江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9828号上诉人（原审原告）：仇虹又（曾用名仇军），男，1977年11月4日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：刘海，上海赢火虫（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚峰，上海赢火虫（张家港）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕玉新，男，1988年11月3日生，汉族，住河南省虞城县。被上诉人（原审被告）：贺玉好，女，1988年11月19日生，汉族，住河南省虞城县。原审第三人：季培坤，男，1962年5月12日生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人仇虹又因与被上诉人毕玉新、贺玉好及原审第三人季培坤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇虹又的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者持其一审的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、根据《房屋租赁协议》第七条的约定，在租赁期限内出甲方遇到拆迁或者其他不可抗拒因素外，不得无故将房屋收回，否则造成乙方损失应当由甲方承担。我方在租赁涉案房屋后进行了装修并支付了装修费用24390元，装修费用损失应当由毕玉新、贺玉好赔偿。2、本案违约金的认定应当适用《房屋租赁协议》第八条的约定，由被上诉人毕玉新、贺玉好向我方支付剩余租金20%的违约金。《房屋租赁协议》中约定租赁期限为60个月，自2017年4月13日至2022年4月12日，故剩余租金应当是指整个协议期间的剩余租金。《房屋租赁协议》第七条约定的是出租人未按时交付合格房屋的违约责任，原审法院援引该条规定仅支持一个月租金的违约金是错误的，属于变相鼓励违约行为。3、被上诉人毕玉新、贺玉好恶意违约，我方无奈只有另外租赁房屋从事经营，而且额外增加了22000元的租赁成本，该部分损失是因出租人违约所导致，同样应当由其负责赔偿。毕玉新辩称:服从一审判决。贺玉好二审中未作答辩。季培坤二审中未作陈述。仇虹又向一审法院起诉请求：1、请求确认双方之间的《房屋租赁协议》于2019年12月31日解除；2、判令毕玉新、贺玉好赔偿其装修费用24390元、违约金750元及另行租赁房屋租金上涨部分22000元，并退还房租3280元，合计50420元。审理中，仇虹又将第2项诉讼请求变更为：判令毕玉新、贺玉好赔偿其装修费用24390元、违约金4400元（自2020年1月1日至2022年4月12日房屋租金22000元的20%）及另行租赁房屋租金上涨部分22000元，并退还房租3280元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2017年4月份，季培坤（甲方、出租方）与仇军（乙方、承租方）之间签订《房屋租赁协议》1份，协议的主要内容为：一、租赁物位于张家港市汽车库，房屋附属物为空调一只；二、租期为60个月，甲方从2017年4月13日将出租房屋（包括附属物）交乙方使用，至2022年4月12日收回该房屋……四、租金：1、每年（12月，每套、间）租金为8000元；2、付款方式：每年付一次，先付后住，其中首期付款8000元，在2017年4月13日前付清，下期付款8000元，在已付租到期前一个月付清……六、租赁期间职责：……3、乙方如需增加设备或进行装修，需征得甲方同意，费用全部由乙方自行承担，乙方退租时，甲方不予以补偿……七、违约责任：……5、合同签订甲乙双方不得无故终止合同，否则由违约方赔偿对方一个月租金作为违约金……八、其他事项：租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前二个月书面通知乙方，征得同意后方可解除合同，否则，甲方应付违约金，违约金以剩余租金总额的20%支付给乙方，并退还剩余租金。另查明，季培坤于2019年10月份将涉租房屋出售给毕玉新、贺玉好，并办理了过户手续，涉租房屋所有权人变更为毕玉新、贺玉好。双方在房屋买卖时将仇虹又已交纳的剩余房租折算在房价中。