北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初3982号原告（反诉被告）：北京旭辉当代置业有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路**。统一社会信用代码91110117076551271C。法定代表人：董毅，副董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖作仕，北京泓聚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邢佳魁，男，1984年6月25日出生，汉族，住北京市平谷区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨宇昊，男，住北京市通州区，北京建宇建设管理有限公司推荐。原告（反诉被告）北京旭辉当代置业有限公司（以下简称旭辉公司）与被告（反诉原告）邢佳魁商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告（反诉被告）旭辉公司的委托诉讼代理人王国鹏、肖作仕，被告（反诉原告）邢佳魁及其委托诉讼代理人杨宇昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭辉公司向本院提出诉讼请求：1.确认旭辉公司与邢佳魁于2016年6月23日签订的《北京市商品房认购书》及《北京市商品房认购书补充协议》已于2019年5月29日解除；2.确认旭辉公司有权没收邢佳魁于2016年6月23日所交的定金10万元。事实及理由：2016年6月23日，旭辉公司与邢佳魁就平谷区“旭辉世家墅”（核准名称“洳苑嘉园”）中的第×××号商品房（以下简称104号房）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）。《认购书》第四条约定：“认购人应当于签订本认购书之日，向出卖人支付定金壹拾万元；认购人同意在支付定金之日起5日内，与出卖人协商北京市商品房买卖合同的相关条款。”第五条约定：“认购人未在第四条第二款约定期内与出卖人协商商品房销售合同相关条款的，自第四条第二款约定的期限届满次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”当日，双方另签订《北京市商品房认购书补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》第五条约定：“认购人同意签署本补充协议之日起14日内，即2016年7月7日前与出卖人按该合同所有条款内容签订该商品房的《北京市商品房预售合同》。若认购人拒绝签署《北京市商品房预售合同》的，则原《认购书》及本补充协议自动解除，出卖人有权不退还认购人已交纳的定金。”第六条约定：“若认购人违反原《认购书》或本补充协议的约定，则原《认购书》及本补充协议自动解除，出卖人有权代为双方办理网上认购注销手续，且出卖人可不通知认购人径直将该商品房另行出售给第三人，而不承担任何法律责任，已付定金的，定金不予返还。”《认购书》和《补充协议》签订后，旭辉公司通过电话、短信等方式多次通知邢佳魁前往售楼处签订《北京市商品房预售合同》，但邢佳魁均未前去办理相关手续。2019年5月29日，旭辉公司委托律师向邢佳魁发出《解除及补充协议并没收定金的律师函》，通知邢佳魁解除双方于2016年6月23日签订的《认购书》及《补充协议》，并没收邢佳魁于2016年6月23日所交的定金10万元，且旭辉公司可不通知邢佳魁径直将104号房另行出售给第三人。邢佳魁拒收该份律师函。2019年8月15日，旭辉公司再次委托律师向邢佳魁发出《解除及补充协议并没收定金的律师函》，但邢佳魁依旧拒收快递并不予配合。故，旭辉公司提起本次诉讼。邢佳魁辩称，不同意旭辉公司的诉讼请求。一、本案基本事实。《认购书》签订后，邢佳魁发现104号房所附院落与旭辉公司之前通过沙盘和样板间所做宣传与承诺存在巨大差异，严重影响房屋的品质和价值，也违背了邢佳魁购买该房屋的初衷。