湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10385号原告:陈鑫华，女，1978年7月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：廖敦龙，湖南芸生律师事务所律师。被告:金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号方茂苑二期15栋5层，统一社会信用代码：91430100MA4Q677R5U。负责人：赵强。被告：金茂商业房地产（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道88号7层701室，统一社会信用代码：91310115MA1K3JGE1Q。法定代表人：李从瑞。二被告委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：邓海卓，湖南金州律师事务所实习律师。第三人：许荣梁，男，1996年12月30日出生，汉族，住福建省晋江市。第三人：湖南余工装饰设计有限公司，住所地长沙市雨花区香樟路819号万坤图商业广场1幢21层3#2119房，统一社会信用代码：914301023206047007。法定代表人：朱善如。委托诉讼代理人：严坷，湖南前进律师事务所律师。第三人：李欢，女，1988年9月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：严坷，湖南前进律师事务所律师。原告陈鑫华与被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司、金茂商业房地产（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序审理。后本院依法追加了许荣梁、湖南余工装饰设计有限公司、李欢为本案第三人参加诉讼。本案于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈鑫华及其委托诉讼代理人廖敦龙，被告金茂商业房地产（上海）有限公司、金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人刘佑权、邓海卓，第三人许荣梁，第三人湖南余工装饰设计有限公司、李欢的委托诉讼代理人严坷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鑫华向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除铺位租赁合同关系；2、判令被告返还原告租赁保证金231801.96元；3、判令被告赔偿原告商铺财物损失354762元；4、判令被告赔偿原告鉴定费、评估费18000元；5、判令被告赔偿原告律师费10000元；6、判令被告赔偿原告保洁费用1100元，(2、3、4、5、6项合计615663.96元）；7、判令铺位租赁合同解除后由被告对长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层的Ｌ133、Ｌ134铺位的装修进行拆除；8、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月21日，原告与被告签订《铺位租赁合同》。由原告承租被告长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层的Ｌ133、Ｌ134铺位，经营［Ｄｏｎｏｒａｔｉｃｏ、ＲｉｖｅｒＴｏｏｔｈ］品牌服饰用。2020年6月8日，因被告二楼商铺有商户拆除装修，导致原告天花板5处穿孔，天花板有水泥、沙石掉落至原告店铺。2020年6月9日楼上弄坏消防喷淋头，致使原告店铺泡水，受损严重。被告对原告受损财物进行了部分登记。事后原告将《受损物清单》发送给被告，并要求对商铺安全情况、损失情况进行鉴定、评估。被告没有理会。2020年6月19日原告委托鉴定机构进行鉴定，委托评估公司对损失进行评估通知被告到场，被告也未予回复。经鉴定、评估，原告因被告商铺漏水，财物损失354762.00元，另支出鉴定、评估费18000.00元，店铺清洁费1100元，律师费10000元。原告多次要求被告支付，被告均不同意。原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，其应当承担相应的违约责任。现原告根据相关法律之规定，具状法院，望法院判如所请，以维护原告的合法权益。两被告辩称，一、根据双方签订的《长沙金茂览秀城铺位租赁合同》第25.2条、第23.1.7条：非因甲方原因使乙方铺位内设施不能运行，甲方无须承担损害赔偿责任。乙方同意，甲方不对非因甲方之疏忽或过错而导致的物业（包括铺位）内任何地方发生烟火、水淹、或漏水或漏电而引致的后果承担赔偿及其他法律责任。因此，被告不应承担因为第三方侵权导致的原告在铺位使用过程中的天花板穿孔、漏水造成的损失。原告不能依据与被告之间的租赁合同而要求被告承担损失，而因以侵权损害为由要求第三人承担铺位受损造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条：【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。被告作为出租人，交付的房屋符合正常运营的使用条件，且，在双方已经约定被告不承担责任的情况下，被告在原告铺位受损后也已经积极及时进行了维修，保证了原告对铺位的使用，已经尽到了合理的义务，不存在任何违约行为，不应当承担原告在经营使用的过程中因第三方侵权导致的相关责任。二、原告的损失不能确定，且后续扩大造成的损失应由原告自行承担。