再查明，2019年12月23日，毕玉新、贺玉好指示朱海涛向仇虹又发出《限时搬离通告》，主要内容为：毕玉新、朱海涛要求租户在指定时间搬走，租户可以通过法院起诉，要求原房主和现房主进行赔付。限时2019年12月31日搬走，对租户造成的损失，按法院裁定的金额为准。2019年12月29日，仇虹又搬离涉租房屋，朱海涛向其出具了房屋交接单。还查明，仇虹又于2019年3月25日向季培坤汇款9000元，转账说明中记载“2019年房租”，仇虹又解释之所以金额为9000元，系因为其后来又租了季培坤车库旁边的自行车库，自行车库年租金1000元，故房租合计为9000元。毕玉新、贺玉好购买涉租房屋后，与仇虹又就租赁事宜发生争执，仇虹又曾于2019年11月5日以季培坤为被告向原审法院提起诉讼，后经原审法院释明该案被告主体不适格后，仇虹又申请撤回起诉。后仇虹又后再次提起诉讼，即本案。以上事实，有《房屋租赁协议》、不动产登记证书、《限时搬离通告》、房屋交接单、支付宝转账记录、调查笔录、（2019）苏0582民初14467号民事裁定书及本案庭审笔录等证据在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为：仇虹又与季培坤签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动，除非租赁房屋具有法定的特定情形或者当事人另有约定的，否则承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。上述法律及司法解释确立了“买卖不破租赁”的原则。毕玉新、贺玉好通过买卖方式取得涉租房屋的所有权后，季培坤在《房屋租赁协议》中的权利义务由毕玉新、贺玉好继受，仇虹又有权在租赁期限内继续承租涉租房屋。毕玉新、贺玉好在继受协议中的权利义务成为涉租房屋的出租人后，向仇虹又发出搬离通告，要求仇虹又提前搬离，违反了协议约定，系属于违约行为。仇虹又在收到通告后搬离了涉租房屋并与毕玉新、贺玉好办理了交接手续，可以视为《房屋租赁协议》已解除。对仇虹又要求确认《房屋租赁协议》已解除的诉讼请求，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据仇虹又提供的证据以及原审法院调查，可以证实仇虹又已经支付了至2020年4月12日的租金，现因毕玉新、贺玉好的违约行为，致使仇虹又不得不提前搬离，且毕玉新、贺玉好与季培坤一致确认已经将剩余房租折算在购买房屋时的价款中，故毕玉新、贺玉好理应退还剩余房租。仇虹又在审理中同意剩余房租以9000元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年4月12日，原审法院予以支持。上述剩余房租经计算为2532.79元，毕玉新、贺玉好理应及时予以退还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，应予支持。所谓“残值损失”，是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。本案中，季培坤在审理中称“他在装修的时候没有跟我们说，但是我们是知道他进行了装修这一事实的”，依照其陈述，可以视为其默示同意了仇虹又进行房屋装修的行为。协议中仅约定如仇虹又主动退租时，出租人可以不予以补偿，就出租人违约导致的装修损失承担问题未作约定，故应适用上述司法解释的规定。因毕玉新、贺玉好已经对涉租房屋重新进行了装修，关于仇虹又的装饰装修损失，在客观上已无法进行评估鉴定。综合仇虹又提交的证据材料、已形成附合的装饰装修物的组成、协议约定的租赁期间、仇虹又实际承租的时间，原审法院酌定已形成附合的装饰装修物的损失为1300元。仇虹又另主张违约金4400元，其主张违约金系依据《房屋租赁协议》第八条的约定，原审法院认为仇虹又系错误援引违约金条款，本案应适用的违约金条款应为协议第七条第5款而非协议第八条。理由如下：首先，依照协议第八条约定的内容，“如甲方确需收回房屋”，依照字面解释，系指出租人有合理、正当理由需要提前收回房屋的情形，比如遇房屋拆迁等情形，本案中毕玉新、贺玉好解除合同系违约行为，并无合理、正当的理由，该条约定中的违约情形并未违约要求搬离，而系未“提前两个月通知乙方”；其次，仇虹又认为协议第八条约定“剩余租金”系指合同剩余期限内的租金（含已交纳及尚未交纳的租金），该种解释并不符合字面解释及上下文解释，“剩余租金”应指仇虹又已交纳的剩余租金；就违约情形的严重程度来看，协议第七条第5款约定的违约情形高于协议第八条约定的违约情形，如适用协议第八条，对仇虹又存在不公平之处。