广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9936号上诉人（原审原告）：孙杰，男，1993年1月4日出生，汉族，住湖南省邵阳市隆回县**********，公民身份号码：430************030。被上诉人（原审被告）：冼科光，男，1987年10月15日出生，汉族，住广西北流市************，公民身份号码：450************790。被上诉人（原审被告）：李耀权，男，1961年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************210。原审第三人：杨少，男，1996年1月15日出生，壮族，住广西钦州市钦北区*************，公民身份号码：450************912。上诉人孙杰因与被上诉人冼科光、李耀权、原审第三人杨少租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初9248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙杰向原审法院起诉请求：一、冼科光于2019年9月1日与东莞市机关事务管理局签订的租赁合同中属于孙杰承租的商铺（面积45平方米）部分由孙杰继续承租，冼科光不得承租；二、冼科光支付其私自拆走空调机一台的费用5304元给孙杰；三、冼科光和李耀权互相串通侵害孙杰的商铺优先承租权，由冼科光、李耀权向孙杰赔礼道歉，并连带支付孙杰帮杨少垫付的商铺装修费14850元；四、冼科光、李耀权承担本案诉讼费用。冼科光向原审法院反诉请求：一、判令孙杰属于非法占有案涉商铺45平方米的面积；二、判令孙杰立即腾空非法占有45平方米商铺并将占有部分交还给冼科光使用；三、判令孙杰立即向冼科光支付非法占有45平方米商铺自2020年2月起至实际交付之日止拖欠的占有使用费（占有使用费暂定至起诉之日止为7378.5元）及利息（利息以本金7378.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月11日起算至付清之日止，暂计至2020年4月20日为58.84元）；四、判令孙杰立即向冼科光支付案涉商铺自2020年2月起至实际交付之日止拖欠的物业费及水电费（物业费及水电费暂定至起诉之日为1537.8元）及利息（利息以1537.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月11日起算至付清之日止，暂计至2020年4月20日为12.27元）；五、案件受理费由孙杰承担。原审法院判决：一、孙杰于判决生效后十日内腾退其占有的位于红山西路41号之一的45平方米物业给冼科光；二、孙杰于判决生效后七日内支付冼科光占有使用费及相应的利息损失（占有使用费自2020年4月起按1800元/月的标准计至孙杰腾退其案涉使用的物业之日止，但总数扣减1200元；利息损失以上述各月应缴纳的占有使用费为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自上述应缴交占有使用费各月的最后一日起计至实际支付之日止）；三、驳回孙杰本诉的其他诉讼请求；四、驳回冼科光反诉的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费151.93元，反诉受理费25元，合计176.93元。其中孙杰负担161.93元，冼科光负担15元。孙杰上诉请求：撤销一审判决，支持孙杰在一审中的诉求，判令冼科光于2019年9月1日与东莞市机关事务管理局签订的租赁合同中属于孙杰承租的商铺（面积45m²）部分由孙杰继续承租，冼科光不得承租。主要事实与理由:一、李耀权承租了东莞市机关事务管理局的案涉商铺，租期为2014年6月1日至2019年5月31日，并将商铺转让给了杨少，杨少将商铺中的45㎡转租给了孙杰，54.95㎡商铺转租给了冼科光。孙杰遵杨少之嘱，将2017年10月起以后的租金逐月交给冼科光，由其代交给东莞市机关事务管理局。由于租期将满，孙杰遵杨少“如要签订续租合同，可找李耀权办理”之嘱咐，分别于2019年2月27日、3月29日、3月30日和5月21日向李耀权发微信询问续签合同之事，李耀权均回复“没有信息”，并口头告诉孙杰“有了信息我会通知你”。2019年9月9日，冼科光微信通知孙杰，其已与东莞市机关事务管理局续签了商铺的合同，孙杰租用的商铺也被其租用了，并要求孙杰20天内腾房。