福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4617号 原告：王鼎文，男，1996年7月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘长其，系王鼎文继父。 被告：福州苏宁置业有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**宝龙城市广场西南侧小白楼****，统一社会信用代码91350103574708630X。 法定代表人：郑勇喜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲、刘学铨。 原告王鼎文与被告福州苏宁置业有限公司（以下简称“苏宁公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院在收到原告王鼎文递交的民事起诉状以及证据材料后，依法向被告苏宁公司送达应诉材料并组织诉前调解。因调解无效，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鼎文的委托诉讼代理人刘长其，被告苏宁公司的委托诉讼代理人郑白玲、刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鼎文向本院提出诉讼请求：1.解除王鼎文与苏宁公司签订的《福州恒大天璟商品房认购书》，（若《商品房买卖合同》有效，亦要求一并解除）；2.判令苏宁公司向王鼎文退还首付款503588元，并支付利息（从2020年1月9日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至还清款项之日止，暂算至2020年9月9日为31021元）；3.判令苏宁公司双倍退还定金40000元；4.本案诉讼费用由苏宁公司承担。事实和理由：2020年1月7日，王鼎文（乙方）通过苏宁公司销售员吴海峰与苏宁公司（甲方）签订《福州恒大天璟商品房认购书》，约定乙方向甲方认购福州xxxx楼盘xx地块xx幢xx单元；乙方在签署认购书时支付定金2万元，乙方须于2020年1月20日前支付首期购房款503588元（不含定金），同时双方签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款。苏宁公司在认购书顶部注明“即日起，若发生变更、延期、材料不齐等违约行为，则不享受无理由退房。”当天还草签了一份预售合同，但至今没见到苏宁公司在该合同上签章，至今也没有将合同提供给王鼎文。王鼎文签订了认购书后，按约缴纳了定金和首付款，但时过7个多月，苏宁公司仍未按照约定在交付首付款时与王鼎文网签正式《商品房买卖合同》。王鼎文多次找苏宁公司经办人及大堂经理等相关人员了解、催办，苏宁公司工作人员表示，因苏宁公司开发的恒大天璟一期存在捆绑装修纠纷，网签已经被相关部门暂停，何时恢复不确定。王鼎文也查询了12345关于本人及其他业主的投诉件反馈内容，均证实苏宁公司的网签已经被叫停。王鼎文认为，其已按月缴纳定金及首付款，苏宁公司违反认购书的约定，未在缴纳首付款时与王鼎文签订《商品房买卖合同》，在长达八个多月的时间里，未按约办理合同网签，已构成根本违约。为此，王鼎文诉至法院，要求解除认购书并由苏宁公司承担违约责任。此外，认购书也约定，只要王鼎文没有违约，便享有无理由退房的权利。王鼎文据此通过律师多次按照认购书载明的地址向苏宁公司递送律师函要求解除合同，退款及赔偿损失，但苏宁公司均未回应。为此，王鼎文诉至法院，望判如所请。 苏宁公司辩称：一、双方已经签订《商品房买卖合同》。双方于2020年1月7日签订的《福州恒大天璟商品房认购书》（以下简称“认购书”）系预约合同，该合同在双方签订《商品房买卖合同》时已履行完毕，王鼎文诉请解除认购书没有事实及法律依据不应支持，对王鼎文要求其司双倍返还定金的诉讼请求亦不应支持。二、王鼎文不享有无理由退房的权利。认购书为模板，仅针对适用无理由退房政策的项目，并且原文为：“若发生变更、延期、逾期、材料不齐等违约行为，则不享受无理由退房”，该表述系必要非充分条件，王鼎文理解有误，而涉诉项目并未参与无理由退房，对此也在涉诉项目现场进行了公示，王鼎文不享有无理由退房权利。三、商品房买卖合同未网签不影响合同效力，双方应共同遵守。网签系行政管理行为，商品房买卖合同未网签不影响合同效力，双方应遵照履行。商品房买卖合同双方的主要义务是，出售人交付房屋，买受人交付购房款，网签系附随义务，并非主要义务，王鼎文以此为由主张解除合同没有事实和法律依据。综上，双方已签订商品房买卖合同，且未网签不影响商品房买卖合同效力，王鼎文也不享受无理由退房权利。所以，王鼎文诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回王鼎文的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月7日，苏宁公司（甲方、出卖人）与王鼎文（均为乙方、买受人）签订《福州恒大天璟商品房认购书》（编号×××73，以下简称“《认购书》”），约定：买受人自愿向出卖人认购福州xxxx楼盘xx地块-xx_xx幢xx单元住宅，该商品房建筑面积为59.91平方米，总金额为1743588元，买受人同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），出卖人在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。