江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10923号上诉人（原审原告）：庞书敏，女，汉族，1982年2月5日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张新素，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永生，男，汉族，1979年5月17日生，住河南省西平县，系庞书敏丈夫。上诉人（原审被告）：陈昌能，男，汉族，1978年10月26日生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司，统一社会信用代码：91320583665778175Y，地址：昆山市春晖路583-1号。法定代表人：汤健。上诉人庞书敏因与被上诉人陈昌能、昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初17459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞书敏的上诉请求：撤销一审判决，改判陈昌能双倍返还定金50万元，退还房款259550元，赔偿律师费损失20000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，居间方本案第三人多次约陈昌能过户，陈昌能均拒不配合。2019年8月26日陈昌能来到过户现场，明确以租赁方为由拒绝履行过户手续，拒绝收款，构成根本违约。二、一审判决适用法律错误。陈昌能二审辩称，庞书敏没有按照约定时间支付购房首付款与贷款之间的差额，违约在先。关于房屋过户的安排由中介方预约后通知陈昌能，陈昌能业务繁忙，由于客观原因造成原定过户时间2019年8月22日延后，之后三方没有另行协商确定过户时间，陈昌能没有违约。庞书敏向一审法院起诉请求：一、双方房屋买卖合同解除，陈昌能双倍返还定金500000元；二、退还房款259550元；三、陈昌能赔偿庞书敏律师费损失20000元；四、本案诉讼费、保全费由陈昌能承担。一审法院认定事实：2019年6月10日，庞书敏、陈昌能在昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（中介方）的居间服务下签订《房屋买卖成交合同》，主要内容有：陈昌能将位于昆山市开发区绿地家园12号楼2102室房屋【登记日期为2019年6月26日，产权证号为苏（2019）昆山市不动产权第3038186号，建筑面积70.35平方米】以总价1055000元价格出售给庞书敏；庞书敏支付250000元给陈昌能作为购房定金，同时陈昌能提供身份证复印件、商品房预售合同；庞书敏于2019年8月22日前或当天支付首付款255000元支付给中介方或者直接转账给陈昌能名下的银行账户中；庞书敏、陈昌能于2019年8月22日前或当天办理过户手续，如乙方不按期支付首付、配合办理贷款手续、过户的，即构成违约，经昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以书面或电话多微信或短信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，违约方构成根本违约，如因客观原因导致约定时间不能过户的，需通知对方以及居间方，并由三方另行商定过户日期并三方书面签字确认；庞书敏需要办理银行商业贷款或者公积金贷款，共计550000元，由中介方协助庞书敏办理银行贷款手续，陈昌能应配合庞书敏办理银行贷款手续；双方中若有任何一方未按照本合同中约定时间内未履行义务的，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方支付房屋总价百分之二十的违约金给守约方；为保障交易诚实履行，签约当日，庞书敏、陈昌能双方均同意中介方从首付中暂扣20000元，待双方完成房屋移交手续时无息退还；双方需按约定的合同履行义务，任何一方在签订合同后违约，守约方都有权没收定金或要求对方双倍返还定金，庞书敏需按约定的时间内支付房款，若逾期支付视为违约，需按房屋总价款的千分之一每天支付逾期利息；庞书敏、陈昌能协商一致，陈昌能不动产权证办出来后二个月内完成过户流程，陈昌能预计产证一个月内办理完成。2019年6月10日，庞书敏支付50000元定金，具体支付方式为：通过银行转帐49000元，通过微信支付1000元给陈昌能；2019年6月11日，庞书敏通过银行转帐支付陈昌能200000元；2019年7月11日，庞书敏通过银行转帐支付陈昌能259550元。以上共计支付陈昌能首付款509550元，陈昌能向庞书敏出具两份金额共计509550元的收据。2019年7月5日，双方签订了《昆山市存量房卖卖合同》，对涉案房屋进行了网签。2019年8月26日，庞书敏、陈昌能及中介方就过户事宜进行协商时，陈昌能认为庞书敏审批通过的贷款金额为455000元，故要求变更首付款为60万元，中介方就在案涉合同备注中写明“贷款金额为肆拾伍万伍仟圆整，首付款金额为陆拾万圆整”，并由陈昌能签字确认。