贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终508号 上诉人（原审被告）：田露，女，1971年10月6日生，汉族，住贵州省惠水县。 被上诉人（原审原告）：惠水县泊岸御都业主委员会，住所地惠水县涟江街道办事处惠民东路69号。 法定代表人：田儒华，该业主委员会主任。 上诉人田露因与被上诉人惠水县泊岸御都业主委员会（以下简称泊岸御都业委会）物业服务合同纠纷一案，不服惠水县人民法院(2019)黔2731民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 田露上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审；2、本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、对被上诉人以什么依据按169.64㎡面积计算每月物业管理费,上诉人房屋产权证实际建筑面积为160.64㎡,套内面积为144.1㎡,上诉人先前在宏天物业按套内面积144.1㎡交物业费,被上诉人现在按169.64㎡面积向上诉人收取物业管理费,请被上诉人给予相关证据,否则退回上诉人多交部份。2、根据国家住建部规定,居民住房按套内面积出售,物业管理费用也按照规定计算收取,请被上诉人给出相关法律依据,否则退还上诉人多交部份。3、上诉人对被上诉人按每平方米0.7元计算收取的物业管理费标准提出异议,泊岸御都小区前期物业惠水宏天物业管理有限公司收取小区物业服务费标准为步梯按每平方0.5元收取,电梯按1.2元每平方收取。小区自治后,泊岸御都业委会将步梯调整为按每平方0.7元收取,电梯按1.2元每平方收取。根据住建部《物业服务企业收费管理办法》收费必须向当地物价部门办理《收费许可证》,请被上诉人现场提供法人证书、法人代表证明、银行开户帐号、收费资质证明、当地物价部门批准的收费标准文件及相关证明。4、根据国务院《物业管理条例》第15条规定:业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会的权利来源于业主大会的授权和法律的规定。按照条例规定,业主委员会的权利主要是召集会议。签订合同、监督及建议权,并没有开展物业服务的权利,更没有开展收取物业服务费及相关费用的权利。5、该小区所谓的物业管理人员,就只有一个守门的年迈老人,一问三不知,并且经常酗酒睡觉,甚至不在岗,和几个只负责收垃圾的老阿姨之外并没有正常工作上班人员(该情况小区的住户都知道),如此管理模式就每年收取数十万元物业管理费用,并且每年收取的数十万物业管理费用也没有进行公示,不排除有中饱私囊等情况发生。综上所述,被上诉人不能现场提供相关收费标准许可和收费资质证明的话,为维护自身的合法权益,特向贵院提起被上诉人退还上诉人先前所交纳的所谓的“物业管理费”陆佰捌拾圆小写:680.00元,及上诉人的交通费、食宿费、误工费大写:壹仟圆,小写1000.00元,合计大写:壹仟陆佰捌拾圆,小写:1680.00元,并承担本案件的诉讼费。 被上诉人泊岸御都业委会二审未作书面答辩。 泊岸御都业委会向一审法院诉讼请求：1、判令被告支付从2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费共计1457.47元（其中：2018年月1日至12月31日：每平方米0.7元×169.64平方米×12月-680元（已交）=744.98元；2019年1月1日至6月30日：每平方米0.7元×169.64平方米×6=712.49元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告系惠水县泊岸御都小区8栋一单元601号房的业主，建筑面积为160.64㎡，套内面积144.1㎡。惠水县泊岸御都小区系案外人贵州信德房地产开发有限公司于2008年完成开发建设并投入使用。前期物业惠水县宏天物业管理有限公司一直服务至2017年12月底后撤离该小区。2017年7月18日，该小区经惠水县涟江街道办及惠水县房地产管理所批准成立惠水县泊岸御都业主委员会，并于2018年1月1日起，该业主委员会对小区实行自治，接手小区物业服务工作，采取劳务外包形式对小区公共设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理等。另查明，泊岸御都小区前期物业惠水县宏天物业管理有限公司收取小区的物业服务费的标准为步梯按每平方0.5元收取，电梯按1.2元每平方米收取。小区自治后，泊岸御都业委会，将步梯房的收取物业服务费的标准提高至每平方米0.7元，电梯房维持原来收费标准。泊岸御都小区目前住户约230户，实行新标准后，约200余户按上述标准向小区业委会交纳物业服务费。又查明，同期泊岸御都业委会因收取物业费问题向一审法院起诉该小区业主共21户，一审法院受理后，有13户已按标准交纳了该物业服务费。在2018年1月至2019年6月间，田露共向小区业委会交纳物业服务费费680元。再查明，因与前期物业惠水县宏天物业管理有限公司存在物业服务移交手续纠纷，泊岸御都业委会于2019年2月14日向一审法院起诉惠水县宏天物业管理有限公司及贵州信德房开公司，请求移交小区规划涉及图纸及竣工文件等材料，目前案件仍在办理中。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告的主体资格是否适格；二、原告收取的物业服务费是否有事实和法律的依据。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理”、第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”及《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，从该小区业主委员会提交的业主委员会备案信息表显示，泊岸御都业委会成立是经同意的表决票人数及专有部分占建筑物总面积均超过了半数通过，并经涟江街道办和惠水县房管所审查同意，故该小区业主委员会的成立合法有效，其物业自治管理决定等对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”的规定，泊岸御都业委会在庭审中自述自2018年1月1日起接手小区物业服务工作中，主要接手了对小区公共设施、设备、场地维护、养护、管理、小区保洁等，足以认定泊岸御都业委会提供相应物业服务。