河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初8034号原告（案外人）：郭礼宾，男，1986年2月16日出生，汉族，住址河南省社旗县。委托诉讼代理人：王熙，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：崔虎青，男，1969年3月27日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区。第三人（被执行人）：陈兰，女，1967年1月11日出生，住安徽省合肥市包河区。第三人（被执行人）：南阳鸿德房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号），统一社会信用代码91411300615304008。法定代表人：陈继平，任公司董事长。委托诉讼代理人：马跃辉，男，1967年9月2日出生，汉族，该公司员工，住址河南省南阳市卧龙区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何大，男，1976年3月4日出生，汉族，该公司员工，住址河南省南阳市卧龙区。代理权限为特别授权。原告郭礼宾与被告崔虎青、第三人陈兰、南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）为案外人执行异议之诉纠纷一案，原告郭礼宾于2020年11月4日诉至本院，本院同日受理后，依法适用普通程序，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告郭礼宾及其委托诉讼代理人王熙、被告崔虎青、第三人鸿德公司的委托诉讼代理人马跃进、何大到庭参加了诉讼，第三人陈兰经依法传唤未到庭，依法按缺席处理。本案现已审理终结。原告郭礼宾向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于南阳市人民路（鸿德购物公园）2层226号（13802995）房产的强制执行，并解除查封；2.依法确认南阳市人民路（鸿德购物公园）2层226号（13802995）房产归原告所有；3.诉讼费被告承担。事实及理由：2020年10月23日，原告收到南阳市卧龙区人民法院（以下简称卧龙法院）送达的（2020）豫1303执异153号裁定书，该裁定驳回了原告的异议申请。原告认为该裁定错误。2014年1月23日，原告与南阳豪盛房地产开发有限公司（以下简称豪盛公司）签订了《房屋买卖合同》，购买了豪盛公司的中州路与人民路交叉口豪盛购物公园A区126号房产（网签备案号二层226号（13802995）），并一次性支付了725536元购房款。豪盛公司于签订合同当日将该房产钥匙交给了原告，原告将房屋出租至今。该房屋虽网签在申请执行人崔虎青的名下，但原告对该房产享有实体权利，该权利符合法律规定形式，足以排除人民法院强制执行。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼执行程序若干问题的规定》及《民事诉讼法》的相关规定，特提起执行异议之诉，请求法院判如所请。被告崔虎青辩称，鸿德公司向我借款，并给我网签了房产，当时言明如果还不了钱，房子给我。但房子盖好后，我去向鸿德公司要房子，鸿德公司说房子给不了我，钱也还不了我，一直拖到了现在。具体为什么给我不了房子，鸿德公司没有告诉我。我去看房子，发现有人租着，人家说从鸿德公司手中租来的房子。我认可南阳市人民路（鸿德购物公园）2层226号与126号是一个号，同一间房屋。第三人鸿德公司述称，鸿德公司和崔虎青签订的购房合同名为买卖，实为借款抵押。房产实际卖给郭礼宾了，鸿德公司和郭礼宾签订的有房屋认购协议，鸿德公司收到了郭礼宾的房款，房屋也交付给郭礼宾了，郭礼宾将房屋出租收益至今。第三人陈兰缺席。为支持自己的诉状主张，原告郭礼宾举证如下：一、原告郭礼宾的身份证复印件、卧龙区人民法院（2020）豫1303执异153号民事裁定书。证明原告的基本情况,原告的诉讼主体适格。二、2014年1月23日豪盛公司与原告郭礼宾签订的《房屋买卖合同》，豪盛公司开具的收款收据，陈兰的开户行账户，原告2014年1月23日往豪盛公司指定的陈兰的账户打款43万元的银行流水。证明2014年1月23日豪盛公司与原告郭礼宾签订的房屋买卖合同，豪盛公司将豪盛购物公园A区126号31.6平方米的商铺以725536元的价格卖给了原告，原告当日向豪盛公司指定的陈兰账户打款43万元，其余房款以现金形式支付给了豪盛公司。三、毛凌云与孙兰兰签订的商铺转让协议（原告购买商铺前公司对准毛凌云出租）、原告与孙丁签订的房屋出租协议；2016年10月24日原告与党可签订的房屋出租协议，党可交纳47000元租金的银行流水；2017年10月23日原告与陈全德签订的房屋出租协议，2018年10月20日原告与陈全德签订的房屋出租协议，2017年9月16（支付宝）、2018年10月20（微信）日陈全德交房租各47000元凭证；2019年10月24日原告与马云飞签订的房屋出租协议，2019年10月19日马云飞妻子赵雪然支付47000元房租（支付宝）的截图，2020年11月20日马云飞妻子赵雪然支付23400元房租（半年）的银行转账流水。