湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初4672号 原告：葛从辉，女，汉族，1987年6月1日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：王辉，湖南湘杰律师事务所律师。 被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区狮子山路（观澜紫台营销中心**）。 法定代表人：肖辉，总经理。 被告：岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。 法定代表人：肖辉，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。 被告：何玲，女，汉族，1991年6月26日出生，华容县人，住岳阳市岳阳楼区。 原告葛从辉与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称和立东升）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称兴润物业）、何玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛从辉及其委托诉讼代理人王辉，被告和立东升、被告兴润物业的共同委托诉讼代理人何化，被告何玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛从辉向本院提出如下诉求：1、请求判令被告和立东升、被告兴润物业、被告何玲连带返还原告购房款150,000元，并按照年利率6%支付从2018年3月14日起至实际清偿之日止的利息；2、判令三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确被告何玲承担返还50,000元购房款及利息的责任，被告和立东升承担返还100,000元购房款及利息的责任，并对被告何玲的50,000元及利息承担连带返还责任。事实和理由：2018年5月4日，原告前往“观澜紫台”房地产项目看房，在被告和立东升的销售顾问介绍下，原告购买了被告何玲从被告兴润物业处购置的15栋2602号房屋。原告与被告何玲共同填写了客户特殊事项申请书，申请书载明被告何玲自愿将上述房屋更名至原告名下。原告于当日通过银行转账150,000元至被告何玲指定账户。现项目迟迟未动工，被告何玲的名字也没有更改至原告名下。 被告和立东升与被告兴润物业共同辩称，1、“观澜紫台”团购协议合法有效；2、答辩人是委托兴润物业销售房屋，兴润物业又委托长沙的两家公司进行销售；3、主张权利的人应该是被告何玲，退钱也应该退给何玲；4、何玲与被答辩人葛从辉的交易答辩人不知情。 被告何玲辩称，答辩人本来是要将房屋退还给被告兴润物业，是被告兴润物业的置业顾问介绍转让给被答辩人葛从辉的。答辩人除收回已交纳的购房款外，另收了15,000元，同意退还。 查明的事实 “珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目由被告和立东升开发建设。2017年12月，被告和立东升与被告兴润物业签订《观澜紫台委托协议书》，以内部认购形式向外销售房屋，收取每户10万至30万不等的团购金。被告兴润物业又委托长沙置业通投资咨询有限公司和长沙世联兴业房地产顾问有限公司在“观澜紫台”售楼部销售房屋。2017年10月3日，被告何玲与兴润物业签订了一份《观澜紫台住宅团购协议书》，约定：何玲向兴润物业交纳100,000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上房屋的意向金，办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户；双方签订正式的《商品房买卖合同》后，何玲缴纳的意向金直接用于冲抵购房款；如何玲未认购，则兴润物业于开盘后20个工作日内，全额无息退还10万元意向金。该协议上另备注了15-2602房。同日，何玲向兴润物业交纳意向金100,000元。2018年5月4日，原告葛从辉前往“观澜紫台”房地产项目售楼部看房，长沙世联兴业房地产顾问有限公司的销售人员伏文向原告推荐15-2602房，称该房原业主何玲有意转让该房。当日，原告和何玲共同填写了一份客户特殊事项申请表，申请将15-2602号房屋更名至原告名下。申请表上伏文在经办人一栏签名，销售经理一栏签名人为刘鹏。原告于当日通过银行转账150,000元至何玲指定账户，何玲向原告出具了一份条据，称收到了原告100,000元房款，50,000元转让费，从此与15-2602房无任何关系。伏文作为经办人在该条据上签名。2018年5月5日，伏文出具条据称收到何玲35,000元，作为15-2602房的中介费，其中20,000元转给了销售经理刘鹏。和立东升认可刘鹏为长沙世联兴业房地产顾问有限公司的员工。庭审中，和立东升同意退还何玲100,000元购房款，何玲同意将该款直接退还给原告。 另查明，岳阳市住房和城乡建设局以和立东升在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30,000元罚款。 判决的理由及依据 本院认为，被告和立东升在未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情况下，委托被告兴润物业将涉案房屋销售给被告何玲，兴润物业与何玲之间签订的《观澜紫台住宅团购协议书》应无效，何玲将无效合同的权利义务转让给原告葛从辉，同样无效。何玲收取原告50,000元的转让费应退还给原告。何玲主张收到50,000元转让费后，向伏文支付了35,000元，只同意退还15,000元，因何玲向伏文支付35,000元没有征得原告的同意，故何玲应向原告履行退款义务后自行向伏文主张权利。对原告要求被告何玲返还50,000元转让费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求何玲支付从收款之日起按银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止，因原告在转让何玲与兴润物业签订的《观澜紫台住宅团购协议书》的权利义务时，没有尽到谨慎注意的义务，对导致转让行为无效存在过错，应自行承担利息损失，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求和立东升退还100,000元购房款，和立东升同意退还给何玲，何玲又同意直接支付给原告，故对原告的此诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告和立东升从收款之日起按银行贷款利率计算利息至实际清偿之日止，因《观澜紫台住宅团购协议书》约定了何玲不再购买此房时，由和立东升将100,000元认购意向金无息退还，因此，原告要求被告和立东升支付利息的诉求本院不予支持。原告要求被告和立东升对何玲的50,000元转让费承担连带责任，因该50,000元是原告与何玲之间产生的费用，与被告和立东升无关，原告要求被告和立东升承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。兴润物业受和立东升的委托销售涉案房屋，现原告要求委托人和立东升承担退款责任，因此兴润物业在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告湖南和立东升置业投资有限公司退还原告葛从辉购房款100,000元； 二、被告何玲退还原告葛从辉房屋转让款50,000元； 以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告葛从辉的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1,882.5元，由原告葛从辉承担207.5元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担1,150元，由被告何玲承担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  杨艳红 二〇二〇年十一月十八日 书记员  杜 姣 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。