广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初19284号原告（反诉被告）：深圳市顾客王科技有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区天河北路183-187号3105房，统一社会信用代码91440101MA5CM4489X。负责人：何建玲，总经理。委托代理人：林富良、李雪，分别系广东华商律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州融通实业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路103号之一1504房，统一社会信用代码91440101MA5CJQUU8A。法定代表人：王力辉，总经理。委托代理人：肖三军，系广东博敦律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市顾客王科技有限公司广州分公司（下称顾客王广州分公司）与被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司（下称融通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。顾客王广州分公司的委托代理人林富良、李雪，融通公司的法定代表人王力辉及其委托代理人肖三军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾客王广州分公司向本院提出诉讼请求：1.确认顾客王广州分公司与融通公司之间的不定期房屋租赁合同关系于2020年4月1日解除；2.融通公司向顾客王广州分公司返还租赁保证金70000元及水电保证金3000元，共计73000元；3.融通公司向顾客王广州分公司支付逾期退款违约金（以73000元为基数，按每日千分之一的标准，自2020年5月13日计至实际清偿之日）；4.融通公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月15日，顾客王广州分公司与融通公司签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋为广州市天河区体育西路103号维多利广场3座1503室（下称案涉房屋），租赁期限为1年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止，月租金为35000元，合同租赁保证金为105000元，水电保证金为3000元。租赁期限届满后，由于融通公司无力返还租赁保证金向顾客王广州分公司提出续租，双方并未就续租方案协商一致，且融通公司一直不予办理退租手续。后2020年3月4号顾客王广州分公司收到广州市天河区法院关于案涉房屋的清场公告。顾客王广州分公司于2020年3月16日正式向融通公司发出解除租赁关系的通知，决定自2020年4月1日起不再续租案涉房屋，解除双方房屋租赁关系。2020年3月31日，顾客王广州分公司已搬离案涉房屋并将房屋恢复原状。扣除3月份房屋租金后，融通公司应返还房屋租赁保证金70000元及水电保证金3000元，共计73000元。经顾客王广州分公司多次催告，融通公司迟迟不履行退还保证金的义务。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，恳请判如所请。融通公司辩称并向本院提出反诉请求：1.顾客王广州分公司向融通公司支付2020年3月1日至3月31日期间的租金35000元；2.顾客王广州分公司向融通公司支付因逾期支付上述租金的违约金（以35000元为基数，按每日千分之一的标准，自2020年2月26日计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由顾客王广州分公司承担。事实和理由：第一，《房屋租赁合同》于2020年2月28日到期，租赁期间届满，顾客王广州分公司继续使用房屋，融通公司没有提出异议，根据合同法第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。第二，因为疫情，融通公司为顾客王广州分公司减免租金，于2020年2月15日双方达成2020年2月和3月累计共优惠5000元租金，并应顾客王广州分公司的要求，该5000元租金减免优惠，于2020年2月26日在支付2020年2月租金中一次性完成扣减。据此，可认定顾客王广州分公司在租赁合同届满前，同意2020年3月继续租用，且双方对2020年3月的租金优惠达成合意。第三，根据以上第二点，在双方就2020年3月继续租用和租金优惠达成合意并已结算3月租金优惠的情况下，顾客王广州分公司于2020年3月9日发给融通公司的《合同到期不续租通知》，没有法律和合同依据。其在该通知中声称“提前30天通知贵司”，但其没有实际做到。