山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6392号原告：陈兴，男，1972年3月7日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张顶良，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞世伟，山东君辰律师事务所律师。被告：徐爱国，男，1962年9月22日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王成荣，山东鲁信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙霞，山东鲁信律师事务所实习人员。原告陈兴与被告徐爱国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兴的委托诉讼代理人张顶良、庞世伟，被告徐爱国及其委托诉讼代理人王成荣、孙霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房款500000元并赔偿损失100000元，合计600000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称案涉房产）卖给原告，房款500000元，合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款500000元，但被告故意隐瞒出售的房屋是违法建筑的事实，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重违反合同约定。被告徐爱国辩称，（一）认可案涉房产买卖合同无效，被告并不享有案涉房产的所有权，无权处分，案涉房产是被告徐爱国与前妻吴翠红婚后自建，属于夫妻共同财产，2017年6月28日二人离婚时约定案涉房产归吴翠红所有，被告未经吴翠红同意，擅自处分案涉房产，吴翠红已表示对房屋买卖合同不予认可。原告陈兴知晓被告与吴翠红已经离婚、案涉房产归吴翠红所有的事实，故原告不构成善意取得。案涉房产为自建房屋，未办理规划手续、无产权证书，土地为幸福二村集体土地，现已拆迁完毕，无法交易。（二）原告与被告真实的法律关系应为民间借贷。（三）原告并未向被告实际足额交付500000元，原告要求退还500000元并赔偿损失不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述及经审查认证的证据，本院认定事实如下：（一）案涉房产坐落于烟台市芝罘区，未办理规划手续，无产权证书，2020年被拆迁。被告徐爱国称案涉房产系其与前妻吴翠红婚姻关系存续期间所建。2016年11月17日原告陈兴向被告徐爱国银行账户转账两笔，共计300000元。2017年6月28日被告徐爱国与案外人吴翠红在芝罘区民政局协议离婚，就案涉房产双方约定如下：婚后位于的土地自行建加工厂及房屋一处归吴翠红所有（注：此处由徐爱国交涉好后归吴翠红所有）。原、被告在2017年12月27日签订的房屋买卖合同中约定，被告将自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给原告，房地产权证号为37××90，房屋坐落烟台市芝罘区，建筑面积326.315平方米，该房屋占用范围内的土地使用权317.852平方米，房屋平面图和房地产四至范围（附件一）；转让价款500000元，付款方式和付款期限在付款协议（附件三）中约定明确；双方同意被告于2017年12月28日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。另，约定了违约责任等内容。当日，原告陈兴向被告徐爱国银行账户转账两笔，分别为9815元和21000元。（二）原告为证明其诉讼请求，提交如下证据：证据一、原告陈兴与被告徐爱国于2017年12月27日签订的房屋买卖合同，拟证明被告将案涉房产出售给原告，转让价款为500000元，房屋平面图及房地产四至范围作为房屋买卖合同的附件，一同附在合同后边，被告在该附件中捺印，能证明签订合同时，被告徐爱国向原告交付了案涉房产的房产证，原告在签订合同时有理由相信案涉房产为合法建筑，被告有完全的处分权。