广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18475号原告：赵崇浜，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××010。委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王香丰，广东铭兴律师事务所实习律师。被告：苏锡元，男，1959年12月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××，公民身份号码320××××××××××××510。原告赵崇浜诉被告苏锡元物权保护纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告赵崇浜委托诉讼代理人刘瑾玮、王香丰到庭参加了诉讼。被告苏锡元经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵崇浜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告归还位于中山市×××××××××××××××××的不动产房屋[不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0213925号]，且交清物业管理费、水费、电费，清理干净房屋；2.判令被告立即向原告支付房屋占用使用费51000元（占用使用费计算方式：自2017年8月2×日起按每月1500元为标准,计算至被告向原告交还不动产之日止，暂计至2020年6月27日为51000元）。事实和理由：2017年7月14日原告与案外人珠海市顺安建业有限公司（以下简称顺安公司）签订《房地产买卖合同》，案外人将涉案不动产出售给原告，同年8月22日办理了产权登记，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0213925号。原告依法取得不动产权证后，因妻子生二胎而一直未去打理案涉房产，直至2019年年初原告前往打理案涉房产才发现房屋内有人居住。原告经了解后得知是被告将房屋出租给案外人，并收取租金。原告多次催促被告归还涉案房产，被告均置之不理。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告赵崇浜就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.不动产权证书；2.房地产买卖合同；3.户口簿；4.照片。被告苏锡元经本院合法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或相关证据。本院经审理认定事实如下：原告赵崇浜于2017年7月14日与案外人顺安公司签订《房地产买卖合同》一份，由原告向顺安公司购买位于中山市×××××××××××××××××不动产。上述不动产于2017年8月22日办理了不动产权证书。不动产权证书显示涉案不动产权利人为原告赵崇浜单独所有，坐落于中山市×××××××××××××××××，房屋面积为87.2平方米，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0213925号。2020年4月21日，原告在涉案不动产门口张贴《搬离房屋通知书》。该通知书载有：你使用的位于中山市×××××××××××××××××屋，现产权人赵先生决定将该房收回，限你收到此通知书五日内搬离，逾期不清理，视作你放弃财物所有权及其处分权利，我方有权将其作为废弃物处理。逾期我将采取适当措施收回房屋，望你慎重对待，以免造成损失。原告主张，其与案外人顺安公司签订上述合同时，顺安公司未告知原告涉案不动产的权属状况，或与第三人是否有签订合同。合同签订后，原告已按合同约定履行了付款义务，顺安公司称没有涉案不动产的账目，进账麻烦，故原告于2017年8月份左右，以现金方式分两笔支付了购房款305000元。原告购房后，顺安公司让原告自行联系物业管理公司前去收楼，故双方至今未办理房屋交接手续。其取得涉案不动产后，因原告妻子准备生产，且原告在佛山市×住、工作，故一直未打理涉案不动产，亦不清楚合同签订前涉案不动产的情况。原告购买涉案不动产时，顺安公司有一名姓赵的员工带原告到涉案不动产看过。2019年年初时，原告发现涉案不动产内有人居住，后原告向公安机关报案。原告经了解后方知系被告将涉案不动产出租给案外人，并收取租金。租客称系被告让其在涉案不动产居住，原告亦与租客沟通过，租客及房产销售人员均称租客住到年底就会搬走。原告曾向公安机关报了四五次案，亦去了两三次村委会。期间居住在涉案不动产内的人员有多人，但每次原告到场均发现居住在内的人员与上一次不一样。被告称，其也购买了涉案不动产，但其未向原告提供相关材料，其称已支付了3万元订金，并要求原告向其支付3万元后，其搬走。被告曾将订金收据出示给村委会看，但原告没见到该收据。村委会称该三万元订金收据看不出出具人。原告多次催促被告归还涉案不动产，被告均置之不理，原告遂诉至本院，要求被告返还涉案不动产，缴清物业管理费、税费、电费、清理干净房屋，并按1500元/月支付自2017年8月22日起至返还涉案不动产之日止的房屋占有使用费。原告主张，经其与物业管理公司核实，涉案不动产的管理费收费标准为90元/月，自2017年8月22日起至2020年10月20日为物业管理费为3420元。涉案不动产已停止供水、供电。另查明：本院经原告申请，依法向中山市公安局三乡分局鹤湾派出所发出律师调查令，中山市公安局三乡分局鹤湾派出所向本院出具原、被告于2020年4月16日所作的询问笔录各一份。其中，原告在询问笔录陈述：原告于2018年3月份发现其所购得的涉案不动产被人无故占住。原告购得涉案不动产后，因相关手续的办理需要时间，原告于2019年1月份左右才取得房产证书。期间2018年6月份原告再次前往涉案不动产时，发现有一户人家居住在该涉案不动产内。原告向住户询问情况，住户得知原告系购房者立即答应搬走，原告给予住户时间搬离，后原告因工作原因一直未过去察看。2020年2月份原告收到小区物业公司员工电话，其询问原告是否将涉案不动产出租。