北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初17033号原告：北京市东城区人防工程管理服务中心，住所地北京市东城区东四北大街**（东四五条**）。法定代表人：李定申，主任。委托诉讼代理人：李海彬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大维，北京大成律师事务所律师。被告：北京华腾世纪物业管理有限公司，住所地，住所地北京市顺义区北石槽镇政府西侧iv>法定代表人：淮瑞英，执行董事。委托诉讼代理人：张兴，北京市时代九和律师事务所律师。原告北京市东城区人防工程管理服务中心（以下简称东城区人防管理中心）诉被告北京华腾世纪物业管理有限公司（以下简称华腾物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，适用简易公开开庭进行了审理。原告东城区人防管理中心的委托诉讼代理人李海彬、王大维，被告华腾物业公司的委托诉讼代理人张兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东城区人防管理中心向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求被告腾退北京市东城区西花市南里新景家园二、三区地下二层防空地下室交还原告；3、要求被告支付2011年5月1日至2019年12月31日期间的占有使用费4640661元。事实与理由：2010年4月，原、被告订立《人民防空工程、地下室、地下室租赁合同书》告将北京市东城区西花市南里新景家园二、三区地下二层防空地下室（以下简称涉案地下室）出租给被告，租赁期一年，年租金18万元。该合同到期后，被告仍占用涉案地下室经营停车场，虽承诺补交使用费，但至今未交纳。被告曾向原告申请免除使用费，经原告向东城区人民防空办公室申请，同意减免60%，但被告仍未交纳。原告认为，双方的合同已经到期终止，后被告仍占用涉案地下室，双方构成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同。且被告多年拖欠使用费，原告有权要求被告支付使用费并腾退涉案地下室。现原告起诉至法院，诉如所请。被告华腾物业公司辩称：首先，根据已生效判决确定涉案地下室系小区业主共有，业委会委托被告管理地下车库；而原告并非该地下室的投资人，因此非所有权人，无权管理涉案地下室；原、被告之间订立的租赁协议是在被告存在重大误解的情况下订立的。其次，被告系新景家园小区的物业服务企业，无论涉案地下室所有权归属如何，该地下室与新景家园小区属于同一物业管理区域，不能分别由不同主体实施管理，由被告继续管理涉案地下室才能让停车库满足本小区业主需要，也符合公共卫生防疫需求。第三，原告起诉要求被告支付占有使用费的标准缺乏依据，即使被告应支付使用费，也应按照原合同标准支付。第四，原告系受行政机关授权管理人防工程的组织，原告出租人防工程系行使行政权力，原、被告双方之间的合同应属行政协议，并非民事合同。最后，原告要求被告支付使用费的诉讼请求超过诉讼时效期间，不应受到保护。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年3月24日，北京崇文新世界房地产发展有限公司与原告订立《人民防空工程交接书》，载明新景家园二、三区地下车库、商场地下人防工程属北京市公用人防工程，该工程竣工验收认可后由开发建设单位移交崇文区人防办实行统一管理。人防工程地址为崇文区崇外五号地（新景家园二、三区地下车库、商场），战时用途物资库，建筑面积28390平方米，口部管理房面积119平方米。该工程于2004年3月24日正式移交崇文区人防办公室接管。人防工程移交后，纳入崇文区人防办统一管理，平时使用人防工程依照有关规定办理。2010年4月29日，原、被告订立《人民防空工程、地下室、地下室租赁合同书》告将编号崇02-0035号人防工程出租给被告作为汽车库使用，建筑面积26512平方米。租赁期限2010年4月29日至2011年4月30日，人防使用费每年18万元。原告负责工程主体结构和防护设备设施的维护，被告负责工程配套设备设施日常的维护保养和管理使用。后被告仅交纳一年的租金，此后虽仍继续占用涉案地下室，但未支付任何费用。2019年12月24日，被告向东城区民防局提交《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》，列数被告经营困难之处，申请免除2019年12月31日之前的人防工程管理费，并尽快给予办理备案。从2020年1月1日始的管理费也申请给予照顾，被告承诺备案后将按照规定尽量如期缴纳管理费。后东城区人防办向区政府提交《关于对25处人防工程历时欠费减免处置的请示》，编号崇02-0035-2号（建筑面积26512平方米）2011年5月1日至2019年12月31日期间人防工程使用费建议减免60%。2020年3月28日，东城区人民政府会议通过上述请示内容。另查，2010年7月9日印发的《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知》规定三环以内区域用于服务性经营的汽车库收费标准为每月每平方米不低于4元，自2020年8月1日起凡新批使用的人防工程均按此施行。2019年8月12日印发的《关于东城区占用公用人防工程缴费工作的意见》规定，2010年8月1日至2017年9月30日期间，人防工程收费标准按照《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知》明确的标准执行；2017年10月1日以后，取消原有收费标准，采取聘用第三方评估公司进行市场评估，按实际评估价进行收费。