北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19334号原告:杨起胜，男，1968年3月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:李巧玲，北京雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人:范丽，北京雍文律师事务所律师。被告：赵若春，女，1963年2月4日出生，汉族，住北京市东城区1号。被告：杨洋，男，1988年8月13日出生，汉族，住北京市东城区。二被告之共同委托诉讼代理人:胡鑫，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：鼎能置业开发有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号88号楼。法定代表人：陈斯冰，总经理。委托诉讼代理人:张维超，男，该公司员工。委托诉讼代理人:安亚利，男，该公司员工。原告杨起胜诉被告赵若春、杨洋、鼎能置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨起胜之委托诉讼代理人李巧玲、范丽，被告赵若春、杨洋之委托诉讼代理人胡鑫，第三人鼎能置业开发有限公司之委托诉讼代理人张维超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨起胜向本院提出诉讼请求：1、判决被告和第三人为原告办理北京市东城区西革新里百荣嘉园3号楼一单元6层605号房屋的产权证书；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年11月1日签订《购房协议书》，约定被告将位于北京市东城区西革新里百荣嘉园3号楼一单元6层605号，面积为70.95平米的两居室出售给原告，后双方在东城法院诉争的（2019)京0101民初5356号判决确认《购房协议书》合法有效。因该房屋属于拆迁安置房，当时无法办理房屋产权证书，故被告一直未能为原告办理房屋产权登记。2020年8月17日，原告得知东城区西革新里危改项目拆迁协调指挥部通知二被告去办理不动产转移登记工作，但是被告一直不办理房屋产权证，被告怠于办理房屋产权登记手续的行为严重违反了《购房协议书》的约定。因第三人鼎能置业开发有限公司负责为该涉案房屋办理房屋产权证书，原告请求行使代位权，请求第三人直接为原告办理房屋产权证书。被告杨洋、赵若春辩称：原被告之间并非真实的房屋买卖关系，而是借款关系。2017年10月16日，杨洋因急需资金，找到了杨起胜，杨起胜愿意提供资金，双方商定杨洋以名下房产作为担保。因杨洋名下房产尚未办理产权证，双方又要求杨洋岳父郭秋荣以其名下房产作为担保该笔债务的履行。如确为买卖关系，根本无需其他房产担保，且无论杨洋的房产价值还是郭秋荣担保的房产价值，明显高于所谓的房产价值，不符合房屋买卖合同的常理。退一步讲，即使双方存在房屋买卖法律关系，杨洋签署买卖合同时，没有征得配偶郭宏的签字认可，构成无权处分。郭宏也明确表示不同意房屋转让行为。被告并未怠于办理房屋登记手续。被告一直主动商谈房屋登记手续，但一直未收到正式的办理通知，并未恶意拖延办理。综上，涉案房屋买卖合同已构成无权处分、事实履行不能。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人鼎能置业开发有限公司称，我们没有意见，服从法院判决。经审理查明，2010年11月26日，案外人杨承毅（被告杨洋之父，乙方）作为被拆迁人与鼎能置业开发有限公司（甲方）签订《西革新里房屋安置补偿协议书》，约定甲方为乙方就地安置西革新里百荣嘉园3号楼1单元6层5号二居室一套（以下简称涉案房屋），建筑面积70.95平方米，被安置人为杨承毅、之妻赵若春、之子杨洋。2012年12月10日，郭宏与杨洋登记结婚。2014年5月23日，案外人杨承毅死亡。2015年10月15日，北京市中信公证处出具（2015）京中信内民证字83222号公证书，载明：《西革新里房屋安置补偿协议书》项下的合同权益系杨承毅与赵若春的夫妻共有财产，其中一半的产权份额是杨承毅的个人财产，是他的遗产。上述遗产依法应由被继承人杨承毅的配偶、父母、子女共同继承。被继承人杨承毅的父母杨源达、张桂英及妻子赵若春均表示自愿放弃对上述杨承毅遗产的继承权，故被继承人杨承毅的上述遗产由其子杨洋一人继承。