陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终13919号 上诉人（原审被告）：陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司临潼区支公司。住所地：西安市临潼区。负责人：惠立军，总经理。委托诉讼代理人：王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，女，1978年6月21日出生，汉族，该公司副经理，住西安市临潼区。被上诉人（原审原告）：陕西华远医药集团有限公司临潼怡通分公司。住所地：西安市临潼区。负责人：徐敏，总经理。委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高沛，陕西彬泽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安市临潼区辅瑞商贸有限公司。住所地：西安市临潼区。法定代表人：徐敏，总经理。委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高沛，陕西彬泽律师事务所实习律师。上诉人陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司临潼区支公司(以下简称广电临潼支公司)因与被上诉人陕西华远医药集团有限公司临潼怡通分公司（以下简称华远医药怡通分公司）、西安市临潼区辅瑞商贸有限公司（以下简称辅瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广电临潼支公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回其承担的房屋租金288250元和装修损失172114元，合计460364元；2.本案上诉费用全部由华远医药怡通分公司、辅瑞公司承担。事实与理由：1.广电临潼支公司虽然实际上承租了位于西安市临潼区XX区XX园徐敏的房屋作为办公场所，但在2014年6月12日与华远医药怡通分公司签订房屋租赁合同时并不清楚房屋的权属，到2015年才知道房屋产权属于辅瑞公司，华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订合同属于无权处分，不具有出租房屋主体资格。因此广电临潼支公司于2015年6月12日与辅瑞公司签订了房屋租赁合同，故2014年6月12日签订的租赁合同主体已经变更为广电临潼支公司与辅瑞公司，并对合同中不合理的部分进行了调整，与开具发票没有任何关系。2. 2017年初广电临潼支公司就告知徐敏解除合同事宜，但就合同解除后的损失问题无法达成一致意见。广电临潼支公司于2017年5月20日邮寄书面通知解除双方之间的租赁合同，对方签收后，未提出异议，后广电临潼支公司搬离物品时遭到了华远医药怡通分公司的阻拦，并紧锁房门。因此，双方的租赁合同2017年7月1日就已经解除，一审认定租赁费计算至2019年10月15日是事实认定错误。3.一审判决广电临潼支公司赔偿华远医药怡通分公司装修损失没有事实和法律依据。双方的合同已经被广电临潼支公司与辅瑞公司之间的租赁合同所代替，合同解除后也没有给华远医药怡通分公司造成任何损失，广电临潼支公司不应向华远医药怡通分公司赔偿装修损失。华远医药怡通分公司辩称，一审诉讼主体适格，辅瑞公司只是应要求代开发票，并不是本案诉讼相对人。华远医药怡通分公司从未收到广电临潼支公司2017年7月发送的解除合同的书面通知，并且双方的合同中也未约定广电临潼支公司具有解除权，无权以通知形式解除合同。一审将租赁费计算至2019年10月中旬正确，应当支付房屋租赁费288250元。辅瑞公司与广电临潼支公司签订租赁合同是为了方便开票记账所采用的一种方式，并不是权利义务的真正载体，赔偿装修费用为合同约定的条款，广电临潼支公司对装修损失应当予以赔偿。辅瑞公司辩称，辅瑞公司并不是本案的适格被告。辅瑞公司与广电临潼支公司签订租赁合同只是应广电临潼支公司的要求，以自己的名义开具发票，并非是与广电临潼支公司签订新的租赁合同。辅瑞公司与广电临潼支公司签订租赁合同应当认定为无效合同。广电临潼支公司与辅瑞公司之间并不存在房屋租赁关系。华远医药怡通分公司向一审法院起诉请求：1.解除华远医药怡通分公司、广电临潼支公司签订的房屋租赁合同；2.广电临潼支公司支付自2017年至起诉之日止的租金360000元，并承担利息56760元，合计416760元，及2019年9月6日至实际支付之日止的利息（以360000元为基数，按年利率6％支付资金占用期间的利息）；3.广电临潼支公司因违约承担2017年1月至2024年6月租金的10％为96000元、装修费372584.5元（停车场、院内栽种树木、会议室费用未计算在内）；4.诉讼费由广电临潼支公司承担。庭审中变更诉讼请求：1.解除华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订的房屋租赁合同；2.广电临潼支公司支付自2017年2月1日至2020年1月3 1日止的租金360000元，并承担2020年2月1日至实际清付之日的租金；3.广电临潼支公司支付2016年8月至2019年9月止的租金18000元，并承担2019年9月至实际清付之日的租金；4.