山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终1733号 上诉人（原审原告）朱平平，女，1985年4月26日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审被告）青岛市城阳区人民政府，住所地青岛市城阳区正阳路201号。 法定代表人解宏劲，区长。 委托代理人杨长清。 委托代理人曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。 朱平平因诉青岛市城阳区人民政府（以下简称城阳区政府）房屋征收补偿决定一案，不服青岛市中级人民法院于2020年9月8日作出的（2020）鲁02行初349号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：1.原告朱平平在青岛市城阳区××路××号××号楼××单元××户拥有合法房屋一处，不动产权证号为鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0003188号，证载房屋建筑面积89.50㎡，用途为住宅，建筑结构为混合，竣工日期1997年6月30日。2018年10月26日，原告在涉案被征收房屋内登记注册了“城阳区君晟豪模型批发部”，经营范围为批发玩具、模具，截止到2019年8月5日，尚不存在税款申报记录及税款缴纳信息。庭审时，原告明确表示这是涉案被征收房屋内的首次营业登记。 2.2019年6月28日，被告城阳区政府作出青城征字〔2019〕13号《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收决定》（以下简称13号《征收决定》），决定自2019年6月28日正式启动青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收与补偿工作,房屋征收部门为青岛市城阳区住房和城市建设管理局,房屋征收组织落实单位为青岛市城阳区流亭街道办事处,房屋征收范围为青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上的住宅房屋（详见征收平面图）。次日，被告在征收区域内发布《青岛市城阳区人民政府关于青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收决定公告》，将《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）作为附件一并公告，同时告知被征收人签约期限为2019年7月30日至2019年8月29日，搬迁腾房期限为2019年8月3日至2019年9月2日。《补偿方案》显示征收区域内涉及被征收住宅房屋81户，原告涉案被征收房屋即在该房屋征收范围内。在上述公告确定的补偿协议签约期限内，原告未与房屋征收部门签订补偿协议。 3.2019年6月29日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于选择青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2019年6月29日至2019年7月13日期间从青岛市住房和城乡建设局定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果通过所在街道办事处认定后提交房屋征收部门。因被征收人在上述规定期限内未能协商选定评估机构，房屋征收部门于2019年7月14日在被征收区域内发布了《关于投票选定青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人从该公告所示的推荐评估候选机构名单中投票选定。经现场投票、唱票、计票等过程，最终收回投票64票，均为有效票，其中青岛中天兴业土地房地产评估有限公司56票，得票数最高。同日，房屋征收部门在被征收区域内发布了《关于青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收评估机构选定情况的公示》，最终确定青岛中天兴业土地房地产评估有限公司承担该项目的房屋征收评估工作。2019年7月14日，房屋征收部门（甲方）与评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司（乙方）、青岛市城阳区流亭街道办事处（丙方）共同签订《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收项目评估委托协议》，由甲方及丙方委托乙方对该项目内的住宅房屋进行评估，评估时点为2019年6月29日。 4.2019年7月17日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司进入原告涉案被征收房屋内进行现场勘查、拍照，并填写了“资产勘查现场记录工作底稿”，由资产占有方朱平平及估价师签字确认。2019年7月30日，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司就原告涉案被征收房屋出具了住宅房屋征收分户评估表及住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表，该两表载明权利人为朱平平，房屋坐落仙山西路77号1号楼2单元602户，房屋用途为住宅，楼层为6层，朝向南，房屋建筑面积89.5㎡，评估时点为2019年6月29日，房屋评估单价13534元/㎡，室内装修补偿15986元，无附房补偿及集中安装燃气补偿。