浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5527号上诉人（原审原告）：金培清，男，1962年8月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李汝霞，上海浩信（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶林文，男，1967年9月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王益钦，北京盈科（温州）律师事务所律师。原审第三人：吴松华，男，1964年9月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原审第三人：谷素华，女，1965年2月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原审第三人：陈定国，男，1957年4月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人金培清因与被上诉人叶林文，原审第三人吴松华、谷素华、陈定国案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，通过询问、书面阅卷的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。金培清上诉请求：1.撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10991号民事判决；2.改判确认金培清与陈定国于2018年4月11日签订的《房屋卖契》合法有效，停止对坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号房屋的执行；3.本案一审、二审诉讼费用由叶林文负担。事实与理由：一、原判认定事实和适用法律错误。坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号的房屋虽然登记在吴松华名下，但吴松华、谷素华已于2017年9月20日将该房屋作价558000元出卖给陈定国，并签订了《房屋卖契》，陈定国按照《房屋卖契》履行支付全部价款的义务并实际占有、管理、使用涉案房屋。2018年4月11日，经温州市鹿城区藤桥金双房屋中介所吴建敏、金鸽清介绍，陈定国将涉案房屋作价618000元出卖给金培清，陈定国与金培清签订了《房屋卖契》，中介所二人在《房屋卖契》上签字见证。当日，金培清支付全部价款后，对涉案房屋进行装修、入住，并办理了水电和有线电视变更登记，实际占有、管理、使用该房屋至今，因该房屋涉及集体土地，未办理过户登记。上述两份《房屋卖契》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，且各方当事人依约全面履行合同义务，并实际占有、使用、管理涉案房屋，足以证明金培清对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。二、金培清的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。1.金培清与陈定国在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原审法院因叶林文与吴松华、吴相达民间借贷纠纷一案，于2019年8月14日查封涉案房屋，但吴松华、谷素华于2017年9月20日已将涉案房屋作价558000元出卖给陈定国；陈定国又于2018年4月11日将涉案房屋作价618000元出卖给金培清，陈定国与金培清签订了《房屋卖契》，金培清对涉案房屋属于善意占有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规的“强制性”规定，是指效力性强制性规定。涉案房屋的土地虽属于集体性质，但政府已经依法批准使用权，两份《房屋卖契》没有违反法律、行政法规的“强制性”规定。2.在人民法院查封之前，金培清已合法占有该不动产。金培清在原审提交的相关证据足以表明涉案房屋经过两次买卖，且金培清对涉案房屋进行装修、办理了水电和有线电视变更登记，实际占有、管理、使用该房屋至今。3.金培清已支付全部价款。金培清在原审提交的《房屋卖契》、《收条》、《收据》、《银行转账凭证》、《用水情况查询清单》、《供电机打发票》、《高清电视业务受理单》等证据相互印证，足以表明金培清已支付全部价款。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋的土地属于集体性质，政府已经依法批准使用，由于受政策的限制，涉案房屋不能办理过户。叶林文主张金培清与陈定国签订的协议无效以及系金培清自身原因无法过户，未提交任何相应的证据。三、本案系案外人执行异议之诉，金培清提交的两份《房屋卖契》是否有效是原审法院必须审查的基本事实，但原审法院对该基本事实不予审查，却认为“原告金培清请求确认其与陈定国之间的房屋卖契有效，不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予处理”而导致错误判决，应当依法予以纠正。叶林文辩称，一、原审判决认定事实和适用法律正确。叶林文与吴松华、谷素华、吴相达民间借贷纠纷一案，温州市鹿城区人民法院于2018年12月17日作出（2018）浙0302民初8744号民事判决，判令吴松华偿还借款本金12万元及利息。上述判决生效之后，叶林文向该院申请执行。因多人与吴松华、谷素华、吴相达有民间借贷纠纷，并获得法院判决，也向法院申请强制执行。