山东省郓城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1725民初6583号 原告（反诉被告）：郓城众益玻璃制品有限公司，住所地：山东省菏泽市郓城县经济开发区工业二路南段路西。统一社会信用代码：91371725MA3EAFAU3W。 法定代表人：杨忠坤，职务：经理。 委托诉讼代理人：李洪敏，郓城宏业法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：郓城龙源电子商务产业园有限公司，住所地：郓城陆港韵梦小镇示范街1号楼交易大楼101室。统一社会信用代码：91371725MA3C0GH05L。 法定代表人：任汝康，职务：经理。 委托诉讼代理人：张心部，山东青宇律师事务所律师。 原告(反诉被告)郓城众益玻璃制品有限公司（以下简称众益公司）与被告(反诉原告)郓城龙源电子商务产业园有限公司（以下简称龙源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。众益公司的委托诉讼代理人李洪敏、龙源公司的委托诉讼代理人张心部到庭加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）众益公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除与被告龙源公司的商铺租赁合同；2.被告龙源公司赔偿经济损失并支付违约金共计50万元；3.诉讼费用由被告龙源公司负担。事实和理由：2020年7月10日众益公司与龙源公司签订了《郓城龙源电子商务有限公司出租意向书》，2020年7月16日众益公司与龙源公司签订了《商铺租赁合同》，由众益公司租赁龙源公司位于郓城陆港韵梦小镇仓储中心区域内厂房，租赁期10年，自2020年7月16日起至2030年10月1日止。众益公司按合同约定准备进厂进行施工装修，但被于南村村民阻拦，该村村民称龙源公司租赁其土地存在纠纷，不让众益公司施工，众益公司多次找龙源公司要求龙源公司处理好与于南村村民的纠纷，但龙源公司至今仍未妥善处理，导致众益公司一直无法进厂施工使用该商铺。根据商铺租赁合同第8条规定，龙源公司应当赔偿众益公司经济损失并支付违约金。因龙源公司一直未履行相关责任，其行为已构成严重侵权，为维护原告的合法权益，特起诉。 被告（反诉原告）龙源公司辩称，原告要求解除商铺租赁合同并赔偿损失50万元既无事实依据也无法律依据，属于滥用诉权，应依法予以驳回。商铺租赁合同虽已签订，但原告未履行合同义务，即未按合同约定交纳租赁保证金10万元，也未交纳租金。如原告愿意继续履行合同，则按合同约定向被告交纳租赁保证金10万元及第一年租金45万元后，再要求被告交付房屋及土地，被告可不追究原告的违约责任，但取消免三年租金的赠与待遇。如原告要求解除合同，被告将反诉原告盲目查封被告公司账户造成的损失和未按约履行合同的违约责任和违约损失。 反诉原告龙源公司向本院提出以下诉讼请求：1.要求反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告支付拖欠保证金100000元和租金450000元及因拖欠造成的经济损失违约金165000元（550000×1%/天）；3.涉案费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年7月16日原、被告签订了编号：202001009号商铺租赁合同，合同第三条明确约定：“签订合同之日需交纳租赁保证金100000元……”反诉被告至今未交纳，首先构成违约；该合同第三条还约定：“商铺租金每年人民币450000元……以后每年9月15日交下一年租金的时间，采取先交租后用房的原则”。反诉被告至今未交租金，造成违约拖欠。由于反诉被告至今未交纳以上款项未取得房屋使用权，造成合同无法履行，反诉被告应承担违约责任。 反诉被告辩称，根据反诉原被告签订的商铺租赁合同，双方约定2023年10月15日前的租金由反诉被告对租赁商铺进行装饰装修折抵，反诉被告不用交纳该部分租金。合同签订后反诉原告的委托代表人于2020年7月18日才向反诉被告提供收款账户，反诉被告当日向该账户转账30万元，其中包含10万元租赁保证金。综上所述，反诉被告并未违约，反诉原告的反诉请求于法无据。 众益公司为证明自己的主张向本院提交了如下证据： 1.原、被告于2020年7月10日签订的出租意向书，拟证明被告将涉案商铺出租给原告。 