首先，原告委托的鉴定机构并没有能鉴定衣服、沙发等受损的资质，且鉴定机构鉴定结论出具的依据是原告自行提供的价格数据和运营数据，没有经过核实和其他证据支撑。且，根据双方签订的《长沙金茂览秀城铺位租赁合同》第23.2.6条：乙方应自行负责该铺位内的保安、保管、防火和防盗。自6月13日维修验收合格后，原告拒不开业也没有尽到自行保管的义务，造成的物品发霉等后续损失应该由原告自行承担。最后，原告已经将受损的物品自行处理，后续想要鉴定损失也无法查明。原告作为起诉方应当负有证明自己损失的举证义务，但原告将受损物品自行处理了，不仅不能查清楚损失的具体数额，也没有尽到原告本身的举证义务。综上所述，原告以房屋租赁合同为由要求被告承担损失是完全错误的，本次损失是由第三人造成的侵权损失，在原被告双方已经约定、被告无任何违约、侵权方已经明确，且明确表示愿意承担损失的情况下，原告应当向侵权方要求赔偿，被告不承担因第三人侵权造成的原告的损失。且原告既不能确定自身的损失，也未及时履行自己的举证义务，更没有尽到自己的保管义务造成了扩大的损失，因此，不论是被告还是第三方侵权人都不应承担责任。关于租赁保证金，被告在原告将场地交付，租赁期满（2020年11月16日）完成合同约定的清场义务后被告愿意将租赁保证金退还给原告，至于其他的鉴定费、评估费、律师费、保洁费不应由被告承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人许荣梁述称，2020年6月8日晚上施工情况：2020年5月31日与被告解除合同，后剩余的装修毛坯是委托余工装饰进行恢复，6月8日发生漏水是由于商城的喷淋头余工装饰施工不当，导致损坏漏水，渗透到楼下，在当晚余工装饰及被告、楼下方采取了立刻处理措施，表明第三人许荣梁在积极应对处理。次日清晨与商场方联系沟通及接下来处理事宜。第三人许荣梁与余工装饰沟通积极配合商场与原告解决损坏的维修及一些修补。6月13日商场已经通过验收，但由于原告自己不愿意开业，所以第三人许荣梁是不认可原告提出的赔偿方案，至于渗水导致店铺的衣服、固定资产受损，有余工装饰、原告、商场现场协商处理，当时第三人许荣梁在修护已经结束后，余工装饰愿意承担清洗费用，如确实无法清洗，余工装饰愿意承担受损方的出厂价的成本进行赔付。但是原告并没有积极的配合商场、余工装饰、许荣梁协商处理，反而是自行找到第三方鉴定要求赔偿30余万元，第三人许荣梁不予认可。第三人湖南余工装饰设计有限公司、李欢述称，1、事情发生后，被告2020年6月8日即向第三人湖南余工装饰设计有限公司发送了安全《隐患整改通知书》，且第三人亦及时对原告的铺面进行修复并通过验收，原告的商铺已经符合开店营业的标准，但原告拒不接受并且漫天要价，故意拖延拒不开店营业，由此造成的损失应由原告自行承担。2、第三人湖南余工装饰设计有限公司多次在被告的组织下与原告进行协商，亦于2020年6月16日向原告送达了《达衣岩施工恢复及赔偿意见书》，明确表示愿意承担合理的赔偿责任，系原告拒不接受。3、原告向法院提交的鉴定意见既不符合法律规定的鉴定程序，依据的数据也严重失实。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。因此，原告应当在起诉后向法院申请鉴定，因此该份鉴定意见不符合法律规定，不具有合法性，因此，被告（第三人）均无需承担原告所支出的鉴定费用；第二，鉴定意见中的价格评估结论书中所谓价格评估，道具损失清单皆未附道具实际购买发票或相应单据，真实性无法确认，服装损失清单中损失的计算是以服装标价为对照依据，亦不具有真实性，同时，门店装修费用系“通过市场调查和测算分析”，并非已经实际发生的费用，即使要计算，也应当进行勘测，以实际情况为准，因此鉴定意见中存在多处失实，不应作为定案根据。送上所述，第三人湖南余工装饰设计有限公司认为，原告提供的证据无法证明其遭受的损失为354762元，应当承担举证不能的不利后果，故被告（第三人）无需对被告人进行如此高数额的赔偿。经审理查明：2019年10月21日，原告（乙方）陈鑫华与被告（甲方）金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司签订《长沙金茂览秀城铺位租赁合同》约定，甲方同意将位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层的Ｌ113、114铺位出租给乙方使用，该铺位租赁面积278平方米。租赁用途为仅供乙方以［Ｄｏｎｏｒａｔｉｃｏ、ＲｉｖｅｒＴｏｏｔｈ］品牌服饰用。租赁期限为共计12月，2019年11月17日至2020年11月16日。租赁保证金为231801.96元。该合同第二十五条约定，乙方同意，甲方不对因非甲方之疏忽或过错而导致的包括以下事件在内的各类事件而引起的任何后果向乙方或乙方的雇员、铺位的经营人、占用人、以及包括访客及顾客在内的第三方（下称“第三方”）承担赔偿及其他法律责任：25.2.1物业（包括铺位）内之机电系统、电梯、扶梯、供排水、煤气（或天然气）等系统的泄露、故障或失灵；25.2.2物业（包括铺位）内任何地方发生烟火、水淹或漏水或漏电而引致的后果；25.2.3高层单位跌下杂物之损害；25.2.4其他超出甲方管辖范围或在甲方合理的经营、控制、预防措施范围以外或将物业其他地方出租于任何人及意外事件导致的任何损失及人命伤亡。合同签订后原告向被告支付了租赁保证金231801.96元。另，2020年5月30日，被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司与第三人许荣梁就第三人许荣梁租赁长沙金茂览秀城L238铺位签订《解约协议书》。后第三人许荣梁委托第三人湖南余工装饰设计有限公司对装修毛坯进行恢复。