湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初371号原告：长沙京派物业管理有限公司，住所宁乡市白马桥乡白马北路东五街（水岸星城-12）。法定代表人：薄凯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务。被告：张石乔，男，1962年10月1日出生，汉族，居民，户籍地湖南省。原告长沙京派物业管理有限公司（以下简称“京派物业公司”）与被告张石乔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告张石乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京派物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费4238元，违约金600元，共计4838元。2.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2009年10月3日，原告与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向长沙合盛房地产开发有限公司提供物业管理服务，合同期限至业委会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业***号的业主，物业面积58.86平方米，收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2015年12月1日至2020年12月1日的物业管理费用人民币4238元，违约金600元，但被告一直拒缴费。综上所述，原告与长沙合盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，该协议对被告具有约束力，现被告长期拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告张石乔辩称：物业费同意交，要求扣除之前答辩人维修渗水部位1700多元的部分；物业公司应当是为业主服务的，但是答辩人的房屋从装修第二年以后就渗水，经维修后现在仍旧渗水，要求物业公司维修，但是物业公司一直没有反映上去，之前物业公司说缴纳物业费以后就给答辩人维修，但是一直没有进行维修；答辩人一个月前去物业公司调解过；答辩人的租户已经因为渗水不再租房子了，原来是租户缴纳物业费，但是因渗水问题租户也不再缴纳，答辩人的房子也租不出去了，虽然不全是物业公司的问题，水管爆裂、瓷砖维修都是答辩人自己维修的；2017年洪灾物业公司也没有通知，导致答辩人房屋渗水问题更加严重，物业公司也没有去看过；物业公司存在不作为；电表装的地方不知道，答辩人也不知道自己用了多少点。本院经审理认定事实如下：被告系原告所服务的宁乡市白马桥白马北路东五街（水岸星城-3）***室业主，房屋建筑面积58.86㎡。2009年10月3日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止；2017年9月28日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与宁乡市水岸星城业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务，合同期限2年；2019年9月30日，原告与宁乡市水岸星城业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同期限至2022年9月30日止。以上合同均约定商铺按1.2元/月/平方米计算。被告自2015年12月1日至2020年12月1日未向原告支付物业服务费，原告向被告发送律师函催收欠款未果后，遂酿成纠纷。另查明，2017年12月11日，原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司。上述事实，有前期物业服务协议、水岸星城住宅小区物业管理服务合同、内资企业登记基本情况表、不动产登记信息表、物业服务收费核定表、律师函及照片在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务协议》及与业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，对原告及包括被告在内的该小区全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费。被告物业所在区域的物业服务费收费标准为商铺每月每平方1.2元，被告所有的****室2015年12月1日至2020年12月1日共计产生物业费为4238元（58.86㎡×1.2元/㎡×60月）。根据庭审查明的情况及本院在审理该小区同一时期的同系列案件中查明，原告在服务协议的实际履行过程中，没有尽力对该小区进行全面管理，服务存在瑕疵，故本院对被告应缴纳的物业服务费酌情核减10%，即为3814元（4238元×90%）。被告辩称房屋漏水后自己维修费用应当扣减1700元，但是没有提供维修的相关票据，本院无法认定；被告辩称原告服务不到位而导致的损失等问题，系另外的法律关系，本案不宜处理，被告可通过其他法律途径另行解决。原告提供物业服务存在瑕疵，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供证据证明实际产生了公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张石乔于本判决发生法律效力之日起五日内向原告长沙京派物业管理有限公司支付物业管理费3814元；二、驳回原告长沙京派物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告长沙京派物业管理有限公司负担5元，被告张石乔负担20元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二一年一月二十八日书记员  廖 蓁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。