长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初4076号 原告（案外人）：王若楠，女，汉族，1964年3月7日生，住址：长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彦泽，吉林朗业律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：房家国，男，1956年2月25日生，住所地：长春市南关区。 委托诉讼代理人：房书，女，汉族，1982年12月9日生，住长春市南关区，系被告房家国之女。 委托诉讼代理人：王天歌，吉林中瀚律师事务所律师。 被告（被执行人）：吉林昂展置业开发有限公司，住所地长春高新技术产业开发区超达磐谷国际商务港7号楼101-114号。 法定代表人：吕德刚，总经理。 原告王若楠诉被告房家国、吉林昂展置业开发有限公司（以下简称“昂展公司”）执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王若楠的委托代理人朱大勇、王彦泽、被告房家国的委托代理人房书、王天歌到庭参加诉讼。被告吉林昂展置业开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告王若楠诉称，1、请求贵院依法确认原告对位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋享有占有、使用、收益、处分财产权益。2、请求贵院立即解除对位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋的查封、撤销评估拍卖强制措施，不得对涉案房屋执行。3、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月11日，长春高新技术产业开发区人民法院作出（2018）吉0193财保7号《民事裁定书》，裁定查封位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋，查封期限为三年，自2018年4月13日至2021年4月13日止；2018年8月20日，长春高新技术产业开发区人民法院作出（2018）吉0193民初850号民事调解书，“被告吉林昂展置业开发有限公司于2018年12月31日之前解除昂展·公园里项目C6号楼8×6、8×7号房屋抵押手续，与房书（房家国）签订正式的商品房买卖合同，并办理入住。如昂展公司于2018年12月31日之前不能办理完解除房屋抵押手续等，则退换房家国购房款559,172元，案件受理费9392元减半收取4696元、保全费4020元由昂展公司负担”；该调解书生效后房家国申请执行，长春高新技术产业开发区人民法院于2019年5月10日立案执行，在执行过程中昂展公司与房家国达成执行和解协议“由昂展公司于2019年10月15日之前给付房家国567,888元”，长春高新技术产业开发区人民法院于2019年7月24日作出（2019）吉0193执292号执行裁定书，终结长春高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193民初850号民事调解书的执行程序；2020年9月24日长春新区人民法院作出《公告》，要求原告于2020年10月12日前将其位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋腾空，将属于原告的房屋进行评估、拍卖。原告得知后于2020年9月30日提出案外人执行异议申请书，2020年10月30日长春新区人民法院作出（2020）吉0193执异74号执行裁定书，驳回原告的异议请求。涉案9×4、9×5两套房屋不属于被告昂展公司财产，应为原告享有财产权益。2017年5月4日、6月15日，原告王若楠与昂展公司签订《昂展·公园里商品房认购协议书》，昂展公司将位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）、（9×1）、（9×2）四套房屋出售给原告。原告通过其对吉林省某股权投资基金管理有限公司（以下简称“某”）享有债权抵顶支付全部购房款。因该四套房屋当时存在抵押，昂展公司承诺于2017年9月4日前与原告签订商品房买卖合同。2018年3月5日（9×4、9×5）、4月2日（9×1、9×2）昂展公司分别为原告办理前述四套房屋的入住手续，原告缴纳相关费用后将四套房屋进行出租，直至今日，原告实际占有使用前述四套房屋。2018年4月12日昂展公司告知四套房屋抵押解除，2018年4月13日原告为该四套房屋办理网签备案登记手续，在办理了9×1号、9×2号两套房屋的网签备案登记手续后，被告知9×4号、9×5号两套房屋暂无法办理，后方得知9×4号、9×5号两套房屋被贵院查封。基于以上事实，原告在贵院查封之前与被告昂展公司就涉案房屋签订《昂展·公园里商品房认购协议书》合法有效，原告已向昂展公司支付全部购房款项，并实际占有使用至今，且9×4号、9×5号两套房屋因抵押及贵院查封没有办理房屋权属登记手续并非原告自身的过错。故涉案房屋不属于被告昂展公司财产，应为原告财产权益。请求贵院依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。 被告房家国辩称，与王若楠、吉林昂展置业开发有限公司执行异议之诉一案，王若楠不享有足以排除强制执行位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋的民事权益。故请求贵院依法驳回被答辩人王若楠的全部诉讼请求，具体答辩意见如下：一、王若楠的民事权益不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，王若楠并未提供C6-9×4、C6-9×5两套房屋的书面买卖合同；其次，王若楠虽然提供了日期为2018年3月5日的C6-9×4、C6-9×5两处房屋的物业费、预交水费、二次供水费用凭证，但均是物业公司手写收据，并不是自来水公司出具正式收款收据，尤其是在王若楠未能提供交费转账明细或银行流水的情况下，并不排除缴费凭证的日期倒签的可能性，上述证据无法证明其在2018年4月13日查封前已经合法占有了上述两套房屋；再次，王若楠并未提供上述两套房屋购房款的支付凭证；最后，案涉房屋在我方查封前，处于能够签署带有备案效力的房屋买卖合同的状态，王若楠在我方查封前可以办理房屋过户手续。