广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2072民初2033号原告：中山市×××物业管理有限公司横栏分公司，住所地广东省中山市××××××××××金月湾销售中心内。主要负责人：黎铨林。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝玉婷，广东厚弘律师事务所实习律师。被告：严北森，男，1976年12月23日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县××××××全兴队。原告中山市×××物业管理有限公司横栏分公司（以下简称南桂园横栏分公司）与被告严北森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南桂园横栏分公司的委托诉讼代理人李君延、邝玉婷、被告严北森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南桂园横栏分公司向本院提出诉讼请求：1.严北森向南桂园横栏分公司支付2013年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4466.56元；2.严北森向南桂园横栏分公司支付滞纳金（以4466.56元为基数，从2013年1月1日起按年利率24%计算至清偿之日止）。事实与理由：2007年5月17日，案外人中山市伟骏达房地产开发有限公司（以下简称伟骏达公司）与严北森签订《中山市商品房买卖合同》，约定严北森向伟骏达公司购买金月湾商住小区3A幢205房商品房。关于案涉商品房所在小区的物业服务提供，伟骏达公司与南桂园横栏分公司签订《中山市前期物业服务合同》，约定由南桂园横栏分公司对该物业实施前期物业管理。该合同还约定：不带电梯住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费时间为每月的10号；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。南桂园横栏分公司在案涉小区内提供物业服务，严北森应按照约定支付物业服务费。但严北森自2013年1月至今未缴纳过物业服务费，暂计至2019年11月已拖欠83个月物业服务费，虽经南桂园横栏分公司多次催讨，仍不支付，已违反合同约定。严北森辩称：严北森于2007年11月收楼，装修后一直居住在此。2007年至2013年期间，严北森一直有交物业管理费。之后没交物业管理费有以下原因：1.涉案小区的3A幢大门安装时是坏的，当时门下方割了一段，没有重新烧焊好就直接安装。严北森当时提出质疑，但现场的安装人员不理会。该大门现在也经常坏。2.在2010年，3A幢大楼的进门台阶砖被人撞坏了，反映给物业公司，要求修好，2015年才把砖铺回去。梯间灯从2012年至2015年基本属于昏暗状态。四个灯，基本才亮一个。3.在2010年底，严北森房屋的对视门铃无法使用，投诉了三年没有人修。2014年严北森自己付钱请外边的师傅修好。4.2012年年中有一段时间，用卡无法开门禁。当时对视门铃又用不了。严北森晚上加班回来，经常无法进屋，而且当时小区手机信号弱，无法叫人开门，只能等其他业主一起进入。严北森让保安帮忙开门，但保安让严北森出示房产证，否则保安不帮开门，这样的事情发生了四次。5.①2012年，3A幢的五楼住户改建了阳台，下雨天水都飘到严北森阳台的水泥墩上。②2013年，四楼住户在主阳台装了个大空调机，排水经墙壁一路流下来，从严北森房屋的排水口排出。2016年，严北森向四楼住户反映，四楼住户才用水管从阳台往下排水。③2012年，三楼新的住户经常往下扔垃圾，用米面汤之类的水浇花草，把严北森阳台上的植物淋死了。2018年，为了不受楼上流水的困扰，严北森加装了不锈钢防水棚和铝合金玻璃窗。6.严北森有时进小区报3A幢205房的房号，保安说没有这个房号。7.3A幢的外墙在2012年掉了一大块外墙砖，直到今天，依然没有修葺。8.2016年7月，隔壁204房水管爆裂，水漫到了严北森的外阳台。当时204房无人在家。报告物业公司，没有人处理。严北森试了十多家后才把隔壁的水关停。9.2014年，物业公司一个员工未经严北森同意，经外墙爬上严北森家的阳台，进入严北森家里。严北森被吓了一跳。该员工说他是物业公司的，过来拉线。2017年，物业公司未经严北森同意，以拉煤气管的名义，私自允许其他四五个人数次从外墙爬进严北森家阳台施工。10.2016年，涉案小区的物业管理陈主任与其妻以私人名义，在7A、7B两幢间报建二层商场，并且已经开工。后经严北森等人向城管投诉，该商场于2017年初拆除。11.本小区有很多进出口，十个以上的车库与商铺连通，改变了车库的性质，成为了里外通。任何人都可以从这些地方进出小区。12.本小区没有严格执行小区用卡制度。任何人、摩托车、自行车、三轮车都可以进出小区，保安只是管小车的出入。本小区曾有业主连丢了两台新买的摩托车。13.2019年11月，3A幢305房换了新的业主，他向严北森保证不会乱扔垃圾，并且马上把种在栏杆外的花草全搬回去了。他当时劝严北森让物业承诺未经允许不得放他人进严北森家里，严北森重新交物业费。但物业公司的陈主任表示以前的物业费一分也不能少，而且还要交滞纳金。14.2020年3月，3A幢一楼商铺装修。装修公司在未报建也无施工许可证的情况下施工，拆了所有的承重墙，并且在承重柱中间打孔加装槽钢。刚打两条柱子时，严北森就让物业公司陈主任阻止施工。但其没理会，说没空。后来打了十几条孔了，有一条承重柱在20厘米内打了十三个，严北森拨打了110和城管的电话，才把他们的施工拦下来。一周后，物业公司收到城管的问询函，马上通知施工单位拆除那些违建。严北森认为南桂园横栏分公司应当恢复3A幢外墙完好、保证3A幢大门可正常使用或换新门、只保留本小区两个进出口、承诺未经业主同意不得擅自进入业主家中、帮助协调睦邻关系。