湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初2069号原告：刘立升，男，1968年8月14日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市，委托诉讼代理人：马耀业，湖北从天律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陈文章，男，1950年2月26日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市鼓楼杨基塘1号，现住麻城市，被告：陈杰，男，1988年8月4日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市，委托诉讼代理人：陈文章，系被告陈杰之父。代理权限：代为答辩，代为出庭参与诉讼。原告刘立升与被告陈文章、陈杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告陈文章及被告陈杰的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（本诉原告）向本院提出诉讼请求：1、请求责令被告赔偿原告损失40万元（庭审时变更诉讼请求为9.25万元）；2、由被告承担全部诉讼费。事实和理由：2015年1月11日，涂学亚与黄兵签订了一份《租赁协议书》，约定租期一年。2016年5月1日，黄兵与被告又签订了一份《租赁协议》，约定租期十年，分三期租赁。此后，被告根据与黄兵合同与原告于2017年2月13日签订了占地650平方、租期为9年1个月的《场地租赁合同》一份。于是原告在与被告签约后在承租场地内投资建设，其中，因建洗车场需要，原告经被告同意拆除了第三人宣称的土地上房屋，然后重建相关设施，依法经营至今，并依约向被告交纳租金。后涂学亚当初的委托人罗恒、胡钦泉于2018年9月18日取得建字第2018055号《建设工程规划许可证》，拟收回出租场地建综合楼，原出租、承租方及次承租人因意见分歧过大而成讼。经一审、二审判决认定：黄兵与被告所签转租合同以及原、被告间转租合同为无效合同。且判决原告于判决生效后十五日内退回租用的土地及土地上附着物。原告已收到法院执行通知，要求限期搬离。原告认为，被告为牟利，在无合法转租权情形下，向原告转租场地。原告投资建设经营，然而在与被告租赁期内被宣布合同无效，要求清退，原告因此必将遭受重大损失。原告损失均系被告过错造成，被告于理于法应对原告全额赔偿。为维权，原告特诉至法院，请依法支持原告诉请。被告陈文章（本诉被告）辩称，一、原被告签订了房屋及空基场地租赁合同，原告是调查被告的甲方，经核实被告的甲方黄兵与本案的被告签订了10年合同，并有合同依据，同时被告的甲方出具了签字证明给原告，因此原告与被告签订了租赁合同。二、原被告签订合同期限为9年零1个半月，分三期签订，有效合同。第一期从2017年3月18日至2019年4月30日，2年零1个半月；第二期从2019年5月1日至2022年4月30日，为期3年；第三期从2022年5月1日至2026年4月30日，为期4年。三、原告租赁砖木结构的瓦房，共计15间，前面6间总长24米，宽10米，后面9间另加空基，总计面积650平方米，每平方年租金0.4元计算租金。四、付租金违约责任：1、先付租金后经营，一次性付清租金2.6万元整，凭被告收据为准；2、本着平等互利的原则，如原告未按时付租金，被告有权按延期的租赁总额每天加收1%的滞纳金，如超过两至三个月未交租金，即视为原告自行解除合同，被告有权收回场地，并按拖延时间处罚，每天罚款200元，处罚后才能搬迁，否则被告扣押财产抵罚款。五、原告在租赁期间被告不干涉原告的经营权。原告租赁的房屋及空基改建使用，投资所有的金额由原告自行承担。需要改建或其他设备，原告自备办理。国家规定的各项手续、证照，办理的一切费用都由原告自行承担，如果原告不按国家有关单位办理相关手续，拆除、罚款等由原告自负责。被告只出租多年失修的红砖瓦房及场地，其他的纠纷被告都不负责。六，被告与原告在合同租赁期间，不得随意废除此租赁合同。