上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13929号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王希，该公司总经理。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明诗，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：吴连妹，女，1980年7月27日出生，汉族，户籍地浙江省。原告上海锐翔上房物业管理有限公司与被告吴连妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王依来到庭参加诉讼。被告吴连妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上海锐翔上房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令吴连妹向原告支付自2015年7月至2019年9月的物业管理费共计10,568.19元。事实和理由：原告系中福城(上海市黄浦区浙江中路XXX弄，以下简称涉案小区)的物业管理人，被告系中福城的业主之一。2011年12月23日，原告与中福城业主大会签订了《物业服务合同》，服务期限为2011年10月10日起至2016年10月9日止。后2017年11月7日，原告与中福城业主大会签订了《物业服务合同》，服务期限为2017年5月31日起至2022年4月30日止。但被告未缴付自2015年7月起至2019年9月止的物业费共计10,568.19元。原告曾分别于2017年5月21日、2017年9月8日、2018年3月1日和2018年5月26日向被告发出催缴物业费的付款通知书，并于2017年11月17日和2019年5月8日委托律师向被告寄发了催缴物业费的律师函，但被告至今仍未向原告缴纳物业管理费。平时的物业费均是由被告吴连妹(代表涉案房屋)进行支付。基于以上事实,原告按照《物业服务合同》和相关法律规定，提起诉讼，请求判如所请。被告吴连妹未答辩。审理中，原告提供证据：1.中福城物业服务合同二份，内容：原告系中福城的物业管理人，物业管理范围为中福城，物业类型为住宅、商铺，座落位置为上海市黄浦区浙江中路XXX弄，服务期限分别为自2011年10月10日起至2016年10月9日止和自2017年5月31日起至2022年4月30日止。收费标准为2016年1月之前按每平方米(建筑面积)1.75元/每月的标准计算，之后按每平方米(建筑面积)2.25元/月的标准计算。2.业委会出具的说明。证明：原告上述两份合约的空窗期期间，也是实际由原告继续提供涉案小区的物业服务。3.上海市房地产权证。内容：被告吴连妹是上海市黄浦区浙江中路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称涉案房屋)的业主之一。4.付款通知书、律师函和快递面单。说明原告对吴连妹进行过催缴。付款通知书四份分别指向金额为4,823.40元、5,461.8元、6,738.6元、7,377元，该欠款时间上有重复计算。被告吴连妹未有证据提供法庭。本院经审理查明：原告系中福城的物业管理人，物业管理范围为中福城，物业类型为住宅、商铺，座落位置为上海市黄浦区浙江中路XXX弄，被告吴连妹系中福城的业主之一(浙江中路XXX弄XXX号XXX层XXX室，建筑面积94.57平方米)。2011年12月23日原告与中福城业主大会签订了《物业服务合同》，服务期限为2011年10月10日起至2016年10月9日止。后2017年11月7日原告与中福城业主大会签订了《物业服务合同》，服务期限为2017年5月31日起至2022年4月30日止，被告吴连妹的上述房产属于原告的物业管理服务的范畴之内。上述两份合约之间的空白期事实上仍然是由原告实际提供涉案小区的物业管理服务。物业服务费收费标准(住宅)：2016年1月之前按每平方米(建筑面积)1.75元/月计算，之后按每平方米(建筑面积)2.25元/月计算。但被告未缴付自2015年7月起至2019年9月止的物业费共计10,568.19元。原告曾分别于2017年5月21日、2017年9月8日、2018年3月1日和2018年5月26日向被告发出催缴物业费的付款通知书，并于2017年11月17日和2019年5月8日委托律师向被告寄发了催缴物业费的律师函，但被告至今仍未向原告缴纳物业费。平时的物业费均是由被告吴连妹(代表涉案房屋)进行支付。另审理中，对于2019年9月之后发生的被告欠缴物业费的情况，原告表示不在本案中增加诉请，而是决定另案起诉再行催讨。以上事实，由中福城物业服务合同、催缴通知及原告庭审陈述等证据为证。本院认为，依据我国法律规定，原告依据与涉案小区业主大会签订的物业服务合同向被告收取物业服务费，合法有据，该合约对涉案小区全体业主有效(被告吴连妹是小区业主之一，受其约束)。其计算标准，亦无不妥。被告欠付的物业服务费的期间，均属于原告实际提供物业管理服务期间，故本案被告拖欠物业服务费拒不支付的行为，已构成违约。现原告要求被告给付欠付物业费的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于审理中涉及的2019年9月之后的物业费被告也未付的情况(原告自称)，原告表示另案起诉，则属于原告自行处分其民事权利的范畴，与法无悖，本院当予以尊重，不加干涉(虽曾提示其是否增加诉请)。至于涉案欠费房屋的产权人有三人，被告吴连妹仅是其中之一，但考虑到付费习惯和实际情况，平时均由被告吴连妹代表涉案房屋进行物业费的支付，因此，本案被告的主体资格是适格的(换言之，原告无需起诉三个被告)。由于本案被告吴连妹经本院合法传唤，未到庭应诉，属放弃抗辩，理应承担其不利的法律后果。本院依法予以缺席判决。据此，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第三条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：被告吴连妹应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海锐翔上房物业管理有限公司2015年7月至2019年9月的物业服务费10,568.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元、公告费560元(原告均已预缴)，均由被告吴连妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇二一年一月二十九日书记员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。