辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初5339号原告：张军生，男，1959年8月1日出生，回族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李苏妍，系辽宁大领律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅，系辽宁大领律师事务所律师。被告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王云慧，系辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，系辽宁同方律师事务所律师。原告张军生与被告沈阳万科物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长，与人民陪审员陈英、张宝权组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张军生的委托诉讼代理人李苏妍、王帅，被告沈阳万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人王云慧、丁云鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军生向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告的房屋承担全部修缮费用148658.5元；2、判令被告赔偿原告利用该房屋获取租金收益，以每月3500元计算，从2012年6月21日计算至起诉之日暂计308000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2001年入住沈阳市万科花园新城东晴苑5号楼2单元5楼2号，此建筑为六层砖混结构，原告房子是五跃六的跃层房屋，面积为209.1平方米，原告房屋五楼楼顶（六楼南、北露台）自2003年以来一直渗漏，当年经被告维修后房屋不渗漏的也只能保持两年左右时间，而后又继续渗漏。自从2008年起被告就以种种理由拖延不予维修，直至2011年被告才对原告房屋的南、北露台进行维修，但被告在这次维修过程中未征得原告同意擅自更改房屋屋面原设计，不按《国家标准屋面工作技术规范》维修施工从而造成原告的严重损失。被告具体更改原房屋设计维修施工的项目为：1、原告房屋南露台雨水排水立管由于年久失修冬季冻胀开裂需要更换，按《国家建筑工程规范》及原设计排水立管是100mmPVC（塑料管）而被告在维修施工时擅自改用40mm铁管，由于排水立管管径缩小，铁管易锈及结垢，遇到雨量多大，过急时导致南露台雨水排水里管排水不畅，流速减慢，流量减少故此造成雨水滞留露台大量积水。2、被告在维修施工中擅自改变原屋面排水口设计，将原告房屋南、北露台与公共屋面排水天沟隔离墙打通，致使公共天沟排泄的大量雨水改道直接流入原告家南、北露台，造成原告家南、北露台大量积水。3、被告在给原告维修施工中擅自改变原设计，抬高南、北露台地面高度使出入露台门台阶上面与露台地面高度只有不足30mm。根据《国家建筑屋面工作技术规范》规定：屋面水平出入口泛水处与露台地面高度不得小雨250mm，被告这种维修结果造成了露台容水量大减，遇雨量过大，过急时南、北露台容水量不够不能起到排水缓冲的作用。综上所述，被告的三项改变原设计不规范维修施工叠加后果，造成在2012年起原告家遭遇大雨时，南、北露台雨水大量聚集，多次排水不畅大量雨水直接经由露台出入门的门缝倒灌至原告加重给高造成重大损失，另外由于大量雨水倒灌入时使原告家五楼棚顶采暖电热模短路致使原告加重冬季无法采暖，不符合居住条件，致使原告至今无法利用该房屋居住和获取收益，更加严重地损害了原告的生活及利益，以上事实已经由沈阳市中级人民法院2019年6月20日作出的生效判决予以确认，而其中被告方曾作出的擅自修改原设计的行为，违反了《国家建筑规范》。另外依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条和第15条的规定以及《物业管理条例》第57条的规定，被告方应对其不合理的维修行为导致的结果恢复原状，并且应当赔偿给原告所造成的损失，故诉至法院，请求被告承担赔偿责任，并承担本案诉讼费用。