浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7106号上诉人（原审被告）：岳维刚，男，1978年2月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社。住所地：瑞安市安阳街道万松东路3号。法定代表人：陈晓斌。委托诉讼代理人：潘瑞升，北京京师（温州）律师事务所律师。原审被告：瑞安市悦来实业有限公司。住所地：瑞安市安阳街道南方大厦3层305A。诉讼代表人：瑞安市悦来实业有限公司管理人（温州安盛企业清算事务所有限公司）。委托诉讼代理人：吴楠、曹超，浙江东瓯律师事务所律师。原审被告：冠达控股集团有限公司，住所地瑞安市安阳街道南方大厦数码广场3层C01号。统一社会信用代码：91330381558633480X。诉讼代表人：冠达控股集团有限公司管理人（浙江安阳律师事务所）。原审被告：王海燕，女，1972年5月25日出生，汉族，住瑞安市，现住瑞安市。原审被告：郑建军，男，1982年4月17日出生，汉族，住温州市洞头区。原审被告：瑞安市声海业余艺术学校。住所地：瑞安市阳光北路岭下村万松商务中心（悦来悦好生活广场B座三层B307号）。法定代表人：李小芳。原审被告：李小芳，女，1975年3月17日出生，汉族，住瑞安市。上诉人岳维刚因与被上诉人瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社（以下简称岭下村合作社）及原审被告瑞安市悦来实业有限公司（以下简称悦来实业）、冠达控股集团有限公司（以下简称冠达控股）、王海燕、郑建军、瑞安市声海业余艺术学校（以下简称声海艺校）、李小芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人岳维刚的委托诉讼代理人陈督、被上诉人岭下村合作社的委托诉讼代理人潘瑞升、原审被告悦来实业的委托诉讼代理人曹超到庭参加诉讼，其余原审被告均未到庭。本案现已审理终结。岳维刚上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人岭下村合作社承担。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系，上诉人应为第三人，非被告。因被上诉人与原审被告悦来实业解除合同使我方从合法占有变成无权占有，被上诉人基于租赁房屋受到我方无权占有产生物权纠纷，并非合同关系，不宜并案审理。第二，2019年8月5日《协议书》约定2019年8月1日以后租金由被上诉人收取，没有明确解除合同。被上诉人没有主张逾期腾房的占有使用费，仅主张占有使用费，其诉求错误。合同解除时间不等同于次承租人逾期腾房占有使用费的起算时间，次承租人并不必然在第一时间知晓租赁合同的解除。逾期起算点应当以一审诉讼材料送达之后十五日为逾期起算点，给予合理腾空期。在此之前，我方合法占有租赁物，并己缴纳租金，故不知道无权占有一事及逾期腾空的占有使用费。原判未认定我方腾房日期，不能判决我方承担占有使用费。上诉人与悦来实业的《租赁合同》第一年租金为34万元、商业管理服务费34万元。原判认定占有使用费标准为每年68万元，系对该份合同的误解，商业管理服务费34万元不能作为计算占有使用费的依据。上诉人不是瑞安人，疫情期间在安徽老家回不来，腾空无法实施应予以认定。补充：原判判决上诉人应支付的占用使用费基于物权保护产生的请求权，与租金不属同一法律性质。因悦来实业已进入破产程序，本案租赁合同解除时间应依据企业破产法规定，在破产申请受理之日起二个月后视为解除。岭下村合作社辩称，原判判令上诉人岳维刚支付被上诉人房屋占有费并且以68万元作为基数，事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由依法不能成立。其所谓的上诉理由是对法律的曲解，请求法院驳回上诉，维持原判。悦来实业述称，同一审答辩意见一致。瑞安市悦来实业有限公司与瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社签订的房屋租赁合同于2019年7月31日已经解除。冠达控股、王海燕、郑建军、声海艺校、李小芳均未发表意见。