江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初2990号原告（反诉被告）：刘某某，女，1990年4月2日生，汉族，现住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：谢声平，系江西明理律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：吴某某，女，1964年2月27日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：刘某某2，男，汉族，1988年4月24日生，住江西省赣州市信丰县，系吴某某之子，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾某某，男，汉族，1974年4月28日生，住广东省深圳市坪山区，系吴某某女婿，特别授权代理。第三人：刘某某3，男，1952年11月10日，汉族，住江西省赣州市大余县。原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）吴某某、第三人刘某某3租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭审理，原告刘某某及其委托诉讼代理人谢声平，被告吴某某及其委托诉讼代理人刘某某2、曾某某，第三人刘某某3到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘某某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认2015年8月20日签订的《店面租赁合同》合法有效，2015年8月7日签订的《店面租赁合同》无效；2、解除2015年8月20日签订的《店面租赁合同》，判令被告退还店面押金1万元，退还多交的店面租金0.39万元，赔偿原告店面转让费6.8万元，品牌加盟费7.18万元，装修费12.2856万元，设备机械费5.3569万元，仓库存货5.3304万元，共计38.3429万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月23日，原告与张金崽口头达成店面转让协议，以6.8万元的价格将店面承接。一、被告隐瞒该店面的所有权属于第三人与被告共同所有的事实；二、被告隐瞒该店面在2015年8月20日第三人、被告与李婷婷、张燕香已经签订了《店面租赁合同》的事实。在未经店面共有人即第三人同意的情况下，被告单独与原告补签了一份署名日期为2015年8月7日的《店面租赁合同》。2020年10月份原告才知晓店面所有权为两个房东即第三人和被告，才知道2015年8月20日第三人、被告和李婷婷、张燕香已经签订了《店面租赁合同》。署名日期为2015年8月7日的《店面租赁合同》经第三人确认属于未解除仍然在履行的现行合同，被告并未告知第三人另外签署了2015年8月7日的《店面租赁合同》，第三人表示署名日期为2015年8月7日的《店面租赁合同》事前和事后均未征求第三人的同意，是被告擅自处分第三人的店面的行为。第三人表示2015年8月20日签订的《店面租赁合同》才是合法有效的合同。2015年8月7日的《店面租赁合同》没有第三人签字也没有事后追溯同意，被告擅自变更店面租金，隐瞒租金收入欺骗第三人，该合同属于无效的合同，现请求依法确认无效。被告擅自与原告补签署名日期为2015年8月7日的《店面租赁合同》的行为属于无权处分，该合同属于无效合同。被告基于无效合同取得的收益，应当返还给原告或者冲抵有效合同的租金。冲抵租金后，按照2015年8月20日签订的《店面租赁合同》，原告不欠被告一分钱租金，还有700余元的结余。原告从第三人知晓2015年8月20日签订的《店面租赁合同》内容后，多次与被告协商，第三人也与被告声明必须按照2015年8月20日签订的《店面租赁合同》履行，被告均不履行，多次到原告店里无理取闹，粘贴不良公告损害原告商誉，导致原告无法正常经营。在2020年11月10日，被告竟然擅自将原告的店门全部换锁，仓库也换锁，原告被迫完全无法经营。