被告沈阳万科物业服务有限公司辩称，第一、2010年相关漏水问题已经法院审理予以补偿，原告再次要求赔偿属于重复起诉。沈阳市中级法院在（2012）沈中民二终字第1070号民事判决书中，确认沈阳万科物业对案涉房屋屋顶等公共区域进行了维修的事实，同时确认沈阳万科物业未对案涉房屋受损部位进行维修，属于履行瑕疵，酌情减免张军生50%的物业费用，实质上是通过此种方式抵顶了原告的损失，原告也认可该种方式，至此再未向被告公司主张过损失。说明：一、就此次漏水事件相关损失经法院审理，已经以减免物业费的方式做出了赔偿；二、原告未另行提起诉讼，证明法院判决的补偿方案已经足额补偿了其损失。张军生以相同理由主张损失赔偿，属于重复起诉。第二、沈阳市中级法院前述判决做出后，原告也从未向被告公司主张过赔偿或修复，其主张的损害赔偿已过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，如果原告认为沈阳市中级人民法院前述判决不足以弥补损失，诉讼时效的起算时间应当从中级人民法院的前述判决做出之日起计算，至今已经近8年，诉讼时效已经届满。第三、原告主张维修时改变原有结构和设计，导致雨水排向原告家房屋南阳台不属实。维修过程中仅是施工单位将原有防水拆除，并重新做，未改变原有设计。被告作为物业服务企业，根本不会改变开发商的原有设计。第四、被告公司无权决定公共维修基金的启用和使用方式，被告公司已经及时将启用维修基金的申请报送有权主体。房屋屋顶、外墙等公共区域的维修由业主委员会、社区申请维修基金进行维护维修，被告公司仅负有协助维修由业主委员会、社区进行统计维修范围，业主情况的义务，被告公司已经多次向业主委员会，所在社区反映情况要求其申请维修基金并对房屋进行修缮，已经履行了物业公司应尽义务，并不存在过错或履行瑕疵，不应当再承担责任。第五、公共区域的修复费用及因公共区域损坏导致的损失的承担主体不是物业公司，被告公司并非本案适格被告。根据《物权法》的相关规定住宅共用部位、共用设施设备的维修由维修基金承担，物业公司不是承担主体。同时如前所述，物业公司已经履行了全部义务，不存在过错。即便法院认为原告存在损失，且应当得到赔偿，那么承担主体也不应当是物业公司，而应当从维修基金中列支。本小区维修基金的使用，物业公司无权做出决定，现由业主委员会进行管理。因此被告公司并非本案的适格被告。第六、退一步讲即便案涉房屋存在渗漏情况给原告造成了损害，被告公司也完全可以在自己修复后向被告公司主张赔偿，而不是放任损失的扩大，同时沈阳地区夏季短雨水少，即便渗水对房屋的影响也有限，并不能成为房屋无法使用的理由，其主张的租金损失没有合理依据。首先，即便房屋渗漏给原告造成了损失，原告应当及时主张权利，采取维修或其他补救措施，防止损失进一步扩大。其次，沈阳属北方地区气候有夏季短雨水少等特点，即便真有渗漏现象造成的损失也相对较小，并不影响房屋的正常使用。同时，原告主张的获取租金收益的损失，并不属于因房屋渗漏所导致的直接损失，该损失具有较大不确定性，不能确定该损失的必然发生，不属于财产损害赔偿的赔偿范围，不应得到支持。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系万科花园新城小区业主（沈阳市沈河区长青街123#-2号东5-252），被告系为该小区提供物业服务的物业服务公司。被告与该小区业主委员会签订了《花园新城物业服务合同》，合同约定被告的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业服务成本包括物业共用部位、共用设备设施的运行、维护费用等，被告的权利义务包括依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。原告的房屋为五跃六的跃层房屋，因五楼顶层漏水与被告产生分歧，原告因此未能按时交纳物业费。2011年11月7日，沈阳万科物业服务有限公司以物业服务合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2011）沈河民二初字第1944号民事判决书，判决张军生给付沈阳万科物业服务有限公司2010年1月1日至2011年12月31日的物业费5016元。张军生对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2012）沈中民二终字第1070号民事判决书，经审理查明“二审中，张军生对一审判决认定的欠付物业费的数额没有异议。