黑龙江省绥化市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑12执异111号 异议人（利害关系人）：黑龙江森工融资担保有限责任公司，住所地肇东市肇东镇北十街十五委。 法定代表人：马明河，职务总经理。 申请执行人：青冈县农村信用合作联社。 法定代表人：梁寒冰，职务理事长。 被执行人：青冈县富森木业有限责任公司，住所地青冈县青冈镇文明街。 法定代表人：刘树森，该公司经理。 被执行人：刘树森，男，1962年5月30日生，汉族，住青冈县。 被执行人：黑龙江鸿城木业有限公司。 法定代表人：陈亚香，职务经理。 被执行人：青冈县争鸣鞭炮烟花经销有限公司。 法定代表人：陈亚香，职务经理。 第三人：周风，女，1982年9月15日生，汉族，住青冈县。 委托代理人：周剑，黑龙江维众律师事务所律师。 本院在执行青冈县农村信用合作联社（以下简称青冈信用社）申请执行青冈县富森木业有限责任公司（以下简称青冈富森公司）、刘树森、黑龙江鸿城木业有限公司（以下简称鸿城公司）、青冈县争鸣鞭炮烟花经销有限公司（以下简称争鸣公司）金融借款合同纠纷一案中，因第三人周风通过司法拍卖网络平台，购买了被执行人刘树森名下的商服楼，本院于2018年11月19日作出（2018）黑12执55号之七执行裁定，同日作出（2018）黑12执55号协助执行通知。异议人黑龙江森工融资担保有限责任公司（以下简称森工担保公司）对上述协助执行通知提出执行异议，本院经审查后作出(2020)黑12执异10号异议裁定，裁定中止周风通过司法拍卖网络平台购买的刘树森名下商服楼占用土地使用权的执行。后，申请执行人青冈信用社、第三人周风不服本院（2020）黑12执异10号执行裁定，向黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院）申请复议，省法院于2020年7月21日作出（2020）黑执复75号执行裁定书，认定本院受理异议后未根据相关司法解释的规定处理，而作出中止执行裁定，程序违法。故撤销本院(2020)黑12执异10号异议裁定，指令本院对森工担保公司所提异议进行重新审查。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了重新审查，现已审查终结。 森工担保公司对本院（2018）黑12执55号协助执行通知提出执行异议称：2014年2月26日森工担保公司与黑龙江富森木业有限公司（以下简称黑龙江富森公司）在青冈县国土资源局办理了六套房产及土地使用权抵押登记，其中土地他项权证号为青他项[2014]青冈第2XXX号，面积36465.80平方米。绥化中院（2018）黑12执55号之七执行裁定执行变卖的是刘树森名下的商服楼，没有土地使用权，该土地使用权已经抵押给我公司，周风不能无偿取得土地使用权，法律文书上标注的该商服楼占用的土地使用权应随该楼所有权一并转移没有法律依据。故请求撤销对土地使用权的执行。 第三人周风答辩称，该商服楼是通过法院司法变卖买受的，有合法的买受手续，根据房地一体原则该商服楼占用的土地使用权应一并同该商服楼过户给我。 申请执行人和被执行人均未答辩。 本院经审查，查明以下事实： 1.青冈信用社诉刘树森、青冈富森公司、陈亚香、鸿城公司、争鸣公司、黑龙江富森公司、青冈县顺达房产经营管理所（以下简称顺达所）金融借款合同纠纷一案，绥化中院于2016年12月6日作出（2015）绥中法民二商初字第24号判决，判决载明：一、青冈富森公司于本判决生效后十日内偿还青冈信用社借款本金1838万元；二、青冈富森公司于本判决生效后十日内偿还青冈信用社借款利息17438333元；三、鸿城公司以其全部房产、土地对本判决确定的第（一）项给付内容承担连带给付责任；四、争鸣公司在青冈富森公司资产强制执行后仍不足以清偿案涉借款利息的情况下，以该公司资产偿还未清偿部分的贷款利息；五、如青冈富森公司未按本判决确定的履行期限履行本判决（一）、（二）项，青冈信用社有权就刘树森、顺达所提供抵押物拍卖、变卖的价款在尚欠本金1688万元，利息17438333元范围内优先受偿；六、驳回青冈信用社其他诉讼请求。后顺达所不服上述判决，向省法院提起上诉，省法院于2017年9月26日作出（2017）黑民终240号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因义务人均未履行上述生效法律文书确定的义务，青冈信用社于2018年1月16日向本院申请强制执行。 2.在执行过程中，本院依法委托黑龙江利朋资产评估有限公司对案涉刘树森名下商服楼依法评估作价。