陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15146号上诉人（原审被告）：西安水莲天管理有限公司，住所地西安市经济技术开发区草滩生态产业园尚稷路以南文景路以东经发新北区3幢1单元1层1011室。法定代表人：陈昶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张祎，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马聪彬，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安世博园运营管理有限公司，住所地西安市浐灞生态区东湖路1号浐灞商务中心7B10室。法定代表人：催怡林，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧婷，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李健，男，1972年4月23日出生，汉族，住西安市碑林区建国一巷8号楼2层东2号。委托诉讼代理人：屈曈阳，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨启乐，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。上诉人西安水莲天管理有限公司（以下简称水莲天公司）因与被上诉人西安世博园运营管理有限公司（以下简称世博园公司）、李健房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水莲天公司上诉请求：1.改判一审判决第三项为：由水莲天公司承担2018年8月底之前的未付房屋占有使用费147158.64元，未付电费484740.36元，未付水费7726.18元，未付电梯养护费9362.86元；由李健承担2018年9月至2019年11月底的房屋占有使用费1103689.8元，电费247582.92元，水费5637.02元，电梯养护费7022.14元。以上共计648988.04元减去保证金15000元后，水莲天公司应向世博园公司支付498988.04元。2.由李健向世博园公司支付2018年9月至2019年11月底的房屋占有使用费、水电费及电梯养护费共计1363931.88元。3.一、二审的诉讼费用由世博园公司与李健连带承担。事实和理由：在涉案房屋租赁合同无效情况下，世博园公司能够主张的房屋占有使用费和房屋的电费、水费及电梯养护费等费用应当理解为“实际占有使用者在使用中所产生的相应费用”，理应由房屋的实际使用人及收益人向世博园公司进行支付。涉案房屋的实际使用人在2018年8月底之前为水莲天公司，而2018年8月底之后，根据水莲天公司和李健于2018年8月22日签订的《合作协议书》，李健于2018年8月26日起全面接手涉案房屋的使用经营。水莲天公司将所有员工于2018年8月25日后辞退，完全退出了在涉案房屋内的经营活动。涉案房屋的实际使用人于2018年8月26日起变更为李健，并由其进行实际经营并获取经营利益。一审庭审中李健也确认了根据《合作协议书》于2018年8月26日起全面接手涉案房屋使用经营的事实。故涉案房屋自2018年8月底起的房屋占有使用费、水电费及电梯养护费，理应由李健向世博园公司进行支付。2018年8月底之前应由水莲天公司承担的房屋占有使用费、水电费及电梯养护费共计648988.04元，减去保证金150000元，水莲天公司应向世博园公司支付498988.04元。应由李健向世博园公司支付的2018年9月至2019年11月底的房屋占有使用费、水电费及电梯养护费共计1363931.88元。世博园公司辩称， 一审判决第三项判令由水莲天公司承担房屋占用费、水费、电费、电梯养护费的内容，认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院依法予以维持。首先，涉案租赁关系是世博园公司与水莲天公司之间形成的法律关系，租赁关系的当事人为世博园公司与水莲天公司。依据水莲天公司与李健签订的《合作协议书》的内容及一审庭审中查明的事实，水莲天公司与李健系合作法律关系，而非房屋转租法律关系。