湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9490号原告：周磊，男，1993年5月1日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：莫文静，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗川，湖南融邦律师事务所律师。被告：湖南文翰餐饮管理有限公司，住所地长沙高新开发区麓枫路**五矿麓谷科技产业园******。法定代表人：贺长征，执行董事兼总经理。被告：贺长征，男，1978年5月19日出生，汉族，住湖南省双峰县。共同委托诉讼代理人：李云，湖南坚铮律师事务所律师。原告周磊与被告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司（以下简称为“文翰餐饮公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周磊、被告贺长征及被告文翰餐饮公司的共同委托诉讼代理人李云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周磊向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与两被告之间的合作协议已解除（2020年7月23日解除）；2.判令两被告配合原告腾空租赁场地，腾空与保存物品所产生的费用由两被告承担，具体以实际产生为准;3.判令两被告向原告支付场地租赁费、电费合计98801.8元（2020年1月1日至2020年6月30日），两被告拒不配合原告腾空场地期间产生的租金费用由两被告承担至租赁场地实际腾空之日止（从2020年7月1日起计算，租金标准为200元每人每年）;4.判令两被告连带偿还原告合同欠款34500元，并支付违约金8240元(按照1%每天计算，最高收取24%)；5.判令两被告支付原告2020年5月13日至2020年7月13日的管理费损失23000元，并赔偿原告因合同解除后遭受的管理费预期可得利益损失34500元(以11500元/月为标准计算3个月)；6.判令两被告承担本案全部诉讼费用(上述第三、四、五项暂可明确费用为199041.8元)。事实和理由：依据原、被告签订的《合作协议》第八条约定:凡因执行本合同所发生的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决。如果协商开始后六十天内不能以协商方式解决的，则任何一方可向合同履行地人民法院提起诉讼。2019年12月5日，原告周磊经过招投标程序与案外人湖南新睿数据技术有限公司订立《湖南新睿IT(麓谷科创园校区)超市租赁合同》(以下简称租赁合同)，案外人将位于麓谷创新创业园B2栋5楼的超市租赁给周磊，周磊在合同签订时支付案外人风险担保抵押金300000元，超市租赁期限为两年，到期后周磊优先续租;租金收取标准为200元/人/年，一季一付，2020年6月30日支付三个季度租金;同时双方对损失赔偿、抵押金扣除规则、水电费用、卫生责任承包也进行了约定。同月，经朋友介绍，被告贺长征主动找到原告周磊要求承包该校园超市，周磊将租赁合同原件出示给被告并表示仅在该合同基础上加收被告月营业额5%管理费、风险担保抵押金由被告承担为条件可将该超市经营权转包给被告，被告表示同意并着手进场准备工作，双方当时未签订书面合同，在2020年3月20日进行结算时补签了《合作协议》，对权利义务关系进行了明确。根据该协议载明，原告周磊为合同甲方、被告贺长征为合同乙方，被告贺长征担任法定代表人的文翰餐饮公司在合同上加盖了公章，应视为本案共同被告。两被告进场经营后一直以种种理由拖欠原告已向案外人支付的300000押金、拖欠原告管理费、拖欠超市租金电费，且两被告因拖欠供应商货款导致供货中断，超市在整个5月、6月、7月无货可卖，仅有部分方便面、水和少量包点、休闲食品。货架空置严重影响了案外人师生生活的便利且给案外人对外招生形象产生了不可逆转的恶劣影响。针对被告的严重违约行为案外人多次向原告进行反馈要求整改，原告亦多次对被告进行规劝，但是被告屡教不改。2020年7月1l日案外人召集原、被告双方协调并下达了最后整改通知，被告在要求期限内仍然拒不整改导致案外人解除了与原告签订的租赁合同，原、被告之间合作协议履约的基础亦不复存在，原告多次找被告协商清算不成后向被告通知解除合同。