云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初3167号原告：普洱鼎益投资有限公司（统一社会信用代码：91530800309501807U）。住所地：普洱市思茅区普洱大道八号路普洱二中东侧。法定代表人：王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李光睿，云南逻计律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王娅萍，女，代理权限：一般授权代理。被告：王照祥，男，生于1970年12月29日，初中文化，普洱市思茅区人，个体工商户，住普洱市思茅区。被告：邹永君，女，生于1973年5月1日，初中文化，普洱市思茅区人，个体工商户，住普洱市思茅区。二被告的共同委托诉讼代理人：左李璇子，云南张思伟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被告的共同委托诉讼代理人：李树华。代理权限：特别授权代理。原告普洱鼎益投资有限公司（以下简称普洱鼎益公司）与被告王照祥、邹永君租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法于2020年12月15日适用简易程序公开开庭进行审理。原告普洱鼎益公司的委托诉讼代理人李光睿、王娅萍、被告邹永君及被告王照祥、邹永君的共同委托诉讼代理人李树华到庭参加诉讼。被告王照祥、邹永君于2020年12月15日以口头方式向本院申请通知案外人赵广彬作为第三人参加本案诉讼，经审查，其申请不符合法律规定，本院于2021年1月28日作出（2020）云0802民初3167号民事裁定书，裁定驳回被告王照祥、邹永君的申请。本案现已审理终结。原告普洱鼎益公司向本院提出诉讼请求：1.由二被告向原告支付自2020年3月1日起至2020年6月30日止的房屋租赁费44800元（月租金标准为40元／㎡／月×280㎡）；2.由二被告以44800元为基数，按30%计算，向原告支付自2020年3月1日起至2020年6月30日止的违约金13440元；3.由二被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：二被告系夫妻关系，2016年11月24日，原告与被告王照祥签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，约定原告将位于普洱市思茅区八号路XXXX号商铺租赁给被告使用，面积为280㎡，租赁期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，租金单价为20元／㎡。合同第十二条约定：“乙方如要求续租，则必须在租赁期届满三个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方须重新签订租赁商铺合同。”第十三条约定“乙方在租赁期届满时未获得甲方同意而继续占用租赁商铺的，甲方有权按日向乙方收取两倍租金作为违约金，乙方须承担甲方由此而产生的损失。”根据普洱市中级人民法院《（2020）云08民终1451号民事判决书》确认的事实，2016年12月22日，被告邹永君将被告王照祥承租的商铺转租给案外人赵广彬使用，年租金为117600元，租赁期限自2017年7月1日起至2020年7月1日止，该事实已经被告王照祥追认。在原告与被告王照祥订立的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告王照祥未按照约定向原告提出书面续租意向，但两被告继续取得该商铺转租的收益。原告认为，被告的行为已构成违约，故原告依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”要求被告承担相应的违约责任。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，按照双方约定的违约金计算方法，至原告提起诉讼前，违约金数额已超过实际损失的30%，故原告要求被告以原告的实际损失44800元为基数，按30%计算损失部分的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告王照祥、邹永君答辩，1.本案的主体存在错误和缺失，理由为根据原告与被告王照祥于2016年11月24日签订的《商业铺面租赁合同》，承租方系被告王照祥，依据合同的相对性，本案的被告系王照祥。2016年12月22日，被告邹永君与案外人赵广彬签订商户转租合同，并征得原告的同意和许可，涉案商铺的实际使用人为赵广彬，原告未起诉赵广彬，本案的主体缺失，请法庭核实后依法通知赵广彬作为第三人参加本案诉讼；2.涉案商铺由被告邹永君转租，原告予以确认，被告邹永君已享受商铺延期政策，故赵广彬也应享受商铺延期政策；3.原告基于已到期的合同向二被告主张权利无事实依据；4.如果存在违约情形，则违约金约定过高，希望法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的第二组证据邹永君与赵广彬签署的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》复印件1份，第三组证据《（2020）云0802民初899号民事判决书》《（2020）云0802民终1451号民事判决书》复印件各1份，二被告提交的邹永君与赵广彬签署的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》复印件1份、《普洱鼎益公司登记信息天眼查截屏》打印件1份。