江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1311民初3634号 原告：尹凤全，男，1965年10月11日出生，居民，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：吴良辉、宋一鸣，江苏大楚律师事务所律师。 被告：汤伟，男，1989年9月25日出生，居民，住宿迁市宿豫区。 被告：汤大和，男，1972年2月17日出生，居民，住宿迁市宿豫区。 第三人：江苏恒昇板材科技有限公司，住所地宿迁市宿豫区来龙镇工业园区。 法定代表人：李刚，该公司总经理。 原告尹凤全与被告汤伟、汤大和及第三人江苏恒昇板材科技有限公司（以下简称恒昇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情需要，转为普通程序审理。原告尹凤全委托诉讼代理人吴良辉、宋一鸣，被告汤伟、汤大和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹凤全向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还租金180000元；2.判令二被告赔偿原告的损失83000元（系二被告在原告租赁期间擅自将原告享有租赁利益的厂房对外出租导致原告的损失）；3.判令二被告返还案涉厂房内的电缆、热水器、空调、水泵、树木的财物；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求标的变更为96000元。事实和理由：2014年12月28日，原告与案外人恒昇公司签订厂房租赁协议，约定恒昇公司将其所有的位于来龙镇的厂房出租给原告使用，租赁期限为5年，自2014年12月28日至2019年12月28日止。2018年9月23日，被告汤伟通过司法拍卖，竞得恒昇公司的厂房，因该厂房系带租拍卖，原告继续享有租赁权益。2018年11月，二被告与原告商量，要求原告在原租赁期限届满后继续租赁案涉厂房，原告向被告汤大和预付了2019年12月28日之后的租金180000元。但原租赁协议到期后，二被告恶意阻止原告继续使用案涉厂房，致使租赁目的无法实现，二被告也未将预收的租金予以返还。二被告在竞得案涉厂房后，擅自将原告尚在租赁期间内暂未使用的厂房对外出租，并获得租赁利益133000元，该部分租金应当归原告所有，但二被告仅向原告给付50000元，尚欠83000元至今仍未交付给原告。案涉厂房虽然系带租拍卖，但是二被告竞买的标的物中并不包含前期投入的电缆、热水器、空调、水泵、树木等财物，目前二被告仍无权占有上述财产，拒不归还，原告有权要求二被告返还上述财产。原告认为，二被告取得案涉厂房所有权后，无故收取原告租金，擅自将原告享有租赁权益的厂房租赁给他人使用，给原告造成了损失，且二被告无权占有并不属于拍卖标的物的相关附属设施。原告多次要求二被告返还上述财产，并赔偿损失，二被告均拒不履行，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告汤大和辩称，被告系通过司法拍卖方式购得涉案厂房、原告与案外人恒昇公司存在租赁协议未到期均属实。原告与案外人的租赁合同到期后，向被告支付了145000元，该款系租赁被告变压器费用，原告搬走后让我退一部分变压器租金给他，我退了50000元。然后被告就把厂房租赁给其他人了，原告主张的其他财物是属于恒昇板材的，应当属于被告拍卖所得，同时，被告对原告主张的要求返还租金96000元也不予认可。 被告汤伟辩称，被告竞得涉案厂房后，第一时间到国土、国家电网进行了相关过户手续，涉案变压器已经过户到被告名下，原告并未对此提出异议，且原告并未向被告汤伟支付180000元，原告无权要求被告汤伟返还180000元。拍卖公告上明确标注被告所竞得的厂房包含设施，其中包括涉案厂房的水电等设施，原告无权要求返还相应的财物。其他同被告汤大和的辩论意见。 原告尹凤全向本院提交的证据有：1.原告与恒昇板材公司签订的厂房租赁合同一份，证明原告在合同租期内对涉案厂房享有合法的租金权益； 2.案涉厂房拍卖公告、竞买须知、标的物介绍、竞买记录、竞价成功确认书等拍卖资料，证明涉案厂房系带租拍卖，也能证明原告第三项诉讼请求中的附属设施应当归原告所有； 3.转账记录一份、收条一份，证明原告向被告汤大和支付2019年12月28日以后的租金180000元。其中转账145000元，代被告二向案外人恒昇公司支付变压器款35000元。变压器因为不在拍卖公告中，变压器本应该由汤大和向恒昇公司支付，现在由原告代汤大和支付，该35000元就折算在租金里了； 4.通话录音一份，证明二被告提前将原告享有租赁权益的厂房对外出租，并收取租金，二被告承诺将收取的租金交付给原告，但至今仍未完全支付； 5.案外人宿迁市鹏达源纺织有限公司（以下简称鹏达源公司）诉案外人宿迁市润才体育用品有限公司民事起诉状及证据租赁协议书各一份，证明被告于2019年6月份将案涉其中两栋厂房出租给鹏达源公司，租期自2019年7月1日至2024年6月31日，租金是204000元/年，另付办公楼一层半及南食堂、宿舍租金20000元/年，其中2019年7月1日至12月28日的租金应当属于原告所有； 6.案外人恒昇公司出具《情况说明》一份，证明恒昇公司将厂房内附属设施转让给原告。 二被告对上述证据的质证意见为：1.