苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初8984号原告：苏州市七都科技园开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇环湖路、真诚路交叉口。法定代表人：廖光明，执行董事。委托诉讼代理人：沈荣，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江波，江苏苏州湾律师事务所实习律师。被告：崔振，男，1993年5月28日出生，汉族，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雅雅，江苏尚维律师事务所律师。第三人：上海佾吉营销策划有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路339号1幢14楼。法定代表人：卢鹏。委托诉讼代理人：王玉龙，系公司员工。原告苏州市七都科技园开发有限公司（以下简称“科技园公司”）与被告崔振合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法由审判员张金花适用简易程序于2020年9月7日公开开庭审理，原告科技园公司的委托诉讼代理人沈荣、被告崔振及其委托诉讼代理人陈晔到庭参加诉讼，后本院依法追加上海佾吉营销策划有限公司（以下简称“佾吉公司”）为第三人，并于2020年10月22日公开开庭审理，原告科技园公司的委托诉讼代理人沈荣、江波、被告崔振及其委托诉讼代理人陈晔、第三人佾吉公司的委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告垫付款106800元及利息损失暂计4509.33元(以106800元为基数，自2020年5月1日起，按银行同期贷款利率的4倍计算至实际给付之日止，暂算至2020年7月20日为4509.33元)；2、判令被告赔偿原告因诉讼支出的律师费8000元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因购买原告开发的汇都湖畔大厦A座10F031室房屋，首付资金不足，于2017年11月11日同原告签订了《代为垫付协议》。协议约定：原告为被告垫付140000元，被告应当两年内归还。2019年12月9日，双方签订《协议》确认截止2019年11月11日，该笔垫付款本息合计156800元，被告承诺2019年12月9日归还原告50000元，余款于2020年4月底前归还给原告，否则被告需承担包括但不限于银行同期商业贷款利息四倍的赔偿，并支付律师费、诉讼费、保全费等。但被告仅于2019年12月9日支付原告50000元，截止原告起诉之日起，被告仍有106800元未付。原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告崔振辩称：原告所诉请的垫付并未实际发生，请求驳回原告的诉讼请求。第三人佾吉公司陈述称：第三人向被告收取了12万元，当时被告写了申请书，第三人将该份申请书拍照发给原告，该份申请书上写明房屋总价为83万元，合同价为71万，另12万元作为装修补偿款，包括公共位置装修和室内装修。在销售时，第三人也告知了被告，以这种方式付款可以享受到房价的折扣，具体折扣多少，因为时间长，记不清楚了。经审理查明如下事实：2017年11月11日，科技园公司（出卖人、甲方）、崔振（买受人、乙方）签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于房屋，商品房的用途为其它商服用地/办公，建筑面积为81.83平方米，单价8676.52元/平方米，总价款为71万元。第六条付款方式及期限约定：乙方已于2017年11月11日付房款人民币36万元，乙方购房款中35万元申请办理银行贷款，乙方不符合贷款条件时，自知道后30日内将剩余款项全部付清，否则乙方承担所有费用及责任，买受人不符合贷款条件时，所有费用及责任由买受人承担。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的预期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、该房屋以现房现状销售。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。该合同附件三：装饰、设备标准显示：1、外墙：保温+涂料（现状），2、内墙：毛坯（现状），3、顶棚：毛坯（现状），4、地面：毛坯（现状），5、门窗：丁级防盗门、铝合金窗（现状），6、厨房：毛坯（现状），7、卫生间：毛坯（现状），8、阳台：无（现状），9、电梯：通用电梯（公用）（现状），10、其他：无（现状）。