内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2986号上诉人(一审被告):包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司。法定代表人：张根换。委托诉讼代理人：张志慧，包头市广源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王韶宇，包头市广源法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告):高二巧，女，1968年12月15日出生，现住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：陈彦勋，内蒙古宏德律师事务所律师。被上诉人（一审被告):卜福正，男，1964年7月15日出生，现住内蒙古包头市。上诉人包头市源达房地产开发有限公司土右旗分公司（以下简称源达公司）因与被上诉人高二巧、被上诉人卜福正物权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2020）内0221民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人源达公司的委托诉讼代理人张志慧、王韶宇、被上诉人高二巧及其委托诉讼代理人陈彦勋、被上诉人卜福正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源达公司上诉请求：一、撤销一审判决,依法改判；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由:2012年5月18日被上诉人高二巧欲购买上诉人开发的案涉房屋,购房总款5532780元,其应交纳的购房首付款为1721690元,从我公司应拨付卜福正的工程款中抵付162169元,2012年7月8日又由卜福正女婿王旺代替交纳购房意向金10000元,并签订购房协议书。上诉人于2018年8月起诉被上诉人高二巧,要求给付购房尾款3811090元,被上诉人高二巧对购房协议予以否认,称涉案房屋是抵顶给被上诉人高二巧的,其所述与事实不符。首先上诉人没有将案涉房屋全部抵顶给被上诉人卜福正,只是抵顶售房首付款核减应付卜福正工程款,售房其他应收款仍应由购房人高二巧向上诉人交纳,抵顶协议是由上诉人和卜福正女婿王旺签订,协议内容非常明确的载明抵顶的是部分工程款,涉案房屋抵顶金额为162169元,而非一审法院认定该协议可以证实三方确实存在以房屋抵顶借款的意思表示,一审法院对该协议的认定有违事实,是完全错误的。其二，一审法院认定“上诉人开具的案涉房屋不动产发票是以交款人高二巧为基础进行办理的,认定上诉人对抵顶行为知情并同意,认可上诉人高二巧为涉案房屋的交款人,上诉人根据卜福正的要求给高二巧出具了争议房屋的购房发票”均是错误的。上诉人从2012年7月8日之后多次找上诉人高二巧索要购房尾款,高二巧一直推脱不付,所以上诉人于2018年8月提起诉讼,因高二巧否认购房事实,被土右旗法院驳回起诉,而高二巧在上诉人售房档案中一直是案涉房屋的购房人,2014年不动产权局和税务部门要求上诉人全部办理了所有房屋的销售不动产发票,系统清零,上诉人为全部购房人将来能办理产权证,上诉人将没有付清购房尾款的,统一为购房人开具不动产统一发票,没有交清尾款的住户,发票均存放在上诉人财务处,住户交清尾款能取回发票,一审法院认为开具了不动产统一发票,认定涉案房屋就是被上诉人的,是在无理的推断,无据分析而来,是完全错误的。其三,一审中卜福正多次证明抵顶给被上诉人的房屋,只顶账首付款1721690元。综上所述,一审法院审理该案中偏袒被上诉人,适用法律错误,认定事实全部错误,判决结果错误。高二巧辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案应当驳回上诉，维持原判。卜福正辩称，我只是顶了首付款的钱，我向高二巧哥哥借的钱，和高二巧没有借过钱。高二巧向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告为原告办理位于××旗房的入住手续；2.