重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30885号 原告：陈小琴，女，汉族，1978年1月9日出生，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：周易欣，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：寄居蟹置业（重庆）有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道珊瑚路2号附47号，统一社会信用代码91500112MA60HBAW6A。 法定代表人：张钊，经理。 被告：张瑜，男，汉族，1986年8月3日出生，住四川省万源市。 被告：易君银，女，汉族，1962年12月27日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：易君玲，女，汉族，1965年9月16日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告陈小琴与被告寄居蟹置业（重庆）有限公司（以下简称寄居蟹公司）、张瑜、易君银房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈小琴及其委托诉讼代理人周易欣、张力，被告寄居蟹公司法定代表人张钊，被告张瑜，被告易君银及其委托诉讼代理人易君玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小琴向本院提出诉讼请求：1、三被告双倍返还原告定金40000元，审理中变更为要求被告易君银双倍返还定金40000元,被告寄居蟹公司在双倍返还定金责任范围内承担补充责任。2、三被告支付原告资金占用利息（以20000元为基数，从2019年12月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止），陈小琴审理中自愿放弃该项诉讼请求。3、三被告支付原告房屋差价损失61680元（以实际评估为准），陈小琴审理中表示不主张房屋差价损失，也不需要申请司法鉴定。4、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告张瑜为被告寄居蟹置业(重庆)有限公司员工。2019年12月25日,二被告称受被告易君银委托出售其名下位于重庆市渝北区X路X号X幢X房屋,并与原告签订了该套房屋的《房屋买卖定金协议》。协议签订当日,原告向被告寄居蟹置业(重庆)有限公司支付了购房定金20000元,被告寄居蟹置业(重庆)有限公司出具定金收条。签订《房屋买卖定金协议》后,被告寄居蟹置业(重庆)有限公司并未组织原告与被告易君银签订正式的《房屋买卖合同》。为此,原告曾多次要求被告寄居蟹置业(重庆)有限公司、张瑜提供被告易君银委托出售房屋的相关授权手续,也多次催促被告寄居蟹置业(重庆)有限公司、张瑜联系易君银签订正式的《房屋买卖合同》,但均无进展。2020年10月10日、11日原告分别向各被告邮寄《催告函》,再次要求各被告履行签订(或组织签订)位于重庆市渝北区XX路X号X幢X房屋《房屋买卖合同》的义务,但各被告仍均未理睬,不仅拒绝履行协议义务,也拒绝退还原告购房定金。综上,被告寄居蟹置业(重庆)有限公司在收取原告购房定金后,至今未向原告出示房屋卖方的授权手续,经催告后，原告也未与被告易君银签订正式《房屋买卖合同》。三被告就返还定金事宜相互推诿。综上,为维护原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。 被告寄居蟹公司辩称，张瑜不是被告公司员工，是被告公司法定代表人张钊的朋友，与他人共同出资30万元购买了被告易君银的四套房屋，后原价卖给原告。原告没有支付过中介费，2万元定金是张瑜、原告及原告丈夫等人口头协议房屋要装修，装修之后2万元定金就转给张瑜。房屋进行了装修，张钊把2万元定金转给了张瑜。不同意原告的所有诉讼请求。 被告张瑜辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原告在2020年2月22日打电话告知不买案涉房屋，原因是资金问题和还贷款问题。自己已经装修了案涉房屋，于2020年3月收到被告寄居蟹公司转付定金2万元。自己和被告寄居蟹公司法定代表人张钊是朋友，职业也是做房屋中介的。 被告易君银辩称，自己系案涉房屋的产权人，全部委托妹妹也是委托诉讼代理人易君玲在管理，本人没有参与房屋买卖。