贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8184号上诉人（原审被告）：七星关区七号菜馆，经营场所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办滨湖小区愉景华庭********门面，统一社会信用代码：92520502MA6DWXBA6G。经营者：唐爱湘，男，汉族，1973年11月17日出生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘晓华，贵州文腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司。住所地：重庆市巴**李家沱正街**商3。统一社会信用代码：915001136965692612。法定代表人：李中强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张庆敏。原审被告：丁诗燕，女，彝族，1959年4月25日出生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人七星关区七号菜馆（以下至判决主文之前简称七号菜馆）因与被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（以下至判决主文之前简称点滴物业公司）、原审被告丁诗燕物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2533号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人七号菜馆上诉请求：撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付物业费8620元；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间的物业费标准并非2元/月/平方米，双方约定的是每月1000元，该事实有上诉人2015年支付的6个月物业费单据为证，从上诉人已经履行的标准来看，一审认定收费标准错误。二、被上诉人一审主张费用101768元，一审按125055元计算超出诉讼请求。三、被上诉人在物业服务过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，上诉人化粪池急需清理但被上诉人不予理会，上诉人不得已自己出资清理，该部分费用应由被上诉人承担36380元。被上诉人在一审中提出该部分费用应予抵扣，一审并未处理，也未对上诉人释明可提起反诉，一审损害上诉人的合法权益。上诉人差欠45个月的物业费合计45000元，扣除被上诉人应承担的36380元化粪池清理费，上诉人只应支付8620元。被上诉人点滴物业公司二审答辩称，请求二这依法查实，维持原判。被告立即支付拖欠的物业服务费，共计101,768.00元，欠费明细如下：从2016年1月1日起至2019年9月30日，共计47个月的物业服务费，每月2,035.36元(建筑面积1389.5㎡×2元/月)合计为：101,768.00元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴物业公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行了约定。其中，物业基本情况：物业名称为毕节市七星关区滨湖小区，座落于七星关区，总建筑面积279988平方米，住宅建筑面积为218941平方米，商业建筑面积为61047平方米；原告应按照中国物业管理协会《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准实施管理；物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元／月·平方米，步梯房为0.70元／月·平方米，商业物业为2.00元／月·平方米；业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费；合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴物业公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴物业公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。2019年1月3日，七星关区碧阳街道办事处滨湖社区居委会下发通知，告知滨湖小区业主，因滨湖小区第三届业主委员会仍在筹备阶段，此期间暂由点滴物业继续为小区提供服务，请各位居民到物业公司缴纳2019年第一季度物业服务费用。原告在履行物业管理服务过程中，对滨湖小区进行了物业管理服务，但存在对公共设施的维护、卫生服务不及时等情况。被告丁诗燕是七星关区滨湖小区愉景华庭Ｂ-1-负1整层的业主，被告七号菜馆为该房屋的承租人，该房屋属商业用房，系邻街商铺，房屋建筑面积为1389.5平方米，属于原告公司与滨湖小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的物业服务管理区域内。2016年1月1日至2019年9月30日，被告未按照《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》的约定向原告缴纳物业管理服务费。经核算，从2016年1月1日至2019年9月30日期间，被告应缴纳的物业管理服务费为1389.5平方米×2.00元／月·平方米×45个月＝125055.00元。一审法院认为，原告与毕节市七星关区滨湖小区业主委员会签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，经一审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，一审法院依法予以确认。