福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初2992号 原告：厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道天竺山1号，统一社会信用代码913502057760344515。 法定代表人：燕达，董事长。 委托诉讼代理人：林玉燕，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴佳敏，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门大曦天竺辣木种植有限公司，住所地福建省厦门市海沧区天竺一里105号，统一社会信用代码91350205751606572K。 法定代表人：林锦招。 被告：曾福发，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司（以下简称天竺山投资开发公司）与被告厦门大曦天竺辣木种植有限公司（以下简称大曦天竺公司）、曾福发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天竺山投资开发公司委托诉讼代理人林玉燕、戴佳敏到庭参加诉讼。被告大曦天竺公司、曾福发经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天竺山投资开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付欠付租金400122.89元及逾期支付违约金（以当期欠付租金总额为基数，按每日千分之三计算，自2019年1月1日起计至实际付款之日止，现暂计至2020年2月29日为599145.14元）；2.判令两被告立即向原告支付房屋占用费（每月以48476元为标准，自2020年3月1日起计至被告实际返还房屋之日止，暂计至2020年7月31日为242380元）；3.判令两被告立即清空位于海沧区××街××一里××号××层，共4套）的房产内的物品、并恢复原状，并将前述房产返还给原告；4.判令两被告立即向原告支付因主张本案债权所产生的律师代理费28800元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原告与被告大曦天竺公司签订了一份《海沧区东孚商业街105号自有产权房屋租赁合同书》约定：1.原告将位于海沧区××街××一里××号××层，共4套）商业建筑面积1615.81平方米，出租给被告大曦天竺公司使用，功能为商业，经营范围为辣木展示、销售；2.租赁期限从2018年3月1日起至2020年2月29日止；3.租赁按24238元／月标准计算（租金不含水费、电费、物业管理费等其他使用房屋的相关费用）；4.原合同顺延期间租赁费用，按合同最后一个月的标准计取，共计63838.89元；5.房屋租金按季度支付，先付后用。被告大曦天竺公司应在每缴费季度到期前5日内支付下一季度租金；6.逾期缴纳租金的，违约金每日以欠缴租金总额的千分之三计算；7.被告大曦天竺公司应当在租期届满之日迁离租赁物并将其返还。逾期不迁离或不返还租赁房屋的，应按月租金的双倍向出租人支付占有使用费；等等。合同签订后，原告依约履行出租方的合同义务，将租赁房屋交付给被告使用，但虽经原告多次催促，截至今日，被告大曦天竺公司仍未向原告支付原合同顺延期间的部分租赁费用60790.89元及2019年1月起至2020年2月29日期间的租金339332元；2019年2月29日租赁期满后至今，虽经原告多次催促，被告大曦天竺公司也一直未能及时清空租赁房屋内物品，向原告返还租赁房屋。2020年3月4日，被告曾福发作为被告大曦天竺公司的高管、实际控制人，自愿向原告出具一份《承诺书》，明确：被告曾福发租赁本案案涉房产；截止至2020年3月4日，债务人（二被告）尚欠原告租金400122.89元；被告曾福发承诺于2020年4月15日前分期还清；若不按约定期限及时归还欠款，愿承担一切法律后果及赔偿原告的所有经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。该《承诺书》出具之日起至今，二被告未曾向原告支付任何款项。为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。 被告大曦天竺公司、曾福发共同辩称，协议约定的违约金偏高。 原告天竺山投资开发公司围绕诉讼请求提供被告身份信息、准予变更登记通知书、厦门市土地房屋权证、《海沧区东孚商业街105号自有产权房屋租赁合同书》、《承诺书》、律师函、EMS邮寄底单、EMS邮件查询结果、诉讼代理合约、律师费发票、律师费转账凭证等证据佐证，被告未提交证据。对原告提交的证据，经庭审中质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月1日，原告天竺山投资开发公司（出租方、甲方）与被告大曦天竺公司（承租方、乙方）签订《海沧区东孚商业街105号自有产权房屋租赁合同书》，载明：租赁物业位于海沧区××街××一里××号××层，共4套，商业建筑面积1615.81平方米；本租赁物的功能为商业，租赁给大曦天竺公司使用，经营范围为辣木展示、销售；租赁期限为2年，租赁期限从2018年3月1日起至2020年2月29日止（含免租期3个月）；租赁期限届满，大曦天竺公司未经天竺山投资开发公司同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间大曦天竺公司需支付相当于月租金的200%的使用费给天竺山投资开发公司，但天竺山投资开发公司仍然有权依照法律程序索回租赁场所和因大曦天竺公司占用租赁房屋发生的一切损失和费用；自2018年3月1日起至2020年2月29日止，大曦天竺公司按24238元／月标准向天竺山投资开发公司支付租金（租金不含水费、电费、物业管理费等其他使用房屋的相关费用）；原合同顺延期间租赁费用，按合同最后一个月的标准计取，共计63838.89元；房屋租金按季度支付，先付后用，被告应在每缴费季度到期前5日内支付下一季度租金；大曦天竺公司应按时支付租金，逾期缴纳的，违约金每日以欠缴租金总额的千分之三计算；本合同提前解除后有效期届满，双方未达成续租协议的，大曦天竺公司应于解除之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还天竺山投资开发公司；合同解除后，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，应按月租金价格的双倍向天竺山投资开发公司双倍支付占有使用费。合同还约定了其他条款。 讼争《海沧区东孚商业街105号自有产权房屋租赁合同书》签订后，天竺山投资开发公司依照合同约定将案涉房屋提供给大曦天竺公司使用，大曦天竺公司未依约按期交付租金，并在租赁期限届满后，未续租案涉海沧区东孚商业街天竺一里105号203、204、303、304房屋，也未清空租赁房屋内物品，向原告返还该租赁房屋。 