广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)粤01执复31号复议申请人（异议人、利害关系人）：广东金桥投资有限公司，住所地：广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4125房。法定代表人：许敬东，执行董事。委托诉讼代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文歆，广东百科律师事务所律师。申请执行人：王飞，男，1970年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。申请执行人：曾粤东，男，1976年10月18日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两申请执行人共同委托诉讼代理人：陈思远，广东民道（广州）律师事务所律师。上述两申请执行人共同委托诉讼代理人：易淑兰，广东民道（广州）律师事务所律师。被执行人：广州环岛实业有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路76号富力盈隆广场1615A。法定代表人：刘满平。被执行人：田黎亮，男，1964年6月28日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：广州雅瀚置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路76号富力盈隆广场1616A房。法定代表人：田黎亮。被执行人：广州恒业创兴农业生物科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路76号富力盈隆广场1615B房。法定代表人：李隆兴。被执行人：广州市东尚装饰工程有限公司，住所地：广州市白云区增槎路1027号201铺。法定代表人：田黎亮。被执行人：广州融恒实业有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路76号富力盈隆广场1616B房。法定代表人：田黎亮。复议申请人广东金桥投资有限公司（以下简称金桥公司）不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2020）粤0106执735号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人王飞、曾粤东与被执行人广州环岛实业有限公司（以下简称环岛公司）、田黎亮、广州雅瀚置业有限公司（以下简称雅瀚公司）、广州恒业创兴农业生物科技有限公司（以下简称恒业公司）、广州市东尚装饰工程有限公司（以下简称东尚公司）、广州融恒实业有限公司（以下简称融恒公司）借款合同纠纷一案中，利害关系人金桥公司向天河法院提出书面执行异议。异议人金桥公司异议称：异议人请求天河法院解除（2020）粤0106执恢159号案中对登记在雅瀚公司名下的位于广州市天河区五山路263号2层全层（以下简称案涉房屋）在司法网络拍卖平台进行公开拍卖，终止“天河法院责令被执行人或其他实际使用人在本公告张贴之日起15日内腾退上述房产，将该房产交天河法院处理”等执行程序。事实和理由如下：案涉房屋存在租赁关系，异议人享有承租使用权与优先受偿权，人民法院强制进行拍卖腾退房产，损害异议异议人的合法权益。一、2011年8月10日，异议人与被执行人雅瀚公司共同签订了《广州市天河区五山路瑞华大厦项目租赁合同》以下简称租赁合同，约定雅瀚公司将案涉房屋出租给异议人作为商业经营用途使用，租赁期限为20年，自2011年8月10日起至2031年8月9日止。合同签订后，异议人依约缴纳费用，自主对本项目进行出租、运营及管理。二、租赁合同双方均按照合同约定进行履行，异议人自签订之日起支付合同约定的费用，有序地进行项目正常运营，并且已于2020年2月10日一次性缴纳给雅瀚公司未来十年租金。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。在已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故异议人对案涉房屋拥有合法的承租使用权，并且享有优先购买权。三、截止至2020年6月5日，异议申请人对该房产进行了大量的间隔位置装修及整改，并且也依约分租给了几十个小铺位场地给第三方使用，天河法院如果不理会实际使用人的合法使用权，将造成异议人巨大的经济损失及社会影响。