陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终856号 上诉人（原审原告、反诉被告）:榆林市榆阳区农垦农工商联合公司。住所地：陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：崔佃武，该公司总经理。委托诉讼代理人：何靓，陕西格润律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍瑾亮，陕西格润律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:王子田，男，汉族，1969年3月11日出生，现住陕西省榆林市。委托诉讼代理人：杨波，陕西正北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:艾宏，男，汉族，1962年12月18日出生，住陕西省米脂县，现住陕西省榆阳区。上诉人榆林市榆阳区农垦农工商联合公司（以下简称农垦公司）与上诉人王子田及被上诉人艾宏房屋租赁合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院(2018)陕08民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人农垦公司法定代表人崔佃武及其委托诉讼代理人何靓、霍瑾亮，上诉人王子田委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。被上诉人艾宏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农垦公司上诉请求：1.依法撤销榆林市中级人民法院(2018)陕08民初336号民事判决书第三项；改判被上诉人向上诉人支付综合楼租赁费（从2014年7月10日起至2019年12月24日止，按年租金740万元计算）；驳回被上诉人要求上诉人赔偿装修费的反诉请求;2.依法撤销榆林市中级人民法院(2018)陕08民初336号民事判决书第四项；改判被上诉人向上诉人支付暂按所欠租赁费2220万元的20%计算的违约金，即444万元;3.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原判决“房屋在验收合格前不具备交付使用条件，被告虽然管理该租赁物，但因不能使用故而不能实现合同目的，租赁费的起算应当从验收合格的次日起算”，该认定错误、适用法律错误。首先，原判决已经明确认定该租赁合同主要内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，仅是超出《建设工程规划许可证》许可的面积部分（9983-8857.64=1125.36平方米）无效，各方均应当按照合同约定履行合同义务。其次，原判决已经认定“原审被告艾宏已经将与原告间的租赁合同权利义务移转给了王子田”。因此，上诉人与原审被告艾宏于2012年8月17日签订的《租赁合同书》及2013年1月签订的《榆阳区农垦农工商联合公司综合商业楼补充合同书》（以下简称《补充合同书》）中的相关约定，对王子田有法律拘束力，也应当是本案的基础依据。依据该合同第三条第二款之约定，租赁物的交付条件为“现状交付”“即水、暖、电、空调、消防、电梯配齐，室内毛墙毛地，卫生间只接通水电管，没有洁具，超市及宾馆旋转门没有，不做屋面女儿墙上花架。”基于上述约定，竣工验收并未作为出租方与承租方之间的交付使用条件，承租人对于该租赁物的整体状况是明知的。而且，虽然合同签订时间是2012年8月，但合同约定的五个月免租期（2012年12月1日至2013年4月30日）开始本身就迟于合同签订后三个多月，且2013年1月10日该免租期又被修改为2013年2月10日至2013年7月9日；而被上诉人在免租期开始之前就已经与原审被告艾宏签约并支付租赁费，且免租期开始之前就已经与第三方签约装修。故，不仅是原审被告艾宏，而且被上诉人本人，对于该租赁物的整体状况都是明知的，对于“现状交付”都是明知且认可的。再进一步，在商业租赁行业，为促进租赁效益的最大化、尽快回收建设成本，在办理竣工验收前、甚至是主体施工基本完成、但设备安装正在施工过程中，承租方即同步进场开始装修，已经成为商业租赁行业的惯例和经营常态，未办理竣工验收并不影响承租人的装修（承租人装修亦属于承租人实际使用租赁物的具体形式）。本案中，根据原审查明的被上诉人王子田与第三方签订的装饰装修合同，其对租赁物开始进行装修即在免租期内，即其对租赁物已经开始实际使用——装修并未受到竣工验收的影响，其后续使用问题的真正原因是其自身资金短缺、自行停止装修工程及经营活动。最为关键的是，《建筑法》第六十一条第二款本身为行政管理规定，其具体实施法规为国务院《建设工程质量管理条例》，是国家为监管建筑工程质量所做的规定，是确立建设方、设计方、施工方、监理方等各方质量责任的主要制度，在租赁合同当事人并未将“竣工验收”作为租赁物交付使用条件时，任何人无权突破合同相对性原则、擅自改变签约时当事人各方的真实意思表示。最后，被上诉人在答辩时也称，愿意按照占用损失赔偿占用期间费用。