宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁0104民初238号 原告（反诉被告）：王建国，男，1973年6月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：李新军，宁夏搏强律师事务所律师。 被告（反诉原告）：强丽娟，女，1983年6月4日出生，回族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区， 原告王建国与被告强丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，被告强丽娟提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告王建国的委托诉讼代理人李新军、被告强丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建国向本院提出诉讼请求：1.判令解除王建国与强丽娟签订的《门面房租赁合同》《补充协议》；2.判令强丽娟将位于银川市××区××公寓××号营业房恢复原状并返还给王建国；3.判令强丽娟支付王建国违约金37500元；4.判令强丽娟支付王建国2019年度采暖费及滞纳金11075.93元，并按照每日5.10元支付自2020年9月1日起至采暖费实际交清之日的滞纳金，同时判令强丽娟支付王建国2020年度采暖费10293.66元；5.判令强丽娟支付王建国物业费2534元，并按照每日10.60元支付自2020年9月1日起至实际返还房屋之日的物业费；6.判令强丽娟承担本案诉讼费用。诉讼中，王建国变更第4项诉讼请求为判令强丽娟支付王建国2019年度采暖费10293.66元、2020年度采暖费3088.01元；变更第5项诉讼请求为判令强丽娟支付王建国物业费2217元，并按照每日10.60元支付自2021年1月1日至实际返还房屋之日的物业费；增加一项诉讼请求为判令强丽娟支付王建国水费2765.04元、生活垃圾处理费1420.2元。事实与理由：2019年5月15日，王建国与强丽娟签订《门面房租赁合同》，约定王建国将位于银川市××区××公寓××号房屋出租给强丽娟经营使用，租赁期间自2019年6月1日至2022年6月1日，计3整年，“当年租金在3月20日前未交清的，解除合同，王建国有权收回房屋；租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费以及其他由强丽娟经营而产生的费用由强丽娟负担，租赁期间强丽娟须交清各项费用，未及时交清的，处以2倍罚款；合同结束后，强丽娟需拆除影响王建国使用的装修，保留楼梯、卫生间、墙壁等固定装修，不得影响王建国的正常使用，如果违约，处以20000元罚款。”租赁期间，强丽娟未按照约定支付房屋租金，也未及时缴纳物业费、采暖费，经王建国催要，但强丽娟不予支付，为此王建国诉至法院。 强丽娟辩称，同意解除《门面房租赁合同》，但是该合同没有约定违约金，对王建国主张的违约金不予认可；在合同履行期间内发生新型冠状病毒××疫情，导致强丽娟不能正常经营，疫情期间的租金应当予以免除；在房租已经付至2020年6月1日的情况下，又于2020年5月16日、8月1日分别支付了房租40000元、45000元，并不拖欠房租；拖欠的物业费是2020年6月1日后的，拖欠的水费、垃圾处理费均是2020年1月之后；之所以未交纳2019年至2020年度的暖气费，是因为案涉房屋的前一租户私自改换暖气管道导致暖气不热，而王建国不予维修；供暖公司已经于2020年8月17日将案涉房屋的暖气管道安装锁闭阀，2020年至2021年度并没有供暖，未产生暖气费。 强丽娟向本院提出反诉请求：1.判令王建国退还强丽娟租金37917元、押金20000元；2.判令王建国赔偿强丽娟营业损失90460元；3.判令王建国承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月15日，强丽娟与王建国签订《门面房租赁合同》，约定王建国将位于银川市××区××公寓××号房屋出租给强丽娟经营，租赁期限自2019年6月1日至2022年6月1日，共3年，2019年、2020年、2021年的租金分别为115000元、125000元、130000元，押金为20000元。合同签订后，强丽娟按照约定向王建国支付了租金及押金。在强丽娟租赁期间，案涉房屋存在暖气不热的情况，而王建国又不予处理，供热公司于2020年8月到案涉房屋查看，告知暖气不热的原因是前租户私自改造供热管道所致。因王建国与强丽娟未能就上述问题达成一致意见，王建国便要求强丽娟搬离案涉房屋，并多次严重干扰强丽娟的经营活动，导致强丽娟于2020年11月被迫停止经营，因此遭受经济损失90460元。 王建国对强丽娟提出的反诉辩称，《门面房租赁合同》签订后，强丽娟未按照约定及时支付租金，王建国并没有同意强丽娟分批支付租金，在强丽娟经营期间，案涉房屋的供暖一直处于达标状态，并没有私自改造暖气管道的情形，也没有在租赁期间干扰强丽娟的经营，请求驳回强丽娟的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王建国是位于银川市××区××公寓××号房屋的所有权人，该房屋面积为263.94平方米。