江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初4046号原告：中国农业银行股份有限公司南京溧水支行，统一社会信用代码913201178357885881，住所地南京市溧水区永阳街道中山路**。法定代表人：叶斌，中国农业银行股份有限公司南京溧水支行行长。委托诉讼代理人：周沛力，江苏同兴园律师事务所律师。被告：刘亚伟，男，1964年9月8日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：曹彩梅，女，1963年5月17日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：南京风盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117MA1N2W2U6F，住所地南京市溧水经济开发区紫金科创中心。法定代表人：赵威，南京风盛地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：袁丹华，女，1990年11月28日出生，住南京市江宁区。原告中国农业银行股份有限公司南京溧水支行（简称农行溧水支行）与被告刘亚伟、曹彩梅、南京风盛房地产开发有限公司（简称南京风盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法由审判员童清涛适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告农行溧水支行的委托诉讼代理人周沛力、被告南京风盛公司的委托诉讼代理人袁丹华到庭参加诉讼，被告刘亚伟、曹彩梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行溧水支行向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘亚伟归还借款本金928717.89元、利息17790.34元、罚息258.67元、复利304.97元，提前还息金额3668.18元（利息、罚息、复利、提前还息金额计算至2020年9月10日），以上合计950740.05元，并从2020年9月11日起按照借款合同的约定继续支付利息、罚息、复利直到所有款项付清为止，并承担本案律师费54383元；2、要求被告曹彩梅、南京风盛公司对被告刘亚伟的债务承担连带清偿责任；3、请求确认原告就上述债权对被告刘亚伟提供的位于南京市溧水区房屋抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告刘亚伟、曹彩梅系夫妻关系。2018年11月1日，被告刘亚伟、曹彩梅签订个人信贷业务申请表向原告申请贷款用于购房。2018年11月14日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘亚伟向原告借款99万元用于购房，借款期限15年，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮18%后确定，双方明确约定借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，并要求借款人承担利息、罚息、复利及实现债权的相关费用等；双方约定被告曹彩梅为被告刘亚伟的借款承担连带保证责任担保。同日，原告与被告刘亚伟、被告南京风盛公司签订《房地产抵押合同》，约定被告刘亚伟以其购买的位于南京市溧水区房屋为其上述借款提供了抵押担保，并明确了抵押担保的范围；被告南京风盛公司对被告刘亚伟的上述借款承担阶段性保证责任，明确了保证担保的范围，担保期限自合同生效之日起至原告领取被告刘亚伟所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日止。被告曹彩梅出具配偶（产权共有人声明书），对被告刘亚伟的债务承担共同还款义务。截止到起诉之日，被告刘亚伟并未办理房产证明，原告尚未领取到被告刘亚伟所购房屋他项权利（抵押权）不动产登记证明。合同签订后，原告依约发放了借款，但是被告刘亚伟未按合同约定按期足额履行还款义务。截止到起诉之日，被告已出现多次逾期，经原告催收后仍未归还。现原告诉讼至法院，要求判如所请。被告刘亚伟、曹彩梅未答辩。被告南京风盛公司辩称，合同约定被告承担阶段性保证责任的担保合同是附解除条件的合同，当借款人办理完抵押登记手续，解除条件成就。本案案涉房屋于2019年8月1日交付，被告也按照政府规定，先行垫付了专项维修基金，即案涉房屋已经具备了办理权属登记的条件，借款人应在原告通知的期限内办妥相关权属及抵押登记手续，原告是办理抵押登记的主要义务人，其怠于履行不正当阻止解除条件成就，导致房屋交付主年后仍未办理权属登记，应当视为解除条件已经成就，被告不再承担保证责任。本院经审理认定事实如下：被告刘亚伟、曹彩梅系夫妻关系。2018年11月1日，被告刘亚伟、曹彩梅签订个人信贷业务申请表向原告申请贷款用于购房。2018年11月14日，原告农行溧水支行与三被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告刘亚伟向原告农行溧水支行借款99万元用于购房，借款期限15年，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮18%后确定，双方明确约定借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，并要求借款人承担利息、罚息、复利及实现债权的相关费用（包括律师费）等；双方约定被告曹彩梅为被告刘亚伟的借款承担连带保证责任担保。同日，原告农行溧水支行与被告刘亚伟、南京风盛公司签订《房地产抵押合同》，约定被告刘亚伟以其购买的位于南京市溧水区房屋为其上述借款提供了抵押担保，并明确了抵押担保的范围，于2018年12月5日办理了不动产权预告登记，于2019年7月2日办理了不动产抵押的预告登记；被告南京风盛公司对被告刘亚伟的上述借款承担阶段性保证责任，明确了保证担保的范围，担保期限自合同生效之日起至原告农行溧水支行领取被告刘亚伟所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日止。被告曹彩梅出具配偶（产权共有人声明书），对被告刘亚伟的债务承担共同还款义务。截止到起诉之日，被告刘亚伟并未办理房产权属证明，原告农行溧水支行尚未领取到被告刘亚伟所购房屋他项权利（抵押权）不动产登记证明。合同签订后，原告农行溧水支行于2018年11月16日依约向被告刘亚伟发放了借款，但是被告刘亚伟未按合同约定按期足额履行还款义务。截止到2020年9月10日，被告刘亚伟尚欠原告农行溧水支行借款本金928717.89元、利息17790.34元、罚息258.67元、复利304.97元，提前还息金额3668.18元，以上合计950740.05元。为本起诉讼，原告农行溧水支行与江苏同心园律师事务所签订委托代理合同，约定代理费为54383元，原告农行溧水支行于2020年11月11日向江苏同心园律师事务所支付了54383元。以上事实有结婚证、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》、声明、预告登记证明、借款凭证、贷款还款试算信息、委托代理合同、付款凭证、收费收据、当事人陈述等可以证实。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。当事人对自己的诉讼主张有责任提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，对被告刘亚伟应承担还款责任、被告曹彩梅承担连带还款责任，因证据充分，本院予以确认；对被告南京风盛公司在本案中承担责任的性质，依据当事人签订合同的事实可以看出，被告南京风盛公司承担的是阶段性连带保证，合同约定在原告农行溧水支行领取被告刘亚伟所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日，其阶段性连带保证责任解除，因此，其提供的是附终止条件的连带责任保证。现因无证据证明原告农行溧水支行有阻止上述终止条件的成就，因此，在原告农行溧水支行未取得案涉房产的他项权证这一终止条件时，被告南京风盛公司仍应依约在保证范围内向原告农行溧水支行承担阶段性保证责任，其在履行保证义务后可依法向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告刘亚伟偿还原告中国农业银行股份有限公司南京溧水支行借款950740.05元（含借款本金928717.89元、利息17790.34元、罚息258.67元、复利304.97元，提前还息金额3668.18元，利息、罚息、复利、提前还息金额计算至2020年9月10日），并从2020年9月11日起按照借款合同的约定继续支付利息、罚息、复利直到所有款项付清为止。二、被告刘亚伟支付原告中国农业银行股份有限公司南京溧水支行支付的律师费54383元。三、被告曹彩梅对被告刘亚伟的上述债务承担连带还款责任。四、被告南京风盛房地产开发有限公司对被告刘亚伟的上述债务承担连带还款责任，并有权就其实际清偿部分向被告刘亚伟追偿。上述应给付款项于本判决生效后10日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13846元，保全费5000元，合计18846元，由被告刘亚伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》和《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费13846元。审判员  童清涛二〇二一年一月二十九日书记员  张飞飞