北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7145号原告（反诉被告）：任友谦，男，1955年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王诚，北京市帅和律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁勇，男，1981年10月28日出生，汉族，住北京市。原告（反诉被告）任友谦与被告（反诉原告）梁勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任友谦及其委托诉讼代理人王诚、被告（反诉原告）梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任友谦向本院提出诉讼请求：要求被告承担违约责任，赔偿经济损失1200000元。事实和理由：2015年11月3日，原告以梁勇为被告向贵法院提起房屋买卖合同之诉，贵院于2018年10月26日作出（2015）通民初字第24474号判决，判决自本判决生效之日起，解除原告任友谦与被告梁勇就位于北京市通州区462号的房屋于2011年12月6日签订的《二手房屋买卖合同》、2011年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》及2011年12月21日签订的《补充协议书》；同时判决中提到双方解除合同后，任友谦有理由要求梁勇将诉争房屋过户回任友谦名下，但经查诉争房屋现处于海淀法院查封保全状态，故本案不宜支持任友谦关于诉争房屋过户的相关请求，任友谦可待诉争房屋查封保全措施解除后再行主张。同时依据北京市海淀区人民法院的（2018）京0108民初23736号的判决查封已经解除。故依据贵法院（2015）通民初字第24474号判决，登记在被告名下北京市通州区**的房屋所有权应归本人。被告（反诉原告）梁勇辩称：原告把我付的涉案房屋的房款还给我，我就把房给他。原告现在实际占有房屋，也没有什么损失。被告（反诉原告）梁勇提出反诉请求：要求原告退还购房款80万元。事实和理由：本人与任友谦签订的借款合同110101号，约定双方的还款与借款义务并设有违约条款。本人一直指出证据链条的不合理性，本人已经一次支付转账165万元，其中150万合同借款，15万当时还款，形成双方争议金额。既然任友谦认为没有借款，因其违约在先，直接造成我方给付房款违约，本案双方均有过错。涉案争议房屋，经过多年诉讼，本身价值已经增长两倍以上，当年成交价215万元，现市场报价已经不低于630万元，本身增值巨大，而房屋也一直由任友谦使用，任友谦不但无任何实际损失，还获得巨额增值收益。结合合同法第一百一十三条，第一百一十四条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之第三十条，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。第三十一条，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。综上，要求任友谦返还我方80万元。原告（反诉被告）任友谦辩称：在上个案子中原告已经提起同样的反诉请求了，并且之前案件中已经对这个反诉请求做出判决了，被告要求我退还购房款没有任何事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月6日，任友谦（甲方）与梁勇（乙方）签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于北京市通州区462室房屋（建筑面积152．96平方米；房屋产权证号：X京房权证通字第**）出卖给乙方，成交价格为215万元；乙方在2012年2月22日前分三次付清，首期付款时间为2011年12月22日，付款金额为65万元，乙方向甲方交付第一期房款当日，甲方办理该房屋向乙方过户手续并保管过户到乙方名下的房屋产权证原件。在乙方未向甲方付清售房全款之前，乙方不得以任何方式处置房屋，包括变卖、抵押担保等。如乙方出售房屋及抵押房屋均属恶意侵占甲方物权、利益的无效行为和诈骗行为，由乙方承担完全法律责任和赔偿责任；乙方未付清该房屋全部房款之前，房屋物权仍归甲方完全所有。甲方在乙方付清全部房款及相关费用之日将上述房屋交付给乙方。2011年12月21日，任友谦与梁勇为办理房屋过户手续而签订了《存量房屋买卖合同》（即网签合同），并于当日签订《补充协议书》一份，对双方交易事宜再次进行了约定。《补充协议书》中关于延期付款的违约责任约定：“如果乙方未能按照本协议规定期限和金额向甲方付款，逾期期限超过30日的，按照日万分之十的标准支付全部逾期付款期间的违约金【从应当付款之日计算到实际付款之日（若合同解除，应计算到房屋更名到甲方名下之日）】，甲方有权随时解除合同。”《补充协议书》关于合同解除约定：“如果由于乙方未能如期足额支付购房款项，导致甲方解除合同的，双方一致同意按照下列方式处理：1．如果甲方提出解除双方之间的房屋买卖合同，则乙方表示完全同意解除合同，不提出任何抗辩理由。2．乙方应当主动到房产登记部门，办理房屋更名手续，将该房屋所有权人登记到甲方名下，甲方予以配合。3．基于在此等情况下该房屋由甲方实际占有，因此乙方不得干涉甲方继续享有房屋占有、使用（包括出租）和收益权。4．因更名所发生的一切费用，包括房屋登记费、税款、交通费、可能发生的诉讼费、律师费等，均由乙方承担。