四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初8879号 原告：曾娜，女，1980年9月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：成都西源誉腾投资有限公司。住所地：成都高新区西部园区尚阳路12号。 法定代表人：渠波，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李梦华，四川仓颉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳涛，四川仓颉律师事务所律师。 被告：成都博途房地产营销策划有限公司。住所地：成都市金牛区同怡路41、43、45号2幢1层。 法定代表人：邹坤，职务不详。 委托诉讼代理人：王茂珂，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲维虎，四川新开元律师事务所律师。 原告曾娜与被告成都西源誉腾投资有限公司（以下简称西源誉腾公司）、成都博途房地产营销策划有限公司（以下简称博途房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告曾娜、被告西源誉腾公司的委托诉讼代理人李梦华、被告博途房产公司的委托诉讼代理人王茂珂、仲维虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾娜向本院提出诉讼请求（经庭审明确）：1.判令曾娜与西源誉腾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》与补充协议无效；2.西源誉腾公司向曾娜退还房款340640元，并支付利息，以340640元为基数，月息2%为标准，从2017年8月4日开始计算利息；3.博途房产公司向曾娜退还273103元，并支付利息，以273103元为基数，按月息2%从2017年8月4日计算利息；4.西源誉腾公司退还代收费用12987元。事实及理由：2017年8月4日，曾娜与西源誉腾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》与补充协议，约定曾娜购买西源誉腾公司开发的高新区尚华路106号“时代睿城”下沉式商铺****号，房款为613743元。曾娜于签约当日在西源誉腾公司售楼部分三次刷卡共计支付613743元，其中273103元由博途房产公司开具收据，340640元由西源誉腾公司开具收据。8月12日，曾娜再次以现金方式交付了契税、印花税、产权登记费、交易手续费、维修基金等共计12987元。同时案涉合同的签订存在以下问题：第一，混淆销售面积与赠送面积，将赠送部分计入了销售面积计算全部房款。只将商铺预测建筑面积42.58㎡对应的房价款340640元写入合同，以其他名义将另外的290640元拆分房价不计入合同总价，以红街美食广场商铺****号购房余款名义以其他公司出具收据；第二，合同价款与实际价款不一致，违反了政府规定的一房一价的管理办法，此行为属于西源誉腾公司与第三方恶意串通欺诈行为，属于西源誉腾公司避税的非法目的，并且合同的权利义务不对等，格式条款显失公平；第三，西源誉腾公司未在合同约定的时间办理产权登记手续，构成合同违约和合同解除；第四，案涉商品房在出售前已经卖出，西源誉腾公司无权出售，同时该房屋在出售时存在抵押，但并未告知买受人，销售行为无效；第五，西源誉腾公司不履行合同，配套设施不完善。 西源誉腾公司答辩称，1.签订案涉合同时，双方具有民事行为能力，合同的签署、款项的支付及支付对象均符合当事人的真实意思表示，不违反规定，应为有效。曾娜陈述的欺诈行为，应提供相应的佐证；2.案涉房屋并不存在一房二卖的情况，为了融资确实对房屋进行了处理，但是是与西源誉腾公司的子公司进行的，并不影响销售，房屋已备案在曾娜名下，不存在欺诈事实。 博途房产公司答辩称，1.房屋销售时，已经明确告知曾娜房屋价格，不存在欺诈行为；2.博途房产公司为销售代理方，受西源誉腾公司委托销售房屋，曾娜所支付的价款均为房款，至于博途房产公司收取的价款是与西源誉腾公司之间包销协议约定的服务费；3.博途房产公司已经完成了销售行为，完成了自己的义务，在本案中不应承担返还责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 西源誉腾公司为案涉“时代睿城”项目的开发商，其与博途房产公司签订《“时代睿城”下沉式商铺包销协议书》，约定由博途房产公司包销“时代睿城下沉式广场”56套商铺，包销基价为8380元/平方米，包销期限为6个月，从2017年6月17日至2017年12月16日。同时约定：1.包销期间，博途房产公司对本协议约定的包销范围内的商铺商品房享有独家排他销售权、房价确定权，本项目销售超出上述包销成交总房价的房款或其他收入等均属于博途房产公司包销服务费收入；2.双方确认知悉，西源誉腾公司于2016年5月将本协议项下56套商铺一并出售予成都长坤天茂商业管理有限公司并签署《商品房买卖合同》，该合同已在房产管理部门进行备案登记，由西源誉腾公司负责向房产管理部门在2017年12月31日之前注销前述备案；3.