中华人民共和国 四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11098号 上诉人（原审被告）：黄琼，女，1969年9月9日出生，汉族，住四川省简阳市，户籍地四川省简阳市。 委托诉讼代理人：周俊，四川蜀郡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘德玉，女，1969年4月7日出生，汉族，住中华人民共和国香港特别行政区。 委托诉讼代理人：谭德强，四川深兰律师事务所律师。 原审第三人：雷安（曾用名雷震），男，1990年5月15日出生，汉族，住四川省简阳市，户籍地四川省简阳市。 委托诉讼代理人：江勒惠，四川蜀郡律师事务所律师。 上诉人黄琼因与被上诉人刘德玉、原审第三人雷安房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决事实未查清，合同缔约主体认定错误，错误判决。1.合同缔约主体为雷安与刘德玉，而非一审判决认定的黄琼与刘德玉。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”案涉房屋的房屋买卖协议约定买卖方为雷安与刘德玉，雷安在2016年3月12日与刘德玉签订协议时向刘德玉交付了购房款110000元，履行了合同义务。按照生活常态，在外地打工挣钱的单身儿子完全可以委托其无业的亲生母亲在老家帮忙物色房屋及处理后续事宜，做结婚使用。黄琼是雷安的母亲，与刘德玉属亲戚关系，雷安将购房洽谈事宜交由黄琼处理更加顺利方便。一审法院仅凭黄琼参与房屋买卖物色及房屋装修事宜等即认定黄琼是房屋买卖合同主体，完全不顾及房屋买卖协议的约定及雷安对款项的支付，不认可雷安的委托行为，合同主体认定错误。2.一审法院基于错误的认定从而作出错误的判决。一审法院错误认定黄琼为房屋买卖合同方，从而错误的将刘德玉与黄琼就解除房屋买卖合同的事宜的沟通认定为有效。3.二审法院就雷安为案涉房屋关系人问题作过一次发回重审的裁定，一审法院再次罔顾二审法院的意见，再次排除雷安，严重损害了雷安的利益。在第一次审理中，因一审法院直接认定黄琼和刘德玉为房屋买卖合同主体，从而作出“刘德玉与黄琼于2017年4月解除合同，黄琼搬离涉案房屋”等判决，二审法院认为“刘德玉与雷安(雷震)于2016年3月12日就案涉房屋签订书面买卖协议，雷安(雷震)与本案处理结果有利害关系”，故发回重审。一审法院再次做出与第一次雷同的判决，严重损害了雷安的利益。二、一审判决事实认定错误，判决错误。现有证据材料证明刘德玉与黄琼就解除房屋买卖合同电话里进行了商讨，但黄琼未在电话中同意解除合同。1.刘德玉在黄琼未同意解除房屋协议的情况下单方以其他人名义将180000元打入黄琼的帐户中。2.刘德玉自始自终未与雷安沟通过解除房屋买卖合同事宜，也未将雷安交付的购房款退还。三、一审法院判定双方解除房屋买卖协议，未考虑任何房屋差价损失，严重损害房屋购买方的利益，有悖法律的公平原则。2012年黄琼受雷安的委托与刘德玉沟通购买案涉房屋，口头约定房屋单价为4000元/m²，2016年雷安与刘德玉签订购房协议书并支付房款时确定房屋单价4000元/m²。因简阳市改为成都市代管和修建天府国际机场，简阳房价突飞猛进。2017年刘德玉与黄琼电话沟通欲解除房屋买卖协议时，同小区房屋销售单价近8000元/m²，2019年销售单价9505元/m²。一审法院判定解除房屋买卖协议，未考虑差价损失，严重损害购买方的利益。 刘德玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1．案涉房屋买卖是二手房买卖，不适用黄琼主张的《城市房地产开发经营管理条例》，应当适用合同法规定，双方订立口头协议，不违反法律规定，不导致合同无效。2.黄琼多次对签订合同主体的事宜作出自相矛盾的陈述，按照禁止反言的原则，其第一次陈述最接近事实真相，第一次审理时，黄琼自认了与刘德玉达成口头买卖协议以及委托雷安支付购房款110000元的事实和解除合同的事实。3.刘德玉已经提交了证据证明因无法过户，刘德玉提出了解除合同，与黄琼进行了协商，在达成一致的情况下才进行的退款，而且账户是黄琼提供的，说明其接受退款，黄琼没有提出异议，应视为同意解除合同。4.差价是解除合同是否造成损失的问题，是另案处理的范围。 