北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23257号原告（反诉被告）：范时嘉，女，1980年2月17日出生，汉族，北京百信万芝堂医药有限责任公司法人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王红伟，北京安科律师事务所律师。被告（反诉原告）：施海涛，男，1980年9月21日出生，汉族，北京食为鲜食品连锁销售有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所律师。原告范时嘉与被告施海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范时嘉及其委托诉讼代理人王红伟，被告施海涛的委托诉讼代理人周雷、张坦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范时嘉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付自2020年6月28日至2020年10月31日的房屋租金374000元，并以374000元为基数，支付自2020年6月19日至实际付清之日，按照日百分之一的标准计算违约金；2.判令被告支付自2018年4月28日至2020年10月31日的物业费72000元、自2018年9月1日至2019年8月31日的电梯维保费10000元；3.支付自2020年11月1日至2020年11月30日房屋占用费91250元；4.要求被告腾退房屋；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年4月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市丰台区莲怡园二区1号楼负一层102出租给被告开办果蔬超市，房屋租赁期为二年零六个月，全年租金为1095000元，此租金不包含物业费用，租金为半年支付，被告应于本合同起租之日提前10天支付每半年度租金，双方对每期租金的支付数额和时间进行了具体约定，并约定了逾期支付的滞纳金。合同签订后，被告支付了截至2020年6月27日的房屋租金，对于2020年6月28日至10月31日的租金，被告应于2020年6月18日支付，但至今尚未支付，被告至今也未交纳过物业费。现诉至法院。施海涛辩称，双方签订租赁合同属实，支付租金、押金时间属实、金额属实。不同意原告的全部诉讼请求。1.涉诉房产没有规划许可证，且根据合同约定，我方承租房屋系开办果蔬超市，一层不能有其他超市，但是原告将房屋出租给我们不久后就将一层租赁给其他超市，严重影响被告经营，是原告违约，不同意支付租金，即使法院认为我方应支付租金也应该减免。2.物业费只是阐明房屋租金费用，没有约定交给谁及主张物业费的主体资格，原告提供何种服务，且按照原告所述物业费应该定时交纳，其他商户从未给原告缴纳过物业费。涉诉房产位于地下一层，无楼梯，我们的唯一通道是电梯，原告出租房屋应该负责相应的电梯维修，这是出租人的义务，没有约定是我方义务。第二年的电梯维保费用是我方先行垫付的。3.针对第三项诉讼请求，原告与上一手没有再续约，原告也未向上一手交纳占有使用费，故范时嘉无权要求我方支付占有使用费。4.施海涛对范时嘉不负有腾房义务。首先，施海涛与范时嘉签署的租赁合同中并没有对合同解除后，施海涛应当将房屋腾退交付给范时嘉的约定。其次，范时嘉与北京天创伟业投资公司签署的《房屋租赁合同》租赁期限系自2005年11月1日至2020年10月31日止，而范时嘉与施海涛签署的租赁合同中约定的租赁期限是2018年4月28日至2020年10月31日，到期时范时嘉已对涉诉房屋不再享有租赁的权利。再次，范时嘉未向北京天创伟业投资公司支付10月31日之后的房屋占有使用费用。故范时嘉无权要求施海涛腾房。最后，涉案房屋已经由北京天创伟业投资公司控制，该公司已经不让施海涛继续经营，房屋内货物已经拉走，房门也已经被封，故无需交付。施海涛向本院提出反诉请求：1.请求依法确认反诉人与被反诉人于2018年4月27日签署的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令被反诉人返还反诉人10万元押金；3.请求判令被反诉人向反诉人支付电梯维修费用144855元，电梯维保费用10000元；4.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金，其违约金冲抵反诉人自2020年6月28日至2020年10月31日期间的租金374000元；5.被反诉人赔偿反诉人经营损失10万元；6.请求判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月27日，反诉人与被反诉人签署《房屋租赁合同》，合同约定反诉人承租位于北京市丰台区莲怡园二区1号楼负一层102房屋，房屋建筑面积1200平方米，租赁期间为2018年4月28日至2020年10月31日，租金为每年1095000元，其中2018年4月28日至2018年6月27日为免租期。