安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终808号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄山徽张食品销售有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新安北路65号黄山市供销干部学校门卫室旁一层，统一社会信用代码91341000MA2NL4533D。 法定代表人：张**，总经理。 委托诉讼代理人：张国飞，安徽一飞律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山市屯溪老街客栈有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区老街1号，统一社会信用代码91341000325441314Q。 法定代表人：吴兆桂，总经理。 委托诉讼代理人：洪伟，安徽。 上诉人黄山徽张食品销售有限公司（以下简称徽张公司）、上诉人黄山市屯溪老街客栈有限公司（以下简称老街客栈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徽张公司上诉请求：一、请求变更一审判决第三项为徽张公司支付老街客栈公司承包费2万元；二、本案一、二审诉讼费由老街客栈公司承担。 事实与理由：徽张公司已明确告知老街客栈公司其于2020年5月份停止经营，实际上之后也一直未经营，并于2020年5月向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。由于老街客栈公司隐瞒真实的租赁期限，徽张公司与老街客栈公司的租赁期限超出了老街客栈公司与丁绍杰之间的租赁期限，超出部分是无效的，老街客栈公司主张支付相应的租金没有事实和法律依据。 老街客栈公司辩称：徽张公司并未在2020年5月份将案涉房屋返还给老街客栈公司，其一直占有案涉房屋，应当支付房屋占用费。且徽张公司用于销售土特产的店面一直在经营，其主张2020年5月份之后未实际经营，与事实不符。综上，请求二审法院驳回徽张公司的上诉。 老街客栈公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判老街客栈公司无需支付违约金71917.81元；二、本案诉讼费由徽张公司承担。 事实与理由：一、根据徽张公司与老街客栈公司签订的《餐厅承包协议》的约定，并非老街客栈公司违约就要承担违约责任，只有在徽张公司不能承包使用餐厅时，老街客栈公司才承担违约责任。从本案事实来看，徽张公司不存在不能承包使用餐厅的情形，也没有损失，老街客栈公司无需承担违约责任。二、根据丁绍杰委托安徽雄风律师事务所发出的律师函，徽张公司有选择权，其可以选择和丁绍杰另行签订租赁合同并继续经营，也可以选择搬离。且丁绍杰并未采取任何实质性的行动阻碍徽张公司经营，在丁绍杰对吴兆桂提起的房屋租赁合同纠纷案件中，也未将徽张公司列为被告。三、徽张公司委托安徽一飞律师事务所向老街客栈公司发出的律师函，要求老街客栈公司解决其与丁绍杰之间的纠纷，在纠纷未解决之前暂缓支付承包费。四、老街客栈公司在收到徽张公司的律师函之后积极与丁绍杰沟通，丁绍杰同意将租赁期限延长至2020年10月10日。如徽张公司愿意继续经营，老街客栈公司可以保障徽张公司经营至《餐厅承包协议》约定的承包期限。且徽张公司也可以直接与丁绍杰重新订立租赁合同。徽张公司认为丁绍杰向其主张权利导致其不能使用餐厅的陈述与事实不符。五、从老街客栈公司提交的聊天记录可以看出，徽张公司不继续经营并非老街客栈公司不积极与丁绍杰沟通所致，而是徽张公司主动作出的决定。 徽张公司辩称：本案系因老街客栈公司与丁绍杰关于租赁期限发生纠纷所引发的纠纷。徽张公司收到丁绍杰的律师函，其经营已经受到影响。徽张公司向老街客栈公司发函要求解决问题，但该问题并没有得到解决，丁绍杰亦通过诉讼要求老街客栈公司交还案涉房屋。老街客栈公司与丁绍杰之间的纠纷存在不确定因素，对徽张公司的影响是客观存在的。老街客栈公司主张丁绍杰同意延长租赁期限至2020年10月10日，但没有提供相应的证据证明，且丁绍杰亦向法院提起了诉讼，其主张不能成立。另，一审法院并未全额支持徽张公司主张的违约金，而是根据本案情况酌定违约金数额。综上，请求二审法院驳回老街客栈公司的上诉。 徽张公司向一审法院起诉请求：一、解除徽张公司与老街客栈公司在2017年9月18日签订的餐厅承包协议；二、依法判令老街客栈公司立即归还徽张公司押金17.5万元并支付违约金10万元，诉讼费由老街客栈公司承担。 老街客栈公司反诉请求：依法判令徽张公司支付自2020年4月9日至2020年7月31日止的承包费109315元及自2020年8月1日日始至承包的餐厅实际交付的占用费（按每日958.90元计算）。 