对证据1真实性无异议，但是该合同不是与被告签订的，与被告无关； 2.对证据2真实性无异议，拍卖时候有厂房现状照片，被告是按照现状拍卖所得，厂房里的电缆、水泵等财物都属于恒昇公司的； 3.对转账145000元无异议，变压器本来应该算在拍卖公告里的，但是原告不同意算进去，被告说如果变压器不算在里面就要求其将变压器搬离场地。当时被告和尹凤全还有一个案外人一起商量变压器租金问题，最后双方谈成了变压器租金为180000元，变压器钱也包括在里面，尹凤全当时先支付给被告145000元，并和被告说变压器的钱35000元由他替被告代付给恒昇板材，这个变压器后来由恒昇板材公司过户到被告汤伟名下了，这笔款项是变压器的租金； 4.录音属实，但是录音里没有谈到给原告钱的事情； 5.租赁合同是真实的，但是该租金我不能支付给原告，尹凤全的企业被乡政府等相关部门多次警告要求关停整顿，尹凤全后来找到被告说让被告重新租赁给别人，其搬走后找被告要退租赁费，一开始要90000元被告没同意，后来协商同意退给他50000元，他没表示有异议，所以电话录音里也没提到这个事； 6.对证据6不予认可，情况说明中也没有载明出具的日期，不具有任何法律效力。 二被告向本院提交证据有：1.《停产整顿通知书》一份，证明被告在租赁期间，因不具备生产营运条件，被宿迁市宿豫区来龙新城综合执法局责令立即停止生产、彻底整治； 原告对该证据的质证意见为：对该份证据不予认可，该通知书没有加盖相关部门的印章，证据来源不合法，即使是真实的，也与本案没有关联性。 本院认证意见为：1.对原告所提交的证据1、2、4、5、证据3中的转账记录及二被告与案外人鹏达源签订的租赁协议的真实性、合法性、关联性予以确认。2.对二被告提交的《停产整顿通知书》真实性予以认定，需说明，该通知书出具时间为2018年10月22日，经本院向出具单位进行核实，情况属实。3.对原告所提交的证据3中，由案外人恒昇公司出具的收条、情况说明，需综合分析后作出认定。 2020年10月21日，本院前往涉案厂房进行查看，该厂房位于宿迁市宿豫区居委会，厂区内主要建筑物有4间厂房、办公楼一栋，其中办公楼坐北朝西，4间厂房呈东西走向、南北各两栋成列。该厂房及所涉土地原系案外人恒昇公司所有，因该公司涉执行案件较多，被本院依法进行司法拍卖，在拍卖时，原告承租该厂房租期未到期，该拍卖属带租拍卖，被告汤伟作为购买人竞得该厂房、土地。 本案争议焦点为：1.原告向被告汤大和转账145000元、向案外人恒昇公司支付的35000元，款项性质？二被告应否退还？2.二被告是否应退还原告租赁期间内租金？如果应退还，退还的数额？3.二被告是否应向原告返还厂房内的电缆、热水器、空调、水泵、树木？ 关于争议焦点1,根据双方庭审陈述，原被告对该180000元款项应为双方基于租赁法律关系，原告向被告支付的租金均予以认可，至于为原告预付2019年12月28日到期后一年的租金？还是被告辩称的为变压器租金？双方均未提供证据予以证实。本院认为，原告基于“买卖不破租赁”原则，对涉案厂房应享有继续使用至与案外人恒昇公司约定的租赁期限，而原告提前搬离该厂房，且被告在电话录音中存在向原告退还租金的承诺，根据双方该意思表示，属双方协商一致解除涉案租赁合同，故被告应基于该租赁合同向原告返回该180000元。 关于争议焦点2，根据上述事实认定，原告在与案外人恒昇公司约定的剩余租赁期间租赁费用，也属双方解除合同后被告向原告退还款项范围。至于该部分数额，应以原告与案外人约定的租金数额为基数，按照被告对外租赁的厂房面积所占整个厂房面积的比例，再乘以具体出租期间予以确定。经计算，该部分款项数额为41713元【取整数，（200000元÷365天）×181天×（3400平方米÷8084平方米）】。 关于争议焦点3，原告依据加盖案外人恒昇公司印章的《情况说明》，向被告主张返还厂房内其他附属设施（电缆、热水器、空调、水泵、树木等）。被告对该说明不予认可，且该说明仅有恒昇公司盖章，无具体出具日期、相关人员签名确认，同时，恒昇公司作为被执行人在本院有其他执行案件未能化解，且在本案中，经本院合法传唤也未能到庭参加诉讼，致使转让事实及合法性不能查清，故对原告该诉求，本院不予支持。 关于责任承担问题，原告主张二被告应承担共同给付责任。本院认为，被告汤大和与汤伟系父子关系，涉案厂房虽登记在汤伟名下，但二人以共同出租人名义将涉案厂房对外出租，系共同经营，原告要求二人承担共同给付责任，有事实依据，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告汤伟、汤大和于本判决生效后七日内返还原告尹凤全租金171713元（180000元+41713元-50000元）； 二、驳回原告尹凤全其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5440元，由被告汤伟、汤大和负担3384元，原告尹凤全负担2056元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  王守东 人民陪审员  吴新品 人民陪审员  姚京川 二〇二一年一月二十五日 书 记 员  王雪龙 附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、申请执行 本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 逾期申请的，人民法院不予立案执行。