山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终69号 上诉人(原审被告)：青岛金宏顺房地产开发有限责任公司。住所地：山东省青岛市市南区。 法定代表人：王希伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张风军，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白永明，山东颐衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石岩，男，1971年2月25日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李和植，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。 上诉人青岛金宏顺房地产开发有限责任公司因与被上诉人石岩房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛金宏顺房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，将本案发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，理由如下：一、石岩无权主张解除合同。(一)青岛金宏顺房地产开发有限责任公司在履行合同过程中不存在违约行为。1.涉案房屋交付的具体面积为双方签订《协议书》约定不明事项，不存在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司单方违约的情况。在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号案件中，法院已经将涉案房屋具体交付面积认定为双方协议约定不明事项，并且按照实际交付使用的面积按照比例支付租金。因此，该事项应当双方在履行中需要进一步补充或协商确定的事项。最终双方未就该事项形成一致合意并形成书面补充协议，在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司实际交付合同约定的2000平方米左右的情况下，不能认定青岛金宏顺房地产开发有限责任公司存在交付违约。且在案件中，法院只是对租金支付的数额进行了调整，并未认定青岛金宏顺房地产开发有限责任公司在履行合同中没有将部分房屋交付石岩的行为为违约行为。2.石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司之间的租赁合同中需要交付的房屋具体面积数额，已被如上所述的生效判决所变更。该生效判决调整并确认了双方实际租赁房屋面积的数额，并相应减少了石岩支付房租的数额。因此，本案中青岛金宏顺房地产开发有限责任公司没有部分交付地下负一层的部分不再是违约行为。(二)即便青岛金宏顺房地产开发有限责任公司交付涉案房屋存在瑕疵，该交付瑕疵不足以构成合同解除的条件，石岩并不具备合同约定或法定的解除权。双方履行《协议书》及判决调整后合同过程中，未出现单方解除合同的法定或约定条件。1.双方在签订协议时，石岩对承租房屋实际情况是非常清楚。一审查明，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与王一弘的网点买卖发生在2013年4月，而石岩租赁并签订协议时间为2013年11月。即石岩在签订合同时，对地下负一层的实际使用情况是明知的。在此情况下，石岩依然与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司签订合同，使用接受涉案房屋。2.双方合同目的已经基本实现。石岩在接受了涉案房屋后，于2014年8月即已经装修并投入使用，并开始计收房租，其实际控制的市南区xx村宾馆xx店早在2015年7月22日就已经注册成立并开始运营。在双方合同履行过程中，石岩租赁房屋的合同目的已经实现，双方合同一直履行到石岩起诉之时。不存在任何不能实现合同目的的事实。且在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号案件中法院判决双方合同按照实际交付的房屋面积的比例支付房屋租金，石岩并未提出任何上诉和异议。说明石岩认可并同意继续按照实际面积交付租金履行租赁合同。3.一审认定石岩有权解除合同是错误的。石岩主张的理由不满足《协议书》解除的条件。双方《协议书》对单方解除合同的条件进行明确的约定，第5条约定只有在租赁期间，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司将涉案房屋另外出售给他人的情况下，石岩才有单方解除合同的权利。而青岛金宏顺房地产开发有限责任公司实际交付给石岩的房屋的并未出现另售他人的情况，不满足石岩单方行使合同解除权的条件。二、即便石岩有权解除合同，石岩合同解除权已经消灭。早在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司将房屋交付石岩时，石岩对交付房屋的实际情况既是明知的。在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号案件中，石岩提交的2014年4月22日会议纪要录音，证明合同双方在交付房屋时，就对交付面积存在争议。假设，石岩有单方合同解除权，那么其应当在房屋交付时行使该权利。然而，石岩并没有行使，而是选择继续履行合同，对房屋进行装修，并开设宾馆经营。