广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4544号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄永就，男，1981年11月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区蓬江区×××××××××。公民身份号码。委托诉讼代理人：李永权，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，广东汉铎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：谭民安，男，1982年6月25日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××××××××××××。公民身份号码。委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。第三人：黄均华，男，1962年6月19日，汉族，广东省江门市新会区双水镇双水社区××××××。公民身份号码。第三人：江门市新会区××××××民委员会。住所地：广东省江门市新会区××××××××××。组织机构代码。负责人：郭文协，该村民委员会主任。上诉人黄永就因与被上诉人谭民安、原审第三人黄均华、江门市新会区××××××民委员会（以下简称龙头村委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄永就上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回谭民安的全部诉讼请求；3.改判谭民安立即支付拖欠黄永就的租金(从2019年9月1日计至判决合同解除之日止)及保证金50000元归黄永就所有。4.本案两审的诉讼费由谭民安负担。事实和理由：一、一审法院适用原《土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条之规定，认定涉案《租赁合同》无效，是适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》已于2019年8月26日经第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过修改，于2020年1月1日起正式施行。原《土地管理法》第四十三条已被删除，第四十四条、第六十三条已被修改。不能以原法条认定本案黄永就与谭民安所签订的《租凭合同》无效。二、关于黄永就与谭民安所签订的《租赁合同》效力的问题。（一）黄永就与谭民安的《租赁合同》于2017年8月10日签订，签订合同时双方均为民事行为能力人，且是双方真实意思表示。黄永就与谭民安所签订的《租赁合同》并没有违反相关的法律法规强制性规定，是有效的合同。（二）黄永就与谭民安签订租赁合同时间为2017年8月10日，根据2020年6月15日江门市新会区自然资源局向一审法院所出具的《调查复函》，说明2017年租赁合同签订时上述土地的规划主要是以建设用地、未利用地为主，涉案土地为非基本农田。就上述土地利用，一审法院已认定为“政府对土地规划的划分”，即2017年涉案土地的使用是没有违反当时的土地利用总体规划，《土地管理法》的立法目的是保护国家基本农田，《土地管理法》的强制性规定所针对的对象为基本农田，但本案涉案土地主要的总体规则为非基本农田，因此，不能以该土地没有办理所有权登记就认定黄永就与谭民安的租赁合同无效，更不能认定黄永就违反法律的强制性规定将农用地租赁给谭民安作为非农建设。再者《土地管理法》第六十三条已修改，修改后的六十三条为非强制性的效力性的规范，至于是否进行办理用地批复手续，是管理性的规范，而不是效力性的强制规范，本案不能以违反法律的强制性规定认定黄永就与谭民安所签订的《租赁合同》无效。一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。三、造成本案损失的直接原因是谭民安没有依法进行用地审批手续及报建手续，其损失责任与本案租赁合同效力不存在必然因果关系，也不是租赁合同效力导致其损失。（一）谭民安依照《土地管理法》第五十九条的规定，应依法办理用地审批手续。