被告质证称，对证据一真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，案涉房产没有房产证，被告也未征得实际产权人吴翠红的同意出售，该房屋买卖合同无效，原告对案涉房产的权属等情况均知晓，双方实际为借贷关系。证据二、中国农业银行转账回执2张、取款回单2张、银行卡交易明细清单2张、收条1张，拟证明原告通过转账、现金等方式向被告支付购房款500000元，其中转账方式支付了330815元，取现合计90000元，剩余部分是家中存放的现金，共计500000元，2017年12月27日被告徐爱国在案涉房产出具收条，收条主文是原告书写，签名、电话、日期是由被告写的，手印也是被告按的，“见证人卫某”是案外人卫某书写，该收条能够证明原告已经按照合同约定，将500000元购房款全部给付被告，2017年12月27日，原告分两笔向被告尾号为9815农行卡转账30815元后，被告发现其名下银行账户被查封，不能取款，遂要求原告以现金方式支付剩余购房款，所以当天，原告在银行ATM机分四笔共取款20000元给了被告，2017年的12月28日原告通过银行取款50000元、20000元，共计70000元，加上家中存放的现金，将剩余的购房款全部支付给了被告。收条内容为，今收到陈兴人民币500000元整，收款人徐爱国，联系电话：132××******，身份证号码：,2017年12月27日，见证人卫某。被告质证称，对中国农业银行转账回执、取款回单、银行卡交易明细清单真实性没有异议，对证明内容有异议，被告收到原告通过银行转账方式支付的330815元，原、被告口头约定余款由原告将案涉房产拆迁款的30%返给被告，被告为此提前开具了收条，需要注意的是，原告提交的取款回单载明取款时间为12月28日，而收条出具时间为12月27日。证据三、乡村私有房产证一份，原告称该房产证是双方签订房屋买卖合同时，被告交付给原告的，房产证中载明产权人姓名徐爱国，房产证记载的编号与房屋买卖合同中所记载的产权证号一致，该房产证的家庭成员一览表中，载明户主为徐爱国、妻子吴翠红，被告也没有告知原告已经与吴翠红离婚，并约定案涉房产归吴翠红所有，基于上述事实，原告有理由相信被告徐爱国就是案涉房产的所有权人。乡村私有房产证载明，产权人姓名徐爱国，人口3，编号37××90，现住址，北屋8间189.366平方米，南屋4间60.595平方米，西厢（平台）5间76.354平方米，房屋建筑面积326.315平方米，房屋结构砖混，房型瓦房，建筑年限1991年3月，占地数量317.852平方米，家庭成员一览表房主徐爱国，妻吴翠红，长子徐铭伟。被告质证称，案涉房产是村里的房子，没有房产证，拆迁时为了多要补偿款原告找人办的证，办这个证的时候被告知道。证据四、被告向烟台市芝罘区幸福街道宏达居民委员会（以下简称宏达居委会）出具的承诺书复印件1份，原告称原件保存在海上世界拆迁部，该承诺书是原告在海上世界拆迁部复印的，拟证明案涉房产已由被告交付给宏达居委会交接海上世界拆迁部拆除，原告无法取得该房产，被告故意隐瞒案涉房产为违法建筑的事实，致使合同目的无法实现，被告的行为严重违反合同约定。该承诺书内容为，我叫徐爱国，在芝罘区宏达居委会属地建无证二层房屋165.43㎡，南屋31.32㎡，浴池东钢结构厂房157.41㎡及附属设施共计588677元整，自今日起以上房屋交付宏达居委会交接海上世界指挥部拆除，拆除后补偿款由本人来宏达居委会来办理清账手续，徐爱国本人在外所欠账目由本人承担偿还，与本次拆迁房屋补偿无关。承诺人徐爱国2020.1.14。被告质证称，对证据四真实性没有异议，被告前妻吴翠红委托被告前往海上世界拆迁部及宏达居委会代为办理拆迁事宜，拆迁补偿款均归吴翠红所有。另，原告申请在收条中签字的案外人卫某出庭作证，拟证明徐爱国于2017年12月27日、28日收到原告给付的现金169185元的事实。原告称卫某既认识原告也认识被告，卫某跟被告关系更近，当初是卫某介绍被告向原告借款，也是卫某告诉原告被告要卖房，2017年12月27日原告通过农业银行自动提款机分4笔取款计20000元，并于当日下午三四点钟在案涉房产内交给被告，卫某在场，第二天，原告从银行取款2笔，一笔20000元，一笔50000元，另外从家中拿了现金79185元，于当日下午两三点钟在案涉房产内交给被告。