北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1471号原告：北京帅鑫建筑工程有限责任公司，住所地北京市门头沟区大峪小河滩138号。法定代表人：赵晏卿，董事长。委托诉讼代理人：宿晓雯，女，1984年3月9日出生，该单位职工，住北京市门头沟区。被告：北京浩海四方投资有限公司，住所地北京市石景山区双峪路35号爱玛裕X011号。法定代表人：安海岗，总经理。委托诉讼代理人：梁晶晶，北京市承光律师事务所律师。第三人：北京德茂元丰企业管理有限公司，住所地北京市门头沟区大峪小河滩138号5幢401室。法定代表人：裴前锋，总经理。第三人：北京博岳龙峰水利水电工程有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇政府南楼697室。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：王沙沙，女，1981年10月17日出生，该公司职工，住北京市门头沟区。第三人：北京市门头沟区永爱康复训练中心，住所地北京市门头沟区大峪小河滩138号。法定代表人：聂永甫，主任。第三人：北京城明教育咨询有限责任公司，住所地北京市门头沟区大峪小河滩138号5幢318室。法定代表人：陈景茹，校长。第三人：北京盛思阳光教育科技有限责任公司，住所地北京市门头沟区大峪小河滩138号5幢201室。法定代理人：宋瑜，董事长。原告北京帅鑫建筑工程有限责任公司（以下简称帅鑫建筑公司）与被告北京浩海四方投资有限公司（以下简称浩海四方公司），第三人北京德茂元丰企业管理有限公司（以下简称德茂元丰公司）、北京博岳龙峰水利水电工程有限公司（以下简称博岳龙峰公司）、北京市门头沟区永爱康复训练中心（以下简称永爱康复中心）、北京城明教育咨询有限责任公司（以下简称城明教育公司）、北京盛思阳光教育科技有限责任公司（以下简称盛思教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帅鑫建筑公司的委托诉讼代理人宿晓雯、被告浩海四方公司的委托诉讼代理人梁晶晶、第三人德茂元丰公司、永爱康复中心、城明教育公司到庭参加诉讼。第三人盛思教育公司、博岳龙峰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帅鑫建筑公司向本院提出诉讼请求：1．确认原被告之间签订的《房屋租赁协议书》于2020年9月1日解除；2．判令被告支付2020年3月至2020年7月的租金共计790000元以及违约金475000元，共计1265000元；3．判令被告腾退租赁房屋；4．判令被告支付电梯服务费12000元。事实和理由：2018年3月19日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》。原告将位于北京市门头沟区大峪小河滩138号房屋及院落整体出租给被告，租期为自2018年3月19日起至2028年9月30日止，2019年9月30日前被告应付房租1900000元房租，被告已经支付了774999元，目前被告还有1124997元一直未付，并一直使用占用该房屋。被告不履行合同双方的约定，原告向被告多次催缴，被告均以经营困难为由要求暂缓支付，但最后都未能在被告自行承诺的付款期限内支付房租，该处房屋被告仍然在使用当中。其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁协议书》之规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告浩海四方公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、受新冠肺炎疫情影响，被告向原告主张减免租金遭到拒绝，后原告提起本案诉讼，被告收到起诉材料后，原被告协商变更了《房屋租赁协议书》的内容：一层南侧房屋以外的全部房屋由被告腾退交付给原告使用管理，因被告装饰装修租赁房屋，原告无偿使用一层南侧房屋至双方租赁协议期满；4月10日，被告按照变更后的协议腾退了一层南侧房屋以外的全部房屋，同月，原告与三层两家此租户另行签订合同，双方已经实际履行变更后的协议，原告无权解除。