因此，涉案房屋虽然是在2016年9月13日进行的五方验收，但原判决以“该房屋在验收前不具备交付使用条件，被告虽然管理该租赁物，但因不能使用故而不能实现合同目的，租赁费的起算应当从验收合格的次日起算”，“王子田从2016年9月14日起至2019年12月24日止实际占有租赁物三年零一百天”的事实认定错误，且滥用《建筑法》第六十一条之规定，适用法律严重错误。二、原判决“原告对不能使用的25%的比例承担责任”，该认定无任何法律依据，也无任何证据。首先，租赁合同虽约定租赁物面积为9983平方米，但并未约定每平米单价，而是整栋楼整体出租。故被上诉人应当按照合同约定价款向上诉人支付租金。再者，即使超出规划许可证部分无效，依据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被上诉人也应当按照每年740万元的标准向上诉人支付租金及无效部分的占有使用费。更进一步，对于无效部分，原判决已经核减了年租金标准，即“应当缴纳租赁费每年6566082元（7400000元÷9983㎡×8858㎡）”，随后又再次在上述年租金标准基础上以“涉案房屋既有合法审批的建筑，亦有超建部分”“存在具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况”再次判定“原告对不能使用的25%的比例承担责任”，属于严重背离案件事实、无任何法律依据。而且，原判决是在论证“王子田答辩请求原告承担不能使用租赁物的损失问题”中判定该责任比例，但结论竟然是“剩余部分王子田应当承担给付租赁费的义务”。三、被上诉人长期拖欠租金构成根本违约，这是合同解除的根本原因，原判决虽未认定为合同解除的唯一原因但亦认定“双方均有过错”，却判定上诉人按照无任何折旧的装修原值向被上诉人支付装修费，无任何事实及法律依据。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”依据上述法律规定，未形成附合的装饰装修物在合同解除后承租人可自行拆除。已经形成附合的装饰装修物在双方有约定的情况下按照约定处理；没有约定的情况下损失计算的基础是装饰装修残值。首先，本案中，双方在合同签订时已经明确约定合同解除时形成附合的归上诉人所有。而且，涉案合同解除系被上诉人长期拖欠租赁费的根本违约行为导致。第三，即便按原判决认定的“造成合同不能履行、合同目的不能实现的原因是原告擅自超审批修建造成合同部分无效和被告未能在签订合同时进行审慎审查、及时支付租赁费，双方均有过错”，却将陕俊杰工字（2019）269号工程造价司法鉴定意见书中“可计算部分工程造价12559890.05元”判决全部由上诉人向被上诉人支付，显然属于严重错判。再进一步，该鉴定意见书明确记载“本项目计算只针对新建、扩建、改建项目编制，未考虑折旧及摊销。”故，该鉴定意见的“工程造价12559890.05元”为装修费原值，而非前述司法解释第十一条规定的“装饰装修残值”。四、在法律及相关司法解释对于未形成附合的可移动设施设备的处理有明确规定的情况下，背离（2018）陕民初336号民事调解书“减少损失、有利于案件处理”“由原告进行妥善保管”的调解基础，判决“可移动设施设备在执行中以鉴定统计的半价折抵租赁费”，无任何事实及法律依据，程序严重违法。上诉人仅是房屋的整体出租方，并非酒店经营者，被上诉人定向采购的酒店用品对上诉人并无价值。在一审过程中，上诉人接受原审“减少损失、有利于案件处理”的调解基础，愿意“保管”可移动设施设备，但原判决却无任何事实及法律依据的认定可移动设施设备的价格并判定直接折抵租赁费，等于直接在上诉人与被上诉人之间建立收购该可移动设施设备的“合意”，且以司法手段强行上诉人接受该“合意”，不仅没有事实依据、法律依据，且严重背离司法裁判的基本准则。另，原判决在审理查明部分，统计未鉴定的与装修相关的固定总价合同价值，且判令按该“鉴定统计”的价格计算并以司法手段强行要求上诉人“收购”可移动设施设备，严重背离案件事实，程序严重违法。鉴定机构在鉴定意见（三）（四）部分明确说明“部分工程内容无法与鉴定结果比对，鉴定意见书对此部分内容只进行了统计，未予鉴定”“无详细施工图纸等资料，无法计算出工程量及价格”。因此，未鉴定的原因首先是部分内容在租赁物上本就没有，其次是无法计价。但，原判决置鉴定意见书的明确意见于不顾，强行以“统计”而非鉴定价格裁判，严重背离事实，程序严重违法。五、原判决前述所有判项均是以笔误补证裁定的方式，在判决已经送达十余天后才送达的，且对于原判项有根本的方向性改变，且金额巨大，该改变判项的方式程序严重违法。六、原判决“关于违约责任，因双方当事人均有违约，违约责任相互抵消，互不承担”的认定与其判决主文内容严重背离，原判决认定双方过错却单方支持违约责任属于严重错判。依据合同法第一百零七条、第一百二十条、第一百一十四条之规定，继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金均为承担违约责任的具体方式。根据前述《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的四款规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失就是根据双方各自的违约过错程度作出的不同责任分担规定。因此，原判决判令上诉人向被上诉人支付装修费用即已经是判定上诉人就其“违约行为”承担了相应的违约责任，而并非“违约责任相互抵消互不承担”。