上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15471号原告：陆长云，男，1959年10月27日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：黄小同，上海保诚律师事务所律师。被告：上海百秀大药房有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：马力，执行董事。委托诉讼代理人：刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。原告陆长云与被告上海百秀大药房有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9公开开庭进行了审理。原告陆长云及其委托诉讼代理人黄小同，被告委托诉讼代理人刘宇宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉向本院提出诉讼请求：判令1.继续履行原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付2020年10月1日至2020年12月31日期间租金38,751元；3.被告支付拖欠租金的滞纳金100,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：判令1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付2020年10月1日至2020年12月31日期间租金和房屋空置损失38,751元；3.被告支付拖欠租金的滞纳金100,000元；4.被告缴纳的保证金12,000元不予退还；5.被告将涉案房屋向原告返还并交还钥匙。事实和理由：原告与被告于2018年5月10日就被告租赁原告位于上海市松江区江学路XXX弄XXX号一层房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋租赁合同》(以下简称“涉案合同”)，就租赁期限和租金均进行了约定，等。被告应按约于2020年6月15日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金，但被告直至2020年9月中旬仍未支付。在原告的一再催促下，被告于2020年9月24日单方面提出退租并于9月25日汇款40,929.90元作为2020年7月1日至2020年9月30日的房租及水电费。原告认为，被告无任何法定和约定解除合同的事由，但基于被告违约，双方也无继续履行合同的基础，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：原、被告已在2020年9月30日协商解除涉案合同，租金业已付清，故不同意原告第二、三项诉讼请求；被告同意不退还押金作为对原告的补偿，涉案合同没有对押金退还进行约定；涉案合同解除后，被告多次通知原告交接房屋，原告不予理会，现被告已经搬离涉案房屋，被告放弃房屋内所留物品，钥匙可以随时归还原告。本院经审理查明，认定事实如下：2018年5月10日，由原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积115平方米；租赁期限自2018年5月16日至2021年10月31日；自2018年5月16日至2018年9月30日期间的月租金为11,250元，自2018年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为12,084元，2020年9月1日至2021年10月31日之前的月租金为12,917元；乙方应向甲方支付保证金12,000元，保证金在租赁期满乙方结清所有费用退房后，由甲方退还给乙方；租金应预付6个月，在支付月十五日前向甲方支付租金，以后每6个月缴付租金；乙方首期付款对应租赁期间为2018年5月16日至2018年12月31日，合计106,317元；房屋租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每日5%滞纳金并有权终止租赁协议；涉案合同另对其他事项作了约定。涉案合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告承租涉案房屋至双方产生纠纷。被告已付原告保证金12,000元。2020年6月，被告经理朱飞通过微信(以下内容均为双方微信往来)向原告表示不再继续承租涉案房屋，原告未提出异议；此后双方不定时在微信上商谈涉案房屋事宜；2020年9月16日，朱飞向原告发送《终止协议江学路百秀大药房》，原告微信回复“可以没问题”等；2020年9月19日，原告向被告发送《终止协议江学路百秀大药房副本》并表示：要按照原告提供的合同，要求被告在30号之前把东西都拿走；2020年9月20日，原告将涉案合同拍照发给朱飞，要求被告支付未付租金的滞纳金；2020年9月24日，朱飞向原告发出加盖被告公章的《提前退租通知》：涉案房屋所在门店已经闭店，被告业已不再使用涉案房屋，其双方之间就解除涉案合同进行了磋商，现通知原告涉案合同在2020年9月30日解除，请原告在2020年9月30日前与被告办理移交手续。原告表示收到该通知后没有去接收涉案房屋，因为被告未支付租金、滞纳金，所以不同意解除合同。