安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终246号 上诉人（原审被告）：邢秀峰，男，汉族，住安徽省芜湖市。 被上诉人（原审原告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区。 法定代表人：郑福华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。 上诉人邢秀峰因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2020）皖0291民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邢秀峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用由伟星物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，对于本人的多项反诉请求未作认定。1.请求二审法院判决伟星物业公司主动退回小区所有业主的IC卡费，主动上报价格管理部门接受处罚；其擅自收取卡费，严重违法，申请物业费减半收取；请求二审法院协调价格主管部门介入，对伟星物业公司管理的其他小区是否同样存在违法收费进行审查。2.伟星物业公司仅提供了2017年物业合同全文，并未提供以后年度的合同全文，合同管理区域并不包含案涉小区，且无签章。本人从未收到物业催收短信，且法律规定要求书面催告，请求认定物业服务合同和催收证据无效。3.伟星物业公司未经规划批准，私自加装设备，将双向车道改为单车道，严重影响小区通行效率，栅栏部分停放电动车，存在严重安全隐患，违反物业合同约定，请求法院认定栅栏为非法设立，判令伟星物业公司拆除栅栏，恢复道路平整。4.伟星物业公司违法拆除凉亭，请求二审判令其一个月内重新建造凉亭并竣工验收。5.案涉小区出入门处存在安全隐患，判令伟星物业公司加装红外线等安全装置，消除隐患。6.案涉物业服务合同并未约定物业服务不达标的违约责任，应依法认定为无效。7.伟星物业公司将停车费超出规定比例补贴物业费用，应认定为合同无效。8.物业费收费标准违法进行调整，请求判令物业收费标准无效，多层收费基准为公摊面积。 伟星物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 伟星物业公司向一审法院起诉请求：1.判决邢秀峰立即支付2017年至2020年物业管理服务费2837元，并以2837元为基数按年利率10%支付自2017年1月16日起至实际支付之日止的违约金，计算至2020年6月15日为464元，合计3301元;2.本案的诉讼费用由邢秀峰承担。 一审法院认定事实：伟星物业公司系伟星凤凰城小区物业管理公司,自2012年小区业主委员会成立后,与伟星物业公司签订《物业管理委托服务合同》,一直为凤凰城小区提供物业服务至今。合同就物业服务范围及收费标准进行了明确约定,并约定业主应在每年的1月1日至15日预交当年的物业费,逾期不缴纳的,伟星物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按日千分之三计算缴纳违约金等。邢秀峰系该小区紫藤轩1-3-302室房屋业主,房屋建筑面积75.52平方米,一直享受伟星物业公司提供的各项物业管理服务,但无故拒绝缴纳物业管理费,伟星物业公司多次催收无果。伟星物业公司工作人员于2018年11月12日就邢秀峰欠交物业费一事，曾电话、短信催收并送达给邢秀峰。伟星物业公司就小区内木质凉亭顶棚松动，无法修复一事，曾向凤凰城社区汇报并出具了相关情况说明。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，伟星物业公司与凤凰城业主委员会签订的物业服务合同，合法有效。邢秀峰以其并非合同相对人为由提出抗辩，该院不予采信。伟星物业公司已书面催收过物业费，其诉讼请求中符合合同约定以及法律规定的部分，该院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，伟星物业公司于2018年11月份通过手机微信书面催要过物业费，引起诉讼时效中断，故伟星物业公司主张2017年度物业费并未超过法律保护期间，邢秀峰针对诉讼时效的抗辩不予采信。通过双方陈述以及伟星物业公司所摄照片能看出案涉小区通行出入口有一扇普通铁门（系门禁系统的一部分），看不出该铁门存在安全隐患。邢秀峰认为出入门应有明显警示标志、防范措施或者参照高铁移动门配备红外线装置、增加急停装置的辩解意见，与一般住宅小区的日常生活实际不符，该院不予采信。 伟星物业公司在小区内路面加装隔离栅栏、拆除凉亭一事，并未给出正当理由。根据物权法、物业管理条例的相关规定，建筑物区划内的道路以及建筑物的附属设施显然属于业主共有，即使物业服务企业进行管理也需要经过相关业主的决定和同意。本案中，伟星物业公司没有提交证据表明其在路面上加装隔离设施业已经过业主大会同意；向该院提交“拟拆除无法修复凉亭”的情况说明签收人为“凤凰城社区委员会”而非业主委员会或者业主大会，程序上存有瑕疵。