文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4546号原告：孙国宪，女，1954年9月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：梁金龙、范晓君，均系广东启源律师事务所律师。被告：广州市隽步物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区江怡路341号4楼401房。法定代表人：钟国文，总经理。委托代理人：黎运朵，系该司职员。被告：广州市天河科技园建设有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路国际科贸中心8-10楼。法定代表人：钟汶辉，董事长。委托代理人：范志强，系广东百思威律师事务所律师。第三人：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。法定代表人：董轼，董事长。第三人：广东建投嘉昱物业服务有限责任公司（原名广东建银金服投资有限公司），住所地广东省广州市越秀区东风中路509号。法定代表人：杨风华，董事长。第三人：广州天河高新技术产业开发区天建实业公司，住所地广东省广州市天河区天河路472华龙大厦24楼A.B房。法定代表人：周建华，经理。上述第三人共同委托代理人：王美智，系广东莱特律师事务所律师。第三人：广州天力建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区较场东路19号第12层。法定代表人：王海东，总经理。委托代理人：张凯诚、唐瑜婕，均系该司职员。原告孙国宪诉被告广州市隽步物业管理有限公司（以下简称隽步公司）、广州市天河科技园建设有限公司（以下简称科技园公司）及第三人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）、广东建投嘉昱物业服务有限责任公司（以下简称建投公司）、广州天河高新技术产业开发区天建实业公司（以下简称天建公司）、广州天力建筑工程有限公司（以下简称天力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙国宪的委托代理人梁金龙、范晓君，被告隽步公司的委托代理人黎运朵，被告科技园公司的委托代理人范志强，第三人建银公司、建投公司、天建公司的共同委托代理人王美智，第三人天力公司的委托代理人张凯诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙国宪诉称：2015年1月13日，被告隽步公司通过拍卖获得原登记在被告科技园公司名下的广州市天河区广州大道北五仙桥145号楼32套房产的权益。2015年5月18日，原告与被告隽步公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告隽步公司购买广州市天河区广州大道北五仙桥145号楼5层504号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向被告隽步公司支付了首期款134569元，但被告隽步公司至今未依约履行其办证义务。且根据合同约定，被告隽步公司逾期办证的，需支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、两被告协助原告办理涉案房屋的房屋登记手续；2、被告隽步公司向原告支付逾期办证违约金（以134569元为本金，按每日万分之一的标准计算，自2015年10月1日起计至房屋产权证实际办出之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。被告隽步公司辩称：被告隽步公司与原告签订《商品房买卖合同》前后一直在积极履行合同义务：1、合同签订前，被告隽步公司己明确告知原告涉案房屋为公开拍卖所得，被告隽步公司暂未取得房产证，因此被告隽步公司无任何隐瞒和欺诈行为，也正因如此，合同约定尾期款的支付时间为被告隽步公司取得涉案房屋房产证之日。2、合同签订后，被告隽步公司亦按照合同约定完成涉案房屋的装修并将涉案房屋交付给原告使用。3、由于被告隽步公司通过拍卖竞买购得涉案房屋，但至今被告科技园公司及第三人天力公司、天建公司仍未将涉案房屋过户至被告隽步公司名下，为了尽快向原告履行过户义务，被告隽步公司需先取得涉案房屋的房产证，为此被告隽步公司也寻求了各种渠道，包括提起另案诉讼，但至今仍未取得涉案房屋的房产证。在被告隽步公司取得涉案房屋的房产证之前，原告要求被告隽步公司将涉案房屋过户至原告名下属客观不能。