北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6241号原告：卢晴，女，1985年8月21日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李桂刚（卢晴之夫），1983年8月9日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。被告：北京市易合房地产经纪有限责任公司第六十八分公司，住所地北京市平谷区。负责人：宗全军，经理。被告：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，仫佬族，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务部经理。被告：北京易融担保有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：陈宁，经理。原告卢晴与被告北京市易合房地产经纪有限责任公司第六十八分公司（以下简称六十八分公司）、北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）、北京易融担保有限公司（以下简称易融担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢晴及其委托诉讼代理人李桂刚到庭参加诉讼，被告六十八分公司、易合公司、易融担保公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢晴向本院提出诉讼请求：1、三被告共同解押涉案房屋，完成过户；2、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年9月9日，原告与被告二于其六十八分公司即被告一店内，签订《居间服务合同》，买入刘某名下位于北京市平谷区房屋，合同约定由被告二为涉诉房屋交易提供居间服务。当日，原告与被告三签订《房屋交易保障服务合同》，约定被告三为涉诉房屋交易提供保障服务。在交易过程中，被告一、二、三没有履行自己应尽职责，没有建议、提示、提醒原告进行资金监管，未按照住建委要求在当地建立资金监管账户，以致刘某、李某将原告的购房资金220万元挪作他用，造成银行未能解押房屋，至今无法办理房屋过户手续。被告一、二、三的失职行为，给原告造成220万元的经济损失。综上来看，原告认为，三被告公司经营存在违规情况；其业务人员为获取中介费，误导原告进行高风险交易，不能排除其有串通卖房人和银行损害原告权益的嫌疑。原告不放弃完成房屋过户，一直主张完成房屋过户，基于上述事实与理由，原告诉至法院。后原告在庭审过程中将诉讼请求变更为：1、三被告赔偿原告90万元及按照中国人民银行的贷款基准利率支付原告利息，利息自2019年9月27日开始计算至款实际付清之日止；2、三被告给原告完成解押过户；3、本案的诉讼费用由三被告承担。易合公司辩称，一、本案中答辩人的身份应为“第三人”而非“被告”。本案中被答辩人起诉的案由为“房屋买卖合同纠纷”，易合公司的身份应为居间人而非买卖双方，被答辩人与房屋出售人刘某（以下简称“案外人”）之间是房屋买卖合同关系，而与答辩人是居间合同关系，因此答辩人作为被告的主体不适格；二、答辩人与被答辩人、案外人均是在真实意思表示的基础上签订的《房屋买卖业务签约文件》（证据1共18页）、《补充协议》（证据2共4页）、《房屋交易保障服务合同》（证据3共2页）及《居间服务合同》（证据4共1页），合同没有违反法律法规的规定，应当认定合法有效，对各方当事人均有约束力。在合同签约前答辩人以明确明示方式告知交易双方关于涉案房屋的具体情况及签约注意细节，并在《房屋买卖业务签约文件》第3页附《放弃资金监管提示函》，买卖双方考虑后一致同意放弃资金监管并确认签字确认；《补充协议》约定了具体付款方式及解抵押时间，未履行义务方为违约方，而非居间人；《房屋交易保障服务合同》内容约定服务费收取项，但被答辩人并未支付相应费用；《居间服务合同》约定了“本次交易的手续由客户自愿选择第三方协助办理，并另行签署相关合同”；另《居间服务合同》第一条居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。本案当中，解抵押手续及房屋过户应由案外人刘某配合被答辩人完成，答辩人并非房屋出售人，不具备法定及约定的职责和义务，不符合办理相应手续的主体资格，故该诉求非答辩人可实现的内容。此外，《居间服务合同》第四条违约责任第3款约定：“出卖人或买受人违反本合同约定导致居间人不能继续履行义务的，居间人不承担责任，且居间人有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还。”本案中被答辩人已经全部履行完毕应尽的义务。在合同签订后，案外人刘某未实际履行合同义务，构成事实违约行为，应按《补充协议》第四条承担相应违约责任。三、被答辩人起诉状中所陈述的“易合公司没有履行自己应尽职责，没有建议、提示、提醒被答辩人进行资金监管”不符合客观事实。2019年9月9日，被答辩人卢晴在易合公司的居间下与涉案房屋出卖人刘某签订了房屋买卖合同，签订合同前，被答辩人已提示资金监管必要性，但买卖双方均放弃了资金监管并签字确认。《补充协议》第二条第2款明确了涉案房屋存在抵押情况，案外人刘某应于2019年9月9日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月15日办理完毕解除抵押登记手续，房屋解抵押所需资金由被答辩人首付款还款解押，故被答辩人支付首付款为履行合同义务行为，而案外人未将该笔款项用于解抵押系为人为道德风险，非因合同约定内容不符合法律规定造成。四、易合公司已尽到了提醒的义务，而被答辩人未尽审慎义务。