云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 裁 定 书（2019）云0302民初2950号原告：张浩文，男，汉族，2000年10月1日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：张庆伟、浦迪，云南泽典律师事务所律师。（特别授权）被告：浦仕雷，男，汉族，1967年12月10日生，住宣威市，现羁押于罗平县看守所。被告：冯树芬，女，汉族，1976年2月8日生，住宣威市。委托诉讼代理人：彭向锐，云南洪兴律师事务所律师。（特别授权）原告张浩文与被告浦仕雷、冯树芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张庆伟、浦迪，被告浦仕雷，被告冯树芬委托诉讼代理人彭向锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告浦仕雷、冯树芬向原告支付购房尾款人民币520万元整；2.请求判令被告浦仕雷、冯树芬承担律师费及其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、保全费、公告费等费用）。事实和理由：2017年11月1日，被告浦仕雷与原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：由原告出售给被告位于曲靖市麒麟区房屋，该房屋总价款为人民币920万元；付款方式：分四期付款，期间不计利息。2017年11月30日前支付第一笔购房款人民币300万元整，2017年12月30日前支付第二笔购房款人民币100万元整，2018年12月30日前支付第三笔购房款人民币260万元整，2019年6月30日前支付第四笔购房款人民币260万元整。交接方式：原告于2017年11月1日将房屋交付被告使用。产权手续办理：购房款付清之后一周内办理过户手续。前述合同签订后，被告按期支付了第一笔和第二笔购房款合计人民币400万元整。之后，在合同约定的余款交付日期到达后，被告却迟迟未能向原告支付第三笔购房款人民币260万元整的余款。经与原告协商，被告浦仕雷于2018年4月16日向原告出具了《承诺书》，双方在承诺书中约定：“先将房屋产权过户给被告，由被告向银行申请贷款用以支付原告第三笔购房款人民币260万元整，第四笔购房款人民币260万元整被告在2019年6月30日前完成支付并备注：如贷款无法办理，则已经支付给原告的两笔购房款合计人民币400万元整作为违约金，房子归原告所有。”同一天，被告向原告出具了《借条》，借条中约定：向被告借款人民币520万元整，以御景花园小区20幢1-5层作为抵押。直至今日，被告以贷款没有通过为由，一直违反合同约定，未履行付款义务。现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如诉请。被告浦仕雷辩称：2017年11月1日，我与原告签定了《房屋买卖合同》，合同约定，由原告出售给我位于曲靖市麒麟区房屋，该房屋总价款为人民币920万元，房屋计价依据是根据当时曲靖市麒麟区市场价格按1层商铺、2-5层住宅楼的市场价格确定的，付款方式分期进行支付。我按期支付了第一笔和第二笔购房款合计人民币400万元之后，在第三笔购房款尚未到期之前，原告主动找我协商说已经通过熟人找到农行，曲靖市支行可以拿房屋向银行抵押申请贷款用于支付剩余购房尾款，既可以提前支付房款还可以缓解双方的资金压力。为了保证房屋产权过户给我后原告的权益，我于2018年4月16日向原告出具了“承诺书”和“借条”，房屋产权过户给我后，我拿着相关资料去找农行办理贷款，农行以该房屋的产权性质为“辅助用房”为由，拒绝办理。之后我又去其它几家银行申请，同样是因为房屋产权性质的原由，银行拒绝办理。事先我不知道该房屋的产权性质为辅助用房，原告也从未告知，直到我拿房屋产权证去申请办理贷款才知道。事情发生后，我找原告协商房屋产权事宜，原告告知我她原来也不知道，并约我一起起诉该小区的房地产开发公司，被我拒绝。我因为该幢房屋移交给我之后，我已投入大量资金进行改造装修及购买设施设备等投资，并且平时彼此关系较好，就同意待原告把该幢房屋的产权性质变更为商住用房后，我再支付剩余尾款。现原告歪曲事实，起诉状诉我违约未支付第三笔购房款后，才与我协商签订《承诺书》和《借条》这一依据和理由，从《房屋买卖合同》签定的付款时间明显提前，与事实相悖，办理完不动产权登记证后，按照小区辅助用房的规定，一层商铺被房管局扣减掉30平方米左右作为公共厕所使用，大大降低该幢房屋的价值。