广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7527号原告：吴志胜，男，1995年5月5日出生，汉族，身份证住址：广东省高州市。委托诉讼代理人：林路红，系广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项新紫，系广东东方昆仑（东莞）律师事务所实习律师。被告：殷荣幸，男，1986年3月9日出生，汉族，身份证住址：湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：张颖，系广东埔穗律师事务所律师。原告吴志胜诉被告殷荣幸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴志胜及其委托诉讼代理人林路红、被告殷荣幸及其委托诉讼代理人张颖到庭参加了诉讼，本院依法开庭审理。本案现已审理终结。原告吴志胜向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告押金30000元、转让费50000、装修费2000元及利息100元（以80000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日起暂计至4月17日的利息为100元)，上述合计：82100元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月13日签订《商铺租赁合同》，约定被告将广州市番禺区小谷围街贝岗村中二横路1号GOGO新天地商业广场二层2159B商铺出租给原告，租期从2019年11月13日至2022年8月31日，首月租金为15000元，租期从第二年起，每年租金环比递增5%，押金为人民币30000元。为了谋取非法利益，被告要求原告必须支付转让费人民币50000元和装修费2000元，因此，原告向被告支付了押金30000元、转让费50000元及装修费2000元。但案涉店铺没有取得合法产权证，也没有取得建设工程规划许可证，且被告在未经同意就将案涉店铺分割转租给原告，以此谋取非法利益。双方已于2020年4月6日解除租赁关系，原告在解除租赁关系当天就已经腾空搬离案涉店铺，并将案涉店铺交还给被告。原告找被告就押金、转让费及装修费退还事宜进行协商，被告却拒不退还原告押金和转让费。无奈，为维护原告合法权利，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。被告殷荣幸答辩称：不同意原告全部诉讼请求，1、原告单方面违约不支付租金、物业管理费、电费，被告因此遭受垫付租金、物业管理费、电费等损失，共计83048元，被告有权不予退回全部款项，并要求原告赔偿损失83048元；2、即便原告声称商铺没有取得产权证和建筑规划许可证，但原被告双方之间已经通过租赁行为成立租用关系，被告经上一手同意将涉案商铺交由原告使用，原告就需依约支付相应的使用费、物业管理费、电费等，且不得任意终止租赁关系，原告提前单方面终止租赁关系，被告有权不退押金、装修费；3、原告向被告支付的5万元是商铺装修费，不是转让费，转让费支付的前提是只有成为商铺的直接承租方才支付，而原告只是向被告承租，故被告不具备支付转让费的条件，装修费2000元是原告自行委托装修更换商铺招牌，将商铺招牌由“形象设计中心”变更成“斯帝正装”的装修费，被告已经向原告出具52000元装修费收据，并将装修费收据、押金收据一并移交给原告，且注明装修费不可退，原告接收了收据，即表明其接受装修费不可退的约定，双方对装修费不可退达成一致意见，按双方合意，装修费52000元不予退回。同时房屋租赁合同第九条约定，装修投资不予补偿。其次商场规定商铺装修费由承租人承担，原告承租商铺时，被告已经将装修情况及条件告知原告，原告已经知道装修费自行承担且不可退还，双方才签订租赁合同，原告作为完全民事行为能力人应对自己的行为承担责任；4、被告为装修商铺已经向装修公司支付装修费55330元，被告并未从装修费中获利，不应承担退还装修费义务；5、被告经上一手出租人邓灿强同意后才转租给原告，该商场经营多年，报建工商税务合法合规，在广州大学城享有良好的声誉，原告与被告签订房屋租赁合同时，无任何主观过错。双方围绕诉讼请求提交相关证据，本院依法组织双方进行质证。本院经审查证据，并结合当事人陈述，认定事实如下：2019年11月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定甲方将位于案涉租赁物位于广州市番禺区小谷围街贝岗村中二横路1号高高新天地商业广场二层第2159B号商铺租赁给乙方经营服装，商铺建筑面积20.5平方米，租赁期限从2019年11月13日至2022年8月31日，租赁按金30000元，首年月租金15000元，从2020年9月1日起月租金每年环比递增5%，乙方接受甲方指定的物业管理机构进行管理服务，合同终止时乙方应将所有钥匙和甲方在商铺内所设立的固定装置等设备完好交还，甲方对乙方在商铺内装修的投资不予补偿。合同还约定了商铺经营条件及设施、甲乙方的权利义务、违约责任等。2019年11月10日原告向被告支付宝转账5000元，备注“新天地一起2楼店铺2159B押金”。