广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初20766号原告：李伟清，男，1960年9月20日出生，汉族，住广东省梅县×××××××流芳，身份证号码：441××××××××××××912。委托诉讼代理人：钟智峰，广东泰旭律师事务所律师。被告：张华州，男，1957年4月8日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县××××××××××××××××，身份证号码：422××××××××××××019。被告：王超，女，1981年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市南城区×××××××××××××××××××××××，身份证号码：642××××××××××××328。委托诉讼代理人：王超，广东广和（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市南城中天和家物业管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区××××××××××××××××。法定代表人：张淦祥，该公司副总经理。委托诉讼代理人：胡永超，男，该公司员工。原告李伟清与被告张华州、王超，第三人东莞市南城中天和家物业管理服务有限公司（以下简称“中天和家物业公司”）相邻关系纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，原告李伟清申请追加王超为本案被告。本院依法适用简易程序分别于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告李伟清及其委托诉讼代理人钟智峰，被告张华州、被告王超的委托诉讼代理人王超,第三人中天和家物业公司的委托诉讼代理人胡永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟清向本院提出诉讼请求：一、判令被告王超、张华州向原告赔偿经济损失10000元；二、判令被告王超、张华州将原告的阳台天花板修缮完好；三、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告李伟清明确，经济损失分别是漏水不能退房引起的房租（每个房间800元或750元，共四个房间）、管理费损失合计10000元；206、207、231、232房阳台、天花板掉落，每个房间平均面积6平方米，要求被告修复原状，四间房约1000元可以修复完毕。事实和理由：原告承租位于东莞市×××××××××××××××的商铺，商铺建筑面积（含公摊）916.6平方米，主要经营出租房。被告承租力通楼三楼的商铺，王超为实际业主。2019年12月初,原告向第三人及被告反映,力通楼的206房、207房、231房、232房阳台天花板、掉灰、滴水严重影响租户生活，并带被告及第三人的水电工看过现场,并去对应306、307、331、332房，初步认定水是由三楼阳台、卫生间渗透。2020年1月11日，第三人召集原告、被告到现场查看，发现二楼有多个房间阳台天花有水珠滴落、水迹以及天花墙灰腐化等现象，对应渗水房间上方三楼房间阳台地面有水往外墙渗出的痕迹。确认渗水原因，被告需做防水工程。但是2020年1月中旬至2020年3月份，被告却多次找借口，迟迟不修缮房屋。2020年3月12日，第三人向被告发函要求尽快处理。2020年4月底，被告进行防水工程将渗水止住，但仍拒不修复二楼受损天花板。2020年5月份，原告及第三人多次邀请被告协商二楼阳台天花板修缮、赔偿损失之事，被告拒绝沟通、拒接电话。被告在经原告多次催促要求其处理渗水问题，但却拖延近5个月才处理。期间因渗水原告导致原告的多个房屋租客生活受到影响，并造成232房、231房、207房、206房租客退租，房屋空置，给原告造成10000余元经济损失。被告的上述行为违反了相关法律规定，并且严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第九十二条等相关法律法规的规定，起诉至法院。被告王超辩称，已经于2020年3月将3楼的漏水地方完全修复，修复时联系原告打算一并修复，但原告要求等1个月阳台晾干了之后才修复，但是一个月后就不止一间房屋受损了。无法证明漏水情况究竟是公共部分还是被告的私有部分，故王超在知道事件后第一时间主动委托律师联系原告代理人，表示愿意修复阳台，但是对原告主张的损失部分不认可。原告没有证据证明其因为房屋漏水产生了损失。退一步而言，即使原告真的有租客提前解约，也无法证明与案涉漏水事件有直接关系。疫情原因导致东莞出租屋市场冷淡，与被告王超无关。王超自愿协助原告修复已经受损部分及阳台屋顶，应驳回原告其余无理的请求。被告张华州辩称，开始不知道3楼漏水，物业转告诉，到现场看了，才知道房子本身结构存在问题，确认渗水后，已通知王超。后发生疫情。在查看了确认4间房子漏水，不明确漏水原因后，3月底已修复完成4间房子。当时原告表示要1个月后才可以补天花。而且损坏的仅是4间房子，但无理又出现多间房子要补。大环境影响房屋出租情况，不是渗水原因导致的。按照物业要求帮原告修复好就可以了，我方没有义务做。其余意见与王超的答辩意见一致。第三人中天和家物业公司述称，自2020年1月接到原告反馈漏水，第一时间让原、被告到现场协商，我方临时组织了微信群处理这个问题。接到原告问题以来，我方多次通过微信与三方沟通，我方尽到了物业公司的业务和职责。经审理查明，《商铺租赁合同》记载，原告李伟清向东莞市新旭实业投资有限公司承租了力通楼二楼经营出租房，商铺建筑面积916.6平方米，租赁期限为2019年5月16日至2024年5月15日；租赁期间商铺的内部及装修由李伟清承担维修、养护责任。