辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1002民初89号原告：韩光明，男，1966年12月25日出生，汉族，住辽阳市白塔区。原告：张敏，女，1968年12月10日出生，汉族，住辽阳市白塔区。二原告共同委托代理人：刘恩远，辽宁德远律师事务所律师。被告：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托代理人：王枢、施晓娇，均系辽宁法云律师事务所律师。原告韩光明、张敏为与被告辽宁中南置地有限公司（以下简称“中南公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2021年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2021年1月19日公开开庭审理了本案，原告韩光明、张敏共同委托代理人刘恩远、被告中南公司委托代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩光明、张敏诉称：2016年9月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的中南望京花园25幢1单元7层22号房，预测建筑面积为108.34平方米，单价4231.36元，总房款458426元。原告依约支付了全部房款。原告收房后，经实测，发现该房屋实际建筑面积为103.55平方米，面积差为-4.79平方米，与预测面积的误差比绝对值超出了3％。根据合同第十三条面积差异处理的相关约定:“买受人选择不解除合同的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。该房预测面积3％的部分应为3.2502平方米，被告应向原告返还的房款为13752.77元（4231.36元*3.2502平方米），向原告双倍返还的房款为13030.90元（4231.36*（4.79-3.2502）*2），以上合计26783.67元。合同约定的交房时间为2016年11月15日前，被告交付房屋后，因被告原因，原告一直不能办理房屋所有权证。直到2018年8月3日才具备办理房屋登记的条件。根据合同第二十条房屋登记条款的约定:“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。”从2017年6月3日合同约定的180日期限届满，至2018年8月2日止，违约金数额为19483.11元（458426元*0.01％*425天）。原告与被告多次沟通未果，故诉至法院，请求判令被告给付原告购买商品房面积差异款26783.67元，并支付迟延办理房屋所有权证的违约金19483.11元，合计金额46266.78元，诉讼费由被告承担。被告中南公司辩称：一、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，本公司积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记。现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是我方的过错。且本案存在不可抗力的情况，2016年7月，公司与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致公司于2017年12月1日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因属于不可抗力因素，因此本公司不应承担逾期办证的违约责任。即使承担，逾期办证的时间也应从2016年12月25日加180天起开始计算到2018年8月2日止。二、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为108.34平方米，实测面积为103.55平方米，差为4.79平方米。对于面积差在3％的部分，我方同意予以返还，但是超出3％部分原告要求双倍返还，我方不能认可。这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时我方向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非我方责任所致，且我方在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正，我方不应承受双倍惩罚。本院经审理查明：2016年9月29日，原告韩光明、张敏与被告中南公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告中南公司开发建设的位于辽阳市白塔区.34平方米房屋一处，单价为每平方米4231.36元，总价款458426元。该合同第十三条约定:房屋实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十条约定:双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，二原告按约定向被告交付了购房款，被告于2016年12月25日向二原告交付所购房屋。该房屋实测面积为103.55平方米。本案房屋于2018年8月3日办理不动产权属登记证书，登记权利人为被告中南公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、增值税发票、地热补充协议、民事判决书、被告提供的入住通知书、入住流转单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、不动产权证书、《商品房销售面积审定单（预测、实测）证明、情况说明、新建住宅供电工程建设协议、竣工验收意见单，以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经当庭举证、质证，并经本院审查，可以采信。本院认为，原告韩光明、张敏与被告中南公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自义务。双方约定该房屋的预测建筑面积为108.34平方米，二原告按此面积计算向被告交付了购房款，而双方均当庭认可该房屋实测建筑面积为103.55平方米，面积差为4.79平方米，建筑面积误差比大于3％，故按合同约定建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款应由被告返还二原告；超出3％部分的房价款应由被告双倍返还二原告。被告应返还二原告误差比在3％以内（含3％）部分的房价款为13752.77元（108.34平方米*3％*4231.36元/平方米），应双倍返还二原告误差比超过3%部分的房价款为13030.90（（4.79平方米-108.34平方米*3％）*4231.36元/平方米*2），共计26783.67元。被告抗辩该房屋面积差异系房产测绘部门因提供错误数据造成，其不应承担超出3%部分的双倍返还义务，该抗辩意见与双方合同约定不符，本院不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，本案房屋应在交付后180日内向房屋登记机构申请办理所有权转移登记，但被告自房屋交付之日起超过180日于2018年8月3日才取得不动产登记证，已构成违约，应承担违约责任。根据被告提供的入住通知书及入住流转单，应当认定该房屋交付时间为2016年12月25日，被告应自房屋交付之日起180内即2017年6月23日之前为二原告办理房屋所有权转移登记手续，因被告逾期，其应自2017年6月24日至2018年8月2日止，按合同约定按每日万分之一向二原告给付违约金，共计405天，违约金数额应为18566.25元（458426.00元*0.01％*405）。被告抗辩因天气等不可抗力的原因导致送电工程延迟，但冬季气温低并非不可抗力因素，其提供的供电公司情况说明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故对被告的相关抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下:一、被告辽宁中南置地有限公司返还原告韩光明、张敏房屋面积差异款26783.67元；二、被告辽宁中南置地有限公司给付原告韩光明、张敏逾期办理房屋所有权登记违约金18566.25元。三、驳回原告韩光明、张敏的其它诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478.00元（已减半收取），被告辽宁中南置地有限公司承467.00元，原告韩光明、张敏承担11.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  刘明贺二〇二一年一月二十五日书记员  刘美君附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。