北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48488号原告：孙军峰，男，1986年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟祥楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：白彩营，北京市京师律师事务所律师。被告：北京百川恒升物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区吉祥里**楼**1157内**。法定代表人：丁振范。委托诉讼代理人：杨天赐，北京信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱忠民，北京信之源律师事务所律师。原告孙军峰（以下简称姓名）诉被告北京百川恒升物业管理有限公司（以下简称百川物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙军峰及其委托诉讼代理人孟祥楠，百川物业公司委托诉讼代理人杨天赐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙军峰向本院提出诉讼请求：1．判令百川物业公司支付2020年4月20日至2021年1月19日房屋租金，租金标准每月5900元和押金23600元；2．判令百川物业公司赔偿因排水立管堵塞导致污水倒灌所造成的经济损失88820元。事实和理由：孙军峰于2019年2月28日签订广华新城职工住宅配售合同，购买位于北京市朝阳区广华新城小区广泰西路503号职工住宅，交房后孙军峰与百川物业公司于2019年9月26日签订物业服务协议。协议约定百川物业公司具有对于协议约定的共用部位及共用设施设备运行、维护养护的义务。合同签订后孙军峰对涉案房屋进行了装修，已装修完毕预计2020年4月进行入住。2020年4月5日百川物业公司联系孙军峰称发现房屋门口有水渍，孙军峰到达后进入房屋内，发现房屋发生污水倒灌事故，所有房间都被粪水浸泡，屋内内饰装修、家具等财物出现严重程度的损坏。污水倒灌事故的发生系该单元3户型共用排水立管堵塞（非孙军峰原因导致）导致房屋马桶返水浸泡家具。孙军峰认为因百川物业公司未履行协议约定义务导致污水倒灌事故发生，导致孙军峰遭受严重经济损失。孙军峰多次与百川物业公司协商要求其承担赔偿责任，但百川物业公司拒绝履行。孙军峰为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判如请求。百川物业公司辩称，一、百川物业公司不存在违约行为，物业服务协议对污水井的定期检查义务百川物业公司完成，及对业主禁止倾倒垃圾进入污水管的提示义务完成，并且在事发后及时提示孙军峰，尽到了维修和保护义务；二、孙军峰损失的原因是孙军峰和其他业主不当装修垃圾堆积导致污水倒灌，孙军峰应该向其他业主主张，向百川物业公司主张没有事实和法律依据；三、孙军峰存在装修违规行为，私自将卫生间的检修口用水泥封死，导致百川物业公司排查过程中延误时间扩大损失，百川物业公司为减轻孙军峰损失已经拆除地板，应减轻百川物业公司责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，孙军峰（甲方）与百川物业公司（乙方）签订《广泰西路五号院物业服务协议》，约定甲方购买的物业名称广泰西路五号院503号（以下简称涉案房屋），建筑面积81．89平方米，小区共用部位、共用设施设备日常维护，定期对化粪池、雨水井、雨水管、污水立管等设施进行检查维护；乙方及其雇员在下列情况下不需对甲方承担责任（甲、乙双方约定如因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方不承担包括违约、侵权赔偿、补偿责任在内的任何法律责任）：因甲方、第三方故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议和物业管理区域内共用部分、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害；同时，合同的附件四为物业服务三级标准，在公用部位-附属构筑物部分写明：每季度检查1次雨、污水管井等。2020年4月5日，涉案房屋因4层与5层之间的污水立管堵塞发生反污水情况。2020年4月6日百川物业公司出具《关于5号楼2单元503反水情况说明》，内容为2020年4月5日10：30，物业巡查时发现广泰西路5号院5号楼2单元503入户门外有水渍，经与该房业主孙军峰联系（业主及家属并未入住），该业主于11：05赶到。打开入户门后，发现屋内所有房间（含卫生间/主卧/次卧/客厅/厨房/阳台）被粪水浸泡，地面充满，地面充满粪便被泡坏变形，所有柜子（含电视柜/餐边柜/阳台柜/衣柜/次卧榻榻米/橱柜）、主卧木质门、次卧木质门、入户门套、阳台垭口被泡坏且有裂纹，卫生间门、厨房门有不同程度损坏，马桶、淋浴间污损无法使用，卫生间及厨房的瓷砖和地砖浸入污水，踢脚线脱落，墙面渗水蜕皮污损，地面龟裂，地面龟裂面上的物品（含入户可视对讲/温控面板/马桶遥控器等物品）被泡坏，损坏程度见附件说明。本单元103/203/303/403均有不同程度受损。经物业检查，原因为该单元3户型共用排水立管堵塞（非503原因导致），导致从503的卫生间马桶/地漏处返水造成。为及时将污水排出，避免造成更大损失，经业主同意，已将损坏地板拆除。当日，百川物业公司使用探测仪及疏通机完成疏通。庭审中，百川物业公司表示奇数楼层具有检修口，涉案房屋位于5层，检修口被孙军峰装修时封死，导致无法在5层疏通，故至7层疏通，增加了疏通时间。2020年4月7日，百川物业公司委托北京世纪瑞诚建筑工程有限公司对下水管道清掏。