主张其房屋从2003年入住时起即发现房屋存在漏水问题，并确认沈阳万科物业服务有限公司于2011年9月对其房屋室外漏水部位予以维修，目前未发现漏水，但主张沈阳万科物业服务有限公司对室内因漏水受损的部位未予维修恢复。沈阳万科物业服务有限公司确认对张军生房屋外部漏水部位予以维修，但主张对张军生室内因漏水受损的部位没有维修义务。目前，张军生房屋室内存在因漏水导致受损未维修的部位”。沈阳市中级人民法院认为沈阳万科物业服务有限公司虽对张军生的房屋漏水问题予以维修，但因其对房屋的受损部位未能修复完毕，存在怠于履行服务义务的情形，应酌定张军生按合同约定的50%交纳物业服务费，并判决张军生给付沈阳万科物业服务有限公司2010年1月1日至2011年12月31日的物业费2508元。沈阳万科物业服务有限公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请。辽宁省高级人民法院作出（2013）辽审一民申字第226号民事裁定书，认为沈阳万科物业服务有限公司在履行物业服务合同过程中，对于张军生房屋因室外漏水而引起的室内受损的部位未予维修恢复，属于瑕疵履行，并驳回了沈阳万科物业服务有限公司的再审申请。2015年10月20日，沈阳万科物业服务有限公司以物业服务合同纠纷为由诉至本院，要求张军生交纳欠付的物业费。本院作出（2015）沈河民五初字第3523号民事判决书，判决张军生向沈阳万科物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2015年10月13日期间的物业服务费7531.8元。2017年11月9日，沈阳万科物业服务有限公司以物业服务合同纠纷为由诉至本院，要求张军生交纳欠付的物业费。本院作出（2017）辽0103民初17396号民事判决书，判决张军生向沈阳万科物业服务有限公司交纳2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费7213.95元。张军生对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6476号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因原告房屋漏水，被告分别于2011年、2019年对原告漏水部位进行维修，在2019年维修后，原告担心房屋会继续漏水，自行加了一层防水，并更换了排水三通等。在此次维修后，原告房屋未再漏水。原告主张被告在2011年维修房屋时，擅自更改房屋屋面原设计，将排水立管由100mmPVC改为40mm铁管；原告房屋南、北露台与公共屋面排水天沟隔离墙打通，致使公共天沟排泄的大量雨水改道直接流入原告家南、北露台，造成原告家南、北露台大量积水；抬高南、北露台地面高度，大量雨水直接经由露台出入门的门缝倒灌至原告家中，造成重大损失。被告主张维修过程中仅是施工单位将原有防水拆除，并重新做，未改变原有设计。房屋屋顶、外墙等公共区域的维修由业主委员会、社区申请维修基金进行维护维修，被告仅负有协助维修由业主委员会、社区进行统计维修范围，业主情况的义务。且被告已经多次向业主委员会，所在社区反映情况，要求其申请维修基金并对房屋进行修缮，已经履行了物业公司应尽义务，并不存在过错或履行瑕疵，不应当再承担责任。被告就上述主张提交了其在2010年、2013年、2015年、2016年向花园新城业主委员会、沈河区丰乐街道办事处、沈河区万科社区委员会发出的函件，就启动住宅专项维修资金进行房屋渗漏维修一事进行沟通协调。现原告主张被告履行维修义务不当导致原告遭受房屋财产损失，并诉至本院。另查明，原告向法庭提供一份其与案外人沈阳素艺装饰设计有限公司签订的、落款时间为2020年4月的装饰装修工程施工合同，装修范围包括地板、棚顶、棚面以及南北露台地面维修等。该合同所付预算书记载价格为127098.5元，经询问原告认可上述金额尚未实际支付。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案被告与业主委员会之间签订的《花园新城物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定,内容合法有效,原、被告均应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据《花园新城物业服务合同》约定，被告的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业服务成本包括物业共用部位、共用设备设施的运行、维护费用等。