岭下村合作社于2019年9月29日向一审法院起诉请求：（1）判令原告与被告悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军于2017年12月14日签订的《岭下村商务中心租赁合同书》（下称《合同书》）自2019年7月31日起解除；（2）判令被告悦来实业于2019年7月31日前腾空承租的房屋并返还原告；（3）判令被告悦来实业支付原告自2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金2019万元为基数，暂计至2019年9月20日为2765753.5元）；（4）判令被告悦来实业支付原告合同履约保证金260万元；（5）判令被告悦来实业返还原告不当得利185万元；（6）判令被告悦来实业赔偿原告岭下村商务宾馆智能工程损失1090520元和城市易地绿化补偿费456092元；（7）判令被告悦来实业支付原告房屋占用期间8月份（审理中变更称7月份）的水费22686.74元和电费157209.68元；（8）判令被告冠达控股、王海燕、郑建军对上述3-7项诉讼请求承担连带偿还责任；（9）判令被告声海艺校、李小芳于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并共同向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金175000元为基数，暂计至2019年9月20日为23972.6元）；（10）判令被告岳维刚于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金68万元为基数，暂计至2019年9月20日为93150.6元）；（11）本案诉讼费由被告负担。审理中，经一审法院释明，原告变更上述诉讼请求，表示因涉及破产清算，对被告悦来实业、冠达控股的有关给付及连带责任的诉讼请求变更为确认债权。一审法院认定事实：瑞安市岭下村商务中心坐落于瑞安市××街道××路（万松山脚下），土地权属登记在瑞安市安阳街道岭下村经济合作社名下，土地使用权面积14185.86平方米。该中心的建设工程于2018年2月8日竣工验收并于同年4月10日备案登记，备案登记的建筑面积45613.51平方米、建设单位为瑞安市安阳街道岭下村经济合作社。2017年12月14日，原告（甲方）与悦来实业（乙方）、冠达控股、王海燕、郑建军（丙方、丁方、戊方）签订了《合同书》，约定：甲方将该中心（包括所有房屋、地下室及该地块内的室外场地）全部出租给乙方经营使用，计租建筑面积约28045平方米（以地上房屋总建筑面积22043.23平方米和地下室一层西侧商业建筑面积6002.26平方米作为计算租金的建筑面积，地下停车场等配套建筑已一并出租但不列入计租建筑面积）。租赁期限十二年，自2018年8月1日起至2030年7月31日止；装修期为五个月不计租金，自2018年3月1日起算。前三年的年租金为2019万元（第四年开始递增，年递增率为百分之五），第一年租金支付时间为起租日提前一个月付清，此后均提前一个月付清各年度租金。合同履约保证金为260万元，在支付第一年租金的同时支付。乙方逾期支付租金的，应承担每日万分之五的逾期付款违约金；如逾期支付租金时间超二个月的，甲方有权单方解除合同。租赁过程中涉及到的税收、租赁费、经营规费、物业管理费等其他一切税费、规费由乙方自负。租赁期间商务中心修缮责任由乙方自负，期满后乙方应完整将商务中心交还给甲方，否则按价赔偿。丙方、丁方、戊方为乙方履行本租赁合同的义务承担连带保证责任，等等。合同签订后，原告按约将岭下村商务中心整体交付给悦来实业。但悦来实业没有向原告支付履约保证金。悦来实业在租赁期间还经原告同意对承租房屋进行了装修，装修期间对岭下村商务宾馆智能工程造成一定程度的损坏。经一审法院依法委托鉴定，温州兄弟资产评估有限公司于2019年12月9日作出温兄评报字（2019）第274号《岭下村商务宾馆智能工程破坏损失资产评估报告》，反映：岭下村商务宾馆的智能工程于2018年2月完工。经现场勘察地面一层的部分视频监控系统已损坏；地下一层现已出租，除少数摄像头仍能正常工作外，其余视频监控系统、综合布线系统、车位引导系统、综合管网已基本损坏；地下二层为地下停车场，目前处于正常使用中；地下停车场有两个出入口，停车场管理系统的电动栏杆、出入口控制机、车辆探测器等装置均已损坏；现场未见机房防静电地板、UPS主机、蓄电池等设备。