广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32158号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，经营场所广东省佛山市南海区。负责人：李增。委托诉讼代理人：黄启锋，女，1978年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系原告的员工。委托诉讼代理人：郭跃英，男，1981年6月19日出生，汉族，住广东省南雄市×××××××××××××××，系原告的员工。被告：李娟，女，1959年6月27日出生，汉族，住广东省广州市。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司与被告李娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序于2020年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭跃英、被告李娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费4410.86元（2013年8月至2013年12月的物业管理费512.9元、2014年7月至2014年12月的物业管理费615.48元、2015年4月至2015年9月的物业管理费615.48元、2016年1月至2016年6月的物业管理费615.48元、2017年1月至2017年12月的物业管理费1230.96元、2018年11月至2018年12月的物业管理费205.16元，标准为每月每平方米1.8元，房屋面积为56.99平方米，每个月物业管理费102.58元，共计37个月）；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金(从欠费之日后第5个月的25日起按每日欠缴费用的1‰计算至实际清偿日止)；3.被告向原告支付水费78.3元（原告代被告向自来水公司缴纳）；4.被告向原告支付2013年1月至2020年9月的公摊电费1664.86元；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系佛山市南海区里水镇洲村里横路悦园小区×××××××（以下简称悦园小***房）的业主。根据被告与悦园小区开发商即佛山市南海区裕东龙有限公司于2009年5月1日签订的商品房买卖合同的约定，被告所购买的该房屋为多层住宅。根据原告与被告于2009年5月1日签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为悦园小区提供物业管理服务，悦园小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：带电梯住宅1.8元/月/平方米，多层住宅2.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。因此，被告在接收该房屋后应按1.8元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《悦园小区电费分摊办法》等相关规定缴纳公摊电费。2009年5月24日，被告签署业主收楼确认书，确认接收该房屋并承诺交付相关费用。自接收该房屋起至2013年7月30日，被告按时缴纳了物业管理费、公摊电费。自2013年8月1日后，被告一直拒付物业管理费、公摊电费、车位管理费。截至2020年9月30日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊电费、车位管理费共20654.76元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。为维护原告的合法权益，恳请法院查清案件事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告关于2017年9月30日之前的物业管理费和公摊电费的诉讼请求已超过诉讼时效，被告提出抗辩，请法院予以驳回。根据民法总则第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。原告在2020年10月主张权利，却从2013年9月30日到2020年9月30日计算。原告对诉讼时效之前（2017年9月30日之前）的物业服务费和公摊电费，应当在诉讼时效之前主张。原告从未向被告主张过权利，也没有通过业主委员会找被告，也没有打电话、发短信通知被告，更没有任何书面的缴款通知单和法律函给原告。原告明知被告就住在悦园小区里，且经常见面，常年来的交费都是被告主动亲自前往原告小区客服中心缴纳，却从没有口头和书面通知被告缴清欠缴的物业管理费及公摊电费。原告诉讼中也没有提交任何证据证明被告2013年8月1日至2020年9月30日期间拒付物业管理费、公摊电费，原告没有事实依据，是诬陷。所以，2017年9月30日之前的物业相关费用已经超过法律规定的诉讼时效。原告起诉被告的诉讼时效应为从2017年10月11日起至2020年10月11日止的三年。原告随意延长诉讼时效7年，被告提出抗辩，请求法院依法予以驳回。