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告科技园公司辩称：第一、本案是房屋买卖合同，出卖方是被告隽步公司；被告科技园公司不是合同相对方，对于涉案房屋买卖的全过程既没有参与，也毫不知情，被告科技园公司从未跟原告或被告隽步公司或其他第三人签订过房屋买卖合同，签订合同的主体是第三人天力公司，被告科技园公司与第三人天力公司及案外人广州市沙东有利集团有限公司（以下简称沙东公司）均不是房屋买卖合同关系，且涉案房屋只是初始登记，因此本案不能适用广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第25条。第二，根据已生效的（2015）穗天法民四初字第277号民事判决书第17页、第19页、第20页法院查明部分，涉案房屋的真正建设方、产权人是第三人天力公司，且第三人天力公司、天建公司签订房屋买卖合同，被告科技园公司并不是涉案房屋的所有权人，无权处分涉案房屋，涉案房屋的所有资料均由第三人天力公司持有，客观上被告科技园公司也无法办证。第三，原告要求被告科技园公司承担诉讼费，但原告的第二项诉讼请求与被告科技园公司无关，故原告的该项诉请缺乏依据。第三人建银公司、建投公司、天建公司共同述称：一、1993年6月，第三人天力公司的前身广州市天河高新技术开发区建设总公司天力分公司将涉案房屋所在综合楼的三至九楼卖给第三人天建公司。第三人天建公司是原中国建设银行的自办实体，在2004年中国建设银行重组分立后，第三人建银公司仅是第三人天建公司的上级主管单位，但第三人天建公司仍是独立的民事主体，独立自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任。第三人天建公司目前的经营状态是歇业，虽然被工商行政管理机关吊销营业执照，但其法人资格还继续存在。第三人建投公司协助第三人建银公司处理在广东省地区的资产。因第三人天建公司被吊销营业执照，第三人建银公司作为第三人天建公司的上级主管单位，比照财政部2008年7月9日颁布的《金融资产管理公司资产处置管理办法（修订）》【财金〔2008〕85号】的相关规定，委托第三人建投公司处置涉案房屋的合同权益，处置程序公开，处置行为合法有效。第三人建银公司与原告之间没有签订任何形式的合同，第三人建银公司也从未与原告有过任何形式的接触、磋商或洽谈，未就涉案房屋对原告作出过任何承诺或意思表示，第三人建银公司对原告不负有任何义务。二、第三人建投公司已交付拍卖标的并履行完毕涉案房屋合同权利转让的通知义务。2015年1月，第三人建投公司委托广东荣申拍卖行有限公司（以下简称荣申拍卖行）公开拍卖“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼32套房产（包括涉案房产）的房产权益”，由本案被告隽步公司竞得。在被告隽步公司支付拍卖成交价款后，第三人建投公司已将涉案房产合同权益的权源文件《协议书》、《补充协议书》移交给被告隽步公司，将拍卖标的交付给被告隽步公司，并向第三人天力公司、被告科技园公司发出《关于“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼32套房产权益”转让告知函》和《关于要求配合办理过户手续的函》，代第三人天建公司履行了《合同法》第八十条所规定的合同权利转让的通知义务，并未违反我国的法律、法规。《民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第三人建投公司与原告之间没有签订任何形式的合同，未就涉案房屋对原告作出过任何的承诺或意思表示。第三人建投公司对原告不负有任何义务。三、被告隽步公司通过拍卖取得的是涉案房屋买卖合同的合同权利，不是物权。荣申拍卖行的《拍卖标的目录》中明确拍卖标的是“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼32套房产权益”，结合《标的移交确认书》的“移交资料或物品名称”，只有第三人天建公司与第三人天力公司签订的《协议书》、《补充协议书》以及《关于“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼32套房产权益”转让告知函》三份文件的原件各一份，除此之外，没有移交房产权利证书，也没有进行过实体房屋的移交。由此可见，被告隽步公司取得的仅仅是涉案32套房产的合同权利，尚未涉及到房产所有权的转移，因此并不存在法院判决由房产开发商按交易合同秩序依此过户的事实和法律依据。