广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0113执异622号 异议人（利害关系人）：严辉辉，女，1987年4月27日出生，汉族，住广州市番禺区。 申请执行人：胡红秀，女，1972年12月18日出生，汉族，住湖北省天门市。 被执行人：许泽鸿，男，1987年5月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 被执行人：翁文燕，女，1987年5月1日出生，汉族，住广东省普宁市。 本院执行申请执行人胡红秀与被执行人许泽鸿、翁文燕民间借贷纠纷一案[（2020）粤0113执恢206号案]中，异议人严辉辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人严辉辉请求：1.依法撤销（2020）粤0113执恢206号案广州市番禺区石楼镇北环路501号6幢2梯202房屋及屋内物品一批（以下简称涉案房屋及物品一批）的司法拍卖，撤销《网络竞价成交确认书》；2.确认（2020）粤0113执恢206号案拍卖公告（第二次）中有关内容无效或违法，退还严辉辉交纳的保证金。 事实和理由：我在京东司法拍卖平台上参与涉案房屋及物品一批拍卖，于2020年10月29日提交拍卖保证金，于2020年10月30日以最高价竞拍得涉案房屋及物品一批。本院拍卖公告对标的物标识为涉案房屋及物品一批（不动产权证号：粤房地权证穗字第××号，建筑面积149.5941平方米），该公告未明确该标的未取得房产权证和须二次过户的瑕疵说明，因该标识文字方法，我理解为该房屋具有房产证，无须二次过户。我到税务部门进一步咨询，未办理房产须二次过户的税费高达30万元以上，因公告的文字致使我产生重大误解，过户税费高难以实现购买目的。该公告称竞买人自行到相关职能部门咨询确认税和费情况，但事实上我在未成功竞拍前并不能了解到具体情况。根据对涉案房屋及物品一批的描述，该标的物评估价3485500元，该评估价虽委托第三方（广东联信资产评估土地房地产估价有限公司）出具评估报告，但我通过走访中介和网上成交记录，同户型、同楼层市场价值在260万元和280万元之间，与实际评估价相差甚远。该评估报告的“房地产估价结果明细表”“不动产登记查册表”未按要求提供或展示，评估报告的内容不完整，致使我对涉案房屋及物品一批的产权情况、评估价格等情况产生重大误解，评估报告参考性失效。在两次拍卖公告中，京东展示的页面显示该标的提供线上贷款，我在竞拍中向中国银行广州越秀支行申请贷款，后银行告知，因未办理房产证，驳回贷款申请。我正是基于可贷款的原因才参与了本次拍卖，但最终被告知不能贷款，我无力全款购买涉案房屋及物品一批。本次拍卖采用格式条款开展竞拍，未在显著位置提醒竞买人瑕疵情况披露，可能产生的税费负担等内容，格式条款为本院免除责任，加重竞买人责任，因未披露标的瑕疵情况造成我重大误解及有可能的损失，请求本院撤销本次拍卖成交关系，主张格式条款无效。根据最高人民法院相关司法解释，本次拍卖行为违法，应予以撤销。 经审查查明，2020年3月19日，根据胡红秀的申请，本院立案恢复执行已生效的广州市中级人民法院（2018）粤01民终5325号民事判决书，案号：（2020）粤0113执恢206号。执行中，因被执行人逾期未履行上述判决所确定的付款义务，2020年8月17日，本院作出（2020）粤0113执恢206号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖许泽鸿名下的涉案房屋及物品一批，拍卖、变卖所得款项清偿债务。经查，涉案房屋为预告登记状态、尚未办理产权证，预告登记权利人为许泽鸿，合同号：201501169332，预告登记他项权利人为中国银行股份有限公司广州番禺支行。 本院依法将许泽鸿名下的涉案房屋及物品一批委托京东网司法拍卖平台进行公开拍卖。2020年10月11日第一次以起拍价2439850元进行拍卖流拍。2020年10月12日，本院进行第二次拍卖，起拍价1951880元，2020年10月30日严辉辉竞拍得涉案房屋及物品一批，成交价2106880元。严辉辉已交纳拍卖保证金20万元，但逾期未交纳拍卖余款并提出异议。2020年12月2日，本院立案审查严辉辉的执行异议。2020年12月21日，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明截至2020年12月21日，严辉辉具备本市限购区域内的购买资格。 另查明，2020年10月12日，涉案房屋及物品一批在京东网司法拍卖平台上第二次拍卖的页面显示，涉案房屋及物品一批拍品详情载明：一、拍卖标的调查情况表，载明：涉案房屋土地性质国有，房屋用途住宅；欠费由买受人自行至相关部门查询核实并承担；特殊说明：1.欠费情况不清；2.是否存在加建、改建、重建等违建行为情况不明，如出现上述情形未能办理过户手续，由买受人自行解决；3.买受人购买需符合限购的相关规定，房屋不能过户的风险由买受人自行承担；特别提醒：1.标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任，竞买人请自行到相关职能部门咨询核实该拍卖标的相关情况；……3.