顾客王广州分公司于2020年3月16日发出的《关于解除广州天河区体育西路103号维多利广场B座1503室房屋租赁关系的通知书》中，其单方面将2020年3月份租金从租赁保证金中抵扣的主张，没有法律和合同依据，融通公司自始至今没有同意。因此，顾客王广州分公司至今拖欠2020年3月份租金未付。第四，由于顾客王广州分公司于2020年3月1日之后继续使用房屋，故双方签订的原租赁合同继续有效，只是租期为不定期，且在双方无法达成新的租赁方案的情况下，应该按照原租赁合同履行。顾客王广州分公司无权单方面将2020年3月份的租金直接从履约保证金抵扣，而应该按原租赁合同约定支付3月份租金。因此，顾客王广州分公司至今拖欠3月份租金，构成根本违约。根据原租赁合同第四条、第八条、第九条约定，融通公司有权没收顾客王广州分公司的保证金，并要求顾客王广州分公司支付3月份的租金35000元及承担违约责任。第五，广州市天河区法院于2020年3月4日关于（2019）粤0106执23691号案件的执行裁定书和公告，并没有如顾客王广州分公司所主张的导致其无法正常使用房屋。事实上，顾客王广州分公司直到其在2020年3月31日搬走前一直在正常使用房屋。综上所述，顾客王广州分公司在起诉状中的主张于法无据，其拖欠2020年3月份的租金至今未付，根据原租赁合同约定，融通公司有权没收顾客王广州分公司的保证金（即履约保证金和水电保证金合计108000元），并要求顾客王广州分公司支付3月份的租金35000元及承担违约责任。由于起诉状第二项诉求与融通公司主张没收保证金是解决同一问题，故在反诉请求中不再重复。顾客王广州分公司就反诉辩称：一、融通公司作为“以押抵租”的方式缴纳租金的提出方，其与顾客王广州分公司在协商过程中对此方式缴纳租金早已达成合意，双方仅就具体租赁保证金的抵扣月份无法协商一致。二、因双方早已对“以押抵租”方式缴纳租金达成合意，融通公司在合同解除前知道反诉之日从未提出异议，现以此为由主张顾客王广州分公司违约，有违诚信。三、合同期满后，双方为不定期租赁合同，顾客王广州分公司有权单方解除合同，且顾客王广州分公司在解除合同前已提前通知融通公司，顾客王广州分公司的行为亦未给融通公司造成损失，融通公司要求顾客王广州分公司承担违约责任没有事实和法律依据。四、顾客王广州分公司并非提前解除合同的情形，而是提前通知解除合同的情形，在2020年3月16日解除租赁关系的通知书中亦明确租金计算至3月31日，属于合法且有效行使合同解除权的行为。相反，融通公司一直恶意拖欠不予返还顾客王广州分公司租赁保证金，其才是过错方应当承担违约责任。五、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的内容，融通公司提起异议反诉状的落款时间为2020年7月6日，顾客王广州分公司提出且送达解除租赁关系的通知时间为2020年3月16日，已超出三个月的异议期间。据此，在异议期间内融通公司未提出异议，表明顾客王广州分公司属于合法有效的行使解除权，且融通公司认可顾客王广州分公司以押抵租的做法符合双方沟通实际情况。综上，融通公司的主张既不符合原租赁合同的约定，也不符合实际情况，是没有任何事实和法律依据的，应依法驳回其全部反诉请求，融通公司应依法向顾客王广州分公司退回扣除3月份租金后剩余的租赁保证金以及剩余的水电保证金。经审理查明：2019年2月15日，融通公司（出租方/甲方）与顾客王广州分公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限1年，自2019年3月1日至2020年2月28日止，从2019年3月1日开始计算租金；月租金总额（含税含管理费）35000元；租金和管理费等费用按月支付，乙方应于每月25日前将下月租金、管理费等每月应缴纳费用存入甲方账户；（第4.1条）乙方于合同签订当天向甲方支付相当于三个月租金数额的租赁保证金105000元、水电保证金3000元；（第4.2条）……租赁合同终止或解除后，乙方应按约定交还案涉房屋，双方办理完毕案涉房屋交接手续且经甲方确认乙方无任何违约行为及欠缴税、欠费的，甲方将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方（不计利息）；（第4.3条）出现以下情形，租赁保证金不予退还：4.3.1.乙方违约，根据合同约定甲方可单方面解除合同的；4.3.2.乙方违反合同约定或违反有关法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正，乙方逾期未改正的；4.3.3.合同其他条款另有明确约定的；4.3.4.