四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终241号 上诉人（原审原告）：周文龙，男，1962年5月出生，汉族，住四川省长宁县。 上诉人（原审原告）：刘兴容，女，1964年4月，汉族，住四川省长宁县。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：缪洁，四川竹都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏仁强，男，1970年12月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师。 上诉人周文龙、刘兴容因与被上诉人魏仁强房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周文龙、刘兴容上诉请求：1.撤销四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1721号民事判决；2.判决魏仁强支付周文龙、刘兴容逾期交房违约金7656元；3.判决魏仁强协助周文龙、刘兴容办理讼争房屋产权证书并支付因未按合同约定期限协助办理不动产权证的违约金25647.6元；4.本案一审、二审诉讼费用由魏仁强承担。事实和理由：1.证人证言可以充分证明周文龙、刘兴容要求魏仁强支付逾期交房违约金的诉讼请求未超过时效，且三名证人均具有证人资格，与本案当事人无利害关系，所作陈述能互相印证，应依法予以采信；2.周文龙、刘兴容提供的竣工验收备案书可以证明案涉房屋已经综合验收合格，魏仁强应按照合同约定办理房屋产权证并承担逾期办理的违约责任；3.罗某与魏仁强房屋买卖合同纠纷一案与本案构成类案，人民法院裁判时可予以参考。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。 魏仁强辩称，1.周文龙、刘兴容一审申请的三名证人均系案涉房屋碧玉人家小区的业主，与本案当事人存在利害关系，且周文龙、刘兴容未提供其他证据对证人证言予以佐证，故不足以证实周文龙、刘兴容在2019年8月31日前向魏仁强主张过逾期交房违约金；2.周文龙、刘兴容提供的竣工验收备案书不代表综合验收合格，合同中约定的办理房产证的条件尚未达成；3.案涉房屋现尚未办理初始登记，属于客观不能过户的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 周文龙、刘兴容向一审法院提出诉讼请求：1.判令魏仁强支付违约金7656元；2.判令魏仁强协助办理四川省长宁县×镇×号×栋×单元×号房屋的不动产权证，并支付因未按合同约定期限协助办理不动产权证的违约金，自2019年9月1日起至魏仁强协助办理完毕不动产权证之日止，以382800元为基数，按月息6‰计算；3.本案诉讼费用由魏仁强承担。 一审法院认定事实：周文龙、刘兴容系夫妻关系。2015年11月23日，二人作为受让方（乙方）与魏仁强作为转让方（甲方）签订《碧玉人家联建（分期）房转让合同》，约定魏仁强向周文龙、刘兴容转让位于长宁县××镇××街××号××栋××户型Ｈ型的讼争房屋，房屋面积133.62平方米，总价款为392800元。该合同约定乙方首付转让款232800元，定金150000元，余款10000元于土地证、房产证办齐后一次性支付。甲方于2016年6月30日前交房，土地证、房产证在综合验收后三年内办理完善。在合同第五条违约责任第2项中约定，如甲方不能按期交房，从约定交房之日起，甲方按乙方所交房屋款项1%的月息支付乙方。2015年11月18日，周文龙、刘兴容向魏仁强支付购房定金2000元，2015年11月23日，周文龙、刘兴容向魏仁强支付购房款380800元。魏仁强于2016年9月1日向周文龙、刘兴容交付房屋。因魏仁强至今未办理产权登记，亦即未将房屋产权过户给周文龙、刘兴容，二人遂诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周文龙、刘兴容与魏仁强签订的《碧玉人家联建（分期）房转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。 对于周文龙、刘兴容诉请魏仁强支付延迟交房的违约金，合同第四条约定魏仁强应当在2016年6月30日前交付房屋，魏仁强实际交房的时间为2016年9月1日，迟延交房2个月，已构成违约，合同第五条第二款约定了逾期交房的违约责任，根据合同的约定，魏仁强逾期交房应当承担的违约金为7656元，对此魏仁强认为周文龙、刘兴容的该项诉讼请求已经超过了诉讼时效。本案合同约定的交房时间为2016年6月30日，如果魏仁强未在约定期限届满前交房，周文龙、刘兴容即知晓其权利受到侵害，可以向魏仁强主张权利。2016年9月1日，魏仁强交付了房屋，违约金的具体数额已经明确，故逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从2016年9月1日开始起算，若未发生诉讼时效中断、中止，则周文龙、刘兴容应当在2019年8月31日前提起诉讼。周文龙、刘兴容称其在2019年8月28日曾向魏仁强提出支付违约金，魏仁强对此予以否认。周文龙、刘兴容提交证明诉讼时效中断的证据为到庭证人证言，但因该证据未被采信，故周文龙、刘兴容提交的证据不足以证明其在2019年8月31日前向魏仁强主张过该项权利，魏仁强抗辩该项诉讼请求超过了诉讼时效期间理由成立，对周文龙、刘兴容的该项诉讼请求不予支持。 对周文龙、刘兴容要求魏仁强协助办理交付讼争房屋产权证书并支付因未按合同约定期限协助办理不动产权证的违约金的诉讼请求，本案中，虽然周文龙、刘兴容与魏仁强系自然人之间签订《碧玉人家联建（分期）房转让合同》，但结合查明事实来看，魏仁强系以联建房的形式完成碧玉人家项目的开发、销售，双方之间实为商品房买卖合同关系的性质。《碧玉人家联建（分期）房转让合同》约定了综合验收后三年内办齐两证。现周文龙、刘兴容主张讼争房屋已于2016年8月18日竣工验收，三年期限现已届满，魏仁强应协助办理房屋产权证书及承担逾期办证违约金。但周文龙、刘兴容提供的备案登记表仅能证明2016年9月8日，魏仁强作为碧玉人家工程的负责人，以本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全为由，进行备案，备案部门于2016年9月26日出具处理意见。然而综合验收还应包括消防验收及附属设施等，该备案登记并不能代表综合验收合格。