因此，涉案租赁合同无效时，当事人水莲天公司应按照法律规定参照租赁合同的约定标准向世博园公司支付房屋占用费、水费、电费、电梯养护费，共计1862919.92元。李健辩称，一审判决查明事实正确，适用法律正确，应予维持。李健并非案涉租赁合同当事人，也未与世博园公司以任何形式订立合同，故本案一审世博园公司诉讼请求与李健没有法律上的关系，而且在世博园公司一审提交的会议纪要证据也可以看出水莲天公司直至2019年7月18日仍以承租人身份和世博园公司就涉案合同的履行问题进行商谈，从法律和事实角度看房屋的使用人始终为水莲天公司。李健和水莲天公司之间系合作关系并非转租关系，在一审中水莲天公司明确表示了双方是合作关系，且李健与水莲天公司的合作关系因水莲天公司的违约并未完全履行，故李健不应在本案中承担任何责任，请求驳回水莲天公司的全部上诉请求，维持原判。世博园公司向一审法院起诉请求：1.判令世博园公司与水莲天公司签订的《世园罗曼小镇商业用房租赁合同》于2019年11月22日解除；2.判令水莲天公司立即向世博园公司腾交租赁房屋，将租赁房屋恢复至其交付时状态，并向世博园公司支付自租赁合同解除之日起至实际返还期间给其造成的实际损失；3.判令水莲天公司向世博园公司支付租赁合同解除前拖欠的全部费用，截止立案之日水莲天公司拖欠房屋租金1324427.76元、水费14170.58元、电费732323.28元、电梯养护费16385元，以上费用合计2087306.62元；本案诉讼费由水莲天公司承担。一审法院认定事实：2013年世博园公司作为乙方与西安浐灞生态区管理委员会作为甲方签订《西安世博园景区委托管理协议》，约定，甲方将于2013年1月1日起，委托乙方管理西安世博园，乙方按本协议的约定对西安世博园进行管理。2017年7月4日，世博园公司作为出租房（甲方）与水莲天公司作为承租方（乙方）签订《世园罗曼小镇商业用房租赁合同》，约定，甲方将坐落于世园罗曼小镇内婚纱摄影旗舰店Q3出租给水莲天公司使用，乙方承租的商用房建筑设计面积2043.87平方米（详见附件1平面图）。自2017年1月1日至2017年6月30日期间，为装修免租期，乙方无需缴纳房屋租金，但需承担水电费、物业管理费。承租期限自2017年7月1日起至2021年12月31日止，共计4.5年。租金：第一年（自2017年7月1日起至2018年6月30日），租金为人民币882951.84元（按该物业租赁面积2043.87平方米计算，租金为36元/㎡.月）；第二年（自2018年7月1日起至2019年6月30日），租金为人民币882951.84元（按该物业租赁面积2043.87平方米计算，租金为36元/㎡.月）；第三年（自2019年7月1日起至2019年12月31日），租金为人民币441475.92元（按该物业租赁面积2043.87平方米计算，租金为36元/㎡.月）（自2020年1月1日起至2020年6月30日），租金为人民币515055.24元（按该物业租赁面积2043.87平方米计算，租金为42元/㎡.月）；第四年（自2020年7月1日起至2021年6月30日），租金为人民币1030110.48元（按该物业租赁面积2043.87平方米计算，租金为42元/㎡.月）；第五年：（自2021年7月1日起至2021年12月31日），租金为人民币515055.24元（按该物业租赁面积2043.87平方米计算，租金为42元/㎡.月）。付款方式：租金按年支付。第一年租金自本合同签订之日起七个工作日内乙方将租金通过转账方式支付给甲方。以后每年乙方提前两个月支付甲方次年租金。保证金：乙方应于签署本合同后三个工作日内向甲方交付履约保证金150000元。如乙方违反本合同约定，包括但不限于违约金、应支付的相关费用等，甲方可从保证金中直接扣除。若保证金不足以支付，乙方应于保证金扣除之日起五个工作日内向甲方补齐。未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、转让、转借给任何第三方或其互换物业使用。违约责任：乙方未按照本合同约定在规定的期限内支付租金、物业费、书电费等导致的违约处罚款项，每逾期一日，按月租金的1%向甲方支付违约金。逾期超过10天，甲方有权单方解除合同。合同解除或终止应按照本合同月约定第十四条要求将物业交还甲方，如未按约定时间及交还要求返还无物业的，每延迟一天乙方按照双方日租金支付甲方。