福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初1645号 原告：福建三木物业服务有限公司武夷山分公司，住所地武夷山市度假区仙凡界路**，统一社会信用代码91350782052317499X。 负责人：曾伟英，财务总监。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鑫，福建品典律师事务所律师。 被告：薛某1，男，2008年10月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：薛某2，男，2017年3月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 薛某1、薛某2法定代理人：薛某3（系薛某1、薛某2父亲），住福建省福州市鼓楼区。 原告福建三木物业服务有限公司武夷山分公司（以下简称“三木物业”）与被告薛某1、薛某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三木物业的委托诉讼代理人卢伯尧，被告薛某1、薛某2法定代理人薛某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三木物业向本院提出诉讼请求：判令薛某1、薛某2向三木物业支付从2018年3月1日至2019年12月31日止的物业服务费19474.4元及资金占用费（以物业服务费为基数按年利率6%计，从起诉日计至被告还清款项之日止）。事实和理由：薛某1、薛某2是武夷山市武夷街道九曲溪路18号琥悦台6-22房屋的业主，房屋面积252.19平方米。根据三木物业与福建武夷山三木实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，三木物业作为该小区的物业服务公司，为薛某1、薛某2提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为3.5元／平方米／月，薛某1、薛某2负有缴纳物业费的义务。薛某1、薛某2从2018年3月1日至2019年12月31日未向三木物业缴纳物业费，拖欠物业服务费计19474.4元。经三木物业多次催讨未果，故而形成诉讼。 薛某1、薛某2辩称：1.其与三木物业不存在物业合同关系。建设单位福建武夷山三木实业有限公司与三木物业签订物业合同，合同期限为2014年8月1日起至2017年7月31日止，该合同期满未自动续期，双方至今未签订《物业服务合同》。2.期满后的原《物业服务合同》因大多数业主对其履行存在较大异议而不自动续期。根据开发建设单位与三木物业签订的物业合同第二条，本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前聘新的物业服务。被告及大多数业主对三木物业履行存在较大异议，而不续期。本人所的6-22号别墅未和物业正式交房，其未持有房屋钥匙，沿街一楼玻璃2017年底就被人砸坏，物业从未通知其玻璃被砸坏注意财产安全，他人可随意非法进入其住宅，损坏的玻璃至今未修复，其房屋在2017年12月至2020年9月物业并无提供住宅安全性保障的服务。案涉别墅后院被物业进行污水排放，行为恶劣。3.原《物业服务合同》的费用不合理。根据建设单位与三木物业签订的物业合同，别墅的物业费用为3.5元／月／平方米，该小区的别墅产权为住宅，却大于商业标准，其认为不合理。在二线城市的住宅别墅费用也只达到1.7元／月／平方米，更何况物业根据没有提供一类服务标准。4.小区物业管理混乱。小区内存在违章搭建情况，将公共用地占为己有的现象普遍存在，如私自占用绿化用地为私家车位。综上，不同意支付物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证，本院对证据认证如下：1.三木物业提供的前期物业服务合同、物业合同备案证明、律师函、回执单、在管证明、不动产登记信息证明等证据，被告方无异议，对载明内容予以确认。2.三木物业提供的物业服务管理费明细表，实际上是对所起诉的物业费金额的计算清单，属起诉状的附件，而不属于证据范畴，不予认证。3.三木物业提供的公示材料，三木物业提供照片相佐证，予以采纳。4.被告方提供的照片，用以证明玻璃破碎多年无人维修和清理，房屋后面有人排放污水，小区停车混乱，业主把公共绿地当私家花园现象严重等，三木物业对照片的真实性无异议，但对证明对象有异议，照片无法证明玻璃破碎的时间，且业主的物品，不了解是否还有用处，不敢擅自帮业主清理掉，若业主告诉说是垃圾需要清理，物业会安排清理的，对于被告邻居排放污水的照片也无异议，且物业公司当时马上就派人去清理并阻止邻居排水，已尽到物业服务的责任。本院认为，玻璃破碎和排放污水并非物业所为，且三木物业对此也进行了合理说明，被告方在庭审中表示房屋目前尚空置无人居住，上述情形也是朋友告知的，故上述照片不能证明物业怠于履行其职责。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：案外人福建武夷山三木实业有限公司（开发建设单位）与三木物业签订《前期物业服务合同》（注：该合同作为商品房买卖合同的附件四），由前者委托三木物业管理位于武夷山自驾游营地C地块5-1#至5-8#、2-1#至2-5#、3-1#至3-10#、4-1#至4-10#号楼及别墅、商业店面。合同约定前期物业服务合同期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。三木物业按照《南平住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的壹级物业服务标准提供住宅的物业服务。合同约定物业费的收费标准为别墅3.5元/月/平方米，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，业主应于每月1日前向三木物业支付物业服务费。