吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民初428号原告：中国银行股份有限公司延边分行。法定代表人：崔某，行长。委托诉讼代理人：冷某。委托诉讼代理人：李某，吉林孚达律师事务所律师。被告：孙某1，住吉林省延吉市。被告：柳某，住吉林省延吉市。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司。法定代表人：孙某2。诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，该企业管理人。委托诉讼代理人：路某，吉林达公伟业律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称中行延边分行）诉被告孙某1、柳某、延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行延边分行的委托诉讼代理人谭宝臣、被告孙某1、柳某，被告宇航公司的委托诉讼代理人路某庭参加了诉讼。柳某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行延边分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙某1及被告柳某偿还原告贷款本金138.280.98元，偿还截止2018年3月20日止的利息5,041.90元，罚息528.99元，三项合计为143,851.87元，并判令被告承担其还清原告贷款结清为止的利息及罚息。2.判令解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告孙某1签订的《个人购房借款与担保合同》，其抵押按揭贷款房屋抵押及担保合同部分继续有效。3.判令宇航公司承担连带担保责任。4.判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效。并判令原告对抵押担保物享有优先受偿权。5.判令三被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：2007年11月26日，被告从原告处贷款23万元人民币，双方签订了《个人购房借款与担保合同》，月利率为5.546%（详见合同书），逾期贷款罚息利率为本合同第八条规定的按中国人民银行规定的逾期利率50%计收利息。贷款期限为18年，还款方式为等额本息还款法，月还款额1809.65元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却违约，偿还至2017年3月20日就拒不偿还我行贷款。共偿还156,019.81元，其中偿还本金91,719.02元，利息63,893.24元，罚息407.55元。从2017年3月20日拖欠我行贷款后至今没有偿还我行贷款，虽经原告多次催收，但三个被告均拒绝履行偿还义务。无奈，原告依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉求，以维护原告的合法权益。孙某1辩称：我从宇航公司在公新开发的州直机关党工委集资楼购买了1号楼16号房屋，2011年末分配房屋时我没拿到，宇航公司说房屋不够，跟我做了很多的工作，（说党工委集资房不够了）退还前期款项，还做了按揭贷款，由宇航公司尽快偿还的材料，当时我也认可了。我没有得到房屋，我的房屋按揭贷款应由宇航公司偿还，一切责任全部由宇航公司及法人孙某2负责，请法院公正判决。宇航公司辩称，宇航公司法定代表人及其工作人员至今没有向管理人移交财务账本和财产，2017年10月末延边州法院受理宇航公司破产清算案件，债务成立时利息计算至法院受理公司破产清算案件接受之前为止。管理人对原被告贷款及签订借款合同标注的金额和还款事项等均不清楚，尊重法院裁判。中行延边分行围绕诉讼请求依法提交了《营业执照复印件》《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》《贷款申请、审批表》《商品房买卖合同商品房预售许可证》《按揭基本情况表》《声明书》等证据。本院组织当事人进行了质证，孙某1对中行延边分行提交的证据的真实性均无异议，宇航公司对中行延边分行提供的《借款借据》、孙某1与宇航公司房屋买卖和交付首付款的情况、声明书部分证据不清楚，对中行延边分行提供的其他证据真实性无异议，宇航公司虽主张对中行延边分行提供的部分证据不清楚，但其未提供反驳证据来推翻原告提供的证据，本院对原告提供的证据予以采信。孙某1向本院提供宇航公司证明材料，证明案涉房屋已经被宇航公司收回。宇航公司对该证据真实性无异议，对证据证明的问题不清楚，中行延边分行对该证据的真实有异议，房屋收回是宇航公司单方行为，且没有及时告知原告，本院认为该证据涉及的房屋是否被宇航公司收回事实不清，孙某1也未提供其他证据佐证，故本院对该证据证明的事实不予采纳。本院认定如下事实：孙某1、柳某在借款时系夫妻关系。2012年9月7日，孙某1与柳某离婚。2007年7月18日，孙某1作为买受人与出卖人宇航公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2007191011601）。合同约定“一、项目建设依据：位于延吉市××路西，编号为09-03-05的土地上建设的商品房河畔花园（工委小区），建设工程规划许可证号为Y2005013，施工许可证号为212401200706050101。二、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为延吉市房产管理局，商品房预售许可证号为2007191。三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为河畔花园（工委小区）第597（1号）幢5单元1601号房，该商品房产权登记建筑面积共108.69平方米。四、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）叁拾叁万壹仟伍佰零伍元整。五、付款方式及期限：买受人按揭贷款方式按期付款。六、交付期限：出卖人应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2007年10月24日，该商品房购房首付款101505元以孙某1名义通过中行延边分行现金存款的方式向宇航公司支付，宇航公司向孙某1出具收据。2007年10月23日，孙某1向中行延边分行申请借款，“交易信息”栏中房屋信息登记为延吉市梨花路南、公新街以西工委小区（河畔花园）第597（1号）幢5单元1601号房，申请人及共有人声明处分别由孙某1与柳某签名。2007年10月24日，中行延边分行同意孙某1的申请。2007年11月26日，孙某1作为借款人（甲方）与中行延边分行（乙方）签订了《个人购房借款与担保合同》，宇航公司（丙方）作为该合同的保证人。