北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25997号原告（反诉被告）：庄乐安，男，1961年8月25日出生，汉族，北京天舜泰康食品有限公司经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张立核，北京众再成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伊雪，女，1993年11月16日出生，汉族，北京众再成律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：张卫红，女，1968年10月23日出生，汉族，北京市丰台区村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙晓宗，北京市中淇律师事务所律师。原告（反诉被告）庄乐安与被告（反诉原告）张卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄乐安及其委托诉讼代理人张立核、张伊雪，被告张卫红（反诉原告）及其委托诉讼代理人孙晓宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄乐安向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告给付原告拆迁房屋重置、装修及附属物补偿款910639元;2.判令被告给付原告一次性停产停业综合补助金991936元；3.判令被告给付原告搬家补助费30998元；4.判令被告给付原告借用原告执照所获补偿款196749元；5.判令被告退还原告预交的房屋租金50750元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年6月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市丰台区大灰厂东路6号独门独院场地及院内房屋若干出租给原告使用，租期15年，租金第一年7万元，以后每三年递增10%。2012年8月20日，原告在租赁场地注册成立了北京天舜泰康食品有限公司（类型为有限责任公司），并于2015年8月5日取得《全国工业产品生产许可证》。自承租此院以来，原告多次对承租房屋进行内部改造、扩建。2016年5月3日，北京市丰台区人民政府发布《丰台区2016-2017年煤改电工程实施方案》，租赁场地因工程建设需要成为被拆迁地块。2016年11月，北京市丰台区长辛店镇辛庄村委会（以下简称辛庄村委会）发出通知称：因煤改电工作需要，由辛庄村委会负责包括案涉租赁场地内的拆迁工作。原告直到测绘公司上门测绘时，才得知拆迁一事。2017年1月9日，辛庄村委会发出通知，要求大灰厂东路6号院内的商户三日内搬出。原告按照通知的要求紧急停产停业，将大多数机器设备变卖处理，于2017年1月12日腾空搬出了案涉房屋。原告自2016年11月始，多次向被告了解拆迁具体情况，被告答复拆迁在半年后进行，补偿还没有开始，直到2017年1月9日原告收到紧急搬出的通知后，才得知被告已与拆迁单位达成补偿协议。后原告与被告就拆迁补偿款的分配进行协商，未达成一致。原告认为：1.原告自建房屋面积为294.92平方米，每平方米补偿款为1334.26元，此部分补偿款按照原被告的约定各占50%，故原告应当分得拆迁房屋重置、装修及附属物补偿款196749元;2.被告使用原告的执照获得的一次性停产停业综合补助金991936元（租房面积1239.92平方米，补偿单价为800元/平方米）应当归原告所有；3.搬家补助费30998元（租房面积1239.92平方米，补偿单价为25元/平方米）应当归原告所有；4.被告借用原告的执照获得的案涉院落剩余面积的一次性停产停业综合补助金和搬家补助费的50%（总院落面积3447.53平方米，原告使用面积1239.92平方米，差额面积按照一次性停产停业综合补助金800元/平方米、搬家补助费25元/平方米计算）910639元应当归原告所有；5.原告按照约定交纳了2016年8月8日至2017年8月8日的租金9万元，原告于2017年1月12日搬出，自2017年1月13日至8月8日的租金应予退还，暂扣水电费1万元，被告应退还原告预交的租金50750元。现原告诉至法院，望判如所请。被告张卫红辩称，原告所述房屋租赁一事属实，原告主张的合理部分同意给付，不合理部分不同意给付，按照双方合同约定，对于原告自建房屋部分，同意按照补偿款标准的50%补偿，装修和地面硬化费不同意给付，一次性停产停业损失同意按照原告使用房屋面积税后50%计算，搬家费同意按照原告租用房屋建筑面积，按照每平方米25元的标准扣税后50%给付给原告，被告没有借用原告的执照，不同意原告的第四项诉讼请求，同意退还原告房屋租金50750元。反诉原告张卫红向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给付拖欠的水费40020元；2.