河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民再550号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周盼章，男，1985年3月15日出生，汉族，户籍地河南省邓州市，住广东省深圳市盐田区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：田巧盈，女，1984年10月6日出生，汉族，户籍地、住址同××。 委托诉讼代理人：周盼章，系田巧盈丈夫。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：南阳市常绿置业有限公司，住所地：河南省南阳市工业路与光武路交叉口。 法定代表人郭东辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡林博，河南厚源律师事务所律师。 再审申请人周盼章、田巧盈因与被申请人南阳市常绿置业有限公司（以下简称常绿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13民终400号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年11月24日作出（2020）豫民申6507号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭审理了本案。周盼章及常绿公司委托诉讼代理人胡林博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周盼章、田巧盈申请再审称：一、原审法院对本案基本事实未查清。1.对本案有争议的房屋交房条件没有查清。案涉商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房（建设工程竣工验收合格、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件）交付买受人使用，常绿公司在2016年7月26日通知交房时，未能提供上述文件，不符合交房条件。而且，周盼章、田巧盈提交的案涉8#楼竣工标示牌显示竣工日期是2016年10月31日,即常绿公司通知交房时案涉房屋还没有竣工。常绿公司提交的竣工验收备案证书记载时间为2018年2月8日，也证明案涉房屋在交房时未达到居住条件，常绿公司在竣工验收合格之前的交房行为因违反法律强制性规定而无效。2.对影响规划验收的部分因素没有查清。南阳市城乡规划局关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的复函均证明常绿公司未能及时拆除售楼部也是导致规划部门未能如期验收的原因之一,既然常绿公司存在过错理应承担周盼章、田巧盈的损失。二、原审法院适用法律错误。因本案涉及商品房的交付条件问题，还应适用《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》等法律法规。综上，常绿公司存在明显的过错行为,极大地损害了周盼章、田巧盈的合法权益,请求撤销一、二审判决，改判支持周盼章、田巧盈一审的诉讼请求。 常绿公司辩称：一、案涉常绿林溪谷小区属于南阳市柴油机厂区域改造建设项目，因拆迁遗留问题及政府政策性因素导致小区开发建设手续迟延。常绿公司通过起诉南阳市自然资源和规划局，最终问题才得以解决。而且常绿公司按照合同要求完成小区建设工作，并提前半年交房。原审法院考虑案涉小区的历史遗留问题，认为购买房屋的目的主要是居住，房屋质量并没有问题，仅因政府不作为导致手续迟延而让常绿公司承担逾期交房的违约责任，与事实不符，也不公平，判决驳回周盼章、田巧盈的诉讼请求是正确的。二、常绿公司并不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房违约金。2016年7月26日，常绿公司通知业主集中办理交房手续,案涉小区除了遗留问题导致规划部门未能如期验收外，已经达到居住条件和质量要求,且大部分业主均办理了收房手续。常绿公司也没有消极应对相关手续的办理，而是不间断持续性地向有关部门反映问题，要求办理规划相关手续,2018年2月8日涉案小区通过竣工验收备案。周盼章、田巧盈一直未办理收房手续，直至2019年1月22日才领取案涉房屋钥匙,办理收房手续。根据案涉商品房买卖合同附件四补充协议第6条约定：如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书,而买受人在出卖人通知的交付期限内未接受商品房,则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付与买受人。因此，常绿公司按照合同约定已经提前通知交房，周盼章、田巧盈未办理收房手续,迟延收房期间的责任不应由常绿公司承担。三、周盼章、田巧盈通过另案起诉常绿公司请求逾期办证违约金已获得1万余元的经济补偿，其通过本案诉讼再额外获得其诉请的逾期交房违约金明显不合理。且案涉房屋的均价已从购买时每平方米4000元涨到12000左右，业主也获得了实实在在的经济利益。四、周盼章、田巧盈与物业公司形成的前期物业服务合同关系,其所缴纳的物业费与常绿公司无关，常绿公司没有退还其物业费的义务。综上，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，请求维持原判。 2019年4月8日，周盼章、田巧盈向河南省南阳市卧龙区人民法院起诉请求：1.依法判令常绿公司限期无条件办理南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口8号楼1单元16层1-1603室的不动产权属登记需由其提供的资料到南阳市不动产登记中心登记备案；2.依法判令常绿公司继续履行合同并即日支付周盼章、田巧盈因延迟收房的违约金46，624.5元（房款621，660元，利息按日万分之一自2017年1月2日至2019年1月21日共750天的违约金46，624.5元）；3.依法判令常绿公司即日给付周盼章、田巧盈2016年8月至2019年1月物业管理费5250元；4.常绿公司承担本案诉讼费用。 南阳市卧龙区人民法院于2019年8月8日作出（2019）豫1303民初2953号民事判决，周盼章、田巧盈不服，向河南省南阳市中级人民法院提起上诉。河南省南阳市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）豫13民终5619号民事裁定，撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初2953号民事判决，发回卧龙区人民法院重审。 南阳市卧龙区人民法院重审期间，周盼章、田巧盈撤回第一项诉讼请求。