广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2061号原告：广州虹虹羽教育科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区三元里大道447号217房。法定代表人：陈敏。委托诉讼代理人：钟玉婷，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市棕金资产管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区江燕路176号之六201—2房自编01。法定代表人：梁伟志。被告：广州北塬医疗器械有限公司，住所地广东省广州市荔湾区十八甫路103号308房法定代表人：陈智亮，职务总经理。委托诉讼代理人：陈思远，广东民道（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东民道（广州）律师事务所律师。原告广州虹虹羽教育科技有限公司（以下简称虹虹羽教育公司）诉被告广州市棕金资产管理有限公司（以下简称棕金资产公司）、被告广州北塬医疗器械有限公司（以下简称北塬医疗公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制并公开开庭进行了审理。原告虹虹羽教育公司的法定代表人陈敏及原告委托诉讼代理人钟玉婷，被告北塬医疗公司的委托诉讼代理人陈思远、易淑兰到庭参加了诉讼，被告棕金资产公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告棕金资产公司签订的《广州市房屋租赁合约》于2019年11月5日解除；2、判令被告棕金资产公司向原告退还房屋押金37200元及水电押金5000元；3、判令被告棕金资产公司向原告赔偿装修费损失100000元、空调移机费损失3000元、搬迁费损失8000元；4、判令被告棕金资产公司向原告赔偿经济损失和学生安置费损失100000元；5、判令被告棕金资产公司向原告赔偿违约金（253200元）的滞纳金（每日按2%的标准从2019年1月16日起计至实际完毕上述违约金之日止）；6、要求被告北塬医疗公司对上述诉讼请求2-5承担共同赔偿责任；7、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月10日，原、被告签订《广州市房屋租赁合约》，约定原告承租位于广州市海珠区江燕路176号之六201-2房自编03房，建筑面积约310平方米，用于商务办公、培训或仓库使用，租赁期限从2019年4月10日至2021年4月9日止，月租金为18600元，租金每年递增3%，物业管理费、水电费及其他费用另行缴纳，装修免租期为2017年4月10日至2017年5月9日，装修免租期后的第一个月租金在合同签订当天支付，之后每月10日缴纳当月租金。其中，房屋押金为37200元，水电保证金为5000元。签订合同当天，原告向被告缴纳了房屋押金37200元、水电押金5000元及2017年5月10日至2017年6月9日的租金18600元。涉案房屋交付时是毛坯状态，合同明确约定原告可根据经营需要进行装修。2017年4月10日，原告找到广州市维谊装饰设计工程有限公司进行装修并签订《装修合同》，约定装修总造价为272588.47元，原告依约支付了全部装修款项272588.47元。2019年9月1日，有两个自称是被告北塬医疗公司的员工上门要求原告及其他租户搬离，表示被告北塬医疗公司已在2018年拍卖下该物业，原告及其他租户表示我们都与被告签订租赁合同，被告北塬医疗公司无权要求我们搬离。2019年9月20日，被告北塬医疗公司在未告知原告及其他租户的情况下，强行停水停电。当时原告培训班上还有23位学生及6位老师正在上课，场面一度混乱，差点发生踩踏伤亡事件。原告报警求助并协同家长一起向管理处、居委会投诉。2019年9月21日，原告及其他租户找被告棕金资产公司协商处理，但是原告及其他租户无法联系被告棕金资产公司，手机号码全部失联，原告只好再次报警处理。2019年9月22日，仍然没有恢复水电，原告协同家长代表两人再次去管理处，后直到综治办的人员过来协助，水电才得以恢复。2019年9月23日，在居委会及管理处的组织下，被告北塬医疗公司、被告棕金资产公司、原告及其他租户在管理处开了一次协调会，会上被告棕金资产公司仍然表示原告及其他租户可以继续租用，而北塬医疗公司表示是被告棕金资产公司欺骗了其，要求原告及其他租户去经侦报案。