河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初4715号原告：李春贺，女，1983年4月1日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：孙永辉，河北圣鼎律师事务所律师。被告：张月娇，女，1988年4月16日出生，汉族，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：刘鹏飞，河北瀛赞律师事务所律师。被告：任九文，男，1990年1月25日出生，汉族，住河北省霸州市。原告李春贺与被告任九文、张月娇执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告李春贺及其委托代理人孙永辉、被告张月娇及其委托代理人刘鹏飞到庭参加诉讼，被告任九文经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春贺向本院提出诉讼请求：1、撤销贵院作出（2020）冀1081民初67号民事裁定书（案件审理过程中，原告变更此项诉请为撤销贵院作出的（2020）冀1081民初925-1号民事裁定书）；2、判决解除对原告所有的的位于霸州市房屋（不动产权证书号：冀20**霸州市不动产权第0007314号）的查封保全措施（案件审理过程中，原告增加此项诉请为停止对该不动产的执行）；3、本案诉讼费用等全部费用由被告承担。事实与理由：原告与被告任九文于2017年3月30日签订了《房屋买卖合同》约定被告任九文将登记在其名下的位于霸州市房屋卖予原告李春贺，出售价格为932161元。原告押房款7万元待被告任九文协助原告李春贺办理房屋过户手续后给付。上述房产剩余贷款299343元由原告李春贺继续偿还。《房屋买卖合同》签订当日，原告李春贺向被告任九文支付了购房款9万元，随后于2017年3月26日通过其姐姐褚志红及其姐夫崔福东以银行转账和现金方式共计向被告任九文支付购房款472818元，又于2020年1月15日以现金方式向被告任九文支付了5万元押房款。故自合同签订之日至今，原告李春贺已按照合同约定陆续向被告任九文支付了购房款612818元，尚押购房款2万元，上述款项被告任九文均已向原告出具收款收据。因上述房屋银行贷款未全部偿还完毕，故被告任九文与原告李春贺一直未能办理房屋过户手续，但自合同签订至今一直由原告李春贺偿还银行贷款（每月还贷均由原告李春贺名下账户向被告任九文还贷账户付款）;同时被告也将上述房屋的《商品房买卖合同》、购房税票、房屋钥匙、还贷银行卡等与上述房屋有关的全部手续交付原告李春贺。且上述房屋的物业费自《房屋买卖合同》签订之日起至今一直由原告李春贺支付，故上述房屋自《房屋买卖合同》签订之日己经由被告任九文交付给原告李春贺实际占有使用。所以原告李春贺已按照合同约定向被告任九文履行了付款义务，并也已占有使用上述房屋，故原告李春贺为霸州市**楼****房屋的实际所有权人。原告李春贺对涉案房屋享有完全的所有权，贵院的查封行为严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，涉案的登记在任九文名下的位于霸州市（锦绣华府）三号楼1单元1201室房屋实际所有人为李春贺。原告在贵院执行张月娇申请强制执行被告任九文借款纠纷一案中，提出书面异议申请，贵院作出（2020）冀1081执异67号执行裁定书，裁定驳回原告异议申请，原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告张月娇辩称，要求驳回原告诉求，维护被告合法权益：1、从原告诉状陈述的事实可以清楚的看出，原告并不是涉案房产的权利人。2、原告和任九文各自履行合同的行为并不足以阻止涉案房屋的转让交付的实体权利。3、原告提出的异议不符合《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条的规定，应依法驳回原告的诉讼请求。被告任九文未答辩。为证实自己的主张，原告向本院提交以下证据：1、霸州市人民法院做出的（2020）冀1081民初925-1号民事裁定书复印件一份，证实贵院在审理（2020）冀1081民初925号案中，于2020年3月31日查封了原告购买的被告任九文名下的位于霸州市不动产权。2、霸州市人民法院做出的（2020）冀1081执异67号执行裁定书复印件一份，证实原告曾向贵院提出执行异议申请被驳回。