贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终43号上诉人(原审被告):贵州图腾置业有限公司，住所地：贵州省岑巩县新兴舞水路。法定代表人：肖树华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖功兵，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩珊，贵州维律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹玉红，女，汉族，现住贵州省岑巩县。被上诉人（原审原告）：周良军，男，汉族，现住贵州省岑巩县。委托诉讼代理人：邱碧珍，女，1970年11月3日出生，汉族，现住贵州省岑巩县。上诉人贵州图腾置业有限公司（以下简称：图腾置业公司）因与被上诉人邹玉红、周良军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省岑巩县人民法院(2020)黔2626民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。图腾置业公司上诉请求：1、撤销岑巩县人民法院(2020)黔2626民初765号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据岑巩县住建局提供的办证情况补充说明，证实上诉人早在2015年3月份已经完成初始登记，具备办理转移登记条件，虽没有纸质版初始登记证书，但买受人可直接办理转移登记，且当时也有部分业主取得产权证书。二、1、根据合同第二十二条约定，上诉人完成初始登记后，并未负有通知买受人前来领取办理转移登记有关文书的义务。2、根据该条约定，上诉人只应在规定的时间内将办理转移登记有关文书交付给买受人的义务。根据行业惯例，交付地点应为出卖人办公地点，买受人在约定时间内自行到出卖人办公地点领取。3、被上诉人应当提供在合同约定的时间内前往上诉人办公地点领取办理转移登记有关文书而未能领取的证据，否则不能主张上诉人未在规定时间完成初始登记，不能主张未按时交付，更无权主张上诉人承担逾期交付的违约责任。4、在合同约定时间取得办理转移登记有关文书是买受人的权利，但买受人未在约定时间内要求上诉人交付是怠于行使权利。5、上诉人为所有的按揭贷款买受人提供连带责任保证，不可能存在能够办理转移登记而不予配合办理的情形。6、根据合同约定，是买卖双方共同向房屋登记机关申请办理转移登记，买受人并未委托上诉人代为办理。7、本案被上诉人是因其自身原因导致转移登记迟延办理，上诉人不应承担违约责任。三、2016年4月后因政府机构改革导致不能办理转移登记并非上诉人的过错。四、有部分买受人逾期支付房款，上诉人有权不交付转移登记有关文书给买受人。五、一审法院认定从2016年4月份至2019年4月份未超过诉讼时效错误，诉讼时效是从当事人知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起计算，按合同约定，商品房交付后90日内将有关文书交付给买受人时开始计算，因此，早已超过诉讼时效。综上，一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且对上诉人的抗辩理由未作出合理评价，以致判决结果错误，请二审支持上诉人的请求。邹玉红、周良军辩称：一、上诉人在明知房屋不能验收办不了房产证的情况下，仍然与被上诉人签订购房合同存在恶意，应承担合同约定的违约责任。二、被上诉人多次找上诉人协商办证事宜均被推脱，起诉后上诉人才陆续办理。三、本案没有超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。邹玉红、周良军向一审法院起诉请求：1、判令图腾置业公司向二原告交付商品房转移登记有关文书；2、判令图腾置业公司支付逾期办证违约金37930.00元(342635.00元×0.0001×1107天)；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：邹玉红、周良军与图腾置业公司于2015年8月22日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：邹玉红、周良军购买图腾置业公司开发的“黔东建材五金市场·广场名阁”7栋3单元405号商品房，建筑面积123.25平方米，商品房总价款为342635.00元。图腾置业公司承诺于商品房交付使用后90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给邹玉红、周良军，如从约定日期起30个工作日后图腾置业公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，且邹玉红、周良军不退房的，图腾置业公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向邹玉红、周良军支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，邹玉红、周良军分别于2015年8月21日向图腾置业公司支付购房款52635.00元，2015年9月22日向银行按揭贷款支付图腾置业公司购房款200000.00元，2016年3月27日向图腾置业公司支付购房款30000.00元，2016年6月30日向图腾置业公司支付购房款30000.00元，2016年9月21日向图腾置业公司支付购房款30000.00元。即二原告已于2016年9月21日前付清了全部购房款342635.00元。2015年9月19日，图腾置业公司向邹玉红、周良军交付案涉房屋。截止至2019年4月10日，图腾置业公司未向邹玉红、周良军交付办理商品房转移登记有关文书。为此，邹玉红、周良军要求图腾置业公司支付2015年12月19日起至2019年4月10日止的违约金。另查明：2019年4月25日，邹玉红、周良军向法院请求保护权利。一审法院认为：原、被告的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及关联性，予以确认。根据原、被告双方的诉辩理由，对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于原告要求图腾置业公司向其交付商品房转移登记有关文书的诉请是否支持的问题。图腾置业公司与邹玉红、周良军在《商品房买卖合同》中约定，将办理商品房转移登记有关文书交付给邹玉红、周良军，该约定明确了双方均负有办理房屋不动产权证书的义务，现案涉房屋已具备办理房屋不动产权证书条件，且图腾置业公司已尽到履行义务，故二原告要求“图腾置业公司向原告交付商品房转移登记有关文书”的诉讼请求，不予以支持。二、关于图腾置业公司是否应承担逾期办理转移登记违约责任的问题。涉案合同约定图腾置业公司应于案涉商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给邹玉红、周良军，但该公司未按时履行合同约定交付文书的义务，其行为已构成违约。图腾置业公司辩称“其他多名业主已办理了房产证”，该理由不能成为原、被告《商品房买卖合同》第二十二条的抗辩理由。根据合同约定，图腾置业公司仍然有义务向邹玉红、周良军交付办理商品房转移登记的有关文书。图腾置业公司辩称该公司已于2015年3月张贴办证公告，2016年因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止，业主没有及时配合办证该公司不承担违约责任。本案中，图腾置业公司未能提交切实证据证实该公司于2019年4月10日前已通知邹玉红、周良军领取其购买的“黔东建材五金市场·广场名阁”7栋3单元405号商品房办理转移登记的有关文书，故对该公司的上述辩称意见不予采纳。