贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2473号 上诉人（原审原告）：蒋先科，男，1959年1月9日出生，汉族，住普安县。 委托诉讼代理人：黄礼政，贵州政睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辅，贵州政睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：普安县惠安房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州普安县盘水镇南中路。 法定代表人：任祥，系公司执行董事。 蒋先科与普安县惠安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省普安县人民法院（2020）黔2323民初1841号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 蒋先科上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，在查明事实的基础上改判支持上诉人在一审的提起诉讼请求；2、请求判决被上诉人承担本案第一、二审诉讼费用。 事实及理由：上诉人认为，一审判决认定事实和适用法律确有错误，且有违反法定程序情形，依法应当予以撤销原判，改判支持上诉人在一审对被上诉人提起的诉讼请求。理由是：一、第一审判决认定事实错误上诉人系普安县城旧城改造拆迁安置对象。2010年9月9日与普安县住房和城乡建设局签订《房屋拆迁补偿安置合同》，该合同约定：由普安县住房和城乡建设局以2828元／ｍ的房价向被上诉人购买位于原盘水镇××云××楼××建筑面积为××型商品房补偿给上诉人33.53平方米，超出上诉人拆迁房面积的58.04平方米的价款由上诉人按2828元／ｍ的房价计付给被上诉人。上诉人与被上诉人签订购房合同时，普安县住房和城乡建设局将上诉人应得拆迁补偿的房款94822.84元转付给被上诉人，该合同第四项（第2页倒数第一行）明确写明：被上诉人交房给上诉人后，由被上诉人代上诉人到有关部门办理产权证书。2012年7月5日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，依合同约定：被上诉人将其开发经营的位于普安县，建筑面积101.47ｍ＇，套内面积91.67ｍ出卖给上诉人，购房价款259242.84元；《商品房买卖合同》第十一条（第11页）明确约定：被上诉人应当于2012年6月30日前向上诉人交付房屋.第二十二条（第22页）明确约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”。依签订合同的目的，被上诉人应当在取得商品房所有权初始登记后，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。之后，上诉人全面履行合同约定的义务，向被上诉人交付购房款259242.84元（除普安县住建局划转上诉人住宅被拆除的拆迁补偿款94822.84元外，在签订合同前，上诉人按照被上诉人的要求于2011年8月11日向被上诉人预交了购房款164420元，税费等9983元），并提交了由被上诉人负责办理房产证所需全部资料（身份证、户口簿、购房款收据、代扣税费收据、结婚证、购房合同副本等资料），而被上诉人却未依合同约定全面履行合同义务，仅于2012年9月18日向上诉人交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。被上诉人的交房时间明显违约（约定的交房时间是2012年6月30日前，实际交房时间是2012年9月18日，即违约78天才办理交房），被上诉人除了违约交房外，逾期8年之久未向上诉人提供案涉房屋产权转移登记的物权凭证——房产证，上诉人因未获得物权凭证而多次变卖房屋未果。在此过程中，上诉人多次询问被上诉人何时才能得到房产证，被上诉人的工作人员总是答复说：因案涉房屋还不符合办证条件而尚未取得产权证，需要等待被上诉人的通知。因长期等待未果，上诉人才于2020年6月从广州回到普安，催告被上诉人为上诉人及时办理案涉房屋的产权证。上诉人在经催告仍被告知案涉房屋不符合办证条件，办不了产权证的情况下，遂于2020年7月1日向人民法院对被上诉人提起诉讼。一审判决在案涉相关《合同》明确约定是由出卖人（被上诉人）负责办理产权转移登记，而不是约定由买受人自己办理产权转移登记的情况下，在判决书中强调买受人没有主动向出卖人要求办理产权转移登记。如此无视合同的明确约定而把办理产权转移登记的责任转嫁于买受人的判决，纯属罔顾法律事实。由此可见，一审判决明显属于认定事实错误。二审法院应依法予以纠正。