福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初4375号 原告：李三新，男，1988年4月19日出生，汉族，住湖北省通城县，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：叶富铭，福建法美律师事务所律师。 被告：陈正跃，男，1989年10月14日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：闽侯县南屿镇汇居房产中介所，住所地福建省闽侯县南屿镇旗山路10号正祥林语墅4-12#、4-13#楼连接体1层27商业网点。 经营者：陈旭煌，男，1997年9月10日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：吴俊，福建合立律师事务所律师。 原告李三新与被告陈正跃、闽侯县南屿镇汇居房产中介所（以下简称汇居中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告李三新及其委托诉讼代理人叶富铭，被告汇居中介所的委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼，被告陈正跃经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李三新向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与沈幼卿签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告陈正跃、汇居中介所及其实际经营者连带返还原告的购房定金壹拾叁万元（130000元），并从2020年4月22日起按同期银行贷款利率支付占用费到上述被告实际履行返还义务之日止（暂算至2020年6月15日止，已经产生836.63元）；3.判令被告陈正跃、汇居中介所及其实际经营者向原告连带支付违约金贰拾陆万元（260000元）；4.判令被告陈正跃、汇居中介所及其实际经营者连带承担原告支付的律师代理费壹万元（10000元）；5.判令由被告共同承担本案的诉讼费。诉讼过程中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除被告陈正跃以沈幼卿的名义与原告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告陈正跃、汇居中介所及其实际经营者连带双倍返还原告的购房定金贰拾陆万元（260000元），并从2020年4月22日起以130000元为基数，按同期银行贷款利率标准计算占用费到上述被告实际履行返还义务之日止（暂算至2020年6月15日止，已经产生836.63元）；3.判令被告陈正跃、汇居中介所及其实际经营者连带承担原告支付的律师代理费壹万元（10000元）；4.判令由被告共同承担本案的诉讼费。事实与理由：原告现居住于福州市仓山区××巷路××小区，因小孩上学落户需要购房，遂于2020年3月起在华润橡树湾家园寻求购入一套小三居的二手房。至此，原告碰到被告汇居中介所的业务员沈圳欣。后来沈圳欣来电，说有一套房产（该套房产为案外人沈幼卿持有的坐落于福州市仓山区××镇××路××号××＃楼××单元××有意出售，让原告到讼争房屋处看房。原告和沈圳欣等人员来到讼争房屋处看房，并未见到房产所有人沈幼卿。看房过程中，沈圳欣向原告介绍了讼争房屋的基本情况。看房后原告就讼争房屋价格一事向汇居中介所提出要求与房东面谈，希望汇居中介所安排磋商一事。约于2020年4月19日，沈圳欣告知原告可以到汇居中介所办公场所面谈，后原告到汇居中介所时，沈圳欣向原告介绍说被告陈正跃系讼争房屋所有权人沈幼卿的代理人，价格的事情直接与陈正跃谈。当日，陈正跃表示，讼争房屋出售的价格不低于204万元，原告觉得稍微高了一点，并以需要回去考虑为由，当天并没有签约。直到2020年4月21日，沈圳欣告知原告说讼争房屋的所有权人同意以202万元的价格出售目标房屋。原告在接到沈圳欣的电话后，到汇居中介所办公场所处沟通购房签约事宜,但原告到汇居中介所并没有见到讼争房屋的所有人沈幼卿，仍然见到的是代理人陈正跃。当即原告并质问沈圳欣说产权人没在怎么签约，而且这个代理人咋都没有授权书这些文件。沈圳欣跟原告说，产权人沈幼卿肯定是有委托陈正跃全权办理讼争房屋出售的一切事宜，因为他都有钥匙什么的。代理人陈正跃也表示，他是有得到讼争房屋产权人的授权，只是授权文件没带，到后面再补过来，他还说如果他没有得到授权也不敢在买卖合同上签字，不然他也是要承担法律责任的。正当原告还再犹豫的时候，沈圳欣又说，放心我们合同里都会注明，代理人需要在合同签订后五个工作日内提交代理手续或者由房东直接追认的，如果在上述期限内没有补齐授权手续或者房东没有追认，合同就不会生效，到时候汇居中介所会第一时间把原告已经交的购房定金全额退还给原告。因此，原告考虑再三以后才同意签署《房屋买卖合同》。