江苏省南京市雨花台区人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0114执异3号异议人（案外人）：樊胜春，户籍地在江苏省新沂市，现住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：樊某户籍地在江苏省新沂市，现住江苏省南京市雨花台区。申请执行人：南京大地建设集团有限责任公司，统一社会信用代码91320100721768802W，住所地在南京市鼓楼区华侨路**。法定代表人：伍贻安，南京大地建设集团有限责任公司董事长。被执行人：江苏紫淮投资实业有限公司，统一社会信用代码91320104555528896G，，住所地在南京市秦淮区中山南路**南京中心大厦**法定代表人：钟小玲，江苏紫淮投资实业有限公司总经理。本院在执行南京大地建设集团有限责任公司（以下简称大地建设公司）与江苏紫淮投资实业有限公司（以下简称紫淮投资公司）房屋买卖合同纠纷一案中，异议人樊胜春对本院（2019）苏0114执98号执行案件查封、拍卖南京市雨花台区，以及限期搬迁令，要求搬离上述不动产的执行行为不服，向我院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。大地建设公司与紫淮投资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日作出（2018）苏0114民初211号民事判决书，判决：1.紫淮投资公司于本判决生效之日起十日内向大地建设公司支付232.2万元房款及滞纳金（以232.2万元为基数，自2015年9月8日起按照日万分之五的标准支付至实际给付时止）；2.驳回大地建设公司的其他诉讼请求；3.驳回紫淮投资公司的其他诉讼请求。大地建设公司、紫淮投资公司均不服上述判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）苏01民终8002号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该法律文书生效后，因紫淮投资公司未按期履行生效法律文书确定的义务，大地建设公司向本院申请强制执行。本院于2019年1月9日立案执行，案号为（2019）苏0114执98号。2019年4月3日，本院作出（2019）苏0114执98号执行裁定书，查封紫淮投资公司名下位于南京市雨花台区的不动产，不动产单元号：3xxx1，证书／证明号：苏（2016）宁雨不动产权第0xxx9号，查封期自2019年4月3日起至2022年4月2日止。当日，南京市不动产登记中心协助查封上述不动产，本院对该不动产的查封为首轮查封。2019年6月26日，本院作出（2019）苏0114执98号执行裁定书，评估拍卖紫淮投资公司名下位于南京市雨花台区的不动产。2020年4月17日，本院作出（2019）苏0114执98号公告，责令紫淮投资公司于公告张贴之日起15日内履行全部给付义务，否则将依法对其名下位于南京市雨花台区的不动产进行评估拍卖。同日，本院作出（2019）苏0114执98号限期搬迁令，责令紫淮投资公司名下位于南京市雨花台区的房屋使用人于2020年5月20日前自行搬离上述房屋。现该案尚在执行中。案外人樊胜春对上述执行行为提出异议称，2016年7月27日，其与紫淮投资公司签订房屋买卖合同，购买南京市雨花台区，约定总价款1695915.78元。其于2016年7月1日支付5万元、于2016年7月27日支付25万元、于2017年7月17日支付6万元；另与案外人崔某在2012年3月10日有一笔100万元的借款，崔某一直未还，至2017年6月1日，其与崔某签订房屋抵债协议，该协议上有紫淮投资公司盖章认可，用100万元借款冲抵100万元房款。上述共计支付136万元房款，并已交付使用入住。根据相关法律规定，其在法院查封案涉房屋前就与紫淮投资公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了大部分购房款且实际占有该房屋，虽未办理过户登记手续，但其并无过错，故请求法院解除查封，终止对案涉房屋的执行。针对其异议，樊胜春提交了以下证据材料：1.购房订金协议一份，载明：樊胜春向紫淮投资公司购买案涉房屋，转让价款为1695915.78元，定金数额为50000元；该协议上有“江苏紫淮投资实业有限公司财务专用章”字样印文及“樊胜春”字样签名，无落款日期。2.房屋买卖合同一份，载明：紫淮投资公司自愿将案涉房屋出售给樊胜春，转让价款为1695915.78元，其中含定金50000元；该合同最末页有“江苏紫淮投资实业有限公司”字样印文及“樊胜春”字样签名，落款日期为2016年7月21日。3.借款借条一份，载明：2012年3月10日崔某向樊胜春借到现金10000000元，借款期限自2012年3月10日至2017年12月31日。4.房屋抵债协议一份，载明：甲方为樊胜春，乙方为崔某，丙方为紫淮投资公司，丙方自愿以自有的价值为1695915.78元的案涉房屋清偿乙方所欠甲方的100万元的债务，甲方承担抵债后房屋差价；甲方于2016年7月共计打款30万元付给丙方，后续付乙方人民币6万元，经三方协商，房产剩余差价335915.78元于甲丙双方办理过户手续前付清；该协议上有“樊胜春”字样签名、“崔某”字样签名及“江苏紫淮投资实业有限公司”字样印文，落款日期为2017年6月1日。5.电汇凭证两张、汇款收据一份、银行账户交易明细一份，分别载明：2011年7月20日，由樊某2向崔某汇款100万元；2016年7月1日，由樊某2向陈某汇款5万元；2016年7月27日，由江苏捷胜化肥有限公司向紫淮投资公司汇款25万元；2017年7月17日，由樊某向崔某汇款6万元。6.收据两张，分别载明：紫淮投资公司于2016年7月1日收到樊胜春5万元购房订金；于2016年7月27日收到樊胜春25万元案涉房屋预付款。7.营业执照一份，载明：江苏捷盛化肥有限公司的法定代表人为樊胜春。8.房款情况说明一份，载明：樊胜春的妹妹樊某2受樊胜春所托于2011年7月20日打款100万元至崔某账户，100万元为樊胜春借给崔某的资金；于2016年7月1日打款5万元至兄嫂陈某账户，由陈某刷卡5万元至紫淮投资公司账户。9.燃气费缴费凭证、物业证明、物业费收据、疏通下水道收据若干。10.声明一份，载明：樊胜春不愿缴纳案涉房屋余款335915.78元至法院账户。本院认为，案外人提出排除执行的异议，应当提供证据证明其系权利人，且其权利真实、合法。根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人樊胜春提交了前述证据，用以证明其已支付购房款136万元。从执行异议案件形式审查的要求看，现有证据，无法直接确定房款支付情况、以房抵债协议的合法性，且樊胜春明确声明不同意将尚未付清的房款提交法院账户，综上，樊胜春所提异议不符合法律规定，所提证据不足以排除本院对案涉房屋的查封等强制执行行为。樊胜春所提异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十六条第二款、第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回樊胜春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  杨 俏审 判 员  陈贵南审 判 员  黄其华二〇二一年一月十五日法官助理  张 璟书 记 员  马亚楠