二、第一审判决适用法律确有错误从判决内容可知，一审判决在被上诉人公然藐视法律，不答辩、不举证、不出庭（判决书上载明是“拒绝出庭”）的“三不”情况下，违反了“有约定依约定，无约定依法定”的民事法律原则，曲解法律关于商品房买卖合同“解除权发生之日”的概念，忽视“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”的法律规定，错误地把“交付房屋日期”当作“解除权发生之日”，原判决关于上诉人的起诉超过诉讼时效的认定，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定。原判决关于“即使被上诉人公司应为上诉人办理产权证，自交房后90日内，即2012年9月30日后至2013年9月29日，上诉人也未行使自己的诉讼权利，已经超过解除权一年的除斥期间”的认定，忽视了上诉人在本案中主张合同解除权是在催告后三个月内行使诉讼权利的法律事实。所以，原判决关于上诉人的起诉“已经超过解除权一年的除斥期间”的认定，明显属于适用法律确有错误的情形。三、第一审审判活动存在违反法定程序情形根据《民事诉讼法》第64条及《民事诉讼证据规定》第20条的规定，民事诉讼原则上是当事人对自己提出的主张负举证责任，例外情形是因为当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，由当事人或其诉讼代理人提出符合《民事诉讼证据规定》第20条规定的书面申请，人民法院可依职权调查收集证据。被上诉人在一审诉讼中以“三不”藐视法律。一审法院在被上诉人没有明确否认而默认上诉人是2020年6月催告这一时间节点情况下，充当了被上诉人的诉讼代理人，非但不采信上诉人的举证，反而代替被上诉人行使诉权，所以一审判决驳回上诉人的诉讼请求，显然属于违反法定程序的情形!况且，即使有证据证明“案涉房屋位于普安县房屋已于2017年1月9日完成转移登记，现房屋所有权人为蒋先科，共有权人为唐玲清”，而在2020年6月上诉人催告被上诉人时仍拒绝提交案涉房屋产权证的事实，也足以证明买受人在交付房屋后超过1年仍未取得产权证也符合解除合同的法定条件。特别是提请二审法院注意：一审开庭时，被上诉人依然没有将房产证交付给上诉人的客观事实。所以，上诉人提起的解除合同、赔偿损失的诉讼请求，完全符合法律的规定。上诉人认为，一审法院在审理本案中，存在审判活动不符合“居中裁判”的司法原则，存在为偏袒被上诉人而违反法定程序收据证据的情形。一审法院故意歪曲事实，滥用裁判权的行为，应得到纠正和制止。综述以上，恳请上级人民法院依法裁判支持上诉人的诉讼请求。 普安县惠安房地产开发有限公司二审未答辩。 蒋先科向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告退还原告购房款259243元；3．判令被告退还原告交纳的装修保证金2000元；4．判令被告赔偿原告损失物管费2730元，税费9983.09元；5．判令被告以购房款259243元为基数按月息2%从2012年12月18日起给付原告利息至该房款付清时止；6、判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实如下：2010年9月9日，蒋先科委托董学琼作为乙方与甲方普安县住房和城乡建设局签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定将由甲方购买“营盘金座”（营盘路改造项目）规划平面图中营盘金座G栋第7楼，房号为8号的商品房作为安置补偿，其建筑面积91.57平方米，被拆迁人蒋先科建筑面积33.53平方米的砖混结构住宅用房由甲方按市场价2828元/㎡的单价购买给乙方，合计人民币94822.84元。2012年7月5日蒋先科与普安县惠安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为2011-G-018，蒋先科向普安县惠安房地产开发有限公司购买该公司开发建设的“营盘金座G栋”第七层8号房，房屋总售价259243元，付款方式为2011年8月30日前一次性付款。合同约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、…项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；…双方在《商品房买卖合同》房屋登记中关于转移登记部分未填写具体日期，对转移登记的时间及若未完成转移登记将承担何种责任均未作出约定。也未明确约定按照何种方式办理商品房转移登记。2011年8月11日蒋先科向普安县惠安房地产开发有限公司补齐拆迁置换部分款项164420元。至此蒋先科购房款259243元支付完毕。2011年8月11日缴纳代扣税共9983元，装修保证金2000元。2013年6月3日缴纳物管费863元，同年12月30日缴纳物管费273元。2020年7月2日蒋先科以普安县惠安房地产开发有限公司未交付商品房产权证书为由诉至一审法院要求解除合同并承担相应的责任。 另查明，案涉房屋位于普安县房屋已于2017年1月9日完成转移登记，现房屋所有权人为蒋先科，共有权人为唐玲清。 