上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13780号原告(反诉被告)：张善伟，男，1997年8月21日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。委托诉讼代理人：陆晔，上海沪紫律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑少涛，男，1994年10月11日出生，汉族，户籍地福建省漳平市。委托诉讼代理人：徐子禹，上海海宽律师事务所律师。原告(反诉被告)张善伟诉被告(反诉原告)郑少涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，郑少涛提出反诉，本院予以一并审理，均依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张善伟的委托诉讼代理人谭某、被告(反诉原告)郑少涛的委托诉讼代理人徐子禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张善伟向本院提出诉讼请求：1、要求确认张善伟、郑少涛之间签订的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除；2、要求郑少涛返还押金9000元;3、要求郑少涛返还2020年2月10日至2月22日期间的租金2600元；4、要求郑少涛承担资金占用利息，以11,600元为基数，按判决生效之日全国银行同业拆借中心公布的一年期市场报价利率，自2020年2月10日计算至判决生效之日。事实和理由：2019年4月18日，张善伟与郑少涛签订房屋租赁合同，约定郑少涛将上海市徐汇区复兴中路XXX弄XXX号XXX楼房屋出租给张善伟，租期自2019年4月23日至2022年4月22日，月租金6000元，保证金9000元。合同签订后，张善伟支付押金并支付租金至2020年2月22日。因新冠疫情影响，张善伟在涉案房屋内的经营活动于2020年2月9日被相关部门终止，合同因不可抗力无法履行。张善伟因此要求解除合同、退还租金及押金，但遭郑少涛拒绝。为此，张善伟诉至本院，要求判如所请。郑少涛辩称，不同意张善伟的全部诉讼请求。张善伟未经许可擅自将房屋用于经营，还拖欠租金，故郑少涛有权收回房屋、解除合同，押金应该作为违约金扣除。张善伟一直占用房屋，郑少涛于2020年3月8日上门收回房屋，故合同于该日期解除，张善伟应支付租金至该日期，因而不存在返还押金、租金及支付利息的情形。为此，郑少涛向本院提出反诉请求：1、要求确认双方签订的房屋租赁合同于2020年3月8日解除；2、要求张善伟支付2020年2月23日至3月8日的租金3000元；3、要求张善伟支付逾期付款违约金6300元(以6000元为本金，按日5%计算，自2020年2月16日计算至3月8日)；4、要求张善伟支付解除合同违约金9000元(以保证金抵充)；5、要求张善伟支付电费43.50元。张善伟对郑少涛的反诉辩称，同意支付电费43.50元。因发生疫情不可抗力导致合同解除，故不同意其余反诉请求。两个违约金系同一性质，不可重复主张，两个违约金标准过高，要求调低。郑少涛无房屋转租权。张善伟承租房屋本用于自住，但房屋系凶宅，导致张善伟无法自行居住，张善伟曾向郑少涛反映，但郑少涛不予理睬，张善伟不得已将房屋转租给他人，故2019年4月23日至2020年2月9日期间的租金标准应降低。因房屋存在瑕疵、遇到疫情，2020年1月29日张善伟就找郑少涛协商，但联系不上，后来房屋被贴封条，直到发生诉讼。本院认定事实如下：上海市徐汇区复兴中路XXX弄道生里XXX号(独用部位底层前间、底层阁楼一只、底层天井搭建间及公用部位底层灶间，以下简称系争房屋)租赁户名系案外人陈某某。郑少涛自陈某某处承租系争房屋，并有转租权，租期自2016年5月1日至2022年6月14日。2019年4月18日，郑少涛(甲方、出租方)与张善伟(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方系争房屋，房屋类型为住宅，租期期限从2019年4月23日至2022年4月22日，房租6000元/月，付款方式为二个月付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付；乙方在签订合同时交付甲方押金9000元；甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并结清租金、水电费、煤气费等费用后三天内无息返还给乙方；无论甲乙双方任何一方违约，则违约金额为9000元；乙方必须按照规定用途使用所承租房屋；乙方应按时交付房租，若逾期交付房屋，则逾期一天，甲方按月租金金额的5%收取违约金，如乙方拖欠租金达7天，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可单方面终止合同，甲方无需征得乙方同意而收回该房屋；乙方签订本合同后，未征得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行，乙方将之前所交的保证金作为违约金赔偿给甲方。