上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初15729号原告：上海丰柏置业有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：唐某。委托诉讼代理人：刘，某某。被告：上海赢番教育科技有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：唐勇强，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹惠，上海市浦栋律师事务所律师。原告上海丰柏置业有限公司(以下简称丰柏公司)与被告上海赢番教育科技有限公司(以下简称赢番公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。丰柏公司的委托诉讼代理人唐某、刘某某，嬴番公司的委托诉讼代理人吴丹惠到庭参加了诉讼。双方当事人另申请庭外和解一个月，但最终和解未成。本案现已审理终结。原告丰柏公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金276,176元(自2020年2月1日起至2020年5月31日止)及滞纳利息7,070元(以276,176元为本金，自2020年7月20日起至实际支付之日止，暂计至2020年9月21日，按日万分之四计算)；2.判令被告向原告支付物业管理费46,014元(自2020年3月1日起至2020年5月31日止)及滞纳利息1,178元(以46,014元为本金，自2020年7月20日起至实际支付之日止，暂计至2020年9月21日，按日万分之四计算)。事实和理由：2017年5月，原告与案外人李某就李某承租位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号二层XXX、XXX、XXX单元的房屋(以下简称涉案房屋)签订了合同编号为：FSGJ-XXXXXXXX的《商铺租赁合同》。原合同约定：租赁期限自房屋交付之日起算6年(含免租期)，基本租金为第一、二年为65,312元/月，第三、四年为69,044元/月，第五、六年为74,643元/月。物业管理费为15,338元/月；约定租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，于二个月中的第一个月的5个工作日前向原告预付；其中免租装修期自该房屋交付(或视为交付)之日起算90天；后原告、被告、案外人李某于2017年11月签订协议书，约定：自2017年11月25日起至2023年5月31日止，李某将其在原合同下的权利和义务全部转让给被告，即由被告成为原合同中的承租方，原合同中的其他条款均保持不变。原合同中约定，被告若拖欠租金等费用，应从拖欠款项之日起按日千分之三支付滞纳利息。后被告一直拖欠自2020年2月1日起至2020年5月31日止的租金及自2020年3月1日起至2020年5月31日止的物业管理费，经原告多次催讨未果，为保障合法权益，原告遂诉至法院请求判如所请。诉讼过程中，原告放弃了上述两项诉请中要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告赢番公司辩称，不同意原告诉请，被告并非故意不支付讼争期间的租金和物业费，而系基于新冠疫情的不可抗力因素导致。被告承租原告房屋主要用于开展0-6岁婴幼儿早期教育培训活动，自签约以来，被告始终依约支付租金等费用，只因新冠肺炎疫情，对被告从事的经营活动以及使用租赁房屋产生巨大影响，上海市政府相关部门禁止在2020年2月至5月期间开展线下教育培训活动，故被告当时处于停业状态，无法使用涉案房屋，也没有任何收入来源，但仍需支付员工工资、缴纳社保等开支，确无能力支付租金等费用。被告多次向原告提出减免租金的要求，希望本着长期友好合作的关系，考虑疫情因素，免除该期间的租金、物业管理费。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX-XXX号房屋的所有人为丰柏公司。2017年5月10日，原告丰柏公司(作为出租方，签约甲方)与案外人李某(作为承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的涉案房屋坐落在上海市闵行区XX路XXX弄XXX号二层XXX、XXX、XXX单元，房屋用途为商铺。乙方承诺租赁房屋之用途为教育培训，以“A”品牌经营早教。乙方应在2017年5月31日前与甲方办妥收楼手续。乙方总承租面积为613.5平方米，租赁期限自房屋交付之日起算6年(含免租期)。房屋基本租金为第一、二年为65,312元；第三、四年为69,044元/月，第五、六年为74,643元/月。物业管理费为15,338元/月。乙方同意物业公司在每个公历年的第三个月根据上一年物业管理费使用情况合理调整当年的物业管理费。该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5个工作日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费。双方还就合同其他权利、义务进行了约定。合同签订后，双方各自履行合同义务。2017年6月29日，被告赢番公司设立。涉案房屋经装修后，由被告赢番公司投入使用，经营“COMBABYA早教”。之后，原告丰柏公司(签约甲方)、案外人李某(签约乙方)与被告赢番公司(签约丙方)签订《协议书》，约定自2017年11月25日起至2023年5月31日止，乙方将其在该合同项下的权利和义务全部转让给丙方，即合同的承租方变更为丙方。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市发布一级公共卫生事件响应。2020年2月5日，上海市教育委员会发布通知，决定本市各级各类学校2月底前不开学，另外告知：经市政府同意，市培训市场综合治理工作联系会议已于1月23日发布过通告，各培训机构和托育机构在2月底前暂缓开展线下服务。2020年2月6日，被告赢番公司工作人员通过微信及邮政速递方式向原告丰柏公司递交《减免房租的申请》，函称：受冠状病毒肺炎疫情的影响，上海市政府要求本市各级各类学校2月底前不得开学。疫情何时能得到有效控制尚未可知，何时恢复营业目前也是未知数，即使恢复营业，预计3、4月份也是经营困难、光景惨淡。被告虽采取各种方法自救，但依旧难挽困局。希望原告可能考虑实际情况减免房租及相关物业费用，共克时艰。