洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1821号原告：洛阳中渡文化科技有限公司。住所地：洛阳市老城区中州渠北街21号。法定代表人：罗宏伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏蔚，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙盼盼，河南万基律师事务所实习律师。被告：郑宇，男，1986年4月3日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李小娟，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玮，河南焦点律师事务所实习律师。原告洛阳中渡文化科技有限公司（以下简称中渡文化科技公司）与被告郑宇合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中渡文化科技公司的委托诉讼代理人魏蔚、孙盼盼，被告郑宇的委托诉讼代理人李小娟、杜玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中渡文化科技公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认中渡文化科技公司、郑宇签订的《洛邑古城文峰塔非遗园区商户入驻协议》（以下简称《商户入驻协议》）自2020年8月7日起解除；2、要求郑宇搬离洛阳市老城区洛邑古城8-2-1号商铺并将该商铺返还给中渡文化科技公司；3、要求郑宇支付欠付中渡文化科技公司的各项费用：园区管理费295909.68元、综合服务费20771元、中央空调费12597元、水电费5121元、垃圾处理费7105元，共计341503.68元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款利息（自起诉之日起计算至郑宇实际付清之日止）；4、要求郑宇赔偿拒不返还房产期间给中渡文化科技公司造成的损失（按照合同约定的园区管理费标准25840元/月计算，自2020年8月8日起计算至实际清场之日止）；5、要求郑宇承担中渡文化科技公司因诉讼而支付的律师费7000元；6、要求郑宇承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2019年5月25日，中渡文化科技公司与郑宇签订《商户入驻协议》及附件《洛邑古城园区商户经营管理手册》（以下简称《商户经营管理手册》），约定郑宇以“餐饮”类商户入驻文峰塔非遗园区8-2-1号商铺，场地建筑面积323平方米。入驻期限自2019年5月18日至2028年2月14日，双方采用免租金，中渡文化科技公司按郑宇销售额的15％提成收取园区管理费的方式合作，同时约定郑宇需确保园区管理费月考核标准不低于100元/平方米/月，实际销售额提成不足80％时，按任务指标考核标准的80％收取，也即每月25840元；此外，郑宇还应按约缴纳综合服务费3230元/月，据实缴纳水、电、空调、垃圾处理等费用。郑宇于2019年5月18日入驻园区后，一直未按照约定内容履行合同，长期没有营业额、不能达到营业额考核标准，拖欠中渡文化科技公司园区管理费、综合服务费、水电费等各项费用，中渡文化科技公司多次通知郑宇缴纳各项费用未果。截至2020年8月7日，郑宇拖欠中渡文化科技公司各项费用共计341503.68元。郑宇的违约行为给中渡文化科技公司造成了巨大损失，根据双方签订的《商户入驻协议》及《商户经营管理手册》的相关约定，中渡文化科技公司依法依约有权解除合同，因此，中渡文化科技公司委托律师于2020年8月7日向郑宇店铺送达《律师函》且经郑宇店内员工签收，告知郑宇《商户入驻协议》自《律师函》送达之日起解除，并要求其缴纳拖欠中渡文化科技公司的各项费用，限其按时办理相关的撤场手续，自行撤场。但截至起诉之日，郑宇仍拒不支付并拒不撤场。为维护自身的合法权益，中渡文化科技公司诉至法院。被告郑宇辩称，1、郑宇与中渡文化科技公司之间存在联营合同关系，《商户入驻协议》系采用格式条款订立的合同，中渡文化科技公司在合同订立中违反公平原则，且该《商户入驻协议》中第二条第4款第3项规定及其他任何与考核有关条款均系无效条款，中渡文化科技公司无权对郑宇进行任务考核且按考核标准80%收取园区管理费；该《商户入驻协议》中第二条第6款中双方终止合同时，商户装修所有权归中渡文化科技公司的条款设置违背公平原则，请求确认无效。2、即使不考虑该合同中以上条款是否无效，就《商户入驻协议》和《商户经营管理手册》内容而言，中渡文化科技公司也系在合同履行期内率先违反合同约定，在未与郑宇协商的情况下随意要求解除合同，并对郑宇断水断电，致使郑宇无法正常经营。且由于中渡文化科技公司的违约行为造成郑宇经营困难的事实，中渡文化科技公司解除合同无事实依据，也不符合《商户入驻协议》和《商户经营管理手册》约定。3、郑宇不同意解除与中渡文化科技公司签订的《商户入驻协议》，中渡文化科技公司向郑宇发出的律师函不具有解除《商户入驻协议》的效力。但由于疫情因素影响，继续履行合同对郑宇明显不公平，郑宇请求法院变更合同履行方式及价款数额。