以2019年10月21日为评估基准日，评估结论为该工程遭到破坏的经济损失合计为742900元。另外，据原告提供浙江东达科技发展有限公司温州分公司出具的《预算书》反映，该工程的预算造价为1090520元。据原告提供的其与浙江东达科技发展有限公司温州分公司签订的《建设工程施工合同》反映，瑞安市岭下村1#地块休闲中心及商务宾馆智能工程的约定合同价款为202万元。据原告提供的浙江首信工程项目管理公司出具的《工程造价咨询报告书（初稿）》反映岭下村1#地块休闲中心及商务宾馆智能工程的审核造价1962811元。悦来实业还经原告同意对承租房屋周边绿化带进行了拆除改造。2019年5月，原告经审批就“万松商务中心绿化带因需要拆除”向瑞安市政府有关部门交纳了城市易地绿化补偿费456092元。2018年10月19日，原告提起与悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军的（2018）浙0381民初13856号房屋租赁合同纠纷一案，请求：（1）判令涉案《合同书》自2019年7月31日起解除；（2）悦来实业支付原告房屋第一年剩余租金、逾期付款违约金；（3）悦来实业于2019年7月31日前腾空承租的房屋返还给原告；逾期腾空交付的，按年租金2019万元计至实际腾空交付之日止；（4）冠达控股、王海燕、郑建军对悦来实业支付租金及利息的义务承担连带偿还责任。2019年4月17日，一审法院作出该案一审判决，认为冠达控股破产清算于2018年8月27日裁定受理，其债务于裁定受理破产清算之日到期，但至该日止，悦来实业支付的租金已远超其应付租金，故冠达控股在该案中不需再行承担保证责任等，判决：悦来实业支付原告第一年剩余租金53万元及自2018年7月1日起分段计算的逾期付款违约金，王海燕、郑建军承担连带责任，驳回其他诉讼请求。（以判决书为准。）2019年8月5日，针对悦来实业未按约支付第二年租金，为避免损失的扩大，原告（甲方）与悦来实业（乙方）签订《协议书》，约定：定于2019年8月8日，乙方将出租房屋（岭下村商务中心）交还给甲方，由甲方进场全面接管；本协议签署后，不影响双方因履行涉案《合同书》而发生纠纷的后续处理或权利主张。2019年8月8日，悦来实业将涉案租赁标的物交还原告，原告进场全面接管。实际履行过程中，双方事实上约定了2019年8月1日以后的租金由原告收取。2019年2月27日，悦来实业（甲方）与瑞安市金柜量贩娱乐有限公司（乙方）签订《租赁合同》和《商业管理服务协议》，约定：乙方向甲方承租瑞安市悦来悦好生活广场A座负一层AF-102号、建筑面积3524平方米的经营场地，乙方在该经营场地的经营品牌为金柜（暂定），租赁期限10年，自计租日2019年8月1日起计租，装修期2019年3月1日至同年7月31日不计租金，第一年租金75万元、商业管理服务费75万元在本合同签订后5日内缴纳，履约保证金30万元在本合同签订之日支付，等等。原告在该《租赁合同》上盖章，表示：对该《租赁合同》予以确认，即使今后原告与悦来实业的租赁关系解除，悦来实业不再具有出租资格，原告愿意继续承受悦来实业在此合同中的权利义务直到本合同履行完毕为止。2019年5月15日，悦来实业（甲方）与金翔（乙方）签订《经营场地租赁合同》和《商业管理服务协议》，约定：乙方向甲方承租瑞安市悦来悦好生活广场A座一层AF-103号、建筑面积935平方米的经营场地，乙方在该经营场地的经营品牌为快泳蛙，租赁期限10年，自2019年11月1日起计租，装修期2019年6月1日至同年10月31日不计租金，第一年租金25万元、商业管理费25万元、履约保证金5万元，在本合同签订之日缴纳，等等。现有证据不能证明瑞安市金柜量贩娱乐有限公司、金翔向悦来实业交纳上述合同价款。原告分别于2019年9月2日、8月22日交纳了岭下村1#地块（万松商务中心）2019年8月份的水费22686.74元、电费157209.68元。被告声海艺校属于民办非企业单位法人，李小芳系其法定代表人。2018年9月20日，悦来实业（甲方）与声海艺校（乙方）签订了《租赁合同》，约定：声海艺校向悦来实业承租瑞安市悦来悦好生活广场B座三层B307、B308号经营场地（建筑面积298平方米），经营品牌为“声海业余艺术学校”，租赁期限五年，计租起始日为2018年12月1日，第一年租金87500元、商业服务管理费87500元，在本合同签订后5个工作日内缴纳，物业管理费16800元/年与租金同时支付，经营场所的水费、电费等公用事业费、公共能耗费等，按月向甲方或甲方委托的管理公司支付，等等。