天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初977号原告：刘东娜，女，1958年5月30日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：马硕，天津晟准律师事务所律师。被告：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，公司员工。原告刘东娜与被告金地（集团）天津投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘东娜的委托诉讼代理人马硕，被告金地（集团）天津投资发展有限公司的委托诉讼代理人王嘉琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东娜向本院提出诉讼请求：1．按照鉴定报告所记载的维修方案对房屋进行维修，费用由被告承担；2鉴定费126000元、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系房屋买卖合同的买方和卖方，双方于2013年9月27日签订《天津市商品房买卖合同》，合同载明被告将其开发建设的坐落于天津市河东区××道××路××号楼××房屋出售给原告，房屋用途为居住，房屋系精装修，并出具《商品房质量保证书》。但原告入住后，涉案房屋随即出现外墙面渗水，导致房屋严重损坏，无法正常居住。原告曾多次就房屋质量问题向被告提出报修和承担修缮费用，均没有得到合理回应。交房至今，房屋质量损失以及修缮费用均系原告自行承担。综上所述，被告出售房屋存在质量瑕疵，不符合商品房质量要求，并且由于被告怠于履行合同维修义务，给原告造成巨大财产损失和生活上的不便，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉求，望贵院支持原告的全部诉讼请求。金地（集团）天津投资发展有限公司辩称，不同意原告诉请，原告说的购买过程认可，修缮过程不认可，我们在质保期内已经修复了，涉案房屋已经给付，根据住房质量保证书，房屋质量保修办法的相关规定，涉案房屋在原告起诉时已经超过质保期，被告不应承担维修及赔付义务，鉴定报告是以房屋过保后现状进行鉴定，不应得到认定，不能作为原告起诉要求被告履行维修义务的依据，防水要求的卫生间等是5年质保期，装修工程是2年质保期，2016年报修过，已经修缮完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月29日，原告刘东娜与被告金地（集团）天津投资发展有限公司签订，《天津市商品房买卖合同》，合同约定刘东娜购买金地（集团）天津投资发展有限公司的坐落于天津市河东区××道××路××号楼××房屋涉诉房屋，应于2013年11月30日前交房，该合同第八条关于商品房质量及保修责任约定交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和金地（集团）天津投资发展有限公司的承诺，未达到国家规定标准和承诺的金地（集团）天津投资发展有限公司应承担责任。审理中，经原告申请，本院委托天津元旭工程咨询有限公司对涉诉房屋因漏水造成的装修损坏范围、维修方案、维修费用进行鉴定。天津元旭工程咨询有限公司接受委托后，于2020年11月2日出具津元旭［2020］建工鉴字第044号鉴定意见书载明：技术分析及鉴定意见，根据现场检测结果，并依据相关施工质量验收规范，经公司专家组综合分析后，对河东区紫乐名邸3-3房屋提出分析及鉴定意见如下：6.1地下一层，经对河东区紫乐名邸3-3房屋地下一层检测，地下一层入户台阶踏步存在明显的潮湿，地下一处入户台阶前地面处存在明显的积水，台阶北侧地面及南侧柱根地面存在渗漏水。地下停车位地面存在明显的潮湿，地下停车位三面墙体下部存在明显的返潮，返潮部分墙面面层存在起皮脱落。分析认为，造成地下一层入户台阶踏步处潮湿、地下停车位地面积水、地下停车位三面墙潮湿的主要原因是地下一层底板防水层存在渗漏水缺陷所致，其现状不符合设计要求，且不满足《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002中第3.0.1条“地下工程防水等级二级标准：不允许漏水，结构表面可由少量湿渍。”之规定。