文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2671号原告：郑姬，女，1976年11月13日出生，汉族，住广州市白云区。被告：广州恒达商务咨询有限公司，住所地广州市天河区华强路9号1502房，统一社会信用代码91440101MA59TBCJ4P。法定代表人：刘笑芳。原告郑姬诉被告广州恒达商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任审理。原告郑姬到庭参加了诉讼，被告广州恒达商务咨询有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑姬诉称：原、被告于2018年9月10日签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：原告出租广州市天河区华强路9号1502房（以下简称涉案房屋）给被告作办公使用；租赁期限为2018年10月1日至2020年7月30日，其中2019年8月1日至2020年7月30日每月租金为17123元，被告应在每月的第5日前转账支付租金，逾期交租的，每逾期一日，需按月租金的1%缴纳违约金等。合同签订后，原告已将涉案房屋交付被告使用，但被告却从2019年10月14日开始拖欠房租，并于2019年12月31日搬离。经计算，被告拖欠2019年10月14日至12月31日的租金合计44246元，抵扣被告已缴纳的保证金32616元后，尚欠原告租金11630元。此外，被告租赁期间没有依约缴纳租赁税费，原告被迫垫付19627元，被告应予偿还。虽被告为原告找到了新租户，但因新租户的租金标准低于被告的租金标准，差额达500元/月，故被告应依约向原告补偿合同期内的租金差额合计3500元；且因原告给予了新租户免租期（2020年1月1日至1月8日），被告亦应将相应租金4566元支付给原告。另，被告搬离时没有依约清理好垃圾及物品，原告只好委托物业进行了清理，花费了800元，被告应予承担。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2019年10月14日至2020年1月8日的剩余欠租16196元及逾期交租的违约金[以每月欠付的租金为本金（其中2019年10月拖欠租金10000元，2019年11月、12月每月拖欠租金17123元，2020年1月拖欠租金4566元），按1%/日的标准，分别自当月6日起计至2020年1月8日止]；2、被告向原告支付2018年11月至2019年12月的租赁税19627元；3、被告向原告支付重新出租后即2020年1月至7月的租金差价3500元；4、被告向原告支付房屋杂物处理和清理费800元；5、被告承担本案诉讼费。被告广州恒达商务咨询有限公司未答辩。经审理查明：据原告提交的《房地产权证书》显示，涉案房屋的登记产权人为原告，登记时间为2015年10月15日，规划用途为办公。据原告提交的《合同》显示，2018年9月10日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订了该合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积114.39平方米，租赁期限为2018年10月1日至2020年7月30日，其中2019年8月1日至2020年7月30日每月租金为17123元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账方式缴付给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳32616元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方（无息退还乙方、抵偿租金）。（第七条）乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金额的1%向甲方支付违约金。（第八条）其他约定：1、租金不包含发票，由乙方自行缴纳租赁税费，去出租屋管理中心打印发票并将业主方完税证明发电子文档给甲方，纸质材料租约期满一并交给甲方，若乙方未缴纳租赁税金等费用引发的法律法规责任全部由乙方承担……3、甲方将物业交付给乙方的标准是收齐保证金及首月租金，结清交楼前的管理费、水电费等，房屋按现状交付；租约期满，乙方按使用之现状以完整、清洁状态交付给甲方，固定设施不得拆除……7、本合同租赁年限为一年十个月，第一年租期内甲、乙双方除不可抗力因素外不得无故违约，如违约，则违约方需赔付守约方相当于两个月租金金额作为赔偿，租约第二年若是由于业务的发展需要，而甲方的物业面积不够乙方使用时，甲方同意乙方转租，但乙方须找到的下一任租客且租赁价格为市场价格并不低于本合同租金，业主与下一任租客签订租赁合同去办理租赁登记当天可同时注销原合同，因此产生的费用均由乙方承担（包括但不限于代理费、免租期、印花税）。（第十一条）本合同一式肆份，甲乙双方各持一份，送一份给街（镇）出租屋管理服务中心备案；本合同自双方签字之日起生效等。原告称，被告履行《合同》至2019年10月时，便与原告协商提前解除《合同》，原告同意被告寻找到新租户进场后解除双方《合同》，后被告通过中介找到了新租户，被告亦于2019年12月31日搬离了涉案房屋，但被告搬走后原告才发现被告没有做好涉案房屋的清理工作，原告就此花费了800元请物业进行清理；且被告也没有结清租赁期间的租赁税费，原告为此垫付了19627元；另被告拖欠了2019年10月14日起的租金，以被告已付的保证金32616元进行抵扣后，被告也仍有欠租未缴清，被告应承担逾期交租的违约金。新租户于2020年1月1日进场后享有2020年1月1日至1月8日的免租期，且租金标准为16631.54元/月（不含税），低于被告承租时的租金标准17123元/月，故被告应按原租金标准支付免租期的租金，并按500元/月的标准向原告补偿2020年1月至7月的租金差额。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、显示由原告（甲方）与案外人乂迪泩（广州）教育咨询有限公司（乙方）于2019年12月20日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租期为2020年1月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至2020年1月8日为免租期，2020年1月9日至2020年1月31日的租金为13376元，2020年2月1日至2021年12月31日每月租金为18029元；租金包含发票等。