北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7606号原告：徐兴旺，男，1963年3月24日出生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：乔守东，北京市奥援律师事务所律师。委托诉讼代理人：简燕英，北京市奥援律师事务所律师。被告：北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街**。法定代表人：庞子彪，董事长。委托诉讼代理人：陈森国，北京市威正律师事务所律师。第三人：北京城建远东建设投资集团有限公司，，住所地北京市昌平区北七家镇燕丹**法定代表人：邸光辉，董事长。委托诉讼代理人：祈立松，男，1961年8月11日出生，汉族，北京城建远东建设投资集团有限公司员工。原告徐兴旺与被告北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。本院依申请追加北京城建远东建设投资集团有限公司（以下简称城建远东公司）作为本案第三人。原告徐兴旺的委托诉讼代理人乔守东、简燕英，被告天元广建公司的委托诉讼代理人陈森国，第三人城建远东公司的委托诉讼代理人祈立松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐兴旺向本院提出诉讼请求：1.请求判令天元广建公司立即将坐落于昌平区石坊院旧改3号楼2层27号房屋权属转移登记至徐兴旺名下。2.请求判令天元广建公司向徐兴旺支付违约金（自2016年1月9日起至徐兴旺实际取得房屋所有权证之日止，以10987800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。3.本案诉讼费、律师费由天元广建公司承担。事实和理由：2014年5月8日，徐兴旺与天元广建公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，该合同第三条约定徐兴旺购买天元广建公司开发的坐落于昌平区昌平一街石坊院旧改3号楼2层27号（以下简称涉案房屋），房屋面积共549.39平方米；第五条约定涉案房屋价款为10987800元；第六条约定付款方式为一次性付款；第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金”。天元广建公司实际于2014年1月9日将涉案房屋交付徐兴旺使用至今，按合同约定，徐兴旺应于2016年1月9日之前取得涉案房屋产权登记证书，但因天元广建公司的原因，导致徐兴旺至起诉时仍未取得房屋产权登记证书，天元广建公司已构成严重违约。徐兴旺就办理涉案房屋产权登记事宜多次找天元广建公司交涉，但天元广建公司均以各种理由推拖，故徐兴旺起诉至法院，请求判如所请。天元广建公司辩称，不同意徐兴旺的诉讼请求。徐兴旺与天元广建公司不存在商品房买卖关系，也不存在直接法律关系。涉案房屋在2017年7月15日已经抵偿了工程款给北京云润建筑工程有限公司（以下简称云润公司），涉案房屋已不属于我公司所有，也与徐兴旺没有买卖关系。城建远东公司述称，同意徐兴旺的诉讼请求。涉案房屋是先抵给了云润公司，后来又抵给了北京亚政建筑劳务有限公司（以下简称亚政公司）。徐兴旺是亚政公司的法定代表人，亚政公司指定徐兴旺与天元广建公司签订商品房预售合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2012年7月15日，天元广建公司（甲方）与北京城建三华泰建筑工程有限公司（乙方）签订《协议书》，载明：“乙方承施的昌平石坊院旧改2#、3#楼工程（以下简称石坊院工程）于2011年12月30日竣工，并于2012年1月交付甲方投入使用。甲乙双方于2012年7月14日确定乙方承施的石坊院工程的最终结算总价为43000万元，截止到2012年7月15日石坊院工程甲方共支付乙方工程款为20557.774万元（其中含抵房款1995.6417万元），另扣除乙方给甲方仅开具收据6561万元的税金（3.3%）216.513万元，鉴于此甲方尚欠乙方工程款为22225.713万元。