2017年11月1日，甲方（赵若春、杨洋、郭宏）与乙方（杨起胜）签订《购房协议书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款为2690000元。并约定签订此协议书起甲方不能将此房屋出售给他人，不能拒绝将该房屋过户给乙方或乙方指定人，甲方不得擅自提高房屋价格，如因此造成的违约由甲方自己承担，乙方有权利通过法院针对担保人（郭秋荣）的房产进行拍卖，房屋地址朝阳区高杨树北里2号楼1门112号（京房权证朝私字第XXXX号）甲方承担所有责任。第三次房款叁拾万元为此房屋过户当天结清。待涉案房屋房产证下来后，甲方必须在60个工作日内配合乙方办理更名过户手续，如逾期办理违约人承担一切法律责任，还需支付违约金为房款的两倍。双方另对房款及其支付进行了约定。该《购房协议书》落款处甲方有被告杨洋、赵若春签字，乙方有杨起胜签字，没有郭宏签字。后，杨起胜依约向杨洋支付119.5万元，向赵若春支付119.5万元，共计239万元。2017年11月1日，甲方（郭秋荣、杨洋、郭宏）与乙方（杨起胜）签订《抵押协议书》，约定甲方郭秋荣朝阳区高杨树北里1号楼1门112号的房屋作为乙方购买涉案房屋的担保，甲方不承担任何利息。甲方作为担保方有权利监督杨洋夫妻俩人与杨洋母亲在百荣嘉园房产证办理过程和房产证过户为乙方的所有手续。该《抵押协议书》落款处甲方有案外人郭秋荣及杨洋签字，乙方有杨起胜签字，没有郭宏签字。2017年11月10日，郭宏与杨洋签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，涉案房屋归女方所有。2017年11月27日，杨起胜获得朝阳区高杨树北里1号楼4层1门112号房的抵押权，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为270万元，债务履行期限三年，债务人郭秋荣。2019年3月，郭宏作为原告，以杨洋、赵若春、杨起胜为被告，要求确认赵若春、杨洋、杨起胜三人签订的《购房协议书》无效。本院经审理认为，杨洋、赵若春作为涉案房屋相关合同的合同权益继承人，与杨起胜签订的《购房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭宏以二被告系无权处分为由主张购房协议书无效，于法无据。《购房协议书》虽无郭宏签字，但郭宏之父郭秋荣作为抵押人与杨起胜签订有《抵押协议书》，担保《购房协议书》的履行，参与了卖房过程，且证人（中介人员）闫某出庭证明郭宏对购房协议书知情并同意。因此，郭宏仅以其未在《购房协议书》上签字，主张被告恶意串通的证明，未达到能够排除合理怀疑的证明标准，故本院对郭宏的主张不予支持。2019年5月28日本院作出（2019）京0101民初5356号民事判决，驳回郭宏的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2020年8月17日，北京市东城区西革新里危改项目拆迁协调指挥部通知赵若春、杨洋：“您位于北京市东城区西革新里百荣嘉园3号楼1单元6层5号，经公安机关核准，现正式门牌号码为东城区西革新里116号院2号楼1单元0605号房屋，已开始办理契税及不动产转移登记工作。请您……，办理契税及不动产转移登记的相关手续。”本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。已经发生法律效力的民事判决已经认定，杨洋、赵若春与杨起胜签订的《购房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告应按合同约定履行自己的义务。现原告已按约定，向被告支付了购房款，被告应按合同约定，配合原告办理更名过户手续。第三人表示服从法院判决，本院不持异议。因被告未去办理契税及不动产转移登记的相关手续。现原告要求被告和第三人为原告办理北京市东城区西革新里百荣嘉园3号楼一单元6层605号（现正式门牌号码为东城区西革新里116号院2号楼1单元0605号）房屋的产权证书，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：本判决生效后三日内，被告赵若春、杨洋，第三人鼎能置业开发有限公司为原告杨起胜办理北京市东城区西革新里百荣嘉园3号楼一单元6层605号（现正式门牌号码为东城区西革新里116号院2号楼1单元0605号）房屋的产权证书。案件受理费14160元，由被告赵若春、杨洋负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 崔资奇二〇二一年一月二十六日法官助理 张亚婷书 记 员 王玥宁