广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28837号原告：林广英，女，1977年5月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：王晓元、林汝通,均系广东腾程律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李卫华。原告林广英诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林广英的委托诉讼代理人王晓元、林汝通，被告泽信公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告林广英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商铺买卖合同》；2、被告返还原告已付房款523135元及其他相关费用19825元（包括契税18694元、产权登记费800元、交易服务费14元、交易印花税312元、房产证印花税5元）；3、被告支付以已付房款523135元为本金，按日息万分之五的标准，自2015年10月28日计至返还全部已付房款之日止的违约金，以本金为限；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定由被告向原告出售其名下位于广州市天河区体育东路39-45号三层209号铺，房价款为623135元，其中100000元以按揭贷款方式支付。目前，原告已向被告支付购房款523135元及其他相关费用19825元，已支付的房款已超过合同总价款的60%。根据合同约定，被告应于实际收到原告所付超过合同总价60%购房款之日起210个工作口内办毕交易过户手续，但被告至今未办理完毕过户手续，经原告多次催告，被告仍怠于履行，已构成违约。合同约定，原告享有单方解除权，并且，被告需要按已付房款万分之五的标准向原告计付延迟履行违约金。同时，因被告被列入失信执行人，银行已无办理按揭的可能，则以银行抵押贷款方式进行支付房款的约定实际不能继续履行，合同已无法继续履行，因此合同应当解除。被告泽信公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2015年3月30日，林广英（买受人）与泽信公司（出卖人，通讯地址广州市越秀区六榕路65号501房）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层209号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为623135元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年1月7日前支付首期房价款（包含定金50000元）计523135；（2）余下房价款计100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项的，则应按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本同第五条承担违约责任等条款。关于林广英的付款情况。林广英主张其已支付房款523135元、产权登记费800元、交易服务费14元、交易印花税312元、房产证印花税5元、契税18694元，对此提供了中国银行刷卡单据及加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》等证明其支付款项的情况。根据林广英提交的查册时间为2020年11月7日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案商铺登记产权人为泽信公司，登记时间为2015年5月14日，该商铺于2019年5月27日被查封，来函文件为（2019）粤0106执11066号协助执行通知书及执行裁定书各一份。庭审中，林广英确认涉案商铺已交付。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向林广英释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，林广英表示清楚并明确坚持诉讼请求。本案中，林广英的起诉状副本已于2020年10月13日送达被告。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。本院认为：《合同》是林广英与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于林广英要求解除《合同》的诉讼请求。《合同》约定林广英以按揭方式支付房款，林广英称涉案商铺现无法办理按揭，泽信公司在相关案件中亦确认涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭，且根据泽信公司关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，本案中亦未有证据显示林广英与泽信公司就变更房款支付方式达成一致，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，林广英现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持，故双方的《合同》已于林广英的起诉状副本送达泽信公司之日即2020年10月13日解除。关于林广英要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，林广英提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》、中国银行刷卡单据证明泽信公司收取了房款523135元、产权登记费800元、交易服务费14元、交易印花税312元、房产证印花税5元、契税18694元。因合同解除，林广英诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。但如前述，《合同》无法继续履行的责任不能归责于双方当事人，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，林广英诉请泽信公司支付违约金的依据不足，本院不予支持。泽信公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告林广英与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层209号铺签订的《商铺买卖合同》已于2020年10月13日解除；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林广英返还购房款523135元、产权登记费800元、交易服务费14元、交易印花税312元、房产证印花税5元、契税18694元；三、驳回原告林广英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13655元，由原告林广英负担6132元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担7523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  朱翠金人民陪审员  贺丽芳二〇二一年一月二十五日书 记 员  谢丽军陈玉娟