福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初12782号 原告：泉州高卫置业有限公司，住所地福建省晋江市内坑商会四楼105-106，统一社会信用代码9135058259595200XF。 法定代表人：陈培泉。 委托诉讼代理人：庄跃平、刘赟，福建腾启律师事务所律师。 被告：关凌云，女，1975年08月06日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行，住所地福建省晋江市内坑镇后山村龙泉路3号，统一社会信用代码91350582589574487L。 负责人：陈江锋。 原告泉州高卫置业有限公司与被告关凌云、第三人福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后,依法适用普通程序公开开庭审理。原告泉州高卫置业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告关凌云经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州高卫置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告于2017年4月10日签订的编号为×××09的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议；2.判令被告协助办理撤销收件编号为×××09的《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续；3.被告立即向原告支付解除合同违约376212.6元；4.被告向原告支付代为偿还的贷款本息45000元及违约金45000元；5.判令被告向原告支付律师代理费16386元；6.请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年4月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××09）及附件、补充协议，由被告向原告购买址于晋江××镇××广场××幢××层商铺××号房，用途为商业营业用房，建筑面积共185.65平方米，单价每平方米10132.31元，总价1881063元，被告采取首付款941063元和银行按揭贷款940000元的付款方式支付合同项下购房款。《商品房买卖合同》及附件、补充协议同时对被告逾期付款的违约责任、诉讼管辖等进行了详细约定。其中：《商品房买卖合同》附件六第二十一条约定，在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任的，视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，并追偿代偿款项及其他损失，要求买受人承担违约责任。《首付分期付款补充协议》第四条及《补充协议二》第一条约定，买受人逾期付款的，出卖人有权解除合同并追究买受人违约责任。上述合同及附件、补充协议签订后，被告向第三人福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行办理按揭贷款，由原告为该贷款提供担保，并办理网上签约登记备案及预告登记。然，合同履行过程中，被告未按约定支付首付款，并多次逾期偿还银行按揭贷款，第三人福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行向原告发送《担保人提前履行责任通知书》，原告代被告偿还银行按揭贷款本息共计45000元。后原告向被告发函催告履行，然被告未予回复，以实际行为表明不履行合同，构成严重的根本性违约。 关凌云未作答辩。 福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行未作答辩。 泉州高卫置业有限公司为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.营业执照及身份证复印件，以证明原被告诉讼主体资格及基本身份信息；2.《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及附件、补充协议、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，以证明原被告于2017年4月10日签订商品房买卖合同及附件、补充协议，由被告向原告购买址于晋江市××镇××广场××幢××层商铺××号房屋一套，双方对房款付款方式、权利义务、违约责任、首付款分期、诉讼管辖等事项进行了详细约定，原告已将购房合同备案登记等事实；3.《个人住房按揭借款合同》、《担保人提前履行责任通知书》、《小额普通贷记来账》业务凭证，以证明被告就其余房款940000元向第三人福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行办理按揭贷款，并由原告为该贷款提供担保，因被告多次逾期偿还银行按揭贷款的违约行为，造成原告代被告偿还银行按揭贷款本息共计45000元等事实；4.律师函及ＥＭＳ快递单、邮寄投递查询单，以证明因被告逾期付款及逾期偿还银行按揭贷款本息造成原告代偿等违约行为，原告已向被告发函催告履行等事实；5.委托代理合同及发票，以证明原告因本案诉讼支出律师代理费18386元的事实。关凌云、福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行未到庭参加诉讼，亦未对泉州高卫置业有限公司提供的上述证据提出书面异议，视为自动放弃对泉州高卫置业有限公司的主张进行抗辩和质证的权利。本院依法对泉州高卫置业有限公司提供的单据等证据予以确认并在卷佐证。 本院认为，关凌云与泉州高卫置业有限公司于2017年4月10日签订《商品房买卖合同》（编号×××09）及其附件、《首付分期付款补充协议》，约定关凌云向泉州高卫置业有限公司购买址于晋江市××镇××广场××幢××层××号商铺，总价1881063元，首付款914922元，剩余94万元向福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行按揭贷款。其中首付款分35期付完，每期26141元。在合同履行过程中，关凌云支付了公维金9283元，实际支付8期的首付款共计209128元，嗣后未再支付。后因关凌云逾期偿还福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行按揭贷款本息，导致泉州高卫置业有限公司作为阶段性连带责任保证人履行代偿义务，于2020年3月23日代关凌云偿还按揭贷款本息45000元。 综上所述，本院认为，泉州高卫置业有限公司与关凌云签订的《商品房买卖合同》及附件，泉州高卫置业有限公司与关凌云、第三人福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行签订的《个人住房按揭借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。关凌云未按照合同的约定履行付款义务，依法应承担相应的违约责任，故泉州高卫置业有限公司主张解除合同应予以支持，鉴于泉州高卫置业有限公司与关凌云所签订的合同格式内容系泉州高卫置业有限公司拟定提供，违约条款中所设定的违约金标准过高，本院综合案情酌情将违约金调整为按总房款1881063元的5%予以计算即94053.15元。泉州高卫置业有限公司已履行了贷款保证责任，代为偿还关凌云所欠的银行按揭款45000元，故泉州高卫置业有限公司可向关凌云予以追偿。因此，泉州高卫置业有限公司诉请关凌云支付代为垫付的按揭贷款本息45000元，予以支持，但泉州高卫置业有限公司诉请关凌云支付因代垫的违约金45000元，超过法律有关的限制性相关规定，应调整为按年利率24%予以支付违约损失。泉州高卫置业有限公司因关凌云的违约行为主张权利产生的律师费，本院予以支持。关凌云、福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州高卫置业有限公司与关凌云于2017年4月10日签订《商品房买卖合同》（编号×××09）及其附件； 二、关凌云应于本判决生效之日起十日内协助泉州高卫置业有限公司办理撤销商品房买卖合同的网上签约登记备案手续； 三、关凌云应于本判决生效之日起十日内支付泉州高卫置业有限公司违约金94053.15元； 四、关凌云应于本判决生效之日起十日内支付泉州高卫置业有限公司代偿的银行按揭贷款45000元及利息损失(以45000元为基数自2020年3月23日起按照年利率24%计付至实际还清之日止)； 五、关凌云应于本判决生效之日起十日内支付泉州高卫置业有限公司所支出的律师费16386元； 六、泉州高卫置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还关凌云房款209128元及公维金9283元； 七、驳回泉州高卫置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21730元，由泉州高卫置业有限公司负担9730元，关凌云负担12000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  许艺珊 人民陪审员  吕楚榕 人民陪审员  龙丽兵 二〇二一年一月十三日 书 记 员  朱泽晶 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。