福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终60号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡1号楼209室。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建星，男，1977年9月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：杨源泉，福建志立律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人张建星商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。沃丰公司的委托诉讼代理人兰婷玲与张建星的委托诉讼代理人杨源泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，并改判沃丰公司无需承担逾期办证的违约责任；2.本案一、二审受理费由张建星承担。事实和理由：沃丰公司与张建星商品房预售合同纠纷一案，业经福建省泉州市丰泽区人民法院作出的(2020)闽0503民初6080号民事判决书。一审判决认定“张建星确认诉争房屋于2015年11月28日实际交付，故沃丰公司应于2016年6月15日前协助张建星办证，……张建星请求沃丰按购房款460000元的日十万分一支付逾期协助办证违约金，可予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2016年6月16日起计付至沃丰公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记(2018年12月14日)止”。沃丰公司认为，该认定存在错误，理由为：一、一审认定沃丰公司办理诉争房屋预登记时间为2018年12月14日存在错误，应当为2018年11月20日。2018年12月14日为诉争房屋所在楼盘《开发项目首次登记证明》记载的落款时间，系登记办理完成的日期。根据沃丰公司二审提供的《泉州市不动产登记受理回执单》，不动产登记部门受理沃丰公司申请的时间为2018年11月20日，因此，根据一审判决，自2018年11月20日之后沃丰公司不应再承担逾期协助办证的违约责任。二、部分诉求已超过诉讼时效。一审判决认定沃丰公司应当承担逾期协助办证的时间为2016年6月16日起至2018年12月14日止。张建星于2020年7月15日起诉主张违约金，而根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，违约金系按日进行计算，故即便按照一审判决认定，自2016年6月16日起至2017年7月14日止的违约金已超过法律规定的诉讼时效。三、一审判决超出诉求，存在错误。一审判决认定沃丰公司应当承担逾期协助办证的时间为2016年6月16日起至2018年12月14日止。而张建星诉讼请求仅请求支付自2017年1月24日起至办理房屋不动产权初始登记之日止的违约金，一审超出张建星诉求进行裁判，存在错误。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依撤销一审判决的第一项，并依法予以改判。 张建星辩称，1.沃丰公司一审时经法院传唤未到庭，视为放弃相应的诉讼权利，二审提供的证据不属于新证据。根据双方合同约定，沃丰公司承担逾期办证责任，应当计算至为张建星办理产权证为止。张建星可以主张的逾期办证违约责任还有部分未主张，张建星已经保留相应的诉讼权利。不动产部门的回执单不能替代沃丰公司已完成办理首次登记的义务，回执单仅是沃丰公司的基础工作而已，并不是工作完成的标准。2.诉讼时效是依当事人抗辩而认定，不是法院主动审查的范围。沃丰公司一审不到庭，是对自身权利的放弃。二审再提诉讼时效不符合法律规定。3.关于一审判决超出诉求系笔误，一审法院已作出补正裁定，且一审判决查明事实无误，判决事项也是正确的,不应作为上诉理由。所以沃丰公司的上诉请求不能成立，请求维持原判。 张建星向一审法院起诉请求：1.沃丰公司向张建星支付逾期办理址位于泉州市丰泽区××路××街××号楼××的房屋不动产权证书违约金，以购房款460000元为基数，按日十万分之一的标准计付自2016年6月16日至办理前述房屋不动产权初始登记之日止；2.沃丰公司将办理不动产权证需要的发票、分户图等资料交付给张建星，协助张建星办理址位于泉州市丰泽区××路××街××号楼××房屋的不动产权证书；3.沃丰公司依据《商品房买卖合同》（合同编号×××61）约定的标准在上述房屋安装品牌电梯。 一审法院认定事实：2012年8月17日，张建星与沃丰公司就址在丰泽区××路××街交汇处澜湖郡6号楼办公216号房产（以下简称“案涉房产”）签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××61（以下简称“案涉合同”）。根据案涉合同约定，由张建星向沃丰公司购买案涉房产，成交金额为460000元。案涉合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日将符合约定条件的商品房交付买受人使用；第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人应整修或更换至符合本合同约定的装饰标准或补偿买受人装饰、设备、节能设施不足部分的差价；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件三《关于建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第14条约定：品牌电梯；合同附件六：合同补充协议第七条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第十四条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。张建星已依约付清全部购房款。 一审法院认为，沃丰公司具有商品房预售资质，其与张建星签订的《商品房买卖合同》及《合同附件》系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。①关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第八条约定的“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用…”；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”同时签订的合同附件六第七条约定：“1.