北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2991号原告（反诉被告）：杨惠平，女,1976年4月26日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：孙永辉（杨惠平之夫），1977年7月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告（反诉原告）：孙宁，女，1980年12月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：闫宝春，女，1958年3月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙德元（闫宝春之夫），1949年12月1日出生，汉族，无业，住同闫宝春。原告（反诉被告）杨惠平与被告（反诉原告）孙宁、闫宝春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨惠平及其委托诉讼代理人孙永辉；孙宁、闫宝春之委托诉讼代理人孙德元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨惠平向本院提出诉讼请求，请求法院依法判令：1、孙宁、闫宝春连带赔偿损失共计170万元；2、孙宁、闫宝春连带返还争议房屋税款76029.5元；3、本案诉讼费由孙宁、闫宝春承担。事实及理由：杨惠平与孙宁2016年11月21日签订协议书，约定杨惠平购买孙宁个人单独所有的位于北京市海淀区莲花池东路x号格林豪泰x楼x商业用房一户，诉争房屋总价210万元，截止到签订协议时杨惠平已支付购房款190万，协议同时约定剩余房款如何支付。上述协议约定是双方真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，不损害国家及集体利益，合法有效，且是最后一份协议。2016年11月20日杨惠平与孙宁共同对账，杨惠平向孙宁披露如下事实1、诉争房屋总价210万元。2、杨惠平已经向闫宝春(系孙宁母亲)支付购房款178万元。孙宁对这两个事实均予以认可。杨惠平当时又向孙宁支付购房款12万，共计190万元。在这两个事实确定后，杨惠平与孙宁签订2016年11月21日协议书前、后杨惠平与孙宁都是按照该协议实际履行的。自杨惠平向孙宁本人支付购房款及双方签订协议书时起，孙宁选择与杨惠平履行诉争房屋的买卖合同权利义务，孙宁以自己的行为表示其与闫宝春之间的委托关系已经依法解除。上述签订协议后，一切受委托人之前的行为与该协议不符的均应当以委托人的法律行为为准。孙宁也以其本人的真实意思表示及行为实际履行上述协议。杨惠平在签订及履行2016年11月21日协议书过程中没有任何过错。上述协议签订及履行后，杨惠平依法向闫宝春以微信的形式发送了解除2016年7月9日协议书的通知，该通知到达孙宁之受委托人闫宝春时已经发生法律效力，孙宁收到解除通知后没有提出任何异议，继续向杨惠平索要购房款。因此2016年11月21日协议合法有效，2016年7月9日协议已经依法解除。2016年7月9日协议书是闫宝春以欺诈的手段骗取杨惠平签字，该协议签订后没有实际履行。闫宝春签订该协议书后没有及时向孙宁报告，闫宝春企图在此次房屋买卖交易中获取差价60万元。闫宝春在收到解除2016年7月9日协议的通知书后，得知骗取60万元不能得逞，便与孙宁恶意串通，捏造事实达到拒不履行2016年11月21日协议书之目的，给原告共造成经济损失170万元，二人应负连带赔偿责任。为了支付诉争房屋过户产生的税款，孙宁、闫宝春共收取杨惠平134000元，杨惠平应当支付的税及工本费共计57370.5元，剩余76029.5元，孙宁、闫宝春应予以返还。故杨惠平就上述全部损失诉至法院。孙宁、闫宝春辩称，关于诉争房屋的买卖协议已有法院生效判决。2016年11月21日签订的协议已被法院认定为无效；税款也在生效判决中予以处理；关于租金，早已超过诉讼时效。故不同意杨惠平的全部诉讼请求。孙宁、闫宝春向本院提出反诉诉讼请求，请求法院依法判令：1、杨惠平支付尚欠的水费9214.5元及供暖费1826元；2、本案诉讼费由杨惠平承担。事实及理由：2015年9月18日签订的协议书中，是租户与杨惠平交接，并不是孙宁将房屋交接给杨惠平，并且孙宁将水费、电费、物业费交纳至2016年1月份，取暖、制冷费交纳至2016年3月份，这期间费用己由孙宁结清。