上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23912号原告：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。被告：赵瑞丽，女，1986年6月1日生，汉族，住福建省南平市。原告上海殷兴实业发展有限公司(下称殷兴公司)与被告赵瑞丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告殷兴公司委托诉讼代理人张裕、被告赵瑞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租13,600元、物业管理费2,029元、水电费836元，总计16,465元；2、判令被告向原告支付装修免租期房租21,000元；3、判令被告向原告支付其他已优惠的房租19,600元；4、判令原告没收房屋押金31,500元用于冲抵解约违约金；5、判令被告向原告支付律师费5,000元。事实与理由：2019年8月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市嘉定区城中路XXX号XXX幢XXX层XXX号房屋(下称涉案房屋)，租赁期限自2019年8月20日至2021年8月19日止，租金为10,500元/月，物业管理费6,296.40元/季度，装修免租期2个月。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后原告依约将案涉房屋交付被告使用，合同履行过程中，被告曾因拖欠费用被原告通知解除合同，但后续考虑被告要求继续履行及疫情原因，双方达成《继续履约协议》，由原告给予被告相应房租优惠，且对之前拖欠费用作出明确付款约定，被告亦承诺按约付款。此后，被告仍未按约履行，经原告多次催讨，后被告于2020年6月10日单方要求终止租赁合同，原告随即要求被告付清拖欠费用并承担违约责任，被告未予理睬。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，望判如所请。被告赵瑞丽辩称，同意第一项诉讼请求，愿意支付欠付的租金、物业费、水电费。认可确因其违约导致合同解除，故同意原告没收押金冲抵解约违约金，但其余诉请均不同意。一、关于免租期租金，涉案商场公共部位装修至2019年10月底，商场直至11月才开业，故在原告给予的装修免租期2019年8月20日至2019年10月19日期间，其无法装修，即使装修好也无法营业。故免租期租金不应支付。二、关于已经优惠的房租，疫情期间商场未开业，被告也无法经营，后商场开业被告生意也不好。后双方协商疫情期间的租金给予优惠，其中2020年2月至5月共计3个月22天的租金减免一半，租赁合同继续履行。被告认为虽然后来双方合同还是未能继续履行下去，但该优惠是因疫情影响而给予的租金减免，不应再计收了。三、关于律师费，被告不同意支付。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月13日，殷兴公司(出租方，甲方)与赵瑞丽(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区城中路XXX号XXX幢XXX层XXX号房屋出租给乙方经营三杯鸡品牌，租赁面积为46平方米(含公摊面积)，租赁期限自2019年8月20日起至2021年8月19日，甲方给予乙方装修免租期为2019年8月20日起至2019年10月19日，租金自2019年10月20日开始计算。特别约定：若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金。租金为10,500元/月，物业管理费为6,296.40元/季度。5-1：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为三个月租金，即31,500元。10-5：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同所示月租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。上诉合同签订当天，双方签订《交房确认单》。合同履行初期，赵瑞丽尚能按约支付相关费用。2020年2月开始，赵瑞丽以新冠疫情影响经营无力支付租金为由，拖欠租金未付。2020年5月8日，双方经协商签订《继续履约协议》，约定：……鉴于双方于2019年8月20日签订的《房屋租赁合同》曾因乙方(赵瑞丽)违约导致提前解除，现由于乙方申请继续履行租赁合同，甲方亦表示同意。……双方特就疫情期间的房租减免优惠事宜、继续履行租赁合同等事宜经过平等协商，达成如下补充条款，供双方遵照履行：……2、考虑“新冠”疫情原因，甲方愿意给予乙方一定的房租优惠，在前四个月期间，乙方可按原房租金额的50%比例支持房租，在这四个月期满后，乙方可按原房租金额的70%比例支付房租，一直到合同期满。3、物业费按2,099元/月计算。租赁合同剩余租期内，房租及物业费付款方式变更为按月支付。