济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初16050号原告：济南市历下区人民政府姚家街道办事处，住所地济南市负责人:刘志勇，主任。委托诉讼代理人：王丽，山东崇宪律师事务所律师。被告：焦玉剑，男，1973年9月2日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：王志忠，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴磊，山东圣义律师事务所实习律师。原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处（以下简称济南历下姚家办事处）与被告焦玉剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南历下姚家办事处的委托诉讼代理人王丽，被告焦玉剑的委托诉讼代理人王志忠、吴磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南历下姚家办事处向本院提出诉讼请求：1、依法确认《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》于2019年4月22日解除，并判令被告腾出位于解放东路95号大门东侧3-4层房屋；2、依法判令被告支付原告房屋租金(一楼至四楼部分)149276.61元，按照房屋评估租金费用标准支付自2019年4月23日起暂计算至起诉之日房屋占有使用费(三楼、四楼)311035元，以后房屋占用使用费支付至收回房屋之日止，并按照每年房屋租金20%支付违约金至收回房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告租赁合同到期后，2019年1月7日原告与被告签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定原告在2018年12月1日至2019年11月30日期间将本单位所属解放东路95号(大门东侧)建筑面积676平方米(二至四楼及一楼部分)的房屋租与被告使用，年租金317110.25元，先交款后使用，每半年缴纳一次租金，于签订合同当日缴纳半年租金158555.13元。合同签订后，被告并未按时缴纳租金，按照合同约定原告于2019年4月22日向被告发出了解除《租赁合同》通知，但至今日被告未缴纳所欠租金、占有使用费，3-4层房屋仍未腾空，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告焦玉剑辩称，自2013年开始被告就租赁了原告所有的解放东路95号的1-4楼房屋从事宾馆生意，2019年1月7日双方再次签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同签订后被告投入了大量资金对宾馆进行了重新装修。后原告因为单位工作需要，准备收回1-2层的房屋，取消被告悬挂的门头牌匾，但是无法补偿被告的装修损失、营业损失，故经过原告召开办事处会议并形成会议纪要，决定双方签订《姚家街道办事处房屋使用协议》，约定原告收回一、二层房屋，被告保留两个房间归姚家街道办事处使用，遇到办事处开会议、住宿接待时，需将三、四楼房屋无偿提供给办事处使用，卫生、管理费及两个房间费用与被告应支付给姚家办事处的使用费互抵。虽然《姚家街道办事处房屋使用协议》未书面签订，但双方已经按照该协议的约定实际履行全部内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《姚家街道办事处房屋使用协议》已经成立并生效，作为合同一方主体的原告既按照该协议收回了一、二楼，又使用三、四楼两个房间至2020年8月5日，其无权要求解除合同，更无权要求原告向其支付租金以及违约金。综上所述，被告与原告于2019年1月7日签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》已被双方后来达成的《姚家街道办事处房屋使用协议》所替代，且已经实际履行至今。现原告要求被告腾退案涉房屋，支付租金，违背诚实信用原则，是一种恶意的诉讼行为，应当依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日原告济南历下姚家办事处（出租方、甲方）与被告焦玉剑（承租方、乙方）签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定，原告将其单位所属位于解放东路95号（大门东侧）建筑面积676平方米（二至四楼及一楼部分）租与被告使用，租赁期限为2016年12月2日至2018年12月1日，租期为两年，被告每年向原告交纳房租310892.4元，先交款后使用，每半年交纳一次房租155446.2元；签订合同当日，被告应向原告交纳房租155446.2元，下半年房租到期日15日前，再交纳下半年房租；被告如不及时交款，视为违约，每日应支付违约金3000元，逾期超过15天的，视为被告自动解除本合同，被告应立即搬出并继续支付违约金直至搬出之日止。原、被告在该合同上加盖公章、签字确认。原告称，截至原告起诉之日，被告就该租赁合同尚欠一个月房租未付，按照合同约定，一个月房租计算为310892.4÷12=25907.7元。上述合同租赁期限届满后，2019年1月7日，原、被告再次就上述房屋签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，房屋坐落及面积同前述合同，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日。