陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14144号上诉人（原审原告、反诉被告）:西安皓方酒店管理有限公司，住所地西安市（101室、301室、401室、501室）。法定代表人：高红卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘改赞，陕西省老法律工作者协会法律工作部工作人员。委托诉讼代理人：杨和平，西安市高陵区泾渭法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告、反诉被告）：高红卫，女，1974年8月14日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘改赞，陕西省老法律工作者协会法律工作部工作人员。委托诉讼代理人：杨和平，西安市高陵区泾渭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告，反诉原告）:陕西恒昕达实业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区XX园XX座XX幢XX层XX号。法定代表人：侯艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱炎生，陕西一代律师事务所律师。上诉人西安皓方酒店管理有限公司（以下简称皓方酒店）、上诉人高红卫因与被上诉人陕西恒昕达实业有限公司（以下简称恒昕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。皓方酒店、高红卫上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为合同继续履行，恒昕达公司支付违约金50万元，保留追偿恒昕达公司因违约给其造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益）的诉讼权利；3.恒昕达公司负担全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，判决缺乏事实依据。本案的焦点是谁根本违约，致合同目的不能实现。一审赖于执行的西安市中级法院（2016）陕01民终字8471号民事调解书中并无合同解除的文字表述，且一审法院（2017）陕0113执3196-1执行裁定书载明以其经营场所的所有设施、物品抵偿债务，但并不包括经营场所本身，因此执行中并无“由法院清场后收回该经营场所”移交给恒昕达公司的事实。其向法院提供了恒昕达公司强占经营场所的证据，而恒昕达公司既无法院执行记录证明，又不申请执行法官到庭作证，故强占事实属实，构成违约，其诉讼请求应予以支持。一审判决合同解除，损害其合法权益，未考虑恒昕达公司是否有《合同法》第九十五条规定的解除权消灭的情形以及自2017年12月13日解除是否有违《合同法》第九十七条、第九十八条规定。其不履行给付租金义务，以实际行动表示不履行合同，恒昕达公司未在解除条件成就时及时行使解除权利，应视为恒昕达公司放弃了解除权，其在最后经营期间陆续向恒昕达公司支付了部分租金，且恒昕达公司截获其财务账目，致使其无法提供拖欠租金的数额，一审不责令恒昕达公司交出被抢账本，而以恒昕达公司单方陈述认定其不交租金，对其不公。 恒昕达公司辩称，自2017年12月13日其接收该经营场所的所有设施、物品后，双方的租赁合同已不能继续履行，租赁关系已实际终止，一审判决认定双方的房屋租赁合同及相关补充协议于2017年12月13日解除并无不当。西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所是一审法院执行法官依据（2017）陕0112执3196-1号执行裁定书移交给其，移交当日，高红卫拒不到场，随后执行法官将该经营场所移交给其，其不存在强占经营场所的行为。皓方酒店及高红卫拖欠其租金，应按照合同约定支付违约金。皓方酒店及高红卫在一审中已对拖欠租金的数额确认无误，每次支付租金均为转账，一查便知。皓方酒店及高红卫所称其截获财务账目，属于无稽之谈。皓方酒店、高红卫向一审法院起诉请求：1.双方2014年4月1日签订的房屋租赁合同继续履行；2.恒昕达公司支付违约金50万元；3.诉讼费由恒昕达公司负担。恒昕达公司向一审法院反诉请求：1.确认其与皓方酒店、高红卫2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2014年8月20日签订的关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》补充协议一、2017年4月16日签订的关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》补充协议二均于2017年12月13日解除；2.皓方酒店、高红卫立即支付所欠其2017年9月1日至2017年12月13日房屋租金849036.69元；3.皓方酒店、高红卫自2017年12月14日起按上述拖欠租金的日万分之五支付其违约金至款付清之日止；4.反诉费由皓方酒店、高红卫负担。 