鉴定意见：河东区紫乐名邸3-3房屋地下一层入户台阶踏步处潮湿、地下停车位地面积水、地下停车位三面墙潮湿，其主要原因是地下一层底板防水层存在渗漏水缺陷所致，其现状不符合设计要求，且不满足《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002相关规定，应予维修。6.2一层门头、门框经对河东区紫乐名邸3-3房屋一层门头、门框检测，门厅入户门上楣石材接缝处存在明显的漏水，入户门口西外侧墙面阳角处石材接缝存在明显的渗漏水；门厅外雨篷及上部外檐石材幕墙内部钢结构部分骨架存在潮湿、锈蚀，石材内侧面存在潮湿；外檐幕墙石材接缝处密封胶多处存在老化、开裂及修补过痕迹，外檐清水砖墙面的面砖接缝处多处存在灰缝不严，漏缝现象；雨蓬侧立面的防水层存在开裂；入户门下部存在受潮变形，开启不灵活，无法正常关闭。分析认为，造成一层门头漏水、门框渗水的主要原因是外檐石材幕墙存在渗漏水、雨篷及餐厅屋面防水层存在渗漏水缺陷所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中第9.4.13条“石材幕墙应无渗漏。”和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002中第4.3.18条“卷材防水层的搭接缝应粘（焊）结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷。”及第6.2.11条“卷材防水层不得有渗漏和积水现象。”之规定。鉴定意见：河东区紫乐名邸3-3房屋一层门头、门框渗漏水，其主要原因是外檐石材幕墙和雨篷防水层存在渗漏水缺陷所致，造成入户门受潮变形，无法正常启闭，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2001和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002的相关规定。应予维修。6.3一层楼梯上方渗漏水、电梯间上方涂料泥子起鼓脱落，经对河东区紫乐名邸3-3房屋一层楼梯上方及电梯间上方检测，地下室楼梯一层入口处的北侧局部墙顶存在受潮发霉，顶棚腻子起皮脱落，墙面壁纸脱离；一层电梯间上方石膏板造型梁存在腻子受潮起皮、脱落。分析认为，造成渗漏水的主要原因是餐厅屋面防水层及外檐石材幕墙存在渗漏水缺陷所致，其现状不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012中第6.2.11条“卷材防水层不得有渗漏和积水现象。”和《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中第9.4.13条“石材幕墙应无渗漏。”之规定。鉴定意见：河东区紫乐名邸3-3房屋一层楼梯上方渗漏水、电梯间上方涂料腻子起鼓脱落，其主要原因是餐厅屋面防水层及外檐石材幕墙存在渗漏水缺陷所致，其现状不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012和《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001的相关规定，应予维修。6.4二层儿童房，经对河东区紫乐名邸3-3房屋二层儿童房墙面检测，儿童房的东、南、北三面墙根部均存在墙面腻子受潮、起皮脱落，剥离墙面踢脚板，墙面存在明水，墙面受潮部分的抹灰层存在空鼓。分析认为，造成二层儿童房三面墙底部起鼓硅藻泥墙面脱落、踢脚板潮湿的主要原因，是外檐石材幕墙及雨蓬屋面防水层存在渗漏水缺陷所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中第9.4.13条“石材幕墙应无渗漏。”和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012中第6.2.11条“卷材防水层不得有渗漏和积水现象。”之规定。鉴定意见：河东区紫乐名邸3-3房屋二层儿童房三面墙底部起鼓硅藻泥墙面脱落、踢脚板潮湿，其主要原因是外檐石材幕墙及雨蓬屋面防水层存在渗漏水缺陷所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-001和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012的相关规定，应予维修。