合同约定，被告每年向原告交纳房租317110.25元，先交款后使用，每半年交纳一次房租158555.13元；合同签订当日，被告应向原告交纳半年房租158555.13元，下半年房租到期日15日之前，再交下半年房租；被告如不及时交款，视为违约，每日应支付违约金3000元，逾期超过15天的，视为被告自动解除本合同，被告应立即搬出并继续支付违约金直至搬出之日止。原、被告在该合同上加盖公章、签字确认。原告称，该合同签订后，被告未向原告支付租金，原告于2019年4月22日向被告发出《关于解放东路95号房屋〈租赁合同〉解除通知》，载明：“根据2019年1月7日济南市历下区人民政府姚家街道办事处与你签订的解放东路95号（德福宾馆）《房屋租赁合同》中约定‘乙方如不及时交款，逾期超过15天的，视为乙方自动解除本合同’，现合同自生效之日起，已逾期15天，你一直未缴纳房租，因此该合同解除。”原告在该通知上加盖公章。该通知下方载有：“今收到上述解除通知”。并有被告焦玉剑的签名及手印。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为其之所以在解除通知上签字，系因为原、被告需要签订新的姚家街道办事处房屋使用协议，被告提交了《姚家街道办事处房屋使用协议》的照片打印件，该协议载明：原告将一、二楼收回自用，德福宾馆继续使用三、四楼，德福宾馆保留两个房间由原告使用，遇到原告开会、住宿接待时，德福宾馆需将三、四楼房间无偿提供给原告使用。德福宾馆卫生、管理费及两个房间费用与德福宾馆应支付给原告的使用费用互抵。该打印件并没有原、被告的签名或盖章，原告对此不予认可。被告称双方已实际履行该协议。被告还称，之所以没有缴纳租金，系因为原告在与被告沟通调整合同事宜，且原告不开具缴费通知单，被告无法实现缴纳租金的合同目的。庭审中，被告出示原告使用三楼301、302两个房间的相关视频，原告对此不予认可，认为被告未出示原始载体，且该视频不能证明房间坐落及使用时间。结合双方争议的情况，本院采纳原告就该证据的意见，对该证据不予采信，对被告基于该视频主张的原告使用案涉房屋301、302两个房间的事实不予确认。原告称，在2019年4月22日双方解除合同后，被告将案涉房屋一、二楼交还原告。被告认为交还时间在2019年3月5日左右。双方均未提交交接手续佐证。2020年7月15日，原告自行委托山东天瑞土地房地产评估咨询有限公司（以下简称山东天瑞评估公司）就济南市历下区解放东路95-2号三层、四层商业（宾馆）房地产市场2019年4月23日的租金进行了评估。2020年8月10日，山东天瑞评估公司作出鲁天瑞房估（2020）字第2020043号市场租金评估报告，载明：“3层建筑面积216.75平方米，日租金1.51元/平方米/天，年租金119461.76元；4层建筑面积216.75平方米，日租金1.36元/平方米/天，年租金107594.7元。”同时，该报告后附由原告出具的证明一份，载明：“兹证明位于济南市历下区解放东路95-2号济南市历下区人民政府姚家街道办事处大门东侧4层房产一处，此处房产为我单位财务系统管理房产，资产卡片信息编号为：2020000138。”该通知后附由山东省行政事业资产管理信息系统电脑截图，载明：“2020000138卡片信息：大门东侧，办公用房，资产来源：购置，取得日期：2007-07-06，经费来源：财政拨款，……产权形式：产权待界定。”因该报告系原告自行委托，被告对此不予认可，但被告未提交证据反驳，亦未向本院申请对租金予以评估，结合双方在案涉房屋租赁合同中对租金的约定标准考虑，本院对该评估报告予以采信。另查，被告申请杨华东、武延波出庭作证，但因两证人不同意出庭，本院对“武延波”进行了电话询问，接电人自称为武延波，系涉案合同签订时原告处的挂职副主任，分管办公室，该接电人表示，原、被告曾就《房屋使用协议》进行过磋商，但法律顾问和财务审稿时认为该协议不合适，不同意签署，故原、被告没有就该协议达成一致意见。再查，原、被告均未举证证明坐落于济南市历下区解放东路95-2号商业房屋目前已取得建设工程规划许可证或已办理产权登记。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原告济南历下姚家办事处与被告焦玉剑分别于2016年12月1日及2019年1月7日签订的两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》约定，济南历下姚家办事处将位于济南市-2号（大门东侧）出租给焦玉剑使用。本案审理过程中，经本院调查询问，原告没有证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或已办理产权登记。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故案涉的两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》在本案中应按无效处理。庭审中，本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定明确向当事人释明案涉合同无效，并询问其是否变更诉讼请求，原告的代理人当庭表示不变更，坚持其诉讼请求。原告对两份合同效力的主张与本院根据案件事实作出的认定不一致，且在本院释明后原告明确表示不变更诉讼请求，故原告主张确认涉案合同已于2019年4月22日解除并据此要求被告赔偿其违约金的主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于原告提出的被告腾出房屋的主张，本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中,房屋租赁合同无效,被告应将案涉房屋返还给原告。