广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0106民初1387号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：杜凤君，董事长。委托代理人：陈静雯、许娴炜，均系广东盈隆律师事务所律师。被告：秦汝烈，男，1962年11月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘立清，女，1963年3月15日出生，汉族，住址同上，系被告的妻子。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告秦汝烈物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托代理人陈静雯、许娴炜，被告秦汝烈的委托代理人刘立清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司诉称：1992年2月1日，房地产开发单位广州市城市建设开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将广州市天河区天河南一路、六运一街及体育西横街的体育西小区委托原告提供物业管理服务。被告系广州市天河区体育西横街190号204房的业主，该房屋建筑面积为76.65平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务费由业主按建筑面积预先缴纳，住宅的物业管理费标准为0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向原告支付违约金；该合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业之日为止。《前期物业服务合同》签订至今，体育西小区并未成立业主委员会，而原告一直依约为被告提供了物业管理服务。自2008年1月1日起，被告开始拖欠物业管理费，截止至2019年4月30日，被告已拖欠物业管理费6775.86元及违约金5634.17元，原告多次催收无果。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2008年1月1日至2017年9月30日的物业管理费5829.23元及违约金（每月以49.82元为本金，按每日万分之四的标准，分别从当月6日起计至清偿之日止，违约金以本金为限）；2、被告向原告支付2017年10月1日至2020年3月31日的物业管理费69元（每月欠付2.3元）及违约金（以69元为本金，按每日万分之四的标准，从2020年4月1日起计至清偿之日止，违约金以本金为限）；3、被告向原告支付2020年4月的物业管理费2.3元及违约金（以2.3元为本金，按每日万分之四的标准，从2020年4月6日起计至清偿之日止，违约金以本金为限）；4、本案诉讼费由被告承担。被告秦汝烈辩称：一、被告并非《前期物业服务合同》的签约方，故《前期物业服务合同》对被告没有约束力，退一步讲原告也并未按照《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业管理服务，涉案房屋所在楼栋的水泵存在噪音超标的问题，严重影响了业主的生活质量，因被告工作不到位，原告主动出面协调，为改造更换水泵工程垫资8700元，扣除4至8层业主的集资款，原告还欠被告工程款2773元。二、原告主张2008年1月1日至2017年9月30日的物业管理费已过诉讼时效，且被告已缴纳2017年10月1日至2020年12月底的物业管理费1853.28元。综上，请求法院依法裁判。经审理查明：原告系1992年1月2日经广州市天河区工商行政管理局核准登记的企业法人，经营范围为房地产业，曾用名为广州城建开发物业有限公司。被告系广州市体育东路体育西横街190号204房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，所有权来历为1997年6月购买。涉案房屋建筑面积为76.649平方米,已购分摊面积8.19平方米，专有部分的建筑面积为68.459平方米。1992年2月1日，广州市城市建设开发有限公司（甲方，以下简称“城建公司”）与原告（乙方）就甲方选聘乙方对体育西小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称为体育西小区，物业类型为住宅，座落位置为广州市天河区××、××街、体育西××街，建筑面积为178802平方米；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放（进出）管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括组织开展社区文化活动，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件）；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按1个月管理酬金标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；本合同期限自1992年3月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止等。