广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20582号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601号。统一社会信用代码91440101550569656U。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪，均为原告职员。被告：黄堪鑫，男，1982年6月7日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：王月舒，为被告妻子。第三人：广东合生泰景房地产有限公司，住所地广东省广州市海珠区逸景路466号601房。法定代表人：李朝蕊，职务总经理。委托诉讼代理人：梁亮，为第三人职员。委托诉讼代理人：曹安，广州市溢晟房地产开发有限公司职员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告黄堪鑫、第三人广东合生泰景房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑碧仪，被告黄堪鑫及其委托诉讼代理人王月舒，第三人的委托诉讼代理人梁亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的2016年1月1日至2016年3月29日的物业管理费3054.4元及迟延支付物业管理费的违约金3054.4元（自逾期之日起计至付清管理费之日止，逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；2、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30973号商铺，并就物业服务事宜与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为其承租的涉案商铺提供有偿物业服务。《珠江国际纺织城物业管理协议》就物业管理费事宜作出以下约定：物业管理费从2012年12月22日起计收，被告每月应交纳的管理费为1040.4元，且应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。若被告逾期支付，逾期十日以内，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告接受了原告提供的服务。但随后，被告长期拖欠物业管理费用，经给原告多次催促，被告拒不支付，故提起本案诉讼。被告辩称：在2016年1月左右出租方就将三楼大部分商铺锁掉了，被告承租的商铺也锁住了，被告进不去，商铺内的物品不重要也不要了。锁门之后被告就没有继续使用涉案商铺。第三人在2016年2月25日向被告发送解约通知书，被告认为收到解约通知书后被告就默认同意解除双方的租赁关系，但被告认为锁门的日期就是解除了合同，但第三人发了通知书被告也认可。物业管理费都是提前预缴三个月，被告缴纳至第三人锁门的时候。第三人锁门，又发了解约通知书，被告认为没有必要再交纳管理费，不同意支付物业管理费和违约金。根据民法通则第135条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期行使，所以原告的主张已经超过法定的诉讼时效。第三人称：同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：第三人为广州市海珠区逸景路464号301房的房地产权属人，于2013年3月26日核准登记，该房建筑面积7459.22平方米。2020年6月5日，第三人出具《委托物业管理证明》，内容为第三人为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人。第三人自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2012年12月22日，被告（承租人，乙方）与第三人（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》、约定甲方同意将坐落广州市海珠区逸景路462、464号珠江国际纺织城叁层自编30973号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约47.29平方米；租赁期限自2013年3月23日至2019年3月22日，上述租赁期限起止日为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起算，租赁期限为陆年；等。同日，被告与第三人签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业，若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用；试营业及开业时间以甲方书面通知的试营业及开业日为准；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时乙方承诺遵守甲方、广东珠江商业地产物业服务有限公司目前及日后根据实际情况制定、修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；该《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》记载乙方的通讯地址为广州市天河区建业路华翠街78号DE房。等。2012年12月22日，被告签署一份《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，其中显示：楼层区域为C区，商铺号30973、30989；主要内容：确认被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江纺织城＿层自编＿号商铺已具备交付条件，被告同意接收该商铺。同日，被告还签署了《物业使用承诺书》，承诺被告是位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区三楼30973商铺租户，于2012年12月22日接收该商铺，经验收被告证明商铺内设备设施完好并同意接收；被告承诺遵守《珠江国际纺织城物业管理协议》及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用；等。2012年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城叁层自编30973号商铺，该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1040.4元，物业管理费从2012年12月22日起计收，签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3121.2元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议记载乙方的通讯地址为广州市天河区建业路华翠街78号ED。被告向原告缴纳物业管理费至2015年12月31日。2016年3月2日，第三人邮寄《解约通知书》给被告，主要内容为：我司已依约将该商铺交付贵方使用，但贵方长期拖欠租金、综合管理服务费。现我司郑重通知贵方，贵我双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；等。