北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初9034号原告：付立裔（精神残疾人），男，1964年1月17日出生，满族，无业，住北京市东城区。法定监护人：张秀敏（付立裔之妻），1965年11月11日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王长红，北京市国典律师事务所律师。被告：北京和正阳光科技发展有限公司，住所地北京市海淀区北清路******101-03。法定代表人：刘庆友，总经理。委托诉讼代理人：李静，女，1975年9月5日出生，汉族，该公司职工，住北京市朝阳区。被告：梁羽，男，1984年7月10日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告付立裔诉被告北京和正阳光科技发展有限公司（以下简称和正阳光公司）、梁羽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告付立裔的法定监护人张秀敏及其委托代理人王长红，被告和正阳光公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。被告梁羽经公告送达开庭传票，未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告付立裔向本院提出诉讼请求：1.请依法确认2016年3月10日两被告签订的关于北京市东城区XXX号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：北京市东城区XXX号房屋系原告父亲付X1及原告母亲马XX的夫妻共同财产，因付X1去世后没有进行遗产分割，故该房屋应属于原告、马XX及原告的姐姐付X2、付X3共同共有。2015年12月23日，和正阳光公司与马XX签订《存量房屋买卖合同》并于2016年1月14日取得诉争房屋的所有权证。2016年3月10日，和正阳光公司与梁羽订立《存量房屋买卖合同》。2016年4月18日，梁羽取得了诉争房屋的所有权证。2016年6月6日被告梁羽强行将原告从诉争房屋腾退。原告后以马XX及北京和正阳光科技发展有限公司为被告，起诉双方签订的《存量房屋买卖合同》无效，北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7867号民事判决书以马XX及和正阳光公司恶意串通确认双方2015年12月23日签订的《存量房屋买卖合同》。现有证据也证明被告和正阳光公司以350万元的购买价将诉争房屋出售给被告梁羽，明显存在恶意串通占有原告居住的房屋的恶意，梁羽还于2016年6月6日将原告一家强行赶走原告居住了一辈子的房屋，明显不合常理，严重损害了原告的合法权益。被告从来没有去看过房，原告一直居住在涉案房屋内，在原来判决书中有所体现。2016年6月6日，被告梁羽叫来30多个人强行将原告赶走，我们才知道这个房屋存在这么多不合法的交易，引发了这么多的诉讼。另外，根据我方调出的网签合同，可以看到很多合同条款为空白，只有成交价，没有交付的约定，也没有违约责任，房屋成交价为350万，远低于市场价600多万元。明显不合理。整个合同的签订目的就是为了转移房屋的产权。被告和正阳光公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因为合同具有相对性，原告与我方之间没有合同关系，原告无权主张合同无效。我方和梁羽之间是正常的买卖关系，没有违反法律规定。被告梁羽经本院合法传唤未能到庭参加法庭陈述、调查、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：付X1与马XX系夫妻关系，二人育有付立裔、付X2、付X3三名子女。2001年，因危旧房改造，付X1与东城区住宅发展中心签订两份《东城区海运仓地区危旧房改造就地安置协议书》，其中一份协议书确定安置房屋为海运仓XXX号（现为北京市东城区XXX号房屋，以下简称涉诉房屋）。2003年1月，付X1去世。其后，涉诉房屋产权登记在马XX名下，由马XX、付立裔、张秀敏、付X4居住。2015年12月23日，马XX与和正阳光公司签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1151485），约定和正阳光公司向马XX购买涉诉房屋，建筑面积66.35平方米，成交价格为350万元，付款方式为自行交割，马XX与和正阳光公司通过北京市海利盈房地产经纪有限公司居间介绍成交。2016年1月14日，和正阳光公司领取了涉诉房屋的所有权证。2016年3月10日，和正阳光公司与梁羽订立《存量房屋买卖合同》，约定梁羽向和正阳光公司购买涉诉房屋，成交价格350万元。2016年4月18日，梁羽领取了涉诉房屋的所有权证。2018年，付立裔向法院起诉马XX、和正阳光公司，要求：1、确认马XX与和正阳光公司签订的关于北京市东城区XXX号房屋（以下简称涉诉房屋）的《存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由对方负担；3、本案评估费由对方负担。法院作出（2018）京0102民初6912号民事判决，驳回了原告付立裔的全部诉讼请求。付立裔不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）京02民终7867号民事判决，以马XX与和正阳光公司恶意串通损害付立裔继承人利益为由撤销原一审判决，并确认马XX与北京和正阳光科技发展有限公司于2015年12月23日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1151485）无效。上述判决书生效后，付立裔认为和正阳光公司与梁羽订立《存量房屋买卖合同》仍然系无效合同，主张存在以下几点违背正常房屋交易的情况：一、梁羽在交易前没有实际查看房屋，但参与强制腾退涉案房屋；二、房屋交易价格过低。三、合同条款仅有成交价的约定，没有交付、违约等事宜的约定，违背常理。为证明其主张，原告提交2016年6月6日拍摄视频，以及2017年2月14日原告与案外人梁X的通话记录用于证明。和正阳光公司对于上述证据的真实性及证明目的均不予认可，主张其与马XX完成房屋交易后，马XX迟迟未能腾房存在纠纷，故没有采取收房措施。梁羽是否去现场看过房，因时间久远无法核实。公司为了合理避税，付款采用首付款现金105万元，银行汇款245万元的方式，且梁羽已经支付完毕。为证明其主张，和正阳光公司提交中信银行客户回单一份用于证明。该客户回单显示梁羽曾于2016年5月4日向和正阳光公司支付245万元，用途为个人贷款。原告对该证据的真实性不认可。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同应属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告梁羽经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利。根据双方陈述可知，涉案房屋交易存在以下不符合常理的情况：一、没有证据表明梁羽在购买房屋前进行实地考察。二、在无其他证据佐证的情况下，被告所述105万元购房款现金的来源以及去向均不明。而被告提交的245万元转账凭证记载用途为个人贷款，无法证明转款性质为购房款，亦无法证明梁羽存在真实的购房款支付行为。三、梁羽向和正阳光公司转账245万元的时间为2016年5月4日，晚于房屋过户时间（2016年4月18日），和正阳光公司在未收到购房款的情况下办理了房屋过户手续，明显违背正常的房屋交易习惯，也不符合通常情况下陌生人之间的交易常理。综上，根据现有证据，无法证明梁羽实际支付了购房款，且房屋买卖合同的履行存在诸多违背正常市场交易习惯的行为，结合（2019）京02民终7867号民事判决对于和正阳光公司恶意串通获取涉案房屋产权的认定，本院有理由相信和正阳光公司从马XX取得房屋产权后，在极短时间内处分房屋的行为系明显的恶意转移财产行为，且梁羽对于和正阳光公司的恶意转移财产行为进行了协助和配合，故二被告之间存在虚假的房屋交易行为，已经构成恶意串通，侵害了原告的房屋利益。故二被告签订的相关买卖合同应属无效，本院对于原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：确认北京和正阳光科技发展有限公司、梁羽于2016年3月10日就北京市东城区XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费70元，由北京和正阳光科技发展有限公司、梁羽负担，自本判决生效之日起七日内交纳。公告费按实际发生数额计算，由梁羽负担（自本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年一月十四日法官助理 姚岚书 记 员 李婷