江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8870号上诉人（原审被告）：苏州华夏五金机电城投资开发有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路西。法定代表人：李雨龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋蓬辰，江苏益友天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州国泰南园物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**天隆大楼**。法定代表人：柯燕南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈利申，江苏法凯律师事务所律师。上诉人苏州华夏五金机电城投资开发有限公司(以下简称华夏五金公司)因与被上诉人苏州国泰南园物业管理有限公司（以下简称南园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。华夏五金公司上诉请求：1、撤销一审判决并在查明事实后改判；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、关于南园物业公司与苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会签署的《苏州市物业服务合同》，南园物业公司自始至终未能提交有效的业主大会授权文件。根据《物业管理条例》规定，选定物业服务企业只能由业主大会通过投票的形式进行选举，但华夏五金公司未曾参加过任何业主大会会议，行使作为业主的权利。2、原审认定的《苏州市物业服务合同》适用的区域范围、期限及服务质量事实不清。原审判决华夏五金公司承担物业费支付义务所涉及的房屋绝大部分为华夏五金机电城第三期房屋，而业主委员会成立之时第三期房屋尚未竣工，业主委员会成员也没有三期房屋的业主。华夏五金公司至少在2018年5月底还未正式进场，且根据收据、发票等材料可以证明在南园物业公司诉讼请求主张的期间内，华夏五金市场内存在多家物业服务公司共同服务、收款的情形。华夏五金公司提交了市场内的出现的火灾情形的书面材料且向一审法院申请调查取证被上诉人主张物业服务期间的消防、公安出警记录，但一审法院亦未能对该部分进行深入调查。3、对第三期房屋的物业管理事宜，华夏五金公司提交了与案外人无锡金马物业管理有限公司苏州分公司于2017年11月15日签署的《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》，华夏五金公司与案外人明确约定上诉人三期未售出的房屋，应自第三期正式交房之日起算，第一年免除物业管理费，第二年按空置面积的50%收取物业费，第三年按全额收取。南园物业公司称其与外人签署有转让协议，申请人认为该转让应为概括式转让，华夏五金公司与案外人的约定应当由南园物业公司承继，故对于第三期房屋的物业费应当按照《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》的约定计算。4、一审法院认定的物业费金额计算错误、滞纳金标准无依据。华夏五金公司在最后一次补充证据时明确提交了56幢5607、307，57幢5709、5711、5713的物业费发票，但一审法院未就该部分金额进行抵扣，也未组织质证。一审认定滞纳金利率按照11.7%的标准予以调整也没有依据。南园物业公司辩称：南园物业公司与业委会签订物业合同时已取得业委会提供的关于业主表决结果的公示，业主大会是否举行并不影响业委会与南园物业公司签订服务合同的效力。南园物业公司已经向华夏五金公司提供了物业服务，华夏五金公司也已接受，故理应按合同约定支付物业费。业委会成立时间与机电城三期房屋竣工的时间先后并不影响华夏五金公司按照合同约定支付物业费。如果华夏五金公司对于具体的房屋已经支付了物业费。华夏五金公司提供的发票应当有明确的记载而事实上没有。南园物业公司向一审法院起诉请求：判令华夏五金公司支付其2018年至2019年物业费922188元、滞纳金112882元，合计1035070元。一审法院经审理查明：2018年4月1日，南园物业公司（乙方）与苏州市吴中区长江路98号业主大会（甲方，授权长江路98号业主委员会）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将长江路98号区域（华夏五金机电城）委托乙方实行物业服务，委托服务期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层商业1.6元/月·平方米，小高层1.9元/月·平方米，物业服务费按月计算，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日每日按应缴费用千分之一加收滞纳金。苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会及业委会主任张国健分别在上述合同甲方处盖章及签字确认。另查明，2016年8月12日成立的苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会主任为张国健，该届业主委员会任期五年。