虽然石岩一直主张青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未向其交付全部房屋存在违约，但其从未要求解除合同。2015年青岛金宏顺房地产开发有限责任公司因石岩未如约履行合同义务向法院提起诉讼，要求解除双方合同。诉讼经历一审二审，历时近三年时间，在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司要求解除合同情况下，石岩始终拒绝解除双方合同，坚持继续履行合同，并要求按照实际交付面积按比例支付租金。根据上述事实，石岩在合理期限内并未行使解除权，该权利消灭。三、石岩以未全部交付合同约定房屋为由主张解除合同，违反了诚实信用的原则。根据《九民纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。即便合同约定的解除条件成就，”本案中，即没有约定解除条件的成就，也不影响合同目的的实现，同时，在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号案件诉讼中，石岩已经知道并主张青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未将地下整层交付石岩的事实，并一再强调要求继续履行合同，并按照实际交付的房屋按比例支付租金。法院依法作出继续履行合同的判决，石岩并未对该判决提出上诉，判决已生效。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司基于对法院认定事实和判决对双方合同权利义务的变更产生合理的信赖，并以此作出经营安排，如实按照判决履行相应的权利和义务。然而，在判决作出两年之后，石岩又以未交付全部房屋为由主张解除合同，显然违背了诚实信用的原则，对维护正常的社会经济秩序产生严重的破坏，同时会给青岛金宏顺房地产开发有限责任公司带来严重的经济损失。四、石岩在没有任何法律规定或约定的合同解除权的情况下，单方提出解除合同，属于单方严重违约行为，应当承担所有因合同解除而造成的损失。《合同法》第一百零八条之规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，石岩向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司主张的装修损失没有任何事实和法律依据。五、一审中对于装修损失的认定错误。(一)鉴定程序违法，鉴定依据与事实矛盾，鉴定结论不能作为认定装修损失的依据。一审中法院对装修损失价值进行了鉴定，但鉴定意见中存在诸多严重的错误。具体问题如下：1.鉴定报告书中明确该报告存在有效期，有效期为2019年9月1日至2020年8月1日，在庭审中，该评估报告已过有效期。2.鉴定机构做出评估报告所依据和参考的消防合格证以及设计图纸采购设备的合同等重要的依据材料未经过质证，该评估程序违法。3.鉴定人在庭审中自认对于装修前后的配电设备、消防管路给排水设备、通风设备哪些进行了装修情况并不清楚。因此对于上述设备的评估价值不应予以采信。4.鉴定人在庭审中，对于评估的价格以及装修的实际情况家电墙体的材质及厚度均没有进行有效的勘验的证据，不能提供任何相关勘测数据证据，对于热水器、中央空调、监控系统评估定价没有有效的法律依据，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司提供了同型号的热水器网上询价记录均为600-800元之间，而鉴定人称，其参考的价格为2250元，但无法提供有效的参考依据。5.评估青岛金宏顺房地产开发有限责任公司已经的装修投入使用的时间为消防合格证出具的时间2017年5月23日。在另案青岛市市南区人民法院（2015）南民初第11274号案件中，判决书中石岩自认涉案房屋巳经于2014年8月即已经装修使用并开始计收房租。石岩所经营的xx村宾馆xx店于2015年7月22日已经注册成立并开始营业，因此，鉴定机构所采纳的投入使用时间明显与事实不符。6.鉴定报告中确定鉴定结论有效的前提假设为：资产按原用途继续使用。但该假设并没有经合同双方形成一致意见。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司从未作出愿意以原有用途继续使用涉案房屋的意思表示。7.庭审中，鉴定人在认可中央空调、热水器、监控设备等设备的拆除，不影响和破坏租赁房屋原有结构和功能。也就是，上述设备是可以拆除的，并未与房屋形成附和状态。显然这些设备评估金额不应计入装修损失。鉴于上述该评估报告程序违法、鉴定意见书存在明显瑕疵定意见和庭审中鉴定人所提供的依据存在相互的矛盾。该报告不能作为认定事实的依据。综上，恳请法院依法驳回石岩诉讼请求。 石岩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 石岩向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司签订的《协议书》;2.青岛金宏顺房地产开发有限责任公司支付石岩违约金600万元、支付石岩装修赔偿金3286680元；3.本案诉讼费用由青岛金宏顺房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司于2013年11月17日签订了房屋租赁《协议书》约定，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司将xx路xx号xx小区xx区xx号、xx号楼xx层网点租赁给石岩，合同约定了违约条款。