文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3399号原告：国峰置业(昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥开发区光明路南侧、纵三路东侧，统一社会信用代码9132058378127365X9。法定代表人：张国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯迪，男，系公司员工。被告：江苏全素清文化传播有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明路505号1号楼1501室，统一社会信用代码91320583MA1Y5BJ24J。法定代表人：梅振豪，该公司总经理。被告：梅振豪，男，1993年8月10日生，汉族，住河南省濮阳县。原告国峰置业(昆山）有限公司（以下简称“国峰公司”）与被告江苏全素清文化传播有限公司（以下简称“全素清公司”）、梅振豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理。后因被告全素清公司、梅振豪下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告国峰公司的委托诉讼代理人张凯迪到庭参加诉讼。被告全素清公司、梅振豪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国峰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除合同编号为KB-C004-GY-19032501BG的《昆山市房屋租赁合同》；2、请求判令原告没收被告全素清公司支付的保证金31500元；3、请求判令被告全素清公司支付截止到起诉之日起拖欠的电费及电费的滞纳金合计2958.01元(电费欠缴金额1255元、截止到2019年11月19日的欠缴电费滞纳金1703.01元)；4、请求判令被告全素清公司承担2019年10月1日至法院判决解除合同时的租金及滞纳金(租金18900元，暂计至2019年12月31日；滞纳金36855元，暂计至2019年11月19日)；物业管理费及滞纳金(物业费12600元，暂计至2019年12月31日；滞纳金24570元，暂计至2019年11月19日)；5、请求判令被告全素清公司撤空并返还房屋及房屋钥匙，将房屋恢复原状；并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费(按照两倍租金和物业费计算)；6、请求法院判令被告全素清公司支付租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)；7、请求判令被告全素清公司支付原告因出租涉案房屋支付的中介费损失人民币8000.56元；8、被告全素清公司承担本案的诉讼费用。9、请求判令被告梅振豪对被告全素清公司应支付的全部费用承担连带赔偿责任。事实和理由：2019年7月11日，原告与被告全素清公司签订了合同编号为KB-C004-GY-19032501BG的《昆山市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，合同第3-1条约定租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日。合同补充条款第七条约定，涉案房屋的租金和物业管理费每三个月预付一次，被告全素清公司应在每个计费期结束前15日内交纳下一个计费期的租金和物业管理费。因此，被告全素清公司应于2019年9月15日前向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金和物业管理费。合同补充协协议第十五条约定：被告全素清公司拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额一个月的租金，并且拖欠超过三天，原告有权终止合同，没收被告已支付的租金和物业管理费保证金和被告已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，合同补充条款第十八条约定，被告全素清公司另应赔偿原告为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费。被告全素清公司的原法定代表人被告梅振豪就合同所涉被告全素清公司的义务、责任等承担无限连带担保责任。截止起诉之日，被告全素清公司和被告梅振豪尚未支付2019年10月1日起的租金物业管理费等相关费用。鉴此，原告依据《中华人民共和国合同法》第94条第(4)款的规定、合同补充条款第十五条、十八条的约定，解除合同并追究被告全素清公司、被告梅振豪的违约责任。恳请贵院依法判如所请。被告全素清公司未作答辩。被告梅振豪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告（甲方）与全素清公司（乙方）签订《昆山市房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于昆山市花桥镇XXXXXX室房屋出租给全素清公司，用途为办公。租期1年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，甲方于2019年4月1日前向乙方交付该房屋。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。租金为6300元/月，物业管理费为4200元/月，水、电、网络通讯等初装、使用费用等由乙方承担。补充条款第六条“保证金”约定：1、为保证合同的执行，乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于该房屋的三个月租金的保证金，计人民币18900元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金，现时为人民币12600元。如物业管理费上涨，则乙方应按物业管理费上涨幅度同比例补足保证金。保证金不计算利息。2、甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和物业管理、水、电、燃气、通讯等费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。若租金有所调整令保证金不足，乙方应在接到甲方的书面通知后五个工作日内将欠缺的保证金补足。若乙方逾期补足的，应向甲方交纳违约金，每逾期一天，则应按日交纳上述费用的3%支付违约金。3、合同期满或非乙方违约合同提前终止时，若乙方已结清了全部租金及费用，且已按补充条款第十八条之规定将该房屋归还甲方并已将租赁登记证交还甲方以及向甲方提交已向工商行政管理部门办理完毕变更或注销乙方或乙方的转租承租方（如有）以该房屋作为营业场所或住所地的营业执照手续的证明后，甲方应在15天内将上述保证金中由三个月租金构成的部分在减去由乙方造成的甲方损失和开支（如有）后的余额按交付时的币种无息退还乙方。