北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16560号原告：北京国融置业有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾南路11号五幢二层2213室。法定代表人：马长春，董事长。委托诉讼代理人：梁彬，北京市名谦律师事务所律师。被告：北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会，住所地北京市北京经济技术开发区赢海庄园小区。负责人：聂明，主任。委托诉讼代理人：黄云峰，男，北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会委员。原告北京国融置业有限公司（以下简称国融置业公司）与被告北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会（以下简称赢海庄园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国融置业公司的委托诉讼代理人梁彬，被告赢海庄园业委会的委托诉讼代理人黄云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国融置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销赢海庄园业委会于2020年7月11日向北京金地格林物业管理有限公司作出的《对＜致赢海庄园业主委员会关于东门岗亭道闸系统改造报价单的告知函＞的说明回复》；2、本案诉讼费用由赢海庄园业委会承担。事实和理由：国融置业公司系北京经济技术开发区凉水河一街37号院赢海庄园小区87号楼业主，拥有合法的房屋所有权证书。2020年6月19日，北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地公司）向赢海庄园业委会发送《致赢海庄园业委会关于东门岗亭道闸系统改造报价单的告知函》（以下简称《告知函》），称金地公司已与业委会交通小组沟通，决定对东门岗亭、道闸系统进行改造，同时发送了施工方案与报价，请业委会给予回复；如截止7月3日未收到回函，方案和报价自动生效。然而，根据金地公司所附的施工方案可以看出，其所称“升级改造”并非在小区东门原位置、原设施上进行升级改造，而是将小区原东门位置进行挪动、新建岗亭、道闸，不仅要占用业主共有部分的原东门前空地，而且是对原东门共有设施的迁移、改建。2020年7月初，金地公司组织施工队伍，围挡赢海庄园小区东门进行改造施工，并开始浇筑岗亭水泥底座、增设道卡。国融置业公司发现后，立即与金地公司进行了沟通，要求其立即停止东门改造施工、排除妨害、恢复通行，并告知其在未取得业主同意的前提下进行改造施工属于严重侵害小区业主权益的违法行为。然而，金地公司称己经得到了赢海庄园业委会的同意，但经国融置业公司多次要求，金地公司拒绝向国融置业公司出示赢海庄园业委会的决议文件。2020年7月11日，赢海庄园业委会在未依法组织召开业主大会进行表决的情况下，擅自向金地公司出具《对的的说明回复》（以下简称《回复》），称：贵中心于2020年6月19日以《告知函》知会本会，经我们了解确认，该方案是经与本小区业主组成的“交通小组”沟通、协商后作出的。为此，本会按照贵我双方签署的《北京经济技术开发区赢海庄园小区物业管理委托合同》（以下简称委托合同）的约定完成了相关监督流程。我们对《告知函》所附施工方案（后附）予以确认并加盖本会（骑缝）印章，用于施工期间和相关机构沟通之必备文件。根据《回复》内容，赢海庄园业委会已经擅自做出决定，同意金地公司对原小区东门进行迁移、改建。至今，赢海庄园小区东门位置已被实际挪移至紧邻凉水河路，原东门前空地已被金地公司占用，浇筑岗亭底座、设置道闸。根据相关法律规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同时，《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”对此，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《北京市物业管理条例》中均有相关规定。