合同附件为《体育西小区前期物业管理服务质量标准》，对乙方应提供的前期物业管理服务质量标准进行了明确，其中物业共用部位的维修、养护和管理一项载明，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，按使用维修资金相关程序进行等。另原告称，上述《前期物业服务合同》载明的“六运一街”应属笔误，原告的物业管理区域即体育西小区仅包括广州市天河区天河南一路、六运二街、体育西横街。原告为证明其主张，还向本院提交了原告于2019年9月23日出具的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，载明自1989年起，由城建公司开发的体育西小区，逐步建成并交付业主使用，始终由原告的体育西服务中心提供物业服务及管理，体育西小区物业服务四至范围为东至体育东路，西至中轴线，南至黄埔大道，北至天河南一路，前述四至范围具体包括楼栋如下：天河南一路80、82、84、86、88、90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110、112、114、116、118、120、122、124、126号；六运二街1、3、7、9、11、13、15、19、21、23、25、27、29、31、33、37、39、43、45、47、51、53、55号；六运三街2、3、4、5、6、7、9、11、13、15、17、21、23、25、27、29、31、33、35、39、41、43、45、47、49、51号；体育西横街113、127、155、183、185、142、144、148、150、152、154、156、158、160、162、164、166、168、170、172、174、176、178、180、182、184、186、188、190、192、194、196、198、200、211、213、215、217、219号；体育东路9、11、21、23、25号；黄埔大道西167、169、171、179、181、183号。广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会对该报告进行了签章，确认报告所载情况属实。经质证，被告表示无法确认《前期物业服务合同》的真实性，因不是原告与被告签署的，此前亦未见过该合同，且原告也未按该合同的约定提供物业管理服务。另，被告称其已缴纳涉案房屋2017年10月1日至2020年12月底的物业管理费。被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、《收款收据》，显示开立日期为2020年3月31日，载明收到2019年1月至10月每月管理费47.52元。2、《中国建设银行POS签购单》，显示原告于2020年3月31日收到1853.28元。3、广州市天河区环境保护局于2012年12月5日作出的《环境保护执法现场检查记录表》，载明2012年12月5日该局执法人员到现场检查，发现体育西横街190号设有一水泵房，里面设置两台水泵，一台消防泵，一台生活泵，水泵开机时间为不定时，水泵为自动操作型，楼层缺水就自动开机，该水泵房未加设隔音措施，经查得知该水泵可设置开机时间，为早上7:00-晚上22:00，水泵使用23年；经查，该物业管理公司管理74个水泵房，每个水泵房设置一台或两台水泵，13个只有一台，其余为2台，每栋楼层为8楼，1-3楼自供水，4楼以上为水泵供水；处理意见为建议物管协助业主作减震、降噪措施，协商解决噪声污染问题等。4、《发票》，显示系广州广一泵业有限公司于2013年8月开具，购货单位为体育西物业管理中心，货物为水泵，金额为6990元。5、《体育西横街190号水泵改造费用住户分摊金额表》，载明4-8层业主的分摊金额及缴交情况，尚余5户未缴交（欠费总金额为1348元），集资款总额为5825元，已收款项4477元。6、被告称其在体育西小区拍摄的照片若干。经质证，原告对被告提供的上述证据的真实性予以确认，但认为只能证明被告缴纳了部分物业管理费；而改造更换水泵工程，因大中修和设备设施的翻新改造属于业主集资项目，不属于原告提供物业管理服务的范围，因此被告应向其他欠费业主主张垫资款项而非原告；另广州市天河区环境保护局作出的《环境保护执法现场检查记录表》载明的处理意见是要求原告配合业主作降噪措施，原告已积极履行协调作用，配合解决相关问题，已履行了作为物业公司应尽的合同义务；由于物业管理服务属24小时的综合项目，被告也不应以些许瑕疵作为拒付物业管理费的托辞，被告拒付物业管理费，会导致原告管理成本的增加，间接上对原告的服务质量造成影响，因此即便被告所述的问题存在，被告也负有责任。