河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初5204号原告：郭琛，男，汉族，1989年1月24日出生，户籍地河南省灵宝市，现住许昌市。委托诉讼代理人：马忠良、赵才风，河南君志合律师事务所律师。被告：邢聪敏，女，汉族，1981年12月25日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张光瑞，河南汉风律师事务所律师。原告郭琛与被告邢聪敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭琛委托诉讼代理人马忠良、赵才风，被告邢聪敏委托诉讼代理人张光瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭琛向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务（办理房产证、缴纳契税、解除抵押、办理过户等）；2、判令被告向原告支付违约金（违约金计算方式：以386956元为基数，自2017年8月20日起按每日3‰的标准计算至合同履行完毕之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原、被告在房产经纪公司的撮合下签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于许昌市许继大道西段“天基理想城”小区5幢1单元9层中西户903号房产卖给原告，交易价格为386956元，原告应分三次向被告支付18.3万元首付款，并负责后续按月偿还银行按揭贷款，被告应负责办理不动产权证之前所交契税费，在房屋不动产权证办出且被告所交契税满2年之日起十个工作日内双方办理过户。合同同时约定：若被告逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋登记过户手续，每逾期一日，应支付房屋全款的千分之三的违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了17.1万元并实际入住该房屋，但在原告以及房产经纪公司多次催促被告办理自身房屋产权证时，被告均以各种理由推脱，拒绝配合，致使原告至今无法办理房产过户手续，严重侵害了原告的合法权益，其行为明显构成违约，依照法律规定及合同约定，被告应继续全面履行合同义务（办房产证、缴纳契税、解除抵押、办理过户等），并向原告支付违约金（违约金计算方式：以386956元为基数，自2017年8月20日起按每日3‰的标准计算至合同履行完毕之日止）。为此，原告曾于2020年3月向贵院提起诉讼，但因为涉案房屋因被告其他债务诉讼被魏都区人民法院查封，贵院认为“在法律上和事实上不具备继续履行的条件”，因此驳回了原告诉请。随后，原告向魏都区人民法院提出案外人执行异议，魏都区人民法院审查后作出（2020）豫1002执异156号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，要求法院判决被告继续履行合同的障碍已消除，为了维护自身合法权益，原告现诉至贵院，望依法审理，判如所请。被告邢聪敏辩称：本案审理存在程序违法，本案所诉属于给付之诉，被告已在贵院提起确权之诉，本案的房屋买卖合同效力是否解除属于待定，有待法院依法予以裁决，在对合同是否解除之前不应当就本案是否构成违约进行审理，本庭所审理的案件应当以本案被告起诉本案原告的案件判决结果作为依据，在当庭被告也提出了对该案件延期审理的申请，依据民事诉讼法相关规定，本案应当暂时中止审理，待另案判决结果出来后继续审理；本案不符合原告所诉请的条件，涉案房屋现状不符合过户条件及办理相关不动产证件的条件；基于第一点本案合同合法性无法确定，更无法证明原告所出示证据与本案的关联性，综上本案应中止审理，待另案结果为前提，如果本案合同在另案判决解除，依据双方签订的房屋买卖合同第十条第二项规定，涉案合同被告不存在违约，原告要求被告支付损失、履行过户义务没有事实与法律依据，应当对本案审理作出中止，不应当继续开庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证，被告对原告提供证据证据一、证据二、证据四的真实性均无异议，本院审查后予以确认，对于原告提交的证据三通话录音，被告未在规定的时间内向本院提交相关质证意见，应视为被告放弃对该证据质证的权利，本院对原告提交的证据三予以确认。对于被告提交的证据，被告未提交受理案件通知书，对其证明目的，本院不予认定。依据上述证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年4月20日，被告邢聪敏作为甲方，原告郭琛作为乙方，通过居间方许昌亿家房地产经纪有限责任公司作为丙方共同签订房屋买卖合同一份，合同约定被告邢聪敏将其所有的位于许昌市天基理想城5幢1单元9层中西户903号商品房出卖给原告郭琛，房屋建筑面积为91.93平方米，房屋存在抵押贷款，抵押权人为邢聪敏，至今未还贷款余额为人民币贰拾万叁仨仟玖佰伍拾陆元整（203956.00元）；甲、乙双方同意上述房产的交易价格为叁拾捌万陆仟玖佰伍拾陆元整（386956.00）；合同第四条约定：1、乙方以给甲方首付款且续甲方月供的方式进行交易。