山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异585号 案外人：王瑞刚 申请执行人：青岛智盛达投资管理有限公司 被执行人：青岛大溪地海洋生物科技有限公司 被执行人：青岛利磊国际贸易有限公司 被执行人：山东同源进出口有限公司 被执行人：刘守鸿 被执行人：刘雳 本院在执行青岛智盛达投资管理有限公司与青岛大溪地海洋生物科技有限公司、青岛利磊国际贸易有限公司、山东同源进出口有限公司、刘守鸿、刘雳金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执647号】过程中，王瑞刚向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 王瑞刚请求本院：依法中止（2020）鲁02执647号案对位于山东省青岛市××区××办事处××号其租赁范围内土地、房产（下称“案涉不动产”）的评估、拍卖执行措施。事实与理由：（2020）鲁02执647号执行裁定书裁定拍卖被执行人青岛大溪地海洋生物科技有限公司名下的位于山东省青岛市××区××办事处××号的国有土地使用权及包括办公楼、公共仓库、加工车间、机房、化验室、宿舍楼、综合楼、机房、加工车间在内的地上建筑物。王瑞刚自2011年起开始承租青岛大溪地海洋生物科技有限公司名下位于青岛市××区××办事处××号的超市，租赁期至2023年4月15日。王瑞刚按照约定已向青岛大溪地海洋生物科技有限公司支付相应租金，案涉不动产已交付王瑞刚占有、使用，王瑞刚依法享有案涉不动产相应的使用权、出租权及其他收益权，如果法院强行拍卖案涉不动产，必将会给王瑞刚造成不应有的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，王瑞刚对案涉不动产享有排除法院强制执行的权利。 青岛智盛达投资管理有限公司辩称，王瑞刚的异议请求没有事实及法律依据，法院的执行行为并无任何不当和违法之处，应当驳回其异议。 为证明其主张，王瑞刚向本院提交了以下证据：1.超市租赁合同及续租协议，以证明自2011年起，王瑞刚承租案涉不动产用于超市经营，年租金为3万元，租赁期限至2023年4月15日。2.现状照片及水电费支付凭证，以证明自承租之日起，王瑞刚一直合法占有、使用案涉不动产，王瑞刚至今仍然在该处正常经营并支付租赁期间发生的水电费用，王瑞刚在租赁期间对案涉不动产享有合法占有、使用的权利，青岛市中级人民法院于2020年7月30日责令上述房产的全部住户、租户和其他使用人自行腾房迁出并拍卖显然不当。 青岛智盛达投资管理有限公司质证称，1.对租赁合同真实性无法确认，但是该合同的甲方是刘守鸿，乙方是王瑞刚，并无被执行人青岛大溪地海洋生物科技有限公司的盖章，尽管合同名称为超市租赁合同，但是约定的内容是小卖部的物品，并且在第六条约定超市服务对象为本公司员工，未经允许不得转包给第三者经营。可见该合同的性质是超市的承包合同，而不是房屋租赁合同。对于2012年4月13日延续一年期限的文件真实性无法确认，但是该文件上也仅有刘守鸿签名，而没有公司的盖章。对于落款为2013年4月10日、约定合同延续至2023年的文件真实性有异议，该文件上首次出现了青岛大溪地海洋生物科技有限公司的公章，从该公章和文件的新旧程度来看，该文件存在倒签时间的嫌疑，应当是王瑞刚和被执行人为阻碍执行串通伪造，但无论协议及两份文件是否真实，合同的性质是承包而非租赁，王瑞刚不享有承租权。2.对证据2的真实性均不予认可，而且三份文件上也没有被执行人青岛大溪地海洋生物科技有限公司的盖章，也不能证明与王瑞刚的主张有关联，故不能证明王瑞刚一直合法占有和使用案涉不动产。 为证明其主张，青岛智盛达投资管理有限公司向本院提交个体登记信息查询结果，以证明王瑞刚于2020年7月14日办理了即墨区雨泽超市的工商登记手续，但是案涉不动产在2018年就已经被法院查封，所以雨泽超市对案涉不动产的使用是在法院查封之后。 王瑞刚质证称，对该证据的真实性无异议，其承租案涉不动产时间为2011年4月，系与被执行人青岛大溪地海洋生物科技有限公司的法定代表人刘守鸿签订的租赁合同，合同中双方租赁意思表示明确、清楚。案外人注册成立即墨区雨泽超市与承租案涉不动产没有必然联系。 本院查明，平安银行股份有限公司青岛分行与青岛大溪地海洋生物科技有限公司、青岛利磊国际贸易有限公司、山东同源进出口有限公司、刘守鸿、刘雳金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月14日作出（2018）鲁02民初1267号民事判决书，判决如下：一、青岛大溪地海洋生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还平安银行股份有限公司青岛分行借款本金7953万元及利息、罚息289820.51元（已计算至2018年8月21日，之后利息、罚息按照合同约定标准计算至实际清偿之日）。二、青岛利磊国际贸易有限公司、山东同源进出口有限公司、刘守鸿、刘雳对上述第一项债务承担连带清偿责任；青岛利磊国际贸易有限公司、山东同源进出口有限公司、刘守鸿、刘雳承担保证担保责任后，有权向青岛大溪地海洋生物科技有限公司追偿。三、平安银行股份有限公司青岛分行就本判决第一项确定的债权对青岛大溪地海洋生物科技有限公司抵押的即房抵押字第××号抵押权证项下的房产及不动产登记证号为鲁（2016）即墨市不动产证明第xxxx号项下的土地使用权处分所得价款享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的上述期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444450元，财产保全费5000元，由青岛大溪地海洋生物科技有限公司、青岛利磊国际贸易有限公司、山东同源进出口有限公司、刘守鸿、刘雳负担。 青岛大溪地海洋生物科技有限公司不服上述判决，上诉至山东省高级人民法院。2019年9月16日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民终1577号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 案涉不动产位于青岛市××区××办事处××号，平安银行股份有限公司青岛分行于2016年11月对案涉不动产设定抵押权。2018年7月26日，本院以（2018）鲁02民初1267号民事裁定书及协助执行通知书查封案涉不动产。 因平安银行股份有限公司青岛分行将本案所涉债权转让给青岛智盛达投资管理有限公司，且青岛大溪地海洋生物科技有限公司、青岛利磊国际贸易有限公司、山东同源进出口有限公司、刘守鸿、刘雳未履行生效法律文书确定的义务，青岛智盛达投资管理有限公司向本院申请执行，本院以（2020）鲁02执647号立案执行。 2020年7月30日，本院作出（2020）鲁02执647号执行裁定书裁定拍卖案涉不动产，并于同日作出责令限期迁出通知书，通知案涉不动产的住户、租户和其他使用权人在通知送达或张贴后的30日内自行迁出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除案涉不动产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，王瑞刚提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉不动产前，已对案涉不动产持续占有、使用，故王瑞刚的异议申请，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人王瑞刚的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月五日 法官助理李兰兰 书记员 陈春阳 书记员张 澳