根据江门市新会区自然资源局向一审法院出具的《调查复函》，本案土地不是基本农田，以建设用地及未利用地为主，无论新《土地管理法》还是旧《土地管理法》的立法目都是保护国家基本农田，新旧《土地管理法》的强制性规定针对的是基本农田，但本案涉案土地主要规则为非基本农田，即建设单位或个人如果要想使用上述土地(建设用地约2.4亩、未利用地约3.9亩)，是无须进行“农转非”的用地审批手续，只须依法进行用地审批手续及报建手续，是可以合法使用上述土地，而谭民安没有向用地审批部门进行用地申请，也没有向相关部门报建的情况下，直接自行违法兴建厂房，这是谭民安的鲁莽行为所导致。如果谭民安向相关部门进行用地审批或报建手续，是绝对不会产生本案的损失。且江门市国土资源局2017年12月27日向谭民安发出《责令停止违法行为通知书》载明“谭民安：你未经依法批准，擅自在双水镇龙头村见东村塘边(土名)非法使用土地约1200平方米作钢厂的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定”，并没有认定谭民安非法占用农用地或基本农田。用地审批手续及报建手续是用地建设单位及个人应依法进行的法定义务，因此，本案的损失责任是因谭民安没有依法进行用地审批及报建手续所致，谭民安在主观和客观上均有过错，更是莫视我国法律所导致，黄永就不存在任何的过错责任。一审法院将谭民安没有申请用地审批手续的责任扣在黄永就身上，是不恰当的，二审法院应予纠正。（二）多份租赁合同均有约定建设使用本案涉案土地应依法进行。1.根据黄永就、谭民安的《租赁合同》第一条、第八条、第九条的约定，谭民安应当依法使用租赁的土地，即谭民安应就举办企业及兴建厂房进行用地审批及报建手续。但谭民安没有依照约定依法进行用地审批及报建手续，谭民安应承担过错责任。2.龙头村委会、黄均华于2004年12月9日签订的《土地租赁合同》是2017年租赁合同的组成部分，根据该合同第五条第4款、第5款的约定，乙方兴建厂房需要改变该地块的地貌，须经龙头村委会同意，由村委会协助乙方向国土部门、同级政府进行报批兴办企业的用地手续。据龙头村委会两次庭审均表示没有同意谭民安兴建厂房，并多次劝阻谭民安停止兴建厂房。谭民安仅凭2017年10月11日龙头村委会出具的办理营业执照《证明》主张村委会同意其兴建厂房，是偷换概念，同意办理营业执照并不等于村委会同意其兴建厂房。根据该《证明》的内容显示：（1）“房屋已建成可投入使用，可作为经营性用房，现同意原租户黄均华将上述房屋转租给谭民安经营”，第三人庭审时表示该房屋所指的是原有的“看护房”而并非指谭民安所建的厂房，第三人龙头村委会只是同意原租户将“看护房”转租给谭民安的行为。（2）《证明》的出具日期为2017年10月11日，根据龙头村委会提供的2017年10月12日的证据照片中，可以反映谭民安在2017年10月12日正开始搭建简易厂房，根本未完工，因此《证明》中所指绝非谭民安正搭建的厂房。一审法院以该《证明》来推定龙头村委会“劝阻谭民安兴建厂房，不合逻辑”是错误的。（三）关于龙头村委会两次到现场劝阻谭民安停止兴建简易厂房的问题。龙头村委会提交了2017年9月30日、2017年10月12日照片(谭民安在涉案土地中搭建厂房)证明谭民安正在搭建厂房，村委会均两次到达现场，并向其告知在未进行举办企业用地报批手续前，不能搭建厂房。而谭民安却认为村委会到来是因为安全生产事项到场，此说法不合理，因为，谭民安的企业未成立，不存在安全生产。一审第一次庭审中，谭民安曾经明确说过，村委会未就搭建厂房到过现场，现在龙头村委会翻查村委干部旧手机的微信工作群时发现，2017年9月30日、2017年10月12日均到过现场，并且因谭民安搭建厂房一事告知其未经用地批准不能举建厂房的问题而到现场。另外，第一次庭审中，谭民安陈述只收到过2018年3月20日这一份责令整改通知书，而未收到其他文书要求其停止违建或其他文书，但经法院调取的证据显示，谭民安在2017年12月27日的江门市国土资源局向谭民安发出的《责令停止违法行为通知书》上签收，可见，谭民安不诚信，根据龙头村委会的陈述及提供的照片，龙头村委会的陈述可信性非常高。再者，根据《村民委员会组织法》第五条规定，村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。