广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30684号原告：梁颖诗，女，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：傅学容，广东天骅律师事务所律师。被告：佛山市国华置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：曾丽芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢丽娴，女，该公司员工。上述原被告之间的商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人傅学容、被告的委托诉讼代理人曾丽芬到庭参加诉讼。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，后因被告未在指定的期限内预交案件受理费，本院依法作出（2020）粤0605民初30684号民事裁定，按被告撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金51648元（以原告已付购房总款1345000元为本金，从2020年7月1日至2020年9月30日按日万分之三计算，2020年10月1日至2020年10月27日按日万分之四计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，购买了被告开发的位于佛山市南海区×××××××××商品房一套。上述合同及补充协议中约定了商品房的基本情况、房价、交付期限、双方权利义务、逾期付款及逾期交楼的违约责任等内容。签合同时，合同中约定被告在2020年6月30日前交付上述房屋给原告，逾期交付则支付违约金给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，但到了约定交楼期限，被告却未将上述房屋交付给原告使用，虽经原告多次催促，被告延期至2020年10月28日才通知收楼，根据双方所签合同及补充协议约定，被告有义务向原告支付逾期交楼的违约金，但虽经原告多次催要，被告都拒不支付，请求法院依法维护原告的合法权益。被告辩称，涉案房屋于2020年10月23日达到合同约定的交付时间，故被告的交付时间最晚应认定为2020年10月23日。第一，涉案房屋分别于2020年9月21日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日通过竣工验收备案，达到合同约定的交付条件。被告于2020年10月16日向各原告送达收楼通知书，因此，涉案房屋的最晚交付日期应认定为2020年10月23日。第二，涉案项目在建设过程中遭遇疫情、测绘单位解散、台风暴雨等不可抗力、合同约定的可据实顺延交付的情形，根据合同约定被告对此期间无需承担责任。导致涉案项目延期工期延误近300日，根据合同约定，被告因此顺延的天数内无需承担违约责任。2020年1月23日，全国爆发新冠肺炎疫情，被告为配合疫情防控工作主动延迟复工复产，参照佛山市自然资源局关于明确新冠肺炎疫情期间延期免息操作指引的通知第二条，受疫情影响不能及时移交的回迁房等物业，可申请延期时间最长不超过130天的规定，被告可主张至少130天的不可抗力免责期限。退一步讲，即使根据省高院关于审理新冠疫情肺炎商事案件若干问题的指引第六条规定，广东省重大突发公共卫生事件的起止时间为2020年1月23日至2020年5月9日，广东省卫健委发文，将省级疫情防控将二级降为三级，即从重大降为较大。因此，省级重大疫情防控起止时间共计为107天，被告可享有至少107天的不可抗力免责期限。涉案项目建设至交付之日止共计发生了“山竹”、“天鸽”、“帕卡”等21次台风暴雨等自然灾害情况，共计造成被告工期延误超过59天。根据补充协议第七条第2.9款约定，被告可据实顺延交付。第三，涉案项目委托的测绘单位为佛山市南海区×××××××，该单位为政府指定的测绘单位，且是南海区唯一的测绘单位。2020年6月3日该单位通知突发停止业务受理，并于2020年9月21日与被告终止测绘合同，被告此后不得不重新委托测绘单位以及时完成测绘工作，前述情况也构成补充协议第七条第2.1、2.4、2.6款约定的情形，被告可据实顺延交付接近110天而无需承担相应责任。第四，退一步讲，即使法院认定被告存在逾期，原告主张的违约金标准高于周边租金的三倍，涉案同地段100平方米的房屋月租金约为2900元，原告主张的违约金月标准实际约为9000元。再者，原告依据的补充协议第七条第1款，关于逾期交付的条款因存在限制原告解除合同的权利而无效，应参照涉案合同第十二条约定每日万分之二的标准计算。综上，请驳回原告的全部诉请。原告和被告围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据5微信聊天记录截图，原告未在本案中就燃气问题进行主张，故本院对该证据不予审查；2.被告提交的证据4-13外部工作联系单、通知函等，有原件核对，本院对其形式真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国华新都项目商品房认购书》（下简称“认购书”），约定乙方认购位于佛山市南海区×××××××××房（下简称“涉案房屋”），总房款为1345000元，乙方须于签订《商品房买卖合同》的同时支付总房款的30.11%的首期房款。余款通过银行按揭方式支付。乙方须于认购书签订之日起7日内，即2019年8月22日前，与甲方签订《商品房买卖合同》、《物业管理协议》及其补充协议、附件等与商品房买卖合同相关的文件。乙方逾期未签署《商品房买卖合同》的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除本认购书，若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按逾期天数每日向甲方支付总房款的万分之五作为违约金等。