文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终8144号上诉人（原审原告）：阚泽军，男，1974年6月28日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：孟祥凤（系阚泽军之妻），女，1976年5月16日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：王瑞公，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李中国，男，1962年2月1日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：王玉朋，山东东蒙律师事务所律师。原审第三人：山东筑山房地产开发有限公司，住所地平邑县蒙阳路南首。法定代表人：李荣元，该公司经理。上诉人阚泽军因与被上诉人李中国及原审第三人山东筑山房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初2785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。上诉人阚泽军上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决本院认为部分认定“关于阚泽军提出的‘判决对涉案房产解除查封’的诉讼请求不属于案外人异议之诉的审理范围，本院不予审理”，属认定事实错误。因为：1.涉案的查封是执行查封，是一种民事强制执行措施。2.上诉人一审诉讼请求中在明确诉请停止对涉案商品房执行的同时，进一步要求解除对涉案商品房的执行查封，与诉请“停止对涉案商品房执行”并不矛盾，是这一诉讼请求进一步的细化，依法应当在本案的审理范围内。二、一审判决本院认为部分根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定认定就涉案房地产“阚泽军不享有足以排除平邑县人民法院对明星居小区4号楼一单元301室房产执行的民事权益，其诉讼请求不能成立”，并判决驳回上诉人一审诉讼请求，属于适用法律错误、判决结果错误。因为：1.包括上诉人在内的公民住宅权益，是《中华人民共和国宪法》第三十九条规定的公民基本权利。具体到本案，上诉人及妻子均是下岗职工，为交付涉案住宅的购房款几乎借遍了亲友，且上诉人只有涉案一套住宅，一审判决将导致上诉人一家无家可归，上诉人的住宅权将得不到保障。2.签订购房协议时，上诉人根本不知道涉案商品房已经被查封，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条等规定，涉案《商品房买卖合同》属于有效合同。3.根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，就涉案商品房上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同合法有效，且上诉人足额支付了购房款并已经入住，上诉人对涉案房屋的占有使用是合法的，足以排除人民法院的强制执行。4.一审判决根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定认为涉案房产不得转让，适用法律错误。首先，购房时上诉人不知道是人民法院查封的房产，上诉人购房没有过错；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，上诉人的权利能够排除执行；另外，在上诉人不知房屋被查封的情况下，原审第三人向上诉人出卖涉案房屋，属于妨害民事诉讼的行为，并不影响合同的效力。三、一审判决本院认为部分认定“2016年4月21日，平邑县人民法院作出（2016）鲁1326民初2060号民事裁定，将筑山房地产公司名下的明星居4号楼房产66套予以保全，其中包括本案涉案房产，该裁定于2016年4月22日送达至房产登记管理部门平邑县房产管理局”，缺乏证据证明。因为：现有的证据不能证实平邑县人民法院（2016）鲁1326民初2060号民事裁定向平邑县房产管理局进行了送达并办理了登记手续，更不能证实该裁定送达给了原审第三人。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误并导致案件结果错误，且一审判决认定案件部分事实的证据不足。被上诉人辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人未予答辩。阚泽军向一审法院起诉请求：1.判决停止对阚泽军购买的平邑县明星居小区（以下简称明星居）4号楼1单元301室商品房的强制执行，并解除对该房产的查封；2.判决确认阚泽军与筑山房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于平邑县××路××号楼××单元××室商品房归阚泽军所有。一审法院认定事实：李中国与筑山房地产公司、李荣元、侯海燕民间借贷纠纷一案，一审法院受理后依法进行审理，在审理过程中，李中国向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院于2016年4月21日作出（2016）鲁1326民初2060号民事裁定，将筑山房地产公司名下的明星居4号楼66套房产予以保全，该裁定于2016年4月22日送达至平邑县房产管理局。2016年11月28日，一审法院作出（2016）鲁1326民初2060号民事判决，判令筑山房地产公司、李荣元、侯海燕偿还李中国借款本金7740000元及利息。判决生效后，李中国向一审法院申请执行，一审法院以（2017）鲁1326执1586号立案执行。2020年1月8日，一审法院作出（2017）鲁1326执1586号执行裁定，裁定拍卖筑山房地产公司所有的明星居4号楼一单元楼房6套（房间号为301、501、701、901、1101、1301）。该裁定下达后，阚泽军于2020年3月12日以案外人身份向一审法院提出执行异议，请求一审法院中止对明星居4号楼一单元301室房产的执行。