新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书 （2021）新4002民初254号   原告：叶强，男，1973年5月21日生，汉族，伊犁农商银行股份有限公司经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。原告：王靖，女，1974年6月11日生，汉族，新疆宏远建设集团有限公司员工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。共同委托诉讼代理人：张潇雨，新疆瑞保律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张继辉，新疆瑞保律师事务所律师。被告：伊犁浦江房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁边境经济合作区广东路3333号三楼。法定代表人：庄玉兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑建兵，新疆长信合律师事务所律师。原告叶强、王靖与被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司（以下简称浦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶强、王靖的共同委托诉讼代理人张潇雨、张继辉，被告浦江公司的委托诉讼代理人郑建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶强、王靖向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付违约金202,137.6元（按照日万分之二支付自2015年7月1日至2019年8月30日共计50个月的违约金）；2、被告按照总房款673,792元，按照日万分之二支付自2019年9月1日至向两原告交付房屋期间的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告叶强、王靖变更第1项诉讼请求，主张被告向两原告支付自2015年7月1日至2016年9月7日止的逾期交房违约金9163.57元；原告叶强、王靖自愿放弃主张第2项诉讼请求；原告叶强、王靖增加一项诉讼请求，主张被告支付自2017年3月8日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金（按照日万分之二计算）。事实与理由：2014年7月11日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告以总房款673,792元的价格购买被告开发的位于伊宁市××园、建设面积为179.2平方米的房屋，并约定被告应当在2015年6月30日前向两原告交付该房屋，如果被告逾期交房则向两原告支付日万分之二的违约金，如果被告未能在商品房交付之日180日内给两原告办理房屋所有权登记，两原告有权要求被告按日计算向两原告支付全部已付款日万分之二的违约金。合同签订后，两原告按期向被告交纳了房屋首付款，剩余房款两原告以向银行贷款的方式向被告支付完毕，但被告直到2016年9月7日才向两原告交付该房屋，按照合同约定被告应于2017年3月8日前给两原告办理房屋所有权登记，但被告至今未办理该房屋的所有权登记，故诉至法院。被告浦江公司辩称，两原告认可我方于2016年9月7日已向其交房，其于2019年9月17日提起诉讼，要求我方支付逾期交房违约金，该项诉讼请求已过诉讼时效，已丧失胜诉权；因两原告至今没有缴纳涉案房屋的契税及住宅专项维修基金，造成我方无法协助其办理房产证，故至今未办证的责任不在我方，我方不应承担违约责任；本案至今未办证并未给两原告造成任何财产损失，两原告主张的逾期办证违约金明显过高，也没有相关依据，请求法院调整。本案当事人围绕诉讼主张提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于两原告提交的商品房买卖合同、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用），由于被告对上述证据均认可，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提交如下证据：独家代售协议复印件一份（与原件核对无异）、告知书原件一份，拟证实因被告未给原告办理房屋登记手续，导致两原告只能以68万元的价格对外出售，远低于市场价格98万元，被告的违约行为给两原告造成损失，故两原告主张的违约金并未过高。被告质证认为：对独家代售协议、告知书均不认可，独家代售协议无中介公司盖章，告知书虽有如一家房产中介公司盖章，但该公司并不是专业的评估机构，没有房屋的定价资质，且对房屋有无产权证的定价价格差距过大，与市场价位不符，独家代售协议的销售期限为2019年5月3日至2020年9月1日，出具告知书时独家代售协议已经解除，该两份证据不能直接证实没有房产证对两原告造成了财产损失。本院认证：因如一家房产水木花都店的相关经办人员未到庭，故无法认定该组证据的真实性，且该两份证据亦不能证实涉案房屋的市场价格，故本院对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月11日，原告叶强、王靖与被告浦江公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定两原告购买被告开发的位于伊宁市××区第4×号住宅楼×单元××号住房一套，该商品房预测建筑面积为179.2平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3760元，总金额为673,792元；两原告首期支付房价款273,792元，其余价款40万元向公积金管理中心借款支付；被告应当在2015年6月30日前向两原告交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、被告应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同这三项交付条件的商品房；该商品房达到上述交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知两原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；两原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点；逾期交付超过30日后，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向两原告支付全部已付款万分之二的违约金；商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因被告的责任，两原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，两原告选择不解除合同的，自两原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向两原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，两原告向被告付清了全部购房款及涉案房屋的契税。被告于2016年9月7日向两原告交付涉案房屋。庭审中，被告认为两原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效、逾期办证违约金明显过高，请求法院调整。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于两原告主张被告支付自2015年7月1日至2016年9月7日止的逾期交房违约金9163.57，按照双方合同约定，被告应当于2015年6月30日前向两原告交付涉案房屋，但被告实际至2016年9月7日才向两原告交房，故被告存在逾期交房的违约行为。被告未能按时交房，两原告自2015年7月1日起应当知道其权利被侵害，因民法总则施行时旧法规定的诉讼时效已经届满，故两原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应当为2年即自2015年7月1日至2017年6月30日，现两原告于2019年9月17日才向本院提起诉讼，该时间已经超过上述诉讼时效期间，故对被告辩称两原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信，对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于两原告主张被告支付自2017年3月8日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金（按照日万分之二计算），因原、被告双方对涉案房屋的交付时间为2016年9月7日均无争议，故本院对此予以确认。被告于2016年9月7日向两原告交付涉案房屋，两原告缴清了涉案房屋契税，按照双方合同约定被告至迟应当于2017年3月6日前取得办理房屋所有权转移登记的基本条件，但至本案庭审结束时止被告仍未办理涉案楼栋的产权手续，显然被告构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，故对被告辩称两原告至今未办理产权证不是由其责任所致的抗辩意见，本院不予采纳。对于两原告主张以全部已付款的万分之二按日计算逾期办证违约金，被告抗辩认为该违约金过高，要求调整降低，而对于两原告因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失双方均未举证证明，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对两原告主张的逾期办证违约金调整为合同约定违约金的50%，现两原告主张逾期办证违约金从2017年3月8日起算是其对自身权利的自由处分，本院予以确认。因此，本院认定被告应当以已付购房款673,792元为基数，按照日万分之一计算，向两原告支付自2017年3月8日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告叶强、王靖支付自2017年3月8日至实际取得不动产权证之日止的逾期办证违约金（以已付购房款673,792元为基数，按照日万分之一计算）；二、驳回原告叶强、王靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告叶强、王靖负担12.5元、被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文 二〇二一年一月二十五日 书  记  员   毛钰玮