山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初6230号 原告：司爱亮，男，1972年3月10日出生，汉族，住山东省利津县。 被告：魏波，男，1985年12月20日出生，汉族，住东营市。 原告司爱亮与被告魏波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司爱亮、被告魏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 司爱亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令魏波为司爱亮腾出其购买的位于东营市房屋，房产证号：（2019）东营市不动产权0042348号；2.魏波按9000元／年支付给司爱亮自2019年10月1日至实际搬出该房屋的租金；3.诉讼费由魏波负担。事实与理由：2019年7月5日，司爱亮与魏波签订了《房产买卖契约》，以肆拾贰万元的价格全款购买了魏波位于东营市××路××号××幢××单元××室××，并于2017年7月31日通过【转移登记】颁发不动产权证，房产证号：（2019）东营市不动产权0042348号。双方约定于2019年10月1日魏波将房屋正式交付给司爱亮。该房屋到约定交付期限后，司爱亮多次催促魏波腾出房屋，魏波无理由拒绝。为此，司爱亮为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 魏波辩称，魏波为了办理银行贷款，司爱亮为了提取住房公积金，经中介介绍双方签订了虚假的买卖合同，当时的本意不是要买卖房屋，主要是顶名借款，但是如果司爱亮同意把首付款90000元和魏波偿还的房贷支付给魏波，也可以同意腾空房屋，但不同意支付租金。 本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，魏波与司爱亮签订房屋买卖合同，约定魏波将位于东营区××路××号××幢××单元××室房××0元的价格出卖给司爱亮，双方同意于2019年10月1日由魏波将上述房屋正式交给司爱亮。同日，司爱亮向魏波账户转账84000元。司爱亮提供的银行账户交易明细显示，在司爱亮向魏波转款前，司爱亮收到了王树玲向其转款的84000元。2019年7月24日，司爱亮账户收到6000元。同日，司爱亮将该6000元转账给魏波并注明首付房款。2019年7月31日，涉案房产过户至司爱亮名下。2019年8月1日，司爱亮、司巍龙（司爱亮之子）作为借款人，在中国建设银行股份有限公司东营分行办理了金额为330000元的银行抵押贷款，借款期限自2019年8月1日至2034年8月1日，采用等额本息还款方法，每个月归还本息合计2677.15元。按照借款合同约定，中国建设银行股份有限公司东营分行将330000元以购房款的形式直接转至魏波账户。自2019年9月至2020年11月，上述房款一直由魏波偿还。2020年12月份的贷款为司爱亮偿还。司爱亮主张其购买房屋后，因不急于居住，同意魏波继续在该房内居住，并约定贷款由魏波偿还。2020年5月，因魏波偿还借款出现逾期，司爱亮开始要求魏波腾空房屋。 司爱亮主张其已经缴纳了全部房款，而且已经偿还了因购买房屋向王树玲借款84000元，并提交银行转账记录一份及收条一份予以证实。该银行转账记录显示2019年10月8日司爱亮提取住房公积金140000元。2019年10月26日，司爱亮将其提取的住房公积金转至张金亮账户。同日，王树玲出具收条一份，载明：“今收到现金壹拾肆万元整”。司爱亮认可该收条为王树玲丈夫张金亮出具，当时王树玲也在场。魏波对司爱亮的主张不予认可，不能认定司爱亮已偿还了王树玲的借款，并主张王树玲向司爱亮转款84000元的目的在于让银行看到首付款已支付的事实，当时约定仅虚假走账并不真实买房，魏波收到该84000元后已经将该款项支付给中间人郝丽，然后由郝丽转回至王树玲账户，魏波并未实际收到该84000元，另外6000元也是虚假走账。 为查明事实，本院依职权向郝丽和王树玲核实情况，并调取了王树玲与郝丽民间借贷纠纷一案的卷宗材料以及该案（2020）鲁0502民初1339号判决书。该案王树玲提供的王树玲与郝丽的微信聊天记录显示，郝丽于2019年7月4日通过微信向王树玲发信息：“姐你把下午去压房子的电话发给我，我给魏波发过去”。王树玲手写备注为：他表弟抵押房子时，抵押给我弟弟了，抵押当天记录”。2020年9月2日，王树玲向郝丽微信发送信息：“评估费1000、手续费6000、流水300、拿证300元、利息5000，共计12600元加25万共计262600元。”。郝丽向王树玲微信发送手写明细载明：“费用5000+1000+2560=8560；250000-8560=241440-80000（过桥）=161440-5000（转账）-84000（转账）=27440”。郝丽问王树玲：“你看我算的对吗？你再给我转27440元”。王树玲回复：“对”。2019年9月2日，郝丽向王树玲账户转款262600元。王树玲备注为：“魏波的账，郝丽还的（原告）”。本院在对郝丽询问时，郝丽陈述上述250000元为魏波向其转款，用于偿还王树玲垫付的首付款84000元和其他的借款，其中明细中的“84000元”就是司爱亮向魏波虚假转账的84000元首付款，已经按照约定转回至王树玲账户。