6.5三层楼梯间上方墙面壁纸受潮变色，经对河东区紫乐名邸3-3房屋三层楼梯间上方墙面壁纸检测，三层楼梯间在过厅外檐窗西侧墙面壁纸存在受潮变色，分析认为，造成壁纸受潮变色的主要原因是外檐石材幕墙檐口存在渗漏水缺陷所致，其现状不满经对河东区紫乐名邸3-3房屋一层门头、门框检测，门厅入户门上楣石材接缝处存在明显的漏水，入户门口西外侧墙面阳角处石材接缝存在明显的渗漏水；门厅外雨蓬及上部外檐石材幕墙内部钢结构部分骨架存在潮湿、锈蚀，石材内侧面存在潮湿；外檐幕墙石材接缝处密封胶多处存在老化、开裂及修补过痕迹，外檐清水砖墙面的面砖接缝处多处存在灰缝不严，漏缝现象；雨蓬侧立面的防水层存在开裂；入户门下部存在受潮变形，开启不灵活，无法正常关闭。分析认为，造成一层门头漏水、门框渗水的主要原因是外檐石材幕墙存在渗漏水、雨蓬及餐厅屋面防水层存在渗漏水缺陷所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中第9.4.13条“石材幕墙应无渗漏。”和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002中第4.3.18条“卷材防水层的搭接缝应粘（焊）结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷。”及第6.2.11条“卷材防水层不得有渗漏和积水现象。”之规定。鉴定意见：河东区紫乐名邸3-3房屋一层门头、门框渗漏水，其主要原因是外檐石材幕墙和雨蓬防水层存在渗漏水缺陷所致，造成入户门受潮变形，无法正常启闭，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2001和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002的相关规定。应予维修。6.6东边南侧外墙干挂石材底端有一块石材裂缝，经对河东区紫乐名邸3-3房屋东边南侧外墙干挂石材检测，门厅南侧（户型图：D轴，5-2/5轴之间）外墙根部石材存在横向断裂，裂缝宽度为20mm，该处室外地面存在沉降。分析认为，造成该处石材横向断裂的主要原因是室外回填土沉降所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》CB50210-2001中第9.4.14条“石材幕墙表面应平整、洁净，无污染、缺损和裂痕。”之规定。鉴定意见：河东区紫乐名邸3-3房屋东边南侧外墙干挂石材断裂，其主要原因是室外回填土沉降所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》B50210-2001的相关规定，应予维修。七、建议维修方案及造价7.1地下一层1．清除积水，采用速凝型无机防水堵漏材料对台阶处渗漏水部位进行封堵。2．清理地下停车位地面涂料层，做刚性防水层50mm厚，涂刷地面涂料。3．铲除地下车库三面墙距地1200mm以下抹灰层，按设计要求进行恢复。4．新抹墙面刮腻子，新老抹灰层结合部粘贴玻纤网，宽度200mm，整体墙面刷涂料。7.2一层门头、门框1．剔除入户门外台阶部位北侧和东侧外檐石材接缝处原有密封胶，重新封堵耐候密封胶。2．更换入户门。7.3一层楼梯、电梯间1．铲除一层至地下室楼梯间墙面壁纸及楼梯口顶棚腻子涂料。2．按现状对一层至地下室楼梯间墙面壁纸重新进行恢复。3．一层至地下室楼梯口顶棚腻子铲除部分刮腻子涂料，一层至地下室楼梯间顶棚整体刷涂料。4．铲除一层电梯间附近顶棚石膏板造型梁面层腻子涂料，重新刮腻子。5．一层过厅及门厅顶棚整体刷涂料。7.4二层儿童房墙面1．拆除儿童房踢脚板，按现状重新安装踢脚板。2．铲除儿童房东、南、北三面墙距地1000mm以下抹灰层，按设计要求进行恢复。3．新抹墙面刮腻子，新老抹灰层结合部粘贴玻纤网，宽度200mm。4．按现状硅藻泥涂料对室内墙面、顶棚重新进行恢复。7.5三层楼梯间1．铲除三层过厅及三层至二层楼梯间墙面壁纸。2.按现状对三层过厅及三层至二层楼梯间墙面壁纸重新进行恢复。7.6外檐及屋面（轴线位置见L-F户型图）3.7.6外檐及屋面（轴线位置见L-F户型图）1.