河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5511号上诉人（原审原告）：李正强，男，汉族，1979年6月30日生，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：顾祖刚，河南楚天阁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周超，男，汉族，1973年5月25日生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：杨传录，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律工作者。上诉人李正强因与被上诉人周超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了开庭审理。上诉人李正强及其委托诉讼代理人顾祖刚、被上诉人周超及其委托诉讼代理人杨传录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李正强上诉请求：1．撤销信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5330号民事判决，依法改判被上诉人支付上诉人欠款129,800元及利息，或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2018年5月20日，上诉人与被上诉人签订了《卷闸门玻璃门安装购销合同》，约定由被上诉人负责上诉人承建的信阳市天虹社区5#、6#、7#、9#楼部分卷闸门玻璃门安装工程。合同履行后双方经结算，上诉人下欠被上诉人门款共计139,949元。另上诉人系天虹社区承建商，开发商信阳市天虹置业有限公司（下称“天虹公司”）无力支付工程款，上诉人与其于2018年3月16日在陆庙办事处见证下签订《协议书》，约定以天虹公司所开发的天虹社区部分房屋抵付工程款，房价为1,790元/平方米。2019年1月4日，上诉人将天虹公司抵给自己的8#2单元503号面积128.46平米房屋一套出售给被上诉人，双方约定房价为2,100元/平方米，总房价269,766元，扣除上诉人下欠门款139,949元，被上诉人尚欠上诉人购房款129,817元。当日，天虹公司与被上诉人签订《房屋买卖（预售）合同》一份，天虹社区向被上诉人出具269,766元收据一份，用以证明该套房屋已出售给被上诉人的事实，被上诉人向上诉人出具129,800元欠条一份，用于证明被上诉人欠付上诉人房款的事实。上述合同及欠条签订后，上诉人多次要求被上诉人支付拖欠房款，被上诉人开始还承诺还款，但在2020年7月17日上诉人再次给被上诉人打电话催要欠款时，被上诉人借口账算错了，要求重算。虽然上诉人明知账没算错，并不认可算错账的事实，但为了尽早要到欠款，还是要求被上诉人提供算错账的证据，并表示错谁补谁。但时至今日，被上诉人未能提供算错账的证据，而一审法院让上诉人承担被上诉人举证不能的后果，属于适用法律错误。周超辩称，双方原定购房款269,766元是为了办房屋产权证在《房屋买卖（预售）合同》约定价款基础上以每平方加价800元后计算所得，但因该房屋为小产权房，不具备办证条件，故该增加房款应当扣除。双方对卷闸门玻璃门的工程款账目计算错误，且上诉人亦承认存在错误并承诺重新计算，但上诉人并未履行，故原审法院要求双方重新计算账目，认定事实清楚，适用法律正确。李正强向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付原告欠款129,800元及利息；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：周超为天虹公司安装卷闸门、玻璃门，该公司李正强、陈光强于2018年5月20日分别与周超签订《卷闸门玻璃门安装购销合同》三份，其中第一份是李正强与周超签订的，工程款共计75,613元，2018年7月24日，李正强在签订该合同后书写欠条，内容为今欠周超卷闸门款55,600元；第二份合同是陈光强与周超签订的，工程款共计60,849.6元，2018年9月10日，陈光强出具欠条一张，内容为今欠到做卷闸门款60,849元；第三份合同是陈光强于周超签订的，工程款43,576元，2018年7月20日，陈光强出具欠条一张，内容为今欠到周超卷闸门款23,500元，工程款共计180,038.6元，拖欠共计139,949元。后因拖欠的工程款不能给付，天虹公司用以房抵债的方式支付下欠工程款，并于2019年1月4日与周超签订《房屋买卖（预售）合同》，约定周超购买天虹社区8幢2单元503号房屋，房款共计229,943元。当日，天虹公司出具收据一份，内容为收到周超房款269,766元，周超称其中包括办房产证的钱，天虹社区无业出具周超交物业费1,440元、预交水电费3,500元的收据，周超出具欠条一份，内容为今欠天虹社区李正强8号楼2单元503房房款129,800元。庭审中，周超称其在《卷闸门玻璃门安装购销合同》外，还有增加的安装卷闸门和玻璃门工程量，相应工程款应在房款中予以扣除，并提供《关于天虹社区安装卷闸门情况说明》、《天虹社区卷闸门明细单》，李正强辩称该证据系周超单方提供，不予认可。周超另提供光盘一张，内容是2020年7月17日与李正强的通话录音，说账算错了，重新到现场看，错谁补谁。一审法院认为，当事人对自己的诉讼请求应提供证据予以证明，本案原告李正强用以房抵债方式于2019年1月4日向被告周超出售天虹公司房屋一套，房款共计229,943元，原告提供被告出具的欠条一张，证明抵扣被告工程款后，被告仍欠原告房款129,800元，但当天天虹公司出具收据一份，内容为收到周超房款269,766元（含办房产证的款项），该欠条与收条相互矛盾，如有欠条，就不应再出具收到全部房款的收条。