广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初22451号原告：张存金，男，1983年9月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市×××××××××××××，公民身份号码：330××××××××××××974。原告：彭青，女，1988年6月7日出生，汉族，住湖南省祁阳县×××××××××，公民身份号码：431××××××××××××02X。两原告的共同委托诉讼代理人：张雄尧，北京德恒（东莞）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：王剑，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：夏芳，男，1984年10月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××××，公民身份号码：432××××××××××××074。第三人：东莞市宇森房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道主山社区××××××添龙商务大厦510室，统一社会信用代码：914×××××××××××277R。法定代表人：谢宋杰，总经理。委托诉讼代理人：王元元，系公司员工。原告张存金、彭青诉被告夏芳、第三人东莞市宇森房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告张存金及其委托诉讼代理人张雄尧、王剑、被告夏芳、第三人的委托诉讼代理人王元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉请：一、解除原、被告编号为0001223号的《物业买卖居间合同》；二、被告向原告退还购房定金50000元；三、被告赔偿原告房屋溢价损失732000元；四、被告赔偿原告所付的中介费用损失14000元；五、被告赔偿原告所付的律师费用损失20000元；六、被告赔偿原告所付的评估费用损失9000元；七、由被告承担本案的诉讼费用以及保全费。后原告庭审时撤回第二、六项诉请。事实与理由：经第三人促成，两原告与被告于2020年5月13日签署了《物业买卖居间合同》（合同编号为NO.0001223），约定被告将位于东莞市东城区×××××××××××××××物业（以下称所涉物业）出售给两原告，成交总价为1868000元。合同签署后，两原告依约支付了购房定金50000元给被告，并依约向银行申请办理的贷款手续，银行已向两原告出具同贷书，但当第三人通知被告继续履行合同时，被告以家人不同意继续出售为由拒绝继续履行合同，被告的行为已经构成违约。根据合同约定，两原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第四十条的规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。”综上所述，鉴于被告存在违约的行为，违反了合同信守和诚实信用原则，为维护自身合法权益，两原告特此提起诉讼。被告夏芳辩称，没有意见。第三人辩称，一、本案原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方通过第三人居间介绍签署《物业买卖居间合同》，合同约定被告将位于东莞市东城区×××××××××××××××房屋出卖给原告，房屋交易总价为1868000元；房屋现状为被告自住状态；房屋交付时间为被告收齐所有楼款七天内；原、被告双方应在物业交付当天查验物业并签署《房屋交接确认书》，被告将钥匙交付给原告；此外，双方对于付款方式、违约责任等作了明确的约定。二、原告按合同约定履行了付款义务，共向被告支付50000元。被告存在多次多种违反合同约定的行为，最终导致交易未能完成。经审理查明，2020年5月13日，原告张存金、彭青（买方）与被告夏芳（卖方）、第三人（经纪方）共同签订一份《物业买卖居间合同》（合同编号：NO.0001223）。合同第一部分买卖关系第一条约定：被告将位于东莞市东城区×××××××××××××××的物业转让给原告。第二条约定：转让价款1868000元。第五条约定：该物业交付使用时间为卖方收齐全部楼款七天内交楼给买方。第七条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付或退还房款、擅自撤销、修改委托及其他无故不履行本合同义务，逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价10%的违约金，违约方须承担守约方应向经纪方支付的居间服务费。第九条约定：本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意由经纪方营业地人民法院诉讼管辖，并由败诉方承担胜诉方的保全费、诉讼费、申请费、律师代理费及调查费等。第二部分居间关系第一条约定：买方应向经纪方支付居间报酬及咨询费，详见服务收费确认书。第三部分付款方式约定：定金50000元须在签署本合同之同时由买方自行交付卖方，卖方须在签署本合同后将该物业的房地产权证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用；余下楼款为按揭付款，卖方应在收到定金后30日内提供银行办理贷款所需资料，并协助买方申请银行按揭，买方应在30日内办理按揭手续，并向银行申请30年1300000元的银行按揭贷款（以银行批准的贷款为准）；首期款518000元，买卖双方在房管所过户时，由买方支付给卖方；如贷款银行批准的贷款金额少于买方申请的金额，两者相差金额买方须于银行出具同意具体同意贷款书后十日内以现金形式支付于卖方，作为楼价余款；楼价余款1300000元在交易过户及抵押登记手续完成后，买方由贷款银行直接划给卖方。