之后，经多次沟通旭辉公司向包括邢佳魁在内的购房者承认存在前述问题，且表示愿意进行赔偿，但双方就解决方案多次协商无果，导致双方最终未能签订商品房买卖合同。即便如此，邢佳魁仍然依照《认购签约信息确认单》的要求依约准时足额支付了两笔房款，共计172万元。二、《补充协议》第五条、第八条均为格式条款，应属无效条款。《补充协议》系旭辉公司事先拟定的文本，并未与邢佳魁进行磋商，其中第五条、第八条均免除旭辉公司责任而加重了邢佳魁责任；且旭辉公司未尽到提示义务，其利用提前拟定好的合同文本和邢佳魁缺乏相关经验而对邢佳魁进行隐瞒和欺骗。另，《补充协议》中除了程序化的第一条款和最后一条款外，其余条款均被“划线”和“加黑体”，无法识别隐藏在《补充协议》中加重邢佳魁义务的“霸王条款”。故该条款作为格式条款，有违公平原则，应属无效。三、因旭辉公司错误测量红线及虚假宣传的违约行为，导致商品房买卖合同无法缔约完成。邢佳魁向本院提出反诉请求：1.旭辉公司向邢佳魁退还已经支付的购房款51万元；2.旭辉公司退还邢佳魁双倍定金共20万元。事实及理由：2016年6月23日，旭辉公司与邢佳魁签订《认购书》和《补充协议》，对104号房的基本信息及双方权利义务进行了约定。当日，旭辉公司向邢佳魁提供了《认购签约信息确认单》，其中约定了104号房的基本信息并约定2016年7月30日支付购房款51万元。同日，邢佳魁向旭辉公司足额支付了定金10万元。《认购书》签订后，邢佳魁发现房屋所附院落与旭辉公司之前通过沙盘和样板间所做宣传与承诺存在巨大差异，已严重影响涉案房屋的品质和价值，也违背了邢佳魁购买该房屋的初衷。经过反复沟通，旭辉公司向包括邢佳魁在内的购房者承认存在上述问题，且表示愿意进行赔偿，但双方就解决方案多次协商无果，故此最终双方未能签订商品房买卖合同。即便如此，邢佳魁仍按照《认购签约信息确认单》的要求依约准时足额支付了两笔房款。邢佳魁多次就签署商品房买卖合同事宜与旭辉公司进行沟通并催促该公司，但始终未能解决问题，邢佳魁购买该房屋的初衷已无法实现。根据《认购书》第六条约定，《认购书》已经解除，故旭辉公司应当向邢佳魁退还已经支付的房款。《认购书》具有预约合同的法律效力，认购定金应当按照定金罚则的规定处理。鉴于《补充协议》第五条和第八条均为格式条款，应属无效条款，旭辉公司理应向邢佳魁退还双倍定金20万元。旭辉公司对邢佳魁的反诉辩称，同意返还邢佳魁支付的购房款51万元，但不同意双倍给付定金。一、双方签订的《认购书》与《补充协议》已经于2019年5月29日解除。根据双方于2016年6月23日签订的《认购书》与《补充协议》，邢佳魁应当于2016年7月7日前与旭辉公司签订商品房预售合同，否则《认购书》与《补充协议》自动解除，旭辉公司有权不退还定金。合同签订后，邢佳魁没有履行义务。2019年5月29日，旭辉公司向邢佳魁发出《解除及补充协议并没收定金的律师函》。根据《补充协议》约定，发出当日即视为送达并解除协议。二、旭辉公司应返还的购房款只有51万元，定金10万元应当没收。由于邢佳魁未按照合同约定期限签订商品房预售合同，已经构成违约。根据《认购书》和《补充协议》约定，旭辉公司唯一需要双倍返还定金的行为就是在《认购书》解除前将该房屋出售给第三方，邢佳魁并未举证证明旭辉公司有违约行为，其要求双倍返还定金的要求缺乏合同依据和法律依据。三、《补充协议》条款并非无效条款，邢佳魁提到的第五条、第八条已经进行了重点提示，且系在邢佳魁已经看到旭辉公司公示的商品房预售合同内容且没有任何异议的情况下双方协商确定，没有加重邢佳魁的责任，也未免除旭辉公司责任，不存在无效情形。四、邢佳魁提出的院落问题，其实是小区的绿地问题。这个绿地属于整个小区全体业主所有，只是通过合同将其中的一部分绿地让渡给购买房屋的业主使用而已，不属于房屋购买产权范围内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月23日，邢佳魁与旭辉公司签订《认购书》和《补充协议》，约定邢佳魁认购旭辉公司所开发的北京市平谷区“旭辉世家墅”（核准名称“洳苑嘉园”）中的×××号房屋。《认购书》中约定，“第四条、认购定金：1.