5．在扣除乙方承担的违约金和更名费用等款项后，如果乙方向甲方已经支付的房屋款项还有剩余部分，甲方应当及时退还给乙方。”合同签订后，梁勇向任友谦共计支付了购房款80万元，其中2011年12月22日支付65万元、12月26日支付15万元，剩余购房款至今未付。双方于2011年12月22日办理了房屋过户手续（新产权证书号为X京房权证通字第XXXX号，登记产权人为梁勇）。2011年12月26日，梁勇（抵押人）与联强公司（抵押权人）签订了《最高额抵押合同》（合同编号CT1112BJ0008D），约定本合同为抵押权人与被担保人中融汇信（北京）信息技术有限公司（以下简称中融公司）签订的《销售框架协议》的从合同，抵押人自愿将本合同项下的抵押财产依本合同的约定抵押给抵押权人；本合同担保的是被担保人与抵押人于2010年7月签订的编号为CR1012BJ0138X《销售框架协议》及其附件和补充协议项下货款本金金额之和280万元的债权，包括本合同签署之前已经产生的债权；债务履行期限为2011年12月26日至2014年12月26日；抵押财产评估价值为280万元，抵押财产具体情况见抵押财产清单（抵押物清单写明抵押物产权人为梁勇，房屋座落于北京市通州区462室，建筑面积152．96平方米，产权证号为X京房权证通字第XXXX号，评估作价280万元）。在《最高额抵押合同》签订的次日（2011年12月27日）合同双方至北京市通州区房地产交易中心办理抵押登记，2011年12月30日北京市通州区房地产交易中心向联强公司颁发了X京房他证通字第12000**《房屋他项权证》。2012年2月24日，诉争房屋设立了抵押权人为任友谦、抵押人为梁勇的抵押权。2012年4月1日，任友谦以梁勇为被告、联强公司为第三人，向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起撤销权纠纷之诉，要求撤销梁勇与联强公司签署的房屋抵押担保合同。2012年5月9日，联强公司以中融公司、叶茂、梁勇为被告向海淀法院提起了买卖合同纠纷之诉，要求：1．中融公司支付货款本金4972746．05元并支付违约金（以欠款本金为基数，按照每日万分之八的标准，自2011年12月28日计至货款付清之日止，暂计至2012年4月16日的违约金为445558元）；2．中融公司承担联强公司律师费149182元；3．叶茂对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4．梁勇对第1、2项请求承担连带清偿责任，联强公司对梁勇提供的担保财产行使优先受偿的权利。同年5月16日双方当事人自愿达成调解协议，海淀法院出具了（2012）海民初字第13814号民事调解书，其中调解书主文第四项内容为：“梁勇同意将其名下已经抵押给联强公司的坐落于北京市昌平区昌平路三百八十号院十九号楼十四层四单元一四零一室、坐落于北京市通州区**的房屋交由法院拍卖处置，并将除去处置费用后的钱款优先清偿其所担保的中融汇信公司所负联强公司的债务”。（2012）海民初字第13814号调解书生效后，任友谦对涉及争议房屋的处置提出异议，并向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提出申诉。一中院作出（2013）一中民申字第01301号民事裁定书，认定此申请应由海淀法院审查并作出裁决。2012年7月6日，任友谦以梁勇为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为（2012）通民初字第11647号，诉讼请求为：“一、判决解除双方签署的《二手房买卖合同》《存量房买卖合同》和《补充协议》。二、判决被告为涉案的北京市通州区462室房屋办理更名手续，恢复原状。三、被告办理房屋更名手续的全部费用由被告承担。”该次诉讼期间，因其与梁勇等人在海淀法院上述诉讼尚未审结，故任友谦于2012年9月25日向本院申请中止房屋买卖合同纠纷一案的审理。后任友谦于2012年11月28日撤回该次房屋买卖合同纠纷案诉讼。2012年12月31日，任友谦再次以梁勇为被告、联强公司为第三人，向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为（2013）通民初字第02394号，诉讼请求为“判决解除任友谦与梁勇签订的《二手房买卖合同》《存量房买卖合同》和《补充协议》；判决梁勇与联强公司为北京市通州区462室房屋办理过户手续，将该房屋解除抵押及过户至原告名下。”2013年2月28日，任友谦以其要求撤销海淀法院（2012）海民初字第13814号调解书的再审申请已经由一中院立案审查为由，向本院申请中止房屋买卖合同纠纷一案的审理。2013年8月，任友谦将梁勇、联强公司、中融公司、叶茂诉至海淀法院，要求撤销（2012）海民初字第13814号民事调解书第四项内容。2013年12月2日，海淀法院判决：“撤销北京市海淀区人民法院二〇一二年五月十六日作出的（2012）海民初字第13814号民事调解书主文第四项中‘被告梁勇同意将其名下已经抵押给原告联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司的坐落于北京市通州区四六二室的房屋交由法院拍卖处置，并将除去处置费用后的钱款优先清偿其所担保的中融汇信（北京）信息技术有限公司所负原告联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司的债务’的调解内容。”