重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初7197号原告：华润置地（重庆）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区谢家湾正街**（华润中心华润大厦）******，统一社会信用代码：91500000798007104D。法定代表人：梁健。委托诉讼代理人：米骥，男，1990年11月20日生，住四川省成都市天府新区。委托诉讼代理人：李光宁，男，1991年5月25日生，住重庆市渝**。被告：重庆润港商贸有限公司，住所地：重，住所地：重庆市九龙坡区谢家湾正街****用代码：915001076608542633。法定代表人：缪帅西。委托诉讼代理人：吴小东，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：向鑫，重庆智韵律师事务所实习律师。第三人：重庆市润东汽车美容服务有限公司，住所地：重庆市，住所地：重庆市九龙坡区奥体路****写字楼****码：915001077717558907。法定代表人：缪帅西。委托诉讼代理人：吴小东，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：向鑫，重庆智韵律师事务所实习律师。原告华润置地（重庆）有限公司诉被告重庆润港商贸有限公司、第三人重庆市润东汽车美容服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润置地（重庆）有限公司的委托诉讼代理人米骥，被告重庆润港商贸有限公司、第三人重庆市润东汽车美容服务有限公司的共同委托诉讼代理人吴小东、向鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（重庆）有限公司诉称，原告与第三人于2013年7月24日签订了《华润二十四城万象润街商业物业租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区华润二十四城二期万象润街商业物业编号为13号楼A1-LG-1--A1-LG-22号的商铺及其设施出租给被告使用，租期自2013年10月1日至2019年9月30日。2016年初，原告与第三人协商一致签订了《补充协议》，对租金标准进行了变更。同年，原、被告及第三人签订了《补充协议》，约定13号楼A1-LG-5、A1-LG-6、A1-LG-14号商铺的承租方由第三人变更为被告，相应权利义务由被告承接，商铺对应的履约保证金12905.92元自动转至被告名下。13号楼A1-LG-1--A1-LG-4、A1-LG-7--A1-LG-13、A1-LG-15--A1-LG-22号商铺的承租人保持不变，仍为第三人。自2016年二季度起，被告未按照租赁合同约定向原告交纳租金等费用，后原告起诉至法院，被告才交纳了租金。2017年12月起，被告又开始拖欠租金，经原告多次催促，被告仍拒不支付租金。现被告已交清租金，但仍欠交逾期支付租金产生的违约金，故原告起诉来院，请求法院判令：被告向原告支付逾期支付租金的违约金71401.67元；原告全额没收被告交纳的履约保证金12905.92元作为违约金赔偿给原告，不予退还；被告承担本案诉讼费。被告重庆润港商贸有限公司辩称，被告与原告之间不存在租赁合同法律关系，原告将涉案房屋出售给第三人后，被告已经结清了全部租金。原告请求的违约金计算标准过高，被告不予认可。被告在承租期间未支付租金的原因系涉案房屋不能满足租赁用途和条件，原告先行违约，故违约金不应当计算。原告应当向被告返还履约保证金。被告并不欠交原告任何费用，截止本次开庭之日，被告尚有多余款项在原告账上。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，本案与第三人无关。经审理查明，2013年7月24日，原告作为出租方（甲方）与第三人作为承租方（乙方）签订了《华润二十四城万象润街商业物业租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区华润二十四城二期万象润街商业物业销售编号为13号楼A1-LG-1--A1-LG-22号的商铺及其设施出租给乙方经营使用，套内建筑面积1268.72平方米；租期自2013年10月1日至2019年9月30日；2013年10月1日至2014年6月30日为免租期；2014年7月1日至2015年9月30日的月租金为63436元，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为63436元，2016年10月1日至2017年9月30日的月租金为66608元，2017年10月1日至2018年9月30日的月租金为69945元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为73459元；乙方须于2014年6月30日前一次性向甲方支付2014年7月1日至2014年9月30日的租金190308元，以后租金每三个月为一期，乙方须于每期首月第一日之前将本起租金支付甲方；乙方须向甲方支付履约保证金10万元，于合同签署当日一次性支付；若乙方未在约定期限内向甲方全额支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所欠租金费用总额的6‰的违约金；若乙方拖欠甲方租金等费用，甲方无需预先通知乙方即可从乙方交纳的履约保证金中扣除相关费用，并要求乙方七日内补足所扣除部分，若乙方未能在该期限内补足所扣除部分，甲方有权据此单方面终止本租赁合同并收回该商铺，乙方所缴纳的履约保证金将作为违约金赔偿机房不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受的损失的，甲方仍有权向乙方追偿；若乙方逾期支付租金等费用达到15天的，甲方除要求乙方支付应付的租金等费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面终止租赁合同，乙方交纳的履约保证金作为违约金赔偿给甲方不予退还。