北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45040号原告：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****，统一社会信用代码：911101053180868951。法定代表人：曾斌，董事长。委托诉讼代理人：柴晓贤，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔可心，女，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京鹏达优客工场创业投资有限公司，住所地，住所地北京市海淀区四季青路**院**楼**102东侧**101会信用代码：911101083513110467。法定代表人：孙维，总经理。委托诉讼代理人：刘维汉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘帅，男，该公司职员。原告北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）与被告北京鹏达优客工场创业投资有限公司(以下简称鹏达优客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人柴晓贤、崔可心与被告之委托诉讼代理人刘维汉、刘帅到庭应诉。本案现已审理终结。每日优鲜公司向本院提出诉讼请求：1、我方与鹏达优客公司于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除：2、鹏达优客公司向我方返还押金23360元：3、鹏达优客公司向我方支付违约金46720元；4、鹏达优客公司向我方退还2020年4月3日至2020年5月18日已付未使用的租金37094.4元；5、鹏达优客公司向我方支付冷库费用11000元；6、鹏达优客公司以118174.4元为基数，以年利率6%为标准，向我方支付自2020年4月3日起至实际支付之日止的逾期支付利息；7、诉讼费鹏达优客公司承担。事实理由：2017年5月18日，我方与鹏达优客公司签订《房屋租赁合同》，约定我方承租其北京市海淀区四季青路7号院1号楼1层之房屋用于物流配送及存储货物使用，该房屋系鹏达优客公司自合众人寿保险股份有限公司（以下简称合众人寿公司）承租后转租给我方，合同约定鹏达优客公司保证其享有合法出租权。涉案合同租期为2017年5月19日至2020年5月18日，房屋押金23360元，房屋租金单价6元/平方米/天，年租金280320元，租金自2019年5月19日起递增5%，即2019年5月19日至2020年5月18日，房屋租金单价6.3元/平方米/天，年租金294336元，房屋租金每六个月支付一次。合同签订后，我方依约按时足额支付了押金及租金。2020年4月2日，合众人寿公司强制收回租赁房屋且不允许我方出入房屋，也不允许我方搬迁货物。经我方了解到，因鹏达优客公司逾期缴纳租金，合众人寿公司于2020年3月26日向其发送了《房屋腾退通知》，并告知将自2020年4月2日单方解除租赁合同。但鹏达优客公司并未向我方做出任何通知，导致我方未能积极有效采取措施及应对方案，给我方造成了严重损失。2020年4月4日，我方清空房屋，并将房屋钥匙交接给物业。2020年4月8日，我方基于上述情况向鹏达优客公司发送解约通知，通知其合同在2020年4月2日解除，其应退还我方已付未使用租金及押金，并依约承担2个月租金标准的违约金，同时应赔偿因违约给我方造成的损失，包括但不限于运营损失费、装修费及搬迁费、运输费等。我方认为其行为导致其不再享有合法出租权，严重影响到我方经营使用，根据案涉合同第7.2、9.1条的规定，我方有权要求其支付违约金等。故诉至法院。鹏达优客公司辩称，我方提前告知每日优鲜公司合众人寿公司有可能要提前收房。但我方当时和合众人寿公司在谈如果收房需要把商户留下。之后正式的解约函是每日优鲜公司向我方发的。我方对解除租赁合同及解除时间无异议，同意全额退还押金。但是不同意支付违约金，即便法院判定我方违约，也认为违约金过高，考虑到也有疫情问题，所以申请违约金减免。我方同意退还其没有使用期间的租金，但是其自己主张的数额前后不一致。冷库因为消防原因由每日优鲜公司在2019年11月21日已自行拆除，与本案无关，故不同意支付冷库费用。