故对原告要求被告腾出房屋的主张，本院予以支持。关于原告提出的被告应支付其租金及房屋占有使用费的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张，根据2016年12月1日租赁合同，被告尚欠一个月租金25907.7元（310892.4元÷12个月）未付，被告未提交相反证据；根据2019年1月7日租赁合同，截至2019年4月22日，被告未支付任何租金，被告亦未提交相反证据，原告要求被告支付自2018年12月1日至2019年4月22日的租金123368.91元（317110.25元÷365天×142天）。结合原告提交的《关于解放东路95号房屋》解除通知及双方当事人的陈述，本院认定被告将案涉房屋一、二楼交还原告的时间为2019年4月22日。本院对原告主张的上述金额予以支持，被告应按上述金额向原告支付截至2019年4月22日的房屋占有使用费，即149276.61元（25907.7元+123368.91元）。基于本院查明的事实，自2019年4月23日起，被告继续占有、使用案涉房屋的三、四楼。根据原告提交的《房地产评估报告》的估价结果，涉案房屋的三层日租金为1.51元/平方米/天，建筑面积：216.75平方米，年租金119461.76元；四层日租金为1.36元/平方米/天，建筑面积216.75平方米，年租金107594.7元。原告主张被告支付自2019年4月23日起至2020年9月3日的房屋占有使用费311035元（622.07元×500天），并主张被告按照上述标准支付自2020年9月4日起至收回房屋之日止的房屋占有使用费，本院对此均予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告焦玉剑于本判决生效之日起三十日内腾空并返还位于济南市历下区解放东路95-2号（大门东侧）三层及四层房屋；二、被告焦玉剑于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处截至2019年4月22日的房屋（一至四层）占有使用费149276.61元；三、被告焦玉剑支付原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处房屋（三、四层）占有使用费，（三层按照日租金1.51元/平方米/天，建筑面积：216.75平方米；四层按照日租金1.36元/平方米/天，建筑面积216.75平方米，均自2019年4月23日起计算至被告实际腾空并返还房屋之日止）；四、驳回原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8204元，减半收取4102元，由被告焦玉剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李陶然二〇二一年一月二十八日书记员  陈 倩负责人:刘志勇，主任。委托诉讼代理人：王丽，山东崇宪律师事务所律师。被告：焦玉剑，男，1973年9月2日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：王志忠，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴磊，山东圣义律师事务所实习律师。原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处（以下简称济南历下姚家办事处）与被告焦玉剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南历下姚家办事处的委托诉讼代理人王丽，被告焦玉剑的委托诉讼代理人王志忠、吴磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南历下姚家办事处向本院提出诉讼请求：1、依法确认《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》于2019年4月22日解除，并判令被告腾出位于解放东路95号大门东侧3-4层房屋；2、依法判令被告支付原告房屋租金(一楼至四楼部分)149276.61元，按照房屋评估租金费用标准支付自2019年4月23日起暂计算至起诉之日房屋占有使用费(三楼、四楼)311035元，以后房屋占用使用费支付至收回房屋之日止，并按照每年房屋租金20%支付违约金至收回房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告租赁合同到期后，2019年1月7日原告与被告签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定原告在2018年12月1日至2019年11月30日期间将本单位所属解放东路95号(大门东侧)建筑面积676平方米(二至四楼及一楼部分)的房屋租与被告使用，年租金317110.25元，先交款后使用，每半年缴纳一次租金，于签订合同当日缴纳半年租金158555.13元。合同签订后，被告并未按时缴纳租金，按照合同约定原告于2019年4月22日向被告发出了解除《租赁合同》通知，但至今日被告未缴纳所欠租金、占有使用费，3-4层房屋仍未腾空，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告焦玉剑辩称，自2013年开始被告就租赁了原告所有的解放东路95号的1-4楼房屋从事宾馆生意，2019年1月7日双方再次签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同签订后被告投入了大量资金对宾馆进行了重新装修。