广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28592号原告：陈世云，男，1973年7月5日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区×××××××××××，公民身份号码：510×××××××********。原告：王云宣，女，1975年9月16日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区×××××××××××，公民身份号码：513×××××××********。委托诉讼代理人：张泰峰，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹莹，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：温家良，男，1994年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。原告陈世云、王云宣诉被告温家良因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2020年12月7日公开开庭进行审理，两原告及其委托诉讼代理人张泰峰到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金165200元(根本违约的以不动产成交价826000元的20%计算)；3.判令被告向原告支付原告为维护权利支付的律师费25000元、委托财产保全担保费用1500元；4.判令被告向原告支付居间服务费7300元；5.判令被告向原告支付装修损失30000元；6.判令被告退回购房款110000元；7.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年5月25日，两原告与被告通过佛山市顺德区喜家房地产中介有限公司（以下称：喜家中介公司）的居间及交易服务签订《不动产买卖合同》，约定两原告购买被告所有的位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××××屋，交易价格为826000元；该房屋处于抵押状态，抵押权人为被告，被告需自筹全部解押赎楼款项，并于2020年7月25日前完成注销抵押登记。原告应于合同签署当日支付定金8万元，于合同签署之日起5日内支付首付款56000元，于合同签署后7日内办理贷款申请手续（商业贷款额度为69万元），贷款金额由贷款机构支付给被告；在被告办理完毕解押赎契手续，且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知（如买受人按揭贷款的），双方办理完网上签约手续。在原告已根据合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成之日起7日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费并共同向不动产权属部门申请办理不动产权属转移登记手续。因该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产的，构成根本违约，原告有权以书面通知方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项。合同履行中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费。原告于合同签订当日向喜家中介公司支付居间服务费7300元，向被告支付定金8万元，于2020年6月16日向被告支付首付款3万元，双方约定剩余部分首付款于过户当日支付。2020年7月中旬，被告将涉案房屋钥匙、房产证交付给原告，原告入住至今。在原告办理了涉案房屋的商业贷款后，双方约定于2020年7月25日共同申请办理不动产权属转移登记手续，但被告当日违约未履行该义务，并通过喜家中介公司通知原告，将办理日期延至2020年8月13日，但被告至今仍未履行该义务。此后，原告才通过喜家中介了解到被告大约于两年前与案外人签订涉案房屋的买卖合同，现案外人已将被告诉至法院并申请将涉案房屋查封，导致原告不能取得涉案房屋所有权。被告不按约定办理不动产权属转移登记手续，且一房二卖，因涉案房屋被查封并导致原告无法取得房屋所有权。被告的行为构成根本违约，侵害了原告的合法权益，原告为此特向法院提起诉讼。本院受理此案后，依法向被告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但被告没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：身份证原件、身份证复印件（被告）、《不动产买卖业务签订文件合订本》、收款收据、银行个人明细对账单、《居间及交易服务合同》、不动产产权证、涉案房屋商业贷款资料、缴费凭证（水电费、物业费、天然气费）、预约信息打印件、民事委托代理合同、律师费支付凭证及发票、诉讼保全委托担保合同、委托费用支付凭证及发票。原告提供的上列证据来源、形式合法，内容真实，与其主张的事实具有关联性；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：被告为位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××××屋[不动产权证号：（2017）顺德区不动产xxxx号]的所有权人，现该房屋登记的抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司。2020年5月25日，两原告（合同称：买受人）与被告（合同称：出售人）在喜家中介公司居间促成下签订一份《不动产买卖合同》（合同编号：100005754896），约定出售人将位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××××屋出售给买受人，成交价格为82.6万元；出售人自筹全部解押赎楼款项，出售人应于合同签署之日起7日内向抵押权人预约提前还款，于收到抵押权人同意提前还款通知之日起5日内将款项存入还款账户，并于实际还款后5日内办理注销抵押登记事宜，使得出售人名下该不动产产权清晰没有其他权利负担，双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年7月25日；买受人应于签署合同当日支付第一笔定金8万元；第一期款项56000元，买受人应于合同签署之日起5日内支付；买受人选择商业贷款，拟贷款金额为69万元，买受人应于合同签署之日起7日内前往贷款机构办理贷款申请手续，出售人应配合买受人办理贷款申请手续，双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书，贷款金额由贷款机构支付给出售人；出售人应当保证该不动产没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照不动产成交价的20%赔偿守约方的损失；出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或求出售人支付不动成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：……该不动产被查封限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的；逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……将该不动产出售给第三方的；出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。