山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0113民初250号原告：王强，男，1977年10月20日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：庄云腾，山东从德律师事务所律师。被告：济南利尔雅酒店管理有限公司，住所地济南市槐荫区。法定代表人：张昱斐，经理。委托诉讼代理人：王峰，男，公司主管。委托诉讼代理人：邢桂梅，山东天齐律师事务所律师。原告王强与被告济南利尔雅酒店管理有限公司（以下简称利尔雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王强的委托诉讼代理人庄云腾，被告利尔雅公司委托诉讼代理人王峰、邢桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除；2.判令利尔雅公司支付拖欠的房屋租金21200元；3.判令利尔雅公司支付违约金5300元；4.判令诉讼费由利尔雅公司承担。事实和理由：王强与利尔雅公司签订的《委托经营管理合同》约定利尔雅公司租用王强的房屋进行经营管理，每月支付王强租金2650元，王强按约向利尔雅公司交付了房屋供利尔雅公司使用。2020年2月至2020年9月，利尔雅公司工拖欠8个月房租，经多次催要亦未履行付款义务。2020年9月20日催要后，利尔雅公司仍未支付，2020年9月26日根据合同第九条，出租人向其送达解除合同通知函。利尔雅公司辩称，一、王强诉请解除的合同是因新冠疫情防控造成的履行困难引发的，属不可抗力，非单方解除合同的正当理由。王强擅自单方解除合同，将利尔雅公司正在营业中的租赁管理用房租与他人，违反了双方合同中的约定及公平、诚信的原则。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）规定，疫情或疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以协商处理，能够继续履行的，加强调解工作继续履行，以合同履行困难为由请求解除的，人民法院不予支持。二、利尔雅公司并未构成根本违约，不应承担违约责任。利尔雅公司虽欠付王强8个月租金，但该时间段正是新冠疫情全面爆发、全民皆兵、人人禁足的特殊时期。最高法院、中央九部委及各省市政府纷纷出台政策应对疫情，特别是中小企业从事服务、餐饮、住宿等行业实行减免租金政策。全国人大法工委发言人臧铁伟就疫情防控有关法律问题回答记者问时提到：新冠疫情是一个突发公共卫生事业，根据民法总则180条和合同法117条之规定，对因此不能履行合同的当事人来说，新冠疫情应认定属于不可预见、不能避免且不可克服的不可抗力。利尔雅公司从事的是住宿服务，受疫情影响尤为严重，酒店停业，无营业收入。现在疫情虽有所控制，但旅游住宿业一直非常低迷。利尔雅公司营业地址在长清大学城，业务主要面向学生，但大学生今年在校时间极端，造成公司经营极度困难。为此，利尔雅公司多次与王强协商租金免缓问题，但未果。根据民法典180条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》第五条之规定，利尔雅公司不承担民事责任，不应支付违约金。三、根据合同约定，王强负责硬装，利尔雅负责软装，合同正常到期解除的，软装归王强所有。现系非正常到期解除，且合同只履行了一年多，尚有四年多未履行，故软装部分应归利尔雅公司所有。四、根据民法典及九民纪要的规定，对于租赁合同的解除应遵循公平、诚实信用和鼓励交易的基本原则，不应轻易解除合同。若王强执异解除，根据山东省政府办公厅《关于应对新冠疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》及八部委《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，可适当减免5个月的租金或延收租金，该减免金额应予以扣除。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：王强提交落款时间为2020年9月20日的王强等多名业主签字的《关于三庆青年城2号楼11层、12层、13层业主收回房屋使用权的通知》、三庆青年城销售人员与“利尔雅张”的微信聊天记录、利尔雅前台照片各一份，拟证明已经于2020年9月20日向利尔雅公司书面催收欠付租金，且利尔雅公司法定代表人张昱斐（微信名“利尔雅张”）已收到该通知。利尔雅公司对上述证据均不认可，称并未收到上述通知，但认可照片显示地点为利尔雅公司。对上述证据的真实性本院予以认定，利尔雅公司否认“利尔雅张”为其法定代表人张昱斐，但经本院明释后仍未让张昱斐到庭回复，亦未提交反证，应承担相应的法律后果，其虽不认可照片中人员为其员工，但照片确系在利尔雅公司拍摄，且照片显示张贴有收房通知，可以证实王强已于2020年9月20日向利尔雅公司催收租金，对该事实本院予以认定。根据当事人陈述及经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年，王强（甲方）与利尔雅公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定王强将其名下的位于济南市长清大学城科技园紫薇路2345号三庆青年城项目公司2栋13层1305室房屋（以下简称讼争房屋）委托利尔雅公司经营管理，期限为2018年11月1日至2025年4月1日，2019年4月1日起利尔雅公司每月向王强支付经营管理费用2650元，此前为装修试运营调整期，不计算管理收益。