山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初573号原告：左风刚，男，1966年10月2日出生，回族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛宝同，山东华林律师事务所律师。被告：济南国美电器有限公司泰安分公司，住所地泰安市。法定代表人：栾河成，总经理。被告：济南国美电器有限公司，住所地济南市。法定代表人：董晓红，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：孟凡红，女，1971年10月21日出生，系被告济南国美电器有限公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：毕超，男，1977年1月10日出生，系被告济南国美电器有限公司员工。原告左风刚与被告济南国美电器有限公司泰安分公司（以下简称国美泰安分公司）、济南国美电器有限公司（以下简称国美公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左风刚委托诉讼代理人李伟刚、薛宝同，两被告共同委托诉讼代理人孟凡红、毕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左风刚向本院提出诉讼请求：1.要求两被告共同支付原告房屋租赁费和超额销售提成1160218.09元，并自2021年3月15日起每日按房屋租赁费1061.96元支付至实际腾空之日止；2.判令被告国美泰安分公司、国美公司立即腾空所占用的位于泰山区财源大街110号西楼3层西部房屋（不动产证号为：鲁（2017）泰安市不动产权第0001830号）并交付给原告；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过合法拍卖程序取得位于泰山区财源大街110号西楼3层西部房屋产权，并依据2014年1月6日泰安市泰山区人民法院作出的(2012)泰山执字第967-2号执行裁定书办理出不动产权证书，证号为鲁(2017)泰安市不动产权第0001830号，建筑面积为1304.6平方米。原告系上述房屋的唯一合法物权所有人，依法享有上述房屋的法定权利。经查，被告国美泰安分公司自2015年1月起至今租赁使用早已属于原告的涉案房产，2018年7月10日，原告据此给被告国美泰安分公司下发《告知书》，告知被告国美泰安分公司签订租赁合同，或交纳租赁费，否则要求被告国美泰安分公司搬出房屋，但被告国美泰安分公司不予答复、也未履行。2018年10月2日，原告再次下发《通知书》，要求5日内向原告交纳租赁使用房屋期间的租赁费2627529.63元，如逾期履行将要求被告国美泰安分公司立即腾空搬出房屋，并交纳实际使用期间的房租及利息。被告国美泰安分公司收到《通知书》后，仍未履行通知书及未作任何答复。被告国美泰安分公司是被告国美公司依法成立的分公司，依据《公司法》第十四条的规定，被告国美泰安分公司不具有法人资格，其民事责任由被告国美公司承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求中房屋租赁费为974884.46元、超额销售提成为197744.3元，共计1172628.76元；原告自愿撤回了第2项诉讼请求，即“判令被告国美泰安分公司、国美公司立即腾空所占用的位于泰山区财源大街110号西楼3层西部房屋（不动产证号为：鲁（2017）泰安市不动产权第0001830号）并交付给原告”。国美泰安分公司、国美公司辩称，1.被告已与泰安市岱岳区钢海商贸有限公司（以下简称钢海公司）签订房屋租赁合同及补充协议，依法取得诉争房屋使用权，并依约向钢海公司支付租赁费用，根据买卖不破租赁的原则，该合同仍然合法有效，被告不应向原告交付房屋以及支付租赁费。2.原被告未签订任何合同，被告应向原告产权人或者出租方主张权利，原告的诉讼请求不应得到支持。综上，请求驳回被告对原告的诉讼请求。另外，庭前被告申请追加钢海公司为第三人参加诉讼，以便查清本案事实，解决争议。退一步讲，即便被告需支付租赁费用，因今年新冠疫情影响给被告经营造成较大损失，根据最高人民法院指导意见、政府文件等规定，租金应当给予减免，被告认为2020年度第一季度租金应予全免，第二季度租金减半收取。本院经审理认定事实如下：关于被告国美泰安分公司租赁涉案房屋的过程，被告国美泰安分公司称经产权人转租、授权出租，由钢海公司出租给报告国美泰安分公司，国美泰安分公司已与钢海公司签订房屋租赁合同及补充协议，依法取得诉争房屋使用权，被告国美泰安分公司同时提交以下证据：一、2015年1月15日，被告国美泰安分公司与钢海公司就财源大街110号西楼一至三层部分房屋签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：“租赁房屋建筑面积共计3600平方米，其中1层1087.46平方米，2层1256.27平方米，3层1256.27平方米；租赁期限自2015年1月15日起至2025年1月14日止；租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，1.固定保底租赁费用为1.45元/天/平方米，158333.33元/月，190万元/年；固定保底租赁费用采用先付后用的形式按季度支付，在前一期租赁期满前10日内支付下一期租赁费用。