广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27022号原告：袁月，女，汉族，住武汉市江夏区×××××××××××××，公民身份号码420××××××××××××029。委托诉讼代理人：刘达枫，广东国智律师事务所律师。被告：陈晓凯，男，汉族，住广东省惠来县×××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××914。被告：陈金玉，女，汉族，住广东省惠来县×××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××92X。第三人：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地：广东省广州市天河区×××××××，统一社会信用代码914××××××××520364G。负责人：吴丽玲。委托诉讼代理人：伍雨晴，女，该行员工。委托诉讼代理人：刘清鑫，男，该行员工。原告袁月与被告陈晓凯、第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，根据原告的申请，依法追加陈金玉作为被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。原告袁月及其委托诉讼代理人刘达枫到庭参加了诉讼，两被告及第三人经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告代被告陈晓凯向第三人清偿两被告就位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）在第三人的贷款本息（包括第三人在答辩中要求两被告支付的全部款项）；2.两被告、第三人在上列第一项诉讼请求履行完毕之日起7日内协助原告办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续；3.两被告在上列第1、2项诉讼请求履行完毕之日起3日内协助原告办理产权登记手续，将涉讼房屋转移登记至原告名下的手续，所产生的税费由被告承担，原告同意先行垫付；4.被告向原告支付违约金，违约金以涉讼房屋的房款总价223万元为标准，自2020年2月1日起，按照每日千分之一标准计算至房屋产权登记在原告名下之日止（暂计至2020年9月27日共计535200元）；5.两被告支付原告支出的律师费用15000元；6、两被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告于2019年6月5日与被告陈晓凯签订《房地产买卖合同》，约定被告陈晓凯出售登记在其名下的涉讼房屋，该合同约定：1.被告陈晓凯将涉讼房屋出售给原告，房屋总价款为223万元；2.在签署《房地产买卖合同》当日向被告陈晓凯交付定金2万元、18万元；3.2019年7月31日，原告向被告陈晓凯支付前期楼款130万元；4.被告陈晓凯在2020年1月前自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，被告陈晓凯在银行通知扣款日或之前存入足够金额用于还清所欠贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等涂销资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；5.2020年5月1日前完成递件过户手续；6.如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，被告陈晓凯仍需按时向银行偿还贷款。2019年6月5日，原告与被告陈晓凯签订《房地产买卖合同》的当天，原告分别向被告陈晓凯支付定金2万、18万元，合计支付定金20万。被告陈晓凯向原告分别出具了2万、18万元两张收款收据。2019年7月30日，原告向被告陈晓凯支付前期楼款130万元，被告陈晓凯向原告出具130万元收款收据，并向原告交付涉讼房屋的钥匙及签署交楼清单。原告按照《房地产买卖合同》向被告陈晓凯支付款项后，被告陈晓凯既没有按照合同约定如期向第三人申请办理提前还贷手续，也未存入足够款项及时清偿第三人贷款，更未按时办理涂销抵押登记及过户，被告陈晓凯的行为已构成违约，依据合同约定及合同法规定，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告作为善意相对方无从获知其配偶情况，诉讼中得知被告陈晓凯的配偶为被告陈金玉，为便于法院查明本案事实，特追加其为本案被告，请法院依法判决。两被告没有答辩。第三人提交书面答辩状述称：一，陈晓凯在第三人的贷款情况及还款情况。2015年5月8日，陈晓凯和第三人经协商自愿签订编号为08109601094的《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向陈晓凯发放个人住房贷款人民币128万元，执行利率为同期贷款利率下浮7%，贷款期限30年，陈晓凯以其所有的涉讼房屋为该贷款提供抵押担保，抵押登记时间为2019年5月23日，放款时间为2015年5月8日。同时，陈晓凯的配偶作为抵押人在合同上进行了签字确认。自2019年9月起，陈晓凯开始逾期还款，截止至目前，依然处于逾期还款状态，且第三人已经向天河法院起诉陈晓凯，要求解除合同，拍卖抵押物。目前抵押物为第三人首封。截止至12月，陈晓凯暂欠本金1073777.37元、利息35242.77元、罚息647.45元、复利712.53元。截止至1月7日，陈晓凯尚欠本金1073777.37元，利息35242.77元，罚息818.23元；自2021年1月8日至实际清偿之日，利息以尚欠本金为基数，按基准利率下浮7%计算；另根据借款合同第九条，对于借款人不能按时偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第三人已经垫付案件受理费14602元、保全费5000元、律师费12000元，上述金额合计1142348.6元.二，如陈晓凯结清贷款本息（含13息复利）以及受理费、保全费、律师费,第三人同意协商。由于目前第三人已经起诉陈晓凯，只要陈晓凯还清第三人贷款本息（含罚息复利）以及受理费、保全费、律师费，第三人同意解除对抵押物的查封以及涂销抵押。原告围绕其诉讼请求提交了证据，两被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，两被告及第三人均未到庭提出异议，本院采信其真实性并综合认定其证明力。