河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5941号上诉人(原审原告)：冯朝辉，男，1973年11月25日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南兆康置业有限公司住所地：新乡市平原示范区G107与丽江路交汇处北200米路西。法定代表人：丁心童。委托诉讼代理人：李庆林，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静（实习），河南益仟律师事务所律师。上诉人冯朝辉因与被上诉人河南兆康置业有限公司（以下简称兆康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯朝辉及其委托诉讼代理人邢体兴，被上诉人兆康公司委托诉讼代理人李庆林、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯朝辉上诉请求：1、撤销原审判决，支持冯朝辉审诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。案涉房屋的交付时间为2019年12月30日，兆康公司交房超过此时间即构成违约。大气治理并非不可预见。补充协议系开发商单方提供，导致购房人的权益处于不确定状态，限制了购房人依法解除合同的权利，属于无效的格式条款。且签订补充协议时，兆康公司并未就该条款作出提示和说明。假设补充协议有效，出卖人应在发生之日起30日内出具政府有关部门对发生不可抗力事件的证明文件。生效判决确定大气管控是173天，原审认定大气管控期限错误。二、原审法院适用法律错误。原审法院应适用合同法及相关司法解释认定补充协议为无效格式条款。兆康公司辩称：一、冯朝辉购买的房屋已通过竣工验收，备案文件齐全，准予备案，房屋已具备交付条件。二、双方签订的商品房买卖合同已明确约定如遇不可抗力和政府行为可以顺延交房时间，因兆康公司并不存在违约情形，无需承担违约责任。本案交付时间应顺延280日（行政行为及疫情），交房日期应当顺延为2020年10月6日。三、补充协议是合法有效的。四、同类案件检索报告已确认商品房买卖合同中约定如遇不可抗力导致延误，房屋的交付时间应当顺延。维持原判。冯朝辉向原审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求依法判令兆康公司返还冯朝辉购房款720751元及维修基金5952元等费用；3、请求依法判令兆康公司承担购房款利息、违约金至清偿之日；4、本案诉讼费用由兆康公司承担。原审查明：2018年9月9日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，冯朝辉为买受人，兆康公司为出卖人，合同的主要内容是：一、冯朝辉购买兆康公司承建的坐落于雅砻江××以北，昆仑山路以西，韶山街以东，纬二路以南地块项目中的7号楼1单元5层1502号商品房，建筑面积99.19平方米，每平方米7266.37元，总价款为720751元；二、付款方式为一次性付款，买受人应于2018年9月9日前支付该商品房的全部价款；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月31前向买受人交付该商品房；四、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1违约金；五、附件十一补充协议第四条第2款约定：若由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常规困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人免除出卖人责任。附件十一补充协议第七条第5款约定：买受人依照买卖合同和补充协议及相关法律规定行使解除合同权利的期限设为30天，从解除权利形成之日起算。······附件十一补充协议第十条约定：对于《商品房买卖合同》中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：A、不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；B、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延，但出卖人应在发生之日起30日内出具政府有关主管部门对发生不可抗力事件的证明文件。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除责任。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2018年9月17日，冯朝辉向兆康公司支付全部房款720751元，向兆康公司支付维修基金5952元。2019年12月23日，兆康公司向冯朝辉发送《延期交房通知书》，告知冯朝辉预计将在2020年4月30日进行集中交付。2020年6月9日，冯朝辉向兆康公司发出《解除合同通知书》，告知兆康公司解除双方的《商品房买卖合同（预售）》。原审认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议第四条第2款约定：若由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常规困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人免除出卖人责任。根据合同约定，兆康公司应在2019年12月31日前向冯朝辉交付商品房，但因本案项目在合同约定的交房前，确有大气治理等客观需要停工的合同事由出现以及在此期间疫情因素影响，兆康公司向法院提交了新乡市环境污染防止指挥部办公室、新乡市平原示范区环境污染防治攻坚指挥部办公室文件，证明案涉工程应顺延工期226天，再加上逾期90日交房的延展期，致使至今交房时间并未成就，因此冯朝辉于2020年6月9日提出解除合同的理由不符合合同约定、法律规定，其并请求法院解除合同的诉请，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回冯朝辉的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5533.51元，由冯朝辉负担。本院二审诉讼中，冯朝辉提交证据一组，用以证明：主合同与补充协议矛盾，补充协议无效，即使扣除173天，仍可以解除合同。兆康公司发表质证意见称：主合同与补充协议并不矛盾；政府虽有管控措施，但强度均不固定。本院对上述证据的分析意见详见本院认为部分。本院经审理查明：2020年9月3日，凤湖梧桐湾5号、6号、7号、16号竣工验收备案。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，结合各方意见，现围绕诉讼焦点分别评述如下：一、关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同第十二条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月31日，加上逾期交房宽限期90日，结合一、二审证据及庭审情况，再结合疫情防控及复工复产因素，可以给予兆康公司一定时间的宽限期，但案涉房产直至2020年9月3日才取得竣工验收备案，故兆康公司逾期交房构成违约且已达到合同约定的解除合同的条件，故冯朝辉请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除后法律后果问题。本案中，购房合同解除后，兆康公司应返还购房款、维修基金，并按照合同约定的标准赔偿利息并支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初2465号民事判决；二、解除冯朝辉与河南兆康置业有限公司于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、河南兆康置业有限公司于本判决生效后十五日内返还冯朝辉购房款720751元及维修基金5952元；四、河南兆康置业有限公司于本判决生效后十五日内向冯朝辉赔偿利息（利息以720751元为基数，自2018年9月17日起至河南兆康置业有限公司返还完毕款之日止，按照年利率4.9%计算）；五、河南兆康置业有限公司于本判决生效后十五日内向冯朝辉赔偿违约金7207.51元；六、驳回冯朝辉的其他诉讼请求。如果河南兆康置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5533.51元，二审案件受理费11067.03元，均由河南兆康置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  赵 斌二〇二一年一月二十九日书记员  李好杰