一审法院认定事实：2017年9月18日，老街客栈公司（甲方）与黄山徽张食品有限公司（乙方）签订一份《餐厅承包协议》，约定经营场地为黄山市屯溪老街1号老街客栈同福餐厅一层大厅、厨房及二楼包间，建筑面积约500平方米，乙方用于作为餐饮为主、附带土特产经营；经营期限为3年，自2017年10月9日至2020年10月9日；乙方全部付清首期承包费及押金后，2017年10月9日上午甲方将该房屋及餐厅现状交付给乙方承包使用，交付房屋时，双方代表一起查控餐厅的设施和附属设施，办理交接手续，设施设备清单作为协议附件；押金17.5万元（此押金用于乙方在合同期间因为管理不周或其他事由导致合同不能履行，甲方均有权不退回押金）；签订本承包协议时，乙方代表张**即日支付定金10万元，甲方在2017年10月10日将老街客栈（同福餐厅）交给乙方承包使用时，该定金即转为押金，乙方即日再支付7.5万元作为押金；每年承包费为35万元，合同期间承包费不变；每半年第一个月10号前一次性缴付半年承包费（2017年10月9日交付乙方使用时需交承包费17.5万元，下次付款日为2018年4月10日前，后续缴费如此计算），乙方出现延迟缴费超过30天或多次延误且双方无法协商时，甲方有权单方面解除本合同且不退回押金；甲方收款账户为吴兆桂的中国工商银行虎门支行新联营业厅的账户（账户为62×××58）；租赁期间乙方独立装有水电表（电费1.3元／度，水费2.75元／度，不开税票），每月以实际费用适时交付，延误水电费且不能协调情况下甲方有权停水停电；合同期满后，乙方须保证甲方所有设备能正常使用且把一切相关费用清算干净（水电气、税金、经营用卡等），并且还要在一个月内注销新餐厅相关营业证；甲方须保证其在合同期内拥有屯溪老街1号房屋餐厅的承租权、使用权和承包权，若在本合同期内由于甲方原因或黄山市屯溪老街1号房屋所有人原因造成乙方不能承包使用屯溪老街1号房屋餐厅的，甲方将一次性赔偿乙方损失30万元；合同签订后，双方不得违约，如甲方未能按约定将该商铺交给乙方使用，甲方将赔偿给乙方违约金10万元并退还乙方定金，如乙方违约则定金不退；同时，对其他内容进行了约定。2017年10月20日，徽张公司支付了押金17.5万元和2017年10月9日至2018年4月9日的承包费7.5万元，吴兆桂出具收条予以确认。 2019年12月，徽张公司接到安徽雄风律师事务所出具的律师函，律师函告知案涉老街1号房屋【房地产权证号：房地权黄（昱）字第××号】的房地产权利人为丁绍杰，并非吴兆桂，丁绍杰与吴兆桂之间的租赁期限届满时间为2020年4月30日；如有意向在2020年4月30日之后继续租赁，请在2020年2月28日前于丁绍杰或其指定联系人熊佩安联系后续租赁事宜，并另行与丁绍杰签订租赁合同；若在2020年4月30日前无意继续租赁，请于2020年4月30日前搬离。 2020年3月17日，徽张公司委托安徽一飞律师事务所向老街客栈公司及吴兆桂发送了律师函，告知老街客栈公司及吴兆桂务必在接到律师函后十日内处理好与餐厅所有人之间的纠纷，确保其能继续经营；若逾期不能解决，将暂缓支付2020年4月至2020年10月的承包费，因此导致其不能继续经营的，一切损失由老街客栈公司承担。 2020年5月1日，老街客栈公司要求缴纳电费，徽张公司回复上个月初就已经决定关店，水电费麻烦从押金中扣除；老街客栈公司回复“决定不做了吗？那设备这些要归还清单”；徽张公司回复“决定不做了，这边看怎么解约，我这还有17万5押金在你那”。后双方未就合同解除达成协议，徽张公司遂诉至法院。 另查明，2019年12月20日，黄山徽张食品有限公司名称变更为黄山徽张食品销售有限公司。丁绍杰与吴兆桂房屋租赁合同纠纷一案，屯溪区人民法院于2020年8月27日作出（2020）皖1002民初1518号民事判决，该判决查明丁绍杰与吴兆桂关于租赁期限自2014年5月1日起至2020年4月30日止，并未认定丁绍杰与吴兆桂就租赁期限延长至2020年10月10日达成协议。 审理过程中，双方当事人自认徽张公司已支付截至2020年4月9日的承包费，之后的费用未支付；双方于2020年9月4日办理了交接手续，部分物品有损毁。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，徽张公司与老街客栈公司于2017年9月18日签订的《餐厅承包协议》，约定的经营期限自2017年10月9日至2020年10月9日，因超过了老街客栈公司法定代表人吴兆桂与丁绍杰签订的租赁期限（截至2020年4月30日），超过部分的约定无效，其余合同内容仍然合法有效，对双方具有约束力。根据合同约定，老街客栈公司已将案涉房屋、设备交付给徽张公司经营使用，徽张公司也支付了押金和相应的承包费，案涉合同已实际履行。合同履行期间，因案外人丁绍杰主张权利，导致案涉合同无法继续履行，徽张公司要求解除案涉餐厅承包协议，老街客栈公司庭审中也同意解除，且双方已于2020年9月4日实际办理了交接手续，故对徽张公司要求解除案涉餐厅承包协议的诉请，予以准许，合同解除时间应为2020年9月4日。