双方另于2018年9月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月20日至2023年9月19日，租金一年175000元，等等。声海艺校于2018年7月24日向悦来实业支付第一年租金87500元、商业管理费87500元、物业管理费16800元、履约保证金4万元、装修保证金2万元；于2018年8月8日向悦来实业支付租金商业服务费10万元。另外，声海艺校庭后陈述其于2020年6月30日按原告要求（以年租金184909元为基数，自2019年12月1日至2020年7月31日止的8个月计算）向其支付了123272元。2020年6月15日，声海艺校与原告签订了《万松生活广场商铺租赁合同》，对涉案房屋约定了2020年8月1日起至2023年7月31日止的租期，而后瑞安市声海业余艺术学校也支付了首年租金184909元，保证金20000元，物业管理费12500元。原告对该事实予以确认。2018年12月20日，悦来实业（甲方）与被告岳维刚（乙方）签订《租赁合同》，约定：岳维刚向悦来实业承租瑞安市悦来悦好生活广场A座一、二层A101、A102、A201、A202号经营场地（建筑面积780平方米），经营品牌为“岳记龙虾甲鱼馆”，租赁期限三年，计租起始日为2019年3月1日，第一年租金为34万元、第一年商业管理服务费34万元，在本合同签订后5个工作日内缴纳，经营场所的水费、电费等公用事业费、公共能耗费等，按月向甲方或甲方委托的管理公司支付，等等。岳维刚于2018年12月20日、2019年3月3日、3月23共向悦来实业支付85万元（包括第一年的租金商业管理费53万元、履约保证金27万元、租赁综合服务费5万元）。另外，岳维刚庭后陈述其己于2020年4月5日搬离了案涉房屋，且通知了原告。原告对该事实予以确认。一审法院于2020年2月21日作出（2020）浙0381破申1号民事裁定，受理悦来实业的破产清算一案，于2020年3月10日作出（2020）浙0381破16号决定，指定温州安盛企业清算事务所有限公司担任管理人。瑞安市悦来实业有限公司的法定代表人于2019年10月17日由项国庆变更为吴敦侮。一审法院于2018年8月27日作出（2018）浙0381破申194号民事裁定，受理冠达控股的破产清算一案，并于2018年8月30日作出（2018）浙0381破161号决定，指定浙江安阳律师事务所担任管理人。一审法院认为，第一，关于涉破产企业在诉讼程序上的处理。一审法院于2019年9月29日立案受理了本案，于2018年8月27日裁定受理了冠达控股的破产清算案件，于2020年2月21日裁定受理悦来实业的破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条之规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会）第110条之精神，原告对冠达控股的本案起诉，应当裁定予以驳回（另行制作裁定书）。原告对冠达控股的保证债权，应当另行提起破产债权的申报。对悦来实业的本案起诉应当予以审理，但对悦来实业的诉讼费宜按件收取。第二，关于原告诉讼请求是否予以支持：（一）关于原告第一项诉讼请求是否予以支持。涉案《合同书》应认定合法有效。合法有效的合同对当事人有约束力，当事人应全面履行合同义务。但当事人协商一致，可以解除合同。根据被告悦来实业与原告于2019年8月5日签订的《协议书》以及双方约定2019年8月1日以后的租金由原告收取的事实，应当认定原告与悦来实业已经约定《合同书》于2019年7月31日解除。原告第一项诉讼请求，即判令原告与悦来实业、冠达控股、王海燕、郑建军于2017年12月14日签订的《合同书》自2019年7月31日起解除，其中：针对被告悦来实业应予支持；针对王海燕、郑建军，缺乏依据，不予支持；针对涉冠达控股，如上所述宜一并另案处理，一并驳回起诉。（二）关于原告第二项诉讼请求是否予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。