广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初891号原告：广州市番禺口岸房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区市桥街繁华路57号。法定代表人：甘霖。委托诉讼代理人：张衍明，广东安国（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文沁，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告：广州思柏森科技发展有限公司，住所地广州市番禺区市桥街繁华路57号4层。法定代表人：黄烜辉。被告：黄烜辉，男，1992年11月26日出生，汉族，住广东省揭阳市市辖区。委托诉讼代理人：陈建平，江西浩儒律师事务所律师。被告：鲁洪峰，男，1991年10月23日出生，汉族，住湖北省天门市。原告广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称番禺口岸公司）与被告广州思柏森科技发展有限公司（以下简称思柏森公司）、黄烜辉、鲁洪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告番禺口岸公司的诉讼代理人张衍明，被告思柏森公司的法定代表人即被告黄烜辉，被告黄烜辉的委托诉讼代理人陈建平到庭参加了诉讼。被告鲁洪峰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告番禺口岸公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与黄烜辉签订的《商铺租赁合同》；2.思柏森公司与黄烜辉共同支付租金与水电费共计533625.8元；3.思柏森公司与黄烜辉共同支付拖欠金额每日千分之三的违约金暂计100000元；4.思柏森公司所交纳的保证金归原告所有；5.鲁洪峰对上述请求承担连带清偿责任；6.三被告共同承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告番禺口岸公司变更其诉讼请求为：1.确认原告与黄烜辉签订的《商铺租赁合同》于2019年10月30日解除；2.思柏森公司与黄烜辉共同支付租金518609.75元（其中2019年5月租金18609.75元，2019年6月至10月每月租金10万元）与水电费15016.05元（2019年10月），暂共计533625.8元；3.请求思柏森公司、黄烜辉共同支付拖欠租金的违约金，每月欠缴租金的违约金以每月欠缴的租金为本金，按每天千分之三的标准自当月26日开始计算至实际清偿之日止（暂计至2019年10月30日，违约金共1078821.02元，其中2019年5月违约金为8821.02元，6月违约金为38100元，7月违约金为29100元，8月违约金为19800元，9月违约金为10500元，10月违约金为1500元）；4.思柏森公司所交纳的保证金340683元归原告所有；5.思柏森公司与黄烜辉将涉讼场地腾空并交还原告；6.思柏森公司与黄烜辉支付场地占用费暂计120万元（计算方式每月20万元，从2019年11月1日暂计至2020年4月30日）；7.鲁洪峰对上述请求承担连带清偿责任；8.三被告共同承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年3月10日，原告与黄烜辉签订《商铺租赁合同》，租赁位于广州市番禺区市桥繁华路57号金口岸大厦4楼及3楼自编301号商铺，租赁房屋用途为经营“健身中心”使用，该租赁店铺实际使用的是思柏森公司，而鲁洪峰在此《商铺租赁合同》上担任保证人，对此份租赁合同担任保证责任。思柏森公司和黄烜辉于2019年5月份至今，已拖欠2019年5月至10月的租金及水电费共计518609.75元。原告于2019年10月30日向思柏森公司、黄烜辉、鲁洪峰发出律师函要求支付所欠房租费用和水电费用，但三被告依然不予理会。现根据《商铺租赁合同》中对违约的相关约定，三被告的行为已构成根本违约，故原告特向法院提起诉讼。被告思柏森公司辩称，不清楚原告的诉求。被告黄烜辉辩称，我方与鲁洪峰是朋友关系，思柏森公司实际是鲁洪峰开设的，当时鲁洪峰找我方挂名思柏森公司的法定代表人，我方未实际出资，亦未享受分红。2018年8月前我方只是思柏森公司的员工，2018年8月我方已离开公司，当时鲁洪峰称会办理变更法定代表人手续，但后续一直未办理变更。对于我方离开思柏森公司后所发生的事情均不知情。