龙头村委会在明知道有单位或个人进行非法使用集体土地而不劝阻、不上报的，则村委就是不作为，失职，是要承担相应的责任的。因此龙头村委会的陈述内容值得信任，且其提供的照片拍摄时间也在2017年12月27日之前，在龙头村委会劝阻无效的情况下，龙头村委会向双水国土所汇报相关情况，最后由江门市国土资源局作出了《责令停止违法行为通知书》，龙头村委会的陈述及提供的照片符合证据的高度盖然性，其陈述应予采纳。（四）谭民安如履行了用地审批手续及报建手续，假如行政部门不批准，这只会涉及到《租赁合同》不能履行的问题，而不会产生违建责令拆除的损失，归根到底，谭民安的违建行为，是其自己过错所导致，不能归咎于黄永就的过错，黄永就不存在过错责任，黄永就出租时本案涉案土地总体规划是建设用地及未利用地(共6.2亩)，没有将农用地出租给谭民安用于非农建设，黄永就不应承担任何过错责任。四、关于本案损失价值的问题。一审法院在没有进行价格鉴定的前提下，综合涉案厂房的面积、结构、市场造价、拆除后的残值等因素来酌定损失价值250000元，据以判决黄永就承担125000元的损失，是毫无事实依据和缺乏证据支持的，更是违反程序规定的。五、关于保证金及租金的问题。与谭民安的租赁合同有效，谭民安保证金问题。单方要求解除合同，依双方的租赁合同约定，保证金应归黄永就。就谭民安对涉案土地的使用情况，一审法院在庭审中没有查清相关事实，于2018年4月15日之后，究竟谭民安有无使用上述土地，从现有证据无法证明，一审法院在未查明的基本事实情况下就认定“未实际使用土地”，是草率的认定。再者，谭民安是否使用土地并不影响黄永就继续收取谭民安的租金，谭民安至今没有将本案涉案的土地移交给黄永就，因此，租金应计算至判决解除合同之日。六、本案存在严重的程序错误，一审法院剥夺黄永就的诉权。一审法院在认定本案《租赁合同》无效，而作出双方返还的实体处理前，应释明双方当事人，假如本案《租赁合同》无效，双方是否就诉讼请求进行变更或增加作出释明，因无效合同双方返还的情况下，黄永就享有对“谭民安拆除对黄永就的看护房请求赔偿”的权利，而一审法院没释明，剥夺了黄永就一审的诉权。综上，一审法院明显存在程序错误，案件事实不清，适用法律错误，主要体现在合同效力认定错误，对关键事实没有查清，以致区分过错责任事实认定错误，剥夺了黄永就的诉权，损害了黄永就的合法权益。谭民安辩称，一、一审查明事实清楚、适用法律正确。谭民安虽然对一审判决赔偿的经济损失有异议，但服从一审判决。即谭民安的实际经济损失是不止125000元，但是谭民安对一审判决认定的结果不予上诉。二、黄永就的上诉理由不成立。黄永就是因为涉案行为是发生在2017、2018年，一审法院根据当时生效的法律规定作出这相应的判决，不存在错误。请二审查明事实以后驳回黄永就的请求。黄均华、龙头村委会均无陈述意见。谭民安向一审法院起诉请求：1.解除谭民安与黄永就双方签订的《租赁合同》；2.黄永就向谭民安返还租赁土地保证金50000元及土地租金96000元；3黄永就向谭民安赔偿厂房损失346435元；4.黄永就承担本案全部诉讼费用。黄永就向一审法院反诉请求：1.谭民安立即支付拖欠黄永就的租金16000元(2019年9月1日计至2019年12月31日)；2.50000元保证金归黄永就所有；3.本案反诉受理费由谭民安承担。一审法院判决：一、黄永就应于判决发生法律效力之日起十日内返还谭民安保证金50000元；二、黄永就应于判决发生法律效力之日起十日内返还谭民安土地使用费66000元；三、黄永就应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿谭民安经济损失125000元；四、驳回谭民安的其他诉讼请求；五、驳回黄永就的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17421.92元、财产保全费3020元，合共20441.92元(已由谭民安预交)，由谭民安负担3664.92元，由黄永就负担16777元；反诉案件受理费725元(黄永就已预交1450元)，由黄永就负担。谭民安多预交的16777元，由一审法院予以退回，黄永就应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴案件受理费16052元。