对于该欠款的支付，双方约定如下：……7、甲方将北京市昌平区昌平一街石坊院旧改3号楼2层商业房屋抵给乙方，所抵房屋套内建筑面积为3184.62平方米，按套内建筑面积计算单价为20000元/平方米，总价款为6369.24万元，以此折抵甲方所欠乙方工程款6369.24万元，甲方负责向乙方书面指定购房人办理以上房屋购房合同及产权证等相关手续（办理产权证的各项费用及实测与预测之间的差额由购房人承担）。在本协议签订后先办理以上房屋的认购书。（所抵房屋为3号楼27号底商套内建筑面积为467.45平方米，3号楼28号底商套内建筑面积为406.32平方米，3号楼29号底商套内建筑面积为682.89平方米，3号楼30号底商套内建筑面积为804.64平方米，3号楼31号底商套内建筑面积为823.32平方米，共计套内建筑面积为3184.62平方米）。”该协议还约定了其他内容。2012年11月21日，北京城建三华泰建筑工程有限公司更名为北京云润建筑工程有限公司。2013年1月11日，北京城建三华云公司（甲方）与北京亚政建筑劳务有限公司（乙方）签订《抵账协议》，载明：“甲乙双方经过协商，达成如下协议：1、甲方将其所拥有的石坊院旧改3号楼27号底商一套（按建筑面积计价，该底商单价为20000元/平方米，建筑面积为549.39平方米，总价款10987800元）抵给乙方，以冲抵甲方所欠乙方工程款10987800元。2、本协议签订后，乙方法人代表（徐兴旺）与天元广建公司签订这套房屋的商品房预售合同，该房屋最终面积以实测建筑面积为准，实测建筑面积与本协议所写建筑面积差形成的总价款差额由乙方承担。”2014年5月8日，天元广建公司（出卖人）与徐兴旺（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定天元广建公司将涉案房屋出卖给徐兴旺，涉案房屋建筑面积为549.39平方米，套内建筑面积为467.45平方米，总价款为10987800元，合同还约定了其他内容。本案审理过程中，城建远东公司向本院出具《情况说明》一份，载明：“我公司原名为北京城建三建设发展有限公司，后更名为城建远东公司。我公司承施昌平石坊院旧改2#、3#楼工程的项目公司为北京城建三华云公司、北京城建三华泰建筑工程有限公司。上述项目公司及其负责人王开云可全权代表我公司处理该工程的所有相关事宜。我公司将天元广建公司折抵给我公司的昌平石坊院旧改3#楼27号底商折抵给北京亚政建筑劳务有限公司，以此抵偿我公司所欠的亚政公司的工程款10987800元。根据我公司与亚政公司2013年1月11日的《抵账协议》，天元广建公司与亚政公司法定代表人徐兴旺于2014年5月8日签订了商品房预售合同，该合同约定天元广建公司将石坊院旧改3#楼27号底商出售给徐兴旺，徐兴旺购房款实际以工程款抵偿房款的方式支付。”庭审中，徐兴旺称其实际于2014年1月9日已取得涉案房屋，并多次向天元广建公司要求办理涉案房屋的产权登记手续，但天元广建公司未予配合办理。天元广建公司主张该公司与北京云润建筑工程有限公司之间存在合同关系，与徐兴旺之间没有直接的法律关系，与徐兴旺签订《北京市商品房预售合同》也是应北京云润建筑工程有限公司的要求所为，但一直未接到北京云润建筑工程有限公司关于给徐兴旺办理房产登记手续的书面通知，故无法给徐兴旺办理房产登记手续。另查，涉案房屋系商业用房，徐兴旺和天元广建公司未办理过网上签约手续。上述事实，有《协议书》《抵账协议》《北京市商品房预售合同》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：徐兴旺与天元广建公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于徐兴旺请求天元广建公司将涉案房屋权属转移登记至其个人名下一节，由于涉案房屋系商业用房，根据相关规定，因徐兴旺不具有购买商业用房的资格，《北京市商品房预售合同》无法继续履行，故对于徐兴旺的该项诉讼请求，本院不予支持。关于徐兴旺请求天元广建公司支付逾期过户违约金一节，由于该项请求系以合同继续履行为前提，鉴于徐兴旺要求合同继续履行的诉求未获支持，故其该项诉求本院于本案中亦不予支持。关于徐兴旺请求天元广建公司支付其律师费一节，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回徐兴旺的诉讼请求。案件受理费87727元，由徐兴旺负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年一月十三日书记员 扈艳杰