四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5005号 原告：成都市公共住房服务中心。住所地：四川省成都市人民中路一段28号。 法定代表人：伍骏，系成都市公共住房服务中心主任。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。 被告：廖俊梅，女，1980年12月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告成都市公共住房服务中心（以下简称“公共住房服务中心”）与被告廖俊梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告公共住房服务中心的委托诉讼代理人张林培到庭参加诉讼。被告廖俊梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 公共住房服务中心向本院提出诉讼请求：1．判令确认公共住房服务中心与廖俊梅签订的《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）已解除；2．判令廖俊梅立即支付拖欠的房屋租金（计算方式：以797.3元/月为标准，自2019年5月1日起计算至2019年9月，约为3,215.8元）；3．判令廖俊梅向公共住房服务中心支付逾期缴纳租金的违约金771.79元（按欠缴租金总额的24%计算）；4．本案的诉讼费、公告费、保全费等由廖俊梅承担。庭审中，公共住房服务中心明确第一项诉请为确认双方的《租赁合同》已于2019年9月22日解除；第二项诉请的租金计算期间为2019年5月1日至2019年9月22日；第三项诉请的违约金按欠缴租金总额的24%计算。 事实与理由：公共住房服务中心与成都市住房保障中心签署《房屋委托管理合同》，成都市住房保障中心委托公共住房服务中心对其所有的包括案涉房屋在内的公租房进行管理。2019年1月28日，公共住房服务中心与廖俊梅签订《租赁合同》，廖俊梅承租公共住房服务中心管理的位于成都市锦江区皇经楼西路28号6栋2单元27楼2703号房屋（以下简称案涉房屋），租金每月797.3元，租赁期限为2019年1月29日至2019年9月22日，廖俊梅每月最后10日存足租金，由银行进行代扣。合同签订后，廖俊梅自2019年5月1日起就未再缴纳租金，经公共住房服务中心多次通过发送《催缴通知书》、《律师函》催告后仍未缴纳，廖俊梅已严重违反合同约定。公共住房服务中心遂提起诉讼。 廖俊梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋为成都市住房储备中心所有。 2013年12月，成都市住房保障中心（甲方）与成都市公共住房管理中心（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定甲方委托乙方代为管理包括案涉房屋在内的保障性住房，委托管理期限自2013年1月1日至双方终止合同之日止。 2019年1月28日，公共住房服务中心（甲方）与廖俊梅（乙方）签订《租赁合同》，主要内容：1．甲方将案涉房屋出租给乙方使用；2．租期自2019年1月29日起至2019年9月22日止，该房屋仅供乙方及入住备案已载明的家庭成员居住使用；3．房屋实际月租金为797.3元，乙方按月向甲方缴纳租金，合同签订之日，乙方一次性支付3个月租金，以后在每月最后10日内将下月租金足额缴纳给甲方，逾期10日以上（含10日）未缴纳租金的，视为逾期未交租金；4．乙方选择以银行代扣方式支付租金，乙方提供本人有效的银行卡在每月最后10日内存足资金，确保银行能够按月代扣；5．甲方应于本合同签订当日向乙方交付房屋，乙方应在签订合同当日与甲方或其委托管理单位办理房屋交接及入住备案手续，乙方未在当日完成房屋交接手续的，视为甲方已交付房屋；6．交付房屋后，乙方未入住的，从合同签订之日起开始计算空置期；7．租赁期间，乙方未按上述约定办理入住备案及变更手续，或无正当理由累计拖欠租金6个月以上的，甲方有权单方解除本合同，要求乙方承担合同约定的违约责任并限期腾退房屋；8．乙方逾期支付租金的，应补缴租金，并从逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金；9．本合同终止后，乙方应于合同终止之日起10日内腾退房屋并办理交接手续，若乙方拒不腾退房屋，甲方有权按市场租金标准收取本合同终止之后占用期间的房屋占用费；10．合同终止后，乙方应当结清物业服务费、水、电、气等费用；11．甲方根据本合同项下的联系电话通知乙方相关事宜，乙方应当主动签收相关通知及文件，甲方按本合同承租的房屋地址以挂号信方式寄出相关通知及文件48小时后或甲方将相关通知及文件张贴在本合同承租的房屋门上，视为甲方已送达到，乙方联系方式发生变化后，应在3日内书面通知甲方，否则视为未变化。 2019年3月20日，公共住房服务中心与成都成房物业有限公司（以下简称“成房物业公司”）签订《保障性住房使用管理委托合同》，约定公共住房服务中心将位于锦江区××街道××楼村××组××组××共计2959套公共租赁住房的房屋维护管理服务委托给成房物业公司进行使用管理，委托期限为2019年3月1日至2020年2月28日，委托事项有：办理保障性住房入住和退出登记手续、负责受托管理的住房的租金收（催）缴工作等。合同到期后，双方于2020年3月1日续签了前述委托管理合同。 2019年5月16日，四川明炬律师事务所（以下简称“明炬律所”）向廖俊梅出具《律师函》，该《律师函》主要载明：1．