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据普洱鼎益公司与王照祥签署的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》复印件1份，因原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，关于合法性，将在本院认为部分予以论述；原告提交的第四组证据《照片》打印件2份（原告当庭提交手机中的原始载体以核对），第五组证据《租赁合同》复印件1份，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2016年11月24日，原告与被告王照祥签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》（合同编号：Ａ-02号），原告为甲方，被告为乙方，约定：“甲方向乙方出租位于普洱市思茅区八号路XXXX号商铺，面积为280㎡，经营范围及品种为成品茶批发零售，租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，租金单价为20元／㎡／月，月租金为5600元，乙方在合同签订后3日内支付24个月的租金给甲方，合计134400元，租金的情况为第一年2017年3月1日至2018年3月1日期间为0元，第二年2018年3月1日至2019年3月1日租金为67200元，第三年2019年3月1日至2020年3月1日租金为67200元，乙方在合同签订后3日内向甲方支付履约保证金5600元，履约保证金由甲方在整个租赁期间保存，乙方有违约行为或给甲方造成损失时，甲方有权从履约保证金中予以扣除相应金额，不足部分甲方有权向乙方追偿，商铺移交日期为2016年11月30日。”并约定了双方其他的权利、义务。签约后，被告王照祥向原告支付履约保证金5600元，原告如约向被告王照祥交付租赁的商铺。2016年12月22日，被告邹永君与案外人赵广彬签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，约定将被告王照祥向原告承租的涉案商铺转租给赵广彬使用，租期自2017年7月1日起至2020年7月1日止，原告及被告王照祥对被告邹永君的转租行为均予以同意，涉案商铺交由赵广彬使用。被告王照祥已向原告付清截至2020年3月1日的租金，二被告自认赵广彬已向其付清截至2020年6月30日的租金。原告在案涉商铺张贴《告知函》，内容为将商铺租金调整至40元／㎡／月。2020年6月28日，原告与赵广彬签署《租赁合同》，约定原告向赵广彬出租涉案商铺，租期自2020年7月1日起至2022年12月31日止。另查明，经已生效的《（2020）云0802民初899号民事判决书》及《（2020）云08民终1451号民事判决书》确认，王照祥无权享受合同到期后顺延一年免费使用商铺的政策。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，原告与被告王照祥于2016年11月24日在平等、自愿的基础上签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，内容未违反法律规定，自成立时生效，合同相对方系原告与被告王照祥。被告邹永君于2016年12月22日与案外人赵广彬签署《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》，约定将被告王照祥向原告承租的涉案商铺转租给赵广彬使用，原告作为出租人，被告王照祥作为承租人，对被告邹永君的转租行为予以同意，故被告王照祥与赵广彬间成立合法、有效的转租合同关系。原告与被告王照祥约定租期自2017年3月1日起至2020年3月1日止，被告王照祥与案外人赵广彬约定的转租期限自2017年7月1日起至2020年7月1日止，原告对转租行为予以认可，系同意延长其与被告王照祥约定的租赁期限，因原告于2020年6月28日与赵广彬签署《租赁合同》，约定出租涉案商铺，租期自2020年7月1日起至2022年12月31日止，故原告与被告王照祥签署的《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》的租赁期限应延长至2020年6月30日。被告王照祥已付清截至2020年3月1日的租金，还应向原告支付自2020年3月2日起至2020年6月30日止的租金，计算标准为双方于合同中约定的租金单价即20元/㎡/月，该期间的租金为22213元（20元/㎡/月×280㎡÷30天×119天），扣除被告王照祥已向原告支付的履约保证金5600元，被告王照祥应向原告支付该期间的租金16613元（22213元-5600元），对此，本院予以支持，超过部分不予支持。原告主张按40元/㎡/月的标准计算该期间的租金，本院认为，该标准系原告在《告知函》中单方主张的租金标准，未经被告王照祥认可，对被告王照祥不产生拘束力，故对原告的该项主张不予支持。二被告辩称2020年3月1日至2020年6月30日系原告给予装修而免交租金的期限，本院认为，因二被告未举证证明其辩称的事实，故对其辩称不予采信。关于原告主张的违约金能否得到支持的问题。本案中，原告主张被告王照祥于租赁期限届满后未获原告同意继续占用商铺，应适用《普洱北部茶叶交易市场商业铺面租赁合同》第十三条中关于违约金的约定，向原告支付违约金，本院认为，2020年3月2日至2020年6月30日系经原告同意而延长的租赁期限，被告王照祥在该期间内系合法使用商铺，无违约行为，故不适用该约定。关于被告邹永君是否承担共同付款责任的问题。本院认为，被告邹永君并未因签署转租合同而成为租赁合同或转租合同的相对方，原告要求其承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王照祥于本判决生效之日起十日内向原告普洱鼎益投资有限公司支付自2020年3月2日起至2020年6月30日止的租金16613元；二、驳回原告普洱鼎益投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，减半收取628元，由原告普洱鼎益投资有限公司负担449元（多诉部分），由被告王照祥负担179元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘思陶二〇二一年一月二十八日书记员  李 荀