福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初4831号 原告：林苗团，男，1975年9月14日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：薛莹，福建鼎轩律师事务所执业律师。 被告：吴家彬，男，1972年5月5日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：叶翔，女，1973年5月7日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余华钦，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 原告林苗团与吴家彬、叶翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告林苗团的委托诉讼代理人薛莹，被告吴家彬，被告叶翔的委托诉讼代理人余华钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林苗团向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除林苗团与吴家彬于2018年4月15日签订的《协议书》；2.依法判令吴家彬、叶翔返还林苗团购房款118万元，并按月利率2%标准支付资金占用期间的利息（其中45万元自2018年4月15日起计算至还清款项之日止；其中70万元自2019年4月7日起计算至还清款项之日止；其中3万元自2019年3月22日起计算至还清款项之日止）；3.本案诉讼费、保全费、公告费由吴家彬、叶翔承担。事实和理由：坐落于福清市××号楼××Ａ单元房屋系吴家彬与叶翔共同共有。林苗团与吴家彬于2018年4月15日签订《协议书》，约定吴家彬将上述房屋转让给林苗团，林苗团已支付转让款45万元；吴家彬在签约日起两年内负责将上述房产过户至林苗团或林苗团指定人名下；林苗团负责将余额105万元付清给吴家彬或吴家彬指定的账户；吴家彬应负责家属同意办理过户手续，如在两年内因吴家彬原因不能办理过户手续，从吴家彬收到林苗团购房款之日起，按月利率2%计息，连本带息还清给林苗团。同日，吴家彬向林苗团出具收条，再次确认已收到林苗团购房款45万元。后林苗团于2019年2月19日通过微信支付给吴家彬购房款1万元，于2019年3月22日转账支付给吴家彬购房款2万元，于2019年4月7日转账支付给叶翔购房款70万元。后林苗团起诉至法院要求二被告将上述房屋交付给林苗团并协助林苗团办理房屋过户登记手续，林苗团亦表示愿意支付剩余购房款32万元。二被告均同意将上述房屋以总价150万元转让给林苗团，过户期限为2020年4月15日之前，但二被告均不认可对方收取的款项，并对剩余购房款的支付金额及方式持不同意见，拒绝协助林苗团办理房屋产权过户登记手续，导致林苗团根本无法取得上述房屋所有权。林苗团认为，《协议书》约定的房屋产权过户期限已经届满，但二被告均不认可林苗团已支付的购房款，拒绝按照约定将房屋过户至林苗团名下，二被告的行为已构成违约，并致使合同目的不能实现。请求判如所请。 吴家彬辩称，对林苗团所述的事实无异议，但是吴家彬从未收到林苗团所述的45万元转让款。直到协议签订后吴家彬才收到3万元，但也不是买房子的钱。吴家彬和林苗团之前是好朋友，从2016年起就有一起在外做生意。 叶翔辩称，一、林苗团应当继续履行支付购房款的义务，且叶翔保留追究林苗团违约责任的诉讼权利。林苗团在明知案涉房屋系叶翔与吴家彬共同财产的情况下，私自与吴家彬于2018年4月15日签订案涉《协议书》，后林苗团因过户事宜主张行使不安抗辩权，于2019年5月10日将叶翔和吴家彬诉至法院。叶翔仅对《协议书》中“林苗团与吴家彬双方协商一致同意将案涉房屋以总价150万元转让给林苗团、吴家彬两年内负责将房子过户、移户税收什项由林苗团支付”的约定无异议。《协议书》中的其他约定，因林苗团与吴家彬涉嫌恶意串通损害了叶翔的利益，属无效条款。林苗团作为先履行义务的一方，仅支付购房款70万元，剩余购房款80万元尚未支付，已构成违约。二、叶翔已按林苗团的要求履行了《协议书》有关的主要义务，不同意解除案涉《协议书》。林苗团在2019年4月请求叶翔协助其办理案涉房屋的银行解押及法院解封事宜，叶翔才知情房屋转让之事。2019年4月8日，叶翔收到林苗团支付的70万元购房款后，结清了该房屋项下的银行贷款592910.97元和法院执行款62785元，共支出655695.97元。叶翔作为守约方积极配合林苗团，完全履行了《协议书》有关的主要义务。林苗团违约在先，却要求解除《协议书》，显然不符合诚实信用原则，且将损害叶翔的利益。三、林苗团诉请叶翔和吴家彬返还其购房款118万元及按月利率2%支付资金占用期间的利息，无事实和法律依据。林苗团仅支付案涉购房款70万元，林苗团主张吴家彬向其借款并将借款折抵购房款45万元，未经法院审理未予确认。综上所述，案涉《协议书》对各方具有约束力，叶翔不同意解除《协议书》，林苗团应当继续履行支付80万元购房款的义务，并承担相应的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于林苗团提供的证据收条，叶翔对其真实性有异议，但吴家彬对其真实性无异议，确认由其本人出具，本院对该收条的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年4月15日，吴家彬作为甲方与林苗团作为乙方签订协议书一份，内容为：“经甲乙双方协商一致同意位于福清市××号楼××Ａ的一套房子面积143平方米总造价人民币壹佰伍拾万元整（1500000元）由吴家彬转让给林苗团，现已付转让款人民币肆拾伍万元（450000）吴家彬在签约日起两年内负责、将房子移户给林苗团名下或由林苗团指定的人名下。林苗团负责将余款壹佰零伍万元人民币（1050000元）付清给吴家彬或者是吴家彬指定的账户。