但是，问题仍然没有解决。2019年9月24日，北塬医疗公司发布《公告》要求原告必须在2019年10月15日搬离，并表示如不搬离就强行拉闸。2019年10月11日，北塬医疗公司来到原告处，再次强行要求原告搬离。由于原告是从事舞蹈、托管培训的，有很多学生都是按月或者按学期缴纳费用，且都正在培训期间，原告强烈表示无法马上搬离，北塬医疗公司表示最多可延期到2019年11月5日，并强行让原告法定代表人签下限期搬离的承诺书。之后，原告查询得知，广州农村商业银行股份有限公司白云支行作为抵押权人为抵债将该物业进行拍卖，北塬医疗公司于2018年1月18日拍卖下该物业。但是北塬医疗公司于2018年1月18日通过拍卖取得该物业前后，被告棕金资产公司从未向原告披露过该事实，被告棕金资产公司作为出租人，应当事先就清楚该事实，且应当提前跟原告协商租赁是否继续或是否搬离的问题。由于被告棕金资产公司从未提前告知，且北塬医疗公司在强行要求搬离及阻碍原告生产经营的情况下，被告棕金资产公司还要求原告提前缴纳租金并表示原告可以继续租用。现北塬医疗公司的行为己导致原告完全不能使用该物业，且己提出限期搬离的命令。因此，原告与被告棕金资产公司签订的《广州市房屋租赁合约》的合同目的己无法实现，双方合同于2019年11月5日解除。另外，根据双方签订的《广州市房屋租赁合约》第十二条、第二十四条、第二十六条约定及有关法律规定，被告棕金资产公司己构成根本违约，除应当退还房屋押金及水电押金外，还应当赔偿给原告装修费、学生安置费以及搬迁导致的全部经济损失。综上，被告的行为己构成严重违约，原告有权利要求被告退还房屋押金、水电押金及赔偿装修费、搬迁费及其他经济损失。为了维护自身合法权利，原告诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。被告棕金资产公司没有提出答辩意见及提供证据，也没有到庭参加诉讼。被告北塬医疗公司辩称：一、针对原告的诉讼请求，本案原告与被告棕金资产公司的租赁合同，由始至终都没有得到涉案房屋权利人的确认，至始无效。2016年8月16日农商行白云支行取得涉案房屋的产权证。2018年6月6日，我方通过合法的途径取得房屋的产权，我方以及农商行白云支行没有授权被告棕金资产公司将涉案房屋租赁，且本案原告也没有证据证明其取得授权。因此，根据合同法相关规定，该租赁合同是无效的，原告无权使用房产，也没有权要求赔偿损失。二。涉案房屋是在抵押之后进行出租的，抵押权实现之后原来的租赁对受让人不具有约束力，从原告提供的证据，广州辰淳贸易有限公司于2013年5月1日承租该涉案房产，涉案的房产已于2012年11月2日抵押在农商行白云支行，农商行白云支行在2016年8月12日取得产权证，根据法律规定抵押财产抵押后所签订的租赁合同对新的受让人不具有约束力。因此，该租赁合同自2016年8月12日之后肯定没有发生效力。三、我方并不是原告主张租赁合同的出租人，没有收取过费用，也没有合同关系，我方没有义务赔偿。四、原告在起诉状之中自认清楚涉案房屋物权变更的情况，但是没有跟我方签署任何合同而继续占用房产，导致我方迟迟不能使用房产，我方会另案起诉追讨相关的损失。经审理查明：广州佐运贸易有限公司（出租人、甲方）与广州辰淳贸易有限公司（承租人、乙方）于2013年5月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，其载明：甲方同意将坐落在海珠区江燕路176号之六201-2房号的房地产（房地产权证号码08××53），建筑面积合计约1590.03平方米出租给乙方作商业用途使用；自2013年5月1日至2013年10月31日为装修免租期，2013年11月1日至2018年4月30日每月租金为37000元，2018年5月1日至2020年4月30日每月租金为50000元，2020年5月1日至2022年4月30日每月租金为51000元，2022年5月1日至2023年4月30日每月租金为52000元；乙方向甲方缴纳壹拾万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋，每逾期一日须按月租金额的1%向乙方支付违约金；租赁期间转让该房屋时，须提前三个月（不少于3个月）书面通知乙方；其他约定：1、2013年11月1日至2018年4月30日租金总额为人民币贰佰万元整，由乙方向甲方一次性缴纳；2、甲方同意乙方根据经营需要对房屋进行间隔及装修；3、租赁期间，乙方可以将房屋转租给第三方，转租期间的租金由乙方收取；等。