山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终50号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东德吉兴置业有限责任公司，住所地威海市环翠区新威路111号。法定代表人：张文高，总经理。委托诉讼代理人：孙绍军，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁洪宾，男，1970年11月5日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：刘茂清，山东钟鼎律师事务所律师。上诉人山东德吉兴置业有限责任公司（以下简称德吉兴公司）因与被上诉人丁洪宾商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德吉兴公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判丁洪宾支付违约金152218元。事实和理由：1.一审不应当变更违约金计算方式。违约金条款是合同双方真实意思表示，应当对丁洪宾产生法律效力。违约条款的约定具有惩罚性质。丁洪宾拒不办理过户手续属于恶意单方违约，一审法院不应当调整违约金的计算方式。2.一审法院调整后的违约金数额低于给德吉兴公司造成的损失。丁洪宾逾期交纳剩余房款造成开发商不能及时回笼资金而产生融资利息损失，不积极办理产权转移手续会造成开发商继续投入大量人力、物力、财力等待业主办证，而不能开展其他业务，一审判决是在助长违约方在市场经济中不讲诚信，鼓励违约，不利于促进合同的及时顺利履行。丁洪宾辩称，1.案涉商品房买卖合同及补充协议均系德吉兴公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式合同。合同中对双方违约金的承担比例约定不合理，德吉兴公司违约按日万分之三计算，而丁洪宾违约按日万分之一计算，且办理房产过户登记是购房者的权利而不是义务，补充协议却以购房者逾期办证即要求购房者承担违约责任而免除其逾期办证的违约责任，明显是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款应认定为无效。2.德吉兴公司违约在先，双方合同约定德吉兴公司交房后150日内办证，交房时间为2018年10月6日，办证时间应为2019年1月6日前。但上诉人通知被上诉人办证时间为2019年8月20日，违约长达7个半月，应承担相应的违约责任。丁洪宾在一审时以德吉兴公司存在逾期办证的情况进行抗辩并主张德吉兴公司违约在先，目的就是为了抵消、减轻或免除丁洪宾的违约责任。一审法院以丁洪宾对该抗辩未提出明确的诉讼请求不予处理是错误的。3.即使丁洪宾违约，因德吉兴公司在2020年6月拒收丁洪宾差价款，要求一并处理房屋差价款和违约金，这也证明违约截止时间应为2020年6月中旬，一审法院判令丁洪宾自2019年8月30日起至实际履行之日止支付违约金，明显不合理。另外，一审法院也没有考虑丁洪宾提出因疫情耽误的时间应予扣除的问题。违约金的目的是为了弥补当事人的损失，根据相关司法解释不应超过损失的1.3倍，而上诉人即使有损失也只是房屋差价款的利息损失，即银行同期贷款利率的1.3倍的损失，而不应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。丁洪宾向一审法院起诉请求：德吉兴公司协助丁洪宾办理位于威海市环翠区房屋的不动产权登记手续。德吉兴公司向一审法院反诉请求：丁洪宾支付德吉兴公司逾期办证违约金（自2019年8月30日起至丁洪宾实际履行之日止，每日按照1360305元的万分之三计算）。一审法院认定事实：2017年8月13日，德吉兴公司作为出卖人、丁洪宾作为买受人签订商品房买卖合同（预售），约定丁洪宾购买德吉兴公司开发的位于威海市房屋，建筑面积102.68平方米，销售单价每平方米13248元，总价款为1360305元；关于逾期付款的责任为：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；关于房屋面积差异的处理方式为：房屋的确权面积以办理不动产登记手续时具有房产测绘资质的测绘部门的实际测量建筑面积为准，确权建筑面积与合同约定的建筑面积差额部分对应的房款，由双方按约定的房屋销售单价在办理不动产登记手续前多退少补，但不负担利息；关于房屋登记的约定为：因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起150日内取得所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，等等。同日，双方签订附件十一即商品房买卖合同（预售）补充协议，第六条第5项约定买受人自出卖人通知办理房屋产权转移手续之日起10日内到出卖人处结算相关费用，买受人逾期的，每逾期一天按原合同总购房款的万分之三向出卖人支付违约金且出卖人有权暂缓为买受人办理房产过户登记手续而无需承担逾期办证的违约责任；凡补充协议约定的内容与原合同不一致的，均以本补充协议为准。丁洪宾于2017年9月21日结清上述合同约定的购房款。德吉兴公司于2018年10月6日将涉案房屋交付丁洪宾。