郝丽还陈述其还垫付了6000元用于虚假走账。至于（2020）鲁0502民初1339号案件是否将该部分款项认定为郝丽偿还王树玲的借款，因郝丽看不明白判决书的内容，请法院依法认定。 本院依职权向王树玲核实，王树玲陈述当时司爱亮为了取住房公积金，魏波为了获得银行贷款，确实签订了虚假买卖合同，但由于郝丽在（2020）鲁0502民初1339号案件中陈述上述250000元为郝丽偿还王树玲借款，法院未采信王树玲的陈述，而是将虚假转账的首付款84000元认定为郝丽的还款。王树玲同时认可收到了司爱亮偿还的140000元，但与首付款84000元无关，是司爱亮偿还的其他的借款。 本院依职权向（2020）鲁0502民初1339号案件的承办人核实情况，该案承办人陈述，因王树玲和郝丽的陈述不一致，而且涉及案外人的利益，法院对郝丽向王树玲转款250000元未予认定，没有认定上述250000元为郝丽向王树玲的还款。（2020）鲁0502民初1339号判决书载明：“本院认定2018年6月28日借款实际出借本金47500元，2018年10月1日借款实际出借本金250000元（第8页第一段倒数第一、二行）；郝丽于2019年3月21日的还款20000元用于偿还2018年10月1日的借款，于2019年2月3日的还款50000元系偿还2018年6月28日的借款。因本院业已认定双方未约定利息，故上述还款均为偿还本金。因此，2018年10月1日借款尚余本金5000元未还，2018年6月28日借款已还清”。现该文书已生效。 庭审中，魏波明确表示若司爱亮同意支付其首付款90000元并将其偿还的银行贷款予以返还，魏波同意将涉案房屋腾空并交付给司爱亮。司爱亮明确表示其不同意支付首付款90000元，如果魏波能够偿还完贷款并返还其支付的90000元首付款，可以不要求魏波交付涉案房屋。 本院认为，本案争议的焦点在于：司爱亮与魏波之间是否存在真实的房屋买卖房合同关系。作为普通购房者，在购买房屋前应当查看房屋的位置、结构以及房屋内部的装修等情况，并就涉案房屋的价款、过户事宜等进行协商，司爱亮却未提供证据证明其在购房前到涉案房屋进行查看的事实；购房的主要目的应是居住、使用，若司爱亮确实不需要居住、使用涉案房屋，完全没有必要在其经济条件非常紧张且欠账的情况下，购买涉案房屋；如果司爱亮确实购买了涉案房屋，在其暂时不需要居住的情况下，完全可以将房屋对外出租以收取租金，而不是由原房主继续占有涉案房屋；如果司爱亮通过银行贷款购买了涉案房屋，应该按月由其本人偿还涉案房屋产生的借款，而不应该由魏波偿还上述借款；从涉案房屋的办理房产抵押的过程看，完全是由王树玲和郝丽在进行协商以及对相关费用进行结算，而不是魏波与司爱亮进行协商。综上所述，结合本院查明的事实，司爱亮主张其购房后不需要居住涉案房屋，故同意魏波暂时居住并偿还贷款的主张，本院不予采信。魏波主张双方为了各自的目的而进行的虚假交易，具有高度盖然性，本院予以采信。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。司爱亮与魏波签订的房屋买卖合同，是双方虚假意思表示实施的民事法律行为，该行为应认定为无效。司爱亮主张魏波腾空并交付其购买的位于东营市房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋并非基于真实的买卖行为而进行的变更登记，而是双方为了顶冒名贷款而实施的虚假行为，司爱亮主张由魏波支付自2019年10月1日起至实际腾房之日止的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于司爱亮支付的首付款以及以其名义向银行的贷款。虽然司爱亮表面上向魏波转款90000元，但上述款项并非司爱亮所有，而是由王树玲和郝丽垫付，且魏波已经将上述款项偿还给郝丽和王树玲，司爱亮与魏波之间的转账仅是为了获得银行贷款而进行的虚假交易，不能认定司爱亮已履行了合同约定的支付首付款的义务，司爱亮主张若不能腾空房屋，由魏波返还首付款90000元，本院不予支持。关于司爱亮名下金额为330000元的银行贷款，该借款如何偿还直接涉及案外第三方中国建设银行股份有限公司东营分行的利益，应由中国建设银行股份有限公司东营分行行使作为债权人的权利，司爱亮作为该借款的债务人，其与魏波之间的约定对债权人不发生效力，司爱亮无权要求魏波立即偿还其在中国建设银行东营分行的贷款。关于现登记在司爱亮名下的涉案房屋，魏波将涉案房屋过户至司爱亮名下，表面上是在履行双方签订的房屋买卖合同的过户义务，事实上也是办理双方顶名贷款设置抵押权的必要前提，该房屋过户至司爱亮名下亦具有担保魏波及时偿还银行贷款的目的。因此，在魏波清偿完毕司爱亮名下以该房屋抵押的贷款前，不宜将涉案房屋恢复变更至魏波名下。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告司爱亮的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告司爱亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 张立云 二〇二一年一月十五日 法官助理 侯田田 书 记 员 杜 岩