悦来实业已履行《协议书》于2019年8月8日将涉案租赁标的物交还给原告，由原告进场全面接管。对于原告第二项诉讼请求，即判令悦来实业于2019年7月31日前腾空并返还原告承租房屋，不予支持。（三）关于原告第三项诉讼请求是否予以支持。从《合同书》解除到实际腾空返还房屋，悦来实业实际占用房屋，应当承担给付原告2019年8月1-8日期间房屋占用费的《合同书》解除的法律责任。原告主张因转租合同造成腾空返还房屋不彻底，悦来实业仍应对2019年8月9日起的房屋占用费承担责任。一审法院认为，悦来实业与次承租人签订的转租合同因《合同书》的解除而丧失合同履行的基础，原告作为所有权人如果认为次承租人构成侵权的，应当对实际占用人及其他责任人行使物权保护请求权。此情况宜在原告行使物权保护请求权时区别情况作个案处理，本案不应直接予以支持。因此，对于原告第三项诉讼请求，即判令悦来实业向原告支付自2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（就此确认破产债权），应在2019年8月1-8日期间参照《合同书》约定的租金2019万元/年的标准予以计算支持。（四）关于原告第四项诉讼请求是否予以支持。《合同书》约定的合同履约保证金至今没有实际支付，原告主张悦来实业在《合同书》解除后仍应支付，缺乏法律依据，不应支持。对于原告第四项诉讼请求，即判令悦来实业支付原告合同履约保证金260万元（就此确认破产债权），不予支持。（五）关于原告第五项诉讼请求是否予以支持。关于金柜KTV、快泳蛙的租赁合同，系悦来实业与次承租人签订的转租合同，起租日均在2019年7月31日之后。双方约定2019年8月1日以后的租金由原告收取，双方均应按此履行以解决有关纠纷。但是，证据12中的入账通知书3张都是原告作为收款人，其中2张付款人系项雪梨（1张附言金柜），1张付款人不明（备注租金金翔），不能证明次承租人向悦来实业支付了合同款项。（2018）浙0381民初13856号民事判决中对于扣减第一年租金的已付款未作详细表述，无从判断其与证据12反映款项的关联性。因此，对于原告第五项诉讼请求，即判令被告悦来实业返还原告不当得利185万元（就此确认破产债权），不予支持。（六）关于原告第六项诉讼请求是否予以支持。（1）关于岭下村商务宾馆智能工程损坏。悦来实业主张有关损坏是因租赁行为经原告同意而实施的合理改造的后果，原告在出租当时就应当预料到在装修过程中可能存在的损坏行为，有关对破坏相关物件的赔偿或恢复原状，双方在租赁合同书中没有约定，故悦来实业不需要承担赔偿责任。王海燕主张原告提交的证据只能说明损害后果，而不能说明悦来实业采取了什么损害行为，损害后果与损害行为有何因果关系，证据逻辑链不完整。悦来实业入场时，智能工程是损坏的状态，悦来实业进行了维修、改造，在悦来实业离场前，该工程仍是正常使用的状态。一审法院认为，根据当事人陈述，悦来实业在装修过程中确曾对该工程进行过一定的改造，造成了一定程度的损坏，事实是清楚的。《合同书》约定了租赁期间商务中心修缮责任由乙方自负，期满后乙方应完整将商务中心交还给甲方，否则按价赔偿。悦来实业主张《合同书》没有上述约定，不符合事实，反而是不需要赔偿应有约定而未见约定。改造必然造成一定程度的损坏，正常使用不等于没有损坏。王海燕上述主张，亦不予采纳。王海燕主张从2019年8月8日原告全面接管案涉房屋到评估基准日2019年10月21日，期间两月有余，可能存在其他原因导致损坏。一审法院认为，王海燕提出该项主张应当承担举证责任，现没有提供证据予以证明，一审法院不予采纳。因此，对于原告第六项诉讼请求中关于悦来实业赔偿原告岭下村商务宾馆智能工程损失1090520元（就此确认破产债权）的部分，在评估结论742900元范围内应予支持。（2）关于城市易地绿化补偿费损失。根据当事人陈述，应当认定悦来实业在装修过程中经原告同意曾对承租房屋周边绿化带进行了拆除改造。王海燕主张悦来实业对绿化带的改造是必然要进行的，增加了整个商务中心综合体的形象，目前仍在使用中，是加分项，不存在对原告造成损失。一审法院认为，该款是原告经审批向政府有关部门交纳的城市易地绿化补偿费，不属于被破坏的绿化带本身价值的损失，不在《合同书》上述约定的必须按价赔偿的范围。而且，有关绿化带改造，在《合同书》解除后，原告接手经营后确实存在实际受益的情况。在该项费用负担未见合同约定的情况下，原告主张应由悦来实业承担，缺乏依据。