山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0724民初4682号 原告：张洪亮，男，1988年11月17日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：刘刚，山东宇明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马芳芳，山东宇明律师事务所律师。 被告：潍坊鼎基置业有限公司，住所地临朐县城朐山路与民主路交汇处东南侧龙韵文化城B4-1号。 诉讼代表人：潍坊鼎基置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：谭宁，山东英拓律师事务所律师。 第三人：陈凯，男，1982年9月10日出生，汉族，住临朐县。 原告张洪亮与被告潍坊鼎基置业有限公司（以下简称鼎基公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日第一次公开开庭进行了审理。原告张洪亮的委托诉讼代理人刘刚、马芳芳、被告鼎基公司的委托诉讼代理人谭宁到庭参加诉讼。因鼎基公司申请追加陈凯为第三人参加诉讼，本院经审查后，依法通知陈凯作为无独立请求权第三人参加诉讼。本院于2021年1月14日第二次公开开庭进行了审理。原告张洪亮的委托诉讼代理人马芳芳、被告鼎基公司的委托诉讼代理人谭宁到庭参加诉讼，第三人陈凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪亮向本院提出诉讼请求：确认张洪亮对鼎基公司享有债权1,566,330元及逾期交房违约金350,000（自逾期交房之日至2020年9月29日），共计1,916,330元。事实和理由：2020年7月24日，潍坊市中级人民法院根据债权人白光建的申请，依法裁定受理鼎基公司破产清算一案，并于2020年7月24日裁定移交临朐县人民法院审理。临朐县人民法院于2020年8月20日依法指定了破产管理人进行破产清算。张洪亮根据破产管理人的要求依法在规定时间内向管理人申报债权，并提供了三份《商品房预售合同》，以及由鼎基公司出具给张洪亮的购房款收款收据、转账凭证等作为证据，但破产管理人对张洪亮所申报债权不予确认。之后，张洪亮向破产管理人提起债权重新复核的请求，管理人经复核后仍然作出对张洪亮所享债权不予确认的意见。张洪亮认为其提供的证据材料能够证明与鼎基公司商品房买卖关系是真实、合法、有效的，且已交付了购房款，鼎基公司应在合同约定的时间内交付房屋，否则应按照合同约定承担相应违约金。破产管理人对张洪亮的债权应予以确认。 被告鼎基公司辩称，1.张洪亮所申报债权中，2014年4月1日的1,012,380元，经管理人与鼎基公司法定代表人孙国君核实，并非购房款，而是借款。⑴房屋价格不符合市场行情，远低于鼎基公司当时制定的房屋销售价格。2014年1月1日开始，鼎基公司根据临朐县房地产的市场行情，结合自身开发项目的地理位置，决定执行的售房价格为每平方米5,000元左右，随楼层增高而增加。张洪亮所主张的房屋价格应在每平方米5,000元以上，而张洪亮提供的《商品房预售合同》中价格仅为每平方米3,000元。⑵张洪亮提供的《商品房预售合同》中每平方米3,000元的价格，符合担保的特点，因为通常情况下，考虑到实现债权费用等因素，担保的价格要远低于房屋的市场价格，且张洪亮除了提供银行转账1,000,000元外，并未提供其余所谓房款的交纳证据。更何况，如果张洪亮是真实购房，根据张洪亮提供的银行流水金额，张洪亮完全可以将1,012,380元全部转账，而非仅转账1,000,000元。⑶除了自有资金投资之外，不会出现同一人一次性购买多套房屋的情形。因此，张洪亮申报的款项1,012,380元并非用于购房，实际为借款（借款本金1,000,000元），签订的商品房预售合同是对借款的担保。2.经管理人与鼎基公司法定代表人孙国君核实，张洪亮申报的债权应为借款1,000,000元，且该借款1,000,000元的相对人是陈凯，而非本案原告张洪亮。鼎基公司已向陈凯还款1,783,000元。3.张洪亮申报的债权，未向鼎基公司支付过任何购房款项，未入鼎基公司账目，依据《物权法》第一百零六条规定，张洪亮购置鼎基公司房屋非善意取得，并非善意购房第三人。因此，该债权不应予以确认。综上所述，张洪亮申报的债权与事实不符，不应予以确认，应驳回张洪亮的诉讼请求。 第三人陈凯未陈述意见。 