被告的欺诈和蛮横行为直接导致原告经营的店产生了巨大的经济损失。因被告的行为导致2015年8月20月签订的《店面租赁合同》无法继续履行，现请求法院依法解除该合同，并依法判处被告赔偿原告经济损失计38.3429万元。原告刘某某支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、刘某某的身份证复印件；2、2017年6月18日的《商铺转让合同》、2019年6月23日的《商铺转让合同》；3、2015年8月20月的《店面租赁合同》；4、2015年8月7月的《店面租赁合同》；5、店面被停业前8个月营业收入凭证；6、御茶的服务协议书。被告吴某某（反诉原告）向本院提出的反诉请求及辩称，一、确认我方与刘某某签订的《店面租赁合同》（合同签订日期为2019年9月落款时间为2015年8月7日）合法有效；二、要求刘某某按合同约定支付2020年10月至其将所有物品搬离并恢复原状后的店铺、水电费、拖欠租金每天1%的滞纳金23219元（暂计至12月1日，房租3个月共计14850元，水电费350元，滞纳金54天共计8019元，以上合计23219元，实际计算至原告方将其所有物品搬离并恢复原状之日）；三、要求刘某某支付我方因诉讼引起的误工费2000元（误工10天，按200元/天计算）；四、本案诉讼相关费用由刘某某承担。事实与理由：一、我方在刘某某签订合同前已告知刘某某店铺前期合同签订情况和房屋产权情况，刘某某是在自愿、平等、协商一致的情况下与我方签订的《店面租赁合同》，不存在合同无效的情形，刘某某在合同履行一年后提出合同无效纯属无理取闹，我方请求法院确认与刘某某签订的《店面租赁合同》（合同签订时间为2019年9月，落款时间为2015年8月7日）合法有效。二、我方在刘某某恶意拖欠2个月房租，且多次沟通无果后，先后依法依规书面传达了《限期缴纳租金通知》和《限期搬离通知书》，原告均置之不理，我方在原告严重侵害我方财产的情况下，按法定程序更换了房屋门锁，属于维护个人正当权益之举。我方请求法院判决刘某某按合同约定支付2020年10月至其将所有物品搬离并恢复原状后的店铺房租、水电费、拖欠租金后每天1%的滞纳金，以及我方因诉讼引起的误工费。被告吴某某为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、吴某某的身份证复印件；2、吴某某与刘某某签订的《店面租赁合同》；3、刘某某与吴某某的房租转账记录；4、刘某某2（吴某某之子）与刘某某的沟通记录；5、《限期缴纳租金的通知》；6、《限期搬离通知书》；7、通话记录截图、换锁缴费单；8、电费缴交单；9、水费缴交单。第三人刘某某3述称，被告与原告签订的2015年8月7日《店面租赁合同》，我不知情，也没有签字，我也不认可。原告所租店面是我和被告共有的，我只在2015年8月20日与李婷婷、张燕香及被告共同签订了《店面租赁合同》，这是三方签了字。我是在2020年10月原告没有将租金给我，我才知道换了人，我也是一个受害者。第三人刘某某3为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：2015年8月20日由吴某某、刘某某3与郭婷婷、张燕香签订的《店面租赁合同》一份。本院经审理查明，认定事实如下：被告吴某某与第三人刘某某3系嫂叔关系。双方共有一间位于信丰县的店面。2015年8月20日，案外人李婷婷、张燕香与被告吴某某、第三人刘某某3签订《店面租赁合同》，约定租赁期为9年，自2015年9月1日至2024年9月30日，租金为每月7500元（除店面外，还有店面后面一楼房间及卫生间、二楼两间单间。其中吴某某租金4500元，刘某某3租金3000元），押金10000元（其中吴某某收取押金6000元，刘某某3收取4000元）。租金由承租人分别向被告吴某某及第三人刘某某3支付。2017年6月18日，李婷婷将店铺转租给张金崽经营。2019年6月23日，张金崽将此店铺转租给原告刘某某经营“御茶”品牌专营店，并签订《商铺转让合同》，原告刘某某支付了相应的转让费及店铺押金。并且也向被告吴某某及第三人刘某某3分别支付租金。2019年9月，被告吴某某又与原告刘某某签订一份署名日期为2015年8月7日的《店面租赁合同》。