卫某到庭作证称，当时徐爱国找到证人说有没有人能押房或买房，他要用钱，具体用钱干什么证人不清楚，证人联系了陈兴，他俩认识，就自己谈，证人就是牵线，具体的商谈情况证人不了解；当时先转的钱，徐爱国的账户冻结了，取不出钱，陈兴去取了20000元的现金给了徐爱国，第二天陈兴又拿了一书包的钱给徐爱国，这一书包的钱应该是超过100000元，两笔钱都是在案涉房产内给的，在场的只有证人、陈兴、徐爱国三个人，收条上的签字是证人签的，收条的出具日期证人记不清了。被告要求证人详细阐述27日、28日两天中所涉及的银行转款、取款以及交付给徐爱国款项的时间、地点，先后顺序，证人回答记不清了。原告对证人卫某的陈述无异议。被告对证人卫某的陈述有异议，认为证人无法完整记清现金交付给被告的具体经过，也无法说明收条出具的具体时间以及是否是在被告收到现金后，再出具的收条，卫某是跟着原告的，是原告的“小弟”，被告是通过原告认识的卫某。（三）被告为证明案涉房产所有权人为其前妻吴翠红，其并未收到原告给付的现金等抗辩，提交如下证据：证据一、离婚协议书一份，拟证明：1.2017年6月28日，被告徐爱国与案外人吴翠红在芝罘区民政局协议离婚，明确约定案涉房产归吴翠红所有，被告对案涉房产无处分权；2.2017年12月27日，被告未经吴翠红同意，擅自处分案涉房产，吴翠红对此提出财产保全异议，并已明确表示对房屋买卖合同不予认可。原告质证称，离婚协议书仅仅是被告与前妻吴翠红之间的约定，对原告不具有约束力,双方签订房屋买卖合同时，被告未告知其已经与吴翠红离婚,离婚协议书中约定由徐爱国交涉好后归吴翠红所有，也就是说案涉房产并不是当然地归吴翠红所有，在被告徐爱国处理好相关纠纷后，才归吴翠红所有，双方签订买卖合同至今已近3年，被告也已经将案涉房产交付给了原告，如果吴翠红认为被告徐爱国非法处分其房屋，可以向徐爱国主张权利，在此期间吴翠红从未向原告提出过异议，说明吴翠红对房屋买卖合同明知且认可；退一步讲，即使被告徐爱国与吴翠红已经离婚，案涉房产归吴翠红所有，夫妻之间具有法定的代理权利，原告有理由相信，被告有处分权。证据二、户名徐爱国的中国光大银行对私活期账户对账单1份、户名徐爱国的中国农业银行银行卡交易明细清单1份，拟证明：1.通过被告账户流水来看，2016年11月17日，被告光大银行账户收到原告转账200000元和100000元；2017年12月27日，被告农行账户收到原告转账9815元和21000元，合计330815元。2.被告通过银行转账方式还款如下：2017年3月21日，两笔，每笔20000元；2017年5月15日，10000元；2017年5月27日，10000元；2017年7月2日，10000元；2017年7月12日，5000元；2017年8月28日，3000元；2017年9月4日，10000元，合计88000元，被告还通过现金方式偿还了原告借款，至2017年12月27日，被告共欠付原告300000元；原告另需向被告支付200000元后，被告以房产抵顶借款，但被告仅于2017年12月27日转账支付了9815元、21000元，余款并未支付。3.被告擅自处分案涉房产，其目的为偿还原告借款，因此原告与被告真实的法律关系应为民间借贷关系。原告质证称，对证据二真实性没有异议，原告已向被告转账330815元，对被告主张的还款88000元有异议，该款项和本案无关，通过原、被告签订的房屋买卖合同，以及被告向原告交付的房产证等证据，足以证明双方之间是房屋买卖关系，而非被告主张的民间借贷关系。关于被告向原告转账支付的88000元，诉讼中原、被告均改变意见如下：原告认为是2016年11月17日其转账给被告的300000元的利息，当时被告向原告借款300000元，并口头约定，被告每月向原告支付利息15000-20000元，但被告没有按照约定履行，只是给了一部分。被告对此有异议，认为双方没有约定利息，当时原、被告关系很好，原告不要利息，该300000元被告用于打扑克、打麻将，该88000元被告不清楚是什么，与该300000元款项无关。另，被告申请证人刘某出庭作证。刘某到庭作证称，其自2015年至2017年年底给被告开车，2017年阴历十一月初十（阳历日期为12月27日），被告让证人拉着去老市场的房（即案涉房产），现已经拆了，证人听被告说原告要买被告的房，证人当时在门外，原、被告及卫某在里面，还有一个人证人不认识，证人听见卫某和另外一个人问被告多少钱，被告说500000元，出来后，证人问被告给钱了吗，被告说没给，被告和证人上车后，卫某趴在车边，对被告说：“我帮你把房卖了，你得给我三万四万的好处费，老板现在没有钱，等过几天把钱给你了，你得给我好处费。”