黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5671号上诉人（一审被告、反诉原告）:张智伟，男，汉族1982年5月13日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张帅，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：赵斌，男，汉族，1983年1月31日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：王新磊，黑龙江金海律师事务所。被上诉人（一审被告、反诉第三人）：黑龙江省家启地产信息服务有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区中原大道4021号恒大名都小区三层商业楼1层119号商铺。上诉人张智伟因与被上诉人赵斌、黑龙江省家启地产信息服务有限公司（以下简称家启房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张智伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持张智伟一审的反诉请求。事实和理由：1.一审认定事实错误，一审法院没有认定赵斌违约的客观事实；2.一审适用法律错误，首先，张智伟与赵斌未约定资金监管。其次，赵斌从来未向张智伟提出资金监管的要求。再次，赵斌配合张智伟办理贷款的行为，进一步认定赵斌知道在银行贷款环节首付款无需监管。最后，监管资金可以到房管所办理，赵斌全程不存在交易风险；3.一审错误适用简易程序审理本案，系程序违法。赵斌辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。家启房地产公司未提出答辩意见。赵斌向一审法院起诉请求：1.判令解除赵斌与张智伟、家启房地产公司于2019年8月14日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《家启地产居间服务补充合同》；2.判令赵斌已收定金20,000元归赵斌所有，张智伟无权要求返还。张智伟向一审法院反诉请求：1.确认张智伟与赵斌、黑龙江省家启房地产信息服务有限公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《家启地产居间服务补充合同》有效；2.判令赵斌继续履行三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《家启地产居间服务补充合同》；3.确认张智伟为地下306号车位使用权人；4.判令赵斌将地下306号车位交付张智伟使用；5.判令赵斌将地下306号车位的合同及其它与车位相关的手续原件交付给张智伟；6.判令赵斌继续协助张智伟办理松北区××号房产的贷款手续；7.请求判令赵斌协助张智伟取得松北××号房产的不动产权属证明（最终名称以不动产登记机构发放的名称为准）；8.判令赵斌给付张智伟迟延履行滞纳金暂定人民币15万元（根据《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》第9条第3款约定，按总房款成交价的每日3%标准，从2019年9月11日起计算至赵斌履行合同之日止）；9.判令赵斌承担张智伟委托律师的代理费16,000元；张智伟一审当庭撤回第一项反诉请求。一审法院认定事实：2019年8月14日，出售方（甲方）赵斌、买受方（乙方）张智伟及中介方（丙方）家启房地产公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号：0000329）（以下简称《居间服务合同》）及《家启地产居间服务补充合同》（合同编号：0000329）（以下简称《补充合同》）。《居间服务合同》第一条房屋基本情况约定，赵斌自愿将其名下的位于哈尔滨市松北××号的房屋（不动产权证号：哈房权证松字号第××号，建筑面积114.11㎡）出售给张智伟。《居间服务合同》第二条约定，案涉房屋成交总价为1,235,000元，合同签订当日张智伟支付定金20,000元，购房定金应存入指定的监管账户，户名：/账号：/（户名和账号均划掉未填写内容）。《居间服务合同》第五条经纪服务内容及收费约定，……（二）经纪服务收费：按本房屋总成交价款的百分之一（小写：1%）支付，支付时间为房屋交易合同签订之日起3日内。支付方式：乙方1%。《居间服务合同》第七条付款方式约定，甲乙双方同意按以下第二种方式付款，同时乙方已支付的定金可冲抵购房款。……（二）贷款交易方式：可贷金额、贷款年限及利率等，商业贷款以贷款银行评估审定为准；公积金贷款以公积金管理中心评估审定为准。乙方于合同签订后7日内将首付款叁拾玖万伍仟元整（小写￥395,000元整），存入指定资金监管账户，户名/账号/，乙方将购房首付款存入资金监管账号后，丙方通知甲乙双方办理贷款。转移登记办理完毕，甲方领取售房首付款及贷款。