2019年5月15日，王建国（即出租方、甲方）与强丽娟（即承租方、乙方）签订《门面房租赁合同》1份，约定：一、甲方将位于银川市××区××公寓××号房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年6月1日至2022年6月1日，计3整年；二、2019年第一年本房屋年租金为115000元，2020年租金为125000元，2021年为130000元，押金20000元，乙方务必于3月20日前向甲方交清全年租金及押金，当年租金在3月20日前未交清的，解除合同，甲方有权收回房屋；三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费以及其它由乙方经营而产生的费用由乙方负担，租赁期间，乙方须交清各项欠费，未及时交清的，处以2倍罚款；四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改造，需先征得甲方同意，合同结束后，乙方需拆除影响甲方使用的装修，保留楼梯、卫生间、墙壁等固定装修，不得影响甲方的正常使用，如果违约，处以20000元罚款；五、租赁期满后，如乙方继续租赁，则须提前2个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利，该门面房不得转租第三方；六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金30000元。上述合同签订后，强丽娟按照约定向王建国支付了押金20000元及部分租金，并在案涉房屋开展婴幼儿游泳及产后修复的经营活动。 2020年5月16日，王建国与强丽娟签订《补充协议》1份，载明：原定于2020年3月20日交纳位于康晨一品公寓营业房2020年6月1日至2021年6月1日的租金125000元，现经协商于2020年5月16日先交40000元，余款85000元于2020年8月1日前交清，即乙方不再承担违约责任；若乙方逾期未付清全年租金的，甲方有权解除合同，乙方有权解除合同，乙方已交纳的租金和押金作为违约金扣除不再退还，水电、暖气、物业费等另外按实结算，且乙方必须于8月1日搬出；如果在此期间乙方不想续租，乙方必须在2020年7月20日前书面通知甲方。该协议“注明”处载明：租房日期2020年6月1日至2021年5月31日。王建国在该协议“甲方签字”处签名捺印，强丽娟在“乙方签字”处签名捺印。上述《补充协议》签订当日，强丽娟向王建国支付了租金40000元，后于2020年8月1日向王建国支付了租金50000元。2020年8月17日，供暖公司以未交纳供暖费用为由关闭了案涉房屋的供暖管道。案涉房屋现由强丽娟实际占有，因其再未向王建国支付租金，王建国以强丽娟未按照约定支付租金及相关费用为由，诉至本院。 在本案审理过程中，强丽娟承认其未交纳2019至2020年度的供暖费用，并称自2020年1月开始未交纳水费及垃圾处理费，自2020年6月开始未交纳物业费，同时还认可案涉房屋每年的物业费为3801元。王建国于2021年1月18日交纳了案涉房屋2019至2020年度的供暖费10293.66元、2020至2021年度供暖期的停暖费3088.10元；同日，王建国交纳了案涉房屋自2020年6月1日至12月31日的物业费2217元、2019年10月1日至2021年3月31日的垃圾处理费共计1420.20元，以及2019年10月、11月、12月、2020年1月、4月、5月、7月、8月、10月、11月的水费492元、241.08元、506.76元、280.44元、324.72元、83.64元、152.52元、78.72元、506.76元、98.40元，共计2765.04元。 本院认为，王建国与强丽娟签订的《门面房租赁合同》《补充协议》合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。现王建国主张解除《门面房租赁合同》《补充协议》，强丽娟在2021年1月19日庭审中表示同意解除，双方就解除合同已经形成一致意见，故本院确认《门面房租赁合同》《补充协议》于2021年1月19日已解除。对王建国要求解除《门面房租赁合同》《补充协议》的主张，本院不再支持。根据民法典第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉《门面房租赁合同》《补充协议》解除后，王建国与强丽娟均应终止履行，强丽娟应当将案涉房屋恢复原状，并返还王建国，同时需承担至合同解除之日的租金、物业费、水费、垃圾处理费及供暖费用，以及合同解除后至房屋实际返还之日的相关费用。 现就各项费用，分述如下：第一，租金。根据《门面房租赁合同》的约定，案涉房屋在2020年6月2日至2021年6月1日期间的租金为125000元，据此计算，每天的租金为343.41元（即125000元÷364元）。在案涉合同履行过程中，我国发生新型冠状病毒××疫情，宁夏回族自治区人民政府于2020年1月25日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年2月28日调整为二级响应，于2020年5月6日调整为三级响应，强丽娟从事的婴幼儿游泳及产后修复经营确因该疫情受到影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，当事人就租金减免不能达成一致意见的，可以结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，本案按照全额免除与上述重大突发公共卫生事件一级响应期间天数相同的租金11675.94元（即343.41元/天×34天）、减半免除与上述重大突发公共卫生事件二级响应期间相同天数的租金11504.24元（即343.41元/天×67天÷2）的标准对本案租金予以调整。