河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初7841号原告：步文亮，男，1964年8月14日生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘佩锋，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽，河南金色世纪律师事务所律师。被告：郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅），统一社会信用代码91410122599145010D。法定代表人：于吉福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健，男，1988年6月9日生，汉族，住郑州市惠济区。系该公司工作人员。被告：雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司，住所河南省中牟县刘集镇财政所院内**，统一社会信用代码91410100079443305D。负责人：曹久辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晨辉，男，1991年11月16日生，汉族，住郑州市金水区。系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张领叶，女，1987年6月15日生，汉族，住河南省中牟县。系该公司工作人员。原告步文亮诉被告郑州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅生活服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告步文亮委托诉讼代理人刘佩锋，被告雅居乐房地产公司委托诉讼代理人李健，被告雅生活服务公司委托诉讼代理人张晨辉、张领叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步文亮向本院提出诉讼请求：1.解除步文亮与雅居乐房地产公司于2014年9月23日签订的合同编号为ZM140××××****《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.要求雅居乐房地产公司返还步文亮购房款1206617元并支付利息（自2014年1月13日起至实际给付之日止），返还购房款2000000元并支付利息（自2014年6月16日起至实际给付之日止），返还购房款790000元并支付利息（自2014年9月26日起至实际给付之日止），返还购房款11859元并支付利息（自2019年5月29日起至实际给付之日止），以上利息利率均为中国人民银行同期同类贷款利率；3.要求雅居乐房地产公司赔偿步文亮契税59949.25元并支付利息（自2017年2月28日起至实际给付之日止），赔偿契税177.89元（自2019年5月29日起至实际给付之日止），以上利息利率均为中国人民银行同期同类贷款利率；4.要求雅居乐房地产公司赔偿步文亮专项维修资金7453.25元、预告登记费60元、房地产权登记费60元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年1月4日起至实际给付之日止的利息；5.要求雅居乐房地产公司赔偿步文亮涉案房屋增值利益损失2517424元；6.解除步文亮与雅生活服务公司于2014年1月4日签订的《前期物业管理服务协议》；7.要求雅生活服务公司返还步文亮物业费32102.64元；8.要求二被告赔偿步文亮因房屋泡水造成酒的损失608128元；9.要求二被告赔偿步文亮因腾退房屋引起的家电拆迁、安装、封包费用1140元，家具搬迁封包费用2800元，所有酒的搬迁费4500元；10.要求二被告赔偿步文亮保全证据公证费5020元；11.要求二被告赔偿步文亮评估费56670元；12.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年9月23日，步文亮与雅居乐房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于中牟县××路东侧、××南侧雅××花园（东园）19幢1-4层106号复式住宅，交房后由雅生活服务公司提供物业服务。自装修入住后步文亮即发现房屋逢雨必淹，积水情况逐年加剧，一层积水深达80厘米。2016年，后花园排水井返水到室内。2017年1月23日，房屋再次返水，受损严重。2018年多次返水，连国庆节后的小雨也返水严重。每逢下雨，雅居乐房地产公司、雅生活服务公司便用水泵排水，步文亮带领家人从一层往外舀水，一层长期潮湿，地基长年泡水，相邻房屋墙体已经出现裂缝，房屋已不适宜居住。每次泡水后，雅居乐房地产公司、雅生活服务公司都承诺修缮，并告知业主说已经修好，但实际上始终未曾修好，并且越来越严重。2017年，步文亮将二被告诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，雅居乐房地产公司向法院提交一份《关于康庄路雨、污水排放不畅的报告》，步文亮才得知房屋泡水的真正原因是“康庄路雨水管网未贯通、污水管网排水不通畅”，导致园区内雨污水排放存在较大问题。