广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6050号原告：英德市新兴业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914×××××××××××334Q，地址：英德市×××××××与峰光路南交汇处英德城市广场第****。法定代表人：黎某1。委托代理人：朱济民，男，1974年12月6日出生，汉族，住英德市××××××××，身份证号码：441×××××××********，系该公司员工。被告：郭阿立，男，1981年8月18日出生，汉族，户籍地：黑龙江省克山县×××××××××××××，现住英德城市广场******，身份证号码：230×××××××********。原告英德市新兴业房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）诉被告郭阿立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，依法由审判员蓝文聪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新兴公司的委托代理人朱济民和被告郭阿立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴公司请求：1、解除原告与被告于2016年5月2日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2、没收被告的租赁保证金50000元，作为赔偿原告损失；3、判令被告向原告支付免租期租金210000元；4、判令被告向原告支付欠租622000元及逾期付款违约金172435.67元，共794435.67元(违约金暂计至2020年10月31日，此后的违约金按《商铺租赁合同》约定计至欠租还清之日止)；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，根据《商铺租赁合同》第八条第1款约定：“任何一方未能履行合同的条款以致合同目的不能达到，视为违约，守约方有权依法提前解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此而造成的损失。”第八条第2款约定：“若乙方逾期未支付本合同项下的所有费用(含租金、管理费、水、电费、违约金等)达30天，甲方有权提前解除合同和向乙方追讨欠费和违约金外，......”原告于2020年5月22日委托“广东相映红律师事务所”发过一份律师函给被告催收租金(被告已签收)，截至2020年10月31日止，被告拖欠原告租金已达2年，根据上述约定，原告有权提前解除《商铺租赁合同》及《补充协议》；《商铺租赁合同》第三条第3款约定：“乙方在签订本合同时，应向甲方交付租赁保证金，共计人民币伍万元整(小写：￥50000.00)元；租赁期满后，甲方无息如数退还乙方。如乙方在租赁期间内无法定或约定理由提前解除合同或因乙方违约而致使甲方解除合同的，甲方有权没收该保证金。”根据上述约定，原告有权没收被告的租赁保证金50000元；《商铺租赁合同》第二条第3款约定：“如因乙方单方面原因而无法履行本合同，则乙方需一次性补交甲方给予乙方免收租金优惠期间的租金。”第三条第1款约定：免租期由2016年5月10日至2017年3月9日共10个月，按《补充协议》第1点第二项2017年3月10日至2017年5月9日租金为标准计算，则免租期租金为42000元/2*10=210000元，根据上述约定，被告需一次性补交免租期的租金210000元给原告；《商铺租赁合同》第三条第2款约定：“乙方逾期交付租金，逾期每天须支付按同期银行贷款利息的4倍违约金给甲方。…”《补充协议》第3条约定：“主合同第三条第2款规定的25日前预交下个月租金，更改为于每年4月30日前预交下一年租金。”截至2020年10月31日，除开免租期租金外，被告应向原告支付租金1052000元，但原告实际支付了430000元(详见交租明细表)，欠租金额622000元，逾期违约金172435.67元，计算方法：按同期银行贷款年利率4.75%/365天*4倍*欠租天数*欠租金额(详见违约金明细表)，根据上述约定，被告须支付原告欠租622000元及违约金172435.67元。综上所述，被告逾期支付欠租的行为已经构成根本违约，被告应当向原告支付欠租和逾期付款违约金，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法公正判决。原告新兴公司向本院提交的证据有：《商铺租赁合同》、《补充协议》、被告身份证复印件、交租明细表、欠租明细表、违约金明细表、律师函。被告郭阿立答辩称：原告起诉的内容事实清楚，但有几点需要答辩，免租期的租金我方申请不补交，因为不是我单方面取消合同，是因为疫情的影响，我需要承担房租和人工工资，并不是我故意不交租金，今年1月24日文广新局出具文件所有公共娱乐场所暂停营业，我方申请1月24日至4月24日期间我方没有实际性的收入，所以我方申请这段时间免租，违约金问题，我方认为过高，如果去取免租期的租金，违约金高于实际损失的30%，所以我方要求法院调整违约金，房租也是默认每年递增10%的，年初的时候租这个场地都是预付费性质，个人损失远远不止这些房租，希望法院从另外的角度考虑我方实际情况，我个人也愿意承担支付这笔租金，但因为个人能力问题，愿意分期支付。对于原告请求解除合同我在10月22日已经与原告法人协商过，当时原告承诺10月底解除合同，我方也愿意终止这个合同。被告郭阿立向本院提交的证据有：英德市文化广电体育局出具的通知。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。合同约定：第一条被告承租原告位于英德市×××××××与峰光路南交汇处英德城市广场美居中心内二层B5、B6、B7、B8、B9号商铺，计租面积为1045.01平方米用于经营健身机构。第二条租赁期限为5年即从2016年5月9日至2021年5月9日，租金起计日期为2017年3月10日，如因被告方单方原因而无法履行合同，被告需一次性补交原告给予被告免收租金优惠期间的租金。第三第1款约定：2017年3月10日至2018年5月9日间每月租金24035元，2018年5月10日至2019年5月9日间每月租金26125元，2019年5月10日至2020年5月9日间每月租金29260元，2020年5月10日至2021年5月9日间每月租金32395元。