广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5638号上诉人（原审被告）：王一博，男，1985年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********。上诉人（原审被告）：王田，女，1970年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市*******。两上诉人共同委托诉讼代理人：王晓琴，女，1957年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********。被上诉人（原审原告）：中山市康建物业服务有限公司，住所地广东省中山市西区**************一卡，统一社会信用代码914************349。法定代表人：廖伟，该总经理。委托诉讼代理人：刘加伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴杏香，男，该公司员工。上诉人王一博、王田因与被上诉人中山市康建物业服务有限公司（以下简称康建公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王一博、王田上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康建公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、排水管公共管道堵塞造成本案房屋渗水潮湿是事实，康建公司拒不维修管护。1.涉案物业于2006年装修后并未入住，实际居住人王晓琴去开窗通风时发现霉味及潮湿现象、墙壁水印明显，反映给开发商及康建公司、装修负责人（开发商员工）并到现场察看后，均未解决问题。2.2005年底至2010年春节期间近5年时间房屋一直空置，水电开关均已关闭，渗水问题应是开发商、物业公司及装修人员的责任。3.王晓琴于2010年春节后入住，至2016年5月期间房屋多次发生渗水潮湿情况且越来越厉害，每次都要清理较长时间。多次请了专业人员维修，均被告知估计是排水管的公共主管堵塞。经反映给康建公司后，其予以否认，但后来事实证明确系排水管公共主管堵塞所致。4.2016年春节期间，涉案物业的水电等开关均全部关闭。元宵节当天发现房屋地面全部被水浸泡约2公分，有视频为证。经告知康建公司后亦无任何回复，只好重新装修。2016年5月下旬开始装修，打开地面都有水，有图片、视频为证，康建公司工作人员也到现场查看但仍无回复。装修人员在巡查排水管渗水原因时找到了原因，就是排水管公共管道堵塞，打开管道后发现泥沙、碎砖、石子等导致排水管水流速度很慢，装修人员对此进行了疏通。当时康建公司的主管曾姨就在现场，目睹了疏通过程上，其可以出庭陈述真相，但康建公司主任不愿意告知其联系方式，一点都不坦诚。5.本案因渗水潮湿造成洗手间、厨房、卧室木门损害，导致全部更换，而且左右邻居201房、203房、204房均有同样问题，一审已提交相关证据。排水管主管不畅通，可以向政府职能部门申请专项维修资金进行管护，但康建公司没有做这样的物业服务，放任不管，只收物业费，维护管理做得很少。6.在康建公司管理的这些年，小区发生的偷盗事件不止一次，报物业公司无果，最终都是业主自己承担了损失。二、康建公司服务质量违约，全屋潮湿渗水申诉10年无果，王田、王一博无奈缓交2014年后的物业费。1.2013年物业费由康建公司员工阿川收取的。2.2014年初，王晓琴与老同学合住时，缴纳一年的电动自行车停车费300元，也是由曾姨收费，但老同学因工作需要搬走，只使用了4个月共100元，剩余200元转入涉案房屋的物业费。3.全层渗水潮湿带来了厨房冒水、房屋湿气重、房门被泡烂等问题。三、一审判决不公平。1.一审法院未依日常生活经验采信王田、王一博的证据，判决结果不合理。2.康建公司多年只收取物业费，并未按合同约定完成物业服务，质量低下，小区业主意见很大，早已构成违约，只是业主们善良没有告他们，一审法院经多次申请均拒绝到小区实地查看。仅凭康建公司的几张照片就认定康建公司有权收取物业费，与事实不符。3.康建公司于2019年上半年发送律师函催缴物业费后，王田、王一博与康建公司协商，但康建公司仍未解决房屋渗水潮湿问题，对服务质量合同违约。四、希望康建公司改正错误，管护好设施与环境，服务好小区业主，争取做成和谐小区。五、涉案小区的水管漏水问题现在还没有处理，物业公司工作人员对业主态度不好，也不让业主查阅自己的资料，无法确定其有无隐瞒证据。康建公司辩称：一、业主自2006年装修入住后发现发霉，与排水管堵塞无关。因为涉案小区没有安装沉箱，如果装修过程中排水管道没有安装好就会出现发霉的现象，但其不承认是自己的装修问题。二、2012年确有停车费问题，物业公司已退回相关费用给业主，但不是2014年，不存在抵扣物业费问题。三、引起漏水的原因很多，比如空调滴水等，虽然与物业公司无关，但只要业主反映漏水问题，康建公司均会派人协助处理。