广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0106民初1711号原告：黄建强，男，1982年5月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：梁翠仪，女，1949年3月20日出生，汉族，住址。两原告的共同委托诉讼代理人：罗少卿，系广东合众之源律师事务所律师。被告：梁翠琪，女，1979年10月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄如燕，系广东顶匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼莉，系广东顶匠律师事务所实习律师。原告黄建强、梁翠仪与被告梁翠琪确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法进行审理。原告黄建强、梁翠仪向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告签订的《宅基地转让协议》（以下简称《协议》）无效；2.被告在《协议》被认定无效后10天内搬离位于广州市天河区东圃镇黄村南胜里街南三巷8号的宅基地（以下简称案涉宅基地）上的房屋（以下简称案涉房屋）并将案涉房屋交付给两原告；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两原告是广州市天河区黄村集体经济组织的成员。两原告由于缺乏法律知识，于2009年6月25日与被告签订《协议》，将案涉宅基地转让给被告。后两原告经了解得知法律禁止转让宅基地，且被告不是广州市天河区黄村集体经济组织的成员，因此，原、被告签订的《协议》为无效协议。之后，两原告以《协议》违反国家法律的强制性规定为由要求被告归还案涉宅基地，但被告予以拒绝。被告梁翠琪辩称：不同意两原告的诉讼请求，理由如下：一、双方签订的《协议》合法有效。2009年7月3日，原、被告在广州恒丰房地产咨询有限公司（以下简称恒丰公司）的见证下签订《协议》，约定：两原告向被告转让案涉宅基地；面积为53平方米；宅基地的状态为已钻九个桩的地皮；转让价款为110000元。同日，被告依约向两原告支付转让款110000元，向见证人恒丰公司支付中介服务费2200元。同时，两原告将案涉宅基地交付给被告占有使用，双方在自愿的前提下完成案涉宅基地的转让。首先，两原告称其当时对法律禁止转让宅基地一事不知情不合常理，其在转让案涉宅基地前已持有案涉宅基地的《村镇宅基地使用证》数年，该证第二页中的第二条规定：“凡发现买卖、出租和转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证”，且原告梁翠仪是人民教师，具有较高文化水平，两原告不可能不知情。相反，被告在此前未曾持有农村宅基地的权属证书，被告才对相关法律法规毫不知情。另，两原告在明知宅基地禁止转让的情况下委托房地产中介机构放盘转让案涉宅基地，导致被告误以为案涉宅基地可转让。其次，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村宅基地。在当前司法实践中，法院对农村宅基地转让合同效力的认定主要适用《中华人民共和国合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村宅基地转让体现当事人意思自治的原则。原、被告在达成一致意愿的前提下签订转让案涉宅基地的《协议》，两原告在转让案涉宅基地且被告建好案涉房屋之后反悔，起诉要求被告无条件返还案涉房屋，其行为严重违反诚实信用原则，一旦两原告的行为给被告造成经济损失，被告将保留追究两原告法律责任的权利。再者，目前土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆是禁止性规定，而非效力性强制性规定，不能以违反法律、行政法规的强制性规定为依据认定《协议》无效。国务院办公厅于1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》不是效力性强制性规定，不能作为认定《协议》无效的依据。两原告违规转让案涉宅基地获得利益后又因案涉房屋增值等其他原因主张《协议》无效，无疑违反诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用原则的宅基地转让者获益，而恪守诚实信用原则的宅基地受让者蒙受损失。