河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终89号上诉人（一审被告）:孙恒，女，汉族，1979年5月15日出生，住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘济天，河南轩文律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：夏成，男，汉族，1986年9月19日出生，住址河南省罗山县。一审第三人：信阳市申城房地产营销策划有限公司，住所地信阳市浉河区河南路1号浉河壹号宾馆3号门面房，统一社会信用代码91411500345041641H。法定代表人：胡伟，公司总经理。委托诉讼代理人：李训方，公司员工。上诉人孙恒因与被上诉人夏成、一审第三人信阳市申城房地产营销策划有限公司（以下简称申城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙恒及其委托诉讼代理人刘济天、被上诉人夏成、一审第三人申城公司的委托诉讼代理人李训方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙恒上诉请求:1、要求二审依法撤销（2020）豫1503民初6457号民事判决，依法改判驳回被上诉人夏成的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏被上诉人没有支付首付款的违约事实。按照案涉合同第四条的约定，被上诉人应当在2020年8月25日前支付首付房款20万元。因此，不管8月25日按揭手续是否审批通过，被上诉人都应当支付首付款。但是本案被上诉人并没有按照约定支付首付款，且同时中介公司还一再催促上诉人过户，已经是最为明显的违约。该违约行为上诉人在一审中一再强调，仅该违约行为就应当承担违约责任，上诉人有权不退还定金。但是一审判决仍遗漏认定该事实，作出错误判决。二、案涉合同无法履行，根本原因在于被上诉人违约，不能办理银行贷款，也不能如约一次性支付全部购房款来履行合同，一审依据被上诉人请求判决解除合同的理由是错误的。一审判决认定“双方在履行合同过程中产生争议致使合同无法继续履行，原告夏成请求履行解除合同，本院予以支持。”一审这样的认定，违反《合同法》的规定。根据案涉合同第14条之规定：“本合同未经甲乙丙三方同意，不得修改解除合同，否则将被视为违约。”因此本案中解除合同的条件是三方协商一致，不存在单方解除合同的条款。关于法定解除权，《合同法》第九十四条规定了一个原则，即合同解除权是守约方所有的权利，违约方是不具有合同解除权的。本案案涉合同无法履行，并非双方产生争议，而是被上诉人不能审批通过获得银行贷款，该原因导致合同不能履行，不能归属于不可抗力。因此被上诉人作为购房人不履行在先义务，系违约方，其不具有解除合同的权利。一审却以不能继续履行，支持被上诉人解除合同的诉求，违背基本事实和过错责任，是错误的认定。三、被上诉人违约行为明显，一审却又判决上诉人退还定金3万元，是违背法律和案涉合同约定的矛盾判决。一审既认定“原告夏成还请求被告孙恒双倍返还定金6万元，但并未提供银行愿意按揭贷款的手续，本院不予以支持。”却又判决“被告孙恒限于判决生效后3日内退还原告夏成支付的定金3万元。”是相互矛盾的判决结果，而对判决也不明确适用哪一条法律规定。根据案涉合同第12条第2款约定：乙方（被上诉人方）违约责任：甲方（上诉人方）已收定金不予退回。同时，根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被上诉人并没有根据合同第4条支付首付款，是明显违约。同时一审确定被上诉人没有提供举证其通过银行审批贷款的手续，也系违约的表现形式和证据。那么被上诉人无权索要退回定金，上诉人有权不退还定金。一审判决违反以上法律规定，违背定金罚则。四、上诉人在案涉合同履行过程中，没有任何违约行为。一审判决上诉人退还定金，没有阐述理由。二手房交易中，上诉人的义务仅在于交付房屋，但是该义务系在被上诉人完成约定交付房款之后才履行的。上诉人不可能在被上诉人没有获得银行贷款审批的情况下办理过户手续。在合同签订之后的8月18日下午，中介公司带上诉人去银行查验了房产证，并办理了工商银行卡，这之后上诉人就回家了。8月24日，中介打电话给上诉人让8月25日办理过户。上诉人问为什么面签通过了，没有银行电话。上诉人警觉后通过熟人查询，得知工商银行根本没有通过被上诉人的贷款申请，拒绝了其贷款。因此按照合同约定，此时被上诉人应当应当履行全款支付的义务，但是至今被上诉人都未履行该义务，是其完全违约。上诉人在被上诉人没有先完成履行义务的情况下，有权拒绝过户，因此上诉人在整个过程中并没有任何违约行为，一审查明也没有认定上诉人具有违约行为。五、被上诉人并非普通购房人系炒房客，其用定金套住上诉人房屋不能市场交易，给上诉人也造成了巨大损失。被上诉人并非真实的购房人，实质是炒房的投机客。上诉人因被中介一再催促过户，才发现合同第5条是上诉人的核心条款，就是签订本合同之后，被上诉人可以指定将房屋过户到新户主头上。这样一来，真正的买房人与被上诉人相分离，一旦被上诉人不支付房款，上诉人面临房、财两空的结果，连自己的房屋都无法保全。上诉人出售房屋系一起商业交易。商业交易的时长，即是成本也是损失。一笔交易时间越长，损失越大。上诉人出售该房的目的在于归还他人借款，因被上诉人原因该房至今没有出售，直接导致后果是增加了上诉人本不应增加的利息损失。因此其定金不退还的意义在于补偿上诉人的损失。一审认为上诉人没有损失是错误的认识。综上所述，被上诉人在案涉合同履行中具有两个明显的违约行为，一审将其遗漏，明知其应承担违约责任，适用定金罚则，却仍判决上诉人退还定金是错误的。