广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8728号原告：梁锐发，男，1985年1月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡建国，广东金桥百信（佛山）律师事务所实习人员。被告：符金荣，男，1982年8月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。第三人：陆汝泉，男，1973年11月24日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡建国，广东金桥百信（佛山）律师事务所实习人员。原告梁锐发与被告符金荣、第三人陆汝泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁锐发的委托诉讼代理人刘杨红，被告符金荣，第三人陆汝泉的委托诉讼代理人刘杨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锐发向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金、水电费等各项费用共计149860.44元；2.判令被告向原告支付迟延支付的违约金56197.67元（以149860.44元为基础，按照每逾期一日违约金1‰从2019年7月1日计算至实际清偿止，暂计至2020年7月10日为56197.67元）；3.判令由被告承担本案诉讼费用。2020年9月4日，原告梁锐发向本院递交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2019年6月租金、5月、6月、7月水电费等各项费用共计112477.1元；2.判令被告向原告支付迟延支付的违约金48365.15元（以112477.1元为基础，按照每逾期一日违约金1‰从2019年7月1日计算至实际清偿止，暂计至2020年7月10日为48365.15元）；3.诉讼费用由被告承担。当庭变更第一项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付黄埔区港湾路554号商铺第4层2019年6月租金62237元及该商铺5月1日至5月31日的水费814.83元，6月1日至6月30日的水费945.55元，7月1日至7月15日水费248.37元，5月1日至5月31日的电费12235.56元，6月1日至6月30日的电费16282.71元，7月1日至7月15日的电费6164.84元，6月灭四害348.59元、卫生费435.74元、出租屋管理中心税871.48元，以上合计100584.67元。当庭变更第二项诉讼请求为：2.判令被告向原告支付迟延支付的违约金（违约金的计算以100584.67元为基数，每逾期一日按照银行间同业拆借利率的4倍从2019年7月1日计算至实际清偿止）。事实及理由：被告与原告之间签订了房屋租赁合同，原告将3套商铺出租给被告经营使用，双方约定了租赁期限、租金、水电费及其他费用等事项。后被告于2019年提出提前解除租赁合同，原告同意并要求被告在2019年9月30日前支付截止2019年7月的租金、水电费。原告多次向被告催告无果，遂向法院提起诉讼，法院以案号（2019）粤0112民初11956号受理，后被告向原告提出和解，双方达成和解协议，由被告分6期支付拖欠费用，由原告申请撤诉。但撤诉后被告仅支付了第一期费用25000元后未再支付费用，原告多次要求被告按照协议约定支付费用均无果。综上，为维护原告合法权益，原告再次向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告符金荣辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但需先在押金中进行抵扣，被告向原告支付了183400元（116620元+66780元）的押金，且之前也支付了25000元（原告在诉状的事实和理由中也陈述该事实），该25000元就是双方于2019年12月3日签订和解协议后被告履行该协议时向原告支付的部分款项，但被告认为被告支付完该笔费用后原告会将押金退回给被告，但原告不退押金，且疫情期间被告实际也没有能力支付，故被告就未再履行该和解协议。故现在被告在原告处的押金还余95922.9元（183400元+25000元-112477.1元），被告无需再向原告支付其第一项诉讼请求的款项。被告不同意原告的第二项诉讼请求，因和解协议签订时约定被告支付款项后原告退回押金，但后来原告口头和被告说押金不退，故被告认为违约金的约定不合理，因为押金已足以抵扣所有欠款。被告不同意承担案件受理费。第三人陆汝泉述称，陆汝泉的意见与梁锐发的意见一致，补充：陆汝泉和梁锐发是合伙关系，共同向袁友文承租了案涉的物业，但实际均委托梁锐发对外出租以及催收租金等，陆汝泉没有参与管理，陆汝泉对梁锐发的所有行为均予认可，陆汝泉对梁锐发出租涉案房屋给符金荣的行为均予认可，符金荣承租涉案房屋项下所欠付的所有费用全部支付给梁锐发，无需支付给陆汝泉，陆汝泉自愿承担法律风险。本院经审理认定事实如下：梁锐发提交粤房地权证穗字第××号房地产权证载明，黄埔区港湾路554号房地产权属人为袁友文单独所有，层数4层，建筑面积1980平方米。2014年9月9日，袁友文（出租方，甲方）与梁锐发、陆汝泉（承租方，乙方）签订一份广州市房屋租赁合同，该合同第一条约定：甲方将坐落在广州市黄埔区港湾路554号商铺（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）的第二整层层、第三层整层、第四层整层全部出租给乙方经营使用。