合同签订后，乙方应按约定时间补齐所有费用，如乙方未按约定支付应缴款项，甲方有权没收所交定金，并追究其全部责任及损失；（第8.2条）除本合同另有约定外，不具备本合同解除权的任何一方提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方，甲方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁保证金及原额退回预付季度租金剩余部分，乙方提前解除合同的，甲方有权收回案涉房屋、不予退还所交的所有费用；（第8.3条）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时立即单方解除合同、收回案涉房屋、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期（如有）期间的所有费用，如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施清场，因此造成的责任和损失由乙方自行承担……8.3.4未按期缴纳租金保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10000元的；（第9.1条）乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其他费用的，每逾期一日，按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金，乙方拖欠租赁保证金、租金及其他费用达10天以上的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按合同8.3条办理；（第9.2条）合同终止或解除外，若乙方出租未结费用或有违约行为需付违约金的，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，如因乙方违约导致租赁保证金已被没收的，甲方有权另行向乙方主张违约金或要求乙方结清费用等。2019年2月19日，顾客王广州分公司向融通公司支付租赁保证金、水电保证金及首月租金合计143000元。同日，融通公司向顾客王广州分公司开具了租赁保证金105000元、水电保证金3000元的两张收据。2020年3月9日，顾客王广州分公司向融通公司发出，通知原租赁合同已于2020年2月28日终止，不再承租案涉房屋，现遵照双方约定提前30天通知融通公司，请融通公司及时办理交接事宜。2020年3月10日，融通公司向顾客王广州分公司发出《回复函》，表示融通公司为顾客王广州分公司减免2月和3月共5000元，顾客王广州分公司已将5000元减免费用计入2月份，融通公司已减免，且希望顾客王广州分公司能同意以押抵租，并提出两张以押抵租方案：1.顾客王广州分公司在三至五月使用维多利1503-04办公室，三个月押金抵扣这三个月租金；2.顾客王广州分公司在三、四月使用维多利1503-04办公室，融通公司在4月15日前将一个月押金35000元退还给顾客王广州分公司；以上两种方案，电费则通过电费押金3000元多退少补，以实际使用计算。2020年3月16日，顾客王广州分公司向融通公司发出《关于解除广州天河区体育西路103号维多利广场B座1503室房屋租赁关系的通知书》，称原租赁合同期限已届满，顾客王广州分公司提出续租方案，但融通公司不同意，且2020年3月4日、3月12日顾客王广州分公司收到法院关于案涉房屋的清场公告，导致无法正常使用房屋，故通知自2020年4月1日起不再续租，即解除双方租赁关系；融通公司应退还剩余租赁保证金70000元（已扣除3月份租金），水电保证金则按实际使用情况多退少补，请融通公司于2020年3月20日前办理和交接退租事宜。顾客王广州分公司为证明案涉房屋将被法院拍卖或变卖而无法保障正常使用，提交了法院公告（要求腾退案涉房屋或限期提出异议）、执行裁定书（裁定拍卖或变卖案涉房屋）。融通公司确认上述证据真实性，但认为拍卖、变卖需要过程，不存在法院张贴公告、裁定书就不能正常使用，顾客王广州分公司在搬离前还一直在使用房屋。顾客王广州分公司为证明双方之间的沟通过程，提交了2020年3、4月份双方的微信聊天记录（显示2020年3月4日顾客王广州分公司向融通公司反映有法院来查封，融通公司表示不影响使用；3月10日顾客王广州分公司表示不接受《回复函》的方案，提出另外两个方案：1.以押抵租，抵扣3-6月四个月租金，2.以押抵租使用至4月底共2个月，融通公司在4月15日前支付1.5个月押金52500元，电费押金则按实际多退少补，融通公司未表示同意，此后双方亦未达成一致意见；3月20日、3月26日顾客王广州分公司提出要融通公司过来交接，3月26日融通公司人员表示人在老家且有个人私事回不去；3月31日顾客王广州分公司向融通公司发送了清场照片并表示已经搬离并恢复原状；4月11日融通公司表示业主要去现场看看并询问门禁密码；4月17日顾客王广州分公司表示案涉房屋有其他人搬进去办公了，电费之前没交接，要怎么结算等）。融通公司确认上述证据真实性，但认为聊天记录不完整。