广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终60号 上诉人（一审被告）：黄子晴，女，1997年2月12日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：覃健生，来宾市兴宾区法律服务中心法律工作者。 被上诉人（一审原告）：黄小珍，女，1978年6月2日出生，汉族，住广西柳城县。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市兴宾区城北法律服务所法律工作者。 上诉人黄子晴因与被上诉人黄小珍房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。 黄子晴上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人黄小珍的全部诉讼请求。二、一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人的母亲吴秀莲购买涉案房屋的总价款是90424元，2010年吴秀莲在涉案房屋内遇害死亡，被上诉人称其丈夫张永新于2010年以6万元的价格购买该房屋，该价格明显低于市场价，不符合客观事实。2.一审判决认定事实有误。一审认定上诉人父亲黄以强将涉案房屋处置给张永新，张永新每月向吴秀莲房贷账户还款500余元，但被上诉人未提供任何证据证明。3.张永新自2010年起至2019年以前一直租住在涉案房屋内，并没有要购买房屋的意思。2019年，双方才口头约定被上诉人以市场价购买（需先评估确定市场价）。当时双方明确应先将房屋过户到上诉人名下，因此才签订了《购房补充协议》，尽管该协议载明“房款已付清”，但被上诉人实际上并未付清房款，之后双方又签订《房屋买卖协议》，载明“乙方（被上诉人）一次性将购房款结清交给甲方（上诉人），甲方收到款后，即交付购房合同给乙方”，表明被上诉人并未完成购房款的支付义务。4.涉案房屋登记在上诉人名下，主要是为方便过户而为之，上诉人的弟弟黄子健并未放弃对房屋的所有权。 被上诉人黄小珍二审答辩称，一审查明事实清楚，证据充分，适用法律正确。双方基于真实意思表示签订合同，没有违反法律规定。 一审法院查明事实：吴秀莲（被告的母亲，已故）与黄以强（被告的父亲）原为夫妻关系，婚生小孩黄子晴，黄子健（男，2000年10月14日出生）。吴秀莲与黄以强于2003年间双方办理了离婚登记手续。 2006年6月18日，吴秀莲与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴秀莲购买柳州市银宇房地产开发有限公司开发的来宾市古三路东138号丽景苑Ａ区房屋，套内面积54.34㎡，单价1664.04元／㎡，总金额90424元，首付款18424元，余款72000元向银行申请按揭贷款支付等相关事项。合同签订后，涉案房屋备案在吴秀莲的名下，吴秀莲向银行申请按揭贷款并支付房贷至2010年。 吴秀莲于2010年2月15日在涉案房屋遇害死亡，当年被告黄子晴年纪尚小，其父亲黄以强对涉案房屋进行处置，黄以强与张永新（原告的丈夫）系朋友关系，黄以强即将涉案房屋处置给张永新,张永新于2010年间对涉案房屋进行装修居住，并每月汇进吴秀莲在广西来宾桂中农村合作银行柳来支行的银行账户（2105415001201795050）500元按时交纳房贷。 2019年2月3日，黄子晴、黄子健出具《购房补充协议》给原告，该《购房补充协议》内容为“本人在来宾市兴宾区丽景苑有一套住宅（5栋4单元4-3号）未办有房产证，现己将该住宅卖给张永新（黄小珍），房款己付清，如今后在办理房产证时将配合办理。”等。 2020年3月26日，原告丈夫张永新因病过世后，原告为了将涉案房屋过户到原告名下，便与被告协商办理房屋变更过户登记手续，于2020年4月20日,原告将涉案房贷余款31869.32元汇进吴秀莲的银行账户提前还款，同时被交纳提前还款违约金159.35元。 2020年4月29日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定：一、被告自愿将来宾市古三路东138号丽景苑A区商业城5栋四单元4-3号的商品房一套（产权登记面积为54.34平方米，商品房买卖合同编号(2005)第A区-00193号，该房产权属黄子晴所有）,被告保证该房没有产权纠纷，因被告原告造成该房不能办理产权登记及如期入住，被告应负责任，并赔偿原告损失和违约。二、原告一次性将购房款结清交给被告，被告收到款后，即交房屋购房合同给原告，原告拥有对房屋的自主权益，被告原有的权利即终止。三、房屋的变更手续和所需费用由原告自理，被告自愿协助原告办理等相关事项。 同日，原告垫付了涉案房屋过户到被告名下所需交纳的契税904.24元。 2020年7月8日，涉案房屋过户到被告名下，被告取得了桂（2020）来宾市不动产权第××号不动产权证。 一审法院另查明，本案在审理过程中，法官电话通知黄以强到庭了解案情，因黄以强在上海工作无法到庭，其电话陈述，其与张永新是朋友关系，于2010年将涉案房屋出租给张永新，由张永新交纳房贷，但其未能向法庭提供出租证据。 一审法院认为，本案房屋原为被告母亲吴秀莲购买，已备案到吴秀莲名下，但未取得房屋产权证。吴秀莲于2010年2月15日过世后，被告年幼，涉案房屋由被告父亲黄以强处置给原告丈夫张永新，并由原告交纳涉案房贷。