济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4400号原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰律师事务所律师。被告：张桂玲，女，1980年4月13日出生，汉族，住山东省巨野县。被告：韩桂秋，男，1981年7月20日出生，汉族，住山东省烟台市。原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）诉被告张桂玲、韩桂秋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点实施办法》的规定，本案适用独任制审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人王琰到庭参加诉讼，被告张桂玲、韩桂秋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告代其向银行清偿的全部款项34026.17元；2.请求判令被告支付自代偿之日起至实际支付之日止的补偿金6451元(以代偿金额为基数，按照每日万分之五计算，暂计算至2020年6月5日为)；3.请求判令被告承担原告律师代理费25219元；4.请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月20日，原被告签订《商品房买卖合同》(编号：销售(字)20134704212)及补充协议，约定乙方购买甲方开发的绿地中央广场D-3项目3#楼1单元1404号房屋，总价款806775元。被告并与中国农业银行股份有限公司济南市中支行(以下简称“农业银行”)签订《个人购房担保贷款合同》，原告提供担保。之后，因被告未按期偿还贷款本息，导致农业银行要求原告承担代偿责任，自2018年6月起，共代偿34026.17元，经原告书面催告，被告仍未将原告代付款项支付给原告。根据《买卖合同》附件五《补充协议》第二条第4款之约定，因被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向银行偿还的全部款项、及原告因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)支付给原告，同时自原告实际承担代偿款之日起，至被告实际向原告支付之日止，按日向原告支付万分之五的补偿金。张桂玲、韩桂秋未作答辩及提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地公司提交的证据有：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议；证据二、个人购房担保借款合同；证据三、农业银行扣款通知书及扣款凭证若干张；证据四、催款告知函一份、EMS快递底联、查询回单；证据五、律师委托代理合同、律师费发票、转账凭证；对绿地公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，绿地公司作为（甲方）出卖人，张桂玲、韩桂秋作为（乙方）买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由绿地公司将其开发的位于济南市槐荫区绿地中央广场D-3项目3#楼14层1404号房屋（以下简称1404号房屋）出卖给张桂玲、韩桂秋。该房屋建筑面积共129.46平方米，单价每平方米6231.85元，总价款为806775元。关于交付期限，合同约定绿地公司应于2014年12月21日前，向张桂玲、韩桂秋交付该房屋。该合同《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。第5项约定，在本合同约定的房屋交付日前，如乙方存在违反本条第4项约定行为，导致甲方为乙方代付款项仍未获偿还的，则在本合同约定的交房日期届满及其后，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所欠款为止。如导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本项约定优先于所有双方相关约定。第十条：合同解除第2项约定，如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按照以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款尚不足以抵扣违约赔偿金和签署税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方因此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。……（2）如合同解除后需办理合同备案或者预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。……（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权、租赁等），将该房屋交还甲方。如乙方未按上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金。如乙方在前述期限内未腾退房屋，甲方有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证等形式，自行腾空该房屋内乙方物品，造成损失或责任均由乙方承担。该合同及补充协议还约定了其他内容。上述《济南市商品房买卖合同》已在房地产行政管理部门进行了备案登记。上述商品房买卖合同及其附件签订后，张桂玲、韩桂秋作为借款人，中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农业银行市中支行）作为贷款人，双方于2013年9月4日签订《个人购房担保借款合同》一份。该合同约定，绿地公司为张桂玲、韩桂秋购买1404号房屋提供阶段性保证责任，上述合同签订后，农业银行市中支行向绿地公司支付了剩余房款。张桂玲、韩桂秋向农业银行市中支行还贷过程中，因未能按约偿还银行贷款，农业银行市中支行要求绿地公司承担阶段性担保责任。绿地公司先后替张桂玲、韩桂秋于2018年6月29日代偿4237.14元，2019年3月28日代偿4236.37元，2019年6月27日代偿12778.27元，2019年9月25日代偿12774.39元，共计偿还34026.17元。另查明，绿地公司为本次诉讼支出律师费25219元。本院认为，绿地公司与张桂玲、韩桂秋签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，张桂玲、韩桂秋与农业银行市中支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。现绿地公司诉至本院，以张桂玲、韩桂秋拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求对代偿款项进行追偿。双方签订的《补充协议》第二条第4项约定：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方。”按照该约定，绿地公司代被告张桂玲、韩桂秋偿还银行贷款34026.17元，张桂玲、韩桂秋至今未能偿还上述代偿款项。现绿地公司要求张桂玲、韩桂秋予以偿还，合法有据，本院予以支持。绿地公司要求张桂玲、韩桂秋向其支付补偿金及支付25219元的律师费。双方签订的《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定中第4项约定：“如甲方为乙方提出阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应当在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括但不限于银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。”绿地公司至2019年9月25日替张桂玲、韩桂秋偿还34026.17元，本院判决张桂玲、韩桂秋应按合同约定按日万分之五的标准，支付上述款项自每笔款项支付之日起至实际付清之日止的补偿金。另根据该约定，张桂玲、韩桂秋有义务承担绿地公司为该争议而支出的律师费。根据《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》第二条第二款的规定，涉及财产关系的，每件基础服务费2500-3000元，诉讼（争议）财产标的额超过1万元的，按下列比例分类累加计算：1万（不含）-10万元（含）收费比例为6%-9%。结合本案及上述规定，本院将律师费调整为5000元。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张桂玲、韩桂秋于本判决生效之日起十日内偿还绿地地产（济南）有限公司代其偿还的银行贷款34026.17元；二、张桂玲、韩桂秋于本判决生效之日起十日内向绿地地产（济南）有限公司支付补偿金（以4237.14元为基数，自2018年6月29日起至实际付清之日止；以4236.37元为基数，自2019年3月28日起至实际付清之日止；以12778.27元为基数，自2019年6月27日起至实际付清之日止；以12774.39元为基数，自2019年9月25日起至实际付清之日止；上述利率均按日万分之五计算）；三、张桂玲、韩桂秋于本判决生效之日起十日内向绿地地产（济南）有限公司支付律师费5000元；四、驳回绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，由张桂玲、韩桂秋负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二一年一月十八日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