如果判决此类宅基地转让协议无效，则判决导向严重损害社会公序良俗和诚实信用原则；如确认协议无效，则意味着受让人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。原、被告当时已履行《协议》项下的义务且双方是完全民事行为能力人，因此，从尊重历史、照顾现实的原则出发，请求法院判决认定《协议》有效。二、案涉宅基地的使用权人登记在黄浩权名下，两原告无权要求被告搬离案涉房屋并将案涉房屋交付给其使用，两原告不是本案的适格主体，不享有起诉权利，案涉宅基地的使用权不属于两原告。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条关于“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”及《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，截止至本案诉讼发生时，案涉宅基地并未办理权属变更登记，权属人仍是黄浩权（即原告黄建强的父亲，原告梁翠仪的丈夫）。因此，案涉宅基地的权属并未发生转移，使用权仍归黄浩权。其次，两原告的户籍已迁出广州市天河区黄村集体经济组织，已不属于案涉宅基地所属村集体的成员，其不再具备使用案涉宅基地的资格。两原告并非案涉宅基地所在户籍的家庭成员，其以继承人的身份作为原告提起本案诉讼缺乏依据，应予驳回。再者，依据我国目前的法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于宅基地上房屋的所有权人，宅基地不属于个人遗产，不能被继承。两原告从被继承人黄浩权处继承的案涉宅基地上的房屋已经被两原告推倒，继承的房屋已灭失，其不能以进行重建或者其它方式继续使用案涉宅基地．应由村集体经济组织按法定程序收回案涉宅基地的使用权另行安排。此外，现案涉房屋是由被告出资兴建的，两原告无权要求被告搬离案涉房屋并交付给其使用。三、两原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法驳回。原、被告于2009年7月3日签订《协议》。合同签订当日，两原告已将案涉宅基地交付给被告使用，被告也依约将转让款11万元支付给两原告，案涉宅基地一直由被告占有使用至今。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，两原告若主张合同无效及要求被告搬离案涉房屋，应自合同签订之日起三年内向法院提出主张，但两原告现在才提起诉讼，距离《协议》签订之日已将近11年，明显超过诉讼时效，法院应当驳回两原告的诉讼请求。综上所述，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求，认定《协议》有效。经审理查明：黄建强、梁翠仪为证明其是案涉宅基地的使用权人的情况提供以下证据：一、广州市天河区人民政府于1993年核发的案涉宅基地的《村镇宅基地使用证》（未能出示原件。载明：使用人姓名为黄浩权，层数为平，建筑面积为53平方米等内容）及广州市天河区人民政府黄村街道办事处于2009年6月25日作出的《天河区农村村镇宅基地使用证档案证明》（已出示原件。包括：黄浩权业权人提供的穗天字第017097号村镇宅基地使用证，门牌：东圃镇黄村南胜里南3巷8号、结构：砖木、层数：平层、用地面积53平方米、建筑总面积53平方米，与我街档案室内容相符，现该档案花名存我街道办事处等内容）。二、原广东省公证处于2004年9月30日作出的《公证书》[已出示原件。包括：申请人梁翠仪、黄建强因继承被继承人黄浩权的遗产，于2004年9月11日向我处申请办理继承权公证；……现查明如下事实：（一）被继承人黄浩权于二OO四年三月一日因病在广州市死亡；（二）被继承人黄浩权与其妻子梁翠仪的夫妻共同财产为：座落在广州市东圃镇南胜里南三巷8号的房屋……（三）申请人称被继承人黄浩权生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议；（四）被继承人黄浩权的配偶是梁翠仪；黄浩权的儿子是黄建强；黄浩权的父亲是黄鑑辉（已故）；黄浩权的母亲是钟玲（已故）；（五）现梁翠仪、黄建强均表示要求继承被继承人黄浩权的遗产；……被继承人黄浩权的遗产由梁翠仪、黄建强共同继承；继承后，梁翠仪占上述房产的四分之三产权，黄建强占上述房产的四分之一产权等内容]。2009年7月3日，作为转让方（甲方）的梁翠仪、黄建强与作为接受方（乙方）的梁翠琪签订《协议》，约定：……1.