昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4737号原告：赵光华，男，汉族。委托诉讼代理人：赵忠文，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。被告：冯胜，男，汉族，现下落不明。原告赵光华与被告冯胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，因被告冯胜下落不明，本院依法于2020年11月1日在人民法院报公告向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，公告期满后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月18日公开开庭进行了审理，原告赵光华及其委托诉讼代理人赵忠文到庭参加诉讼，被告冯胜经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告赵光华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行2010年10月17日与原告签订的《房屋买卖合同书》，协助原告办理位于奥宸.滇池星城星博湾房屋不动产权登记；2、判令被告支付原告为被告垫付的银行贷款本息、案件受理费、执行费合计176487.92元，以及以176487.92元为基数自2020年8月7日起到款清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令被告支付违约金25万元；4、本案诉讼费、律师费、公告费由被告承担。事实和理由：2010年10月17日，原、被告签订了《房屋买卖合同书》，“约定由被告将其个人所有的位于奥宸.滇池星城星博湾房屋出售给原告，房价为75万元。双方对房屋交付及房款的支付作了详细约定。其中：《房屋买卖合同书》第二条约定：“甲方承诺和保证：1、甲方保证所出卖给乙方的房屋是经甲方合法继承母亲舒玲购买资格权属并真实出资购买所得，并合法拥有且经公证的婚前产权、拥用完全处分权，没有设置任何抵押、质押和担保，并不被任何第三人追索。否则，由此引起的所有责任，概由甲方承担”。第五条约定：“2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后60日内（最迟不超过房屋所在地其他所有权人取得房地产权证书之日），及时办理权属登记。3、甲方应当在取得房地产权属证书之日起60日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下。”第七条约定：“如果甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列一种方式处理：B、乙方不退房，甲方按已付房价款100%向乙方支付违约金。”第八条约定：“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。”《房屋买卖合同书》签订后，原告按约定向被告支付了定金2万元、房款68万元。被告按约定向原告交付了房屋，原告接房后对该房屋进行了装修，从2012年12月入住该房屋并使用至今。2018年5月7日，因被告拖欠房屋按揭贷款被中国农业银行股份有限公司昆明五华支行起诉至昆明市五华区人民法院，原告随后向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。2019年2月1日，昆明市呈贡区法院作出（2018）云0114民初1774号民事判决书，判决确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》合法有效，因判决时尚不具备办理房屋产权证的条件，驳回了原告的其他诉讼请求。2020年7月20日，昆明市不动产登记中心发出“关于滇池星城星博湾等6个地块办理不动产权登记的通知”，证实案涉房屋具备办理条件。2020年8月6日，为消除房屋按揭贷款，原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆明五华支行偿清贷款本息、案件受理费、执行费合计176487.92元，该款应由被告支付给原告。由于被告长期无法联系，明显不能在合同约定期限内及时办理案涉房屋权属登记和过户登记手续，其行为已构成违约，按合同约定，被告应支付原告已付房款100%即75万元的违约金，原告自行调整，只主张被告支付违约金25万元。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告冯胜经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告身份信息各一份；2、《房屋买卖合同书》、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《公证书》、（2018）云0114民初1774号民事判决书各一份，《收条》四份；3、《入住证明》、《居住证明》、《装修合同表》各一份；4、昆明市不动产登记中心《关于滇池星城小区C－6地块（星华湾）、G－10地块（星都湾）、G－18地块（星博湾）等6个地块办理不动产登记的通知》一份；5、《个人贷款结清证明》一份，上述证据欲证明原告的诉讼主张。被告冯胜未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。本院认为，原告提交的上述证据，符合证据形式要件，其来源合法、内容真实、与本案有关联，且各项证据内容相互印证，本院对其真实、合法、关联性及证明力予以认定。本院根据原告陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：位于昆明市呈贡区奥宸.滇池星城星博湾房屋系被告冯胜继承其母亲舒玲的购房资格后，于2010年1月19日与云南奥宸房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》购买的房屋，属于被告冯胜的个人财产，该房屋备案登记在被告冯胜名下，尚未办理不动产权登记。2010年10月，被告冯胜（甲方、出卖方）与原告赵光华（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方将其个人所有的位于奥宸.