文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0117民初7533号原告：重庆新华传媒有限公司合川新华书店，住所地重庆市合川区合办处交通街2号营业办公大楼底层右，统一社会信用代码91500117552045610L。负责人：卢雨田，经理。委托诉讼代理人：张游，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玥瑶，重庆嘉陵律师事务所实习律师。被告：岳阳，男，1978年7月31日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店（以下简称“合川新华书店”）与被告岳阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合川新华书店的委托诉讼代理人张游、陈玥瑶，被告岳阳到庭参加诉讼。庭审后，原、被告双方申请了庭外和解的期间。本案现已审理终结。原告合川新华书店向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判决被告于2020年9月17日前腾退房屋；3、判决被告向原告支付拖欠的租金134470元；4、判决被告向原告支付逾期支付的滞纳金10703.49元；5、判决被告向原告支付原告为主张上述费用而产生的诉讼费、律师费与保全费等费用。事实与理由:2014年6月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，就原告将坐落于重庆市合川区学府路×号(实际位置为学府路×号×号)(底层)920平方米的房屋出租给被告用于经营事宜达成协议，租赁期限约定为2014年6月1日至2020年3月17日止。原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告岳阳严重违约，拖欠租金，损害原告经济利益，原告曾于2017年4月25日将被告诉至法院，经法院审理达成调解协议，双方同意继续履行该《房屋租赁合同》，将合同的期限延长至2020年9月17日，租金一直按照单价41.8元/平方米/月，租赁房屋面积按858平方米的标准履行。该次诉讼的权利义务虽已了结，但之后被告岳阳从2020年5月起至2020年9月，再次拖欠租金共计134470元，经过原告多次向其催收未果。原告认为，被告数次拖欠租金的行为，严重违背诚实信用原则，造成原告重大经济损失，因此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求，以此维护原告的正当合法权益。被告岳阳辩称，被告欠付租金是因受到疫情影响无法经营造成，国家也发布了政策说要对部分企业一直持续减免租金，期间被告也一直与原告积极沟通，积极解决此事，并向原告申请了疫情中的租金减免，而原告一直没有说解除合同，如果提早说要解除合同，被告会在2020年3月合同还没到期之前就腾退房屋，避免损失的扩大，但在2020年4月被告开始装修时，原告还收取了装修保证金，未提出异议，视为原告同意续租；被告最近还缴纳了租金90000元，要求继续续租，并要求法院考虑实际情况给被告减免租金。如果原告认为被告违约，那被告则认为在签订合同之日起原告就隐瞒了消防安全隐患的事实，导致了被告入场装修经营，给被告造成了损失至少500万元以上，是原告严重违约造成，但鉴于2017年的民事调解，被告一直没有追诉原告的违约责任，并在承担了投资损失之后依然继续经营，说明了被告的诚意，如果原告一直认为是被告先违约，被告则保留追诉权利。因此，原告起诉被告支付违约金及不退还保证金的理由不成立，被告为了挽回前期投资损失，希望原告充分考虑，继续履行合同，并考虑房租减免等。本院经审理认定事实如下：2014年6月1日，原告合川新华书店（出租方、甲方）与被告岳阳（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于重庆市合川区学府路×号底层（×号）的房屋（面积920平方米）租赁给被告作经营场地，租赁使用面积以实际面积为准；租期自2014年6月1日至2020年3月17日止；双方签订本合同时，乙方应向甲方一次性交付保证金70000元，合同期满乙方在无其他违反合同约定并拖欠款项的情况下离场30天后，凭保证金收据可全额领回保证金，甲方只退本金，不计利息；租赁期内，租金总额为2690168元，2014年6月1日至2016年5月30日，租金单价38元/平方米，租金为839040元，2016年6月1日至2018年5月30日，租金单价41.80元/平方米，租金为922944元，2018年6月1日至2020年3月17日，租金单价46.82元/平方米，租金为928184元；租金按半年交付一次，先交付后使用，每半年的租金乙方应提前1个月交付给甲方财务科；乙方须按时足额交付租金，不得以任何借口拒交和拖欠租金，如拖欠租金，每拖欠一天，按应付租金的千分之一支付滞纳金，以此类推，如超过半个月未付租金，甲方有权停止水电供应并终止本合同，乙方须立即从租赁场地内撤出；甲方保证向乙方提供经营用水、用电及共用设施、设备，每月水、电费和共用设施、设备所耗水、电、气费及清洁费、物管费等乙方必须按时如数交付给甲方，不得拖欠或拒付，否则甲方有权停止供应水、电并终止本合同；租赁期内双方不得随意终止合同，若因乙方中途退租或因乙方违反合同终止本合同，甲方不退还乙方所交保证金和租金；本合同期限届满时终止，乙方只撤走经营性物品和所购置的可移动设施、设备，固定设施、设备无偿归甲方，双方办理有关移交手续。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订时，被告向原告交纳了保证金70000元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告将该房屋用于了经营KTV和私人影院。