河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6205号原告：赵阳，男，1987年6月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都区民营科技园北区（五星公司办公楼三楼）。法定代表人：孙虎刚，任总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，1983年10月28日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：白和迪，女，1987年5月25日出生，汉族，该公司职工。原告赵阳与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵阳、被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟、白和迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵阳向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告合同违约。2、请求判令被告承担因违约给原告造成的损失26712.15元。3、请求判令被告拆除腰线实体墙。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月，原告赵阳在被告许昌汉威置业有限公司处购得预售房屋鹿鸣湖壹号·悦府13号楼1单元2704一套，建筑面积为121.42平方米，总房价为801366元，首付款为501366元，剩余30万元办理银行按揭贷款。2018年6月18日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条明确约定“该商品房层高为3米”。2020年5月，原告赵阳接到被告许昌汉威置业有限公司销售人员电话通知交房，验房时发现房屋实际层高只有2.72米，加上楼板、垫灰层厚度约为2.9米，远低于合同约定的层高3米。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告赵阳的购房价格为每平方米6599.95元，层高为3米，换算为立方米为6599.95元购买3立方米，即每立方米购买的价格为2199.98元。原告赵阳所购房屋总体积等于合同约定的总面积121.42平方米×合同约定的层高3米，计算等于364.26立方米。该房屋实际总体积等于实际面积121.42平方米×实际层高2.9米，计算等于352.118立方米。该房屋实际减少的房屋体积等于合同约定房屋总体积364.26立方米-实际房屋总体积352.118立方米，计算等于12.142立方米。故，被告许昌汉威置业有限公司应向原告赵阳赔偿因房屋层高不足造成的损失26712.15元，即实际减少的房屋体积12.142立方米×每立方米购买价格2199.98元。另外，原告赵阳，在购房前咨询“所选楼有无腰线层、哪些层是腰线层”问题时，得到许昌汉威置业有限公司销售人员明确答复“鹿鸣湖壹号·悦府高层不存在腰线层”。随后按标准层的价格购买。在收到交房通知后验房，发现所购房为非标层，阳台腰线实墙高1m，而标准层阳台实墙高度0.4m左右，影响室内采光和房屋再次出售价格。被告许昌汉威置业有限公司在售卖中并未尽到应尽的告知义务，相反却刻意隐瞒，存在欺诈行为。故，被告许昌汉威置业有限公司应按标准层的标准，拆除高出的腰线实墙。许昌汉威置业有限公司辩称：1、关于原告诉状中所称该诉争房屋实际层高为2.9米的事实，我方是认可的，该诉争房屋从设计到报建到竣工验收，层高均为2.9米，被告从未更改该设计和报批方案，合同中关于层高3米的约定不是被告的真实意思表达。2、即使存在层高10厘米的误差，原告并无证据表明该层高差对原告房屋使用和价值造成了损害，商品房的面积和层高属于两个完全不同的范畴，商品房买卖均是以面积计价的，而非以层高计价，原告要求按照体积误差的比例要求被告承担赔偿责任没有法律依据。3、原告提出的违约赔偿请求没有法律依据和合同依据，双方签订的商品房买卖合同并未就层高未达到约定标准是否应予赔偿及赔偿金额作出约定，原告在诉状中没有列明其实际损失，其诉求数额的计算依据和计算方法也没有事实和法律依据，不能成立，不应予以支持。4、按照国家住宅设计规范，普通住宅的层高宜为2.8米，诉争房屋的实际层高为2.9米，已经达到且优于居住使用要求，没有对原告造成实质性影响，原告也没有证明层高差对该房屋价值和使用造成的损害。5、原被告在双方签订商品房买卖合同半年前已签署了房屋定制协议且缴纳了首付款，即在半年前已经完成了该房屋买卖的大部分实质要件，商品房买卖合同对促成该房屋的交易并没有实质性影响。6、原告要求拆除腰线实体墙的诉请存在履行不能，原告购买房屋所在楼栋的建筑形态、外立面等均是在相关部门报批通过的情况下进行建设的，且经过了竣工验收和规划核实，拆除实体墙将会损害公共安全，外立面美观等公共利益，也是相关部门不允许的。本院经审理查明：2017年6月28日，原告赵阳（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目13号楼1单元27层04号房屋，定制面积121.42平方米，优惠后总房款为853366元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”同日，原告向被告支付房屋定制金。2018年6月18日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第13幢东起1单元27层2704号房屋签订编号为XCS2018-002072商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上32层，该商品房阳台是非封闭阳台，建筑面积121.42平方米，单价每平方米6599.95元，总价801366元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目13#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园13#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园13#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。原告收到交房通知后，发现所购商品房为腰线层，阳台实墙高于标准层阳台实墙。庭审中原、被告双方均认可诉争房屋实际成交总价款为853366元。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。本院认为：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元。诉争房屋所在的商品房项目已经竣工验收合格，其建设符合设计文件的要求，已完成设计的全部内容。诉争房屋阳台作为该商品房项目不可分割的一部分，也已经竣工验收合格，原告要求拆除腰线实墙不具有可操作性，故原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告赵阳2000元。二、驳回原告赵阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468元，减半收取计234元，由原告赵阳负担209元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二一年一月六日书记员  陈梦超