北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17144号原告：北京先森网络科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街******。法定代表人：史伟仁，经理。委托诉讼代理人：张勇，北京市泽元律师事务所律师。被告：北京冠尧商业运营管理有限公司，住所，住所地北京市丰台区五圈南路**院**楼****205div>法定代表人：朱占飞，经理。委托诉讼代理人：韩晓巍，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴会，女，1983年6月24日出生，汉族，北京观道律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京先森网络科技有限公司（以下简称先森公司）与被告（反诉原告）北京冠尧商业运营管理有限公司（以下简称冠尧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员魏亚南独任审判，公开开庭进行了审理。先森公司的委托诉讼代理人张勇、冠尧公司的委托诉讼代理人韩晓巍、吴会到庭参加诉讼，本案现已审理终结。先森公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2020年4月22日解除；2、判令被告返还原告租赁保证金73029.66元，水电费保证金5335.5元；3、判令被告退还原告2020年2月至4月的租金73029.66元；4、判令被告向原告赔偿损失8999元，包含向搬家公司支付的1999元，向装修工人支付的垃圾处理费5000元，律师费2000元；5、撤销房屋租赁合同第4.4条之内容。事实与理由：原被告于2019年10月25日签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于北京市丰台区五圈南路30号院1号楼D座2层203室房屋出租给原告办公。原告向被告支付租金，月租金为24343.22元，每三个月结算一次。同时合同约定本合同保证金78365.16元，原告应于合同签订二日内向被告支付。合同签订后，原告即依约向被告支付了租金、保证金等费用，并一直依约履行支付租金的义务。但是2020年新型冠状病毒疫情爆发，导致原告入不敷出，经营陷入严重困难。原告希望被告减免租金，但被告消极对待，直接拒绝。原告无奈只得于2020年4月20日向被告发出解除通知。4月23日，原告欲将所有家具办公用品搬出，遭到被告恶意阻止，给原告造成运输使用方面的重大损失，故原告起诉。冠尧公司辩称，认可合同已解除，但解除时间应为2020年4月27日不是4月22日。不同意原告方第2项诉讼请求，根据合同第14.1条款，如原告方提前解约，需要提前两个月通知我方，保证金不予退还，现原告未按约定提前通知我方就提前解除合同，因此保证金不予退还。不同意原告第3项诉讼请求，原告方一直正常使用房屋，没有返还的事实及法律依据。原告第4项诉讼请求系其单方解除协议，并进行腾退，腾退费用应由其自行承担，且腾退费用，不符合常理，费用、项目都不认可。原告方恢复原状的费用应由其自行承担，故不同意该项诉讼请求。对于原告所述第5项诉讼请求，因租赁合同系双方真实意思表示未违反法律法规，合法有效，双方都应全面履行各自义务，故不同意撤销第4.4条内容。冠尧公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金97372.88元；2、支付中介佣金35214.3元；3、支付电费361.05元；4、支付房屋破损费及清洁费用18468.5元；5、支付律师费5000元。事实与理由：原被告于2019年9月27日签订《房屋租赁合同书》，由反诉被告承租位于丰台区五圈南路30号院1号楼D座2层203单元房屋。合同约定租赁期限为两年，从2019年10月25日起至2021年10月24日止，免租期为三天，起租日为2019年10月28日，月租金为24343.22元。合同签订后反诉原告严格履行了合同义务交付了房屋，但反诉被告仅支付了部分款项，并于2019年9月27日向反诉原告出具了承诺书，确认还剩54021.94元未支付，并承诺2019年11月20日前支付剩余款项。在疫情爆发前反诉被告即存在拖延支付首期款的情形。疫情爆发后，我方为帮助对方减轻支付压力，曾与对方进行协商。目前疫情已趋于稳定，但对方却于2020年4月22日擅自提出解除合同，显属违约，理应承担违约责任，故提其反诉。先森公司针对反诉辩称，同意支付361.05元电费的诉讼请求，其他诉讼请求均不同意。因疫情构成不可抗力，我方经营陷入困难，所有员工被辞退，无办公人员，合同目的不能实现，并非我方违约。中介费我方不知情，不认可房屋有破损，搬走时房屋保持完好且清洁完成，不认可律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月27日，先森公司（甲方）与冠尧公司（乙方）签订房屋租赁合同。约定：乙方同意将位于北京市丰台区五圈南路30号院1号楼D座2层203室出租给甲方，租赁场地仅供其办公使用。租期为两年，从2019年10月25日起至2021年10月24日止，免租期为三天，自2019年10月25日起至2019年10月27日止，起租日为2019年10月28日，月租金为24343.22元。租金每三个月结算一次，由甲方在已付租金届满前一个月的25日，将后三个月的租金一次性支付乙方。首期租金于本合同签订后两日内支付，即从2019年10月28日起至2020年1月27日共三个月的租金73029.66元。合同第4.4条款约定，房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费/中介费均由乙方全额代甲方支付，若甲乙双方友好合作至本合同期满，乙方免除甲方返还乙方已付的佣金服务费/中介费。合同第5条约定，为确保甲方履行本合同项下约定义务，双方签订本合同二日内甲方应向乙方支付以下款项，一是租赁保证金73029.66元，含已交定金24343.22元，二是水电费保证金5335.5元，以上两项保证金合计78365.16元。以上款项于本合同终止时，甲方将该租赁房产交还给乙方，且双方就租赁房产产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用后30个工作日内，乙方将保证金退还甲方。上述保证金是履约保证金，不能作为甲方违约的免责条款，亦不能用于冲抵甲方租金管理费及其他相关费用。