联强公司不服提起上诉，一中院审理后认为“梁勇与联强公司之间存在恶意串通处置涉案房屋损害任友谦利益的行为”。2014年11月3日，一中院作出判决，驳回联强公司的上诉，维持原判。上述诉讼期间，任友谦于2013年12月16日申请撤回本院受理的（2013）通民初字第02394号房屋买卖合同纠纷案的诉讼。2015年，任友谦以梁勇、联强公司为被告向海淀法院提起确认合同无效纠纷之诉，海淀法院经审理后于2015年9月30日作出（2015）海民初字第09134号民事判决书，判决：“一、确认联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司与梁勇于二〇一一年十二月二十六日签订的《最高额抵押合同》无效；二、联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司与梁勇于本判决生效后七日内协助任友谦办理房屋他项权利人为联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司、房屋坐落于北京市通州区四六二号房屋的抵押权解除手续。”该判决书于2015年11月10日生效。2015年11月3日，任友谦再次以梁勇为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉。本院于2018年10月26日作出（2015）通民初字第24474号民事判决书，判决“解除原告任友谦与被告梁勇就位于北京市通州区462号房屋于2011年12月6日签订的《二手房屋买卖合同》、2011年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》及2011年12月21日签订的《补充协议书》。”梁勇提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年1月29日作出（2019）京03民终252号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后梁勇向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年10月31日作出（2019）京民申5650号民事裁定书，裁定驳回梁勇的再审申请。因执行北京神州数码有限公司诉中融汇信（北京）信息技术有限公司、叶茂、邓妞轩、张彦雄及梁勇买卖合同纠纷一案的生效判决，海淀法院于2015年1月20日对诉争房屋采取了查封保全措施。任友谦向海淀法院提出执行异议，2018年3月30日，海淀法院裁定驳回任友谦的异议请求。任友谦以北京神州数码有限公司、梁勇为被告提起案外人执行异议之诉。2019年9月9日，海淀法院作出（2018）京0108民初23736号民事判决书，判决如下：“一、确认原告任友谦对北京市通州区五里店西路6号7号楼462号房屋享有所有权；二、不得执行北京市通州区462号房屋。”北京神州数码有限公司提出上诉后又申请撤回上诉。另查，本案审理过程中，任友谦已自行将涉案房屋过户至其名下。关于涉案房屋的居住使用情况，梁勇称涉案房屋一直是任友谦在使用，期间其住了两个月。任友谦称2015年至2018年涉案房屋系梁勇在使用。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，任友谦与梁勇就诉争房屋签订的买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据生效法律文书认定的事实，双方约定梁勇应当在2012年2月22日前付清全部购房款，但梁勇仅支付了80万元购房款，至今仍欠135万元购房款未能支付，且梁勇于该期间还曾与第三人恶意串通处置诉争房屋，致任友谦无法实现房屋买卖合同之目的，梁勇上述行为已构成严重违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现任友谦主张梁勇承担违约责任，于法有据，本院予以支持，梁勇认为违约金约定过高请求法院酌减，鉴于任友谦未提交证据证明实际损失情况，本院根据公平原则和诚实信用原则，以任友谦的实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人过错、房屋占有使用情况、资金占用等综合因素依法调整。关于梁勇要求任友谦返还购房款的反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁勇向原告（反诉被告）任友谦赔偿损失50000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、原告（反诉被告）任友谦返还被告（反诉原告）梁勇购房款800000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）任友谦的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由原告（反诉被告）任友谦负担7275元（已交纳），由被告（反诉原告）梁勇负担525元（已交纳），于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费5900元，由原告（反诉被告）任友谦负担，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 卫 丹二〇二一年一月十二日书记员 平安冉书记员 李 璠