但合同签订后，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司仅向石岩交付了租赁物房屋的一部分，虽然经石岩多次催促，但青岛金宏顺房地产开发有限责任公司仍未按照合同约定将租赁标的房屋的全部交付给石岩。石岩对青岛金宏顺房地产开发有限责任公司已经交付的部分房屋进行了装修，产生了装修损失。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的上述行为违反了合同约定，是严重的违约行为，损害了石岩的合法权益。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司还将部分房屋转让，违反了合同约定，石岩多次催促青岛金宏顺房地产开发有限责任公司予以纠正，但青岛金宏顺房地产开发有限责任公司拒不纠正。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 青岛金宏顺房地产开发有限责任公司一审中辩称，石岩的诉请无事实和法律依据，应当依法予以驳回，在双方租赁协议书履行过程中，石岩在法院审理的案件中认可按照其实际使用面积占总面积的比例支付租金，其在一审、二审中均提出了上述主张，也就是说石岩认可了协议书的履行方式，现又以交付面积不符合约定为由解除合同没有事实和法律依据。其要求违约金600万元及装修损失3286680元基于石岩解除合同，其诉讼请求不应得到法律支持。 一审法院认定事实如下： 1.2013年11月27日，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方）与石岩（乙方）签订了《协议书》一份，内容为：乙方承租甲方开发的位于青岛市××路××号××花园小区××xx号、xx号楼xx层网点，面积约2000平方米左右（最终面积以房产主管部门实际测量为准，附图纸）。租赁费每年110万元人民币，自乙方取得使用权第三年起，每年租赁费递增1%；乙方租赁该网点租赁年限为20年，自甲方按约将租赁标的物交付给乙方之日起算。乙方同意在本协议签订30日内分三次付清租赁费，分别是2013年12月5日支付定金600万元人民币；2013年12月20日支付600万元；2013年12月30日支付800万元。若乙方按照上述约定支付租赁费，则甲方同意作为回应，视为整个租赁期间的支付租赁费的义务乙方已经全部履行完毕，就承租使用租赁标的物事宜，乙方无须再支付甲方任何其他费用，且乙方对该网点的使用年限延至该网点获得政府审批的年限（以房产证为准）。合同还约定：房屋交付后，乙方依法经营，有权对租赁标的物进行装修等添附，也有权将租赁标的物部分或者全部采取对外转租、出借其他第三方使用。乙方与第三方产生的纠纷，甲方不承担连带责任。第5条约定：租赁期间，未经乙方书面同意，甲方不得将租赁标的物出售给其他任何第三方，甲方确需转让，则乙方享有优先购买权。甲方至少应提前三个月通知乙方，若乙方确定购买的，则乙方已支付的租金直接转做乙方向甲方支付的购房款；若乙方决定不予购买的，则乙方有权选择解除本协议，乙方选择解除合同的，甲方应将乙方已付款全部退还乙方。若甲方擅自将租赁标的物出售给其他第三人的，则甲方应向乙方支付违约金参照本协议第六条，并应负责解除其出售合同，若确实无法解除的，则乙方有权解除本合同，甲方应将乙方已付款项全部返还给乙方，且甲方还应赔偿因此给乙方造成的损失（包括乙方须向第三方承担的违约责任等）。第6条约定：本合同一经签订，双方都应该严格履行，不得违反，否则，违约方应按照总房款的30%（百分之三十）向对方支付违约金。本协议生效之日起，原2008年10月双方签署的《认购书》和2008年12月签署的《补充协议》同时终止。 青岛金宏顺房地产开发有限责任公司于2014年8月将地下一层网点交付石岩，石岩进行了装修，并在该房屋经营市南区xx村宾馆xx路店至2019年8月。 2.因该协议履行，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司2015年向一审法院提起诉讼要求判令解除上述2013年11月27日签订的《协议书》、按每日3043.83元的标准支付自2017年8月16日至实际腾房之日止的租金、按照同期中国人民银行贷款利率基础上浮50%的标准支付逾期付款违约金、要求石岩返还xx路xx号xx区xx号楼、xx号楼xx层网点。解除合同的原因为石岩欠付租赁房屋的租金。上述案件审理中查明： （1）2008年10月15日，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方）与石岩（乙方）签订了《认购协议书》一份，内容为：乙方向甲方预约购买位于青岛市市南区××路××号××花园××层××商品房，建筑面积1600平方米（最终以实际测量的面积为准）。上述房屋销售单价为人民币3万元／平方米，购房总价为4800万元。2008年10月25日双方又签订了《关于市南区xx路xx号xx（xx区）“认购协议”的补充协议》，对原《认购协议书》中约定的部分内容进行了变更和补充。即因本案涉案的《协议书》签订后终止的《认购书》及《补充协议》。 （2）在本案涉案房屋签订《协议书》的当日，即2013年11月27日，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司（甲方）还与石岩（乙方）签订了《网点买卖协议》，内容为：乙方购买甲方开发的位于青岛市××路××号××花园小区××层网点一处，面积约600平方米（最终面积和房款数额均以房产主管部门实际测量为据计算）。房屋价格为25000元／平方米，共计约1500万元。甲方确认此前收到乙方支付的认购款人民币800万元抵作本合同购房款的第一笔房款，在此合同签订后5日内，由乙方支付第二笔购房款500万元，余款在标的网签后3日内由乙方付清。