鉴于被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规的规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告贺长征及被告文翰餐饮公司共同辩称，一、请求确认原、被告之间的《合作协议》已解除。被告不同意原告主张解除协议的理由，该《合作协议》解除的理由是由于原告擅自变更协议中关于租金计算方式的约定，且原告违反约定未签署《三方委托经营协议》，导致被告对原告产生的信赖利益无法实现，在原告单方提出解除《合作协议》的情形下，被告考虑双方之间存在不可调和的矛盾，故同意解除《合作协议》。二、被告配合原告腾空租赁场地，腾空与保存物品所产生的费用由被告承担无事实和法律依据。原告单方要求解除《合作协议》，故腾空与保存物品所产生的费用应由原告承担，原告主张由被告承担无事实和法律依据，且不符合常理。三、由被告向原告支付场地租赁费、电费合计98801.8元，并承担拒不配合原告腾空场地期间产生的租金、费用指租赁场地实际腾空之日止，无事实和法律依据。原告在未与被告协商一致的情况下，擅自变更租金的计算方式，将按人头计租的方式变更为按月收取，同时还对仓库另行收费，原告擅自变更租金的计算方式对被告不产生法律效力，无权要求被告按照新的租金计算方式履行；且2020年2月至5月份为疫情期间，学校处于完全停课无人的状态，被告也处于歇业状态，该段时间内计算租金的客观依据并不存在，原告要求被告支付该期间的租金无事实和法律依据；由被告承担据不配合被告腾空场地期间产生的租金、费用至租赁场地实际腾空之日止，无事实和法律依据。首先，原告于2020年7月14日对超市大门进行上锁，导致被告无法腾空场地；其次，被告在解除《合作协议》后未按约向原告返还300000元风险担保抵押金，被告在合法权益未得到保证的前提下，未主动腾空场地属于行使同时履行抗辩权；最后，第三人对超市进行上锁后，超市的控制权完全掌握在第三人手里，第三人和原告已经单方解除了合同，在被告未腾空场地的情况下，为了使得超市的场地得到合理的利用，避免造成闲置造成损失，原告和第三人应当将场地腾空，恢复营业，防止损失进一步扩大，但原告与第三人不作为，致使场地仍被占用，未得到有效利用，该损失应当由其自行承担。四、由被告偿还原告合同欠款34500元，并支付违约金8240元，无事实和法律依据。根据原、被告签订的《合作协议》，被告应支付的费用包括三个方面，一是300000元风险保证金，二是按照超市实际营业额的5%向被告支付管理费；三是租金。承包期内，被告向原告支付了328000元，已高于协议的约定（风险保证金300000元，2019年12月份至2020年1月份的管理费5000元），原、被告之间并不存在真实的欠款事实，原告应向被告返还多支付的20000元。五、由被告支付2020年5月13日至2020年7月13日的管理费损失23000元，并赔偿原告因解除合同后遭受的管理费预期可得利益损失34500元，无事实和法律依据。1.根据原、被告签订的《合作协议》约定，被告按照实际营业额的5%向原告支付管理费，也就是说被告支付给原告管理费的多少与超市的实际营业挂钩，2020年5月13日至2020年7月13日，超市实际营业额收入为99136.6元，应支付给原告的管理费为4957元。因此，原告主张被告支付管理费23000元与事实不符；2.首先，原、被告之间的《合作协议》的解除是原告单方违约解除，无权要求被告支付预期可得利益；其次，第三人已经解除了“租赁合同”并对超市大门进行上锁，导致被告无法继承经营，原告也相继解除了《合作协议》，在合同解除后，原告和第三人不采取任何措施导致超市处于歇业状态，该扩大的损失应当由原告自行承担，与被告无关，原告无权主张管理费的预期损失；最后，超市的营业收入收到学校招生情况、学生消费能力等因素的影响，并不是固定不变的，因受到疫情的影响，学校生源并不饱和，没有2020年1月份人数多，因此不可能有1月份那样的业绩，原告主张按照1月份的业绩计算预期可得利益损失不合理。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2019年12月5日，原告周磊（乙方）与第三方湖南新睿数据技术有限公司（甲方）签订了一份《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》，约定甲方将位于麓谷创新创业园B2栋5楼的超市租赁给乙方，甲方对所出租的场地依法具有使用权，甲方出租给乙方的超市场地面积约70平方米作为经营使用；租赁期限为2年，自2019年12月30日至2021年12月30日。