福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0305民初6136号 原告：福建省鑫和华林置业有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇上塘珠宝城内。统一社会信用代码91350300MA348KFD68。 法定代表人：林建国，总经理。 委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。特别代理。 委托诉讼代理人：詹鹏鹏，福建鹏翼律师事务所执业律师。特别代理。 被告：林建华，男，1976年8月8日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 第三人：中国银行股份有限公司莆田市秀屿支行，住所地莆田市秀屿区笏石街顶社路口。统一社会信用代码9135030570534361XU。 法定代表人：陈剑超。 原告福建省鑫和华林置业有限公司（以下简称“鑫和华林公司”）与被告林建华，第三人中国银行股份有限公司莆田 市秀屿支行（以下简称“中国银行秀屿支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫和华林公司的委托诉讼代理人詹鹏鹏，被告林建华到庭参加诉讼。第三人中国银行秀屿支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鑫和华林公司向本院提出诉讼请求：1、确认鑫和华林公司与林建华2018年2月7日签订的合同编号为X201800225的《商品房买卖合同（预售）》于2020月10月11日解除；2、判令林建华立即协助鑫和华林公司办理《商品房买卖合同（预售）》的网签注销、备案注销登记、商品房所有权预告登记解除、公共维修基金更名手续；3、判令林建华立即向鑫和华林公司支付总房价款20％计算的违约金134693元（该款项由鑫和华林公司从应退给林建华的购房款中直接予以抵扣）；4、判令林建华立即向鑫和华林公司支付因逾期未配合鑫和华林公司办理解除合同后的相关手续而应支付的违约金，违约金自2020年10月21日起至林建华实际配合鑫和华林公司办理解除合同后的相关手续之日止每日按总房价1‰支付;5、判令林建华归还鑫和华林公司因林建华未按时偿还银行贷款而导致其保证金账户被银行划扣的房贷利息、罚息、复利、违约金18317元（该款项由鑫和华林公司从应退给林建华的购房款中直接予以抵扣）；6、判令中国银行秀屿支行协助鑫和华林公司与林建华办理该房产抵押权预告登记注销手续；7、判令林建华支付鑫和华林公司为追索本案债权而支出的律师费8000元；8、本案的诉讼费用由林建华承担。 事实与理由：2018年2月7日，鑫和华林公司与林建华经协商签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理了备案登记。合同约定：林建华向鑫和华林公司购买坐落于莆田上塘珠宝城交易中心C地块银都豪庭5#幢303号商品房，林建华选择贷款方式支付购房款，林建华支付首付款203466元后，剩余购房款470000元由林建华向中国银行秀屿支行申请贷款支付，鑫和华林公司作为该贷款合同的保证人。中国银行秀屿支行通过了林建华的贷款申请，向鑫和华林公司（保证金专户）转入剩余购房款470000元。2020年6月24日，因林建华未按时偿还贷款，鑫和华林公司发现保证金专户被中国银行秀屿支行划扣488316.72元。 根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一合同补充协议第一条第6点的约定“买受人应按揭贷款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息造成银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额20％向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内(自出卖人被银行第一次扣款起计算)未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，解除合同时，买受人应按房价款的20％向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失(包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等)后，余额归还给买受人。”附件十一第四条第1点约定“无论因任何原因导致本合同解除，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除合同，如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求买受人配合的，出卖人因此而发生的法律费用、律师费用、差旅费用等所有费用均应当由买受人承担”。 鑫和华林公司与林建华签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行合同项下的义务。现因林建华未按时偿还贷款，导致鑫和华林公司的保证金账户资金被贷款银行划扣，且在被划扣的三个月内，林建华未返还给鑫和华林公司被划扣的资金及违约金，现鑫和华林公司有权解除合同，并要求林建华承担违约责任，中国银行秀屿支行应当协助鑫和华林公司与林建华办理房产抵押权预告登记注销手续。 林建华辩称，其对本案起诉内容无异议，请求与鑫和华林公司调解。 中国银行秀屿支行未作答辩。 鑫和华林公司在举证期限内向本院提供以下证据： 1.《商品房买卖合同（预售）》、备案表各一份。