2、乙方总共需付于甲方首付款壹拾捌万叁仟元整，首付款分三次付于甲方，第一部分即第一次于2017年4月20日乙方付于甲方壹拾万元整（含之前已付定金壹万元整），第二次乙方于2017年5月20日之前甲方交接钥匙当天付于甲方伍万叁仟元整，第三次乙方于甲方过户到乙方名下当天，乙方将剩余叁万元整支付甲方；合同第十三条约定：1、甲方负责此房屋办理不动产权证前所交契税费。2、乙方负责过户时的各种契税费。3、在此房屋不动产权证办出且甲方所交契税满2年之日起十个工作日之内双方办理过户。4、交接钥匙之前物业上所产生水、电、气费用由甲方付清。5、在过户前双方共同出资银行尾款的50%来结清尾款。6、甲方出资解押共同还款的钱，乙方在此房屋办出不动产权证后以按揭贷款方式支付甲方。合同签订后，2017年4月18日至2017年6月25日，原告共向被告支付房款17.1万元（17.1万元中有18000元系原告购买被告房屋内家具的费用），被告将房屋交付给原告，原告自2017年7月一直占有居住并交纳相关生活费用，房屋银行贷款之后一直由原告偿还。被告邢聪敏至今一直未交纳案涉房屋契税也未办理房屋不动产权证。另查明：2019年11月28日，许昌市魏都区人民法院作出（2019）豫1002执3528号执行裁定书，将涉案房产邢聪敏名下位于河南省××大道与××交叉口天基理想城西城新天地5号楼1单元9层西户903室（合同编号：20121542）的房产予以查封，查封期限2019年11月28日至2022年11月27日，查封期间未经法院允许不得办理过户、抵押、买卖等相关手续，查封期间停止办理一切业务。原告郭琛向魏都区人民法院提出书面执行异议，许昌市魏都区人民法院于2020年8月26日作出（2020）豫1002执异156号执行裁定书，裁定中止对位于许昌市××大道与××交叉口天基理想城5号楼1单元9层西户903室房屋的执行，该裁定已于2020年9月15日生效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告郭琛与被告邢聪敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按照合同约定向被告支付了购房款，被告也将房屋交付给了原告，被告应继续按照合同的约定缴纳契税并办理相关的过户手续，原告亦应按照合同约定履行自已过户时的合同义务。合同中虽未约定缴纳契税以及办理不动产权证的期限，但被告应在合理期限内办理，自房款最后一次缴纳即2017年6月25日至今已近三年之久，且原告提供的录音证据亦能证明原告妻子黄丽可曾于2017年8月16日催促被告办理房产证，被告至今仍未按合同约定缴纳契税并办理不动产权证，明显超出了合理期限，已属违约，故原告要求被告继续履行合同，要求被告缴纳案涉房屋契税、办理案涉房屋产权证以及协助原告办理房屋过户，合法有据，本院予以支持。为方便房屋过户，原告自愿履行清偿剩余的房屋银行抵押贷款债务及相应的过户费用，不违反法律规定，也未因此加重被告方的合同义务，本院予以支持，被告应在原告清偿剩余房屋银行抵押贷款债务后，配合原告办理解除房屋抵押的手续。关于原告主张的违约金的数额，本院认为，被告虽已构成违约，但合同约定的违约金计算方式过高，考虑到原告在签订合同不久就已实际占有并使用房屋，本院酌定被告支付原告违约金2万元。被告辩称原告未按照合同约定在2017年5月20日支付被告房款，按照房屋买卖合同的约定，原告已经构成违约，被告有权解除合同，被告也已通知原告解除合同且已提起解除案涉合同的诉讼，本院认为，案涉房屋买卖合同约定：“……第二次乙方（郭琛）于2017年5月20日之前甲方（邢聪敏）交接钥匙当天付于甲方（邢聪敏）53000元整”，根据合同该条之约定，原告交付被告53000元房款和被告交付原告房屋钥匙应是同时履行的义务，现被告未提供证据证明在交付房屋钥匙之后原告迟于履行交付约定房款的义务，故不能据此认定原告构成违约，被告出具收据及交付房屋的行为也印证了被告愿意继续履行合同，被告要求解除合同不符合合同所约定的解除合同的条件。且房屋交付至今已三年，被告提出解除合同的请求的时间也已超出了法律规定的提出合同解除权的合理期限，故被告该辩，本院不予支持。被告又辩，被告已另案提起解除案涉合同的诉讼，本案应中止和延期审理，本院认为被告另案提起诉讼不符合法律规定的延期审理的条件，另外，原告要求被告继续履行合同及被告要求解除合同均基于涉案的房屋买卖关系所衍生，上述两种法律关系存在关联性，本院已在本案中对案涉合同是否应当解除进行明确，从节约司法资源及减少当事人诉累考虑，本院对被告关于本案应中止审理的抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邢聪敏继续履行与原告郭琛于2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》,被告邢聪敏应于本判决生效后七日内缴纳案涉房屋契税并办理房屋权属证书。二、待原告郭琛清偿银行抵押债务且被告邢聪敏取得房屋权属证书后三十日内，被告邢聪敏应配合原告将房屋解除抵押登记并将位于许昌市天基理想城5幢1单元9层中西户903号房屋过户登记至原告郭琛名下，过户费用由原告承担，原告应于房屋过户至原告郭琛名下之日起七日内支付被告邢聪敏剩余房款30000元;三、被告邢聪敏于本判决生效后十日内向原告郭琛支付违约金20000元;四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由被告邢聪敏承担150元，由原告郭琛承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  姚晓磊二〇二一年一月七日书记员  付培辛