原告房屋漏水部位属于共用部位,对此被告有维修、养护的合同义务。根据原告提交的（2011）沈河民二初字第1944号卷宗相关材料可知，原告房屋在2005年即因漏水而受损。被告在2011年将原告房屋维修后，直至2019年才启动专项维修资金对原告房屋再次维修。在此期间，被告曾多次起诉原告，要求其缴纳拖欠的物业费。在相关案件中，原告张军生均提出了被告未尽维修义务，才未缴纳物业费的抗辩，可见被告一直知晓原告房屋漏水的情况。被告作为物业服务企业,应尽力提高自己的服务质量,对原告提出的房屋漏水问题积极作为,并与原告加强沟通,满足业主的合理要求,因被告存在未及时履行启动专项维修资金的义务,造成原告房屋受损,对原告的生活造成了较大的影响。且原告主张被告在2011年的维修过程中存在操作不当的多处情形，就其主张虽无鉴定类的证据予以佐证，但从案涉房屋2019年维修后未在发生漏水的情况可以看出在维修适当的情况下漏水情况是可以杜绝的。结合上述情况，本院认为被告在履行维修义务的过程中存在过错,应当向原告承担赔偿损失的责任。关于赔偿数额，原告最初主张赔偿金额为60000元，后修改为148658.5元，但就此未能提交充分证据证明，且原告提交的装修合同中记载的装修项目并非均因漏水而导致重新装修，原告对财产损失的具体金额也未能提交其他证据予以证明。因原、被告均未对房屋损失价值申请鉴定，且原告已将房屋修缮完毕，亦不具备损失价值鉴定的可能，但从原告提举的房屋修缮前的照片可以确认房屋因漏水遭受损失的事实客观存在，鉴于原、被告对实际损失均未完成举证责任。同时，原告对案涉房屋未尽到足够的看顾义务，系导致损害结果扩大的原因之一。故考虑原、被告双方在本案中的过错程度，本院参考现场照片、结合原告房屋面积、损害状态持续的时间及房屋实际维修情况，酌定被告赔偿原告房屋损失（含修缮费用）40000元。关于原告主张的租金损失，因原告未就租赁事实的存在及租金损失的实际发生提供证据予以证明，未能证明租金损失及与本案的关联性和必然性，应承担举证不力的法律后果，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告主张原告要求赔偿属于重复起诉的辩解。本院认为，被告沈阳万科物业服务有限公司起诉原告张军生要求给付物业费，而原告抗辩被告对室内因漏水受损的部位未予维修恢复，基于此，沈阳市中级人民法院认为被告对房屋的受损部位未能修复完毕，存在怠于履行服务义务的情形，酌定张军生按合同约定的50%交纳物业服务费。该诉讼与本案诉讼，虽均是发生在本案的当事人之间，但诉讼目的不同，诉请的实质亦不相同，原告的房屋直至2019年才修理完毕，期间一直存在漏水问题，故原告此次来院主张权利并不符合重复诉讼的构成要件。关于被告主张原告本次诉讼已过诉讼时效的辩解，本院认为，原告房屋漏水状况一直持续至2019年，在被告多次起诉原告的案件中，原告张军生均提出了被告未尽维修义务的抗辩，原告于2020年5月6日诉至本院并未超过诉讼时效。关于被告主张其已经多次向业主委员会、所在社区反映情况，要求其申请维修基金并对房屋进行修缮，已经履行了物业公司应尽义务，并不存在过错或履行瑕疵，不应当再承担责任的问题。本院认为，被告在明知涉案房屋屋顶漏水多年的情况下,未能在合理时间内申报公共维修资金予以维修，且对比两次维修的产生的截然相反的结果亦能看出被告存在履行维修义务不当的情形，故对被告的此项辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决如下：一、被告沈阳万科物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张军生房屋修缮费用40000元；二、驳回原告张军生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，由被告沈阳万科物业服务有限公司负担3410元，由原告张军生负担3410元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 班 蕊人民陪审员 陈 英人民陪审员 张宝权二〇二一年一月二十一日书 记 员 徐明月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。