另外，涉案住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表的“备注”栏载明：“本评估结果以房地产权属证书记载为依据而作，如房屋权属、权利人、建筑面积等事项变更，应以变更后内容为准，并相应调整评估结果。集中安装燃气补偿需提供集中安装燃气证明。”2019年8月4日，房屋征收部门将该二份评估表向原告送达，原告之夫代为签收。原告不服该评估结果，于2019年8月8日提出书面异议，认为其涉案被征收房屋征迁价格应应按照30000元/㎡补偿，房屋装修补偿应为现评估价格的5倍，涉案房屋楼顶有防水未给评估补偿不当，且涉案房屋内有营业执照，未予补偿不当。评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司于2019年8月9日予以回复称，因比较法和成本法从不同角度反映评估对象的现行市场价格，两种评估结果有一定差距，本次选取更能体现实际市场情况的比较法结果作为房屋征收补偿价格，并经青岛市房屋评估专家委员会的专家指导会审后，确定估价对象一层南向征收补偿基准价为13500元/㎡，被征收房屋的补偿价格依据评估确定的基准价格进行楼层因素调整确定；经复核，整体评估报告中片区基准价格13500元/㎡结果无误；根据复核勘查记录及楼层修正系数，被征收房屋评估价格13534元/㎡结果无误；室内装修是根据市场调查行情和装修实际价格，按照重置价格考虑折旧后所得评估值，结果无误；至于楼顶防水，涉案房屋评估单价已包含门窗和房屋配套设施完善的价格。2019年8月12日，评估机构将该回复结果向原告邮寄送达。 5.2019年9月19日，房屋征收部门工作人员约谈原告，原告之夫参加了约谈。在约谈中其表示，其了解房屋征收补偿政策及评估价格，该房屋无未登记建筑，原由他人居住，现无人居住，房屋内有经营，房屋上有抵押，借款仍未还清，未签订协议的原因是因被征收房屋评估价过低，装修补偿也过低，货币补偿款能购买一套使用面积113㎡的花园洋房等。被约谈人拒绝在约谈笔录上签字，有流亭街道赵村社区居委会工作人员作为见证人在现场见证。 6.2019年5月10日，房屋征收部门与青岛鲁昊投资集团有限公司签订《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》，就涉案征收项目在鲁昊壹号院项目区域预留新建高层住宅房屋（包括100平方米、107平方米、118平方米、143平方米面积不等的房源）共计189套。评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司于2019年7月30日作出的《青岛新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收鲁昊壹号院安置房均价评估表》显示，权利人青岛鲁昊投资集团有限公司，房屋坐落青岛市城阳区××路××号，评估时点2019年6月29日，评估均价27号楼14990元／㎡、29号楼15370元／㎡。2019年8月1日，房屋征收部门将该评估均价结果直接送达原告。 7.在房屋征收公告确定的签约期限内，因原告与房屋征收部门就涉案被征收房屋的征收补偿问题未能达成一致意见，房屋征收部门提请城阳区政府作出补偿决定。2019年12月25日，被告城阳区政府作出青城补决字〔2019〕18号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、房屋征收部门按照《补偿方案》对被征收人给予异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起5日内向房屋征收部门提交选择异地房屋补偿或货币补偿的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于（青岛市）城阳区××路××号的鲁昊壹号院项目27号楼1单元的201户／301户／401户／601户及27号楼2单元的602户／302户／402户／602户（房屋建筑面积均为118.22平方米）、27号楼1单元2101户及2单元2102户（建筑面积均为110.96平方米）、29号楼1单元2602户及2单元2601户（建筑面积均为107.06平方米）新建高层住宅房屋作为补偿房屋，供被征收人按照《补偿方案》规定的安置定位方式进行选择，最终建筑面积以实测为准。被征收人从上述房源中选择一套与被征收房屋货币补偿金价值（人民币1656426.26元）相当的安置房屋作为补偿房屋。房屋征收部门与被征收人就异地补偿房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。同时，根据《补偿方案》规定，选择异地房屋补偿的被征收人实行自行临时过渡，临时过渡补助费自被征收人腾房之日起计算至2021年10月止，按照89.5㎡计算、以30元／月／㎡的标准发放，逾期按照60元／月／㎡的标准计发。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元，装修补偿费人民币15986元，停产停业损失补偿金人民币85920元。