广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初32282号原告：东莞市莞昌实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××2634397。法定代表人：袁伦平，执行董事。委托诉讼代理人：王捷，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：林俊刚，男，1989年1月7日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县××××××××，公民身份号码：362×××××××********。原告东莞市莞昌实业投资有限公司诉被告林俊刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王捷到庭参加诉讼，被告林俊刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉请：1.被告支付拖欠的2020年5月至8月份的占有使用费51600元、水电费24311元，合计75911元，并自起诉之日起至全部欠款清偿之日止以75911元为基数按日0.3%支付滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月30日，原告以其法定代表人袁伦平名义与东莞市东城区牛山股份经济合作社签订《物业租赁合同》一份，承租东莞市东城区牛山股份经济合作社所有的位于东莞市东城区××××××××的厂房、宿舍合共18037平方米，作生产经营用途，租赁期限共10年（从2014年12月23日至2024年12月22日止）。2018年4月11日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定将原告所承租来的上述厂房、宿舍中的约800平方米厂房、3间宿舍、1间厕所分租给被告，租赁期为3年（自2018年4月11日起至2021年4月10日止），月租金合计为12900元，租金和水电费应当在每月5号前交清，如延迟到当月10日仍未能缴清一切费用，原告有权按每天0.3%收取滞纳金并有权采取停电停水措施，所造成的一切经济损失由被告承担。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，然而自2020年5月份起至同年8月份，被告一直连续拖欠租金水电费未交，2020年8月11日，原告与被告签订《解除租赁合同协议书》一份，约定自2020年8月11日起解除双方签订的《租赁合同》，被告确认其共欠到原告租金及水电费为75911元且承诺于2020年8月20日前从租赁物中搬迁完所有设备并清理干净厂房宿舍内的所有垃圾。但是，被告实际上并未如约在2020年8月20日前腾迁，而是至8月下旬才搬迁完，厂内的卫生也没有清理。被告已经迁出，但对其所拖欠的租金及水电费仍未予支付。被告林俊刚未在法定期限内向本院提交答辩意见，也没有提交证据。经审理查明，为证明诉称的事实，原告提交了物业租赁合同、租赁合同、网上银行电子回单、解除租赁合同协议书、欠款确认及承诺书、缴费通知单、原告法定代表人袁伦平与被告的微信聊天记录。上述证据显示，原告法定代表人袁伦平于2014年10月30日与东莞市东城区牛山股份经济联合社签订了物业租赁合同，承租了东莞市东城区××××××××的厂房、宿舍共计18037平方米，租赁期限从2014年12月23日至2024年12月22日止，租金为220000元/月并采取相应递增方式。后原告于2018年4月11日与被告签订租赁合同，将上述租赁物中的部分厂房、宿舍等分租给被告，租赁期限从2018年4月11日至2021年4月10日止，租金为12900元/月，每三年递增一次，每次按租金的总额递增10%，租金及水电费每月5号前交清，如延迟到当月10日仍未能缴清一切费用，原告可按每天收取0.3%的滞纳金并有权采取停电停水措施，所造成的一切经济损失由被告承担。网上银行电子回单显示被告向原告法定代表人袁伦平转账支付租金及水电费的情况，原告确认被告已经缴清2020年4月及之前的租金、2020年3月及之前的水电费。双方于2020年8月11日签署了解除租赁合同协议书，商讨同意在2020年8月11日解除租赁合同，被告应缴纳厂房宿舍所欠的租金、水电费：2020年5月的租金和2020年4月的水电费17480元、2020年6月租金和2020年5月的水电费19243元、2020年7月租金和2020年6月的水电费19946元、2020年8月租金12900元和2020年7月水电费6342元共计19242元，以上合计欠款75911元，原告承诺被告在2020年8月20日前搬完所有的设备（搬迁时厂房、宿舍所有的垃圾必须全部清理干净），就不收2020年8月租金12900元，如在上述时间没有搬完就收取2020年8月整月的租金。被告还于同日签署了欠款确认及承诺书，内容为“兹有林俊刚，身份证号码362×××××××********，因租赁东莞市×××××物业，尚欠东莞市莞昌实业投资有限公司租金、垫付水电费合计75911元，林俊刚承诺还清”。原告主张被告后于2020年8月底才搬离，其提交的原告法定代表人袁伦平与被告2020年8月31日的微信聊天记录显示，袁伦平陈述“林总，林总，你那边东西如果明天没有搬完呢，今天到明天没有搬完，到时候我就全部卖给废品了，我再跟你说，你该搬的你全部要搬我这里空出来，我好交给别人，要不你到时候算房子（租）的话你又不同意啊，你赶紧，反正在明天之内一天全部搬到，你要搬到楼上就搬楼上搬哪里是你的事”，被告答复称“明白。袁总”。另，原告确认案涉租赁物没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证。本院认为，被告林俊刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见及证据，视为其放弃对原告起诉主张的事实进行抗辩和对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。围绕原告的诉请，本院综合分析如下：关于案涉租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告确认案涉租赁物没有房产证，亦未取得建设工程规划许可证，由于案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证即交付使用违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉租赁合同应为无效。关于原告的各项诉请。双方在2020年8月11日对被告承租期间的租金及水电费进行结算，被告确认尚欠原告2020年5月至8月租金及2020年4月至7月水电费共计75911元，而被告于2020年8月31日搬离，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院认定被告应向原告支付2020年5月至2020年8月的占有使用费及水电费共计75911元。原告主张被告应按租赁合同的约定以上述欠款为基数按日0.3%支付滞纳金，因案涉租赁合同已被认定无效，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告林俊刚于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告东莞市莞昌实业投资有限公司支付房屋占有使用费及水电费75911元；二、驳回原告东莞市莞昌实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费848.89元（原告已预交），由被告林俊刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。(本页无正文)审判员  王彩华二〇二〇年十二月二十九日书记员  江淑婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。