广电临潼支公司赔偿租金损失84000元，装修费损失395247.1元（停车场修建、院内栽种树木费用未计算在内）；5.本案诉讼费由广电临潼支公司负担。一审法院认定事实：华远医药怡通分公司负责人徐敏同时为辅瑞公司法定代表人。华远医药怡通分公司招商引资与西安临潼旅游商贸开发区管理委员会洽谈土地租赁。2013年8月27日，徐敏注册辅瑞公司与西安临潼旅游商贸开发区管理委员会签订项目投资合同，西安临潼旅游商贸开发区管理委员会将位于西安临潼XX区XX园内土地交付给辅瑞公司使用。2013年9月15日，辅瑞公司与华远医药怡通分公司签订土地无偿使用协议，由辅瑞公司无偿将该宗土地提供给华远医药怡通分公司使用。由华远医药怡通分公司在该宗土地上投资建设华远医药怡通分公司综合楼。2014年6月20日，华远医药怡通分公司作为甲方与作为乙方的广电临潼支公司签订房屋租赁合同，租赁合同约定：甲方同意乙方租用甲方位于临潼区绿色工业园区办公房屋二楼北区作为办公场所；租赁期限：甲方从2014年7月1日起将出租房屋交付乙方使用至2024年6月30日收回，共计十年，房租十年内不变；租金为每月22.4元/平方米，每年共计租金120000元，乙方自本合同签订之日内起3个月内，根据甲方出具的税务发票一次性付清第一年租金，以后每年的租金于当年第一个月根据甲方出具的税务发票一次性付清，乙方向甲方缴纳所有费用时，甲方须出具由税务机关或财政部门监制的正式票据，无合法票据的乙方可拒付，水电费除外；如甲方原因，合同期限未满要收回房屋，则由甲方应提前三个月通知乙方，并赔偿乙方剩余租期租金的10％，如乙方的实际损失大于约定的损失，则赔偿以实际损失为准，如乙方原因，合同期限未满提前退房，则乙方应提前三个月通知甲方，并赔偿甲方剩余租金的10％，并赔偿装修费用100％及拆除费；甲方按照乙方要求负责首次装修办公区域，费用由甲方承担，以后的任何费用均由乙方负责。甲方同意为乙方的设备进出及线缆架设提供方便，甲方为乙方提供空调并安装到位。合同签订后，华远医药怡通分公司根据广电临潼支公司提供的图纸及装修要求对广电临潼支公司所租赁的房屋进行了装修,装修花费236228.5元，安装中央空调6个，计108000元。2015年4月18日，华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订补充协议，由广电临潼支公司租赁华远医药怡通分公司办公楼以北院子150平方米，租赁期限：2015年5月1日起至2022年4月30日，共计7年，房租7年不变；租金为500元/月，每年共计租金6000元，广电临潼支公司自本合同签订之日起3个月内一次性付第一年租金，以后每年的租金于当年7月30日一次性付清。2014年12月5日，广电临潼支公司应华远医药怡通分公司要求将租赁费120000元支付给孙鹰账户。2015年6月12日，根据广电临潼支公司开具发票的要求徐敏以辅瑞公司名义与广电临潼支公司签订房屋租赁合同，该租赁合同比华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订的房屋租赁合同第五条第三项少了“并赔偿装修费用100％及拆除费”一句，其余内容一致。2015年8月18日，广电临潼支公司应华远医药怡通分公司要求将租赁费127000元支付给孙鹰账户。2016年9月2日，华远医药怡通分公司以辅瑞公司名义代开发票后，广电临潼支公司支付华远医药怡通分公司租赁费126500元。2017年5月20日，广电临潼支公司决定不再租赁辅瑞公司房屋，给辅瑞公司出具一份解除通知书，通知自2017年7月1日起解除与辅瑞公司的房屋租赁合同，但辅瑞公司否认收到该解除通知书。2018年6月，广电临潼支公司诉至法院，要求解除其与辅瑞公司的房屋租赁合同，后广电临潼支公司撤诉。2019年10月中旬，经过双方协商，广电临潼支公司将其财产从华远医药怡通分公司处拉走并将房屋钥匙交回华远医药怡通分公司。截止2019年10月中旬，广电临潼支公司支付华远医药怡通分公司房屋租赁费360000元，下欠房屋租赁费275000元，支付院子租赁费13500元，下欠院子租赁费13250元。审理中，根据广电临潼支公司的申请，依法追加辅瑞公司为第三人。庭审中，华远医药怡通分公司及辅瑞公司均主张应广电临潼支公司要求为了出具发票才由辅瑞公司与广电临潼支公司签订房屋租赁合同，房屋租赁费还应由华远医药怡通分公司收取，辅瑞公司不主张权利。一审法院认为，本案的争议焦点为华远医药怡通分公司的诉讼请求是否能够得到支持。华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约履行。华远医药怡通分公司按约履行了合同义务，但广电临潼支公司在合同未到期的情况下不再租赁华远医药怡通分公司的房屋，造成根本违约，故广电临潼支公司应承担违约责任。2019年10月中旬，双方协商广电临潼支公司拉走其剩余财产，并将钥匙交回华远医药怡通分公司，视为双方合同协商解除。故广电临潼支公司应支付华远医药怡通分公司2019年10月中旬前下欠的房屋租赁费275000元，院子租赁费13250元。因华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订的房屋合同约定合同期限未满提前退房，则广电临潼支公司应提前三个月通知华远医药怡通分公司并赔偿甲方剩余租金的10％，故广电临潼支公司应赔偿华远医药怡通分公司剩余房屋租金损失1200000元－360000元－275000元）×10％> 56500元。