海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼96民终49号 上诉人（原审原告）：李高卫，男，1975年2月8日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 被上诉人（原审被告）：寇红霞，女，1954年10月27日出生，汉族，住海南省澄迈县。 上诉人李高卫因与被上诉人寇红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院(2020)琼9023民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李高卫上诉请求：一、改判海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1207号民事判决书第一项，改判被上诉人寇红霞赔偿上诉人李高卫经济损失250275元。二、改判由被上诉人寇红霞承担一审案件受理费8510.46元；三、本次上诉诉讼费由被上诉人寇红霞承担。上诉人变更上诉请求第一项为：被上诉人寇红霞赔偿上诉人李高卫经济损失249660元。事实与理由：一、一审法官对上诉人和被上诉人采用双重标准，颠倒了基本事实。一审法官不顾基本生活常识，以及上诉人在庭审过程中的购房过程的描述，主观推断上诉人应该在购房前就知道邻居有精神方面的问题。上诉人在庭审过程已经阐述了上诉人在买房过程中，只考察房子内部以及周围的硬件情况，例如装修、房子质量、绿化、水电煤气等情况，并不清楚邻居的疾病情况。只在买房子以后，通过租客，或者物业才只得知邻居有精神上的疾病。一审法官却做出了“上诉人应该在买房前就知道邻居有精神上的疾病”这种主观判断，是违反生活常识的错误推理，也完全颠倒了本案的最基本事实，上诉人买房前，并不知道邻居有精神上疾病，后来是租客提出后，上诉人做了充分调查后，才确认邻居有精神上的疾病。而一审法官认为被上诉人在和有精神疾病的邻居居住了1年后，连物业都知道该邻居是有精神病的情况下，只通过询问被上诉人是否知情，被上诉人回答不知情，就判断不能证明被上诉人是知情。另外，在庭审过程中，被上诉人做了虚假的陈述：被上诉人从2014年7月24日一直居住在海南省澄迈县至今。上诉人当场就提出质疑。庭审后，上诉人到江南城物产的水电费缴纳记录，证明被上诉人在2014年7月24日以后，该房产还有继续缴纳水电费。上诉人得到证据后，和一审法官助理（一审法官一直没接电话）联系过，是否需要提供该证据。一审法官助理说一审法官认为不需要提供。二、关于上诉人经济损失的计算。由于被上诉人没有在海南购买第二套房产的资格，上诉人不能把房子过户给被上诉人，该《房地产买卖契约》合同不方便撤销。所以上诉人要求被上诉人赔偿上诉人的经济损失。在上诉人没有发现邻居有精神上疾病前，上诉人把该房产用于半个月以上半年之内的短租。每天80元，每个月2400元。从2019年1月开始出租到2020年2月停止出租的1年2个月时间内，一共出租了240天左右（含最后被退租的90天）。出租率为57%左右，一年租金预计为：365×80×0.5=16685元。邻居今年54岁（和邻居母亲沟通中得知），根据国家卫健委发布的《2018年我国卫生健康事业发展统计公报》中“居民人均预期寿命由2017年的76.7岁提高到2018年的77.0岁”，预计在23年中，该房产不适合居住。上诉人要求被上诉人赔偿至少15年的租房损失，即16685元×15年=250275元，因计算错误，上诉人将上诉请求第一项的经济损失变更为249660元。 寇红霞答辩称，同意一审法院的判决，上诉人提出的费用与我无关，让我负责交案件受理费也不可能。涉案房屋是经过合法手续，由国家规定的房产机构在2017年12月25日经过与上诉人签署协议，上诉人在网上购买了我的房子，之后也办理了不动产权证，我出售房子没有任何违法行为也没有任何纠纷，所以跟上诉人签署了具有法律效力的协议，他也不止一次地去看房子，每次看房子我都是从澄迈老城过去给他开门，也带了我的房产证和证明，涉案房屋我也没有出租过。 李高卫向一审法院起诉请求：一、撤销原告和被告的房地产买卖契约，被告归还原告购房款450000元、购房契税17197.18元和购房中介费13500元，总共480697.18元；二、撤销原告和被告房地产买卖契约过程中的所有费用由被告承担；三、本案的诉讼费用由被告承担。四、或者双方协调，由被告对原告进行经济赔偿。 一审法院认定事实：原、被告于2017年12月25日签订《房地产买卖契约》，甲方（卖方）：寇红霞，乙方（买方）：李高卫。双方约定主要内容：“一、甲方自愿将坐落在海口市和平大道66-5-号宝安江南城57栋105房的房地产（房屋建筑面积34.39平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件之一（无相关内容）。