山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终12号 上诉人（原审原告、反诉被告）：高远旭，男，1986年7月13日出生，汉族，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：王仁磊，北京市正平（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛东方城商业物业管理有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区，统一社会信用代码：91xx66。 法定代表人：方爱萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙耀先，男，1979年11月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李永华，男，1980年9月9日出生，汉族。 上诉人高远旭因与被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高远旭上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，并依法改判上诉人与被上诉人签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》于2020年4月1日解除；2.请求二审法院依法撤销一审判决第四项；3.请求依法判令被上诉人支付提前解除合同违约金5万元；4.请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定合同解除之日为本案起诉状送达被上诉人之日即2020年6月23日，明显与事实不符，认定事实错误。被上诉人于2020年4月1日强行对上诉人商铺停电加锁，收回房屋，导致上诉人无法进入商铺继续经营，损失严重，合同目的己无法实现；上诉人已丧失了对房屋的控制权，由被上诉人实际控制商铺，故理应认定被上诉人系提前收回房屋，解除租赁合同。且根据上诉人于2020年4月11日向被上诉人发送的律师函，已明确表明，上诉人同意解除房屋租赁合同。故理应认定合同解除日为2020年4月1日，最迟不应晚于2020年4月11日。而一审法院却认定合同解除之日为本案起诉书送达之日即2020年6月23日，明显错误，且被上诉人对上诉人承租房屋停电加锁后，上诉人即使想进入也根本无法进入，亦丧失了对承租房屋的控制权，房屋空置与上诉人根本无关，一审法院要求上诉人承担房屋空置租金损失，明显不合理。二、一审法院对于被上诉人停电加锁的行为未做认定明显错误，二审法院应予纠正，判令被上诉人承担提前解除合同违约金。根据双方签订的《商场进驻合同书》，约定下一季度房租于2020年3月25日支付，但明显受新冠疫情不可抗力因素的影响。退一万步说，即使最后认定上诉人存在拖欠租金行为，但合同第十三条第(三)款明确约定上诉人逾期缴费超过30日的，被上诉人才有权解除合同。但被上诉人仅仅于上诉人拖欠租金5天后，即对上诉人承租商铺停电加锁，收回房屋，被上诉人行为明显违反合同约定，理应承担提前解除合同的相关违约责任。因上诉人无法进入商铺，商铺断电，导致商铺内冰箱物品发烂发臭，以及上诉人的剩余装修损失等理应由被上诉人承担。而一审法院不仅对被上诉人的违约行为不做认定，而且对其提前解除租赁合同的日期也不做认定，明显错误。三、一审法院认定由上诉人支付燃气费明显错误，理应予以纠正。首先，上诉人承租商铺前该商铺己对外出租过，上诉人系承接上家商铺所租，当时天然气管道已经安装，故双方合同中补充条款中约定的天然气费明显不应属于初装费用。上诉人在一审中强调的是天然气管道使用费，而并非天然气使用费。因上诉人承租涉案商铺时天然气已经入户安装，故该费用明显不能认定为天然气安装费，而是认定为天然气管道使用费(包括管道维修、维护等)明显更为合理，故双方合同解除后，因上诉人不再使用天然气管道，明显不应再缴纳后期费用，故上诉人剩余燃气费明显不应支付。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，予以改判，维护上诉人的合法权益。 青岛东方城商业物业管理有限公司辩称，1.一审法院认定的2020年6月23日解除合同合理。上诉人欠缴房租，一直占用该商铺，经多次催缴，仍未缴纳房租和物业费。上诉人的门无法打开，是因为上诉人的门是电动门，因停电无法打开。上诉人向被上诉人发律师函，其目的是想减免租金，单方认为同意解除合同。被上诉人与上诉人对合同解除，并未达成合意，其合同仍然有效。因被上诉人没有提出上诉，一审法院对解除合同时间的认定是合理的。