广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22811号原告：许忠荣，男，1958年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××012。被告：广州凯利酒店管理有限公司，住所地：广州市天河区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440101MA5AWJ3N9W。法定代表人：余某1。原告许忠荣与被告广州凯利酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月25日公开开庭审理了本案。原告许忠荣到庭参加诉讼，被告广州凯利酒店管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告许忠荣向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告2020年2月、2020年3月、2020年11月的固定租金收益6277.14元；2.被告偿还原告各期逾期支付固定租金收益的违约金（以每月应付租金收益为本金从逾期之日起至开庭审理之日止按每日千分之一标准计算）；3.解除《物业经营托管合同》，要求被告一次性支付原告半年物业固定租金收益12554.28元；4.被告返还原告软装费40000元；5.被告偿还首年配置及调试期4个月的固定租金收益8369.52元；6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年6月26日，原告许忠荣与佛山市××××××有限公司签订《物业使用权转让合同》，转让佛山市南海区×××××××××××××××××××自编24号(建筑面积为48.66平方)物业使用权，期限为2019年7月26日至2049年2月27日。根据合同规定，物业被强制托管至被告广州凯利酒店有限公司10年，并签订《物业经营托管合同》。合同上原告为甲方，被告为乙方。合同写明实际收楼日期为2019年7月26日。现就乙方违约事实陈述如下：《物业经营托管合同》第四条收益列明物业租赁期10年，前4个月甲方无收益，固定租金收益按月支付，乙方应于每月10号前向甲方一次性支付当月的固定租金收益(如遇国家法定节假日顺延)。2019年2月28日起至2022年2月27日(第一至第三年)按43元/平方/月租金。对照以上条款，甲方2019年7月26日至2019年11月25日共4个月无收益，从2019年11月26日开始计算收益。甲方第一至第三年每月的固定租金收益为43元×48.66平方=2092.38元。(乙方应于2019年11月10日前支付甲方2019年11月25日至30日五天租金2092.38/30*5=348.73元)。依照上述付款条件对照实际收款情况如下：月份应收日期实收日期应收实收逾期天数逾期违约金112019.11.102019.12.13348.73348.733311.51122019.12.102020.4.262092.382092.38138288.7512020.1.102020.1.202092.382092.381020.9222020.2.102092.38182320.8132020.3.102092.38153320.1342020.4.102020.5.132092.382092.383369.0552020.5.102020.6.42092.382092.382552.3162020.6.102020.7.32092.382092.382348.1272020.7.102020.7.102092.382092.380082020.8.102092.3812.0919180.15128891193.7从上表看出，乙方实际支付租金的时间对比合同应付租金的时间，每一期均逾期。时至今天，尚欠今年2月、3月、8月的租金，2-3月已逾期三个月以上了。根据合同第四条第三款：若乙方逾期支付物业租金收益，逾期不超过叁个月的，除应支付物业租金收益外，每逾期一日，还应以未付的物业租金收益的千分之一为标准向甲方支付违约金。若乙方逾期支付委托物业租金收益费用超过叁个月的，甲方除可要求乙方支付违约金外，还有权解除本合同并要求乙方一次性支付半年物业固定租金收益费用作为违约金。根据合同第五条第一款的软装套餐费用标准，甲方交了四万元给乙方。对照本条第三款软装套餐配置清单，甲方发现托管的物业没有软装套餐配置清单上的任何东西。托管的物业被乙方作仓库，既然没有软装套餐配置清单上的东西，也就不存在配置及调试期。既然用作仓库，也就不存在受疫情影响没有住客的情况。由此可见，乙方擅自克扣甲方2月、3月的租金完全是借疫情说事。因此，乙方应赔偿配置及调试期4个月的固定租金8369.52元给甲方。因为日后甲方收回物业时，也要花同等的时间配置及调试软装。同时，甲方要求乙方偿还无故克扣的2月、3月租金及其违约金。被告广州凯利酒店管理有限公司没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.使用权转让合同原件1份、业主卡原件1张、发票原件1张，用以证明案外人佛山市××××××有限公司将涉诉租赁物的使用权转让给原告许忠荣，双方约定了使用权期限等事宜，原告支付了税费，是物业的产权人；3.物业经营托管协议原件1份，用以证明原告许忠荣将涉案租赁物委托被告广州凯利酒店管理有限公司经营管理，双方约定经营托管期限、租金等事宜；4.交易明细打印件1份，用以证明被告向原告支付了2020年2月之前的租金，2020年2月、3月没有支付，2020年4月份至2020年10月份的租金支付完毕，2020年11月、12月的尚未支付；5.清单照片打印件1份、收据原件1份，用以证明被告应为涉诉租赁物配备物品的基本情况，原告为此向被告支付40000元软装费用；6.照片打印件1组，用以证明被告并没有经营涉诉租赁物，涉诉租赁物内没有配备软装清单中的物品；7.通知书原件1份，用以证明本诉讼中的仲裁条款经佛山仲裁委员会认定为仲裁无效条款。