广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32233号原告：林灿球，男，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：林健华，广东骏和律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告林灿球诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人林健华、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还使用权转让金255496元及支付利息（以255496元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月5日起计算至2019年8月19日为29834元，2019年8月20日至实际给付之日按照中国人民银行同业间拆借中心公布的市场报价利率计算）；3.被告向原告支付违约金76648.8元；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年3月6日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定：被告将其拥有使用权的XXXXXX号商业用房的使用权转让给原告，使用权转让金总额为255496元，交付日期为2017年12月31日。原告于2017年3月5日向被告或指定账户支付255496元后，被告于2017年3月6日向原告出具发票，证明转让金全部收齐。被告至今未向原告交付物业，根据《物业使用权转让合同》第九条第3点，被告若逾期向原告交付物业的，被告应将按已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金，由于被告逾期时间长，违约金累计过高，原告同意调整为255496元的30%，即为76648.8元。被告的履行逾期，严重违背诚实信用的原则，原告多次催促均未有效果，现原告不仅承担了巨大的损失，合同的目的也不能实现，现原告提出解除与被告之间的《物业使用权转让合同》，要求被告向原告返还款项、赔偿损失和支付违约金。由于被告的违约，不仅造成原告迟迟未能获得物业的损失，该损失的计算按255496元的万分之五每日计算，还造成了原告贷款的利息损失，还造成了原告2017年开始的资金贬值与投资项目升价，错过投资机会的损失。综合计算起来，原告的损失严重，被告逾期交付物业时间3年，仅仅违约金就高达14万元，而原告已经主动调整了违约金的数额，但调整后的违约金不足以弥补原告的损失，被告应承担原告主张的贷款利息损失、违约金、预期可得的返租租金利益损失。原告通过广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）返租获得租金仅37487元，如今解除合同，原告损失巨大。自原告与被告签订合同以来，被告已经陆续建起数栋符合合同约定的类似物业，原告信任被告有能力按合同约定向原告交付物业，起码完成物业的报建手续，即使合同无效，不应认定原告“未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错”，而将利息调整为从起诉之日计算。被告作为大型的房地产投资开发公司，原告信任被告无过错，且约定的物业交付期2017年12月31日在合同签订日2017年3月6日之后，被告有大半年的时间完全能交付物业给原告，因此原告无过错。被告对未能兑现承诺有全部过错，被告同样应赔偿原告的损失，承担缔约过失责任，起码赔偿原告自被告收款之日起的全部利息。综上所述，现原告依据法律的规定，向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的正当权益，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：（一）被告与原告在《物业使用权转让合同》无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案两份《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司分别就物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经分别向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告均出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金基履约保证金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告按物业使用权转让款的30%支付逾期交付涉讼物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，且明显过高，应不予支持。。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付逾期交付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：2017年3月6日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年3月5日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金255496元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月7日，原告提起本案诉讼。被告于2020年12月15日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款255496元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告与梦乐城公司均确认原告已收取梦乐城公司履约保证金及租金共42287元；梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月15日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款255496元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42287元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款213209元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请支付违约金，合理有据，但诉请违约金标准过高，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为以已付转让款的15%即38324.4元，原告请求超出本院核定部分，不予支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告林灿球与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年3月6日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月15日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款213209元及支付违约金38324.4元予原告林灿球；三、驳回原告林灿球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3473.43元（原告已预交），由原告负担936.43元，被告负担2537元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月十九日书记员 孙王成欣