该《店面租赁合同》第三条约定：租金分三个阶段进行调整：即前四年、中间三年、后两年。第一阶段：每月租金为人民币柒仟伍佰元整（￥：7500.00元）。时间为2015年8月20日至2019年8月31日。第二阶段：从第5年起，租金每年比上一年度递增10%，时间为2019年9月1日至2022年9月30日。第三阶段：2022年9月30日以后2年的租金维持上一年不变，时间为2022年10月1日至2024年9月30日。承租方必须按照约定于每月30日向出租方缴纳次月租金。合同签订后，原告刘某某即按照此合同约定每月向被告吴某某支付5250元租金，每月向第三人刘某某3支付3000元租金。按署名日期为2015年8月7日《店面租赁合同》，2020年9月起租金再递增10%，原告刘某某应在2020年8月30日前缴纳租金为9075元，其中被告吴某某租金为6075元，第三人刘某某3租金为3000元。原告联系第三人刘某某3查问店面涨租金问题，发现被告、第三人于2015年8月20日签订的《店面租赁合同》中没有递增租金的约定。原告多缴纳了被告自2019年9月至2020年9月租金9075元（2019年9月至2020年8月多交租金7500元，2020年9月多交租金1575元，疫情期间被告减免租金1500元）及刘某某3至2020年10月份3000元租金后，要求被告按原合同履行，被告不同意，原告与被告协商不成。被告于2020年11月3日向原告微信发出《限期缴纳租金的通知》，同月6日向原告发出《限期搬离通知书》并张贴在店门口墙上，同月9日晚至10日凌晨，被告请人将该店面及后门全部换锁，原告无法开店经营，导致本诉。被告在本诉中提出反诉。原告租店时尚有部分水电费未缴。本案在审理期间，于2020年12月26日下午在原告及其委托诉讼代理人及被告在场的情况下，对其锁门期间导致霉变、过期、损坏的物品进行清点。按进价核算，损失价值为6289.4元。上述事实，有庭审笔录、《店面租赁合同》、《商铺转让合同》、微信转账记录等证据证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，一、关于2015年8月20日签订的《店面租赁合同》及落款时间为2015年8月7日签订的《店面租赁合同》的效力及违约责任的认定。被告吴某某、第三人刘某某3与案外人郭婷婷、张燕香于2015年8月20日签订的《店面租赁合同》，租赁期自2015年9月1日至2024年9月30日，固定月租金为7500元，合同在第六条第2项约定“租赁期间，乙方（承租方）享有转租和转让权归乙方所有，取得使用权的第三方为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”该租赁合同有三方的真实签字认可，是各方合同相对人的真实意思表示，合法有效，并实际履行，本院予以确认。案外人郭婷婷、张燕香经营至2017年6月18日将该店面转让给案外人张金崽经营，案外人张金崽于2019年6月23日将该店铺转让至原告刘某某经营。该转让行为符合上述《店面租赁合同》中的约定，合法有效，本院予以确认。案外人郭婷婷、张燕香、张金崽及原告均知道该店面系被告吴某某及刘某某3两人共有，在租金交纳上也是分别向被告吴某某、刘某某3交纳，而且在向被告及第三人交纳的租金金额也不相同。现因被告锁门导致店面无法进行经营，被告存在违约，应当承担违约责任。原告诉请解除店面租赁合同退还押金1万元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其只收取了6000元租金押金，不承担全部退还押金的责任。本院认为，因导致合同无法履行是被告的违约行为所致，被告应当承担退还押金的责任。2019年9月，被告为单独增加租金，在未与第三人刘某某3协商一致的情况下，与原告另行签订一份落款时间为2015年8月7日的《店面租赁合同》，因该店面系被告吴某某与第三人刘某某3共同共有，该《店面租赁合同》因没有第三人刘某某3的签字确认或者事后追认，该《店面租赁合同》属于未生效的合同。在2020年10月，原告与被告因店面增加租金问题发生矛盾，第三人才知晓，而且也不认可被告与原告签订的落款日期为2015年8月7日的《店面租赁合同》，该《店面租赁合同》未生效。