延迟累积超过15日，乙方留在物业内的物品视为乙方抛弃物，甲方有权进行处置并自行处理该物业。该合同签订后，世博园公司向水莲天公司交付案涉物业，水莲天公司即装修使用该物业。2017年6月29日，水莲天公司向世博园公司提出《申请》：我公司原承租的贵公司欧陆风情街区2#-T2、2#-T3和5#累积交付该物业保证金223960元，现因搬迁至罗曼小镇Q3，故申请将原欧陆风情街区保证金其中的150000元转为罗曼小镇Q3房屋的保证金，剩余73960元冲抵罗曼小镇Q3房屋的租金。后水莲天公司于2017年6月30日支付剩余租金808991.84元。共计支付第一年自2017年7月1日起至2018年6月30日的租金882951.84元。水莲天公司仅支付上述一年租金后，剩余租金一直未付，世博园公司于2019年11月14日，向水莲天公司、联络人张娜发出《关于解除租赁合同并缴纳租金欠款的函》：……，贵公司承租“罗曼小镇街区”婚纱摄影旗舰店Q3，面积共541.45商业用房，租期共五年，免租期6个月，免租期届满后，租赁期内自2017年7月1日起至2019年12月31日，租金标准为36元/平方米每月；2020年1月1日起至2021年12月31日，租金标准为42元每平方米每月。贵公司入驻后仅缴纳一次租金（2017年7月1日至2018年6月30日），在此之后一直拖欠租金至今—欠缴租金（2018.7.1-2019.12.31）1324427.76元；贵公司自从入驻后未曾缴纳过水电费电梯养护费等费用其中水费（2017.1.1-2019.9.28）9350.40元、电费（2017.1.1-2019.9.28）723848.40元、电梯养护费（2018.6.1-2019.12.31）21970元。该部分费用一直由我公司垫付。……现通知贵公司及联络人，我司依据事实认定你方违约，我司将于2019年12月22日按照合同收回租赁物业，希望你司在此之前至我公司办理物资撤离手续，并缴纳已经欠付的相应租金、物业、水电等费用及滞纳金和违约金。该《关于解除租赁合同并缴纳租金欠款的函》送达水莲天公司及其联络人张娜后，世博园公司于2019年11月23日将涉案物业查封，现水莲天公司及李健均认可其所有物品已搬离。截止2019年11月，水莲天公司使用上述物业中，庭审中世博园公司与水莲天公司确认共产生电费732323.28元（其中自用电费563325.6元、公共区域电费168997.68元）、电梯养护费16385元、水费13363.20元（以单价5.8元/吨计算）。因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，庭审法庭调查结束前，一审法院向世博园公司当庭释明案涉合同为无效后，世博园公司将其诉请三中主张的租赁费变更为使用费，其余诉请不变更。另查明，2018年8月22日，水莲天公司作为甲方与李健作为乙方签订《合作协议书》，约定，甲方将在2018年8月23日前未完成的拍摄订单全部转让给乙方，乙方表示接受。门店营收于2018年8月26日起皆为乙方所有。甲方现有员工自2018年8月26日起由乙方继续聘用，由乙方负责代表甲方与员工协商谈判终止与甲方劳动合同及与乙方签订新的劳动合约事宜。甲方共计支付乙方人民币3050000元，包含作为上述未完成全部订单的后续拍摄任何报酬和员工终止劳动合同所应当支付的全部劳动报酬补偿金，该费用为一次性打包价。乙方须支付给甲方现有租赁营业位置房屋押金共计人民币325000元。本条例中甲方现有租赁营业位置租约期间于2018年8月26日前相关费用由甲方承担，并应于2018年9月10日前结清完毕，双方最慢应于2018年10月10日前完成租赁合约转让事宜。呈合约属性第三点及第四点所述，甲方还需支付乙方人民币3050000元，此笔款项付款时程视为签约后5各工作日内支付人民币450000元，完成全部员工劳动合同中止协议后（换约过程如有个别事情，在不影响甲方权益下，经双方协商同意，另行备注处理时程后也可视为完成）5个工作日内支付人民币170000元，全部营业地址租进合约换约后5各工作日内支付900000元，如甲方未能依上述时程支付款项，视同甲方违法合约。后因故租赁合约转让事宜未完成，导致世博园公司租金未全额收取，遂引起此诉争。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，涉案房屋无规划许可证，故世博园公司与水莲天公司签订的《世园罗曼小镇商业用房租赁合同》应认定无效。