海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6145号原告：蒋岳庆，男，1959年9月13日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：宋彦轮，系辽宁一鑫律师事务所律师。被告：姜言顺，男，1954年8月11日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：李洪涛，系辽宁明岳律师事务所律师。被告：海城市益德房屋开发有限公司，统一社会信用代码：91210381097419034F，住所地：海城市海州管理区东关街新东委。法定代表人：王彬，该公司经理。原告蒋岳庆诉被告姜言顺、海城市益德房屋开发有限公司、申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李学龙担任审判长并主审此案，与人民陪审员赫英龙、马祎晗共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蒋岳庆及其委托诉讼代理人宋彦轮，被告姜言顺的委托诉讼代理人李洪涛到庭参加诉讼。被告海城市益德房屋开发有限公司法定代表人王彬经本院开庭传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋岳庆诉称：2016年5月17日，原告作为实际施工人与第三人海城市益德房屋幵发有限公司建立了建设工程施工合同关系。工程竣工后，经对帐决算确认和债权转让，第三人尚欠原告工程款59906572.5元。基于该法律事实，原告于2020年6月12曰向贵院提出诉前财产保全申请，申请对第三人名下银行账户内的存款5990672.5元或其他等额价值财产予以冻结、查封，并提供了担保。2020年6月19日，贵院作出(2020)辽0381财保80号民事裁定书(下称查封裁定)，依法查封了被申请人名下的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区一号楼5号建筑面积14201平方米门点(产籍号C01-38~TF4-S5)。查封裁定作出后，被告作为案外人向贵院提出保全异议，请求贵院解除对上述商业门点的查封，贵院于2020年8月6曰作出(2020)辽0381执异112号执异裁定书(下称异议裁定)，支持了案外人提出的异议请求。原告认为，异议裁定支持被告的异议申请是错误的。第一、在程序上。虽然最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定了人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查的内容，但同时规定:案情复杂、争议较大的应当进行听证。10余套房屋和商业门点是在贵院经过现场调查后依法查封的，案外人提出异议就’已经说明了案情复杂、争议较大，而异议裁定是在没有组织双方进行听证的情况下，因此，必然导致事实不清、证据不足的后果。第二、在事实上。原告系第三人开发的太府御花园小区的实际施工人，在与承建单位签订施工承包合同的同时，就已经约定了用在建工程房屋抵顶工程款的条款，开具了相应专用收款收据。而且，在工程竣工决算时，已将13446933.2元的房屋抵顶款从应付工程款之中予以了扣除，涉案房屋的权属已经发生了转移和固定，而且，自始至终，原告享有法定的工程款的优先受偿权，无论被告是否从第三人处购买了涉案房屋，均不能抗拒原告依法所享有的杈利。另外，被告向第三人支付房款并购买房屋的基础法律事实本身就是虚假的，被告所提供的证据并不足以排除贵院的强制执行措施，案渉房屋应当继续查封。故诉至法院，要求1、请求继续查封坐落于海城市海州管理区太府御花园小区一号楼5号建筑面积14201平方米的商业门点(产籍号C01-38-TF4-S5)，待判决生效后，准予原告申请强制执行；2、诉讼费用由被告承担。被告姜言顺辩称：一、2018年11月，答辩人购买了海城市益德房屋开发有限公司开发的太府御花园小区1号楼1-2层S5号门点。2018年11月16日，海城市益德房屋开发有限公司与答辩人签订了《商品房买卖合同》，于当日付清了全部购房款，同时交付了物业费、取暖费、燃气费、电梯费、智能门费、装修保证金及临时水电费共计11659元，办理了进户手续，海城市益德房屋开发有限公司交付了房屋；2018年11月19日，答辩人向海城市城乡建设管理局缴纳了住宅专项维修基金，海城市益德房屋开发有限公司为答辩人开具了增值税发票，并在不动产登记部门办理备案登记，进行了公示。综上所述，案涉太府御花园小区1号楼1-2层S５号门点，在人民法院查封前，已由答辩人购买并交付使用，并备案登记在答辩人名下，因工程未验收未办理产权登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，答辩人享有足以排除执行的民事责任，应得到法庭的支持。二、被答辩人不是太府御花园小区工程的承包方，其通过债权转让方式取得对海城市益德房屋开发有限公司的金钱债权，对案涉房产不享有优先受偿权。三、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》答复二：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，”可见，即便被答辩人享有工程价款优先受偿权也不能对抗答辩人的房屋买卖。综上，海城市人民法院（2020）辽0381执异112号执行裁定书支持答辩人异议请求正确，被答辩人诉讼请求不能成立，请法庭依法予以驳回。第三人海城市益德房屋开发有限公司未到庭亦未答辩。经审理查明：本院在执行原告与海城市益德房屋开发有限公司建设施工合同纠纷一案中，于2020年6月19日作出（2020）辽0381执保80号民事裁定书，裁定“……三、查封了海城市益德房屋开发有限公司名下的位于海城市海州管理区太府御花园小区1号楼5号，建筑面积142.01平方米商业门点（产籍号C01-38-TF4－C5）的房屋。被告姜言顺提出执行异议，本院于2020年8月6日向作出了（2020）辽0381执异112号执行裁定书，以原告提供的证据足以排除本院的强制执行措施为由，支持被告的异议申请。原告不服裁定，故诉至法院。另查：2018年11月16日，被告与被告海城市益德房屋开发有限公司签订房屋买卖协议购买了位于海城市海州管理区太府御花园小区1号楼5号，建筑面积142.01平方米商业门点（产籍号C01-38-TF4－C5）的房屋，双方签订了购房协议，价款738452元，被告付清了全部购房款，并交纳物业费、燃气费、取暖费、电梯费、智能门费、装修保证金及临时水电费等各项费用并进行了装修。以上事实，原告提供的证据有：执行裁定书2份、施工承包合同1份、确认单1份、协议书1份、判决书1份及其陈述；被告姜言顺提供的证据有：商品房买卖合同1份、住宅专项维修基金专用收据1份、专用收款收据1份、增值税普通发票1份、房屋出租合同书1份、涉案房屋装修及门面照片2份、票据1份其陈述，上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：公民的合法权益受法律保护。被告认为本案争议的房屋已由海城市益德房屋开发有限公司出售给被告，且就其主张提供的部分购房款、物业费、燃气费、取暖费、智能门费、临时水电费等一系列证据，进行了装修并以实际居住，能够证明原告在法院查封之前已购买争议房屋，非因买受人的原因未办理过户登记，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告申请的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区1号楼5号，建筑面积142.01平方米商业门点（产籍号C01-38-TF4－C5）房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”之规定，判决如下：一、不得对位于海城市海州管理区太府御花园小区1号楼5号，建筑面积142.01平方米商业门点（产籍号C01-38-TF4－C5）房屋进行执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李学龙人民陪审员  赫英龙人民陪审员  马祎晗二〇二一年一月二十日书 记 员  吴舒楠