4、鉴于乙方已支付的房租可使用期限为2020年2月19日(注：乙方为装修而交纳的装修押金10,500元已抵充2020年1月20日至2020年2月19日的房租)，故本补充协议所涉暂减免优惠期自2020年2月20日起算，即乙方在2020年2月20日至2020年6月19日期间可享受房租减免50%的优惠政策，在2020年6月20日至2021年8月19日期间可享受房租减免30%的优惠政策……6、租赁期限内，若乙方再出现任何违约行为、或由于乙方的违约行为导致租赁合同提前解除或乙方要求提前解除租赁合同的，属于乙方严重违约，乙方除按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任(包括承担甲方支出的包括律师费、保全费、保全担保费等维权费用)以外，还需向甲方补足已获取的减免优惠金额。7、本协议签订后，乙方需于3日内向甲方付清拖欠/应付的各项费用。2020年5月8日，赵瑞丽签署《承诺书》：本人承诺于2020年5月31日前付清房租物业费水电费，合计22,116.10元，否则视为我方违约，自动终止租赁合同。《继续履约协议》签订后，赵瑞丽仍未按约履行付款义务，且经殷兴公司多次催讨无果。2020年6月10日，赵瑞丽向殷兴公司提交终止合同申请书，提出终止合同申请。2020年6月15日，殷兴公司向赵瑞丽寄送《关于的回函》，要求赵瑞丽付清拖欠费用并承担相应违约责任，物流信息显示退回妥投。之后，殷兴公司认为赵瑞丽严重违约，应承担相应违约责任并付清拖欠费用，故为维护自身合法权益，殷兴公司遂诉至法院。庭审中，1.双方一致确认租赁合同于2020年6月10日解除，但对案涉房屋返还日期有异议。赵瑞丽称案涉房屋于2020年6月10日返还，殷兴公司认为其于2020年6月底才实际返还，但同意各项费用计算仅主张至2020年6月10日。2.殷兴公司自认案涉商场公共部位于2019年8月底装修完毕，之后的灯光安装不影响赵瑞丽的装修。本院认为，殷兴公司与赵瑞丽间的《房屋租赁合同》及《继续履约协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。殷兴公司已按约将案涉房屋交付赵瑞丽使用，赵瑞丽理应支付相应的租金。但其并未按约履行付款义务，且在殷兴公司就其迟延支付租金给予一定理解并给予租金减免后，仍未按约履行，违约情节明显，理应承担相应的违约责任。关于赵瑞丽拖欠的租金、物业费、水电费以及已付押金冲抵解约违约金，赵瑞丽均予以认可，本院予以照准。关于装修免租期房租，根据约定，因赵瑞丽违约导致合同提前解除，其应向殷兴公司支付装修免租期的租金。赵瑞丽抗辩称案涉商场公共部位在其装修免租期2019年8月20日之后仍在装修，直至2019年10月底才装修完毕，影响其店铺的装修及开业。殷兴公司称商场公共部位于2019年8月底装修完毕，之后公共部位灯光的安装不影响赵瑞丽装修。因赵瑞丽对其所称的公共部位装修至2019年10月底未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。综合考虑商场公共部位的装修、安装对案涉店铺的装修、经营可能存在的影响，本院酌定赵瑞丽支付殷兴公司装修免租期房租15,000元。关于已优惠的房租，根据双方《继续履约协议》的约定，因赵瑞丽再次违约并要求提前解除合同，其应向殷兴公司补足已获取的减免优惠金额。但赵瑞丽已享受优惠房租的期间为2020年2月20日至2020年6月10日，该期间全国范围内爆发了新冠肺炎疫情，考虑到疫情对赵瑞丽经营的餐饮店可能造成的影响，兼顾双方共同分担损失等原则，本院酌定赵瑞丽支付殷兴公司已优惠的房租5,000元。关于殷兴公司主张的律师费，因其已主张解约违约金31,500元，该款以押金进行冲抵，赵瑞丽对此并无异议，该违约金已足以弥补其损失，故对律师费本院不再支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵瑞丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海殷兴实业发展有限公司租金13,600元、物业管理费2,029元、水电费836元，合计16,465元；二、被告赵瑞丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海殷兴实业发展有限公司装修免租期租金15,000元；三、被告赵瑞丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海殷兴实业发展有限公司其他已优惠的租金5,000元；四、被告赵瑞丽已支付的押金31,500元，原告上海殷兴实业发展有限公司不再返还；五、原告上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,139元，减半收取1,069.50元，由原告上海殷兴实业发展有限公司负担292.50元，由被告赵瑞丽负担777元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二一年一月二十五日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。