国融置业公司认为，依照上述法律、司法解释的规定，赢海庄园小区原东门、门前空地以及附属设施，属于全体业主共有；占用业主共有空地、改建共有设施的事项，应当依照《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》的规定，依法召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可决定。而本案中，赢海庄园业委会在未按照法定程序召开小区业主大会、未经业主表决的情况下，擅自作出决定，允许金地公司占用业主共有部分空地浇筑岗亭，并且对小区原东门进行迁移、改建，严重侵害了国融置业公司作为业主的合法权益，该决定应予撤销。故国融置业公司起诉至法院，望判如所请。赢海庄园业委会辩称，一、针对小区东门所谓的“升级改造”，并非赢海庄园业委会的决议，也并非因赢海庄园业委会的决议而实施。本小区全体业主，根据《赢海庄园小区业主大会议事规则》的规定，于2019年12月24日至2020年4月20日，采用市建委“北京业主APP”即表决系统进行表决，以占总业主人数61.38％和占总建筑面积58.83％的业主同意与金地公司签署委托合同，委托金地公司作为本小区物业管理事务的受托人。2020年5月20日，金地公司与原物业服务企业办理交接手续后，成为本小区的物业管理受托人。赢海庄园业委会与金地公司签署的经过业主大会会议表决的委托合同中明确规定了本小区各项物业管理工作已经委托给了金地公司，也明确约定了赢海庄园业委会在本小区物业管理事务中的各项职权。本案中，国融置业公司向法院提交并要求撤销的《回复》系赢海庄园业委会根据委托合同中的约定，对金地公司提交的物业管理活动中的资金预算进行监督的回复函件，并明确说明是“完成了相关监督流程”。小区东门的升级改造，是金地公司提出并实施的。小区东门属于本小区物业管理范围内的事项，金地公司有权进行岗位设置和设备设施的维修维护。赢海庄园业委会行为，仅仅是根据本小区委托合同第7.2条赋予赢海庄园业委会对金地公司提交的本小区物业费资金预算的调整方案所进行的回复。且根据委托合同第7.2.4条的约定，若调整方案30天内仍未收到来自赢海庄园业委会的同意、反对或修改意见，则调整方案也会自动生效。即对于小区东门所谓的“升级改造”行为，如委托合同约定及金地公司函件所称，即便赢海庄园业委会不做出回复，金地公司均会实施该项工作。因此，国融置业公司认为侵害其合法权益的东门所谓的“升级改造”行为，赢海庄园业委会并非该行为的实施者，也不是批准者。因此，对于《回复》这份赢海庄园业委会的回函文件，并未侵害国融置业公司的任何合法权益。二、国融置业公司诉称的小区东门所谓“升级改造”工作，并非改建、重建建筑物及其附属设施。赢海庄园业委会认为，本案涉及的施工工作，是物业公司为了小区安全、秩序管理而进行的具体岗位安排，并不属于法律上的“改建、重建建筑物及其附属设施的范畴”，更没有变更规划的情况发生，故也不需要业主大会进行表决。综上，赢海庄园业委会认为，本案诉争的《回复》并非赢海庄园业委会决定相关事务的决议或决定。《告知函》文件内容也未侵害国融置业公司作为业主的任何权益。故不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的应撤销的情形。请求贵院依法查明事实，支持赢海庄园业委会的答辩意见，并驳回国融置业公司的全部诉讼请求，以维护赢海庄园业委会的合法权益。本院经审理认定事实如下：国融置业公司系坐落于北京经济技术开发区凉水河一街37号院87号楼-1层地下室等[2]套房屋的权利人，该房屋的不动产权证号为京（2019）开不动产权第XXXX号，产权证中记载面积为共有宗地面积100100.3平方米/房屋建筑面积4572.69平方米；共有情况为单独所有；用途为会所。国融置业公司系北京经济技术开发区赢海庄园小区（以下简称赢海庄园小区）的业主。2009年10月31日至2009年11月21日，赢海庄园小区召开临时业主大会，决议成立赢海庄园业委会，业委会成员共计7人，主任为肖建辉。2009年12月11日，赢海庄园业委会在北京经济技术开发区社会发展局办理了备案手续。2017年9月26日至2017年11月25日，赢海庄园小区召开业主大会，新通过了《赢海庄园小区业主大会议事规则》，变更了业委会委员，变更后的主任为聂明。2018年1月26日，赢海庄园业委会在北京市大兴区博兴街道办事处办理了备案手续。《赢海庄园小区业主大会议事规则》规定：1.