北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0108执异2号案外人：封新全，男，1987年11月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省依安县。委托代理人：晋家兴，天津君耀律师事务所律师。申请执行人：汉华创业集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海三路**院**楼****。法定代表人：李晓晴。委托代理人：赵艳荣，女，汉华创业集团有限公司员工，户籍地北京市东城区。被执行人：卓亚保，男，1983年5月6日出生，汉族，户籍地山西省临汾市。本院在执行汉华创业集团有限公司（以下简称汉华集团）与卓亚保公证债权文书一案[执行依据：（2018）京方圆内经证字第01617号公证书；执行案号：（2019）京0108执2223号、（2020）京0108执恢1319号]过程中，案外人封新全对本院执行位于北京市海淀区XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。封新全述称，请求停止对被执行人名下XXX号房屋的拍卖。事实和理由如下：汉华集团与卓亚保执行一案，法院于2020年8月17日作出（2020）京0108执恢1319号执行裁定书，裁定对XXX号房屋进行拍卖。封新全作为XXX号房屋的实际承租人，享有租赁权利，请求法院停止对XXX号房屋的拍卖。封新全已与卓亚保签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期为20年，租期截至2037年11月27日，租金一共580万元，租金一次性支付。租赁合同签订当日，封新全即将租金一次性通过银行账户转账支付给卓亚保，同时，卓亚保向封新全出具收条并将房屋实际交付封新全使用。封新全与卓亚保于2017年11月28日签订了《北京市房屋租赁合同》，XXX号房屋出租给封新全使用。此后，卓亚保才将XXX号房屋用于抵押贷款，目前存续的两个抵押债权登记时间为2018年1月19日和2018年1月25日。封新全对XXX号房屋的租赁时间早于抵押权登记时间，封新全对房屋享有的租赁权优先于汉华集团的抵押权，因此，法院应停止拍卖XXX号房屋。即使需对XXX号房屋进行拍卖，根据“买卖不破租赁”原则，法院也应将封新全已承租XXX号房屋的事实、剩余租赁期等租赁内容一并进行拍卖公告，由受让人知悉受让房屋所存有的负担，即受让后封新全将继续占有和使用XXX号房屋直至租赁期届满。综上，XXX号房屋为先由封新全承租，后设定的抵押权，根据《物权法》第190条的规定，特请求法院停止对XXX号房屋的拍卖或进行带租拍卖。汉华集团辩称，不同意封新全的异议请求。卓亚保与中诚信托有限责任公司形成抵押关系前，曾实地查看XXX号房屋，当时房屋为毛坯房，卓亚保本人称房屋系自用，且有其本人的声明，汉华集团对卓亚保进行催收时也未见XXX号房屋内有租户。封新全与卓亚保签订的租赁合同系为阻碍抵押权实现而倒签的合同，租赁合同未进行登记备案，且租赁合同中约定的租期、租金等内容与常理不符。580万元转账凭证上备注用途为借款，所以该笔款项为借款，而非租金。封新全未提供其占有使用XXX号房屋的直接证据。580万元的租金按照税法要求应当缴纳很高的税款，但未见其相关税款缴纳的凭据。卓亚保与封新全系朋友关系，双方存在串通伪造租赁关系的可能。高伟杰系封新全前妻，其与封新全是两个主体，不能以高伟杰的缴费凭据来证明封新全占有使用XXX号房屋。封新全意图办会所及转租，而非自用。本院经审查查明：根据北京市方圆公证处出具的（2018）京方圆内经证字第01617号公证书以及（2018）京方圆执字第0297号执行证书，卓亚保（甲方）与中诚信托有限责任公司（乙方）于2018年1月17日签订《最高额不动产抵押借款合同》，约定抵押物为登记在卓亚保名下位于海淀区XXX的房屋，乙方同意向甲方授予的授信本金额度为人民币2000万元，授信期限为2018年1月17日至2020年1月17日。同日，卓亚保和中诚信托有限责任公司就《最高额不动产抵押借款合同》办理公证并赋予其强制执行效力。汉华集团受让《最高额不动产抵押借款合同》项下的主债权，并向北京市方圆公证处申请签发了执行证书。卓亚保作为借款人，应向汉华集团偿还借款本金人民币2000万元及相应利息、违约金、公证费，汉华集团有权就卓亚保名下的抵押物即XXX号房屋优先受偿。汉华集团持公证书及执行证书向本院申请强制执行，本院以（2019）京0108执2223号案件立案执行。2019年2月26日，本院轮候查封XXX号房屋。因本案申请执行人对XXX号房屋享有抵押权，2020年7月22日，山西省临汾市中级人民法院作为XXX号房屋的首先查封法院，向本院发送《移送执行函》，将包括XXX号房屋在内的查封财产移送本院执行。2020年8月27日，本院作出（2020）京0108执恢1319号执行裁定书，裁定：拍卖卓亚保名下XXX号房屋。另查，根据京（2018）海不动产证明第XXXXXXX号《不动产登记证明》，中诚信托有限责任公司对卓亚保名下XXX号房屋设立了抵押权登记，登记时间为2018年1月19日。为证明其异议主张，封新全向本院提交了以下相关证据：一、封新全与卓亚保签订的《北京市房屋租赁合同》。合同载明签约时间为2017年11月28日，出租人卓亚保，承租人封新全，房屋坐落于北京市海淀区XXX，建筑面积386.26平方米，房屋租赁期自2017年11月28日至2037年11月27日，共计20年，租金总计580万元。拟证明封新全与卓亚保签订租赁合同建立租赁关系，对XXX号房屋享有租赁权；二、租金收条及中国建设银行客户回单，拟证明封新全已按照租赁合同约定一次性向卓亚保交付了租金580万元；三、《不动产权证书》及其附记、《不动产登记证明》，拟证明房屋租赁时间早于抵押权登记时间；四、购物订单、自来水缴费账单详情、购水记录微信截图、物流信息、高伟杰的离婚证等，拟证明卓亚保已将XXX号房屋交付封新全使用，封新全及家庭成员已实际占有和使用房屋。汉华集团对封新全提交的证据不予认可，认为租赁合同系倒签，并非在抵押登记之前；中国建设银行客户回单备注为借款，而非租金，事实上不存在租赁关系；租赁合同签订前，高伟杰与封新全已离婚，且根据法院查询的高伟杰的婚姻状况，其系卓亚保前妻，高伟杰的购物及缴费情况与封新全无关，亦与本案无关。另经询问，封新全与卓亚保系朋友关系，双方存在其他资金往来。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，封新全以其对XXX号房屋享有租赁权为由请求法院停止拍卖或带租拍卖，故本院应对其是否享有相应实体权利进行审查。封新全提交的房屋租赁合同的签订时间虽早于中诚信托有限责任公司就XXX号房屋设立抵押权的时间，并提交支付租金的客户回单，但客户回单显示用途为借款，且其与卓亚保系朋友关系，双方之间存在资金往来，用于证明其已实际交付租金的证据不足。封新全提交的缴费凭证等证明实际占有使用XXX号房屋的证据，均显示由高伟杰占有使用，高伟杰与封新全在租赁合同签订前已离婚，无法证明封新全实际占有租赁房屋的事实。因此，封新全对房屋主张租赁权，证据不足，对其提出的异议，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回封新全的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  潘亮洁审判员  李 莉审判员  朱卉灵二〇二一年一月十二日书记员  郭丽娜