湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2915号原告（反诉被告）：长沙好邻居物业管理有限公司。法定代表人：贺定国，执行董事。委托诉讼代理人：谈俊。委托诉讼代理人：欧阳宁，湖南某某律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南华维酒店管理有限公司。法定代表人：文某，总经理。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东某某（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，广东某某（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司（以下简称好邻居物业公司）与被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司（以下简称华维酒店公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，华维酒店公司在法定期间内提出反诉。本院受理后，依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好邻居物业公司的委托诉讼代理人谈俊、欧阳宁，被告（反诉原告）华维酒店公司的法定代表人文华及其委托诉讼代理人鲍宇辉、陈丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好邻居物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令华维酒店公司支付2017年8月至2019年10月31日的空调使用费、物业费、水费、电费等共计1,228,722.98元。事实与理由：我公司与案外人长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会（以下简称东成大厦业委会）订立物业服务合同，由我公司为东成大厦小区提供物业管理服务。华维酒店公司租用了该大厦的5至8楼用于经营酒店。依据小区物业管理服务合同，华维酒店公司的空调使用费为每月每平米18.08元，但其却拒不交纳。2018年6月14日，该公司出具了还款计划，但之后仍未按期履行。故而起诉，以维护权利。被告（反诉原告）华维酒店公司辩称：我公司自2009年6月1日起租用东成大厦五至八层的房屋用于经营酒店。因空调使用费不属于物业费强制范围内的收费，故在双方就此订立合同前，我公司有权拒交空调使用费。另外，我公司已交纳了2017年8月至2019年10月期间的全部物业费、水费、电费及空调使用费共计879,955.53元，并无拒缴行为。再则，好邻居物业公司也一直未对物业费、水费、电费、燃气费等收费标准进行公示。综上，请求驳回好邻居物业公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）华维酒店公司向本院提出反诉请求：请求判令好邻居物业公司赔偿2017年9月至2019年9月期间的损失825,006元；请求确认空调使用费的标准为每月每平米10元。事实与理由：我公司与房屋所有权人约定，物业费、水费、电费等由我公司承担，空调使用费由我公司与物业公司另行协商确定。后虽经我公司多次催促，但好邻居物业公司至今未就空调使用费收费标准与我公司订立书面协议，却按高于市场价值和同栋楼其他业主多倍的标准收取空调使用费，已严重违反公平原则。该公司同时间断性地停供空调，使我公司遭受了重大经济损失。故而提起反诉，以维护权利。原告（反诉被告）好邻居物业公司就反诉辩称：我公司从未采取过停供空调的行为。考虑到东成大厦小区旧电路及华维酒店公司经营困难等各方面原因，我公司在2017年5月至2018年5月期间，共减免其空调使用费等费用231,437元，在2018年6月至2019年10月期间共减免104,122元。但该公司却仍欠付费用，给我公司经营带来了困难。综上，请求驳回其全部反诉请求。经审理查明，2009年5月28日，华维酒店公司与案外人长沙联鑫实业有限公司订立《房屋租赁合同》一份。合同约定，华维酒店公司租赁联鑫实业公司所有的位于东成大厦5楼和6楼房屋，建筑面积约为2,826平米；租赁期限为同年6月1日至2019年5月31日；租赁期间，租赁标的所发生的物业费及空调使用费等费用由华维酒店公司按与物业公司之间订立的物业管理服务合同之约定交纳，有关物业管理方面的事宜由其与物业管理公司另行订立协议。