湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2153号原告：王菊平，女，汉族，1964年10月21日出生，住湖北省团风县。委托诉讼代理人:陈金平，1963年1月9日出生，系王菊平的老公，代理权限为一般代理。原告：陈金平，男，汉族，1963年1月9日出生，住湖北省团风县。被告：黄冈市兴源房地产开发有限责任公司，住所地黄冈市黄州区西湖一路芙蓉小区。统一社会信用代码:4211001048246。法定代表人：马英，该公司董事长。委托诉讼代理人：方文君，黄冈市国土资源局工作人员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李秋元，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：熊玲，女，汉族，1967年2月22日出生，住湖北省团风县。第三人：黄文，男，汉族，1966年8月10日出生，住黄州区。委托诉讼代理人：田秀，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告王菊平、陈金平与被告黄冈市兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）、第三人熊玲、黄文商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈金平并作为原告王菊平的委托诉讼代理人、被告兴源公司的委托诉讼代理人方文君、李秋元,第三人黄文的委托诉讼代理人田秀到庭参加诉讼。第三人熊玲经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认2018年12月原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认坐落于黄州区××路××单元××室（××）黄冈市不动产权第××号房屋所有权为原告所有，并按合同办理不动产权证登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月20日二原告与被告签订了编号为GF-2000-0171商品房买卖合同。1月31日,二原告向第三人黄文交纳全部购房款,黄文出具了收款收据。被告随后向二原告移交了位于坐落黄州区××路××单元××室,原告陈金平委托第三人黄文帮忙装修,装修完工后,原告陈金平独自居住。在原告陈金平独自居住期间,其将第三人熊玲带入居住。2008年因办房产证需要交纳税费,第三人黄文出具收款收条不规范,无法交纳税费。二原告于2008年12月30日与黄文一起到被告处,将原黄文出具的收款收条换成编号为0000621的收款收据。二原告持与被告所签订GF-2000-171商品房买卖合同及出具收款收据到税务机关交纳契税及其它费用,并与被告共同向办证机关提出产权转移申请,办证机关颁发了黄冈市房权证（黄州字第××号)房屋所有权证。2009年初,原告陈金平与第三人熊玲居住期间发生矛盾,原告陈金平搬出了该房屋,随后原告王菊平多次找第三人熊玲协商要求搬出该房屋,第三人熊玲拒不搬出。原告在协商要求无效时,向黄州区人民法院起诉第三人熊玲。法院立案审理中,第三人熊玲提起行政诉讼,请求撤销黄冈市房权证黄州字第××号房屋所有权,黄州区人民法院立案审理后驳回了第三人熊玲诉求,但第三人熊玲上诉黄冈市中级人民法院后,法院以购买房屋买卖合同及收款收据修改为由,撤销了黄冈市房权证黄州第××号房屋所有权证。2016年11月29日被告与二原告再次签订了编号GF-2000-0171,合同编号0667879商品房买卖合同,二原告与被告再次向办证机关共同提出产权转移申请,办证机关颁发了黄冈市房权证黄州字××号房屋所有产权证,二原告再次向黄州区人民法院起诉熊玲。立案审理中,黄文向浠水县人民法院提起了行政诉讼,该院作出判决,驳回案外第三人黄文诉求。熊玲向浠水县人民法院提起了行政诉讼,该院作出判决,再次撤销S109903号房屋所有权。