湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终1126号上诉人（原审被告）：海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会。代表人：海翼汉东至尊小区（一期、二期）业主委员会。负责人：刘绍山，该委员会主任。委托诉讼代理人：马璐，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石卉，女，1980年6月18日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：周小攀，男，1978年3月7日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：黄磊，男，1988年10月27日出生，汉族，住随州市曾都区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：张洪建，湖北五合律师事务所律师。原审被告：随州市曾都区人民政府东城街道办事处，住所地随州市青年路48号。法定代表人：孙罡，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙雷骁，湖北常泰律师事务所律师。原审被告：随州市曾都区东城街道文峰塔社区居委会，住所地随州市曾都区文峰塔社区。负责人：吴福刚，该居委会主任。委托诉讼代理人：肖艳波，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。原审被告：海翼地产（随州）有限公司，住所地随州市编钟大道一号传媒中心大楼3层。法定代表人：冯晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：金念，湖北神农律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕新星，湖北神农律师事务所律师。上诉人海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会（以下简称海翼业主大会）与被上诉人石卉、周小攀、黄磊、原审被告随州市曾都区人民政府东城街道办事处（以下简称东城办事处）、随州市曾都区东城街道文峰塔社区居委会（以下简称文峰塔居委会）、海翼地产（随州）有限公司（以下简称海翼公司）撤销权纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海翼业主大会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石卉、周小攀、黄磊的全部诉讼请求，案件诉讼费由石卉、周小攀、黄磊负担。事实和理由：1、海翼汉东至尊小区一期、二期组织成立业主大会符合程序条件。首先，在申请××随州市住房和城乡建设局准许后，经东城办事处和文峰塔居委会组织，业主大会依法筹备召开并通过相关决议及进行选举。从公告、入户调查、召开会议、选举到备案等均按照法定程序进行，不存在违法情形。石卉、周小攀、黄磊要求撤销相关决议无依据。其次，在筹备业主大会期间，海翼公司未向筹备组提供实际购房业主明细，东城办事处和文峰塔居委会只能抽调专职网格员多次入户调查确定实际入住情况，并以此推选出业主代表，经公告通知小区业主，通过业主代表选举召开业主代表大会，并依法召开会议、进行选举、作出决议。此时，海翼汉东至尊一期、二期实际入住890户，而业主代表所代表户数为491户，故业主代表大会的召开、选举、决议已经达到双过半标准，程序符合规定。再次，东城办事处和文峰塔居委会此前曾组织过辖区内其他小区召开业主大会和成立业主委员会，并已获得备案。本案中，东城办事处和文峰塔居委会推举了业主代表来代表相关楼栋进行业主大会投票和表决，相关结果已进行公示备案，业主大会的成立已获得广大业主认可。上述表决代表楼栋业主的意思，参加和表决的比例符合法律规定。一审法院认定业主大会的相关程序问题应由海翼业主大会举证违反了谁主张谁举证的原则。2、本案业主大会的召开、选举和决议均系在东城办事处和文峰塔居委会的组织和领导下进行。业主入户调查、走访、推荐业主代表、楼栋代表、召开业主代表大会和决议均系由东城办事处和文峰塔居委会组织和具体实施，上述行为属于实质意义上的行政许可行为，石卉、周小攀、黄磊如对业主大会的筹备设立和决议不服，应当提起行政诉讼。石卉、周小攀、黄磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。东城办事处述称：东城办事处不是本案适格的被告，石卉、周小攀、黄磊无权申请撤销程序性事项。文峰塔居委会述称：同意东城办事处的陈述意见。海翼公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。石卉、周小攀、黄磊向一审法院起诉请求：1、撤销海翼业主大会作出的决议即业主公约或管理公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、成立业主委员会的决定；2、案件诉讼费由海翼业主大会负担。一审法院认定事实：石卉、周小攀、黄磊系海翼汉东至尊（一期、二期）小区业主，其所在的海翼汉东至尊小区（一期、二期）（以下简称海翼小区）房屋总套数为3351户，总建筑面积487500平方米，已销售住房2067户。2019年5月27日，该小区部分业主代表向随州市住房和城乡建设局提出申请，要求召开业主大会选举成立业主委员会。随州市住房和城乡建设局向东城办事处下达了《海翼汉东至尊（一期、二期）组织召开首次业主大会会议的通知》。2019年5月31日，东城办事处接到上述通知后，遂启动业主大会相关筹备工作。2019年6月26日至7月17日，东城办事处组织网格员对海翼小区790户业主进行了入户调查，征求业主意见，其中有业主签字，也有业主拒绝配合、参与。2019年8月17日，东城办事处在海翼小区内部各楼栋张贴“业主大会筹备组成员名单”，分别为：东城办事处代表：杨春梅、饶秀华；业主代表：邱明寺、刘绍山、邓新建、余辉、喻卫雄；文峰塔社区代表：周波；建设单位代表：汪巧。2019年8月至10月期间，东城办事处以“入户走访”的方式推选业主大会的业主代表。2019年10月17日，海翼业主大会筹备专班在海翼小区内部张贴《公告》，确定于2019年11月2日上午九点在文峰塔社区一楼会议室召开业主代表大会，后召开时间变更为2019年11月5日，对更改后的时间未告知全体业主。2019年11月5日，业主大会筹备组成员及44名业主代表在文峰塔社区会议室召开了海翼小区首届业主代表大会，业主大会通过了业主公约（管理公约）、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、成立业主委员会等决定。一审法院认为，一、本案是否属于人民法院民事案件受理的范围；二、海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会的选举程序是否合法。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的内容又对前述规定中的“合法权益”进行了扩张性解释，将“合法权益”细分为实体权益以及程序权益。