贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4688号原告：李文敏，女，1974年10月09日出生，汉族，住贵州省江口县。原告：王尚海，男，1970年01月01日出生，汉族，住贵州省江口县。二原告共同委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地：铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：赵冉。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，特别授权。原告李文敏、王尚海与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文敏及其与王尚海共同委托诉讼代理人周涛，被告碧桂园置业公司委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文敏、王尚海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年11月12日签订的商品房买卖合同（合同编号：2018013358）；2、判令被告退还购房款618031元；3、判令被告赔偿购房违约金92704.65元；4、判令被告退还原告已交不动产权登记费180元；5、判令被告赔偿原告从2019年02月23日至今，该房中国银行贷款利息约55000元；6、本案起诉费、诉前财产保全费、房屋检测鉴定费及相关合法的费用均由被告承担。事实和理由：2018年11月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，购铜仁市碧江区碧桂园奥林湖山项目12栋1单元101号预售商品房一套，建筑面积133.5平方米，单价5720.92元，购房总款为618031元。2018年06月25日，原告支付购房定金10000元，同年11月12日支付首付款118031元，2019年02月23日原告在中国银行铜仁分行贷款490000，原告按合同约定，将购房总款全部付清。2018年11月12日，签订了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书，2018年11月19日，付住宅专项维修资金5340元，2018年11月12日，交不动产登记费180元。原告按合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续。按照合同约定，被告应于2019年12月14日交房，但被告逾期交房已超过90天，至今未达到交房条件，至今未向原告出示建筑工程竣工合格证明文件及相关手续。因此，原告有权退房，被告应当受到原告退房通知书之日起15日内退还全部已付购房款618031元，并按原告全部已付购房款总额的15%向原告支付违约金92704.65元。2019年02月23日，原告在中国银行贷款至今利息约55000元，因被告违约延期交房导致原告退房，所造成上述利息55000元损失应由被告承担。原告于2020年03月19日给被告邮寄了退房通知书，至今为止，被告拒不履行合同，拒不退还购房款及违约金，严重侵害了原告的合法权利。同时，本楼盘为预售房屋，原告在销售房屋时，对楼盘环境、优惠折扣等大肆宣传，吸引业主签订合同，而在2019年12月14日被告通知收房时，发现所交付的“精装房”为装修做工材料极为低劣的房子，所提供的园林与宣传差异极大，所承诺高科技“智能生活会馆”中设施不全，被告有重大误导宣传责任，导致业主们在2018年购房时，比周围楼盘的市场价贵二千多元至三千多元，而在交房时，根本没有达到上述品质。根据商品房买卖合同中第二十六条，销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。虚假宣传、误导消费的责任由被告承担。鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林等多次提出质疑，而被告拒不提供商品房买卖合同上国家相关部门验收的合法手续原件，严重的剥夺了原告的合法权利，因碧桂园各地工地出现房屋严重质量问题，因而鉴定上述内容，是对被告房屋质量综合验收是否合格，是否达到国家相关验收标准的唯一认定，更是原告作为法定退房的重要依据。因此，特向人民法院申请相关有资质第三方机构介入，对上述各项目进行检测。被告碧桂园置业公司辩称，一、原告要求解除商品房买卖合同、退还房款、支付违约金、承担诉讼费用、诉前财产保全费用以及不动产登记费用的相关费用无事实依据。1、被告按照合同约定首次交房的时间在2019年12月14日之前，原告未到场进行收楼或者以其他理由拒绝收楼，不等同于被告未履行通知交房义务，造成逾期交房的原因，系原告自身导致的，被告履行了通知义务；2、案涉的商品房均经勘察、监理、设计、施工和建设单位联合验收合格，不存在房屋质量问题；3、案涉房屋的实际面积与被告签订的合同一致且房屋面积经测绘单位验收、认可。二、关于原告主张解除租赁协议书及退还车位款、支付违约金，被告认为该主张涉及另外一个法律关系，与本案主要审理的事实不属于同一种法律关系，请求法院另案处理；三、关于原告主张被告提供的公共服务设施、电梯设备、消防设备以及规划园林涉及到公共利益的部分，被告是按照规划许可严格实施，原告主张被告虚假宣传、误导消费者，既没有提供相应事实依据，也没有其他证据佐证，无事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年11月12日，原告李文敏、王尚海作为认购方（乙方）与出售方被告碧桂园置业公司（甲方）签订了《铜仁碧桂园奥林湖山认购书》，约定原告向被告认购贵州省铜仁市碧江区铜兴大道与五福大道交汇处铜仁碧桂园奥林湖山12号楼1-101（YJ140-6型）洋房，建筑面积133.5平方米（其中套内建筑面积108.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.47平方米），交楼日期2020年02月20日，合同套内超标单价5720.92元/m2，认购价618031元，原告选择的付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期96折【首付30%】。原告的付款定金：10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款：128031元须于2018年11月30日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，原告须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款：490000元须于2018年12月30日前付清（银行按揭款）；同时，原、被告在该认购书中还对其他方面进行了约定。2018年11月12日，原告李文敏、王尚海与被告碧桂园置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2018013358，合同约定原告购买被告预售的碧桂园奥林湖山12幢1单元1-1号房，建筑面积133.5m2，单价5720.92元，总价款618031元。合同还约定买受人（原告李文敏、王尚海）以【银行按揭】付款，应于合同签订之日向出卖人（被告碧桂园置业公司）交付首期房款128031元，余款490000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。