融通公司为证明双方之间的沟通过程，提交了2019年12月至2020年5月双方的微信聊天记录（显示2019年12月上旬双方提及顾客王广州分公司明年可能要搬迁；2020年2月5日、2月14日顾客王广州分公司提出能否减免租金，2月15日融通公司表示二三月给予5000元优惠，顾客王广州分公司表示该金额划入2月；2月26日顾客王广州分公司称已付二月租金，融通公司承受到二月租金3万；3月4日顾客王广州分公司向融通公司反映有法院来查封，融通公司表示不影响使用；3月5日顾客王广州分公司表示因为有纠纷可能要搬了，融通公司称业主可以去跟顾客王广州分公司聊聊，并称租客不受影响；3月6日顾客王广州分公司称老板应该确定要搬，融通公司称希望能做完5月份再搬；3月9日顾客王广州分公司发出《合同到期不续租通知》；3月10日融通公司发出《回复函》，顾客王广州分公司提出另外两个以押抵租方案，融通公司发送了三个瘪嘴头像的微信表情；后续双方就续租或以押抵租进行多次沟通，但直至3月31日仍未能达成一致；此后顾客王广州分公司要求退保证金等）。顾客王广州分公司对上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为聊天记录不完整。庭审中，顾客王广州分公司、融通公司均确认以下内容：1.案涉房屋2020年2月28日之前的租金、费用已经结清；2.顾客王广州分公司于2020年3月31日搬离案涉房屋，但双方没有办理交接手续。另，融通公司称顾客王广州分公司3月电费欠费500多元，融通公司已经垫付给一手房东，但未提交证据予以证明。本院认为：《房屋租赁合同》系顾客王广州分公司与融通公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。顾客王广州分公司、融通公司均主张在《房屋租赁合同》租赁期限届满后双方形成不定期租赁合同关系，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，顾客王广州分公司与融通公司的原租赁合同继续有效，但合同第8.2条针对的是“不具备本合同解除权的任何一方提前解除合同”的情形，而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，顾客王广州分公司有权随时解除合同，故其要求解除合同的情形不适用合同第8.2条约定的内容。因此，顾客王广州分公司于2020年3月16日发函通知融通公司自2020年4月1日起不再续租、解除双方租赁关系，并无不妥，且双方均确认顾客王广州分公司已于2020年3月31日搬离案涉房屋，现顾客王广州分公司要求确认双方之间的不定期租赁合同关系于2020年4月1日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁保证金、水电保证金应如何处理的问题。第一，如前所述，顾客王广州分公司有权随时解除合同且本院已确认双方租赁合同关系于2020年4月1日解除，融通公司理应将租赁保证金及水电保证金退还顾客王广州分公司。第二，从双方微信聊天及往来函件的沟通过程看来，应认定双方均同意在不定期租赁期间以押抵租的交租方式，只是对具体如何以押抵租未能达成一致意见。现顾客王广州分公司主张按原租赁合同约定的租金标准在租赁保证金105000元中抵扣2020年3月份租金35000元，合理有据，本院予以支持，故融通公司应退还剩余租赁保证金70000元。第三，融通公司称顾客王广州分公司欠付电费，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，故其应退回水电保证金3000元。综上，顾客王广州分公司要求融通公司退回租赁保证70000元、水电保证金3000元的诉请合法有理，本院予以支持；融通公司要求顾客王广州分公司支付2020年3月份租金及相应违约金的诉请缺乏事实依据，本院予以驳回。至于顾客王广州分公司主张的逾期退还保证金的违约金的诉请，缺乏依据，本院亦予以驳回。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市顾客王科技有限公司广州分公司与被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司之间的不定期租赁合同关系于2020年4月1日解除；二、被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）深圳市顾客王科技有限公司广州分公司退还租赁保证金70000元、水电保证金3000元；三、驳回原告（反诉被告）深圳市顾客王科技有限公司广州分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1660元，由原告（反诉被告）深圳市顾客王科技有限公司广州分公司负担30元，被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司负担1630元；保全费750元，由被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司负担。反诉受理费395元（已减半收取），由被告（反诉原告）广州融通实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  何晓芬二〇二一年一月十八日书 记 员  梁炎梅梁昭仪