广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30728号原告（反诉被告）：周天宏，男，1993年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈嘉颖（系原告妻子），住广东省鹤山市。被告（反诉原告）：佛山市国华置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：曾丽芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢丽娴，女，该公司员工。上述原被告之间的商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈嘉颖、被告的委托诉讼代理人曾丽芬、卢丽娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.被告向原告支付延期交房违约金33571.2元(从2020年6月30日起，暂算至2020年10月31日，共逾期123日，因新冠肺炎防疫防控时间共32天，予以扣减，共逾期92天，逾期90日内，按房款1207597元每日万分之三的标准计算为32605.119元，逾期超90日、180日以内，该期间违约金按买受人房款1207597元每日万分之四标准计算为966.0776元，合计违约金33571.2元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年9月24日签订了《佛山市商品房买卖合同(预售)》（以下简称涉讼合同）及相关附件约定原告以1207597元向被告购买广东省佛山市南海区***（以下简称涉讼房屋），另约定了交房条件等。上述合同上约定2020年6月30日交楼，但是被告却在交楼期限届满仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋尚未具备法定和约定的交付条件。被告明显存在长期逾期交房的违约事实。被告也从未举证过导致其无法取得《建设工程竣工验收备案表》的原因，亦未举证其为取得《建设工程竣工验收备案表》及履行交房义务所做的努力，履约态度极其消极。原告于2020年10月21日签收被告邮寄的商品房交付通知书，告知原告于2020年10月28日至2020年10月31日前往国华新都销售中心进行商品房交付手续流程，当原告于2020年10月31日前往国华新都销售中心进行商品房交付时，要求被告出示《建设工程竣工验收备案表》，被告却刻意隐瞒不出示，故被告不具备上述法定交楼条件，即使被告向原告发出收楼通知，原告也有权拒绝收楼。正是基于其不作为的现状，导致原告购买的房屋未达到法定交付条件，其使用价值已有瑕疵，现在其作为购房人的物权权利亦无法得到保障，因此被告已经非善意的履约人。原告还要一直支付购房贷款的利息，不断遭受因为未取得所购房屋而造成的巨额损失。被告对本诉辩称，涉讼房屋于2020年10月23日达到合同约定的交付时间，故被告的交付时间最晚应认定为2020年10月23日。第一，涉讼房屋分别于2020年9月21日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日通过竣工验收备案，达到合同约定的交付条件。被告于2020年10月16日向原告送达收楼通知书，因此，涉讼房屋的最晚交付日期应认定为2020年10月23日。第二，涉案项目在建设过程中遭遇疫情、测绘单位解散、台风暴雨等不可抗力因素，合同约定的可据实顺延交付的情形。涉案项目延期工期延误，根据合同约定，被告因此顺延的天数内无需承担违约责任。2020年1月23日，全国爆发新冠肺炎疫情，被告为配合疫情防控工作主动延迟复工复产，参照佛山市自然资源局关于明确新冠肺炎疫情期间延期免息操作指引的通知第二条，受疫情影响不能及时移交的回迁房等物业，可申请延期时间最长不超过130天的规定，被告可主张至少130天的不可抗力免责期限。退一步讲，即使根据省高院关于审理新冠疫情肺炎商事案件若干问题的指引第六条规定，广东省重大突发公共卫生事件的起止时间为2020年1月23日至2020年5月9日，广东省卫健委发文，将省级疫情防控将二级降为三级，即从重大降为较大。因此，省级重大疫情防控起止时间共计为107天，被告可享有至少107天的不可抗力免责期限。涉案项目建设至交付之日止共计发生了“山竹”、“天鸽”、“帕塔”等21次台风暴雨等自然灾害情况，共计造成被告工期延误超过59天。根据补充协议第七条第2.9款约定，被告可据实顺延交付。第三，涉案项目委托的测绘单位为佛山市南海区***，该单位为政府指定的测绘单位，且是南海区唯一的测绘单位。2020年6月3日该单位通知停止业务受理，并于2020年9月21日与被告终止测绘合同，被告此后不得不重新委托测绘单位以及时完成测绘工作，前述情况也构成补充协议第七条第2.1、2.4、2.6款约定的情形，被告可据实顺延交付接近110天。第四，退一步讲，即使法院认定被告存在逾期，原告主张的违约金标准高于周边租金的三倍，涉案同地段100平方米的房屋月租金约为2900元，原告主张的违约金月标准实际约为9000元。再者，原告依据的补充协议第七条第1款，关于逾期交付的条款因存在限制原告解除合同的权利而无效，应参照涉案合同第十二条约定的标准计算。综上，请驳回原告的全部诉请。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金4830.32元（不按认购书约定逾期签订《商品房买卖合同》，按合同总房款万分之五计算）；2.本案全部诉讼费由原告承担。事实与理由：原告于2019年9月9日认购涉讼房屋，同日双方签订认购书。根据认购书约定原告应于2019年9月16日与被告签订涉讼合同，含补充协议和附件等相关文件。原告于2019年9月24日才与被告签订合同，共逾期8天，根据认购书第四条第3款约定，若原告逾期未签署合同的，视为原告违约，被告同意继续履行认购书的，原告应按逾期天数每日向被告支付总房款的万分之五作为违约金，原告应承担相应违约责任。原告对反诉辩称，1.被告未通过任何书面形式函件催告及任何电话告知原告逾期签订涉讼合同而需承担的违约责任；2.原告已于2019年9月9日向被告支付定金50000元及已于2019年9月14日向被告支付首付款557597，原告积极履约。3.《商品房认购书》属于预约性质，签订预约的目的在于签订正式的涉讼合同。关于双方涉讼合同权利义务的确认，应在双方签订的涉讼合同加以约定。《商品房认购书》的约定违反了公平合理和诚实信用的原则，且该条款属于被告提供的格式条款，违反了规定，加重了原告的责任，属于无效条款。因此，被告据此提起反诉，要求原告承担逾期签订涉讼合同的违约金，缺乏法律依据。原告请求法院在查明事实的基础上依法驳回反诉请求。原告和被告围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证的建设工程规划条件核合格证办件查询、建设工程规划条件核实与建设工程规划验收的关系均为打印件，被告对其真实性予以否认，本院对该证据的真实性不予认可。被告举证的复工事宜、通知单、佛山市建设工程联合测绘成果报告、联合测绘业务入库凭证、单位（子单位）工程竣工验收备案表、商品房交付通知书、EMS快递单及签收回执提交了原告核对，本院对其形式真实性予以认可。