福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3983号 上诉人（原审原告）：杨家转（曾用名杨加转），男，1962年6月7日出生，汉族，住福建省晋江市新塘后洋东区19号。 委托诉讼代理人：曾杰聪，福建炜杰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：丁素萍，女，1965年10月22日出生，汉族，住福建省晋江市新塘后洋东区19号 委托诉讼代理人：李少林，福建一脉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：晋江市新塘后洋绵欣食杂店（个体工商户），住所地福建省晋江市新塘后洋东区19号。 经营者：杨悦欣，女，1972年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市新塘后洋东区。 被上诉人（原审被告）：杨悦欣，女，1972年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市新塘后洋东区。 被上诉人（原审被告）：杨雅长，男，1968年8月18日出生，汉族，住福建省晋江市。系杨悦欣之夫。 原审第三人：晋江市新塘街道后洋社区居民委员会，住所地福建省晋江市新塘街道后洋社区。 负责人：杨志蓉，该居委会主任。 上诉人杨家转、丁素萍因与被上诉人晋江市新塘后洋绵欣食杂店（以下简称绵欣食杂店）、杨悦欣、杨雅长及原审第三人晋江市新塘街道后洋社区居民委员会（以下简称后洋居委会）物权保护纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初12378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨家转、丁素萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨家转、丁素萍一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、杨家转是案涉宅基地使用权人，虽然房屋建成后没有办理权属证书，根据“房地一体”原则，案涉房屋和宅基地的权利人是杨家转、丁素萍；二、后洋居委会与杨家转、丁素萍不具有代理关系的表面特征，杨家转、丁素萍不曾授权后洋居委会代为处置案涉土地及房产，后洋居委会提供的《契约》不是授权委托书，且是一份复印件，杨思希未核实杨家转是否签字盖印或者契约内容系杨家转的真实意思表示，杨思希有重大过失，本案不构成表见代理；三、杨思希系恶意买受人，一审法院认定杨思希善意取得案涉房屋和宅基地，适用法律错误。 杨悦欣、杨雅长、绵欣食杂店辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 后洋居委会未作陈述。 杨家转、丁素萍向一审法院起诉请求：1.判决杨悦欣、杨雅长、绵欣食杂店及第三人后洋居委会立即返还侵占杨家转、丁素萍址在晋江市新塘后洋的土地面积为164.54平方米（四至：东至12队田西至和平厝南至公路北至165厝）的宅基地及地上二层半建筑物；2.判决杨悦欣、杨雅长、绵欣食杂店赔偿自2009年3月4日起至2019年12月9日的房屋被占用造成的损失322500元及自2019年12月10日起至归还第一项诉讼标的期间按照每月2500元计算的损失。 一审法院认定事实：杨思希与杨家转均系原后洋村委会村民。2003年11月因行政区域调整，撤销罗山镇，成立罗山街道和新塘街道，原后洋村委会改制为后洋居委会。杨家转申请基建民房动用农地，经审批于1987年2月20日取得现坐落于晋江市新塘街道后洋社区土地坐落名塔后埔、东至12队田、西至和平厝、南至公路、北至165厝，长18.5米、宽13米，合计241平方米土地的建筑房屋动用土地证明书（编号为×××07）。