步文亮认为，雅居乐房地产公司应当依法依约交付符合法律规定和合同约定的房屋，保证房屋安全，基础设施完善，使用功能齐全，公共配套正常运行。但实际上小区的排水系统不完善、市政配套并未完成，雅居乐房地产公司提交的《关于康庄路雨、污水排放不畅的报告》也自认雅居乐小区与市政配套不完善，从而导致雨水倒灌。雅居乐房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，交付的房屋不符合合同约定和基本的排水正常的要求，存在质量问题。历时四年多，经过多次维修，至今未能修复正常，已经严重影响正常居住使用，故步文亮请求解除合同并赔偿损失。雅生活服务公司提供物业服务，负责小区排水系统的日常维护、管理，应当保障排水系统正常使用，但其并没有尽到相应义务，存在违约行为，致使步文亮遭受损失，故雅生活服务公司应当返还物业费并赔偿相应损失。综上，步文亮诉至本院，请求判如所请。被告雅居乐房地产公司辩称，一、雅居乐房地产公司与步文亮签订《商品房买卖合同》，约定步文亮购买雅居乐房地产公司开发的涉案房屋。2014年6月25日涉案房屋已经通过郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站验收，并已取得郑州市郑东新区管委会建设环保局出具的《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年10月步文亮对房屋进行了验收，办理了收房手续，交接过程中，步文亮对房屋质量未提出异议。后雅居乐房地产公司也按照合同约定为步文亮办理了不动产权证书。此外，在涉案小区进行集中交付前，物业公司已对物业共用部位、共用设施进行了承接验收，经验收合格后，物业公司开始对涉案小区进行物业管理，并收取物业服务费。二、步文亮要求赔偿涉案房屋泡水造成的各项损失无事实根据及法律依据。步文亮并未对产生泡水的原因进行举证，并不能证明相应泡水事故系由雅居乐房地产公司引起，故相应的赔偿责任不应由雅居乐房地产公司承担。三、步文亮要求解除涉案《商品房买卖合同》无事实根据及法律依据。涉案房屋为联排别墅，步文亮所述泡水发生于后花园及车库等负**区域，并未影响一层及以上房屋正常居住使用。同时在今年初，雅生活服务公司已经对园区管道进行了疏通，雅居乐房地产公司也已经为园区加装了排水泵。据向雅生活服务公司了解，步文亮家中今年未发生泡水事故，说明该问题已经基本得到解决，据此也能证明后花园发生泡水事故并非房屋质量问题导致，亦有管道等问题影响。即便如步文亮诉称涉案房屋因泡水严重影响了正常居住使用从而要求解除合同，根据合同约定及法律规定，其行使解除权的期限也早已届满。四、步文亮要求按照购房款、契税、专项维修基金、预告登记费、不动产权登记费的支付时间为起始点进行计息赔偿，无事实根据及法律依据。涉案房屋在进行价值评估时评估的已经是涉案房屋的市场价值，即涉案房屋在评估时点进行交易时的金额，该价值已经包含了步文亮已支付房款所对应的增值部分，步文亮要求对购房款计息系双重计算收益。契税、专项维修基金、预告登记费、不动产权登记费并非由雅居乐房地产公司收取、使用，雅居乐房地产公司也并不因此享有收益，因此即便可能因退房产生相应款项的返还，也应当由步文亮向相关部门进行主张，与雅居乐房地产公司无关。综上，雅居乐房地产公司已按合同约定交付了涉案房屋，步文亮并无证据证明本次事故为房屋质量问题导致，雅居乐房地产公司对本次事故涉及的管道也无维护管理的义务，步文亮诉称的解除权行使期限已经届满，其诉请均无事实根据及法律依据，应予以驳回。被告雅生活服务公司辩称，一、雅生活服务公司与步文亮之间为物业服务合同关系，本案步文亮的诉请与雅生活服务公司无关。二、步文亮在购买涉案房屋时，与雅生活服务公司签订了《前期物业管理服务协议》与《业主临时管理规约》，约定由雅生活服务公司为步文亮所购买的房屋在交付后提供物业管理服务。签约后，雅生活服务公司严格按照物业管理服务的内容和相关要求提供了包括但不限于定期对设备设施进行维修、保养，定期对环境卫生、绿化进行维护，对园区内公共秩序进行维持等物业服务内容。雅生活服务公司已做到合同约定的服务内容，无相关违约行为，步文亮不能单方要求解除合同。三、根据物业管理条例规定和前期物业管理服务协议的约定，缴纳物业管理费是业主的义务，且物业服务费主要用途为公共服务开支。雅生活服务公司已经按照合同约定提供了公共服务，开支成本均已发生，步文亮作为小区公共部位所有人之一，理应承担相应的公共服务开支，步文亮诉请要求返还物业费无事实根据及法律依据。四、步文亮所诉的财产损失，其并无相关证据证明室内返水系由雅生活服务公司引起，故相应责任不应由雅生活服务公司承担。经审理查明：2014年9月23日，步文亮作为买受人，雅居乐房地产公司作为出卖人，双方签订了编号为ZM140××××****的《商品房买卖合同》，约定雅居乐房地产公司将位于中牟县××路东侧、××南侧雅××花园（东园）19幢1-4层106号房出售给步文亮，该商品房户型为复式住宅，用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.3米，建筑层地上4层。该商品房建筑面积共212.32平方米，其中，套内建筑面积200.