合同还就其他事项进行了约定。2009年6月1日，华维酒店公司与案外人湖南省星城工贸有限公司订立《租赁合同》一份。合同约定，华维酒店公司租赁星城工贸公司所有的位于东成大厦的7楼和8楼房屋，建筑面积为2,826平米；租赁期限为同日至2019年5月31日；入住后的供水、电力设施维护、维修及收费按东成大厦物业管理规定办理。合同还就其他事项进行了约定。合同订立后，华维酒店公司开始在东成大厦承租房屋中进行酒店经营。2016年11月23日，东成大厦业委会与好邻居物业公司订立《东成大厦物业管理服务合同》一份。合同约定，东成大厦业委会委托好邻居物业公司管理东成大厦住宅小区，期限自同日至2019年1月21日；有关向业主及住户的收费标准、制度，以及财务会计制度，应执行已经业主大会表决通过的小区业主规约及财务会计制度的相关规定，同时应符合政府相关法规的规定；合同期限届满后，如未订立新的合同，则该合同可自动延期。合同还就其他事项进行了约定。合同所附的《东成大厦1-13楼收费标准》一览表显示，华维酒店公司承租的5-8楼物业费为每月3元，水费为每吨5.574元，电费为每度1.197元，空调使用费为每月每平米18.08元。自2018年1月起，华维酒店公司的空调使用费由按年计收变更为按月计收，原每年费用为92万元，变更后的每月费用为76,666.66元。同年5月29日，好邻居物业公司向华维酒店公司发出《主题：催交物管、空调、水电费事宜》函件一份。函件载明，华维酒店公司自2017年8月至2018年5月累计拖欠空调使用费535,754.80元，但物业费、水费、电费均已结清。函件还记载了其他事项。同年6月14日，华维酒店公司向东成大厦业委会出具《还款计划及情况说明》一份，确认截至同年5月31日，其尚欠好邻居物业公司空调使用费506,386元，并承诺在人民法院就此未作出判决之前，于该月起按好邻居物业公司主张的空调使用费标准按月交费，在判决作出后按判决内容计付。说明还记载了其他内容。同年8月31日，华维酒店公司向好邻居物业公司和东成大厦业委会各发出《关于尽快协商签订空调服务共同的函》一份，认为好邻居物业公司采用的每平米18.08元空调使用费收费标准过高，并提出订立空调服务合同的请求。函件还记载了其他事项。自同年11月7日起，华维酒店公司承租的5楼房屋中一面积为800平米的餐厅因停业而停止使用空调。好邻居物业公司遂自同年11月10日起，停止向该餐厅供电，并减免华维酒店公司该月的空调使用费6,480元。又因5楼房屋于同年12月停业，好邻居物业公司遂减免华维酒店公司同年12月至2019年5月期间的每月空调使用费各15,401元。2019年1月25日，华维酒店公司向好邻居物业公司发送《一月停送空调函》一份，主张好邻居物业公司在同年1月9日至1月26日期间，每天停送6个小时的空调，共计108个小时，故应扣减空调使用费8,316元。好邻居物业公司的工作人员予以签收，并批注：系因天然气供应公司限制使用总量所致。华维酒店公司主张，好邻居物业公司若在一天内超过3个小时未提供空调服务时，才需赔偿经营损失。自2019年5月31日起，因房屋租赁合同期限届满，华维酒店公司不再承租东成大厦5楼的房屋，面积为1,413平米。自同年9月3日起，华维酒店公司也不再承租东成大厦6楼的房屋，面积亦为1,413平米，但仍在承租7楼和8楼的房屋。本案在审理过程中，经华维酒店公司申请，本院委托湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司（以下简称公信致同评估公司）对位于东成大厦的华维酒店公司使用中央空调费的收费标准及好邻居物业公司停供空调期间造成的损失进行评估鉴定。2020年9月10日，公信致同评估公司作出公信法字（2020）第164号《价格评估报告》，鉴定意见为，空调使用费的评估值为每月每平米11.89元；2019年6月1日前损失评估值为每日2,108元，之后损失评估值为每日1,560元。评估报告还载明，该评估报告的有效期原则上为1年。2021年1月20日，公信致同评估公司又出具《情况说明函》一份，说明损失评估值适用于标的损失发生的时间段，即2018年3月至2019年9月；空调使用费的评估值适用于本次评估目的。华维酒店公司为此支付了鉴定费31,030元。同时查明，自2019年1月起，好邻居物业公司按每度0.919元的标准向华维酒店公司计收电费。在同年2月2日至同月9日期间，华维酒店公司因歇业8日而未使用空调。