广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19611号原告：赖桥秀，女，住广东省南雄市××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××026。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5栋，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告赖桥秀与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月10日受理后，被告对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告解除商品房买卖合同；2.被告退还购房款195144元；3.被告支付按全部房款195144元的日万分之五自2018年8月1日起至被告退回购房款日止计算的违约金；4.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年4月10日对位于广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区号的房子达成买卖意向。双方签订了买卖合同，合同约定成交价为385144元。此次房屋买卖中，原告是买方。原告已经支付部分购房款共195144元。由于被告逾期交楼，再三推延时间，从住建部门得知被告已经资金链断裂，现请求被告退回购房款并补偿相应损失。被告辩称，一、被告确认与原告共同于2016年6月21日签订的位于佛山市南海区里水镇中企绿色总部中心A区×××××××××屋的《商品房买卖合同（预售）》是双方合意的有效合同。同时，被告与原告在签订本案合同前，被告就本案房屋的预售栋号已于2015年11月30日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》。据此，被告就本案房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。二、被告确认于2016年4月××日收到原告所支付的本案房款195144元。三、因原告严重违反本案合同关于按揭贷款办理的约定，以及至今尚未向相关部门或被告支付本案房屋的相关税费，导致本案房屋尚未办理合同备案。就原告第3项请求内容，要求被告向其支付违约金，并无事实、合同约定和法律依据，应予驳回其请求。首先，从双方的合同履约行为上。根据双方签订的本案合同第七条第（二）款的约定，原告应于2016年6月28日前，向银行机构申请办理本案房屋剩余的190000元房款的按揭手续。但至今，未有任何资料可以印证原告履行该等义务。其次，根据房地产合同的备案要求。原告至今尚未向相关部门或被告支付本案房屋的合同登记费、契税、印花税、维修资金等费用，导致本案合同至今尚未办理备案登记。再次，从本案合同的条款适用上，原告主张的该项请求系援引本案合同第十二条第1款第（1）项的约定。就该条款的适用问题上，系基于双方本案合同继续履行，且出卖人逾期交房在90日之内的计算方式。对于目前原告主张的合同解除权，该条款并不适用。最后，从房地产交易习惯上，被告作为出卖人的义务就是按照合同约定依约交付房屋，而原告作为买受人的义务就是依约支付房款。但两者之间从习惯上，必然存在先后履行的情况，即原告必然付清房款在前，被告交付房屋在后。截止庭审之日，因原告未能履行本案合同约定的按揭贷款办理手续或一次性支付房款的义务。对此，原告要求被告向其支付违约金是没有事实、合同约定的依据。如法庭认定违约责任仅可归责于被告一方的，就本案的违约金标准应遵照本案合同第十二条第1款第2项的约定执行。诉讼中，原告举证如下：身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系。交易明细截图、账单详情截图打印件各1份、农行交易明细、农行业务凭证原件各1份、住房维修基金缴款通知书复印件2份，用以证明原告支付款项的情况。商品房按揭借款合同、商品房按揭抵押合同原件各1份，用以证明原告于2016年7月1日到被告指定的荔湾区黄沙九江银行办理按揭手续。被告举证如下：广东省佛山市南海区商品房预售许可证原件1份，用以证明本案房屋已办理预售手续。图片、银行对账流水打印件各1份，用以证明本案房屋所在楼盘三期10栋的业主王恒永、姚雪琳、柳城三人的房屋的按揭贷款，九江银行在2016年9月22日、9月27日分别放贷，反映被告的项目没有任何问题。本院向九江银行股份有限公司广州荔湾支行发函调查原告申请贷款情况，该行向本院复函，并出示予双方。经质证，辩证，双方对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告对九江银行股份有限公司广州荔湾支行复函有异议，该函为本院调查取证，且加盖该行的公章，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区号商品房（以下简称涉讼房屋），商品房规划用途为工业、交通、仓储用房；预测建筑面积62.12平方米，总价385144元；本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.67%，金额195144元；除首期款外，付余下房款190000元应于2016年6月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；双方并约定其他权利义务。原告于2016年3月27日向被告支付20000元；于2016年4月10日向被告支付175144元。诉讼中，九江银行股份有限公司广州荔湾支行复函称：根据核查显示，原告在该行有按揭申请记录，该行于2016年4月13日查询征信并有留存电子档，该行根据《个人房屋按揭管理办法》作出了批复并与借款人签署《商品房借款合同/抵押合同》，但由于开发商即被告商品房预售监管资金未达要求，无法办理预告抵押登记，未达放款条件。另查明，涉讼房屋已取得预售许可证，尚未办理竣工验收手续。2020年8月10日，原告提起本案诉讼；2020年9月11日，起诉状等应诉材料送达予被告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定原告于2016年6月28日前向银行申请办理按揭手续。根据九江银行股份有限公司广州荔湾支行复函反映，原告已依约按期申请按揭贷款手续，银行未能发放按揭贷款的原因归咎于被告，在此过程中原告不存在违约行为，被告抗辩称因原告未办理按揭手续故被告可延期交付房屋的意见，理据不足，本院不予支持。根据涉讼合同约定，被告应于2018年5月1日前交付涉讼房屋，至庭审辩论终结之日，涉讼房屋仍未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，原告有权解除涉讼合同。原告要求解除合同的意思表示于2020年9月11日送达予被告，涉讼合同于该日解除。合同解除后，被告已收取的房款195144元应退还予原告，原告该项诉请，本院予以支持。被告逾期交付，应依约承担逾期交付违约责任。根据涉讼合同约定，被告应以20000元为本金自2016年3月27日起，以175144元为本金自2016年4月10日起均至实际返还之日止按年利率4.9%计付利息予原告，并另行支付违约金3851.44元（385144元×1%）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告赖桥秀与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2016年6月21日就佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区×签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月11日解除；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款195144元予原告赖桥秀，并以20000元为本金自2016年3月27日起，以175144元为本金自2016年4月10日起均至实际返还之日止按年利率4.9%计付利息予原告赖桥秀；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3851.44元予原告赖桥秀；驳回原告赖桥秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3538.58元（原告赖桥秀已预交），由被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告多预交的受理费3538.58元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