上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初15942号原告(案外人)：上海全甚置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：缪山，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓峰，男。委托诉讼代理人：孙则功，福建本瑞律师事务所律师。被告(申请执行人)：广发银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城路XXX号XXX楼XXX单元、XXX楼XXX单元、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX楼。负责人：翁宏杰，行长。委托诉讼代理人：蔡晨程，北京市嘉源律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：童飞，北京市嘉源律师事务所上海分所律师。被告(被执行人)：缪希住，男，1966年7月25日生，汉族，住福建省福州市。原告上海全甚置业有限公司(以下简称“上海全甚置业公司”)与被告广发银行股份有限公司上海分行(以下简称“广发银行上海分行”)、缪希住案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海全甚置业公司的委托诉讼代理人孙则功、被告广发银行上海分行的委托诉讼代理人童飞到庭参加诉讼。被告缪希住经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告上海全甚置业公司向本院提出诉讼请求：请求对上海市浦东新区金桥路XXX号XXX、XXX-XXX室房屋(以下简称为“系争房屋”)负担原告租赁拍卖。事实和理由：2015年9月2日，上海市普陀公证处作出(2015)沪普证执字第97号执行证书，被告广发银行上海分行向贵院申请强制执行。执行中，贵院作出(2015)浦执字第17339号执行裁定，裁定拍卖系争房产。对此，原告提出执行异议，但贵院于2019年11月26日作出(2018)沪0115执异782号后执行裁定，裁定驳回原告的异议。2011年3月14日，原告与被执行人缪希住签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，被执行人缪希住即将其所有的包括系争房产在内的房屋出租给原告，租期为2011年3月14日至2031年3月13日，月租金为人民币(以下币种均为人民币)11,329.20元。原告认为，双方签订的租赁合同真实有效，原告一直履行至今，且一直支付租金，现该租赁合同的签订时间早于被告广发银行上海分行的抵押时间，故贵院在拍卖时依法应当负担原告的租赁权予以拍卖。被告广发银行上海分行辩称，不同意原告的诉讼请求。根据相关法律规定，原告现提出异议主张必须具备出租合同、占有房屋凭证、租金支付凭证等要件，现被执行人和原告之间明显存在倒签租赁合同的嫌疑，且租赁期限长达20年，租金远低于市场价，故被告认为原告与被告之间不存在真实的租赁关系。同时，原告也未能提供任何证据证明合同实际履行、房屋被占有的证据。被告缪希住未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方确认的2018年上海驰敞国际贸易有限公司年度报告、业务回单证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的《上海市房屋租赁合同》(商品房预租)、《上海市房屋租赁合同》复印件证据，鉴于原告已经提供了上述证据原件予以核对，现虽被告不予认可上述证据的真实性，但并未提供任何足以推翻的反证证据，故本院确认上述证据行使真实性及证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告广发银行上海分行主张的执行依据情况：2014年11月25日，广发银行上海分行与上海富天健粮油贸易有限公司(以下简称上海富天健粮油公司)签订合同编号为(2014)沪银额贷字第738号《额度贷款合同》，约定贷款人广发银行上海分行向借款人上海富天健粮油公司提供最高限额3330万元贷款。同日，广发银行上海分行与缪希住签订合同编号为(2014)沪银最抵字第738A号《最高额抵押合同》，约定缪希住将其名下包括系争房屋在内的多套房屋抵押给广发银行上海分行，作为上述最高限额贷款的担保。2014年12月5日，广发银行上海分行在系争房屋上设定最高债权限额为3300万元的抵押登记。2014年12月1日，广发银行上海分行与上海富天健粮油公司分别向上海市普陀区公证处申请办理赋予《额度贷款合同》及《最高额抵押合同》强制执行效力的公证。次日，就前述公证申请，该公证处分别出具(2014)沪普证经字第5309号、(2014)沪普证经字第5310号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年8月17日，广发银行上海分行向上海市普陀区公证处申请对(2014)沪普证经字第5309号、(2014)沪普证经字第5310号具有强制执行效力的债权文书公证书出具执行证书。