异议人金桥公司补充异议称：金桥公司与广州市春天投资管理有限公司（以下简称春天公司）是关联公司，金桥公司的法定代表人许敬东与春天公司的法定代表人许卫华是兄弟，许敬东是两公司的实际控制人，异议人承租案涉房屋就是为了给春天公司经营使用，故后来由春天公司与雅瀚公司另行签订了租赁合同，并变更经营地址至案涉房屋处。天河法院查明：原申请执行人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）与被执行人环岛公司、田黎亮、雅瀚公司、恒业公司、东尚公司、融恒公司借款合同纠纷一案，天河法院（2013）穗天法民二初字第4518号民事调解书已经发生法律效力。根据上述调解书，各方共同确认截止至2013年8月30日，环岛公司欠广发银行广州分行借款到期本金4500万元、利息（含复利）551638.70元；环岛公司自愿于签订本调解书之日起3日内，向广发银行广州分行归还借款本息【本金4500万元、截止至2013年8月30日利息（含复利）为551638.70元；自2013年8月30日起利息（罚息）和复利标准按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再加收30%计算】；环岛公司逾期支付上述借款本息，广发银行广州分行可立即向法院申请执行，要求各被执行人清偿上述借款本息；环岛公司自愿于签订本调解书之日起3日内，向广发银行广州分行支付律师费78万元；广发银行广州分行对田黎亮、雅瀚公司提供的抵押位于广州市番禺区南村镇锦绣路138号11栋1901房及案涉房屋享有优先受偿权；被执行人田黎亮、雅瀚公司、恒业公司、东尚公司、融恒公司对环岛公司上述贷款本息、律师费、诉讼费、保全费等承担连带清偿责任；案件受理费275180元减半收取137590元、财产保全费5000元，合共1425900元由环岛公司负担。因被执行人未履行上述调解书确定的义务，广发银行广州分行向天河法院申请执行，天河法院于2014年4月1日以（2014）穗天法执字第2801号立案执行。2016年11月9日，广发银行广州分行将其持有的（2013）天法民二初字第4518号民事调解书项下的债权及其从权利转让给了宁波梅山保税港区雅定宇浩投资合伙企业（以下简称雅定企业），并办理了法定转让手续。2017年12月31日，雅定企业将本案债权转让给穗甬融信资产管理股份有限公司（以下简称穗甬公司），并办理法定转让手续。2018年12月4日，天河法院作出（2018）粤0106执异874号执行裁定，将穗甬公司变更为（2014）穗天法执字第2801号案申请执行人。2019年7月30日，穗甬公司将（2014）穗天法执字第2801号民事判决中的债权转让给王飞、曾粤东，并办理了法定的转让手续。2020年3月5日，天河法院作出（2020）粤0106执异134号执行裁定，将申请执行人变更为王飞、曾粤东。根据申请执行人王飞、曾粤东的恢复执行申请，天河法院于2020年4月13日立案恢复执行，案号为（2020）粤0106执恢159号。天河法院恢复执行后，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。案涉房屋登记在被执行人雅瀚公司名下，于2011年12月16日办理了抵押登记，抵押权人为广发银行广州分行。2020年5月29日，天河法院裁定拍卖案涉房屋。2020年6月5日，春天公司向天河法院申报权利，称其于2012年5月12日与被执行人雅瀚公司签订租赁合同，租赁案涉房屋，租赁期限：2012年5月12日至2032年5月11日，且已将2020年1月1日至2030年1月1日的十年租金4150000元于2020年2月10日前支付给该被执行人。2020年6月16日，天河法院作出（2020）粤0106执恢159号执行裁定，裁定除去春天公司对案涉房屋的租赁权。天河法院另查明，雅瀚公司为与广州圣淘沙桑拿休闲有限公司（以下简称圣淘沙公司）租赁合同纠纷，于2011年11月7日向天河法院起诉，诉请：一、解除其与圣淘沙公司的租赁合同；二、圣淘沙公司交还包括本案案涉房屋在内的租赁房屋，并支付租金、交还房屋前的使用费和违约金。天河法院于2013年8月5日作出（2011）穗天法民四初字第2470号民事判决，判令：解除雅瀚公司与圣淘沙公司就广州市天河区五山路263号二楼全层（即案涉房屋）、三楼自编A房屋存在的租赁合同关系，圣淘沙公司将上述房屋交还雅瀚公司管业，并支付自2011年5月起至判决生效时止的租金和此后至实际交还时止的使用费，支付违约金等。圣淘沙公司不服上述判决，提出上诉。本院于2014年8月7日作出（2014）穗中法民五终字第1770号民事判决，维持天河法院上述判决。