湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终111号上诉人（原审被告）：恩施兰印象装饰工程有限公司，住所地湖北省恩施市金桂大道火车站万福国际商贸城E区5楼510室。法定代表人：王友明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周昌林，男，1969年5月27日出生，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：洪清锋，湖北施南律师事务所律师。上诉人恩施兰印象装饰工程有限公司因与被上诉人周昌林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初3887号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恩施兰印象装饰工程有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回周昌林的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审判决确认案涉《写字楼租赁合同》于2019年9月26日解除与本案事实不符，一审判决已查明2019年9月23日周昌林将案涉租赁房屋加锁导致恩施兰印象装饰工程有限公司无法继续使用租赁房屋，周昌林系违约解除合同，因此，应认定案涉《写字楼租赁合同》于2019年9月23日解除。周昌林违约解除合同，依据双方签订的合同约定，除应退还恩施兰印象装饰工程有限公司相应期限内的房租及装修损失外，还应当按照当年租金的百分之五十支付违约金，因此，应驳回周昌林全部诉讼请求。周昌林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。周昌林向一审法院起诉请求：1.解除周昌林、恩施兰印象装饰工程有限公司之间签订的《写字楼租赁合同》；2.恩施兰印象装饰工程有限公司将租赁房屋返还周昌林；3.恩施兰印象装饰工程有限公司向周昌林缴付第一年度下欠租金34000元；4.恩施兰印象装饰工程有限公司向周昌林支付违约金48000元；5.本案诉讼费由恩施兰印象装饰工程有限公司承担。一审法院认定事实：2018年11月18日，周昌林（甲方）与恩施兰印象装饰工程有限公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将其购买的位于恩施××坝街道办事处××村万福国际商贸城1-510、511、512、513四间写字楼出租给乙方办公，租期5年（自2018年11月18日起至2023年12月28日止），年租金80000元，支付方式为每年按照签订合同日对应的时间提前一个月一次性付清。签订合同时，乙方需交纳押金10000元，租期届满予以退还。乙方未如期支付租金，甲方有权要求乙方支付当年租金10%的违约金。若甲方提出终止合同，除要负责退还给乙方相应期限内的房租及装修损失外，还需要按当年租金的50%支付给乙方违约金；反之，若乙方提出终止合同，则甲方不退还租金及押金，同时还需支付给甲方半年的写字楼空置租金，否则甲方有权扣留乙方在店内任何用于经营的设备、物品来弥补甲方的经济损失。合同签订后，恩施兰印象装饰工程有限公司于2018年11月29日、12月5日、12月6日、2019年6月4日、7月31日、8月1日向周昌林分别转账支付（押金及租金）10000元、16000元、4000元、10000元、5000元、5000元。2019年9月23日，因恩施兰印象装饰工程有限公司的债权人上门索债，周昌林为防止恩施兰印象装饰工程有限公司的债权人毁坏租赁房屋，报警后即对案涉租赁房屋张贴温馨提示并加锁。2019年9月24日，恩施兰印象装饰工程有限公司向周昌林微信转账支付租金6000元。同年9月26日，恩施兰印象装饰工程有限公司的法人代表向周昌林微信传送了《房屋租赁合同终止协议》，欲与周昌林协商解除合同未果。2019年10月15日，周昌林遂向法院提起诉讼。审理中，恩施兰印象装饰工程有限公司称周昌林在案涉租赁房屋上加锁，租赁屋内尚有戴尔电脑6台、办公桌15套、打印机1台、文件柜3个、布艺沙发和真皮沙发各1套、玻璃茶几1张、茶盘1个、电卡、水卡，但未举证证实。一审法院认为，周昌林、恩施兰印象装饰工程有限公司签订的《写字楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，恪守履行。合同签订初期，双方尚可依合同约定逐步履行。2019年9月23日，周昌林对案涉租赁房屋加锁，阻止了恩施兰印象装饰工程有限公司继续使用租赁房屋。尽管恩施兰印象装饰工程有限公司于2019年9月24日向周昌林支付了6000元租金、于2019年9月26日向周昌林传送了《房屋租赁合同终止协议》，但双方未就解除案涉合同达成协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方的行为均有意终止案涉租赁合同。