北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19990号原告：黄福余，男，1965年7月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈绪国，北京科宇律师事务所律师。被告：北京正道嘉年物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南窑村****。法定代表人：汤大钢，经理。委托诉讼代理人：夏利，女，1989年9月11日出生，该公司职员。原告黄福余与被告北京正道嘉年物业管理有限公司（以下简称正道嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄福余的委托诉讼代理人陈绪国和被告正道嘉华公司的委托诉讼代理夏利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄福余向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租金194313元；2、判令被告给付原告逾期支付房屋租金的滞纳金（以194313元为基数，按日千分之三的标准，自2020年5月5日计算至被告实际给付之日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月9日，原、被告签订《租房合同书》，约定原告将北京市东城区永定门外大街128号万朋文化用品市场一楼×××号门面房（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2014年6月1日至2034年5月30日。租金每年提前一个月支付，按年一次性付清。2020年5月5日前，被告应支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金，但被告未付，故原告诉至本院，请求判如所请。被告正道嘉华公司辩称，被告承租涉案房屋，将其和二层打通后改为楼梯出入口，二楼经营的醉得意餐厅。受疫情影响，2020年4月2日，被告告知原告餐饮店可能不再继续经营了，如果维持租金不变，可能需要提前终止租赁合同。原告回复“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”。2020年4月7日，被告明确告知原告醉得意餐厅不做了，要提前解除租赁合同，并表示将按照原告要求尽快将涉案房屋恢复原貌。2020年4月30日，被告告知原告醉得意餐厅已经搬走了，五一期间将涉案房屋恢复原状。被告恢复“嗯”。因为涉案房屋玻璃门需要定制，恢复原状需要时间较长，故2020年5月12日提出解除赔偿方案。2020年5月22日，被告告知原告涉案房屋已经恢复原状，但原告一直没有来京接收房屋亦未委托其他人接收房屋。被告认为，被告承租涉案房屋合同目的系将涉案房屋用于二楼醉得意餐厅的出入口使用。在醉得意餐厅受疫情影响停业后，被告承租涉案房屋的合同目的已经无法实现，因此被告可向原告主张解除合同。原告回复“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”，表明原告同意解除合同，但要先满足将房屋恢复原状条件，至于合同解除后的违约责任问题双方依据合同再行协商。4月30日，被告告知原告五一期间将涉案房屋恢复原状，被告回复“嗯”，形成附生效条件的解除合同协议，即被告完成恢复原状工程之日，双方租赁合同解除。2020年5月22日，被告已将涉案房屋恢复原状并告知了原告，双方租赁合同已于该日解除。被告无需支付后续租金。自2020年5月22日起，原告未采取措施降低损失，放任涉案房屋空置，原告未尽减损义务，扩大损失部分应由原告自行承担，故被告不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，原、被告签署《租房合同书》，约定被告承租涉案房屋，将其和二层打通，改造成为一楼和二楼楼梯出入口。租赁期限自2014年6月1日至2034年5月30日。租金按年支付，每年租金提前一个月支付，按年一次性付清。第一年租金145000元。从2014年6月1日至2015年5月30日为第一年，每年租金递增5%。被告每年5月5日前交清当年租金，逾期20天未交，每日收取该年租金3%迟纳金。至20天未作自动违约弃权，原告有权终止合同，收回房屋。在签订合同时，被告向原告缴纳保证金2万元，合同期满如被告无违约责任，凭收条无息退还被告。提前终止本合同的，违约一方应承担一切损失，并支付违约金2万元。合同签订后，双方依约履行。庭审中，双方均认可被告支付原告保证金2万元，租金已经付至2020年5月30日。2020年4月2日，被告告知原告二楼餐厅受疫情影响可能不再经营。如果租金维持不变，被告可能不再承租涉案房屋。原告回复“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”。4月7日，被告告知原告二楼餐厅确定不做了，被告不再承租涉案房屋。同时被告表示将尽快将房屋恢复原状。4月30日，被告告知原告二楼餐厅已经搬走了，五一期间将涉案房屋恢复原状。原告回复“嗯”。后因涉案玻璃门需要定制，被告告知原告恢复施工工期延长，并表示同意支付赔偿款1万元。5月22日，被告告知原告涉案房屋已经恢复完毕，向原告发送了恢复后的照片，并协调原告来京时间。之后原告未来京接收房屋。另，被告主张因疫情影响致使二层餐厅无法继续经营，从而导致被告承租涉案房屋的合同目的无法实现，但被告就疫情影响直接导致合同义务部分或者全部不能履行未举证。本案审理过程中，本院考虑被告已实际搬离涉案房屋，故向原告释明是否同意接收房屋并就合同解除后赔偿问题变更诉讼请求，但被告不同意接收房屋亦坚持不变更诉讼请求。另，本院亦组织双方当事人多次进行调解，被告提出原告已收取押金不再退还，被告另行支付原告5万元的方案，但原告不同意该调解方案，双方就调解方案未能协商一致。本院认为，原、被告签署的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，但疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。本案中，被告未能就疫情影响程度进行举证，应承担未能举证不利后果。随着疫情防控形势的逐渐向好，考虑原、被告剩余租期较长，新冠肺炎疫情并未导致原、被告租赁合同的必然不能履行。虽2020年4月份，被告向原告提出提前解除合同，但双方就合同解除事宜并未协商一致。被告在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不具有单方解除合同的效力。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故原、被告之间租赁合同应予解除。原告明确向被告表示“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”，在被告后续提出将涉案房屋恢复原状过程中，原告亦未明确提出异议。被告现已于2020年5月22日将涉案房屋恢复完毕并已经告知原告，故本院认定双方租赁合同解除时间为2020年5月22日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求被告继续支付2020年6月1日之后的租金及逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。原告可就合同提前解除违约责任问题，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、五百九十条之规定，判决如下：驳回原告黄福余的诉讼请求。案件受理费2093元，由原告黄福余负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年一月十四日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