所以自2020年6月2日至2021年1月19日期间的租金为56147.53元（即343.41元×231天-11675.94元-11504.24元）；另外，因为案涉房屋现由强丽娟实际占有尚未返还王建国，故强丽娟需按照每天343.41元的标准负担自2021年1月20日至案涉房屋实际返还之日的占有使用费。虽然强丽娟在《补充协议》签订后分别于2020年5月16日、8月1日向王建国支付了租金40000元、50000元，共计90000元，且截至2021年1月19日的租金为56147.53元，因强丽娟需承担案涉房屋占有使用费至实际返还之日，故王建国应当退还强丽娟的租金金额尚不能确定，所以对强丽娟要求王建国退还租金的诉讼请求，本院不予支持。第二，物业费。强丽娟认可其自2020年6月开始未交纳物业费，故其应当负担自2020年6月1日至案涉合同解除之日即2021年1月19日期间的物业费。因案涉房屋每年的物业费为3801元，故强丽娟应当向王建国支付前述期间内的物业费2415.98元（3801元÷365天×232天），并应当按照10.60元/天（即3801元÷360天）的标准支付自2021年1月20日至案涉房屋实际返还王建国之日的物业费。第三，水费及垃圾处理费。强丽娟辩称其自2020年1月开始未交纳水费及垃圾处理费，但未提供证据证明其已经交纳了2019年10月1日自2019年12月31日期间的水费及垃圾处理费，故对该辩解意见，本院不予采纳。因王建国交纳了2019年10月1日至2021年3月31日期间的垃圾处理费1420.20元，合每天7.80元（即1420.20元÷182天），故2019年10月1日至2021年1月19日期间的垃圾处理费858.36元（即7.80元/天×110天）应由强丽娟支付给王建国，并应按照每天7.80元的标准支付自2021年1月20日至案涉房屋实际返还之日的垃圾处理费。王建国交纳了案涉房屋在2019年10月、11月、12月、2020年1月、4月、5月、7月、8月、10月、11月的水费共计2765.04元，因无其他证据证明在2020年12月至2021年1月19日期间存在欠付水费的事实，故对王建国主张的水费2765.04元，本院予以支持。第四，供暖费。强丽娟承认其未交纳2019年至2020年度的供暖费用，现王建国已经向供暖公司交纳了该期间的供暖费10293.66元，故该费用应由强丽娟支付给王建国。因供暖公司于2020年8月17日关闭了案涉房屋的供暖管道后，王建国交纳了2020至2021年度供暖期即2020年11月1日至2021年3月31日的停暖费3088.10元，合每天20.59元（即3088.10元÷150天），故案涉房屋自2020至2021年度供暖期开始之日即2020年11月1日至案涉合同解除之日即2021年1月19日的停暖费1626.40元（即20.59元/天×79天），应由强丽娟支付给王建国，并应按照每天20.59元的标准支付自2021年1月20日至案涉房屋实际返还之日的停暖费。强丽娟辩称其未交纳供暖费是因为案涉房屋的前一租户更改供暖管道导致暖气不热，而王建国又不予处理，但其未提供相关证据予以证实，故对该辩解意见，本院不予采纳。 关于王建国主张的违约金。在案涉合同履行过程中，强丽娟从事的婴幼儿游泳及产后修复经营确因该疫情受到影响，虽然强丽娟未按照《门面房租赁合同》《补充协议》的约定支付租金确构成违约，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对王建国主张的违约金，本院不予支持。 关于强丽娟主张的押金。《门面房租赁合同》签订后，强丽娟按照约定向王建国交纳了押金20000元。合同解除后，王建国应当在强丽娟返还案涉房屋后将该押金退还给强丽娟。关于强丽娟主张的营业损失90460元。因强丽娟提供的证据不足以证明王建国对其经营进行了干扰并因此遭受了经济损失，故对其主张的经济损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）强丽娟于本判决生效之日起十日内将位于银川市兴庆区某号房屋恢复原状，并返还给原告（反诉被告）王建国； 二、被告（反诉原告）强丽娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王建国供暖费10293.66元、停暖费1626.40元、水费2765.04元、垃圾处理费858.36元、物业费2415.98元，并分别按照每天343.41元、7.80元、20.59元、10.60元的标准支付自2021年1月20日至案涉房屋实际返还之日的房屋占有使用费用、垃圾处理费、停暖费、物业费； 三、原告（反诉被告）王建国于上述房屋返还后五日内退还被告（反诉原告）押金20000元； 四、驳回原告（反诉被告）王建国的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）强丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1334元，减半收取计667元，由原告（反诉被告）王建国负担337元，被告（反诉原告）强丽娟负担330元；反诉案件受理费3268元，减半收取计1634元，由被告（反诉原告）强丽娟负担1414元，原告（反诉被告）负担220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 杨远慧 二〇二一年一月二十八日 法官助理 马艳霞 书 记 员 陈东芳 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 履行义务告知书 本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。