广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3166号上诉人（原审原告）：清远市富荣市×物流有限公司。住所：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱碧娟，女，1970年1月8日出生，汉族，，住广东省清远市清城区××××××××××××××委托诉讼代理人：阮顺松，广东尚义律师事务所律师。上诉人清远市富荣市×物流有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人朱碧娟租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求；2.由朱碧娟负担诉讼费用。事实和理由：一、《清远农批通知》并不能作为变更合同起租日期的依据，但一审法院认为《清远农批通知》于2015年6月17日发出后，朱碧娟无需缴纳租金，明显认定事实及适用法律错误。1.根据富荣公司与朱碧娟签订的《商铺租赁合同》第二条第一款约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。”同时富荣公司提交了《开业报纸》证明清远农批市场的开业时间为2015年5月，开业当天的情况还被清远日报进行报道。因此，富荣公司有权从2015年5月开始收取租金。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定：“甲、乙双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效”，而朱碧娟提交的《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，若富荣公司与朱碧娟要变更合同内容则应当另行签订书面协议，《清远农批通知》并不能作为变更合同内容的依据。因此，在《商铺租赁合同》签订后双方并未另行签订书面补充协议对《商铺租赁合同》进行变更的情况下，双方仍然应当按照《商铺租赁合同》的约定履行。二、即使《清远农批通知》是对合同进行变更，起租暂缓执行，但《清远农批通知》发出后不久，富荣公司已经另行通知要求朱碧娟起租、交付租金，朱碧娟在一审中也只是抗辩租金过高、要求降低等，但一审法院认为以一审中朱碧娟确认的自2018年3月13日起才开始计算租金，明显认定事实及适用法律错误。在原一审中朱碧娟的答辩可以看出，富荣公司在发出《清远农批通知》后一直是有要求朱碧娟支付租金，而朱碧娟也只是抗辩租金过高、要求降低等，但一审法院未查明原一审中朱碧娟自认的事实，认为富荣公司未举证向朱碧娟发出起租的证据，明显认定事实及适用法律错误。综上所述，富荣公司的诉讼请求具有充分的事实依据及法律依据。被上诉人朱碧娟辩称，对一审判决认定事实没有异议，只是对保证金的处理有异议，虽然答辩人没有上诉，但是答辩人认为该部分应一并处理。上诉人富荣公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除富荣公司与朱碧娟双方签订的商铺租赁合同；2.朱碧娟返还商铺；3.朱碧娟从2015年5月2日起，按合同约定支付三间商铺租金278140元（计算至朱碧娟实际返还占用商铺之日为止，暂计至2018年7月2日）；4.朱碧娟支付三间商铺拖欠的水费1142.31元，电费12084元，垃圾费1560元，物业费46230元；5.案件诉讼费由朱碧娟负担。富荣公司在第一次庭审过程中，变更上述诉讼请求中的金额以富荣公司提交的租户欠费及滞纳金明细表上的金额为准。在诉讼过程中，富荣公司撤回第一、二、四项诉讼请求。同时，富荣公司认为合同中约定的朱碧娟每逾期支付一天，按拖欠总额的5%计算滞纳金的标准过高，滞纳金计算标准下调为以所欠费用为基数，按年利率24%的标准计算。一审法院审理查明：2014年8月28日，富荣公司与朱碧娟签订三份《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场03栋17号商铺、03栋18号商铺、03栋19号商铺出租给乙方（朱碧娟）使用。三份合同均约定租赁期为三年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止，商铺交付使用日期（暂定）为2014年11月18日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，其中17号商铺每月租金为人民币4749元，18号商铺每月租金为人民币4579元，19号商铺每月租金为人民币4579元。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月初开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月初开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月初开始计算生效）。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳17号商铺履约合同保证金9498元，商铺首月租金4749元，18号商铺履约合同保证金9158元，商铺首月租金4579元，19号商铺履约合同保证金9158元，商铺首月租金4579元，合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金无息全额退还乙方，若有违约记录则不予退还。甲方每月五日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金，逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方面解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。合同签订当日，富荣公司向朱碧娟出具六份《收据》，主要记载富荣公司收到朱碧娟缴纳的17号商铺合同保证金9498元，首期租金4749元，18号商铺合同保证金9158元，首期租金4579元，19号商铺合同保证金9158元，首期租金4579元，此后朱碧娟未再支付过后期租金。2015年1月26日，朱碧娟所租赁的三间商铺通过室内装修竣工验收，2015年5月2日，清远富荣农副产品批发市场正式开业，2018年6月29日，富荣公司收回朱碧娟所租赁的三间商铺。涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市××#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。一审法院认为，富荣公司、朱碧娟之间订立的三份《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，三份租赁合同均为有效合同，双方当事人应依约履行。对朱碧娟撤回的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许，裁定书不再另行制作。关于富荣公司要求解除租赁合同并返还商铺的请求，由于双方的合同期限已届满，且富荣公司在2018年6月29日已收回商铺，不存在解除合同和收回商铺的情形，故对该请求一审法院不予支持。关于富荣公司主张朱碧娟拖欠租金的请求，富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。朱碧娟在答辩中确认起租时间从2018年3月13日起，因此，朱碧娟应从2018年3月13日起支付商铺占用费给富荣公司，计算至双方确认交回商铺的时间即2018年6月29日，朱碧娟应支付的商铺占用费为[（4749元+4579元+4579元）×3个月]+[（4749元+4579元+4579元）÷30×16]=49138元，减除其之前支付的保证金和首月租金共41721元，还应支付7417元。关于诉讼时效，到富荣公司起诉之日并未超过三年诉讼时效期间，为此，朱碧娟提出富荣公司起诉已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，作出判决：一、朱碧娟于判决生效之日起七日内向清远市富荣市×物流有限公司支付商铺占用费7417元；二、驳回清远市富荣市×物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5472元，由清远市富荣市×物流有限公司负担5422元，朱碧娟负担50元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租金应如何计算。第一点，富荣公司与朱碧娟在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的内容，以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知，双方一直对租金从何时起算未能协商一致。考虑到涉案商铺于竣工验收前已实际交付朱碧娟正常使用的情况，本院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算日确定较为合理。第二点，富荣公司于2018年6月29日将涉案17号商铺、18号商铺、19号商铺收回，朱碧娟对此予以确认，故双方的租赁合同关系已于2018年6月29日商铺收回时解除。朱碧娟应当向富荣公司支付自2018年3月12日至2018年6月29日的商铺租金。按照原租赁合同的约定计算出租赁期内月平均租金为6953.5元[（4749+4579+4579）×18个月÷36个月]，自2018年3月12日至2018年6月29日的商铺租金计算为25264.4元（6953.5元×109日÷30日）。朱碧娟答辩提及合同保证金和首期租金的退还问题，为减少讼累，本院一并处理。抵扣朱碧娟已付的合同保证金、首期租金共41721元，朱碧娟并不拖欠商铺租金，也无须承担未按时缴纳租金的违约责任。因此，富荣公司请求朱碧娟按合同约定支付三间商铺租金及滞纳金，本院不予支持。综上，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8240号民事判决；二、驳回清远市富荣市×物流有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5472元，由清远市富荣市×物流有限公司负担；二审案件受理费5472元，由清远市富荣市×物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年一月十三日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