河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5900号上诉人（原审原告）：河南金谛物业服务有限公司。住所地：信阳市羊山新区新二十六大街锦江城23号楼一楼。统一社会信用代码：914115003172297433。法定代表人：赵振鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴璐，该公司员工。委托诉讼代理人：马玉强，河南文轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李瑞，女，汉族，1991年10月20日生，住河南省信阳市羊山新区。上诉人河南金谛物业服务有限公司（以下简称“金谛物业公司”）因与被上诉人李瑞物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金谛物业公司的委托诉讼代理人柴璐、马玉强，被上诉人李瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金谛物业公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付上诉人物业费及公共能耗共11403.92元及相应违约金20367.38元（违约金按日息3‰自2017年11月1日起计算至2020年9月16日）或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人李瑞所购买的储藏间实际上已交付使用，一审法院将此物业服务费1288.2元排除在外，属于事实认定不清。事实上，被上诉人在使用4号楼-104号储藏室时，曾因储藏室渗水问题向上诉人金谛物业公司报修，要求物业公司对其储藏室进行维修，此也间接证明了该储藏间已交付使用，被上诉人李瑞所称与事实不符。上诉人与被上诉人李瑞所签订的《泰岩·锦江城前期物业服务合同》中虽然对储藏间服务收费标准未作约定，但上诉人作为物业服务公司已提供了相应的保洁、保安、工程维修等最基本的物业服务情况下，参照其他业主物业服务合同约定及相关行业标准，按0.8元／㎡／月收取被上诉人所拖欠的储藏间费用合情合理。二、被上诉人李瑞依法应当向上诉人支付违约金20367.37元。根据双方所签署的《泰岩·锦江城前期物业服务合同》第十三条约定：“业主违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求其补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金”。上诉人已按约定对被上诉人所购房屋进行物业服务管理，被上诉人理应按期支付物业服务管理费，而逾期交纳的持续行为已然构成违约，应承担给付违约金责任。即便上诉人在物业管理服务中存在一定的瑕疵，但已经履行了合同主要义务，并无重大违约行为，对此，被上诉人可与上诉人协商改进或另行主张权利。上诉人所主张的违约金系因被上诉人逾期支付物业费的违约事实所产生，具有事实与法律依据，一审法院将此违约责任与物业服务中产生的问题相抵销既违反了合同意思自治原则，也不符合相关法律规定，损害了上诉人合法权益。李瑞辩称，地下储藏室没有交付。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。金谛物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告李瑞立即向原告支付物业费11403.92元并支付相应的违约金20367.38元(违约金按日息3‰自2017年11月1日起计算至2020年9月16日)；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李瑞系信阳市羊山新区锦江城小区4号楼3单元406室业主，房屋建筑面积156.87㎡。2016年10月30日，原告金谛物业公司（甲方）与被告李瑞（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在的锦江城小区提供物业服务，协议中对双方的权利与义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费用及共用水电等费用、其他有偿服务、违约责任等事项一一予以明确。其中，住宅物业服务费按建筑面积1.6元/平方米/每月，公共能耗根据实际总量，按户面积分摊，水费4.5元/立方，未售车位120元/车位/月，已售车位50元/车位/月；若乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。合同签订后，被告李瑞已缴纳2016年11月1日至2017年10月31日的物业服务费、公摊水电费。此后，被告以原告存在管理服务不到位、公共环境卫生脏乱差、车辆乱停放、消防通道占用等问题且反映后未得解决为由，拒绝再向原告交费。原告多次向被告催收未果，遂诉至一审法院。另查，2018年8月8日，金谛物业在小区内张贴水费调整通知，通知直供居民用水调整为3.2元/立方米、二次加压居民用水调整为4.8元/立方米。另查，2016年7月8日，李瑞与信阳泰岩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中，约定购买4号楼-104号储藏室一间，面积44.73㎡，庭审中，李瑞称该房并未交付。李瑞与金谛物业公司签订的《前期物业服务合同》中亦未约定该储藏室物业服务收费标准。一审法院认为，原告金谛物业公司作为取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告李瑞签订的《前期物业服务合同》明确了双方的权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告作为案涉小区的业主在原告提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；若因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、或少交物业费，则对已全额缴纳物业费的业主而言显属不公。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化。我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规亦规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主才有可能以此拒交物业费，而本案中，被告虽抗辩原告提供的物业管理服务存在问题，并提交本案审理过程中反映小区现状的照片若干张，但其所举证据不足以证实原告在履行合同中持续存在重大违约行为，并导致业主丧失了根本上的合同利益，故对该辩称意见，一审法院不予采纳。被告未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对原告要求被告支付从2017年11月1日起至2020年10月30日止的住宅物业服务费，一审法院予以支持，物业费计算为156.87㎡×1.6元/平方米/月×36月=9035.7元。原告另要求被告李瑞支付储藏室物业费，李瑞辩称该房并未交付，因原被告签订的服务合同中对该服务收费标准未作约定，故对此诉求，一审法院暂不予支持，原告收集证据后，可另案主张权利。原告另要求李瑞支付公共能耗费，双方在合同中对此有约定，参照其他业主按30元/月的标准计收，公共能耗费计算为30元/月×36月=1080元，共计10115.7元。而原告请求的违约金20367.38元，双方合同虽有约定，但考虑到被告未交费系与原告就物业服务等问题存在纠纷引起，被告提交的证据可反映出原告在物业管理服务中存在一定瑕疵，并非恶意违约，为双方以后和睦相处，共建和谐，原告请求违约金不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李瑞于本判决生效之日起十日内支付原告河南金谛物业服务有限公司物业服务费9035.7元、公共能耗费1080元，共计10115.7元。二、驳回原告河南金谛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费297元，由原告河南金谛物业服务有限公司负担202元，被告李瑞负担95元。二审中，上诉人提交了一份被上诉人与信阳泰岩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，证明案涉储物室是有产权的，也应当交纳相应的物业费。被上诉人质证称，储藏室我还没有收到，也没有和上诉人约定储藏室如何交纳物业费。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于储藏室物业费，由于双方当事人签订的《泰岩·锦江城前期物业服务合同》中未对储藏室的物业费收取进行约定，原审法院不予支持有事实依据。对于违约金问题，因被上诉人拖欠物业费是因为上诉人在物业服务工作中存在瑕疵所致，上诉人亦存在违约，具有一定过错，原判决不予支持违约金符合公平原则，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费341元，由上诉人河南金谛物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年一月十九日法官助理张徐书记员陈紫薇