二、2017年10月11日至2020年9月30日的水费已结清，2020年10月至12月的还没有交纳，物业管理费大部分已交纳；对公摊电费数额，原告没有提供计算的事实及法律依据，被告不予认可，不应支持。原告管理财务账目极其混乱，起诉状和证据所列的缴费通知单、法律函中所列相关费用，在诉前，被告根本没有见到，毫不知情，其中只写欠缴各项目总数额，年、季、月都没有，如何计算不知道，毫无事实和法律依据。原告的电脑财务系统是人在操作，交了费不删除，所以就出现重复收取2019年水费的问题。被告作为一个有病的老人，现在去找过去三年的缴纳费用，而且原告收费许多是打白条，复印件不盖章，被告很难查找。从2017年10月至2020年9月的水费，被告已经交纳（2020年6月前水费结清），2020年7月至9月，被告不在家，无水费产生。对物业管理费，2019年至2020年全交了，只有2017年10月至2017年12月、2018年11月至12月共5个月的物业管理费单据未找到。从被告的证据看，被告也有交公摊电费，只是被告年龄大了，头部脑梗塞、缺血和结节，记不清丢哪里了，要慢慢找。关于公摊电费，原告没有出示起诉状中所述的悦园小区电费分摊办法，被告和其他业主从未见过。连被告找业委会主任询问，他都不知道。该条文约定的起止时间、是否合法不能确认，被告不予认可。况且，被告所在悦园小区电费分摊办法，收楼后前期还公示过按户收取，但没有公示法规依据，被告对此有异议。原告后来干脆不公示所有内容，被告索要也不给，剥夺了被告的知情权。从原告提交的交费通知单的“费用清单”可见：其中电梯公摊费（公摊电费）已经包括小区和所住楼房的电梯、梯灯、路灯、园林灯、设施设备的费用，又重复收取电梯公摊费、公摊电费，如今还向被告索要，毫无法律依据，不予认可。（1）2017年10月1日至2019年4月30日期间，不按小区业主人数收取公摊电费，不遵守执行（佛价《2011》168号自2012年1月1日实行的《关于加强物业服务收费管理的通知》四（一）、（二）的规定：按小区所有业主和本楼业主合理分摊），而是收楼至今一直按户收取公摊电费。（2）2019年5月1日，佛发改价（2019）4号《佛山市关于进一步加强物业服务收费管理的通知》实行：其中“六”规定的小区公摊电费（一）……由全体业主按户数或专有部分建筑面积，合理分摊。住宅大楼内的公摊电费（二）……按本楼全体业主户数或专有部分建筑面积合理分摊。原告完全不结合小区实际，大的别墅几百平方米，小的住宅包括被告的住宅只有50多平方米的实际情况和征求小面积业主意见，按专有部分建筑面积合理收费，而是仍按户收费，使被告小户型公摊电费远超别墅的公摊电费，明显不合理。三、原告收取滞纳金没有事实与法律依据，属于违约，被告提出抗辩，请法院予以驳回。国家和地方政府以及原告与业委会签订的《悦园小区物业管理服务合同》都没有延迟交物业费收取滞纳金的相关规定。原告所说的《前期物业管理服务协议》即使存在，原告也没有证据提交，被告也没有见过。该协议若有损害业主的合法权益收取滞纳金，也是与国家和地方政府的法规相违背，是无效、违法的。在原告提交的与小区业委会签订的合同中，更没有延迟交物业费收取千分之一滞纳金的约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告关于“迟交物业费收取每日千分之一滞纳金”并列出天文数字，让被告缴纳，都没有事实和法律依据。原告收取物业管理费滞纳金的诉讼请求，严重违法、违约，请法院予以驳回。四、原告除上述违约行为外，还存在众多违约行为，依法依约应予赔偿。1.原告违法乱收垃圾费，非法收取小区业主每户垃圾处理费每月5元。原告提交的交费通知单的费用清单中还有计算垃圾费的欠款，但原告起诉却不追要，可见，原告是知道此费用收取违法，所以不敢主张，但也不向被告退回以往所收的该非法费用。2.原告违背合同第七部分第6条的规定，在没有办理相关手续，不利用小区其他经营性用房，不征求本栋交了公摊面积费用业主意见，无规划部门批准变更原规划图的情况下，与相关人于2017年6月在被告的8栋楼下一层架空层违章搭建图书馆，被告和多名业主向原告提意见不搭理，被告到原告的上级广州时代物业总公司投诉，但毫无结果，至今其违章建筑还在，严重影响本栋业主在在一楼电梯走廊的光线、通风和架空层纳凉，给本栋业主造成重大损失多年。原告至今也不负责向有关部门反映拆除，反而积极参与，将图书馆里面用电，完全从本栋楼内接线，增加本楼业主公摊电费的负担。在2020年2月至5月疫情严重关闭图书馆的情况下，仍在大白天开着灯，机器也在运行。被告反映到原告小区客服中心，也无人及时关闭电源，而这些电费都算在业主电梯公摊电费里。原告应向交了本楼内公摊面积包括被告在内的业主承担赔偿责任。3.原告根本不遵守第五部分第八条、第七部分的规定，不依法与业主协商，不广泛征求业主尤其是专有小面积的业主意见，独断专行，重复收取公摊电费；不在小区显眼位置和客服中心就公摊电费的收费项目、标准、收费依据、使用公摊电度数。被告多次去缴费索要查阅计算，根本不出示，剥夺了业主的知情权。4.原告在履行合同第三部分第三条时，违约更加严重。（1）原告财务管理混乱、账目不清，没有明细，随意打白条，不给发票，给复印件不盖章。（2）原告不能规范管理行为，礼貌待人。因原告乱搭建和派工人乱砍乱伐小区树木、不收被告交纳的物业费用的问题，原告的员工要么与被告大声争吵，要么不搭理。（3）原告将垃圾桶不是放在小区楼下指定位置，而是放在本层消防楼梯平台上，阻塞了消防通道，又没有垃圾盖子和监控设备，污染了环境，也存在重大安全隐患。