杨家转在取得宅基地使用权及建设房屋后，并未办理相应的集体土地使用权证、房屋所有权证。杨家转与丁素萍于1988年8月1日办理结婚登记，其长女于1988年8月10日出生。杨思希于2014年9月16日去世，杨雅长系杨思希儿子，杨雅长与杨悦欣系夫妻关系。 福建闽才资产评估有限公司接受后洋居委会委托后，于2009年2月20日出具福建闽才(2009)评字第2058号资产评估报告书，对一幢位于晋江市新塘街道后洋社区的一幢占地面积为164.54平方米、总建筑面积为338.56平方米的三层建筑物（第三层为简易搭盖，未提供面积）以及一套净化水设备进行评估，其结论为建筑物为225700元（未含第三层简易搭盖）、土地200600元、净化水设备30000元，合计456300元。2009年2月24日，后洋居委会发布对杨家转房产和净化水设备进行拍卖的拍卖公告，拍卖标的为一幢址于晋江市新塘街道后洋社区的三层建筑物（总建筑面积338.56平方米，占地面积164.54平方米，第三层为简易搭盖）及净化水设备（反渗透纯水机一台、活碳过滤器一台、机械过滤器二台、3立方储水器一个），起拍价房产为350000元，净化水设备为30000元，公告期限自2009年2月24日至2009年3月1日，拍卖时间为2009年3月4日。上述房屋土地由杨雅长的父亲杨思希以520000元竞得，并向后洋居委会交纳了全部拍卖款项。杨思希购买上述房屋土地后，后洋居委会交付给其案涉契约一份（复印件），其内容为“立转让契约人系闽泉晋江市新塘街道后洋居民委员会第壹拾贰村民小组村民杨加转曾用名杨家转，有自有地块壹块，东至空地、西至旧306线公路中心线、南至杨识圆、北至和平，四至分明，今欲转让给本村村民为业，今经双方友好协商同意以每亩补偿青苗款人民币，地块折面积亩分厘，折人民币万千百拾元，立字日地款当面交割清楚，日后双方各无后悔或言赎该地块。若有不明之处由立字人出面摆平，与受让人无干。恐口说无凭，特立此转让契约字壹纸附受让人收执为据。该地自卖转让后所属，所有任从建房转让等使用，任何人均无权干涉阻挡，若有他人阻挡干涉，应由转让人出面承担。特立此字壹纸作后存照。立转让契约人：（此处为签名字迹及捺印）。公元二〇〇五年月日”。 后洋居委会于2009年5月7日以具结人的身份出具农村宅基地及其地上房产买卖流转具结证明书一份，并由晋江市新塘街道社会治安综合治理办公室以证明人身份在备注内容为“以上情况经我单位查证，情况属实”文字上加盖公章，该证明书内容为“兹有我村村民杨家转、丁素萍夫妇，因民间标会吸纳后洋村群众会仔款后无力偿还，与入会群众（会仔脚）发生经济纠纷，被群众扭送居委会。后经具结人协调解决，杨家转、丁素萍夫妇自愿委托具结人将其位于本村的宅基地及其上房产［土地坐落名塔后埔，四至为东至空地（原12队田）、西至旧306线公路中心线、南至杨识圆宅、北至杨和平和杨思希宅，共3层，使用土地面积187.9平方米、建筑占地面积187.9平方米］代为进行拍卖，并将拍卖所得价款由具结人代为处理；具结人并当场签署一份空白的《契约》，以及将《建筑房屋动用土地证明书ＮＯ.×××07》原件交付具结人，委托具结人拍卖后代为转交竞得人收执。现杨家转、丁素萍夫妇已负债外逃，为平息入会群众情绪，同时尊重杨家转、丁素萍夫妇的真实意愿，具结人已通过拍卖程序处分上述房地产，并由本村村民杨思希（身份证号码350582193104××××）以成交价款人民币520000元竞得。杨思希并已交清成交价款，具结人也已将上述房地产交付杨思希管理使用，今后房地产的一切权益和权利均归属杨思希，他人无权主张权利。为防止今后发生纷争，具结人特此具结以证明上述事实，并恳请有关单位协助杨思希办理产权过户手续。具结人并承诺今后如杨加转、丁素萍夫妇回乡，具结人将尽可能协调他们补办必要的相关手续”。杨思希取得上述房地产及净化水设备后进行占有使用，未办理相关权属变更登记手续。