雷安述称，一、案涉房屋由雷安购买，房款由雷安支付。二、刘德玉从未与雷安沟通解除买卖合同的事，雷安未收到刘德玉的任何款项。三、雷安从未同意解除买卖合同，也未授权黄琼解除买卖合同。四、黄琼不是买卖合同的当事人，其意思表示不产生合同变更或解除的效力。五、一审判决认定事实不清，判决错误，请求撤销判决，驳回刘德玉的诉讼请求。 刘德玉向一审法院起诉请求：1．确认刘德玉、黄琼之间房屋买卖合同已于2017年4月25日解除；2．要求黄琼搬离位于四川省简阳市××街××号××花园××栋××单元1706号讼争房屋。 一审法院认定事实：2006年12月30日，刘德玉与四川简阳银河房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书（农房）》，约定刘德玉将位于××街××幢3-1号（房产证号0××5号、建筑面积82.34㎡）拆迁安置，刘德玉于2007年1月6日将房屋腾空交与拆迁方拆除。2009年8月3日，刘德玉与简阳银河物业管理有限责任公司签订《区域消防责任协议书》，并接收位于海上花园3幢2单元17层6号的拆迁还房。 刘德玉与黄琼系亲戚，黄琼与雷安系母子。2012年底左右，刘德玉与黄琼就案涉房屋买卖进行口头协商，达成“房屋买卖单价为4000元/㎡，过户费用由买方负担”的一致意见。2014年2月24日，黄琼与简阳银河物业管理有限责任公司签订《住宅装修管理服务协议》《业主装修责任书》《装修消防安全责任协议》，并开始装修、使用案涉房屋。 2014年12月1日，刘德玉取得该房的产权证（简房权证监证字第2××4、2××1号），载明共有人为何炳洪、建筑面积83.66㎡。2015年8月12日，刘德玉取得该房的土地使用权证（简国用2015第0××8号），载明土地使用面积6.3㎡、使用权类型为出让。 2016年3月12日，刘德玉与雷安在广州签订《买卖协议》约定“以人民币四千元正购买一平方房子，买卖双方费用由买方负责。先收人民币十一万元正，其余尾数过户一次性付清。”刘德玉与雷安在协议上签字。同时，刘德玉收取雷安支付的房屋预付款110000元。 刘德玉取得房产证及土地使用权证后，买卖双方拟到房屋管理部门办理房屋过户手续，但因房产共有人何炳洪已死亡，需要办理相关公证手续，前后两次未能成功办理房屋过户。于是，刘德玉与黄琼协商解除房屋买卖合同。2017年4月25日，刘德玉先后三次向黄琼账户转款180000元，并告知了黄琼转款的情况。黄琼收款后，将刘德玉从微信上拉黑。审理中，刘德玉称转款系因为双方于2017年口头达成解除协议，约定解除房屋买卖合同，刘德玉退还黄琼200000元（先支付180000元，在黄琼搬离后再付20000元）。黄琼对达成解除合同的说法不予认可，但认可已收到180000元。 2018年9月7日，刘德玉通过微信与雷安联系，告知雷安“去年4月底取消买卖协议！打18万去她户口！剩余2万不能搬走的家具。你问你妈”，雷安回复刘德玉“哎，你不用和我急，我对这些不感兴趣。我妈说要去打官司，我觉得一家人，真的没必要”。至今，黄琼、雷安仍居住在案涉房屋中。 一审另查明，雷安又名雷震。刘德玉与何炳洪系夫妻关系，何炳洪系香港永久性居民，二人1994年3月3日在成都市民政局办理结婚登记。刘德玉1999年取得香港永久居住证，婚后与何炳洪生育何珮怡（1994年8月29日生）、何兆麟（1996年3月14日生）。2008年1月9日何炳洪因病去世，其父何继1962年12月14日死亡、其母李丽芳1994年5月14日死亡。 一审法院认定以上事实，主要采信了当事人双方的陈述及刘德玉提交的当事人身份信息、何炳洪及其父母的死亡证明、转账凭证、房产证、土地证、结婚证、拆迁安置协议、区域消防责任协议书、住宅装修管理服务协议、业主装修责任书、装修消防安全责任协议、办证的相关税票、微信记录、录音、（2018）川0180民初4037号案件的庭审笔录和（2019）川01民终3930号民事裁定书，黄琼、雷安提交的买卖协议、银行交易明细、房屋维修资金证明、住宅装修管理服务协议、业主装修责任书、装修消防安全责任协议，雷安提交的石家村村民委员会证明材料以及人民法院的调查笔录等证据和庭审笔录。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘德玉作为案涉房屋的所有权人，有权与他人订立房屋买卖合同。依法成立的合同受法律保护。