异地补偿房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《补偿方案》规定和评估报告，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门应支付被征收人货币补偿数额为：货币补偿金人民币元1656426.26元，货币补偿奖励费人民币82821.31元，搬迁补助费人民币1200元，临时过渡补助费人民币26850元，装修补偿费人民币15986元，停产停业损失补偿金人民币85920元。上述补偿数额合计为人民币1869203.57元。四、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，持该补偿决定书、身份证、房地产权属证书等相关证明材料办理房屋补偿或货币补偿手续，同时需确保被征收房屋不存在权属纠纷、查封、抵押等影响房屋征收的事项，否则应由被征收人自行处理完毕后，再办理房屋补偿或货币补偿手续。五、被征收人应按第一条规定期限提交书面选择意见后15个工作日内，办理被征收房屋的交房手续，搬迁腾空位于青岛市城阳区××路××号××号楼××单元××户的房屋，将房地产权属证书交与房屋征收部门，并协助办理房地产权属注销登记手续。如被征收人不提交被征收房屋的房地产权属证书，由不动产登记机构根据房屋征收决定和该征收补偿决定，办理房地产权属注销登记手续，并将被征收房屋的房地产权属证书予以公告作废。 2019年12月27日，被告将该房屋征收补偿决定书向原告送达，原告之夫代为签收。同日，被告还将该房屋征收补偿决定书在征收区域内予以公示。2019年12月30日，原告向被告提交书面意见，声明其本人确定选择货币补偿方式。原告不服上述青城补决字〔2019〕18号房屋征收补偿决定，提起本案撤销之诉。 另查明，本案原告朱平平及案外人季善分、刘万彬、谷昭娟不服被告城阳区政府于2019年6月28日作出的涉案13号《征收决定》，共同提出复议申请，请求予以撤销。复议机关青岛市人民政府经审查作出青政复决字〔2019〕717号行政复议决定，维持上述征收决定行为。朱平平等四人不服，向青岛市中级人民法院提起行政诉讼。经审理，青岛市中级人民法院于2020年5月20日作出（2020）鲁02行初57号行政判决，驳回其诉讼请求。朱平平等四人仍不服，提起上诉。山东省高级人民法院经审理于2020年8月14日作出（2020）鲁行终1264号行政判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为：一、关于本案是否需要中止审理。庭审时，原告称就涉案13号《征收决定》的一审判决，其已经提起上诉，现在二审审理中。因此，涉案13号《征收决定》的合法性处于待定状态，本案所诉补偿决定应中止审理，待上述先决之诉形成终审判决后再恢复本案的审理。根据本案现已查明的事实，朱平平等人作为上诉人就涉案13号《征收决定》提起的上诉，山东省高级人民法院已于2020年8月14日作出（2020）鲁行终1264号行政判决，驳回四人的上诉，维持原判。根据该生效判决的内容可知，涉案《补偿方案》合法合理，被诉13号《征收决定》合法正确。因此，涉案《补偿方案》及13号《征收决定》在本案中均可直接作为证据使用，原告申请本案中止的理由不成立。 二、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法。主要从以下方面进行分析： 1．关于涉案被征收房屋评估报告的合法性。首先，关于涉案被征收房屋征收评估机构的选择程序，原告未提出异议。经审查，法院确认涉案评估机构的选择程序合法。其次，从涉案被征收房屋评估报告的内容是否全面、被征收房屋评估价格与安置房回购价格是否合理上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值……。第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体该评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。……评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定……。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十五条第一款、第四十六条第三款规定，房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果。征收当事人对评估结果有异议的，按照有关规定执行。涉案《补偿方案》第十四条“征收住宅房屋其他补助”第三、四、五项载明，对于装修、集中安装燃气及供暖设施、配套车库及附房等补偿费均经房地产评估机构据实评估予以补偿，对评估结果有异议的，亦可按照上述程序申请复核、鉴定等。从本案现已查明的事实看，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司到原告涉案被征收房屋处进行现场勘查、拍照，并制作附属物等材料清单，保证了涉案评估对象的客观真实。结合原告涉案被征收房屋的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估，最终对原告作出涉案住宅房屋分户评估表和装修、附房、集中安装燃气分户评估表。被告将该评估表送达原告后，原告在规定期限内提出书面异议，评估机构青岛中天兴业土地房地产评估有限公司亦按照上述规定的期限对原告进行书面回复，且并未改变原评估结果。