《居间服务合同》第九条责任义务（一）甲方责任义务约定，……3.甲方应及时提供办理房地产转让过户的相关手续与材料，并配合各方订立房地产买卖合同。如因甲方原因导致交易延迟受理、未按时交接房屋等，每逾期一日，应向乙方支付上书房屋总成交价的3%的滞纳金；逾期7日，构成甲方单方违约，甲方应按本合同第十条（笔误，应系第九条）第一款第4条约定承担违约责任。双方另行约定除外。4.若甲方单方违约，应书面通知乙方。自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经纪服务费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。合同第十一条双方约定其他事项手写内容为：1.经甲乙双方协商同意，甲乙双方更名过户当天，双方办理此房屋的清费手续；2.乙方购买此房产，甲方附赠地下306号车位；3.丙方承诺在甲乙双方积极配合下双方递交齐银行全部手续当日起三十个工作日内，此房屋贷款过户手续完毕，甲方收到全部房款，如逾期则丙方按所收费用的千分之三赔付给甲方；4.因不留清费押金在丙方，此房屋出现任何问题与丙方无关。《家启地产居间服务补充合同》约定，按照成交价1%的费率标准向丙方缴纳居间服务费，即12,350元，由乙方承担。甲乙双方同意由丙方协助办理产权和贷款，代办费2000元，由乙方承担，补充合同第三条约定了代办服务内容和范围。2019年8月14日，三方同时签订《自行转款定金及未预留清费押金声明》，对提前转款事宜达成如下补充协议：“一、丙方郑重声明：因提前转款存在可能的重大信用风险和交易不确定性，经甲乙双方协商后，甲乙双方坚持不预留清费尾款，交接房屋时房屋各项费用欠费及房屋内损坏由甲乙双方自行解决与居间方无关！二、丙方建议甲乙双方不提前转款或自行转款；应到银行开设联名账户或银行资金监管；如甲乙双方坚持提前转款或自行转款，则因此造成的任何纠纷与居间方无关，并由甲乙双方自行解决。三、甲乙双方均不得援引《房屋买卖居间服务合同》及本补充协议向丙方主张任何权利。四、如出现任何问题由守约方自行向违约方提送仲裁。五、其他补充内容：__________六、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自甲乙双方签字后生效。本补充协议与《房屋买卖居间服务合同》具有同等法律效力，与《房屋买卖居间服务合同》约定内容不一致时以本补充协议为准。”赵斌将不动产权证号为哈房权证松字号第××号的不动产权证书交给家启房地产，张智伟将20,000元的定金交付给赵斌，将2000元代办费交给家启房地产公司。2019年8月14日家启房地产公司向张智伟出具收据，注明：“收乙方张智伟代办费2000元，欠12350元，房源地址：松北××号。”2019年8月28日，家启房地产公司办件员通知赵斌、张智伟于2019年8月29日办理银行贷款审批手续,通知赵斌的微信载明：“明天八点半，夫妻双方到场，携带夫妻双方身份证原件，双方户口本原件，结婚证原件，产权人有农商银行卡原件带着，没有到那开，地址松北一路8号”。2019年8月29日，家启房地产公司带领赵斌及妻子和张智伟共同到哈尔滨市不动产登记中心办理不动产登记信息查询结果证明和银行贷款相关业务。2019年9月5日赵斌、张智伟在房产局和银行签订《售房人婚姻状况及同意房产出售证明》，内容为：“事项一：赵斌同意出售位于松北××号的房产一处，售房人现声明本人目前婚姻状况为已婚，声明人对声明内容的真实性负责，并对声明不实引起的系列问题负法律责任。声明人：赵斌。事项二：售房人配偶赵辰琪，同意售房人__（证件号码____）出售位于____的房产。声明人对声明内容的真实性负责，并对声明不实引起的系列问题负法律责任。声明人（售房人配偶）签字：赵某”。赵斌、张智伟在银行签订《首付款声明》内容为：“1.本人具有完全民事行为能力签署和履行本声明；2.卖方赵斌已收到来自买方张智伟的不低于房屋交易额（空）%的购房首付款，人民币（大写）（空）。3.房屋的买卖双方均对该笔房产交易的真实性负责。”张智伟名下的中国农业银行银行卡内的个人账户（账号户名：62×××17），2019年8月15日金额为17129.95元，2019年8月20日金额为442870.72元。庭审中家启房地产公司自认，2019年9月9日赵斌向张智伟提出资金监管问题。2019年9月10日之前，赵斌曾向中介公司提出过张智伟在履行合同过程中存在违约行为。2019年9月10日，赵斌与其爱人与张智伟通话，表示之前提到的违约条款，赵斌不追究了，只要张智伟同意解除合同，赵斌赔偿张智伟中介费等损失，张智伟表示不同意解除合同。2019年9月11日，赵斌向家启房地产公司发送《通知》，载明“出卖方赵斌与买方张智伟于2019年8月14日在贵公司签订的房屋买卖居间服务合同，现因买受方张智伟违反主合同第七条之规定，乙方于合同签订后7日内将首付款395,000元存入指定资金监管账户，同时违背了民法的诚实信用原则。