本协议经双方签字盖章之日起生效。本协议生效之日起，原2008年10月双方签署的《认购书》和2008年12月签署的《补充协议》同时终止。 （3）在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号案件审理过程中，一审法院委托相关部门对涉案的石岩租赁的青岛市××路××号××花园小区××xx号、xx号楼地下一层实际占有使用的面积及总面积进行测绘，经测绘机构测绘，石岩租赁房屋投影面积为2659.7平方米，石岩实际占有的面积为1864.47平方米，石岩实际占有的范围内的公共部位面积为：楼梯85.32平方米，消防电梯及储藏弱电间等42.28平方米、排烟井5.67平方米、送风机房23.82平方米、配电室门前空置15.17平方米、配电室147.07平方米，上述石岩占有的面积共计为2183.8平米。地下一层总投影面积与交付面积差475.9平米。该部分实际由案外人占有使用至今。 （4）石岩基于2013年11月27日与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司签订的《网点买卖协议》及《协议书》向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司支付购房款1815万。 （5）根据上述事实，青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号案件认定：因2013年11月27日石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司同时签订涉案的《协议书》及《网点房买卖协议》是对石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司2008年签订的《认购协议》及《关于市南区xx路xx号xx（xx）“认购协议”的补充协议》的变更和延续，是石岩和青岛金宏顺房地产开发有限责任公司对网点买卖及租赁所达成的一揽子协议。石岩支付的购房款及租赁费用产生混同，应当根据石岩付款数扣除其购买网点的费用并根据地下一层网点的租赁价格确定，因一层网点的购房款价格为1500万元，石岩多支出的315万应当自动折抵为地下一层网点的租赁费用。由于根据《协议书》的约定，石岩承租的为xx号楼及xx号楼的整层地下网点，现地下网点部分空间为他人占用，石岩应当根据其所占网点的面积占总网点面积的比例向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司支付租赁费用。遂根据上述的认定和分析按照石岩实际占有的面积及实际占有范围内的公共部位总面积为2183.8平米，占地下一层网点总面积的82.1%支付租赁费用。故支持了青岛金宏顺房地产开发有限责任公司主张的部分租金共计489583元。 同时，上述判决中对于青岛金宏顺房地产开发有限责任公司主张的解除涉案的《协议书》并要求石岩腾房的诉讼请求认为：青岛金宏顺房地产开发有限责任公司起诉时间为2015年10月19日，此时石岩超付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司租金，石岩欠付租金是因为相关账目未能厘清，无法确定相应的数额，且因原法定代表人涉及刑事犯罪导致案件中止审理，石岩不存在过错，且房屋已经装修，并在经营酒店，石岩不同意解除双方的《协议书》，故双方签订的《协议书》不符合解除条件，对于金宏顺该项诉讼请求不予支持。 一审法院基于查明的事实，做出青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号民事判决书判决石岩支付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司2017年8月1日至2018年7月30日的租赁费489583元，并驳回了青岛金宏顺房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。上述判决做出后，石岩未提起上诉，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司不服向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院维持了上述判决结果。 （6）在上述案件审理中石岩辩称，本案不是房屋租赁纠纷，而是房屋买卖的法律关系。房屋最初的买卖是在2008年10月15日双方签订认购协议。后来由于青岛金宏顺房地产开发有限责任公司一房多卖，将按照合同约定卖给石岩的房屋转卖他人。在此期间石岩已经按照合同约定缴纳购房款1000万元人民币，为解决这一问题双方经过多次的协商于2013年11月27日达成两份协议，一份是网点买卖协议，一份是本案争议的协议书，这两份协议是不可分割的。本案争议协议书中是青岛金宏顺房地产开发有限责任公司制作的合同，让石岩按照这个签署，在当时情况下石岩的购房款已经缴纳1000多万元，没有办法也就签署租赁协议，但是协议中很明确的意思表示是名义上是租赁实际上是购买，在签订两份协议书履行过程中青岛金宏顺房地产开发有限责任公司又将争议的协议书中约定的xx路xx号xx小区xx区xx.xx号楼地下一层网点部分转卖他人700余平。石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司为此召开多次联席会议，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司这边北京冶金部的领导都参加了联席会议，双方也都有测绘实际交给石岩房屋面积的意思表示。