北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初39947号原告：北京飞象长租房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路15号6层711。法定代表人：韩路，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，该公司财务。委托诉讼代理人：陈国强，男，该公司职工。被告：北京竞技时空上网服务有限公司，住所地北京市海淀区远大园六区沿街商场地下一层一段A2。法定代表人：赵斌，监事。委托诉讼代理人：宋长山，男，该公司员工，住单位宿舍。被告：余某，男，1975年1月1日出生，汉族，住福建省福州市。原告北京飞象长租房地产经纪有限公司（以下简称飞象公司）与被告北京竞技时空上网服务有限公司（以下简称竞技时空公司）、余某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告飞象公司之委托诉讼代理人王娟、陈国强与被告竞技时空公司之委托诉讼代理人宋长山，被告余某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞象公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令我公司与余某于2019年11月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2.请求判令竞技时空公司、余某支付我公司22天房租9534元；3.请求判令竞技时空公司、余某支付我公司违约金1.3万元；4.请求判令竞技时空公司、余某承担本案诉讼费。事实和理由：竞技时空公司、余某于2019年11月20日和我公司签订的位于北京市海淀区远大园x区x号楼xxx的房屋租赁合同，起租日期2019年11月30日至2020年10月25日，付款方式为押一付三，提前一个月支付下季度租金，竞技时空公司、余某于2019年11月30日支付了一个月押金和三个月房租，应于2020年1月30日支付下季度房租，竞技时空公司、余某没有支付，竞技时空公司、余某于2020年2月3日支付了1个月租金，之后竞技时空公司、余某到搬走时2020年4月24日再没支付租金，本合同约定违约金为月租金的200%，竞技时空公司、余某已严重侵犯了我公司的正常权益，根据法律规定，竞技时空公司、余某应支付拖欠的租金及违约金，望判如所请。竞技时空公司、余某辩称，不同意飞象公司的诉讼请求。我方是被飞象公司强行清退，而不是我方正常退租，所以飞象公司主张的损失我方都不认可。首先，我方交了房屋租金及押金，可以居住使用到2020年4月30日，因为在疫情期间的特殊情况，我方并未主张退房，而是被强行腾退。经陈国强口头承诺，说不需要退钱，双方两清，所以对于违约金的问题我方认为根本不成立。其次，飞象公司强行腾退的时候，我方当时在场的有两三个员工，疫情期间街道在社区门口做保卫工作的人员都知道我们被腾房的事情。再次，我方和陈国强达成口头约定，是2020年4月18日结清了涉案房屋的物业费，4月20日收拾完了房屋，并将房屋交付。4月初的时候陈国强就带着客户去涉案房屋看房了，当时就说要把我方清退。退房不是我方主张的，租金双方在之前已经达成了一致，是按月支付，我方实际也没有欠租金。经审理查明：2019年11月7日，彭某（委托人，甲方）与飞象公司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定由飞象公司接受彭某委托代理出租位于北京市海淀区远大园x区x-xxx房屋（以下简称涉案房屋），出租代理期限自2019年10月26日至2022年10月25日。2019年11月20日，飞象公司（甲方、出租方）与余某（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于北京市海淀区远大园x区x-xxx房屋，房屋用途为居住，租期自2019年11月30日至2020年10月25日，租金标准为每月13000元，房屋租金交付方式为季付，须提前30日到甲方营业部门缴纳，或存入甲方指定账户。租金支付时间：第一次2019年11月30日57000元；第二次2020年1月30日39000元；第三次2020年4月30日39000元；第四次2020年7月30日24266元。房屋租赁保证金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（注：保证金不充抵末期房租）。