江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初3124号原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司。负责人：崔卫华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。被告：南通天狗影视文化传播有限公司。法定代表人：吴继亮,该公司经理。委托诉讼代理人：陈乔峰。被告：陈乔峰。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称沿海姜堰公司）与被告南通天狗影视文化传播有限公司（以下简称南通天狗公司）、陈乔峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沿海姜堰公司委托诉讼代理人范舒钰，被告南通天狗公司委托诉讼代理人陈乔峰，被告陈乔峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沿海姜堰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告南通天狗公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月18日解除；2.被告南通天狗公司向原告返还房屋，无条件离场；3.被告南通天狗公司向原告支付自2019年11月1日起至2020年7月18日止的房租、物业费879054.45元；4.被告南通天狗公司向原告支付违约金（以818507.33元为本金，自2020年8月3日起至实际给付之日止按每日万分之6.5计算）；5.被告南通天狗公司支付自2020年7月19日起按每日3363.73元计算至实际返还之日止（不超过一个月）的善后处理费用；如超出一个月返还，还应支付从2020年8月19日起按每日6179.51元计算至实际返还之日止的房屋占有使用费；6.被告陈乔峰对被告南通天狗公司的上述义务承担连带给付责任；7.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告南通天狗公司于2016年9月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告南通天狗公司承租姜堰区蓝岳首府11号楼商业第四层的房屋用于影院及配套经营，房屋交付日为2016年9月30日，原告给予被告南通天狗公司六个月的装修期及12月的经营租金优惠期，以上期限免租金。合同还约定租金的支付方式（每月25日前支付次月的月租金）及计算方法，其中第1-3年外租区年租金为225552元，影院区年保底租金902209元，物业管理费标准为每年100000元；在被告南通天狗公司开业后，缴纳的保证金200000元转为租金。合同签订后，原告按约向被告南通天狗公司交付了房屋，但被告南通天狗公司未按约定交纳相关费用。经原告多次催要，双方两次签订备忘录（备忘录二约定逾期付款，以所欠金额为本金，按日万分之6.5承担违约金），被告南通天狗公司出具承诺书、被告陈乔峰提供担保，但两被告均未按约履行。2019年10月，原告起诉两被告等主张了截至2019年10月31日的房屋租金、物业费等。现该案在执行中，两被告未履行生效判决确定的义务。后原告又多次催要2019年11月1日后的租金、物业费等未果。请求判令如前诉请。两被告共同辩称，对原告主张的事实无异议；对原告的第一、二项诉讼请求，希望给予一定的履行时间，暂时不要解除合同；对第三、四项诉讼请求按照合同计算的租金及物业费数额无异议，但因为新冠疫情一直未能营业，应当减免疫情期间的部分租金；对第五项诉讼请求费用太高，不予认可；对第六、七项诉讼请求无异议。本院经审理认定案件事实如下：1.2016年9月23日，原告（甲方）与被告南通天狗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于蓝岳首府第11幢第四层建筑面积约4413.94平方米场地，用于影院及影院配套经营，其中影院区建筑面积约3339.96平方米，外租区建筑面积约1073.98平方米；交付日为2016年9月30日，租赁期限为14年；乙方享有6个月的免费装修期，免费装修期内不收取租金、物业管理费等费用；甲方给予乙方12个月的经营租金优惠期，经营租金优惠期自免费装修期满次日计算，经营租金优惠期内乙方共需向甲方支付租金零元；本合同项下经营租金优惠期满之次日为起租日；租金计算方法其中，第1-3年，外租区年租金225552元，影院区年保底租金902209元，固定年物业费100000元，合计1227761元，票房抽成比例11%；第4-6年，外租区年租金257774元，影院区年保底租金1031096元，固定年物业费100000元，合计1388870元，票房抽成比例12%；……乙方依据保底租金计算和支付每月保底租金，当年票房分账额度超过保底租金总额的超额部分乙方在下一个合同年的第一个月内另行一次性支付给甲方，首月租金应在本合同规定的起租日之前一个月的25日前，由乙方向甲方支付，以后各月的租金，乙方应于每月25日前向甲方支付次月的租金。