广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33214号原告：谢美利，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林少锋，广东华鸿律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告谢美利诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人林少锋、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金488146元；3.被告向原告支付从2018年1月1日起至款项还清之日止以转让金488146元为本金并按每日万分之五计付的违约金；4.本案的受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月23日签订《物业使用权转让合同》，约定将被告合法拥有的位于佛山市南海区××××××××××××××××××××号商铺的物业使用权以488146元转让给原告，双方约定物业使用权的交付日期为2017年12月31日前，如被告未能按期交付物业，每逾期一日按转让金的万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约履行付款义务，但被告至今仍未兴建该物业所以无法向原告交付使用。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院依法提起诉讼，望判如所诉!被告辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：（一）涉案物业所在的2号地13号楼已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并已经全面竣工，已取得联合验收终审意见书，正在办理竣工验收备案手续。涉案物业为合法建筑，其使用权依法可以转让。（二）被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除合同没有依据。（三）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。二、被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）就涉案物业签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉案物业委托欣盛公司进行经营管理，委托期限为8年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但欣盛公司已经自2015年5月起一直向原告支付委托经营管理收益，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付涉案物业的行为而无法实现，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给欣盛公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是委托欣盛公司经营管理并以此来获取经营管理收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取欣盛公司支付的经营管理收益，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取收益的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。被告提交的南海区建设工程竣工联合验收终审意见为原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2014年11月23日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年11月22日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金488146元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方）与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方，该物业委托经营管理期限为9年，委托期限自2015年5月1日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每年应向甲方支付固定的经营委托收益为39048元等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月22日，原告提起本案诉讼。被告于2020年12月25日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款488146元，涉案物业已提交竣工验收备案申请，尚未取得竣工验收备案表；原、被告与欣盛公司均确认原告已收取欣盛公司履约保证金及租金共175113元；欣盛公司同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未完成竣工验收备案手续，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月25日）解除，《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《委托经营管理合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款488146元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金175113元应退予欣盛公司，现欣盛公司同意以该175113元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款313033元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金488146元为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起计算违约金，且应以已付转让金的15%即73221.9元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谢美利与被告广东广佛智城集团有限公司于2014年11月23日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月25日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款313033元及支付违约金73221.9元予原告谢美利；三、驳回原告谢美利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5651.4元（原告已预交），由原告负担2104.4元，被告负担3547元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费3547元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月二十九日书记员 孙王成欣