广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32052号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广州市天河区×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××880R。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。被告：黄敏，男，1973年2月27日出生，汉族，住广西玉林市玉州区×××××××××××，公民身份号码452×××××××********。被告：庞洁，女，1970年10月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区×××××××××××，公民身份号码452×××××××********。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）与被告黄敏、庞洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序于2021年1月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾景熙及被告黄敏、庞洁均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。康景物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄敏、庞洁支付拖欠2018年7月至2020年9月的管理费9778.8元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至黄敏、庞洁实际付清之日止，暂计至起诉之日)3725.1元；2.本案的诉讼费用由黄敏、庞洁承担。事实与理由：2018年4月24日，黄敏、庞洁因购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××，与康景物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：康景物业公司提供房屋公用部分的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通次序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；黄敏、庞洁自向开发商收楼之日起，依时缴纳物业服务费；黄敏、庞洁违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，康景物业公司有权要求黄敏、庞洁补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。黄敏、庞洁在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，黄敏、庞洁签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2018年7月起，黄敏、庞洁未按期向康景物业公司缴纳物业管理费，至2020年9月止共拖欠康景物业公司物业管理费9778.8元。康景物业公司多次催要，黄敏、庞洁均拒不缴纳。黄敏、庞洁的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护康景物业公司的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决黄敏、庞洁偿还所欠康景物业公司管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。黄敏、庞洁答辩如下：要求撤销本案诉讼；康景物业公司应把收费收据换成所交费用金额时间段发票；康景物业公司应提供物业自2017年11月4日起至2020年12月31日所有物业报表，报表明细分别为月报表、季报表、年度报表；将物业费调整为每平方米2.7元；并对已收楼业主进行赔偿以及安保不到位对业主造成的损害进行赔偿；归还花园游泳池及湖边使用权，对被单方分割的道路进行赔偿。综合即为康景物业公司管理不善，在其管理期间没经业主同意随意更改园区结构，安保系统几乎为零，园区管理混乱，绿化带垃圾堆积，不具备科学管理标准，严重失职失责，损害全体业主的共同利益。多次和康景物业公司沟通均未能解决好以上问题，不能按正常提供服务，黄敏、庞洁通过停止缴纳物业管理费的方式向康景物业公司提出赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案件事实进行认定。本院查明：2016年12月13日，广东佛山珠江科技数码城建设有限公司与黄敏、庞洁签订《商品房买卖合同》，约定黄敏、庞洁向广东佛山珠江科技数码城建设有限公司购买位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××的房屋，建筑面积共83.57平方米。2018年4月24日，康景物业公司（甲方）与黄敏、庞洁（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对南海里水大道南26号珠江科技数码城提供物业管理服务。物业管理服务费用按每月每平方米4.5元计算。交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合交一次，并于单月15日前缴交。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。庭审中，黄敏、庞洁对康景物业公司主张所欠支付的物业管理费金额无异议。本院认为，康景物业公司与黄敏、庞洁签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方均具有法律约束力。协议签订后，康景物业公司为案涉物业所在的珠江数码城提供物业服务，现康景物业公司主张黄敏、庞洁自2018年7月至2020年9月未支付物业服务费9778.8元，黄敏、庞洁无异议，本院予以确认。黄敏、庞洁以案涉不动产存在问题且康景物业公司的提供的服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费。对此，本院认为：首先，不动产由开发商交付，若黄敏、庞洁认为不动产存在问题，其应向开发商主张权利。其次，黄敏、庞洁主张康景物业公司的服务存在瑕疵，并提供了有垃圾摆放及有车辆乱停放的照片，但该照片无法核实拍照的时间地点，也无法证明摆放的时长、摆放的原因及是否及时处理，故仅凭该照片并不足以证明其主张的事实，本院对此不予采信。最后，物业服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，物业服务费是整体物业维护保养、正常秩序维护所必须的费用。不支付物业管理费的行为不但损害了物业管理公司及其他正常交费业主的利益，也不利于物管服务的质量及水平。综上，黄敏、庞洁应向康景物业公司足额支付2018年7月至2020年9月物业服务费9778.8元。关于违约金部分。根据双方签订的前期物业管理服务协议，黄敏、庞洁逾期支付物业服务费的，应按日千分之一的标准支付违约金，但上述违约金标准过分高于违约所造成的损失，本院予以调整，违约金应按年利率6%计算。合同约定，每两个月的管理费合缴一次，并于单月15日前缴交，故违约金应对该期间以两个月的物业管理费752.13元为本金，从每个单月16日起至实际清偿之日止按年利率6%计算。康景物业公司超出上述部分的违约金请求，本院不予支持。对于黄敏、庞洁答辩意见中向康景物业公司提出的请求，黄敏、庞洁并未于本诉中提起反诉，故对其请求本院不予以处理，其可另行向康景物业公司进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条的规定，判决如下：一、黄敏、庞洁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2020年9月30日的物业管理费9778.8元，并应对该期间以每两个月的物业管理费752.13元为本金，从每个单月16日起至实际清偿之日止按年利率6%计算违约金予广东康景物业服务有限公司；二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取68.8元（原告已预交），由两被告负担并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯雅婷二〇二一年一月二十二日书记员  陈 盈