我方不同意支付逾期利息，且不认可其主张的年利率标准，即便应该承担也应按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市海淀区四季青路7号院1号楼1层房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积128平方米，产权方系合众人寿公司。2015年12月1日，鹏达优客公司承租案涉房屋。2017年5月18日，鹏达优客公司（甲方、出租方）与每日优鲜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市海淀区四季青路7号院1号楼1层，128平方米（建筑面积）。租期自2017年5月19日至2020年5月18日止。承租用途系物流配送及存储货物使用。房屋单价为6元/平方米/天，年租金为280320元。租金自2019年5月19日起递增5%，具体为至2019年5月19日至2020年5月18日，该房屋单价为6.3元/平方米/天，年租金为294336元。支付方式为按期支付，6个月为一期款项。押金23360元。租期届满，甲方应将押金全额无息返还乙方。乙方不得将押金用于抵扣租金或任何应付费用。本合同到期后，如保证金不足以抵偿乙方的欠款，甲方有权就不足部分向乙方追偿。对乙方自行装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。自甲方向乙方交付该房屋后，乙方负责商铺的装修并承担所有费用，但乙方不得改变或损坏商铺主体结构及附属设施，如需改变应先征得甲方书面同意。该合同7.2条约定：甲方有以下行为之一的，乙方有权书面通知甲方解除本合问，并要求甲方按照押金额的双倍承担违约责任，违约责任的承担不影响乙方已付而未实际使用的租金及全额押金的返还：（1）不能提供房屋合法出租的证明文件，严重影响乙方经营使用的。…(3)甲方非法出租房屋，相关权利人向乙方主张权利包括但不限于严重影响乙方使用该房屋、要求乙方搬离该房屋的。该合同9.1条款约定：甲方具有本合同第7.2款中行为之一的，应向乙方支付相当于合同解除时1个月租金总额的违约金。如乙方有其他损失的甲方应赔偿乙方其他损失并返还乙方已支付但未实际发生的租金及全额押金。双方签订上述合同后，每日优鲜公司依约支付押金及租金，并于同年在案涉房屋处建造冷库。每日优鲜公司向法院提交了《冷库销售与施工合同》，该合同载明冷库含税优惠总金额为11000元。每日优鲜公司称该冷库因鹏达优客公司与合众人寿公司之间的纠纷导致于2020年4月4日自行拆除，且该冷库系根据房屋情况定制产品，每次拆除重新使用折损至少50%，且需要花费人工费、搬运费等各项费用，故要求鹏达优客公司承担拆除冷库的损失共计11000元。鹏达优客公司对此不予认可，认为冷库是因消防原因由每日优鲜公司于2019年11月21日自行拆除，之后改成了冰柜冰箱，对此其提交了每日优鲜公司职工王×与其在2019年11月21日的微信聊天记录截图一页，载明：“王×：不知道公司咋弄得，要来给我拆冷库。”另有微信聊天记录截图一份载明：“我这明天要拆冷库，跟你们说一声，可能会有些声音啥的。”每日优鲜公司不认可王×系该公司员工，亦不认可上述微信聊天记录截图的真实性与证明目的。2020年3月26日，合众人寿公司向鹏达优客公司出具《房屋腾退通知》，载明：因贵司长期拖欠租金，严重违反了双方签署的办公楼《租赁合同》的约定，我单位已向贵司发送了《关于解除租赁合同的函》，双方租赁合同将于2020年4月2日解除。请贵司按照租赁合同约定，在合同解除之日将房屋及其附属物品、设备设施返回，并与我司做好相应的房屋交接手续。2020年4月8日，每日优鲜公司向鹏达优客公司出具《解约通知》，载明：合众人寿公司强制收回租赁房屋且不允许我方人员出入房屋，也不允许我方搬迁货物。我司经了解，2020年3月26日，合众人寿公司向贵司发送《房屋腾退通知》，声称因贵方逾期未向众合人寿公司支付租金，合众人寿公司单方解除其与贵司的租赁合同，解除日期为2020年4月2日。而在此之前，我司从不知晓房屋会被提前强制收回，贵司也从未就提前解约事宜通知我司。且该事情发生后，贵司未能采取积极有效的应对措施或方案，无法保证我司按照合同约定继续正常使用租赁房屋，已经严重影响我司正常运营。综上，因为贵方的原因造成我司无法按照合同约定继续使用租赁房屋，严重违反了合同约定且给我司造成严重损失。本着诚实信用原则，特向贵方发送解约通知，如下：1、原合同自2020年4月2日起正式解除。2、贵方应退还我方己付未使用的租金34560元及押金23360元，并承担两个月租金标准的违约金46720元。