第三条约定：租赁期从2014年9月10日起至2024年11月10日止。2014年11月6日，梁锐发（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份《广州市房屋租赁合同（四层）》（以下简称“涉案合同”），第一条约定：甲方将坐落在广州市黄埔区港湾路554号商铺（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称“涉案商铺”）的第四层整层全部出租给乙方经营使用。第三条约定：租赁期从2014年11月5日起至2024年11月10日止。第四条约定：乙方在本合同签订之日必须向甲方交纳106400元作为履约保证金。2014年11月5日起至2014年11月21日为装修免租期，2014年11月5日至2015年10月11日每月租金53200元，2015年10月11日起四楼月租金每年均按百分之四递增，2015年10月11日起至2016年10月10日每月租金55328元，2016年10月11日至2017年10月10日每月租金57541元，2017年10月11日至2018年10月10日每月租金59843元，2018年10月11日至2019年10月10日每月租金62237元，2019年10月11日至2020年10月10日每月租金64726元，2020年10月11日至2021年10月10日每月租金67315元，2021年10月11日至2022年10月10日每月租金70008元，2022年10月11日至2023年10月10日每月租金72808元，2023年10月11日至2024年11月10日每月租金75720元。乙方在每月3日前缴付当月租金。第八条约定：乙方逾期支付租金及水电费的，每逾期一天按月租金或其它费用的百分之一支付违约金，若逾期超过10天，除支付违约金外，甲方有权单方解除合同，并要求乙方交还承租物业，履约保证金不予退还。2014年11月12日，符金荣支付四楼租赁保证金106400元及后座保证金10220元。2014年12月13日，符金荣支付三楼后座租赁保证金66780元。2019年3月28日，梁锐发（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份商铺租赁合同（以下简称“合同1”），第1条约定：甲方将位于广州市黄埔区港湾东五街4号（现为大沙路7号）后座的3层302商铺（以下简称“302商铺”）出租给乙方，面积约371平方米。该物业2018年10月11日至2019年10月10日每月租金38653.7元……保证金66780元于签订本合同之日一次性付清。2019年3月28日，梁锐发（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份商铺租赁合同（以下简称“合同2”），第1条约定：甲方将位于广州市黄埔区港湾东五街4号（现为大沙路7号）后座的4层402商铺（以下简称“402商铺”）出租给乙方，面积约73平方米。该物业2018年10月11日至2019年10月10日每月租金5978元……租赁保证金10220元。2019年12月3日，梁锐发（甲方）与符金荣（乙方）双方签订一份协议，约定：甲乙双方就甲方诉乙方房屋租赁合同纠纷一案［案号（2019）粤0112民初11956号］相关事宜，达成以下协议。一、乙方同意并承诺在本协议签订后从2019年11月1日起半年内（即在2020年4月30日前）付清所欠甲方租金、水电费等费用共计162745.44元。二、乙方同意并承诺向甲方支付律师费8000元。三、乙方同意并承诺向甲方支付甲方的诉讼费用4115元。四、乙方所欠甲方租金、水电费、律师费、诉讼费共计174860.44元，乙方拖欠的租金、水电费在本协议生效后半年内分六期支付完毕，律师费及诉讼费在乙方支付第一期款项时一次性支付。五、租金、水电费支付时间：分成六期支付，乙方第一期款项应付金额为25000元，第二期支付3万元，以后每期支付3万元，最后一期支付尾款29860.44元，支付时间为每月10日前。六、乙方按照约定支付完毕款项的，甲方不要求支付利息（违约金），若乙方未按照本协议约定支付款项，乙方应从2019年7月1日起，每日按照所欠款项1‰的支付利息，本协议分六期支付为最低要求，乙方可提前支付全部款项。七、甲方在收到第一期款项后3日内，向法院申请撤回（2019）粤0112民初11956号案件诉讼。庭审时，梁锐发陈述：因符金荣违约及经营不善，符金荣于2019年6月29日提出解除合同，虽然符金荣在2019年7月15日才撤场退还涉案商铺给梁锐发，但梁锐发也给予充分理解，没有要求符金荣支付2019年7月1日至7月15日的租金。符金荣装修时，将涉案商铺与402商铺打通，本案中主张的是涉案商铺的相关费用。上述协议中约定的租金、水电费共计162745.44元是涉案合同、合同1、合同2共三份合同项下三间商铺2019年6月的租金及2019年5月至7月份的水电费等各项费用，其中三间商铺的租金合计为68214.9元（确认涉案商铺2019年6月份租金为62237元），三间商铺除租金外的水电费等各项费用合计为44003元（2019年5月1日至5月31日的水费为935元，2019年6月1日至6月30日的水费为1085元，7月1日至7月15日的水费285元，5月1日至5月31日的电费为14040元，6月1日至6月30日的电费为18684元，7月1日至7月15日的电费7074元，6月灭四害400元、卫生费500元、出租屋管理中心税1000元），梁锐发认为三间商铺的水电费等各项费用合计44003元应按三间商铺的面积区分，故涉案商铺的水电费等各项费用为：5月1日至5月31日的水费814.83元，6月1日至6月30日的水费945.55元，7月1日至7月15日水费248.37元，5月1日至5月31日的电费12235.56元，6月1日至6月30日的电费16282.71元，7月1日至7月15日的电费6164.84元，6月灭四害348.59元、卫生费435.74元、出租屋管理中心税871.48元，以上合计100584.67元。