在签约前（《房屋买卖业务签约文件合订本》第2页）“易合房产签约提示”第2条项：“请您确认，在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受，同时我公司经办人员已向您告知与交易房屋及合同签署有关的信息”。在该提示中，易合公司已对该重要提示进行加粗、加黑等醒目方式提示；在第六条“房屋产权及具体情况的承诺”：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况……买受人对出卖人出售的该房屋所有状况均已充分了解，自愿买受该房屋……”被答辩人的损失是案外人刘某的行为造成，与合同内容无关。五、易合公司按照约定履行了相应的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中答辩人多次组织买卖双方进行磋商并提供订立合同机会，事实上也已促成了合法有效的房屋买卖合同的订立，合同未能继续履行的原因在于被答辩人与案外人的房屋买卖合同纠纷引起，与答辩人提供的居间服务无关。六、被答辩人的诉求不应获得支持。根据上述事实，答辩人已完全忠实履行了居间义务，不存在被答辩人所述“没有履行自己应尽职责，没有建议、提示、提醒被答辩人进行资金监管的情形”，另外，被答辩人未尽审慎义务自愿放弃资金监管，且未跟进案外人用首付款解抵押事宜，而是放任由案外人将该笔款项自行支配，由于案外人无法对涉案房屋进行解抵押导致被答辩人购房目的暂时无法实现应由案外人承担相应责任。答辩人作为居间人，与房屋买卖双方的关系为居间合同关系，非买卖合同关系，故不能因为买卖纠纷让居间方承担责任。基于上述两种法律关系，不可能让违约方刘某应履行的义务由答辩人易合公司代替完成，这即不符合法律规定也有违公平原则。如法院依自由裁量判决我公司履行解押涉案房屋，完成过户显失公平。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。六十八分公司、易融担保公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1、2019年9月9日，卢晴与刘某签订房屋买卖合同（合同号：MPG190909002），合同由易合公司拟定，合同内容包括房产签约提示、交易资金支付方式提示函、放弃资金监管提示函、房屋的出卖人为刘某、房屋的买受人为卢晴，房屋坐落于平谷区；等。同日，卢晴、刘某与易合公司还签订了居间服务合同，合同约定了三方的权利义务及违约责任；卢晴、刘某还于当天与易融担保公司签订了房屋交易保障合同，合同约定了三方的权利义务及违约责任。2、后卢晴向李某（刘某之子）支付购房款2200000元，卢晴现实际居住于涉案房屋内，但涉案房屋存在抵押，因抵押借款尚未偿还而致房屋无法过户至卢晴名下。3、基于上述事实，卢晴于2019年11月4日以房屋买卖合同纠纷为由将刘某、李某诉至法院，本院主持双方调解后，出具（2019）京0117民初12501号民事调解书，调解结果为：一、李某、刘某于2019年12月15日之前为原告办理涉案房屋的过户手续；二、如李某、刘某未履行上述第一项义务，应于2019年12月15日前一次性连带退还卢晴购房款本金及违约金3040000元；三、刘某、李某于2019年12月15日之前一次性给付卢晴担保费用6680元。2020年5月12日，卢晴又以房屋买卖合同纠纷为由将李某之妻邢某诉至法院，本院经审理查明后，作出（2020）京0117民初2431号民事判决书：邢某于判决生效后十五日内对李某拖欠卢晴的购房款本金、违约金、担保费、保全费等各项损失共计3049215元承担连带偿还义务。4、上述调解书和判决书均已进入执行程序，尚未执行完毕。现卢晴以房屋买卖合同纠纷为由将六十八分公司、易合公司、易融担保公司诉至本院。以上事实有卢晴提交的被告营业执照、居间合同及居间服务费收据、房屋交易保障服务合同、购房合同及补充协议、不动产登记簿、银行查询单及利息明细、微信聊天记录截屏、（2019）京0117民初12501号民事调解书和裁定书、（2020）京0117民初2431号民事判决书、照片、录音光盘等证据，易合公司提交的房屋买卖业务签约文件、补充协议、房屋交易保障服务合同、居间服务合同予以证明。六十八分公司、易融担保公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃庭审抗辩、质证的权利，故对卢晴及易合公司的上述证据的真实性、合法性、关联性本院结合庭审笔录及另案卷宗材料予以综合认定。本院认为，本院已有（2019）京0117民初12501号生效民事调解书、（2020）京0117民初2431号生效民事判决书确定由刘某、李某、邢某连带偿还拖欠卢晴的涉案房款、违约金、担保费、保全费等各项损失，即现刘某、李某、邢某对卢晴的损失负赔偿的义务，上述生效判决及调解书已经进入执行程序，现卢晴基于涉案房屋买卖合同及补充协议、居间合同、房屋交易保障服务合同向六十八分公司、易合公司、易融担保公司主张损失没有法律依据且系重复主张，本院不予支持。另，卢晴的房屋买卖合同系与刘某即房屋所有权人签订，居间人并非办理房屋产权过户登记的义务人，故卢晴对三被告的第二项诉请无法律依据，本院不予支持。对于卢晴认为三被告未履行资金监管义务和刻意隐瞒相关事项的主张，本院认为卢晴已经于2019年9月9日签署了放弃资金监管提示函，且北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会于2018年4月20日发布的京建发[2018]182号通知已经取消房源核验和强制存量房资金监管以简化房屋交易流程，卢晴亦未提交充分证据证明三被告有刻意隐瞒房屋真实情况、提供房屋虚假信息，故对于卢晴的该项主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告卢晴的诉讼请求。案件受理费6400元，由卢晴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李辉二〇二一年一月十四日书记员  许骁