上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初50875号原告(反诉被告)：王悦悦，女，1994年5月6日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：陈敏华，上海徐松婷律师事务所律师。被告(反诉原告)：张华苗，男，1952年7月22日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：陆碧晶，上海市汇达丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴霞蕾，上海市汇达丰律师事务所律师。原告王悦悦诉被告张华苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告张华苗向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王悦悦及其委托代理人陈敏华，被告(反诉原告)张华苗的委托诉讼代理人陆碧晶、吴霞蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王悦悦向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2020年7月16日签订的《房屋租赁合同》自诉状副本送达被告之日予以解除；依据：被告自始未交付房屋，导致合同目的无法实现。2.判令被告返还原告已支付的2020年的7月16日至9月15日租金26,000元。事实和理由：2020年7月16日，原、被告就上海市静安区中兴路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《房屋租赁合同》，约定租期为2020年7月16日至2023年7月15日，月租金为13,000元，保证金金额为13,000元。合同签订后，原告支付首期租金26,000元，但被告始终未交付系争房屋。据原告了解，系争房屋目前处于公安机关查封状态，无法交付，合同目的亦无法实现，故提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张华苗辩称，首先，同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但是应以反诉状送达反诉被告之日作为解除日。其次，不同意退还原告已付租金26,000元，因为系争房屋此前承租人系原告母亲张秀云，因其在系争房屋内涉嫌从事违法犯罪活动导致系争房屋被查封。原告在明知系争房屋被查封的情况下与被告签署《房屋租赁合同》，实质系因张秀云无法履约而将承租人变更为原告，被告没有重新交付房屋之义务。再次，系争房屋因原告与其母亲张秀云经营不善，涉嫌违法犯罪而被查封至今，查封期间的租金应当是由原告自行承担。被告无违约行为，更无退还租金之义务。反诉原告张华苗向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原、被告于2020年7月16日签订的《房屋租赁合同》于反诉状副本送达之日予以解除；依据：反诉被告逾期不支付租金累计超过30日，且租赁期内非因合同约定情况，中途退租，构成违约。2.判令反诉被告腾退并返还系争房屋；3.判令反诉被告支付自2020年9月16日至合同解除之日的租金，按月租金13,000元计算；4.判令反诉被告支付自合同解除之日至返还系争房屋之日止的房屋占用使用费，按月租金13,000元计算；5.反诉被告赔偿反诉原告违约金39,000元。事实与理由：系争房屋权利人系反诉原告之子张某某，自2016年起，系争房屋以张华苗名义出租给反诉被告母亲张秀云，由反诉被告母女共同经营足浴店，租金由反诉被告支付。2020年6月，因足浴店内涉嫌从事违法活动而被上海市公安局杨浦分局查封，张秀云被刑事拘留，现房屋仍在查封中。2020年7月，反诉被告与反诉原告协商，称其母亲无法继续履行房屋租赁合同，希望由其继续经营，故反诉原、被告签署《房屋租赁合同》。合同签署后，反诉被告仅支付租金至2020年9月15日，此后租金至今未支付，且其在租赁期内非因合同约定事由而中途退租，构成违约，反诉原告有权行使合同解除权，并要求反诉被告承担违约责任，望法院支持反诉原告的反诉诉请。反诉被告王悦悦辩称，第一，同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但是应以诉状副本送达被告之日作为解除日。第二，反诉被告不负有房屋腾退义务。系争房屋在2020年7月16日之前并非由反诉被告租赁，而在双方7月16日签订《房屋租赁合同》之后，张华苗并未履行交付房屋之义务。第三，关于系争房屋的租金及占有使用费，由于反诉被告自始未使用系争房屋，因此无需支付。第四，关于违约金，反诉被告因反诉原告未交付房屋导致合同目的无法实现而要求解除合同，并不存在违约行为，故无需支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人系案外人张某某。