（2014）穗中法民五终字第1770号民事判决显示，圣淘沙公司在上诉中主张：雅瀚公司于2011年12月25日强行锁铺；雅瀚公司则称圣淘沙公司因经营不善，自行关铺。异议人提供以下证据，拟证明其主张：1、租赁合同，落款日期为2011年8月10日，载明：出租人为雅瀚公司，承租人为异议人，租赁地址为案涉房屋，租赁期限为20年，自2011年8月10日至2031年8月9日止，月租金6000元；雅瀚公司移交场地给异议人后，异议人在完善股东公司春天公司的相关专业资质后，雅瀚公司在现有的条件基础上，由雅瀚公司与异议人的股东公司签订新的合作协议等条款；2、雅瀚公司与春天公司的《租赁合同》，落款日期为2012年5月12日，主要内容为：雅瀚公司向春天公司出租案涉房屋，租期自2012年5月12日至2032年5月11日。《租赁合同》一.3.载明：项目的使用：因圣淘沙公司拖欠甲方（雅瀚公司）租金……甲方已经于2012年1月12日依约解除圣淘沙公司的租赁合同，现甲方将整个项目的物业及原有设施租赁给乙方作商业用途使用……3、雅瀚公司与春天公司的《租赁合同》，落款日期为2015年5月21日，除租赁期限改为2015年5月12日至2035年5月11日，以及变更租金标准之外，其余主要内容与证据2相同；4、许卫华田黎亮借款本金利息结算表、欠款确认书、还款确认书、银行交易明细（无付款人和收款人的信息），拟证明许卫华和田黎亮之间存在债权债务关系。其中，许卫华田黎亮借款本金利息结算表载明六次借款发生时间为2012年9月11日至2012年12月12日之间，租金计算期间为2017年1月1日至2030年12月31日；5、许敬东的中国建设银行个人账户支出交易明细，显示许敬东在2020年3月3日至同月4日支付4笔款项给雅瀚公司，附言均为许敬东出借给雅瀚款。该证据同时作为春天公司提出异议时提交的证据。异议人称，春天公司的法定代表人许卫华与异议人的法定代表人许敬东是兄弟，许敬东是两公司的实际控制人，异议人承租案涉房屋就是为了给春天公司经营使用，故后来由春天公司与雅瀚公司另行签订了租赁合同，并变更经营地址至案涉房屋处。天河法院再查明，春天公司原经营地址在广州市天河区石牌西路375号二楼A267号铺位，于2015年11月16日变更到案涉房屋处。金桥公司原经营地址在广州市天河区车陂新涌口西路28号二楼南33房，于2017年9月8日变更为广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4125房。天河法院认为：一、关于异议人对案涉房屋有无租赁权以及租赁权设立时间异议人虽然提交了其与雅瀚公司的租赁合同，但该租赁合同未经有关部门备案，无法确定合同的真实性。如果该租赁合同是真实的，则首先，虽然租赁合同载明的落款日期为2011年8月，但雅瀚公司在此时与圣淘沙公司尚存在未解除的租赁合同关系。其次，雅瀚公司于2011年11月7日向天河法院起诉圣淘沙公司，其诉讼请求为要求解除其与圣淘沙公司的租赁合同、圣淘沙公司交还包括案涉房屋在内的租赁房屋，并支付至交还房屋时止的租金，而圣淘沙公司在上诉期间主张雅瀚公司于2011年12月25日强行关闭案涉房屋。因此，异议人不可能在2011年12月25日之前实际占有、使用案涉房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条强调了占有对租赁的意义，故执行程序中应以占有作为认定租赁权设立与否的标准。据此，即便异议人与雅瀚公司的租赁合同是真实的，异议人也不可能在2011年12月25日之前实际取得对案涉房屋的租赁权。二、异议人有无权利主张阻止对案涉房屋的移交占有首先，根据异议人的主张及其提供的证据，异议人在与雅瀚公司签订租赁合同后，实际由春天公司使用案涉房屋，且由春天公司与雅瀚公司签订新的租赁合同。春天公司与异议人虽然是关联公司，但两公司是相互独立的法人，异议人与雅瀚公司的租赁合同在雅瀚公司与春天公司签订并履行租赁合同后即已实际终止，异议人对案涉房屋已不享有租赁权，其无权以租赁权人的身份主张阻止在执行中对案涉房屋的移交占有。其次，（2013）穗天法民二初字第4518号民事调解书确认广发银行广州分行对案涉房屋有优先受偿权，申请执行人受让债权后，依法取得了对案涉房屋的优先受偿权，该优先受偿权来源于广发银行广州分行对案涉房屋的抵押权。该抵押权成立于2011年12月16日，即便异议人对案涉房屋有承租权，其承租权的设立时间也在是执行人的抵押权设立之后，依法不能对抗申请执行人的在先权利。三、关于本案适用的程序异议人所主张的租赁关系在申请执行人的抵押权设立之后设立，无论该租赁关系真实与否、合法与否，以及是否已终止，均不能阻止天河法院在执行中向买受人移交占有案涉房屋。