安徽省六安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)皖15执异1号 异议人（案外人）：金士红。 委托代理人：陈向勇，系金士红丈夫。 申请人：江苏继烽建设有限公司。 法定代表人：朱启飞，该公司执行董事兼总经理。 被申请人：舒城金诚房地产开发有限公司。 法定代表人：赵焕铨，该公司总经理。 委托代理人：黄学用，律师。 委托代理人：张猛，该公司销售经理。 关于申请人江苏继烽建设有限公司（以下简称继烽公司）与被申请人舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院根据继烽公司申请作出（2019）皖15财保1号民事裁定书及(2019)皖15执保4号协助执行通知书，于2019年1月18日保全查封了金诚公司开发建设的安徽省舒城县“金仕佳缘”项目x幢18xx号、27xx号、27xx号；6幢1xx号、21xx号，共计5套房屋。现异议人金士红向本院提交书面执行异议，对上述项目6幢21xx号房屋主张所有权。本院受理后依法另行组成合议庭进行审查，于2021年1月8日进行公开听证，异议人金士红的委托代理人陈向勇、申请人继烽公司的项目负责人朱启官及被申请人金诚公司的委托代理人黄学用、张猛均到庭参与听证。本案现已审查终结。 金士红异议称：2015年5月3日，异议人购买了涉案项目6幢21xx号房屋，房款总价572744元，金诚公司出具了收据，并签订了认购协议书。其在2017年4月26日接到金诚公司的交房通知书后，即办理了交房手续，同时缴纳了物业管理费，涉案房屋的所有权已归其所有。异议人已实际占有涉案房屋，因金诚公司原因导致未能办理房屋产权登记，法院虽在2019年1月份查封，但其在近期要求金诚公司办证时才得知查封事实。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求解除对涉案房屋的查封。 申请人继烽公司答辩称：首先，因金诚公司欠付巨额工程款，继烽公司申请查封涉案房屋符合法律规定；其次，涉案房屋的产权仍登记在金诚公司名下，按照民法典物权编的规定，不动产所有权以登记为准，异议人依据房屋买卖合同对金诚公司享有债权，而非物权。综上，请求驳回异议人的异议。 被申请人金诚公司答辩称：异议人在法院查封之前，即全款购买了涉案房屋，系金诚公司原因造成涉案房屋未办理产权转移登记，异议人对此并无过错。综上，请求法院支持异议人的异议。 本院审查查明：继烽公司与金诚公司建设工程施工合同纠纷一案，继烽公司向本院申请诉前财产保全，本院于2019年1月15日作出（2019）皖15财保1号民事裁定书及(2019)皖15执保4号协助执行通知书，查封了金诚公司开发的项目3幢18xx号、27xx号、27xx号；6幢1xx号、21xx号，共计5套房屋。本院经审理于2020年9月25日作出（2019）皖15民初73号民事判决：（一）被告金诚公司自本判决生效之日起十日内支付原告继烽公司工程款79575337.32元及利息（利息自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至工程款偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（二）原告继烽公司对本判决第一项工程款就涉案工程折价或者拍卖的价款优先受偿；（三）驳回原告继烽公司的其他诉讼请求。金诚公司不服一审民事判决提起上诉，安徽省高级人民法院于2020年12月18日作出（2020）皖民终1287号民事判决，驳回上诉，维持原判。因金诚公司未能按期履行义务，继烽公司向本院申请强制执行，本院已于2021年1月18日立案执行。 另查明：异议人提交的《金诚•xx项目认购协议书》载明，出卖方（甲方）金诚公司，买受方（乙方）金士红，订购6号楼2104室，销售面积约111.04㎡，原单价5158元，原总价572744元，定金1万元，优惠方式，优惠后单价4858元，优惠后总价539432元，付款方式按揭付款，其他说明6、本认购书一式三份，甲方一份，财务一份，乙方一份，经双方签字或盖章并在甲方实际收到认购定金后即时生效，并于《商品房买卖合同》签订后作废。落款处甲方金诚公司加盖了合同专用章，乙方金士红（代理人陈向勇）代签，日期2015年5月3日。另一份认购协议书则载明，定购5号楼902室，销售面积约104.7㎡，原单价5228元，原总价547372元，定金20万元，落款处甲方金诚公司加盖了合同专用章，乙方金士红签名，日期2015年5月3日。 