（4）小区乱堆乱放搭建严重，原告视而不见，多年多日不予清理杂物和楼顶私自占用公共空间种植的花草。（5）原告委托的绿化工人对小区的绿化树木，不是修剪养护，而是乱砍乱伐，将树木的树枝全部砍掉，只剩光秃秃的树干，被告多次反映、制止，都无济于事。五、被告并没有欠交物业管理费、公摊电费的主观故意。1.被告身患脑部多种疾病，记忆减退，一人居住，从未得到原告的关心。被告有时去外地医疗、探亲，回来想起来要交物业管理等费用，就主动亲自去交纳。2.由于原告非人性对待业主，对待员工，造成经理、员工辞职频繁，被告亲自去交费，原告的员工却以财务不在为借口不收被告的物业相关费用。3.2020年2月，正值疫情期间，小区限制业主出门次数，被告去交物业费忘带卡了，出大门回来又被业委会主任训斥，被告当日不敢再出门，隔日又主动去原告小区客服中心交费。4.2020年6月，被告去外地、回家乡，期间无人与被告联系。2020年10月下旬回来，无人告知，未见任何书面催缴通知和法律函。被告主动把2020年的相关物业管理费结清，水费结清到2020年6月。5.2020年12月22日，被告亲自去广州时代物业总公司投诉原告在被告不知情时起诉被告，并多次去原告小区客服中心要求查清管理费并出示相关依据、票据等，被原告拒收。2020年12月25日晚8点03分起，被告多次拨打110报警述说原告拒绝拿出依据，拒收被告2017年10月起未交的物业相关费用，里水派出所警察出警，被告要求原告收费并出示相关收费依据，原告仍拒收物业管理费用和不出示公摊电费收据给被告核算缴纳。2020年12月26日和2021年1月2日，被告又多次前往原告小区客服中心缴纳2017年10月诉讼时效期间以及之后到2021年第1季度的费用并索要原告与业委会签订合同，原告员工还是不收费、不出示应出示的内容。因此，被告从没有原告所述的“拒付”，而是原告账目不清，违约多次故意拒收被告上述费用，是恶意诉讼。综上所述，原告的物业管理费是按季度收的，被告不认可原告的所有诉讼请求。被告恳请法官，查明事实，根据原告的违法违约和恶意诉讼，主持公道，依法判决，被告会积极主动结清全部费用。同时，依法判决原告承担赔偿和诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的缴费通知单、法律函是原告单方制作的，且原告并未举证证明已将该两份材料送达给被告，故本院不予确认。原告提交的装修完工收楼确认书、悦园小区物业管理服务合同、前期物业服务协议、公摊电费计价表等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认。原告提交的装修完工入伙通知书是佛山市南海区裕东龙有限公司单方作出的，且原告并未举证证明该公司已经将该通知书送达给被告，故本院不予确认。被告提交的高铁票、火车票票据、医疗费发票、南海区城建档案查阅利用登记表、悦园小区5-8栋住宅首层平面图、图书馆及图书馆用电照片、墙砖脱落、消防通道堵塞照片、8楼楼顶照片、小区环境照片、被告与原告的员工录音、原告的员工、管理者照片等证据内容真实，故本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。被告提交的情况说明属于证人证言，相关证人未出庭陈述并接受质询，故本院不予确认。被告提交的被告医疗检查报告与本案不存在直接关联性，故本院不作审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2007年4月20日成立，经营范围包括物业管理等，原名称为广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司，后来变更为广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。2008年4月10日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为悦***房提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积计算，收费标准为带电梯住宅1.8元/月/平方米；业主未按时交纳物业服务费的，处每日1‰的滞纳金等。2019年12月1日，佛山市南海区里水镇悦园小区第二届业主委员会与原告签订了物业服务合同，委托原告对悦园小区实行物业管理，物业服务费标准为高层住宅1.8元/平方米/月等。悦***房登记的房地产权属人为被告，建筑面积为56.99平方米，登记时间为2010年8月25日。被告提交的发票证明了被告向原告交纳了2017年10月至2020年6月的水费、2018年9月至2018年11月的公摊电费84.99元（2019年2月19日交纳）、2018年1月至2018年10月的物业管理费、2019年1月至2020年12月的物业管理费。