山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终200号上诉人（原审被告）：太原米哇金融信息服务有限公司。法定代表人：刘某。被上诉人（原审原告）：白某，住太原市。上诉人太原米哇金融信息服务有限公司因与被上诉人白某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原米哇金融信息服务有限公司上诉请求：1，请求二审法院撤销一审判决；2，一，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一，原审判决认定事实错误。原审判决认定：太原米哇金融信息服务有限公司支付白某房屋6600元，暖气费685.84，物业费1040.75，房屋损失3500，共计11827元，大错特错。1，首先，2020年1月17日，原双方签订《房屋租赁协议》，承租人支付订金，出租人缴清自2020年2月1日前水电费，物业费并提供房屋产权信息，承租人在2月29日前汇入出租人账户剩余租金。但自2020年4月16日解除合同前，出租人未能缴清物业相关费用并未提供任何房屋产权信息。因此根据租房管理条例，出租人未能完全交付承租人房屋违约在先。2，出租人所出租房屋为写字楼，写字楼是具有商业价值，但出租人出租房屋后，承租人未能按承租期间进入房屋正常办公，出租人承担了直接责任，一审判决为支付2020年2月1日至2020年4月17日期间费用，承租人并未在期间获得房屋使用权，故不能承担全部房屋租金。1，关于房屋租金问题，自2020年2月1日签订房屋租赁协议起，承租人在物业有未结清电费水费，导致写字楼房屋未能正常经营，在签订房屋协议后，上诉人交付定金，但承租人至2020年4月16日解除合同之前，出租人与物业有部分账单问题且未提供房屋产权信息。自2020年2月1日至2020年3月20日，为期一个半月，承租人未能进入到房屋内正常办公，根据房屋租赁管理规定第二十二条，出租人应当依照租赁合同将房屋交付承租人，自2020年2月1日至2020年3月20日，出租人未能完成交付，导致承租人未能得到期限内的使用权。因出租人未尽出租房屋责任与义务，承租人自2020年2月1日至2020年4月16日实际使用房屋时间2020年3月20至2020年4月16，为期24天。承租人愿意支付。2，关于一审判决暖气费685.84，被上诉人2019年11月1日至2020年3月31日（150天）采暖费1714，6元，，出租人交付物业暖气费为半停状态。是出租人在11月个人房屋消费，承租人使用房屋半停暖气为2020年3月20日至2020年3月31为期11天，1714/150天=11.4*11=125元，承租人愿意支付。3，关于一审判决物业费1040.75判决，因承租人实际使用房屋11天，但房屋内确实有承租人物品存放，因出租人出租写字楼未能交付与承租人相应日期，至写字楼未能办公使用，承租人愿意承担一半物业费520.3751040.75/24，关于房屋租金损失3500元，上诉人认为因出租人个人商业行为，给案外人21天免租期属于市场商业行为，不是承租人直接关系导致，故追究原承租人损失不合理。因2020年4月16日，白某发出解除房屋租赁协议通知函，是因在4月16日，白某与案外人已经签订了新的房屋租赁合同，且在4月15日出租人与承租人正商议关于房屋纠纷补偿。因此出租人与案外人提前签订房屋合同，并个人愿意给案外人21天免租期，在之后与前承租人解除合同要求补偿是不合理的。5，综上所述，在白某与承租人沟通解决房屋纠纷，因与物业费用及2月1日至3月20日未使用房屋经营纠纷未果的情况下，白某以提前把房屋出租新的承租人后才发出与原承租人解除通知，所以原承租人愿意支付部分房屋物业，不能承担白某个人的商业行为来索要补偿。请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人请求。白某辩称，1.关于上诉人陈述没有手续、房屋不能使用，实际是房子是可以正常使用，而且在租房的时候就跟他讲过，不存在上诉人陈述的不能使用。关于房屋手续，我当时给他，他不要，说是过年以后，不是我不给他。2.关于水电费问题，按照惯例，是他给我水电费我就给他把水电费交了，我根本不欠水电费。当时入住的时候我也给他试用过空调。他使用后就应当给我补齐费用，但是他没有给。后期我们一直在沟通。3.关于疫情期间大楼封闭，我没有接到不让使用的通知，而且公司是美团公司，疫情期间一直都在外跑，可以正常工作。4.关于后面免租租金3500元的问题，金额是我的律师根据我的损失计算的。我没有强制他搬离房屋，重要的东西他已经全部搬走，当时就剩下几盆花，柜子、床等零星物品，我有录像为证。白某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋租金11600元、暖气费685.84元、物业费1040.75元（共计13326.59元）；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失12250元；3.判令被告向原告支付自2020年4月20日起至上述债务偿清之日止的利息（利息以25576.59元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。2020年1月17日，原告作为出租方，被告作为承租方，就位于金茂大厦B座11D的房屋签订《房屋租赁协议》。协议约定：房屋租期为两年，自2020年2月1日起至2022年1月31日止，租金每月5000元，每期租金为6个月支付一次，每期租金为人民币30000元，首期租金承租人在2月29日前汇入出租人账户。并约定承租人拖欠租金及其他费用累计超过一定期限，出租人有权单方解除合同。上述协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，然而，双方约定的首期租金支付日到期后，被告迟迟不交纳租金，并且拖欠物业费，原告多次催要未果。依《房屋租赁协议》第七条第二款的约定，2020年4月16日，原告向被告发出解除房屋租赁协议的《通知函》。