湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异189号案外人：周平，男，1965年5月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人：余丽、李源泉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。财产保全申请人：武汉市洪山区富源粮油经营开发有限责任公司，住所地武汉市洪山区武珞路**。法定代表人：刘文锋，该公司董事长。委托代理人：刘梅芳、杜柯，湖北金卫律师事务所律师。被申请人：武汉市风光酒店，住，住所地武汉市洪山区洪山乡风光村特**/div>法定代表人：刘春宝。被申请人：武汉市兴源物资公司，住，住所地武汉市江汉区复兴村****/div>法定代表人：刘春宝。财产保全申请人武汉市洪山区富源粮油经营开发有限责任公司（以下简称富源公司）为与被申请人武汉市风光酒店（以下简称风光酒店）、武汉市兴源物资公司（以下简称兴源公司）合同纠纷一案，向本院申请诉前财产保全。本院于2019年10月25日作出(2019)鄂0106财保1690号民事裁定，裁定：查封风光酒店、兴源公司名下银行存款500万元或其他等价值财产。于2019年11月1日向武汉欣荣飞房屋征收服务有限公司（以下简称欣荣飞公司）送达了上述民事裁定及(2019)鄂0106财保1690号《协助执行通知书》，通知该公司协助查封兴源公司名下位于武昌区珞珈山街风光村特3号，拆迁坐落编号为卓刀泉北路风光村M6号的房屋拆迁安置补偿款500万元，查封期至2020年10月31日。案外人周平向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人周平请求：中止依据(2019)鄂0106财保1690号民事裁定书对风光村特3号房屋（不动产证号：洪200506361）拆迁安置补偿款的执行。事实与理由：富源公司与风光酒店、兴源公司合同纠纷一案，武昌区法院于2019年11月1日作出(2019)鄂0106财保1690号民事裁定书及《协助执行通知书》，查封“位于洪山区风光村××号房屋拆迁安置补偿款500万元”，属于本人所有的合法财产。2005年，本人通过合法拍卖程序，成功竞拍洪山区风光村××号（现为武昌区珞珈山街风光村特3号）房屋，并于2005年6月15日取得房屋所有权证，房屋产权证号为：武房权证洪字第**，建筑面积920.88㎡，用地面积214.74㎡。截至2019年11月4日，本人到武汉市不动产登记中心查询房屋信息，显示：坐落于洪山区风光村××号房屋仍然登记在本人名下，本人对该房屋享有合法物权，系合法所有权人，该房屋与兴源公司不存在任何关系。本人所有的风光村特3号房屋目前正处于政府征收过程中，武昌区法院出具上述协助执行通知书查封本人应享有的拆迁安置补偿款500万元，给本人征收权益造成重大损失。武昌区法院作出(2019)鄂0106财保1690号民事裁定书及《协助执行通知书》，查封属于本人的合法财产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求中止对该房屋拆迁安置补偿款的执行。富源公司抗辩称,一、关于风光村特3号房屋、土地流转情况。1992年3月29日，风光村委会将自建的一栋房屋申请登记，洪山区房地产管理局发放《房屋所有权证》（武房洪自字第××号），建筑面积752.40㎡。1993年10月4日，风光村委会与兴源公司签订《房屋转让合同》一份，约定将上述房屋以58万元价格转让给兴源公司。1993年11月25日，兴源公司成立风光酒店，通过武汉市审计事务所《工商企业注册资金资信证明》验资，明确以上述房屋作价130万元作为固定资产投入。但未办理房屋过户手续。