河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初4086号原告（执行案外人）李付太，男，汉族，1955年12月23日出生，住河南省南阳市。委托代理人田永勋，河南宛英律师事务所律师，特别授权。委托代理人刘丁瑜（实习律师），河南宛英律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）南阳市宛城区农村信用合作联社。法定代表人王玉忠，任理事长。住所地南阳市新华东路**。委托代理人杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师，特别授权。委托代理人罗一漾，任该信用社员工，特别授权。被告（被执行人）南阳市东方房地产开发有限责任公司。法定代表人刁建军。住所地南阳市光武路**/div>原告李付太诉被告南阳市宛城区农村信用合作联社、南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告向法院提起诉讼，本院立案受理后，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年10月22日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李付太的委托代理人田永勋，被告南阳市宛城区农村信用合作联社的委托代理人罗一漾、杜松鼎均到庭参加了诉讼，被告东方房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李付太诉称，一、原告于2008年12月20日与被告东方房地产公司签订《商品房认购协议书》，并于当天支付了全部购房款后即合法占用、使用该房产。原告对南阳市车站北路东侧东方电力花园2号楼1单元1楼101室房产享有足以排除强制执行的民事权益。（一）被告南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社申请执行被告东方房地产公司金融借款合同纠纷一案中，南阳市宛城区人民法院于2018年7月19日作出（2018）豫1302执恢376号执行裁定书，查封了原告已于2008年12月20日经购买取得的车站北路东侧东方电力花园2号楼1单元1楼101室房产，该房产属于原告的财产，原告对该房产享有足以排除强制执行的权益。（二）原告与东方房地产公司于2008年12月20日签订《商品房认购协议书》，并于当天支付了全部购房款后即合法占用、使用该房产，该房产因东方房地产公司原因而非原告自身原因至今未能将产权登记于原告名下。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对该房产享有足以排除强制执行的权益。（三）原告对房屋所享有的权利属于物权期待权，具有物权的优先效力，而南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社仅享有对债务人东方房地产公司责任财产的一般期待权，而不是对特定财产的期待权，两种权利相比，原告对案涉房屋的权利优先于南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社的普通金钱债权。根据上述规定第二十四条之规定，原告对案涉房屋享有的权利真实合法，足以排除强制执行。二、南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302执异107号执行裁定书适用法律错误，依据《九民纪要》第127条之规定，若原告为一般买受人，人民法院应当依照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定处理，依法判决原告对该房屋享有足以排除强制执行的权利。南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302执异107号执行裁定书依据上述规定第二十九条规定裁定驳回原告的异议请求适用法律错误。综上所述，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判令原告对于南阳市车站北路东侧东方电力花园2号楼1单元1楼101室的房产享有足以排除强制执行的权益，对该房产立即停止执行，本案诉讼费由被告承担。原告李付太为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组、原告李付太的身份证复印件一份。证明原告的身份信息及诉讼主体资格。第二组、南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302执异107号执行裁定书一份。证明南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社申请执行东方房地产公司金融借款合同纠纷一案中查封原告购买的车站北路店里花园2号楼1单元101室房产后，原告向南阳市宛城区人民法院提出执行异议，被南阳市宛城区人民法院驳回异议请求。第三组、宛城区人民法院（2016）豫1302民初1721号民事调解书、执行案件立案登记表、（2018）豫1302执恢376号执行裁定、送达回证各一份。证明因南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社诉东方房地产公司金融借款合同纠纷一案,查封原告所有的南阳市车站北侧东方电力花园××楼××单元××楼××室房产。第四组、商品房认购协议书一份。证明2008年12月20日，原告与东方房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，东方房地产公司将其开发的位于南阳市车站北路东侧东方电力花园2号楼1单元101室房产以120000元出售给原告李付太。第五组、东方房地产公司出具的收据两份。证据2008年12月20日原告按照合同约定支付了全部购房款。