广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24415号原告：欧海珊，女，1976年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××026。委托诉讼代理人：李超鹏，广东雄宇律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第2层第1216C号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄河，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告欧海珊诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告欧海珊的委托诉讼代理人李超鹏，被告广佛智城公司和梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》及《补充协议》；2.被告广佛智城公司向原告返还转让金191602元并支付违约金（违约金以所支付的转让金为本金，自原告支付转让金之次日起，按日万分之五的标准分段计至被告广佛智城公司返还全部转让金之日止，暂计至2020年8月28日为116254元，详见起诉状所附违约金计算明细表）；3.解除原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》；4.被告梦乐城公司对被告广佛智城公司上述第二项确定的债务承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原告与被告广佛智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定被告广佛智城公司将广佛智城项目自编号2号地xxxxx号商业用房的使用权转让给原告，转让期间截止日期为2036年12月19日。转让期限届满之日起，被告广佛智城公司赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日止。该物业建筑面积28.17平方米，总转让金额250567元，以分期付款方式支付转让款。约定被告广佛智城公司在2017年12月31日前将该物业交付给原告，逾期交付的应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。当日原告与被告广佛智城公司、被告梦乐城公司签订《租赁合同》，约定原告将该物业出租给被告梦乐城公司，租期三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金总额60528元。2017年12月28日，原告与被告广佛智城公司签订《补充协议》，约定原告于2017年12月28日前支付75%(187927元)，剩余25%(62640元)分36个月付清，每月支付1740元。2020年6月30日，原告与被告广佛智城公司签订《补充协议》，约定该物业的租金抵扣分期房款后尚需补足3675元房款。原告分七笔共向被告广佛智城公司支付转让金191602元(2016年12月13日85284元、2016年12月20日30475元、2017年12月28日57360元、2020年6月30日3675元)，然被告广佛智城公司至今未向原告交付该物业。被告广佛智城公司的行为严重违反了双方约定，致使合同目的不能实现，已构成根本性违约。被告梦乐城公司作为被告广佛智城公司的全资子公司，不能证实自身的财产独立于被告广佛智城公司，应对被告广佛智城公司的债务承担连带责任。被告广佛智城公司辩称，一、根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2017年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。原告尚未付清涉讼物业使用权转让款全款，仅向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款191602元，余下物业使用权转让款58965元尚未支付。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告广佛智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告广佛智城公司有迟延交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告以此为由提出解除合同没有依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与被告梦乐城公司就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限3年，合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2018年2月起一直每月向原告支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于被告梦乐城公司向被告广佛智城公司的租赁定制房，且原告出具了《授权委托书》及《物业管理授权委托书》给被告梦乐城公司接收物业。由此可见，原告受让涉讼物业的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金收益,并非取得物业本身,涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告广佛智城公司迟延交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2017年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金。原告已经实际收取了被告梦乐城公司支付的租金及履约保证金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失，故原告要求被告广佛智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，一、被告梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将该物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽然涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共33886元，合计38686元。被告梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》，上述《租赁合同》无法继续履行，被告梦乐城公司同意解除该《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金38686元返还予被告梦乐城公司，同时以38686元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。二、被告广佛智城公司与被告梦乐城公司为独立的法人，即使法定代表人相同，地址相近，也不影响二者作为独立的企业法人自主开展经营及对外承担责任。涉讼《物业使用权转让合同》及《租赁合同》为原告与两被告出于真实意思表示而签订的，原告向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款，根据合同相对性，即使要求返还亦应向被告广佛智城公司要求，与被告梦乐城公司无关。即使法院判决被告广佛智城公司应返还原告物业使用权转让款或支付违约金，被告梦乐城公司对此亦无需承担连带责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）14号楼于2018年4月26日取得建设工程规划许可证。