在谈判的过程中青岛金宏顺房地产开发有限责任公司起诉到法院，这种做法是不对的，双方应当测绘实际交给石岩的房屋面积，按照合同约定重新确定石岩应缴纳的购房款的数额以及支付方式来解决双方之间的纠纷。上述案件二审中石岩辩称，一审认定石岩向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司支付的款项为1815万元认定正确，石岩租赁的为地下整一层，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未按合同约定将地下整一层租赁给石岩，应当对租金予以折算。 3.庭审中，石岩提交（2016）京02刑初79号刑事判决书，证明青岛金宏顺房地产开发有限责任公司在石岩签订《协议书》后，又将租赁房屋的一部分出售给案外人王霞（曾用名：王一弘），青岛金宏顺房地产开发有限责任公司将租赁房屋出售给案外人的行为，违反了《协议书》“甲方不得将租赁标的物出售给其他第三方”的约定，根据合同约定，石岩有权解除合同。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司对上述证据真实性不持异议，但认为石岩在与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司签订租赁协议时，石岩已经知道地下一层的整个布局构造，赵永刚陈述的把网点的地下一层免费给王一弘一部分与事实不符，石岩租赁网点的位置与王一弘购买网点的位置是不同的，且与王一弘的网点买卖也已解除。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与王一弘的网点买卖发生在2013年4月，与石岩的租赁发生于2013年11月27日，因此石岩在租赁房屋前已经知晓了房屋实际情况。 经查，（2016）京02刑初79号刑事判决书第十八页载明赵永刚的供述：…先开始签订的合同是2000万元，后来我跟王×1商量把网点的地下面积免费给她一部分，别墅的价格就按照1400万元…。实际查明涉案的石岩称已经出售给王一弘的这一部分仍由他人占有使用，至今尚未清出，由他人经营使用。 4.本案在审理过程中，石岩向一审法院提交评估申请，要求对xx路xx号xxxx区xx号、xx号xx层网点装修价值进行评估，评估的建筑面积为2150平米。经青岛大信房地产土地资产评估有限公司进行评估认定上述地下一层网点的评估值为3286680元，其中装修部分价值1942560元，其中可移动的部分价值116856元；设备部分价值1344120元，其中可移动部分为1540元。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司对上述评估报告的评估价值存在异议，一审法院要求评估公司进行复核，评估公司复核后进行了函复，仅对青岛金宏顺房地产开发有限责任公司提出的异议进行了说明，未改变评估价值。后青岛金宏顺房地产开发有限责任公司申请评估人员出庭作证，一审法院予以准许。根据出庭情况，评估人对于青岛金宏顺房地产开发有限责任公司提出的相关问题进行解释，经查虽然评估时时石岩提交了部分装修时的购买装修耗材的合同，未经质证，但经评估人员释明评估是根据评估人员实地查勘装修的现场、进行测量、清点物品及评估基准日装修的价值按照评估的标准折算后进行确认的，虽然现报告已经超过了其载明的有效期，但其确定的装修价值系装修基准日的静态价值，因此综合上述实际情况，上述评估的装修价值对于确定本案石岩因造成的损失具有参考性，故对于上述评估意见，一审法院予以采纳。上述评估花费评估费9万元。 5.庭审中，石岩提交解除合同通知书及其邮寄给青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的邮寄单。证明石岩已经就合同解除事宜通知青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，租赁合同《协议书》已经于2019年9月2日解除。青岛金宏顺房地产开发有限责任公司对上述证据有异议，认为其没有收到该份解除合同通知书，且解除合同通知书所列明的内容与事实不符，石岩已经认可了按实际占有比例支付租金的履行方式，其又主张交付不符合约定构成根本违约，没有事实和法律基础。而且在双方签订的协议中也并没有合同解除权的约定，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司不同意解除涉案房屋的租赁合同，石岩应根据合同约定支付租金。因石岩同时提交邮寄的物流信息，故在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未提交其他证据佐证其意见时，对于该证据的真实性及与本案的关联性一审法院予以确认。 该解除合同书载明：金宏顺房地产开发有限责任公司：我方与贵公司于2013年11月17日签订了《协议书》，约定我方承租贵公司开发的位于青岛市××路××号××小区××xx号、xx号楼xx层网点。合同签订后，贵公司未按照合同约定履行合同义务，已然构成违约，现根据合同约定，我方郑重通知贵公司：解除与贵公司签订的《协议书》。希望贵公司收到本通知后三日内与我方联系房屋交接等善后事宜，如贵公司在三日内未与我方联系办理，视为我方已将房屋交付给贵司、贵司已接受房屋，相应法律后果由贵方承担。我方保留追究贵公司违约责任的权利。2019年8月24日。 6.另查明一审法院（2015）南民初字第11274号民事判决书确认石岩应支付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司2017年8月1日至2018年7月31日的租赁费489583元，石岩尚未支付给青岛金宏顺房地产开发有限责任公司。