山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终421号 上诉人（原审被告）：胶州市陈氏海鲜涮坊，住所地山东省胶州市。 经营者：陈金磊,负责人。 委托诉讼代理人：刘志强，胶州市陈氏海鲜涮坊副经理。 被上诉人（原审原告）：秦卫，女，X年X月X日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：杜长超(秦卫之夫)，住山东省胶州市。 上诉人陈氏海鲜涮坊（以下简称陈氏海鲜涮坊）因与被上诉人秦卫排除妨害纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 陈氏海鲜涮坊上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回秦卫的一审诉请求；2.本案所有诉讼费用由秦卫承担。事实和理由：一、秦卫主体不适格。在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。秦卫应以胶州市中云新鑫源辣子全鸡店的名义起诉。二、陈氏海鲜涮坊与案外人刘松龙签订租赁合同，并且已将涉案租赁费交给刘松龙，而秦卫与刘松龙存在租赁关系，根据合同的相对性，秦卫无权跟陈氏海鲜涮坊主张权利，而应向案外人刘松龙主张权利。综上所述，一审法院认定事实不清。 秦卫辩称，一、关于主体不适格问题。本案的案由为排除妨害纠纷，购房人是秦卫，是合法房屋所有人，秦卫以公民个人身份提出诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定。秦卫并未和陈氏海鲜涮坊签订任何租赁合同，但至今陈氏海鲜涮坊一直在秦卫的房屋中经营，并未回复秦卫的任何要求。二、关于合同相对性的问题。本案是物权侵权纠纷，陈氏海鲜涮坊在没有任何法律依据的情况下占有秦卫的房屋经营，而且拒不支付秦卫房屋使用费，应当予以返还，本案不是合同相对性的问题，而是侵犯物权问题。秦卫与案外人刘松龙签订商品房租赁合同期限是自2012年7月1日至2018年6月30日止，续租期为2018年7月1日至2019年6月30日止，此后没再签订任何合同。现在房屋非法占有者是陈氏海鲜涮坊，陈氏海鲜涮坊应向秦卫返还房屋并支付非法占用期间的使用费。现秦卫主张的房屋占用期间的使用费是在与案外人刘松龙合同到期后的使用费，不牵扯房屋租赁问题，而是非法占用房屋的返还和支付非法占用费问题。陈氏海鲜涮坊认为和刘松龙签订了合同而非法占用秦卫的房屋，秦卫起诉要求返还房屋并支付占用房屋期间的占用费用损失，是合理、合法的。 秦卫向一审法院起诉请求：1.判令陈氏海鲜涮坊立即将秦卫所有的房屋腾出，并将房屋原样交还秦卫；2.判令陈氏海鲜涮坊向秦卫交付占用费80000元；3.诉讼费由陈氏海鲜涮坊承担。 一审法院认定事实：秦卫与案外人杜长超为夫妻关系，二人于1979年12月31日登记结婚。 1999年12月14日，秦卫与胶州市盛天成商贸有限公司签订《购房合同》一份，载明秦卫购买盛天成商贸有限公司（以下简称为盛天成公司）二楼东楼梯西第二间，面积60平方米，价值186000元（包括防盗门和楼梯款），款项已全部付清，盛天成公司负责办理房产证，从1999年12月15日正式交给秦卫使用。1999年12月14日、2000年1月14日、2000年3月30日，盛天成公司分别向秦卫出具金额为100000元、50000元、30000元收款收据各一份，事由均为“出售房屋款（东楼梯二楼第二间）”；2000年3月30日，盛天成公司另出具金额为6000元收款收据一份，事由为“防盗门款5000元楼梯款1000元”。 2000年3月23日，案外人姜辉文与盛天成公司签订购房合同一份，载明姜辉文购买盛天成商厦二楼东楼梯第三间房屋一间，面积60平方米，价值180000元，房款已交清；公司负责办理房产证；姜辉文将防盗门款、楼梯款共计6000元交清，公司将房屋交给姜辉文使用；房屋所有权归姜辉文所有。2000年3月21日，盛天成公司为姜辉文出具180000元收款收据一份，事由为“销售房屋款（东楼梯二楼第三间）房屋款已交齐，欠防盗门款5000元、欠楼梯款1000元，共欠陆仟元整”。2000年3月23日，盛天成公司为姜辉文出具6000元收款收据一份，事由为“防盗门款5000元楼梯款1000元”。 2003年5月16日，秦卫的丈夫杜长超与姜辉文签订《转让协议》一份，约定姜辉文将上述盛天成商贸有限公司商厦二楼东楼梯第三间转让给杜长超，价格为133000元，签字生效。 2012年6月22日，胶州市中云新鑫源辣子全鸡店（甲方）与喜事临公司（以下简称喜事临公司）（乙方）签订《商品房租赁合同》一份，主要内容约定如下：甲方将营业中的位于盛天成商厦二楼东楼梯往西数二、三间的网点房租给乙方使用，面积约130平方米；租赁期限为自2012年7月1日至2018年6月30日止；租金为首年租金80000元，以后每年按照5%递增，递增方式为第二年84000元、第三年88200元、第四年92610元、第五年97240元、第六年为102100元。 