而涉案32套房产除被广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第277号民事判决确认归沙东公司所有的3套房产外，其余29套房产的权利状态目前尚无法确定，仍有可能被第三人天力公司或被告科技园公司实际处分导致涉案《协议书》、《补充协议书》无法继续履行，原告或被告隽步公司最终无法实际取得涉案房屋的情形。因此，原告或被告隽步公司在未取得第三人天力公司、被告科技园公司对剩余的29套房产能否交付的答复的情况下，即涉案《协议书》和《补充协议书》是否可以继续履行尚未查实清楚前，原告要求将涉案房屋过户到其名下尚不具备客观现实条件。四、原告的权利受到《拍卖标的说明》中相关特别条款的约束。被告隽步公司取得涉案房产合同权益系通过拍卖方式竞得，《拍卖成交确认书》的附件《拍卖规则》、《拍卖标的说明》和《拍卖标的目录》是拍卖文件的组成部分，不能分割。被告隽步公司在参与竞买前“已阅读并清晰理解（备注：此指《拍卖标的说明》），同意接受并遵守上述条款”，并在《拍卖标的说明》中盖章确认，说明被告隽步公司在参与竞买时已明确表示接受《拍卖标的说明》中对买受人的约束条款。原告自被告隽步公司处受让其中一套房屋的合同权利，则原告的权利亦应受上述条款的约束，原告的权利不得超过其前手被告隽步公司。上述约束条款中与本案原告诉讼请求有关的“拍卖要求”条款如下：1、该标的所涉土地、房产存在可能尚不具备办理过户登记、权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书的风险；存在可能灭失、毁损、丧失权益、丧失使用价值、所占用土地的使用权期限即将到期或无法续展等其他减损不动产价值的风险，该等风险均由买受人承担。2、委托人不承担产权过户责任和不代办该标的的产权过户手续，拍卖成交后买受人需自行办理该标的的产权过户手续，承担多次过户或无法过户的风险，一经成交确认，委托人、合同权利人均不应就拍卖标的的瑕疵和可能存在的瑕疵承担任何责任。委托人、合同权利人对拍卖标的是否能办理产权过户手续不作任何保证。3、委托人对拍卖标的的有效性、合法性等影响资产价值的因素已向买受人作出必要的说明，但委托人不保证拍卖标的不具有其他未说明的瑕疵，委托人根据拍卖标的存在的瑕疵或可能存在的瑕疵，在拍卖底价中已予以折扣，买受人参与竞买行为即意味着对此予以认可，并承担因拍卖标的瑕疵造成的风险。4、该标的权益实现的所有过户手续由买受人自行办理，委托人只承担办理初始登记、过户登记、权证等过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于且能够由委托人出具的相关手续；同时，委托人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交的义务（如委托人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件），相关文件交付即为拍卖标的的交付义务完成。在隽步公司盖章确认的《标的移交确认书》中，亦注明“向本公司移交的标的现状情况与现场看样及荣申拍卖行主持拍卖会时告知的一致，本公司无异议。自移交之日起标的发生的所有税、费、风险、责任及义务均由本公司承担。其他未尽事宜参照双方签订的竞买协议。”被告隽步公司在拍卖标的移交时再次阐述了拍卖标的自移交之日起发生的所有税费、相关风险、责任及义务均由被告隽步公司自行承担的意思表示。至于在取得涉案房屋买卖合同权利后，被告隽步公司自行与原告签订《商品房屋买卖合同》，第三人建投公司不是该合同的当事人，被告隽步公司应承担的合同项下所有房产出卖人的义务均与第三人建投公司无关。第三人建投公司不负有协助原告办理涉案房产过户的义务。第三人天力公司述称：因原告的诉讼请求未涉及第三人天力公司，第三人天力公司不发表意见，且原告提交的证据不足以支撑其诉讼请求。经审理查明：关于主体问题：1、1998年10月6日，广州市天河区机构编制委员会以穗天编字【1998】47号《关于更改天河科技园直属公司名称问题请示的批复》同意广州天河高新技术产业开发区建设总公司（简称高新建总公司）更名为广州高新技术产业开发区天河科技园建设总公司（简称科技园建总公司）。2001年8月23日，科技园建总公司申请更名为现名广州市天河科技园建设有限公司（即科技园公司）。2、1990年4月16日，广州市天河区科学技术委员会出具《关于同意成立“广州经济技术开发区天力新型材料厂”的批复》，同意高新建总公司开办具有法人资格的直属企业“广州经济技术开发区天力新型材料厂”，该厂属集体所有制企业，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。