天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初28398号原告：融通地产（天津）有限责任公司，住天津市河东区七纬路83号C577，统一社会信用代码91120102MA06Q6YX7A。法定代表人：冯国柱，经理。委托诉讼代理人：杨阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：盛腾嘉合农业技术开发（天津）有限公司，住所地天津市滨海新区新城镇新城村第十生产队十队路中段2排，统一社会信用代码911201165594630497。法定代表人：李文通，执行董事。委托诉讼代理人：苑立东，天津四方君汇律师事务所律师。原告融通地产（天津）有限责任公司（以下简称融通地产）与被告盛腾嘉合农业技术开发（天津）有限公司（以下简称盛腾嘉合）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通地产的委托诉讼代理人杨阳、孙莹，被告盛腾嘉合的委托诉讼代理人苑立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融通地产向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2020年8月31日依法解除；2．判令被告向原告返还案涉土地及地上建筑物；3．判令被告立即支付原告租金472058.66元；4．判令被告立即支付原告自2020年7起至实际给付之日止的欠付租金利息，暂计至2020年10月12日为5250.34元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；5．判令被告立即支付原告自2020年7月1日起至实际给付之日止的违约金，暂计至2020年10月12日为147282.3元（按《房地产租赁合同》约定的违约金标准计算）；6．判令被告立即支付原告自2020年9月1日起至实际给付之日止的案涉土地及地上建筑物占用使用费，暂计至2020年10月12日为325914.48元（按《房地产租赁合同》约定的租金标准计算）；7．判令被告承担全部诉讼费。因已经腾空土地原告撤回第二项诉请。事实及理由：2019年9月17日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，合同约定原告将位于天津市滨海新区××道桥营地房地产及场地出租给被告使用，租赁用途为养殖、种植。年租金为2832352元，按季结算，被告于每季度前10日内支付该季度租金。合同生效日期为2019年9月1日，租赁期限为不定期。2020年7月24日，原告向被告发送了《关于解除不定期租赁合同启动重新招租的告知函》及《督促函》，通知被告案涉《房地产租赁合同》于2020年8月31日正式解除，要求被告尽快支付租金及违约金并按时归还租赁标的。2020年8月4日原告向被告发送了《关于限期腾退资产的告知函》，通知被告于2020年9月1日前将涉案土地及地上建筑物内被告所属的财物全部搬离腾退，若未搬离腾退视为被告放弃财产。因《房地产租赁合同》系不定期租赁合同，原告已提前一个月通知被告解除合同并给予合理搬离期限，但被告一直未履行合同义务，未按期支付租金。为此，特向贵院起诉，请依法判决。盛腾嘉合辩称，不同意原告全部诉讼请求，认为其诉请缺乏事实及法律依据，请求贵院依法全部予以驳回。一、关于确认《房地产租赁合同》于2020年8月31日解除的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。1、原被告双方签订的《房地产租赁合同》至今未能生效，不存在解除问题。（1）根据《房地产租赁合同》第一条约定，原告将位于天津市塘沽区××道××路××平方米的房屋出租给被告；第八条第（二）项约定，原告应保证出租的房地产权属清楚。本案中，原被告合同自签订至今，被告一直未能向原告提供涉诉40平方米房屋的所有权证书。《房地产租赁合同》第七条虽然约定承租杨地内建筑物、构筑物权属归属军队所有，但该条约定因被告并未与任何军队就建筑物及构筑物权属转移签署合同，未发生物权的转移登记，且该条中的“军队”主体约定不明，故不能产生法律效力。可见，原告关于《房地产租赁合同》约定的主要标的物未能依约向被告提供，故不能产生法律效力，且租赁场所地上建筑物及构筑物全部为被告所建，依据《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，故地上建筑物及设施所有权一直归属被告。原告一直未能取得上述不动产的相关权属，合同无效。（2）《房地产租赁合同》第一条约定，原告将位于天津市塘沽区××道××平方米场地出租给被告，但被告租赁场地系从案外人天津开发区联海贸易有限公司处租赁，租赁期限为2013年2月1日至2025年12月31日，该合同尚未解除或终止，原告关于涉诉场地无处分权。2、退一步而言，若《房地产租赁合同》生效，其要求租赁合同于2020年8月31日解除的意思表示亦不能发生法律效力。