证明原告2014年购买房屋，鸿德公司将房屋交付原告后，原告占有房屋，将购买房屋出租的事实。四、马云飞交物业费的收款收据（民主街A125-126）。证明物业费收款收据上面注明是民主街A125-126，A126房，该房即是原告购买的房子。五、2014年7月6日原告给鸿德公司工作人员何大的转账凭证（交税费、大修金等办理房产证费用）。证明原告将办理房产证的费用交给了鸿德公司的经办人员，原告对房产未办理过户手续无过错。六、鸿德公司于2020年10月29日出具的证明。证明原告购买的A区126号房屋与房管局网签系统房号二层226号（合同编号13802995），两个房号系同一房屋。七、最高法案例：《商品房买卖合同》网签备案不发生物权变动。证明网签备案行为不属物权法规定的变动物权行为，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。被告崔虎青、第三人鸿德公司对原告的证据均无异议。第三人陈兰缺席未质证。被告崔虎青举证如下：1.2013年11月19日商品房买卖合同、21.8万元的房款收据。2.2013年11月18日合同信息备案摘要。3、（2019）豫1303民初729号民事判决书一份。证明崔虎青向鸿德公司打款是2013年11月19日，备案时间是2013年11月18日，时间都在郭礼宾购房时间前。原告郭礼宾对被告崔虎青证据的质证意见为：1.对商品房买卖合同和房款收据的证明方向有异议，鸿德公司已经说明名为买卖，实为借款抵押，21.8万元不是鸿德公司收的房款，二者之间是借贷关系，并且收据上面鸿德地产盖章处注明“此款已退回”，说明该款项不真实。2.网签备案不发生物权转移的效力，该房产在崔虎青网签备案的时候所有权仍然是鸿德公司的，原告从鸿德公司名下购买房产是合法有效的。3.民事判决书的真实性无异议，判决书也证实了借款本金含有崔虎青所说的本案21.8万元房款收据上的金额，也印证了鸿德地产公司说的名为买卖，实为借贷的抵押。审：第三人对被告的证据进行质证。三鸿德代：同意原告的质证意见。鸿德公司举证如下:提交一份2020年11月25日鸿德公司向崔虎青出具的收条，证明崔虎青已经收到鸿德公司的110万元，崔虎青已同意退回包含案涉房产在内的两套房产并注销备案登记。原告郭礼宾质证意见为：对该收条无异议，该收条上崔虎青的签字与崔虎青举证的21.8万元房款收据上盖章处注明的“款已退回”相印证，说明崔虎青已经收到鸿德公司支付的款项，并且崔虎青本人也同意退回案涉房产、注销合同及收据。被告崔虎青质证：收条上面的签名是是我写的，我也确实收到了鸿德公司的钱，但是这两套房子对应的房款鸿德并没有给我，到现在我也没有收到一分钱。本院认证意见为，原被告双方的证据与讼争标的紧密相关，应综合分析使用，以确认案件事实。结合原被告的陈述、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案事实如下：崔虎青诉陈兰、鸿德公司民间借贷纠纷，本院经审理查明，2013年11月19日、2014年4月16日，崔虎青两次借款给陈兰，鸿德公司以网签商品房买卖的方式为陈兰提供了担保。2019年6月14日，本院作出（2019）豫1303民初729号民事判决书，判决：一、本判决生效后十日内，被告陈兰偿还原告崔虎青借款本金2338990元及截止2018年2月13日之前所欠利息1032073，并自2018年2月14日起按本金2338990元、按年利率24%计付利息至款付清之日止；二、本判决生效后十日内，被告陈兰向原告崔虎青支付因其逾期还款而给原告崔虎青造成的律师费损失50000元；三、被告南阳鸿德房地产开发有限公司对上述一、二条所述款项承担连带清偿责任；四、原告崔虎青对被告被告南阳鸿德房地产开发有限公司所抵押的宛城区人民路A区号楼一层130、131、124、129、134、1454、1455、1456、1457、1458、1459号，二层226、216、217号，三层303、308、309、395、396、398、378、354、394、387、363、383、3101、3106、3109号共29间商业房享有抵押权，且对上述房产在拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；五、驳回原告其他诉讼请求。该判决于2019年7月16日生效。2019年10月9日，本院作出（2019）豫1303执3217号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人陈兰、鸿德公司在银行的存款4369538.4元或查封、扣押价值相等的财产。2020年1月17日，南阳市不动产登记中心协助本院查封了被执行人鸿德公司网签在崔虎青名下的宛城区人民路鸿德购物公园D2号楼一层：124号（合同号：13802978）、129号（合同号：13802979）、130号（合同号：13802980）、131号（合同号：13802981）；A区一层：1454号（合同号：13802965）、1455号（合同号：13802967）、1456号（合同号：13802949）、1457号（合同号：13802992）、1458号（合同号：13802993）、1459号（合同号：13802994）；二层：226号（合同号：13802995）；三层：303号（合同号：14812393）、308号（合同号：14812394）、309号（合同号：14812395）、378号（合同号：14812398）、354号（合同号：14812400）、387号（合同号：14812403）、393号（合同号：14812404）、394号（合同号：14812407）、395号（合同号：14812408）、395号（合同号：14812408）、396号、396号（合同号：14812409）、398号（合同号：14812410）、3101号（合同号：14812409）、3102号（合同号：14812412）、3103号（合同号：14812413）、363号（合同号：14812416），共计26套房产，查封期限为三年。