2、原、被告于2020年7月16日签订的商铺租赁合同，拟证明原告承租了被告9000平方米的商铺，租赁期自2020年7月16日至2030年10月1日，双方约定由原告负责完善租赁场所周边及适用范围内的基础设施，完善施工的时间为3个月，被告免除原告2023年10月15日前的租金，并约定如被告未能按期如数向原告交付出租房屋及土地，被告每天按年租金的1%向原告支付违约金，即每天4500元。 3、原告法定代表人杨忠坤与被告授权代表人石来源的微信聊天记录一份及杨忠坤向石来源指定账户支付租赁保证金的银行电子回执一份，拟证明合同签订后原告向被告方支付了租赁保证金，因被告方原因导致原告所租赁的商铺未能按期交付，被告违反了合同约定。 4、2020年7月14日原告与石家庄五丰热工机械有限公司签订的工矿产品购销合同一份及付款凭证一份，拟证明原告与被告签订租赁意向书后，向石家庄五丰热工机械有限公司购买电烤花炉一台，支付首付款18万元，双方约定收到定金后一月内交货，并约定违约方承担设备款15%的违约金，因被告不能按期向原告交付商铺导致原告购买的设备无法按时提货，需向石家庄五丰热工机械有限公司支付违约金54750元。 5、原告与山东博创重工股份有限公司于2020年7月17日签订的设备购销合同一份、收据一份及2020年8月13日山东博创重工股份有限公司向原告下达的告知函一份，拟证明原、被告签订租赁合同后原告向山东博创重工股份有限公司购买喷涂设备一宗，支付定金100000元，双方约定收到定金25天内交付设备，如原告不能按时提货，每逾期一天向山东博创重工股份有限公司支付场地占用费及保管费1万元，因被告不能按期向原告交付商铺导致原告购买的设备无法按时提货，需向山东博创重工股份有限公司支付场地占用费和保管费28万元（截止到起诉之日止）、 违约金225000元、经济损失33万元（截止到起诉之日止）。 6、2020年9月1日原告委托代理人使用手机号码：（150××××9333）呼叫被告授权代表人石来源号码（185××××9777）通话录音一份，拟证明截止到2020年9月1日被告仍向原告方陈述其正在与于南村协调商铺事宜，并认可系被告原因导致原、被告之间合同无法履行，被告方出租给原告的商铺不能正常交付使用，被告方违约。 上述证据经龙源公司质证，龙源公司发表如下质证意见:对证据1，意向书的真实性无异议，但原被告双方已签订了正式租赁合同，该意向书已被正式合同所吸收，该证据就不能作为证据使用，应以正式合同为准。对证据2，真实性无异议，对证明目的有异议，原告错误的理解了合同的真实意思，在原告未履行合同约定的义务的前提下要求被告交付房屋，属于错误的行使权力。因为双方签订的合同第一项明确约定采取先交租金后用房的原则，所以原告要求支付违约金无事实根据。该主张无法成立。对证据3，首先说明该组证据所交涉的内容与本案无关联性，更不能证明原告所主张的已交10万元保证金，聊天记录第三页中原告向石来源微信聊天“你把钱给我转过来吧”，石来源回答“弄不成了，施工的费用肯定得给你退回去”，2020年8月4日原告向签订合同的石来源聊天“兄弟，你说转你不转，你到底想干啥”，石来源回答“刚从开发区管委会出来，现在去找二叔，把施工预付款要回来，凑出来给你转过去”，这两项对话说明原告给石道玲账户转款30万元，与本案的租金、保证金毫无关系,也说明原告所主张的保证金已缴纳的观点是不成立的。且该30万元早已退回，这组聊天证据恰恰证明了原告没按合同缴纳保证金和租金，也证明了原告的违约所在。对证据4、5，真实性无法质证，与本案更无关联性，因为原告在未取得租赁房屋使用权的情况下盲目对外签订合同，是原告的过失，与被告毫无关系。另外该机器设备属于通用设备，是否损失与被告无关联，对证据6，首先，原告在未缴纳保证金和租金的情况下无权要求被告交付房屋;其次，石来源不是公司的员工，只是公司授权的签订合同的代理人，而未授权对合同出现纠纷处理的权利；第三，该通话录音时间是2020年9月1日，也就是原告在未交纳任何费用的时候向被告主张交付房屋是利用了当事人对法律知识不了解的缺陷，进行通话录音作为证据，该证据应认定为无效证据，通过该组证据也证明原告是超前行使权利的，该证据也应认定为无效证据。 龙源公司为了证明自己的主张向本院提交了如下证据：龙源公司从施工者石道玲处取得的一份施工造价表，拟证明原告已委托石道玲对所租赁的场地进行施工装修，造价为155.0851万元。原告所说的30万元就是汇给石道玲的工程款。 上述证据经原告质证发表如下质证意见：对该证据真实性无异议，但对被告举证目的及陈述的证据来源有异议，该证据并非原告向石道玲出具的，被告未举证证实该证据系石道玲借用给被告的。并提出反证，原、被告共同出具的仓储中心三号库施工预算表一份，拟证明被告提交的施工预算表系原告出具给被告的。 