原判决置自身认定的“双方均有过错”于不顾，完全的、单向的驳回上诉人的违约金支付请求，无任何事实及法律依据，严重错判。综合上述事由，上诉人依法提起上诉。上诉人原关于租赁费的诉讼请求暂计算至2017年7月9日为2220万元，现根据原审查明的事实计算至原审判决确认的合同解除时间即2019年12月24日（租赁费应为40304657元）。王子田答辩称：一、一审法院对房屋租赁费的计算认定正确、适用法律正确，但对承担租赁费的过错责任划分不当，显失公平，应当予以重新划分，由被答辩人承担全部过错责任或主要过错责任。1、关于租赁费问题。原判决明确认定答辩人与被答辩人、艾宏之间签订的租赁合同、补充合同在规划许可范围内有效，且被答辩人对此也予以认可，因此认定租赁费即每年6566082元（7400000元÷9983㎡×8858㎡）合法有效。2、关于租赁费起算时间问题。虽然答辩人与被答辩人、艾宏的租赁合同、补充合同分别于2012年、2013年签订，但因签订该合同时被答辩人所交付的房屋没有竣工验收，更没有消防验收，根本不具备合同约定的作为酒店使用的合同目的。诚如被答辩人所述，答辩人在租赁房屋后进行了装修，但在租赁之初，被答辩人并未将租赁物的真实情况告知答辩人，也就是说，被答辩人从始至终都非常清楚，即便答辩人将房屋装修好后，该租赁物仍然不能作为酒店投入使用。答辩人装修房屋的根本目的就是投入酒店使用，如果答辩人的根本目的不能实现，酒店根本不能投入使用，装修就变的毫无意义，被答辩人认为的装修即已经开始实际使用的理论的没有前提基础。被答辩人在明知合同目的根本无法实现的情况下依旧为了促进租赁效益的利益最大化，将答辩人的损失置之不顾，信誓旦旦的称未办理竣工验收不影响承租人的装修。被答辩人的这个上诉理由根本就不是答辩人租赁房屋的真实意思表示，如果被答辩人在签订合同之初就罔顾合同目的不能实现的事实，在明知不可为而为了自己的利益将风险全部转移在答辩人身上，这样违背诚实信用、目的不纯的行为至少构成不当得利，应当对答辩人的全部损失承担赔偿责任。3、租赁物价值实现问题。答辩人租赁商业综合楼与后院的二层小楼，是为了实现租赁物的整体价值，因此后院的二层小楼应当看作是综合商业楼的共同体，租赁费理应同综合商业楼一样进行过错责任划分。4、关于过错责任划分问题。答辩人在签订租赁合同的时候，对于租赁物没有竣工验收、没有消防验收、被答辩人对于租赁物进行违章扩建等问题并不知情，直到被答辩人将答辩人诉至法院才知道这一事实。是被答辩人的隐瞒、违规等问题导致酒店无法使用，导致答辩人投入巨额装修费装修的酒店连一天都未使用便夭折，答辩人在整个租赁过程中始终是处于被动的一方，因此被答辩人应当承担全部或者主要的过错责任。二、一审法院对于装修费的判决事实清楚、证据充分，应当予以维持。三、对于可移动设施设备问题。答辩人认为，可移动设施设备是为开办酒店定向采购，装修好后且未使用，因此应当按照鉴定结论计算。四、关于程序问题。根据最高人民法院（2019）最高法民申4216号民事裁定书阐明，用裁定补正遗漏的判决主文，不违反民诉法规定，不属于程序违法。综上，一审判决事实清楚，证据充分，仅有部分过错责任划分不当，望二审法院本着公平公正的原则，依法改判，以减少答辩人的损失为盼。庭审中补充一点，上诉人认为被上诉人长期拖欠租金构成根本违约，我方认为完全错误。本案经过多次开庭，上诉人在与王子田签订合同中，一直没进行消防验收，2012年和2013年是不完全的竣工验收，合同签订的9982平方米，消防只验收了7000多平方米。《建筑法》中明确说明，在经过改建后应重新验收，直到现在上诉人都没有进行完全验收，2016年上诉的时候也没有进行竣工验收，这才是导致不具备交付使用条件，无法投入使用，使合同目的不能实现的原因。被上诉人王子田签订合同后交了租赁费8800多万元，由于上诉人的违约没有进行消防和竣工验收，导致租赁目的不能实现，所以王子田履行抗辩权，没有交付其余租赁费。这属于履行的抗辩权，而不是拖欠租金根本违约。王子田上诉请求：1.依法撤销陕西省榆林市中级人民法院(2018)陕08民初336号民事判决第二项全部内容、第三项“由被告王子田在本判决生效后10日内向原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付综合楼的租金16122880元；可动设施设备在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费”的内容，依法改判为上诉人王子田不承担租赁费及由被上诉人按照鉴定统计的原价值向上诉人王子田支付可动设施设备价款；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对上诉人与被上诉人之间的过错责任划分不当，本案导致合同目的无法实现的原因是被上诉人农垦公司对租赁物存在超建、部分验收等情况，致使上诉人王子田无法按照合同约定进行酒店经营，其应当承担全部的过错责任。2012年8月17日，被上诉人农垦公司将其新修的位于榆阳区西人民路35号院内商业综合楼出租给上诉人王子田用于开设宾馆，合同签订后，上诉人王子田便开始装修，直至2013年3月20日进行消防验收时，上诉人王子田才知道其所租赁的房屋有超建部分，没有进行消防验收，亦未进行综合验收，不具备租赁条件。上诉人王子田承租该房屋是用于开设宾馆的，租赁房屋的消防验收是上诉人开设宾馆不可或缺的前提条件之一，上诉人之所以整体承租，是将酒店作为整体经营的，部分的超建、部分的验收会导致整体的租赁使用价值全部归零。