广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18606号上诉人（原审被告）：廖恒，男，汉族，1986年2月24日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂玲玲，女，汉族，1951年10月21日出生，住所地湖南省娄底市，系廖恒的母亲。被上诉人（原审原告）：深圳市民科咨询服务有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新南区海天二路14号软件产业基地5栋D座901，统一社会信用代码91440300799242536W。法定代表人：欧阳建国，总经理。上诉人廖恒因与被上诉人深圳市民科咨询服务有限公司（以下简称民科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。廖恒上诉请求：1.撤销原审民事判决书，改判驳回民科公司的全部诉讼请求；2.一审案件受理费、评估费及二审上诉费由民科公司承担。民科公司未向本院提交书面答辩意见。民科公司向一审法院起诉请求：1.确认民科公司、廖恒签订的《安居房配租协议书》无效；2.廖恒退还、搬离XXX园X栋X座X房；3.由廖恒承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：民科公司于2015年12月18日与中国长安汽车集团深圳投资有限公司（以下简称长安公司）签署《深圳市保障性住房买卖合同（定向配售）》，约定长安公司购买位于深圳市X街道XXX园X栋X单元X房产，总购房款为人民币732854.81元（以下货币均为人民币），民科公司承诺本住房只出租给在本市未拥有任何形式自有住房，且未领取购房补贴或非正在领取人才安居租房补贴的本单位职工。民科公司如违反《深圳市人才安居办法》第三十三条有关规定，市住房保障部门将依法进行处理。此后，上述房产经核准登记至民科公司名下，产权份额100%。2015年10月29日，民科公司作为甲方，与作为乙方的廖恒签署《安居房配租协议书》，约定如下：1、甲方根据深圳市住建局深建房改[2015]109号文件，将本次申购取得的安居房XXX园X栋X座X室（面积89.55平方米，以人民币806140元的价格）一套，将房屋永久使用权配租给乙方；2、安租房的配租条件：乙方须按市住建局的规定，一次性付清房款；乙方可以本人名义或以亲属名义租房，但是租房人必须在本市未拥有任何形式自有住房，未领取购房补贴；乙方在取得房屋使用权后，须遵守市住建局有关安居房的管理规定；3、房产权转移：如政策允许安居房转到个人名下，可办理产权过户手续，将产权过户到乙方或乙方亲属名下，过户发生的相关税费由乙方承担。如政策允许安居房转到个人名下，但需要缴房屋差价的，按政府规定由乙方缴纳；如政策不允许，或因乙方无合适人选购置所配租房产，则乙方拥有永久使用权，甲方保证不随意收回和调换；但永久使用权的转让或该房屋的出租须经过甲方同意，在乙方未损害甲方利益的前提下，甲方同意乙方的转让和出租行为，但如果擅自转让或出租，由此产生的一切责任由乙方自负。甲方允许乙方在协议期内将配租房转移给他人，甲方不干涉乙方与他人之间关于转让价的约定；4、安居房使用保障：安居房房产证由乙方保管；在本协议有效期内，乙方根据住建局政策取得房产所有权之前，甲方不得私自出售或抵押、馈赠、抵偿债务，除非经乙方同意并另签协议；如在本协议有效期内甲方进入清算程序，不应将安居房纳入清算范围，而应将安居房过户给乙方；如在本协议有效期内政府强制收回安居房，则按住建局文件规定办理，乙方作为安居房实际出资者应无条件取得政府回购款，而同期内的租金则当作甲方支付给乙方的利息；5、安居房使用权变更：如在本协议有效期内政府强制收回安居房，则按住建局文件规定办理，乙方作为安居房实际出资者应无条件取得政府回购款，而同期内的租金则当作甲方支付给乙方的利息。乙方配租人中途情势变更不再符合配租条件，按住建局规定决定是否解除本协议，协议解除后，原购房款再按住建局文件规定决定是否扣除折旧款后余款全额归还给乙方。廖恒主张其已向民科公司付清了全部申购款项806140元及办理房产证税费，并提交了相应银行交易流水予以证明，证据显示廖恒于2015年11月5日向民科公司支付30000元，于2015年11月27日支付776140元，于2016年7月27日支付22437.07元。民科公司于2016年8月1日开具《收款收据》，确认收到廖恒支付的XXX园X栋X座X房购房款732859.81元，税费22437.07元，共计755291.88元。2018年5月8日，涉案房产办理了转移登记，权利人由民科公司变更为深圳市龙华区住房和建设局。民科公司、廖恒于庭审中均确认，双方签署《安居房配租协议书》时，廖恒为民科公司员工，涉案房产由廖恒自2015年12月25日入住至今。廖恒主张该房产由其自行装修完成。经一审法院释明，民科公司、廖恒表明因合同无效须向对方主张如下损失：民科公司主张的损失为自涉案房产交易给廖恒之日至廖恒将房产返还给民科公司期间的占用费，占用费按每月租金5000元计算，自2015年12月25日暂计至2019年5月份，共计205000元，计至廖恒将房产返还给民科公司为止。廖恒主张其损失为：1、合同款及税费及相应的利息合计828577.07元及相应的利息，利息自2015年11月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至民科公司返还之日止；2、装修损失暂计35万元；3、房屋增值部分的损失1522350元，该金额系参考涉案房产同期同地段商品房的同期开盘价格及目前的平均售价之差额计算得出。