贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8867号上诉人（一审被告）：贵州弘景房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民北路（城关）。统一社会信用代码：91520526308766256F。法定代表人：张弦，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李琴艳，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘玉梅，女，彝族，大专文化，1969年11月26日生，住贵州省威宁县。被上诉人（一审原告）：蔡洪远，男，汉族,高中文化，1966年12月12日，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：王廷国，贵州省威宁彝族回族苗族自治县中心法律服务所法律工作者，执业证号：32406181155572。上诉人贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称：弘景房开公司）因与被上诉人刘玉梅、蔡洪远商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初5676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人弘景房开公司上诉请求：改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，虽未办理转移登记，但被上诉人于当日即与案外人盛世公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同期限届满于2030年，被上诉人已实际享受收益，应当认定上诉人已向被上诉人交付案涉房屋，被上诉人起诉解除不符合约定的解除条件。即使上诉人同意解除，也应考虑被上诉人与案外人《商铺委托经营管理合同》的履行情况，追加盛世公司为本案第三人参加诉讼。上诉人已积极联系合作银行为案涉项目提供贷款，不能办理贷款是暂时的，影响的是上诉人收回尾款的权利，并不影响被上诉人使用房屋的权利。本案房屋不能按照约定办理转移登记系不可抗力所致，系因政府未履行《拆迁合同》，为此上诉人与被拆迁户及威宁县人民政府间已通过诉讼处理。被上诉人刘玉梅、蔡洪远二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，《商铺委托经营管理合同》系上诉人与被上诉人签署，不存在遗漏诉讼当事人，程序合法，应予维持。原审原告刘玉梅、蔡洪远一审诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。2.由被告返还原告交付的首期购房款259046元及至履行完毕之日的利息（利息以259046元为基数，按照年利率6%的标准计算，暂从2017年11月11日计算至2020年8月11日共33个月的利息42742.59元）。3.由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月11日，原、被告签订了编号为00102140的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，该买卖合同约定：原告向被告购买其位于威宁县。面积39.09平方米，总价款732408元，付款方式为按揭贷款支付。同时约定，买受人应于合同签订之日交付首付款372408元，余款360000元以为银行按揭支付。合同第8条第3款的第4小款约定：“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于贷款数额的，出卖人应在七日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后七日内，出卖人应退还已付款和银行同期存款利息。”合同签订当日，原告向被告支付首期购房款240575元和代收费18471元，合计259046元。后因政策原因，银行未批准原告按揭贷款申请。另查明：被告提供的证据《商铺委托经营管理合同》（以下简称委托合同）显示，2017年11月16日，原、被告同时就案涉房屋签订了委托合同，委托合同约定，原告将案涉房屋委托给被告对外租赁经营，租赁期限为2018年1月1日至2029年6月31日共11.5年。同时约定，前三年为商铺所在市场的培育期，鉴于项目开发商及被告需要投入大量的人力物力，该项目开发商在销售该商铺时已在此给予原告房款优惠，该优惠房款双方一直认可为前三年的委托经营收益，故双方一致确认被告不需要在向原告支付前三年的委托经营收益。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人有权按照合同约定行使自己的权利，并按照合同约定履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。本案买卖合同签订后，原告按照约定交付首付款及代收费259046元，后因政策原因，银行对原告申请的360000元按揭贷款不予办理，致使原告不能支付尾款，合同目的不能实现。原告据此请求解除买卖合同并要求支付利息的主张符合买卖合同的约定，同时符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，予以支持。关于利息计算问题。利息属于法定孳息，自原告交付款项之日起便产生了资金占用费的损失，故应以原告实际交付款项259046元为基数，自实际交付款项之日即2017年11月11日起按照合同约定的银行同期存款利率予以计算至履行完毕之日止，2017年11月11日至2020年8月11日33个月期间的利息计算为：259046元×2.75%（中国人民银行三年期存款利率）×33÷12=19590元，2020年8月11日后的利息以19590元为基数按照年利率2.75%标准计算，超出部分不予支持。被告以委托合同约定房屋优惠款抵作前三年租金收益，应该认定原告已经实际取得房屋并享受收益，不能解除双方的签订的买卖合同为由抗辩。一审认为，第一，二原告不认可该委托合同的真实性。第二，如推定委托合同真实。出卖人为促进房屋（尤其是价款较高的商铺等）销售，常常与买受人签订委托租赁合同，对房屋进行返租，以前数年的租金折抵部分房款。该种销售方式虽然减轻了买受人的付款压力，但买受人获得房屋收益同样延迟，在返租免租期间，买受人并未获得真正的收益。就本案而言，“房屋优惠款抵作前三年租金收益”的实质是买受人需要到三年后才能够取得房屋收益。故不能仅以买受人与出卖人签订了委托合同，委托合同中存有“租金折抵优惠房款”的条款就认定买受人就已经享受了收益，反推其已经取得房屋。而应该以实际取得房屋，推论其实际享受了收益。另外，因买卖合同并未特别约定原告取得房屋后不能行使该约定解除权，故即使原告取得了房屋，享受了收益，但因未能支付大笔尾款，原告交付房款的主要义务并未完成，原告亦可依照约定解除合同，退还收益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，一审判决：一、解除原告刘玉梅、蔡洪远和被告贵州弘景房地产开发有限公司签订的合同编号为00102140的《商品房买卖合同》。二、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还原告刘玉梅、蔡洪远购房款259046元、至2020年8月11日期间的利息19590元，合计278636元。2020年8月12日后的利息以259046元为基数，按照年利率2.75%的标准计算至履行完毕之日止。一审案件受理费2913元，由被告承担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人在《商品房买卖合同》第八条中约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后7日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”一审已查明，现因非归责于双方的原因致买受人未能获得贷款，买受人主张解除合同已符合双方约定的解除条件，应予支持。上诉人与被上诉人签订《商铺委托经营管理合同》并不涉及案外人盛世公司，无须追加案外人盛世公司参加诉讼。上诉人以返租的形式与被上诉人签订《商铺委托经营管理合同》，以房价款的优惠折抵部分租金，该合同并不能证明上诉人已实际向被上诉人交付案涉商品房，且双方也未约定房屋交付或转移登记后，被上诉人即不能行使约定解除权。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5826元，由上诉人贵州弘景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年一月六日书记员  秦 倩