上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16474号原告：高韦宏，男，1977年8月8日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。被告：逸盟(南京)物联网科技有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：唐秋霞，总经理。委托诉讼代理人：赵丽，上海图堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗洋，上海图堃律师事务所实习律师。原告高韦宏与被告逸盟(南京)物联网科技有限公司(以下简称逸盟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告高韦宏及其委托诉讼代理人丁晓敏，被告逸盟公司的委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高韦宏向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告返还上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁保证金220,545元；2、本案诉讼费及公告费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月23日签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋租赁给原告使用，租赁期自2017年10月11日起至2019年10月31日止，免租期自2017年10月11日起至2017年10月31日止，房屋月租金为110,272.52元，租赁保证金为220,545元，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及应承担的违约责任后，剩余部分应如数返还原告。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金220,545元，被告于2017年10月10日将系争房屋交付原告，原告于2018年1月28日将房屋交还被告。房屋返还后，被告以原告拖欠租金为由，向上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)提起诉讼。在诉讼过程中，原告由于被刑事羁押未能参加庭审进行抗辩，杨浦法院故以原告缺席方式对该争议案件作出(2018)沪0110民初7571号《民事判决书》，确认租赁合同于2018年1月28日解除，原告支付被告自2017年10月11日起至2018年1月28日止的租金394,846.77元，原告向被告支付违约金386,426.48元，原告支付物业管理费20,716.56元。原告已按约向被告支付租赁保证金220,545元，但由于原告因故缺席，故对于保证金返还事宜未能在该案中一并主张。近日，原告恢复自由，故依法要求被告退还租赁保证金。被告逸盟公司辩称，不同意原告诉请，原告称在2018年5月24日被刑事拘留无法参加庭审，不能作为原告不参加杨浦法院(2018)沪0110民初7571号案件庭审的合理理由。租赁合同第第十三条违约责任第四项明确约定租赁期内乙方需提前退租的，应提前2个月书面通知甲方，并按月租金的20%支付违约金，同时保证金不予退还，乙方对此无疑义。原告退租未提前通知被告，因此按合同约定，原告应当承担租金的20%违约金支付义务及已支付的保证金不予退还。在(2018)沪0110民初7571号案件诉讼中，我方考虑到原告支付的保证金不予退还的情况，故适当调低了原告的违约金标准。本院经审理认定事实如下：2017年，逸盟公司(出租方、甲方)与高韦宏(承租方、乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积863.19平方米，用途为办公楼；房屋租赁期自2017年10月11日至2019年10月31日；月租金110,272.52元，其中房屋租金按照建筑面积计算，每平方米每天租金为4.2元，租金每两个月支付一次，先付后用，乙方应提前三天向甲方支付下一期租金，租金支付方式为甲方直接收取，甲方收取租金的账户为XXXXXXXXXXXXXXXXX，户名：南京路启网络技术有限公司；开户行：中国农业银行南京铁心桥支行，甲方收取租金后，应在7日内向乙方开具收款凭证。逾期缴纳租金的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金的滞纳金。租赁期内，乙方承担水费、电费、物业管理费等费用。具体费用与物管管理公司对接；乙方应按当地物价部门核定价格向甲方或者相关机构缴纳。双方签订合同三日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金220,545元,租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分应如数返还乙方。因乙方需对租赁房屋进行装修，甲方同意给乙方免租期，免租期自2017年10月11日至2017年10月31日止，租金从2017年11月1日起算，如在合同期间乙方退租的，甲方有权向乙方主张免租期间的租金。合同第十三条违约责任约定：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前2个月书面通知甲方，并按月租金的20%支付违约金，同时保证金不予退还，乙方对此无疑义；乙方未按时支付房租达15天，双方自动解除合同，乙方5日之内腾空，将房屋交付给甲方，乙方如未搬离，甲方有权更换房屋钥匙，房屋内物品视为乙方遗弃物，由甲方处理；乙方未按合同约定时间返还房屋的，应按总租金的20%标准支付违约金，并按下列方式计算对甲方的损失赔偿：甲方的损失赔偿=乙方未返还时间x两倍月租金，(未满一个月的按照一个月计算)。合同签订后，逸盟公司将系争房屋交付高韦宏使用。高韦宏支付租赁保证金220,545元，未支付租金。此后，逸盟公司具状来院，要求解除与高韦宏就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，并要求高韦宏向逸盟公司支付自2017年10月11日起至2017年11月13日的租金119,638.13元、滞纳金197.13元、逸盟公司损失费661,635.12元、物业管理费20,716.56元、维修费2,500元。