原告收到该回复意见后，并未在上述规定期限内申请向评估专家委员会申请鉴定。因此，法院确认涉案评估报告程序正当，评估价格合理。 庭审中，原告主张涉案分户评估表不符合相关规范，仅是一张表格；另外涉案被征收房屋评估单价为13534元/㎡,而产权置换房屋评估单价为14990元/㎡或15370元/㎡，按照被告提供的涉案被征收房屋应得货币补偿金及产权置换房屋评估单价，原告若选择不降低居住条件的安置房屋面积，尚需要向被告支付差价，产权置换房屋评估价格明显不合法亦不合理。法院认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款及第十七条规定可知，房屋征收评估机构向房屋征收部门提供评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，而就单个被征收人来说，影响其征收补偿权益的是其被征收房屋的分户评估报告，故房屋征收部门将有关原告涉案被征收房屋补偿权益的分户评估报告转交给原告并无不当，且该评估表亦包含了原告涉案被征收房屋的权属证书信息、用途、产权性质、朝向、楼层、建筑面积等基本信息和评估价格，因此原告所提涉案评估表不符合评估规范的主张不能成立。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第二款“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”的规定，并结合涉案《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》及所预留的鲁昊壹号院安置房均价评估表看，预留安置房屋的价值评估时点亦为涉案被征收房屋征收决定公告之日即2019年6月29日，与原告涉案被征收房屋的评估时点一致，符合上述规定，且评估机构亦与原告涉案被征收房屋的评估机构相同，因此评估机构就预留安置房屋所作的评估结果并无不当。 关于装修及附房等附属设施的补偿，原告庭审时虽提出异议认为评估价格过低，但根据本案认定事实及涉案《补偿方案》第十四条第三、四、五项所规定的据实评估原则，均系评估机构根据现场实际勘察情况及经原告签字确认的相关附属设施项目据实评估得出的评估结果，符合客观实际，故被告向原告支付装修补偿费15986元，结果并无不当。 2．关于涉案被征收房屋应予补偿安置面积标准及货币补偿金额。庭审时，原告主张其涉案被征收房屋的公摊面积仅为10.18㎡，公摊系数约为12%，故该面积仅为证载面积，不能作为被诉补偿决定书认定应予补偿安置面积的唯一标准。法院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款第一项、第二款规定，被征收私有房屋的建筑面积以房屋权属证书载明的建筑面积为准，被征收房屋的用途，以房屋权属证书的记载为准。本案中，原告持有的涉案被征收房屋不动产权证明确载明，房屋建筑面积89.5㎡，分摊面积10.18㎡，用途为居住。因此，被告对原告涉案被征收房屋按建筑面积89.5㎡的住宅房屋进行确定并无不当。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十三条及涉案《补偿方案》第十一条关于住宅房屋应补偿面积及货币补偿金计算方式的确定，被告认定原告涉案被征收房屋应予安置补偿面积为122.39㎡=〔（89.5㎡证载面积+10㎡改善面积）+（89.5㎡+10㎡）*23%公摊比例〕，应予货币补偿金为1656426.26元=122.39㎡*13534元/㎡，结果并无不当。至于涉案被征收房屋分摊面积及比例，根据上述规定，显然并不影响原告被征收房屋应予安置补偿面积及货币补偿金的计算。因此，原告上述主张不能成立。 庭审时，原告还称涉案异地补偿房屋的评估单价高于原告涉案被征收房屋评估单价，导致原告的居住条件无法得到改善，显然异地房屋安置补偿方式不仅合法性存在欠缺，且合理性也严重不足。法院认为，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照本条例第二十三条规定方法计算的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应当结算差价款。本案中，因涉案《补偿方案》已经确定该房屋征收项目的房屋补偿方式为异地安置补偿，故原告如选择房屋安置，还可以在规定期限内按照涉案《补偿方案》的规定及被诉补偿决定书所提供的鲁昊壹号院项目27号楼、29号楼相关安置房源中予以选择，房屋征收部门将上述产权调换房屋价值与涉案被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。因此，被告在作出被诉房屋征收补偿决定时，向原告提供可供选择的安置房源，能够保障其选择房屋安置补偿的合法权益。至于评估单价不同的问题，法院认为，在评估时点一致且为同一评估机构的情况下，评估价格的高低显然与安置房源所在区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素有关。因此，原告仅仅以评估价格的差异认定异地安置房屋合理性不足的理由不能成立，不予支持。 3．关于选择货币补偿的临时过渡期限的确定。庭审时，原告称对于选择货币补偿的被征收人只给10个月的过渡期限太短，不符合实际，对临时过渡费的其他计算标准及搬迁补助费没有异议。