山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初5508号原告：孙运海，男，1973年9月7日生，汉族，居民，住山东省临沂市河**。委托诉讼代理人：鲍俊飞，山东嘉锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海涛，山东嘉锐律师事务所律师。被告：临沂华辰置业有限公司，住所地临沂市河**行政大楼**（以下简称华辰置业）。法定代表人：邵明健，总经理。委托诉讼代理人：姜浩东，山东舜平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金照，该公司职工。原告孙运海诉被告临沂华辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙运海的委托诉讼代理人鲍俊飞、赵海涛，被告华辰置业的委托诉讼代理人姜浩东、杨金照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙运海向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告支付的房屋转让款1300万元及占用资金期间的利息（以1300万元为基数，自2019年10月1日至实际履行之日，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；2、依法判令被告向原告支付违约金449.8万元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年12月签订了《房屋使用权转让协议书》。双方协议约定：“被告于2018年12月10日将其所有的位于环球香麓园小区东北角建筑面积为2041平方米的房屋交付给原告，房屋使用权转让款1300万元。原告在2018年12月4日前向被告支付650万元，剩余款项650万元在2019年1月31日前付清。合同成立后任何一方不得单方解除合同，否则应向守约方支付合同价款20%违约金”；被告每逾期一日交房，按照合同价款2‰支付原告违约金。合同签订后，原告分四次共向被告支付了1300万元，被告在2019年2月22日才向原告交付房屋。原告收到房屋后按照合同约定的用途进行使用。由于被告的原因，被告在2019年9月30日与临沂市河东区教育和体育局签订了《幼儿园使用权移交协议》，将原告使用的房屋移交给临沂市河东区教育和体育局。被告签订协议后才向原告告知。原告多次要求被告返还转让款及支付违约金，但被告以各种理由予以拒绝。原告认为被告在签订合同及履行合同中违背诚信原则，已构成违约。为此原告具状起诉。被告华辰置业答辩称，一、答辩人根据2019年8月26日临沂市教育局、住建局等四部门联合下发的临教办字（2019）**《关于印发的通知》要求，于2019年9月30日将涉案环球阳光城香麓园小区内的配套幼儿园使用权无偿移交给临沂市河东区教育和体育局，根据现行合同法司法解释二第26条及即将生效的《中华人民共和国民法典》第五百三十三条中，关于情势变更条款的法律规定，上述文件涉及的政府行为在答辩人与被答辩人订立协议时亦无法预见。现双方之间的合同目的无法实现，该政府行为应当认定为情势变更，因此答辩人的行为不存在任何过错事由，亦无违约，不应承担违约责任。2018年答辩人与被答辩人就涉案幼儿园签订《使用权转让协议》，后答辩人按约将涉案房屋使用权转让给被答辩人后，被答辩人接手后将涉案房屋租赁给他人。2019年8月26日，临沂市教育局、、住建局等四部门突然联合下发临教办字（2019）**《关于印发的通知》明确要求临沂市五区范围内居住区配套幼儿园建设管理活动严格按照上述通知内容执行，即开发建设单位及时办理幼儿园产权或使用权无偿移交临沂市教育部门，由教育部门办成公办园或委托办成普惠性民办幼儿园的工作，不按约定移交的，临沂市自然资源和规划局不予办理该居住区范围内其他房屋不动产首次登记，并且将开发建设单位计入不良信用记录，依法限制或停止其承接新的开发项目。因此答辩人考虑到本项目内全体业主的公共利益，如继续履行合同对答辩人来说明显显失公平，因此答辩人按照政府要求依法将涉案幼儿园的使用权进行移交，答辩人不存在过错，亦无违约行为，不应承担任何违约责任。二、退一步讲，假设答辩人存在违约行为，被答辩人主张的违约金明显过高，并且被答辩人通过将涉案幼儿园承租给案外人，已从中获益120万元，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条及其他相关法律规定，且在被答辩人未提供相关证据证实其损失的情况下，请法庭根据公平原则依法予以调整。三、在双方合同履行的过程中原告同样存在逾期付款的情形，如原告主张被告应承担逾期交付的违约责任，被告请求对其逾期付款的的违约责任一并审理。原告主张的逾期交付责任在没有造成损失的情况下，违约金明显过高。如法院判决解除合同，被告同意承担资金占用期间的利息。