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，案外人佛山市展盈物业投资有限公司（甲方）与原告许忠荣（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××的物业（以下简称涉讼租赁物）使用权转让给乙方，建筑面积为48.66平方米；涉讼租赁物规划报建用途系酒店，未经甲方许可，不得改变用途；涉讼租赁物所在整体项目有办理规划报建手续，且已经通过联合竣工验收；涉讼租赁物使用权转让期限为2019年7月26日至2049年2月27日，使用权转让价款(即合同总价款)355700元。双方并约定其他权利义务。后佛山市展盈物业投资有限公司出具发票确认收到原告许忠荣租金355700元。2019年6月26日，原告许忠荣（甲方）与被告广州凯利酒店管理有限公司（乙方）签订《物业经营托管合同》，约定：甲方委托乙方经营涉讼租赁物，建筑面积48.66平方米；涉讼租赁物用途为日租、月租和运营配套；托管期为2019年2月28日起至2029年2月27日（如因客观原因导致物业迟延交付的，托管期日以乙方实际收楼之日起算，托管期相应顺延），首年配置及调试期4个月，前4个月甲方无收益；物业租金收益由固定租金收益及利润租金收益组成，固定租金收益按月支付，乙方应于每月10号前向甲方一次性支付当月的固定租金收益（如遇国家法定节假日顺延），其中2019年2月28日起至2022年2月27日按43元/㎡/月计算租金收益；利润租金收益按季度进行纯利润分成，比例为甲方50%、乙方50%；利润租金收益费用按季度支付，乙方应于每季度10号前向甲方一次性支付上季度的利润租金收益费用（如遇国家法定节假日顺延）；若乙方逾期支付物业租金收益，逾期不超过3个月的，除应支付物业租金收益外，每逾期一日，还应以未付的物业租金收益的千分之一为标准向甲方支付违约金；若乙方逾期支付委托物业租金收益费用超过3个月的，甲方除可要求乙方支付违约金外，还有权解除本合同并要求乙方一次性支付半年物业固定租金收益费用作为违约金；佛山市南海区××××××软装套餐费用为29-39.99平方内35000元/套，40-49.99平方内40000元/套，50平方以上50000元/套；甲方与乙方签订《物业托管经营合同》当天，甲方需先向乙方支付软装套餐定金(49.99平方以下8000元，50平方以上12000元)，并于2019年2月28日前须向乙方支付剩余余款；软装套餐配置清单见附件；甲方每年有5天免费入住权限(除节假日)，甲方及亲友临行时行使免费入住权的，如乙方经营物业均有客人入住的，甲方不得要求乙方行使免费入住权；在托管期间，与乙方核对确认没有客人预订或入住时，甲方有权检查物业及附属设施的保养和使用情况，甲方(或乙方)不得擅自增减室内物品及设施。否则，视为甲方(或乙方)违约(乙方因托管需要增减室内物品除外)。双方并约定其他权利义务。《软装套餐配置清单》载明一、客厅：锁（电子门锁1把）、窗帘1套、灯具（吊灯1盏）、饰品（装饰画3幅、摆件1套）；二、卧室：家具（床屏、床架1张，床垫1张，床头柜2个，沙发1张，茶几1张，书桌1张，书桌椅1把，行李架1个），灯具（台灯2盏），油画1幅；备注：按现场情况和实际设计图为准（如果配双床则无沙发茶几）；三、卫生间：日用品（皂液器1个、洗漱杯2只、防滑垫1块、吹风机袋子1只、浴巾3条、面巾6条、地巾2条），浴室毛巾支架1个、饰品（摆件/植物1套）；备注：按现场情况和实际设计图为准；四、电器：品牌液晶电视1台、吹风机1台、热水壶1台、驱蚊器1台、路由器1台、电热水器1台、电冰箱1台、洗衣机1台、空调1台；备注：按现场情况和实际设计图为准；五、杂项：被套3条、羽绒被1条、床单3条、床护垫1条、枕套4只、枕芯4只、衣尾巾1条、衣架6只、挂墙纸巾筒1个、宾客须知文件夹1本、纸巾盒1个、烟灰缸1个、灭火器1个、垃圾桶2个、水杯2只、托盘架2只。.07同日，被告出具收据确认收到原告软装款40000元。另查明，2019年12月13日，被告指定人员向原告转账337元，并载明凯利酒店2019年12月5天租金收益；2020年1月20日，被告指定人员向原告转账2092元，并载明凯利酒店2020年1月租金收益；2020年4月26日，被告指定人员向原告转账2092元，并载明凯利酒店2019年12月租金收益；2020年5月13日，被告指定人员向原告转账2092元，并载明2020年4月租金收益；2020年6月4日，被告指定人员向原告转账2092元，并载明2020年5月租金收益；2020年7月3日，被告指定人员向原告转账2092元，并载明2020年6月租金收益；2020年7月10日，被告指定人员向原告转账2092元；2020年8月17日，被告指定人员向原告转账2092元；2020年9月11日，被告指定人员向原告转账2092元；2020年10月10日，被告指定人员向原告转账2092元。原告陈述涉讼租赁物从2019年11月26日开始计收租金收益，被告于2019年12月13日支付的337元为2019年11月五天的租金收益。又查明，广东省佛山市南海区桂城街道平东社区柏丽翡翠大道7-10号信汇广场2已办理产权登记。再查明，2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，该通知写明：为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，按照党中央、国务院防控工作部署，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和广东省突发公共卫生事件一级响应机制的有关规定，现就我省企业复工和学校开学时间通知如下：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年9月9日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼租赁物内没有《软装套餐配置清单》中所列明的物品，由被告作为仓库用于堆放物品。本院认为，原、被告签订的《物业经营托管合同》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定涉讼租赁物建筑面积48.66平方米，被告应于每月10号前向原告一次性支付当月的固定租金收益，其中2019年2月28日起至2022年2月27日按43元/㎡/月计算租金收益。