认购人应当于签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金壹拾万元人民币；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付全部认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。2.认购人同意在支付定金之日起5日内，与出卖人协商北京市商品房买卖合同的相关条款。第五条、认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条、认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还认购人。”上述第四、第五条除第四条第一句外其余均加粗字体并加下划线。《补充协议》约定，“第五条、出卖人已经在售楼处销售现场公示了《北京市商品房预售合同》文本，认购人已详细阅读、理解并接受该合同所有条款（含附件及其补偿协议），认购人同意在签署本补充之日起14日内，即2016年7月7日前与出卖人按该合同所有条款内容签订该商品房的《北京市商品房预售合同》（有关该商品房的基本情况、计价、附件，在签订时按双方约定填写，该商品房平面图以规划审批为准）。认购人承诺不以《北京市商品房预售合同》条款内容未达成一致为由在原《认购书》及本补充协议约定的期限内拒绝签署《北京市商品房预售合同》。若认购人拒绝签署《北京市商品房预售合同》的，原《认购书》及本补充协议自动解除，出卖人有权不退还认购人已交纳的定金。第六条、违约责任。若认购人违反原《认购书》或本补充协议的约定，则原《认购书》及本补充协议自动解除，出卖人有权代为双方办理网上认购注销手续，且出卖人可不通知认购人径直将该商品房另行出售给第三人，而不承担任何法律责任，已付定金的，定金不予退还。若认购人已在约定的期限内按约履行原《认购书》及本补充协议的所有义务，出卖人却将该商品房另行出售给他人的，则出卖人应向认购人双倍返还定金。第七条、送达的约定。出卖人发出的所有通知和文件的通讯地址均以认购人在原《认购书》中所留的通讯地址为准，以快递方式，本市当日视为送达日，外地两日后视为送达日。如认购人通讯地址发生变更，认购人应在变更后三日内以书面形式通知出卖人，否则由认购人自行承担相关不利后果。第八条、特别说明：认购人在签署原《认购书》及本补充协议前已对该商品房及其所处位置、周边环境和环境可能的影响做了详细考察、了解和考虑，出卖人也对上述情况予以了详细的介绍，并对原《认购书》及补充协议约定，尤其对全部划线、加黑体条款的约定作了重点提示、说明和解释，原《认购书》及本补充协议系经过双方充分协商一致，为双方的真实意思表示，出卖人与认购人同意遵守原《认购书》及本补充协议全部约定；本补充协议约定内容与原《认购书》及网签认购书约定不一致的，以本补充协议的约定为准。出卖人依据本补充协议或原《认购书》的约定解除协议的，则双方原《认购书》、网签认购书及本补充协议一并解除。”《补充协议》中上述条款均用黑体字、下划线予以标识。2016年6月23日，旭辉公司与邢佳魁另签订《客户认购、签约信息流转单》和《认购签约信息确认单》。该流转单约定，定金为5万元，签约房屋套内总价571万元，首付款172万元；“签订合同当日即2016年7月30日”支付总房价的10%房款61万元，2016年10月30日前支付剩余20%房款111万元。该信息确认单第五项为：“重要信息提示：买受人同意接受出卖人代为涉及网签合同查询密码为123456。本确认单为《商品房买卖合同》（以下简称合同）网上签约的必要组成程序。买受人缴付了首付款、仔细阅读并接受出卖人提供的《合同范本》各项条款基础上对此确认单内容签字确认后，出卖人将直接进入网上合同输出备案程序。一旦输出备案结束，1、无论买受人是否在合同上签字，均视同合同已生效，违约者产生退房的将按合同约定承担合同总金额20%的违约金；2.买受人已完全知悉拟签合同之条款，对合同条款及付款方式无异议。”当日，邢佳魁向旭辉公司交纳定金5万元。2016年7月30日，邢佳魁向旭辉公司补交定金5万元，并另交纳购房款51万元。之后，双方未能签订正式的商品房销售合同。