2017年12月26日，科技园公司作为出卖人、崔振作为买受人签订了一份《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201712260086），约定买受人向出卖人购买汇都湖畔大厦环湖路1883号10F031室房屋，商品房的用途为非住宅，建筑面积为81.83平方米，第四条约定房价款计价方式和价款为：按照建筑面积计算房价款，总价款为71万元。第五条约定付款方式为：贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人同意向出卖人指定银行申请贷款（出卖人指定银行为吴江农村商业银行七都支行），买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理（本合同第1款和第2款不作累加处理）：1、逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有其解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应当按本合同第四条约定房屋总价款的5%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之7的违约金，合同继续履行。第十一条装修房标准约定：本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准。更换的配置应告知买受人。第十七条房屋交付时间约定：出卖人定于2017年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。该合同附件三为付款方式及付款期限，买受人系按其他方式付款：乙方已于2017年11月11日付房款人民币36万元，乙方购房款中35万元申请办理银行贷款，乙方不符合贷款条件时，自知道后30日内将剩余款项全部付清，否则乙方承担所有费用及责任，买受人不符合贷款条件时，所有费用及责任由买受人承担。附件七为装修及设施设备标准，包括：一、共用设施及设备：1、交通设施，2、排污，3、安保设施，4、电梯，5、供水，6、供电，7、消防设施，8、避雷装置，9、电视天线。二、车位。三、自用设备：1、开关，2、插座，3、灯具，4、电话接口，5、有线电视接口，6、宽带接口，7、用电负荷，8、主卫生间洁具，9、次卫生间洁具，10、厨房设备，11、其他。四、室内外装修：1、地面，2、门窗，3、墙面，4、其他。庭审中，被告崔振陈述称，上述两份商品房买卖合同版本不同，但内容基本相同，在购买时原告科技园公司告知被告案涉房屋总价为69万元，其中贷款35万元，被告先行已支付购房款34万元，为避免低于50%的首付，而将合同价格做成71万元，因双方系在销售时做出口头约定，故在合同中注明已付房款36万元。2017年11月11日，崔振通过POS机向科技园公司刷卡支付10万元，科技园公司向崔振开具收据一份，写明收款事由为“购房定金”；2017年11月11日，崔振通过POS机向科技园公司刷卡支付12万元，科技园公司向崔振开具收据一份，写明收款事由为“购房款”；2017年11月4日，崔振通过POS机向佾吉公司刷卡支付5000元，2017年11月11日，崔振通过POS机分三次向佾吉公司刷卡共计支付115000元，同日，佾吉公司向崔振开具收款收据一份，付款性质写明为“装修款”，金额为12万元。庭审中，被告崔振称，在刷卡付款时，被告并未发现收款单位有两个，在本案被诉后，被告委托了律师，才发现有两个收款单位；当时原告通过第三人佾吉公司向被告销售房屋时，称房屋另有一部分装修款需要被告单独承担，原告诉称的14万元系对房屋装修部分的垫付款，是不包含在合同价内的；本案被诉后，被告代理人至苏州市吴江区核实，案涉房屋备案时是含装修的报备，故其销售应当是含装修销售，不应当是毛坯房，通过拆分毛坯和装修两个项目来完成的房屋销售行为是违规的，原告对被告存在欺诈；包销公司的佣金应由开发商直接支付，而原告、第三人以装修补偿款的名义由被告买房人直接支付，绕过了税务监管，亦是违规。2018年2月1日，崔振、崔国栋、黄晓侠作为借款人、江苏吴江农村商业银行股份有限公司七都支行作为贷款人、科技园公司作为保证人签订了一份《个人借款及担保合同》，约定借款人向贷款人贷款35万元，用于购买科技园公司开发的七都镇汇都湖畔大厦环湖路1883号10F031室房屋，购房合同编号为苏房商吴江合同201712260086，借款期限自2018年2月1日至2028年2月1日。