江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初2864号 原告：泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道城市花苑罗塘农贸市场，统一社会信用代码913212046913498179。 法定代表人：孙玉娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王景阳，江苏运泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周网龙，江苏运泰律师事务所律师。 被告：刘小华，女，1976年8月12日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被告：杨军，男，1963年5月3日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈亮，江苏清越律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：刁晨伟，江苏清越律师事务所实习律师。 原告泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司（以下简称罗塘市场）与被告刘小华、杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，根据原告的保全申请，本院作出（2020）苏1204民初2864号民事裁定，裁定冻结被告刘小华、杨军银行存款210000元或查封、扣押等额价值财产。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告罗塘市场委托诉讼代理人王景阳、周网龙，被告刘小华、杨军共同委托诉讼代理人陈亮、刁晨伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗塘市场向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告刘小华立即支付原告2020年度租金160000元，并支付自2019年11月1日起至实际给付之日止按照年利率24%计算的违约金;2.被告刘小华承担原告律师代理费14320元；3.被告杨军对上述付款责任承担连带责任；4.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月4日，原告和被告刘小华签订租赁合同一份，约定将位于罗塘农贸市场的原永旺大酒店租赁给被告刘小华用于饭店经营，合同期限为十年，合同约定了租金标准、支付期限、违约责任等，被告杨军自愿为被告刘小华承担担保责任，并在前述合同上作为担保人签名。合同签订后，被告刘小华支付了2019年度租金。按合同约定，被告刘小华应于2019年10月30日前支付下一年度（2020年度）租金，但被告刘小华以各种理由拖延至今，造成原告损失。被告杨军应承担担保责任。 被告刘小华和杨军共同辩称，1.原告未按合同法履行合同义务，致使合同目的不能实现。被告刘小华租赁的房屋于2019年11月1日和2020年3月30日发生倾斜式漏水现象，被告多次与原告工作人员进行联系交涉，并将相关视频发送给原告，原告拒不妥善处理和解决，并将责任推卸给游泳馆。原告不履行合同主要义务违约在先，致使我方无法实现经营饭店的合同目的，我方不存在违约过错，不承担违约责任。2.游泳馆出具的情况说明不能反映漏水是游泳馆导致的，游泳馆称喷淋头意外损坏，导致消防水渗漏到二楼地面上，没有具体说明房屋出现漏水的真实原因。3.我方依法发出书面解除合同通知，双方合同已经解除。2019年11月1日，被告刘小华经营的饭店楼顶出现严重漏水事故，且饭店周围环境发生重大变化。原告常年设置金属栏杆阻挡我方饭店客人停放电瓶车等车辆，影响饭店经营。被告刘小华多次与原告交涉，原告均未妥善处理。4.原告未在三个月内对合同解除提出异议，双方之间的租赁合同已经解除。5.如果法院认为我方的解除合同通知不构成合法解除，根据租赁合同第七条规定，我方在2020年4月30日发出解除合同通知，双方之前的租赁合同也应于2020年4月30日解除，我方仅承担至2020年4月30日期间的租金，并承担相应的违约金。6.2020年1月至3月，因疫情不可抗力的影响，被告刘小华未能经营饭店，请求扣减三个月的房租。 本院经审理认定事实如下：一、2018年9月4日，原告罗塘市场和被告刘小华、杨军签订房屋租赁合同一份，约定：1.原告将原永旺大酒店出租给被告刘小华经营源福园大酒店；2.租赁期限为十年，租赁期限从2019年1月1日至2028年12月30日止；3.第一年租金为十六万元，第二年租金为十六万元，第三年到第五年租金为十七万元，第七年到第十年为十七万六千元；4.原告向被告收取管理押金5000元;5.如被告刘小华在合同期内解除合同，应书面正式通知原告，向原告支付违约金十万元整，同时支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同（以出租方正式收取房租之日起计）期间的房租，标准按本合同执行；6.被告刘小华逾期缴纳租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金五千元每天，逾期超过十五天，原告罗塘市场将在追偿被告刘小华交清房租及违约金的同时终止合同，并收回房屋，合同解除造成装修等一切损失由被告刘小华自行承担，所交管理押金及剩余租金不退还；7.被告刘小华违反合同条款，由被告刘小华及保证人共同承担违约责任，原告罗塘市场为了实现债权花去的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等相关费用）均由被告刘小华及杨军共同承担。被告杨军在房屋租赁合同上作为担保人签字。合同签订后，被告刘小华向原告缴纳了2019年1月1日至2019年12月30日期间房租160000元、物业费4000元及押金5000元。后被告刘小华未按约缴纳租金，原告多次追要未果。 二、涉案房屋曾出现漏水现象，被告刘小华就房屋漏水问题与原告沟通。被告刘小华于2020年4月30日向原告发出解除合同通知书一份，内容为：“由于在租赁期限内贵公司为了自身的经营需要，将饭店周围的环境发生了很大变化，加之饭店房屋出现严重漏水情形，并且贵公司没有安排人员处理此事，从而致使我酒店亏本近百万装修费用的情况下无法正常经营，不得不关闭酒店，贵公司应当赔偿房屋漏水造成我的装修损失。由于目前疫情的影响使得我酒店关门两个多月，合同根本目的不能实现，申请与贵公司解除房屋租赁合同，我将于2020年6月30日前将租赁房屋移交贵公司，请贵公司到时办理交接。”