3、原、被告任九文及霸州市儒房房地产经纪有限公司三方于2017年3月20日签订的《房屋买卖合同》一份，合同中对原告作为买方如何支付价款进行了约定，并且记载有2020年1月15日，被告任九文收到原告房屋尾款5万元，证实原告购买涉案房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告对执行标的享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的规定。4、被告任九文与房屋开发商签订的《商品房买卖合同》一份，《销售不动产统一发票》两张，廊坊市骏恒物业服务有限公司出具的物业费收据两张（交费期为2017年4月1日至2020年3月31日）及交纳物业费的微信支付明细截图一张，被告任九文名下按揭贷款还款的银行卡一张及涉案不动产钥匙一把，证实在原告与被告任九文签订《房屋买卖合同》后，被告任九文便将涉案不动产的购房合同、销售发票、还贷银行卡、房屋钥匙交于原告，并由原告缴纳物业费，原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，原告对执行标的享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项的规定。5、2017年3月20日被告任九文为原告出具的收9万元房款收据一张及存款凭条两张，2017年3月26日被告任九文为原告出具的收472818元房款收据一张及转款回单两张，2020年1月15日取现45000元的银行业务凭证一张及原告于2020年1月15日向被告任九文支付5万元房屋尾款的照片两张，结合证据三的付款约定及该证据第五页被告任九文书写的收款内容，证实原告已经按照合同约定支付给被告任九文购房款612828元，原告对执行标的享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定。6、交通银行、建设银行交易明细各一份及原告支付宝转账截屏照片两张，证实在原告与被告任九文签订房屋买卖合同后，一直由原告偿还涉案不动产的按揭贷款，因为涉案不动产在原告购买前便设有抵押，其是客观存在的事实，非因原告自身原因未办理过户登记，因此原告对执行标的享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项的规定。7、涉案房屋开发商收取被告任九文维修基金、契税及地下室等费用的收据两张，该款项系任九文所缴纳，在合同签订后，被告任九文将其一并交给原告，证实涉案房屋已经交付给原告，并由原告占有至今。8、中介费收据一张，证实原告于2017年3月20日向中介公司支付中介费15000元，中介公司出具的收据。9、中介公司及张宏岩共同出具的证明一份，证实涉案房屋已由原告购买。对原告提交的证据，被告张月娇的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3因为没有加盖中介公司的公章，对其真实性不认可；对证据4中认可《销售不动产统一发票》系霸州市武平房地产开发有限责任公司为被告任九文开具，对不动产钥匙不认可，无法证明是涉案房屋的钥匙，对物业费收据真实性认可，不能证明原告合法占有涉案房屋，票据所显示的业主为任九文，并不是显示是原告缴纳，对商品房买卖合同认可，对微信支付截图认可，不认可其证明目的，不能证明原告已合法入住涉案房屋；对证据5中9万元房款收据一张及存款凭条两张认可，对被告任九文为原告出具的收472818元房款收据一张及转款回单两张认可，对2020年1月15日取现45000元的银行业务凭证一张及原告于2020年1月15日向被告任九文支付5万元房屋尾款的照片两张真实性认可，不认可其证明目的；对证据6，真实性无异议，证明目的不认可，原告现并未还清银行的贷款，是由于自身原因导致；对证据7的真实性认可，不认可其证明目的，并不能证明被告任九文已经将房屋实际交付给原告；对证据8、9无异议。被告向本院提交的证据有：1、拍摄案涉房屋现状的照片3张（存放于被告手机，庭下三日内提供），证明案涉房屋并未进行装修，无人居住，原告并未合法占有房屋。该照片系任九文在2019年借款后，口头向我抵押房屋带我去看的。对被告提交的证据，原告的质证意见为：对真实性不予认可，并且是否入住并不代表原告未占有涉案房屋，根据被告所述，口头抵押的情况不予认可。被告任九文未提交证据，亦未到庭发表质证意见。本院经审理查明，2014年8月21日，被告任九文与霸州市武平房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定任九文购买该公司开发的武平明郡住宅小区第3座01单元1201号住房一套，房款总金额为470942元，付款方式为首付150942元，按揭贷款320000元。