1992年2月12日，高新建总公司出具《关于接收广州经济技术开发区天力新型材料厂的批复》，同意接收广州经济技术开发区天力新型材料厂为高新建总公司属下直属子公司，从1992年1月1日起，由高新建总公司享有作为主管部门有关的债权及承担作为主管部门有关的债务。1992年5月3日，高新建总公司出具《关于“广州经济技术开发区天力新型材料厂”变更的批复》，同意广州经济技术开发区天力新型材料厂名称变更为广州天河高新技术产业开发区建设总公司天力分公司（简称“高新建总天力分公司”）。1993年2月22日，高新建总天力分公司申请更名为广州天河高新开发区天力建筑公司（简称“高新开发区天力建筑公司”）。2000年7月25日，高新开发区天力建筑公司申请更名为现名广州天力建筑工程有限公司（即天力公司）。3、2016年11月15日，广东建银金服投资有限公司（简称建银金服公司）更名为广东建投金服投资有限公司（即建投公司）。4、工商信息资料显示天建公司的经营状态为“吊销企业”。5、建投公司、建银公司表示：天建公司是属于中国建设银行设立的公司，已被吊销营业执照；在2004年中国建设银行重组分立之后，建银公司是天建公司的上级单位，建投公司协助建银公司处理在广东省地区的资产，因此代表中国建银投资有限责任公司处理天建公司的剩余资产，天建公司委托建投公司处置涉案房屋。1993年6月14日，高新建总天力分公司（甲方）与天建公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方就共同经营沙河广从路西侧范屋村陶庄地段住宅楼协商订立条款如下：一、甲方把上述地段的住宅楼一座（D栋楼）三楼至九楼面积约4450平方米卖给乙方，每平方米（按建筑面积计算）为3500元，合计约15575000元，今后按实际建筑面积结算。二、甲方负责征地，办理土地使用证及因此而产生的一切费用及税收，负责土地有偿使用费及三通一平费，协助乙方办理房屋产权证，并按政府规定各自承担费用……四、乙方按合同规定付清应付款后，有权销售房屋，销售房屋所得利润归乙方；乙方因销售房屋所发生的费用和税收，全部由乙方负责承担。五、付款方式：本合同签订之日起三十天内，甲方给乙方建筑设计方案图一份，乙方向甲方预付房款；第二期一九九三年八月份支付；第三期一九九三年十二月支付；第四期一九九四年三月支付；第五期一九九四年六月支付；第六期一九九四年九月份支付；余款待工程竣工验收合格，甲方交楼给乙方后二十天内一次付清。六、上述住宅楼于1994年12月31日前交付乙方使用，自住宅交付乙方之日起，土地使用费由乙方负责……九、1、甲方按市房管部门的规定为乙方办理产权登记手续，并按规定各自承担费用，产权归乙方所有；2、乙方所购住宅楼，如发生抵押、转让、赠与、继承等法律行为，按中华人民共和国法律有关规定办理等。1997年4月18日，高新开发区天力建筑公司（甲方）与天建公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方在1993年7月2日签订了购房协议书，由乙方购买甲方兴建位于沙东范屋住宅楼D栋四至九楼，面积约3660平方米。现该商住楼已完工可交付使用，经双方友好协商达成如下协议：一、甲方将该商住楼交付给乙方后，该楼的产权归乙方所有，有关产权人的名称由乙方提供给甲方，甲方并负责办理有关购房人的签约和鉴证等手续。二、甲方将已完工的商住楼交付使用后，有关该商住楼结尾工程及手续包括永久用水、用电，房屋的测绘，办理产权等，甲方负责尽快办理。三、经过计算和复查，双方同意先暂按建筑面积3800平方米办理结算（最后以房管部门测绘面积为准）；自签订本协议后，乙方将剩余的房款一次性付给甲方等。2015年1月，隽步公司在委托人建银公司于2014年12月26日出具的《拍卖标的说明》上盖章确认。该《拍卖标的说明》显示：拍卖标的为广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼32套房产权益，“该32套房产位于广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼，建筑物为一栋9层楼梯房，具体房号为404、403、408、503、504、505、506、507、508、603、605、606、607、701、703、704、705、706、707、708、801、803、804、805、806、807、808、903、904、905、907、908，总建筑面积为2670.12平方米”。“可提供资料”中包括：“1、协议书（原件）2、补充协议书（原件）”。“拍卖要求”：1、该标的按现状公开拍卖。