贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2513号 上诉人（原审被告）:贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗国林，男，1984年7月4日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：胡培琴，女,1987年10月10日出生，汉族,住贵州省兴义市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘琴，安龙县龙广镇法律服务所法律工作者。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房地产公司）因与被上诉人罗国林、胡培琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 华联房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判不予支持2020年疫情期间的违约金和尚未发生的违约金；2、本案诉讼费由罗国林、胡培琴承担。事实和理由：一、一审判决存在认定事实错误。1、一审判决认定事实违反了一事不再理原则。一审中，罗国林、胡培琴在庭审中变更其第一项诉讼请求为“逾期交房违约金从2017年4月10日起按每日35.6元计算。”但罗国林、胡培琴在一审中提出逾期交房的违约金计算至实际交付房屋之日止和逾期办证的违约金计算至交付房屋产权证之日止的诉讼请求并没有变更。在此情形下，一审判决“华联房地产公司应当支付罗国林、胡培琴的逾期交房违约金应从2017年4月11日起算，其中2017年4月11日至2018年4月25日期间的逾期交房违约金为13492.4元（35.6元/天×379天），从2018年4月26日起暂算至起诉之日2020年4月10日（715天）应为7636.20元（35.6元/天×715天×30%）共计21128.60元”，并明确此后的逾期交房违约金罗国林、胡培琴可另行主张；同时判决：“华联房地产公司应当支付罗国林、胡培琴的逾期办证违约金从2017年12月30日起暂算至起诉之日2020年4月10日（832天）应为29619.2元（35.6元/天×832天）”，同样明确此后的逾期办证违约金罗国林、胡培琴可另行主张。一审判决把罗国林、胡培琴的诉讼请求分阶段处理违反了我国民事诉讼法一事不再理的原则。2、根据兴义市住建局关于加强疫情房地产复工复产的意见：由于“新冠肺炎”疫情下停工停产导致商品房不能如期交付的，各房开公司要及时与购买人做好沟通，并积极组织施工，在疫情不出现反复的情况下，延期交房时间不得晚于合同约定时间的90天的。根据上述意见的规定，2020年的违约金应当扣除90天因疫情（不可抗力）造成的违约期间，即扣减90天的违约金。二、一审程序违法。一审判决对罗国林、胡培琴请求判决将来发生的逾期交房和逾期办证违约金认定“可另行主张”，必将给当事人带来不必要的诉累和纠纷。对当事人提出判决将来发生的逾期违约金正确的做法是不予支持，因为还没有发生。但一审判决没有明确判决，性质上属于漏判诉讼请求。 罗国林、胡培琴未作答辩。 罗国林、胡培琴向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金，违约金从2016年6月29日起每日按35.6元计算至华联房地产公司向罗国林、胡培琴实际交付房屋之日止，到2020年4月3日已产生违约金49484元；2、判令华联房地产公司支付逾期办理房产证违约金，违约金从2017年12月30日起每日按35.6元计算至华联房地产公司向罗国林、胡培琴交付房屋产权证之日止，到2020年4月3日已产生违约金29548元；3、判令华联房地产公司赔偿其逾期交房致罗国林、胡培琴租房居住产生的房屋租金，租金从2016年6月28日起每月按500元计算至华联房地产公司实际交付房屋之日止，到2018年4月26日已产生租金11000元；4、本案诉讼费用全部由华联房地产公司承担。 一审法院认定事实：胡培琴、罗国林系夫妻关系，双方于2009年11月24日登记结婚。2015年5月8日，胡培琴、罗国林作为买受人，与华联房地产公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定胡培琴、罗国林购买华联房地产公司开发的位于兴义市兴泰新区，建筑面积118.76平方米，套内建筑面积93.52平方米，每平方米单价3809.67元，按照套内建筑面积计算，房屋总价款为356280元，采取贷款方式付款，其中首付款为107280元，余款249000元以银行按揭方式支付；第十一条第（一）款约定出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过90日后，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还对其他购房事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，2015年6月2日，罗国林作为借款人，中国农业银行股份有限公司兴义市支行作为贷款人，双方签订了一份《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》，合同约定借款人向贷款人借款249000元用于购买贵州省兴义市兴泰新区民航路侧华联城第3幢1单元31层1-31-4号商品房，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入华联房地产公司银行名下账户23×××25中。罗国林、胡培琴与华联房地产公司在庭审中均确认案涉房屋购房款已全部按约履行完毕。2018年4月26日，罗国林、胡培琴与贵州华联物业管理有限公司办理了收房手续，并签写了《房屋验收交接表》、《物品领取签收表》各一份，另向贵州华联物业管理公司支付了工本费、垃圾处理费合计635元。2016年7月1日，杜金花作为甲方，罗国林作为乙方，双方签订了一份《租房合同》，约定甲方将位于桔山大商汇8栋2301住房出租给乙方，出租从2016年7月1日起至2018年6月30日止，有效期为2年，年租金为5500元整，一次性付清。该合同还对其他租房事宜进行了约定。罗国林、胡培琴陈述胡培发与《租房合同》中载明的杜金花系夫妻关系，胡培发与胡培琴系堂兄妹关系。 