案涉房屋在去年就准备出售，目前已经在2020年9月出售。 经审理查明：2019年12月20日，易君银将位于渝北区XX南路X号X幢X-X四套房屋（面积230平方米、售价241万元）交由寄居蟹公司出售。易君玲在寄居蟹公司提供的出售房屋委托确认表上业主签字处写下易君银的名字。寄居蟹公司在该确认表左下方盖章。 2019年12月25日，易君银、张瑜作为甲方（出售方），与乙方（购买方）陈小琴、中介方寄居蟹公司就位于重庆市渝北区XX南路X号X幢X-X房屋签订《房屋买卖定金协议》，主要约定：一、乙方应于签订本协议时支付甲方定金20000元整。二、甲方收到上述定金后同时将房地产权证明原件交由中介方保存。四、交易条件：1、该房地产出售总价539700元；2、该房地产出售总价包括如下固定装修及设施、设备、固定装修、家电、家具、其他设备。3、甲方应于2020年3月30日前将该房地产交付乙方。4、付款方式：乙方于双方签订（房地产买卖合同）当日，支付房款220000元整，贷款319700元。该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户。7、买卖成交后，乙方应于签订重庆市房地产买卖合同当日一次性支付中介信息服务费6200元作为中介方的服务报酬。五、违约责任：2、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订该房地产的（房地产买卖合同）视甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金作为违约金；3、若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订该房地产的（重庆市房地产买卖合同），视已（乙）方违约，则甲方有权没收定金作为违约金，甲方同意将此违约金的½作为中介方的服务费。合同首部甲方身份证号码为51300219860803XXXX，乙方身份证号码为51023219780109XXXX。合同尾部甲方由张瑜签写易君银名字，同时写有张瑜代三字及捺印；乙方由陈小琴签名捺印；中介方为寄居蟹置业（重庆）有限公司，并加盖印章。其中51300219860803XXXX为张瑜身份证号码。同日，寄居蟹公司以购房中渝爱都会3X-X为由，收取陈小琴定金20000元。张瑜庭审中认可收到寄居蟹公司转交的该定金。 2019年12月27日，刘莉丽、易君银作为卖方（甲方），与买方（乙方）张瑜、居间方（丙方）寄居蟹公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、房屋基本情况：1、甲方根据国家有关规定，依法取得位于重庆市渝北区XX南路X号X幢5X-X号的房屋产权，甲方自愿将上述的房屋卖给乙方。二、房屋价款：房屋售价总金额为2409300元。三、付款方式：经甲乙双方协商，决定付款方式为银行贷款：乙方与（于）本合同签订之日起向甲方支付定金人民币80000元（此定金可转作购房款），在本合同签订之日起60天内向甲方交付首期购房款人民币720000元，剩余房款1609300元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序一次性交付给甲方。七、各项税费的承担：1、甲乙双方应遵守国家房产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经甲乙双方协商，交易各项税费由乙方承担。2、甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方缴纳中介信息服务费2000元，乙方须向丙方缴纳中介信息服务费24000元。合同首部甲方证件号码为51021319550806XXXX、51021219621227XXXX；乙方证件号码为51300219860803XXXX。合同尾部甲方处有易君玲代签刘莉丽、易君银的名字，代理人为易君玲；乙方为空白；居间方由寄居蟹置业（重庆）有限公司盖章。其中51021219621227XXXX为易君银身份证号码，51300219860803XXXX为张瑜身份证号码。张瑜庭审中认可在该房屋买卖合同中是买方。 2019年12月27日，房屋定金收条载明：现卖方收到买方张瑜购买其位于重庆市渝北区XX幢X-X房屋购买定金金额80000元，房屋交易款总金额2409300元，双方商定于2020年5月30日前开始办理关于此房的产权证及相关手续，办理完毕后买方付清全款，买方不买定金不退，卖方不卖定金双倍返还，时间一切以合同为准。