甲方自愿将广州市天河区东圃镇黄村南胜里街南三巷8号已钻九个桩准建住宅的地皮，占地面积约53平方米（以宅基证为准），东至西7.1米，南至北7.45米，以110000元一次性转让给乙方永久使用，所有产权属乙方；国家或集体征收所得的补偿归乙方所有，与甲方无关；2.甲方持有该地皮权属证明，甲方保证对该地皮享有完整处理权，转让该地皮并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关地皮之情况，以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整；3.甲方同意结清成交前该地皮所产生的杂费；在成交后甲方收到乙方转让款后即将地皮交吉予乙方，乙方即享有本地皮的所有权和处理权等；日后出租或出售所发生的任何经济纠纷、人身安全、治安、水电费等一切责任由乙方负责；4.甲方应在办理交易前将有关的债务或抵押等事项处理完毕，并保证交易后乙方无须对上述事项负责；5.乙方自愿接受广州市天河区东圃镇黄村南胜里街南三巷8号已钻九个桩准建住宅的地皮，占地面积约53平方米（以宅基证为准），东至西7.1米，南至北7.45米，转让总价为110000元；（注：《协议》缺失第6条）7.乙方确认已实地察看该地皮，对该地皮的面积、产权情况等均予认可；8.甲方需无条件协助乙方办理有关手续（包括水、电、沙石堆放及门牌××，并义务协助乙方完成第二层框架；9.如因国家政策改变，可办理产权转名的，甲方须无条件协助乙方办理（只负责转名予本合约的乙方本人）；10.乙方保证文明施工，因施工不当造成四邻的人身安全等事故由乙方自行负责；11.乙方完工后须第一时间通知甲方，甲方可在此租用一间房，其租金按市场价的50%支付；12.甲、乙双方自愿协商该物业转让事宜，如日后发生纠纷，见证人可作调解见证；13.本协议一式叁份，甲方、乙方、见证方各执一份，均具有同等法律效力；14.甲乙双方约定的其他事项：（对本合同的修改和补充）水行度：125吨等条款。《协议》尾部的“见证人（签章）”处显示“叶坤”的手写签名及一枚指纹等内容并加盖恒丰公司的印章。2009年7月3日，梁翠仪、黄建强开具收到梁翠琪支付购买广州市天河区东圃镇黄村南胜里街南三巷8号房之总楼款110000元的《收款收据》。双方当事人均确认以下情况：1.案涉宅基地上的案涉房屋共六层，案涉房屋是梁翠琪受让案涉宅基地之后自行建设的，尚未取得权属证书，案涉房屋现状是用于出租。2.梁翠琪不是案涉宅基地所在村集体的成员。本院还向广州市规划和自然资源局天河区分局发函查询以下问题：广州市天河区东圃镇黄村南胜里南三巷8号房屋的产权和规划报建、规划验收情况如何？上址房屋在权属证书核发之后，是否存在拆除重建等情形？如有，是否已依法办理规划报建、规划验收手续？有无相应的权属证书（包括以往已注销的权属证书）、历次建设的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？如有，请提供给本院。本院将上述《村镇宅基地使用证》作为附件随函提供。广州市规划和自然资源局函复本院如下：根据来文提供地址，未查询到相关规划报建、规划条件核实（规划验收）审批记录及产权信息等内容。本院经审查认为：本案纠纷是因双方当事人签订《协议》转让案涉宅基地而产生的纠纷。从本院调查取证的情况看，广州市规划和自然资源局已函复称查无来文地址的相关规划报建、规划条件核实（规划验收）审批记录及产权信息。在案涉宅基地交付给梁翠琪使用之后，梁翠琪已自行在案涉宅基地上建设六层房屋，且没有办理报建手续。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条关于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条关于“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理”的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。因此，本案应在行政主管部门对案涉房屋处理完毕后，相关利害关系人方可提起民事诉讼，故黄建强、梁翠仪的起诉依法应予驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款的规定，裁定如下：驳回原告黄建强、梁翠仪的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  王 刚人民陪审员  王琼锋二〇二一年一月十一日法官助理罗小玲书记员李思婷卢至诚