如甲方有银行贷款要由乙方负责还，应由总造价扣除。在两年内甲方应负责家属同意办理过户手续，如在两年内因甲方不能办理过户手续，从甲方收到乙方的购房款之日起，按月息2%计息，连本带息还清给乙方。”协议书上手写签注“甲方实收150万、移户、税收、什项由乙方付”。吴家彬、林苗团及见证人林某均在协议上签名。同日，吴家彬向林苗团出具一张收条，内容为：“本人吴家彬收到林苗团购房款人民币肆拾伍万元（450000）”。林苗团于2019年2月19日通过微信向吴家彬支付购房款10000元，于2019年3月22日通过银行向吴家彬支付购房款20000元，于2019年4月7日通过银行向叶翔支付购房款70万元。 2019年5月10日，林苗团向本院起诉并提出诉讼请求：1.确认林苗团与吴家彬签订的《协议书》合法有效；2.判令吴家彬、叶翔立即协助林苗团办理位于福清市××街道××村××号楼××单元房屋过户登记手续，税费由两被告承担；3.判令两被告立即向原告交付上述房屋。2019年11月29日，本院作出（2019）闽0181民初3897号民事判决书，判决：一、确认2018年4月15日林苗团（乙方）与吴家彬（甲方）签订的《协议书》中关于甲乙双方协商一致同意将坐落于福清××街道××村锦绣山庄4号楼100Ａ单元房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定有效；二、驳回林苗团的其他诉讼请求。林苗团不服提起上诉，福州市中级人民法院作出（2020）闽01民终3015号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明，吴家彬与叶翔于XXXX年XX月XX日登记结婚，2018年7月9日经本院判决离婚，离婚判决未对讼争房屋等夫妻共同财产进行处理。坐落于福清××街道××村XXXX号楼XXXX单元房屋（讼争房屋）系吴家彬、叶翔共有（分别于2009年10月27日、2010年1月26日办理房屋所有权、土地使用权登记）。 本院认为，林苗团与吴家彬签订的《协议书》经生效判决确认关于甲乙双方协商一致同意将坐落于福清××街道××村锦绣山庄XX号楼XX单元房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定有效。至于林苗团是否已付吴家彬购房款48万元问题，其中购房款45万元，林苗团与吴家彬签订的协议书中载明“现已付转让款人民币肆拾伍万元（450000）”，吴家彬亦单独出具收条再次明确收到林苗团购房款45万元，林苗团主张该款项系其与吴家彬经协商后将2016年1月6日至2018年4月13日期间林苗团向吴家彬支付的款项折抵而来，协议签订后亦支付了购房款3万元，均提供相应银行明细予以印证。吴家彬主张林苗团提供的银行明细、微信中向其支付的款项系工资和其他费用，但未提供相应的证据予以证明，故本院对林苗团签订协议书之前向吴家彬支付的款项折抵购房款45万元，在签订协议书后又向吴家彬支付3万元，合计48万元的主张予以支持，对吴家彬的辩解不予采纳。关于案涉《协议书》能否继续履行或解除的问题。按照房屋买卖合同交易惯例以及双方的主要权利义务分析,卖房者的主要义务是配合买方交付房屋和办理房屋过户手续,买方的主要义务是按照合同交付房款。本案双方约定在签约日起两年内负责将房子过户，但未对支付购房款的方式及时间进行约定。现吴家彬、叶翔因对对方收取的购房款不予认可，约定办理过户的期限届满，吴家彬、叶翔仍未按约定办理房屋过户手续，已构成违约。叶翔还表示林苗团再支付80万元购房款，才愿意协助办理过户手续。截止目前，林苗团已向吴家彬支付合计48万元购房款，向叶翔支付购房款70万元。因吴家彬、叶翔系案涉房屋的共同共有人，在未明确约定收款方式的情况下均有收取购房款的权利，即便二人对对方收取的购房款不予认可，也不影响林苗团因欲购买案涉房屋而向吴家彬、叶翔支付购房款合计118万的事实。现叶翔主张林苗团应再支付80万元购房款，才愿意协助办理过户手续，缺乏事实和法律依据，该主张明显超出协议书约定，导致房屋买卖合同难以继续履行，合同目的不能实现，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对林苗团关于解除《协议书》的诉请予以支持。关于《协议书》解除后返还购房款118万元的问题。其中45万元系协议书签订前吴家彬与林苗团个人之间的债权债务折抵而来，故该款应由吴家彬对林苗团承担返还责任，并按协议书约定的从收到购房款之日即2018年4月15日起至还款之日止按月利率2%计息。其余的73万元系在协议书签订之后林苗团实际支付给吴家彬、叶翔的购房款，且叶翔承认所收款项用于结清案涉房屋的银行贷款和法院执行款，系用于夫妻家庭共同生活，故应当由二人共同承担还款责任，因林苗团与叶翔之间未约定相关利息，故对林苗团主张的该部分款项按月利率2%计息不予支持，该部分利息可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日即2020年7月23日起计至款项付清之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除林苗团与吴家彬2018年4月15日签订的《协议书》； 二、吴家彬于本判决生效之日起十日内返还林苗团购房款45万元及利息（利息按月利率2%自2018年4月15日起计至款项付清之日止）； 三、吴家彬、叶翔于本判决生效之日起十日内返还林苗团购房款73万元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年7月23日起计至款项付清之日止）； 四、驳回林苗团的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，财产保全费5000元，合计23300元，由吴家彬、叶翔负担，限本判决生效之日起向七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林爱华 二〇二一年一月十五日 法官助理 张瑜丹 书 记 员 许承锋