云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初15506号原告：云南东聚南疆汽配有限公司，住所云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路。法定代表人：何丽琼，总经理。委托诉讼代理人：彭国雄、李夏甜甜，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭晋，男，汉族，1969年4月15日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：孙培源，云南势能律师事务所律师，特别授权代理。原告云南东聚南疆汽配有限公司（以下简称南疆汽配公司）诉被告郭晋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告南疆汽配公司的委托诉讼代理人彭国雄、李夏甜甜，被告郭晋的委托诉讼代理人孙培源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南疆汽配公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金人民币404111元；2、判令被告向原告支付违约金人民币426060；3、判令被告支付原告为维权支出的律师费共计40000元；4本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于东聚南疆汽配服务广场22栋79、80、81、82号的商铺四间共计236.7平方米（建筑面积）出租给被告，租赁期限为10年，装修期2个月，实际使用自2013年4月29日至2023年6月28日，租金总额为1420200元。双方约定被告应于本合同签订当日向原告一次性交清全部租金。合同签订当日，原告已实际交付租赁物给被告经营，被告在2013年8月7日通过POS机刷卡502093元用于支付房屋部分租金后，剩余租金未支付。因原告所建市场承租商户较多，加之先将租金收据开给了被告，对被告未交清租金一事没有及时发现。2018年9月13日，云南省昆明市中级人民法院在商场粘贴《公告》（2018）云01执1231号，要求原告向中国人民解放军61538部队腾还房屋。在部队停止有偿服务的政策背景下，因不可归责于原告的原因，被告向原告承租的房屋属于需腾还房屋，原告与被告的《房屋租赁合同书》已无法继续履行的可能性。为此，被告向昆明市官渡区人民法院起诉，要求原告退还租金、承担违约责任等，案件经昆明市官渡区人民法院审理，作出（2019）云0111民初5314号民事判决书后，原、被告均不服该判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，2020年6月29日，昆明市中级人民法院作出（2020）云01民终3265号民事判决书，判决认定：被告实际支付的租金数额明显少于应当支付的租金数额，故双方合同解除后，原告无需再退化被告相应的租金及押金，判决解除案涉租赁合同，驳回被告其他诉讼请求，撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5314号民事判决书，即“二、被告云南东聚南疆汽配有限公司于本判决生效之日起十五日内，退还原告郭晋租金680140元、押金25000元，合计705140元”。通过已经生效的（2020）云01民终3265号民事判决书能够认定，被告应当向原告缴纳的租金为906204元，扣除被告已支付的租金502093元，被告还应支付剩余租金404111元。综上，被告不仅违反合同约定，未及时、足额缴纳房屋租金、物管费、水电费等，而且违背诚实信用原则，恶意诉讼，其行为已构成根本违约，被告怠于履行自身义务，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郭晋答辩称：第一、被告租金支付义务已经全部履行完毕，被告不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任；第二、关于云南谋艺公司的债务转让及债务抵偿的效力，不应在本案中审理，因为云南谋艺公司并非本案当事人，其出具的证明已经能够证实租金支付义务已履行，如果需要审理债务转让和抵偿的效力，应当追加云南谋艺公司；第三、（2020）云01民终3265号民事判决书仅是针对郭晋要求退还剩余部分租金、押金作出的评判。并未确认郭晋未履行承租人义务，也未否定收据的效力和证明力；第四、（2020）云01民终3265号民事判决书存在错误判决的情形，在云南谋艺公司未参加该案诉讼的情况下，错误评述了非租赁法律关系的相关法律行为效力，被告已针对该案申请了再审，现在尚未有再审是否受理的结论。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月28日，原告南疆汽配公司（东聚南疆汽车服务广场、甲方）与被告郭晋（乙方）签订《租房合同书》，约定：甲方将位于东聚南疆汽车服务广场22栋79、80、81、82号的商铺肆间共计236.7平方米（建筑面积）出租给乙方；租赁期为拾年，装修期2个月，实际使用自2013年4月29日至2023年6月28日止；租赁物的用途仅限于乙方经营汽车服务及相关汽车快修、快保，汽车装饰美容，汽车配件、用品；租赁物以每平方米计算，单价为每月人民币50元/平方米，乙方在本合同约定的租赁期间应当向甲方缴纳的租金总额计人民币1420200元；乙方应当于本合同签订之日向甲方一次性交清承租期十年的全部租金计人民币1420200元；乙方应于本合同签订当日一次性交清租赁押金25000元人民币，乙方在退租时，与甲方结清所有款项及办理完毕相关交接手续后，退还全额押金；租赁物在合同规定的租赁期间内除本合同约定支付的费用之外水费、电费、物业管理费、卫生费等由乙方自行承担；水费68元/吨，电费1.5元/度；本租赁物物业管理费为13255元/年，卫生费定为0.8元/平方米；与本合同相关的所有税费及行政类收费，按当地政府规定执行，应当承担费用的一方，应履行缴费义务及责任，否则视为违约；若乙方没有按照本合同的约定支付租金、押金及其他相关费用，视为违约；任何一方违约，违约方应当向守约方支付本合同租金总额30%的违约金，如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿；任何因本合同的履行或与本合同有关的一切事项所发生的纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，应当向甲方所在地的人民法院起诉。2013年8月7日，被告郭晋通过POS机刷卡支付租金502093元，收款方为云南南疆副食品有限公司（云南南疆副食品有限公司系原告云南东聚南疆汽配有限公司变更前的名称）。