河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1725民初3319号原告：杨平安，男，汉族，1947年11月3日生，住河南省确山县。原告：王海，男，汉族，1962年1月20日生，住河南省确山县。二原告委托诉讼代理人：牛现旗，河南景色律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王良，男，汉族，1952年5月15日生，住河南省确山县。委托诉讼代理人：严婷婷，河南明商律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨平安、王海与被告王良确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨平安、王海及二原告的委托诉讼代理人牛现旗和被告王良及其委托诉讼代理人严婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨平安、王海向本院提出诉讼请求：要求解除双方的房屋买卖合同，被告返还房屋（庭审中二原告放弃要求赔偿损失的诉讼请求）。事实和理由：被告王良购买原告位于确山县新安店镇××北市场西××房屋××及过道，价款87.2万。被告从2013年搬入使用至今，仅仅支付购房款16万元，原告多次索要，被告拒不支付。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告王良辩称：一、本案并不存在《合同法》第五十二条合同无效的任何一项情形，案涉《购房合同》系双方真实意思表示，并未侵害任何第三方的利益，不存在非法目的，且并未违反法律的强制性规定，故《购房合同》并非无效合同。二、被告已经支付完毕二原告的全部购房款，不存在欠付购房款情形。1、被告共计向二原告购买房屋两套半，合计五间房，按照《购房合同》约定，共计价款50万元，被告已经以现金及产品抵房款的方式支付完毕全部购房款。其中被告现在可以回想起来的是以现金方式支付了41.5万元，以产品抵购房款2.7万元，剩余的因时间久远已经记不清楚了。如被告没有向二原告支付完毕购房款，二原告不可能会允许被告在房屋中居住长达7年之久，在此期间，被告对房屋进行了装修且已经实际居住使用。2、《购房协议》第二条约定的房款支付时间为首付13万元，主体完成后，交付7万元。案涉房屋已于2013年完工并实际交付购房人使用，主体早已完工，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，《民法总则》施行前的行为诉讼时效已经届满的，应适用两年的诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。具体到本案，《购房协议》约定的款项支付时间最晚一期为主体完工，二原告在起诉状中自认2013年被告已经入住，即2013年主体已经完工并交付使用，本案的诉讼时效期间最晚到2015年底届满。原告于2020年9月25日向法院起诉时，要求支付购房款的诉讼时效早已届满。此时请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能使已经消灭的时效重新被“激活”，也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利，稳定现存社会秩序的制度本意。三、二原告的诉讼请求第一项中要求解除双方的合同的解除权因已过除斥期间而消灭。解除权系形成权，形成权适用一年的除斥期间。《合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。2020年1月1日即将实施的《民法典》第564条第二项规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。具体到本案，涉案工程已经于2013年完工并交付使用，合同约定的购房款交付时间为主体完工。如二原告认为被告没有按时足额付清购房款，则在主体完工后就应该知道该事实，其解除合同的除斥期间已经开始起算，一年后解除合同的形成权消灭，二原告已经丧失了以未足额支付购房款为由解除合同的权利。四、二原告已经严重违约，《购房合同》第四条约定，被告付清房款后，二原告要为被告办理房屋准建证，但截至开庭之日，被告早已付清了购房款，二原告并未为被告办理房屋准建证。且合同第六条约定，2012年12月31日前被告的购买的房屋所在地必须建成农贸市场，否则以30万元每套的价格赔偿被告损失，但截至本案开庭之日二原告仍未建成农贸市场。五、被告系自行购买房屋并使用，其占有、使用自己家的房屋不存在向二原告支付房屋损失的问题，二原告要求被告支付房屋损失的诉求于事实不符，于法无据。综上，被告与二原告签署的购房合同并无任何无效的事由，且二原告的合同解除权已因除斥期间的经过而消灭，被告已经支付了全部购房款，合法占有、使用该房屋，也不应向二原告支付房屋损失费用。