江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初6705号原告：江阴福澄医卫材料有限公司，住所地江阴市虹桥北路86号。诉讼代表人：高启明。委托诉讼代理人：袁一德，该公司。委托诉讼代理人：张栋，江苏江民律师事务所律师。被告：江阴韦德木作家居有限公司，住所地江阴市镇澄路371号。法定代表人：刘伟才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春海，江苏郑仝徐律师事务所律师。原告江阴福澄医卫材料有限公司(以下简称福澄公司)诉被告江阴韦德木作家居有限公司（以下简称韦德公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福澄公司的委托诉讼代理人袁一德、张栋、被告韦德公司的委托诉讼代理人吴春海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福澄公司向本院提出诉讼请求：一、判令韦德公司支付自2020年1月15日起至实际退出房屋之日止的租金，计算至2020年10月31日止租金（按年租金194462元计算，减去45836元)；二、由韦德公司承担逾期支付租金的滞纳金6167.48元(以51395.68元为基数，从2020年1月15日按年利率24%计算到2020年7月15日)；三、判令韦德公司对租赁房屋的墙面、楼面予以修复；四、本案诉讼费用由韦德公司承担。事实和理由：2016年6月19日，福澄公司与韦德公司签订租赁协议一份，约定将福澄公司在江阴市镇澄路371号的原棉仓库、成品仓库共计11间，合计1100平方米出租给韦德公司，租金为163800元；2017年7月2日，双方签订房屋、场地租赁租金调整协议，约定租金从2019年7月15日开始调整为每年183456元，租金半年一付，逾期未付按每天1%加收滞纳金。并约定如韦德公司因故退租，则必须在已付租金到期日前三个月书面告知福澄公司并在到期日前一个月将房屋、场地内的设备、器材全部出清。房屋、场地等不得损坏，如有损坏，韦德公司必须赔偿。又约定，韦德公司在福澄公司场地上加盖、加层增加的房子(包含大棚)，从落成之日起即归福澄公司所有，韦德公司不能任意变动，如需变动必须由福澄公司同意。协议签订后，福澄公司按约将房屋、场地交付给韦德公司使用，韦德公司在使用过程中，对部分房屋进行改造加层，总计加层楼面约150平方米。韦德公司支付租金至2020年1月14日。自2020年1月15日起的租金，经福澄公司一再催要，韦德公司于5月29日仅支付了45836元。后福澄公司发现，韦德公司已从出租房屋、场地搬离了部分设备，并将房屋内的加层楼板全部拆除，并造成隔墙破坏。福澄公司要求韦德公司对楼面、墙面进行修复，并支付租金，韦德公司拒绝履行义务。为维护福澄公司的合法权益，持状诉至法院，请求依法判决。被告韦德公司答辩称：双方租赁合同已于2020年4月2日解除，韦德公司于2020年5月17日已将场地全部腾空，因此租金应当自2020年1月15日算至2020年5月17日，共61822元，韦德公司已支付45836元。韦德公司根据福澄公司授权处理污水管道施工相关事宜，共支付工程款20512元，同时为福澄公司法定代表人袁一德垫付6000元，根据当初约定，至工程竣工之日起租期满5年的不再退回所支付的工程费，未满5年的根据剩余年限按照比例退还工程费，因此应当抵扣18460.8元，以及垫付的6000元一并抵扣。根据2017年6月19日签订的租赁合同第十二条，福澄公司应承担每年不超过1000元的房屋漏水维修费用，但是自韦德公司承租3年以来，福澄公司分文未付，应当扣除3000元。福澄公司所依据的房屋场地租赁租金调整协议第五条，指的是乙方在甲方场地上加盖加层增加的房子并不包含装饰装修，屋内所有的装潢是装修包括钢筋、置物架均是韦德公司自行添置，其所有权属于韦德公司。因此在合同解除后，韦德公司有权取走。福澄公司的第三项诉请无事实和法律依据。目前，福澄公司已将房屋出租给第三方，正在装修。福澄公司主张的滞纳金过高，请求法院按照相关法律规定予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：2017年6月19日，福澄公司（甲方）与刘伟才（乙方）签订租赁协议，协议约定乙方租赁的厂房为甲方的厚棉仓库，成品仓库共计11间，合计1100平方米，租金为16.38万元/年，租金为先付后用，每半年支付一次。仓库（乙方作生产厂房）内乙方可根据生产所需要进行适当改建或增添，建筑门、窗等部分改建后，其所有权即归甲方所有，对于增添或改建部分在乙方退租时，原则上应恢复原样，甲方不作任何补偿。乙方租赁厂房发生漏水等现象，由乙方自行负责维修，维修费用向甲方保修，每年不超过一千元。