江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初3008号原告：泰州盈航商业运营管理有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道姜堰大道**，统一社会信用代码91321204MA1MLEWPXG。法定代表人：张亚萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘监华，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：吴海波，男，1988年9月15日出生，汉族，住南通市海安市。委托诉讼代理人：于东来，男，1986年10月28日出生，汉族，住南通市海安市，系被告吴海波的同事。原告泰州盈航商业运营管理有限公司（以下简称盈航公司）与被告吴海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因发现本案不宜适用简易程序，本院裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘监华到庭参加了两次庭审，被告吴海波到庭参加了第一次庭审，被告吴海波的委托诉讼代理人于东来到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告盈航公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2018年5月签订的房屋租赁合同，责令被告立即清空搬离租赁房屋，并支付自2018年7月7日至搬离之日所欠租金和物业费（暂计算至2020年7月6日为293181元）；2.被告向原告支付违约金94794元；3.被告承担本案诉讼费及原告律师费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告双方于2018年5月签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付自2018年7月7日至2020年9月22日所欠租金和管理费用332678元；3.被告向原告支付违约金94794元；4.被告承担原告律师费10000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年4月24日签订房屋租赁合同，被告承租原告所拥有的位于泰州市姜堰区罗塘街道姜堰大道380号泰州万家福广场一层124[A1055、A1057-A1065]号商铺，从事[十秒到过桥米线]餐饮品牌经营，该商铺建筑面积148平方米，计租面积84平方米，双方确认本合同项下所有费用按计租面积计算，房屋交付日期2018年7月7日，开业日期暂定2018年9月6日，装修免租期自交付日期至开业日前一天截止，租赁期限自开业日起算至2021年9月5日，共36个月，合同第3.3.2条约定装修免租期系以本合同全部租赁期限得以履行为前提而给予被告的优惠，如果由于被告违约导致合同提前终止，则原告有权要求被告向原告补缴装修免租期免除的租金、管理费。年租金计算方式5元×365×84=153300元，租金前二年不变，第三年递增5%。年物业管理费用计算方式36元×12×84=36288元。租金和物业管理费用按季度缴纳，被告应于每季度首月提前15日向原告支付租金和物业管理费用。合同签订五日内支付保证金31598元，并预付三个月租金38325元、预付三个月物业管理费用9072元。合同第28条第五项约定原告因被告违约行为而主张合同项下任何权利而引起的所有费用、开支（包括律师代理费等）均由被告承担。合同第30条约定由于被告原因解除合同，支付半年租金和物业管理费用共计94794元。被告存在延迟支付租金和物业管理费用，且存在未经原告同意而擅自休业三日以上情况，被告应当支付合同解除违约金。该合同第三条第三款约定，由于被告违约导致合同提前终止，原告有权按本合同约定追究其违约责任，还有权向被告追索优惠的款项。因被告于2020年9月22日表示放弃租赁房屋内的物品，故租金应当计算至2020年9月22日。被告共应当支付租金338537.5元，共应支付物业费80136元，已支付租金38325元，已支付物业费11072元，装修押金5000元，租赁保证金31598元，被告仍欠原告租金及物业费共计332678元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决,支持原告的诉讼请求。被告吴海波辩称：租赁房屋不是2018年7月7日交付的,原告是2018年11月底通知被告进场装修,后泰州万家福广场于2018年12月28日统一开业。被告经营到2019年8月15日撤离租赁房屋，当时被告与原告的运营总监姚胜宇当面说好被告撤场。被告同意房屋租金计算到2019年8月15日。截止2019年8月15日，被告不欠原告租金，被告不存在违约行为。被告同意原告提出的解除合同请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月3日，盈航公司（出租方，甲方）与吴海波（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同专用条款约定：盈航公司将其位于泰州万家福广场一层124（A1055、A1057-A1065）号商铺租赁给吴海波经营十秒到过桥米线，商铺建筑面积148㎡，计租面积84㎡；约定房屋交付日为2018年7月7日，开业日暂定为2018年9月6日，租赁期限自约定的开业日起算至2021年9月5日共36个月，装修免租期自约定房屋交付之日起算，至开业日前一天截止；合同签署之日起五个工作日内缴纳租赁保证金31598元（二个月租金+二个月管理费）；租金标准为5元/㎡/天，年租金为153300元（租金前两年不变，第三年开始每年递增5%），盈航公司同意经营初期给予吴海波一定额度的租金优惠（第1-2年按年租金114975计算，第3年按年租金160965元计算），支付方式按通用条款第26条执行；物业管理费为36元/㎡/月，支付方式按通用条款第27条规定执行，等等。