对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认： 1.2014年4月1日，张洪亮（买受人）与鼎基公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0012284）一份，约定：买受人购买鼎基公司建设的鼎基国际城市广场住宅楼（暂定名）第1幢1单元1403室房屋，预测建筑面积为168.73平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米3,000元，总金额为506,190元。付款方式及期限为：买受人于本合同生效之日起15日内，一次性交清房款506,190元。交付期限为：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。双方约定本合同自双方签订之日起生效。 2014年4月2日，张洪亮与鼎基公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0012296）一份，约定张洪亮购买鼎基公司建设的鼎基国际城市广场住宅楼（暂定名）第1幢1单元1503室房屋。该《商品房预售合同》中有关房屋面积、单价、总金额、付款方式及期限、交付期限及标准、逾期交房的违约金等内容与2014年4月1日张洪亮与鼎基公司签订的《商品房预售合同》内容相同。 张洪亮于2014年4月2日向鼎基公司转账支付1,000,000元；鼎基公司向张洪亮出具二份开具日期均为2014年4月1日的购房款收款收据，金额均为506,190元。 上述二份《商品房预售合同》均办理了网签和预售合同备案。 2.2014年9月6日，张洪亮（买受人）与鼎基公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0014503）一份，约定：买受人购买鼎基公司建设的鼎基国际城市广场住宅楼（暂定名）第1幢1单元2501室房屋，预测建筑面积为184.65平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米3,000元，总金额为553,950元。付款方式及期限为：买受人一次性交清房款553,950元。交付期限为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，经分期综合验收合格，道路、人行道及广场施工完毕，水、电、暖、气及有线电视配套到位，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。双方约定本合同自双方签订之日起生效。 张洪亮于2014年9月6日向刘海滨账户汇款500,000元。 该《商品房预售合同》办理了网签，未办理预售合同备案。 3.鼎基国际城市广场住宅楼现处于停工状态，主体已完工，但没有竣工验收。 4.本院在执行（2017）鲁0724执1648号案件即白光建与鼎基公司借款合同纠纷一案中，发现被执行人鼎基公司不能清偿到期债务并明显缺乏清偿能力，且申请执行人白光建同意将该执行案件移送破产审查，并申请对鼎基公司破产清算。本院将执行案件移送潍坊市中级人民法院进行破产审查。潍坊市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）鲁07破申10号民事裁定，受理白光建对鼎基公司的破产清算申请。潍坊市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）鲁07民辖41号民事裁定，指定白光建申请鼎基公司破产清算案移交本院审理。 5.2020年9月29日，张洪亮向鼎基公司破产管理人申报债权1,916,330元，其中：购房款1,566,330元，违约金350,000元。鼎基公司破产管理人经审查认为张洪亮申报的债权与鼎基公司账目记载不符，不予确认。张洪亮向鼎基公司破产管理人提出异议，要求重新复核并认定张洪亮所享有的债权。鼎基公司破产管理人经复核后通知张洪亮，对张洪亮申报的债权不予确认。 6.张洪亮、鼎基公司均认可刘海滨系鼎基公司项目经理，主管房产。 7.另据鼎基公司破产管理人反映，陈凯未向破产管理人申报债权。 上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、收款收据（出具日期为2014年4月1日的二份）、银行交易明细、《民事裁定书》、《债权申报表》、《债权审查确认通知书》、《债权审查确认异议书》等证据在案为证，本院予以确认。 对双方当事人争议的证据和事实，本院分析认定如下： 一、关于张洪亮与鼎基公司于2014年4月1日、4月2日签订的商品房预售合同，是真实的商品房买卖合同关系，还是作为鼎基公司与陈凯借贷合同的担保方式问题。张洪亮以与鼎基公司2014年4月1日、4月2日签订的《商品房预售合同》二份、开具日期为2014年4月1日的收款收据二份及银行转账记录（2014年4月2日转账1,000,000元的转账记录）证明所争议商品房买卖合同的真实性。