上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11554号原告：成都那库家居有限公司，住所地四川省成都市。法定代表人：胡建波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晔文，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰,董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。原告成都那库家居有限公司(以下简称成都那库公司)诉被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，成都那库公司申请鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司进行鉴定并出具司法鉴定意见书。本案于2020年9月27日公开开庭进行了审理，原告成都那库公司的委托诉讼代理人钱晔文、徐娟，被告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都那库公司向本院提出如下诉讼请求：1、吉盛伟邦公司赔偿C3-02房屋的设计、装修损失人民币2,085,670元；2、吉盛伟邦公司赔偿C3-10房屋的设计、装修损失2,842,766.65元和解约补偿款908,821.93元；3、吉盛伟邦公司返还履约保证金16万元及利息(按照年利率6%，自2019年1月7日起计算至实际返还之日止)。事实与理由：2018年11月，成都那库公司承租吉盛伟邦公司位于上海市青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号(即吉盛伟邦国际家具村C3馆C3-02)房屋，并对房屋进行设计、装修等工作。2019年1月7日，成都那库公司支付履约保证金16万元，但因吉盛伟邦公司原因一直未签订书面合同。2019年3月，吉盛伟邦公司提出要拆除C3-02房屋，要求成都那库公司搬离，转为承租C3馆C3-10房屋，双方于2019年5月16日签订租赁合同，约定租赁期限自2019年5月16日起至2021年5月15日，租赁费及综合管理费每月57,134元，未经双方协商自行解除合同的一方需向守约方支付等同于2个月的最后一年度标准租赁费和综合管理费的金额作为违约金，同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费和综合管理费作为补偿金。成都那库公司对C3-10房屋进行了设计、装修等工作。2019年9月6日，吉盛伟邦公司向全体商户发出《上海吉盛伟邦家具村升级改造告知函》，表示将对家具村进行升级改造，打造市西科技园。至此，家具村名存实亡，合同目的无法实现，成都那库公司为了避免损失进一步扩大于2019年9月7日向吉盛伟邦公司发送《合同解除通知函》，表示解除合同并要求赔偿损失。因吉盛伟邦公司的违约行为，导致C3-02、C3-10房屋合同均无法继续履行，吉盛伟邦公司应承担违约赔偿责任。成都那库公司事后才得知承租的房屋没有合法权证，属于违章建筑。被告吉盛伟邦公司辩称：不同意成都那库公司的全部诉讼请求。双方先签订了C3-02房屋的合同，因为吉盛伟邦公司原因解除了该份合同。双方另行签订C3-10号房屋合同，成都那库公司进行了拆除和部分装修工作，之后在吉盛伟邦公司要求下停止装修解除合同。成都那库公司的损失，应当以法院指定的鉴定机构鉴定结论为准，关于鉴定意见书中的鉴定意见(不包括额外赔偿费用)予以认可，是否全部赔偿由法院认定。损失和违约金不能重复主张，如果约定的违约金低于实际损失，应当以实际损失为准。如果约定的违约金过高，也应当以实际损失为准。关于保证金同意返还，但是对于利息标准不认可，应当按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率为准。经开庭审理查明：2018年11月，吉盛伟邦公司(甲方)与成都那库公司(乙方)签订《C3-02场地租赁合同》，约定甲方将C3-02房屋出租给乙方经营使用,租赁面积为750平方米,使用面积为租赁面积70%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的那库系列品牌整屋定制产品。租赁期限自2018年11月26日起至2021年3月31日止。甲方应当在2018年11月26日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的费用分为租赁费、综合管理费两项，租赁费和综合管理费自2019年3月1日起计费。自2019年3月1日起至2021年3月31日期间租赁费为零元，2019年3月1日至2020年3月31日期间综合管理费每月70,956元，2020年4月1日至2021年3月31日期间综合管理费每月77,526元。租赁费和综合管理费按月计算，付款周期为3个月，先付后用。甲方应及时将租赁场地按约定日期交付给乙方使用，乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳16万元,作为乙方履约保证金。合同终止时,乙方应向甲方交纳产品质量保证金16万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可退回。合同期满前，任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同，应提前90天书面告知另一方，经双方协商一致，办理相关合同提前终止协议，同时解约方需向守约方支付相当于2个月的最后一年度标准租赁费和综合管理费作为违约金；如未经双方协商一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金，同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费和综合管理费作为补偿金。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，吉盛伟邦公司将C3-02号房屋交付成都那库公司使用。2019年1月7日，成都那库公司支付了履约保证金16万元。2019年3月，成都那库公司进行了拆除和装修，装修工程未全部完成。之后应吉盛伟邦公司要求，成都那库公司停止装修并腾退C3-02房屋。2019年5月16日，吉盛伟邦公司(甲方)与成都那库公司(乙方)签订《C3-10场地租赁合同》，约定甲方将C3-10房屋出租给乙方经营使用,租赁面积为583平方米,使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的那库系列品牌整屋定制产品。租赁期限自2019年5月16日起至2021年5月15日止。甲方应当在2019年5月16日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的费用分为租赁费、综合管理费两项，租赁费和综合管理费自2019年10月16日起计费，租赁费和综合管理费共计每月57,134元。