贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12981号原告：侯玉婷，女，汉族，1986年1月17日生，住本市云岩区。委托诉讼代理人：夏勋余，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈榆，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：贵阳万科劲嘉置业有限公司，住所地：本市云岩区水东路万科玲珑湾J-N楼负3层12号。法定代表人：吴忠友。委托诉讼代理人：颜仕武，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海彬，贵州富迪律师事务所实习律师。第三人：贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行，住所地：本市云岩区贵乌北路47号常立商城E栋1楼门面及十一楼住房。负责人：杨钰。委托诉讼代理人：张旭波、彭凌真。原告侯玉婷与被告贵阳万科劲嘉置业有限公司及第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：WKC-SY-B2728010126）及补充协议已经解除；2、判令被告返还原告全额购房款共计人民币1011318元；3、判令被告自2017年7月14日起以首期购房款511318元为基数，按银行逾期贷款利息标准向原告支付逾期办理、交付房屋权属证书的违约金至款项结清之日止；4、判令被告负担以按揭购房款500000元为基数，已中国人民银行施行的同期同档次贷款基准利率上浮20%的利率标准向银行偿还的全部贷款利息。（自2017年8月11日起到2020年7月27日止原告已实际偿还贷款利息76347.46元）；5、判令被告返还代收的维修基金人民币10113元；6、判令被告返还代办产权证费850元；7、本案诉讼费、保全费及实现债权的其他一切费用由被告承担。在庭审中，原告增加一项诉请为：判令解除原告与第三人于2017年8月11日签订的《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》（合同编号：0103201728350400219）。事实及理由：2017年7月14日，原告基于投资目的，与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的万科城B区第B27-28商业-126门面一套，建筑面积为44.48平方米，套内面积为43.55平方米，房屋总价款为1011318元，交付首期房款511318元，余额500000元以银行按揭支付。合同约定被告应于2017年12月30日前交付房屋，原告委托被告代缴住宅专项维修基金、办理房屋权属登记所需的相关费用。同时，被告承诺于房屋交付使用90日内取得该商品房所有权初始登记，并于2019年12月30日前将房屋权属证书交付给原告。合同签订后，原告于合同签署当日向被告支付首期购房款511318元以及产权证代办费用850元，于2017年8月21日通过银行按揭贷款支付剩余购房款500000元，于2017年9月13日支付住宅专项维修基金10113元。被告于2017年12月30日向原告交付该房屋，双方办理了房屋交接手续。然而，在原告已按被告要求付清购房款、维修基金、产权证代办费等所有费用，已提交办理房屋权属登记相关材料，办证条件已成就的情况下，被告基于自身原因，迟延履行办证义务，未按约在房屋交付使用90日内即2018年3月30日前取得该房屋所有权初始登记。期间原告多次敦促被告履行合同义务，但被告以各种原因推诿，导致原告至今未能取得产权证。根据合同第二十二条的约定，被告在不具备法定抗辩事由和约定免责事由的情况下，未能在约定期限履行办理产权证的义务，故自2018年4月1日起被告已构成逾期办理初始登记的违约，2020年1月1日构成逾期办理产权证的违约，其怠于履行办证义务，导致原告无法实现对涉案房屋进行出售、租赁、融资的目的，致使房屋一直处于闲置状态，构成根本性违约，无法实现合同目的，根据合同法第93条第2款的规定，2020年7月1日原告已依约享有合同解除权，有权退房并获得违约金赔付。原告已于2020年7月10日向被告以邮件方式寄送解除房屋买卖合同通知函，经查询，该函于2020年7月11日被签收，因此，合同于2020年7月11日已解除。鉴于被告迟延履行办证义务的行为，必然导致原告因未按期取得产权证而无法对该房屋行使出售、租赁、融资等对房屋进行处理从而获得利益的权利，造成原告预期利益损失。因此，合同中按照同期银行活期存款利率支付利息的违约金约定过低，按该标准进行赔付无法弥补原告所遭受损失，违背了违约金对于违反合同补偿性的原则。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同违约金约定过低的情况，可以予以调整，因此原告请求按照银行逾期贷款利息标准计算违约金。庭审中，原告补充事实与理由如下：诉争房屋于2020年4月5日才竣工，在此之前的交付都不具备法律效力。解除合同的根本理由为逾期办证，逾期交房只是作为被告的其中一个违约行为。