上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13691号原告：何灵溢，女，1970年7月1日出生，汉族，住江西省吉安市。原告：张芳芳，女，1978年6月10日出生，汉族，住福建省福清市。两原告的共同委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：王鸿英，上海市震旦律师事务所律师。被告：上海家全居餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：唐昭明。被告：杨广(曾用名：杨建祥),男,1977年5月16日出生,汉族，户籍地四川省。被告：唐红梅,女,1977年1月7日出生,汉族，户籍地四川省。原告何灵溢、张芳芳诉被告上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告何灵溢、张芳芳的共同委托诉讼代理人茅永涛、王鸿英到庭参加诉讼。被告上海家全居餐饮有限公司(以下简称家全居餐饮公司)、杨广、唐红梅经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。何灵溢、张芳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告家全居餐饮公司向两原告支付逾期支付租金的违约金373,350元;2.判令被告家全居餐饮公司向两原告支付原免租期租金124,450元;3.判令被告家全居餐饮公司赔偿两原告拖欠的煤气费33,193元;4.判令被告家全居餐饮公司赔偿两原告拖欠的水费19,535元;5.判令被告家全居餐饮公司赔偿两原告拖欠的物业管理费28,841.70元；6.判令被告家全居餐饮公司赔偿两原告律师费10,000元；7.判令被告杨广、唐红梅对被告家全居餐饮公司上述付款义务承担连带责任；8.本案诉讼费等费用由三被告共同承担。事实和理由：两原告是上海市中山西路XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)的产权人,被告家全居餐饮公司自2012年10月起承租系争商铺用于餐饮经营。2017年11月，因被告家全居餐饮公司长期拖欠租金，原告提起诉讼，一审法院判决支持原告诉请。后被告家全居餐饮公司主动履行付款义务,双方达成和解。2018年4月，原被告重新签订《租赁合同》，新的租赁期限为2018年4月1日至2022年3月31日，其中2018年4月1日至2020年3月31日月租金为人民币124,450元,租金按月支付,每月1日为支付日。该合同同时明确,如租赁期内承租方因违约行为导致本合同提前终止,则出租方给予承租方的1个月免租期租金须支付。被告杨广、唐红梅作为被告家全居餐饮公司的实际经营人,自愿作为该承租人的担保人在该租赁合同上签字。本合同还约定了违约责任及担保人责任。被告家全居餐饮公司从签订《租赁合同》开始就不断拖欠租金,几经催讨,尚欠付两个月左右的租金，其行为严重违反合同约定和诚信原则,已构成根本违约。原告不得已于2018年9月6日向三被告发出了解除合同的书面通知函并再次起诉至贵院,经贵院法官的主持下原被告双方于2018年11月8日达成《民事调解书》,但是被告仍然无法履行民事调解书,原被告双方已经没有任何谈判的基础,导致被告向贵院申请强制执行。强制执行开始后，被告不付租金及占用费使用了原告商铺三个多月,因被告在原告处尚有三个租金的押金没有结算,该押金原告本来当是被告抵扣了三个月的租金就算了。待原告找到新的租户,新租户入场时被告杨广百般阻挠新租户入场装修还打伤原告的代理人。被告拖欠原告租金还长期拖欠了煤气费、物业费及水费,这些费用最终要原告买单,被告必须根据合同承担责任。请求贵院查明事实,依法支持原告的相关诉请。家全居餐饮公司、杨广、唐红梅未答辩。本院认定事实如下：何灵溢、张芳芳于2012年4月16日登记为上海市徐汇区中山西路XXX号XXX室房屋的权利人，建筑面积437.62平方米，建筑类型商场，用途综合。2018年4月19日，何灵溢、张芳芳作为出租方(甲方)与家全居餐饮公司作为承租方(乙方)、杨广、唐红梅作为担保方(丙方)签订和解协议，约定，甲乙双方于2012年10月15日订立的《租赁合同》已经履行完毕，目前双方没有达成新的租赁合同，而乙方仍在使用甲方的商铺位于上海市中山西路XXX号XXX室房屋超过合同期半年，甲方起诉乙方及其法定代表人杨广的诉讼已由徐汇区人民法院一审判决，乙方及杨广不服上诉，现双方达成如下和解协议：乙方确认，截止2018年3月31日，乙方欠付使用费共计530,931元(该笔使用费已经是考虑到甲乙双方要续租而免掉了乙方一个月的租金)；二、乙方承诺并保证于2018年4月19日前将本协议第一条所述欠付租金全额付至甲方指定的账户；三、由于乙方拖欠租金导致甲方向徐汇法院提起诉讼导致甲方额外付出了诉讼费和保全费约两万元,另乙方如果续租按目前租金还要补押金差价82,350元,共102,350元在2018年4月19日前一并全额付至甲方账户；四、若乙方按本协议第一、二条的约定,履行完毕全部付款义务的,则甲方同意续签《租赁合同》。乙方未履行或部分履行任何一项付款义务的,则甲方认为签约的条件不成就,乙方需履行法院判决；五、若乙方未按本协议第一、二条的约定,履行完毕全部付款义务的,乙方应立刻搬离并归还该房屋,结清全部拖欠租金、拖欠租金违约金、房屋占用使用费、公共事业费、以及甲方追回该笔费用所产生的律师费等等一切所有费用,并注销或迁移该房屋内的工商登记手续等；若乙方未立刻搬离该房屋的,甲方有权采取断水断电、更换锁具、自行收回房屋、强行将乙方搬离等各种措施。