云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民初58号原告（执行案外人）：宋良贵，男，1984年9月30日生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：曾卓，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张严方，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：长青建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区海口三路**长青大厦。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林雨薇，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：许历男，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人（被执行人）：云南润红房地产开发有限责任公司。住所地：云南省昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**。法定代表人：倪尉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国松，男，1989年8月4日生，汉族，住云南省昭通市威信县。代理权限：特别授权代理。原告宋良贵与被告长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）、第三人云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告宋良贵及其委托诉讼代理人曾卓、张严方，被告长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男，第三人润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋良贵向本院提出诉讼请求：1.判令宋良贵享有云南省昭通市威信县扎西尚城3幢2604号房屋的物权期待权。2.判令不得执行、拍卖云南省昭通市威信县扎西尚城3幢2604号房屋。事实和理由：宋良贵于2015年10月29日与云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红威信分公司）签订《商品房购销合同》，购买扎西尚城1幢一层119号商铺。后因润红威信分公司调整项目，将宋良贵购买的商铺调整为住宅。2015年12月6日，宋良贵与润红威信分公司就调整后的扎西尚城3幢2604号房屋签订了《商品房购销合同》。因涉案项目无法办理按揭贷款，且合同需加上宋良贵配偶王英名字，故宋良贵、王英于2017年7月19日再次与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，对于共同买受人及购房款支付内容进行了变更。该合同签订后，润红威信分公司收回了2015年12月6日的《商品房购销合同》。宋良贵、王英已累计向润红威信分公司支付购房款370000元，已经超过合同约定总房款420000元的50%。宋良贵于2017年8月18日接房装修后居住至今，且涉案房屋系宋良贵、王英名下唯一住房。综上，宋良贵的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应当得到支持。被告长青公司辩称：宋良贵的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。理由：宋良贵起诉所依据的《商品房购销合同》签订于2017年7月19日，签订时间在人民法院查封涉案房产之后，故其诉讼请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，对其诉讼请求应予以驳回。第三人润红公司述称：同意宋良贵的诉讼请求和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据举证质证和庭审，本院确认法律事实如下：2015年7月18日，宋良贵与润红公司签订《润红·扎西尚城诚意金协议书》，约定宋良贵认购扎西尚城商铺一间，诚意金为2000元。同日，宋良贵以现金方式支付了该诚意金2000元，润红公司向宋良贵出具《收据》，载明收到宋良贵排号费2000元。2015年8月18日，宋良贵配偶王英与润红威信分公司签订《润红·扎西尚城商品房认购协议》，约定王英认购扎西尚城商业一层119号商铺，立约定金为50000元。同日，润红公司向王英开具《收据》，载明收到王英购房定金50000元。该笔款项的支付方式为，由案外人胡纯登的银行卡刷卡支付3000元，由案外人焦方卫的银行卡刷卡支付47000元，支付时间均为2015年8月18日。2015年10月29日，宋良贵、王英与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，约定由宋良贵、王英购买润红威信分公司开发的扎西尚城1幢第一层119号商铺，总价542126元，合同签订当日支付首付款272126元，余款270000元于2015年11月29日前办理完毕按揭贷款手续。同日，润红公司向宋良贵、王英开具《收据》，载明收到宋良贵、王英扎西尚城商铺首付款（一层119号）222126元。该笔款项的支付方式为，由案外人余洪的银行卡刷卡支付50000元，由案外人王霞的银行卡刷卡支付40000元，由案外人赵道松的银行卡刷卡支付30000元，由案外人张勇的银行卡刷卡支付30000元，由案外人温吉朝的银行卡刷卡支付30000元，由案外人李正艳的银行卡刷卡支付40000元，由宋良贵现金支付2126元，支付时间均为2015年10月29日。2015年12月6日，宋良贵与润红威信分公司签订《协议书》，约定因润红威信分公司要调整项目整体业态规划，不再继续将一层119号商铺出售给宋良贵，经双方协商，润红威信分公司将扎西尚城3幢第26层4号房还给宋良贵，并补偿宋良贵经济损失20000元抵作购房款。该房屋总价420000元，由宋良贵先支付购房款294126元，余款125874元通过按揭付款。同日，宋良贵与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，约定由宋良贵购买润红威信分公司开发的扎西尚城3幢26层4号房，总价420000元，合同签订当日支付首付款294126元，余款125874元于2015年12月25日前办理完毕按揭贷款手续。2017年7月19日，宋良贵、王英与润红威信分公司签订《商品房购销合同》，约定由宋良贵、王英购买润红威信分公司开发的扎西尚城3幢26层4号房，总价420000元，合同签订当日支付370000元，余款50000元于合同备案当天付完。2017年7月20日，王英向陈祥转账支付75874元，陈祥向王英开具《收条》载明收到宋良贵转账房款75874元，该《收条》加盖了润红威信分公司印章。