故周文龙、刘兴容提供的证据不能证明合同约定的综合验收合格条件的成就时间，且讼争房屋还未办理产权的初始登记，尚不满足过户条件，要求办理房屋过户的客观条件不成就，故其关于要求魏仁强协助办理房屋产权证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回周文龙、刘兴容的诉讼请求。一审案件受理费366元（已依法减半收取），由周文龙、刘兴容负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：周文龙、刘兴容提交了长宁县建筑工程竣工备案意见表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明案涉小区已经完成了综合验收。魏仁强的质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该备案表只能证明魏仁强已经按照相关规定进行竣工验收，但竣工验收并不等同于综合验收。本院的认证意见为，综合验收指对房屋建筑物、公共设施、小区道路、绿化等的全面验收，而竣工验收指的是工程完工以后对所有工程项目是否符合设计要求和工程质量进行验收，竣工验收属综合验收的其中一个内容，即竣工验收不同于综合验收，周文龙、刘兴容提交的证据达不到其证明目的，本院依法不予采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、周文龙、刘兴容要求魏仁强支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效期间；二、周文龙、刘兴容要求魏仁强协助办理案涉房屋不动产权证并支付逾期办证违约金的诉讼请求是否应予支持。 针对本案的争议焦点一，周文龙、刘兴容要求魏仁强支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内怠于行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的制度。根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，该期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，诉讼时效因提起诉讼、申请仲裁、权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等法定事由而中断，诉讼时效期间从诉讼时效中断事由终结时起重新起算。 在房屋买卖合同关系中，合同约定的交房期限届满且房屋具备交付条件，但出卖人未交付房屋的，买受人作为合同当事人一方，自此应当知道出卖人已经构成违约。换言之，只要出卖人在合同约定的最后履行期到来之前，未交付房屋，买受人在履行期届满之次日起即已知晓其权利受到侵害。需要注意的是，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人提出诉讼时效抗辩的，若未约定违约金支付时间，对违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。期间有时效中断或中止情形的，适用关于诉讼时效中断或中止的相关规定。就本案而言，案涉合同关于逾期交房违约金的约定是以月为单位累计计算违约金数额，对于违约金的支付期限未予明确，双方当事人均认可在交房当日对于违约责任已予协商但未能达成一致意见。2016年7月产生的逾期交房违约金本应自2016年8月1日起计算诉讼时效期间，但因房屋交付当日发生前述诉讼时效中断之事由，2016年7月逾期交房违约金的诉讼时效期间自2016年9月1日起重新计算。2016年8月产生的逾期交房违约金本就应当自2016年9月1日起计算诉讼时效期间，故两个月的逾期交房违约金均应从2016年9月1日起算诉讼时效期间，若未发生诉讼时效中断、中止，则周文龙、刘兴容应当在2019年8月31日前提起诉讼。 在民事诉讼中，一般遵循“谁主张、谁举证”的原则，即当事人提出的于己有利的事实主张，有提供证据进行证明的义务和责任。具体到诉讼时效制度中，关于诉讼时效中断之主张，应当由主张诉讼时效中断的权利人就中断之事由负举证责任。周文龙、刘兴容主张2019年8月28日小区召开会议时向魏仁强主张过逾期交房违约金，但支撑其该主张的证人证言又与周文龙、刘兴容存在利害关系，在魏仁强否认周文龙、刘兴容向其主张过权利的情况下，周文龙、刘兴容提供的证据不足以证明其在诉讼时效期间内向魏仁强主张过权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，周文龙、刘兴容应当承担举证不能的不利后果。周文龙、刘兴容提起逾期交房违约金的诉请时已过法定诉讼时效期间，胜诉权业已丧失，其诉讼请求一审法院未予支持并无不当。 针对本案的争议焦点二，首先，关于周文龙、刘兴容要求魏仁强协助办理不动产权证的诉讼请求能否得到支持的问题。案涉的碧玉人家小区尚未办理产权初始登记，不满足房屋转移登记的法定要件，周文龙、刘兴容要求魏仁强协助办理不动产权证客观不能，其诉讼请求无法得到支持。其次，关于周文龙、刘兴容要求魏仁强支付逾期办证违约金的诉讼请求是否应予支持的问题。本案中，虽然周文龙、刘兴容与魏仁强系自然人之间签订的《碧玉人家联建房购房合同》，但结合查明事实来看，魏仁强系以联建房的形式完成碧玉人家项目的开发、销售，双方之间实为商品房买卖合同关系的性质。《碧玉人家联建房购房合同》约定了以综合验收后三年内办齐两证。现周文龙、刘兴容主张交房三年期限届满后，魏仁强承担逾期办证违约金，但周文龙、刘兴容提供的备案登记表仅能证明2016年9月8日，魏仁强作为碧玉人家工程的负责人，以本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全为由，进行备案，备案部门于2016年9月26日出具处理意见。综合验收指对房屋建筑物、公共设施、小区道路、绿化等的全面验收，而竣工验收指的是工程完工以后对所有工程项目是否符合设计要求和工程质量进行验收，竣工验收属综合验收的其中一个内容，即竣工验收不同于综合验收。故周文龙、刘兴容提供的证据不能证明合同约定的综合验收合格条件的成就时间，故其关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人周文龙、刘兴容的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费733元由周文龙、刘兴容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年一月二十九日 法官助理  白俊楠 书 记 员  刘洋杨