原告签署完《房屋买卖合同》后，按合同约定及代理人指定，在汇居中介所用刷卡的方式支付了十三万元的购房定金,汇居中介所向原告出具了一张《收款收据》。至此，根据《房屋买卖合同》第三项的约定卖方沈幼卿应于合同签订后五个工作日对《房屋买卖合同》进行追认，但截止至原告向法院提起诉讼之日止，卖方沈幼卿仍向原告作出追认的意思表示。同时，原告于2020年4月30日以微信方式向汇居中介所传达了解除《房屋买卖合同》的意思表示，且于2020年5月7日委托律师向卖方沈幼卿寄发追认《催告函》（快递信息显示，签收时间为2020年5月8日），亦均未收到卖方沈幼卿作出追认的意思表示。故，被告陈正跃、汇居中介所及其实际经营者连带返还原告的购房定金壹拾叁万元（¥130000元）。现原告要求解除合同，并要求被告按照《房屋买卖合同》第八条约定“任何一方未按约定履行，则视为违约，应赔偿守约方等同于乙方（原告）已付房款金额的双倍作为违约金”支付违约金。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，被告陈正跃向原告支付违约金贰拾陆万元（¥260000.00元）。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条之规定“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担”，因此，本案原告支付的律师代理费人民币壹万元（¥10000元）应当由被告陈正跃承担。同时，因为被告汇居中介所在房产居间过程中没有尽到勤勉义务和如实报告义务。按照《房地产经纪管理办法》第22条“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经济服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”的规定,汇居中介所作为专业的居间机构在从事居间活动时，应当对房屋权属状况等订约相关事项、当事人及其代理人的订约能力负有尽职调查、核实的义务（包括对方当事人的身份信息、代理人的授权文书、房屋状况、当事人提供资料的真实性的等方面信息）。本案汇居中介所在“代理人”陈正跃没有提供授权委托书的情况下相信其代理人的身份，属于未尽到勤勉义务的表现，且还向原告提供了重大的错误信息（明确告知原告，陈正跃已经得到讼争房屋所有权人沈幼卿的授权）导致合同未生效造成损失。因此，汇居中介所及经营者应当对陈正跃承担的违约金支付义务及原告的律师费损失等承担连带支付责任。 被告陈正跃未作答辩。 被告汇居中介所辩称，一、原告自身存在过错，因此应根据自身的过错承担责任。第一，原告在未获得案外人沈幼卿对被告陈正跃的授权书的情况下，就签订案涉合同，且原告在2020年4月29日与房产中介工作人员的对话中明确提出办理全权授权委托没有必要，因此原告对签订案涉合同一事，自身未尽谨慎审查义务。第二，如原告提供的证据催告通知书中所言，房产所有权人应当于2020年4月28日前进行追认。但是微信聊天截图显示，在追认前原告就频繁沟通被告房产中介，要求变更已签的买卖合同所约定的条款及作出导致交易无法安定进行的意思表示，包括2020年4月23日要求增加网签环节，2020年4月25日要求重新签订补充协议，要求退还定金，扬言交易无法进行下去，开联名账户，2020年4月26日告知绝对不可能按照案涉合同约定将购房款转入指定账户，2020年4月27日提出案涉合同系违规合同，2020年4月28日要求增加资金监管环节。此外，2020年4月29日要求等合同补充好了再打款，资金必须要做监管，全权委托公证意义不大，没有必要性。2020年4月30号发送撤销信息后，又于2020年5月21日要求按合同约定查询房产登记信息，提供房产证复印件和对方当事人复印件，于2020年6月10号要求发送产权人、代理人、产权证复印件。被告房产中介为尽勤勉负责义务而两头沟通，但是原告频繁要求变更案涉合同以及主张案涉合同违规，无法继续交易，发了撤销信息后又要求按照合同约定查询房产信息，导致案涉房屋买卖搁置在了继续磋商的阶段，无法追认。第三，原告对合同签订自身亦有过错，其后的频繁要求变更合同甚至明确表示不可能按照合同约定将购房款转入指定账户等行为，皆导致案涉合同无法履行，案涉房屋买卖无法完成，根据《民法总则》第171条第4款的规定，其应承担相应过错责任。二、原告主张被告房产中介支付资金占用费无依据，该诉请应驳回。案涉买卖合同第五条约定，原告应将履约保证金13万元交由房产中介无息监管。案涉交易服务代办合同第二条约定，应交易双方需求，房产中介提供相关房产及成交后的交易服务。因此，被告房产中介的确收取并监管13万元，系基于交付服务代办合同中约定的向交易双方提供的交易服务，系被告房产中介勤勉履职的体现。且依照合同约定，被告房产中介系无息监管。三、原告主张被告房产中介承担违约金的连带责任无依据，该诉请应驳回。被告房产中介为了促成案涉房屋买卖交易，已经尽勤勉义务，双方沟通，努力促进磋商，无违规未履职之处，且原告也未举证证明被告房产中介对原告负有过错，因此原告主张被告房产中介原告承担违约金连带支付责任，无事实和法律依据。