广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初32078号原告：杨志校，男，1992年10月4日出生，汉族，住广东省陆丰市××××××××××××10×之二，公民身份号码为441××××××××××××778。委托诉讼代理人：熊坤，系广东海联泰达律师事务所律师。被告：郭雪华，女，1990年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××008。原告杨志校与被告郭雪华租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告杨志校及其委托诉讼代理人熊坤，被告郭雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志校向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金3000元、2020年8月份的房租1500元；2.被告支付原告违约金3000元；3.被告支付原告律师费损失20000元、住酒店损失费3096元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月24日，原告与被告签订《房屋租赁及居间合同》，约定被告将位于东莞市南城区西平玫瑰公馆8栋2单元1303房屋租给原告居住，租期自2020月7月1日至2021年6月30日，租金为1500元/月，租赁押金为3000元；若被告因特殊情况收回自用，必须提前30日征得原告书面同意，并支付两个月租金作为补偿后方可解除合同，被告须将押金无息退还给原告，并且约定合同履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的可提起诉讼，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担等内容。被告于2020年8月2日无故单方强行解除合同，将原告赶离出租房并拒绝退还8月份租金与押金，导致原告只能临时住酒店造成损失3096元。被告无故单方解除合同的行为已构成违约，应当承担原告因诉讼产生的律师费。因此，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告郭雪华辩称，原告所提交的租赁合同不真实，原告所提交的微信聊天记录并不能代表什么问题。原告所提交的酒店发票、民事委托代理合同均与被告无关。本院经审理查明，2020年1月17日，被告与案外人吴剑英签订《房屋租赁及居间合同》，约定吴剑英将位于东莞市南城区西平玫瑰公馆8栋2单元1303房屋出租给被告居住使用。2020年6月24日，原告与被告签订《房屋租赁及居间合同》（原告提供复印件，被告提供原件），约定被告将上述房屋出租给原告居住使用，租期从2020年7月1日至2021年6月30日止，租金为1500元/月，包含宽带及管理费，租赁押金3000元。合同第七条约定，租赁期间，原告应履行下列义务：……（四）如实告知被告该物业实际长期共同居住人共有1人并提供相关身份信息，配合被告申报治安信息，不得转租、分租、转借或与他人互换房屋使用，如须变更长期共同居住人及人数情况、转租、分租或转借他人，应事先征得被告书面同意……。合同第八条约定，一方出现如下违约行为的，守约方可以单方解除合同，合同自《解除合同通知书》发出后的第四日解除：……（七）未征得被告书面同意，私下变更该物业实际长期共同居住人、转租、分租、转借或与他人互换房屋使用的。合同第九条约定，一方出现如下违约行为，应按下列约定承担违约责任：……（三）（四）被告、原告违约导致合同解除的，应向对方赔偿相当于月租双倍数额的违约金……。合同第十条约定租赁期间，双方不得无故解除合同，若原告因特殊原因要退租，必须提前30日征得被告书面同意，并支付被告两个月的租金作为补偿金后方可解除合同，被告须将押金无息退还原告，原告物业装修费用损失自行承担；若被告因特殊情况收回自用，必须提前30日征得原告书面同意，并支付原告两个月的租金作为补偿金后方可解除合同，被告须将押金无息退还给原告，原告对物业作出装修的，被告还应赔偿其装修损失。合同第十四条约定，合同履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成，可提起诉讼，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。被告提供的合同第一条后书写添加“租用小房间（主要），不得擅自改变室内设备”，合同第2页下部空白处书写添加“出入卡一张，以上家具除房间共用，但需由房东分配使用，不可乱用，日用消耗品需分摊”。原告提供的合同第一条后没有书写添加内容，合同第2页下部空白处仅书书写添加“出入卡一张，以上家具除房间共用”。关于案涉租赁物的使用。原告主张，案涉房屋有两个房间，原告租住其中一个房间，另一房间是被告居住，房间以外的地方及物品双方共用。被告主张，原告只是租住一个小房间，小房间以外的设备由被告安排，原告不可以乱用。关于案涉合同解除的时间、原因。原、被告双方确认被告于2020年8月2日向原告提出解除案涉合同。被告主张，其多次提醒原告不同意其带人回案涉房屋居住，且不能随意动被告的东西，原告多次带人回案涉房屋居住和随意动被告的东西构成严重违约，并导致被告生活不安稳，为了安全起见，被告依据合同约定向原告提出解除合同，不让原告进入案涉房屋。原告主张，只有其弟弟2020年7月中旬在案涉房屋住了三四天，入住前没有征得被告同意，但事后通过微信向被告解释，被告表示默认。关于押金、租金的支付情况。原、被告双方确认原告已向被告支付押金3000元，两个月租金共3000元；被告已支付案涉房屋2020年7月电费702.77元。被告主张，两个月的租金是2020年6月24日至8月23日的租金，扣除租金、水电费630元、日用品300元，同意向原告退回租金570元；原告带人入住的费用抵扣押金，不同意向原告退回押金。