收据上的房款269,766元扣除李正强、陈光强拖欠被告的139,949元，余129,817元，即使被告仍拖欠房款，原告在与被告的通话中亦认可计算错误，表示择日重新计算，被告提供了重算后的明细单，原告称系单方制作，不予认可，但其未提供其他证据证明重新计算后拖欠被告工程款的数额和被告应付购房款的数额，一审法院无法确定在以房抵债后被告应付款的金额，原告应承担举证不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李正强的诉讼请求。案件受理费1,448元，由原告李正强承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据，本院认定如下：上诉人李正强提交证据一份：李正强、陈光强等8人（乙方）与天虹公司（甲方）于2018年3月16日签订的《协议书》，约定甲方用天虹社区一期2#至11#楼住宅和酒店附楼（除已售59户＋8户）解决所欠乙方一期项目工程款。拟证明：案涉8号楼2单元503房系天虹公司用以抵扣所欠李正强的工程款，李正强有权向周超出售该房屋。周超对该协议的真实性确认，但认为该协议乙方共有8人，不能证明天虹公司将案涉房屋抵扣给李正强个人。本院认为，2019年1月4日，天虹公司与周超签订《房屋买卖（预售）合同》将案涉房屋出售给周超并出具房款收据；李正强出具的《协议书》能够证明天虹公司将包括案涉8号楼2单元503房在内的天虹社区一期2#至11#楼住宅和酒店附楼（除已售59户＋8户）用以抵扣所欠李正强、陈光强等8人的工程款；该《协议书》与《房屋买卖（预售）合同》能够相互印证，证明李正强有权处分案涉房屋，并已通过天虹公司将案涉房屋出售给周超。本院经二审查明，天虹公司为天虹小区一期工程房屋的开发商，李正强、陈光强、郭杰等人为该工程的承建方。2018年3月16日，李正强、陈光强等8人与天虹公司签订《协议书》，约定天虹公司用天虹社区一期2#至11#楼住宅和酒店附楼（除已售59户＋8户）解决所欠李正强等8人天虹小一期项目工程款。经李正强介绍，周超为李正强承建的天虹社区9#楼、陈光强与郭杰承建的5#、6#楼、陈光强承建的7#楼安装卷闸门、玻璃门，并于2018年5月20日与李正强、陈光强分别签订《卷闸门玻璃门安装购销合同》三份。卷闸门、玻璃门安装完毕经结算，李正强、陈光强、郭杰共欠付周超安装卷闸门玻璃门的工程款139,949元，且李正强、陈光强分别向周超出具了欠条。后因拖欠周超工程款不能给付，李正强、陈光强、郭杰内部商议，由李正强一人通过以房抵债方式支付三人所欠周超的全部工程款。2019年1月4日，天虹公司按照李正强要求，与周超签订《房屋买卖（预售）合同》，约定周超购买天虹社区8幢2单元503号房屋，房款为229,943元。同日，天虹公司向周超出具收据“收到周超房款269,766元”，周超向李正强出具欠条“今欠天虹社区李正强8号楼2单元503房房款129,800元”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为周超是否欠李正强房款129,800元。李正强为主张周超欠付其购房款129,800元，提交了2019年1月4日周超向其出具的欠条，内容为“今欠天虹社区李正强8号楼2单元503房房款129,800元”。周超认可该欠条的真实性，但辩称该《房屋买卖（预售）合同》约定房款229,943元与房款收据269,766元之间相差的三万余元为办理房屋房产证的加价，即每平方加800元，因该小区为小产权房，不具备办证条件，该加价应当扣除。李正强辩称《房屋买卖（预售）合同》约定房款229,943元系其与天虹公司之间所抵扣的工程款，天虹公司在将房屋抵扣所欠李正强等人工程款时，房屋尚不具备通水、通电等基本居住条件，李正强等人完善了通水、通电等基本设施，故李正强在天虹公司抵扣给李正强等人房屋原价基础上加价后出售给周超。对此，本院分析如下：首先，案涉房屋为128.46平方米，如按照周超所述因办理房屋产权证每平米加价800元，则案涉房屋加价后总房款为332,711元，而不是房款收据上的269,766元，加价后房款总额与房款收据数额不一致；其次，周超未提供因办理房产证而加价的相关证据；再次，李正强在转售给周超房屋时加价符合日常交易规则。故周超辩称该三万余元为办理房屋产权证的加价，本院不予采信。本案中，《房屋买卖（预售）合同》、房款收据、欠条为同一天出具，且双方均认可真实性，双方之间的法律关系转化为房屋买卖合同关系，周超应按照欠条内容向李正强支付所欠房款及利息。至于周超辩称双方之间工程款计算错误，应计算清楚后重新抵扣购房款金额，因周超未在一审中提出反诉，一审法院径行以无法确定以房抵债后周超应付购房款金额为由，驳回李正强的诉讼请求，不符合民事诉讼不诉不理的审理规则，本院二审予以纠正。周超所称漏算的工程款，可另行向李正强主张。关于未付房款利息问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，因李正强、周超在欠条中未约定欠款的利息，利息应自李正强起诉之日起参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算。综上所述，李正强的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5330号民事判决；二、被上诉人周超于本判决生效之日起十日内向上诉人李正强支付欠款129800元并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准自2020年8月14日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1448元，二审案件受理费1448元，均由被上诉人周超负担。本判决为终审判决。审判长  陶加峰审判员  许前让审判员  郑 佳二〇二一年一月五日法官助理张小桂书记员张皓