贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终7881号上诉人（原审被告）：朱君银，男，1982年12月8日生，汉族，初中文化，农民，住威宁县。委托诉讼代理人：戴永鹏、李佳，贵州引悦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：秦世银，男，1972年4月20日生，汉族，农民，住毕节市。委托诉讼代理人：戴永鹏、李佳，贵州引悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州万鸿房地产开发有限公司，住所地：贵州省威宁县万鸿城。法定代表人：卢尧芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨华、杨晓鹏，贵州众哲律师事务所律师。上诉人朱君银、秦世银因与被上诉人贵州万鸿房地产开发有限公司（以下简称万鸿房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1284号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要的事实及理由是：一、一审认定事实不清、程序违法。2016年5月7日上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，合同第五条第1项第1款约定：“甲方（被上诉人）需按时将租赁物及附属设施交付给乙方（上诉人）使用，并保证下列设施完善、质量合格。（1）道路硬化、路标线、停车线画好;（2）卫生间及公厕装修并能使用（3）门面内隔为两层、外围挡墙的隔离栏;（4）无死角监控及路灯;（5）保证四通;（6）大棚平方米;（7）岗亭和计时卡机;（8）乙方入驻经营的广告。”被上诉人在交付租赁场地时未向上诉人交付上述附属设施。上诉人拒绝接收租赁场地，但被上诉人为炒热**段，向上诉人口头承诺，上诉人进场后及时完善上述项目附属设施。但上诉人入场后，被上诉人因资金周转困难为由，要求上诉人自行修建，修建费用及修建期间给上诉人造成的经营损失用以冲抵租金。2019年9月12日上诉人与被上诉人口头结算，上诉人尚欠被上诉人2019年10月至2020年9月期间的年度租金20万元。当日上诉人将剩余20万元租金支付给被上诉人。故，2019年9月12日上诉人已全额支付完毕涉案年度租金，不存在违约行为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》应当继续履行，不应解除。上诉人支付涉案租金的方式为：保证金40万+610490元（代被上诉人完善租赁场地合同约定配套设施费用）+完善租赁场地合同约定配套设施期间给上诉人造成的损失+20万（2019年9月12日上诉人与被上诉人口头结算应补交的租金）。在一审庭审中上诉人已向法庭提交修建附属设施费用的相关证据，证明上诉人总计花费610490元，被上诉人也予以认可，但未认可完善租赁场地合同约定配套设施期间给上诉人造成的损失。上诉人遂在庭审过程中申请对完善附属设施期间被上诉人造成的经营损失进行评估，但一审法院未予评估。本案在开庭前上诉人依法向法庭提起了反诉，但一审未给予准许。故，一审认定事实不清、程序违法。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人20万元违约金不当。上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。若存在违约行为，李年军、李文平、陈忠贵、王维全等四人为案外人也应当共同承担。被上诉人并未提供若存在违约行为给其造成损失的证据，判决金额明显过高。三、原审查明被上诉人退回上诉人部分保证金与事实不符，所谓退回的保证金经与其他人员陈中贵等人回忆，该笔款项是由上诉人等向被上诉人出具80万元借条，该事实形成的是借贷关系，并不是退还的保证金，被上诉人应当向出具借条的相关人员主张权利，不应在涉案租金中予以扣除。四、2020年6月29日以及2020年9月4日被上诉人分两次向涉案场地的商户下发告知函，导致上诉人至今未能收取任何租金及相关费用，因此一审以每年2191626元为标准判决上诉人以此标准支付租金交付至还房为止缺乏依据。被上诉人答辩称，一、上诉人称经回忆该笔款项是由上诉人等向被上诉人出具80万元借条形成的借贷关系，应当向法庭提交相应证据予以证实，故其应当驳回上诉人的意见。二、针对上诉人补充的该80万元为借款而非保证金的理由，该事实若成立，上诉人在一审中明知此次事件，而只在二审中提及，有可能导致该案一审认定事实不清，这是上诉人在一审中的保留，应当对其作出不诚信处罚。三、被上诉人依约完善了全部设施的建设并交付给上诉人及其他四人，被上诉人提交的证据，证实被上诉人已经按照约定履行了自己的义务。四、免租期满后，上诉人及其他四人未向被上诉人支付2019年10月至2020年9月30日期间的租金共计2191626元，直至被上诉人提起诉讼，上诉人及其他四人共计支付租金65万元（含40万元保证金）。被上诉人主张解除合同，符合法律规定。上诉人及其他四人未按约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。