广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22896号原告：佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区××××××，统一社会信用代码N244××××××××××988N。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：祝金旺，男，1978年6月7日出生，汉族，住广东省清新县×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××812。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗慧，广东信孚律师事务所律师。原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社与被告祝金旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人孔羡芬，被告祝金旺及其委托诉讼代理人熊强、冯宗慧到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为2016(联表经联)合字第0006号的《厂房(场地)租赁合同书》；2.被告向原告返还位于××××××××段“五层楼”厂房二层租赁物；3.被告已支付的履约保证金15548.4元由原告没收；4.被告支付2019年4月1日至2020年8月31日拖欠的租金61659.22元（2019年4月1日-2019年9月30日月租金为5182.8元，2019年10月1日起月租金为5960.22元）；5.被告支付迟延支付2019年4月1日至2020年8月31日租金的滞纳金，标准为每月应付租金为本金，从逾期付款之日起，至实际清偿之日止按照年利率24%的标准计算；6.被告按照每月应缴租金5960.22元的标准支付2020年9月1日起至返还租赁物时止的租金予原告；7.被告按合同终止时月租金的双倍即11920.44元向原告支付违约金（根据合同第10条第四款第一项）；8.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年1月23日签订合同编号为2016(联表经联)合字第0006号的《厂房(场地)租赁合同书》，由被告承租位于××××××××段“五层楼”厂房二层租赁物，履约保证金15548.4元，2016年10月1日至2019年9月30日每月租金5182.8元，2019年10月1日至2022年9月30日每月租金5960.22元，每月5日前交付当月租金，被告从2019年4月1日开始拖欠租金，一直拖欠到2020年4月10日才支付过35000元，仍未支付完毕拖欠的租金。被告拖欠租金的行为已构成根本违约，按照合同第十条的约定，原告有权解除合同、没收履约保证金、要求被告支付滞纳金和违约金。租赁物有房屋所有权证，证号粤房字第3434253号，涉讼合同为有效租赁合同，原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告祝金旺辩称，1.租赁合同是否有效由法庭进行核实；2.原告在起诉时向法庭做了虚假陈述，双方的租赁关系应当在2019年10月28日下午三点基于原告的停水停电行为，被告无法生产，被告将钥匙交还给原告，合同解除。被告搬走之后仍然将剩余的少数水电费缴清，被告在与原告的法定代表人徐书记的联系中以及原告的催租人员关××的聊天记录均可以显示在2020年4月以来原告仅向被告催收16309.72元的租金，在2019年12月-2020年3月的租金由于租赁物是原告控制，需要计算被告的租金是不合理的，基于疫情更不合理。综上，如果原告的租赁合同没有合法建筑许可证导致合同无效，原告多计算租金，抵扣后原告需要向被告退还相应款项，综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告庭后补充提供的微信聊天记录打印件1份，原告庭后补充的微信聊天记录与被告提供的与关××的微信聊天记录为同一微信聊天记录的不同内容，本院对其真实性予以确认；2.被告提供的聊天记录打印件1组（聊天相对方：被告与被告的工作人员李××、被告与被告的工作人员刘×，庭后提供手机原始载体予以核对），该微信聊天相对方身份无法确认，且被告陈述该微信是被告与其工作人员的聊天记录，而被告和其员工的聊天中所涉及的停水停电、交付厂房钥匙等均未经原告认可，故本院对其证明力不予确认；3.被告提供的微信转账记录截图打印件1组（已核对手机原始载体），被告提供了微信转账原始载体予以核对，且原告确认有收到该三笔款项，本院对其真实性予以确认；4.被告提供的短信截图打印件1份（庭后提供手机原始载体予以核对），被告庭后提供了手机原始载体予以核对，且原告确认短信所涉及的电话为其村书记手机号码，本院对其真实性予以确认；5.被告提供的照片打印件1份，该照片的拍摄时间无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：位于南海松岗联表村棉织厂（验布车间）的框架结构五层已办理产权登记。