另查明，原告庭后提交了公摊电费的欠费明细表及电费发票，公摊电费按季度收取，其中，2017年10月的电梯公摊电费81.66元、公摊电费17.13元（2017年7月至2017年9月产生的电费），2018年1月的电梯公摊电费49.14元、公摊电费10.24元（2017年10月至2017年12月产生的电费），2018年4月的电梯公摊电费106.35元、公摊电费16.48元（2018年1月至2018年3月产生的电费），2018年7月的电梯公摊电费51.12元、公摊电费6.28元（2018年4月至2018年6月产生的电费），2018年10月的电梯公摊电费103.09元、公摊电费15.83元（2018年7月至2018年9月产生的电费），2019年4月的电梯公摊电费98.05元、公摊电费11.62元（2019年1月至2019年3月产生的电费），2019年7月的电梯公摊电费77.91元、公摊电费7.98元（2019年4月至2019年6月产生的电费），2019年10月的电梯公摊电费70.88元、公摊电费10.79元（2019年7月至2019年9月产生的电费），2020年1月的电梯公摊电费76.98元（2019年10月至2019年12月产生的电费），2020年4月的电梯公摊电费69.59元（2020年1月至2020年3月产生的电费），2020年7月的电梯公摊电费61.02元（2020年4月至2020年6月产生的电费），上述公摊电费合计942.14元。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、佛山市南海区里水镇悦**区第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告为悦****的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应按照约定向原告交纳该房屋的物业管理费。关于被告提出的诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年10月26日向本院提交起诉状，且原告未提交充分证据证明在此之前曾向被告催收物业管理费、公摊电费等费用，故原告请求的2013年8月至2013年12月、2014年7月至2014年12月、2015年4月至2015年9月、2016年1月至2016年6月、2017年1月至2017年9月的物业管理费以及2013年1月至2017年9月的公摊电费，已经超过法定的诉讼时效，故本院不予支持。悦园小区8栋1004房每月的物业管理费为102.58元（1.8元×56.99平方米），2017年10月至2017年12月、2018年11月至2018年12月的物业管理费合计为512.9元，被告未举证证明已向原告付清了上述期间的物业管理费，故原告请求被告支付上述期间的物业管理费512.9元部分，合法合理，本院予以支持。原告请求的物业管理费超过上述核定部分的，本院不予支持。根据被告提交的墙砖脱落、消防通道堵塞照片、8楼楼顶照片、小区环境照片等证据，原告在提供物业服务过程中客观上确实存在卫生、消防隐患等方面的管理瑕疵，故根据本案的实际情况，原告请求被告支付物业管理费滞纳金（从欠费之日后第5个月的25日起按每日欠缴费用的1‰计算至实际清偿日止），本院不予支持。关于原告请求的公摊电费的问题。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理费、分摊电费及分摊水费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，涉案房屋所在的悦园小区因物业管理客观上产生了分摊电费，故被告应向原告支付2017年10月至2020年9月期间的公摊电费。原告提交的公摊电费的欠费明细表未列明2018年10月至2018年12月期间的公摊电费，且被告已交纳了2018年9月至2018年11月的公摊电费，均为三个月的公摊电费，故视为被告已经付清了2018年10月至2018年12月期间的公摊电费。根据原告提交的公摊电费的欠费明细表，2017年10月至2018年9月、2019年1月至2020年7月期间的公摊电费合计为942.14元，该数额较为合理，且原告也补充提交了代付公摊电费的发票，故原告请求被告支付的公摊电费942.14元部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。关于原告请求的水费问题。原告请求被告支付水费78.3元，被告认为已经交纳了该水费，原告庭后补充的证据反映了被告已经交纳该水费的事实，故本院对原告的该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月至2017年12月、2018年11月至2018年12月的物业管理费512.9元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、李娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月至2018年9月、2019年1月至2020年7月期间的公摊电费942.14元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取158.19元（广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司已预交），由广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司负担133.19元，由李娟负担25元。李娟应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费25元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李淑梅二〇二一年一月十八日书记员  唐倩影