四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终24号 上诉人（原审原告）：韩清，女，1974年3月6日出生，汉族，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：周运华（系夫妻关系），住四川省绵竹市。 被上诉人（原审被告）：东方电气集团东方汽轮机有限公司，住所地：四川省德阳市高新技术产业园区金沙江西路666号。 法定代表人：马义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑筠，四川仁竞律师事务所律师。 上诉人韩清因与被上诉人东方电气集团东方汽轮机有限公司（以下简称东汽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2020）川0682民初1481号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，由审判员李家、毛文婷、吴剑依法组成合议庭审理了本案，由李家主审本案并担任审判长。上诉人韩清及其委托诉讼代理人周运华，被上诉人东汽公司委托诉讼代理人郑筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人韩清上诉请求：1.依法撤销什邡市人民法院（2020）川0682民初1481号民事判决书之一、二项错误判决，依法公开开庭审理、公正改判。2.依法判令被上诉人立即为上诉人办理不动产权证书，2018年的补缴标准，原、被告各承担50%即各承担15603元，2019年以后增加的土地出让金及其他税费(包含契税等)由被告承担;3.判令被告支付违约金31205元，因按合同约定的违约金计算标准每日千分之三计算违约金，从2019年1月1日起至一审开庭日止，则违约金已过高，故适当减少，故按一年期逾期贷款利率计算；4.判令被上诉人支付上诉人因主张权利产生的律师费用2000元;5.本案诉讼费用（一、二审）由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有对产权交易合同双方当事人的主体资格是否合法、合规进行审理；也没有对被上诉人出售经济适用房的程序是否合法、合规进行调查；也没有对被上诉人以盈利为目的、以公开拍卖的方式出售经济适用房是否损害社会公共利益的问题进行审查。1.被上诉人以盈利为目的、以公开竞价拍卖的方式，向在中国境内依法设立并存续的企业法人、事业单位或者其他组织和具有完全民事行为能力的自然人出卖经济适用房，违反了《合同法》第52条（4）款的规定、《经济适用住房管理办法》第21条、第24条、第36条、第37条和《经济适用住房价格管理办法》第5条的规定。该售房合同根本不可能正常履行，故合同不能履行的责任完全在于被上诉人，由此造成的损失应由承担赔偿责任。2.被上诉人应当知道经济适用房对购买者具有严格的条件限制，但却没有按照相关法律法规和规章的规定披露这一重要事实，在拍卖公告中没有公示对购房者的资格进行限制的条件，存在故意或过失隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形。虽然被上诉人在其他披露信息中也表明标的房屋的性质是经济适用房，土地性质为划拨，但却在《转让方承诺》和拍卖公告的其他披露信息和合同中均作出误导性的承诺，存在严重的缔约过失责任。依照《合同法》第42条的规定，被上诉人对此应承担赔偿责任。3.被上诉人自始至终都没有要求上诉人提交符合经济适用房的购买条件的证明资料。二、一审违反《民诉法》第8条的规定，侵害了上诉人的诉权。1.一审未审理查明订立合同的双方当事人主体是否合法、合同约定的内容及合同的履行情况等基础事实。2.一审判决对被上诉人的缔约过失责任和违约责任一字不提。三、一审法官不支持上诉人主张的违约金是错误的。上诉人已经举证全面履行了合同义务。但是，被上诉人在合同约定义务时间届满前却没有履行为原告办理房屋产权过户手续，完成交易标的物相关权属证明文件的交接义务。被上诉人取得标的房屋产权证书的日期迟延了8个月。同时，被上诉人在2019年9月19日才书面通知上诉人必须补缴土地出让金后才能办理房屋产权证。在2019年度及此后增加的税、费依法应由被上诉人承担赔偿责任。根据《合同法》第114条的规定，根据本案案情，按照公平原则，理应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，按合同约定计算的违约金过高，应该适当减少，故上诉人按一年期逾期贷款利率计算被上诉人应该支付的违约金的请求，应当获得支持。四、一审判决不支持上诉人为主张权利而产生的律师费是错误的。被上诉人在《转让方承诺》里有承诺；双方当事人在《产权交易合同》中有约定。上诉人委托律师维权产生的费用，应当得到赔偿。上诉人已提交了聘请律师分摊费用的收据。综上所述，一审法院侵害了上诉人的诉讼权利，一审判决认定事实不清，适用法律法规不当，请求撤销原判决，依法予以改判。 被上诉人东汽公司辩称，东汽公司不应承担2018年50%的应缴土地出让金，以及2019年上涨部分的土地出让金。首先，东汽公司委托第三方发布了案涉房产转让的相关信息，已经将案涉房屋系经济适用房等信息进行了披露，承诺办证的前提条件也是受让方要符合法律规定的条件。上诉人购买房屋时是知晓上述披露信息且认可的。同时他们对自己是不是符合经适房购买条件也是清楚、知晓的。根据合同约定以及法律规定，房屋办理商品房产权证，土地出让金应当由购买人来承担。