湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5395号原告：叶正军，男，1970年2月24日出生，汉族，住湖南省。特别授权委托诉讼代理人：李鸿义，湖南泓锐律师事务所律师。被告：傅淑贞，女，1941年4月21日出生，汉族，住长沙区。被告：文进知，男，1936年9月10日出生，汉族，住长沙区。被告傅淑贞、文进知共同特别授权委托诉讼代理人：江玉阳，湖南大鲲律师事务所律师。被告：刘建永，男，1959年12月22日出生，汉族，住湖南省。特别授权委托诉讼代理人：刘晓明，男，1985年10月17日出生，汉族，住湖南省，系刘建永之子。原告叶正军诉被告傅淑贞、刘建永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依原告叶正军申请，依法增加文进知为本案被告，由审判员张伟托适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告叶正军及委托诉讼代理人李鸿义、被告傅淑贞、文进知特别授权委托诉讼代理人江玉阳、被告刘建永特别授权委托诉讼代理人刘晓明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告叶正军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告叶正军和被告傅淑贞房屋买卖合同有效，原告叶正军对买卖房屋享有所有权；2、请求确认原告叶正军和被告刘建永买卖合同有效，原告叶正军对买卖房屋享有所有权；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告叶正军和被告傅淑贞（付淑中）和刘建永原来是房屋相邻的我邻居。1998年，因为连续下雨，三家的后山滑坡下来，挤靠山边的房子，三家房屋都进行了整修。不久，被告付淑贞一家全部搬迁长沙居住，其老房屋因此也闲置下来。到2004年，被告傅淑贞因怕房屋长期无人居住，年久失修而垮塌，遂找到当时的村干部做主，欲将其房屋进行处置转卖。在村干部的主持下，被告傅淑贞将其房屋卖给了两位相邻的邻居叶正军和刘建永两家。因傅淑贞家的房屋处在叶正军家房屋和刘建永家房屋之间，傅淑贞就将老屋以正方墙垛为界，将靠近刘建永家的一间正屋（含后面的厕所）卖给刘；将靠近叶正军家这边的一间正屋、一间厨房和其他杂物卖给叶，房屋外前后设施也是以墙垛的延长线为界划分，三方约定刘建永付房款300元，叶正军付房款530元。房款付清后，由村干部在傅淑贞的集体建设用地使用证上将房屋买卖情况进行标注，并由三方签字认可。随后，傅淑贞将集体建设用地证交给叶正军持有。在2005年，叶正军家因要大规模发展家禽养殖业，叶正军妻子找到被告刘建永想要购买付淑贞卖给刘的那些房屋。刘建永看价格合适，当时又急着要用钱就同意了卖房。叶、刘双方以1,000元的价格成交，并书面签署了转卖协议。从2005年以后，傅淑贞出卖的那整栋房子到征收前都是叶正军在居住和使用。2019年，因国家进行城市建设，需要将争议房屋所在地予以国家征收。被告傅淑贞一家见到有利可图，对当时的房屋买卖事实予以否认，想要对该房屋主张拆迁权利，后经多方调解无果。因该房屋买主叶正军名下没有房屋，名下也无宅基地，叶是该房屋所在地集体经济组织的成员，按照当时的协议支付了购房款，被告也交付了房屋，原告对该房屋一直占有和使用至2019年拆除前达15年之久。根据相关法律法规规定，该房屋买卖的形式要件和实质要件是成立的，所以该农村房屋买卖合同是成立的、有效的。请求法院对上述买卖合同效力予以确认，以维护交易安全，确保公民的财产安全，望判如所请。被告傅淑贞、文进知辩称，一、被答辩人要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，已过诉讼时效。被答辩人在起诉状中陈2004年被答辩人将位于××乡××村××组的房屋卖给答辩人，根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案答辩人主张买卖房屋发生在2004年，至今已经16年之久，现要求确认买卖合同有效，已经明显超过诉讼时效。