山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0403民初3817号原告：张芳金，男，1961年7月26日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘健，山东长明阳律师事务所律师。被告：种阳，男，1986年11月10日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：高德诗，山东君雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙明雪，山东君雅律师事务所实习律师。第三人：枣庄众邦房地产经纪有限公司。住所地：枣庄市薛城区永福南路****北数第6间。法定代表人：孙彦龙。统一社会信用代码：91370403MA3DK43F6Y。委托诉讼代理人：刘晨，男，1984年3月24日出生，汉族，该公司门店负责人。原告张芳金与被告种阳、第三人枣庄众邦房地产经纪有限公司（以下简称：众邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张芳金及其委托诉讼代理刘健、被告种阳及其委托诉讼代理人高德诗、孙明雪、第三人众邦公司的委托诉讼代理人刘晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芳金向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《不动产买卖合同》于2020年9月8日解除；2、判令被告向原告返还购房款50,000元；3、判令被告按日向原告支付房屋成交价0.1%的违约金122,400元；4、判令被告向原告支付房屋成交总价10%的违约金136,000元；5、判令被告赔偿原告居间服务佣金损失16,600元；6、诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2020年3月31日，原告通过第三人众邦公司居间与被告签订了《不动产买卖合同》，合同约定原告向被告购买薛城区环秀星城（一期）17号楼2单元1903室的房屋及储藏室，成交总价136万元。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了购房定金5万元，并向第三人众邦公司支付了居间佣金16,600元。后被告违反合同约定明确表示不再出售案涉房屋，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告种阳辩称，一、原、被告签订的不动产买卖合同有效，被告一直遵守合同约定，原告在支付完购房款50,000元后一直以各种理由进行推托不予办理公积金贷款手续，也不予支付后续购房款项，在这种情况下被告行使的是同时履行抗辩权，被告一直没有向原告明确表示合同解除。直至今天庭审被告也有很大的诚意来继续履行合同，即使如原告所述构成违约，也不像原告所讲的在2020年9月8日确认合同解除。首先，根据合同第八条8.1项守约方有权单方面书面解除合同，说明守约方具有单方解除权，但本案守约方和违约方尚不确定无法说明原告具有合同解除权；其次，解除合同需书面通知对方，原告没有证据能够证明其通过书面方式通知被告，被告对解除合同也毫不知情；再次，根据合同法第94条规定出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持。但当事人另有约定的除外，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，原告并没有进行催告，所以该合同不具备解除的条件。二、原告预付50,000元购房款被告收到后向第三人众邦公司支付部分佣金，因被告无违约责任如合同解除被告将不再返还剩余购房款。三、对诉讼请求三、四，因被告不存在违约行为所以不应当支付违约金。如法院认定被告承担违约责任，因合同中约定的违约条款过多属于约定不明，则应当适度调整违约金的比例。四、对诉请五该佣金系原告为购买房屋而支付的，被告为出卖房屋也支付了佣金，所以原、被告应当对各自的买卖行为承担一定的风险，佣金的损失也不属于被告承担的范围。五、诉讼费和律师费系原告为起诉支付的程序性费用且合同中没有任何约定，属于被告承担的范围。综上，请法庭驳回原告诉请。第三人众邦公司述称，2020年5月31日，原、被告在其公司签订不动产买卖合同，双方约定的是因不动产权证未满两年，在2020年7月3日进行不动产交易，原告当时和被告协商进行公积金贷款，在2020年6月中旬代理人通知原、被告准备贷款手续，通知被告时，被告说他对象不同意卖这套房子，希望与原告商议把交付的定金退还。后来其公司与被告家属进行协调，但协调未果。被告及家人称以后孩子上学得用房子。原告也是为了孩子上学用的买这个房子，因被告不同意卖房子所以无法继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月31日,原告张芳金与被告种阳通过第三人众邦公司居间服务签订《不动产买卖合同》。该合同主要约定：甲方（出售方）种阳，乙方（购买方）张芳金。第一条交易房屋的基本信息：1、房屋坐落于薛城区环秀星城（一期）17号楼2单元1903室；建筑面积为105.17m2，包含储藏室4.4m2，所有权人：种阳、朱永洁，产权证号编号：鲁（2018）枣庄市不动产权4003867；第二条约定价格及定金支付为：乙方对甲方房屋现状及附属设施已同甲方或代理人洽谈并充分了解认可，现自愿以现状购买该房产，双方议定该房屋及其附属设施的成交总价为人民币1,360,000元整，大写：壹佰叁拾陆万元整。