原告得知涉案不动产有另外的人在使用，但因疫情影响，未及时前往核实。2020年4月16日，原告前往涉案不动产处，发现有一名男子及其家人居住在内，原告均不认识该名男子及其家人。该男子称系帮人看房子，后原告报警。原告发现有人在涉案不动产内居住时曾联系顺安公司，该司称会找人去看一下，但之后未予以答复。原告已付清购房款，但未对该不动产进行装修或其他改建，亦未入住使用。因涉案不动产小区物业更换过，故原告发现有人占住时未联系物业。被告在询问笔录中陈述：被告于1996年10月份与建筑商赵汝佳签订了一份购买协议，从而取得涉案不动产，该不动产位于中山市×××××××××××××××××。2018年4月15日，被告发现其不动产被人购买。1996年10月10日，被告的姐姐介绍建筑商赵汝佳给被告认识。因赵汝佳有土地开发商作为工程款抵给赵汝佳的一栋楼房，故被告向从赵汝佳处购房。赵汝佳带被告前往涉案不动产处察看，后被告与赵汝佳签订了购房协议，购买了涉案不动产。购房总价为16万元，前期订金付3万元，年终付3万，余款房产证出具后付清。该协议约定缴纳订金后交付房产钥匙给被告。协议签订当天被告向赵汝佳支付了3万元订金，之后赵汝佳再未出现。期间被告有寻找过赵汝佳，2002年至2003年期间，赵汝佳曾打电话给涉案不动产小区物业曹经理找到被告，电话中赵汝佳称要重新商定购买价格，并以30万元售予被告，但被告坚持按原协议进行办理。之后赵汝佳未再联系被告。2003年，被告搬到珠海后将涉案不动产租给了被告的朋友居住至今。2019年年底，有一名年轻人拿着房产证过来要收回涉案不动产，其称系赵汝佳的儿子，后双方因此事发生争执。双方曾协商过，要么按照当时和赵汝佳签订的协议，被告将剩下的钱付清将涉案不动产买下，或者赵汝佳赔付被告支付的3万元、违约金以及被告多年支付的物业管理费。赵汝佳系广东顺德人，大约七十岁，其名下公司为顺安公司，但被告不清楚地址及联系方式，被告亦联系不上赵汝佳。赵汝佳与被告签订协议后未将涉案不动产的房产证交予被告，被告亦未前往相关部门进行办理或说明相关情况。原告主张，其从未对被告说其系赵汝佳的儿子，原告不认识赵汝佳；其父亲叫赵汝钅监，已退休二十多年，做笔录的时候民警也问过原告；顺安公司的股东或老板并非原告父亲，原告父亲亦没有在顺安公司工作过；涉案不动产并非原告父亲所有，原告父亲亦未曾有将涉案不动产出售的情况。为此，原告向本院提交户口簿复印件一份，户口簿反映户主为赵汝钅监，1941年12月22日出生，原告与该户主系父子关系。又查明：2021年1月20日，本院组织原告前往涉案不动产进行现场勘察，勘察时涉案不动产大门紧锁，无人在内。原告称其于2020年6月份换过门锁，之后又被换掉。期间案外人梁锦华到场，其陈述：其曾系涉案不动产所在小区即仙景山庄的物业管理人员，后于2020年7月份辞职。涉案不动产一直由苏锡元占有并出租，租客缴纳大约400到500元租金。该不动产平时有人居住，其找过租客的亲戚，称因疫情原因，租客已回老家过年。涉案小区由澳门南光贸易公司开发，后由珠海顺安公司承建。后南光公司将涉案小区的房产抵给了顺安公司。苏锡元的姐夫也在涉案小区购买了几套房，但其不清楚苏锡元为何占有并出租涉案不动产。涉案小区之前有物业管理公司，物管费、水电费由租客缴纳，涉案不动产的上述费用并非由苏锡元缴纳。涉案不动产由顺安公司所有。其不清楚赵崇浜与顺安公司的关系，但赵崇浜有让其前往小区开通水、电，时间大概在2020年6、7月份。赵崇浜有追讨过涉案不动产。诉讼过程中，原告明确主张其诉求中关于涉案不动产占有使用费的计算标准按750元/月计算，不再主张按1500元计算，并从其取得涉案房屋不动产权证书次日起主张占有使用费。本院认为，本案系物权保护纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，原告于2017年7月14日与案外人顺安公司签订《房地产买卖合同》购买了涉案房产，并于2017年8月22日办理了不动产权登记。自2017年8月22日起，原告赵崇浜为涉案房产的所有权人。根据公安机关对被告所作的询问笔录记载，被告确认一直占有涉案房屋。被告称其于1996年10月与建筑商赵汝佳签订关于涉案不动产的购买协议，其仅向赵汝佳支付了订金3万元，但其未出具相关证据证实其系涉案不动产的权利人。本案现有证据亦未反映赵汝佳曾是涉案房产的权利人。综上，现原告要求被告返还上述不动产于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，被告未有向本院提交证据证明其系合法占有涉案房屋，现原告要求被告赔偿房屋占有使用费于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费计算标准问题。原告主张应按750元/月的标准来计算。综合考虑涉案房屋的建筑面积，所在地段以及同地段同类房屋租金市场价格,原告所主张的占有使用费标准属合理诉求，本院予以支持。原告主张被告应按90元/月向其偿付自2017年8月22日起至返还涉案不动产之日止的物业管理费，但原告未向本院提交涉案不动产物业管理费的相关支付凭证，应由其承担举证不能的不利后果。故此，对于原告要求被告偿付物业管理费的诉请，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告苏锡元于本判决生效之日立即向原告赵崇浜返还中山市××××××××××××××××室不动产[不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0213925号]；二、被告苏锡元于本判决生效之日立即向原告赵崇浜赔偿房屋占有使用费（损失计算方法如下：按750元/月，自2017年8月23日起计算至被告实际返还涉案不动产之日止）；三、驳回原告赵崇浜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1075元（该款已由原告预交），由原告赵崇浜负担466元，由被告苏锡元负担609元，并直接向原告赵崇浜支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  章 枢人民陪审员  张 静二〇二一年一月二十五日书 记 员  李可任冯莹