2017年1月23日，原告佛山市南海区狮山镇联表社区经济联合社（出租方）与被告祝金旺（承租方）签订《厂房（场地）租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：乙方承租位于××××××××段五层楼厂房二层及其附属物、现有水、电等设备设施（以下简称涉讼租赁物），总面积约740.4平方米；租赁期从2016年10月1日起至2022年9月30日，2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金标准为5182.8元/月，2019年10月1日至2022年9月30日期间为5960.22元/月，每月租金于当月5日前交付；乙方应在2016年10月1日向甲方一次性支付三个月租金金额的合同履约保证金15548.40元作为乙方履行本合同的履约保证金；乙方逾期支付租金，逾期天数在十天内的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之三的标准，计收乙方的延期付款违约金；逾期支付租金达十天(含十天)以上的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之八的标准，计收乙方的延期付款违约金，直至乙方付清欠款之日止；乙方拖欠租金、延期付款违约金或其他费用达60日，甲方有权单方解除租赁合同，没收乙方保证金，乙方已付未到期的租金不予退回，乙方除应支付拖欠的租金、延期付款违约金及其他费用外，还应赔偿甲方因乙方的上述违约行为而导致的直接经济损失，并按本合同终止时月租金的双倍向甲方支付违约金；因乙方违约甲方选择解除本合同的，乙方应在收到甲方书面通知五天内按照本合同第七条的约定退还租赁物。双方并约定其他权利义务。2017年2月21日，原告出具收据确认收到被告合同履约保证金15548.4元。2020年3月24日，原告的工作人员关××向被告祝金旺发送微信称“老板转电费钱来”；被告通过微信方式转账117元，关××收取该款项，并发送微信称“是177元”；被告随即发送了微信红包给关××；2020年4月3日，关××发送微信给被告称“交埋水费。老板”；被告随即微信转账40元给关××；2020年4月28日，关××微信询问被告货搬完没有；2020年5月6日，光××向被告发送微信称“祝老板，货搬完未钱交啦是咪”；2020年5月7日，关××向被告发送微信图片；被告随即转账支付4元给关××；关××询问被告“明天搬完货未”；2020年5月26日，关××向被告发送微信称“祝，有空来居委会办好合同手继”。2020年6月4日，原告的工作人员关××向被告发送微信图片，该微信图片载明2019.4-2019.95182.8元×6个月=31096.8元；2019.10-2020.35960.22元×6个月=35761.32元；共66858.12元-押金15548.4元=51309.72元，4.10谢安华转入35000，余16309.72元。2020年6月23日，关××在微信告知被告还需过来签份终止合同。2020年6月24日，原告方的徐书记向被告的指定人员发送短信称“祝金旺欠租金如下：2019.4-2019.9,5182.8元*6个月=31096.8元；2019.10-2020.3,5960.22元*6个月=35761.32元；共66858.12元-押金15548.4元=51309.72元；4月10日谢安华转入35000元，还欠租金51309.72-3500=16309.72元”；被告指定人员回复“收到”；原告方的徐书记发送短信称“老板娘，尽量今日搞掂，如果上级压下来就要比到六月底。到时候我讲左又反悔就不好”；被告指定人员短信回复称“好，我尽快弄”。被告陈述若按合同约定的租金标准，被告截至2020年3月确实欠付租金金额16309.72元，但被告认为2019年12月-2020年3月的租金应当予以减免。另查明，2019年1月9日，原告出具收据，收据载明收款项目为2018年11月13日至2019年1月9日电费433元、电梯用电45度45元、损耗用电21度21元；2019年3月18日，原告出具收据，收据载明收款项目为2019年1月9日至3月14日电费298元、电梯用电36度36元、损耗用电19度19元；2019年5月16日，原告收据，收据载明收款项目为2019年3月14日至5月14日电费327元、电梯用电42度42元、损耗用电13度13元；2019年7月16日，原告出具收据，收据载明收款项目为2019年5月14日至7月15日电费719元、电梯用电44度44元、损耗用电26度26元；2019年9月17日，原告出具收据，收据载明收款项目为2019年7月16日至9月16日电费646元、电梯用电46度、损耗用电23度；2019年11月14日，原告出具收据，收据载明收款项目为2019年9月16日至11月14日电费616元、电梯用电36度、损耗用电19度；2020年3月18日，原告出具收据，收据载明收款项目为2019年11月15日至2020年3月17日电费118元、损耗用电9度9元、电梯用电50度50元，合计177元。2020年4月1日，原告出具收据，收据载明2020年1至3月水费共40元；2020年5月6日，原告出具收据，收据载明2020年4月水费4元。又查明，2019年8月26日，被告向原告账户转账29801.1元；2019年9月10日，被告向原告账户转账1295.7元；2020年4月10日，被告向原告账户转账35000元。原告主张被告于2019年8月26日支付的29801.1元及2019年9月10日支付的1295.7元是交纳2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金；2019年4月10日支付的35000元是支付2019年4月1日之后的租金。