贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3843号 上诉人（原审被告）：平塘县锦富置业有限公司，住所地贵州省平塘县。 法定代表人：肖树华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭旺，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨林波，男，1986年10月7日生，汉族，住平塘县。 被上诉人（原审原告）：刘佳佳，女，1994年08月6生，毛南族，住平塘县。 上诉人平塘县锦富置业有限公司（以下简称锦富公司）因与被上诉人杨林波、刘佳佳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院(2020)黔2727民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 锦富公司上诉请求：撤销贵州省平塘县人民法院（2020）黔2727民初1471号民事判决，依法驳回杨林波、刘佳佳初审诉讼请求。事实和理由：初审判决否定锦富公司与杨林波、刘佳佳补充协议约定，肢解和否定合同内容约定，判决认定锦富公司违约，判决结果侵害了锦富公司的合法权益。第一，初审判决否定本案《商品房买卖合同》中的《补充协议》法律效力。本案《商品房买卖合同》第二十二条关于出卖人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书应当承担违约责任的约定与该合同《补充协议》第十条约定关于办理房产登记等工作涉及到政府相关部门，非因出卖人原因造成的时间有误，出卖人不承担违约责任的约定均属合同当事人的真实意思表示，对合同当事人具有同等约束力，两者之间并不存在冲突，后一条款是前一条款的补充。但初审判决只认定《商品房买卖合同》第二十二条约定，否定该合同《补充协议》第十条为合同当事人的约定，没有事实和法律依据，也违背了合同签订的初衷。第二，任意曲解和否定《补充协议》的内容及当事人签订合同的意思表示。初审判决将合同双方当事人关于“因办理房产登记等工作涉及到政府相关部门，非因出卖人原因造成的时间有误”的约定视为锦富公司的经营风险，进而排除该约定的存在，同时将约定任意解读认定为非不可抗力因素。锦富公司认为，当事人在合同中约定违约责任的承担基于当事人的过错，而本案因政府及相关部门原因造成房产登记延误属于客观原因而非出卖人的过错，属于可以预见的风险，当事人可以通过协议约定免除出卖人的责任，该条款的约定正是体现了合同当事人的真实意思表示。但初审判决否定该条款对锦富公司的免责规定，实际上是否定该条款作为合同的重要组成部分和免责规定，违反了我国《合同法》第八条关于“依法成立的合同，受法律保护”的规定，也违背了契约精神。第三，初审判决对《补充协议》内容任意作否定式的引申和曲解，以达到否定《补充协议》作为合同重要组成部分的目的。在本案《商品房买卖合同》中关于延迟办理房屋转移登记的违约责任并没有有关不可抗力免责的约定，锦富公司从来没有将因政府相关部门的原因导致房屋转移登记延迟视为不可抗力因素，合同也未将此作为不可抗力来约定。但初审判决将此引申为“不属于不可抗力”因素，实际是肢解锦富公司与原告签订合同的本意，将合同当事人之约定转移到政府相关部门的原因导致房屋转移登记延迟是否是不可抗力的判断上，有指鹿为马之嫌。第四，初审法院在对待锦富公司初审提供的证明因政府相关部门原因影响该房开项目竣工验收延误导致房屋转移登记延迟的相关证据在同类案件判决的表述认定上自相矛盾或态度暧昧。锦富公司在初审庭审中向法庭提交了证明因政府相关部门的原因影响该房开项目竣工验收延误，进而延迟了合同约定的办理房屋产权登记期限，符合该合同《补充协议》第十条规定的免责约定，属于影响房屋转移登记延迟的客观事实。在锦富公司开发建设的平塘县国际电子商贸物流城房开项目中，涉及类似本案因延迟交付相关转移登记文书被请求支付违约金的诉讼案已十余起，锦富公司均提交了前述证明造成房屋延迟登记的共同证据，但初审相关判决要么认定此证据与审理的案件无关联性，要么不作关联性认定，要么认定有关联性。在2020年9月29日至10月9日判决的包括本案在内的五起案件中，本案不对此证据进行释明和认定，而“（2020）黔2727民初1424号”和“（2020）黔2727民初1431号”案均认定为无关联性而不予采信，而“（2020）黔2727民初1423号”和“（202）黔2727民初1469号”案则认定锦富公司提供的上述证据合法、真实客观、与本案有关联性，可以采信。同一法院在审理锦富公司与初审不同原告的案件中，对锦富公司提供的同一证据作出不同的认定和结论，锦富公司不得不怀疑判决的合理性和公正性。上述判决唯一的共同点是无论认不认定锦富公司提供的上述证据，这些证据都不作为定案的依据，都被视为锦富公司“正常的房地产开发活动中的经营风险”而不是作为《补充协议》第十条约定的证据，都无一例外被转移论题解读为“并不属于不可预见和不可抗力”因素，“故而不能免除锦富公司的违约责任”。锦富公司认为，初审判决将锦富公司与杨林波、刘佳佳在补充合同条款中的约定和锦富公司提供的相关证据解读为是否属于“不可预见和不可抗力”，实际是转移论题，否定合同当事人签订的合同条款的法律约束力，明为释理，实为偏袒杨林波、刘佳佳。此类诉讼已使锦富公司历经多米诺骨牌效应，给锦富公司声誉及人力物力造成重大损失，带来锦富公司难以名状的诉累。为此，特提出上诉。 杨林波、刘佳佳二审未向本院书面答辩。 杨林波、刘佳佳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交付房屋转移登记的有关文书违约金至实际交付房屋转移登记的有关文书时止，暂时计至2019年11月8日，363110×0.1%+363110×0.01%×255=9622.415，产生违约金9622.415元；2、判令被告完成商品房初始登记并登记的相关文书；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于平塘县金盆街道办事处回龙村三棵树的“平塘国际电子商贸物流城”项目系被告锦富公司建设开发的房地产项目。