五、被上诉人完善了相应设施，并支付了相应的工程价款。完工后，被上诉人移交给了上诉人及其他四人，其他四人均表示认可。同时其他四人还认可门面雨棚、大棚内的隔断及大棚外部分道路硬化，并不在合同约定的范围内。六、上诉人主张为完善设施投入了60万元系诡辩。第一，上诉人为了招租方便，将大棚采取隔断方式，将整个大棚隔成几个门面，出租给其他人，其为了经营管理门面造成的花销，不应当由答辩人承担。该隔断工程也不在双方签订的《租赁合同》范围内。第二，上诉人为了经营管理，让被上诉人在大棚后面给上诉人腾一块地给上诉人修4号大棚，同时还承诺如果答辩人需要用地，上诉人自行拆除。第三，市场大门后大棚前的硬化路面，纯粹是上诉人的个人行为，被上诉人多次提醒上诉人该路面涉及的土地不是被上诉人公司的土地，已经超出了被上诉人公司的土地红线，上诉人强行硬化，该笔费用也不应当由被上诉人负担。一审原告万鸿房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2016年5月7日签订的《租赁合同》；2、判令二被告给付原告2019年10月1日至2020年5月1日期间的租金678448.5元；3、由被告支付原告违约金20万元；4、由被告按照合同约定支付原告租金自2020年5月1日起至解除合同并交还原告房屋之日止；5、案件受理费、保全费、保险费由被告承担。一审法院经审理查明，2016年5月7日，原告万鸿开发有限公司（为甲方）与被告秦世银、朱君银及王维全、陈忠贵、李文平、李年军（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：“甲方将其拥有的位于威宁县万鸿城的部分房产租给乙方使用，用途为农产品批发，租赁物为万鸿城3、5、7、9、10栋113个门面及场地；甲方租赁给乙方的门面及场地尽量于9月1日前交付。房屋租赁期共六年，自2016年10月1日至2022年9月30日止（从实际交付日计算）。该房屋租金前三年免收：第四年，即2019年10月1日起按门面建筑面积每平方米360元/年收取，租金按年10%递增。免租期满后，甲方将乙方所交保证金留40万元作为履约保证金，其余作为第四年租金，不足部分，乙方按合同支付。该租赁物租金按年支付，支付时间为提前三个月支付下一年租金。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的30%支付违约金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此租物，乙方需按实际使用日交纳租金并承担违约责任。为确保租赁物及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意与本合同签订日支付给甲方保证金113万元，大棚保证金5万元，合同签订日支付100万元，余款实际交付租赁物日支付。......甲方须按时将租赁物及附属设施交付乙方使用，并保证下列设施完善，质量合格：1、道路硬化、路标线、停车线画好；2、卫生间及公厕装修并能使用；3、门面内隔为两层，外围挡墙的隔离栏；4、无死角监控及路灯；5、保证四通，即水、电、网及有线电视；6、大棚；7、岗亭和计时卡；8、乙方入驻经营的广告。乙方应按合同的规定按时租金和押金。......租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同：利用承租物进行非法活动，损害社会公共利益的；乙方未按约定期付租金超过两个月。......甲、乙双方任何一方在未征得对方许可的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为20万元整，保证金双倍，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。......”合同签订后，原告将万鸿城3、5、7、9、10栋共103个门面及场地共计6087.85平米交给被告使用，其间，原告修建了1、2、3号大棚、并将场地内的地坪承包给秦世银进行修建，同时原告完成了该场地内的相关设施。后被告为更好的使用该场地，又自行修建了4号大棚和硬化了停车场地坪。被告秦世银与李年军、陈忠贵、李文平、朱君银、陈富强成立的亿隆公司对以上场地及门面进行管理使用，（实际为被告秦世银管理），并将门面进行了出租并收取了租户2019年10月至2020年9月的租金约200万元。合同签订后，秦世银六人向原告交纳了100万元保证金，后双方协商原告又退回秦世银等人部分保证金，至开庭时原告实际收到被告交纳的保证金45万元，2019年9月被告向原告交纳了20万元的租金。按合同约定，被告应向原告交纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金2191626元。