湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初4804号 原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇院内。 法定代表人：于庆新，董事长。 委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。 被告：孟永梅，女，1984年1月21日出生，汉族，住岳阳县。 原告北京市均豪物业管理股份有限公司诉被告孟永梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓虹、被告孟永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京市均豪物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止所欠物业服务费7263.64元，并支付违约金2179.09元，合计9442.74元。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2013年12月与湖南和立东升实业集团有限公司签订《星河国际前期物业服务合同》，对位于岳阳楼区星河国际小区提供物业管理服务。被告系星河国际小区×栋×单元×房的业主，房屋建筑面积108.09平方米，被告领受房屋并入住，接受原告的物业管理服务。被告自2016年7月1日起至2019年12月31日止，一直拖欠原告物业管理费，原告多次催要一直未予交清。依据前期物业服务合同，被告拖欠物业服务费7263.64元，并应支付违约金2179.09元。 被告孟永梅辩称，房屋未经验收交付给业主，房屋没有竣工验收的合法手续，按前期物业服务合同第九条的约定，整改期间的物业费由开发商支付。物业作为一个服务行业，如果服务好的话业主不会不交钱，业主拖欠物业服务费，是原告物业服务不到位，要求对物业费进行减免；物业不作为，有的业主堵塞消防通道，有的业主改动房屋外墙，物业也不管；业主装修前，物业收取装修押金，事后装修押金一直没有退还，也没有抵偿物业费；房屋有质量问题，开发商和物业都不管，业主自己出钱整改。业主没有与原告签订物业服务合同。 星河国际小区房屋未经验收交付使用，是不合法交房，物业费不应该由本人承担。我家当时楼道漏水导致我们整改花费30000多，必须拿来抵物业费，物业还要赔偿我。租户退租，水关掉，造成很多我的生活困扰。 查明的事实 2013年12月27日，湖南和立东升实业集团有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《星河国际前期物业服务合同》，对位于岳阳楼区星河国际小区提供物业管理服务。合同第八条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.6元/㎡.月，商铺3.2元/㎡.月。合同第九条约定：物业竣工验收合格后，甲方根据《商品房买卖合同》书面通知业主办理交付手续，经业主查验收房后，物业服务费由买受人或物业使用人交纳；业主或物业使用人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和《商品房买卖合同》约定的条件，整改期间的物业服务费由甲方全额交纳；已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照收费标准的90%交纳。合同还约定了管理服务内容与质量标准、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、使用与维护、专项维修资金、违约责任等内容。 2015年4月8日，被告与湖南和立东升实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买湖南和立东升实业集团有限公司开发的星河国际小区的2栋2005房，房屋建筑面积108.09平方米。2016年4月19日，被告查验收房，领取《业主临时管理规约》。 2019年12月31日，原告退出，不再为星河国际小区提供物业服务。 判决的结果及理由 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,原告为星河国际小区提供了物业服务,被告作为业主亦接受了物业服务,双方形成物业服务合同关系,被告应当向原告交纳欠付的物业费用。被告提出以楼道漏水的整改花费抵偿物业费的主张，因该主张涉及的事实、法律关系、责任主体等较为复杂，不属本案处理的范围，被告应另行主张权利，本案中不予支持。被告实际收房时间是2016年4月19日，应自2016年4月20日起，按合同约定的标准交纳物业服务费至原告实际退出物业服务的2019年12月31日止。原告收取的装修押金和2016年4月之前的物业服务费，应予以退还或抵扣被告欠付的物业服务费。被告庭审中提供部分照片,主张原告提供的物业服务存在瑕疵,要求对物业费进行减免,对此本院认为,其提供的现有证据并不足以反映物业服务的整体水平,不足以证明原告提供的服务项目和质量存在明显瑕疵,要求减免物业费的主张,本院不予支持。本案因被告存在整改楼道漏水的花费一直没有处理的情况,本案双方当事人对物业服务费计算的起始时间、服务内容、服务质量存有争议,被告及时补交物业费后可不予追究违约责任,故对原告主张违约金的诉讼请求,本院不予支持。需要特别说明的是,物业费用系小区物业对小区环境进行维护和管理基本的费用来源,欠付物业费会导致小区物业服务进入恶性循环,不利于小区整体业主利益的保护，同时,物业服务企业利用自己的优势地位，采取预收一年的物业服务费、不交物业费不予办理水费等做法，是不合理的，物业服务企业应当加强与业主之间的沟通,有效、科学、合理的管理小区物业服务并使用物业服务费用,使物业公司与业主之间形成良性互动关系。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,判决如下: 一、由被告孟永梅于本判决生效之日起五日内一次性支付给原告北京市均豪物业管理股份有限公司物业服务费7263.64元（物业服务费计算自2016年7月1日起至2019年12月31日止，原告之前收取的装修押金，应予以退还或抵扣被告应支付的物业服务费）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担5元，被告承担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  程解放 二〇二〇年十月十九日 书记员  楚晗奇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。