广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30107号原告：北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第27层2704C号房。法定代表人：姜文健，职务负责人。委托诉讼代理人：侯曼宜，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张穗霞，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州美年大健康医疗投资有限公司，住所地广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号301房自编号F318号。法定代表人：王年保，职务总经理。委托诉讼代理人：徐婷婷，被告员工。原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司诉被告广州美年大健康医疗投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯曼宜，被告的委托诉讼代理人徐婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延缴交广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号201房、318房（即租赁场所）2020年4月应交水电费（2020年2月15日至2020年3月14日产生）及2020年5月应交水电费（2020年3月15日至2020年4月14日产生）产生的逾期违约金1306.10元；2、被告向原告支付租赁场所2020年4月1日至2020年7月6日的物业管理费、2020年6月应交水电费（2020年4月15日至2020年5月14日产生）、2020年7月应交水电费（2020年5月15日-2020年7月6日产生）共1249674.43元及逾期违约金（各月管理费逾期违约金均从当月第五个工作日次日开始起算，计至实际付清之日，按日千分之三计，截至2020年10月10日为544786.64元）；3、被告向原告支付未实现债权而支出的律师费20000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月，原告与被告签订了《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》，约定原告为被告承租的广州南丰汇环球展贸中心2楼全层提供物业管理服务，服务期限为2018年3月1日至2028年2月29日，月管理费为304609.8元，水电费以实际使用量按国家标准结算。2018年5月，原告与被告签订了《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》，约定由原告为被告承租的广州南丰汇环球展贸中心3楼318号商铺提供物业管理服务，服务期限为2018年5月1日至2028年2月29日，月管理费为41162.4元，水电费以实际使用量按国家标准结算。合同签订后，原告依《物业管理协议》之约定向被告提供了物业管理服务，但被告并未按时向原告支付物业管理费及水电费，期间原告曾多次以付款通知单及律师函等方式书面催告被告支付管理费及水电费，但被告仍拒不履行付款义务。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告广州美年大健康医疗投资有限公司辩称，首先，确认原、被告之间存在物业服务关系，该物业服务关系至2020年7月6日终止。原告不具备诉讼主体资格。原告于2019年12月27日向被告送达的变更收款主体函件，通知自2020年1月1日起物业水电等相应费用应当向广州市展汇房地产开发有限公司（本案物业所属业主）支付，被告收到该函件后，原告不再享有主张相关费用的权利。其次，被告收到通知函后，已向广州市展汇房地产开发有限公司支付了2020年2月15日至2020年4月14日的水电费，现原告要求被告支付物业费、水电费的及逾期付款违约金与其通知函及其认可的事实相违背。此外，原告也未举证证明除了银行利息外还有其他损失，每日3‰的违约金比例过高，高于其实际损失的百分之三十，被告认为支付的违约金应是原告的实际损失，即逾期付款的银行利息。最后，原告主张的律师费缺乏事实和法律依据，应当由原告自行承担，且原告提交的委托代理合同、律师服务费发票和支付凭证不能对应一致，不能证明原告因本案而实际支付律师费的情况。