重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5813号原告：王应芳，女，1968年8月12日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巍，重庆索通律师事务所律师。被告：联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道88号附7号，统一社会信用代码915001076814852681。法定代表人：葛明，董事长。委托诉讼代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。原告王应芳与被告联发集团重庆房地产开发有限公司（以下简称联发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序于2021年1月27日公开开庭进行审理。原告王应芳及其委托诉讼代理人文忻与被告联发公司委托诉讼代理人梁成平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王应芳向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付原告逾期交付房屋违约金20884元；2、要求被告立即向原告支付房屋价值损失15万元；3、全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年，受被告关于“联发江山墅”项目具备“私家庭院、地下室及屋顶花园、实际可使用面积220平方米”以及高生活品质的生活居住环境的宣传吸引，2018年10月17日，原告与被告签署《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区盛龙路702号13幢XXXXX房屋，房屋建筑面积110.89平方米，房屋总价1491691元，被告应当于2019年6月30日前将符合合同约定的房屋交给原告使用合同签署后，原告按约向被告支付购房款，但因被告原因，截止2019年7月28日，被告才向原告发出接房通知。同时，在2019年，被告承诺的“私家庭院、地下室及屋顶花园”宣传广告，被巴南区市场监督管理局认定为与事实不符，并被处以行政罚款。此外，被告向原告交付房屋时，项目公共区域、配套设施等，实际情况与被告前期宣传存在重大差异，包括无障碍通道缺失、公共绿化设置排烟管道、配套绿化休闲公园缺失等。原告认为被告未在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。此外，被告在销售现场宣传的，有关房屋使用功能、使用面积以及相关设施的说明是具体明确的，特别是被告承诺的“私家庭院、地下室及屋顶花园”，对原告购买房屋的意愿以及房屋价格具有重大影响，应当作为房屋买卖合同的一部分，即原告所购买的，应当是具备可使用屋顶花园及相关面积的房屋，该使用功能及使用面积的缺失，已经造成原告房屋价值的损失；同时，项目现有公共区域、配套设施存在的问题，不仅不符合相关建筑规范，也给居住业主的生活带来极大不便，毫无疑问，原告在出售交易房屋时的可期待利益也将遭受明显的损失，故原告遂诉请如上。被告联发公司辩称，对于原告的第一项诉请，被告仅应承担18646元。对于原告的第二、三项诉请，请求法院依法予以驳回。第一，被告在房屋销售中，多次提醒原告相关宣传资料，沙盘模型仅作为参考，不作为合同约定的交付标准。第二，原被告在签订商品房买卖合同及补充协议前，被告按相关规定在售楼处将合同内容予以了公示，原告在签订合同前，知道合同的内容。第三，原被告双方在合同中，明确约定广告宣传资料、沙盘模型不构成合同内容，原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时负有仔细阅读，审慎决定的基本义务，既然原告选择与被告签订合同及补充协议，说明原告已充分理解合同的含义并自愿接受。第四，被告的广告宣传内容并不具体明确，也未对合同的订立和房屋的价格产生重大的影响，原告未支付花园的对价，被告的销售广告仅为要约邀请，不能作为交付标准。第五，事实上，案涉房屋通过原告自行装修改造，能够达到使用私家庭院以及屋顶花园的目的，原告并没有实际损失的产生。第六，原告主张的房屋可期待利益的损失没有法律依据，原告购买房屋的目的是自行使用居住，并非转手销售，原告在签订合同时也并未将此合同目的告知且案涉房屋的价值随市场变化等各种因素存在涨跌的情况，原告主张的可期待利益并不确定，因此，我们认为原告诉求的损失没有事实和法律依据。经审理查明，2018年10月17日，原告王应芳作为乙方（买方）与被告联发公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区盛龙路702号13幢XXXXX房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积110.89平方米，套内建筑面积96.92平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积13.79平方米；总成交金额1491691元。2018年10月17日付清首付款1091691元，剩余房款40万元直接由银行支付；属预售商品房，甲方应当在2019年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋交付乙方使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理，逾期在30日（含）之内，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付支付起30日内向乙方支付违约金。同日，原告王应芳作为乙方与被告联发公司作为甲方签订《合同补充协议》，约定：甲乙双方在签署合同及本补充协议前，甲方已向乙方明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购贷款政策及实施细则等依法应向乙方出示的全部规定，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》以及《重庆市商品房买卖合同》示范文本（含所有附件及本补充协议）、《前期物业合同》、《临时管理规约》等，并按乙方要求做了合理说明，乙方已清楚且无异议。