原告主张，两个月的租金是2020年7月、8月的租金。原告主张，被告无故单方解除合同的行为构成违约，造成原告律师费损失20000元、2020年8月2日至13日入住酒店损失3096元，根据合同约定，被告应承担上述费用。为此，原告提供广东增值税普通发票、民事委托代理合同予以证明。被告主张，对上述证据的真实性无法确认，与被告无关。根据原告与被告的微信聊天记录，显示：其中2020年6月26日10时08分被告发出“……那起租日是27号明天开始咯，每月27日前转房租”，原告回复“可以”；2020年7月17日23时54分原告发出“我弟打呼噜，我不跟他睡一起，睡不着”，被告回复“这样子经常带人回来好像不太好”，原告再发出“明白，他过来玩几天，我又不好说不行”；2020年7月20日12时23分被告发出“……你弟弟是要住到什么时候？从你住进来第四天开始就一直带人回来住，这样是不是不太好？比较影响到我的生活……”，原告回复“这几天吧”和“我现在叫朋友给他找个工作，就这几天能有回复的了”，被告再发出“你看看星期三让你弟自己去开房住吧……”和“我们当时签合同没有指明别人是可以随意入住的，一开始的约定麻烦遵守”；2020年7月21日15时33分被告发出“怎么说吧，反正以后家里不要随意带人回来住吧，很多原则性的东西还是说清楚点比较好”，原告回复“好，知道”；2020年7月25日10时57分被告发出“拖鞋有位置就放回鞋柜呀，自己吃了的外卖记得扔”和“我们这个饭桌非常乱，还是收拾一下吧，把吃的收拾回你自己房间吧，乱七八糟的，阿姨不会擦桌子的”，后双方对于物品的摆放问题发生争执；2020年7月29日11时07分被告发出照片和“……这样会搞到冰箱好脏的，你自己买保鲜袋装起来吧”及“记得清干净”；2020年8月2日12时35分原告发出“我想了两个方案……你考虑一下：1.希望按照咱们合同的约定，除房间，共用，希望你不要过多的干涉到我，我也不会去干涉你，咱们互不打扰；2.按照你那天晚上说的，押金，租金退我，你给我一两天的时间搬家，这个月的房租你按天算，水电费也结清给你，这是我最大的让步了，咱们好聚好散”，被告回复“第一，不是所有给你共用，已经有指定桌子和柜子给你放，不能随意改变我原有东西的摆放，不允许带人在我家过夜，放好自己的东西和卫生，自己用自己的日用消耗品，屋内一切以房东为主配合；第二，你不配合或肆意影响房东的生活质量，你就可以选择搬走，押金房租不作退回”，原告再发出“如果这样那咱们就按合同来吧”。以上事实，有《房屋租赁及居间合同》、微信聊天记录及照片、广东增值税普通发票、民事委托代理合同、电费账单详情以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁及居间合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。原、被告双方确认案涉合同已于2020年8月2日解除，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：原告、被告是否违约。对此，本院分析如下：第一，关于原告是否违约的问题。被告主张原告多次带人回案涉房屋居住和随意动被告的东西构成严重违约。根据《房屋租赁及居间合同》约定，不得转租、分租、转借或与他人互换房屋使用，如须变更长期共同居住人及人数情况、转租、分租或转借他人，应事先征得被告书面同意，而原告在未事先征得被告书面同意的情况下，擅自带人回案涉房屋居住，原告的行为显然构成违约。第二，关于被告是否违约的问题。根据以上论述，原告存在违约行为，根据原告与被告之间的微信聊天记录，被告明确指出原告的行为不妥当，并要求原告按照合同约定履行，但并没有再进一步追究原告的违约责任。后双方因物品摆放等问题发生争执，原告提出继续履行合同或者解除合同的两个解决方案，但双方最终未能就继续履行合同或者解除合同协商一致，被告于2020年8月2日以原告多次带人回案涉房屋居住和随意动被告的东西构成严重违约为由向被告提出解除合同。本院认为，2020年8月2日，原告已不存在带人回案涉房屋居住的违约行为，虽然原告摆放物品不符合被告的要求，但并不构成致使不能实现合同目的之严重程度，且不符合案涉合同关于守约方单方解除合同的情形，故被告解除合同的行为应当认定构成违约。根据以上论述，原告与被告均存在违约行为，双方都存在过错。鉴于原告违约在先并导致双方产生矛盾，而被告解除合同直接导致案涉合同无法继续履行，本院认定原告与被告过错相当，根据公平原则，双方应自行承担各自损失。因此，在扣除相应租金、水电费等费用后，被告应向原告返还押金和合同解除后对应已付的租金。根据微信聊天记录，双方确认起租日是2020年6月27日，故应扣除7月27日至8月2日期间的租金339元（1500元÷31天×7天）。关于水电费。被告已支付案涉房屋2020年7月电费702.77元，但被告没有提供证据证明水费等其他费用的具体数额，鉴于日常居住必然需要产生水电费等生活费用的客观事实，故本院酌定原告应分摊水电费等生活费用共计500元。经扣减，被告应向原告返还押金3000元、租金661元（1500元-339元-500元）。对于原告诉请被告支付违约金3000元和赔偿律师费损失20000元、住酒店损失费3096元，欠缺依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭雪华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨志校退还押金3000元、租金661元。二、驳回原告杨志校的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费282.45元（原告杨志校已预交），由原告杨志校负担248.65元，被告郭雪华负担33.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 梁 园 园二〇二〇年十二月三十一日书记员 叶泓（代）