山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1083民初269号原告：李某某，男，1991年11月26日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：应某某，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：威海某某旅游投资有限公司。住所地：山东省乳山市银滩长江路859-5号。法定代表人：徐某某，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：高某某，山东北斗星辰律师事务所律师。原告李某某与被告威海某某旅游投资有限公司(以下简称“威海某某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某委托诉讼代理人应某某通过互联网庭审方式参加诉讼，被告威海某某公司委托诉讼代理人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1、解除李某某与威海某某公司签订的《福如东海文化园商铺售后包租合同书》；2、判令威海某某公司向李某某支付租金484，828.96元；3、判令威海某某公司向李某某支付违约金69，261.28元；4、判令威海某某公司向李某某返还应承担的税费26，467.92元；5、判令威海某某公司向李某某赔偿以年租金68，919.12元为基数计算的第四、五、六、七、八、九个年租期资金占用的利息损失（自2015年8月13日至2019年8月19日的利息损失为33，006.74元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率逐年分段计算）；6、判令威海某某公司承担本案诉讼费、保全费及律师费等费用。事实与理由：2012年8月18日，李某某与威海某某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李某某购买威海某某公司开发的银滩长江路859-7第859-6幢1层1098号商铺，建筑面积58.7㎡，单价14，749元/㎡，总房款865,766元。李某某另在2009年11月28日与威海某某公司签订了《福如东海文化园商铺售后包租合同书》一份。合同第一条商铺概况载明，李某某购买的威海某某公司商铺位于乳山市银滩旅游度假区，房屋建筑面积、单价及总价款、付款方式、交付期限等具体见《商品房买卖合同》。合同第二条租赁期限及租赁费的交纳约定，租赁期限为10年，自2011年6月30日前起算，威海某某公司在承租期内每年按总房款的8%（不含税）向李某某支付租金，支付时间为每个年租期的期末。合同第四条违约责任第1款约定，任何一方未能履行本合同的约定，给相对方造成损失的，所造成的损失由责任一方承担，第2款约定双方若欲提前解除本合同，违约方需向对方支付本合同存续期的租金作违约金。合同第五条约定，本合同为附条件生效合同，李某某按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式支付购房款并全款到位，对应缴纳的维修基金及其他相关费用足额缴纳后，合同生效，否则合同无效。该售后包租合同于2011年8月12日李某某结清房款差额、办证费用、维修资金生效，另李某某在2013年12月25日取得了乳山房权证银滩字第××号《房屋所有权证》，为案涉房屋所有权人。但威海某某公司仅向李某某支付了2012年至2014年的租金，共计207，783.84元，剩余七年租金484，828.96元至今未予支付。威海某某公司拒不支付租金的行为明显违反合同约定，应向李某某支付合同存续期即2020年7月1日至2021年7月1日的租金69，261.28元作为违约金。同时，合同约定的租金为不含税的总房款的8%，2014年威海某某公司以李某某承担房屋租赁相关税费作为支付租金前提，要求其承担以威海某某公司对外出租206，757元为基数计算的税费39，800.72元，而李某某根据合同约定获取的租金为69，261.28元，不应由其承担威海某某公司对外销售租金总额产生的全部税费，李某某应承担部分为13，332.80元，威海某某公司应向其返还26，467.92元。此外，威海某某公司迟延支付租金的违约行为，造成李某某利息损失。综上，为避免李某某的损失进一步扩大，依法维护其合法权益，现提起诉讼，望判如所请。威海某某公司辩称，双方签订的商品房买卖合同约定的商铺建筑面积为58.7㎡，房屋所有权证确权面积为58.11㎡，房屋差价款4，277元已于2014年11月3日退还李某某，实际房款应为861，489元。按双方签订的售后包租合同约定的租金计算标准，每年的税前租金为68，919元，威海某某公司已付前三年的租金，尚欠第4年至第10年的租金482，433元。同意解除双方签订的售后包租合同，李某某第二项诉讼请求中主张的租金数额高于尚欠的租金，且与第一项诉讼请求冲突。按售后包租合同约定，租金的支付时间为每个年租期的期末，但李某某主张的第四、五、六年度的租金已过诉讼时效。李某某主张的违约金及利息损失不应得到支持，因双方约定8%的租金是不含税金额即税前金额，李某某收取前3年租金后向威海某某公司交付税务发票是其法律义务，但其未履行上述交付税务发票的法定义务，威海某某公司有权拒付租金，并不属于违约，且违约金及损失不应同时主张。李某某主张的返还税费没有事实根据。本院经审理认定事实如下：2009年11月28日，威海某某公司（甲方）与李某某（乙方）签订《福如东海文化园商铺售后包租合同书》一份，就乙方购买甲方开发建设的乳山银滩旅游度假区福如东海文化园商铺并确权给乙方后由甲方承租的有关事宜达成协议。