依据一审法院（2015）南民初字第11274号民事判决书确定的租金计算方式，从2018年8月1日至2019年7月31日石岩应支付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的租赁费为930465元（921252元×1.01），从2019年8月1日至9月30日的租赁费为156628元（930465元×1.01÷12×2）。 7.截止2019年9月30日，石岩尚欠青岛金宏顺房地产开发有限责任公司水电费300288元，截止2020年10月1日尚欠水电费344196元。 一审法院认为，本案中涉案的2013年11月27日石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，且经青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号民事判决书及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终4610号民事判决书确认有效。故对于上述《协议书》效力应予以确认，双方当事人均应当按照上述合同的约定履行自己的义务。现青岛金宏顺房地产开发有限责任公司在履行合同过程中存在瑕疵，即在履行《协议书》所约定的交付租赁物时未将协议中约定的地下一层全部交付石岩，根据测绘部门地下一层总投影面积与交付面积差475.9平米，且该部分已经由青岛金宏顺房地产开发有限责任公司交付第三人占有使用，且第三人至今仍占有使用，已经无法交付石岩。在此基础上，本案争议焦点为：1.石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司签订于2013年11月27日的《协议书》是否应解除？2.石岩诉请的装修损失3286680元是否应予支持？3.石岩诉请的违约金600万元是否应予支持？ 对于上述诉争的焦点，一审法院认为： 对于是否解除石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司于2013年11月27日签订的《协议书》。 首先，在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号民事判决书中一审法院已经确认石岩在履行《协议书》中不存在违约行为，没有过错，虽然在该次纠纷中石岩不同意解除双方的《协议书》，双方签订的《协议书》不符合解除条件。但这并不代表石岩放弃因交付面积不符合协议约定而主张解除协议的权利。在协议符合解除条件的情况下，石岩仍有要求解除合同的权利。 其次，根据双方签订的协议书，其中第五条对于石岩解除合同的条件进行了约定，其中约定了如青岛金宏顺房地产开发有限责任公司擅自将租赁标的物出售给其他第三人，则青岛金宏顺房地产开发有限责任公司应向石岩支付违约金参照本协议第6条，并应负责解除其出售合同，若确实无法解除的，则石岩有权解除本合同。上述约定的目的在于促使青岛金宏顺房地产开发有限责任公司向石岩交付所有的租赁物。而本案中，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司将出租给石岩的地下一层的部分面积交付第三人占有使用且无法收回，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司也无法解除其与第三人的相关合同，在此情况下应当认定青岛金宏顺房地产开发有限责任公司违反了上述约定，石岩有权要求解除合同。 再次，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。根据上述规定，交付符合约定的租赁物是青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的首要义务,石岩对租赁物的占用、使用和收益及实现合同的目的均依赖于青岛金宏顺房地产开发有限责任公司按照合同约定交付租赁物。但根据现状可以看出，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未将《协议书》中约定的其中475.9平米实际交付石岩，而是交由第三人占有经营，造成对于该部分面积交付给石岩经营使用已无可能性，该行为是根本违约的行为，无论青岛金宏顺房地产开发有限责任公司在上述《协议书》签订前还是签订后将该部分面积交付第三人使用，其做法都违背了诚实信用原则，且就该部分青岛金宏顺房地产开发有限责任公司已经无法实际履行。 最后，在上述确认交付该部分租赁物无法实现后，石岩已经于2019年8月24日做出解合通知书，并于2019年9月2日邮寄至青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，其在上述日期后已经停止经营，现交付部分的租赁物处于闲置状态，石岩亦无履行上述《协议书》的意愿。 综合上述分析，本案中青岛金宏顺房地产开发有限责任公司在签订《协议书》时，约定了租赁不交付石岩，石岩可解除合同，而青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未确定能否整体交付租赁物，导致最终部分租赁物无法实际交付。而且本案双方当事人均在一审法院起诉过解除涉案的协议书，虽然双方在两次案件审理中未达成解除合同的一致性，但上述行为表明双方都有解除合同的意愿，石岩在本案中亦不愿意在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司交付部分租赁物的情况下继续经营，因此在此情况下继续维持双方的《协议书》的履行，势必给双方当事人造成更大的损失。