二、被告支付租金至2020年2月新冠肺炎疫情爆发，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，案涉房屋为国有企业房产，疫情期间的房租应予免除；更为重要的是，3月双方协商变更了租赁协议，且被告依照变更后协议腾退了一层南侧房屋以外的全部房屋，原告无权主张2020年3月以后的租金。三、在租赁协议履行过程中，被告得知原告无法协助办理行政审批手续后分次支付租金，被告系行使相应的抗辩权，并非违约，且原告并未提出异议亦未进行催缴，这视为双方实际变更了租金交付方式的约定，在双方履行变更后的协议后，原告无权再根据原租赁协议主张违约金；在被告2020年3月提出减免租金后原告起诉要求解除合同，恰恰说明原告是因新冠肺炎疫情导致被告交付租金困难而解除租赁协议，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由要求被告承担违约责任的，人民法院不应支持。四、被告已经将一层南侧房屋以外的房屋腾退交付给原告，原告对此事实亦予认可，一层南侧房屋属于变更后协议中被告的承租范围，原告无权要求腾退。五、原告的诉讼请求自相矛盾，第一、二诉讼请求系依据《房屋租赁协议》提出，第三项诉讼请求要求被告履行变更后的约定，原告要求解除合同，则被告亦无权向次承租人出租房屋，要求被告向次承租人交付房屋没有依据。第三人德茂元丰公司述称：我公司与原告之间并无合同关系，与本案无任何权利义务；我公司在2019年12月31日以前接受被告委托，以被告名义对外招商，将案涉房屋出租给他人，并以被告名义向原告交纳房租；后来因为挣不到钱，所以在2019年11月份的时候，就跟浩海四方公司说了解除委托关系，该付的租金就不付了，2019年12月31日之后，我公司与被告终止了委托授权关系，不再参与案涉房屋租赁的任何事宜；我公司与原告已签订《备忘录》，明确双方就案涉房屋无任何争议。第三人永爱康复中心述称，不论原告与被告哪方获得法院支持，我们都愿意继续承租；如果要求我们腾退的话，那我们就起诉解决。第三人城明教育公司述称，我们关心的是租金能否再优惠一些，我们承租之后出资做了消防等，因为大合同有问题导致证办不下来；我们只是租房的，具体怎么租我们也管不了，我们只想继续租房，踏踏实实做我们的事。第三人博岳龙峰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，在庭前谈话中述称，我们只想继续租房子做我们自己的事，其他的我们管不了。第三人盛思教育公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2017年3月16日，出租人北京京煤集团有限责任公司门城物业管理分公司（甲方）与承租人帅鑫建筑公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方愿意承租，甲方同意出租坐落于门头沟区大峪小河滩138号房屋（以下简称138号）和门头沟区黑山北小街11号院二层小楼两处房屋，小河滩138号楼的租赁建筑面积1290．30平方米、院落面积565．14平方米；承租期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租期为10年（120个月）；签署本合同之前，甲方已向乙方出示其对相关文件，房屋产权证登记的所有权人、土地使用权人为北京京煤集团有限责任公司，乙方对文件内容认可并无异议；出租房屋每年租金为60000元；乙方不得转借该房屋或将该出租房屋的任何权益转借、转让任何第三人，但甲乙双方另行达成补充协议的除外；租赁期内，乙方不得授权他人使用或占用该房屋或其任何部分，但经双方协商书面确定的除外。2017年5月22日，双方办理租赁房屋交接手续。