山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14971号原告：董冠萍，女，汉族，1938年3月3日出生，住青岛市原告：刘红，女，汉族，1968年12月2日出生，住青岛市原告：刘蕾，女，汉族，1966年4月17日出生，住杭州市原告共同委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：薄其娟，山东舜天律师事务所实习律师。被告:刘虎，男，汉族，1947年10月1日生，住济南市，身份号码。委托诉讼代理人：殷坤晓，山东温纳律师事务所律师。原告董冠萍、刘红、刘蕾与被告刘虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董冠萍、刘红及董冠萍、刘红、刘蕾的委托诉讼代理人刘甲、薄其娟，被告刘虎委托诉讼代理人殷坤晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董冠萍、刘红、刘蕾向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于济南市室和明福花园3号楼1-501室的房屋由原告居住使用；2.解除原告刘红与被告刘虎签订的协议；3.依法判令被告刘虎支付租金47710元（自2019年4月1日至起诉之日）及利息（自起诉之日至实际支付之日）；4.依法判令被告支付房屋占用费(自协议解除之日至实际腾房之日，9号楼3-301房产按每日43元计算，3号楼1-501室按每日56元计算）；5.判令被告刘虎腾空位于明福花园9号楼3-301室和明福花园3号楼1-501室房屋并将房屋交付原告；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2009年7月31日，刘信树名下位于济南市历下区大明湖路190号房屋拆迁，刘信树安置取得位于明福花园9号楼3-301室和3号楼1-501室（明福花园原为盛福小区）房产。因刘信树长期居住青岛，涉案房产的拆迁安置手续由刘虎（刘信树之侄）代为办理，涉案房产钥匙一直由被告刘虎保管。2018年12月5日，刘信树去世。原告找到被告，发现刘虎已在涉案房产中居住，刘红与刘虎签订房屋租赁合同，但被告刘虎未按合同约定支付租金。为维护原告合法权益，原告特依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。刘虎辩称，1.原告所述明福花园两套房屋被告享有所有权及使用权。大明湖路190号房屋由被告的父亲刘信朴与刘信树共有，该房屋拆迁后分得三套房屋，即原告所诉的明福花园两套房屋以及花洪小区一套房屋。拆迁分得明福花园两套房屋的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》也记载了刘信朴与刘信树对大明湖路190号房屋享有所有权以及享有该房屋拆迁所带来的拆迁权益，因刘信朴过世，刘信朴享有的权益由其继承人继承，故刘虎作为刘信朴的继承人对明福花园两套房屋拥有所有权及使用权。2.在刘虎对明福花园两套房屋具有所有权及使用权的基础上，被告与原告不具有事实上的房屋租赁关系，本案所诉协议不具有可履行性，被告住在自己的房屋无需向原告支付房租及房屋占用费，也无需为原告腾房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘信树与刘信朴系兄弟关系，二人共有一套位于济南市历下区大明湖路190号的房产，并办理了济南市城镇私房所有权证。2009年7月3日，济南市旧城改造投融资管理中心与刘信树、刘信朴签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，约定需拆除位于明湖路190号房屋，刘信树、刘信朴选择的安置房屋是历下区明福花园9号楼3-301室和明福花园3号楼1-501室，刘信树签名捺印，并代替刘信朴签名。2009年7月31日，刘信树领取拆迁补偿安置费。2015年6月29日，刘信树办理拆迁房屋补偿迁入证；2015年9月23日，刘信树缴纳房屋差价款。目前，案涉济南市室和明福花园3号楼1-501室尚未办理产权登记手续。刘信朴、刘信树已去世，被告刘虎系刘信朴的继承人之一，原告董冠萍、刘红、刘蕾系刘信树的继承人。