山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终586号 上诉人(原审原告)：宋竹云，女，1947年10月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李春范，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：赵永福，男，1980年2月19日出生，朝鲜族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘星，山东嘉阳律师事务所律师。 原审第三人：刘相昆，男，1980年5月24日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人宋竹云因与被上诉人赵永福、原审第三人刘相昆农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6134号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人宋竹云之委托诉讼代理人李春范、被上诉人赵永福之委托诉讼代理人张晋亮参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋竹云上诉请求:1、依法撤销青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初6134号民事判决书第二项，改判被上诉人立即返还并腾退位于青岛市即墨区房屋。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于集体经济组织所有，只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。被上诉人购买房屋时并非是本集体经济组织成员，现仍为城镇居民户口，故无权享有本村宅基地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，上诉人与被上诉人房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而自始无效。在房屋买卖合同无效的情况下，被上诉人占有、使用涉案房屋，没有事实与法律依据，根据《中华人民共和国合同法》58条规定，合同确认无效后，被上诉人因该合同取得的财产，应当予以返还。二、一审法院根据被上诉人提交的关于青岛市即墨区2017年第5批次建设用地的批复(鲁政土字【2017】1281号)、关于青岛市即墨区2017年滴9批次建设用地的批复(鲁政土字【2018】554号)、青岛市即墨区人民政府拟征收土地公告(即征公告【2018】8号)文件，认定涉案房屋所在区域存在拆迁可能明显错误与本案无关。实际上，涉案房屋所在的后碾子头村宅基地目前为止没有政府的相关拆迁政策更不存在补偿问题，一审法院也仅仅以“存在拆迁可能”为由，认定不具备腾退条件，判决驳回上诉人该项诉讼请求明显不当。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 赵永福辩称:一、答辩人基于各种原因未提起上诉，但对于本案仍坚持一审的基本意见。即：第一、宋竹云诉讼遗漏了必要的诉讼主体，并非适格原告；第二、双方2003年签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且村集体业已认可，合法有效。宋竹云以及一审判决主张合同无效，没有举出任何法律依据；第三、涉案房屋现已通过以房抵债的方式转让给该集体经济组织成员刘相昆，不存在导致合同无效的情况；第四、宋竹云主张返还房屋，已超过诉讼时效；第五、案涉村庄土地正在分批进行征收改造，案涉宅基地房屋存在拆迁可能。具体理由详见答辩人一审答辩、代理词及相关证据。二、原审法院对于宋竹云第二项诉讼请求的处理结果完全正确，一审法院认定的"不具备腾退条件"亦完全正确。原《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即合同无效的法律后果是返还财产、折价补偿、赔偿损失，并非仅仅是返还财产，特别是本案出卖方恶意毁约存在明显过错，应依现行市场价赔偿买受方的信赖利益损失。一审法院在查明案涉宅基地房屋有拆迁可能的前提下，认定现阶段无法合理确定区位补偿价，故不具备腾退条件合理合法。另外，答辩人岳父岳母现在案涉房屋居住，二老身体不好，分别患有高血压、脑梗和心脏病等疾病，常年在用药，需要子女就近照顾。从此角度来讲案涉房屋也不具备腾退条件。除上述理由之外，答辩人认为驳回宋竹云第二项诉求的理由还有"超过诉讼时效"。 宋竹云向一审法院提出诉讼请求：1、确认宋竹云、赵永福双方于2003年签订的《房屋买卖合同》无效。2、赵永福立即将房屋返还给宋竹云；3、诉讼费用由赵永福承担。 一审法院经审理查明，涉案房屋位于青岛市即墨区，集体土地使用证号为：即集用（2015）第xxxx号，登记的土地使用权人为刘兆都，刘兆都已于2014年去世。刘兆都系刘相潭（又名刘相团）之父，刘相团系宋竹云丈夫，已于1997年5月22日去世。刘相团、刘兆都及第三人刘相昆均系后碾子头村村民。赵永福并非后碾子头村村民。