再查明，2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，该通知写明：为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，按照党中央、国务院防控工作部署，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和广东省突发公共卫生事件一级响应机制的有关规定，现就我省企业复工和学校开学时间通知如下：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年9月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，1.原告陈述其在取得产权登记后未对租赁物进行改建、加建或重建，合同约定面积与产权登记面积不符是因合同约定面积增加了公摊面积。2.被告陈述其承租涉讼租赁物用于制作五金配件，被告于2019年11月28日下午3点停止经营，停止经营的原因是原告对涉讼租赁物停水停电。3.原告陈述其没有对涉讼租赁物停水停电，被告在2019年11月之后仍使用涉讼租赁物存放货物。4.被告陈述其在2020年3月底搬离涉讼租赁物。5.原告陈述被告大概在2020年6月搬离涉讼租赁物。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。被告认为涉讼合同无效主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于涉讼合同解除及返还涉讼租赁物，原告的工作人员关××在2020年4月26日、2020年5月6日分别询问被告货搬完没有；2020年5月7日，其再次询问被告次日可否搬完货并于2020年5月26日通知被告办理合同手续，此后，关××未再询问被告货物搬离情况而仅催收租金，从上述微信聊天记录可以看出，截至2020年5月26日，涉讼租赁物内应当已无被告的物品，原告对此亦是知悉的，故涉讼合同在2020年5月26日已实际无法继续履行，本院据此确认涉讼合同于2020年5月26日解除。在原告明知被告不再承租涉讼租赁物且被告已搬离涉讼租赁物下，原告已实际具备自行收回涉讼租赁物的条件，故本院认定原告已于2020年5月26日已自行收回涉讼租赁物，并对原告要求被告返还涉讼租赁物的诉请不再重复处理。被告作为承租方，其并未提供证据证明其在2020年3月底已将涉讼租赁物交还给原告，且从被告与关××的微信聊天记录可以看出，被告在2020年3月后确实尚有货物占用涉讼租赁物，故本院对被告关于其在2020年3月底搬离涉讼租赁物的主张不予采纳。关于履约保证金，涉讼合同约定被告拖欠租金达60日，原告有权单方解除租赁合同，没收被告保证金，现被告从2019年4月1日起未依约向原告支付租金已构成违约，依据涉讼合同约定，原告有权没收被告的保证金，故本院对原告要求没收被告履约保证金15548.4元的诉请依法予以支持。关于租金，1.2019年4月1日至2020年1月31日期间的租金，涉讼合同约定涉讼租赁物在2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金标准为5182.8元/月，2019年10月1日至2022年9月30日期间为5960.22元/月，故就该期间，被告需向原告支付租金54937.68元[（5182.8元/月×6个月）+（5960.22元/月×4个月）]。2.2020年2月至2020年3月期间的租金，2020年2、3月份因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对被告使用涉讼租赁物、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼租赁物在2020年2月至2020年3月的费用按涉讼合同约定标准50%计付，即被告在2020年2月1日至2020年3月31日期间应支付租金5960.22元[（5960.22元/月×50%）×2个月]予原告。3.2020年4月1日至2020年5月26日期间的租金，原告的书记于2020年6月24日向被告指定人员发送短信明确被告还欠租金16309.72元（计算至2020年3月，抵扣押金），并写明需在当日支付相关费用，否则就要给到六个月底，故被告无需支付2020年4月1日之后的租金并以押金抵扣欠付租金是以被告于2020年6月24日支付欠付租金为前提，现被告并未在原告指定的时间内支付欠付租金，故被告仍需按照其实际占用涉讼租赁物期间计付租金予原告，即被告需向原告支付2020年4月1日至2020年5月26日期间的租金10959.11元[5960.22元/月+（5960.22元/月÷31日×26日）]。综上，被告需向原告支付租金71857.01元（54937.68元+5960.22元+10959.11元）。原告确认被告就2019年4月1日之后的租金已支付35000元，故被告尚需向原告支付租金36857.01元（71857.01元-35000元），原告就租金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。被告并未提供证据证明原告在2019年11月28日对涉讼租赁物停水停电，且被告在2020年3月24日仍向原告的工作人员关××转账支付了2019年11月15日至2020年3月17日期间的电费177元，在2020年4月3日转账支付2020年1-3月的水费40元，在2020年5月7日转账支付2020年4月水费4月，该付款情况与被告关于停水停电及涉讼租赁物在2019年12月-2020年3月被原告控制的陈述明显不符，故对被告关于涉讼租赁物停水停电及2019年12月至2020年3月涉讼租赁物由原告控制的抗辩，本院依法不予采纳。