山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1312民初132号原告：刘衡，男，1988年8月8日生，汉族，居民，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：范丰磊，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所律师。被告：临沂鲁商置业有限公司，地所地临沂市河东区汤头街道办事处办公楼206房（以下简称鲁商置业）。法定代表人：张全立，董事长。委托诉讼代理人：李长英，山东力维律师事务所律师。原告刘衡诉被告临沂鲁商置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘衡的委托诉讼代理人范丰磊、张峰，被告鲁商置业的委托诉讼代理人李长英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋权属登记证书的违约金40144元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为×××36。约定原告购买被告开发的鲁商知春湖26号楼2单元301室商品房一套，房屋总价款为386376元。合同对被告交房时间、交房条件及房屋交付后办理房屋产权登记等事项作出约定，合同签订后原告按照约定支付了房屋价款，但被告未在合同约定期限内办理房屋权属登记，属于违约。为此原告具状起诉。被告鲁商置业答辩称，1、房屋实际交付时间为2020年7月29日，我司从2017年就开始多次给原告发放《交房通知书》，但原告刘衡迟迟不来办理房屋交接手续直到2020年7月29日，这些从《入住流转单》、《承诺书》都能看出来。原告也是在那天签收的《前期物业服务合同》、《住宅使用说明书》等文件，并对房屋进行验收，领取房屋钥匙。2、鲁商置业于2020年1月16日办理了整栋的不动产登记证书，原告交接完房屋后随时可以去不动产中心办理房产证，原告逾期不办理与我司无关。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第12条，“交付”为实际交房时间，我公司不存在逾期交付的违约情形，按11条3.（1）依法依约都不应承担违约责任。综上，鲁商置业已经多次催促原告来办理房屋交接手续。原告不收房责任不在我方。涉案房屋的交房时间是2020年7月29日，原告收房后可以随时办理产证登记，我公司不存在违约逾期的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘衡提交的证据包括：1、身份证，证实原告的主体资格；2、山东省新建商品房买卖合同，证实原告购买被告开发的商品房，合同中约定房屋的交付时间是2016年8月31日，房屋交付后360日内被告应当为原告办理房屋产权登记，合同第11条对房屋交付时间有明确约定，出卖人发出交房通知的时间应在2016年8月31日前十天内，超过该时间未收到该通知的以2016年8月31日为交房时间，被告发出的交房通知明显不符合双方的约定；3、发票两张，证实原告已经按照合同约定交付全部购房款386376元。4、交房通知书，证实2017年11月22日被告曾向原告发出过交房通知。被告质证认为：原告提交的证据1、2、3、4真实性没有异议。证据3中房款的交付时间是2020年4月23日，维修基金缴纳的时间是2020年5月26日，因此原告的维修基金和房款的交付均违反了合同约定。被告提交的证据包括：1、入住流转单、承诺书、业主手册、前期物业合同，证实原告于2020年7月29日到我公司办理房子交接手续，该时间应认定为交付时间。2、原告立案时提供的交房通知书和我公司提供的交房通知书，证明我公司分别于2017年11月和2019年1月1日均通知原告办理房屋交接手续而原告不予理睬。3、不动产登记证书一份，证实涉案楼盘在2020年1月16日已经办理产权登记，原告可以随时办理涉案房产的产权证书。4、竣工工程质量验收报告，证实涉案楼房符合交付标准。原告质证认为：证据1的签署时间2020年7月29日仅能证实领取上述材料的时间，不能以此证实是房屋的交付时间，房屋的交付应以合同约定为准。证据2交房通知有异议，该通知发出的时间违反了双方签订的买卖合同，按照约定房屋应在2016年8月31日交付，该交房通知起不到证实房屋交付的事实。证据3真实性无异议，但是与合同约定的办理产权登记的时间相差数百天。证据4与合同中约定的房屋交付标准不一致，不能以此认定房屋达到交付标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原、被告所提交证据的真实性应予以认定，并依据以上书面证据，认定事实如下：2016年7月22日，原告刘衡与被告鲁商置业签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买鲁商知春湖项目26号楼2单元301室，房屋总价款为386376元，发票显示房价为386333元。合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条约定“出卖人应当在2016-08-31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，出卖人逾期交房应当支付的违约金累计总额不超过已付房价款的百分之二，合同继续履行”。合同第二十条“（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、逾期超过90日，出卖人每日按合同价款的万分之一向买受人支付违约金，违约金累计总额不超过已交付房价款的百分之二。因买受人不提供或不签署相关手续或者未按时支付相关费、税及房价款或者因买受人其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由买受人承担，与出卖人无关”。