贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初6804号原告：陆景平，男，1966年9月17日生，布依族，住贵州省福泉市。原告：陆开杰，男，1943年9月9日生，布依族，住贵州省福泉市。原告：李群芳，女，1966年10月19日生，汉族，住贵州省福泉市。三原告共同委托诉讼代理人：王贤川，男，1960年8月1日生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告：黔南州富国置业有限公司，住所地都匀市。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏鑫，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡楠，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。原告陆开杰、陆景平、李群芳诉被告黔南州富国置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆景平、三原告共同委托诉讼代理人王贤川、被告黔南州富国置业有限公司委托诉讼代理人夏鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆开杰、陆景平、李群芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告从2019年1月1日起至起诉日2020年10月31日止，支付原告665天的逾期交房违约金十万一千三百七十六元三角整；二、判令被告从2020年1月1日起至起诉日2020年10月31日止，支付原告300天的逾期交付房产转移登记文书违约金二万二千八百六十六元八角整，两项共计十二万四千二百四十三元一角整；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月9日，原告向被告购买了都匀市观澜盛鼎城，即滨江汇小区10-1-201号商品房，房屋面积145.68平米，总价七十六万二千二百二十八元整，通过现款方式，按购房约定付清了被告全部房款，可是，被告在履行合同中却违约。故请求贵院判决被告赔偿原告违约金：1、逾期交房违约。双方当事人在购房合同第十一条第一款中约定的交房期限是2018年12月31日前交房；在购房合同第十三条第一款中约定，如果被告不能按约定期限交房，自交付期限届满之次日起，至实际交付之日止，被告每日向原告支付房屋总价万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内，向原告付清全部违约金。现在，被告履行合同逾期，至今没有交房。原告请求贵院判令被告从2019年1月1日起，至起诉日2020年10月31日止，支付原告665天的逾期交房违约金十万一千三百七十六元三角整。2、逾期办理交付房产转移登记文书违约。双方当事人在购房合同第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。如果逾期“出卖人自约定办理商品房转移文书登记交付之日起，至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付房屋总价千分之零点一的违约金”。现在被告没有向原告交付商品房转移登记的有关文书，已经违约。原告请求贵院判令被告从2020年1月1日起至起诉日2020年10月31日止，支付原告300天的逾期办理交付商品房转移登记文书违约金二万二千八百六十六元八角整。本案购房合同书是由被告提供的格式合同，所有违约金赔付率都是被告制定的，自愿签订的，是其真实意思之表达，并且双方约定的所有违约金赔付率都在法定范围之内，是受法律保护的。我方请求贵院对合同中的赔付率及我方诉求的赔付金额，不要做任何调整，判令被告依照起诉书赔偿原告请求的两项违约金金额。被告黔南州富国置业有限公司辩称，1、原告尚欠15万元购房款，应以612228元为基数计算违约金；2、房屋实际交付时间为2019年6月26日，涉案楼栋具备交付条件时间为2019年4月3日；3、由于疫情原因，应当酌情减免被告逾期办证的违约责任；4、逾期办证和逾期交房违约金约定过高，请法院酌情调整违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于都匀市，出售给原告，房屋建筑面积145.68平米，购房总价款762228元；合同约定被告应于2018年12月31日前交付房屋，逾期超过30日，自合同约定的交付期限届满次日其至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金；同时约定，被告在2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十四条约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．自出卖人通知（含登报通知）交付之日起，逾期超过30日，买受人应当承担物业管理费用；2．出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”；2017年9月9日，原告刷卡向被告支付了15.228万元、现金支付了1万元；2018年5月23日原告通过住房公积金向被告支付27.1万元，刷卡9.9万元、2018年12月7日刷卡支付8万元，被告均向原告出具了收款收据，2018年12月7日被告向原告出具收款收据，注明监狱购房补贴款15万元；合同第21页中约定“政府承担的补差面积购房款150000元，由都匀市政府按相关政策办理给出卖方，．．．．．．政府补贴根据相关政策由出卖人自行与政府进行结算．．．．．．．”。2019年4月3日在都匀市建设工程质量安全监督站监督下，经建设单位（被告富国置业公司）、施工单位（湖南省宇泰建筑工程有限公司）、设计单位（湘潭市建筑设计院）、勘察单位（湖南省常德工程勘察院）、监理单位（湖南建科工程项目管理有限公司）共同签署《竣工前检查工程验收会议结论》，以上单位均同意验收。案涉项目受电工程于2019年5月20日进行验收、给水工程于2019年5月24日进行验收、燃气工程于2019年6月6日进行验收；2019年6月10日黔南州水利水电勘测设计研究院针对观澜盛鼎城10栋出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》；2019年12月5日，被告在黔南日报上刊登交房通知，明确观澜盛鼎城（滨江汇）项目已验收合格，满足交房条件，请尚未接房业主迅速前来办理接房手续。本院受理（2020）黔2701民初5865号一案中，被告提供了其于2020年10月31日通知业主办证的报纸。本院认为，1、原、被告于2017年9月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，依法成立并生效，双方应按照合同履行各自义务；2、被告于2019年12月5日通过登报的形式通知业主收房，未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，该登报行为具有对外公示效力，据此应认定此时为交房时间，逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2019年12月5日止。关于逾期办理商品房转移登记有关文书的时间，合同约定2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告于2020年10月31日在报纸上公告通知业主办证，未按期向原告交付办证文书，其行为已构成违约，理应承担违约责任，逾期办证违约金应从2020年1月1日起计至2020年10月31日止；3、合同中已约定政府承担的补差面积购房款15万元，由都匀市政府按相关政策办理给出卖方，政府补贴根据相关政策由出卖人自行与政府进行结算，且被告已向原告出具了收到该笔款的收款收据，故对被告认为其未收到该款，不应将该15万元计入违约金计算基数的辩称，本院不予采信；4、合同约定办证时间是2019年12月31日前，此日期前本地区并不存在新冠疫情影响的问题，即便2020年在一定程度上受疫情影响，这也是被告未按期办理所导致，理应承担逾期办证责任，故对被告要求扣减逾期办证违约金主张，本院不予采信；5、关于违约金计算标准的问题。依照合同约定，逾期交房应按照已交付房价款的日万分之二计付违约金，逾期办证应按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，但该违约金的标准应当以实际损失为基础，且被告亦请求予以调整，故本院兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为日万分之一，将逾期办证违约金的计算标准调整为日万分之零点五，故被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为339天（自2019年1月1日至2019年12月5日）×762228元×0.0001=25839元，逾期办证违约金为305天（自2020年1月1日起至2020年10月31日），原告要求按300天计算，是对其权利的处理，本院予以支持，300×762228元×0.00005=11433元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陆开杰、陆景平、李群芳支付逾期交房违约金25839元；二、被告黔南州富国置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陆开杰、陆景平、李群芳支付逾期办证违约11433元;三、驳回原告陆开杰、陆景平、李群芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，原告陆开杰、陆景平、李群芳负担976元，被告黔南州富国置业有限公司负担416元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判长  何德慧二〇二一年一月六日书记员  胡海晨