陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初6322号原告：刘某。委托诉讼代理人：李某某。被告：咸阳志通投资管理有限公司。法定代表人：汤沸，系公司总经理。被告：咸阳世茂房地产开发有限公司。法定代表人：许世坛，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：李文伟，男，系陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张宝刚，男，系陕西权诚律师事务所律师。原告刘某诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司、被告咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告及其委托诉讼代理人、被告的共同委托诉讼代理人李文伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心﹒新都汇负一层某某号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失164856.28元；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。事实与理由：2012年11月8日，原告与被告世茂公司签订了编号为0354729的《咸阳市商品房买卖合同》，购买了被告世茂公司位于XX路XX中心.新都汇的负一层某某号商品房，该商品房建筑面积为72.2平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照被告世茂公司的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议》、《（预）租赁合同》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，无法正常使用商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。原告无奈诉至贵院。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月15日，通过EMS邮寄的形式，16日以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人与原告以及咸阳市商住区业主委员会（以下简称业某某）签订协议书。在协议书中，原告签字同意并认可：答辩人将广场房屋直接交付给业某某，即视为答辩人完成对业主（即原告）的交房义务。同时，涉案商铺所在的新都汇广场440户业主都和答辩人签订了这样的协议，要求答辩人将广场房屋统一交付给业某某，这就说明包括原告在内的440户业主都授权业某某代其收房。那么此时，只要答辩人将房屋交付给业某某，答辩人租期结束后的房屋交付义务就完成了。3. 2017年9月20日，答辩人将涉案整个商场全部交付给了业某某，答辩人、业某某、运营公司咸阳兴茂购物中心有限公司等三方都在移交协议上进行了签字确认。不仅如此，为了支持商场的运营，答辩人还额外给业某某支付了267万的运营费，至此，答辩人已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。二、原告要求答辩人赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，答辩人以EMS邮寄、报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，答辩人不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，答辩人按照上述协议书的要求，将商场整体交付给业某某后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，答辩人再没有义务支付原告的租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求答辩人赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。原告于2017年租期结束前，签字同意答辩人将涉案房屋交付给业某某，答辩人按照协议要求也交付给了业某某，但原告却时隔将近三年后，又要求答辩人向其交付房屋，显然有违诚信。综上所述，答辩人已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，答辩人没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。被告世茂公司辩称：世茂公司和志通公司是独立的企业法人，世茂公司已经按照原告授权将房屋交付给志通公司，而且已经为原告办理涉案房屋的房产证，世茂公司在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，世茂公司并没有租赁原告的房屋也不应当承担原告的租金。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、房产证、商品房买卖合同，证明原告为涉案商品房的买受人，是本案的合法主体。被告应当按商品房买卖合同及产权证所附平面图交付位置明确、上面有顶、四面有墙，能区别其他建筑的商铺，被告世贸公司并没有按约定书面通知原告收房并与原告共同现场进行验收交接，向原告履行交房义务。2、（预）租赁合同、三年银行流水，证明被告志通公司至今拖欠原告租金21566.38元，被告志通公司应该按照合同约定第八条约定将房屋直接交付给原告而非任何第三方，被告志通公司应按照合同第八条及附件中的约定的租赁房屋交付标准向原告交付商铺。3、《咸阳兴茂购物中心经营管理协议书》，证明咸阳兴茂购物中心有限公司是该案涉案商品房所在商场2017年9月30日之前的实际经营方，被告志通公司一直以来并未实际参与商场经营，原告要求被告志通公司赔偿的租金损失远远低于市场合理的租金。4、世茂公司法人与志通公司法人关系图，志通公司企业信用信息公示，证明世贸公司与志通公司及其两公司法人关联性极强，两公司最终受益人一致，涉案商品房所在商场18000余平方米价值近4亿元，仅装修费用需上千余万元，而被告志通公司注册资本仅100万元，不足以承担经营商场不利而对所有买受人带来的风险，志通公司是为了世贸公司规避法律规定、销售、逃避向买受人直接交房，买受人维权等相关责任而成立的公司。5、协议书，证明协议书中的名字不是原告签的，至今原告也没到收到自己的房子，业某某没有盖章属无效。被告志通公司质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，租期结束前志通公司已经按照原告、业某某、三方协议书,已经将房屋整体移交给业某某的形式交付给原告。证据2真实性认可，证明目的不认可，志通公司已经向原告按时足额发放租金，2017年10月1日之后双方租赁到期，不应再支付2017年10月1日之后的租金损失。证据3真实性无法核实，即便是真实的，也应当按照原告与志通公司的协议约定，志通公司有权将商铺转租给他人。证据4真实性、关联性均不认可。证据5协议是生效的，原告在协议书上签字表明认可协议内容，被告盖章也代表认可协议内容，业某某按照协议要求代原告接收原告房屋，所以协议是生效的。被告世茂公司质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，世茂公司已经按照原告的授权将房屋交付给志通公司，证据2- 3与世茂公司无关。证据4真实性、合法性、关联性均不认可。证据5协议是生效的，原告在协议书上签字表明认可协议内容，被告盖章也代表认可协议内容，业某某按照协议要求代原告接收原告房屋，所以协议是生效的。被告世茂公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》。证明原、被告在自愿平等签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效，被告应该最迟于2014年6月30日前（含当日）向原告交房。