合同的附件十一补充协议中，第二条关于房屋交付的约定“买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得商品房买卖合同约定的证明文件或尚未满足商品房买卖合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更”，第十条其他约定第5条“若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则商品房买卖合同第十五条中出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。若出卖人提前交付房屋的，则商品房买卖合同第二十条中出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间按本合同中约定的交付日期计算逾期办证的相应违约责任”。合同签订后，2016年7月30日被告鲁商置业获得《竣工工程质量验收报告》。2017年11月被告向原告发出交房通知，通知的部分内容为“鲁商知春湖住宅将于2017年11月22日前，进行房屋交付。我司非常荣幸的通知您，您购买的26号楼2-301号商品房届时将正式进行交付…如果您不能按本通知约定的2017年11月22日前来办理手续，我方将不再办理入住手续，下次收房时间另行通知”。2019年1月，被告鲁商置业向原告再次发出交房通知，内容为“鲁商知春湖住宅将于2019年1月1日前，进行房屋交付…如果您不能按本通知约定的2019年1月1日前来办理手续，逾期视为自动交房”。2020年7月29日原告刘衡办理了入住流转单、承诺书、签收知春湖业主手册。本院认为，原、被告双方所签订的《山东省新建商品房买卖合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告鲁商置业是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：根据原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同》的约定，被告鲁商置业应于2016年8月31日前向买受人交付商品房，在商品房交付后的360日内办理产权登记。本案中，合同第九条约定，商品房交付的条件为：1、取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、商品房已经取得房屋测绘报告。被告鲁商置业在2016年7月30日取得了《竣工工程质量验收报告》，但本案中并未提交房屋测绘报告，因此在2016年8月31日前，涉案房屋不具备合同约定的交付条件，且被告未按照合同第十一条的约定在交付期限届满前10日天向原告发出交房通知。故对于房屋交付时间的认定，本院认为：1、对于原告主张的合同约定期限2016年8月31日，原告无证据证实2016年8月31日双方对于房产的交付作出特别的约定，或达成新的协议。被告亦没有证据证实在2016年8月31日之前发出交房通知。因此对于原告主张的2016年8月31日为交付时间，本院不予认定。2、对于2017年11月22日的交房通知，本院认为该证据能够证实2017年11月被告曾通知原告办理交房手续，即使被告未在本案中提交证据证实2017年11月之前是否实现了房屋交付条件，但根据双方签订的房屋买卖合同附件十一补充协议中，第二条关于房屋交付的约定“买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得商品房买卖合同约定的证明文件或尚未满足商品房买卖合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更”，结合原告自认被告不存在逾期交房的前提下，被告交房通知书中的2017年11月22日应认定为房屋交付时间。3、对于2019年1月发出的交房通知日及被告主张的2020年7月29日，在2019年1月的交房通知中，部分内容显示“如果您不能按本通知约定的2019年1月1日前来办理手续，逾期视为自动交房”，而被告在庭审中主张的房屋交付时间2020年7月29日，理由为该日期办理了“钥匙的交接及办理物业服务合同”，因此本院认为，对于房屋交付的标准，被告没有按照合同约定的方式履行，且无论原告是否领取钥匙或办理物业手续，被告均未能在合同约定的2017年8月26日办理产权登记，而不能办理产权登记的违约并未原告导致。因此本院认为：1、涉案房屋的交付时间应认定为2017年11月22日；2、被告未能按照合同约定办理产权登记构成违约，应承担违约责任。对于焦点问题二：合同附件十一补充协议中第十条其他约定“若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则商品房买卖合同第十五条中出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。若出卖人提前交付房屋的，则商品房买卖合同第二十条中出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间按本合同中约定的交付日期计算逾期办证的相应违约责任”。按照合同的约定，房屋的交付时间延期，办理产权登记的时间应为延期交付之日后的360日，因此2017年11月22日后的360日为2018年11月16日。合同第二十条“（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、逾期超过90日，出卖人每日按合同价款的万分之一向买受人支付违约金，违约金累计总额不超过已交付房价款的百分之二”。鉴于被告于2020年1月16日已经取得涉案房产在内的不动产权登记证书，故逾期办理产权登记的时间应自2018年11月16日计算至2020年1月16日，按照每日万分之一计算违约金为16458元，该数额超过已付房价款的百分之二，故本院支持违约金为7726.7元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告临沂鲁商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘衡违约金7726.7元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，由被告临沂鲁商置业有限公司25元，由原告刘衡承担402元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年一月二十八日书记员 张腾飞