要求二审依法查明事实，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人夏成答辩称，一、买卖合同中约定房屋首付款于房屋过户当日支付，被上诉人接到中介公司通知，于8月25日当日带着首付款前往行政审批中心过户，被上诉人到后，中介公司说卖方不配合过户。因为卖方不卖了，不愿意过户，所以我的首付款肯定不能给卖方。卖方没有按合同过户，卖方已经违约。二、被上诉人已经配合中介公司去银行办理贷款手续，并签署了银行借款合同，提交了贷款所需资料，并跟银行办理贷款的人合影，但是卖方却说她的熟人告诉她说被上诉人的贷款没通过。上诉人这一辩解是不成立的：1.如果银行不给被上诉人贷款，为何还让被上诉人签借款合同等手续。卖方也承认她去银行签过字，办了银行卡，也跟银行办理贷款的人合影，如果银行不给被上诉人贷款，会让卖方签字、办卡、合影吗？2.卖方说被上诉人贷款没通过，应拿出被上诉人贷款没有通过的证据。被上诉人在银行签的所有手续都因为卖方去银行闹，跟银行说她的房屋不卖了，导致银行把被上诉人签的所有资料销毁。三、过户当日被上诉人按照合同要求带着首付款去过户，是卖方违约不配合过户，没有去，还去银行闹，说她不卖房了，导致银行把被上诉人贷款资料销毁，被上诉人有理由要求卖方双倍赔偿定金，上诉人却反过来说被上诉人违约。四、卖方说被上诉人是炒房客，完全是无理取闹。被上诉人没有任何房屋交易记录，可以去房管部门查询。一审第三人申城公司述称，1.按照合同约定，我公司已经在8月24日通知买卖双方去过户，约定的是在8月25日过户当天被上诉人夏成带着首付款交给上诉人孙恒，但是8月25日当天卖方孙恒没有去。并不是被上诉人买房不给上诉人首付款，而是因为上诉人没有去，怎么给其交房款。然后上诉人孙恒不仅没有去还去银行闹事，而且还跟银行说她不卖房了，导致我公司的客户被上诉人夏成贷款没有办成。银行直接把贷款手续给撤了。2.上诉人一直讲买方不能贷款，却未提供买方买房不能贷款的证据。我公司是专业房屋中介，对买方买房办理贷款的事项是专业的。公司员工带着买卖双方都去过银行，而且买卖双方都在银行签过字，并且也在银行进行信贷合影、办理了银行卡。如果银行不给办理贷款，就不会走上述这些流程。据我公司了解，上诉人不配合的原因是想将交易房屋涨价。上诉人称被上诉人是炒房客，不是事实。房屋买卖双方的交易信息是要提前报备给房管部门的，被上诉人夏成名下的房屋交易记录是可以查到的，其名下目前是没有房屋的。所以上诉人称被上诉人是炒房客的理由，没有根据。被上诉人夏成向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告买卖合同；2、要求被告双倍返还定金6万元，支付中介费1.88万元，共计7.88万元；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2020年8月16日原告夏成在第三人信阳市申城房地产营销策划有限公司的中介下与被告孙恒签订《房屋不动产买卖合同》，约定：被告孙恒将自己单独所有的位于羊山印象欧洲1号楼3单元913号的房屋以总价820000元出售给原告夏成，定金30000元，签订合同时支付，2020年8月25日前首付房款200000元，剩余620000元房款通过银行按揭方式支付，双方须与2020年8月20日前前往银行办理不动产按揭手续。合同签订后，原告夏成当即支付给被告孙恒定金30000元。后双方在和第三人信阳市申城房地产营销策划有限公司一起到银行办理面签按揭贷款时产生争议，导致合同无法继续履行。开庭调解时，原、被告表示愿意继续履行合同，被告孙恒坚持换一个中介公司，原告夏成不愿意更换，致使调解也不成立。一审法院认为，原告夏成与被告孙恒签订的《房屋不动产买卖合同》是双方客观真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方按合同约定享有权利，履行义务。但双方在履行合同过程中产生争议致使合同无法继续履行，原告夏成请求解除合同，一审予以支持。原告夏成还请求被告孙恒双倍返还定金6万元，但并未提供银行愿意按揭贷款的手续，一审不予支持。关于中介费，原告夏成也未提供已交纳中介费1.88万元的票据，仅是收据，一审不予采信。被告孙恒在答辩中请求第三人返还5000元押金，是另一法律关系，在本案中不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告夏成与被告孙恒签订的《房屋不动产买卖合同》。二、被告孙恒限于判决生效后三日内退还原告夏成支付的定金30000元。三、驳回原告夏成的其他诉讼请求。一审案件受理费957元(已减半)，由原、被告各负担478.50元。二审中，当事人没有提供新证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人孙恒与被上诉人夏成签订的《房屋不动产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人均应按照合同义务履行各自的合同义务。导致涉案合同无法继续履行的原因是双方在房屋买卖合同履行过程中存在分歧，未能就支付首付款、办理不动产按揭贷款手续积极提供条件，而是消极设置障碍，导致合同难以履行，致使不能实现合同目的。双方当事人的行为不符合适用定金罚则的法定情形。现被上诉人夏成要求解除与上诉人孙恒签订的涉案合同符合法律规定，应予支持。解除合同后，未履行的部分不再履行；已经履行的合同部分，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，由于买卖合同未实际履行，上诉人孙恒应将被上诉人夏成向其交纳的定金3万元予以退回。综上所述，上诉人孙恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人孙恒承担。本判决为终审判决。审判长 汪 涛审判员 吴 斌审判员 张 伟二〇二一年一月二十五日书记员 刘韫滔