吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终79号 上诉人（原审原告、案外人）：杜贺亮，女，1981年5月15日生，汉族，现住大安市。 委托诉讼代理人：张文辰，吉林承诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：白城御德建筑安装有限公司。住所地白城市幸福北大街16－1号楼2单元3层东。 法定代表人：鲍殿付，公司经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王英男，女，1974年2月4日生，汉族，现住长春市宽城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：长春致宇阳光房地产开发有限公司。 法定代表人：陈雷，公司经理。 被上诉人（原审被告）：王春东，男，1971年生，汉族，个体现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 上诉人杜贺亮因与被上诉人王春东、王英男、白城御德建筑安装有限公司、长春致宇阳光房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2019）吉0802民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杜贺亮上诉请求：1、撤销白城市洮北区人民法院（2014）白洮执异字第23号民事裁定书和（2019）吉0802民初3241号民事判决书的第二项，判令上诉人的异议成立，排除对上诉人财产的查封、扣押和强制执行；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，2011年10月29日，上诉人和被上诉人长春市致宇阳光房地产开发有限公司（简称致宇公司）签订了一份售楼协议书，上诉人购买了致宇公司在舍力镇开发的舍力百琦家园小区门市商品楼一套，位置：7单元1层113室，建筑面积约109.6m，最终面积以产权证的测绘面积为准。房屋总价款438400.00元，分三期付款，按约定上诉人分别于2011年10月29签订合同时直接交付给致宇公司15万元，后又分别支付两次房款，合计26万元。致宇公司于签订合同的当天将涉案房屋交付给了上诉人，上诉人进行了装修经营商店使用至今。被上诉人王春东挂靠致宇公司开发建设大安市舍力镇百琦家园小区（涉案房屋）,被上诉人白城御德建筑安装有限公司（简称御德公司）御德公司与王英男、致宇公司因劳务费发生纠纷，御德公司于2011年11月21日向本院提起诉讼，本院于2011年12月15日作出（2011）白洮速民初字第404号民事判决，一、被告王英男于本判决生效后15日内给付原告白城市御德建筑安装有限公司人工费8,000,000.00元。如到期不履行还款义务用留置给原告的座落于大安市舍力公交车站对面百琦花园综合楼东1号门市、东2号门市、东3号门市、西1号门市、西2号门市房，经评估作价、拍卖后抵偿给原告。二、被告长春致宇阳光房地产开发有限公司承担连带给付责任。诉讼中，御德公司申请保全案涉房屋。原审法院于2011年11月22日作出（2011）白洮速民初字第404号民事裁定，查封、扣押坐落于大安市舍力镇百琦花园上诉人的房屋。上诉人对此提出异议，原审法院于2014年8月20日作出（2014）白洮执异字第23号民事裁定书，驳回了上诉人的异议请求。针对该裁定，上诉人又在2015年7月10日向原审法院提出诉讼，请求撤销原审法院于2014年8月20日作出（2014）白洮执异字第23号民事裁定书等请求。原审法院经审理于2020年6月30日作出（2019）吉0802民初3241号民事判决书，对此，上诉人对原审法院的（2014）白洮执异字第23号民事裁定书和（2019）吉0802民初3241号民事判决书有以下意见：一、（2014）白洮执异字第23号民事裁定书：上诉人向原审法院提出异议时，原审法院对上诉人提出的事实、房屋购买的时间、交款票据和法院查封扣押的时间等根本没有审查认真审查。上诉人提异议时相关证据确实交的是复印件，在听证时上诉人出示了相关证据的原件，然而原审法院草率的以上诉人提供的证据是复印件为由驳回了请求归于荒唐。对案件本身而言极度不负责任，歪曲事实，侵害上诉人的合法权益，作出的结果显失公平。二、（2019）吉0802民初3241号民事判决书：该判决认定了上诉人购买涉案房屋的事实，也判决上诉人与致宇公司的合同合法有效。根据上诉人2011年10月29日的售楼协议书第一条销售房屋的基本情况，房屋总价款为438400元，第二条付款方式的约定为分期付款，按约定上诉人分别于2011年10月29日、2012年1月10和2012年3月5日共计支付了房款350.000.00元，余款按约定在致宇公司移交产权证前一次性付清。本案在审理时归纳的争议焦点为“杜贺亮对位于舍力客运站对面的百琦花园7单元113室门市房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益”适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定对上诉人的请求撤销原审法院（2014）白洮执异字第23号民事裁定不予支持，实属适用条款不当。在原审法院查封和扣押前，上诉人于2011年10月29日与致宇公司签订了书面合同，并已将涉案房屋于当日交付给了上诉人，由上诉人装修使用至今。根据本规定的第二十八条第一款：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和第二款：在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人的涉案房屋完全符合本规定的第二十八条第一、二款的规定，完全可以排除原审法院的查封和扣押。根据本案的事实和相关的法律规定望二审法院能秉承公平公正的司法理念，纠正原审法院的错误，支持上诉人的请求。 杜贺亮向一审法院起诉请求：1.请求撤销白城市洮北区人民法院（2014）白洮执异字第23号民事裁定；2.请求判决认定杜贺亮与致宇公司签订的售楼协议书真实有效；3.