2、《授权委托书》。证明原告委托志通公司向被告收房。3、工程质量竣工验收记录、咸阳世茂新都汇商铺验收交接确认函。证明被告于2014年6月30日，已将原告的房屋交付给了原告的委托人志通公司，志通公司对商铺进行了验收，验收合格后，同意接收了案涉商铺。至此，被告已经向原告完成房屋交付义务，被告向原告交付的房屋符合国家质量标准。4、房产证。证明世茂公司已经为原告办理涉案房屋房产证，完成了交房义务。原告质证认为：证据1真实性认可，证明目的认可。证据2真实性认可，证明目的不认可，委托方没有签署时间，没有代表，没有接受委托具体的生效日期，属于没有生效，对方也没有代理人签字只有公章。证据3真实性认可，证明目的不认可，商品房买卖合同里有一个附件3，交付标准很明确，实际世茂公司给志通交房就没有按照协议约定交房。证据4真实性认可，证明目的不认可，没有给自己交房。被告志通公司当庭提举证据如下：1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》，证明被告在原告授权下从世茂公司接收房屋，租赁房屋租期届满后，被告仅需以返还时现状交付房屋，租赁期间的租赁标准，原、被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、租赁合同到期公告，证明被告于2017年9月16日通过报纸公告的方式将租赁合同到期，以及不再租赁原告房屋的事实，还有房屋接收办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为。3、原告签字协议书、原告签字花名册、面积确认表，证明原告同意并认可被告将房屋交付给业某某后，即完成了对原告的交房义务。4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册，证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意由业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项，为原告划线的义务由业务会负责。5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件（志通公司跟咸阳兴茂购物中心有限公司的合同只有复印件）、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票，证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。6、咸阳世贸商住区业主委员会致函、世贸广场业主确认表，证明商住区三分之二以上的业主已经完成收房，并且同意业某某代为收房。原告质证认为：证据1真实性认可，证明目的部分不认可，四址不明，即使交房也应该划清位置，标注四址。证据2真实性认可，证明目的不认可，租赁合同第十条第二小条，合同解除必须书面通知，并没有约定到期后可以公告告知，报纸公告的方式是通过电话、短信等方式都无效之后才可以选用报纸，公告期限应当是60天。证据3协议书不是原告签的，花名册上的同意也不是原告签字，面积确实是原告签字，实际情况是没有签署同意书和授权书，业某某交房时统一测量，拿着这个确认面积，也不知道具体位置，协议书跟原告手里持有的不一样没有业某某盖章，不认可协议书，花名册明显是同一个人签字。证据4真实性不认可，原告没有签署协议书，三分之二以上业主同意不能代表原告同意，志通公司没有将全部费用支付给业某某，导致划线没有完成。证据5真实性认可，证明目的不认可，原告没有参与这些事情，与原告个人商铺无关。证据6真实性无法核实，证明目的不认可，原告只是拿房产证核对面积，位置没有确定，三分之二的业主意见不代表原告个人的意见。被告世茂公司质证认为：认可志通公司的证据。经综合评议：原告所举证据第1-3组，被告世茂公司所举证据1-4组，被告志通公司所举证据1、2组证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。原告所举证据4、5，不能确认真实性，本院不做认定。被告志通公司所举第3组证据，对被告及世茂商住区业主委员会盖章真实性予以确认，因原告不认可其签字，对原告签字不予认定。被告志通公司所举第4组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多（被告称涉及517户），目前70余户进行诉讼，部分业主不认可在协议书及花名册中签字，该组证据不能证明其证明目的，对该组证据不予认定；被告志通公司所举第5、6组证据不能充分证明其欲证明的案件事实，本院不予采信。经过举证、质证及询问当事人，本院确认以下事实：2012年11月8日，原告与被告世茂公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号某某商品房，该商品房建筑面积为72.32平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米210元，第二年租赁费为每平方米421元，第三年租赁费为每平方米631元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月24日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。本院认为：原告与被告世茂公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》，与被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意。原告在庭审中称其未在“协议书”中签字，被告申请笔迹鉴定，但协议书不因原告签字而当然生效，本案被告所举证据不能证明76%业主同意，故对被告的鉴定申请，本院不予准许。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。庭审中，被告世茂公司称对商铺用划线的方式予以确认，交付志通公司，该确认方式欠妥，被告世茂公司未设置不可磨灭的四址确认标记，是导致现在无法确认原告商铺位置，业主大量诉讼的根本原因，其应承担相应责任。被告志通公司代原告接受商铺时，就交付方式存在的问题未及时告知原告，在租期内未保护好商铺标线，致使商铺现无法交付，应承担相应责任，庭审中，被告志通公司称其可以通过图纸确认商铺位置。综上，对原告要求被告世茂公司、志通公司交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付租金及商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。原告要求被告支付租期内下欠租金及赔偿租金损失164856.28元，租金损失是以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算至开庭之日，该请求本院予以支持。根据《中某人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中某人民共和国民事诉讼法〕若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳世茂房地产开发有限公司、咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告刘某交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号某某商铺（房屋所有权证号：陕（2016）咸阳市不动产权第某某号）；  二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘某支付租赁费164856.28元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，减半收取1798元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。      审  判  员    李亚维 二0二0年十一月二十七日 书  记  员    杜  青