2018年12月26日,被告与二原告又再次签订了编号GF-2000-0171,合同编号0067881商品房买卖合同,二原告与被告又再次共同向办证机关提出产权转移申请,办证机关又再次颁发鄂(2019)黄冈市不动产权第000533不动产证书,2019年10月26日第三人熊玲再次向浠水县人民法院行政诉讼,立案审理后,浠水县人民法院作出了判决,撤销了鄂【2019】黄冈市不动产权第000533不动产证书。综上所述,2018年12月26日二原告与被告所签订《商品房买卖合同》是双方当事人意思表示一致的有效合同,黄州区××路××单元××室房屋所有权为原告。原告遂具状诉至本院。被告兴源公司辩称：1.2018年12月原被告签订的商品房买卖合同真实有效。2.能否确认该房屋为原告所有并办理相关手续由人民法院判决。第三人黄文述称：1.原被告2018年合同系虚假意思表示，依据《民法总则》第一百四十六条第一款规定应为无效民事法律行为。2.芙蓉小区9幢2单元501室房屋，原被告分别于2008年1月20日、2016年1月26日、2018年12月26日签订了多份商品房买卖合同，所有合同均属原被告恶意串通损耗答辩人利益行为，依据《合同法》第五十二条第二项和《民法总则》第一百五十四条规定均为无效合同。3.根据黄冈市中院（2015）鄂黄冈民一终字第00197号民事判决书和黄州区法院（2016）鄂1102民初471号民事判决书，芙蓉小区9幢2单元501室房屋已作为合伙收益分配给答辩人，答辩人也一直依法占用该房屋至今，原被告的行为严重侵害了答辩人享有的物权。第三人熊玲的答辩意见与黄文一致。原告为支持其诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1、商品房买卖合同、收款收据、契税发票，证明被告与原告签订商品购房合同，被告收取了原告全额购房款，原告持被告出具的购房收据及购房合同向税务机关交纳了契税。2、不动产权证，证明被告和原告一起共同向办证机关提出房屋所有权转移登记申请，办证机关颁发了不动产权证。3、行政判决书，证明【2009】黄冈市不动产权第0000533号不动产权证被撤销。4、答辩状一份、法庭审理笔录一份，证明被告未与第三人熊玲签订购房合同及未收取购房款，第三人熊玲的钱交给了马某某。第三人居住的房屋是陈金平提供的。5、诉状一份、行政裁定书一份【2016】鄂1125行初97号、【2017】鄂行终163号行政裁定书，证明第三人黄文诉称其已取得诉争房屋所有权无事实无根据，驳回第三人黄文的起诉。6、水电费收据，证明原告陈金平与第三人居住期间所缴纳的水电费。7、说明、记账凭证、支票存根，证明原告陈金平向第三人黄文交纳购房款及装修款共计13万元。8、黄冈市不动产登记受理通知书，证明被告与二原告共同向办证机关提出房屋所有权转移登记申请办证机关已经受理。被告与原告向办证机关提供所需坐落在黄州区××路××单元××室材料。被告兴源公司发表以下质证意见：对证据1、2、3、5、8无异议，对证据4的部分内容应当以法庭审理笔录所载明的内容为准，证据6的水电费缴纳情况我方不清楚。证据7中收取13万的事实没有异议，其他内容不清楚。第三人黄文发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性和证明目的均有异议，商品房买卖合同系虚假合同、无效合同为侵权行为，收据自行更改亦系侵权行为，交款人为黄文，税务发票要看原件，如果是原件，合法性和证明目的有异议，房屋归黄文所有，原被告共同欺骗税务机关系侵权行为应撤销，契税为黄文交纳。对证据2的合法性有异议，证明目的有异议，该证书已被人民法院生效判决认定为违法行为被撤销，同时证明原被告均知悉501室房屋为答辩人所有。对证据3无异议，同时证明原被告均知悉501室房屋为答辩人所有。对证据4的真实性和证明目的均有异议，根据黄冈市中院（2015）鄂黄冈民一终字第00197号、区法院（2016）鄂1102民初471号民事判决书，房屋作为合伙收益归黄文所有。对证据5的证明目的有异议，两份判决审理的是程序问题，熊玲已将房屋退还给黄文。对证据6的三性和证明目的均有异议。当时黄文进行装修，电表未分户，此后所有水电和物业费均由黄文交纳。证据7的证据三性及证明目的均有异议，收益已经黄冈市中院（2015）鄂黄冈民一终字第00197号、区法院（2016）鄂1102民初471号民事判决书解决。证据8的合法性有异议。人民法院确认登记机关违法受理。第三人熊玲的质证意见与黄文的意见一致。