第二天，证人拉着被告去了龙口，晚上九点左右回来，当天被告没有跟原告见面，也没有再到拆迁房去。原告对证人刘某的陈述有异议，认为刘某跟随被告打工十几年，他们之间存在利害关系，不排除刘某与被告串通做假证的可能，刘某当时没有在交易现场，对交易过程其应该看不清，12月28日原告提取现金足以证明原告已经支付了被告剩余款项。被告对证人刘某的陈述没有异议，认为刘某对事实的陈述比较准确，而卫某对一些关键的信息不能回答，只说忘了，因此，刘某的证言更具有证明力。关于案涉房产的租赁及租金收取情况，原告称2017年12月原告接收案涉房产，被告与租赁户连业清交代，之后的房屋租金交给原告，2018年10月1日，原告与连业清另行签订了租赁合同，2017年年底至房屋拆迁之前，原告共收取房屋租金50000元，2017年底之前，案涉房产也是连业清承租。被告称原告实际收取连业清给付的房屋租金40000元，签订房屋买卖合同时，原、被告口头约定房租都是给吴翠红的，所以原告收取租金后将该40000元给付了被告，再由被告交付给吴翠红。（四）2020年7月21日陈兴向本院申请诉前财产保全，本院立（2020）鲁0602财保1507号案，中华联合财产保险股份有限公司烟台中心支公司以诉讼财产保全责任保险保单提供担保。当日本院作出民事裁定，冻结徐爱国在银行其账户内存款600000元，或查封其相应价值的财产。后本院依据该民事裁定冻结了徐爱国在芝罘区幸福街道办事处宏达实业总公司处的拆迁补偿款600000元。案外人吴翠红于2020年8月6日向本院提出书面异议。本院依法进行了审查，并于2021年1月14日作出（2020）鲁0602民初6392号民事裁定，驳回案外人吴翠红的异议请求。本院认为，案涉房产未办理规划手续，无产权证书，系违章建造的房屋，原、被告就案涉房产签订的房屋买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，原告要求确认房屋买卖合同无效，本院予以确认。被告抗辩房屋买卖合同无效的理由是被告无权处分，结合被告陈述的案涉房产系其婚后所建及其向宏达居委会出具的承诺书内容，该抗辩本院不予采信。被告抗辩双方之间是民间借贷关系，与事实不符，本院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，被告应返还原告已支付的款项。双方对款项的具体金额有争议，原告主张500000元，被告仅认可原告转账支付的330815元。原告称余款以现金方式分别在2017年12月27日和2017年12月28日给付被告，并提供被告于2017年12月27日出具的收条及银行卡交易明细清单及银行取款回单为证，经审查被告出具该收条时仅收到收条中载明的部分款项，并未实际收到500000元，银行卡交易明细清单和银行取款回单仅能证明原告取款情况，不能证明该款项给付了被告，虽然原告提供证人卫某到庭作证，但该证人对原告给付款项的经过表示记不清楚，被告亦提供证人刘某到庭作证原告并未给付现金，故对于原告主张的给付被告现金的事实，证据不足，本院不予采信。本院认定原告已给付被告购房款330815元，被告应返还给原告该330815元。原告要求被告赔偿损失100000元，结合原告自认被告已给付利息88000元及收到租金50000元的事实，本院认为，原告因合同无效受到的损失已得到弥补，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四项、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈兴与被告徐爱国于2017年12月27日签订的房屋买卖合同无效；二、限被告徐爱国于本判决生效之日起十日内向原告陈兴返还购房款330815元；三、驳回原告陈兴的其他诉讼请求。如果被告徐爱国未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取为4900元，由原告陈兴负担1768元，被告徐爱国负担3132元。保全费3520元，由被告徐爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇二一年一月十八日书记员 赵洪辉（代）