现原告主张被告未向原告支付2020年11月份的租金收益，被告作为义务履行方，既未到庭提出异议，也未举证证明已履行支付租金收益的义务，应自行承担相应不利后果，故本院对原告要求被告支付2020年11月份租金收益2092元（48.66平方米×43元/㎡/月）的诉请依法予以支持。关于2020年2月、3月的租金收益，被告经营的是酒店行业，2020年2、3月份因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对被告使用涉讼租赁物、复业及经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼租赁物在2020年2月至2020年3月的租金收益按涉讼合同约定标准50%计付，即被告应向原告支付2020年2、3月的租金收益共2092元（48.66平方米×43元/㎡/月×50%×2个月），原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于逾期付款违约金，涉讼合同虽约定被告逾期支付租金收益，应按未付租金收益的千分之一为向原告支付违约金，但该违约金标准过高，本院酌定被告按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告。经核算，被告应向原告支付逾期付款违约金247.63元（具体计算方式详见下表），原告对违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。应付金额（元）期间起算时间截止时间标准天数违约金数额（元）3372019.11.26-11.302019.11.112019.12.13日万分之二332.2220922019.122019.12.112020.4.26日万分之二13857.7420922020.12020.1.112020.1.20日万分之二104.22092×50%2020.22020.2.112020.12.25（庭审日）日万分之二31966.732092×50%2020.32020.3.112020.12.25（庭审日）日万分之二29060.6720922020.42020.4.112020.5.13日万分之二3313.8120922020.52020.5.112020.6.4日万分之二2510.4620922020.62020.6.112020.7.3日万分之二239.6220922020.72020.7.112020.7.10日万分之二0020922020.82020.8.112020.8.17日万分之二72.9320922020.92020.9.112020.9.11日万分之二10.4220922020.12020.10.112020.10.10日万分之二0020922020.112020.11.112020.12.25（庭审日）日万分之二4518.83合计247.63元关于解除合同，涉讼合同约定被告逾期支付租金收益费用超过3个月的，原告除可要求被告支付违约金外，还有权解除合同并要求被告一次性支付半年物业固定租金收益费用作为违约金。现被告虽未向原告支付2020年2、3月份租金且逾期超过三个月，但因该期间受新冠肺炎疫情影响，原、被告未就将该期间的租金标准协商一致，该期间的租金标准因双方存在争议而无法确定，且就被告逾期付款的行为，本院已判决被告支付相应的逾期付款违约金予原告，该逾期付款违约金亦足以弥补被告逾期付款给原告造成的损失，故本院认定被告不得以2020年2、3月的租金收益逾期超过三个月未支付为由解除涉讼合同。截至本院判决作出之日，被告逾期支付2020年11月的租金收益尚未超过三个月，依据涉讼合同约定，原告尚无权解除涉讼合同，综上，本院对原告要求解除涉讼合同的诉请依法不予支持。涉讼合同继续履行，原告要求被告支付以解除涉讼合同为前提的违约金（半年物业固定租金收益）无事实和法律依据，故本院对原告要求被告支付半年物业固定租金收益12554.28元的诉请依法不予支持。至于被告将涉讼租赁物用于存放酒店物品的行为，原告认为被告该行为不符合合同约定的，应向被告提出书面意见并责令其改正，被告逾期不改正的，原告可另行提起诉讼。关于软装费及配置、调试期租金，涉讼合同尚未解除，被告仍在使用涉讼租赁物，双方并未就涉讼租赁物办理交接手续，故原告在收回涉讼租赁物时，涉讼租赁物是否具备《软装套餐配置清单》所列明的物品尚无法确认，故本院对原告要求被告返还软装费40000元并支付首年配置及调试期4个月的固定租金收益8369.52元的诉请均不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州凯利酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月、2020年3月期间的租金收益2092元、2020年11月期间的租金收益2092元予原告许忠荣；二、被告广州凯利酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金247.63元予原告许忠荣；三、驳回原告许忠荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2532.8元（原告已预交3147.24元），由原告许忠荣负担2507.8元，被告广州凯利酒店管理有限公司负担25元，被告广州凯利酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳25元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告许忠荣多预交的诉讼费用639.44元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告许忠荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月三十一日书记员 陆美羽