在本案中，我方不应当承担法律责任，虽双方合同是我方签订的，但合同后面显示我方是公司的签约代表人，原告提供的其他证据也可证明承租方的实际主体是思柏森公司。被告鲁洪峰未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告番禺口岸公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街繁华路57号4层房屋（以下简称涉讼物业）的登记权属人为番禺口岸公司，建筑面积为2335.54平方米。2.2018年3月10日，口岸公司作为出租人（甲方）与黄烜辉作为承租人（乙方）、鲁洪峰作为保证人（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区市桥繁华路57号金口岸大厦4楼及3楼自编301号商铺出租给乙方作经营“健身中心”使用；乙方于租赁该商铺前，已对该商铺的产权状况、现状、一次消防办理情况等了解清楚、明白；租赁期限为2018年3月10日（起租日）至2028年3月9日（届满日），起租日即为乙方租赁商铺各项费用的交付日；2018年3月10日至2018年11月9日为装修免租期，2018年11月10日至2020年11月9日月租金为113561元，……；租金已包含物业租金、物业管理费、现有设备设施使用费、折旧费、租赁税；租金等相关费用按月收取，每月的第25日至当月最后一日为缴费期，租金应基于当月日历日按比例计算；乙方在经营过程中使用的水、电等费用于每月最后一天前向甲方缴付；用水收费标准为按照自来水公司公布的商业用水、污水处理收费标准，另外以当月水费（含水费及污水处理费）为基数加收5%的供水损耗；电费收费标准为按照供电局公布的商业用电收费标准，另外以当月电费为基数加收5%的线路、变压器损耗；乙方应于本合同签订同时向甲方缴纳租赁保证金，以及首一个月的租金及综合管理费，租赁保证金为340683元；乙方应按本合同约定的起租时间或甲方通知的交付日到“金口岸大厦”经营管理处办理收铺手续，逾期不来办理，则视乙方已于起租时间或甲方通知的交付日接受了承租商铺（双方另行约定接受日期的除外），该日即为乙方的起租日；丙方作为乙方承租该商铺的连带责任保证人，保证范围包括但不限于保证金、租金、物业管理费、现有设备设施使用费、折旧费、租赁税、水电费、运输费、诉讼费、律师费、差旅费等一切费用，保证期限为本合同期间及本合同期限届满之日起两年；在合同有效期内，乙方拖欠租金、综合管理费或有关费用的，按拖欠金额每日千分之三支付违约金（无论是否已经甲方催告），若拖欠时间达30日或以上仍未缴付的，属乙方根本性违约；凡是本合同约定属于乙方根本性违约的，甲方有权立即解除合同，无需通过司法程序而立即收回出租房屋，没收乙方保证金，乙方在房屋内新增的一切设施、设备、装修及财产无偿归甲方所有，且乙方应付清所欠的租金、综合管理费或有关费用；本合同期限届满或解除时，乙方逾期不撤出商铺的，应按此前一个月的租金及综合管理费2倍的标准向甲方交纳场地占用费，乙方行为视为违约，甲方有权不予退还乙方已交纳的保证金等一切费用；等等3.2018年4月13日，番禺口岸公司作为甲方与黄烜辉作为乙方签署《物业交接确认书》，载明乙方确认甲方已于2018年3月10日将物业按现状交付乙方使用；乙方确认已收到该物业平面图、房地产权证复印件、设施设备交接清单、现有水电气、消防、电梯、环保等职能部门出具的批复文件；本《物业交接确认书》签署后视为该物业成功交付使用。4.2018年7月5日，番禺口岸公司向思柏森公司出具《关于的回函》，就思柏森公司提出明确手扶电梯拆除后的修复工程完工时间及免租期延长申请事宜进行回复如下：1.大厦升级改造工程作为整体工程按照流程步骤进行施工，其司已安排施工队在符合流程步骤的前提下优先修复四楼工程，详细修复时间由施工单位因现场具体操作而定，据施工方负责人工程进度预算，四楼修复工程在2018年7月15日完成；2.为表示其司对思柏森公司的大力支持，经公司董事会研究决定，将租赁场地的免租日起顺延至2018年12月31日，租金由2019年1月1日为起始计算日。次日，黄烜辉签收该函原件。5.2019年2月，番禺口岸公司作为甲方与鲁洪峰作为乙方签订《补充协议》，约定就2018年3月10日甲方与黄烜辉签订的《商铺租赁合同》作出补充，达成本协议；甲方同意乙方2019年2月、3月场地租金合共为100000元，乙方必须在2019年3月7日前一次性支付给甲方；甲乙双方确认从2019年4月1日开始减除原计划建造泳池面积后月租金调整为100000元，原《商铺租赁合同》约定的租金递增时间及递增率5%维持不变；从2019年4月1日起至2028年3月9日止，甲方占乙方10%股份（该股份不承担思柏森亏损，只承担收益分红），乙方必须每月向甲方提供财务报表并接受甲方监督；除上述补充事项外，甲乙双方于2018年3月10日签订的《商铺租赁合同》其他内容不变；等等。