本款中应付的月租金为当年度年租金的1/12，不足一月的按天数收取，日租金计算方式为该月所在租赁年度租金的1/365；如乙方无正当理由逾期不支付保证金、租金、物业管理费连续超过3个月或以上，且之后经甲方书面催告后10日内仍不付清的，甲方有权选择提前终止本合同；因乙方过错导致本合同提前终止的，乙方仍需承担在该善后处理期内的有关费用；等。2.合同签订后，原告将案涉场地交付被告南通天狗公司，被告南通天狗公司装潢后开设了幸福蓝海影院并配套经营，但被告南通天狗公司一直未按约支付租金及物业费。后原告与被告南通天狗公司签订《备忘录二》，共同协商确认南通天狗公司于2019年2月28日前缴纳租金10000元，2019年3月15日前缴纳物业费183333元，后续租金和物业费缴纳：南通天狗公司于2019年3月31日前缴纳2019年2月份、3月份、4月份的租金及物业费，以后每月25日前缴纳次月的租金和物业费（租金和物业费按照年度的总额平均到每月计算），票房分账按原《房屋租赁合同》约定履行；如南通天狗公司违反本协议约定逾期付款的，则以所欠金额为本金，按日万分之6.5承担逾期违约金，逾期超过30日仍未付清的，南通天狗公司除需承担违约金外，沿海姜堰公司有权解除《房屋租赁合同》并收回出租房屋，南通天狗公司无条件离场；等。3.2019年6月1日，被告南通天狗公司向原告出具《承诺书》一份，载明截至2019年5月31日，被告南通天狗公司已欠缴租金375920元和物业费212647.65元，2019年6月1日至2019年7月31日尚有租金187960元和物业费16667.06元须缴纳，合计793194.71元，本公司承诺在2019年7月31日前缴纳30万元，2019年8月缴纳25万元，2019年9月缴纳243194.71元；2019年8月1日后的租金及物业费按照原合同约定缴纳；若不能按上述履约，本公司承担违约金50万元，且贵司有权立即向本公司追缴全部欠款，贵司有权解除《房屋租赁合同》并收回出租房屋，本公司承诺无条件离场，逾期返还房屋的，按原日租金标准的双倍支付房屋占用使用费；陈乔峰为本公司的履约提供担保。被告陈乔峰在承诺书担保人处签名。4.2019年10月8日，原告向本院提起诉讼，要求被告南通天狗公司等支付原告截止2019年10月31日的房屋租金及物业费830133.71元，支付违约金500000元，被告陈乔峰对被告南通天狗公司的给付义务承担连带清偿责任。本院于2020年1月3日作出（2019）苏1204民初6339号民事判决书，判决被告南通天狗公司支付原告沿海姜堰公司截止2019年10月31日的房屋租金及物业费合计830133.71元，并支付违约金250000元，被告陈乔峰对被告南通天狗公司的上述给付义务承担连带清偿责任，等。该判决已经生效，两被告尚未履行上述判决。5.2020年7月5日，原告向两被告邮寄送达《租金、物业费催缴函》，载明2019年我司起诉南通天狗公司、陈乔峰等主张了截至2019年10月31日的房屋租金、物业费……该案现在执行中，两被告尚未给付。后我司多次催要2019年11月1日以后的租金、物业费，但两被告至今仍未支付（2019年11月1日至2020年6月30日的租金及物业费为818507.33元）。现我司依据《房屋租赁合同》、备忘录、承诺书发函通知你们，请于收到本函后10日内付清上述欠付的租金、物业费，逾期除需支付欠付的租金、物业费外，《房屋租赁合同》解除（我司不再另行通知），你们向我司返还房屋、支付善后处理费并承担违约责任。6.经本院审核，截至目前，被告南通天狗公司的租期属于合同约定的第1-3年范围，年租金为1127761元，月租金应为93980.08元/月，日租金应为3089.76元/日。上述事实有房屋租赁合同、承诺书、备忘录、本院（2019）苏1204民初6339号民事判决书、租金物业费催缴函、邮件查询单及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系房屋租赁合同纠纷，相关房屋租赁事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原告与被告南通天狗公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告南通天狗公司承租原告房屋，应按约定向原告支付房屋租金及物业费，但其一直未按约向原告履行支付房屋租金及物业费的义务，被告南通天狗公司已构成违约。