华维酒店公司在2017年8月1日至2019年10月31日期间，共向好邻居物业公司支付物业费、水费、电费、空调使用费1,284,526.92元。华维酒店公司主张，好邻居物业公司方的湖湘社曾在华维酒店公司产生7,684元的住宿费，应用于抵扣物业费用，但好邻居物业公司予以否认，华维酒店公司也未能提供证据予以证明。好邻居物业公司每年向华维酒店公司提供9个月的空调服务，其中每天提供22个小时的空调服务；另外在每年的4月16日至5月30日和10月16日至11月30日左右不提供空调服务。华维酒店公司认可，其在2018年6月1日至2019年10月31日期间应付的水费、电费共为164,620.12元，并认可物业费每月按每平米3元的标准计付。其还主张，因5楼房屋于同年12月停业，好邻居物业公司应按每月每平米1.2元的标准收取物业费，但未能提供证据证明双方之间存在此约定。其又主张，好邻居物业公司除在2019年1月9日至1月26日期间停供空调外，还在其他时间段存在停供空调的行为，但未能提供充分证据证明。又查明，好邻居物业公司制作的《华维酒店欠费明细》显示，截至2018年5月31日，华维酒店公司拖欠空调使用费506,385.19元。上述事实，有《房屋租赁合同》一份、《租赁合同》一份、《东成大厦物业管理服务合同》一份、《东成大厦1-13楼收费标准》一份、《好邻居物业公司收费通知单》六份、《主题：催交物管、空调、水费、电费事宜》一份、《华维酒店欠费明细》一份、《还款计划及情况说明》一份、《关于尽快协商签订空调服务共同的函》两份、《关于扣减五楼整层物业管理费函》一份、《关于停止五楼酒店客房经营的告知函》一份、《一月停送空调函》一份、《关于酒店六楼客房终止经营的告知函》一份、《2017年度物业空调水费、电费明细表》一份、《2018年度物业空调水费、电费明细表》一份、《2019年度物业空调水费、电费明细表》一份、《华维酒店往来明细》一份、《华维酒店空调使用费明细》一份、《2017年8月-2019年10月湖南华维酒店付款明细》一份、公信法字（2020）第164号《价格评估报告》一份、《情况说明函》一份及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，好邻居物业公司根据其与东成大厦业委会之间订立的《东成大厦物业管理服务合同》，为东成大厦提供物业服务。华维酒店公司承租了该大厦的房屋，享受了好邻居物业公司提供的物业服务，故其应支付相应费用。在好邻居物业公司主张的时间段内，双方均认可2017年8月1日至2018年5月31日期间的物业费已结清，故无需就此再作处理。之后，华维酒店公司承租的房屋面积发生过变化，故应分段按不同面积计算其应付的物业费，其中在2018年6月1日至2019年5月31日期间，其承租的为东城大厦5至8楼的房屋，面积共为5,652平米；在2019年6月1日至同年9月3日期间，其承租的为6至8楼的房屋，面积共为4,239平米；在同年9月4日至同年10月31日期间，其承租的为7至8楼的房屋，面积共为2,826平米。其虽主张，在2018年12月1日至2019年5月31日期间停止了5楼房屋的经营，并向好邻居物业公司发函请求按每月每平米1.2元的非经营性标准支付物业费，但好邻居物业公司并未同意其请求，且停止对外经营系华维酒店公司的自主决定，不应归责于好邻居物业公司，5楼房屋的商用性质也未因此而发生改变，故不能按1.2元的标准计付该部分物业费。现其认可，物业费为每月每平米3元，故应按此标准计算，进而其应向好邻居物业公司支付的物业费为259,002.90元[(5,652×12+4,239×3+4,239÷30×3+2,826×1+2,826÷30×27)×3]。另外，因其认可在2018年6月1日至2019年10月31日期间应付的水费、电费共为164,620.12元，故还应向好邻居物业公司支付该164,620.12元。关于空调使用费的部分，好邻居物业公司与华维酒店公司之间虽未就收费标准订立合同，但根据《还款计划及情况说明》中的内容可以确定，双方系按每月每平米18.08元的标准在计付，这可视为双方已就此达成合意。现华维酒店公司请求按每月每平米10元的标准计付空调使用费，实为请求变更合同部分内容，故现予审查该请求能否成立。华维酒店公司在《还款计划及情况说明》中认可，截至2018年5月31日，其拖欠的空调使用费为506,386元，这与好邻居物业公司制作的《华维酒店欠费明细》中所显示数额基本一致，故应按此计算。之后的部分，华维酒店公司提出了异议，而《价格评估报告》的鉴定意见为，每月每平米为11.89元，这证明18.08元的标准确实过高，应予调整，故应按11.89元计付。