直至合同解除之时，被上诉人都无法取得消防验收，而上诉人亦无法正常或部分经营，涉案租赁物从租赁之日起至合同解除之日止，花费巨额投资、装修全部失败，所以导致合同目的无法实现的原因在于被上诉人农垦公司在签订合同时的隐瞒与欺诈。上诉人王子田在整个租赁过程中不存在任何过错，只能被动的、消极的、被迫的陷入资金断裂、合同目的无法实现、租赁物无法退还的僵局而无能为力、越陷越深。因此，被上诉人农垦公司应当对全部的租赁物承担不能使用的全部责任，一审法院判决其承担不能使用的25%的比例的责任是错误的、不当的，让没有过错的人承担主要责任更是于法无据、显失公平。二、上诉人王子田移交给被上诉人的可动设施设备，是因被上诉人对租赁物的手续不完善而被迫闲置多年，被上诉人应当承担全部的采购价格。让上诉人王子田承担可动设施设备因闲置而折旧的一半价格没有事实基础与法律依据。因此，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。农垦公司答辩称，请求驳回王子田的上诉请求。一、一审判决第二项分为两部分内容，前半部分关于返还租赁物的问题，已于2019年12月24日经双方调解、实际履行完毕，不存在撤销的问题，上诉人的请求不合法；后半部分判决被上诉人应向上诉人支付综合商业楼后的两层办公楼的租金682500元的判决事实认定清楚、法律适用正确，因此，上诉人要求撤销第二项判决的上诉请求理应驳回。返还租赁物是由（2018）陕08民初336号调解书确认的事项，一经双方当事人签收即具有法律效力，且已于2019年12月24日履行完毕。《民事诉讼法》对已经生效的调解书的救济有专门的程序规定，上诉人的请求不符合法律规定，理应驳回。两层办公楼的租赁是上诉人当庭承认的事实，租赁期间是明确的，租金的计算依据也是按照双方租赁期间的实际履行数额计算的，一审判决关于上诉人应支付的租金准确无误，被上诉人没有异议，上诉人要求撤销该项判决、改判不承担租赁费的请求应当驳回。二、一审判决第三项第一部分关于综合楼租金支付的判项本身与司法解释相悖，租金的计算更是分三次层层削减，已经严重影响了被上诉人的合法权益，与司法精神不符，应当改判。上诉人关于撤销该项判决、改判不承担租赁费的请求，理应驳回。一审判决对于综合楼租金已经分三次做了削减，极大加剧了被上诉人的租金损失。首先，租赁期自五方验收之日即2016年9月13日开始计算，将上诉人实际占用租赁物的2014年7月10日至2016年9月12日的2年多时间砍掉，即第一次削减了将近1500万元；其次，确定年租金标准时，使用合同约定的单价租金，按规划许可的面积取值，按一审判决认可的三年半租赁期间又削减了约300万元；第三次，又以被上诉人应承担租赁物的瑕疵责任判决减少了房屋租金的25%数百万元。三次致被上诉人的租金直接被削减了近2000万元。本案中，被上诉人将整栋楼交付的事实、交付的时间、租赁物的占有使用时间2014年7月10日至2019年12月24日，均是没有争议的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使双方的房屋租赁合同被判全部无效，上诉人也应该参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而一审判决上诉人只支付相当于原约定租金总额的40%，这样的判决首先与上诉人违约不按时足额支付租金导致涉案租赁合同解除的责任不相匹配，也与一审判决最后部分“关于违约责任，因双方当事人均有违约，违约责任相互抵消互不承担”的表述自相矛盾，恳请予以纠正。上诉人要求撤销该项判决、改判不承担租赁费，既与事实不符也没有法律依据，理应驳回。三、一审判决第三项第三部分关于可动设施设备在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费的内容，既超出上诉人一审反诉请求违反程序，且与事实严重不符，更没有请求权基础，依法应予以撤销，上诉人要求改判由被上诉人按照鉴定统计的原价值支付可动设施设备全部价款的请求理应被驳回。首先，一审判决书中记载上诉人的反诉请求为“1、解除艾宏与反诉被告之间签订的租赁合同及反诉原告与艾宏之间签订的租赁合同；2、由反诉被告和艾宏共同退还反诉原告交纳的租赁费888万元；3、由反诉被告和艾宏共同赔偿反诉原告装修费4200万元”，并没有涉及可动设施设备的诉讼请求。一审判决却在纠正笔误的（2018）陕08民初336号裁定书中对第三项判决追加了“可动设施设备在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费”的实质性内容，严重违反《民事诉讼法》，侵害到被上诉人的实体性权利，理应撤销。其次，在本案（2018）陕08民初336号民事调解书中明确载明“双方对被告（即上诉人）已经购买回存放在酒店的财产进行统计和登记，登记后由原告进行妥善保管，如何处理等另行判决处理”。但是，一审判决书中关于双方的争议焦点中也从未涉及到可动设施设备的归属、折价问题，只是对调解书中关于上诉人购回的财产交被上诉人保管一节事实做了确认，却在本院认为部分出现了“对王子田购买的可动设施设备在诉讼中已移交给原告，该设施设备是开办酒店定向采购的，故对原告而言有使用价值，该设施设备归原告所有”这种与前文完全矛盾的论述，该项判决严重违背事实，理应撤销。