在本次拍卖交易及之后，该标的所涉土地、房产登记（包括初始登记、变更登记等）到买受人名下涉及的所有环节、所有关联主体需要缴纳的税、费金及其他过户相关费用，包括但不限于最终过户到受让人名下进行的多重过户中各方应缴交的交易手续费、登记费、印花税、营业税及附加税、房产税、土地使用税、契税、土地出让金、土地增值税、评估费及各类历史欠费（包括但不限于历史欠营业税及附加税、房产税、土地使用税、物业管理费、水电费、滞纳金、罚金）等一切需缴款项，不论根据国家法律法规政策和地方法规政策的规定、司法文件的裁决、有关协议合同的约定等来判断由谁承担，均由买受人承担，委托人、合同权利人无需为买受人代垫任何款项。2、该标的所涉土地、房产存在可能尚不具备办理过户登记、权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书的风险；存在可能灭失、毁损、丧失权益、丧失使用价值、所占用土地的使用权期限即将到期或无法续展等其他减损不动产价值的风险，该等风险均由买受人承担。3、委托人不承担产权过户责任和不代办该标的的产权过户手续，拍卖成交后买受人需自行办理该标的的产权过户手续，承担多次过户或无法过户的风险。一经成交确认，委托人、合同权利人均不因拍卖标的的瑕疵和可能存在的瑕疵承担任何责任。委托人、合同权利人对拍卖标的是否能办理产权过户手续不作任何保证。4、委托人对拍卖标的的有效性、合法性等影响资产价值的因素己向买受人作出必要的说明，但委托人不保证拍卖标的不具有其它未说明的瑕疵，委托人根据拍卖标的存在的瑕疵或可能存在的瑕疵，在拍卖底价中已予折扣，买受人参与竞买行为即意味着对此予以认可，并承担因拍卖标的瑕疵造成的风险。5、如杲标的所涉土地、房产的面积与国土房管部门最终核定的有差异，委托人、拍卖人对成交价款、拍卖佣金不多退少补；如果拍卖标的涉及的土地、房产无法办理过户登记或者不能办理相关权证的，委托人、拍卖人不退成交价款、拍卖佣金……7、该标的权益实现的所有过户手续由买受人自行办理，委托人只承担办理初始登记、过户登记、权证等过程中出具相关手续的协助义务，所出具的手续只限于必须且能够由委托人出具的相关手续；同时，委托人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交的义务（如委托人仅持有复印件的，则仅负责出具与移交权属或权源文件的复印件），相关文件交付即为拍卖标的交付义务完成。8、该标的所涉土地、房产被他人占用的，买受人需自行负责清场，清场所需的一切费用及责任均由买受人承担。委托人交付相关权源、权属文件即为本次交易交付履行完毕。9、买受人在拍卖成交后7个工作日内，必须将拍卖价款划至委托方指定账户。30天内凭与拍卖机构签订的《拍卖成交确认书》、付清价款凭证与委托人联系办理拍卖标的权益的权属或权源文件等相关资料的移交手续。买受人逾期不办理资料的移交手续的，视为资料已移交。2015年1月13日，隽步公司（买受人）与荣申拍卖行（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，双方确认成交的拍卖物为广州市天河区广州大道北五仙桥范屋村145号楼32套房产权益，成交价1138.19万元，拍卖标的的相关情况见委托方提供的《拍卖标的说明》等。2015年1月23日，建投公司（移交方）、隽步公司（接收方）、荣申拍卖行（监交方）签订《标的移交确认书》，移交资料或物品名称为《协议书》（高新建总天力分公司与天建实业公司于1993年6月14日签订）（原件）一份、《补充协议书》（高新开发区天力建筑公司与天建实业公司于1997年4月18日签订）（原件）一份、关于“广州市天河区广州大道北五仙桥范屋145号楼32套房产权益”转让告知函（原件）一份。2015年5月18日，隽步公司（卖方、甲方）与孙国宪（买方、乙方）签订《商品房屋买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉案房屋，该房产使用性质为住宅，建筑面积约为64.0802平方米，实际房屋建筑面积（含公摊和套内面积）以房地产权证记载为准。该房产所在国有土地之使用权年限以房地产权证记载为准。买卖双方经协商一致，商定房产交易价格以建筑面积出售并计价，如若在签署该商品房买卖合同时的建筑面积与测绘所所测出的实际建筑面积存在相差时，买卖双方均同意多除少补来计算面积差额部分的楼款并于《不动产权证书》（《或房地产权证》，下同）核发后十个工作日内进行结算。交易单价10500元/平方米，总价672842元。其中房产过户价为275545元，装修价为397297元。