江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初4488号原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰经济开发区马厂路1号。负责人：崔卫华，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王玥，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：储阳阳，女，该分公司员工。被告：仲飞，男，1976年5月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：鲍艳红，女，1977年11月2日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孔垂扬，江苏清越律师事务所律师。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称物业公司）与被告仲飞、鲍艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序分别于2020年12月21日、2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人王玥、储阳阳，被告仲飞、鲍艳红共同委托诉讼代理人钱越、孔垂扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2015年10月30日至2020年10月30日物业费199005元，能耗费49750元，电梯维保费34000元，电梯年检费6000元及资金占用费（暂定）69301.20元，合计358056.20元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月，两被告购买了姜堰区蓝岳相府1号楼201、202、203、204、205、206、207号楼，商品房买卖合同约定交房时间为2015年10月30日前。原告为蓝岳相府小区提供物业服务，同时将物业收费标准进行备案。被告接受房屋后一直未缴纳物业费，原告多次催要，被告仍未缴纳。被告仲飞、鲍艳红辩称，被告仅应支付自2017年10月1日至今所欠物业费用，物业费标准为每年1万元，扣减相关费用后，不应再支付物业费，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：1.两被告未缴纳物业费，但原告主张的物业费数额与事实不符，两被告于2015年6月与蓝岳集团姜堰项目负责人就物业费问题协商确定被告每年缴纳物业费1万元，原告物业公司为开发商江苏蓝岳集团泰州置业有限公司（以下简称蓝岳公司）的下属公司；案涉房屋面积为1506平方米；原告物业公司未与两被告签订《前期物业服务协议》。2.原告在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵。被告酒店的保洁、垃圾清理问题，原告物业公司未提供服务，被告支付的保洁费用应在物业费中予以抵扣；原告错放消防阀致被告多个房屋严重漏水，木地板受潮后全部换新；房屋墙壁渗水问题严重，被告多次修补后无效；原告物业公司负责人和员工在被告酒店共消费35295元，该费用应当予以抵扣；物业管理区域内环境脏乱且无人管理。3.原告主张能耗费、电梯维保费等费用存在重复收取的情况，物业服务费中包含电梯维保费、年检费；4.原告未公示物业费相关收费标准；5.原告主张资金占用费无事实与法律依据；6.本案部分物业费用超过诉讼时效，2017年10月1日之前的物业费已超过诉讼时效。针对两被告的答辩，原告补充陈述：1.物业费应从交房之日起算，因交房时间不固定，原告按《商品房买卖合同》约定自2015年10月30日起计算物业费；被告自交房起一直未缴纳物业费；2.前期物业合同约定商业用房的物业费为每平方米2.2元，该费用不包括高能耗的公共部分费用，另约定能耗费按每平方米0.55元收取，不存在重复收取的情况；3.物业公司仅对公共部分的清洁问题进行维护，被告酒店内部的清洁我公司不负责维护；4.物业费相关收费标准原告已经公示；5.关于资金占用费用，原告按照24%计算主张，具体由法庭判决；6.原告于2017年8月3日向被告催缴2015年至2017年的物业费，于2019年7月10日向被告催缴2015年至2019年的物业费，并未超出诉讼时效。本院经审理认定事实如下：一、2011年8月24日，开发建设单位蓝岳公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《姜堰市蓝岳相府前期物业服务合同》，约定：业主入住后的服务包括：房屋共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；电梯的运行和日常维护；前期物业服务期限自首户交付之日起计算共36个月；本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业2.2元/平方米/月，物业服务费未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用，按0.55元/平方米/月预收；物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收，入住时业主预付两年的物业服务费，入住后按每6个月或12个月预缴一次；甲方、业主违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求甲方、业主支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金；等等。后原告为蓝岳相府小区提供物业服务。二、2015年3月，蓝岳公司（出卖人）与被告仲飞（买受人）签订商品房认购单一份，约定由仲飞向蓝岳公司购买蓝岳相府商铺1507.6平方米，房屋交钥匙日期约为2015年3月5日，买受人必须结清全部房款等应付款项后方可交房；买受人确认出卖人已在本房地产项目销售现场将出卖人与江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司签署的《前期物业服务协议》、《蓝岳相府临时管理规约》全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业服务协议》、《蓝岳相府临时管理规约》的全部条款及内容。买受人同意出卖人聘请江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司作为蓝岳相府小区前期物业服务公司，接受并遵守《前期物业服务协议》、《蓝岳相府临时管理规约》的全部权利和义务约定，在本合同签订同时，签署《蓝岳相府临时管理规约》，并与该物业公司签署《前期物业服务协议》，在交房时按物业收费标准缴纳第一年的物业服务费。