再次，一审判决关于可动设施设备的判决根本没有请求权基础。如果是基于对可动设施设备的确权，那么与本案案由完全无关，根本不应审理更不应判决，如果是在房屋租赁合同纠纷中对于上诉人损失承担的认定，那么至少在责任承担比例上应当与前文认定被上诉人应承担租赁物瑕疵责任的比例为25%表述相一致，而不是直接给出“因该部分财产闲置多年价值降低，故在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费”这种毫无依据、简单粗暴的结论。由此可见，一审判决关于可动设施设备的判决既无事实基础，也没有实体法和程序法的依据，理应撤销。上诉人据此要求改判被上诉人按照可动设施设备的鉴定原价支付价款的请求，理应驳回。原告农垦公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与被告艾宏签订的租赁合同书及综合商业楼补充合同书有效，并予以解除;2.判令被告艾宏、王子田返还租赁物：位于榆阳区人民路35号院内商业综合楼地下二层、地上十层及后院办公楼一层的10间房屋;3.判令二被告支付其综合楼租赁费，从2014年7月10日起计算至返还租赁物之日止，按照年租金740万元计算;4.判令被告王子田支付其办公楼一层租赁费，从2013年6月1日起至租赁物返还之日止，按照年租金15万元计算。5.判令被告王子田支付其办公楼二层租赁费，从2013年6月1日起计算至2015年5月31日止，共30万元;6.判令二被告承担违约金，暂按照商业楼所欠租赁费2220万元的20%计算，为444万元。以上3-6项合计2754万元;7.判令二被告赔偿其损坏的设施费;8.判令二被告支付其租赁期间的水、电、天然气费用（按照实际产生的票据计算）;9.本案诉讼费由二被告负担。发回重审后，2019年11月21日一审庭审中，农垦公司变更诉讼请求6为：判令王子田、艾宏承担所欠租赁费总额20%的违约金。王子田向一审法院提出反诉请求：1.解除艾宏与反诉被告之间签订的租赁合同及反诉原告与艾宏之间签订的租赁合同；2.由反诉被告和艾宏共同退还反诉原告交纳的租赁费888万元；3.由反诉被告和艾宏共同赔偿反诉原告装修费4200万元。一审法院认定事实：2010年12月2日，原告农垦公司取得涉案楼房的《建设工程规划许可证》，许可修建地上九层地下二层商业综合楼，建筑面积7479.54平方米；2012年7月16日，原告再次取得1378.1平方米的《建设工程规划许可证》，共计8857.64平方米。该楼建成后，2013年3月20日，榆林市榆阳区公安消防大队对楼房进行了消防验收，验收的建筑面积7479.54平方米。2016年9月13日，该楼进行了建设、监理、勘察、设计、施工五方验收。该楼实际修建了地上十层地下二层，建筑面积9982.8平方米。2012年8月17日，原告将位于榆阳区人民路35号院内建筑面积为9983平方米的商业综合楼出租给被告艾宏。双方签订了租赁合同书。合同约定：租赁用途为商铺及宾馆。租赁期10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。租金为740万元每年。租金支付方式为合同签订之日付清当年的租金，其他年度的租金于每租赁年度期满二个月前付清。乙方（被告艾宏）逾期或者不交租金，按违约论处，甲方（原告）有权终止合同，一切后果自负。欠缴租金超出7日，出租方有权解除合同，并由违约方赔偿所造成的损失，还要承担租金总额的20%的违约金。合同签订后原告将租赁物交付给被告艾宏使用。2012年10月8日被告艾宏与被告王子田签订租赁合同，艾宏将其从原告处承租的租赁物转租给被告王子田。租赁期限10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。租金为888万元。2012年10月9日、2012年12月1日，被告王子田分别向被告艾宏支付600万元、288万元，合计888万元。被告艾宏收到该888万元后，将其中的740万元用于支付原告第一年度的租金。2012年11月26日被告王子田与第三方签订了装饰装修合同，计划从2013年3月开始对其所租租赁物进行装修。2013年8月20日被告王子田与第三方签订了装饰装修合同的补充协议。约定由第三方对其承租的综合商业楼后的窑洞（两层办公楼）进行装修。2013年1月10日原告与被告艾宏又签订了补充合同，对租赁期限进行了重新约定。双方约定租赁期限仍为10年，从2013年7月10日起至2023年7月9日止。2014年9月10日被告艾宏向原告出具承诺书，载明：由被告王子田全权履行其与原告签订的租赁合同的条款。合同存续期间，所发生的一切债权债务由王子田承担。原告收到该承诺后并未提出异议。原告从2014年6月起开始不间断的索要第二年度及其后的租赁费，未果。故诉至法院。一审法院另查明：原告称被告王子田从2013年5月24日起租赁其综合商业楼后的两层办公楼，每层年租金为15万元。2015年5月31日后，原告收回了第二层办公楼。被告王子田认为，租赁办公楼是事实，但是双方并没有签订书面的租赁合同，租赁费是多少双方并不明确。但是收回租赁的办公楼是事实，而且在2013年6月5日被告王子田按照原告的指示将21万元办公楼的租赁费打给了榆林市榆阳区如约快捷酒店。一审法院重审中，根据王子田的申请委托陕西俊杰工程造价咨询有限公司对涉案酒店的装修费用进行鉴定。该公司鉴定：1.