河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初2328号原告：史红星，男，汉族，1976年1月7日生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：冯孝为，河南长顺律师事务所律师。被告：张占奇，男，汉族，1974年10月20日生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：吴强，河南克颂安律师事务所律师。原告史红星与被告张占奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告史红星及其委托诉讼代理人冯孝为，被告张占奇及其委托诉讼代理人吴强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史红星向本院提出诉讼请求：1.判令张占奇履行与史红星签订的《买卖协议》，即搬离案涉房屋；2.本案诉讼费用由张占奇负担。事实与理由：2018年12月30日，史红星与张占奇签订房产买卖合同一份，史红星将位于郏县龙湖佳苑二期B区5号楼3单元3楼西户房屋出售给张占奇，总价为356400元。张占奇支付购房款20000元，张占奇给史红星打工一年的工资60000元抵充购房款，总计80000元整。张占奇于2019年支付房款100000元，2020年支付剩余全部房款176400元。如逾期支付，史红星有权自行变卖该处房屋。史红星多次要求张占奇支付剩余房款，张占奇至今分文未付。张占奇辩称：一、张占奇承包史红星在龙湖佳苑承包工程的粉刷工程，后因史红星欠付工程款，所以史红星将案涉房屋交给张占奇占有使用来抵账其欠付的工程款。2016年7月份，张占奇就从史红星手中接手涉案房屋，并装修入住。以上事实有物业公司及张占奇缴纳水电费的单据为证。二、史红星与张占奇于2018年12月30日签订的买卖协议属于无效协议。1.该协议不是张占奇真实意思表示；2.协议中将应当支付的承包费表述为应支付的工资以及将张占奇装修房屋的费用定价50000元不仅违背客观事实，而且未征得财产共有人即张占奇妻子王亚果的同意；3.在该协议当中约定，如未按约定还清房款，史红星有权处理该房屋，张占奇不能有任何意见，该约定违反了法律法规的强制性规定，应属无效。综上，史红星请求张占奇搬离涉案房屋的诉讼请求应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。史红星向本院提交如下证据：证据一，史红星购买涉案房屋的《商品房买卖合同》一份，证明该房屋是史红星从龙湖佳苑二期B区房屋销售处购买。证据二，史红星与张占奇签订的《买卖协议》一份，证明史红星将涉案房屋转卖给张占奇的事实。证据三，录音证据一组，内容为史红星与张占奇及张占奇妻子的通话录音，证明史红星多次向张占奇及其妻子催要剩余房款的事实。张占奇对史红星提交的证据发表如下质证意见：证据一与本案无关，该组证据是购买的B区5号楼三单元四层西户，而张占奇现在住的房屋是B区5号楼三单元三层西户。对证据二买卖协议真实性无异议，但对证明目的有异议，同答辩时的意见。对证据三五段录音真实性无异议，但不能证明史红星提供的证据二是张占奇真实意思表示及张占奇的妻子知道该协议的事实。史红星针对张占奇质证意见作如下解释说明：1.该房屋并非双方的工程款抵账房产，如有工程款抵账事实，张占奇应当提供双方的交接凭证及工程量计算单据等予以证明。2.双方签订的买卖协议是双方真实意思表示，在协议内已经明确约定史红星欠张占奇工资款每月5000元，按一年计算，共计60000元，抵扣双方买卖的涉案房产价款，装修费用事先约定，不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，至于是否经过张占奇妻子同意，与涉案房产的买卖协议的成立和生效无关。张占奇向本院提交的证据为手机上缴纳电费记录的手机截屏，证明在2018年12月30日史红星与张占奇签订所谓买卖协议之前，张占奇就一直以所有权人身份在涉案房屋中居住。从买卖协议的约定中可以看出，是史红星为了向张占奇追要剩余房款而以无效的流押形式签订名为买卖实为抵押的协议。现在史红星又依据该协议要求判令张占奇搬离房屋，进一步证实了该协议属于抵押协议的性质。史红星对张占奇提交的证据发表如下质证意见：对张占奇提供的证据真实性无异议，对证明目的有异议。该证据只能证明张占奇在涉案房屋处居住，不能证明该房屋归张占奇所有。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月3日，史红星作为乙方与甲方龙湖佳苑二期B区签订《商品房买卖合同》一份，由史红星购买郏县龙湖佳苑二期B区5号楼三单元三层西户房屋，建筑面积162.7㎡，四室二厅二卫。