河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11749号原告：祝军民，男，汉族，1970年5月20日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：孙铁蛋，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告：马美荣，女，汉族，1951年4月3日出生，住驻马店市。委托诉讼代理人：曹操，河南尚成律师事务所律师。被告：驻马店市新华房地产开发有限公司。住所地：驻马店市天中山大道与文明路一巷东北角。法定代表人：沈新得，董事长。原告祝军民与被告马美荣、驻马店市新华房地产开发有限公司（以下简称新华房产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝军民及其委托诉讼代理人孙铁蛋，被告马美荣及其委托诉讼代理人曹操到庭参加诉讼。被告新华房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告祝军民诉称，2015年，被告马美荣与新华房产公司签订商品房买卖协议，马美荣购买位于驻马店市××大道与××路交汇处“××”小区××东单元××东户房产。2015年1月9日，马美荣将涉案房产以387570元的价格转让给祝军民，经新华房产公司同意，将马美荣与新华房产公司签订的商品房买卖协议中马美荣的名字划掉，改为原告祝军民的名字，新华房产公司于当日向祝军民出具387570元购房款的收据。2015年1月14日，祝军民的妻子王玉花向马美荣转款387570元。2017年5月2日，驻马店市中级人民法院在执行孟志有与沈新得、新华房产公司借款一案时，将本案涉案房产予以查封（详见（2020）豫17民初85号民事判决书）。由于被告新华房产公司建设的位于驻马店市淮河大道与十三香路交汇处“新华苑”小区的所有房产至今未能办理房屋产权证，再加上本案涉案房产由于被告新华房产公司的债务纠纷被驻马店市中级人民法院依法查封，导致原告不能合法取得该涉案房屋的所有权，原、被告之间签署的房屋买卖合同之目的无法实现。故原告依法提起诉讼，请求解除原被告之间签署的房屋买卖合同并返还原告支付的购房款项及利息，以维护原告的合法权益。请求依法判决：1、判令解除原告与二被告签署的房屋买卖合同。2、判令二被告返还原告支付的购房款387570元并支付利息（利息从起诉之日即2020年10月20日起按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至购房款还清之日）。3、判令被告新华房产公司返还原告缴纳的水、电、天然气安装费共计13931.4元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：判令解除原告与被告马美荣、新华房产公司于2015年1月9日签订的《商品房买卖协议》。被告马美荣辩称，应当驳回原告对马美荣的诉讼请求，原因如下：1、合同具有相对性，马美荣不是本案适格的被告。马美荣不是本案争议合同的相对人，不存在与马美荣解除合同一说。本案的合同相对人是原告祝军民和新华房产公司，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；所以，本案合同约束的是原告和新华房产公司，不包含马美荣；本案是解除合同之诉，马美荣不在合同关系中，不应当是被告，原告起诉马美荣主体错误。2、马美荣将原合同中的权利义务转让给了原告。原告依据《合同法》八十八条取得了合同当事人的身份。原告在诉状中说的很清楚“经新华房地产同意，将马美荣与新华房产公司签订的商品房买卖协议中马美荣的名字划掉，改为原告祝军民的名字，新华房产公司于当日向祝军民出具387570元购房款的收据。”至此马美荣在本案诉争合同中享有的权利义务转移到祝军民名下。3、马美荣将合同权利义务转让给原告的时候，房屋尚未查封。诉状中说的“驻马店中院的查封导致原告不能取得所有权，所以要求解除与被告的权利”，与马美荣并没有关联，首先，马美荣不是合同相对人；其次，驻马店中院的查封发生在马美荣转让合同权利义务之后。所以，应当驳回原告的起诉。被告新华房产公司未到庭，亦未答辩。经审理查明，2015年，被告马美荣与新华房产公司签订《商品房买卖协议》一份，约定马美荣购买新华房产公司开发的位于驻马店市××大道与××路交汇处“××”小区××东单元××东户房产。2015年1月9日，马美荣将诉争房屋以387570元的价格转让给原告祝军民，经新华房产公司同意，将马美荣与新华房产公司签订的《商品房买卖协议》中马美荣的名字划掉，改为祝军民的名字，新华房产公司于当日向祝军民出具了387570元购房款收据一份，祝军民的妻子王玉花于2015年1月14日向马美荣转账支付387570元。2017年5月2日，驻马店市中级人民法院在执行孟志有与沈新得、新华房产公司借款合同一案时，将诉争房屋查封。2019年12月24日，祝军民将诉争房屋又转让给了朱健梅。朱健梅发现诉争房屋在祝军民与朱健梅签订房屋买卖合同之前已经被查封，朱健梅的女儿朱力平向驻马店市中级人民法院提出执行异议，驻马店市中级人民法院以诉争房屋在查封之后购买为由，驳回朱力平的异议请求。