请求贵院依法查明事实后驳回二原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，原告王海和杨平安在新安店镇合伙开发新安店镇北农贸市场小区,该小区所占土地为确山县新安店镇先锋六队土地，2009年10月18日王海与新安店镇先锋六队签订了《土地转让协议书》。2010年6月4日，原告王海、杨平安作为出售方，被告王良作为购买方签订《购房合同》，约定一、原告王海、杨平安将位于新安店镇先锋六组场面地新建农贸市场门面房南数第1排第1套（2间一套，上下两层）148平方米出售给被告王良；二、双方约定门面房付款方式为：首付13万元，主体完成后，交付7万元，粉刷完成后，房屋完工后，一次性付清20万元整；三、被告付清房款后即拥有永久产权，可依法转让；四、被告付清房款后，二原告应负责为被告办理房屋准建证；五、如果被告不按时支付房款，二原告有权变卖该房屋，并扣除被告10%的违约金；六、二原告应在合同生效即日起，一个月之内建立起被告所购买房屋之地农贸市场，同时二原告应在2012年12月31日之前必须形成农贸市场和房屋交工，如二原告未能按时形成建立农贸市场和房屋交工，应赔付被告的所有经济损失费每套30万元；七、二原告应在交付房屋时，室内应具备门窗齐全，房屋底层是水磨石地面，二层是地板砖地面，房屋内应通水通电，下水及排水通畅，如交屋不通时则有二原告负责；八、房屋交付被告时，被告在使用过程中，由二原告施工及原材料造成的质量问题导致房屋损坏由二原告负责；九、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，望甲乙双方共同遵守。2010年5月4日，原告杨平安给被告王良出具收据，内容为“今收到王良人民币捌万元整（80000元），系付预交购房款”。2010年7月5日，原告王海给被告王良出具收据，内容为“今收到王良人民币伍万元整（50000元），系付预交购房款”。2012年3月23日，二原告给被告王良出具收据，内容为“今收到王良二期房款人民币捌万元整”。庭审中证人谭某出庭作证证明“王良给了我55000元，当时我给二原告盖房子没有钱，然后二原告答应让王良先给我一部分钱买料，一共给了55000元”。本院调取了原告谭某诉被告王海、杨平安建设工程施工合同纠纷一案中王海提交的算账单及（2018）豫1725民初361号民事判决书，该算账单中显示“王良已付55000元已加到总付款，王海已付款合计2852687元”，该判决书中审理查明中认定“原告谭某认可已经收到被告王海支付的工程款2852687元，并将房屋出售一套，原告得价款260000元”，能够证明王良将55000元购房款支付给谭某，该55000元作为王海总付款的事实。另查明，案涉房屋共两套半，位于确山县××农贸市场门面房南××排西边，二楼五间半、一楼五间，现由被告王良占有使用。本院认为，原告王海、杨平安与被告王良签订《购房合同》，因该涉案房屋位于确山县新安店镇××先锋××队，被告王良系确山县新安店镇周庄村黄山后组村民，该涉案房屋的土地使用权系集体土地，该土地使用权性质上的房屋买卖属于我国禁止流转范围，双方签订的《购房合同》违反国家相关法律规定，被告王良无权购买且原告王海、杨平安也不应向被告王良出售位于确山县新安店镇××先锋××队集体土地上的房地产，故原告王海、杨平安与被告王良签订《购房合同》系无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告王海、杨平安要求被告王良返还案涉房屋，本院予以支持。原告王海、杨平安应在王良返还案涉房屋的同时返还王良已付的购房款计265000元。被告王良辩称其还给原告王海另外付款15万元，但没有相应的证据证明，对于被告王良的该答辩意见，本院不予采信。原、被告双方如因购房一事有其他损失，可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第四十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》的九十条之规定，判决如下：一、确认原告王海、杨平安和被告王良于2010年6月4日签订《购房合同》为无效合同；二、限被告王良于本判决生效之日起十五日内返还原告王海、杨平安位于确山县新安店镇农贸市场门面房南数第一排西边房屋两套半，其中二楼五间半、一楼五间；三、限原告王海、杨平安于被告王良返还案涉房屋当日内返还被告王良购房款265000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由二原告负担75元，被告王良负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 陈 超二〇二一年一月二十一日书记员 李文亚