原告与被告2017年1月14日签订了《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于平塘县国际电子商贸物流城二栋二单元401号房一套，房屋总价款为363110.00元。合同约定被告应当于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。对于违约责任，双方约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：“①约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”同时原、被告签订的合同附件十二补充协议第十条约定：“2、…办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。”合同签订后,原告支付购房首付款及通过银行按揭贷款支付，原告共向被告支付购房款363110.00元。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋转移登记相关文书给原告去办理案涉商品房产权证，为此原告以被告违约给原告造成损失为由提起前述诉请。一审另查明，被告所开发建设的“平塘国际电子商贸物流城”项目一期工程已经于2019年11月1日经相关职能部门验收备案登记，2019年11月8日被告公司已经通知业主准备相关材料办理产权证。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的买卖价款、交款时间、房屋交付时间、交付条件及违约金的计算方式等条款，系双方真实意思表示，且不违反法律的有关规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，理应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告约定并应当于2018年8月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过180天原告可以选择解除合同进行退房；原告不选择退房的，被告应从逾期之日起，在180天内按总房价的1‰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，超过180天后，应从逾期之日起每日按总房价的0.1‰支付逾期交付违约金，直至实际具备交付之日的2019年11月8日。所以原告主张的违约金计算方式没有超过合同约定，也没有违反法律规定，应予支持。对于被告的抗辩，关于不可抗力应该属于客观上不能克服的因素，主要是指国家政策的影响或者地震等自然灾害。是否验收，主要受到建设工程的进度、申请的期限、启动的时间、资金的到位等原因限制。被告项目工程中的商品房建设，应当通过审批才进行施工，也应该建设具有一定规模后才开始出售，所以被告提出因政府拆迁因素影响验收的辩解不能成立；如果因政府违约，那属于另一法律关系，被告可以主张对方的违约责任，用以救济本方的赔偿责任。鉴于2019年11月8日后已经具备办理房屋产权登记条件，故原告其他诉请不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决：一、由被告平塘县锦富置业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告杨林波、刘佳佳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金玖仟陆佰贰拾贰元肆角（￥9622.40元）。二、驳回原告杨林波、刘佳佳的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告平塘县锦富置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：违约责任免除认定问题。 本院认为：关于锦富公司主张政府相关职能部门的原因导致逾期办证应免除出卖人的违约责任的问题。锦富公司以其在合同附件十二《合同补充协议》第七条第一款约定“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”为由，主张逾期办证是因为政府相关部门的原因造成的，其不应当承担违约责任。首先，该条款前提是“出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算”，针对的是委托代办产权证时的情形，属取得商品房所有权初始登记并移交房屋转移登记的有关文书后的房屋权属登记环节事项，与本案没有关联性。其次，依照合同约定完成商品房建设、验收、交房、办证是商品房买卖合同履行的实质，从本案来看，锦富公司直至2019年11月1日才完成竣工验收备案，于2019年11月8日通知办证后其才具备履行办理权属登记条件，针对2019年11月8日前未能办理权属登记事由，锦富公司未能提供充分证据证明其主张,应当承担举证不能的法律后果。另外，因政府相关部门等第三方原因造成的违约，亦不属于法律规定应当免除违约责任的法定事由。故2019年11月8日之前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，应由锦富公司承担。 综上所述，上诉人平塘县锦富置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人平塘县锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理毛辉 书记员杨洁