湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初2212号原告（反诉被告）：彭江，男，1990年12月28日出生，汉族，住湖北省麻城市，委托诉讼代理人：马耀业，湖北从天律师事务所律师，执业证号14211200010181281，委托权限：特别授权、全权代理、代领上诉状;代收文书、代为执行、代领案款、代办交费、退费手续。委托诉讼代理人：汪思，湖北从天律师事务所实习律师，代理权限同上。被告（反诉原告）：陈文章，男，1950年2月26日出生，汉族，住湖北省麻城市，被告（反诉原告）：陈志军，男，1974年12月15日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区，委托诉讼代理人：陈文章，系其父亲，委托权限：全权委托。原告彭江与被告（反诉原告）陈文章、陈志军租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理，被告陈文章、陈志军于2020年6月28日向本院提出反诉，本院依法合并于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭江及其委托诉讼委托代理人马耀业，被告（反诉原告）陈文章同时接受其子陈志军的委托到庭参加了诉讼。诉讼期间，原告彭江申请对其投资的位于麻城市黄金桥陡坡山村一组的出租土地上的建筑物及其设施现值和拆除、搬迁所需费用进行评估鉴定，本院依法扣除鉴定期限。本案现已审理终结。本诉原告彭江向本院提出诉讼请求：1、请求责令被告赔偿原告损失人民币约600000元整，现变更为220000元（评估报告结论的217000元及鉴定费3000元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月11日，涂学亚与黄兵签订了一份《租赁协议书》，约定租期一年。2016年5月1日，黄兵与被告又签订了一份《租赁协议》，约定租期十年，分三期租赁。此后，被告根据与黄兵签订的合同与原告于2016年3月14日签订了租期为十年的《场地租赁合同》一份。签约后原告便在承租场地内投资建设修理厂依法经营至今，并依约向被告交纳租金。后涂学亚当初的委托人罗恒、胡钦泉于2018年9月18日取得建字第2018055号《建设工程规划许可证》，拟收回出租场地建综合楼，原出租、承租方及次承租人因意见分歧过大而成讼。经一、二审判决认定：黄兵与被告陈文章所签转租合同以及原告与被告陈文章、陈志军间转租合同为无效合同。且判决原告于判决生效后十五日内退出租用的土地及土地上附着物。原告已收到法院执行通知，要求限期搬离。原告认为，被告为牟利，在无合法转租权情形下，向原告转租场地。原告投资建设经营，然而在与被告租赁期间被宣布合同无效，要求清退，原告因此必将遭受重大损失。原告损失均系被告过错造成，被告于理于法应对原告全额赔偿。为维权，原告特诉至贵院，诉请如上，请予以支持。本诉被告陈文章、陈志军辩称，1、我与彭江、彭聘的合同是合法有效的合同，与黄兵和傅军都无关；2、原告第二年租金是2017年10月3日才交的，2018年的租金一直未付。2018年4月涂学亚到场地贴公告是事实，找挖机挖路也是事实，到5月份涂学亚就要挖停车场，涂学亚只是挖我的停车场，并未影响原告等三承租户的场地；3、原告陈述涂学亚与我们发生激烈争议是发生在2018年而不是2017年。涂学亚要挖停车场我们就报警了，黄金桥派出所出警三次、调解一次，在黄金桥派出所调解时由涂学亚赔款260000元给黄兵，黄兵再赔偿给我，我再赔偿给原告等三承租户。黄兵找我、傅军、彭江讨论260000元怎么分，刘立升没有参加，傅军和彭江都表示不要，要到法院处理。原告诉称他无法正常经营，但实际上麻城法院执行局说到2020年9月份开始拆除，工棚到现在还没有拆除，只拆除了里面的能拆走的东西。反诉原告陈文章、陈志军向本院提出诉讼请求：1、依法追交原告拖欠租金4万元；2、合同约定拖延时间，应收滞纳金36000元；3、非法强占场地经营补交43333.30元；4、反诉的一切费用，都由原告承担。事实和理由：原告彭江、彭聘与被告双方自愿签订了十年的《场地租赁合同》，约定分三期签订有效合同，三年一签，第一期：第一年从2016年5月1日起至2017年4月30日止；第二年从2017年5月1日起至2018年4月30日止；第三年从2018年5月1日起至2019年4月30日止，租面积为1040平方米，按每平方米租金40元。