合同第七条第四项规定，本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由三木物业在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示，合同期满后，三木物业仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半数业主同意，由三木物业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同签订后，三木物业对上述合同范围内的物业提供了物业服务。2017年6月29日，三木物业在小区宣传栏张贴“公示”材料，告知业主：2014年8月1日签订的“前期物业服务合同”合同期至2017年7月31日止，因小区尚未成立业主委员会，上述合同继续履行，如有异议的业主可向相关部门提出。2019年11月13日，武夷山市房产管理处向三木公司出具《物业服务合同备案证明》，载明物业服务合同期限从2017年3月1日起至业主委员会成立止。 薛某1、薛某2购买位于武夷山市度假区××路××号（武夷山自驾游营地）Ｃ地块xxx幢别墅一幢，房屋建筑面积252.91平方米。因薛某1、薛某2从2018年3月1日开始未交纳物业费，三木物业于2020年5月向其寄送律师函，催交2018年3月1日至2019年12月31日的物业服务费19474.4元。在催交未果后，三木物业提起本案诉讼。另查明，案涉房屋在2017年12月26日办理了不动产权证，薛小强在庭审中自认开发商已将案涉房屋交付。 本院认为，关于案涉前期物业服务合同期限问题。被告方其与三木物业不存在物业合同关系，且合同期满后因大多数业主存在异议而不自动续期。本院认为，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与三木物业签订了前期物业服务合同，且该合同系《商品房买卖合同》的附件，可认定三木物业系案涉房产所属小区的前期物业服务企业。虽然案涉前期物业服务合同约定的到期日为2017年7月31日，但案涉小区目前尚未成立业主委员会，建设单位与三木物业续签了前期物业服务合同并向并武夷山市房产管理处备案，小区亦由三木物业继续提供物业服务，三木物业在合同期满前也已在小区进行过公示，目前尚无证据表明有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议，故三木物业继续为小区提供物业并收取物业费不违反法律规定及合同约定。 关于被告方认为三木物业未尽职责问题。被告方认为物业对玻璃破碎、排放污水、违章搭建、车辆乱停问题未尽管理职责。本院认为，从查明事实看，被告方所称破碎的玻璃属其个人财产范畴，应由被告自行修复，且被告述称其长期在外地，未入住案涉房屋，未向物业提出修复请求，不能以此认为物业未尽职责；污水排放系邻居的行为，而非物业的行为，三木物业在庭审中称其已对排污行为进行制止，被告亦未表示排放污水行为至今仍然持续，也不能证明物业未尽职责。关于违章搭建与车辆乱停问题，若被告方认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，可要求物业服务企业承担继续履行等责任，但以此作为不交纳物业费没有依据。 关于被告方认为物业费用不合理问题。被告方认为其别墅产权为“住宅”，物业费为每月每平方米3.5元，较之商业物业每月每平方米3元价格更高不合理，且物业没有提供一类服务标准。本院认为，《福建省物业管理条例》第四十六条规定：“商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。”本案所涉物业为别墅，目前并无关于别墅物业服务费实行政府指导价的规定，故前期物业服务合同约定3.5元/月/平方米的物业费并不违反法律规定，故对被告方的该辩解意见不予采纳。 综上，三木物业已提供相应物业服务，被告方应按《前期物业服务合同》的约定向三木物业交纳物业服务费。在被告方欠缴物业费后，三木物业已发函向其书面催交物业费，现三木物业起诉要求被告方支付相应物业费，已履行了书面催交义务。《前期物业服务合同》约定别墅按每月每平方米3.5元收取物业费，案涉房产建筑面积为252.91平方米，每月物业费为885.2元，故2018年3月1日至2019年12月31日共22个月的物业费合计19474.4元。因被告方逾期交纳物业费，对三木物业造成资金被占用的损失，三木物业主张从起诉之日（2020年9月10日)起计付资金占用费可以支持，但三木物业主张按年利率6%计付资金占用费没有依据，本院参照起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计付资金占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、薛某1、薛某2应于本判决生效之日起十日内向福建三木物业服务有限公司武夷山分公司交纳2018年3月1日至2019年12月31日的物业服务费19474.4元，并从2020年9月10日起按年利率3.85%计付资金占用费至前述款项付清之日止； 二、驳回福建三木物业服务有限公司武夷山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费287元，减半收取计143.5元，由薛某1、薛某2负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余崇斌 二〇二一年一月八日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 法官后语 物业公司与小区业主是一对“近邻”，是提供服务与接受服务的关系，双方应当明确各自的权利义务，互相理解，互相支持，和谐共处。 作为物业公司，在收取物业服务费的同时，应当努力提供完善、周全的物业服务，妥善解决业主提出的合理诉求，为业主提供最大程度的安全、便利与人文关怀，尤其是收取较高物业服务费用的物业公司，更应当认真查找内部管理与对外服务方面的短板，精益求精，提升物业服务水平。作为小区业主，也应及时交纳物业服务费，支持、理解、配合物业公司的工作，通过合理方式反映诉求、解决纷争。 希望本案所涉物业公司及小区业主，能够以案为鉴，依法维权，摒弃前嫌，共商共建，共建和谐安宁小区。