上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19418号原告：上海励国民宿酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：赵沈阳，董事长。委托诉讼代理人：文淳光，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：龚元武，男，1993年7月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：王永红，男，1976年4月14日生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海励国民宿酒店管理有限公司(以下简称励国民宿)与被告龚元武、第三人王永红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告励国民宿的委托诉讼代理人文淳光，被告龚元武，第三人王永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告励国民宿向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的租赁合同于2020年2月8日解除。2、被告返还原告租房押金23,000元。3、被告支付原告律师代理费1万元。4、第三人对以上第2、3项给付承担连带责任。事实与理由：2018年10月25日，原、被告签订《房屋委托管理服务合同》，约定被告将本市黄浦区南昌路XXX弄XXX号XXX层东屋(建筑面积54.7㎡)(以下简称系争房屋)委托原告代为管理出租，期限自2018年10月28日至2020年6月27日，每月保底房租为11,500元，每月25日支付次月房租，原告支付被告房屋押金23,000元。自2020年1月起因受新冠疫情影响，小区禁止外来人员进出，系争房屋一直空置，导致合同无法继续履行，原告于2020年2月8日通知被告解除合同，被告同意解除，但一直未退还押金，原告遂于2020年3月15日委托律师向被告发函，因聘请律师而产生了律师代理费。现双方对各项费用无法达成一致，原告遂起诉要求判如所请。被告龚元武辩称：不同意原告的诉请。原告从未通知过被告解除合同之事宜，原告仅是于2020年2月12日向大房东王某某提出解除合同，当时被告在国外，原告向被告发信息告知已经与王某某沟通过解除事宜，但被告并未表示同意，回复原告“有问题你们先沟通”，被告于2020年3月21日收到律师函才得知租赁合同已经解除。现被告认可双方的合同于2020年2月12日解除，但系因原告违约，故不同意退还押金及支付律师费。另，双方在合同中约定房屋押金由第三人收取，合同终止后由第三人负责退还，故即便退还押金，也应由第三人来退还。第三人王永红辩称：不同意原告的诉请。原、被告的租赁合同确实约定了由第三人收取并退还押金，第三人已经将押金交给了大房东王某某，且押金的退还系以原告不违约为前提。原告此前仅支付租金到2020年1月底，未再支付2月的租金，王某某遂将原告赶出系争房屋，原告现以疫情作为理由提出解除合同，缺乏依据，故不同意退还押金及支付律师费。本院经审理认定事实如下：系争房屋的承租人系案外人王某某，经王某某委托第三人出租，第三人又委托被告出租，被告(甲方)于2018年10月25日与原告(乙方)签订《财产委托管理服务合同》，约定甲方将房屋委托给乙方全权管理并全权代理出租(短租或长租)，期限自2018年10月28日至2020年6月27日，甲方的收款账户为王永红名下的中国银行账号(尾号4976)。甲方收益部分为每月保底11,500元，每个月25日支付次月款项，房屋押金为23,000元，待合同结束后由王永红退还。合同对解除事项作出约定：(一)因不可抗力的自然解除。(二)因甲方出售房屋、政府拆迁或征收、行政命令、房屋被查封、拍卖、强制执行等因素导致的协议解除。(三)因一方违约导致的单方解除。(四)除以上三种情形外，各方协商一致解除或法定解除情形。原告于2018年10月25日向王永红账户转账支付押金23,000元及一个月的租金11,500元。2020年1月27日以后的租金原告未再支付。2020年2月初，原告与微信名为“如果”的用户协商退租事宜(原、被告及第三人均确认“如果”系大房东王某某)，2月12日，原告通过微信向“如果”发送《解约说明》，载明因疫情管控影响无法继续履行合同，不可抗力因素自行解除合同，双方免责，自2月7日起承租方不再履行合同未到期的租赁内容，出租方需在解约15天内退还押金23,000元。2月14日，原告通过微信向“如果”发送系争房屋被瑞金二路街道新冠疫情病毒感染肺炎疫情防控工作小组办公室贴在门上的通知，载“疫情防控期间，禁止短租行为”。2020年3月15日，原告委托律师向被告发送《律师函》，载明双方已于2020年2月6日解除合同，要求被告退还押金23,000元、房屋改造费2,364元，并承担诉讼费和律师费。审理中，原告称其于2020年2月8日即向大房东王某某提出解除合同，并于同日搬离系争房屋，被告称2月8日仅是原告搬离日期，合同应于2月12日即原告发送《解约说明》当天解除。第三人称原告于“2月开头几天”搬离。上述事实，有当事人陈述及原告提供的公房租赁凭证、《房屋委托管理服务合同》、业务回单、微信聊天记录、《解约说明》、照片、委托书、《上海市房屋租赁合同》、律师函、EMS快递回单，被告提供的公房租赁凭证等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订《财产委托管理服务合同》，约定原告将房屋委托给乙方全权管理并全权代理出租(短租或长租)，并约定了原告收益每月保底11,500元，按月付款，房屋押金23,000元，应认定双方形成了名为委托、实为租赁的房屋租赁合同。在租赁期限内，因新冠疫情导致原告的短租业务受到阻碍，致使合同目的无法实现，系不能归责于双方之原因，双方应本着共克时艰的精神处理善后、共担损失。原告于2020年2月12日通过微信向“如果”发送《解约说明》，被告称原告并未向自己发送上述《解约说明》，但亦承认原告当时向自己发信息告知过解除事宜，自己并未同意，只是回复原告与大房东沟通，可见原告系根据被告的指示与大房东沟通解约事宜，被告事实上已经接收到原告解约的意思表示，现被告亦认可2月12日为合同解除日，本院确认双方之间的合同于2020年2月12日解除。原、被告认可原告于2月8日搬离系争房屋，第三人称系“2月开头几天”，本院据此确认2月8日为原告搬离日。现原告要求退还房屋押金并无不妥，但应扣除截至合同解除之日原告尚未支付的租金。双方在合同中约定押金由第三人收取并由第三人退还，第三人亦确认该节，系被告将部分合同义务转移给第三人，第三人应承担退还押金的义务。原告要求被告和第三人支付律师代理费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条、第九十六条第一款，之规定，判决如下：一、确认原告上海励国民宿酒店管理有限公司与被告龚元武就上海市黄浦区南昌路XXX弄XXX号XXX层东屋签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年2月12日解除。二、第三人王永红应于本判决生效之日起十日内退还原告上海励国民宿酒店管理有限公司关于上海市黄浦区南昌路XXX弄XXX号XXX层东屋的押金人民币16,867元。三、原告上海励国民宿酒店管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币434元(原告已预缴)，由原告上海励国民宿酒店管理有限公司负担人民币212元，由被告龚元武负担人民币222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二一年一月二十一日书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。