第二，根据《经济适用房管理办法》第30条规定，答辩人如果在2018年能够办理经济适用房产权证，就只能在2023年去补缴土地出让金，变更房屋性质。因此2019年上涨部分不应由被上诉人承担。第三，答辩人不存在逾期办证的违约行为，也不应当承担相应违约责任。经适房的供应对象是城市低收入住房困难家庭，现经济适用住房产权的变更登记手续无法办理不是被上诉人造成的。后上诉人不同意缴纳出让金，因此案涉房屋的权属证书才一直没有办理。 原审原告韩清向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权变更登记手续（2018年底前应缴纳的土地出让金可以各负担50%,即各负担15603元，此后增加的土地出让金由东汽公司负担）；2.判令被告向原告支付迟延办理权属证明的违约金31205元（从2019年1月1日起至一审开庭日止，因合同约定的按房款总价每日千分之三计算违约金太高，自愿放弃过高部分，故参照一年期逾期贷款利率计算）；3.判令被告支付原告为主张权利产生的律师费2000元；4.判令被告承担2018年后增加的税费（包含契税）5000元（以办理过户手续时实际增加的税费金额为准）；5.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院经审理查明：一、2018年3月，东方电气集团东汽投资有限公司（以下简称东汽投资公司）授权西南联合产权交易所在其网站发布《东汽绵竹竹苑房屋处置公告》，公开出售其所有的位于绵竹市××街××号××的房屋29套（售出28套）。《东汽绵竹竹苑房屋处置公告》的“资产概况”及“重大事项及其他披露内容”项下，有“本次交易房屋性质为经济适用房，若该房屋交易成功后，转让方承诺协助受让方办理经济适用房的产权变更登记手续；若受让方要变更房屋土地性质，须自行咨询国家相关政策并缴纳土地出让金，与转让方无关”等内容。 二、2018年4月8日，韩清向西南联合产权交易所交纳购房保证金60000元，并以网络竞价的方式竞得案涉房屋，面积89.29平方米，价款233902元。2018年4月11日，原告（乙方、受让方）与东汽投资公司（甲方、转让方）签订《产权交易合同（非股权类）》（编号为GR2018SC1000156），合同约定房屋土地使用权类型为划拨，土地使用证及不动产权证书均未办理。合同第五条产权交接事项约定：“甲、乙双方应当共同配合，于乙方支付完本合同全部交易价款并交齐办理不动产权证所需要提供的一切资料后180个工作日内完成交易标的的权证变更登记手续，然后完成交易标的及相关权属证明文件、技术资料的交接。产权交接涉及需要向有关部门备案或审批的，甲、乙双方应共同履行向有关部门申报的义务。”第九条第二款约定：“甲方若逾期不配合乙方完成产权持有主体的权利交接（因甲方之外的原因除外），每逾期一日应按交易价款的3‰向乙方支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权解除合同。”合同还明确了其他权利义务。 三、2018年4月17日，原告支付购房余款173902元。2018年4月23日，原告向西南联合产权交易所支付交易服务费11695.10元。被告已交付涉案房屋，原告现已装修完毕并入住。 四、2019年8月5日，东汽投资公司取得案涉房屋《不动产权证书》，证号：川（2019）绵竹市不动产权第0××0号；权利人：东汽投资公司；权利性质：划拨／经济适用住房。东汽公司为原告办理案涉房屋经济适用房不动产权证书受阻。同时查明，东汽投资公司与东汽公司于2018年10月30日签订合并协议，东汽投资公司并入东汽公司。 另查明，在本案审理前，经绵竹市和德阳市有关部门出面与相关办证机构衔接，相关机构告知案涉房屋不能办理经济适用房不动产产权证书。后经多方协调，绵竹市有权部门于2019年6月批复同意东汽公司通过西南联合产权交易所出售的28套经济适用房，按照2019年经济适用房上市交易政策补缴土地收益取得完全产权后，可为受让方办理商品房性质的不动产产权证书。 一审法院认为，原告与东汽投资公司签订的《产权交易合同（非股权类）》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，但因双方均违反了《经济适用房管理办法》的相关规定，即原告不属于购买经济适用房的低收入个体，被告也不具有出售经济适用房资格，且房产属于特殊商品，需要在政府职能部门办理产权登记，并非是一方交付房屋，另一方支付对价就完成了全部交易，如果不能在政府职能部门办理产权过户登记，买卖行为就未结束。正是因为双方的行为违反了《经济适用房管理办法》的相关规定，致使双方不能完成最后交易，引发本案纠纷，故原告和东汽投资公司均应承担相应的责任。由于涉案房屋已经交付给原告，现原告已经装修并入住，原告和东汽投资公司均无解除合同的意思表示，而且表示要继续完成交易。2018年10月30日，东汽投资公司并入东汽公司，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款关于“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，东汽投资公司的权利和义务应由东汽公司享有和承担。现原被告要求相对人继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于上述原因，原告要求为案涉房屋办理商品房性质（土地性质由划拨变为出让）不动产产权证书，东汽公司对此亦不持异议，应当视为双方就办理案涉房屋不动产产权性质形成了新的合意，是双方对原合同内容进行的变更，即将案涉房屋由办理经济适用房不动产产权证书变更为办理商品房性质不动产产权证书。