广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初3378号 原告：李卓益，男，1990年1月3日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：杨远日，男，1989年9月26日出生，壮族，公务员，广西靖西市。 委托诉讼代理人：莫于静，男，1991年2月15日出生，壮族，公务员，广西靖西市。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路**。 法定代表人：凌福远，董事长。 原告李卓益与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卓益及其委托诉讼代理人杨远日、莫于静到庭参加诉讼，被告嘉元地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李卓益向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付房屋并支付逾期交房（自2019年12月31日起截至20201年8月5日）违约金40737.27元；2、判决被告承担本案的全部诉讼 2 费用。事实与理由：2018年10月10日,原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》以下称该合同,该合同约定:被告将位于靖西新天地小区住宅房一套出售给原告;房号:6栋2单元1002号,房屋单价为4813.71元每平方米,总价622894元;同时该合同第十一条约定,被告应于2019年12月30日前向原告交付该住宅房;如逾期交房,按照该合同第十二条第一种方式处理。随后,原告按照被告的要求,以首付款加公积金贷款的方式付清了房款,原告付清全部房款后,一直等待被告按期交房,但截止至2020年9月30日被告尚未向原告交付,延迟交房天数已达160日。按照该合同第十二条逾期交付责任所列第1种方式,逾期超过90日以后,原告有权解除该合同,现原告选择继续履行合同。按照该条款方式处理,被告需向原告按日计支付全部房价款万分之三每日的违约金即(2019年12月31日起,截至2020年8月5日)按218日共计40737.27元,以后违约金另计至被告交付房屋为止。原告认为,被告逾期交房的行为,违反了双方所签订的《商品房买卖合同》,给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益,依照该合同第十七条争议解决方式,特向人民法院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉元地产公司庭前提交答辩状辩称,原告主张的被告逾期交房天数与实际不符,本案应重点查明被告逾期交房天数,并在此基础上根据被答辩人的违约程度,结合双方签订的《商品房买卖合同》中有关逾期交房违约责任的约定,确定被告的违约赔偿金额。具体事实及理由如下：在2019年12月30日之前,案涉商品房的施工建设因大雨、暴雨异常天气及地震、中高考、体育赛事等不 3 可抗力因素影响工期的天数达到67天,被答辩人的交房时间因在此天数上顺延。1、2018年5月至2018年12月30日,靖西市区大雨以上异常天气共有26天；2、2019年1月至2019年12月30日,靖西市区大雨以上异常天气共有17天；3、2019年5月27日,靖西市特大暴雨致新天地小区内涝停电,6月3日才恢复供电,案涉商品房建设被迫停工7天；4、2019年11月25日,靖西市发生5.2级地震,新天地项目被迫停工2天；5、2018年高考停工2天(6月7日至8日),2018年中考停工4天(6月24日至27日),2019年高考停工3天(6月6日至8日),2019年中考停工4天(6月24日至27日),共13天；6、2019年12月3日至4日,2019年“丝路杯”中国-东盟乒乓球专业组比赛在靖西市举办,案涉商品房项目建设被住建局行政主管部门要求停工2天；二、2020年1月20日之后,因国内暴发新型冠状非典型性肺炎疫情导致案涉商品房项目建设工期顺延,顺延时间从2020年2月1日起至2020年4月23日。今年1月新冠疫情在武汉暴发后,广西壮族自治区于1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件I级响;从2月24日20时起,将应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。被告于2020年4月23日收到少量防疫物资后方才具备复工复产的条件。且在受疫情影响,许多农民工在5月份之前仍无法返回到工地上正常工作,案涉商品房项目建设受疫情影响严重。根据《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》(国办发明电(2019)16号),如无疫情的情形下,2020年春节假期后的第一个工作日是2月1日,故从2月1日至4月23日是案涉商品房建设与交付受新冠疫情影响的期间,本 4 案被告逾期交房的违约时间计算应当扣除该期间的天数。三、本案被告应向原告交付房屋的最后日期应是2020年6月5日,本案应从该日期的次日起计算被告实际逾期交付天数。答辩人与原告于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》,合同约定答辩人于2019年12月30日前交付房屋。合同签订后至约定交付的期间,因受到异常天气、地震、地震、中高考的影响,房屋交付日期应顺延至2020年3月7日(2019年12月31日加上67天)。