装修部分工程造价12559890.05元；2.王子酒店装修相关的固定总价合同未鉴定，统计金额分别为：3563100元和12607578.18元。另，为了降低损失，一审法院于2019年12月24日先行调解将王子酒店地下二层、地上十层及后院二层的第一层交付原告管理。双方对被告购回的财产进行统计后交原告保管。2020年1月1日，双方对物品移交完毕（详见8页清单）。一审法院认为，原告与被告艾宏签订的租赁合同系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律的强制性规定，为有效合同；但原告修建的酒店超出建设工程规划许可证审批的面积，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的规定，超出部分合同无效。合同签订后，被告艾宏将其在租赁合同中的权利义务转移给被告王子田，原告在收到转移的通知（承诺书）后并未提出异议，结合王子田对租赁物进行实际装修，以及原告将另外的两层办公楼独立租赁给王子田，以便其更好的综合利用租赁物的事实来看。被告艾宏已经将其与原告之间的租赁合同权利义务转移给了被告王子田。因此应当由王子田向原告履行缴纳租金的合同义务。本案双方当事人均要求解除合同，且合同已经无法履行，故租赁合同应予解除。在审理中已将租赁房屋交还原告管理。关于租赁费的计算。涉案房屋在2016年9月13日进行了五方验收，根据我国建筑法第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方某某交付使用；”之规定，该房屋在验收合格前不具备交付使用条件，被告虽然管理该租赁物，但因不能使用故而不能实现合同目的，租赁费的起算应当从验收合格的次日起算。王子田租赁的面积为9983平方米，而租赁物的规划许可面积为8858平方米，王子田对可以使用的面积部分应当缴纳租赁费即每年6566082元（7400000元÷9983㎡×8858㎡）。王子田从2016年9月14日起至2019年12月24日止实际占有租赁物三年零一百天，租赁费合计为21497173元。王子田答辩请求原告承担不能使用租赁物的损失问题，涉案房屋既有合法审批的建筑，亦有超建部分，消防亦验收了部分建筑面积，作为酒店经营的建筑物，存在具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，原告首先应当对租赁物的瑕疵承担责任，即原告对不能使用的25%的比例承担责任，剩余部分王子田应当承担给付租赁费的义务。对于原告称被告王子田还租赁了其综合商业楼后的两层办公楼，每层租金为30万元的理由，因双方之间没有签订书面合同，故对于租金大小无法确定。但是从被告王子田对该两层办公楼进行装修，并支付过21万元租金的事实来判断，被告王子田租赁该两层办公楼的租赁事实是可以确定的。现第二层的办公楼已经被原告收回。对于第一层办公楼，在综合商业楼租赁合同解除的情况下，租赁该办公楼，更好利用整体租赁物已经失去意义。且原告作为出租者有权收回租赁物。故对于原告请求被告王子田返还综合商业楼后院内办公楼一层（10间房屋）的请求，予以支持（已返还）。对于其请求被告王子田支付下欠租金90万元的请求，因没有证据能够确定具体的租金数额，一审法院参考王子田付过21万元租赁费的事实，酌情认定每年的租赁费为21万元，每层10.5万元，故对于其关于该办公楼租金的请求，该院根据楼房使用时间酌情认定为68.25万元。对于原告关于被告王子田赔偿其设施损坏费用、以及王子田在租赁期间产生的水电气等费用的请求，因其没有提供相关证据证明该费用的存在以及具体的数额，故对其该请求不予支持。王子田辩称其对租赁物进行了巨额投资，达6000多万元。因此原告收回租赁物时，应当对其装修支出进行赔偿的理由，一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”的规定，本案中，造成合同不能履行合同目的不能实现的原因是原告擅自超审批修建造成合同部分无效和被告未能在签订合同时进行审慎审查、及时支付租赁费，双方均有过错。现王子田对酒店完成了装修且未使用，该装修具有使用价值，如果拆除势必扩大损失浪费资源，故装修物归原告所有，由原告支付王子田装修费用12559890.05元。对王子田购买的可动设施设备在诉讼中已移交给原告，该设施设备是开办酒店定向采购的，故对原告而言有使用价值，该设施设备归原告所有，因该部分财产闲置多年价值降低，故在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费。关于违约责任，因双方当事人均有违约，违约责任相互抵消互不承担。依据《合同法》第八十四条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条的规定，遂判决：一、原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司与被告艾宏签订的《租赁合同书》以及《榆阳区农垦工商联合公司综合商业楼补充合同书》规划许可范围内有效，超出部分无效，于2019年12月24日予以解除；二、由被告王子田将位于榆阳区人民路35号院内的租赁物综合商业楼以及后院办公楼一层的10间房屋返还给原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司（已履行），并在本判决生效后10日内向原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付租赁费682500元；三、由被告王子田在本判决生效后10日内向原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付综合商业楼的租金16122880元；四、驳回原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王子田的其他诉讼请求。