新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初9828号 原告（案外人）：马新文，男，1968年4月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。原告（案外人）：杨小红，女，1966年9月10日出生，汉族，新疆冶金建设有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区。二原告共同委托诉讼代理人：马宪臻，水磨沟区向导法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：新疆天宇凝聚混凝土有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区二宫乡三工村七队余杭路**。法定代表人：李志强，总经理。委托诉讼代理人：范军，新疆祥瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：黄昌权，男，1969年4月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。原告马新文、杨小红与被告新疆天宇凝聚混凝土有限公司（以下简称天宇凝聚公司）、黄昌权案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，马新文和杨小红及委托诉讼代理人马宪臻、天宇凝聚公司委托诉讼代理人范军到庭参加诉讼，黄昌权经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马新文、杨小红向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对原告购买的位于乌鲁木齐市××区房屋的执行；2．判决确认原告马新文、杨小红与被告黄昌权签订并早已实际履行的《房地产转让合同》合法有效，并确认原告购买的该涉诉房产归原告所有（涉诉房产价值26万元）；3．判决被告黄昌权立即协助和配合原告办理该涉诉房产的产权过户登记。撤回第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告因之前与被告黄昌权系同一单位（新疆维吾尔自治区冶金建设有限公司）职工，2016年年底得到被告黄昌权欲出售诉争房屋的消息，2017年4月25日原告与被告黄昌权签订了《房地产转让合同》，合同约定被告黄昌权将其所有的位于乌鲁木齐市××区砖混结构房屋一套以26万元卖给原告，由于是单位福利购房，当时单位没有把房产证办下来，被告便将买卖房屋使用面积估写为81平方米。双方约定原告于签订合同当天一次性向被告黄昌权付清全部房款，被告黄昌权将新疆维吾尔自治区冶金建设公司（购房）收据原件（共两张：2000年7月21日缴费60590元，2001年7月23日缴费1881.60元）以及新疆铭泽房地产营销策划有限公司财务出具的缴费收据（工本费、制图费、测绘费800元）原件交给原告，被告黄昌权应在获得全部房款后2017年4月底内将房屋搬空交给原告。原告于2017年4月25日一次性向被告黄昌权付清购房全款26万元房款，全面履行了合同义务，被告也履行了交房义务，但是2019年单位将房产证办下来后被告黄昌权没有通知原告。后来原告听闻房产证办下来了，想找被告黄昌权一起办理产权过户登记手续，但被告黄昌权却不知所踪。直到2020年6月5日后新市区人民法院在原告购买的房屋门上张贴了（2020）新0104执615号《新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院评估、拍卖公告》和（2020）新0104执615号之一《新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院执行裁定书》，原告向法院提出了执行异议。2020年10月26日新市区人民法院向原告送达了（2020）新0104执异49号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告与被告黄昌权签订的《房地产转让合同》是双方真实意思表示，而且原告已经依照合同支付了全部价款，被告黄昌权也依据合同约定交付了房屋，原告合法占有支配标的物至今，且该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，被告黄昌权理应协助原告办理产权过户登记。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。天宇凝聚公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告不能证明与被告黄昌权在新市区人民法院首次查封2019年4月28日前签订房屋买卖合同，不能证明在查封前占有案涉房屋，没有证据证明将全部房款支付被告黄昌权。案涉房屋在2019年1月22日登记在被告黄昌权名下，在首次查封之前原告完全可以办理过户手续，据此可以推断原告恶意诉讼，本案应移送公安机关或者对原告进行罚款，原告的诉讼请求不成立。黄昌权未到庭也未提交答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，天宇凝聚公司向本院起诉黄昌权，其申请财产保全，本院于4月28日作出（2019）新0104民初3337号协助执行通知书，查封黄昌权名下位于乌鲁木齐市××区房屋产权手续。同年6月21日，本院作出（2019）新0104民初3337号民事判决：一、黄昌权支付天宇凝聚公司货款1,722,860元；二、黄昌权支付天凝聚公司违约金516,858元。