因此，对于原告第六项诉讼中关于悦来实业赔偿原告城市易地绿化补偿费损失456092元（就此确认破产债权）的部分，不予支持。（七）关于原告第七项诉讼请求是否予以支持。双方约定2019年8月1日以后的租金由原告收取，应按此履行。但原告在起诉时主张是支出的2019年8月份的水费、电费，与有关票据注明的2019年8月份的情况相符，而原告在审理中变更称支出的是2019年7月份的，却没有提供相应的证据予以证明。因此，对于原告第七项诉讼请求，即判令悦来实业支付原告水费22686.74元和电费157209.68元（就此确认破产债权），一审法院不予支持。（八）关于原告第八项诉讼请求是否予以支持。原告请求判令被告冠达控股、王海燕、郑建军对其第三至七项诉讼请求承担连带偿还责任（涉冠达控股请求确认破产债权）。如上所述，涉冠达控股部分应另案处理。一审法院对原告诉讼请求第三项中的2019年8月8日以后的房屋占用费，第四项履约保证金，第五项返还不当得利，第六项中的城市易地绿化补偿费，第七项水费电费，不予支持。王海燕、郑建军对上述一审法院不予支持的部分不需要承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十条规定，“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”本案中，《合同书》约定，王海燕、郑建军为悦来实业履行本租赁合同的义务承担，《合同书》解除的主要原因是悦来实业逾期没有支付第二年租金，悦来实业存在违约并导致合同解除。因此，一审法院对原告诉讼请求第三项中的2019年8月1-8日期间的房屋占用费、第六项中的商务宾馆智能工程损失予以支持，王海燕、郑建军应当对此承担连带保证责任。王海燕、郑建军在承担保证责任后，可以向悦来实业行使追偿权。王海燕主张不需要承担保证责任，理由不足，不予采纳。（九）关于王海燕主张原告应对悦来实业投入的装修、装饰物进行补偿如何处理。一审法院认为，悦来实业在本案中明确表示不提出相关主张，本案对此不予审理。（十）关于原告第九项诉讼请求是否予以支持。声海艺校属于民办非企业单位法人，李小芳系其法定代表人。原告以李小芳为被告，要求其承担应由声海艺校承担的责任，缺乏依据，不予采纳，其对李小芳的诉讼请求，应予驳回。声海艺校于2018年9月20日与悦来实业签订了《租赁合同》，约定第一年租金175000元，计租起始日为2018年12月1日，后向悦来实业交纳了第一年租金等，又向原告支付了123272元（以年租金184909元为基数，自2019年12月1日至2020年7月31日止的8个月计算），并与原告重新签订了租赁期限为2020年8月1日起至2023年7月31日止的《万松生活广场商铺租赁合同》并向原告支付了首年租金等。原告第九项诉讼请求，即判令声海艺校于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费。一审法院认为，其中于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋已无履行之必要，相关请求不予支持。但自2019年8月9日起至2019年11月30日期间，因《合同书》解除，声海艺校与悦来实业签订的合同履行已丧失基础，原告得以行使物权保护请求权。声海艺校作为实际占用人，应当向原告支付房屋占用费，以年租金175000元为基数，计应支付54497.7元。声海艺校与悦来实业之间因履行合同可能存在纠纷，其中包括已付第一年租金如何处理的问题，可以另案起诉解决。（十一）关于原告第十项诉讼请求是否予以支持。岳维刚与悦来实业于2018年12月20日签订了《租赁合同》，约定第一年租金、商业管理费680000元，计租起始日为2019年3月1日，后向悦来实业支付第一年租金商业管理费等，又于2020年4月5日搬离了案涉房屋，且通知了原告。原告第十项诉讼请求，即判令岳维刚于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋并向原告支付2019年8月1日起至实际腾空之日的房屋占用费（以年租金、商业管理服务费68万元为基数）。一审法院认为，其中于2019年7月31日前腾空及返还承租的房屋已无履行之必要，相关请求不予支持。