江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3577号原告：葛智婧，女，1981年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托代理人：黄艳娜，福建步道律师事务所律师，特别授权。委托代理人：黄瑛，福建步道律师事务所律师，特别授权。被告：江西省万宇实业发展有限公司住所地：江西省乐平市人民东路统一社会信用代码：91360281063455547F法定代表人：魏爱芳，系该公司执行董事原告葛智婧诉被告江西省万宇实业发展有限公司（以下简称“万宇实业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛智婧委托代理人黄艳娜、黄瑛到庭参加诉讼，被告万宇实业经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告葛智婧向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告万宇公司向原告交付址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一401室房屋；2、判令被告万宇公司立即办理原、被告签订的编号为1513005《商品房买卖合同（预售）》的备案手续；3、判令被告万宇公司立即办理址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一401室商品房的产权预告登记于原告葛智婧名下的手续；4、判令被告万宇公司开具址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一401室“预购商品房销售不动产统一发票”，发票金额为人民币363320.98元，买方为原告葛智婧；5、判令被告万宇公司向原告支付逾期交房违约金，违约金以房价款363320.98元为基数，按照每日万分之三计算，自2018年7月17日计算至实际交房之日止，暂计至2020年10月31日为91229.90元；6、判令被告万宇公司向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，违约金以房价款363320.98元为基数，按照年利率6％计算自2018年10月14日起计算至被告按产权登记机关对开发商的要求提供齐全的办理房屋所有权转移登记材料时止，暂计至2020年10月31日为44673.55元。以上第4、5项暂合计人民币135903.45元；7、本案诉讼费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年2月5日，原告与被告签订合同编号为1513005《商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”），原告向被告购买址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ一1栋1一401室房屋。合同约定：1、第三条房屋预测建筑面积118.81平方米；2、第六条该商品房总价为363320.98元；3、第十一条交付时间和手续出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。4、第十二条逾期交付责任（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金；5、第十九条预售合同登记备案出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。6、第二十条房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理即双方约定不退房，友好协商解决。2018年7月16日，原告按被告万宇公司下属机构华福项目部的指定，一次性支付了购房款363320.98元，支付方式为按照指定支付至福建法正联盟律师事务所账户，用于华福项目部应付的律师费，并由转账凭证为据。然而被告至今未向原告交付前述房产，未能办理产权预告登记及房屋所有权转移登记，已然构成严重违约。综上，双方签订合同后，原告履行了全额付款义务，然而被告至今未交房，已构成严重违约，被告应当继续履行交房义务，并偿付逾期交房违约金及逾期办理房屋所有权转移登记的违约金。合同约定的逾期交房违约金明显偏低，结合被告长时间违约等因素，根据公平原则和诚实信用原则，应当把逾期交房违约金调整到房价款为基数的日万分之三计算。又因被告逾期办理房屋所有权转移登记，而合同未约定相应的逾期办证违约金计算标准，依法应当在房屋应当交付的时间点（即原告付款90天后的2018年10月14日）起算违约金，并以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。原告为维护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，具状于贵院，请依法判如诉求。原告葛智婧为支持其诉称，提供以下证据：1、江西省万宇实业发展有限公司及江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部的企业登记信息，证实被告万宇公司的主体资格，万宇公司华福项目开发部是万宇公司的分支机构。2、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1513005），证实2016年2月5日，原告与被告签订合同编号为1513005《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买址于乐平国道西侧、城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ-1栋1-401室房屋，房屋总价为363320.98元；合同第十一条约定，被告应向原告交付房产；合同第十九条约定，被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；合同第十二条约定被告逾期交房的，应承担逾期交房的违约责任；合同第二十条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房逾期办理房屋所有权登记的，被告应承担逾期办证的违约责任。