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年6月5日，原告袁月（买方）、被告陈晓凯（卖方）、案外人佛山房顾问房地产有限公司（经纪方，以下简称房顾问公司）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉讼房屋以总价2230000元售予买方；本次交易按政府相关法律规定产生的全部税费由买方承担；涉讼房屋按现状出售；卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为业主收齐首期楼款（含定金）1500000元之日；采用涂销抵押后按揭付款方式付款，部分定金20000元买方应在签署合同时支付，定金余款180000元买方须在2019年6月5日前自行交付卖方；卖方应在收齐定金后2020年4月1日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，并协助买方申请银行按揭，买方应在签署合约后2020年4月15日内办理签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，向银行申请30年73万元的银行按揭贷款；买卖双方同意符合办理房产交易递件条件后十个工作日内配合经纪方办理本次交易的递件手续；卖方收取定金后2020年1月前自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，在银行通知扣款日或之前存入足够金额用于还清所欠贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等涂销资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；经银行审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）1300000元买方应在2019年7月31日（不迟于递件日）前直接支付给卖方；楼价余款730000元由贷款银行直接划给卖方；因买方或卖方违反本合约约定，拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易/按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合约相应义务，则按以下情况承担相应违约责任：1.逾期未超过15天的，违约方每逾期一天应按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之二十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；3.逾期超过15天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出《催促履行通知函》之日起十天为履行期限；合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费、查询费等均由违约方承担。该合同第十六条“双方约定的其他事项（对本合同条款的修改或补充）”以手写字体约定：“1.甲乙双方约定，本房屋于2020年5月1日前完成递件过户手续，如因乙方购房资格原因导致相应流程时间需要顺延的，双方同意配合作相应的顺延，因此产生的额外费用由乙方承担；2.甲乙双方约定，乙方于2019年7月31日前付清全部首期楼款人民币壹佰伍拾万元整（含定金），甲方收齐该款项后应于当天配合乙方到物业所在地房管局办理产权抵押登记，抵押相应产权份额予乙方。”同日，原告向被告陈晓凯转账20000元、50000元，案外人何幸向被告陈晓凯转账30000元、50000元、50000元，被告陈晓凯亦于同日出具两份《收款收据》，分别确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金20000元、180000元。2019年7月30日，原告向被告陈晓凯转账300000元、1000000元，被告陈晓凯于同日出具《收款收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的首期楼款1300000元。同日，原告与被告陈晓凯签署《交楼清单》，被告陈晓凯将涉讼房屋交付原告使用。2019年8月1日，涉讼房屋办理抵押登记，登记抵押权人为原告，被担保主债权数额为1500000元，债务履行期限至2020年5月1日。2020年9月25日，原告与广东国智律师事务所签订《民事委托代理合同书》，约定原告委托该所指派的刘达枫律师代理本案一审、二审、执行事宜，并应于签订合同之日起3日内支付律师费150000元。同月27日，广东国智律师事务所开具发票，确认收到原告支付的律师费15000元。2020年10月10日，原告提起本案诉讼。另查明：两被告于2012年11月21日结婚。涉讼房屋由被告陈晓凯于2015年4月28日向案外人佛山市南海盈裕房地产发展有限公司购买，于2019年5月23日办理不动产登记及一般抵押登记，登记抵押权人为第三人，被担保主债权数额为1280000元，债务履行期限至2045年5月8日。第三人在诉讼中向本院反映，两被告均为抵押人，被告陈晓凯自2019年9月起开始逾期还款至今，且第三人已经向天河法院提起诉讼。原告提交的由佛山市自然资源局南海分局于2020年12月17日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》反映，涉讼房屋存在一项查封登记，查封受理时间为2020年9月11日，限制文号为（2020）粤0106民初34385号，限制机构为广东省广州市天河区人民法院，限制日期为2020年9月11日起至2023年9月10日。2020年12月24日，广州市天河区人民法院作出（2020）粤0106民初34385号民事判决，判令：一、解除工行开发区支行与陈晓凯、陈金玉签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：08109601094）；二、陈晓凯、陈金玉于本判决发生法律效力之日起十日内向工行开发区支行偿还借款本金1073777.37元及其利息、罚息、复息（截至2020年12月18日的利息35242.77元、罚息647.45元、复利712.53元；自2020年12月19日起至实际清偿之日止，罚息以借款本金1073777.37元为基数，复息以利息35242.77元为基数，均以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为基准利率下浮7%再上浮50%的利率标准计付，利息不再计算）；三、工行开发区支行对陈晓凯、陈金玉提供抵押的坐落于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××的房产（房屋权属人为陈晓凯）享有抵押优先受偿权，有权对以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、驳回工行开发区支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14602元，财产保全费5000元，合计19602元，由陈晓凯、陈金玉共同负担。