广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1971执异8号 异议人（案外人）：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码：914419007408161792。 法定代表人：王燕凤。 委托代理人：李吉莲，女，该公司员工。 委托代理人：周家慧，女，该公司员工。 申请执行人：张雪莲，女，1983年4月10日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 被执行人：贾敏，女，1973年7月11日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。 本院在执行（2020）粤1971执14128号案件过程中，异议人东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称“富盈公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人东莞市富盈房地产开发有限公司称，法院在执行（2020）粤1971执14128号裁定书过程中，查封了位于东莞市××城区体育路××号富盈东方华府x座x单元xx房，因该房产属于富盈公司所有，现提出书面异议，请求法院解除对该房产的执行。2013年2月21日，贾敏与富盈公司签订了一份商品房买卖合同，约定贾敏向富盈公司购买位于东莞市××城区体育路××号富盈东方华府x座xx单元xx号房屋。因富盈公司逾期交楼，贾敏诉至法院请求解除案涉商品房买卖合同。2015年4月14日，东莞市第一人民法院作出(2015)东一法东民一初字第635号民事判决书，判决解除富盈公司与贾敏签订的商品房买卖合同，富盈公司向贾敏返还相关款项。2015年10月26日，东莞市中级人民法院作出(2015)东中法民一终字第1495号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2015年12月7日，富盈公司向贾敏履行了付款的义务，但贾敏至今未办理注销案涉房屋抵押登记及注销案涉房屋的合同备案手续。2017年，富盈公司向东莞市第一人民法院起诉贾敏，法院受理的案号为（2017）1971民初15165号，富盈公司请求贾敏履行协助富盈公司办理注销房屋抵押登记、注销合同备案登记等相关手续，该案双方最终达成调解，贾敏自愿在2017年9月14日前自行向银行付清案涉房屋的剩余贷款本息及办理涂销抵押登记手续，并向房管部门申请办理注销案涉房屋抵押登记及注销案涉商品房买卖合同备案手续，而调解书生效后贾敏仍不履行。2019年，富盈公司依据生效的调解书向东莞市第一人民法院申请强制执行，法院立（2019）粤1971执3868号予以执行，因贾敏无可供执行的财产，同时贾敏也未向按揭贷款银行还清借款，导致该房产的备案登记仍登记在贾敏名下，从而导致富盈公司无法处分该房产。综上，位于东莞市××城区体育路××号富盈东方华府xx座xx单元xx房的权属为富盈公司所有，请求法院解除对该房产的查封。 申请执行人张雪莲辩称：张雪莲不同意解封东莞市××城区体育路××号富盈•东方华府XX座XX单元XX房（下称“涉案房屋”），异议人不具有阻却本案执行的实体权利，东莞市第一法院的查封正确，应依法对执行异议予以驳回并恢复本案执行。一、涉案房屋一直处于已抵押状态，涉案房屋的抵押人和权属人均为被执行人贾敏。至张雪莲申请执行之时，涉案房屋仍处于已抵押的状态，由此可见，案涉房屋的他项权从未消灭，基于对抵押登记的公示效力，东莞市第一人民法院以及张雪莲都有充分理由认为涉案房屋的权属人是贾敏，贾敏也没有对保全裁定提出异议，保全行为符合法律规定。涉案房屋已进行登记备案，查封贾敏购买的涉案房屋符合法律规定。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之（三）的规定，人民法院对被执行人购买的已办理预售登记但尚未办理产权过户手续的商品房可以进行预查封。预查封的期限和效力等同于正式查封。二、张雪莲基于对涉案房屋备案及抵押登记的信赖才向贾敏出借资金。2018年6月13日，贾敏向张雪莲索要30万元的借款，并提出以其名下的涉案房屋为借款提供担保，如果其无法归还借款，贾敏愿意以房抵债，即便房屋无法过户给张雪莲，张雪莲也可以在贷款银行为实现抵押权拍卖、变卖房屋时参与分配从而获得债务清偿，基于对抵押登记的信赖，张雪莲才出借了款项。三、异议人对涉案房屋享有是合同权利，跟张雪莲享有的金钱债权，同属债权，不足以阻却本案执行。异议人提供的证据并未确认异议人对执行标的物拥有物权。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉房屋的买卖合同解除后，异议人享有的系返还房屋的合同权利，该合同权利是一种债权，而张雪莲作为申请执行人享有的是金钱债权，两者在性质上都是债权，异议人以合同解除就应享有涉案房屋的所有权无法律依据。 经审查查明，本院审理的原告张雪莲诉被告贾敏民间借贷纠纷一案，（2019）粤1971民初15633号民事判决书已生效，本院判令贾敏应向张雪莲返还借款本金300000元并支付相应利息、律师费、担保费等。张雪莲向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执14128号案予以执行。诉讼过程中，本院于2020年9月22日预查封了东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府XX座XX单元XX房（权属证书号：20XXX91，以下简称“案涉房产”）。根据2020年11月不动产登记信息查询结果，案涉房产的权利人为贾敏，于2013年4月3日办理了商品房预售合同备案登记，权属证书号20XX91，面积90.27平方米，产权状态为“已备案、已登记、已抵押、已查封”。本院暂未对该房产采取执行处置措施。 富盈公司遂提出本案异议，提交了执行裁定书、（2017）粤1971民初15165号民事调解书、（2015）东中法民一终字第1495号民事判决书、（2015）东一法东民一初字第635号民事判决书、业务委托书、营业执照、企业信用信息公示报告、项目权属证明书等为证。 