广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2107号原告：韶关市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省韶关市××××××。负责人：谢天友，该局局长。委托诉讼代理人：吴锐，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信（始兴）律师事务所律师。被告：广东韶关药业有限责任公司，住所地：韶关市浈江区×××××。法定代表人：简永舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴文锋，广东粤北律师事务所律师。被告：邱峰，男，1976年10月20日出生，汉族，住韶关市浈江区××××××××××。被告：文金凤，女，住韶关市武江区××××××。原告韶关市住房和城乡建设管理局与被告广东韶关药业有限责任公司（以下简称韶关药业公司）、邱峰、文金凤物权保护纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市住房和城乡建设管理局的委托诉讼代理人吴锐、欧阳若诗、被告韶关药业公司的委托诉讼代理人裴文锋到庭参加了诉讼。被告邱峰、文金凤经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市住房和城乡建设管理局向本院提出诉讼请求：1、被告韶关药业公司赔偿原告损失50000元（以评估机构评估的结论为准）；2、本案的诉讼费全部由被告负担。诉讼过程中，原告表明，被告应按评估价36477元赔偿原告损失。事实和理由：1975年3月26日，韶关市地区医药公司即被告韶关药业公司前身，与韶关市房地产管理局即原告前身签订了《关于征用拆迁房屋协议书》，约定韶关市地区医药公司将所有权属于韶关市房地产管理局的房屋共计290.89㎡交由该公司拆旧重建，该公司建成新楼后，划分同等面积给该局，并由该局长期租给该公司使用，后该公司分为韶关市医药站和韶关市药材站，故三方在1988年2月24日签订《关于文化街20号房屋补充协议书》约定，文化街首层面积263.86㎡，比原拆面积少27.03㎡，由二层东面划出红线部分13.5168㎡（产权归韶关市房地产管理局，韶关市医药站租用），西边划出红线部分13.5168㎡（产权归韶关市房地产管理局，韶关市药材站租用），加上第二层东西两边总面积290.89㎡归韶关市房地产管理局。合同签订后，三方均对享有所有权部分的房屋进行了房屋登记，根据1999年5月27日形成的所涉房屋的《房地产附图》可见，二层东西两边分别有13.5168㎡的房屋权属归韶关市房地产管理局所有，但实际在空间上并未独立开来，而是成为东西两套房屋的部分使用空间。1992年，韶关市医药站房改，将东面201单元即包含韶关市房地产管理局所有的东面13.5168㎡产权房屋单元，在未经该局同意的情况下，私自出售给林春，并办理了产权登记，出具了产权证。1999年韶关医药站第二次房改，林春又补交了房款。林春于2003年10月30日死亡，该房屋由其女儿文金凤继承。2016年4月7日，文金凤将房屋出售给邱峰，并办理了房屋过户手续。从登记看该房屋所有产权办理在邱峰名下。从上述事实来看，房屋产权登记部门将属于原告享有东面的13.5168㎡房屋产权登记给了邱峰，即该部分房屋面积进行了重复登记。韶关市医药站为被告韶关药业公司前身，其将原告所有的不动产出售给他人，严重侵害了原告的合法权益，原告多次就涉案房产问题与被告协商但均无果，故依法提起诉讼。被告广东韶关药业有限责任公司辩称：被告韶关药业公司没有将属于原韶关市房地产管理局的原文化街20号（现文化街14号）二层东面13.5168㎡的房屋出售给他人。根据1988年签订的《关于文化街20号房屋补充协议书》约定，广东省医药公司韶关采购批发站（韶关药业公司前身）拥有原文化街20号二层面积共125.2㎡，分别为201、202、203三户，属于原告前身韶关市房地产管理局所有的二层东面13.5168㎡和一楼的商铺由被告租用，租金一直交纳至2018年退租时止（其中一楼商铺租金交纳至1月份，二楼13.5168㎡租金交纳至2月份）。