兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初3114号 原告：胡俊杰。 委托诉讼代理人：汪永海。 委托诉讼代理人：耿晓慧。 被告：甘肃三维资产管理有限公司。 法定代表人：李忠孝。 委托诉讼代理人：王恩珂。 委托诉讼代理人：刘晓敏。 被告：甘肃地下空间房地产开发有限公司。 法定代表人：陈喜。 委托诉讼代理人：刘晓敏。 原告胡俊杰与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维资产公司）、甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡俊杰及其委托诉讼代理人汪永海、耿晓慧，被告三维资产公司的委托诉讼代理人王恩珂、刘晓敏，被告地下空间公司的委托诉讼代理人刘晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡俊杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除胡俊杰与地下空间公司签订的商品房买卖合同（编号：2015预42***）；2.判令解除胡俊杰与三维资产公司签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同（编号：01**）及物业委托经营合同补充协议；3.判令三维资产公司与地下空间公司向胡俊杰返还购房款487237元；4.判令三维资产公司与地下空间公司向胡俊杰支付租金39791.19元、违约金258236元（到期无法办理产权证违约金为97447元即总房款的20%；未按时支付租金解除合同违约金160789元即第六年至第十年租金）；5.本案诉讼费、保全费等由三维资产公司与地下空间公司负担。事实和理由：2015年11月24日，胡俊杰与地下空间公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：2015预42***），胡俊杰购买地下空间公司建设的兰州新区斯戴尔寓苑房屋一间，房屋总价为487237元，建筑面积40.25平方米。因地下空间公司承诺该房屋即买即租，并以第一年租金冲抵购房款，所以在签订买卖合同时即扣除了第一年租金29234元，将房屋总价约定为458003元，后胡俊杰如约付清了全部购房款。同年，地下空间公司将房屋交付给了三维资产公司。2015年11月24日，胡俊杰与三维资产公司签订了《物业委托经营合同》，约定委托期限为十年，并对第一年至第四年的租金支付进行了明确约定。后因三维资产公司未依约支付第四年租金，故胡俊杰与三维资产公司于2018年11月12日达成“委托经营合同补充协议”，约定三维资产公司应按时支付租金并在两年内办理不动产权证，若不能按期办理房产证，则三维资产公司给胡俊杰办理退房手续，并按总房款的20%支付违约金。该补充协议签订后，三维资产公司仍未按约定如期支付租金，也未按约定在两年内办理不动产权证。胡俊杰购买案涉房屋是因为地下空间保证即买即租的承诺，虽然是委托给三维资产公司经营，但实质也是地下空间公司为胡俊杰办理的，故名为委托经营，实为售后返租。为此，胡俊杰多次找到地下空间公司的上级公司三维集团要求支付租金并办理不动产产权证，后经协商，约定地下空间对委托经营合同补充协议中三维资产公司的合同义务承担连带责任。基于此，胡俊杰诉至法院，望判如所请。 三维资产公司辩称，胡俊杰诉请解除房屋买卖合同，与三维资产公司无关，三维资产公司不是本案的适格被告；胡俊杰诉请租金及违约金不属于本案商品房买卖合同纠纷审理的范围。综上，请求驳回胡俊杰关于三维资产公司的诉讼请求。 地下空间公司辩称：1.胡俊杰在同一诉讼中，既向地下空间公司主张解除房屋买卖合同，该诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，又向三维资产公司主张解除物业委托经营合同，诉请的案由为合同纠纷。在同一案件中，胡俊杰不能同时向两个不同的民事主体、基于不同种类的民事法律关系、不同的案由，主张不同性质的诉讼请求，严重违反共同诉讼的法律规定，应依法驳回胡俊杰的起诉；2.“商品房买卖合同”不符合解除条件也不应当退还房款，以维护合法有效的合同效力，稳定市场交易秩序，保护诚实守信的市场的合法权益；3.逾期办理房产证没有任何过错，不应当承担违约责任，胡俊杰主张因未办理产权证而需承担违约金无任何事实和法律依据；4.胡俊杰取得了该房屋且向三维资产公司签订物业委托合同对房屋进行了出租，因此胡俊杰事实上是取得了该房屋的相关物权，并不存在逾期不交房的事实；5.对于欠付胡俊杰租金及违约金不应承担任何法律责任。综上，三维资产公司与地下空间公司属于两个独立的法人，该补充协议是对委托经营合同进行的补充约定，与房屋买卖合同关系属于不同的法律关系，胡俊杰诉请的委托经营补充协议因与本案审理的房屋买卖合同不属于同一性质，不能合并审理，补充协议的真实性、合法性等不属于本案的审理范围。基于此，胡俊杰诉请的租金及违约金在本案中亦不应得到支持。请求驳回胡俊杰的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月24日,胡俊杰与地下空间公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预42＊＊＊），约定胡俊杰购买地下空间公司出售的位于兰州新区××幢××号房屋，建筑面积为40.25平方米，单价为11378.96元／㎡，总价为458003元，胡俊杰一次性付款。