期间,因发生新冠疫情不可抗力引起顺延中断,中断时间从2020年1月24日广西启动重大突发公共卫生事件I级响开始,一直持续到4月23日根据以上所述各法律事实要件及各要件发生的时间点计算本案商品房应当交付的时间:①2019年12月31日至2020年1月23日期间,交付时间顺延了24天；②2020年1月24日至4月23日期间,因新冠疫情不可抗力影响中断顺延;③从2020年4月24日起继续顺延剩余的44天(67天-24天=43天),则从2020年4月24日往后推算43天的日期是2020年6月5即2020年6月5日是被告应向原告交付房屋的最后日期,本案应从该日期的次日起计算被告逾期交付的天数。四、被告已于2020年7月31日向原告发送交房通知,故本案答辩人逾期交房的天数应为56天(2020年6月6日至7月31日)。被告于2020年7月31日以EMS邮政快递的方式向原告发送的交房通知,如因原告怠于收房或原告单方面认为被告向其交付的房屋不符合交付条件的,均不能成为原告主张被告逾期交付的理由,2020年7月31日之后的时间不能累加至答辩人逾期交付的天数中。五、本案逾期交房违约金应按逾期天数乘以案涉房屋总购房款万分之二/日计算。根据双 5 方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交付责任的约定,逾期交房在90日内的,违约金按买受人所购房屋总价款的万分之二计算按日计算违约金,则本案被告应向原告支付的违约金应当为6976.41元(622894.00×2÷10000×56=6976.41)。综上,被告不能按期交房存在多重不可抗力和其他客观因素,被告亦因此遭受了巨大的经济损失。同时,被告不惜成本的加大建设投入和加快竣工验收,尽可能地缩短竣工验收的期间,已为原告早日收房竭尽所能。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4点规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。但是,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行变更。”广西高院发布的《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第13条也有相关免责规定。因此,本案被告不能按期交房的责任应予相应免除或全部免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原、被告于2018年11月5日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于靖西市，房屋单价为每平方米4813.71元，总购房款622894元。原告按照合同约定的时间向被告支付购房款622894元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，被告应 6 当在2019年12月30日前向原告交付商品房。第十二条约定逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，被告向原告支付全部房价款日万分之三的违约金。从2019年12月31日起至2020年8月5日（暂计）逾期交付天数累计218天。被告逾期交房后抓紧进行建设施工，于2020年4月13日向原告等其他业主出示延期交房通知。另查明，涉案项目的房屋至今未成就交付条件。原告认为，被告逾期交房，给原告造成巨大的经济损失，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款622894元，履行了合同最主要的义务；而被告却未能按照合同约定的时间即2019年12月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2019年12月31日起至2020年8月5日止，逾期交房天数为218天，根据合同第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。但是，从公平的角度来衡量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房给原告造成的经济损失以及当地同地段同类房屋租金的标准，并结合当前新冠肺炎疫情对企业经济造成的影响等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情按日万分 7 之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为29874元（622894元×218天×0.00022），原告主张超过部分，本院不予支持。违约金暂计至2020年8月5日，之后的违约金以总房款622894元为基数，按日万分之二点二计算至被告向原告实际交房之日止。 本案中，原告请求被告继续履行交房义务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，由于涉案房地产项目目前尚未具备交付使用条件，法院不宜直接判令被告交房，故原告此项诉求本院不予支持，原告可待交房条件成就后另行主张权利。 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审诉讼期间的举证、质证及抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李卓益支付逾期交房违约金29874元；违约金暂计至2020年8月5日，之后的违约金以房款总价622894元为基数，按日万分之二点二计算至被告实际向原告交付房屋之日止； 二、驳回原告李卓益的其他诉讼请求。 8 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费409元，由原告李卓益负担109元，被告广西嘉元房地产有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  隆振成 二〇二〇年十二月三十日 书记员  严小米