河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终6301号上诉人（原审原告）：河南润诚物业服务有限责任公司，地址：滑县城关镇北环金秋华城。法定代表人：杨普涵，职务：经理。委托诉讼代理人：秦超，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马千昊，河南国厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘素敏，女，1974年6月1日生，汉族，户籍地滑县，现住滑县。委托诉讼代理人：张福忠，男，汉族，1963年11月20日，住址同上，系刘素敏之夫。上诉人河南润诚物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）因与上诉人刘素敏物业服务合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院作出的（2020）豫0526民初7529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求:1、撤销滑县人民法院（2020）豫0526民初7529号民事判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院适用法律错误。刘素敏欠缴物业费用属连续行为，至上诉人起诉时一直在延续，因此，本案并未超出诉讼时效。退一步讲，即使2016年5月前物业管理费超过诉讼时效,但上诉人于2019年5月19日向被上诉人明确了欠费区间并催缴,被上诉人也实际收到了上诉人的催缴通知,也就意味着诉讼时效应自被上诉人收到催缴通知单的一刻起重新起算。二、原审法院事实认定错误。关于地下室积水问题，当时滑县地区多日连降暴雨，不仅小区出现积水问题，整个滑县多处路段也出现较深积水。上诉人为此专门安排大量员工进行排水、抽水工作。但由于降雨量大，出现积水问题属于不可抗力，上诉人已尽到足够的管理义务。随后，降雨停止后，上诉人将小区的积水问题已妥善解决。因此,地下室积水属于不可抗力，不是由于上诉人的服务存在瑕疵造成。刘素敏辩称，物业公司的上诉请求不能成立，滑县连降暴雨积水情况不属实，是为了掩盖物业公司的不作为。我不存在不交物业费的情况，物业费应由租我房子的王经理承担，王经理多次声明物业费不用我交了。关于诉讼时效问题，物业公司是伪造的假照片。刘素敏上诉请求:1、依法撤销滑县人民法院（2020）豫0526民初7529号民事判决,改判被上诉人执行2020年7月21日以前三年内的物业服务费2878元。2、物业服务未履行服务合同义务,输水管道漏水多年不进行维修,致使我地下室和走廊常年积水不能正常使用，并且当时地下室内所放置物品全部损坏、要求经济补偿损失1000元。3、物业公司的公共设施输水管道、一米高30cm粗、离墙60cm远、长4米左右、占用我地下室使用面积，应给予经济补偿600元/每年，三年共计1800元。4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。5、要求被上诉人物业公司整改后再交纳管理费，并且整改后以书面形式粘贴小区显著位置告知全体小区业主。6、要求物业公司在小区显著位置公示服务项、法人、负责人、物业服务联系人,并且能够负责处理小区物业服务项。事实与理由：1、在认定法律事实方面，一审法院有证不认，以假证催缴图片，和与法律条文相冲突的物业条例协议为准，对事实认定不准。2、物业公司未履行对输水管道漏水的维修义务，致使输水管道常年漏水,造成了地下室及走廊多年积水、常年不能正常使用的事实。同时也造成我所住的31号楼一楼墙体因潮湿而表面损坏的事实，有当时录制的视频证据,附带有一层31#1单元西户业主，墙体表面潮湿发霉脱落的事实图片和签字证词。3、物业的公共设施水管道占用我地下室，并且他与物业征收物业费有一定的因果关系。4、上诉人自接房之日起，2014-2015年就自动交了物业费,2015年我们将该房租给了该物业公司的王经理，并且我们更是主动去结清物业费，物业不收，并且表示不用我们不交了,物业费由该公司经理支付,从此以后物业公司从来就没有要过物业费，时至今日租客已走，该物业起诉2015-2021年物业费,依据是我们业主签订的物业服务协议，该协议是和物业法相冲突的协议。2021年还没有服务，不应交物业服务费。所以，依据诉讼法，时效期为三年,上诉人只执行2020年7月21日以前三年内的物业收费共计2878元。并且要求该物业整改后在执行收费，因为找不到人对公共水管道的维修。5、物业公司必须在管理区显著位置公示物业法人、联系方式、服务电话。物业公司辩称，1、刘素敏上诉请求第2、3、5、6项不属于一审审理范围，超出二审审理范围。2、关于输水管道漏水的维修义务。首先，该输水管道并不存在漏水情况。即使存在漏水情况，刘素敏也不应拒交物业费。若公司给业主造成实际损失的，可持相应证据另行主张。3、关于管道占用地下室面积一事，上诉人是物业公司，不是开发公司，物业公司并非其合同相对人。刘素敏购买地下室时对其现状是知情的，签订相关协议也是其真实意思表示。4、关于房屋出租给王经理并且不收其物业费一事，刘素敏所述与事实不符，上诉人从未表示不收取其物业费。5、关于催缴和诉讼时效，在上诉人撤诉的（2020)豫0526民初4339号案件开庭中，刘素敏对上诉人要求其支付5756.54元物业费的金额是无异议的，也对上诉人出示的催缴图片无异议。上诉人通过向一审法院起诉的方式已向义务人提出履行请求，且义务人并未以超过诉讼时效为由提出抗辩，因此，本案诉讼时效中断，应从2020年重新计算诉讼时效期间。6、物业服务协议第五条第十项约定，费用到期当月的1-10号交纳以后12个月的物业管理服务费用，所以，刘素敏应交纳2020年1月30日至2021年1月30日的物业费。