北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初24863号原告：北京何平博旺投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区11号区4号楼206。法定代表人：李文博，执行董事。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。被告：吴保印，男，1962年12月5日出生，汉族，无业，住河南省鹤壁市山城区。被告：北京标准国际投资管理集团有限公司，住所地北京市西城区油坊胡同2号楼1层101C室。法定代表人：张贺喜，经理。委托诉讼代理人：吴洪涛，男，北京标准国际投资管理集团有限公司行政主管。原告北京何平博旺投资管理有限公司（以下简称何平博旺公司）与被告吴保印、北京标准国际投资管理集团有限公司（以下简称标准国际集团公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何平博旺公司之委托诉讼代理人王凤喜，被告吴保印，被告标准国际公司之委托诉讼代理吴洪涛人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何平博旺公司向本院提出诉讼请求：1．请判决吴保印和北京标准国际投资管理集团有限公司在2016年3月13日签订的协议书无效；2．诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2020年8月3日，原告与案外人王岩签订《北京市存量房买卖合同》六份，购买了王岩所有的位于北京市西城区xxx共六套房屋，建筑面积共计1677．41平方米。王岩取得上述房屋的背景：被告吴保印于2016年9月8日向王岩借款6800万元，于2017年2月20日又向王岩借款2200万元，共计9000万元，以上述六套房屋作为抵押担保。后因被告吴保印没能偿还王岩借款本息，王岩依据强执公证文书，向北京市平谷区人民法院申请强执执行。2002年该院对上述房产进行拍卖，因拍卖流拍，底价折归王岩所有。在原告购买房屋后得知，被告吴保印在法院拍卖房产时提交的2016年3月13日签订的《房屋租赁合同》与《协议书》，与被告吴保印向王岩借款时交给王岩的《房屋租赁合同》与《承诺书》内容迥异！向王岩借款时，被告吴保印和被告标准国际集团公司（2016年7月7日由北京标准国际投资管理有限公司更名为现名称）法定代表人张贺喜亲自盖章签名承诺，确认2013年1月15日签订的房屋租赁合同的内容。被告吴保印在法院拍卖抵押担保房产时提交的2016年3月13日的《房屋租赁合同》与《协议书》，是以阻止法拍为目的而倒签日期的两份虚假材料，因为被告标准国际公司在2010年9月29日才注册成立，不可能在2009年8月出借给被告吴保印5000万元。吴保印辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，标准国际公司的原名称是北京标准国际投资管理公司，2009年3月6日，鹤壁市淇滨区政府、鹤壁市商业银行分别与北京标准国际投资管理公司签订合作协议，由于地方违约，标准国际撤资，我接盘，我们双方就此形成了5000万的债务。第二，2013年我把房屋租给标准国际集团公司时是不允许转租的，后来应标准国际公司要求于2016年3月13日签订补充协议，主要内容是允许他转租。我和标准国际集团公司的法定代表人张贺喜于2016年9月8日给王岩出具的承诺书，确实只提到了2013年1月15日协议，没提到2016年的两份协议，但不能据此推出后两份协议是假的，后两份协议只是我对标准国际集团公司的一种授权，允许他们对外转租，不会对主合同造成实质性影响。标准国际集团公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我公司在2019年是确实存在的。本院经审理认定事实如下：2020年8月3日，王岩（出卖人）与何平博旺公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），约定何平博旺公司购买西城区xxx号房屋，建筑面积184．06平方米，成交价款6039054元。同日，该房屋登记在何平博旺公司名下。2020年8月3日，王岩与何平博旺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），约定何平博旺公司购买西城区xxx号房屋，建筑面积230．22平方米，成交价款7553637元。同日，该房屋登记在何平博旺公司名下。2020年8月3日，王岩与何平博旺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），约定何平博旺公司购买西城区xxx号房屋，建筑面积152．74平方米，成交价款8534484元。同日，该房屋登记在何平博旺公司名下。2020年8月3日，王岩与何平博旺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），约定何平博旺公司购买西城区xxx号房屋，建筑面积192．6平方米，成交价款10760967元。同日，该房屋登记在何平博旺公司名下。2020年8月3日，王岩与何平博旺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），约定何平博旺公司购买西城区xxx号房屋，建筑面积646．69平方米，成交价款16394364元。同日，该房屋登记在何平博旺公司名下。2020年8月3日，王岩与何平博旺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），约定何平博旺公司购买西城区油坊胡同xxx号房屋，建筑面积271．1平方米，成交价款6781005元。同日，该房屋登记在何平博旺公司名下。上述六套房屋（以下简称涉案房屋）建筑面积共计1677．41平方米，成交价款共计5606．3511万元。何平博旺公司提交的北京市平谷区人民法院于2020年7月10日作出的(2019)京0117执恢241号执行裁定书显示：涉案房屋原系吴保印所有，因王岩与吴保印公证债权文书一案，北京市平谷区人民法院查封了吴保印上述房屋并进行评估拍卖，因两次拍卖无人竞买，标的物流拍，王岩同意以二拍保留价5606．