业主大会有下列职权：1.1制定和修改《赢海庄园小区管理规约》；1.2制定和修改《赢海庄园小区业主大会议事规则》；1.5确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；1.6选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同；1.7筹集、管理和使用专项维修资金；1.8申请改建、重建共有、共用建筑物及其附属设施；1.9决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；1.10决定业主大会经费预算和使用方案，并监督实施；1.11有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主大会会议：2.1根据本规则的规定由召集人组织、筹备召开的、用以对业主共同管理事务进行决策、表决的会议，称为业主大会会议；2.2本小区的任何重大决策均需以提案、议案、决议的形式和程序最终产生业主共同决定；2.3有关业主大会会议的详细规定，详见本规则第二章。6.管理人：本规则所提及的物业管理人，为业主共同决定选聘的、依照合同授权对业主共有财产和环境行使管理职权及对社区提供服务的物业服务企业或其他管理人，其管理权限和服务事项在相关合同中约定。9.业主大会决议和业主委员会决议：业主大会依照本规则第14.1条和14.2条做出的决议，或业主委员会依照本规则第20条做出的决议对全体业主均具有约束力。9.2以业主大会和业主委员会名义对外发出的书面文件，均应加盖业主委员会印章。且加盖业主委员会印章的书面文件是业主大会、业主委员会发布信息的唯一形式；9.3业主大会或业主委员会做出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2019年12月24日，赢海庄园业委会启动召开2019年临时业主大会会议的程序，使用“北京业主APP”投票系统遴选出金地公司为赢海庄园小区新聘用的物业公司，赢海庄园业委会与金地公司签订了委托合同。赢海庄园业委会于2020年4月20日，就上述事项向全体业主发布《2019年临时业主大会会议决议（选聘物业服务企业议案的表决结果）公告》。赢海庄园业委会（委托人）与金地公司（受托人）所签委托合同约定：2.1委托人应当履行下列职责：2.1.2.4召集业主大会会议确定物业费的筹集和共有收益分配方案；2.1.2.6审核并批准第6条、第7条由受托人制订的物业管理服务年度工作计划和物业费资金年度预算。2.2委托人的义务：2.2.3.2及时将对本合同涉及事务或对受托人有重大影响的事项，通报受托人和公告全体业主，并积极协助受托人采取相应措施；2.2.4对业主委员会职权的限制：2.2.4.1无权干涉受托人的未违反本合同以及《管理规约》规定的决策和管理行为。委托人的权益：2.3.1有权拒绝接受受托人不符合本合同规定的管理或经营行为；2.3.2有权委托他人办理委托人负责的有关事项；2.3.3作为本小区所有共有财产的法定或名义所有人和权益代表人，授权业主委员会与受托人缔结的本合同对本小区全体业主均有约束力；2.3.4授权业主委员会有权要求受托人调整本合同委托事项的管理方法，特别是资金管理使用方法。3.3受托人的义务：3.3.4应及时将对本合同涉及事务或对委托人有重大影响的事项，通报业主委员会和公告全体业主，并主动积极采取相应措施维护全体业主的利益；3.4受托人的权益：3.4.2按本合同约定及《管理规约》、业主大会决议，有权决定采取相应的管理行为和经营行为；本合同未约定及《管理规约》、业主大会决议未决定的管理行为和经营行为，由受托人与业主委员会协商，经业主委员会同意后，可采取相应的管理行为和经营行为。4.1本小区物业费属于全体业主共有，由受托人负责代为筹集、管理和根据第7条预算安排对外支付使用；4.3除《议事规则》中规定的“业主大会经费”以外的所有资金，均由受托人管理和使用。业主大会经费由受托人管理，业主委员会决定，受托人对外支付。4.4受托人处理非受托事项的任何开支不得由物业费支付。6.1由受托人根据法律法规的规定和本小区物业管理服务需要，每年为本小区制订物业管理服务年度工作计划并组织实施，内容包括但不限于：6.1.4共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。共用设施和附属建筑物、构筑物是指除本小区每个有独立产权权属证明以外的所有建筑物、构筑物，包括但不限于道路、化粪池、泵房、围墙、停车装置或经业主大会、业主委员会书面决议的其他建筑物、构筑物等。