贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初15989号原告：黄成俊，男，汉族，1983年4月6日生，住本市云岩区。原告：罗有华，女，汉族，1958年6月24日生，住址同上。原告：黄某，女，汉族，2009年2月5日生，住址同上。共同委托代理人：陆荣献，贵州丰来律师事务所律师。共同委托代理人：史慧芬，贵州丰来律师事务所实习律师。被告：贵州力铭房地产开发有限公司，住所地：本市云岩区鹿冲关路**。法定代表人：谭国庆。委托代理人：冯玮，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。原告黄成俊、罗有华、黄某与被告贵州力铭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告黄成俊及三原告的委托代理人陆荣献、史慧芬，被告贵州力铭房地产开发有限公司的委托代理人冯玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认位于贵阳市云岩区房屋归原告所有；2、判令被告提供办理房屋权属证书所需资料，协助原告办理贵阳市云岩区住宅的房屋产权登记手续；3、判令被告支付原告逾期交房违约金163233元；4、判决被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金暂计111829元（该违约金从2015年1月1日起按日利率万分之一计算至办理产权登记结束之日止）；5、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2014年5月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于云岩区山壹号（甲）1单元13层1号房屋，房屋价款533790元，合同约定了交房时间为2015年12月31日。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款533790元。2016年6月13日，因被告不能如期交付房屋，双方协商一致同意将购买的上述房屋更换为（乙）4单元26层1号房屋。2020年3月9日，被告将调换后的房屋交付给原告，逾期交房1529天。被告据此向原告出具了一份逾期交房违约金为人民币149674.72元的欠条，但该欠条的计算逾期交房违约金计算错误，实际金额应为1529＊2÷10000＊533790元≈163233元。此外，原告收到房屋当日缴纳了2020年3月9日至2021年4月30日的物业费2866元。另合同第二十二条约定了被告于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，协助原告办理房屋转移登记，现由于被告已逾期办理产权证已达2095天，被告应支付原告逾期办理不动产权证书违约金为2095＊10000＊533790元≈111829元。原告认为被告的行为严重损害了原告的利息，为维护原告的民事权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、对于更换房屋的事实无异议；2、东山壹号项目因资金不足造成烂尾，政府为解决该现状从2018年接管至今。2019年政府形成关于处理该项目相关事宜的会议纪要，明确计算购房户或拆迁户因逾期交房所涉及违约金的截止时间为2019年1月25日，往后至实际交房期间不再计算任何违约金；3、针对原告诉请主张的延期交房违约金金额，被告不予认可；4、关于原告主张的逾期办证违约金，不予认可。逾期交房和逾期办证均系同一事实引发，二者应择一主张。另，原告主张的违约金主张有误，双方签订的合同约定的取得初始登记时间存在笔误，应为2016年12月30日，根据正常交易习惯，承诺取得初始登记的时间均在约定的交房时间之后，本案交房时间为2015年12月31日明显提前于承诺取得初始登记的时间，实际应为2016年12月30日。本院经审理认定事实如下：2014年5月16日，三原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于云岩区山壹号（甲）1单元13层1号房屋一套，购房款总金额人民币533790元。原告采用一次性付款。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过180日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件十二补充协议第七条约定：“本合同履行过程中需要对买受人给予书面通知的，均以买受人在本合同所填写地址为准……对于房屋交付，出卖人以报纸公告或本合同载明的买受人通讯地址寄挂号邮件两种形式发布，以在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登之日或挂号邮件寄出之日起第3日即为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。”。合同签订当日，原告向被告支付购房款533790元。后原被告双方就上述合同办理了贵阳市商品房预售合同备案，预售合同登记号为：Y14040758。2016年6月13日，原告罗有华与被告签订《换房证明》，载明：“因我公司购房户罗有华、黄成俊、黄某三人共同购买的东山壹号1-13-1的房屋不能如期交房，经罗有华、黄成俊、黄某三人同意，将其购买的甲1-13-1的房屋换至乙4-26-1，因换房产生的一切经济问题另行协商。”。2020年3月9日，被告将调换后的房屋交房给原告。同日，被告向原告出具《欠条》一张，载明：“今欠东山壹号乙4栋26层1号业主罗有华延期交房违约金人民币壹拾肆万玖仟陆佰柒拾肆元柒角贰分（小写：￥149674.72元）。”。庭审中，被告提交《交房通知书》（复印件）一份，拟证明被告通过张贴告知书的方式贴到小区的大门通知各业主收房。原告认为该通知与合同约定的通知方式不一致，达不到证明目的。被告还陈述案涉房屋尚未竣工，未取得初始登记。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《换房证明》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。关于原告的第一项诉请，虽然原、被告均认可涉案房屋已交付给原告，但是房屋作为不动产，依照规定不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故原告请求确认涉案房屋归原告所有，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告的第二项诉请，因案涉房屋尚未取得初始登记，对于办理涉案房屋权属证书所需资料，被告亦当庭表示不能提供，原告要求被告提供办理房屋权属证书所需资料，具有事实上不可履行性，故对原告的该项诉请不予支持。原告已按照合同约定交付了房款，被告应按照合同约定履行交付房屋、取得初始登记并协助原告办理转移登记相关手续的义务，但被告于2020年3月9日才将房屋交付给原告，至今未取得案涉房屋初始登记，故被告应承担违约责任。关于逾期交房违约金，虽然合同就逾期交房违约金进行了约定，但在交房之日原、被告逾期交房违约金重新达成协议，同日被告向原告出具《欠条》，则被告应向原告支付的逾期交房违约金为149674.72元，对于原告主张的超过该金额的逾期交房违约金，不予支持。关于逾期办证违约金，合同第二十二条第三款对转移登记的时间约定，被告主张系笔误，应为2016年12月30日。原告对此不予认可。合同约定房屋交付时间为2015年12月31日，按照商品房买卖交易惯例，房屋转移登记的时间一般晚于房屋交付时间，本案约定的转移登记时间早于交付时间，不符合交易惯例，被告主张该条约定的转移登记的时间应为2016年12月30日的意见，本院予以采纳。基于此，被告应向原告支付的逾期办证违约金为从逾期之日起即2016年12月31日起以已付款为基数按每日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州力铭房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告黄成俊、罗有华、黄某逾期交房违约金149674.72元；二、被告贵州力铭房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告黄成俊、罗有华、黄某逾期办证违约金（以已付购房款533790元为基数，按每日万分之一从2016年12月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止）；三、驳回原告黄成俊、罗有华、黄某的其余诉讼请求。案件受理费5944元（已减半收取），由被告贵州力铭房地产开发有限公司承担（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二一年一月二十八日书记员  刘航