三、2015年5月12日，两被告与蓝岳公司签订《商品房买卖合同》，约定交付期限为出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、两被告所有的蓝岳相府1号楼201、202、203、204、205、206、207房屋建筑面积共计1507.6平方米。五、两被告接受案涉房屋后，未与原告签订物业服务合同，未交纳自交房之日起至2020年10月30日期间的物业费。该小区至今未成立业主委员会。六、2020年7月22日，江苏指明路律师事务所受原告委托向两被告发出律师函催要2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《姜堰市蓝岳相府前期物业服务合同》、律师函，被告提交的商品房认购单、不动产权证书等证据在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点：1.被告应当支付原告物业费数额如何确定，原告主张被告支付能耗费、电梯维保费、电梯年检费有无依据;2.原告在履行物业服务合同过程中是否存在服务质量瑕疵;3.原告主张部分物业费是否超过诉讼时效。关于争议焦点1，本院认为，本案原、被告之间虽未签订物业服务合同，但原告物业公司与建设单位签订前期物业服务合同，且根据被告仲飞与蓝岳公司签订的商品房认购单，其确认已阅读并理解、同意、接受了原告与蓝岳公司签订的前期物业合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故原告依前期物业服务合同向包括被告在内的蓝岳相府小区业主提供物业服务，被告应按约向原告支付物业服务费。关于电梯维保费及电梯年检费，前期物业服务合同并无约定收取该两项费用，且根据前期物业服务合同约定，由原告负责对包括电梯在内的共用设施设备进行日常维修养护，故原告主张该两项费用无事实依据，本院不予支持。两被告针对其辩称物业费每年只要交1万元的意见，向法庭提交被告仲飞与方铭贤、陈红霞通话录音，证明被告购买案涉房屋时销售人员承诺该房屋物业费收费标准为1万元/年。针对该录音证据，原告陈述称方铭贤是与开发商签订销售代理协议、负责房屋销售的负责人，但其并无权超出其代理合同与被告约定物业费收取的数额，陈红霞是海诺德酒店的销售负责人，不属于开发公司与物业公司员工，亦无权约定物业费数额。本院认为，被告并未提交证据证明方铭贤、陈红霞的身份，仅凭录音证据无法证明其与原告物业公司就物业费支付的数额另行达成约定，故本院对两被告的辩称意见不予支持。关于争议焦点2，两被告认为房屋墙壁存在漏水问题并提交手机拍摄图片，本院认为，被告提交的图片不能明确房屋漏水的时间、漏水的部位、原因，更不能证明房屋漏水系因原告服务原因导致；关于卫生保洁及垃圾清运问题，根据前期物业服务合同约定，原告提供的清洁服务范围包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等，被告酒店内部的卫生保洁及垃圾清运不属于物业服务的范围；两被告所称物业管理区域内环境脏乱问题，其并未提交充分证据予以证明，本院不予采信。故被告认为原告在履行物业服务合同过程中存在服务质量瑕疵无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点3，原告于2020年11月3日起诉要求两被告支付2015年10月30日至2020年10月30日期间的物业费。两被告辩称，被告未收到原告物业公司的催缴通知单，原告主张的2017年10月1日之前的物业费已超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案原告与蓝岳公司于2011年8月签订的前期物业服务合同约定，“前期物业服务期限自首户交付之日起计算共36个月，协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。”根据原告当庭陈述蓝岳小区首户交付房屋时间为2013年第一季度，此后蓝岳小区至今未成立业主大会及业主委员会，前期物业服务合同顺延，故自蓝岳小区首户交付房屋之日起三年后，案涉前期物业服务合同的最后服务期限不明确，在此情况下，该合同项下的每期物业费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务,履行期限届满后均为独立债务,具有可分性,案涉物业费的诉讼时效期间应自被告应缴纳物业费之日起计算三年；案涉前期物业服务合同约定“入住时业主预付两年的物业服务费，入住后按每6个月或12个月预缴一次”，故原告主张被告于2015年10月30日入住，自2015年10月30日至2017年10月30日产生的物业费，原告应于2020年10月30日前向被告主张权利。审理中，原告向法庭提交于2017年8月、2019年7月向两被告催缴物业费通知及手机拍摄图片，但该证据不能证明其向两被告提出履行物业费请求的时间，两被告辩称其未收到催缴通知，故该期物业费不适用诉讼时效中断，原告主张的2017年10月1日之前的物业费已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效期间，本院对该部分物业费的请求主张不予支持。综上，根据被告仲飞、鲍艳红的房屋面积及收费标准，两被告应向原告支付自2017年10月1日至2020年10月30日三年零一个月物业服务费共计153398.30元（物业费：1507.6平方米×2.2元/月/平方米×12个月×3年+1507.6平方米×2.2元/月/平方米=122718.64元，能耗费：1507.6平方米×0.55元/月/平方米×12个月×3年+1507.6平方米×0.55元/月/平方米=30679.66元）。关于被告辩称应在物业费中扣减原告物业公司相关人员在被告餐厅消费3万元的意见，两被告未提交充分证据予以证明，原告物业公司对该费用不予认可，故本院在本案中不予理涉，被告可另行处理。关于资金占用费，因两被告未及时支付物业，被告应自原告向其催缴物业费时承担欠款逾期利息，本院予以支持，但原告主张按年利率24%加收过高，本院作适当调整，综合考虑物业服务情况和市场因素，酌情确定按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告仲飞、鲍艳红于本判决生效后十日内给付原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司自2017年1月1日起至2020年10月30日期间的物业服务费153398.30元及逾期利息（以153398.30元为基数，自2020年7月22日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司的其他诉讼请求。案件受理费6672元，减半收取计3336元，由原告负担2186元，被告仲飞、鲍艳红负担1150元(原告同意其预交的案件受理费1150元由两被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6672元。审 判 员  赵 勇二〇二一年一月二十一日法官助理  周 颖书 记 员  沈梦莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。