原告主张其于上述《物业买卖居间合同》签订当天向被告银行转账支付购房定金50000元、通过微信向第三人支付中介费用14000元，提交了日期均为2020年5月13日的两张《收据》，一张载明收到原告张存金交来的承购案涉物业的定金50000元，收款人处有被告的签名及捺印，另一张载明收到原告张存金交来以结算案涉物业之中介服务费14000元，收款人处有第三人的盖章；并提交了银行对账单及微信转账记录。被告确认于2020年5月14日收到原告支付的定金50000元，第三人确认收到原告支付的中介费用14000元。原告提交的中国工商银行股份有限公司东莞东城支行于2020年6月2日出具《个人二手房贷款初审结果函》显示，原告张存金因购买案涉房屋向该行提出贷款申请，根据该行有关规定现已初审通过，在买卖双方办妥产权过户，将房屋抵押给该行，并将《房屋他项权证》交该行收押后，该行将按照与买方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款1300000元，本函自开具之日起6个月内有效。后被告于2020年7月21日通过微信向第三人表示不再向原告出售案涉房屋，理由为其父母不同意出售。原告主张被告明确提出拒绝履行案涉《物业买卖居间合同》，导致原告的合同目的无法实现，要求解除该合同、并要求被告退还购房定金、支付房屋溢价损失、中介费、律师费等。被告同意退还原告购房定金，不同意支付原告诉请的其他费用，原告确认已收到被告退还的购房定金50000元。针对案涉房屋目前的市场价值，经原告申请，本院委托经各方摇珠确定的鉴定机构广东正量土地房地产资产评估有限公司（以下均简称“正量评估公司”）进行评估，正量评估公司于2020年12月14日作出粤正量房估SA（2020）0075号《房地产估价报告》：确定案涉房屋在价值时点2020年8月17日的估价结果为2303900元，并载明“估价报告应用的有效期自完成估价报告出具之日起一年，即自2020年12月14日至2021年12月13日止。在有效期内如房地产的市场价格发生重大变动，则本估价结果需做相应的调整或重新估价”。原告为此花费评估费8260元。另，原告主张支出律师费20000元，提交了《民事委托代理合同》、律师费发票、微信转账记录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告、第三人签订的《物业买卖居间合同》，是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定享有权利履行义务。结合原告的诉请，本院综合分析如下：关于案涉《物业买卖居间合同》的解除问题。该《物业买卖居间合同》签订后，原告依约支付了购房定金，并向银行申请按揭贷款且银行已初审通过，而被告却于2020年7月21日通过微信的方式以父母不同意为由提出不再向原告出售案涉房屋，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为已经构成了根本违约，原告要求解除案涉《物业买卖居间合同》，符合该合同的约定以及法律的规定，依据充分，本院予以支持。合同解除的时间应为被告收到原告诉请要求解除合同的民事起诉状的时间，即2020年9月15日。关于原告诉请的各项损失的问题。首先，对于房屋溢价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告有权要求被告赔偿房屋差价等可得利益损失。经本院委托，正量评估公司作出《房地产估价报告》，确定案涉房屋在价值时点2020年8月17日即本案立案之日的估价结果为2303900元。该评估公司是由本院委托的具备相关资质的机构，鉴定程序合法，且原、被告未提交证据予以反驳，故本院对该评估结果予以采纳。因此，房屋差价应计算为：2303900元-1868000元（《物业买卖居间合同》签订约定的总购房款）=435900元，被告应向原告赔偿该可得利益损失435900元。其次，对于中介费用损失，《物业买卖居间合同》第一部分买卖关系第七条约定，被告违约导致本合同解除的，被告须承担原告应向第三人支付的居间服务费。原告已向第三人支付中介费用14000元，原告要求被告向其支付中介费用损失14000元，符合上述合同的约定，本院予以支持。再次，对于律师费用损失，根据《物业买卖居间合同》第一部分买卖关系第九条的约定，现律师费已实际发生，原告诉请被告支付律师费20000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告张存金、彭青与被告夏芳于2020年5月13日签订的《物业买卖居间合同》（合同编号：NO.0001223）已于2020年9月15日解除；二、被告夏芳于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告张存金、彭青赔偿房屋差价损失435900元；三、被告夏芳于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告张存金、彭青支付中介费用14000元；四、被告夏芳于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告张存金、彭青支付律师费用20000元；五、驳回原告张存金、彭青的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费10806元（原告已预交），由原告张存金、彭青负担1712.88元，被告夏芳负担9093.12元；保全费3020元（原告已预交），由被告夏芳负担；评估费8260元（原告已预交），由被告夏芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王彩华二〇二一年一月十五日书记员  江淑婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。