1992年，根据国家政策进行房改时，被告韶关药业公司将所有的201、202、203三套房屋分别出售给符合政策的职工，其中201房面积为34.8㎡、202房面积为38.3㎡、203房面积为50.22㎡，三套房屋面积共计123.32㎡，小于被告所有的房屋面积（125.2㎡）。由此可见，被告只是出售了自己所有的房产，并没有出售原告所称的13.5168㎡的房屋。被告韶关药业公司不清楚现该部分产权是否登记在他人名下，即使登记在他人名下，也不属于被告韶关药业公司的责任，而应该是房屋登记机关即原告责任。综上所述，原告的起诉状与事实不符，被告没有侵权行为，不应当承担责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告邱峰、文金凤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告邱峰、文金凤未提交证据、未到庭质证，对无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1975年3月26日，韶关市地区药品公司作为甲方与作为乙方的韶关市房地产管理局（现为韶关市住房和城乡建设管理局即原告）签订了一份《关于征用拆迁房屋协议书》，载明：“因甲方基建需要，经城建部门批准征用韶关市××××××、解放路156号等房屋土地，乙方将现有文化街第18号民房面积167.03㎡、红韶街第1号房屋面积123.86㎡合计房屋面积290.89㎡交给甲方拆建、支配使用。甲方在文化街18号及解放路156号基地内按垂直划分划回乙方上项交给甲方的同等房屋面积290.89平方米给予乙方每月租金67元作长期租用，按月交纳。并约定以上房屋连同水电等设备一并移交对方。协议自签订日起生效。1988年2月24日，由韶关地区药品公司分为的韶关市医药站和韶关市药材站分别作为甲方、乙方、韶关市房地产管理局作为丙方签订了《关于文化街20号房屋补充协议书》约定：1975年3月26日，韶关地区药品公司因基建需要与韶关市房地产管理局签订了关于征用拆迁文化街20号经租房屋协议书，该幢房屋原建筑面积290.89㎡，拆除后重建一幢五层楼房，新楼建好后，由韶关地区药品公司分为二个单位，即韶关市医药站、韶关市药材站，由于存在经济核算问题，文化街20号房屋由原来甲方分为甲、乙两方，由原来的乙方改为丙方，为重新明确甲、乙双方所租用的部位，面积和租金，经丙方研究，同意甲、乙双方对文化街20号房屋租赁合同作重新补充:1、文化街20号房屋重建的首层面积263.86㎡，比原拆面积少27.03㎡，由第二层东边划出红线部位13.5168㎡（丙方产权，甲方租用），西边划出红线部位13.5168㎡（丙方产权，乙方租用），加上第二层东、西两边总建筑面积290.89㎡归丙方（附房屋平面图表示）；2、属丙方产权的290.89㎡房屋，使用性质属非住宅的123.86㎡，属住宅的167.03㎡，由甲、乙双方按使用性质，面积各自承租二分之一，即甲方租用145.445㎡，其中非住宅的61.93㎡，租金135元，住宅83.52㎡，租金17.21元，合计租金152.22元。乙方租用145.445㎡，其中非住宅的61.93㎡，租金135元，住宅83.52㎡，租金17.21元，合计租金152.22元。甲、乙双方按月于25日前到丙方指定的房地产管理站缴交租金，不得拖欠。自三方签字即日起生效。甲方签章是广东省医药公司韶关采购批发站，乙方签章是广东省药材公司韶关采购批发站，丙方签章是韶关市北江房地产管理所。1992年6月15日，林春向广东省医药公司韶关采购批发站（韶关药业公司前身）申请购买公有住房文化街20号二层201号房，并于1992年12月20日与广东省医药公司韶关采购批发站签订了《韶关市公有住房买卖合同》，根据合同约定，坐落在韶关市北江区×××××××××××××××的住房壹套（附图），建筑面积36.69㎡出售给林春，林春在韶关市出售公有住房审批表购房人一栏签名，认购日期1992年12月19日，广东省医药公司韶关采购批发站在产权单位意见栏中签署同意并盖章，日期为1992年12月12日；主管单位审核意见栏中韶关市医药联合公司签署同意并盖章，日期为1992年12月19日；市房改办审批意见中韶关市住房制度改革领导小组签署同意并盖章，日期为1992年12月21日。林春支付房款2276.75元。