2.一审法院认定的燃气安装费2万元正确。双方签订的《商场进驻合同书》合法有效。第十七条约定了新商户天然气3万元，这3万元是天然气安装费，并非上诉人称的天然气管的使用费，安装费是明确的。3.被上诉人没有提前解除合同，没有违约，无需向上诉人支付违约金。上诉人要求被上诉人减免租金，被上诉人未同意，上诉人拒绝缴纳租金及物业费，被上诉人催告后，上诉人仍不交纳。本案租赁合同的不能履行，是上诉人不缴纳租金，是上诉人违约导致的，故应当向被上诉人支付违约金。4.因上诉人欠缴房租和物业费，导致案件产生，故本案一、二审诉讼费应当由上诉人承担。 高远旭向一审法院提出诉讼请求：1.判令青岛东方城商业物业管理有限公司支付提前解除合同违约金5万元；2.判令青岛东方城商业物业管理有限公司返还履约保证金80125元、ＰＯＳ机押金2500元，装修押金1万元、玻璃门押金4000元；3.青岛东方城商业物业管理有限公司与高远旭办理交接手续，退还水电费、天然气费、会员卡客户余额；4.诉讼费由青岛东方城商业物业管理有限公司承担。事实和理由：2018年9月30日，高远旭与青岛东方城商业物业管理有限公司签订《商场进驻合同书》，约定高远旭承租位于青岛市城阳区xx路xx号××购物中心××层××号商铺，建筑面积250.88㎡，租金2元／日／㎡，物业管理费45元／月／㎡。合同签订后，高远旭依约支付了租金、物业管理费及履约保证金80125元、ＰＯＳ机押金2500元、装修押金1万元、玻璃门押金4000元。因新冠肺炎疫情影响构成不可抗力，青岛东方城商业物业管理有限公司于2020年2月9日至2月29日暂停营业，高远旭无法对租赁标的正常使用、收益，要求青岛东方城商业物业管理有限公司减免租金，山东省财政厅会同省国资委下发的《关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》明确要求“对符合房租减免政策的，积极与承租方沟通协商减免事宜。对尚未支付房租的，出租方直接给予减免”，但青岛东方城商业物业管理有限公司仅减免了商场暂停营业期间一半房租，双方协商过程中，青岛东方城商业物业管理有限公司于2020年4月1日强行对高远旭商铺停电加锁，解除合同收回房屋，导致高远旭无法继续经营，合同目的无法实现。 青岛东方城商业物业管理有限公司一审中辩称，1.青岛东方城商业物业管理有限公司没有提前解除合同也没有违约，无需支付违约金。高远旭要求减免租金未获青岛东方城商业物业管理有限公司同意，便拒绝交纳租金及物业费，至今依然占有、使用该商铺。2.青岛东方城商业物业管理有限公司无需退还保证金、押金。《商场进驻合同书》明确约定，如果高远旭未按约定或青岛东方城商业物业管理有限公司指定的期限支付费用（包括但不限于：租金、物业费、罚款、违约金等），青岛东方城商业物业管理有限公司可以从履约保证金中直接划扣。3.青岛东方城商业物业管理有限公司无需向高远旭退还燃气费，高远旭应返还青岛东方城商业物业管理有限公司天然气安装费。高远旭2018年进入商场时新装天然气，青岛东方城商业物业管理有限公司垫付3万元，高远旭应分3年交还青岛东方城商业物业管理有限公司，目前尚欠2万元。 青岛东方城商业物业管理有限公司一审中提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》；2.判令高远旭支付租金45660.16元及物业费33868.8元，燃气费2万元，共计99528.96元；3.诉讼费由高远旭承担。事实和理由：双方签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》约定高远旭按季向青岛东方城商业物业管理有限公司支付租金和物业费，高远旭应于2020年3月25日前向青岛东方城商业物业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金45660.16元及物业费33868.8元，燃气费2万元，但高远旭经催收未履行义务。 高远旭一审中针对反诉请求辩称，青岛东方城商业物业管理有限公司于2020年4月1日强行对高远旭商铺停电、加锁，禁止高远旭员工进入，系提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任，请求依法驳回反诉请求。 一审法院认定事实如下：2018年9月30日，高远旭与青岛东方城商业物业管理有限公司签订《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》，约定高远旭承租青岛市xx路xx号xx购物中心内xx层xx号商铺，面积250.88㎡，租期自2018年11月1日至2021年11月30日（2018年11月1日至2018年11月30日为免租期），租金2元/日/㎡，每自然季为一个缴租期，每个缴租期最后一个月25日前支付下一个缴租期的租金，物业管理费45元/月/㎡。