后，丁洪宾于2019年8月20日收到德吉兴公司向其邮寄的办理不动产权证通知，告知丁洪宾涉案房屋所在小区于2019年8月20日起办理不动产权证，并通知丁洪宾到德吉兴公司财务部办理测绘面积差手续，按照测绘面积多退少补，合同面积102.68平方米，测绘面积103.71平方米，应补交房款13645元，通知还载明了办理不动产权证所需要的相关资料及注意事项。一审过程中，丁洪宾称其曾于2020年6月初到德吉兴公司交付房屋差价款，要求德吉兴公司协助办理过户手续，但是德吉兴公司拒绝接收差价款，要求丁洪宾必须先支付违约金后，才可以交付差价款，然后德吉兴公司才会履行协助办理不动登记手续的义务。后双方多次协商未果。德吉兴公司称，其于2019年8月16日既已通知丁洪宾办理产权登记证，但丁洪宾是2020年6月中旬才联系德吉兴公司要求办理，德吉兴公司要求丁洪宾根据合同约定一并处理房屋差价款和违约金事宜，而非拒绝办理相关手续。此外，丁洪宾在庭审过程中，明确表示同意支付德吉兴公司房屋差价款13645元。一审法院认为，丁洪宾与德吉兴公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。通过已经查明的事实可知，虽然在商品房买卖合同（预售）中约定了房屋面积差多退少补，不负担利息，但是在同日签订的附件十一补充协议中明确约定了包括房屋面积差款项在内的相关费用的交纳期限及逾期交费的法律后果。对于主合同与补充协议，分别系两种不同约定，并非对同一格式条款的不同理解。对于该两种约定，在补充协议中已经明确主合同与补充协议约定不一致的以补充协议为准，因此应当适用补充协议的约定，即丁洪宾应当在约定期限内补足差价款，否则应当承担相应的违约责任。现丁洪宾已依照双方合同约定向被告德吉兴公司支付了合同约定的购房款1360305元，仅余13645元的差价款未支付，其履行了作为房屋买受人的绝大部分义务，且其当庭表示同意支付德吉兴公司主张的差价款，在此情况下，其要求德吉兴公司履行作为出售方协助办理不动产权登记的附随义务的请求，符合法律和合同约定，依法予以支持。关于违约金的计算标准问题，丁洪宾主张约定的违约金过高，请求本院予以调整。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、当事人的主体身份等因素，丁洪宾该请求符合法律规定，违约金应予调整，本着公平公正的原则，一审法院依法酌情将违约金调减为以应付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；同时，丁洪宾虽主张其未支付房屋差价款系因德吉兴公司拒收导致，但德吉兴公司对此不予认可，且退一步讲，即便丁洪宾主张的因疫情不能及时亲至德吉兴公司付款及德吉兴公司拒收差价款的事实均成立，其亦可通过汇款、提存等其他方式履行相关付款义务，故违约金的计算期限应自2019年8月30日起计算至丁洪宾实际履行之日止。此外，关于丁洪宾抗辩的德吉兴公司存在逾期办证的情况，因其未提出明确的诉讼请求，对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东德吉兴置业有限责任公司于判决生效后十日内协助丁洪宾办理位于威海市房屋不动产权登记手续，同时丁洪宾支付山东德吉兴置业有限责任公司房屋差价款13645元；二、丁洪宾于判决生效后十日内向山东德吉兴置业有限责任公司违约金（以13645元为基数，自2020年8月30日起至丁洪宾实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回山东德吉兴置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由山东德吉兴置业有限责任公司负担；反诉案件受理费1672元，由丁洪宾负担25元，由山东德吉兴置业有限责任公司1647元。二审中，德吉兴公司围绕其上诉请求提供了新的证据：证据1、（2020）鲁1002民初1696号及（2020）鲁10民终256号民事判决书，拟证实法院已经认定德吉兴公司有权依据补充协议第六条第五项的约定，向买受人柏建国收取逾期办证违约金；证据2、柏建国违约金情况说明，证明柏建国已经按照总房款万分之三的标准支付了违约金；证据3、德吉兴公司与侯文波等10人签订的协议书，拟证实其他买受人均已按照补充协议约定支付了办理产权证逾期缴纳欠缴款项的违约金。本院组织丁洪宾对上述证据进行了质证，丁洪宾主张柏建国案件与本案情况不同，柏建国是要求撤销双方之间的协议书，本案双方并没有就违约金情况达成一致，因此柏建国的案件不适用本案，另外，丁洪宾与其他业主达成的协议系双方自愿达成的，与本案无关。丁洪宾提交了境内汇款电子回单一份，拟证实其已于2020年11月23日按照一审判决内容向德吉兴公司支付了16265元，包括房屋差价款13645元及违约金2620元。经质证，德吉兴公司主张丁洪宾补交差价款是其应尽义务，但并不代表德吉兴公司同意其按照一审判决支付相关的违约金。本院对上述证据的真实性及证明效力均予以采纳。