广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20525号原告（反诉被告）：广州誉佰村物业管理有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号1714房。法定代表人：刘芳，职务经理。委托诉讼代理人：李东璧、曾梅丽，分别为广东华瑞兴律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路35号第三层部分自编306号商铺。法定代表人：巫强辉。委托诉讼代理人：邱静，为该司职员。原告广州誉佰村物业管理有限公司诉被告广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李东壁、曾梅丽，被告的委托诉讼代理人邱静均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月至5月份物业管理费75950元、水费72.9元及垃圾费500元；2、被告支付2020年1月至5月份物业管理费、垃圾费的滞纳金（滞纳金从每月第六日起，以当月欠缴的物业管理费、垃圾费为本金作为计算基数，按照每天2%计算至实际清偿之日，以当月的物业管理费及垃圾费本金为限）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告依据滨江租字2017第035号租赁合同，于2018年3月22日签订商场物业管理合同，合同期限为2018年3月1日至2023年2月28日。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了相关的物业管理服务，被告也支付了物业管理保证金及水电周转金，双方的物业管理关系自此确定。被告自2020年1月5日开始拖欠物业管理费、电费及垃圾费，至起诉之日已欠缴1月至5月份上述各项费用共计175525.44元。期间，原告曾多次向被告发出催缴通知，但被告未履行任何支付义务。按照物业管理合同的相关约定，被告应于每月5日前支付物业管理相关费用，每逾期一日须按当期应收物业管理费及其他费用总金额的百分之二计收滞纳金。为此提起本案诉讼，以维护原告的合法权益。被告辩称：确认从2020年1月开始没有交纳过物业管理费、水费和垃圾费。对水费72.9元无异议，同意支付水费72.9元，以及2020年1月至3月的物业管理费和垃圾费。当时在3月底的时候，被告跟原告谈了撤场，双方结算从1月份到3月份物业管理费、水电费等明细加上滞纳金大概12万多，原告扣掉被告的押金，被告还要再交2万多块，双方就结束了。这个金额被告也认可，但是被告当时确实有困难，就跟原告说给点时间我们就给回原告，这个场地的话，原告该找别人租就去找别人租。因被告少原告2万多块钱，原告就把门锁上了，也不让被告进去拿东西，被告进去都要跟物业打招呼，要有放行条才能进去的，被告的东西全部在里面扣着。被告向本院提出反诉请求：1、要求原告退还物业管理保证金30380元、水电周转金15190元；2、反诉费被告自愿承担。事实和理由：被告是幼儿美术培训机构，疫情发生后，被告在3月31日已经与原告谈好要撤场，被告东西可以搬走，但双方结算后达成协议，被告还需要支付22672.42元给原告，但由于被告没有支付，原告说按照合同，原告有权扣留被告遗留在场地的物品，因为疫情，原告表示被告可以先不撤场，让被告跟原告同时找新的租户后被告再撤场，这样避免场地空置，导致其他商户也跟风撤场，所以被告未取走物品，原告在商铺上锁。被告已提前30天通知原告要撤场，被告撤场没有影响到原告，所以原告应当退还物业管理保证金、水电周转金。原告答辩称：根据物业管理合同第4条第4款，合同期内如一方提出解除协议，经一方同意后合同终止，需向另一方赔偿3个月的物业管理费。被告提前终止合同，需要赔偿3个月的物业管理费作为补偿金，每月物业管理费是15190元，三个月合计45570元。该金额与物业管理费保证金和水电周转金的金额是一致的，所以原告主张抵扣，不再退还物业管理保证金和水电周转金。