在双方商定日期前买方不办理过户手续，卖方有权将该房屋另行出售，并且不退还房屋购买定金。购房方为张瑜，并标注身份证号码51300219860803XXXX，卖房方有刘莉丽、易君银名字，同时易君玲签名捺印，卖房方身份证号为51021319550806XXXX、51021219621227XXXX。 对话人为陈小琴（以下简称陈）与张瑜（以下简称张）微信聊天截图主要内容如下： 2020年2月22日，陈：我想给你商量一下，由于疫情影响，那房子我恐怕买不成了，有其他要想买的主，帮我转给他吧。张：姐回重庆再说，现在我在老家。同年3月13日，陈：那小房子的钥匙有吗？可以开门吗？张：你说啥你买的那一套吧。陈：明天上午我带个人过来看看。张：提前打我电话。陈：我还是想转手给人。张：看你自己吧，价格不一样哦。3月14日，陈：然后把定金退我，给点佣金，多的你赚。张：你朋友能不能看中吧，我要问问公司领导。8月11日，陈：我的材料准备好了，可以约面签了。张：首付准备好了吗？陈：面签不是办贷款手续？张：这套房子是按揭买的房子，不是面签就首付，是面签前让房东预约还款银行，办解押手续，所有面签前你的首付要准备，什么时候到位，叫房东预约银行。 陈小琴陈述，签署协议时自己审查了房产证。根据出售房屋委托确认表、装修入场证，以及张瑜陈述其受房主委托出售房屋且得到易君银认同，表明易君银与寄居蟹公司是委托关系。 寄居蟹公司陈述，出售房屋委托确认表表明易君银委托公司卖房；房屋买卖合同表明易君银将案涉房屋卖给张瑜。由于房屋没有装修，因为疫情陈小琴没有准备好房款，导致没有签订正式房屋买卖合同。 张瑜陈述，卖房人委托卖房时先行支付定金20000元/套，应该在2020年3月30日交付房屋前签订正式房屋买卖合同。陈小琴没有准备首付款，3月就说不买案涉房屋了，不买房了就不需要签合同。其与房主签订房屋买卖合同，按照20000元/套支付定金80000元给房主，并按照房主要求出售4套房屋，自行承担损益，与房主没有过户，实际是房主委托其出售房屋。 易君银陈述，其委托易君玲出售案涉房屋，对易君玲在出售案涉房屋的行为予以认可，也认同其于2019年12月27日签订的房屋买卖合同及收取定金80000元。其与张瑜之间是房屋买卖关系，寄居蟹公司是中介方。案涉房屋已于2020年11月通过其他中介公司出售。 上述事实，有出售房屋委托确认表、《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、收据、房屋定金收条、微信聊天记录，以及当事人陈述等在案为据，经当事人庭审质证，足以认定。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。当事人在合同的订立、履行、变更、解除以及合同终止后的全过程，都要讲诚实、守信用，善意地行使权利、履行义务。根据二手房交易习惯，产权人往往将房屋挂在中介公司出售，形式上委托中介公司卖房。但中介公司的委托服务主要表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，目的在于通过居间服务获取佣金。因此，在二手房交易过程中，往往混同了房屋买卖和中介服务两个法律关系。 根据陈小琴、张瑜提供的微信图标及内容，结合当事人庭审中的陈述，可以认定《房屋买卖定金协议》签订时，张瑜系寄居蟹公司工作人员。产权人易君银先将案涉房屋交由寄居蟹公司出售。张瑜作为寄居蟹公司员工与陈小琴签订了《房屋买卖定金协议》，是当事人的真实意思表示，应属有效。当事人应全面履行协议约定义务。易君银没有在该协议上签名，也没有对该协议上的签名予以追认，更没有依据该协议收取陈小琴交付的定金20000元。故该协议对易君银没有约束力。易君银认可与张瑜签订的《房屋买卖合同》并收取定金80000元，并无不妥，属另一法律关系，与本案无关。陈小琴根据《房屋买卖定金协议》主张易君银双倍返还定金，没有合同依据和法律依据，故对其诉讼请求，本院不予支持，进而其要求寄居蟹公司在双倍返还定金责任范围内承担补充责任的诉讼请求，本院也不支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回陈小琴的诉讼请求。 案件受理费减半收取1173.45元，由原告陈小琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二一年一月二十八日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