内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2021）内29民终42号   上诉人（原审被告）：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。   法定代表人：季辉平。   委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古广安律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张文娟，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：李登殿，现住内蒙古自治区。   原审被告：徐瑞，个体经营者，现住宁夏回族自治区银川市贺兰县。   上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司因与被上诉人张文娟、李登殿，原审被告徐瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司委托诉讼代理人李文丹、被上诉人张文娟委托诉讼代理人邱德育、被上诉人李登殿到庭参加了诉讼。原审被告徐瑞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销阿拉善左旗人民法院(2020）内2921民初1589号民事判决第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人张文娟的第一项、第三项诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，被上诉人张文娟是通过李登殿购买的案涉房屋，据李登殿陈述款项也是交给了李登殿个人，对此事实一审判决并未确认。上诉人虽然与被上诉人张文娟签订了书面的房屋买卖合同并开具购房款收据，但张文娟并未向上诉人交付购房款。而开具收据的前提是上诉人误认为李登殿履行了投资义务，但后来上诉人才发现李登殿所转款项存在替另外购房人柴尔国缴纳房款的情况。而且，在李登殿女儿所转款项中还明确备注属于借款，故李登殿并未履行其与银川恺祥达公司的《联合开发合同》，其无权擅自销售上诉人的房屋。再次，由于上诉人并未收到被上诉人张文娟缴纳的购房款，即便被上诉人已经实际占有房屋，但在其未付清购房款的情况下，其无权要求上诉人办理相应的产权手续。最后，一审判决在认定事实部分对上诉人向被上诉人张文娟出具了《苁蓉集团预售预留房房号表(销售部)》，及对上诉人公司设立的原因进行认定没有依据。综上所述，请求二审法院依法作出公正判决。   被上诉人张文娟辩称：一、上诉人自己也认可其与答辩人签订了书面房屋买卖合同，且其向答辩人出具了购房款收据，据此可以认定答辩人与上诉人之间已经形成房屋买卖合同关系，且其出具收据及向答辩人交付房屋的行为均可以确认双方已经实际履行了合同约定的支付购房款与交付房屋的义务，合同主要义务已经履行；二、基于上诉人与李登殿及其妻子之间的《联合开发合同》，上诉人通过李登殿出售祥雲豪宸小区的房屋不仅限于案涉房屋一套，其中大部分已售房屋均通过上诉人办理了产权登记手续，上诉人拒绝给答辩人办理产权手续违反诚实信用原则；三、上诉人所称李登殿无权擅自销售上诉人房屋的理由也是没有事实依据的；四、上诉人所称没有收到购房款及答辩人无权要求其办理产权手续也是没有任何依据的；五、虽然上诉人认为一审法院认定上诉人向答辩人出具《苁蓉集团预售预留房房号表(销售部)》及上诉人公司设立原因有误，但上述认定并不影响对答辩人与上诉人之间形成房屋买卖合同关系的认定，对判决结果没有实际影响。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的请求事项，维持原判。   被上诉人李登殿辩称：一、上诉人认为答辩人无权擅自销售上诉人房屋不符合本案事实。1.本案销售方并非答辩人，签订《商品房买卖协议》、出具收到房款《收据》、向张文娟交付案涉房屋均系上诉人，并非答辩人。2.上诉人自称误认为答辩人未向其交付投资款也不符合事实，在一审庭审中，答辩人向法庭提交的证据能够证明答辩人及妻子已经全部履行了投资义务，并非上诉人所称的替另案当事人缴纳购房款及向其借款的事实。3.答辩人妻子与上诉人的银川恺祥达公司签订的《联合开发合同》明确约定,案涉房屋系投资分得的房屋，所有权归投资人，销售由上诉人统一管理，销售款归投资人。