河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初7639号原告：孙素娟，女，1976年2月11日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王飞，系原告丈夫。委托诉讼代理人：崔学礼，济源市旭阳法律服务所法律工作者。被告：吴建云，男，1954年3月11日出生，汉族，住济源市亚桥菜市场南门（新东方酒店5楼最西边房间）。被告：济源市云隆商务有限责任公司，住所地：新济路与愚公路交叉口。法定代表人：王敏杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建云，该公司股东。被告：王敏杰，男，1947年10月26日出生，汉族，住济源市。原告孙素娟与被告吴建云、济源市云隆商务有限责任公司（以下简称云隆商务公司）、王敏杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法向被告送达了起诉状副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙素娟及其委托诉讼代理人王飞、崔学礼、被告吴建云（系被告云隆商务公司的委托诉讼代理人）、被告王敏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令三被告协助原告办理房屋（位于济源市愚公路与新济路交叉口东北角金汇小区一号楼）过户手续，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月11日，被告吴建云受云隆商务公司的委托与原告签订了购房合同，将公司的房屋出售给原告。原告于2010年2月13日通过银行向吴建云指定的账户转账，支付了80万元房款，15万元过户手续费，余下的80万元合同约定待办理房屋过户手续后支付，并给被告出具了欠条。原告按协议约定支付了款项后，至今被告没有按照约定协助原告办理房屋过户手续。被告吴建云、云隆商务公司辩称：对原告起诉的事实没有异议，吴建云是云隆商务公司的股东和实际控制人。案涉房产办理房产证过户需要原告本人出面办理，公司负协助义务，当时是原告一直未出面导致房产证的过户没有办理，后来时间一长拖到现在。目前因为公司内部有纠纷，原告诉称的房产暂时不能办理过户，并且案涉房产在2018年吴建云以其个人名义抵押给农商行大峪分行用于借款，目前农商行大峪分行享有房屋的抵押权。被告王敏杰辩称：涉案房产的房产证登记的所有权人××（××市云隆商务有限责任公司），其没有售卖案涉房屋，不存在协助过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性均予以认定并在卷佐证。根据原、被告的诉辩意见及经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2010年2月11日，被告吴建云（甲方）受云隆商务公司的委托与原告孙素娟（乙方）签订了购房合同，合同约定：“第一条本合同标的物座落在济源市愚公路与新济路交叉口东北角金汇小区一号楼，建筑物总面积为452.49平方米。此房产涉及用途为非住宅。注：房权证号为：ＦＢ××67房屋面积218.82平方米；房权证号为：ＦＢ××71房屋面积109.41平方米；房权证号为：ＦＢ××65房屋面积124.26平方米；第二条：甲方保证上述所卖的房和地产权清楚，无存在抵押，司法查封或其他限制产权转让情形，并已领取了《房屋所有权证》。第三条：甲乙双方议定的房地产转让方式属于买卖，议定价格为税后人民币1600000元整。第四条：甲乙双方约定上述款项支付为分期付款。1、乙方自合同生效之日起，预付房款三十万元作为定金，即日取得房产租赁权，七个工作日内将租赁手续转交给乙方。2、乙方在2011年1月1日之前再支付五十万元后，甲方应将该房屋的房权证在30个工作日内过户给乙方。相关费用由乙方支付。3、乙方应在2011年6月份前将其余房款付清。如未按时付清房款，按月利率2%向甲方支付利息。第五条甲方应当在买受方支付首笔房款的第七个工作日内将上述房屋交给乙方……第九条违约责任……2、由于甲方原因导致无法按照本合同约定日期办理房屋产权过户登记的，逾期超过30个工作日，视为甲方违约。乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付的房款，并向乙方支付房款总额10%的违约金……”。上述合同签订后，原告于2010年2月13日通过银行向吴建云指定的账户转账30万元，2010年12月27日支付吴建云购房款50万元以及开发票、办证费用15万元。后案涉房屋一直未办理产权过户手续，现案涉房屋由原告占有使用。另查明：1、案涉房屋房权证登记情况分别为：济源市房权证玉泉办字第××号，房屋编号ＦＢ××67，房屋面积218.82平方米；济源市房权证玉泉办字第××号，房屋编号：ＦＢ××65,房屋面积124.26平方米；济源市房权证玉泉办字第××号，房屋编号：ＦＢ××71，房屋面积109.41平方米；上述房屋产权上登记的房屋所有权人为：王敏杰（济源市云隆商务有限责任公司）。