案件的争议焦点为：1．关于合同的主体问题，是谁与刘德玉形成了房屋买卖合同关系；2．买卖合同双方是否达成了解除房屋买卖合同的合意。 一、关于合同主体问题。刘德玉因案涉房屋买卖问题与黄琼产生纠纷，于2018年9月6日提起诉讼，在该案审理过程中，刘德玉与黄琼在庭审中均认可双方就案涉房屋买卖进行了口头协商，并达成了一致意见，刘德玉将房屋出售给黄琼，黄琼随后进行了装修、入住。黄琼在庭审过程中提交《买卖协议》作为证据，但未披露有他人实际参与房屋买卖。重审审理过程中，黄琼否认了在（2018）川0180民初4037号案件庭审过程中的陈述，认为其并非房屋买卖合同的买方，而是其子雷安与刘德玉形成了房屋买卖合同关系，黄琼在案件审理过程中出现前后矛盾的陈述，但不能对矛盾陈述作出合理解释，违反了禁止反言原则。加之从刘德玉提供的两段录音材料看，刘德玉在与黄琼就解决房屋买卖纠纷争吵过程中，刘德玉称“去年4月底把钱打给你，我给你说好20万成交，我把钱打给你，打给你之后，你同意了”，黄琼未正面否认刘德玉这一说法，回答到“4月底，那我买的房子是哪时候买的，你不要给我说4月底。”并主要就房价上涨后的差价损失进行争吵，进一步说明黄琼认可是其购买的房子。 如果按照黄琼和雷安在庭审中所称，是雷安购买的房屋，在发生矛盾纠纷以后，雷安作为成年人，应当作为权利方向刘德玉主张合同权利，但纠纷发生后，均是刘德玉与黄琼双方在沟通处理。2018年9月7日，在刘德玉主动通过微信告知雷安帮助处理纠纷时，雷安对此“不感兴趣”，并表示“我妈要去打官司”，说明雷安也认为房屋买卖是刘德玉与黄琼之间的事。退一步讲，如果根据《买卖协议》认定买卖合同的相对人系刘德玉和雷安，则与协商过程、房屋交付、装修入住以及矛盾解决等事实相悖，刘德玉在将房屋交付黄琼使用后，不存在一房二卖的可能性。同时，综合考虑刘德玉的文化程度以及刘德玉、黄琼、雷安的关系，刘德玉起草《买卖协议》时，将抬头写成支付房款的雷安（雷震），不违背常理。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”以及第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，一审法院认为房屋买卖合同的主体为刘德玉和黄琼。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，刘德玉与黄琼以口头约定的方式，将刘德玉所有的房屋出售给黄琼，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应按照合同约定履行义务并享受权利。 二、关于买卖合同双方是否达成了解除房屋买卖合同合意的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，刘德玉应对解除合同达成一致承担举证责任。刘德玉提交转款与黄琼已收取的证据、微信记录、录音资料，能够证明刘德玉与黄琼就以“刘德玉先退还黄琼房屋预付款、装修费等18万元，在黄琼搬离后再付2万元”为条件解除买卖协议进行了磋商，黄琼对收取180000元并收到了刘德玉的转款通知予以认可，刘德玉已对解除合同事宜进行了举证。 根据民诉法解释第九十条规定，黄琼否认解除合同这一事实，但提供的反驳证据不足以证明其主张，加之2017年4月25日黄琼收到刘德玉的180000元款项后，将刘德玉从微信中拉黑，至2018年9月6日，黄琼也未就解除合同向人民法院或仲裁机构提出异议。因此，综合分析以上事实及当事人的行为表示，刘德玉所述解除合同达成一致的可能性远大于黄琼所反驳的事实，对黄琼主张未解除合同的异议不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，刘德玉主张房屋买卖合同已于2017年4月25日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，黄琼基于房屋买卖合同合法占有使用讼争房屋的基础条件消失，刘德玉系所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，要求黄琼搬离讼争房屋的请求应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、确认刘德玉与黄琼之间形成的房屋买卖合同于2017年4月25日解除；二、黄琼于判决生效后二十日内搬离刘德玉所有位于四川省简阳市××街××号××花园××栋××单元1706号房屋（产权证：简房权证监证字第2××4、2××1号；土地使用权证：简国用2015第0××8号）。