上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23332号原告(反诉被告)：冯政，男，1993年1月26日出生，汉族，户籍所在地四川省。被告(反诉原告)：上海硕坚实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：汪志红，总经理。原告冯政诉被告上海硕坚实业有限公司(以下简称“硕坚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告硕坚公司提出反诉，本院依法受理。本案于2020年12月15日公开开庭进行审理，原告冯政、被告硕坚公司的法定代表人汪志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯政向本院提出诉讼请求：判令硕坚公司归还冯政2020年9月6日至2020年11月15日的租金人民币(以下币种均同)11,494元及押金5,000元。事实和理由：2020年5月8日，冯政与硕坚公司签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定硕坚公司将位于上海市青浦区华新镇华隆路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租给冯政使用，租金5,000元/月，付六押一，租期自2020年5月15日起至2021年5月14日止。合同签订后冯政依约交给硕坚公司六个月房租及押金共计35,000元,停车费及其他费用2,400元。2020年8月14日，冯政因疫情影响无法正常生产经营遂提前告知硕坚公司要求解除租赁合同，于2020年9月6日腾退系争房屋并将房屋钥匙交给硕坚公司，但硕坚公司拒不返还剩余租金及押金，因此冯政起诉要求判如所请。硕坚公司辩称，不同意全部诉请。不认可疫情影响生产经营，双方2020年5月签订租赁合同时疫情已经过去。冯政之前没有提出过解除合同，只是口头说没生意不做了，2020年9月6日把钥匙放在办公桌上要求退还剩下的房租，退房租与解除合同是两回事。冯政只是在2020年9月6日归还钥匙，并未腾退，目前外围玻璃上仍有LOGO未清除，大厅有产品展示柜未搬走、只有搬走这些并恢复损坏部分才算腾退，押金在真正腾退房屋并恢复房屋内部设施达到之前标准前不应归还。本案中承租人解除合同不存在法律免责事由，租房的目的是办公，疫情并未造成不能实现该合同目的，不属于因不可抗力导致不能实现合同的目的情形，冯政应承担违约责任，因此反诉要求：判令冯政履行合同义务赔偿因违约造成硕坚公司的损失37,714.16元(包括租期内剩余6个月租金3万元及12个月的电费7,714.16元，电费按照租期内前6个月实际产生的电费乘以2计算)。冯政针对反诉辩称，同意支付2020年5月15日至2020年9月6日的电费，其余反诉请求均不同意，因为2020年9月6日就已经搬走不再继续经营了，钥匙也已经交还，之后费用不同意承担。经开庭审理查明，2020年5月8日，冯政(乙方)与硕坚公司(甲方)签订租赁合同，约定乙方承租甲方系争房屋，总面积204.20平方米，出租方式为合租，内部装修保持现状，乙方不可随意破坏甲方内部装修设施及内部物品。租期自2020年5月15日起到2021年5月14日止，租金每月5,000元，电费由乙方单方承担，按实际发生金额缴付，物业费由甲方单方承担。押一付六、先付后用。合同签订后，冯政于2020年5月8日支付33,400元、于2020年5月2日支付4,000元，合计金额为37,400元，包括6个月房租30,000元、押金5,000元、制作展示柜及停车等其他费用2,400元。另查明，2020年9月6日，冯政将钥匙交还给硕坚公司的法定代表人汪志红，随后提供《通知书》一份，内容为“因疫情原因导致无法正常生产经营，现在申请退掉华隆路XXX号XXX室房租。申请人冯政”，汪志红在该《通知书》上签名。还查明，系争房屋2020年5月电费592.16元、6月电费721.28元、7月电费635.20元、8月电费777.76元、9月576.52元、10月电费554.16元。双方当事人确认，系争房屋的所有电费全部由冯政支付、所有物业费全部由硕坚公司支付。冯政2020年9月6日交还钥匙，系争房屋存在以下问题：1、为挂电视机，硕坚公司应冯政要求在墙面钻孔，尚未修复；2、硕坚公司在一房间门口应冯政要求定制安装了门，尚未拆除；3、硕坚公司应冯政要求制作展示柜，可活动、未搬走；4、天花板上有冯政用胶带贴的挂旗未清除；5、外围玻璃门上有LOGO未清除；6、门厅处木制装饰上有标识未拆除。双方认可墙面洞眼的修复费用200元。以上事实，由冯政、硕坚公司的陈述、租赁合同、转账记录、照片、《通知书》、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，冯政表示，自己是做水管清洗的，因疫情客户无法上门考察，生意很受影响。合同已经解除。未满一个月的电费同意按照天数折算。对系争房屋并未进行破坏，是正常使用的情况。自行修复可能达不到硕坚公司的要求，故由硕坚公司自行处理。认可硕坚公司提出的其他搬离、清除费用为1,000元，同意在押金中抵扣。硕坚公司表示，在《通知书》上签字仅代表收到钥匙且知道了冯政的退租申请，但不同意退房租。经估算，所有的修复、清除费用需5,000元。合同没有彻底解除，所以目前房屋没有再对外招租。2020年8月中下旬冯政提出要想退租，当时就告诉他解除合同要弥补损失，什么时候找到下家，租金就算到什么时候、什么时候退押金。根据庭审查明的事实，本院认为，冯政与硕坚公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。2020年9月6日，冯政交还系争房屋钥匙，硕坚公司予以接受，租赁合同实际已于该日解除，硕坚公司应退还2020年9月6日之后的租金及押金，冯政应按约支付2020年9月6日之前的租期内的电费，未满整月无法明确金额的电费部分按该月实际使用天数结合整月电费折算。冯政在租赁期内擅自退租，显属违约，因合同中并未约定违约责任，本院综合考虑合同的实际履行情况、硕坚公司的预期可得利益、双方的过错程度、系争房屋的实际使用状况等因素，酌情确定冯政赔偿其违约行为给硕坚公司造成的损失8,000元。因冯政同意在押金中扣除，为避免讼累，就房屋内LOGO、标识、挂旗清除，洞眼修复，展示柜及门板拆卸搬离等，本院根据系争房屋的受损情况、添置物品的可利用情况、双方当事人对修复费用的估算等，酌情确定冯政应补偿硕坚公司1,200元，此款扣除后硕坚公司应返还押金3,800元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海硕坚实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告冯政自2020年9月7日起至2020年11月14日止的租金11,333元；二、被告上海硕坚实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告冯政押金3,800元；三、反诉被告冯政应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海硕坚实业有限公司损失8,000元；四、反诉被告冯政应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海硕坚实业有限公司电费3,122.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费212.35元，减半收取计106.18元，由原告负担17.02元、被告负担89.16元；反诉受理费371.43元，由反诉原告负担332.40元，反诉被告负担39.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年一月二十一日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。