广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20530号原告（反诉被告）：甄焕炽，男，1970年2月9日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梅丽，广东华瑞兴律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路35号第三层部分自编306号商铺。法定代表人：巫强辉。委托诉讼代理人：邱静，该公司职员。原告（反诉被告）甄焕炽诉被告（反诉原告）广州市番茄园教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郑素梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李东璧、曾梅丽，被告的委托诉讼代理人邱静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月至5月份租金175525.44元；2、判令被告支付2020年1月至5月份租金的滞纳金175525.44元（从每月第6日起，以当月欠缴的租金为基数，按照每日3%的标准计算至实际清偿之日，每月滞纳金以当月租金为限）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月22日签订租赁合同，租赁标的广州市滨江东路35号滨江宏岸三楼自编306号，租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁物，被告也支付了租赁保证金及首期租金。双方的租赁关系自此确定。被告自2020年1月5日开始拖欠租金，至起诉之日已欠缴1月至5月份租金共175525.44元。期间，原告曾多次向被告发出催缴通知，但被告未履行任何支付义务。根据租赁合同的相关约定，被告应于每月5日前支付当月租金，每逾期一日须按当月租金总额的百分之三支付滞纳金。为此提起本案诉讼，以维护原告的合法权益。被告辩称：同意支付2020年1月至3月的租金，但双方已经结算，应按结算金额支付。在3月底的时候，被告与原告协商撤场，双方将1月至3月的租金、滞纳金、管理费、水电费一并结算，确认在扣除100000元的押金后，被告共欠费22672.42元。所以只认可本案及（2020）粤0105民初20525号案中被告应付的金额为22672.42元。原告不应在结算后继续计收租金及扣押押金。被告向本院提出反诉请求：原告退还租赁保证金65100元。事实和理由：被告是幼儿美术培训机构，疫情发生后，被告在3月份已经与原告谈好要撤场，并达成结算协议，确认被告还需要支付22672.42元给原告。因为受疫情影响，原告表示被告可以先不搬东西，让被告跟原告同时找新的租户接手后被告再撤场，避免其他商户跟风撤场及家长恐慌。所以被告未搬走物品，原告将商铺上锁，物品作为留置物由原告处理。被告没有赖着不走，原告没收押金不符合合同约定及客观实际情况，故要求退还押金。原告答辩称：一、被告主张因疫情影响导致其合同目的不能实现，可因合同的不可抗力条款解除合同，无法定或约定理由。涉案合同还有3年左右的租期，本次疫情只是在短期内影响被告的经济效益，并不会导致租赁合同的目的无法实现。被告在疫情前就存在严重亏损、经营困难的情况，其借疫情之名单方解除合同，将自身经营风险转嫁于原告有失公平。二、被告违反约定解除合同，须向守约方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，被告的租赁保证金与两个月的租金金额相同，保证金可作为违约金进行抵扣。故原告无需退还被告租赁保证金。经审理查明：广州坤信商场经营有限公司是海珠区滨江东路35号三楼的权利人，房屋用途为商业，建筑面积为2909.17平方米。2013年1月15日，广州坤信商场经营有限公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区滨江东路35号三楼出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2013年1月15日至2032年5月31日，甲方同意乙方转租或分租；等。该合同已办理房屋租赁登记备案。2018年3月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市滨江东路35号滨江宏岸LANDMARK三楼自编306号商铺出租给乙方作为商业经营使用，该商铺建筑面积约为434平方米，商铺经营商品品牌名称为蕃茄田艺术中心，经营范围为幼儿美术培训；租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日，其中2018年3月1日至2019年2月28日的月租金为32550元，2019年3月1日至2020年2月29日的月租金为34177.5元，2020年3月1日至2021年2月28日的月租金为35886.4元；租金按月结算，乙方须在每月的第5日前主动将当月的租金交到甲方指定的银行账户，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金总额百分之三的标准向甲方支付滞纳金；乙方应在与甲方签订本合同同时一次性向甲方交付租赁保证金65100元，在租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内无息退还给乙方；甲方指定的水电费、水电周转金、物业管理保证金、物业管理费由广州誉佰村物业管理有限公司代为收取；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，属于严重违约，违约方应赔偿由此造成守约方的全部经济损失，并须向守约方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，如果因乙方违反约定解除合同的，保证金作为违约金进行抵扣，不足部分乙方应予以补足；合同解除后，如乙方尚欠甲方款项未付，甲方有权留置乙方在租赁物内的财物，甲方列清单要求乙方核对的，如乙方在接到上述要求7日内不予核对的，视为乙方同意甲方所列清单，乙方在解除合同后15日内仍未清偿欠款的，甲方可单方组织拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付因租赁行为所产生的费用，不足清偿的，乙方应支付余款；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行超过60日的，则双方均有权单方解除租赁合同，双方互不承担责任，乙方需在十工作日内，向甲方结清该商铺的所有租赁费用，甲方则无息全额退还乙方所交付的租赁保证金；等。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金65100元。