该公司出具的《司法鉴定意见书》(黑利朋[2018]资鉴字S033号)第5页中载明：“6.此次评估的房产价值不包含土地使用权价值。”本院依法对案涉房产进行拍卖，因两次拍卖，无人竞买，青冈信用社向本院申请依法变卖案涉刘树森房产。本院于2018年10月30日在淘宝网司法拍卖平台发布案涉房产的变卖公告，该公告第四条载明：“提别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。”第十条载明：“标的物情况介绍摘录自黑龙江利朋资产评估有限公司出具的黑利朋[2018]资鉴字S033号的评估报告。”在标的物调查情况表权证情况下的房屋所有权证处标记为“有”，土地所有权证处为空白。2018年11月15日，第三人周风通过司法拍卖网络平台，以923，092.80元购买了被执行人刘树森名下的商服楼。本院于2018年11月19日作出（2018）黑12执55号之七执行裁定，裁定内容如下：一、被执行人刘树森名下商服楼（办公楼一层，面积305.82平方米，证号0002XXXX；办公楼二层，面积305.82平方米，证号0002FFFF；办公楼三层，面积305.82平方米，证号000EEEE；办公楼四层，面积305.82平方米，证号0002GGGG），买受人周风以923，092.80元购得该房产，上述财产的所有权人变更为周风，财产权自本裁定送达买受人周风时起转移。二、买受人周风可持本裁定到财产管理机构办理相关过户登记手续。同日作出（2018）黑12执55号协助执行通知，协助事项为：请依据（2018）黑12执55号之七执行裁定协助办理产权变更手续（该商服楼占用的土地使用权应随该楼所有权一并转移）。 3.另查明，登记在刘树森名下商服楼，是1987年公有房，原为石油公司所有，后被执行给中国信达资产管理公司哈尔滨办事处，然后卖给青冈县卫生局，青冈县卫生局又卖给刘树森，商服所占用的土地没有单独办理过土地使用证，但该房产占用的土地使用权登记在黑龙江富森木业有限公司名下。该案涉商服楼于2008年11月28日抵押给青冈县信用社，其占用的土地使用权于2014年2月26日抵押给森工担保公司。 4.森工担保公司诉黑龙江富森公司、刘文亮、刘淑荣债权人代位权纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2016年12月10日作出（2016）黑01民初318号民事判决，第三项判令如被告黑龙江富森公司逾期给付上述款项，森工担保公司有权对被告黑龙江富森公司所有的位于青冈县青冈镇文明街二委六套房产、36435.82平方米土地使用权、机械设备折价或者拍卖，变价款优先受偿。黑龙江富森公司未履行该判决确定的给付款项。 本院重新审查认为，本案争议的焦点是买受人周风能否无偿取得买受房产占有的土地使用权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。本案中，案涉拍卖房产的所有权人为本案的被执行人刘树森，该房产占用的土地使用权人为黑龙江富森公司，不是本案的被执行人，在案涉拍卖房产和该房产占用的土地使用权不是同一权利人的现状下，本院（2018）黑12执55号之七执行裁定书裁定拍卖商服楼所有权人变更为买受人周风，由买受人周风继受原权利人刘树森对案涉拍卖房产的所有权不无不当。但根据民事诉讼法的有关规定，协助执行通知书是为执行民事裁定书而出具的具有法律收悉，应当与民事裁定书同时使用。当协助执行通知书与民事裁定书的内容不一致时，应以裁定书为准。本案中（2018）黑12执55号之七执行裁定书裁定拍卖房产的所有权人变更为周风并未将该商服楼占用的土地使用权一并裁定由周风购买取得，且周风购买的案涉房产价值不包含其占用的土地使用权价值，在该商服楼占用土地使用权未通过协商解决或其他法律程序处置前，协助执行通知书要求房产管理部门直接将土地使用权过户给买受人周风依据不足，应撤销本院（2018）黑12执55号之七协助执行通知中关于该商服楼占用的土地使用权应随该楼所有权一并转移事项的执行。森工担保公司此异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项规定，裁定如下： 撤销本院（2018）黑12执55号协助执行通知中关于该商服楼占用的土地使用权应随该楼所有权一并转移事项的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。 审判长  张学斌 审判员  杨彦辉 审判员  丛开敏 二〇二一年一月六日 书记员  朱家帅