广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1763号原告：深圳邦兆房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区红荔西路7018号凯旋豪庭二楼201，统一社会信用代码：91440300745199413F。法定代表人：刘磊，董事长。委托诉讼代理人：谭小虹，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：邝赞光，男，汉族，1977年6月23日出生，身份证地址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蓝敏俊，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：何祺伟，广东世纪华人律师事务所律师。被告：许少科，男，汉族，1974年10月12日出生，身份证地址：广东省惠东县。被告：许丽珍，女，汉族，1977年5月24日出生，身份证地址：广东省惠东县。被告：深圳市福爱华投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙城街道爱联社区爱华路90号三楼301东侧一栋，统一社会信用代码：91440300691153865D。法定代表人：许少科。原告深圳邦兆房地产开发有限公司（以下简称邦兆公司）诉被告邝赞光、许少科、许丽珍、深圳市福爱华投资发展有限公司（以下简称福爱华公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭小虹、被告邝赞光的委托诉讼代理人蓝敏俊、何祺伟到庭参加了诉讼。被告许少科、许丽珍、福爱华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求准许执行许少科名下位于广东省惠东县Ｂ10栋10层04号房［不动产证号：粤（2017）惠东县不动产权第××号］；2、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：邦兆公司与被执行人福爱华公司、许少科、许丽珍房屋租赁合同纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终20003号民事判决已经发生法律效力。因被执行人未履行相关义务，邦兆公司向龙岗区人民法院申请强制执行，法院依法受理，执行案号为（2019）粤0307执5669号。在执行过程中，法院依法查封被执行人许少科购买的登记于惠州市利万房地产开发有限公司名下的位于惠东县Ｂ10栋10层04号房屋［不动产证号：粤（2017）惠东县不动产权第××号］。案外人邝赞光以涉案房屋系其购买并系实际权利人为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封并中止执行。法院受理后，于2019年12月5日作出（2019）粤0307执异163号执行裁定：1、案外人邝赞光的异议请求成立。2、中止对涉案房屋的执行。邦兆公司认为，上述裁定错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人只有同时具备该条规定四个要件，才享有排除执行的权利。邝赞光不享有“第二十八条规定”足以排除该强制执行的民事权益，不具有上述规定的“排除执行的条件”，理由如下：一、邝赞光系被执行人许少科的亲姐夫，对于邝赞光是否享有足以排除强制执行的民事权益及据此提交的证据应当从严审查。二、邝赞光未提供充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。法院仅以“家电购置票据、购置窗帘用品收款收据”认定邝赞光在涉案房产查封前已占有涉案房产并持续使用，属于事实认定错误。1、“家电购置票据、购置窗帘用品收款收据”不能作为认定事实的主要证据。大多数证据均是手机微信，证据来源不明，证据的真实性无法核实，不能单独作为认定事实的依据。2、邝赞光购买物品指向的房产是否是涉案房产无法核实。3、即便邝赞光购买了相关家电、窗帘，但购买家电、窗帘等物品并不等同于“自己实际占有”，邝赞光不能证明是基于“自己合法占有”涉案房产而购买物品。况且，邝赞光是许少科的亲姐夫，邝赞光完全有理由基于许少科的委托，为涉案房产购买相关的家具。三、邝赞光未能举证证明其支付全部购房价款。（一）邝赞光主张“陈义容向许少科转账40万元”抵作首付款没有事实根据。1、邝赞光向陈义容转账40万元的款项备注是“投资款”，该40万元的性质不是“邝赞光委托陈义容向许少科转账的借款”。