2016年10月15日，广州辰淳贸易有限公司（出租人、甲方）与被告棕金资产公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，内载：鉴于甲方已于2013年5月1日与广州佐运贸易有限公司签订了海珠区江燕路176号之六201-2房屋租赁合同，并在当地国土和房管部门办理了房屋租赁登记备案，租期至2023年4月30日为止。同时，甲方拥有这房屋的转租权。现乙方有意承租该房屋之1100㎡，甲乙双方根据国家、省、市有关法律、法规及有关规定，本着平等、自愿的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。甲方同意将坐落在海珠区江燕路176号之六201-2房的房地产（业主为广州佐运贸易有限公司、房地产权证号码08××53）转租给乙方作商业用途使用，建筑面积1100㎡。自2016年10月12日至2016年12月31日为装修免租期，2017年1月1日至2018年4月30日每月租金为33000元，2018年5月1日至2019年4月30日每月租金为34650元，2019年5月1日至2020年4月30日每月租金为36382元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为38201元，2021年5月1日至2022年4月30日每月租金为40111元，2022年5月1日至2023年4月30日每月租金为42117元；注：上述月租金为甲方实收数额，不含税不开发票，甲方收款后开具收款收据。乙方签约时须向甲方交纳订金人民币伍仟元整（￥5000元），甲方在10天内安排清理租赁场地原来遗留的建筑废料后，乙方向甲方交纳两个月租金陆万陆仟元整（￥66000）的押金（含订金）；在租赁期满且乙方退出场地后当天，甲方将押金无息退回乙方。甲方负责协调水电到该场地供乙方使用，乙方负责该场地物业管理费、水费、电费等其他费用。甲方依照合同约定将房屋交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日须按月租金额的1%向乙方支付违约金。在合同期内，乙方有权将所租场地的全部或部分转租给第三方，但应在事后及时知会甲方。本房屋现为空置状态，乙方可根据经营需要进行装修（不得损坏房屋结构和外观），并自行办理经营牌证、装修施工、消防备案等所需手续，必要时甲方积极给予协助；等。2017年4月10日，被告棕金资产公司（甲方）与原告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合约》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区江燕路176号之六201-2房自编03号建筑物，建筑面积合计约310平方米租给乙方；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方不得改变场地用途；甲、乙双方同意租赁期限由2017年4月10日至2021年4月9日止。甲乙双方同意上述场地建筑物（面积约310平方米）月租金按18600元/月计算（以上单价不包税票）。自第2年（即2018年4月10日至2019年4月9日）起，以每年度同一个月应收租金为基数，按每年递增3%的标准交纳租金，免租期为2017年4月10日至2017年5月9日；装修免租期后的第一个月租金在合同签订当天支付，以后乙方须于每月10日之前交付当月租金给甲方。乙方以现金方式（或银行卡转账）交租金，甲方出收据给乙方。依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。签订合同当日，乙方即交付三个月租金的保证押金合计人民币37200元作为租赁保证金，本户（表）水、电保证金5000元作为水电保证金；所有保证金于整个合约履行期内，乙方不得将其抵作租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该押金用于抵偿；如承租人无上述情况发生，本合同到期满，押金不计利息由甲方如数退回给乙方。