如果原告方未按时间付租金或延期付租金，被告方按合同约定，按欠租金的总额4万元，每天收取1%的滞纳金。原告拖欠第三年租金从2018年4月30日至2019年7月30日止，权且从2019年5月1日算至2019年7月30日，即为90天，应收滞纳金36000元（40000元×1%每天×90天）。依合同约定，如果超过3个月未付租金，即视为原告自愿解除合同，被告方有权收回租去的场地，原、被告签订的合同从2018年8月1日起开始自行终止合同。原告应付第三年租金的欠条约定在2019年12月以前付清，但至今未付，第二期续租签合同也未签。原告恶意拖欠租金不付，强占场地不退，又没有第二期续签合同，从2019年5月1日起至2020年5月31日止，原告在其诉状中认定，他依法经营至今，非法占地经营时间权且为期一年零一个月整，应补非法经营、强占场地费43333.3元（40000元÷360天×390天）。反诉人为维护自己的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持反诉人的请求。反诉被告彭江辩称，1、合同无效，那么不存在依合同追究违约责任及滞纳金的问题；2、因反诉人过错致合同无效，且承租方自2018年2月后就已无法开展正常经营，承租方向出租方主张权益时，出租方为逃避责任不收租金，后又在2019年附条件的约定交纳欠租，这一系列情况表明根本不存在承租人欠租的问题，占用费不应由承租人承担。原告（反诉被告）彭江及被告（反诉原告）陈文章、陈志军围绕本诉及反诉请求和抗辩理由均提交了证据，本院组织了双方当事人进行当庭质证，对双方均无异议的证据证明效力本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：本诉部分，本诉原告彭江提交的证据三系被告陈文章、陈志军作为甲方与原告彭江、案外人彭聘作为乙方签订的《场地租赁合同》，双方对其真实性均无异议，对其真实性本院依法予以采信；证据四系被告陈文章就涉案房屋自2016年5月1日起至2017年4月30日止、2017年5月1日起至2018年4月30日止两年的租金80000元向原告彭江及案外人彭聘出具的收条，双方对其真实性均无异议，本院依法予以采信；证据五系麻城市人民法院作出的（2019）鄂1181民初2581号及黄冈市中级人民法院作出的（2020）鄂11民终159号民事判决书，该两份判决书均已发生法律效力，本院依法予以采信；证据六系湖北三德资产评估有限公司作出的《彭江因租赁合同涉讼投入的建筑物及设备拆除搬迁费用资产评估报告（鄂三师建字2020第02019号）》、补充说明、情况说明和相应票据，被告陈文章、陈志军对评估结果亦无异议，本院依法予以采信；证据七系案外人傅军妻子于2018年5月7日上午用手机拍摄的视频片段，经庭审查实，系原告彭江与被告陈文章就2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金支付事宜进行协商的视频材料，对其真实性本院依法予以采信。反诉部分，反诉原告陈文章、陈志军提交的证据二与本诉原告彭江在本诉部分提交的证据三一致，对其真实性本院依法予以采信；证据三系原告彭江向被告陈文章出具的欠付场地租金4万元的欠条一份，该份欠条原、被告均无异议，本院对其真实性依法予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2007年1月30日，罗恒、胡钦泉通过招、拍、挂的方式以1300000元的价格拍得麻城经济开发区管委会实业有限公司水泥制管厂（位于麻城市××桥开发区陡坡山社区严家垸入口处）面积为8657.6平方米的国有土地使用权及地上建筑物和地上附着物的所有权，并于2007年2月1日取得麻土国用（2007）第420411002号《国有土地使用权证书》。2015年1月11日，罗恒、胡钦泉的经办人涂学亚与黄兵签订了一份租赁《协议书》，约定将该块土地租赁给黄兵使用一年，后未再与黄兵续签租赁合同。黄兵于2016年5月1日与案外人范德辉、陈文章签订一份租赁协议，约定将该场地出租给被告陈文章，并约定：一、现有场地一块，时间是三年一租，一年一次性付清本年租金，以后逐年递增，在政府没有收购地盘内陈老板（乙方）延期十年；二、本合同为10年整，分为三期签订，第一期有效合同为三年，第二期有效合同为四年，第三期有效合同为叁年。