江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民再7号 原审原告：李连华，男，1967年5月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原审被告：江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司，住所地沭阳县南京路**。 破产管理人：江苏名典律师事务所。 委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。 原审第三人：陈建，男，1968年11月12日出生，无锡市人，居民，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师 第三人：中国工商银行股份有限公司沭阳支行，住，住所地沭阳县人民路**/div> 委托诉讼代理人：朱明，该公司员工。 原审原告李连华诉原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司、原审第三人陈建房屋买卖合同纠纷一案，本院（2014）沭民初字第3032号民事判决书发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月19日作出（2019）苏1322民监19号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并追加中国工商银行股份有限公司沭阳支行作为第三人，于2020年7月7日公开开庭进行审理。原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司破产管理人的委托诉讼代理人李二宝、原审第三人陈建的委托诉讼代理人刘洋、第三人中国工商银行股份有限公司沭阳支行的委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼，原审原告李连华经本院合法传唤未到庭参加诉讼不影响案件正常审理。本案现已审理终结。 李连华未作陈述。 江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司辩称：涉案小区系周再平借用被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司名义开发，2014年江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司进入破产程序，但该小区并没有纳入破产财产的范围，所以江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司不是实际所有人，对签订合同的事实不清楚，相关事实由法院依法予以确认。 陈建述称：虽然原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司与原审第三人陈建签订的房屋买卖合同不是真实的，但是该合同并不损害其他人利益，应属于合法有效合同。其次，原审被告、原审第三人、第三人之间签订的房屋抵押合同也不损害其他人的利益，也属于合法有效合同。相反，原审原告在明知房屋存在权利限制而购买，并在诉讼中作贷款已被还清的虚假陈述，故意损害第三人的利益，所以原审原告与原审被告签订的房屋买卖合同属于无效合同。再次，涉案房屋贷款尚未清偿完毕，法院不应该在本案中将房屋物权确认给原审原告。 中国工商银行股份有限公司沭阳支行述称：H3和H5房屋在我行尚有近60万贷款未清偿，原审原告明知涉案房屋在我行有贷款仍然与原审被告签订买卖合同，并通过诉讼办理房屋过户手续，其行为严重侵犯了我行的利益。 李连华原审向本院起诉请求：1、确认被告与第三人订立的该房屋买卖合同无效；2、原告对该房屋享有所有权。本院原审认定案件事实：案外人周再平曾以被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司的资质开发建设沭阳县姑苏花苑小区，并以江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司名义对外出售该小区的有关房屋。2007年8月8日，被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司与第三人陈建订立了一份商品房买卖合同，约定将该小区的H5号房屋卖给第三人陈建。但陈建并未交付购房款，也没有履行合同的其他义务。后陈建以此房屋为抵押办理了按揭贷款，贷款由被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司使用。2010年10月8日，被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司又与原告李连华订立该小区H5号房屋购房协议，将该房屋卖给李连华，价款为49万元。原告李连华已经按照约定交付了购房款，并实际使用该房屋，偿还了以陈建名义办理的房屋抵押贷款。原告李连华同时交纳了水电气、物业管理等相关费用。现在被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司已进入破产程序，其管理人是江苏名典律师事务所。本院原审认为，原、被告订立的沭阳县姑苏花苑小区H5号别墅买卖合同系双方真实意思表示，也不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原告已按照合同约定给付了房款及其他相关费用，被告也将该房屋交付给原告，双方均实际履行了自己的义务。该房屋应当归原告所有。被告恒通公司与第三人陈建订立的关于沭阳县姑苏花苑小区H5号别墅买卖合同，虽然其形式并不违法，但并非双方真实意思表示。其真实目的并不是买卖房屋，而是为了向银行抵押贷款套取银行信用资金。这是违反国家法律、法规规定的。即被告和第三人借订立房屋买卖合同的形式，掩盖其非法向银行抵押贷款套取银行信用资金的目的，故该房屋买卖合同依法应为无效。本院原审判决：一、被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司与第三人陈建于2007年8月8日订立的沭阳县姑苏花苑小区H5号房屋的商品房买卖合同无效；二、沭阳县姑苏花苑小区H5号房屋归原告苏坚志所有。 本院再审认定案件事实如下：案外人周再平借用原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司的资质开发建设沭阳县姑苏花苑小区，并以江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司名义对外出售房屋。2007年8月8日，原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司与原审第三人陈建签订一份《商品房买卖合同》，约定将H3、H5别墅出售给陈建。但陈建并未交付购房款，也没有履行合同的其他义务。 2007年8月10日，第三人中国工商银行股份有限公司沭阳支行、原审第三人陈建、宋某、原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，银行向陈建发放个人住房贷款90万元,用于购买H3、H5别墅。2007年9月3日，案外人姜亚洲向银行出具《保证人承诺》，为陈建的贷款提供连带保证担保。2007年9月18日，沭阳县房地产管理处出具《房地产抵押登记证明单》，载明陈建预购的H3、H5别墅已办理预购商品房贷款抵押登记手续，该抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。2007年9月25日，银行按合同约定向陈建发放贷款90万元。后陈建将贷款交予原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司使用。 2014年10月10日，原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司出具一份情况说明，该情况说明载明：“因资金短缺，准备将姑苏花苑小区H3、H5两幢别墅抵押从银行贷款，但公司又无法直接从银行办理按揭贷款，故借用了公司员工陈建名义办理了贷款，实际贷款为公司所贷并使用，与陈建之间并无真实的别墅买卖合同关系，陈建也并没有支付任何购房款给公司。” 2010年10月8日，原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司将H5别墅另行出售给本案原审原告李连华，H3别墅出售给苏坚志。H5别墅的相应银行按揭贷款由李连华负责偿还。 原审原告李连华在实际取得涉案房屋后装修入住。2015年8月，李连华停止偿还陈建名下的银行贷款。 另查明，原审原告李连华已办理涉案房屋产权变更登记手续，取得房屋权属登记证书。后因李连华有被执行案件，H5别墅已被法院执行拍卖。 以上事实，由原审被告答辩、原审第三人述称、第三人述称、商品房买卖合同、交纳水电费、煤气费、物业管理费的票据、管道燃气供用气合同、借款担保合同等证据予以证实，本院予以确认。 本院再审认为，虽然原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司与原审第三人陈建订立的姑苏花苑小区H3、H5别墅买卖合同形式合法，但并非双方真实意思表示,其订立买卖合同的真实目的是为了套取银行资金使用，属于以合法形式掩盖非法目的，故该房屋买卖合同为无效合同。 原审原告李连华与原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司就姑苏花苑小区H5别墅订立的买卖合同系双方真实意思表示，也不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。该别墅一直由原审原告李连华占有使用，并且原审原告李连华已办理涉案别墅的产权登记，实际取得了该别墅的所有权。 综上，原审认定事实部分有误应予纠正，但原审判决适用法律正确，判决结果并无不当，应予以维持。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 维持本院（2014）沭民初字第3032号民事判决。 案件受理费8650元，由原审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8650元。 审 判 长  蒋大勇 人民陪审员  韦乾元 人民陪审员  王惠平 二〇二一年一月十五日 书 记 员  刘 惠 法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。