2018年3月19日，帅鑫建筑公司（甲方）与浩海四方公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：第一，甲方同意将位于北京市门头沟区大峪小河滩138号房屋及院落整体出租给乙方使用；第二，租赁期限：自2018年3月19日起至2028年9月30日止；租赁期满后，乙方有意续租的……双方续签协议的前提为甲方于物业方北京京煤集团有限责任公司门城物业管理分公司续签完租赁合同，甲乙双方续签额合同租赁期限以甲方与物业方续签合同约定为准；第三，租金及付款方式：1、押金：300000元，乙方已支付甲方，待本协议期满或提前终止后，乙方依据本协议约定返还甲方出租房屋及院落并结清本协议项下的所有款项的前提下7天内一次性无息退还；2、租金：首年租金1800000元，自次年起租金每年上涨100000元；3、付款方式：（1）租金预交、按年支付。首年租金乙方已支付甲方200000元，乙方应于本协议签订之日通过银行转账支付甲方600000元，剩余租金1000000元待甲方向乙方交付承租的房屋及院落后10日内支付……（2）装修期及各期租金缴纳时间：应乙方要求，甲方给予乙方6个自然月为装修期（2018年4月1日至2018年9月30日）：装修期内甲方不计取租金；无论装修期内乙方是否完成装修，租金计取开始时间为装修期到期之日次日（2018年10月1日）；第七，租赁房屋的返还：1、乙方应于租赁期满之日或本协议提前解除之日前3日内将租赁房屋及院落清扫干净，腾退搬迁完毕，并将租赁房屋、院落及相关设施按照甲方认可的状态交还给甲方，3日届满，乙方仍未交还的，甲方有权采取一切必要措施收回房屋及院落；第八，违约责任：1、乙方拖欠押金、房租或延迟交还出租房屋及院落7天内的，乙方每日向甲方按本协议约定的日租金标准向甲方交付房屋使用费之外，还应每日向甲方交纳应付金额的千分之三的滞纳金；拖欠押金、房租或延迟返还房屋及院落超过7天的，乙方除每日向甲方按本协议约定的日租金标准向甲方支付房屋使用费之外，还应向甲方支付3个月的租金作为违约金；3、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止本合同，无偿收回租金房屋及院落，且无须向乙方支付任何违约金或赔偿金：（1）乙方逾期支付押金、租金或本合同项下任何款项超过7天，经甲方催促后仍未付款的；（2）乙方未按本合同的规定用途使用租赁房屋及院落，或利用该房屋及院落从事违法违规活动，有损于甲方声誉活动或擅自以甲方名义对外从事各类活动的；（3）乙方有其他违约行为，在甲方书面通知后拒不纠正的。合同签订后，帅鑫建筑公司将138号房屋及院落交付给浩海四方公司。2018年3月20日，浩海四方公司出具《授权书》，授权德茂元丰公司对位于北京市门头沟区大峪小河滩138号房屋及院落进行转租或招商，用于经营符合国家政策及法规的经营活动，同时可用做教育培训机构使用；授权期限为2018年3月20日至2028年3月19日。后，德茂元丰公司对租赁房屋进行了装修，并加装电梯。2018年6月起，德茂元丰公司先后与陈景茹、博岳龙峰公司、宋瑜、永爱康复中心签订租赁协议，陈景茹承租三层南侧七间房屋197．5平米。德茂元丰公司称其于2019年12月31日退出与浩海四方公司的合作，不再处理138号院相关事宜，浩海四方公司对此予以认可。2020年1月1日，浩海四方公司与博岳龙峰公司重新签订租赁协议；2020年2月29日，浩海四方公司与宋瑜重新签订房屋租赁协议。德茂元丰公司与浩海四方公司向帅鑫建筑公司交纳房租共774999元。2019年11月份的时候，德茂元丰公司因不挣钱即与浩海四方公司说了解除委托关系，该付的租金就未付。诉讼中，浩海四方公司以双方已经变更租赁合同内容为由，拒绝交付租金，支付违约金。浩海四方公司收到本案起诉材料后与帅鑫建筑公司就本案诉争事宜进行了协商。2020年4月10日，浩海四方公司腾退了一层北侧房屋和二层部分房屋。庭审中，经询问，帅鑫建筑公司表示，其仅向浩海四方公司主张权利，不要求德茂元丰公司承担责任；浩海四方公司表示，如确认《房屋租赁协议书》解除，其将另案主张合同解除后的法律后果。另查，德茂元丰公司与陈景茹、永爱康复中心签订的租赁合同已到期。现，陈景茹担任法定代表人的城明教育公司、宋瑜担任法定代表人的盛思教育公司、永爱康复中心、博岳龙峰公司占有使用138号院部分房屋。帅鑫建筑公司不要求其腾退租赁房屋。