文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初5589号原告：蒋彩霞，女，1947年9月9日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：宣海东，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小川，江苏金太律师事务所律师。被告：上海师伊教育科技有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇五四公路4399号78幢，统一社会信用代码91310116MA1JA55F98。法定代表人：赵宇峰，董事长。委托诉讼代理人：包微微，该公司财务。委托诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。原告蒋彩霞与被告上海师伊教育科技有限公司（以下简称师伊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋彩霞的委托诉讼代理人宣海东、刘小川，被告师伊公司的委托诉讼代理人包微微、张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋彩霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退所租赁房屋给原告；2、判令被告支付自2020年6月1日起至2020年7月15日的租金106250元及支付自2020年7月16日起计算至被告实际腾退之日止的占有使用费；3、判令被告将承租房屋恢复原状，包括恢复室外绿化、景观（小金人），拆除室内游泳池部位、三楼加盖的隔层；如不能恢复原状，请求被告赔偿原告恢复原状的费用88万元（审理中，原告撤回该项诉讼请求）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落在太仓市郑和中路360号太湖世家小区内会所1-4层所有面积（不含一层游泳池及配套使用设施）租赁给被告，租赁期限8年，自2019年6月1日起至2027年5月30日止，第一年租金85万元，每三年递增5%。被告在承租期间，未经原告同意对会所室外的绿化、景观（小金人）进行了改造，并在一楼室内游泳池上方加隔层、三楼加盖了隔层。现2020年下半年的租金给付期限已届至，原告多次向被告催要租金，但被告均拖延不理、拒不履行。原告于2020年7月16日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除合同并要求恢复原状。原告认为，《房屋租赁合同》是双方意思的真实表示，内容符合法律规定，是合法有效的合同，对双方均有法律约束力。被告拒不履行支付租金的行为已严重损害了原告的合法利益，故诉至法院。被告师伊公司在第一次答辩中曾要求继续履行合同，但主张免除在2020年疫情期间受影响不能经营所造成的2个月租金。后因庭审后长期未能恢复经营，现表示同意解除合同，但仍提出扣除租金，要求将承租房屋内物品搬离；认为原告所陈述的被告将会所室外的绿化、景观（小金人）进行了改造，并在一楼室内游泳池上方加隔层、三楼加盖了隔层等不是事实。原告提供的证据有：1、房屋租赁合同，系原、被告于2019年5月21日签订，约定将坐落在太仓市郑和中路360号的会所1到4层不含一层的泳池及其配套使用设施租赁给被告，租赁期限为8年，自2019年6月1日至2027年5月30日，原、被告约定租金第一年是85万元，租金支付方式是每半年支付一次，先付后租，首期租金支付期限自本合同签订之日起10日内，第二期的租金在2019年12月31日前支付，以此类推。租金采用每三年递增5%，即2019年6月1日至2022年5月30日，租金是85万元每年。合同第六条：租赁物使用要求和维修责任约定，被告对租赁物进行装修或者增设附属设施和设备的，不得损害租赁物的主体结构安全。按规定需向有关部门审批的，则应经过有关部门审批后方可进行。合同第七条：租赁物转让归还约定;合同第九条:合同解除约定，第三款约定拖欠租金超过15天的，原告可提前解除合同。第五款:故意或者重大过错损坏租赁物的，原告可以提前解除合同。2、租赁协议和转租同意书。证明蒋彩霞系合法转租。3、不动产权证，证明房屋产权人系太仓太湖世家房地产有限公司。4、律师函被告回函，证明原告多次向被告催要房屋租金。5、解除房屋租赁合同通知书。被告在原告多次催要后拒不履行，原告在这种情况下发送了解除房屋租赁合同通知书，时间是2020年7月16日，内容以及对应的邮寄的单号和凭证。后又补充：太仓市建设工程规划核实意见表，证明原告租赁给被告的部分房屋没有房产证，但也经过建设规划部门允许，系合法建筑。经审理查明：原告与被告于2019年5月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其拥有转租权的坐落在太仓市郑和中路360号太湖世家小区内会所1-4层所有面积（不含一层游泳池及配套使用设施）租赁给被告，租赁期限8年，自2019年6月1日起至2027年5月30日止，第一年租金85万元，每三年递增5%。被告仅支付租金至2020年5月底，2020年下半年的租金未付。原告多次向被告催要租金，被告提出需免除疫情期间未能经营的部分租金及2020年7月起原告停止供电造成被告损失等，双方未能协商一致。原告于2020年7月16日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除合同并要求恢复原状。被告未予配合。为此原告起诉。审理中，原告同意免除被告2个月租金。被告确认自己系从案外人处转租，后与原告直接签订租赁合同，相关搭建系案外人所为，不是被告搭建，对此原告认可。被告举证认为自己在承租房屋内尚有诸多设备，原告称此前被告已搬离过部分，为此双方还引起纠纷。审理中，经本院现场勘查，被告在承租房内确有部分财产，因被告未到场，本院未能清点，现房屋一楼大门处双方均有加锁。原告主张被告现在承租房屋内的相关物品需待其余租金、使用费付清后搬离。审理中，被告认为系原告原因造成停电，原告认为被告未交电费造成停电。经本院要求，被告未在规定期间内举证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，合同双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告间的房屋租赁合同合法有效，按照约定，被告最迟应在2020年6月30日前支付下半年度租金，但被告未支付且已超过15天，原告提出解除合同符合合同约定和法律规定，且现被告亦同意解除合同，故本院确认本案合同自2020年7月16日起已解除。合同解除后，被告应腾退所租赁的房屋交还给原告。被告在租赁期间如有固定装修，应自行拆除，并恢复原状，不得损坏租赁房屋。被告否认相关搭建系其所为，原告可自行处置，与被告无涉。被告应支付原告自2020年6月1日起至2020年7月15日的租金106250元及支付自2020年7月16日起计算至被告实际腾退之日止的占有使用费。鉴于被告在2020年疫情期间经营确受影响，但实际属于上半年度发生，被告主张免除租金本应反诉，但因原告亦同意免除被告2个月的租金，不违反法律规定，故本院确认应免除2020年6月、7月共两个月的租金和占有使用费。被告仍应按约定租金标准支付原告2020年8月1日至实际腾退期间的占有使用费，现暂计算至2020年12月24日共4.8个月为34万元。按照合同约定，被告在原告处尚有押金10万元，本案中一并处理，抵扣后被告尚应支付24万元。现被告在承租房屋内的可移动设备、财产，在支付完毕占有使用费后可自行搬离，但在未付清相关款项前，原告依法享有留置权。被告称系原告原因造成停电，未提供相应证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海师伊教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内腾退原租赁的坐落在太仓市郑和中路360号太湖世家小区内会所1-4层所有面积（不含一层游泳池及配套使用设施）给原告蒋彩霞。二、被告上海师伊教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋彩霞自2020年8月1日起按照850000元/年计算至被告搬离之日止的房屋使用费，现暂计算至2020年12月24日为240000元（已扣除被告交付的押金10万元），并按该标准继续计算之后的占有使用费。三、被告上海师伊教育科技有限公司付清上述款项后，可将原承租房屋内尚存留的属其所有的物品自行搬离，原告应予配合。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2586元，减半收取1293元，由被告负担。该款原告已交纳，本院不再退还，被告负担部分由被告履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 沈 坚二〇二一年一月五日书记员 沈佳佳