济源市房权证玉泉办字第××号房产证现在吴建云处。2、2017年5月27日吴建云、王敏杰等人与河南济源农村商业银行股份有限公司（以下简称济源农商行）签订“个人最高额抵押担保借款合同”，为吴洋向济源农商行贷款295万元提供担保，将上述房产证第××号、第××号房屋抵押给济源农商行，抵押担保期限为2017年5月27日至2022年5月27日，现济源农商行对该两处房屋享有抵押权。3、吴建云曾涉嫌挪用公款，对于吴建云涉嫌挪用公款一案，2011年12月23日济源市人民检察院作出的济检刑不诉[2011]33号不起诉决定书中审查查明部分载明：“2005年5月份，李兴安、赵慧勇、王敏杰三人以270万元价格购得金汇农机有限公司位于愚公路和新济路交叉口东北角的农机公司仓库地皮，之后，李兴安等三人因资金紧张，2005年7月份又与犯罪嫌疑人吴建云签订了合伙协议，李兴安等三人负责提供上述地皮供吴建云开发使用，并负责提供土地使用审批手续，城建规划审批手续，以及还款销售手续。吴建云在该地皮上建住宅楼两栋，按每平方米200元向李兴安等人支付配套费。在签订协议后，为保证个人开发的房屋有销路，同时能够筹集资金，吴建云利用其是污水处理厂厂长的身份，在全厂职工大会上宣布建家属楼，让大家将房款交到段瑞霞处。当时吴建云由于个人资金不足，自己凑了10万元交给段瑞霞，并让段瑞霞将买房户交的购房款10万元于2005年7月付给李兴安、赵慧勇20万元，作为吴建云与李兴安等人合伙开发房地产的保证金。另，吴建云在该地皮上开发商务楼一栋”。该案济源市人民检察院决定对吴建云不起诉。4、位于济源市愚公路与新济路交叉口东北角金汇小区1号、2号、3号楼的土地原属金汇农机有限公司，后该农机公司将该土地转让给李兴安、王敏杰、赵慧勇等人进行开发。2006年李兴安与吴建云、孔占军分别签订关于金汇农机公司仓库大院改造1号商务楼，和2号、3号住宅楼合作开发协议（其中金汇2号、3号住宅楼的合伙建设协议甲方为李兴安，乙方为孔占军，协议上保证人处吴建云签名并加盖济源市城市污水处理总厂公章），约定由李兴安提供土地、城建规划、土地使用审批等手续，吴建云负责提供工程投资、施工组织、安全管理等。2007年11月27日，李兴安、王敏杰、赵慧勇（甲方）与吴建云（乙方）签订《关于合作开发建设济源市金汇农机公司仓库大院（1、2、3号楼）改造项目有关问题的补充协议》，该协议载明：“一、2006年元月，甲乙双方经过平等协商，一致同意，共同合作开发该项目。两年来，双方合作配合愉快，项目进展顺利，现已全部竣工，1号楼已交付使用。为了圆满完成该项目，经双方协商，在履行原有协议的基础上，就一些具体双方权益问题达成如下补充协议：一、关于甲方收取乙方2号、3号楼配套费问题。经双方核准，2号、3号楼按总建筑面积为10000平方米，配套费总额为200万元。二、关于1号楼建筑面积超建问题。双方核准总面积为10460平方米，甲方应分收益为：双方协商同意超建2000余平方米，乙方支付甲方66万元。三、经甲乙双方协商，甲方王敏杰、李兴安、赵会勇每人收取2号楼住宅一套（含车库）。王敏杰房号为……李兴安房号为……赵会勇房号为……共计490238.2元。房价冲抵乙方应付甲方款项。四、关于李兴安为济源市建设集团总公司购买乙方办公用房问题。房产地址为1号楼北头二楼、三楼、四楼共三层，总面积为1000平方米，另加室外楼梯一处，总价格为80万元整，充抵乙方应付甲方款项。五、关于乙方应付甲方款项有关问题，双方经核准确认：乙方总计应付甲方款项为616万元。补充协议签字生效后，乙方应在七天内向甲方支付80万元；春节前再付48万元，剩余欠款乙方应在土地手续到位60天内全部支付完毕。乙方如不能如期付款，按月息1.5%支付利息。六、双方经协商一致同意，甲方应在收到协议第五条约定乙方所付80万元之日起30日内土地手续办理到位，如因政府部门原因，甲方应积极做好协调工作，以利乙方尽快办理相关手续及房产证。七、关于2006年元月份以来，乙方因拖欠甲方款项所应承担的利息问题，经双方协商，本着互谅互让的原则，甲方不再追偿；乙方愿在此基础上，全部承担该项目供电工程所需费用。八、以上各项补充协议，不改变原协议约定的原则，该补充协议双方签字后生效……”。协议甲方处李兴安、王敏杰签名，乙方吴建云签名。2006年金汇农机有限公司破产。2008年8月上述房屋土地使用权变更登记至王敏杰名下。2008年10月14日济源市云隆商务有限责任公司注册成立，法定代表人为王敏杰，股东为王敏杰、吴建云、晋小枝。2008年11月24日金汇小区1号楼产权人登记为：王敏杰（济源市云隆商务有限责任公司）。关于案涉1号楼房产产权登记问题，吴建云称由于农机公司2006年宣布破产，但农机公司土地上所开发的房产需要办理一系列手续，因公司破产后无法办理手续才成立了济源市云隆商务有限责任公司，也因当时转让土地款项其未付清，所以土地使用权办理到王敏杰名下。