2020年4月17日，被告搬离该房屋，但是依然没有完全履行支付房屋租金的义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2020年1月17日，原告（甲方暨出租方）与被告（乙方暨承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方同意将位于金茂大厦B座11D房屋在现有的状态下出租给乙方使用；承租区域的建筑面积为115.6平方米，承租区域作办公用途；租赁期限自2020年2月1日起至2022年1月31日止，租期2年；每月租金为人民币5000元；水费、电费、宽带费等其他费用由乙方承担；每期租金为每6个月支付一次，每期租金为人民币30000元；订金为人民币5000元，在本协议解除后的5日甲方返还给乙方；首期租金共计人民币30000元，乙方在2020年2月29日前汇入甲方账户；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期交纳本合同约定的各项费用累计超过十五天的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的租金及押金。原告陈述其收到被告支付的共计5900元。2019年10月21日，原告交纳案涉房屋2019年11月1日至2020年3月31日的采暖费1714.6元。2020年4月16日，原告通过微信和短信向被告发送《通知函》，因被告一直拖欠租金及物业费通知解除双方签订的《房屋租赁协议》，要求被告于2020年4月18日前搬出金茂大厦B座11D号房屋。2020年4月17日，原告交纳案涉房屋2019年11月1日至2020年4月15日物业费、电梯费2289.7元。2020年4月17日，原告将案涉房屋出租给案外人孙建东，约定房屋租赁期限自2020年4月19日至2023年5月8日共计3年，免租期为2020年4月19日至2020年5月8日，免租期内承租人不承担租金；年租金55000元。原告主张，被告于2020年4月17日搬离，实际使用原告的房屋2.5个月应支付租金11600元（5000元/月×2.5个月-900元），暖气费685.84元（1714.6元/5个月×2个月），物业费1040.75元（2289.7元/5.5个月×2.5个月）；房屋损失12250元[2020年4月17日至2020年5月7日共计21天，被告应支付房租3500元（5000元/30天×21天）；2020年5月8日至2022年2月1日共计21个月；被告应支付房租105000元（5000元/月）×21个月；案外人自2020年4月7日至2022年2月1日向原告支付房租96250元（5500元/12个月）×21个月；被告应支付原告可得利益损失12250元（3500元+105000元-96250元）]；被告还应支付原告相应利息损失。原告认可案涉房屋在被告占有使用期间未产生水电费。被告认可在其搬离之前实际存放物品在案涉房屋内，并未办公营业。另查明，案涉房屋坐落于××路，房屋所有权人为白某。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告将房屋交付被告使用，被告未按约定支付房租，构成违约，应当承担违约责任。被告于2020年2月1日至2020年4月17日实际使用案涉房屋，被告应向原告支付2.5个月房屋租金，期间被告向原告支付的5900元应予核减，故被告应向原告支付房屋租金6600元（5000元/月×2.5个月-5900元）。并应支付暖气费685.84元、物业费1040.75元。关于原告主张的可得利益损失，因原告已于2020年4月17日将案涉房屋出租于他人，考虑商业风险、案涉《房地产租赁合同》约定的租赁期限不同于原告与被告约定的租赁期限、当时处于新冠肺炎疫情期间等因素，被告违约并非原告将房屋另外出租的租金低于出租于被告的租金的唯一原因，故对原告关于该租金差价为原告可得利益损失的主张，不予支持。但是，鉴于被告违约，原告积极减损，2020年4月17日至2020年5月7日共计21天免租期产生的费用应由被告承担，共计3500元。总之，被告共计应向原告支付11827元（6600元+3500元+685.84元+1040.75元），并自2020年4月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原米哇金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白某房屋租金6600元、暖气费685.84元、物业费1040.75元、房屋租金损失3500元，共计11827元；并支付以11827元为基数，自2020年4月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告白某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取220元（原告已预交），由被告太原米哇金融信息服务有限公司负担102元，原告白某负担118元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，太原米哇金融信息服务有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7903号民事判决第一项；二、变更太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7903号民事判决第二项为：被告太原米哇金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白某房屋租金6600元、暖气费685.84元、物业费1040.75元，共计8327元；并支付以8327元为基数，自2020年4月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回太原米哇金融信息服务有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费220元，由被告太原米哇金融信息服务有限公司负担50元，原告白某负担170元。二审案件受理费440元（太原米哇金融信息服务有限公司已预交），由太原米哇金融信息服务有限公司负担340元，由白某负担100元。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 安源生审判员 李铁柱 二〇二一年一月三十一日法官助理 刘 蕊书记员 武彩燕