甲方应按约定向乙方提供租赁场地，并提供与业主第一手合同原件一致相符的合同复印件，房产证复印件，业主营业执照复印件、法院拍卖公告复印件、第一次消防验收意见书及布点图各—份，并保证文件资料的真实可靠；甲方有权在事先通知乙方后，随时进入乙方所租赁的场地检查房屋结构及固定设备，以便于履行对房屋使用安全监督义务…甲方对租赁物及场地行使全面的管理权及收益权；以上条款如甲方单方面违约，应向乙方支付经济损失费（装修费和学生安置费）。租赁期间，乙方可以根据需要对该租赁物进行内部装修，但乙方的装修方案需获甲方书面同意后，并缴纳装修押金（￥5000元）方可进行施工，装修工程完毕后退还乙方；乙方的装修材料必须取得消防及环保的合格认证，其施工应接受甲方监督管理，装修费由乙方承担；乙方在租用单位内增加的固定装修，设备安装（包括门、室内间隔、天花及其它设备、设施）等物，在合同期满后不得拆除；自购空调及电气设备在乙方解除合同时需征得甲方同意才可以拆除搬离，否则甲方有权限制乙方所有物品搬离租赁场地。甲方不履行本合同规定的义务或严重违反本合同的约定造成该场地不能正常营业的，乙方有权终止合同，并按约定向甲方索赔。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一日按应付金额的2%支付滞纳金。租赁期内，如遇或不可抗力事件，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担。本房屋现为毛坯状态，乙方可根据经营需要进行装修（不得损坏房屋结构和外观），并自行办理经营牌证、装修施工，消防备案等所需手续，必要时甲方积极给予协助。乙方在签署本合同前，已知晓该物业业主和租赁方关系、楼龄、用途、水电、消防等实际情况，同意按现状承租，并自行承担相应风险；等等。被告棕金资产公司于2017年4月8日向原告出具两张收据，分别载明：收到陈敏（虹虹羽教育科技有限公司）交来租赁江燕路176号之六201-2自编03房押金37200元、水电押金5000元（合同期完成不计利息退回），金额总计为42200元；收到陈敏（虹虹羽教育科技有限公司）交来租赁江燕路176号之六201-2自编03号2017年4月10日至2017年6月9日租金（壹個月），金额为18600元。原告为了证明其主张，又提供以下证据：1、装修合同（原件）；2、装修工程预算表（原件）；3、收据（原件）；4、产品质量监督抽查检验报告（原件）；5、检验报告（原件）；6、来源于证据18在2019年9月20日的视频截图图片（打印件）；7、报警回执（原件）；8、会议签到表（复印件）；9、公告（原件）；10、关于请求政府协助报告（原件）；11、来源于证据18在2019年10月11日的视频截图图片（打印件）；12、承诺书（原件）；13、广州产权交易所的竞拍成功信息及竞拍交易信息（打印件）；14、原告员工与被告棕金资产公司员工微信聊天记录截图（打印件）；15、广州市棕金资产管理有限公司租金收款收据（原件）；16、2019年11月6日至9日租金3000元的收据（原件）；17、微信转账凭证及收款收据（打印件）；18、2019年9月20日停水停电视频、2019年9月21日被告北塬医疗公司将场地反锁的视频、2019年10月11日被告北塬医疗公司要求原告立即搬离的视频、各租户无法正常使用场地的视频（原件，来源于原告的监控录像）。上述证据反映的内容概要如下：1、2017年4月10日，原告与案外人广州市维谊装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，并委托该公司对涉案房屋（即海珠区江燕路176号之六201-2房自编03房）进行装修（工程名称为燕子岗培训中心装饰工程），由此原告向该公司支付工程款合计为272588.47元。2、原告法定代表人陈敏于2019年9月21日向南石头街派出所报警而获得报警回执，原告与两被告于2019年9月23日分别派出代表人员与其他单位（比如琪玲、共鸣等）的人员进行会议。3、被告北塬医疗公司于2019年9月24日向原告发出公告，载明：我司已于2019年9月10日向你方发出搬离我司物业的公告，要求你方于2019年9月13日前搬离我司物业，你方至今无视我司正当要求，执意侵占我司物业。现我司再次严令通知你方：限令你方于2019年10月15日前搬离我司物业，否则需承担由此所产生的法律法律并向我司赔偿全部损失，我司保留一切向你方追索责任及赔偿损失的权利。