安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终160号 上诉人（原审原告、反诉被告）：崔乐平，女，1988年10月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：奚军军，男，1988年10月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王文，安徽易仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏小平，男，1987年11月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 委托诉讼代理人：徐慧君，安徽洪至强律师事务所律师。 原审第三人：芜湖县念家房产营销策划服务有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇华府天城16-2幢02室。 法定代表人：贾明兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨胜，男，1994年9月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区，该公司员工。 上诉人崔乐平、奚军军与被上诉人魏小平、原审第三人芜湖县念家房产营销策划服务有限公司（以下简称念家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2020）皖0221民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔乐平、奚军军上诉请求：1．依法撤销安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2020）皖0221民初3282号民事判决，将本案发回重审或依法改判要求魏小平双倍返还崔乐平、奚军军购房定金60000元以及一审中崔乐平、奚军军因主张债权支付的律师费3000元；2．本案一、二审诉讼费用由魏小平承担。事实和理由：一、本案一审认定事实错误，导致双方房屋买卖合同无法履行的原因在于魏小平，而非崔乐平、奚军军，魏小平拒不履行合同才是致该合同一直无法履行的根本原因。根据一审中崔乐平、奚军军提供的证据和一审庭审查明的事实，由于银行政策的原因，崔乐平、奚军军的房屋贷款第一次审批未通过，通过更换银行的方式，第二次通过了银行贷款审批。审批通过之后，崔乐平、奚军军联系魏小平要合求其履行合同义务，而魏小平却提出增加房款才愿意继续履行合同，后又提出不再愿意出售房屋等，拒绝履行房屋买卖义务。一审认定造成涉案房屋买卖不成的责任在于崔乐平、奚军军，与事实不符，属于事实认定错误。二、一审法院对于合同条文的理解有误，崔乐平、奚军军从未违背合同约定，一直在积极履行合同义务，魏小平的违约行为是导致合同一直无法履行的原因。第一，根据双方的《房屋买卖合同》，合同中并未约定贷款银行和申请办理贷款的期限，只是要求签订合同后十日内，向银行提供按揭贷款所需要的必要材料，事实上崔乐平、奚军军在签订合同后就立即向银行提供了的贷款必要材料，虽然因为奚军军的征信问题未审批通过，但是又立马找了另一家银行进行贷款。崔乐平、奚军军并未违反此条约定。第二，根据《房屋买卖合同》第七条第3款“如因银行政策变化或乙方个人征信问题导致乙方贷款申请不能获得银行审批通过的，导致该合同不能履行的，自收到拒贷通知起5日内……”该条文的意思是只有因为银行政策变化或者个人征信问题，导致该合同不能履行，才可以认为是被银行拒贷，但一审法院将第一次银行贷款审批不通过等同为“拒贷”，这样的理解明显与合同意思不符。而且由于各银行政策的不同，银行贷款审批不通过也是常有现象，崔乐平、奚军军重新找了银行后，已经可以贷款。一审法院却据此认为崔乐平、奚军军已经收到银行的拒贷通知，这样的理解明显是错误的，也违背鼓励交易原则。三、魏小平拒不履行合同义务的行为已经明显构成违约，崔乐平、奚军军现主张解除合同，并要求魏小平支付双倍定金60000元，实债权的律师费3000元，于法有据。 魏小平辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。 念家房产公司未发表陈述意见。 崔乐平、奚军军向一审法院起诉请求：1．判令解除崔乐平、奚军军与魏小平签订的《房屋买卖合同》；2．判令魏小平双倍返还崔乐平、奚军军购房定金共计6万元；3．判令魏小平承担崔乐平、奚军军因主张债权的律师费3000元；4．本案诉讼费由魏小平负担。 魏小平向一审法院反诉请求：1.同意解除合同，崔乐平、奚军军赔偿魏小平经济损失45613.26元；2.