2019年7月2日，福澄公司（甲方）与韦德公司（乙方）签订房屋、场地租赁租金调整协议，协议约定租金由每年163800元，上浮12%，调整为每年183456元。实施期从两年期满的2019年7月15日开始。调整后的租金仍半年支付一次，在已付租金到期日前一个月支付下期房租，逾期未付则按每天1%加收滞纳金。如乙方因故退租，则必须在已付租金到期日前三个月书面告知甲方并在到期日前一个月将房屋、场地内乙方的设备、器材全部出清。房屋、场地等不得损坏，如有损坏，乙方必须赔偿。按原租金协议，乙方在甲方场地上加盖、加层增加的房子（包含大棚），从落成之日起即归甲方所有、乙方不能任意变动，如需变动必须由甲方同意。2019年12月16日，福澄公司向韦德公司发出房租缴纳通知单，载明：租赁合约于2020年1月14日到期，按合约规定，租户需于到期前一个月将下期（半年）的租金全部付清。现贵单位应付租金为91728×1.06=97231.68元。如在到期前十天我公司尚未收到应付租金，则视为贵单位弃租，我公司将采取相应的措施，由此引起的一切后果均由贵单位承担，并且从到期前十天开始按每天1%的未交租金收取滞纳金。2020年4月2日10时03分，夏港派出所接136××××6232手机号（袁一德）报警称：我是这边厂区的法人代表，我把我厂区其中的一个车间租给了一个小企业，现在对方房租没交还想搬走，我们之间有租赁合同的。同日，双方前往镇司法所协商，后未达成合意。2020年5月17日，韦德公司法定代表人刘伟才向福澄公司法定代表人袁一德发送短信“袁厂4个月的房租已打你公司账户，污水施工费用扣除54个月的。”袁一德回复，“……另你该付的租金上次在镇司法所即讲明，在你搬出后将钥匙交出并经房东验收合格再加收半个月作租赁期，另加收迟纳金，污水工程费与我无关。我劝你好好付清全部款项以免麻烦。”2019年5月19日，刘伟才向袁一德发送短信“上次你不是说要验收的，怎么还不过来。”袁一德未回复。2020年5月22日，福澄公司及江阴市福澄物业管理有限公司向韦德公司发出的通知中载明，“根据你在我公司租赁厂房的具体情况，特向你发如下通知：1、你租用的厂房里面大部分设备和物品都已搬出，但至今里面还有你存放的材料、成品等，因此不能算作交房；2、……”。福澄公司与韦德公司当庭确认，2019年7月15日至2020年1月14日的租金97231元（含6%税金）已通过转账方式支付。2020年1月15日后的租金，韦德公司于2020年5月17日支付45836元，福澄公司同意抵扣。双方还当庭确认厂房夹层的面积大约为150平方米，材质为地板，韦德公司在搬离厂房时已将其拆除。另查明，江阴市东红建材商行于2017年8月16日、2018年9月30日、2019年10月11日向刘伟才出具三张收条，载明其收到刘伟才的厂房漏水维修费用共计4800元。韦德公司要求在租金中抵扣的污水处理工程的费用，福澄公司不认可，法庭当庭向韦德公司明确该费用不属于本案审理范畴，应另行起诉主张，韦德公司当庭表示同意。以上事实有租赁协议、房屋场地租赁租金调整协议、房租缴纳通知单、夏港派出所接处警证明、短信聊天记录、收条及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，福澄公司与韦德公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方应该按照有关协议约定履行义务，承担责任。按照双方签订房屋、场地租赁租金调整协议，租金为183456元/年，租金每半年一付，双方均认可韦德公司租金已付至2020年1月14日。后双方因房屋租赁事宜发生争议，于2020年4月2日报警并前往镇司法所协商，双方虽并未协商一致，但之后韦德公司便开始着手搬离厂房，袁一德给刘伟才回复短信表示“另你该付的租金上次在镇司法所即讲明，在你搬出后将钥匙交出并经房东验收合格再加收半个月作租赁期，另加收迟纳金，污水工程费与我无关。我劝你好好付清全部款项以免麻烦。”可知，双方在镇司法所协商时已达成解除租赁合同的合意，即福澄公司同意韦德公司提前解除合同并搬离租赁房屋时加收半个月租金并由其承担逾期交付租金部分的迟纳金，对此本院予以确认。故本院认定，双方的房屋场地租赁协议于2020年4月2日解除。按照房屋场地租赁租金调整协议中约定的租金183456元/年及双方之前形成的由韦德公司承担6%的税金交易习惯计算，韦德公司应向福澄公司支付自2020年1月15日至2020年4月2日的租金及加收半个月的租金合计49548.2元（183456元/年÷365天×93天×1.06）。韦德公司与福澄公司当庭确认，2020年1月15日后的租金，韦德公司已支付45836元，故韦德公司尚应支付福澄公司租金3712.2元，超出部分不予支持。关于滞纳金部分，对于计算标准福澄公司主动调低为年利率24%，本院依法予以确认。