浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5603号上诉人（原审原告）：赵剑武，男，1986年4月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：梁町町，女，1988年7月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：赵剑武。被上诉人（原审被告）：温州万瑞置业有限公司，住所地：温州市七都街道板桥村板桥西路59-1号203室。法定代表人：朱**亮，董事兼总经理。委托诉讼代理人：李轶成，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雷，北京德恒（温州）律师事务所律师。原审第三人：浙江新邦建设股份有限公司，住所地：温州市鹿城区高田路138号鸿旭嘉苑6、7幢102室三、四层。法定代表人：陈建新，董事兼总经理。上诉人赵剑武、梁町町因与被上诉人温州万瑞置业有限公司（以下简称万瑞置业公司）及原审第三人浙江新邦建设股份有限公司（以下简称新邦建设公司）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵剑武、梁町町上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、万瑞置业公司交付的房屋与合同约定不符。万瑞置业公司交付的房屋与合同约定已发生重大变化，一审判决在认可万瑞置业公司交付的房屋系经改造且未征得赵剑武、梁町町同意的情况下，对该改造后房屋与合同约定的房屋是否一致且是否存在损害赵剑武、梁町町权益未予直接认定，并默认万瑞置业公司交付的经改造的房屋与合同约定一致且未损害赵剑武、梁町町权益，明显错误。二、万瑞置业公司伪造《套内改造施工协议》造就赵剑武、梁町町收房事实，剥夺了赵剑武、梁町町作为买受人正当的合同权利，已构成欺诈，其应当承担赔偿责任。三、万瑞置业公司交付的房屋未达到用气条件。1、《商品房买卖合同》第九条、第十五条已明确用气条件的具体标准。一审判决忽视上述条款的约定，认定合同未明确约定关于用气条件的具体标准，属于事实认定不清。2、即使合同约定的用气条件具体标准不明确，也应按有利于赵剑武、梁町町的理解予以认定。赵剑武、梁町町购买的是期房，房开公司在交付时理应使其具备完整功能，此符合日常的交易习惯，也是房屋居住的基本条件。3、万瑞置业公司为逃避责任，在房屋交付后，自行出资建设违章燃气管道共业主使用，明显违约。其不当促成交付条件成就，视为条件不成就。4、涉案房屋系在2019年7月12日开通临时供气，而交付日是2019年6月30日，在房屋交付日，房屋尚不具备对外通气条件，不符合交付条件，赵剑武、梁町町当时拒收房屋有合理依据。即使认定该临时供气已达到合同约定的用气条件，万瑞置业公司也应根据《商品房买卖合同》第十二条的约定重新书面通知赵剑武、梁町町办理交付手续。但其未再书面通知，造成延期交付的法律后果，应由其承担。四、万瑞置业公司未按合同约定出示证明文件。1、《商品房买卖合同》第十二条赋予买受人一项查验的权利，即使出卖方所交付的房屋在事实状态下达到交付条件，但其若不出示证明文件，仍应承担相应责任。2、合同第十二条所要求出示的证明文件当然包含合同第九条所约定的达到各项交付条件所依赖的证明载体，且出示的证明文件应当是多份而非一份。五、万瑞置业公司交付的房屋未达到约定的环保条件。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……”。上述条件1与条件2系不同的独立条件，不能因取得条件1中的备案证明，进而来推定、默认条件2的自然取得。万瑞置业公司环保自主验收合格，不符合上述约定要求。六、万瑞置业公司在交付时未达到道路使用条件。合同第十五条是对合同第九条约定之外的承诺，合同第十五条约定小区内道路与房屋同期交付，那么，合同第九条所约定的道路条件，肯定是房屋在交付时达到正常对外通行条件，期房不同于现房，房开公司必须履行该附随义务。在房屋交付期间乃至房屋交付以后相当长的时间，涉案项目周边道路或是未建成无法通行，或是被封堵无法通行，万瑞置业公司设置且唯一能够通行的道路上的必经桥梁，是一座限制车辆通行的危桥。万瑞置业公司辩称：一、万瑞置业公司交付的房屋的基本情况已经赵剑武、梁町町验房认可，不存在交付不符问题。