同时，甲方还在售楼处公示公共建筑面积分摊情况说明、项目红线内外情况说明等文件，并在乙方签署合同及本补充协议前向乙方进行了提示，对此乙方予以确认；乙方声明，其在签署合同及本补充协议前，已认真阅读了合同及附件、本补充协议等全部内容，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提起乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解全部合同条款的含义，知悉双方的权利和义务；双方确认：合同及本补充协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理加重乙方责任、排除乙方权利内容的情况，双方应予遵守，乙方承诺不得以此为由对合同及本补充协议提出异议或要求解除合同及本补充协议书或宣告合同及本补充协议书的条款无效；第十二条关于广告宣传等的补充约定第1款：甲方与乙方的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，甲方明示不构成法律规定之要约，不构成合同内容；凡未列入合同、附件、本补充协议中，对甲乙双方均无约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求。第二十九条、在签订合同前，甲方特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，已提请乙方特别注意，并就上述条款内容对乙方可能产生的影响予以说明，乙方已充分注意到上述条款并立即且予以认可，因此乙方是在完全注意到、理解并认可合同条款及补充协议的前提下，自愿签订合同及补充协议的。涉案房屋于2019年6月29日取得竣工验收备案登记证。2019年7月，被告联发公司向原告王应芳发出交房通知书，告知原告王应芳于2019年7月25日办理收房手续，7月28日未办理收房手续，8月1日起交纳物业费，原告至今未接房。2020年1月20日，重庆市巴南区市场监督管理局作出《关于对联发业主投诉举报的回复》，载明：你等于2019年6月23日向本局书面反映联发公司在销售其开发的“联发·江山墅”叠拼别墅中涉嫌虚假宣传，收到材料后，本局高度重视，立案进行了调查。经查，联发公司为了促销B、D组团“联发·江山墅”，销售期间，先后印刷了户型宣传折页、发布了桁架广告、利用微信公众号进行宣传推介，发布了“拥有私家庭院、地下室及屋顶花园”、“地下室5.4米、一层变两层”、“7.2米大阳台”等内容广告，广告宣传与事实不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款之规定，根据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，本局责令联发集团重庆房地产开发有限公司在相应范围内消除影响，并处罚款30万元。庭审过程中，被告答辩认可其承担违约金18646元。原告王应芳申请对案涉房屋有无屋顶花园及地下室的条件下的房屋市场价值差额进行司法鉴定，重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司因鉴定能力有限为由，退回该案鉴定材料，本案鉴定程序已终结。上述事实，有双方当事人陈述及并经庭审质证的下列证据在卷为凭，本院予以采信。原告王应芳提供：《重庆市商品房买卖合同》、附件及合同补充协议、现场照片、交房通知书、《关于对联发业主投诉举报的回复》；被告联发公司提供：《重庆市商品房买卖合同》、附件及合同补充协议、新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书、《证明》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原、被告应当按照《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定全面履行各自的义务。本案中，被告未按照合同约定按时交付房屋，原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金，被告抗辩应自2019年7月1日计算至2019年7月25日符合双方合同约定，鉴于被告认可违约金18646元，本院予以支持。同时，原告王应芳以被告联发公司交付的房屋与销售广告中陈述的有私家庭院、地下室及屋顶花园不一致，该承诺为房屋买卖合同的一部分，被告联发公司构成违约为由诉请被告赔偿房屋价值损失，根据《补充协议》第十二条关于广告宣传等的补充约定第1款、第二十九条的约定，原、被告的权利义务及责任均以合同及补充协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，宣传广告不构成合同内容，而且原告王应芳确认在签订合同前，被告联发公司特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，故被告联发公司向原告王应芳交付的房屋应以合同及补充协议约定为准，原告王应芳以被告联发公司交付的房屋与销售广告宣传不一致为由要求赔偿损失，不符合《补充协议》的约定，且原告未举示证据证实其损失的存在，本院对其该项诉请不予支持。关于原告认为，被告对《合同补充协议》中免责或限制被上诉人责任的条款没有作出特别提示，且《合同补充协议》关于广告宣传等条款的约定排除自己的责任，加重原告的责任，该格式条款所约定的内容无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案原被告签订的《合同补充协议》虽系被告提供，但被告在《合同补充协议》第二十九条中就补充协议中的免责或限制被告责任的条款作出特别提示，提请原告特别注意。且原告在《合同补充协议》中也确认在签订合同前，被告特别就补充协议中的免责或限制被告责任的条款作出特别提示。因此，《合同补充协议》关于广告宣传等条款的约定并不存在无效的情形。原告的该理由不能成立，本院不予采纳。为此，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告联发集团重庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王应芳支付逾期交付房屋的违约金18646元；二、驳回原告王应芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3718元，由原告王应芳负担3451元（已缴纳），由被告联发集团重庆房地产开发有限公司负担267元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王霭姣人民陪审员  易如琴人民陪审员  魏忠智二〇二一年一月二十八日法官 助理  吴强俣书 记 员  王 欣