本案案涉房屋的销售符合上述约定，上诉人予以否定缺乏依据；二、张文娟向答辩人交纳购房款，上诉人与张文娟签订《商品房买卖协议》、出具收到购房款《收据》及向张文娟交付房屋均系履行《联合开发合同》约定的义务。办理相应的产权手续系履行商品房买卖协议的附随义务，上诉人应当按照《民法典》第五百九十八条的规定履行转移标的物所有权的义务，其拒绝协助张文娟办理相应产权手续没有任何事实与法律依据；三、一审法院对出具《房号表》及公司设立原因的认定错误与否不影响本案判决结果。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的请求事项，维持原判。   原审被告徐瑞二审未提交书面答辩意见。   张文娟向一审法院起诉请求：一、请求人民法院确认原告与被告恺祥达公司之间所签购买祥雲豪宸小区2-2-402室《商品房买卖协议》合法有效；二、确认被告徐瑞与被告恺祥达公司之间签订的祥雲豪宸小区2-2-402室《房屋买卖合同》无效；三、判令被告恺祥达公司立即协助将该2-2-402室房屋产权手续办理在原告名下；四、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月15日，原告从第三人李登殿手中购买了位于××旗（建筑面积144.59平方米，总计价款412081元），并于当日向第三人李登殿支付全部购房款，第三人李登殿带原告到被告恺祥达公司售楼部签订了《房屋买卖协议》，该协议约定被告恺祥达公司将其开发建设的上述房屋以每平米2850元的价格出售给原告，被告恺祥达公司售楼部向原告出具《收据》一张，载明收到房款412081元，并于当日将案涉房屋交付原告。原告购买上述房屋后装修入住至今，但在与被告恺祥达公司商议办证事宜时发现该诉争房屋已预告登记在被告徐瑞名下。经调查发现二被告之间所谓的房屋买卖合同系被告恺祥达公司向被告徐瑞借款而用诉争房屋担保形成，二被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。故原告诉至法院，请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。   一审法院认定事实：2013年5月15日，原告与被告恺祥达公司签订《商品房买卖协议》，协议约定：张文娟（乙方）购买了被告恺祥达公司（甲方）合法拥有的坐内蒙古××旗房屋，建筑面积约144.59平方米，房款总计412081元。同时合同对房屋交付时间及合同争议的解决亦作了约定。同日，被告恺祥达公司向原告出具收据一张，收据载明“今收到张文娟交来的2-2-402室房款412081元，收款人罗。”合同签订后，被告恺祥达公司向原告交付了案涉房屋，原告装修入住至今。后原告要求被告恺祥达公司协助办理不动产登记手续，被告恺祥达公司以原告未向其交付房款为由不予办理，原告遂诉至本院，请求支持其诉请。   另查明，从2013年9月18日开始，因被告恺祥达公司需要周转资金，与宁夏华宸投资有限公司的汪长河、徐瑞签订借款协议书，抵押包括祥雲豪宸小区2号楼2单元402室房屋在内的数套房屋进行借款。作为债务性的抵押被告恺祥达公司与第三人徐瑞就祥雲豪宸小区2号楼2单元402室的房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。   再查明，2011年4月1日，银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰与第三人妻子张晓霞签订《联合开发合同》，合同约定张晓霞（乙方）在银川恺祥达房地产开发有限公司（甲方）与阿拉善苁蓉集团有限责任公司联合开发的苁蓉小区开发建设项目中分期投入人民币壹仟万元整（10000000元）；甲方负责工程的全部开发建设和管理，商品房销售时，乙方投入资金甲方分类按以下面积分给乙方房屋：1-2层营业房930㎡，住宅2087㎡，公寓900㎡，地下停车位28个。以上投资分得房屋所有权归乙方，销售由甲方统一管理，按照实际销售价销售所得归乙方所有，销售款甲方转入乙方账户。2011年5月12日，双方签订《补充协议》，协议约定甲方给乙方分得房屋面积，住宅房增加肆佰伍拾陆平方米（456㎡）。同时被告恺祥达公司向原告出具《苁蓉集团预售预留房房号表（销售部）》，案涉房屋系预售预留房房号表中载明的房屋。后第三人李登殿通过自己、妻子、女儿以及柴尔国账户共向银川恺祥达房地产开发有限公司账户转款1000万元，姚鹰向第三人妻子张晓霞出具共收到1000万元投资款的收条三份。   