根据原告在诉状中的陈述以及被告提交的证据显示，2020年6月7日施工时将楼板打穿三处，6月8日施工时又将消防喷淋管道破坏，导致喷淋水泄露，将本案原告经营的达衣岩店铺浸泡，造成该店铺受损。后原告委托了评估机构对损失进行了评估。现原告认为被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司构成违约，双方协商未果，酿成纠纷，原告遂诉至法院。以上事实有原告提交的《长沙金茂览秀同城铺位租赁合同》、《收据》、《被告房屋漏水视频》、《关于RiverTooth&Donoratico营业场所被水浸泡的函》、《关于RiverTooth&Donoratico被要求恢复营业的函》，被告提交的《长沙金茂览秀城铺位租赁合同（L238）》、《L238铺位（HOZZS）解约协议书、拆铺施工申请表、施工人员信息、施工许可证等》、《微信聊天记录》、《6月8日、6月13日安全隐患整改通知书》、《6月8日、6月11日长沙金茂览秀城沟通访谈记录表》、《关于RiverTooth&Donoratico被要求恢复营业的函》、《达衣岩装修施工方案》、《验收单》、《长沙金茂览秀城L133-34Donoratico、RiverTooth限期恢复营业的催告函、物流信息》、《达依岩施工恢复及赔偿意见书》及第三人湖南余工装饰设计有限公司提交的《照片》7张等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为,被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司与原告陈鑫华签订《房屋租赁合同（商业）》,为双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。就原告陈鑫华的各项诉讼请求,本院逐一予以说明。关于原告提出与被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司解除铺位租赁合同关系的诉讼请求，原告在庭审中陈述租赁期限为2019年10月21日至2020年11月16日，被告代理人在庭审中陈述，合同已经到期。本院认为合同的解除分为约定解除和法定解除，具体到本案而言，双方的租赁合同约定，乙方同意，甲方不对因非甲方之疏忽或过错而导致的包括以下事件在内的各类事件而引起的任何后果向乙方或乙方的雇员、铺位的经营人、占用人、以及包括访客及顾客在内的第三方（下称“第三方”）承担赔偿及其他法律责任，其中就包含了物业（包括铺位）内任何地方发生烟火、水淹或漏水或漏电而引致的后果，故本案并不符合约定解除或法定解除合同的条件，且至本案开庭之日即2020年11月20日本案所涉租赁合同已到期，双方亦无续签的意思表示，该合同的权利义务终止。综上，本院对原告要求解除合同的诉讼请求依法不予支持。关于原告提出要求返还保证金231801.96元的诉讼请求，虽合同约定在合同终止后三个月退还到原告在租赁条件下指定的银行账户，但本院认为合同已经终止将近两个月，亦为减轻当事人诉累，本院认为该231801.96元可返还给原告。关于退还该保证金的主体，《中华人民共和国公司法》第十四条，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。应首先由收取保证金的主体即被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司返还，如被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司不能返还的情况下由被告金茂商业房地产（上海）有限公司承担返还责任。关于原告提出的判令被告赔偿原告商铺财物损失354762元、赔偿原告鉴定费、评估费18000元、赔偿原告保洁费用1100元的诉讼请求。根据庭审查明的事实,案涉房屋漏水并非出租人原因导致,属于第三方侵权造成,该侵权问题造成的损失与本案属于不同的两个法律关系,原告应通过另行主张解决,对此本案不作处理。关于原告请求被告支付律师费10000元的诉讼请求，本院认为原告并未提交证据证实该费用的实际发生，故本院对该诉讼请求依法不予支持。关于原告提出铺位租赁合同解除后由被告对长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层的Ｌ133、Ｌ134铺位的装修进行拆除的诉讼请求，本院认为根据原告与被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司之间的租赁合同约定，除经甲方书面同意，退房时乙方应将铺位恢复原状，即拆除乙方所作的装修，将铺位及其辅助设施还原至交付时的交接条件，并保持完好无损（正常损耗除外）,交回给甲方，根据该约定，应由原告将所租赁商铺复原交还给被告，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条,《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司在本判决生效之日起五日内日返还原告陈鑫华保证金231801.96元；二、如被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司未能履行第一项返还义务，则由被告金茂商业房地产（上海）有限公司承担返还责任；三、驳回原告陈鑫华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4978元，由原告陈鑫华承担2489元，被告金茂商业房地产（上海）有限公司长沙分公司、金茂商业房地产（上海）有限公司承担2489元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年一月十四日法官助理林青曼书记员解秋阳