广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3169号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市富荣市×物流有限公司。住所：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：周崇浩，男，1971年5月18日出生，汉族，，住江西省吉安市泰和县××××××××××××××委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市富荣市×物流有限公司（以下简称富荣公司）、上诉人周崇浩因租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求，驳回周崇浩的反诉请求；2.由周崇浩负担诉讼费用。事实和理由：一、《清远农批通知》并不能作为变更合同起租日期的依据，但一审法院认为《清远农批通知》于2015年6月17日发出后，周崇浩无需缴纳租金，明显认定事实及适用法律错误。1.根据富荣公司与周崇浩签订的《商铺租赁合同》第二条第一款约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。”同时富荣公司提交了《开业报纸》证明清远农批市场的开业时间为2015年5月，开业当天的情况还被清远日报进行报道。因此，富荣公司有权从2015年5月开始收取租金。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定：“甲、乙双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效”，而周崇浩提交的《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，若富荣公司与周崇浩要变更合同内容则应当另行签订书面协议，《清远农批通知》并不能作为变更合同内容的依据。因此，在《商铺租赁合同》签订后双方并未另行签订书面补充协议对《商铺租赁合同》进行变更的情况下，双方仍然应当按照《商铺租赁合同》的约定履行。二、即使《清远农批通知》是对合同进行变更，起租暂缓执行，但《清远农批通知》发出后不久，富荣公司已经另行通知要求周崇浩起租、交付租金，周崇浩在一审中也只是抗辩租金过高、要求降低等，但一审法院认为富荣公司未举证向周崇浩发出起租的证据，明显认定事实及适用法律错误。在原一审中周崇浩的答辩可以看出，富荣公司在发出《清远农批通知》后一直是有要求周崇浩支付租金，而周崇浩也只是抗辩租金过高、要求降低等，但一审法院未查明原一审中周崇浩自认的事实，认为富荣公司未举证向周崇浩发出起租的证据，明显认定事实及适用法律错误。综上所述，富荣公司的诉讼请求具有充分的事实依据及法律依据。上诉人周崇浩辩称，周崇浩无需支付租金给富荣公司，一审判决驳回富荣公司的一审诉求是正确的。一、《广东省商品交易市场管理条例》第九条规定，市场开业应当满足市场建筑验收合格和消防验收合格等四个法定条件。而富荣公司至今没有提交证据证明其符合正式开业的法定条件，涉案市场至今未正式开业，至少在2018年12月12日竣工验收备案前不具备开业的法定条件。富荣公司于2015年5月2日举办的所谓开业庆典，仅为商铺招租、出售促销活动，并非合法的市场开业。根据合同第二条的约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，2018年6月富荣公司对商铺停水停电之前因市场没有正式开业而无需支付租金，2018年6月之后因富荣公司的违法停水停电行为导致商铺一直不能经营也无需支付租金。二、根据《广东省商品交易市场管理条例》第十至十五条的规定，富荣公司作为市场开发者，即是市场出租方，同时也是市场管理者，其针对市场商户发出的所有公告都应当对其自身具有法律约束力。富荣公司于2015年6月17日发出《清远农批通知》，承诺“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”，但其后富荣公司并未另行通知过具体起租时间。因此，从富荣公司自身的承诺分析，周崇浩也无需支付租金。三、周崇浩在原一审答辩状中陈述因富荣公司与他人债权债务纠纷，导致经常有人到市场喷红漆、拉横幅，扰乱市场经营活动，这些都是事实，所以周崇浩等人曾就这些存在的问题与富荣公司进行过协商，提出过要求。但并不能从周崇浩提出要求而推断富荣公司有要求起租的事实，既然富荣公司当时是以农批通知的方式广而告之暂缓起租，如要求广大商户起租也同样会以通知或公告的方式告知市场商户。何况，原一审案件因事实不清才发回重审，重审时有关事实方面已有所变化，周崇浩的答辩意见应以发回重审后的为准。综上所述，富荣公司的一审诉求没有事实依据和法律依据。上诉人周崇浩上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判确认涉案四份合同的期限从恢复供水供电之日起顺延计算三年，合同租金按原合同期内的月平均租金计算，即8栋12号商铺的租金为3554元，8栋13号、14号、15号商铺的租金均为3373元，且前4个月免收租金，从第5个月开始计算12个月按50%收取租金，已支付的合同履约保证金和首月租金继续有效；2.由富荣公司负担诉讼费用。事实和理由：富荣公司一直未正式开业，根据合同约定合同期限应相应顺延，并根据周崇浩的上诉请求调整合同租金。一、双方所签合同第二条第1点约定：“租赁期定为三年。实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。”涉案市场建筑直至2018年12月12日才竣工验收备案，富荣公司一直没有提交证据证明其符合开业的法定条件，所以市场至今未正式开业。根据合同约定，合同期限应从市场正式对外开业之日起计算三年。且富荣公司于2018年6月对涉案商铺违法停水停电，周崇浩先后通过报警、向清远12345服务热线反映等方式维权，但富荣公司一直没有恢复涉案商铺的供水供电。