2020年8月19日，北京世纪瑞诚建筑工程有限公司对下水管道清掏出具《出户管清掏情况说明》，内容为5号楼2单元503住户发生返水情况，我单位按物业要求于2020年4月7日开始下水管道清掏工作。于早8：30开始对5号楼所有出户污水管道进行清掏，于同日17：00点完成出户污水管清掏工作。5号楼2单元03户型卫生间出户污水管清掏过程：拆除B1污水管道弯头接口处抱箍，拆下弯头，将垃圾桶放置于污水管道口的下方，便于清出的污物流入桶内。先用钢丝绳、竹杆清理管道内堵塞物，再使用高压水枪将弯头及管道内清洗干净，清理出的污物落入下方垃圾桶内，倒出垃圾桶污水后发现有水泥块、小木方等建筑垃圾及生活垃圾，在拆下的污水管道中清理出水泥浆建筑垃圾，清理疏通后进行恢复安装。庭审中，百川物业公司为证明其尽到了合同义务，提交：1．2019年11月15日至2020年8月12日期间百川恒升物业公司广华项目部雨、污水井管道巡视检查记录，显示按周检查主楼屋面、门楼顶雨排水，雨、污水井内是否有大块固形物，B1层污水出户管是否有跑冒滴漏现象等内容；2．2019年11月21日至2020年6月12日期间5号院污水出户管清掏记录表，就涉案房屋清掏记录为2019年11月30日、2019年12月11日、2019年12月25日、2020年4月7日、2020年6月12日。庭审中，百川物业公司表示虽然约定了定期维护，但是直接入户维修造成用户不便，因此主要从负一层检测清掏。就清掏记录中关于2019年12月25日、2020年4月7日之间的间隔，百川物业公司表示疫情期间不允许装修,正常来说不会出现堵塞情况。诉讼过程中，孙军峰申请对污水倒灌导致浸泡在房屋内设施所产生的房屋装修和财产损失情况进行评估，本院对此予以准许，经摇号确定北京晟名资产评估有限公司为本案评估机构。北京晟名资产评估有限公司于2020年10月22日出具晟明评鉴字[2020]x号《资产评估报告》，评估结论为污水倒灌造成的财产和装修损失为88820元。孙军峰对该《资产评估报告》认可，百川物业公司不认可《资产评估报告》关联性，认为只能证明孙军峰有损失，不能证明因果关系，其中装修损失评估明细，鉴定项目中5厨房门，18淋浴房，19马桶没有必要更换，清洗后能使用，关于拆除清理费2500元不认可，百川物业公司已经帮助孙军峰清理地板，应该减少一部分费用。孙军峰就此支出评估费5000元。庭审中，孙军峰为证明因无法正常使用涉案房屋产生的另行租房的费用，提交：1．2020年4月19日其与刘明名签订的《北京市房屋租赁合同》，显示孙军峰承租北京市朝阳区六里屯八里庄北里小区，租赁期2020年4月20日至2021年4月19日，月租金5900元，押金5900元。2．房本，载明朝阳区六里屯八里庄北里小区产权人为刘明名，建筑面积38平方米。3．2020年4月18日授权书，内容为刘明名委托刘碧茜代为出租及管理北京市朝阳区六里屯八里庄北里小区房屋。4．付款凭证，显示2020年4月19日孙军峰向刘碧茜转账23600元，附言3个月租金+1个月押金；2020年7月25日孙军峰向刘碧茜转账17700元，附言3个月房租；2020年10月24日孙军峰向刘碧茜转账17700元，附言2020年10月至2021年1月房租。百川物业公司对上述证据不认可。本院认为：孙军峰与百川物业公司签署《广泰西路五号院物业服务协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现通过庭审查明的情况可知，孙军峰居住的503房间于2020年4月5日家中出现的反污水的情况，根据百川物业公司勘察现场，反污水的原因系该单元3户型共用排水立管堵塞（非503原因导致），导致从503的卫生间马桶/地漏处返水造成。依据孙军峰与百川物业公司签署《广泰西路五号院物业服务协议》之附件四的约定，百川物业公司应每季度检查1次雨、污水管井。从百川物业公司提供的清掏记录显示，其在2019年12月25日之后的清掏时间为2020年4月7日，未能按照上述约定的一季度的间隔进行清掏，虽然百川物业公司表示疫情期间不允许装修，认为不会出现堵塞，因此未按时间清掏污水管，但本院认为清掏污水管系物业服务协议明确载明的百川物业公司必须完成的工作内容之一，不因是否存在房屋装修而免除其合同义务。故本院认为百川物业公司未能按时履行清掏污水管的行为已经构成违约。依据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于百川物业公司未能按时清掏污水管，导致污水管的堵塞反水，造成了一定的财产损失，经评估，财产和装修损失为88820元，百川物业公司对此应承担赔偿责任。针对孙军峰主张的租房损失，因处理现场、修复损失需要一定的时间，延误了孙军峰入住该房屋，故本院酌情判百川物业公司赔偿孙军峰两个月的租房损失11800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京百川恒升物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙军峰财产及装修损失八万八千八百二十元；二、被告北京百川恒升物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙军峰租房损失一万一千八百元；三、驳回原告孙军峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2772元，由原告孙军峰负担1616元（已交纳），由被告北京百川恒升物业管理有限公司负担1156元（于本判决生效之日起十日内支付原告孙军峰）；评估费5000元，由被告北京百川恒升物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内支付原告孙军峰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二一年一月十二日书记员  邓青