2020年7月16日，张华苗(出租方、甲方)与王悦悦(承租方、乙方)就系争房屋签署《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)，约定由原告承租系争房屋，租期自2020年7月16日至2023年7月15日；被告应于2020年7月16日前将房屋交付原告；租金标准为13,000元/月，付款方式为押一付二；被告交付房屋时，原告应支付租赁保证金13,000元，合同终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由原告负担的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还原告；被告未按合同约定按时交付房屋，经原告书面催告后30日内仍未交付的，原告可书面通知被告解除合同并有权要求赔偿损失；原告逾期不支付租金累计超过30日的，被告可书面通知原告解除合同并有权要求赔偿损失；租赁期内，非因合同约定的情况，原告中途退租的，应与被告协商一致，并按月租金的3倍支付违约金。2020年7月13日、8月20日，原告共计向被告支付26,000元，双方均确认此款项系支付2020年7月16日至9月15日期间的房屋租金。2020年11月28日，张某某出具说明，表示其与张华苗系父子关系，委托张华苗出租系争房屋并收取租金收益。审理中，双方均确认租赁标的为系争房屋。关于就系争房屋订立的房屋租赁合同，被告表示，自2016年起便与原告母亲张秀云订立房屋租赁合同，并交付系争房屋，该合同项下的租金自2019年1月甚至更早开始便由原告向被告支付，张秀云被拘留后，被告未就解除合同及后续事宜的处理与张秀云进行沟通，原、被告签署的系争合同并非重新缔约，而是此前房屋租赁合同关系的延续。原告表示，两份房屋租赁合同是相互独立的，此前房屋承租人是母亲张秀云，原告并未参与，因张秀云不善使用手机转账，才由原告代其转付租金，系争合同系重新缔约。关于系争合同项下租赁保证金，原告表示，因合同约定被告交付房屋时，原告才需支付，故尚未支付租赁保证金。被告表示，系争合同是被告与张秀云租赁合同的延续，而非重新建立的租赁合同关系，被告无需交付房屋，亦未向原告主张支付租赁保证金。关于原、被告签署系争合同时系争房屋现状，双方均确认，因张秀云在系争房屋内涉嫌从事违法活动，导致系争房屋于2020年6月被上海市公安局杨浦分局查封。原告表示，其当时以为系争房屋被查封不会持续太久，综合考虑系争房屋租金、周围环境等因素，向被告提议承租系争房屋用于经营美甲店或服装店等。被告表示，基于此前租金均是原告支付，故其认为此前承租人是原告母女二人，张秀云被拘留后，原告提议签署租赁合同，被告系出于善意才应允，且其认为仅是此前租赁合同关系的延续，系争房屋因张秀云之违法行为被查封，被告无义务、更无能力交付房屋，合同是原告提供的范式文本，其中约定的交房日期系签署日期，原告也明知其时无法交付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。系争合同系双方的真实意思表示，亦没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案中，被告张华苗先后与案外人张秀云及原告王悦悦就系争房屋签署房屋租赁合同。被告认为，基于王悦悦与张秀云的母女关系，且原告自2019年甚至更早开始便向被告支付租金，故其认为原告亦是其与张秀云租赁合同的相对人，因此系争合同系此前租赁合同的延续，而非重新缔约。对此，本院认为，依据合同的相对性原则，在被告与张秀云租赁合同关系中，王悦悦并非承租人，系争房屋被查封后，王悦悦亦未以自身或张秀云名义与被告沟通此前租赁合同的解除及后续事宜的处理，考虑到王悦悦与张秀云的亲属关系，仅凭王悦悦代张秀云支付租金之行为不能突破合同相对性。同时，双方均确认，原告支付的26,000元为租金，而根据合同约定，原告向被告交付房屋时支付押金，故原告关于因被告未交付房屋才未付押金的陈述符合合同约定，而被告未能提供相应证据证明押金已从张秀云的租赁合同转至系争合同，尤其被告也认可张秀云被羁押后，未曾与其办理过合同的解除事宜，故本院认为系争合同与被告及张秀云之间的租赁合同系相互独立的。现因张秀云在系争房屋内涉嫌从事违法活动导致系争房屋被查封，被告作为出租人交付房屋的基本义务遂履行不能，系争合同亦无法履行，因此原告要求解除合同的诉请符合法律规定，本院予以支持。合同解除的时间以被告收到本院送达的原告起诉状副本之日即2020年11月21日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求退还已经支付的租金26,000元，符合法律规定，本院予以准许。鉴于系争合同缔约时，双方均明知系争房屋处于查封状态，对于合同无法履行的风险双方均有预见，在被告未交付房屋的情况下，原告拒绝支付租金的行为并不构成违约，因此被告以原告迟延支付租金、擅自中途退租为由追究原告的违约责任，并无合同及法律依据，本院不予支持。至于被告与张秀云之间房屋租赁合同关系项下的责任问题，被告可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、判决原告王悦悦与被告张华苗就上海市静安区中兴路XXX号XXX室房屋签署的《房屋租赁合同》于2020年11月21日解除；二、被告张华苗应于本判决生效之日起十日内退还原告王悦悦租金26,000元；三、反诉原告张华苗的全部反诉诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费450元，减半收取计225元，反诉案件受理费712.5元，由被告(反诉原告)张华苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟二〇二一年一月十八日法官助理  乔续宁书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。