周崇浩前期已投入大量的资金进行装饰装修，所以无论从公平原则还是合同约定考虑，合同期限应当从富荣公司恢复供水供电之日起顺延计算三年。二、四份合同中均约定了19个月的免租期，三年的合同期内每份合同实际应缴纳的租金期为17个月。每份合同的月平均租金计算方式为：合同约定的月租金×17个月÷36个月。通过计算，8栋12号商铺的月平均租金为3554元，8栋13号、14号、15号商铺的月平均租金均为3373元。恢复供水供电后重新顺延计算的合同期内，按照合同约定的月平均租金计付租金，既符合双方的约定，也符合涉案市场现在的租金标准，更符合公平原则。且涉案市场后期出租的商铺都享有前4个月免收租金，从第5个月开始计算12个月按50%收取租金的优惠，而本案是因富荣公司虚假开业、虚假宣传、违规收费、违法停电等违约行为造成的。周崇浩有权要求按照市场内后期商铺租金约定享有同等优惠。上诉人富荣公司辩称，富荣公司已将涉案商铺交付周崇浩使用，涉案租赁合同期限也已届满，涉案租赁合同无约定期限届满后自动顺延三年，周崇浩要求合同顺延三年没有任何依据。一、周崇浩在原一审中陈述“自2017年12月合同期限届满后……该合同为不定期租赁”，即涉案合同期限已经届满，周崇浩要求顺延三年没有任何依据。二、周崇浩依据《广东省商品交易市场管理条例》第九条主张市场未开业，没有依据，该规定只是地方政府规定，不属于法律或行政法规的效力性强制性规定，不影响涉案租赁合同的生效及履行。现在涉案租赁合同期限已经届满，周崇浩要求合同顺延三年没有任何依据。故请求依法驳回周崇浩的上诉请求。上诉人富荣公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除富荣公司与周崇浩双方签订的商铺租赁合同；2.周崇浩返还商铺；3.周崇浩从2015年5月2日起，按合同约定支付四间商铺租金584060元（计算至周崇浩实际返还占用商铺之日为止，暂计至2018年7月2日）；4.周崇浩支付四间商铺拖欠的水费2116.76元、电费49786元、垃圾费2120元、物业费77616元；5.案件诉讼费由周崇浩负担。富荣公司在第一次庭审过程中，变更上述诉讼请求中的金额以富荣公司提交的租户欠费及滞纳金明细表上的金额为准。在诉讼过程中，富荣公司撤回第一、四项诉讼请求。同时，富荣公司认为合同中约定的周崇浩每逾期支付一天，按拖欠总额的5%计算滞纳金的标准过高，滞纳金计算标准下调为以所欠费用为基数，按年利率24%的标准计算。上诉人周崇浩向一审法院提出反诉请求：1.富荣公司立刻恢复对涉案商铺的供水供电；2.确认涉案四份合同的期限从恢复供水供电之日起顺延三年，合同租金按原合同期内的月平均租金计算，即8栋12号商铺的租金为3554元，8栋13号、14号、15号商铺的租金均为3373元，且前4个月免收租金，从第5个月开始计算12个月按50%收取租金，已支付的合同履约保证金和首月租金继续有效；3.案件反诉费用由富荣公司负担。一审法院审理查明：2014年12月16日，富荣公司与周崇浩签订四份《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场8栋12号商铺、8栋13号商铺、8栋14号商铺、8栋15号商铺出租给乙方（周崇浩）使用。四份合同均约定租赁期为三年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止，商铺交付使用日期（暂定）为2014年12月28日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，其中12号商铺每月租金为人民币7526元，13号商铺每月租金为人民币7738元，14号商铺每月租金为人民币7738元，15号商铺每月租金为人民币7738元。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金8个月（免租时间自开业之日起第5个月初开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月初开始计算生效），第三年免除租金5个月（免租时间自合同期内第三年的第8个月初开始计算生效）。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳12号商铺履约合同保证金15052元，商铺首月租金7526元，13号商铺履约合同保证金15476元，商铺首月租金7738元，14号商铺履约合同保证金15476元，商铺首月租金7738元，15号商铺履约合同保证金15476元，商铺首月租金7738元，合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金无息全额退还乙方，若有违约记录则不予退还。甲方每月五日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金，逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方面解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。合同签订当日，富荣公司向周崇浩出具八份《收据》，主要记载富荣公司收到周崇浩缴纳的12号商铺合同保证金15052元，首期租金7526元，13号商铺合同保证金15476元，首期租金7738元，14号商铺合同保证金15476元，首期租金7738元，15号商铺合同保证金15476元，首期租金7738元，此后周崇浩未再支付过后期租金。2015年5月2日，清远富荣农副产品批发市场正式开业，周崇浩在上述商铺经营至今，但富荣公司在2018年6月对周崇浩使用的商铺作出停水、停电处理。涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市××#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。