湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初312号原告：湖南省讴歌物业管理有限公司，住所宁乡市坝塘镇金洲村**。法定代表人：欧建国，系该公司总经理。原告委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，，住湖南省安化县系该公司法务（特别授权）。被告：许海兵，男，1984年10月11日出生，汉族，，住湖南省湘潭县委托诉讼代理人：胡文萍，女，1983年11月29日出生，汉族，，住武汉市东西湖区系被告许海兵妻子。原告湖南省讴歌物业管理有限公司（以下简称“讴歌物业”）与被告许海兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告讴歌物业的委托诉讼代理人夏博玲、被告委托诉讼代理人胡文萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告讴歌物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费3572元，生活垃圾费228元，增压费118元，违约金600元，共计4518元；2．由被告承担本案全部诉讼费、公告费。事实与理由：2017年4月14日，长沙龙泽置业有限公司与湖南省讴歌物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定自2017年4月1日开始湖南省讴歌物业管理有限公司向宁乡市学府花园小区提供物业服务。合同经甲乙双方签署后生效，至本物业服务区域内业主委员会依法选聘新的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时约定如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业B-105号房的业主，物业面积122.34平方米，物业费收费标准为0.8元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2017年4月15日至2020年4月30日的物业服务费用人民币3572元，生活垃圾费228元，增压费118元，违约金600元，但被告一直拒绝缴费。综上所述，由于被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请贵法院依法判令支持原告的诉讼请求。被告许海兵辩称：1.答辩人支付的物业管理费应为1590.42元：讴歌物业在学府花园实际服务的时间为2017年7月19日-2020年3月30日，答辩人的房屋因外墙渗水，导致室内大面积发霉，小区公共设施损坏，物业公司均未尽维修义务；2.答辩人支付的生活垃圾费应为150元：学府花园小区交房时间为2017年4月22日，2017年不是一个完整的物业服务年度，被答辩人未提供2017年的生活垃圾费授权委托书；3.驳回被答辩人收取增压费的请求：依据长沙市物价局关于长沙市水业集团居民住宅二次供水运营维护价格的暂行通知，六层以下的住户无需交纳增压费，被答辩人也并未提供水表抄表数据。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系原告所服务的学府花园B栋105室房屋业主，房屋建筑面积122.34㎡。原告与长沙龙泽置业有限公司签订的《宁乡学府花园物业服务合同》对被告具有约束力，根据上述合同的约定，高层电梯房1.5元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米，多层步梯房0.8元/月/平方米，被告物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米。关于计费时段，虽合同约定的服务时间为2017年4月1日至2020年3月30日，但根据长沙龙泽置业有限公司出具的中标通知书，讴歌物业公司是于2017年7月19日中标，确定在学府花园小区提供物业服务，原告讴歌物业公司也并未提供证据证明其从2017年4月1日开始实际提供了物业服务，故计费时段应从中标日期2017年7月19日开始起算，虽合同约定的服务期限是截止至2020年3月30日，但合同期满后，讴歌物业仍在该小区提供物业服务，在原告提供服务期间，开发商并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，故退场前的物业服务费，被告应当按照约定缴纳。经本院核算被告自2017年7月19日起计算至2020年4月30日的物业服务费为3259元（122.34㎡×33.3个月×0.8元/月/㎡）。宁乡市市容环境卫生管理局已委托原告代为收取2018年至2019年城市生活垃圾处理费，且原告已代为交纳该费用，故本院对2018年至2019年城市生活垃圾处理费150元予以支持，其他部分因原告未提供证据证明本院不予支持。关于增压费，因原告未提供证据证明被告的实际用水量，本院不予支持。鉴于原告讴歌物业在为小区提供物业服务过程中也难免有不尽完善之处，比如与业主欠缺沟通、工作方式有待改进等，故对原告讴歌物业公司主张的违约金，本院不予支持。原告未提供证据证明实际产生了公告费，故对原告要求支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定解聘原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告许海兵于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省讴歌物业管理有限公司物业服务管理费3259元、城市垃圾费150元，共计3409元；二、驳回原告湖南省讴歌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告湖南省讴歌物业管理有限公司负担6元，被告许海兵负担19元。本判决为终审判决。审判员  谢细珍二〇二一年一月十九日书记员  徐佳莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。