一审法院于2020年4月10日以（2020）鲁1326执异17号执行裁定，驳回了阚泽军的执行异议。阚泽军遂于2020年4月29日持其诉讼请求起诉至一审法院。另查明，侯海燕、李海燕系筑山房地产公司职工，均在财务室工作，侯海燕与筑山房地产公司法定代表人李荣元为夫妻关系，李海燕是李荣元的侄女。2017年，筑山房地产公司法定代表人李荣元找黄建东说，其资金周转出现困难，看看是否能把房子低于市场价格卖掉，后经黄建东介绍，阚泽军之妻孟祥凤以520000元的价格与筑山房地产公司达成一致意见购买明星居4＃1-301室，2017年5月25日，阚泽军、孟祥凤、阚泽军胞姐阚泽芝共同筹款通过山东平邑农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）向筑山房地产公司财务人员李海燕6223××××4801账户转款280000元后，携带现金120000元与黄建东到李荣元、侯海燕家，阚泽军与筑山房地产公司签订《商品房买卖合同》，当日，阚泽军共交纳购房款400000元，筑山房地产公司为阚泽军开具520000元购房款《收款收据》，但《商品房买卖合同》落款时间以及《收款收据》开具时间却为“2016年3月1日”。签订完购房合同后，侯海燕因为不认识孟祥凤，让黄建东负责将未交纳的120000元购房款收回，签完合同第二天，在筑山房地产公司的催促下，黄建东为阚泽军先行垫付购房款120000元，此后，筑山房地产公司以超面积为由要求阚泽军补交100000元购房款，阚泽军没有交纳。2020年1月17日下午4时52分，明星居项目经理咸杰通过微信发给黄建东一份内容为“平邑县人民法院（2017）鲁1326执1586号公告，要拍卖明星居的房子”的图片，黄建东得知此事后立即打电话告知孟祥凤。阚泽军之妻孟祥凤当庭陈述了“其于2017年5月25日到筑山房地产公司交纳购房款并于当天签订购房合同，案涉《商品房买卖合同》及《收款收据》系侯海燕填写，后发现落款时间是2016年3月1日，又回去找侯海燕问她为什么写的是2016年3月1日，她说这样写对我们有利。我们要求给予更正，她说这样对我们有利，就没有坚持让她改。2019年年底，黄建东给我打电话说是房子被法院查封了，经多次找开发商，开发商于2020年1月20（2019年阴历12月26日）把钥匙交给我，但是因为没有交超平方的100000元购房款，没有水电，直到补交了100000元，给送了水电后住进案涉楼房，在此之前没有交纳过物业管理费等相关费用”的事实。本案涉案房产位于明星居小区4号楼，是由筑山房地产公司开发建设，2016年4月20日取得编号为平房售字第000173的预售许可证。该房产为复式结构，其中三、四层为同一住户，住房编号为**。五、六层为同一住户，住，住房编号为**案涉及的房产为明星居小区四号楼一单元301，即一单元的三、四层。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。本案涉案房屋已被法院采取查封等强制措施，未经法院准许，涉案房屋不得转让。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。只有在房屋买受人完全具备上述法律规定中的全部条件时才可以阻却法院执行。本案涉案的明星居4号楼一单元301室房产为房地产开发企业的筑山房地产公司开发建设，2016年4月21日，平邑县人民法院作出（2016）鲁1326民初2060号民事裁定，将筑山房地产公司名下明星居4号楼房产66套予以保全，其中包含本案涉案房产，该裁定于2016年4月22日送达至房产登记管理部门平邑县房产管理局。本案在庭审中，阚泽军确认其与筑山房地产公司签订的商品房买卖合同落款时间虽然显示为2016年3月1日，但实际签订合同日期为2017年5月25日，是在平邑县人民法院裁定对涉案房产予以保全一年之后。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，阚泽军虽主张其与筑山房地产公司签订有《商品房买卖合同》且已支付了全部房款，但本案在庭审中，阚泽军确认其与筑山房地产公司签订的《商品房买卖合同》实际签订日期为2017年5月25日，是在平邑县人民法院裁定对涉案房产予以保全之后。关于阚泽军提出的“判决对涉案房产解除查封”的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，本案不予审理。综上所述，涉案房屋在阚泽军与筑山房地产公司签订《商品房买卖合同》一年前已被一审法院查封，阚泽军不享有足以排除平邑县人民法院对明星居小区4号楼一单元301室房产执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二），《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回阚泽军的诉讼请求。案件受理费100元由阚泽军负担。二审中，当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述三个条件必须同时满足，买受人才有权利排除执行。本案中上诉人自认签订涉案房屋买卖合同的时间为2017年5月25日，而涉案房屋于2016年4月22日即被查封，上诉人作为涉案房屋的买受人其与原审第三人签订房屋买卖合同的时间在涉案房屋查封之后，不符合上述法律规定，故上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。而涉案房屋买卖合同是否有效与本案无关联性，本院不做评判，上诉人可就房屋买卖合同另行主张权利。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人阚泽军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阚泽军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王建伟审 判 员 崔岩梅审 判 员 杨建义二〇二一年一月十四日法官助理 孙德敏书 记 员 杨金亭