《房屋租赁合同》记载，被告张华州承租了力通楼三楼共三十二间房用于居住，王超对该房屋享有所有权；租赁期限为2013年9月10日至2014年9月9日；因张华州保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障的（如漏水、管道赌塞等），张华州应负责维修或承担或购置新物，费用由张华州承担。各方均表示，案涉房屋没有办理相关权属证明，确认上述合同记载的权属、承租情况。原告李伟清主张，因力通楼三楼房屋渗水，导致其承租的二楼房间出现天花有水珠滴落、水迹以及天花墙灰腐化等现象，并影响其房屋出租，导致经济损失。被告张华州主张其为承租人，已全力配合案涉渗水事件的处理，不应承担责任。被告王超表示不清楚协商情况，已找师傅对三楼渗水位置进行修复，因二楼承租人不同意，才没有对二楼受损部位进行修复。2020年3月12日，第三人中天和家物业公司向力通楼三楼业主王小姐、承租方张先生发出处理告知函，表示在2019年12月底接到二楼承租方反映天花出现渗水，中天和家物业公司电工联系二、三楼承租方进行两次现场查看，发现二楼多个阳台天花有水珠滴落、水迹以及天花墙灰腐化等现象，对应渗水房间上方三楼也有多个房间阳台地面有水往外墙渗出的痕迹，也于2020年1月11日将有关问题致电三楼业主王小姐，希望尽快处理。但协调两个月，问题仍未得到有效解决。二楼承租方表示渗水问题已经对其房屋出租造成影响及经济损失。故希望三楼业主及承租方7个工作日内安排处理。中天和家物业公司、李伟清、张华州的微信聊天记录显示，李伟清表示306、307、332房渗水，提出修整方案，206、207房表示要退房。李伟清与案外人的微信聊天记录显示，206房人员要求尽快解决漏水问题。第三人中天和家物业公司于2020年5月16日通过短息向王超发送协商处理方案的信函，函件中记载二楼206、207、231、232房滴水、阳台天花板脱落掉灰；水已阻住，但受损天花板需尽快修补复原；并提出进一步的修复方案；表示因上述问题导致房屋不能正常出租，造成损失10000元。以上事实，有商铺租赁合同、关于力通楼三楼阳台渗水至二楼处理告知函、微信沟通记录、视频（附光盘）、照片、律师函及邮单、物流信息、房屋租赁合同、物业通知截图、微信聊天记录，短信截图，及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为相邻关系纠纷。因案涉房屋没有权属材料，根据《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》的记载，原告李伟清为力通楼二楼承租方，被告张华州为力通楼三楼承租方，均对承租的房屋享有占有、使用、收益的权利；被告王超为力通楼三楼的所有权人，将力通楼三楼用于出租，作为出租方有义务提供适于使用的房屋给租户并在租赁期间勤勉管理出租屋；三人均对各自所有或使用的不动产负有合理管理的义务。房屋存在渗水问题，与房屋的装修、防水、日常使用、维护及房屋质量均存在关联。结合案涉证据，力通楼二楼206房、207房、231房、232房阳台天花板掉灰、水迹以及天花墙灰腐化的问题客观存在。原、被告双方均确认，案涉房屋的渗水，是房屋防水、使用过程中的维护及质量问题共同导致的。被告王超、被告张华州未妥善管理房屋的行为确实对原告李伟清的承租环境卫生造成了超出必要容忍限度的影响。故被告王超作为房屋的出租方，应对房屋渗水导致相邻房屋（力通楼二楼206房、207房、231房、232房）的损害进行修复，恢复阳台天花板的原状（包括清理及修补因渗水导致的掉灰、水迹、腐化层，使阳台天花板及墙面颜色与未受损时相同或相近）。被告张华州作为房屋的承租方，应对被告王超的修复责任承担连带责任。两名被告还应当从根本原因上排除该项妨碍，对力通楼三楼的防水进行整改，并在日常使用中注意排水的及时性及合理性。关于原告李伟清主张的房租及管理费损失。因原告李伟清提交的证据不足以证明因案涉渗水事宜导致其存在房租及管理费的损失，且该损失属于间接损失，故对该主张，本院不予支持。值得一提的是，相邻关系纠纷影响相邻各方的和睦相处，如何解决争议关系到社会的稳定与长治久安。不动产相互毗邻的所有人或使用人在行使自身合法权利的同时，均应尊重他方所有人或使用人的权利，相互之间应当给予一定的方便或接受一定的限制。任何一方不得给相邻他方的生产、生活造成困难，也不得因顾及自己生产、生活上的便利而给相邻他方的生产、生活带来困难。在社会生活的各个方面，人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系，原、被告双方有必要而且也能够依照团结互助、公平合理的原则消除矛盾、妥善处理相邻关系。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王超应于本判决生效之日起十日内对原告李伟清占有使用的坐落于力通楼二楼206房、207房、231房、232房的阳台天花板恢复原状（包括清理及修补因渗水导致的掉灰、水迹、腐化层，使阳台天花板及墙面颜色与未受损时相同或相近）；二、被告张华州对本判决第一项确定的被告王超的责任承担连带责任；三、驳回原告李伟清的其他诉讼请求。本案受理费为25元（原告已预交），由原告李伟清负担20元，被告张华州、王超负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张子慧二〇二〇年十二月三十日书记员  曾艳霜书记员  钟玉洁附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。