被告反诉要求确认落款时间为2015年8月7日的《店面租赁合同》有效，没有事实依据，本院不予支持。原告因此向被告吴某某多交纳的店面租金应当予以退回。经核算，原告多交纳的租金为9075元，因原告未交2020年10月被告租金4500元及2020年11月1日至9日锁门时的店面租金2250元（其中第三人刘某某3900元租金），被告尚应退回原告多交的2325元租金。二、关于原告的损失如何确定问题。1、店面被锁门后导致相关原料腐烂、过期等受损的直接损失。经法庭及原、被告现场对受损的鲜果、辅助原料等进行清点核算，损失为6289.4元，对此本院予以确认。2、原告自店面被锁门后的经营损失。自2020年11月9日被锁门后，原告无法经营，原告提出其每月经营额为3万元以上，成本为6000元左右，至少应按每月20000元纯收入计算。本院认为，根据原告提供的相关微信截图，只是显示每月有16000元-20000元的交易金额，但无法确认是原告经营该店面时的收入或者是否包括原告丈夫装修工程的收入（原告丈夫从事装修工程工作）或者其他交易金额，结合本案实际，本院酌定每月纯收入为8000元，核定经营损失期限3个月，原告的经营损失为24000元。原告在不愿继续租赁该店面的情况下，被告要求原告搬离，原告不搬离，对其所造成扩大的损失，本院不予支持。3、店面转让费因被告对此并未收取，原告诉请被告承担没有事实依据。4、装修费。原告虽然诉请被告赔偿装修费，但未提供原告装修的实际数据及清单，对此诉请，本院不予支持。5、品牌加盟费。原告向法庭提交了《餐饮服务协议书》，但根据该协议书，协议上只约定了合同服务期限为一年。自2019年5月23日至2020年5月23日，并没有原告续期的相关合同或者协议，原告诉请被告赔偿品牌加盟费没有事实依据，本院不予支持。6、其他设备的赔偿问题。因原告开店的相关设备基本是不锈钢材质，经现场检查，并无损坏，可以使用，也可以移动和搬离。原告诉请被告赔偿没有事实依据，本院不予支持。三、关于反诉原告的反诉请求的认定。1、关于原告与被告签订的落款时间2015年8月7日《店面租赁合同》，前面已经作出认定，因第三人刘某某3未签字确认或者追认，该《店面租赁合同》未生效。2、反诉原告诉请反诉被告搬离店面。本案在审理期间，反诉被告明确表示不再继续租赁该店面，反诉被告应当及时将该店面腾空，避免损失的扩大。反诉原告诉请反诉被告搬离符合法律规定，本院予以支持。3、反诉被告所欠水电费问题。反诉被告未缴到期电费350元，水费55.80元，反诉原告已经缴纳，反诉被告应当承担。4、关于反诉原告的滞纳金和误工费。在该店面租赁合同履行期间，因反诉原告存在违约，反诉原告诉请反诉被告承担滞纳金及误工费没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2015年8月20日由被告吴某某、第三人刘某某3与李婷婷、张燕香签订的《店面租赁合同》；二、被告吴某某退回原告刘某某多交纳的租金2325元；三、被告吴某某退回原告刘某某店面押金10000元；四、被告吴某某赔偿原告刘某某原料损失6289.4元；五、被告吴某某赔偿原告刘某某营业损失计人民币24000元；六、反诉被告刘某某承担反诉原告吴某某垫付的电费350元，水费55.8元，合计405.8元；上述第二、三、四、五、六项相抵后，被告吴某某应支付原告刘某某人民币42208.6元，此款于判决生效后十日内付清；七、反诉被告刘某某于判决生效后十日内将店内财物搬离，恢复原状；八、驳回原告刘某某（反诉被告）的其他诉讼请求；九、驳回被告吴某某（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（标的款账号：14×××47，户名：信丰县人民法院，开户银行：中国农业银行信丰县支行）。本诉案件受理费7050元，减半收取3525元，反诉费400元，合计3925元，由被告（反诉原告）吴某某承担1200元，原告（反诉被告）刘某某承担2725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  邓书云二〇二一年一月十五日书记员  刘嘉全