当天，两原告与喜家中介公司签订一份《居间及交易服务合同》，约定居间服务费为7300元。喜家中介公司于2020年5月25日、2020年6月16日分别向两原告出具收据，确认分别收到款项3000元、4000元。双方签订上述合同后，原告王云宣通过支付宝、微信转账给付了定金8万元，被告出具收据予以确认。此后，原告王云宣于2020年6月16日支付了首期购房款3万元给被告，被告也出具了收据予以确认。被告将房屋交付给两原告，两原告入住并居住至今。原告陈世云在兴业银行佛山分行申请了二手住房贷款申请手续并获利同意，贷款额度为68万元。此后，双方分别预约了于2020年7月24日、2020年8月13日办理涉案房屋过户登记变更手续，但被告未依约办理。另查，本院于2020年8月13日立案曾彩恩诉温家良房屋买卖合同纠纷一案，曾彩恩在该案申请了财产保全查封涉案房屋。本院在该案查明，2019年3月13日，曾彩恩、温家良与佛山市裕淳房地产中介服务有限公司签订一份《房屋买卖合同》（NO：1000274），约定温家良将位于佛山市顺德区××××××××××××××××××××××屋出售给曾彩恩，房屋价款86万元。本院于2020年10月8日作出（2020）粤0606民初20482号民事判决书，判决：“一、确认原告曾彩思与被告温家良于2019年3月13日签订的《房屋买卖合同》（NO：1000274）、于2019年10月22日签订的《房屋买卖合同NO：1000274附加项》、于2019年10月31日签订的《房屋买卖合同补充协议》、于2020年3月1日签订的《房屋买卖合同补充协议》自2020年8月19日解除；……。”该判决已发生法律效力。因被告未能办理房屋过户登记手续，两原告遂向本院提起诉讼。原告因本案诉讼与广东法丞汇俊律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定应支付律师费25000元。庭审中，两原告确认只支付了律师费10000元。原告因申请财产保全需要向中国人民财产保险股份有限公司广州分公司支付保险费1500元。诉讼中，本院于2020年11月18日向被告送达了起诉状等法律文书。本院认为，两原告与被告签订的《不动产买卖合同》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。关于原告主张解除合同的问题。被告在明知与案外人签订了《房屋买卖合同》的情况下，仍然与两原告签订涉案合同，后因案外人提起诉讼致涉案房屋被查封，并最终导致原、被告无法办理涉案房屋的过户登记手续，致使双方订立涉案合同的目的不能法实现，被告的行为构成根本违约，两原告请求解除双方签订的《不动产买卖合同》符合法律规定及合同约定，本院对两原告该项请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因两原告在起诉前没有向被告发出解除合同通知，被告于2020年11月18日收到原告的起诉状，故涉案合同自2020年11月18日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，两原告向被告支付了定金、首期购房款合计11万元，依前述认定，被告行为构成根本违约并导致合同解除，故被告应向两原告返还上述款项，两原告该项请求有理，本院予以支持。关于违约金及其他损失的认定。两原告与被告签订的《不动产买卖合同》约定“出售人应当保证该不动产没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照不动产成交价的20%赔偿守约方的损失……。”结合两原告在签订合同后仅支付定金、购房款仅有13万元，两原告请求按不动产成交价即82.6万元的20%计算违约金，明显偏高，本院综合本案案情酌定违约金为60000元。两原告因订立涉案合同已向喜家中介公司支付的居间服务费为7000元，该费用属于两原告因被告违约行为造成的损失，两原告请求由被告赔偿该损失，合法有理，本院予以支持；但两原告主张居间服务费超出部分缺乏理据，本院不予确认。两原告主张的装修损失30000元，因缺乏证据证明，本院不予支持。关于律师费、财产保全费的承担问题。依双方签订《不动产买卖合同》的约定，违约方应承担守约方支出的诉讼费、律师费等费用，故两原告该主张有理，本院予以支持。两原告因财产保全需要支出的保险费为1500元，原告在庭审中确认仅支付的律师费为10000元，故本院确认被告应承担原告已实际支出的律师费10000元，诉讼保全担保费1500元；对两原告主张律师费超出部分不予支持。本案纠纷由被告违约行为引起，故应由被告承担本案诉讼费用。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条第一款的规定，缺席判决如下：一、确认原告陈世云、王云宣与被告温家良于2020年5月25日签订的《不动产买卖合同》（合同编号：100005754896）自2020年11月18日解除；二、被告温家良应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告陈世云、王云宣返还购房款110000元、赔偿居间费损失款7000元及违约金60000元，合计177000元；三、被告温家良应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告陈世云、王云宣支付律师费10000元及诉讼保全担保费1500元；四、驳回原告陈世云、王云宣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6030元，财产保全费2215元，两项合共8245元（原告陈世云、王云宣已预交10680元），应退回原告陈世云、王云宣2435元，由被告温家良负担8425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年十二月三十日书记员  李嘉濠