2.如上一年度计提基数不足4000万的，按照190万每年收取租赁费用，当计提基数超过4000万不满5000万（含5000万）的，对超过的销售额部分按照3.5%计提费用，当计提基数超过5000万不满6000万（含6000万）的，对超过的销售额部分按照3%计提费用，计提基数超过到6000万时，对超过的销售额部分按照2.5%计提费用，销售额未满一年的按实际有效月计算；于每个租赁年度到期后的30日内提供上一个租赁年度的计提基数；二、产权人为刘树森、张爱英的房屋所有权证六份；三、2010年5月31日，刘树森、张爱英分别与泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司（2012年7月变更名称为泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司）签订的租赁协议书（约定租赁期限20年，自2010年5月31日起至2030年5月30日止）；四、2014年9月15日，泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司与钢海公司、刘焕刚签订的租赁协议书（租赁期限188个月，自2014年9月15日至2030年5月14日）；五、刘树森、张爱英及泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司出具的同意转租证明；六、企业变更情况。泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司自2012年7月11日变更名称为泰安市泰山恒盛国际名城房产租赁有限公司；七、2016年3月3日，被告国美泰安分公司与钢海公司就扩租一层100平方米签订的《补充协议》（该协议约定国美泰安分公司免费使用西楼一层东侧100平方米2年，自2016年3月4日至2018年3月3日）；八、2017年5月29日，被告国美泰安分公司与钢海公司就扩租财源大街110号东楼三层东侧建筑面积1765.81平方米签订的《扩租补充协议》，约定使用期限自2017年6月1日至2025年1月14日；扩租区域无需支付固定保底房屋租赁费用，按照主合同约定收取超额销售计提租赁费用。九、2018年4月19日，被告国美泰安分公司与钢海公司就扩租西楼三层西侧929平方米签订的《扩租补充协议》，该协议约定：该929平方米使用期限自2018年3月3日至2025年1月14日；一层100平方米继续由国美泰安分公司使用，期限自2018年3月3日至2020年3月2日（现被告仍使用该100平方米）；扩租区域无需支付固定保底房屋租赁费用，按照主合同约定收取超额销售计提租赁费用。原告质证称：一、《房屋租赁合同》真实性无异议，说明：一是被告租赁使用的是财源大街110号西楼，其合同第十二条约定，固定保底租赁费1.45元/天/平米，另按照超额销售计提租赁费。其中，《房屋租赁合同》租赁三层面积为1256.27㎡（原产权人张爱英），该面积中的436.61㎡(1256.27-819.66西楼东部面积)已于2014年1月6日由法院裁定给原告左风刚所有，对于该436.61㎡原产权人张爱英已无权出租，该租赁部分无效；二、房屋所有权证真实性无异议，但是现西楼三层西部于2014年1月6日经法院抵债给原告左风刚，并都已经办理出新的不动产登记证书；三、对恒盛租赁协议书真实性有异议，合同代表双方签字的都是刘树森，该合同系刘树森在明知道存在债务的情况下，为逃避债务恶意串通签订；四、恒盛和钢海、刘焕刚租赁协议书真实性有异议，代表恒盛签字的是刘树森，刘树森和刘树明是亲属关系，系刘树森为逃避债务、与他人恶意串通签订；五、对同意转租证明真实性有异议，系刘树森为逃避债务恶意签署；六、恒盛工商变更真实性无异议；七、扩租协议真实性无异议，说明扩租协议扩租的西楼一层100平方米免费使用期2年至2018年3月3日，该100平米在内的房产已于2018年3月19日由案外人王月霞竞得，房屋所有权人发生变更；八、因扩租的是110号东楼的三层，与原告无关系。其中扩租部分无需支付固定保底房屋租赁费，扩租区域租赁费按照超额销售计提租赁费；九、2018年4月19日扩租补充协议及平面图真实性无异议。其中扩租协议929平米系原告左风刚所有，扩租时间自2018年3月3日起。该房产在2014年1月6日执行裁定给原告所有，故签订扩租协议时房屋所有权人已经不是张爱英。关于原告取得涉案房屋的过程，2014年1月6日，本院作出(2012)鲁0902执字967-2号执行裁定书，裁定“一、将被执行人刘树森名下所有的位于泰安市部房地产[房产证号：泰房权证泰字第××号，土地证号：泰土国用(2009)第T-0370号]，张爱英名下所有的位于泰安市部房地产[房产证号：泰房权证泰字第××号，土地证号：泰土国用(2009)第T-0230号]交付给申请执行人左风刚抵偿刘树森、张爱英借款1459.3517万元，该房地产所有权自本裁定送达申请人左风刚时起转移。二、申请执行人左风刚可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后立即生效”。就上述房地产，2015年12月23日，原告取得了泰安市部的房产证，证号为泰房权证泰字第××号，载明的房屋面积为1304.6平方米。2017年1月25日办理了泰安市部房产的不动产权证，证号为鲁(2017)泰安市不动产权第0001830号，载明的房屋建筑面积为1304.6平方米。