二、被答辩人要求确认对涉案房享有所有权，没有事实基础。2019年8月11日。拆迁部门在未通知答辩人、未经答辩人同意的情况下，将涉案房屋予以拆除，答辩人要求确认房屋的所有权即确认物权的诉讼请求，应建立在实际存在的基础上，现答辩人与被答辩人争议的房屋实际已经不存在，其所有权的请求没有事实基础。三、根据“房地一体”的原则，农村房屋的转让，必然导致宅基地的一并处分，因此农村房屋及宅基地的转让应具备法定的条件，否则转让行为应认定无效。（1）本案房屋的转让已经违反了“一户一宅”的法律规定，双方的房屋买卖行为应属无效合同。被答辩人叶正军户在本集体经济组织内系一直有宅基地并建有房屋的，2019年10月24日，叶正军与宁乡市征地拆迁管理所签订了《集体土地房屋拆迁补偿协议》，对叶正军户进行了房屋拆迁补偿，并进行了货币安置，并约定房屋拆除后本户宅基地使用权交本集体经济组织收回管理，该份协议上亦有宁乡市历经铺街道办事处的盖章确认，从上述条款以及叶正军户的《集体土地房屋拆迁补偿调查表》可知，国土部门及基层政府部门对于叶正军以叶正军作为户主，享有历集建（91）字第000845号集体土地使用证所确定的房屋的所有权是予以确认的，因此叶正军户在本集体经济组织内实际上已有宅基地，其后购买答辩人房屋的行为，已经违反了《土地管理法》第六十二条的“一户一宅”的法律规定，因此双方之间的买卖应确认无效。（2）房屋买卖的行为应取得村委会和政府的同意，本案中房屋买卖行为并未经过有关部同意。根据法律规定，农村宅基地的使用权进行转让，应当符合以下四点要求：1、经本村村委会同意和政府部门批准；2、转让人与受让人同为本村村民；3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；4、宅基地使用权不能单独转让，需与住房一并转让。集体经济组织成员对宅基地只有使用权，而没有所有权，若涉及到对宅基地的处分行为，应经过相关部门的同意。从本案来看，当事人在进行房屋买卖时并未经任何部门批准，没有任何单位及部门的盖章确认，且这么多年来，若被答辩人对涉案房屋及宅基地确实享有相应权利，应该有关部门同意办理宅基地的变更手续，但实际上被答辩人因在本村已经分得宅基地，无法让政府有关部门将答辩人户的宅基地变更到自己名下。其要求取得涉案房屋的所有权及宅基地使用权的请求根本无法实现。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告刘建永特别授权委托诉讼代理人刘晓明口头辩称，对原告起诉状内容没有意见。本院经审理认定事实如下：叶正军、刘建永户籍地××乡××街道××村，紫云村原名净塘村，叶正军、刘建永二人及其家庭成员均在其户籍地内无集土地房屋。2005年紫云村、净塘村和山枣塘村合并为紫云村，2020年更名历经铺街道紫云社区居民委员会。叶正军父亲叶建涛（又名叶建桃）于1995年农历2月去世。刘建永父亲刘守良（又名刘寿良），于1995年去世。傅淑贞原户籍地历经铺乡净塘村，现户籍地为长沙市雨花区××路××号××栋××房，于2002年9月投靠子女从宁乡迁入长沙，文进知户籍地现为长沙市雨花区××路××号××栋××房，于1988年长沙水利水电勘测设计院退休后从长沙迁到宁乡，2002年9月从宁乡迁入长沙。宁乡市历经铺街道紫云社区居民委员会出具的《证明》一份，证实付淑中、伏淑中、傅淑贞系同一人。傅淑贞1991年9月18日的集体土地建设用地使用证载明，土地使用者付淑中，地址宁乡县××村××组，地号14020229，土地类别住宅用地，用地面积161.8平方米，建筑占地161.8平方米，并载明了房屋的四至。2004年1月12日，傅淑贞、文进知将其房屋出售给叶正军、刘建永，三方未签订书面合同，叶正军支付购房款520元，刘建永支付购房款300元，傅淑贞将集体土地建设用地使用证交给了叶正军，同日，原净塘村书记唐志强在傅淑贞的集体土地建设用地使用证发证附图上注明，刘建永占东条正房一间，叶正军占西条正房、厨房各一间，前后以两正房垛子为界。唐志强，2004.元.12。该注明内容左边上签有付淑中三字。该附图上并用直线箭头作了划分，右边为刘寿良，左边为叶建桃。