史红星购买该处房屋后，同意张占奇在该处房屋中居住。张占奇于2016年6、7月份搬入涉案房产，并对房产进行了装修。2018年12月30日，史红星作为甲方与乙方张占奇签订《买卖协议》一份，内容为：“现甲方将龙湖佳苑二期B区5#楼3单元3楼西户一套房子162平方以2200元/平方的价格卖给乙方，乙方已支付2万元整（贰万元整），另外乙方给甲方帮忙一年按月工资5000元计算，一年共计6万元（陆万元整），顶购房款，共计8万元（捌万元整）。房款总价叁拾伍万陆仟肆佰元整（￥356400.00元），扣除8万元，下欠甲方款项贰拾柒万陆仟元整（￥276400.00）。乙方承诺2019年还100000元（拾万元），2020年还176400元（拾柒万陆仟肆佰元），两年之内还清房款。如果乙方违约，无力支付欠款的承诺，甲方有权将乙方所付的2万元及工资6万元加上乙方装修的费用合计拾叁万元整，支付给乙方，甲方有权自行处理变卖本套房产，乙方不能有任何意见，自甲方有权自行处理变卖本套房产之后，乙方应立即搬离此房，不允许耽误甲方处理买卖此房。此协议自签字按手印后立即生效。此协议一式三份，甲、乙双方及中间人各执一份。”协议签订后，史红星多次向张占奇及张占奇妻子王亚果追要购房款，但张占奇至今未付。史红星诉至本院要求张占奇履行双方签订的《买卖协议》，搬离案涉房产。另查明，1.针对张占奇的质证意见，史红星当庭称龙湖佳苑B区5号楼三单元四层西户及三层西户均系史红星购买的房屋，因开庭时拿错了合同，所以才会出现证据一与案涉房产不一致的情况。张占奇对史红星的说法表示认可，同时，史红星于庭审后向本院提交了案涉房产的商品房买卖合同。2.庭审中，张占奇辩称案涉房产系史红星欠其的工程款抵账所得，史红星不予认可，张占奇未就该辩称意见提交证据；3.庭审中，张占奇称双方于2018年12月30日签订的《买卖协议》非其本人真实意思表示，但其并未提交相应证据；4.庭审中，史红星对张占奇于2016年6、7月份搬入案涉房屋的事实无异议；5.2020年10月8日，张占奇妻子王亚果以史红星与张占奇于2018年12月30日签订的《买卖协议》未征得财产共有人同意为由向本院起诉，请求确认该协议无效，后王亚果于2020年12月21日向本院申请撤诉，本院作出（2020）豫0425民初3052号民事裁定书，裁定准予王亚果撤诉；6.庭审中，本院就张占奇是否能将下余房款一次性支付完毕向张占奇进行询问，张占奇称现在没有能力将剩余购房款一次性支付完毕，同意分期支付，史红星当庭称不同意张占奇分期支付购房款。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。本案中，史红星与张占奇于2018年12月30日签订的《买卖协议》，系双方真实意思表示，史红星、张占奇均系完全民事行为能力人，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定的内容行使权利、履行义务。根据《买卖协议》约定，张占奇应于2019年向史红星支付购房款100000元，于2020年向史红星支付购房款176400元。张占奇在史红星多次催要的情况下，仍然未按照合同约定支付房款的行为，已构成违约，史红星要求张占奇按照合同约定承担违约责任并无不当。关于张占奇辩称的《买卖协议》中关于违约责任的约定系流押条款，应属无效的答辩意见，因根据现有证据，本院无法认定张占奇对案涉房产享有权利，故对张占奇的该辩论意见，本院不予采信。关于张占奇辩称的《买卖协议》非其真实意思表示及案涉房产系工程款抵账所得的答辩意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张占奇并未提交有效证据来证明其主张，故本院对其答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第一百四十三条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张占奇于本判决生效后六十日内搬离龙湖佳苑二期B区5#楼3单元3楼西户房屋；二、史红星于本判决生效后六十日内按照合同约定向张占奇返还款项130000元。案件受理费6646元，由张占奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  白志强人民陪审员  马伊利人民陪审员  李少锋二〇二一年元月三十日法官助理时权生书记员张新豫附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。