因此，上述两套房屋未能在查封前办理过户登记系因王若楠自身原因造成的，亦不符合阻却执行的条件。综上所述，王若楠的民事权益不符合上述四个要件任一条，不享有足以排除强制执行位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋的民事权益。二、王若楠就上述两套房屋享有的民事权益为普通债权，不具有优先于房家国获得保护的权利。本案中王若楠与昂展公司尽管在房屋查封之前已经签订了《昂展-公园里商品房认购协议书》，但从昂展公司出具的收据、王若楠自述和三方协议来看，王若楠与昂展公司的认购协议实质上系以房抵债协议。本案中以房抵债协议的目的在于清偿普通债权，而被答辩人房家国申请执行上述两套房屋亦属于清偿普通债权。基于债权平等保护的原则，以房抵债协议中债权人王若楠不具有优先于房家国获得保护的权利。综上，被答辩人王若楠对上述两套房屋仅享有普通债权，其民事权益不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，因此其不享有足以排除强制执行位于长春市高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋的民事权益。故请求贵院依法驳回被答辩人王若楠的全部诉讼请求。 经审理查明，房家国与昂展公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）吉0193民初850号民事调解书：“被告吉林昂展置业开发有限公司于2018年12月31日之前解除昂展·公园里项目C6号楼8×6、8×7号房屋抵押手续，与原告房家国签订正式的商品房买卖合同，并办理入住。如被告吉林昂展置业开发有限公司于2018年12月31日之前不能办理完解除房屋抵押手续等，则退还原告购房款559,172元。”法律文书生效后，因昂展公司未在法定期限内与房家国签订正式的商品房买卖合同，房家国向本院申请强制执行，要求昂展公司退还购房款、案件受理费、保全费等，本院于2019年5月10日立案执行，执行案号为（2019）吉0193执292号。在诉讼之前，根据房家国财产保全申请，本院于2018年4月13日通过长春市房产档案馆保全查封了昂展公司开发的，房屋坐落于高新区超强街以西昂展公园里C6幢，丘地号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋，查封期限三年，自2018年4月13日起至2021年4月12日止。 另查明，2017年5月4日、2018年3月5日昂展公司与王若楠分别签订编号为0003414、0003507《昂展·公园里商品房认购协议书》两份，协议约定王若楠自愿认购昂展公司开发的昂展.公园里项目C6号楼9×5号、9×4号房屋，认购总价格分别为290,626元、292,769元。2017年5月4日，昂展公司向案外人王若楠出具两张收据分别载明：C6-9×5、王若楠房款，此款项为吉林省某股权投资基金管理有限公司抵账款，该房屋处于抵押状态，2017年9月4日前签商品房买卖合同，金额为290,626元；C6-9×4、王若楠房款，此款项为吉林省某股权投资基金管理有限公司抵账款，该房屋处于抵押状态，2017年9月4日前签商品房买卖合同，金额为292,769元。 2017年6月15日，王若楠、昂展公司、吉林省某股权投资基金管理有限公司签订三方协议，协议载明王若楠对吉林省某股权投资基金管理有限公司享有到期债权合计金额1,218,252元，三方经协商第三人吉林省某股权投资基金管理有限公司将该笔债务转移给昂展公司，昂展公司同意将其开发的四套房屋（含两处异议房屋）用于抵顶对王若楠债务。2018年3月5日，王若楠向吉林昂展物业服务有限公司交纳了C6-9×4、C6-9×5两处房屋的物业费、预交水电费、二次供水费用。吉林昂展物业服务有限公司加盖财务专用章并向王若楠出具了相关收据。 再查明，昂展公司开发的位于高新区超强街以西昂展.公园里C6幢房屋的预售许可证号为长房售证（2014）第381号，取得预售许可时间为2014年12月24日，许可房屋用途为商服。在本院查封本案争议房屋之前，原告王若楠占有、使用上述二处房屋。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…”，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王若楠与昂展公司签订的协议中约定了房屋的位置、价格、数量，已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且昂展公司已经按照约定收受王若楠的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。依据王若楠提供的证据材料，可以认定昂展公司与某之间存在债权债务关系，王若楠取得该房屋基于对某的债权关系，房款的支付通过抵偿债款解决，王若楠通过抵偿债权关系实现取得房屋的基础条件，并已经支付了全部价款。王若楠提交了物业费、预交水费，二次供水费用凭证及房屋租赁合同等证据证明，在人民法院查封本案争议房屋之前实际占有该房屋，且非因王若楠自身的原因未办理房屋过户登记，故王若楠拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对于涉案房屋的执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、位于长春市高新技术产业开发区超强街以西昂展公园里C6栋，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋归原告王若楠所有； 二、不得执行吉林昂展置业开发有限公司开发的长春市高新技术产业开发区超强街以西昂展公园里C6栋，丘（地）号为8-5/8××-25（9×4）、（9×5）两套房屋。 案件受理费12,800元由被告房家国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、上诉于吉林省长春市中级人民法院。 本院（2020）吉0193执异74号执行异议裁定书于本判决生效后自动失效。 审 判 长  孙叶红 人民陪审员  朱振民 人民陪审员  金 花 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  于 硕