6.1.11依据有关规章规定，按照《管理规约》和本合同的授权，进行本小区内的装饰装修管理，制止违反《管理规约》的行为以及其他侵犯业主共同管理权或者共有权的行为；6.2根据第2.1.2.6条，提交业主委员会批准。7.1由受托人结合第6条订立的本小区物业管理服务年度工作计划，根据第4条规定可能筹集到的资金，参考各项管理服务开支，以会计年度为周期，制定本小区物业费资金年度预算案；以下费用可以由物业费中支付:7.1.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；7.1.15受托人在管理活动中所发生的必须开支；7.1.16业主大会共同决定应当从物业费中支付的其他费用；7.2预算的合理调整：7.2.1受托人为完成本合同委托事项需调整本合同第7条所称预算且不改变全体业主或其约定的当事人按照其所占物业的份额分摊的金额（即不改变本小区每个业主缴纳的物业费）时，由受托人或委托项目负责人提交书面调整方案与业主委员会协商，经业主委员会同意后，调整方案生效；7.2.2调整包括年度预算执行期间内各科目之间金额的调整、确认预算外资金的用途（另有业主大会决议规定或要求的除外）或新增预算科目和金额等；7.2.4若方案30天内仍未收到来自业主委员会的同意、反对或修改意见，则调整方案生效。7.3如确需增加本合同第7条所称预算中由全体业主或其约定的当事人按照其所占物业的份额分摊的金额时，必须提前书面通知业主委员会，依《业主大会议事规则》召开业主大会会议进行表决后根据表决结果实施；7.4首次预算（见附件一）将与本合同一起交付业主大会表决，预算通过后，则与本合同的效力一起逐年自动延续。14.2本小区按照规划建设的共用建筑、共用设施不得改变用途。确需改变用途的，应征得业主委员会同意后，经过业主大会决议，并办理相关批准手续后实施。2020年6月13日，金地公司向赢海庄园小区全体业主发送《关于赢海庄园东门车行、人行进出口封闭的通知》，告知业主，因疫情需要，需要进行封门工作，对人员进出严格核实，同时因长城物业移交道闸系统无法对车辆识别，导致园区车辆管理混乱，经过与赢海庄园业委会沟通决定对东门道闸改造一次性完成。2020年6月19日，金地公司向赢海庄园业委会发送《告知函》，载明：“因长城物业移交道闸系统无法对车辆识别且岗亭破坏严重存在安全隐患，服务中心经与业委会交通小组沟通决定对岗亭、道闸系统改造，现方案及报价已经梳理完毕，并以书面形式告知赢海庄园业委会（具体内容详见附件）。请业委会依据赢海庄园小区物业管理服务委托合同第11.1.2条规定给予回复，截止7月3日未收到回函，方案和报价将自动生效。”该告知函后附有赢海庄园改造报价及施工方案图，其中改造报价明细中列明的项目共计46项，包括通通小易、广告道闸、辅助摄像机、红外对射、岗亭、岗亭监控移位、原岗亭拆除、原岗亭基础拆除、铁艺门、开门机等，上述项目合计报价金额为249067.5元。2020年7月11日，赢海庄园业委会向金地公司发送《回复》，载明：“贵中心于2020年6月19日以《告知函》知会本会。经我们了解确认，该方案是经与本小区业主组成的‘交通小组’沟通、协商后作出的。为此，本会按照贵我双方签署的的约定完成了相关监督流程。我们对《告知函》所附施工方案（后附）予以确认并加盖本会（骑缝）印章，用于施工期间和相关机构沟通之必备文件。有关此项工作的施工，请务必按照政府要求和规范进行，务必做好施工现场管理，确保安全施工，对业主提出的质询做好解释工作。同时希望安排好与此项施工有关的资金，避免严重影响小区正常物业管理开支。”关于上述金地公司与赢海庄园业委会之间的函件，国融置业公司认为，金地公司在《告知函》中称就赢海庄园小区东门岗亭道闸改造事宜已与赢海庄园业委会沟通决定，但在此前，赢海庄园业委会从未依照法定程序组织小区业主进行表决，业主也并未作出同意金地公司改造东门岗亭道闸的决议，该改造行为属于违法决定事项。对此，赢海庄园业委会称东门岗亭道闸改造决定系金地公司按照委托合同授予的权利作出，按照合同约定赢海庄园业委会对金地公司作出的该决定只有监督的权利。就改造事项金地公司只是告知赢海庄园业委会，无论赢海庄园业委会是否回复均不影响改造工程的实施。关于上述函件中提及的“交通小组”，赢海庄园业委会解释称“交通小组”并非赢海庄园业委会组织成立，是由热心业主自主成立，赢海庄园业委会没有参与，也没有进行管理，这属于业主的个人行为，与赢海庄园业委会无关。赢海庄园业委会还称除了交通小组，小区业主还自行成立了绿化小组、垃圾分类小组、志愿者小组等。