山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7756号 上诉人（原审被告）：钟海东，男，汉族，1969年11月1日生，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：李振，山东日中律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：王明辉，女，汉族，1951年8月14日生，住潍坊市。 委托诉讼代理人：曹兵，山东维诚律师事务所律师。 原审第三人：苏朋滨，男，汉族，1990年9月13日生，住潍坊市潍城区。 原审第三人：赵冰，男，汉族，1981年10月1日，住潍坊市奎文区。 上诉人钟海东因与被上诉人王明辉、苏朋滨、赵冰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟海东上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，遗漏认定案件事实，应当依法认定赵冰与王明辉之间存在家事代理关系，赵冰在代为王明辉处理涉案房屋的相关行为应当对王明辉产生法律约束力。一审已经认定王明辉与赵冰系母子关系，而且赵冰确实代为王明辉就涉案房屋进行了相关民事法律行为，钟海东完全有理由相信赵冰已经得到王明辉的授权和默认，赵冰的行为应当对被上诉人产生法律约束力。请求贵院依法采信赵冰代为王明辉所出具的证明、房屋出售清欠协议等材料的证据效力，应当对被上诉人产生法律约束力。王明辉、赵冰与苏朋滨之间存在债权债务关系，赵冰与案外人周伟之间也存在债权债务关系，而且钟海东与苏朋滨、周伟之间确实也存在债权债务关系。苏朋滨与周伟是同事，也是合作伙伴，共同经营小贷公司业务，其中多次因资金需要找到钟海东进行资金周转；而且王明辉向苏朋滨借到的20万元资金，就是苏朋滨通过资金过桥的方式从钟海东处融借而来。赵冰对此也进行了相关说明，理应纳入本案的审理之中。而且周伟在向一审提交的视频证据中也明确说明钟海东是周伟的债权人。因此，苏朋滨、周伟与钟海东之间是存在债权债务关系的。因苏朋滨、周伟需要回笼资金偿还债权人钟海东的债务，苏朋滨、周伟多次催促王明辉、赵冰偿还借款本息。因王明辉、赵冰无力偿还，建议他们将抵押房屋卖掉以偿还债务，但是迟迟未能实施。当时因赵冰债务缠身，钟海东、苏朋滨等害怕其他债权人抢先处置该房屋，从而出现无法回收资金等风险；同时也为减轻王明辉、赵冰的费用负担，他们同意将该房屋过户给钟海东进行抵债，根据钟海东出售款项进行分配清账，而不须再通过苏朋滨等进行二次过户。因此，赵冰与苏朋滨、周伟分别找到王明辉和钟海东协商将该房屋通过以房抵债的方式过户到钟海东名下，由钟海东售卖所得款项进行分配清账；而不是由钟海东来购买该房屋。至此，三方之间形成了通过以房抵债的方式抵销债务的合意。虽然王明辉、赵冰否认在钟海东、王明辉以及苏朋滨之间存在债务抵销的合意，但是与本案有关联的案外人周伟在视频中明确说明存在债务抵销的合意，同时根据钟海东与赵冰所签订的房屋清欠协议，王明辉以该房屋抵押借款的事实前提等相关事实，充分说明是基于债务抵销的合意所进行的。虽然本案的第三人苏朋滨未出庭参加审理，也未提供相关证据，但是苏朋滨作为涉案房屋的抵押权人，若不经过他的同意，该房屋是不能过户的。由此可以得出，涉案房屋的抵押权人苏朋滨基于债务抵销合意，同意前往房管局解除抵押，从而实现三方之间的债务抵销。三方基于债务抵销合意所进行的合同备案行为是整体债务抵销行为中的一部分或者是重要环节，不应将合同备案行为单独分开来认定。钟海东与王明辉、苏朋滨等基于债务抵销合意于2015年3月31日共同到房管局办理房屋备案，是开展债务抵销行为中的备案行为，并不是基于真实交易的意思表示所开展的房屋买卖行为。基于债务抵销合意，钟海东与赵冰于2015年11月3日签订《房屋清欠协议》，对原备案合同进行了修改、补充，与本案有关联，应当采信该房屋清欠协议。该协议约定该房屋售价由双方协定，由钟海东进行销售，但保证房屋低价不能低于30.6万元；待该房屋成交过户后，优先保证钟海东30.6万元的资金分配额度，赵冰享有实际收入扣除钟海东应分配资金额度外的其余资金；该房屋销售过户完成，钟海东有充分理由相信王明辉许可其儿子赵冰代理该备案合同变更、债务抵销等相关事宜。钟海东于2016年1月21日按约定将该房屋以33.5万元卖给案外人黄春霞，并承担了3.2万元税费。至此，才完成三方债务抵销行为中的关键环节。截止到2015年3月31日，王明辉及赵冰尚欠本息35万余元，即或根据《房屋清欠协议》优先保证的30.6万元资金分配额度，扣除应偿还本息及应由赵冰承担的税费，此房屋所得款项根本不足以还清债务，也就是说王明辉及赵冰需向钟海东支付3.2万元以上的税费以及其他费用。钟海东、赵冰与苏朋滨(周伟)以及王明辉之间已经实现房屋实际成交价款内的账务结算。二、一审未严格审查合同价款以及价款变更事实，判决王明辉支付42万元房款，认定事实错误，应当以变更后的合同金额为准，即涉案房屋的实际价款为33.5万元。首先应当综合全案事实认定涉案房屋的实际价款，而不能片面采信备案合同中所写的42万元房款，应当以实际变更后的33.5万元房款为准。当时考虑到房产行市不甚明朗，预估该房屋价款为36万元，因钟海东属于首套购房而所应承担的税费又在可以考虑的接受范围内，同时为了将涉案房屋卖一个相对高点的价格，保证大家伙的共同利益，因此将该合同上的价款写为42万元。赵冰在一审中所陈述的内容是与事实不符的。而且根据王明辉与苏朋滨、赵冰于2014年5月22日签订的《借款担保合同》和《抵押合同》，该房屋的担保认定价值为28万元。