该院一审认定事实，2010年8月3日，常绿公司与南阳市国土局签订国有建设用地使用权出让合同约定，出让宗地编号为Ｄ××2号，面积为84031.51平方米，坐落于南阳市光武路北侧。用途为城镇住宅用地、商服用地。同时约定，南阳市国有资产监督管理委员会（以下简称南阳市国资委）同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到“三通一平”。2013年6月26日，常绿公司（乙方）与南阳市国资委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于Ｄ××2号宗地交接协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房以外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2013年7月31日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。 2014年11月17日，常绿公司（出卖人）与田巧盈、周盼章签订商品房买卖合同（备案号：14827327），合同约定：买受人购买的商品房为卧龙区××路××路××号楼××单元××层××号房，建筑面积122.91平方米，总金额为621660元。第六条付款方式及期限为：约定金额321660元，付款方式现金，交纳比例51.74％；约定金额300000元，付款方式商业贷款，交纳比例48.26％。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房（建设工程竣工验收合格、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件）交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按照以下，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但如遇到不可抗力时，出卖人可以在发生之日60日内通知买受人，据实予以延期。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同该商品房已交付使用，责任由买受人承担。……合同附件四：补充协议第6条对合同第十一条的补充：如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于买受人。出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水电费、燃气费、采暖费、物业服务费、垃圾清运费、有线电视使用费、通信费等）全部由买受人负担，房屋保修期亦从此日起计算。买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方完成交付后，按照法规和合同约定处理。上述合同签订后，周盼章、田巧盈依约向常绿公司支付了首付款321660元，并办理了银行贷款支付下余购房款，并交纳了契税、大修基金等费用。常绿公司向周盼章、田巧盈出具了相应的票据。2016年7月26日，常绿公司通知周盼章、田巧盈交付涉案房屋，周盼章、田巧盈认为常绿公司未出示消防等相关手续，一直未收房。2018年2月8日涉案工程通过竣工验收备案。2018年11月19日，南阳市城乡规划局向南阳市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》。（宛规［2018］116号）该文件显示：因用地范文内建筑物及其附属设施没有拆除，不符合规划设计条件要求，不具备规划核实的条件。并建议南阳市国资委限期拿出项目周围拆迁方案，并负责将项目周围地上的应拆除建筑物及构筑物全面拆除，待按规划要求建设后，规划局将尽快给予规划核实验收。该项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房及售房部一直未拆除，规划的光武路与工业路交叉口西北角的交通广场未建设。周盼章、田巧盈于2019年1月份提前还完全部贷款。2019年1月22日，周盼章、田巧盈领钥匙收房。 南阳市卧龙区人民法院一审认为，周盼章、田巧盈与常绿公司在平等、自愿的基础上签订商品房买卖合同，常绿公司所售房产证件齐全，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。周盼章、田巧盈按照合同约定及时足额支付了房款，常绿公司在收到房款后也能及时按照约定交付房屋，周盼章、田巧盈认为常绿公司未出示消防等相关手续，一直未收房。对此，该院认为，购买住宅商品房目的主要是居住，质量达到居住条件，常绿公司如期交房，其他消防等手续系行政审批行为，行政审批行为不影响本案民事合同的效力，且已查明因案涉小区东南角二层商业房屋的拆除不符合规划条件和一处简易房及售房部一直未拆除，导致规划部门未能如期验收，并不影响周盼章、田巧盈收房。且补充协议亦有约定，如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于买受人。买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。庭审中，双方均认可2016年7月26日，常绿公司已经通知周盼章、田巧盈将涉案房屋交付，周盼章、田巧盈未收房，亦无证据证明案涉房屋不符合合同约定、不具备收房条件，故周盼章、田巧盈要求常绿公司承担违约责任，证据不足，该院不予支持。关于周盼章、田巧盈要求判令常绿公司给付周盼章、田巧盈2016年8月至2019年1月物业管理费5250元的诉讼请求，因物业费用系南阳悦来物业服务有限公司经营收取，涉及案外人，本案不作处理，应由周盼章、田巧盈另行主张权利。该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，于2019年12月2日作出（2019）豫1303民初9241号民事判决：驳回周盼章、田巧盈的诉讼请求。案件受理费1096元，由周盼章、田巧盈承担。 周盼章、田巧盈不服，向河南省南阳市中级人民法院上诉请求，撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。 河南省南阳市中级人民法院二审认定事实与一审认定一致。 河南省南阳市中级人民法院二审认为，周盼章、田巧盈与常绿公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽然商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，将建设工程竣工验收合格，取得规划、安全消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付买受人使用。”及第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，……。”