广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31161号原告：姚秀娣，女，1982年7月28日出生，汉族，住广东省广宁县×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告姚秀娣诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序于2021年1月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龙早成，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年3月31日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.被告向原告返还物业使用权转让金524625.53元并支付利息（利息以524625.53元为本金，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月31日，被告(甲方，在2019年1月21日更名为广东广佛智城集团有限公司)与原告(乙方)签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编×××××××号商铺使用权转让给乙方，该物业建筑面积为30.71平方米，物业土地使用权性质为集体商业用地。转让期限从2014年3月31日起至2034年3月30日止，转让期限届满之日起，甲方再赠送该物业使用期限至2048年12月31日止。另约定在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务依照本合同的约定。该物业使用权总转让金额为1235644元，原告已按约支付全部转让金1235644元。原告认为，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，物业使用权转让期限已超过二十年，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，涉讼《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效，被告应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金，并按应返还金额为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息。《物业使用权转让合同》所约定的租赁期限实际是12695天，原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告应退回无效部分的物业使用权转让金524625.53元{[12695天-7305天(20年天数)]÷12695天×(1235644元)}。因此，为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、涉讼物业所在广佛智城项目（一期）天街11号楼于2017年10月16日完成竣工验收，并于2019年2月19日取得不动产权证书，涉讼物业是合法建筑，其物业使用权依法可以转让。涉讼物业使用权转让合同为双方自愿签订，合法有效。涉讼物业使用权转让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中，转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间为无偿使用，合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》中关于“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。最高人民法院发布的九民会议纪要也明确指出认定合同无效，要从合同内容、主体等多方面进行判断，并进行法益衡量。涉讼物业使用权转让合同中约定的租赁期限，属于非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述关于租赁期限的规定，也并不必然导致无效。而且，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，违背诚实信用原则，导致原告由此获得暴利及被告面临重大损失，无法平衡双方的合同利益。二、涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限可以突破合同法规定的20年限制，因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期内可以依法使用或者转让其使用权，转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强行套用合同法的20年租赁期限限制，否则不利于合同交易的稳定性。三、涉讼《物业使用权转让合同》第三条第1项约定的有偿使用期限20年对应的总转让金为1235644元，赠送使用期间不存在转让对价，且被告在转让期限届满后将涉讼物业使用权赠予原告使用，并未违反现行法律法规或其他效力性强制规定，合同对此有明确约定，双方在签合同时并无异议，故原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息，没有事实和法律依据。四、即使法院最终认定超出20年部分约定无效，被告对于合同部分无效没有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支持相应的利息。涉讼《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2034年3月30日，但合同约定的物业交付时间为2015年5月1日，涉讼物业竣工验收备案时间为2017年10月16日，故上述合同实际可履行的使用期限应为2017年10月17日至2048年12月31日，共11398天，超过二十年部分的应为4093天。即使法院认定超过二十年部分无效并需退回相应的转让款，该款项金额也应为443717.4元，而非524625.53元。而且，涉讼物业使用权转让合同至起诉之日已实际履行2019天，即使超过20年部分无效，亦应剔除已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日计算方为公平合理。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应考虑到双方对于合同无效是否存在过错，被告从未强迫原告签订合同，也没有占用原告资金的故意，原告也有以涉讼物业一直获得收益，案外人广东欣盛租赁服务有限公司至今已向其支付494902元的经营管理收益，原告并不存在任何损失，也未提供证据证明其产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并退还款项，亦不应计算利息。五、双方签订涉讼物业使用权转让合同至今已6年有余，原告自愿受让涉讼物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形。原告在签订上述合同时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取任何对价。现原告要求认定合同部分无效并退还部分款项，违反诚实信用原则，对被告来讲毫无公平可言。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院经审查后对当事人提供全部证据的真实性予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（一期）11号楼于2017年10月16日办理了竣工验收备案，并于2019年2月19日取得不动产权证[粤（2019）佛南不动产权第0031942号]，登记权利人为佛山市南海区大沥镇联滘股份合作经济联合社。2014年3月31日，原告（受让方、乙方）与佛山市广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编××××××××商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2034年3月30日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金1235644元；乙方按照分期付款方式支付使用权转让款,具体付款方式及期限的约定见附件三；甲方在201×年×月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；附件三：首期转让款625644元，于本合同签订当日支付，第二期款项610000元，应在2014年5月15日前支付。另查明，佛山市广佛智城商业地产投资有限公司于2014年9月9日变更名称为广东广佛智城商业地产投资有限公司，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付物业使用权转让款1235644元。2020年11月24日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已经办理竣工验收备案手续并取得了不动产权证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年部分的约定依法无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让金1235644元实际应为原告获得涉讼物业2015年5月1日至2048年12月31日期间使用权的对价。现上述《物业使用权转让合同》关于2035年5月1日至2048年12月31日期间的租赁约定为无效约定，被告因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2015年5月1日至2035年4月30日期间使用涉讼物业的对价为733911.65元（2015年5月1日至2048年12月31日共12299天，2015年5月1日至2035年4月30日共7305天，故1235644×7305÷12299≈733911.65），而原告已支付物业使用权转让金1235644元，故被告应当返还501732.35（1235644-733911.65）元予原告。原告诉请被告返还的物业使用权转让金524625.53元已超出本院核定的数额，超出部分，本院不予支持，即被告应返还物业使用权转让金501732.35元予原告。与此同时，原告确会因上述待返还的款项产生资金被占用的损失，原告诉请被告以524625.53元为本金，从本案起诉之日（2020年11月24日）起到实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，本院酌情予以支持，但认定应以501732.35元为本金计算上述利息。原告诉请的利息超出本院核定部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告姚秀娣与被告广东广佛智城集团有限公司于2014年3月31日签订的《物业使用权转让合同》中关于2035年5月1日至2048年12月31日期间的使用权转让约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金501732.35元并支付利息（利息以501732.35为本金，从2020年11月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告姚秀娣；三、驳回原告姚秀娣其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4523.13元（原告已预交），由原告姚秀娣负担2261.4元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2261.73元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的5699元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年一月十五日书记员 李和仪