广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15112号原告：佛山市南海区金地睿金房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：苏文卿，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晶星，广东济方律师事务所律师。被告：林长，男，汉族，湖北省武汉市江夏区。原告佛山市南海区金地睿金房地产开发有限公司与被告林长房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杜晶星到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；2.被告将位于佛山市南海区***房屋按现状交还原告；3.被告按约定标准向原告支付2018年6月1日起至实际交还房屋之日止的租金及违约金（租金按约定标准计至实际清偿之日；违约金以当月欠付租金为基数，按年利率24%的标准计至实际清偿之日为止，其中，首月租金的违约金自起租日2018年6月1日起计至实际清偿之日，第二个月起租金的违约金自当月11日起计至实际清偿之日为止）；4.被告按约定标准向原告支付2018年6月1日起至实际交还房屋之日为止的商业管理费及违约金(商业管理费按约定标准计至实际清偿之日；违约金以当月欠付商业管理费为基数，按年利率24%的标准计至实际清偿之日为止，其中，首月商业管理费的违约金自起租日2018年6月1日起计至实际清偿之日，次月起商业管理费的违约金自当月11日起计至实际清偿之日为止)；5.被告向原告支付2018年6月1日起至2019年5月31日水电费1268.25元及违约金(违约金自2019年6月1日起按年利率24%的标准计至实际清偿之日为止)；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月23日，被告林长（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁原告名下位于佛山市南海区***二层部分的房屋，用于“美业行业（或业态）、维多利亚品牌（或商号）的经营”。双方约定租赁面积按照房屋的建筑面积计算，约为421.9平方米，租赁保证金为71723元，应在签订租赁合同之日起7日内支付。关于租金，双方约定：租赁房屋的固定租金按照租赁面积计算，合同期内租金总金额2175738.3元，其中，2018年6月1日至2019年5月31日的租金标准为63.75元/月/平方米，共322753.5元；2019年6月1日至2020年5月31日的租金标准为85元/月/平方米，共430338元；2020年6月1日至2021年5月31日的租金标准为89元/月/平方米，共450589.2元；2020年6月1日至2021年5月31日的租金标准为94元/月/平方米，共475903.2元；2021年6月1日至2022年5月31日的租金标准为98元/月/平方米，共496154.4元。除首月租金于起租日支付外，乙方（即被告）须于每月第10日前先行支付当月租金。关于商业管理费，双方约定：乙方（即被告）应自开业日起承担租赁房屋的商业管理费，商业管理费按照租赁房屋的建筑面积平方米计算，收费标准为每月每平方米5元，乙方每个日历月应承担的商业管理费总额为2109.5元。除首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于当月第10日前支付。关于能耗费及其他费用，双方约定：乙方应自行承担租赁房屋的能耗费用及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、网络费用等，以及非正常营业时间内空调（如有）供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用、其他费用。根据合同第10-1条约定，上述房屋已于2018年6月1日交付被告使用，但被告经原告多番催告一直拒不依约履行付款义务。2019年5月31日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》，要求其交还房屋并结清拖欠的租金、商业管理费、水电费等费用及违约金，被告仍拒不配合，占用房屋至今，严重损害原告的合法权益。综上，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。同意保证金用于抵扣相关费用。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告提供的企业信用信息、身份证复印件，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.原告提供的房屋租赁合同、解除合同通知及快递单、不动产权证书、房屋初始登记清单、押金收据，均为原件或与原件证据相印证的复印件，被告亦未到庭提出异议，本院采信其真实性；3.原告提供的照片，与本院拍摄的照片一致，本院采信其真实性；4.原告提供的水电费明细，本院经审查采信其真实性。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年4月23日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将***1栋205、206、207号铺位及112号铺位二层部分出租给乙方用于美业行业（或业态）、维多利亚品牌的经营，具体经营范围为美容、理发、保健按摩，租赁面积约为421.9平方米；乙方享有3个月的装修期，自租赁房屋交付之日起算；装修期、试运营期均在乙方全面履行租赁合同的基础上适用；交付时间暂定2018年6月1日，具体时间以甲方通知为准；计租期间为2018年6月1日至2023年5月31日；租赁保证金为71723元，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、商业管理费或其它费用、乙方应承担的违约/赔偿金、甲方代乙方承担的赔偿等；固定租金，2018年6月1日至2019年5月31日的年租金为322753.5元，2019年6月1日至2020年5月31日的年租金为430338元，2020年6月1日至2021年5月31日的年租金为450589.2元，除首月租金于起租日支付外，乙方须于每月第10日前先行支付当月租金，如该日为法定节假日，则支付日期顺延至节后第一个工作日；乙方应自开业日起承担租赁房屋的商业管理费，收费标准为每月每平方米5元，每月2109.5元，首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于当月第10日前支付，如该日为法定节假日，则支付日期顺延至节后第一个工作日；乙方应自行承担租赁房屋的能耗费用及其它费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、网络费用等；乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、商业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金；等等。