1995年3月23日，兴源公司办理完成与风光村委会的转让（市房契洪字第××号契纸）过户手续并领取《房屋所有权证》（武房洪自字第××号）和《国有土地使用权证》（武房地籍洪房自字第××号），建筑面积752.40㎡，房屋占地面积214.74㎡。1995年3月28日，兴源公司核对房屋登记情况时，发现该房屋原有的地下室部分没有登记，遂申请面积更正。同年4月3日，武汉市房地产管理局更改发放《房屋所有权证》，将证号更改为：武房房自字第××号，建筑面积更改为920.88㎡。1996年5月7日，兴源公司作价70万元整，以该房屋向湖北建兴城市信用社抵押。《房屋他项权证》为：洪房地字第**，权利期限：1996年4月5日至1997年3月5日。该《房屋他项权证》至今未核销。1998年5月18日，兴源公司出具《承诺书》一份，承诺：将上述房屋转让给武汉市斌华物资有限公司（以下简称斌华公司），并同意即日起“斌华公司”拥有该房屋的所有权。但双方未办理交易登记，该《承诺书》真实性存疑待查。同日，“斌华公司”作价280万元整，以该房屋向中国农业银行武汉市分行武昌支行紫阳路办抵押。原兴源公司领证人罗某该银行领取了《房屋他项权证》：：洪房地字第**权利期限：1998年5月12日至2000年5月12日。他项权证记载的房证号：07-01298，地证号，地证号59，即仍然是兴源公司的主权证号。2002年4月25日，武昌区法院（2002）武区中民初字第4号民事判决书判决：……三、武汉市斌华物资有限责任公司如逾期不能偿付借款本息时，农行武昌支行有权以其坐落于洪山乡风光村所抵押房屋的价款优先受偿。该判决书并未明确房屋权证证号。2002年12月9日，武昌区法院2002年度武区执字第854号民事裁定书裁决：将斌华物资公司坐落在武汉市洪山区洪山乡风光村建筑面积为920.88㎡的房屋评估价格为3259982元予以折抵申请人中国农业银行武汉市武昌支行（简称农行武昌支行）借款本息，坐落在武汉市洪山区洪山乡风光村建筑面积为920.88㎡房屋所有权归申请人农行武昌支行所有；未抵偿完的剩余本息819098元由斌华物资公司从另外的财产给付。该裁定书仍未明确房屋权证证号。2003年8月29日，“斌华公司”和农行武昌支行共同向洪山区房管局提交《武汉市房屋交易权属登记申请表》。同年10月9日，该局产权市场科签批“经与执法科共同研究，并请示局领后同意作遗留问题办理”并盖章，于2003年11月6日向武昌支行发放《房屋所有权证》（武房房权证洪字第**）建筑面积又改变为752.4㎡。2005年3月24日，湖北汉海拍卖有限公司与周平签订《拍卖成交确认书》，确认：周平以76万元成交金额拍卖取得风光村特3号房产。3月25日，成交双方共同向洪山区房管局提交《武汉市房屋交易权属登记申请表》申请转移登记。2005年6月15日，周平取得《房屋所有权证》（武房权房权证洪字第**）筑面积变回920.88㎡。但该土地仍然登记在兴源公司名下。二、房产登记中存在的违法行为通过上述交易脉络，可以发现其中存在的违法行为：1、交易环节缺失。1998年5月18日，所谓兴源公司承诺将房屋转让给“斌华公司”虚假，是未办交易手续的缺失环节：其一，房产交易不能以未经核实的一方《承诺书》为依据。其二，该房屋以注册资本投入了风光酒店，不能抽逃转移。兴源公司涉嫌欺诈。其三，湖北建兴城市信用社《房屋他项权证》尚未核销，抵押继续存在。兴源公司无权再次转让他人。房管局不应再办抵押权证。其四，农行武昌支行取得《房屋他项权证》时，房产和土地依然登记在兴源公司名下，直至现在。“斌华公司”无权以此办理抵押。武昌支行不应接受此虚假抵押。房管局更不应为此发放权证。其五，即使农行武昌支行、周平后来取得了房产证，但从来没有取得过土地证。2、登记事项混乱。其一，房屋登记证号随意改变。