在此期间的水电费等按照合同约定由徽张食品公司负责结清。案涉合同解除后，老街客栈公司收取的押金应予以返还，故对徽张公司要求返还押金17.5万元的诉请，予以支持。 因双方在签订案涉餐厅承包协议时，老街客栈公司未如实向徽张公司披露吴兆桂与丁绍杰签订的租赁期限，导致在租赁期间丁绍杰向吴兆桂主张权利，客观上影响其在约定承包期限内对案涉房屋、设备的使用，给徽张食品公司的经营造成一定损失，老街客栈公司应予以赔偿，因徽张公司并未提交其相应损失的证据，结合双方约定的履行期限和案涉合同的实际履行情况，酌定老街客栈公司支付违约金71917.81元（35万元/年÷365日/年×75日，按2.5个月承包费计算）。徽张公司要求支付10万元违约金过高，且合同约定的10万元违约金支付情形为老街客栈公司不能按时交付商铺，与本案实际不符，法院不予支持。 按照约定徽张公司应于2020年4月10日前支付下半年的承包费，但徽张公司并未支付，故老街客栈公司要求徽张公司支付自2020年4月10日至合同解除之日（2020年9月4日）的承包费，法院予以支持，具体金额为140958.90元（35万元/年÷365日/年×147日，自2020年4月9日至2020年9月4日共147日）。 综上，对徽张公司主张的诉请，部分予以支持；对老街客栈公司主张的反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徽张公司与老街客栈公司于2017年9月18日签订的餐厅承包协议；二、老街客栈公司于本判决生效之日起十日内返还徽张公司押金17.5万元，并支付违约金71917.81元；三、徽张公司于本判决生效之日起十日内支付老街客栈公司承包费140958.90元；四、驳回徽张公司的其他诉讼请求；五、驳回老街客栈公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2713元，由徽张公司负担211元，由老街客栈负担2502元；反诉案件受理费1243元，由徽张公司负担。 本院二审期间，老街客栈公司向本院提交了两张照片，证明：照片系2020年8月27日拍摄，当时徽张公司承租的用于出售土特产的店面仍在经营，此亦为徽张公司不能向老街客栈公司交付案涉房屋的原因。 徽张公司的质证意见为：真实性请法院核实，对该份证据的合法性、关联性有异议。该两张照片不能反映徽张公司的整体经营情况，即便照片上的店面在经营，也不能证明此为徽张公司不能向老街客栈公司交付案涉房屋的原因，案涉房屋不能交接系老街客栈公司不积极配合。 本院认证意见为：以上证据不属于二审中的新证据，且不能证明本案双方当事人未能办理房屋交接手续的原因，本院不予采信。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审另查明：老街客栈公司与徽张公司对于2020年5月1日徽张公司告知决定关店之后徽张公司的餐厅部分不再经营的事实无争议，但老街客栈公司主张徽张公司出售土特产的店面仍在经营，且餐厅部分未再经营的原因系受疫情和修路的影响，而非受丁绍杰与老街客栈公司的纠纷影响。2020年5月29日，徽张公司向黄山市屯溪区人民法院提起本案诉讼，老街客栈公司于2020年7月10日收到起诉状副本。 二审再查明：丁绍杰与吴兆桂（老街客栈公司法定代表人）房屋租赁合同纠纷一案，吴兆桂不服黄山市屯溪区人民法院作出的（2020）皖1002民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日作出（2020）皖10民终749号民事判决，该生效判决查明：“2014年4月29日，丁绍杰与吴兆桂签订了一份《租赁协议》，将其所有的位于安徽省黄山市屯溪区（建筑面积2309.82平方米，原茶点小铺除外）出租给吴兆桂使用，协议有效期从2014年5月1日起至2020年4月30日止，……租赁协议到期后，双方因协议延期问题协商未果，丁绍杰遂诉讼至法院。”该生效判决认定，依据现有证据不能证明丁绍杰与吴兆桂已达成延长租赁期限至2020年10月10日的合意。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院认定老街客栈公司支付的违约金数额是否正确；二、一审法院认定徽张公司支付的承包费数额是否正确。 关于争议焦点一。本案中，徽张公司与老街客栈公司签订的《餐厅承包协议》实为房屋租赁合同，该协议所约定的承包费实为租金。根据本院作出的（2020）皖10民终749号生效民事判决所认定的事实，老街客栈公司的法定代表人吴兆桂与丁绍杰的房屋租赁期限至2020年4月30日止，且现有证据不能证明吴兆桂与丁绍杰就延长租赁期限至2020年10月10日达成合意。徽张公司与老街客栈公司约定的租赁期限于2020年10月9日到期，超出了吴兆桂与丁绍杰约定的租赁期限。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条的规定认定《餐厅承包协议》中超出吴兆桂剩余租赁期限部分的约定无效。