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.44平方米。双方约定计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为18823.55元／平方米，总金额3996617元。合同第八条对交付期限约定：出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交房时达到使用条件；2.天然气在房屋交付后，由燃气公司安装验收后移交使用……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人承诺负责继续达到使用条件……。《商品房买卖合同》补充协议第九条第7款约定：根据市政规划要求，买受人房屋前后或者地面花园所在地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，买受人对此不持异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检查工作。如买受人在房屋、花园等使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。步文亮已按照合同约定一次性支付总房款。雅居乐房地产公司于2014年6月25日取得《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年7月30日，步文亮取得涉案房屋不动产权证书，登记权利人为步文亮，登记证号为豫（2019）中牟县不动产权第0119179号。雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司（现更名为雅生活服务公司）作为甲方，步文亮作为乙方，双方于2014年1月4日签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条第一款约定甲方对本园区内的共用部位、共用设施设备进行维护、修缮，提供绿化、环境卫生、公共秩序、交通与车辆停放秩序维护等物业管理服务；协议第二条第一款约定共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。协议第三条对物业管理服务质量要求作出约定：二、设备运行：设备运行状态良好，使用正常，维修及时，做好消防日常宣传，消防系统设备定期检查，使用正常。三、公共场所（地）的维护和管理要求：小区路面整洁、维修及时，标识系统完整规范，配套设施维修及时。2019年7月29日，涉案房屋发生泡水造成室内暂存的白酒箱体被泡，当天步文亮向河南省郑州市黄河公证处申请证据保全公证，称其所拥有的涉案房产负一楼每遇到大雨必淹，严重影响其生活和该房产的安全，故其申请对负一楼现状进行摄像和拍照，并对摄像和拍照行为进行保全证据公证，该公证处出具了（2019）豫郑黄证内民字第32909号公证书，步文亮为此支出公证费5020元。案件审理过程中，步文亮向本院提出鉴定申请，请求对1.涉案房屋的现有价值；2.因房屋泡水造成的各项损失；3.涉案房屋的装修损失、退房后无法拆卸或拆卸后无价值的财产损失；4.因腾退涉案房屋需支出的搬家费、家具和空调拆装费进行评估、鉴定。本院受理后，依法委托河南英信房地产资产评估咨询有限公司对以上事项进行鉴定评估。评估公司作出豫英信资评报字[2020]第014-1号《中牟县人民法院委托评估步文亮所有的位于雅居乐国际花园（东园）的房屋因泡水造成的白酒经济损失及搬家费评估项目资产评估报告》一份，确定案涉房屋家电拆迁、安装、封包费用1140元，家具搬迁封包费用2800元，所有酒的搬迁费4500元，所有酒品受损损失608128元，共计616568元，为此步文亮支付鉴定评估费用8066元。另，评估公司作出豫郑英信评字[2020]060374A号《房地产司法鉴定估价报告》一份，确定中牟县××路东侧、××南侧雅××花园（东园）19幢1-4层106号房屋于价值时点的市场价值为人民币652.59万元，合建筑面积单价为30736元/平方米，为此步文亮支付鉴定评估费用48604元。两项评估费用合计56670元。另查明，2017年5月11日，雅居乐房地产公司向郑东新区管委会递交《关于康庄路雨、污水排放不畅的报告》，该报告中指出，现由于康庄路雨水管网未贯通、污水管网排水不通畅，导致园区内雨污水排放存在较大问题。再查明，2016年雨季，步文亮因雨棚漏水和后花园排水井返水等问题曾向雅生活服务公司提出过维修诉求，雅生活服务公司表示将安排施工单位尽快修复，并赔付一年物业费。2017年1月23日涉案房屋再次因排水不畅发生泡水，造成室内暂存的待售白酒箱体被泡，木地板、墙体受损。为此，步文亮诉至河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，要求雅居乐房地产公司及雅生活服务公司赔偿其因泡水造成的白酒损失、木地板损失、墙面损失、白酒搬挪费用等一系列损失及支出的费用，该院于2018年7月25日作出（2018）豫0191民初9473号民事判决书，判令：雅居乐房地产公司、雅生活服务公司于本判决生效后十日内赔偿步文亮财产损失496946元、保全证据公证费4020元、价格评估鉴定费40494元，以上共计541460元。