广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16947号原告：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路27号之六，统一社会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤刚，广州市花都区新雅街法律服务所基层法律服务工作者。被告：欧阳小清，女，1964年10月23日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：江咏妤，广东都诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。原告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威公司）与被告欧阳小清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告建威公司的委托诉讼代理人汤刚,被告欧阳小清的委托诉讼代理人江咏妤、何群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建威公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金42643.1元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过居委会组织业主投票选取物业管理公司，从2015年11月1日开始对广州市花都区新华街玫瑰路15号骏辉园小区的住户及商铺提供物业管理服务，原告进驻小区管理前对物业管理费标准进行了公示告知，商铺按2元/平方米收取物业管理费。被告是骏辉园小区29号、31号、32号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、41号、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号共18间商铺的业主。被告从2015年11月1日起一直拖欠物业管理费，经原告多次催讨均未缴纳。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告欧阳小清辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一，原告的主体不适格。首先，骏辉园小区没有成立业主委员会，被告从收楼之日起即自行聘请专人管理涉案商铺。其次，被告没有委托过原告对涉案商铺进行过管理，原告主张“通过居委会组织业主投票选取物业管理公司，对骏辉园小区的住户及商铺提供物业管理服务”没有事实依据。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域的业主决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定，建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。《广东省物业管理条例》第七条规定，旧城区等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。根据上述法律规定，结合本案证据《投票简报》《商品房预售许可证》可以确定，骏辉园小区的物业管理公司系由小区134户住宅业主选聘，管理区域为骏辉园的小区住宅范围。被告作为部分商铺的业主，既没有参与过选聘物管公司的投票，事后也没有同意将商铺纳入物业管理区域内，加上原告多年来也没有与被告签订过任何委托合同、原告没有对涉案商铺进行过任何的事实管理，所以原告的起诉没有事实依据，原告基于其主观方面因素自行扩大了骏辉园小区物业管理区域的范围，已经违反上述法律规定。第二，原告陈述的事实有误。被告没有与原告建立过物业服务委托合同，事实上没有接受过原告提供的任何物业服务。原告在起诉状中表述：“进驻小区管理前对物业管理费标准进行了公示告知”、“被告从2015年11月1日起拖欠物管费，经原告多次催讨未缴纳”等情况与事实不符。本案中，原告与被告从来没有形成过委托物业管理服务的关系，原告有何权利自行制定商铺的物业管理收费标准？涉案商铺处于临街位置，商铺业主及租户平时并不出入小区，也没有使用过小区内的共用设施。原告是否进行了所谓的公示告知，公示时间是否为2015年11月，被告无从查实。但鉴于原告单方面作出的公示并不影响商铺业主、租户对商铺实行自行管理的决定，被告认为：原告无权向商铺业主收取任何的物业管理费用。理由如下：一、《公告》中原告单方面作出的有关投入承诺、安全管理、清洁卫生、绿化养护、公用设施设备维护等内容全部是针对住宅用户而作出，被告不是住宅业主，所以被告没有义务去监督原告管理方面是否存在问题，被告没有享受过原告为管理商铺物业而作出的服务，自然也没有必要向原告缴纳小区管理服务费用。二、被告在2015年至今都有聘请专人对涉案商铺进行管理，商铺的卫生保洁由市政环卫部门负责，安防监控由租户自费安装，化粪池等共有设施由业主付费进行高压疏通，为此，被告支出了大量的管理成本。反观原告，其仅仅在起诉前（2020年7月10日）在商铺门外张贴了一份催缴通知书，就想单方面向被告收取高额物业服务费，原告此等行径，无异于拦路抢劫。三、原告发出《服务费催缴通知书》所表述的“双方签署《物业管理委托合同》”的事实纯属子虚乌有。假如原告要求被告缴纳物业管理费，可以向被告提供相应的企业备案手续、等级资质、收费资质及服务内容等资料，待被告同意后，双方协商一致再签署相关合同，从而按照约定履行相关的权利义务，但原告并无履行上述的任何程序，也没有与被告达成任何的合意。第三，原告提交的证据表明，其对骏辉园部分商铺提供的物业管理服务的时间为2019年之后，而且相关证据涉嫌伪造。承前所述，涉案商铺一直由被告与商铺租户自行管理，原告没有对商铺提供过任何的物业管理服务，也没有承担过相应的物业维护责任，所以被告此前不缴纳物业服务费，原告也没有意见。原告首次向被告提出要收取商铺物业服务费请求的时间是在2019年间。关于原告所主张的为小区商铺巡逻签到、为小区商铺维修漏水、为小区商铺处理水管堵塞、抽化粪池等等事实，经被告调查后，发现相关照片的拍摄时间均在2019年间，也就是原告首次向被告提出要收取商铺物业服务费的请求之后。