案件受理费179500元，由被告王子田负担134625元，原告农垦公司负担44875元；反诉费148100元，由原告农垦公司负担111075元，王子田负担37025元。鉴定费200000元，由王子田负担60000元，原告农垦公司负担140000元。2020年4月17日，一审法院作出补正裁定：将本判决主文第三项更正为：由被告王子田在本判决生效后10日内向原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付综合商业楼的租金16122880元（已付740万元）；由原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付王子田装修费用12559890.05元。可动设施设备在在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费。本院二审查明的基本事实与一审查明一致，予以确认。二审另查明，自2014年6月9日起，农垦公司即向原承租人艾宏以及王子田发送多份催款通知书，要求其清欠租赁费用。其中，2015年2月3日榆林市农垦王子国际酒店项目部向农垦公司回函称：“贵处发给王子田的告知书均已分别悉收。王子田四处奔波、千方百计的筹措资金，且近期正在配合鄂尔多斯市相关部门调查一些重要的、比较棘手的事情。……”本院认为，本案双方争议的焦点问题： 1.案涉房屋租赁合同解除的责任在谁；2.原审判决对于办公楼租金的判处是否正确；3.原审判决对于综合商业楼租金的判处是否正确，其中涉及：第一，租金的起算时间及标准；第二，王子田是否该承担租金；第三，原审判决农垦公司承担25%的比例是否正确；4.原审判决对于装修损失的判处是否正确；5.原审判决对于可移动设施设备的判处是否正确；6.农垦公司主张444万元违约金的诉请能否成立。关于案涉房屋租赁合同解除的责任问题。农垦公司与艾宏签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。但对其超出建设工程规划许可证部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，超出部分的合同无效。对此，原审认定正确。租赁合同签订后，艾宏将其在合同中的权利义务转移给王子田，农垦公司在收到转移的通知（承诺书）后并未提出异议，双方并按照合同约定履行，农垦公司与王子田实际建立房屋租赁合同法律关系。诉讼中，因农垦公司与王子田均要求解除租赁合同，且合同现已无法履行，故原审判决租赁合同予以解除正确。根据《租赁合同书》第三条第二项约定，农垦公司将租赁物按照“现状交付”，即“水、暖、电、空调、消防、电梯配齐，室内毛墙毛地，卫生间只接通水电管，没有洁具，超市及宾馆旋转门没有，不做屋面女儿墙上花架。”王子田称其合同签订后即开始进行装修，所以其对该租赁物的整体状况应是明知的。合法有效的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照《租赁合同书》约定，租金应于每租赁年度期满两个月前付清。但王子田支付完第一个年度租金后，虽经农垦公司多次向其催交租金，王子田却并没有继续履行其作为承租人的主要合同义务，直至诉讼其再未向农垦公司支付过任何一笔租金，导致农垦公司获取租金的合同目的无法实现，王子田对合同的解除应当承担主要过错责任。同时，农垦公司提供的租赁房屋存在超建、迟延竣工验收的情形，客观上对王子田使用租赁物构成一定的妨碍，亦应承担相应的过错责任。但王子田上诉主张因租赁房屋存在超建、未进行消防验收、未进行综合验收而不具备租赁条件，是导致合同解除主要原因的理由，不能成立。关于原审判决对于办公楼租金的判处是否正确的问题。对于综合商业楼后的两层办公楼因双方之间没有签订书面的租赁合同，故对于租金数额无书面约定。但从王子田对该两层办公楼进行装修，并支付过21万元租金的事实来判断，王子田租赁该两层办公楼的事实可以确定。第二层的办公楼已经由农垦公司收回。对于第一层办公楼，原审法院通过组织调解，在诉讼中形成的民事调解书也已经确定由王子田向农垦公司予以返还。关于租金，在无其他证据的情况下，原审法院参考王子田曾经支付过21万元租赁费的事实，酌情认定每年的租赁费为21万元，每层10.5万元，并根据楼房使用时间酌情认定为68.25万元，亦无不妥。关于原审判决对于综合商业楼租金的判处是否正确的问题。首先，关于租金起算时间的问题。《租赁合同书》约定，案涉租赁物租赁期限为10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。租赁物的免租期为5个月，从2012年12月2日起至2013年4月30日止。租金每年740万元。《补充合同书》约定，租赁期限仍为10年即从2013年7月10日起至2023年7月9日止。