判令反诉被告给付拖欠的电费20787元；3.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告承租反诉原告的房屋，尚欠水费、电费未付，故提起反诉。反诉被告庄乐安辩称，认可反诉原告张卫红主张的水费、电费金额，同意反诉原告张卫红的反诉请求。本院经审理认定以下事实：2000年12月12日，北京市丰台区辛庄农工商联合公司（以下简称辛庄公司）与张卫红签订《辛庄车队承包协议》，约定：辛庄公司将辛庄村现有房屋及五亩左右的场院出租给张卫红使用，期限自2001年1月1日至2030年12月31日。2008年6月27日，张卫红（甲方）与庄乐安（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方大灰厂东路6号独门独院场地约2.5亩，现有南边厂房300平米，东边操作边约70平米，和5间*15平米=75平米的职工宿舍北面二层楼房上下约500平米租给乙方使用，使用期壹拾伍年，经双方充分友好协商达成以下协议：一、房屋租赁的时间2008年7月2日进场，考虑到乙方需对房屋进行装修硬化地面，延至2008年8月8日合同生效，装修硬化费用由乙方出资，如遇占地不予赔偿。二、由于车间不够用，乙方想自建一个操作间从西边借原来院墙起一个约200平米的车间，对这个车间双方协议如下：三年内如遇国家占地或统一规划赔偿款100%赔给乙方，三年后如遇占地双方各占50%，十年后甲方70%乙方30%，合同到期后归甲方所有，乙方不得拆除。三、自2008年8月8日至2011年8月8日每年的租金7万元、自2011年8月8日至2014年8月8日每年的租金7.7万元、自2014年8月8日至2017年8月8日每年的租金8.57万元、自2017年8月8日至2020年8月8日每年的租金9.427万元、自2020年8月8日至2023年8月8日每年的租金10.36万元，租金为上交款，每年8月8日交清一年租金，如到期不交甲方有权终止合同。租金每三年增10%，以此类推到合同终止。四、乙方使用期间对房屋有保养和修理的责任，对厂区房屋设施进行重新规划或建设时需向甲方汇报经甲方同意方可进行施工，施工不得损坏主体结构。五、乙方在此经营如需办理营业执照，甲方需提供乙方场地证明，其他由乙方自行办理，如遇占地执照赔偿款甲乙各占50%。六、甲方提供给乙方水电正常使用并按时收取电费水费，由辛庄电管站收取（电约20千瓦）。七、乙方自主经营单独核算自行管理一切开支费用税收自负，企业盈亏与甲方无关甲方不得干涉，乙方保证安全生产，出现一切事故责任自负，要按环保要求保护好环境。乙方合法经营不违反治安条例，不搞其他乱纪的活动，不得私自拆除承建的房屋，不得转租，合同到期如乙方还需继续使用，在同等条件下乙方优先契约权。八、由于不可抗力的因素国家占地或统一规划等，甲方需提前三个月通知乙方撤出场地，终止合同，甲方不承担任何损失和责任。”合同签订后，张卫红按照约定交付了房屋，庄乐安依约占有使用案涉房屋及场地。2012年8月2日，庄乐安作为法定代表人以北京市丰台区大灰厂东路**为住所成立了北京天舜泰康食品有限公司，类型为：有限责任公司（自然人独资），经营范围为米粉加工。2013年10月10日，辛庄公司（出租方，甲方）与张卫红（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物位于辛庄村东，现有南楼、北楼、车库、西库房、门房、东房，总面积约为1561.19平方米，乙方租赁用于居住、商用，租赁期限为5年，自2013年10月10日至2018年10月9日，年租金5万元，先付后用，每年支付一次，付款日期为每年的10月10日。2017年1月7日，辛庄公司（甲方）与张卫红（乙方）分别签订《集体土地腾退协议书》和《集体土地腾退补充协议书》，《集体土地腾退补充协议书》约定：现辛庄村进行新农村及城乡一体化建设，乙方承租的房屋和场地，处于新农村建设土地腾退改造范围内。现甲乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，同意终止原合同。双方就原合同解除及解除后的相关事宜，达成本协议，以供双方遵守执行。一、合同解除本协议签订之日起，原合同解除。二、乙方承租场地和房屋基本情况1.位置：北京市丰台区长辛店镇辛庄村东；2.总占地面积4894.51平方米；3.房屋及其它附属物、总建筑面积3447.53平方米。三、腾退补偿1.被腾退房屋重置成新价3522326元；2.装修及附属物补偿价985081元；3.搬家补助费86188.25元；4.一次性停产停业综合补助2758024元，上述腾退补偿款合计7351619.25元。上述腾退补偿款系乙方因原合同解除以及腾退房屋、场地获得的全部补偿，包括但不限于房屋重置成新价、装修及附属物补偿价、搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费等。上述腾退补偿款包括乙方应当支付给次承租人或合作经营者或股东或其职工（下称“第三方”）的全部补偿，如乙方向第三方支付的补偿款超出上述补偿款总额，超出部分由乙方自行承担。