太原市万柏林区人民法院执 行 裁 定 书（2021）晋0109执异31号异议人：（案外人）杨晓东，男，1973年3月18日出生，汉族，住山西省祁县。申请执行人：山西德信投资有限公司，住所地太原市杏花岭区经园路6号1幢B座3单元4层5号。法定代表人：安如鹏，执行董事经理。被执行人：山西瑞驰房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区金刚里西晋阳劳动服务有限公司院内。法定代表人：秦买周，董事长。被执行人：山西太极龙汽车销售有限公司，住所地太原市小店区太榆路2号。法定代表人：王云刚，总经理。被执行人：王云刚，男，1971年4月8日出生，汉族，住山西省曲沃县。被执行人：孙荣鲜，女，1973年4月14日出生，汉族，住山西省曲沃县。被执行人：王云洲，男，1967年6月9日出生，汉族，住太原市。被执行人：崔丽娟，女，1970年11月30日出生，汉族，住太原市。在本院执行申请执行人山西德信投资有限公司与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、王云刚、孙荣鲜、王云洲、崔丽娟房屋买卖合同纠纷一案中，案外人杨晓东于2021年1月19日对本院作出的（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋（房产证号：00128316）（下称“涉案房屋”）的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨晓东称，异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司于2004年4月17日就涉案房屋签订商品房买卖合同并支付了564820元购房款（全额给付），交款后异议人实际占有涉案房屋并缴纳水电暖等相关费用。后在异议人办理变更涉案房屋的产权证时被执行人无故拖欠、不予协助异议人办理房屋所有权的变更，致使法院查封涉案房屋时仍未将涉案房屋的所有权证变更为异议人。为维护异议人权益，希望法院能解除对涉案房屋采取的强制措施。申请执行人山西德信投资有限公司称，异议人所购买的涉案房屋同小区其他房屋的购买人均进行了房屋所有权的变更，仅异议人及若干购买人未办理变更，故可推测是因异议人自身原因未办理房屋所有权的变更。故根据相关法律规定，异议人不能排除法院对涉案房屋的强制执行。被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、王云刚、孙荣鲜、王云洲、崔丽娟经本院依法传唤未到庭陈述意见。本院查明，申请执行人山西德信投资有限公司与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、王云刚、孙荣鲜、王云洲、崔丽娟房屋买卖合同纠纷一案中，因被执行人未履行（2015）万民初字第1295号民事判决书确定的义务，本院作出（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封了被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号的房屋。另查明，根据异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司于2004年4月17日签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》（编号：00048902）、被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司向异议人出具的涉案房屋的发票【编号：No00006657】、异议人近三年缴纳涉案房屋水、电、暖、物业费等相关费用的缴款凭证及太原中信瑞驰物业管理有限公司出具的异议人实际占有涉案房屋的《居住证明》，异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司于2004年4月17日签订关于涉案房屋的商品房买卖合同并支付了全部购房款（564820元）且已实际占有涉案房屋。经异议人提供、我院核实，现作为涉案房屋开发商的被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司及其法定代表人均已失联。关于申请执行人所述的基于涉案房屋同小区其他房屋均办理房屋所有权的变更、仅异议人及若干购买人未办理变更从而推测系异议人自身原因未办理房屋所有权的变更，无任何证据材料证明，本院不予认可。本院认为，本案焦点系异议人作为涉案房屋的买受人对登记在被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下的位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋所主张的权利能否排除法院的强制措施。本案中，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，在本院查封涉案房屋之前，异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司已签订了合法有效的房屋买卖合同，异议人已合法实际占有涉案房屋并支付了全部购房款、且非因异议人自身原因而未办理过户登记，同时法院对执行异议事项只进行程序性审查，经审查认为异议人对登记在被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下的涉案房屋所主张的权利能够排除法院对涉案房屋的强制措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（2）项的规定，裁定如下：中止太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋的行为。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吕文浩审判员  张晋中审判员  乔 毅二〇二一年一月二十八日书记员  康晓栋太原市万柏林区人民法院合议庭评议笔录案由：房屋买卖合同纠纷评议时间：2021年1月28日评议地点：太原市万柏林区人民法院参加人：审判长吕文浩审判员张晋中乔毅记录人：书记员康晓栋评议记录如下：案情略（详见执行卷宗）吕文浩：在本院执行申请执行人山西德信投资有限公司与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、王云刚、孙荣鲜、王云洲、崔丽娟房屋买卖合同纠纷一案中，案外人杨晓东于2021年1月19日对本院作出的（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋（房产证号：00128316）（下称“涉案房屋”）的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨晓东称，异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司于2004年4月17日就涉案房屋签订商品房买卖合同并支付了564820元购房款（全额给付），交款后异议人实际占有涉案房屋并缴纳水电暖等相关费用。后在异议人办理变更涉案房屋的产权证时被执行人无故拖欠、不予协助异议人办理房屋所有权的变更，致使法院查封涉案房屋时仍未将涉案房屋的所有权证证变更为异议人。为维护异议人权益，希望法院能解除对涉案房屋采取的强制措施。申请执行人山西德信投资有限公司称，异议人所购买的涉案房屋同小区其他房屋的购买人均进行了房屋所有权的变更，仅异议人及若干购买人未办理变更，故可推测是因异议人自身原因未办理房屋所有权的变更。故根据相关法律规定，异议人不能排除法院对涉案房屋的强制执行。被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、王云刚、孙荣鲜、王云洲、崔丽娟经本院依法传唤未到庭陈述意见。本院查明，申请执行人山西德信投资有限公司与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、王云刚、孙荣鲜、王云洲、崔丽娟房屋买卖合同纠纷一案中，因被执行人未履行（2015）万民初字第1295号民事判决书确定的义务，本院作出（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封了被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号的房屋。另查明，根据异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司于2004年4月17日签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》（编号：00048902）、被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司向异议人出具的涉案房屋的发票【编号：No00006657】、异议人近三年缴纳涉案房屋水、电、暖、物业费等相关费用的缴款凭证及太原中信瑞驰物业管理有限公司出具的异议人实际占有涉案房屋的《居住证明》，异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司于2004年4月17日签订关于涉案房屋的商品房买卖合同并支付了全部购房款（564820元）且已实际占有涉案房屋。经异议人提供、我院核实，现作为涉案房屋开发商的被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司及其法定代表人均已失联。关于申请执行人所述的基于涉案房屋同小区其他房屋均办理房屋所有权的变更、仅异议人及若干购买人未办理变更从而推测系异议人自身原因未办理房屋所有权的变更，无任何证据材料证明，本院不予认可。本院认为，本案焦点系异议人作为涉案房屋的买受人对登记在被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下的位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋所主张的权利能否排除法院的强制措施。本案中，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，在本院查封涉案房屋之前，异议人与被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司已签订了合法有效的房屋买卖合同，异议人已合法实际占有涉案房屋并支付了全部购房款、且非因异议人自身原因而未办理过户登记，同时法院对执行异议事项只进行程序性审查，经审查认为异议人对登记在被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下的涉案房屋所主张的权利能够排除法院对涉案房屋的强制措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（2）项的规定，裁定中止太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋的行为。张晋中：同意乔毅：同意合议庭评议意见：中止太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109执恢128号之一执行裁定书续查封被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市金刚里西区17号3幢底商一层2号房屋的行为。