上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23510号原告：秦岭，女，1984年5月3日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：王惠娟，女，1955年2月10日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：徐振东，北京市博儒(上海)律师事务所律师。被告：上海美瑞置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：尹向彬，董事长。委托诉讼代理人：孙佳琦，男。原告秦岭、王惠娟与被告上海美瑞置业有限公司(以下简称美瑞公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年11月25日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人徐振东、被告委托诉讼代理人孙佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦岭、王惠娟向本院提出诉讼请求：支付逾期交房违约金人民币134,480元。后变更诉讼请求为：1.支付逾期交房违约金250,510元(以820,000元为基数，以日万分之五为标准，自2019年7月1日计算至2020年8月17日止；以1,640,000元为基数，以日万分之五为标准，自2020年8月18日起计算至房屋交付之日止)；2.交付上海市青浦区美瑞清河湾广场1278号2幢312室房屋(以下简称涉案房屋)；3.协助办理涉案房屋过户手续，过户至秦岭、王惠娟名下。事实与理由：2018年7月29日，双方签订上海市商品房预售合同，原告向被告购买涉案房屋。双方约定购房总价1,640,000元，2019年6月30日前交付房屋。合同签订后，原告按约支付购房款820,000元，后于2020年8月17日以贷款方式支付购房尾款820,000元。然截至庭审之日，被告仍未向原告交付符合条件的房屋。为维护原告自身合法权益，故提出支付逾期交房违约金、交付房屋以及协助过户的诉讼请求，另因合同约定的违约金计算标准过低，原告因被告逾期交房有房租、利息等损失，故主张以日万分之五计算，望判如所请。被告美瑞公司辩称：1.仅同意以日万分之0.3为标准支付2020年1月1日前的逾期交房违约金。2020年3月前被告确实存在逾期交房行为，故被告同意按照上海市商品房预售合同第12条约定，以日万分之0.3为标准支付逾期交房违约金。2020年3月后涉案房屋已通过竣工验收、符合交房条件，至今未交房系因原告拖延办理贷款手续、迟延支付购房尾款以及拒不配合前来验收房屋，被告不同意支付此后的逾期交房违约金。2020年1月至3月，因新冠肺炎疫情影响导致竣工验收迟延，系不可抗力，故不同意支付该期间的逾期交房违约金。2.同意交付涉案房屋，2020年3月16日后涉案房屋便符合交付条件。3.同意协助办理过户手续，将涉案房屋过户至秦岭、王惠娟名下。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区香花桥街道清河湾路美瑞清河湾广场1278号2幢3层312室，系办公房。2018年7月29日，甲方(卖方)美瑞公司与乙方(买方)秦岭、王惠娟签订上海市商品房预售合同。合同第二条约定，乙方向甲方购买涉案房屋，用途为办公，暂测建筑面积41.38平方米。第三条约定，每平方米单价39,632.68元，总价1,640,000元。第十一条约定，甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方。第十二条约定，如甲方未在约定期限将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付房价款日万分之0.3计算，违约金自约定最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，交付的标志是签署收楼确认书。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)180日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署房屋交接书之日起60天内，依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一约定，乙方于2018年7月29日与甲方签约，并付首付款500,000元；乙方于2018年8月31日前支付房款320,000元；乙方于2018年12月31日前支付房款820,000元。合同补充协议第六条约定，甲方在收到乙方全部购房款(包括购房的银行按揭款、面积补差款等)前有权不将该房屋交付给乙方，并不予协助办理房屋权属证明，乙方对此无异议。合同补充协议第十二条约定，交付期限届满时未达到交付条件、标准的，乙方同意给予甲方三个月的交付宽限期，宽限期内乙方不追究甲方的违约责任。合同补充协议第十三条约定，因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担。合同还约定了其他事宜。2018年6月24日，秦岭向美瑞公司支付房款50,000元。