北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初428号原告：韩太鑫，男，1973年7月17日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里**************，统一社会信用代码91110000733468794N。法定代表人：贾鑫。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司职员。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司职员。原告韩太鑫（以下称原告）与被告北京政泉控股有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳丽娜、被告委托诉讼代理人王泽波、吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付办理位于北京市朝阳区大屯里317号楼X层X单元X房屋产权转移登记所需的房屋登记表、平面图各一份；2．判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金，以3665527元为基数，自2012年10月14日起至原告实际取得房屋产权证之日止，按照每日万分之零点五的标准计算。事实和理由：2010年4月14日，原告与被告签订了编号为Y1005291的《商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元X房屋（现派出所核准的地名及房号为朝阳区大屯里317号楼X层X单元X）。《北京市商品房预售合同》第三条约定该房屋的预测建筑面积为158．68平方米，套内建筑面积119．45平方米。《北京市商品房预售合同》第五条约定，房款总额为3649640元。《北京市商品房预售合同》附件五第一条第一款约定，原告在签约当日支付首付款3649640元。《北京市商品房预售合同》第十五条第三款约定，原告委托被告代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需交纳的其他费用。《北京市商品房预售合同》第十一条约定，被告应在2010年9月30日前向原告交付房屋。《北京市商品房预售合同》第二十条第二款第二项约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《北京市商品房预售合同》签订后，原告按时向被告支付了购房款。2010年10月13日，被告向原告交房。交房当日，原告与被告就房价款结算事宜签订《房款结算协议》，约定实测建筑面积为163．47平方米，套内建筑面积为119．97平方米，实际成交总价款为3665527元。原告向被告补交房价款15887元。交房当日，被告还向原告代收契税及公共维修基金、产权证附图出图费、产权登记费。此外，原告还按被告指示向北京市恒达律师事务所交了产权代办费及印花税共计1005元。依据《预售合同》的约定，原告应在2012年10月13日前取得房屋所有权证书，但因被告的责任，时至今日，原告仍然没有取得该房屋的产权证。根据《预售合同》第二十条第二款的约定，原告有权要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据我国法律法规的有关规定，特起诉至贵院，请贵院依法裁决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋登记表和平面图是被告依据双方合同，为原告代缴契税和办理房屋产权证书所必需的材料，在双方商品房预售合同没有解除和变更的情况下，原告无权要求被告向其交付。根据合同约定，被告支付违约金的时间节点尚未达到。根据合同第二十条第（二）项第2条约定，从买受人（原告）实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人（被告）支付违约金，目前原告并未取得房屋所有权证书，故被告支付违约金的时间节点尚未达到。部分违约金已过诉讼时效。退一步讲，即便法院判定被告应支付原告逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金为按日计算，属于继续性债权性质，对于该债权的诉讼时效应当分别计算。原告在起诉之日起三年以前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应被支持。如果法院判决被告承担违约金，被告申请对违约金数额进行酌减。违约金制度是以填补损失为原则，本案中被告逾期办证的行为并未影响到原告对房屋的正常居住和使用，对原告造成的损失较小。而且除本案外，还有很多小业主正在起诉被告，这些案件总的违约金加起来数额巨大，被告实在无法承受。所以，如果法院最终判决被告支付违约金，被告申请酌减。经审理查明：2010年4月14日，原告作为买受人与出卖人被告签订了《商品房预售合同》（合同编号：Y1005291），约定：商品房房屋坐落为朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元X；预测建筑面积共158．68平方米，其中套内建筑面积119．45平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米30553．71元，总价款3649640元；具体付款方式及期限见附件五；出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、供暖费、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应该在2011年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，若买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记：商品房支付使用后，买受人同意委托出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件五“付款方式及期限的约定”：双方确认买受人已于签署《北京市商品房预售合同》之日前支付全部房款共计3649640元；无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付前均向出卖人付清全部购房款及各项税费，并向出卖人付清其依据《北京市商品房预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则出卖人有权拒绝买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《北京市商品房预售合同》约定的逾期付款的违约责任。附件八“补充协议”约定：买受人应当委托出卖人指定的产权代办机构办理房屋权属证书，双方需遵守如下约定：1．出卖人指定的产权代办机构为北京市恒达律师事务所；2．买受人应在房屋交付前签署产权代办机构要求的相关文件（包括但不限于代办产权授权委托书等）；3．