广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32386号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914×××××××××××835Y。法定代表人：麦宗汶，任经理。委托诉讼代理人：谭学俊，广东亲仁律师事务所律师。被告：何灿明，男，汉族，住广东省云浮市郁南县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××978。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称兴业物业公司）与被告何灿明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月8日受理，依法适用小额诉讼程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权转换为适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人谭学俊及被告何灿明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴清2018年11月至2020年10月物业管理费2125.20元和2018年9月至2020年8月的公共电费分摊费66.37元，共计2191.57元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：佛山市南海区××××住宅小区由原告提供前期物业管理服务。该小区物业管理多层住宅收费标准为0.7元/平方米/月，*****房确权后的建筑面积126.5平方米，业主是被告，被告拖欠原告物业管理费及公共电费分摊费合计2191.57元。原告多次分别以电话、上门催收通知书等形式通知被告，但被告一直以其他不合理的借口拖延交费，至今都未到原告处交费。如果该小区1500多户业主都与被告一样不交物管费等，物管则无法经营，物管费是十年前的收费标准，又加上被告长期拖欠原告的物管费、公共电费分摊费，造成原告公司经营困难。被告的行为不仅损害了大部分业主的权利，同时给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，第一，原告无有效合同，主体不适格。**小区第一届业委会于2004年12月31日依法成立并依法备案，通过招投标于2006年1月9日跟佛山市南海区豪信物业管理有限公司签订了《**小区、名翠阁物业管理服务合同》。根据原告提供的《**小区一区物业管理委托合同》（以下简称旧合同）第三章第十八条，参照禅城法院（2018）粤0604民初14895号判决，旧合同于2006年1月9日当天自然失效。第二，公摊电费损害了被告利益。原告公摊电费收取没有法律凭据和计算依据。原告已经把公摊用电每月造表给广东电网公司佛山供电局直接从被告账户扣除，继续向被告收取公摊电费属于重复收费行为。经南方电网检查，原告私自将一区物管办公室、保安岗亭以及对外出租盈利的广告车闸、广告灯箱和快递柜用电接入一区D6座路灯电表，盈利设施用电以路灯用电名义分摊给了一区业主，侵害了被告利益，违反了《佛山市物业管理办法》第八十六条，“公用水电没有独立设置计量表的，不得向业主分摊公用水电费用”。原告提供不了一区物管办公室、3个保安岗亭以及对外出租盈利的广告车闸、广告灯箱和快递柜用电独立电表编号和缴费发票，进一步证实原告侵害被告利益的违法行为。**一区有住户业主308户，车库业主57户，商铺业主44户，合计409户。事实是部分车库业主和商铺业主并不是住户业主。所有409户业主都应该承担公摊电费。原告也收取了车库业主和商铺业主的公摊电费。但根据原告提供的《**一区电费清单》（2010年11月至2017年10月），其公摊电费计算公式是：户均公摊电费=一区公摊电费总额÷300户业主。众所周知，分子越大，分母越小，被告应承担的公摊电费就越多，损害了被告利益。如果按户均摊电费，计算公式应该是：户均公摊电费=[一区公摊电费总额－公共盈利设施（快递柜、广告灯箱等）用电费]÷（308住户业主+57车库业主+44商铺业主）。分母应该是409。或者是：户均公摊电费=[一区公摊电费总额－公共盈利设施。（快递柜、广告灯箱等）用电费－原告收取的57车库业主公摊电费－原告收取的44商铺业主公摊电费]÷（308住户业主），分母应该是308。原告将公共盈利设施收益据为己有，又将公共盈利设施用电、已收取的车库业主和商铺业主的公摊电费再次分摊给住户业主，属于重复收费行为，导致住户业主均摊电费更高，损害了被告利益。第三，原告的物业管理服务存在缺陷，服务质量严重不达标，未全面履行自身义务，导致被告利益受损。