成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0118民初2266号 原告：成都龙湖物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区花照壁西顺街399号1栋2单元24层2408号。 法定代表人：张艳，总经理。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭小美，女，系公司员工。 被告：董华，男，1966年6月1日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市。 被告：许玲，女，1973年10月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告成都龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖公司”）与被告董华、许玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人赵林阳、被告董华到庭参加了两次庭审，被告许玲到庭参加第一次庭审，被告许玲经依法传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 龙湖公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令董华、许玲支付自2019年4月1日起至2020年12月30日止的住宅物业管理服务费37759.68元；2．请求判令董华、许玲承担本案诉讼费用。事实与理由：董华、许玲购买位于新津县××镇××路××号××幢××单元××层××号的房屋，房屋面积为374.6平方米。根据该项目《牧山鹭岛前期物业服务合同》的约定：物业管理服务费为4.8元／平方米／月。董华、许玲因与地产权证纠纷，拖欠2019年4月1日至2020年12月30日的物业管理服务费合计37759.68元。经龙湖公司多次催缴，董华、许玲仍未交纳上述费用。为维护自身合法权益，龙湖公司诉至法院，请求判如所请。 董华、许玲辩称，其不具备被告主体资格，在2018年1月交物业费时，房屋未备案，2018年1月16日至2018年5月31日未备案期间不应缴纳物业费。同时，2018年6月1日至2018年12月31日期间，其未与龙湖公司签订过物业合同，不应缴纳物业费。因此龙湖公司应退还2018年1月16日至2018年12月31日之间缴纳的物业费20,677.92元。对于龙湖公司主张的4.8元/月/平方米的物业费费用标准不认可，因为其与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的物业服务标准为4元/月/平方米，其本人未与龙湖公司签订合同，之所以前期按照4.8元/月/平方米缴纳物业费是因为装修需要，若不缴纳物业费，装修公司无法入场。另外龙湖公司现有服务水平无法达到4.8元/月/平方米的标准。其在入住期间，物业管理存在很多问题，如：流浪狗在小区内无人管理；反映的漏水问题物业反复多次上门仍未能解决；下水道堵塞物业不管；小区内养鸡、流浪狗声音嘈杂，野猫四处横行；游泳池未开放，且环境恶劣；小区车辆停放无序，经常阻挡道路；公共车库设施不完整，环境差；小区绿化山体杂草丛生；小区内经常晾晒东西等。 本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，成都市新津白云山庄园艺开发有限公司（以下简称“白云山庄开发公司”）将牧山鹭岛的物业管理委托龙湖公司，双方签订了《前期物业服务合同》，其中约定别墅的物业服务费按建筑面积计算，标准为4.8元/月/平方米，物业费按月度缴纳，业主在每月15日之前（或龙湖公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期交纳物业费的，龙湖公司有权从逾期之日的次月1日开始按应交未交费用每日仟分之叁（3‰）收取违约金。双方于2017年12月6日在新津县住房和城乡建设局办理了合同备案。 另查明，2016年8月15日，董华、许玲与白云山庄开发公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买位于新津县××镇××路××号××幢××单元××层××号××面积为374.6平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）；约定前期物业服务费为4.8元／月／平方米。2018年1月18日，董华、许玲收到白云山庄开发公司发送的《交房通知》，该通知中列明物业管理费为每平方每月4.8元。2018年1月19日，董华、许玲办理了案涉房屋交接手续，并于2018年4月开始装修，于2019年4月正式入住。董华、许玲先后三次按4.8元／月／平方米的标准缴纳过物业费：2018年3月27日，缴纳了2018年1月16日至2018年9月30日的物业费15283.68元；2018年12月15日，缴纳了2018年10月1日至2018年12月31日的物业费5394.24元；2019年6月11日，缴纳了2019年1月1日至2019年3月31日的物业费5394.24元。自2019年4月1日起至2020年12月30日期间的物业费37759.68元，经龙湖公司通知催收后，董华、许玲至今未付。 再查明，2018年3月27日，许玲在白云山庄开发公司与龙湖公司签订的《前期物业服务合同》上签字确认。 庭审中，董华、许玲共同认可，在收房时及入住后均是由龙湖公司提供的物业服务。 案件审理过程中，董华、许玲表示就退还物业费要提出反诉请求，但在限期内和法庭辩论终结前，未提交书面反诉状。 上述事实，有本院予以确认采信的当事人身份证明材料、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、收据、物业管理服务合同备案表、交房通知、催收函及回执以及当事人当庭陈述的庭审笔录等证据在案为证。董华、许玲提交的《承诺书》、《退房协议书》、《装修工程施工合同》因系同案外人签订，同本案也没有关联性，故对其三性，本院不予认可；董华、许玲提交的仅有董华、许玲单方签字的《四川省商品房买卖合同（预售）》因系复印件，且没有合同相对方签名，对其三性，本院不予认可。 本院认为，许玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，其不能答辩、举证、质证的法律后果自行承担。龙湖公司与白云山庄开发公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。该合同性质属于前期物业服务合同，合同双方在有关机关办理了备案登记，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有法律约束力。董华、许玲购买了白云山庄开发公司开发的房屋，办理了接房手续，其作为案涉房屋的业主，在龙湖公司提供物业服务后，应依照《前期物业服务合同》约定交纳物业费。董华、许玲辩称在购买房屋时与开发商约定的物业费标准为4元/月/平方米，但其提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》系复印件，且仅有董华、许玲的单方签名，无法证明其真实性，结合龙湖公司提交的具有双方签名盖章的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定物业标准为4.8元/月/平方米、龙湖公司与白云山庄开发公司物业备案的标准为4.8元/月/平方米、董华和许玲收房入住均是由龙湖公司提供了物业服务、以及董华、许玲先后三次向龙湖公司按照4.8元/月/平方米交纳物业费等事实，应认定董华、许玲关于物业费标准的抗辩理由不成立。另，对于董华、许玲提出龙湖公司存在的服务不到位的问题，不能成为董华、许玲不缴纳、少缴纳物业费的理由，若董华、许玲认为龙湖公司存在不履行或者不完全履行义务，有权请求龙湖公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案中，董华、许玲未提出相应的反诉请求，仅作为抗辩理由主张，故该抗辩理由不成立。综上，结合庭审查明已交、未交费用及催交费用情况，对龙湖公司主张董华、许玲支付2019年4月1日至2020年12月30日期间物业费37,759.68元的请求，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 董华、许玲在本判决生效后五日内支付成都龙湖物业服务有限公司2019年4月1日至2020年12月30日期间的物业费37,759.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取372元，由董华、许玲负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈健 二〇二一年一月二十八日 法官助理 吴迪 书 记 员 朱勇 附相关法条： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。