滇池星城星博湾房屋以75万元价格出售给乙方。合同对涉及甲、乙双方的权利义务进行了明确约定，其中合同第二条承诺和保证约定：“1、甲方保证所出卖给乙方的房屋是经甲方合法继承母亲舒玲购买资格权属并真实出资购买所得，并合法拥有且经公证的婚前产权、拥有完全处分权，没有设置任何抵押、质押和担保，并不被任何第三人追索。否则，由此引起的所有责任，概由甲方承担；4、房屋一经出售，甲方即须无条件、无偿的协助乙方办理该房屋的出售、变更登记手续等一切相关事务……”。第五条房屋交付及产权登记约定为：“2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后60日内（最迟不超过房屋所在地其他所有权人取得房地产权证书之日），及时办理权属登记。3、甲方应当在取得房地产权属证书之日起60日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下。”第七条违约责任约定为：“如果甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列一种方式处理：Ｂ、乙方不退房，甲方按已付房价款100%向乙方支付违约金。”合同签订后，原告于2017年5月6日前，分四次向被告支付了购房款共计70万元（含定金2万元），尚欠5万元尾款。被告按约定向原告交付了房屋，原告接房后对房屋进行了装修，并于2012年12月入住至今。另查明：2010年4月6日，被告冯胜与中国农业银行股份有限公司昆明五华支行（以下简称农业银行五华支行）签订《个人购（建）房担保借款合同》，向农业银行五华支行按揭贷款209000元，贷款期限自2010年4月6日至2030年4月5日，以上述房屋作为抵押担保。后因被告冯胜未按合同约定按时足额偿还贷款，农业银行五华支行向昆明市五华区人民法院起诉，五华区人民法院经审理作出（2018）云0102民初1793号民事判决书，判决被告冯胜偿还尚欠农业银行五华支行的借款本金、利息、诉讼费等相关费用。2018年5月7日，原告赵光华向本院起诉，要求确认原告与被告冯胜签订的《房屋买卖合同书》合法有效；确认上述房屋属于原告所有；要求被告冯胜清偿拖欠农业银行五华支行的贷款本息；要求被告协助原告办理不动产权证登记过户手续；要求被告冯胜承担违约金70万元。本院经审理，于2019年2月1日作出（2018）云0114民初1774号民事判决书，确认原告赵光华与被告冯胜签订的《房屋买卖合同书》合法有效；驳回了原告的其他诉讼请求。2020年7月20日，昆明市不动产登记中心发出《关于滇池星城小区Ｇ－6地块（星华湾）、Ｇ－10地块（星都湾）、Ｇ－18地块（星博湾）、Ｇ－22地块（星瑰湾）、Ｇ－29地块（星茴湾）、Ｇ－31地块（星皓湾）6个地块办理不动产权登记的通告》，通知业主提交资料办理涉案地块房屋的不动产权证，本案案涉房屋在通知的办证范围内。为消除案涉房屋的贷款抵押，原告赵光华于2020年8月7日代被告冯胜偿还了五华区人民法院作出的（2018）云0102民初1793号民事判决书确定的义务即代被告冯胜归还了拖欠银行的贷款本金152410.80元、利息17928.12元、诉讼费3549元、执行费2333元，共计176220.92元。2020年8月26日，原告向本院提起本案诉讼。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》已经生效法律文书确认合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告冯胜作为房屋出卖人，在收到原告赵光华支付的房款后，在具备办证条件时，未按合同约定及时办理房屋产权证并将房屋产权过户至原告名下，其行为已构成违约，依法应继续履行合同约定的协助办证义务及相应的违约责任，故对原告赵光华要求被告冯胜协助办理房屋不动产权证登记的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的违约金，本院认为，双方签订的合同约定的违约金超过法律的限制性规定，原告自愿将违约金调减到25万元，仍然过高，本院根据法律规定，结合本案被告冯胜的违约程度，认定违约金为原告已支付购房款总额的20%即14万元。针对原告要求被告支付代偿款项的诉讼请求，本院认为，被告冯胜作为案外人农业银行五华支行的借款人，偿还借款本息系冯胜的法定义务，原告赵光华为消除案涉房屋的抵押，排除办证障碍，经债权人（出借人）农业银行五华支行同意，代被告冯胜履行了生效法律文书确认的偿还贷款本息及其他费用的义务后，依法有权要求被告冯胜偿还原告代付的款项，故对原告要求被告冯胜归还代偿款项的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的数额176487.92元有误，本院予以更正为176220.92；原告赵光华系自愿代被告冯胜履行义务，要求被告冯胜承担代偿款项利息的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。双方在合同中对实现债权支付的律师代理费及其他费用的承担未作约定，故对原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。被告冯胜经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此引起的不利后果，由其自行承担。据此，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告冯胜于本判决生效之日起15日内按房屋开发商的要求提交办理不动产权证所需要的资料，办理位于呈贡新区乌龙片区奥宸.滇池星城星博湾房屋的不动产权证。二、被告冯胜于取得呈贡新区乌龙片区奥宸.滇池星城星博湾房屋的不动产权证之日起15日内协助原告赵光华将该房屋过户登记至原告赵光华名下。三、被告冯胜于本判决生效之日起15日内向原告赵光华支付代付款项人民币176220.92元。四、被告冯胜于本判决生效之日起15日内向原告赵光华支付违约金140000元。五、驳回原告赵光华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12065元、公告费560元，两项共计12625元，由被告冯胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 黄 云二〇二一年一月二十日书记员 梁娇娇