1999年5月18日，广东省医药公司韶关采购批发站与林春签订了第二份韶关市公有住房买卖合同，注明按照文件规定，减除林春原已交购房款2276.75元，林春需补交房屋价款及利息合计3987.96元；韶关市出售公有住房审批表中注明是补交房款，在产权单位意见栏中广东省医药公司韶关采购批发站盖章同意，日期为1999年5月18日，韶关市住房制度改革领导小组在市房改办审批意见栏中盖章同意，日期为1999年8月26日。房屋所有权证存根显示，林春于1993年1月3日取得房地产权证记载：系房改房售房。此外，原告提交了1999年5月27日房地产附图，该附图显示，房地产权属人韶关市房产管理局，地址韶关市××××××第一、二层，基底面积263.56㎡，建筑面积290.89㎡，其中非住宅面积290.89㎡。在该图的右边中段空白处手写内容为，注：按1988年补充协议，一层263.86㎡及二层27.03㎡属房管产权。二层红线内236.83㎡及三层、四层、五层属省医药公司和药材公司产权。2010年11月18日，韶关市房产管理局取得粤房地权证韶字第0100044323号证书（即323号产权证），该证载明:房地产权属人韶关市房产管理局，房屋性质全民，规划用途非住宅，房屋所有权取得方式1987年拆建1988年划定偿还，共有情况单独所有。房屋编号H100201，登记时间2010－11－18，房屋坐落韶关市北江区××××××第一、二层，建筑面积290.89㎡，土地性质国有，土地使用权取得方式历史用地。韶关市××××××在该证骑缝中盖章，填发单位（盖章）是韶关市房地产交易登记所登记专用章。原告认为提交房地产附图与323号产权证的附图一致。此外，原告还就文化街14号的房屋与被告韶关药业公司签订了韶关市直管公房租赁合同。2003年10月30日，林春因病去世。2003年11月14日，经公证林春在韶关市北江区××××××××××（建筑面积36.96㎡）的房屋由其独生女儿文金凤一人继承。2016年4月7日，文金凤将涉案房屋卖给邱峰。原告认为被告韶关药业公司将其所有的不动产出售给他人，严重侵害了其合法权益，在与被告韶关药业公司协商不成诉至本院。原审诉讼中，原告向本院申请对涉案文化街20号第二层201房进行价格鉴定评估，经本院依法摇珠选定广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司为鉴定机构。2019年7月18日，该公司出具了广永价评字第J201907018号《评估报告书》，价格评估结论：委托评估标的在2018年1月起至2019年1月期间的市场平均价格为2700元／㎡。产生鉴定费3500元，原告对此报告无异议，根据评估结论2700元／㎡×13.5168㎡=36477元，原告要求被告韶关药业公司按该鉴定评估款赔偿损失。2019年10月10日，本院作出（2018）粤0204民初2583号民事判决，以原告请求赔偿依据不足，驳回原告诉讼请求。原告不服上诉至韶关市中级人民法院，2020年6月11日，该院作出（2020）粤02民终183号民事裁定，认定原审遗漏必须参加诉讼的当事人，且认定事实不清，裁定发回重审。本案诉讼中，依法追加了邱峰、文金凤为本案被告。庭审中，原告表明，通过协议产权划分，并有相应附图等证实，涉案20号第二层201房13.5168㎡是其合法产权，被告应按鉴定价格赔偿损失。被告韶关药业公司表明，原告主张的13.5168㎡不在其出售给林春房屋内，原告所称损失应由其自行承担，与韶关药业公司无关联，即便承担，也应以林春支付的购房款2276.75元按比例分担。在本案中，对涉案20号第二层201房13.5168㎡价格，原告和被告韶关药业公司均未再申请鉴定。本院认为：本案系物权保护纠纷。围绕本案争议的焦点，评判如下：1、关于涉案争议房屋部分面积问题。根据《关于征用拆迁房屋协议书》的约定，原告即原韶关市房地产管理局享有文化街20号房屋290.89平方米产权，又根据《关于文化街20号房屋补充协议书》的约定，文化街20号房屋重建的首层面积263.86㎡，原告对文化街20号第二层东边划出红线部位13.5168㎡享有产权；西边划出红线部位13.5168㎡享有产权，第二层东、西两边面积加之263.86㎡总建筑面积为290.89㎡，与《关于征用拆迁房屋协议书》约定的290.89㎡一致，并有房地产附图印证，且协议内容均合法有效。故应确认文化街20号第二层东面即201房中的13.5168㎡包括在290.89㎡内。