重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0114民初7811号 原告：费远刚，男，1968年12月30日出生，土家族，住重庆市黔江区。 原告：费远才，男，1970年10月14日出生，汉族，住重庆市黔江区。 原告费远刚、费远才共同委托诉讼代理人：刘柏林，重庆金讼律师事务所律师。 原告费远刚、费远才共同委托诉讼代理人：唐伟，重庆金讼律师事务所实习律师。 被告：刘晓艳，女，1982年8月13日出生，土家族，住重庆市黔江区。 委托诉讼代理人：黄小兵，重庆森平律师事务所律师。 原告费远刚、费远才与被告刘晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告费远刚、费远才及其共同委托诉讼代理人刘柏林，被告刘晓艳及其委托诉讼代理人黄小兵到庭参加诉讼；第二次开庭，原告费远刚、费远才及其共同委托诉讼代理人刘柏林，被告刘晓艳的委托诉讼代理人黄小兵到庭参加诉讼；第三次开庭，原告费远刚及原告费远刚、费远才的共同委托诉讼代理人刘柏林，被告刘晓艳及其委托诉讼代理人黄小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费远刚、费远才共同向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2015年5月1日签订的《房屋租赁协议》，被告赔偿原告房屋前三个月装修期损失22500元，以及支付2020年8月1日至开庭时的房屋租金30000元（暂定）；2．被告对承租的原告的房屋予以恢复原状；3．被告承担诉讼费用。审理过程中，二原告变更诉讼请求为：1．被告赔偿原告出租的房屋前三个月装修期损失22500元；2．被告腾退出租房屋并赔偿占用期间损失，损失金额从2020年8月1日起按租金标准7500元/月计算至一审确定判决之日止；3．被告对承租的房屋予以恢复原状，即恢复到四套房屋能成套居住；4．被告对堆积在原告出租房屋坝子、屋顶及三层楼房的垃圾予以清除或者支付原告8000元垃圾清理费；5．被告赔偿原告经济损失18万元；6．被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年5月1日签订的《房屋租赁协议》，双方对租赁房屋的状况、用途、租金、房屋的修缮与使用等权利义务进行了明确的约定。因为租赁期限20年，原告同意前三个月为装修期，没有收取被告租金。现被告经营不善欲解除合同，其既不支付租金，也不退还房屋钥匙，更不主动与原告协商解除合同的赔偿费用。被告承租房屋期间对房屋装修改变了房屋结构，双方对于房屋恢复原状事宜多次协商未果。原告为维护合法权益，特起诉至法院，望判如诉求。 刘晓艳辩称，原、被告之间的《房屋租赁协议》已经于2020年8月1日协商解除，原告已经对租赁物实际占有控制。根据租赁协议约定，前三个月装修期，原告主张装修期损失无事实和法律依据。双方合同解除后，原告已对房屋实际占有，原、被告只是对房屋是否恢复原状存在争议，原告主张2020年8月1日之后的租金没有依据。被告承租房屋后，对房屋进行添置、装修经过二原告同意，且是二原告进行的施工，现房屋价值远高于被告承租之前的价值，由于没有约定及相关法律规定，被告没有义务对房屋恢复原状。造成房屋遗留了很多东西及垃圾是因为原告不允许被告搬东西的行为造成，被告现在仍愿意搬离东西及清除垃圾，不愿意承担清除垃圾的费用。原告要求被告承担18万元损失没有事实和法律依据，由于原、被告的合同并未对违约责任进行约定，在没有约定的情况下，被告只应对给原告造成的实际损失进行赔偿，因原告没有任何直接损失，故被告不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年5月1日，原告费远刚、费远才作为出租方（甲方）与被告刘晓艳作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于黔江区城东街道河滨西路北段XXXX号的一栋两楼一底房屋约600平方米出租给乙方；房屋租赁期限20年，从2015年5月1日至2035年8月1日，前三个月为装修期；房屋每年租金为105000元，房租每年一交，每年8月1日前一次性付清。