为此出卖方赵斌决定：终结出卖方赵斌与买受方张智伟签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》和《家启地产居间服务补充合同》的交易。”同时于2019年9月11日向家启房地产公司发出《申请书》，请求在送达终结交易通知书生效后五个工作日内，将出卖方赵斌的房产证予以返还。同日，家启房地产公司将该份通知书送达给张智伟。张智伟于2019年9月12日向家启房地产公司补交中介费12,350元。2019年9月17日，家启房地产公司将房产证交还给赵斌。2019年9月19日，赵斌诉至法院。张智伟于2019年9月29日与黑龙江龙房川律师事务所律师签订诉讼代理合同，约定：“乙方代理本诉部分的费用15,100元（免收本诉环节中反诉部分的代理费），甲方于合同签订之日给付。……甲方支付1000元作为乙方代理过程中所需的实际发生费，包括交通费、通讯费、印务费、餐宿费等等与业务有关的必要费用。”2019年10月10日，张智伟对赵斌发出的通知给予函复，内容为：“1.买受人张智伟在交易过程中没有违约行为，故不同意解除双方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》和《家启地产居间服务补充合同》；2.出卖人赵斌擅自终结合同的行为已构成违约，我将通过司法程序维权；3.诉讼过程中的相关违约，将根据法律及合同约定，由违约方承担”。家启房地产公司将该复函及时通知赵斌。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同解除的问题。赵斌作为出卖方应履行配合买方办理贷款的义务，张智伟作为买受方应当履行支付房屋价款的义务，家启房地产公司作为居间方应当履行居间义务并指导双方签订有效的买卖合同。本案中，赵斌在签订买卖合同之初即提供房屋产权证原件，并配合出卖方和居间方到不动产中心查阅房屋档案，到银行办理相关手续，已经履行合同义务。张智伟应履行支付房屋价款的义务，其将首付款对应金额存于自己银行账户，不能视为对合同义务的履行。家启房地产公司作为居间方，虽在双方签订房屋买卖居间合同之前履行了磋商义务，但在指导双方签订房屋买卖合同时，并未根据住建局发布的《房屋买卖居间合同》范本引导双方进行资金监管，亦未将如何进行资金监管写入补充条款中，促进双方交易过程中规避了主要的合同义务，导致双方对如何继续履行合同义务发生争议。家启房地产公司主张其已经告知赵斌不进行资金监管以及可在房产局办理资金监管，但其提交的指导双方签订《自行转款定金及未预留清费押金声明》，并不能证明赵斌同意首付款亦不进行资金监管，应承担举证不能的法律后果，一审法院对家启房地产公司的相关抗辩不予采纳。同时，家启房地产公司在赵斌与张智伟去银行办理贷款手续时告知赵斌需要提供银行卡，佐证了赵斌主张的需要将首付款进行资金监管的诉称，以及家启房地产公司自认赵斌于2019年9月9日提出资金监管，亦证明家启房地产公司的抗辩理由不成立。综上，由于居间方未尽合同主要义务，导致合同在对资金监管事项约定不明的情形下，未对首付款及后续合同房款的付款条件、付款时间等进行明确约定，现买卖双方产生争议。赵斌继续履行合同存在交易风险，要求对首付款进行资金监管，符合合同定立本意。买卖合同已经陷入僵局，无法继续履行。赵斌提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。张智伟请求继续履行合同、协助办理合同项下的具体事项的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于定金、中介费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省市场监督管理局制定的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》文本，买卖双方应当将购房定金和首付款存入资金监管账号，资金监管的目的就是为确保双方交易真实且安全。但居间方未指导赵斌与张智伟进行资金监管，反而与双方签订《自行转款定金及未预留清费押金声明》，规避了中介公司作为居间方应指导双方进行资金监管的主要义务。且《声明》中主要条款均为免除居间方义务条款，对买卖合同主要条款之一的购房款交付未进行约定。由于居间方没有指导双方办理资金监管，没有尽到合同告知和磋商义务，导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司存在过错。赵斌、张智伟均未违反合同约定，双方不能继续履行合同的原因是对资金监管约定不明，赵斌虽曾向张智伟作出承担违约责任的意思表示，但赵斌作出该意思表示的时间发生于诉讼之前双方自行调解的阶段，不应作为本案认定依据，本案中赵斌并无违约行为。合同解除后，赵斌应将2万元定金返还给张智伟。故对赵斌要求确定已收定金2万元归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。张智伟要求赵斌双倍返还定金2万元，共计4万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。