2017年8月18日，润红威信分公司向宋良贵交付了涉案房屋。本案中，威信县不动产登记中心出具《证明》，载明宋良贵及其配偶王英名下在威信县范围内无其他不动产登记信息。另查明，长青公司诉润红公司、润红威信分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月6日作出了（2016）云民初29号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结润红公司及润红威信分公司价值5000万元的财产。2016年6月15日，本院作出（2016）云高法执字第28-1号协助执行通知书，对润红公司及润红威信分公司名下的房产（含涉案房屋）进行查封，查封期限为三年。2018年12月27日，本院作出（2016）云民初29号民事判决，判决：“一、解除云南润红房地产开发有限责任公司与长青建设集团有限公司于2012年11月21日签订的《建设工程施工合同》；二、由云南润红房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付长青建设集团有限公司工程欠款42212076.62元及利息（自2016年5月16日起至款项清偿完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、长青建设集团有限公司在42212076.62元的工程欠款范围内对其施工的‘威信县扎西尚城’项目工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；四、由云南润红房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付长青建设集团有限公司迟延支付工程进度息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中370万元自2014年4月15日起计算至2014年4月16日止，830万元自2014年4月15日起计算至2014年4月23日止，700万元自2014年4月15日起计算至2014年4月25日止，500万元自2014年4月15日起计算至2014年5月8日止，100万元自2014年4月15日起计算至2014年5月21日止，998万元自2015年1月1日起计算至2015年1月9日止，338万元自2015年1月1日起计算至2015年2月13日止）；五、由长青建设集团有限公司按照国家相关规定将其施工范围内的‘威信县扎西尚城’项目的相关工程资料交付给云南润红房地产开发有限责任公司，并配合云南润红房地产开发有限责任公司办理‘威信县扎西尚城’项目的竣工验收手续；六、驳回长青建设集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回云南润红房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。”宣判后润红公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2019年9月25日作出了（2019）最高法民终791号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年6月3日，本院作出（2016）云执保28-4号协助执行通知书，对前述查封财产进行续查封，查封期限为三年。该案进入执行程序后，本院指定由昆明市中级人民法院执行，昆明市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）云01执423号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人润红公司存款53379445.70元及利息，或对被执行人润红公司价值53379445.70元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。宋良贵以其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益为由，向本院提出执行异议，本院于2020年10月29日作出（2020）云执异81号执行裁定，裁定驳回宋良贵的异议请求。该执行裁定于2020年11月18日向宋良贵送达，宋良贵于2020年11月30日向本院提交本案起诉状。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：宋良贵就执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，宋良贵举示的证据能够证明，其最初与润红威信分公司签订《商品房购销合同》购买扎西尚城1幢119号商铺，后因润红威信分公司调整项目业态规划，改为将涉案房屋出售给宋良贵。此后，宋良贵与润红威信分公司于2015年12月6日签订了《商品房购销合同》，此时双方之间已就涉案房屋经形成了商品房买卖合同关系。双方于2017年7月19日签订的《商品房购销合同》系对2015年12月6日《商品房购销合同》的共同买受人进行添加，并对购房款支付方式进行变更，而并非重新建立商品房买卖合同关系。故应当认定宋良贵与润红威信分公司在人民法院查封前已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据威信县不动产登记中心出具的《证明》，宋良贵及其配偶王英自2016年6月5日至2020年12月28日期间，在威信县范围内无不动产登记信息。据此可以认定宋良贵购买涉案商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。再次，从购房款支付情况来看，宋良贵主张其已经支付了370000元的购房款，对于宋良贵及其配偶王英支付的2015年7月18日的2000元及2017年7月20日的75874元，其已提交证据予以证实。其余通过案外人银行卡支付的购房款，宋良贵在本案中亦提交了案外人出具的情况说明、案外人的身份证复印件及付款时使用的银行卡；其中余洪及王霞经宋良贵的申请作为证人出庭陈述了相关情况；润红威信分公司亦就已付购房款出具了《收据》或《收条》；以上证据能够证明宋良贵已经按照《商品房购销合同》的约定支付了购房款370000元，超过了合同约定房屋总价款的百分之五十。综上，宋良贵对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，宋良贵的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：在云南省昆明市中级人民法院（2020）云01执423号执行案件中，不得执行威信县扎西尚城3幢2604号房屋。案件受理费7600元，由被告长青建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2020）云执异81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 龚 睿审判员 马艳玲审判员 赵思远二〇二一年一月十九日书记员 熊 悦