韦德公司应承担逾期支付租金的滞纳金（以49548.2元为基数自2020年1月15日起至2020年5月17日止，以3712.2元为基数自2020年5月18日至2020年7月15日止，均按年利率24%计算），超出部分不予支持。关于合同解除后至韦德公司搬离厂房期间房屋占用使用费的认定。双方租赁合同解除后，韦德公司主张其于2020年5月19日已搬离厂房，而福澄公司主张韦德公司于2020年10月底才搬离厂房。根据双方的短信记录，2019年5月19日刘伟才向袁一德发送短信“上次你不是说要验收的，怎么还不过来。”袁一德未回复。但结合2020年5月22日福澄公司及江阴市福澄物业管理有限公司致韦德公司的函，可知刘伟才在发短信通知袁一德验收时已将大部分厂房腾空搬清，其材料、成品占用的小部分空间并不影响福澄公司后续对厂房的正常使用。且双方当庭确认，由于大门没有上锁，钥匙已经丢失，故不存在交付钥匙的必要和可能性。故本院认定韦德公司于2020年5月19日已搬离厂房。合同解除后至韦德公司搬离租赁厂房期间的房屋占有使用费参照租金标准计算，故韦德公司还应给付福澄公司自2020年4月3日至2020年5月19日的房屋占有使用费，参照租金标准计算为23120.5元（183456元/年÷365天×46天）。关于厂房漏水维修费用的抵扣问题。按照租赁协议，双方约定租赁厂房发生漏水等现象，由韦德公司自行负责维修，维修费用向福澄公司报销，每年不超过一千元。根据韦德公司提供的收条，刘伟才于2017年8月16日、2018年9月30日、2019年10月11日向江阴市东红建材商行支付厂房漏水维修费用共计4800元。福澄公司对于上述三张收条的真实性均不予认可。本院认为，根据租赁协议的约定，韦德公司应每年向福澄公司要求报销维修费用，其将三年的维修费用一同要求抵扣不符合约定，且韦德公司仅仅能提供收条，无法提供相应的转账凭证，故本院仅认可其2019年支付的维修费用1600元，其中应由福澄公司承担1000元。对于租赁房屋的墙面、楼面修复问题。按照双方签订的租赁协议和房屋土地租赁租金调整协议约定，仓库（乙方作生产厂房）内乙方可根据生产所需要进行适当改建或增添，建筑门、窗等部分改建后，其所有权即刻归甲方所有，对于增添或改建部分在乙方退租时，原则上应恢复原样，甲方不作任何补偿。乙方在甲方场地上加盖、加层增加的房子（包含大棚），从落成之日起即归甲方所有、乙方不能任意变动，如需变动必须由甲方同意。韦德公司抗辩称协议约定的是加盖、加层增加的房子（包含大棚）并不包含装饰、装修，屋内所有的装潢是装修包括钢筋、置物架均是韦德公司自行添置，所有权应属于韦德公司。在合同解除后，韦德公司有权取走。本院认为，双方对于建筑门、窗及加盖、加层增加的房子（包含大棚）均事先约定归属于福澄公司，但韦德公司在租赁厂房内加盖的夹层，并不属于协议约定的房子（包含大棚），应认定为普通的改建及增添。而协议仅约定建筑门、窗等部分改建后，其所有权即刻归福澄公司所有，增添的夹层不属于建筑门、窗，故所有权也不属于福澄公司。协议还约定对于增添或改建部分在退租时，原则上应恢复原样，故韦德公司有权在退租时予以拆除。据此，本院对福澄公司要求韦德公司对楼面予以修复的诉讼请求依法予以驳回。对于福澄公司要求韦德公司修复三面玻璃墙的诉讼请求，因韦德公司不予认可，且福澄公司提供的现场照片等证据无法证明，韦德公司曾加装三面玻璃墙且事后拆除，故本院对该诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、江阴韦德木作家居有限公司应支付江阴福澄医卫材料有限公司租金3712.2元、房屋占有使用费23120.5元，扣减厂房漏水维修费用1000元，合计25832.7元。此款江阴韦德木作家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴福澄医卫材料有限公司。二、江阴韦德木作家居有限公司应向江阴福澄医卫材料有限公司承担逾期支付租金的滞纳金（以49548.2元为基数自2020年1月15日起至2020年5月17日止，以3712.2元为基数自2020年5月18日至2020年7月15日止，均按年利率24%计算）。三、驳回江阴福澄医卫材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元、保全费820元，合计1910元（江阴福澄医卫材料有限公司已预交），由江阴福澄医卫材料有限公司负担955元，江阴韦德木作家居有限公司负担955元，江阴韦德木作家居有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付给江阴福澄医卫材料有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二一年一月四日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。