2018年1月8日，该业委会发布《关于更换物业公司名称业主调查表决结果公示》，主要内容为：由于无锡金马物业管理有限公司苏州分公司未严格履行物业服务合同，2017年12月13日始至12月25日止其已向业主发放更换物业公司备案名称业主意见表决票，现将表决票统计结果向业主公示，长江路98号物业区域一期二期业主总票权数1286票，本次业主表决票同意票987票，弃权票287票，不同意票7票，无效票5票，以上票数已通过总票数的77%，达到双过半的原则，业委会将与苏州国泰南园物业管理有限公司签订新的物业合同。2019年12月31日，张国健主持召开业主委员会会议，讨论议题为：（1）南园与亚都移交事项，（2）关于南园物业应与业委会公共收益分配的事项。会议讨论结果为：南园物业张**拒绝明确处理办法；南园物业公司今天正式撤场，并完成相关移交工作，从2020年1月1日由上海亚都正式接管。又查明，苏州市吴中区木渎镇长江路98号40幢7号、12号，41幢16号、18号、20号、22号、23号、26号、28号、30号、32号，44幢6号、8号、10号、18号、20号、22号、26号、28号、30号、32号，45幢12号、16号、18号、20号、22号、26号、28号、30号、32号，48幢5号、7号、9号、11号、13号、15号、17号、19号、21号、23号、25号，49幢15号、17号、19号、21号，55幢612、616,56幢307、5607,57幢1406、1408、1409、1410、1411、1412、1413、1415、1416、1417、1418、1419、1420、1421、1422、1426、309、311、313、5709、5711、5713,59幢5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、25号、26号、28号、30号、32号、36号、38号，60幢11号、13号、15号、30号、32号，63幢9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、18号、20号，64幢32号房屋，华夏五金公司认可是其所有的房屋，上述房屋总面积10945.31平方米，其中多层面积10239.81平方米，小高层面积705.5平方米，按照物业服务合同约定多层商业1.6元/月·平方米，小高层1.9元/月·平方米标准计算，上述房屋2018年、2019年物业费各为212690元。一审审理中，华夏五金公司称南园物业公司并非涉讼区域的适格物业服务主体，该区域存在多家物业服务企业，其与其他物业企业签订过《前期物业合同》及补充协议，并向一审法院提交了以下证据：1、《会议签到表》1份、《会议纪要》1份、致无锡金马物业管理有限公司苏州分公司（以下简称金马物业公司苏州分公司）《函》2份，《关于华夏五金机电城水电移交事项回复函》1份，反映涉案区域的物业服务方应为无锡金马物业管理有限公司苏州分公司。2、苏州市正源金属材料有限公司起诉华夏机电公司、南园物业公司、和瑾缘物业管理（苏州）有限公司（以下简称和瑾缘物业）民事起诉状1份，火灾事故简易调查认定书1份，和瑾缘物业管理（苏州）有限公司物业费收据1份，反映涉讼区域管理混乱，存在多家物业服务企业，且服务质量无法达到正常标准。3、2017年11月15日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》各1份，反映其三期未售出的房屋，应自第三期正式交房之日起算，第一年免除物业管理费，第二年按空置面积的50%收取物业费，第三年按全额收取。南园物业公司质证后称，证据1系华夏五金公司与原物业服务企业金马物业公司苏州分公司的交涉，金马物业公司苏州分公司原为涉讼区域的物业服务公司，期限自2017年1月至2019年1月，后于2018年1月因故与木渎镇长江路98号业主委员会解除了物业服务合同并完成撤场，并将2017年1月1日至2017年12月31日未收取的物业费债权转让给其，并提供了《债权转让协议》1份，载明如下内容：金马物业公司苏州分公司2017年1月和木渎镇长江路98号华夏五金机电城业委会签订物业管理合同，期限为2年，至2019年1月结束，2018年1月金马物业公司苏州分公司因故和上述业委会解除物业服务合同，并于2018年1月完成撤场，金马物业公司自愿将2017年1月1日至2017年12月31日物业服务期间剩余没有及时收取的物业费债权转移给国泰南园物业公司。对证据2，南园物业公司称与本案无关，其委托和瑾缘物业公司在2019年7月1日至2019年12月31日期间进行收费，但对华夏五金公司物业费的收取权仍属于其，并提供了和瑾缘物业公司出具的《确认书》1份，载明如下内容：国泰南园物业公司委托和瑾缘物业公司在2019年7月1日至2019年12月31日期间管理长江路98号华夏五金机电城物业费收取权事宜，确认在上述期间，长江路98号华夏五金机电城对业主是开发商苏州华夏五金机电城投资开发有限公司房产的物业费收取权属于国泰南园物业公司。对证据3，南园物业公司称《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》系2017年11月15日签订，其与木渎镇长江路98号业主委员会2018年4月1日签订《苏州市物业服务合同》后上述前期物业合同及补充协议已失效。对南园物业公司提供的《债权转让协议》、《确认书》，华夏五金公司质证后称，南园物业公司未能明确《债权转让协议》具体签订时间，未提供附件的欠费清单，相关责任应由南园物业公司自行承担，《确认书》中南园物业公司委托和瑾缘物业公司收费事项其不知情。以上事实，有南园物业公司提供的《苏州市物业服务合同》、《业主委员会备案表》、《业主委员会会议记录》、《物业费催缴函》、苏州市区商品房销售网上管理系统可售房源查询表、《债权转让协议》、不动产登记薄查询记录、《确认书》，华夏五金公司提供的《会议纪要》、《函》、民事起诉状、收据、《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》及本案的庭审笔录、质证笔录、询问笔录等予以证实。