2016年12月20日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地xxxxx号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年12月19日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金250567元，乙方采取分期付款的方式支付使用权转让款；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；附件三：首期转让款187927元，于本合同签订当日支付；第二期款项62640元，应在2021年1月1日前支付。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营、管理有关的手续。2017年12月28日，原告（买受人、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（出卖人、甲方）签订《补充协议》，约定经双方协商一致就涉讼物业转让款付款期限达成如下协议：一、乙方承诺在2017年12月28日前支付总房价款的75%，金额为187927元。剩余总房价款的25%，金额为62640元分36个月付清，从2018年2月份开始逐月支付，每月的1号前支付1740元；二、本补充协议有明确约定的以本协议约定为准，没有明确约定的，双方仍应按原合同履行。2020年6月30日，原告（买受人、乙方）与被告广佛智城公司（出卖人、甲方）签订《补充协议》，约定经双方协商一致就涉讼物业转让款付款期限达成如下协议：一、截至2020年6月30日前乙方已支付首期房款的金额为187927元，已付分期款金额为38280元，总共已付款金额为226207元，剩余房款的金额为24360元，以租金抵分期款：用2019年11月至2020年10月租金抵扣，总租金应为21000元，抵扣税费共315元，即抵扣金额为20685元。尚有3675元分期款于2020年6月30日前支付；二、本补充协议有明确约定的以本协议约定为准，没有明确约定的，双方仍应按原合同履行。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。再查明：被告梦乐城公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告广佛智城公司。2017年12月28日，被告广佛智城公司向原告开具增值税普通发票，载明价税合计187927元，备注为广佛智城2号地14A1708号商业用房。原告于2018年2月12日至2019年11月28日期间分22期（每期1740元）共支付分期款38280元，及于2020年6月30日支付3675元予被告广佛智城公司。被告广佛智城公司分别于2018年2月1日、2018年4月2日以租金名义向原告支付款项4800元、1576元。被告梦乐城公司于2018年5月2日至2019年2月1日期间分10期（每期1576元）共向原告支付租金15760元，于2019年3月1日至2020年1月6日期间分10期（每期1655元）共向原告支付租金16550元，即被告广佛智城公司、被告梦乐城公司共向原告支付款项38686元。诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。被告梦乐城公司明确同意将其已向原告支付的款项直接在被告广佛智城公司的本案债务中进行抵扣。2020年9月22日，原告提起本案诉讼。被告广佛智城公司在同年9月28日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，被告广佛智城公司应当在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告。原告与被告广佛智城公司签订的两份《补充协议》仅就双方的付款情况及期限进行确认和约定，并未变更上述物业交付时间的约定。经审查，原告在2017年12月31日前已经按照涉讼《物业使用权转让合同》及落款日期为2017年12月28日的涉讼《补充协议》约定向被告广佛智城公司支付首期物业使用权转让款187927元，即原告已经履行合同约定的付款义务。而被告广佛智城公司未能按照合同约定如期向原告交付涉讼物业，且截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月28日）解除。与此同时，涉讼两份《补充协议》及《租赁合同》因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司实际收取的物业使用权转让款应退还予原告。原告举示的账户交易明细查询显示，原告名下账户支出分期款至2019年11月28日，此后至其于2020年6月30日支付3675元之前，原告未向被告广佛智城公司支付其他款项，结合本院查明的事实可知，原告实际共向被告广佛智城公司支付款项229882元，被告广佛智城公司应当将该款项返还予原告。与此同时，原告收取的租金及履约保证金也应当予以退还。经审理查明，被告广佛智城公司、被告梦乐城公司以租金的名义共向原告支付款项38686元，而被告梦乐城公司同意将其向原告支付的款项在被告广佛智城公司的本案债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取两被告的款项38686元在被告广佛智城公司应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告广佛智城公司尚应退还转让款191196元予原告。至于原告与被告广佛智城公司对双方于2020年6月30日签订的《补充协议》中关于用租金抵分期款的约定内容是否有实际履行存在的争议，经审查，无论该约定内容是否实际履行，均不影响上述应退款项数额的认定。合同解除的过错方为被告广佛智城公司，原告诉请从其支付转让金之日次日起按日万分之五的标准计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定违约金应以原告实际支付的转让金229882元为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起开始计算并以已付转让金的15%即34482.3元为上限。截至本案庭审辩论终结之日2020年10月26日按上述标准计算的违约金为118389.23（229882×1030×0.05%=118389.23）元，已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告广佛智城公司应向原告支付违约金34482.3元。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告广佛智城公司并非一人有限责任公司，被告梦乐城公司亦非被告广佛智城公司的股东，故原告主张被告梦乐城公司对被告广佛智城公司的本案债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告欧海珊与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年12月20日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月28日解除；二、解除原告欧海珊与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年12月28日签订的《补充协议》；三、解除原告欧海珊与被告广东广佛智城集团有限公司于2020年6月30日签订的《补充协议》；四、解除原告欧海珊与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年12月20日签订的《租赁合同》；五、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金191196元并支付违约金34482.3元予原告欧海珊；六、驳回原告欧海珊的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3855.12元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3855.12元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月三十一日书记员 李和仪