北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30336号原告：顾兵，男，1960年10月15日出生，汉族，铁道部退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：蔡春玲（顾兵之妻），女，住北京市西城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，该公司员工。被告：杨洋，男，1975年10月18日出生，汉族，力友翻译有限公司职员，住北京市西城区。被告：李艳龙，男，1989年1月14日出生，壮族，户籍地河北省保定市涿州市。原告顾兵与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、杨洋、李艳龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾兵委托诉讼代理人蔡春玲，被告我爱我家公司委托诉讼代理人董珊珊，被告杨洋到庭参加诉讼。被告李艳龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾兵向本院提出诉讼请求：1.解除2019年4月20日我爱我家公司、杨洋、李艳龙签订的《北京市房屋租赁合同》。被告杨洋迁出北京市西城区南线阁街甲35号XXX室，房屋交原告自行支配使用；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月25日，原告与北京宣鑫房地产经纪有限公司（以下简称宣鑫公司）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，委托宣鑫公司代理出租原告位于北京市西城区南线阁街甲35号XXX室，委托期从2018年11月25日至2020年2月24日，共2年零3个月。宣鑫公司业务员李艳龙与原告具体签署合同并加盖宣鑫公司印章。合同约定每3个月1次向原告预付3个月房租，共分9次付房租，并约定了付款日。从2018年11月25日至2020年2月24日，宣鑫公司先后5次支付房租，虽有拖延，但都支付了。到2020年2月25日应第6次支付原告房租时，宣鑫公司业务员李艳龙以疫情为由要求缓付，原告同意其缓付2个月。但到2020年4月25日宣鑫公司仍未支付房租，原告反复催促李艳龙，李艳龙一直推拖，至2020年6月下旬，不再接听原告电话。无奈原告从7月初开始多次到宣鑫公司办公室交涉，被告之李艳龙仅是宣鑫公司经理的朋友，他是借用了宣鑫公司的办公室和公章，与原告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》。在宣鑫公司的帮助下，2020年7月22日原告追回了拖欠6个月的房租。同时宣鑫公司提出应解除李艳龙借用宣鑫公司公章与原告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，原告同意，但因涉及到房屋的租客，因此原告多次走访现租住在原告位于北京市西城区南线阁街甲35号XXX室的房客杨洋，被告之房客是通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）中介，与房主的委托人李艳龙签订的《北京市房屋租赁合同》，租期从2019年5月1日至2021年4月30日，共2年，且比原告与宣鑫公司合同的截止日还长2个多月。原告是与宣鑫公司签订的房屋出租委托代理合同，不是委托李艳龙个人，更没有给李艳龙写委托书。发现问题后，原告立即向三被告声明，要求三被告自行解除合同，从原告房屋中迁出，并多次找三被告催促。其间，原告几次持房产证等有关证件前往被告我爱我家公司处，要求核实该合同签约情况，查看委托书，被无理拒绝。被告我爱我家公司推拖不合作，空说自己无责，被告李艳龙不接电话，被告杨洋说是和被告我爱我家公司、李艳龙签的合同，不肯迁出。至今仍住在原告房屋里，原告既不能收到房租，又不能收回自有住房，三被告所为已严重侵害了原告合法权益，请贵法院判如所请。我爱我家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，经我司居间签订的北京市房屋租赁合同是合法有效的，签订合同时，被告李艳龙称其是原告的侄子，并携带原告的身份证复印件、房产证复印件、授权委托书及房屋钥匙，我司是有理由相信其是有权将房屋进行出租的，且授权委托书中明确写明被告李艳龙有权收缴租金。合同签订时是李艳龙、杨洋本人签字确认，是双方的真实意思表示，后续被告杨洋也将押金及一年的房屋租金支付至李艳龙的账户内。租赁合同按照约定实际履行系合法有效的。第二，我司对于被告李艳龙是北京宣鑫房地产经纪有限公司的员工是不知情的。被告李艳龙并未向我司及被告杨洋表明其是北京宣鑫房地产经纪有限公司的员工。签订合同时，我司已向被告李艳龙确认身份，然后被告李艳龙有代理权限，并向我司出示了授权委托书。我司已经尽到了核实义务。综上，原告要求解除经我司居间签订的北京市房屋租赁合同，没有任何事实依据和法律依据请求法院依法予以驳回。杨洋辩称，我们一家于2019年4月联系委托被告我爱我家公司为我们寻找一套符合要求的出租房屋，我爱我家公司随后为我们推荐了在他们公司登记的委托人为李艳龙，地址是南线阁甲35号XXX室的房屋。几次电话沟通后，我们于2019年的4月20日在XXX室内见面。当时是我和我爱人还有我爱我家公司接店的员工和李艳龙本人到场。我们和被告李艳龙双方出示证件，被告李艳龙携带的房屋产权委托书和房产证复印件。在我爱我家公司员工见证后，我们签订了房屋租赁合同，并依双方事先协商后写于合同后的补充条款。我们于当日汇付的第一年的租金和押金共计86666元给被告李艳龙，支付了6000元中介费给我爱我家公司。然后入住不久后，我们发现此房屋的上家租客拖欠了很多室内杂费，如物业费、水费、煤气费等。然后我们就联系被告李艳龙商量后，暂时帮他垫付。