兴源公司权证号从“武房洪自字第××号”无理由变为“武房房自字第××号”。其二，房屋登记面积变来变去。证载面积在752.4㎡和920.88㎡之间多次无理由地变化。其三，权利主体登记错误。2003年8月29日“斌华公司”盖章向房管局提交了《武汉市房屋交易权属登记申请表》。该主体是不存在的，公章也是假的。武昌区法院判决书、裁定书明确的主体为：武汉市斌华物资有限责任公司。其四，兴源公司权证、“斌华公司”及武昌支行《房屋他项权证》均系罗芳一个人办理，十分异常。其五，武昌区法院判决书和裁定书均未明确房屋权证号，则登记机关不应自行推断确定。至今，兴源公司房产证、土地证，湖北建兴城市信用社抵押权证并未注销，依然存在并合法有效。农行武昌支行、周平虽然取得的房产证，但属于非法且无法取得土地证。现在，洪山区、武昌区房管部门向法院出具《关于风光村特3号房屋登记情况说明》，刻意回避自己的违法和错误。同时，该二区属房管部门因职能变更，已经不具有确认房屋土地权属的资格。而且，该二区属房管部门与本案纠纷具有直接利害关系，应该回避，其情况说明不具有客观公正性，不应采信。三、富源公司的主体资格。1、风光酒店拖欠工商银行贷款本息及赔偿金约800万元未能偿还。兴源公司作为唯一股东未能组织企业清算、抽逃注册资本等也应承担连带清偿和赔偿责任。富源公司系洪山区国资局控股企业，依法承接了该工商银行债权，并代表洪山区国资局进行追偿。上述作为固定资产投入的风光村特3号房地产，应用于债务人风光酒店和兴源公司抵偿所欠的国资债务。故富源公司作为利害关系人，有权提出本案诉求，并申请法院查封冻结了该房地产相应的拆迁安置补偿款。综上，兴源公司是原始的、目前仍然有效持两证的、合法的房屋土地权属所有权人；异议人周平是后来的、目前仅持有房产证的、不合法的权利人。异议人不能因一次非法的房产交易而否认合法的所有权。故富源公司申请查封冻结上述房地产相应的拆迁安置补偿款没有问题；人民法院实施查封冻结措施合法有据，应驳回异议人的申请。审查查明：风光村特3号房屋初始登记的所有权人为风光村村委会。初始登记建筑面积为752.4㎡。1995年3月，风光村村委会将该房屋转让给兴源公司，兴源公司在洪山区房地产管理局办理了转移登记。1995年4月，洪山区房地产管理局将该房屋建筑面积更正登记为920.88㎡。1996年5月，兴源公司将该房屋抵押给湖北建兴城市信用社，以担保向该信用社的贷款。1998年5月，在没有办理权属转移登记的情况下，洪山区房地产管理局以斌华公司为房屋所有权人，为农行武昌支行办理了编号为：洪房他字第××号《房屋他项权证》，他项权证载明的房屋所有权人为斌华公司，抵押权人为农行武昌支行。斌华公司用该房屋抵押，为其公司向农行武昌支行贷款280万元提供担保。因斌华公司未按约向农行武昌支行清偿借款本息，农行武昌支行向本院起诉，本院于2002年4月25日作出（2002）武区中民初字第4号民事判决，判决：斌华公司向农行武昌支行偿还贷款本金280万元并支付利息……；如斌华公司逾期不能偿付本息，农行武昌支行有权以其坐落于洪山乡风光村所抵押房屋的价款优先受偿。上述判决生效后，斌华公司未履行生效判决确定的义务，农行武昌支行申请强制执行，本院立案受理，案号：（2002）年度武区执字第854号。2002年12月9日，本院作出（2002）年度武区执字第854号民事裁定书，裁定：将斌华公司坐落于洪山乡风光村建筑面积920.88㎡的房屋评估价格为3259982元以折抵农行武昌支行借款本息，洪山乡风光村建筑面积920.88㎡的房屋所有权归农行武昌支行所有；未抵偿完的借款本息819098元由斌华公司从另外的财产给付。2003年10月，斌华公司与农行武昌支行在洪山区房地产管理局办理了该房屋的转移登记，该房屋登记至农行武昌支行名下。