2019年5月29日和7月31日，旭辉公司两次向邢佳魁邮寄《解除及补充协议并没收定金的律师函》，内容为“自本通知书邮寄当天起，解除北京旭辉当代置业有限公司与邢佳魁先生签订的《北京市商品房认购书》及《北京市商品房认购书补偿协议》，并没收邢佳魁先生于2016年6月23日所交的定金人民币壹拾万元整”。另查，邢佳魁称其自旭辉公司先前预定了一套商品房并预付了购房款111万元，在购买本案104号房屋时与旭辉公司商定将先前另一套商品房的购房款111万元折抵104号房屋购房款；之后因旭辉公司样板间和宣传资料中承诺的小院出现严重缩水，同时出现了期房转现房和房屋验收未通过的问题，双方就104号房屋未能协商一致而签订商品房销售合同，该111万元款项又用于购买先前预定的商品房。庭审中，邢佳魁提交一张北京市平谷区住房和城乡建设委员会于2017年9月6日向旭辉公司出具的责令改正通知书，内容如下：你（单位）在建设11#住宅楼等34项过程中，在屋面分部工程存在质量隐患的情况下，组织了工程竣工验收行为，违反了《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款的规定，本机关依据《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收的规定，现责令你（单位）立即整改，责令停止使用，重新组织工程竣工验收；庭审中，邢佳魁提交了104号房屋所在楼盘的宣传彩页、样板间视频资料以及该房屋建成后的照片，证明该房屋的专属小院严重缩水，与宣传不符。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，旭辉公司主张解除《认购书》和《补充协议》，邢佳魁并无异议，本院予以支持；就邢佳魁要求返还的购房款中的51万元，旭辉公司并无异议，本院予以支持。双方争议的焦点在于认购定金的返还问题。从《认购书》《补充协议》的内容来看，均系旭辉公司提供的格式条款，均采用相同的提示方式，但二者中关于不予退还定金的约定不同；邢佳魁仅系一般购房人，其并不易明白二者当中的区别以及对其权益的重大影响。旭辉公司作为格式条款的提供方，虽然用加粗和下划线方式对《补充协议》的部分条款进行了提示，但并未提供证据证实其就相关条款对邢佳魁尽到了说明义务。因此，《补充协议》中所约定的2016年7月7日前双方未签订商品房预售合同，旭辉公司即有权没收定金的约定对邢佳魁并不发生效力。当日双方当事人另签订了《认购签约信息确认单》，按照《补充协议》和该确认单内容，邢佳魁已知悉拟签商品房销售合同之条款，足以证实双方就合同条款在2016年6月23日已经进行了磋商，且除定金外旭辉公司在《认购书》约定的磋商期届满后已收取了邢佳魁依约于2016年7月30日支付的第一笔购房款。另，庭审中旭辉公司亦未提交证据证实其于2016年7月7日前曾约邢佳魁签订商品房买卖合同并遭到邢佳魁拒绝。故此，旭辉公司就《认购书》《补充协议》并不享有单方解除权，其要求没收邢佳魁的定金，无事实和法律依据，本院不予支持。就邢佳魁反诉要求旭辉公司双倍返还定金一节，鉴于双方明确约定若旭辉公司将房屋另行出售给第三方的情况下适用定金罚则，而邢佳魁并未举证证明旭辉公司违约将涉案房屋另行出售给他人，故本院对此主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除北京旭辉当代置业有限公司与邢佳魁于2016年6月23日所签订的《北京市商品房认购书》和《北京市商品房认购书补充协议》；二、北京旭辉当代置业有限公司于本判决生效后十日内返还邢佳魁购房款61万元（含定金10万元）；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由北京旭辉当代置业有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5450元，由邢佳魁负担500元（已交纳），由北京旭辉当代置业有限公司负担4950元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李建伟二〇二一年一月二十五日书记员  孙 钰