被告陈文章（反诉原告）当庭提出反诉：1、依法追缴反诉被告刘立升拖欠租金款29250元；2、应收滞纳金8775元；3、拖延交租金罚款81000元；4、强占场地不退，续签合同不签，补交占用场地费28166元；5、反诉一切费用由反诉被告承担。6、旧房改建要求还原。事实和理由：1、原告与被告签订的整体租赁合同期限为九年零一个半月，分为三期签订有效合同；2、第一期有效合同两年零一个半月，从2017年3月18日至2018年3月17日为合同第一年，实交租金26000元，原告以出收条为证；3、第一期的第二年，从2018年3月17日至2019年4月30日止，为有效合同一年零一个半月，应交租金29250元；4、第二年拖欠租金时间从2018年3月17日起至2019年4月30日止，为期一年零一个半月，合同约定拖欠租金总金额29250元加收每天滞纳金1%，折算30天计算应收滞纳金8775元；5、恶意拖欠租金、强占用场地不退，合同约定按拖延的实际时间计算，每天罚款200元，占用场地一年零一个半月，折算405天，应罚款81000元；6、第二期未续签，被告从2019年5月1日起至2020年6月1日又强占场地不退，被告在本案诉讼中确认了他依法经营至今，强占场地拖延时间又是一年零一个月，应补强占场地金额28166元；7、被告租赁的砖木结构的红砖瓦房15间，原告提交原始图片，原告同意被告改建使用，但被告只改未建，而被告拆除的15间房子红砖木料全部卖掉，买主为本市五里墩社区村民胡宗威，还建的是铁皮亮脚棚，还有几间未还建红砖瓦房变为空基地，原告的甲方追究还原，一切损失由被告承担。为维权，反诉原告特诉至法院，请予以支持。反诉被告刘立升（本诉原告）辩称，1、本案合同无效，故不存在计收滞纳金、罚款等问题。2、我方交纳了一年的租金，但实际使用经营时间不到一年，在产权人与出租方、转租方及次承租方发生纠纷后，我方根本无法正常经营使用，反诉人鉴于纠纷没有向我方收取后期租金，反诉所称的欠租不存在，责任也在于反诉方，故请求法院依法驳回其反诉请求。3、反诉所称改建、卖材料不属实，我方是经反诉人同意并参与指挥的情况下才拆房改建、平整土地的，即使有损失，也应由反诉人承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对于本诉部分的证据，本诉原告刘立升提交的证据二，因本诉被告陈文章对该证据的真实性无异议，只是对其拟证目的提出质疑，对该证据本院认为，该合同已被生效法律文书确认为无效合同，故对该合同本院不予采信。对于反诉部分的证据，对反诉原告陈文章提交的证据二本院认为，该证人证言既不能证实刘立升改建的15间红砖房的所有权人情况，也不能证明其损失情况，且证人未出庭作证，对该组证据本院不予采信，对于该15间红砖房的损失，待陈文章取得相关产权证据或损失证据后另行主张权利。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年1月11日，案外人涂学亚接受涉案土地使用权人胡钦泉、罗恒的委托与黄兵签订了一份《租赁协议书》，约定将胡钦泉、罗恒通过招拍挂方式取得的麻城经济开发区管委会实业有限公司水泥制管厂面积为8657.6平方米的国有土地使用权出租给黄兵，租期为一年，租金一万元。2016年5月1日，黄兵、范德辉与被告陈文章签订了一份《租赁协议》，黄兵、范德辉将其承租的土地转租给陈文章，双方约定租期为十年。此后，被告陈文章又将其承租的面积中的650平方米的土地转租给原告刘立升经营洗车场，原告与二被告于2017年2月13日签订了一份《场地租赁合同》，租期为9年零1个月。合同签订后，原告即在承租场地内投资建设。因建洗车场需要，原告经被告同意后拆除了该土地上的房屋，然后重建相关设施进行经营，并依约向陈文章支付了2017年3月18日至2018年3月17日的租金2.6万元。后涉案土地的使用权人罗恒、胡钦泉依法取得了《建设工程规划许可证》，准备收回出租场地建综合楼，二人遂委托涂学亚在涉案场地内张贴退场公告。出租人、承租人及次承租人因意见分歧过大而酿成纠纷诉至法院，法院经判决认定黄兵与被告所签转租合同以及原、被告间转租合同均为无效合同，并判决原告于判决生效后十五日内退回租用的土地及土地上附着物。原告刘立升收到法院执行通知后即搬离了租赁场地，原告投资所建的建筑物也已被拆除。