本院于2018年6月28日作出(2018)沪0110民初7571号《民事判决书》，法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。高韦宏虽对房屋租赁合同的签字及捺印提出了异议，但其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，故本院对房屋租赁合同的真实性予以认可。根据租赁合同约定，高韦宏未按时支付房租达15天，逸盟公司有权解除合同，高韦宏于2018年1月28日搬离了系争房屋，故双方的房屋租赁合同于2018年1月28日解除。高韦宏应当支付搬离前的租金(含免租期)及解约违约金。因逸盟公司诉请的损失包含了部分租金损失，本院对逸盟公司的诉请的租金予以合并处理。高韦宏应当支付逸盟公司自2017年10月11日起至2018年1月28日止的租金394,846.77元。除支付相应的租金外，高韦宏还应承担解除合同的违约责任，逸盟公司将合同约定的总租金20%的违约金按照实际损失自动下调，系当事人处分自己的权益，于法不悖，本院予以准许，扣除相应部分的租金，高韦宏还需支付逸盟公司违约金386,426.48元。另外，高韦宏还欠付承租期间的物业管理费20,716.56元，逸盟公司已代为支付，高韦宏应向逸盟公司支付上述费用。维修费2,500元，鉴于逸盟公司尚未支付，亦未看到相应的维修凭证及是否应当由高韦宏承担，本院难以支持。高韦宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审判。判决：一、逸盟(南京)物联网科技有限公司与高韦宏签订的《房屋租赁合同》于2018年1月28日解除；二、高韦宏应于本判决生效之日起十日内支付逸盟(南京)物联网科技有限公司自2017年10月11日起至2018年1月28日止的租金394,846.77元；三、高韦宏应于本判决生效之日起十日内支付逸盟(南京)物联网科技有限公司违约金386,426.48元；四、高韦宏应于本判决生效之日起十日内支付逸盟(南京)物联网科技有限公司物业管理费20,716.56元；五、逸盟(南京)物联网科技有限公司其余诉讼请求，不予支持。该判决现已生效。另查，2018年10月24日，上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)作出(2018)沪0109刑初928号《刑事判决书》，高韦宏为被告人之一，因涉嫌犯诈骗罪于2018年5月24日被羁押。虹口法院作出判决：被告人高韦宏犯诈骗罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币三千元。(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2018年5月24日起至2019年8月23日止。罚金应自本判决生效之日起一个月内缴纳。)2019年3月28日，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)作出(2019)沪02民申34号《民事裁定书》，二中院裁定：对高韦宏就杨浦法院(2018)沪0110民初7571号案件的再审申请不予支持。高韦宏因与逸盟公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杨浦法院(2018)沪0110民初7571号民事判决，向上海市杨浦区人民检察院(以下简称杨浦检察院)申请监督。2020年5月27日，杨浦检察院作出沪杨检民(行)监[2020]XXXXXXXXXXX号《不支持监督申请决定书》，决定：不支持高韦宏的监督申请。2020年7月24日，高韦宏具状来院，作如上诉请。上述事实，由当事人提供的《房屋租赁合同》、《民事判决书》、《刑事判决书》、《民事裁定书》、《不支持监督申请决定书》以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，高韦宏与逸盟公司签订了系争房屋的《房屋租赁合同》后支付了租赁保证金220,545元，未支付租金。已生效的(2018)沪0110民初7571号民事判决已确定根据租赁合同的约定，高韦宏未按时支付房租达15天，逸盟公司有权解除合同，高韦宏应当支付搬离前的租金(含免租期)及解约违约金。因逸盟公司诉请的损失包含了部分租金损失，对逸盟公司的诉请予以合并处理。高韦宏应当支付逸盟公司自2017年10月11日起至2018年1月28日止的租金394,846.77元。除支付相应的租金外，高韦宏还应承担解除合同的违约责任，逸盟公司将合同约定的总租金20%的违约金按照实际损失自动下调，系当事人处分自己的权益，扣除相应部分的租金，高韦宏还需支付逸盟公司违约金386,426.48元。另外，高韦宏还欠付承租期间的物业管理费20,716.56元应向逸盟公司支付。在(2018)沪0110民初7571号民事判决已对高韦宏应补付的租金、应支付的解约违约金、拖欠的物业管理费作出明确判决后，高韦宏可主张结算合同范围内的剩余未结款项，高韦宏已支付的租赁保证金应依约由逸盟公司予以返还，故高韦宏诉请要求逸盟公司返还租赁保证金220,545元的诉请应予支持。逸盟公司认为应根据合同违约责任条款第四项的约定租赁期内高韦宏提前退租的，应按月租金的20%支付违约金，同时保证金不予退还的约定履行，不返还租赁保证金的抗辩理由并不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百六十七条之规定，判决如下：被告逸盟(南京)物联网科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告高韦宏上海市杨浦区黄兴路XXX号XXX-XXX室房屋的租赁保证金220,545元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,608元，由被告逸盟(南京)物联网科技有限公司负担；公告费260元，由被告逸盟(南京)物联网科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二一年一月二十八日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。