北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初66871号原告：杨晓东，男，1989年4月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓瑜，女，杨晓东之妻。被告：北京鑫星置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路38号1层108室。法定代表人：甄晴晴。被告：宋星星，女，1986年5月13日出生，汉族，住黑龙江省北安市建民社区。委托诉讼代理人：甄晴晴，女，北京鑫星置地房地产经纪有限公司员工。原告杨晓东与被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫星公司）、宋星星委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓东及其委托诉讼代理人刘晓瑜，被告鑫星公司的法定代表人甄晴晴，宋星星的委托诉讼代理人甄晴晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓东向本院提出诉讼请求：1.要求鑫星公司向杨晓东返还购房款532.24万元；2.要求鑫星公司支付逾期付款利息（以311.24万元为基数，从2018年10月17日起至实际支付之日止；以211万元为基数，从2019年8月17日起至实际支付之日止；以上均按照年利率7.5%标准计算）；3.要求鑫星公司支付违约金20万元；4.要求宋星星对上述债务承担连带保证责任；5.鑫星公司、宋星星承担本案诉讼费。事实与理由：杨晓东与鑫星公司于2018年10月17日、2019年8月20日签订《购房委托合同》，约定鑫星公司代杨晓东办理购买坐落于北京市丰台区亚林西居住区房产事宜。合同签订后，杨晓东向鑫星公司共支付购房款532.24万元，转至宋星星名下账户，鑫星公司出具收据7张。合同到期后，杨晓东与鑫星公司、宋星星于2019年10月30日签订解约协议，要求退还全部购房款及利息，宋星星作为保证人进行担保。但合同约定限期内，鑫星公司、宋星星并未支付款项，故杨晓东诉至法院。被告鑫星公司、宋星星共同答辩称：1.对杨晓东要求返还购房款的诉讼请求予以认可，同意返还该款项；2.鑫星公司、宋星星未在该代理事项中获取利益，杨晓东主张利息过高，违约金亦不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月17日，鑫星公司作为甲方与杨晓东作为乙方签署《丰台区右安门外大街亚林西住宅区委托销售服务协议书》（以下简称《委托服务协议》），载明：乙方接受甲方委托为丰台区右安门外大街亚林西住宅区项目住宅销售提供销售服务；乙方委托甲方购买位于北京市丰台区菜户营路亚林西居住区部分住房，上述房屋甲方向乙方收取售房款（含税）35000元/平方米，另按每套10万元向乙方收取服务费；乙方独家代理期限为自本协议书签订之日起2年；本协议签订后，乙方向甲方支付定金10万元；在确认购房人身份合格，并与拆迁办签订《搬迁居民放弃货币补偿协议书》后，乙方按35000元/平方米的价格当日内向甲方支付一期售房款，以及10万元服务费，一期售房款为总房款的50%，已收取的定金转为本次购房款；在购房人签订《非农村经济组织住宅安置房选房号》协议书后，乙方于当日向甲方支付剩余50%的售房款；甲方指定宋星星为本项目的代表人，包括但不限于工作联系单的签字与本项目销售有关的款项收取及支付的签字；甲方在收到乙方转交的售房定金款之日起365日内，办理完毕所有售房相关文件，并向买房人交付住房，若超过365日，甲方须在10日内退还向乙方已收取的全部房款及服务费，同时赔偿乙方已收房款的一年期年化7.5%的收益为违约金，乙方有权选择退房或是继续办理完毕售房手续。2019年8月20日，杨晓东作为甲方与鑫星公司作为乙方签订《购房委托合同》，载明：甲方委托乙方代理购房事项；房屋位于北京市丰台区亚林西住宅区；房产建筑面积58平方米；今收到甲方叫来的购买亚林西住宅区的房屋房款1694000元，总房款为单价35000元/平方米，甲方所选面积暂定58平方米，多退少补，其余房款为甲方所选房屋当天补齐；委托期限为2019年12月31日前办理完此房屋购房手续；如在规定时间内乙方未能给甲方办理完此房屋委托购买手续，则甲方可选择继续等待或退款，选择退款的，则乙方在5个工作日内将甲方所交房款全额退还，并支付甲方同期同等金额的银行存款利息，合同解除，双方免责。杨晓东、刘晓瑜夫妇向宋星星转账包括：2018年10月17日转账10万元；2018年10月25日转账1522500元；2018年12月10日转账1522500元；2019年3月25日转账67400元；2019年8月6日转账4万元；2019年8月8日转账31万元；2019年8月14日转账30万元；2019年8月20日转账104.4万元；2019年9月9日转账416000元。以上共计5322400元。鑫星公司共出具收据7张，金额共计5672400元，杨晓东称收据中存在笔误。