法院认为，青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第二项规定，征收住宅房屋的搬迁补助费按每户1200元；选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，30元/月/㎡的标准，一次性计发10个月的临时过渡补助费。涉案《补偿方案》第十四条对此也有相同的规定。因此，被诉房屋征收补偿决定载明临时过渡补助费26850元（89.5㎡*30元/月/㎡*10个月）并无不当。 4．关于选择货币补偿的奖励费标准。青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第一项规定，征收市区住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，给予被征收房屋货币补偿金5%的奖励。涉案《补偿方案》第十一条第二项也有相同规定，法院对该奖励费标准及奖励费补偿金额予以确认。 5．关于停产停业损失补偿金支付标准的确定。庭审时，原告主张被告向其支付的停产停业损失补偿标准过低。根据青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第三项规定，对住宅房屋用于商业经营或其他非住宅用途，具有合法的营业执照、税务登记证并在近3年内有纳税记录，且房屋权属证书、营业执照、税务登记证注明的营业地址相一致的，房屋征收部门应当按照实际经营面积和本通知规定的标准，一次性发放12个月的停产停业损失补偿金。其中，对商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑等选择货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积100元/月/㎡的标准发放；对商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）选择货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积90元/月/㎡的标准发放；对工业类建筑（厂房、仓库等）、办公类建筑（行政办公楼等）和公共类建筑（图书馆、博物馆等）选择货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积80元/月/㎡的标准发放。涉案《补偿方案》除有上述相同规定外，其第十五条还规定，征收从事经营活动的住宅房屋，同时符合“房屋坐落于沿街底层且用于商业或服务业用房的，取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税记录的，房屋所有权证书、营业执照或税务登记证注明的营业地点一致”三个条件的，可选择参照非住宅房屋相关规定进行补偿。本案中，根据原告提交的营业执照税务事项通知书、涉税信息查询结果告知书、个体工商户定额核定审批表可知，原告自2018年10月26日起在涉案被征收房屋内办理了个体工商户登记，用于批发玩具、模具，但截止到2019年8月5日（注：涉案13号《征收决定》公告之日为2019年6月29日）仍不存在税款申报记录及税款缴纳信息。因此，原告在本案中提交的上述材料均不足以证明涉案被征收房屋符合选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿的要件，故被告城阳区政府按照工业类建筑（厂房、仓库等）性质及涉案房屋建筑面积89.50㎡，并根据80元/月/㎡的标准，一次性向原告计发12个月的停产停业损失补偿金共计人民币85920元，结果并无不当。 6．因原告与房屋征收部门在涉案《补偿方案》确定的签约期限内未达成一致意见，被告根据房屋征收部门的申请及补偿方案确定的标准并依据相关条例的规定，作出被诉青城补决字〔2019〕18号房屋征收补偿决定，并依法向原告送达该补偿决定书，同时在涉案被征收房屋征收区域内进行公示，符合《青岛市国有土地上房屋征收补偿与条例》第三十六条的规定，程序合法。 综上，被告城阳区××号房屋征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法予以支持。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告朱平平的诉讼请求。 朱平平不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判撤销城阳区××号房屋征收补偿决定。主要理由如下：1.补偿决定的事实依据不足，评估机构的选定及评估报告内容均存在违法之处。青岛中天兴业土地房地产评估有限公司并非依法确定，分户评估报告不符合法定形式且存在违规操作，评估方法选取成本法不符合按照同区位新建商品住房市场价格补偿原则，确少《房地产估价规范》要求的估价技术报告。2.补偿决定内容违法。被征收房屋补偿标准应当按照上诉人房屋周边新建商品房市场交易价格确定补偿标准，被上诉人采取市场价格比较法融合成本法折中确定上诉人房屋补偿价值，造成补偿单价偏低。被上诉人提供购买单价高于补偿单价1500元-2000元，且公摊系数约被征收房屋公摊系数2倍以上的产权调换房屋，实际降低了被征收人居住条件。装饰装修的价值径直评估确定，不符合先行协商确定的规定。补偿决定所载房源仅是预留房源，不符合产权调换房屋应当产权清晰、价值明确的规定。补偿决定遗漏了土地使用权的价值补偿。 被上诉人城阳区政府向本院提交书面答辩意见称：1.