上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初17230号原告：王红英，女，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市金山区。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。被告：周建龙，男，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：马兆龑，上海万力匀律师事务所律师。原告王红英与被告上海御府投资有限公司(以下简称第一被告)、周建龙(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告王红英、第一被告委托诉讼代理人康建明、第二被告委托诉讼代理人马兆龑到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第一被告于2017年12月15日签订的《御府公寓租赁合同》无效；2、第二被告退还原告购房款690,000元；3、第二被告支付原告利息损失(以690,000元为基数，自2014年10月15日起至本判决生效之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、本案诉讼费由法院依法裁决。事实和理由：2017年12月15日，原告与第一被告签订《御府公寓租赁合同》，合同约定，第一被告承诺于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日止，该期限届满后，原告自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为房屋后续租金，原告可长租至2086年3月3日。签订协议前，原告于2014年10月15日向第二被告支付购房款20,000元，2018年4月4日支付380,000元，2018年4月13日支付200,000元，2018年9月12日支付90,000元，共计支付租金和租赁保证金690,000元，但第一被告、第二被告却没有按照约定时间交付房屋。原告多次督促两被告尽快交房或者退还保证金，但两被告总借故拖延。原告认为其与第一被告虽签订的是房屋租赁合同，但实际为房屋买卖行为，原告支付的租赁保证金实际为购房款。房屋租赁系虚假的意思表示，属无效的，真实的意思是房屋买卖。但讼争的房屋系公租房，被告未取得预售许可证，故房屋买卖也无效。原告将购房款交付给第二被告，故第二被告需退还购房款并承担利息损失。第一被告当庭辩称，同意确认第一被告和原告之间签订的房屋租赁合同无效，第一被告未收到原告支付的任何款项，故第二、第三项诉请与其无关，诉讼费由法院依法裁决。第二被告当庭辩称，确认收到原告支付的690,000元款项，对原告主张的利息损失同意自每次付款之日起至判决生效之日止计算，诉讼费由法院依法裁决。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》，证明原告与第一被告间达成房屋租赁合同及合同约定的相关权利义务；二、验房通知书，证明第一被告曾通知原告去验房，准备办理交房手续；三、原告与第二被告之间的协议书、收据、银行交易明细一组，证明原告与第二被告达成房屋转让协议，并将款项全部支付给第二被告。对上述证据，第一被告对第一组证据无异议，但表示可证明房屋由第二被告转让给原告，第一被告未收取任何费用。对第二组证据无异议，对第三组证据表示与其无关，无法确认真实性，由第二被告发表意见。第二被告对三组证据均无异议。两被告均未提供相关证据。上述证据，符合相关规定，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年10月15日，原告向第二被告为法定代表人的江苏昱城建设有限公司金山分公司支付现金20,000元，收款事由记载为“御府公寓”6栋西单元5层501室，购房定金(每平方价格12,500元)。2017年12月15日，原告与第二被告签订一份协议书，约定由第二被告将坐落于上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”6栋西单元5层501室C型，建筑面积为61.98平方米的房屋转让给原告，房屋单价12,500元/平方米，第二被告同意让利肆万元整。房屋租赁费共计774,750元，付款方式为2018年1月9日支付400,000元，2018年3月15日支付300,000元，余款交房时付清。同日，原告与第一被告同时签订一份《御府公寓租赁合同》，约定第一被告将上海市金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处“御府公寓”6栋西单元5层501室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为61.98平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权。合同签订生效后，如国家政策有调整或土地使用权改性，申办为住宅可分割独立产权证的，则原告和第一被告双方根据相关政策，办理相关手续。因改性而产生的一切费用(包括土地补偿款和税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中关于付款的内容均划去并备注：此房屋使用权由第二被告转让给原告，第一被告未收到原告任何资金。还查明，2018年1月9日，原告以转账方式向第二被告支付380,000元，2018年4月13日以转账方式向第二被告支付200,000元，2019年1月13日以转账方式向第二被告支付90,000元，上述费用转账成功后，由江苏昱城建设有限公司金山分公司出具三份收据，收款事实均记载为讼争房屋预付房款或房款。另查明，案涉房屋系公共租赁房。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告和第一被告之间虽签订了租赁合同，但对租赁合同最基本的要素，如租金的金额及租金的支付方式等均未作约定，却以房屋的交付形式、交付时间等符合房屋买卖合同的要素约定各自的权利义务，备注中也明显该房屋使用权由第二被告转让原告，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于原、被告之间的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。本案中，原告与第二被告间签订了转让协议书，就讼争的公租房进行转让，因前买卖行为无效，故两者间转让协议亦无效。关于合同无效的法律后果，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还，原告向第二被告共支付房屋转让款690,000元，第二被告亦予确认，故应予返还。对于因合同无效长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，故本院对原告要求被告支付购房款利息损失的请求予以支持，但利息的起算时间调整为每次付款次日起，计算基数为每次付款金额，至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，为保护当事人的合法权利，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、2003年《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王红英与第一被告上海御府投资有限公司于2017年12月15日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告周建龙于本判决生效之日起十日内退还原告王红英购房款690,000元；三、被告周建龙于本判决生效之日起十日内支付原告王红英购房款利息(以20,000元为基数，自2014年10月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以380,000为基数，自2018年1月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以200,000为基数，自2018年4月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以90,000为基数，自2019年1月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告周建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二一年一月二十八日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……