2、广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心于2019年12月20日出具的《税收缴款书》四张，载明涉案房屋在2018年11月至2019年12月期间需缴纳税款、滞纳金等合计19626.72元。3、《中国建设银行消费凭证》，显示原告于2019年12月20日向冼村街出租屋管理中心支付了19626.72元。4、保利物业发展股份有限公司于2020年1月2日出具的《关于中盈1502单元迁离情况说明》，证明被告于2019年12月31日搬离涉案房屋。5、广州市天河区住房建设和园林局于2020年1月3日审核出具的《房屋租赁登记备案证明》，载明出租人为原告，承租人为被告，出租房屋为涉案房屋，租赁面积为114.39平方米，租赁期限为2018年10月1日至2020年7月31日，其中2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为17123元；租赁双方提前解除合同，原备案证明于2019年12月20日予以注销。6、显示由广州鸿馨清洁服务有限公司于2020年1月8日出具的《收据》，确认收到涉案房屋清洁费800元。7、广州市天河区住房建设和园林局于2020年1月20日审核出具的《房屋租赁登记备案证明》，载明出租人为原告，承租人为乂迪泩（广州）教育咨询有限公司，出租房屋为涉案房屋，租赁面积为114.39平方米，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至1月8日为免租期；2020年1月9日至1月31日的租金为13376元，2020年2月1日至2021年12月31日每月租金为18029元等。8、照片三张（原告称拍摄时间为2020年4月），显示所摄房屋内垃圾未清理。本院认为：《合同》系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。原告提交的证据相互映证，可证实原、被告就涉案房屋的租赁合同法律关系已提前终止。原告称双方系协商解除《合同》，且被告已于2019年12月31日搬离涉案房屋，本院予以采信；据此，被告应向原告付清《合同》约定的各项费用。关于租金，因支付租金系被告的义务，被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩及举证的权利，本院对原告有关被告拖欠2019年10月14日至2019年12月31日租金44246元的主张予以采信，现原告同意以被告已付的保证金32616元抵扣被告欠付的租金，系原告自行处分权，并无不妥，本院予以照准，故此，被告应向原告支付2019年10月14日至2019年12月31日的剩余欠租11630元。又，《合同》约定每月租金应在当月5日前交清，每逾期一日，被告需按当月租金额的1%向原告支付违约金；现原告要求被告以每月欠付的租金为本金（其中2019年10月拖欠租金10000元，2019年11月、12月每月拖欠租金17123元），按1%/日的标准，分别自当月6日起计至2020年1月8日止，有其合同依据，本院予以支持。又，《合同》明确约定租赁期间的租赁税费由被告交纳，现原告提交证据充分证明其已代被告交纳了涉案房屋在2018年11月至2019年12月期间产生的税款、滞纳金合计19626.72元，原告要求被告清偿，有其事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的涉案房屋重新出租后的免租期租金及租金差额。因《合同》确有约定免租期的费用由被告承担，故原告要求被告补偿2020年1月1日至1月8日的免租期租金，应予支持，经计算，该期间的租金为4418.84（17123÷31×8）元，原告诉请超出部分，依据不足，本院不予支持；且上述租金实属双方租赁合同法律关系提前终止后被告给予原告的补偿，原告要求被告支付逾期交纳上述租金的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。而就原告诉请的租金差额，虽《合同》约定“被告须找到的下一任租客且租赁价格为市场价格并不低于本合同租金”，但鉴于原告已与下一任租客签订了《广州市房屋租赁合同》，表明其对新签订的租赁价格并无异议，故在《合同》并未对被告支付租金差额进行明确约定的情况下，本院对原告要求被告支付租金差额的诉讼请求不予支持。至于原告主张的清理费800元，因原告未能在本案中提交充分证据证明被告搬离涉案房屋时的状态，其亦自认是在被告搬离后才单方委托第三方对涉案房屋进行清洁，其现要求被告承担清洁费800元，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州恒达商务咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑姬支付2019年10月14日至2019年12月31日的剩余欠租11630元及违约金【以每月欠付的租金为本金（其中2019年10月拖欠租金10000元，2019年11月、12月每月拖欠租金17123元），按1%/日的标准，分别自当月6日起计至2020年1月8日止】；二、被告广州恒达商务咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑姬支付2018年11月至2019年12月的租赁税19626.72元；三、被告广州恒达商务咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑姬补偿免租期租金4418.84元；四、驳回原告郑姬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1155元，由原告郑姬负担100元，被告广州恒达商务咨询有限公司负担1055元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年一月二十六日书记员  梁怡筠王丽仪            判决书已于2021年   月   日送达