买方确认并同意卖方将与其签署的房管局网签合同上将填写房产过户价而非房产交易价，且卖方仅向买方提供房产过户价金额的发票，其余款项仅提供收款收据。双方协商一致，买方分期付款：1、首期款：买方于签署本合同前已支付的诚意金5000元于签署本合同之日自动转为定金，买方应于签署本合同之日再向卖方支付定金50000元。买方在签署本合同之日起七日内应向卖方指定银行账户支付首期款134569元。首期款一次性支付。2、尾期款：买方应于取得卖方办出的房地产权证之日向卖方指定的银行账户支付尾期款538273元。尾期款一次性支付。卖方应当不迟于2015年7月1日前将符合本合同约定的房产交付给买方占有使用。买方同意委托卖方代为办理《不动产权证书》，卖方应当不迟于2015年9月30日前为买方办出本合同项下之《不动产权证书》，但买方应积极配合卖方并提供必要的资料。上述房产风险自该房产交付之日起转移给买方。房产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由买卖双方各自交缴等。同日，孙国宪向隽步公司支付涉案房屋定金50000元。2015年5月25日，孙国宪向隽步公司支付涉案房屋首期款84569元。孙国宪确认隽步公司已于2015年7月1日将涉案房屋交付其使用。2019年7月26日，隽步公司向本院提起诉讼，要求天力公司、科技园公司、天建公司将包括涉案房屋在内的的广州市天河区广州大道北五仙桥范屋145号楼29套房的所有权转移登记至隽步公司名下[案号（2019）粤0106民初29023-29051号，以下简称29023-29051号案]。后隽步公司向本院申请撤回对上述29023-29051号案的起诉，本院裁定予以准许。29023-29051号案审理过程中：1、隽步公司与天建公司、建投公司均确认双方只签订了《标的移交确认书》，除此以外双方没有签订买卖合同或其他书面合同。2、隽步公司提交了2银行转账凭证（金额分别为3414570元、7967330元），以证明其已付清了购房款11381900元。天建公司、建投公司确认确认隽步公司已将购房款11381900元支付给建投公司。3、天力公司表示：由于《协议书》和《补充协议书》的签订时间已太久，其公司人员变动很大，其不清楚该两份协议的履行情况，如果天建公司可提供证据证明其已支付了《协议书》及《补充协议书》约定的全部房款，其可以确认涉案29套房屋产权归天建公司。4、天建公司、建投公司表示：其拍卖的32套房产的权益属于不良资产，产权不清晰、资料不齐全，所以其才会以低于市场价很多的价格拍卖上述房产，且其拍卖转让的是上述房屋的合同权益，而不是所有权。5、隽步公司称涉案29套房屋在拍卖时是空置的，竞拍成功后其自行到现场重新安装门锁，并将房屋分别出售。天建公司、建投公司确认拍卖成交之前涉案29套房屋均是空置的，但其没有交付房屋的义务，房屋也不是其交付给隽步公司的。天力公司、科技园公司表示不清楚房屋的使用情况，其没有控制使用涉案29套房屋。6、隽步公司提交广州市公安局天河区分局沙东派出所于2019年12月6日出具的《证明》，内容：该所辖区范屋路的富力大厦（自编）地下负一层、地上九层，四层至九层为住宅；现规范门牌址为广州市天河区范屋街145号，147号，149号。7、本院向广州市规划和自然资源局调查涉案29套房屋的权属等问题，该局函复本院称：来函查询房屋涉及“富力大厦”项目，以富字71230号案登记在广州市天河区沙东街沙东村民委员会（下简称沙东村委会）、高新建总公司名下，登记地址为天河区沙河镇范屋村145、147、149号、145号之1、145号之2；根据双方分成，来函查询的天河区沙河镇范屋村145号403等29套房屋属高新建总公司所有；该项目三至就曾规划用途为住宅，高新建总公司占有部分已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1994年3月30日起；暂无“广州大道北五仙桥范屋村145号楼403号房”或“沙河镇范屋村145号403房”等29套房屋的预告登记（预售合同备案）、抵押、查封及转移登记信息；经调阅富力大厦部分已登记房产的档案资料，天河区沙河镇范屋村145号对应富力大厦D梯（1梯），由于门牌设立、管理不属该局职能范围，上述内容仅供参考，建议你院实勘或征询富力大厦物业管理处意见。隽步公司另提供：1、建投公司于2015年1月23日向高新建总公司、高新建总天力分公司出具的《告知函》。