上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48044号原告(反诉被告)：上海富都物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毕海琳，董事长。委托诉讼代理人：毛姗姗，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润志，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：于磊，男，1985年6月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)上海富都物业管理有限公司诉被告(反诉原告)于磊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制，于2020年8月4日、9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告于磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海富都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月至7月物业服务费人民币2,706.20元(房屋地址上海市浦东新区东方路XXX号XXX室)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日至2019年7月31日，原告受上海市浦东新区海富花园业主大会的委托，担任海富花园小区的物业管理单位，于磊系该小区(东方路XXX号)18C业主，因其拖欠2019年1月至7月的物业费未付，故向法院提起诉讼。于磊辩称：被告从2007年5月入住海富花园，多年以来一直遵守小区规章制度，按时缴纳理应由业主承担的各项费用。后因物业对于2017年9月前收取的不合理费用一直未彻底解决，被告才迫不得已自2019年1月起暂停交纳物业费。除此之外，原告在管期间，小区的管理和服务存在诸多明显问题，侵犯了业主的合法权益，据此，原告作为物业应当承担不完全履约的相关责任。现被告已就卫星电视费提起反诉。于磊向本院提出反诉诉讼请求：要求反诉被告退还2007年5月至2017年9月的卫星电视服务费共计7,606.65元(125个月*0.51*119.32平方米。事实和理由：反诉被告原系反诉原告房屋所在小区的物业管理公司，反诉被告不具备对镜内居民提供卫星电视服务并且收费的资质，即不具有国家法律规定的收取卫星电视服务费的权利，故其近些年来所收取的费用皆为违法违规收取，故其所收取的卫星电视服务费应当依法予以退还。上海富都物业管理有限公司就反诉辩称：反诉被告除接受业主大会委托管理该小区外，原还是该小区的前期物业管理单位，前期物业管理期间按3.75元/月·平方米收取物业费。对于被告的反诉诉请，首先2017年8月31日前的费用已超过法定的诉讼时效。其次，海富花园最初是外销商品房，建造时即有卫星电视的服务项目，后政策原因境内人士也能购买，原告作为前期和之后业主大会聘请的物业公司有卫星电视的许可资质，实际提供卫星电视运行、维修费等服务，已实际履行完毕物业合同约定的该项服务，不存在无效或者可撤销的情形，被告要求返还卫星电视费没有事实和法律依据。另依据原告与业主大会签订的补充协议，明确2017年9月1日起取消该项服务，并不再收费，据此物业与业主大会已就此重新达成协议，不存在返还的问题。经审理，本院确认如下事实：原告系海富花园小区的前期物业管理单位。2014年7月20日，上海市浦东新区海富花园业主大会与原告签订物业服务合同，约定由原告对海富花园小区提供物业管理服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅的物业服务费标准为3.75元/月·平方米，其中包括卫星电视费0.51元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月25日之前履行交纳义务。逾期交纳的，按照拖欠物业费总额的20%收取违约金。合同为期五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。于磊系上海市浦东新区东方路XXX号(海富花园)18C室房屋的权利人，该房屋建筑面积119.32平方米，于2007年6月取得房屋所有权。2017年11月24日，上海市浦东新区海富花园业主大会与原告签订物业服务补充协议，称：海富花园业主大会经向海富花园全体业主征询意见，并通过并得到塘桥司法所的调解。就全体业主提出的取消原物业服务合同物业管理费中包含0.51元/月·平方米的卫星电视运行、保养维修费(含收视费)事宜，双方在即有《物业服务合同》的基础上，补充和变更以下内容：一、自2017年9月1日起海富花园物业费由原3.75元/月·平方米调整为3.24元/月·平方米，取消原物业费中所包含的卫星电视运行、保养维修费(含收视费)，物业也不再负责卫星电视的运行、收视、保养维修及证件办理，物业可以不再续办或注销《接收卫星传送的境外电视节目许可证》。二、对已按原物业费标准缴付了2017年9月1日之后物业费的业主，业主溢缴部分的费用将在下一年度的物业管理费中予以抵扣……。于磊按3.75元/月·平方米标准向原告支付了2017年9月之前的物业服务费，2017年9月起按3.24元/月·平方米向原告支付。2019年1月起，于磊未支付物业费。《物业服务合同》到期后，原告撤出了海富花园。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠的物业服务费，审理中，被告向本院提起反诉，要求判如其反诉所请。另查明，上海富都物业管理有限公司持有《接收卫星传送的境外电视节目》许可证，站址：浦东东方路XXX号(海富花园)，收视对象范围：境外人士。许可证期限届满后一直在续办。以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、《上海市房地产登记簿》、《物业服务补充协议》、《海富花园早年宣传册》、《卫星改造工程施工承包合同》、《人民调解协议》等证据材料，被告提供的业委会情况说明、照片等证据材料及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告依据与海富花园业主大会签订的《物业服务合同》，对被告房屋所在的居住小区进行物业管理，被告应对原告提供的物业管理服务支付约定的物业管理费。虽然庭审中被告称其拖欠物业管理费是基于一定的事由，即业主共性的卫星电视收费问题及服务质量等，由于物业管理费用包含了公共设施的运行等多项内容，被告陈述的事由尚不足以构成其不付物业管理费的抗辩理由。对原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。至于反诉原告反诉的卫星电视费用，该项目属于开发商和业主大会委托原告提供的物业服务项目之一，原告是依据物业合同提供该项服务并收取约定的费用；且对物业服务项目的取消和调整，需要委托方即业主大会才能确定，业主大会也要征询全体业主意见后才能决定，并非物业或业主单方可以取消或调整，实际2017年9月起取消该项服务，也是由业主大会与物业补充协议确定的。现反诉原告以其未实际使用且卫星电视许可证明确收视对象为境外人士为由，要求反诉被告返还已经收取的该项服务的物业费用，本院难以支持。鉴于此，对反诉原告反诉诉请的时效问题不再细究。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、2003年《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告于磊应于本判决生效之日起十日内向原告上海富都物业管理有限公司支付拖欠的2019年1月至7月物业服务费人民币2,706.20元；二、驳回反诉原告于磊的反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告(反诉原告)于磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二一年一月二十九日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。