一审法院认定事实：2014年4月1日高红卫与恒昕达公司签订《房屋租赁合同》，约定由皓方酒店、高红卫承租恒昕达公司位于西安市XX城XX路XX号的XX堡XX层一至五层房屋，建筑面积8416.44平方米，租期十四年，自2014年4月1日起至2028年3月31日止；基准租金为每月每平方米50元，租金每三年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8%；2015年5月1日起的租金按半年支付，提前一个月支付下半年度租金；如逾期支付租金或相关费用，每逾期一日，应按实际拖欠金额的万分之五支付违约金。2014年4月11日，恒昕达公司向皓方酒店、高红卫交付涉案房屋。2014年8月20日，恒昕达公司与皓方酒店、高红卫签订了《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议》，约定恒昕达公司为皓方酒店、高红卫提供门前广场作为临时停车场使用，场地使用费每月3000元，以6个月一次的方式随同期房租交付。2015年6月19日，皓方酒店、高红卫与案外人高某某向恒昕达公司出具《承诺书》，共同确认拖欠恒昕达公司2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元、广场使用费1.8万元、2015年2月1日至2015年7月31日的物业费151495.92元，并承诺于2015年7月10日前支付总欠款的一半及70天的逾期付款利息44906元，如未按期付款愿再按合同约定的违约条款执行。2015年11月3日，高红卫向恒昕达公司出具《付款承诺书》，确认拖欠恒昕达公司2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元及广场使用费1.8万元未付，高某某、皓方酒店承诺对该债务承担连带保证责任。2016年1月18日皓方酒店、高红卫向恒昕达公司出具《确认函》，确认以上租金未付。后恒昕达公司将皓方酒店、高红卫与高某某诉至法院，一审法院于2016年5月12日作出（2015）未民初字第09397号民事判决书，判决皓方酒店、高红卫于判决生效后十日内向恒昕达公司支付2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元及广场使用费1.8万元，合计2542932元；皓方酒店、高红卫于判决生效后十日内向恒昕达公司支付违约金188176.97元；高某某对上述款项承担连带清偿责任。该案判决后皓方酒店上诉，西安市中级人民法院于2016年12月8日作出（2016）陕01民终8471号民事调解书，确认皓方酒店、高红卫向恒昕达公司支付2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元及广场使用费18000元，支付逾期付款违约金188176.97元，支付2015年11月1日至2016年10月31日因拖欠房屋租金及广场使用费的利息239769.03元，支付一审案件受理费29122元；以上各款项共计300万元，皓方酒店、高红卫应按下列时限分五次向恒昕达公司支付：第一次于2017年3月1日前支付60万元，第二次于2017年5月1日前支付60万元，第三次于2017年7月1日前支付60万元，第四次于2017年9月1日前支付60万元，第五次于2017年11月1日前支付60万元；高某某对皓方酒店、高红卫的上述款项承担连带清偿责任；上述内容履行完毕后，各方就2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金及广场使用费再无争议。后因皓方酒店、高红卫未履行该民事调解书所确定的给付义务，恒昕达公司向法院申请强制执行。执行中，一审法院依法对皓方酒店所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品进行了评估，评估价为388万元。拍卖中，因两次拍卖均无人竞买而流拍，恒昕达公司申请以第二次拍卖保留价280万元接受西安皓方酒店管理有限公司经营场所的所有设施、物品。故一审法院2017年12月12日作出（2017）陕0112执3196-1号执行裁定书，裁定将西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品作价280万元，交付恒昕达公司抵偿债务。西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品自本裁定送达恒昕达公司时起转移；恒昕达公司可持本裁定书到登记机构办理相关经营、过户登记手续。该裁定书2017年12月13日送达恒昕达公司。另查明，2017年4月15日，恒昕达公司（甲方）与皓方酒店、高红卫（乙方）签订《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议二》，约定乙方因自身经营原因，自愿将承租房屋的一层、二层退还给甲方，甲方同意乙方退租一层、二层房屋及门前广场；乙方继续承租恒昕达公司房屋的三层（计租面积1853.67平方米）、四层（计租面积1534.14平方米）、五层（计租面积1534.14平方米）及一层东北角大厅（计租面积263平方米），合计承租面积为5184.95平方米；三、四、五层租金仍按原《房屋租赁合同》执行，每月每平方米50元，一层东北角大厅每月每平方米租金80元，一层大厅为甲乙双方共用，甲方以每月每平方米50元向乙方收取租金，自2016年11月1日起，乙方按新承租面积交纳租金及物业管理费，乙方半年租金为1555485元，租金的递增时间和递增比例仍按原《房屋租赁合同》执行，皓方酒店、高红卫应交纳的物业管理费由恒昕达公司代收，按皓方酒店、高红卫承租面积以每月每平方米3元计收；乙方整体出租时，甲方给予乙方七个月的免租期，现乙方申请退租一、二层房屋，故恒昕达公司应承担退租面积的2个月免租期的房屋租赁费用，即乙方应向甲方补交原免租期内租金323149元（补充协议签订后乙方在十日内向甲方交清该笔款项）；租金支付期限：双方约定，每半年为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金。