本院经审理认定事实如下：涉案商铺系广州市花都区新华街玫瑰路15号29号（建筑面积35.2平方米）、31号（建筑面积95.56平方米）、32号（建筑面积23.21平方米）、33号（建筑面积95.56平方米）、34号（建筑面积29.84平方米）、35号（建筑面积95.56平方米）、36号（建筑面积23.21平方米）、37号（建筑面积95.56平方米）、38号（建筑面积29.84平方米）、39号（建筑面积109.41平方米）、41号（建筑面积109.41平方米）、42号（建筑面积29.84平方米）、43号（建筑面积81.34平方米）、44号（建筑面积23.21平方米）、45号（建筑面积81.34平方米）、46号（建筑面积55.99平方米）、47号（建筑面积35.2平方米）、48号（建筑面积45.82平方米）商铺，权属人均为欧阳小清。涉案商铺为临街商铺，商铺所属小区为骏辉园小区。自2015年11月1日起，建威公司正式进驻骏辉园小区提供物业管理服务，并按建筑面积每月每平方米0.8元的标准收取住宅的物业服务费。建威公司陈述其在进驻小区管理时，将收费标准公告在小区门口和物业管理处进行了张贴公示，并提供其作出的《公告》拟证明其主张。该公告显示落款时间为2015年11月，《公告》附件《骏辉园小区物业各项收费一览表》显示：物业管理服务费标准为住宅0.8元/建筑平方米/月、商铺2元/建筑平方米/月。2020年7月10日，建威公司在涉案商铺门口张贴《服务费催缴通知书》，要求欧阳小清在5天内支付2015年11月1日至2020年7月31日期间涉案商铺的物业服务费、滞纳金。另查明，根据欧阳小清提交的骏辉园小区《商品房预售许可证》显示，骏辉园小区含住宅共134套、商场共117套。庭审中，建威公司陈述该公司的负责人与刘显培（刘思妤的父亲，欧阳小清与刘思妤为母女关系）是朋友关系，刘显培是骏辉园小区的开发商之一，双方就涉案商铺物业服务费问题一直有协商；在2018年6月份，双方达成口头协议，确定2018年6月之前的物业服务费免交，之后开始缴纳，但欧阳小清一直没有履行口头协议，故建威公司提起本案诉讼。欧阳小清陈述，双方有协商，但未达成协议；协商时欧阳小清的意见是其无须支付2019年6月份之前的物业服务费，之后的物业服务费其要求按照与住宅用户同样的标准，按0.8元/平方米/月的标准支付，但建威公司不同意。2020年8月3日，广州市花都区住房和城乡建设局就刘显培提出的政府信息公开申请答复如下：骏辉园小区物业管理委托合同、物业管理中标情况文件信息，本行政机关在履行行政管理职能过程中未制作或获取；您申请公开的骏辉园小区业委会成立的手续及文件信息，不是本机关制作和保存的文件，依法不属于本机关公开。再查明，2015年8月24日，广州市花都区花城街梅花社区居民委员会（以下简称梅花居委会）作出《骏辉园选聘新物业公司投票简报》，载明，骏辉园小区选聘新物业公司根据相关法律规定，表决票由梅花居委会统一印制并加盖公章，采用书面意见形成进行选聘，现将投票结果公告如下：骏辉园可投总票数134票，其中已投76票，占可投票数56%。表决一（是否同意最高票数物业公司进驻管理）同意票数72票，占可投票数54%，伟华得票数17票，建威得票数26票，天程得票数17票，无表决15票。由得票数最高的建威公司进驻管理。本次投票结果公示期30天，时间从2015年8月24日至2015年9月23日，如业主在公示期内对自己的投票结果有异议，请业主携带本人身份证到梅花居委会查询本人投票情况。诉讼中，本院向梅花居委会发函对上述简报的发布及投票过程等情况进行调查。梅花居委会复函载明：1.《骏辉园选聘新物业公司投票简报》确实是由我居委出具并公示在小区可视范围内。2.上述《骏辉园选聘新物业公司投票简报》显示“骏辉园可投总票数134票”，该134票只是住宅业主，不包括商铺业主。3.在投票前，我居委已在小区可视范围内公告投票时间，在投票时也在业主群发动业主前往投票，在统计票数的时候，发现商铺业主无参与投票。4.骏辉园选聘物业时，有三家物业公司参与竞选，分别是天程物业、伟华物业、建威物业，在投票前为了让业主更了解这三家物业公司的资质和管理方案，三家公司的管理方案包括收费标准及标准内容都在小区宣传栏张贴公示，为期30天（2015年7月1日至2015年7月31日）。本院认为:本案争议焦点如下：一、欧阳小清应否向建威公司支付物业服务费。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”骏辉园项目《商品房预售许可证》显示骏辉园小区包括住宅134套及商场117套，涉案房屋虽为临街商铺，但性质上仍属于骏辉园小区范围。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，建威公司经小区业主投票被选聘为骏辉园小区物业服务企业，并为骏辉园小区提供物业管理服务，欧阳小清作为骏辉园小区涉案商铺业主，接受了建威物业公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费用。二、关于物业服务费的标准。根据查明的事实，骏辉园小区商铺业主并未参与小区选聘物业服务企业的投票，现有证据也不足以证明该小区选聘物业服务企业过程及建威公司的收费标准已对小区商铺业主进行公示或告知；从梅花居委会作出的《骏辉园选聘新物业公司投票简报》载明内容及其答复也显示该小区选聘物业服务企业时并未将商铺业主纳入投票范围内，因此，建威公司要求按其确立的收费标准以每月每平方米2元标准计算商铺物业服务费依据不足，本院参照小区住宅物业服务费收费标准，确定按0.8元/平方米/月计算涉案商铺物业服务费。经计算，涉案18间涉案商铺每月应付物业费为876.08元（1095.1平方米×0.8元/平方米/月），对建威公司要求欧阳小清支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元（876.08元×36.26个月）部分的诉讼请求，予以支持；对超出部分，不予支持。关于滞纳金。因双方并未就物业服务费的收费时间、标准和违约责任进行约定，建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金，理据不足。且欧阳小清与建威物业公司在物业是否属于物业管理范围等问题上一直存在较大争议，属于事出有因，故对建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第三十三条的规定，判决如下：一、被告欧阳小清于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市建威物业管理有限公司支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元；二、驳回原告广州市建威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由原告广州市建威物业管理有限公司负担974元，由被告欧阳小清负担343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二一年一月十九日书记员  王 呈陈少颖