1、赵剑武、梁町町已于2019年6月1日到现场对涉案房屋进行验房，验房记录单中“问题描述”已明确提到二改相关事实，证明其明知二改事实并予以认可。2、涉案房屋二改未增加产权登记面积，也没有增加赵剑武、梁町町的税费支出，赵剑武、梁町町也明确涉案房屋购房款已经结清，不存在要求其增加缴纳购房款的问题。二、万瑞置业公司没有伪造《套内改造施工协议》。三、涉案项目燃气已完全符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。1、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，燃气或燃气管道在房屋交付时已预埋入户即可。根据《商品房买卖合同》第九条第三款的约定，用气只需具备商品房正常使用的基本条件即可。2、涉案项目的燃气设施工程已于2019年3月19日竣工，且在房屋交付时已具备燃气使用条件，业主已可办理燃气报装业务。2019年7月12日起已对涉案项目开通燃气临时供气。3、《商品房买卖合同》未约定用气条件的具体标准，且具备用气条件与何时通气是不同的概念，通气并非燃气的交付条件。房屋交付时未通气的瑕疵并不足以否定房屋交付行为的效力。四、万瑞置业公司已按合同约定出示证明文件。万瑞置业公司提供的《房屋建设工程竣工验收备案表》证明涉案项目于2019年1月10日通过竣工验收，并于同日向温州市鹿城区住房和城乡建设局备案；《浙江省建设工程规划核实确认书》证明涉案项目于2018年12月19日通过规划部门核实确认备案，《温州市公安消防局建设工程消防验收意见书》证明涉案项目于2019年1月4日经温州市公安消防局鹿城区分局组织验收并通过消防验收；《环境保护自主验收意见书》证明涉案项目于2018年11月17日通过环境保护自主验收；房屋交付现场公示照片证明交付期间万瑞置业公司已在现场对《房屋建设工程竣工验收备案表》等相关文件资料进行公示，《房屋建设工程竣工验收备案表》的必备资料中包含消防、环保、规划等证明文件。五、万瑞置业公司交付的房屋已达到约定的环保验收条件，道路也已达使用条件，赵剑武、梁町町所称的未建成的道路系小区外道路，不属于万瑞置业公司的合同义务。赵剑武、梁町町向一审法院起诉请求：1、判令万瑞置业公司向赵剑武、梁町町支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以2538860元为基数，自2019年7月1日起按日万分之三计算至实际交付之日）；2、判令合同编号为201790017070020《商品房买卖合同》附件七第6条“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收”系无效条款，并确认该合同所涉物业服务费应从开发商实际交房之日起计收。审理期间，赵剑武、梁町町撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年5月20日，赵剑武、梁町町（买受人）与万瑞置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于温州市鹿城区××街道××路××号××商品房××（推广名：鹿岛甲弟）第1幢1202号房，建筑面积125.41平方米出售给买受人，单价20244.48元／平方米，总金额2538860元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可条件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件等原因。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，赵剑武、梁町町依约支付了购房款。涉案工程于2017年3月7日开工，2018年11月17日进行环保自主验收合格，2018年12月19日取得《规划核实确认书》，2019年1月4日通过土建工程、燃气工程消防验收合格意见，2019年1月10日办理竣工验收备案手续，后涉案工程进入二次改造施工（含赵剑武、梁町町购买的商品房）。2019年6月21日，万瑞置业公司向赵剑武、梁町町发出《房屋接收通知书》，通知其于2019年6月29日-30日办理交房手续。