买受人须于2020年1月10日前支付首期房款503588元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款122万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。《认购书》第三条还约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到福州恒大天璟销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；第四条约定，如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；第五条约定，乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。此外，上述《认购书》还确认甲乙双方的联络方式以《认购书》所载明的电话、通讯地址为准。 《认购书》签订之后，苏宁公司（甲方、出卖人）与王鼎文（乙方、买受人）在《认购书》约定的期限内签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：1.买受人购买出卖人预售的位于福州市台江区××街道××街××北，xx街以东，xx小区（二区）（福州xx广场Ｂ11地块）xx-xx栋xx单元房屋，预测建筑面积共59.91平方米，其中套内建筑面积44.65平方米，分摊共有建筑面积15.26平方米，总价款为1743588元。2.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。3.买受人采取商业贷款方式付款。买受人应当于2020年1月10日前支付首期房价款523588元，余款122万元向按揭银行申请贷款支付。4.第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。5.第十四条规划变更：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。6.出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构福州市不动产登记和交易中心申请预告登记。出卖人义务仅限于出卖人根据商品房的主管备案登记部门要求及流程负责提交材料。备案所需的材料以备案登记机关规定为准，如因买受人提交材料缺漏则上述备案时间重新计算。合同备案出件时间以实际备案要求及政府时限要求为准，不在上述约定的办理时限内。合同备案登记办妥后，出卖人可通知买受人领取或交付买受人申请贷款的贷款人保管。该商品房的合同备案信息通过相关部门网站公示即视为已告知，出卖人无须另行书面通知买受人。7.第二十四条销售和使用承诺：出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十。8.对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述合同还约定其他事项，双方均未在上述合同落款处签署时间。 同日，双方签订了上述《商品房买卖合同（预售）》的相关附件，其中附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》部分记载如下：1.项目北侧有祥坂路口公交站、东侧有长汀里公交站、周边有地铁2号线（建设中）祥坂站出口，可能存在噪音、灯光、尾气等影响；2.项目沙盘区园林效果仅供参考，后期实景呈现可能存在一定差异；本项目对外展示的样板房仅供参考，实际交付标准以商品房买卖合同中的约定为准。附件十一《补充协议》其他约定中有以下内容：1.按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束；2.买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映；3.本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 2020年1月9日，苏宁公司向王鼎文出具编号为xxxx00的《收款收据》，确认收到王鼎文支付的房号Bxx_A-xx的“首期款”共计523588元。 2020年3月4日，王鼎文委托律师向苏宁公司发函，要求“无理由退房”，该函于2020年3月5日被退回。此后，王鼎文于2020年8月21日再次发函，但双方争议未予解决，王鼎文遂向本院提起本案诉讼。 诉讼中，苏宁公司陈述：王鼎文在签订《福州恒大天璟商品房认购书》当天支付了定金2万元，后于2020年1月9日支付首期购房款，同时签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件。对此，王鼎文认为，《商品房买卖合同（预售）》只是草签，其到开庭时才收到《商品房买卖合同（预售）》，故应以认购书为准，并且，即使买卖合同有效，苏宁公司亦构成根本违约，其有权解除合同。 对于解除合同的理由，王鼎文陈述：1.双方只是草签买卖合同，未办理网签备案，其享有无理由退房的权利；2.苏宁公司宣传“电梯直达地铁站内”系虚假宣传，有欺诈行为，为此其提供了恒大天璟的宣传材料打印件作为佐证；3.苏宁公司未告知其在闽侯有一套房产的情况下只能贷款60%，而签约的时候是按照贷款70%签约的；4.