执行过程中，郭礼宾以上述A区二层226号为其购买的房产为由，提出执行异议，请求停止执行。2020年10月23日，本院作出（2020）豫1303执异153号裁定，驳回了郭礼宾的执行异议请求，郭礼宾不服裁定，依法提起执行异议之诉。关于涉案房产，2013年11月19日，豪盛公司以21.8万元的价格，与崔虎青签订《商品房买卖合同》，并由鸿德公司向崔虎青出具了21.8万元的收据收据，将该房屋网签在了崔虎青的名下。但因该买卖实际为向崔虎青提供的借款担保，因此，房屋建成后，鸿德公司并未向崔虎青交付，自行出租收取租金。2014年1月23日，原告就涉案房屋与豪盛房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定：郭礼宾购买豪盛购物公园A区126号商铺，面积31.6平方米，价格725536元，于2014年1月25日前付清。合同第五条约定：“该房屋原租赁租赁合同作为本协议的附件继续有效，在此日期前乙方应执行该租赁协议，租赁期满后，乙方自行和租赁方协商后续事宜。乙方自付清全部房款之日起，享有该房屋剩余的租赁费用。”同日，郭礼宾向豪盛公司指定的陈兰的账户打款53万元，余款195536元以现金形式交付给了豪盛公司，豪盛公司给郭礼宾开具了收据收据。双方即日进行了交接。之后，郭礼宾依照合同约定履行房主的出租、收租权利至今。但因崔虎青与鸿德公司之间的借贷纠纷，崔虎青的网签未能解除，致使郭礼宾至今未实现房产的更名过户登记。另查明，经鸿德公司与崔虎青协商，崔虎青同意注销A区号楼2层226号房、D2号楼1层129号房的网签，双方于2020年11月25日签署《收条》，载明“今收到崔虎青本人同意退房注销鸿德购物公园两套合同及收据，崔虎青于2020年5月至11月已收到本公司还款壹佰壹拾万元整。南阳鸿德房地产开发有限公司2020年11月25日”崔虎青在收条下方注明“收到2020.11.25日”崔虎青称，收到的110万元与该两套房无关，该两套房的房款鸿德公司并未退还。再查明，鸿德公司与豪盛公司为一个企业两块牌子。本院认为，本案的焦点问题是，原告郭礼宾是否有权排除执行。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，涉案房屋系商铺，非商品住宅。涉案房屋虽网签在崔虎青名下，但网签的用途是借款担保，因此，不能以商品房买卖的标准对崔虎青的《商品房买卖合同》进行判断和处理。崔虎青与鸿德（豪盛）公司之间是金钱债权债务关系，双方已就涉案房屋达成退房注销合同的书面协议，崔虎青已退还《商品房买卖合同》和收据，因此，双方的房屋买卖合同关系已解除。郭礼宾以购房为目的，就涉案房产与豪盛房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，足额交纳了房款，并自合同签订之日2014年1月23日起占有使用收租至今，郭礼宾已为房屋实际权利人，其权利真实、合法。房屋虽未办理更名，但原因不在郭礼宾，郭礼宾对此并没有过错。崔虎青申请本院查封涉案房产的时间是2020年1月17日，晚于郭礼宾购买时间6年。综上，郭礼宾请求排除执行，符合法律规定，应予支持。郭礼宾请求解除对涉案房产的查封，因该事项不属于执行异议之诉的处理范畴，本案不予处理。郭礼宾请求确认涉案房屋归其所有，虽然该请求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉案房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，郭礼宾基于不动产登记即可依法取得涉案房屋的所有权。因此，郭礼宾不能基于自身财产保障而将应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，故此项请求，本院不予支持。关于本案诉讼费，由于诉讼因南阳鸿德房地产开发有限公司引起，因此，诉讼费由南阳鸿德房地产开发有限公司承担为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下:一、不得执行南阳市人民路（鸿德购物公园）2层226号房产;二、驳回原告郭礼宾的其它诉讼请求。案件受理费11055元，由第三人南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院(2020)豫1303执异153号执行裁定书自本判决生效之日自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  孙小乐人民陪审员  余 飞二〇二一年一月二十日法官助理张芳芳书记员程园园