判令二被告协助原告办理上述房屋的网签及不动产权属证书；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：卜福正系包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司（以下简称源达公司）紫金苑住宅项目的施工人，2012年5月18日，源达公司与卜福正的女婿王旺签订一份协议（后被告卜福正认可该协议内容），以源达公司开发的紫晶苑小区内五套住宅的首付款部分共计739073元抵付给卜福正，抵顶欠卜福正的部分建造工程款，并且明确了每套住宅分别抵付的金额，其中位于××区系同一套房屋）首付款为172169元，已交款10000元，抵付工程款金额为162169元。2012年7月7日，卜福正向高二巧借款400000元，并给高二巧出具一份借条，双方未约定利息及还款期限。借款产生后，经双方口头协商，卜福正将从源达公司处抵顶来的××栋房屋抵首付款部分抵顶给高二巧，用以抵付其欠高二巧的借款，这一事实卜福正告知了源达公司，并给源达公司出具了收到工程款162169元的收条。高二巧认为，源达公司抵付给卜福正的是该房屋全部的所有权，卜福正成为该房屋的实际所有权人后有权进行再次处分，即抵偿卜福正欠高二巧的全部借款，现由于源达公司作为该房屋的开发商，拒绝为高二巧办理入住及网签和不动产权属证书等手续，故高二巧诉至法院，希望判如所请。另查明，源达公司于2012年7月8日收到的10000元购房意向金票面上显示的交款人是高二巧，2014年3月23日出具的销售不动产统一发票上显示涉案房屋购房款553277.60元的付款方名称亦为高二巧。一审法院认为，本案争议焦点为高二巧对房屋所有权是否具有期待权益，源达公司、卜福正是否应为高二巧办理位于××旗房的入住手续、网签及不动产权属证书。源达公司辩称三方在债务转移的问题上也从未有过抵顶房屋的协议和意思表示，关于抵顶购房首付款的协议是由卜福正委托王旺与我公司签订，未经高二巧同意，债务转移即不成立，本案中无三方协议，法院认为源达公司出具的购房协议可以证实三方确实存在以房抵顶借款的意思表示，因此债务抵顶应认定属实。源达公司还辩称，按照发票金额源达公司已经超付工程款，关于质保金问题已经发回包头市中级人民法院重新审理，我公司和卜福正已经不存在工程款的债务关系，关于抵顶的160000余元首付款包括在我公司的支付工程款中，因与原告房屋买卖合同不成立，我公司和卜福正之间的工程款支付需另算，与本案原告无任何关系，卜福正作为紫晶苑住宅实际施工人对属于我公司所有的房屋没有任何处分权，我公司也从未授权或追认甚至同意卜福正抵顶涉案房屋给原告。对于源达公司的以上辩称意见，法院认为高二巧及二被告之间虽未签订书面三方抵债协议，但源达公司出具的购房协议、发票均记载为高二巧，因此应认定三方当事人对于用房屋抵债的事实没有争议，只是对于用房抵债的价款陈述不一。虽然包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司与卜福正之间还有工程款争议，但被告源达公司向高二巧出具的发票可以证实，被告源达公司在向税务机关办理手续过程中，是以房屋总价款553277.60元已经交付完毕，且交款人为高二巧为前提进行办理的，并且记载的房屋信息与本案涉案房屋信息相同。该税票可以证实，源达公司对抵顶行为知情并同意，认可高二巧为涉案房屋的交款人，源达公司根据卜福正的要求给高二巧出具了争议房屋的购房发票，原告高二巧已经通过抵顶行为取得涉案房屋购买人资格，553277.60元税票为最终书面形式确定的抵顶数额。根据以上分析，法院对源达公司的辩称意见不予采信。卜福正辩称与高二巧抵顶价款为房屋首付款，但未提供经高二巧确认的证据予以佐证，故法院对其辩称意见不予采信。源达公司应为高二巧办理入住手续、网签手续和不动产权属证书。被告卜福正将涉案房屋抵顶向原告的借款，为原告办理入住手续、网签手续、不动产权属证书应为其合同附随义务，故法院对高二巧要求卜福正为原告高二巧办理位于××旗房的入住手续、协助原告办理上述房屋的网签及不动产权属证书的诉讼请求予以支持。被告源达公司与被告卜福正之间关于工程款问题可以另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十条之规定，判决：一、被告包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司、被告卜福正于本判决生效之日起三十日内为原告高二巧办理位于××旗房的入住手续；二、被告包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司、被告卜福正于本判决生效之日起三十日内协助原告办理上述房屋的网签及不动产权属证书。