综上所述，答辩人基于出现情势变更的情形，将涉案幼儿园使用权移交给临沂市河东区教育和体育局的行为不构成违约，不应承担任何违约责任，请求法院依法查明事实，驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙运海提交的证据包括：第一组证据：1、原告身份证复印件，证明：原告主体资格2、《工商登记信息》，证明：被告主体资格。第二组证据：3、《转让协议》，证明：华辰公司将其所有的房屋使用权转让给孙运海；单方解除合同及逾期交付房屋的违约责任。4、《收据》，证明：孙运海支付了合同约定的款项。原被告之间的房屋使用权转让合同法律关系；双方的合同权利与义务，原告按照合同约定支付了转让款：根据合同第七条第1、2项约定被告应承担违约责任。第三组证据：5、《移交协议》，证明：被告单方解除合同构成违约。第四组证据：6、鲁政办字【2018】174号文件证明：此文件于2018年9月19日公开发布，其中第二条第2项规定：对已经建成需要办理移交手续的，原则上在2018年12月底前完成。7、临政办字【2018】208号文件，证明：此文件于2018年11月30日公开发布，其中第二条第2项规定：“对已经建成需要办理移交手续的，原则上于2018年12月底前完成。”第三条第4项规定：“移交不到位的，配套幼儿园已经建成完成，但未依有关规定或合同约定移交教育部门的，或开发建设单位违规出租、出售办成高收费民办幼儿园的，由县区（开发区管委会）责成开发单位限期收回，办理所占土地及校舍的移交及资产登记手续；对已挪作他用的，采取有效措施予以收回，并办理移交手续。”8、河东区城镇居住区配套幼儿园专项整治工作情况一览表，证明：该表格第4项即为环球阳光香麓园，北京童年故事幼儿园河东园。9、鲁政办字【2018】189号文件，证明：此文件于2018年9月30日公开发布，其中第四条第13项规定：坚持同步交付使用。实施配套教育设施建设“交钥匙”工程，建成并验收合格3个月内无偿交付当地教育行政部门。证明在被告华辰公司与原告签订《房屋使用权转让协议》之前，国家就已经公布了相关政策，该政策公众可以在相关政府官方网站上浏览打印，同时证明华辰公司不具有法定的不可抗力事由及情势变更，其单方解除合同构成违约。第五组证据：10、建设工程规划许可证，证明：涉案幼儿园具有合法的建设手续，属于城镇居住区配套幼儿园。11、建设工程消防验收意见书，证明：本案房屋使用权上的幼儿园验收合格于2018年6月11日在临沂市公安消防支队完成备案。12、备案工程基本情况，证明：涉案房屋使用权上的幼儿园验收合格于2018年7月17日在临沂市住房和城乡建设局完成备案。以上证明本案幼儿园属于城镇居住区配套幼儿园，在2018年6-7月验收合格并经相关部门备案，同时证明被告明知幼儿园具备移交条件，仍提供其制作的合同与原告签订《房屋使用权转让协议书》，不具有法定的不可抗力事由及情势变更。第六组证据：13、案件受理费发票，证明：原告所交的案件受理费由被告承担。14、案件保全费用发票及票据证明：原告所交的案件的保全费用由被告承担。第七组证据：15、物业公司工作人员证明，16、装修承诺书，以上两份证据证实涉案的房产于2019年2月22日交付。被告华辰置业质证认为：第一组证据无异议。第二组证据有异议。原告提交的收款收据，证实其在2019年2月21日才完成最后的付款，其已经构成逾期付款，应承担违约责任。第三组证据真实性和合法性没有异议，但是对证明目的有异议，被告基于政府规范性文件的要求，将涉案房屋移交给政府机关部门，应构成情势变更，并不是违约。第四组证据，证据6该份文件是山东省办公厅颁布的指导性文件，不具有实际的可操作性。2019年8月26日临沂市教育局针对该指导性意见发布适用临沂的具体规定，因此关于幼儿园的处理方案应当以具有可操作性的临沂市教育局发布的关于印发临沂市城区××幼儿园建设管理细则的通知为准。证据7该份通知发布的时间是2018年11月30日，但是根据双方转让协议书以及实际缴款日期，第一笔款的支付日期是2018年11月30日，能够证实双方合同应签署于2018年11月30日之前，因此该份通知的发布被告并不能预见。证据8整治工作一览表没有盖章和签字，但应当属于证据7的一项附件，如果原告认可该证据的合法性，洽能够证实该幼儿园在上述证据发布之前即2018年11月30日前就已经存在，因此被告后续移交所有权是不可预见的。证据9的意见同证据6。第五组证据庭后落实。第六组证据无异议，保全保险费不应由我方承担，其他费用由法院判决。第七组证据被告需要庭后核实。被告华辰置业提交的证据为：1、临沂市教育局等四部门关于印发临沂市城区××幼儿园建设管理细则的通知，该证据在临沂市政府网站上打印，证实被告依据该通知内容将涉案房屋移交给临沂市河东区教育和体育局，是应政府规范性文件的要求，构成情势变更。2、幼儿园租赁合同，系原告同案外人张锋、张敏签署，证实原告因为双方签署的使用权转让协议书非但没有造成损失，反而因为其对外租赁获利120万元。