2014年4月14日，原告作为出租方与第三人作为承租方签订了《补充变更协议》，约定：2013年10月1日至2014年11月30日为免租期。2016年，原告作为甲方与第三人作为乙方签订了《补充协议》，约定：商铺租金收取标准进行调整，2015年3月1日至2015年11月30日的月租金为21145.33元，2015年12月1日至2015年12月31日的月租金为63436元；2016年1月1日至2017年12月31日的月租金为63436元，2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为66608元，2019年1月1日至2019年9月30日的月租金为69945元。2016年3月23日，第三人出具《情况说明》，载明：因第三人经营地址搬迁至涉案13号楼A1-LG-1--A1-LG-22号，由于办理营业执照变更过程中，第三人经营范围无法取得机动车维修执照，经股东决定将有维修资质的被告一并搬迁至涉案**楼**，由于房租是两个单位合并缴款，涉及到开票问题，现向原告提出申请，将商铺编号A1-LG-5、A1-LG-6、A1-LG-14划分给被告，余下商铺A1-LG-1--A1-LG-4、A1-LG-7--A1-LG-13、A1-LG-15--A1-LG-22属于第三人。同年，原告作为出租方（甲方）、第三人作为原承租方（乙方）、被告作为新承租方（丙方）签订了《补充协议》，约定：涉案13号楼A1-LG-5、A1-LG-6、A1-LG-14号商铺的承租方由乙方变更为丙方，原补充协议乙方承租方权利义务由本补充协议丙方承继；乙方为原租赁合同向甲方交纳的履约保证金12905.92元将自动转至丙方名下，乙方签订本补充协议前将履约保证金收据交还给甲方，并由甲方开立新的履约保证金收据给丙方；丙方已充分了解甲乙双方签订的商业物业租赁合同的内容，并承诺按该合同及本补充协议的约定行使承租人的权利和承担相应义务。后原告陆续将涉案13号楼A1-LG-1--A1-LG-22号商铺出售给他人，并先后完成过户手续。前述商铺购买人与案外人重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司（以下简称为“众渠公司”）签订了代租协议，由众渠公司将前述商铺出租给被告、第三人。2019年9月30日，被告、第三人与众渠公司协商一致退租，双方签订了《结清证明》，载明：所有22间商铺业主均与众渠公司签订了代租协议，起租时间为房产证取得时间，被告、第三人截止2019年9月30日应向众渠公司交纳租金647134.13元，并明确了22间商铺的起租时间，终止时间均为2019年9月30日。双方就《华润二十四城万象润街商业物业租赁合同》及其补充协议约定的权利义务全部履行完毕，对合同无其他争议；双方协商一致，解除前述租赁合同及补充协议；以上列表商铺在2019年7月1日至2019年9月30日所产生的费用不包括物业管理费和水电费，须由承租人自行缴纳给物业管理公司；今后如有任何第三方再向承租方主张上述表格22套商铺在起租时间至终止时间内的房租，由众渠公司承担全部责任，与承租方无关。被告在交纳租金过程中存在迟延交纳情况，被告于2019年5月21日、2019年7月30日向原告交纳租金，共计多交纳7658.1元。原、被告、第三人均同意前述被告多支付的款项7658.1元用于抵扣第三人欠交原告的租金。根据被告提交的《结清证明》，被告向众渠公司交纳了A1-LG-5号商铺自2019年4月24日至2019年9月30日的租金、A1-LG-6号商铺自2019年4月24日至2019年9月30日的租金、A1-LG-14号商铺自2019年7月18日至2019年9月30日的租金。审理中，被告举示了照片、微信聊天记录等证据以证明被告承租涉案商铺期间商铺多次下水管道损坏，造成下水渗漏、地面回潮、地下水倒灌等、地面回潮、地下水倒灌等情况况，被告多次与原告联系，但原告一直未进行整改，导致被告无法正常经营商铺，故被告逾期支付租金并非被告原告所致。原告称确实存在被告所述的下水道倒灌等情况，但物业公司也进行过整改。上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、补充协议、情况说明、汇总表、催款函、欠费明细表、结清证明、照片、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据原告举示的《华润二十四城万象润街商业物业租赁合同》《情况说明》《补充协议》，原、被告就涉案A1-LG-5、A1-LG-6、A1-LG-14号商铺建立的租赁关系系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。根据租赁合同约定，若被告未在约定期限内向原告全额支付租金的，每逾期一日，原告有权向被告收取所欠租金费用总额的6‰的违约金。本案中，被告在向原告支付租金过程确实存在迟延支付的情形，但根据原、被告的陈述以及相关照片，被告在承租涉案商铺期间下雨时出现下水堵塞、渗漏、倒灌等情况，造成彼时被告无法正常经营商铺，原告作为出租方有义务对商铺使用过程中出现的前述情况予以排除，从而确保被告正常使用商铺。被告承租商铺出现前述情况虽未导致租赁合同完全不能正常履行，但也属于原告作为承租方在履行租赁合同过程中出现瑕疵。同时，被告已于2019年7月30日将涉案商铺的欠付租金支付完毕。综合考虑前述情形，被告迟延交纳租金系对原告交付房屋存在瑕疵的抗辩，其抗辩具有一定的合理性，同时，被告已于2019年7月30日将租金支付完毕，故本院对原告请求被告支付迟延交纳租金产生违约金以及没收被告交纳的保证金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告华润置地（重庆）有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为954元，由原告华润置地（重庆）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李飞二〇二一年一月十一日书记员  边媛