辽宁省沈阳市沈河区人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0103行初210号原告纪永成，男，1962年11月15日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被告沈阳市自然资源局，住所地沈阳市和平区南四经街149号。负责人赵辉，该局局长。委托诉讼代理人李声远，辽宁弘立律师事务律师。委托诉讼代理人皮栩萌，该局工作人员。第三人刘曦，男，1963年8月5日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。第三人辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。诉讼代表人辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人负责人于振森，辽宁申扬律师事务所律师主任。委托诉讼代理人贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人关涵，辽宁申扬律师事务所律师。原告纪永成不服被告沈阳市自然资源局房屋转移登记行为，于2020年9月4日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因辽宁三利房地产实业有限公司、刘曦与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告纪永成，被告沈阳市自然资源局的负责人沈跃及其委托诉讼代理人李声远、皮栩萌，第三人辽宁三利房地产实业有限公司的委托诉讼代理人贺传盛、关涵到庭参加诉讼，第三人刘曦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。被告沈阳市自然资源局于2005年7月21日将坐落于沈阳市和平区河北街37号3-10-2房屋转移登记至刘曦名下。原告纪永成诉称，原告于2002年9月13日与沈阳正豪房地产开发有限公司(以下简称正豪公司)签订了《购房协议》，约定原告购买辽宁三利房地产实业有限公司开发(以下简称三利公司)、正豪公司联建的位于沈阳市和平区河北街37号3-10-2房屋，面积119.96平方米(后经实测为121.09㎡)，总价为275908元。原告缴纳了全款。后经三利公司确认为原告提供了《商品房买卖合同》，约定2004年5月31日前交房。原告于2004年5月21日入住上述房屋。因三利公司和正豪公司未给原告办理房屋权属证书，原告于2005年向和平区法院提起诉讼，要求三利公司为原告办理房屋权属证书。和平区法院于2006年1月23日下达判决书，判令三利公司在判决生效后30日内为原告办理房屋权属证书。因三利公司遗留问题，虽经过法院的强制执行仍然不能为原告办理。2020年初，正豪公司向法院申请破产。经正豪公司清算组在沈阳市不动产登记中心查询，得知原告购买的沈阳市和平区河北街37号3-10-2房屋已经被沈阳市不动产登记中心(原房产局登记中心)于2005年办理了转移登记，登记在第三人刘曦(身份证2101021963××××××××)的名下。原告认为，被告下属的登记中心将上述房屋给予办理转移登记行为违法。首先，被告为第三人办理转移登记时，三利公司拖欠政府土地出让金，而且国家质检和消防部门都没有对案涉房产给予验收监测，根据法律规定，拖欠土地出让金、以及未经过质检和消防验收的，不能为开发商办理房屋初始登记，进而也不能为第三人办理转移登记;其次，《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，争议房产原告在2002年购买并于2004年5月入住，并且经和平区法院生效判决认定合法有效。被告再为第三人办理转移登记属于没有尽到审查义务，将权属不清的房产给予登记转移，违反了法律法规的规定。诉讼请求：请求法院认定被告作出的沈阳市和平区河北街37号3-10-2号房屋权属不动产证49808号转移登记行为违法，给予撤销；诉讼费由被告承担。原告向本院提供以下证据：1.（2005）和民房初字第××号民事判决书，证明原告的购房行为经法院判决合法有效，并证明购房时间，三利公司协助原告办证；2.（2008）和行初字第51号行政判决、（2009）沈行终字第158号行政判决，证明本案有类似的生效判决，已经撤销了房产局的发证行为。被告沈阳市自然资源局辩称，一、被告办理涉诉房屋登记要件齐全，程序合法，没有过错。2005年6月6日，申请人持沈阳市私有房屋产权登记申请表、身份证明、商品房买卖合同、商品房(结算)专用发票、商品房准住通知、完税证明等材料申请对沈阳市和平区河北街37号3-10-2房屋(以下称涉诉房屋)进行房屋转移登记。被告受理后并经审核，认为其提供的登记要件齐全符合法律规定，故为其办理了房屋转移登记，为刘曦颁发了房屋所有权证。涉诉房屋存在权属争议，原告应先行解决民事争议。原告提供的[2005］和民房初字第××号民事判决书中的当事人没有刘曦，刘曦未参与该民事诉讼，从法院判决看法院不知晓刘曦与辽宁三利房地产实业有限公司签订《商品房买卖合同》事实，该合同的效力未经法院认定，据此，涉诉房屋仍存在权属争议，原告应先行解决民事争议。三、法院应追加涉案房屋登记的权利人刘曦为第三人参与诉讼。四、被告具有房屋登记的法定职权。根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条的规定，被告具有不动产登记的法定职权。