3、银行打款记录，证实原告在履行付款义务的过程中存在违约。原告孙运海质证认为：证据1的证明目的有异议，该文件是政府下属部门发布的，发布日期晚于山东省政府及临沂市政府的相关文件，该文件是针对尚未按照省政府及市政府发布文件按期配合移交的幼儿园进行的再次督促行为，因此居住区配套幼儿园移送管理的政府行为应在2018年9月19日，被告的主张不符合情势变更的法定事由。证据2被告主张原告获利120万元，恰能证实以120万元为基数，计算出原告的可得利益损失，即被告解除合同，给原告造成的损失，同时证实本案不存在违约金过高的情形。证据3中2018年11月30日的银行电子回单，付款人及交易金额与原告交付的转让款不符，应以被告提供的数据、日期确定原告转款时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原、被告所提交证据的真实性应予以认定，并依据以上书面证据，认定事实如下：原告孙运海与被告华辰置业曾签订《房屋使用权转让协议书》一份，该协议书中部分内容为“出让方：临沂华辰置业有限公司（以下简称甲方）受让方：孙运海（以下简称乙方）第二条房屋有关说明乙方已充分了解并知悉该房屋不能办理产权证，仅有使用权，现由甲方将该房屋及庭院使用权一次性转让给乙方，乙方拥有使用权，乙方有权出租或转让，但仅限做幼儿园之用。第三条合同总房款：人民币1300万元（大写：壹仟叄百万元）第四条乙方应于2018年12月4日前向甲方支付人民币650万元，剩余款项650万元于2019年1月31日前付清，甲方仅向乙方开具收据。第五条甲方于2018年12月10日将该房屋实际交付乙方。该房屋不能办理产权登记，甲方保证该房屋现无任何纠纷，交付使用前的手续办理完毕，并确保可以正常交付使用，若因甲方原因导致经济纠纷，由甲方负责处理解决，因此给乙方造成的损失由甲方承担。第七条合同成立以后任何一方不得单方面要求终止或者解除合同，否则视为违约，违约方须向守约方支付合同价款20%的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向守约方支付合同价款千分之二的违约金。若乙方逾期付清购房款超过30日，甲方有权收回该房屋，乙方已缴纳款项不予退还并按照房价款的20%向甲方支付违约金”。2018年12月7日被告华辰置业向原告出具收据两张，证实收款650万元。2019年1月30日被告华辰置业向原告出具收据一张，证实收款200万元。2019年2月21日被告华辰置业向原告出具收据一张，证实收款450万元。2019年2月20日原告孙运海与案外人张锋、张敏签订《幼儿园租赁合同》，约定“甲方系位于临沂市河东区××路××街××小区东北角，不动产名称为：香麓园幼儿园，乙方作幼儿园使用时，乙方应按照国家相关规定进行增补基本设施，并确保幼儿园安全。甲方仅将该房屋出租给乙方使用，不参与乙方经营办园…租赁期自2019年5月1日至2029年4月30日…合同有效期内，房屋租金前两年半年计收，以后都是按年计收，前五年内租金每年120万…”。2019年9月30日，被告华辰置业与临沂市河东区教育和体育局签订《城镇居住区配套幼儿园使用权移交协议》，其中部分内容为“本协议签订后十日内或按标准完成装饰验收后，乙方将环球阳光城香麓园小区内的配套幼儿园使用权无偿移交给甲方，并承诺不再用本房产办理房产抵押、过户、出租等事项…”。另查明，2018年9月26日山东省人民政府办公厅发布关于印发《山东省城镇居民区配套幼儿园专项整治工作方案》、《山东省无证幼儿园专项整治工作方案》的通知，其中实施步骤为“全面整改…对已经建成需要办理移交手续的，原则上在2018年12月底前完成，对需要置换、购置的，原则上在2019年3月底前完成，对需要补建、改建、新建的，原则上在2019年6月底前完成相关建设规划，2020年6月前完成项目竣工验收”。2018年11月30日，临沂市人民政府办公室发布关于印发《临沂市城镇居民区配套幼儿园专项整治工作方案》、《临沂市无证幼儿园专项整治工作方案》的通知，在具体实施方案中，同样要求“对已经建成需要办理移交手续的，原则上在2018年12月底前完成，对需要置换、购置的，原则上在2019年3月底前完成，对需要补建、改建、新建的，原则上在2019年6月底前完成相关建设规划，2020年6月前完成项目竣工验收”。其中对移交不到位的，规定“配套幼儿园已经建成，但未依有关法规政策规定或合同约定移交当地教育部门的，或开发建设单位违规出租、出售、办成高收费民办幼儿园的，由县区政府责成开发建设单位限期收回，办理所占土地及校舍的移交及资产登记手续…”。本院认为，2019年9月30日，被告华辰置业与临沂市河东区教育和体育局签订《城镇居住区配套幼儿园使用权移交协议》,将涉案房产的使用权进行了转让，为此原、被告签订的《房屋使用权转让协议》无法继续履行，原、被告双方对于合同已经解除没有异议，被告同意向原告返还本金。因此原告主张被告返还1300万元本金的诉求本院予以支持。