世博园公司要求支付房屋使用费、电梯维护费、水电费，符合约定及上述规定，应予以支持；无效合同自始没有法律约束力。世博园公司要求解除其与水莲天公司双方签订的《世园罗曼小镇商业用房租赁合同》，因该合同无效，不存在解除合同之说，故该诉请不予支持，应予驳回；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，世博园公司要求水莲天公司腾交租赁物、恢复原状，因涉案物业世博园公司已于2019年11月23日查封，且水莲天公司及李健均认可该房屋没有其任何物品，故世博园公司自查封时已自行收回涉案物业。世博园公司主张房屋使用费1324427.76元（2018.7.1-2019.12.31）、水费14170.58元、电费732323.28元、电梯养护费16385元，其中世博园公司主张的房屋使用费应当计算至何时，案涉房屋世博园公司已于2019年11月23日收回，水莲天公司、李健未使用该房屋，故房屋使用费计算错误，世博园公司多算一个月应予以扣减，以1250848.44元为准；世博园公司主张的水费14170.58元，根据西安市自来水公司公示的水费收取标准为非居民用水为5.8元/m³，世博园公司自行决定自2018年6月1日起调整为6.5元/m³，应不予认可，故水费应为13363.20元。水莲天公司向世博园公司缴纳的保证金150000元，在支付房屋使用费时予以扣减。水莲天公司辩称，其与李健签署《合作协议书》，2018年8月26日由李健使用该房屋，费用应由李健承担，一审法院认为，水莲天公司与李健签订的《合作协议书》属于合作协议，与本案非同一民事法律关系，根据合同相对性原则，案涉《世园罗曼小镇商业用房租赁合同》系世博园公司与水莲天公司之间形成的法律关系，与李健无关，水莲天公司该抗辩理由，没有法律依据，应不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、五十八条的规定，判决：一、驳回原告西安世博园运营管理有限公司要求确认其与被告西安水莲天管理有限公司签订的《世园罗曼小镇商业用房租赁合同》于2019年11月22日解除之诉讼请求。二、驳回原告西安世博园运营管理有限公司要求被告西安水莲天管理有限公司立即向其腾交租赁房屋，将租赁房屋恢复至其交付时状态，并向其支付租赁合同解除之日至实际返还期间给其造成的实际损失之诉讼请求。三、本判决生效后十日内，被告西安水莲天管理有限公司支付原告西安世博园运营管理有限公司房屋占用费1250848.44元、水费13363.20元、电费732323.28元、电梯养护费16385元，共计2012919.92元，减去保证金150000元，即应支付1862919.92元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费35798元，西安世博园运营管理有限公司已预交，该受理费由西安世博园运营管理有限公司承担4600元，另31198元由西安水莲天管理有限公司承担，连同上述应付之款一并给付西安世博园运营管理有限公司。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为2018年9月及之后的房屋占有使用费、水费、电费及电梯养护费是否应由李健承担问题。经本案审理查明，涉案房屋租赁合同法律关系产生于世博园公司与水莲天公司之间，李健与世博园公司之间并不存在租赁合同法律关系。李健并非涉案房屋租赁合同的当事人。且水莲天公司与李健之间签订有《合作协议书》，故即使涉案房屋由李健实际使用，亦系水莲天公司与李健之间因合作产生的权利义务关系。一审根据世博园公司主张判令由水莲天承担2018年9月及之后的房屋占有使用费、水费、电费及电梯养护费，与法不悖。水莲天公司上诉主张由李健在本案中直接承担向世博园公司支付上述费用的义务，依据不足。综上所述，水莲天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17075元，由西安水莲天管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年一月二十五六日                       书 记 员  张  舒  涵       1