山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终14号上诉人（原审原告）：张某，男，1983年5月18日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：靳某，山西晋卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，山西晋卓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈某，女，1971年12月13日生，汉族，山西省泽州人，现住山西省晋城市。被上诉人（原审被告）：林某，男，1969年1月1日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏某，山西弘毅律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人陈某、林某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省泽州县人民法院（2020）晋0525民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人张某上诉请求：1、请求依法撤销泽州县人民法院（2020）晋0525民初1771号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付剩余期限内租金、停业损失、装饰装修补偿费、搬迁费、相关附属物等损失共计126434元（与一审差额为81389元）。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院综合考虑本案情况酌情确定被上诉人按照10%向上诉人支付停产停业损失有误。一审法院混淆了租金损失与停产停业损失的概念，停产停业损失补助费用是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给经营者造成的停产停业损失的补偿，补偿对象应是以房屋作为生产、经营场所，办理营业执照的实际经营人。本案中，被上诉人的房屋权属证记载的用途是住宅，被上诉人只是将住宅房屋出租给上诉人然后收取租金，并不存在停产停业的问题。上诉人因为注册公司、办理营业执照、税务登记并持续合法经营，才被政府部门认定为用于非住宅的合法建筑，给予了停产停业的损失补偿。据此，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条的规定，停产停业损失补偿应给予承租人。2、一审法院酌情确定上诉人应获得搬家费总额的10%的一半有误。涉案房屋所有需要搬迁的东西都是上诉人的，没有被上诉人需要搬迁的东西，该部分搬迁补助费应归上诉人所有。3、一审法院判决被上诉人就装饰装修费用向上诉人补偿20000元有误。上诉人为了生产经营，在签订合同后投资近100000元进行装修，并花费近40000元添置相关附属设施，一审仅就残值损失认定20000元不符合实际情况，损害上诉人的合法权益。被上诉人陈某辩称，1、上诉人与被上诉人之间是租赁合同纠纷，上诉人主张经营损失，首先应当证明他的经营损失客观存在，其次证明被上诉人存在违约行为。本案中一审明确认定原被告合同解除是基于不可抗力即政府拆迁行为，假如上诉人存在停产停业损失，也应当自行承担，或向拆迁部门主张。征收补偿协议停产停业损失是指对上诉人房屋因住改营，现在需要拆迁，拆迁部分不按营业性住房进行回迁，按住宅进行回迁，给予房屋所有人的一次性补偿每平米800元，这和上诉人主张的经营损失不是一个法律概念，一审按被上诉人所得一次性永久补偿金额的10%判决归上诉人所有，明显错误。2、搬家费是拆迁补偿协议特有的补偿项目，搬家费是按被拆迁房屋的面积乘以金额，与出租承租无关。租赁合同中无论按合同到期解除还是中途双方解除，承租方搬离房屋是应尽的法定义务，搬家费用假如存在，也应该由承租方承担，一审判决由被上诉人承担上诉人所谓的搬家费，明显错误。3、上诉人在一审中未向法庭提供证据证明其装饰装修的损失，上诉人与被上诉人在2019年的合同之前还签过一个2018年的租赁合同，合同期限为一年，假如上诉人对房屋进行了装修，在2019年合同到期后，按照相关法律规定，在合同没有明确约定的情况下，装修归出租人所有。2019年9月20日双方签订第二份合同时已经不涉及装饰装修的内容，针对已经归属于被上诉人的装饰装修，上诉人要求残值补偿没有基础。张某向一审法院起诉请求：1、要求二被告返还原告租金18500元；2、请求人民法院判决二被告立即向原告支付停产停业损失补偿费、装修装饰补偿费、搬迁补助费、监控摄像头和宽带补偿费、加盟费等费用共计131018元；3、本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用由二被告承担。一审法院查明事实：2018年9月15日，原告张某与被告陈某签订房屋租赁合同，该合同约定由原告张某承租被告陈某所有的位于泽州县金村镇府城村陵沁一级路旁房屋（与“永济饺子刀削面”共租用该房屋一层），租赁期间为一年，租金为37000元，此外该合同同时约定“室内装修由乙方（原告张某）装修”，该合同到期后，原被告双方续签了一年租赁合同，租赁期间延续至2020年9月15日，原告张某已按房屋租赁合同约定向被告支付续签合同租赁期间的租金37000元。2020年5月4日，因丹河新城金村起步区项目建设需要，被告陈某与房屋征收部门就本案租赁房屋征收补偿相关事宜达成一致意见，并签订征收补偿协议。该协议约定：产权调换面积为320.52平方米（宅基地面积为228.94平方米），其他货币补偿金额为926938.02元（其中包含：室内装修费100196.9元、住改营面积205.83平方米补偿164664元、搬家费为16921.44元），同时载明“摄像头”补偿标准为100元/个，宽带补偿标准为150元/个。另查明，被告陈某与被告林某于2020年9月16日办理结婚登记。2018年3月2日被告陈某与贾东虎签订《修房合同》，约定由贾东虎修建本案租赁房屋并完成部分基础装修。2018年原告张某承租被告房屋后在被告基装基础上根据经营需要进行了装饰装修，向贾晋阳饸饹馆支付20000元加盟费，开设“贾晋阳饸饹馆府城店”，2020年年初受新冠疫情影响歇业至2020年4月。