合同第一条商铺概况约定，1、乙方购买甲方的商铺位于乳山银滩旅游度假区，房屋建筑面积、单价及总价款、付款方式、交付期限等具体见《商品房买卖合同》。2、甲方对乙方购买的上述商铺在按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间，在2011年6月30日前具备出租条件并对该商铺由甲方承租。合同第二条租赁期限及租赁费的交纳约定，1、租赁期限为10年，自本协议第一条第2款约定的时间起算。2、在承租期内，甲方每年按总房款的8%（不含税）向乙方支付租金，租金的支付时间为每个年租期的期末。合同第四条违约责任约定，任何一方未能履行本合同的约定，给相对方造成损失的，所造成的损失由责任一方承担；甲、乙双方若欲提前解除本合同的，违约方需向对方支付本合同存续期的租金作为违约金。合同第五条约定，本合同为附条件生效合同，乙方按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式支付购房款并全款到位，对应缴纳的维修基金及其他相关费用足额缴纳后，此合同生效，否则，本合同无效。2012年8月18日，李某某与威海某某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李某某购买威海某某公司开发的乳山市银滩长江路859-7号第859-6幢1层1098号商铺，建筑面积共58.7㎡，单价为14，749元/㎡，总房款865，766元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，当事人选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按确权面积多退少补。合同第六条付款方式及期限约定，买受人签合同时一次性交齐房款865，766元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原乳山市住房保障和房产管理局银滩分局于2012年8月21日为上述商品房买卖合同办理备案登记。李某某已于2011年8月12日向威海某某公司付清购房款、办证费用及维修资金，并于2013年12月25日取得上述商铺的产权登记证书，确权面积为58.41㎡，威海某某公司于2014年11月3日向李某某退还房屋差价款4，277元。另查，现李某某与威海某某公司均认可《福如东海文化园商铺售后包租合同书》自2011年8月12日生效，另均认可每个年租期的期末截止日为次年的8月11日。威海某某公司已分别于2012年8月27日、2013年10月9日、2014年11月7日转账支付给李某某第一个年租期的租金68，919元、第二个年租期的租金68，819元、第三个年租期的租金68，869元，共计206，607元，后未再向李某某支付租金。2014年11月3日，乳山市地方税务局开具山东省地方税务局通用机打发票（税务机关代开专用），载明付款方为威海某某公司，收款方为李某某，劳务名称为房屋租赁费，金额为206，757元，税额为39，800.72元。当日，李某某向乳山市地方税务局缴纳税款39，180.44元、620.28元，共计39，800.72元。乳山市地方税务局出具税收完税证明，载明纳税人为李某某。本案经调解无效。上述事实，有原、被告陈述、《福如东海文化园商铺售后包租合同书》、《商品房买卖合同》、电子回单、收款收据、发票、税收完税证明等证据证明，本院予以确认。本院认为，李某某与威海某某公司签订的《福如东海文化园商铺售后包租合同书》、《商品房买卖合同》均是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且《福如东海文化园商铺售后包租合同书》已于生效条件成就之日即2011年8月12日生效。合同双方当事人均应严格按合同约定履行自己的义务。现李某某与威海某某公司均同意解除涉案《福如东海文化园商铺售后包租合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。根据涉案商铺产权登记面积计算，房屋总价款应为861，489元，故每个年租期（当年的8月12日至次年的8月11日）的租金为68，919.12元（861，489元×8%）。截至李某某起诉之日，自2011年8月12日起至2020年8月11日止共计9年的年租期已届满，威海某某公司已给付前三个年租期的租金，尚欠自2014年8月12日起至2020年8月11日止共计6年的租金413，514.72元（68，919.12元×6年）。现威海某某公司辩称第四个年租期至第六个年租期的租金已过诉讼时效、其拒付租金系因李某某未开具税务发票故其未违约、李某某主张的违约金及利息损失不应同时主张、李某某主张返还的税费无事实依据，故本案的争议焦点，一是李某某主张的第四个年租期至第六个年租期的租金是否已过诉讼时效；二是威海某某公司是否有权以李某某未开具税票而拒付租金；三是李某某是否可以一并主张违约金及利息损失；四是威海某某公司是否应当返还李某某税费26，467.92元。关于焦点问题一，李某某与威海某某公司签订长达10年的售后包租合同，无疑是基于长期合作和互信，虽然涉案《福如东海文化园商铺售后包租合同书》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁的主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标，故涉案商铺的租金应自最后一期租赁履行期限届满时即2021年8月11日起算诉讼时效。