一审法院认为，原告蒋先科与普安县惠安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中明确约定了原告购买的商品房为预售商品房，故本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。 关于原告主张被告未向原告交付房屋产权证书，构成违约，《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”又根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”的规定。被告普安县惠安房地产开发有限公司为房地产开发企业，在商品房已经实际交付给原告的情况下，普安县惠安房地产开发有限公司负有办证过程中的协助义务。因此，原告是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助的义务。并且这种义务是在将购房合同约定的材料及时递交给房产管理部门后产生的，结合本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条，房屋登记中关于转移登记部分未填写具体日期，对完成转移登记的时间及若未完成转移登记将承担何种责任均未作出约定，也未明确约定按照何种方式办理商品房转移登记。原告亦未委托被告办理产权证书，故原告提交的证据不足以证明被告违约。本案被告于2012年6月30日交房，蒋先科作为承购人应在90日内依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，即使被告公司应为原告办理产权证，自交房后90日内，即2012年9月30日后至2013年9月29日，原告也未行使自己的诉讼权利，已经超过解除权一年的除斥期间。经一审法院依职权调取的房屋所有权证载明，案涉房屋已于2017年1月9日完成了转移登记，房屋所有权已经转移至本案原告蒋先科名下，并不影响其行使对该房屋的处分权利。故原告起诉被告违约并要求解除合同承担违约责任缺乏事实及法律依据，原告所提交的证据均不能证明被告违约，不予采信。普安县惠安房地产开发有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩与质证的权利，不影响一审法院依据现有证据及查明的事实依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回原告蒋先科的全部诉讼请求。 案件受理费2704元（已减半），由原告蒋先科负担。 蒋先科二审中提交的证据有：一、通话记录一份，证明被上诉人拒不接电话的事实。二、2020年6月19日、6月21日唐玲清发短信给任祥催告办房产证的短信对话截屏1页，证明被上诉人的法定代表人明确暂时办不了房产证的事实。三、被上诉人要求上诉人缴纳剩余房款的条款，证明要求补缴的款项，证明房产证由被上诉人办理的事实，且要求上诉人方出具相关证件复印件，这份证件是被上诉人方工作人员在2011年8月11日出具给蒋先科的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：蒋先科的请求是否成立。 首先，案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房，但并未具体约定转移登记的具体日期，也未约定若未完成转移登记将承担何种责任，也未明确约定按照何种方式办理商品房转移登记，即没有约定解除合同的情形。现蒋先科以普安县惠安房地产开发有限公司未办理房屋转移登记手续为由要求解除合同没有约定的情形。其次，案涉房屋已于2017年1月9日完成了转移登记，蒋先科于2020年向一审法院起诉，以普安县惠安房地产开发有限公司未办理转移登记为由要求解除合同缺乏依据。最后，本案的法律事实发生在2021年1月1日前，故应适用当时的法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，双方合同目的已经实现，没有证据显示存在法定解除合同的情形。因此，一审对蒋先科要求解除案涉《商品房买卖合同》的请求不予支持并无不当。 蒋先科要求普安县惠安房地产开发有限公司退还其购房款259243元、退还装修保证金2000元、赔偿损失物管费2730元、税费9983.09元、以购房款259243元为基数按月息2%从2012年12月18日起给付利息的请求是建立在解除案涉《商品房买卖合同》的基础上的。如前所述，案涉《商品房买卖合同》不存在约定解除和法定解除的情形，故上述请求也不应得到支持。 综上所述，蒋先科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5408元，由蒋先科承担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 王**敏 审判员 查必林 二〇二一年一月二十一日 书记员 王 龙