双方在协议第七条约定乙方须爱护房屋讲究卫生。双方在协议第八条约定乙方对房屋的装修或设置须事先征得甲方同意后方可施工，不得对房屋的结构有影响。双方还附加协议：乙方舟白与邬杨桥两处幼儿园由甲方进场包工包料施工进行装修（同等价位）。合同签订后，为了将承租的二原告的房屋用作开办“康贝家幼儿园”，被告以重庆市黔江区康贝家幼儿园的名义将康贝家幼儿园的室内外、墙、地、门、窗等整体装饰装修工程以包工包料的方式发包给二原告，双方签订了《康贝家幼儿园装修协议》、《康贝家幼儿园改造工程项目清单》。装修完工后，经原、被告于2016年1月22日结算，二原告签署《康贝家幼儿园基础建设投资清单及结算表》，确认收到康贝家幼儿园（刘晓艳代理）600550元，其中含租金99000元、转让费52000元、借款15000元、装修工程款434550元。2016年8月1日，原、被告签订《补充协议》，约定甲乙双方同意每年房租调整为90000元。合同履行过程中，被告及重庆市黔江区康贝家幼儿园按约定支付房屋租金至2020年7月31日。2020年7月8日，重庆市黔江区康贝家幼儿园向二原告发出通知要求解除合同，二原告接受重庆市黔江区康贝家幼儿园解除合同的请求，同意解除合同。解除租赁合同后，因原、被告对房屋是否进行恢复原状产生分歧，二原告遂阻止重庆市黔江区康贝家幼儿园及被告继续腾退房屋。 另查明，重庆市黔江区康贝家幼儿园系被告刘晓艳等人出资设立的民办学校，登记的成立日期为2016年11月1日。 庭审中，二原告明确诉讼请求第四项为要求被告清除租赁房屋的垃圾；明确诉讼请求第三项和第五项为要求被告赔偿二原告恢复房屋原状（主要含门、厨房及厕所的整改）的损失18万元。被告当庭表示愿意清除遗留在租赁房屋的垃圾。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二原告与被告签订的《房屋租赁协议》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告均应根据协议的约定享有权利及履行义务。被告刘晓艳为设立重庆市黔江区康贝家幼儿园以自己的名义从事民事活动，向二原告租赁房屋用于经营幼儿园，由于在房屋租赁合同履行及协商解除过程中，重庆市黔江区康贝家幼儿园在成立后参与了合同履行及协商解除合同，根据《民法总则》第七十五条的规定，二原告有权选择请求被告刘晓艳或者重庆市黔江区康贝家幼儿园承担相应的民事责任，现二原告请求被告刘晓艳承担民事责任，本院予以确认。在租赁合同未届满的情况下，被告及重庆市黔江区康贝家幼儿园要求解除租赁合同，二原告表示同意解除合同，且经原告同意被告及重庆市黔江区康贝家幼儿园已经搬离了部分物品，本院认定原、被告之间的租赁合同已经从2020年8月2日起解除。由于对合同解除的法律后果特别是装饰装修的处理原、被告在《房屋租赁协议》中未作约定且又协商不成，由此产生纠纷，对此，结合原告提出的诉讼请求，本院作如下评述： 一、关于赔偿恢复房屋原状的损失18万元问题 首先，二原告无权要求被告恢复租赁房屋原状。理由为：1、被告的装饰装修是经二原告同意的行为，且是二原告直接进行的装修，被告不构成对二原告房屋的侵权。由于被告装修房屋目的为经营幼儿园，所以装饰装修物可能会对二原告对房屋的将来财产权的行使造成影响，但这种对财产权的限制是经二原告同意的行为，属于二原告对自己财产的一种处理方式，即被告对房屋的装饰装修不具有可归责性。2、根据添附原则，租赁合同解除后，二原告根据添附基本原则取得了附合的装饰装修的所有权。既然装饰装修物的所有权为二原告所有，对该物如何处分，应由二原告决定，在双方事先没有约定的情况下，二原告无权要求被告替自己拆除已为其所有的装饰装修物。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此反推也可以认定，经过二原告同意的装饰装修，二原告不得请求被告恢复原状。4、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本条规定了承租人违约解除合同无权向出租人主张装修残值损失，但是出租人同意利用的应当适当补偿，而本案的问题在于出租人不同意利用装饰装修。