被告丁诗燕作为毕节市七星关区滨湖小区业主、七号菜馆作为涉案商铺的承租人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，该物业服务合同对被告具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定履行义务。原告按物业服务合同的约定提供服务，被告也应当按合同约定支付物业服务费。对于被告提出没有享受到物业服务，所以不应缴纳物业服务费的抗辩主张，本案中，物业公司提供的物业服务是对小区的整体管理服务，主要是公共设施的维修、维护，公共部位的绿化、卫生服务等。本案中，原告依据物业服务合同向七星关区滨湖小区提供物业服务，被告的商铺虽是邻街商铺，但仍属于七星关区滨湖小区范围内，故被告的抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。但原告所举证据不能证明其已全面履行了合同义务，经综合全案及双方举证情况考虑，一审法院酌情认定原告公司承担50%的责任。故对原告主张被告支付物业服务费101,768.00的诉请，一审法院支持62,527.50元（125,055.00元×（1-50%）=62,527.50元），其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告七星关区七号菜馆、丁诗燕于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2019年9月30日的物业服务费62,527.50元；二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1,168.00元，由被告原告重庆点滴物业管理有限责任公司负担487.00元，由被告七星关区七号菜馆、丁诗燕负担681.00元。二审中，上诉人七号菜馆向本院提交证据：1、图片四张，用以证明：因被上诉人未全面履行合同义务，导致粪水外溢，严重影响上诉人的生产经营。图片证明上诉人自行清理的情形及被上诉人在上诉人多次主张后进行过一次清理。同时证明粪水池的清理义务属于被上诉人。2、清洁公司收据八张，用以证明：被上诉人未尽到物业管理职责，导致上诉人产生额外支出，该支出应由被上诉人承担。3、电话录音，用以证明：上诉人每月缴纳1000元物业费。被上诉人点滴物业公司质证意见：对上述证据三性均不认可，达不到上诉人的证明目的。本院审查认为，上诉人提供的证据1、2与被上诉人庭审中的陈述能相互印证，证明被上诉人对上诉人的化粪池有清掏义务，上诉人提供的收据加盖了贵州省宏泰工业节能环保清洗有限责任公司公章，从时间上看一年两次清掏也符合客观实际，且被上诉人亦不能提供证据证明其对该化粪池进行了清掏，故对上诉人提供的证据1、2本院予以采信；上诉人提交的证据3仅能证明上诉人曾经交过几个月1000元/月的物业费，但后来上诉人营业情况发生变化，上诉人并不能提供证据证明双方已经达成每月交纳1000元物业费的一致意见，故对证据3本院不予采信。二审经审理查明：七号菜馆虽属于点滴物业公司与滨湖小区业主委员会《物业服务合同》约定的物业服务管理区域，但其属临街物业，位置相对独立。2016年1月1日起至2019年9月30日期间，因点滴物业公司未对七号菜馆化粪池进行清掏，七号菜馆共计委托贵州省宏泰工业节能环保清洗有限公司清掏化粪池7次，产生费用36380元。对一审查明的其余事实本院予以确认。本案二审争议焦点：上诉人应向被上诉人支付多少物业服务费。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与被上诉人签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同真实有效，对上诉人及原审被告丁诗燕具有约束力。但七号菜馆属于临街物业，位置相对独立，被上诉人提供的证据并不足以证明其对该独立区域尽到了相应的管理和维护义务，且从上诉人提供的照片及收据来看，本应由被上诉人清掏的化粪池也是上诉人自己出资找清洁公司处理，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人要求在物业服务费中扣除其支付的清掏费36380元有事实及法律依据，一审未扣减该费用不当，本院予以纠正。而双方从2016年1月起即因物业管理及费用支付问题发生争议，但双方在不能协商一致的情况下均未采取合法有效的措施让争议问题得到解决，双方均存在过错，一审酌情判决被上诉人承担50%的责任并无不当。因此，上诉人应当向被上诉人支付的物业服务费应当为：（1389.5平方米×2.00元/月·平方米×45个月-36380元）×50%=44337.5元。上诉人认为其只应支付8620元物业服务费的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人七号菜馆的上诉请求部分有理，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2533号民事判决；二、上诉人七星关区七号菜馆、原审被告丁诗燕于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2019年9月30日的物业服务费44337.5元；三、驳回被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人七星关区七号菜馆其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1168元，由上诉人七星关区七号菜馆及原审被告丁诗燕负担508元，被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司负担660元；二审案件受理费2336元，由上诉人七星关区七号菜馆及原审被告丁诗燕负担1017元，被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司负担1319元。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年一月二十九日书记员 向 旭