明炬律所为成房物业公司的常年法律顾问单位，依法取得成房物业公司的授权，可以就廖俊梅与公共住房服务中心签订的《租赁合同》向廖俊梅致函催告；2．廖俊梅与公共住房服务中心签订《租赁合同》后至今，廖俊梅并未办理房屋交接及入住备案手续，导致房屋空置达4个月并欠付租金3,266.4元，依据双方合同的约定视为廖俊梅已实际入住该房屋；3．要求廖俊梅在收到该函后7日内前往成房物业公司项目部办理入住备案手续，并及时支付欠付租金，逾期未办理，视为自愿放弃该房屋的租赁权。明炬律所将该《律师函》张贴于案涉房屋处，并向廖俊梅户籍所在地“成都市成华区崔家店南路8号8栋1单元7号”进行了邮寄，该邮件于当日寄出，于次日由他人签收。 2019年5月、6月、7月、9月，公共住房服务中心均向廖俊梅出具了《催缴通知书》并张贴于案涉房屋门上，向廖俊梅催要从2019年2月起欠付的租金。 2019年10月16日，明炬律所再次向廖俊梅出具《律师函》，该份《律师函》与2019年5月16日出具的《律师函》内容大体相同，主要载明自签订《租赁合同》至今，廖俊梅尚未办理房屋入住手续，导致房屋空置达9个月并欠付租金4,783.8元，要求廖俊梅在收到函件后7日内前往成房物业公司项目部办理入住备案手续并支付欠缴租金。该《律师函》亦同时进行了邮寄和张贴，物流显示邮件于同年10月25日退回。 庭审中，公共住房服务中心陈述廖俊梅已支付租金至2019年4月30日，自2019年5月1日起就未再支付租金；《催缴通知书》由公共住房服务中心盖章出具，由物业公司负责具体的租金催缴工作，若无人在家，则将《催缴通知书》贴在房屋门上；物业公司在《催缴通知书》填写的金额及律所出具的《律师函》上记载的金额有误，实际金额以公共住房服务中心主张的为准；双方合同于2019年9月22日到期，期满后廖俊梅没有申请续租，且同意办理退房，但后续公共住房服务中心已联系不上廖俊梅；案涉房屋现处于空置状态。 以上事实的认定有当事人提交的公共住房服务中心的事业单位法人证书、法定代表人身份证明、廖俊梅的身份证复印件、《租赁合同》、《中共成都市委机构编制委员会关于市房管局所属事业单位优化调整的通知》、《房屋委托管理合同》、《保障性住房使用管理委托合同》、《催缴通知书》、《律师函》、EMS邮寄单及物流查询截图等证据及公共住房服务中心的当庭陈述在案为证。 本院认为，公共住房服务中心与廖俊梅签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。公共住房服务中心主张合同签订后廖俊梅仅支付至2019年4月30日的房屋租金，后续租金未再支付，双方的合同已于2019年9月22日到期解除。根据查明事实，双方签订的《租赁合同》约定租赁期限至2019年9月22日届满，公共住房服务中心委托明炬律所于2019年10月16日向廖俊梅出具了《律师函》，该《律师函》载明要求廖俊梅在收到函件后前往成房物业公司项目部办理房屋入住手续并支付欠付租金，但该邮件后被退回。公共住房服务中心亦陈述期满后廖俊梅没有申请续租，且同意办理退房，但后续公共住房服务中心已联系不上廖俊梅，廖俊梅并未对双方继续履行租赁合同作出行为或意思表示，且合同约定租赁期限内廖俊梅并未居住在案涉房屋内。本案现无证据证明合同到期后双方续签了合同或达成继续租赁合同关系的一致意思表示，故本院确认双方于2019年1月28日签订的《租赁合同》已于2019年9月22日解除。现公共住房服务中心要求廖俊梅支付2019年5月1日起至2019年9月22日的租金，廖俊梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对公共住房服务中心的诉讼主张进行抗辩的权利。故本院确认廖俊梅应向公共住房服务中心支付2019年5月1日起至2019年9月22日的租金共计3,773.89元（按每月797.3元计算）。 关于违约金。廖俊梅未按期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据双方的合同约定，廖俊梅逾期支付租金的，应补缴租金，并从逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金。现公共住房服务中心主张按照欠付租金的24%计算违约金。本院认为公共住房服务中心主张的违约金虽低于双方合同约定，但我国违约金以弥补守约方损失为目的，本案中公共住房服务中心的损失主要为资金占用期间的损失，故本院酌定本案违约金为500元。对公共住房服务中心多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告成都市公共住房服务中心与被告廖俊梅于2019年1月28日签订的《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》已于2019年9月22日解除； 二、被告廖俊梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付租金3,773.89元； 三、被告廖俊梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付违约金500元； 四、驳回原告成都市公共住房服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元、公告费300元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告廖俊梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二一年一月七日 书记员 李冬梅