该函内容：天建公司是原中国建设银行自办实体，根据银监会银监复[2004]144号文，中国建设银行重组分立，原中国建设银行自办实体全部由中国建银投资有限责任公司承继；受中国建银投资有限责任公司委托，天建公司由我司负责管理和处置其所有资产；天建公司于1993年6月14日及1997年4月18日与高新建总天力分公司签订《协议书》及《补充协议书》，约定购买高新建总天力分公司开发的富力大厦（即广州市天河区广州大道北五仙桥范屋145号楼）3至9层约4450平方米的房产；后天建公司陆续销售了部分房产，尚余32套房产未销售（房号分别为：404、403、408、503、504、505、506、507、508、603、605、606、607、701、703、704、705、706、707、708、801、803、804、805、806、807、808、903、904、905、907、908）；我司于2015年1月13日委托荣申拍卖行公司公开拍卖上述32套房产权益，由隽步公司最终竞得，获得上述房产权益；现告知高新建总公司、高新建总天力分公司：原天建公司与高新建总天力分公司签订的《协议书》及《补充协议书》中乙方的相关权利义务由隽步公司享有和承担，请高新建总公司、高新建总天力分公司配合隽步公司办理上述32套房产的产权手续，并将32套房产的《房地产权证》办理至隽步公司指定的买受人名下。2、建投公司于2017年3月8日向高新建总天力分公司（天力公司）作出的《关于要求配合办理过户手续的函》。主要内容：我司于2015年1月13日委托荣申拍卖行公司向社会公开拍卖上述32套房产权益，由隽步公司最终竞得，获得上述房产权益。拍卖成交后，我司已向高新建总公司及贵司出具了《转让告知函》通知贵两公司协助隽步公司办理范屋村145号楼32套房产的产权过户手续。后广州市沙东有利集团有限公司对其中三套房产（房号分别为：505、506、605）提出产权异议并诉讼至法院，至今未结案。有鉴于此，请贵司除上述三套有产权争议的房产外，其余29套房产，根据贵司与天建公司签署的《协议书》及《补充协议书》中乙方相关权利义务的约定配合办理拍卖标的产权过户手续，并将产权过户至隽步公司指定的买受人名下。3、中介公司网上二手房交易报价信息，载明天河区范屋村145号富力大厦本月为23800元/平方米，售价在200-250万元。经质证，天力公司、建银公司、建投公司、天建公司对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均予确认；对证据3的真实性、合法性不予确认，且如证据3属实，更证明涉案房屋的交易价格明显低于正常的市场交易价格，不应按正常的房屋买卖合同关系予以对待。科技园公司、孙国宪则表示无法确认上述证据的真实性、合法性，且科技园公司称其此前并未收到过相应函件。关于涉案房屋过户所涉税费负担问题。孙国宪表示：根据其与隽步公司之间的合同以及本案查明的事实，涉案房屋过户至隽步公司之前的税费应全部由隽步公司自行承担；隽步公司过户至孙国宪名下的税费，应按法律规定各负各税。隽步公司、建银公司、建投公司、天建公司均同意孙国宪的上述意见。科技园公司、天力公司则认为税费问题与其无关。另查明：本院受理原告沙东公司诉被告科技园公司、天力公司及第三人隽步公司、天建公司、建银公司所有权确认纠纷一案［案号：（2015）穗天法民四初字第277号］，沙东公司起诉要求确认广州市天河区沙河镇范屋村145号楼505、506、605房（简称“505、506、605房”）三套房屋产权归属沙东公司等。本院经审理后作出（2015）穗天法民四初字第277号民事判决（简称“277号判决”），一审判令确认上述505、506、605房产权归沙东公司所有。科技园公司不服一审判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终9003号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。一、277号判决查明事实部分中载明：1993年6月2日，广州市天河区沙河镇沙东村民委员会（甲方，沙东公司确认广州市天河区沙河镇沙东村民委员会为沙东村委会的前身，简称“沙东村委会”）与高新建总天力分公司（乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方就共同开发沙河广从路西侧范屋村，面积约4600平方米土地，合建综合楼；甲方把上述地点的自用地（面积约4600多平方米）与乙方共同开发，并负责征地的一切费用，负责三通一平的工作和费用；乙方负责上述建筑工程所需的全部费用；甲、乙双方以建筑面积计算，实行五五分成，甲方要车库、首、二、三层作经营之用，余下楼层的选择，乙方有优先选择权；乙方占有的建筑房屋，用于商品房销售，需要办理转换土地使用性质，其土地有偿转让费由乙方负责等。