该房屋内乙方留置的装修装饰、设施设备、家具物品等均视为乙方无条件放弃,归甲方所有,无需代替保管,甲方可自行处置,乙方保证不就此向甲方提出任何赔偿要求；六、若乙方按本协议第一、二条的约定,履行完毕全部付款义务的,则甲、乙双方一致同意续签《租赁合同》,并就未尽事宜进步明确如下：(1)租金于每月第1日支付,先付后用。2018年5月1日乙方需支付前一个月欠付的租金及当月应付租金,之后每月1日付当月租金,逾期乙方有权按照本协议第五条收回该商铺且已经免除的一个月的租金甲方有权收回；(2)因乙方原因导致《和解协议》不能生效的或违反和解协议其他约定的,乙方应按照甲方的通知立刻搬离并归还该房屋,结清全部拖欠款项,并注销或迁移该房屋内的工商登记手续,如有逾期,乙方应按照日租金的两倍向甲方支付房屋占用使用费。除主张房屋占用使用费外,甲方仍有权要求乙方赔偿六个月的租金作为违约金。同时,甲方有权采取断水断电、更换锁具、自行收回房屋、强行将乙方搬离等各种措施。该房屋内乙方留置的装修装饰、设施设备、家具物品等均视为乙方无条件放弃,归甲方所有,无需代替保管,甲方可自行处置,乙方保证不就此向甲方提出任何赔偿要求；七、本《和解协议》生效的前提是在2019年4月19日前甲乙丙三方都签字且乙方已支付本协议提到的欠付的使用费。当天，何灵溢、张芳芳作为出租方(甲方)与家全居餐饮公司作为承租方(乙方)、杨广、唐红梅作为担保方(丙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作商业用途使用，面积约437.62平方米；租赁期限自2018年4月1日起至2022年3月31日止，免租期从2017年10月15日至2017年11月14日(免租期属于提前给了，在双方签订的和解协议已经予以扣除，若在租赁期间因乙方原因违约行为导致该合同提前终止则甲方有权要回免租期的租金)；第三条、租金和支付方式及租金缴纳期限，1、租金金额，2018年4月1日至2020年3月31日租金每月124,450元，2020年4月1日至2021年3月31日租金每月130,700元，2021年4月1日至2022年3月31日租金每月137,200元，物业管理费由乙方负责按时按期缴纳，若逾期缴纳甲方有权在押金中予以扣除；2、付款方式：租金按每月为一期支付，先付后用，以后每期租金于每月的1日；若每月的1日为非工作日,则提前至前一个工作日；租金以银行转账方式支付至甲方指定的银行账户；第四条、担保人责任(担保条款)，1、丙方A和丙方B保证代表乙方自此不再拖欠甲方任何应付款项。丙方作为乙方的担保人就乙方基于《租赁合同》全部应付债务款项(包括但不限于拖欠租金、租金违约金、损害赔偿费用、房屋占用费、公共事业费、以及甲方追回该笔费用所产生的律师费等等一切所有费用的连带责任担保。)担保期间从签订合同当天直到本合同履行期届满后五年；第五条：押金，1、为确保租赁期内相关费用之如期结算,乙方同意于签订本合同当天支付甲方三个月373,350元押金,人民币叁拾柒万伍仟元；2、除合同另有约定外,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁押金,除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分在双方签署房屋交接书后经甲方验收认可后5个工作日内,扣除乙方应付之全部费用后,无息退还乙方；3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他一切相关费用,甲方可以在押金中抵扣,且追究乙方的违约责任；第十条：违约责任和合同终止的赔偿措施，2、乙方必须按照约定向甲方交纳全额租金。如乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按日租金壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期支付租金超过七天的,则视为乙方自动退租,构成根本违约。甲方有权收回房屋,并追究乙方的违约责任；乙方应立刻搬离并归还该房屋,放弃该房屋内的一切装修装饰,结清全部拖欠租金、租金违约金、房屋占用费、公共事业费,并注销或迁移该房屋内的工商登记手续等。同时,若乙方未立刻搬离该房屋的,甲方有权采取断水断电、更换锁具、自行收回房屋、强行将乙方搬离等各种措施。该房屋内乙方留置的装修装饰、家具物品等均视为乙方无条件放弃,归甲方所有,无需代替保管,甲方可自行处置,乙方保证不就此向甲方提出任何赔偿要求。合同签订后，被告家全居餐饮公司继续使用系争商铺。因被告拖欠租金等，两原告于2018年9月17日向本院起诉，2018年11月8日本院(2018)沪0104民初20869号民事调解书确认，一、确认何灵溢、张芳芳与上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅之间关于上海市中山西路XXX号XXX室商铺的租赁合同继续履行；二、上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅于2018年11月20日之前支付何灵溢、张芳芳2018年11月的租金124,450元；三、上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅于2018年11月20日之前支付何灵溢、张芳芳律师费20,000元；四、如上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅逾期未履行上述二、三条协议以及之后的租金支付时限，何灵溢、张芳芳与上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅的租赁合同立即解除，上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅立即迁出上海市中山西路XXX号XXX室商铺，上海家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅不得主张装修补偿，何灵溢、张芳芳有权立即申请法院执行…。