案件受理费8810元，减半收取4405元，由雅居乐房地产公司、雅生活服务公司共同负担。判决后，雅居乐房地产公司、雅生活服务公司提起上诉，郑州市中级人民法院经审理认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。还查明，2017年9月25日，雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司。2020年12月17日，再次变更名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同成立后，步文亮与雅居乐房地产公司已经分别按照合同约定交付全部购房款及房屋，双方办理完毕房屋交接手续，步文亮早已入住该房屋并在2019年7月取得该房屋不动产权证书，雅生活服务公司已经为房屋所在园区提供物业管理服务，步文亮向雅生活服务公司缴纳物业费。现步文亮以雅居乐房地产公司交付的房产存在质量问题，严重影响正常居住使用，雅生活服务公司提供的物业管理服务不符合合同约定为由要求解除案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及《前期物业管理服务协议》，但双方当事人既未在合同中就该事项作出可以解除合同的约定，同时雅居乐房地产公司提供的竣工备案表也证明了其交付的房屋已经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，且已经政府相关部门竣工验收备案，质量合格，符合合同约定。步文亮提供的鉴定评估报告书、公证书等证据能够证明涉案房屋因泡水造成一系列损失，但不能证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题和主体结构质量问题，即不能证明雅居乐房地产公司在履行合同中存在根本性违约，故对步文亮要求解除合同的主张，本院均不予支持。步文亮要求雅居乐公司、雅生活服务公司返还购房款、物业费，赔偿契税、专项维修资金、预告登记费、不动产权登记费、房屋增值利益损失、因腾退房屋引起的家电拆迁、安装、封包费用、家具搬迁封包费用，均是建立在解除《商品房买卖合同》、《补充协议》及《前期物业管理服务协议》的基础上，故对以上费用，本院亦不予支持。同时，本院认为当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据商品房买卖合同约定，雅居乐房地产公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付步文亮使用。步文亮的房屋在2016年、2017年、2019年多次发生排水井返水到室内的现象，可见雅居乐房地产公司把房屋交付步文亮使用时，小区的排水系统是不完善的，并且雅居乐房地产公司在其2017年5月11日向郑东新区管委会提交的《关于康庄路雨、污水排放不畅的报告》中也指出园区内雨污水排放存在较大问题。故本院认为雅居乐房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，小区的雨污水排水设施不完善，致使步文亮房屋泡水，财产遭受损失，其应承担赔偿责任。雅生活服务公司作为步文亮所在小区的物业管理公司，根据物业合同约定，雅生活服务公司的管理义务包括对小区排水系统的日常维护、管理，保持排水系统的正常使用，雅生活服务公司没有尽到合同约定的义务，存在违约行为，致使步文亮财产遭受损失，亦应承担赔偿责任。故对于步文亮请求雅居乐房地产公司及雅生活服务公司共同赔偿步文亮房屋泡水造成所有酒品搬迁费用4500元、酒品损失608128元，共计612628元的诉请，本院予以支持。对于步文亮请求雅居乐房地产公司及雅生活服务公司支付其保全证据公证费5020元的诉请，该项费用是步文亮为了防止证据灭失而支付的必要费用，本院予以支持。对于步文亮请求雅居乐房地产公司及雅生活服务公司支付56670元鉴定评估费用的诉请，本院综合前述二被告的责任承担情况，认为因房屋泡水造成的财产损失等项目的评估费用8066元应由二被告负担，关于涉案房屋价值的评估费用48604元由步文亮自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州雅居乐房地产开发有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告步文亮酒品搬迁费用4500元、酒品损失608128元、保全证据公证费5020元，共计617648元；二、驳回原告步文亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63211元，减半收取31605.5元，由被告郑州雅居乐房地产开发有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司负担5028元，原告步文亮负担26577.5元。鉴定费56670元，由被告郑州雅居乐房地产开发有限公司、雅生活智慧城市服务股份有限公司郑州分公司负担8066元，原告步文亮负担48604元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王文胜二〇二一年一月八日书记员  杨晓宁