北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29235号原告：中国人民解放军95801部队，住所地北京市海淀区温泉镇。法定代表人：陈勇，部队长。委托诉讼代理人：孟唯，北京市丹宁律师事务所律师。被告：牛树森，男，1954年2月16日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：王凤琴，女，1957年6月22日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：李莉，北京市中咨律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：胡剑军，北京市中咨律师事务所律师。原告中国人民解放军95801部队（以下简称95801部队）与被告牛树森、王凤琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告95801部队委托诉讼代理人孟唯，被告牛树森、王凤琴共同委托诉讼代理人李莉、胡剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。95801部队向本院提出诉讼请求：1.判令被告牛树森、王凤琴向原告交还北京市丰台区青塔小区秀园15号楼4单元102室房屋；2.判令被告牛树森向原告支付租金5630.4元；3.判令被告王凤琴自2015年12月1日起，至实际交还上述房屋止，按实际使用时间及每月3700元标准，向原告支付房屋占有使用费，实际使用时间不足一个月的不用缴纳（暂计算至2020年8月31日的房屋使用费为210900元），被告牛树森对被告王凤琴支付的房屋使用费承担连带支付义务；4.判令被告牛树森、被告王凤琴负担本案诉讼费。事实和理由：被告牛树森与被告王凤琴原系夫妻，于2009年7月27日离婚。原告持有北京市丰台区青塔小区秀园15号楼4单元102室房屋（以下称涉案房屋），该房系1994年建设北京西客站时，原告通过拆迁安置取得。2014年11月27日，原告与被告牛树森订立《借住协议》一份，约定将涉案房屋（46.92平方米）暂借给牛树森前妻王凤琴，借用期一年，自2014年12月1日至2015年11月30日，按10元/平方米·月向原告缴纳房租，牛树森负责该住房的水、电、卫生及暖气等相关费用；一年借住期满后，牛树森应主动将该住房交还原告。《借住协议》订立后，原告依约将涉案房屋交给牛树森、王凤琴使用。但时至今日，牛树森、王凤琴既不缴纳2014年12月1日至2015年11月30日的租金，也不交还涉案房屋。原告认为，原告与被告牛树森签订的《借住协议》实际为房屋租赁合同，该合同主体合格、内容合法、意思表示真实，是合法有效合同；其中原告为出租方，被告牛树森为承租方，被告王凤琴为租赁房屋的实际使用人。合同期满，被告牛树森应当依约向原告交还租赁房屋，被告王凤琴也应当按时腾退涉案房屋。同时，依据《借住协议》，被告牛树森负有向原告支付租金的义务，根据双方约定，经计算2014年12月1日至2015年11月30日的房屋租金为5630.4元。被告王凤琴作为涉案房屋的实际使用人，在《借住协议》期满后，继续占有、使用涉案房屋，系无权占有，给原告造成经济损失，应当按照实际使用时间向原告支付房屋占有使用费。依据《借住协议》，被告牛树森负有向原告交还房屋的义务，被告牛树森在租期届满后拒不交还涉案房屋，致使涉案房屋被无权占有，被告牛树森对原告的财产损失负有责任，对被告王凤琴向原告支付的房屋使用费应当承担连带支付义务。根据原告查询的与涉案房屋相似的同类房屋租赁价格，每月租金在3700元至4000元之间。为此，原告主张自2015年12月1日起，按每月3700元标准向原告支付房屋占有使用费，至被告王凤琴、被告牛树森向原告交还涉案房屋为止。综上所述，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。牛树森、王凤琴共同辩称：一、因住房困难，由王凤琴前夫牛树森出面向部队借住青塔小区102室，部队按照《军队人员离异后住房清理工作几个具体问题》规定审查批准，按照部队要求和规定，由牛树森作为借住乙方，与部队签订《借住协议》。借住协议期满后，王凤琴多次电话、寄信联系部队领导（牛树森原部队政委），希望解决续住等问题，因牛树森原部队番号撤并，找不到人，部队方面也未来人解决或收房，故才一直没有交回。因以上原因，原告要求按照市场价格支付超期借住租金，没有依据，且原告对房屋未如期交还也有一定责任，并且该等借住关系的依据是军队内部基于行政管理职权，给予军队内部人员的解决历史遗留问题的措施，不同于平等主体间的市场化租赁合同关系，双方也未在协议中约定超期借住问题如何处理，如何计算费用，理应沿用原有约定计算超期租金及费用。二、有关军队借住房屋及腾退争议，最高人民法院有关司法解释明确规定不属于人民法院受理，已经受理的，也应判决驳回起诉，本案应由原告和被告协商解决，被告也同意在无额外要求前提下交回借住房屋，故本案不宜由人民法院受理管辖。综上，请贵院驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：牛树森系95801部队退休干部，其与王凤琴原系夫妻关系，后双方于2009年7月27日离婚。2014年11月27日，牛树森与95880部队签订《借住协议》，载明：根据空军传真电报《军队人员离异后住房清理工作几个具体问题》中明确“在坚持现有法规政策的同时，也应实事求是、以人为本，根据工作需要和单位房源情况，在收回原公寓住房的同时，视情安排集体宿舍或借用1间住房进行周转，借用住房借用期为1年（签订协议），借用期间按10元/平米·月收取房租。”经甲、乙双方协商，特签订如下协议。一、牛树森前妻王凤琴符合上述情况，经甲方党委研究决定，暂借王凤琴丰台区青塔小区秀园15号楼4单元102室（46.92平方米）住房进行周转。借用期为1年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止，期间按10元/平米·月向甲方缴纳房租。并由乙方自行负责该住房的水、电、卫生、及暖气等相关费用。二、1年借住期满后，乙方应主动将该住房交还甲方。三、丰台区青塔小区秀园15号楼4单元102室住房所有权归属95880部队。四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议自签订之日生效。牛树森未支付借住期限内的租金，现王凤琴依然占用涉案房屋。庭审中，经本院询问，牛树森、王凤琴表示同意腾房，但不同意按照市场化标准交租金。95801部队表示合同到期后曾打电话要求腾退，但未提供相应证据予以佐证。另查，丰台区青塔小区秀园15号楼4单元102室房屋产权单位系北京市大成房地产开发总公司，使用、管理单位为95801部队。95801部队曾使用番号87281部队、87282部队、95880部队。本院认为，95801部队与牛树森签订的《借住协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，借住期限于2015年11月30日届满，牛树森应当将该房屋交还95801部队，因王凤琴系实际借住人，其同意腾房，本院对此亦无异议。根据合同相对性原则，牛树森应支付借住期内租金5630.4元，至今占用房屋未归还，应当支付相应占有使用费。关于占有使用费标准，现有证据无法证明借住期限届满后，95801部队对王凤琴继续居住提出过异议，本院综合双方合同履行过程确定合同到期后，占有使用费标准参照原《借住协议》。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、牛树森、王凤琴于本判决生效之日起三十日内腾退北京市丰台区青塔小区秀园15号楼4单元102室房屋并交付中国人民解放军95801部队；二、牛树森于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军95801部队租金5630.4元；三、牛树森于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军95801部队房屋占有使用费，自2015年12月1日起至房屋实际交还之日止，按照每月每平米10元标准计算；四、驳回中国人民解放军95801部队其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，由中国人民解放军95801部队负担1934元（已交纳），由牛树森负担340元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周生辉二〇二一年一月五日法官助理 刘 畅书 记 员 霍 然