证明签订协议书的目的并不是孙宁将涉案房屋交给杨惠平，而是向租户说明此房屋已经出售，到期时也就是2016年1月份，租户可以直接与杨惠平交接或者续租。到那时才是真正的交接。诉争房屋实际交付时间为2016年1月19日，协议书中约定水费、电费、物业费至2016年1月份，取暖、制冷至2016年3月份，这期间费用己由孙宁结清。杨惠平使用该房屋至原合同到期日2016年1月22日。进一步证明了当时签订房屋交接书的目的是实际交付房屋时间是2016年1月22日，因为当时杨惠平只是付了首付款，并没有付清全款，房屋并不能归杨惠平所有。孙宁与租户交接时收取押金9000元，2016年1月19日，闫宝春受杨惠平的委托进行收房，扣除水费后由孙宁返还给租户剩余押金，孙宁与租户交接时中水剩余是83吨(11.15元每吨)等于925.45元，冷水247吨(11.15元每吨)等于2754.05元，热水210吨(36元每吨)等于7560元，共计水费11239.5元。租户退房时，孙宁退给6975元整。租户交押金9000元，退还6975元，租户共用水费2025元。总水费11239.5元减去2025元等于9214.5元。证明杨惠平应该给付孙宁9214.5元的水费。涉案房屋供暖费交至2016年3月15日，总费用是3913.11元。供暖期是120天，从2016年1月19日到2016年3月15日共计是56天，每天供暖费是32.60925元，56天一共是1826.118元，杨惠平应给付孙宁供暖费1826元。两项共计11040.5元。杨惠平针对孙宁、闫宝春的反诉辩称，反诉主张缺乏证据，故不同意杨惠平的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月8日，孙宁、闫宝春将杨惠平诉至河北省大厂回族自治县人民法院，要求其交付位于河北省大厂回族自治县英国宫x期x号楼x单元x号房屋，并在取得房屋产权证后协助办理过户手续，杨惠平提起反诉，要求撤销2016年7月9日签订的协议书，闫宝春返还上述房屋购房合同及身份证原件。河北省大厂回族自治县人民法院于2017年7月19日作出（2017）冀1028民初909号民事判决书，判决驳回孙宁、闫宝春全部诉讼请求，驳回杨惠平全部反诉请求。（2017）冀1028民初909号民事判决书中认定以下事实：闫宝春与孙宁系母女关系，闫宝春与杨惠平系朋友关系。孙宁委托闫宝春和孙德元(孙宁父亲、闫宝春丈夫)代其出售其名下的北京房屋。2015年9月16日，闫宝春代孙宁与杨惠平签订了房屋买卖协议书，协议约定:孙宁将坐落于北京市海淀区莲花池东路x号x层x室房屋出售给杨惠平，房屋出售价为人民币283.5万元，此价格在双方签订协议书之日起不得变更。2015年10月23日杨惠平为闫宝春出具欠条一张，该欠条记载“欠闫宝春购房款总计壹佰贰拾万元包括2015年10月23日出具的贰拾万元整”。杨惠平于2015年10月26日继续向闫宝春支付房款6万元，于2015年10月27日继续向闫宝春支付房款3万元。2015年11月5日，原登记在孙宁名下的北京房屋过户登记至杨惠平名下。杨惠平于2015年12月1日继续向闫宝春支付房款1万元，于2016年5月5日向孙宁支付房款9.7万元，上述杨惠平合计支付房款166.7万元。经杨惠平同意，闫宝春从杨惠平丈夫孙永辉的工资账户陆续进行了取款，取款时间自2015年10月5日至2016年10月4日，取款金额共计13.42万元。闫宝春为杨惠平缴纳了房屋交易的相关税款及其他办理房屋过户所需费用，庭审中双方均认可，在折抵上述税款等费用后，杨惠平在2016年7月9日前尚欠孙宁购房款120万元。2016年7月9日，闫宝春与杨惠平签订协议书，该协议书记载内容为“甲方:闫宝春，乙方:杨惠平，……原由闫宝春作中间人，购买孙宁位于西客站莲花池东路格林豪泰大酒店873房间建筑面积81.13平方米的房屋达成如下协议：一、房屋价款为270万元，由乙方支付甲方，甲方代为向其女儿孙宁支付购房款。二、乙方向甲方支付现金，并将位于大厂英国宫x期x号楼x单元x房屋作价归甲方所有，由甲方负责出卖，所得房款归甲方所有，现双方房款已结清。三、乙方于办理贷款后第一时间再给付甲方拾万元整。四、乙方此前的欠条作废”。