对于二原告来说，由于系自己同意的装饰装修，应接受装饰装饰的结果，不论其是否同意利用或认为装饰装修物有无价值，均不涉及承租人恢复原状的问题。5、二原告未提出被告在装修、使用房屋过程中对房屋造成损毁，案涉租赁房屋符合使用后的状态。 其次，二原告有权要求被告赔偿提前解除合同造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告本约定房屋租期二十年，被告中途提出解除合同，虽然被告无义务为原告的房屋恢复原状，但是被告提前解除合同的行为会给二原告造成损失，二原告有权要求被告采取补救措施以及赔偿损失。通常情况下，出租人以同意装饰装修为代价借以换取租金，此时装饰装修给其房屋造成的潜在损失通过租金进行补偿，如果租赁合同提前解除，出租人并未获得预期租金利益，房屋装修造成的潜在损失未得到补偿。虽然二原告提出的是恢复房屋原状，但二原告主张的并非严格意义上的恢复房屋原状，而仅是对门、厨房及厕所等的整改，该整改实际系二原告对提前解除合同造成的潜在损失主张采取的补救措施。因租赁房屋装修用途为经营幼儿园，具有特定性，二原告房屋用途受限制，二原告提出的整改具有合理性、合法性。鉴于被告不同意进行整改，二原告主张的损失实际为二原告自行整改产生的费用，因此，二原告将损失具体为对装饰装修进行部分整改产生的费用符合法律规定，本院予以支持。对于提前解除合同造成的损失，因原、被告在合同中未进行约定，且原告主张的18万元损失缺乏相关证据予以证明，综合考虑合同履行期限，二原告对装饰装修整改产生的时间及经济成本，本院酌情支持损失按合同解除前12个月租金计算，即90000元。 二、关于赔偿房屋装修期损失的问题 原、被告在《房屋租赁协议》中明确约定前三个月为装修期，不属于租赁期间，未约定需要支付该期间费用或者解除合同后需要赔偿该期间损失，故二原告在解除合同后要求被告支付装修期损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于腾退房屋及赔偿房屋腾退完毕之前的占用损失的问题 原、被告解除《房屋租赁协议》后，被告作为承租人应当返还租赁物，及时将房屋腾退给二原告。从被告搬离物品的行为可以看出，被告在积极履行腾退房屋的义务，由于原、被告对于是否恢复房屋原状产生纠纷，前文已述，被告无义务为原告恢复房屋原状，即使在前提解除合同后被告有义务采取补救措施，如对房屋进行整改，二原告亦应通过合法恰当的方式维护权利，二原告阻止被告腾退房屋，导致房屋搁置至今未能利用的责任不在被告，由此产生的损失不应由被告承担。二原告要求被告赔偿双方纠纷期间房屋占用损失的请求，本院不予支持。 四、关于清理房屋垃圾的问题 根据原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告有爱护房屋讲究卫生的义务，被告应保持房屋干净卫生，及时清理产生的垃圾，且在庭审中被告亦同意原告的诉讼请求，表示愿意清理房屋的垃圾，故对原告要求被告清理房屋垃圾的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告刘晓艳于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于重庆市黔江区城西街道西山居委1组的用于经营“康贝家幼儿园”的房屋腾退给原告费远刚、费远才； 二、由被告刘晓艳于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于重庆市黔江区城西街道西山居委1组的用于经营“康贝家幼儿园”的房屋中的垃圾清除； 三、由被告刘晓艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告费远刚、费远才损失90000元； 四、驳回原告费远刚、费远才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告刘晓艳负担1025元，由原告费远刚、费远才负担1425元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审张桂判张桂员张桂华张桂华 二〇二一年一月二十九日 法官助理  石光文 书民张记民张员冉乐菊张光娅