4、中渡文化科技公司要求郑宇支付的综合服务费、水电费、空调费、垃圾处理费等费用在计费标准和时间的计算上均不符合事实情况，无合理依据。郑宇请求法院以事实为依据，合理确认各项费用。本院经审理认定事实如下：2019年5月25日，中渡文化科技公司（甲方）与郑宇（乙方）签订了一份《商户入驻协议》，约定了乙方在甲方园区以餐饮类商户进行入驻，乙方入驻园区期限为玖年，2019年5月18日至2028年2月14日，从签约日计；乙方选择甲方园区8-2-1号商铺作为入驻场地，场地建筑面积323㎡；乙方承诺入驻园区开业时间为2019年8月1日之前，如逾期，甲方有权立即与乙方解除合同，且不予支付乙方任何赔偿；甲方园区采用免租金方式合作，按商户营业收入计缴园区管理费，乙方园区经营销售的所有产品或提供服务，由甲方通过集约化系统进行统一收款，营业款统一缴入甲方基本账户，同时甲方从乙方税前销售额中提取15%作为园区管理费；乙方同意授权银联商务将交易数据提供甲方及其关联公司；遵守园区入驻综合服务费10元/㎡/月（面积以建筑面积为计量标准）的收费标准，乙方综合服务费为3230元/月，综合服务费每季度支付一次，即在下一季度开始前一个月的15日前支付甲方下季度的综合服务费，乙方入园前必须支付给甲方下季度的综合服务费9690元后，方可办理入园手续；遵守月平均任务指标考核标准，乙方需确保甲方园区管理费用考核标准不低于100元/㎡/月（建筑面积），乙方每月实际销售额达到当月考核标准的80%时，视为完成任务，甲方按实际销售额提成，不足80%时，按任务指标考核标准的80%收取；因乙方违约行为引起的仲裁，诉讼纠纷所产生的甲方律师费等相关费用由乙方承担等内容。附件《商户经营管理手册》载明了园区给商户下达的任务指标为园区获得的园区管理费不低于100元/㎡/月（按商户入驻建筑面积计算），商户每月需完成任务销售指标，每月实际销售额达到当月销售任务指标80%时，视为完成任务，园区按实际销售额提成，不足当月销售任务指标80%时，按任务指标考核标准的80%收取；从开业日起计，三个月内园区将不对商户进行销售任务管理，以实际销售额提成；每年夏、冬两季，园区将开启中央空调，各商户承担中央空调运行费用，具体收费标准和交费安排由园区在中央空调运行前30天确定，商户须按园区通知要求及时交纳空调费；中央空调费、电费、水费、软装费、加装灯具、除生活垃圾外的综合垃圾处理费（包括但不限于餐厨垃圾、建筑垃圾处理费等）由商户自行承担；商户无正当理由累计6个月未完成任务指标、商户进行违法经营或出现违反任何法律及本合同规定的情形、商户不服从园区管理情节严重的，园区有权解除合同，园区依据上述情形解除本合同时，应书面通知商户，商户应在接到通知后的7个工作日内，按本合同规定清理并交回经营场地，结算中渡文化科技公司一切费用并赔偿园区所遭受的一切损失等内容。合同签订后，郑宇对涉案商铺进行了装修，2019年8月1日开业经营，商铺名称为巷陌酒肆。营业后郑宇商铺内的营业款未缴入中渡文化科技公司基本账户。2020年7月31日，中渡文化科技公司委托河南万基律师事务所向郑宇发出《律师函》一份，载明：致郑宇（巷陌酒肆商户），……《商户入驻协议》签订后，你方未按照协议约定及管理手册内容，长期未达到营业额考核标准，拖欠中渡文化科技公司管理费等严重违约行为，中渡文化科技公司依法依约有权解除合同，中渡文化科技公司多次通知你方撤场未果，为维护中渡文化科技公司合法权益，本所根据中渡文化科技公司授权，现再次正式向你方通知如下：1、自律师函送达之日起，双方签订的《洛邑古城文峰塔非遗园区商户入驻协议》正式解除；2、自本律师函送达之日起7日内办理相关撤场手续，逾期不撤场，中渡文化科技公司将于2020年8月14日8时在相关机构参与下处理清场事宜，清场相关费用由你方承担，同时依据《商户入驻协议》的相关约定视为郑宇放弃屋内可搬迁物的所有权，中渡文化科技公司有权自行处分，屋内装修装饰部分收归中渡文化科技公司所有；3、限你方在接本律师函送达之日起三日内补缴拖欠的因长期未达到营业额考核标准给中渡文化科技公司造成的经营损失共计232560元，综合服务费21770元、空调运行服务费19419元、市政垃圾费5814元、水电费6049元共计53052元等内容。2020年8月7日，郑宇收到上述《律师函》。至今，郑宇未将涉案商铺返还给中渡文化科技公司。截止目前，郑宇已向中渡文化科技公司交纳综合服务费、空调使用费共计29587元、水电费4619元，至今未交纳园区管理费等其他费用。另查明，洛阳市人民政府文件洛政[2016]54号《洛阳市人民政府关于印发洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》的附件《洛阳市城市生活垃圾处理费收费标准》载明了餐饮业按经营面积计收，每平方米每月1.5元。本院认为，原告中渡文化科技公司与被告郑宇签订的《商户入驻协议》及附件《商户经营管理手册》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告郑宇自2019年8月1日开始营业至2020年7月未完成合同约定的任务指标，也未按合同约定将营业款缴入原告中渡文化科技公司基本账户，且未按合同约定向原告中渡文化科技公司交纳水电费、空调费、垃圾处理费等费用，符合合同约定的解除合同的情形，原告中渡文化科技公司依法享有合同解除权，其于2020年7月31日向被告郑宇发出的解除合同的律师函，在2020年8月7日被告郑宇收到该律师函时，产生解除合同的效力。