江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10936号上诉人（原审被告）：苏州东方威尼斯置业有限公司，统一社会信用代码91320583778660210T，住所地江苏省昆山市周庄镇太史甸风景区内。法定代表人：CHUNMEILIU（刘春媚），该公司董事长。被上诉人（原审原告）：张明根，男，1971年3月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：吕红英，女，1970年8月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州东方威尼斯置业有限公司（以下简称“威尼斯公司”）与被上诉人张明根、吕红英商品房销售合同纠纷一案，苏州东方威尼斯置业有限公司不服昆山市人民法院作出的(2019)苏0583民初19059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。威尼斯公司上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判；2.一、二审诉讼费由张明根、吕红英承担。事实和理由：一审判决威尼斯公司在逾期交房期间按同期中国人民银行贷款基准利率支付违约金，属于适用法律错误，应予纠正。首先，双方在合同中明确约定逾期交房违约金标准为每逾期一日，按已付购房款价款的万分之0.1计算，该约定系双方真实意思表示，应当适用。如张明根、吕红英认为该违约金低于其因逾期交房产生的实际损失，应承担相应的举证责任。其次，即便法院需要调整违约金，亦应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准予以调整。在张明根、吕红英未就其损失举证的情况下，威尼斯公司已经在一审中委托相关评估机构对上述租金标准作出了评估，但一审法院仍以同期银行贷款利率计算违约金，实属错误。张明根、吕红英答辩称，一、合同约定买房人逾期付款逾期违约金为万分之五,而出卖人逾期交房则约定万分之一，二者明显不对等，一审法院在合理范围内将逾期交房违约金调高是合法且合理的。二、威尼斯公司逾期交房达7年之久,已是事实,已对业主无论在精神还是物质层面都造成了不小的损失。三、其他类似业主的房屋买卖合同纠纷都是按照同期贷款利率的计算标准予以支持。张明根、吕红英向一审法院起诉请求：1.判令威尼斯公司支付违约金(以购房本金1149744.96元为基数，以每日万分之三为标准，自2011年5月29日起计算至实际办理产证之日止，暂算为100000元)；2.本案诉讼费用、财产保全由威尼斯公司承担。一审法院认定事实：2009年11月23日，张明根、吕红英与威尼斯公司签订《昆山市商品房购销合同》一份。该合同约定：张明根、吕红英购买威尼斯公司开发的位于昆山市，房屋总价1149745元；出卖人应当在2011年5月28日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之0.1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同还对付款期限及方式进行了约定，同时约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金。上述《昆山市商品房购销合同》签订后，张明根、吕红英付清全部购房款。2017年1月20日涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。后威尼斯公司向张明根、吕红英寄送入伙通知书，通知张明根、吕红英于2017年2月8日办理交房手续。张明根、吕红英收到该通知，但并未去办理房屋交接手续。张明根、吕红英陈述，合同约定的交房时间为2010年8月28日，威尼斯公司涉案商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的时间为2017年1月20日，中间间隔时间很长。关于涉案房屋的交付时间双方曾进行协商，威尼斯公司同意张明根、吕红英先行入住，并在2016年初给了张明根、吕红英涉案房屋钥匙。威尼斯公司陈述张明根、吕红英2015年1月时候希望看房，我方人员给了他钥匙，他看完房就没有把钥匙回来，后来就装修涉案房屋。现双方关于违约金支付事宜未能协商一致，故张明根、吕红英诉至一审法院。另认定：涉案楼盘业主之一黄娴蔚曾于2013年以威尼斯公司为被告向江苏省昆山市人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至判决生效之日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算），后江苏省昆山市人民法院依法判决予以支持。威尼斯公司对判决不服向苏州市中级人民法院提起上诉，但经苏州市中级人民法院判决维持。涉案楼盘业主之一陈效根曾于2018年以威尼斯公司为被告向江苏省昆山市人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，请求判决威尼斯公司赔偿逾期交房违约金（以房款为基数，自2011年5月29日计算至实际交房之日，按照日万分之三的标准计算）同期中国人民银行贷款基准利率计算），后江苏省昆山市人民法院依法判决支持以房款为基数，自2011年5月29日计算至2017年2月9日，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。