根据12345政府平台福州市住房保障和房产管理局的回复，恒大天璟因装修问题已经暂停预售许可和办理网签备案手续。为此，王鼎文认为，双方未办理网签备案，无法按照《认购书》履行，且合同无法履行的过错在于苏宁公司，故其根据《认购书》第三条的约定，要求双倍返还定金。 庭审中，苏宁公司确认，因福州市住房保障和房产管理局暂停其司恒大天璟项目预售许可和网签备案审批手续，故案涉合同仍不具备网签备案的条件。 本院认为，《福州恒大天璟商品房认购书》（编号×××73）约定：“乙方须于2020年1月10日前支付首期房款503588元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》……”、“乙方必须在约定的付款方式和期限内到福州恒大天璟销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》……”，现王鼎文已于上述期限前缴纳首期房款，并在《商品房买卖合同（预售）》及相关附件的落款“买受人”处签字、捺印，苏宁公司亦确认于2020年1月9日收到“首期款”，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，《商品房买卖合同（预售）》及相关附件于2020年1月9日成立。《认购书》买卖双方对所认购房屋的大致情况、价金、付款时间等事项进行磋商并约定在一定期限内签署商品房买卖合同的预约合同。签订预约合同的目的在于约束双方在一定期限内签订本约合同，随着本约合同的订立，预约合同的权利义务即被本约所吸收，预约合同随即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。本案中，《商品房买卖合同（预售）》及相关附件已于2020年1月9日成立，相关《认购书》的权利义务随即终止。王鼎文在本案中诉请解除《福州恒大天璟商品房认购书》（编号×××73）已无实质意义，本院不予处理。 对于王鼎文要求解除商品房买卖合同，退还购房款的诉讼请求。本院认为，商品房买卖通常涉及的交易标的额较大，并且存在房价波动的可能，交易各方应本着诚实信用的原则按照约定期限进行各个交易步骤，方能保障各方的合同利益。办理商品房预售合同备案登记可有效防范交易风险，保障购房者利益，同时也是办理银行按揭贷款的基本前提。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”本案《商品房买卖合同（预售）》亦有明确约定，“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。本案案涉《商品房买卖合同（预售）》已于2020年1月9日成立，但因苏宁公司的原因导致商品房预售合同未能依约在30日内办理预售合同备案，且直至本案法庭辩论终结前（2020年11月19日）仍不具备办理合同备案、预告登记的条件，由此应当认定苏宁公司构成根本违约。现王鼎文诉请解除案涉《商品房买卖合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，苏宁公司应向王鼎文全额退还购房款523588元，并赔偿利息损失，损失标准参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自2020年1月9日计至返还购房款之日止。王鼎文诉请中，超出本院上述确认部分，本院不予支持。 关于王鼎文要求双倍返还定金的请求。苏宁公司与王鼎文签订的《认购书》第五条约定，“买受人同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若买受人不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为买受人违约，出卖人可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，买受人无权要求返还定金”。第四条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。由此可见，王鼎文支付的2万元定金为立约定金,其目的在于《商品房买卖合同》的订立。事实上，苏宁公司已与王鼎文签订了商品房买卖合同，故上述定金所担保的约定行为已经发生,立约定金的担保作用已经得以实现,王鼎文所交的2万元在签订商品房买卖合同时已转为购房款，其性质已经发生转变，并无再适用定金罚则的余地。为此，王鼎文诉请苏宁公司双倍退还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、解除福州苏宁置业有限公司与王鼎文签订的《商品房买卖合同（预售）》。 二、福州苏宁置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王鼎文退还购房款523588元，并以此为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付自2020年1月9日起至返还全部购房款之日止的利息损失。 三、驳回王鼎文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9546元，减半收取计4773元，由福州苏宁置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 铃 二〇二一年一月二十六日 法官助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。