2018年6月29日，王惠娟向美瑞公司支付房款50,000元。2018年7月16日，王惠娟向美瑞公司支付房款200,000元。2018年7月25日，王惠娟向美瑞公司支付房款200,000元。2018年8月31日，王惠娟向美瑞公司支付房款320,000元。2020年8月17日，秦岭、王惠娟以贷款方式向美瑞公司支付房款820,000元。另查明，秦岭、王惠娟于2020年6月4日就涉案房屋与案外人上海农村商业银行股份有限公司签订个人房屋抵押借款合同。再查明，美瑞公司于2020年3月16日取得涉案房屋建筑工程综合竣工验收合同通知书。美瑞公司工作人员于2020年4月1日以微信方式告知秦岭、王惠娟可以办理贷款和交付手续。美瑞公司于2020年7月29日向上海市青浦区不动产登记事务中心申办涉案房屋大产证。庭审中，双方确认因美瑞公司未获得相关备案许可，导致涉案房屋无法办理贷款手续，因未通过竣工验收，导致无法交付涉案房屋，但自2020年3月16日后，上述障碍已消除，涉案房屋现已符合交房和过户条件。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市商品房预售合同、付款凭证、个人房屋抵押借款合同、不动产登记事务中心收件收据、微信聊天记录，被告提供的微信聊天记录、建筑工程综合竣工验收合同通知书等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的上海市商品房预售合同系买卖双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，当属合法有效，双方应当恪守履行。关于支付逾期交房违约金的诉讼请求。因涉案房屋未通过竣工验收、未获得相关备案许可，导致无法按期交房，美瑞公司确存在逾期交房的违约行为。预售合同第十一条明确约定美瑞公司应于2019年6月30日交付房屋。虽补充协议约定了三个月的交付宽限期，但美瑞公司在庭审中表示愿意从2019年6月31日(口误，应为2019年7月1日)起承担违约金责任，系对自身权利的处分。故本院对秦岭、王惠娟诉请自2019年7月1日开始计算逾期交房违约金的意见予以支持。根据在案证据，涉案房屋自2020年3月16日通过竣工验收后即具备申办贷款和交付条件，美瑞公司于2020年4月1日通知秦岭、王惠娟可申办贷款和交付房屋。按照预售合同约定，秦岭、王惠娟应在收到该通知之日起3日内配合做好后续交接事宜，然其却直至同年6月4日才就涉案房屋签订贷款合同。故此，美瑞公司的逾期交房违约责任应承担至2020年4月4日止。在美瑞公司通知交房以后，秦岭、王惠娟未依法及时受领并办理相关手续，美瑞公司不应再承担违约责任。关于美瑞公司提出因新冠肺炎疫情的不可抗力导致竣工验收迟延，其无需支付2020年1月1日后的逾期交房违约金的答辩意见，事实和法律依据不足，本院难以采纳。关于逾期交房违约金的计算标准，预售合同第十二条约定为已付房款的日万分之0.3，秦岭、王惠娟诉称该违约金计算标准过低，主张以日万分之五为标准计算。虽秦岭、王惠娟未提供直接证据，但根据一般常识判断，该约定确实远低于造成的实际损失。故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，按照公平原则和诚信原则，酌情将逾期交房违约金调整为以820,000元为基数，以日万分之一为标准，自2019年7月1日起计算至2020年4月4日止。关于要求交付涉案房屋和协助办理过户手续的诉讼请求。因涉案房屋现已符合交房和过户条件，且秦岭、王惠娟已向美瑞公司支付全部购房款，故本院就交房和过户的诉讼请求予以支持。根据预售合同补充协议第十三条的约定，涉案房屋因过户产生的相关税费由双方按国家及地方相关法律、法规各自承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，2020年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、被告上海美瑞置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告秦岭、王惠娟逾期交房违约金(以820,000元为基数，以日万分之一为标准，自2019年7月1日起计算至2020年4月4日止)；二、被告上海美瑞置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告秦岭、王惠娟交付上海市青浦区美瑞清河湾广场1278号2幢312室房屋；三、被告上海美瑞置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告秦岭、王惠娟将上海市青浦区美瑞清河湾广场1278号2幢312室房屋过户至秦岭、王惠娟名下，由此产生的相关税费双方按国家及地方相关法律、法规各自承担。四、驳回原告秦岭、王惠娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,057.60元，减半收取计2,528.80元，由原告秦岭、王惠娟负担2,348.80元，由被告上海美瑞置业有限公司负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年一月二十六日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。