该证据经被告质证发表如下质证意见：对原告提供的预算真实性无异议，原告是向被告递交了一份施工预算表，经被告同意后原告在此预算的基础上抽出预算资金20万元发包给了石道玲，两组证据相互印证，足以说明原告转包工程的事实。 反诉原告龙源公司针对自己的反诉请求向本院提交了如下证据：龙源公司商铺租赁合同一份，拟证明反诉被告未按合同第三条第一款、第三款缴纳保证金和租金，构成违约，按照合同第八条双方约定的违约比例1%计算，反诉被告应向被告支付违约金165000元。 该证据经反诉被告质证发表如下质证意见：对合同真实性无异议，对反诉原告证明目的有异议，根据合同第二条第二款的约定，反诉被告对涉案商铺进行装饰装修，折抵2023年10月15日前的租金，因此2023年10月15日前反诉被告无需缴纳租金，合同第三条第三款约定反诉被告在2020年7月16日需缴纳租赁保证金10万元，但未约定反诉被告不交纳租赁保证金的后果，因此即便反诉被告未缴纳租赁保证金亦不影响该合同的履行，根据反诉被告法定代表人（杨忠坤）与反诉原告方的授权代表人（石来源）的微信聊天记录及杨忠坤向石来源指定账户转账凭证和原告委托代理人李洪敏与石来源通话录音均可以看出合同履行过程中反诉原告的授权代表人从未向反诉被告催要租赁保证金，因此足以证实合同签订后反诉被告支付了租赁保证金。 上述证据经本院审理认为，众益公司提交的郓城龙源电子商务有限公司出租意向书经被告质证对真实性无异议，且该证据能够与其他证据相互印证，本院予以认定。原、被告均提交了龙源公司商铺租赁合同，且均未提出异议，本院予以认定。众益公司提交的微信聊天记录经被告质证，对该证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性本院予以认定。众益公司提交的原告与石家庄五丰热工机械有限公司签订的工矿产品购销合同、付款凭证、原告与山东博创重工股份有限公司签订的购销合同、收据及告知函，经被告质证提出异议，且该组证据不能证明众益公司的实际损失，本院不予认定。众益公司提交的录音经被告质证对真实性未提出异议，本院予以认定。龙源公司提交的施工造价表及原告为反驳被告提交的施工预算表，经双方相互质证对真实性均未提出异议，对该证据的真实性本院予以认定。 依据本院认定的证据结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年7月10日，出租方(甲方)郓城龙源电子商务有限公司与承租方（乙方）众益公司签订《郓城龙源电子商务有限公司出租意向书》，双方约定：出租人将郓城陆港韵梦小镇仓储中心区域内3#商铺出租给承租人使用。2020年7月16日出租方(甲方)郓城龙源电子商务有限公司与承租方（乙方）众益公司签订《郓城龙源电子商务产业园商铺租赁合同》。合同主要内容为：甲方将位于郓城陆港韵梦小镇仓储中心区域内厂房租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的厂房，土地占地总面积约为16000平方米，其中钢结构建筑面积(一层)约9000平方米，甲方同意租赁给乙方经营使用(具体位置见附件1图示3#仓库)，其经营范围以乙方营业执照为准。租赁期10年，自2020年7月16日起至2030年10月1日止。乙方负责3#仓库及周边使用范围内的基础设施的完善施工，若乙方不再使用该仓库，其完善施工的部分不得破坏和拆除。因此甲方给予乙方免租期3年，自2020年10月16日起至2023年10月15日。商铺租金每年人民币450000元、大写：肆拾伍万元整。2020年10月16日至2025年10月15日租金不变每年45万元。以后每年9月15日为交下一年租金的时间，采取先交租金后用房的原则。租金可使用现金交纳和转账方式；按甲方指定帐户，现金交纳以收条，转账以交易记录为凭，如逾期交纳除承担违约金外，超过一个月出租方有权终止该租赁合同。乙方在签订本合同之日需交纳租赁保证金(100000元、大写壹拾万_元整)，此保证金待甲乙双方解除合同或达到双方书面约定的条件时甲方无息退还给乙方。2020年10月16日至2025年10月15日租金不变，届满租金根据市场价格每年可提高或降低合同年租金不超过20%。甲乙双方签订的商铺租赁合同。乙方已交纳租金后，甲方未能按期如数向乙方移交出租房屋及土地，属于甲方违约，甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，如乙方不能按时交纳租金除每天按年租金的1%向甲方支付违约金外，逾期30日未交纳甲方则有权解除此租赁合同。