原告与朱飞微信聊天记录中的终止协议主要内容包括：双方确认涉案合同于2020年9月30日终止，乙方一次性向甲方支付2020年7月1日至9月30日房租，押金不退回等，以及本协议自双方签字盖章之日起生效。2020年9月21日，原告通过快递发送《告知函》给被告，要求被告支付2020年7月1日至2020年12月31日的房租以及滞纳金，被告表示在2020年9月22日收到该告知函后，朱飞于当日通知原告到其办公室商谈。关于商谈的内容，原告称朱飞表示被告会继续租赁涉案房屋，但要求原告给予租金减免，原告表示同意，但是却在2020年9月24日收到被告的提前退租通知；被告称，因为滞纳金很高，朱飞提出继续履行的建议，但是被告公司表示不同意，并认为双方已经解除涉案合同。其后，2020年10月19日，原告再次收到被告要求办理房屋交接的函件但仍未收房。2020年9月25日，被告向原告支付最后一笔款项40,929.90元，包括2020年7月1日至9月30日期间的租金以及截止到9月30日未付的水电费。审理中，本院释明原、被告必须在2020年12月9日完成涉案房屋的返还与交接，原告向本院出具书面说明称：双方已在上述日期就涉案房屋返还以及钥匙完成交接，水电费也已结清。以上事实，主要由涉案合同、微信聊天记录、协议、告知函、通知、说明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的第一个争议焦点在于，涉案合同的解除系双方协商一致还是原告因被告的根本性违约行为行使单方解除权。对此，本院认为，根据原告与被告经理朱飞之间的微信聊天记录以及双方的函件来往，双方虽未正式签署终止协议，但是双方在2020年9月19日就涉案合同的解除已经达成合意，只是双方因为合同解除后应当支付违约金、滞纳金、租金等未能协商一致。至于原告所述2020年9月24日原告与朱飞重新达成继续履行租赁合同的合意，被告称朱飞仅作为工作人员提出一个建议方案而并没有得到被告的同意，就此本院认为在双方已经达成解除合意且在磋商违约金的情况下，原告主张合同继续履行应该提供充足的证据，然朱飞确实是被告的经理，在原告与被告履行租赁合同过程中代表被告，其言行属于职务行为，后果应由被告承担，但是原告并没有证据证明朱飞已经明确代表被告同意与原告继续履行就涉案房屋的租赁合同。综上，本院认为，涉案合同于2020年9月19日因双方协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同的解除系因被告提出提前退租引起，被告提供的终止协议上明确约定自双方签字后生效，而原告并未在该协议上签字，且坚持要求被告支付滞纳金，因此该协议上关于合同解除后果的处理对于原告并不具有拘束力，因被告提前退租则其应该按照合同或者法律规定承担相应的违约责任。关于原告的第二项诉请，原告称其所主张的为房屋返还前的租金以及因原告还需另外出租涉案房屋产生的房屋空置损失，就此本院认为，在涉案合同解除之后，被告已经及时通知原告交接涉案房屋但是原告拒绝受领，故本院认为被告已经尽到相应的通知义务，被告业已在付清截止到2020年9月30日止的租金和使用费，故对于自2020年10月1日起的占有使用费，被告无需支付。但是涉案合同于2021年10月31日方到期，被告提前退租势必会给原告造成一定的损失，故本院认为原告主张涉案房屋空置损失并无不当，结合本案的实际情况，原告主张被告按照涉案合同租金标准支付2020年10月1日起至12月31日止的空置损失38,751元，并无不当，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，原告主张拖欠租金的滞纳金与合同有据，但是其主张金额显然过高，根据涉案合同关于租金应付期间、欠付租金金额、协商一致解除合同之日，酌情确定滞纳金为1,424元(以37,085元为基数、日万分之四为标准自2020年6月15日计算至2020年9月19日止)。至于第四项诉请即押金的不予退还，原告主张没收押金缺乏合同依据，被告同意不予退还押金是用于弥补滞纳金与损失，故本院难以支持不予退还押金。考虑到被告在庭审中同意押金12,000元用于弥补损失和滞纳金，同时为避免诉累或其他争执，本院将该12,000元在被告应予赔偿的损失和违约金中予以抵扣。又审理中，原告已经自认收回涉案房屋以及钥匙并结清水电费，本案无需判令被告返还涉案房屋以及钥匙。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告陆长云与被告上海百秀大药房有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月19日解除；二、被告上海百秀大药房有限公司赔偿原告陆长云房屋空置损失38,751元；三、被告上海百秀大药房有限公司赔偿原告陆长云拖欠租金的滞纳金1,424元；以上二、三项合并40,175元，抵扣押金12,000元后，被告上海百秀大药房有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆长云28,175元；四、驳回原告陆长云的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,075元，减半收取1,537.50元，由原告陆长云负担1,135.50元(已付)、被告上海百秀大药房有限公司负担402元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二一年一月二十二日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。