2016年3月1日项目权属证明书显示，富盈公司是“东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座”的开发商和产权人，有权出售该项目商品房。本院审理的（2015）东一法东民一初字第635号原告贾敏诉被告富盈公司、第三人中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行商品房预售合同纠纷一案，该案中查明富盈公司、贾敏于2013年2月21日签订一份商品房预售合同（编号：20XXX91），约定原告向被告购买案涉房产，总价897484元，贾敏应在签约时支付首期款277484元，余款620000元以银行按揭贷款的方式付清，双方并约定了交房期限，如果富盈公司交房逾期超过180日的，买受人有权解除合同，要求出卖人退回已付款项并支付违约金等。该案中已查明贾敏已向富盈公司支付了首期购房款277484元、维修基金、契税户型改造费等，并由中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行支付了购房贷款62万元。富盈公司和贾敏对于是否解除案涉购房合同存有争议。本院于2015年4月14日作出（2015）东一法东民一初字第635号民事判决书，判令：解除原告贾敏与被告富盈公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》（20XXX191）及其附件，富盈公司向贾敏返还购房款897484元并支付首期房款部分的利息（以277484元为本金，按照中国人民银行同期二年期存款利率的标准，自2013年2月21日起计至2015年3月20日止），向贾敏返还律师费1850元、户型改造费2000元，向原告贾敏支付截至2015年3月5日止的贷款利息65413.06元。2015年10月26日，东莞市中级人民法院作出（2015）东中法民一终字第1495号民事判决书，判决驳回富盈公司的上诉、维持原判。 富盈公司提交的业务委托书显示该公司原法定代表人刘学斌于2015年12月7日向贾敏转账1007984.71元，富盈公司主张该笔款项已包含（2015）东中法民一终字第1495号民事判决书判令富盈公司需向贾敏返还的购房款897484元以及需向贾敏支付的各项款项。 后富盈公司于2017年以商品房预售合同纠纷起诉贾敏，主张富盈公司已根据（2015）东中法民一终字第1495号民事判决书履行付款义务，但贾敏一直未按判决办理注销案涉房屋抵押登记及注销案涉房屋的合同备案手续，请求法院判令贾敏履行协助富盈公司办理注销房屋抵押登记、注销合同备案登记等并赔偿损失。双方达成调解协议，本院于2017年8月14日出具（2017）粤1971民初15165号民事调解书，双方约定：一、贾敏在2017年9月14日前自行向银行付清东莞市××城区体育路××号东方华府XX座XX单元XX号房屋的剩余贷款本息及办理涂销抵押手续，并于2017年9月14日前向房管部门申请办理注销上述的房屋抵押登记及注销上述房屋的商品买卖合同备案手续。二、富盈公司、贾敏均同意由贾敏于2017年8月21日前向原告支付截至2017年6月13日止的违约金50000元以结清双方的权利义务。……三、若贾敏未在上述第一项约定的期限内向银行付清案涉房屋的剩余贷款本息并向房管部门提交上述案涉房屋的注销抵押申请及注销合同备案申请的，富盈公司除有权要求贾敏支付上述第二项约定的违约金外，还有权要求贾敏支付后续的违约金。后续违约金计算以1007984.71元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年6月14日起计至房管部门注销案涉房屋的抵押登记之日止或房管部门注销商品房买卖合同备案之日止（以最后注销手续的日期为准）。四、富盈公司自愿放弃本案的其他诉讼请求。 富盈公司向本院提出强制执行申请，主张贾敏仍未履行（2017）粤1971民初15165号民事调解书的付清剩余贷款本息及办理涂销抵押及合同备案手续等义务，贾敏应向富盈公司支付相关违约金。本院于2019年1月30日立（2019）粤1971执3868号案件予以强制执行。本院对贾敏及其财产采取了相关调查和执行措施，并认定由于贾敏未向银行付清房屋剩余贷款本息，故其仍无法注销案涉房屋抵押登记及合同备案手续，需待上述房屋的贷款本息清偿完毕后方可注销。由于本案暂不具备执行条件，本院于2019年9月16日裁定（2019）粤1971执3868号案件终结本次执行。 以上事实，有富盈公司提交的（2019）粤1971执3868号之一执行裁定书、（2017）粤1971民初15165号民事调解书、（2015）东中法民一终字第1495号民事判决书、（2015）东一法东民一初字第635号民事判决书、不动产信息查询结果、业务委托书、营业执照、企业信用信息公示报告、产权权属证明书等，以及本案执行材料、财产保全材料、不动产信息查询结果等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为：一、张雪莲对本院预查封的案涉房产享有何种权利性质；二、富盈公司对案涉房产能否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”之规定，本院有权对案涉房产采取预查封措施，预查封的执行效果取决于房屋产权未来能否正式登记到购房者名下，贾敏对案涉房产享有的权利属于合同权利，而非房屋所有权。只有在当案涉房产完成本登记且产权正式登记到贾敏名下时，张雪莲才有权请求执行该房屋。 关于争议焦点二。生效判决书已判令解除贾敏与富盈公司签订的案涉购房合同，富盈公司也已举证证明其已向贾敏支付1007984.71元（包括返还购房款897484元及635号判决书其他金额）。富盈公司是案涉房屋的初始登记权利人，贾敏至今未办理确权登记、尚未取得物权，并非案涉房屋的实际权利人。富盈公司对案涉房产具有足以排除执行的权益，对于其请求解除该房产的查封，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 中止对东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府XX座XX单元XX房（权属证书号：20XXX91）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年一月二十二日 书记员  王 红