杨惠平按此协议第三项约定的给付金额，于2016年9月15日和2016年9月29日向闫宝春继续支付了房款共计10万元，2016年11月20日和2016年11月21日，杨惠平继续向孙宁支付房款共计12万元，同时，2016年11月21日，孙宁与杨惠平签订协议书，该协议书记载内容为“甲方:孙宁(卖方)，乙方杨惠平(买方)，乙方购买甲方位于海淀区莲花池东路x号x层x房，建筑面积81.13平方米，房屋总价210万元，因乙方办理补按揭贷款，双方达成如下补充协议:一、2016年11月21日前乙方已付房款190万元。二、剩余房款乙方同意给付甲方25万元。三、办理补按揭贷款打入甲方账号，甲方扣留25万元，剩余房款给付乙方”。2017年1月19日，杨惠平继续向孙宁支付房款10万元，2017年2月27日，杨惠平继续向孙宁支付房款5万元。2017年4月23日杨惠平继续向孙宁支付房款5万元。上述自2016年11月20日至2017年4月23日，杨惠平向孙宁合计支付房款32万元。上述2016年7月9日闫宝春与杨惠平签订的协议书和2016年11月21日孙宁与杨惠平签订的协议书均由杨惠平手写完成。又查明，杨惠平于2012年4月16日向大厂京御房地产开发有限公司购买了大厂回族自泊县英国宫x期x号楼x单元x号房屋(现更名为鸿样苑小区x号楼x单元x号)一套，该房屋于2014年5月交付使用，尚未办理产权登记，由杨惠平完成房屋装修。2015年11月27日，闫宝春向房产管理部门缴纳了该房屋的维修资金5894元，2016年7月29日闫宝春向该房屋的物业管理部门缴纳了物业服务费1563.9元，2016年12月20日闫宝春为该房屋缴纳了取暖费1637.25元。2016年3月10日至2017年1月17日该房屋由闫宝春出租给案外人王某，租金为每月1300元，由闫宝春收取，房屋出租期间，闫宝春为该房屋添置了空调两部，衣柜一个。河北省大厂回族自治县人民法院认为，闫宝春和孙德元以孙宁名义与杨惠平在2015年9月16日签订的房屋买卖合同，系孙宁与杨惠平的真实意思表示，合法有效。孙宁遵照合同约定向杨惠平交付房屋并协助其办理了过户登记，杨惠平亦应按照合同约定向孙宁支付房屋价款283.5万元。杨惠平在2016年7月9日前尚欠孙宁购房款120万元未给付，其与闫宝春为此于2016年7月9日签订了协议书，对上述未给付房款的履行方式进行了变更，即杨惠平将大厂房屋作价归闫宝春所有，由闫宝春代为向孙宁支付房款，双方房款视为结清。但该协议签订后，此房屋并未实际变更登记至孙宁或闫宝春名下，也未由闫宝春代为出卖，变现款项支付给孙宁，合同约定的该项权利义务并未实际履行。在2016年11月20日和2016年11月21日两日内，孙宁又先后收取了杨惠平向其支付的房款共12万元，且其与杨惠平于2016年11月21日重新签订了协议书，约定了北京房屋的交易价格为210万元，并确定了杨惠平尚欠其的房款数额为25万元，在协议签订后其又继续收取了杨惠平向其支付的部分房款，依据孙宁在2016年7月9日之后的收款行为及孙宁与杨惠平在2016年11月21日重新签订的协议书内容可确定孙宁与杨惠平对北京房屋的交易价格、房款履行方式均进行了合同的变更，房屋交易价格变更为210万元，房款履行方式变更为直接给付剩余房屋价款。故闫宝春和孙宁主张杨惠平向其交付大房屋并办理过户登记手续，已无合同依据，本院不予支持。对杨惠平提出的撤销其与闫宝春于2016年7月9日所签协议书的诉讼请求，因该协议书约定的权利义务内容后期已经发生变更，撤销的内容不存在，本院不予支持。杨惠平主张的其他诉讼请求，证据不足，本院不予维护。河北省大厂回族自治县人民法院判决如下:驳回孙宁、闫宝春全部诉讼请求；驳回杨惠平全部诉讼请求。孙宁、闫宝春对判决不服，提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）冀10民终4807号民事判决书。（2017）冀10民终4807号民事判决书认定了一审事实，另查明：杨惠平为北京市中银律师事务所鸡西分所律师。双方当事人虽对房屋价款283.5万元或270万元及付款数额有争议，但均认可截止到2016年7月9日，杨惠平欠房款120万元，在2016年7月9日协议书和2016年11月21日协议书中均有贷款的表述，但杨惠平实际没有办理贷款。上诉人主张，根据2016年7月9日的协议书，大厂房屋折抵110万元房款，2016年9月15日和2016年9月29日杨惠平向闫宝春继汇款10万元系房款;杨惠平主张系贷款的好处费，双方均未提供证据证实。