再查，2020年8月20日，帅鑫建筑公司（甲方）与德茂元丰公司（乙方）签订《补充协议》，载明：就德茂元丰公司与北京东恒永嘉电梯有限公司签订的《北京市电梯日常维护保养合同》，达成如下补充条款：一、由甲方负责支付电梯养护费，6000元/年，已支付两年，共计12000元；二、现电梯的使用单位是德茂元丰公司，实际使用单位是帅鑫建筑公司，由于甲乙双方有其他诉讼纠纷未解决，为不影响电梯的正常使用，暂不做使用单位的过户和变更，仍由乙方履行年检、续期等相关手续，由甲方支付手养护及相关费用；三、待诉讼判决后，如乙方在甲方与浩海四方公司及相关当事人之租赁合同纠纷中不承担任何民事责任，则乙方配合甲方进行电梯的过户；四、在此期间，电梯使用中产生额安全问题由甲方负责，乙方保证电梯正常使用，如乙方因电梯安全问题承担了赔偿责任，则乙方有权向甲方追偿。双方对如下证据和事实存在争议：一、帅鑫建筑公司与浩海四方公司是否就变更《房屋租赁协议书》达成一致浩海四方公司主张，其收到本案起诉材料后与帅鑫建筑公司进行协商，经协商，双方均同意变更《房屋租赁协议书》的内容为：一层南侧房屋以外的全部房屋由被告腾退交付给帅鑫建筑公司使用管理，因浩海四方公司装饰装修租赁房屋，浩海四方公司无偿使用一层南侧房屋至双方租赁协议期满，浩海四方公司不再收取此承租人的房屋租金；帅鑫建筑公司退还浩海四方公司押金，浩海四方公司自行向租户退还押金。但在就变更后内容重新签订书面合同之前，帅鑫建筑公司反悔了。虽然没有签订书面合同，但浩海四方公司已按照变更后的协议于2020年4月10日将除一层南侧房屋之外的租赁房屋腾退并交付给帅鑫建筑公司，且帅鑫建筑公司已经与三层的两家租户直接对接，双方已经实际履行了变更后的协议，视为对《房屋租赁协议书》变更达成了一致意见。帅鑫建筑公司认可其与浩海四方公司进行过协商，协商过程中因德茂元丰公司与永爱康复中心签订的合同到期，其就与永爱康复中心签订了合同，但后来将合同撕掉了，也没有实际履行；双方在3月份协商时，浩海四方公司承诺不再收取租户的租金，但安海岗在2020年4月份仍直接收取租户的租金，说明仅存在协商过程，并未达成一致意见。为证明该主张，帅鑫建筑公司提交城明教育公司法定代表人陈景茹等租户与浩海四方公司法定代表人安海岗的微信聊天记录，显示2020年3月30日、2020年4月1日、2020年4月17日，安海岗通过微信收取租户交纳的租金。经质证，浩海四方公司认可收取房租的事实。对上述争议的事实，本院认定如下：帅鑫建筑公司与浩海四方公司均认可在帅鑫建筑公司起诉后，双方就租赁事宜进行过协商，该协商系在原告起诉要求解除《房屋租赁协议书》后进行，本院组织的第一次谈话中，浩海四方公司称“协商中都挺好的，要签合同的时候他们变卦了……协商过程中说终止合同了，该腾房了……”，表明浩海四方公司认可仅存在协商事宜，并未最终达成一致意见。协商过程中，帅鑫建筑公司曾与部分租户直接签订过合同，后撕毁未实际履行；浩海四方公司在承诺不收取租金的情况下仍直接收取租金交纳的租金，均表明双方曾意图变更《房屋租赁协议书》，但并未做出最终决定，亦未达成一致意见。综合上述情况，本院认定帅鑫建筑公司与浩海四方公司并未就变更《房屋租赁协议书》相关内容达成一致意见。二、浩海四方公司腾退租赁房屋的具体时间与总面积浩海四方公司主张，其于2020年4月10日将除一层南侧房屋以外的其余租赁房屋均腾退并交付给帅鑫建筑公司。帅鑫建筑公司认可浩海四方公司于2020年4月10日腾退一层北侧房屋和二层三百多平的房屋，但认为其余租赁房屋至今仍未腾退。对此，浩海四方公司主张让帅鑫建筑公司与租户直接对接，帅鑫建筑公司自己没有收取租户的租金。对上述争议的事实，本院认定如下：浩海四方公司与帅鑫建筑公司均认可，浩海四方公司于2020年4月10日将一层北侧房屋与二层300多平房屋腾退给帅鑫建筑公司，本院予以确认。浩海四方公司让帅鑫建筑公司与现有租户直接对接，并以此认定已将相关租赁房屋予以腾退，系基于变更《房屋租赁协议书》提出的主张，在本院认定双方并未对变更《房屋租赁协议书》达成一致意见的情况下，浩海四方公司的该项主张不能成立，故本院认定浩海四方公司仅于2020年4月10日腾退并交付了一层北侧房屋与二层300平米左右的租赁房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，帅鑫建筑公司与浩海四方公司签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约享受权利、承担义务。