2、本合同签订时，乙方支付给甲方购房定金50,000元整，大写伍万元整；第三条付款方式：甲乙双方同意使用公积金贷款，甲方同意并配合乙方申请办理二手房公积金按揭贷款，本合同签订前乙方已确认符合公积金贷款条件并保证贷款金额不低于剩余购房款，并在六十个工作日内提交贷款手续，乙方公积金贷款审批通过后，甲方要在六十六个工作日内配合乙方把房屋产权变更到乙方名下。乙方过户当日把购房首付款（含定金）1,060,000元，大写壹佰零陆万元整付给甲方，剩余购房款300,000元，大写叁拾万元整在银行发放贷款之日一次性支付给甲方……；第七条保证与承诺：2、甲方保证有权出售该房屋，并保证在签本协议时已经征得该房屋全体权利人同意。若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能/不能履行，甲方承诺按本协议第八条承担违约责任。本条款独立发生法律效力；第八条逾期违约责任：1、如因甲乙双方任何一方在规定时间内未能办理房屋产权转让（过户）手续及未按合同约定履行相关义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价0.1%的违约金，逾期超过30日的，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的除遵守定金法则外，违约方还需向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。3、乙方如未按本协议的规定向甲方支付购房首付款的，甲方可行使合同解除权终止合同，乙方所支付的定金不予退还并承担上述1条的违约责任。乙方如未按本协议的规定向甲方支付购房余款的每逾期1日，乙方按实际未付房款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权要求乙方把房屋产权再变更到甲方名下，因此产生的费税由乙方承担，并收取乙方总房款10%的违约金。4、甲方如未按本协议规定期限将该房屋交付给乙方使用，乙方有权追究甲方的违约责任；每逾期一天，甲方按乙方实际已付房款金额的0.1%向乙方支付违约金。第十一条补充条款：1、此房包含装修保证金收据（贰千元整）；2、此房出手前甲方对房屋部分改动，乙方认可现状；3、如该房屋在2020年7月3日之后办理过户（即甲方不动产权证满两年）乙方在过户当日额外支付给甲方该不动产权证地税评估额5.65%增值税的一半。合同签订当日原告张芳金即向被告种阳交付了房屋购定金伍万元整，被告种阳并出具收条一张。同日，被告种阳与原告张芳金、第三人众邦公司签订《居间服务合同》，该合同违约责任约定：因丙方原因导致合同无效或被撤销、解除的，丙方应当退还甲乙双方已缴纳的居间服务费。若因甲乙任何一方违约而导致合同不能履行的，丙方不承担佣金返还责任，守约方有权向违约方追偿已交纳的居间服务费。合同签订后原告张芳金即向第三人众邦公司缴纳服务佣金16,600元整（包含3,000元整贷款服务佣金）。2020年7月3日，第三人众邦公司员工刘晨向被告种阳发送短信记载：“今天是优山美地17号楼2单元1903室约定办理手续的日期，买房这边手续已准备完毕，请您及时过来办理房屋贷款及过户手续……。”当日众邦公司员工刘晨也与被告种阳进行电话沟通并录音，被告表示房子不卖了。2020年7月5日，原告张芳金与被告种阳之妻、被告岳母、第三人众邦公司工作人员在第三人众邦公司协商涉案房屋买卖事宜，后被告方明确表示不同意出卖房屋。2020年9月8日，原告张芳金向被告种阳发送短信记载：“解除合同通知书，种阳先生，我（张芳金，身份证号码：）与你方于2020年3月31日签订了《不动产买卖合同》，由于你方违约，现根据《中华人民共和国和合同法》，向你方发送此《解除合同通知书》，自本通知书达到你方，即解除我与你方于2020年3月31日签订的《不动产买卖合同》。特此通知”。本院认为，原、被告双方签订的《不动产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。在上述合同履行过程中，被告种阳之妻涉案房屋共有人不同意出售房屋，致使合同无法履行，被告种阳亦表示不再出售房屋，被告的行为构成违约。2020年9月8日，原告张芳金通过手机短信向被告种阳发送解除合同通知书,原告行使合同解除权，符合法律规定，故双方签订的《不动产买卖合同》于被告收到解除合同通知书时既已解除。由于双方签订的《不动产买卖合同》已解除，原告要求被告返还购房款（定金）50,000元及违约金的诉请，符合法律规定，但原告诉请的违约金数额过高，远超被告因违约给其造成的损失，故其诉请的违约金数额本院依法予以调整，其主张的违约金参照其交纳的定金金额予以认定。关于原告要求被告承担律师费的诉请，于法无据,本院对此不予支持。而原告要求被告赔偿其居间服务佣金损失16,600元的诉请，本院认为，本案为房屋买卖合同法律关系，原告诉请的居间服务佣金属于居间合同法律关系，不属于本案审理的范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张芳金与被告种阳签订的《不动产买卖合同》于2020年9月8日解除；二、被告种阳于本判决生效后十日内向原告张芳金返还购房款50,000元；三、被告种阳于本判决生效后十日内支付给原告张芳金违约金50,000元；四、驳回原告张芳金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,088元，由原告张芳金负担1,938元，被告种阳负担1,150元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇二一年一月二十九日书记员 胡安敏