陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14745号上诉人（原审被告）：王亮，男，汉族，1986年8月9日出生，中国飞机强度研究所员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张蔚，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔艳丽，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司，住所地西安市#-101。负责人：吴俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张红娟，女，1989年2月7日出生，汉族，该公司员工，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人王亮因与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司（以下简称金辉物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为驳回金辉物业的诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由金辉物业负担。事实和理由：金辉物业与业委会的物业服务合同在2016年已到期，双方未续签物业服务合同，因金辉物业拒绝退场，金辉物业无收费的合同依据。业主大会已选聘新的物业公司，因金辉物业仍占据小区，致使新的物业合同无法履行。其将物业费缴纳至2018年4月30日，此后即便2018年4月后提供部分物业服务，也是金辉物业单方行为。因物业合同到期，金辉物业无代收代缴水费、暖气费、垃圾费的依据。且根据已到期合同约定，物业费收费标准应根据业主满意度有所调整。事实上金辉物业在二次供水设备维护、水表更换、垃圾清运等事项上未提供相应物业服务。一审依据《合同法》第一百零七条规定判令其继续承担履行合同义务，适用法律错误。根据司法解释的规定，物业服务企业拒绝退出等，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付合同终止后的物业费的，不予支持。故本案应驳回金辉物业的诉讼请求。金辉物业辩称，涉案小区业主大会于2018年1月13日作出的三项决定，内容违法，已被一审法院撤销，二审维持了原判，该判决已发生法律效力。根据生效判决，业主大会“不再续聘金辉物业”等决定已被撤销。合同虽已到期，但业主大会关于更换物业公司事宜一直因程序违规陷入纠纷，且2018年5月1日至2020年2月29日期间其持续向涉案小区提供物业服务，故其有权收取物业费等相关费用。其收取标准符合合同约定行业标准。金辉物业向一审法院起诉请求：1.王亮支付2018年5月1日至2020年2月29日01-02-12-04号房屋的物业管理费物业费4785元、电梯费1276元、生活垃圾费132元、水费543.4元、暖气基础运行费1009.2元，共计7745.6元；2.诉讼费用由王亮负担。一审法院认定事实：王亮系融侨馨苑1号楼2单元21204号房的业主，房屋面积共为145平方米。2014年1月1日，金辉物业与融侨馨苑业主委员会签订《融侨馨苑小区物业服务合同》，该合同第三条约定，乙方（金辉物业）提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第六条约定，代收代缴水费及电费；代收代缴采暖费、生活垃圾清运费等与物业服务相关的费用。合同第十一条约定，物业服务费（按业主拥有物业的建筑面积交纳）：（1）第一年住宅：高层1.35元/平方米·月；（2）剩余合同期限收费标准按下列方式执行：每年度的监督结果有3个以上季度（含三个季度）达标，按1.5元/平方米·月执行。电梯费18层以下的0.3元/月·平方米。第十二条第（四）项约定，生活垃圾处理费为：6元/户·月。合同第十四条约定，物业服务按季度缴纳，业主应在每季度首月10日前交纳本季度的物业管理服务费。合同第二十条约定，物业服务期限为2年6个月，自2014年1月1日起至2016年6月30日止。另查，根据《西安市物价局 西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》（市物发[2012]265号）文件的规定：“供热分为：（一）按面积居民每月每平方米不高于5.8元（包括每月每平方米0.5元热交换站到用户的损耗及费用·下同），非居民用热每月每平方米不高于7.5元。（二）按热量居民用热每吉焦44元，每千瓦时0.16元；分户计量居民用户，实行基本热价与计量热价相结合的两部制热价计算方式，基本热价占总热价的30%，计量热价占总热价的70%。具体计算公式为：总热价=基本热价{1.74元（5.8元/每平方米·月×30%）×供热面积×4}+计量热价{30.8元/吉焦或0.112元/千瓦时（44元/吉焦或0.16千瓦时×70%）×用户所用热计量}”。合同签订后，金辉物业依约向业主提供物业服务。金辉物业收费票据显示，王亮于2018年5月5              日共缴纳281.5元，其中2018年4月1日至2018年4月30日的物业费为217.5元、生活垃圾费为6元、电梯费为58元。另查明截至2020年2月29日，王亮累计拖欠电梯费1276元、生活垃圾费132元、物业费4785元、水费543.4元、暖气基础运行费1009.2元，共计7745.6元。一审法院认为，金辉物业与融侨馨苑业主委员会签订《融侨馨苑小区物业服务合同》，约定金辉物业为该小区提供物业管理服务，因此金辉物业与王亮之间形成了物业服务合同关系，该合同虽已到期，但金辉物业一直向该小区业主提供相应的物业服务，王亮作为业主理应按照合同约定及时支付电梯费、生活垃圾费、物业费、水费、暖气基础运行费。王亮长期拖欠上述费用的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”规定，王亮应该按照约定向金辉物业支付物业费、电梯费、生活垃圾费、水费、暖气基础运行费。具体计算方式为：1.物业费，根据合同的约定，按照1.5元/每平方米·月计算22个月（2018年5月1日至2020年2月29日），计算为4785元；2.电梯费，按照0.4元/月·平方米计算22个月（2018年5月1日至2020年2月29日），计算为1276元；3.生活垃圾费，按照6元/户·月计算22个月（2018年5月1日至2020年2月29日），计算为132元；4.水费，按照3.8元/立方米计算143立方米，计算为543.4元；5.暖气基础运行费，按照5.8元/平方米·月计算4个月，计算为1009.2元，以上合计为7745.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：被告王亮应于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司支付2018年5月1日至2020年2月29日物业费4785元、2018年5月1日至2020年2月29日电梯费1276元、2018年5月1日至2020年2月29日生活垃圾费132元、水费543.4元、暖气基础运行费1009.2元，以上合计7745.6元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司已预交，由王亮负担，王亮在支付上述款项时一并给付北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，金辉物业与涉案小区业主委员会签订的《融侨馨苑小区物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同对双方及小区业主均具有约束力。合同到期后，金辉物业仍继续向涉案小区提供物业服务，故金辉物业主张物业费等费用，于法有据。王亮上诉称，因小区业主大会已选聘新的物业公司，但金辉物业拒绝撤场，故金辉物业主张的物业费无合同依据。金辉物业对此不予认可，而王亮亦未提交充分证据证明其主张，故对王亮的以上所称，依法不予认定。据此，一审根据王亮已支付的款项并参照原物业合同约定，判决王亮支付物业费、电梯费、生活垃圾费、水费等共计7745.6元，并无不当，本院依法予以确认。综上所述，王亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王亮负担，。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年一月八日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