物业公司向一审法院起诉请求:1、请求被告支付拖欠的物业服务费用5756.54元，违约金201.48元；2、本案所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘素敏是“金秋华城”小区业主，其房屋建筑面积99.94平方米，地下室面积25.58平方米。原、被告于2015年2月15日签订的物业服务协议约定：乙方将“金秋华城”小区B31号楼2单元201户的物业委托原告管理。协议第五条：物业管理服务费用一、乙方交纳物业管理费用：自房屋交付之日起，开始向甲方缴纳管理费；多层住宅（有电梯）按建筑面积每月每平方0.8元元收取；地下室、车库未约定。……十、每次缴纳费用时间：费用到期当月的1-10号缴纳以后12个月的物业管理服务费用；原告提交的房屋验收交接表证实，被告接收房屋时间为2015年2月15日；审理中，被告述称在2019年、2020年以前，原告未催收过物业费，并主张原告请求的物业费已超过诉讼时效。原告提交的四张催收通知单显示：原告催收被告支付物业费的最早时间均为2019年5月19日。被告提交照片，证实其购买的地下室中存在水管；其提交的视频光盘证实地下室存在水漫现象，原告在已撤诉的（2020）豫0526民初4339号案件中对此予以认可。一审法院认为，原告物业公司与被告刘素敏签订物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，协议合法、有效。原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应当按照合同约定的收费标准适时缴纳物业服务费。依据合同约定，被告应在每年的2月份缴纳以后12个月的物业费。因原告提交的物业费催收通知单显示，原告催收物业费最早是在2019年5月，而被告主张原告物业费已超过诉讼时效，本案原告不能证明在2019年5月以前向被告催收过物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故原告请求的2016年5月前物业管理费，已超过法律规定的诉讼时效，原告关于被告支付2016年6月至2021年1月30日期间的物业管理费的主张，法院予以支持，依据协议约定，被告应支付原告的物业费数额为4477.31元（99.94平方米×0.8元/平方米/月×56个月）；关于被告主张的地下室水管占用问题，该问题涉及的是被告与房屋开发商之间的关系，且被告在购买该地下室时，已明知水管的存在，被告该抗辩理由，法院不予支持；因原告在履行物业管理服务中，未尽到管理职责，导致地下室存在漫水，其服务存在瑕疵，被告据此请求减免物业费，合法有据，法院酌定减免被告物业费400元；原告主张被告支付违约金，证据不足，该请求法院不予支持；至于被告述称物业公司经理占用其房屋期间的物业费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。如果被告认为此期间的物业费应当由物业公司经理支付，被告在履行连带责任后，可另案向物业公司经理主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘素敏于本判决生效后的五日内支付原告河南润诚物业服务有限责任公司2016年6月至2021年1月30日期间的物业费4077.31元；二、驳回原告河南润诚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘素敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘素敏提交：1、刘素敏家门外现状图片，用于证明物业公司的证据造假。2、证人证言一份，用于证明楼道内的积水常年存在，到现在也没有修复。3、视频，用于证明楼道积水内有动力电线四根。4、图片一份，用于证明物业公司输水管道占用地下室有效面积。物业公司认为，证据1与物业公司提交的催交照片一致。证据2不符合证据规则，证明人应出庭作证，且该证词只有证明人姓名，不能证实其真实身份，也不能证明内容系证明人真实意思表示。证据3不显示拍摄地点，不能证明视频记载图像是发生在案涉小区。证据4与本案无关。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，物业公司提交证据显示催收物业费最早是在2019年5月，2016年5月前物业费已超过法律规定的诉讼时效，故物业公司提出的对2016年5月前物业费未超诉讼时效的意见以及刘素敏提出的2017年7月21日之前的物业费已超过诉讼时效的意见，本院不予支持。关于应交物业费数额的认定问题，物业公司在履行物业管理服务中存在瑕疵，一审法院酌定减免物业费400元，酌定数额合理，同时扣除超过诉讼时效部分的物业费，一审法院认定的应交物业费数额合理，本院予以维持。关于刘素敏提出的公共设施输水管占用地下室面积的问题，因该问题涉及的是刘素敏与房屋开发商之间的关系，且刘素敏在购买该地下室时，已明知水管的存在，故刘素敏以该理由抗辩不能成立。关于刘素敏主张的物业公司整改后再交纳的意见，因交纳物业费是物业服务合同约定的义务，且刘素敏已拖欠多年，该项意见缺乏依据，故本院不予支持。关于刘素敏提出的因地下室积水造成物品损失要求物业公司补偿经济损失1000元、因公共设施输水管道占用地下室使用面积要求补偿1800元、要求物业公司整改并以书面形式粘贴小区显著位置、要求物业公司公示服务项、法人、负责人、联系人等内容的意见，因刘素敏在一审中未提出反诉主张，二审不予审查。综上所述，上诉人河南润诚物业服务有限责任公司、刘素敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南润诚物业服务有限责任公司负担50元，上诉人刘素敏负担50元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二一年一月二十六日书记员  楚世龙