崔乐平、奚军军承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：2020年8月18日，崔乐平、奚军军与魏小平及念家房产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定崔乐平、奚军军购买魏小平所有的位于湾沚镇迎宾大道华地江城府5幢905室房屋；交易价款69万元；付款方式及付款时间：本合同签订盖章后，崔乐平、奚军军即支付魏小平购房定金3万元，双方应向念家房产公司提供办理银行贷款的必要材料，并积极配合办理相关手续，如收到协助履行通知后5个工作日内仍不履行义务的，守约方可要求其承担违约责任；双方同意在签完此合同后十日内，向银行提供崔乐平、奚军军按揭贷款所需要的必要材料，崔乐平、奚军军应在银行审批通过后付首付款30万元（含定金）：其中崔乐平、奚军军付清首付款时，魏小平应拿出1万元作为保证金放于念家房产公司处，念家房产公司出具收条，待房屋交付无误后，念家房产公司收回收条，并立即退还保证金给魏小平；银行贷款39万元，在双方办理过户提交手续后，根据房管局规定时间取得房产证和他项权证，银行收到他项权证后根据客户贷款的批贷顺序依次发放贷款到魏小平提供的账户中，崔乐平、奚军军即支付完所有购房款；违约责任：1．如魏小平未按照合同约定的期限和条件履行的，应按房屋总价款的0.04%每日向崔乐平、奚军军支付迟延履行违约金。逾期履行超过15天，崔乐平、奚军军有权解除合同。崔乐平、奚军军解除合同的，魏小平应在解除合同通知送达之日起15日内退还崔乐平、奚军军全部已付款，并赔偿崔乐平、奚军军房屋总价款的20%违约金，且崔乐平、奚军军已付的中介费用和实现权利的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担。2．如崔乐平、奚军军未按照合同约定的期限和条件履行的，应按房总价款的0.04%每日向魏小平支付迟延履行违约金。逾期超过15天，魏小平有权解除合同。魏小平解除合同的，崔乐平、奚军军应在解除合同通知送达之日起15日内，赔偿魏小平房屋总价款的20%违约金，且魏小平实现权利的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担。同时魏小平退还崔乐平、奚军军已全部支付房价款。3．如因银行政策变化或崔乐平、奚军军个人征信问题致使贷款不能获得银行审批通过，导致该合同不能履行的，自收到拒贷通知之日起5日内，崔乐平、奚军军有权解除合同且不视为违约，魏小平应在收到解除合同通知5日内退还崔乐平、奚军军已支付的房款，念家房产公司退还佣金。崔乐平、奚军军逾期不行使解除权的，视为同意自收到拒贷通知之日起变更为以全款方式继续履行合同。 合同签订的当日，崔乐平通过微信向魏小平指定的账户转账2万元，向念家房产公司转账1万元，魏小平及念家房产公司代理人分别向崔乐平出具收条，截明收到崔乐平购华地江城府15-905室购房定金2万元和1万元。 2020年9月20日，念家房产公司工作人员“念家房产-戴哥”通过微信告知魏小平“这边估计贷不了，买方这边担保人找不到，你们双方见面谈谈吧”。 2020年9月25日，魏小平向毛友发借款20万元，期限3个月，利息1万元。 2020年10月12日，崔乐平与魏小平电话联系，崔乐平告知魏小平，中介帮其找到了邮储银行，邮储银行同意向其贷款，魏小平表示不同意出售涉案房屋。 2020年9月10日，魏小平偿还涉案房屋按揭贷款3248.63元。2020年10月10日，偿还涉案房屋按揭贷款3248.63元。 一审法院认为，崔乐平、奚军军与魏小平签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应全面履行协议确定的义务。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，双方争议的焦点是：1．造成房屋买卖不成的责任在哪方，魏小平是否应双倍返还崔乐平、奚军军定金；2．魏小平主张的损失能否获得支持。 关于焦点一，《房屋买卖合同》第四条3约定，崔乐平、奚军军与魏小平同意在签完此合同后十日内，向银行提供崔乐平、奚军军按揭贷款所需要的必要材料，崔乐平、奚军军应在银行审批通过后付首付款30万元（含定金），根据崔乐平、奚军军及念家房产公司陈述，由念家房产公司协助崔乐平、奚军军在津盛商业银行办理银行贷款支付首付款，由于奚军军的个人征信问题，贷款审核未能通过。根据《房屋买卖合同》第七条3“自收到拒贷通知之日起5日内，崔乐平、奚军军有权解除合同且不视为违约，魏小平应在收到解除合同通如5日内退还崔乐平、奚军军已支付的房款，念家房产公司退还佣金。崔乐平、奚军军逾期不行使解除权的，视为崔乐平、奚军军同意自收到拒贷通知之日起变更为以全款方式继续履行合同”的约定，崔乐平、奚军军应在审核未获通过后5日内要求解除合同，但崔乐平、奚军军未要求解除合同，应当视为以全款方式继续履行合同。即便按照崔乐平、奚军军所述的《房屋买卖合同》并未约定贷款银行和申请办理贷款期限，而崔乐平、奚军军直到2020年10月12日，才告知魏小平邮储银行同意为其提供贷款，但也未能提交邮储银行审批通过的相关材料。