合同约定：“一、贷款及用款：乙方根据甲方的申请，同意向甲方发放购房抵押贷款，贷款金额为230000元（大写：贰拾叁万元整）；贷款期限自2007年11月26日至2025年11月26日，从贷款发放之日(《借款借据》载明的借款日期)起，共计216个月。二、利息计算方法及还款方式：月利率为5.546‰；乙方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定计收利息，利率按本合同约定利率上浮50%执行；还款方式为等额本息还款法，甲方在贷款发放次月起逐月还款，还款总月数为216个月，每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。三、贷款抵押担保及相关约定：商品房预售合同（或房地产证）编号为2007191，房产地址为延吉市××路西，楼宇名称、座别及房号为工委小区（河畔花园）第597（1号）幢5单元1601号房，建筑面积108.69平方米，购房总价为331505元；甲方在本合同项下的抵押物之抵押权设定并登记或备案完毕之日，应将《商品房预售合同》和他项权证（或抵押备案证明材料）原件交乙方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；甲方及丙方应协助乙方或乙方委托的机构办理抵押备案或抵押登记手续，在抵押期间内甲方已按期或提前归还贷款本息后，乙方应出具书面证明协助甲方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由乙方执管的他项权证（或抵押备案证明材料）原件交还甲方。四、贷款的保证担保：本合同由丙方为甲方在本合同项下提供连带责任保证。若甲方不能向乙方偿还贷款本息或因甲方违约被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带清偿责任。五、甲方授权：甲方授权乙方，从甲方在乙方处开立的存款账户（账号为×××）内扣收本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；乙方有权从该账户上直接划收甲方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用等内容，甲方（手押）：孙某1，乙方（公章）中国银行股份有限公司延边分行，丙方（公章）：延吉市宇航房地产开发有限公司，签约日：2007年11月28日”。同日，中行延边分行向孙某1的账户（账号为×××）支付了23万元。截至2017年3月20日，已偿还本金91719.02元，利息63893.24元，罚息407.55元。至2018年3月20日止尚欠本金138.280.98元和利息5,041.90元、罚息528.99元。2007年11月22日，延吉市房地产交易中心出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，载明抵押权人为中行延边分行，保证人为宇航公司，抵押人、借款人为孙某1，房屋坐落工委河畔花园，房号5-1601（门牌：1C-1-27，产籍号：10-17-597，建筑面积：108.69平方米，房屋总价：331505元，借款金额：23万元），抵押期限自2007年11月16日至2025年11月16日。2017年10月13日，本院受理宇航公司破产清算案件。本院认为，关于案涉借款合同效力及孙某1、柳某应否承担清偿借款本息的民事责任问题。根据本案查明的事实，孙某1对其签名的《个人一手房屋贷款申请、审批表》、案涉《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《商品房买卖合同》等证据的真实性无异议，对案涉借款及抵押事实不持异议，应认定其知晓案涉借款及抵押合同的基本内容，其作为完全民事行为能力人应当预见其违反合同义务的法律后果，其作为借款人，应承担清偿借款本息的义务。借款时柳某作为其配偶，对夫妻存续期间共同债务应承担清偿义务。关于中行延边分行提出的解除借款合同的主张。本案中，中行延边分行与孙某1签订的借款合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中行延边分行依约履行了义务，孙某1归还了部分借款本金，但未按照合同约定按时支付利息，已构成违约。根据合同约定，未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，孙某1逾期未付利息构成违约时，中行延边分行请求解除合同符合双方约定和法律规定。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，中行延边分行在借款到期后请求孙某1还本付息符合法律规定，应予支持。关于宇航公司应否承担连带担保责任的问题。案涉《个人购房借款与担保合同》明确约定宇航公司为孙某1在该合同项下提供连带责任保证。若孙某1不能向中行延边分行偿还贷款本息或因孙某1违约被中行延边分行要求提前清偿贷款本息和费用时，宇航公司将承担连带清偿责任。现孙某1违约未能按期清偿借款本息，故宇航公司应对孙某1所负债务承担连带清偿责任。但依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定，宇航公司承担利息的范围限于2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算案件之前。关于中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。系争房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行延边分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，中行延边分行行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告孙某1签订的借款合同；二、被告孙某1、柳某于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司延边分行贷款本金138.280.98元及截至2018年3月20日止的利息5,041.90元，罚息528.99元，合计143851.87元。自2018年3月21日起至贷款实际付清之日止的利息、罚息，按照借款合同约定的标准计算；三、延吉市宇航房地产开发有限公司对借款本金138.280.98元及截至2017年10月12日的利息2797.68元和罚息152.41元承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3178元，由孙某1、柳某、延吉市宇航房地产开发有限公司负担；公告费600元，由孙某1、柳某、延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰 二〇二一年一月十三日书记员 裴夕红