成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0118民初119号 原告：中国建设银行股份有限公司新津支行，住所地成都市新津区五津北路1号。 负责人：郑庆军，行长。 委托诉讼代理人：罗擎宇，男，银行员工。 被告：张卢怡，男，汉族，住成都市高新区。 被告：袁丹，女，汉族，住四川省邛崃市。 被告：新津恒隆鑫和房地产开发有限公司，住所地成都市新津区花源镇丽景南路888号。 法定代表人：苏华，董事长。 委托诉讼代理人：唐艺昵，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李东平，男，公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司新津支行（以下简称建设银行新津支行）诉被告张卢怡、袁丹、新津恒隆鑫和房地产开发有限公司（以下简称恒隆鑫和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行新津支行的委托诉讼代理人罗擎宇，被告张卢怡，被告恒隆鑫和房地产公司的委托诉讼代理人唐艺昵、李东平到庭参加诉讼，被告袁丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 建设银行新津支行向本院提出诉讼请求：1．判令张卢怡、袁丹共同向建设银行新津支行偿还借款本金587454.12元及截止2020年11月17日的利息12300.61元、罚息251.28元（自2020年11月18日起至张卢怡、袁丹实际履行完毕之日止，以尚欠本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算逾期罚息，以尚欠的利息、罚息为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算复利）；2．判令建设银行新津支行对位于成都市新津区××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋的处置价款享有优先受偿权；3．判令张卢怡、袁丹、恒隆鑫和房地产公司承担建设银行新津支行为实现债权的全部费用（包括但不限于保全费、公告费、律师费）；4．判令恒隆鑫和房地产公司为张卢怡、袁丹的前述第一、二、三项债务在给付范围内承担连带保证责任。庭审中，建设银行新津支行明确主张借款于2021年1月27日提前到期。事实和理由：2018年4月13日，建设银行新津支行与张卢怡、袁丹签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定张卢怡、袁丹向建设银行新津支行借款630000元，借款期限为240个月（2018年4月17日起至2038年4月17日止），贷款利率为浮动利率，借款逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。2018年3月6日，恒隆鑫和房地产公司作为连带责任保证人与建设银行新津支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，担保的主债务人包括张卢怡、袁丹在内，担保范围包括但不限于被担保债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金等应付费用。因张卢怡、袁丹未按照合同约定还款，建设银行新津支行按照合同约定向张卢怡、袁丹发送了《中国建设银行宣布贷款提前到期通知书》，要求张卢怡、袁丹立即归还借款本息，同时恒隆鑫和房地产公司也未履行担保责任。综上，建设银行新津支行依法起诉至法院，请求判如所请。 张卢怡辩称，对建设银行新津支行的主张均无异议。 恒隆鑫和房地产公司辩称，1．建设银行新津支行对案涉抵押房产享有优先受偿权，请求法庭支持建设银行新津支行的第二项诉讼请求；2．请求法庭对罚息及复利予以减免；3．恒隆鑫和房地产公司承担的最高额保证系附条件的民事行为，恒隆鑫和房地产公司按时办理案涉抵押房产的首次登记，并按合同约定进行交执，由于张卢怡、袁丹的个人原因导致无法办理案涉抵押房屋的抵押登记手续，因此恒隆鑫和房地产公司不应承担连带担保责任。 袁丹未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 本院围绕各方当事人提交的证据及当庭陈述，认定事实如下： 2018年4月13日，张卢怡、袁丹与建设银行新津支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：张卢怡、袁丹向建设银行新津支行借款630000元用于购买房屋，借款期限为240个月，即从2018年4月17日起至2038年4月17日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；建设银行新津支行有权对张卢怡、袁丹未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被建设银行新津支行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息及复利；借款逾期的，罚息利率为在执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款，还款日为每月的2日；若张卢怡、袁丹未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建设银行新津支行有权宣布借款提前到期，并要求张卢怡、袁丹立即清偿借款本息及相关费用。同时张卢怡、袁丹以其购买的位于成都市新津区××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋为其在建设银行新津支行的贷款提供抵押担保，双方就上述房产办理预告抵押登记。 