呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初8297号   原告：宝绿，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：阿拉腾巴代（系宝绿父亲），住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：乌力吉宝音，信泽法园律师事务所律师。   被告：贾建平，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。   被告：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司。   法定代表人：李永光，董事长。   委托诉讼代理人：万垒，男，系呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司商圈经理。   委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。   原告宝绿与被告贾建平、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭审理。本院于2020年12月8日将本案转为普通程序，于2021年1月19日公开开庭审理本案。原告宝绿及其委托诉讼代理人阿拉腾巴代、乌力吉宝音，被告贾建平，被告正邦公司的委托诉讼代理人樊艳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宝绿向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贾建平于2018年5月12日签订的《房地产买卖合同》无效；2.判决被告贾建平双倍返还定金共计80,000元；3.判决被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司对以上责任承担连带责任；4.判决呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司返还中介服务费15,200元、贷款代办费3000元、过户代办费500元及利息（以18,700元为本金，按年利率2.1%，从2018年5月12日起计算至返还完毕之日止，暂计至2020年9月10日利息计914.52元）；5.本案诉讼费由二被告承担。2020年12月8日，宝绿将第一项诉讼请求变更为：解除原告与被告于2018年5月12日签订的《房地产买卖合同》；贾建平与正邦公司同意宝绿变更诉讼请求。事实与理由：2018年5月12日，宝绿与贾建平通过正邦公司中海店签订《房地产买卖合同》，宝绿购买贾建平位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积为72.96平方米，房屋成交价为76万元，首付款61万元，剩余购房款15万元按揭贷款。由于正邦公司中海店员工疏忽，宝绿未能在第一时间知晓该房屋共有人及交易风险，因而仅有贾建平在《房地产买卖合同》签字，合同处于效力待定状态。宝绿依约履行合同义务，向贾建平支付定金，向正邦公司支付中介服务费、贷款代办费、过户代办费；贾建平将房屋钥匙交给宝绿。宝绿于2018年5月15日备齐首付款61万元，多次通过正邦公司寻找贾建平，但贾建平以各种理由拒绝出面，并拒绝提供银行账号，导致宝绿未能在合同约定的期限交付首付款。宝绿通过贾建平要求其配偶追认此次交易，但是贾建平及其配偶置之不理。在诉讼过程中，贾建平的配偶王美林书面说明此次交易经过其同意。但是宝绿又发现，案涉房屋于2019年11月15日经过司法拍卖程序已被过户到付群名下，《房地产买卖合同》已经无法继续履行，合同目的无法实现，因此宝绿请求解除《房地产买卖合同》。宝绿基于对正邦公司的信任签订《房地产买卖合同》，但正邦公司明知案涉房屋存在共有人的情况下，没有及时告知宝绿相关交易规则和风险，反而为了促成交易铤而走险，诱骗宝绿签订《房地产买卖合同》，且正邦公司没有及时发现案涉房屋被司法查封，故正邦公司应承担连带责任。综上，宝绿诉至人民法院，望人民法院支持宝绿的诉讼请求。   贾建平辩称，案涉房屋系贾建平与配偶王美林共同所有，贾建平经过王美林的同意将案涉房屋出售给宝绿。案涉房屋已被司法拍卖，同意解除《房地产买卖合同》。贾建平仅收到定金27,400元，同意返还给宝绿，不同意双倍返还定金8万元。   正邦公司辩称，《房地产买卖合同》合法有效，贾建平及配偶王美林共同所有案涉房屋，王美林同意贾建平将案涉房屋出售给宝绿，正邦公司已经告知宝绿案涉房屋的权属情况，不存在故意隐瞒。签订《房地产买卖合同》后，贾建平拒绝出面办理银行按揭贷款，导致合同无法继续履行。贾建平未告知正邦公司案涉房屋存在司法查封，贾建平构成违约，应对宝绿的损失承担责任。正邦公司尊重宝绿和贾建平的意见，同意解除《房地产买卖合同》，但不同意承担连带责任。正邦公司不同意退还居间服务费，同意退还贷款代办费和过户代办费。且因宝绿和贾建平对如何处理《房地产买卖合同》未达成一致意见，故正邦公司无法返还贷款代办费和过户代办费，故正邦公司不同意支付利息。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：   贾建平、王美林原系赛罕区南二环路光语鉴筑6号楼10层3单元1002号房屋的所有权人，共有情况为共同共有。   2018年5月12日，宝绿（买方）、贾建平（卖方）、正邦公司（居间方）签订《房地产买卖合同》。第一条约定，卖方将其自有的的座落××区之房地产出卖于买方。第二条约定，该房地产成交总价76万元。第三条约定，付款方式为按揭贷款，买方于本合同签订之日起10个有效工作日内备齐首付款，首付款支付时间约定于2018年5月25日打入卖方指定账户；买卖双方在签署本合同之日起10日内将过户及贷款所需资料交予正邦公司并前往银行签字办理贷款手续，待银行审核该贷款资格通过后3日内办理过户。第五条约定，房屋有抵押。