出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证。……2.买受人未于出卖人通知规定期限内申请办证的，买受人应按日向出卖人支付总房价款万分之5的违约金，所产生的一切责任及费用由买受人自行承担。”可见，前者为对出卖人办理房屋所有权初始预登记的要求，在出卖人向房屋权属登记机构办理了房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人后，买受人才可以办理合同附件六第七条所指向的商品房分户产权证。因此，双方应按照上述约定，承担各自的违约责任。张建星确认诉争房屋于2015年11月28日实际交付，故沃丰公司应于2016年6月15日前协助张建星办证，作为出卖人的沃丰公司，至今未将办理权属登记需由其提供的资料交付张建星，构成逾期协助办证。张建星请求沃丰公司按购房款460000元的日十万分之一支付逾期协助办证违约金，可予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2016年6月16日起计付至沃丰公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（2018年12月14日）止。②关于是否应当安装品牌电梯的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条以及《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，电梯属于建筑物共有部分。对小区建筑规划内共有权益的权利主张，不应当由各购房者单独分别行使诉权，而应当由1-4层业主共同行使，如需通过诉讼程序解决，则应当由1-4层业主以必要共同诉讼行使诉权。结合本案，张建星作为泉州市丰泽区××路××街交汇处澜湖郡6号楼的业主之一，其在本案提出的要求安装可供该楼1-4层业主使用的电梯的诉讼请求，是建筑区划内属于1-4层业主的共有权益，该共有权益应当由该楼1-4层业主共同行使，而不能由某一单个业主单独分别行使。因此，对张建星要求沃丰公司安装可供1-4层业主使用的电梯的诉讼请求不予支持。③张建星同时诉请沃丰公司应将办理不动产权证需要的发票、分户图等资料交付给张建星，协助张建星办理址在泉州市丰泽区××路××街××号楼××房屋的不动产权属证书，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给张建星逾期办理址在泉州市丰泽区××路××街××号楼××室的违约金4190.6元（以购房款460000元为基数、按日十万分之一的标准计付自2016年6月16日起至2018年12月14日止）；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内将办理泉州市丰泽区××路××街××号楼××号房产权属证书所需发票、分户图等资料交付张建星，并协助张建星办理上述房产的权属证书；二、驳回张建星的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张建星负担12.5元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担12.5元。 本院二审期间，沃丰公司围绕上诉请求提交了证据如下：泉州市不动产登记受理回执单、开发项目首次登记证明，欲证明不动产登记主管部门于2018年11月20日受理沃丰公司提交的诉争房屋产权初始登记申请。张建星对沃丰公司二审提供的证据质证如下：对上述证据的真实性无异议，但不是二审新证据。沃丰公司在一审的业主为潘楷诉沃丰公司的案件中已经提供了相关证据，回执单是沃丰公司在一审中拒不提供，相应的不利后果由沃丰公司承担。回执单也仅能证明沃丰公司申请的日期，不能代表首次登记的日期，即沃丰公司并没有完成合同约定的义务。 张建星二审时未提供新证据。 本院认为，张建星对沃丰公司提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。 双方除对沃丰公司向泉州市不动产登记中心申请办理首次登记的时间有异议外，对一审查明的其它事实无异议，本院予以确认。 二审另查明：2018年11月20日，沃丰公司向泉州市不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权）。2018年12月14日，泉州市不动产登记中心向沃丰公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2018）泉州市总第0034号】。 本院认为，沃丰公司与张建星签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于逾期协助办证违约金计算的截止点问题。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”。附件六《合同补充协议》第七条约定：“1.出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。”根据上述约定和日常惯例，买受人能够办理房屋分户产权证的前提是出卖人已办结房屋所有权初始预登记，且提供包括房屋所有权初始预登记等相关资料。本案中，沃丰公司于2018年11月20日向泉州市不动产登记中心申请办理房屋所有权首次登记，在《泉州市不动产登记受理回执单》上已备注“当前业务办理时限为21个工作日”，2018年12月14日，泉州市不动产登记中心在规定时限内出具《开发项目首次登记证明》，之后沃丰公司才可能将房屋所有权初始预登记等相关材料交给张建星，一审法院以该日作为逾期协助办证违约金的截止点并无不当。一审法院查明事实中以2018年12月14日作为申请之日有误，予以纠正，但不影响对结果的处理，驳回沃丰公司的该上诉请求。二、关于沃丰公司二审提出的诉讼时效问题。沃丰公司一审时经法院依法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出关于诉讼时效的抗辩，且未提供新证据证明张建星的请求权已过诉讼时效，本院不予支持。三、关于一审判决超出诉求的问题。该部分内容系笔误，一审法院已作出补正裁定，故对该上诉请求不予采纳。 综上，沃丰公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 励 审 判 员  李玮玲 审 判 员  洪颍雅 二〇二一年一月二十七日 法官助理  林 维 书 记 员  杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。