广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8847号上诉人（原审被告）：崔国莉，女，1981年11月15日出生，汉族，住河南省林州市××××××××××××××××××××，公民身份号码为410×××××××********。被上诉人（原审原告）：杨柳，女，1994年2月20日出生，汉族，住重庆市合川区江城大道******3-1，公民身份号码为500×××××××********。委托诉讼代理人：徐志强，广东五菱律师事务所律师。上诉人崔国莉因与被上诉人杨柳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨柳原审诉讼请求：1.解除杨柳、崔国莉双方签订的房屋转让合同书；2.崔国莉向杨柳支付房屋买卖的违约金250000元；3.本案诉讼费由崔国莉承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认杨柳与崔国莉于2019年6月25日签订的《房屋转让合同》已经解除；二、限崔国莉于判决发生法律效力之日起五天内向杨柳支付违约金250000元。一审案件受理费2525元，杨柳已预交，由崔国莉负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初832号民事判决书。崔国莉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判杨柳退还崔国莉房屋订金20000元；2.本案一审、二审诉讼费由杨柳承担。事实和理由：由于崔国莉哥哥生意失败导致他借崔国莉的钱无法归还，在首付款无法凑齐的情况下，崔国莉于2019年8月27日提出解除合同，对方同意解除合同并愿意退还10000元。正当双方私下要解除协议时，恒达地产公司人员要求在中介的见证下解除，并要求崔国莉多支付解约费10000元。中介因为无法多拿解除合约的服务费，挑唆崔国莉与卖方的关系，对方不再愿意退还口头承诺的诚意金的一半。这起纠纷让崔国莉损失30000元，父亲为此不幸在12月24日突然离世，崔国莉也因此辞掉工作。8月10日，母亲被查出食道癌晚期，导致全家的经济又到举步维艰的地步。崔国莉因本案和家庭遭遇的变故，导致精神恍惚无法完成工作而被辞退。崔国莉经了解得知，对方已于2020年7月以185万元的价格将该房出售，而去年与崔国莉的签约成交价为135万元，崔国莉不仅没有给对方造成损失，反而在一定程度上帮助了对方卖了更好的价格。原审判决认定事实错误，证据不足。为维护崔国莉的合法权益，特依法提起上诉，请求二审依法判决。杨柳答辩称：一、原审法院认定事实清楚，认定事实的证据充分。2019年6月25日，杨柳委托其母亲但小林与崔国莉就杨柳名下位于东莞市×××××××××××××××××住宅楼1单元1004的房屋签订房屋转让合同书（以下简称合同），杨柳提交的不动产权证书表明案涉房产的所有权人为杨柳，杨柳有能力按房屋转让合同书履行案涉房产转让义务。杨柳提交的公证书可证明其母亲但小林有权代理杨柳签订合同及处理相关事宜，因此案涉房屋转让合同书成立并生效，杨柳与崔国莉应当依约履行各自的合同义务。杨柳提交的微信聊天记录、律师函、快递单、签收记录表明：但小林在2019年7月25日告知崔国莉办好了提前还贷事宜，崔国莉根据合同约定应当于当日支付第二期款，杨柳和中介于2019年7月26日、8月8日、8月17日、8月18日等多次催告崔国莉，但是直至9月11日杨柳发出律师函，崔国莉仍未付款，且在杨柳催促的过程中，崔国莉曾告知不再继续购买该房产。崔国莉已构成违约，根据合同约定，经守约方催告后15天仍不履行义务的，守约方有权选择解除合同。杨柳通过发送律师函的方式于2019年9月12日向崔国莉告知合同解除，故案涉房屋转让合同书已于当日解除，崔国莉应按房屋转让合同书支付违约金。由此可见，崔国莉与杨柳签订了有效的房屋买卖合同后，经杨柳代理人但小林多次催告后，仍不履行合同义务，事实清楚且现有证据足以证明以上事实，不存在崔国莉所称的认定事实错误、证据不足的情况。二、原审法院适用法律正确，程序合法。原审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第一百四十四条的规定是正确的。崔国莉与杨柳签订了有效的房屋买卖合同后，经多次催告后，仍不履行合同义务，其行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。根据合同的约定，崔国莉应当支付的违约金270000元。案涉房屋转让合同书已解除，已收取的房款20000元，用以抵扣违约金，系对崔国莉有利，应依法维持原判。综上所述，原审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，崔国莉的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回崔国莉的上诉请求，维持原审判决。二审期间，崔国莉提交以下证据：1.病历、疾病证明书、医疗票据，拟证明其病情，请求法院酌情处理。2.辞退证明书，拟证明其因情绪不稳定无法正常工作被辞退。3.崔国莉母亲病历，拟证明其母亲患癌，经济困难。4.双方微信聊天记录，崔国莉在微信中提出解除合同，要求退还定金；杨柳同意解除合同，但不同意退定金，多次要求崔国莉尽快办理解约手续；崔国莉称“拖着你，你就会把订金退给我吗”，还提出杨柳将房子另行出售，出售之前再配合办理解约手续；杨柳担心一房二卖，不敢另行出售房屋。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：崔国莉应否向杨柳支付违约金。案涉房屋转让合同书成立并生效，双方应当依约履行合同义务。杨柳办理好提前还贷手续后，多次催促崔国莉支付房款，崔国莉向杨柳提出暂不能继续购买房产，希望约时间见面解约，又以没有时间为由拖延办理解约手续。崔国莉二审提交的微信聊天记录显示，崔国莉要求杨柳退还定金才配合办理解约手续，双方未就合同解除的违约责任达成一致意见。崔国莉明确表示不继续履行合同，已构成根本违约，又以各种理由拖延办理解除合同手续，崔国莉的行为有违诚信原则，应承担违约责任。合同约定守约方有权解除合同，并要求违约方承担总转让款20%的违约金。崔国莉的违约行为造成杨柳不能获得房款以及不能及时另行出售房屋，但考虑到目前东莞市房地产市×的现状，房价上涨可弥补杨柳部分损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院根据公平原则，结合杨柳的损失和合同履行情况，酌情调整违约金为转让款的10%，即135000元。崔国莉已支付定金20000元，抵扣后还应当支付违约金115000元。综上所述，基于二审期间东莞市房地产市×的现状，本院酌情对一审判决予以改判。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初832号民事判决第一项及有关诉讼费处理的决定；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初832号民事判决第二项为：限崔国莉于本判决发生法律效力之日起五天内向杨柳支付违约金115000元；三、驳回杨柳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2525元（杨柳已预交）；二审案件受理费4750元（崔国莉已预交），均由崔国莉负担。杨柳同意败诉方直接向其迳付诉讼费，故崔国莉于本判决发生法律效力之日起五天内向杨柳迳付一审受理费2525元，法院不再进行退收。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二一年一月十一日书记员  赵雪然谢爱玲