租金、抵押金及水电费收取形式为：2020年1月1日开始缴纳租金，租金为200元/人/年，一季一付。前两个季度租金在支付第三个季度租金时一起支付，即2020年6月30日支付三个季度租金，校区内不得出现第二家小卖部超市。签订合同时乙方向甲方缴纳300000元风险担保抵押金，租赁到期甲方需全额退还押金，若经营期间出现不符合规则的行为可适当进行罚款。承包期内乙方单方面终止经营的，其承包租金概不退还。超市所产生的水电费、卫生费均由乙方自行承担缴纳。乙方须无条件遵守甲方规章制度，接受甲方对超市的日常管理。若一年内甲方有三次对超市进行函告整改，甲方有权收回超市经营权，不做任何赔偿。营业时间由乙方提出，甲方审定。超市所需货架、柜台、收银台、收音机等相关设备及装饰均由乙方自行负责，水电设施（含水电表、电线、开关、插座等）由甲方负责，但乙方负有小心使用的义务。上述合同签订后，原告周磊向第三方湖南新睿数据技术有限公司支付了风险抵押金300000元，湖南新睿数据技术有限公司将场地交付至原告使用。2020年3月20日，原告周磊（甲方）与被告贺长征（乙方）就共同经营湖南新睿数据技术有限公司校园超市事宜签订了一份《合作协议书》，约定：双方合作经营湖南新睿数据技术有限公司校园超市。经营场所位于长沙市高新区××栋××楼，面积为70平方米；经营项目范围是各类包装食品，早餐、水果、文化、体育用品；项目合作期限为2019年12月30日至2023年12月31日，共四年。因甲方与学校签订的合作期限为两年，即2018年8月18日至2020年8月18日，但甲方承诺合同到期如果续签，则本合同继续生效，若甲方未续签合同互不追责。合作方式为甲方将本项目经营权承包给乙方经营，乙方于2020年1月10日前，向甲方交纳叁拾万元风险担保抵押金，风险抵押金退还参照甲方与学校签订的原始合同第三条第二点（即租赁到期甲方需全额退还押金，若经营期间出现不符合规则的行为可适当进行罚款）为执行依据。因校方原因，风险保证金不能退还给甲方的，甲方不担责，但乙方有权代甲方向学校追回风险保证金的权利，且甲方无条件配合乙方。2020年1月1日开始缴纳租金，租金为200元／人／年，一季一付，前两个季度租金在支付第三个季度租金时一起支付，即2020年6月30日支付三个季度租金，管理费按超市实际营业额的5%按月收取，次月15日前支付上个月的管理费。乙方经营超市需用统一的收银系统，且必须确保所有收入全部入系统（香烟除外），若乙方未按时支付需承担百分之一每天的违约金，延期15天未付，本合同自动取消，风险押金不退还。甲方承诺与乙方合作协议签订后，与业主方学校共同签订三方委托经营协议，业主方同意甲方将学校超市委托乙方全权经营管理，保证乙方所经营超市在学校范围内的唯一性，若经营期间园区有新增加超市，影响乙方超市生意的，乙方可向甲方提出适当减少租金。超市所产生的水电费、卫生费、空调费，由乙方自行承担缴纳。上述合作协议，由被告贺长征在乙方签字盖章处签字，被告文翰餐饮公司在乙方签字盖章处加盖公章。上述合作协议签订前，自2019年年底开始，被告贺长征就开始实际经营案涉超市。合同签订后，原告周磊没有按照约定协调与业主方学校共同签订三方委托经营协议。截止至2020年3月20日，被告贺长征共计向原告周磊转账318000元。原告周磊称上述费用的构成为超市开业前期费用20000元，归还原告借款3000元，支付原告管理费5000元，押金290000元。尚欠押金10000元，其他生意欠款20000元，拖欠的500元管理费，私自卖盒饭原告代为支付的罚款4000元，共计34500元。2020年3月20日，被告贺长征向原告出具一张《欠条》，载明：“今欠周磊超市押金及其他合计叁万肆仟伍佰元整（￥34500元），其中壹万肆仟伍佰元于2020年3月25日前支付，剩余贰万元整于5月15日前支付。未按时支付按百分之一每天违约金赔偿。”2020年3月27日，被告贺长征向原告周磊支付10000元。因新冠疫情影响，自2020年1月底开始至2020年5月7日，湖南新睿数据技术有限公司招收的学生无法在校学习，且该案涉超市的消费群体为湖南新睿数据技术有限公司招收的学生，故案涉校园超市处于实质上的停业状态。2020年5月7日，学校逐步开学。案涉超市逐步恢复营业。2020年7月10日，案外人湖南新睿数据技术有限公司向案涉超市发出催缴单，要求于2020年7月15日前支付欠交2020年1-6月的仓库的房租12000元、超市房租84500元（其中2-4月的租金为41816.7元，5月份租金为14083.3元）、电费2301.8元。