2014年11月14日，任九文、樊营营与中国工商银行股份有限公司霸州支行签订《个人购房借款担保合同》，约定任九文贷款320000元，贷款期限为240个月，还款账户户名为任九文，还款账号为62×××04，并以武平明郡住宅小区第3座01单元1201号住房一套作为抵押。在借款偿还过程中，被告任九文于2017年3月20日与原告李春贺及居间方霸州市儒房房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定李春贺购买被告任九文位于武平明郡住宅小区第3座01单元1201室房屋，房屋价格为932161元，李春贺应在签订合同的同时支付购房款562818元，贷款299343元本息由李春贺负责偿还，尾款70000元待房屋过户时李春贺支付给任九文。合同签订前后，李春贺于2017年3月20日支付给任九文购房款90000元，于2017年3月26日通过褚志红及崔福东以银行转账和现金方式共计向被告任九文支付购房款472818元，又于2020年1月15日以现金方式向被告任九文支付了5万元押房款，故自合同签订之日至今，原告李春贺已按照合同约定陆续向被告任九文支付了购房款612818元，尚押购房款2万元。合同签订后，任九文向李春贺交付了涉案房屋钥匙，《商品房买卖合同》等物品及相关票据。原告陈述，自此，其代替任九文偿还涉案房屋在中国工商银行股份有限公司霸州支行的按揭贷款，直至2020年4月。2020年3月31日，本院在审理张月娇与任九文民间借贷纠纷一案中，依张月娇申请，本院作出（2020）冀1081民初925-1号民事裁定书，查封了任九文名下位于霸州市房屋一套（不动产权证书号：冀20**霸州市不动产权第0007314号）。庭审中，原告主张，因任九文的按揭还款账户被冻结，致使原告不能如约使用任九文的账户偿还借款。现张月娇与任九文民间借贷纠纷一案，本院作出（2020）冀1081民初925号民事判决书已生效，在案件执行过程中，李春贺就涉案房产的查封向本院提出执行异议，本院经审查后出具（2020）冀1081执异67号执行裁定书，认为李春贺不能证实涉案房产为其合法占有，裁定驳回李春贺的异议请求。故李春贺向本院提起本案诉讼。本院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院对任九文名下位于霸州市房屋一套采取的查封措施符合上述规定，李春贺提起案外人执行异议之诉，应当就其对上述执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行措施的实体权利所依据的事实承担举证责任。李春贺认为涉案房屋归其所有，并基于其与被告任九文及居间方霸州市儒房房地产经纪有限公司于2017年3月20日签订的《房屋买卖合同》，证实对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对此，本院认为，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。李春贺与任九文并未就涉案号房屋办理变更登记，《房屋买卖合同》本身并不能产生物权变动的法律效果。其次，涉案房产已在中国工商银行股份有限公司霸州支行抵押，依据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉案房屋办理抵押登记的时间应为2014年，而李春贺与任九文之间的《房屋买卖合同》签署日期为2017年3月20日，对涉案房屋的转让行为系发生在抵押期间，李春贺并未提交充分证据证明该转让行为已经取得了工行霸州支行的同意或其已经代为清偿债务消灭抵押权，因此李春贺与任九文买卖涉案房产合同效力待定。再次，原告主张其自《房屋买卖合同》签订后，一直在支付涉案房产的按揭贷款，直至2020年4月。原告在购买诉争房屋时，对诉争房屋存在银行贷款（按揭贷款）并在房屋登记部门设定抵押登记是知晓的，而买受人忽略了该情况的存在，未及时办理解押过户手续，导致诉争房屋未办理过户登记，应属原告自身原因所造成。综上，依据现有证据，无法证明李春贺就涉案房屋享有所有权或者其他足以阻止执行措施的实体权利，原告的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。任九文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李春贺的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  朱卫强人民陪审员  刘翠静人民陪审员  李 辉二〇二一年一月二十六日书 记 员  张宇轩