6.2019年3月5日，鲁洪峰向番禺口岸公司签署《承诺书》，载明：本人鲁洪峰代表思柏森公司郑重承诺，我司2019年4月份场地租金于2019年4月15日前全部交付，如逾期未交则属根本性违约，番禺口岸公司可根据《商铺租赁合同》违反约定处理。7.2019年10月30日，广东安国（深圳）律师事务所受番禺口岸公司委托向思柏森公司、黄烜辉、鲁洪峰出具《律师函》，其上载明因思柏森公司一方自2019年5月起拖欠租金及水电费，无故拖欠租金达30日，已违反合同约定，构成根本性违约，故特发函通知如下：一、解除签订的《商铺租赁合同》，限期五日内完成搬离，办理交接手续；二、清偿拖欠的租金与水电费暂共计533625.8元；三、支付拖欠金额每日千分之三的违约金暂计100000元；四、没收租赁保证金。番禺口岸公司的员工分别于2019年10月30日及2019年10月31日将上述《律师函》通过微信发送予鲁洪峰及黄烜辉。8.2020年1月9日，番禺口岸公司提起本案诉讼。9.2020年9月7日，番禺口岸公司作为甲方与黄烜辉作为乙方签署《房屋及设备移交协议书》，载明：1.经甲方验收，涉讼物业墙体、门窗、管线等固定资产无损坏；2.甲方自愿接收乙方放置于涉讼物业内的健身器材等设备（附件《设备清单》），乙方保证具有所放置于涉讼物业内所有健身器材等设备的所有权，并确保无其他权利负担，乙方同意以总价款15万元将涉讼物业内全部设备折价出让于甲方，乙方同意将该出让款（15万元）抵扣乙方所欠付甲方的部分租金等费用；3.除本协议第2条的设备外，其它乙方遗留于涉讼物业内的物品，乙方自愿放弃所有权，由甲方予以处理，乙方自行承担相关法律后果；4.本协议签署之日起，甲方收回涉讼物业并获得涉讼物业内所有健身器材等设备的所有权，甲方可自行处置涉讼物业及相关设备。后附双方签字盖章确认的《四楼设备清单》。10.因本院以其他方式无法与鲁洪峰取得联系，故本院依法向鲁洪峰发出应诉公告，现公告期限已届满，未见鲁洪峰与本院联系。另查明，思柏森公司成立于2018年4月2日，为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为黄烜辉、鲁洪峰，注册资本为1000万元。公司章程显示注册资本为认缴，黄烜辉及鲁洪峰均认缴500万元，出资时间均为2048年12月31日。庭审过程中，番禺口岸公司与思柏森公司、黄烜辉均确认以下事实：1.涉讼物业的出租方是番禺口岸公司，承租方是思柏森公司；2.《商铺租赁合同》约定承租的物业为金口岸大厦四楼及三楼301商铺，后在履行过程中，双方协商不再承租301商铺，故双方签订《补充协议》约定承租物业变更为金口岸大厦四楼。番禺口岸公司称，2018年3月10日签订《商铺租赁合同》后，鲁洪峰于2018年3月12日向其司支付保证金340683元。2019年1月开始计算租金，2019年4月30日前的租金已足额交纳，思柏森公司自2019年5月起未按时足额缴纳租金，只是断断续续支付部分租金。根据租金的实际支付情况，思柏森公司尚欠2019年5月租金18609.75元、2019年6月后每月租金10万元及2019年10月的水电费15016.05元，2019年9月前的水电费均已结清。2019年11月涉讼物业已关闭，未再继续经营，故未产生水电费。因涉讼物业内仍存放着思柏森公司的物品，包括健身器材等，其司要求思柏森公司腾空涉讼物业并办理交接手续，但思柏森公司表示没有其他地方存放健身器材，无法清空，故双方一直未办理交接手续，其司是愿意办理交接手续并收回涉讼物业的。黄烜辉则称思柏森公司实际是鲁洪峰开设的，其只是挂名法定代表人及股东，其作为股东的出资是认缴的，由始至终均无实际出资，其不清楚鲁洪峰有无实际出资及出资多少，其对合同履行情况不清楚。本院认为，番禺口岸公司与黄烜辉、鲁洪峰于2018年3月10日签订的《商铺租赁合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”及第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，现番禺口岸公司与思柏森公司、黄烜辉均确认涉讼物业的承租方为思柏森公司，本院对此予以确认，故思柏森公司、黄烜辉应共同向番禺口岸公司承担合同责任。