后杨思希于2014年9月16日去世，该土地房产现由其继承人杨雅长、杨悦欣管理使用并由杨悦欣在此经营绵欣食杂店。绵欣食杂店、杨悦欣、杨雅长基于杨思希生前与后洋居委会的买卖合同关系，已实际善意取得并合法占有该房产土地使用至今。杨家转、丁素萍于2018年4月16日以物权保护纠纷为由起诉。 审理过程中，杨家转、丁素萍申请对址于晋江市新塘后洋的宅基地[四至：东至12队田、西至和平厝、南至公路、北至165厝，土地面积为164.54平方米]及该地上的二层半建筑物自2009年3月4日起至评估受理之日被占用期间按同期租金标准计算的使用费用进行评估，经一审法院委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司评估，该公司于2019年12月16日作出泉名城评（房）[2019]237号房地产估价报告，其结论为估价对象在价值时点的估价结果为322500元，单价2500元/月。为此杨家转、丁素萍支付评估费8000元。 一审法院认为，绵欣食杂店、杨悦欣、杨雅长提供的拍卖公告、收条，均系后洋居委会出具并加盖了居委会印章，杨加转、丁素萍虽对其形式真实性提出异议，但未能提供证据证明该拍卖公告、收条存在伪造或变造等情况，且双方当事人对于后洋居委会组织拍卖案涉房屋土地的事实亦无异议，对该拍卖公告、收条的真实性予以认定。后洋居委会在组织拍卖过程中委托福建闽才资产评估有限公司对案涉房屋土地进行评估，该公司接受委托后作出福建闽才（2009）评字2058号资产评估报告书，对该评估报告书的形式真实性依法予以认定。绵欣食杂店、杨悦欣、杨雅长提供的农村宅基地及其地上房产买卖流转具结证明书，系由后洋居委会及晋江市新塘街道社会治安综合治理委员会办公室共同加盖公章出具，杨家转、丁素萍对其形式真实性提出异议，但未能提供证据证明，不予采纳并依法认定该证据的形式真实性，根据其记载的内容并结合杨家转、丁素萍提供的护照出入境记录，可以认定因民间标会问题导致后洋群众群体纠纷后，丁素萍、杨家转便先后出境，后洋居委会组织拍卖案涉房屋土地的事实。 根据双方均无异议的建筑房屋动用土地证明书记载的内容，杨家转于1987年2月20日取得编号为×××07的建筑房屋动用土地证明书，获准对坐落于晋江市新塘街道后洋社区土地坐落名塔后埔、东至12队田、西至和平厝、南至公路、北至165厝，长18.5米、宽13米，合计241平方米的土地基建民房，其依法获得上述土地的宅基地使用权并建成案涉房屋，但该宅基地的所有权依法属后洋村委会集体所有。丁素萍因涉及农村民间标会纠纷引发群众矛盾而于2008年4月出境，杨家转后于2008年7月29日从深圳罗湖出境。在此情况下，后洋居委会公告了对杨家转案涉房产土地（总建筑面积338.56平方米，占地面积164.54平方米）和净化水设备的拍卖信息，并委托福建闽才资产评估有限公司对案涉房屋土地、净化水设备进行了评估，杨思希据此向后洋居委会交纳了拍卖保证金30000元参与竞拍并最终以520000元的价格竞得上述房屋土地及向后洋居委会支付了全部拍卖价款，且后洋居委会还向杨思希提供了一份表面形式为“杨家转”在“立转让契约人”处签名捺印的契约，虽现只有复印件，但根据农村宅基地及其地上房产买卖流转具结证明书记载的内容，在案涉房屋拍卖过程中，该契约系作为后洋居委会对杨家转房屋土地进行拍卖的一项资料，结合当时因民间标会问题原告出境而由后洋居委会拍卖杨家转房屋土地这一情况，且后洋居委会在组织拍卖过程中亦持有杨家转名下编号为×××07的建筑房屋动用土地证明书原件，可以认定杨思希已经尽到合理的注意义务，其有理由相信后洋居委会有权对该房屋土地进行处分，故其主观上并无过错，且其以竞买的方式、以超过评估价93700元的价格购买了案涉房屋土地，客观上也符合善意购买人的条件，因此杨思希参加拍卖并购买案涉房屋土地的行为应认定为有效，虽然杨思希在拍下该部分房屋土地后至今未能办理变更登记，但不影响其购买行为的法律效力。 