华远医药怡通分公司根据广电临潼支公司要求装修花费344228.5元，双方虽约定广电临潼支公司在合同未满提前退房，应赔偿华远医药怡通分公司装修费用的100％，但该房屋安装的空调及装修部分还有可以利用的价值，从公平角度出发，广电临潼支公司应酌情赔偿华远医药怡通分公司装修损失172114元。双方签订合同后于2014年7月开始装修，故对华远医药怡通分公司主张的2014年4月30日的27440元的出库单损失不予支持。对于垃圾费2000元，因合同未有约定，对该损失不予支持。辅瑞公司与广电临潼支公司签订合同的目的是为出具发票方便，该房屋租金仍由华远医药怡通分公司收取，且华远医药怡通分公司的负责人及辅瑞公司的法定代表人均为徐敏，故双方的合同也应于2019年10月中旬收到钥匙时解除。广电临潼支公司主张其与辅瑞公司房屋租赁合同应于2017年7月送达解除通知时解除，因合同并未约定广电临潼支公司享有解除权，故广电临潼支公司辩称不能成立。综上，为保护双方当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、限判决书生效后十日内被告陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司临潼区支公司支付原告陕西华远医药集团有限公司临潼怡通分公司房屋及院子租金288250元；并从2019年10月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至给付之日止。二、限判决书生效后十日内被告陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司临潼区支公司赔偿原告陕西华远医药集团有限公司临潼怡通分公司剩余租金损失56500元，赔偿装修损失172114元。三、驳回原告陕西华远医药集团有限公司临潼怡通分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12654元，由被告陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司临潼区支公司负担9000元，陕西华远医药集团有限公司临潼怡通分公司负担3654元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为， 2014年6月20日华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约履行。华远医药怡通分公司已按约履行了合同义务向广电临潼支公司交付了房屋，但广电临潼支公司在合同未到期的情况下不再租赁华远医药怡通分公司的房屋，构成根本违约，广电临潼支公司应承担违约责任。2019年10月中旬广电临潼支公司拉走其剩余财产，并将钥匙交回华远医药怡通分公司，应视为双方合同解除，广电临潼支公司应支付华远医药怡通分公司2019年10月中旬前下欠的房屋租赁费275000元，院子租赁费13250元。因华远医药怡通分公司与广电临潼支公司签订的房屋租赁合同明确约定：华远医药怡通分公司（甲方）同意广电临潼支公司（乙方）租用甲方位于临潼区绿色工业园区办公房屋二楼北区作为办公场所；如乙方原因，合同期限未满提前退房，则乙方应提前三个月通知甲方并赔偿甲方剩余租金的10％，赔偿装修费用100％及拆除费；甲方按照乙方要求负责首次装修办公区域，费用由甲方承担，以后的任何费用均由乙方负责。据此，一审判决广电临潼支公司赔偿华远医药怡通分公司剩余房屋租金损失1200000元－360000元－275000元）×10％> 56500元并无不当；华远医药怡通分公司根据广电临潼支公司要求装修花费344228.5元，双方虽约定广电临潼支公司在合同未满提前退房应赔偿华远医药怡通分公司装修费用的100％，但该房屋安装的空调及装修部分还有可以利用的价值，故一审法院从公平角度出发酌定广电临潼支公司赔偿华远医药怡通分公司装修损失172114元亦无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。” 广电临潼支公司上诉称涉案房屋归辅瑞公司所有，未提供证据证明；广电临潼支公司上诉称其于2017年5月20日邮寄书面通知解除双方租赁合同，但华远医药怡通分公司表示从未收到该通知，故广电临潼支公司所述证据不足，本院不予采信。因辅瑞公司与广电临潼支公司签订合同的目的是为出具发票方便，双方并未实际履行合同内容，该房屋租金仍由华远医药怡通分公司收取，故广电临潼支公司上诉认为华远医药怡通分公司主体不适格的理由不能成立。综上所述，广电临潼支公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8205元，由陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司临潼区支公司负担。 本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二一年 一月十一日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