三、场地出租第一年为48000元整，在续签有效合同期每年增加5000整；四、付款方式：2016年5月1日起至2017年5月1日止，上交有效合同租金一次性付清肆万捌仟元整；五、甲方的权利与义务1.甲方做到路通、水通、电通，做到交给乙方的开户发票复印件。2.场地中间废水塘1口及垮塌房屋，乙方垫资维修改建使用。3.此地皮在金桥开发内，对场地管辖的管委会以及村社区等干涉都由甲方出面解决。4.甲方将沿街面的两间在有合同租金额内交给乙方使用，包含其内桌椅、床等用品。5.旁边的三间门店一组给客户做餐饮馆，但不能经营副食烟酒等，如有此情况发现后，乙方告知甲方，告知后不听劝解，乙方有权处罚伍仟元的罚款，在第二年上交租金时扣除。此合同一式两份，甲、乙双方各执一份存查。自双方签字之日起生效。被告（反诉原告）陈文章、陈志军又作为甲方与原告（反诉被告）彭江、案外人彭聘作为乙方于2016年3月14日签订《场地租赁合同》一份，约定由甲方（即陈文章、陈志军）将位于黄金桥陡坡山社区严家垸入口处创办的停车场地内部分面积及房屋（以西北角处长36.5米，宽28.5米，总面积1040平方米）出租给乙方（原告彭江及案外人彭聘），整体租赁年限为10年整，分期签订有效合同，三年一签，每平方米年租金40元，签订合同时付清第一年租金40000元，第二年租金于2017年4月30日付清40000元，第三年租金于2018年4月30日付清40000元。如乙方未按时支付或者延期支付，甲方则按延期日期每天租赁总额1%加收滞纳金，如超过三个月未支付，即视为乙方自行解除合同，甲方有权收回场地（乙方与甲方合作愉快，每年年金不涨价按40元/平方计算拾年）。合同签订后，原告彭江及案外人彭聘于2016年3月14日向被告陈文章支付了2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金40000元，彭江、彭聘开始合伙开设麻城市通达汽修厂，并在租赁场地上搭建厂房等设施。彭江、彭聘后又于2017年10月3日向被告支付了2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金40000元，被告陈文章分别出具收条各一份。2018年8月31日，彭江、彭聘分伙，彭江独立拥有汽车修理厂，彭聘退伙的事实陈文章知晓。2018年9月18日，罗恒、胡钦泉取得建字第2018055号《建设工程规划许可证》，准许罗恒、胡钦泉建设面积为7990.28平方米的七层《麻城市罗恒、胡江综合楼》。在取得了建设工程规划许可证后，与案外人签订了施工合同并进行建设工程施工，在进驻场地时遭到了彭江等租户的阻止，并报警处理。期间彭江和陈文章鉴于此，双方约定2018年5月1日至2019年4月30日第三年期的租金40000元彭江向陈文章出具欠条，约定在2019年12月30日前还清。2019年初，罗恒、胡钦泉将黄兵、陈文章、傅军、刘立升以及彭江开设的麻城市通达汽修厂起诉至本院，本院审理后作出了（2019）鄂1181民初2581号民事判决书，认定，2015年1月11日罗恒、胡钦泉的经办人涂学亚与黄兵签订了一年期租赁《协议书》后未再与黄兵续签租赁合同，该租赁《协议书》后变为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。而黄兵将该租赁土地转租给陈文章，陈文章又分租给彭江等人的行为均未提交证据证实得到了土地使用权人罗恒、胡钦泉的同意，因此黄兵与陈文章签订的土地转租合同以及陈文章彭江等人签订的土地转租合同应当为无效合同，遂判决彭江等人于判决生效后十五日内退出所占用使用的土地及土地上附着物。黄兵和胡钦泉因不服该判决而上诉至湖北省黄冈市中级人民法院。黄冈中院随后作出（2020）鄂11民终159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。罗恒、胡钦泉依据该二份判决书已向本院申请强制执行，现彭江因被告陈文章、陈志军与其签订的租赁合同被法院认定无效对其造成了相应损失为由诉至本院，请求依法判决二被告承担赔偿220000元的责任。