后原告因为单位工作需要，准备收回1-2层的房屋，取消被告悬挂的门头牌匾，但是无法补偿被告的装修损失、营业损失，故经过原告召开办事处会议并形成会议纪要，决定双方签订《姚家街道办事处房屋使用协议》，约定原告收回一、二层房屋，被告保留两个房间归姚家街道办事处使用，遇到办事处开会议、住宿接待时，需将三、四楼房屋无偿提供给办事处使用，卫生、管理费及两个房间费用与被告应支付给姚家办事处的使用费互抵。虽然《姚家街道办事处房屋使用协议》未书面签订，但双方已经按照该协议的约定实际履行全部内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《姚家街道办事处房屋使用协议》已经成立并生效，作为合同一方主体的原告既按照该协议收回了一、二楼，又使用三、四楼两个房间至2020年8月5日，其无权要求解除合同，更无权要求原告向其支付租金以及违约金。综上所述，被告与原告于2019年1月7日签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》已被双方后来达成的《姚家街道办事处房屋使用协议》所替代，且已经实际履行至今。现原告要求被告腾退案涉房屋，支付租金，违背诚实信用原则，是一种恶意的诉讼行为，应当依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日原告济南历下姚家办事处（出租方、甲方）与被告焦玉剑（承租方、乙方）签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定，原告将其单位所属位于解放东路95号（大门东侧）建筑面积676平方米（二至四楼及一楼部分）租与被告使用，租赁期限为2016年12月2日至2018年12月1日，租期为两年，被告每年向原告交纳房租310892.4元，先交款后使用，每半年交纳一次房租155446.2元；签订合同当日，被告应向原告交纳房租155446.2元，下半年房租到期日15日前，再交纳下半年房租；被告如不及时交款，视为违约，每日应支付违约金3000元，逾期超过15天的，视为被告自动解除本合同，被告应立即搬出并继续支付违约金直至搬出之日止。原、被告在该合同上加盖公章、签字确认。原告称，截至原告起诉之日，被告就该租赁合同尚欠一个月房租未付，按照合同约定，一个月房租计算为310892.4÷12=25907.7元。上述合同租赁期限届满后，2019年1月7日，原、被告再次就上述房屋签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，房屋坐落及面积同前述合同，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日。合同约定，被告每年向原告交纳房租317110.25元，先交款后使用，每半年交纳一次房租158555.13元；合同签订当日，被告应向原告交纳半年房租158555.13元，下半年房租到期日15日之前，再交下半年房租；被告如不及时交款，视为违约，每日应支付违约金3000元，逾期超过15天的，视为被告自动解除本合同，被告应立即搬出并继续支付违约金直至搬出之日止。原、被告在该合同上加盖公章、签字确认。原告称，该合同签订后，被告未向原告支付租金，原告于2019年4月22日向被告发出《关于解放东路95号房屋〈租赁合同〉解除通知》，载明：“根据2019年1月7日济南市历下区人民政府姚家街道办事处与你签订的解放东路95号（德福宾馆）《房屋租赁合同》中约定‘乙方如不及时交款，逾期超过15天的，视为乙方自动解除本合同’，现合同自生效之日起，已逾期15天，你一直未缴纳房租，因此该合同解除。”原告在该通知上加盖公章。该通知下方载有：“今收到上述解除通知”。并有被告焦玉剑的签名及手印。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为其之所以在解除通知上签字，系因为原、被告需要签订新的姚家街道办事处房屋使用协议，被告提交了《姚家街道办事处房屋使用协议》的照片打印件，该协议载明：原告将一、二楼收回自用，德福宾馆继续使用三、四楼，德福宾馆保留两个房间由原告使用，遇到原告开会、住宿接待时，德福宾馆需将三、四楼房间无偿提供给原告使用。德福宾馆卫生、管理费及两个房间费用与德福宾馆应支付给原告的使用费用互抵。该打印件并没有原、被告的签名或盖章，原告对此不予认可。被告称双方已实际履行该协议。被告还称，之所以没有缴纳租金，系因为原告在与被告沟通调整合同事宜，且原告不开具缴费通知单，被告无法实现缴纳租金的合同目的。庭审中，被告出示原告使用三楼301、302两个房间的相关视频，原告对此不予认可，认为被告未出示原始载体，且该视频不能证明房间坐落及使用时间。结合双方争议的情况，本院采纳原告就该证据的意见，对该证据不予采信，对被告基于该视频主张的原告使用案涉房屋301、302两个房间的事实不予确认。原告称，在2019年4月22日双方解除合同后，被告将案涉房屋一、二楼交还原告。被告认为交还时间在2019年3月5日左右。双方均未提交交接手续佐证。2020年7月15日，原告自行委托山东天瑞土地房地产评估咨询有限公司（以下简称山东天瑞评估公司）就济南市历下区解放东路95-2号三层、四层商业（宾馆）房地产市场2019年4月23日的租金进行了评估。2020年8月10日，山东天瑞评估公司作出鲁天瑞房估（2020）字第2020043号市场租金评估报告，载明：“3层建筑面积216.75平方米，日租金1.51元/平方米/天，年租金119461.76元；4层建筑面积216.75平方米，日租金1.36元/平方米/天，年租金107594.7元。”