山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0406民初2454号原告：枣庄市山亭区月兔沙发厂，住所地：枣庄市山亭区抱犊崮路**院，统一社会信用代码：92370406MA3KWENJ5G，工商注册号：370406600190770。经营者：张永和，男，1965年2月12日出生，汉族，住枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：赵野、刘豪麟，北京市广盛律师事务所律师。被告：张秀民，男，1959年2月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：王玉芳，女，1969年12月4日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：王展，男，1978年10月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。被告：徐文芳，女，1972年7月28日出生，汉族，住枣庄市薛城区。被告：山东山亭经济开发区投资有限公司，住所，住所地：枣庄市山亭区府前路**社会信用代码：91370406MA3R22KM0M。法定代表人：梁鹏，总经理。委托诉讼代理人：满建峰，山东宝亭律师事务所律师。原告枣庄市山亭区月兔沙发厂（以下简称月兔沙发厂）诉被告张秀民、王玉芳、王展、徐文芳、山东山亭经济开发区投资有限公司（以下简称山亭投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告玉兔沙发厂的经营者张永和及其委托诉讼代理人刘豪麟、赵野，被告张秀民、王玉芳、王展、徐文芳，山亭投资公司的委托诉讼代理人满建峰到庭参加诉讼。第二次开庭时原告玉兔沙发厂的经营者张永和及其委托诉讼代理人刘豪麟、赵野，被告张秀民、王玉芳、徐文芳，山亭投资公司的委托诉讼代理人满建峰到庭参加诉讼，被告王展经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告月兔沙发厂向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行《厂房租赁合同》至2034年1月1日；二、本案的诉讼费用由被告承担，诉讼过程中，原告月兔沙发厂增加诉讼请求：请求判令五被告立即恢复涉案厂区的供水供电。事实与理由：原告与被告于2019年1月5日签订了厂房租赁合同，约定被告将其所有的位于抱犊崮路1066号院内一个5000平方米的北侧厂房，租赁给原告使用，租赁期自2019年1月1日起至2034年1月1日止，共15年，双方另对其他相关事项进行了约定，合同签订后，原告依法办理相关执照，对厂房进行修缮修理，对办公室等区域进行装饰装修，厂区道路进行了硬化，并对水、电等设施进行安全维护后，依法开展生产经营活动至今。此期间，原告按照双方签订的厂房租赁合同的约定要求，足额交纳了租金及水、电等费用，合理使用厂房及附属设施。2020年6月，原告收到被告张秀民、王展发来的解除合同通知书，原告不认可解除合同通知书中的内容，不同意解除厂房租赁合同，2020年7月22日，原告委托北京广盛律师事务所向张秀民、王展发送律师函，要求继续履行合同。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告张秀民、王玉芳辩称，一、2019年1月5日我方同月免沙发厂签订的《厂房租赁合同》规定，厂房租赁自2019年1月1日起至2034年1月1日止，租金为第一年免租金，从第二年起每年租金拾万元人民币并且从第二年起应先支付当年度厂房租金给我方。2019年11月，我方和月兔沙发厂老板张永和口头约定每年年初将厂房租金支付到王展的账户，再由王展按比例分配给每一个人，2020上半年度我方多次催要过厂房租金，截止到2020年6月，月兔沙发厂未支付任何租金。月兔沙发厂违反了双方关于租金的约定。根据合同法和双方签订的《厂房租赁合同》，我方于2020年6月给月兔沙发厂下达了《解除合同通知书》，并于2020年11月给月兔沙发厂下达了限期搬离通知书。至此，我方已经依法履行了合同法关于合同解除的一切要求，双方签订的《厂房租赁合同》已经解除，月兔沙发厂不仅应当按照法律规定支付2020年1月1日起的房屋租赁费用，还应当按照我方规定搬离占有使用的场地。2020年7月北京广盛律师事务所依照原告委托向我方发出的律师函，虽然形式合法，但是因其内容与合同约定、事实不符，故该律师函对解除双方签订的《厂房租赁合同》不产生法律效力。二、租赁期间，月兔沙发厂未经与我方协商私自将厂房内部分房屋出租给千禧农牧发展有限公司，同时，月免沙发厂老板张永和未经我方同意，私自将鸥鸽家俱有限公司入驻厂内，实质上这是一种变相的转租行为，违反了双方签订的厂房租赁合同中关于经甲乙双方协商一致后可转租他人的规定。