被告提交的测绘中心关于暂停受理业务的公告、测绘中心通知暂停受理业务、关于国华新都二期联合测绘补充协议的结算说明、解除合同协议书、联合测绘合同，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：2019年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《国华新都项目商品房认购书》（下简称“认购书”），约定乙方认购位于佛山市南海区***（下简称“涉讼房屋”），总房款为1207597元。乙方须于认购书签订之日起7日内，即2019年9月16日前，与甲方签订《商品房买卖合同》、《物业管理协议》及其补充协议、附件等与商品房买卖合同相关的文件。乙方逾期未签署《商品房买卖合同》的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除本认购书，若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按逾期天数每日向甲方支付总房款的万分之五作为违约金。等约定。2019年9月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”），约定出卖人将其开发的涉讼房屋出售予买受人，用途为住宅，总价1207597元。自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款607597元，剩余房款600000元应于2019年9月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内按逾期应付款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除合同的，按逾期应付款的日万分之4计付违约金。被告应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应符合下列条件：1.已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之日按已付全部房款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行合同的，按已付全部房款的日万分之4计付违约金。等约定。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉讼房屋买卖签订《补充协议》，第四条对主合同第七条、第八条的补充约定：买受人逾期付款的，按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金；逾期超过90日的，则出卖人有权解除合同。出卖人选择不解除的，买受人按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。第七条对主合同第十二条的补充约定：商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款10%支付违约金。等约定。原告于2019年9月9日、2019年9月14日分别支付定金50000元及首期款557597元。原被告均确认原告已全额支付涉讼房屋全部房款1207597元。2020年9月22日，涉讼房屋所在楼栋取得测绘报告。2020年10月23日，涉讼房屋所在楼栋取得房屋竣工验收备案。2020年10月20日，被告向原告邮寄送达《商品房交付通知书》，通知原告于2020年10月28日至2020年10月31日前来办理收楼手续。本院认为，原告主张被告支付逾期交房违约金，本诉争议焦点为因新型冠状病毒疫情是否应顺延交房期限、是否应计算违约金及计算标准。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因疫情各级各地方政府采取了一系列管制措施，涉案合同约定被告应于2020年6月30日前交付涉讼房屋，疫情期间涉讼房屋所在楼栋的建设尚未完工，被告的施工进度必然会受到新型冠状病毒疫情的影响，结合疫情对原被告双方造成的损失，根据公平原则，本院酌定顺延被告交房期限30日，原告主张扣减32日，本院予以照准，即交付房屋时间顺延至2020年8月1日前。对被告的其他顺延交房期限的主张，本院不予采纳。涉案合同明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉讼房屋于2020年9月22日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日才取得竣工验收备案，被告通知原告2020年10月28日方能收楼，计算至2020年10月28日被告实际逾期交付涉讼房屋88日。被告未能如期交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽涉案合同约定逾期交房90日内的，按日万分之二计算违约金，但双方同日签订的补充协议就逾期交房违约金进行了特别补充约定，约定逾期交房90日内的，按日万分之三的标准计算，补充协议同时约定买受人逾期支付房款90日内的亦按万分之三计付违约金，双方权利义务约定对等，原告主张按补充协议约定的标准计算逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。被告关于应按涉案合同约定标准计算逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，被告应支付逾期交房违约金31880.56元（1207597元×0.0003/日×88日）予原告，原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。关于被告反诉主张的逾期签订合同的违约金，原被告签订认购书后，原被告双方均负有积极促成签订商品房买卖合同的义务，被告作为提供商品房买卖合同样本的出卖人应及时通知原告前来签订合同，被告并未举证证明其已及时通知原告且原告拒不签订合同。另，原告已于签订认购书当日支付购房定金，在被告未举证证明原告在签订合同事宜上存在错过的情况下，本院对被告主张原告支付逾期签订合同违约金的反诉请求不予支持。关于被告追加测绘单位佛山市南海区***作为第三人参加诉讼的申请，被申请人并非必须参加诉讼的主体，是否追加其作为第三人并不影响本案事实查明及案件处理结果，本院对被告的该追加申请不予准许。本案诉讼是因被告违约引起，本诉受理费应由被告负担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市国华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金31880.56元予原告周天宏；二、驳回原告（反诉被告）周天宏其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市国华置业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费319.64元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉受理费25元，由被告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 谭彩兰二〇二一年一月二十一日法官助理 卢丹伦书 记 员 杨文晖