孙宁主张2016年11月20日和2016年11月21日杨惠平向孙宁继汇款12万元系贷款的好处费10万元、水电费2万元，2016年11月21日协议中的25万元系杨惠平称欠闫宝春的税费、杂费、提前过户的好处费，自己并不清楚，但没有提供证据证实；杨惠平主张系房款。双方办理二手房买卖交易过户手续时签订的合同中，北京房屋的售价为186.3万元。2017年1月17日，杨惠平与承租大厂房屋的王某重新签订租赁合同。2017年2月24日，杨惠平给闫宝春发微信，解除2016年7月9日签订的协议书。河北省廊坊市中级人民法院认为，闫宝春和孙德元以孙宁名义与杨惠平在2015年9月16日签订的房屋买卖合同，系孙宁与杨惠平的真实意思表示，合法有效，房屋价款283.5万元。2015年11月5日，北京房屋过户登记至杨惠平名下，杨惠平与闫宝春签订抵押协议，同时确认借购房款120万元，至此，双方关于北京房屋的买卖合同基本履行完毕。杨惠平与闫宝春于2016年7月9日签订的协议书亦合法有效，该协议约定大厂房屋作价归闫宝春所有，由闫宝春负责出卖，所得房款归闫宝春所有，现双方房款已结清，至此，北京房屋的买卖合同已完全履行完毕，杨惠平应当按该协议履行交付大厂房屋和办理过户手续的义务。而且，闫宝春与孙宁无矛盾，共同生活，利益一致，此时孙宁如果不同意闫宝春签订的合同价款283.5万元，而坚持变更为210万元，则不符合正常逻辑。该协议在约定“现双方房款已结清”之后，又约定杨惠平于办理贷款后第一时间再给付闫宝春拾万元整，应当认定该10万元并非房款。关于2016年11月21日孙宁与杨惠平签订的协议书的性质和效力，协议中明确约定“因乙方办理补按揭贷款，双方达成如下补充协议”，可以确定该协议并非孙宁与杨惠平对北京房屋的交易价格。房款履行方式进行了合同的变更，而是为了杨惠平办理贷款而签订；杨惠平称买北京房屋时不知道市场价格，也没有咨询，不符合常理；自2015年9月16日签订第一个协议至2016年11月21日签订第三个协议期间，北京没有出现房价下跌的情况；杨惠平的职业是律师，本案涉及的三个协议均系其起草，如果第三个协议对北京房屋的交易价格变更为210万元，其应当在协议中明确前两个协议作废；杨惠平主张闫宝春恶意欺瞒其与孙宁，2016年7月9日所签协议书违背其真实意思表示，没有证据；杨惠平二审中不认可将大厂房屋的合同原件交给闫宝春，但其在反诉状中要求返还合同，在其与闫宝春的微信中也称“就这一份合同”，应当认定杨惠平交给闫宝春合同时是作为原件交付的，且闫宝春还持有大厂房屋的发票、贷款结清证明和杨惠平的身份证等材料，应当认定，最晚到2016年7月9日签订协议书时，杨惠平已将大厂房屋实际交付给闫宝春。综合分析，杨惠平主张房屋交易价格变更为210万元，房款履行方式变更为直接给付剩余房屋价款，证据不足。不予支持。综上所述，闫宝春，孙宁的上诉请求成立，予以支持。2016年7月9日签订协议书后，杨惠平给付闫宝春、孙宁共计42万元，闫宝春、孙宁主张系好处费、杂费等，证据不足，从减少诉累和公平角度，闫宝春、孙宁应当返还给杨惠平;无论何种理由，闫宝春、孙宁不应当占有杨惠平的身份证，应当返还给杨惠平；杨惠平主张返还大厂房屋的合同，不予支持，其反诉部分成立，予以支持。河北省廊坊市中级人民法院判决如下：撤销河北省大厂回族自治县人民法院(2017)冀1028民初909号民事判决；杨惠平向闫宝春、孙宁交付大厂回族自治县英国官x期x号楼x单元x号房屋(现更名为鸿祥苑小区x号楼x单元x号)；在该房屋具备办理产权登记条件后，杨惠平协助闫宝春、孙宁办理过户手续；闫宝春、孙宁返还杨惠平的身份证及房款42万元；驳回杨惠平的其他诉讼请求。2019年1月15日，闫宝春、孙宁将杨惠平诉至本院，要求判令杨惠平给付欠款10万元以及利息1万元。本院于2019年6月28日作出（2019）京0108民初12893号民事裁定书，认定以下事实：2015年9月16日，孙宁（甲方、出售方）与杨惠平（乙方、购房方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将位于北京市海淀区莲花池东路涉案房屋出售给乙方，售价283.5万元。闫宝春系孙宁之母，2015年10月30日闫宝春与孙宁签署《闫宝春替杨惠平还购房款协议》，约定：甲方孙宁将北京市海淀区莲花池东路涉案房屋卖给杨惠平，房价为283.5万元整，闫宝春已代杨惠平付孙宁150万（其中由杨惠平转给闫宝春142万，其余8万暂由闫宝春代杨惠平付给孙宁），余下房款133.5万，由闫宝春代杨惠平支付给孙宁。