案外人吴洁贞整栋物业的租金，案外人吴洁贞于2020年5月15日向被告收回涉案物业，故原告与被告签订的《租赁合同》应当于当日予以解除。被告仍应向原告支付2020年4月11日至2020年5月15日期间的租金。因新冠疫情影响，原告已减免涉案物业2月及3月部分租金，双方未就4月租金是否减免达成一致意见，故4月租金应当按照合同约定租金标准39000元/月计算，2020年4月11日至2020年5月15日期间的租金为42500元（39000元+39000元÷30天×5天），考虑到新冠疫情的影响，对原告主张的租金超出部分及逾期支付租金利息的诉讼请求，本院则酌情不予支持。被告在本案中表示同意向原告支付3月及4月的电费合共3700元，是被告对自身权益的处分行为，亦符合双方约定，本院应当予以确认。本案中，被告逾期支付租金超过7天，构成违约；原告亦因在合同期限届满前丧失对涉案物业的处分权，导致涉案物业被物业权属人提前收回，原告亦违反了双方签订的《租赁合同》约定，故本案原、被告均应当在自身过错范围内承担相应的违约责任。因被告受新冠疫情影响经营、租赁涉案物业时间较短，原告向案外人承租包括涉案物业在内的整栋物业，各物业次承租人逾期交租使得原告履行其与案外人签订的整栋物业的租赁合同产生困难。鉴于双方均因各自的违约行为致使对方产生相关损失，本院根据公平合理原则，酌情确定在本院判令被告向原告支付拖欠租金及电费的情况下，原告向被告退回租赁保证金117000元及顶手费80000元，以弥补双方产生的损失，对原告主张的其他诉讼请求及被告主张的其他反诉请求，本院则均不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告方某恒应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告欧某凡支付2020年4月11日至2020年5月15期间的租金42500元。二、被告方某恒应当自本判决发生法律效力之日起七日内向原告欧某凡支付2020年3月及4月的电费合共3700元。四、原告欧某凡应当自本判决发生法律效力之日起七日内向被告方某恒退还租赁保证金117000元、顶手费80000元。五、驳回原告欧某凡的其他诉讼请求。六、驳回被告方某恒的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2838元，减半收取计1419元，由原告欧某凡负担942元，被告方某恒负担477元；反诉受理费11166元，减半收取计5583元，由原告欧某凡负担2120元，被告方某恒负担3463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年一月八日法官助理刘莎书记员王雅佩