南桂园横栏分公司满足这些要求后，严北森开始付服业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月17日，严北森与伟骏达公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定严北森向伟骏达公司购买中山市横栏镇顺兴南路33号金月湾小区×××××××。该房产用途为住宅，建筑面积为89.69平方米。在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在小区的物业管理服务由伟骏达公司选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。后，伟骏达公司与南桂园横栏分公司签订《前期物业服务合同》，约定伟骏达公司选聘南桂园横栏分公司对上述物业实施前期物业管理。南桂园横栏分公司提供的物业服务内容包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范工作等。南桂园横栏分公司在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向南桂园横栏分公司提出维修养护服务要求的，南桂园横栏分公司认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交。不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内由伟骏达公司承担，保修期后由全体业主承担或用专项维修资金支付。服务期限自2009年10月1日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2007年11月17日，严北森办理了上述房屋的收楼手续。严北森未交纳2013年1月1日至2019年11月30日的物业服务费。诉讼过程中，严北森提供了照片、视频，证明南桂园横栏分公司的物业管理有大量问题。南桂园横栏分公司对照片、视频的真实性、合法性、关联性均不确认。本院认为，根据严北森与伟骏达公司签订的《中山市商品房买卖合同》，涉案商品房所在小区的物业管理服务由伟骏达公司选聘物业管理公司负责。伟骏达公司与南桂园横栏分公司签订的《前期物业服务合同》，对包括严北森在内的金月湾小区的所有业主具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，不带电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元收取。严北森的3A幢205房建筑面积为89.69平方米，所以每月应交物业服务费为53.81元。从2013年1月1日至2019年11月30日，严北森未交的3A幢205房的物业服务费共计4466.23元。关于严北森是否有权拒交物业服务费的问题，分析如下。首先，从严北森提供的照片看不出3A幢的大门无法正常使用。严北森要求的更换3A幢大门、恢复3A幢外墙、只保留金月湾小区两个进出口，均属于小区的公共事务，应由小区业主共同决定是否实施。如果超过建筑的保修期，可能需要业主承担维修费用或者使用专项维修资金。减少小区进出口也可能涉及其他业主的利益。所以，严北森不能以南桂园横栏分公司未达到其上述要求为由拒交物业服务费。其次，严北森未提供证据证明南桂园横栏分公司的人员未经其允许擅自进入其家中。如南桂园横栏分公司的人员确有上述行为，严北森可另行向其主张权利。第三，严北森提出的其楼上住户阳台种植植物往下滴水的问题，其可直接与相关住户沟通、协商解决，而不能以此为由拒交物业服务费。第四，关于严北森提出的小区有违建的问题，严北森和其他业主可依法向有关行政管理部门投诉，但这也不是严北森拒交物业服务费的正当理由。综上，本院认为严北森拒交物业服务费的理由不成立。南桂园横栏分公司为金月湾小区提供了物业服务，严北森应当按《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。如果业主对物业服务稍有不满意就拒交物业服务费，会使物业公司的应收款不能及时到账，可能影响物业公司为小区的服务支出，反而造成恶性循环。《前期物业服务合同》约定业主应在每月10日交纳物业服务费，严北森未按约定交纳，构成违约，应当承担相应的违约责任。但《前期物业服务合同》约定从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，该违约金计算标准过高，南桂园横栏分公司也未提供证据证明其存在除利息外的其他实际损失。考虑南桂园横栏分公司的损失及本案物业服务合同的履行情况，本院酌定严北森应当支付的违约金为以每月物业管理费53.81元为基数，从应交物业服务费当月11日起计算，在2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告严北森于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市×××物业管理有限公司横栏分公司支付2013年1月1日至2019年11月30日的物业服务费4466.23元；被告严北森于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市×××物业管理有限公司横栏分公司支付拖欠上述期间物业服务费产生的违约金（关于2013年1月至2019年8月的违约金，以每月物业服务费53.81元为基数，分别从应付物业费当月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止；关于2019年9月至2019年11月的违约金，以每月物业服务费53.81元为基数，分别从应付物业费当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告中山市×××物业管理有限公司横栏分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告严北森负担(该款原告中山市×××物业管理有限公司横栏分公司已预付，本院不作退还，被告严北森于本判决发生法律效力之日起七日内一并付给原告中山市×××物业管理有限公司横栏分公司)。本判决为终审判决。审判员  姚红波二〇二〇年十二月三十日书记员  石光灵