广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初30557号原告：东莞市××××温塘大元下股份经济合作社，住所地：广东省东莞市××××温塘社区温增路2号，统一社会信用代码：N144××××××××××956R。法定代表人：余建财,该合作社理事长。委托诉讼代理人：程芷葵，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜军，广东旗轩律师事务所实习律师。被告：东莞东美制衣有限公司，住所地：广东省东莞市东城区××××××工业区，统一社会信用代码：914×××××××××××077L。法定代表人：关某1。原告东莞市××××温塘大元下股份经济合作社诉被告东莞东美制衣有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年10月27日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程芷葵到庭参加诉讼。被告东莞东美制衣有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《物业租赁合同》解除；2.被告立即向原告返还涉案租赁物；3.被告支付原告租金306370.4元及违约金171641.25元；4.被告支付原告代交水电费11806.16元；5.被告支付原告为实现债权而支出的律师费5000元；6.本案诉讼费全部由被告承担。2020年10月27日，原告向法院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.确认原、被告于2020年1月7日签订的《物业租赁合同》无效；2.被告立即向原告返还涉案租赁物；3.被告支付原告房屋占有使用费306370.4元；4.被告支付原告代交水电费11806.16元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为：1.确认原、被告于2020年1月7日签订的《物业租赁合同》无效；2.被告支付原告房屋占有使用费306370.4元；3.被告支付原告代交水电费11806.16元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告东莞市××××温塘大元下股份经济合作社诉被告东莞东美制衣有限公司租赁合同纠纷一案，因案涉租赁合同依法属于无效合同，被告在租赁期间实际也占有使用了案涉租赁物，且被告已对于其欠付的房屋占有使用费盖章确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告应按照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。此外，被告租赁期间逾期支付水电费，对于欠付水电费金额同样予以盖章确认，现因被告经营不善已经停止营业，其法定代表人逃逸，原告已经为其垫付了水电费，被告依法应当予以返还。综上，根据相关法律规定，现变更诉讼请求如上，望准如所请。被告东莞东美制衣有限公司未答辩，在法定期限内亦没有向本院提交任何证据。经审理查明，2020年1月7日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《物业租赁合同》，约定内容包括：1.租赁物业：甲方将位于广东省东莞市××××××××××××（原砖窑温周北路89号）的物业租给乙方。租赁物业总面积约12000平方米；2.租赁期限：从2019年12月15日起至2025年12月14日止，共6年，其中免租期为1个月；3.租金：2019年12月15日至2022年12月14日租金为175200元/月（每平方米14.6元），2022年12月15至2025年12月14日租金为192720元/月；4.乙方承租物业期间发生的水电费等由乙方自行向有关单位或部门缴纳，如甲方代缴垫付的，乙方应在5日内向甲方偿还相应费用。乙方逾期未返还甲方垫付费用的，甲方有权按照垫付金额每日千分之一的标准要求乙方支付垫付期间的利息；5.为保证合同的履行，乙方同意在本合同签订当日向甲方交纳525600元，作为乙方履行合同的保证金。《东莞东美制衣有限公司2020年6月1日至8月13日欠缴交水电费明细表》显示：被告欠缴的水电费共计11806.16元。该表盖有被告公章。《东莞东美制衣有限公司欠东莞市××××温塘大元下股份经济合作社租金明细表》显示：被告欠交2020年3月至2020年8月期间的租金为306370.4元。该表亦盖有被告公章。庭审中，原告主张：1.案涉物业被告实际占有使用面积为4125平方米，每平方米的占有使用费为13.87元，被告每月应交占有使用费为57213.57元，所以被告拖欠原告2020年3月至2020年8月期间的占有使用费为306370.4元；2.原告已替被告代交2020年6月1日至2020年8月13日期间的水电费共计11806.16元；3.被告已于2020年8月13日离开案涉物业；4.被告向原告交纳了180675元保证金，被告主张将保证金抵扣占有使用费；5.案涉物业没有相关的权属证明，亦没有相应的建设工程规划许可证、报建手续等。以上事实，有原告提交的《物业租赁合同》、《律师函》、EMS快递单、EMS中国邮政速递物流信息、《东莞东美制衣有限公司2020年6月1日至8月13日欠缴交水电费明细表》、《东莞东美制衣有限公司欠东莞市××××温塘大元下股份经济合作社租金明细表》、《东城供水分公司用水历史清单》、广东省增值税电子普通发票、中国农业银行回单、企业信用信息公示报告、《补充协议》以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对于原告的起诉主张，也没有提交书面答辩状或证据予以反驳，视为被告放弃抗辩和举证质证的权利，由此产生的不利法律后果由被告承担。本院对原告提交的证据的真实性依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。具体到本案，案涉物业没有相关权属证明，亦未取得建设工程规划许可证及相关报建手续，故案涉租赁合同应属无效合同。至于被告应否需要向原告支付占有使用费306370.4元及水电费11806.16元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，经过被告加盖公章的欠租明细表中明确表明，被告尚欠原告2020年3月至2020年8月期间的租金为306370.4元，故被告应向原告支付的占有使用费为306370.4元,因被告向原告支付了180675元保证金，原告主张将该保证金抵扣案涉占有使用费，经计算，被告仍需向原告支付的占有使用费为125695.4元（306370.4元-180675元=125695.4元）。原告基于案涉合同为被告垫付2020年6月1日至2020年8月13日期间的水电费11806.16元，根据诚实信用原则，被告应向原告支付该笔水电费11806.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告东莞市××××温塘大元下股份经济合作社与被告东莞东美制衣有限公司于2020年1月7日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告东莞东美制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市××××温塘大元下股份经济合作社支付占有使用费125695.4元；三、被告东莞东美制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市××××温塘大元下股份经济合作社支付水电费11806.16元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4361.14元(原告已预交)，由被告东莞东美制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  徐慧英二〇二一年一月十一日书记员  梁若恒