3、个人转账汇款业务受理回单，证实原告按照万宇公司华福项目部的指示，于2018年7月16日向福建法正联盟律师事务所支付363320.98元，汇款回单备注：代付万宇华福项目律师费，抵万宇城Ｂ-1栋1-401室房款。原告已完成购房款支付义务。4、《委托代理协议书（华福项目部）》，证实万宇公司下属的华福项目部因委托福建法正联盟律所提供法律服务，负有向福建法正联盟律所支付律师报酬的义务。5、《关于委托律师事宜的备忘录》，证实《关于委托律师事宜的备忘录》第1条约定：为解决律师报酬支付问题，万宇公司华福项目部以万宇城Ｂ-1栋1-501室、Ｂ-1栋1-401室、Ａ-3＃栋Ａ-3＃-1401室等三套房产的房价款抵作律师费，由房屋买受人直接将房价款支付给甲方福建法正联盟律师事务所，等同向乙方支付房价款，乙方（备注：万宇公司）应当开具房产销售发票给买受人；乙方有责任配合办理商品房预售合同登记备案手续及产权登记等手续；原告购房款的支付方式，并且约定了被告应配合办理商品房预售合同登记备案手续及产权登记手续，并开具房产销售发票。6、《备忘书》（编号20180910），证实《备忘书》第1.2条约定了被告应配合办理商品房预售合同登记备案手续及产权登记手续，并开具销售不动产统一发票。7、2018年9月23日，福建法正联盟律师事务所向原告出具《告知函》，证实福建法正联盟律师事务所确认于2018年7月16日收到原告付款363320.98元；确认此款性质是原告代为万宇公司华福项目部支付律师费，此款抵作万宇城Ｂ-1栋401室购房款；法正律所告知原告，原告要求万宇公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记、商品房产权预告登记、开具销售不动产统一发票的要求，已经在万宇公司签章的《投资权益转让协议书》中载明。8、厦仲裁字20190202号《裁决书》，证实20180910号《备忘书》的效力已经生效裁决确认合法有效，被告应履行20180910号《备忘书》承诺的义务。被告万宇实业未到庭应诉答辩，也未向本院提供任何的证据。经审理查明，被告万宇实业于2013年2月28日注册成立，经营范围为房地产开发经营、市政工程建设、水电安装、超市零售服务、物业管理、酒店宾馆建设经营（以上除房地产开发经营项目公司经营外，其他项目限分支机构经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年2月5日，原告葛智婧与被告万宇实业签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1513005），约定：原告购买被告开发的坐落于乐平国道西侧、编号为城东新区Ｄ17地块“光合广场万宇城”Ｂ-1-401商品房（建筑面积为118.81平方米）；商品房单价为3058元／㎡，总价为人民币363320.98元；付款方式为一次性付款，“买受人应当在2016年2月5日前支付该商品房全部价款”；房屋交付时间为2016年12月30日。2018年7月16日，原告葛智婧汇款人民币363320.98元至福建法正联盟律师事务所40378001040005052账户内，汇款用途备注为“代付万宇华福项目部律师费，抵万宇城Ｂ-1号401室房款”。2018年9月23日福建法正联盟律师事务所向原告葛智婧出具《告知函》。另查明，2016年1月18日，江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部与福建法正联盟律师事务所签订《委托代理协议书（华福项目部）》，该协议书上加盖了江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部的公章。2017年1月10日，江西省万宇实业发展有限公司华福项目开发部（乙方）与福建法正联盟律师事务所（甲方）签订《关于委托律师事宜的备忘录》，约定：为解决律师报酬支付问题，万宇公司华福项目部以址于乐平国道西侧、编号为城东新区Ｄ17地块光和广场万宇城Ｂ-1栋1-501室［《商品房买卖合同（预售）》编号：1513009］、Ｂ-1栋1-401室［《商品房买卖合同（预售）》编号：1513005］、Ａ-3栋Ａ-3＃1401室［《商品房买卖合同（预售）》编号：1513005］等三套房产的房价款抵作律师费，由房屋买受人直接将房价款支付给甲方福建法正联盟律师事务所，等同向乙方支付房价款，乙方应当开具房产销售发票给买受人，乙方有责任配合办理商品房预售合同登记备案手续及产权登记等手续。2018年9月10日石傲国（甲方）与福建法正联盟律师事务所签订《备忘书》（编号：20180910），被告万宇实业在该备忘书上以担保单位的身份盖章。2019年6月7日，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字20190202号裁决书，该裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力；该裁决书第25页最后一个自然段载明“案涉《委托代理协议书》、《投资权益转让协议书》、0910号《备忘书》、《转让协议备忘书》系当事人平等协商一致的真实意思表示，与本案争议相关的约定内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应全面适当履行各自权利义务”。上述事实，有原告举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，被告经本院合法传票传唤未到庭，本院视为其放弃自己的诉讼权利。本案依法成立的合同受法律保护。原告葛智婧与被告万宇实业于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，且其内容并不违反法律，原、被告双方对该合同均无异议，故本院认为该合同合法有效，对双方当事人均具有法律效力。