钟海东与赵冰于2015年11月3日对原合同价款进行了变更，应当按《房屋清欠协议》的约定执行，即按钟海东与案外人黄春霞于2016年1月21日签订的《房屋买卖协议》所实际发生的33.5万元成交价作为原合同的实际成交金额。三、一审遗漏了与本案有关的重要当事人赵庆和，请求依法追加赵庆和参与本案的审理。涉案房屋系王明辉与案外人赵庆和的夫妻共同财产，赵庆和与本案有重大利害关系，而且王明辉的精神状态不佳，应当追加案外人赵庆和参与本案的审理，以还原全部的案件事实。四、在庭审中得知王明辉的精神状态不好，经常住院治疗，钟海东有理由怀疑王明辉未完全真实的向其委托代理人陈述本案的实际情况，应当依法传唤王明辉出庭参加审理，以还原事实。 王明辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 苏朋滨、赵冰未提交书面陈述意见。 王明辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令钟海东支付王明辉购房款420000元；2.诉讼费用由钟海东承担。 一审法院认定事实：2014年5月22日，（2014）潍潍城证经字第262号《公证书》载明：借款人（抵押人）王明辉、赵庆和，出借人（抵押权人）苏朋滨经协商一致签订《借款担保合同》、《抵押合同》。《借款担保合同》载明：出借人苏朋滨，借款人王明辉，保证人赵冰，借款金额150000元，借款期限90天，自2014年5月22日至2014年8月22日。王明辉用个人名下坐落于奎文区××街××号××号××，房产证号潍市属改058501房产作抵押担保。《抵押合同》载明：抵押人王明辉，抵押权人苏朋滨，抵押物为奎文区××街××号××号××，抵押物抵押期限自2014年5月22日至2014年8月22日。 2015年3月31日，王明辉、赵庆和与钟海东签订的《潍坊市存量房买卖合同》一份，载明王明辉将奎文区幸福街10号内9号楼3-501（潍权证市属改字第058501号）卖给钟海东，2015年4月2日前钟海东一次性支付房款420000元，2015年9月30日前王明辉将房屋交付钟海东。后赵冰出具证明，涉案房屋于2015年6月19日前搬清。 2015年4月9日，赵冰出具借条，载明今借到周伟人民币15000元整，以卖房余款60000元作为担保，商定于2015年4月16日前还清，逾期将余款（卖房款）全部用于偿还债务。 2016年2月18日，黄春霞办理案涉房屋的产权登记证（所有权证号：潍房权证市属字第0××3号）。 另查明，王明辉与赵冰系母子关系。 庭审中，钟海东称其与王明辉之间不存在直接的借贷关系，周伟、刘绍盟、苏朋滨等人借给王明辉、赵冰的钱实际上是通过钟海东资金过桥的方式间接出借，综合本案当事人的陈述及双方提供的证据足以说明多方之间存在借贷关系的平账事实。王明辉称其卖房的目的是为了给赵冰偿还债务。 一审法院认为，本案《潍坊市存量房买卖合同》系王明辉、赵庆和、钟海东本人所签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。按照《潍坊市存量房买卖合同》的约定，钟海东应当在2015年4月2日前将购房款支付给王明辉，其未按时支付，构成违约，应承担违约责任。钟海东辩称其与王明辉不存在购买房屋的合意，签订《潍坊市存量房买卖合同》的目的是为了以房抵账实现多方平账，其已通过多方债务抵销的方式支付房款，但从本案审理查明的事实来看，王明辉、赵冰与苏朋滨之间存在债权债务关系，赵冰与周伟之间存在借贷关系，钟海东虽称周伟、刘绍盟、苏朋滨等人借给王明辉、赵冰的钱实际上是通过钟海东资金过桥的方式间接出借，后通过签订《潍坊市存量房买卖合同》用以平账，但其未能提供充分证据证明其与周伟、刘绍盟、苏朋滨、王明辉以及赵冰之间的存在借贷关系，亦未能举证证明存在多方以房抵顶债务的事实，故其答辩意见，不予采纳。 综上所述，王明辉的诉讼请求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告钟海东于判决生效之日起十日内支付原告王明辉购房款420000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由被告钟海东负担。 二审中，双方均未提交新证据。二审认定的事实与一审基本相同。 本院认为，王明辉、赵庆和与钟海东签订的《潍坊市存量房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。王明辉将涉案房屋交付给钟海东后，钟海东将房屋出卖给案外人黄春霞，售房款由钟海东占有，但钟海东并未按合同约定将房款交付给王明辉、赵庆和，系违反合同约定的行为，故一审判决钟海东支付王明辉合同载明的购房款420000元正确。王明辉与赵庆和系夫妻关系，王明辉单独作为原告起诉不违反法律规定，钟海东关于追加赵庆和参加诉讼的上诉理由无法律依据。钟海东主张其与苏朋滨、周伟之间存在债权债务关系，王明辉、赵冰与苏朋滨之间存在债权债务关系，赵冰与案外人周伟之间也存在债权债务关系，但钟海东提交的证据不足以证实其主张，亦不足以证实债权债务关系与本案房屋买卖的关联性。钟海东若有证据证明其与案外人之间存在债权债务关系，可依法另行处理。 综上，上诉人钟海东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7600元，由上诉人钟海东负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二一年一月十八日 书记员  田 然