合同第九条合同解除约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，由双方决定是否解除本合同；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.无理由逾期10日支付管理收益，经甲方书面催收后5日内仍不支付的；2.利用房屋从事违法活动。”；合同第十条违约责任约定“1.托管期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方须向守约方支付两个月委托经营管理费作为违约金，并承担由此给对方造成的全部损失。2.除本合同另有约定外，合同期间内：若甲方违约，甲方须赔偿乙方两个月委托经营管理费且家具家电和软装归属乙方，若乙方违约，则乙方需赔偿甲方两个月委托经营管理费且家具家电和软装全部归属甲方。合同正常到期解除情况下，家具家电和软装全部归属甲方”。合同附件二《工程施工合同》对讼争房屋的硬装作出约定，王强承担并支付房屋硬装费用78000元。利尔雅公司曾欠付王强2019年12月份及2020年1月份经营管理费用，但已于2020年七八月份支付，现2020年1月份及之前经营管理费用，利尔雅公司已经全部支付，2020年2月至9月的经营管理费用均未支付，其中9月份为2297元。利尔雅公司承租涉案房屋用于酒店经营，酒店名称为利尔雅轻奢酒店，坐落于大学城，受学生春节放假及新冠病毒及防疫措施影响，2020年1月至4月，利尔雅轻奢酒店美团无订单。2020年3月31日，济南市新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组（指挥部）下发《关于进一步统筹做好疫情防控和恢复生产生活秩序的通知》，取消服务业复工复市限制。山东省部属高校非毕业年级学生2020年5月18日至5月28日陆续返校复课。本院认为，王强与利尔雅公司签订的《委托经营管理合同》符合租赁合同的法律特征，实质上为房屋租赁合同，双方约定的经营管理费用实际为租金，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、利尔雅公司是否有权要求减免租金；二、利尔雅公司是否构成违约，王强是否享有合同的单方解除权；三、利尔雅公司主张在租金中扣除软装费用的抗辩能否成立。对于焦点问题一，因新冠疫情影响，2020年2月起，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施，因利尔雅公司承租涉案房屋系用于对外经营，受疫情及防控措施影响，利尔雅公司无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响。新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平，故利尔雅公司提出的减免租金的要求有事实依据，本院予以支持，结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，本院酌情免除利尔雅公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，应付2020年5月份至9月份租金金额为12897元。对于焦点问题二，利尔雅公司自2020年2月起租金均未支付，其拖欠租金的行为并非仅发生于疫情管控期间，本院虽酌情免除其部分月份租金，但其在复工后仍拖欠租金的行为构成违约，根据双方合同约定，王强在履行催收程序后，有权行使单方解除权，故双方签订的《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除。现利尔雅公司违约，按照合同约定，应向王强支付违约金，但双方约定过高，根据利尔雅公司请求，综合考虑本案客观事实，本院对违约金标准进行调减，调整为一个月租金即2650元。对于焦点问题三，利尔雅公司根据自身经营需要对涉案房屋配备了家具家电并进行了软装，现因其原因导致合同解除，根据合同约定家具家电及软装归王强所有，利尔雅公司要求扣除该项费用的抗辩意见，不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、济南利尔雅酒店管理有限公司与王强签订的《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除；二、济南利尔雅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王强2020年5月至2020年9月租金12897元；三、济南利尔雅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王强违约金2650元；四、驳回王强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取计231元，由济南利尔雅酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王庞南二〇二一年一月二十五日书记员  王 鑫