本协议乙方高红卫及西安皓方酒店管理有限公司为本协议租赁房屋的共同承租方，二者对原《房屋租赁合同》及相关补充协议中承租人的义务互付连带责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋租赁合同纠纷，皓方酒店、高红卫的主要义务是支付租金。皓方酒店、高红卫在合同履行过程中因不履行合同义务被起诉，后因不履行生效的民事调解书被申请强制执行，又因在强制执行中仍不履行给付租金义务而由法院依法作出以物抵债处理。皓方酒店、高红卫已用自己的行为表明不履行合同义务，现却起诉要求双方合同继续履行，不予支持。因合同无法继续履行系皓方酒店、高红卫不履行给付租金的合同义务，属皓方酒店、高红卫根本违约所致，恒昕达公司并无违约，故对于皓方酒店、高红卫要求恒昕达公司支付违约金50万元的诉讼请求，不予支持。自（2017）陕0112执3196-1号执行裁定书于2017年12月13日送达恒昕达公司起，合同显已无法继续履行，皓方酒店、高红卫的违约行为已致使合同目的不能实现，故认定皓方酒店、高红卫与恒昕达公司签订的上述房屋租赁合同及补充协议、补充协议二均于2017年12月13日解除。经核实，皓方酒店、高红卫下欠恒昕达公司2017年9月1日至2017年12月13日的租金849036.69元，皓方酒店、高红卫对该数额予以认可，予以确认，皓方酒店、高红卫理应支付给恒昕达公司。皓方酒店、高红卫辩称不应支付于法无据，不予支持。恒昕达公司反诉主张逾期付款违约金按上述拖欠租金的日万分之五自2017年12月14日起算，符合相关法律规定，予以支持，违约金计算至本判决确定的给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条之规定，判决：一、驳回原告西安皓方酒店管理有限公司、高红卫的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）西安皓方酒店管理有限公司、高红卫与被告（反诉原告）2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》，2014年8月20日签订的《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议》，2017年4月15日签订的《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议二》均于2017年12月13日解除；三、原告（反诉被告）西安皓方酒店管理有限公司、高红卫于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）租金849036.69元及违约金（以849036.69元为基数，按日万分之五为标准，自2017年12月14日起计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8800元（西安皓方酒店管理有限公司、高红卫已预交），由西安皓方酒店管理有限公司、高红卫负担；本案反诉受理费8010.5元（陕西恒昕达实业有限公司已预交），由西安皓方酒店管理有限公司、高红卫于本判决生效之日起十日内支付陕西恒昕达实业有限公司。本院经审理查明，2015年6月19日，皓方酒店、高红卫与案外人高某某向恒昕达公司出具《承诺书》，共同确认拖欠恒昕达公司2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元、广场使用费1.8万元、2015年2月1日至2015年7月31日的物业费151495.92元，并承诺于2015年7月10日前支付总欠款的一半及70天的逾期付款利息应为125738元，于2015年8月30日前支付完毕并支付50天的逾期付款利息44906元，如未按期付款愿再按合同约定的违约条款执行。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案租赁合同及补充协议、补充协议二，均系双方真实意思表示，上述合同约定对双方均具有约束力。合同签订后，因皓方酒店、高红卫未按约支付租金，被起诉后不履行生效的法律文书，在强制执行过程中由法院作出以物抵债处理，导致合同目的亦无法实现，根据执行裁定书的内容可知，双方的租赁合同关系已于2017年12月13日解除，故皓方酒店、高红卫主张继续履行合同，无事实及法律依据，依法不予支持。因恒昕达公司不存在违约行为，皓方酒店、高红卫要求支付违约金的请求，亦不予支持。双方对欠付租金数额并无异议，本院依法予以确认。因皓方酒店、高红卫一直拖欠租金，一审按照欠付租金数额按每日万分之五计算违约金，并无不妥。综上所述，皓方酒店、高红卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由西安皓方酒店管理有限公司、高红卫负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年一月十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