后因被告拖欠租金，原告遂于2017年4月25日向本院起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及要求被告退还所租赁房屋，并要求被告支付拖欠的租金554554元、物管费37536元及逾期支付的滞纳金185059元。2017年11月6日，经本院调解，双方自愿达成了如下协议：一、原、被告继续履行双方《房屋租赁合同》，合同期限延长至2020年9月17日，租金一直按照单价41.80元/平方米/月、租赁房屋面积按858平方米的标准履行；二、被告已支付原告2017年10月31日以前的房屋租金；三、被告于2017年11月30日前支付原告2017年11月至2018年1月三个月房屋租金107593.20元及之前租金尾款22337.40元共计129930.60元；四、如被告未履行上述第三款内容，则双方所签《房屋租赁合同》自然解除，被告须立即腾退房屋，同时原告可以就本协议向法院申请强制执行。嗣后，被告支付了调解协议约定的租金，双方继续履行《房屋租赁合同》。从2020年2月起，被告便开始拖欠原告租金（含物业费）。2020年3月5日，被告因新冠病毒疫情影响向原告提交了《商铺租金减免申请书》，申请减免2020年2、3、4月租金，并承诺后期按合同约定缴纳租金。原告收到该申请后按有关政策文件精神减免了被告三个月租金共计106047元。2020年3月30日，被告向原告交纳了租金30000元，2020年8月4日，被告向原告交纳了租金20000元。2020年8月13日，原告向被告发出《律师函》，致函如下：......。按照合同约定，你方应在2020年4月底前向新华书店缴付2020年5月至2020年7月的租金110682元。经过多次催缴，现你方已缴付租金50000元，剩余租金60682元至今未缴纳，严重违反双方合同约定，对新华书店造成经济损失，你方应当承担相应法律责任。基于上述事实，特向你函告如下：请你方自收到本律师函七日之内支付新华书店剩余租金60682元，及本租赁期剩余月份租金73788元，合计134470元。否则，将依法对你方提起民事诉讼，一切后果由你方承担。被告收到该函后至2020年9月17日合同到期时仍未交纳所欠租金及合同到期前2020年8、9月的租金。2020年9月7日，原告遂起诉来院，诉请如前。合同到期后，被告仍继续占用租赁房屋至今。2020年11月17日，被告向原告支付了租金90000元。为此，在审理中，因合同已到期，原告撤回了第1项“判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》”诉讼请求及第5项中“判决被告向原告支付原告为主张上述费用而产生的保全费”诉讼请求；并明确被告拖欠的租金是从2020年4月18日起至2020年9月17日止的租金（含物管费），扣除被告已支付的租金（含物管费）140000元后，被告实际还尚欠租金（含物管费）44470元；从2020年9月18日起至2020年11月17日止参照租金标准（不含物管费）由被告支付房屋占用费共计71728.80元；同时，还明确第4项诉讼请求中的“滞纳金”实际应为“违约金”，金额变更为19101.66元。同时，在审理中，被告确认每月应交纳的租金为36894元（含纯租金35864.40元和物管费1029.60元）。另查明，原告租赁给被告位于重庆市合川区学府路×号底层（×号）的房屋登记权利人为重庆新华书店集团房地产开发公司。2011年，重庆新华书店集团房地产开发公司将该房屋租赁给原告使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期为8年，自2012年1月10日至2020年1月9日；并约定重庆新华书店集团房地产开发公司同意原告就上述房屋对外转租。还查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力；2.被告是否应当腾退租赁房屋；3.被告是否拖欠原告租金（含物管费）；4.被告是否有违约行为，是否应当支付违约金，原告请求的违约金是否过高；5.被告是否应当支付房屋占用费；6.被告是否应当支付律师费。1.关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容除原告有权停止水电供应和每拖欠一天，按应付租金的千分之一支付违约金过高外其余不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。2.关于被告是否应当腾退租赁房屋的问题。本院认为，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定及法律规定，租赁期限届满后，被告应当将租赁房屋返还给原告。因原、被告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限已于2020年9月17日到期，双方既未续签合同，原告也未同意被告继续使用该租赁房屋，故原告要求被告腾退租赁房屋的理由正当，本院予以支持。对于被告提出其2020年4月开始装修时，原告还收取了装修保证金，未提出异议；以及于2020年11月还缴纳了租金90000元，视为原告同意续租的辩解意见，本院认为，被告于2020年4月对租赁房屋进行装修，是在其租赁期间内，属于其正常的经营行为，原告收取装修保证金，仅仅只能表明同意装修，不能视为同意期满后继续租赁；被告于2020年11月缴纳了租金90000元，原告收取了，也仅仅表明是收取的被告拖欠的租金，不能视为同意续租；且原告在期满前就提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告腾退租赁房屋，且在期满后，原告也未同意被告续租，仍坚持被告腾退租赁房屋等，这已表明原告未同意续租。