对于曾经订立过《人防工程使用合同书》、缴纳过使用费，但合同结束后未再办理相关续签手续和续缴使用费的，收费标准为：2010年8月1日至2017年9月30日期间，有合同约定并有效的，按原合同标准补交，合同到期的，按照《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知》明确的标准执行；2017年10月1日以后，取消原有收费标准，采取聘用第三方评估公司进行市场评估，按实际评估价进行收费。原告提交《房地产评估报告》，载明编号崇02-0035-2号（建筑面积26512平方米）在2017年10月1日估价结果为4.8元/平方米·月。2011年5月1日至2017年9月30日期间，按照4元/平方米·月计算，2017年10月1日至2019年12月31日按照4.8元/平方米·月计算，合计11601651.2元。收费比例建议为根据使用单位提供的资料及实地勘察，评估对象所在住宅小区属于回迁房项目，地下车，地下车位均提供给本小区居民使用300元/个·月，低于周边地下车位平均租金水平，建议按上述标准的40%-50%收取人防工程使用费（租金）。原告解释称东城区人防办按照上述评估价的40%上报区政府，现诉讼请求亦按照该金额主张。诉讼中，被告提交如下证据：1、（2011）东民初字第1098号民事判决书，证明根据判决书认定地下停车场及人防出口属于小区共有部分。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为该案解决的焦点问题系物业收取出租收益扣除人防工程使用费的归属问题，与本案并无关联性，且恰能证明物业需要交纳人防工程使用费。2、涉案地下室建设工程规划许可证（复印件），证明项目名称为地下车库，并非人防工程。经质证，原告称无法核实真实性。本院遂调取涉案地下室建设工程规划许可档案，图纸显示“战时物资库，平时地下车库”。3、物业服务合同及物业服务备案表，证明被告根据业委会委托提供新景家园小区物业服务，其中包括对车库的管理，原告无权收回涉案地下室。经质证，原告认可上述证据的真实性，但否认关联性及被告的证明目的。4、北京市机动车停车场收费标准核准表、北京市公共停车场备案表及地下车库收支情况表，证明涉案地下室有车位876个，3600元/年/车位,因此在假设能正常收取车位费的情况下年收入合计3153600元，扣除支出成本后，净利润仅为383596元。经质证，原告认可前两份证据的真实性，称被告在年收入车位费300余万元的情况下，原告已考虑到回迁小区停车费标准偏低等情况仅收取约50万元的人防工程使用费，且原告不认可被告单方列出的支出项目。本院认为：根据已查明情况，原、被告订立的《人民防空工程、地下室、地下室租赁合同书》系双方真实意思表示效。被告认为该合同系行政协议的意见，缺乏依据，本院不予采信。2011年4月30日该合同已到期终止，此后被告继续使用租赁标的物，原告亦未要求被告腾退，双方成立不定期租赁合同关系。根据法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同关系；且被告于2011年5月1日后未再支付租金，故原告要求解除双方之间的租赁合同关系并由被告腾退涉案地下室，理由正当，本院予以支持。租赁关系存续期间，被告应向原告交纳租金，原告要求被告支付占有使用费的诉讼主张，表述不准确。关于租金标准，双方之间的《人民防空工程、地下室、地下室租赁合同书》订立于2010年的租金标准较低，现原告根据相关文件规定，在第三方评估主体评估市场价格的基础上，考虑到涉案小区的具体情况按照一定降幅比例收取租金，具备合理性，本院予以支持。根据涉案地下室建设工程规划许可档案材料及《人民防空工程交接书》，并结合原、被告订立的《人民防空工程、地下室、地下室租赁合同书》及被告提交的《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》定原告享有收取人防工程出租收益的权利，被告主张原告无权管理涉案地下室的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。被告在本案中提交的另案判决书，系解决涉案地下室停车场相应收益在扣除人防工程使用费后的归属问题，并不能因此得出原告无权主张人防工程租金收益的结论。被告关于小区车位应优先满足本小区业主需求的抗辩意见，与本案并无关联性。关于诉讼时效，考虑到双方系不定期租赁合同关系，被告拖欠租金处于持续的状态，且被告于2019年12月向原告提交《关于新景家园人防工程申请使用减免请求函》，载明被告要求免除2019年12月31日之前的租金，证明被告认可应支付相应租金，仅因回迁小区特殊情况及经营现状等原因申请免除，因此被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告北京市东城区人防工程管理服务中心与被告北京华腾世纪物业管理有限公司之间的租赁合同关系；二、被告北京华腾世纪物业管理有限公司于本判决生效后三十日内腾退北京市东城区西花市南里新景家园二、三区地下二层防空地下室（编号崇02-0035-2号，建筑面积26512平方米）交还原告北京市东城区人防工程管理服务中心；三、被告北京华腾世纪物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告北京市东城区人防工程管理服务中心支付2011年5月1日至2019年12月31日期间的租金4640661元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21963元，由被告北京华腾世纪物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年一月十四日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