（1）依据《合同法》第二百三十二条规定：“关于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告发函时当事人承租场地上尚种植有大面积的水稻等粮食未收割，至少需要11月后方能处理；承租场转租的多家租户均不同意解除合同，至2020年8月31日均未能达成一致；承租场地上所饲养的大量牦牛、孔雀、骆驼、羊、鸡鸭鹅、山鸡、美国火鸡、马、兔子等动物均需要专门的环境保存，至2020年8月31日不可能处理完毕承租场地上出于13年租赁期限的约定，被告投资约2000多万元兴建了大量房屋及其他设施，至2020年8月31日不可能处理完毕未能达成致，故2020年8月31日无法解除。综上，原告通知于2020年8月31日解除租赁合同，明显未给与被告合理期限。（2）关于被告投资兴建的大量房屋及其他设施双方就补偿问题尚在协商解决，原告单方解除合同，明显违反公平原则。（3）原告系以重新招标出租为由要求解除合同，但关于被告投资兴建的建筑物尚未达成解决方案，明显不具备重新招标的条件，故其解除理由不能成立，合同解除的通知不能产生法律效力。（4）原告发送《关于解除不定期租赁合同启动重新招租的告和函》的当日，还发送了《督促函》，该函件中明确要求被告支付2020年第三季度（即2020年7月、8月及9月）的租金708088元与原告要求2020年8月31日解除合同的说法相互矛盾。综上，原告关于2020年8月31日租赁合同解除的说法不能成立，依法不能达到解除的法律效果。二、原告无权要求返还土地及地上建筑物。1、原告不是涉诉土地的使用权人及地上建筑物的所有权人，故无权要求被告向其返还。2、涉诉土地系被告自案外人处租赁，且尚在有效期间，原告无权要求返还。3、原告于2020年11月10日擅自将被告投资兴建的全部地上建筑物、设施及物品毁损，应承担赔偿责任。三、原告要求支付租金及占用费及违约金、利息的诉请不成立。1、如上所述，原被告之间的《房地产租赁合同》无效，合同标的物也不属于其所有，其也不具备处分权，故无权要求被告支付相关粗赁费；2、被告已经交付了截止2020年6月30日期间的租赁费，关于2020年7月至9月期间的租赁费，被告已经发函以被告关于因新冠疫情原因应予减免并退还的2020年1月至3月期间的租赁费予以抵扣，且根据发改投资规［2020］734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》等规定，被告可享受租金“免三减三”的政策。而自2020年7月开始双方就合同如何继续履行的问题进行协商，故关于2020年9月以后的费用被告亦享有不安抗辩权，依法有权不予支付。3、被告并不欠付费用故原告无权主张利息及违约金，且标准过高。综上所述，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第五储备资产管理局（委托方、甲方）与中国融通房地产集团有限公司（委托方、乙方）签订《军队房地产委托经营协议》。协议中约定，委托经营期限为长期委托，第三条，现有租赁项目，该处房地产内有7个房地产租赁项目，…3．承租方盛腾嘉合，租赁面积：房屋460平方米、场地2149610.75平方米，租赁用途：养殖、种植。租期从2018年10月1日起，年租金283.2352万元。第四条委托经营权责：（一）委托经营房地产权属归甲方保持不变，乙方作为受托方行使经营管理权并承担相应责任。（二）乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同剩余期限确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同保持一致。（三）委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。2018年8月31日中央军委训练管理部原房地产管理处（部队单位、甲方）与盛腾嘉合（承租方、乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议中约定，第一条项目地址：天津市××道××，原合同出租面积2149610.75平方米，租期1年，原租赁用途：养殖、种植。第二条实测出租面积：房屋建设面积460平方米，…第四条，经评估机构和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当年租金为2832352元。第五条，整治后租赁用途：养殖、种植。第六条，乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补充要求。…第十条附加条款1．该项目按不定期租赁暂维持运行。2019年9月17日：原中央军委训练管理部房地产管理处天津滨海办事处（甲方）与盛腾嘉合（乙方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》。约定于2018年8月31日签订的租赁合同（房屋建筑面积460平方米，场地面积2149610.75平方米）及其相关全部合同协议（包含但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日起解除。