本案中，帅鑫建筑公司与浩海四方公司签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期限超出其与北京京煤集团有限责任公司门城物业管理分公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，根据法律规定，超出部分无效。关于合同是否应当解除的问题。德茂元丰公司在浩海四方公司授权其经营期间，因不挣钱而未交纳本应于2019年9月30日前交纳的2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金，与浩海四方公司所提其因帅鑫建筑公司无法协助办理行政审批手续后分次支付租金，浩海四方公司系行使相应的抗辩权，并非违约的意见相悖，浩海四方公司未提供相关证据佐证其主张，且浩海四方公司认可其因与帅鑫建筑公司协商减免租金未果，而未继续交纳租金，在帅鑫建筑公司起诉要求其交纳租金后，其亦以双方已经变更租赁合同为由拒绝交纳租金，在无法认定帅鑫建筑公司与浩海四方公司已就双方签订的《房屋租赁协议书》内容协商变更的情况下，应视为浩海四方公司拒绝履行双方于2018年3月19日签订《房屋租赁协议书》；在浩海四方公司与帅鑫建筑公司约定应交纳租金的时间节点，新冠疫情尚未发生，故浩海四方公司以受新冠疫情影响，不应承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。对于帅鑫建筑公司要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，帅鑫建筑公司主张于2020年9月1日解除，浩海四方公司不同意解除合同，对此本院认为，鉴于帅鑫建筑公司于2020年4月29日起诉要求解除合同，诉讼中又主张于2020年9月1日解除，浩海四方公司不同意解除合同，故本院确认帅鑫建筑公司与浩海四方公司签订的《房屋租赁协议书》于2020年9月1日解除。合同解除后，浩海四方公司应将租赁物腾退，返还给帅鑫建筑公司。故对于帅鑫建筑公司要求浩海四方公司腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。帅鑫建筑公司不要求第三人腾退占用的租赁房屋，本院不持异议。帅鑫建筑公司要求浩海四方公司支付拖欠的2020年3月至2020年7月的租金共计790000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。因浩海四方公司未按约定及时支付租金，应当承担相应的违约责任，帅鑫建筑公司要求浩海四方公司支付违约金475000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于帅鑫建筑公司要求浩海四方公司支付电梯服务费12000元的诉讼请求，因电梯系浩海四方公司承租后加装，用于其经营之用，双方在合同中亦未约定电梯费用的承担方，故对帅鑫建筑公司的该项请求，本院予以支持。经本院释明，浩海四方公司提出合同解除后的法律后果，其另行主张，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京帅鑫建筑工程有限责任公司与北京浩海四方投资有限公司2018年3月19日签订的《房屋租赁协议书》于2020年9月1日解除；二、北京浩海四方投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于北京市门头沟区大峪小河滩138号院房屋一层南侧办公室及房屋腾退，腾退时不得损害房屋的主体结构及附属设施；三、北京浩海四方投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京帅鑫建筑工程有限责任公司2020年3月至2020年7月的租金790000元、支付违约金475000元、电梯服务费12000元，共计1277000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千两百九十三元（北京帅鑫建筑工程有限责任公司已交纳八千一百四十七元），由北京浩海四方投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二一年一月十九日书记员  王睿涵