北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初7190号原告：张占京，男，1950年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：曹明，北京市德贤律师事务所律师。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区。统一社会信用代码：×××法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：李某1，女，住单位宿舍。被告：方瞳，男，1965年8月1日出生，汉族，住北京市通州区。身份证号：×××原告张占京诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）、方瞳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张占京之委托诉讼代理人曹明，被告自如公司之委托诉讼代理人李某1、被告方瞳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张占京向本院提出诉讼请求：1、判令自如公司、方瞳赔偿我因房屋遭受漏水浸泡而导致在销售房屋时的销售价格贬损1.1万元；2、判令自如公司、方瞳赔偿我房屋因遭受漏水而提前终止租赁合同所致房租损失10.8万元（时间自2019年11月至2020年10月）及对承租人支付的提前解约违约金1万元；3、判令自如公司、方瞳承担全部诉讼费及其他费用；4、判令自如公司、方瞳对上述给付义务承担连带责任。事实与理由：2019年10月31日，因楼上暖气破裂漏水，导致我家房屋被淹，水从墙体流下。家具、墙面受损及电路短路。楼上的房屋业主将房屋交给自如公司管理，事件发生后自如公司称只能赔付5000元，如不成让我起诉解决。我的房屋也是出租的，租户告知我们是10月31日当日上午漏的水，租户当时还联系了居委会、供暖公司、物业，但自如公司管家的人员直到当日下午2点才拿着钥匙来开门。现房屋已经出售，但因为漏水导致房屋出售价格贬损，且租户提前终止合同导致损失。我们和租户签订的合同是2年的，但因提前解约陪了1万的违约金。自如公司是房屋的管理和经营者，有注意和维护的义务，因其失误导致漏水，所以应承担责任，方瞳应做到提醒的义务，也应承担连带责任。自如公司辩称，首先漏水原因是暖气片老化导致的漏水，暖气片为房屋的业主自留的暖气片。我公司没有对暖气设施进行改造，依据自如公司和业主签署的资产管理服务合同，4.3条和附件4第二项的约定：业主负有对暖气设施的维修义务，因此自如公司不应对暖气片老化破损导致的漏水负责。张占京诉求在房屋出售时价格贬损，该贬损的金额没有依据，且不能证明房屋在漏水后导致出售贬损。对第二诉讼请求的租金损失，非漏水导致的直接损失，疫情以来，北京市的房屋租赁市场低迷，即便没有此次漏水事件，其也不能确认，租客能否履行完租赁合同。不能确认中间是否有空置。漏水至损后，张占京并没有及时对房屋进行修缮，房屋修缮后仍可进行出租，张占京不采取有效措施，防止损失扩大，损失扩大部分不应由我方承担。方瞳辩称，漏水事件发生之后，我才知道暖气是归我负责，我将房屋交给自如公司管理后，自如公司的人员每月都会去房屋做两次保洁，在做保洁时应该可以看到暖气片后面已经生锈成修铁状态，应该及时告知我或采取相应措施，但没有采取仍何工作，才导致的漏水事件。我认可承担部分责任，但自如公司也要承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于本案事实，本院认定如下：张占京原是北京市海淀区北沙沟**楼****房屋所有权人。2017年方瞳与自如公司签订《资产管理服务合同》，约定自如公司受方瞳委托就北京市海淀区北沙沟路x号楼x房屋进行管理运营，进行经营出租供他人居住。管理期限自2017年11月1日至2019年12月15日。2019年10月31日，x室卫生间的暖气产生漏水，导致x房屋受损。张占京就楼上漏水提交自己房屋的现场照片视频与书面证言予以证实。张占京就损失提交自己与承租人签订《北京市房屋租赁合同》一份，该合同载明他人承租该房屋期限为2019年3月12日至2021年3月11日，每月租金9000元。因楼上房屋漏水发生，房屋损害严重，2019年11月15日，张占京与承租人签订协议书终止合同履行，张占京向承租人赔付1万元。张占京提交《房屋买卖协议合订本》及《补充协议》，证实张占京将房屋于2020年8月3日签约出售他人，《补充协议》中约定房屋交割时间在2020年10月26日前，同时约定买受人知晓上述房屋曾有过漏水，双方已友好协商解决。张占京提交的2020年8月11日与买受人签署的变更协议书，该协议书中对于《补充协议》其他约定“乙方知晓上述房屋曾有漏水，双方已友好协商解决。”变更约定为“乙方知晓上述房屋曾遭遇过楼上x室住户漏水问题，经实地查看并与甲方沟通，甲方同意在原协商房款基础上优惠1.1万元。乙方认可在房屋现状的条件下进行交易。”经庭审核实，发生漏水系x房屋卫生间的暖气，方瞳与自如公司均确认自如公司接手房屋后，对房屋进行装饰装修，但暖气设备未进行改动与更换。本院要求自如公司就漏水发生时暖气设备状况与卫生间排水状况提交相应证据，但自如公司因自身原因未能提交事发现场状况的证据。现该房屋已经交由其他中介机构转租使用。本院认为，争议漏水发生在方瞳委托自如公司转租经营期间，本院依照举证情况对于各方责任予以确定，在公平合理基础上衡量张占京的损失判定各方赔付数额。第一、责任原因分析。各方均不能提交事发时漏水状况的直接证据，本院依照举证和陈述予以分析。自如公司与方瞳均确认自如公司对房屋进行了装饰装修，但是对于房屋内的暖气设备未进行改动和更换，可以判断屋内暖气设备问题致使漏水发生，方瞳作为房屋权利人应当对其设施设备产生漏水承担责任。事发地点位于卫生间，理应存在相应地漏保证卫生间内正常排水，漏水产生进入地漏本可以避免楼下损害的发生，而卫生间其他装饰装修是自如公司所为，自如公司应就装修后的排水不畅承担责任。本院根据以上情况判定方瞳对漏水承担主要责任，自如公司承担次要责任。第二、张占京合理损失的评定。张占京所受损失应当是房屋维修费用与合理出租收益损失。对于张占京房屋承租的赔偿，符合实际情况也有相应证据证实，这是合理损失之一。张占京出售房屋中与买受人在补充协议中达成一致，“乙方知晓上述房屋曾有漏水，双方已友好协商解决”。事后达成《变更协议书》对于价款进行优惠，该优惠是买卖双方再次协商，此约定不能约束二被告，1.1万元转由二被告负担也不尽合理，该请求本院不予支持。关于房屋租金收益损失，如x房屋不进行出售的话，对房屋进行普通标准的装修恢复期间及合理待租期间应获得的租金，应为张占京受损的合理损失。而本案事发至2020年8月签约出售房屋一直维持原状，张占京主张此期间租金，不完全合理，本院酌情考虑6个月为给予租户搬离、恢复装修并再次出租的合理期间，数额按照原定租金标准计算。以上分析，本院认定张占京合理损失为支付承租人补偿1万元及6个月租金5.4万元，依据责任分析，判令方瞳承担60%责任，自如公司承担40%责任。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国损失38400元；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿张占京房屋漏水的损失25600元；三、驳回张占京其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，由张占京负担1451元，已交纳；由方瞳负担857.4元，于本判决生效后七日内交纳；由北京自如生活企业管理有限公司负担571.6元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汪懿二〇二一年一月十四日书记员  于超