原告葛智婧于2018年7月16日向福建法正联盟律师事务所支付363320.98元，有汇款凭证为证，本院依法予以认定；该汇款凭证用途载明用以抵原告葛智婧购买的万宇城B-1栋401室房款，结合2018年9月23日福建法正联盟律师事务所向原告葛智婧出具的《告知函》及2018年9月10日石傲国（甲方）与福建法正联盟律师事务所签订《备忘书》（编号：20180910）上载明的内容，本院认为原告葛智婧将案涉总房款合计人民币369138.52元支付给福建法正联盟律师事务所是经被告万宇实业授意的，且2019年6月7日，厦门仲裁委员会作出的已生效的厦仲裁字20190202号裁决书已经认定《委托代理协议书》、《投资权益转让协议书》、0910号《备忘书》、《转让协议备忘书》的法律效力，本院认为原告葛智婧已经履行了支付购房款的义务，故对原告葛智婧主张的要求被告继续履行合同约定的向原告交付案涉房屋的诉讼请求本院依法予以支持，对原告葛智婧主张的要求被告向其开具案涉房屋购房款发票的诉请请求本院依法也予以支持。关于原告诉请的预售合同的备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，同时，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定“出卖人应当自本合同那个签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人”，被告有义务将预售合同备案，故原告该诉求，本院依法支持；关于要求被告对案涉房屋办理产权预告登记手续的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，预告登记是买卖双方为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记，即双方达成合意方可以申请预告登记，故对原告葛智婧要求进行产权预告登记的诉讼请求本院不予支持。关于原告诉请的要求被告向原告支付逾期交房违约金的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“…逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金”。本案中原告葛智婧于2018年7月16日实际支付购房款，原告主张被告应自2018年7月17日起支付逾期交房的违约金，原告的该主张有事实及法律依据，本院依法予以支持。原告葛智婧主张双方合同约定的违约金过低，要求调整至按日万分之三计算，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约事件的长短、合同的逾期利息、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本院认为原、被告合同约定的违约金过低，考虑本案实际情况及被告万宇实业现在的经营状况，本院依法将违约金计算标准调整为日万分之一。关于原告诉请的要求被告向其支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金问题，原、被告2016年2月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理…2、双方友好协商解决”，原告主张按照年利率6%计算违约金，对此本院认为根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条“合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约事件的长短、合同的逾期利息、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内”，本院认为原、被告合同约定的违约金过低，考虑本案实际情况及被告万宇实业现在的经营状况，本院依法将违约金计算标准调整为日万分之一。原告葛智婧主张被告万宇实业自2018年7月17日起计算违约金，故其办理房屋产权证起始计算时间应当从2018年7月17日开始计算700日，至2020年6月14日止，逾期办理房屋所有权转移登记的违约金应当自2020年6月15日开始计算，直至被告万宇实业按照产权登记机关的要求提供齐全的办理房屋所有权转移登记材料之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条、第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告葛智婧交付位于乐平市商品房。二、被告江西省万宇实业有限公司在本判决生效之日起十日内办理原告葛智婧与其签订的编号为1513005《商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续。三、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告葛智婧出具位于乐平市发票（发票金额为人民币363320.98元）。四、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告葛智婧支付逾期交房的违约金，违约金以总房价款363320.98元为基数，按照每日万分之一计算，自2018年7月17日起计算至被告实际交房之日止。五、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起一个月内向原告葛智婧支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，违约金以总房价款363320.98元为基数，按照每日万分之一计算，自2020年6月15日起计算至被告按产权登记机关的要求提供齐全的办理房屋所有权转移登记材料之日止。六、驳回原告葛智婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期限届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费8788元，因适用简易程序减半收取计4394元，保全费2340元，合计6734元，由被告江西省万宇实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  濮有根二〇二一年一月二十五日书记员  李 琴