异议人提交的两份《收据》载明，日期2015年5月3日，交款单位金士红，收款方式刷卡，金额10000元，事由5#902室购房诚意金，日期2015年7月8日，交款单位金士红，收款方式转账，金额2000元，事由5#902室购房诚意金，均加盖了金诚公司财务专用章。《墙体广告合同书》载明，甲方金诚公司，乙方安徽舒城大成户外广告有限公司，合同内容为甲方委托乙方在舒城县乡镇公路两侧制作、发布户外墙体广告，还约定了项目价格、工程周期、结算方式等内容，落款处甲方加盖金诚公司合同专用章，乙方加盖安徽舒城大成户外广告有限公司印章、陈向勇签名，日期2015年4月21日。《结算清单》载明，2015年5月3日至2017年5月30日金仕佳缘楼盘广告制作费共计425000元，以上款项全部结清，备注抵账金仕佳缘6号楼2104室房款，落款处加盖了金诚公司和安徽舒城大成户外广告有限公司印章，日期2017年9月16日。提交的《收条》显示，金诚公司在2019年3月16日收取陈向勇金仕佳缘6号楼21xx室购房款10万元整，加盖了金诚公司合同专用章。 异议人提交的交房通知书载明，业主于2017年10月30日前到涉案售楼中心办理交房手续，落款处金诚公司加盖印章，日期2017年10月25日。安徽富汇雅洁物业有限公司（物业费）收款凭证载明，6＃2104室户主陈荣能，缴纳2017年10月30日至2018年10月29日期间的物业管理费、装修水电费、垃圾清运费合计2539元，开票日期2017年12月3日。另一收款凭证载明，6＃21xx室户主陈荣炎，缴纳2018年10月290日至2019年10月28日期间的物业管理费1815元，开票日期2019年1月21日。舒城皖能天然气有限公司出具的收费明细显示，客户名称陈向勇，地址舒城县城关镇金仕佳缘6栋21xx室，自2018年9月11日至2020年12月13日期间缴纳燃气费用。异议人还提交了舒城县不动产登记中心出具的陈向勇、金士红、陈荣炎（金士红之子）三人名下在舒城××辖区的无房证明。 再查明：经查询企业信用公示系统，舒城大成户外广告有限公司成立日期2011年11月7日，股东为陈向勇（持股80%）、金士红（持股20%），初始注册资本10万元，现增资为1000万元，陈向勇担任法定代表人兼总经理，金士红担任监事。 以上事实有异议人提交的证据材料、各方当事人听证陈述及本院相关法律文书为证。 本院认为，本案的争议焦点为：异议人金士红的异议请求能否成立，能否阻却本案保全查封。具体分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 根据上述司法解释的规定，具体到本案，首先，结合异议人提交的两份《金诚•金仕佳缘项目认购协议书》、收款收据、物业管理费、燃气费等证据材料可以确认，金诚公司作为出卖方，金士红作为买受方，双方于2015年5月3日签订了商品房认购协议，且之后双方将认购的房产由5号楼9x2室变更为涉案的6号楼21xx室。虽双方在认购协议中还约定签订《商品房买卖合同》，但异议人作为普通买受人，不应过分要求其知晓房屋认购协议与正式商品房买卖合同的区别，故本案可以认定涉案房产在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，涉案房产为住宅用房，异议人提供了金士红、陈向勇、陈荣炎三人的无房证明，可以证实其家庭在舒城××辖区内无其他用于居住的房屋。最后，异议人提交的三份收款收据和结算清单可以证明异议人已履行了付款义务，因舒城大成户外广告有限公司系陈向勇、金士红夫妻二人实际出资成立，异议人主张以该公司对金诚公司的广告制作费冲抵涉案房屋的购房款具有一定的合理性，二者虽属不同的债权债务关系，但债务冲抵行为并不违反法律禁止性规定，也不损害本案其他当事人的合法权利。至于异议人在2019年3月16日支付的10万元购房款，发生在本院查封涉案房屋之后，但本案现有证据不能证明异议人已知或应当知道查封的事实而支付，该笔款项可通过其他法定程序追回。 综上，异议人金士红对涉案房产的异议主张符合物权期待权的规定，可以阻却本案金钱债权的查封，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对本院查封的舒城金诚房地产开发有限公司开发的安徽省舒城县涉案项目6幢21xx号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张西湖 审判员  鲍 杰 审判员  龚江涛 二〇二一年一月二十一日 书记员  陶兴苗 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。