租赁物免租期5个月，即从2013年2月10日起至2013年7月9日止。根据王子田提供的其与第三方签订装饰装修合同等证据以及其当庭确认，王子田在合同签订后即对案涉租赁物进行装修，对租赁物占有使用，故农垦公司上诉主张王子田应当承担免租期满后自2013年7月10日起至2019年10月24日合同解除期间的租赁费，有合同依据。原审法院以案涉租赁房屋验收合格次日作为租金的起算时间不当，应予纠正。其次，关于租金标准问题。根据农垦公司2010年12月2日取得的建设工程规划许可证载明，商业综合楼建设规模为7479.54平方米，地上九层，地下二层；2012年7月16日取得的建设工程规划许可证载明，商业综合楼扩建面积为1378.1平方米，两者合计8857.64平方米。虽然该面积与《租赁合同书》约定的建筑面积9983平方米有出入，但是庭审中王子田认可农垦公司是将案涉标的物整体交付其使用，地上十层，地下二层。且《租赁合同书》并未约定每平米租金的价格，而是整体出租按照740万元计算。又，虽然超出规划部分租赁合同无效，但是因王子田对该部分亦实际占有使用，其仍应当承担房屋占有使用费。故农垦公司主张应按照每年740万元向其支付亦应予以支持。据此，房屋租金和房屋占有使用费自2013年7月10日计算至2019年12月24日，共计6年零166天，合计金额7400000元6年+（7400000元365天166天）47765484元，减去已经支付的第一年7400000元，剩余40365484元。第三，关于原审判决农垦公司承担25%的租金损失问题。王子田在签订租赁合同投入装修后，酒店并未实际经营获利，且据上所述，对于租赁合同的解除农垦公司与王子田均具有过错，故原审判决农垦公司承担25%的租金损失，是适当的。农垦公司关于此点上诉理由，不能成立。王子田上诉主张农垦公司应承担全部过错，其不应支付租赁费的理由，亦不能成立。综上，王子田应向农垦公司支付租金和房屋占有使用费为：40365484元-40365484元25%=30274113元。关于原审判决对于装修损失的判处是否正确的问题。原审法院根据王子田的申请委托陕西俊杰工程造价咨询有限公司对案涉的装修费用进行鉴定。鉴定意见装修部分工程造价为12559890.05元。一审中，鉴定意见作出后，双方当事人均不申请鉴定人出庭，且对于装修部分工程造价为12559890.05元均予以认可。二审中，农垦公司主张该造价未考虑折旧与法律规定不符。本院认为，考虑王子田对涉案租赁房屋装修后实际上并未使用发挥其功能，故对承租人正常折旧和加速折旧的财产价值应认定为其损失。而且，农垦公司收回租赁房屋后已经另行出租仍作为酒店使用收益，客观上也利用了王子田的装修部分，故原审法院采信该部分鉴定意见数额作为王子田装修损失并判令农垦公司承担，并无不当。关于原审判决对于可移动设施设备的判处是否正确的问题。根据王子田一审的反诉请求，其中并未包含对该部分的诉请。一审法院审理中为减少双方损失，所作出的（2018）陕08民初336号民事调解书中，亦载明双方调解协议第二项对于该部分如何处理等另行判决。且原审判决主文载明该部分在执行中以鉴定统计的半价计算价值折抵租赁费，不具有可操作性和执行性。又因双方当事人在二审中对该部分价值亦无法达成一致意见，故本院二审对该部分不予处理，双方当事人可另行解决。关于农垦公司主张444万元违约金能否成立的问题。《租赁合同书》第十二条第四项约定：双方应依法履行合同，一方违约对方某某解除合同，造成损失的除应予赔偿，还要承担租金总额20%的违约金。根据查明事实，双方当事人在合同的履行过程中均有违约行为，故原审法院对农垦公司主张的444万元违约金未予支持，并无不当。另，农垦公司上诉主张原审判决以裁定改变判决，程序严重违法的问题。因原审判决在论理中已经对于裁定补正部分有阐明和论述，但在判决主文中没有涉及。因此原审法院以裁定方式予以补正，并不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十五的规定。农垦公司该项主张，不能成立。综上所述，农垦公司的部分上诉理由成立，应予支持。王子田上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持榆林市中级人民法院（2018）陕 08 民初336号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销榆林市中级人民法院（2018）陕 08 民初336号民事判决第三项；三、由被告王子田在本判决生效后10日内向原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付综合商业楼的租金和房屋占有使用费30274113元；四、由原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司在本判决生效后10日内支付王子田装修费用12559890.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费、鉴定费按照一审判决执行。二审案件受理费共计319445元，由榆林市榆阳区农垦农工商联合公司负担104785元，由王子田负担214660元。本判决为终审判决。   审 判 长   朱玉红审 判 员   刘育伟 审 判 员   赵艳华  二○二一年一月五日  书 记 员   丁千丝 1