石卉、周小攀、黄磊作为小区业主，认为业主大会选举成立业委会及通过管理公约、议事规则等相关决定的程序，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，未达到“建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”，石卉、周小攀、黄磊基于其程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，因此，其诉请具有法律依据。本案中，虽然东城办事处、文峰塔居委会等部门在海翼业主大会的召开中进行了指导协调，但海翼业主大会的选举结果并非是上述机构作出的，其指导协调行为亦不应被认定为可以提起行政诉讼的具体行政行为。综上，本案应属于人民法院受理民事案件的范围。关于争议焦点二，1、法律规定，选举业委会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但文峰塔居委会提交的440份入户调查征求意见表、海翼业主大会提交的四份证据，均无法反映出参与业主专有部分建筑面积的统计数字，也未提供相应的统计材料，且根据海翼公司陈述海翼小区实际购房业主为2067户。海翼业主大会提交的现有证据无法证实业主大会召开、选举程序达到“建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”；2、海翼业主大会原定召开时间为2019年11月2日，后改期为2019年11月5日，对于改期原因，海翼业主大会及东城办事处均未作出合理解释，也未提交证据证实业主大会召开时间改期向全体业主进行了公示。综上，海翼业主大会提交的相关证据，不足以证实其成立、召开及选举程序符合法律规定，因此，其应承担举证不能的法律后果。综上，海翼业主大会召开及选举过程不合法，其作出的相关决定无法代表小区业主的真实意愿，依法应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：撤销海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会作出的业主公约（管理公约）、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则及成立海翼汉东·至尊小区（一期、二期）业主委员会的决定。案件受理费80元，由海翼汉东·至尊（一期、二期）业主大会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。经审理查明，2020年8月3日，随州市曾都区东城办事处更名为随州市曾都区人民政府东城街道办事处；2020年8月24日，随州市曾都区东城办事处文峰塔社区居委会更名为随州市曾都区东城街道文峰塔社区居委会。另查明，根据海翼汉东至尊一期和二期1号楼至20号楼及SA、SB、SC、SD号楼共计24份不动产权登记证书载明的建筑面积汇总，海翼汉东至尊一期和二期24栋房屋建筑面积合计262839.47㎡。根据海翼公司房屋销售花名册显示，海翼汉东至尊一期和二期住户业主总户数为2067户。又查明，文峰塔居委会一审中就46名业主代表的产生方式提交了561份入户征求意见表，其中有223户业主签字同意、2户业主表示不同意、24户业主弃权、56户业主拒绝参加、129户显示家中无人、127张征求意见表上为空白信息。即有效入户数量应为305户。文峰塔居委会虽主张通过入户询问358户业主及电话询问440户业主的方式产生了46名业主代表，但其主张的入户数量与上述征求意见表不一致，且其对440户电话询问方式称无相应证据证实。还查明，海翼业主大会提交的业主代表名单和推荐人花名册显示，海翼汉东至尊一期、二期共计20栋房屋中共505名业主参与并推荐出49名成员作为业主代表。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于本案是否属于人民法院民事案件受理范围。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。本案中，石卉、周小攀、黄磊作为海翼汉东至尊小区业主，认为其小区业主大会即海翼业主大会选举成立业委会及通过管理公约、议事规则等相关决定违反了法律规定程序、损害了其合法权益为由提起撤销权之诉属于平等民事主体之间的纠纷，符合上述法律规定，应属于人民法院民事案件受理范围。虽然东城办事处和文峰塔居委会在海翼业主大会的成立和工作开展中给予了指导协调，但其并非具体组织和实施决策主体，海翼业主大会上诉称石卉、周小攀、黄磊应当就东城办事处和文峰塔居委会的指导协调行为提起行政诉讼于法无据，不予支持。关于海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会的选举程序是否合法。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”该解释第九条规定：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”本案中，海翼汉东至尊一期和二期房屋建筑面积为262839.47㎡，海翼汉东至尊一期和二期住户业主总户数为2067户，据此，在2019年11月5日海翼业主大会选举成立业主委员会、制定议事规则、管理规约等相关决定时，应当经过该小区一期和二期专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。因石卉、周小攀、黄磊作为业主已经提交了初步证据证实海翼业主大会的召开及选举程序存在违法，海翼业主大会应当就其程序符合法律规定进行举证，其主张应当由石卉、周小攀、黄磊就上述程序问题进行举证于法无据。根据文峰塔居委会提交的561份入户调查征求意见表和海翼业主大会提交的9名筹备组成员公示名单、首届业委会选举大会44名成员签到表、首届业委会委员选举结果报告单、备案登记表、业主代表名单与推荐人名册等证据，可以得知业主代表推荐人名册显示的参与业主人数为505户，征求意见表显示的有效入户数为305户，以上数量均未达到参与业主人数过半数。因结果公示单上未显示对参与业主专有部分建筑面积进行了统计，故无法得知参与业主专有部分建筑面积。因此，本案现有证据不能证实海翼业主大会的召开、选举程序达到“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的双过半标准。海翼业主大会上诉主张应当以小区实际入住数890户作为统计基数与上述计算业主人数的法律规定不符，故对其此项主张不予支持。同时，海翼业主大会更改首次业主大会召开时间时，既未提前15日向全体业主进行公示通知，也未能作出合理解释，存在程序违法。综上，海翼业主大会上诉称其成立和召开及选举程序符合法律规定无事实依据，不予支持。综上所述，海翼业主大会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由海翼汉东至尊（一期、二期）业主大会负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇二一年一月二十六日书记员  朱玉玲