根据《贵州省物业管理条例》第六十七条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主……物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付”的规定，根据已查明的事实，泊岸御都业委会采取外包形式对小区物业服务进行自治管理，双方实际已形成事实上的物业服务关系，虽该物业服务形式不符合相关法律规定，但泊岸御都业委会为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，田露负有向泊岸御都业委会支付物业服务费的义务。故本院依法确认泊岸御都业委会具有诉讼主体资格。关于焦点二，第一，关于物业服务费收取的计算标准按照建筑面积还是套内面积计算的问题。其一，虽泊岸御都业委会未与业主就有关于收费计算标准的进行合同约定，但根据本案查明事实，泊岸御都业委会向该小区200余户收取的计算标准均是依据房屋建筑面积计算；其二，田露提供的不动产登记资料载明惠水县泊岸御都小区8栋一单元601号房建筑面积为160.64㎡、套内建筑面积144.1㎡，该160.64㎡中包含近24㎡的田露无法独自享有的公摊面积。田露对建筑面积为160.64㎡的房屋享有物权，并基于物权享受泊岸御都业委会提供的对160.64㎡的房屋无差别的物业服务。权利和义务对等是民事法律关系中的基本原则，如果田露在泊岸御都业委会的物业服务中享受权利，则必须承担相应义务。田露享受了泊岸御都业委会提供的物业服务却不交纳费用，一方面损害了泊岸御都业委会的利益，另一方面因本案田露及其他房屋的业主不交纳物业费所起的“示范效应”，造成物业费收缴率降低，势必会影响泊岸御都业委会收取物业费后为全体业主提供更好物业服务的能力，田露的行为间接地损害了其他业主的合法权益。本案中，原告根据业主登记时的面积即169.64㎡计算物业管理费系依据错误，应按照建筑面积160.64㎡计算，故对于被告辩解主张应按照房屋套内面积144.1㎡计算物业服务费的意见，不予支持。第二，关于泊岸御都业委会请求的物业收费标准问题。虽前期物业惠水县宏天物业管理有限公司收取步梯房的标准为每平方米0.5元，但惠水县宏天物业管理有限公司已退出该小区的物业服务，原始的收费标准已不再适用。泊岸御都业委会会议决定步梯房按照每平方米0.7元标准收取物业服务费虽未经业主大会研究同意，但该收费标准在惠水地区并不高，且该费用收取用途属于取之于业主用之于业主，再者，物业服务费的交付不仅关系业主的个别利益，而且也关系到小区整体业主的利益。田露个人的拒交行为，也是对小区其它按时交费的业主利益的损害。且泊岸御都业委会提供的物业服务基本达到小区正常运转的目标，田露作为业主有义务与其他业主一样平等地按期交付物业服务费。现田露未完全支付物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。故对于被告关于对原告收取物业服务费标准持异议的辩解意见，不予支持。在原告起诉收取物业服务费的期限内，因田露已交纳680元的物业服务费，故确认田露还应向泊岸御都业委会交纳自2018年1月至2019年6月共计18个月的物业服务费为1344元（160.64㎡×0.7×18个月-680元）。第三，关于小区物业服务是否存在瑕疵的问题。一方面，不可否认，泊岸御都业委会在履行小区物业服务过程中有一定管理和服务的瑕疵存在，但是根据本案查明的事实和该小区住户不多，物业公司无利可图不愿接手等的特殊情况，在泊岸御都业委会请求的物业服务收费标准并不高的情况下，田露却要求泊岸御都业委会全方位的至善管理和服务，有违利益平衡对等原则；另一方面，被告并没有提交证据证明原告在物业管服务中存在重大瑕疵。故对于被告关于小区管理人员年迈酗酒不负责等的辩解意见，不予采信。需要指出，如前述，物业服务费的交付不仅关系业主的个别利益，而且也关系到小区整体业主的利益。作为小区业主的一员，被告田露对业委会收取的物业费用途持有疑虑，可以按照物业管理相关法律规定向泊岸御都业委会申请财务公开，在小区管理的问题上可以向业主委员会提供合理化建议，泊岸御都业委会应当虚心听取业主意见，耐心解答，对存在的问题应当着力加以整改，对属泊岸御都业委会职权范围以外的事项，可以与业主共商对策，共同解决存在的问题，以营造和谐文明的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告田露于本判决生效之日起十日内支付所欠原告泊岸御都业委会物业服务费一千三百四十四元；二、驳回原告泊岸御都业委会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，减半收取二十五元，由被告田露负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议的焦点问题是1、泊岸御都业委会是否享有向业主收取物业服务费的权利；2、物业服务费的计算标准是以每月每平方米0.5元还是0.7元及按照建筑面积还是套内面积进行计算。 针对焦点1，由于泊岸御都业委会是报送相关行政部门批准后成立的，其成立后便向泊岸御都小区业主开展相关的物业服务，这些物业服务内容得到了泊岸御都小区绝大部分业主的认可，绝大部分业主已向其交纳了物业服务费，说明泊岸御都业委会的服务是到位的，根据权利义务对等原则，其享有向业主收取物业服务费的权利。 针对焦点2，虽然泊岸御都业委会接手泊岸御都小区的物业服务前，物业服务的收费标准为步梯房每平方每月0.5元，但其接手泊岸御都小区的管理后，其根据经济发展的实际情况与小区管理的实际需要将步梯房物管费的标准调整为每平方每月0.7元，该调整行为虽然没有经过相关部门审批存在瑕疵，但绝大部分业主已经按照调整后的标准交纳了物业服务费，说明绝大部分业主已经接受了该标准，故一审认定上诉人按照此标准向被上诉人交纳物业服务费并无不当。由于被上诉人对业主提供的物业服务是包含建筑物所有部分，包含套内面积及公共区域，因此被上诉人按照建筑面积计算物业服务费并无不当。 综上所述，田露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人田露负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十七日 书记员  陈彦淞