然后其他垫付的房屋费用还包括2019年的9月和今年的8月我们两次垫付的XXX室的采暖费两次，每次都是2390.88元。然后，被告李艳龙2019年11月联系我们说，由于资金问题需要我们提前支付第二年的租金。我们希望以后还能续签，能在此房屋长期租住。经两次筹措于2019年12月31日和2020年1月21日，两次给他汇齐了房屋第二年的租金。直到今年的7月，原告顾兵家里一位代理人上门联系我们才知道房东和被告李艳龙和另一家宣鑫公司还有另一份委托合同。这是我们这个租赁纠纷的过程。然后我们需要法庭考虑几点。一个是基于以上所说过程，我们委托中介公司找房子签署合同，并依合同履约缴费和居住。本人一家作为房客无任何过错。我们交纳的房租获得了房屋的居住权，没有任何侵害原告合法权益的行为和意图。还是基于以上所述过程，原告与宣鑫公司李艳龙签署的代理合同，代理期开始于2018年的11月25日，我们和被告李艳龙的合同签署日期是2019年4月。原告起诉书中写的是从今年2月25日开始，被告李艳龙拖延向他们支付房租。就在2月25日之前，这15个月就被告李艳龙已经是作为代理方在履行合同，向原告方支付房租。他的代理身份也是被原告认可的。而且据我们了解被告李艳龙代理房屋已经很多年。在以宣鑫公司名义和原告签的这份合同前，他已经和原告签署过几次代理合同。这又说明原告是认可被告李艳龙对这间房屋的代理权。并且被告李艳龙对房屋的代理权是有延续的。希望法庭考虑我们作为善意第三方，已经支付房屋租金，并垫付了不少费用。我们就是为了小孩上学方便而租房的普通家庭，现无法满足原告的马上迁出XXX室的诉求。我们的合同截止日期是到2021年的4月30日。如果单独看原告和宣鑫公司、被告李艳龙的代理合同。第三条第二款，他们的合同中，标明可以从2021年的2月24日后无条件延期6个月。就是我们合同的居住期限未超出他们的合同代理期限。并且也希望原告方考虑，我家没有侵害您家的合法权益。而是您家和我家的合法权益，同时被侵害。你家收不着房租，而我们已经支付了房租，并且为这个房屋垫付了很多资金现在还无从要还。我们入住前，您的房屋是空的，并且因为之前发生过群租事件而被小区物业和邻居诟病。我们入住后整修房屋并装修的厨房，添置的家具。我们的行为不是侵害，而在爱护您家的不动产，保护您家的权益。希望经历这次官司后，我们还能继续合作，保持良好的房东和房客的关系。李艳龙既未作出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区南线阁街甲35号XXX号房屋（以下简称诉争房屋）所有权登记在顾兵名下。2019年4月20日，李艳龙作为顾兵（甲方、出租人）的代理人与杨洋（乙方、承租人）、我爱我家公司（丙方、居间人）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方居住使用，房屋租赁期限自2019年5月1日至2021年4月20日，租金标准为6666元/月，押金6666元，乙方应向丙方支付6000元作为佣金。合同签订当日，李艳龙将诉争房屋交付给杨洋居住使用，杨洋向李艳龙支付房屋租金及押金共计86666元，向我爱我家公司支付居间费6000元。2019年12月31日，杨洋向李艳龙转账60000元，2020年1月21日，杨洋向李艳龙转账20000元。杨洋主张该两笔费用是其应李艳龙要求提前支付的第二年的房屋租金。我爱我家公司为证明李艳龙具有出租房屋的代理权，向本院提交了顾兵、李艳龙的身份证复印件、诉争房屋的产权证复印件、《授权委托书》予以证明。《授权委托书》内容为：“本人顾兵现将南线阁甲35号楼XXX室房屋出租、收缴租金等一切事宜委托李艳龙全权处理。委托人：顾兵（签名和捺印）。2019.4.18。”顾兵对身份证复印件、产权证复印件的真实性予以认可，对《授权委托书》上顾兵签字和手印的真实性不予认可。顾兵主张其是与北京宣鑫房地产经纪有限公司（以下简称宣鑫公司）签订的合同，顾兵向本院提交了2018年11月25日其作为甲方与宣鑫公司作为乙方签订的《北京市房屋出租委托代理合同（经纪机构代理成交版）》，该合同的乙方为宣鑫公司并加盖公章，李艳龙作为乙方的经纪人在合同上签字。该合同约定：甲方将诉争房屋委托乙方代理出租，出租代理期自2018年11月25日至2021年2月24日，共计2年3个月，甲方无条件同意乙方最低延期六个月，按合同交纳房屋租金。第一年（14个月）房屋租金6600元/月，第二年（12个月）房屋租金7000元/月。我爱我家公司对上述合同的真实性不予认可。杨洋对上述合同的真实性予以认可。审理中，本院释明我爱我家公司是否申请对《授权委托书》上顾兵的签字和手印进行司法鉴定，我爱我家公司明确表示不申请鉴定。本院认为，李艳龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。本案中，顾兵对我爱我家公司提交的《授权委托书》的真实性不予认可，我爱我家公司应当对《授权委托书》的真实性承担举证责任，经本院释明，我爱我家公司明确表示不申请对《授权委托书》上顾兵的签字和手印进行司法鉴定，应承担举证不能的不利后果，本院对《授权委托书》的真实性不予采信。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，李艳龙持有房主顾兵的身份证复印件、房屋产权证复印件及房屋钥匙，且相关材料经过专业的经纪公司我爱我家公司审核，杨洋作为善意相对人，有理由相信李艳龙有代理权，故李艳龙的行为构成表见代理，代理行为有效，对顾兵具有约束力。杨洋并不存在违约行为，顾兵要求解除合同、要求杨洋迁出并交还房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回顾兵的诉讼请求。案件受理费35元，由顾兵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年一月十九日法官助理  王 甘书 记 员  郭莹莹