税费负担情况：办理过户手续所产生的一切税、费均由买受人承担，如存在的水电气管理费欠费等相关费用均由买受人承担等。二、联信（法）评报字【2020】第B0525号评估报告，其中载明：出具日期2020年8月1日，涉案房屋的评估市场总价值为3485500元；根据委托人提供的《房屋信息登记表》显示，涉案房屋用途为住宅，面积149.5941平方米，产权人为许泽鸿，登记号：15预登02344876号，存在他项权等；评估报告页面没有附上《房屋信息登记表》。 拍卖（竞买）公告载明：“一、拍卖标的：广州市番禺区石楼镇北环路501号6幢2梯202房屋及屋内物品一批（不动产权证号：粤房地权证穗字第××，建筑面积：149.5941平方米），房屋用途：住宅。可清场交付。特别提醒：房屋具体位置为该小区16号楼。”“四、特别提醒：标的物按交付时现状交付……因拍卖标的现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。”“五、特别提醒：标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。……具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。”等。 拍卖须知载明：“……现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：……二、本次拍卖活动遵循公开、公平、公正、诚实守信的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。……六、竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金……保证金冻结期间不计利息。……九、特别提醒：拍卖成交后买受人悔拍而逾期未支付拍卖款的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。……”。 本院认为，人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应确定财产处置参考价。本院委托评估机构出具评估报告的主要功能是确定拍卖保留价，而公开拍卖是直接反映市场需求，拍卖财产的价值由市场需求决定的，而不是由评估报告决定。故评估价格与严辉辉的异议请求没有关联性。 本院发出的拍卖公告并非要约，而是要约邀请，由竞买人在详细了解拍卖标的物情况后自愿参与竞价，如不接受拍卖条件的，可不参与竞买；竞买人一旦参与竞买，即视为接受全部拍卖条款。故对于严辉辉认为拍卖格式条款无效的主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……”第十二条第二款规定“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”执行法院进行网络司法拍卖，应当按照规定公布相关信息。 第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……”本案中，严辉辉所提异议实际上是认为本院在拍卖公告中没有披露涉案房屋未办理不动产权证、处于预告登记状态的瑕疵说明而产生重大误解。根据本院2020年10月12日发布的第二次拍卖公告和标的调查情况表等资料，本次拍卖中，本院未披露涉案房屋的不动产查册表，也未明确说明涉案房屋未办理不动产权证、处于预告登记状态的情况。拍卖公告中载明拍卖标的为“广州市番禺区石楼镇北环路501号6幢2梯202房屋及屋内物品一批（不动产权证号：粤房地权证穗字第××，建筑面积：149.5941平方米），房屋用途：住宅”，没有说明涉案房屋为预告登记状态、尚未办理产权证，上述证号也并非涉案房屋的产权证号。 涉案房屋是否办理了产权登记，属于拍卖的重大事项，对买受人的合法权益有重大影响，执行法院应当在拍卖公告的明显位置予以披露，而涉案房屋的拍卖公告和详情页面中均没有披露这一重大事项，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。严辉辉以此为由申请撤销网络司法拍卖的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 综上，严辉辉申请撤销涉案房屋及物品一批于2020年10月30日的网络司法拍卖，退还保证金20万元的异议请求，本院予以支持。撤销本次拍卖后，本院依法重新进行第二次拍卖，并在拍卖公告的明显位置披露涉案房屋为预告登记状态、尚未办理产权证的情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条第二款、第三十一条的规定，裁定如下： 一、撤销（2020）粤0113执恢206号案于2020年10月30日关于广州市番禺区石楼镇北环路501号6幢2梯202房屋及屋内物品一批的网络司法拍卖；退还保证金20万元给严辉辉； 二、驳回严辉辉的其余异议请求。 如当事人不服本裁定的，可以自本裁定送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审判长  吕荐宗 审判员  易 洁 审判员  王文娟 二〇二一年一月六日 书记员  张 銮