浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7122号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：黄展鹏,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市华发化纤厂。住所地：瑞安市东山街道开发区大道3588号。法定代表人：陈爱弟。被上诉人（原审被告）：蔡丰锦，男，汉族，1965年2月28日出生，住瑞安市。被上诉人（原审被告）：陈爱弟，女，汉族，1976年9月9日出生，住瑞安市。上列三被上诉人委托诉讼代理人：高帆，浙江信泰律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市华发化纤厂（以下简称化纤厂）、蔡丰锦、陈爱弟因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）本案责任承担主体应为化纤厂、蔡丰锦及陈爱弟，一审判决仅认定蔡丰锦承担责任，于法无据。（2）《保证书》所涉厂房面积未经验收使用，属无效租赁，由此产生的占有使用费应当适用普通时效的规定，一审判决认定已超过诉讼时效，是错误的。（3）蔡丰锦未按意向书约定交足履约保证金1779600元，故不应享受前六个月免租金的优惠。（4）合同已明确约定租金、物业费、履约保证金支付期限与金额，一审判决以物业费金额尚不明确为由不予支持，不符合合同约定。（5）一审判决利息计算时间认定错误，应计算至2011年3月20日，而非2013年3月15日。化纤厂、蔡丰锦、陈爱弟辩称:（1）因东都公司一审中明确陈述不认可蔡丰锦与陈爱弟之间的转让行为，故一审判决认定蔡丰锦为责任主体，是正确的。（2）《保证书》所涉厂房面积使用时属预验收，但根据相关司法解释规定，在法庭辩论终结前已经竣工验收的，仍应认定租赁合同有效。（3）双方订立意向书后，并未正式订立租赁合同，诉争租赁合同实际是在2015年6月25日因东都公司要求而订立的形式意义上的合同，所交纳的30万元实际上是承租人的损失。（4）物业费在东都公司其他租赁案件中均已告知另案处理。（5）2011年3月20日系作为临时性仓库使用，根本不具备厂房使用功能，故不属于合同约定的“实际交付使用”。一审判决认定利息计算至2013年3月15日，并无不当。东都公司向一审法院起诉请求：（1）化纤厂支付租金597055.86元、喷淋设施使用费123385.60元；（2）化纤厂支付违约金以及利息损失（逾期支付履约保证金的违约金以391194元为基数按月利率5%从2013年8月19日计算至2016年12月14日（不含当日），为790863.87元；以91194元为基数按月利率5%从2016年12月14日计算至2018年9月15日（不含当日），为97273.60元；以180174元为基数按月利率5%从2018年9月15日计算至2018年12月25日（不含当日），为30329.29元；以91194元为基数按月利率5%从2018年12月25日计算至实际履行之日止。逾期支付租金的违约金以102492.90元为基数按月利率5%从2016年9月15日计算至2016年12月14日（不含当日），为15373.94元；以170926.98元为基数按月利率5%从2017年9月15日计算至2018年9月15日（不含当日），为103980.58元；以526846.98元为基数按月利率5%从2018年9月15日计算至2018年12月25日（不含当日），为88685.91元；以597055.86元为基数按月利率5%从2018年12月25日计算至实际履行之日止。未依约支付的喷淋设施使用费的利息损失以123385.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至实际履行之日止）；（3）蔡丰锦、陈爱弟对上述第一项、第二项诉讼请求承担共同清偿责任。一审法院认定事实：2010年7月2日，东都公司（甲方）与蔡丰锦（乙方）签订《标准厂房租赁意向协议书》。载明：为鼓励农场职工自办企业，缓解旧场改造搬迁企业安置用地与失地职工再就业问题，东都公司决定建设标准厂房。为使厂房出租达到预期目的，缓解厂房建设资金问题与更好发挥经济效益，我们以信誉第一、服务第一，以诚信为宗旨，现经双方共同协商，特订立如下厂房租赁协议条款，以资共同信守执行。一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区，具体位置在××道××金融街以东、港口大道以西、毓蒙路以南。其中承包给乙方是5号第三幢厂房四层建筑面积1400㎡。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为五年。年租金120元／㎡，五年计840000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.08%计算，总共计694203元。乙方须在本协议书签订之日起五天内一次性付清租金。三、本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.08%计算，利息可以冲抵租金。四、在厂房竣工验收后交付乙方使用时签订正式租赁合同，合同内租金与本意向协议书一致。