因此综合上述实际情况，石岩诉请的解除其与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司于2013年11月27日签订的《协议书》符合协议书约定的解除条件和法律规定，一审法院予以支持。 关于解除合同的日期，本案中石岩已经于2019年8月24日做出解合通知书，并于2019年9月2日邮寄至青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，其在上述日期后已经停止经营。随后石岩于2019年9月25日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年9月29日向青岛金宏顺房地产开发有限责任公司送达了石岩的民事起诉状等诉讼材料，能够确认此时青岛金宏顺房地产开发有限责任公司确系已经知悉石岩解除合同，且因石岩租赁的房屋位于青岛金宏顺房地产开发有限责任公司住所地的负一层，因此石岩停止经营，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司是知晓的。故综合上述事实合同解除的时间应确认为青岛金宏顺房地产开发有限责任公司收到一审法院送达的诉讼材料后确系知道石岩解除合同的2019年9月29日。 对于石岩诉请的装修损失3286680元。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残疾损失的，应予支持…”因协议中约定石岩可以对租赁物进行装修，故对于解除涉案合同产生的装修损失可按照上述法律规定处理。其次，根据评估机构的评估报告，上述装修损失中含有可移动物品及设备，其中可移动的物品价值116856元，可移动设备的移动费用1540元，上述的可移动的物品及设备石岩可自行移动并处理，因此不能认定为系本案中的装修损失。扣除上述的可移动部分的价值共计118396元，装修现存实际价值为3168284元。再次，本案中青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未交付全部的租赁物违约再先，且对未交付的部分已无交付的可能性，构成根本违约，在此情况下石岩有权利要求解除合同符合协议约定及法律规定。但根据本案实际情况来看，石岩在青岛金宏顺房地产开发有限责任公司交付部分租赁物的情况下，未及时提出要求交付全部租赁物，审慎考虑，而是就已交付的部分自行投入大量资金进行装修并进行酒店经营，就后期经营来看，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未交付的部分不影响已交付部分的经营与使用，而是在发现青岛金宏顺房地产开发有限责任公司对剩余租赁物交付无望时才提出解除合同，故石岩自身对于装修损失的造成亦存在一定过错，因此石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司对于石岩因装修造成的损失均存在过错，其二人对于损失均应承担相应的责任。综合上述实际情况，上述损失由石岩和青岛金宏顺房地产开发有限责任公司各承担50%，即由青岛金宏顺房地产开发有限责任公司承担1584142元，石岩自担1584142元。 对于石岩诉请的违约金600万元。本案中，根据现状是青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未将《协议书》中约定的其中475.9平米实际交付石岩，而是交由第三人占有经营，就该部分青岛金宏顺房地产开发有限责任公司已经无法实际履行。故根据上述情况，青岛金宏顺房地产开发有限责任公司就上述未交付的部分构成根本违约，应当承担相应的违约金。而根据双方2013年11月27日签订的《协议书》第6条的约定“本合同已经签订，双方都应该严格履行，不得违反，否则，违约方应按总房款的30%（百分之三十）向对方支付违约金”。因该合同中约定了租金的支付分为两种，一种为2013年12月30日前支付完成2000万元，则后期不再支付租金。另一种为租赁费每年110万元，自租期内第三年每年租赁费用增长1%。本案中石岩实际是以第二种方式履行租金支付义务，且青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未履行交付义务的租赁物并非全部，仅系一部分，因此以总房价2000万元的30%计算违约金明显过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案实际情况，对于违约金一审法院酌情按照青岛金宏顺房地产开发有限责任公司应承担的装修损失的20%确定其应承担的违约金为316828元。 本案中，因查明石岩尚欠付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司至合同解除即2019年9月29日的租金共计1576676元（489583元+930465元+156628元），尚欠付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司至2019年9月30日的水电费300288元，上述石岩欠付青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的总费用为1876964元。而青岛金宏顺房地产开发有限责任公司应支付石岩的装修损失1584142元，应承担的违约金为316828元，上述共计1900970元。为避免诉累，实际解决石岩与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司之间的纠纷，对于上述石岩尚欠青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的租金及水电费，一审法院将其与青岛金宏顺房地产开发有限责任公司应支付石岩的装修损失及违约金进行抵扣，经核算青岛金宏顺房地产开发有限责任公司仍需支付装修损失及违约金共计24006元。