此外，双方在合同中还约定被反诉人将该房屋在良好状态下出租给反诉人开办果蔬超市，被反诉人确保本商业一层无蔬菜、水果、超市的业态。合同签署后，反诉人于2018年4月14日向被反诉人支付房屋押金10万元，并按照合同约定向被反诉人支付房屋租金。但是，被反诉人与反诉人签署《房屋租赁合同》时，上述房屋并未取得建设工程规划许可证，并且在反诉人开始营业时，被反诉人就违反合同约定，本商业一层存在其他超市，导致反诉人经营困难，遭受了严重的经济损失。除此以外，反诉人营业第一天，上述房屋的电梯就发生了故障，反诉人代被反诉人支付了144855元维修费以及1万元的电梯维保费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的规定，反诉人与被反诉人签署的《房屋租赁合同》无效。被反诉人违约将一层出租给其他超市，给反诉人造成经济损失，故提起反诉。范时嘉针对施海涛的反诉辩称，不同意被告全部反诉请求。涉案房屋有规划许可。被告营业执照也办在涉案房屋，被告在涉案房屋租赁期限届满后没有腾退。押金合同约定，租赁期限届满被告应该把工商地址迁出，至今仍未迁出。第三项电梯维修维保费都应该由被告承担，被告也未提过电梯维修。第四项请求，我们不存在违约行为，并没有将一层出租给果蔬超市，未对被告经营造成影响。第五项经营损失，我们没有违约行为，故不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，出租方（甲方）范时嘉与承租人（乙方）施海涛签订《房屋租赁合同》，一、房屋基本情况：1.物业房屋坐落于北京市丰台区莲怡园二区1号楼负一层102。2.出租建筑面积1200平方米。3.甲方将该房屋在良好状态下出租给乙方开办果蔬超市使用。二、租赁期：1.房屋租赁期为二年零六个月，甲方在该房屋交付起算，租赁期为2018年4月28日至2020年10月31日。2.免租期为两个月。即自2018年4月28日至2018年6月27日，免租月不收取租金。三、租金，押金及支付方式：1.该房屋租赁全年租金为1095000元，此租金不包含物业费用（物业费用为2元/平米/月），取暖费用、发票费用。2.本合同内2018年4月28日至2020年10月31日租金不变，无递增，每年租金为1095000元，租金支付及押金支付为：1）乙方签署本合同时按照半年租金的模式支付。2）签署本合同时，乙方应向甲方指定账户支付100000元的房屋押金。3）签署本合同时，乙方应向甲方指定账户支付547500元的首次房屋租金。4）每次缴付租金模式为半年支付，每期租金547500元，乙方应于本合同起租之日提前10天支付每半年度租金。5）具体缴付时间如下：……5.缴付时间为2020年6月18日。缴付金额为374000元。租赁期为2020年6月28日至2020年10月31日。6）租赁期满后，乙方如不再续租并办理完成工商注册地址迁出，甲方须在租赁期满之日起30个工作日内将押金无息退还乙方。7）乙方若于租赁期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。4.按约定支付日起，乙方若每逾期1日支付租金，则甲方按租金的1%，收取滞纳金；如乙方逾期支付租金超过30个工作日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任（甲方保留清退乙方及追究乙方罚则的权利）。6.甲乙双方约定：……e）甲方确保本商业一层无蔬菜、水果、超市的业态。五、双方责任：8.房屋设施如因质量原因、自然损耗或灾害而受到损坏时，甲乙方协商修缮事宜。合同签订后，施海涛向范时嘉支付押金10万元及2020年6月27日之前的全部租金。2020年6月28日起未再支付租金。另查，涉案房屋于2002年11月22日取得建设工程规划许可证。建设单位为北京运兴房地产开发有限公司。范时嘉提供北京天创伟业投资公司与北京泰中永安堂医药有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明其承租莲怡园二区1号楼底商（地下一层，底商二层），租赁期限自2005年11月1日起至2020年10月31日止。范时嘉提供2017年北京天创伟业投资公司与北京百信万芝堂医药有限责任公司签订的《补充协议》，载明：泰中永安堂医药有限公司与北京天创伟业投资公司签订位于北京市丰台区莲怡园二区1号楼底商房屋租赁协议。因业务需要于2017年12月1日起名称变更为北京百信万芝堂医药有限责任公司，故签订本补充协议。范时嘉为北京百信万芝堂医药有限责任公司的法定代表人。审理中，范时嘉提交其与北京睿博行卓越商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、北京睿博行卓越商业管理有限公司与王士亮签订的《商铺租赁合同》，证明一层系由北京睿博行卓越商业管理有限公司出租给王士亮，且经营内容为名烟名酒，并未经营超市。施海涛提交一层商铺店内经营照片，证明其销售商品不限于名烟名酒，存在超市业态，导致施海涛经营困难。