广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31896号原告：陈雪英，女，汉族，住广东省清远市清新区。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：唐某1，男，汉族，住广东省阳山县。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华六路****。法定代表人：唐某1。原告陈雪英诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（下简称长富公司）、招某1、佛山市房天下科技有限公司（下简称房天下公司）、唐某1租赁合同纠纷一案,本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告陈雪英、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼。被告房天下公司、招某1、唐某1经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2018年9月20日签订的合同；2.被告长富公司向原告退还使用权租金或出让金145089元及利息(以145089元为本金自2016年4月29日起按年利率4.35%计算至实际清偿之日止)；3.被告房天下公司向原告退还装修优惠定金30000元及利息（以30000元为本金自2016年4月29日起按年利率4.35%计算至实际清偿之日止）；4.被告招某1对第二项诉请承担连带清偿责任；5.被告唐某1对第三项诉请承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2016年4月29日原告之前的一手买主石洪与被告佛山市南海长富物业投资有限公司，签订了《物业使用权租赁合同》，约定由长富公司将位于佛山市×××××××长富都市创意产业园的1号楼xx物业使用权出让给原告的前一手业主石洪，租赁期限自物业交付之日至2042年9月1日，物业使用权出让金总计145089元。合同签订后该款项付至长富公司法人招某1账户，长富公司向石洪出具了收款收据(2018年9月20日转给原告)。据原告了解，案涉物业所在土地是长富公司向佛山市南海区××××××旧二股份合作经济社(下简称经济社)承租的，承租期为30年。依照长富公司与经济社的约定，长富公司每半年交一次租，若长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地建筑物收回经济社所有。而长富公司将案涉物业转租给原告，出让金却在几个月内全部收齐。若长富公司一旦无力向经济社支付出让金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且案涉物业在报建时也是以车间的名义进行报建的。而长富公司擅自将车间改为公寓对外销售，其行为实属违法。另外，在购房时，佛山市房天下科技有限公司作为中介方，向原告收取了认购案涉房屋的定金30000元，而房天下公司只是中介服务方，其有义务了解案涉物业是否符合出售条件，但其并没有履行该义务，根本无权收取该费用。另招某1是长富公司的法人及股东，长富公司的注册资金仅3万元，长富公司用招某1的私人账户收取所有对外使用权的出让金，可见，见招某1与长富公司的资产混同，招某1应对原告的损失承担清偿责任。被告佛山市房天下科技有限公司是一人有限责任公司，被告唐某1是唯一股东，唐某1未能证明佛山市房天下科技有限公司的财产独下于其个人财产，故其应对佛山市房天下科技有限公司的债务承担连带清偿责任。综上，请求法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》约定履行。1.长富公司不存在任何违约行为。（1）涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准。（2）长富公司与原告约定将涉案物业临时返租给长富公司，长富公司向其支付临时返租租金合计人民币27856元。后在符合交付使用条件时，经原告确认无异议后，长富公司已向其交付涉案物业，由其一直实际使用至今。2.长富公司与佛山市南海区××××××旧二股份合作经济社签订的与涉案物业相关的资料合法有效，长富公司也一直正常履行，原告的不安并无事实依据，根本不构成解除合同的理由。3.《物业使用权租赁合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保护合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，长富公司认为：1.若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》,原告亦应向长富公司返还已收取的临时返租租金27856元。根据双方约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司的临时返租租金，应向长富公司返还。为减少累讼，应将原告收取临时返租租金在本案中扣减长富公司应退还的使用权租赁金。2.原告主张的利息的开始时间并无事实依据及法律依据，应从解除之日起计算。3.长富公司与招某1之间不存在财产混同。（1）招某1是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立。（2）涉案使用的户名为招某1的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由招某1本人使用，款项也属于长富公司所有，长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。（3）案涉交易主体明确，合同是由长富公司与原告签订，全部收款收据均是由长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是长富公司，案涉招某1账户一直由长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由长富公司收取，返租租金也是由长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。（4）原告提供的招某1账户仅能证明长富公司使用户名为招某1的账户，但并无其他证据证明长富公司与招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，长富公司或者招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形不符合《公司法》第十二条的规定，原告主张招某1对长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。被告招某1、房天下公司、唐某1没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人对真实性未提出异议或有原件核对的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区×××××侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间一项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2018年9月20日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于长富都市创意产业园1号楼869号；物业用途为主导厂房、办公；物业使用权出让期自物业交付之日起至2038年6月30日，甲方在约定的租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日止；期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权出让金总计145089元；甲方应于2016年9月1日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起按已收取出让费的每日万分之五支付逾期违约金。物业交付时间逾期超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。另一，2018年9月20日，原告（受让方）与石洪（转让方）签订《转让书》：自愿转佛山市南海区××××××长富都市创意产业园1号楼869号房给陈雪英。按原价。另二，被告房天下公司于2016年4月28日出具收据，确认收到石洪认购涉讼房屋装修优惠定金30000元。被告长富公司于2016年4月29日出具收据，确认收到石洪涉讼房屋使用权转让金145089元。另三，被告长富公司于2020年12月11日收到本案的起诉状。另四，长富公司在出租佛山市南海区×××××侧车间物业时，有用招某1的账户收取使用权出让金及支付返租收益。另五，长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马足忠。房天下公司系自然人独资的有限责任公司，唐某1系其股东。庭审中，证人石洪述称：石洪当时向被告长富公司购买涉讼房屋，后转让予陈雪英。石洪收取了陈雪英使用权转让金145089元及装修优惠定金30000元。石洪收取了被告长富公司的返租租金27856元，该笔款项未支付予原告。石洪同意长富公司及房天下公司将其支付的租赁款及装修优惠定金支付予原告。庭审中，原告、被告长富公司及证人石洪均确认石洪与长富公司就涉讼物业签订的物业使用权租赁合同的权利义务转让给原告。原告不同意在被告长富公司应退原告的款项中抵扣长富公司支付予石洪的返租租金。本院认为，涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2016年9月1日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年12月11日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权租赁合同》20年内的租赁约定已于2020年12月11日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款145089元予原告。被告长富公司占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，本院酌定以145089元为本金按年利率4.35%自原告与被告长富公司签订合同之日即2018年9月20日起计付利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告并未收取被告长富公司支付的返租租金，原告不同意抵扣，被告长富公司亦未举证证明石洪与被告长富公司签订的物业使用权租赁合同对该部分返租租金有进行约定，被告长富公司主张在本案中进行抵扣石洪收取的返租租金，依法无据，本院不予支持。招某1系长富公司的股东，长富公司通过招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张招某1对长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告对房天下公司的请求，房天下公司收取的30000元没有合同依据，原告主张房天下公司返还30000元，本院予以支持。至于利息，结合本案案情，本院酌定被告房天下公司支付自涉讼房屋转让之日即2018年9月20日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告房天下公司是一人有限责任公司，被告唐某1是唯一股东，唐某1未举证证明房天下公司的财产独立于其个人财产，故本院对原告诉请唐某1对房天下公司的债务承担连带清偿责任予以支持。被告房天下公司、唐某1、招某1经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈雪英与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限内的约定于2020年12月11日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用权出让金145089元及支付以该款为本金自2018年9月20日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告陈雪英；三、被告佛山市房天下科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元及支付以该款为本金自2018年9月20日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告陈雪英；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；五、被告唐某1对被告佛山市房天下科技有限公司上述第三项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告陈雪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2231.54元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担1956.54元，由被告佛山市房天下科技有限公司、唐某1负担275元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的2231.54元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二一年一月十五日书记员  成海欣