2018年4月26日，原告出具收据，确认收到被告租赁押金71723元。2019年5月31日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知书》，认为被告拖欠房租无法继续履行合同，按合同约定原告有权收回房屋并解除合同，通知被告交还房屋、支付所欠租金等费用。邮件被退回。另查，涉讼商铺已办理房屋初始登记。2020年5月26日，原告提起本案诉讼，本案应诉材料于2020年9月12日送达予被告。涉讼商铺于2020年11月18日的状态为：招牌为“维多利亚造型护肤、一站式变美服务会所”，铺内可移动物品已搬离，固定装饰装修未拆除，商铺门被上锁。诉讼中，本院责令原告提交涉讼商铺自涉讼合同签订之日起的水电费明细，原告提交了涉讼商铺账期为2018年7月至2018年12月的水电费。诉讼中，原告陈述：涉讼租赁物于2018年5月交付予被告，被告在2018年6月18日开业；被告没有支付过租金、物业管理费，水电费由被告向物业管理公司直接缴纳，本月缴纳上月水电费，尚欠1268.25元，原告尚未代缴；被告在2018年12月停业关门并上锁，原告也找不到被告；原告曾于2019年提起诉讼，因未按期缴纳诉讼费而按原告撤诉处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼租赁物已办理房屋初始登记，合法适租，原、被告于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对当事人均具有法律约束力。被告已对涉讼商铺进行了装修，原告已履行交付租赁物予被告使用的义务。原告主张被告于2018年12月停业、上锁，与涉讼商铺的水电费情况、照片相印证，被告也未到庭抗辩，本院予以采信。根据涉讼商铺的照片，商铺内可移动物品已搬离，原告作为出租方，在知悉被告停业、搬离的情况下，已清楚涉讼合同无法继续履行，本院据此确认涉讼合同于2018年12月31日实际解除。原告主张涉讼合同于2019年6月2日解除，本院不予采纳。被告搬离涉讼商铺后原告不存在收回租赁物的障碍，原告在知悉被告停业、搬离后应积极收回涉讼商铺以减少损失，原告没有及时收回涉讼商铺致使损失扩大，原告应自行承担扩大的损失。本院根据本案的实际情况，确定原告的合理收回期限至2019年1月31日。原告诉请被告交还涉讼商铺，本院不予支持。被告应支付2018年6月1日起至2019年1月31日止的租金215169元（322753.5元÷12个月×8个月）、商业管理费16876元（2109.5元×8个月）予原告。原告主张的租金、商业管理费超出核定部分，本院不予支持。庭审中，原告同意以被告支付的保证金71723元抵扣相关费用，故经抵扣，被告还应支付租金、商业管理费合计160322元（215169元+16876元-71723元）予原告。合同约定被告应于起租日支付首月租金、于商铺交付之日支付首月管理费，每月10日前支付当月租金、商业管理费，逾期应按未付款项的1%支付违约金。被告尚未支付上述租金、商业管理费，应承担相应的违约责任。原告主张首月租金和商业管理费均自2018年6月1日起计算违约金，本院予以支持。但合同约定及原告主张的违约金标准均过高，本院酌情调整为按日万分之二计算。经核算，被告应支付以逾期租金、商业管理费为本金自逾期之日起至截止之日止按日万分之二的标准计算的违约金予原告（详见附表）。原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付水电费1268.25元，但原告尚未代缴，本院不予支持。原告主张水电费违约金，没有依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区金地睿金房地产开发有限公司与被告林长于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；二、被告林长应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、商业管理费合计160322元予原告佛山市南海区金地睿金房地产开发有限公司；三、被告林长应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（详见附表）予原告佛山市南海区金地睿金房地产开发有限公司；四、驳回原告佛山市南海区金地睿金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费24205.92元（原告已预交），由被告林长负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  余晓娜人民陪审员  黎敏捷二〇二一年一月十一日书 记 员  余宝儿附表：时间逾期租金、商业管理费违约金标准逾期之日截止之日2018年6月29005.63元日万分之二2018年6月1日2020年10月19日2018年7月29005.63元日万分之二2018年7月11日2020年10月19日2018年8月13711.74元日万分之二2018年8月11日2020年10月19日15293.89元日万分之二2018年8月11日实际清偿之日止2018年9月29005.63元日万分之二2018年9月11日实际清偿之日止2018年10月29005.63元日万分之二2018年10月11日实际清偿之日止2018年11月29005.63元日万分之二2018年11月11日实际清偿之日止2018年12月29005.63元日万分之二2018年12月11日实际清偿之日止2019年1月29005.63元日万分之二2019年1月11日实际清偿之日止