同时，也因承租房屋面积的变化，故亦应分段按不同面积计算华维酒店公司应付的空调使用费。此外，因自2018年11月7日起，华维酒店公司承租的5楼房屋中一面积为800平米的餐厅停止使用空调，故应扣除该餐厅该月剩余天数对应的空调使用费。再则，又因5楼房屋于同年12月停业，故应扣除该房屋自该月起的空调使用费。再次，好邻居物业公司在2019年1月9日至1月26日期间，每日并未提供22小时的空调服务，而是各停送6个小时，故也应扣除相应使用费。又则，在同年2月2日至同月9日期间，华维酒店公司因歇业8日而未使用空调，故亦应扣除相应使用费。以此计算，华维酒店公司应付的空调使用费为1,403,116.87元[506,386+（5,652×6-800÷30×23+4,239×9+4,239÷30×3+2,826×1+2,826÷30×27-4,239÷30×18÷22×6-4,239÷30×8）×11.89]。上述费用，共计1,826,739.89元(259,002.90+164,620.12+1,403,116.87),扣除华维酒店公司已支付1,284,526.92元后，还余542,212.97元。华维酒店公司虽主张，湖湘社产生7,684元的住宿费，应用于抵扣物业费用，但未能提供证据予以证明，故本院不予采信，华维酒店公司因而还应向好邻居物业公司支付2017年8月1日至2019年10月31日期间的物业服务费、水费、电费、空调使用费共计542,212.97元。好邻居物业公司每日应提供22小时的空调服务，但却在2019年1月9日至1月26日期间，每天停送6个小时的空调，这必会给华维酒店公司的经营产生影响，故其应赔偿因此造成的损失。而《价格评估报告》的鉴定意见为，2019年6月1日前损失值为每日2,108元，故每天给华维酒店公司造成的损失为574.91元（2,108÷22×6）,18天共计为10,348.38元。华维酒店公司还主张，好邻居物业公司还在其他时间段停供了空调，但未能提供充分证据证明，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十四条第一款第二项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条之规定，判决如下：一、将原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司与被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司之间自2018年6月1日起的空调使用费收费标准确定为每月每平米11.89元；二、被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司向原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司支付2017年8月1日至2019年10月31日期间未付的物业服务费、水费、电费、空调使用费等共计542,212.97元；三、原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司向被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司赔偿损失10,348.38元；四、驳回原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司的其他反诉请求。上述第二、三项款项相抵后，由被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司支付款项531,864.59元，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,859元,反诉费6,025元,鉴定费31,030元，共计52,914元，由原告（反诉被告）长沙好邻居物业管理有限公司负担22,914元，由被告（反诉原告）湖南华维酒店管理有限公司负担30,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  闫静人民陪审员  陈芳人民陪审员  佘鸥二〇二一年一月二十五日法官助理邓湘君书记员蒋雪花附：本判决适用的法律《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。