后洋居委会作为案涉宅基地的集体所有权人，在杨家转、丁素萍因涉及群众纠纷而出境、纠纷未能化解的情况下，组织对案涉房屋土地进行拍卖，并提供了相应的建筑房屋动用土地证明书原件及外观形式为“杨家转”在“立转让契约人”处签名捺印的契约，杨思希基于上述情况产生合理信赖，其有理由相信后洋居委会有权处分案涉房屋土地，其参与拍卖并以高出评估价的价格拍下案涉房屋土地，不存在重大过失，而系善意、有偿。现因案涉契约未能找到原件，杨家转亦否认其曾经出具该契约或委托后洋居委会代为出售案涉房屋土地，根据本案现有证据暂无法认定是否存在杨家转授权后洋居委会处理案涉房屋土地的事实，但以现有可以认定的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，对于杨思希而言，后洋居委会组织拍卖案涉房屋土地的行为可以构成表见代理。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，其购买行为应认定为有效。案涉房屋土地虽至今尚未办理变更登记，其物权依照法律规定未发生转移，但也不影响购买行为的法律效力，杨思希通过参加后洋居委会组织的拍卖并购买案涉房屋土地的效力并可基于表见代理而及于杨家转、丁素萍，因此对于杨家转、丁素萍要求三被告及第三人后洋居委会返还案涉房屋土地的诉讼请求，不予支持，其还诉请三被告赔偿其相应经济损失，亦缺乏依据，同样不予支持。杨家转、丁素萍主张其与杨思希一家曾因建房问题产生矛盾，杨思希系恶意购买其房屋土地，该理由不能成立，不予采纳。杨家转、丁素萍在本案中并未向后洋居委会提出相应赔偿诉求，对其要求将本案第三人后洋居委会变更为被告，不予准许，对于后洋居委会处分案涉房屋土地一事是否应向承担赔偿责任等问题，可另案处理。第三人经法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决驳回杨家转、丁素萍的诉讼请求。本案受理费6138元、评估费8000元，由杨家转、丁素萍负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。经审查原审证据，绵欣食杂店、杨悦欣、杨雅长一审提供的涉案《契约》没有原件可供核实，不能认定为杨家转、丁素萍出具的授权委托书，一审认定的绵欣食杂店、杨悦欣、杨雅长基于杨思希生前与后洋居委会的买卖合同关系，已实际善意取得并合法占有该房产土地使用至今缺乏事实和法律依据，一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《晋江县罗山乡（镇）政府基建动用土地申请表》、《建筑房屋动用土地证明书存根》，结合《农村宅基地及其地上房产买卖流转具结证明书》的内容，可认定诉争土地系杨家转申请，地上房屋由杨家转、丁素萍建设的事实，杨家转、丁素萍可因行政审批及合法建造行为，享有诉争土地的使用权及房屋的所有权。杨欣悦、杨雅长主张诉争土地及房屋系其父杨思希通过拍卖方式从后洋居委会合法取得，其再从杨思希处继承取得。后洋居委会处分杨家转、丁素萍宅基地及房产的依据是《契约》复印件和后洋居委会作为具结人出具、并由后洋居委会及晋江市新塘街道社会治安综合治理办公室盖章的《农村宅基地及地上房产买卖流转具结证明书》。经审查，该《契约》为复印件，杨家转对复印件的真实性提出异议并否认其有在契约上签字、加盖手印，《契约》仅体现“出卖人杨家转、杨家转为后洋居委会居民、房屋四至信息”的内容，在价格、面积、日期处为空白，无法体现杨家转有出卖诉争土地及地上房屋或委托后洋居委会处置诉争宅基地及地上房产的意思表示。《农村宅基地及地上房产买卖流转具结证明书》载明“现杨家转、丁素萍夫妇已负债外逃，为平息入会群众情绪，同时尊重杨家转、丁素萍夫妇的真实意愿，具结人已通过拍卖程序处分上述房地产……”该内容为后洋居委会的单方陈述，无法仅凭该份具结证明书认定杨家转、丁素萍具有委托后洋居委会处置涉案房产的真实意思表示。