因原告周磊与被告贺长征就超市经营事项产生矛盾，案涉超市出现了货物供应短缺现象。2020年7月11日，案外人湖南新睿数据技术有限公司组织原告周磊和被告贺长征双方就此事进行协调，并要求双方积极协商处理，不要因此影响学校，要求三日内将案涉超市货物补齐。但直至2020年7月13日，案涉超市仍然存在货物不齐的现象。2020年7月13日，第三方湖南新睿数据技术有限公司向原告发出一份《合同解除通知》，表示截止至2020年7月13日因周磊欠付超市场地租赁费、水电费、仓储费共计98801元，经多次催缴仍不支付，且乙方在经营过程中货架严重短货、缺货导致该公司学院没有便捷的渠道购买所需商品，导致公司被投诉，严重影响该公司形象，降低客户满意度，对该公司造成严重的商誉和经济损失，该公司将保留追诉租金、违约金等相关费用，故依据相关法律自本通知书发出之日起解除与周磊签订的《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》。2020年7月14日，案外人湖南新睿数据技术有限公司将案涉超市上锁，案涉超市停业。被告贺长征随后也对案涉超市大门加了门锁。2020年7月15日，第三方湖南新睿数据技术有限公司又发了一份《责令通知》给原告，要求其两日内（即2020年7月17日前）将超市内商品及货架、仓库内的所有物品设备清空带走，否则将强制执行。此后，原告周磊与被告贺长征就欠交的费用及超市退场、货物清理等事项通过微信沟通，但一直未能达成一致意见，2020年7月23日，原告周磊以被告贺长征怠于对超市的管理并拖欠房租、水电费等理由向被告贺长征通过微信发送了解除双方合作协议的通知。根据被告贺长征提交的案涉超市营收数据，2020年5月7日至31日，共计30884.9元；6月1日至30日，共计57614元；7月1日至14日，共计13852元。目前，案涉超市剩余货物及货架等设施已由原告周磊搬入仓库存放。2020年11月，案外人湖南新睿数据技术有限公司已将其办理的培训学校搬离了麓谷创新创业园B2栋。另查，在本案审理过程中，被告贺长征、文翰餐饮公司就同一事实以原告周磊及案外人湖南新睿数据技术有限公司为被告诉至本院[（2020）湘0104民初12927号]，请求周磊和湖南新睿数据技术有限公司返还风险担保抵押金、承担违约金等。本院依法受理后，与本案进行了合并审理，查明案件事实。为减少诉累，在本案中不再追加湖南新睿数据技术有限公司作为第三人参加诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向本院提交并经庭审质证的《合作协议书》、《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》、被告向原告的付款记录、《承诺书》、欠条、超市房租、电费催缴单、超市仓库房租催缴单、《合同解除通知》、《责令通知》、微信聊天记录等证据及被告提交的2019年12月-2020年7月超市营收情况表等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告周磊与被告贺长征、文翰餐饮公司签订《合作协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。双方均应按照约定履行各自义务。针对周磊的各项诉请求，本院分别分析认定如下：一、关于请求确认原告与两被告之间的合作协议已解除的问题。本院认为，原告周磊和两被告的《合作协议书》因案外人湖南新睿数据技术有限公司通知解除与周磊签订的《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》并将案涉超市上锁，双方的《合作协议》事实上已经于2020年7月14日解除。两被告在答辩中对解除《合作协议》也无异议，故原告诉请确认原告与两被告之间的合作协议已经解除，本院予以支持。但本案《合作协议书》的解除不能认定为原告周磊合法行使解除权而解除合同。尽管两被告存在一定违约事实，但并不符合合同约定的解除条件，且案外人湖南新睿数据技术有限公司通知缴纳房租、水电费的时间为2020年7月15日前，但湖南新睿数据技术有限公司在2020年7月13日就发出了《合同解除通知书》并对案涉超市上锁，不符合法定的合同解除条件；按照周磊与湖南新睿数据技术有限公司签订的《湖南新睿IT（麓谷科创园校区）超市租赁合同》约定，湖南新睿数据技术有限公司也没有三次对案涉超市进行函告整改，不符合同约定的解除条件。