2、邝赞光在提出执行异议后，并未提交其与许少科的借款协议，待邦兆公司提交质证意见后，邝赞光又补交借款协议。邦兆公司有理由认为借款协议是创设的。（二）邝赞光主张向许少科转账608000元是支付涉案房产的余款，该主张不能成立。1、邝赞光提交的“证据五的转账记录”不能显示其向许少科转账608000元；2、转账记录也未显示性质是购房款；3、邝赞光是许少科的亲姐夫，亲人间存在经济往来很常见，不能仅凭一份无法核实的《房屋买卖协议》及未备注任何性质的转账凭证，就认定608000元是购房款。综上，邝赞光对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故邦兆公司提起诉讼，请求判如所请。被告邝赞光辩称，答辩人邝赞光作为涉案房产的合法权益人，其权利足以排除执行，理由如下：1、早于2016年12月15日涉案房产被查封前，经邝赞光与许少科协商达成一致已签署房产买卖合同，所签合同并未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。2、邝赞光已于2016年4月28日将全部款项90.8万元支付完毕，其中30万元是直接通过折抵许少科对邝赞光的30万元借款予以支付。关于许少科的借款事实，被告邝赞光已就此充分举证，并由案外人陈义容出具相应的付款说明，原告主张不存在借款事实，并未任何举证。剩余的60.8万元是在2016年4月28日邝赞光通过银行转账方式向许少科直接支付。原告主张因邝赞光与许少科存在亲属关系，从而直接否定转款的性质，毫无事实及法律依据，是其主观臆断。3、邝赞光在2016年12月15日前已实际占有涉案房产，并持续占有使用至今。依据被告邝赞光所提供的家电购置票据、购置窗帘用品收款收据、微信聊天记录等证据，以及结合执行异议阶段法院所查明的事实，已经形成了完整的证据链，足以证明邝赞光在涉案房产被查封至今已实际占有使用涉案房产。原告主张邝赞光与许少科存在亲属关系，从而直接否定证据的关联性，毫无事实及法律依据，是其主观臆断，且原告均未任何举证。综上，（2019）粤0307执异163号执行裁定书所查明的事实清晰，适用法律正确，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告许少科、许丽珍、福爱华公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理查明，因房屋租赁合同纠纷邦兆公司于2016年12月6日向本院起诉福爱华公司、许少科、许丽珍，要求确认邦兆公司与福爱华公司签订的租赁合同于2016年12月31日解除，福爱华公司返还租赁房屋、支付租金、占用费及滞纳金，许少科、许丽珍承担连带清偿责任等。福爱华公司反诉要求继续履行房地产租赁合同，邦兆公司赔偿损失等。在该案审理过程中，根据原告财产保全申请，本院作出（2016）粤0307民初18604号民事裁定，并于2016年12月15日查封了许少科购买的登记于惠州市利万房地产开发有限公司名下的位于惠东县Ｂ10栋10层04号房屋［不动产证号：粤（2017）惠东县不动产权第××号，登记时间为2017年4月14日，登记权利人为惠州市利万房地产开发有限公司］，查封类型为预查封（预售商品房备案合同号：ＨＴ0001487）。2018年7月16日，本院作出（2016）粤0307民初18604号民事判决，判决：1、确认邦兆公司与福爱华公司签订的《租赁合同》于2016年12月15日解除；2、福爱华公司于判决生效之日起十日内搬离深圳市龙岗区布吉街道美杜兰华庭商铺101、201，并将上述房产交还予邦兆公司；3、福爱华公司于判决生效之日起十日内向邦兆公司支付截至2016年12月15日的租金4919081.65元，以及从2016年12月16日起至本判决确定的租赁房产返还之日止按554649.9元／月的标准计算的占有使用费；4、福爱华公司于判决生效之日起十日内向邦兆公司支付从2016年3月起，以每月拖欠的租金为基数从当月11日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款利率逐年累计计算的滞纳金（其中2016年3月的租金为102498元，2016年4月至2016年11月的月租金为528238元，2016年12月之后的月租金为554649.9元）；5、邦兆公司没收福爱华公司交纳的押金1584800元；6、许少科、许丽珍对福爱华公司在上述第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；7、驳回邦兆公司的其他诉讼请求；8、驳回福爱华公司的全部反诉请求。双方均不服，提出上诉。