江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣06民终3号 上诉人（原审原告）：江西浙达房地产开发有限公司，住所地江西省贵溪市沿河东路北侧（翰林雅苑小区），统一社会信用代码91360681589207871A。 法定代表人：肖柏军，董事长。 诉讼代表人：姚志刚，该企业管理人。 委托诉讼代理人：娄国刚，浙江振进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：诸葛知易，浙江振进律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨海明，男，1991年1月6日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。 上诉人江西浙达房地产开发有限公司（以下简称浙达公司）因与被上诉人杨海明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2020）赣0681民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙达公司上诉请求：1.依法改判解除上诉人浙达公司与被上诉人杨海明签订的编号为GX2017066451商品房买卖合同（预售）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。1.被上诉人杨海明在上诉人处购买了翰林嘉苑2#楼2单元2-803室商品房一套，建造面积约为113.9平方米。房屋每平方米单价为人民币3,260元，房屋总价款为371,314元。其中首付款为人民币131,314元，被上诉人杨海明应当于2017年7月17日前支付，余款240,000元杨海明向工商银行申请贷款。双方于2017年7月17日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，签订合同后，杨海明只支付了上诉人房屋首付款人民币20,000元，余款111,000元向上诉人出具了一份欠条，约定该款在2018年2月份付清。出具欠条后，上诉人多次通知被上诉人杨海明前来办理银行按揭手续，杨海明却一直拒绝办理，后面连电话都不接。欠款到期后杨海明也一直未支付，其行为表明不履行合同。根据合同法第九十四条第二项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的规定，当事人可以解除合同，故上诉人要求解除双方签订的合同是于法有据。而一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求显然适用法律错误，请求二审法院依法改判。2.2020年7月31日，江西省贵溪市人民法院裁定受理破产申请之后，本案发生重大改变，应适用《中华人民共和国企业破产法》重新作出判决。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，涉案合同的解除属于已生效的法定解除，上诉人一审、二审解除合同诉讼请求的基础已经消灭；因浙达公司与杨海明均未履行完毕涉案合同，管理人能够根据该第十八条之规定解除合同。 被上诉人杨海明答辩称：上诉人浙达公司自2017年7月17日签订合同之后，曾在2018年时通知过其去办理购房贷款手续，此外就没有联系过被上诉人；浙达公司破产被上诉人不知情，浙达公司也没有告知被上诉人解除合同。 浙达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告双方于2017年7月17日签订的编号为GX201706645的《商品房买卖合同（预售）》；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，原告浙达公司与被告杨海明签订合同编号为GX2017066451的《商品房买卖合同（预售）》，约定：“出卖人：江西浙达房地产开发有限公司；买受人：杨海明；第三条3.该商品房为第一条规定项目中的翰林嘉苑2#楼2单元2-803室房屋。第六条按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3,260元，总价款为人民币371,314元（大写叁拾柒万壹仟叁佰壹拾肆元整）。第七条（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10,000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年7月17日前支付首期房价款人民币131,314元（大写壹拾叁万壹仟叁佰壹拾肆元整），占全部房价款的30%。余款人民币240,000元（大写贰拾肆万元整）向工商银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”当日，因被告未付清首付款，被告向原告出具欠条一份，载明：“欠条；杨海明欠购翰林嘉苑2-2-803室首付款总计款壹拾壹万壹仟元整（111000），在2018年2月份付清余款。今欠人：杨海明；2017.7.17”。合同签订后，被告未办理商业贷款，亦未以其他方式支付尾款。欠条到期后，被告未支付剩余首付款。2020年5月，原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告浙达公司与被告杨海明自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同不违反法律规定，依法成立并生效。被告杨海明未按合同约定履行支付首付款和尾款的义务，构成违约，原告有权依据合同约定解除合同。依据《最高人民法院》的规定，买受人延迟支付购房款，出卖人有权请求解除合同；法律对解除合同的期限没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限是三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上述规定的一年期限，应当为除斥期间，不适用中断、中止、延长等情形。按照合同约定，被告杨海明应当在2017年7月17日之前支付首付款，被告杨海明未付清，原、被告因此协商至2018年2月份付清首付款，被告仍未履行，原告的合同解除权事由发生。