二审中，黄均华、龙头村委会均未提交新证据。黄永就提交（2019）粤0705民初6528号民事判决、（2020）粤07民终1474号民事判决，用以证明该两判决可以作为本案合同效力认定的裁判规则。黄永就申请本院调取谭民安在涉案租赁土地上开立的用电账户的缴费记录，鉴于谭民安已就该用电户的使用情况进行回应并提交相应证据，故本院不再调取相关证据。谭民安提交了银行流水，用以证明2018年4月之后涉案土地上安装电表的用电情况，进而证明2018年4月之后谭民安没有继续使用涉案土地。本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。谭民安对黄永就提供的前述证据认为：该证据真实性由法院核实，但对关联性有异议，该两份判决所涉及的是农村土地承包合同纠纷，并不是土地租赁关系。土地承包涉及的法律与土地租赁涉及的法律不同，两者不能够混同。黄永就对谭民安提供的前述证据认为：涉案土地租赁给谭民安后，黄永就不清楚涉案土地的使用情况，所以该证据的三性由法院依法确认。但从该证据可以看到，谭民安以及谭奕兴一直在使用相关的本案涉案的土地并没有移交给黄永就，而且黄永就对谭民安的转租行为也不知情。在本案涉诉之后，黄永就就到供电部门了解才知道相关的用电情况。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对黄永就的上诉请求范围进行审查。本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同是否有效；2.如果合同确认无效应如何处理。关于焦点一。根据土地管理相关法律规定,农村集体土地受国家法律保护，应合理保护、开发农村土地资源，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，非经合法审批不得用于非农业建设。本案中，黄永就与谭民安于2017年8月10日签订的《租赁合同》，租赁土地为农村集体土地，面积为6.4亩，合同签订时该租赁土地的利用现状为2017年-2018年耕地约0.1亩、建设用地约2.4亩、未利用地约3.9亩。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，应破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案租赁土地中耕地和未利用地合共4亩，结合黄永就与谭民安签订的《租赁合同》以及龙头村委会与黄均华签订的《土地租赁合同》内容可知，黄永就将该部分农村集体用地出租给谭民安，合同目的是用于非农建设的经营性使用，明显改变了该部分承租土地的性质及用途，违反了法律、法规的强制性规定，该部分应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，涉案租赁土地中其余2.4亩虽为建设用地，但该部分面积仅占整体面积约1/3，考虑黄永就与谭民安签订的《租赁合同》系整体用于非农业建设经营，双方并未就涉案土地用途进行划分，基于谭民安租赁涉案土地整体利用以及合同目的实现，前述4亩部分的效力必然影响该2.4亩部分的效力。综上，一审法院根据黄永就与谭民安签订《租赁合同》时的法律法规，认定双方签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，进而确认黄永就与谭民安于2017年8月10日签订的《租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。黄永就主张一审法院适用法律错误，黄永就与谭民安签订《租赁合同》有效，依据不足，本院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，合同被确认无效后，合同双方当事人负有相互返还、折价补偿甚至赔偿责任。首先，谭民安已向黄永就支付了保证金5万元，黄永就应向谭民安返还保证金5万元。其次，谭民安已向黄永就支付了2017年9月1日至2019年8月31日的租金，其中谭民安于2018年8月31日向黄永就支付了第二年度即2018年9月1日至2019年8月31日的租金48000元。谭民安主张其已于2018年4月初拆除相关违法建筑并对涉案土地复绿，此后并未实际使用涉案土地。