2019年4月24日，刘虎与刘红签订协议，约定：“我与儿子全家因原住房拆迁，暂租住在叔叔刘信树房产明福花园9号楼3-301室和明福花园3号楼1-501室两房处。经商议，从2019年4月1日开始租住算起，明福花园9号楼3-301室月租金1300元，明福花园3号楼1-501室月租金1700元，两房屋付款方式为半年结算一次，”双方还约定了其他权利义务。刘虎一直居住在案涉房产内，原告主张刘虎未按约定支付租金。刘虎辩称因董冠萍、刘红、刘蕾口头同意将案外位于济南市历下区花洪小区的一套房产归其所有，并适当补偿，在此背景下才签订的案涉协议，但上述房产和补偿均未实现，故不认可案涉协议的约定。董冠萍、刘红、刘蕾提交刘虎与刘信树自1994年至1999年的书信，其中95年书信中载明“关于济南的房产，现大南屋三间住户已搬走，目前准备再租出去，上次寄去的房租是截止到92年7月份，自92年7月份至95年7月份，每年租金为1090元，三年为3270元…”，董冠萍、刘红、刘蕾主张上述书信的内容证实刘虎一直将大明湖路190号的房产的租金邮寄给刘信树，结合上述协议，该房屋的拆迁安置权益亦应归刘信树享有，故向本院诉请解除协议，要求刘虎腾空房屋并交付租金；刘虎辩称该书信并不能否认刘信朴的共有权，案涉房屋系刘信树与刘信朴的共有房产拆迁而得，其作为刘信朴的继承人有权居住使用。本院认为，董冠萍、刘红、刘蕾作为刘信树的继承人，主张继承案涉房产的收益权，仅提交了书信、拆迁房屋补偿迁入证、缴纳房屋差价款的收款收据等证据，但本院认为，上述证据只能证实刘信树对案涉房产享有使有权，并不能否认刘信朴对案涉房产所享有的权利，即上述证据不能直接证明案涉房产应由刘信树个人居住、使用、收益；大明湖路190号的房产系刘信树与刘信朴二人共有，由该房产置换的案涉房产的收益权是否由刘信树个人享有，董冠萍、刘红、刘蕾对此应当承担举证责任。目前案涉房产尚未办理产权登记手续，刘虎作为刘信朴的继承人亦不认可案涉房产由刘信树个人享有权益，故董冠萍、刘红、刘蕾在无确凿证据证明对案涉房产享有完全收益权时，要求确认房屋由原告居住、使用，并要求刘虎腾退房屋的诉讼请求，本院无法予以支持。关于租赁协议，刘红与刘虎签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行义务。刘虎虽辩称签订协议时，双方口头约定了附加条件，现条件未成就故协议未生效，但并未提交证据予以证实，故本院对刘虎的辩解意见不予采纳。但协议并未约定租赁期限，根据法律规定，以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，且原告主张刘虎未按约未支付租金，租赁协议的目的无法实现，综上，原告主张解除协议，于法有据，本院予以支持。对于合同解除前的租赁费，因案涉合同合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行义务，结合合同约定的租金金额，刘虎应当每月支付租金3000元（即明福花园9号楼3-301室月租金1300元，明福花园3号楼1-501室月租金1700元），自2019年4月1日起至合同解除之日止。关于合同解除后的占有使用费，本院认为，董冠萍、刘红、刘蕾与刘虎之间应当先对案涉房产进行析产继承，明确各方当事人对案涉房产的继承份额后，再行确认案涉房产的使用、收益权，故对合同解除后的占有使用费，当事人可待案涉房产析产继承后另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第七百二十条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的法律规定，判决如下：一、原告董冠萍、刘红、刘蕾与被告刘虎之间于2019年4月24日签订的协议自本判决生效之日起解除；二、被告刘虎于本判决生效之日起十日内支付原告董冠萍、刘红、刘蕾租赁费（每月租金3000元，自2019年4月1日起至合同解除之日止）；二、驳回原告董冠萍、刘红、刘蕾的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，减半收取计596元，由被告刘虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 宁 爽二〇二一年一月十五日书记员 付新芮