山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异28号 案外人：王琦 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司） 被执行人：青岛威乃达投资有限公司 被执行人：山东赛赛集团有限公司 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人王琦向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王琦称，请求依法中止对青岛市市北区尖山路xx号xx户及尖山路xx号xx户两处房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：案外人于2011年6月28日签订购房合同，预计交付时间为2011年10月30日，房款为分期支付，于2011年11月18日付清。交付使用时间为2013年11月30日，目前两处房屋处于出租状态。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司为案涉房产唯一的合法所有权人。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗申请执行人的法律效力。案外人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人依据已生效法律文书对青岛威乃达投资有限公司名下该项财产予以司法查封，于法有据。2.就案涉市北区尖山路xx号xx户房产，案外人并非该以物抵债房产的买受人，虽然案外人就案涉房产签订了《青岛市商品房预售合同》，但在本案中，该房产不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。案外人作为抵债房屋的受让人，不享有物权期待权，不属于物权期待权的保护范围。以房抵债，首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式。案外人作为基于以房抵债而受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。3.即便案外人对案涉房产享有的物权期待权受法律保护，但是案外人并未提供充分证据证明其已合法占有案涉房产，且案外人对案涉房产不能办理产权过户登记具有过错。案外人并非为了居住而签订《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，实质上不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。案涉房产并未经竣工验收，不存在交付使用的可能性，案外人不能合法占有案涉房产。且案外人对案涉房产的占有应当是自主、实际占有，而不是对外出租、储备升值等经营性使用，案外人提供的房屋交接书不能证明已经实际占有案涉房产。案外人并未提供相应的银行转账记录证明案涉房款已经全部、实际支付，不能证明已将案涉房产价款全部支付给出卖人。依据案外人签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条规定，案外人应当向房地产登记机构申请商品房预告登记，故案外人对案涉房产不能办理过户登记具有过错。案外人的异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人王琦向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》2份，证明尖山路xx号xx户房产于2011年6月29日办理网签手续，房屋总价款为1520342元；尖山路xx号xx房产于2014年3月26日签订购房合同，合同总价款为455800元。2.收款收据5张、刷卡凭条5张，证明案外人已支付全部房款。3.交房通知函、房屋交接书，证明尖山路xx号xx户房产于2013年11月21日交付。4.违约金赔付协议书，证明因晚于合同约定交房时间交房，开发商赔付给案外人市北区尖山路xxxx商铺及停车位，剩余1754元由案外人补足。5.十五大街商铺委托租赁协议2份、十五大街商铺租赁合同1份，证明案外人将案涉房产委托给青岛市市北区十五大街招商中心出租，于2014年9月21日将尖山路xx号xx户房产出租给张红。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。案涉尖山路xx号xx户房产的预售合同上加盖的系销售专用章，而非青岛威乃达投资有限公司的公章。在预售合同第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房产至今也未竣工验收，不具备交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房产。第三十二条约定在合同生效之日起十五日内，双方自房地产登记中心办理预告登记，虽然案外人提交了申请，但是案涉房产未办理过户登记，案外人对此存在过错。对尖山路xx号xx户房产买卖合同的真实性不予认可，该房产系以物抵债房产，案外人并非真实的买受人。2.对证据2收款收据的真实性无法确认，该收据是被执行人青岛威乃达投资有限公司出具的单方收据，真实性无法确认，所备注的房号并不能明确指向案涉房产。该收据并无相应的银行转账流水明细予以证明，证明案外人已经全部支付了案涉房款。刷卡凭证均为复印件，对其真实性不予认可。3.对证据3的真实性无法确认，案涉尖山路xx号xx户房产交接书上验收情况处委托开发商招商，而且没有青岛威乃达投资有限公司的盖章，可以证明案外人与青岛威乃达投资有限公司对于案涉房产的交接没有真实发生，不能证明案外人已实际占有案涉房产。对案涉尖山路xx号xx户房产，案外人不能提供其在案涉房产查封之前已经合法占有的证据，其异议请求无事实依据。4.对证据4的真实性无法确认，对证明事项不予认可，案涉尖山路xx号xx户房产系以物抵债，案外人并没有买卖案涉房产的真实意思，并非真实的买受人，系一般债权，不能优于申请执行人的强制债权。而且根据案外人的违约金赔付协议书，其约定的抵债房产的面积为8.6平方米，而案涉91户房产的建筑面积为15.6平方米。即使案外人对该房产有权提出异议，也仅是对赔付的8.6平方米有权提出异议，申请执行人有权对案涉91户房产中的7平方米强制执行，或者是案外人按照赔付协议书约定的单价×7平方米向人民法院提存案款或向申请执行人交付。5.对证据5的真实性及证明事项均不予认可，其约定的委托租赁商铺与案涉房产名称不一致，而且案外人对案涉房产并非自主使用，而是用于出租投资，不能证明案外人已在案涉房产被查封前自主占有。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系该房屋的产权人；案外人不是案涉房产的权属登记人，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其无权申请解除案涉房产的查封。2.案涉房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，享有对案涉房产的强制执行债权，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人王琦质证称，对证据的真实性及证明内容均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2011年6月29日，案外人王琦与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人购买案涉尖山路xx号xx户房产，总房价款为1520342元，案外人王琦向青岛威乃达投资有限公司支付全部购房款且已占有使用。2014年3月26日，案外人王琦与青岛威乃达投资有限公司签订《违约金赔付协议书》，该协议书内容载明：“因延期交房青岛威乃达投资有限公司需赔付给王琦违约金为564046元，经双方协商，上述违约金按如下方式赔付：1.王琦自愿购买青岛威乃达投资有限公司开发的位于十五大街的①xxxx商铺，建筑面积8.6㎡，单价53000元，总价款455800元；②xx区xx层xxx号车位，总价款110000元；……甲乙双方同意，上述违约金564046元抵顶乙方所购甲方上述①和②，合计房款565800元，违约金抵房款不足之差额1754元，乙方于本协议签订之日起一周内付清。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉尖山路xx号xx户房产被查封前，案外人王琦已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉尖山路xx号xx户房产，案外人已支付全部购房款并已占有使用，没有证据证明案涉尖山路xx号xx户房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人针对尖山路xx号xx户的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。另外，针对案外人关于尖山路xx号xx户提出的异议，因案外人并未提交其与青岛威乃达投资有限公司签订的书面买卖合同及占有使用证据，故对其该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 一、中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区尖山路xx号xx户房产的执行； 二、驳回案外人王琦的其他异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员张 澳