其余条款基本与《C3-02场地租赁合同》相同。吉盛伟邦公司将C3-10馆交付成都那库公司，成都那库公司进行了拆除和装修，装修工程未全部完成。2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知书》，称：“……将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心－‘市西科技园’……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。2019年9月7日，成都那库公司向吉盛伟邦公司发送《合同解除通知函》，要求解除合同并赔偿损失。2020年5月7日，吉盛伟邦公司回函，表示尊重成都那库公司提出的解约意见，不同意吉盛伟邦公司违约，近期将对C3-10进行违建拆除，要求成都那库公司对物品进行移除。审理中，成都那库公司申请对装修及拆除工程进行鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司进行鉴定并出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、C3-02馆拆除及装饰装修造价为129,092.66元；2、C3-10馆拆除及装饰装修造价为466,226.34元；3、原告提出C3-10馆额外赔偿费用为2,181,025元，包括：设计费用120,000元、铝型材费用30,000元、智能灯光系统费用31,842元、店面石材费用234,121元、店面地板费用41,340元、智能灯具费用12,000元、店面卫浴采购费用3,600元、店面样品产品费用935,389元、店面装修费用(装修公司要求赔偿)772,733元；4、原告提出C3-02馆额外赔偿费用为1,956,577元，包括：设计费用635,680元、店面石材岩板费用553,800元、店面外墙装饰物料费用630,000元、店面装修费用(装修公司要求赔偿)137,097元。成都那库公司为此支付了鉴定费117,500元。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，场地租赁合同、银行回单、告知函、合同解除通知函、回复函、鉴定意见书，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。成都那库公司为证明C3-02馆损失，提供了：1、室内装修设计合同、情况说明、付款凭证、工作联系函、装修图纸，装修合同约定金额为635,680元，已付10万元，装修设计已完成；2、岩板采购合同、付款凭证，石岩板采购费553,800元，已付5万元，未安装；3、外墙装饰材料采购合同、付款凭证、收据、合同解除通知函，采购费用共计63万元，已支付60万元，产品已定制完毕，尚未安装；4、装修工程预算书、付款凭证、催款函，装修合同约定工程款共计266,190元，已支付20万元。成都那库公司为证明C3-10馆损失，提供了：1、室内装修设计合同、付款凭证、装修图纸，装修合同约定金额为12万元，实付12万元，装修设计已完成；2、铝型材采购合同、付款凭证、解除协议，铝型材已付3万元，解除协议约定3万元不退作为赔偿；3、智能灯光系统采购合同、付款凭证，采购费31,842元，已付1万元，现场已铺好线路，相关设施未安装；4、空调订单、付款凭证，空调采购费55,000元，已付清；5、石材采购合同、付款凭证，石材采购费246,000元，已付134,779元，石材少量已安装，其余未安装；6、地板采购协议、付款凭证、照片，地板采购费41,340元已付清，地板未安装；7、智能灯具采购订单、付款凭证、催款函，智能灯具采购费18,898.42元，已支付6,898.42元，灯具在仓库中未安装；8、卫浴采购清单，水龙头3,600元，已发货未付款；9、样品产品费用采购合同、付款凭证、销售订单、报价明细、入库单、照片，样品定制费用共935,389元，成都那库公司采购材料后自行生产样品，铝制品家具的48万元采购费已付清；10、装修工程预算书、付款凭证、催款函，装修合同约定工程款共计1,227,080.37元，已支付35万元。吉盛伟邦公司认为：对鉴定报告中的第1、2项即现场已安装部分无异议，对3、4项有异议，不予认可。C3-02馆只装修了几天，C3-10馆装修也不到一个月。成都那库公司自己就是生产家具的厂家，有多家连锁店，不存在样品无法使用的情况，且主张的很多费用均未实际发生，有些产品并未交付，有些产品可以另行使用。关于设计费，如果已经发生，予以确认。对装修单位赔偿费用不予认可。审理中，成都那库公司认为C3-02和C3-10房屋均为违章建筑，吉盛伟邦公司认为两套房屋可能均为临时建筑，是否已过使用期限需要庭后核实，之后未向法庭提交相关材料。本院认为，系争两套房屋现均已被拆除，吉盛伟邦公司在回函中自述C3-10为违建，审理过程中也未提供两套房屋的合法批建手续，故本院认定成都那库公司与吉盛伟邦公司签订的《C3-02场地租赁合同》和《C3-10场地租赁合同》违反法律和行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，成都那库公司依据合同约定主张解约补偿款无法律依据，本院不予支持。成都那库公司对两套房屋进行了设计、装修等工作，两套房屋均未装修完毕就停止使用，造成成都那库公司损失。吉盛伟邦公司作为出租方，将无合法批建手续的房屋出租给成都那库公司，理应承担主要过错赔偿责任。成都那库公司作为承租方，在租赁房屋经营时也应当尽到相应的审慎义务。本案中双方对于鉴定意见书中的第1、2部分双方均无异议，对于第3、4项双方存有争议。对此，本院认为，损失是否存在，应以该损失是否客观发生、是否已经安装无法拆除或者即使未安装也无法利用为标准进行衡量。本院参照上述因素，结合鉴定意见书、成都那库公司主张的相关费用及提供的相关证据，认定吉盛伟邦公司应就两套房屋赔偿成都那库公司200万元。关于履约保证金，合同无效，吉盛伟邦公司理应返还，成都那库公司主张的利息标准无相应的法律依据，本院认定利息按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告成都那库家居有限公司200万元；二、被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告成都那库家居有限公司履约保证金16万元及利息(2019年1月7日至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计付)；三、对原告成都那库家居有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,872.02元，减半收取计26,936.01元，由原告和被告各半负担；鉴定费117,500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年一月四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。