第十二条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达3日的；2、乙方如过期交纳房租未超过3天的，则按每日100元向甲方交纳滞纳金；3、欠缴各项费用达300元的；4、现住7人，并保证最多只住10人。第十三条违约责任：（二）乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金。竞技时空公司、余某称余某签订合同时系竞技时空公司员工，余某系代表公司签订租赁合同，涉案房屋实际系竞技时空公司租赁用于员工宿舍，租赁合同相关权利义务均由竞技时空公司享有和承担。飞象公司认可余某租赁房屋系作为竞技时空公司员工宿舍使用。飞象公司另提交竞技时空公司出具《声明》一份，其中记载竞技时空公司认可余某系该公司员工，涉案房屋租赁合同系余某代表公司签订，相关责任由竞技时空公司承担。经询问，飞象公司坚持主张竞技时空公司及余某就合同承担连带责任。上述合同签订后，双方依约履行至2020年1月30日。竞技时空公司表示受疫情影响，其公司经营网吧被强制停业，导致无法正常支付第二次房租，后经双方协商，房租改为按月支付，其于2020年2月3日向飞象公司支付了1个月租金，后再无支付租金。飞象公司对上述事实认可。经双方确认，双方一致认可已于2020年4月20日完成涉案房屋的腾退交接，租赁合同亦于2020年4月20日解除。双方另同意在本案中一并处理竞技时空公司所缴纳押金，可将押金用于抵扣相应租金及违约金。双方争议焦点为违约责任。飞象公司主张竞技时空公司、余某房租仅支付至2020年3月29日，后竞技时空公司、余某未按时缴纳房租，已构成违约，故要求竞技时空公司、余某支付2020年3月30日至4月20日期间的22天房租9534元，并承担两个月房租的违约金1.3万元（已用押金抵扣1.3万元）。竞技时空公司表示飞象公司主张违约金过高，且自己并未违约，其公司未交纳房租属于不可抗力，且其交纳的押金足以抵扣其搬离前的房租，双方互不相欠。本院认为，余某与飞象公司签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同。签订合同时，余某系竞技时空公司职员，其承租涉案房屋系作为竞技时空公司员工宿舍使用，飞象公司对此亦知情，租赁合同的履行主体实际为竞技时空公司，现竞技时空公司表示由其承担相应责任，本院不持异议；对飞象公司主张余某就租金、违约金承担连带责任的诉求，缺乏依据，本院不予支持。就飞象公司主张解除合同的诉求，双方一致认可租赁合同系于2020年4月20日完成涉案房屋的腾退交接时解除，未违反法律规定，本院予以支持。双方于庭审中确认竞技时空公司支付房租至2020年3月29日，故对飞象公司诉求竞技时空公司支付2020年3月30日至2020年4月20日期间22天租金的诉求，本院予以支持，就拖欠租金数额，应为（13000÷30×22）9533.33元。在双方合同明确约定押金不可抵扣末期租金使用的情况下，竞技时空公司拖欠租金的行为已构成违约，对飞象公司诉求竞技时空公司承担违约责任，本院予以支持。针对竞技时空主张违约系不可抗力，其受疫情影响导致公司无法经营网吧，无力支付租金的抗辩，其承租房屋系用于公司员工宿舍，并非公司经营使用，该项抗辩缺乏依据，本院不予采信。就违约金数额，飞象公司依据合同主张月租金200%的违约金，在其未提供充分证据证明实际损失的情况下，飞象公司主张违约金数额过高，本院予以调整，由竞技时空公司承担违约金1.3万元。鉴于竞技时空公司已向飞象公司交纳押金1.3万元，双方在庭审中一致同意在本案中可以使用押金抵扣竞技时空公司需承担的租金及违约金，综上，竞技时空公司应向飞象公司支付租金及违约金9533.33元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认余某与北京飞象长租房地产经纪有限公司于二〇一九年十一月二十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十日解除；二、北京竞技时空上网服务有限公司于本判决生效后七日内向北京飞象长租房地产经纪有限公司支付租金及违约金九千五百三十三元三角三分；三、驳回北京飞象长租房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费一百八十二元（北京飞象长租房地产经纪有限公司已预交），由北京飞象长租房地产经纪有限公司负担九十一元，已交纳；由北京竞技时空上网服务有限公司负担九十一元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判员  董琳雪二〇二一年一月二十日书记员  王子葭