2019年2月3日，被告黄子晴及其弟黄子健出具《购房补充协议》给原告，认可涉案房屋未办房产证，已卖给原告，房款已付清，今后并协助办理房产证等事项。该《购房补充协议》事实证明了涉案房贷由原告交纳及被告协助原告办理变更过户登记手续的客观事实。本案房屋自原告居住后，原告按时交纳房贷十余年，以及提前还贷至原、被告双方签订《房屋买卖协议书》等事实，被告从无异议，对此予以认定。结合涉案的客观事实，原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告取得涉案房屋产权证后，未按约定协助原告办理房屋变更过户登记手续，依约应当承担法律民事责任。据此，对原告提出要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》及涉案房屋所有权属原告所有的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。另本案房屋从被告母亲（吴秀莲）的名下过户到被告的名下所需交纳的契税904.24元，依法应当由被告负担，而原告已代交涉案契税，现原告要求被告返还，依法被告应当返还，故原告提出要求被告返还原告已垫付的契税904.24元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。被告在庭审中提出涉案房屋是出租给原告居住、原告每月交纳房贷500元属租金，以及原告未将购房款结清交给被告的抗辩，因被告未能提供证据加以证明，其应当承担举证不能的法律后果，故理由不能成立，不予采纳。对原告提出要求被告支付违约金18000元的诉讼请求，该诉请没有合同为依据，于法无据，不予支持。 一审法院判决：一、确认原告黄小珍与被告黄子晴于2020年4月29日签订的《房屋买卖协议》有效；二、确认来宾市古三路东138号丽景苑Ａ区商业城5栋四单元4-3号房（产权证号：桂（2020）来宾市不动产权第××号）为原告黄小珍所有；三、被告黄子晴返还原告黄小珍垫付的契税904.24元；四、驳回原告黄小珍的其他诉讼请求。 二审期间，被上诉人黄小珍提交的证据为《买卖起草协议书草案》，旨在证实双方房屋买卖已在进行中，并且符合案件的逻辑。上诉人黄子晴质证意见：协议无黄子晴签字，是虚假协议。本院认证意见：该协议草案无人签字，不予认定。 经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案《房屋买卖协议》是黄小珍与黄子晴自愿签订，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。关于涉案房屋的权属问题。我国不动产物权变动采登记生效主义原则。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，一般而言，若未办理过户登记手续，即使买受人已根据买卖合同占有不动产，亦不发生不动产物权变动的法律效力，其享有的仅是要求出卖人办理过户登记手续的债权请求权。因此，本案黄小珍仅享有请求出卖人协助其办理过户登记手续，以转移房屋所有权的债权请求权而非所有权。现黄小珍提起房屋确权之诉，要求直接确认房屋归其所有，一审法院应对此予以释明，告知其应变更诉讼请求，依约要求黄子晴协助办理所有权变更登记。一审径行判决确认房屋归黄小珍所有，显属错误，应予以纠正。另外，涉案房屋从吴秀莲名下过户至上诉人黄子晴名下所产生的904.24元税费系由被上诉人黄小珍代为垫付，黄子晴应予以返还。 综上，上诉人部分上诉理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初4445号民事判决的第一、三项，即“确认黄小珍与黄子晴于2020年4月29日签订的《房屋买卖协议》有效”和“黄子晴返还黄小珍垫付的契税904.24元”； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初4445号民事判决的第二、四项，即“确认来宾市古三路东138号丽景苑Ａ区商业城5栋四单元4-3号房（产权证号：桂（2020）来宾市不动产权第××号）为黄小珍所有”和“黄小珍的其他诉讼请求”； 三、驳回被上诉人黄小珍的其他诉讼请求。 上述款项，限黄子晴于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费1323元，由被上诉人黄小珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 审 判 员 覃奇明 二〇二一年一月二十六日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 陈燕妮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定外。 3.《中华人民共和国物权法》第二十八条【特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 4.第二十九条【因继承或者受遗赠等而取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 5.第三十条【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 6.第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。