昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3766号原告：鲁红，女，彝族，1967年5月17日生，住云南省思茅市翠云区。原告：马跃，男，汉族，1965年1月3日生，住云南省思茅市翠云区。委托诉讼代理人：黄英、束颖，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南文产昆明置业有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区A-1-5-5幢2单元102室。统一社会信用代码：9153012157729332X4。法定代表人：曾明，总经理。原告鲁红、马跃与被告云南文产昆明置业有限公司（以下简称：文产公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告鲁红、马跃的委托诉讼代理人束颖到庭参加诉讼，被告云南文产昆明置业有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁红、马跃向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：26-715）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法、有效，确认位于呈贡区花香满径小区26幢7层715号房屋归原告所有；2、请求法院判令被告按照商品房买卖合同约定的价格立即向原告交付位于呈贡区花香满径小区26幢7层715号房屋。（房屋价值294746元）；3、请求法院判令被告支付原告直至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，现暂算为10640元（其中自2018年09月01日至2018年11月30日，共计90日按照90天×0.0001×294746元＝2652元；自2018年12月1日至2019年1月4日，共计135日按照135天×0.0002×294746元＝7988元）；4、请求法院判令被告立即向原告交付位于呈贡区的购房发票；5、请求法院判令被告协助原告办理接房所需手续，并于具备办理房屋所有权登记条件后，协助原告办理位于呈贡区的产权证；6、请求法院判令本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原被告双方签订了《商品房购销合同》（花香满径26-715），合同约定原告向被告购买位于昆明市呈贡区房屋，并在合同中对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告履行了自己的全部义务。但被告一直未按约定交付房屋给原告。此外，被告也未将购房发票交付给原告，未按约定协助原告办理房屋产权证。原告认为，被告的行为己经构成违约，同时，严重侵害到了原告的合法权益，无奈之下，原告只有依据相关法律法规的规定起诉至贵院，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告文产公司未作答辩,庭后提交书面答辩意见认为其公司确实存在违约，不具备交房条件，逾期交房违约金约定过高，要求按照花香满径项目住宅的终审判决的逾期交房违约金标准进行调整（90天内每天10元，90天后每天20元）。原告鲁红、马跃针对诉求向本院提交了证据，被告文产公司未质证。对于原告鲁红、马跃提交的证据，真实性本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，确认以下法律事实：原告鲁红、马跃（买受人）与被告文产公司（出卖人）于2017年11月4日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：原告鲁红、马跃向被告文产公司购买昆明市呈贡吴家营片区房屋，套内建筑面积34.5平方米，单价为每平方米8543.37元,房屋总价款294746元。出卖人应于2018年8月31日前，将经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并符合合同约定的交付条件的该商品房交付给买受人。出卖人如未按本合同第十一条约定的时间交房，自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止90天内，出卖人按每天已付购房款的0.01%向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，每逾期一日，出卖人按照买受人已付购房款每天0.02%向买受人支付违约金，合同继续履行。若因政府政策因素或遇不可抗力因素导致出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。出卖人按照约定的期限在《春城晚报》《都市时报》以公告方式发出交付通知，《合同补充协议》约定《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房”是指经出卖人及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房。工程竣工综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）不构成房屋已具备交付条件的前提。后原告鲁红、马跃于2017年11月4日向文产公司支付房款294746元。原告因本案诉讼支付律师费2000元。现因被告文产公司未按期交房，原告诉至法院。本院认为，一、针对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》是否合法有效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，原告已经按照合同约定履行了交付购房款的合同主要义务，上述合同及补充协议合法、有效；针对原告主张要求被告交付该房屋的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”合同约定的交付条件为于2018年8月31日将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告。经查明，目前涉案房屋尚未进行竣工验收，并不具有交房的必备要件，故文产公司已构成违约，原告亦认可未接到被告交房的通知及案涉房屋不具备交房条件的事实，故对原告要求交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持，原告可在案涉房屋符合合同约定的交付条件后另行主张权利；二、针对原告主张确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，确认房屋权属应以不动产登记部门的不动产权证书为准，但因涉案房屋尚未竣工验收等，目前案涉房屋尚未办理房屋权属证书，原告可在条件成就后另行主张，故对该诉请本院不予支持；三、对于逾期交房违约金，由于文产公司逾期交房已构成违约，因此原告要求被告文产公司每天按照已付购房款的0.01%支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的违约金，并承担2018年12月1日起至实际交房之日止每天按已付购房款0.02%的标准计算的违约金的诉请，因双方合同对逾期交房违约金进行了明确约定且该约定并不违反法律规定，加之被告并未到庭进行抗辩，对原告主张要求按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，具体违约金为2018年9月1日至2018年11月30日期间为：294746元×0.01%×90天=2652.71元，自2018年12月1日起至交房之日止以已付购房款294746元为本金按照每天0.02%的标准计算的违约金；四、针对原告主张被告向其交付购房发票的诉讼请求，被告文产公司并非开具发票的主体，该诉求涉及行政行为并非民事案件处理范畴，本院对此不予支持；五、对原告主张被告办理不动产权证的请求，现双方尚未完成房屋交接，办证条件不具备，因此本院对该项请求不予支持。六、对原告主张要求被告承担律师费的诉讼请求，由于双方并未作出约定，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告鲁红、马跃与被告云南文产昆明置业有限公司于2017年11月4日签订的《商品房购销合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效；二、由被告云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告鲁红、马跃支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的违约金2652.71元，并承担2018年12月1日起至实际交房之日止每天按照已付购房款294746元的0.02%的标准计算的违约金。三、驳回原告鲁红、马跃的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由被告云南文产昆明置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇二〇年十二月三十一日书记员  熊清莹