2019年11月12日原告向被告支付宝转账三笔：（1）25000元，备注“两个月租金3万押金（之前给了5000）”；（2）50000元，备注“店铺转让费2159B”；（3）2000元，备注“装修费”。同日，被告出具两份《收据》确认收款情况：《收据》（NO.7658638）载明“今收到吴志胜2159B铺押金叁万元整，合同期结束可退”；《收据》（NO.7658637）载明“今收到吴志胜2159B铺装修费52000元整，不可退。”合同签订后，被告向原告交付案涉商铺。被告提交2019年9月份的装修申请及装修许可证照片，2159B铺装修合同书、预算单、收据原件，微信转账记录和聊天记录主张案涉商铺交付前已投入装修费55330元，故向原告收取装修费52000元。其中合同书、预算单及收据原件显示被告委托案外人广州臻美空间设计工程有限公司（以下简称臻美公司）装修2159B铺的天花、墙面、地板、灯具、电箱、门头、卷闸门等，臻美公司于2019年11月1日开具《收据》确认收到装修工程款55330元，被告于2019年11月至2020年5月分期支付装修工程款。原告对被告的上述证据不确认，其提交微信聊天记录证明被告在商谈租赁事宜时将50000元表述为转让费，原告亦主张案涉商铺是由GOGO新天地商场通水通电，并非毛坯，商铺招牌亦是原告自行定做，被告无需对商铺投入装修。2019年11月至2020年1月，原告向被告交纳租金合计39000元。原告主张合同约定水电费和物业管理费与租金打包计算。被告主张代原告垫付了2019年11月至2020年4月份的电费2484元及物业费7068元。2019年4月6日，原告搬离案涉商铺，并将钥匙交还被告。庭审中，被告主张按合同约定在押金中扣减欠付的租金、水电费和物管费，原告不同意。另查明，截至庭审答辩结束，案涉商铺所在的广州大学城GOGO新天地商业广场未进行产权登记，亦无建设工程规划许可证档案资料。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉商铺所在的广州大学城GOGO新天地商业广场在庭审答辩结束前未取得报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告于2019年11月13日订立的《商铺租赁合同》无效。合同无效即自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告收取原告的租赁押金30000元，因缺乏合同依据，应予以退还。关于被告于2019年11月12日收取的52000元，讼争双方无书面约定。据现有证据及双方的陈述，结合日常交易习惯，被告于2019年11月12日收取的52000元应包含原告取得承租权的对价及案涉商铺的装修补偿。鉴于原告实际使用了案涉商铺的装修，依照公平合理原则，应支付一定的对价。讼争双方约定的租赁期限自2019年11月13日至2022年8月31日合计1022天，原告实际使用案涉商铺的时间为2019年11月13日至2020年4月6日共169天。结合双方合同约定的租赁期限及原告实际使用时间，本院酌定被告应退还原告转让费及装修费43401元（52000元-52000元÷1022天×169天）。关于原告主张被告返还押金及转让费、装修费的利息损失。本院认为，合同无效即自始无效，利息作为法定孳息，应视为因合同取得的财产予以返还，且应当从被告收取款项之日计算。原告主张自2020年4月7日起计利息，属于对己民事权利的合法处分，本院予以确认。故被告应向原告返还的利息损失为：以73401元（30000元+43401元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日起计至被告退还本金为止。至于被告提出原告欠付租金、水电费及管理费的抗辩意见。如上所述，案涉租赁合同无效，故其中关于用租赁押金抵扣承租方欠缴的租金、水电费及管理费的约定亦无效。庭审中，原告不同意用案涉租赁押金抵扣所欠租金、水电费及管理费，被告经本院询问亦坚持以抗辩意见提出该主张，故本院在本案中对租金、水电费及管理费问题不做调处，被告可另循法律途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告殷荣幸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴志胜退还租赁押金30000元；二、被告殷荣幸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴志胜退还租赁转让及装修费43401元；三、被告殷荣幸于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴志胜支付利息（以73401元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日起计至被告退还本金为止）；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1853元，由原告吴志胜负担195元，由被告殷荣幸负担1658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  郭展鹏人民陪审员  屈绮霞二〇二一年一月十五日书 记 员  李周宁