对原告主张的利息部分，被告于2019年9月30日将涉案的房产移交相关政府机构，在原告无法使用该房产合同无法继续履行的情况下，被告应承担因未及时返还本金造成的利息损失。该利息应自2019年10月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案双方争议的焦点问题是：1、被告是否存在延期交房并承担违约责任；2、涉案房产的使用权转移是否属于情势变更，被告是否应承担违约责任；3、如果被告承担违约责任，违约金的计算方式。争议焦点一：原、被告签订的《房屋使用权转让协议书》中，约定“甲方于2018年12月10日将该房屋实际交付乙方”，因此按照合同约定，涉案房屋的交付时间为2018年12月10日。现原告主张涉案房屋的交付时间为2019年2月22日，但原告与案外人张锋、张敏签订的《幼儿园租赁合同》中显示，2019年2月20日幼儿园的租赁费用50万元已经支付，显然原告与案外人签订的幼儿园租赁协议时间早于2019年2月20日。租赁协议签订的时间应在被告交付涉案房产之后，否则原告无法将涉案房产租赁给案外人。结合原告提交的物业证明及装修承诺书中的业主名称也未显示为原告，因此对于被告是否存在延期交房以及逾期的具体日期，以原告在庭审中提交的证据无法予以证实。争议焦点二：《中华人民共和国民法典》第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。本案中，2018年9月26日山东省人民政府办公厅就发布关于印发《山东省城镇居民区配套幼儿园专项整治工作方案》、《山东省无证幼儿园专项整治工作方案》的通知。2018年11月30日，临沂市人民政府办公室发布关于印发《临沂市城镇居民区配套幼儿园专项整治工作方案》、《临沂市无证幼儿园专项整治工作方案》的通知，在具体实施方案中，同样要求“对已经建成需要办理移交手续的，原则上在2018年12月底前完成，对需要置换、购置的，原则上在2019年3月底前完成，对需要补建、改建、新建的，原则上在2019年6月底前完成相关建设规划，2020年6月前完成项目竣工验收”。根据被告向原告出具的收款收据，可证实在山东省政府及临沂市政府发布相关整改文件后，被告仍然收取了原告的房款，并且于2019年1月30日及2月21日又共计收取了650万元房款。因此本院认为政府的下发的整治工作方案早于涉案合同的履行期限，并非是被告无法预见的政府行为，而是在政府下发文件后，因被告没有按照相关政策落实，亦没有及时解除与原告之间的使用权转让协议的情况下，导致原告无法正常使用涉案房产。因此被告应承担违约责任。争议焦点三：本院认为，在原告与案外人签订的租赁协议中，约定租赁期间自2019年5月1日至2029年4月30日，第一年租金为100万元，第二年租金120万元，因此自2019年9月30日涉案房产使用权被转移后，原告因合同解除造成的预期损失为《幼儿园租赁合同》约定的租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加的；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。为此本院认为，按照合同约定的260万元主张违约金超过其实际损失，应按照预期损失予以计算。依照原告与案外人签订的租赁合同周期，自2019年10月1日起至2020年4月29日，按照每年100万元，7个月的租金损失为583333元。2020年4月29日起至被告实际履行赔偿义务之日止，按照每年120万元为基数计算实际损失。鉴于合同中约定的违约金数额为260万元，原告的诉讼主张也为260万元，故以上两部分违约金相加的最高限额为260万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百三十三条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告临沂华辰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙运海返还13000000元及利息（自2019年10月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告临沂华辰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙运海支付2019年10月1日至2020年4月29日的违约金583333元；2020年4月30日至实际履行之日止的违约金（按照每年120万元为基数计算实际损失；以上两项最高额不超过260万元）。三、驳回原告孙运海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63394元，由被告临沂华辰置业有限公司承担57700元，由原告承担5694元，保全费5000元由被告临沂华辰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年一月十九日书记员 张腾飞