原告遂要求被告陈文章赔偿其损失，陈文章以双方签订的租赁合同有效，原告未按合同约定按时支付租金，原告单方违约为由拒绝赔偿，遂酿成纠纷。本案在审理过程中，原告刘立升申请对其在租赁期间投入的建筑物予以评估，本院依法委托湖北三德资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年11月21日出具了鄂三师鉴字[2020]第02031号报告书，该报告书对原告刘立升投入的建筑物评估值为8.95万元。本院认为，对于本诉部分，原告与二被告于2017年2月13日签订的《场地租赁合同》已被生效法律文书确认为无效合同，导致该合同无效的主要原因是被告陈文章与案外人黄兵签订的租赁合同无效，对于原告因合同无效造成的损失，被告陈文章应承担主要赔偿责任。原告在与被告签订租赁合同时没有尽到完全注意义务，即在没有完全确认被告陈文章是否具有转租资格的情况下与被告签订了租赁合同并进行投资经营，该行为是造成原告损失的次要原因，对于原告的损失，原告应承担次要责任，结合本案的实际情况，本院对于原告刘立升与被告陈文章各自应承担的责任比例酌定为：原告刘立升承担20﹪，被告陈文章承担80﹪。被告陈杰作为与原告签订租赁合同的相对方，其在租赁合同上签名，应当视为共同出租人，被告陈杰应当与被告陈文章共同对原告的损失承担赔偿责任。对于原告的损失，本院委托湖北三德资产评估有限公司对原告投资建设的建筑物损失进行了评估，该公司所作的鄂三师鉴字[2020]第02031号报告书程序合法，适用法律适当，对该报告书本院予以采信，原告投资的建筑物损失为8.95万元。原告因证明其损失申请评估所花的鉴定费3000元，属于原告的损失范围，且被告对该费用也无异议，对该鉴定费损失，本院予以支持。综上，原告刘立升的各项损失共计9.25万元，该损失由被告陈文章承担80﹪，即74000元，其余损失由原告刘立升自行承担。对于本案的反诉部分反诉原告陈文章的反诉请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中原被告于2017年2月13日签订的《场地租赁合同》已被生效法律文书确认为无效合同，该合同自始就对于合同双方没有法律约束力，承租方不应再继续向出租方支付租金，也不应承担因未支付租金而产生的滞纳金，罚款和场地占用费，故对于反诉原告陈文章的反诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告陈文章、陈杰在本判决生效后十日内向本诉原告刘立升赔偿损失74000元；二、驳回本诉原告刘立升的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈文章的全部反诉请求。上述应付款项在本判决书生效后十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元,减半收取3650元，由本诉原告刘立升负担2975元，由本诉被告陈文章、陈杰共同负担675元。反诉案件受理费3240元，减半收取1620元，由反诉原告陈文章负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  屈剑二0二一年元月二十八日法官助理叶劲岐书记员戴琨附1：本案证据目录本诉原告刘立升提交的证据如下：证据一、原告身份证、被告陈文章身份证复印件，拟证明当事人的身份情况；证据二、黄兵和被告陈文章签订的合同书，拟证明被告宣称自己有权合法对外出租十年，本案合同无效责任在于被告；证据三、场地及房屋租赁合同，拟证明原告基于对被告的信任签订未突破总租期十年的长期租赁合同；证据四、租金凭证，拟证明原告向被告交租金；证据五、麻城市人民法院出具的（2019）鄂1181民初2581号民事判决书及黄冈市中级人民法院出具的（2020）鄂11民终159号民事判决书，拟证明原、被告双方签订的租赁合同无效；证据六、评估报告，拟证明原告因合同无效的损失；证据七、照片一张，拟证明拆房改建是被告同意后并参与实施的。本诉被告陈文章未提交证据。反诉原告陈文章提交的证据如下：证据一、陈文章身份证复印件，拟证明陈文章的身份信息；证据二、证明一份以及证人身份证复印件，拟证明刘立升拆房卖旧砖的事实。反诉被告刘立升未提交证据。