同时，也没有按照《合作协议书》约定协调与业主方学校共同签订三方委托经营协议。导致各方权利和义务关系存在不确定性，原告与两被告在经营过程中发生分歧，产生矛盾，原告周磊也存在违约情形。二、关于腾空租赁场地，腾空与保存物品所产生的费用问题。因本案审理过程中，原告周磊已经将案涉超市腾空，并将相关物品和超市的设施、设备存放在仓库，已无判决腾空租赁场地的必要。原告周磊也没有提交证据证明由此产生费用的具体情况，本院无法做出处理。根据本院对原、被告双方违约情形的分析，原告可在费用具体、明确化以后，主张由双方合理分担。三、关于支付场地租赁费、水电费问题。本院认为，根据约定，两被告有义务支付场地租赁费和电费。至2020年6月30日止，超市场地租赁费为超市房租84500元（其中2-4月的租金为41816.7元，5月份租金为14083.3元）、电费2301.8元。另有仓库租赁费12000元。上述费用中，仓库租赁费用合作协议并无约定，原告周磊也没有提交证据证明仓库的使用情况及双方资金的协商情况，对该部分费用不予支持。超市租赁费，因新冠疫情影响，案涉超市的消费群体仅仅为湖南新睿数据技术有限公司，2020年2-4月份案涉超市没有营业，直到5月7日才逐步恢复营业。且原告周磊尽管没有在《合作协议书》中提高其向湖南新睿数据技术有限公司承租时的租金，但其享有超市销售额5%利润作为管理费，综上因素，因新冠疫情造成的租金损失全部由两被告负担有失公平。该三个月停业期间的租赁费用应由原告与两被告均摊比较公平，即该三个月租金由两被告承担20908.35元。案涉超市直至2020年5月7日才逐步恢复营业，故5月份的租金酌情由两被告负担10000元。水电费2301.8元应由两被告负担。综上，2020年1月至6月的房租、水电费，两被告共计应承担61810.15元。因案涉合作协议实质上于2020年7月13日，由案外人湖南新睿数据技术有限公司通知解除，并于2020年7月14日将案涉超市上锁。综合上述情况，2020年6月以后的租金宜参照六月份租金标准计算至2020年7月15日为止，即7166.65元。四、关于合同欠款34500元及违约金。上述欠款被告贺长征出具了欠条，理应支付给原告周磊。但在被告贺长征出具欠条后，被告贺长征又支付了10000元，故所欠款项应为24500元，对原告该项诉请，本院部分予以支持，即支持24500元。因本案原告周磊自身也存在违约事实，对原告周磊诉请的欠款违约金，本院不予支持。五、关于2020年5月13日至2020年7月13日的管理费及预期可得利益损失。根据合作协议书的约定，管理费按超市实际营业额的5%按月收取。本案中，原告周磊并未提交证据证明案涉超市的实际营业额的情况。其对被告提出的数据表示质疑，但未提供证据证明该数字不真实，应承担不利后果。故对于管理费酌情按被告提供的案涉超市营业额为基础计算。根据被告贺长征提供的数据，2020年5至7月共计营业额为102080.9元，故两被告还应支付原告周磊管理费5104.05元。双方合作协议书已于2020年7月13日解除，原告诉请两被告支付可得利益无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告周磊与被告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司于2020年3月20日签订的《合作协议书》已于2020年7月13日解除；二、限被告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告周磊场地租赁费、电费合计68976.8元;三、限被告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告周磊24500元；四、限被告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告周磊2020年5月13日至2020年7月13日的管理费5104.05元；五、驳回原告周磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2140元，由原告周磊负担1040元，被告贺长征、湖南文翰餐饮管理有限公司负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇二一年一月六日法官助理胡词敏书记员曹京琼