广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0106民初743号原告：广州市天河区珠吉街珠村第十三股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区珠村文华大街12号。负责人：潘锦洪。委托代理人：程文，系广东启源律师事务所律师。被告：广州天祥皮革制品有限公司，住所地广东省广州市天河区珠村大灵山路11号，统一社会信用代码91440101716393567L。法定代表人：李凤财。被告：王红军，男，1977年11月12日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人：王彩云、苏珊，分别系广东华穗律师事务所律师、实习律师。原告广州市天河区珠吉街珠村第十三股份合作经济社（以下简称珠村十三社）诉被告广州天祥皮革制品有限公司（以下简称天祥公司）、王红军租赁合同纠纷一案，原告诉请：1.天祥公司向原告清偿2019年1月至2019年8月的剩余租金557198.08元（租金标准为82149.76元/月；应付总额82149.76元/月×8个月－天祥公司已付总额100000元得出）及其利息（以557198.08元为本金，按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起计至清偿之日止）；2.天祥公司向原告清偿2019年6月至2019年8月电费141982.66元及其利息（以141982.66元本金，按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起计至清偿之日止）；3.王红军承担连带法律责任；4.天祥公司、王红军承担本案诉讼费用。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁合同约定的租赁房产（以下简称案涉房屋）的位置：珠村榕树尾商业街后面的厂房三栋、宿舍一栋。二、租赁合同签订的双方及时间：出租人珠村十三社和承租人河南鞋城皮革（集团）总公司于1999年8月3日签订。三、租赁合同约定的租赁期限：1999年9月1日至2019年8月31日。四、租赁合同约定的租金标准：前三年为每月48467.75元；从第四年起每五年递增依次，递增率为12%，以十年为限。五、租赁合同约定的租金支付方式：每一个月交纳一次，每个月底前交清当月租金。六、租赁合同约定的电费负担方：承租人。七、需要说明的其他事项：1.2009年10月12日，原告与河南鞋城皮革（集团）总公司、天祥公司签订《厂房租赁合同书的补充协议》，约定租赁合同中的承租方变更为天祥公司。2.2019年7月9日，天祥公司、王红军、王国东共同在《承诺书》上承诺人一栏盖章或签名及加盖指印，《承诺书》内容如下：“承诺人天祥公司；本公司因拖欠租金，与珠村十三社发生租赁合同纠纷，现承诺如下：1.本公司拖欠珠村十三社租金约60万元，承诺愿意尽快偿还欠款……7.本公司未在7月31日前处理物品、设备的或未偿还完珠村十三社租金的，珠村十三社有权采取处置措施，本公司愿意全力配合。8.违反上述承诺的，本公司及王红军愿意承诺一切法律责任，包括但不限于向珠村十三社赔偿租金、诉讼费、律师费、拍卖变卖手续费及其他损失。此致，珠村十三社”。3.本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉房屋的报建情况，该局于2020年5月12日作出穗规划资源协查〔2020〕732号复函称：经查，未查询到案涉房屋的建设工程规划许可或临时建设工程规划许可记录。原告和王红军均确认案涉房屋未经过合法报建。4.王红军称原告于2019年7月初对案房屋上锁；原告对此予以否认。5.关于月租金标准，原告称从1999年9月开始，天祥公司交纳月租金标准为52207.75元，比合同约定月租金多3740元，原因是租赁标的物有空场地面积3884平方米（2014年的三资清查资料测量用地面积为3890平方米），合同约定1000平方米免租，1014平方米按每月每平方米2元收租，在合同中并没有明确其中1870平方米的租金；在实际收租过程中，时任原告干部与天祥公司口头约定，1870平方米的场地面积按每月每平方米2元的标准计收租金，天祥公司亦按每月每平方米2元的标准缴交1870平方米用地租金；由于当时经办人员的法律意识不强，没有对合同进行修正；故合同从1999年第1个月开始，天祥公司按52207.75元交租，2002年开始第一次递增，月租金定为58472元，第二次在2007年递增，月租金定为65489元，至2012年时因环保政策越来越严厉，物价上涨较大，该地段同比租金远远高于原告与天祥公司的约定；故双方同意满5年继续递增，2012年开始第3次递增，月租金定为73348元，2017年开始第4次递增，月租金定为82149.76元；以上为口头约定，事实执行；多年来，天祥公司均按递增的标准支付租金；拖欠租金后，天祥公司及王红军对原告的多次《催租函》均无异议，天祥公司2019年7月9日的《承诺书》及与原告签订的《协议书》均认可拖欠租金的事实，对金额并无异议。6.原告证据2019年4月9日《催租函》（显示原告向天祥公司发出，王红军于2019年4月30日签收）记载原告称截止2019年4月8日天祥公司欠2019年1-4月租金328599.04元未付；2019年6月13日《催租函》（显示原告向天祥公司发出，王红军于2019年6月17日签收）记载原告称天祥公司欠2019年1月剩余租金及2-4月租金422898.56元未付。7.