湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初2073号 原告：任刚，男，汉族，1986年12月23日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：吴畅，女，汉族，1990年4月21日出生，系原告妻子，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：孟清芳，女，汉族，1965年3月14日出生，系原告母亲，住岳阳市岳阳楼区。 被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心**。 法定代表人：冯杨辉，总经理。 被告：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。 法定代表人：肖辉，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。 被告：熊娟，女，汉族，1994年10月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。 原告任刚与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称和立东升）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称兴润物业）、熊娟商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任刚的委托诉讼代理人吴畅，被告和立东升、被告兴润物业的共同委托诉讼代理人王朗到庭参加诉讼。被告熊娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任刚向本院提出如下诉求：1、请求判令被告退还认筹金100000元、指标款60000元并支付逾期利息；2、判令被告承担本案诉讼费用，并支付原告维权的律师费、交通费、精神损失费。庭审中，原告明确认筹金100000元要求被告和立东升退还，指标款从60000元减至7000元由被告熊娟退还，逾期利息按银行贷款利率从交款之日起计算至实际清偿之日止。事实和理由：2018年4月6日，原告前往“观澜紫台”房地产项目看房，置业顾问熊娟称13栋已全部售完，但13栋503原团购业主李月姣可转让此房，并告知团购价格为每平方米6610元，比市场价低很多，原告需交纳100000元认筹金，60000元指标转让费。后原告向被告熊娟共转款160000元。现项目迟迟未动工，团购业主的名字也没有更改至原告名下。 被告和立东升辩称，1、答辩人从未与被答辩人任刚签订过书面合同，也没有直接收取被答辩人的分文款项，答辩人不是本案适格被告；2、原告主体也不适格，签订团购协议、交纳认筹金的人不是本案原告。 被告兴润物业辩称，答辩人愿意退还意向金，但不承担指标转让费。 被告熊娟未予答辩。 查明的事实 “珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目由被告和立东升开发建设。2017年12月，被告和立东升与被告兴润物业签订《观澜紫台委托协议书》，以内部认购形式向外销售房屋，收取每户10万至30万不等的团购金。被告兴润物业认可被告熊娟系其招揽的房屋销售公司(长沙置业通投资咨询有限公司)的销售人员。2017年10月9日，案外人李月姣与兴润物业签订了一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定：李月姣向兴润物业交纳100000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上房屋的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户；双方签订正式的《商品房买卖合同》后，李月姣缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如李月姣未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还10万元意向金。该协议上另备注了13-503房。同日，李月姣向兴润物业交纳意向金100000元。2018年4月6日，原告任刚前往“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，被告熊娟向原告推荐13-503房，称该房原业主李月姣有意转让该房指标。后原告同意转让该房指标，并当即通过微信向被告熊娟转款10000元作为购房定金。2018年4月14日，李月姣向销售公司(即长沙置业通投资咨询有限公司)申请将13-503房的团购业主名字更名为原告任刚。同日，原告任刚委托其父亲任国庆向被告熊娟账户转款150000元。2020年7月20日，原告与李月姣签订了一份协议。约定：李月姣配合原告到和立东升办理13-503房的更名手续，李月姣收到被告熊娟转交的40000元转让费，双方同意由李月姣退还原告30000元。同日，原告任刚、案外人李月姣与被告和立东升签订了一份三方协议，约定：李月姣认购的13-503房更名为任刚，不收取任何费用，任刚已知晓认购房屋的一切现状，若任刚在开盘时不再购买此房，由和立东升将100000元认购意向金无息退还给任刚，任刚不得因此要求和立东升承担任何责任。庭审中，原告称被告熊娟收到其60000元转让款后，支付给李月姣40000元，给一个喊熊总的人10000元。原告认可喊熊总的人退了10000元给原告，案外人苏成名称其收了3000元，也退给了原告。 另查明，岳阳市住房和城乡建设局以被告和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以3万元罚款。 判决的理由及依据 本院认为，被告和立东升在未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情况下，委托被告兴润物业将涉案房屋销售给案外人李月姣，被告兴润物业与李月姣之间签订的《观澜紫台住宅团购协议书》应无效，李月姣将无效合同的权利义务转让给原告任刚，同样无效，被告熊娟收取原告60000元转让费应退还给原告。原告认可被告熊娟收到60000元转让费后，向案外人支付了53000元，现只要求熊娟退还其中的7000元，本院予以支持。原告要求被告熊娟从收款之日起按银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止，因被告熊娟收取转让费的行为是基于双方的无效转让协议产生的，原告在签订转让协议时未尽到谨慎注意的义务，对导致转让协议无效存在过错，应自行承担利息损失。原告任刚与被告和立东升、案外人李月姣之间签订的三方协议中关于涉案房屋出售给原告任刚的部分应无效，现原告要求退还100000元意向金，本院予以支持。原告要求被告和立东升从收款之日起按银行贷款利率计算利息至实际清偿之日止，但三方协议中载明了原告知晓认购房屋的现状，如原告不再购买此房，由和立东升将100000元认购意向金无息退还给原告，原告不得因此要求和立东升承担任何责任，因此，原告要求被告和立东升支付利息的诉求本院不予支持。原告要求被告支付维权的律师费、交通费、精神损失费，原告没有提交相关证据证明其有律师费、交通费的损失，而精神损失费不属于房屋买卖合同纠纷请求赔偿的范围，原告的上述诉求，本院不予支持。被告兴润物业受被告和立东升的委托销售涉案房屋，现原告要求委托人和立东升承担退款责任，因此被告兴润物业在本案中不承担责任。被告熊娟无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告湖南和立东升置业投资有限公司在本判决生效后七日内退还原告任刚购房款100000元； 二、由被告熊娟在本判决生效后七日内退还原告任刚房屋转让款7000元； 逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告任刚的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1220元，由原告任刚承担20元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担1150元，被告熊娟承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  杨艳红 二〇二〇年八月二十一日 书记员  杜 姣 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。