4、广州产权交易所网站显示：海珠区江燕路176号之六江燕路商铺于2017年11月24日开始挂牌转让，建筑面积为1590.03平方米，在2018年1月18日有过网络竞价，当时起始价为1577.31万元，在“重大事项及其他披露内容”项中显示：资产存在纠纷，该资产已于抵债前出租予广州辰淳贸易有限公司，且该公司已出租500平方米给他人经营“共鸣画室”，租期10年（租赁合同由法院提供，租期从2013年5月1日至2023年4月30日），租金信息不详，转让方已通知该租户提供租赁合同信息，但租户目前并不配合转让方工作。5、2019年5月7日至9月20日，原告人员通过微信与被告棕金资产公司人员进行事务沟通，双方也通过微信进行租金、水电费的核对与交收。被告棕金资产公司向原告出具2017年6月1日至2019年9月5日的收款单据，该些单据记录着当月的档位费（即租金）与前一个月的水电费用，其中2019年7月至8月档位费金额与前述微信聊天记录所提及的2019年7月至8月租金支付的金额一致。6、原告为了证明其自2019年11月5日开始从涉案房屋搬离到2019年11月10日将全部物品搬离完毕所花费的搬迁费用6410元，提供多张微信转账截图以及一张《收款收据》，其中微信转账截图显示：货拉拉分别于2019年11月4日、11月9日收到280元、660元（该笔款项备注为货拉拉搬运费）及2000元；专业钻孔切割李师傅于2019年11月5日收到320元，晴天小凯也于当日收到2200元。该《收款收据》是由广州市海珠区江艺不锈钢玻璃经营部于2019年11月14日开具，载明：今收到改栏杆安装950元。上述费用共计为6410元。7、原告于2019年10月11日出具一份书面材料载明：原告承租于贵公司位于海珠区江燕路176-6二楼203场地经营，因我中心主要从事舞蹈、托管培训，我中心承诺2019年11月5日前搬离贵公司物业，并结清物业管理水电费，否则后果自负。8、原告为了证明其在搬离期间向被告北塬医疗公司支付2019年11月1日至10日的租金，提供一张收据，其内容为：兹收到虹宇教育交来11月6日至9日租金3000元，经手人某某等内容。被告北塬医疗公司对上述证据的质证意见：对证据1-3认为由于原告没有得到房屋权利人同意进行的装修，该损失由其自行承担；对证据4、5真实性不认可；对证据6、7认为在2018年6月6日被告北塬医疗公司成为涉案房屋权利人却未收到任何收益，停水停电是保障权利手段，也是无奈的选择；对证据8认为原告与两被告没有达成一致意见，对证据9、11、12的真实性确认；对证据10认为与其无关；对证据13的真实性认可，证明目的不认可；对证据14认为其不是合同当事人，不认可租金金额；对证据15、16的三性不认可；对证据17的合法性、关联性不认可；对证据18认为其与租户沟通无果后迫不得已采取停电措施后又很快恢复供电，属于维护自身合法权利的措施，且原告在视频称场地无法使用与事实不符。被告北塬医疗公司为了支持其抗辩意见，提供以下证据：1、他项权证（复印件）；2、编号为粤（2016）广州市不动产第03222470号的《广州市不动产权证》（复印件）3、成交确认书（原件）；4、税收完税证明（原件）；5、编号为粤（2018）广州市不动产第03212265号广州市不动产权证的查册表（原件）；6、两份公告（自行拍摄的照片打印件）；7、自制的说明图（图片打印件）。上述证据反映的内容概要如下：2012年11月2日，广州市海珠区江燕路176号之六201-2房的房地产权属人为广州佐运贸易有限公司，抵押权人为案外人广州农村商业银行股份有限公司白云支行。上述房产在2016年8月12日依据（2013）穗荔法执字第2474-3号协助执行通知书登记在案外人广州农村商业银行股份有限公司白云支行名下。2018年1月19日，广州农村商业银行股份有限公司羊城支行（转让方）、被告北塬医疗公司（受让方）与广州产权交易所（交易机构）签订成交确认书，载明由被告北塬医疗公司以18603100元受让位于海珠区江燕路176号之六江燕路商铺。2018年6月6日，广州市海珠区江燕路176号之六201-2房登记在被告北塬医疗公司名下。原告对上述证据的质证意见：对证据1-3的真实性确认，不认可证据1、2的关联性；对证据6中第一份公告（时间为2019年9月10日）不认可，对第二份公告（时间为2019年9月24日）真实性认可，对证据8不认可。另查，原告因催讨未果后于2019年10月23日提起本案诉讼，后经诉前联调程序未果，本院于2020年1月6日立案受理。