第八条第一款约定，买方同意于签订本合同时，支付定金4万元。第九条约定，卖方拿到首付款或全额房款前，负责结清该房屋的一切费用或预留交房保证金，由正邦公司代为保管，交屋完毕结清费用后无息转给卖方；卖方应当于过户后拿到全额房款后3日内将该房地产交付买方。第十一条约定，本合同签订之时，居间方的居间服务已经达成，买卖双方应向正邦公司支付佣金；卖方支付该房屋交易总价款1%的佣金，买方支付该房屋交易总价款2%的佣金；应由卖方支付的服务佣金，卖方同意从给付的定金中直接支付；如因买卖双方任何一方导致此次交易失败所收服务佣金不予退还。第十二条第三款约定，经买卖双方签字后，如买方违约，已付全部定金不再退还，归卖方所有；如卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金。   2018年5月12日，贾建平出具收条，载明今收到宝绿交来中海锦绣城6-3-1002购房定金4万元；收条还载明王美林银行账户。2018年5月12日，宝绿的父亲阿拉腾巴代向王美林现金汇款27,400元。   2018年5月12日，正邦公司出具收款收据，载明今收到宝绿交来购买中海锦绣城6号楼3单元1002室购房佣金及贷款服务费及过户服务费18,700元。正邦公司向宝绿出具《正邦地产中海店客户服务通知单（买方）》，载明中介服务费15,200元、贷款代办费3000元、过户代办费500元，合计18,700元。   宝绿、贾建平、正邦公司均认可，宝绿代贾建平向正邦公司支付居间服务费7600元、交房保证金5000元。   贾建平提交王美林出具的说明，载明“2018年5月贾建平出售中海锦绣城6-3-1002房屋我同意也认可”等内容。   2018年11月27日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2018）内0105执恢570号执行裁定，载明依据已发生法律效力的（2017）内0105民初1750号民事判决书，于2017年3月10日，以（2017）内0105财保5号民事裁定书，查封了被执行人贾建平、王美林所共有的位于呼和浩特市××区房屋一套，并责令被执行人贾建平、王美林在2017年11月6日以前自动履行生效法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务；裁定拍卖被执行人贾建平、王美林共有的位于呼和浩特市××区房屋一套。贾建平主张，案涉房屋已被司法拍卖，宝绿对此予以认可。   本院认为，宝绿、贾建平、正邦公司签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于宝绿要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，案涉房屋已被司法拍卖，《房地产买卖合同》无法继续履行，宝绿有权解除《房地产买卖合同》，本院确认《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除。   关于宝绿要求贾建平双倍返还定金共计8万元的诉讼请求，宝绿直接向贾建平支付定金27,400元，宝绿代贾建平向正邦公司支付居间服务费7600元、交房保证金5000元，贾建平出具收据载明收到宝绿定金4万元，故宝绿已向贾建平支付定金4万元。因贾建平、王美林拒不履行（2017）内0105民初1750号民事判决书确定的义务，案涉房屋被司法拍卖，贾建平亦认可《房地产买卖合同》未能履行的原因为案涉房屋被司法拍卖，故贾建平存在违约行为，系贾建平导致《房地产买卖合同》解除。依据《房地产买卖合同》第十二条第三款之约定，贾建平应向宝绿双倍返还定金共计8万元。   关于宝绿要求正邦公司对贾建平双倍返还定金承担连带责任的诉讼请求，并非正邦公司导致《房地产买卖合同》解除，且宝绿上述诉讼请求无法律依据，本院不予支持。   关于宝绿要求正邦公司返还贷款代办费3000元、过户代办费500元的诉讼请求，正邦公司同意返还上述费用，本院予以支持。关于宝绿要求正邦公司支付贷款代办费、过户代办费利息损失的诉讼请求，《房地产买卖合同》解除前，正邦公司无法确认宝绿、贾建平如何处理《房地产买卖合同》，未予退还贷款代办费、过户代办费亦属合理，故对上述诉讼请求，本院不予支持。关于宝绿要求正邦公司返还中介服务费15,200元及支付利息的诉讼请求，依据《房地产买卖合同》第十一条之约定，合同签订之时，正邦公司的居间服务已经达成；贾建平主张其已口头告知正邦公司案涉房屋存在司法查封，正邦公司不予认可，贾建平亦未举证证明；宝绿提交的证据不足以证明正邦公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，故对上述诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、确认原告宝绿与被告贾建平、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2018年5月12日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除；   二、被告贾建平于本判决生效之日起十五日内向原告宝绿双倍返还定金共计80,000元；   三、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宝绿返还贷款代办费3000元、过户代办费500元；   四、驳回原告宝绿的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2290元（原告已预交），由原告负担440元，由被告贾建平1800元，由被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担50元。   如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 冯一凡   人民陪审员 李福增   人民陪审员 赵瑞芳      二〇二一年一月二十一日   书记员 郝 真