福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初298号 原告：张小林，男，1981年8月2日生，汉族，住福建省连城县。 原告：谢梅，女，1983年6月23日生，汉族，住福建省连城县。 上述原告委托诉讼代理人：池昌辉，福建慧来律师事务所律师。 被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省龙岩市连城县大桥下路48号莲峰镇政府三楼，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。 法定代表人：石书鑫，职务:董事长。 委托诉讼代理人：华润，女，1995年6月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：廖旭峰，男，1996年8月29日出生，汉族，住广西省全州县。 第三人：中国工商银行股份有限公司连城支行，住所地福建省龙岩市连城县城关北大东路191号，统一社会信用代码91350825858106068G。 法定代表人：陈兴才，职务：行长。 委托诉讼代理人：张祥海，男，1982年8月12日出生，汉族，住福建省连城县。 原告张小林、谢梅与被告连城恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国工商银行股份有限公司连城支行（以下简称工行连城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢梅及其与张小林的共同委托诉讼代理人池昌辉、被告恒大公司的委托诉讼代理人华润、廖旭峰、第三人工行连城支行的委托诉讼代理人张祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小林、谢梅向本院提出诉讼请求：一、判令解除张小林、谢梅与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201900828）及补充协议；二判令解除张小林、谢梅与第三人工行连城支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、判令恒大公司返还张小林、谢梅购房款67.4316万元，并支付自判决确定履行期限届满之日起至实际清偿之日止按67.4316万元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年12月发布的贷款市场报价利率计算的利息，该款扣除恒大公司向第三人工行连城支行归还张小林、谢梅结欠的贷款本息后，将剩余部分返还张小林、谢梅；四、本案的诉讼费用由恒大公司负担。事实与理由：张小林、谢梅于2019年5月3日同恒大公司签订了《连城恒大悦澜湾商品房认购书》，认购了恒大公司开发的连城恒大XX楼盘18幢2单元1103号住宅一套，张小林、谢梅签署认购书当日，支付定金2万元，恒大公司作为承诺人向张小林、谢梅出具了《无理由退房承诺书》，承诺在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年5月6日，张小林、谢梅支付首期购房款20.4316万元（含定金2万元抵作购房款）。2019年5月21日，张小林、谢梅与恒大公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201900828）及《补充协议》，合同约定张小林、谢梅购买恒大公司开发的位于连城县××小区××号楼××室××，商品房总价67.4316万元，签订合同前张小林、谢梅已支付购房款20.4316万元，余下购房款47万元，办理银行按揭贷款。张小林、谢梅为支付余下购房款，作为借款人／抵押人向工行连城支行办理个人住房贷款47万元，2019年6月20日，张小林、谢梅、恒大公司与工行连城支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定张小林、谢梅以购买案涉商品房抵押贷款47万元，贷款以按月等额本息还款方式于每月1日偿还，恒大公司为借款合同项下张小林、谢梅的全部债务提供阶段性连带责任保证。工行连城支行于2019年7月1日向张小林、谢梅发放的个人住房贷款47万元划入恒大公司名下账户。《商品房买卖合同（预售）》签订当日，张小林、谢梅与恒大公司还签订了《无理由退房协议书》，协议书约定：如张小林、谢梅按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时张小林、谢梅在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住前的任何时间，张小林、谢梅享有无理由退房的权利。合同签订后，张小林、谢梅依约履行了合同的各项义务并逐月归还连城工行贷款本息，截止2020年12月1日，贷款本金余额45.073861万元。张小林、谢梅多次向恒大公司提出退房请求，恒大公司却以各种理由拒绝办理。 恒大公司辩称，一、案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》系张小林、谢梅与恒大公司在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害张小林、谢梅的合法权益，同时不存在《民法典》第一百四十七条至第一百五十一条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百六十三条等规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为。因此，建议张小林、谢梅考虑双方良好的合作关系，继续履行合同。二、恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但无理由退房并非绝对无条件退房，张小林、谢梅应在退房的同时，依照《无理由退房协议书》的约定配合办理包括但不限于撤销商品房买卖合同备案手续等义务。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在张小林、谢梅履行合同义务且不存在任何违约的情况下，按照约定，张小林、谢梅具备无理由退房的权利，故恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。但是，无理由退房不是绝对的无条件退房，《无理由退房协议书》意在当张小林、谢梅符合该协议书所约定的条件后、张小林、谢梅提出退房要求时可以免受违约责任追究，并不是张小林、谢梅无须履行任何义务，恒大公司对其任意且随时提出的退房要求立刻绝对无条件地进行退款。否则，无理由退房便违背了国家“房住不炒”的政策。《无理由退房协议书》第二条明确约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还。”因此，在符合无理由退房情形的前提下，张小林、谢梅在申请退房时，还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒大公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续。