五、原告起诉已超起诉期限。我局于2005年7月办理本案涉诉房屋登记，原告现在起诉已超起诉期限。综上，请求法院公正判决。被告沈阳市自然资源局向本院提交了以下证据：1.私有房屋产权登记申请表；2.身份证明；3.商品房买卖合同；4.商品房（结算）专用发票；5.商品房准住通知单；6.完税证明，证明被告办理房屋登记要件齐全，程序合法。第三人辽宁三利房地产实业有限公司述称，一、原告已向管理人提交材料请求协助办证，同时管理人尚不掌握案涉房屋登记权利人刘曦的购房情况。2019年12月25日，管理人收到原告提交材料，请求管理人协助办证，原告提交的材料有：《商品房买卖合同》、购房收据（正豪公司出具）、购房协议书（与正豪公司签订）、（2005）和民房初字第××号《民事判决书》。由于案涉房屋涉及其他权利人，根据原告提交的上述证据材料管理人无法直接协助其办理房产权属证书。另案涉房屋登记权利人刘曦至今未与管理人取得联系，并且三利公司在向管理人移交材料时部分材料缺失：2002年前无财务凭证及财务账册，2004年、2005年无财务账册。故管理人未能查询到刘曦的下落，更无法确认刘曦购房的相关情况。二、本案应当追加案涉房屋登记权利人参加诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条：人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。依据司法解释，应当追加案涉房屋登记权利人参加诉讼，否则会侵害到其程序权利，同时会影响案件事实的查明。三、待案涉房屋权属明确，须管理人协助配合办证，管理人将积极予以协助。案涉房屋为和平湾小区30#楼，该楼系三利公司与正豪公司联建，三利公司收取联建费（楼花款）后，后续楼宇的建筑施工、出售均由正豪公司自行完成。若法庭查明事实后，确认案涉房屋权属登记有误，须管理人协助配合办证，管理人将在职责范围内积极予以协助。第三人刘曦未到庭参加诉讼，在庭审前陈述意见其没有购买过案涉房产，没有办理过登记。本院对上述证据认证如下：被告提交的1-6号证据，不能实现其证明目的，本院不予采信。原告提交的1-2号证据，本院对其真实性予以确认。经审理查明，2005年7月21日，沈阳市房产局依据申请人提交的《沈阳市私有房屋产权登记表》、身份证件、《商品房买卖合同》、商品房销售统一发票、《商品房准住通知单》及《契税完税证》等材料，将坐落于沈阳市和平区河北街37号3-10-2房屋转移登记至第三人刘曦名下。原告纪永成不服上述房屋登记行为，诉至本院。另查明，纪永成与沈阳正豪房地产开发有限公司、辽宁三利房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2006年1月23日作出[2005］和民房初字第××号民事判决，上述判决查明：原告与正豪公司于2002年9月13日签订购房协议，约定案涉房产出卖给原告，原告如约全额交付了购房款。2003年11月28日，三利公司主管销售副总经理丁谦峰确认了原告与正豪公司之间的购房协议，并给原告出具了正式商品房买卖合同。2004年5月21日原告入住。该判决确认了原告与正豪公司之间房屋买卖合同合法有效，判决辽宁三利房地产实业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告纪永成办理房屋所有权证。再查明，房屋权属登记职责现已划归为被告沈阳市自然资源局。本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”的规定，沈阳市房产局在被诉具体行政行为作出时具有房屋登记的法定职权。关于被告提出的原告起诉超过起诉期限的主张，因本案原告实际占有案涉房屋，主张其于2020年6月29日得知被诉房屋登记的内容，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”的规定，原告于2020年9月4日向本院提起行政诉讼没有超过上述条款规定的一年的起诉期限，被告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日实施）第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（五）权属有争议的；……”沈阳市和平区人民法院[2005］和民房初字第××号民事判决认定，沈阳正豪房地产有限公司与本案第三人辽宁三利房地产实业有限公司签订了房地产联合开发合同，约定双方共同售楼。由于二公司在履行房地产联合开发合同过程中产生争议，造成案涉房屋权属在本案登记行为作出时尚存在争议。根据上述规定，权属有争议的房屋不得转让。故被告将权属有争议的房产办理所有权转移登记属于事实不清，主要证据不足，其登记行为应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决如下：撤销被告沈阳市自然资源局于2005年7月21日作出的沈阳市和平区河北街37号3-10-2房屋转移登记行为。案件受理费50元，由被告沈阳市自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  邹红黎人民陪审员  武 雁人民陪审员  张玉华二〇二一年一月二十日书 记 员  刘佳佳本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。