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，依照协议第七条第5款约定，毕玉新、贺玉好应赔偿仇虹又一个月的租金作为违约金，经计算为666.67元（因仇虹又未提供另行租赁自行车库的书面协议，应以年租金8000元为计算标准）。仇虹又在审理中申请调高违约金，因其在审理中明确主张违约金中包含的损失为装修损失及另行租赁房屋而导致产生的额外损失，但在前文中已经就装修损失作出处理，亦即仇虹又主张违约金所含的损失为另行租赁房屋而导致产生的额外损失。仇虹又虽提交了另行租赁房屋的协议等证据，但因两处租赁房屋的位置、房屋面积等均有所不同，仇虹又提供的证据并不足以证实其因此导致的具体损失情况，故对仇虹又申请调高违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。仇虹又还主张另行租赁房屋上涨部分22000元，但因双方已经在协议中约定了违约金，且如前所述，仇虹又称违约金中包含的损失即为因另行租赁房屋而导致产生的额外损失。违约金与违约损害赔偿一般情况下不得同时主张，除非违约金约定过低，且一方当事人在审理中未申请调高违约金，基于违约损失全部赔偿原则，在主张违约金之外，可再行主张违约损害赔偿。仇虹又在已提出调高违约金的申请后，再行主张另行租赁房屋上涨部分租金，缺乏合理依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第二十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及其他有关法律法规之规定，判决：一、确认仇虹又与毕玉新、贺玉好之间的《房屋租赁协议》已解除。二、毕玉新、贺玉好应返还仇虹又剩余房租2532.79元，并赔偿仇虹又装修残值损失1300元、违约金666.67元，限毕玉新、贺玉好于本判决生效后10日内履行。三、驳回仇虹又的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，由仇虹又负担1010元，由毕玉新、贺玉好负担50元，毕玉新、贺玉好应负担部分限于本判决生效后10日内交纳原审法院。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原审第三人季培坤在将涉案房屋出售给被上诉人毕玉新、贺玉好之后，根据“买卖不破租赁”的原则，前述《房屋租赁协议》继续对毕玉新、贺玉好具有法律约束力。被上诉人毕玉新、贺玉好在租赁期限尚未届满的情况下，单方通知上诉人仇虹又解除合同，依法构成违约，需要向守约方承担相应的违约责任。《房屋租赁协议》中第七条5约定“合同签订甲乙双方不得无故终止合同，否则由违约方赔偿对方一个月租金作为违约金”，第八条则约定“租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前二个月书面通知乙方，征得同意后方可解除合同，否则，甲方应付违约金，违约金以剩余租金总额的20%支付给乙方，并退还剩余租金”，前述合同条款均属于约定违约金的性质，原审法院结合《房屋租赁协议》第八条中“剩余租金需退回”等内容，认定剩余租金是指承租人已经支付而尚未使用部分的租金，应属正当、合理。本案中被上诉人毕玉新、贺玉好违约提前解除合同，符合《房屋租赁协议》第七条约定的情形，原审法院判决其向上诉人仇虹又支付相当于一个月租金的违约金，因该违约金数额高于按照“剩余租金的20%”计算的违约金，更有利于保护守约方的合法权益，故二审依法不作调整。上诉人仇虹又在租赁期限内虽然对涉案房屋进行了装饰装修，且因为出租人违约导致存在装饰装修损失，但是鉴于装饰装修物的价值目前已经不具备评估鉴定的条件，原审法院根据当事人提供的证据材料，并综合考虑当事人约定的租赁期限和剩余租期等因素，酌情判令被上诉人毕玉新、贺玉好赔偿装饰装修损失1300元，未超出合理裁量的范围，二审同样予以维持。上诉人仇虹又另主张被上诉人毕玉新、贺玉好应当赔偿其租金差价损失22000元，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人仇虹又负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二一年一月十八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。