福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初2840号 原告：龙岩吉祥物业管理有限公司，住所地：龙岩市新罗区西陂镇登高西路安置小区****，统一社会信用代码：913508025709994931。 法定代表人：张滨，总经理。 委托诉讼代理人：王丽珍，女，该公司员工。 被告：郑兆基，男，1975年7月25日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告龙岩吉祥物业管理有限公司（以下简称“吉祥物业公司”）与被告郑兆基物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托诉讼代理人王丽珍、被告郑兆基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令郑兆基支付吉祥物业公司物业服务费3,065元，并判令郑兆基自起诉之日起至款清之日止以3,065元为本金，按月利率4‰支付违约金（具体欠费详见费用明细）；2．本案诉讼费由郑兆基承担。事实与理由：2017年12月31日，原告与永定区南门商贸广场业主委员会签订《物业服务合同》（以下称《合同》），约定永定区南门商贸广场自2018年1月1日起由原告接手，实施物业管理服务。《合同》约定物业服务费等相关费用按季度缴纳，收费标准住宅多层为0.4元/月﹒平方米，电梯房1元/月﹒平方米，商业物业1元/月﹒平方米（不含公摊水电费）；合同第十六条第二点第二项约定甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照月千分之四的标准向乙方支付违约金，原告自接手之日起尽心尽力做好各项物业管理服务工作，取得了绝大部分业主的认可与支持。郑兆基系永定区南门商贸广场的业主或承租人，为上述房产的物业服务费缴纳义务人，自2018年1月1日起，郑兆基经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费等相关费用。为维护吉祥物业公司的权利，特提起本案诉讼。 郑兆基辩称，原告的诉讼请求不合理：1．物业是为居住的业主提供可靠、信任、方便、安全、满意的服务；2．吉祥物业没有把本职工作做好，举例如下：（1）前段时间调查了解B5幢、B6幢业主百分之五十以上没有交物业，经过物业催缴，法院调解和电话告知，1月25日B6幢仍有一半的业主没有交费，也就是不认可吉祥物业的工作。（2）权利和义务是相辅相成的，权利是建立在义务基础之上。（3）步行街岗亭进出口语音提示声晚上噪音很大，影响居民的休息。（4）物业必须公开透明收支账目，如停车费收入。（5）B6二楼胡椒猪肚鸡过道消防通道被占用成店铺。过道加装卷帘门。（6）B区的停车场变更为店铺，例如：“夏沫”变烧烤店、好味道饭店、福建亿华融资担保有限公司。（7）B区的消防、车库出口变胜英日杂百货店。（8）B6底层公厕变为阿柒鱼馆的包厢。（9）B6底层公厕变为三好餐厅包厢。（10）A4底层公共设施变康乐球台和牛肉店。（11）B13商场楼顶是公共休闲场所，被锁住，出租给种花户，影响居民的休闲和晾晒衣服、被子。（12）B6幢703户主把卫生间违章挖空通至楼顶8楼，并搭建钢架棚。损害了701、702的利益。以上充分说明吉祥物业的本职工作没有做好，居民不认可吉祥物业的管理工作，影响居民的切身合法权益。综上所述，请求人民法院依法作出判决，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。吉祥物业公司提供的证据：《福建省物业服务合同》（合同编号：201712）1份、《关于南门商贸广场服务合同附件的情况说明》1份、《催缴函》照片打印件2张。郑兆基提供的证据：小区情况照片6张、土地使用权证与房屋所有权证复印件5张、环城路店面图、南门街B6栋住户欠费明细公示，以上证据经原、被告双方相互质证，真实性均无意见，证据来源、形式合法，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，南门商贸广场业主委员会（甲方）与吉祥物业公司（乙方）签订《福建省物业服务合同》（合同编号：201712），该合同主要约定：1．南门商贸广场业主委员会选聘吉祥物业公司对南门商贸广场实施物业管理服务，物业服务期限为叁年，即自2018年元月1日起算；2．本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力；3．乙方提供物业服务的主要内容：（1）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；（2）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（3）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（4）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（5）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（6）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。4．物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属面积）收取，其中非电梯房按0.4元／月﹒平方米／计算；5．按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共同设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润；6．物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于次月5日前向乙方支付物业服务费；7．业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照月千分之四标准向乙方支付违约金；……合同还对其他事项作了约定。合同签订后，吉祥物业公司按合同的约定向南门商贸广场业主提供物业服务。郑兆基系坐落于龙岩市永定区××街道××街××广场××幢××房屋（建筑面积为212.86㎡）的业主，自2018年1月起未缴纳物业服务费，至2020年12月止累计欠交物业服务费3065元，吉祥物业公司多次催讨未果，遂诉至本院。 另查明，吉祥物业公司在同期对南门商贸广场的其他部分业主亦提起物业服务合同纠纷的诉讼，其他业主向本院提交证据证明吉祥物业公司在提供物业服务中存在一定的服务瑕疵。 本院认为，南门商贸广场业主委员会与吉祥物业公司签订的《福建省物业服务合同》，为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效且已实际履行，该合同对业主具有约束力。吉祥物业公司根据约定向包括郑兆基在内的业主提供了物业管理服务，郑兆基在接受吉祥物业公司提供的前述服务后，应履行按期向吉祥物业公司交纳物业管理费等费用的义务。事实上，在履行合同过程中，吉祥物业公司确实存在一定的服务瑕疵，而郑兆基也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利，因此，吉祥物业公司的服务瑕疵并不构成郑兆基减交或免除物业服务费的理由，郑兆基应向吉祥物业公司支付尚欠的2018年1月至2020年12月间的物业服务费3,065元。关于郑兆基认为吉祥物业公司未做好本职工作导致小区搭盖违章建筑、功能设施被变更，经庭审查明，被搭盖的顶棚、部分店铺等系吉祥物业公司进驻前已存在，郑兆基亦未提供充分证据证明系吉祥物业公司所致，本院不予支持。关于郑兆基是否应当支付逾期付款违约金的问题。根据本院受理涉诉房屋所在小区其他业主物业服务纠纷案件情况，考虑到吉祥物业公司实际管理中确实存在服务瑕疵，虽然郑兆基不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，郑兆基不履行支付物业服务费的义务有一定原因，不属于恶意违约，故对吉祥物业公司主张的要求支付逾期付款违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、郑兆基应于本判决生效之日起十日内支付龙岩吉祥物业管理有限公司物业服务费3,065元。 二、驳回龙岩吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由郑兆基负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林   秀 二〇二一年一月二十八日 书记员 赖伟（代） 附：主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。