涉案房屋原登记于刘相团名下，2013年刘兆都以继承方式将该房屋土地使用权证登记于其名下。2003年，刘相团之妻宋竹云（卖房人）与赵永福（买房人）签订《房屋买卖协议书》一份，内容为：“经买卖双方协商同意，房价捌仟元正。卖方宋竹云将房子和集体土地建设用地使用证交于赵永福，协议签字后房子归赵永福名下所有。赵永福当面付清房子款捌仟元正。今后双方个不干涉，双方签字生效。卖方收款人王思起、买房人赵永福、执笔人刘相俭”。协议签订后，赵永福支付房款8000元，宋竹云将涉案房屋交付赵永福，赵永福及其家人在涉案房屋居住使用至今。现涉案房屋由赵永福岳父张士良居住使用。宋竹云提交刘兆都的法定继承人刘春英、刘春兰、刘相址、刘珍燕、刘妮妮、刘玲玲放弃继承权声明书六份及龙泉派出所出具的证明一份，证明位于即墨区即集用（2015）第xxxx号房屋现登记在刘兆都名下，刘兆都于2014年已去世，刘兆都有四个子女，其中一个儿子刘相团1997年已去世，现所有继承人放弃涉案房屋的继承，一致同意将涉案房屋归原产权人宋竹云所有，宋竹云以个人名义起诉，具有合法的诉讼主体地位。赵永福质证称真实性不予认可，对放弃声明人的身份及与刘兆都的关系不明确，放弃声明应该经过公证或者声明人持有合法关系证明亲自到庭陈述，且形式上所有放弃声明书都是一个格式，我方认为不符合实际情况，系宋竹云单方面制作。赵永福提交以房抵债协议书一份，系刘相昆（甲方）与赵永福、张百芹（乙方）签订，其主要内容为：因乙方无力偿还甲方借款280000元，乙方自愿将其所有的位于青岛市即墨区的房产[即集用（2015）第xxxx号]采取以房抵债的方式偿还甲方全部借款。协议签订后，甲方同意乙方老人暂时在该房屋中居住至拆迁之日，居住期间，乙方每年向甲方支付房屋租金1000元。第三人刘相昆对该协议书认可。宋竹云对该协议不予认可。关于涉案房屋的状态，赵永福称涉案房屋即将面临拆迁，但具体时间不清楚，宋竹云称不存在拆迁问题。赵永福提交关于青岛市即墨区2017年第5批次建设用地的批复（鲁政土字【2017】1281号）、关于青岛市即墨区2017年第9批次建设用地的批复（鲁政土字【2018】554号）、青岛市即墨区人民政府拟征收土地公告（即征公告【2018】8号）打印件（文件内容取自青岛市征地信息公开查询系统），证明涉案房屋所在即墨区龙泉镇后碾子头村所占据土地陆续被批准征用，涉案房屋即将面临改造，宋竹云在此前提下提起本案诉讼，明显违反诚实信用及公平原则，请求法院依法予以驳回。宋竹云质证称，对证据真实性、证明事项都不予认可，不能证明涉案房屋将面临改造。 一审法院认为，农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋系位于即墨区的房屋。宋竹云与赵永福于2003年签订《房屋买卖协议书》，约定原告宋竹云将涉案房屋卖给赵永福，根据查明的事实，赵永福不是后碾子头村村民，宋竹云将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故，确认宋竹云与赵永福于2003年就即墨区房屋签订的《房屋买卖协议书》无效。关于宋竹云要求赵永福返还涉案房屋的诉讼请求，原审认为，涉案房屋已交付赵永福多年，现宋竹云又主张涉案《房屋买卖协议书》无效并要求返还涉案房屋，宋竹云明显具有一定过错。目前，涉案房屋所在区域并未拆迁，但存在拆迁可能，现无法合理确定涉案宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，故并不具备腾退条件，因此对宋竹云基于合同无效后主张返还的诉讼请求，不予支持。关于赵永福及第三人称涉案房屋已经通过以房抵债方式抵顶给第三人的抗辩意见，双方均未提交赵永福向第三人刘相昆借款的相关证据，且涉案房屋仍由赵永福家人居住，故对赵永福及第三人的该意见不予采纳。据此判决：一、宋竹云与赵永福于2003年就青岛市即墨区的房屋[土地使用证号：即集用（2015）第xxxx号]签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回宋竹云的其他诉讼请求。案件受理费550元，由宋竹云负担275元，由赵永福负担275元。宋竹云已预交550元，退回275元。赵永福应在一审判决生效之日起七日内交纳案件受理费人民币275元，拒不交纳的，依法强制执行。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，当事人对原判确认宋竹云与赵永福于2003年就即墨区房屋签订的《房屋买卖协议书》无效均无异议。其争议的主要焦点问题是,原判对宋竹云基于合同无效后主张返还案涉房屋的诉讼请求不予支持是否正确。对此，本院认为，涉案《房屋买卖协议书》无效，宋竹云负有相当的过错，在双方就案涉房屋价值不能达成一致，当前情况下又无法合理确定房屋宅基地区位补偿价的情况下，原判对宋竹云基于合同无效后主张返还案涉房屋的诉讼请求不予支持正确。宋竹云的上诉请求理由不当，本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人宋竹云负担。 本判决为终审判决。 审判长   高中日 审判员   王化宿 审判员   盛新国 二〇二一年一月二十一日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光