山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异49号 案外人：韩永温，男，1951年10月9日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，韩永温向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人韩永温称，请求中止对青岛市市北区××路××号××层房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：案外人于2011年7月8日购买案涉房产，并于2011年7月13日支付房款290910.28元，于2013年6月26日支付290000元，目前该房屋自用。故请求中止对案涉房产的执行并解除查封、中止拍卖。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条规定中的“不动产”应当限定于居住用房，保障的是买受人的必要生活和生存权利，案涉房产属于“生产性、商业性经营用房”，不符合该条的立法目的和立法本意，且案外人在权利位阶上不具有优先于申请执行人金钱类债权人的地位。案涉房产未竣工验收备案，系违法交付占有，且案外人未能证明其在法院查封之前长期自主合法占有案涉房产并已支付全部房款。案外人未在商品房预售合同约定的合同生效后15天内向青岛威乃达投资有限公司主张权利，其对案涉房产未办理过户登记存在过错。2.依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为公示生效的要件，案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司是案涉房产的所有权人。案外人仅享有一般债权，与申请执行人的执行债权相比应当劣后受偿。申请执行人申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的房产，符合法律规定。综上，案外人的异议申请没有事实和法律依据，应予驳回。 为证明其主张，案外人韩永温向本院提交了以下证据：1.《商品房预售合同》一份，证明案外人于2011年7月8日购买案涉房产。2.收据三张，证明案外人于合同签订后缴纳50%的房款，2013年交房时付清全部房款。3.水电费押金收据、物业服务费收据各一张，证明案涉房产于2013年9月3日交付案外人。4.租赁合同一份，证明案涉房产已由案外人使用。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对《青岛市商品房预售合同》的真实性及证明事项均有异议。合同签字页加盖的是青岛威乃达投资有限公司的“销售专用章”而非公章，且法定代表人处加盖的个人名章“张毓镛”并非青岛威乃达投资有限公司的法定代表人，因此合同的真实性无法确认。依据预售合同第10条及第32条，案涉房产未竣工验收，不具备交付条件，交付占有违约违法，案外人未向青岛威乃达投资有限公司主张权利，对案涉房产未办理过户登记存在过错，且其未能证明案涉房产未办理过户登记系青岛威乃达投资有限公司的原因所致。2.对收款收据的真实性和证明事项均不予认可，该三份收据均未列明房产具体地址及房号，不能证明系案涉房产购房款的收据，且该收据并非青岛市房产交易中心的房地产业预收款专用收据。日期为2013年6月26日的收据附注载明“违约金抵付”，相关人员名字均非案外人，且“违约金抵付”与预售合同约定的29万元以银行按揭贷款方式付款不同，证明案外人并未实际支付该收据项下的款项，案涉房产的房款尚未实际付清。3.对水电费押金、物业服务费收据的真实性和证明事项均不予认可，该收据均未列明案涉房产具体地址及房号，不能证明系案涉房产水电费押金和物业服务费的收据。收据出具及盖章主体青岛十五大街商业管理有限公司并非预售合同指定的物业管理企业，不能证明案涉房产已实际占有和持续使用。4.对房屋租赁合同的真实性和证明事项均不予认可，租赁合同中案外人的签字前后不一致，与预售合同中案外人的签字也不一致，不能证明该合同系案外人签署，因没有其他水电费、物业费交费凭证和租金支付记录予以佐证，故租赁合同真实性无法确认。且租赁合同中的房屋地址与预售合同不一致，不能证明租赁房屋系案涉房产，即使合同是真实的，亦不能证明房屋自交付之日起由案外人持续占有使用至今，却反证了房屋非自主占有，而是对外经营性出租。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息一份。证明案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司系该房产权利人，案外人不是该房产的权属登记人和权利人，无权申请解除对该房产的查封。案涉房产系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人韩永温质证称，对证据的真实性与证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2011年7月8日，案外人韩永温与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，由韩永温购买青岛市市北区标山路xx号xx层，房屋总价款为580910.28元，案外人已支付全部购房款并已占有使用案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封前，案外人韩永温已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区××路××号××层房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 马春伟 书记员王 钰