孙杰因此质问李耀权，为何将孙杰承租的商铺给了冼科光，李耀权回复称不知道此事。孙杰找到东莞市机关事务管理局询问此事，负责接待的人说，冼科光来续签合同时，是由李耀权陪同来的。二、一审庭审中，李耀权以其出示的与方镇禄签订的《商铺转租协议书》直接对抗其同意杨少将45㎡商铺转让给孙杰的《授权委托书》，间接对抗孙杰与杨少签订的《店面转让协议书》。如果李耀权没有授权杨少转租的话，李耀权为何不申请笔迹鉴定，为何不向杨少追责，且杨少也不会告知孙杰如果续签合同，可找李耀权办理。冼科光续签合同也不会要李耀权陪同。三、孙杰没有及时续签租赁合同，不是孙杰怠于行使续签租赁合同的权利，而是被杨少的嘱咐所害，被李耀权所害。孙杰为了不逾越李耀权，在合同期满前3个月就多次请示李耀权，但李耀权总是以没有信息为由拖延，贻误了孙杰续签合同的时间。但冼科光找李耀权帮忙续签合同，李耀权就满口答应了，并立即陪冼科光去办理了。合同在2019年5月31日期满后，孙杰还在使用被租赁的商铺，并逐月向冼科光缴纳给东莞市机关事务管理局的商铺租金至2020年1月份，足见孙杰是要继续承租的，根据民法的公序良俗原则，冼科光就应当尊重孙杰的优先续租权，而不应当伙同李耀权欺骗东莞市机关事务管理局，与之续签《物业租赁合同》，该合同应欺诈和违反公序良俗而无效。四、孙杰的租金自租赁该商铺的2017年8月10日起一直交到2020年2月冼科光不收为止，商铺出租人东莞市机关事务管理局一直无异议，故根据相关法律规定，应判决冼科光与东莞市机关事务管理局签订的《物业租赁合同》无效，孙杰与杨少签订的《店面转让协议书》继续有效。各方当事人未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，冼科光在二审庭审中确认在2018年5、6月份拆走了孙杰的一部空调，并同意赔偿孙杰4799元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对孙杰上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕孙杰的上诉，本院分析如下：第一，关于孙杰是否需要腾退案涉物业的问题。首先，根据东莞市机关事务管理局与李耀权签订的《物业租赁合同》约定租赁期限为2014年6月1日起至2019年5月31日止，同时合同第六条第6款约定：“未经东莞市机关事务管理局书面同意，李耀权不得擅自将承租的物业转借或转租他人。”孙杰并未提交证据证明其承租是经东莞市机关事务管理局书面同意的，故孙杰的优先承租权并无权利基础和依据，其主张其优先承租权受到侵害，本院不予支持。其次，冼科光与东莞市机关事务管理局已经于2019年9月1日签订了《物业租赁合同》，租赁期间为2019年9月1日起至2024年8月31日止，故冼科光已经取得了案涉物业的租赁权，冼科光取得租赁权后，其有权要求孙杰腾退物业。原审法院认定孙杰应腾空案涉物业并向冼科光支付腾空前的占有使用费，并无不当，本院予以维持。其次，在二审庭审中，冼科光确认在2018年5、6月份拆走了孙杰的一部空调，并同意赔偿孙杰4799元，孙杰也确认该空调的价值为4799元，对此，本院予以确认，故冼科光应向孙杰支付款项4799元。再次，孙杰主张的装修损失等，因未能提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，上诉人孙杰的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持，对其不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初9248号民事判决第一项、第二项及第四项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初9248号民事判决第三项；三、限冼科光于本判决发生法律效力之日起5日内向孙杰支付款项4799元；四、驳回孙杰本诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费151.93元，反诉受理费25元，合计176.93元，由孙杰负担141.93元，冼科光负担35元。二审案件受理费100元，由上诉人孙杰负担73元，冼科光负担27元，冼科光应负担的二审诉讼费，由冼科光迳付给孙杰。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年一月二十七日书记员  梁善华黄志维