江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏1282执异6号案外人：王爱兴，男，汉族，1955年1月17日出生，住靖江市。委托诉讼代理人：杨剑东，江苏天地杰律师事务所律师。申请执行人：赵小平，男，汉族，1966年4月9日出生，住靖江市。委托诉讼代理人：卢艾群，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。被执行人：江苏鸿贝尔新材料科技有限公司，统一社会信用代码913212825969520287，住所地靖江市靖江经济开发区。法定代表人：孙江强，董事长。本院在执行赵小平申请执行其与被执行人江苏鸿贝尔新材料科技有限公司（以下简称鸿贝尔公司）为建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人王爱兴向本院提出书面异议。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了听证，案外人王爱兴及其委托诉讼代理人杨剑东，申请执行人赵小平的委托诉讼代理人卢艾群，被执行人鸿贝尔公司法定代表人孙江强到庭参加听证，本案现已审查终结。经审理查明，2020年8月17日，本院对申请执行人赵小平诉被执行人鸿贝尔公司为建设工程施工合同纠纷一案作出（2020）苏1282民初2275号民事判决：一、被执行人鸿贝尔公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付赵小平工程款336万元及计算至2019年11月15日止的逾期利息3294837.43元，并承担自2020年1月16日起至实际付清之日止以336万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；二、驳回赵小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80175元减半收取40088元，由赵小平负担12776元，由鸿贝尔公司负担27312元（鸿贝尔公司负担的部分赵小平已交纳，鸿贝尔公司于本判决发生法律效力之日起十日内交至本院）；保全费5000元、保全保险费12000元，合计17000元由鸿贝尔公司负担（此款赵小平已交纳，鸿贝尔公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付赵小平）。根据赵小平的申请，本院于2020年9月18日立案强制执行，案号为（2020）苏1282执2527号。在该案执行过程中，赵小平于2020年10月22日向本院提出申请，要求对鸿贝尔公司位于靖江市经济开发区城北园区经一路58号一幢公寓楼建筑面积5500平方米的房屋采取强制执行措施。10月29日，本院作出（2020）苏1282执2527号之一执行裁定：查封被执行人鸿贝尔公司所有的位于城北园区经××西北方向××18间公寓楼房屋，查封期限为3年。同日，本院张贴了查封公司。11月9日，本院至现场进行了勘验，该公寓楼共五层，底层为食堂，二、三、四、五层为宿舍，每层25间房屋，每间房屋中能放置三张床，无家电，仅有二、三层中少量房屋有人居住，其余房屋均为空置。11月18日，本院再次张贴公告，责令城北园区经一路58号西北方向公寓楼（5层）内居住人员在2020年12月10日前从该不动产中迁出。案外人王爱兴提出异议称，2019年11月1日，鸿贝尔公司为稳定企业职工向案外人借款500万元用于支付职工工资、社保、银行贷款，鸿贝尔公司将城北园区经一路58号西北方向公寓楼向案外人提供了抵押担保。2019年12月4日，鸿贝尔公司将该公寓楼作价280万元以抵债方式售于案外人，双方签订了房屋买卖合同并交付了房屋钥匙，但因疫情原因，鸿贝尔公司还有部分外地职工无法返乡而居住在楼内，出于人性化考虑，案外人同意他们居住，其他还是保持原状。因该公寓楼建设时存在超面积的情形，导致鸿贝尔公司暂未办理产权证及未与案外人办理相关过户手续，但该财产属案外人的财产，请求立即中止对上述财产的所有执行措施。申请执行人赵小平辩称，根据案外人提供的建设用地规划许可证、建设用地批准书，案涉房屋的用地主体是鸿贝尔公司，而非案外人；案外人提供的合同虽名为房屋买卖合同，但实际是一份以房抵债的合同，是债务人履行债务的变通方式，该协议的目的在于消灭案外人对被执行人的债权，而非单纯的房屋买卖，在完成房屋权属变更登记之前，抵债行为并未完成，债权人不能直接取得房屋的所有权，且该行为也破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的利益；虽然案外人提供的房屋买卖合同的落款时间是2019年12月4日，但实际签订时间可能并非此时，案外人提供的证据不能证明在案涉房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同并已实际占有案涉房屋，且案涉房屋面积达5000多平方米，价值达900万元，被执行人在对外负有大额债务的情况下，将案涉房屋这一唯一未设定抵押的财产仅以280万元的价格抵债给案外人，明显存在恶意串通、损害他人合法权益的主观故意。