因此，本案可以适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的程序进行审查。综上所述，异议人的异议请求理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人广东金桥投资有限公司的异议请求。复议申请人金桥公司不服天河法院作出的（2020）粤0106执异735号执行裁定书，向本院申请复议，请求：1.撤销天河法院作出的（2020）粤0106执异735号执行裁定书；2.在（2020）粤0106执恢159号案中撤销关于“责令被执行人或其他实际使用人在本公告张贴之日起15日内腾退广州市天河区五山路263号2层全层物业，将该房产交执行法院处理”的公告；3.确认复议申请人金桥公司对（2020）粤0106执恢159号案中登记在被执行人雅瀚公司名下位于广州市天河区五山路263号2层全层物业享有承租权，并在拍卖上述物业公告中予以载明，对该物业带租约拍卖，明确买受人无权要求复议申请人移交上述物业。事实与理由：一、执行法院认定复议申请人在2011年12月25日前对案涉物业不享有租赁权没有事实依据，错误适用法律，应予纠正。1.执行法院在（2020）粤0106执异735号执行裁定认定复议申请人在2011年12月25日前对案涉物业没有占有使用缺乏事实依据。2.《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》并未规定承租人必须占有租赁物后，租赁关系才依法成立。执行法院错误适用该法律，牵强附会，认定复议申请人对案涉物业在2011年12月25日前未取得租赁权完全错误。二、执行法院未正确理解复议申请人与雅瀚公司就案涉物业所签订的租赁合同，以及春天公司与雅瀚公司所签订的租赁合同之间的关系，错误认定复议申请人所签订的案涉租赁合同已实际终止，并以此为由认定复议申请人对案涉物业已不享有租赁权，无权以租赁权人的身份主张阻止向受让人移交案涉物业是错误的，应予纠正。1.就案涉物业，复议申请人与雅瀚公司所签订的租赁合同，以及复议申请人关联公司-春天公司与雅瀚公司所签订的租赁合同系一个整体，不能割裂开来。2.复议申请人对案涉物业享有合法租赁权，有权请求执行法院在租赁期内阻止向买受人移交案涉物业。三、执行法院认定复议申请人对案涉物业所主张的租赁权设立在申请执行人抵押权设立之后，并以此驳回复议申请人的异议请求是错误的，应予纠正。本院经审查，本院确认执行异议裁定查明的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。本案争议的焦点在于复议申请人金桥公司所主张的租赁权是否应该被涤除，是否能够对抗抵押权？根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。复议申请人在执行异议期间主张不得拍卖以及终止腾退程序，以及在复议期间请求确认其对案涉房屋享有承租权，并且在拍卖公告中载明带租约拍卖等等，复议申请人其意实为主张租赁关系可以对抗抵押权，因此复议申请人应当举证证明本案符合《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定的两个条件。本案的抵押权设定在2011年12月16日，虽然复议申请人主张租赁合同成立在2011年8月10日，但是该租赁合同没有进行备案登记，除了复议申请人与被执行人雅瀚公司之间的合同以外没有其他证据可以证实。而该租赁合同还存在以下疑点：2011年8月时，雅瀚公司与圣淘沙公司尚未解除租赁合同关系，雅瀚公司于2011年11月7日向天河法院起诉圣淘沙公司，即前租约未解除还存在纠纷却签订新的租赁协议，与常理不符；而且，雅瀚公司起诉请求解除其与圣淘沙公司的租赁合同、圣淘沙公司交还包括案涉房屋在内的租赁房屋，并请求圣淘沙公司支付2011年5月至10月的租金，可见2011年8月雅瀚公司是与圣淘沙公司而非复议申请人之间存在租赁关系；圣淘沙公司在上诉期间主张雅瀚公司于2011年12月25日强行关闭案涉房屋，可见，圣淘沙公司主张实际使用案涉房屋的时间至2011年12月25日，因此，复议申请人不可能在2011年12月25日之前实际占有、使用案涉房屋。综上所述，复议申请人金桥公司所提复议请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回广东金桥投资有限公司复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106执异735号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二一年一月二十六日书记员  宋兰兰梁献玲