广西壮族自治区合山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1381民初622号 原告：熊彩花，女，1966年1月15日出生，壮族，户籍所在地广西柳江区，现住合山市。 委托诉讼代理人：张洪满，广西桂合律师事务所律师。 被告：许应南，男，1960年12月15日出生，壮族，住广西合山市。 委托诉讼代理人：蓝冠森，合山市法律服务中心法律服务工作者。 原告熊彩花与被告许应南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告熊彩花及其委托诉讼代理人张洪满，被告许应南的委托诉讼代理人蓝冠森到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告熊彩花向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款70000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为：判令解除原、被告于2019年5月14日口头达成的购房协议。 事实和理由：2019年5月，原告与被告经口头协商，约定被告将合山市岭南镇城中二街75号房屋出卖给原告，在原告交付70000元购房款后被告协助将房产过户到原告名下，双方对房屋买卖的其他事项亦达成了协议。同年5月14日，原告向被告支付了70000元购房款，后由于被告未持有涉案房产的合法手续，且违反双方达成的协议，擅自变更将约定的房价从450000元增加到460000元，同时还要求原告支付全部购房款才将涉案房产过户到原告的名下，被告的违约行为导致原告购房不成。经原告多次与被告协商未果，且被告拒绝退还原告已付的购房款。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请求依法判决。 被告许应南辩称，原、被告双方口头约定原告以460000元购买被告的房屋，其中现金交付100000元，其余的360000元转账支付，但原告于2019年5月14日仅支付了70000元，其余390000元购房款拖延了580多天未付。经被告多次与原告电话沟通，原告虽同意购房，但一直未支付购房款。本案经诉前调解，原告也同意购房，也签订了调解协议，但签字后又反悔。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，被告要求原告支付违约金或继续履行购房协议。 本院经审理认定事实如下：2019年5月14日，原告熊彩花与被告许应南经口头协商达成购房协议，约定被告以450000元的价格将位于合山市（现为合山市城中二街75号）房屋出卖给原告，被告在收到原告的70000元购房款后，即协助原告将该房产过户到原告的名下，之后原告再支付余下的380000元购房款。当日，原告向被告支付购房款70000元，被告出具《收条》一份，载明：今收到熊彩花交房钱人民币70000元（柒万圆整）。收款人：许应南，2019年5月14日。后因被告未能协助原告将该房产过户至原告名下，原告即要求被告退还已付购房款但遭到被告拒绝，遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，合山市（现为合山市城中二街75号）房屋所有权人为案外人蒙兰金，房屋所有权证号为：桂房证字第××号，该证载明该屋产为二层砖混结构，建筑面积为122.60平方米，国有土地使用证号为：合国用（2010）第××号，该证载明该房屋的土地使用权面积为85.62平方米。2012年4月27日，被告（乙方）与案外人蒙兰金（甲方）签订《房地产买卖协议书》，约定蒙兰金将合山市中心市场二街七十五号房地产（即涉案房产）转让给被告许应南，房屋所有权证面积122.60平方米，未办产权加层面积113.75平方米，共计236.35平方米，国有土地使用权证面积为85.62平方米，房屋价款为238000元，约定如乙方需要变更过户时，甲方有责任配合乙方所需的一切相关材料及其他证件或到场协助，双方还对其他事项进行了约定。签订协议后，被告未办理该房产过户登记手续，现该房屋的所有权人仍为蒙兰金。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案民事纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告与被告就涉案房屋买卖已经达成口头协议，该协议是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议，原、被告应当遵守并履行合同义务。协议达成后，原告已依约向被告支付了70000元的购房款，被告就应当协助将房产过户到原告的名下，由于被告自身的原因迟迟未能将涉案房产过户给原告，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，故原告诉请解除双方达成的房屋买卖协议具有事实和法律依据，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退还已支付的购房款70000元，本院予以支持。被告提出双方约定的购房价款为460000元，且在原告支付现金100000元后才协助办理房产过户手续的抗辩意见，因无相关证据佐证，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告熊彩花与被告许应南于2019年5月14日口头达成的房屋买卖协议； 二、被告许应南于本判决生效之日起十日内返还原告熊彩花购房款70000元。 上述应履行的义务，义务人应按判决书指定的时间履行完毕。如义务人未按期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 案件受理费775元（原告已预交），由被告许应南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 蓝华林 二〇二一年一月二十九日 法官助理 樊丽英 书 记 员 卢舢宇 附本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。