后江苏吴江农村商业银行股份有限公司七都支行按约发放了该笔贷款。2017年11月11日，科技园公司作为甲方、崔振作为乙方签订了一份《代为垫付协议》，载明：乙方于2017年11月11日购买了甲方开发的汇都湖畔大厦A座10F031室房屋，因乙方原因不能满足商业用房按揭贷款首付50%的款项，根据国家相关法律法规条款的约定，经双方友好协商，特订立如下协议。一、乙方购买房屋应付款中的14万元由开发商垫付。该笔垫付费用购房客户必须在两年内付清。一年内支付完毕免除利息费用；超过一年两年内付清，购房客户需支付代为垫付款项金额的12%给甲方作为利息；乙方承诺产证相关手续作为抵押。二、超过两年未支付的，乙方自愿承担由此引起的一切损失，包括但不限于承担银行同期商业贷款利息的四倍的赔偿、诉讼费、律师费、保全费等。崔振在一份《申请书》上签名，内容为：本人崔振要求购买位于江苏省苏州市吴江区环湖路1883号《太湖明珠.南泊湾》A幢10层1031室公寓的买卖房屋总价为人民币830000元整。合同价格为人民币710000元整。另人民币120000元整作为装修补偿款，在签合同当日付清。特此申请（注：下划线系手写，其余内容系打印）。落款时间为2017年11月11日。被告崔振辩称其仅在申请书上签了自己的名字和身份证号码，落款的日期也不是其本人所写，其签字的时候申请书上下划线空格部分的内容还未填写。第三人佾吉公司称：正常的流程是，申请书上下划线的内容由销售人员填写，客户确认无误后再签字，该份申请书上下划线上的手写内容应该是该司的销售人员写的。2019年10月11日，崔振与科技园公司的工作人员电话联系，崔振跟工作人员讲“说现在目前的情况就是得去张罗”，工作人员回复“我知道你张罗你也得还，就是说你大概有个数，能张罗多少钱过来还一下”，崔振回复“差不多五六万块钱肯定没问题”，工作人员回复“总共有15万多，然后凑，现在说只能凑五六万对吧？”，崔振予以确认，并称想拿房产证作抵押贷款，因为没有交钱，房产证办不出来，但是买房的时候并未告知其该情况，如果开发商能将房产证给其办出，其拿房产证作抵押贷款，就可以将钱还给开发商了，工作人员称需要将钱交清了，才能给崔振办房产证，崔振签的垫付协议上对此有约定的，后崔振表示其是有诚意还钱的，并称其不想走法律程序，工作人员让崔振提交还款计划书，她帮崔振向公司申请。2019年12月9日，科技园公司作为甲方、崔振作为乙方签订了一份《协议》，载明：崔振于2017年11月11日购买了科技园公司开发的汇都湖畔大厦A座10F031室房屋，由于个人原因，借甲方14万元。按原协议约定乙方应支付本金及利息共计156800元，现就该欠款的支付事宜，经双方友好协商，一致同意订立以下协议，双方签字确认共同遵守。一、乙方承诺于2019年12月9日支付5万元，余款2020年4月底前一次性全额支付给甲方。二、如果乙方未按约定金额足额支付的状况，甲方有权主张要求乙方无条件的一次性结清未付的所有款项。且乙方承担由此引起的所有损失，包括但不限于所欠尾款自2019年11月11日至付款日的银行贷款利率的四倍赔偿。三、在整个过程中双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，任何一方均有权起诉，由所在地的人民法院管辖，违约方承担守约方的包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2019年12月9日，崔振向科技园公司支付了50000元，科技园公司向崔振开具收据一份，载明收款事由为“垫付款”。因本案纠纷，科技园公司与江苏苏州湾律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付律师代理费8000元。庭审中，原告科技园公司、第三人佾吉公司确认佾吉公司系案涉汇都湖畔大厦的包销公司，双方签订了相关的包销合同，按照双方的约定，佾吉公司向崔振收取的12万元装修款归佾吉公司。本院要求原告、第三人在庭后七日内向本院提交相关的包销合同，后原告科技园公司回复本院称因年代久远，相关的包销合同已遗失，故无法提供。第三人佾吉公司当庭表示不一定能找到相关的包销合同，第三人佾吉公司至今亦未向本院提交相关的包销合同。庭审中，原告科技园公司陈述称：被告崔振通过第三人佾吉公司的渠道，向佾吉公司支付12万元装修补偿款，最后才以71万元的优惠价格购买到案涉房屋，这也是一种行业惯例。第三人佾吉公司陈述称：第三人和原告约定，第三人为原告卖掉一套房子，根据房子面积大小来收取一定的费用，合同价款由原告收取，装修补偿款由第三人收取。