五、本协议经双方签字或盖章后生效。六、本协议书一式四份，甲方执三份，乙方执一份。2010年7月7日，东都公司与蔡丰锦又签订《标准厂房租赁意向协议书》，除协议第一条厂房位置在“5-3号厂房三层”，其他协议内容与2010年7月2日签订的《标准厂房租赁意向协议书》均一致。双方一致陈述，上述两份《标准厂房租赁意向协议书》第二、三条载明的“月息0.08%”系笔误，应为“月息0.8%”。后东都公司与蔡丰锦经营的瑞安市锦欣包覆纱厂就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层（建筑面积每层各1483㎡，共2966㎡、厂房类型为框架结构）厂房签订《标准厂房租赁合同》，载明：二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自2013年10月15日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付1388406元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金391194元，乙方合计支付履约保证金1779600元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金355920元，当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵租金后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年9月15日前补交每年租金的三个月租金计88980元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计29660元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。七、其他条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得单方提前终止合同。如甲方无故单方毁约且乙方同意解除合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金，剩余租金按每年20%比例赔偿乙方装修损失，搬迁费甲方负担50%；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。3、双方一致确认，原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金。该《标准厂房租赁合同》落款时间为2013年8月15日。双方一致陈述实际签订时间为2015年6月25日后。2011年3月15日，蔡丰锦向东都公司出具一份保证书，载明：“蔡丰锦办的企业，因原生产的厂房租赁到期已被拆除，设备无处堆放。经双方协商约定提前搬入东都农垦公司标准厂房5-3#楼第三层，建筑面积1400㎡，该厂房已通过预验收，蔡丰锦保证不影响工程施工和竣工验收，不损坏已建成的建筑物和公共设施，租金按意向合同协议约定的价格（每平方米每月10元），自2011年3月20日开始支付至正式签订合同之日”。2013年3月15日，东都公司向蔡丰锦交付涉案厂房。截至2014年1月24日，蔡丰锦共计支付款项1688406元（详见附录三）。现租赁期限已届满，蔡丰锦经营的瑞安市锦欣化纤厂已搬离涉案厂房。另查明：瑞安市新翔包覆纱厂投资者及经营者为蔡丰锦。2013年4月28日，该厂由个体工商户变更为个人独资企业。2015年6月25日，更名为瑞安市锦欣包覆纱厂。2016年2月23日，更名为瑞安市锦欣化纤厂。2019年3月15日，投资者及经营者由蔡丰锦变更为陈爱弟。2019年3月18日，更名为瑞安市华发化纤厂。一审法院认为，东都公司与蔡丰锦于2010年7月7日、2010年7月2日签订的两份《标准厂房租赁意向协议书》，以及东都公司与蔡丰锦经营的瑞安市锦欣包覆纱厂签订的《标准厂房租赁合同》，均没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，均属于有效合同。当事人协商一致，可以变更合同。两份《标准厂房租赁意向协议书》约定“协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息可冲抵租金”；而《标准厂房租赁合同》约定“厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消”。因此，应当认定双方对“交付厂房后的利息”约定予以了变更，即由《标准厂房租赁意向协议书》第二条约定的按月息0.8%支付，变更为《标准厂房租赁合同》中约定的免收2013年4月15日至2013年10月14日的6个月租金。根据《标准厂房租赁合同》约定，2013年3月15日至2013年10月14日免收租金，故瑞安市锦欣包覆纱厂应支付2013年10月15日至2018年12月25日租金1849808.88元【355920元×5+（2018年10月14日至2018年12月25日）72天/365天×355920元】。诉讼中，东都公司明确表示不认可蔡丰锦、陈爱弟于2019年3月1日签订的《转让协议》中有关瑞安市锦欣化纤厂债务转移的合意，则蔡丰锦作为瑞安市锦欣化纤厂的投资人仍应对上述债务承担无限责任。