经审核，本院对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性本院综合被告的证据在后文中予以阐述。证据2不动产权证书已被法院生效判决书撤销，本院不予采信。对证据3的真实性予以采信。证据4为兴源公司单方陈述的内容并未得到熊玲的认可，对证明目的不予采信。证据5的真实性无异议。证据6水电费收据仅能证明陈金平在2005年5月20日交纳水电费的情况，无法证明之后该房屋由谁交纳水电费、占有。证据7仅能证明案外人向陈金平、黄文退款的事实不能达到原告的证明目的。证据8不动产权证已经被撤销，本院对受理通知书不予认可。第三人黄文在庭审中提交了以下证据：1.黄冈市中院（2015）鄂黄冈民一终字第00197号、黄州区法院（2016）鄂1102民初471号民事判决书、浠水县人民法院（2019）鄂1125行初139号行政判决书，证明芙蓉小区9幢2单元501室房屋已作为合伙收益分配给了黄文，房屋所有权归黄文所有；《收条》对应的501室房屋与被告无关。原被告都明知签订的商品房买卖合同会损害答辩人对501室房屋的所有权，系恶意串通行为，相关合同全部无效。2.黄冈市中级人民法院（2015）鄂黄冈中行终字第00005号、（2018）鄂11行终55号及浠水县人民法院（2019）鄂1125行初139号行政判决书，证明就芙蓉小区9幢2单元501室房屋，原被告分别于2008年1月20日、2016年1月26日、2018年12月26日签订了商品房买卖合同；原被告都明知签订的商品房买卖合同会损害答辩人对501室房屋的所有权，系恶意串通行为，相关合同全部无效。原告陈金平发表以下质证意见：对证据1黄冈市中院（2015）鄂黄冈民一终字第00197号文书的真实性无异议，对证明目的有异议，这个判决书证明陈金平付现金给黄文，并没有说房子是黄文的。对区法院（2016）鄂1102民初471号判决书，判决书并没有说房子是黄文的，达不到证明目的。对黄冈市中级人民法院（2015）鄂黄冈中行终字第00005号这份判决书与黄文无关达不到证明目的。对浠水县人民法院（2019）鄂1125行初139号行政判决书与黄文无关达不到证明目的。被告兴源公司发表以下质证意见：对两份证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。经审核，本院对第三人黄文提供的证据的真实性、合法性予以认定，其与待证事实之间的关联性本院综合全案的证据在后文中予以阐述。经审理查明：2004年，黄冈市兴源房地产开发有限责任公司将位于黄州××楼承包给马木金承建，马木金因无资金继续施工，将该工程作价转让给陈金平，陈金平又邀约了黄文合伙承包该工程。工程完工后，黄文分得九号楼房屋一套。2004年12月23日，黄冈市兴源房地产开发有限责任公司出具了一份收被告熊玲8万元房款的《收款收据》，备注为西单元西套5楼，但此收据未交被告熊玲收执，2005年熊玲入住了该套房屋。2007年黄文与陈金平、马木金因合伙期间结算产生纠纷诉至法院，2008年12月30日黄冈市兴源房地产开发有限责任公司将交款人由被告熊玲改成原告王菊平。2009年2月13日，黄冈市房地产管理局就芙蓉小区9幢2单元5层501号房屋颁发了“黄冈市房权证黄州字第××号”房屋所有权证，该证载明产权为王菊平和陈金平共同共有。熊玲提出行政诉讼，2015年5月，黄冈市中级人民法院作出的（2015）鄂黄冈中行终字第00005号行政判决书撤销了黄冈市房地产管理局向陈金平、王菊平颁发的“黄冈市房权证黄州字第××号”房屋所有权证。2016年1月25日，黄冈市房地产管理局就芙蓉小区9幢2单元5层501号房屋颁发了“黄冈市房权证黄州字第××号”房屋所有权证，该证载明产权为黄冈市兴源房地产开发有限责任公司。2016年1月29日，又颁发了“黄冈市房权证黄州区字第××号”房屋所有权证，该证载明产权为王菊平单独所有。熊玲再次提起行政诉讼，2018年2月，浠水县人民法院作出的（2018）鄂1125行初2号行政判决书，撤销黄冈市房权证黄州区字第××号房屋所有权行政登记。王菊平和陈金平不服上诉，黄冈市中级人民法院作出（2018）鄂11行终55号行政判决书，驳回上诉，维持原判。