待办理完毕上述有关手续后，恒大公司才有退还房款的约定义务。三、合同解除过程中恒大公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，恒大公司仅应退还房款本金，且退还的房款本金应先支付给贷款银行，剩余的部分归还给张小林、谢梅，张小林、谢梅无权要求恒大公司支付利息。根据《无理由退房协议书》第二、三条约定，恒大公司仅应退还楼款本金，张小林、谢梅选择无理由退房，恒大公司仅需退还购房款本金即可，但因本案中张小林、谢梅还拖欠银行贷款，恒大公司对该笔贷款承担阶段性保证责任，同时房屋处于银行的抵押状态中，因此恒大公司应将退还给张小林、谢梅的本金优先支付给银行，剩余部分再退还给张小林、谢梅。恒大公司在合同履行中不存在任何违约行为，恒大公司也不构成怠于履行退房手续，无论张小林、谢梅是否享有无理由退房的权利，合同的解除也不应使守约方遭受任何损失。在上述合同解除过程中，恒大公司并未过错，由于解除合同的请求是由张小林、谢梅发起，且张小林、谢梅从未书面通知过恒大公司其要解除合同，也未办理解除合同的相关手续，按照公平合理的原则，诉讼费等作为张小林、谢梅单方提出解除合同增加的费用，应由其自行承担。因此，张小林、谢梅要求恒大公司支付利息及承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、无理由退房实际上是恒大公司附条件主动增加己方义务而减轻张小林、谢梅责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间，且恒大公司已将张小林、谢梅交付的购房款投入工程建设，考虑到办理完整个退房退款手续客观上需要一定的期限及兑付大量现金对恒大公司财务所造成的影响，恳请法院酌定给予三个月以上的办理期限。综上，恒大公司积极诚信履行约定义务，恳请法院综合考虑合同约定及张小林、谢梅单方请求解除合同给恒大公司造成的不利影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大公司的合法权益。 第三人工行连城支行述称，案涉房屋在我银行办理按揭贷款，如果要退房应提前把贷款还清，截至2021年11月1日借款人尚欠借款本金449559.24元。 本院经审理认定如下事实：2019年5月3日，张小林、谢梅与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾商品房认购书》，认购了连城恒大XX湾楼盘18幢2-1103单元房产。同日，恒大公司向张小林、谢梅出具《无理由退房承诺书》（以下简称承诺书），承诺书载明：“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同时，恒大公司作为甲方与张小林、谢梅作为乙方签订了《无理由退房协议书》（以下简称协议书），协议书载明：“……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。……”2019年5月6日，张小林、谢梅支付首付款204316元，余款470000元向银行按揭贷款。2019年5月21日，恒大公司与张小林、谢梅签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201900828号，合同约定张小林、谢梅购买恒大公司开发的“恒大XX湾”18#楼1103室房屋，房屋面积103.28平米，价格为6259.01元/平方米，总价674316元。2019年6月3日，涉案商品房办理了备案登记手续。2019年6月20日，工行连城支行作为贷款人与张小林、谢梅作为借款人、抵押人、恒大公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，张小林、谢梅向工行连城支行借款470000元用于支付购房款。2019年7月1日工行连城支行向张小林、谢梅发放按揭贷款470000元，并将贷款直接支付至恒大公司账户。截止2021年1月1日止，张小林、谢梅结欠工行连城支行贷款本金449559.24元。张小林、谢梅于2020年12月18日诉至本院，要求退房退款。 上述事实，有张小林、谢梅提供的下述证据：1．《连城恒大悦澜湾商品房认购书》，2.《无理由退房承诺书》，3．《收款收据》，4.《商品房买卖合同（预售）》，5.《个人购房借款/担保合同》，6.《无理由退房协议书》，7.《自营历史明细表》；恒大公司提供的下述证据：1．《无理由退房协议书》，2.连城房管局《合同注销申请资料清单及申请表》，3．连城开发企业沟通微信截图，4．房管局联系人微信截图；第三人工行连城支行提供的下述证据：贷款还贷明细；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，张小林、谢梅与恒大公司签订的《无理由退房协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《无理由退房协议书》的约定，在支付总房款30%及以上，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，张小林、谢梅有权行使无理由退房的权利，故张小林、谢梅要求解除其与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。因张小林、谢梅购买的房屋在第三人工行连城支行办理了按揭贷款，本案合同解除后所退回的购房款首先应当用于归还第三人的按揭贷款本息，剩余部分用于返还张小林、谢梅。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、解除张小林、谢梅与连城恒大置业有限公司于2019年5月21日签订的编号为201900828号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还中国工商银行股份有限公司连城支行张小林、谢梅结欠的贷款本金449559.24元，及自2021年1月2日起至实际归还之日按借款合同约定的相应利息。 三、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还张小林、谢梅购房款674316元，并支付以674316元为基数自本判决确定履行期限届满之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年2月公布的贷款市场报价利率计算的利息。连城恒大置业有限公司返还给张小林、谢梅的购房款674316元首先用于归还本判决第二项中张小林、谢梅结欠的贷款本息，剩余部分返还给张小林、谢梅。 四、驳回张小林、谢梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10543.1元，减半收取5271.55元，由连城恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨映辉 二〇二一年一月二十二日 法官 助理  林 惠 代理书记员  华娴锋 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”