赵剑武依约到达交付现场，但因双方就涉案房屋是否符合交付条件及合同约定的证明文件是否出示齐全等无法达成一致意见，故赵剑武未予收房，后双方通过微信聊天形式就相关证明文件进行核对，仍无法达成一致意见。温州市燃气有限公司于2019年12月30日出具一份《情况说明》，载明“金溪园（即鹿岛甲弟）项目的燃气工程已于2019年3月18日完工，并于2019年4月8日通过压力管道安装安全质量监督检验，该项目已具备燃气基本使用条件，业主已可办理燃气报装业务。因该项目的燃气气源输送需跨越项目外的市政道路七彩路，但七彩路目前尚未完成建设，故该项目的燃气工程目前无法开通供气，需要等七彩路建设完毕后才能开通。该项目建设单位…额外出资搭建了临时燃气输送管道，现我公司已于2019年7月12日起对该项目开通燃气临时供气”。2019年7月2日，涉案地块连接线燃气工程经设计审查，7月5日开工，7月13日竣工，后于2019年11月12日办理建设工程档案预验收，因缺乏竣工验收会议纪要、消防验收合格意见，故竣工验收手续暂未办理。经核对涉案商品房所在项目的总平面图，可见涉案工程所在地块为“七都控规04-C-19”，北面智联街，南面中心河支流，东面七彩路，西面板桥路。涉案项目东侧用地红线范围外有10米宽绿化带，项目名称为“七都控规04-C-20”。小区主出入口（人行）位于东侧七彩路，小区出口（车行）位于北侧智联街、西侧板桥路。经现场勘查，涉案小区东侧七彩路10米宽绿化带尚在施工中，其余部分道路因附近工程施工有围挡，但不影响进入涉案小区。审理期间，万瑞置业公司提供一份由“赵剑武”签字的《套内改造施工协议》，赵剑武对该协议上“赵剑武”签字的真实性提出异议并申请笔迹指印鉴定，经委托浙江千麦司法鉴定中心温州（律证）所对《套内改造施工协议》“赵剑武”的签名及指印进行鉴定，该所于2020年4月8日作出一份《司法鉴定意见书》，载明：《套内改造施工协议》上三处“赵剑武”签名均不是赵剑武本人所签。针对指印鉴定，该所于2020年4月13日出具一份《情况说明函》，载明“《套内改造施工协议》上三处签名处指印纹线不清晰、不完整，其位置特征反映不明显，均不具备鉴定条件”。一审法院认为，双方当事人于2017年5月20日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。由于《套内改造施工协议》上“赵剑武”的签字并非赵剑武本人所签，根据《商品房买卖合同》第九条约定，合同约定交房时间是2019年6月30日前，万瑞置业公司应当将经过竣工验收备案，有消防、环保等相关证明文件，且用气、用电、用水、道路等符合商品房正常使用条件的合格商品房交付给赵剑武、梁町町使用。经查，涉案工程于2019年1月10日完成竣工验收备案手续，万瑞置业公司业已在2019年6月30日交房当天在现场予以公示《竣工验收备案表》，工程备案必备资料中已包含消防、环保、规划等相关证明文件目录，温州市鹿城区住房和城乡建设局已盖章确认上述竣工验收备案文件已收讫，万瑞置业公司亦在本案中出示符合法律规定的证明文件，且合同中并未约定需要出示用水、用气、用电、道路等相关证明文件，现赵剑武、梁町町主张上述备案表系复印件，且未出示证明文件，予以拒绝收房，理由不能成立，不予采信。关于涉案商品房是否符合用气条件，由于合同中并未明确约定关于用气条件的具体标准，且具备用气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案商品房所在项目的燃气工程已于2019年3月18日竣工验收，因市政道路施工等原因无法接入市政管网，故万瑞置业公司在交房后投入资金建设连接线燃气工程给予临时通气，涉案商品房所在项目已于2019年7月12日实现通气，可见万瑞置业公司已积极履行合同内容及附随义务，现赵剑武、梁町町主张因临时通气迟延要求万瑞置业公司承担逾期交房违约责任，不能成立，不予支持。至于赵剑武、梁町町主张的道路条件均系涉案工程用地红线范围外项目，并非万瑞置业公司的合同义务，且涉案商品房所在的小区能够正常进入，即使附近部分路段存在施工的情形，亦不影响赵剑武、梁町町的通行。新邦建设公司经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩的权利，依法予以缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回赵剑武、梁町町的诉讼请求。案件受理费2237元，减半收取1118.5元，由赵剑武、梁町町负担。