因甲方孙宁买房时，向乙方闫宝春借款150万元整，现甲方孙宁同意从欠乙方闫宝春的150万中扣90万元作为乙方代杨惠平付给甲方的购房款，余下43.5万元房款由闫宝春一年内还清。后孙宁、闫宝春向河北省大厂回族自治县人民法院起诉杨惠平要求杨惠平交付大厂回族自治县英国宫x期房屋，后经廊坊市中级人民法院判决支持了孙宁、闫宝春的诉讼请求。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，根据现有证据及孙宁、闫宝春的陈述可以认定杨惠平与孙宁签订的房屋买卖合同已经履行完毕，孙宁已足额收到杨惠平购房款，现本案争议的10万元实际系闫宝春与杨惠平之间的债权债务纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。现闫宝春坚持以房屋买卖合同纠纷起诉，但其诉请与房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，故本院裁定驳回闫宝春、孙宁的起诉。杨惠平对上述裁定不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）京01民终9259号之二民事裁定书，认为：本案闫宝春以房屋买卖纠纷为由提起诉讼，但案涉房屋的买卖合同已经履行完毕，本案争议款项系闫宝春与杨惠平之间的债权债务纠纷，二者并非同一法律关系，闫宝春一审诉讼中坚持以房屋买卖纠纷提起本案诉讼，一审法院裁定驳回其起诉并无不当。现闫宝春对一审法院上述处理结果不持异议，一审法院已裁定驳回其起诉，因裁定驳回起诉系针对原告诉权的处理，杨惠平作为被告提起上诉，并不存在上诉利益。至于杨惠平就一审裁定认定事实提出异议，其可在相关案件审理过程中提出相应证据予以抗辩。北京市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理过程中，经询问，杨惠平称其本诉诉讼请求中损失170万元的构成如下：1、位于北京市海淀区莲花池东路的涉案房屋总价为210万元，但因孙宁、闫宝春恶意串通，导致位于河北省大厂回族自治县英国宫x期x号楼x单元x号房屋作价120万元，根据法院判决孙宁、闫宝春返还其42万元，剩余78万元即为损失；2、因孙宁、闫宝春恶意串通，导致杨惠平将位于河北省大厂回族自治县英国宫x期x号楼x单元x号以175万元的价格出售给案外人潘某，产生了55万元损失，同时因杨惠平无法向潘某交付房屋，法院判决其向潘某支付35万元违约金，以上共计90万元；3、位于北京市海淀区莲花池东路的涉案房屋由孙宁出售给杨惠平，但没有实际交付，自2015年9月18日至2016年1月18日产生4个月的房租共计2万元。关于杨惠平本诉诉讼请求中税款76029.5元的构成，经询问，杨惠平称孙宁、闫宝春共收取杨惠平税款13.4万元，杨惠平依法应当承担的仅为57370.5元，剩余76029.5元孙宁、闫宝春应予返还。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，根据生效判决，杨惠平与孙宁签订的房屋买卖合同已经履行完毕。杨惠平主张的因孙宁、闫宝春恶意串通导致位于河北省大厂回族自治县英国宫x期x号楼x单元x号价格损失及因与案外人潘某纠纷产生的损失与本案审理的关于位于北京市海淀区莲花池东路的涉案房屋买卖合同并非同一法律关系，故本院无法在本案中予以处理。关于杨惠平主张的房租损失及孙宁、闫宝春主张的水费及供暖费，因涉及案外人李丽与杨惠平、闫宝春、孙宁签订的房屋交接协议书，亦非本案审理的关于位于北京市海淀区莲花池东路的涉案房屋买卖合同，故本院亦无法在本案中予以处理。关于杨惠平主张的税款损失，因生效判决已认定本案审理的关于位于北京市海淀区莲花池东路的涉案房屋买卖合同已履行完毕，故杨惠平未能就其主张提供充分证据予以佐证，对其上述主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回杨惠平的全部本诉请求；二、驳回闫宝春、孙宁的全部反诉请求。本诉案件受理费20605元（杨惠平已预交），由杨惠平负担，已交纳；反诉案件受理费37元（孙宁已预交），由孙宁、闫宝春负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  王燕秋人民陪审员  李绥奇二〇二一年一月七日书 记 员  崔 维