原告在旧合同已经失效，无新有效合同的前提下，多年来无视业委会整改要求，拒绝履行旧合同和与业主签订的《**小区前期物业管理服务协议》。具体表现在：卫生保洁绿化人员配备不全，小区脏乱差；安保人员配备不全，缺岗空岗情况严重，外人可以随便进出，小区治安案件频繁；消防设施缺少维护保养，破损过期现象严重，已发生多起火灾警情事故；交通秩序紊乱，外面车辆可以随便进出，乱停乱放现象严重，严重堵塞消防通道并严重影响业主出行；公共外墙膨胀长期未处理，随时有脱落砸死砸伤路过业主危险；排除车位业主和商铺业主权利，违法提取住房专项维修资金。另外，南海区人民法院（2020）粤0605民初20011号裁定被告侵吞了属于小区全体业主的公共收益的事实，侵害了本案被告的利益。原告以上行为，已经引起**小区全体业主公愤，业主们纷纷依法暂停缴纳物管费，并已经启动选聘新物业管理公司的程序。原告提供的《物业服务收费备案表》中，备案价格是指原告全面履行合同约定责任和义务，物业服务质量全部达到合同约定的前提下，可以收取的最高价格，并不是原告存在服务缺陷和服务瑕疵，拒绝履行合同约定的情况下允许收取的服务价格。众所周知，一分钱一分货。原告服务存在缺陷，配备服务人员不齐全，服务质量严重不达标，其运行成本自然会更加低廉。在原告安保服务缺陷已造成被告经济损失的情况下，根据权利义务对等原则，应该降低收费标准。根据《**小区前期物业管理服务协议》第八条第一点和第三点，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，参考近期漠河市人民法院和大兴安岭地区中级人民法院对漠河绿海物业有限责任公司诉被告漠河市18区学府嘉园陈女士等一批业主物业服务合同纠纷案的判决，请求法院依法判令原告承担相应法律责任，驳回原告公摊电费诉求，清退已收取被告的公摊电费，并减免被告的物业管理费。第四，持续催收市政垃圾清运费损害了被告利益。根据南海区人民法院判决书：（2018）粤0605民初10182号和佛山市中级人民法院判决书：（2019）粤06民终3960号，法院判决均不支持原告另外再收取市政垃圾清运费，属于违法收费项目，原告拒绝执行法院的判决结果，持续催收市政垃圾清运费。请求法院依法判令原告承担相应法律责任，驳回原告催收市政垃圾清运费诉求，判令原告退还其之前已收取被告的市政垃圾清运费。原告声称，**大多数业主不缴纳物管费致其难以为继。原告应该反思其行为，为什么大多数业主不缴纳物管费。既然原告无法继续经营下去，在没有有效合同的前提下，完全可以将**管理权交还给**业委会，主动撤离**小区，而不是以侵害**业主利益为目的，继续留在**进行非法管理。总之，本案事实清楚，证据确凿，法理充分，相信司法不会为不合格的物业服务提供保护，法院一定会伸张正义，维护包括被告在内的全体**业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：涉案物业位于广东省佛山市南海区××××××××××，房屋总层数为8层，2014年10月9日登记于何灿明名下，房屋建筑面积为126.49平方米。2018年10月6日，佛山市南海区环境运输和城市管理局桂城分局与佛山市南海区××××市政管理处向小区发出《整改通知书》，认为经检查，该小区存在以下问题：垃圾容器损坏要求物业公司更换；垃圾容器摆放不规范（垃圾落地）。责令该小区于2018年11月13日前对上述操作问题进行整改并到该部门签订服务合同。逾期不整改及签订服务合约，该部门将采取终止对该小区的垃圾清运服务。2019年11月23日,佛山市南海区桂城街*****业主委员会（以下简称**小区第二届业委会）向**小区业主发出《告**小区业主知情书》，内容为：根据兴业物业公司**小区物业管理处提供的**一区路灯电费清单和缴费发票，**一区D6座路灯用电费用自2014年5-6月开始成倍增加，并分摊给了一区住户业主。在**一区路灯用电设施没有增加、反而减少的情况下，该电表用电量出现异常。经检查，发现管理处私自将一区门口2个快递柜、1个保安亭用电接入了D6座路灯电表。2019年11月8日，业委会报请南方电网检查D6座路灯电表接线情况，确认快递柜、保安亭接入了D6座路灯电表，属于表后用电。2020年11月26日，**小区第二届业委会向全体小区业主出具《关于**小区当前物业管理现状的说明》，主要内容为：**小区第二届业委会于2019年5月15日正式组建成立。经与现前期物业服务公司即兴业物业公司召开了2次正式沟通及多次非正式沟通，基于所有沟通的情况和小区现状，归纳当前**小区物业管理存在多处不到位及违规的情况，包括但不限于如下内容：1.违法收取每户5元的垃圾清远费的问题；2.违法不予移交公共收益款项的问题；3.