案件受理费6320元，由黄琼负担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织证据交换和质证。刘德玉新提交了黄琼、雷安的起诉状副本，拟证明黄琼在不同场合做不同陈述。本院审查认为，该起诉状是黄琼、雷安反诉不被受理后另案提起的诉讼，与本案无关，不应作为证据采纳。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，争议的订立合同的主体以及争议的解除事实均发生在民法典施行前，因此本案关于合同争议应适用当时的法律，对是否返还房屋的争议，因民法典施行后案涉房屋仍由黄琼占有，应适用民法典的规定。根据双方的主张，本案争议焦点是：1.案涉房屋买方是谁；2.案涉买卖合同是否已经解除；3.黄琼是否应当返还案涉房屋。对争议焦点，本院分述如下： 买卖合同买方问题。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”当事人经过要约、承诺，意思表示达成一致，合同即成立。就案涉房屋买卖，刘德玉、黄琼在达成一致后，刘德玉将房屋交付给黄琼，黄琼接受交付并于2014年初装修使用，正常情况下，应认定双方建立买卖合同关系，出卖人已经履行交付标的物的义务。2016年3月12日，刘德玉、雷安签署的买卖协议无标的物的约定，缺少合同成立的必备条款，应当认定该买卖协议不成立。且2014年刘德玉就向黄琼履行交付标的物的义务，2016年3月12月的协议对已经履行了的买卖合同不产生影响，不发生合同变更的后果。黄琼主张受雷安委托与刘德玉订立买卖合同，按照民诉法解释第九十一条第一项规定，“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，黄琼应当对与刘德玉进行协商买卖房屋时已经得到雷安委托的事实承担举证证明责任，同时还需要证明已经向刘德玉披露这种委托关系。至二审辩论终结，黄琼所主张的委托关系只有自己的陈述，没有其他证据证明，披露委托关系的事实则既未主张也未提交证据。一审法院对举证证明责任的分配，本院完全赞同，不再赘述。一审判决认定买卖合同双方是刘德玉与黄琼符合本案事实，黄琼对合同主体的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 合同解除问题。因合同双方当事人是刘德玉和黄琼，则二人当然可以对变更合同或者解除合同等事由进行协商，黄琼主张应当与雷安协商或向雷安行使解除权的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。民诉法解释第九十一条第二项规定，“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”刘德玉主张合同已经解除，应当对合同解除的事实承担证明责任。诉讼中刘德玉提交了与黄琼就解除合同事宜进行沟通的证据和沟通后向黄琼支付款项的证据，黄琼收到刘德玉支付的款项后未提出异议，已经可以认定双方就解除合同达成一致。一审判决确认双方的合同自黄琼收到刘德玉返还价款及其他费用之日解除并无不当。 返还房屋问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的合同解除后，产生相互返还等法律后果，刘德玉应向返还价款，黄琼应当返还房屋，黄琼拒绝返还房屋继续占有构成无权占有。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”刘德玉作为物的权利人要求返还，应予支持。 至于黄琼上诉中主张未解决房屋价格上涨的差价问题，应当以诉讼的方式提出，抗辩不产生给付责任，是否应当补偿差价或赔偿损失，本案中不予处理。 综上，黄琼的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6320元，由黄琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二一年一月十八日 书记员  朱娅