被告辩称：1、原告提出解除《商品房买卖合同》的时间已经超过合同的约定期限，原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未解除；2、如果原告的诉请第一项能够得到法院的支持，但诉请第三性、第五项及第六项不符合合同的约定以及没有事实依据，第四项诉请需提供证据证明；3、若法院支持原告第一项诉请，为减少当事人诉累，请求法院判决原告向被告支付案涉房屋占用费以及配合被告办理案涉房屋预告登记以及产权登记等注销手续。此外，涉案房屋在交付上无论是否逾期，原告已实际接收案涉房屋，根据合同约定，原告已实际接收房屋的，视为双方对交付的约定已实际履行，并不能成为原告解除合同的充分理由。第三人述称：截至2020年11月23日，该笔按揭贷款余额368439.14元。对于原告要求解除借款合同，则由原告先偿还在我行剩余的按揭贷款本金及相应利息，实际还款金额应以办理日当日为准。经审理查明：2017年7月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）就被告开发的位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＷＫＣ-ＳＹ-Ｂ2728010126）及《补充协议》，合同约定房屋总价1011318元。被告应在2017年12月30日前原告交付该商品房。合同第八条约定：“出卖人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款511318元，余款500000元以银行按揭支付……”。合同第十四条第（四）款约定：“双方同意按照下列第／种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳第／项费用，并在签订本合同之日起／日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后／日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金……2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第／项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修基金……”。合同第二十二条第二款及第三款约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。若晚于上述期限办妥初始登记的，不应影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此迟延承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担迟延办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。三、转移登记（一）出卖人承诺于2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用850元由买受人承担。”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。同日，双方签订《补充协议》。协议第十条约定：“十、关于房屋登记（对合同二十二条的补充）（一）贷款付款方式……5、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后按本合同二十二条第三款（一）约定的时间为买受人办理完毕产权过户手续。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择：（ɑ）、退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起六十日内将买受人已付的房款退还给买受人，并按已付房款的百分之一赔偿买受人的损失……买受人应在出卖人出现违约情况后一个月内书面通知出卖人自己的选择。”。协议十七条约定：“合同的变更和解除1、……2、本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。3、房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照20元/月㎡标准向出卖人支付房屋使用费（不足1月按1月计算）。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起7日内不足。”。2017年7月7日，原告向被告支付案涉房屋定金5万元。同年7月14日，原告向被告支付了房款461318元，共计支付房款511318元。同日，原告向案外人贵阳格之律投资顾问有限公司支付案涉房屋不动产证代办服务费850元及向维修基金管理部门缴纳了房屋维修基金10113元。原告为支付案涉房屋尾款，于2017年8月11日作为借款人与第三人作为贷款人签订《个人购房借款合同》（合同编号：01032017283504002191），以案涉房屋作为抵押担保向第三人借款50万元。2017年8月21日，第三人将50万元受托支付给被告。庭审中，被告及第三人均认可被告虽未在该合同中作为担保人盖章，但被告与第三人的省分行之间有书面协议，被告对案涉房屋借款承担的是阶段性连带担保责任。