《商场进驻合同书》第十七条补充约定：“高远旭新商户天然气3万元，分3年缴纳，即每年第一季度各交1万元。”高远旭已缴纳2020年4月1日前的房租及物业管理费，还缴纳履约保证金80125元，POS机押金2500元，装修押金10000元、玻璃门押金4000元及天然气费1万元。 2020年初，全国因新冠肺炎疫情采取了严格的疫情防控措施，青岛东方城商业物业管理有限公司商场自2020年1月25日至2020年2月29日期间暂停营业。2020年4月1日，因高远旭与青岛东方城商业物业管理有限公司就减租问题无法达成一致，高远旭未缴纳第二季度租金，青岛东方城商业物业管理有限公司对该商铺停电、加锁，并于2020年4月4日发出《催收函》，向高远旭催缴2020年4月1日至6月30日期间的租金45660.16元、物业管理费33868.8元、燃气使用费1万元，并告知因新冠疫情影响，减免高远旭停业期间的部分租金及物业费15951.11元。2020年4月11日，高远旭回复《律师函》，不同意青岛东方城商业物业管理有限公司的减租方案，此后双方未达成一致意见。 另查明，截至2020年7月25日，高远旭在青岛东方城商业物业管理有限公司处电费卡欠费4.07元、水费卡余额1843.8元、燃气费卡余额1979.75元、购物卡结算余额3874.51元。 一审法院认为，高远旭与青岛东方城商业物业管理有限公司签订的《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应予保护。涉案合同在履行中遭遇新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情目前系人类无法预见、亦无绝对有效方法阻止其传播的突发事件，应认定为法律上的不可抗力，在此情形下，合同双方应本着公平、自愿原则，协商合同变更履行的方式，但高远旭与青岛东方城商业物业管理有限公司就减租问题无法达成一致，导致合同中止履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同，根据该法第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，一审法院确认《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》于本案起诉状送达青岛东方城商业物业管理有限公司之日即2020年6月23日解除，但该解除系因不可抗力导致，双方均不承担违约责任。 涉案合同解除后，高远旭缴纳的履约保证金80125元，POS机押金2500元，装修押金10000元应当返还，青岛东方城商业物业管理有限公司抗辩玻璃门押金4000元不应返还，但双方不能对玻璃门押金的含义作出一致解释，青岛东方城商业物业管理有限公司亦不能证明玻璃门受损，故该押金应予返还。高远旭电费卡欠费4.07元、水费卡余额1843.8元、燃气费卡余额1979.75元、购物卡结算余额3874.51元应折抵后现金支付。《商场进驻合同书》约定新商户燃气费3万元分3年缴纳，双方对该燃气费的性质有争议，高远旭认为是燃气使用费，青岛东方城商业物业管理有限公司认为是燃气安装费，但均未提交证据，一审法院认为燃气使用费应根据燃气使用数量确定，且高远旭燃气费卡内尚有余额，双方约定的燃气费3万元应认定为安装费用，高远旭已缴纳1万元，剩余燃气费2万元因解除合同应提前缴纳。 关于青岛东方城商业物业管理有限公司认可的减免高远旭自2020年1月25日至2020年2月29日期间的部分租金及物业费15951.11元，符合合同因不可抗力解除后的公平原则，一审法院予以确认。但，合同提前解除对青岛东方城商业物业管理有限公司亦造成损失，一审法院认定涉案商铺自2020年4月1日至合同解除（2020年6月23日）期间的房屋空置租金损失42147.84元（2元/日/㎡×250.88㎡×84天）系青岛东方城商业物业管理有限公司损失（物业费因高远旭并未营业，不应认定为青岛东方城商业物业管理有限公司损失），双方各承担21073.92元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、高远旭与青岛东方城商业物业管理有限公司签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》于2020年6月23日解除；二、青岛东方城商业物业管理有限公司返还高远旭履约保证金80125元、POS机押金2500元、装修押金1万元、玻璃门押金4000元，租金及物业费15951.11元，共计