另查明，就其开发的汇都湖畔大厦的价格，科技园公司于2011年12月14日向原吴江市物价局进行备案，商品房价目表显示装修状况为“精装修”；2017年1月20日，科技园公司向原苏州市吴江区物价局申请调整汇都湖畔大厦的商品房销售价格，将均价调整为15600元/平方米。以上事实，由原告科技园公司提交的苏州市商品房买卖合同、收据、POS签购单、委托代理合同、发票、贷款凭证、通话录音及文字整理稿，被告崔振提交的吴江市商品房买卖合同、收据、POS签购单、个人借款及担保合同，本院调取的价格调整申请、价格申报信息流转表、商品房申报表、商品房价目表，以及原告、被告、第三人的当庭陈述予以证实。本院认为，根据原告科技园公司、被告崔振于2017年11月11日签订的代为垫付协议，明确由于被告崔振的原因，不能满足商业用房按揭贷款首付50%的款项，故首付款中的14万元由科技园公司垫付，并对还款时间及逾期还款的责任作出了约定；2019年12月9日，原告科技园公司、被告崔振再次签订协议，确认了上述事实，且在被告崔振与原告科技园公司员工的通话录音中，被告崔振对于向原告科技园公司的欠款予以认可，被告崔振又在2019年12月9日向原告科技园公司归还了其中50000元。故对被告崔振所称的垫付并未实际发生的辩解，本院不予采信。被告崔振辩称的案涉房屋实际成交价为69万元的辩解，被告崔振未对此举证证明，其辩解没有事实依据，本院不予采信。被告崔振辩称的原告科技园公司存在违规销售及对其构成欺诈的辩解，本院认为，被告崔振向第三人佾吉公司支付了12万元，第三人向被告开具的收据上写明系“装修款”，且第三人佾吉公司提交的被告崔振签字的申请书上亦明确了该12万元系装修补偿款，庭审中，原告、第三人亦解释了该款项的支付系被告以优惠的价格购买案涉房屋的商业操作模式，并非将备案的精装修房屋拆分为毛坯和装修两个项目分别定价销售，故被告崔振在购房时已明知该款项的性质，不能认定原告科技园公司对被告崔振存在欺诈。关于违规销售问题，不属于本案的审理范围，亦不影响被告崔振应向原告科技园公司履行支付款项的义务。欠款应当清偿。根据双方在代为垫付协议及协议中的约定，因被告崔振未按期还款，故应支付原告科技园公司12%的利息（实为违约金）计16800元（140000*12%），该约定标准并未违反法律规定，本院予以确认。被告崔振于2019年12月9日向原告科技园公司支付了50000元，故被告崔振还欠原告科技园公司106800元（140000+16800-50000），逾期还款，应承担违约责任，原告科技园公司主张自2020年5月1日开始计算逾期付款利息损失，不违反法律规定及双方的约定，本院予以确认；关于原告科技园公司主张的逾期付款利息损失的计算标准，因自2019年8月20日起同期银行贷款基准利率这一标准已取消，已变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告科技园公司主张的逾期付款利息损失的计算标准过高，本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。因被告崔振未按约还款，导致原告科技园公司委托律师向法院起诉，并支出了律师费，而被告崔振在代为垫付协议、协议中亦承诺自愿承担该费用，故被告崔振应赔偿原告科技园公司律师费损失8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告崔振于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市七都科技园开发有限公司欠款106800元，并支付逾期付款利息损失（以106800元为基数，自2020年5月1日起至实际归还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。二、被告崔振于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市七都科技园开发有限公司律师费损失8000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1343元、保全费1117元，共计2460元，由被告崔振负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：6228400406155245869），原告苏州市七都科技园开发有限公司预交的诉讼费用2460元由本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张金花二〇二一年一月十九日书记员  吴斯源附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。