三、租赁期间，未经我方同意，月免沙发厂私自在厂院南部西墙扒建大门，还将车间内两堵墙拆除，严重破坏原建筑结构。综上所述，月免沙发厂的诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。同时，月兔沙发厂应支付我方实际使用厂房的租赁费用，并赔偿因转租和改变原建筑结构给我方造成的损失。被告徐文芳辩称，一、被告徐文芳从未与原告签订过《房屋租赁合同》，徐文芳与原告之间不存在房屋租赁合同关系。原告起诉被告没有事实和法律依据，应依法驳回原告对被告徐文芳的诉讼请求。1、原告提交的《房屋租赁合同》自始不生效。该合同第十条约定，"本合同经盖章签字后生效”，而该合同中被告徐文芳的签字不是本人所签，手印也不是本人按捺的。因此，该合同并未生效。2、在一开始原告想要承租涉案房屋时，因双方未达成一致，被告徐文芳不同意出租给原告。原告从未与被告徐文芳商量过涉案合同，原告自始至终未向被告徐文芳履行过合同义务。因此，该合同对被告徐文芳不产生任何效力。综上，请依法驳回原告对被告徐文芳的诉讼请求。被告山亭投资公司辩称，一、原告的起诉已超过法定的异议期。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同法解释(二)第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，原告在民事起诉状中自认2020年6月收到解除合同通知书，原告对合同的解除如有异议，根据以上法律规定，原告至迟应于2020年的10月向人民法院起诉，代理人庭前查阅原告的立案时间却为2020年的11月，因此原告的起诉已超过法定的异议期，人民法院应不予支持原告的请求。二、发出解除合同通知书的当事人享有约定或者法定的解除权，发生解除合同的效果。厂房租赁合同第六条规定：“乙方(原告)在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方同意，经甲乙双方协商致后可转租他人，合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”因此，本案中鉴于原告存在未经出租人同意转租的事实，依据合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，发出解除合同通知书的当事人享有约定或者法定的解除权，发生解除合同的效果。三、原告应立即腾空占用的案涉不动产，将其归还被告山亭投资公司，山亭投资公司已从案外人枣庄农村商业银行股份有限公司山亭支行处购买案涉不动产，且已完成转移登记并已取得不动产产权证，现发出解除合同通知书的当事人享有约定或者法定的解除权，已发生了解除合同的效果，山亭投资公司亦依法向原告送达了限期腾空房屋通知，原告应立即腾空占用的案涉不动产，将其归还给被告山亭投资公司。综上，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告王展未向本院提交书面答辩意见。庭审中原告向本院提交如下证据：证据一、原告同被告于2019年1月5日签订的《厂房租赁合同》，证明1、原告同被告于2019年1月5日签订了《厂房租赁合同》，约定被告位于抱犊崮路1066号院内北侧厂房一个；2、租赁期自2019年1月1日起至2034年1月1日止，共15年，目前还在约定的租赁期限内。证据二、1、《解除合同通知书》；2、律师函。证明1、2020年6月，原告收到被告张秀民、王展发来的《解除合同通知书》，原告不认可《解除合同通知书》中的内容，不同意解除《厂房租赁合同》；2、2020年7月22日，原告委托北京市广盛律师事务所向张秀民、王展发送律师函，要求继续履行合同。证据三、1、王玉芳出具的《承诺书》；2、王玉芳出具的手写条；3、原告与王玉芳沟通相关事宜的微信截图。证明《解除合同通知书》所称原告转租的部分，其实是王玉芳另外交由张永和个人管理使用的场地和房屋，与原告无关，原告并未违反《厂房租赁合同》的约定。证据四、1、厂房位置图；2、厂房相关图片。证明涉案的抱犊崮路1066号院内北侧厂房位置及现场图，涉案厂房完全由原告使用，未转租。证据五、被告山东山亭经济开发区投资有限公司向原告发送的《限期腾空房屋通知》。2020年10月29日原告接到山东经济开发区投资有限公司的《限期腾空房屋通知》，投资公司要求原告2020年11月15日千腾空涉案房屋，但原告对此《限期腾空房屋通知》说明的事项不认可。证据六、1、关于《限期腾空房屋通知》的回函；2、邮寄详单。2020年10月29日向原告接到山东山亭经济开发区投资有限公司发送的关于《限期腾空房屋通知》的回函，说明原告不存在转租行为，被告山东山亭经济开发区投资有限公司亦无权对原告进行腾退。证据七、2020年11月2日，被告王玉芳、张秀民、王展向原告发送的《限期腾空房屋通知》。