合同通用条款第3条约定：租赁期限自专用条款中约定的开业日起算，租金、管理费等按月计算，合同专用条款甲方给予乙方的装修免租期系以合同全部租赁期限得以履行为前提而给予乙方的优惠，如果由于乙方违约导致合同提前终止，则甲方除有权追究违约责任外，还有权要求乙方补缴装修免租期的租金、管理费；租赁期内，甲方可能基于各种因素给予乙方一定形式的优惠，双方确认该优惠是以本合同全部租赁期限得以履行为前提，如果由于乙方违约导致合同提前终止，则甲方除有权按合同之约定追究乙方违约责任外，还有权向乙方追索上述优惠的款项。合同通用条款第15.1条约定：除不可抗力外，乙方同意，在放弃营业或者在未经甲方同意而擅自休业3日以上的情况下，即视为乙方构成根本违约，不需要甲方的另行通知，甲方有权提前终止合同。在这种情况下，乙方同意，甲方可以出于对本设施的商誉及美观上的考虑，立即封闭乙方的租赁房屋，将租赁房屋内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管以及采取拆除乙方灯箱和橱窗等必要的措施。第15.2条约定：乙方同意，在因乙方的破产、经营纠纷等问题造成乙方、乙方的代表、营业负责人3天以上下落不明，使得甲方认为乙方不能够正常营业或者明显缺乏正常营业能力时，不需要另行通知，本合同自动终止，并且甲方可以采取前款所述的手段。合同通用条款第26、27条约定：租金、管理费按专用条款的规定计算，从通用条款第5条约定的开业日起算，如因乙方原因未能按约定时间开业，乙方仍应自约定的开业时间起支付租金、管理费，乙方应于每季首月提前15日向甲方预付该季度租金，合同签订五日内，乙方预付第一租赁年度三个完整月的租金38325元、管理费9072元。合同通用条款第28条约定：甲方因乙方违约行为而主张本合同项下任何权利而引起的所有费用、开支（包括律师代理费等）均由乙方承担。合同通用条款第30.2条约定：开业后，（1）因为乙方违反本合同的规定使得甲方解除合同的、（2）乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、（3）因为乙方的责任使得本合同根据第15条而终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于半年租金和管理费的违约金（根据当年的平均日租金核定），乙方支付的租赁保证金冲抵相应的违约金，并赔偿甲方损失（具体金额由甲方核定）。上述房屋租赁合同签订后，原告将房屋交付被告使用。审理中，原告称是2018年8月实际向被告交付租赁房屋，但原告未能提交证据证明其主张，而被告本人称是2018年11月底收到受到原告电话通知可以进场装修，后被告于2018年12月10日实际进场装修。2018年12月20日，被告申领个体工商户营业执照，名称为姜堰区十秒到过桥米线店，经营者吴海波，注，注册地址为泰州市姜堰区罗塘街道姜堰大道**泰州万家福广场****/div>泰州万家福广场于2018年12月28日整体开业。庭审中，原告陈述被告共向原告缴纳了租金38325元、物业管理费11072元、保证金31598元、装修保证金5000元，被告对于缴纳的上述费用无异议。原告同意被告缴纳的保证金抵算租金。庭审中，被告确认其是2019年8月15日从租赁房屋撤离，在撤离前被告当面告知了原告运营总监姚胜宇。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方签订的租赁合同通用条款第15条之约定，被告放弃经营应视为被告根本违约，不需要另行通知，合同自动终止。被告在经营过程中于2019年8月15日从租赁房屋撤离，并当面告知了原告运营总监姚胜宇，故应当视为被告放弃经营，双方之间的租赁合同应于2019年8月15日终止履行。根据租赁合同通用条款第3条之约定，因被告违约导致合同提前终止，原告给予被告的各种优惠原告可以追索，故在被告放弃经营的情形下，租金应当按5元/㎡/天计算，物业管理费按36元/㎡/月计算。关于原告向被告交付租赁房屋的时间，原告未能举证证明，审理中被告承认其是2018年11月底接到原告通知租赁房屋可以进行装修，故租金应当自2018年12月1日起算。自2018年12月1日至2019年9月15日，被告应当向原告支付租金121326.5元（153300元/年÷12×9.5个月）、物业管理费28728元（36元/㎡/月×84㎡×9.5个月），扣除被告已缴纳租金38325元、物业管理费11072元、保证金31598元、装修保证金5000元，被告尚应向原告支付租金及物业管理费64059.5元。因被告放弃经营，其行为已构成根本违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。根据租赁合同通用条款第30条之约定，被告应当向原告支付违约金94794元（84㎡×5元/㎡/天×365天÷2+84㎡×36元/㎡/月×6个月）。因被告的行为构成根本违约，原告要求被告赔偿原告律师费损失10000元符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴海波于本判决生效后十日内向原告泰州盈航商业运营管理有限公司支付截止合同终止时（2019年8月15日）所欠房屋租金、物业管理费64059.5元；二、被告吴海波于本判决生效后十日内向原告泰州盈航商业运营管理有限公司支付违约金94794元；三、被告吴海波于本判决生效后十日内赔偿原告泰州盈航商业运营管理有限公司律师费损失10000元；四、驳回原告泰州盈航商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7862元，由原告泰州盈航商业运营管理有限公司负担4185元，被告吴海波负担3677元（原告同意其预交的案件受理费剩余的3677元，由被告向其支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7862元。审 判 长  钱忠兵人民陪审员  许建国人民陪审员  刘 霆二〇二一年一月十五日书 记 员  陈 志附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行;（二）合同解除;（三）债务相互抵销;（四）债务人依法将标的物提存;（五）债权人免除债务;（六）债权债务同归于一人;（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。