在诉讼过程中，本院于2020年3月9日向被告棕金资产公司送达诉讼材料；原告于2020年4月2日向本院提出追加北塬医疗公司为本案被告的申请，本院于2020年4月13日追加北塬医疗公司为被告并于4月17日向其送达诉讼材料。关于本院审理的广州琪玲进出口有限公司诉棕金资产公司、梁伟志、第三人北塬医疗公司租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0105民初36255号，经审理后本院于2020年10月26日对上述案件作出（2019）粤0105民初36255号民事判决。被告棕金资产公司在上述案件中确认：当时涉案房屋产权人是广州佐运贸易有限公司，由该公司出租给广州辰淳贸易公司，广州辰淳贸易公司又出租给被告棕金资产公司，现在涉案房屋的产权人是北塬医疗公司。基于此，本院对原告所提交的2013年5月1日《广州市房屋租赁合同》（复印件）及2016年10月15日《房屋租赁合同》（复印件）的真实性予以确认。在诉讼中，原告与被告北塬医疗公司确认：1、涉案房屋的地址广州市海珠区江燕路176号之六201-2房自编03房；2、原告于2019年11月9日搬离涉案房屋。在庭审中，原告主张其与被告棕金资产公司所签订的租赁合同于2019年11月5日解除的依据是：1、基于被告北塬医疗公司的强制要求，原告出具的书面承诺已明确在2019年11月5日搬离涉案房屋。2、由于涉案房屋无法使用，无法实现合同目的，虽然没有向被告棕金资产公司发出解除通知，但是两被告的行为以及原告与两被告多次沟通的情况均明确表明2019年11月5日涉案合同已正式解除。3、原告在2019年10月23日提起诉讼，这也表明原告已经向被告棕金资产公司提出解除租赁合同的事实。关于被告北塬医疗公司申请调查海珠区江燕路176号之六201-2房在广州佐运贸易有限公司与广州辰淳贸易有限公司签订《广州市房屋租赁合同》之前的权属与抵押情况的事宜，经审查后由于在确认涉案《广州市房屋租赁合同》真实性与双方明确涉案房屋地址的情况下，被告被告北塬医疗公司该项调查申请与本案事实没有必然关联，故本院对此不予准许。再查，原告系自然人独资有限责任公司，于2015年8月28日成立，注册资本为50万元，经营范围为：教育咨询服务、音乐辅导服务、舞蹈辅导服务、表演艺术辅导服务等；其法定代表人陈敏为自然人股东。被告棕金资产公司系自然人独资有限责任公司，于2015年11月23日成立，注册资本为1000万元，经营范围为：资产管理（不含许可审批项目）、房地产估价、物业管理、房屋租赁等；其法定代表人梁伟志为自然人股东。被告北塬医疗公司系自然人投资或控股的有限责任公司，于2015年12月24日，注册资本为100万元，经营范围为：商品批发贸易（许可审批类商品除外）、商品零售贸易（许可审批类商品除外）、技术进出口、房屋建筑工程施工、消费设施工程涉及与施工等。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、收据、广州市不动产权证、微信转款记录及当事人陈述等予以证实。本院认为：结合双方诉辨意见，本案争议焦点在于原告与被告棕金资产公司签订的《广州市房屋租赁合约》是否有效。原告举证证实其与被告棕金资产公司签订《广州市房屋租赁合约》是双方真实意思表示且合法有效的事实，被告棕金资产公司没有到庭提出抗辩意见及提供证据，应承担举证不利的法律责任，故本院对原告陈述的上述事实予以认定。被告北塬医疗公司并非合同当事人，且没有举证证实上述合同存在法定无效情形，故其抗辩意见不足，本院对此不予采纳。原告与被告棕金资产公司签订的《广州市房屋租赁合约》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告现主张因为被告北塬医疗公司的行为导致其无法继续经营从而要求解除租赁合同，根据原、被告双方的陈述及提交的证据，可反映出原告所主张的上述事实，且被告棕金资产公司对此没有举证予以反驳或推翻，故本院对原告的主张予以采信。被告棕金资产公司作为出租人有义务保障原告在租赁期限内正常稳定地使用租赁物，但被告棕金资产公司并未切实履行该义务，故原告要求解除其与被告所签订涉案租赁合同的诉请，于法有据，本院对此予以支持。