该民事判决生效后天宇凝聚公司申请强制执行，本院于2020年6月5日作出（2020）新0104执615号之一执行裁定，拍卖黄昌权名下位于乌鲁木齐市××区房屋。马新文、杨小红提出案外人执行异议，本院于2020年10月26日作出（2020）新0104执异49号执行裁定，驳回马新文、杨小红的异议请求。2019年4月11日查询上述房屋登记信息显示：不动产权证号为新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号、权利人为黄昌权、房屋性质为集资建房、建筑面积76.71m2、竣工时间2001年10月31日、登记时间2019年1月22日。马新文、杨小红为夫妻关系，其本案中提交2000年7月21日及2001年7月23日新疆维吾尔自治区冶金建设公司收据原件二份，该二份收据上所写的交款人为黄昌权并注明集资新建陆层74.803m2，2000年7月21日的收据金额为60,590元、2001年7月23日的收据金额为1,881.60元。马新文、杨小红还提交2018年3月22日新疆维吾尔自治区冶金建设公司收款收据一份，该收款收据为黄昌权转账支付2区7-5-602房屋维修基金846.94元，该收款收据上经办人签字为“杨小红（代）”。马新文、杨小红分别于2019年6月17日及同年12月14日各缴纳该房屋82.88平方米2018-2019及2019-2020采暖期的热力费1,823.36元，二份热力费电子发票均备注“剩余欠费12490.02黄昌权”。马新文、杨小红本案中提交其二人作为受让方（乙方）与出让方（甲方）黄昌权、蒋夕辉签订的《房地产转让合同书》，该合同书上有见证人吴志江的签字，无合同签订时间，也无房屋门牌号，主要内容为：甲方为该房屋的现状负全责，该房屋的结构为砖混结构，使用面积为81平方米（不含柴棚）；双方同意上述房屋售价为26万元整，乙方应在签订《房屋买卖合同》时一次性付清全部房款；甲方应在获得全部房款后2017年4月底内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天即视为甲方违约，赔偿乙方100万的违约金，乙方可要求法院强制执行。以上的主要内容为合同的第一条至第四条，该合同共计十条，合同无第六条至第八条，合同第五条房屋交付为“甲乙双方就房屋交付达成以下细目：1．本协议签订后，应由甲乙双方应向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于目前暂缓办理二手房过户手续，待启办二手房过户手续时，甲方务必协助乙方办理上述手续，同时，产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。2．在房屋未过户期间，乙方急需资金用已转让房屋抵押贷款时，甲方应积极协助乙方到金融部门办理相关手续，并按乙方授意签署相关文件……”，合同第九条有关争议为“本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼”，合同第十条生效说明为“本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋交易管理部门留存一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字之日起生效”。上述合同的见证人吴志江是杨小红的同学、与马新文是朋友，其本案出庭作证称，合同签订时间为2017年4月25日，杨小红将现金26万元给付黄昌权，黄昌权将票据交给杨小红，马新文当时对清点现金进行录像。马新文、杨小红本案中称，26万元是向亲属借钱凑齐的，买卖前未查看房屋状况，合同签订后黄昌权交付了房屋及地下室的钥匙，但发现黄昌权的亲戚居住该房屋，直至2017年5月底才强行腾空，2018年后将房屋出租。马新文、杨小红本案提交杨小红的银行卡2017年4月3日支取8万元的交易明细单、张坤利的银行账户2017年2月至同年6月的交易明细单、房屋出租协议（合同）以及社区工作委员会2020年11月16日出具的承租人居住证明。本院认为，案外人执行异议之诉中案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对于本案可参照适用，该条规定的四种情形须同时具备，即，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。马新文、杨小红本案虽提供了与黄昌权夫妇签订的涉诉房屋买卖合同以及由其出租该房屋的相应证据，但合同书上无签订时间，合同签订见证人与马新文、杨小红存在朋友及同学关系，无法确定合同是在本院查封房屋之前签订以及房款支付的情况。马新文、杨小红购房前未查看房屋状况，合同中的房屋无具体坐落且面积与集资建房交款票据中的面积不相符，无支付购房款26万元的收条，所提供的银行账户交易记录不能证明向黄昌权支付购房款的事实，与黄昌权交接房屋的情况也不明，不符合通常交易习惯，故双方之间房屋买卖关系的真实性无法确定。综上所述，马新文、杨小红对于本案涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，黄昌权未到庭视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告马新文、杨小红的诉讼请求。案件受理费5,200元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   郭 荣人民 陪 审员   李玉梅人民 陪 审员   刘亚英二 〇 二 一 年 一 月 十 一 日书  记  员   史雅楠