但补充协议又将上述约定修改补充约定为“……如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人。……”周盼章、田巧盈在其上诉状和一审庭审中均承认常绿公司于2016年7月26日通知其交房，其认为常绿公司违反法律规定和商品房买卖合同约定的交房条件，拒绝接收商品房。即使常绿公司此时通知交付的房屋不符合合同约定或者不符合居住使用的条件，周盼章、田巧盈也应先接收房屋，再依据补充协议的相关约定，及时主张自己的权利，而不是拒绝接收，放任损失的扩大。一审法院根据补充协议的相关约定，认为视为常绿公司已经将商品房交付予周盼章、田巧盈适当。周盼章、田巧盈提交的8#楼竣工显示牌显示竣工时间为2016年10月31日，也证实在商品房买卖合同约定的交房期限2016年12月31日前已经竣工验收合格，达到交房条件。故一审法院认定常绿公司没有逾期交房，判决驳回周盼章、田巧盈要求常绿公司承担逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。关于周盼章、田巧盈请求常绿公司返还物业服务费的问题,周盼章、田巧盈交纳物业管理费的对象为物业公司,双方形成的是物业管理服务合同纠纷,而本案是商品房买卖合同纠纷,根据合同的相对性,一审法院不予处理并无不妥。综上所述，周盼章、田巧盈的上诉请求不能成立，应予驳回。该院于2020年4月28日作出（2020）豫13民终400号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由周盼章、田巧盈负担。 本院再审庭审中，常绿公司称南阳市卧龙区人民法院于2019年10月21日作出（2019）豫1303行初34号行政判决，判令南阳市自然资源和规划局在判决生效后十日内向常绿公司颁发案涉项目8#、10#、11#楼规划许可证，该行政判决已生效。周盼章称根据常绿公司的优惠政策，其提前将借常绿公司的10万元房款还清，物业公司免除其2016年8月至2018年11月共计28个月的物业管理费。其在领取房屋钥匙前，实际只缴纳了2018年12月和2019年1月两个月的物业费350元。本院再审认定的其他事实与一、二审认定的事实一致。 本院再审认为，本案再审争议的焦点问题是：一、常绿公司应否承担逾期交房的违约责任及违约金的数额应如何确定；二、周盼章、田巧盈主张的物业费应否由常绿公司承担。 根据周盼章、田巧盈与常绿公司签订的商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程竣工验收合格，取得规划、安全消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付买受人使用。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。”由此可见，双方约定的交房条件不仅是竣工验收合格，还包括取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件,该约定系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。常绿公司于2016年7月26日通知周盼章、田巧盈交付案涉房屋时，未能提供上述文件，不符合约定的交房条件,周盼章、田巧盈根据合同约定有权拒绝接收，并要求常绿公司承担逾期交房违约责任。虽然双方签订的补充协议6约定“对合同第十一条的补充：如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于买受人。……”但该约定是对合同第十一条的补充而并非修改，并未改变合同有关交房条件的约定。原审判决认为补充协议是对商品房买卖合同约定的交房条件作出修改，周盼章、田巧盈应当先行接收房屋，没有事实和法律依据，本院予以纠正。常绿公司应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 周盼章、田巧盈主张按照商品房买卖合同第九条的约定，自合同约定最后交房期限的第二天（即2017年1月2日）起至实际交付之日（即2019年1月21日）止，常绿公司按日向其支付已交房价款万分之一的违约金共计46624.5元。常绿公司认可2016年7月26日通知交房时，未能通过竣工验收备案，未取得规划、安全消防、环保等部门出具的认可、批准文件，但当时案涉房屋质量已达到居住条件，不影响周盼章、田巧盈居住，且未取得上述文件是政府部门原因，未能积极协调拆除小区东南角的门面房，规划部门未能如期验收。对此，本院认为，案涉项目竣工后，常绿公司在合同约定的期限之前通知交房，且多次书面请求南阳市人民政府、南阳市国资委协调案涉项目的规划验收工作。案涉项目迟迟未通过规划验收有南阳市国资委未能按照协议约定拆除门面房、达到“三通一平”的原因，也有政府规划部门的原因。但常绿公司明知南阳市国资委向其交付的案涉土地现场状况，其作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。另根据《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》记载，案涉项目不具备规划核实条件的原因中仍有需常绿公司自行拆除的售房部未拆除。故案涉项目未通过规划验收也有常绿公司自身的原因，且常绿公司怠于行使自己的权利，直到2019年10月之后才通过诉讼方式解决规划许可证问题。综合考虑本案具体情况，本院酌定常绿公司向周盼章、田巧盈支付逾期交房违约金2.8万元。 关于周盼章、田巧盈主张常绿公司返还物业费的问题。因周盼章、田巧盈再审中认可其仅缴纳了两个月的物业费，且交付对象为南阳悦来物业服务有限公司。原审法院认为本案系商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性，对该诉讼请求不予处理，并无明显不当。 综上所述，原审判决认定事实及适用法律部分有误，处理结果不当，本院予以纠正。周盼章、田巧盈的再审请求及诉讼理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13民终400号民事判决及南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9241号民事判决； 二、南阳市常绿置业有限公司于本判决生效后十日内向周盼章、田巧盈支付逾期交房违约金2.8万元； 三、驳回周盼章、田巧盈的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,096元，二审案件受理费1100元，共计2196元，由南阳市常绿置业有限公司承担1316元，由周盼章、田巧盈承担880元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 童 审判员 卞亚峰 审判员 张 伟 二〇二一年一月二十六日 书记员 董奕风