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）就乙方承租的广州南丰汇环球展贸中心2F全层签订《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议（商场）》，约定乙方须在每月第五个工作日或之前向甲方缴付当月管理费（遇节假日则顺延），每月应缴的物业管理服务费为人民币304609.80元；电费：乙方每月以实际电表读数（按单位内独立装表度数计）及另加的电路损耗，按政府用电收费标准向甲方缴纳物业自用部分的电费；用电收费标准将根据政府调整而相应调整；水费：若乙方只使用洗手间用水，则水费在乙方缴纳的物业管理费中列支；如需特别供水安排，则按政府规定的标准由甲方另行向乙方收费；乙方承担污水处理费，按政府规定的标准收取；乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；如乙方拖欠物业管理费、水电费超过15天仍未缴足欠款的，甲方有权终止《物业管理服务协议》并有权没收物业管理费保证金及水电费周转金，甲方有权停止向乙方提供一切物业管理服务；乙方因违反本合同约定导致业主或甲方任何损失的，乙方应承担所有的赔偿责任；甲方向乙方提供的物业管理的服务期限从2018年3月1日起至2028年2月29日止；等。原告（甲方）与被告（乙方）还就乙方承租的广州南丰汇环球展贸中心3F318签订《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议（商场）》，约定乙方须在每月第五个工作日或之前向甲方缴付当月管理费（遇节假日则顺延），每月应缴的物业管理服务费为人民币41162.40元；电费：乙方每月以实际电表读数（按单位内独立装表度数计）及另加的电路损耗，按政府用电收费标准向甲方缴纳物业自用部分的电费；用电收费标准将根据政府调整而相应调整；水费：若乙方只使用洗手间用水，则水费在乙方缴纳的物业管理费中列支；如需特别供水安排，则按政府规定的标准由甲方另行向乙方收费；乙方承担污水处理费，按政府规定的标准收取；乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；如乙方拖欠物业管理费、水电费超过15天仍未缴足欠款的，甲方有权终止《物业管理服务协议》并有权没收物业管理费保证金及水电费周转金，甲方有权停止向乙方提供一切物业管理服务；乙方因违反本合同约定导致业主或甲方任何损失的，乙方应承担所有的赔偿责任；甲方向乙方提供的物业管理的服务期限从2018年5月1日起至2028年2月29日止；等。2019年12月27日，原告向被告发函，通知被告将案涉物业的物业管理费、水电费等应付费用，自2020年1月1日起向广州市展汇房地产开发有限公司（业主方）的收款账户缴纳，除收款账户变更，原协议其他内容不变，原、被告双方基于原协议对对方所享有的权利和承担的义务，继续由原、被告双方享有和承担，与业主方无关。原告于2020年4月3日曾起诉被告，要求被告支付2019年9月至2020年3月期间的物业管理费、水电费及违约金等，本院于2020年9月10日作出（2020）粤0105民初12773号民事判决书，判决被告向原告支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金、2019年10月15日至2019年11月14日期间的水电费67626.52元及支付逾期支付该费用的违约金、律师费56000元等。该判决书已于2020年9月29日生效。案件审理过程中，双方确认案涉物业管理服务协议均已于2020年7月6日解除，被告使用案涉物业至合同解除当日。原告提交了《逾期违约金计算表》，该表列明：2020年4月管理费（2020.4.1-2020.4.30）本金为345722.2元，违约金从2020年4月9日起算；2020年5月管理费（2020.5.1-2020.5.31）本金为345722.2元，违约金从2020年5月12日起算；2020年6月管理费（2020.6.1-2020.6.30）本金为345722.2元，违约金从2020年6月6日起算；2020年7月管理费（2020.7.1-2020.7.6）本金为66923.65元，违约金从2020年7月8日起算；2020年4月水电费（2020.2.15-2020.3.14）本金为30700.04元，从2020年4月9日计算至2020年4月17日的违约金为736.8元；2020年5月水电费（2020.3.15-2020.4.14）本金为8250.7元，从2020年5月12日计算至2020年6月4日的违约金为569.3元；2020年6月水电费（2020.4.15-2020.5.14）本金为69778.98元，违约金从2020年6月6日起算；2020年7月的水电费（2020.5.15-2020.7.6）本金75655.2元，违约金从2020年7月8日计算。原告表示其所主张物业管理费计算时间段为2020年4月1日至2020年7月6日，金额为1104240.25元，水电费计算时间段为2020年4月15日至2020年7月6日，金额为145434.18元。被告确认上述时间的物业管理费、水电费未缴纳，对物业管理费、水电费的金额无异议，对违约金统计表的真实性予以确认，对违约金的计算时间无异议，但认为违约金标准过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。另查，2020年4月的第五个工作日为2020年4月8日；2020年5月的第五个工作日为2019年5月11日；2020年6月的第五个工作日为2020年6月5日；2020年7月的第五个工作日为2020年7月7日。