欲证明：鑫和华林公司与林建华签订合同，合同约定林建华以673466元的总价款向鑫和华林公司购买坐落于莆田上塘珠宝城交易中心C地块银都豪庭5#幢303号的商品房，林建华选择贷款方式支付购房款，并办理了备案登记及抵押权预告登记；合同约定，如因林建华未按时归还贷款本息造成银行向鑫和华林公司扣收贷款本息及费用的，林建华累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内(自出卖人被银行第一次扣款起计算)未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，解除合同时，买受人应按房价款的20％向出卖人支付违约金；合同约定，无论因任何原因导致合同解除，林建华应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除合同，如因林建华逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求买受人配合的，鑫和华林公司因此而发生的法律费用、律师费用、差旅费用等所有费用均应当由林建华承担；合同约定，在合同解除后十日内，林建华应当配合鑫和华林公司办理注销网签及备案等手续，林建华逾期办理上述合同解除手续，应按日向鑫和华林公司支付该商品房总房价1‰的违约金。 2.客户借记回单、货款结清通知书各一份。欲证明因林建华未按时偿还贷款，2020年6月24日，鑫和华林公司（保证金专户）被中国银行秀屿支行划扣488316.72元。 3.律师函、中国邮政速递物流各一份。欲证明2020年9月28日，鑫和华林公司向林建华寄送律师函，书面通知林建华在10日内归还鑫和华林公司被银行扣收的款项及就所要承担的违约责任达成协议，如逾期未履行上述义务，《商品房买卖合同（预售）》正式解除。 4.委托合同、律师费发票、转账记录各一份。欲证明鑫和华林公司为追索本案债权而支出的律师费8000元。 经质证，林建华对上述证据均没有异议。 中国银行秀屿支行未向本院提供任何证据。 本院经审查认为，鑫和华林公司提供的证据来源合法，客观真实，依法应予确认，上述证据可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月7日，鑫和华林公司与林建华签订一份编号为X201800225的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：林建华购买鑫和华林公司开发的位于莆田上塘珠宝城交易中心C地块银都豪庭5#幢303号商品房一套。其中，建筑面积为127.75平方米，每平方米单价为5271.75元，总房价为673466元。林建华支付了购房首期款203466元，余款470000元以按揭贷款方式支付。 《商品房买卖合同（预售）》附件十一合同补充协议第一条第6点约定“买受人应按揭贷款合同的约定按时归还贷款本息。因买受人未按时归还本息造成银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额20％向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内(自出卖人被银行第一次扣款起计算)未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，解除合同时，买受人应按房价款的20％向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失(包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等)后，余额归还给买受人（不计利息）”。 《商品房买卖合同（预售）》附件十一合同补充协议第四条第1点约定“无论因任何原因导致本合同解除，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，并在合同解除后的10日内配合出卖人办理注销本合同网上签约及备案、注销商品房所有权预告登记、注销预购商品房抵押权预告登记、注销抵押权登记等有关登记备案手续以及按揭贷款的提前还款手续。买受人逾期办理前述合同解除手续的，应按日向出卖人支付该商品房总房价款1‰的违约金。如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求买受人配合的，出卖人因此而发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一合同补充协议第六条第1点约定“出卖人可按合同正文确定的联系地址向买受人邮递通知或文书（包括但不限于法律文书等），也可直接在报纸上以刊登公告的方式送达。当面送达的，自买受人签收之日即视为送达；邮递或公告送达的自邮件发出或公告刊登之日起第3日即视为送达”。 《商品房买卖合同（预售）》签订后，林建华缴纳了住房专项维修资金11497.5元。2018年4月2日，莆田市住房和城乡建设局为案涉《商品房买卖合同（预售）》办理备案登记。2018年8月22日，案涉商品房办理预购商品房预告登记。2019年7月30日，鑫和华林公司与林建华、中国银行秀屿支行共同签订一份编号为ST2018AA0142号的《个人一手住房贷款合同》，约定林建华以购买的商品房作为抵押，中国银行秀屿支行向林建华放贷470000元，鑫和华林公司为林建华提供阶段性保证担保。2019年7月30日，案涉商品房办理抵押权预告登记。 此后，因林建华未能按约偿还银行按揭贷款，截至2020年6月24日，中国银行秀屿支行从鑫和华林公司保证金账户内直接扣划资金共计488316.72元，现案涉商品房按揭贷款已结清。