又查明，因涉及的房地产项目对开发企业注册地域有限制要求，为了办理建设工程许可证、建设工程规划许可证等房地产开发手续，银川恺祥达房地产开发有限公司投资成立了被告恺祥达公司。   一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告恺祥达公司签订的《商品房买卖协议》，对原告购买被告恺祥达公司开发的案涉房屋的事实进行约定，双方均在该合同中签字或捺印，系双方真实意思表示，合法有效，故对原告请求确认原告与被告恺祥达公司签订的《商品房买卖协议》合法有效的主张依法予以支持。被告恺祥达公司向原告出具收到房款412081元的收据，证实原告已付款的事实，并且被告恺祥达公司也依据合同约定向原告交付了案涉房屋，双方对商品房买卖协议实际进行了履行，现原告作为买受人全面履行了义务，被告恺祥达公司亦应继续协助原告办理售房的相关事宜，故对原告要求被告恺祥达公司协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求依法予以支持。被告恺祥达公司辩称，原告房款交给了第三人李登殿，并未向其交付，其也是因重大误解才签订合同和开具收据。本案中，虽然被告恺祥达公司未实际收取房款，但被告恺祥达公司与原告签订《商品房买卖协议》，并向原告出具收据，这与第三人李登殿提供的2011年银川恺祥达房地产开发有限公司与第三人李登殿妻子张晓霞签订的《联合开发合同》、银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰出具的收条以及《苁蓉集团预售预留房号表》等证据能够相互印证，证实第三人向被告恺祥达公司投资1000万元用于开发建设祥雲豪宸住宅小区（原名称为苁蓉小区），被告分给第三人包括案涉房屋在内的特定面积的住宅、营业房及车库的事实。既然案涉房屋被告恺祥达公司也已经分配给了第三人，故通过第三人出售该房屋、第三人收取房款并且经第三人协助由被告恺祥达公司与原告签订《商品房买卖协议》及向原告出具收款收据均符合情理。第三人收取房款实际就是处分其在《联合开发合同》中享有的权利，被告恺祥达公司能够签订《商品房买卖协议》并出具收据，也是默认第三人享有出售案涉房屋的权利。故被告恺祥达公司辩称原告未交纳房款，原告主张的确认双方签订的《商品房买卖协议》及协助办理不动产权登记手续无事实依据的意见不能成立。另通过第三人李登殿出售祥雲豪宸住宅小区的房屋不仅限于此一套，被告恺祥达公司辩称的因重大误解签订《商品房买卖协议》并开具收据的辩称意见亦不能成立。对被告恺祥达公司辩称意见本院不予采纳。被告徐瑞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告张文娟与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2013年5月15日签订的《商品房买卖协议》合法有效；二、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与被告徐瑞签订的《商品房买卖合同》（合同编号2012-0005254）无效；三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张文娟办理位于××旗房屋不动产权登记手续。   二审审理期间，双方均未提交新的证据，本院审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案双方争议焦点为恺祥达公司应否协助张文娟办理祥雲豪宸住××区房屋的产权登记。2013年5月15日，恺祥达公司与张文娟签订《商品房买卖协议》，同日，恺祥达公司向张文娟出具收据一张，清楚的载明收到张文娟交来的2-2-402房款412081元，收款人罗，并加盖恺祥达公司印章。协议签订后，恺祥达公司向张文娟交付了案涉房屋。案涉房屋已转移交付张文娟的事实，恺祥达公司没有异议，故恺祥达公司与张文娟签订的《商品房买卖协议》没有违反法律规定，合法有效。恺祥达公司作为开发商、销售商，依法应给购房人张文娟出具相关手续，协助张文娟办理祥雲豪宸住××区房屋的产权登记。恺祥达公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300.00元，由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 柴兆军   审判员 袁振文   审判员 李润亮   二〇二一年一月二十七日   书记员 富 华