鼎基公司对张洪亮提供的《商品房预售合同》、收款收据、银行转账记录证据真实性无异议，但认为张洪亮陈述与事实不符，事实是当时鼎基公司向陈凯借款3,000,000元，包括本案张洪亮银行转账交付的1,000,000元，还有另案张兴磊等银行转账、承兑汇票交付的2,000,000元，鼎基公司与张洪亮签订商品房预售合同并出具收款收据证据，是按照陈凯的要求以商品房预售合同为其借款进行担保。 鼎基公司提供了以下证据：1.2013、2014年度的《住宅销控表》各1份，证明鼎基公司当时的商品房销售价格，销售价格明显高于《商品房预售合同》中约定的每平方米3,000元的价格。2.鼎基公司与高山、杨世珍签订的《商品房预售合同》1份，证明2013年正常的销售价格为每平方米4800元。3.审计部门明细二页、凭证扫描件一宗，证明鼎基公司账目记载，自2014年4月4日至2015年12月7日，分38次向陈凯还款1,783,000元。 张洪亮对鼎基公司提供的证据认为，《住宅销控表》不具有真实性，且与本案无关联。即使证据是真实的，但张洪亮与鼎基公司签订的合同是在平等自愿基础上签订，并不存在强迫、胁迫行为，根据合同法的意思自治以及促进交易原则，张洪亮与鼎基公司签订的合同是合法有效的；鼎基公司与他人签订的《商品房预售合同》中没有签订日期，无法确定合同的签订时间，且与本案所涉商品房预售合同无关联，每份合同都有各自的特点，不能以鼎基公司提供的该《商品房预售合同》来确定涉案合同的价格；对于审计部门明细及凭证，鼎基公司称均为向陈凯转账，并非向张洪亮转账，且陈凯与本案无关联，不应作为鼎基公司所主张待定事实的有效证据使用。鼎基公司主张与陈凯之间的借款与本案商品房预售合同为担保关系，但从证据看是不符合常理的，假设鼎基公司向陈凯的借款已经清偿，在清偿时肯定会将所设定的担保解除，而从证据显示的事实来看，本案所涉《商品房预售合同》一直在住建部门网签，且有全部的缴款凭证，足以说明鼎基公司所陈述的陈凯借款与本案无关联。 本院对该争议事实认为，鼎基公司主张其与张洪亮签订的商品房预售合同为鼎基公司与陈凯借贷合同的担保，但鼎基公司提供的用以偿还陈凯借款1,783,000元的证据中，即有向陈凯付款的证据，也有向他人付款的证据，即使鼎基公司能够证明证据均为向陈凯还款，但却未提供证据证明张洪亮交付的购房款1,000,000元为陈凯向鼎基公司出借3,000,000元中的部分款项，且陈凯并未向鼎基公司破产管理人申报债权。因此，鼎基公司提供的审计部门明细及凭证与本案无关联性，鼎基公司主张其与张洪亮2014年4月1日、4月2日签订的商品房预售合同为鼎基公司与陈凯借贷合同的担保证据不足。而张洪亮主张与鼎基公司存在真实的商品房买卖合同关系，既有《商品房预售合同》，又有鼎基公司出具的购房款收款收据，还提供了大部分交付款项的证据，并且《商品房预售合同》办理了网签和备案；虽然双方签订的合同中约定的房屋单价明显低于鼎基公司提供的《住宅销控表》、与他人签订的《商品房预售合同》中的单价，但《住宅销控表》为鼎基公司单方制作的证据，与他人签订的《商品房预售合同》可能因交易条件存在差异，而导致单价不同，与本案并无直接关联性，因此，对该二份证据不予采信。鼎基公司与商品房买受人签订商品房预售合同，并确定商品房单价，是双方平等协商的交易行为，鼎基公司作为具有企业法人资格的企业，具有完全的民事权利能力和行为能力，应当知道其民事行为的法律后果。即使鼎基公司签订合同后，认为商品房预售单价过低，存在显失公平的情形，也可在法定期限内行使撤销权，但至张洪亮申报债权长达六年多的期间里，鼎基公司并未主张撤销合同。因此，综合双方证据优劣，本院认定鼎基公司与张洪亮于2014年4月1日、4月2日签订的《商品房预售合同》为真实的意思表示，张洪亮已按合同约定支付购房款1,012,380元。 二、关于张洪亮与鼎基公司2014年9月6日签订的商品房预售合同，双方当事人意思表示是否真实，以及约定的房屋价款是否已支付的问题。张洪亮以与鼎基公司2014年9月6日签订的《商品房预售合同》一份、开具日期为2014年9月6日的收款收据一张、加盖鼎基公司同名公章的证明（出具日期2014年9月6日）一份及银行转账记录（2014年9月6日转账500,000元的转账记录）一份，证明所争议商品房预售合同的意思表示真实，并按约定支付房屋价款553,950元。鼎基公司对张洪亮提供的《商品房预售合同》、银行转账记录证据真实性无异议，对加盖鼎基公司同名公章的证明和收款收据真实性有异议，认为2014年9月6日《商品房预售合同》未在住建部门备案，张洪亮转账汇款支付给了刘海滨个人，而不是鼎基公司；正常情况下，收款收据加盖的是鼎基公司的财务专用章，但2014年9月6日的收款收据加盖的是刘海滨私刻的假公章，且该款项未进入鼎基公司账户，在鼎基公司账目中也无记载。