四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初451号 原告：成都市金优物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇金泉路186号4栋1层16号。 法定代表人：颜伟，总经理。 委托诉讼代理人：丁豪，男，1993年3月10日出生，汉族，住四川省古蔺县，系成都市金优物业服务有限责任公司法务。 委托诉讼代理人：钟时军，男，1981年1月29日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：周凤，女，1973年11月2日出生，汉族，住金堂县。 委托诉讼代理人：肖万军，男，1972年11月5日出生，汉族，住四川省金堂县，系被告周凤之夫。 原告成都市金优物业服务有限责任公司（下称金优公司）诉被告周凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序进行审理。原告金优公司委托诉讼代理人丁豪到庭参加诉讼，被告周凤的委托诉讼代理人肖万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金优公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费6417.6元；2.判令被告向原告支付自2014年1月1日至2020年12月31日止的逾期违约金23742.6元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2010年起为包含被告名下房产在内的现代生态水城上岛小区提供物业服务至今，被告从交房起至2013年12月均按时缴纳物业费，但自2014年1月1日起至2020年12月30日，累计欠缴84个月的物业费6417.6元及应承担的违约金23742.6元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告周凤辩称，对原告的起诉案涉房屋状况及未缴纳物业费的情况属实。从未收到过缴纳物业费通知，根据《物业服务合同》约定，原告应当按照业主在小区内住址以挂号信或特快专递的形式通知被告缴纳物业费。原告起诉已经超过三年诉讼时效，应当驳回超过三年部分的物业费。物业公司提供服务未达到标准，根据《成都市住宅物业服务收费指导价标准》要求，原告系为涉案小区提供的物业服务为二级服务标准，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，且满意率达到75%以上。而原告征询业主满意率并未达到75%，要求法庭酌情减少物业费。 经审理查明：金优公司自2010年起为现代房产开发的现代生态水城上岛小区提供物业服务。2015年9月1日，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日。金优公司提供物业服务的事项约定为：建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护；物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管。金优公司提供服务标准为：二级服务标准。物业服务收费标准及缴费期限：住宅为0.8元/月.㎡，业主应在每月5日前履行缴纳义务，逾期缴纳的按应缴纳金额每日3‰计算滞纳金。同时约定，金优公司的物业服务达不到本合同约定的服务事项和质量的，应赔偿由此给业主造成的实际损失。其他约定：如因重大事项需履行书面通知义务的，以下列方式视为文件的有效送达或告知：一、针对个人或单位的文件送达：按照业主在小区内住址、单位注册所在地以挂号信或特快专递的形式通知相对人，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据；挂号信或寄发特快专递后的第三日视为送达日。二、针对部分或全体业主的文件送达：在小区内相应公告栏或主要出入口进行书面公示即视为送达日。前述合同到期后，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会续签《物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2023年8月31日。前述两份《物业服务合同》除履行期限外，约定的权利义务一致。周凤购买了现代房产开发的现代生态水城上岛小区97幢1单元303号商品房，建筑面积为95.52㎡，每月应缴纳物业服务费76.4元。金优公司举示的专用收据载明，周凤缴纳了2013年4月1日至2013年12月31日的物业服务费687.6元，自2014年1月1日起至今未缴纳物业服务费。 另查明，一、金优公司自2015年至2020年12月期间，每年均多次向周凤136××××9175手机发送短信，催缴物业服务费。同时，还通过在周凤居住房屋房门张贴催缴通知的形式催缴物业费。二、金优公司举示了2019年度、2020年度的业主满意度调查表，形式为：通过打电话方式询问业主，征求业主的同意后由客户管家代签字；业主在物业处缴费过程中当场填写。涉案小区共计2653户业主，每月调查户数为50——100户左右，得到回复的户数在50%以上。2019年度、2020年度的业主满季度均未达到75%。三、《成都市住宅物业服务收费指导价标准》规定的二级服务标准对业主满意率应达到75%以上。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事案件纠纷，使用当时的法律、司法解释……”的规定，本案原告主张被告欠缴物业服务费的法律事实发生于民法典施行前，本案应适用民法典实行前的法律及司法解释的规定。被告对《物业服务合同》不持异议，且合同内容不违反法律的禁止性规定，合法、有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《物业解释》）第一条规定，《物业服务合同》对被告具有约束力，金优公司与被告应当依照《物业服务合同》约定履行各自的义务。根据查明的事实，原告履行了《物业服务合同》约定的义务。依照《物业管理条例》第四十一条规定，被告应当按照《物业服务合同》约定向原告履行缴纳物业服务费的义务。被告自2014年1月1日起至今未缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担支付所欠物业服务费及滞纳金的违约责任。被告关于诉讼时效的抗辩，因原告自2015年6月起，每年均向被告发送短信催缴，故被告的抗辩不能成立。关于原告发送短信催缴是否符合约定的催缴方式问题，本院认为，合同约定的书面通知义务的送达方式系针对“如因重大事项需履行书面通知义务的”情形，且同时还约定“针对部分或全体业主的文件送达：在小区内相应公告栏或主要出入口进行书面公示即视为送达日”。被告享受了原告提供的物业服务，应当清楚有缴纳物业服务费的义务，原告通过短信方式履行催缴物业服务费的方式，并不违反法律禁止性规定，根据举轻以明重的法律原则，本院确认原告通过短信方式催缴物业服务费合法、有效。被告关于原告履行物业服务不符合合同约定标准应减交物业服务费的问题，根据合同约定，金优公司的物业服务达不到本合同约定的服务事项和质量的，应赔偿由此给业主造成的实际损失。本案中，原告进行的业主满意率调查未达到二级服务标准的要求，业主可以根据《物业解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”规定，要求金优公司承担继续履行、采取补救措施等进行整改，而不能据此要求减交物业服务费。同时，金优公司提供的其他物业服务也存在一定瑕疵，但因合同未约定提供的服务达不到合同约定的标准应减交物业服务费。故，被告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，对原告要求被告支付物业服务费6417.6元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，由于违约金的基本功能系弥补损失，考虑原告的实际损失兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，原告主张的违约金23742.6元过高，本院酌情调整为2400元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条、第二百八十三条规定，判决如下： 被告周凤于本判决生效之日起十日内支付原告成都市金优物业服务有限责任公司物业服务费6417.6元及违约金2400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197元，由被告周凤负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐诗进 二〇二一年一月二十六日 书记员  张婵娟