一审法院认为，富荣公司、周崇浩之间订立的四份《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，四份租赁合同均为有效合同，双方当事人应依约履行。对周崇浩撤回的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许，裁定书不再另行制作。关于富荣公司主张周崇浩拖欠租金的请求，富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。因富荣公司一直未举证其向周崇浩发出起租的证据，视为至富荣公司收回商铺之日也未起租，故周崇浩无须向富荣公司支付租金。对富荣公司要求周崇浩支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。双方的租赁合同期限已届满，原合同并没有约定合同期限届满后合同可以顺延的情况，因此，周崇浩要求顺延合同期限三年的反诉请求，没有事实和法律依据，对该反诉请求，一审法院不予支持。周崇浩如继续租赁商铺，可与富荣公司另行协商签订租赁合同。由于周崇浩期满后继续使用商铺，原租赁合同继续有效，但双方属于不定期租赁关系，富荣公司停止周崇浩商铺的供水、供电，违反合同约定，故对周崇浩要求富荣公司恢复供水、供电的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条的规定，作出判决：一、清远市富荣市×物流有限公司于判决生效之日起七日内恢复周崇浩租赁商铺的供水、供电；二、驳回清远市富荣市×物流有限公司的诉讼请求；三、驳回周崇浩的其他反诉请求。案件受理费9640元，反诉费50元，由清远市富荣市×物流有限公司负担9640元，周崇浩负担50元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、涉案商铺应否返还；三、租金应如何计算。第一点，富荣公司与周崇浩在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的内容，以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知，双方一直对租金从何时起算未能协商一致。考虑到涉案商铺于竣工验收前已实际交付周崇浩正常使用的情况，本院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算日确定较为合理。第二点，富荣公司与周崇浩的租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，富荣公司于2018年7月对涉案商铺停止供水、供电，但周崇浩并未就此退租搬离。富荣公司于2018年12月8日起诉要求周崇浩返还涉案商铺，周崇浩继续占用使用缺乏依据，故对于富荣公司的返还请求本院予以支持，周崇浩应当向富荣公司支付自2018年3月12日至2018年12月8日的商铺租金。由于此前双方对起租时间存在较大争议，周崇浩并非恶意拖延退还，且富荣公司早已对涉案商铺作停水、停电处理，周崇浩无法正常经营使用，故对于2018年12月8日后的商铺占用费本院不予支持。原租赁合同并没有约定合同期限可以顺延的情况，周崇浩以原租赁合同期限可以顺延为基础提出的各项反诉请求，本院均不予支持。第三点，按照原租赁合同的约定计算出租赁期内月平均租金为14516.1元[（7526+7738+7738+7738）×17个月÷36个月]，自2018年3月12日至2018年12月8日的商铺租金计算为131128.8元（14516.1元×271日÷30日）。扣减周崇浩已付的合同保证金、首期租金共92220元，周崇浩仍拖欠租金38908.8元。周崇浩请求按照富荣公司后期出租商铺的租金优惠计收租金，理据不足，本院不予支持。双方在合同中约定滞纳金（违约金）每日按拖欠总金额的5%计收，一审诉讼中富荣公司认为过高自行调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以照准。周崇浩应承担未按时缴纳租金的违约责任。违约金从2018年4月6日（2018年3月12日起的租金及2018年4月租金应于2018年4月5日前缴纳，2018年4月6日起属逾期；2018年5月租金应于2018年5月5日前缴纳，2018年5月6日起属逾期，以此类推以对应每期逾期日期）起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和。综上，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8238号民事判决；二、周崇浩应于本判决生效之日起十五日内向清远市富荣市×物流有限公司返还位于清远市清城区××××清远富荣农副产品批发市场8栋12号商铺、8栋13号商铺、8栋14号商铺、8栋15号商铺；三、周崇浩应于本判决生效之日起十五日内向清远市富荣市×物流有限公司支付租金38908.8元及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）；四、驳回清远市富荣市×物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回周崇浩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9640元，反诉费50元，由清远市富荣市×物流有限公司负担9000元，周崇浩负担690元；二审案件受理费9740元，由清远市富荣市×物流有限公司负担9000元，周崇浩负担740元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年一月十三日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