另查明，原告彭江为证实其造成了相应的经济损失，在向本院提起诉讼的同时申请对其在从被告陈文章、陈志军处租赁的土地上投资建设的建筑物、构筑物及设施现值和拆除、搬迁所需费用予以评估鉴定，本院组织原、被告双方协商一致，委托湖北三德资产评估有限公司作出鄂三师鉴字（2020）第02019号评估报告、评估明细表、补充说明、情况说明，评定彭江投入的建筑物及设备拆除搬迁费用评估值为176400元和40600元，彭江为此支付了评估费3000元。本院认为，被告陈文章在未了解黄兵是否有权同其签订十年期土地租赁合同的情况下与黄兵签订了十年期土地租赁合同，转而又与其子陈志军一同与原告彭江及案外人彭聘签订了十年期的租赁合同，将从黄兵处转租来的土地中的1040平方米土地转租给彭江、彭聘经营的麻城市通达汽修厂，并且对彭江、彭聘后来的分伙事情知晓。被告陈文章、陈志军与彭江、彭聘签订的《场地租赁合同》已经本院（2019）鄂1181民初2581号民事判决书和湖北省黄冈市中级人民法院（2020）鄂11民终159号民事判决书确认无效，二被告在本案庭审中亦确认未就不服（2020）鄂11民终159号民事判决书而申请再审，故理应为其无权转租土地的行为给原告彭江因租赁合同涉讼投入的建筑物及设备拆除搬迁费用承担赔偿责任，原告彭江和案外人彭聘在与被告陈文章、陈志军签订租赁合同时亦未认真审查二被告是否对出租土地享有十年的租赁使用权，且在得知其转租行为系无权处分后未及时采取措施减少损失，亦应对产生的损失承担一定责任，综合庭审查明的事实，本院认为本案过错责任按照8：2比例划分较为适宜，即彭江因租赁合同涉讼投入的建筑物及设备拆除搬迁费用217000元（176400元+40600元）和评估费用3000元，由被告陈文章、陈志军承担80%的赔偿责任，即176000元，由原告彭江自身承担20%的责任，即44000元。反诉原告陈文章、陈志军诉请要求反诉被告彭江支付拖欠租金40000元，滞纳金36000元，非法占用费43333.30元的诉讼请求，因该《场地租赁合同》已被本院（2019）鄂1181民初2581号民事判决书和湖北省黄冈市中级人民法院（2020）鄂11民终159号民事判决书确认无效，合同无效，二反诉原告的诉请的拖欠租金40000元，滞纳金36000元亦无依据，诉请的非法占用费43333.30元的计算方式亦无依据支撑，对该三项诉请本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告陈文章、陈志军于本判决生效后五日内向原告彭江支付因租赁合同涉讼投入的建筑物及设备拆除搬迁费用及评估费用176000元；二、驳回原告彭江的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈文章、陈志军的全部诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元减半收取4900元，由本诉原告彭江负担900元，由本诉被告陈文章负担4000元。反诉案件受理费1343元（简易程序），由反诉原告陈文章、陈志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 骆 乔二〇二一年一月二十六日书记员 董小雪附1.本案证据目录：本诉原告彭江提交的证据及拟证明目的如下：证据一、身份证复印件，拟证明当事人的身份情况；证据二、合同书，拟证明被告宣称自己有权合法对外出租十年本案合同无效责任在于被告；证据三、场地及房屋租赁合同，拟证明原告基于对被告的信任签订未突破总租期十年的长期租赁合同；证据四、租金凭证，拟证明原告向被告交租金；证据五、（2019）鄂1181民初2581号及（2020）鄂11民终159号民事判决书，拟证明原、被告双方签订的租赁合同无效；证据六、评估报告、评估明细表及评估费发票，拟证明原告因合同无效的损失（报告损失+评估费）；证据七、视频资料一张，拟证明原告交纳之后租金时，被告因与涂学亚、黄兵及原告等发生纠纷面临退场不收租金。本诉被告陈文章、陈志军提交的证据及拟证明目的如下：证据一、身份证复印件，拟证明当事人身份；证据二、合同书，拟证明该合同受法律保护；证据三、租金欠条，拟证明原告违约。反诉原告陈文章、陈志军就反诉部分提交的证据与本诉提交的证据一致。反诉被告彭江就反诉部分未提交证据。附2.麻城市人民法院案款账户户名：麻城市人民法院款物返还中心，账号82×××37，开户行：麻城市农村商业银行营业部。