北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初1924号原告：周铁晨，男，1975年9月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：周英，北京典石律师事务所律师。委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。被告：北京祥瑞鑫种植专业合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村**。法定代表人：王建昕。委托诉讼代理人：肖帅，男，北京祥瑞鑫种植专业合作社成员。被告：肖**，男，1984年5月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：杨秀玲（系被告肖**之母），女，1960年8月26日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告周铁晨与被告北京祥瑞鑫种植专业合作社（以下简称祥瑞鑫合作社）、被告肖**土地经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周铁晨的委托诉讼代理人周英、石金平，被告肖**的委托诉讼代理人杨秀玲到庭参加了诉讼。被告祥瑞鑫合作社经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周铁晨向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告转让费39万元及利息（利息以39万元为基数，自2011年12月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令二被告赔偿原告各项直接经济损失10万元；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，周铁晨撤回了第2项诉讼请求。事实与理由：2011年8月12日，肖**与王百成签订《土地使用权流转合同》，约定将郭家坞村铁路南大坝下的45亩土地的使用、经营、收益权流转给肖**，后肖**以祥瑞鑫合作社的名义，将其中B62、B63地块（总面积约1050平方米）使用权及地上物所有权转让给原告使用，原告向祥瑞鑫合作社支付39万元。2014年12月，王百成诉至法院，要求解除其与肖**签订的《土地使用权流转合同》，怀柔区人民法院于2015年8月31日作出（2015）怀民（商）初字第00830号民事判决书，判决解除王百成、肖**于2011年8月12日签订的《土地使用权流转合同》。后肖**上诉，北京市第三中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现王百成以排除妨碍为由要求原告无偿腾退其占有、使用的B62、B63地块，势必会给原告造成巨大的经济损失。原告认为，因王百成与肖**之间的《土地使用权流转合同》已经解除，祥瑞鑫合作社并无转让该地块的资质，故原告与祥瑞鑫合作社签订的转让B62、B63地块的合同自始无效。肖**作为当时祥瑞鑫合作社的负责人应共同退还价款并赔偿各项损失。祥瑞鑫合作社未出庭应诉，庭后口头辩称，不同意原告的诉讼请求。祥瑞鑫合作社未刻过公章，也未刻过财务章，从来没有实际经营过，也没有开立银行账户，也没有收到周铁晨的钱。肖**辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告自2014年8月无法正常使用租赁土地，不是肖**侵权给原告造成的损失，是王百成在合同期内侵权、违约、断电、断水，使原告在租赁期限届满前无法正常使用租赁土地。原告应起诉王百成索赔损失。第二，肖**与王百成的《土地使用权流转合同》，（2015）怀民（商）初字第00830号民事判决书和（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决书均载明，对于流转土地上的大棚等地上物，在合同解除后，可由王百成与实际使用人另行解决。原告的合同纠纷不是与祥瑞鑫合作社、肖**之间的合同纠纷。第三，大棚实际使用人进行过维权，请求撤销13230号判决，但生效裁判认定该诉讼请求及理由与13230号判决仅仅是单纯事实上、经济上的联系，并不构成法律上利害关系。第四，肖**与原告之间没有关系，不是肖**与原告自动脱解，是肖**与王百成的合同纠纷经法院判决将肖**撤出，王百成有义务对原告负责。第五，原告起诉肖**违背了00830号判决和13230号判决。原告的钱、大棚都在王百成手里，不在肖**手里。