第六组、南阳水务集团有限公司出具的用水清单若干、南阳市合意物业服务有限公司营业执照一份、南阳市合意物业服务有限公司出具的居住证明一份、物业费收据若干、室内照片4张。证明原告自合同签订后，该房屋已经交付原告以及实际占有涉案房屋，并对涉案房屋居住使用。第七组、南阳市不动产登记服务中心出具的不动产登记（房产）资料查询结果证明一份。证明原告李付太名下无其他用于居住的房屋。被告南阳市宛城区农村信用合作联社辩称，原告诉讼理由不成立，也不符合事实，争议房产设定抵押权是2009年且依法在房管部门办理抵押登记，按照《中华人民共和国物权法》第九条，经依法登记，抵押权都发生法律效力。上述法律第一百八十条和一百八十八条的规定，抵押不动产抵押物一旦登记都可以对抗善意第三人。我们这个房产依法进行过登记，所以能够对抗本案原告的诉讼，这是法律明确规定的。原告称2008年已经足额缴款占有使用，不是事实，当时房产属于在建工程抵押，诉讼不符合事实。不适用最高人民法院执行异议的司法解释，依法抵押生效后还是优先的，原告请求不符合司法解释的规定，不能排除执行。被告南阳市宛城区农村信用合作联社为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组、抵押物清单一份。证明房产作为在建工程在信用社贷款时设点抵押并在房管部门抵押登记。第二组、在建工程抵押登记一份。证明是由南阳市房屋产权产籍管理处出具的抵押登记。第三组、最高额抵押合同一份。证明贷款是在建工程已抵押。第四组、南阳市宛城区人民法院民事调解书一份。证明我们优先受偿。第五组、展期协议一份。证明到期后还不上，房子抵押了我们就不在告了又展期了。被告南阳市宛城区农村信用合作联社对原告李付太提交的证据质证意见为：第一、二、三组证据：无异议。第四组证据：认购协议上面写得很清楚交了5万现金，7万抵工程款，李付太跟东方集团是施工关系，不是足额缴纳的购房看，收据也是不真实的。第五组证据：收据不真实。第六组证据：水务公司出的用水清单，实际用水是2017年8月，与08年占有房子不符合客观事实的。物业费票据6张我们认为不属实，房子2017年占有的，物业费2014年开始收的，从客观上看出来是后补的，不是真实的，物业费的票据颠倒使用，2014年用后面的号2017年用的前面的号，事先占有的事实是虚假的，照片和本案没有关联性。第七组证据：与本案无关联性。原告李付太对被告南阳市宛城区农村信用合作联社提交的证据质证意见为：第一组证据：复印件，真实性不能确定。第二就是说就这个复印件所载明时间是2009年的10月8日，说明即便抵押物清单属实那么就是说在建工程设定抵押的时间也不早于原告购买该房产时间也就是2008年12月20日，原告在2008年12月20日已经签订了购买合同并支付了购房款第二组证据：真实性无异议，证明方向有异议。在建工程抵押证明债务履行期限是2011年12月23日至2013年12月23日，抵押登记的时间是2011年12月23日。即便本案中东方房地产公司将在建工程办理抵押登记，按照九民纪要的第125条、126条的规定，消费者所购买的商品房，消费者的权利大于工程的优先权，工程的优先权大于抵押权，消费者的权利大于抵押权，抵押权并不能对抗作为消费者购买的商品房排除强制执行的权利第三组证据：真实性不能确定，但是从最高额抵押合同复印件上看，签订时间是2009年12月30日，晚于原告购买房屋的时间。第四组证据：真实性没有异议，调解书中被告信用社作为金融借款合同中的原告请求是东方房地产公司偿还的借款本金及利息，其诉讼请求中并没有抵押权人行使抵押权的请求。第五组证据：展期协议系复印件，真实性不能确定。另外展期协议与在建工程上的时间还是不吻合。在建工程抵押证明上载明的债务履行期限是2011年12月23日至2013年的12月23日。约定的是12个月，自2011年12月30日至2012年12月30日，时间是一年，与这个抵押在建工程抵押证明中间的债务履行期限两年，不相吻合。被告东方房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证以及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：南阳市宛城区农村信用合作联社系股份合作制法人单位，南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社系该社的股份合作制分支机构。南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社与东方房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理后于2016年10月14日作出（2016）豫1302民初1721号民事调解书，调解书确认原、被告协商一致达成如下调解协议：一、双方确认：截止2016年10月14日，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司共欠原告借款本金1126万元，利息已支付至2013年5月31日。二、双方同意：从2013年6月1日起，利息按月利率8.85‰计算，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司于2016年11月30日前将上述借款本息偿还完毕。调解书生效后，东方房地产公司未按期履行调解书确定的义务。2016年12月7日，南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社向本院申请强制执行，执行案号：（2016）豫1302执1673号。2017年10月27日，本院出具（2016）豫1302执1673号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年7月12日，申请执行人申请恢复执行，执行案号：（2018）豫1302执恢376号。