浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初232号 原告（反诉被告）：衢州市涌圣投资有限公司，统一社会信用代码91330802753982416L，住所地：衢州市柯城区花园街道徽州街6号A1-2幢201室。 法定代表人：段土香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜明，浙江中桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱红燕，女，1977年12月16日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：祝丽新，男，1979年4月2日出生，汉族，住衢州市柯城区。系朱红燕丈夫。 委托诉讼代理人：周志勇，浙江远图律师事务所律师。 原告（反诉被告）衢州市涌圣投资有限公司（以下简称涌圣公司）诉被告（反诉原告）朱红燕（以下简称朱红燕）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。因案件审理需要，后转为普通程序，组成合议庭，再次公开开庭进行审理。涌圣公司委托诉讼代理人姜明、朱红燕委托诉讼代理人祝丽新、周志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涌圣公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间2016年11月4日签订的《协议书》解除；2判令被告腾退衢州市柯城区花园街道徽州街6号C9幢06号商铺，支付违约金40984元，赔偿房屋占用期间的使用费（占用使用费按月租金每平方25元计算自2019年3月23日起至起诉时为5623元，其后占用使用费仍按月租金每平方25元计算至实际腾退之日止）。事实和理由：原告与被告于2016年11月4日签订《协议书》一份，约定被告获得衢州市柯城区花园街道徽州街6号C9幢06号商铺的经营使用权，应付款项合计人民币224920元，并约定违约责任。后原告按约向被告交付店铺，被告预交定金20000元，并约定余款2017年10月31日交清。此后，被告一直使用该店铺，但未按约定付清余款。原告多次向被告催付，并向被告送达《催促交款通知书》、《解除商铺协议书的通知》均未果。故其诉至法院，主张诉请如前。 朱红燕辩称，对于双方签订的协议书无异议，当天交付20000万元定金，并约定了支付余款时间；对于原告邮寄的解除商铺协议书的通知也没有异议，解除协议虽然收到，但其认为本案没有达到原告单方解除合同的条件，其没有违约，剩余款未支付是原告方违约，并非被告，请求驳回涌圣公司的诉请。 朱红燕向本院提出反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告的预期利益损失337380元（该预期利益以衢州市花园街道××街××号××幢××号店面的现单价10000元／㎡，按建筑面积56.23㎡计算，具体以评估的市场价为准）。事实和理由：2016年11月4日，双方签订《协议书》一份，反诉被告将位于衢州市花园街道××街××号××幢××号的店面经营使用权按单价4000元／㎡一次性转让给反诉原告，反诉原告当日交付定金20000元，双方约定余款204920元于2017年10月31日前付清。后因反诉被告被法院强制执行，责令腾空房屋，包括反诉原告使用的该房屋在内，导致反诉原告使用的店面处于不安的状态。反诉原告在反诉被告解决上述纠纷或提供担保之前有权中止向其支付剩余转让款项，同时，因反诉被告被法院强制执行，导致反诉原告使用的案涉店面不能按现市场价进行再次转让从而导致反诉原告的预期利益无法实现，反诉被告应向其支付预期利益的赔偿款。故其主张反诉请求如前。 涌圣公司对朱红燕的反诉辩称，其认为反诉原告诉讼请求不成立，双方协议已经明确约定转让的相关事宜，反诉原告称一次性转让，协议中不能确认，应依法确认。反诉原告提出的不安状态与本诉无关。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：涌圣公司提供的证据，朱红燕对协议书真实性无异议，但认为房屋的所有权不能转让，经营权可以转让，照片形成时间无法体现，快递单没有显示签收人，对方没有单方解除合同的权利，对商铺租赁合同有异议，不具有关联性，与案涉房屋也没有可比性，送达解除合同的函件不代表涌圣公司可以行使单方解除权。涌圣公司认为朱红燕出示的公告与本案无关，房地产估价报告仅能证明案涉房屋租赁市场的收益价值。本院对涌圣公司提交的该协议书以及送达朱红燕解除合同的函件、朱红燕出示的该证据的真实性予以确认。