一审法院认为，南园物业公司与长江路98号业主大会（授权长江路98号业主委员会）签订的《苏州市物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。华夏五金公司作为长江路98号区域的业主，该合同对其具有约束力，其在接受南园物业公司提供物业服务的同时，理应按约交纳物业费。华夏五金公司称选聘和解聘物业企业的权利属于业主大会，但未能提供证据证明业主大会授权业主委员会与南园物业公司签订物业服务合同属于无效授权，故一审法院对华夏五金公司的该意见不予采信。涉讼物业服务合同约定的期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，但《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。根据2019年12月31日长江路业委会的会议记录，可看出南园物业公司实际从2020年1月1日撤场，故南园物业公司有权向华夏五金公司主张自2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费。涉讼区域内华夏五金公司未售房屋总面积10945.31平方米，其中多层面积10239.81平方米，小高层面积705.5平方米，按照合同约定多层商业1.6元/月·平方米，小高层1.9元/月·平方米标准计算2018年、2019年未售房物业费各为212690元，合计425380元，一审法院对此予以确认。南园物业公司在本案中暂不主张涉讼物业服务区域内61幢、62幢仓储用房的物业费，系其对自身权利处分，一审法院遵其自愿。关于华夏五金公司提出南园物业公司提供的物业服务不达标，涉讼物业服务区域内管理混乱等答辩意见。根据华夏五金公司提供的现有证据，无法证明南园物业公司提供的物业服务不符合物业服务合同约定，故一审法院对华夏五金公司的该项答辩意见不予采信。华夏五金公司提出涉讼服务区域内房屋实际使用人可能已向南园物业公司支付过物业费的答辩意见，但未提交相应的证据证明，亦未向一审法院指出具体何套房屋已交纳物业费，故一审法院对华夏五金公司该项意见亦不予采纳。综上，因华夏五金公司至今未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费425380元，故华夏五金公司应支付南园物业公司物业费425380元，一审法院对此予以支持。至于滞纳金，合同约定南园物业公司有权从华夏五金公司逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金，现南园物业公司自愿给予华夏五金公司半年的宽限期，2018年物业费212690元的滞纳金自2019年7月1日开始计算，2019年物业费212690元的滞纳金自2020年7月1日开始计算，并将标准调整至按年利率24%计算，现华夏五金公司抗辩该标准过高，一审法院综合考量合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情按年利率11.7%标准予以调整，经核，2018年物业费212690元自2019年7月1日至2020年6月30日的滞纳金为24884.73元。2020年7月1日起滞纳金则应以425380元为基数，按年利率11.7%标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：苏州华夏五金机电城投资开发有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州国泰南园物业管理有限公司物业费425380元、滞纳金24884.73元，合计人民币450264.73元并支付就人民币425380元按年利率11.7%计算自2020年7月1日至实际给付之日的滞纳金。案件受理费减半收取人民币7058元，由苏州国泰南园物业管理有限公司负担3988元，苏州华夏五金机电城投资开发有限公司负担3070元。二审中，华夏五金公司提供发票5张，分别是德一克公司向和瑾缘公司支付的2019年1月1日至2019年6月30日，2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业费用，德一克公司向南园物业公司支付的2018年6月1日到2018年12月31日期间的物业费用。德一克公司对应的房号在发票备注栏里显示是56幢07、10、307，对应金额分别是4664元、3600元和5441元。另外两张发票是承租人中国农业银行苏州分行支付给南园物业公司2019年1月1日到2019年12月31日、2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业费用，对应金额都是34810元。中国农业银行对应的房屋房号是57幢5709，5711，5713。证明涉案项目存在两家物业公司以上的混合管理及南园物业公司多主张物业费用。对于承租人已经实际缴纳给南园物业公司的物业费用并未从诉讼请求之中扣除。针对上述发票，南园物业公司意见为：和瑾缘公司收取物业费是受南园物业公司委托，不存在同一区域有两个物业公司。并提交情况说明一份，主要内容为：上诉人从未直接向被上诉人支付过物业费。经查，上诉人提交的下列承租人缴纳物业费情况属实：一、农业银行承租57幢5709房(410.16m²)、5711房(410.16m*)、5713房(305.63m³)，合计1，125.95m，年物业费21，618元，2018-2019年合计43，236元。