庭审中，庞书敏提交不动产登记资料查询结果，以证明庞书敏名下无房，本地户口符合购房政策；提交公积金(组合)借款及保证担保合同，以证明涉案房屋银行贷款审批已经通过，贷款金额455000元；昆山市不动产登记委托书、昆山市不动产登记申请书、担保公司授权委托书，以证明庞书敏就涉案房屋申请过办理过户手续；提交与陈昌能妻子张恒丽的微信聊天记录及预约房屋过户的预约号码以证明中介方分别于2019年8月19日、2019年8月26日、2019年9月9日均提前通知陈昌能过户时间，其中第二次2019年8月26日的过户陈昌能到场，但以租客未处理好为由拒绝办理过户手续，拒绝收款，其他两次均被各种理由拒绝；提交与陈昌能的短信聊天记录，以证明庞书敏通知陈昌能过户时间为2019年9月10日，并发告知函希望配合办理；提交中介方和陈昌能的电话通话记录，以证明陈昌能一直拒接电话和配合办理过户；提交中介方邮件书面告知函和回单，以证明：中介方催告陈昌能办理过户手续；提交律师函，以证明庞书敏委托律师通过在2019年9月10日的短信方式通知陈昌能及其妻子张恒丽10日内主动联系配合中介办理过户手续；提交录音，以证明庞书敏委托律师电话联系陈昌能及其妻子张恒丽，陈昌能一直拒接电话，陈昌能接到电话听到庞书敏提到房屋的事宜直接挂机；提交银行转帐单，以证明庞书敏随时可以在过户时付70450元，并于2019年9月5日付至中介处以便过户时支付陈昌能；提交聘请律师合同及发票，以证明陈昌能的律师费损失20000元；提交本案立案之后发送给陈昌能的手机短信截屏、告知函及快递回单，以证明庞书敏于2019年11月11日向陈昌能告知解除合同。陈昌能对除昆山市不动产登记委托书、昆山市不动产登记申请书、担保公司授权委托书、庞书敏支付中介方的70450元的银行转帐单、律师合同及发票认为没有参与不清楚之外，对其他证据均无异议，但庞书敏符合购房政策只能证明2019年7月6日的时间点，不能证明之后状态，陈昌能也配合庞书敏办理了网签手续，也配合庞书敏办理了借款及保证担保合同致使庞书敏贷款审批通过，关于2019年8月19日第一次预约过户，陈昌能在微信中明确陈昌能临时有事无法去，但是中介方却预约了预约过户号码，系中介方自己原因造成的结果，关于2019年8月26日的预约，陈昌能也到了现场，当时具备过户的基本条件，但庞书敏未支付合同备注中约定的首付尾款导致当日未完成过户，关于2019年9月9日的微信聊天侠士重积分房明确说等陈昌能回来再预约，在中介方明知陈昌能在外地无法前来过户的情况下，仍坚持说不希望取消第二天的过户，明显存在制造障碍的情形，中介方的预约过户的预约号码，都是中介方单方预约是后告知，其中庞书敏于2020年8月18日告知有急事去郑州处理，没办法去过户，关于庞书敏的短信，也系庞书敏未支付首付款尾款导致陈昌能未能配合过户，聊天记录可以看出中介方一直是与陈昌能妻子联系过户事宜，陈昌能对过户事宜是听从陈昌能妻子的安排，陈昌能对于过户事项不太参与，只是需要陈昌能到场时去一下，陈昌能不配合过户的事实不存在，对录音中庞书敏的律师身份不清楚，故保持谨慎，没有多沟通，对律师函的证明目的也不认可，对庞书敏通过短信行使解除权不认可，因为系庞书敏违约，陈昌能系经营多个公司的管理人员，经常在外出差，根据合同约定需要三方共同商定过户日期，而不是按一方自己的意愿预约时间再告知，这也是导致陈昌能无法到场的客观原因。上述事实由《房屋买卖成交合同》、不动产权证、不动产登记资料查询结果、付款凭证、收据、昆山市存量房买卖合同、公积金(组合)借款及保证担保合同、昆山市不动产登记委托书、昆山市不动产登记申请书、担保公司授权委托书、预约房屋过户时间及预约号码、、短信聊天记录、微信聊天记录、电话通话记录、、邮件书面告知函、回单、律师函、录音、银行转帐单、聘请律师合同及发票及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，庞书敏、陈昌能签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，双方均应恪守。该《房屋买卖成交合同》签订后，庞书敏于2019年8月22日前支付了250000元定金，并支付了259550元房款，根据该《房屋买卖成交合同》的约定，陈昌能应在2019年8月22日付清首付款，后双方一致在2019年8月26日到现场办理过户事宜时，陈昌能以庞书敏审批通过的贷款金额为455000元为由，要求变更首付款为600000元，中介方就此在案涉合同备注中写明“贷款金额为肆拾伍万伍仟圆整，首付款金额为陆拾万圆整”。庞书敏称，在2019年8月26日想支付首付款尾款70450元，陈昌能以租客未处理好为由拒绝办理过户手续，拒绝收款，其他时间庞书敏也多次催促陈昌能过户，但陈昌能拒不履行过户义务，陈昌能属于根本违约，陈昌能则称，庞书敏未支付合同备注中约定的首付尾款，导致2019年8月26日未完成过户，后庞书敏一直未支付变更后的首付款尾款，且根据合同约定需要三方共同商定过户日期，而不是按一方自己的意愿预约时间再告知，故系庞书敏违约。对此，本院法院认为，由于三方在2019年8月26日在涉案合同上重新变更了首付款金额，该日期超过了涉案合同约定的应于2019年8月22日支付首付款的时间，应视为三方就首付款金额进行变更后，未就付清首付款尾款时间进行明确约定，故不能认定庞书敏未在2019年8月22日支付首付款尾款系迟延支付首付款的行为，亦不能认定庞书敏存在违约行为，而后，庞书敏尽管于2019年9月5日支付了中介方变更后的首付款尾款70450元，但按照三方之前支付部分首付款系通过转账或微信支付给陈昌能并由陈昌能出具收据的形式，结合三方也曾重新通过微信达成过过户时间，及涉案合同有“因客观原因导致约定时间不能过户的，需通知对方及中介方，并由三方另行商定过户日期并三方签字确认”的约定，也不能就此推出庞书敏付清首付款尾款后，经催告陈昌能不按约履行过