合同解除后被告郑宇应当搬离洛阳市老城区洛邑古城8-2-1号商铺并将该商铺返还给原告中渡文化科技公司。关于被告郑宇拖欠各项费用数额认定问题。1、关于园区管理费。合同中对管理费的收费标准有明确的约定，被告郑宇应当按照合同约定的具体标准缴纳园区管理费；关于起计时间，合同中并没有明确的约定，但是根据合同中按店铺销售额的15%计收管理费的约定，管理费是以销售额为基础收取的，开业前的装修期没有销售额，也就不存在收取管理费的基础，故应从店铺开业日即2019年8月1日起计收管理费；同时《商户经营管理手册》中约定从开业日起计，三个月内园区将不对商户进行销售任务管理，以实际销售额提成，因原告中渡文化科技公司未举证证明2019年8月1日至2019年10月31日涉案店铺的具体销售额，故原告中渡文化科技公司主张的2019年8月1日至2019年10月31日的园区管理费无事实和合同依据，本院不予支持。综上，被告郑宇应支付原告中渡文化科技公司自2019年11月1日至2020年8月7日的园区管理费155040元（一个月园区管理费为：323㎡×100元/㎡×80%=25840元；2019年11月1日至2019年12月31日的园区管理费为：25840元×2个月=51680元；2020年1月1日至2020年1月24日的园区管理费为：25840元÷31天×24天=20005.16元；2020年5月1日至2020年7月31日的园区管理费为：25840元×3个月=77520元；2020年8月1日至2020年8月7日园区管理费为：25840元÷31天×7天=5834.84元）。2、关于综合服务费。从2019年5月18日至2020年8月7日，按照合同约定的每月3230元计算，扣除已交纳的16990元，剩余20771元未交纳。3、关于水电费。双方对电费的计算标准存在争议（原告中渡文化科技公司主张每度1元，被告郑宇主张每度不到1元），但根据原告中渡文化科技公司提供的证据显示，被告郑宇之前曾按每度1元的标准交纳过电费，故本院采纳原告中渡文化科技公司的主张，对其主张的水电费5121元予以采纳。4、关于垃圾处理费。根据《洛阳市城市生活垃圾处理费收费标准》，餐饮业按经营面积计收，每平方米每月1.5元，经计算，从2019年5月18日至2020年8月7日被告郑宇拖欠的垃圾处理费为7106元（323㎡×1.5元/㎡×14个月＋323㎡×1.5元/㎡÷30天×20天），原告中渡文化科技公司仅主张7105元，故本院认定该项费用为7015元。5、关于中央空调费。本院认定应从2019年8月1日起计，按0.31元/㎡/天计算至2019年9月20日为5107元（51天×0.31元×323㎡）。综上，被告郑宇应向原告中渡文化科技公司支付园区管理费155040元、综合服务费20771元、水电费5121元、垃圾处理费7105元、中央空调费5107元，共计193144元。关于原告中渡文化科技公司要求被告郑宇支付其欠付的园区管理费、综合服务费、中央空调费、水电费、垃圾处理费利息的诉讼请求，因合同中并未约定迟延付款的利息，故该项诉讼请求，本院不予支持。因原告中渡文化科技公司与被告郑宇之间的《商户入驻协议》及附件《商户经营管理手册》已于2020年8月7日解除，解除后被告郑宇至今未向原告中渡文化科技公司返还涉案商铺，给原告中渡文化科技公司造成了损失，故原告中渡文化科技公司要求被告郑宇自2020年8月8日起至实际清场之日止每月按约定的园区管理费25840元的标准向其赔偿损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告中渡文化科技公司主张的律师费7000元，因合同中对此有明确的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告洛阳中渡文化科技有限公司与被告郑宇于2019年5月25日签订的《洛邑古城文峰塔非遗园区商户入驻协议》于2020年8月7日解除；被告郑宇于本判决生效之日起二十日内将洛阳市老城区洛邑古城8-2-1号商铺（现店铺名称为巷陌酒肆）返还给原告洛阳中渡文化科技有限公司；被告郑宇于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳中渡文化科技有限公司园区管理费155040元、综合服务费20771元、中央空调费5107元、水电费5121元、垃圾处理费7105元，共计193144元；被告郑宇自2020年8月8日起至实际返还店铺之日止按每月25840元的标准向原告洛阳中渡文化科技有限公司赔偿损失；被告郑宇于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳中渡文化科技有限公司律师费7000元；驳回原告洛阳中渡文化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，由原告洛阳中渡文化科技有限公司负担1113元，被告郑宇负担2151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姬玲利二〇二一年一月二十八日书记员  王晓莹