买受人应在房屋交付前按代办机构的要求提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署面积误差确认及结算协议等办理产权所需全部相关文件，交纳委托代办费和办理产权相关的各项税费；4．无论办理何种形式贷款的买受人同意，在产权办理完毕后，代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行及/或担保中心办理相关手续。同日，原告向被告支付购房款3649640元。2010年4月14日，上述《北京市商品房预售合同》办理了网上签约联机备案。2010年10月13日，被告向原告交付涉案房屋。同日，原告与被告签署《房款结算协议》，约定实测建筑面积为163．47平方米，套内建筑面积为119．97平方米，实际成交总价款为3665527元。同日，原告向被告补交购房款15887元。同日，被告代收原告契税109966元及公共维修基金32694元、产权证附图出图费100元、产权登记费80元，原告另向向北京市恒达律师事务所缴纳产权代办费100元及产权证印花税5元。2012年7月16日，被告名称从北京政泉置业有限公司更名为北京政泉控股有限公司。2013年11月11日，《北京市商品房预售合同》中载明的位于北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店X层X单元X房屋完成所有权初始登记，登记地址为北京市朝阳区大屯里317号楼X层X单元X，房屋所有权人为被告。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。经询，原告一直未取得房屋所有权证书，被告现已将契税109966元全部退还给原告。关于被告是否应当提供房屋登记表和平面图，原告提供网页截屏打印件一页，系其在腾讯网上查询的缴纳房屋契税所需材料，证明其自行缴纳契税需要房屋登记表和平面图。被告表示腾讯网不属于官方网站，真实性无法核实，证明目的亦不认可。原告另提供案外人曾某起诉被告商品房预售合同纠纷（2020）京0105民初4401号一案民事调解书，及曾某于2014年5月9日出具的收条一张，载有“收到五套房图表各二套，专项维修资金专用收据各一套”。原告欲以此证明在该案审理中，被告提交曾某的收条作为证据，证明被告已将办理房屋契税所需的房屋登记表、平面图各两份及专项维修资金收据给付给曾某，同理本案中房屋登记表、平面图也在被告手中。被告表示，该收条是被告针对曾某案件核查了其购买房屋的档案材料后发现的并向法院提交，收条仅能证明曾某收到了上述材料，但是无法证明材料原来就在被告手中，可能是产权代办机构直接将房屋登记表和平面图交给了曾某或者被告协调产权代办机构向曾某交付。况且不论曾某的房屋登记表和平面图是否在被告手中，都不能证明本案原告房屋的房屋登记表和平面图也在被告手中。案件审理过程中，本院就预售商品房契税缴纳所需材料问题依法向税务部门进行调查核实，税务部门工作人员表示预售商品房办理契税交纳应当提交房屋登记表和平面图，但是只需要提交复印件并出示原件即可，无需提交原件，交纳契税不需要专项维修资金的收据。原告认可本院调查结果。被告亦认可本院调查结果，并表示经公司核实房屋登记表和平面图确实不在被告处，应该在代办机构手上，公司由于业务人员离职也不清楚按照预售商品房契税办理的正常流程这两样材料应该在谁手上保管。案件审理过程中，本院经向北京市恒达律师事务所（下称恒达律所）核实，其表示被告在2009-2010年间委托恒达律所作为大屯里317号楼的产权代办机构，恒达律所也派工作人员在被告交房时向业主们收取了产权代办费用，并收取了业主身份证复印件、结算协议原件等相关材料，但并未存有房屋登记表和平面图两项材料。2014年，被告解除与恒达律所的委托代办关系，重新委托了北京恒博达物业管理有限公司作为317号楼业主的产权代办机构，恒达律所已于2014年5月将各业主的身份证复印件、房款结算协议移交至北京恒博达物业管理有限公司。同时恒达律所表示，根据以前的办理流程，产权代办机构不负责代业主缴纳契税，需由被告将契税完税凭证、房屋登记表、平面图及其他办证所需材料交给恒达律所，恒达律所再为业主代办产权证，故房屋登记表和平面图应该在被告处。原告和被告均认可法院调查结果，但被告表示因时间久远、人员离职，具体情况不了解，也不知道房屋登记表、平面图现在何处。上述事实，有《北京市商品房预售合同》等书证及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于违约金，按照《北京市商品房预售合同》约定，被告应当自涉案房屋交付之日起730日内，为原告办理房屋转移登记手续，房屋已于2010年10月13日交付，现被告未如约为原告办理房屋转移登记手续，其应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告起诉要求被告支付违约金，具有事实及法律依据。关于被告就违约金支付条件未成就的抗辩，《北京市商品房预售合同》约定，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对被告实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于被告就原告主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《北京市商品房预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定，本院认为原告并不存在怠于行使权利的行为，不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，被告主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院就原告主张被告依约给付违约金的诉讼请求予以支持，但结合案件情况对违约金给付的时间予以调整。关于房屋登记表和平面图，预售商品房办理契税交纳应当提交房屋登记表和平面图，结合被告在曾某案中提交的收条以及其自身地位亦可认定其应为两份材料的持有人，庭审中双方均认可被告已将契税退还给原告，现原告欲自行办理契税缴纳，被告应向其提供上述两份文件履行协助义务。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内向原告韩太鑫交付北京市朝阳区大屯里317号楼X层X单元X房屋的房屋登记表、平面图；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内给付原告韩太鑫逾期办理北京市朝阳区大屯里317号楼X层X单元X房屋过户的违约金（以购房款3665527元为基数，自2012年10月14日支付至本判决生效之日止，按照日万分之零点五的标准计算）；三、驳回原告韩太鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18063元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内支付原告韩太鑫）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年一月十一日书记员  马 悦