拆除1/4轴、F-H轴，E轴、2-2/5轴（雨蓬内除外），2/5轴、D-E轴，D轴、5-2/5轴，F轴、1/4-1/5轴（标高4.35m以上），1/5轴、E-F轴（标高4.35m以上）的外檐石材、面砖饰面层和挤塑板保温层（室外地坪至檐口，包括檐口内侧），做好石材的成品保护。4.1.拆除1/4轴、F-H轴，E轴、2-2/5轴（雨蓬内除外），2/5轴、D-E轴，D轴、5-2/5轴，F轴、1/4-1/5轴（标高4.35m以上），1/5轴、E-F轴（标高4.35m以上）的外檐石材、面砖饰面层和挤塑板保温层（室外地坪至檐口，包括檐口内侧），做好石材的成品保护。2．拆除餐厅屋面面砖至防水层，拆除雨蓬屋面面层至防水层。5.2．拆除餐厅屋面面砖至防水层，拆除雨蓬屋面面层至防水层。3．按设计要求重新对餐厅屋面及雨蓬屋面做防水层，并恢复至面层。6.3．按设计要求重新对餐厅屋面及雨蓬屋面做防水层，并恢复至面层。4．外檐面层拆除部分清理基层，按设计要求恢复防水抗裂砂浆找平、保温层。7.4．外檐面层拆除部分清理基层，按设计要求恢复防水抗裂砂浆找平、保温层。5．恢复外檐墙面的干挂石材及装饰面砖，原有石材按40%损耗考虑，装饰砖全部更换。8.5．恢复外檐墙面的干挂石材及装饰面砖，原有石材按40%损耗考虑，装饰砖全部更换。6．更换门厅南侧（D轴，5-2/5轴之间）外墙根部断裂石材2块。9.6．更换门厅南侧（D轴，5-2/5轴之间）外墙根部断裂石材2块。注：维修时，做好维修相应部位墙面、地面、楼梯及家具的成品保护10.注：维修时，做好维修相应部位墙面、地面、楼梯及家具的成品保护7.7维修造价11.7.7维修造价参照建议维修方案及室内外现状，依据《天津市房屋修缮工程预算基价》2016及天津市2020年第10期《工程造价信息》和市场价格，计算天津市河东区紫乐名邸3-3房屋维修工程造价共计295579元（大写：贰拾玖万伍仟伍佰柒拾玖元整）。12.参照建议维修方案及室内外现状，依据《天津市房屋修缮工程预算基价》2016及天津市2020年第10期《工程造价信息》和市场价格，计算天津市河东区紫乐名邸3-3房屋维修工程造价共计295579元（大写：贰拾玖万伍仟伍佰柒拾玖元整）。双方诉争焦点，被告是否负有修缮义务，根据现有证据涉诉房屋存在渗漏问题，原告主张在2014、2015、2017年因涉诉房屋漏水向相关部门申报维修，原告提供三张联络单证实报修记录。被告自认2016年曾维修涉诉房屋。据此，可以印证涉诉房屋原告曾申报修缮，被告亦进行修缮，对此被告未提供完成修缮义务的证据，故被告怠于履行修复涉诉房屋存在渗漏问题的义务，影响原告正常使用。同时，被告主张涉案房屋已经超过质保期一节，因相关渗漏系在质保期内产生，由于被告怠于维修，致使时间延续到质保期以外，故被告应承担维修义务。本院认为，原告刘东娜与被告金地（集团）天津投资发展有限公司签订的天津市商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。天津元旭工程咨询有限公司系有资质的评估机构，其出具的鉴定报告程序合法、结论客观，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，被告虽对鉴定报告提出异议，但均未提交足以反驳该报告的相反证据，故本院对该份鉴定报告予以采信。依据鉴定结论，可以看出，原告房屋依然有漏水痕迹，被告作为案涉房屋的开发建设单位，应在保修期内承担保修责任，故本院对原告的诉讼请求予以支持。被告抗辩称房屋已过保修期的主张，不符合商品房有防水要求的部位保修期为5年的规定，对其该项抗辩主张，无证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：本判决生效后十五日内，被告金地（集团）天津投资发展有限公司对原告刘东娜所有坐落于天津市河东区××道××路××号楼××房屋按照鉴定报告所记载的维修方案对房屋进行维修，所需费用由被告承担。案件受理费80元，鉴定评估费126000元，共计126080元。由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  袁宝瑞审判员  颜 弘审判员  李佳男二〇二一年一月二十五日书记员  刘鉴元附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。