3、贵方应赔偿因贵方违约造成的我方损失，包括但不限于运营损失费、装修费、搬迁费、运输费等…5、请贵方与我司进行房屋交接，并积极协调相关方，保证我司能够正常腾退清场，因贵方未及时与我司进行房屋交接而产生的一切不利后果均应由贵方承担，包括并不限于我司无法腾退的货物损失、运营损失等;6、鉴于我司已严格按照合同约定履行通知义务，请贵方务必按照本解约通知要求期限退还我司相关款项，以免给贵我双方带来不必要的诉累。鹏达优客公司于2020年4月10日收到上述解约通知。经询问，现鹏达优客公司及每日优鲜公司均同意房屋租赁合同于2020年4月2日解除。鹏达优客公司认可解约后其应向每日优鲜公司返还押金23360元及2020年4月3日至2020年5月18日已付未使用的租金。每日优鲜公司主张提前解约原因系鹏达优客公司失去了案涉房屋的承租权导致，系鹏达优客公司违约，对此其提交了其公司职员陈×与鹏达优客公司职员刘帅2020年3月9日、2020年4月2日的电话录音，3月9日的录音载明：“刘：因为某些原因，就跟房东那边达不成一致，然后我们这个项目整体要关停，里边就涉及到您公司这个站点，就是先口头通知一下您，可能晚一点我会给您发一个函…”4月2日的录音载明：“刘：…今天夜里断水断电，这应该是没跑了。…陈：…那咱们之间的合同怎么弄？刘：按流程来，按合同来，合同上怎么写的咱就怎么赔。…陈：就解除呗？刘：对，解除。”鹏达优客公司对此不予认可。本院认为，房屋租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方同意该合同自2020年4月2日解除，且鹏达优客公司同意向每日优鲜公司返还押金23360元及2020年4月3日至2020年5月18日已付未使用的租金，对此本院不持异议。经核算，2020年4月3日至2020年5月18日期间的租金数额为37094.4元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，房屋租赁合同解除的原因系案涉房屋的产权方合众人寿公司要提前收房，即鹏达优客公司无法向每日优鲜公司继续提供案涉房屋由其使用，上述行为构成违约。鹏达优客公司以其当时在与合众人寿公司协商商户继续承租事宜进行抗辩，本院不予采信。每日优鲜公司据此要求鹏达优客公司支付违约金46720元，于法有据，数额合理，本院予以支持。每日优鲜公司虽表示其因该合同提前解约于2020年4月4日拆除冷库产生损失，但其并未就冷库费用的支出情况、拆除时间提交有效证据，故关于其要求鹏达优客公司支付冷库费用11000元的主张，于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，鹏达优客公司应及时退还每日优鲜公司的押金、未使用的租金等费用，其逾期支付行为必然会给每日优鲜公司带来一定的经济损失，现每日优鲜公司要求鹏达优客公司支付逾期付款的利息，于法有据，本院予以支持，但是其主张的基数及标准过高，本院结合房屋租赁合同履行情况、提前解约原因等因素，将计算基数调整为107174.4元，并参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率确定逾期付款利息的计算标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京每日优鲜电子商务有限公司与北京鹏达优客工场创业投资有限公司于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除：二、北京鹏达优客工场创业投资有限公司于本判决生效后7日内向北京每日优鲜电子商务有限公司返还押金23360元及2020年4月3日至2020年5月18日已付未使用的租金37094.4元；三、北京鹏达优客工场创业投资有限公司于本判决生效后7日内向北京每日优鲜电子商务有限公司支付违约金46720元；四、北京鹏达优客工场创业投资有限公司于本判决生效后7日内以107174.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向北京每日优鲜电子商务有限公司支付自2020年4月3日至实际付清之日的利息；五、驳回北京每日优鲜电子商务有限公司其他诉讼请求。案件受理费1332元（北京每日优鲜电子商务有限公司已支付），由北京每日优鲜电子商务有限公司负担124元；由北京鹏达优客工场创业投资有限公司负担1208元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年一月二十九日书记员 张慧聪