天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初9182号原告（反诉被告）：天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会，住所地天津市西青区中北镇大梁庄丰光路6号。法定代表人：李冬，主任。委托诉讼代理人：姜彪，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉章，村委会委员。被告（反诉原告）：胡玉强，男，1963年9月4日出生，汉族，住天津市西青区。原告（反诉被告）天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会（以下简称大梁庄村委会）与被告（反诉原告）胡玉强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，适用简易程序，并于2019年8月5日公开开庭进行了审理。2019年10月24日，该案依法由简易程序转为普通程序，并于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大梁庄村委会的委托诉讼代理人姜彪、杨玉章，被告（反诉原告）胡玉强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大梁庄村委会向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年7月1日所签的《租赁合同》效力终止；2.判令被告立即交还所承租的土地；3.判令被告支付原告自2017年1月1日至2018年6月30日的土地使用费16140元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：大梁庄村委会为西青区中北镇大梁庄集体土地的权利人，大梁庄村委会与胡玉强签订《租赁合同》，约定胡玉强承租大梁庄村委会所有的1.66亩土地，年租金为10790元，租赁期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止。该《租赁合同》到期后，大梁庄村委会于2019年4月29日向胡玉强发出《解除租赁合同通知函》，告知其双方租赁关系自2019年5月解除，并要求被告于2019年5月前将承租土地返还。胡玉强收悉解除函后一直推诿腾退，导致大梁庄村委会至今未能收回土地。大梁庄村委会认为，双方之间的《租赁合同》效力已依法终止，胡玉强拒不交付承租土地的行为严重侵犯了大梁庄村委会的合法权益。现依据相关法律规定，提起民事诉讼。被告胡玉强辩称，同意解除涉案合同，但要求大梁庄村委会给予地上建筑物经济补偿后，才能退还租赁土地。同时，大梁庄村委会于2018年7月9日对涉案土地进行断水断电、阻塞道路，导致涉案租赁土地无法正常使用，因此不同意缴纳土地使用费。反诉原告胡玉强向本院提出反诉请求：1.请求大梁庄村委会对胡玉强所有的位于天津市西青区××市场内地上建筑物的现价值进行补偿，具体金额待评估机构出具评估报告确定；2.请求判令大梁庄村委会赔偿租金损失共计150000元。事实及理由：胡玉强租赁大梁庄村委会涉案土地，经中北镇政府建管站批准，合法建造了地上房屋，胡玉强享有该房屋的所有权。由于胡玉强将涉案房屋转租给案外人，合同解除后其已向承租人退还租金150000元，大梁庄村委会应赔偿租金损失。反诉被告大梁庄村委会辩称，不同意反诉原告的全部诉请。按照涉案合同约定，胡玉强投入的资金已经全部收回，大梁庄村委会没有赔偿义务。大梁庄村委会已于2019年5月通知胡玉强终止合同，此后产生的损失与大梁庄村委会无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2002年1月5日，大梁庄村委会作为甲方与乙方胡玉强签订《土地租赁协议》，记载：甲方有坐落在西青木材交易市场土地，乙方拟继续租赁经营，经甲乙双方平等协商达成如下协议：一、租赁土地（1.66亩），租赁期限3年（2002年1月1日至2004年12月31日）；二、甲方根据目前土地租赁趋势，考虑乙方经营状况和投资情况，第一年按3500元/亩收取租赁费，第二年、第三年按照4000元/亩收取土地租赁费；三、乙方在续签本协议后，土地所有权仍属甲方集体所有，在所租赁的土地上的建筑物属乙方所有，地上建筑物只能减少不能增加…五、如遇国家或者集体占用土地，甲方负责协调占地方地上物合理补偿事宜，如甲方占地时，甲方根据乙方投资（建筑物）情况给予适当补偿。三年后，国家和集体不占用土地时，乙方有权续签协议租赁土地。2006年7月1日，双方再次续签《土地租赁协议》，租赁期限2006年7月1日至2009年6月30日，租赁费用每亩每年租金5000元。同时，大梁庄村委会提交2015年、2016年土地租赁合同，胡玉强称上述合同非本人签署。关于涉案土地租赁费支付情况，胡玉强提交2002年1月23日至2016年7月17日收据证明其交纳租赁费至2016年底。其中2016年1月17日票据记载：今收到胡玉强交来2016年下半年土地租金5395元。同时，胡玉强申请证人张某出庭证明大梁庄村委会于2017年不再收取土地租赁费，2018年7月23日，综合大队执法期间采取断水、断电、设置围栏等措施阻止胡玉强使用涉案土地。关于涉案地上建筑物情况。胡玉强提交《天津市建筑施工执照》、《证明书》证明涉案地上建筑物系大梁庄村委会同意其建造，确认胡玉强享有建筑物所有权。《天津市建筑施工执照》记载“执照号010字第98号；建设人胡玉强；工程项目平房，砖混，1层，535.3平方米；规划要求：同意施工；开工日期1998年5月8日。发照单位为天津市西青区中北斜乡、乡村建设管理站。”《证明书》记载“胡玉强有坐落在天津市西青区××市场××号××平方米，现办理营业执照，房屋产权属胡玉强私人所有，土地属西青区中北镇大梁庄村民委员会所有。特此证明，2004年9月9日，并加盖大梁庄村委会公章。”2018年7月19日，天津市西青区中北镇人民政府综合执法向胡玉强发出《责令限期拆除决定书》，其内容为“经查实，你在××道××庄××市场内的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条之规定。