贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初9524号原告：尹江海，男，1982年08月01日出生，布依族，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：袁仲錡，特别代理，王诗颖（实习），一般代理，贵州黔坤律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：周帅，贵州济元律师事务所律师，特别代理。第三人：贵阳银行股份有限公司高新科技支行。住所地贵阳市白云区白云北路1-2-01号地块。负责人：李祖钧，该行行长。委托诉讼代理人:平永波，男，汉族，1971年1月24日生，该行员工，住贵阳市白云区，一般代理。委托诉讼代理人：丁维娜，女，彝族，1985年3月28日生，该行员工，住贵阳市云岩区，一般代理。原告尹江海诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹江海及其委托诉讼代理人袁仲錡、王诗颖，被告宏益公司的委托诉讼代理人周帅、第三人贵阳银行高新支行的委托诉讼代理人平永波、丁维娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹江海向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：192372）及补充协议；二、判决解除原告与第三人于2015年6月16日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：Ｊ11120150616009）；3、判决被告向原告退还首付款525920.元；4、判决被告向原告支付逾期办证违约金74403.07元（逾期办证违约金从2015年5月30日起以525920元为基数，以银行同期存款利率2.75%（5年定期）为标准计算至2020年6月24日，暂计74403.07元，实际计算至被告退还全部购房款之日止）；5、判决被告向原告退还原告已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于解除合同判决生效当月出具的还款对账单为准）；6、判决被告偿还原告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按照《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定进行计算）；7、判决被告向原告返还预告登记费550元；8、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于南明区商铺，总价985920元，被告应于2017年12月31日前向原告交付该商铺，并于2019年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按约定于2015年5月29日支付首期购房款525920元，并于2015年6月16日与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，向第三人贷款460000元用于支付剩余购房款。现交付和办证期限已届满，被告仍未按合同向原告交付商铺和办理房屋转移登记的有关文书。2020年6月9日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知被告尽快向原告交付上述商铺和办理房屋转移登记的有关文书，否则将解除购房合同，但被告在签收律师函后至今未回复。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告宏益公司辨称：1、解除权已经过除斥期间，不应解除本案涉案合同。原、被告双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“被告应于2017年12月31日前向买受人交付房屋；第十三条第1款第（2）项约定逾期交房超过180工作日的，买受人有权退房，且应书面通知出卖人。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年6月24日向法院提起解除之诉时，根据《民法典》五百六十四条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，结合到本案之中，2018年6月30日起原告便已知道或应当知道解除事由（逾期交房）已出现，除斥期间起算至今已经过，合同不应解除；2、被告违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；3、为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人贵阳银行高新支行述称：第三人不同意解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款抵押合同》，因为第三人向原告发放贷款是基于原告真实的贷款意愿及还款能力而进行的综合评价，现原告因与被告各自原因导致双方的《商品房买卖合同》不能继续，而向法院申请解除与第三人签订的合同，第三人不予同意。原告尹江海围绕其诉讼请求提交如下证据：原告身份证复印件、被告企业登记信息、第三人企业登记信息各1份，拟证明本案当事人均具有合法的民事诉讼主体资格。被告及第三人无异议；2、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据各1份，拟证明原、被告于2015年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于南明区商铺，建筑面积为62.40平方米，总价款为985920元。原告采取按揭方式付款，签订合同之日支付首付款525920元，余款460000元采取银行按揭方式支付；被告应于2017年12月31日前向原告交付该商铺。2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房。原告已如约付清全部购房款985920元，履行了原告的全部合同义务。但被告根本违约，不仅未按照相关规定交付房屋（不具备交付使用条件的商品住房项目，不得交付使用），且至今仍未将商品房转移登记的有关文件交付给原告，导致涉案房屋至今无法投入使用。被告及第三人无异议；3、《商品房按揭借款（抵押）合同》、活期账户明细清单各1份，拟证明原告于2015年6月16日与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，并贷款460000元用于支付剩余房款后，原告从2015年8月20日起向第三人偿还按揭贷款，至今尚未还完。被告对证据的三性无异议，但提出具体还款金额以银行数据为准。第三人无异议；4、收据1份，拟证明原告于2015年5月29日因涉案房屋办理预告登记花费550元。被告对证据的三性无异议，但认为该笔费用是原告购买房屋的成本支出，应由原告自行承担，如判决解除合同不应由被告承担。第三人对证据的三性无异议，但提出因该证据与第三人无关，不予质证；5、律师函、邮寄底单、物流信息各1份，拟证明原告催告被告交房，否则将解除《商品房买卖合同》，被告签收后未回复且不向原告履行交房和办证义务导致持续性违约的事实。被告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并提出投递底单显示为他人代收，被告没有收到该份律师函。第三人提出与第三人无关，不予质证；6、南明区人民法院质证笔录、建设工程规划许可证各1份，拟证明案涉房屋截止到2019年2月6日仍在进行建设工程规划。现在所修建的房屋不是原告购买时规划条件的房屋。被告对证据的三性不予认可，认为该份质证笔录中并无本案原告，与本案无关。第三人提出与第三人无关，不予质证。被告宏益房开围绕其主张提交如下证据：1、建设工程消防意见书1份，拟证明本案涉案房屋现已达到交付条件。原告对证据的真实性不予认可，认为达不到被告证明目的。并提出合同11条约定的交付条件非常清楚，消防验收并不能证明案涉房屋达到交付条件。第三人一次与第三人无关，不予质证；2、照片13张，拟证明房屋已经修建完毕，可以使用，原告的目的可以实现。