王敏杰称，农机公司当时因濒临破产无力开发土地，其和李兴安、赵会勇（赵慧勇）三人买下地皮开发，整个开发过程中为了避免以后的麻烦，除了规划手续以外其他所有的法律手续均是以其的名义办理，因开发时国家没有禁止个人进行商品房开发，但开发完销售时国家出台了有关规定，个人不能进行商品房开发，所以注册成立了济源市云隆商务有限责任公司。王敏杰称李兴安当时是济源市建设集团公司董事长，赵会勇是城建局工作人员，其是济源市公安局退休人员。5、吴建云持有一份《具结书》，载明：“根据原李兴安、孔占军所签，吴建云作为保证人的协议，2006年李兴安、吴建云所签的农机公司仓库大院改造项目一号楼的协议和2007年11月27日王敏杰、赵慧勇、李兴安、吴建云所签的《关于合作开发建设济源市农机公司仓库大院（1、2、3号楼）改造项目有关问题的补充协议》的约定，吴建云现已付清约定中的全部欠款，协议现已执行完毕。济源市金汇农机公司仓库1、2、3号楼产权归吴建云所有。为经营1、2、3号楼注册王敏杰为法人代表的济源市云隆商务有限责任公司所有股份和××（××市云隆商务有限责任公司）名下的1、2、3号楼的土地和房产归吴建云所有，今后的经营和销售由吴建云全权负责并承担所有的经济和法律责任。王敏杰协助办理有关手续，不再参与公司经营和销售，也不再承担任何经济和法律责任。附原1、2、3号协议复印件共6页”。该具结书下方王敏杰签写“具结人王敏杰2009年1月23日”。6、本院2020年10月14日受理的王敏杰诉济源市不动产登记中心不履行房屋变更登记职责一案中，王敏杰请求依法撤销济源市不动产登记中心于2020年9月16日作出的不予登记告知书，责令济源市不动产登记中心重新作出具体行政行为：将济源市金汇小区2、3号楼房屋所有权证书（济源市玉泉办00050893、00050892）记载的房屋所有权人王敏杰（济源市云隆商务有限公司）变更为王敏杰。该行政诉讼案件经审查查明济源市金汇小区2、3号楼的产权登记是由云隆商务公司提出申请，该案庭审中济源市不动产登记中心未能明确回答其为何将产权证登记为王敏杰（济源市云隆商务有限公司），王敏杰对于其作为土地使用权人而不去申请产权登记的解释是当时其对房产登记政策不十分了解，委托吴建云去登记。该行政诉讼案件王敏杰于2020年11月23日撤回起诉。本院认为：第一，涉案房产的房产证登记所有权人显示为：王敏杰（济源市云隆商务有限责任公司），但依据查明的事实，能够认定金汇农机公司仓库大院改造的1号、2号、3号楼是由吴建云与李兴安、王敏杰、赵慧勇等人合作开发，李兴安、王敏杰、赵慧勇等人提供地皮，吴建云开发建设并负责提供土地使用审批手续、城建规划审批手续以及房款销售手续等，而且吴建云与李兴安、王敏杰、赵慧勇等人就上述房产合作开发事宜在2007年11月27日达成补充协议，明确约定了吴建云应付李兴安、王敏杰等人款项问题，并约定吴建云在款项支付后李兴安、王敏杰等人协助吴建云办理土地等相关手续的义务。王敏杰签字的具结书能够证明双方协议约定义务吴建云已经履行完毕，具结书中明确载明“注册王敏杰为法人代表的济源市云隆商务有限责任公司所有股份和××（××市云隆商务有限责任公司）名下的1、2、3号楼的土地和房产归吴建云所有，今后的经营和销售由吴建云全权负责并承担所有的经济和法律责任。王敏杰协助办理有关手续，不再参与公司经营和销售，也不再承担任何经济和法律责任”，而且，对于案涉房屋产权证的办理，在王敏杰诉济源市不动产登记中心行政诉讼案件中查明金汇小区2、3号楼的产权登记是由云隆商务公司提出申请，王敏杰未提供充分的证据证明其个人对案涉房产享有所有权；第二，吴建云与原告孙素娟签订买卖合同，吴建云有云隆商务公司给其出具的授权委托书，双方的买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现原告孙素娟已按约履行了支付房款义务，对于房权证号为第××号的房屋，基于目前房权证所有权人的登记情况，原告要求三被告协助办理案涉房屋过户手续，证据充分，理由正当，本院予以支持。但对于房权证号第××号、第××号房屋，因在原告购买前已由吴建云、王敏杰抵押给济源农商行，现济源农商行对该房产享有抵押权，所以原告要求被告协助办理第××号、第××号房屋的过户，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴建云、济源市云隆商务有限责任公司（以下简称云隆商务公司）、王敏杰于本判决生效之日起十日内协助原告孙素娟办理位于济源市愚公路与新济路交叉口东北角金汇小区1号楼济源市房权证玉泉办字第××号房屋的过户。二、驳回原告孙素娟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告吴建云、济源市云隆商务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李晋豫二〇二一年一月二十二日书记员  张芳芳