2020年7月10日，原告向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，载明：“万科劲嘉置业有限公司：我于2017年7月14日与你公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WKC-SY-B2728010126），购买你公司开发的万科城B区B27-28栋商业-126门面壹套，本人已支付全部购房款1011318整（其中2017年7月14日付款511318元，2017年8月21日通过银行按揭贷款附500000元整）。除外还有维修基金10113元和代办产权证费用850元。你公司不仅未按合同约定时间2019年12月30日前将房屋权属证书交付给原告，且在约定的交房日期后180天仍未进行交付，已构成违约。为此，本人现依据《商品房买卖合同》第八章第二十二条规定，向你公司发出解除《商品房买卖合同》（合同编号：WKC-SY-B2728010126）通知。自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。你公司应自本通知书到达之日起30日内退还本人已支付的全部购房款并按本人已付款的1%向本人承担违约金，并向银行承担本人尚未归还的贷款，同时承担因解除本合同造成的其他损失（包含但不限于本人已支付的贷款利息、购房款、违约金及其他损失。）。如你公司逾期未予办理，本人将向人民法院提起诉讼”。被告于2020年7月11日收到上述邮件。被告认为根据补充协议的约定，原告应在被告出现违约情况一个月内向被告提出解除合同的通知，原告行使解除权期间已过，合同并未解除。由此，双方发生争议，原告将被告诉至我院，诉请如前。另查明，2020年5月27日，被告取得包含案涉房屋在内的不动产权属证，权证号黔（2020）贵阳市不动产权第0037191号。2020年8月5日，被告按照合同约定的地址向原告邮寄《房屋不动产权证办理通知》。次日，被告在《贵阳晚报》向包含原告在内的万科城业主公告《关于办理不动产权证的通知》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议。本案的争议焦点为《商品房买卖合同》及《补充协议》是否已解除。主合同第二十二条第三款对原告享有合同解除权的情形进行了约定。《补充协议》第十条约定了原告解除权的行使期限。经审查本案双方签订的补充协议，协议中并未约定被告方享有合同解除权时，被告方解除权行使期限，协议第十条约定了原告解除权的行使期限，该约定不合理地加重了原告的责任，根据合同第二十九条的约定，应以主合同约定为准。被告至2020年5月27日才取得案涉房屋的初始登记，同年8月才通过邮寄及登报的方式通知原告，已违反合同第二十二条第三款的约定，原告据此有权要求解除合同，原告通过邮寄方式向被告主张解除合同，被告确认已收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除。对原告的第一项诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告请求解除与第三人签订的《个人购房借款合同》，本院予以支持。关于上述两份合同解除后款项的返还，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告诉请要求被告返还的款项，按法律规定予以支持。对于原告主张的逾期办理权属证书的违约金，按主合同约定予以支持。原告主张要求按照逾期贷款利息支付违约金，与合同约定不符，不予支持。关于维修基金及产权代办费，因非被告收取，原告要求被告退还，无事实依据，不予支持。关于被告请求法院判决原告向被告支付案涉房屋占用费以及配合被告办理案涉房屋预告登记以及产权登记等注销手续，因被告未明确原告应向被告支付房屋占用费的金额且双方在本案审理中未就被告上述主张进行充分举证质证，故在本案中不便一并处理，双方可另行协商解决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告侯玉婷与被告贵阳万科劲嘉置业有限公司于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WKC-SY-B2728010126）及补充协议已经解除；二、解除原告侯玉婷与第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行于2017年8月11日签订的《个人购房借款合同》（合同编号：0103201728350400219）；三、被告贵阳万科劲嘉置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告侯玉婷首期房款人民币511318元及违约金（以1011318元为基数，从2017年7月14日起按中国人民银行活期存款利率计算至款项退还之日止）；四、被告贵阳万科劲嘉置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告侯玉婷已归还的银行按揭贷款本金及利息并向第三人贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行偿还剩余贷款本金及利息（以贵州银行股份有限公司贵阳贵开路支行于贵阳万科劲嘉置业有限公司实际履行当日出具的还款明细清单为准）；五、驳回原告侯玉婷的其余诉讼请求。案件受理费15388元，减半收取7694元，由原告侯玉婷负担72元，由被告贵阳万科劲嘉置业有限公司负担7622元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二一年一月十九日书记员  刘航