关于原告所主张解除合同的时间，虽然原告主张涉案合同应在2019年11月5日（即其搬离涉案房屋之日）解除，但其未能举证其已向被告棕金资产公司发出正式解除合同的告知函，现有证据也未能反映出该该事实，故原告主张涉案合同在2019年11月5日解除缺乏相应理据，本院对此予以调整，应将被告棕金资产公司收到本案诉讼材料之日（即2020年3月9日）确定为涉案租赁合同解除的时间较为妥当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，结合上述分析，被告棕金资产公司未能保障原告在租赁期内正常使用租赁物，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告棕金资产公司退还租赁保证金37200元及水电保证金5000元的请求，本院对此予以支持。关于装修损失的问题，现原告确认其对于涉案房屋支出的装修费为100000元，并提供了装修合同、收款收据等证据予以证明，被告棕金资产公司对此没有提出质证，也没有举证予以反驳或推翻，故本院对此予以确认。涉案租赁合同中约定的租赁期限为48个月，根据现有证据本院认定原告实际使用涉案房屋至2019年11月初（共29个月）及原告装修费用为272588.47元。因此，被告棕金资产公司应当赔偿原告的装修费为164688.87元（272588.47÷48×29），现原告主张被告棕金资产公司赔偿剩余租期的装修损失100000元，没有超过上述金额，故本院对该项诉请予以支持。关于搬迁费、空调移机费损失的问题，现原告提供的搬迁时产生费用6410元的证据确实能反映出搬迁费用的产生，现亦没有反证予以推翻，同时该项费用的产生亦属合理；但是，原告所主张的空调移机费并没有相关单据或支付凭证予以证实，且现有证据只反映出原告花费6410元并非原告所主张的8000元。因此，本院对原告要求的搬迁费予以调整，确定以6410元为限，超过部分不予支持；而对于空调移机费损失的请求因缺乏依据，本院对此不予支持。关于原告要求经济损失和学生安置费100000元的问题，根据合同约定被告棕金资产公司违约需负担学生安置费，但原告对此没能提供切实有效的证据证实其具体费用和损失多少，现亦没有证据能证实该项费用如何发生以及实际产生是否为100000元，故该项诉请缺乏具体依据，无法确定金额，本院对该项诉请不予支持。关于原告要求被告赔付滞纳金的问题，按照合同约定滞纳金是在确定责任后十日内未能付清违约金或赔偿金才产生的，由于双方没有通过协议、合同或其他约定来确定责任，现只是由原告拟通过诉讼来确定双方责任以及给付钱款情况。然而，本案尚未由法院作出生效判决予以确定，原告现主张该项诉请尚不合时宜，也未能符合合同约定，故本院对此不予支持。关于被告北塬医疗公司的的责任问题，现原告基于租赁合同纠纷提起本案诉讼且主张解除涉案租赁合同，而被告北塬医疗公司并非涉案租赁合同的相对方，故原告要求其承担连带责任的请求依据不足，本院对此不予支持。若原告认为被告北塬医疗公司非租赁关系的行为对其造成侵害，可另寻法律途径处理。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案租赁合同的订立和履行均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定，而不应适用我国民法典的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州虹虹羽教育科技有限公司与被告广州市棕金资产管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合约》于2020年3月9日解除。二、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还租赁保证金37200元及水电保证金5000元给原告广州虹虹羽教育科技有限公司。三、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿装修费损失100000元给原告广州虹虹羽教育科技有限公司。四、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿搬迁费6410元给原告广州虹虹羽教育科技有限公司。五、驳回原告广州市棕金资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5098元，由被告广州市棕金资产管理有限公司负担受理费2992元，由原告负担受理费2106元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴哲伟二〇二一年一月二十二日书记员  汪嘉敏林秋杰