张善伟支付郑少涛押金9000元，支付租金至2020年2月22日。2020年1月29日，张善伟与郑少涛微信沟通减免租金事宜。张善伟：老哥，这房子是什么情况邻里什么的也有和我们说过的，我们也都没找过你，现在又是疫情这种情况我们也是很难没办法才会和你商量，你看一人一半这样或者你按你租来的成本价算我们帮我们一下是不是。郑少涛：兄弟，上海哪个房子没死过人，而且我也是不知道的情况上一个房客转租我直接去签的合同，后来我才知道；大家都诚心续约，这样吧，我过几天回去把合同翻出来，合同什么价，就什么价。2020年2月21日，张善伟向郑少涛发租金免除告知函，称：郑少涛将系争房屋出租给其经营民宿……2020年2月9日，徐汇区城市管理行政执法局发布《疫情防控停业告知书》，要求区内所有未开业的民宿、医院周边短租房必须一律立即暂停营业，何时恢复，另行通知。为此要求免除自2020年1月25日起至新冠肺炎疫情结束之日止的房屋租金。2020年3月8日，郑少涛收回系争房屋。张善伟欠缴系争房屋2020年2月电费43.50元。庭审中，张善伟称其原准备自住，但因得知房屋系凶宅，无奈转租给朋友，微信聊天记录可知郑少涛是同意转租的，只是因法律知识欠缺，混淆了短租转租与经营民宿的概念。郑少涛称系争房屋系自他处租来，对凶宅的说法不认可，即使情况属实，张善伟对该情况也是知情并认可的；张善伟诉状及函中均称其将房屋用于经营民宿，与凶宅无法居住观点自相矛盾。审理中，张善伟另提供了录音一份，称系其与中介人员录音，用以证明签约时郑少涛明知张善伟承租房屋用于短租等。郑少涛认为，该录音系张善伟与案外人，真实性无法确认。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有租赁凭证、郑少涛与陈某某房屋租赁合同、本案房屋租赁合同、转账记录、押金收条、租金收条、租金免除告知函、微信聊天记录、支付宝电费账单截图等证据证实，本院予以确认。本院认为，张善伟与郑少涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。张善伟在诉状及发给郑少涛的函中均称承租房屋用于“经营民宿”，而庭审中其改称其本欲自住、后因房屋是“凶宅”而将房屋转租朋友居住，但对该庭审意见无证据证实，故本院对该意见不予采信。张善伟以疫情为由未支付租金并要求解除合同，郑少涛认为张善伟改变房屋用途、逾期支付租金构成违约，本院认为，系争房屋为居住用房，而合同约定应按照规定用途使用房屋，现亦无证据证明双方事后就改变房屋用途达成补充协议，于约于法，张善伟应根据房屋居住性质使用房屋。在此情况下，张善伟以疫情导致其无法经营民宿为由逾期支付租金、要求解除合同，构成违约，张善伟要求确认合同于2020年2月9日解除、退还租金、支付利息，无法律依据，本院不予支持；郑少涛以张善伟违约为由收回房屋，并要求确认合同于房屋收回日解除、要求张善伟支付欠付租金及逾期付款违约金、合同解除违约金，有事实及法律依据，本院均予以支持。张善伟抗辩认为逾期付款违约金标准过高，本院结合逾期支付租金可能造成的损失情况，酌情调整逾期支付租金标准为日万分之五。以6000元为本金，按照日万分五的标准，自2020年2月16日起计算至3月8日共22天，张善伟应付逾期违约金66元。张善伟提出逾期违约金与解除合同违约金系同一性质，二者不可同时主张，本院认为，两个违约金虽因同一违约行为引起，但分别属于逾期付款的违约金和解除合同违约金，性质不同。张善伟另对解约违约金标准提出异议，本院以当事人实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，按照公平原则、诚信原则，酌情调整违约金为6000元。郑少涛主张电费，张善伟予以认可，故本院对该项反诉请求予以支持。因双方合同解除，张善伟已付押金应予返还，双方可在执行中就有关款项相互抵扣。张善伟以房屋系凶宅为由要求减免租金，郑少涛对此不予认可。本院认为，从双方微信聊天记录看，张善伟在2020年1月之前已经知晓房屋情况，但从未提出因此要求减免租金，现其在诉讼中以该理由提出减免租金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认郑少涛与张善伟于2019年4月18日就上海市徐汇区复兴中路XXX弄XXX号XXX楼房屋签订的上海市房屋租赁合同于2020年3月8日解除；二、郑少涛于本判决生效之日起十日内退还张善伟保证金9000元；三、张善伟于本判决生效之日起十日内支付郑少涛违约金6000元；四、张善伟于本判决生效之日起十日内支付郑少涛逾期付款违约金66元；五、张善伟于本判决生效之日起十日内支付郑少涛2020年2月23日至3月8日期间的租金3000元；六、张善伟于本判决生效之日起十日内支付郑少涛电费43.50元；七、驳回张善伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计85元，由张善伟负担。反诉案件受理费169元，由郑少涛负担69元，张善伟负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二一年一月十四日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。