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产价格为人民币45万元。乙方由2017年12月26日前乙方一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：一次性付款给甲方。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向海南省房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。原、被告已经履行完契约约定的内容，2018年1月9日原告依约取得了《不动产权证书》（编号N0D46000431447）。2019年12月6日，原告出租案涉房屋时，租客向其反映邻居可能存在脑子受过伤等问题，原告自行做相关调查，而后向法院提起诉讼。另查明，被告户籍所在地在北京市丰台区南苑四巷**。2014年7月24日被告寇红霞在海南省老城开发区有住宅，位置在海南省澄迈县老城开发区快速干道21.5公里处南侧龙吉花园（香缇假日）C栋2单元104号。 一审法院认为，关于《房地产买卖契约》能否撤销问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了撤销权的行使需必须符合如下条件：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，原、被告签订的《房地产买卖契约》中的第一条中写明“乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”。契约中写明原告已经对案涉房屋做了充分了解，愿意购买该房地产。按日常生活经验，在商品房买卖过程中原告很大的概率应向案涉房屋所在的物业了解房屋与住宅的周边相关情况。原告认为已对涉诉房屋进行了充分了解，而愿意购买涉诉商品房。现原告凭借租客的信息与所在的物业的录音信息及相关微信记录，去判断邻居可能存在精神方面的问题。原告的上述判断与约定内容存在一定的矛盾。另，被告户籍所在地在北京，生活住所地有多处，现原告提交的证据不足以证明被告对其邻居可能存在精神疾病的情况是知情的。原告未能充分举证被告存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的行为时，其诉求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李高卫的诉讼请求。案件受理费8510.46元，应由原告李高卫负担。 二审期间，上诉人提交3份证据：1.《房子电费缴纳记录》，拟证明寇红霞在2014年后也在江南城57栋105房正常生活，应该知道邻居有精神疾病；2.《2018年居民平均寿命》，拟证明我国2018年平均寿命为77岁；3.《途家APP截图》，拟证明涉案房屋租金为80元/天。被上诉人对证据1真实性无异议，但认为是必须要缴纳的物业、水电费，并表示其2014年就搬离涉案房屋，但是有朋友过来海口住十几天；对证据2不予质证，人的寿命多少无法下定论；对证据3与本案无关。本院经审查，对上诉人提交的证据关联性不予认可。被上诉人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，根据本案查明的事实，现房屋已经交付给上诉人，且涉案房屋的不动产权证已于2018年1月9日登记在上诉人李高卫名下，被上诉人也收到了其支付的房款，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经履行完毕。而且，上诉人在一审的诉讼请求为撤销双方签订的房屋买卖合同，退还购房款相关费用及经济损失，但并未明确经济损失的内容及数额，而其二审的上诉请求具体为赔偿15年的租金损失，超出了一审的诉讼请求范围，属于二审中增加独立的诉讼请求的情形，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，对上诉人的上诉请求不予审查，上诉人可另行起诉。 综上所述，李高卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5054.13元，由李高卫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林芝静 审 判 员 吴罗南 审 判 员 李凌燕 二〇二一年一月二十一日 法官助理 何桂茹 书 记 员 杨 宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。