昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初5565号原告：邹秀娟，女，汉族，1972年2月8日生，住昆明市官渡区。原告：周若祎，男，汉族，2000年9月9日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：孙学霖，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢琪政，云南呈祥律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南实力房地产开发经营集团有限公司，住所：云南省昆明市西苑开发区凯苑******。统一社会信用代码：91530000709820882Q。法定代表人：彭励。委托诉讼代理人：张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告邹秀娟、周若祎与被告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称：“实力公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告邹秀娟和原告邹秀娟、周若祎的委托诉讼代理人孙学霖、谢琪政，被告实力公司的委托诉讼代理人张伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹秀娟、周若祎向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交付不动产权证书而向原告支付违约金293365.94元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年4月11日与被告实力公司签订《商品房购销合同》，购买被告所开发的位于呈贡新区，购房金额为779320元，双方约定交房时间为2011年3月31日前。原告已经按照合同约定履行付款义务，按照合同第12条规定，被告应于2014年3月31日前办理完毕所购房屋的产权证，但是原告于2020年7月7日才取得不动产权证书，原告认为被告不存在法定及合同约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法利益。被告实力公司辩称，一、依据《城市房地产开发经营条例》第32条，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记，并提供必要的证明文件，对此《商品房销售管理办法》、《城市房地产权属登记管理办法》均有明确规定，不动产权证书的申办主体是业主方，作为开发商的义务，仅仅是完成初始登记，由开发商转移至业主方的转移登记，开发商的义务仅仅只能是协助办理或受托办理转移登记，并非是开发商的法定义务。案涉《商品房销售合同》第12条只能是独立的预约合同，明确约定被告的义务是协助义务，且原告必须是委托被告代为递交办理产权证书，并提交授权委托书、申请书及相关资料，尤其是授权委托书的出具，否则被告无权代理原告递交任何资料，双方委托代理关系也无法形成。二、原告于2019年向第三人交纳了产证代办费，在2020年6月才向被告递交了委托被告代为递交产证资料的授权委托书，双方的委托代理关系只能从委托书递交之日开始计算，且相关委托书中并未约定递交资料的期限及违约责任。被告在收到委托书后，在合理期限内已经为原告递交了相关资料，并且原告已经实际获得了产权证书，被告已经尽到了相应的协助义务。三、原告本案主张的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，在原告起诉时已经超过了诉讼时效。四、无论是按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》18条的规定，还是双方合同约定，被告承担逾期递交办证资料违约责任的核心前提，都是因为开发商原因所致，只要属于不可归责于被告的原因，被告均不应当承担原告在本案中主张的违约责任。五、我们认为办理产权证书涉及到行政职权，作为开发商也只能在受托之后，代业主递交相关资料。至于产证办理机构是否受理以及何时能够取得产权证书，作为开发商是无法控制的。原告主张违约金计算至获证之日止没有任何法律依据。六、依据合同法第114条、合同法司法解释29条相关规定，违约责任的本质是损害赔偿，本案原告主张办证迟延，除非已经举证造成实际损失，否则违约金的起算时间点难以确定，而且原告主张的违约金显然过高，依法应当予以调整免除。七、本案是因为市政工程的影响，双方已经就案涉房产的交付期限，以及产证的办理达成了新的合意，对此开发商已经以现金形式对原告进行了相应的补偿，并且合同中明确约定的是双方的委托代理关系一起至实际交房后的一年，原告为此放弃任何形式向被告主张赔偿和补偿的责任。本案中原告的实际接房时间是2018年6月19日。2016年7月1日昆明市实行不动产统一登记，此后不再办理房屋所有权证书。双方在合同中约定的房屋所有权证书因情势变更已经履行不能。综上所述，基于双方代为递交产证资料，是一种独立的委托代理关系，双方的委托关系只能形成在原告向被告递交了相关委托手续之后，在这一事实上被告不存在任何的违约行为或违约事实，依法也不应当承担任何违约责任，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，确认以下法律事实：2011年4月11日，原告邹秀娟、周若祎（乙方）与被告实力公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的呈贡新区房屋，房屋总价779320元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2011年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，承诺于乙方实际接房之日起90个工作日内到产权登记机关登记备案，并于2014年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方须按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向乙方支付逾期办证违约金。原告已全额缴纳房款及相关费用。原告邹秀娟、周若祎（乙方）与被告实力公司（甲方）签订《补充协议》，约定双方一致同意将交房时间延期至2014年9月30日前。若2014年9月30日甲方还不能按期交房，乙方有权解除《商品房购销合同》。乙方行使合同解除权的，乙方不承担违约责任，但应配合甲方完成所有退件手续；甲方在乙方解除产权登记备案后的30个工作日内不计息退还乙方已支付的购房款并按本协议第二条约定向乙方支付补偿金。乙方不行使合同解除权的，《商品房购销合同》继续履行，甲方仍按乙方已付款的0.021％乘以逾期天数支付补偿金。原合同第十二条约定的产权办理时间顺延至实际交房日期后一年，乙方不要求甲方承担任何损失赔偿或补偿或违约责任。2018年6月19日，原告办理接房手续，并已缴纳房屋的全额房款及相应产权办证费用。2020年6月3日，被告实力公司向昆明市不动产信息档案管理中心提交办理不动产登记申请。本院认为：原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，双方通过签订《补充协议》的方式，最终确认被告应在实际交房日期后一年，履行办理产权证的义务。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约，其应当承担逾期办证的违约金。对于违约金标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同约定的违约金计算标准为“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”，被告实力公司以购房人并无实际损失，原告主张违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，原告并未举证证实其因实力公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意实力公司调减违约金的申请，并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对于违约金标准调整为以房款779320元为基础按照每天日万分之0.5的标准即38.97元进行计算。对于违约金计算期限，结合双方合同约定应当自2019年6月20日为逾期办证违约的起算期限，计算至被告实力公司向不动产登记机构递交申请书的时间，即2020年6月3日，共计349天。违约金为349天×38.97元/天＝13600.53元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、由被告云南实力房地产开发经营集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告原告邹秀娟、周若祎支付逾期办证违约金13600.53元；二、驳回原告邹秀娟、周若祎的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元，由被告云南实力房地产开发经营集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  李余余二〇二一年一月二十五日书记员  熊清莹