安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0811民初30号 原告：安庆市安康物业管理有限公司，住所地安庆市开发区天柱山西路与中兴大道交互处联富新苑5栋2层2室，统一社会信用代码91340800758540158C。 法定代表人：吴新强，该公司经理。 被告：韩大圣，男，1973年5月18日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现住安庆市开发区。 原告安庆市安康物业管理有限公司与被告韩大圣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴新强与被告韩大圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆市安康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月至2020年6月物业服务费1961.38元,并按每日3‰向原告缴纳逾期滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月，原告与安庆市联富房地产开发有限公司签订“物业服务合同”三年到期,因小区尚未成业主委员会,又于2019年11月13日续签订“物业服务合”,由安庆市联富房地产开发公司委托原告对天柱栖庭小区实行物业服务管理工作。自2017年元月1日安置入住,原告应按住宅房每月0.55元/㎡的标准向天柱栖庭小区内的业主收取物业服务费,被告系天柱栖庭小区2栋业主,理应按照上述合同约定向原告交纳物业服务费,可被告自2017年7月起拒交物业服务费,至2020年6月，累计达1961.38元,原告多次通知被告交纳，被告至今未交,特诉请法院依法裁决。 被告韩大圣不同意原告的诉讼请求，辩称:1、因我所居住的房屋是拆迁还建安置房所以造成未缴纳后续的物业费，我们拆迁还建安置房，均是由村里统一缴纳物业费的。2、我们对物业公司的服务不满意，第一年就出现楼顶天井渗水，造成墙面脱落，我们要求恢复，至今没有恢复，地下排水道臭味难闻无人处理，小区后门不开只有一个门进出，闲杂人员随意出入小区，小区里还发生多起住户被盗事件。3、对诉状事实部分无异议，但是对0.55元/平方米标准收取物业费由谁确定有疑问。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对其辩称理由除仅提交安置户确认单、房屋拆迁搬迁证等证明材料证明其在原告服务小区居住的房屋为安置所得，其余并未提交任何证据。对有争议的事实，本院认定如下： 1、关于被告辩称的拆迁还建安置房的物业费均是由所在村统一承担缴纳问题。对此，被告并没有提交相关的政策依据或合同依据。根据本地建设征迁情况，可能存在农村居民被征迁土地、房屋后而集中安置在拆迁还建小区居住的情形，所安置小区未引入物业公司服务，系由村里负责安排卫生保洁或村里根据村民代表大会议定由村集体一并承担住户的物业费用的情形。本案中，被告房屋征迁后需要安置，同时，被告于2017年4月20日与安庆市联富房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告获得在天柱栖庭小区居住权，由于该小区在未成立业主委员会前，已经由建设单位安庆市联富房地产开发有限公司按照有关规定采用招标方式，原告于2013年11月15日竞得该小区物业项目中标人，且中标的通知书载明的天柱栖庭建设面积52456㎡，价格为0.55元。被告在2017年1月19日入住该小区时已向原告缴纳了2017年1月到6月的物业费327元。被告如果认为其被安置居住在原告服务的小区无需缴纳物业费或由村里统一承担缴纳，除非提供不应承担此费用的法律法规依据或相关合同，否则，本院不予置信。 2、关于对原告提供的物业服务不满意等问题。庭审中被告提出的楼顶天井渗水、下水道返臭、墙面脱落等问题，如果确实存在，应属于建筑物本身或配套管网设施存在的质量问题，原告作为物业管理服务单位，有义务为广大业主向开发单位或市政机构反映以求得解决，但业主以此为由苛求物业公司或认为应有物业公司担责，既无事实根据，亦无法律依据。被告提出的小区后门开门通道以及发生的业主被盗情况，原告说明了小区后门内地面与门外路基存在落差，只能等小区外路面改造方可具备开通条件，对发生的个别业主被盗事件已经根据业主的意见协助向公安机关报案了。本院认可物业服务企业已在其服务范围内尽到了职责。当然，服务无止境，原告作为物业服务单位，应该认真听取业主对小区管理和服务方面的意见和建议，堵塞管理服务中的漏洞，做实做细物业服务工作，更好地提升物业管理服务水平。 3、关于案涉天柱栖庭小区的物业服务的规范化建设问题。本案审理虽然是个案，但是通过审理发现，带有一定的普遍性。通过了解，该小区安置拆迁户有两百余户。如果这些拆迁户仍然与本案被告同样的理由拒交物业服务费，如果存在其他业主“跟风”都拒不缴纳物业服务费，不但物业服务公司的工作开展受限，而且物业公司对众多欠缴物业费动辄以诉讼方式追缴，无论是对构建和谐小区建设，对小区的发展和治理都会带来负面影响，同时也会产生诉讼井喷，浪费司法资源。究其根源，本院发现该小区的物业规范化管理尚存短板，该小区前期物业由建设单位安庆市联富房地产开发有限公司于2016年11月13日与原告签订《物业服务合同》，合同期限三年，到期后又再次与原告续签了三年的物业服务合同，至2022年11月12日到期。该续签合同补充协议还载明“因龙潭社居委与开发公司未对接，导致天柱栖庭的业主委员会无法成立，此协议为前期物业服务后续的补充协议”。我们理解新的小区建成后，房屋陆续交付并售卖，但小区的物业管理服务不能缺失，法律法规规定了建设单位与物业服务人订立前期物业服务合同制度。本案中，原告依照前期物业服务合同对小区进行服务和管理，该前期服务合同依法对全体业主具有法律约束力。由于该小区存在对拆迁户整体安置情形，物业公司并未依法对物业服务的相关承诺和要求做到公诸于众或宣传解释，造成部分业主对物业服务内容的不知情，对小区的管理与服务的诉求和表达路径不明，导致收取物业服务费的困难和矛盾滋生，甚至可能引发物业公司与业主的群体性隔阂，依法依规成立业主委员会已是大势所趋和当务之急。本院敦促该小区物业服务管理应当按照国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的规定，由建设单位、前期物业服务企业或业主在街道办事处的指导下，在社居委的协助下尽快筹备成立业主大会，让社区的建设和社区治理工作体系迈入民主化、法制化、规范化轨道。 综上所述，本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律拘束力。本案中原告自中标天柱栖庭小区前期物业服务以来为被告居住的天柱栖庭小区提供了物业服务，被告依法有按时缴纳物业费的义务。被告认为原告的服务不到位，没有解决其提出的问题，可以向物业公司提出意见、建议，亦有权向物业管理主管部门进行投诉或提出建议，若物业公司给其造成损失，还可以要求承担相应的法律责任，甚至可以依照《物业管理条例》的规定通过业主大会解聘或重新选聘物业服务公司，但不能以此为由拒不缴纳物业费。原告主张的逾期滞纳金因缺乏证据证明被告已知悉，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 被告韩大圣于本判决生效后五日内向原告安庆市安康物业管理有限公司支付自2017年7月至2020年6月的物业服务费1961.38元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告韩大圣负担。 本判决为终审判决。 审判员  卢文忠 二〇二一年一月二十八日 书记员  李莉莉 附本案参照的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。