贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3610号 上诉人（原审原告）：贵州万全科物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区新村路298号贵阳黔江机械厂3单元6层18号，统一社会信用代码91520114MA6DMT6T4D。 法定代表人：秦中校，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李湘南，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柯秋梅，女，1974年9月19日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 上诉人贵州万全科物业管理有限公司（以下简称万全科物业公司）与被上诉人柯秋梅物业服务合同纠纷一案，贵州省贵定县人民法院于2020年9月19日作出（2020）黔2723民初1316号民事判决后，万全科物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万全科物业公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与贵定县贵滨新城业主委员会于2017年8月25日签订的《住宅小区物业服务合同书》，根据《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，《住宅小区物业服务合同书》合法有效。2.上诉人按合同约定委托管理，于2017年9月1日入场，2018年12月31日退场，因此上诉人实际服务时间为16个月，仅认定上诉人服务贵滨新城小区3个月系认定事实错误，应予纠正。3.上诉人在16个月的物业服务中，派驻物业管理人员、聘请保洁、保安、维修人员，对小区房屋建筑共用部位、共用设施设备、公用绿地花木等进行维修、养护和管理，对公共环境卫生进行清洁、收集和清运，对小区交通与车辆停放秩序进行管理，维护公共秩序定时巡视等，且部分贵滨新城一期业主已缴纳16个月的物业费，因此，上诉人对贵滨新城小区一期进行物业服务的时间为16个月属客观事实，被上诉人系贵定县贵滨新城的业主，按合同约定和法律规定应向上诉人缴纳从2017年9月1日至2018年12月31日的物业管理服务费941.36元并按合同约定支付“滞纳金”（违约金）。 柯秋梅二审未答辩。 万全科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠原告2017年9月1日至2018年12月31日物业费941.36元；2.判令被告以拖欠物业费为基数，从逾期之日起按每日3‰支付滞纳金，从2019年1月1日至2020年6月17日，暂计1510.8元，后续继续按该标准计算至物业费实际付清之日；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：柯秋梅系贵定县贵滨新城一期住宅小区业主，居住贵定县贵滨新城24栋2楼A号房，面积为117.67平方米。2017年8月25日，贵定县贵滨新城业主委员会与万全科物业公司签订《住宅小区物业服务合同》，合同内容“万全科物业公司为贵滨新城一期住宅小区提供物业服务；合同期限为2017年9月1日至2018年12月31日；万全科物业公司服务的内容包括：公共部位的维修、养护和管理，公共场所清洁卫生，垃圾清运并对小区机动车辆出入及存车管理和保管，维护小区交通秩序和车辆安全；万全科物业公司的费用收取为：步梯房每平方米每月0.5元，商业用房每平方米每月1元，停车场车位每月50元每个，临时停车半小时内不收费、半小时至2小时3元、2小时至10小时5元、超过10小时10元；业主逾期交纳物业管理费的，每天收取3‰滞纳金等等”。万全科物业公司认为，柯秋梅未按《住宅小区物业服务合同》约定履行给付物业费义务，遂于2020年6月23日向一审法院起诉，提出如前诉讼请求。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第十五条第二项规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。万全科物业公司系具有从事物业管理服务资质的企业，知道或应当知道物业服务企业在某区域内从事物业服务须经业主大会选聘，业主委员会仅为代表签订合同的组织。万全科物业服务公司虽与贵定县贵滨新城业主委员会签订《住宅小区物业服务合同》，但万全科物业服务公司未提供经该小区业主大会对其选聘的证据，也未提供业主委员会经该小区业主大会授权的证据，事后也未经该小区业主大会追认。因此，万全科物业公司与贵定县贵滨新城业主委员会签订的《住宅小区物业服务合同》属于无效合同。万全科物业公司要求柯秋梅支付从2017年9月1日至2018年12月31日物业费941.36元，因万全科物业公司与贵定县贵滨新城业主委员会签订的《住宅小区物业服务合同》合同无效，万全科物业公司又在柯秋梅居住的小区履行管理义务，万全科物业公司履行义务造成的损失，应由小区业主承担。关于该损失的确定问题，首先，万全科物业公司仅提供从2017年10月、11月、12月在该小区从事物业服务时开支服务人员的工资清单，从2018年1月1日之后，万全科物业公司未提供为该小区管理人员的开支情况，而被告又否认接受相关服务；其次，万全科物业公司虽提供了服务过程中的照片，但未显示拍摄时间，被告予以否认，不能确定拍摄时间及对象，故万全科物业公司主张从2017年9月1日至2018年12月31日均为该小区从事物业管理服务证据不足，仅认定万全科物业公司在该小区从事有效的物业服务期间为2017年10月、11月、12月，该期间造成损失的标准可参照万全科物业公司与贵定县贵滨新城业主委员会签订《住宅小区物业服务合同》约定的收费标准计算，且该收费标准未超过本区域内物业管理的收费标准。因此，万全科物业公司向柯秋梅主张的物业费损失费计算标准为柯秋梅的住房面积117.67平方米×0.5元×从事物业管理期间3个月，金额为176.50元。万全科物业公司主张以所欠物业损失费为基数，从2019年1月1日起按每日3‰计算滞纳金至实际付清之日止，因所签订《住宅小区物业服务合同》无效，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告柯秋梅在判决生效之日起三日内给付原告贵州万全科物业管理有限公司物业管理服务损失费一百七十六元五角（￥：176.50元）。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告柯秋梅负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于上诉人万全科物业公司与业主委员会签订的《住宅小区物业服务合同》是否有效的问题。根据《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十五条第二项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，物业服务企业的选聘应当由业主共同决定，但贵定县贵滨新城业主委员会在与上诉人万全科物业公司签订《住宅小区物业服务合同》前，并未召开业主大会共同决定是否聘请上诉人万全科物业公司，且在合同签订后也未经业主大会同意，故上诉人万全科物业公司签订的《住宅小区物业服务合同》违反了上述行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，一审法院认定正确。 关于上诉人万全科物业公司实际对小区物业进行管理的期限问题。上诉人万全科物业公司在一审审理时提供的聘用人员工资清单仅证实2017年10月至12月期间聘请相关人员为小区提供物业服务，故一审法院仅支持该期间的物业服务费并无不当。而上诉人万全科物业公司在二审时提交的电费发票因不能确定是用于支付被上诉人柯秋梅所居住的区域，且也达不到证明上诉人万全科物业公司已提供物业服务的目的，故一审法院确定上诉人万全科物业公司的物业服务期限为2017年10月至12月有事实依据，应予以确认。至于上诉人万全科物业公司在二审中提供的其他证据材料，因不能证实其在2017年10月至12月期间外为被上诉人柯秋梅提供了物业服务，故对上诉人万全科物业公司提供的其他证据材料不予采信。 据此，上诉人万全科物业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州万全科物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