虽然双方达成了新约定，但能否履行，有赖于政府产权交易行政部门审核。经有关部门协调绵竹市产权交易部门，绵竹市有权部门于2019年6月批复，同意涉案交易的经济适用房可以按照2019年经济适用房上市交易政策补缴土地收益取得完全产权后，方可为受让方办理商品房性质的不动产产权证书。据此，原被告双方继续交易的障碍扫除，继续交易成为可能。 原被告要完成涉案房屋交易，需向政府相关部门补缴土地收益后，才能将商品房性质不动产产权证书办理至原告名下。因原被告在签订、履行《产权交易合同（非股权类）》时均有过错，一审法院综合考虑全案各种因素，并遵循公平原则，酌定补缴的土地收益由原被告各承担50%，具体数额以收取单位出票金额为准。由于存在东汽投资公司这个中间环节，故在原告先行向东汽公司交纳50%土地收益后，东汽公司再向相关机构足额缴纳土地收益，并协助原告就案涉房屋办理商品房性质不动产产权证书。 关于逾期办证违约金问题。承担违约责任，首先要有违约行为，其次才是承担违约责任的方式。承担违约损害赔偿责任方式有两种：补偿性损害赔偿、惩罚性损害赔偿。一般的合同违约责任适用补偿性损害赔偿，不得适用惩罚性损害赔偿。惩罚性损害赔偿只有在商品欺诈和服务欺诈中才可适用，不得随意扩大适用范围。补偿性损害赔偿应以合同的受损害方所受实际损失为限，即损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。基于以上法理，结合本案具体案件事实分析如下：1.被告没有单方违约行为。涉案房屋不能办理经济适用房不动产产权证书，系原被告共同原因造成，并非哪一方的责任，故原告将责任归咎于被告，与事实不符；2.原告没有损失，反而是受益方。原告承担补缴土地收益的50%，多支付款项，表面上看是损失。但是，将经济适用房改为办理商品房产权，其增值部分全部归于原告，且该增值的部分还包括被告承担的土地收益部分，上述两部分增值与收益在完成商品房产权登记后，将全部转嫁到商品房的价值中，直接后果是原告所购商品价值增加。故原告要求东汽公司支付逾期办证违约金的诉请，既不符合客观实际，也不符合法律规定，一审法院不予支持。 关于增加的税费问题。首先，正如前面陈述不能办理经济适用房产权证是原被告双方的原因，双方均有责任；其次，原被告在《产权交易合同（非股权类）》中明确约定了交易税费按照国家有关规定缴纳，该项约定不违反相关规定，应为有效，对双方均有约束力；双方在达成新协议时，未对前述约定作出变更，应当按照该约定继续履行。故对原告要求增加的税费由被告承担的诉请，一审法院不予支持。 关于律师费的问题。首先，原被告在《产权交易合同（非股权类）》中并未就律师费进行明确约定，此后双方达成的新约定，也未就律师费承担方式形成一致意见；其次，原告也未提供委托代理合同用以证明系因本案而发生的律师费用。故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第七十七条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、东方电气集团东方汽轮机有限公司于本判决生效且韩清向其交纳50%土地收益之日起十日内，向相关机构足额缴纳土地收益（金额以收取单位票据为准），并协助韩清办理位于绵竹市××街××号××栋××单元××层××号××商品房性质（土地性质为出让）的不动产产权证书；二、驳回韩清其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人韩清与被上诉人东汽公司所签订的《产权交易合同（非股权类）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。 关于办证的约定，因所涉房屋属于经济适用房的性质，买受人应当具备相应的资格要求，然上诉人韩清并不具备相应的资格要求，故被上诉人不能为上诉人办理经济适用房的不动产产权证书。但双方当事人仍表示需继续履行合同，同时，上诉人也请求变更办理商品房性质不动产产权证书。经有关部门协调绵竹市产权交易部门，绵竹市有权部门于2019年6月批复，同意涉案交易的经济适用房可以按照2019年经济适用房上市交易政策补缴土地收益取得完全产权后，方可为受让方办理商品房性质的不动产产权证书。因此，现被上诉人可以为上诉人变更办理商品房性质不动产产权证书，但会因补缴土地收益产生一定的费用。由于签订合同时，被上诉人已对涉案房屋性质进行披露，上诉人应当对其办证的风险具有一定程度的预测，合同亦明确约定涉及变更房屋性质应由上诉人自行处理，涉案房屋办证的问题，双方当事人均应承担相应的责任。一审法院综合考量全案各种因素，并遵循公平原则，酌定补缴的土地收益由原被告各承担50%，具体数额以收取单位出票金额为准，较为适当。一审法院未予以支持逾期办证违约金，亦较为合理。由于合同对税费有明确的约定，对律师费并无约定，上诉人主张增加税费和律师费的承担，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，韩清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1145元，由上诉人韩清承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年一月二十五日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  马 涛