原告提交原告方人员刘芳与被告方人员邱静的微信聊天记录，显示：原告向被告催缴2020年1月、2月的租金、管理费等相关费用；2020年2月29日原告说：“不能经营的话，按金将不予退回，同时将补足1月份和2月份的欠费，退回场地，办理撤场手续，应付金额无优惠减免，公司到了3月份一定是会以解除合同的方式去解决的，不会无限期拖下去的，拖下去只会扩大双方的损失”；2020年3月17日被告说：“刘小姐，校区这边门物业锁上了，下午我们校区需要公章，你这边开下门，让员工进去拿下公章盖下章，还有铺租的事情，你们2月、3月还是看看根据校区的情况，给一定的扶持和优惠”；2020年3月29日原告发送了一份表格给被告，该表格统计了2020年1月至3月的欠费情况，载明被告向原告缴纳租赁保证金65100元、物业管理保证金30380元、水电周转金15190元，2020年1月拖欠租金33688.74元、管理费15190元、水费53.46元、垃圾费100元，2020年2月拖欠租金25927.76元（疫情期间，给予减免7天租金优惠）、管理费15190元、水费19.44元、垃圾费100元，2020年3月拖欠租金35886.4元、管理费15190元、垃圾费100元，若在3月31日前结清全部欠费，再给予减免7天优惠（8103.38元），上述费用抵扣后结欠22672.42元，原告并告知：“邱小姐，这个优惠减免很有吸引力了，你在3/31日前付款，办理提前撤场手续，记得将押金单收据给我，如果需要资金周转我明天上班帮你问下资金部门”，被告回复：“我跟我老公说下”；2020年4月13日原告说：“邱小姐，您员工回校区拿东西在管理处办理放行条就行了”；2020年4月14日原告说：“邱小姐，您是同意提前撤场吧？如果按照之前谈妥的，你在3/31日前交了欠费22672.42元，过管理处办理撤场手续，财务就不会出4月份的费用单了”，被告回复“是啊，撤啊，不是说扎帐了吗，咱们确定了的，不撤场也交不起了”，原告回复“那你今天看看能不能付费，财务没收到账就会一直走流程的”。被告确认上述微信聊天记录的真实性。原告提交《物业管理费/租金催缴通知书》及粘贴照片，被告表示不在场地，没有看过原告张贴的通知，但有通过微信收到2月至4月的催缴，其他的没有收到。原告提交2020年7月30日的《告知函》及物品盘点照片，表示经催告被告办理场地交接手续，被告没有理会，原告于2020年8月10日自行收回场地，因没有人愿意拍卖涉案商铺内的物品，其将物品免费送与其他商户。被告表示没有收到《告知函》，对原告处理物品没有异议。关于合同解除时间，原告主张于2020年7月30日解除，被告主张于2020年3月31日解除。原告表示因被告未在2020年3月31日前付清22672.42元并撤场，故要求继续计算租金，且要求没收保证金。另查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市教育局发布《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，通知如下：校外教育培训机构属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动；具体复课时间视疫情变化情况再行通知；等。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，内容：6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。2020年5月27日，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，内容：校外培训机构是指经我市各级教育行政部门审批，在民政部门或市场监管部门登记的培训机构；校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日；校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。再查明，广州誉佰村物业管理有限公司以物业服务合同纠纷为由起诉被告,要求被告支付物业管理费、水费、垃圾费及滞纳金，本院以（2020）粤0105民初20525号案受理。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。被告承租涉案房屋是用于幼儿美术培训，新型冠状病毒疫情及防控措施对校外培训机构的正常经营及收益确有较大影响。双方应秉着积极协商、共担风险、共渡难关的精神，公平合理地处理双方的权利义务。结合原告提交的微信聊天记录及原、被告的陈述，本院对原、被告曾于2020年3月底就租赁合同的解除及被告欠缴的各项费用结算问题协商达成一致意见，原告同意被告提前撤场及退还租赁保证金的事实予以确认。据此，本院认定双方的租赁合同关系已于2020年3月31日协商一致解除。按结算协议，被告欠付2020年1月至3月的租金为95502.9元（33688.74元+25927.76元+35886.4元）。合同解除后，被告负有及时交还租赁物的义务。从被告仍有物品留在涉案商铺内，且被告不时要求拿走物品来看，被告并未履行交还租赁物的义务，故被告在2020年3月31日合同解除后仍应支付涉案商铺的占用费。但原告作为出租人，在被告拖欠租金，已无正常经营的情况下，应及时收回商铺，避免损失扩大，否则对扩大的损失，无权要求被告负担。综合本案的情况，本院酌情认定一个月时间作为原告收回商铺的合理时间，被告应向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的商铺占用费，对原告主张的超出部分不予支持。占用费标准参照约定的租金标准计算为35886.4元。关于滞纳金，因双方此前一直合作良好，被告并非故意拖欠租金，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。关于保证金，因本院已认定被告应支付2020年1月至3月的租金95502.9元，被告未在2020年3月31日前付清22672.42元，按约定3月份已不再给予减免7天的租金优惠，且本院已支持合同解除后一个月的占用费，且合同解除确受到客观因素影响，基于公平原则，被告反诉要求退回租赁保证金，合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司在本判决生效之日起十日内支付2020年1月至2020年3月的租金95502.9元及2020年4月的占用费35886.4元给原告甄焕炽；二、原告甄焕炽在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金65100元给被告广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司；三、驳回原告甄焕炽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6566元，由原告甄焕炽负担4109元，被告广州市蕃茄园教育信息咨询有限公司负担2457元。本案反诉受理费714元，由原告甄焕炽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年一月二十七日书记员  陈丹纯