即便崔乐平、奚军军所述是真实的，显然也已经超过了“签完此合同后十日内，向银行提供崔乐平、奚军军按揭贷款所需要的必要材料”的约定。魏小平拒绝出售房屋有合同依据，故造成涉案房屋买卖不成的责任在于崔乐平、奚军军。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，崔乐平、奚军军无权要求返还定金，故对崔乐平、奚军军要求返还定金的诉讼请求，不予支持。 关于焦点二，《房屋买卖合同》第七条2约定，如崔乐平、奚军军未按照合同约定的期限和条件履行的，崔乐平、奚军军应按房总价款的0.04%每日，向魏小平支付迟延履行违约金。逾期超过15天，魏小平有权解除合同。魏小平解除合同的，崔乐平、奚军军应在解除合同通知送达之日起15日内，赔偿魏小平房屋总价款的20%违约金，且魏小平实现权利的必要费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）应由违约方承担。由于《房屋买卖合同》未约定首付款的给付时间，故违约金的计算时间应自崔乐平、奚军军在津盛银行贷款未获审批之日起计算即2020年9月20日起至合同解除之日止。关于魏小平提出的两个月按揭贷款损失问题，该按揭贷款的支付与本案合同解除没有关联，也未造成其损失，故魏小平的该项反诉请求不能成立。魏小平借款产生的1万元利息，也与本案无必然的联系，故对魏小平的该项反诉请求，不予支持。至于误工费、车费损失1000元，鉴于魏小平在宁波工作的事实，予以支持。至于律师代理费损失3000元，魏小平提交了委托代理合同及代理费发票，《房屋买卖合同》中也有约定，予以支持。 崔乐平、奚军军要求解除《房屋买卖合同》，魏小平同意解除合同，予以支持。鉴于崔乐平、奚军军选择适用定金罚则，魏小平也不同意返还定金，表明魏小平也选择定金罚则，且魏小平反诉诉求的损失数额也没有超过定金数额，故对魏小平反诉要求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。鉴于涉案房屋未能买卖成功，念家房产公司代收的1万元定金应当返还魏小平。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，判决：一、解除崔乐平、奚军军与魏小平于2020年8月18日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回崔乐平、奚军军的其他诉讼请求；三、驳回魏小平的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费1376元，减半收取688元，由崔乐平、奚军军承担，反诉费470元，由魏小平承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋买卖合同履行受阻系起于奚军军个人征信存在问题，导致银行贷款审批未能通过，根据本案各方陈述，奚军军、崔乐平因征信不良记录不能获得银行贷款审批后预通过追加担保人的方式予以解决，在此过程中魏小平均积极履行协助奚军军、崔乐平办理按揭贷款的义务。念家房产公司工作人员“念家房产-戴哥”在2020年9月20日通过微信告知魏小平“这边估计贷不了，买方这边担保人找不到，你们双方见面谈谈吧”，念家房产公司也明确“双方见面谈谈”主要是协商合同是继续履行还是解除，但在其后奚军军、崔乐平并没有向魏小平提出解除合同，根据双方合同约定，自收到拒贷通知之日起5日内，奚军军、崔乐平有权解除合同且不视为违约，……奚军军、崔乐平逾期不行使解除权的，视为同意自收到拒贷通知之日起变更为以全款方式继续履行合同。奚军军、崔乐平认为第一次银行贷款审批不通过不能等同为合同所约定的“拒贷”，应是穷尽所有的方法后不能办理贷款才属于拒贷，该理解显然有违公平。征信审查属于银行贷款审批中的重要环节，奚军军个人存在不良征信记录，其不能通过银行贷款审批的概率极大。奚军军、崔乐平上诉所称其通过更换银行的方式，第二次通过了银行贷款审批，针对该节，结合念家房产公司及崔乐平本人的陈述，实则是崔乐平与奚军军离婚后以崔乐平个人名义办理贷款，且根据银行要求需以崔乐平作为买房人与魏小平重新签订房屋买卖合同，即要对涉案房屋买卖合同作出实质性变更，即使崔乐平、奚军军所述属实，在未与魏小平协商一致的情况下，魏小平也无协助与配合的义务，魏小平即便此后表示不同意出售涉案房屋，其也非属违约。 综上，崔乐平、奚军军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1376元，由崔乐平、奚军军负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱训明 审判员  丁大慧 审判员  宋喜萍 二〇二一年一月二十五日 书记员  陈少哲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。