上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17466号原告：谢丽梅，女，1985年8月10日生，汉族，住福建省建瓯市。原告：陆锋，男，1981年8月12日生，汉族，住上海市松江区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：杨会琴，上海保诚律师事务所律师。被告：陈佳盛，男，1984年5月21日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：孙剑，上海磊天律师事务所律师。原告谢丽梅、陆锋与被告陈佳盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人杨会琴、被告陈佳盛及其委托诉讼代理人孙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丽梅、陆锋向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告户口迟延迁出的违约金30万元(人民币，下同)。事实和理由：两原告于2018年4月14日向被告购买其位于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)，双方在中介的服务下于2018年4月14日签订《房屋买卖合同》，合同中第十条第三项：若该房地产上有户口，则甲方应于被合同签订后90天内，将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照总房价的万分之五支付违约金，直至原有户口迁出之日止。后双方于2018年4月19日签订正式的《上海市房地产买卖合同》，再次在补充条款(一)中明确被告应于2018年8月1日前将原有户口迁出，否则每逾期一日按总房价的日万分之五支付违约金。后被告一直未按约将原有户口迁出，在原告一再催促下，被告于2020年10月19日才迁出。遂涉诉。被告陈佳盛辩称，原告诉请金额过高，要求调整，被告认可的金额为2万元以内。理由如下：签约后被告及其妻女已于2018年5月20日将户口迁出至浦东新区被告父母处，涉案房屋上另有被告岳父、岳母之户口，由于不是直系亲属，故无法随同迁至浦东。被告的岳父母在小昆山镇的玉昆小区购有房屋，当时也去小昆山居委会及户籍警处进行了登记，但由于派出所未进行电脑存档，因此后续去派出所办理户口迁入时，被告知必须重新进行电脑登记半年后才可以迁进户口。此后由于老人生病多次住院，一家人都在照顾老人，忘记疏忽了此事，造成户口未及时迁出。期间，并不存在原告所谓的一再催促之情形，原告实际是在全国第七次人口普查摸底时才知道被告岳父母之户口尚未迁出，遂于2020年10月17日致电被告要求迁出，被告立即与岳父母联系并及时于当月19日将户口迁出。此外，双方在合同中约定，原告在取得房屋产权并将银行贷款支付至指定账户后三日内，双方对房产进行验看、清点，在无误后支付尾款2万元，原告于2018年7月6日已支付了该2万元，据此可知双方当时都认为涉案房屋原有户口已迁出。综上，被告认为户口迁出虽有逾期，但其已积极履行义务，不存在恶意违约，也未给原告造成任何损失及不利影响，原告主张的违约金过高，应予调整。本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，原告陆锋(乙方、买受方)与被告(甲方、出卖方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售乙方，合同价款217万元。若该房屋上有户口，则甲方应于该合同签订后90天内，将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。该合同还对其他相关事宜作出了约定。审理中，双方均确认，签订该合同时，被告已向原告告知，涉案房屋上有五人(被告、被告之妻吴雯雯、被告之女陈允儿、被告岳父母吴士章、张美芳)之户口。2018年4月19日，两原告(乙方、买受人)与被告(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计217万元。补充条款(一)第3条约定，甲方承诺于2018年8月1日之前，将该房地产原有户口(若有)迁出。否则，每逾期一日，甲方应当按照该房地产本次交易总价万分之五向乙方支付逾期违约金，直至原有户口(若有)迁出时止等。2018年5月20日，被告陈佳盛及其妻吴雯雯、其女陈允儿将户口迁出涉案房屋。2018年6月15日，两原告取得涉案房屋房地产权证。2020年10月19日，吴士章、张美芳户口从涉案房屋中迁出。以上事实，有《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、派出所盖章确认的户籍信息摘抄、上海市不动产权证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。审理中，两原告称，2018年4月14日签约当天，被告已如实告知涉案房屋上有前述五人之户口，并承诺一定会迁走。原告随即还至派出所查询，确认被告所述户口情况属实。2018年6月，交易双方共至房地产交易中心办理过户手续时，被告言称原有户口已全部迁出，原告表示信任，就未再调查核实。直到2020年年初，经朋友提醒后才查询得知涉案房屋上尚有被告岳父母之户口未迁出，遂致电被告要求处理，具体致电时间记不清了，有证据证明的通知时间为2020年10月17日。被告则称，其是在2020年10月17日才接到原告要求迁出户口之电话，此前原告从未就此联系过被告。审理中，被告提交其与原告谢丽梅之间的通话记录及微信聊天记录若干，证明原告实际系在2020年10月人口普查摸底时才知道被告岳父母的户口未迁出，此前从未联系过被告，根本不存在一再催促之情形。原告对该证据的真实性认可，但关联性不认可。审理中，两原告提交手机页面截屏一页，内容为原告谢丽梅与被告岳母张美芳之间2020年10月19日的聊天记录，以此证明张美芳因涉案违约金亲自至原告家里协商，双方口头合意金额为12万元。被告对该聊天记录的真实性无异议，但不认可证明内容。审理中，关于原有户口未及时迁出之实际损失，原告表示，实际损失金额其难以证明，但潜在损失及心理负担是客观存在的，契约应当严守。另就诉请金额，原告称，被告迟延已达两年有余，若严格按约计算，得出的违约金数额较大，原告只主张30万元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据合同约定，被告应于2018年8月1日之前迁出涉案房屋内的原有户口，但被告未按约履行，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点即在于违约金的金额。因违约金兼具补偿性和惩罚性，其功能是免除守约方对于损失的举证责任，对违约金的调整应当以违约造成的实际损失作为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，故本院统合案情酌定该金额为6万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及之规定，判决如下：被告陈佳盛于本判决生效之日起十日内向原告谢丽梅、陆锋支付迟延迁出户口的违约金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告谢丽梅、陆锋负担2,250元(已付)，由被告陈佳盛负担650元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二一年一月二十一日书记员  杨莺歌附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……