2019年10月30日，杨晓东作为委托方与鑫星公司作为受托方签署《解约协议》，载明：于2018年10月17日委托鑫星公司购买亚林西住宅房屋，因不可抗力因素导致委托时间超期，特此解约；退还全部委托购房款5075000元到委托方刘晓瑜招商银行账户；退还契税147400元；退还服务费100000元；利息按3040000的年化7.5%计算合计228000元；受托方承诺自合同签订之日起5-10个工作日全部退还，保证人自愿为全部退款担保。宋星星作为保证人在该协议中签字。2020年4月24日，杨晓东作为甲方（委托方）与鑫星公司作为乙方（受托方）、宋星星作为丙方（担保方）签订《补充协议》，载明：甲方于2018年10月17日、2019年8月20日分别委托乙方购买亚林西住宅房屋两套，至委托期限结束，乙方未履行委托购房义务，原合同解约；截止合同解约时，甲方共支付乙方购房款5075000元，购房契税147400元，委托购房服务费100000元，共计5322400元；经友好协商，甲方于2019年12月13日继续委托乙方购买芍药居北里86.88平方米两居室一套，购买单价为55000元/平方米，总房款4778400元，乙方必须于2020年5月31日前办理完成所有购房手续，购房款继续使用已支付的原用于购买亚林西房屋的5322400元，差额544000元需于办理完成购房手续后（最迟不晚于2020年5月31日）退还甲方；若乙方未在2020年5月31日前办理完成芍药居北里购房手续，乙方需在2020年5月31日后3个工作日内将全部购房款5322400元退还给甲方，并补偿委托购房期间利息共455600元，包含35.01万元（第一次付款311.24万元按年化利息7.5%共计18个月计算）以及10.55万元（第二次付款211万元按照年化利息7.5%共计8个月计算），合计5778000元；为确保乙方完全履行上述义务，丙方自愿对本补充协议主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用提供连带责任保证，并质押丙方对李波因丙方与李波之房屋买卖协议产生的债权，并将所质押债权相关的房产证、房屋买卖协议、银行流水单据等资料复印件签字交付于甲方作为真实意思表示，如到期乙方仍未履行约定义务，甲方有权主张处置此质押债权用以偿还相关债务。庭审中，双方认可杨晓东支付的5322400元中包含购房款5075000元、契税147400元、服务费100000元。双方认可鑫星公司未完成委托事项购买到标的房屋。本院认为：杨晓东与鑫星公司签署的《委托服务协议》《购房委托合同》《解约协议》，杨晓东与鑫星公司、宋星星签署的《补充协议》系各方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。根据《解约协议》《补充协议》所载，鑫星公司未完成委托事项，未代杨晓东购买亚林西住宅区房屋以及芍药居房屋，且鑫星公司自认同意退还杨晓东购房款、契税、服务费款项，故杨晓东要求鑫星公司退还上述款项共计5322400元于法有据，本院予以支持。杨晓东逾期退还款项，根据《补充协议》应当承担逾期利息，即以311.24万元为基数，从2018年12月1日起至实际支付之日止；以211万元为基数，从2019年10月1日起至实际支付之日止；以上均按照年化7.5%标准计算。杨晓东主张其余期间之利息缺乏依据，本院不予支持。关于杨晓东主张的20万元违约金，因双方未对此违约金进行约定，且《补充协议》已对违约损失赔偿标准进行了约定，故杨晓东相关的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《解约协议》《补充协议》约定，宋星星对鑫星公司所负之债务承担的连带保证责任，且宋星星亦于庭审中予以认可。该保证未过保证期间，杨晓东要求宋星星对鑫星公司需承担的返还款项及支付利息承担连带保证责任于法有据，本院予以支持。宋星星承担保证责任后，有权向鑫星公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨晓东返款5322400元；二、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨晓东支付逾期利息（以311.24万元为基数，从2018年12月1日起至实际支付之日止；以211万元为基数，从2019年10月1日起至实际支付之日止，均按照每年7.5%的标准计算）；三、被告宋星星对上述第一项、第二项被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司的债务向原告杨晓东承担连带保证责任；四、被告宋星星承担保证责任后，有权向被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司追偿；五、驳回原告杨晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27188元，由原告杨晓东负担2660元（已交纳）；由被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司、宋星星负担24528元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 鑫二〇二一年一月十四日书记员 王菁璐