销售方式：博途房产公司可通过“自主定价、自包费用、自担风险及收益”的方式，指定商铺的实际购买人，由买受人与西源誉腾公司签订正式《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等买卖法律文件；4.凡56套商铺的实际销售总成交价与本协议第一条第6款的包销成交总房价之间有溢价的，溢价部分归博途房产公司享有，实际买受人自行向博途房产公司支付溢价部分的费用。包销协议附件有包销商铺房源清单及价格表、商品房备案信息，案涉1342号房屋包含在清单之列。 2017年6月13日，成都长坤天茂商业管理有限公司向西源誉腾公司出具回函，同意西源誉腾公司将备案登记在其名下的商铺对外销售，公司配合办理备案注销手续。 博途房产公司向本院提交一份“时代红街认购协议书”，载明曾娜自愿认购西源誉腾公司开发的“时代·红街”项目的商品房****号商铺，面积42.58平方米，总价为726495元，曾娜选择一次性付款，优惠后总价704700元，享受2年租金抵扣房款为620136.3元。本认购书生效后7日内，曾娜到西源誉腾公司销售部签订正式的《商品房买卖合同》。同时博途房产公司提供一份曾娜出具的承诺书，载明曾娜于2017年8月1日定购时代红街1342号商铺，定金50000元，商铺总金额620136元，曾娜于2017年8月15日前付清签订购房合同，逾期则不享受当日订购3%优惠。庭审中，曾娜对此认购书、承诺书真实性予以认可，但其认为时代红街1342号商铺与其“时代睿城”-1层1342号为两套不同的房屋，其认为时代红街****号商铺是其购买“时代睿城”-1层1342号商铺所赠送面积的商铺。 2017年8月4日，曾娜（买受人）与西源誉腾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定由曾娜购买由西源誉腾公司开发的“时代睿城”1幢-1层1342号房屋，规划用途为商业，建筑面积42.58平方米，房屋单价为每平方米8926.62元，总价款为340640元。合同还约定：1.买受人在2017年8月4日前支付该商品房全部价款；2.合同生效后，在一次性付款的买受人已经付清全部房款之日起180日内办理商品房预售合同登记备案手续；3.合同第五条约定：该商品房存在抵押，抵押人为西源誉腾公司，抵押权人为华信信托股份有限公司，抵押登记日期2016年10月25日，债务履行期限为2016年8月26日至2019年8月25日；4.合同第六条约定：双方知悉并认可，出卖人已于2016年5月将该商品房售予成都长坤天茂商业管理有限公司，并签署商品房买卖合同并已备案登记，成都长坤天茂商业管理有限公司有权优先于买受人主张房屋权利。上述合同第五条、第六条均以下划线的方式标注。 合同签订当日，曾娜向西源誉腾公司支付房款340640元，西源誉腾公司出具《房屋销售专用收据》。同日，曾娜向博途房产公司支付273103元，由博途房产公司出具《收款收据》，收据摘要载明：时代·红街美食广场商铺****号房款余款。 合同签订后，曾娜（委托人）与成都时代红街商业管理有限公司（受托人，以下简称为时代红街公司）签订《商铺委托统一经营管理协议书》，载明曾娜委托时代红街公司统一经营管理其购买的位于成都市高新西区尚华路108号时代睿城·红街美食广场商业物业（商铺号：负****），共计5年，由时代红街公司以自己名义自主招商、运营和管理，所获得的收益为每年41816元，2年总计83692元，上述收益在本合同签订时即视为时代红街公司已经一次性支付给曾娜。 2017年8月12日，曾娜向西源誉腾公司支付契税10219元、产权印花税175元，产权登记费550元，交易手续费852元、维修资金1171元、国土工本费20元，共计12987元。 2018年2月23日，案涉商铺备案登记至曾娜名下，备案成交价显示为340640元。 2020年7月4日，曾娜与案外人马冬琴签订《房屋租赁合同》，约定曾娜将时代睿城下沉式商铺-1层****号租赁给马冬琴，面积42.58平方米，位置为：郫都区尚雅路108号红街美食广场243号。租赁期限自2020年7月10日至2025年7月9日，租金每月1600元。 以上事实有双方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《交房代收费用专用收据》《收款收据》《网签合同信息查询记录》《房屋租赁合同》、承诺书、认购协议以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。各方当事人对于西源誉腾公司收取曾娜房款340640元、代收费12987元以及由博途房产公司收取曾娜273103元无异议。结合审理查明和双方的诉辩理由，曾娜提出诉讼请求的主要理由为：第一，西源誉腾公司存在欺诈行为，导致其作出错误的意思表示：包括承诺买房赠送面积，即购买“时代睿城”商铺赠送时代红街商铺，但实际却以不计入面积的商铺收取购房款；也包括承诺5年包租，捆绑经营，但至今未收取到任何租金，且委托经营的公司已注销；第二，西源誉腾公司将已经出售并抵押的房屋再行出售，违反了法律规定，销售行为无效。本案中，曾娜提出的诉讼请求为主张合同无效，但所依据的事实却包括了可撤销的事实与合同无效的事实，因合同无效和可撤销的后果相同，本院将对其无效和可撤销的事由进行全面审查。故本案的争议焦点为：1.本案的法律适用；2.西源誉腾公司是否存在曾娜主张的欺诈行为以及是否存在曾娜主张的合同无效的情形。