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终20003号民事判决，判决：1、维持原判第一、二、四、五、八项；2、撤销原判第六、七项；3、变更原判第三项为：福爱华公司于判决生效之日起十日内向邦兆公司支付截至2016年12月15日的租金4919081.65元，以及从2016年12月16日起至实际返还案涉租赁房产之日止按554649.9元／月的标准计算的占有使用费；4、许少科、许丽珍对福爱华公司本案所负债务承担连带清偿责任；5、驳回邦兆公司的其他上诉请求。该判决生效后，邦兆公司向本院申请强制执行。本院于2019年8月26日作出（2019）粤0307执5669号执行裁定，裁定拍卖、变卖涉案双月湾花园（二期）Ｂ10栋10层04号房屋以清偿债务。案外人邝赞光以涉案房产系其购买、其系涉案房产实际权利人为由向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封并中止执行。2019年12月5日本院作出（2019）粤0307执异163号执行裁定，裁定：1、案外人邝赞光的异议请求成立；2、中止对位于惠东县Ｂ10栋10层04号房的执行。申请执行人邦兆公司不服，遂提起本案诉讼。另查，2014年12月18日许少科与惠州市利万房地产开发有限公司签订编号为ＨＴ0001487的《商品房买卖合同》，约定许少科向惠州市利万房地产开发有限公司购买预售商品房惠东县Ｂ10栋10层04号房屋，该房建筑面积79.3平方米，许少科于2014年12月2日一次性付清总房款837111元，惠州市利万房地产开发有限公司于2016年8月31日前交房。惠东县房地产交易所于2015年1月27日在该合同尾部盖章确认该合同已办理房屋预售登记备案，房屋交付使用后30日内，凭此合同办理房屋所有权登记。2015年1月7日许少科缴纳了涉案房产的住宅专项维修资金4758元。2015年3月17日惠州市利万房地产开发有限公司向许少科出具购房发票，载明收到许少科支付的涉案购房款837111元。许少科与许丽珍为夫妻关系，许少科系邝赞光的表姐夫。庭审时被告邝赞光主张许少科已将涉案房屋转让给邝赞光，为此，被告邝赞光提供了2016年2月18日邝赞光与许少科签订的《房产转让书》及2016年4月22日许少科与邝赞光签订的《房屋买卖合同》。《房产转让书》的主要内容：许少科名下位于惠东平海双月湾万科房产，现由于资金周转原因，许少科把该房产于2016年2月18日转让给邝赞光所有，邝赞光已于2016年2月22日前把所有金额转付给许少科，日后房产过户或办理其他手续，许少科均会协助办理。《房屋买卖合同》的主要内容：许少科（甲方）自愿将涉案房屋出售给邝赞光（乙方），甲方对该房屋享有完整物权，保证该房屋没有设定抵押，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋已办理房屋预售登记，但未办理房屋所有权证，乙方也充分了解该房屋具体情况；房屋交易价格为908000元，房屋价款支付方式：1、2015年6月8日，甲方向乙方借款30万元用于周转，至2016年2月18日双方协商同意该笔借款30万元转为该房屋的首期款，甲方无须另行偿还；2、剩余房款608000元，由乙方直接通过转账或者现金方式支付到甲方。甲乙双方约定，在开发商向甲方通知的交房时间后3日内，甲方向乙方交付房屋，同时，甲方应向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲乙双方同意，甲方应于2017年12月底前到房地产主管部门就交易房产办理过户手续。庭审时被告邝赞光陈述：房屋买卖合同的真实签署日期并非是落款日期，房屋买卖合同是后面补签的，真实签署的日期记不清楚了，但早于查封日期。原告对《房产转让书》及《房屋买卖合同》均不予认可，陈述邝赞光与许少科为亲属关系，房产转让书和房屋买卖合同存在矛盾，且为法院查封后伪造，同时，涉案房产属于预售商品房，在未取得房产证前不能转让。关于涉案购房款的支付情况。被告邝赞光陈述：第一笔款项30万元是通过借款折抵支付，余款60.8万元是在2016年4月28日通过银行转账支付。为此，被告邝赞光提供了银行转账记录和借款借据、收款收据。银行转账记录显示2016年4月28日邝赞光向许少科银行转账608000元。借款借据、收款收据显示：2015年6月8日邝赞光（甲方）与许少科（乙方）签订《借款借据》一份，约定乙方因购买商住房经济周转困难，向甲方借款30万元。借据未约定借款期限。后许少科出具《收款收据》，载明许少科收到邝赞光借款30万元。收据未注明出具日期。