双方一致认可被告国美泰安分公司现使用原告名下房产合计1304.6平方米。2018年7月10日，原告向被告国美泰安分公司送达告知书一份，主要内容为：“我方通过法院拍卖程序于2015年12月23日取得财源大街110号西楼3层西部房屋产权（产权登记号为281890）。我方系上述房屋的唯一合法所有权人，依法享有上述房屋的法定权利。为了保障贵我双方的合法权益，望贵方在2018年7月22日前与我方重新签订租赁协议，同时我方告知贵方，自2015年12月23日起贵方应当向我方交付房屋租赁费，贵方向任何第三方缴纳的租赁费我方一概不认可。为避免贵方不必要的损失，望贵方及时和我方签订新的租赁合同，若贵方不及时签订合同，则贵方应当在本通知落款之日起30日内补缴自2015年12月23日起至今的租赁费。若贵方既不签订新的协议，也不缴纳租赁费，我方将依法行使房屋产权人的权利，要求对方立即搬出房屋，届时由此引起的一切法律后果均由贵方承担”。2018年10月2日，原告向被告国美泰安分公司送达通知书一份，主要内容为：“我依据泰安市泰山区人民法院作出的(2012)泰山执字第967-2号执行裁定书于2014年1月6日取得泰山区财源大街110号西楼3层西部房屋产权，现已办理不动产权证书，证号为鲁(2017)泰安市不动产权第0001830号。我系上述房屋的唯一合法物权所有人，依法享有上述房屋的法定权利。现该不动产由贵方租赁使用，但租赁费未能交付给我方……。为了依法保障贵我双方的合法权益，我方已于2018年7月10日向贵方发《告知书》，明确告知贵方与我重新签订租赁协议并交纳租赁费，但是贵方未能履行。现我方再次书面通知贵方……。如逾期不缴纳租赁费，我方将依法行使房屋产权人的权利，要求贵方立即腾空搬出房屋，并交纳实际使用期间的房租及利息……。”被告国美泰安分公司称其与钢海公司签订房屋租赁合同，自2015年1月15日起租赁财源大街110号西楼一至三层3600平方米房屋，自2015年3月8日起计租；2016年3月4日起扩租西楼东侧一层100平方米；2017年6月1日起扩租东楼三层东侧1765.81平方米；2018年3月16日起扩租西楼三层西侧929平方米，即自2018年3月16日起，被告国美泰安分公司使用房屋面积为6394.81平方米。合同约定的1.45元是保底费用1900000元除以3600平米除以365天算出来的，经过三次扩租自2018年3月16日起租赁面积变更为6394.81平方米，三次扩租面积没有影响保底租赁费1900000元和售计提表计算方式。被告国美泰安分公司提交超额销售计提表一份，证明2018年3月8日至2019年3月7日期间超额销售计提为528675.29元；2019年3月8日至2020年3月7日期间超额销售计提为440615.84元。原告对此无异议，并同意按照该宗数额处理本案。被告国美泰安分公司提出其已将2018年9月7日之前的租赁费支付给钢海公司，并将2018年3月7日之前的超额销售计提租赁费已经支付给钢海公司，原告对此予以认可。原告要求被告支付自2018年9月8日至2021年3月14日的租赁费974884.46元及2018年3月8日至2020年3月7日的超额销售提成197744.3元。另查明，本院于2018年7月31日公示腾房公告，主要内容为：“关于申请执行人左风刚与被执行人泰安市泰山恒盛国际名城置业有限公司、刘树森、张爱英借贷担保纠纷一案，根据发生法律效力的（2018）鲁0902执恢111号之一执行裁定书，刘树森应将泰安市财源大街110号西楼一层、东部二层东部和张爱英名下位于泰安市部房地产交付买受人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，经依法责令被执行人刘树森、张爱英及上述房屋的占用人，于2018年8月12日前迁出上述房屋，并将房屋钥匙交来本院。到期不履行的，本院将依法强制执行，将上述房屋中的物品强制搬至本院确定的存放地点，相关法律后果由被执行人刘树森、张爱英自行负担。主张保护合法租赁关系等，而后在此期限内提交全部租赁证明文件。”本院认为，原告依据2014年1月6日本院作出(2012)鲁0902执字967-2号执行裁定书取得财源大街110号西楼3层西部房屋所有权（面积1304.6平方米），并于2015年12月23日办理上述涉案房屋所有权证、2017年1月25日办理了不动产权证（证号为鲁(2017)泰安市不动产权第0001830号）。2017年被告国美泰安分公司已于原告取得上述房产所有权之前与钢海公司签订了相应租赁协议及补充协议，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，所谓租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，是指租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。新所有权人不得以租赁物已不属于原出租人所有为由，终止租赁合同的权利义务，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。本案中，案涉房屋在案涉租赁合同载明的租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同效力。