康建公司向一审法院起诉请求：王一博、王田支付2013年1月至2016年6月期间共42个月的物业管理费893.55元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费21.28元为基数，分别从欠费次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止）；2016年7月至2019年3月期间共33个月的物业管理1063.92元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费32.24元为基数，分别从欠费次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止，暂计至2019年3月31日，违约金合计为2030.13元）。一审法院认定事实：2004年10月26日，中山市创兴房地产开发有限公司（以下简称创兴房地产公司）作为甲方、康建公司作为乙方，签订前期物业服务合同，双方约定：甲方采用协议方式，选聘乙方对位于中山市西区****侧多层商铺实施前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，乙方以住宅按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5-10日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限自2004年10月26日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2016年6月30日，康建公司作为乙方、创兴广场（一期）第一届业主委员会（以下简称创兴广场业委会）作为甲方，签订物业服务合同，双方约定：乙方为中山市西区******创兴广场一期提供物业服务；甲方代表物业业主大会签订合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守合同，乙方为物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：商铺住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，乙方从2016年7月1日起按新标准计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止。康建公司于庭审中明确违约金自欠费次月1日起计算。王一博、王田系广东省中山市西区*****************的业主（产权登记时间为2009年6月19日），物业建筑面积36.61平方米，按照合同约定，2016年6月30日之前每月应交物业服务费为18.31元（36.61平方米×0.5元/月/平方米）,2016年7月1日起每月应交物业服务费为29.29元（36.61平方米×0.8元/月/平方米）。王一博、王田办理涉案物业收楼手续后，自2013年1月至2019年3月期间共拖欠75个月物业服务费。康建公司经催讨无果遂于2019年8月19日诉至一审法院，主张前述实体权利。康建公司提供照片拟证明已为涉案小区提供出入登记、安保巡查、日常清洁及绿化养护等物业服务。王一博、王田对照片的真实性不予确认，并辩称已交纳2014年9月之前的物业服务费，但未提交支付凭证佐证。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”创兴房地产公司、创兴广场业委会分别与康建公司签订的物业服务合同，对包括王一博、王田在内的所有小区业主具有约束力。王一博、王田拒交物业服务费的抗辩事由为：1.物业公司未及时、妥善解决涉案物业厕所渗水问题；2.涉案小区设施设备老旧，物业公司未提供正常管护服务。关于事由一：王一博、王田未举证厕所渗水系其抗辩所称的因物业公司管护不当引起公共管道堵塞所导致，故其该抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采信；关于事由二：涉案小区为老小区，设施设备老旧与日常生活经验相符，康建公司已举证为涉案小区提供了诸如日常清洁、绿化养护、出入登记等物业管护行为，根据质价相符（即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应）原理，康建公司先后按每月0.5元/平方米、0.8元/平方米的标准向业主收取物业服务费，与其提供的物业服务质量相当。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，康建公司为涉案物业提供了物业服务，王一博、王田未按时交纳物业服务费已构成违约，应按法律规定及合同约定，承担支付物业服务费的违约责任。王一博、王田辩称已支付2014年9月前的物业服务费，但未提交支付凭证佐证，故一审法院不予采信。经核算，王一博、王田应向康建公司支付2013年1月至2019年3月间物业服务费1735.59元（18.31元/月×42个月+29.29元/月×33个月）。