广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29688号原告：吴**鹏，男，汉族，1994年9月4日出生，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：邝李楠，广东宏力律师事务所律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号。法定代表人：林嘉民，总经理。被告：林嘉民，男，汉族，1988年7月9日出生，身份证住址广州市天河区。原告吴**鹏与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）、林嘉民合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴**鹏及其委托诉讼代理人邝李楠到庭参加了诉讼；被告珈然公司下落不明，经本院依法公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼；被告林嘉民经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告吴**鹏向本院提起诉讼，诉讼请求：1.判令被告一向原告返还己付的8万元租金；2.判令被告一向原告支付利息（利息以8万为本金，自2019年4月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本金付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令被告二对第一、第二项诉讼请求承担连带责任；4.请求判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告—于2019年4月26日签订的《销售合同》《分期付款协议》，原告以总价342930元从被告一处购买广州市白云区科颖路18号1102房（以下简称“涉案房屋”）的20年使用权，自2019年7月1日起至2039年7月1日止，并约定2019年7月1日前交付房屋（合同第六条第l款）。2019年7月19日原告与被告一又签订了《销售合同》的《补充协议》。《销售合同》、《分期付款协议》、《补充协议》签订后，原告向被告支付了140000元的购买款（实际为涉案房屋的租金）。但原告并未实际接收涉案房屋，而是根据被告的要求与案外人签订了《物业托管代租合同》（以下简称“托管合同”），约定由珈然公司托管代租涉案房屋，期限为3年，自2019年7月1日至2022年6月30日，期间珈然公司不向原告收取托管代租费用，并每月向原告支付3000元的物业收益。但托管合同签订后至今，珈然公司未曾向原告支付过租金收益。时至2020年，根据(2019)粤0111民初22252号民事判决、(2020)粤01民终2414号民事判决所查明的事实显示：涉案房屋所属的科颖路18号大楼是被告依据与第三人签订的《易通四方大厦协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议二》所取得使用权的。然后才有权与原告签订《销售合同》、《分期付款协议》、《补充协议》的。但《易通四方大厦租赁协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议二》已被(2019)粤0111民初22252号民事判决、(2020)粤01民终2414号民事判决判令解除。因此，被告对科颖路18号大楼已丧失使用权。原告与被告—于2019年4月26日签订的《销售合同》《分期付款协议》以及2019年7月19日签订的《补充协议》为无效合同。根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”被告一在与原告签订涉案合同的时候处于优势地位，明知其未取得广州市易通四方信息技术有限公司的同意情况下，就涉案房屋与原告签订一系列的《销售合同》《分期付款协议》以及《补充协议》。故，请求判令被告一向原告返还已付的8万元租金以及占用期间的利息。另原告吴**鹏与被告一广州市珈然投资咨询有限公司签订一系列的《销售合同》《分期付款协议》以及《补充协议》发生在被告二林嘉民担任被告一的自然人独资股东期间，该期间被告一为一人独资的有限责任公司，被告一与被告二的财产存在混同的情形，因此被告二作为被告一的股东，对被告一向原告返还己付的8万元租金以及利息承担连带责任。被告珈然公司、林嘉民均无答辩。经审理查明：被告珈然公司于2014年5月8日登记成立，2017年11月24日公司股东变更为林嘉民，2019年11月6日该公司企业类型由自然人独资的有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东由林嘉民变更为林嘉民、林广雄。2018年10月9日至2019年1月30日期间，原告分四次向被告珈然公司支付1102房定金及款项共计140000元，被告珈然公司分别向原告出具了相应的收据。2019年4月26日，原告（乙方）与被告珈然公司（甲方）签订《销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1102房（以下简称案涉房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为48.99平方米；甲方已与该物业该房屋所有权人签有《易通四方大厦租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业的合法使用权人，享有占有、使用、收益的权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为342930元，在合同签订当日，乙方向甲方支付首期转让费用140000元，在2022年6月30日前，乙方向甲方支付第二期转让费用202930元；该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年7月1日起至2039年7月7日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年7月1日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方自收到甲方过户通知30日内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款，剩余购房款由乙方按照每建筑平方米11000元的标准，结合该房屋的建筑面积补交，过户时乙方产生的税费等由乙方另行支付；甲方负责在2019年7月1日前将该物业按照约定标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按照乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除本合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任等内容。同日，原告（乙方）与被告珈然公司（甲方）另行签订了《分期付款协议》，约定甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1102房的使用权转让给乙方，双方就乙方分期付款事宜达成以下协议：分期付款总额202930元；分期付款期限为36个月，分36期还清，自2019年7月1日起至2022年6月30日止，乙方于本协议签订之日起次月10日前开始还款等内容。2019年7月19日，原告（乙方）与被告珈然公司（甲方）签订了《补充协议》，约定甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1102房的使用权转让给乙方，乙方向甲方支付房屋使用权转让费342930元；甲方承诺协助乙方办理该房屋使用权转让费用贷款事宜，并承诺所贷款项利息不超6‰／月，对所贷款项产生6‰／月之外的利息费用及其他额外管理费进行补偿返还乙方。补偿金额为人民币26132.12元，甲方需于本协议签订之日起次月10日前返还全部补偿金额等内容。后被告未能向原告交付案涉房屋，被告林嘉民分别于2019年9月30日、10月14日和10月15日向原告退款10000元、20000元和30000元。另查，在本院受理的本案被告起诉案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司）的房屋租赁合同纠纷案件中[（2019）粤0111民初22252号案]，被告提交了其与该案外人于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》。该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋，珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在珈然公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若珈然公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经易通四方公司书面同意后方可延期10年；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议一致。本院在（2019）粤0111民初22252号案中查实，易通四方公司于2018年12月27日已在被告承租涉案物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，原告方并无证据证实其与被告珈然公司所签订的涉案《租赁合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起了上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。案外人广州市易通四方信息技术有限公司向本院提供情况说明，称易通四方大厦分为A栋和B栋，其中A栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区科颖路18号。上述事实，有《销售合同》、《分期付款协议》、《补充协议》、收据、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用法律事实发生时的法律规定。关于原告与被告珈然公司所签订的涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。鉴于易通四方公司早于2018年12月27日在涉案易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转让行为其公司是不予认可和接受的。而本案的原、被告均未举证证实双方在签订《销售合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转让涉案房屋使用权的行为该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故涉案《销售合同》应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告已向被告珈然公司交纳了转让费140000元，后被告林嘉民分别于2019年9月30日、10月14日和10月15日向原告退款10000元、20000元和30000元，故在合同无效的情况下，其要求被告珈然公司向其退还剩余费用80000元及利息，并无不当，本院依法予以支持。利息应以80000元为本金，自2019年4月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日和自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止。因案涉《销售合同》的签订及合同项下原告款项的交付均发生在被告林嘉民为被告珈然公司的自然人独资股东期间，该期间珈然公司为一人独资的有限责任公司，两被告均未向本院提供证据证明被告珈然公司的财产独立于被告林嘉民的个人财产，两被告应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告林嘉民对被告珈然公司的案涉债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。被告珈然公司下落不明，经本院依法公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼；被告林嘉民经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司返还原告吴**鹏转让费80000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告吴**鹏支付利息（该利息以80000元为本金，自2019年4月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日和自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止）；三、被告林嘉民对上述第一、二项判决确定被告广州市珈然投资咨询有限公司返还原告吴**鹏转让费80000元及支付利息的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告吴**鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费978元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司、林嘉民共同负担（须于本判决生效之日起三日直接内支付给原告吴**鹏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  宋富长二〇二一年一月二十八日书记员  陈 莹