甘肃省某县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘1222执异1号 案外人：张某强，男，住甘肃省陇南市武都区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司某县支行，住所地甘肃省陇南市文县。 负责人：李某，系该行行长。 被执行人：陇南市某房地产开发有限公司，住所地甘肃省陇南市武都区。 法定代表人：杨某1。 本院在执行中国工商银行股份有限公司某县支行与某县某茶叶有限责任公司、陇南市某房地产开发有限公司、陇南市某建设集团有限公司、赵某、杨某2金融借款合同纠纷一案过程中，案外人张某强对（2020）甘1222执272-1号执行裁定书依法拍卖或变卖被执行人陇南市某房地产开发有限公司、陇南市某建设集团有限公司抵押于中国工商银行股份有限公司某县支行土地【武国用（2014）第02****81号，不动产登记证明甘（2017）武都区不动产证明第00000*7号】的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张某强称，请求法院终止对武国用（2014）第02****81号土地的执行，保障异议申请人的合法财产不受侵害；或对该标的拍卖成交后，贵院能考量到异议申请人的利益，在保证某县工商银行诉求的前提下，尽可能保障异议申请人的利益。事实和理由：陇南市某房地产开发有限公司“某城”项目部开发的房地产项目位于甘肃省陇南市武都区，东临某一号；土地所有权号：武国用（2014）第02****81，土地使用权面积：4592.5平方米，规划用途：商住用地。因陇南市某房地产开发有限公司将该标的抵押贷款，现不能按时归还银行本息，经某县工商银行起诉，甘肃省某县人民法院审理判决，将于2021年1月26日10时至2021年1月27日10时止在甘肃省某县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，起拍价：人民币14838368元。根据《担保法》第36条、《物权法》第182条和《城市房地产管理法》第32条的规定：“房随地走，地随房走”，此标的的拍卖将导致张某强等25人在陇南市某房地产开发有限公司“某城”房地产项目部预定的商品房合法权益受到侵害；共涉及购房款6000000元之巨，给人民群众的财产造成了巨大损失，其中：上述异议人于2018年10月在陇南市某房地产开发有限公司房地产项目“某城”项目咨询部（陇南市武都区）认购房产一套，通过银行转账的方式支付定金合计200000元。根据《担保法》和《城市房地产管理法》的规定，房地产土地使用权在抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，而陇南某平房地产开发有限公司在武都区主管部门未办理抵押登记的情况下将其开发的“某城”项目土地使用权违规抵押贷款，属于违规抵押。基于以上理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条规定，异议申请人提出异议。 为支持其诉求，案外人提供了如下证据:证据一、某省农村信用社2018年9月8日回单两张，户名为张某强，存入金额共计230000元；证据二、2018年7月25日陇南市某房地产开发有限公司、陇南某平房地产开发有限公司出具的收款收据一张，2018年9月8日、2018年10月1日，陇南某平房地产开发有限公司出具的收款收据两张，三张收据收款事由为排号费********,总计金额200000元；证据三、陇南某平房地产开发有限公司2018年10月1日为张某强出具的某城排号单一张，房号为*******，房屋总价为621480元。 本院查明，原告中国工商银行股份有限公司某县支行与被告文某茶叶有限责任公司、陇南市某房地产开发有限公司、陇南市某建设集团有限公司、赵某、杨某2金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日作出（2020）甘1222民初333号民事调解书，该调解书已发生法律效力。因被执行人陇南市某房地产开发有限公司未履行调解书的义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司某县支行于2020年10月9日向本院申请强制执行。在执行过程中，根据申请执行人中国工商银行股份有限公司某县支行的申请,某县人民法院于2020年10月12日作出（2020）甘1222执272-1号执行裁定书,裁定内容：一、查封被执行人陇南市某房地产开发有限公司、陇南市某建设集团有限公司抵押于中国工商银行股份有限公司某县支行土地【武国用（2014）第02****81号，不动产登记证明甘（2017）武都区不动产证明第00000*7号】；二、查封期限为三年，履行义务后可以申请解除查封；三、保管人负责保管查封的财产，在查封期间不得使用被查封的财产。在查封期间内，被保管人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；四、责令被执行人在十日内履行义务，逾期本院将依法拍卖或变卖该财产。2020年12月25日，某县人民法院作出拍卖公告，将于2021年1月26日10时至2021年1月27日10时止（延时除外）在甘肃省某县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。案外人张某强提出书面执行异议，认为其已于2018年10月在该土地上开发的“某城”房地产项目认购房产一套，且陇南某平房地产开发有限公司在武都区主管部门未办理抵押登记的情况下将其开发的“某城”项目土地使用权违规抵押贷款，属于违规抵押。请求法院终止对该标的的执行；或在标的拍卖成交后，尽可能保障异议申请人的利益。 本院认为，本案的焦点是案外人的异议能否排除人民法院的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，案外人张某强向法院提供银行存款回单、收款收据、房屋排号单等虽表明案外人与被执行人之间于2018年10月1日达成房屋买卖的合意，但是在人民法院查封前双方既未签订合法有效的书面买卖合同亦未合法占有该不动产，同时案外人也未全额支付价款。基于以上情形，案外人提交的证据不足以证明其取得了上述房产的物权期待权，因此不能够排除执行，对案外人的请求本院不予支持。对案外人认为被申请执行人在武都区主管部门未办理抵押登记的情况下，将其开发的“某城”项目土地使用权违规抵押贷款属于违规抵押的请求，2017年9月26日，陇南市某房地产开发有限公司、陇南市某建设集团有限公司与中国工商银行股份有限公司某县支行签订了最高额抵押合同，并且办理了抵押权登记，不动产登记证明证号为甘（2017）武都区不动产证明第00000*7号，证明权利为抵押权，并且在该证书其他项中载明：不动产权证书号：武国用（2014）第02****81号；抵押的方式：最高额抵押；担保债权的数额：700万元；债务履行期限：2017年09月26日至2019年09月30日，担保抵押面积：4592.5㎡，故不存在案外人所称违规抵押情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张某强的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。 审 判 长  刘玉琴 审 判 员  赵 婷 人民陪审员  张革萍 二〇二一年一月二十九日 法官 助理  张 婷 书 记 员  毛小攀