张智伟辩称应由违约方承担本案中介费，为减少当事人诉累，本案一并处理。因中介公司未尽到勤勉、审慎义务，在履行居间合同过程中存在过错，根据居间服务补充合同约定的中介公司代办内容，及综合居间服务活动尚未完成的情况，一审法院认定中介公司收取中介费1000元，余11,350元应返还张智伟。因代办事项未进行，家启房地产公司同意返还代办费2000元，一审法院予以确认。三、关于滞纳金及律师费的问题。本案中，买卖双方均无违约行为，故张智伟要求赵斌支付滞纳金的诉讼请求，既不符合双方约定亦无法律依据，一审法院不予支持。张智伟要求赵斌承担律师费的诉讼请求，根据双方合同约定“如甲方违约应承担乙方为追究甲方违约责任而支出的合理费用”，本案中赵斌没有违约行为，张智伟的诉讼代理合同约定反诉部分不收取代理费，张智伟要求赵斌承担代理费的主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除赵斌、张智伟、黑龙江省家启房地产信息服务有限公司于2019年8月14日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号0000329）及《家启地产居间服务补充合同》（合同编号：0000329）；二、赵斌于本判决生效之日起五日内返还张智伟定金20000元；三、黑龙江省家启房地产信息服务有限公司于本判决生效之日起五日内返还张智伟中介费、代办费13350元；四、驳回赵斌、张智伟的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张智伟举示证据一，与农商行工作人员录音一份。拟证明：1.赵斌在贷款银行开卡的目的是收取银行贷款而非首付款；2.首付款声明不是赵斌配合张智伟贷款审核环节的材料，应该是贷款审批通过后，赵斌配合张智伟在交易所递件更名，进行首付款监管后，赵斌需要再次到贷款银行签字的手续。但是银行工作人员解释，实践操作中，有些出卖方为了达到省事的目的，不想再去银行，就会在第一次贷款审批环节提前签首付款声明。等收到首付款后，再由买受方将首付款流水送到银行，确认首付款额度;3.赵斌与其配偶在银行签字的同意售房声明，是赵斌夫妻同意售房的意思表示；4.赵斌自始至终都未提出要进行资金监管。赵斌的质证意见为：对该份证据的真实性有异议，且该证据无法证明张智伟想要证明的事情，银行工作人员仅是对一般贷款流程进行描述并非针对本案，同时也不应根据此描述推定赵斌的真实意思表示，且张智伟欲证明事项在原审中已有其他证据证明，此证据不足以推翻原有证据。家启房地产公司未提出质证意见。本院认证意见认为：上述证据进行了当庭核实，证据载体为手机，赵斌虽然对其真实性提出异议，但未提出证据予以证实，故本院对该证据真实性予以确认。其待证问题能否成立，本院将结合案件其他事实予以综合评判。张智伟举示证据二，张智伟与黑龙江龙房川律师事务所签订的诉讼代理合同一份、发票一张。拟证明：张智伟为本次二审支付二审律师代理费5500元，应由赵斌支付。赵斌的质证意见为：对该份证据的真实性、关联性无异议。但对待证事项有异议，赵斌不应当承担此费用。家启房地产公司未发表质证意见。本院认证意见认为：双方对上述证据真实性均无异议，对其真实性本院予以确认，上述证据与本案的关联性，本院将结合案件其他事实予以综合评判。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于赵斌在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应当承担张智伟主张的赔偿责任的问题。首先，案涉房屋买卖居间服务合同及补充协议在多处注明了进行资金监管，且对案涉房屋首付款的支付方式没有其他补充约定，亦佐证了双方有对此资金进行监管的一致的意思表示，作为掌握专业知识、熟知交易流程的居间方家启房地产公司没有引导、释明买卖双方进行资金监管，没有尽到合同告知和磋商义务，导致案涉房屋买卖合同陷入僵局，家启房地产公司存在过错；其次，赵斌、张智伟均未违反合同约定，双方不能继续履行合同的原因是对资金监管约定不明，双方也未对此进行补充约定，赵斌、张智伟作为房屋买卖的双方对此均没有尽到审慎的注意义务，对此双方均有过错，应各自承担相应责任。赵斌虽曾向张智伟作出承担违约责任的意思表示，但赵斌作出该意思表示的时间发生于诉讼之前双方自行调解的阶段，不应作为其自认违约的定案依据；最后，张智伟在二审举示的证据仅系银行工作人员对一般贷款流程的阐述，并不能证实赵斌去银行协助其办理贷款的行为系自认放弃合同约定的资金监管行为。综上，张智伟的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张智伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人张智伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 晟审判员 孟朋卓审判员 张禹珩（）二〇二一年一月五日书记员 乔雪飞