原告于2020年7月5日向两被告送达的《租金、物业费催缴函》中明确载明“请于收到本函后10日内付清欠付的租金、物业费，逾期除需支付欠付的租金、物业费外，《房屋租赁合同》解除”，故原告主张《房屋租赁合同》于2020年7月18日解除，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金及物业费的具体数额，本院认为，被告南通天狗公司按约本应向原告缴纳自2019年11月1日起至2020年7月18日止的房屋租金为807456.28元（1127761元/年÷12月/年×8个月+1127761元/年÷365天/年×18天），物业费为71598.18元（100000元/年÷12月/年×8个月+100000元/年÷365天/年×18天），结合原、被告在庭审中认可的数额应确定为879054.45元。但2020年上半年全球新冠疫情爆发，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案经调解，双方未能就租金达成一致调解意见，故本院参照上述指导意见酌情减免被告南通天狗公司房屋租金三个月，即281940.25元（1127761元/年÷12月/年×3个月），故被告南通天狗公司应向原告缴纳自2019年11月1日起至2020年7月18日止的房屋租金为及物业费合计为597114.20元。关于违约金，原告认为被告南通天狗公司应按照日万分之6.5承担自2020年8月3日起至实际给付之日止的违约金，本院认为，原告主张的违约金比例过高，应当予以调整，本院综合本案实际情况、当事人过错程度及预期利益等因素，综合考量酌定将违约金调整为以597114.20元为基数，自2020年8月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。合同解除后，被告南通天狗公司应将承租房屋腾空后交还给原告，但被告南通天狗公司仍继续占有使用承租房屋，原告主张要求被告南通天狗公司按3363.73元/日（1227761元/年÷365日/年）支付自2020年7月19日起至2020年8月18日止30天的善后处理费100911.9元，不违反双方约定，本院予以支持。除上述善后处理费，被告南通天狗公司还应向原告支付自2020年8月19日起至实际腾空交房之日止的房屋占有使用费，原告主张按6179.51元/日计算标准过高，本院酌定为按每日3089.76元计算。被告陈乔峰按保证合同对被告南通天狗公司的上述给付义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司与被告南通天狗影视文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月18日解除；二、被告南通天狗影视文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于姜堰区蓝岳首府第11幢第四层建筑面积约4413.94平方米场地腾空后，交还给原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司；三、被告南通天狗影视文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司自2019年11月1日起至2020年7月18日止的房屋租金及物业费合计597114.20元，并支付违约金（以597114.20元为基数，自2020年8月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告南通天狗影视文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司善后处理费100911.90元；五、被告南通天狗影视文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司自2020年8月19日起至实际腾空交房之日止按每日3089.76元计算的房屋占有使用费；六、被告陈乔峰对被告南通天狗影视文化传播有限公司的第三、四、五项给付义务承担连带责任；七、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费13476元，由被告南通天狗影视文化传播有限公司、陈乔峰负担（原告同意其预交的案件受理费13476元，由两被告向其直接支付，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13476元。审 判 长  江学道人民陪审员  万祥军人民陪审员  袁春玲二〇二一年一月二十五日法官 助理  王 璐书 记 员  吉晨成丁纯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。