上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14989号原告：上海坤熵资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：毛伟疆。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。被告：上海体特宝体育发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张化冰。原告上海坤熵资产管理有限公司(以下简称坤熵公司)与被告上海体特宝体育发展有限公司(以下简称体特宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤熵公司的委托诉讼代理人毛伟疆、徐恺迎到庭参加诉讼。被告体特宝公司经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤熵公司向本院提出诉讼请求：1.判令坤熵公司与体特宝公司签订的《商铺租赁合同》于2020年8月16日解除；2.要求体特宝公司支付2020年1月1日至2020年8月16日的租金人民币1,043,694元(以下币种均为人民币)；3.要求体特宝公司支付减免的2019年9月、2019年11月的租金共计270,382元；4.要求体特宝公司按照每日千分之五的标准支付上述欠付租金的滞纳金(以当期应付的租金为本金，自应付未付之日计算至实际清偿之日)；5.要求体特宝公司支付逾期付款违约金279,880元(按照违约行为发生时月租金的两倍计算)；6.要求体特宝公司支付提前终止合同违约金1,736,256元(按照终止第二年月租金12倍的标准计算)；7.要求没收体特宝公司支付的保证金304,915元。事实和理由：2017年2月7日，双方签订《商铺租赁合同》，约定，坤熵公司将上海市宝山区塘西街路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给体特宝公司使用，双方对租赁期限、租金标准、违约责任等均进行了约定。合同签订后，坤熵公司将系争房屋交付给对方使用，但体特宝公司自2020年1月1日起拖欠租金，经多次催要未果。坤熵公司为维护其合法权益，故诉至本院提出上述诉讼请求。被告体特宝公司未作答辩，未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坤熵公司经产权人委托全权负责对上海市宝山区塘西街XXX弄XXX-XXX号全幢的经营管理及对外租赁事务。2017年2月7日，出租方(甲方)坤熵公司与承租方(乙方)北京趣动旅程体育发展有限公司签订《商铺租赁合同》，约定，一、出租房屋情况：甲方出租给乙方位于上海市宝山区塘西街路XXX弄XXX号XXX室房屋，用途为商业，建筑面积为3,122.36平方米。二、租赁用途：该房屋经营品牌为趣动旅程儿童运动馆，经营内容为儿童运动健身。三、交付日期和租赁期限：房屋租赁期限为10年，自2017年3月1日起至2027年2月28日止，交房日期为2017年3月1日。四、租金、支付方式和期限：双方约定在租赁期内，租金采用固定租金模式。租金：2017年3月1日至2019年2月28日止，租金为1,709,492元；首期租金427,373元应于2017年3月1日前支付；自2019年3月1日至2020年2月29日止，日租金为1.55元/天/m2，即月租金147,206元；自2020年3月1日至2021年2月28日止，日租金1.60元/天/m2，月租金151,955元……；租金、物业管理费每3个月为一个支付期，先付后用。除租赁开始前的首期预付租金外，乙方将在每个支付月的第10日之前支付下一期的租金、管理费。五、保证金和其他费用：甲、乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付相当于合同租赁期第2年2个月的租金金额的保证金，共计284,915元，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须在退还保证金时向乙方支付保证金的利息。十四、合同的终止与解除：14-1，非本合同约定的情形，乙方在租赁期间内擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金(计算方式：违约金=当期日租金*提前退租天数*3)；同时，若乙方违约、甲方有权不予退还乙方已付的保证金；若甲方违约、甲方应无息退还乙方已付的保证金。14-3，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：……(11)乙方逾期支付租金、物业管理费及或合同项下的任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的。14-4，无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项并腾空房屋，恢复原状将房屋返还给甲方。如乙方不按照甲方规定的时间交还该房屋，甲方有权按本合同第八条的规定自行收回该房屋，并要求乙方承担相应的违约责任。十五、违约责任：15-2-3，若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同第14-3条的规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：(1)要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日千分之五计收；15-2-4，若因乙方原因导致合同于2027年2月28日前终止的，乙方须承担相当于第2年月租金的12倍的违约金。后，坤熵公司按约将系争房屋交付给北京趣动旅程体育发展有限公司。