东都公司请求陈爱弟及其经营的瑞安市华发化纤厂承担上述债务，不予支持。两份《标准厂房租赁意向协议书》约定，东都公司应自两份协议书生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止按月利率0.8%向蔡丰锦支付利息，利息可冲抵租金。东都公司应支付蔡丰锦利息356770.89元【（2010年7月12日至2013年3月15日）977天/365天×1388406元×月利率0.8%×12月】，上述利息可以冲抵租金。蔡丰锦已付款项总计1688406元，加上可冲抵租金的利息356770.89元，共计2045176.89元，已超额支付195368.01元（2045176.89元-1849808.88元）。《标准厂房租赁合同》约定，“租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计29660元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次”。现租赁期限已届满，东都公司无法提供物业管理费台账，则应付物业管理费金额尚不明确，故东都公司主张在已付款项中直接扣减物业管理费101494.08元的请求不予支持，东都公司可另案主张。东都公司主张喷淋设施使用费123385.60元，因《标准厂房租赁合同》并无相关约定，不予支持。东都公司若认为因另案诉讼导致其支付的喷淋设施工程款应由包括本案当事人在内的相关承租户负担的，可另案主张。关于诉争《保证书》所涉租金是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，双方一致确认基于《保证书》东都公司与蔡丰锦形成房屋租赁合同关系，《标准厂房租赁合同》与《保证书》涉及两个不同的房屋租赁合同关系，蔡丰锦已付款项均系用于支付《标准厂房租赁合同》所涉租金。根据《保证书》约定“租金按意向合同协议约定的价格（每平方米每月10元），自2011年3月20日开始支付至正式签订合同之日”，按通常理解应为，涉案厂房租金的支付起止时间为自2011年3月20日开始支付至正式签订合同之日止，而非理解为涉案厂房的租金支付期限至正式签订合同之日止；故双方并未约定租金支付期限，则蔡丰锦应当在租期每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。双方一致陈述租赁期间届满日为2013年3月14日，故《保证书》所涉租金的诉讼时效应自2013年3月15日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项规定，东都公司并未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，在《中华人民共和国民法总则》施行前本案诉讼时效期间已经届满，故《中华人民共和国民法总则》不具有溯及力，东都公司对《保证书》所涉租金已丧失胜诉权。综上，东都公司的诉请依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第八十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回东都公司的诉讼请求。案件受理费25558元，由东都公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案双方订立的意向书及租赁合同均合法有效，对双方具有约束力。蔡丰锦主张诉争租赁合同并非实质合同的辩称意见，不予采纳。租赁合同明确约定“前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销”，蔡丰锦已按合同约定支付了1388406元作为合同履约保证金，且此后补交了30万元，合计1688406元。根据合同约定的年租金355920元计算，以及预付款项的利息，蔡丰锦所付金额已超出应付租金额。意向书属预约合同，因双方已在租赁合同中明确约定了年租金，且合同已履行完毕，故东都公司请求承租人承担逾期支付履约保证金的违约责任，于法无据。《保证书》所涉厂房使用时尚未验收，属临时性用途，尚不构成租赁合同约定的完全交付，且该部分面积仅为租赁合同约定租赁物中的一部分，故一审法院认定利息计算至2013年3月15日，并无不当。同时，《保证书》所涉厂房面积在2013年3月15日正式交付使用前，虽属预验收，但由此产生的占有使用费，仍应参照租赁合同有关租金纠纷的诉讼时效规定，一审判决认定已超诉讼时效，于法有据。鉴于一审法院审理的东都公司涉案标准房厂房其他租赁案件中，就物业费争议事项均已告知另案主张，故在本案中不作审理，亦无不当。此外，因本案责任主体认定不影响案件处理结果，故东都公司主张一审判决责任主体认定错误的上诉意见，二审不作审查。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。东都公司的上诉请求与理由不成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25558元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二一年一月十九日法官助理 姜岳良代书记员 李**程12-