据此，确认案涉租赁合同于2019年9月26日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”周昌林主张返还案涉租赁房屋，理由正当，应予支持。周昌林收取恩施兰印象装饰工程有限公司的押金10000元应予退还。关于租金问题，因案涉租赁房屋实际在周昌林控制之下，恩施兰印象装饰工程有限公司未举证证实其尚有财产占用案涉租赁房屋，故一审法院据实支持截至2019年9月26日前的租金即（即自2018年11月18日起至2019年9月26日），其租金应为68602.73元（80000元/年÷365天/年×313天），除去恩施兰印象装饰工程有限公司已经支付的租金46000元，实际下欠租金22602.73元，超过部分租金不予支持。关于违约金问题，本案中，恩施兰印象装饰工程有限公司未按约支付租金以及提前解除合同，构成违约，依法应当承担违约责任；周昌林的加锁行为，违背了出租人应当保证承租人使用租赁物的基本义务，亦构成违约，依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因违约责任的承担以违约行为与损害结果具有因果关系为前提，而恩施兰印象装饰工程有限公司因解除合同而导致周昌林的损失，既有周昌林自身原因，也有恩施兰印象装饰工程有限公司的违约事实，综合考虑周昌林、恩施兰印象装饰工程有限公司合同义务的轻重以及违约责任的形态，酌定由恩施兰印象装饰工程有限公司向周昌林支付违约金8000元，周昌林主张超过部分违约金不予支持。恩施兰印象装饰工程有限公司在庭审中提到其尚有财产存放在案涉租赁房屋内，未举证证实，亦无法查实，恩施兰印象装饰工程有限公司可待证据确凿后另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认周昌林与恩施兰印象装饰工程有限公司于2018年11月18日签订的《写字楼租赁合同》于2019年9月26日解除；二、恩施兰印象装饰工程有限公司于判决生效之日向周昌林支付租金22602.73元、违约金8000元，合计30602.73元；三、周昌林于判决生效之日返还恩施兰印象装饰工程有限公司押金10000元；四、驳回周昌林的其他诉讼请求。案件受理费1850元，减半收取925元，由周昌林负担460元，恩施兰印象装饰工程有限公司负担465元。二审期间，恩施兰印象装饰工程有限公司、周昌林均未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周昌林与恩施兰印象装饰工程有限公司签订的《写字楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民事诉讼法司法解释）第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据恩施兰印象装饰工程有限公司的上诉请求及周昌林的答辩意见，本案争议焦点为：案涉《写字楼租赁合同》的解除时间如何确定。本院评析如下：依据合同解除的事由不同，合同解除可以分为约定解除、法定解除、协议解除。本案中，双方签订《写字楼租赁合同》后，恩施兰印象装饰工程有限公司未按约定期限支付租金构成违约，周昌林享有约定解除权，周昌林有权解除合同。在恩施兰印象装饰工程有限公司与他人在租赁场所发生纠纷后，周昌林将租赁房屋加锁除具有防止租赁房屋及设施被损坏外，其实际控制租赁物，客观上也阻止了恩施兰印象装饰工程有限公司正常使用租赁物，其行为表明不再履行涉案《写字楼租赁合同》的约定义务；恩施兰印象装饰工程有限公司向周昌林送达《房屋租赁合同终止协议》的行为明确表示了解除案涉《写字楼租赁合同》的意愿。因此，一审判决认定双方的行为均有意终止案涉《写字楼租赁合同》，案涉《写字楼租赁合同》于2019年9月26日解除并无不当。因恩施兰印象装饰工程有限公司未按期交纳租金构成违约，其行为亦明确表示终止案涉《写字楼租赁合同》，故恩施兰印象装饰工程有限公司上诉称周昌林违约解除合同，应当退还相应期限内的房租及装修损失并支付违约金的理由不能成立。对于恩施兰印象装饰工程有限公司所称租赁物内尚有其财产的问题，一审判决已明确告知其另行主张权利。民事诉讼法司法解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”恩施兰印象装饰工程有限公司提供的证据不足以反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担举证不能的法律后果，一审判决未采纳其辩解意见并无不当。综上，恩施兰印象装饰工程有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由恩施兰印象装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  侯著韬审判员  杨 芳二〇二一年一月二十五日法官助理何奕娥书记员张贤岚