但自2019年8月9日起至2020年4月4日期间的房屋占用费，与上述对声海艺校同类问题作同样处理，岳维刚应向原告给付房屋占用费，以680000元为基数，计应支付444018.3元。岳维刚与悦来实业之间因履行合同可能存在纠纷，其中包括已付第一年租金如何处理的问题，可以另案起诉解决。岳维刚主张受新冠疫情2020年3月1日至2020年4月5日期间影响腾空，但没有提供证据证明，本案无法认定相关事实，本案不能一并考虑。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，判决：“一、确认原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社与被告瑞安市悦来实业有限公司于2017年12月14日签订的《岭下村商务中心租赁合同书》自2019年7月31日起解除。”“二、确认原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社对被告瑞安市悦来实业有限公司享有债权442520.5元（《岭下村商务中心租赁合同书》解除后，被告应承担的房屋占用费）。”“三、确认原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社对被告瑞安市悦来实业有限公司享有债权742900元（岭下村商务宾馆智能工程损失赔偿款）。”“四、被告王海燕、郑建军对被告瑞安市悦来实业有限公司应承担的上述第一、二项义务承担连带保证责任。被告王海燕、郑建军承担连带保证责任后可以向被告瑞安市悦来实业有限公司追偿。”“五、被告瑞安市声海业余艺术学校于本判决生效后十日内一次性给付原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社房屋占用费54497.7元。”“六、被告岳维刚于本判决生效后十日内一次性给付原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社房屋占用费444018.3元。”“七、驳回原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社的其他诉讼请求（另行裁定驳回原告对冠达控股的起诉）。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案受理费75057元，由原告瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社负担73786元，被告瑞安市悦来实业有限公司、王海燕、郑建军负担300元，被告瑞安市声海业余艺术学校负担199元，被告岳维刚负担772元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。另经本院审查，在接受本案询问时岳维刚自认，悦来实业于2019年2月、3月搬离涉案房屋后，岭下村合作社自2019年3月、4月开始就向其要求支付租金。本院认为，除岳维刚外，本案其他当事人均未提起上诉，视为服从原判，应确认涉案《岭下村商务中心租赁合同书》于2019年7月31日解除，悦来实业与岳维刚之间的转租关系因失去基础而随之终止，岳维刚即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据。自2019年8月1日起，岳维刚对涉案房屋即属无权占有，其即负有腾房义务，并非经岭下村合作社通知腾房后才属无权占有，岭下村合作社有权向岳维刚主张其无权占有期间的占有使用费。根据岳维刚的自认，岭下村合作社自2019年3月、4月开始向其要求支付租金，故其应当知道涉案房屋的租赁存在纠纷。而本案自2019年9月29日一审立案，至2020年8月31日一审判决，历时将近一年，岳维刚有足够时间安排腾房，其主张疫情影响腾房的理由不能成立。且原判已认定岳维刚可另行解决其与悦来实业之间的问题，原判的其他认定亦有利于纠纷解决，本院均予以确认。综上，对岳维刚的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由上诉人岳维刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二一年一月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