安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1202民初8524号 原告：李军英，女，1968年2月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：刘愿愿，女，1993年6月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：刘旦旦，男，1998年9月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：李丽，安徽仲天律师事务所律师。 被告：赵东亮，男，1979年4月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市。 委托诉讼代理人：王飞飞，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。 原告李军英、刘愿愿、刘旦旦诉被告刘永波、赵东亮返还原物纠纷一案,本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理,本院于2020年10月20日第一次开庭，庭审中原告申请对涉案房屋（位于阜阳市颍州区房屋）的价格进行鉴定，本院依法委托安徽中信房地产土地资产评估有限公司进行鉴定。2021年1月13日原告申请撤回对被告刘永波的起诉，本院予以准许。2021年1月18日，本院第二次开庭对该案进行了审理，原告李军英、刘愿愿、刘旦旦的共同委托诉讼代理人师博及原告李军英、刘愿愿，被告赵东亮及其委托诉讼代理人王飞飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李军英、刘愿愿、刘旦旦向本院提出诉讼请求：1、依法判决2020年7月14日被告刘永波、赵东亮签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告赵东亮向原告李军英、刘愿愿、刘旦旦返还位于阜阳市颍州区的房屋，房屋价值暂定为75元；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2015年10月19日,刘万灵、被告刘永波代表原告一家与阜阳经济技术开发区黄庄新村建设指挥部签订《阜阳市城中村改造房屋征收协议书》,后经结算共安置原告李军英、刘愿愿、刘旦旦和被告刘永波,共计4口人,照顾原告刘愿愿未婚大龄青年27.6平方米,奖励20平方米,合计安置住房面积158平方米。2017年7月28日,原告李军英与被告刘永波办理离婚登记,并签订《离婚协议书》,双方约定:夫妻有位于阜阳市颍州区户的房屋已拆迁,还原后男方（被告刘永波）享有的面积27.6平方米,经协商给女方（原告李军英）,属于女方还原面积还属于女方。2018年11月26日,原告李军英与阜阳经济技术开发区黄庄新村建设指挥部结算,向原告提供位于阜阳市颍州区房屋,原告李军英向阜阳经济技术开发区黄庄新村建设指挥部补缴房屋差价款84798.6元。2018年12月28日,阜阳开发区黄庄新村建设指挥部将位于阜阳市的安置房交付给原告李军英。在原告李军英接受房屋后,被告刘永波在明知不享有房屋所有权的情况下,却在2020年7月14日与被告赵东亮签订的《房屋买卖协议》,将位于阜阳市房屋转让给了被告赵东亮。为维护原告合法权益,特诉至贵院。 被告赵东亮辩称：一、本案涉案《房屋买卖协议》主体为刘永波与赵东亮，涉案房屋与三原告没有利害关系，三原告诉讼主体身份不适格。《阜阳市城中村改造房屋征收协议书》明确载明，被征收人为：刘永波、刘万灵。且涉案安置房交接单、安置房缴款单也明确写明，户主为刘永波、刘万灵。三原告已经取得了一套101.76平方的房产，涉案2107房屋与三原告没有任何关系。原告李军英与被告刘永波签订的离婚协议，只是其双方约定，并没有对外对抗第三人的效力，并且李军英已经基于离婚协议，占有了刘永波27.6平方米的还原房。二、本案《房屋买卖协议》真实、合法、有效，被告赵东亮通过房屋中介公司与刘永波签订了房屋买卖协议，支付了合理的购房价格，并且实际占有使用了涉案房屋，原告诉求没有事实和法律依据。本案双方签订协议时，被告刘永波提供了其为户主、被征收人的房屋征收协议书，且安置协议、分房单上另一权利人刘永波的父亲刘万灵也对刘永波出售房屋的行为予以认可。根据上述房产手续，赵东亮有理由相信刘永波为房屋的实际所有权人。签订协议后，赵东亮通过银行转账、微信转账方式支付给刘永波25万元购房款及1000元房屋中介费用，刘永波按约交付了房屋。且赵东亮自协议签订后，一直占有使用该房屋。涉案房屋并不是李军英与刘永波的夫妻共同财产，原告李军英已经基于离婚协议获得了刘永波的27.6平方米的还原房，即安置分房证明的1907房屋。