另查明，华联房地产公司至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。 一审庭审中，罗国林、胡培琴变更第一项诉讼请求为逾期交房违约金从2017年4月10日起按每日35.6元计算。 一审法院认为，罗国林、胡培琴与华联房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。华联房地产公司将其开发建设的商品房出卖给罗国林、胡培琴，作为买受人的罗国林、胡培琴应履行支付房款的义务，作为出卖人的华联房地产公司应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。 关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房地产公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽罗国林、胡培琴于2018年4月26日到华联房地产公司收房领取了房屋钥匙，办理了交房手续，但华联房地产公司仍应向罗国林、胡培琴承担逾期交房的违约责任。但根据违约金的性质，结合买受人的一般购房目的，在罗国林、胡培琴收房后，其损失相对降低，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在收房后的逾期交房违约金酌情调减为按合同约定的30%予以计算。 关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。首先，案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，罗国林、胡培琴在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，罗国林、胡培琴于2020年4月10日提起诉讼，向华联房地产公司主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年4月11日，故逾期交房违约金应从2017年4月11日起算，其中从2017年4月11日至2018年4月25日期间的逾期交房违约金为13492.4元（35.6元/天×379天），从2018年4月26日起暂算至起诉之日2020年4月10日（715天）应为7636.20元（35.6元/日×715天×30%）；以上共计21128.6元。此后的逾期交房违约金罗国林、胡培琴可另行主张。 关于逾期办证违约金的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”，现罗国林、胡培琴主张从2017年12月30日起按每日35.6元计付逾期办证违约金，华联房地产公司对此无异议，且符合法律规定，应予支持，故逾期办证违约金暂算至起诉之日2020年4月10日（832天）应为29619.2元（35.6元/日×832天）。此后的逾期办证违约金罗国林、胡培琴可另行主张。 关于房屋租金问题，双方已在《商品房买卖合同》中约定了违约金条款，违约金兼具惩罚性及填补性，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。逾期交房的损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，在出卖人逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失。罗国林、胡培琴主张因华联房开逾期交房致其从在外租房居住，年租金为5500元，但该租金损失低于依法计算的逾期交房违约金损失，其因华联房地产公司的逾期交房行为导致的损失已然通过逾期交房违约金得到了补偿，故租金不再重复计算，对罗国林、胡培琴的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付罗国林、胡培琴从2017年4月11日起至2020年4月10日期间的逾期交房违约金21128.6元；二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付罗国林、胡培琴从2017年12月30日起至2020年4月10日期间的逾期办证违约金29619.2元；三、驳回罗国林、胡培琴的其余诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由罗国林、胡培琴负担325元，贵州华联房地产开发有限公司负担700元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付罗国林、胡培琴）。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：一、本案是否违反“一审不再理”原则；二、本案是否应当扣减（90天）疫情影响期间的违约金。 关于争议焦点一，“一事不再理”是指对已经发生法律效力的判决、裁定，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。即同一当事人，就同一法律关系，不能再做同一的诉讼请求。本案中，华联房地产公司与罗国林、胡培琴签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式为按日计算，即华联房地产公司每日的违约行为均具有独立性，罗国林、胡培琴对华联房地产公司每日的违约行为均具有独立的债权请求权，每个债权请求权之间并非是“同一的诉讼请求”。一审针对华联房地产公司已经发生的逾期交房和逾期办证违约行为判决华联房地产公司承担违约责任，并明确罗国林、胡培琴对一审起诉之后的违约行为另行主张权利，并未违反“一审不再理”原则。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案中，华联房地产公司的违约行为发生在疫情发生之前，而非疫情期间，华联房地产公司主张应当扣减疫情期间（90天）的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，华联房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾婷婷 审 判 员 罗 倩 审 判 员 陈映桃 二〇二一年一月二十二日 法官助理 陈玉萍 书 记 员 莫 瑜