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、是否存在欺诈 本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，构成可撤销的欺诈行为须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知做出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背真实意思。就本案而言，因双方在诉讼中的陈述各执一词，不能通过单方陈述判断真伪，对此，本院综合以下几点因素考量： 第一，通过曾娜在签订正式买卖合同之前与西源誉腾公司签订的认购协议以及承诺书，均载明曾娜购买的为时代红街1342号商铺，而正式的商品房买卖合同签署的项目名称为“时代睿城”负一层1342号商铺，此两房屋除项目名称存在差异以外，面积、房号均一致，西源誉腾公司陈述实际为同一地址，时代红街为“时代睿城”项目的推广名，只是为打造商铺进行推广。对此本院结合各份文件的签署、整个合同签署的过程时间线以及本院处理关于西源誉腾公司“时代睿城”楼盘类案情况，对于“时代睿城”1342号商铺与时代红街1342号商铺为同一套房屋的事实予以认定。 第二，对于曾娜主张的西源誉腾公司承诺买房赠送面积，即是买“时代睿城”一套房送“时代红街”一套房，对此，前文已经认定，曾娜所称的两套房实际为一套房，“时代红街”就是案涉房屋所在项目“时代睿城”推广名，认购书、合同、收据之上的不同称呼皆指同一套房，不存在买一送一之说。另，曾娜赠送面积的主张，西源誉腾公司予以否认，而曾娜除认购书、合同、收据之上对案涉房屋不同称呼外，没有其他证据予以佐证。 第三，关于5年包租，属于曾娜与时代红街公司签订，独立于案涉商品房买卖合同，属于两个不同主体及独立法律关系，在西源誉腾公司不予认可的情况下，曾娜并未提供证据证明西源誉腾公司与时代红街公司存在关联性，无法直接认定此两公司存在曾娜主张的串通合谋。 第四，关于西源誉腾公司与博途房产公司之间的包销协议，本案暂且不论西源誉腾公司与博途房产公司之间存在的是否为包销关系，即使真实存在，那么包销作为开发商销售商品房的一种方式，并不违反法律规定。曾娜最终是与西源誉腾公司签订的正式商品房买卖合同，与西源誉腾公司和博途房产公司之间包销协议约定的内容一致，曾娜签订合同之时是否被告知其购买的商铺是被包销的商铺并不影响其与西源誉腾公司的合同签订，即曾娜并未提供证据证明其因不知晓包销关系的存在而导致其陷于错误认知，此二者之间不存在必然的因果关联。 第五，关于博途房产公司收取的房款问题，通过上文论述，曾娜购买的只有“时代睿城”****号商铺，不存在曾娜所认为的博途房产公司收取的为不计入房款的赠送商铺的价款。至于博途房产公司收取房款的行为皆基于其与西源誉腾公司之间的包销关系，对于曾娜而言该部分付款亦为房款的一部分。至于该部分款项在博途房产公司与西源誉腾公司之间作何结算，是两者的另一法律关系项下的纠纷。 综上，本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证证明责任，曾娜主张西源誉腾公司存在欺诈行为，但其并未提供相应的西源誉腾公司构成欺诈的证据，应承担举证不能的不利后果。因此本院对于曾娜主张的西源誉腾公司存在欺诈不予支持。 三、合同是否无效 关于曾娜提出的合同无效的情形，其认为西源誉腾公司出售的房屋为抵押房屋且存在一房二卖的情形。本院认为： 首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，案涉房屋确实先于案涉合同予以出售并且存在抵押，但在双方合同的第五条和第六条中均予以了明确约定，且通过加注下划线的方式予以标注，因此，不存在出卖人西源誉腾公司故意隐瞒的情况，且西源誉腾公司在合同中已经尽到必要的提示说明义务，亦不存在曾娜所称的事先拟定、权利义务不对等的情况。因此，曾娜不能据此要求确认合同无效或撤销合同。 再者，即使存在曾娜所称的一房二卖的情况，在我国债权形式主义的物权变动模式下，成都长坤天茂商业管理有限公司与西源誉腾公司以及西源誉腾公司与曾娜之间就案涉房屋的买卖成立的均为有效合同，成都长坤天茂商业管理有限公司与曾娜在未进行物权登记之前依据商品房买卖合同取得的均为债权请求权，因此曾娜与西源誉腾公司之间的合同系双方的真实意思表示，应为有效的合同。 最后，关于曾娜提出案涉房屋转让时存在抵押的情况，根据我国不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效，也即是，即使西源誉腾公司在未经抵押权人同意的情况下将案涉房屋转让给曾娜，曾娜与西源誉腾公司之间的转让协议应为合法有效，抵押权影响的只是曾娜能否依据合同要求西源誉腾公司办理不动产权，取得相应物权。 因此，综上，曾娜主张撤销合同以及合同无效的情形本院均不予支持，因其他诉请皆是基于合同无效或被撤销之后的法律后果，“皮之不存、毛将焉附”，故对其相应的诉讼请求亦不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告曾娜的诉讼请求。 案件受理费减半收取3205元，由原告曾娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二一年一月二十日 书记员  张勤