鉴定费6000元，由万瑞置业公司负担。本院二审期间，赵剑武、梁町町提供了一张桥梁照片，桥梁上悬挂板桥村委会的告示，内容为：“前方桥梁被有关专业机构鉴定为三类桥，限制车辆通行，请绕行。如果强行通过造成影响，后果自负”，证明万瑞置业公司修缮的供业主前来收房使用的道路，必经的一座桥是危桥，进而证明万瑞置业公司提供的道路不能满足正常的通行。万瑞置业公司确认该桥梁位于通往小区的板桥北路上，但认为警示牌仅是限制车辆通行，而非禁止车辆通行和人员出入，且小区有多处出入口，业主可以通过另一面的七彩路进入小区。本院认为，万瑞置业公司对该证据的真实性没有异议，故对证据的真实性可予确认。桥梁上的告示牌并非政府相关行政主管部门设置的桥梁通行管制警示设施，而仅是当地村委会设立的告示牌，且三类桥一般情况下尚能维持正常使用功能，故该证据不能证明赵剑武、梁町町的待证事实。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，赵剑武、梁町町拒绝收房并向一审法院起诉主张万瑞置业公司承担逾期交房违约责任的理由是万瑞置业公司拒绝出示《商品房买卖合同》第九条规定的证明文件，以及用气、道路不具备商品房正常使用的基本条件。关于用气问题，根据万瑞置业公司提供的证据，涉案小区的燃气工程于2019年3月18日完工，并于2019年4月8日通过压力管道安装安全质量监督检验，已具备燃气使用的基本条件，业主已可办理燃气报装业务。可见，万瑞置业公司已履行合同约定的义务。至于用气设施具备正常使用条件后，是否给予供气，并非万瑞置业公司所能决定。因涉案项目的燃气气源输送管道跨越项目外的市政道路七彩路，而七彩路建设尚未完工，故燃气公司无法给予供气。在此情况下，万瑞置业公司及时投资建设临时供气设施，解决业主的用气问题，一审法院认定万瑞置业公司已履行合同内容及附随义务，并无不当，关于道路问题，赵剑武、梁町町主张的道路是涉案小区用地范围外的市政道路，而非小区内的道路，且根据一审的现场勘查，涉案小区外道路的施工虽然给业主带来一定的不便，但尚不影响业主进出该小区。二审中赵剑武、梁町町提供的证据亦证明万瑞置业公司还在小区外另行修缮了一条道路供业主通行。赵剑武、梁町町以万瑞置业公司交付的道路不具备正常使用条件而主张万瑞置业公司构成违约，缺乏事实和合同依据。关于证明文件的问题，一审法院对此已作详细阐述，本院认同一审的观点，不再赘述。关于赵剑武、梁町町二审提出的环保问题，根据《建设项目环境保护管理条例》（2017修订）第十七条的规定，建设项目环境保护设施验收的主体由环境保护行政主管部门调整为建设单位，环境保护行政主管部门已取消建设项目环境保护设施验收行政许可事项。万瑞置业公司一审提供的证据证明其于2018年11月17日进行环保自主验收，并验收合格。现赵剑武、梁町町以万瑞置业公司未取得环保部门出具的认可文件或准许文件，主张万瑞置业公司交付的房屋为达到约定的环保条件，于法无据。二审期间，赵剑武、梁町町认为万瑞置业公司交付的房屋与合同约定不符，并以此主张万瑞置业公司承担逾期交付违约责任。本院认为，虽然因《套内改造施工协议》上“赵剑武”签名经鉴定非赵剑武本人所写，签名上的指印因均不具备鉴定条件而无法鉴定，现有证据尚不能证明赵剑武与万瑞置业公司签署过书面的二次改造协议，但开发商将“通过二次改造增加房屋实际使用面积”作为商品房销售的促销手段，在本地区较为普遍，且涉案小区商品房均进行了二次改造，赵剑武、梁町町称自己对此完全不知情，明显不符合常理。涉案房屋二改部分重新拆毁复原至合同约定的状态，涉及到建筑物的外墙，既存在安全隐患，也影响整个建筑的外观，不具有可操作性。因此，赵剑武、梁町町二审要求将涉案房屋恢复至合同约定的状态，本院不予支持。其要求万瑞置业公司承担房屋恢复至合同约定状态止的逾期交房违约责任，不能获得支持。如赵剑武、梁町町认为万瑞置业公司对涉案房屋的二次改造造成其损失，可另行主张。综上，赵剑武、梁町町的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2237元，由上诉人赵剑武、梁町町负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年一月十四日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