3511万元抵顶吴保印所欠王岩的相应债务数额。2020年7月10日，北京市平谷区人民法院裁定将被执行人吴保印名下的涉案房屋自本裁定送达申请执行人王岩时转移，申请执行人王岩可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。何平博旺公司表示其向王岩购买涉案房屋时，王岩将其持有的《租赁合同》、《承诺书》及吴保印在(2019)京0117执恢241号案件中提交给平谷区人民法院的《协议书》、两份《房屋租赁合同》一并交给何平博旺公司，何平博旺公司知晓上述合同内容，但认为其中的《协议书》应属无效，故仍购买了上述房屋。吴保印、标准国际集团公司认可该组证据的真实性。上述合同签订情况如下：2013年1月15日，吴保印（出租方、甲方）与北京标准国际投资管理有限公司（于2016年7月7日名称变更为标准国际集团公司，承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区xxx房屋租赁给乙方，面积1677平方米，租赁期十年，自2013年1月20日起至2023年1月20日止，租金每天每平方米15元，年租金合计9180000元，租赁期内乙方不得转租。2016年3月13日，吴保印（甲方）与北京标准国际投资管理有限公司（乙方）签订《协议书》（以下简称诉争协议），约定鉴于乙方于2009年8月出借给甲方5000万元现金，用于河南鹤壁金融大厦项目建设，经核算尚有3400万元本金及利息未还，经双方协商同意，甲方已于2014年3月11日将其拥有的位于北京市西城区xxx六套房屋，建筑面积约1677平方米租赁给乙方使用，房屋租金抵偿甲方借款，现经双方协商就租赁权问题达成以下协议：一、双方同意将位于北京市西城区xxx三套房屋，建筑面积685平方米租赁给北京安无忧食品有限公司使用，由甲方与北京安无忧食品有限公司签订租赁合同，乙方收取北京安无忧食品有限公司房屋租金，抵偿甲方向乙方的借款。二、甲乙双方重新签订租赁分拆协议，原2014年3月11日签订整体租赁协议收回作废，双方执行新的租赁协议。庭审中，吴保印表示双方并未于2014年3月11日签订租赁合同，该日期应为笔误。2016年3月13日，吴保印（出租方、甲方）与北京标准国际投资管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区xxx三套房屋租赁给乙方，面积共992平方米，租赁用途为办公室，租期为15年，自2016年3月13日至2031年3月12日止，租金每天每平方米8元，月租金按23万元结算，年租金按276万元结算。2016年8月30日，吴保印（出租方、甲方）与北京安无忧食品有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区xxx三套房屋租赁给乙方，面积合计685平方米，用途为办公室，租赁期15年，自2016年8月30日至2031年8月29日，租金每天每平方米8元，月租金按16万元结算，年租金按192万元结算。2016年9月8日，吴保印（出租人）与北京标准国际投资管理有限公司向抵押权人王岩出具《承诺书》，显示因吴保印于2016年9月8日向王岩借款6800万元，吴保印同意将其所有的位于西城区xxx房屋向王岩提供抵押担保，上述房屋已租赁给北京标准国际投资管理有限公司（张贺喜）租赁期限自2013年1月20日起至2023年1月20日止。出租人和承租人自愿作出如下承诺：1．若上述借款发生纠纷，出租人、承租人需配合将原租赁合同出租人变更为抵押权人，重新签订租赁合同，租金及期限按原合同执行，承租人将剩余未付租金交由抵押权人，原租赁合同作废。2．若三方同意终止租赁合同，承租人在抵押权人指定的期间内搬离承租房屋，并将房屋腾清，逾期不腾清的，视为承租人放弃对房屋内物品的所有权，抵押权人有权进行处置。3．因终止租赁关系产生的租金返还等事宜由租赁双方自行解决，与抵押权人无关。另查，标准国际集团公司于2010年9月29日注册成立，2016年7月7日由北京标准国际投资管理有限公司变更为现名称。吴保印向本院提交了北京标准国际投资管理公司文件，标准国际集团公司向本院提交了鹤壁市综合服务功能区建设项目备忘录、鹤壁市金融大厦建设项目合作协议、鹤壁市综合服务功能区建设项目框架协议书、鹤壁市金融中心项目合作协议、天眼查股权穿透图等，证明标准国际集团公司在2009年已开展业务以及吴保印与标准国际集团公司所称借款关系的由来。何平博旺公司以上述证据均为复印件为由，对真实性不予认可。本院认为，何平博旺公司主张要求确认诉争协议无效，虽然诉争协议是对房屋租赁事宜的安排，但何平博旺公司并非房屋租赁一方，且其实质上是对合同效力提出的异议，故本案案由应调整为确认合同无效纠纷。本案为确认合同无效纠纷，应当以《中华人民共和国合同法》中的相关规定作为判断合同效力的主要法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，诉争协议显示签订时间为2016年3月13日，彼时王岩及何平博旺公司均未取得涉案房屋的相关权利，并不存在吴保印和标准国际集团公司损害何平博旺公司的主观意图。王岩根据(2019)京0117执恢241号执行裁定书取得涉案房屋所有权后，将涉案房屋出售给何平博旺公司。根据何平博旺公司的自认，其购买房屋时王岩将诉争协议及与房屋有关的其他租赁协议均交予何平博旺公司，因此何平博旺公司是在对各协议内容充分知悉的基础上，与王岩磋商并订立房屋买卖合同，何平博旺公司并非不知情的第三人。关于何平博旺公司所持标准国际集团公司于2009年8月未依法成立导致诉争协议无效的主张，经查，该主张指向的是诉争协议中关于协议签订背景的描述，体现的是吴保印与标准国际集团公司对自身权利的处分，与何平博旺公司无关，何平博旺公司要求确认诉争协议无效，缺乏依据。综上所述，何平博旺公司要求确认诉争协议无效的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回北京何平博旺投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费211800元，由北京何平博旺投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年一月十八日法官助理 王志伟书 记 员 戴 琪