2018年3月6日，恒隆鑫和房地产公司与建设银行新津支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保证建设银行新津支行债权的实现，恒隆鑫和房地产公司愿意为建设银行新津支行与债务人（购置位于成都市新津区××路××号颐和雅郡三期项目所属之住房或商业用房或车位房产而与建设银行新津支行发生借贷关系的全部债务人）形成的一系列债权提供最高额保证，保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，且抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建设银行新津支行核对无误、收执之日，担保债权是指在2018年3月6日至2021年3月6日期间，因建设银行新津支行向债务人发放个人住房或商业用房贷款形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建设银行新津支行为实现债权支付的其他款项。 另查明，建设银行新津支行于2018年4月17日向张卢怡、袁丹发放了借款630000元；张卢怡、袁丹自2020年8月开始逾期还款；截止2021年1月26日，张卢怡、袁丹尚欠建设银行新津支行借款本金587454.12元、利息16382.25元、罚息（含复利）474.73元。 庭审中，建设银行新津支行陈述罚息及复利利率为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、不动产登记证明、中国建设银行个人贷款对账单以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，一、关于合同的效力及建设银行新津支行是否有权宣布借款提前到期。建设银行新津支行与张卢怡、袁丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与恒隆鑫和房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据张卢怡、袁丹与建设银行新津支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，若张卢怡、袁丹未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，建设银行新津支行有权宣布贷款提前到期。庭审已查明，张卢怡、袁丹自2020年8月开始逾期还款，故建设银行新津支行有权按照合同约定提前收回贷款本息。二、关于借款本金、利息、罚息和复利。建设银行新津支行履行了出借630000元款项的义务，张卢怡、袁丹自2020年8月开始逾期还款，建设银行新津支行主张借款于2021年1月27日提前到期，本院予以支持。庭审查明，截止2021年1月26日，张卢怡、袁丹尚欠建设银行新津支行借款本金587454.12元、利息16382.25元及罚息（含复利）474.73元，故本院对建设银行新津支行主张张卢怡、袁丹归还借款本金587454.12元并支付利息16382.25元、罚息（含复利）474.73元以及从2021年1月27日起算的罚息和复利（罚息以借款本金587454.12元为基数，复利以利息16382.25元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至本息付清之日止）予以支持，关于建设银行新津支行主张罚息计收复利，因合同并无明确约定，本院不予支持。三、关于保证责任。恒隆鑫和房地产公司与建设银行新津支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定恒隆鑫和房地产公司的保证期间为本合同项下的抵押已生效，且抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建设银行新津支行核对无误、收执之日。庭审已查明，案涉房屋仅于2018年6月25日办理了预告抵押登记，至今未取得正式的抵押登记权利证书，故本院对建设银行新津支行主张恒隆鑫和房地产公司对张卢怡、袁丹的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。四、关于抵押权。双方就案涉房屋仅办理预告抵押登记，建设银行新津支行至今未取得该房屋的抵押权，故本院对建设银行新津支行主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百九十一条、第六百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、张卢怡、袁丹在本判决生效之日起五日内归还中国建设银行股份有限公司新津支行借款本金587454.12元并支付利息16382.25元及罚息和复利（截止2021年1月26日的罚息（含复利）为474.73元，从2021年1月27日起算的罚息以借款本金587454.12元为基数，复利以利息16382.25元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至本判决确定的付款之日止），如未按本判决确定的时间给付，则计算至实际清偿之日止； 二、新津恒隆鑫和房地产开发有限公司对张卢怡、袁丹的上述债务承担连带保证责任； 三、驳回中国建设银行股份有限公司新津支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元（已减半），由张卢怡、袁丹、新津恒隆鑫和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 姗 二〇二一年一月二十七日 法官助理  罗 兰 书 记 员  彭莉超