户义务，陈昌能存在违约行为的结论，且庞书敏在2019年9月5日单方支付给中介方而非陈昌能首付款尾款70450元，又在不到20天时间内就起草起诉状（2019年9月23日）向法院起诉解除涉案合同，要求陈昌能承担违约责任，有加重陈昌能责任的之嫌，故法院认定双方就支付变更后的首付款付款时间及过户时间，未重新明确约定的情况下，未能继续履行房屋买卖合同，系不可归责于双方的原因导致，由于双方迟迟未能达成何时由陈昌能收取剩余房款及何时过户的合意，现庞书敏坚持要求解除合同，法院予以准许，但庞书敏要求陈昌能承担违约责任的诉讼请求不予支持，陈昌能应返还庞书敏已支付房款509550元，并支付以50000元为基数，自2019年6月10日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止的利息；支付以200000元为基数，自2019年6月11日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止的利息；支付以259550元为基数，自2019年6月10日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、庞书敏与陈昌能于2019年6月10日签订的《房屋买卖成交合同》解除。二、陈昌能返还庞书敏509550元，并支付利息（以50000元为基数，自2019年6月10日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止的利息；支付以200000元为基数，自2019年6月11日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止的利息；支付以259550元为基数，自2019年6月10日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止的利息），于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费14296元，保全费4418元，公告费300元，三项合计19014元，由庞书敏负担9357元，由陈昌能负担9657元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，庞书敏提供了两份证据：1、庞书敏2020年8月14日与一审承办法官的通话内容，2020年8月18日庞书敏丈夫与一审代理人的通话记录。庞书敏认为上述录音证明一审法院通知庞书敏质证，但陈昌能的证据已经超过举证期限，应当不予质证，一审法院审理程序错误。2、上海高速公路车辆通行费发票，宁沪高速公路股份有限公司发票等，证明庞书敏丈夫与中介方于2009年9月9日一起到上海寻找陈昌能，但未能找到人。陈昌能质证认为，证据1通话内容系庞书敏偷录，不具有合法性，庞书敏丈夫与代理人的录音与本案没有关联，一审法院通知庞书敏二次开庭程序合法。二审中，双方确认，根据合同约定，庞书敏支付首付款后即可办理过户手续。庞书敏陈述，2019年8月26日三方在昆山房产交易中心办理过户手续，庞书敏向中介方支付了中介费后，请陈昌能出示微信以便当面付款。陈昌能要求庞书敏同意继续和现有租客续约，庞书敏不同意，因此陈昌能拒绝出示微信收款，双方陷入僵局，未能办理过户手续。之后庞书敏和中介方始终无法联系陈昌能。中介方于2009年9月6日向陈昌能发函，告知9月10日办理过户手续，当天陈昌能并未出现。陈昌能认为，庞书敏之前通过银行转账向陈昌能支付了首付款，因此继续支付差额款并无障碍。2016年8月26日，三方在房产交易中心协商，庞书敏并无向陈昌能支付首付款差额的意思表示。昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司一审委托代理人黄琳向二审法院提交书面陈述：2016年8月26日，三方约定在昆山房产交易中心办理过户手续，过户签字前庞书敏支付了中介费，并在交易中心大厅准备用微信、支付宝向陈昌能支付首付款差额。陈昌能不接受付款，表示在跟二房东商量租约问题。下午陈昌能电话回复已经回上海。第二天与二房东沟通。第二天中介约二房东协商，建议陈昌能到昆山面谈。此后陈昌能始终不接电话，不回信息，处在失联状态。本院认为：2019年6月10日庞书敏与陈昌能签订的《房屋买卖成交合同》合法有效。根据合同约定，庞书敏支付首付款后双方即可办理房屋过户手续。合同签订后庞书敏支付了定金和首付款共计509550元。后由于庞书敏银行贷款金额减少，三方于2019年8月26日协商将首付款金额变更为60万元，扣除中介方暂扣2万元外，庞书敏还需支付差额70450元。庞书敏称当天与陈昌能因为租客事宜未达成一致，陈昌能拒绝收款和办理过户手续，陈昌能则认为庞书敏当天无付款意思表示。双方各执一词，由此可以证明三方未就庞书敏支付差额款和办理过户的时间达成一致，且之后也未能达成合意，房屋买卖合同已无法继续履行，但并不能据此认定陈昌能违约，故一审判决解除双方间房屋买卖合同，并由陈昌能返还庞书敏购房款及利息并无不当。综上所述，庞书敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14296元，由上诉人庞书敏负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年一月十五日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。