二、双方承诺：乙方与融通地产（天津）有限责任公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求；三、乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与融通地产（天津）有限责任公司签订的新租赁合同期满后无偿交换，乙方不得提出任何补偿赔偿要求。四、乙方租金交至2019年6月30日。2019年1月1日至2019年8月31日，乙方欠缴的租金共计472,058.67元，由乙方向融通地产缴纳。2019年9月17日融通地产（出租方、甲方）与盛腾嘉合（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》。协议中约定，第一条甲方将天津市××道××房屋建筑面积460平方米、场地面积2149610.75平方米。第二条房地产用途：养殖、种植。第三条租赁期限，租期：不定期，合同生效日期2016年9月1日，甲方有权随时解除合同，但应提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除，乙方应于合同解除之日无条件返还租赁房地产。第四条年租金为2832352元。…第六条，本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金283235元。第七条租赁房地产权属，乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构建物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有，租赁期限届满，乙方将承租场地内的所有建筑物、构建物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任。…第十条合同解除，甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书。乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿。…第十二条（二）乙方逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除合同并收回按合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。盛腾嘉合于2019年9月29日给融通地产转款991,323.20元；于2019年11月12日给融通地产转款708,088元；于2019年12月17日给融通地产转款708,088元；于2020年3月30日给融通地产转款708,088元。中央军委后勤保障部房地产资源管理中心发放的军队房地产使用许可证显示，项目类型：房地产委托管理。管理方（委托方）联勤保障部队第5储备资产管理局，运营方（受托方）融通地产（天津）有限责任公司。房地产位置：天津市滨海新区××道桥北。使用用途：建材市场经营与管理、仓储、养殖、种植、搅拌站。房屋面积：364921.63平方米。场地面积：5869151.5平方米。2020年7月24日融通地产给盛腾嘉合发出《关于解除不定期租赁合同启动重新招租的告知函》：贵我双方于2019年9月就天津市滨海新区××道桥营地房地产租赁项目签署了不定期租赁合同，现我公司按照上级要求已于近期对该项目启动重新招租事宜，请贵方给予积极配合，并欢迎贵方参与投标。另外，根据原租赁合同第三条之规定，“甲方有但应提前三十日通知乙方”，现我方正式通知贵司：原租赁合同于2020年8月31日正式解除，请贵司提前做好准备，并按合同约定尽快清缴清欠缴租金并按时归还租赁标的。2020年7月24日融通地产给盛腾嘉合发出《督促函》：贵我双方于2019年9月9月17日签订《房地产租赁合同》，根据合同第四条约定：贵司应于每季度的前十日交付下一季度租金，截止至2020年7月24日，第三季度租金贵司已逾期35日，根据合同第十二条的约定，贵司已拖欠我公司租金708,088.00元，逾期未付款违约金74,349.24元，上述各项费用共计人民币782,437.24元；鉴于贵司逾期仍未履约，今函告贵司，请贵司于2020年7月27日下午17点之前支付上述款项共计782,437.24元。届时仍不能按期履行支付租金的义务，我司将通过法律途径主张权利，包括但不限于解除合同、收回租赁物、要求支付违约金及其他财务费用、赔偿全部损失、扣除履约保证金等，由此给贵司带来的一切不利后果以及由此给我司造成的所有损失由贵司承担。提请贵司尽快履行付款义务，避免经济损失、商誉损失及诉累。2020年7月27日盛腾嘉合给融通地产《回复函》：贵公司2020年7月24日函收悉。综览贵公司来函及所述理由，我公司深表遗憾，我公司对于贵公司单方面在2020年8月31日解除原租赁合同，并让我方按合同约定尽快清缴清欠缴租金并按时归还租赁标的的告知表示不同意，并坚持双方继续履行租赁合同。