2018年7月19日，本院出具（2018）豫1302执恢376号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人南阳市东方房地产开发有限责任公司位于南阳市××山大道南侧的房产，预售证号：2007038（18间）和车站北路东侧的房产，预售证号：2008017（42间）的房产。后李付太对执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年6月29日作出（2020）豫1302执异107号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案，案外人李付太未向本院提交充分证据证明其对执行标的符合上述三种情形，其拥有的权利不足以排除执行。因此，案外人李付太的异议请求，本院不予支持。关于申请执行人对涉案房产的抵押权是否应受到保护不属于执行异议的审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条之规定，裁定驳回案外人李付太的异议请求。李付太对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。另查明，2008年12月20日，李付太与东方房地产公司签订《商品房认购协议书》一份，主要约定：“甲方：（出售方）南阳市东方房地产开发有限责任公司；乙方：（买受方）李付太……一、房产位置及面积：甲方出售给乙方的房产位于东方电力花园小区2号楼……（车库、商铺、地下室）位置是101，……建筑面积（暂测）为50.3㎡。二、计价方式：……B.（车库、√商铺、地下室）维修基金￥：1887元，办证费用￥：5312元，小计柒千壹百玖拾玖元整（小写￥：7199元）。3.以上总房款合计为：（大写）：壹拾贰万零千零百零拾零元整（小写￥：120000元）。三、付款方式及期限：本协议约定的付款方式为一次性付款，其中现金￥50000元，抵工程款￥70000元。……甲方：（出售方）南阳市东方房地产开发有限责任公司（盖章）；委托代理人：王春广；乙方：（买受方）李付太；签订日期：2008年12月20日。”同日，东方房地产公司出具收据（NO.0221928）注明：交款单位李付太……人民币（大写）壹拾壹万贰仟捌佰零壹元整，￥112801，收款事由2-门面房101室房款，收据加盖有东方房地产公司财务专用章及财务人员庞传军签字。东方房地产公司另出具收据（NO.0221929）注明：交款单位李付太……人民币（大写）柒仟壹佰零玖拾玖元整，￥7199，收款事由2-门面房101室大修1887元+办证5312元，收据加盖有东方房地产公司财务专用章及财务人员庞传军签字。庭审过程中，原告李付太提交了北控南阳水务集团有限公司出具的用水清单显示，用户名称：李付太，地址：东方电力**门面101，从2017年8月至2020年9月的用水情况。同时，原告提交了南阳市东方物业公司东方电力花园出具的2014年5月1日至2020年4月30日期间物业费的收款收据，显示交款人为2#-1-门1，每年物业费交款数额均为906元。另提交了南阳合意物业服务有限公司的居住证明，注明：李付太（41290195512234537）自2014年4月起在东方电力家园2号1单元楼门面1号居住至今，电费由李付太缴纳至今。再查明，2009年12月8日，南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社与东方房地产公司签订《河南省农村信用合作社房地产抵押物清单》一份，显示“抵押物名称为房地产，处所为①独山大道西侧东方同安小区4＃5＃楼门面房②车站北路东侧东方电力花园门面房，产权使用权人为南阳市东方房地产开发有限责任公司，房产地产为在建工程”。2009年12月30日签订《借款合同》、《最高额抵押合同》各一份，约定东方房地产公司向南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社借款1156万元，并以上述抵押物清单中的房地产作为抵押。2011年12月15日又签订的《河南省农村信用社借款展期协议》一份，2011年12月23日南阳市房屋产权产籍管理处出具《南阳市在建工程抵押登记证明》，显示案涉房产东方电力花园2#楼1-101包含在东方房地产公司向南阳市宛城区农村信用合作联社信宏信用社的抵押担保财产当中。本院认为，本案的争议焦点在于原告李付太对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。之规定。本案中，首先，虽然李付太与东方房地产公司之间签订有《商品房认购协议》，但案涉房屋在协议中约定为商铺，并非住宅。且南阳市房屋产权产籍管理部门出具的《南阳市在建工程抵押登记证明》显示，案涉房产的用途为商业服务，虽然原告提交照片等证明其用于居住，但并不能改变涉案房屋的性质。其次，李付太与东方房地产公司之间签订的《商品房认购协议》约定房款付款方式为一次性付款，其中现金50000元，抵偿工程款70000元，原告仅提交了东方房地产公司出具的收据，没有提交其他证据相佐证，因此，无法确认双方抵偿工程款以及东方房地产公司收取现金50000元的事实，故对于李付太支付房款的事实无法确认。综上，原告李付太对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却执行。故李付太请求不得执行南阳市车站北路东侧东方电力花园2号楼1单元1楼101室的房产的主张，缺乏依据，本院不予支持，应依法驳回李付太的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定,判决如下:驳回原告李付太的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告李付太负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 丁    心    然人民陪审员 陈玉叶人民陪审员梁世勋二〇二一年一月二十一日书 记 员 黄    俊    铭