浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4155号上诉人（原审原告）：温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所。住所地：浙江省温州市鹿城区划龙桥路景芳花苑****。经营者：项光通，男，1970年7月13日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：陈阿松，男，1942年11月3日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：陈小爱，女，1965年8月29日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，住浙江省温州市鹿城区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：曾球、陈菁菁，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所（以下简称萱萱房屋介绍所）因与被上诉人陈阿松、陈小爱中介合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持萱萱房屋介绍所诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由陈阿松、陈小爱承担。事实和理由：一、原审法院程序违法。陈阿松、陈小爱在原审庭审时当场提供证据材料，包括《买卖合同解除协议》、银行账户明细、转账凭证，以证明陈阿松、陈小爱之间的买卖合同关系己经解除的事实，上述证据已经超过举证期限，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，但是原审法院仍然进行质证，并且未给予萱萱房屋介绍所提供反驳证据的期限，属于程序违法。二、原审法院事实认定错误，导致判决结果错误，陈阿松与陈小爱已实际履行《房屋买卖合同》。陈阿松与陈小爱经萱萱房屋介绍所居间介绍，于2017年5月11日签订了《房屋买卖合同》，陈阿松与陈小爱已实际履行《房屋买卖合同》，从萱萱房屋介绍所提供的录音证据中可以知道陈小爱以26000多元每平米将该房产再出售给案外人，由陈阿松去签字，从中赚取差价10几万元，而且目前该房已登记在他人名下。由此可见，陈阿松与陈小爱已实际履行该《房屋买卖合同》，根据萱萱房屋介绍所与陈阿松、陈小爱签订的《委托合同》，陈阿松、陈小爱应该支付居间服务费，原审法院仅凭陈阿松、陈小爱之间的《买卖合同解除协议》从而认定居间服务没有完成驳回萱萱房屋介绍所的诉讼请求明显与实相悖。陈阿松、陈小爱答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应予维持，具体理由如下：第一，陈阿松、陈小爱在一审提供了相关证据以后，一审法院在征询萱萱房屋介绍所的意见以后，其同意质证并且已实际进行了质证。因此，本案一审程序合法。第二，萱萱房屋介绍所认为陈阿松、陈小爱已实际履行房屋买卖合同是其主观臆测，本案不存在这样的事实。本案客观事实是陈阿松与陈小爱曾经签订了《房屋买卖合同》，签订后合同约定的完全委托公证因为政策原因没有办法进行办理，双方之间的房屋买卖合同履行不了，但双方均没有过错。为此，经协商一致，双方解除涉案《房屋买卖合同》。此后，陈阿松将涉案房屋卖于案外人吴凤琴，在举证阶段陈阿松、陈小爱将提供相关的证据予以佐证。因此，萱萱房屋介绍所主张的已实际履行的内容没有事实依据，综上，萱萱房屋介绍所提起的上诉，应予驳回。萱萱房屋介绍所向一审法院起诉请求：1.判令陈阿松支付萱萱房屋介绍所中介服务费15000元及利息损失（自2017年6月6日起至债务实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计付）；2.判令陈小爱支付萱萱房屋介绍所中介服务费25200元及利息损失（自2017年6月6日起至债务实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计付）；3.判令陈阿松、陈小爱承担本案诉讼费。一审法院认定事实：萱萱房屋介绍所系从事房屋买卖中介服务的个体工商户，经营者为项光通。2017年5月11日，萱萱房屋介绍所作为甲方与陈阿松作为乙方签订一份《房屋出售委托合同》，约定：陈阿松委托萱萱房屋介绍所出售其位于温州市鹿城区××路××弄××弄××号××号房屋一间（建筑面积95.3平方米）的拆迁房屋，确认房价为平方米25200元，其中第二条第2项约定“甲方与受让方签订《房屋买卖合同》生效后，办理完全公证委托时，甲方支付乙方人民币2.5万元整作为中介服务费”。同日，萱萱房屋介绍所作为乙方与陈小爱作为甲方签订一份《购买房屋委托合同》，约定：甲方委托萱萱房屋介绍所购买陈阿松上述房屋，确认房价为平方米25200元，其中第二条第2项约定“甲方与受让方签订《房屋买卖合同》生效后，办理完全公证委托时，甲方支付乙方人民币2.5万元整作为中介服务费”。尔后，陈阿松与案外人何秀兰作为甲方与陈小爱作为乙方，萱萱房屋介绍所作为丙方于2017年5月11日签订一份《房屋买卖合同》，约定：陈阿松将其上述拆迁房（建筑面积95.30平方米）以每平米25200元出售给陈小爱，于签订合同之日起2个工作日内支付定金20万元，于2017年6月6日前到公证处办理房屋摸文公证委托即支付定金30万元，于摸文之后接拆迁办通知缴费时的5个工作日内到公证处办理完全买卖公证委托手续，尾款20万元办理房产证后付清，丙方的中介服务费由甲、乙方双方按照委托书进行支付。如甲、乙方双方任何一方违约，由获得违约金的一方支付丙方中介服务，如甲、乙方双方和平协商解除合同则各自按照委托书支付给丙方中介服务费。2017年8月14日，司法部发出《关于公证执业“五不准”的通知》，其中不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。涉案房屋系拆迁安置的不动产，也是属于不允许办理全项委托公证的范围。因涉案的陈阿松、陈小爱无法办理不动产处分的全项委托公证，陈小爱提出要求陈阿松退还房款，并要求萱萱房屋介绍所作为中介人出面协调。