四、根据交易服务代办合同第四条约定，合同无法履行而产生的法律责任与被告房产中介无关，交易双方仍应全额支付中介服务费。因此即便被告房产中介要承担退还13万元责任，也应从中抵扣交易服务代办合同第五条第1点约定的中介服务费20200元。五、原告与二被告并未在合同中约定律师费的承担方式，其关于被告中介机构应承担律师费的主张没有合同依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈正跃经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面质证意见及证据，视为放弃举证、质证权利。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析、认证如下：1.原告有提交快递寄送单、快递查询回执、催告通知书、律师费发票、转账凭证等证据原件核对，对上述证据的形式真实性予以采信。2.被告汇居中介所有提交微信聊天记录原件核对，其提交的《房屋买卖合同》、《房产交易代办合同》与原告提交的相应合同一致，对上述证据的形式真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月，在被告汇居中介所居间介绍下，原告李三新（乙方）与以案外人沈幼卿（甲方）代理人身份的被告陈正跃签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区建新镇洪湾南路68号（原洪湾南路西侧）华润橡树湾家园.橡树公园65#楼303单元﹝权属证号：闽（2017）福州市不动产权第0051366号﹞以2020000元价格出卖给乙方，乙方支付定金130000元作为履约保证金交由汇居中介所无息监管，此款项自签订协议之日起抵作部分购房款；签订本合同时，乙方已知悉上述房产由产权代理人签署同时签署本协议后伍个工作日内产权人对本合同项下所有约定进行追认，并承担本合同的所有权利和义务。 2020年4月21日，原告向汇居中介所支付了购房定金130000元。截至本案法庭辩论终结之时，讼争房屋的权利人仍未对上述《房屋买卖合同》予以追认。 本院认为，根据现有的证据以及到庭当事人的陈述，讼争讼争的《房屋买卖合同》在签订时，被告陈正跃未取得房屋权利人的授权；《房屋买卖合同》在签订后至今亦未取得房屋权利人的追认，故《房屋买卖合同》依法对权利人不发生法律效力。 虽然在签订讼争合同时，被告陈正跃未取得房屋权利人的授权，但根据《房屋买卖合同》签订时有效施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，该《房屋买卖合同》依法成立并发生法律效力，且对陈正跃、李三新发生法律效力，现讼争合同因未取得权利人的追认而无法继续履行，原告要求解除讼争《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。原告通过提起诉讼的方式主张解除合同，本院于2020年9月5日将起诉状副本通过法院专递形式邮寄送达被告陈正跃，原告解除合同的意思表示于当日送达被告陈正跃，讼争的《房屋买卖合同》于当日即告解除。讼争《房屋买卖合同》因被告陈正跃原因导致解除，原告现要求被告陈正跃双倍返还已付的定金共计260000元，于法有据，本院予以支持。本案中，原告在陈正跃未取得讼争房屋权利人授权的情况下仍与陈正跃签订《房屋买卖合同》并支付定金，其本身亦存在一定过错，故对其要求被告陈正跃支付定金占用费的诉请，本院不予支持。原告提起本案解除合同之诉要求被告陈正跃支付律师费，无相应法律及合同依据，本院不予支持。本案原告系基于房屋买卖合同的法律关系提起诉讼，被告汇居中介所并非合同的当事人，其要求被告汇居中介所承担相应责任，依据不足，本院不予支持，如原告认为汇居中介所在提供居间服务过程中存在相应过错，可另行主张其权利。因原告支付的定金130000元在汇居中介所处保管，为避免当事人诉累，汇居中介所可将其保管的定金130000元直接退还原告，被告陈正跃再另行向原告支付130000元。被告陈正跃经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李三新与被告陈正跃签订的《房屋买卖合同》于2020年9月5日解除； 二、被告陈正跃于本判决生效之日起十日内向原告李三新支付违约金130000元； 三、被告闽侯县南屿镇汇居房产中介所于本判决生效之日起十日内向原告李三新退还定金130000元； 四、驳回原告李三新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解除的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22960元，由被告陈正跃负担。被告陈正跃负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二一年一月十五日 书记员  周靖玮 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。