安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖12执异3号 案外人：阜阳市媛满物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**颍河东路**，统一社会信用代码91341200MA2MX40K55（1-1）。 法定代表人：袁磊，总经理。 委托诉讼代理人：李同芳，经理。 案外人：李雷，男，汉族，1975年12月12日出生，住安徽省阜阳市经济技术开发区。 案外人：袁跃进，男，汉族，1958年7月8日出生，住安徽省阜阳市经济技术开发区。 案外人：李万鹏，男，汉族，1939年4月14日出生，住安徽省阜阳市经济技术开发区。 案外人：白云，男，汉族，1955年9月1日出生，住安徽省阜阳市经济技术开发区。 案外人：朱**安，男，汉族，1960年10月26日出生，住安徽省阜南县。 申请执行人：浙江瑞翔建设有限公司，，住所地浙江省兰溪市赤溪街道办事处**综合楼组织机构代码14740397-1。 法定代表人：江马海，董事长。 委托诉讼代理人：徐文彪，男，汉族，1966年9月7日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：阜阳市广城置业有限公司，，住所地安徽省阜阳市经济技术开发区丽晶佳苑**楼**组织机构代码证78492997-6。 法定代表人：王恒，董事长。 在本院执行浙江瑞翔建设有限公司与阜阳市广城置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人阜阳市媛满物业管理有限公司（以下简称媛满公司）、李雷、袁跃进、李万鹏、白云、朱**安提出执行异议。本案受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 媛满公司、李雷等五人称，1、案涉位于阜阳市经济技术开发区××花都××＃Ａ117房屋（以下简称117房）在建设规划中的用途为物业管理用房、会所、公厕，系小区公共设施。自小区建成之日起，案涉房屋就是小区物业办公室，至今已十余年。此房的所有权应为本小区全体业主共有，广城置业公司对该房屋不具有占有、使用、处分的权利。2、该房是小区物业设施唯一用房，关乎到整个小区几千家业主的生活。该套房目前由本小区物业使用，小区整体电路总控管理箱、小区监控等重要设施全部在案涉117房内。该房一旦被强制执行，小区物业将无房可办公，小区居民生活会陷入无序状态，对社会稳定产生极大影响。综上，请求解除对案涉房产117房产的查封。 媛满公司、李雷等五人为证明主张成立向本院提交证据有：营业执照、李雷等五人的身份证、房屋产权证书、阜阳城乡规刬设计研究院的规刬图、物业委托合同等。 本院调取证据为：本院（2012）阜民一初字第00058号民事判决书、安徽省高级人民法院（2014）皖民四字第00132号民事判决书，本院（2015）阜执字第000205号执行裁定书、本院（2015）阜执字第000205-4号执行裁定书、本院（2019）皖12执恢4号之二、三、四、五执行裁定书，查封公告、房地产估价报告、房屋信息等。 本院查明，浙江瑞翔建设有限公司（以下简称瑞翔公司）与阜阳市广城置业有限公司（以下简称广城置业公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年2月18日作出（2012）阜民一初字第00058号民事判决。广城置业公司不服向安徽省高级人民法院提出上诉，该院于2015年5月12日作出（2014）皖民四终字第00132号民事判决，确认：1、广城置业公司支付瑞翔工程公司工程款740.99万元及利息（自2010年9月1日起至判决确定的给付之日止，按年息12%计算；2、广城置业公司返还瑞翔公司质保金146.03万元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中第一期质保金91.27万元的利息从2010年11月21日起算至判决确定的给付之日止，第二期质保金54.76万元的利息从2011年11月21日起算至判决确定的给付之日止）；3、广城置业公司支付瑞翔公司29＃楼工程进度款47.96万元及利息（自2009年10月20日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；4、广城置业公司支付瑞翔公司“广城·四季花都”第三期附属工程工程款73.59万元及利息（自2012年8月26日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。该判决生效后，广城置业公司未履行判决确定的义务，瑞翔公司申请执行。到2015年12月22日，本院已执行给瑞翔公司款130万元。经瑞翔公司同意，本院于2015年12月22日作出（2015）阜执字第000205-4号执行裁定，终结本次执行程序。2016年11月16日，本院查封了广城置业公司位于阜阳市经济技术开发区××国道××城××花都小区117房屋。2019年本院恢复对本案的执行，案号为（2019）皖12执恢4号。2019年7月23日，本院委托评估单位对案涉房产进行评估，该评估单位于2019年8月28日作出评估报告，评估结果为市场价值62.74万元。2019年11月5日，本院续封117房屋。2019年11月18日本院作出（2019）皖12执恢4号之二执行裁定，拍卖117房屋。2019年11月27日，本院作出（2019）皖12执恢4号拍卖通知书。本院以网拍方式拍卖此房，经两次司法拍卖，均流拍，瑞翔公司申请变卖。2020年6月30日本院作出（2019）皖12执恢4号之三执行裁定，变卖117房屋。第三人赵巧雅以流拍价501920元购买此房。2020年7月3日，本院作出（2019）皖12执恢4号公告，责令占用上述房屋的利害关系人于公告张贴之日十五日内迁出（已张贴）。2020年12月7日，本院作出（2019）皖12执恢4号之四执行裁定，裁定案涉房产归第三人赵巧雅所有，该房地产财产权自裁定送达赵巧雅时起转移，赵巧雅可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续（已张贴）。2020年12月21日本院作出（2019）皖12执恢4号之五执行裁定，终结本次执行程序。为此，媛满公司等提出异议。 另查明，案涉房产117房为广城置业公司开发建设，位于**A商住楼的**，临小区出入道路。此处共有六间从112室至117室，本院执行的是117室，目前所知道的是116室已被广城置业公司卖给他人。阜阳市城乡规划设计研究院规划图上，反映1#A商住楼底层（112室-117室）设置为会所、物业管理、公厕所在地。112室-117室初始登记为广城置业公司单独所有，用途为商业服务。2017年9月15日，新阳社区四季花都小区业主委员会、京九路街道办事处新阳社区居民委员会与媛满公司签订《物业委托合同》，选聘媛满公司对“四季花都”物业提供物业管理服务事宜，有效期2017年9月15日至2020年9月，该物业公司使用案涉房产办公。2020年9月15日，京九路街道办事处新阳社区居民委员会与媛满公司签订《物业委托合同》，继续选聘媛满公司，有效期2020年9月15日至2021年9月，该物业公司仍使用案涉房产办公。李雷等五人均为该小区业主。 本院认为：本案争议焦点为媛满公司及李雷等业主是否享有排除执行的主体资格。 （一）媛满公司是否享有主体资格问题。 《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，媛满公司与业主之间系聘用合同关系，不是案涉房产的权利人，不具有提出异议的主体资格，本院对其提出异议不应予以受理。 （二）李雷等五人是否具有主体资格问题。 《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。该法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其他业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专用部分面积四分之三以上的业主具参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专用部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第二十七条规定业主依法享有的物业共同部位，共同设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。该条例第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”本案中，李雷等五人为该小区业主，认为117房为物业用房，系全体业主共有的财产，请求解除查封，但该请求涉及全体业主共同的利益，依据上述法律规定应为业主共同决定的重大事项，其个人提出异议,显然不符合上述法律、法规规定的主体资格条件。因此，李雷等五人不具有提出执行异议的主体资格，本院对其提出的异议亦不应受理。 综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条的规定，裁定如下： 驳回阜阳市媛满物业管理有限公司、李雷、袁跃进、李万鹏、白云、朱**安的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。 审判长 金 光 审判员 魏 晋 审判员 陶善义 二〇二一年一月十四日 书记员 杨 梅 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。