江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初14869号原告（反诉被告）：昆山唐佳精密机械有限公司,住所地江苏省昆山千灯镇景唐南路338号。法定代表人：唐惠龙,该公司经理。委托代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托代理人：叶坤元，上海市中山律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州华韬房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇天地华城花园19号楼5室。法定代表人：王本升，该公司执行董事。委托代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。原告昆山唐佳精密机械有限公司（以下简称“唐佳公司”）与被告苏州华韬房地产经纪有限公司（以下简称“华韬公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，华韬公司提起反诉，本院将本诉及反诉一并于2020年10月28日公开开庭审理。唐佳公司的委托诉讼代理人蔡新、华韬公司的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐佳公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告订立的《厂房租赁合同》；2.被告支付原告房屋租赁欠费2113875.41元(其中租金、使用费计算暂至2019年12月19日，实际应计算至腾退之日止，物业费计算暂至2019年11月30日，实际应计算至腾退之日止，水费计算至2019年9月4日止，之后产生的水费不要求在本案中处理)；3.本案受理费由被告负担。事实和理由：2018年2月7日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定：原告将位于昆山市厂房(6183.77平方米)租赁给被告。租赁期限为6年，即从2018年2月1日(交房)起至2024年1月31日止。(租金从2018年4月1日起算)。合同第四条及第五条约定：租期2018年4月1日至2021年3月31日厂房年租金为1855131元。租期租金每六个月支付一次，先付后用，每次提前一个月支付。合同第三条第3款还对供水、供电方式作了约定：即在厂房区域内的用水及部分用电费用，由原告先行代付。然后再与被告结算。合同第十条物业管理约定：厂区内的警卫、清扫、绿化管理等物业，由被告方统一管理。合同第十三条第2款约定：被告方不交付或者不按约定的交付租金达1个月以上，原告方有权单方解除合同。合同还对其它原、被告应尽义务一一作了约定。原告将厂房交付被告后，被告即将厂房全部对外转租，有5-6家之多，但被告本人又疏于管理，厂区内十分混乱。于是与原告口头约定：再委托原告负责进行其租赁厂区的物业管理，费用由原告与被告另行结算。但被告言而无信，一直拖欠应支付的上述费用。被告将厂房转租时，已收取了对方长达数年的租金，但对应支付给原告的租金只支付到2019年3月31日，自2019年9月4日起就开始拖欠多达百万余元的租金、物业费和水费，后经原告数次催讨，并在2019年9月4日向被告发出对账清单，被告在2019年10月3日签字确认：除应由原告补偿被告变压器维修费10000元外，被告实欠原告租金、物业费和水费共计1073480.6元。同时，被告承诺对于上述项目欠款，其在2019年10月30日前付40万元，2019年11月3日前付清余款(673480.60元)。事后，被告支付41万元，余款至今仍未支付。虽经原告多次催讨，但被告仍以各种理由推诿。无奈之下，原告只能诉诸于法律。为维护原告方合法权益，特向贵院提出起诉，请求贵院依法作出公正判决。被告华韬公司辩称，不同意唐佳公司诉讼请求，在合同签订初期，唐佳公司故意隐瞒涉案房屋存违建情况，导致华韬公司不能招租，造成重大经济损失。反诉原告华韬公司向本院提出反诉请求：1.判令唐佳公司返还华韬公司支付的15万元保证金；2.判令唐佳公司赔偿经济损失954808.95元及24860元（按照租赁房屋30%的空置率计算，已付租金3182696.5元）；3.本案诉讼费由唐佳公司承担。事实和理由：2018年2月7日，唐佳公司、华韬公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：华韬公司租赁唐佳公司位于昆山市厂房(规划报建编号为3号)，租赁面积6183.77平方米，租赁物用途为工业厂房；租赁期限即2018年2月1日至2024年1月31日，租金起算日为2018年4月1日；年租金1855131元，租金每六个月支付一次，保证金15万元。合同签订后，华韬公司按照合同约定向被反诉人支付租金并对厂房进行招租，租赁厂房后华韬公司发现唐佳公司并未如实告知租赁厂房的实际情况，属于唐佳公司所有的景唐南路338号-1号厂房存在违章搭建，被昆山城市管理局移交处理导致华韬公司租赁的厂房无法正常办理环评及消防等手续。发现违建问题后，华韬公司及时告知唐佳公司并要求唐佳公司尽快拆除违章搭建行为，然而唐佳公司每次承诺后均未实际拆除，导致无法正常对外招租或招租的企业都因违建无法办理出环评消防等手续提前解除租赁合同。使得华韬公司租赁的厂房长期面临大面积空置，给华韬公司造成巨大损失。综上所述，华韬公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。反诉被告唐佳公司辩称，反诉被告于2018年2月1日便将涉案厂房交付反诉原告使用，将近2年时间里，租赁物正常使用，根本不存在无法办理环评及消防手续问题，反诉原告提供的录音仅是书面整理材料的一部分，有断章取义之嫌，反诉被告不予认可。