被告邝赞光陈述：2015年6月8日，许少科向邝赞光提出借款30万元的需求，因双方是亲属关系，邝赞光担心许少科不归还借款，故对其表述该款项亦是向第三方借取后再向许少科出借的，以此作为日后向许少科追偿借款的理由，不至于伤害到双方的亲属感情，2015年6月8日邝赞光委托案外人陈义容向许少科指定的银行账户转账支付了30万元借款本金，并由邝赞光与许少科签署借款借据、收款收据。2015年6月8日邝赞光向陈义容转账40万元，该40万元中除了30万元是向许少科的借款外，另外10万元是邝赞光与陈义容投资项目所需要的费用，故在当时转账时备注是投资款，但其实40万元并非全部为投资款。为此，被告邝赞光提供了陈义容出具的情况说明、受托付款确认书及付款凭证等，证实2015年6月8日陈义容受邝赞光的委托向许少科转账支付了借款30万元。经查，2015年6月8日邝赞光向案外人陈义容转账40万元，用途备注“投资款”。同日，陈义容分6次向许少科转账共计30万元。另外，银行交易记录显示邝赞光与陈义容、邝冲（邝赞光自述与其为堂兄弟关系）之间存在经济往来，陈义容、邝冲之间亦存在经济往来。案件审理过程中，本院对陈义容进行了询问，陈义容确认情况说明、受托付款确认书的真实性，表示其与邝赞光为朋友关系，与邝赞光存在合伙关系，有经济往来，其曾受邝赞光的委托向许少科转款30万元，转款前，邝赞光向其转款40万元，多出的10万元，是其与邝赞光合伙的投资款。原告对陈义容的陈述不予认可。关于涉案房屋的使用情况。被告邝赞光陈述：开发商交付涉案房屋后至今一直是由邝赞光占有使用涉案房屋，但邝赞光并非是每天在那居住，为了生活方便，邝赞光以自己名义开通了液化石油气及网络，且涉案房屋项下的物业管理费、水电费等费用均是由邝赞光缴交，后为了方便支付相关费用，2017年4月1日办理了委托银行代收款项的手续。但因为预售登记写的是许少科的名字，在没有办理过户手续前，都是显示客户名称为许少科，但款项实际是从邝赞光的账户进行扣划的。对于2017年4月1日前物业费的缴纳情况，邝赞光陈述：涉案房屋在2016年8月底交付给邝赞光后，万科赠送了价值2000元的现金消费券，邝赞光选择用于冲抵物业费，故至2017年4月期间，邝赞光无需额外支付物业费，但仍需支付该期间的水电费用。为此，邝赞光提供了其购买电器、窗帘的收款收据、报装管道燃气、网络的相关材料及支付物业费用、水电费等的相关材料。在本案审理过程中，经原告申请，本院委托广东财安司法鉴定所对下述事项进行鉴定：1、关于涉案《房屋买卖合同》第三页落款的签约日期“2016年4月22日”字迹的形成时间，以及甲方签名处“许少科”、乙方签字处“邝赞光”的字迹形成时间；2、2015年6月8日签订的《借款借据》第三条手写“叁拾万元正”字迹的形成时间及签约时间“2015年6月8日”字迹形成时间。2020年11月6日广东财安司法鉴定所出具编号为粤财司[2020]文鉴字第154号司法鉴定意见书，鉴定意见分析认为，从《借款借据》的文件系统内部要素在时间和空间分布情况反映来看，第三条手写“叁拾万元正”字迹及签约时间“2015年6月8日”字迹无同时间段特征；《房屋买卖合同》中第三页落款的签约日期“2016年4月22日”字迹以及甲方签名处“许少科”、乙方签名处“邝赞光”的字迹亦无同时间段特征。鉴于本案受样本条件局限，未有一定价值的阶段性特征，故无法判断检材的字迹形成时间。依据《文件制作时间鉴定技术规范》有关规定，作出鉴定意见：1、《借款借据》中第三条手写“叁拾万元正”字迹与签约时间“2015年6月8日”字迹不是一次性书写形成；2、《房屋买卖合同》中签约日期“2016年4月22日”字迹以及甲方签名处“许少科”、乙方签名处“邝赞光”的字迹不是一次性书写形成。同时，经被告邝赞光申请，本院亦委托广东财安司法鉴定所对许少科与邝赞光于2016年2月18日签订《房屋转让书》的形成时间予以鉴定（即对于《房产转让书》内书面的字迹形成时间进行鉴定）。2020年11月6日广东财安司法鉴定所出具编号为粤财司[2020]文鉴字第155号司法鉴定意见书，鉴定意见分析认为：《房产转让书》整体布局、形成方式不够连贯，有悖于一次性连续书写形成的特点，鉴于本案无可供比对的样本材料，无法判断《房产转让书》的具体形成时间。根据检材自身条件和《文件制作时间鉴定技术》推断该文件不是形成于标称时间。鉴定意见：《房产转让书》内书面的字迹不是形成于标称时间。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告邝赞光是否享有足以排除申请执行人邦兆公司强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据该规定，被告邝赞光应当就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，对于被告邝赞光的举证，应当就其主张权利的合法性和真实性进行审查，并就该权利能否排除执行按照上述第二十八条的规定进行审查。