同时，该报告后附由原告出具的证明一份，载明：“兹证明位于济南市历下区解放东路95-2号济南市历下区人民政府姚家街道办事处大门东侧4层房产一处，此处房产为我单位财务系统管理房产，资产卡片信息编号为：2020000138。”该通知后附由山东省行政事业资产管理信息系统电脑截图，载明：“2020000138卡片信息：大门东侧，办公用房，资产来源：购置，取得日期：2007-07-06，经费来源：财政拨款，……产权形式：产权待界定。”因该报告系原告自行委托，被告对此不予认可，但被告未提交证据反驳，亦未向本院申请对租金予以评估，结合双方在案涉房屋租赁合同中对租金的约定标准考虑，本院对该评估报告予以采信。另查，被告申请杨华东、武延波出庭作证，但因两证人不同意出庭，本院对“武延波”进行了电话询问，接电人自称为武延波，系涉案合同签订时原告处的挂职副主任，分管办公室，该接电人表示，原、被告曾就《房屋使用协议》进行过磋商，但法律顾问和财务审稿时认为该协议不合适，不同意签署，故原、被告没有就该协议达成一致意见。再查，原、被告均未举证证明坐落于济南市历下区解放东路95-2号商业房屋目前已取得建设工程规划许可证或已办理产权登记。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原告济南历下姚家办事处与被告焦玉剑分别于2016年12月1日及2019年1月7日签订的两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》约定，济南历下姚家办事处将位于济南市-2号（大门东侧）出租给焦玉剑使用。本案审理过程中，经本院调查询问，原告没有证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或已办理产权登记。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故案涉的两份《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》在本案中应按无效处理。庭审中，本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定明确向当事人释明案涉合同无效，并询问其是否变更诉讼请求，原告的代理人当庭表示不变更，坚持其诉讼请求。原告对两份合同效力的主张与本院根据案件事实作出的认定不一致，且在本院释明后原告明确表示不变更诉讼请求，故原告主张确认涉案合同已于2019年4月22日解除并据此要求被告赔偿其违约金的主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于原告提出的被告腾出房屋的主张，本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中,房屋租赁合同无效,被告应将案涉房屋返还给原告。故对原告要求被告腾出房屋的主张，本院予以支持。关于原告提出的被告应支付其租金及房屋占有使用费的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张，根据2016年12月1日租赁合同，被告尚欠一个月租金25907.7元（310892.4元÷12个月）未付，被告未提交相反证据；根据2019年1月7日租赁合同，截至2019年4月22日，被告未支付任何租金，被告亦未提交相反证据，原告要求被告支付自2018年12月1日至2019年4月22日的租金123368.91元（317110.25元÷365天×142天）。结合原告提交的《关于解放东路95号房屋》解除通知及双方当事人的陈述，本院认定被告将案涉房屋一、二楼交还原告的时间为2019年4月22日。本院对原告主张的上述金额予以支持，被告应按上述金额向原告支付截至2019年4月22日的房屋占有使用费，即149276.61元（25907.7元+123368.91元）。基于本院查明的事实，自2019年4月23日起，被告继续占有、使用案涉房屋的三、四楼。根据原告提交的《房地产评估报告》的估价结果，涉案房屋的三层日租金为1.51元/平方米/天，建筑面积：216.75平方米，年租金119461.76元；四层日租金为1.36元/平方米/天，建筑面积216.75平方米，年租金107594.7元。原告主张被告支付自2019年4月23日起至2020年9月3日的房屋占有使用费311035元（622.07元×500天），并主张被告按照上述标准支付自2020年9月4日起至收回房屋之日止的房屋占有使用费，本院对此均予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告焦玉剑于本判决生效之日起三十日内腾空并返还位于济南市历下区解放东路95-2号（大门东侧）三层及四层房屋；二、被告焦玉剑于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处截至2019年4月22日的房屋（一至四层）占有使用费149276.61元；三、被告焦玉剑支付原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处房屋（三、四层）占有使用费，（三层按照日租金1.51元/平方米/天，建筑面积：216.75平方米；四层按照日租金1.36元/平方米/天，建筑面积216.75平方米，均自2019年4月23日起计算至被告实际腾空并返还房屋之日止）；四、驳回原告济南市历下区人民政府姚家街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8204元，减半收取4102元，由被告焦玉剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员李陶然二〇二一年一月二十八日书记员陈倩