苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5242号原告：苏州恒赛特自动化科技有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号科技园二期苏州跨境电子商务产业园B楼108室。法定代表人：颜婷媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解善宇、刘凯，江苏智融律师事务所律师。被告：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地苏州吴中区吴中大道1368号。法定代表人：许顺义。本院于2020年7月16日受理了苏州恒赛特自动化科技有限公司（以下简称恒赛特公司）与被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称幸福屯公司）房屋租赁合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员梁虹独任审理。原告恒赛特公司之委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼，被告幸福屯公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒赛特公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还其已支付的租赁保证金90000元、物业管理费保证金90000元、水电费押金1956.8元，合计181956.8元；2.被告赔偿其装修损失33132元、搬迁损失29352元，合计62484元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，其与被告签订《租赁合同》，约定被告将苏州市××区××大道××号108/109/111/112/113/115/116室房屋出租给其使用，租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。后被告因与苏州市吴中科技投资管理有限公司（以下简称吴中科投公司）合同纠纷一案[案号(2019)苏05民终8439号]，被苏州市吴中区人民法院判决被告无权继续经营、管理、出租苏州吴中科技园二期A楼不动产，而其承租的涉案房屋就包含在内。2020年1月20日，法院已发出公告通知被告已无权经营、管理、出租涉案不动产，相关合同实际已无履行可能。其与被告签订的《租赁合同》现因被告违约导致双方合同目的不能实现。因距离租赁合同到期仍有近一年半时间，其在无法预见被告违约致使合同无法履行的情况下已投入大量装修开销，且因接到搬迁通知时已近年末又遭遇新冠疫情防控特殊时期，难以及时找到合适的搬迁地点，装修损失及搬迁损失巨大。其已多次找被告协商催讨上述款项，被告屡次拖延不予配合，故请求法院判如所请。被告幸福屯公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告幸福屯公司作为出租方（甲方）与原告恒赛特公司承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定，甲方将获得全权委托授权的位于苏州市吴中区吴中大道2988号108、109、111、112、113、115、116室房屋（以下简称租赁物）出租给乙方使用，租赁面积为401.9平方米，该面积是本合同项下计付包括但不限于租金及物业费的计算依据。租赁物的功能仅限于办公，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁物用于其他用途，租赁期间不得将租赁物转租。租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。房屋租金为30元/平方米/月，租赁期限内租赁价格不变；房屋租金享受吴中区电子商务产业扶持政策，双方约定租金免租期24个月，自2016年6月1日起至2018年5月31日止；租金减半期24个月，自2018年6月1日起至2020年5月31日止；全额租金期12个月，自2020年6月1日起至2021年5月31日止。在合同签订后五日内，乙方应向甲方一次性支付租赁保证金90000元，该租赁保证金在乙方正常退租时或合同终止，与甲方正常交接完毕后，由甲方退还给乙方（租赁保证金不计息）。等等。被告幸福屯公司作为物业公司（乙方）与用户原告恒赛特公司（甲方）签订《物业管理服务协议书》一份，约定，甲方租赁区域为苏州市吴中区吴中大道2988号108、109、111、112、113、115、116室房屋（面积978.4平方米），物业管理费起始收费日期2016年6月1日；甲方自协议签订之日起向乙方缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/平方米，即9784元/月。甲方应于本协议签订之日起将一个月物业管理费9784元及物业管理费保证金90000元，合计99784元一次性支付给乙方，并按乙方的要求办理各项手续。物业管理费每月预交一次，支付日期为每月1日，缴纳下月物业管理费。物业管理费保证金在协议终止后30日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方全额退还给甲方。甲方自本协议签订之日起向乙方缴纳1个月的公共水电费保证金计1956.8元。等等。2016年5月25日，原告恒赛特公司向被告幸福屯公司转账租赁保证金90000元、物业管理费保证金90000元、装修押金20000元，合计200000元，并以现金方式向被告幸福屯公司交付了公摊水电押金1956.8元。同日，被告幸福屯公司向原告开具了收据两份，确认收到上述款项。2016年8月5日，被告幸福屯公司退还了原告装修押金20000元。嗣后，原告恒赛特公司作为租户（甲方）与被告幸福屯公司作为原物业公司（乙方）、深圳新源智能有限公司（下称新源公司）作为新物业公司（丙方），签订一份《物业管理服务补充协议书》载明，由于乙方整体委托由丙方负责甲方所租赁的物业运营管理，经甲乙丙三方协商同意约定：原协议的各项条款不变，由丙方和甲方签订新的服务协议；乙方将原甲方向乙方支付的合同押金，由乙方转交给丙方，如丙方无能力履行合同义务，乙方向甲方承诺承担所有连带责任；2018年11月1日前的合同服务义务全部由乙方和甲方发生合同关系，一律与丙方无关，甲方不能向丙方追诉；等等。新源公司作为物业公司（乙方）与原告恒赛特公司公司（甲方）签订一份《物业管理服务协议书》，该协议约定内容同上述《物业管理服务协议》约定内容。上述《租赁合同》、《物业管理服务协议》签订后，被告幸福屯公司已将租赁物交给原告恒赛特公司使用。原告恒赛特公司已支付了截至2020年1月的物业管理费、截至2020年5月31日的房屋租金等。