上述证据不足以证明后洋居委会有权处分诉争的土地及地上建筑，后洋居委会将诉争土地及地上建筑进行拍卖应认定为无权处分。杨思希与杨家转为同村集体经济组织成员，应当知道诉争土地和地上房屋的权属，后洋居委会不具有任意处分其所属集体经济组织成员财产的权力，后洋居委会在拍卖时并未提供合法有效的杨家转、丁素萍委托后洋居委会处置诉争土地及地上房屋的材料，杨思希信任后洋村委会有权利处分诉争土地及地上房屋，存在重大过失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条第一款：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”的规定，杨思希拍卖取得诉争土地及房屋不能认定为善意。根据《中华人民共和国物权法》第第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，杨思希拍卖取得诉争宅基地及地上房屋时存在重大过失，且至今未办理权属登记，不构成善意取得，杨家转、丁素萍有权追回诉争土地及地上房屋。杨思希拍卖取得诉争土地使用权及地上房屋所有权不构成善意取得，杨欣悦、杨雅长亦无法通过继承方式取得诉争宅基地使用权及房屋所有权。现诉争宅基地及地上房屋转由杨悦欣、杨雅长管理使用，杨悦欣、杨雅长应将诉争土地及地上房屋返还给杨家转、丁素萍。杨思希及其法定继承人占有使用诉争宅基地及地上房屋没有合法依据，系无权占有，杨家转、丁素萍有权请求赔偿占有期间的经济损失，可按一审法院委托评估机构评估的结论按每月2500元的标准计算占有期间的损失费用。虽然诉争房产自2009年3月起由杨思希及其法定继承人杨雅长、杨悦欣占有使用，鉴于杨家转、丁素萍之前长期居住国外，直至2018年3月才回国，2009年3月至2018年4月起诉前的损失费用，系杨家转、丁素萍怠于履行权利所造成，应由其自行承担。杨悦欣、杨雅长应按每月2500元的标准赔偿杨家转、丁素萍自2018年4月16日起诉之日起至实际返还诉争房产之日止的损失费用。本案系因出卖方后洋村委会未取得处分权致使诉争房产所有权不能合法转移，杨悦欣、杨雅长作为买受方可以解除其与后洋村委会之间的买卖合同并请求后洋村委会承担违约责任。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，本院依法予以改判。 综上所述，杨家转、丁素萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初12378号民事判决； 二、杨悦欣、杨雅长应予本判决生效之日起三十日内将诉争的址于晋江市新塘后洋的宅基地（编号为×××07的建筑房屋动用土地证明书，四至：东至12队田、西至和平厝、南至公路、北至165厝）及地上建筑物（占地面积164.54平方米，总建筑面积338.56平方米）返还给杨家转、丁素萍； 三、杨悦欣、杨雅长应按每月2500元的标准赔偿杨家转、丁素萍自2018年4月16日起至实际返还诉争房产之日止的损失； 四、驳回杨家转、丁素萍一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 一审案件受理费6138元，由杨家转、丁素萍负担4938元，杨悦欣、杨雅长负担1200；评估费8000元，杨家转、丁素萍负担4000元，杨悦欣、杨雅长负担4000元。二审案件受理费6138元，由杨家转、丁素萍负担4938元，杨悦欣、杨雅长负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  郑玉蒜 审判员  张 萍 二〇二一年一月六日 书记员  陈威鸿 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。