依照法律规定，原告主张合同解除权的期限为一年，现原告于2020年5月提起诉讼，超过一年期限，解除权消灭。故对原告的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告江西浙达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告江西浙达房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人浙达公司向本院提交了以下证据：1.（2020）赣0681破申2号民事裁定书，证明2020年7月31日，江西省贵溪市人民法院受理浙达公司的破产清算申请；2.（2020）赣0681破2号决定书，证明江西省贵溪市人民法院指定浙江振进律师事务所、江西信江律师事务所联合担任浙达公司管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，涉案合同已解除，且属于已生效的法定解除。 被上诉人杨海明对于浙达公司一审提交的编号为GX2017066451的《商品房买卖合同（预售）》以及欠条没有异议，另在二审时向本院提交了以下证据：1.收据一份，证明浙达公司已收到杨海明支付的涉案房产的首付款131,314元，收款方式是抵江初华的工程款；2.欠条及转账记录，证明杨海明从杨任平处购买涉案房产，杨海明以欠条抵扣及微信转账方式支付了部分首付款，其余款项以油漆款抵付；3.协议一份，证明2017年7月17日杨任平、杨来水同意将杨海明所欠的涉案房产的首付款111,000元以油漆材料款抵付；4.收据一份，证明2017年7月17日浙达公司收到杨海明400元按揭工本款，未能办理按揭贷款的原因在于浙达公司，而非杨海明不配合。 经质证，对于浙达公司提交的两份证据，杨海明对其真实性没有异议，但认为该两份证据与本案无关，浙达公司应继续履行合同并办理按揭手续。对于杨海明提交的证据，浙达公司提出以下质证意见：1.对证据一需回去向财务核实；收据上载明是抵江初华的工程款，但杨海明提交的证据二的欠条是杨任平出具的；该收据载明首付款是以抵工程款的方式支付的，说明杨海明没有支付任何款项给浙达公司，是不是实际支付还要被上诉人提供与江初华的结算依据。2.证据二与本案无关，不能证明被上诉人杨海明已经支付了购房房款。3.证据三的真实性有异议，该协议与本案无关，杨任平、杨来水均不是本案的当事人。4.对证据四需进一步核实，且该收据也不能证明浙达公司没有配合杨海明办理按揭。 本院认为，因杨海明对浙达公司提交的证据的真实性没有异议，本院予以确认，但浙达公司据此认为涉案合同已解除，本院不予认可。对于杨海明提交的证据一首付款收据、证据四按揭款收据的真实性，因浙达公司未能提供反驳证据，故本院予以确认；对于杨海明提交的证据三、证据四，本院认为与本案无关，不予确认。 在二审调查中，浙达公司提出变更上诉请求，不再要求解除其与杨海明签订的编号为GX2017066451的《商品房买卖合同（预售）》，而是变更为请求法院驳回浙达公司起诉，理由是根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，该涉案合同已经解除。 二审经审理查明，2017年7月17日，浙达公司向杨海明出具了一张收据，收据载明：交款单位为杨海明，金额为131,314元，收款事由为翰林嘉苑2-2-803室首付款，收款方式为“抵江初华工程款”。同日，浙达公司还向杨海明出具了一张收据，收据载明：交款单位为杨海明，金额为400元，收款事由为“按揭工本款”。之后，涉案房产未办理商业贷款，杨海明亦未以其他方式支付尾款。 另查明，2020年7月31日，江西省贵溪市人民法院受理浙达公司的破产清算申请，后指定浙江振进律师事务所、江西信江律师事务所联合担任浙达公司管理人，姚志刚为管理人负责人。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2017年7月17日上诉人浙达公司与被上诉人杨海明签订的编号为GX2017066451的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思，合法有效，且该合同已在贵溪市新建商品房网上备案系统备案。根据合同约定，杨海明应当于2017年7月17日前支付首期房价款人民币131,314元，余款人民币240,000元向工商银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。 杨海明在签订合同当日即2017年7月17日以抵扣工程款的方式向浙达公司支付了首付款，但是剩余的240,000元购房款，杨海明未办理商业贷款，亦未以其他方式支付给浙达公司，故杨海明的行为符合合同约定的未按照约定时间付款且逾期超过120日、出卖人有权解除合同的情形。但《最高人民法院》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。现因浙达公司未能在法定期间内及时行使合同解除权，故一审法院判决驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求并无不当。 浙达公司以其于2020年7月31日进入破产清算程序为由，认为涉案合同已经被解除，本院认为该理解错误，理由是在浙达公司进入破产程序前，其已向一审法院提起解除涉案合同诉讼，被上诉人不同意解除合同且一审法院已作出判决驳回上诉人的一审诉讼请求，因此涉案合同没有被解除。在二审审理时浙达公司提出变更上诉请求，即不再要求解除其与杨海明签订的编号为GX2017066451的《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，浙达公司提出不再要求解除涉案合同的行为，系其对自己权利的处分，对此本院予以认可。至于浙达公司要求变更上诉请求为驳回其起诉，本院认为，该上诉请求是一审审理以外的诉讼请求，且变更上诉请求提出的时间应在上诉期内，故不予认可。 综上所述，上诉人浙达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江西浙达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张水才 审判员  汪险峰 审判员  刘 静 二〇二一年一月二十八日 书记员  陈 娟