番禺口岸公司已依约将涉讼物业交由思柏森公司、黄烜辉承租并使用，思柏森公司、黄烜辉应依约向番禺口岸公司按时足额缴纳租金，现番禺口岸公司主张思柏森公司自2019年5月起拖欠租金等费用，尚欠2019年5月至2019年10月的租金共计518609.75元及2019年10月的水电费15016.05元，而思柏森公司、黄烜辉未举证证明已履行支付租金等费用的义务，应承担举证不能的不利后果，故思柏森公司、黄烜辉拖欠数月租金及水电费的行为已构成根本性违约，番禺口岸公司有权单方解除合同，并没收保证金，故就番禺口岸公司要求思柏森公司、黄烜辉支付涉讼物业2019年5月至2019年10月的租金518609.75元、2019年10月的水电费15016.05元及没收保证金340683元的诉请，合理有据，本院予以支持。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，根据番禺口岸公司提交的微信聊天记录可知，番禺口岸公司要求解除《商铺租赁合同》的《律师函》已于2019年10月31日送达予思柏森公司的法定代表人黄烜辉，故《商铺租赁合同》自2019年10月31日起解除。至于拖欠租金的违约金，如上所述，番禺口岸公司要求没收保证金的诉请已得本院支持，该保证金足以弥补番禺口岸公司的损失，故就番禺口岸公司主张租金违约金的诉请，本院不予支持。就番禺口岸公司要求思柏森公司、黄烜辉支付场地占用费的诉请。根据番禺口岸公司与黄烜辉签署的《房屋及设备移交协议书》可知，思柏森公司、黄烜辉直至2020年9月7日才将涉讼物业交还由番禺口岸公司管业，故思柏森公司、黄烜辉应向番禺口岸公司支付涉讼物业自2019年11月1日至2020年9月7日的占有使用费。根据《补充协议》可知，涉讼物业每月的租金为10万元，思柏森公司、黄烜辉虽表示对该《补充协议》不知情，但因《补充协议》约定的租金标准较《商铺租赁合同》之约定有所减少，而番禺口岸公司亦确认租金标准按《补充协议》的约定执行，且思柏森公司、黄烜辉亦未提交相反证据予以反驳或举证证明实际履行的租金标准，故就该租金标准，本院予以采信，因此思柏森公司、黄烜辉应支付的场地占用费为1023333.33元（10万元/月×10个月+10万元/30天×7天）。番禺口岸公司虽主张按照每月租金的2倍即20万元/月计算场地占用费，但因其司要求没收保证金的诉请已得本院支持，故就该主张，本院不予支持。另因番禺口岸公司于《房屋及设备移交协议书》中同意将涉讼物业内的健身器材等设备的出让款15万元抵扣思柏森公司、黄烜辉所欠付的费用，故经抵扣后，思柏森公司、黄烜辉应向番禺口岸公司支付的场地占用费为873333.33元。另就番禺口岸公司要求将涉讼物业腾空并交还的诉请，因现涉讼物业已实际交还予番禺口岸公司管业，故就该诉请，无需本院进行处理。就番禺口岸公司要求鲁洪峰承担连带责任的诉请。《商铺租赁合同》约定，鲁洪峰对该合同项下包括但不限于保证金、租金、水电费、诉讼费等一切费用提供连带责任保证，故鲁洪峰作为保证人，理应对思柏森公司、黄烜辉的上述债务承担连带清偿责任，故就该诉请，合理有据，本院予以支持。综上所述，本院对番禺口岸公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广州市番禺口岸房地产开发有限公司与黄烜辉、鲁洪峰于2018年3月10日签订的《商铺租赁合同》已于2019年10月31日解除；二、广州思柏森科技发展有限公司、黄烜辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺口岸房地产开发有限公司支付拖欠的租金518609.75元及水电费15016.05元；三、广州思柏森科技发展有限公司、黄烜辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺口岸房地产开发有限公司支付场地占用费873333.33元；四、广州市番禺口岸房地产开发有限公司没收已收取的保证金340683元；五、鲁洪峰对广州思柏森科技发展有限公司、黄烜辉由上述第二、三项判决所确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回广州市番禺口岸房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32025元，由广州市番禺口岸房地产开发有限公司负担13956元，广州思柏森科技发展有限公司、黄烜辉、鲁洪峰负担受理费18069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二一年一月二十日书 记 员  凌绮珊