判令被告依照售楼协议履行违约责任；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：王春东挂靠致宇公司开发建设案涉房屋，王英男系致宇公司委托代理人。御德公司与王英男、致宇公司因劳务费发生纠纷，御德公司于2011年11月21日向本院提起诉讼，本院于2011年12月15日作出（2011）白洮速民初字第404号民事判决，一、被告王英男于本判决生效后15日内给付原告白城市御德建筑安装有限公司人工费8,000,000.00元。如到期不履行还款义务用留置给原告的座落于大安市舍力公交车站对面百琦花园综合楼东1号门市、东2号门市、东3号门市、西1号门市、西2号门市房，经评估作价、拍卖后抵偿给原告。二、被告长春致宇阳光房地产开发有限公司承担连带给付责任。诉讼中，御德公司申请保全案涉房屋。本院于2011年11月22日作出（2011）白洮速民初字第404号民事裁定，查封、扣押坐落于大安市舍力镇百琦花园东1号、2号、3号、西1号、2号门市，并于2011年11月23日将（2011）白洮速民初字第404号民事裁定书和协助执行通知书送达给大安市房产管理处。（2011）白洮速民初字第404号民事判决生效后，王英男、致宇公司未履行判决，御德公司向本院申请强制执行。本院执行案涉房屋时，杜贺亮提出案外人执行异议。本院于2014年8月20日作出（2014）白沈执异字第23号民事裁定，驳回了杜贺亮的异议请求。另查明，2011年10月29日，出售方（甲方）为致宇公司，购买方（乙方）为杜贺亮，双方签订《售楼协议书》，载明：乙方自愿购买舍力百琦花园七单元一层113室，建筑面积约109.6平方米，单价4，000元/平方米，总价438,400元，房屋面积以测绘部门测绘的面积为准，互找差价；付款方式第一次付款：在签约时乙方付全部价款的35%，即150,000元；第二次付款：楼盘建筑期间，乙方向甲方支付全部价款的45%，即200,000元，其余部分在移交房屋前一次性付清20%，即88,400元；交付期限甲方初步定于2011年11月30日交付乙方使用。双方还约定了其他事宜。致宇公司在甲方处盖章、王春东在法定代表人处签名、杜贺亮在乙方处签名。同时双方还签订了《商品房买卖合同》王英男在出卖人致宇公司委托代理人项下签名。2011年10月29日，致宇公司给杜贺亮出具收据，载明收到（王春雨）杜贺亮房款35%，即150,000元；2012年1月10日，王春东给杜贺亮出具100,000元收据，载明：收到杜贺亮房款；2012年3月5日，毕广来收杜贺亮房款10，000元。王春雨系杜贺亮丈夫，案涉房屋现由杜贺亮占有使用。再查明，大安市住房和城乡建设局于2012年1月12日，颁发案涉房屋《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案的争议焦点为：杜贺亮对位于舍力客运站对面的百琦花园七单元113室门市房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.关于致宇公司与杜贺亮签订的《售楼协议书》的效力问题。《售楼协议书》内容详细，权利义务关系明确，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法的强制性规定，《售楼协议书》合法有效。御德公司主张杜贺亮与致宇公司签订《售楼协议书》时，未取得商品房预售许可证，签订的《售楼协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，2012年1月12日，致宇公司取得了商品房售楼许可证，故御德公司的理由缺乏法律依据。2.杜贺亮不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定，杜贺亮尚欠致宇公司购房款178,400元，杜贺亮请求不符合上述规定；其次，本院（2011）白洮速民初字第404号民事判决，致宇公司如到期不履行还款义务，用留置给御德公司案涉房屋评估作价、拍卖后抵偿给御德公司，认定了御德公司对案涉房屋具有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，杜贺亮要求撤销白城市洮北区人民法院（2014）白洮执异字第23号民事裁定的诉讼请求，本院不予支持。3.关于杜贺亮要求被告承担违约责任问题。本案为执行异议之诉，杜贺亮认为致宇公司出卖房屋存在违约行为，要求承担违约责任。本院认为，杜贺亮要求被告承担违约责任与本案不属于同一法律关系，该项请求本院不予处理，杜贺亮可另行解决。综上所述，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、杜贺亮与长春致宇阳光房地产开发有限公司签订的《售楼协议书》合法有效；二、驳回杜贺亮的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交相关证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十三条：“根据民诉法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”本案中，因（2011）白洮速民初字第404号民事判决书已判决申请执行人白城御德建筑安装有限公司对诉争房屋享有优先受偿权。故案外人杜贺亮提出的执行异议依法不能成立，杜贺亮提出的执行异议实质上是认为（2011）白洮速民初字第404民事判决书内容错误，损害了自己的民事权益，其应依法在执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出（2011）白洮速民初字第404号民事判决书的人民法院申请再审。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、第二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800.00元，由杜贺亮负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二一年一月二十五日 书记员  潘海峰