上述保证金中由三个月物业管理费构成的部分于甲方管理公司收到有关帐单后15日内由乙方结清，若有余额，甲方应于结算当日按交付时的币种无息退还给乙方；若保证金的金额不足以支付乙方应支付的费用、甲方损失及开支，乙方应立即补足。第七条“租金、物业管理费及其它费用、款项的支付办法”约定：1、租金和物业管理费以三个月为一个计费期。首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付，即乙方应于签订本合同三日内向甲方支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金18900元和2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费12600元。除首期租金、物业管理费外，乙方应在每个计费期结束前15日内交纳下一个计费周期的租金和物业管理费。4、若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的百分之三（3%）作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止。乙方付款时甲方有权优先收取已发生之滞纳金。若逾期超过5天的，甲方有权停止水、电、燃气及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。若逾期超过三次的，甲方有权提前终止合同，并追究乙方违约责任。第十五条“合同终止”约定：除合同第九条之规定以外，如发生以下情况，甲方另有权经书面通知乙方终止合同，届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外，甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金和乙方已支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费）：（1）乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过三十天；(2)乙方违反补充条款第十一条的任何规定；（3)乙方利用该房屋从事非法、不道德或不正当行为。第十七条“租赁期届满或提前终止的事项”约定：1、根据合同，租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏（合理的自然损耗除外），将该房屋恢复至附件所列的现有装修及设施状况并归还。若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权在该期限后收回并进人该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理。甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由乙方承担。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依合同附件所列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交接表格。若乙方未按本条第1款规定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日为止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期内的租金和使用该房屋所发生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失。但此等租金、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。除甲方同意外，乙方归还房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的任何设施。如合同终止，乙方不配合将甲方物业清空并恢复原状的，甲方无需经过提存公证等手续，即可处置变卖乙方遗留在甲方物业的所有物品（包括并不限于设备装饰等），且清理物业并恢复原状的所有费用由乙方承担，乙方在任何时候均不得向甲方提供任何赔偿。补充条款第十八条“其他违约责任”约定：除合同明确规定外，甲、乙双方均不得单方终止合同。合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费），乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失、，装修审图费损失和补交装修期、诉讼费和律师费。租赁期内，因甲方原因提前终止合同的甲方除应双倍返还乙方的保证金外，不承担其他任何责任。2019年6月27日，被告梅振豪向原告出具无限连带责任担保函，载明：本人是江苏全素清文化传播有限公司的法定代表人，江苏全素清文化传播有限公司与贵公司就花桥建滔广场项目签订编号为：KB-XXXXXX501BG的房屋租赁合同(以下简称“合同”)。本人承诺：就合同所涉乙方义务、责任等承担无限连带担保责任。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给全素清公司使用。全素清公司向原告支付了2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金和物业管理费以及租赁保证金18900元、物业费保证金12600元。自2019年10月1日起产生的租金和物业管理费全素清公司至今未付。因被告未将房屋腾退交还给原告，且已下落不明。经本院释明，原告同意由本院组织其与全素清公司先行办理房屋腾退交接手续。本院传唤原告与全素清公司于2020年5月19日至涉案房屋办理腾退交接手续，全素清公司无正当理由未到场参与。本院与原告就涉案房屋内现存的属于全素清公司的物品包括桌椅、沙发、电脑等进行了清点确认并制作了现场勘验笔录。本院要求原告在5日内自行将房屋内属于全素清公司的物品清理搬出涉案房屋，并自行收回房屋，告知原告应妥善保管属于全素清公司的物品，因保管不当造成物品毁损灭失的将由其自行承担不利后果。原告表示清楚。后原告明确在2020年5月22日将房屋搬迁完毕收回，并支出开锁、换锁费用800元。为此提交其制作的全素清公司物品清单以及8张加盖有昆山市花桥镇金锁匙开锁服务部发票专用章的通用定额发票予以证明。另查明：涉案房屋所在的花桥建滔广场物业管理方为案外人苏州物源物业管理有限公司昆山分公司。该公司向原告出具委托书，委托原告向各租户收取租赁期间的物业管理费。原告称截至庭审之日全素清公司欠缴的电费为1255元，并提交经供电部门盖章确认的电费清单。又查明：原告为证明其存在中介费损失，提交其与案外人昆山多美屋房地产经纪有限公司签订的《招商代理协议》及服务费增值税发票予以证明。其中，协议约定由原告委托昆山多美屋房地产经纪有限公司为其建滔广场项目做招商代理，原告支付佣金和其他费用。