安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初17565号 原告：张家寿，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：何泽海，安徽高速律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田玉娟，安徽高速律师事务所实习律师。 被告：赵亮，男，1986年1月30日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖本春，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被告：侯东来，男，1983年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：黄慧，安徽华人律师事务所律师。 原告张家寿与被告赵亮、侯东来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家寿及其委托诉讼代理人何泽海、田玉娟，被告赵亮的委托诉讼代理人沈智伟、肖本春，被告侯东来的委托诉讼代理人黄慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家寿向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、请求判令两被告连带向原告支付违约金409500元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年5月20日，原告张家寿与被告赵亮签订了《房屋租赁合同》，由被告将位于合肥市包河区××路××花园小区××街××栋××室××租给原告经营使用。租赁期6年，自2020年7月1日起至2026年6月30日止，首年租金为819000元，租金每六个月为一期支付，首期租金409500元，履约押金为136500元。合同约定，若产生任何违约问题，赔偿金为本合同所定年租金的50%。合同签订当日，原告依合同约定向被告赵亮支付了首期租金和履约押金合计546000元。但被告不能按合同约定按期交付给原告，原告多次与被告协商，要么退还租金和履约押金，要么交付房屋。后被告向原告披露，由于涉案房屋因开发商安徽海拓置业有限公司和建设单位安徽东皖建设集团有限公司、第三人吴奇智之间纠纷，涉案房屋不能交付房屋，致使本房屋租赁合同无法履行。综上所述，原告认为被告已构成根本违约，依合同约定应当承担违约责任。特此具状，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。 被告赵亮辩称：1、根据双方签订的租赁合同第1.3条规定，原告没有权利追究被告责任；2、涉案房屋被第三方非法占有，被告采取报警方式未能解决，目前仍处于有争议状态，所以案涉房屋未能交付原告是客观原因责任，并非被告1主观恶意拒绝交付，为了履行合同，被告1支付物业管理费，为原告办理装修许可证；3、原告于2020年7月30日以微信方式明确提出解决方案为退还546000元，没有要求补偿或者赔偿，目前被告已经将546000元全部退还，原告起诉要求被告支付违约金409500元，不符合双方的微信约定；4、原告诉请违约金409500元明显过高，原告的实际损失也没有提供相关的证据予以证明，且涉案合同没有开始实际履行，也证明原告没有相关损失。 被告侯东来辩称：1、基于合同的相对性，被告2不是适格被告，案涉房屋合同的当事人是被告1及原告，该合同的成立仅对以上二人产生约束力；2、被告2并未参与案涉房屋的款项收取，因此不应承担支付违约金的责任；3、被告2与被告1之间是合同关系，并非委托关系，2020年5月10日被告2与被告1签订房屋租赁合同，我方出具的委托书是应被告1的要求，因为原告与被告1签订的合同中第5条第5项的规定，要求被告1提供产权方提出的证明作为附件，因此被告2才出具了出具委托书，在合同中出现价格及不便公示的信息，委托书也是被告1拟好；4、被告2已经将所有的款项都退还被告1，被告1不追究被告2的责任，有被告1出具的收条为证，故请求法院驳回原告对被告2的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：侯东来与安徽海拓置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于合肥市包河区××路××花园小区××幢商业（商101／101中／101上室）房产。2020年5月10日，出租方侯东来与承租方赵亮签订《房屋租赁合同》，侯东来将其所有的位于合肥市包河区××路××花园小区××栋整栋（101／商101中／商101上室）房屋租赁给赵亮，作为经营办公使用，租赁期限为2020年5月10日起至2030年5月9日。 2020年5月20日，出租方赵亮与承租方张家寿签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给张家寿经营使用，租赁期限为6年，自2020年7月1日起至2026年6月30日，租金为每平方米65元；租金第6个月一付，首期租金409500元在签署合同时支付；合同签订之日张家寿交付履约押金136500元；承租方享有免租期3个月，2010年7月1日至2020年9月30日止。合同第7条第2款约定若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的50%。 2020年5月20日，张家寿向赵亮支付了履约押金和首期租金合计526000元。后因涉案房屋涉及他人纠纷，赵亮未能将房屋交付张家寿使用，租赁合同无法履行。2020年7月31日双方通过微信就解除合同达成一致，赵亮于当日退还原告20万元，在原告起诉后于2020年10月16日退还326000元。 上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、授权委托书、转账记录、收据、微信聊天记录，被告赵亮提交的报警记录、银行转账记录、POS签约单、收据、装修许可证，被告侯东来提交房屋租赁合同、转账回单、收条的等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案争议的问题如下： 一、关于合同解除的问题。赵亮与张家寿签订《房屋租赁合同》，赵亮将其从侯东来处承租的房屋转租张家寿经营使用，对该转租行为侯东来不持异议，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在签订合同后，由于案涉房屋涉及他人之间的纠纷，出租方赵亮无法实际交付房屋，导致原告的合同目的不能实现。从双方的微信聊天记录的内容来看，双方于2020年7月31日达成解除合同的一致意见，后期双方争议为履约押金、首期租金的退还及是否支付违约金问题。故确认双方的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除。 二、关于原告主张的违约金的问题。被告赵亮应当按照合同约定将符合使用目的的房屋交付原告，被告赵亮未能履行交付房屋的义务，导致合同解除的原因应归责于出租方，出租方赵亮应承担违约责任。违约金的确定应当以当事人遭受的实际损失为基础，综合考虑违约方的过错情形等因素确定。原告要求根据双方约定按年租金50%支付违约金409500元，该违约金数额过分高于违约行为对原告造成的损失，依法应予以减少。综合考虑原告资金在赵亮占用期间所造成的利息损失，结合违约方的过错程度，酌情支持违约金4万元。 侯东来并非案涉《房屋租赁合同》的当事人，根据合同的相对性原则，原告要求侯东来承担违约责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张家寿与被告赵亮签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除； 二、被告赵亮于本判决生效之日起十日内向原告张家寿支付违约金4万元； 三、驳回原告张家寿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5678元，由原告张家寿负担1758元，由被告赵亮负担3920元；保全费3020元由被告赵亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年一月二十二日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。