广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8853号原告：陈容，女，1990年6月3日出生，汉族，户籍地广州市天河区。委托诉讼代理人：杨宏康，广东格新律师事务所律师。委托诉讼代理人：池燕华，广东格新律师事务所实习人员。被告：潘鑫钊，男，1984年3月21日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。第三人：广州汇文房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区海祥西街2号滨海花园九期自编11栋107房，统一社会信用代码91440101MA59EYJR5G。法定代表人：陈卉。原告陈容诉被告潘鑫钊，第三人广州汇文房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈容委托诉讼代理人杨宏康、池燕华到庭参加诉讼。被告潘鑫钊、第三人广州汇文房地产中介有限公司经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告陈容向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告签订的编号为100005558557的《存量房屋买卖合同》已于2020年8月24日解除；二、被告向原告返还定金30000元；三、被告以购房总额20%的标准向原告支付违约金346000元；四、被告向原告支付公证文书费用800元、快递费用12元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在第三人的居间下，于2020年5月6日签订了《存量房屋买卖合同》，约定原告以1730000元的价格购买被告所有的南沙区环市××半岛××东街××房（以下统称涉案房屋）。合同签订后，原告依约向被告支付了30000元定金。2020年6月20日，原告按照约定前往房屋登记机构办理产权转移登记手续，却发现涉案房屋仍设立有抵押权，被告并未按照约定涂销抵押。因被告的上述行为导致双方签订的《存量房屋买卖合同》无法履行，原告于2020年8月24日在南沙公证处的公证下，向被告寄送了《房屋买卖合同解除通知书》，解除了上述合同。现因被告的原因导致双方签订的《存量房屋买卖合同》目的落空，被告应承担相应的违约责任，原告据此提起本案诉讼。被告潘鑫钊没有答辩。第三人广州汇文房地产中介有限公司没有发表意见。经审理查明：涉案房屋为被告名下物业，该房屋设立有抵押权，抵押权人系中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行，抵押方式为最高额抵押（债权数额2652900元），抵押权登记时间为2019年9月30日，债务履行起始时间为2019年9月25日，债权履行结束时间为2029年9月25日。2020年5月6日，原告为购买涉案房屋与被告以及居间方第三人共同签订了编号为100005558557的《存量房屋买卖合同》，约定：原告以1730000元的价格购买涉案房屋，其中定金30000元。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行，抵押登记日期为2019年9月30日。被告承诺抵押贷款的本息余额不超过2652900元，且被告应于2020年5月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于原贷款机构通知还贷之日起5日内还清贷款并办理解除抵押登记手续。原、被告应于2020年6月20日前或被告取得银行涂销资料5个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准。该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得该房屋所有权的，或被告逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项。原、被告在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。被告另在《交易方留存信息表》中承诺，留存的联系电话、通讯地址等信息为唯一有效联系方式，邮寄至该地址的邮件如发生退件或拒收则退回之日即视为送达之日。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付定金30000元。2020年5月27日，中国农业银行股份有限公司广州海珠支行经审核拟同意向原告发放贷款用于购买涉案房屋，并出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》。原告陈述因被告未按照《存量房屋买卖合同》的约定办理抵押权涂销登记，导致双方无法按时办理涉案房屋的不动产权属转移登记，被告于2020年8月24日通过编号为1093938720534的邮政特快专递向被告在合同中确认的联系地址寄送了《房屋买卖合同解除通知书》，要求解除与被告签署的《存量房屋买卖合同》。广州市南沙公证处对上述邮寄行为进行了公证。原告为此向广州市南沙公证处支付公证费800元。根据中国邮政速递物流信息显示，该邮件于2020年9月4日退回妥投。根据广州市规划和自然资源局于2020年10月28日出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋仍设立有抵押权。本院认为:被告和第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证，并对原告于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。原告与被告以及第三人签订的《存量房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《广州市不动产登记查册表》记载的信息显示，涉案房屋上设立的抵押权直至2020年10月28日仍未涂销，即被告没有在合同约定的期限履行抵押权的涂销义务，构成违约。2020年8月24日，合同约定的解除条件已经成就，原告于该日向被告发出解除合同通知，合理恰当，合同自解除通知到达被告时解除。根据《存量房屋买卖合同》的约定，双方寄送的文书如发生退件或拒收，则退回之日视为送达之日，现原告寄出的解除通知已于2020年9月4日退回妥投，故《存量房屋买卖合同》已于2020年9月4日解除。原告主张合同的解除时间系发出解除通知之日即2020年8月24日，依据不足，本院予以纠正。《存量房屋买卖合同》解除后，被告应当将已收取的30000元定金退还给原告。虽然合同约定因被告违约导致合同解除时，原告有权要求被告支付房屋转让价20%的违约金，但违约金同时还应当根据被告的违约程度、合同的履行情况以及原告的损失等综合进行确定。现原告在仅支付30000元定金的情况下，要求被告按照总房款的20%支付违约金，有失公平，本院酌情将违约金调整为30000元。如上所述，本院在调整违约金过程中已充分考虑原告的损失，而公证费、快递费并不属于合同约定的提起诉讼过程中产生的相关费用，故本院对原告要求被告支付公证费、快递费的诉讼请求，不予支持。原告和第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈容、被告潘鑫钊以及第三人广州汇文房地产中介有限公司于2020年5月6日签订的编号为1000005558557的《存量房屋买卖合同》已于2020年9月4日解除；二、被告潘鑫钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈容返还定金30000元；三、被告潘鑫钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈容支付违约金30000元；四、驳回原告陈容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3476元，由原告陈容负担2923元；由被告潘鑫钊负担553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二一年一月二十六日法官助理谢雨虹书记员梁艺