成功介绍客户的标准为：本协议委托期限内由乙方介绍的客户，与甲方签订本项目租赁合同，且甲方已经收到该客户或该客户的关联方或其指定的第三人支付的租赁保证金和首期租金。租赁佣金为租赁期第一年平均月净租金。服务费增值税发票显示：2019年4月15日，昆山多美屋房地产经纪有限公司向原告开具了金额为8800.55元的增值税发票。关于原告主张的房屋空置费损失，原告称因为被告未搬离，影响其对外出租，故空置费算至被告实际返还房屋之日止。现因原告以全素清公司逾期支付租金等费用为由要求解除合同并主张全素清公司、梅振豪承担相应违约责任，为此诉至本院。以上事实，有《昆山市房屋租赁合同》、电费清单、委托书、《建滔广场项目招商代理协议》、服务费增值税发票、现场勘验笔录、照片、通用定额发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与全素清公司签订的《昆山市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。关于原告要求解除前述合同的主张，本院认为，合同明确约定乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过三十天，甲方有权解除合同。本案中，自2019年10月1日起产生的租金和物业管理费全素清公司至今未向原告支付，原告有权依据前述约定解除合同。但涉案《昆山市房屋租赁合同》于2020年3月31日租期届满，原告于2020年3月10日起诉解除合同，本案应诉材料经公告于2020年6月14日送达梦之屋公司。因原告已在租期届满前明确提出解除合同，本院依法认定涉案《昆山市房屋租赁合同》的权利义务于2020年3月31日终止。因涉案《昆山市房屋租赁合同》已于2020年3月31日租期届满，全素清公司应向原告支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金及物业管理费，并及时将涉案房屋腾退返还原告。因全素清公司未主动与原告办理房屋腾让交接手续，继续占用涉案房屋直至本院要求原告自行腾退，故全素清公司还应向原告支付自2020年4月1日起至原告实际腾退之日2020年5月22日的房屋占有使用费及物业管理费。关于全素清公司应支付的欠付租金及物业管理费的数额，本院认为，2019年10月1日至2020年3月31日（共6个月）的租金为37800（6300元/月*6）、物业管理费为25200元（4200元/月*6）。考虑到新冠××疫情期间采取的防控措施对全素清公司实际使用涉案房屋存在一定影响，酌情从应付租金及物业费中扣减相当于1.5个月的租金9450元、物业管理费6300元,故全素清公司应当支付的的租金和物业管理费为47250元。关于全素清公司应支付的占有使用费及物业管理费数额，本院认为，原告主张应按两倍租金和物业费计算占有使用费及物业管理费，显然过高，本院依法按合同约定的租金和物业管理费标准认定全素清公司应付的2020年4月1日至2020年5月22日（共52天）房屋占用费及物业管理费为18200元（10920元+7280元）。另，根据原告提交的的电费清单，全素清公司还结欠电费1255元，应支付原告。关于全素清公司应承担的违约责任，原告主张其应没收全素清公司支付的租赁保证金、物业费保证金合计31500元，全素清公司应支付按每日3%计算的欠缴租金、物业管理费、电费的滞纳金，按六个月租金计算的房屋空置费以及中介费损失8000.56元。本院认为，涉案《昆山市房屋租赁合同》虽约定了全素清公司应承担的违约责任，但全素清公司存在的违约行为为逾期支付租金、物业管理费、电费以及逾期腾退房屋，其应承担的违约责任应相当于其违约行为给原告造成的实际损失。首先，案外人昆山多美屋房地产经纪有限公司已按约提供居间服务，支付佣金本就属原告应尽义务，本案也已支持了截至租期届满的相关费用，故原告已付的中介费不应认定为其实际损失。其次，合同租期于2020年3月31日届满，在并无证据证明全素清公司有续租意思表示的情况下，原告在租期届满前即应着手寻找新承租人以避免空置损失发生，故原告主张空置期间的租金损失缺乏事实依据。再次，本案中全素清公司虽占用房屋至2020年5月22日，但本院也已认定全素清公司支付相应占有使用费，原告因全素清公司逾期腾房的损失也已得到弥补。最后，在原告未举证证明其除欠付款项利息损失外还有其他损失的情况下，其主张的没收全部保证金及每日3%的滞纳金计算标准明显过高。综上，原告要求全素清公司承担的违约责任明显高于其实际损失，应予调整。综合全素清公司的违约程度、涉案合同的履行情况，酌定全素清公司应承担的违约责任为没收全素清公司已付保证金的一半15750元。剩余保证金15750元原告应返还全素清公司，因全素清公司还应支付原告欠付租金等费用，该保证金15750元可在欠付租金等费用中抵扣。关于梅振豪应承担的责任，本院认为，梅振豪于2019年6月27日向原告出具无限连带责任担保函，承诺就涉案房屋租赁合同项下所涉乙方义务、责任等承担无限连带担保责任，应认定为梅振豪对全素清公司向原告所负的债务提供连带责任保证。故本院对原告要求梅振豪对全素清公司的付款义务承担连带清偿责任的诉请予以支持。被告全素清公司、梅振豪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，相应的不利法律后果应当由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告江苏全素清文化传播有限公司支付原告国峰置业(昆山）有限公司租金37800元、物业管理费25200元、房屋占用费10920元、占用期间物业管理费7280元、电费1255元，合计82455元，从中抵扣保证金15750元后，被告江苏全素清文化传播有限公司还应支付原告国峰置业(昆山）有限公司价款66705元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526055131）。二、原告国峰置业(昆山）有限公司不予返还被告江苏全素清文化传播有限公司物业费租赁保证金、物业费保证金合计15750元。三、被告梅振豪对被告江苏全素清文化传播有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告国峰置业(昆山）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3008元，公告费690元，两项合计3698元，由原告国峰置业(昆山）有限公司承担1540元，由被告江苏全素清文化传播有限公司、梅振豪承担2158元。此款原告国峰置业(昆山）有限公司已预交，本院不再退还，由被告江苏全素清文化传播有限公司、梅振豪于履行判决付款义务时一并支付给原告国峰置业(昆山）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二一年一月十八日书记员黄迪附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。