消防维护管理缺失问题严重，消防器材缺失，商铺屡次出现火灾险情，三区楼顶消防水池已无法使用；4.公共设施严重缺少有效维护，儿童娱乐器材缺乏维护，二区电梯缺乏科学维护；5.卫生问题严重，楼道清洁时有时无，四害消除不到位；6.安保问题严重，屡屡出现脱岗、瞌睡的情况；7.交通秩序管理混乱，多次出现车辆堵住小区出口，导致交通堵塞；8.小区监控缺失的问题迟迟无法解决。经拨打南方电网的服务电话95598进行核实，被告名下的电费单号062××××××××9710中每月电费单中包含的分摊电量属于梯灯的分摊电量。根据（2018）粤0605民初10174号民事判决书及（2019）粤06民终3227号民事判决书确认的事实：“兴业公司为上述物业所在的**小区提供物业管理服务至今，但相关物业服务存在一定不足……2012年12月14日，兴业公司向佛山市南海区发展规划和统计局申请物业服务收费备案，备案物业为**小区，小区内多层住宅由原执行的收费备案标准0.5元/平方米/月调整至从2012年12月起执行备案标准0.7元/平方米/月。2013年1月21日，兴业公司通知**小区业主和租户，以物价上涨、公共设施维修、保养和管理成本增加（如人员工资调整、垃圾清运费提高等）为由，在征得业主的支持及2012年12月报有关部门批复备案后，决定从2013年1月起执行新的收费标准，即多层住宅按0.7元/平方米/月收费。2016年12月5日，兴业公司通知**小区业主和住户，从2017年1月起，该公司按户代收5元/户/月生活垃圾清运费，该费在单月25日由管理处一并收取。”本院认为，本案立案的案由为物业服务合同纠纷。原告自始为被告名下的案涉物业所在小区提供物业管理服务，被告也接受了物业服务，被告理应按期足额交纳物业管理费及公摊电费。结合当事人陈述及证据情况，原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，被告以此为由拒交物业管理费及公共电费分摊费缺乏依据，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。原告主张被告拖欠2018年11月至2020年10月期间物业管理费2125.20元，而被告在诉讼中未能举证证明其交纳上述费用的情况，应承担举证不能的不利后果。经核算，被告应向原告交纳2018年11月至2020年10月期间的物业管理费2125.03元（0.7元/平方米/月×126.49平方米×24个月）。原告主张超出本院核定部分，本院予以驳回。关于公摊电费问题。被告主张商铺及车库业主需要共同分摊电费，还应扣除快递柜和广告牌的电费，但被告未能提交充分有效的证据证明原告主张的涉案公摊电费中包含了快递柜和广告牌的电费。退一步说，即使原告主张的公摊电费中包含了快递柜和广告牌的电费，由于快递柜及广告牌均是安装在涉案小区的公用位置，服务于业主，所产生的收益属于业主共有，在被告未举证证明业主委员会或者原告已与相关商户约定电费承担方式的情况下，所产生的电费应由业主共同分摊。至于收益的代管问题，若被告认为原告代收了公共收益后实施了侵占行为，可按照相关法律规定和程序主张权利。考虑到原告按照住宅业主户数分摊路灯费用的方式已在**小区的多年物业管理过程中形成了历史习惯，在没有证据证明该分摊方式损害了大多数业主利益的情况下，本院对被告的该项主张不予采纳。经本院核实，被告名下每月的电费单中包含的分摊电量属于梯灯的分摊电量，原告在本案中主张的公摊电费属于路灯的电费，不存在重复。结合案涉小区的公用电的实际情况,原告向小区业主收取的公摊电费的标准在合理的范围内。综上，现原告请求被告支付2018年9月至2020年8月期间的路灯公摊电费66.37元，本院予以支持。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。小区业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、何灿明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月至2020年10月期间的物业管理费2125.03元予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；二、何灿明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月至2020年8月期间的公共电费分摊费66.37元予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由何灿明负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘俊霞二〇二一年一月十八日书记员  黄泳欣