一审法院向深圳市住房保障署去函查询涉案房产相关情况，深圳市住房保障署复函[深住保函（2019）50号]称，一、2015年12月，深圳市民科咨询服务有限公司向中国长安汽车集团深圳投资有限公司购买深圳市X街道XXX园X栋X单元X号住房。该住房为市住房保障部门依法向经市政府批准的企事业单位组织出售的保障性住房（定向配售住房），属限制产权住房。二、根据《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定，购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。根据《深圳市人才安居办法》第二十九条规定，实行定向配租（售）的住房由承租（买受）单位负责日常管理，承租（买受）单位只能出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。三、2017年1月，深圳市民科咨询服务有限公司因企业清算，根据《深圳市保障性住房买卖合同》（深住配字[2015]第0-0XXXX号）第十条约定，向住房保障部申请收购XXX园X栋X单元X号住房。2017年9月，龙华区住房和建设局与深圳市民科咨询服务有限公司就上述住房签订收购合同；2018年5月10日，上述住房转移登记至龙华区住房和建设局名下。目前，上述住房权利人为龙华区住房和建设局。深圳市住房保障署第二次复函[深住保函（2019）175号]称，经查，2015年10月29日，深圳市民科咨询服务有限公司与廖恒签订《安居房配租协议书》，将XXX园X栋X座X定向配售住房永久使用权以806140元的价格一次性配租给廖恒，并约定，如政策允许则将产权过户至廖恒名下；廖恒向深圳市民科咨询服务有限公司支付了房款，上述住房交付廖恒使用至今。深圳市民科咨询服务有限公司的上述行为违反了《深圳市人才安居办法》第二十九条第二款“实行定向配租（售）的住房由承租（买受）单位负责日常管理。承租（买受）单位只能出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工”的规定。深圳市住房和建设局根据《深圳市人才安居办法》的相关规定，于2019年4月向深圳市民科咨询服务有限公司作出行政处罚决定。一审法院依廖恒申请，依法通过摇珠选定深圳市建锋工程造价咨询有限公司对涉案房产已完成的装修工程进行评估，深圳市建锋工程造价咨询有限公司于2019年8月12日出具评估报告，并于2019年10月16日向一审法院发出《的函》（以下简称《补充复函》），鉴定涉案房产已完成的装修工程总造价为117591.75元，其中固定装修部分造价为45970.59元，可移动家具部分造价71621.15元。民科公司对该评估报告的真实性、关联性不予确认，认为装修价值不应将涉案房产的家电家私计算在内；民科公司对《补充复函》的真实性、合法性予以确认，但不认可关联性，认为可移动家具部分造价不包含在装修中；廖恒对该评估报告及《补充复函的》的合法性和关联性予以认可，但认为评估的单价偏低，导致评估金额严重低于廖恒入住涉案房屋所实际支付的装修款项。此外，固定装修部分及可移动家具部分同属于装修损失，应由民科公司向廖恒赔偿。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。从本案查明的事实可知，民科公司、廖恒签署《安居房配租协议书》，约定民科公司将涉案房产的永久使用权配租给廖恒，廖恒向民科公司支付了购房款及办理房产证税费，该房产亦一直由廖恒使用至今，可以认定民科公司、廖恒就涉案房产存在房屋买卖合同关系。由于涉案房产为保障性住房且为限制产权住房，按照《深圳市保障性住房条例》及《深圳市人才安居办法》的规定，该房产现不具备转让条件，也只能由民科公司出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。民科公司、廖恒签署的《安居房配租协议书》已违反了有关保障性住房的规定，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，应为无效。民科公司与长安公司签署的《深圳市保障性住房买卖合同（定向配售）》已明确约定了房屋的性质及使用方式，民科公司理应知悉该房屋只能出租给其单位员工而不能出售，但其仍与廖恒签署协议将该房屋出售予廖恒；廖恒作为购买房产一方，未对涉案房产是否存在交易限制尽到审慎的注意义务，且民科公司、廖恒签署的《安居房配租协议书》亦对“配租”作出了明确约定及解释。可见，民科公司、廖恒双方对于《安居房配租协议书》无效均存在过错，应就对方损失承担50%的赔偿责任。依照无效合同的处理原则，双方当事人依据合同取得的财产应当互相返还，即廖恒应当将涉案房产返还民科公司，并支付占有房产期间的占有使用费，民科公司应当将已收取的购房款款项返还廖恒，并支付占有资金期间的利息。经查，廖恒于2015年11月5日向民科公司支付30000元，于2015年11月27日支付776140元，至此付清了房款806140元，后廖恒于2016年7月27日支付办证税费22437.07元，各项合计金额为828577.07元。因此，民科公司应向廖恒返还828577.07元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算，以806140元为基数，自2015年11月27日起计至实际清偿之日止；以22437.07元，自2016年7月27日起计至实际清偿之日止）。对于廖恒主张利息均从2015年11月27日起算，早于部分款项的支付时间，于法无据，对于其主张超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费。