原告为证明其对体育西小区提供了物业管理服务，向本院提交了如下证据：1、《体育西安装监控工程合同》，显示系原告与案外人于2018年8月1日签订，约定原告委托案外人安装体育西小区内监控摄像枪等；2、《灭鼠杀虫服务合作合同》，显示系原告与案外人分别于2016年、2017年、2018年、2019年签订，约定原告委托案外人在体育西小区内进行灭鼠杀虫服务等；3、《住宅小区日常保洁服务委托合同》，显示系原告与案外人分别于2016年、2017年、2018年、2019年签订，约定原告将体育西小区的日常清洁保洁服务工作委托案外人完成等；4、《体育西小区绿化养护服务委托合同》，显示系原告与案外人分别于2016年、2017年、2018年、2019年签订，约定原告将体育西小区项目的绿化养护工作委托案外人完成等；5、《清疏抽粪服务委托合同》，显示系原告与案外人于2019年4月1日签订，约定原告将其管理的包括体育西小区在内的25个小区的管井清掏、管道清疏和化粪池抽粪工作委托给案外人完成等。经质证，被告无法确认上述合同的真实性，认为是原告于案外人签署，原告也没有履行合同义务。另原、被告确认，体育西小区至今未成立业主委员会。又，本案审理过程中，被告主张原告诉请的部分物业管理费已过诉讼时效；就此，原告无法提交证据证明其在提起本案诉讼即2019年11月26日以前有向被告主张过物业管理费。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在体育西小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为体育西小区的建设单位广州市城市建设开发有限公司选聘的物业服务企业，依据其与广州市城市建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》可以进驻体育西小区并履行物业管理职责。结合《前期物业服务合同》的约定以及广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会签章确认的《关于核实体育西小区管理范围的报告》，可知体育西小区自建成以来一直由原告提供物业管理服务，且被告的涉案房屋处于体育西小区范围内；故原、被告均应受上述《前期物业服务合同》的约束，即原告应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、清洁等义务，被告则负有向原告支付物业管理费的义务。现被告主张原告诉请的2008年1月1日至2017年9月30日的物业管理费已过诉讼时效，而被告已缴纳了2017年10月1日至2020年12月31日的物业管理费1853.28元，故被告无需向原告支付物业管理费。本院认为，根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理费由业主按专有部分的建筑面积交纳，具体标准为住宅按0.65元/月/平方米；故此，被告应向原告支付涉案房屋的物业管理费为44.5元/月（0.65元/平方米/月×68.459平方米）。据原、被告均予认可的《收款收据》、《中国建设银行POS签购单》，结合原告在本案中诉请的物业管理费期间及物业管理费标准为49.82元/月，本院采信被告主张，即其已足额按44.5元/月的标准缴纳了涉案房屋2017年10月1日至2020年4月30日的物业管理费，原告要求被告支付上述期间每月物业管理费差额2.3元及相应违约金的诉讼请求，因缺乏事实及合同依据，本院不予支持。至于原告诉请的2008年1月1日至2017年9月30日的物业管理费，因原告未举证其在2019年11月26日向本院提起诉讼前有向被告主张过权利，故原告诉请2016年11月27日以前的物业管理费因超过诉讼时效，本院不予支持；故在被告未举证证实其已缴纳2016年11月27日至2017年9月30日的物业管理费的情况下，本院判令被告向原告支付该期间的物业管理费450.93元（44.5元/月×10个月+44.5元/月÷30日×4日）。被告未依约于每月5日前缴纳当月物业管理费，构成违约，原告要求被告支付逾期缴费的违约金，有其合同依据，本院予以支持；违约金计算如下：以每月欠付的物业管理费为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限。关于被告主张原告提供的物业管理服务存在诸多问题，被告有权拒缴物业管理费的主张。因被告提供的发生时间为2012年至2013年《环境保护执法现场检查记录表》、《发票》可证实原告已就改造更换水泵工程予以了协助，且即便被告对原告当时的处理方式有异议，亦不能作为被告拒交2016年以后物业管理费的理由；而被告主张其尚有更换水泵工程的垫资未收回的问题，因《体育西横街190号水泵改造费用住户分摊金额表》清楚载明了欠费情况，且与本案不属同一法律关系，被告可另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告秦汝烈于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2016年11月27日至2017年9月30日的物业管理费450.93元及逾期缴费的违约金（以每月欠付的物业管理费为本金，按每日万分之四的标准计算，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费113元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担108元，由被告秦汝烈负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年一月十五日书记员  邱莉晶王丽仪判决书已于2021年月日送达