国美泰安分公司继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由案涉房屋的新所有权人左风刚承继。被告国美泰安分公司已将2018年9月7日之前的租赁费支付给钢海公司，原告对此予以认可，并要求被告支付2018年9月8日之后的租赁费，本院依法应予以支持。《房屋租赁合同》约定租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分，固定保底租赁费用为1.45元/天/平方米，还约定“扩租区域无需支付固定保底房屋租赁费用，按照主合同约定收取超额销售计提租赁费用”。根据租赁房屋的实际情况，本院确认被告国美泰安分公司应向原告支付固定保底租赁费及超额销售计提租赁费。固定保底租赁费的计算标准应为每年1900000元除以被告国美泰安分公司使用的全部面积6394.81平方米，再乘以被告国美泰安分公司使用的原告房屋面积1304.6平方米。超额销售计提租赁费的计算标准应为被告每年的超额销售计提租赁费除以被告国美泰安分公司使用的全部面积6394.81平方米，再乘以被告国美泰安分公司使用的原告房屋面积1304.6平方米。被告国美泰安分公司主张因新型冠状病毒××疫情给其造成了较大经济损失，根据最高人民法院指导意见及政府文件等规定，应对疫情期间租金予以减免。本院认为，因突如其来的新型冠状病毒××引起的疫情属不可抗力事件，确给被告国美泰安分公司经营带来一定的经济损失。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、山东省高级人民法院《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》等相关文件精神，本着共担损失、利益平衡，根据公平、公正、合理的原则，结合本案实际情况，对于山东省重大突发公共卫生事件一级响应期间（2020年1月24日至同年3月7日）被告国美泰安分公司应支付的固定保底租赁费、超额销售计提租赁费酌情予以免除。合同约定固定保底租赁费用采用先付后用的形式按季度支付，被告国美泰安分公司应在前一期租赁费用期满前10日内向原告支付下期租赁费用，因此，原告要求被告国美泰安分公司支付自2018年9月8日至2021年3月14日期间的固定保底租赁费用，本院依法应予支持。即自2018年9月8日起至2020年1月23日期间的固定保底租赁费为：1900000元÷6394.81㎡×1304.6㎡÷365天×502天=533106.75元；自2020年3月8日至2021年3月14日期间的固定保底租赁费为：1900000元÷6394.81㎡×1304.6㎡÷365天×371天=393989.25元；因此，自2018年9月8日至2021年3月14日期间的固定保底租赁费共计927096元。被告国美泰安分公司尚未支付2018年3月8日至2020年3月7日期间的超额销售计提租赁费，故被告国美泰安分公司应将2018年3月8日至2020年3月7日期间的超额销售计提租赁费支付给原告。2020年3月8日之后的超额销售计提租赁费，原告可在付款期到期时另行主张。被告国美泰安分公司主张2018年3月16日前仅使用原告房屋面积300多平方米，原告认可被告国美泰安分公司2018年3月3日前使用原告房屋面积为436.61平方米。被告国美泰安分公司提交的2018年4月19日的《扩租补充协议》明确载明了扩租自2018年3月3日起，故原告要求被告国美泰安分公司支付自2018年3月8日起按1304.6平方米支付超额销售计提租赁费并无不当。自2018年3月8日至2019年3月7日期间的超额销售提成为528675.29元÷6394.81㎡×1304.6㎡=107854.62元；自2019年3月8日至2020年1月23日期间的超额销售计提租赁费440615.84元÷6394.81㎡×1304.6㎡÷365天×321天=79053.66元。因此，自2018年3月8日至2020年3月7日期间的超额销售计提租赁费共计186908.28元。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，本案被告国美泰安分公司系被告国美公司下属分公司,其以自己名义从事的民事活动，产生的民事责任即欠付原告的租赁费用（固定保底租赁费和超额销售计提租赁费）应由被告国美公司承担，可以先以被告国美泰安分公司管理的财产承担，不足以承担的部分由被告国美公司承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二规定，判决如下：一、被告济南国美电器有限公司泰安分公司于本判决生效之日起十日内支付原告左风刚2018年9月8日至2021年3月14日期间的固定保底租赁费927096元、2018年3月3日至2020年3月7日期间超额销售计提租赁费186908.28元，计1114004.28元；二、对上述第一项判决确定的债务被告济南国美电器有限公司泰安分公司不足以承担的部分，被告济南国美电器有限公司承担还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7676.83元，由原告左风刚负担263.81元，被告济南国美电器有限公司负担7413.02元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  逯元丽二〇二一年一月二十一日法官助理宋丽平书记员田甜