故对于石岩诉请的装修损失及违约金一审法院支持其24006元。 案经多次调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与石岩于2013年11月27日签订的《协议书》于2019年9月29日解除；二、青岛金宏顺房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付石岩违约金及装修损失共计24006元；三、驳回石岩其他诉讼请求。如果青岛金宏顺房地产开发有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76807元、评估费90000元，共计166807元，均由石岩预交。上述费用由石岩及青岛金宏顺房地产开发有限责任公司各负担83403.5元。 二审审理期间，上诉人提交证据如下，青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初1116号民事判决书，证明事项：该判决书已经确定被上诉人主张的本案涉案房屋未交付部分，被他人占用的情况已经消除。双方的租赁合同依然可以协商并继续履行，没有解除的法定事由。被上诉人发表质证意见如下，对证据真实性无异议，该证据恰恰证明上诉人将应该按照出租租赁协议交付给被上诉人的房屋出售给了该案的原告王一弘。上诉人已经就该案向最高人民法院提起再审，并且该房屋仍由王一弘占有使用，关于该房屋的占有使用情况，一审法院已到现场勘察，并且记录在一审判决书中，被上诉人并未实际占有该房屋，上诉人无法将该房屋交付给被上诉人。该证据能够证明被上诉人解除合同，具有合同约定的事由。上诉人认为，上诉人提交的该判决书已经经过二审维持原判，虽然上诉人对该案件提起再审，但再审理由为双方之间的房款交易数额的认定，并非房屋买卖合同是否继续履行的事由。事实上王一弘已经不再具备使用和占有该房屋的法定权利。本院对上述证据的真实性予以确认。 本案二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是一审法院判决解除涉案合同及对被上诉人装修损失、违约金的认定是否正确。本案当事人签订于2013年11月27日《协议书》是其真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，业经生效裁判文书确认有效，一审法院对上述《协议书》效力予以确认符合法律规定，本院对此予以维持。双方当事人均应依约履行上述协议书。 根据涉案协议书的约定，如上诉人擅自将租赁标的物出售给其他第三人，则上诉人应向被上诉人支付违约金参照本协议第6条，并应负责解除其出售合同，若确实无法解除的，则被上诉人有权解除本合同。根据生效裁判文书认定的事实，上诉人将出租给被上诉人的地下一层的部分面积交付案外第三人占有使用且无法收回，在此情况下被上诉人有权要求解除合同。在青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11274号民事判决书中已经确认被上诉人在履行《协议书》中不存在违约行为，没有过错，虽然在该次纠纷中被上诉人不同意解除双方的《协议书》，但这并不代表被上诉人放弃因交付面积不符合协议约定而主张解除协议的权利。在协议符合解除条件的情况下，被上诉人仍有要求解除合同的权利。一审据此认定被上诉人有解除权并按照被上诉人申请解除合同的本案诉讼材料送达上诉人之日为解除时间有事实及法律依据，本院对此予以确认。上诉人关于涉案合同不应解除，被上诉人存在违约的上诉理由不成立，上诉请求，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残疾损失的，应予支持…”因协议中约定被上诉人可以对租赁物进行装修，故对于解除涉案合同产生的装修损失可按照上述法律规定处理。当事人可以就查明事实的专门性问题向法院申请鉴定。一审法院根据当事人的申请对装修费用进行鉴定评估，该委托程序合法，鉴定评估机构及鉴定评估人员具有相应的资质。一审中鉴定评估人员根据上诉人申请对鉴定评估结论进行解释并出庭接受询问。评估人员释明评估是根据评估人员实地查勘装修的现场、进行测量、清点物品及评估基准日装修的价值按照评估的标准折算后进行确认的，虽然现报告已经超过了其载明的有效期，但其确定的装修价值系装修基准日的静态价值，因此综合上述实际情况，上述评估的装修价值对于确定本案石岩因造成的损失具有参考性，一审法院对上述意见及评估报告予以采纳于法有据。一审法院在认定装修损失时减去了可以移动拆除的部分，亦考虑了双方当事人的过错，对该损失进行了分担。上诉人关于评估鉴定报告的上诉理由均不能成立，上诉人关于不应赔偿装修损失的上诉请求，本院依法不予支持。 根据业已生效裁判文书认定的事实，上诉人履行涉案合同存在违约，应承担违约责任。涉案合同中对于违约约定明确，但一审法院考虑到合同约定的计算方式数额过高，酌定依照上诉人应赔偿被上诉人的装修损失的20%确定违约金。一审法院对违约金的确定符合法律规定，上诉人关于违约金的上诉理由亦不成立，该上诉请求，依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21909元人民币，由上诉人青岛金宏顺房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年一月二十六日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