反诉原告拖欠反诉被告租金等费用，存在违约，依然对外转租，还存在一房二租现象，招租损失扩大是由反诉原告自身原因导致，反诉请求不成立。经审理查明：2018年2月7日，唐佳公司（甲方）、华韬公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定，1.1甲方将其所有的位于千灯镇景塘南路338号4号厂房车间6183.77平方米租赁给乙方使用（规划报建时的编号为3#厂房）；1.2租赁用途为工业厂房（乙方生产经营项目需经过昆山市行政主管部门批准并取得相关审批文件：办理上注册手续）。2.1租赁期限为6年，从2018年2月1日（交房）起至2024年1月31日止（甲方于2018年2月1日交房，考虑到春节期间及给与一定装修期，双方确定从2018年4月1日起算租金）。3.3供水、电，甲方在区域内电力配置为为500KVA，其中350kva供给乙方使用。电费由乙方直接与供电部门结算。甲方在区域内为乙方安装独立计量水表。自来水费由甲方直接支付给供水部门，甲方代付代收代开发票，考虑到甲方厂区另有厂房使用150kva电量，电费及基础kva费按实结算，由乙方代收代开发票，协调工作有甲方负责，以后凭补充合同执行，时间不超过电表过户后一个月。4.租期2018年4月1日至2021年3月31旦厂房租金、按25元每月每平方米(含税)，开票金额及内容为厂房租金、土地租金各50%，租期年租金为人民币1855131元。2021年4月1日至2024年3月31日厂房租金递增6%。5.1租赁费实行租期租金每六个月支付一次的方式，先付后用，每次提前一个月支付，并由乙方汇至甲方指定的银行帐号，或按双方同意的其他支付方式支付。5.2合同保证金为15万元。签约时支付。租赁期止乙方结清所有费用后，甲方无息退回。10.3厂区内的警卫、清扫、绿化管理等物业管理，由乙方统一管理。11.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向出租方提交装修、改建设计师方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。11.4如乙方对现有货运梯撤换或增装，需报甲方同意方可。所产生的费用有乙方承担。租期满撤走时，归甲方所有。如双方租期延续，乙方可使用至乙方撤走。中途所需维护维修费用，由乙方承担。12.甲方同意乙方将剩余厂房对外出租，但乙方要管理好现有厂区内，物业自行管理，不得搭建任何违建设施，乙方如需要建设或增加必要环保设施，需要书面与甲方提出申请。13.1任何一方未经对方书面同意，不得擅自终止或解除本合同，如一方确需提前解约，须提前3个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可解约：（1）向对方支付本合同约定支付的所有费用；（2）应于本合同前终止或解除之日的前一日或之前向对方支付相等于租赁物月租金3倍的款项作为赔偿。13.2下列情形之一的，出租方有权单方解除合同：乙方不支付或不按约定的交付租金达1个月以上。15.合同提前终止或有效期届满，双方未达成续约，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日搬离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，并限时迁出租赁物。另查明，华韬公司支付租金至2019年3月31日，唐佳公司在2019年9月4日向华韬公司发出对账清单，华韬公司在2019年10月3日签字确认：除应由唐佳公司补偿华韬公司变压器维修费10000元外，华韬实欠原告租金、物业费和水费共计1073480.6元。具体明细为：1、所欠物业费和水费：2018年6月1日至2018年9月30日物业费和水费31978.5元；2018年10月1日至2019年1月31日物业费29682.1元；2019年2月1日至2019年8月31日物业费51943.67元；2018年9月39日至2019年9月4日水费4745.32元。2、所欠租金：2019年4月1日至2019年9月30日租金927565.5元，已支付890000元，剩余37565.5元；2019年10月1日至2020年3月31日租金927565.5元，小计965131元，总计欠款1083480.6元。同时，华韬公司承诺按一定计划付清上述欠款，其在2019年10月30日前付40万元，2019年11月3日前付清余款673480.6元。事后，华韬公司仅在10月31日支付250000元、11月1日付150000元，余款至今仍未支付又查明：2018年3月1日，唐佳公司出具《委托书》，委托书载明，位于昆山厂房的租赁招租事宜，委托期自2018年3月1日至2024年2月28日止，现全权委托华韬公司负责人王涛对外招商，在不违反法律法规和地方政府相关环保、安全生产、消防安全及产业导向前提下，他有权处置合同事项（此委托书只限招商使用）。2018年9月4日，昆山市规划局向昆山市城市管理局出具违法建设认定及案件移送函，函件载明唐佳公司（租方：昆山中塑特种塑料薄膜有限公司）位于涉嫌违法建设，交昆山市城市管理局进行行政处罚。2019年12月10日，唐佳公司向各租户发出告知，告知各租户关于华韬公司拖欠2018年6月至2019年10月10日租金、物业费及水费，并给予了华韬公司相应的支付期限，若华韬公司未支付，将终止与华韬公司的合同，各租户要做好迁厂准备。2019年12月12日，华韬公司向唐佳公司发函，认为唐佳公司故意隐瞒违法建设行为，导致其租赁的厂房无法办理任何环保、消防审批手续，从而导致无法对外招租，造成厂房长期处于空置状态，要求唐佳公司收到函件后5日内立刻拆除违法搭建房屋，排除任何妨碍公司正常招租使用行为。