安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0225民初811号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司无为分公司，住所地安徽省无为市碧桂园翡翠湾商业三107门面，统一社会信用代码9134022539601319XR。 负责人：吴爱峰，公司经理。 委托诉讼代理人：吴亮，公司工作人员。 被告：颜忠明，男，1962年6月11日出生，汉族，住安徽省无为市。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司无为分公司（以下简称碧桂园生活服务无为分公司）与被告颜忠明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务无为分公司的诉讼代理人吴亮、被告颜忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园生活服务无为分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2021年1月31日的物业服务费12557元(251.14m2×2元/月/m2×25月)；2.判令被告支付原告逾期付款违约金13457.59元(以每月拖欠的物业服务费为基数,按日3‰的标准,暂计至2020年12月31日)；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：无为碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》,约定选聘原告对碧桂园翡翠湾提供前期物业管理服务。该合同签订后至今,原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的水电通讯等设施设备、公共绿化与园艺品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容的物业管理服务。被告名下房产位于柏丽湾72栋02室,该物业处于原告物业管理服务范围内。2015年8月21日,原、被告签订编号为:ww2015075923《无为碧桂园前期物业服务协议》,约定被告应按时向原告交纳物业综合管理服务费，逾期缴费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。2017年5月22日,被告登记入住，但其在享受原告物业管理服务的同时，自2019年1月1日起至今未缴纳物业管理费，应承担违约责任，故致讼。 颜忠明辩称，我自2019年1月起至今未缴物业费，但未缴费的原因是原告提供的物业服务存在问题。该房屋实际由我侄子居住，自2017年夏天装修开始至今，经常有陌生人到我家院子里捡废纸盒等垃圾，我侄子多次在微信上与物业管家进行沟通，但物业至今未予解决，这对住户的人身安全造成威胁；小区内车辆乱停，经常造成堵车，多次反映仍未解决；我家门口公共下水经常发生堵塞，向物业反映未果后由我们自费找人维修。因此，在原告未能解决上述问题的情况下，我方应免交物业费。 经审查，本院对本案事实认定如下：颜忠明作为甲方（业主）与广东碧桂园物业服务有限公司无为分公司作为乙方（物业服务企业）签订《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），约定甲方在碧桂园翡翠湾商品住宅区的房产交付后，乙方为此提供物业管理服务。合同第二条约定乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑共用部位的维修和管理服务；2.共用设施设备的维护和管理服务，包括小区道路、电梯等。服务内容及标准：依照设施、设备的保养要求，定期对公用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；......；7.交通与车辆停放秩序的管理服务。服务内容及标准：根据本园区的实际情况，巡检、维护本园区公共区域的交通标识、指引、警示等标志，维修道路的各种设施，配合公安部门维持本园区公共区域的道路交通秩序及对交通事故的处理。劝阻、制止扰乱交通与车辆停放秩序的行为；8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括对本园区公共区域及进出入口进行巡查、管理。服务内容及标准：根据本园区的实际情况，协助公安部门做好本园区的公共秩序维护、公共安全防范工作。采用智能化管理方式，对各出入口的人员、车辆进行管理。制定安全防范制度，提供24小时巡查服务，设定合理的巡查管理方案，若发现违法犯罪活动，及时依法采取措施进行制止，并及时报告、配合公安部门进行处理；......。第四条约定，1.物业服务费采取包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，按每月每平方米2元标准收取，甲方应按504.22元/月缴纳物业服务费。2.物业管理服务费主要用于以下开支：乙方工作人员薪酬；本园区共用部位、共同设施设备的日常维护保养费用；本园区公共绿化养护费用；公共环境清洁卫生费用；本园区公共安全防范及秩序维护费用；......。第十六条约定，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。 工商注册登记信息显示，广东碧桂园物业服务有限公司无为分公司于2019年7月2日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司无为分公司，后于2020年7月27日又更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司无为分公司。 另查明，颜忠明的该处房产实际由其侄子颜超居住，自2017年5月入住后，主要由颜超与物业管家进行沟通。2019年1月前的物业费已缴纳，但自2019年1月起至今未缴纳物业费。颜超曾向物业多次反映如下问题：时常有陌生人到其住宅的院子里捡废纸盒等垃圾；小区内车辆停放不规范，造成小区道路堵塞；住宅门口的公共下水堵塞，颜超报修未果后自费找人维修。 上述事实，有收楼通知、入住确认表、《前期物业服务协议》、监控视频、照片、催缴记录以及当事人陈述等，在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方对于被告未缴纳2019年1月1日至2021年1月31日的物业服务费数额12557元无争议，本院予以确认。但被告抗辩原告所提供的物业服务存在问题，即认为原告存在违约，并以此为由不缴纳物业服务费。对于被告提出的有陌生人到其住宅的院子里捡废纸盒等垃圾、小区内车辆停放不规范堵塞道路、住宅门口的公共下水堵塞等问题，被告提交了相应的监控视频、照片佐证，原告也承认确实存在这些问题。对此，本院认为，根据《前期物业服务协议》第二条关于物业管理服务内容的约定，原告负有维修共用设施设备的责任，故其未能及时维修公共下水存在一定失职；原告负有维护小区交通与车辆停放秩序的责任，故其未能采取有效措施制止车辆乱停放的行为，存在管理瑕疵；原告负有公共安全防范管理的责任，包括对园区公共区域及进出入口进行巡查、管理等，故对于陌生人进入被告住宅的院子捡纸盒的问题，虽然部分责任在于被告未锁院子的门，但原告也存在安全管理上的疏漏。因此，原告存在一定的违约行为，但这些管理上的瑕疵不构成履行物业合同的重大瑕疵，即原告不构成根本性违约，故被告不能免除缴纳物业管理费的义务。双方在物业服务合同的履行上均存在违约，应当各自承担相应的责任。因原告提供的物业服务存在瑕疵，并且合同约定的违约金标准（日3‰）过高，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，核减被告应承担物业服务费数额为1万元，并免于承担违约金。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告颜忠明于本判决生效后十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司无为分公司物业服务费1万元； 二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司无为分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计225元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司无为分公司负担150元，被告颜忠明负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  盛俊 二〇二一年一月二十九日 书记员  姜珊 附件:本判决引用的法律和司法解释原文 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。