因此，该院于2019年8月14日作出（2019）浙0302执3876号执行裁定，查封被执行人吴松华名下坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号房产，事实清楚，适用法律正确。二、吴松华、谷素华与陈定国虽签订《房屋卖契》，但没有相应转账凭证，并且在签订《房屋卖契》时吴松华、谷素华、吴相达已经出现严重债务危机，因此吴松华、谷素华与陈定国之间的房屋买卖行为涉嫌恶意转移财产，其买卖行为是无效的。金培清虽与陈定国签订有房屋买卖协议，但只能说明双方有买卖关系，不能证明该房屋所有权实际归属于金培清。因此，原审法院以金培清未与吴松华签订合法有效的买卖合同为由不支持金培清的诉请是完全正确的。三、金培清与陈定国之间签订的买卖合同效力不属于本案审查范围；金培清的合法权益受到侵犯，则应当由合同相对方承担，应追究陈定国的违约责任，而非在本案中处理。吴松华、谷素华、陈定国未作陈述。金培清向原审法院提出诉讼请求：1.确认金培清与陈定国于2018年4月11日签订的房屋买卖合同合法有效；2.停止对坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号【所有权证号：温房权证鹿城区字第4××**，建筑面积：202.69平方米，土地使用权证号：温集用（2004）第1-1045号】房屋的执行。原审法院认定事实：叶林文与吴松华、吴相达民间借贷纠纷一案中，该院于2018年12月17日作出（2018）浙0302民初8744号民事判决，判令吴松华于判决生效之日起十日内偿还叶林文借款本金12万元及利息。该案生效后，权利人叶林文向该院申请执行。该院于2019年8月14日作出（2019）浙0302执3876号之一执行裁定，查封吴松华名下坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号的房产。金培清知晓后提出执行异议，该院于2019年10月10日作出（2019）浙0302执异1113号执行裁定，驳回金培清的执行异议。另查明，坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号的房屋登记于吴松华名下。2017年9月20日，吴松华、谷素华与陈定国签订房屋卖契一份，约定将涉案房屋出卖给陈定国，房款为558000元。2018年4月11日，陈定国与金培清签订房屋卖契一份，约定将涉案房屋出售给金培清，房款为618000元，同日，金培清向陈定国转账618000元，金培清随即占有使用房屋。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。金培清主张其系涉案房屋的买受人，要求停止对涉案房屋的执行，需同时符合上述四个条件。首先，坐落于温州市鹿城区××镇××村××幢××号的房屋登记在吴松华名下，但金培清与吴松华之间并未签订合法有效的书面买卖合同，金培清亦主张其是向陈定国购买涉案房屋。因此，金培清请求停止对登记于吴松华名下的不动产的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，该院不予支持。金培清请求确认其与陈定国之间的房屋卖契有效，不属于执行异议之诉的审查范围，该院不予处理。原审法院判决：驳回金培清的诉讼请求。案件受理费2700元，由金培清负担。本院二审期间，上诉人金培清向本院提交了如下证据：1.温州市鹿城区藤桥镇垟岸村村民委员会出具的证明；2.温州市鹿城区藤桥镇金双房屋中介所出具的证明，上述证据欲共同证明金培清购买涉案房屋后支付了全部价款，并已实际占有、管理、使用涉案房屋，因受集体土地政策限制，无法办理产权过户的事实。被上诉人叶林文质证称，对上述证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性均有异议，证据1村委会的证明不能客观反映真实买卖情况，无法证明待证事实；证据2该中介所未在涉案房屋卖契上盖章，无法证明待证事实。原审第三人吴松华、谷素华、陈定国对金培清提交的上述证据均未发表质证意见。本院认为，上述两份证据因出具证明的单位负责人或制作人并未出庭作证，其真实性不能认定，本院不予采信。被上诉人叶林文、原审第三人吴松华、谷素华、陈定国均未提交新的证据。本院二审对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为金培清对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中对无过错的不动产买受人物权期待权的保护条件，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四个条件，方可排除执行。其中，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款”，是指买受人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并向被执行人支付全部或部分价款。本案中，涉案房屋虽登记在被执行人吴松华名下，但经过两次买卖，吴松华与谷素华将涉案房屋出卖给陈定国，陈定国又将涉案房屋出卖给金培清，而金培清系与陈定国签订房屋卖契，且向陈定国支付购房款，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。原审法院对其排除执行的诉请不予支持，并无不当。另外，金培清要求确认其与陈定国签订的房屋买卖合同合法有效的诉请，不属于本案审理范围，原审法院不予处理，亦无不当。综上所述，金培清的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人金培清负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二一年一月十三日法官助理 曹 爽代书记员 余文静