被上诉人依法作出补偿决定，事实清楚，程序合法，证据充分。评估机构的选定及评估报告内容均合法有效，涉案分户评估报告内容完整，不存在内容缺失，形式也符合法律规定和行业惯例。分户评估报告系由依法选定的评估机构依法、独立、客观、公正作出。涉案项目的住宅房屋的估价方法，评估机构根据估价目的，结合估价对象的具体状况，选择相应的方法对被征收房屋价值进行评估，并不违法法律规定。2.补偿决定内容合法。涉案房屋的评估采取市场比较法，同时参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况最终确定，评估结果充分保障了被征收人的实体权益，不存在补偿单价偏低的问题。关于预留房源的价格问题，并没有任何规定要求预留房源的市场价格一定要低于被征收房屋的评估单价，预留房源的价格与地段位置、小区配套、环境、建筑质量等因素有关，且征收为上诉人提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式，上诉人已经选择了货币补偿，充分保障了上诉人的选择权。被上诉人采取评估确定室内装饰装修的价格，并不违反法律规定。房屋评估价值中已经包含了楼座的土地使用权价值，无需单独列明，评估价格已充分体现了被征收房屋的市场价值。3.被上诉人作出的补偿方式及补偿金额正确，符合法律规定，被上诉人在与上诉人多次约谈未果，经向房屋征收部门请示，依据评估机构出具的分户评估报告作出补偿决定，并向上诉人进行送达及在征收区域范围内进行了公示，被上诉人作出的补偿决定证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，依法应予维持。 各方当事人在原审中提交的证据和依据已制作电子卷宗移送本院，上述证据已经原审法院庭审质证。本院同意原审法院对证据的认证意见及据此确认的案件事实。 本院认为:涉案房屋基于公共利益需要实施征收，涉案13号《征收决定》已由生效判决认定合法，13号《征收决定》及涉案《补偿方案》在本案中可直接作为证据使用。根据上诉人的上诉及被上诉人答辩意见，本案的审理重点涉案补偿决定是否合法。 1.本案评估机构的选定程序是否合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，由于被征收人在上述期限内未协商一致，房屋征收部门从2018年度青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，并在征收区域予以公示。2019年7月14日，被上诉人依法组织被征收人投票选择。经被征收人投票及唱票、计票，共收回64张选票，最终确定涉案房地产价格评估机构为青岛中天兴业土地房地产评估有限公司。该评估机构的选定程序并无不当。目前法律、法规并未明确规定房屋征收部门组织被征收人以投票方式选择评估机构的推荐数量，被上诉人沿用《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》第十九条之规定的做法，按照1:3比例推荐评估机构并不违反法律规定。关于上诉人所提被上诉人按照1:3比例推荐评估候选机构是依据失效规定作出，仅推荐3家评估机构严重限缩了被征收人的选择权的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 2.关于评估结论是否合法的问题。本案中，涉案评估报告的评估时点为2019年6月29日，系作出征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”之规定。分户评估报告载明，评估的价值是采用市场比较法和成本法，在已确定房屋比准价基础上考虑被征收房屋的建筑面积、区位、用途、建筑结构、朝向、成新等因素修正后得出征收补偿价值。因附房无产权手续和规划手续，评估机构采用成本法进行评估，并按照重置价格考虑折旧后得到合理评估值。本案评估机构对涉案房屋评估的价值类型和技术路线，亦未违反相关规定。综上，本院通过对评估机构的资质、评估机构的选定、评估时点、评估方法等进行审查，认为涉案评估报告合法、真实、有效。关于被上诉人所提评估报告采取市场比较法融合成本法确定上诉人房屋补偿价值，造成补偿单价偏低的上诉理由不能成立，本院不予支持。 3.关于被诉补偿决定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，被上诉人涉案房屋征收补偿决定中，明确告知被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换，且提供了具体金额的货币补偿和产权调换房屋供被征收人选择。涉案房屋征收补偿决定对因征收房屋造成的搬迁费、临时过渡补助费、装修补偿费、安装燃气补偿费、配套车库、附房等附属设施补偿等项目，均按《补偿方案》规定的标准和数额进行了补偿，体现了公平补偿原则。关于被征收房屋应予补偿安置面积、货币补偿金额及各项补偿费金额的计算问题，原审法院已进行了详细审查，本院认为正确，理由不再赘述。因涉案房屋评估基准价中已包含土地使用权价值，关于上诉人所提补偿决定遗漏了土地使用权的价值补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱平平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李莉军 审 判 员 王修晖 审 判 员 郝万莹 二〇二一年一月七日 法官助理 姚美科 书 记 员 杨柳青