该案件已经生效。一审法院认为：张明根、吕红英与威尼斯公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现张明根、吕红英已依约履行全部付款义务，故威尼斯公司理应按约定于2011年5月28日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但诉争房屋于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，威尼斯公司逾期交房的事实应予确认，且威尼斯公司未举证证明存在法定或约定的正当事由，故张明根、吕红英主张威尼斯公司支付逾期交房违约金符合规定。本案中，双方对逾期交房的事实并无异议，双方争议焦点在于：一、逾期交房违约金计算的截止期限？二、逾期交房违约金的计算标准？针对上述争议焦点一，涉案房屋虽于2017年1月20日方取得建设局核发的交付备案证书，威尼斯公司通知张明根、吕红英于2017年2月8日办理交房手续。张明根、吕红英陈述维斯公司在2016年初给了张明根、吕红英涉案房屋钥匙和一个遥控器。威尼斯公司陈述张明根、吕红英2015年1月的时候希望看房，我方人员给了他钥匙，他看完房就没有把钥匙回来，后来就装修涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方关于交付使用并未再进行其他约定，故一审法院认为涉案房屋在2015年1月至2016年初期间即已实际由张明根、吕红英占有，视为房屋的交付使用。由于双方关于交付的准确时间记忆不一致。威尼斯公司关于交付时间的陈述，未有确实证据作证，一审法院认可张明根、吕红英自认时间，即2016年初。一审法院酌定为2016年1月1日。张明根、吕红英主张威尼斯公司支付自2011年5月29日起计算至实际办证之日止的违约金无事实依据，也缺乏法律及合约依据，一审法院依法仅支持2011年5月29日（合同约定应交房日期的次日）至2016年1月1日的逾期交房违约金。针对争议焦点二，逾期交房违约金的计算标准，张明根、吕红英认为合同约定的逾期交房违约金计算标准畸低，故起诉要求按照购房款每日万分之三的标准计算。威尼斯公司对张明根、吕红英主张的上述逾期交房违约金计算标准不予认可，并提出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的适用，认为双方签订的《商品房购销合同》约定的逾期交房违约金计算标准与实际损失一致，应尊重契约，按合同约定的违约金标准或同地段同类房屋租金标准计算。一审法院认为，关于双方争议的逾期交房违约金计算标准，一是，同一份《商品房购销合同》，对张明根、吕红英作为购房人的逾期付款违约责任约定为已付房款的每日万分之5，对威尼斯公司作为出卖方的逾期交房违约责任约定为购房款的每日万分之0.1，合同对于双方违约责任的约定显失公平，张明根、吕红英主张调高逾期交房违约金标准，应属合理。二是，逾期交房违约金调高至何标准，结合威尼斯公司延期交房的时间长度及案涉楼盘于2017年1月方具备交付条件及所涉业主人数众多的事实，足以认定威尼斯公司违约情节严重，同时结合同一楼盘其他业主先期生效判决、合同约定的购房人逾期付款违约责任标准及本案张明根、吕红英起诉时主张标准等因素，一审法院认为，按同期中国人民银行贷款基准利率计算较为合理，故威尼斯公司应依法支付张明根、吕红英逾期交房违约金为，以房款1149744.96元为基数，2011年5月29日起计算至2016年1月1日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苏州东方威尼斯置业有限公司于本判决生效后十五日内向张明根、吕红英支付逾期交房违约金（以房款1149744.96元为基数，2011年5月29日起计算至2016年1月1日止）。二、驳回张明根、吕红英的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由威尼斯公司负担。二审中双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，威尼斯公司与张明根、吕红英签订的涉案商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，本院予以确认。威尼斯公司上诉认为即便不以合同约定的违约金标准计算，亦应当按照同地段同类房屋租金标准对违约金标准予以调整。本院认为，涉案房屋买卖合同约定的逾期交房违约金标准为以已付购房款为基数按每日万分之0.1计算，明显过低，一审法院根据买方要求对该标准予以调高，符合法律规定。对于违约金调高至何标准，虽一审中威尼斯公司提供其单方委托关于房屋租金的评估报告，但根据威尼斯公司延期交房时间、违约情形及关于同楼盘其他业主诉讼的生效判决等因素，一审将逾期交房违约金标准调整为以购房本金为基数，按同期银行贷款基准利率进行计算，符合情理，无不当之处，本院予以确认。综上所述，威尼斯公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人苏州东方威尼斯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  孙楚楚二〇二一年一月二十六日法官助理  徐馨岚书 记 员  陈雨萱法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。