山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终199号上诉人（原审原告）：王长顶，男，1971年4月15日出生，汉族，住山东省平阴县。被上诉人（原审被告）：王传利，男，1968年4月13日出生，汉族，住山东省平阴县。上诉人王长顶因与被上诉人王传利租赁合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2020）鲁0124民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王长顶上诉请求：1.撤销山东省平阴县人民法院的（2020）鲁0124民初2089号民事判决；2.在查清事实的基础上，依法判令王传利支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金人民币6500元；3.在查清事实的基础上，依法判令王传利履行合同；4.在查清事实的基础上，依法判令王传利赔偿因维修所租赁的房屋而造成的损失；5.判决王传利承担一二审全部诉讼费用，并承担王长顶因为一二审诉讼而支出的合理费用。事实与理由：一、王长顶与王传利于2019年签订了《房屋租赁合同》，证明人王宗瑞。合同约定王传利租赁王长顶位于老国税局西邻底层房屋，自2019年6月1日至2024年5月30日止，租赁期为5年。约定每年租金为人民币6500元，王传利每年必须6月份之前交清第二年租金。至今王传利仍然没有支付2020年6月1日至2021年5月31日的房租。特向平阴县人民法院提起诉讼，王传利继续履行合同支付租金。平阴县人民法院认为王长顶与王传利签订的租赁合同，事实清楚且未违背有关法律规定及侵害他人的合法权益，应为有效命同。但却做出了“但在本案中，被告述称已提出终止合同且陈述已经将房屋闲置，鉴于房屋租赁合同的长期性及不宜强制履行的特点，虽然原告未违约，但被告提出解除合同并非出于恶意，且继续履行合同对被告显失公平，为减少诉累，故本院认为双方房屋租赁合同于2020年8月20日解除。综上，原告要求判令继续履行合同，依据不足，本院不予支持。”的判决。但在判决书所罗列的法律依据（《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释第一百零八条）并没有找到判决的依据。相反这些法令法规都是强调的诚实守信。二、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院认定“被告述称已提出终止合同且陈述已经将房屋闲置，鉴于房屋租赁合同的长期性及不宜强制履行的特点，虽然原告未违约，但被告提出解除合同并非出于恶意，且继续履行合同对被告显示公平，为减少诉累，故本院认为双方的房屋租赁合同于2020年8月20日解除。”错误。（一）王长顶为了用老家房屋存放腾出的家具，而给漏雨的老家加盖了彩钢瓦花费6000元；摩托车、电动车贱卖；老家不方便存放的也只能送人；应王传利的要求，王长顶把院子里面的树都贱卖了，这些都给王长顶带来了损失，仅仅是认为租贵了（有一审时的庭审记录为证），王传利就不继续租赁了，怎么能叫没有恶意。（二）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王传利的家具店仍然在原地址营业，说明王传利有能力履行合同约定，却不履行，而是擅自终止合同。这是对王长顶的不公平。（三）合同第二条明确规定“本房屋每年租金为人民币6500元。乙方每年必须在6月份之前交清第二年租金”从此叙述中可以看出，房租是以年为单位交付的。在第二条后附有王传利手写的“乙方若终止租赁，必须提前三个月通知甲方，否则视为继续租赁”即便是按照王传利声称的2020年5月20日电话通知王长顶终止合同。（王长顶没有查到5用20日与王传利的通话记录，倒是查到了2020年6月3日证明人王宗瑞与王长顶的通话记录）5月20日距离6月1日不过11天的时间，远远没达到丰个月的时间，由此可以确认王传利在2020年6月1日至2021年5月30日期间是继续租赁的。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。王长顶要求王传利支付该年度租金6500元，并无不妥。一审法庭判决合同于2020年8月20日解除，并没有法律依据。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百三十六条行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。根据这些法条，法院和王传利也无权单方面解除合同。这些法条都支持了王长顶的诉求。（四）判决书是2020年10月15日出具的，又如何能判决双方的房屋租赁合同于2020年8月20日解除。法庭如何让当事人去做两个月之前的事情。三、要求王传利赔偿因不履行合同给王长顶造成的其他损失。（一）合同第三条“租赁期间，双方不得随意终止合同……如租赁前三年内占用，所有装修费用补偿归乙方所有。”合同第丰条已经约定双方不得随意终止合同，乙方一个电话就可以终止合同，为何出现这种相互矛盾表述。结合“如租赁前三年内占用，所有装修费用补偿归乙方所有”的描述，说明当时乙方明确表示要租五年，但至今为止，王传利依然没有在其租赁的王长顶的房屋中进行装修，这说明王传利签订合同后并不想履行合同。王传利在王长顶所持有的合同上手写添加的“乙方若终止租赁，必须提前三个月通知甲方，否则视为继续租赁”其目的应该就是为其随时终止合同埋下的伏笔。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条附条件的合同当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。所以王传利依据“乙方若终止租赁，必须提前三个月通常甲方，否则视为继续租赁”这个条款是不能解除合同的。所以王传利单方面解除合同的行为无效。不履行合同就是违约。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于这一条，王长顶有权要求王传利继续履行合同并无不妥。