傅淑贞的土地登记审批表载明的情况相同。后叶正军因养鸡少了房子，向刘建永购买傅淑贞出售给刘建永的房屋，2005年1月17日，双方签订了房屋买卖协议，约定，因叶正军喂鸡需要用地，特向刘建永购买原付淑中出售的正房一间，人民币1000元。双方签名按手印，证明人杨国强签名。经本院调查杨国强，证实该协议上签名属实。傅淑贞申请对历集建（土）字第000859号集体土地使用权证发证附图上“付淑中”三字是否为其所写进行鉴定，因当事人无法补充鉴定所需材料，2020年12月29日，湖南迪安司法鉴定中心依据《司法鉴定程序通则》第二十九条第（一）款发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的规定，作出终止鉴定告知书。另查明，刘建永父亲刘守良的土地登记审批表载明，土地使用者刘守良，地址宁乡县××村××组，地号××，用地面积149.2平方米，建筑占地149.2平方米，并载明了房屋四至，发证时间1991年9月18日。2017年1月13日，刘建永户（集体土地使用证号××）的拆迁房屋协议书载明，刘建永户房屋拆迁补偿共计952049元，并于当年拆迁。2019年10月24日，叶正军户（集体土地使用证号历集建91字第000845）的房屋拆迁补偿协议载明，叶正军户拆迁补偿共计1865584元，并于当年拆迁。本院认为，1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。叶正军、刘建永户籍地原名历经铺乡净塘村，傅淑贞原户籍地历经铺乡净塘村，叶正军、刘建永与傅淑贞户籍地均在同一村民委员会，为同一集体经济组织成员，叶正军及其家庭成员、刘建永及其家庭成员名下均无集体土地房屋登记，傅淑贞房屋的土地为村集体所有，其房屋所有权未进行登记，傅淑贞虽不承认其在集体土地建设用地使用证的发证附图上签名，但其申请鉴定，因无法补充鉴定所需材料，被鉴定中心终止鉴定，且其已将其集体土地建设用地使用证交付给叶正军，叶正军已支付购房款，原净塘村书记唐志强在集体土地建设用地使用证的发证附图上载明的内容系叶正军、刘建永与傅淑贞、文进知三方真实意思表示，买卖行为取得了当地组织的同意，结合叶正军与刘建永于2005年1月17日的房屋买卖协议，可证实叶正军、刘建永与傅淑贞、文进知三方于2004年1月12日就傅淑贞、文进知房屋买卖协商一致，达成了房屋买卖协议，该协议并未改变土地为村农民集体所有的性质和用于非农业建设。傅淑贞在历集建（土）字第000859号集体土地使用权证发证附图上“付淑中”三字是否为其所写，并不影响买卖合同的成立。叶正军与刘建永的买卖合同，刘建永无异议，因此，叶正军与傅淑贞、文进知、刘建永的房屋买卖协议，叶正军与刘建永的房屋买卖协议均未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，现虽已拆迁，但不影响在买卖关系成立时的合法有效。2、叶正军购买傅淑贞房屋后，并未改变房屋土地的集体所有性质和用于非农业建设，且一直使用，从2004年1月购买到2019年10月拆迁期间，傅淑贞、文进知一直未对该房屋主张过任何权利，现房屋虽拆迁，但不影响叶正军在购买后享有的相关权利。现因房屋拆迁增值，傅淑贞、文进知才主张权利，有违社会经济秩序，双方发生争议的诉讼时效起算应从2019年10月开始，故叶正军的起诉未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条第一款、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告叶正军与被告傅淑贞、文进知的房屋买卖合同有效，原告叶正军对买卖房屋享有所有权；二、确认原告叶正军与被告刘建永的房屋买卖合同有效，原告叶正军对买卖房屋享有所有权。案件受理费2,888元，减半收取1,444元，原告叶正军自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二一年一月二十日书记员  谢 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。