经审理查明：2018年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《滨江宏岸LANDMARK商场物业管理合同》，约定：乙方与出租方签订了《租赁合同》，乙方承租广州市滨江东路35号滨江宏岸LANDMARK三楼自编306号商铺，经营范围幼儿美术培训；甲方为乙方提供物业管理服务，乙方承租的商铺应付的物业管理费为15190元/月（含中央空调费），乙方应在本协议签订当天一次性向甲方指定收款账户上缴物业管理保证金30380元，在租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方在30日内无息退还给乙方；乙方应当独立计算并承担所承租商铺所发生的水、电、电信费、煤气/燃气费、公共水电摊费、生活垃圾清运费和隔油池清理费用等等能源费用，水电周转金作为用电前需向甲方缴纳水电押金，乙方应在本协议签订当天一次性向甲方指定收款账户上缴付水电周转金15190元；生活垃圾清运费为100元/月；乙方应优先按照《租赁合同》的约定支付本合同第三条所列费用，出租方收款后径付甲方；如乙方逾期支付的，甲方有权按照本合同追究乙方逾期付款的违约责任。如《租赁合同》无相关约定的，乙方应在每月5日前支付当月的物业服务费及相关费用给甲方，乙方可以以银行转账或银行汇款的方式甲方支付物业管理费、物业管理保证金、水电费、水电周转金、生活垃圾清运费、隔油池清理费等费用到甲方指定账户，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，付款发生的银行手续费由乙方承担；合同期内任何一方提出解除协议，提出方需提前30天通知对方，在经另一方同意后本合同终止，向对方补偿相当于三个月物业管理费作为赔偿金；等。另，被告与出租方签订的《租赁合同》中明确约定，出租方指定水电费、水电周转金、物业管理保证金、物业管理费由原告代为收取。合同签订后，被告向原告支付了物业管理保证金30380元、水电周转金15190元。原告提交原告方人员刘芳与被告方人员邱静的微信聊天记录，显示：原告向被告催缴2020年1月、2月的租金、管理费等相关费用；2020年2月29日原告发送微信：“不能经营的话，按金将不予退回，同时将补足1月份和2月份的欠费，退回场地，办理撤场手续，应付金额无优惠减免，公司到了3月份一定是会以解除合同的方式去解决的，不会无限期拖下去的，拖下去只会扩大双方的损失”；2020年3月17日被告发送微信：“刘小姐，校区这边门物业锁上了，下午我们校区需要公章，你这边开下门，让员工进去拿下公章盖下章，还有铺租的事情，你们2月、3月还是看看根据校区的情况，给一定的扶持和优惠”；2020年3月29日原告发送了一份表格给被告，该表格统计了2020年1月至3月的欠费情况，载明被告向原告缴纳租赁保证金65100元、物业管理保证金30380元、水电周转金15190元，2020年1月拖欠租金33688.74元、管理费15190元、水费53.46元、垃圾费100元，2020年2月拖欠租金25927.76元（疫情期间，给予减免7天租金优惠）、管理费15190元、水费19.44元、垃圾费100元，2020年3月拖欠租金35886.4元、管理费15190元、垃圾费100元，若在3月31日前结清全部欠费，再给予减免7天优惠（8103.38元），上述费用抵扣后结欠22672.42元，原告并告知：“邱小姐，这个优惠减免很有吸引力了，你在3/31日前付款，办理提前撤场手续，记得将押金单收据给我，如果需要资金周转我明天上班帮你问下资金部门”，被告回复：“我跟我老公说下”；2020年4月13日原告说：“邱小姐，您员工回校区拿东西在管理处办理放行条就行了”；2020年4月14日原告发送微信：“邱小姐，您是同意提前撤场吧？如果按照之前谈妥的，你在3/31日前交了欠费22672.42元，过管理处办理撤场手续，财务就不会出4月份的费用单了”，被告回复“是啊，撤啊，不是说扎帐了吗，咱们确定了的，不撤场也交不起了”，原告回复“那你今天看看能不能付费，财务没收到账就会一直走流程的”。被告确认上述微信聊天记录的真实性。原告提交《物业管理费/租金催缴通知书》及粘贴照片，被告表示不在场地，没有看过原告张贴的通知，但有通过微信收到2月至4月的催缴，其他的没有收到。另查明，甄焕炽以租赁合同纠纷为由起诉本案被告，要求被告支付2020年1月至2020年5月的租金及滞纳金，本院以（2020）粤0105民初20530号案受理。该案中，甄焕炽提交2020年7月30日的《告知函》及物品盘点照片，表示经催告被告办理场地交接手续，被告没有理会，甄焕炽于2020年8月10日自行收回场地，因没有人愿意购买涉案商铺内的物品，其将物品免费送与其他商户。被告表示没有收到《告知函》，对甄焕炽处理物品没有异议。关于租赁合同解除时间，甄焕炽主张于2020年7月30日解除，被告主张于2020年3月31日解除。甄焕炽表示因被告未在2020年3月31日前付清22672.42元并撤场，故要求继续计算租金，且要求没收保证金。该案原告甄焕炽提交的微信聊天记录、《物业管理费/租金催缴通知书》等内容与本案原告提交的一致，甄焕炽亦表示物业公司与其有关联，所以其委托物业公司一起催缴租金。