江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初4353号原告：陈丽敏，女，1989年6月15日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈广亮，江苏优贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳萍，江苏优贤律师事务所实习律师。被告：无锡汇聚房地产顾问有限公司，统一社会信用代码91320281MA1MU9PC4H，住所地江阴市益健路66号。法定代表人：夏凌峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：何京京，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孔琰琳，江苏振强律师事务所律师。原告陈丽敏与被告无锡汇聚房地产顾问有限公司（以下简称汇聚公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年12月17日再次公开开庭进行了审理。原告陈丽敏的委托诉讼代理人陈广亮、杨艳萍，被告汇聚公司的委托诉讼代理人何京京、孔琰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽敏向本院提出诉讼请求：一、判令汇聚公司返还已付购房款223040元及利息（自2018年4月23日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、判令汇聚公司支付工抵费185848元的利息（自2018年4月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、判令汇聚公司双倍返还定金30000元。事实和理由：2018年4月15日，陈丽敏与汇聚公司签订《江阴市香缇半岛住宅认购协议书》与《购房承诺协议》，2018年4月22日陈丽敏向汇聚公司交付了工抵费185848元、购房款223040元，准备购买香缇半岛11幢12单元703号房屋，汇聚公司向陈丽敏出具2张收据，金额408888元。因房屋买卖合同没有签署，2019年9月29日汇聚公司退还工抵费185848元。但汇聚公司至今未返还购房款223040元。为维护自己的权益，特诉至法院，请法院依法判决。被告汇聚公司辩称，汇聚公司仅是收取工抵费，与陈丽敏之间是居间合同关系，汇聚公司收取的居间费用已于2019年9月29日通过工抵费方式退还给了陈丽敏。汇聚公司与陈丽敏未签订过房屋买卖合同，并非房屋买卖合同主体，因此无需承担责任，双方之间不存在其他民事法律关系。综上汇聚公司并非本案适格被告。关于工抵款利息，因为陈丽敏此前一直未提出退费申请也希望能够促成房屋买卖合同的签订，因此之前并没有退还工抵款，但在陈丽敏提出需要退还工抵款之后汇聚公司于2019年9月29日将该费用退还，因此汇聚公司不应承担工抵费利息。关于双倍返还定金，该定金的性质是订立中介合同的服务定金，为了防止跳单，该服务定金在后期已冲抵185848元工抵款且按照认购协议书约定本定金是不予退还的，但由于开发商的原因致使客户遭受损失，汇聚公司考虑到该种情况将工抵款全额退还，汇聚公司不认可双倍返还定金。本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，陈丽敏与汇聚公司签订《江阴市香缇半岛住宅认购协议书》，约定陈丽敏认购香缇半岛11幢12单元703室工抵房屋，建筑面积95.2平方米、表单价10626.05元/平方米、表总价1011600元、合同总价733040元、实际成交总价918888元，付款方式银行按揭；陈丽敏为取得本预定的所有权、在签订本认购协议书时，已了解该住宅的基本情况自愿向汇聚公司支付认购服务定金30000元，双方同意以此定金视为所购房源工抵房源相关费用，一经收取不予任何条件退还；自本协议签订之日起，工抵房办理完相关手续，通知陈丽敏到香缇半岛售楼处完成签约；陈丽敏在接到通知后7天内到达香缇半岛售楼中心签订《江阴市商品房买卖合同》，并按约付清房款，未在7天内签订《江阴市商品房买卖合同》并付清房款的，工抵方有权终止本认购协议，将工抵房另行销售，且认购服务定金不予退还。同日，陈丽敏向汇聚公司出具《购房承诺协议》，主要内容为：1、认可该住宅总价918888元；2、认可并同意支付汇聚公司该工抵住宅税后相关费用185848元；3、认可该套住宅在《江阴市商品房买卖合同》中合同总价为733040元；4、工抵住宅相关费用于2018年4月30日前付清；5、工抵住宅相关费用付清后签订《江阴市商品房买卖合同》及办理相关购房手续事宜。2018年4月22日,汇聚公司向陈丽敏出具2张收据，确认收到陈丽敏向汇聚公司交付的工抵费185848元、购房款223040元。审理中，双方确认工抵费185848元中包含了陈丽敏应支付的认购服务定金30000元。