原告的大棚不是肖**给弄没的，原告应该起诉王百成。原告的合同跟王百成没有关系，但钱跟王百成有关系，原告要的是钱不是合同。本院经审理认定事实如下：2011年11月24日，祥瑞鑫合作社（甲方）与周铁晨（乙方）签订了两份《合同》，编号分别为B62、B63，约定祥瑞鑫合作社将位于北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村香草种植园地块使用权及地上物所有权转让给周铁晨使用。其中编号为B62的《合同》的主要内容为：该户土地房屋建筑面积为16平方米，大棚使用面积为208平方米，土地使用面积为420平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），单元号为B62。本合同该户种植园土地使用年限自2011年12月24日起至2041年12月31日止，租赁期限为30年。双方同意上述土地及地上物金额为19万元，付款方式为一次性付款。祥瑞鑫合作社同意在2012年5月1日前向周铁晨交付土地及地上物。周铁晨应按期向祥瑞鑫合作社物业管理中心交纳各项水、电、物业费。落款处的甲方签章栏，加盖了祥瑞鑫合作社的公章；周铁晨在乙方签章栏签名确认。《合同》还有两个附件。附件一为土地状况，载明了地块坐落等基本信息及地上物交付标准和设备标准。其中房屋结构为砖混，房屋的交付标准为：地：地面为水泥垫层顶为彩钢顶，门窗为塑钢门窗，内墙为水泥麻面，外墙为高级涂料，院门为铁艺，厨房为水泥麻面，卫生间为水泥麻面，供水系统为一户一表，供电系统为一户一表，通讯系统为预留电话、宽带接口（开通费自理），电视系统为有线电视（开通费自理），安防系统为24小时保安巡逻。种植大棚的交付标准为，地，地面为土地平整面为钢架顶棚。附件二为地上物平面图，载明为“A户型”。编号为B63的《合同》约定：土地房屋建筑面积为16平方米，大棚使用面积为480平方米，土地使用面积为630平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），单元号为B63。双方同意上述土地及地上物金额为20万元，付款方式为一次性付款。《合同》其余内容与B62号《合同》一致。落款处的甲方签章栏，加盖了祥瑞鑫合作社的公章，肖**签名确认；周铁晨在乙方签章栏签名确认。同日，祥瑞鑫合作社向周铁晨出具了收据，载明：今收到周铁晨交来香草种植园B62、B63号大棚全款叁拾玖万元整。收款单位栏加盖了祥瑞鑫合作社的财务专用章，收款人栏署有“肖帅”字样，周铁晨在交款人栏签名。周铁晨持有的收据系复写的第二联，祥瑞鑫合作社主张该收据上的“肖帅”并非肖帅本人签署，其亦未曾收到周铁晨支付的租金。祥瑞鑫合作社成立于2011年7月19日，系由王建昕、肖帅等人共同出资设立的农民专业合作经济组织。祥瑞鑫合作社主张，其并非香草种植园经营者，亦不知道肖**以其名义对外经营大棚；祥瑞鑫合作社成立后不仅，因法定代表人王建昕怀孕，未能实际开展经营；肖帅系王建昕之夫，亦系祥瑞鑫合作社成员，肖帅虽曾在香草种植园给肖**打工，但后因与肖**发生矛盾，肖帅于2011年11月即离开了香草种植园。肖**主张，肖帅实际于2012年五、六月份才离开香草种植园。案涉香草种植园位于郭家坞村，北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村村民委员会（以下简称郭家坞村委会）于2005年11月2日与王百成签订《承包合同书》，约定郭家坞村委会将坐落于郭家坞村北铁路南大坝下的45亩土地承包给王百成从事果树经营管理，承包期30年，自2006年1月1日至2035年12月31日止。2009年6月5日，王百成与郭家坞村委会签订《承包合同补充协议》，将承包合同期限延长至2038年12月31日止。2011年8月12日，王百成与肖**签订了《土地使用权流转合同》，约定王百成将其承包的坐落于怀柔镇郭家坞村北铁路南大坝下的45亩土地包括地上物4个温室大棚、鱼池、200棵杨树在原承包合同有效期限内采用转包的方式流转给肖**从事果树经营管理，流转期限为27年，即自2011年8月12日起至2038年12月30日止。合同第三条约定流转费及付款方式和期限，流转费总额360万元，2011年7月26日肖**给付王百成定金20万元，余款分2次付清，第一笔160万元于2011年10月30日前以现金形式支付给王百成，第二笔180万元于2012年9月30日前以现金形式付清；若肖**于2011年10月30日前未能按期支付清第一笔款项，王百成有权单方决定终止该合同并且之前支付的定金不予返还，肖**在该合同项下土地上所留所有地上物设施全部无偿归王百成所有，与肖**无任何关系；若肖**于2012年9月30日前未能按期支付第二笔款项，王百成给予肖**2个月的宽限期，这2个月内肖**需额外支付王百成合同款总额5%的滞纳金18万元；2012年11月30日前肖**未能全额支付所欠合同款及滞纳金，则王百成有权单方决定终止该合同，肖**之前所交付的定金及全部租金不予返还，肖**在该合同项下土地上所留所有地上物设施全部无偿归王百成所有，与肖**无任何关系。