山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初1107号原告：任志远，男，1979年9月28日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：孟宪策，山东衡正源律师事务所律师。被告：董文建，男，1970年10月14日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：朱孟飞，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丰磊，山东尧舜律师事务所律师。原告任志远与被告董文建租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任志远的委托诉讼代理人孟宪策，被告董文建的委托诉讼代理人朱孟飞、范丰磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任志远向本院提出诉讼请求：1.确认被告的行为构成违约，判令被告退还已支付未使用的租金140833元及利息；2.判令被告赔偿装修损失、经营损失暂计1618939元；3.判令被告支付违约金52000元(以上合计1811772元)；4.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年9月5日签订《房屋院落租赁合同》，原告租赁场地用于静雅山庄的经营，合同具体约定租赁物概况、租赁期限、租赁费及支付方式等。合同签订后，原告投入大量资金对租赁场地进行装饰、装修，原告交纳租赁费至2019年10月10日。2019年3月，被告违反合同约定要求原告搬离租赁场地，2019年3月30日原告从租赁场地搬离。被告的行为造成合同无法履行，已构成违约，其应当退还原告已支付但未使用的租金，赔偿原告的装修损失、经营损失，并承担违约责任。董文建辩称，任志远所诉与事实不符，董文建没有要求任志远搬离租赁场地，实际上任志远至今都在租赁场所内投放鱼苗、安排工作人员看管、供游人钓鱼、收取费用，任志远要求董文建退回未到期租赁费用、赔偿损失，支付违约金没有依据，请求法院依法驳回任志远诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董文建（甲方）与任志远（乙方）于2016年9月5日签订《房屋院落租赁合同》一份，合同约定：董文建将其合法拥有并可供工商注册的坐落于河东区皇山北侧的酒店及部分厂房、鱼塘、院落出租给乙方任志远使用。租赁期限12年，自2016年10月10日起至2028年10月9日止，约定前三年的租赁费用为人民币260000元，以后租金每三年递增一次，递增上年度租赁费的5%，首次租金自签订合同之日缴纳，打入甲方董文建指定的农业银行账户……。合同签订后，双方依合同履行了权利和义务。任志远对于案涉的房屋进行了装饰装修经营饭店，并按期支付了租赁费。2019年3月，山东省自然资源厅下发山东省大棚房问题专项清理整治行动协调推进小组办公室下发红头文件，要求对大棚房进行整改。2019年3月26日，临沂市河东区九曲街道建设委员会给董文建下发了限期改正通知书，载明董文建未经审批擅自在××村××村路北私自建设违建房屋2000平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》第四十条的规定，责令董文建2019年3月27日前自行拆除。2019年3月30日，任志远搬离了租赁房屋，但仍使用鱼塘。为看护鱼塘，任志远雇佣左文营进行看护，每月支付工资3000元。经任志远申请，本院依法委托山东恒正项目管理有限公司对于任志远的静雅山庄装饰装修造价进行评估，结论为520753.18元。任志远支付鉴定费16000元。另查明，双方均同意池塘的租赁费占总租赁费的40%。本院认为，根据双方当事人的诉辩情况,本案的争议焦点问题为:一、《房屋院落租赁合同》的效力如何认定;二、如果认定《房屋院落租赁合同》无效，责任承担问题。关于焦点一,《房屋院落租赁合同》的效力如何认定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提,也是判断是否为合法建筑的标准。本案中,根据临沂市河东区九曲街道建设委员会给董文建下发了限期改正通知书可以认定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反了进行房屋建设应当申领建设工程规划许可证的强制性规定，双方签订的《房屋院落租赁合同》中关于涉及酒店、厂房等房屋的部分应当认定无效。关于焦点二,如果认定《房屋院落租赁合同》无效，责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。1.租金应否返还，返还的数额。任志远支付了2018年10月10日至2019年10月9日的租金26万元，但其在2019年3月30日将房屋返还董文建，仅保留了鱼塘，故对于2019年3月31日至2019年10月9日期间的房租应返还给任志远，双方确认鱼塘租金在总租金中的比例为40%，那么每年房租应为156000元，每年鱼塘租金应为104000元。2019年3月31日至2019年10月9日期间的房租则为82915.07元，应由董文建予以返还。但鉴于任志远仍在使用鱼塘，任志远同意鱼塘的租金可以从返还的金额中予以扣除，自2019年10月10日至判决之日，参照合同约定，任志远需要支付的鱼塘租金超过了董文建需返还的房租，可以从中折抵，故对于任志远要求董文建返还租金的诉讼请求，本院不予支持。2.董文建应否向任志远赔偿损失。本案中,董文建明知案涉房屋没有依法取得建设工程规划许可证，而将其出租给任志远，对造成合同无效负主要过错，应当赔偿任志远因此所受到的损失,董文建关于其不存在过错的主张不能成立。任志远在订立合同时疏于审查，亦存在一定的过错，应承担次要责任。综上考量本案情况，本院酌情认定任志远、董文建分别承担20%和80%的责任为宜。3.任志远的损失数额如何确定。（1）关于经营损失。合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失应限于信赖利益,不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。现任志远所主张的经营损失系合同有效情形下通过履行可以获得的利益，故本院不予支持。（2）关于装饰装修费用，属于合理的损失，本院依法予以支持。经山东恒正项目管理有限公司鉴定，任志远的装饰装修损失造价为520753.18元。对于该鉴定结果，原、被告虽提出异议，但未提供证据推翻该鉴定意见，故本院对于该鉴定结果予以采信。（3）关于其他大件物品及设施的费用，任志远未提供充分的证据证明，即便存在，因其未提供证据证明不能搬走且由董文建占有的情况下，本院不予支持。（4）看护鱼塘的人工费，不属于损失范围，本院不予支持。综上，任志远的损失为520753.18元，应由董文建赔偿416602.54元。4.任志远主张的违约金能否支持。双方签订的房屋院落租赁合同已经认定为无效，双方关于违约金的约定亦应无效，关于任志远因合同无效造成损失，已经获得支持，对其主张的违约金，本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告董文建于本判决生效之日起十日内赔偿原告任志远损失416602.54元；二、驳回原告任志远的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21106元，减半收取计10553元，由原告任志远负担6778元，被告董文建负担3775元。鉴定费16000元，由原告任志远负担3200元，被告董文建负担12800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  赵楠楠二〇二一年一月二十六日书记员  卞广优