第6条交付与验收条款约定，乙方于甲方全额支付首期租金及管理费和保证金后交付使用。合同第12条甲方撤出租赁房产约定：租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方解除）的，甲方应于次日内撤出租赁房产，并在合同终止或解除之日起三日内将租赁房产作为注册地址的相关公司注销或迁出。甲方逾期不迁离或不返还租赁房屋的或不按照约定期限及时注销或迁出地址的，乙方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分按照11.3条约定向甲方收取相当于原租金三倍的赔偿金。甲乙双方共同对租赁房产进行验收交接，若甲方交还的租赁房产含有固定附着物、装置以及附加设备，且乙方同意接收的，则视为甲方同意放弃该等固定附着物、装置及附加设备等的财产所有权，甲方不得要求乙方给予任何补偿，若乙方不同意接收的，甲方应在合同终止日或解除之日，将租赁房产恢复原状交给乙方。合同第14条违约责任约定：合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方应双倍返还甲方保证金及合同期内剩余租期的租金（超过4个月租期的按4个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过4个月租期的，按4个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。另查，冠尧公司于2019年10月25日将房屋交付先森公司。先森公司于2019年9月26日向冠尧公司支付24343.22元定金，后转为2019年10月28日至11月27日的房租。9月27日支付73029.66元租金，11月18日支付48686.44元租金保证金以及5335.5元水电保证金，12月25日支付74394.92元租金。上述事实，双方当事人均认可，且认可先森公司租金交付至2020年4月27日。另庭审中冠尧公司提交2019年11月1日冠尧公司与北京远行房地产经纪有限公司签订客户成交确认函，该函显示该笔租赁业务佣金标准为35214.3元。另2019年11月29日冠尧公司向中介公司支付佣金35214.3元。先森公司对此不予认可，称确认函上租金低于合同约定租金，对此不知情。庭审中原告称其租赁房屋目的为办公用房，其公司做线下会议和培训的，租赁场地会用来录制视频宣传用。庭审中，先森公司称因受疫情影响，其公司入不敷出向冠尧公司提出减免租金，冠尧公司称因产权单位并未给其减免租金，且其已全额支付产权单位租金，故无法给先森公司减免租金。2020年4月22日，先森公司向冠尧公司发出解除合同通知函，告知其因疫情公司经营陷入严重恶化，以致合同目的不能实现，故通知其房屋租赁合同自本通知送达之日起解除等内容。4月23日，冠尧公司回函称不同意先森公司单方解约。如先森公司坚持单方解约，应支付相应违约金。冠尧公司可以接受先森公司房屋租金给付方式由租金每三个月结算一次改为租金一个月结算一次，直至疫情结束。庭审中双方当事人均认可先森公司于4月27日搬离涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，任何人不得随意变更或解除。2020年突发的新冠疫情，虽然会给公司经营造成一定影响，但任何一方并不因此就当然享有单方解除合同的权利。先森公司于2020年4月22日在不具备单方解除权的情况下，向冠尧公司发出的解除通知函，不具有单方解除的合同效力，其要求确认2020年4月22日合同解除的请求，本院不予支持。庭审中，双方当事人均认可先森公司于2020年4月27日搬走，冠尧公司认为2020年4月27日双方合同解除并无不当，本院确认双方租赁合同于2020年4月27日解除。先森公司要求冠尧公司退还其保证金的请求，本院认为，因合同中明确规定“如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过4个月租期的按4个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。”故其要求返还保证金的请求，本院不予支持。其要求冠尧公司退还其2020年2月至4月的租金73029.66元的请求，本院认为，疫情确给先森公司经营造成一定影响，但因其租赁场地为办公使用，且造成影响非冠尧公司造成，故依据公平原则，本院对2至4月租金予以适当酌减。其该项请求合理部分本院予以支持，超出部分不予保护。其要求冠尧公司赔偿其损失8999元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。其要求撤销房屋租赁合同第4.4条之内容，无事实和法律依据，本院不予支持。因先森公司提前解除合同，故冠尧公司要求其承担其为其代付的中介费35214.3元的请求，并无不当，本院予以支持。其要求先森公司支付违约金的请求，考虑到保证金不予返还已经具有对违约行为的惩罚性质，且先森公司单方解除合同确与疫情影响有关，故其该项请求，本院不予支持。其反诉要求先森公司支付电费361.05元，可在保证金中予以抵扣。其反诉要求支付房屋破损及清洁费用数额过高，且保证金足以弥补其上述损失，故该项请求，本院不予支持。其反诉要求先森公司支付律师费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：一、北京先森网络科技有限公司与北京冠尧商业运营管理有限公司之间签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；二、北京冠尧商业运营管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京先森网络科技有限公司2020年2月至4月的租金21000元；三、北京先森网络科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京冠尧商业运营管理有限公司代其支付的中介佣金35214.3元；四、驳回北京先森网络科技有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京冠尧商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9642元，反诉费1714元，由北京先森网络科技有限公司负担9642元（已交纳），北京冠尧商业运营管理有限公司负担1714元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏亚南二〇二一年一月十二日书记员  都一达