1992年6月15日，林春向韶关药业公司即前广东省医药公司韶关采购批发站申请购买公有住房文化街20号二层201号房，并于1992年12月20日签订了《韶关市公有住房买卖合同》，该批发站将文化街20号二层201号房出售给林春，该房建筑面积36.69㎡，且没有证据证明除201号房外，原告拥有的二层13.5168㎡存在于该层其它房屋面积内。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的自事实行为成就时发生效力。”第三百二十二条：“因加工、附合、混合而产生物的归属有约定的，按照约定；……。”的规定，综合本案的证据材料显示，韶关药业公司出售给林春的文化街20号二层201号房36.69㎡包括了原告所有的13.5168㎡，且13.5168㎡含括在原告产权登记的290.89㎡内，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。韶关药业公司不认可36.69㎡包括13.5168㎡，理据不足，本院不予采纳。2、关于涉案争议房屋部分面积的出售及责任问题。原告对涉案20号二层201号房面积仅占13.5168㎡，客观上不可能与其它部分隔开独立，韶关药业公司在出售给林春前应明知其中包括原告的13.5168㎡，却不征询原告意见亦不将真实情况告知原告，使该房由林春购买后，又由其遗产继承人文金凤转卖给邱峰，导致原告享有的合法财产权益受损。涉案20号二层201号房，是通过房改出售给林春，并非是直接变更登记出售给林春，被告持有的产权登记只是总建筑面积290.89㎡，并没有将其中的13.5168㎡单独注明，而且房改工作是由韶关市房改办负责，因此，对于涉案20号二层201号房中13.5168㎡的出售不应视原告知道或推定知道，更不应视原告同意或推定同意出售。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；一、受让人受让该不动产或者动产时是善意；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿”的规定，韶关药业公司无权处分涉案20号二层201号房中的13.5168㎡产权给林春，从本案查明事实看，当时是以房改房出售给林春，林春应为善意取得涉案20号二层201号房，且支付了合理的价格、办理了登记，随后林春继承人文金凤转卖给邱峰，无证据证明邱峰属恶意取得涉案20号二层201号房，且也办理了房产登记。故原告依法有权向韶关药业公司主张赔偿损失。原告财产权益受损是因韶关药业公司无权处分行为产生，韶关药业公司以原告是房屋登记机关，登记在他人名下，不应由其承担责任等理由，依法不能成立，本院不予采纳。3、关于涉案争议房屋部分面积的损失计算及赔偿问题。对于损失的计算，涉案20号二层201号房是不动产，其含有升值的价值，1992年林春通过房改购得该房，1999年间林春按房改政策付清购房款共计3987.96元，如仍按该款计算13.5168㎡的价值，显然有失公平，且也不符市场价值规律，因此，原告主张按鉴定评估价格36477元计算损失，合法、合理，本院予以确认，韶关药业公司在原审对该鉴定评估价格不持异议，在本案亦不申请重新鉴定评估，本院亦予确认，故韶关药业公司应赔偿原告损失36477元。被告邱峰、文金凤经合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依据现有证据和查明的事实作出判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百零九条、第二百三十八条、第三百一十一条、第三百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广东韶关药业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韶关市住房和城乡建设管理局36477元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、鉴定费3500元，合计4550元，由被告广东韶关药业有限责任公司负担，公告费260元，由被告邱峰、文金凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全审 判 员  罗方灵人民陪审员  张桂玲二〇二一年一月十五日法官 助理  邓发英书 记 员  丘美英