协议签订后，符金荣向梁锐发支付了25000元，支付时没有明确该25000元是支付协议项下哪项费用。庭审时，符金荣陈述：符金荣撤场及交还商铺给梁锐发的时间为2019年7月初，确实是符金荣于2019年6月29日以广州市菲力斯大沙健身服务有限公司的名义向梁锐发发函提前终止涉案合同，符金荣不存在违约，因为涉案合同是符金荣与梁锐发协商终止。上述协议中约定的租金、水电费共计162745.44元是涉案合同、合同1、合同2共三份合同项下的租金（确认涉案合同2019年6月租金为62237元）及水电费等各项费用合计106499.2元（2019年5月1日至5月31日的水费为935元，6月1日至6月30日的水费为1085元，7月1日至7月15日水费为285元，5月1日至5月31日的电费为14040元，6月1日至6月30日的电费为18684元，7月1日至7月15日的电费为7074元，6月灭四害为400元、卫生费为500元、出租屋管理中心税为1000元），因三、四楼的电表是串的，水表只有一个，且上述除租金外的费用44003元没有分开计算具体是哪间房屋的费用，故属于涉案商铺所欠的费应为14667.7元（44003元÷3），协议签订后，符金荣向梁锐发支付了25000元，支付时没有明确该25000元是支付协议项下哪项费用。本院认为，涉案合同为梁锐发与符金荣双方自愿签订，并约定合同期限为2014年11月5日至2024年11月10日。双方均确认符金荣在涉案合同期限尚未届满前于2019年6月29日向梁锐发提出提前终止涉案合同的申请，符金荣的行为属于违约，依法应承担违约责任，符金荣要求以保证金抵销所欠涉案商铺2019年6月的租金62237元无据，本院不予支持。双方均确认符金荣在2019年12月3日签订协议后向梁锐发支付25000元，并确认没有约定该25000元是支付涉案合同、合同1、合同2项下的哪项费用，故本院认定该25000元为符金荣向梁锐发支付的涉案合同、合同1、合同2项下三间商铺的租金，其中支付涉案合同项下商铺2020年6月期间的租金为8333.33元（25000元÷3）。综上，符金荣尚欠涉案商铺2019年6月的租金为53903.67元（62237元-8333.33元）。双方均确认涉案合同、合同1、合同2三间商铺所欠的水电费等各项费用合计44003元（2019年5月1日至5月31日的水费为935元，6月1日至6月30日的水费为1085元，7月1日至7月15日水费为285元，5月1日至5月31日的电费为14040元，6月1日至6月30日的电费为18684元，7月1日至7月15日的电费为7074元，6月灭四害为400元、卫生费为500元、出租屋管理中心税为1000元），梁锐发未举证证实涉案商铺的水电等各项费用具体金额，梁锐发对此应承担举证不能的不利后果，符金荣要求按三间商铺平均分配上述费用于法有据，本院予以支持。故符金荣应将涉案商铺所欠除租金外的水电费等各项费用共计14667.67元（44003元÷3）支付给梁锐发。关于违约金。梁锐发与符金荣在2019年12月3日签订的协议中约定，符金荣所欠租金、水电费等各项费用在2020年4月30日前付清，但协议签订后，符金荣只支付了涉案房屋的租金8333.33元，剩余租金及水电费等各项费用共计68571.34元(53903.67元+14667.67元)至今未付，应从2020年5月1日起以所欠租金水电费等各项费用为基数，向梁锐发支付逾期付款的利息。鉴于双方约定的逾期付款的利息过高，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，梁锐发主张过高部分无据，本院不予支持。陆汝泉同意涉案房屋的租金及水电费等各项费用均由符金荣向梁锐发支付，无需向陆汝泉支付，是陆汝泉对自身权益的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告符金荣在本判决生效之日起十日内向原告梁锐发支付租金53903.67元及逾期付款的利息（利息以53903.67元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年5月1日起计至付清款之日止）；二、被告符金荣在本判决生效之日起十日内向原告梁锐发支付水电费等各项费用共计14667.67元及逾期付款的利息（利息以14667.67元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2020年5月1日起计至付清款之日止）；三、驳回原告梁锐发的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2635.06元，由原告梁锐发负担1078.33元，由被告符金荣负担1556.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  陈美芳人民陪审员  庄芝莲二〇二一年一月二十日书 记 员  张若玫