另查明，本院受理吴中科投公司与幸福屯公司合同纠纷一案，该案审理中吴中科投公司为证明其委托幸福屯公司经营管理的不动产系其享有不动产权利的物业，提供了不动产权证为证，显示吴中科投公司为位于苏州市吴中区越溪吴中大道2988号（土地面积14828.30平方米，房屋建筑面积为41360.95平方米）的不动产权利人；本院审理后于2019年6月25日作出（2018）苏0506民初6814号民事判决，依该判决吴中科投公司与幸福屯公司签订的《苏州吴中科技园二期A楼委托经营管理协议》于2018年8月28日解除；幸福屯公司应于判决生效之日起三十日内搬离苏州吴中科技园二期A楼。后幸福屯公司不服该判决上诉，苏州市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）苏05民终8439号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。后吴中科投公司申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2019）苏0506执5011号，执行中本院于2020年1月粘贴公告，明确因吴中科投公司与幸福屯公司之间委托经营管理协议已解除，幸福屯公司已无权继续经营、管理、出租苏州吴中科技园二期A楼不动产，该不动产将由吴中科投公司进行接管，为保护各承租人利益，现公告如下：限苏州吴中科技园二期A楼各承租人、实际占有使用人于2020年2月10日前将租赁协议、租金支付材料等租赁、使用凭据提交给吴中科投公司。吴中科投公司将接管该不动产，如需继续租赁、使用相关物业，请与吴中科投公司重新协商。如未能协商一致，本院将根据吴中科投公司申请依法对苏州吴中科技园二期A楼相关物业进行清场。2020年7月2日，原告恒赛特公司与吴中科投公司签订《搬离交接证明》，明确恒赛特公司已于2020年5月31日按要求搬离东太湖科技金融城二期一层，吴中科投公司经查验确认，恒赛特公司搬离日期符合要求，租赁物已恢复原状并完成现场清理、租赁物不存在损坏情况、搬离前的水电费已结清，恒赛特公司已按要求全部完成交接工作。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《物业管理服务协议书》、《物业管理服务补充协议书》、公告、《搬离交接证明》、收据、转账回执、物业费发票、银行交易明细及本院调取的（2019）苏05民终8439号民事判决书、（2019）苏0506执5011号执行裁定书、当事人陈述等予以证实。原告陈述，2018年11月1日后，物业合同主体变更为新源公司，该公司与被告系关联公司，其向被告支付物业费至2019年1月，此后将物业费支付给了新源公司。2020年1月，其看到法院公告后经与吴中科投公司协商，因其缴纳了截至2020年5月底的租金，吴中科投公司同意其继续使用涉案房屋至2020年5月底，但此后不愿与其签订租赁合同，故其于2020年5月31日迁出并清空了涉案房屋，结清了水电费等，吴中科投公司给其出具了《搬离交接证明》。现其与被告签订的《租赁合同》因被告无权继续出租涉案房屋而无法继续履行，其从涉案房屋搬离，故双方之间《租赁合同》因被告违约解除，故要求被告退还相应保证金。此外，其承租涉案房屋时对房屋进行了装修，现合同未到期其迁出房屋，被告应赔偿其装修残值及搬迁费用租金差价损失。为此，原告向本院提交了以下证据：1、其自行制作的装修说明（含房屋照片）及发票，证明其装修支出五金1280元、背景墙6000元，窗帘窗台16462.84元，隔断、网络94916.67元，办公家具47003元，合计165662.51元，该装修费用分摊到五年租赁期内，再乘以合同未履行期间一年为33132.502元。原告称，案涉房屋装修都是找不同工人做的，没有签订装修合同。搬迁时，家具及其他能够移动的物品其均已搬走，现在主张的是无法迁移的装修费用。2、搬迁费票据，载明公司搬运费及家具安装费3800元。原告称，因合同提前解除，其另寻场地时间紧张，新场地租金等都高于案涉房屋，现主张按照一个月的租金损失计算搬迁损失费用。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果。原、被告之间的《租赁合同》、《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，均合法有效，双方应当按约定全面履行各自的义务。原告在合同签订后已按约向被告支付了租赁保证金90000元、物业管理费保证金90000元、公共水电费保证金1956.8元及相应的物业费、房屋租金，后原、被告及新源公司虽签订《物业管理服务补充协议书》明确由原告与新源公司按物业管理服务协议约定条款继续履行并由双方重新签订物业管理服务协议，但该补充协议还明确约定由被告就新源公司履行合同义务承担连带责任。现因被告与涉案房屋产权人吴中科投公司之间的委托经营管理协议解除致涉案租赁合同未能继续履行，原告经与吴中科投公司协商未果后已于2020年5月31日与吴中科投公司办理了交接手续并腾退涉案房屋，因此原被告之间的租赁合同关系已经终止，原告不存在欠付被告房屋租金、物业管理费、水电费等费用需抵扣租赁保证金、物业管理费保证金、公共水电费保证金等情形，故被告应将相应租赁保证金、物业管理费保证金、水电费押金退还给原告。关于原告主张的装修损失，根据原告提供的现有证据结合原告陈述，可以证明其装修情况。现因被告的违约行为导致租赁合同提前解除，原告装修损失客观存在。原告提供的家具发票金额合计47003元，因家具系可挪动物品，且原告陈述迁出涉案房屋时已清空房屋并将可挪动物品全部搬离，故本院对家具损失不予支持。根据原告提供的发票，本院确认装修金额合计118659.51元，结合剩余租期等因素，本院酌定被告应支付原告装修损失23731.9元。关于原告主张的搬迁损失。即便原、被告之间的租赁合同未提前解除，合同到期后，原告也应搬离承租房屋，因此，搬迁费用并非被告违约导致原告产生的损失，且原告提供的现有证据不足以证明其因合同提前解除产生其余搬迁的损失，故本院对原告主张的搬迁损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州恒赛特自动化科技有限公司租赁保证金人民币90000元、物业管理费保证金人民币90000元、公共水电费保证金人民币1956.8元、装修损失人民币23731.9元，合计人民币205688.7元。二、驳回原告苏州恒赛特自动化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2484元、公告费人民币600元，合计人民币3084元，由被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  梁虹二〇二一年一月十四日书记员  袁红