本机关责令你对该处建筑物于三日内自行拆除。”胡玉强对该决定不服，向天津市西青区人民政府申请行政复议，天津市西青区人民政府出具西青政复决字【2018】027号行政复议决定书，决定：撤销被申请人作出的《责令限期拆除决定书》（中北综执限拆字【2018】1223号）。现涉案地上建筑物未拆除。关于地上建筑物补偿费用问题。2014年，大梁庄村委会召开党员、村民代表大会，表决通过了对大梁庄村违章建筑物拆除补偿标准方案（详见决议书）。大梁庄村委会确认已按照补偿标准支付了大部分租赁户补偿款。胡玉强申请对地上建筑物的现有价值进行鉴定，本院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司进行鉴定，永正公司出具的永正房评字（2020）第051号报告估价结果为：确定该估价对象在价值时点2019年12月30日的地上建筑物重置成新价为1063369元。其中地上建筑物估价范围：建筑物1砖混422.5平方米，单价1639元；建筑2砖混58.5平方米，单价1314元；建筑物3砖木198平方米，单价1234元；建筑物4、5、6罩棚，总建筑面积115.44平方米。原、被告一致确认建筑物1、2系施工执照范围内的建筑物，建筑物3存在部分扩建厂房，建筑物4、5、6均为扩建厂房。按照合同约定“建筑只能减少，不能增加”，故根据施工执照记载的“工程项目平房，砖混，1层，535.3平方米”计算，施工执照范围内的建筑物造价应为836352.7元（422.5×1639元+58.5×1314元+54.3×1234元）。关于涉案合同解除情况，大梁庄村委会提交合同解除通知函、国内挂号信函收据证明双方已解除合同关系。合同解除通知函记载“被通知人胡玉强，于2019年4月28日起解除租赁合同，请贵方于2019年5月28日内腾退土地…”，信件函收据记载签收时间为2019年4月29日。胡玉强承认接收该函件，但邮寄了回函表示不同意解除合同。关于胡玉强主张的租赁费损失问题，其提交与第三方签订的租赁合同及证人证明租赁费损失为150000元。另查，涉案土地权利人为大梁庄村委会，不动产权证号××号，土地性质为建设用地。本院认为，大梁庄村委会将所有的集体建设用地租赁给胡玉强使用，双方于2002年、2006年签订《土地租赁协议》，胡玉强依约缴纳土地租赁费，双方已形成土地租赁合同关系，当事人应本着诚实守信原则，享受各自权利，履行各自义务。由于双方自2017年后未签订书面合同，大梁庄村委会也未要求胡玉强返还土地，而是于2019年4月28日发出解除通知函告知租赁合同于2019年4月28日解除，说明大梁庄村委会认可2019年4月28日前双方租赁关系依然存续，故本院认定2017年1月至2019年4月期间，双方形成不定期租赁关系。法律规定不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，由于胡玉强于2019年4月29日接收合同解除函件，故本院确认双方土地租赁合同关系应于2019年4月29日予以解除。合同解除后，租赁人胡玉强应清除地上建筑物，将涉案土地返还大梁庄村委会。对于大梁庄村委会主张自2017年1月1日至2018年6月30日的土地租赁费16140元的问题，由于上述期间双方租赁关系尚未解除，且胡玉强实际占有涉案土地，其应按照约定支付土地租赁费用，经核算上述期间的租赁费16140元，未超出2015、2016年的土地租赁费标准，故本院予以支持。对于胡玉强主张地上房屋及租赁费损失的问题。法律规定合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的合同约定大梁庄村委会占地时，根据投资（建筑物）情况给予适当补偿，涉案地上建筑物系胡玉强出资建造，合同解除后大梁庄村委会应当对其损失给予适当补偿。根据永正房评字（2020）第051号报告及施工执照可以证实涉案建筑物重置成新价为836352.7元。结合村委会决议通过的补偿标准及胡玉强多年经营收益情况、以及双方对违法建造所承担的过错责任等多种因素，本院酌情认定，大梁庄村委会补偿胡玉强涉案地上建筑物损失501811.6元。对于胡玉强主张的房屋租赁费损失，由于大梁庄村委会对胡玉强的租赁行为不予认可，且租赁费用系胡玉强与第三方自行协商确定，大梁庄对合同解除后导致胡玉强返还租赁费而产生的损失缺乏可预见性，且合同亦未对该项损失进行约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一项、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本院确认原告天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会与被告胡玉强土地租赁合同关系于2019年4月29日予以解除；二、被告胡玉强于本判决发生法律效力之日起三十天内清除地上建筑物，并将坐落于西青区木材交易市场1.66亩土地返还原告天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会；三、被告胡玉强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会土地租赁费16140元（2017年1月1日至2018年6月30日）；四、反诉被告天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内补偿反诉原告胡玉强地上建筑物损失501811.6元；五、驳回反诉原告胡玉强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，由被告胡玉强全部承担。反诉案件受理费10300元，鉴定费5158元，由反诉原告胡玉强承担4120元，由反诉被告天津市西青区中北镇大梁庄村民委员会负担11338元（此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  徐延坤代理审判员  张 静人民陪审员  霍汉勋二〇二一年一月八日书 记 员  刘自若附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。