112576.11元；三、青岛东方城商业物业管理有限公司支付高远旭电费卡、水费卡、燃气费卡、购物卡结算余额共计7693.99元（3874.51元+1843.8元+1979.75元-4.07元）；四、高远旭支付青岛东方城商业物业管理有限公司燃气费2万元，房屋空置损失21073.92元；五、上述二至四项折抵，青岛东方城商业物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付高远旭人民币79196.18元；六、驳回高远旭及青岛东方城商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3333元，由高远旭负担689元，青岛东方城商业物业管理有限公司负担2644元。反诉案件受理费2288元，由青岛东方城商业物业管理有限公司负担1394元，高远旭负担894元。 本案二审期间，上诉人向本院提交如下证据材料：微信聊天记录、支付宝转账电子回单、微信支付明细，证明因被上诉人单方提前解除租赁合同，导致上诉人无法继续经营，上诉人的装修损失理应由被上诉人承担。被上诉人质证称，对微信聊天记录的真实性无法确认，其转账记录不能证明为装修的费用，在微信显示付款人不是高远旭，是高远华。因此不能证明上诉人所主张的装修费。支付宝电子回单真实性无法确认，收款人是王吉波，该人身份不清楚，该款项是否为装修费也不清楚。微信支付明细真实性无法确认，其明细并不能证明是装修费的转账。其次关于上诉人提供的以上证据，总体存在异议。转账记录是47240元加上支付宝的5万多元，远远超出了上诉人主张的装修费。因此装修费用不合理。被上诉人对上述证据的真实性不予认可，且上诉人未提交其他证据予以佐证，本院对上述证据的真实性不予确认。 被上诉人青岛东方城商业物业管理有限公司二审期间未向本院提交新的证据材料。 本案二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是一审法院对涉案合同解除时间及空置期间租金的分配是否正确。涉案《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院对其合法性予以确认符合法律规定，本院对此予以确认。涉案合同在履行中遭遇新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情目前系人类无法预见、亦无绝对有效方法阻止其传播的突发事件，一审据此认定新冠肺炎疫情属于法律上的不可抗力符合法律规定，本院对此予以确认。根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。上诉人主张合同解除的时间为2020年4月1日或4月11日其收到被上诉人通知的日期。上述日期均为被上诉人向上诉人催交租金，双方对合同解除并未达成合意。一审法院据此确认《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》于一审起诉状送达被上诉人之日即2020年6月23日解除于法有据，本院对此予以确认。 一审法院进一步认定涉案合同系因不可抗力导致解除，双方均不承担违约责任亦符合法律规定。上诉人关于被上诉人应支付违约金5万元的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。被上诉人已主动对新冠肺炎疫情影响期间的租金予以酌减系对其自身权利的处分，亦符合公平原则。合同解除后虽双方不承担违约责任，但对于损失应予以处理。一审法院据此判决被上诉人返还上诉人各种押金、履约保证金等，并判决对于空置期间租金在双方当事人之间予以分担符合法律规定及公平原则。上诉人关于不应承担空置期间租金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，涉案《商场进驻合同书》约定新商户燃气费3万元分3年缴纳，双方对该燃气费的性质有争议，上诉人认为是燃气使用费，被上诉人认为是燃气安装费，一审法院认为燃气使用费应根据燃气使用数量确定，且上诉人燃气费卡内尚有余额，据此认定双方约定的燃气费3万元应为安装费用符合法律规定的证明标准。故一审据此判决上诉人缴纳剩余燃气费2万元于法有据，本院对此予以确认。上诉人关于涉案燃气费2万元的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2077元人民币，由上诉人高远旭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年一月二十六日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