6.甲方代扣税费（腾退补偿款总额的6%）441097.15元。7.甲方应付乙方实收腾退补偿款6910522.1元。依据该协议书附《房屋、土地测绘示意图（编号：XZNL-02-005）》及明细表，庭审中，双方均认可上述示意图中房号1、房号3的50%、房号4系庄乐安承租的房屋，房号8、房号10系庄乐安自建房屋。庄乐安主张房号7、房号9系其自建房屋，张卫红对此不予认可，称房号7、房号9系其自建房屋。关于上述房屋中的装修，庄乐安陈述除一个水表、一个水龙头外均系其出资装修，张卫红对此不予认可，称暖气、灯的一部分、上下水、厂房瓷砖、厕所瓷砖、普通棉砖贴面、铝合金隔断一部分、铁板门的大门、树、棚子、铁护均系其装修或出资。2017年1月12日，庄乐安自案涉场地和房屋搬出。双方均认可张卫红应退还庄乐安预交的租金50750元，庄乐安尚欠张卫红水费40020元、电费20787元。诉讼中，本院向辛庄村委会核实，其答复：1.2017年1月7日签订腾退协议认定的腾退企业是北京长辛店庆玉商店；2.关于停产停业的损失问题，我村只查到《致辛庄村各承租户的一封信》的内容是按房屋建筑面积补助800元／平方米；3.关于搬家补助的问题，我村只查到《致辛庄村各承租户的一封信的内容》是按房屋建筑面积补助25元／平方米；4.关于搬家补助费、停产停业损失、重置成新价、附属物补偿与拆迁地点有几个注册企业有无关联，如有是如何计算的问题。搬家补助费、重置成新价、附属物补偿与拆迁地点有几个注册企业无关，只按房屋的建筑面积计算。停产停业损失需有注册在本址经营的企业方可依据相关政策享有补偿，一个腾退区域只认定一个企业。诉讼中，双方均认可双方签订的房屋租赁合同中所涉房屋均未取得建设工程规划许可证等规划手续。庄乐安提交光盘、照片，证明涉案房屋拆迁前房屋状况。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张卫红与庄乐安于2008年6月27日签订《房屋租赁合同》，张卫红将房屋交付给庄乐安使用，因张卫红未就其出租的房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，因此双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。现双方均认可XZNL-02-005号《房屋、土地测绘示意图》中房号1、房号3的50%、房号4系庄乐安承租的房屋，房号8、房号10系庄乐安自建房屋，本院对此不持异议。结合庄乐安提交的光盘和照片，本院确认房号9系庄乐安自建房屋。结合双方的《房屋租赁合同》约定现有南边厂房300平米及庄乐安从西边借原来院墙自建房屋，参照《房屋、土地测绘示意图》中房号7的位置，本院确定房号7为庄乐安承租的房屋。经计算，庄乐安签订合同时租用房屋的面积为（1号房屋一层和二层面积合计208.86㎡，3号房屋的50%即76㎡，4号房屋81.08㎡，7号房屋54.41㎡）420.35㎡，庄乐安自建面积为（8号房屋209.58㎡，9号房屋16.43㎡，10号房屋80.4㎡）306.41㎡，上述房屋面积合计726.76㎡。关于上述房屋的装修、设备及附属物重置成新价，双方陈述不一致，且均未提供证据予以佐证，本院参照双方的《房屋租赁合同》、《房屋、土地测绘示意图（编号：XZNL-02-005）》及明细表酌情予以确定。一次性停产停业综合补助金、搬家补助费系对场地使用人的补偿，本院参考庄乐安使用租赁场地的面积及补偿单价确定。庄乐安主张在该处集体土地被腾退时，使用了北京天舜泰康食品有限公司执照，并要求张卫红支付借用其执照所获补偿款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因双方对退还预交的租金、水费、电费金额均无异议，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、张卫红于本判决生效后七日内给付庄乐安拆迁房屋重置成新价补偿款319355.60元、装修设备及附属物重置成新价补偿款115567.83元;二、张卫红于本判决生效后七日内给付庄乐安一次性停产停业综合补助金546523.52元；三、张卫红于本判决生效后七日内给付庄乐安搬家补助费17078.86元；四、张卫红于本判决生效后七日内退还庄乐安预交的租金50750元；五、庄乐安于本判决生效后七日内给付张卫红水费40020元、电费20787元；六、驳回庄乐安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24249元，由庄乐安负担12583元(已交纳)，由张卫红负担11666元（庄乐安已交纳，张卫红于本判决生效后七日内给付庄乐安）；反诉受理费661元，由庄乐安负担（张卫红已交纳，庄乐安于本判决生效后七日内给付张卫红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郭丽丽人民陪审员  李海英人民陪审员  侯秋莲二〇二一年一月二十七日书 记 员  康晓龙