案件受理费100元（原告已预交），由被告包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司、被告卜福正负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定事实如下：源达公司提交了案外人索某的不动产销售发票及裁定书，证明与高二巧相类似的情况，法院判决给付尾款。高二巧对该证据不予认可，认为该证据与本案不具有关联性，本案是抵顶房屋，案外人索某是买卖房屋，情况不具有可比性。卜福正对该证据的真实性和关联性均认可。高二巧提交了萨拉齐镇科技路北紫晶苑小区17-1-417-104号商品房买卖合同复印件一份，证明本案争议楼房同一栋楼在2017年销售的价格是2934.44元每平，源达公司所述本案争议房屋的价款不符合正常房屋销售的价格。源达公司对该证据不认可，其认为销售楼房均是一户一价，不具有可比性。卜福正对该证据不认可。因以上证据不能形成证据锁链证明本案争议的案件事实，故本院对以上证据不予采信。经本院审理认定的事实与一审法院审理认定的事实一致。本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题在于，源达公司、卜福正、高二巧之间的法律关系，以及源达公司是否应当向高二巧办理本案争议房屋的入住手续等不动产权属凭证。根据内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2018）内0221民初1540号民事裁定书认定事实，源达公司与卜福正之间、卜福正与高二巧之间并不存在本案争议房屋的买卖关系，双方之间是房屋抵顶关系。在本次诉讼中，双方当事人对本案争议房屋抵顶债务和工程款的事实均表示认可，双方争议的焦点问题在于，房屋抵顶的价款问题。高二巧持有卜福正向其出具的肆拾万元的《借款条》一张，卜福正认可该借款条的真实性，并认可双方就该借款条所借款项抵顶本案争议房屋的事实。但是卜福正认为，高二巧只是对本案争议房屋的首付款进行了抵顶，并非全额抵顶。高二巧认为，其以肆拾万元借款全额抵顶本案争议房屋，双方达成抵顶合意后，由卜福正向源达公司办理相关抵顶手续，当其知道源达公司向其开具销售不动产统一发票后，双方的抵顶行为就已经完成，此后其再未向卜福正主张过债权。对于抵顶房屋价款的问题，双方各执一词。2012年的7月8日，源达公司就本案争议房屋与卜福正一方签订了《紫晶苑认购协议》，该协议的乙方是高二巧，但是该协议一直由卜福正的女婿王旺持有。高二巧在诉讼中明确表示，所有的抵顶行为均由卜福正完成，其对签订《紫晶苑认购协议》的事实并不知情，对于该协议约定的房屋价款不认可。现卜福正不能向本院证明高二巧对《紫晶苑认购协议》的内容知情并了解，也不能说明高二巧长期未办理贷款手续的正当理由，卜福正主张高二巧只是抵顶了首付款的事实，缺乏证据支持。卜福正与源达公司之间是承发包关系。卜福正承包了源达公司开发建设的紫晶苑小区部分工程项目的施工工作，卜福正在给源达公司施工过程中，源达公司以《协议》的方式，将本案争议房屋在内的五套房屋以首付款抵顶工程款的方式交付卜福正，并就本案争议房屋签订有《紫晶苑认购协议》，该认购协议约定，本案争议房屋需要办理贷款手续，源达公司明知道卜福正将本案争议房屋抵顶给高二巧这一事实，但源达公司一直未要求高二巧办理贷款手续，而是向高二巧办理了销售不动产统一发票，源达公司以自己的实际行为表明认可卜福正与高二巧之间的抵顶行为已经完成。案外人内蒙古龙达建工集团育伟工程有限公司与源达公司之间因工程款给付及质保金返还问题存在纠纷，内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民申3240号民事裁定认为，“因卜福正项目部承建的住宅楼、商店的工程款均系卜福正所在项目部直接与源达公司结算”，从本次诉讼双方当事人法庭陈述判断，目前双方之间的工程款结算尚未完成。源达公司与卜福正就本案争议房屋的抵顶问题，应当在工程款结算中予以核算。卜福正与高二巧之间的抵顶行为已经完成，源达公司应当向高二巧办理本案争议房屋的入住手续。综上所述，包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由包头市源达房地产开发有限责任公司土右旗分公司负担。本判决为终审判决。审判长 丰 悦审判员 沈艳萍审判员 刘程燕 二○二一年一月十九日法官助理 张 宁书记员 张 宁 附：本判决所适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。