第2款约定：乙方逾期交付租金，逾期每天须支付按同期银行贷款利息的4倍违约金给甲…。第三条第三款“乙方在签订本合同时，应向甲方交付租赁保证金，共计人民币伍万元整(小写：￥50000.00)元；租赁期满后，甲方无息如数退还乙方。如乙方在租赁期间内无法定或约定理由提前解除合同或因乙方违约而致使甲方解除合同的，甲方有权没收该保证金”。第八条第1款约定：“任何一方未能履行合同的条款以致合同目的不能达到，视为违约，守约方有权依法提前解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此而造成的损失。”第八条第2款约定：“若乙方逾期未支付本合同项下的所有费用(含租金、管理费、水、电费、违约金等)达30天，甲方有权提前解除合同和向乙方追讨欠费和违约金外，......”。后双方补签了《补充协议》，《补充协议》第1条约定从原来按月缴纳租金更改为按年交纳租金，2016年5月10日至2017年3月9日免收10个月的租金，从2017年3月10日到2017年5月9日两个月的租金是42000元，从2017年5月10日至2018年5月9日租金是一年250000元，2018年5月10日至2019年5月9日租金是一年280000元，2019年5月10日至2020年5月9日租金是一年320000元，2020年5月10日至2021年5月9日的租金是一年340000元。第3条约定：“主合同第三条第2款规定的25日前预交下个月租金，更改为于每年4月30日前预交下一年租金。”签订合同后，原告按时依约交付了租赁商铺给被告，但被告未能按时交纳租金，从2018年5月10日至2019年5月9日期间，被告只支付租金138000元，仍欠142000元；2019年5月10日至2020年5月9日期间，被告分文未付租金，至今仍欠310000元，2020年5月10日至2020年11月9日期间，被告分文未付租金，至今仍欠170000元。因被告未能支付租金，原告曾在2020年5月委托律师向被告发出律师函。截至2020年10月31日，除开免租期租金外，被告应向原告支付租金1052000元，但原告实际支付了430000元，仍欠租金额622000元。被告也于2020年10月31日撤场租赁地，将租赁商铺退回原告使用。以上事实，有原、被告提供的证据以及庭审陈述证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容没违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行各自的义务。原告要求解除原告与被告于2016年5月2日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》合同，被告也同意解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠租金共622000元的请求，事实清楚，证据充分，被告庭审中也予以确认，本院予以支持。对原告要求没收被告的租赁保证金50000元，作为赔偿原告损失的请求问题，被告自2018年4月30日开始拖欠租金142000元，2019年至2020年二年租金分文未交，至今共欠租金622000元,被告已构成违约行为，被告违反了《商铺租赁合同》第三条第三款“....如乙方在租赁期间内无法定或约定理由提前解除合同或因乙方违约而致使甲方解除合同的，甲方有权没收该保证金”，原告此请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。对于逾期付款违约金问题，被告未能依约支付租金，已构成违约行为，原告要求按合同规定支付违约金，逾期付款违约金计算没有超过法律的规定，本院予以支持。从2018年5月1日起至2020年10月31日止，被告拖欠租金142000元，欠款天数为914天，按年利率4.75%的四倍计算，被告应支付逾期付款违约金67560.88元（142000元×914天×4.75%×4=67560.88元）；从2019年5月1日起至2020年10月31日止，被告拖欠租金310000元，欠款天数为549天，按年利率4.75%的四倍计算，被告应支付逾期付款违约金88592.05元（310000元×549天×4.75%×4=88592.05元）；从2020年5月1日起至2020年10月31日止，被告拖欠租金170000元，欠款天数为184天，按年利率4.75%的四倍计算，被告应支付逾期付款违约金16282.74元（170000元×184天×4.75%×4=16282.74元）,共欠违约金172435.67元。对于原告要求被告支付免租期租金210000元的请求问题，《商铺租赁合同》有约定“如因被告方单方原因而无法履行合同，被告需一次性补交原告给予被告免收租金优惠期间的租金”的规定，虽合同没有明确约定免收租金优惠期间的租金多少，但根据公平合理原则，结合被告每年须交纳租金的梯增数，现原告要求免租期租金每月按21000元计算，公平合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条和二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告英德市新兴业房地产开发有限公司与被告郭阿立于2016年5月2日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；二、限被告郭阿立于本判决生效之日起十日内向原告英德市新兴业房地产开发有限公司支付租金622000元和违约金172435.67元，共794435.67元；三、限被告郭阿立于本判决生效之日起十日内向原告英德市新兴业房地产开发有限公司支付免租期租金210000元；四、原告收取被告的租赁保证金50000元，作为被告赔偿原告损失，原告不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7144.96元，由被告郭阿立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇二〇年十二月二十日书记员  黎阳威一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---7133********。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同