因此，对被告该辩解意见，本院不予采信。3.关于被告是否拖欠原告租金（含物管费）的问题。本院认为，根据原告向被告发出的《律师函》及被告向原告提交的《商铺租金减免申请书》，并结合被告在庭审中的意见，可以确认被告从2020年2月起就拖欠原告租金（含物管费），截止2020年9月17日共计拖欠8个月租金（含物管费），扣除减免的3个月租金（含物管费），被告尚欠5个月租金（含物管费）184470元（36894元/月×5个月），扣除被告已支付的140000元，被告实际尚欠原告租金（含物管费）44470元。4.关于被告是否有违约行为，是否应当支付违约金，原告请求的违约金是否过高的问题。本院认为，被告从2020年2月起就拖欠原告租金（含物管费），虽然受疫情影响，被告也申请了减免租金，并承诺后期按合同约定缴纳租金，原告也按政策规定减免了3个月租金，但被告并未按承诺和合同约定支付租金（含物管费），至2020年9月17日合同期满时，被告仍拖欠原告租金（含物管费），其行为已构成违约，应承担违约责任，并支付违约金；因合同约定如拖欠租金，每拖欠一天，按应付租金的千分之一支付违约金，本院认为该标准显著过高，依法应予降低；在审理过程中，原告并未举示证据证明具体损失，故本院综合考虑被告履行合同实际情况，包括合同约定、租金总额、欠付租金金额、拖欠时间等因素，根据公平、诚实信用原则，按照全国银行间同业拆借中心于2020年12月21日公布的贷款市场报价利率上浮30%即5.005%（3.85%×130%）计算违约金；同时，合同约定租金按半年交付一次，先交付后使用，每半年的租金被告应提前1个月交付给原告财务科，因此，被告应于2020年1月18日前交纳此后半年的租金，但被告未交纳，本应从2020年1月18日开始计算违约天数，但由于疫情影响减免了三个月租金，故应从2020年4月18日开始计算违约天数至合同期满时止，因此，被告应支付的违约金为2117.04元{﹝（35864.40元/月×3个月-30000元）×91天＋（35864.40元/月×5个月-30000元）×18天＋（35864.40元/月×5个月-30000元-20000元）×44天﹞×5.005%÷365天}。同时，合同还约定若因被告违反合同终止本合同，原告不退还被告所交保证金即没收该保证金，因没收履约保证金也是承担违约责任的一种方式，与违约金在功能上存在重叠，而被告已经缴纳履约保证金70000元，若同时适用，将过分高于造成的损失，因此，本院确定将履约保证金70000元抵扣违约金2117.04元，余款67882.96元，则抵扣被告尚欠的租金等其他费用。5.关于被告是否应当支付房屋占用费的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限已于2020年9月17日到期，双方既未续签合同，原告也未同意被告继续使用该租赁房屋，故双方的租赁关系已于2020年9月17日终止，被告应当将租赁房屋腾退返还给原告，但被告至今未返还，占用了租赁房屋，给原告造成了损失，应当参照原租赁合同约定的租金标准（不含物管费）支付房屋占用费，故原告要求参照原租赁合同约定的租金标准（不含物管费）由被告支付自2020年9月18日起至2020年11月17日止的房屋占用费共计71728.80元（35864.40元/月×2个月）的理由正当，本院予以支持。6.关于被告是否应当支付律师费的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》中未约定原告产生的律师费由被告承担，且原告也未提供产生了律师费的证据，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、由被告岳阳于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于重庆市合川区学府路×号底层（×号）的房屋（面积858平方米）腾退给原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店；二、由被告岳阳支付给原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店租金（含物管费）44470元；三、由被告岳阳支付给原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店违约金2117.04元；四、由被告岳阳支付给原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店自2020年9月18日起至2020年11月17日止的房屋占用费71728.80元；上述被告岳阳应支付给原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店的租金（含物管费）、违约金、房屋占用费共计118315.84元，扣除被告岳阳交纳的履约保证金70000元后，被告岳阳实际还应支付给原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店48315.84元，此款限被告岳阳于本判决发生法律效力之日起十五日内付清；五、驳回原告重庆新华传媒有限公司合川新华书店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666.32元，减半收取计1333.16元，由被告岳阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨文华二〇二一年一月六日书记员  王郁文