一审法院认为：本案原被告双方的争议焦点为：1、被告应当向原告返还剩余租金的数额；2、原告作为承租人是否能够分得被告已获得的住改营补偿款、拆迁补助费及数额；3、被告是否应当对原告的装饰装修费用进行补偿及数额；4、被告是否应当对原告已支付的加盟费及相关附属物进行补偿及数额。关于争议焦点一，被告应当向原告返还剩余租金的数额。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中原被告双方租赁合同在租赁期间内（2019年9月15日至2020年9月15日）因征收拆迁无法继续履行，而原告已按租赁合同约定支付了全年租金37000元，被告于2020年5月与房屋征收部门签订征收补偿协议，故被告因征收拆迁无法继续履行租赁合同应当向原告返还剩余租期即4个月的租金。此外，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，本案中原告张某的经营状况因疫情受到影响，现其请求减少受疫情影响期间的租金，符合法律规定，综合案件情况本院认为因受疫情影响被告应当向原告返还1个月租金。综上，故被告应当向原告返还共5个月的租金即15416元（37000元/年÷12个月×5个月）。关于争议焦点二，原告作为承租人是否分能够得被告已获得的住改营补偿款、拆迁补助费及数额，《丹河新城金村起步区建设项目房屋征收补偿方案》载明：“（六）停产停业损失补偿：对于合法宅基地范围内的临街合法房屋从事生产经营‘住改营’的，在房屋征收决定下达前，已实际生产经营多年，且营业执照等证件齐全，并依法纳税的，对用于经营的建筑面积部分，给予每平方米800元的一次性货币补偿”，原告因租赁房屋被征收其经营收入受损，被告已获得的改营补偿款性质为对停产停业损失的补偿，故被告应当在获得的改营补偿款范围内对原告停业损失给予一定补偿，征收补偿协议中认定的被告住改营补偿面积为205.83平方米，该面积为原告经营的原“贾晋阳饸饹馆府城店”与“永济饺子刀削面”各半租用，综合考虑本案情况原告应获得的住改营补偿款的10%的一半即8233元（164664元×10%÷2）作为对原告的停业损失予以补偿。拆迁补助费是指对被拆迁人或房屋承租人支付的搬迁补助费用，被告陈某已获得的搬家费为16921.44元，综合考虑本案情况原告应获得的搬家费的10%一半即846元。关于争议焦点三，被告是否应当对原告的装饰装修费用进行补偿及数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”本案原被告双方签订房屋租赁合同时已约定“室内装修由乙方（原告张某）承担”，该约定应视为被告同意原告张某对租赁房屋进行装修，现租赁房屋因征拆导致租赁合同无法继续履行，被告应当就已形成附和的装饰装修物剩余租赁期内的残值损失向原告进行补偿，租赁房屋征拆时房屋征收部门已委托评估机构对房屋装饰装修补偿价值评估为100196.9元，该评估价值包含征拆房屋一层及二层装饰装修补偿价值，原告仅租用征拆房屋一层的二分之一面积，考虑房屋剩余租期为四个月，结合征拆部门评估情况，被告就已形成附和的装饰装修物剩余租赁期内的残值损失向原告进行补偿20000元。关于争议焦点四，被告是否应当对原告已支付的加盟费及相关附属物进行补偿及数额。本院认为，原告为自身经营需要向贾晋阳饸饹馆支付的加盟费，原告可依据其加盟协议约定进行处理，不能视为本案租赁房屋征拆造成租赁合同无法履行后的直接损失，对原告要求被告支付加盟费20000元的诉请本院不予支持。对原告主张的4个监控摄像头、1条宽带损失，被告庭审中对造成损失的事实予以认可，租赁房屋征拆时房屋征收部门已委托对附属物补偿价值评估为：摄像头100元/个、宽带150元/个，故被告应当支付原告附属物损失550元（摄像头100元/个×4个+宽带1个150元）。被告陈某与被告林某于2020年9月16日办理结婚登记，本案中房屋租赁合同的签订、租金的缴纳、征收补偿协议的签订均发生于二被告办理结婚登记前，故对原告要求被告林某承担返还租金、赔偿停业损失等诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效后十日内支付原告张某剩余期限内租金、停业损失、装饰装修物剩余租赁期内的残值损失、相关附属物等损失共计45045元；二、驳回原告张某对被告陈某的其他诉讼请求；三、驳回原告张某对被告林某的诉讼请求。案件受理费2743元（原告已预交），本院减半收取1371.5元，由原告张某承担958.5元，被告陈某承担413元。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。”由此可知，合同关系只能发生在特定的主体之间，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，承担合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，亦不负担合同中规定的义务。本案中，被上诉人陈某因丹河新城金村起步区项目建设需要，基于房屋所有权与房屋征收部门就本案涉诉房屋征收补偿相关事宜签订了征收补偿协议，双方形成的是征收补偿法律关系，与作为承租人的张某不产生法律关系。上诉人张某与被上诉人陈某之间系房屋租赁合同法律关系，其以房屋租赁合同纠纷要求被上诉人赔偿损失，只能基于其与被上诉人之间的房屋租赁合同中约定的权利义务及违约责任的内容来主张。从双方签订的合同内容看，并未对合同履行过程中遇到政府拆迁就给予的征收补偿费用如何分配进行约定，张某主张其享有上述拆迁补偿款中部分权利，缺乏合同依据。综上，张某的上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于上诉人张某主张的停业损失、装饰装修补偿费、搬迁费等，原审法院结合本案租赁合同的剩余租期、租赁房屋的装修状况以及停产停业和搬迁等实际情况，酌情进行了赔偿，被上诉人陈某、林某未提起上诉，系其对自身民事权利及诉讼权利的处分，本院予以确认。综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1835元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 段新娥审判员 杨丽珍审判员 祁 俊 二0二一年一月二十七日书记员 郭 昕