另：在诉讼中，因原告与王维全、陈忠贵、李文平、李年军和解双方达成协议，四人同意解除与原告签订的《租赁合同》，原告撤回对以上四被告的诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告秦世银、朱君银及其他四人签订了《租赁合同》，合同约定原告将威宁县万鸿城的部分门面、场地出租给被告等六人使用，三年免租期届满后，被告等人应提前三个月支付原告2019年10月至2020年9月30日期间的租金共计2191626元，但被告等人不守诚信及时支付原告租金，直至原告起诉时，被告共计交纳的租金为65万元（含40万元的保证金），尚欠原告租金1541626元，因此，原告主张解除双方于2016年5月7日签订的《租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。原告主张被告支付2019年10月1日至2020年5月1日期间的租金678448.5元，但2019年10月1日至2020年5月1日共七个月，减去被告交纳的65万元实际欠付的租金应为：2191626元÷12月×7个月=1278448.5元-650000=628448.5元，因此超出部分不予支持。但经庭审查明，该《租赁合同》由六人所签订，现原告已与其他四人达成合意同意解除该《租赁合同》，原告撤回了对其他四人的诉讼，但双方达成协议的时间为2020年6月25日，现原告主张2019年10月1日至2020年5月1日期间欠付的租赁费应由六人承担，但因原告撤回了对四人诉讼应视为对四人应承担租赁费的放弃，故2019年10月1日至2020年5月1日期间的租赁费628448.5元应扣除其他四人应承担部分，其余部分才由二被告承担即：628448.5-（628448.5÷6×4）=209482.9元。原告主张二被告应从2020年5月1日起至被告实际将房屋交付给原告期间的租金，因该租赁物现在仍由被告秦世银、朱君银管理使用，被告秦世银已向实际租户收取了2019年至2020年5月1日期间的租金，故该主张符合法律规定，一审法院予以支持。原告提出因被告违约，应由其给违约金20万元，因双方在合同中已明确约定违约方应给付守约方20万元违约金，而本案被告在使用租赁物期间并未按约定支付租金，该行为已构成违约，其应承担违约责任，因该租赁物实际由二被告管理使用，被告秦世银在向其他租户收到租金后并未及时向原告支付租金，因此该违约责任应由其承担。原告主张被告支付保全费及保险费，因原告向一审法院提出对被告等六人进行财产保全，后原告与其中四人达成和解并向一审法院申请解除财产保全，是其对自己权利的处分，因此该费用应由其自行承担。被告提出原告所交付的租赁物与合同不符，其为完善该租赁物支付了60万余元，但经庭审查明，原告在交付租赁物时已按合同约定修建有大棚等设施，将道路硬化承包给被告秦世银修建。被告所提供的其为完善租赁物支付了相关费用的证据均是以威宁亿隆农产品商贸有限责任公司名义产生的费用，且是为了其经营管理而增加的设施并非属于合同内约定范围；其所提出因原告未完善设施给被告造成了损失，但从其所提供的票据可看出系亿隆公司向他人已收取的费用的证据而不能证明原告的实际损失，且被告并未提起反诉，因此对该辩称一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵州万鸿房地产开发有限公司与被告秦世银、朱君银于2016年5月7日签订的《租赁合同》；二、由被告秦世银、朱君银给付原告贵州万鸿房地产开发有限公司2019年10月1日至2020年5月1日期间的租金209482.9元；并由二被告从2020年5月1日起按年租金2191626元为标准计算给付租金至将房屋交还原告为止；三、由被告秦世银、朱君银给付原告贵州万鸿房地产开发有限公司违约金20万元。以上三项定于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费6292元由被告秦世银、朱君银承担。二审中，上诉人新提交的证据有：一、两份告知函及情况说明，证明：被上诉人2020年6月29日以及2020年9月4日向涉案商户送达告知函，导致商户均未向上诉人缴纳租金及相关费用，一审以原租金为标准，判决上诉人给付租金至交房为止无事实依据。被上诉人质证认为，对两份告知函，对于第一份6月29日下发的告知函，不属于二审新证据，不发表质证意见。对于2020年9月4日下发的告知函，因为该告知函是建立在万鸿公司与承租人除秦世银之外的人签订合同及解除租赁协议，但该解除租赁合同的协议4人未将其占有的相应的门面交回被上诉人的基础上而下达的。对于若干情况说明，无法核实其真实性，故对其三性及证明目的不予认可。二、证人高华贵出庭证言、视频，证明：被上诉人的法定代表人曾与秦世银等人商议过并承诺不再收取第4年的租金。被上诉人质证认为，该证据达不到上诉人的证明目的，视频中的租客不是秦世银等6名合伙人，具体质证意见待法定代表人卢尧芳观看视频后再陈述具体质证意见。针对证人高华贵证人证言，该证人证言是虚假的，同时也与上诉人出具的若干份情况说明相互矛盾，查看是否收取租金是要看原始合同的约定是如何收取，另外，高华贵是秦世银的租客，与其有利害关系。对于情况说明在打印好后是否由当事人亲笔签名或者受其诱导签字，是否系当事人真实意思表示无法核实。三、提交租金合同一份，证明：涉案场地商户应在2019年9月19日起向上诉人及威宁亿隆农产品商贸有限责任公司缴纳第4年租金，第5年租金应从2020年9月18日起缴纳，现上述人员缴纳租金的条件已成就，但因被上诉人向其送达两次告知函导致上诉人不能正常收取租金。被上诉人质证认为，该组证据不具有本案证据的关联性，根据合同的相对性原则与被上诉人无任何关联，达不到上诉人的证明目的。