网上查询记录显示该邮件于2016年3月3日他人收。被告确认收到该《解约通知书》。原告为证明其向被告催缴2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费，提交了如下证据：1、2017年9月6日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的广州市天河区建业路华翠街78号DE房为邮递地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，网上查询记录显示该邮件于2017年9月11日被退回；2、2020年1月21日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的广州市天河区建业路华翠街78号DE房为邮递地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，网上查询记录显示该邮件于2020年1月23日被退回，退回原因拒收。经质证：被告对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但其未收到该邮件。原告于2020年7月1日提起诉讼。诉讼中，被告确认《珠江国际纺织城物业管理协议》记载的通讯地址为广州市天河区建业路华翠街78号ED与《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的通讯地址广州市天河区建业路华翠街78号DE房是同一地址。被告表示第三人于2016年1月1日锁门，锁门后其没有再使用商铺，原告及第三人对此不予确认，被告亦未能提供证据证明其于2016年1月1日搬离商铺的主张。原告及第三人称第三人向被告发出《解约通知书》后于2016年3月29日自行收回商铺。本院认为：原告与被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照合同约定，被告每月应交纳的物业管理费总额为1040.4元；被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。原告主张被告欠付2016年1月1日至2016年3月29日期间物业管理费，被告抗辩其自2016年1月1日起未使用涉案商铺，但被告未提交证据证明其在原告主张的物业管理费期间内搬离涉案商铺或者将涉案商铺交还给出租方的事实，原告、第三人对此亦予以否认，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。经核算，被告应支付2016年1月1日至2016年3月29日的物业管理费3054元（1040.4元/月×2个月+1040.4元/月÷31天×29天）给原告，原告主张超出部分，本院予以驳回。关于诉讼时效问题。原告在本案中主张的物业管理费截止至2016年3月29日，《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，物业管理费从2012年12月22日起计收；签订本协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费3121.2元；此后，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。被告已经缴纳了2012年12月22日至2015年12月31日的物业管理费，2016年1月1日至3月29日的物业管理费应在2015年12月31日前缴清，故该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2016年1月1日起开始计算。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的约定，被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址……的合法有效性，如有变更，应立即书面通知原告，否则，如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担，原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；自涉案商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准，鉴于被告在所承租的商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告通讯地址广州市天河区建业路华翠街78号DE房分别于2017年9月6日和2020年1月21日邮寄了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，签收情况均为退回，被告确认广州市天河区建业路华翠街78号DE房与被告在《珠江国际纺织城物业管理协议》记载的通讯地址广州市天河区建业路华翠街78号ED为同一地址，因被告未依合同约定书面通知变更通讯地址，故原告在被告搬离后按其在合同留下的通讯地址寄出催缴通知，即使被告未实际签收，风险责任亦应由被告自行承担。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，在被告未支付2016年1月1日至3月29日的物业管理费的情况下，原告应在2016年1月1日起两年内对被告主张权利。原告于2017年9月6日邮寄催款通知书的行为已构成诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行，该期间物业管理费的诉讼时效期间应适用三年，原告于2020年1月21日邮寄催款通知书的行为构成诉讼时效中断。因此，原告于2020年7月1日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效，原告的诉请于法有据，本院予以支持。被告的抗辩意见无理，本院不予采纳。关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应当在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费的违约金（以尚欠的物业管理费为本金，从该季度首月第1日起计付至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日内的每日按应付未付金额的千分之一计算；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。经核算，被告欠付的物业管理费的违约金已超过本金，原告要求被告支付逾期支付2016年1月1日至2016年3月29日物业管理费的违约金3054元，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄堪鑫在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城叁层自编30973号商铺2016年1月1日至2016年3月29日的物业管理费3054元及逾期支付该物业管理费的违约金3054元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄堪鑫负担。被告黄堪鑫应在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年一月二十七日书记员  颜姣吴晓菁