本案原告亦表示因被告未在2020年3月31日前付清22672.42元，故要求继续计算物业管理费，且要求没收物业管理保证金、水电周转金。再查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市教育局发布《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，通知如下：校外教育培训机构属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动；具体复课时间视疫情变化情况再行通知；等。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，内容：6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。2020年5月27日，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，内容：校外培训机构是指经我市各级教育行政部门审批，在民政部门或市场监管部门登记的培训机构；校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日；校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。本院认为：原、被告签订的《滨江宏岸LANDMARK商场物业管理合同》合法有效，双方均应切实履行。被告同意向原告支付水费72.9元、2020年1月至2020年3月的物业管理费（按15190元/月计算）、垃圾费（按100元/月计算），该意见并无不当，本院予以采纳。被告承租涉案房屋是用于幼儿美术培训，新型冠状病毒疫情及防控措施对校外培训机构的正常经营及收益确有较大影响。双方应秉着积极协商、共担风险、共渡难关的精神，公平合理地处理双方的权利义务。甄焕炽自认其与本案原告有关联关系并委托本案原告一并催缴租金，结合原告提交的微信聊天记录及原被告、甄焕炽的陈述，本院对原被告及甄焕炽曾于2020年3月底就租赁合同、物业管理服务合同的解除及被告欠缴的各项费用结算问题协商达成一致意见，原告、甄焕炽同意被告提前撤场及退还租赁保证金、物业管理保证金、水电周转金的事实予以确认。据此，双方的租赁合同、物业服务合同关系已于2020年3月31日协商一致解除。合同解除后，被告负有及时交还租赁物的义务。从被告仍有物品留在涉案商铺内，且被告不时要求拿走物品来看，被告并未履行交还租赁物的义务，故被告在2020年3月31日合同解除后仍应支付涉案商铺的物业管理费。但出租方在被告拖欠租金，已无正常经营的情况下，应及时收回商铺，避免损失扩大，否则对扩大的损失，无权要求被告负担。鉴于出租方甄焕炽与本案原告存在关联，综合本案的情况，本院酌情认定一个月时间作为出租方收回商铺的合理时间，被告应按《物业管理合同》约定标准向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日商铺占用期间的物业管理费、垃圾费，对原告主张的超出部分不予支持。关于滞纳金，因双方此前一直合作良好，被告并非故意拖欠物业管理费、垃圾费，亦是因为疫情影响到正常经营，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于保证金，因本院已认定双方协商一致解除合同，且本院已支持合同解除后一个月的相关费用，且合同解除确实受到客观因素影响，基于公平原则，被告反诉要求退回物业管理保证金、水电周转金，合理，本院予以支持。被告自愿负担反诉受理费并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三、第九十七条之规定，判决如下：一、被告广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司在本判决生效之日起十日内支付2020年1月至2020年4月的物业管理费（按15190元/月计算）、垃圾费（按100元/月计算）及水费72.9元给原告广州誉佰村物业管理有限公司；二、原告在本判决生效之日起十日内退回物业管理保证金30380元、水电周转金15190元给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3361元，由原告负担2016元，由被告负担1345元。本案反诉受理费470元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年一月二十七日书记员  颜姣吴晓菁