2000年2月25日，高新建总公司与沙东村委会签订《楼层面积认定书》，约定双方经友好协商对广从公路西侧范屋村145号、145号之一、之二、147号、149号楼层面积分配达成共识，特订立本认定书；范屋村145号、145号之一、之二的四至九层、147号的五至九层及404套间、149号的五至九层及407套间，测绘面积为12132.5136平方米，归高新建总公司所有；范屋村145号至149号的地下室、首层、二层、三层及147号的401、402、403套间、149号的401、402、403、404、405、406、408套间，测绘面积为11724.1307平方米，归沙东村委会所有；本认定书为高新建总公司与沙东村委会于1993年6月2日所签订的合同书的补充等。2000年8月，沙东公司（甲方）与高新建总天力分公司（乙方）签订《关于沙东大厦房屋面积分配补充协议》（以下简称《补充协议》），约定沙东大厦是由沙东村委会（现改为沙东公司）与高新建总天力分公司1993年6月2日共同开发；现经市房管局测绘所测定总建筑面积为23856.6平方米；根据双方合建拟定房屋分配各占建筑面积50%的原则，双方应各得建筑面积11928.3平方米，现甲方实际所得房屋建筑面积为11929.08平方米（具体分配详见附表）；本协议与原签订的协议具有相同法律效力。二、277号判决本院认为部分中载明：505、506、605房所在大楼由沙东村委会与高新建总天力分公司实际合作开发建设，因高新建总天力分公司没有相应资质因此以高新建总公司名义登记等予以合理采信。本院认为：关于孙国宪要求隽步公司、科技园公司协助其办理涉案房屋登记手续的诉讼请求。依据已查明的事实，包括涉案房屋在内的广州市天河区广州大道北伍仙桥范屋村“富力大厦”项目等由沙东村委会与天力公司合作开发并约定其中的145号等物业分配给天力公司，天力公司将上述约定分成物业中的部分面积（经1997年4月18日《补充协议书》确定约3660平方米）出售给天建公司，天建公司通过建银公司将其中32套房屋的房产权益公开拍卖给隽步公司，隽步公司再将32套房产中的涉案房屋出卖给孙国宪。涉案房屋现仍初始登记在高新建总公司（科技园公司）与沙东村委会名下，涉及多次交易。孙国宪作为最后交易环节的买受人，提起本案诉讼要求隽步公司、科技园公司协助将房屋所有权转移登记至其名下，对此，本院认为：孙国宪诉请隽步公司、科技园公司办理所有权转移登记手续的前提应是各个交易环节的转移登记手续办理不存在障碍，但依据现有证据，天力公司与沙东村委会之间就“富力大厦”项目的合作开发事项尚存诸多历史遗留问题尚未解决，包括涉案房屋在内的该项目145号等物业虽经房管部门附注注明归高新建总公司所有，但仍初始登记在沙东村委会及高新建总公司名下，天力公司能否取得涉案房屋的权属登记尚不确定。而就天力公司与天建公司之间的交易来讲，双方之间虽就包括涉案房屋在内的物业签订了《协议书》及《补充协议书》，但双方对该两份协议书的实际履行情况存在争议，依据现有证据尚无法确定天力公司将包括涉案房屋在内的物业过户给天建公司的条件已经成就。由此可证实，涉案房屋由沙东村委会及高新建总公司名下过户至天力公司名下及由天力公司名下过户至天建公司名下在现阶段均存在法律障碍，该障碍直接影响涉案房屋在后续交易中的所有权转移登记手续办理。在隽步公司公开竞买之时该障碍即已实际存在，且至今仍未消除，而经隽步公司确认的拍卖文件已对拍卖标的物存在无法过户的交易风险进行了披露，故隽步公司对前述障碍的存在明知或应知。孙国宪在向隽步公司购买涉案房屋时也应知该过户障碍的存在。故此，在前述法律障碍尚未消除的情况下，孙国宪要求隽步公司等协助办理所有权转移登记手续，缺乏法律依据，本院不予支持。关于孙国宪要求隽步公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。综合考虑《商品房屋买卖合同》的签订及履行情况，在涉案房屋的交易对价显著低于同地段正常商品房的情况下，孙国宪作为完全民事行为能力人理应对涉案房屋的历史由来及产权登记情况等详细了解清楚后再予购买，但孙国宪未尽审慎审查义务，仍然购买涉案房屋，孙国宪对自身民事法律行为应承担相应责任。现隽步公司在孙国宪仅支付部分房款的情况下已将涉案房屋交付孙国宪使用，合同还约定剩余房款在隽步公司办妥产权证后再付，孙国宪要求隽步公司支付逾期办证违约金的理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孙国宪的全部诉讼请求。本案受理费10785元，由原告孙国宪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨春梅二〇二一年一月六日书 记 员  邱莉晶            判决书已于2021年   月   日送达