2019年5月27日，原告委托律师向三被告发出律师函，要求确认合同于2019年1月2日解除，到2019年5月底拖欠租金373,350元(包括曾经给一个月的免租期也因违约而收回)，要求立即迁出系争商铺等。2019年7月10日通过法院强制执行，被告家全居餐饮公司搬离系争商铺。系争商铺燃气费缴费通知书显示，2019年3月燃气费加违约金计17,482.60元、2019年5月燃气费加违约金计8,386.50元、2019年6月燃气费加违约金计6,178.60元、2019年7月燃气费加违约金计1,145.80元；上述费用由原告支付共33,193.50元。原告为本次起诉聘请律师，花费律师费10,000元。另查明，2020年1月，两原告曾提起诉讼主张权利，因故撤回起诉。以上事实，除有当事人陈述外，另有上海市房屋产权证、上海市不动产登记簿、和解协议、租赁合同、律师告知函、煤气费缴费通知单及签购单、律师聘请合同及发票复印件等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。原告出示欠费明细，拟证明商铺撤走仍拖欠水电费以及物业管理费两项计48,377元(由上海好福缘物业管理有限公司盖章的欠费明细载明，2017年11月、12月水电费各4,829.30元、4,471元，物业费每月2,407元、疏通费每月200元，2018年1月-12月水电费合计53,936.70元、物业费28,884元、疏通费2,400元，2019年1月，水电费1,500元，物业费2,407元、疏通费200元，2-6月总费用19,535元，合计123,377元，减去2018年12月付清60,000元，减去2019年3月付清15,000元，剩余48,377元)。庭审中，原告表示，被告家全居餐饮公司拖欠2019年7月10日搬离前三个月的租金，原告将押金抵扣3个月租金，故本案未主张最后三个月的租金。庭审后，原告提供了本院执行庭于2019年7月10日制作的询问笔录，由原告的委托诉讼代理人(申请执行人)及上海家家全居餐饮有限公司、杨广(被执行人)参加，双方确认，被执行人已经支付律师费和诉讼费10,723元，并中山西路XXX号XXX室商铺被执行人现在已经搬离。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。生效的民事调解书第四条确认，“如上海家家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅逾期未履行上述二、三条协议以及之后的租金支付时限，何灵溢、张芳芳与上海家家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅的租赁合同立即解除，上海家家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅立即迁出上海市中山西路XXX号XXX室商铺，上海家家全居餐饮有限公司、杨广、唐红梅不得主张装修补偿，何灵溢、张芳芳有权立即申请法院执行”，现原告自认被告家全居餐饮公司于2019年7月10日搬离系争房屋，并以押金抵扣2019年7月10日前的租金，并无不当，本院予以采纳。现被告家全居餐饮公司逾期付租金的行为构成违约，故原告依据租赁合同、民事调解书及和解协议要求被告家全居餐饮公司向两原告支付逾期支付租金的违约金373,350元、原免租期租金124,450元、赔偿两原告拖欠的煤气费33,193元、水费及物业管理费计48,376.70元及被告杨广、唐红梅对被告家全居餐饮公司上述付款义务承担连带责任之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于双方间对律师费的负担约定在和解协议中，双方间租赁合同未做约定，故原告要求被告家全居餐饮公司赔偿两原告律师费10,000元及被告杨广、唐红梅承担连带责任之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。三被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、1995年《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向何灵溢、张芳芳支付逾期付租金的违约金373,350元；二、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向何灵溢、张芳芳支付原免租期租金124,450元；三、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向何灵溢、张芳芳支付煤气费33,193元；四、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向何灵溢、张芳芳支付水费、物业管理费计48,376.70元；五、杨广、唐红梅对上海家全居餐饮有限公司上述债务承担连带清偿责任；六、驳回何灵溢、张芳芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,694元，由何灵溢、张芳芳负担164.50元、上海家全居餐饮有限公司负担9529.50元；公告费560元，由上海家全居餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  梁志宏人民陪审员  戴玉琴二〇二一年一月十五日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。