上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14417号原告：黄金焰，男，1988年8月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：李丹丹，女，1992年2月6日出生，汉族，户籍地安徽省。以上两原告委托诉讼代理人：于雪莲，上海崔元熙律师事务所律师。被告：陈绍基，男，1934年1月17日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。原告黄金焰、李丹丹诉被告陈绍基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日、2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告黄金焰及其委托诉讼代理人于雪莲律师(暨原告李丹丹的委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼。被告陈绍基经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告黄金焰、李丹丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告购买上海市静安区平顺路XXX号XXX室房屋损失226,100元；2、判令被告赔偿原告精神损害抚慰金200,000元。事实与理由如下：原、被告于2019年7月19日签订《上海市房屋买卖合同》，由原告出资1,892,500元购买被告所有的位于上海市静安区平顺路XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)。2019年9月25日办理了交房手续。办理手续当日，原告听邻居说涉案房屋里面死过人。后调查得知，2012年1月20日原房东陆某某的配偶孙菊红在房屋内上吊自杀，2016年被告以远低于市场价的1,280,000元从陆某某处购买涉案房屋。原告于2017年7月8日领取结婚证，购买该房屋的目的是用做婚房，购买前多次与被告确认该房屋是否发生过意外事件，被告均表示否认。被告明知涉案房屋存在非正常死亡事件，仍故意隐瞒真相将有问题的房屋出售给两原告，构成违约。同时，两原告得知真相后，精神上受到重大打击。两原告经济情况不好，购房系举全家之力为之，是人生一件大事。结果购买的房屋存在重大瑕疵，令两原告日夜不安。两原告与被告联系要求解决，被告却避而不见，反而将收到的房款以及名下财产进行转移，用其儿子的名义购房后居住，给两原告追究责任制造障碍。选中涉案房屋系黄金焰母亲的意见，现黄金焰母亲因此内疚自责，导致身体一直不好，黄金焰作为儿子在精神上又承受了更多的压力,遭受了精神损害。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告陈绍基庭前来信辩称，不同意两原告诉讼请求。陈绍基已经80多岁了，子女都在澳大利亚，卖房是为了给后代去澳大利亚读书，自己平时全靠街道、里委派人照看。陈绍基表示，对涉案房屋内有人自杀的事实无异议，其知晓此事，但其认为死人是前任房东家里的事，陈绍基家里没有死过人。两原告买房子的时候没有问过，中介也没有问过有没有死过人。陈绍基买进时是按照市场价买进，卖出也是按照市场价卖出。两原告的想法是封建迷信，陈绍基是无神论者，不觉得有什么影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月20日，案外人陆某某的妻子孙菊红在涉案房屋内自缢身亡。2016年8月12日，陈绍基通过买卖成为涉案房屋产权人，对涉案房屋内发生过非正常死亡事件知情。2017年7月8日，黄金焰、李丹丹登记结婚。2019年7月19日，黄金焰、李丹丹与陈绍基签订房屋买卖合同一份，由黄金焰、李丹丹向陈绍基购买涉案房屋，房屋总价1,892,500元。2019年8月10日，涉案房屋登记至黄金焰、李丹丹名下。在双方进行交易的过程中，陈绍基未主动披露涉案房屋中发生过非正常死亡事件。原告母亲作为代看房人，曾经询问过“房屋是否有不好的地方？有没有什么问题？是不是清爽的？”且告知过陈绍基房子用于儿子结婚，陈绍基均回答“房子没有问题，很清爽的”。另查，2019年10月，黄金焰、李丹丹曾在本院提起诉讼，要求撤销与陈绍基所签房屋买卖合同，后因申请法院采取保全措施后发现陈绍基名下多个账户内仅有1,000余元，无法承担退款责任，故申请撤诉。审理中，经当事人申请，本院委托上海申富房地产估价有限公司对涉案房屋在价值时点因2012年非正常死亡事件遭受的价值贬损进行评估。经评估，涉案房屋在价值时点的正常市场价值是1,932,900元，因2012年非正常死亡事件导致的房屋贬值金额为226,100元。评估费为10,000元。本案存在以下争议焦点：一、陈绍基的行为是否构成违约本院认为，当事人应当秉承诚实信用原则履行合同义务，按照约定的质量标准交付标的物，没有明确约定的，按照通常标准和符合合同目的的标准履行，违反该义务的，构成违约，对买受人承担违约责任。质量瑕疵可分为价值瑕疵与效用瑕疵。房屋内发生非正常死亡事件，虽对房屋的外观、功能等并无影响，但会令一般人感到恐惧、忌讳、焦虑等，对购房人的购房意愿发生作用，进而改变供求关系，从而客观上影响到房屋的市场价值。该价值变化并非封建迷信，属于客观事实，非购房人的主观思想所能改变。因此，本院认定，足以在市场交易过程中对交易价格发生重大影响的非正常死亡事件属于标的物的质量瑕疵，对陈绍基关于封建迷信的抗辩意见不予采纳。现经评估，涉案房屋因非正常死亡事件发生较大价值贬损，故陈绍基的行为构成违约，应当依法赔偿相应损失。根据评估报告显示的数据，本院认定涉案房屋在价值时点的市场价值为1,706,800元，与双方约定的房屋总价偏离185,700元，因此陈绍基应当赔偿黄金焰、李丹丹违约损失185,700元。二、违约赔偿与精神损害赔偿是否可以同时主张至于黄金焰、李丹丹主张的精神损害抚慰金，其请求权基础为侵权，根据侵权行为发生时的法律，该请求权与违约责任请求权应当择一行使，不可并行。但民法典实施后，已经改变原有规定，违约行为如果同时损害了对方人格权并造成严重精神损害的，受损害方请求相对方承担违约责任，不影响受损害方请求精神损害赔偿。从民法典的规定来看，新的规定更有利于保护民事主体合法权益，故根据相关规定，本案中可适用民法典第九百九十六条的规定，违约赔偿与精神损害赔偿可同时主张，但能否支持要视案件情况是否符合侵权责任的有关规定。三、黄金焰、李丹丹关于精神损害的主张可否得到支持根据侵权责任的有关规定，主张加害方支付精神损害抚慰金的，以侵权行为造成受害方遭受严重的精神损害为前提。本案中，黄金焰、李丹丹，以购买涉案房屋作为婚房、黄金焰之母精神遭受打击等作为精神损害的事实依据。然，本院经审理发现，黄金焰、李丹丹早已于2017年登记结婚，购房目的与“婚房”不符，亦未证明涉案房屋有用于举行结婚典礼等特殊用途，故黄金焰、李丹丹的该项主张，因缺乏事实依据，未充分证明其遭受了严重的精神损害，本院不予支持。综上所述，陈绍基存在违约行为，应当依法承担违约责任，黄金焰、李丹丹关于精神损害赔偿的主张依据不足，本院不予支持。陈绍基经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第一款第(一)项、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民法典》第九百九十六条、2010年《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈绍基应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄金焰、李丹丹违约损失185,700元；二、对原告黄金焰、李丹丹的其余诉讼请求不予支持。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10,000元，由被告陈绍基负担。案件受理费7,991.5元，减半收取为3,995.75元，由原告黄金焰、李丹丹负担1,988.75元，被告陈绍基负担2,007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二一年一月十三日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。二、《中华人民共和国合同法》……第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。……第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。……三、《中华人民共和国民法典》……第九百九十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。……四、《中华人民共和国侵权责任法》……第二十二条侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。……五、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……