2018年4月24日，汇聚公司将其中的购房款223040元汇款至江阴金地置业发展有限公司（以下简称金地公司），金地公司向汇聚公司出具收据一份，载明缴款单位陈丽敏、收款事由购房定金。该收据一直在汇聚公司处。陈丽敏付款后，由于金地公司的原因，汇聚公司一直未通知陈丽敏签订《江阴市商品房买卖合同》。2019年9月29日,汇聚公司起草《退款协议书》并由陈丽敏丈夫李东风签字，内容为：客户李东风、陈丽敏于2018年4月15日认购江阴金地香缇半岛住宅一套，房号为11幢12单元703室，并于2018年4月22日补齐首付款共408888元整，其中包含合同款首付金额223040元，并由汇聚公司代交至金地开发商账户，工抵费185848元为汇聚公司工抵费，现在协商汇聚公司工抵费185848元于2019年9月29日全额退还，剩余首付款223040元在开发商账户客户已经确认知情。《退款协议书》出具后，汇聚公司于同日退还陈丽敏185848元。审理中，汇聚公司提供了其与南京居为房产经纪有限公司签订的《江阴香缇半岛项目销售代理委托合同》，主张案涉房源备案登记在该公司法定代表人余园名下，系该公司委托其销售，并根据该公司要求将陈丽敏的购房款汇至金地公司。审理中，陈丽敏明确其与汇聚公司之间为居间合同法律关系，因汇聚公司收取了购房款后在没有签订任何合同情况下将购房款交付给了金地公司，所以要求汇聚公司返还购房款等。以上事实，有《江阴市香缇半岛住宅认购协议书》、《购房承诺协议》、《退款协议书》、收据、《江阴香缇半岛项目销售代理委托合同》及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，陈丽敏与汇聚公司签订的《江阴市香缇半岛住宅认购协议书》、《购房承诺协议》系当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效。协议书中明确了陈丽敏所购房源为工抵房源，因此陈丽敏在签订协议时应当知道汇聚公司系受工抵方的委托签订协议书，该协议书实际包含了陈丽敏与汇聚公司之间的居间合同关系以及陈丽敏与工抵方之间关于工抵房买卖的预约合同关系。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，陈丽敏与汇聚公司之间仅为居间合同关系，在签订《江阴市香缇半岛住宅认购协议书》、《购房承诺协议》时陈丽敏应当知道汇聚公司与工抵方之间系委托代理关系，故汇聚公司收取的购房款223040元应认定系其代收，汇聚公司在代收购房款后将购房款交付给金地公司并无不当，陈丽敏以汇聚公司收取购房款为由要求汇聚公司返还购房款及利息本院不予支持。如陈丽敏认为汇聚公司存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之情况，可在请求金地公司或者其他责任方承担责任不能时,请求汇聚公司依据其居间过程中的过错程度承担相应的责任。本案中汇聚公司收取陈丽敏的工抵费用实为居间费用，双方确认汇聚公司收取的185848元中包含了约定的定金30000元，该30000元金额并未超过居间合同标的20%，应予确认，任何一方违约均可适用定金罚则，汇聚公司以协议约定定金不予退还为由主张不应双倍返还定金本院不予采信。汇聚公司收取居间费用后，未能促成陈丽敏签订《江阴市商品房买卖合同》，存在违约行为，应当向陈丽敏承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，本案中陈丽敏既主张工抵费的利息损失又主张依据定金罚则要求汇聚公司双倍返还定金无法律依据，陈丽敏仅能选择适用。根据陈丽敏的诉讼请求，选择定金条款更有利于保护陈丽敏的合法权益，故本院对陈丽敏要求双倍返还定金30000元的诉讼请求予以支持，对陈丽敏要求汇聚公司承担工抵费利息损失的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、无锡汇聚房地产顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内双倍返还陈丽敏定金30000元；二、驳回陈丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，保全费1870元，合计7210元（陈丽敏已预交），由陈丽敏负担6405元，汇聚公司负担805元。（陈丽敏已预交部分中805元由本院退还，汇聚公司应负担部分805元于本判决发生法律效力之日起10日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈金锋人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二一年一月二十五日书 记 员  蒋敏绮附：相关法律、司法解释条文1．《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。2．《中华人民共和国担保法》：第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。