2020年3月4日，曾福发出具《承诺书》交天竺山投资开发公司收执，《承诺书》载明：本人租赁物业位于海沧区××街××一里××号××层，共4套，商业建筑面积1615.81平方米；租赁期限为2年，租赁期限从2018年3月1日起至2020年2月29日止；截止到本承诺书签订前，债务人尚欠2019年1月至今共计租金400122.89元；本人承诺于2020年4月15日前还清余款，在这期间，分三笔支付：1.2020年3月10日前支付第一笔租金133504.89元（含2017年11月10日至2018年2月28日原合同顺延期间租赁费用60790.89元）；2.2020年3月31日前支付第二笔租金14528元；3.2020年4月15日前支付剩余租金121190元；若不按上述期限及时归还欠款，愿承担一切法律后果即赔偿出租人的所有经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用）。曾福发《承诺书》出具后，未履行承诺的还款义务，原告遂向本院起诉。 另查明，1.原告天竺山投资开发公司因本案诉讼，支出律师代理费28800元。2.被告曾福发为被告大曦天竺公司股东。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。天竺山投资开发公司与大曦天竺公司签订的《海沧区东孚商业街105号自有产权房屋租赁合同书》及曾福发出具的《承诺书》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应自觉履行合同义务。 本案争议焦点：一、关于尚欠租金问题。曾福发作为大曦天竺公司的股东及实际控制人，其于2020年3月4日出具给原告的《承诺书》中已明确载明尚欠租金400122.89元，可见原被告双方已对租金进行结算，双方对尚欠租金400122.89元无异议，对此，本院予以确认。二、关于违约金问题。根据讼争合同约定：“房屋租金按季度支付，先付后用，被告应在每缴费季度到期前5日内支付下一季度租金；逾期缴纳的，违约金每日以欠缴租金总额的千分之三计算”。大曦天竺公司未按照合同约定支付相应租金的行为已经构成了违约，应承担相应违约责任，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。天竺山投资开发公司与大曦天竺公司关于“违约金每日以欠缴租金总额的千分之三计算”的约定明显偏高，两被告对违约金的抗辩主张，具有事实和法律依据，因此，本院依法酌情将违约金调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算。三、关于占有使用费问题。由于被告在合同约定的租赁期限届满后，并未履行迁离租赁房屋及将该租赁房屋返还天竺山投资开发公司的义务，根据讼争房屋租赁合同约定：“在占用期间大曦天竺公司需支付相当于月租金的200%的使用费”，因此，原告要求大曦天竺公司自2020年3月1日起按照原每月租金的两倍计算房屋占用费的诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。四、关于返还房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，且双方的讼争房屋租赁合同约定：“大曦天竺公司应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还天竺山投资开发公司”。现双方的租赁期限早已届满，原告要求大曦天竺公司立即清空位于海沧区××街××一里××号××层，共4套）的房产内的物品，恢复原状，并返还上述房产的诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。五、关于律师费承担问题。根据双方的讼争房屋租赁合同约定：“租赁期限届满，大曦天竺公司未经天竺山投资开发公司同意继续占用租赁场所，……，天竺山投资开发公司仍然有权依照法律程序索回租赁场所和因大曦天竺公司占用租赁房屋发生的一切损失和费用”。大曦天竺公司未按约定支付租金并搬离案涉房产，已构成违约，原告为本案诉讼雇请律师，支付律师代理费用28800元，属原告为索回租赁场所的损失，因此，原告要求大曦天竺公司承担该律师代理费具有事实依据，本院予以支持。六、关于曾福发的责任承担问题。根据曾福发向原告出具的《承诺书》，其本人租赁讼争房屋，并承诺于2020年4月15日前还清尚欠租金400122.89元，如未按期及时归还欠款，愿承担一切法律后果及赔偿出租人的所有经济损失。曾福发作为大曦天竺公司股东和实际控制人，其承诺偿还尚欠租金并愿赔偿出租人的所有经济损失，可见曾福发自愿与大曦天竺公司共同承担案涉债务，但曾福发并未按照约定履行偿还尚欠租金的义务。因此，天竺山投资开发公司要求曾福发与大曦天竺公司共同支付租金、违约金、占用费及律师费，并清空返还案涉房屋的诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项规定，判决如下： 一、被告厦门大曦天竺辣木种植有限公司、曾福发应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司租金400122.89元及逾期付款违约金（以400122.89为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年1月1日起计算至实际付款之日）； 二、被告厦门大曦天竺辣木种植有限公司、曾福发应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司房屋占用费（以每月48476元为标准，自2020年3月1日起计算至实际返还讼争租赁房屋之日）； 三、被告厦门大曦天竺辣木种植有限公司、曾福发应于本判决生效之日起三十日内清空位于厦门市海沧区××街××一里××号××层，共4套）的房产并恢复原状，返还原告厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司； 四、被告厦门大曦天竺辣木种植有限公司、曾福发应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司律师代理费28800元； 五、驳回原告厦门天竺山旅游风景区投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16234元减半收取8117元，由被告厦门大曦天竺辣木种植有限公司、曾福发负担，应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 沈国兴 二〇二一年一月十八日 法官助理 宁 鑫 代书记员 张建平 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。