淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8472号原告：淮安美如寓房产管理有限公司，住所地淮安市清江浦区文庙新天地A区7号楼20室，统一社会信用代码91320804MA1WHXQC4T。法定代表人：汪**，职务总经理。委托诉讼代理人：高晓芹，江苏淮宁律师事务所律师。被告：徐立宇，男，汉族，1979年7月8日出生，住淮安市清江浦区。被告：刘加珍，女，汉族，1978年1月16日出生，住淮安市清江浦区。原告淮安美如寓房产管理有限公司（以下简称：美如寓公司）与被告徐立宇、刘加珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月25日公开开庭进行审理。原告美如寓公司法定代表人汪**及其委托诉讼代理人高晓芹，被告徐立宇到庭参加诉讼，被告刘加珍经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告美如寓公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金及各项损失合计42128元，其中违约金4300元，装修损失费36328元，搬家费1500元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月3日签订房屋租赁合同，合同约定被告在2019年1月4日至2026年1月4日期间，将位于步行街4幢608室房屋授权给原告使用，原告在2019年至2024年每月支付给被告1600元，2025年至2026年支付每月1760元房租。被告承诺涉案房屋无纠纷，但原告入驻涉案房屋后发现该房屋为法院拍卖房屋，被告与住在此房屋阁楼上的住户经常发生矛盾，被告经常在涉案房屋内进行停水停电操作，由此造成原告与阁楼住户之间矛盾。由于被告与阁楼住户矛盾无法解决，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告徐立宇辩称：跟刘加珍无关，合同是我签订的。对双方签订租赁合同无异议，双方租赁关系终止是因为原告方自己违约造成的，所以对于原告要求我赔偿损失不认可，损失不是我造成的，是原告违约造成的，所以我认为不应该赔偿原告的损失和违约金。被告刘加珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告美如寓公司为证明与被告徐立宇、刘加珍存在违约行为以及给原告造成损失的事实，提供：1、租赁合同、租赁合同登记备案证明、房屋管理委托书，证明原被告之间成立房屋租赁关系，被告在承租前承诺该房屋产权明晰等，被告应按合同承担违约责任；2、原告与被告徐立宇微信聊天记录一组，证明被告违约，经常要求原告关水关电，并引发了原告与阁楼住户的矛盾，严重影响原告的日常生活；3、出警证明一份，证明被告根本性的违约行为导致原告无法继续续租，被告应承担违约责任；4、原告为案涉房屋装修、添置家具家电的票据及清单一组计18张，证明原告因被告违约造成的损失；5、租赁合同5份，证明原告因被告违约造成的逾期收益及计算违约金依据。被告徐立宇质证称：对证据1，签订的合同真实性无异议，委托书是我本人签的；对证据2，微信聊天记录真实性无异议，但是我自己家里的水电我可以关掉的，涉案房屋我是通过拍卖取得的，阁楼不包含在房屋范围内，所以阁楼使用人无权使用我家的水电；对证据3，出警是事实，但我没有开锁，我是敲门里面开了我去关水电了；对证据4，涉及的单据、收条真实性有异议，都不是正式的发票；证据5，五份合同真实性不清楚，对于房子租给五个人我也不清楚，因为我认为不可能租给五个人。根据原告举证、质证和陈述，对双方陈述一致的事实本院予以确认：2019年1月3日，原告美如寓公司、汪**（乙方）与被告徐立宇（甲方）签订《房屋资产管理服务合同》一份，主要内容：甲方委托乙方管理运营房屋位于乐园步行街4幢608室；本协议管理期限自2019年1月4日至2026年1月4日止；甲方应当在本合同约定的交付日，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为2019年至2024年为1600元/月，2025年至2026年为1760元/月；双方认可自2019年1月4日开始收益，每个履约年度内每3个月为一次结算周期，押金1600元；管理期间，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据。双方认可，本协议第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准；甲方承诺对标的资产拥有完整的合法有效的所有权、使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，应保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉。如甲方违反上述承诺，给乙方造成损失的，甲方应当承担损失赔偿责任；甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：……（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行），则双方免责；违约责任：甲方违约责任：甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：（1）装修损失费；（2）新配置设施损失费；（3）乙方向资产使用人支付的违约金。附件：标的资产信息及所有权证明：建筑面积129.95平方米，居室数量3室2厅，整租，老旧房，无抵押，居住人数不超过7人；家具家电：三菱牌空调3台，燃气热水器1台，油烟机1台。同日，被告徐立宇出具《委托书》一份，载明：本人乐园步行街4幢608室房屋现本人委托汪**作为我的合法房屋出租全权代理，合同期限自2019年1月3日至2026年1月3日。上述合同签订后，被告徐立宇将涉案房屋交付给原告管理，原告美如寓公司将涉案房屋原有结构将房屋改造为五个独立居住空间并分别出租给五名住户居住使用，在房屋公共区域设有监控，美如寓公司对该房屋进行不定期保洁、维修、管理，相关人员有权进入房屋公共区域。2020年7月13日，涉案房屋租赁合同经淮安市住房和城乡建设局备案。另查，被告徐立宇通过法院拍卖取得涉案房屋所有权，并领取不动产权证，但不包含房屋阁楼。由于被告与原房主就阁楼价款未能谈妥，因阁楼仍由原房主占有使用。因阁楼水电均由涉案房屋总控，在与原房东发生矛盾纠纷时，被告徐立宇会关闭阁楼水电。被告徐立宇在2020年7月29日至9月19日期间4次通过微信要求原告关闭涉案房屋内的阀门限制阁楼使用水电，原告予以配合后，阁楼住户会则关掉外面的总闸，导致涉案房屋内水电无法正常使用，从而加剧矛盾激化。2020年9月13日，被告徐立宇试图进入涉案房屋关闭阁楼水电，原、被告发生纠纷，原告法定代表人汪**报警。清江浦区公安分局汇通警务工作服务站出具《出警证明》一份，载明：“2020年9月13日10时30分许，在，报警人汪**称有一起纠纷警情。调解情况：未调解成功，民警到达现场，了解到系报警人汪**租住在徐立宇的房子里，现徐立宇在没有经过汪**的同意，擅自找开锁公司打开汪**的门锁，双方因此产生纠纷，经调解未果，民警现场告知双方不得有违法行为，通过向法院提起诉讼等合法途径解决。”2020年9月18日，原告美如寓公司从涉案房屋搬出，但遗留部分家具和电器在涉案房屋内，被告徐立宇接受该房屋，双方合同解除，原告美如寓公司现以被告徐立宇存在违约行为为由，起诉至本院，引发本次诉讼。本院认为，合同具有相对性，原告与被告徐立宇签订合同，且由被告徐立宇出具委托书，被告刘加珍并非合同当事人，现原告要求被告刘加珍承担合同义务，于法不合，本院不予支持。原、被告签订合同虽名为《房屋资产管理服务合同》，但合同约定权利义务符合租赁合同的构成要件，故原、被告形成租赁合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。2020年9月18日，原告搬离涉案房屋，被告接受房屋，双方租赁关系解除。原告主张原、被告签订的租赁合同解除的违约责任应该由被告承担，对此，原告应该负举证责任。被告将涉案房屋出租给原告使用，即将该房屋及附属设施（包含水电气）使用权让渡给原告，原告即取得对该房屋水电使用的处置权。被告徐立宇经常通过微信要求原告美如寓公司通过涉案房屋内的闸门关闭阁楼水电以限制阁楼水电使用，原告美如寓公司作为承租人并无义务对被告的该种请求予以配合。原告配合被告关闭水电，从而引发其与阁楼住户之间产生纠纷，原告美如寓公司对此负有过错。原告美如寓公司提供《出警证明》证明被告徐立宇于2020年9月13日擅自找开锁公司打开涉案房屋，被告徐立宇该行为实属不当，但涉案房屋内的房间分别出租给五名不同的住户，每户住户居住的房间另有门锁，其余区域均为公共区域，被告徐立宇的本次不当行为并不必然导致双方的合同不能履行，原告主张被告给其住户造成困扰或者给原告管理造成困扰从而导致无法继续使用涉案房屋，证据不足。原告美如寓认为涉案房屋产权不明且被告徐立宇存在根本违约行为导致涉案合同解除，并以此为由要求被告徐立宇承担违约责任，无事实和法律依据，要求被告赔偿损失，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告淮安美如寓房产管理有限公司的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取427元，由原告淮安美如寓房产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年一月二十九日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。