案经二审查明，案涉《商品房预售合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，德吉兴公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付丁洪宾的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，德吉兴公司按日计算向丁洪宾支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，丁洪宾要求继续履行合同的，合同继续履行，德吉兴公司按日计算向丁洪宾支付全部房价款万分之一的违约金。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.违约金条款是否合法有效；2.一审法院对违约金数额的调整是否适当。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款并非天然的无效条款，依法成立的合同中的格式条款，除非符合法律规定的无效情形，与其他合同条款对合同当事人有同样的约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。格式条款无效的三种情形包括：（1）符合民事法律行为无效一般规定的格式条款无效；（2）不合理免除或减轻己方责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效；（3）排除对方主要权利的格式条款无效。本案中，双方争议的《商品房买卖合同》（预售）补充协议第六条第5项约定，“丁洪宾自德吉兴公司通知办理房屋产权转移登记手续之日起10日内到德吉兴公司处结算相关费用，丁洪宾逾期的，每逾期一天按照原合同总房款的万分之三向德吉兴公司支付违约金且德吉兴公司有权暂缓为丁洪宾办理房产过户登记手续而无需承担逾期办证的违约责任。”从该条款的形式看，符合格式条款的特征，即事先拟好、反复使用、未经协商，故应认定为格式条款。从该条款的内容看，系对丁洪宾违约情形下违约责任的约定，如丁洪宾不存在违约行为则无需负担相应责任，故该违约责任条款不属于单方面不合理加重丁洪宾责任、限制或排除丁洪宾主要权利的格式条款。丁洪宾主张该条款无效，于法无据，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。具体到本案中，丁洪宾逾期结算相关费用的违约金为原合同总房款的万分之三，在丁洪宾仅欠付房屋面积差价款的情形下显属过高，丁洪宾请求予以调整，人民法院可以适当减少。一般来讲，违约金具有弥补守约方因对方违约遭受损失的功能即补偿性功能，又具有督促当事人诚信履行合同的功能即惩罚性功能。对于违约方具有违约故意的情形，人民法院应当发挥违约金惩罚性功能，督促违约方早日履约。丁洪宾在接到德吉兴公司通知后在无客观原因导致其无法履约的情形下未按约到德吉兴公司结算房屋面积差价款等相关费用，已构成故意违约。因此，人民法院不应将该违约金数额调整过低，应当在违约责任对等、适度发挥惩罚功能的前提下调整该违约金。现一审法院将违约金调整后，相对于同一小区其他自愿承担违约金的购房户而言，不足以发挥违约金对故意违约方的惩罚功能，而根据合同中关于德吉兴公司逾期交房违约金、逾期办证违约金均为总房款的万分之一/日的约定以及德吉兴公司已按合同约定履行违约责任的事实，同时结合同一小区其他购房户已按合同约定自愿承担约定全部或部分违约责任的情形，本院酌定丁洪宾应承担的违约金数额应为总房款的万分之一/日为宜。另，丁洪宾主张于2020年6月到德吉兴公司交纳房屋面积差价款，德吉兴公司未予以否认。德吉兴主张工作人员以面积差价款与违约金必须同时交纳为由拒收，该拒收事由显属不当，丁洪宾此后不应承担逾期结清相关费用的违约责任。因双方对丁洪宾当时主动交纳房屋面积差价款的具体日期均无证据证实，应认定丁洪宾逾期结清相关费用的违约期间为2019年8月31日至2020年6月1日，共266日，故丁洪宾的违约金数额应为36184.11元（1360305元×0.0001/日×266日），扣除已付违约金2620元后，仍应支付33564.11元。另，因丁洪宾已于2020年11月23日向德吉兴公司支付了16265元，包括房屋差价款13645元。德吉兴公司要求丁洪宾支付房屋差价款的诉讼目的已经实现，故本院对德吉兴公司该诉讼请求不再予以支持。丁洪宾关于德吉兴公司在合同履行过程中亦存在违约行为、应承担违约责任的主张如属实，可依合同约定另行向德吉兴公司主张权利。综上所述，上诉人德吉兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初4816号民事判决；二、山东德吉兴置业有限责任公司于本判决生效后十日内协助丁洪宾办理位于威海市房屋的不动产权登记手续；三、丁洪宾于本判决生效后十日内向山东德吉兴置业有限责任公司支付违约金33564.11元；四、驳回山东德吉兴置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由山东德吉兴置业有限责任公司负担；反诉案件受理费1672元，由丁洪宾负担368元，山东德吉兴置业有限责任公司负担1304元。二审案件受理费3344元，由丁洪宾负担736元，山东德吉兴置业有限责任公司负担2608元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年一月二十九日法官助理俞凯书记员张济节