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。图腾置业公司辩称二原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，图腾置业公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，图腾置业公司应于案涉商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给邹玉红、周良军，而二原告于2019年4月25日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，图腾置业公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2019年4月25日前超过三年期间（即2016年4月25日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2016年4月26日起计付违约金。因此，邹玉红、周良军主张其违约金的计付时间应从2016年4月26日起至2019年4月10日止。四、关于图腾置业公司提出违约金过高的问题。关于图腾置业公司辩称违约金过高问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于‘造成的损失’”。本案中，原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，高于造成的损失，且邹玉红、周良军没有对未及时取得办理商品房转移登记的有关文书的具体损失情况进行举证，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等综合因素，一审法院依法酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件违约金按日万分之零点五计算支付。五、关于图腾置业公司的其他抗辩事由是否成立的问题。被告图腾置业公司辩称“因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因，属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任”，首先双方签订《商品房买卖合同》之时，已存在该问题，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况；其次因该问题是图腾置业公司在建设、经营中自己应当处理的事务，图腾置业公司不应把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，因此，对该辩称意见，不予采纳。综上，邹玉红、周良军关于逾期办理转移登记的违约金：2016年4月26日至2016年6月29日交付房款为282635.00元，逾期办理转移登记违约天数为65天，2016年6月30日至2016年9月20日交付房款为312635.00元，逾期办理转移登记违约天数为83天，2017年9月21日至2019年4月10日交付房款为342635.00元，逾期办理转移登记违约天数为931天，2016年4月26日起至2019年4月10日共计1079天，共计逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金18165.66元（282635.00元×0.00005×65天+312635.00×0.00005×83天+342635.00×0.00005×931天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、被告贵州图腾置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告邹玉红、周良军交付商品房转移登记有关文书；二、被告贵州图腾置业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告邹玉红、周良军逾期交付商品房转移登记有关文书违约金18165.66元；三、驳回原告邹玉红、周良军的其他诉讼请求。案件受理费748.00元，减半收取计374.00元，由原告邹玉红、周良军负担194.00元，被告贵州图腾置业有限公司负担180.00元。二审中，上诉人向本院提交如下证据：证据1、岑巩县住房和城乡建设局《办证情况补充说明》，拟证明上诉人在2015年3月份完成初始登记，具备办理转移登记条件，部分业主已办理了房屋权属证书；证据2、《一手房贷款业务银企合作协议、按揭贷款业务合作协议、个人购房担保借款合同、中国农业银行保证金账户分户账》，拟证明上诉人为买受人提供按揭贷款连带保证责任，买受人完成转移登记取得产权证后才能免除保证责任，尚有保证金仍未能退还的事实。被上诉人向本院提交证据为《贵州图腾置业有限公司出具的两份承诺书》，拟证明上诉人未能办理房屋产权证书，多次协商未果而出具承诺能办理的事实。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1认为能办理产权证书的业主与本案的情况不一致；对证据2认为与本案无关联，不予认可。上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，但不能证明上诉人未在规定时间完成初始登记的事实。经本院审查认为，上诉人提交的证据1仅证实2015年3月份岑巩县住房和建设局为案涉楼盘部分业主办理过房屋权属证书，对其办理的合法性不予审查；证据2与本案无关联性，不予采信。被上诉人提交的证据能够证实截止2019年3月29日上诉人仍未能办理产权证书的事实。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否尽到合同义务将办理转移登记有关文书交付给被上诉人；二、本案诉讼时效适用是否正确。针对焦点一、根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，其中约定上诉人在取得商品房所有权初始登记后，应将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，从实现合同目的而言，上诉人在具备办理转移登记时应通知被上诉人领取或实际交付买受人，否则被上诉人无从知晓，但至被上诉人起诉时其并未举证证明已通知被上诉人领取转移登记有关文书或是已经将有关文书交付给被上诉人，应承担不利后果，其未按合同约定履行义务，构成违约，应承担相应责任。上诉人辩称迟延办证系被上诉人自身原因怠于行使权利、部分业主逾期支付房款以及政府机构改革所致，从上诉人向业主出具的承诺书可知，业主已经多次与图腾置业公司商讨办理产权证书的事宜，未能办理产权证书系上诉人原因，而逾期付款只导致业主自己不能办理房屋产权证书，与上诉人未按合同约定履行交付转移登记有关文书的义务并不冲突，况且政府机构改革并不影响其履行职责，故上诉人的抗辩理由不能成立。针对焦点二、因本案权利人（被上诉人）的权利受到损害的事实持续发生，而双方在合同中对逾期违约金的计算是按日计算，违约金总额每天都在变化，故逾期交付商品房转移登记有关文书违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，该权利保护范围应自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。因此，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院判决适用诉讼时效并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748.00元，由上诉人贵州图腾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年一月二十六日法官助理陈礼华书记员金艳花