2005年3月，农行武昌支行委托湖北汉海拍卖有限公司拍卖该房屋，案外人周平以76万元的价格竞拍成交。洪山区房地产管理局于2005年6月为周平办理了房屋所有权证，权证号为：武房权证房权证洪字第**，筑面积仍为920.88㎡。此后，该栋房屋所有权未再发生过变动。2019年11月4日的《武汉市不动产登记信息查询单》载明：权利人为周平，不动产坐落于洪山区风光村××号。建筑面积920.88㎡，不动产证号：洪200506361。2020年7月23日的《武汉市房屋产权登记信息查询单》，该房查信息载明洪山区风光村***房屋总层数4层，建筑面积920.88㎡。房屋所有权证：洪200506361。登记产权人周平，出让人为：农行武昌支行。成交价为76万元。合同日期为2005年3月20日，核准登记日期为2005年6月15日。审查过程中，保全申请人富源公司提交了2019年10月15日的《武汉市房屋产权登记信息查询单》，该房查信息载明洪山区风光村***房屋总层数4层，建筑面积920.88㎡。房屋所有权证：07-01298***，登记产权人为兴源公司，出让人为风光村村委会，成交价为58万元，合同日期及核准登记日期均为2007年10月12日。富源公司还提交一份欣荣飞公司出具的《证明》，该公司证明风光村特3号（拆迁坐落编号为卓刀泉北路风光村M6号）房屋拆迁安置补偿款尚未领取。2020年6月10日，武昌区住房保障和房屋管理局注销了权证号为：07-01298***，所有人为兴源公司的房屋所有权证。审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。根据本案查明的事实，本院在执行农行武昌支行与斌华公司借款纠纷一案中，于2002年12月作出（2002）年度武区执字第854号民事裁定书，裁定将风光村特3号房屋以3259982元价格抵偿给农行武昌支行。次年10月，斌华公司与农行武昌支行办理了产权转移登记，农行武昌支行为该栋房屋所有权人。此后，农行武昌支行于2005年委托第三方公开拍卖该栋房屋，案外人周平参竞买，并以76万元的价格成功拍得该栋房屋，于同年6月取得了编号为武房权证洪房权证洪字第**的权证，为该栋房屋的所有权人。富源公司抗辩主张风光村特3号房屋系兴源公司作为注册资本已投入到风光酒店，兴源公司不能抽逃转移的问题，由于该房屋并未转移登记到风光酒店名下，故该项投资停留在风光酒店享有对兴源公司请求将该不动产转移登记至自己名下的债权，而非对该房屋的物权，该项债权请求权不能排除强制执行。至于富源公司主张登记中存在违法行为，主要指兴源公司“承诺将房屋转让给斌华公司”虚假，交易环节缺失，房屋管理部门在斌华公司未取得所有权证的情况下为农行武昌支行办理《房屋他项权证》违规的问题，则不属于本执行异议案件审查范围，当事人可另寻其他途径反映。至于富源公司所述重复抵押的问题，重复抵押并不违反法律规定。关于风光村特3号房屋是否存在“一房两证”的问题。审查中，富源公司提出的2019年10月15日的《武汉市房屋产权登记信息查询单》显示该房屋所有权人为兴源公司，但查询单载明的交易时间和核准登记时间为2007年10月。该载明事实显然与客观事实不符。至于欣荣飞公司出具的《证明》，欣荣飞公司非房地产管理部门，其无权对房屋权属进行认定。综上，案外人周平系风光村特**房屋所有权人，故对该房屋因被征收而即将获得的补偿利益享有足以排除强制执行民事权益，其异议主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对武昌区珞珈山街风光村特3号房屋（权证号：武房权证洪房权证洪字第**）补偿款的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  万文沙审判员  韩 野审判员  彭 夙二〇二一年一月二十五日书记员  金 菁