民科公司主张应自涉案房产交易给廖恒之日即2015年12月25日起计至廖恒实际返还房屋之日止，占用费按每月租金5000元计算。对此，一审法院认为，涉案房产为政府配租房屋，民科公司对其主张的计算标准并未举证证明，一审法院酌情参照龙华区2017年龙华新区福城街道房屋指导租金标准，判令廖恒按照12元/平方米/月向民科公司支付2015年12月25日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，每月计为1075元。关于房屋装修损失。根据前述关于过错责任的认定，民科公司、廖恒应当各自对对方的损失承担50%的赔偿责任。本案中，经评估涉案房产的装修造价为117591.75元，其中固定装修部分造价为45970.59元，可移动家具部分造价71621.15元。由于可移动家具并未与涉案房产形成添附，廖恒仍可进行利用，因此，该项金额不应作为廖恒的装修损失计算。因此，民科公司应向廖恒赔偿固定装修部分造价50%的损失，即22985.3元。对于民科公司诉讼请求超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。民科公司另诉请廖恒向其赔偿房屋增值部分的损失1522350元。一审法院认为，涉案房产为保障性住房，只能出租给买受单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工，民科公司、廖恒就买卖涉案房产而签署的《安居房配租协议书》为无效合同，双方均不能基于该无效合同而获利，且双方对于合同无效均存在过错，民科公司诉请廖恒赔偿该房屋的增值部分，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、民科公司与廖恒于2015年10月29日签署的《安居房配租协议书》无效；二、廖恒于判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于深圳市X街道XXX园X栋X单元X房产，将上述房产返还民科公司；三、廖恒于判决发生法律效力之日起十五日内向民科公司支付房屋占有使用费（按照每月人民币1075元的标准，自2015年12月25日起至实际返还房屋之日止）；四、民科公司于判决发生法律效力之日起十五日向廖恒返还购房款828577.07元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算，以806140元为基数，自2015年11月27日起计至实际清偿之日止；以22437.07元，自2016年7月27日起计至实际清偿之日止）；五、民科公司于判决发生法律效力之日起十五日向廖恒赔偿装修损失人民币22985.3元；六、驳回民科公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币11000元，由民科公司、廖恒各负担人民币5500元。评估费人民币16320元，由民科公司、廖恒各负担人民币8155元。案件受理费及评估费民科公司均已预交。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一是民科公司与廖恒签订的《安居房配租协议书》所形成的法律关系的性质；二是《安居房配租协议书》的法律效力。就上述焦点问题，本院分别评判如下：一、关于民科公司与廖恒签订的《安居房配租协议书》所形成的法律关系性质问题。本院认为，从本案查明的事实可知，民科公司与廖恒签署《安居房配租协议书》，约定民科公司将涉案XXX园X栋X座X号定向配售房产的永久使用权以806140元的价格一次性配租给廖恒，并约定，如政策允许则将产权过户至廖恒名下。《安居房配租协议书》签订后，廖恒向民科公司支付了购房款及办理房产证税费，该房产亦一直由廖恒使用。根据上述合同签订及履行情况，可以认定民科公司与廖恒签订的《安居房配租协议书》虽然名义上系房屋租赁合同，但实际上系就涉案房产所达成的买卖合同关系。廖恒上诉提出本案应为合同纠纷，原审法院认定本案为房屋买卖合同纠纷不当的理由，与事实不符，亦无法律依据，本院不予采纳。二、关于涉案《安居房配租协议书》的法律效力问题。本院认为，根据原审法院经调查后深圳市住房保障署的复函,涉案房产系市住房保障部门依法向经市政府批准的企事业单位组织出售的保障性住房（定向配售住房），属限制产权住房。根据《深圳市保障性住房条例》的相关规定，保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。同时，根据《深圳市人才安居办法》的规定，实行定向配租（售）的住房由承租（买受）单位负责日常管理，承租（买受）单位只能出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。民科公司违反了《深圳市保障性住房条例》《深圳市人才安居办法》的相关规定，明知涉案房产不具备转让条件而向廖恒出让。因此，民科公司与廖恒签署的《安居房配租协议书》因违反有关保障性住房的规定，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，应为无效合同。廖恒上诉提出涉案《安居房配租协议书》有效，于法无据，本院亦不予采纳。一审判决对该问题的认定准确，本院予以维持。综上所述，廖恒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人廖恒负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年一月二十五日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。