关于违约金问题。康建公司主张按每天千分之一利率自欠费次月1日起计收违约金，但该标准明显过高，康建公司未举证业主逾期交纳物业服务费造成的损失达到或高于上述约定标准，故依据公平合理原则，一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行取消贷款利率标准，并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故此后以该报价利率的1.5倍为标准计算。综上，依照《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王一博、王田于一审判决发生法律效力之日起七日内向康建公司支付2013年1月至2019年3月期间的物业服务费1735.59元及违约金（违约金计算方法：2013年1月至2016年6月期间以每月物业服务费18.31元为基数，2016年7月起以每月物业服务费29.29元为基数，分别从欠费次月1日起计收，其中，2013年2月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为计算）；二、驳回康建公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王一博、王田负担并于一审判决生效之日起七日内径付康建公司。本案二审期间，王一博、王田申请证人曾建光出庭作证，本院予以准许。曾建光称：2014年元月，其交了一年的电动车停车费给物业公司，物业公司也开具了收据，两个月后其电动车丢失，其就将收据给了王晓琴去办理退钱手续。康建公司质证称：根据公司记录，退回电动车停车费是在2012年。康建公司提交2008年至2012年的缴费记录。王一博、王田对该证据予以确认。王一博、王田提交光盘两份，拟证明涉案小区存在植被不清理、栅栏破烂、盗窃事故频发、物业人员态度不友好、消防设施检查不到位、拒绝业主查询缴费情况、害虫孳生、车位被占用、出租房噪音大、高空抛物及乱丢垃圾、房屋渗水潮湿等管理混乱的情况。康建公司质证称：王一博、王田提交的证据不能反映全部事实，就高空抛物、乱丢垃圾来说，物业公司积极做好防范宣传，在业主微信群及宣传栏都粘贴了温馨提示与相关标语，物业工作如清扫保洁每天都有做，业主偏要去还没有清扫到的地方拍照；关于房屋渗水问题，物业公司多次派出工作人员上门全面检查，确实是业主排水管安装不当导致的渗水问题，业主应向其装修公司追究责任，而不是物业公司；康建公司已向法院提交王一博、王田的缴费记录，欠费时间清晰，业主拒交物业费已严重损害广大业主的利益。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，二审期间，王一博、王田称，2013年的物业费以现金形式交纳给康建公司工作人员吴海川，但收据丢失了，2014年物业费也已缴纳，没有其他证据予以证明，康建公司也不让其查账。康建公司回应称，2013年开始没有王一博、王田的缴费记录。康建公司提交的2012年3月5日收据载明：“2012年1-12月物业服务费220元，分摊费（梯灯）36元，退电动车2012年3-12月电动车车位服务费135元，实收121元。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。王一博、王田主张其已缴纳2013、2014年的物业费，但其提交的证人证言内容与其相关陈述存在矛盾之处，亦不足以直接佐证其主张，在无其他证据予以佐证、康建公司对此亦不确认的情况下，本院对该证人证言不予采信，王一博、王田应承担举证不能的不利后果。王一博、王田又以康建公司拒不维修管护排水管公共管道导致其全屋潮湿渗水、服务质量违约为由主张有权缓交物业费，但其提交的证据即使属实，亦仅能反映涉案物业存在渗水问题，尚不足以证明其所称的渗漏原因以及可归责于康建公司，其以此为由不缴纳物业费的理据不足。至于王一博、王田所称的小区设施老旧等物业服务瑕疵问题，如一审所述，考虑到涉案小区的实际情况以及物业收费标准，即使康建公司在服务过程中存在一定质量瑕疵，但在其已履行了安保、保洁等主要物业服务的情况下，根据质价相符、利益平衡对等原则，从维护小区管理、保护业主的合法权益出发，王一博、王田仍应按照约定标准向康建公司支付物业费。至于其所称的因物业服务不到位导致房屋渗水、盗窃频发等问题亦缺乏相应证据予以佐证，其拒交物业费的理据不足，本院不予采纳。一审法院根据康建公司的主张，确定王一博、王田应支付拖欠的2013年1月至2019年3月期间的物业费1735.59元及违约金，处理并无不当，本院予以维持，并对当事人未上诉的部分不作审查。综上，王一博、王田的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王一博、王田已预交），由王一博、王田负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十二月二十七日书记员  郑 蕙