被告虽在2019年8月26日向原告支付了29801.1元、2019年9月10日支付了1295.7元，但被告并未提供完整的付款记录，且原告的工作人员及书记发送的催收信息就2019年4月1日后的租金仅确认收取了35000元，原告对此亦无异议，故对被告主张其于2019年8月26日向原告支付的29801.1元、于2019年9月10日支付的1295.7元是交纳2019年4月1日后租金的抗辩，本院依法不予采纳。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼合同约定被告应于当月5日前交付当月租金，逾期支付租金达十天(含十天)以上的，原告有权按被告应付未付金额每日千分之八的标准计收的延期付款违约金，但该违约金标准过高，本院酌定被告按日万分之二的标准计付逾期付款违约金予原告，即被告支付逾期付款违约金1980.43元予原告（具体计算方式项见下表）；被告还应以2057.02元（5960.22元-3903.2元）为本金从2019年10月6日起、各以5960.22元为本金分别从2019年11月至2020年1月每月的6日起、各以2980.11元为本金分别从2020年2月至2020年3月每月的6日起、以5960.22元为本金从2020年4月6日起、以4998.89元为本金从2020年5月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计付逾期付款违约金予原告。原告要求按年利率24%的标准计算逾期付款违约金过高，其对违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。月份金额（元）起算日截止日期标准天数违约金（元）2019.45182.82019.4.62020.4.10日万分之二371384.562019.55182.82019.5.62020.4.10日万分之二341353.472019.65182.82019.6.62020.4.10日万分之二310321.332019.75182.82019.7.62020.4.10日万分之二280290.242019.85182.82019.8.62020.4.10日万分之二249258.12019.95182.82019.9.62020.4.10日万分之二218225.972019.13903.22019.10.62020.4.10日万分之二188146.76合计1980.43元关于双倍租金的违约金，没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在原告已没收保证金且未举证证明其自行收回涉讼租赁物后在合理期限内未重新另行出租的责任在于被告的情况下，原告在没收保证金外再行要求被告按月租金的双倍支付违约金11920.44元的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社与被告祝金旺于2017年1月23日签订的《厂房（场地）租赁合同书》于2020年5月26日解除；二、被告祝金旺已支付的履约保证金15548.5元归原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社所有；三、被告祝金旺应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金36857.01元予原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社；四、被告祝金旺应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金1980.43元予原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社；五、被告祝金旺应以2057.02元为本金从2019年10月6日起、各以5960.22元为本金分别从2019年11月至2020年1月每月的6日起、各以2980.11元为本金分别从2020年2月至2020年3月每月的6日起、以5960.22元为本金从2020年4月6日起、以4998.89元为本金从2020年5月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社，本项随上列第三项清；六、驳回原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3658.62元（原告已预交），由原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社负担1045.62元，被告祝金旺负担2613元。被告祝金旺应于本判决生效后十日内向本院交纳2613元，逾期交纳的，本院将依法强制执行。原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社多预交的案件受理费2613元，在判决生效后经原告申请，本院退还予原告佛山市南海区狮山镇联表社区联表经济联合社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年一月十一日书记员 陆美羽