且案外人提供的证据也不能证明其与被执行人之间存在真实的债权关系，其以债权280万元抵算房款，而房屋价值达900多万元，也不能证明其已支付案涉房屋的全部价款；案外人陈述因建设时存在超面积的情形而导致未能办理产权证及过户手续，也足以证明案外人是明知无法办理案涉房屋相关权证的，但其采取容忍风险的态度与被执行人签订房屋买卖合同，主观上具有明显过错，应当认定系其自身原因未办理案涉房屋的过户登记。故案外人的异议请求不能成立，请求驳回案外人的异议请求。被执行人鸿贝尔辩称，案外人所述借款、签订担保合同、房屋买卖合同是事实，案涉房屋的价值大约有七、百八万元，但考虑到王爱兴在鸿贝尔公司急需资金时，借款500万元给鸿贝尔公司解决职工问题、银行贷款问题，所以当时作价280万元给王爱兴。双方在签订房屋买卖合同签订后，只是办了手续，另外配了一把钥匙交给王爱兴，王爱兴没有入住，目前鸿贝尔公司还有一些外地职工住在里面，王爱兴说等这些人走了告诉他。由于案涉公寓楼超规划建设，所以没有能够办理产权手续，出售给王爱兴后，他一直在催办理，我们去找了规划局，但由于鸿贝尔公司财务没有钱去处理，所以一直到现在也没有办理相关权证，至于案涉公寓楼的水电与鸿贝尔公司是一个户头。我同意案外人的意见。另查明，鸿贝尔公司作为出卖方与案外人王爱兴作为买受方签订房屋买卖合同，落款时间为2019年12月4日，合同载明2019年11月1日出卖方因发放员工工资、员工社保金缴纳等急需资金，向买受方借款500万元，现因出卖方无力归还买受方借款本金和约定利息，双方自愿以抵押物作价抵顶。鸿贝尔公司将位于靖江经济开发区城北园区经一路58号的建筑面积5000平方米的单独五层生活楼连现该楼附属设施在内，一律按现状全部出售给王爱兴，具体房屋状况及其四至、附属设施等财产，附照片、平面图及清单。特别注明：该房屋有规划许可、有建设许可，暂未申领房产证；该房屋及附属设施的所有权和处置权，在本合同双方签字或盖章生效后，全部归王爱兴拥有。房屋售价为人民币280万元整，双方一致同意并自以鸿贝尔公司所负王爱兴借款280万元的债务抵顶购房款。抵顶金额为上述房屋售价280万元整。当条件成熟，王爱兴须办理房产证时，鸿贝尔公司应无条件予以配合。因鸿贝尔公司其他债务，第三人向其主张权利，造成王爱兴对上述房屋不能使用或者不能实际占有时，鸿贝尔公司须双倍赔偿王爱兴购房款损失。再查明，案涉房屋建设用地规划许可证及建设用地批准书均载明用地单位名称为鸿贝尔公司。本院认为，对案外人提出的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。金钱债权执行中，判断买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议能否排除执行，应综合考虑以下情形：1.在人民法院查封该不动产前买受人与被执行人是否已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前买受人是否已合法占有该不动产；3.买受人是否已支付全部价款，或者是否已按照合同约定支付部分价款且已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋并未办理不动产登记，而案外人提供的建设用地规划许可、用地批准书载明的用地主体是鸿贝尔公司，与案外人无关，故不能证明案涉房屋属案外人所有。且根据案外人及被执行人陈述，案涉房屋内现尚有鸿贝尔公司的职工居住，案涉房屋的水电也与鸿贝尔公司系同一户头，案外人没有证据证明其已在案涉房屋查封之前实际占有该房屋；且案涉房屋达5000多平方米，按鸿贝尔公司所述价值也达七、八百万元，而被执行人仅作价280万元给案外人抵款，抵款金额显然与案涉房屋的实际价值存在巨大差异，存在损害申请执行人或其他债权人利益的情形；且根据案外人提供的房屋买卖合同载明的内容及其提出的异议请求的表述，案外人应当是明知案涉房屋存在超面积而无法办理权证的情况的，故应认定系案外人自身原因未办理案涉房屋的过户登记手续。综上，案外人就案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，案外人王爱兴的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王爱兴的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐亚华人民陪审员  朱 惠人民陪审员  李 栋二〇二一年一月二十五日书 记 员  朱盈譞