原告提交了《委托代理合同》、发票、银行付款回单，上述证据显示，原告就其与被告的服务合同纠纷委托北京大成（广州）律师事务所为其提供法律服务，原告向该所支付律师及相关法律服务费用20000元。因被告一直未支付相关费用，双方协商无果，原告于2020年11月4日提起本案诉讼。本院认为，原、被告签订了涉案物业管理服务协议，约定原告为被告承租的场地提供物业管理服务，现原告已为被告提供了相应的服务，而被告未按时支付相应费用。原告于2019年12月27日向被告发出通知已写明，原协议其他内容不变，原、被告双方基于原协议对对方所享有的权利和承担的义务，继续由原、被告双方享有和承担，与收款方广州市展汇房地产开发有限公司无关。该通知实为原告指定合同履行期间部分时间段的代收款人，而非原告转让了作为合同当事方的权利义务，故本院对被告主张原告不具有本案诉讼主体资格的答辩意见不予采纳。根据合同约定，乙方（被告）须在每月第五个工作日或之前向原告缴付当月管理费……乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。被告逾期支付2020年2月15日至2020年4月14日期间的水电费，且至今未支付涉案场地2020年4月1日至2020年7月6日期间的物业管理费和2020年4月15日至2020年7月6日期间的水电费，故原告要求被告支付2020年4月1日至2020年7月6日期间的物业管理费1104240.25元以及2020年4月15日至2020年7月6日期间的水电费145434.18元，及逾期支付上述已付和未付费用的违约金，合情合理，本院予以支持。被告对于原告主张的违约金计算起止时间无异议，本院予以确认。至于违约金标准，被告认为违约金标准过高的意见合理，根据本案的实际情况，本院酌情调整违约金计算标准为年利率15.4%，且每一期违约金以当期本金为限。据此计算，被告逾期支付2020年2月15日至2020年4月14日期间水电费的违约金为30700.04元×15.4%÷365天×8天＋8250.7元×15.4%÷365天×23天=183.69元。物业管理费每月为一期，以欠付的当月管理费345772.2元（其中2020年7月1日至7月6日的物业管理费为66923.65元）为本金，从当月第五个工作日的次日起计至实际付清之日止。2020年4月15日至2020年7月6日期间水电费的逾期违约金具体计算方式如下：以69778.98元（2020年4月15日至2020年5月14日期间水电费）为本金，从2020年6月6日开始计算至实际付清之日止；以75655.2元（2020年5月15日至2020年7月6日期间水电费）为本金，从2020年7月8日开始计算至实际付清之日止。关于律师费，根据合同约定被告因违反合同约定导致原告损失的，应承担所有赔偿责任。截至本案开庭时止，原告因被告逾期支付费用导致纠纷而实际支付了律师费20000元，故本院支持原告要求被告支付律师费的诉讼请求。本案是因被告逾期支付费用而引起的纠纷，故本案诉讼费由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州美年大健康医疗投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司支付逾期支付2020年2月15至2020年4月14期间的水电费的违约金183.69元。二、被告广州美年大健康医疗投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司支付2020年4月1日至2020年7月6日期间的物业管理费1104240.25元（其中2020年4月至6月期间每月物业管理费为345772.20元，2020年7月1日至2020年7月6日物业管理费为66923.65元）及逾期支付该期间物业管理费的违约金（各月物业管理费逾期支付的违约金均以欠付的当月管理费为本金，按照年利率15.4%的标准，从当月第五个工作日的次日起计至实际付清之日止，每一期违约金以当期本金为限）。三、被告广州美年大健康医疗投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司支付2020年4月15日至2020年7月6日期间的水电费145434.18元及支付逾期支付该费用的违约金（按照年利率15.4%的标准，以69778.98元为本金、从2020年6月6日起计算至实际付清该款项之日止，以75655.2元为本金、从2020年7月8日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）。四、被告广州美年大健康医疗投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司支付律师费20000元。五、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10571元，由被告广州美年大健康医疗投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年一月二十八日书记员  钟 露陈韵怡