肖**从王百成处取得土地经营权后，又在土地上建设大棚，以祥瑞鑫合作社的名义对外转让、出租，由肖**母亲杨秀玲负责园区日常管理。2014年12月，肖**因拖欠王百成流转费而被王百成诉至本院，王百成要求解除其与肖**签订的《土地使用权流转合同》，要求肖**支付电费29458元及土地承包费22500元，并支付滞纳金18万元。后本院于2015年8月31日作出（2015）怀民（商）初字第00830号民事判决，判决解除王百成、肖**于2011年8月12日签订的《土地使用权流转合同》。肖**对该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）三中民（商）终字第13230号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后肖**曾向北京市高级人民法院对该案申请再审，北京市高级人民法院于2016年7月28日作出（2016）京民申2647号民事裁定，裁定驳回肖**的再审申请。2020年5月12日，本院受理了王百成诉张普祥、周铁晨排除妨害纠纷一案，王百成要求张普祥、周铁晨立即无偿腾退其占有、使用的属王百成承包土地上的大棚。本院于2020年7月16日作出（2020）京0116民初2046号民事判决，判决周铁晨于判决生效后七日内将其位于北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村北铁路南大坝下土地上编号为B62、B63的大棚腾退给王百成，驳回王百成的其他诉讼请求。该判决生效后，王百成向本院申请强制执行，执行过程中，周铁晨于2020年10月27日履行了腾退义务。另查明，案涉土地为农用地，北京市怀柔区怀柔镇人民政府曾先后于2013年、2018年对香草种植园内的部分地上物进行强制拆除。周铁晨主张其承租案涉大棚后，曾扩建了卫生间和厨房，后被强制拆除。上述事实，有合同、收据、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述意见等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告祥瑞鑫合作社经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定，承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。本案中，周铁晨与祥瑞鑫合作社签订的编号为B62、B63的两份《合同》均约定租赁期限为30年，双方约定的租金方式为一次性支付，不符合一般农业经营性租赁合同的租金支付方式；双方约定的土地使用面积包括房屋、庭院、大棚，收费项目包括水费、电费、物业费，且约定的交付条件包括厨房、卫生间等居住设施，超出了农业大棚用于种植所需的条件；事实上，怀柔镇人民政府曾先后于2013年、2018年对香草种植园中的部分地上物强制拆除，周铁晨亦认可其所扩建的卫生间、厨房曾被拆除。可见，案涉合同的实际目的并非单纯的农业种植，而是包含休闲居住成分，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《合同》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，祥瑞鑫合作社作为合同相对方，应按照周铁晨实际占有大棚的时间向周铁晨退还剩余部分的租金，经核算为275167元。肖**作为实际经营者，应与祥瑞鑫合作社共同承担责任。对于周铁晨超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京祥瑞鑫种植专业合作社、肖**于本判决生效后七日内共同退还周铁晨租金275167元；二、驳回周铁晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，由周铁晨负担861元（已交纳），由北京祥瑞鑫种植专业合作社、肖**负担2714元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 颖二〇二一年一月八日法官助理  赵 欢书 记 员  王 哲书 记 员  高佳曦