尽管第四个年租期租金的给付时间为2015年8月11日，第五个年租期租金的给付时间为2016年8月11日，第六个年租期租金的给付时间为2017年8月11日，但涉案售后包租合同的履行期至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，李某某对于同一租赁合同项下的租金可在合同履行期内要求威海某某公司履行支付义务。威海某某公司辩称第四个年租期至第六个年租期的租金已过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，涉案售后包租合同并未约定先由李某某向威海某某投资公司出具税票，再由威海某某公司支付租赁费，而且李某某将涉案商铺交由威海某某公司承租与威海某某公司向李某某支付租金为涉案售后包租合同的对待给付义务，现李某某已将商铺交付威海某某公司占有使用，威海某某公司理应支付租金。威海某某公司以李某某未向其出具发票为由抗辩主张其有权拒付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。故威海某某公司应当支付李某某第四个年租期至第九个年租期的租金413，514.72元（68，919.12元/年×6年）。关于焦点问题三，涉案《福如东海文化园商铺售后包租合同书》第四条第一款约定了守约方在违约方违约时享有损害赔偿请求权，第二款约定了守约方在违约方违约而解除合同时享有违约金请求权。现威海某某公司未按期向李某某支付已到期的租金，存在违约，李某某有权行使法定解除权解除涉案售后包租合同并要求威海某某公司承担违约责任。根据涉案售后包租合同第四条第二款之约定，威海某某公司应向李某某支付合同存续期的租金作为违约金。因该违约金指向的系涉案售后包租合同履行后李某某可以获得的利益，并未涵盖因威海某某公司未按期支付已到期租金的违约行为而给李某某造成的利息损失，且李某某主张的违约金及逾期付款利息损失并未超过违约方即威海某某公司在订立涉案售后包租合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失，故威海某某公司应向李某某支付违约金68，919.12元及未付租金资金占用期间的利息损失。威海某某公司抗辩主张违约金及利息损失不应同时适用，于法无据，本院不予采信。李某某主张的第四个年租期至第八个年租期租金的逾期付款利息损失应以68919.12元为基数，分别自2015年8月12日、2016年8月12日、2017年8月12日、2018年8月12日、2019年8月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第九个年租期租金的逾期付款利息损失应自2020年8月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止。经计算，第四个年租期至第八个年租期截至2019年8月19日的逾期付款利息损失应为33，554.90元（13，390.89元+10，021.03元+6，701.91元+3，382.78元+58.29元），现李某某要求威海某某公司赔偿33，006.74元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。关于焦点问题四，根据乳山市税务局出具的山东省地方税务局通用机打发票及税收完税证明，206，757元已注明系威海某某公司支付给李某某的房屋租赁费，而非李某某主张的威海某某公司又对外出租涉案商铺所得的租金收益。因39，800.72元已注明系上述房屋租赁费的税额，即李某某缴纳的税款39，800.72元系其个人取得财产租赁所得后作为纳税义务人应当缴纳的税款，而非李某某主张的威海某某公司取得租赁所得所应缴纳的税款，故李某某要求威海某某公司返还税费26，467.92元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告威海某某旅游投资有限公司签订的《福如东海文化园商铺售后包租合同书》；二、被告威海某某旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李某某租金413，514.72元；三、被告威海某某旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李某某违约金68，919.12元；四、被告威海某某旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某第四个年租期至第八年租期租金截至2019年8月19日止的逾期付款利息损失33，006.74元，第四个年租期至第八个年租期租金自2019年8月20日起至给付之日止的逾期付款利息损失分别以68，919.12元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第九个年租期自2020年8月12日起至给付之日止的逾期付款利息损失以68，919.12元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回原告李某某多诉部分及要求被告威海某某旅游投资有限公司返还税费26，467.92元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，936元，减半收取计4，968元，由原告李某某负担795元，由被告威海某某旅游投资有限公司负担4，173元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙文星二〇二一年一月二十八日书记员  孙 艳