实际年缴纳34，810元，差额为固定车位费，起诉中未包含，也无需扣除。德一克公司承租的56幢07、10、307房中，只有307房列为未售房，面积106.78m，年物业费2050元，实际缴纳物业费2018年6-12月1，196元、2019年2050元，合计3246元。二、根据(2020)苏0506民初2141号民事判决书确定的金额按上述第一项调整前后：2018年原金额212690元，调减22814元，现金额189876元；2019年原金额212690元，调减23668元，现金额189022元，调减后物业费总计378898元。2018年度滞纳金按一审确定的年利率11.7%标准，以本金189876元计，2018年7月1日至2019年6月30日为22215.5元。物业费与滞纳金总计401113.5元。被上诉人已复查一审认定的未售房相关情况，除上述情况外并未再发现有承租人已缴物业费情况。华夏五金公司意见为：第一，对于华夏五金公司已举证据的费用，应当全额扣除；第二，南园物业公司虽作出部分自认，但应该还有其他费用南园物业公司或其他主体已经实际收取，应当予以扣除。故应当责令南园物业公司提供2018-2019年度的物业费收缴明细，然后由华夏五金公司确认。华夏五金公司提交苏州市中级人民法院(2020)苏0506民初3078号案件《质证笔录》一份，证明南园物业公司明确其是名义上的物业公司。在本次开庭过程之中，南园物业公司再次明确其并没有为涉案项目提供事实上的物业服务，也认可真正的权利主体是和瑾缘公司。因此南园物业公司不具备原告资格，应当裁定驳回起诉。南园物业公司在2019年年终时才进入涉案小区，因此其主张的2019年上半年度的物业服务费用不具有事实和法律依据。南园物业公司质证意见为：南园物业公司与和瑾缘物业公司关系是内部的约定，与外部接受管理的业主没有关系。而且和瑾缘公司也明确提供了确认书，和瑾缘物业公司是接受南园物业公司的委托进行具体管理，相关物业费的收费权仍属于南园物业公司。和瑾缘物业公司受委托进行管理，也仅是2019年的下半年。2018年1月1日至2019年6月30日均为南园物业公司进行管理。华夏五金公司所称南园物业公司是2019年年终才进入涉案小区没有依据。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，首先关于南园物业公司与苏州市吴中区木渎镇长江路98号业主委员会签署的《苏州市物业服务合同》效力问题。华夏五金公司认为其未曾参加过任何业主大会会议，未能行使作为业主的权利。一审时南园物业公司提交了《业主委员会备案表》、《业主委员会会议记录》、业主表决结果的公示等，证明南园物业公司所签订《苏州市物业服务合同》业经相关程序表决，且不违反法律规定，在表决结果未被推翻的情况下，一审法院认定《苏州市物业服务合同》合法有效，并无不当。其次，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”华夏五金公司与无锡金马物业管理有限公司苏州分公司于2017年11月15日签订了《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》，但南园物业公司与业主大会签订的《苏州市物业服务合同》是在2018年4月1日，故在2018年4月1日《苏州市前期物业管理委托合同》及《补充协议》终止。再次，关于南园物业公司与和瑾缘物业公司之间的关系，依据和瑾缘物业公司出具的《确认书》，物业费收取权属于国泰南园物业公司，且和瑾缘物业公司也未再向华夏五金公司主张物业费。故华夏五金公司对于南园物业公司诉讼主体资格提出的异议本院不予采纳。最后，关于物业费金额。原审法院依据南园物业公司主张，根据相应的标准计算华夏五金公司应缴纳的物业费并无不当。华夏五金公司如认为部分物业的物业费已由承租人或其他主体缴纳，应当承担举证责任。二审中，南园物业公司自认2018年调减22814元，金额为189876元；2019年调减23668元，金额为189022元，调减后物业费总计378898元。华夏五金公司未按期缴纳物业费，应当承担违约责任，一审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情按年利率11.7%标准予以调整，也无不当。综上，依据二审南园物业公司自认已收取的物业费金额，本院依法对华夏五金公司应支付的物业费及滞纳金进行核算，物业费为378898元，2018年物业费189876元自2019年7月1日至2020年6月30日的滞纳金为22215.48元。2020年7月1日起滞纳金则应以378898元为基数，按年利率11.7%标准计算。故华夏五金公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初2141号民事判决；二、苏州华夏五金机电城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州国泰南园物业管理有限公司物业费378898元、滞纳金22215.48元，合计401113.48元并支付以378898元为基数，按年利率11.7%计算自2020年7月1日至实际给付之日的滞纳金。案件受理费减半收取7058元，由苏州国泰南园物业管理有限公司负担4323元，苏州华夏五金机电城投资开发有限公司负担2735元。二审案件受理费14116元，由苏州国泰南园物业管理有限公司负担8646元，苏州华夏五金机电城投资开发有限公司负担5470元。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二一年一月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。