2017年11月30日，萱萱房屋介绍所的经营者项光通在协调过程中殴打了陈小爱，经当地派出所协调，均无果。2017年12月20日，陈阿松与陈小爱签订一份《房屋买卖解除合同》，约定：陈小爱向陈阿松购买位于温州市鹿城区××路××弄××弄××号××号房屋指标现已认购完毕，安置房位于滨洲景园10幢1006室，现因司法部出台停止办理《房屋买卖公证》手续导致双方无法履行合同，买卖双方自愿解除房屋买卖合同，陈阿松于签订合同之日起七日内退还陈小爱购房款140万元，若逾期按月息1.5%支付利息。同年12月26日，陈阿松通过银行转账方式退还陈小爱购房款140万元。2018年6月25日，陈阿松支付萱萱房屋介绍所1万元作为居间活动支出的费用了结中介服务事宜，萱萱房屋介绍所并出具“今收到陈阿松出售温州市织纺路52弄后、52弄1号西1-6号房屋中介服务费10000元整，收款人温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所，2018年6月25日”收条一份给陈阿松收执。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。基于萱萱房屋介绍所与陈阿松、陈小爱分别于2017年5月11日签订的《房屋出售委托合同》均约定“甲方与受让方签订《房屋买卖合同》生效后，办理完全公证委托时，甲方支付乙方人民币2.5万元整作为中介服务费”，后因司法部于同年8月14日出台政策，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，导致买卖双方无法办理委托公证手续而陈阿松、陈小爱已解除了房屋买卖合同，陈阿松亦已将购房款140万元退还给陈小爱，因此该院认定居间人未促进合同成立，且陈阿松也已支付萱萱房屋介绍所1万元作为从事居间活动支出的费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，故萱萱房屋介绍所要求陈阿松支付中介服务费15000元及利息，以及其要求陈小爱支付中介服务费25000元及利息和的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。退一步讲，即使萱萱房屋介绍所与陈阿松、陈小爱于2017年5月11日签订《房屋买卖合同》中约定“如甲、乙方双方和平协商解除合同则各自按照委托书支付给丙方中介服务费”条款，属于格式条款，加重对方责任，有悖法律规定，该条款认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，于2020年6月3日判决：驳回萱萱房屋介绍所的诉讼请求。案件受理费402.50元（已减半收取），由萱萱房屋介绍所负担。萱萱房屋介绍所在二审中提供了录音光盘及录音文字，拟证明陈小爱以二房东身份转卖涉案房产，并获利十几万元，说明陈阿松与陈小爱的房屋买卖合同已完成，且原合同解除资金流水做假的事实。并提供了申请书请求调查陈阿松、陈小爱在第三方解除合同的协议是否真实存在。陈阿松质证认为，对其中其与项光通的通话内容没有意见，但陈阿松表达的不是这个意思，对项光通与案外人的通话内容有异议；陈小爱质证认为对萱萱房屋介绍所提供的证据有异议；对萱萱房屋介绍所提供的申请书，陈阿松、陈小爱认为一审已经审查清楚，没必要再调取。本院认为，萱萱房屋介绍所提供的证据无法证明待证事实，不予认定。申请书申请的事项不属于法院调查的范围，不予准许。陈阿松在二审中提供了《房屋买卖定金协议》复印件、交通银行个人客户交易清单复印件、银行交易明细复印件，拟证明陈阿松将涉案房屋出卖给案外人事实。萱萱房屋介绍所质证认为，对上述证据的真实性、合法性没法判断，与本案没有关系。陈小爱没有异议。本院认为，陈阿松提供的证据与本案不具有关联性，不予认定。陈小爱在二审期间未提交新证据。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民法典》第九百六十三条第一款规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。根据上述规定，本案中萱萱房屋介绍所与陈阿松、陈小爱分别签订《房屋出售委托合同》、《购买房屋委托合同》，并促成双方签订了《房屋买卖合同》，陈小爱亦支付了部分购房款，故萱萱房屋介绍所已促成合同成立，陈阿松、陈小爱应支付相应的报酬，原审法院认定中介人未促成合同成立不当，本院予以纠正。但上述委托合同均载明“甲方与受让方签订《房屋买卖合同》生效后，办理完全公证委托时，甲方支付乙方人民币2.5万元整作为中介服务费”，可见双方约定支付报酬系附条件。后司法部出台政策，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，涉案房屋属于不允许办理全项委托公证的范围，涉案买卖双方因无法办理委托公证手续而解除了房屋买卖合同，陈阿松亦将购房款140万元退还给陈小爱，考虑到出现上述情形各方均不存在过错，综合本案实际情况，对萱萱房屋介绍所要求陈阿松支付中介服务费15000元及利息损失的诉请，结合陈阿松已支付萱萱房屋介绍所1万元款项，故本院不予支持；对萱萱房屋介绍所要求陈小爱支付中介服务费252000元及利息损失的诉请，本院酌情确定为6000元，超过部分不予支持。陈阿松、陈小爱于原审庭审时当庭提供了《买卖合同解除协议》等证据材料，萱萱房屋介绍所对此未提出异议并进行了质证，故萱萱房屋介绍所主张原审法院程序违法不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2870号民事判决；二、陈小爱于判决生效之日起十日内支付温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所款项6000元；三、驳回温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费805元，减半收取402.5元，由陈小爱负担60元，温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所负担342.5元；二审案件受理费805元，由陈小爱负担120元，温州市鹿城区南郊萱萱房屋介绍所负担685元。本判决为终审判决。审 判 长 郑建文审 判 员 王怡然审 判 员 叶 恒二〇二一年一月十二日代书记员 朱筱璇