同年7月6日，被告刘小华再次向原告发送解除合同通知书一份，内容为：“我单位与贵公司于2018年9月4日签订房屋租赁合同一份，后因贵公司自身经营需要，将房屋周围环境发生重大变化，且房屋严重漏水致使我单位亏损几百万装修费用。我单位于2020年4月30日向贵公司发出书面解除合同通知书，并拟于2020年6月30日将租赁房屋交付给贵公司，同时办理移交手续，但贵公司拒绝接受房屋钥匙并拒绝办理房屋移交手续。后我单位以书面形式通知贵单位工作人员丁会计（微信和当面送达），内容为再次通知贵公司在接到本通知之日起立即与我单位联系并办理房屋交接手续，否则视为我单位完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵公司承担。但贵单位在接到通知后仍未与我单位办理房屋移交手续，反而回函不同意解除合同。我单位郑重声明，前期我单位提出解除合同的理由主要是基于贵单位存在租赁房屋周围环境发生严重变化以及房屋严重漏水的违约情形，我单位是依法解除合同，故在此邮寄书面通知，请贵单位立即办理房屋移交等事宜，否则一切法律后果自负。” 2020年1月20日，姜堰区迈全动游泳馆出具情况说明一份，内容为“2019年11月1日下午5点左右，市场二楼健身房门口一喷淋头意外损坏，导致消防水渗漏到二楼地面上，现将当时的情况说明如下：1.事情发生后，健身房保洁工用拖把将积水往一楼推，导致水顺着扶梯渗漏到一楼源福园饭店小厅。保洁工仅是下意识处理积水，并非主观恶意，未能预见到水渗漏影响到饭店的后果。2.健身房通知市场方后，市场第一时间关闭了水源，并立即安排人员用大桶清理二层地面及扶梯内的积水，当天晚上19点前将二楼积水及源福园饭店小厅积水清理完毕。” 三、被告刘小华起诉原告罗塘市场租赁合同纠纷一案中，要求确认合同已解除，本院另行依法作出（2020）苏1204民初4194号民事判决书，在另案诉讼过程中，被告刘小华申请对其租赁的位于姜堰区罗塘街道龙涛城市花苑6-1#房屋（源福园酒店）房屋漏水原因及漏水造成的财产损失进行鉴定，本院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构答复“经查阅光盘中图纸，源福园食府所在区域的二层原为超市，图纸上对此区域楼面无防水要求，我鉴定机构认为不具备条件鉴定渗漏原因”，退回了被告刘小华的鉴定申请。 四、原告支付律师代理费14320元。 五、审理中，本院组织双方调解未果。 另查明，被告刘小华已搬离涉案房屋，在涉案地点南边几百米处，另行租赁房屋从事酒店经营。涉案房屋目前处于空置状态。 以上事实有房屋租赁合同、收据及当事人的当庭陈述等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行义务。协议签订后，原告按约将租赁房屋交被告刘小华使用，被告刘小华未按约支付租金系违约行为，应当承担继续履行的责任。被告刘小华辩称，因新冠疫情发生造成酒店停止营业，应当扣减3个月的租金，本院认为因2020年上半年新冠××疫情确属不可预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院酌情扣减两个月的租金。被告刘小华尚需支付2020年度租金133333元。原告要求被告刘小华按照年利率24%支付违约金，被告刘小华认为偏高，但并未就违约金过高的意见提交证据予以证明，故本院以租金133333元为基础按照年利率24%计算违约金。房屋租赁合同约定，被告刘小华违反合同约定，应当承担原告罗塘市场支出的律师费、执行费等费用，被告刘小华应当支付律师代理费14320元。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。被告杨军作为担保人在房屋租赁合同上签字，但是未约定担保的方式，应当对被告刘小华的给付义务承担连带担保责任。 被告刘小华以房屋漏水、市场周围环境发生变化等理由，认为原告未履行合同义务存在违约行为，要求解除合同，被告刘小华无证据证明原告存在根本性违约，不享有合同法第九十四条规定的合同解除权。此外，虽然租赁合同第七条第一款约定“如被告刘小华在合同期限内解除合同，应当书面正式通知原告，向原告支付违约金十万元整，同时支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同（以出租方正式收取房租之日起计）期间的房租，标准按本合同执行”，该条款并非表示被告刘小华享有任意解除权，仅约定被告刘小华如解除合同应承担的违约责任，但被告刘小华向原告发出的解除合同通知书是其认为原告存在违约情形，被告刘小华无需承担违约责任，可无条件解除合同，被告刘小华向原告发出的解除合同通知书并不符合租赁合同第七条第一款的内容。原、被告之间的租赁合同并未在被告刘小华发出的通知书到达原告时解除。被告亦无其他充足证据证明原告存在其他违约行为，两被告辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告刘小华于本判决生效后十日内向原告泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司支付自2020年1月1日至12月31日期间租金133333元，并支付自2019年11月1日至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金； 二、被告刘小华于本判决生效后十日内给付原告泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司律师代理费14320元； 三、被告杨军对本判决第一项、第二项被告刘小华的给付义务承担连带给付责任； 四、驳回原告泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4394元，保全费1570元，合计5964元，由两被告负担（原告于本判决生效后直接向本院申请退回，两被告于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费4394元和保全费1570元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4394元。 审 判 长  肖立芹 人民陪审员  徐绕松 人民陪审员  杨雨荣 二〇二一年一月二十五日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  顾 云 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续到民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。