2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》【沪培联办[2020]2号】，要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知。2020年3月12日，被告赢番公司向原告丰柏公司发送《公函》，函称新冠疫情属于不可抗力，导致被告经营困难，申请减免自2020年2月1日至2020年4月30日三个月的租金及物业费。之后，被告工作人员通过微信询问原告，但原告工作人员表示目前没有减免政策。2020年5月18日，上海市教育委员会发布通知：本市小学一、二、三年级于6月2日返校开学，6月2日，全市公办幼托机构开园，6月2日起，民办幼托机构经所在区教育行政部门同意后，可自主选择开园时间。2020年6月8日，被告赢番公司在涉案房屋上经营的早教机构恢复营业。2020年7月5日，原告丰柏公司书面函告被告赢番公司称，被告已经拖欠2020年1月1日至2020年6月30日的租金共计414,264元，如在2020年7月10日下午20：30前仍未付清，原告将根据租赁合同于2020年7月10日下午20：30起对被告停止一切水、电等物业服务。该函由原告工作人员通过微信发送给被告工作人员。当日，被告工作人员通过微信回复：“我们是6月8日恢复营业的，所以一月、六月，这个没有异议，我们正常营业，按照合同支付租金，有疑问的是2、3、4、5月这4个月，这个是疫情原因导致的不能营业，这部分租金还是需要双方沟通的，是否按合同来，有待商榷。”并表示“是否可以求同存异，把有争议的先放一边，没有争议的，我们先支付”。原告工作人员回复：“可以，6月的先付掉，然后物业这里的水电费都付掉，因为我们是代收代付的，有争议的部分你们另外和公司协商”。同时，被告将要求减免租金、物业费的申请以书面形式分别提交原告公司以及案外人B物业管理有限公司。其中，在与案外人B物业管理有限公司的致函中，被告称于2020年7月3日收到物业管理费催缴函，具体针对月份：2020年3月至2020年6月。自2020年2月1日起，被告根据政府要求关掉经营中的门店，直至2020年6月8日方恢复营业，针对6月份的物业管理费，被告没有异议。被告已经于2019年12月18日提前支付了2020年2月份物业管理费，但实际上2月份并未营业，故申请用已经先行支付2月份物业管理费冲抵6月份物业费。针对有争议月份(2020年2月至5月)，希望能考虑到线下教培行业的整体现状以及长期合作关系，予以减免。2020年7月8日，被告赢番公司向原告丰柏公司支付2020年1月及同年6月的租金共计138,088元。2020年7月14日，原告丰柏公司再次书面函告被告赢番公司称，被告拖欠2020年2月1日至2020年5月31日租金，共计276,176元。如在2020年7月20日下午20：30仍未付清，原告将根据租赁合同于2020年7月20日下午20：30起对被告停止一切水、电等物业服务。该函由原告工作人员通过微信发送给被告工作人员。2020年7月19日，原告工作人员通过微信询问被告工作人员：“你们这里怎么说啊，明天要停水电了哦”，被告工作人员回复：“现在，这种情况下停水停电就是逼我们走的节奏啊。太难了。”并表示“能否缓两天？我这两天再找投资人，看看怎么处理”。原告工作人员建议被告找物业曹经理沟通。2020年7月21日，被告赢番公司向原告丰柏公司发送《关于减免XX路XXX弄XXX号二层XXX、XXX、XXX室房屋租金沟通函》，申请减免2020年2月1日至2020年5月31日四个月的租金276,176元、物业费61,352元，共计337,528元。2020年8月，被告赢番公司分两笔向原告丰柏公司了支付2020年7月、8月的租金各69,044元。之后，原告亦付清了2020年9月至12月的租金。另查明，案外人B物业管理有限公司出具《授权声明》，称至少自2017年以来都认可/授权原告丰柏公司有权代理物业公司收取或催缴各租户的物业管理费、水、电费、餐厨垃圾清运费、滞纳金等。同时一并委托原告处理代收费用过程中产生的一切诉讼纠纷事宜。再查明，被告赢番公司在涉案房屋上经营的早教中心在大众点评网上的店铺名称为“COMBABYA早教”(丰尚中心)，有100条以上的点评记录。庭审中，双方均确认，2020年间，被告赢番公司仅有2020年2月至5月期间的租金276,176元及2020年3月至5月期间的物业费46,016元未支付，双方合同尚在履行过程中。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、协议书、回函、微信聊天记录、租金催缴函、房地产权证、授权声明以及被告提供的政府文件、减免租金申请、微信聊天记录、沟通函及邮寄凭证、大众点评截图等证据加以证明，本院予以确认。本院认为，被告所从事的早期教育行业，受新冠疫情影响较大。疫情期间，上海市政府陆续发布文件，要求暂缓各培训机构和托育机构开展线下服务的时间，直至2020年6月才允许该类机构陆续恢复营业。故被告承租涉案房屋所用于经营的0-6岁早教业务，在2020年2月至5月期间确实无法进行营业，根据公平原则，被告无法正常使用涉案房屋期间的租金应予以减免。考虑到双方合同的履行过程、涉案房屋的实际占用情况以及受疫情影响的程度，就2020年2月至5月被告完全无法开展经营期间，由于双方均无过错，对该期间的损失应由双方共同负担，故本院酌定被告应支付原告2020年2月至5月的租金按138,088元计。但在被告无法营业期间，受疫情影响，物业服务的内容和要求远大于非疫情期间，被告在涉案房屋内开立的店铺在该期间虽未对外营业，但其店铺依旧能够享受安全保障、疫情防控等全面的物业服务，被告理应全额支付2020年3月至5月期间的物业费46,014元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、被告上海赢番教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司支付自2020年2月1日起至2020年5月31日止的租金138,088元；二、被告上海赢番教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的物业管理费46,014元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,178.29元，由原告上海丰柏置业有限公司负担1,362.19元，由被告上海赢番教育科技有限公司负担1,816.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇二一年一月二十五日书记员 褚沈依附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。