再查明：庭审当日，原告向本院出示的其尾号为0474的长城电子借记卡（Ⅰ类账户）余额为1200638.29元。原告在庭审中向本院明确同意代偿两被告尚欠第三人涉讼房屋项下贷款本息及其他费用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告袁月、被告陈晓凯、案外人房顾问公司签订的《房地产买卖合同》既包含原告与被告陈晓凯之间买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含原告袁月、被告陈晓凯基于该交易而与案外人房顾问公司之间的居间合同权利义务约定，为混合合同。现原告袁月与被告陈晓凯因履行该合同项下买卖涉讼房屋的权利义务约定产生争议并致本案诉讼，故本院仅就此进行审查处理。经审查，《房地产买卖合同》项下原告与被告陈晓凯之间买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已依约支付了首期款1500000元，没有证据反映被告方有依约办理提前还贷、涂销抵押登记等相关手续，被告陈晓凯构成违约。涉讼房屋购买于两被告婚姻关系存续期间，依法应属两被告的夫妻共同财产。虽然被告陈金玉并未签署本案的《房地产买卖合同》，但其在本案中并未对本案交易提出异议；同时，涉讼房屋于2019年7月30日交付原告使用至今，于2019年8月1日办理抵押权人为原告的抵押登记，被担保债权数额为原告已付购房款金额，就此被告陈金玉也未提交证据证明其有提出异议。据此，本院认定被告陈金玉对被告陈晓凯出售涉讼房屋予原告知情且同意，本案债务为两被告夫妻共同债务，两被告应连带承担相应的合同责任。因此，在原告同意代为清偿涉讼房屋项下尚欠第三人的贷款本息及其他费用的前提下，《房地产买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定可以继续履行，故本院对原告诉讼请求第1-3项关于办理涉讼房屋不动产权转移登记至其名下的相关手续的诉请予以支持，同时，原告应在办理涉讼房屋不动产权转移登记手续之前，与两被告共同办理注销抵押权人为原告的抵押登记。因涉讼房屋的不动产权尚未办理转移登记手续，税费金额尚未确定，原告可在实际支出相关税费后，再根据垫付情况另行主张权利。如上所述，被告陈晓凯在履行《房地产买卖合同》过程中存在违约，依约应承担逾期履行的违约责任。鉴于《房地产买卖合同》约定的逾期履行的违约责任计付标准过高，本院根据公平原则调整为以总购房款2230000元为本金按日万分之一，即223元/日的标准计付逾期履行的违约金。此外，虽然《房地产买卖合同》约定卖方应于2020年1月前向抵押银行申请办理提前还贷手续，但考虑原告变更了本案交易的付款方式，故本院参考双方关于递件时间（2020年5月1日前）的专门约定，以2020年5月1日作为卖方逾期履行违约金的计算起点，不采纳原告关于逾期履行违约金的计付时点。此外，因涉讼房屋尚未办理不动产权转移登记手续，后续手续能否实际办理仍存在不确定性，故本院据此仅将逾期履行的违约金计至本案庭审辩论终结之时（2021年1月11日），此后逾期履行的违约金双方另案处理，本案不作处理。综上，本院核定两被告应向原告支付2020年5月1日至2021年1月11日止共256天逾期履行的违约金57088元（223×256），原告关于逾期付款违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。如上所述，被告陈晓凯违约致本案诉讼，原告因本案诉讼支出的律师费15000元属于合理的维权成本，原告诉请两被告赔偿其支出的律师费15000元符合法律规定，也符合《房地产买卖合同》的约定，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。第三人经本院合法传唤未到庭，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告袁月应于本判决发生效力之日起十五日内代被告陈晓凯、陈金玉清偿第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行就位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××办理的抵押登记担保的全部债务；第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行、被告陈晓凯、陈金玉应于原告袁月履行上列第一项确定的债务之日起十日内协助原告袁月办理注销位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行的抵押登记的相关手续；被告陈晓凯、陈金玉应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告袁月办理注销位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××抵押权人为原告袁月的抵押登记的相关手续；被告陈晓凯、陈金玉应于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××项下的抵押登记全部注销之日起十五日内协助原告袁月办理将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××的不动产权转移登记至原告袁月名下的相关手续；被告陈晓凯、陈金玉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金57088元予原告袁月；被告陈晓凯、陈金玉应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费15000元予原告袁月；驳回原告袁月的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计14520.8元（原告已预交），由原告负担1912.8元，由两被告连带负担12608元并应于在本判决发生法律效力十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费12608元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年一月二十二日书记员  许晓璇