但伟星物业公司未按照法定程序行使管理职责并不必然导致合同违约。就案涉物业管理委托服务合同约定的权利义务而言，邢秀峰并未提供证据表明伟星物业公司拆除凉亭、改造通行道路的行为给其造成的实质影响，也不能证明伟星物业公司的上述行为违反了物业服务合同的具体条款，即使伟星物业公司未经相应的程序而行使管理职责，也应由业主大会和业主委员会根据物权法第八十三条、物业管理条例第四十五条、安徽省物业管理条例第七十九条之规定，向伟星物业公司行使诉求。伟星物业公司作为业主，并未提交其在本案中由于伟星物业公司拆除凉亭、加装道路隔离栅栏所受显著影响之证据，故该院不认定伟星物业公司对邢秀峰负有违约之责。邢秀峰对伟星物业公司其他行为的质疑，并非其可以拒绝交纳物业费的合理抗辩。一方面，物业公司是否有资质进行招标、能否出售IC卡、有没有清理河道的作业资质等等问题，与本案不是同一法律关系，依法不予审查；对于物业管理区域的划定、案涉物业管理合同是否有备案、广告、停车费等收入明细是否补贴物业费等事宜，邢秀峰可以去有权机关查询、了解；另一方面，伟星物业公司在日常进行管理活动中是否存在违规、违法行为，是一个待证事实。邢秀峰有权利在举证期限内，通过调查、举证行为来证明有争议且对案件有意义的待证事实不利于伟星物业公司的诉讼主张。而邢秀峰于本案中提出的上述质疑，没有任何证据支持，应由邢秀峰自行承担举证不能的不利后果。 安徽伟星物业管理有限公司与凤凰城业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》合法有效，该院予以认可。伟星物业公司主张邢秀峰欠付2017年至2020年期间物业费2837元，邢秀峰虽对伟星物业公司的服务不满，但对该金额未持异议，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力，故伟星物业公司有权依照案涉合同的约定向邢秀峰收取物业费。根据该院了解的情况，邢秀峰拒绝支付物业费有一部分原因在于其岳母进入小区时被门夹住摔倒受伤，而伟星物业公司解决该事故的方式方法令邢秀峰不满因此邢秀峰产生了抵触情绪。邢秀峰提出的各项辩解意见虽都不能成立，但鉴于伟星物业公司在管理案涉小区时确有存在程序不规范之情形，本院从构建和谐社群关系、化解业主和物业管理公司矛盾的角度考虑，酌情确认邢秀峰可以不支付因拖欠物业费而产生的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、邢秀峰于收到本判决之日起10日内支付安徽伟星物业管理有限公司截至2020年12月31日的物业费2837元；二、驳回安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由邢秀峰承担。 本案二审中，伟星物业公司未向本院提交新的证据。邢秀峰向本院提交照片一张，证明伟星物业公司在小区路面加装的栅栏影响了小区业主，特别是儿童的通行安全。伟星物业公司对该证据不予认可。因上述照片与一审中邢秀峰提交的照片可相互佐证，故本院对该照片的真实性予以确认。 本院二审查明：邢秀峰在一审中对于伟星物业公司提交的物业服务合同发表质证意见时称，其真实性不持异议，但无骑缝章和角签。根据伟星物业公司在一审中提交的业主基本情况登记表显示，邢秀峰联系电话为135××××7663。二审中，邢秀峰称伟星物业公司催收短信的接收号码135××××7663虽系其本人号码，但一直由其岳母使用，其岳母在案涉小区诉争房屋内带看小孩，于2020年十一国庆期间离开。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。 本院认为，本案中，邢秀峰在一审中并未依法提起反诉，其在上诉状中所主张的各项反诉请求均非本案二审审理范围，本院不予审查。本案二审争议的焦点为伟星物业公司向邢秀峰主张2837元物业费有无事实和法律依据。 本案中，伟星物业公司在一审中提交了其与案涉小区业委会所签的数份物业服务合同，且落款处均加盖有业委会印章，案涉物业服务合同依法对双方当事人均具有法律约束力。上述物业服务合同对物业收费标准作出了明确约定，邢秀峰作为该小区业主应依约支付相应物业费。伟星物业公司根据邢秀峰初始登记所留存的联系方式向其发送了催收短信，该电子催收方式即为书面方式，且邢秀峰在二审中确认该电话号码系其本人持有，并由同住岳母使用，故伟星物业公司的上述催收方式符合法律规定。邢秀峰就此提出的上诉理由与在案证据不符，本院不予采信。 对于邢秀峰上诉主张的退还IC卡费、拆除栅栏、改造出入门装置等，其可视与自身合法权益的关系以自己或业委会名义依法另行主张权利。一审考虑到伟星物业公司在为案涉小区提供物业服务的过程中存在的问题，对于其主张的邢秀峰逾期支付物业费的违约金未予支持，并无不当。邢秀峰上诉要求减免物业费的主张不能成立，本院不予采信。 综上所述，邢秀峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邢秀峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年一月二十一日 书记员  高 佳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。