证明2020年11月2日被告王玉芳、张秀民、王展又向原告发送的《限期腾空房屋通知》，要求原告2020年12月5日前腾退涉案房屋，归还给山亭经济开发区投资有限公司，违反了《中华人民共和国合同法》的规定及原被告于2019年1月5日签订的《厂房租赁合同》的相关约定。证据八、停电停水的相关证据1、录像2、客户变更用电（乙类）申请表。证明2020年11月2日被告擅自违反《厂房租赁合同》的约定，对原告厂区进行停水停电。证据九、租金的转账记录5张，证明原告向被告王玉芳转账缴纳了2020年度的租金。被告张秀民、王玉芳、徐文芳向本院提交如下证据：一、厂房租赁合同原件，证明原告提交的原件有添加。二、原告与案外人签订的厂房租赁合同及照片一张，证明原告转租的事实。三、照片一张，证明原告损坏涉案房产。被告山亭投资公司向本院提交如下证据：一、坐落于山亭区抱犊崮路南侧******的不动产权证书七份，证明被告5已合法取得涉案不动产的所有权和使用权，其有权要求原告限期腾退涉案不动产。二、枣庄市欧鸽家具有限公司企业变更信息六页、以及原告的企业公示信息一份，证明涉案场地不是由原告使用，原告系个体工商户，登记场所是在山亭区宏润食品有限公司院内，也与原告诉状载明的地址不同。经审理查明，2019年1月5日，原告玉兔沙发厂与被告张秀民、王玉芳、王展、徐文芳签订厂房租赁合同，合同约定：一、厂房位置及现状，四被告将位于抱犊崮路1066号院内北侧一个5000平方厂房租赁给原告使用；二、厂房租赁期限，租赁期自2019年1月1日至2034年1月1日；三、租金支付方式，双方约定第一年免租金，从第二年起每年租金为人民币10万元，双方签订合同生效后，原告从次年起应先支付当年度厂房租金给四被告。2020年6月，原告收到被告张秀民、王展发来的《解除合同通知书》，原告不认可《解除合同通知书》中的内容，不同意解除《厂房租赁合同》；2020年7月22日，原告委托北京市广盛律师事务所向张秀民、王展发送律师函，要求继续履行合同。2020年10月29日原告接到被告山东经济开发区投资有限公司的《限期腾空房屋通知》，投资公司要求原告2020年11月15日前腾空涉案房屋，但原告对此《限期腾空房屋通知》说明的事项不认可。2020年11月2日，被告王玉芳、张秀民、王展向原告发送的《限期腾空房屋通知》要求原告2020年12月5日前腾退涉案房屋，归还给山亭经济开发区投资有限公司。原告月兔沙发厂的经营者张永和分别于2019年1月23日、8月28日、2020年3月28日通过转账的方式向被告王玉芳支付款项4万元、1万元、5万元。另查明，2018年4月27日，枣庄市山亭区人民法院作出（2018）鲁0406执恢36、37、38、39号民事裁定书，裁定将枣庄翔宏纺织有限公司所有的位于山亭区抱犊崮路南侧产权证号为枣房权证山亭字第××、33××03、338804、33××05、338807、33××09、338810号房产以物抵债给张秀民、王展、王玉芳、徐文芳，四人按各自占有比例按份共有该七幢房产的所有权。2019年1月24日，枣庄市山亭区人民法院作出（2019）鲁0406执恢17号民事裁定书，裁定将枣庄翔宏纺织有限公司所有的位于山亭区抱犊崮路南侧山国用（2011）第006号土地使用权及地上附着物一宗以物抵债给枣庄农村商业银行股份有限公司山亭支行。再查明，2020年7月17日，被告山亭投资公司在山亭区不动产交易中心通过产权回购的方式取得涉案房屋的不动产权。本院认为，原告月兔沙发厂与被告张秀民、王玉芳、王展、徐文芳签订的厂房租赁合同有效，但是被告张秀民、王玉芳、王展、徐文芳只对租赁合同中的涉案房产享有所有权，不享有涉案房屋的土地使用权，根据建设用地使用权的相关规定，双方签订的租赁合同，并未取得土地使用权人枣庄农村商业银行股份有限公司山亭支行的同意，该合同损害枣庄农村商业银行股份有限公司山亭支行的利益，故原告与四被告签订的租赁合同虽然有效，但不能实际履行。2020年6月，被告张秀民、王展向原告发出解除合同通知书，但原告并未在异议期内提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，涉案合同于2020年6月已经解除，原告要求继续履行合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告王展经本院传票传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告枣庄市山亭区月兔沙发厂的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告枣庄市山亭区月兔沙发厂负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 苏 建二〇二一年一月二十日书记员 潘姿宇