被告正在持续积极努力的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告对证据的真实性无异议，但认为达不到被告证明目的，并提出案涉房屋从合同约定交付时间至今已有4年，逾期办证已近2年，但截止今天开庭，被告均无证据证明符合交付及办证条件。第三人提出与第三人无关，不予质证。第三人贵阳银行高新支行围绕其主张提交如下证据：1、借款申请、还款计划、授权委托书各1份，拟证明原告向第三人申请贷款的事实。原、被告无异议；2、贷款凭证1份，拟证明第三人向原告发放二套房屋总计贷款860000元的事实。原、被告无异议；3、通用凭证1份，拟证明截止2021年1月27日，原告尚欠第三人贷款本金452932.56元，利息541.83元。原、被告无异议。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年5月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：192372），约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第12栋（12）2层15号商业用房，建筑面积62.4平方米，套内建筑面积39平方米，按套计算总房款为985920元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款525920元，余款460000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”；合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议中第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第8.1条载明：“买受人同意本合同第十四条中的‘书面通知’指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”；第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付首期房款525920元及预告登记费550元。2015年6月16日，原告与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150616009），原告以所购M区第12栋（12）2层16号商业用房及案涉房屋作抵押，通过向第三人贷款860000元，向被告支付剩余房款460000元。2020年6月24日，原告以被告至今未向原告交付房屋及办理房屋转移登记的有关文书为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。本院于2020年7月10日立案受理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，但被告未按合同约定于2017年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用。被告于庭审中提交2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2018)第0559号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件。对此，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等证明文件；被告于审理中未向本院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具涉案商品房面积实测技术报告书等能够证明被告拟向原告交付房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料。因此，至一审庭审结束时止被告拟向原告交付的涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件。同时，被告亦未在合同约定的2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已构成根本违约。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2019年12月31日起180日后即2020年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、在被告逾期履行交付房屋及产权转移登记文书义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还首期购房款525920元的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的主张，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对违约金应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定。现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就违约金要求赔偿，故原告的该主张，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，原告要求解除与第三人之间的《商品房按揭借款（抵押）合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求被告返还预告登记费550元的主张，因该费用依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后该费用应当视为原告的损失，由被告进行赔偿，故对原告的该主张，本院予以支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋备案登记、预告登记、预抵押登记等注销手续，本院认为合同解除以后，注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告尹江海与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：192372）及《补充协议》。二、解除原告尹江海与第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于2015年6月16日就贵阳市南明区房屋签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：Ｊ11120150616009）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告尹江海首期购房款525920元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告尹江海预告登记费550元。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告尹江海退还其已向第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行归还的贷款本息（以第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行偿还原告尹江海就《商品房按揭借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于判决生效当月出具的对账单为准）。七、原告尹江海于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区房屋的预告登记、预抵押登记及商品房买卖合同备案登记的注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10006元，减半收取5003元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告尹江海已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告尹江海）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二一年一月二十九日书记员  谭博文