江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初2978号原告：苏州世绩玮创不动产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594MA1W9Q3E16，住所地苏州市工业园区唯亭西路****楼**。法定代表人：鱼兆波，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏白云，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：泰州市华达置业有限公司，统一社会信用代码91321204MA1MJ2X162，住所地，住所地泰州市姜堰经济开发区陈庄村**iv>法定代表人：刘志耀，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋亚洋，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原告苏州世绩玮创不动产经纪有限公司（以下简称世绩公司）与被告泰州市华达置业有限公司（以下简称华达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世绩公司委托诉讼代理人夏白云，被告华达公司委托诉讼代理人胡星亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世绩公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付销售佣金419470元；2.被告返还保证金306000元；3.被告支付逾期利息，即以725470元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按人行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年9月30日签订《包销服务合同》，约定由原告为被告开发的位于泰州市姜堰区交汇处的姜堰中梁泰达壹号院剩余商铺进行销售，原告按销售商铺房源成交金额的6%计提销售佣金，但合同最终结算佣金不超过700000元，并约定了保证金的支付和退还方式。合作期间，原告按合同销售了7套商铺，按约应得佣金419470元。另原告先后向被告支付保证金1189319元，其中202000元保证金计入房款中，合作结束后被告已向原告退还681319元，尚有306000元未予退还。上述款项原告追要未果，请求判令如前诉请。被告华达公司辩称，同意退还原告保证金306000元，但不同意支付销售佣金，理由是原告诉状中提及的7套商铺并非原告销售，根据原告（乙方）与被告（甲方）签订的《包销服务合同》第7.5条约定，甲乙双方合同负责人应当每月5日前签署上月成交结算佣确认单，即《成交结佣确认单》，对乙方上月签约销售额进行确认，《成交结佣确认单》作为甲方支付乙方上月包销佣金的依据之一；11.8条约定乙方应留存收据或发票复印件作为包销服务费结算的参考依据；11.17.2条约定佣金结算，乙方每月填写《包销服务结佣表》交由甲方项目营销负责人、区域平台、项目财务部人员核对无误后，由项目营销负责人、区域平台、项目财务三部门完成签确，并上报甲方流程审批等。而案涉7套商铺的销售并无原、被告双方的销售确认，该7套商铺系被告自身及渠道公司销售，原告并未完成销售任务，故无权请求销售佣金。本院经审理认定事实如下：1.2018年9月30日，原告世绩公司（乙方）与被告华达公司（甲方）签订《包销服务合同》，约定由甲方委托乙方，为甲方开发的位于泰州市姜堰区交汇处的姜堰中梁泰达壹号院剩余商铺进行销售（15套），包销期限自甲乙双方签订合同之日起至2018年12月30日；甲方委托乙方作为本项目独家包销，甲方不得另行寻找第二家或自行销售；乙方须在合同签订之日起7天内支付甲方700000元作为保证金；乙方按照销售房源金额的6%计提包销佣金，但销售价格高出底价不足6%时，不足部分佣金需扣除，最终结算佣金总金额不超过700000元；佣金支付时间为包销方销售房源佣金在该套房源完成网签后次月予以支付；甲、乙双方合同负责人（即双方书面指定人）应当每月5日前签署上月成交结佣确认单（《成交结佣确认单》），对乙方上月签约销售额进行确认，《成交结佣确认单》作为甲方支付乙方上月包销佣金的依据之一；乙方销售任务额完成的确认以客户签署《认购协议书》及交齐全额定金为准；成交结佣确认单的签订条件以客户签署《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件等；包销成功标志与佣金支付为凡乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》以后方可支付乙方相应的佣金；等。2.合同签订后，原告向被告支付了保证金，并开始对约定商铺进行销售。现合同履行期限已届满，被告对尚未返还给原告的保证金数额为306000元无异议。3.在原、被告合同约定的15套包销商铺中，共有7套售出，分别是18号楼1-1室售价1100000元（底价1030330元），1-3室售价1277272元（底价1242899元），1-5室售价1480000元（底价1377137元），1-6室售价1448000元（底价1377137元），1-9室售价910000元（底价836586元），1-12室售价1480000元（底价1336450元），1-15室售价520000元（底价503966元），该7套商铺被告已全额收到购房款。在上述售出商铺中，1-1室、1-5室、1-12室的买受人签订的《合同签订审核单》中，认购销售确认及签约经办人确认处签名均为伍宏宾，伍宏宾系被告公司员工。1-6室的买受人签订的《合同签订审核单》中，仅认购销售确认签名为姜宁，签约经办人确认处为空白。上述事实有包销服务合同、合同签订审核单、商品房认购书、伍宏宾劳动合同、社保缴纳记录及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系商品房委托代理销售合同纠纷，相关事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。修正前的《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”。本案中，原、被告签订的《包销服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告将其开发的剩余15套商铺以包销的方式，委托原告独家销售，排除被告违约自行销售或委托第三方销售的情况，案涉已售出的7套商铺应推定为原告销售，但被告提交了四套商铺的合同签订审核单、商品房认购书等证据，可以认定案涉售出的7套商铺，其中18号楼1-1室、1-5室、1-12室这三套商铺系被告员工伍宏宾所售，即被告违约自行销售，1-6室商铺因被告所提交的合同签订审核单处签约经办人确认为空白，该份证据不足以证明1-6室商铺为被告所售，故该套房屋应和1-3室、1-9室、1-15室推定为原告所售。原告所售出的1-3室、1-6室、1-9室、1-15室商铺，仅1-9室商铺售价高出底价6%，该套商铺原告应按售价的6%享受佣金，其余1-3室、1-6室、1-15室商铺的售价均未高出底价的6%，不足部分佣金应予扣除。经核算，原告售出的1-3室商铺佣金为34373元，1-6室商铺佣金为70863元，1-9室商铺佣金为54600元，1-15室商铺佣金为16034元，合计175870元。原告要求被告支付销售佣金175870元、返还保证金306000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付利息，本院认为，原、被告签订的《包销服务合同》未就逾期支付约定利息，且原、被告双方未对包销佣金进行结算，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告泰州市华达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世绩玮创不动产经纪有限公司销售佣金175870元。二、被告泰州市华达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州世绩玮创不动产经纪有限公司保证金306000元。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11056元，保全费4200元，合计15256元，由原告苏州世绩玮创不动产经纪有限公司负担9154元，被告泰州市华达置业有限公司负担6102元（原告同意其预交的案件受理费及保全费中的6102元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11056元。审 判 长  钱少林人民陪审员  许小峰人民陪审员  刘 霆二〇二一年一月十四日法官 助理  王 璐书 记 员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。