施海涛提交北京华贸天诚科技有限公司向唐山市升莫机电设备有限公司转账10000元的电子回执单及发票四张、北京铂铠星奥电梯设备有限公司出具的收据四张、北京时代筑邦机电工程有限公司出具的电梯零配件报价书等，证明其支付电梯维保费用10000元，电梯维修费用167455元。施海涛称其与北京华贸天诚科技有限公司法定代表人田国华是合作经营关系，田国华也向范时嘉支付过房屋租金。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。范时嘉提交涉诉房产的建设工程规划许可证及附件可以证明涉诉房产已取得建设规划。故范时嘉与施海涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同应为有效。双方均应依据合同履行各自的义务。关于本诉，施海涛认可2020年6月28日起未向范时嘉支付租金，故对范时嘉要求施海涛支付2020年6月28日至2020年10月31日房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。范时嘉主张按照日百分之一支付违约金，与合同约定不符，双方合同约定日百分之一计算滞纳金，且标准过高，故本院依据合同第七条违约处理中约定的违约金标准即10万元确定违约金金额。范时嘉主张2018年4月28日至2020年10月31日的物业费，因双方合同中就物业费的支付对象、支付时间、支付方式等没有明确约定，故对于范时嘉主张物业费的诉讼请求，本院不予支持。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。范时嘉作为出租人，对于涉案房屋附属设施的电梯负有维修保养的义务，因此支出的费用应当由出租人范时嘉负担。故对范时嘉主张电梯维保费的诉讼请求，本院不予支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现双方租赁期限届满，施海涛应当将租赁物返还给范时嘉。故对范时嘉要求腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。范时嘉提交的其与北京天创伟业投资公司的《租赁合同》于2020年10月31日届满，故范时嘉主张2020年11月1日至11月30日的房屋占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于反诉，双方所签合同合法有效，对施海涛主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。施海涛未将工商注册地址迁出，不符合合同直接退还押金的约定，但依据合同约定，乙方若于租赁期内违反本合同之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。故施海涛支付的押金应直接抵扣其欠付的房屋租金。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故施海涛主张的电梯维修费及维保费应当由范时嘉负担。审查施海涛提交的关于电梯维修费及维保费的相关证据，其中，中国建设银行网上银行电子回执单记载的付款人为北京华贸天诚科技有限公司，无法证明施海涛为实际付款人，故本院对该份证据不予采信。施海涛提交的唐山市升莫机电设备有限公司出具的4张修理费发票上记载的付款人亦为北京华贸天诚科技有限公司，故本院对该四张发票亦不予采信。施海涛提交的北京时代筑邦机电工程有限公司出具的收据与电梯零配件报价书相对应，金额为26000元，本院予以采信。施海涛另外提交的5张收据，无交款人信息，无法证明施海涛为实际付款人，亦无法证明与本案的关联性，故本院不予采信。根据合同约定，甲方确保商业一层应无蔬菜，水果，超市的业态，根据现场照片，一层烟酒商铺经营的范围与超市经营的范围有重合的情况，属于范时嘉未能按照合同约定履行义务，构成违约。施海涛主张违约金冲抵租金374000元，缺乏法律依据，本院不予支持。依据双方合同第七条违约处理的约定，违约金为10万元，故范时嘉应当向施海涛赔偿违约金10万元。施海涛主张经营损失10万元，未能提供证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、施海涛于本判决生效之日起十日内给付范时嘉2020年6月28日至2020年10月31日的房屋租金274000元；二、施海涛于本判决生效之日起十日内将承租的北京市丰台区莲怡园二区1号楼负一层102房屋腾退给范时嘉；三、范时嘉于本判决生效之日起十日内给付施海涛电梯维修费26000元；四、驳回范时嘉其他诉讼请求；五、驳回施海涛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4635元，由范时嘉负担（已交纳）；反诉费5155元，由施海涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二一年一月十日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