因诉争房屋被查封，朱健梅无法实现合同目的，遂向本院提起诉讼，要求撤销朱健梅与祝军民签订的房屋买卖合同，祝军民与朱健梅于2020年9月1日达成和解协议，解除朱健梅与祝军民签订的房屋买卖合同，并由祝军民退还房款并赔偿损失。祝军民向驻马店市中级人民法院提起执行异议，驻马店市中级人民法院裁定驳回了祝军民的异议请求。后祝军民又向驻马店市中级人民法院提起了案外人执行异议之诉，驻马店市中级人民于2020年10月12日作出（2020）豫17民终85号民事判决书，判决驳回了祝军民的诉讼请求。2020年10月20日，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2018年7月3日，祝军民又向新华房产公司交纳供水设备安装施工费3000元、电网改造费7751.40元、天然气施工安装费3180元，由新华房产公司向祝军民出具收据一份；诉争房屋至今没有取得土地使用权，未取得合法建设手续。诉讼中，原告祝军民认可，1、新华苑物业公司于2019年4月向其交付诉争房屋的钥匙，但是其一直没有装修使用房屋；2、其收取了朱力平67.6万元房款。诉讼中，被告马美荣称，1、马美荣只是把《商品房买卖协议》的权利义务转让给了原告，而不是房屋买卖关系，马美荣收取了房款，新华房产公司出具收据，马美荣并没有加收房款，另外原告在2018年又向新华房产公司交付电改费等，新华房产公司也将房屋钥匙交给了原告，之后原告又以60多万元的价格将房屋出售给了朱力平，此案与马美荣无关。2、合同双方是原告祝军民与新华房产公司，原告解除合同应当是与新华房产公司解除；马美荣的名字划掉更改为祝军民，发生在2015年房屋尚未建成交付，马美荣转让给祝军民的是此协议的权利义务，祝军民与马美荣之间的合同关系是不存在的，本案应适用合同法第88条进行审理。原告祝军民对此有异议，并称马美荣将没有商品房预售证的房屋出售给祝军民，且诉争房屋查封时间是2017年5月2日，而诉争房屋交给原告的时间为2019年4月，被告马美荣将有产权权属存在争议的房产用来交易，导致原告买卖合同目的不能实现，马美荣应当返还房款。上述事实，有原告提供的商品房买卖协议、转款凭证、收据等及原告、被告马美荣的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，被告马美荣在诉争房屋建成交付之前将房屋转让给祝军民，且经新华房产公司同意，直接将马美荣与新华房产公司签订的《商品房买卖协议》中马美荣的名字划掉，改为祝军民的名字，并由新华房产公司向原告出具房款收据。故被告马美荣主张，其已将《商品房买卖协议》中的权利义务一并转让给了原告祝军民，符合上述法律规定，本院予以采信。被告马美荣将其在《商品房买卖协议》中的权利义务一并转让给了原告祝军民后，被告马美荣退出，原告祝军民与被告新华房产公司直接形成了商品房预售合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，因被告新华房产公司在原告起诉时尚未取得商品房预售许可证，故原告与被告新华房产公司之间的《商品房买卖协议》应为无效合同。现原告解除其与被告新华房产公司之间的《商品房买卖协议》，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告请求被告新华房产公司返还购房款387570元并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。利息损失，按原告请求的从2020年10月20日起计至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现原告请求被告新华房产公司返还供水设备安装施工费3000元、电网改造费7751.40元、天然气施工安装费3180元，本院予以支持。因被告马美荣已将《商品房买卖协议》中的权利义务一并转让给原告祝军民，马美荣不是《商品房买卖协议》的相对人，故原告请求马美荣返还购房款并赔偿利息损失，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、限被告驻马店市新华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告祝军民返还购房款387570元并赔偿该款的利息损失（利息损失，从2020年10月20日起至返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、限被告驻马店市新华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告祝军民返还供水设备安装施工费3000元、电网改造费7751.40元、天然气施工安装费3180元。三、驳回原告祝军民的其他诉讼请求。如被告驻马店市新华房地产开发有限公司未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3662元（已减半收取），保全费2520元，合计6182元，由被告驻马店市新华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  刘林二〇二一年一月十二日书记员  孙鑫