但是，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”，第二十八条规定，“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”故，根据现行法律规定，虽然徽张公司与老街客栈公司约定的租赁期限超出了吴兆桂与丁绍杰约定的租赁期限，超出部分的约定对丁绍杰不具有法律效力，但对徽张公司与老街客栈公司仍具有约束力。一审法院认定《餐厅承包协议》中超出吴兆桂与丁绍杰约定的租赁期限部分无效，与现行法律规定相悖，本院予以纠正。由于老街客栈公司在吴兆桂的租赁合同到期后未能妥善处理吴兆桂与丁绍杰之间的房屋租赁合同纠纷，导致丁绍杰向徽张公司发出律师函，要求徽张公司或者在2020年2月28日前与丁绍杰另行签订租赁合同继续租赁，或者于2020年4月30日前搬离。之后，丁绍杰与吴兆桂因房屋租赁合同纠纷诉至法院。以上事实导致徽张公司与老街客栈公司之间的《餐厅承包协议》能否继续履行处于不确定状态，客观上对徽张公司的后续经营产生一定影响。由于老街客栈公司未能依约保证其对案涉房屋的承租权、使用权，导致徽张公司对《餐厅承包协议》的后续履行产生不安，徽张公司可以要求解除合同，老街客栈公司应当对合同提前解除所造成的损失承担相应的违约责任。《餐厅承包协议》约定“甲方须保证其在合同期内拥有屯溪老街1号房屋餐厅的承租权、使用权和承包权，若在本合同期内由于甲方原因或黄山市屯溪老街1号房屋所有人原因造成乙方不能承包使用屯溪老街1号房屋餐厅的，甲方将一次性赔偿乙方损失30万元；合同签订后，双方不得违约，如甲方未能按约定将该商铺交给乙方使用，甲方将赔偿给乙方违约金10万元并退还乙方定金，如乙方违约则定金不退”。由于合同约定的违约金过高，一审法院结合《餐厅承包协议》所约定的租赁期限（2020年10月9日到期）以及合同的实际履行情况，酌情按照2.5个月的租金标准认定老街客栈公司应承担71917.81元的违约金，并无明显不当。 关于争议焦点二。本案中，徽张公司起诉请求解除案涉《餐厅承包协议》，老街客栈公司于2020年7月10日收到起诉状副本，应认定案涉《餐厅承包协议》于2020年7月10日解除。徽张公司已向老街客栈公司支付租金至2020年4月9日。因徽张公司实际占有案涉房屋至2020年9月4日，故徽张公司应当支付2020年4月10日至2020年7月10日期间的租金以及2020年7月11日至2020年9月4日期间的占有使用费共计140958.90元（租金应按照《餐厅承包协议》约定的35万元/年计算，占有使用费参照《餐厅承包协议》约定的35万元/年计算）。一审法院认定徽张公司应支付老街客栈公司承包费140958.90元，其表述不当，本院予以纠正。 综上所述，徽张公司与老街客栈公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1709号民事判决第一项即：解除黄山徽张食品销售有限公司与黄山市屯溪老街客栈有限公司于2017年9月18日签订的餐厅承包协议；第二项即：黄山市屯溪老街客栈有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄山徽张食品销售有限公司押金17.5万元，并支付违约金71917.81元；第四项即：驳回黄山徽张食品销售有限公司的其他诉讼请求；第五项即：驳回黄山市屯溪老街客栈有限公司的其他反诉请求。 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1709号民事判决第三项为：黄山徽张食品销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄山市屯溪老街客栈有限公司2020年4月10日至2020年7月10日期间的租金以及2020年7月11日至2020年9月4日期间的占有使用费共计140958.90元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2713元，由黄山徽张食品销售有限公司负担211元，由黄山市屯溪老街客栈有限公司负担2502元；一审反诉案件受理费1243元，由黄山徽张食品销售有限公司负担；二审案件受理费4298元，由黄山徽张食品销售有限公司负担2700元，由黄山市屯溪老街客栈有限公司负担1598元。 本判决为终审判决。 审判长  黄继顺 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二一年一月二十日 书记员  章弘达 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 四、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。