秦卫系胶州市中云新鑫源辣子全鸡店经营者，该店成立于2001年4月3日。 2019年4月30日，秦卫（甲方）与喜事临公司（乙方）签订《商品房续租赁合同》一份，约定：本续租合同完全按照2012年6月22日所签订的租赁6年（自2012年7月1日至2018年6月30日止）的全部内容一致；续租赁期限为自2018年7月1日至2019年6月30日止；租金为80000元；付租金时间为2019年6月30日前40000元，2019年7月30日前40000元。上述租赁合同到期后，秦卫未再与喜事临公司续签租赁合同。 秦卫、陈氏海鲜涮坊均认可秦卫主张的两间房屋位于现在陈氏火锅使用的所在大楼东楼梯二楼自东往西数第二间、第三间，陈氏海鲜涮坊使用涉案两间房屋未经过秦卫的同意。 陈氏海鲜涮坊称，陈氏海鲜涮坊和喜事临公司法定代表人刘松龙于2014年签订租赁合同，租赁涉案两间房屋，租赁期限为10年，该两间房屋的租赁费已经支付给了刘松龙，未支付给秦卫。 秦卫称未收到该两间房屋的租赁费。 秦卫主张的两间房屋现在是陈氏海鲜涮坊经营火锅店所使用房屋的一部分，从房屋的现状看不宜单独将秦卫的两间房屋分割使用，陈氏海鲜涮坊表示想继续使用秦卫的房屋。 一审法院认为，秦卫与喜事临公司签订《商品房续租赁合同》续租赁期限至2019年6月30日止，而自2014年起喜事临公司将涉案房屋转租给陈氏海鲜涮坊使用，喜事临公司并不使用租赁物，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，秦卫与喜事临公司签订《商品房续租赁合同》因租赁期限届满而终止。 2012年6月22日，胶州市中云新鑫源辣子全鸡店与喜事临公司签订《商品房租赁合同》，租赁期限自2012年7月1日至2018年6月30日止。2019年4月30日，秦卫与喜事临公司签订《商品房续租赁合同》，续租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日止。而陈氏海鲜涮坊称其和刘松龙于2014年签订租赁合同的租赁期限为10年，租赁期限超出了2012年6月22日胶州市中云新鑫源辣子全鸡店与喜事临公司签订《商品房租赁合同》约定的租赁期限，也超出了2019年4月30日秦卫与喜事临公司签订《商品房续租赁合同》的租赁期限，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”、第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，陈氏海鲜涮坊和刘松龙于2014年签订租赁合同的租赁期限超过2019年6月30日的部分无效。 综上，2019年7月1日起，陈氏海鲜涮坊使用秦卫的房屋没有法律规定和合同约定的依据，但是因秦卫的两间房屋现在是陈氏海鲜涮坊经营火锅店所使用房屋的一部分，从房屋的现状看不宜单独将秦卫的两间房屋分割使用，且陈氏海鲜涮坊也表示继续使用秦卫的房屋，因此对秦卫主张陈氏海鲜涮坊腾出返还房屋的请求不予支持，陈氏海鲜涮坊应当与秦卫协商订立租赁合同，如因双方不能达成租赁合同，秦卫可依法另行主张相关权利。对于2019年7月1日起至2020年6月30日期间陈氏海鲜涮坊占有使用秦卫房屋的费用，参照原租赁合同中约定的租赁费和秦卫的主张，确定陈氏海鲜涮坊向秦卫支付占有使用费用80000元。 综上，一审法院判决：一、陈氏海鲜涮坊于判决生效之日起十日内支付秦卫占有使用费80000元；二、驳回秦卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取900元，由陈氏海鲜涮坊负担。 本院二审期间，秦卫提交个体登记信息查询结果，证明：胶州市中云新鑫源辣子全鸡店经营截止日期为2013年4月2日。陈氏海鲜涮坊对该证据没有异议。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，案经查明，涉案房屋系秦卫和杜长超分别与案外人签订房屋买卖合同取得，故，本院对陈氏海鲜涮坊关于秦卫主体不适格，秦卫应以胶州市中云新鑫源辣子全鸡店的名义起诉的主张，不予采纳。陈氏海鲜涮坊虽主张其与刘松龙之间签订的租赁合同期限为10年，但超过2019年6月30日的部分亦应无效，陈氏海鲜涮坊自2019年7月1日起使用涉案房屋，没有合同约定及法律依据，一审法院判决陈氏海鲜涮坊向秦卫支付2019年7月1日起至2020年6月30日期间的占有使用费，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人胶州市陈氏海鲜涮坊负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年一月二十五日 法官助理石 晗 书记员李珊珊