2020年9月28日，鑫和华林公司委托福建鹏翼律师事务所向林建华寄送律师函，通知林建华限期10日内归还鑫和华林公司被银行扣收的款项及就所要承担的违约责任达成协议，如逾期未履行上述义务，《商品房买卖合同（预售）》正式解除。2020年9月30日，林建华收到律师函，却未及时与鑫和华林公司协商解决。现因林建华未能归还代偿还款，鑫和华林公司案诉本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求林建华按约支付违约金、各项经济损失。另查明，鑫和华林公司为本案诉讼支出律师代理费8000元。案经审理，因林建华、中国银行秀屿支行未到庭参加诉讼，致本案无法调解。 本院认为，鑫和华林公司与林建华签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。《商品房买卖合同（预售）》约定，林建华累计三个月未归还银行按揭贷款，或在三个月内未返还被划扣按揭贷款、违约金，鑫和华林公司有权解除合同。现鑫和华林公司已为林建华偿清银行贷款，鑫和华林公司的合同解除权形成。结合鑫和华林公司通知林建华解除合同的最后期限，鑫和华林公司主张双方签订的编号X201800225的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月11日实际解除，符合法律规定，应予认定。《商品房买卖合同（预售）》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依法应当恢复原状。故此，合同解除后，鑫和华林公司应将购房款（首付款及银行贷款）、房屋专项维修基金返还给林建华，林建华应当协助鑫和华林公司办理案涉商品房的网签注销手续、备案登记注销手续、商品房所有权预告登记解除、公共维修基金更名手续。同理，鑫和华林公司已向中国银行秀屿支行偿清了案涉商品房的全部贷款，依法履行了保证责任，中国银行秀屿支行亦有义务协助鑫和华林公司及林建华办理案涉商品房的抵押权预告登记注销手续。 《商品房买卖合同（预售）》附件十一合同补充协议第一条第6点系关于林建华没有按时支付银行按揭贷款所产生的违约责任的约定，系合同基本条款之一。该条款约定违约金按照总购房款的20％计算，考虑到莆田市的整体房地产市场环境及林建华违约给鑫和华林公司造成的损失情况，该违约金计算标准约定过高，基于公平原则，本院酌情将违约金依法调整为按照总购房款的10％计算即67346.6元；鑫和华林公司请求按照总购房款的20％计算违约金，其中超过10％的部分不合理，本院不予支持。至此，该违约金可在鑫和华林公司退还给林建华的购房款中予以直接抵扣。林建华未按时支付银行按揭贷款，导致鑫和华林公司因此而承担阶段性担保责任，代替林建华偿还给银行488316.72元，该代偿款亦可在鑫和华林公司退还给林建华的购房款中依法抵扣，庭审时鑫和华林公司对此并无异议，予以确认。 双方约定林建华应当在合同解除后的10日内配合鑫和华林公司办理合同解除后的相关手续，逾期应按日支付总购房款1‰的违约金。故此，现鑫和华林公司要求林建华支付自2020年10月21日起至林建华实际配合办理合同解除后相关手续之日止每日按总购房款1‰计算的违约金，合法有据，应予照准。双方另约定因林建华逾期办理合同解除手续，导致鑫和华林公司通过诉讼要求林建华配合的，鑫和华林公司因此支出的费用由林建华承担，现林建华已构成实际违约，鑫和华林公司依约要求林建华支付其因本案诉讼而支出的律师代理费于法有据，且鑫和华林公司主张的律师代理费8000元符合福建省律师服务收费标准，可予支持。中国银行秀屿支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省鑫和华林置业有限公司与林建华于2018年2月7日签订的编号X201800225的《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月11日解除； 二、林建华应在本判决生效之日起十日内协助福建省鑫和华林置业有限公司办理案涉商品房的网签注销、备案注销登记、所有权预告登记解除、公共维修基金更名手续； 三、中国银行股份有限公司莆田市秀屿支行应在本判决生效之日起十日内协助福建省鑫和华林置业有限公司及林建华办理案涉商品房的抵押权预告登记注销手续； 四、林建华应在本判决生效之日起五日内支付给福建省鑫和华林置业有限公司违约金67346.6元，该款可在福建省鑫和华林置业有限公司退还给林建华的购房款中直接予以抵扣（退还的购房款为首付款203466元、银行贷款470000元、专项维修基金11497.5元之和减去代偿还按揭款488316.72元)； 五、林建华应在本判决生效之日起五日内支付给福建省鑫和华林置业有限公司自2020年10月21日起至其实际配合办理合同解除后的相关手续之日止每日按总购房款1‰计算的违约金，该款可在福建省鑫和华林置业有限公司退还的购房款中直接予以抵扣（退还的购房款同上）； 六、林建华应在本判决生效之日起五日内支付给福建省鑫和华林置业有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费8000元，该款可在福建省鑫和华林置业有限公司退还的购房款中直接予以抵扣（退还的购房款同上）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10534.6元，减半收取计5267.3元，由林建华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 陈 萍 二〇二一年一月十九日 书记员 田丽芳 附相关法律条文及法官提示： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。