谭民安该主张有原江门市国土资源局的执法记录资料予以证实，能够证明涉案土地的相关违法建筑已于2018年4月15日拆除并复绿，进而能够认定谭民安于2018年4月16日之后未对涉案土地进行实际使用。黄永就主张谭民安于2018年4月16日之后在涉案租赁土地上的用电账户仍有电费产生，且谭民安于2019年1月将涉案土地转租给谭奕兴使用，应认定谭民安继续使用涉案土地。经审查，谭民安的银行缴费记录显示其电费缴纳截至2019年1月，且涉案土地复绿之后至2019年1月期间的电费明显较少，谭民安主张的该期间的电费属于正常电损，符合常理，本院予以采信。2019年2月之后涉案土地的使用情况，黄永就主张由谭民安转租给案外人谭奕兴使用，而谭民安则主张是由黄永就转租给谭奕兴且谭奕兴业未实际使用，双方对该事实存在争议。双方均未能提交证据证明是由对方当事人转租涉案土地给谭奕兴的事实，即使涉案土地上开立的电表在2019年2月之后仍产生电费，也不足以证明系由谭民安继续使用的事实，应由黄永就承担举证不能的不利后果。综上，黄永就主张谭民安于2018年4月16日之后继续使用涉案土地，理据不足，本院不予采信。一审法院认定谭明安应向黄永就支付2017年9月1日至2018年4月15日期间的土地使用费，黄永就应向谭民安返还多支付的2018年4月16日至2019年8月31日期间的土地使用费66000元，合法有理，本院予以维持。黄永就上诉主张支付2019年9月1日至合同解除之日止的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，对于因合同无效造成的损失。对于因合同无效造成的损失，谭民安主张其在租赁期间搭建的厂房，损失346435元，应按合同无效造成的损失由黄永就赔偿。对于合同无效造成的损失的责任分担，应当结合《中华人民共和国合同法》的公平原则和诚信原则，综合平衡诉讼双方的利益，考虑双方的过错责任来确定。原江门市国土局作出的《责令整改通知书》、江国土资新（执法）责停字[2017]212号《责令停止违法行为通知书》及相应的执法记录，能够证实谭民安在涉案土地上建设的厂房系因擅自占用农村集体土地进行非农建设，违反法律禁止性规定，而自行拆除，该厂房拆除的损失属于合同无效造成的损失。黄永就将并非用于建设用地的农村集体用地出租给谭民安用于非农经营，明显改变土地的用途，其应对导致合同无效承担一定的过错责任。谭民安在涉案土地上兴建厂房用于非农经营，没有了解清楚土地性质、用途以及租赁物是否办理合法手续就签订租赁合同并建设厂房，没有尽到审慎审查的义务，对导致合同无效也应承担一定的过错责任。结合双方当事人的过错程度，一审法院认定黄永就、谭民安就该部分损失各自承担50%的责任，合法有理应予维持。至于该部分的损失金额，虽然谭民安提交的相关收据不足以证实谭民安相应的损失情况，但考虑相关厂房已经拆除，相关执法记录及照片中显示谭民安确实已经对涉案厂房进行了投入和建设，其相应损失真实存在，一审法院综合考虑涉案厂房的面积、结构、钢结构厂房的普遍市场造价、厂房拆除后应有的剩余价值等因素考虑，酌定谭民安厂房被拆除的损失25万元，进而认定黄永就应向谭民安承担125000元的损失赔偿责任，合法有理，本院予以维持。此外，黄永就上诉提及的看护房损失的问题。双方当事人均确认，黄永就与谭民安于2017年8月10日签订《租赁合同》时，涉案土地上存在看护房。现该看护房已经拆除，鉴于该看护房的面积、结构等因素无法确定，并且看护房是否系因原江门市国土局作出的《责令整改通知书》、江国土资新（执法）责停字[2017]212号《责令停止违法行为通知书》而拆除不明确，本案中该看护房的损失是否属于合同无效后的损失赔偿范围难以确定，黄永就可就该部分通过另行起诉等方式解决。综上所述，黄永就上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12765.2元（黄永就已预交18146.92元），由黄永就负担。黄永就多预交的案件受理费5381.72元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 肖 文 文审 判 员 梅 晓 凌审 判 员 甄 锦 源二〇二一年一月六日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 静 雯谢祉昕