唐佳公司表示未收到该份函件。2019年12月16日，昆山园泰复合面料有限公司发函至华韬公司，通知函载明，我司于20(8年7月22日与苏州华韬房地产经纪有限签订租赁合同，租赁你方代理招租的千灯镇景唐南路338-4号厂房，该厂房从我司入驻以来一直存在违章搭建，导致我司无法办理环评证书，无法正常生产经营。公司需重新租赁厂房，因贵司无法提供正当使用房屋的行为致使搬厂及装修与再搬厂所产生损失约40万元，若华韬公司不予赔偿，公司将诉讼解决。昆山明华塑胶有限公司与华韬公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案，昆山明华塑胶有限公司主张解除与华韬公司于2019年10月31日签订的房地产租赁合同及退还支付的租金及押金，支付违约金、律师费等。本院查明昆山明华塑胶有限公司与华韬公司签订的合同中约定，如出租方土地证范围内有违章建筑的原因导致环评办不下来，出租方要承担承租方的全部损失，并及时退还房屋和押金。华韬公司在承诺的期限内未拆除违章建筑。2019年11月1日表示会明确拆除时间。2019年12月1日，华韬公司又将昆山明华塑胶有限公司租赁的厂房另行出租给昆山贝砂机械有限公司。本院于2020年6月30日依法作出（2019）苏0583民初20583号民事判决，判决因华韬公司构成根本违约，支持昆山明华塑胶有限公司关于合同解除，退还租金及支付违约金的诉讼请求，其余诉请驳回。华韬公司不服，提出上诉，二审维持原判。华韬公司提供两段录音，唐佳公司法定代表人唐惠龙与华韬公司法定表人王涛通过录音，2019年11月4日、2019年11月15日通话中唐惠龙均表示违章建筑会处理，若因违章建筑导致环评办不下来，会承担责任。昆山唐佳精密机械有限公司认为双方之间的合同解除时间应为2019年12月19日即提出诉讼的时间，并提供了本院受理案件登记表，但经核实，在正式立案前，本院并未向苏州华韬房地产经纪有限公司寄送诉讼副本。苏州华韬房地产经纪有限公司认为合同解除的时间为2019年12月17日。以上事实由厂房租赁合同、土地证及房产证、民事判决书、通知函、房地产租赁合同（华韬公司与昆山园泰复合面料有限公司）、委托书、违法建设认定及案件移交函、通话录音、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，唐佳公司与华韬公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同第13.2条约定，华韬公司不支付租金或不按约支付租金达1个月以上，唐佳公司有权单方解除合同，根据庭审查明的事实，华韬公司存在逾期支付租金超过1个月以上情形，唐佳公司据此提出合同解除于法有据，本院依法予以支持，合同解除时间自起诉状副本送达华韬公司时解除，即2020年9月30日。华韬公司应支付2019年4月1日至2020年3月31日租金，清单中华韬公司确认的为37565.5+927565.5=965131元。2020年4月1日至2020年9月30日租金为927565.5元，共计1892696.5元；华韬公司应支付拖欠的物业费和水费：清单中华韬公司确认的为118349.6元。华韬公司已支付410000元以及押金150000元，应予以扣除，华韬公司还应支付1892696.5+118349.6-410000-150000=1451046.1元。合同解除后，华韬公司应搬离涉案厂区，逾期未搬离的，应支付占有使用费，占有使用费按年租金1855131元为标准，从2020年10月1日计算至实际腾退之日。2019年9月1日之后的物业费，因唐佳公司并未提供证据证明后续的物业费仍由华韬公司支付，且合同约定，华韬公司自行物业管理，其庭审中陈述“口头约定由唐佳公司对物业进行管理”未提供相应证据证实。故对于唐佳公司关于后续物业费主张，本院不予支持。关于华韬公司主张返还押金，已在本诉中予以一并处理，不再另行返还。关于华韬公司主张唐佳公司违约致使租赁厂房长期面临大面积空置损失，未提供证据证明空置系其唐佳公司违约导致，本院不予支持。关于华韬公司主张唐佳公司应承担其向第三方昆山明华塑胶有限公司支付的违约金损失即24860元，其提供的录音及微信聊天记录不足以证实双方之间所谈及的合同指向昆山明华塑胶有限公司，华韬公司向昆山明华塑胶有限公司承诺的事项是唐佳公司的承诺。故本院对华韬公司该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、昆山唐佳精密机械有限公司与苏州华韬房地产经纪有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年9月30日解除。二、苏州华韬房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付昆山唐佳精密机械有限公司剩余租金1451046.1元及占有使用费（按年租金1855131元为标准，从2020年10月1日计算至实际腾退之日）。三、驳回昆山唐佳精密机械有限公司的其他诉讼请求。四、驳回苏州华韬房地产经纪有限公司的反诉请求。上述款项支付至原告指定的账号，或支付至本院账号3220198643605151526055555，户名昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81594元，减半收取40797元，由苏州华韬房地产经纪有限公司负担。反诉案件受理费7484元，由反诉原告苏州华韬房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柴敏娟二〇二一年一月二十日书记员  朱 伟