鉴于以上原因，为维护自身的合法权益，要求原告改变该幢房屋的产权性质后，按照原价扣减掉一层商铺缩减面积后，我把剩余尾款结清。否则，原告涉嫌虚假合同进行诈骗，我将该幢房屋退还给原告，我已支付款项400万元按照月息3分的利息，要求原告退还我本金及利息，同时我保留依法起诉原告的权利。恳请法院予以支持。被告冯树芬辩称：2017年11月1日，答辩人在不知道真相（即房屋属于辅助用房，价值跟商品房根本不在一个档次）的情况下签订了《房屋买卖合同》，购买被答辩人位于曲靖市麒麟区房屋，该房屋总价款为920万元，付款方式为分四期付款，期间不计利息。答辩人付款一、二期合计400万后，于2018年4月16日向原告出具了《承诺书》，双方在承诺书中约定：“先将房屋产权过户给被告，由被告向银行申请贷款用以支付尾款。”过户后，始知御景花香小区20幢1-5层房屋性质属于辅助用房，使用期限40年（答辩人购买后只能使用35年），属于公益用地、小区公益辅助用房，不能贷款，显失公平，答辩人夫妇均小学文化，被隐瞒的房屋性质所蒙骗，以为是一幢房子，就按市场价估价购买，直至过户后贷不了款，咨询房管局、咨询房屋评估机构，方知上当，被答辩人掌握房产证、知情却隐瞒了房屋真相，导致答辩人的合同目的无法实现。后因答辩人浦仕雷2018年5月-2019年5月在缅甸投资开矿，2019年6月9日起被刑事羁押，导致没有向法院及时诉求合同无效，及时撤销，处理好纠纷。辅助用房离开主体房屋，就像车库、杂物间、炭棚离开商品主体房。大多是直接无法市场交易的，贷款是根本不可能的；能交易的辅助用房的价位与同地段的商品房、商铺对比，也是较为便宜的。2017年11月11日签订合同时，如果被答辩人不隐瞒房屋是辅助用房的事实，公平按照2017年11月当时的价，是不可能到920万的（若有必要，请法院委托机构对2017年11月御景花香小区20幢1-5层辅助用房，使用期限40年，答辩人购买时只能使用35年，价位进行评估，答辩人也愿意按照当时的评估价以“多退少补”原则，配合法院，处理好本案）。本着客观、公平、公证的原则，答辩人要求退还答辩人400万的房款及资金占用期间的利息，答辩人返还房屋（答辩人自愿放弃房屋所有期间的溢价收益）。答辩人浦仕雷于2018年4月16日向原告出具了《借条》，借条中约定：向被告借款520万元整，以御景花香小区20幢1-5层作为抵押。由此看，本案法律关系是民间借贷合同纠纷，却没有产生实际借贷，不是买卖合同纠纷。综上，请法院依法、公正处理。本院查明，位于曲靖市麒麟区房屋原为曲靖市麒麟区明恒小额贷款有限公司所有，后因公司经营困难，该公司股东王琼艳、浦仕雷、尹家栋签订《清算协议书》，对公司资产及债权债务进行确认，将公司办公楼一幢作价928万元分配给王琼艳，由王琼艳补偿浦仕雷、尹国栋相应款项。张浩文系王琼艳之子。2017年11月3日，王琼艳以张浩文名义与曲靖市麒麟区明恒小额贷款有限公司共同出具《关于撤回2014113492号房产证转移交易告知书的申请》。2017年11月11日，王琼艳以张浩文的名义，与浦仕雷签订《房屋买卖合同》，将上述房屋作价920万元出售给浦仕雷，并约定付款方式。后浦仕雷向王琼艳支付了400万元。2018年4月16日，浦仕雷向王琼艳出具借款金额为520万元的借条一份，并承诺由王琼艳先将房屋过户至浦仕雷名下后，由浦仕雷向银行贷款及下欠房款支付时间。2018年5月10日，该房屋从曲靖市麒麟区明恒小额贷款有限公司名下转移登记至浦仕雷、冯树芬名下。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，应当符合法律的规定。不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。本案中，位于曲靖市麒麟区房屋原为曲靖市麒麟区明恒小额贷款有限公司所有，该公司股东进行清算时将该房屋分配给王琼艳所有，王琼艳享有相应处分权，但无证据证明王琼艳与张浩文之间存在赠予关系，且该房屋也并未变更登记在张浩文名下。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”张浩文与本案涉及的位于曲靖市麒麟区房屋无直接利害关系，其不符合民事诉讼法规定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回张浩文的起诉。案件受理费48200元，退还张浩文。保全费5000元，由张浩文负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。审 判 长  杨 雁人民陪审员  武昔花人民陪审员  何云春二〇二一年一月二十七日书 记 员  陈源静