被告应当在2019年12月14日前向原告交付案涉房屋，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。除不可抗力外，出卖人未按照该期限交房的，逾期在90日之内，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照购买人全部已付款的15%向买受人支付违约金。合同还对商品房交付使用条件及日期、交接手续等进行了约定。该《商品房买卖合同》于签订当日向铜仁市住房和城乡建设局进行了备案。同日，原、被告还签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，双方就购买案涉房屋住房抵押贷款达成一致意见，约定案涉房屋的总房价款为618031元，其中79.28%（即贷款金额为490000元，）原告以商业银行按揭贷款的方式支付给被告，补充协议约定与买卖合同不一致的，以该补充协议约定为准。2018年06月25日，原告李文敏、王尚海向被告支付定金10000元，2018年11月12日，支付购房款118031元、不动产权登记费180元，2018年12月30日支付银行按揭贷款490000。2019年12月12日，碧桂园?奥林湖山一期工程7#、9#、12#楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具竣工验收意见评定该工程合格后，报备案机关备案。2020年04月02日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局签收文件意见为“该工程的竣工验收备案文件齐全，已于2020年3月31日收讫，根据《贵州省建设工程竣工验收备案管理实施细则》，15日内作出能否备案的意见。该工程符合国家法律法规及强制性条文要求，资料齐全,符合备案要求”，同日，该局出具处理意见“同意备案”。2019年12月11日，铜仁市房地产交易中心对碧桂园?奥林湖山（9、10、11、12栋）进行了房屋面积测绘，原告所购买的12幢1单元1-1号房建筑面积为133.31m2，套内面积108.03m2。原告主张2020年03月21日向被告邮寄《退房通知书》，要求解除购房合同，被告认可其于同年03月22日收到该邮件，但不认可邮件内容为《退房通知书》。以上事实有原、被告的陈述及双方提交的《铜仁碧桂园奥林湖山认购书》、《商品房买卖合同》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《碧桂园集团通用机打收据》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《商品房预售买卖合同备案和交易确认书》、《竣工验收备案表》、《铜仁市房屋面积测绘报告》、《退房通知书》等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效，解除的条件是否成就。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认,合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告刘李文敏、王尚海已按合同约定履行了付款义务，碧桂园置业公司亦应按合同约定的时间将符合合同标准的房屋交付给原告。原告提出被告主张案涉房屋是在2019年12月12日已经竣工验收，按照法律规定应当在15日内向相关机构提交验收备案材料，但被告提交验收备案材料的时间是2020年03月31日，2020年04月02日才取得工程竣工备案，因此，被告在2019年12月12日竣工验收与事实不符。对此，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。在本案中，涉案工程已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并于2019年12月12日签署评定为“合格”的意见。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同概念，工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序，且2020年04月02日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局出具处理意见“同意备案”。现并无相关证据证明在2019年12月12日五方验收合格后，至2020年04月02日铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局同意备案登记的期间，案涉房屋及车位又进行了整改和维修，也无相关证据证明案涉房屋在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题，故应当视为案涉房屋及车位在2019年12月12日房屋质量实际已经合格。原告以网众验房（成都）科技有限公司2020年04月18日出具的《网众验房第三方房屋验收咨询报告》来证明案涉房屋质量问题严重，但该证据不是案涉房屋的质量鉴定报告，也不符合鉴定报告的形式要件，故对原告提出的这一主张，本院不予支持。另根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同订立以后，当事人一方履行合同义务不符合约定的，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等，并不必然导致合同相对方享有解除权，在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方享有解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。在本案中，虽然碧桂园置业公司在约定的2019年12月14日前并未达到“出卖人已经向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”这一交房的条件，但该房及车位在2019年12月12日时，已经五方验收合格，无论是提交相关文件还是办理验收登记备案，均不对案涉房屋及车位在约定的期限内实质上已经属于验收合格的房屋等构成实质性影响，本院认为，碧桂园置业公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违约行为。在原告刘远辉、周金琴不能提供其他证据确定碧桂园置业公司构成根本性违约的情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，应承担举证不能的法律后果，其要求解除合同的诉讼请求以及基于解除合同的所主张的损失，本院均不予支持。对于碧桂园置业公司是否违约以及如何承担违约责任，经释明，原告坚持诉请，故其可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李文敏、王尚海的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5730元，由原告李文敏、王尚海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二一年一月五日法官助理徐华书记员刘谊