即使涉案房屋属于原告李军英与被告刘永波的夫妻共同财产，根据相关法律规定也不应支持原告诉求。三、原告的房产证取得时间是本案第一次开庭期间，该房产证的办理并不是对房屋物权的设定，被告基于善意取得已获取了该房屋的物权。 经审理查明：2015年10月16日，阜阳市京九路街道办事处穆庄社区出具《安置证明》，表明穆庄村新宅庄23号2户居民，拆迁户（户主）刘永波，摸底房号Ａ55，家庭共有4口人，安置4口人，安置户口1户，安置人口如下：户主刘永波，户主妻子李军英，户主长子刘旦旦、户主长女刘愿愿。2015年10月19日，刘万灵（系刘永波父亲）、被告刘永波与阜阳经济技术开发区黄庄新村建设指挥部签订《阜阳市城中村改造房屋征收协议书》，该安置按协议书表明安置6口人为刘万灵、刘永波、丁世英、刘愿愿、李军英、刘旦旦。原告庭审中自述刘万灵夫妇选择货币安置，已领走其享有的53.2平米补偿款，刘永波表示属实。2018年11月26日，刘万灵与刘永波填写阜阳开发区黄庄新村建设指挥部和谐新村选房确认书，拆迁协议号为23号，拆迁安置人口4人，拆迁安置、照顾及奖励面积合计158㎡，选择阜阳市颍州区房屋，其中1908室面积为101.76平米，2107室73.1平米，选房面积合计为174.77㎡，照顾及奖励面积47.6平米按补偿方案每平米960元购买，超出安置面积15平米以内，按2090元每平米购买，超15平米以外按4580元购买，共补偿差价84798.6元。2018年12月18日，原告李军英向阜阳市经济技术开发区黄庄新村建设指挥部补缴房屋差价84798.6元。2018年12月28日，刘万灵与刘永波共同签署阜阳开发区黄庄新村建设指挥部安置房交接单。2020年7月14日，刘永波与被告赵东亮签订《房屋买卖协议》，刘永波将位于阜阳市房屋以25万元的价格转让给被告赵东亮，后被告赵东亮将25万元房款支付给刘永波。同日，刘永波将案涉2107室房屋交付给赵东亮。赵东亮与安徽美盛物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2020年7月20日，刘永波向赵东亮出具《收条》一份，表明被告赵东亮已经将购房款25万元支付完毕。2020年7月21日，赵东亮入住该房屋，刘永波将物业、水电过户到赵东亮名下。 另查明：原告李愿愿系李军英与刘永波的婚生女，原告李军英自述刘旦旦是其与刘永波于2000年收养的。2017年7月28日，原告李军英（女方）与刘永波（男方）办理离婚手续，并签订《离婚协议书》，双方约定：夫妻有位于阜阳市颍州区户房屋已经拆迁，还原后男方享有的面积27.6平方米，经协商女方，属于女方还原面积的属于女方。 又查明：2020年7月24日，原告李军英与被告赵东亮因涉案房屋发生纠纷，阜阳市公安局经济技术开发区分局新阳派出所经处理告知双方通过民事诉讼途径解决纠纷。 再查明，本院在审理过程中，原告取得了案涉房屋的不动产登记证书，皖（2020）阜阳市不动产权第0548070号不动产产权证载明涉案房屋权利人为李军英，共有情况为单独所有。 上述事实有原、被告提供的身份证、《安置证明》、《阜阳市城中村改造房屋征收协议书》、房屋买卖协议、转账记录、收条、离婚协议书、不动产登记证书及当事人陈述在卷作证。 本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。案涉房屋系原告李军英、刘愿愿、刘旦旦及刘永波作为被征迁人依据征迁安置政策及相应购房优惠政策取得，后原告李军英与刘永波协议离婚，涉案房产的权利人变为原告李军英。刘永波将案涉房屋作为个人财产出售给被告赵东亮的行为，事先未取得原告李军英同意，事后原告李军英亦未经追认。刘永波出售案涉房屋的行为系无权处分。被告赵东亮辩称其已通过善意取得获取该房屋所有权，由于被告赵东亮受让涉案房屋后未办理房屋变更登记，而原告李军英已在该案的审理期间获得了涉案房屋的不动产登记证书，故被告赵东亮不符合善意取得的构成要件,房屋的所有权人有权要求被告赵东亮返还房屋。综上所述，本院对原告李军英、刘愿愿、刘旦旦的诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十五条、第三百一十一条之规定,判决如下: 被告赵东亮于本判决生效之日起三十日内向原告李军英、刘愿愿、刘旦旦返还位于阜阳市颍州区的房屋。 案件受理费11300元，减半收取5650元，由被告赵东亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 王 建 二〇二一年一月二十一日 书记员 徐盈雪 附相关法律规定 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。