上述意向书及租赁合同由众益公司法定代表人杨忠坤及龙源公司代表人石来源签字并加盖原、被告公司公章。租赁合同签订后众益公司对仓储中心3号库施工进行了预算，并将预算表交付于龙源公司，龙源公司同意施工并在预算表中加盖公司公章。2020年7月18日，石来源向众益公司法定代人杨忠坤微信上发送石道玲的银行账户让杨忠坤向该账户汇款。同日，杨忠坤向该账户汇款30万元，并要求对3#库进行施工。后涉案厂房及土地未能交付，工人无法进厂施工，为此众益公司法定代表人杨忠坤多次找代表龙源公司签订合同的石来源协商。2020年7月26日，杨忠坤向石来源发微信说：“这个地方我不租了”并向其提供了卡号，石来源表示给老板汇报，弄不成施工的费用肯定给退。2020年7月31日，杨忠坤再次向石来源发送银行账号，要求石来源转款。2020年8月1日，石来源向杨忠坤发送微信表示正和公司商量着呢，再等一天。2020年8月4日石来源向杨忠坤发微信称：“刚从开发区管委会出来，现在去找二叔（石道岭）把施工预付款要回来，凑齐给你转了”。杨忠坤回复：“赶紧把这十万先转过来”。石来源回复：“好的”。之后杨忠坤因未收到石来源汇款，多次催要。石来源表示：“之前转出去一部分，现在往回要，要回来要不回来都转给你”。 另查明，众益公司代理人李洪敏就涉案租赁事宜与石来源电话协商，石来源在通话中表示：“因为当地村民有些遗留问题房子及土地确实交付不了，公司继续做村民工作，如果杨忠坤找到更合适的地方，他的损失列个单子，传到被告公司，被告公司酌情看看咋给补偿”。庭审中众益公司及龙源公司均按合同约定向对方主张违约金，且双方均表示约定的违约金并不高，不要求法院给予调整。 本院认为，众益公司与龙源签订合同时龙源公司签订合同的代表人为石来源，合同签订后众益公司向石来源提供的账号汇款30万元，且众益公司为履行合同对仓储中心3号库施工进行了预算并将该预算报送给龙源公司，且龙源公司已同意施工，故龙源公司主张众益公司存在违约行为的主张及应当承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。双方合同约定众益公司负责3#仓库及周边使用范围内基础设施的完善施工，若众益不再使用该仓库，完善施工的部分不得破坏和拆除，因此龙源公司给予众益公司免租期3年。对龙源公司主张众益公司未交纳租金，构成违约，无权要求被告交付租赁物的主张，本院不予支持。龙源公司石来源在与众益公司法定代表人及诉讼代理人的微信聊天及通话中多次表示，合同不能履行的原因是因被告的租赁物存在遗留问题，从而导致原告无法进厂施工合同无法履行，本院予以确认。众益公司以龙源公司不能交付租赁物为由于2020年7月26日向龙源公司作出要求解除合同的意思表示，龙源公司石来源先是表示：“给领导汇报，尽量解决问题促成租赁事宜”，后又于2020年8月4日向众益公司表示“刚从开发区管委会出来，现在找二叔把施工预付款要回来，凑齐给你转”。应认定此时即2020年8月4日，双方就合同解除事宜经协商达成一致，双方之间的租赁合同于此时解除。涉案合同因被告的原因不能履行，众益公司要求被告按照合同约定支付违约金和赔偿经济损失，因众益公司未能举证实际产生的经济损失的证据，且双方均不认为合同约定的违约金过高亦不要求调整，故原告要求被告支付违约金并赔偿经济损失的请求，可根据双方合同约定计算：以450000元为基数，自2020年7月16日起至2020年8月4日止，按1%每天计算，即85500元。 综上，众益公司的诉讼请求，本院部分予以支持，龙源公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、确认原告郓城众益玻璃制品有限公司与被告郓城龙源电子商务产业园有限公司于2020年7月16日所签订的《商铺租赁合同》于2020年8月4日解除； 二、被告郓城龙源电子商务产业园有限公司于本判决生效后十日内支付原告郓城众益玻璃制品有限公司违约金85500元； 三、驳回郓城众益玻璃制品有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告郓城龙源电子商务产业园有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4400元，由原告郓城众益玻璃制品有限公司负担3431元，由被告郓城龙源电子商务产业园有限公司负担969元；反诉案件受理费减半收取计5475元，由反诉原告郓城龙源电子商务产业园有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 员 岳瑞敏 二〇二一年一月三十日 法官助理 李 明 书 记 员 曾庆选