本案中，涉案房屋尚登记在开发商惠州市利万房地产开发有限公司名下，但惠州市利万房地产开发有限公司已于2014年12月18日以与许少科签订商品房买卖合同的形式将涉案房屋出售给许少科，并进行了预售商品房备案登记。在备案登记期间，本院于2016年12月15日查封了涉案房屋。被告邝赞光以案外人的身份提出执行异议，主张其为涉案房屋的实际权利人，请求排除执行。对此，本院分析如下：第一，根据广东财安司法鉴定所的鉴定意见，涉案《房产转让书》内书面的字迹不是形成于标称时间。也就是说，涉案《房产转让书》并非形成于2016年2月18日。对于涉案《房屋买卖合同》，被告邝赞光亦确认标注的签约日期非真实日期。鉴定意见也明确《房屋买卖合同》中签约日期“2016年4月22日”字迹以及甲方签名处“许少科”、乙方签名处“邝赞光”的字迹不是一次性书写形成。考虑到许少科与邝赞光之间存在亲属关系，不排除涉案《房产转让书》和《房屋买卖合同》实际系查封后形成的可能。因此，被告邝赞光所举证据不足以证明在本院查封涉案房屋之前许少科与邝赞光已签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据广东财安司法鉴定所的鉴定意见，涉案《借款借据》中第三条手写“叁拾万元正”字迹与签约时间“2015年6月8日”字迹不是一次性书写形成。也就是说，借款借据中注明的借款金额与借款借据的落款时间不是同一时间形成。考虑到许少科与邝赞光之间存在亲属关系，不排除涉案《借款借据》实际系查封后形成的可能。另外，关于该借款的实际支付情况。被告邝赞光陈述：因许少科与邝赞光是亲属关系，邝赞光担心许少科不归还借款，故委托案外人陈义容向许少科转账支付30万元，并由邝赞光向陈义容转账40万元（另外10万元是邝赞光与陈义容投资项目所需要的费用）。本院认为，2015年6月8日邝赞光向陈义容转账40万元，用途备注“投资款”。邝赞光主张其中30万元为借款，与备注内容明显不符。而且，邝赞光在有经济能力的情况下委托陈义容向许少科支付出借款项，也与情理不符，何况，邝赞光、陈义容、邝冲之间还存在多笔经济往来，亦无法确定邝赞光向陈义容的转款为委托陈义容向许少科支付的借款。因此，被告邝赞光关于以借款抵偿了部分购房款的陈述，本院不予采信。第三，被告邝赞光主张在法院查封前已经合法占有涉案房屋，为此提交了其购买电器、窗帘的收款收据、报装管道燃气、网络的相关材料及支付物业费用、水电费等的相关材料。但根据查证情况，购置电器、窗帘的收款收据均为事后补开，而且，被告提供的报装管道燃气、网络、支付物业费用、水电费的相关材料，均形成于本院查封涉案房屋之后，亦无充分证据证明被告邝赞光支付了本院查封前的涉案房屋的相关物业费用。故本院无法认定在本院查封前被告邝赞光已经合法占有涉案房屋。第四，开发商于2016年8月底交付涉案房屋，本院于2016年12月15日查封涉案房屋，在此期间，无论是邝赞光还是许少科，均未申请或积极推动办理过户手续。此种情形，明显不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。第五，涉案房屋由许少科于2014年12月18日与惠州市利万房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买取得，购房款共计837111元。被告邝赞光陈述，其于2016年2月18日向许少科购买了涉案房屋，交易价格为908000元。按该陈述，被告邝赞光购买涉案房屋时，开发商尚未交付涉案房屋给许少科，更未将涉案房屋转移登记至许少科名下。在此情况下，邝赞光向许少科购买涉案房屋，明显不符合常理，也与房屋买卖的一般惯例不符。综上所述，被告邝赞光所举证据不能充分证明其在本院查封涉案房屋之前已对涉案房屋享有合法权利且该权利足以排除本院执行，故被告邝赞光提出的执行异议不能成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：准许对位于广东省惠东县Ｂ10栋10层04号房屋［不动产证号：粤（2017）惠东县不动产权第××号］的执行。案件受理费12171元(原告已预交)，由被告邝赞光承担。鉴定费41697元（原告已预交26577元，被告邝赞光已预交15120元），由被告邝赞光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  谢启峰人民陪审员  李 梅二〇二一年一月六日书 记 员  欧珊珊