江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终14号上诉人（原审被告）：昆山港龙建材有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐运福，男，1982年3月12日出生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）：钱巧梅，女，1984年6月22日出生，汉族，住昆山市。上诉人昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人徐运福、钱巧梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初9074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人港龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）已在2016年7月15日办理了房屋交接手续，且明知该房屋未进行竣工验收备案登记，仍表示同意收房并实际占有了房屋，应视为港龙公司已交付房屋，港龙公司不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。二、即使港龙公司和商管公司办理交接的房屋因尚未取得交付备案证书而存在瑕疵，港龙公司也不应当承担房屋交付之后的逾期交房责任。根据徐运福与商管公司签订的《委托经营管理协议》，双方之间的合同从2016年6月30日起算15年，未能按时开业的，委托期仍以本合同约定的日期为准。故即使港龙公司的交房手续存在瑕疵，在不影响徐运福、钱巧梅利益的情况下，也应当视为已实际交付。三、即使港龙公司因其尚未取得交付备案证书而存在交付瑕疵，但本案中徐运福、钱巧梅毫无损失，双方之间约定的违约金过高，应当予以调整。四、根据《商品房购销合同》约定，如出现重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房的，港龙公司可以据实延期，不承担逾期责任。而港龙公司因天气以及政府要求停工的时间达103天，故合同约定的交房时间应当为2016年10月12日。五、徐运福、钱巧梅并未举证证明其向港龙公司主张过权利，昆山市周市镇司法所的情况说明也仅能证明部分业主参与了维权活动，并不能证明徐运福、钱巧梅参与了该活动。只有徐运福、钱巧梅举证证明其明确向港龙公司主张了权利，才能引起诉讼时效中断的效力。被上诉人徐运福、钱巧梅辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告徐运福、钱巧梅向一审法院起诉请求：1.要求港龙公司支付逾期交房违约金12305元（以262159.0962元为基数，自2016年7月1日起至2016年12月5日，按日万分之三计算）；2.判令诉讼费由港龙公司承担。一审法院认定事实如下：2015年4月9日，徐运福与港龙公司签订《商品房购销合同》（合同编号：2015008898），购买港龙公司开发的港龙商业广场3139号房，房屋总价款为262159元。双方约定的付款方式为其他方式：买受人在本合同签订的同时支付人民币142159元作为首付款，余款人民币120000元通过向银行申请按揭贷款支付，买受人须在本合同签订的当日办理完毕按揭手续。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该房屋取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延；3.因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，徐运福如约支付了房款，港龙公司向徐运福开具了金额为262159元的发票。涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。一审另查明，徐运福在与港龙公司签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，徐运福将其购买的港龙商业广场3139号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2.甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1.委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2.甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。一审另查明，2016年7月15日，港龙公司（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，港龙公司将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。一审再查明，昆山市周市镇司法所出具情况说明一份，载明“自昆山市港龙城市商业广场包租返租矛盾纠纷爆发以来，周市镇司法所分别于2019年7月31日、2020年8月11日参与处置业主群体性维权活动，同时，处置接待业主个人或小规模维权若干次”。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，徐运福、钱巧梅与港龙公司港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。关于港龙公司诉讼时效的抗辩，一审法院认为，包含徐运福、钱巧梅在内的多名业主在购买涉案商铺后因交付房屋、支付租金等权益已通过多种途径和渠道向港龙公司主张权利，诉讼时效因此中断，港龙公司认为徐运福、钱巧梅的主张已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采信。针对徐运福、钱巧梅要求港龙公司支付违约金的诉请，一审法院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方于2015年4月9日签订《商品房购销合同》，明确约定了交房时间为2016年6月30日，同时合同对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于徐运福、钱巧梅购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利，2016年7月15日，港龙公司将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故港龙公司与商管公司的交接可视为港龙公司与徐运福、钱巧梅之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，港龙公司该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，港龙公司未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据原港龙公司的陈述及提供的证据，一审法院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，一审法院以发票载明金额262159元作为计算基数，港龙公司无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，一审法院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故一审法院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。港龙公司的其他抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审法院判决:昆山港龙建材有限公司于判决生效之日起十日内支付徐运福、钱巧梅逾期交房违约金（以262159元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。案件受理费108元，减半收取54元由昆山港龙建材有限公司负担。二审查明，徐运福与钱巧梅系夫妻关系，涉案商铺于2017年3月3日登记在两人名下。以上事实，由结婚证、不动产权登记证予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，徐运福与港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方合同中明确约定出卖人应在2016年6月30日之前将符合合同约定并且取得建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用。虽然2016年7月15日港龙公司将涉案商铺交付给商管公司，但港龙公司迟至2016年12月5日才取得交付备案证书，港龙公司2016年7月15日的交房行为并不符合合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。港龙公司上诉主张其不应承担2016年7月15日之后的逾期交房责任，本院不予支持。港龙公司还上诉主张徐运福、钱巧梅不存在损失，合同约定的违约金过高，应当予以调整，本院认为，一审法院考虑到双方合同约定的违约金计算标准为日万分之三，2016年7月15日之后商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，逾期交房造成的损失要小于房屋未实质交付所造成的损失，故已将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准由合同约定的日万分之三调整为日万分之二，港龙公司还上诉要求对违约金标准进行调整，缺乏依据，本院不予支持。关于港龙公司上诉主张因天气原因及政府要求停工日期达103天，故交房时间应当顺延至2016年10月12日，本院认为，港龙公司一审提交的相关工程延期材料中载明的天气以及政府要求并不必然导致停工，更不必然导致交房顺延，港龙公司也未提交其他充分有效证据对该项上诉主张予以证明，故港龙公司主张交房时间顺延至2016年10月12日，本院亦不予支持。另，关于港龙公司上诉提出的诉讼时效抗辩，本院认为，诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利,诉讼时效可因当事人提起诉讼、提出要求而中断。本案中，港龙公司因逾期交房问题致使购买港龙商业广场商铺的业主因权益遭受损害形成了群体维权纠纷，涉案广场的众多业主以各种方式多次主张权利，结合昆山市周市镇司法所出具情况说明及其他相关案件的审理情况,应当视为徐运福、钱巧梅作为众多维权业主中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张,因此而产生诉讼时效中断的效果，故一审法院未支持港龙公司提出的诉讼时效抗辩，并无不当。综上，上诉人港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人昆山港龙建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年一月二十九日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。