后，出租方(甲方)坤熵公司与承租方(乙方)北京趣动旅程体育发展有限公司再次签订《商铺租赁合同补充协议》，双方一致确认因租赁面积减少达成新的租金标准：其中自2018年11月1日起至2019年2月28日，月租金130,443元；2019年3月1日起至2020年2月29日止，月租金135,191元；自2020年3月1日至2021年2月28日止，月租金139,940元；自2021年3月1日至2022年2月28日止，月租金144,688元。2018年12月24日，坤熵公司(甲方)、北京趣动旅程体育发展有限公司(乙方)及体特宝公司(丙方)签订《合同主体变更协议》，约定，丙方取代乙方成为上述合同的承租方，丙方按照既有合同的约定享有权利和承担义务，并约定由乙方承担2019年1月1日前的租金及其他费用，自2019年1月1日之后的租金及其他费用由丙方承担。甲方同意乙方将其已支付的全部保证金及相关费用转至丙方名下，甲方将按原合同约定向丙方退还保证金及相关费用，乙方不得要求甲方退回。2019年，坤熵公司与体特宝公司签订备忘录，约定自2019年8月1日起至2020年4月30日止，租金支付方式改为按月支付，先付后用。双方又签订了2019年度免租扶持补充协议，约定甲方给予免租扶持时间为2019年9月1日至2019年9月30日，2019年11月1日至2019年11月30日、2020年2月1日至2020年2月29日，三个月租金共计405,573元减免支付；该协议同时约定，若因乙方的原因，原租赁合同提前解除，乙方需配合甲方要求：减免的上述三个月扶持优惠取消，乙方应按照原租金标准补齐减免的405,573元租金。另，坤熵公司表示北京趣动旅程体育发展有限公司在签订商铺租赁合同后支付了首期租金及租赁保证金共计712,288元(租赁保证金为284,915元)，装修保证金2万元。北京趣动旅程体育发展有限公司、体特宝公司付清了2019年12月31日止的租金。审理中，坤熵公司陈述自2019年12月13日起多次向体特宝公司发出缴费通知及催款函，要求体特宝公司缴纳2020年1月1日起的租金，但是体特宝公司一直未付。2020年1月20日开始该商铺不再经营。体特宝公司经营的是儿童体育用品，关门后拖欠员工工资，也没有退小朋友的会员费。因一直无法联系到体特宝公司的人员，坤熵公司为了避免损失扩大，于2020年8月16日将系争商铺予以收回，并开始另行出租。本院认为，坤熵公司与体特宝公司就系争商铺签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、备忘录等均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因体特宝公司自2020年1月1日起开始拖欠租金，并经多次催缴未果，体特宝公司的行为已经构成根本违约，鉴于体特宝公司已处于无人管理状态，坤熵公司为了避免损失扩大于2020年8月16日自行收回房屋。现坤熵公司要求确认双方合同于2020年8月16日解除，本院予以准许。合同解除后，双方应对欠付的租金、损失等进行结算。关于坤熵公司要求体特宝公司支付自2020年1月1日至2020年8月16日止的租金1,043,694元的主张，具有事实及合同依据，本院予以认可。坤熵公司要求体特宝公司支付减免的2019年9月、11月租金270,382元，符合合同约定，本院予以准许。关于逾期付款违约金279,880元，坤熵公司的主张符合合同约定，本院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金，坤熵公司主张标准过高，鉴于本院已经支持了同一责任种类的逾期付款违约金，故对于滞纳金，本院不再予以支持。坤熵公司要求没收保证金304,915元，对于其中租赁保证金284,915元，符合合同约定，本院予以准许。对于剩余2万元为装修保证金，而装修保证金在合同中并未进行约定，故坤熵公司要求予以没收，无合同依据，本院不予准许。对于坤熵公司主张的提前解除合同违约金，本院予以支持，但考虑到体特宝公司的违约情形及对坤熵公司所造成损失程度等因素，本院酌情调整违约金金额为434,064元。体特宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海坤熵资产管理有限公司与被告上海体特宝体育发展有限公司就上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX-XXX室签订的商铺租赁合同于2020年8月16日解除；二、被告上海体特宝体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坤熵资产管理有限公司2020年1月1日至2020年8月16日的租金1,043,694元；三、被告上海体特宝体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坤熵资产管理有限公司减免的2019年9月、2019年11月的租金共计270,382元；四、被告上海体特宝体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坤熵资产管理有限公司逾期付款违约金279,880元；五、被告上海体特宝体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坤熵资产管理有限公司提前解除合同违约金434,064元；六、被告上海体特宝体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海坤熵资产管理有限公司装修保证金2万元；七、原告上海坤熵资产管理有限公司收取的保证金284,915元，不再返还；八、驳回原告上海坤熵资产管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,188元，减半收取计14,594元，由原告上海坤熵资产管理有限公司负担4,500元，由被告上海体特宝体育发展有限公司负担10,094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 羊焕发二〇二一年一月六日法官助理 茅海灵书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。