2018年12月13日，王菊平、陈金平与兴源公司再次向黄冈市不动产中心提出不动产转移登记申请，该中心于2019年初向王菊平、陈金平再次颁发鄂（2019）黄冈市不动产权第0000533号不动产权证，将诉争房屋登记在王菊平及陈金平名下。熊玲提起行政诉讼，浠水县人民法院作出（2019）鄂1125行初139号行政判决书，撤销鄂（2019）黄冈市不动产权第0000533号不动产权行政登记。另查明，在黄文与陈金平、马木金合伙纠纷一案审理中，2012年10月24日，陈金平曾向本院提交过一份《诉讼变更申请书》载明，“申请人反诉黄文返还10万余元，现变更返还黄冈市芙蓉小区9号楼西单元501室”。湖北中德勤司法会计和评估司法鉴定所作出的《司法会计鉴定报告书》中的售房款收入情况表第14项列明，房主熊玲，备注黄文的房，属分配住房。现原告王菊平、陈金平要求确认其于2018年12月26日签订的编号为GF-2000-0171，合同编号为0067881的商品房买卖合同的效力，故成诉。本院认为，本案争议的焦点问题是:1.原告王菊平、陈金平与被告兴源公司在订立房屋买卖合同中是否存在恶意串通；2.原被告双方于2018年12月26日签订的编号为GF-2000-0171，合同编号为0067881的商品房买卖合同的效力问题。结合原审查明事实,评析如下:一、关于原告王菊平、陈金平与被告兴源公司在订立房屋买卖合同中是否存在恶意串通的问题。恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，应具有以下特点：1.实施的民事法律行为将造成他人的损害而故意为之。2.当事人之间互相串通。3.损害了特定第三人的合法权益。首先,从原被告签订的房屋买卖合同内容看。该房屋买卖合同对办理房屋产权过户的时间、交房的时间、房款的支付方式、违约责任等重要内容均未作出约定,对于房屋买卖这种大宗商品交易合同来说其内容过于简单、粗糙。合同约定的房屋总价款为8万元。结合诉争房屋的建筑面积152.22㎡以及2018年周边房价，售卖价格已非常接近于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价”所确定的标准。故从合同约定的内容来看并不符合交易常理。其次，本院（2010）黄州民初字第562、854号黄文与陈金平、马木金合伙纠纷一案中湖北中德勤司法会计和评估司法鉴定所作出的《司法会计鉴定报告书》中的售房款收入情况表第14项列明，房主熊玲，备注黄文的房，属分配住房。熊玲与黄文是亲属关系，自2015年起至今，诉争房屋由黄文居住。且自2015年以来诉争房屋所办理的不动产权证多次被人民法院生效文书撤销。无论是合伙纠纷还是行政诉讼，原被告均作为案件当事人参与诉讼，对上述事实不可能不知情。在原被告明知会损害熊玲合法权益的情况下仍签订《商品房买卖合同》，存在主观上的恶意。最后,从购房款的支付看，购房款8万元的支付依据是兴源公司出具的《收款收据》，该收据是兴源公司直接在原收据基础上将交款人由熊玲改成王菊平。收款收据修改的时间是2008年12月30日，而房屋买卖合同签订的时间是2018年12月26日，既不符合交易习惯也与常理相悖。综上，应当认定原被告在订立房屋买卖合同中存在恶意串通的行为。二、关于原被告双方于2018年12月26日签订的编号为GF-2000-0171，合同编号为0067881的商品房买卖合同的效力问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”原被告在主观上知道诉争房屋已作为合伙财产分配给黄文，黄文转让给熊玲，且兴源公司于2004年12月23日曾向熊玲开具了《收款收据》，客观上双方通过签订合同的方式将房产转让给原告，明显损害了熊玲的合法权益。故原被告双方于2018年12月26日签订的编号为GF-2000-0171，合同编号为0067881的商品房买卖合同应属无效合同。原告王菊平、陈金平要求确认诉争房屋为二原告所有并办理不动产权证登记手续，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告王菊平、陈金平的诉讼请求。案件受理费1800元减半收取计900元，由原告王菊平、陈金平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 张 瑾二〇二一年一月十九日书记员 邱梦蓁