2019年12月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”），约定出卖人将其开发的涉案房屋出售予买受人，用途为住宅，总价1345000元。自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款405000元，剩余房款940000元应于2019年12月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内按逾期应付款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除合同的，按逾期应付款的日万分之4计付违约金。被告应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应符合下列条件：1.已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内按已付全部房款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行合同的，按已付全部房款的日万分之4计付违约金等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋买卖签订《补充协议》，第四条对主合同第七条、第八条的补充约定：买受人逾期付款的，按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金；逾期超过90日的，则出卖人有权解除合同。出卖人选择不解除的，买受人按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。第七条对主合同第十二条的补充约定：商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款10%支付违约金。等约定。原告于2019年8月15日、2019年8月20日分别支付涉案房屋定金50000元、首期款355000元。原被告均确认原告已全额支付涉案房屋全部房款1345000元。2020年3月25日，被告邮寄《关于延期交付房产的通知》予原告，载明因受疫情影响，被告无法按合同约定时间交付涉案房屋予原告，原告已签收该邮件。2020年9月22日，涉案房屋所在楼栋取得测绘报告。2020年10月23日，涉案房屋所在楼栋取得房屋竣工验收备案。2020年10月20日，被告向原告邮寄送达《商品房交付通知书》，通知原告于2020年10月28日至2020年10月31日前来办理收楼手续。原告收到收楼通知后于2020年10月29日签署收房手续书确认办理收楼手续。本院认为，原告主张被告支付逾期交房违约金，本诉争议焦点为因新型冠状病毒疫情是否应顺延交房期限、是否应计算违约金及计算标准。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因疫情各级各地方政府采取了一系列管制措施，涉案合同约定被告应于2020年6月30日前交付涉案房屋，疫情期间涉案房屋所在楼栋的建设尚未完工，被告的施工进度必然会受到新型冠状病毒疫情的影响，结合疫情对原被告双方造成的损失，根据公平原则，本院酌定顺延被告交房期限30日，即交付房屋时间顺延至2020年7月30日前。对被告的其他顺延交房期限的主张，本院不予采纳。涉案合同明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案房屋于2020年9月22日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日才取得竣工验收备案，被告通知原告2020年10月28日方能收楼，计算至2020年10月28日被告实际逾期交付涉案房屋90日。原告主张逾期交房违约金至2020年10月27日，本院予以照准。被告未能如期交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告逾期交房未超过90日，原告主张按超90日的标准计算违约金，理据不足。虽涉案合同约定逾期交房90日内的，按日万分之二计算违约金，但双方同日签订的补充协议就逾期交房违约金进行了特别补充约定，约定逾期交房90日内的，按日万分之三的标准计算，补充协议同时约定买受人逾期支付房款90日内的亦按万分之三计付违约金，双方权利义务约定对等，原告主张按补充协议约定的标准计算逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。被告关于应按涉案合同约定标准计算逾期交房违约金的意见，本院不予采纳。综上，被告应支付逾期交房违约金35911.5元（1345000元×0.0003/日×89日）予原告，原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。关于被告追加测绘单位佛山市南海区×××××××作为第三人参加诉讼的申请，被申请人并非必须参加诉讼的主体，是否追加其作为第三人并不影响本案事实查明及案件处理结果，本院对被告的该追加申请不予准许。本案诉讼是因被告违约引起，案件受理费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告佛山市国华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金35911.5元予原告梁颖诗；二、驳回原告梁颖诗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费545.6元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月十五日书记员 孙王成欣