此外，租赁期间被告向原告支付了水、电费，原告向被告出具相应的《收款专用收据》。另查明，案涉场地系中国人民解放军61538部队（以下简称61538部队）出租给云南南疆物流有限公司（以下简称南疆物流公司），南疆物流公司在案涉场地上建设“云南南疆副食品批发市场”用于出租经营，后以“云南东聚南疆汽配有限公司”（东聚南疆汽车服务广场）的名义进行经营。后61538部队向昆明市中级人民法院提起诉讼，请求解除与南疆物流公司签订的一系列合同，返还场地，并支付租金和违约金。该案经两审，云南省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）云民终435号民事判决，判决确认双方签订的一系列合同解除，由南疆物流有限公司腾还租赁场地并支付租金和违约金。2018年9月5日，昆明市中级人民法院依据发生法律效力的（2018）云民终435号民事判决发出执行公告，2018年9月15日，案涉场地经强制执行移交61538部队。2019年7月30日，郭晋向本院起诉，要求解除《租房合同书》，并退还剩余租金841330.77元、押金25000元及支付相应的违约金，本院于2019年12月12日作出（2019）云0111民初5314号民事判决，判决解除郭晋与南疆汽配公司签订的《租房合同书》，并判令南疆汽配公司退还郭晋租金680140元、押金25000元。郭晋、南疆汽配公司不服上诉至云南省昆明市中级人民法院。云南省昆明市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）云01民终3265号民事判决，认为郭晋与南疆汽配公司签订的合同已无法继续履行的可能性，郭晋实际使用租赁房屋的时间应当为2013年4月29日至2018年9月14日止，郭晋应当缴纳的租金为906204元，对郭晋主张的抵债事实不予认可，郭晋实际支付的租金数额明显少于应当支付的租金数额，合同解除后南疆汽配公司无需在退还郭晋相应的租金及押金，并判决维持解除郭晋与南疆汽配公司签订的《租房合同书》及撤销（2019）云0111民初5314号民事判决书第二项即“南疆汽配公司退还郭晋租金680140元、押金25000元”。再查明，因本案诉讼，原告南疆汽配公司委托律师事务所代理诉讼并支出律师代理费4万元。庭审中，被告郭晋认可实际使用案涉租赁物的时间为2013年4月29日至2018年9月14日，但认为正常经营使用时间至2017年6月20日。认定上述事实，有经庭审质证的下列证据在卷佐证：1、原、被告的陈述与辩解；2、原告营业执照复印件、被告身份证复印件；3、《租房合同书》、交通银行账户交易明细、（2020）云01民终3265号、《收款专用收据》；4、《民事案件委托代理合同》、《云南增值税普通发票》。此外，被告还提交租金及保证金收款专用收据、云南谋艺公司出具的《关于本公司为“云南东聚南疆汽配有限公司”提供招商服务及相关情况的证明》、《情况说明》及其附件等证据材料，欲证明被告通过汇款502093元后，由原告招商合作公司云南谋艺公司转让债权，受让后抵租金964639元完成了租赁对价支付义务，原告出具凭证确认被告租金及其他费用已支付完毕，因该证据材料未被生效判决采信且无法证实云南谋艺商务有限公司与南疆汽配公司是否存在债权债务关系以及债权债务的具体金额，并且云南谋艺商务有限公司将相关债权转让给郭晋是否履行了债权转让的通知手续，以及郭晋在受让杨谋债权后主张抵消是否通知了南疆汽配公司，故本院对上述证据材料不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于原告主张被告支付租金404111元的诉讼请求，本案原、被告双方在租房合同书中约定于本合同签订之日即2013年10月28日一次性支付十年租金1420200元，被告在租房合同书签订后，未按约定全额支付租金，现有证据仅能证实被告已支付租金502093元，被告所持有的租金收款收据不足以证明被告已实际按收款收据载明的金额，全部履行了租金支付义务。虽然原、被告双方签订的租房合同书已经（2019）云0111民初5314号民事判决书和（2020）云01民终3265号民事判决书确认解除，但被告仍负有支付使用租赁物期间租金的义务。（2020）云01民终3265号民事判决书中认定郭晋实际使用租赁房屋的时间为2013年4月29日至2018年9月14日止，且被告郭晋庭审中亦认可实际使用案涉租赁物的时间为2013年4月29日至2018年9月14日，故本院认定被告应向原告支付2013年4月29日至2018年9月14日期间的租金906204元（1420200÷10÷365×2329），扣除被告郭晋已支付的租金502093元，被告应向原告支付租金404111元。关于违约金的计算标准。被告未按照合同约定向原告支付租金，给原告造成了资金占用期间的利息损失，双方合同中虽然约定违约金的计算标准为合同租金总额的30%，但该标准明显高于原告的实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金以404111元为基数自约定支付租金之日即2013年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付及自2019年8月20日起至租金清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期借贷市场报价利率计付。对于原告主张被告支付律师费4万元的诉讼请求，根据合同约定原告有权要求被告承担因其违约所造成的经济损失，且原告提交的民事案件委托代理合同及律师费发票能证明原告为本案诉讼已支出律师费4万元，故本院对该项诉请予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭晋于本判决生效之日起十日内支付原告云南东聚南疆汽配有限公司租金404111元，并支付该款项自2013年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，及支付该款项自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金；二、被告郭晋于本判决生效之日起十日内支付原告云南东聚南疆汽配有限公司律师费4万元；三、驳回原告云南东聚南疆汽配有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12502元，减半收取6251元，由被告郭晋承担，退还原告6251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  陈玉飞二〇二一年一月十三日法官助理李梦阳书记员姚思雨