贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终126号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，该公司员工。被上诉人（一审原告）：徐东术，女，1984年10月1日出生，侗族，住贵州省剑河县。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚伟业公司）因与被上诉人徐东术商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初10287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华诚伟业公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10287号民事判决第一项，改判免除华诚伟业公司的违约金；二、本案诉讼费用由徐东术承担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定，从交付使用时间到房屋登记时间都是按照约定的交付使用时间来计算，如果前面交付时间出现变化，那房屋登记时间也应做相应的调整。该案商品房合同约定的交付时间是2016年9月30日，华诚伟业公司在2016年9月28日在《黔东南日报》上刊登《交房公告》，而徐东术直到2016年5月9日才来办理交房手续，徐东术在交接房屋环节先存在了违约的行为，也应为后来未按时取得初始登记承担责任。二、在徐东术未提交证据证明其造成损失的情况下，一审根据合同约定的日万分之一违约金进行计算，已经大大超过徐东术实际损失，加重华诚伟业公司的负担，应综合考虑华诚伟业公司违约原因、违约时间、可能造成的损失、并未对徐东术的实际使用造成影响和其已实际占有使用等各种因素，根据公平原则和诚实信用原则，应对本案的违约金予以免除。三、凯里市于2016年9月21日才下发《凯里市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，即从2016年9月23日起进行凯里市不动产改革，明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务，凯里市在2017年6月5日才开始开展不动产统一登记房产数据整合服务的招标工作，华诚伟业公司根据现行房地产登记政策需要转为向凯里市不动产登记中心申请不动产首次登记，申请的内容也变更为国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记，徐东术是在2016年3月5日（即凯里市不动产改革前）与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》，按照原先的办理流程，在约定的时间内办理完全没问题，但因相关政策发生变化，导致合同约定的客观情况发生了变化，华诚伟业公司依据合同约定在2016年6月30日前办完初始登记已无法实现，房屋初始登记履行不能，该因素并非华诚伟业公司所能预见或者控制，更非华诚伟业公司原因，应视为情势变更，一审法院以此时间开始计算华诚伟业公司的违约责任显示公平。四、一审以徐东术领取不动产登记大证的时间为截止时间来计算违约天数明显有悖于事实。如果徐东术为了多争取违约金或者其他原因迟迟不领取大证，那就变成了对延迟领取大证业主的纵容和鼓励，从而加重华诚伟业公司的违约责任。综上所述，特请人民法院改判免除华诚伟业公司的违约金。徐东术口头答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，华诚伟业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。徐东术向一审法院起诉请求：1、华诚伟业公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金33029.88元（2016年6月30日至2018年8月30日）；2、本案诉讼费由华诚伟业公司负担。一审法院认定事实：2016年3月5日，徐东术与华诚伟业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2016002056），约定徐东术购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积105.82平方米，总房价款423460元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款106460元，余款317000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院另查明，合同签订后，徐东术并未实际向华诚伟业公司交付首期房款。2016年3月5日，徐东术向华诚伟业公司出具一份《借条》，内容为“本人徐东术（身份证5226291984××××××××）于2016年3月5日购买华城·东方领域2栋1单元202室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款106460元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三年内归还该收据。”2016年5月8日，徐东术与华诚伟业公司签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，徐东术不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由徐东术自行进行，华诚伟业公司在本协议签订后3日内向徐东术返还该精装修部分购房款106460元。双方协商以华诚伟业公司垫付的首付款106460元冲抵返还徐东术精装修部分购房款106460元。一审再查明，2016年4月12日，徐东术向银行贷款317000元用于支付被告购房款。徐东术于2018年6月19日领取涉案房屋初始登记证。2016年5月9日，徐东术出具委托书，委托华诚伟业公司代为办理水、电、广电、天然气开户、公共维修基金及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。一、关于徐东术的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据徐东术与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》约定，华诚伟业公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，华诚伟业公司应于2016年6月30日前将转移登记的有关文书交给徐东术，而徐东术于2020年7月14日向法院请求保护权利。对徐东术诉请超过三年诉讼时效的部分，华诚伟业公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年7月14日前超过三年期间（即2017年7月14日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因徐东术不及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年7月15日起计付违约金。二、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，华诚伟业公司应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐东术，华诚伟业公司未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐东术，必然使徐东术不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，徐东术的利益受损是不争的事实，华诚伟业公司应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款423460元，首期房款106460元，按揭贷款317000元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即华诚伟业公司实际交付给徐东术的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，徐东术实际向华诚伟业公司交付的购房款为317000元（银行贷款）。徐东术2018年6月19日领取初始登记证，则逾期交付有关文书违约金应计算至2018年6月19日。华诚伟业公司辩称2018年4月22在小区门口张贴领取通知，通知业主领取初始登记证，徐东术不予认可，华诚伟业公司未能提供有效证据证实，对华诚伟业公司的辩称意见，不予采信。本案华诚伟业公司应支付徐东术2017年7月15至2018年6月19日期间违约金为10778元（317000元×0.01%×340），徐东术主张超出部分，不予支持。二、关于华诚伟业公司的抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，华诚伟业公司未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使徐东术不能按期办理转移登记，华诚伟业公司主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然徐东术与华诚伟业公司签订《委托书》委托华诚伟业公司办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除华诚伟业公司交付相关文书的义务。第三，华诚伟业公司要求减少或免除违约金，一审法院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但华诚伟业公司作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，华诚伟业公司已经违约，故华诚伟业公司仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付徐东术逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金10778元；二、驳回徐东术的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为313元，由徐东术负担211元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担102元。二审期间，双方并未向本院提交新证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：是否应该免除华诚伟业公司支付违约金的责任。本院认为，华诚伟业公司提出免除其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的上诉请求不应支持，理由如下：本案徐东术与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》中约定履行自己的义务。根据涉案《商品房买卖合同》约定，华诚伟业公司应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐东术。双方也已对华诚伟业公司逾期将商品房转移登记的有关文书交付给买受人的情况作出明确约定。根据查明的事实，华诚伟业公司未能在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐东术，直至2018年6月19日徐东术才领取初始登记证。华诚伟业公司未能按照《商品房买卖合同》履行自己的义务，显然已构成违约，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。华诚伟业公司提出，由于政策变动导致华诚伟业公司不能在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给徐东术，本院认为，华诚伟业公司了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，且华诚伟业公司也未能提供政策变动导致华诚伟业公司未能在约定期限取得商品房所有权初始登记的相关证据，故华诚伟业公司提出该上诉理由，本院不予支持。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，一审不予调整并无不当。故，华诚伟业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华诚伟业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年一月二十一日法官助理聂嘉书记员杨亚