关于产权登记事项双方约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得物业产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。 另查明，2015年11月24日,胡俊杰与三维资产公司签订了《物业委托经营合同》（以下简称委托经营合同），将其购置房屋的经营管理权全权委托给三维资产公司进行合法经营，三维资产公司向胡俊杰支付租金，租金每年结算一次。随后，地下空间公司向胡俊杰交付房屋，胡俊杰又将案涉房屋交由三维资产公司进行经营。2018年11月12日，胡俊杰与三维资产公司签订了《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定了案涉房屋第四年至第十年的租金，并约定了：自本协议签订两年内，甲方（胡俊杰）配合乙方（三维资产公司），办理独立产权的不动产权证……到期无法达成本约定正常办理房产证的，乙方无条件按退房程序给甲方退房，并按总房款20%支付违约金。2018年8月20日三维资产公司、地下空间公司出具“附件四”，内容为：一、经甲、乙双方协商一致，房产证按照兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议第七条之第4条执行；二、甲、乙双方协商一致，由甘肃地下空间房地产公司对甲、乙双方签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议承担连带责任。三维资产公司、地下空间公司在其后加盖公章。2019年8月20日，三维资产公司出具承诺书，承诺于2019年10月10日前将第四至第五年未支付的租赁服务费结清，胡俊杰等业主在该承诺书上亦予以签字确认。 另查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字〔2015〕第0**号商品房预售许可证。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同、兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议、附件四、收据、预售许可证，上述证据经本院依法确认，予以在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否具备解除条件及胡俊杰主张的违约金是否成立。 关于案涉商品房买卖合同是否具备解除条件的问题，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律的规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。首先，根据涉案商品房买卖合同的约定，逾期办理房屋产权证并不是解除合同的条件，胡俊杰仅可要求地下空间公司承担违约责任。其次，根据庭审查明的事实，可以确定“附件四”是补充协议的一部分。胡俊杰主张依据补充协议的约定，在地下空间公司及三维资产公司未依约办理房屋产权证的情况下，其有权解除商品房买卖合同。对此，本院认为，一是补充协议针对的是委托经营合同，而非涉案房屋买卖合同，且委托经营合同的主体并非地下空间公司，故虽然三维资产公司与胡俊杰在该协议中就房产证的办理进行了约定，但该条款违反了合同相对性原则，对地下空间公司不产生法律约束力；二是虽然附件四第二条约定了地下空间公司对补充协议承担连带责任，但法律意义上的连带责任指向的是同一给付标的，故胡俊杰可依据附件四要求地下空间公司就补充协议中约定的租金给付义务承担连带责任，但其无权据此解除与地下空间公司的房屋买卖合同。综上，涉案房屋买卖合同不存在约定解除的情形。第三，涉案房屋买卖合同签订后，胡俊杰已经履行了全部付款义务，地下空间公司也已将涉案房屋交付给胡俊杰并办理了房屋网签备案登记，且胡俊杰通过委托第三方经营取得了房租收益，故胡俊杰购买房屋的主要合同目的已经实现。同时，经审理查明地下空间公司现可以按照程序申请权属登记，因此涉案房屋买卖合同不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。综上，胡俊杰要求解除商品房买卖合同、退还购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于胡俊杰主张的违约金是否成立的问题。胡俊杰的此项诉请主要依据的是补充协议第七条第4项的约定，经本院审查，该合同条款中关于违约金的约定是在涉案房屋买卖合同解除的前提下适用的，故在胡俊杰要求解除房屋买卖合同的诉请不成立的情况下，其亦无权依据该条款要求三维资产公司和地下空间公司支付违约金。关于胡俊杰诉请的房屋租金不属本案审理范围，其可另案主张。 综上所述，胡俊杰的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回胡俊杰的诉讼请求。 已减半收取的案件受理费6026元，由胡俊杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 郭大儒 二〇二一年一月八日 法官助理 王 玲 书 记 员 瞿宜斌