关于电费，原告称天祥公司租赁案涉房屋为皮革加工，用水用电量很大，故在供电局为“大工业用电”；商业用电非天祥公司使用，但因供电房有工业用电和商业用电两个分表，而在租赁期间，天祥公司将变电器登记在其名下，故商业街的“商业用电”名义上由天祥公司承担，实际上商业街电费是由电工潘满阳代收后，向天祥公司交纳，再由天祥公司向供电局交纳；多年来电费交纳均不存在问题，但2019年1月开始天祥公司拖欠租金，6月开始拖欠电费；而商业街通过潘满阳已于2019年7月22日向天祥公司交纳了2019年5-7月电费22985元，王红军在收据经手人项下签字，但天祥公司截留后并未向供电局交纳，最后原告被迫代为缴纳上述电费；原告向天祥公司追索的125868.72元电费包括天祥公司自用电费，以及天祥公司收取但未交纳的商业电费22985元，尚未包括供电电费违约金10457.98元及2019年9月后的大工业用电的最低用电基数收费。8.原告证据广州农村商业银行客户电子回单三张及广州农村商业银行公司存款账户对账单（共同显示原告于2019年9月20日分三笔向广州供电局有限公司支付电费75085.13元、37258.65元、29638.88元）、广州供电局有限公司发票三张（显示名称为天祥公司，地址为广州市天河区珠吉街大灵山路11号，开票日期为2019年10月11日）记载计费时段2019年6月1日至2019年9月1日期间的大工业用电为102883.72元（57833.08元+24993.08元+20057.56元）。王红军对上述证据真实性、合法性确认，认为天祥公司上的变压器有两条线，一条是天祥公司使用，另一条是商业街使用，但该变压器产生电费均挂在天祥公司，统一由天祥公司付款，而且7-8月天祥公司已经没有使用案涉房屋，故此期间产生的电费不应由天祥公司承担。判决结果本院认为：天祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和举证的权利，本案依法作缺席判决。经查，案涉房屋未经行政部门许可建设或许可临时建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与天祥公司就案涉房屋形成的租赁合同无效。王红军未提供证据证明原告在2019年7月初对案涉房屋上锁的陈述，原告对此亦予以否认，故本院对王红军该陈述不予采信。合同虽属无效，但鉴于天翔公司已经实际使用案涉房屋，根据公平原则，天祥公司仍应向原告支付相应的占有使用费。关于案涉房屋的占用费标准，原告称原告与天祥公司口头约定自2017年开始月租金定为82149.76元。原告该陈述与原告证据两份《催租函》、2019年7月9日《承诺书》基本能形成完整的证据链，相互映证，故本院对原告该陈述依法予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院对原告主张占用费按照82149.76元/月标准计算予以准许。原告所陈述的天祥公司已付其的2019年1月至8月期间租金100000（其实质为占用费）的内容属于对己方不利事实的自认，本院依法予以采信。因此，本院对原告要求天祥公司向其支付自2019年1月至2019年8月的剩余占用费557198.08元（82149.76元/月×8月－100000元）的诉讼请求依法予以支持。关于电费，租赁合同约定的电费负担方为承租人，根据原告证据广州农村商业银行客户电子回单三张及广州农村商业银行公司存款账户对账单、广州供电局有限公司发票三张的内容，结合原告和王红军的陈述，应认定在本案租赁合同关系中应由天祥公司承担而实际由原告代垫的2019年6-8月案涉房屋电费为102883.72元，原告现要求天祥公司返还该部分代垫电费，有事实和法律依据，本院依法予以支持。本案系租赁合同纠纷，所涉租赁标的物为案涉房屋，原告所述商业街的电费问题并非本案处理范围，本院对此不予审处，原告如认为其权利收到侵害，应另行主张相应权利。原告要求天祥公司支付占用费利息及电费利息的请求，缺乏理据，本院不予支持。王红军2019年7月9日签署《承诺书》的行为属于对该承诺书中所述及的天祥公司的债务的加入，根据《承诺书》第一条、第七条、第八条的内容，结合租赁合同约定的租金支付时间来看，王红军在本案中应与天祥公司共同承担的责任范围应为2019年7月31日前的欠付占用费475048.32元（2019年1月至2019年8月期间的欠付总额557198.08元－2019年8月的欠付额82149.76元）。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州天祥皮革制品有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市天河区珠吉街珠村第十三股份合作经济社支付占用费557198.08元。二、被告广州天祥皮革制品有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市天河区珠吉街珠村第十三股份合作经济社支付电费102883.72元。三、被告王红军就上述第一项判项中的475048.32元款项与被告广州天祥皮革制品有限公司承担共同清偿责任。四、驳回原告广州市天河区珠吉街珠村第十三股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10872元，由原告广州市天河区珠吉街珠村第十三股份合作经济社负担724元；被告广州天祥皮革制品有限公司与被告王红军共同负担7303元，被告广州天祥皮革制品有限公司单独负担2845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  李宝玉人民陪审员  霍小冰二〇二一年一月二十六日书 记 员  牛立萍梁怡筠