具体理由：双方虽订立的是不定期合同但我司投资兴建大量项目且投资回笼尚未得以实现，自2013年至今我方在此标的上投入大量资金进行建设、改造（具体如下）…在此标的所有建设、建造中，至今还有未结清的款项，我公司与其他建设公司因此标的建设也存在纠纷。若贵公司要对该项目启动重新招租，请按我公司提供的赔偿依据进行赔偿，未解决此次纠纷本公司不参与本次招标。综上所述，在我公司未得到赔偿的前提下，贵公司无端单方面终止原租赁合同，让我公司撤出，必会产生法律纠纷的不利后果。为此，请责公司接函后，故需从继续租赁合同或谈妥赔偿事宜后才可考虑解除租赁合同，以避免产生不必要的纠葛。2020年7月30日盛腾嘉合给融通地产《回复函》：贵司于2020年7月24日向我司发送的《催款函》我公司已收悉，现回复如下：1、2020年1月我国爆发新冠疫情，根据国家减免租金政策及相关文件规定，我公司可享受2020年1月、2月及3月免租的优惠政策，该租金我公司已于2019年12月17日向贵司交纳。此外，我公司已于2020年6月6日按贵司要求向贵司提交相关申请免租材料，贵司应按国家规定退还我公司上述3个月租金708,088元，至今未退还。2、现根据《合同法》第九十九条及相关规定，通知贵司：将贵公司应退还我公司2020年1月至3月份的租金708,088元，与我公司应向贵司交付的2020年7月至9月租金708,088元相互抵销。3、贵司双方的租赁合同依法应继续履行。2020年8月4日融通地产给盛腾嘉合及各次承租人发出《关于限期腾退资产的告知函》：我方已于7月24日通知你方原租赁合同于2020年8月31日正式解除，并请你方按合同约定尽快清缴欠缴租金并按时归还租赁标的。现再次通知你方，根据原租赁合同第十二条第（二）款之约定：“乙方逾期交付房地产租金及相关费用…；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”请你方于2020年9月1日早8：00前将我方资产（租赁标的）内你方所属财物全部搬离或移除，如未按合同约定及时缴纳所欠租金及滞纳金，合同解除后，未搬离或移除财物将视为你方放弃，我方将自行进行处理：由此造成的损失你方自行承担。涉案土地及房屋，被告认可于2020年11月10日被原告强制腾空，原告认可于2020年11月12日自行收回。以上事实有原、被告证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案中，根据《军队房地产委托经营协议》及军队房地产使用许可证证实，融通地产有权对涉案房屋及土地行使经营管理权。故融通地产有权与盛腾嘉合签订《房地产租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定享有权利并履行义务。根据合同法规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同约定，提前三十日通知乙方，本合同自解除通知实际送达乙方或依据本合同约定视为送达乙方之日起第三十日解除。融通地产2020年7月24日向盛腾嘉合发出解除租赁合同告知函，告知租赁合同自2020年8月31日解除，盛腾嘉合2020年7月27日予以复函，本院认定双方的租赁关系于2020年8月31日解除。关于租金问题，承租人应当按照约定的期限支付租金。盛腾嘉合向融通地产支付的991,323.2元（欠付2019年1月1日至8月31日租金472,058.67元，9月的租金及保证金283,225元），故盛腾嘉合向融通地产租金支付至2020年6月份。盛腾嘉合要求因新冠疫情减免三个月的租金，考虑疫情影响和本案实际情况，本院酌定减免2个月的租金为宜，故折抵7、8月的租金。关于占用费问题，被告提供照片证实房屋及土地腾空的情况，可以认定腾出的时间为2020年11月10日，被告应当向原告支付自2020年9月至11月10日的占用费，占用费参照原租金标准执行。关于违约金问题，因疫情涉及租金减免问题，双方未达成一致，疫情系不可抗力，不归应责于被告，被告不存在违约情况，故对于原告的此项诉请，本院不予支持。关于保证金问题，原被告均认可保证金283,225元。为了节约诉讼成本，本院予以抵扣占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认融通地产（天津）有限责任公司与盛腾嘉合农业技术开发（天津）有限公司签订的《房地产租赁合同》于2020年8月31日依法解除；二、被告盛腾嘉合农业技术开发（天津）有限公司于本判决生效后十日内给付原告融通地产（天津）有限责任公司房屋及土地占用费267,510.1元；三、驳回原告融通地产（天津）有限责任公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,653元，由原告融通地产（天津）有限责任公司负担2,798元，由被告盛腾嘉合农业技术开发（天津）有限公司负担3,855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王树金二〇二一年一月十三日书记员  李海娟