山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终422号上诉人（原审原告）：连云港市恒诚物业服务有限公司临沭分公司，住所地临沭县沭中名苑。负责人：刘倩，经理。委托诉讼代理人：韩飞，男，1992年6月30日出生，汉族，公司职工，住临沭县。被上诉人（原审被告）：王福通，男，1991年2月9日出生，汉族，住临沭县。上诉人连云港市恒诚物业服务有限公司临沭分公司（以下简称恒诚物业公司）因与被上诉人王福通物业服务合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2020）鲁1329民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒诚物业公司上诉请求：1.依法撤销临沭县人民法院作出的（2020）鲁1329民初5829号民事判决书，依法发回重审或改判；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人提供的物业服务质量合格达标，被上诉人应当足额交纳物业费。一审判决中，仅根据被上诉人提交的几张照片，就认定上诉人“未尽到管理、养护、维护义务，在服务的某些环节、区域存在较大瑕疵，属提供物业服务质量不符合约定”，是片面的。被上诉人提交的照片并不能完全证明上诉人的服务质量有瑕疵，即使有瑕疵，也仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在的部分问题，不能证明其所辩称的上诉人物业服务存在的全部问题，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明上诉人在履行物业服务合同过程中存在较大瑕疵的情形。二、判决被上诉人仅交纳80%物业费，对于正常交纳物业费的业主是不公平的。以被上诉人为代表的不交物业费的业主，只是小区的个别住户，实际上，及时足额交纳物业费的业主是占大多数的。这也能从侧面反映出上诉人的服务是合格的，业主是满意的。物业服务是针对广大业主，具有公共性。每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。物业费作为维持物业服务企业正常运转的主要来源，如不能及时收取，必然导致物业服务质量的下降，也会加深物业服务企业和业主之间的矛盾。现被上诉人拖欠物业费遭到起诉，反而需要少交物业费，这也为其他业主造成了不良的影响，正常交纳物业费的业主反而要比拖欠的业主多交费，这是不公平的。一审判决被上诉人不需要支付违约金，就已经是对正常交费的业主的不公平了，现又判决按照物业费的80%交纳，也为上诉人以后的工作带来了不利的影响。王福通未答辩。恒诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2018年1月1日至2020年10月31日物业公共服务费3359元；2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金，直至结清全部物业费，截止2019年12月31日应支付滞纳金为865元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月29日，恒诚物业公司开始为沭中名苑小区业主提供物业服务、物业服务期限为5年。物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳、具体标准如下：多层住宅0.3元/平方米/月、高层住宅0.72元/平方米/月，商业物业0.8元/平方米/月；物业费每半年交纳，交费具体时间为每半年的第一个月；业主逾期未交纳物业费的，应按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；恒诚物业公司按一星级标准提供服务，代收职能部门委托的代收款；合同经恒城物业公司和小区业主委员会签字并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。因物业交接及物业服务问题，恒诚物业公司与王福通产生纠纷，王福通拒交物业费。2018年1月15日，恒城物业公司起诉至临沭县人民法院，要求王福通支付2015年11月1日至2017年12月31日的物业管理费、垃圾处理费及滞纳金，临沭县人民法院于2018年2月13日作出（2018）鲁1329民初548号民事判决书，判令王福通按照物业服务的质量扣减10%缴纳物业费，滞纳金未予支持。后王福通提起上诉，临沂市中级人民法院于2018年10月12日作出（2018）鲁13民终6751号民事判决书，驳回了王福通的上诉请求，维持原判。二审判决作出后，王福通申请再审，山东省高级人民法院于2020年8月4日作出（2020）鲁民再364号民事判决书，维持了临沂市中级人民法院（2018）鲁13民终6751号民事判决。在此期间，王福通一直未缴纳物业服务费及垃圾处理费。恒城物业公司也未对物业服务质量进行改善。王福通主张恒诚物业公司未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务质量差、不达标。路灯坏了不予维修，单元门玻璃破碎长期未予更换；小区车辆乱停乱放影响通行，占用消防通道无人管理；门禁形同虚设、外来车辆随意出入；楼道卫生打扫不及时，小区地面、人工湖垃圾长期不清理，小区卫生环境质量差；小区树木滴胶损坏车辆，对小区树木不作正确的修缮管理直接拦腰砍断；小区业主随意搭建储藏室未予管理；多栋楼下水道常年堵塞不予疏通；等等。有照片予以证实，一审法院予以采信。一审法院认定恒诚物业公司未尽到管理、养护、维护义务，在服务的某些环节、区域存在较大瑕疵，属提供物业服务质量不符合约定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：业委会与选聘的物业服务公司签订的物业服务合同对小区业主有约束力。恒诚物业公司提供了基本的物业服务，业主应及时交纳物业费及有关部门委托代收的相关费用。小区业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决，还可以通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。对于恒诚物业公司主张的王福通拖欠物业费应交纳的滞纳金，由于其提供的物业服务存在较大瑕疵，部分达不到物业服务合同约定的一星级服务标准，违约在先，对于其主张的滞纳金，一审法院不予支持。其主张的物业服务费，应根据物业服务公司服务质量存在不足的程度，且产生纠纷进行数次诉讼后仍未对物业服务进行改进，酌情予以扣减后由被告交纳，以扣减20%的物业费为宜。被告王福通所居住的房屋建筑面积为128.87平方米、属于高层住宅，根据合同约定的物业费收取标准。一审法院对其2018年1月至2020年10月份应交纳的物业费、生活垃圾处理费认定如下：128.87平方米×0.72元/平方米×34个月=3154.74元，3154.74元×80%=2523.79元，生活垃圾处理费6元/月×34个月=204元，合计2727.79元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告王福通于本判决生效后十日内给付原告连云港市恒诚物业服务有限公司临沭分公司物业管理费2523.79元、代收生活垃圾处理费204元，合计2727.79元。案件受理费50元减半收取25元，由被告王福通负担。二审中，恒诚物业公司提交照片5张，拟证明提供了相应的物业服务，王福通未到庭质证。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，王福通提供的照片等证据可以证实恒诚物业公司在物业服务过程中存在部分瑕疵，物业服务质量不符合约定。一审法院对王福通要求扣除部分物业费的主张予以支持正确。恒诚物业公司提交的照片可以证明提供了物业服务，但不能否定王福通关于物业服务质量存在瑕疵的证据效力。恒诚物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港市恒诚物业服务有限公司临沭分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇二一年一月二十七日书记员  彭善浩