被上诉人新提交的证据有：图片9张，证明：上诉人上诉状中所陈述的地段、雨棚、大棚、场地等除了合同第五条约定的范围外，其余均是上诉人为经营所需而自建，与被上诉人无任何关联。补充一点，第6号倒填的场地硬化是在被上诉人土地的红线之外。上诉人质证认为，对于真实性不持异议，但达不到被上诉人的证明目的，相片中所拍的设备及道路均由上诉人修建，图6的场地硬化充分说明了被上诉人在交付租赁场地时未按合同交付相关的经营设施及硬化场地，相关建设费用应当由被上诉人承担，对于该建设费用已由上诉人承担，被上诉人应当在另收租金中予以扣除。本院对各方二审中提交的证据认定如下：就上诉人的证据，第一组，情况说明系证人证言，未到庭作证，本院不予确认。告知函不能证明商户实际是否支付租金的情况，本院不予确认。第二组，证据内容与其证明目的没有直接关联，本院不予确认。第三组，不能证明商户实际是否支付租金的情况，本院不予确认。就被上诉人提交的证据：单照片不能证明由谁完成，本院不予确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，本案实体上应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。对上诉人的上诉理由一，双方争议的合同约定的附属设施系服务于合同主标的（大棚双方未约定面积）即商铺及场地。合同签订后，上诉人确实已经得已使用合同主标的。合同约定了三年的免租期，上诉人如认为附属设施的不完善严重影响其使用案涉标的，其应当及时向被上诉人提出整改或者要求给付整改对价，但从本案现有证据看，上诉人不能证明在其接收商铺及场地后被上诉人未完善的哪一附属设施严重影响到了商铺及场地的使用，也不能证明其要求被上诉人整改完善，被上诉人拒绝整改完善。可见本案没有严重影响上诉人使用案涉商铺的事实存在，上诉人的合同主要目的得以实现，案涉租金系按照商铺计算，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，上诉人在得以正常使用案涉商铺的情况下，应当按照合同约定向被上诉人支付租金，即使上诉人所称的其投入的60余万元全部系代被上诉完善设施支出的费用，也不足以抵销应付的租金。故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被上诉人有权要求解除合同。对于上诉人提出的一审未准许其反诉，程序违法的理由，本院认为，一审卷中无上诉人提出的反诉的材料，且其如有不与本案形成重复诉讼的诉讼请求的，可以另行诉讼，不影响其诉权，本院对该理由不予支持。对于上诉人的上诉理由二，关于违约金，本案因上诉人未按照合同约定支付租金，导致合同解除，故被上诉人按照合同约定主张20万元的违约金符合合同约定，上诉人主张违约金过高，无证据证明，本院不予支持。但是，因案涉租赁物系二上诉人及王维全、陈忠贵、李文平、李年军共同租赁，被上诉人起诉王维全、陈忠贵、李文平、李年军后又撤回对该四人的起诉，应当认定被上诉人只主张上诉人应当承担的部分的违约金，其余部分不再主张，故本案上诉人只应承担6.6万元违约金。一审对此认定错误，本院二审予以纠正。对于上诉人的上诉人理由三，依据不足，本院不予支持。对于上诉人的上诉理由四，被上诉人主张解除合同的主张成立，合同解除后被上诉人作为物权人自然有权对租金事宜作出处置。但合同解除后的期间，上诉人在将租赁物返还被上诉人之前，之所以要继续按照合同约定标准支付租金，系基于其继续占有租赁物给被上诉人造成损失。如本判决生效后，客观上确有租户因被上诉人自己放弃租金而不用支付租金或者被上诉人自己直接收取了租金的，上诉人还继续向被上诉人支付租金，等同于被上诉人获得了双重利益，故双方可以协商就该部分在上诉人应付被上诉人的费用中抵减，如不能协商抵扣的，上诉人可以基于《最高人民法院关于适用的解释》(2020年修改）第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，另行向被上诉人诉讼主张被上诉人放弃的租金及被上诉人自己收取的租金。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1284号民事判决第一、二项；二、变更贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1284号民事判决第三项为：由秦世银、朱君银连带支付贵州万鸿房地产开发有限公司违约金6.6万元；以上二项定于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回贵州万鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回秦世银、朱君银的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6292元由秦世银、朱君银负担6000元，由贵州万鸿房地产开发有限公司负担292元；二审案件受理费12584元，由秦世银、朱君银负担12000元，由贵州万鸿房地产开发有限公司负担584元。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二一年一月二十六日书记员  郑勤文