2015年9月2日，该公证处出具(2015)沪普证执行字第97号《执行证书》，确认申请执行人广发银行上海分行可持有该执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为上海富天健粮油公司、缪希住、陈敏、缪希雄、缪剑、缪山、陈琼、上海安定贸易有限公司，执行标的为：1、贷款本金3300万元；2、截至2015年7月19日的拖欠利息160754.12元及从2015年7月20日至实际结清之日的罚息【以XXXXXXXX.12元(本金和期内利息总额)为基数，按合同约定年利率加收50%计收罚息】；3、若被申请执行人上海富天健粮油公司不履行上述还款义务，或以处分坐落于上海市金桥路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX室房产；上海市东方路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房产；上海市金桥路XXX号XXX室房产；上海市金桥路XXX号XXX室房产；上海市金桥路XXX号XXX室房产；上海市金桥路XXX号1906房产；上海市金桥路XXX号902室房产、金桥路XXX-XXX号地下室折价或拍卖、变卖的款项在担保范围内优先受偿；4、或由保证人缪希住、陈敏、上海安定贸易有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、公证费93700元。2015年9月2日，广发银行上海分行依据(2014)沪普证经字第5309号、(2014)沪普证经字第5310号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及(2015)沪普证执行字第97号《执行证书》向本院申请强制执行，执行案号为(2015)浦执字第17339号。执行中，本院依法查封了系争房屋，查封期限至2021年7月19日。2017年1月9日，本院出具(2015)浦执字第17339号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。后原告作为案外人向本院提出执行异议，要求对系争房产负担租约进行拍卖。2019年11月26日，本院作出(2018)沪0115执异782号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年11月28日，原告签收上述执行裁定书。同年12月13日，原告不服该裁定书，向本院提起执行异议之诉。二、原告主张租赁债权情况：2011年3月14日，原告上海全甚置业公司与被告缪希住签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及补充条款，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限为2011年3月14日至2031年3月13日止，月租金为11,329.20元。同时，双方在补充条款中约定自房屋交付使用之日起免租金三年，原告可以在无需经被告另行同意情况下转租。2017年2月28日，上海全甚置业公司与上海驰敞国际贸易有限公司签订《上海市房屋租赁商品房预租合同》，约定上海驰敞国际贸易有限公司自2017年3月6日至2018年3月25日止租赁系争房屋中的1607-1室主楼，月租金为14,937元。2018年6月4日，上海全甚置业公司与上海闪狼商务咨询有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定上海全甚置业公司作为房屋代管人将系争房屋中的1606室租赁给上海闪狼商务咨询有限公司，租期为自2018年6月4日至2019年6月7日止，月租金为15,156元。三、系争房屋情况：2010年7月26日、2010年7月23日，系争房屋1606室、1607-1室经核准登记至被告缪希住名下。2013年8月30日，广发银行上海分行作为抵押权人在系争房屋上设定最高额抵押权，抵押债权限额为3730万元。2014年12月5日，广发银行上海分行作为抵押权人在系争房屋上设定最高额抵押权，抵押债权限额为3300万元。目前，(2015)浦执字第17339号案件为系争房屋的第一顺位轮候查封案件。本院认为：根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而作为继续性合同债权，房屋租赁债权的效力需伴随债权履行状态的维持。所以，承租人主张房屋租赁债权对抗抵押权的，需在抵押权设定前占有租赁房屋。本案中，原告提供了两份转租合同，用以证明其在被告广发银行上海分行就系争房屋设定抵押权之前已实际占有之事实。然鉴于该两份转租合同证据均系在抵押权设定之后签订，故本院依法不予认定原告主张其已在抵押权设立前占有系争房屋之事实成立。据此，原告现以其享有在先设立的房屋租赁债权为由对抗被告广发银行上海分行就系争房产所享有的抵押权，缺乏事实依据，本院难以支持。综上所述，原告要求就系争房屋负担其租约予以拍卖之诉请，于法无据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条以及2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海全甚置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18,564.98元(原告已预交)，由原告上海全甚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  陆家庆人民陪审员  卫银龙二〇二一年一月十二日法官 助理  王 冰书 记 员  王 冰附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……