（三）《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。基于这一条，王长顶有权要求王传利赔偿造成的损失。请法庭依法判决。四、要求王传利承担房屋维修费用，因为租赁期间王传利维修所租赁房屋，也是合同的一部分。2020年10月25日，王长顶查看王传利所租赁的王长顶的房屋，发现房屋严重漏雨，鉴于王传利拒绝履行合同的事实，可以预料王传利不可能维修该房屋。为了减少不必要的损失，王长顶将房屋收以便对房屋进行修缮。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条“租赁期间，因租用该房屋所发生的维修费用由乙方承担”，此维修费用应该由王传利承担。王传利辩称，一、王长顶的家具是存放在租赁房屋上层处，加盖上层房顶与租赁底层的王传利无关，王传利无需赔偿房屋维修损失。二、乙方合同中“终止租赁提前三个月通知甲方”的条款，为王长顶亲笔所写，王传利提出终止租赁并非擅自终止合同。三、王传利于5月份通知王长顶终止租赁，并且让证明人王宗瑞通知王长顶终止租赁也是在5月份，房屋租金是6月份之前交，所以王传利终止租赁后不需要交付租金。四、王长顶的诸多无关要求，王传利认为多余，请求法院给予公正判决。王长顶向一审法院起诉请求：1.责令王传利继续履行双方于2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》，支付2020年6月1日至2021年5月31日的房租6500元；2.王传利承担本案全部诉讼费用及王长顶为维权支出的合理费用。一审法院认定事实：2019年6月1日，王长顶与王传利签订《房屋租赁合同》一份，该合同记载的主要内容有：“甲方（出租房）：王长顶乙方（承租方）：王传利甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成协议如下：一、甲方将位于老国税局西邻底层房屋及整院落出租给乙方经营使用（具体以房产证为准），自2019年6月1日至2024年5月30日止，租赁期为5年。二、本房屋每年租金为人民6500元。乙方每年必须在6月份之前交清第二年租金。乙方若终止租赁，必须提前三个月通知甲方，否则视为继续租赁。三、租赁期间，双方不得随意终止合同，如国家或集体占用，一切补偿归甲方所有，如租赁前三年内占用，所有装修费用补偿归乙方所有。四、租赁期间，因租用该房屋所发生的维修费由乙方承担。如遇发生合同纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：王长顶乙方：王传利2019年6月1日证明人：王宗瑞。”王传利陈述于2020年5月20日即通知王长顶因个人原因不再租赁，王长顶与王传利双方未达成一致意见。一审法院认为，王长顶与王传利签订租赁合同，上述事实清楚，该合同并未违背有关法律规定及侵害他人的合法权益，故应为有效合同。王传利于2020年5月20日通知王长顶终止合同，王长顶未同意，双方未达成一致意见。但在本案中，王传利述称已提出终止合同且陈述已经将房屋闲置，鉴于房屋租赁合同的长期性及不宜强制履行的特点，虽然王长顶未违约，但王传利提出解除合同并非出于恶意，且继续履行合同对王传利显失公平，为减少诉累，故一审法院认为双方的房屋租赁合同于2020年8月20日解除。综上，王长顶要求判令继续履行合同，依据不足，一审法院不予支持。王长顶要求王传利支付2020年6月份应支付的房租6500元，依据不足；自2020年6月至确定的合同解除之日的房租费，王传利应支付王长顶。对合同解除后形成其他的费用，双方可另行依法处理。王长顶要求王传利支付合理费用100元，因王长顶未提交充分的证据予以证实，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、王传利于判决生效后十日内偿付王长顶房租费1442.47元（计算方式为自2020年6月1日起计至2020年8月20日止，按每年6500元计算）；二、驳回王长顶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王传利负担。本院二审期间，王长顶提交出租车发票原件一张，以证明其为参加诉讼支出交通费50元。王传利认可可能发生相关费用。经审查，本院对该发票的真实性予以确认。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王长顶与王传利之间签订有合法有效的租赁合同，合同约定内容对双方均有约束力。根据合同中关于“乙方若终止租赁，必须提前三个月通知甲方”的约定可知，王传利有权终止租赁，但应当提前三个月通知王长顶。现王传利因个人原因于2020年5月20日通知王长顶终止合同，此时王长顶应当知晓王传利终止租赁的意思表示，一审法院出于房屋租赁合同的长期性及不宜强制履行的特点考量，对王长顶要求继续履行合同的该诉讼请求未予支持，符合法律规定。同时，基于合同中关于上述三个月期限的约定，一审法院认定双方的房屋租赁合同于2020年8月20日解除，并无不当。租赁合同于2020年8月20日解除，故王传利应向王长顶支付自2020年6月1日至2020年8月20日的房屋租金，王长顶要求王传利支付2020年6月1日至2021年5月31日一年的房屋租金，依据不足。关于维权产生的合理费用，王长顶在一审时未提交证据佐证，一审法院未予支持，并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，王长顶上诉主张的房屋维修损失属于上诉期间新增的诉讼请求，且经本院调解双方未能达成一致意见，故本院对其该诉讼请求不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王长顶负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二一年一月十四日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