加盖鼎基公司同名公章的证明上的公章也是刘海滨私刻的假公章。 鼎基公司以本案争议问题一中提供的证据1、2证明张洪亮与鼎基公司之间2014年9月6日签订的商品房预售合同意思表示不真实。鼎基公司另提供一份潍坊市公安局刑事科学技术研究所于2014年12月19日作出的（潍）公（刑）鉴（文）字[2014]105号《鉴定文书》一份，证明刘海滨存在私刻鼎基公司同名公章的行为。张洪亮对鼎基公司提供的《鉴定文书》认为，该《鉴定文书》是涉及赵坤、王松德检材印章的鉴定，没有涉及张洪亮的合同和收款收据，故《鉴定文书》对本案无法律效力，不能证明本案的合同印章、收据印章是伪造的，更不能证明上述印章是刘海滨私自加盖的。 本院对该争议问题认为，如前所述，本院对鼎基公司在争议问题一中提供的证据1、2不予采信，鼎基公司据此主张双方签订的商品房预售合同意思表示不真实，证据不足。鼎基公司提供的《鉴定文书》中检材并不包含其提出异议的张洪亮提供的加盖鼎基公司同名公章的证明和收款收据，因此，张洪亮提供的加盖鼎基公司同名公章的证明和收款收据中加盖的鼎基公司同名公章是否为假公章无法准确判定。退一步讲，假使张洪亮提供的加盖鼎基公司同名公章的证明和收款收据中加盖的鼎基公司同名公章与鼎基公司的真实公章不是同一枚印章，但从张洪亮与鼎基公司签订《商品房预售合同》，刘海滨系鼎基公司主管房产的项目经理，刘海滨以鼎基公司的名义给张洪亮出具指示汇款的证明和收款收据，张洪亮根据刘海滨以鼎基公司名义出具的指示汇款证明转账汇款的事实发生在同一天结合起来看，既有真实的《商品房预售合同》，又有鼎基公司主管房产项目的经理提供的指示转账证明并开具收款收据，让张洪亮对真假公章加以区分勉为其难。因此，即使刘海滨不具有代理权，张洪亮也有理由相信刘海滨具有代理鼎基公司收取购房款的代理权。因此，不管刘海滨在收取张洪亮购房款过程中使用的鼎基公司同名公章是真或假，刘海滨的行为都是以鼎基公司的名义进行的有效代理，其行为的法律后果应由鼎基公司承担。张洪亮提供的证据能够证明双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，张洪亮已按合同约定支付购房款553,950元。 本院认为，张洪亮与鼎基公司签订的商品房预售合同，双方当事人意思表示真实，且不存在违反法律法规的强制性规定的情形，该合同合法有效。张洪亮已按合同约定向鼎基公司支付购房款，鼎基公司应按约定的交付期限交付房屋，逾期应按约定支付违约金。因鼎基公司进入破产程序实质上构成阻却张洪亮主张继续履行合同的法定事由，并且鼎基公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，不具备交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房预售合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，张洪亮作为债权人就购房款和逾期交房违约金向鼎基公司破产管理申报债权于法有据，应予确认，但申报的逾期交房违约金计算截止日期不当，应自逾期之日计算至裁定受理鼎基公司破产清算申请之日。 综上所述，对于张洪亮请求确认的债权，本院对购房款和合理的违约金部分债权予以确认。对于鼎基公司关于张洪亮与鼎基公司商品房预售合同实际为鼎基公司与陈凯借贷合同的担保的辩解主张，如前所述，不予采信；对于鼎基公司关于张洪亮未支付购房款的辩解主张，如前所述，不予采信；对于鼎基公司关于张洪亮不是善意取得，不是善意购房第三人的辩解主张，首先，张洪亮并未实际取得房屋所有权，不存在善意取得的问题；其次，张洪亮是商品房预售合同的当事人，且鼎基公司主张本案商品房预售合同为鼎基公司与陈凯借贷关系的担保证据不足，故张洪亮并不是合同双方之外的第三人，故本院对鼎基公司该辩解主张不予采信。 依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告张洪亮对被告潍坊鼎基置业有限公司享有破产债权1,877,385.96元，其中：购房价款1,566,330元，违约金311，055.96元（自2014年10月31日至2020年7月23日共2155天，以1,012,380元为基数；自2016年1月1日至2020年7月23日共计1666天，以553,950元为基数，均按日万分之1计算）。 二、驳回原告张洪亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22,046元，减半收取计11,023元，由被告潍坊鼎基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 王 泳 二〇二一年一月二十五日 书记员 陈莲莲