庭审中，国融置业公司称岗亭道闸的拆除属于《物权法》第七十六条规定的“改造、重建建筑物及其附属设施”，该决议应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。赢海庄园业委会作出的《回复》并未经过法定程序，侵害了业主的合法权益，应当予以撤销。对此，赢海庄园业委会称金地公司对东门岗亭道闸的改造属于委托合同约定的范畴，金地公司对小区有改造、管理、设岗的权利，其作出的决定只要合理合法即可。且《告知函》中也明确写明，即使赢海庄园业委会不对此进行答复，金地公司还是会做，赢海庄园业委会认为该决定并无不合理之处。赢海庄园业委会还称《回复》并非其作出的决议，所谓的升级改造工作不是改建、重建建筑物及附属设施，改造涉及的施工是为了小区安全社区管理而进行的具体岗位安排，不属于法律上改建、重建建筑物及其附属设施的范畴，更没有改变规划的情况，故无需业主大会进行表决。就改造方案和报价，赢海庄园业委会称是金地公司与小区“交通小组”的业主进行沟通后作出，改造的费用自物业费中支出。就东门岗亭道闸改造是否变更了位置，赢海庄园业委会称东门基本没有改变位置，只是改变了朝向，赢海庄园业委会还称岗亭的位置虽有改变，但岗亭不属于建筑物及其附属设施，无需进行审批。对此，国融置业公司称东门岗亭道闸改造改变了位置，向前移动了很多，整体位置发生了改变。经询，赢海庄园业委会称是否在小区内张贴《告知函》是金地公司的行为，赢海庄园业委会并未进行过张贴。但赢海庄园业委会主张业委会的所有文件都会公示在“北京业主APP”云盘里，所有业主都可以随时提取或查看，也可发表意见或投票表决。经查，现东门岗亭道闸系统改造已经完成并已投入使用。本院认为，按照法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。经业主大会决定制定的议事规则及管理规约，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。业主委员会是业主大会的代表机构和执行机构。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点为赢海庄园业委会向金地公司发送的《回复》是否应当被依法撤销。针对焦点问题，本院认定如下：业主撤销权是物权法规定的权利，设立的目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损的业主提供救济途径。本案中，经赢海庄园小区业主大会会议决议，选聘金地公司为小区的物业管理企业，之后赢海庄园业委会作为委托人与受托人金地公司签订委托合同，由金地公司具体负责赢海庄园小区的物业管理活动。根据委托合同约定，金地公司应及时将对本合同涉及事务或对赢海庄园业委会有重大影响的事项，通报业主委员会和公告全体业主，并主动积极采取相应措施维护全体业主的利益。而赢海庄园业委会作为业主大会的代表机构和执行机构，应当按照法律和议事规则的规定履行职责。在案证据显示，金地公司对东门岗亭道闸系统进行改造的项目多达46项，涉及到改变大门位置、建造新的岗亭等，报价金额达249067.5元。此次改造已明显超出了委托合同约定的对共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理范畴，属于对附属建筑物、构筑物的改建、重建行为，该重大事项应当由业主共同决定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而赢海庄园业委会收到金地公司发送的《告知函》后未经业主大会作出决定，即向金地公司作出《回复》，超越了其法定职权，程序违法，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的情形，应依法被撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：撤销北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会于2020年7月11日向北京金地格林物业管理有限公司作出的《对＜致赢海庄园业主委员会关于东门岗亭道闸系统改造报价单的告知函＞的说明回复》。案件受理费35元，由北京经济技术开发区赢海庄园业主委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈珊珊二〇二一年一月十三日法官助理 张 冉书 记 员 苏 舫