原告提供的该其他证据本院结合相关证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月4日，涌圣公司与朱红燕签订《协议书》一份，协议约定：涌圣公司将坐落于衢州市柯城区花园街道××街××号××幢××房号××房（建筑面积56.23平方米，单价每平方米4000元，合计224920元）经营使用权交归朱红燕处置；2016年11月4日交定金20000元，余款于2017年10月31日前交清；朱红燕未按约支付款项，涌圣公司有权单方解除协议，朱红燕接到书面通知三天后解除，同时有权追究朱红燕的违约责任，违约金按未交付剩余款20%计付；朱红燕如擅自转让商务房主体结构、拖欠转让款超出二个月以上，涌圣公司有权单方解除协议。协议书还对其他相关事项作出规定。协议书订立当日，朱红燕交付涌圣公司定金20000元，涌圣公司将该商务房交归朱红燕使用。2017年8月，因涌圣公司涉及金融借款合同纠纷案件，浙江省义乌市人民法院公告已裁定查封涌圣公司所有的××街××号相关房地产（包括朱红燕经营使用的本案案涉商务房），并责令涌圣公司次月腾空上述房产，上述房产内如有租赁，请相关权利人携带租赁合同、付款依据来法院主张权利，逾期不主张的，法院视为无异议。之后，朱红燕未按约支付涌圣公司剩余款项。涌圣公司催款未果，于2019年3月20日向朱红燕送达《解除商铺协议书的通知》，其中通知如下：双方2016年11月4日签订的《协议书》自通知到达之日解除；限朱红燕五日之内腾退租赁物地；朱红燕支付的定金不予退还，涌圣公司有权要求朱红燕支付商铺占用期间的占用费及由此产生的经济损失。但朱红燕未按通知要求腾退商务房。现涌圣公司诉至本院，提出如前本诉诉讼请求，朱红燕遂提起反诉，主张如前反诉请求。 另查明，案涉的××街××号Ｃ9幢06房号商务房土地使用权终止日期为2044年3月3日，该商务房在2020年1月14日的房地产租赁市场收益价值为381400元（折合单价6783元／平方米），交付朱红燕后一直由朱红燕经营使用至今。 本院认为，依法成立的合同，对当事人是有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。2016年11月4日，原、被告签订《协议书》后，涌圣公司将案涉商务房交由朱红燕经营使用，依约朱红燕应在2017年10月31日前交清剩余款，但朱红燕未按约履行付款义务，显属违约；涌圣公司索款无果后向朱红燕送达《解除商铺协议书的通知》，符合双方的协议约定，依约双方之间的《协议书》于朱红燕接到书面通知三日后解除。双方《协议书》解除后，朱红燕应及时腾退占用的案涉商务房，承担违约责任。朱红燕未及时腾退案涉商务房，应承担相应的占有使用费，占有使用费的标准本院按照双方无异议的案涉商务房司法鉴定评估报告所确定的房地房租赁市场收益价值，按月每平方米单价18元计算，对原告所提合理部分之诉讼请求予以支持。双方签订《协议书》后，涌圣公司按约交付朱红燕案涉商务房归其经营使用，朱红燕主张享有不安抗辩权、有权中止支付剩余款项，以及辩称其没有违约，而是对方违约，涌圣公司未达到单方解除合同的条件，与本院查明的事实和法律不符，依据不充分，故对朱红燕之辩称不予采信、反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、本诉原告衢州市涌圣投资有限公司与本诉被告朱红燕于2016年11月4日签订的《协议书》于2019年3月24日解除。 二、本诉被告朱红燕于判决生效之日起十日内腾退其占用的坐落于衢州市柯城区花园街道××街××号××幢××房号××房，并支付本诉原告衢州市涌圣投资有限公司违约金40984元、赔偿本诉原告衢州市涌圣投资有限公司商务房占有使用费（计算标准：自2019年3月24日起至朱红燕腾退占用的该商务房之日止按月每平方米单价18元计算，商务房月占有使用费为56.23×18＝1012.14元）。 三、驳回本诉原告衢州市涌圣投资有限公司其他本诉诉讼请求。 四、驳回反诉原告朱红燕反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1598元，反诉案件受理费3510.50元，鉴定费2000元，合计7108.50元，由衢州市涌圣投资有限公司负担192元，朱红燕负担6916.50元，限于本判决生效之日起七日交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  孟繁义 人民陪审员  盛慧英 人民陪审员  滕冬梅 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  王 婷 ·6· ·6·