北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18293号原告：戴恩发，男，1954年5月1日出生，汉族，北京语言大学退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴晨达（原告之子），1980年7月4日出生，汉族，无业。被告：北京瑞洁宾舍酒店有限公司，住所地北京市西城区新农街19号。法定代表人：王南，执行董事。委托诉讼代理人：康华亮，北京市鑫诺律师事务所律师。原告戴恩发诉被告北京瑞洁宾舍酒店有限公司（以下简称瑞洁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴恩发的委托诉讼代理人龚晓菲、戴晨达，被告瑞洁公司的委托诉讼代理人康华亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴恩发向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2005年6月28日至2019年9月11日期间的租金，租金暂定为2290010.89元（租金自2005年6月28日起每月暂按照9545.78元计算，每租赁年度按照5%递增，最终租金以评估或查明的事实为准）。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告股东，亦系北京市西城区XXX房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人。被告长期租赁涉案房屋经营酒店，但原、被告双方之间未签订书面租赁合同，被告一直使用涉案房屋。2018年7月份，原告因家庭债务需要资金周转准备出卖涉案房屋解决资金问题，之后随与被告大股东王南发生纠纷，原告要求被告腾房，但被告拒绝腾房，双方陆续产生多起诉讼。其中，2019年9月10日，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民初29963号民事判决，确认原、被告双方之间租赁关系解除。2019年10月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12998号终审民事判决，确认一审判决确认双方租赁关系解除并无不当。租赁期间，虽然原、被告双方未约定租金标准，但被告使用涉案房屋，且承认原被告双方之间系租赁关系，即使双方对租金未作明确约定，依据《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”根据上述规定，双方不能通过协商确定租金数额，涉案房屋租金应按市场价格履行。故此，被告应向原告支付租赁期间的租金。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，祈盼如所请。瑞洁公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、酒店使用案涉房屋的同时，原告也获得了相应的租金收入。二、原告曾经在2019年1月份退出公司的时候，向公司出具了书面的声明，声明中明确确认房屋租赁期间与公司无任何争议。基于以上两点，我们认为不应该再支付他所谓的租金，原告所主张的租金标准也没有事实和法律依据。另外，原告所述事实与实际情况存在出入，原告之前确实是公司的股东，当时原告之所以要买涉案房屋，是因为被告法定代表人王南当时要开酒店，王南与原告均属于酒店股东，分别购买同一单元的不同房屋共计19套，原告购买了其中的一套房屋，最后相当于所有人包买了整个楼单元，开设了酒店经营。所有房屋均被登记为被告公司的经营场所，包括王南、原告在内的所有股东在被告公司中所占的股权比例是按照股东提供给酒店使用的房屋数量计算的，原告在其中仅占了5%的股权比例。所以原、被告之间，包括所有股东之间没有签署过任何书面的租赁合同，大家长期以来也对此表示接受。一直到2019年，原告提出要退出公司出卖房屋的时候，双方才明确是房屋租赁关系。实际上在房屋租赁期间，包括王南以及王南爱人在内通过各种方式，共向原告支付大约200多万，可以认定为房屋租金。原告在酒店经营过程中仅提交了一套房屋供被告公司使用，没有参与过任何经营管理，也没有其他贡献。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年7月，戴恩发因租赁合同纠纷一案将北京瑞洁宾舍酒店有限公司诉至本院，要求判令确认原、被告之间的租赁关系解除。2019年9月10日，本院作出（2019）京0102民初29963号民事判决书，判决：确认原告戴恩发与被告北京瑞洁宾舍酒店有限公司之间就位于北京市西城区XXX号房屋（涉案房屋）的租赁合同关系解除。北京瑞洁宾舍酒店有限公司不服，提起上诉。2019年10月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12998号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述案件查明“2004年9月23日，原告购买位于北京市西城区XXX号涉案房屋，2008年12月取得涉案房屋产权证明……”。关于租赁合同履行情况，双方庭审中确认被告自2005年6月28日开始使用涉案房屋。被告主张原告系被告公司股东之一，被告使用涉案房屋的原因在于原告以房屋使用权出资置换被告公司股权，被告公司法定代表人王南及爱人在被告经营期间向原告支付总计约200万元作为租金补偿，且原告在2019年申请退出公司时明确声明其在租赁房屋期间与公司没有任何纠纷。为证明其主张，被告提交以下证据用于证明：1.戴恩发与王南微信聊天记录；2.款项明细表及付款凭证；3.戴恩发于2019年1月18日书写的《声明》，记载内容如下：“本人因个人原因急需资金使用，现欲将本人名下长期租赁给北京瑞洁宾舍酒店有限公司的用于酒店经营使用的房产转让，房产租赁期间与公司无任何争议”；4.50万元借款支付凭证。原告对上述证据1、证据2中的付款凭证以及证据3、证据4的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张付款凭证的金额不能证明被告公司曾向原告支付过租金。戴恩发的声明应属无效声明，该声明的对象系被告公司全部股东，与被告无关，且从声明内容中无法推定原告放弃了主张租金的权利。为证明租金标准，原告提交以下证据用于证明：1.（2019）京0102民初11211号民事判决书，主要记载内容如下：“……2008年12月，戴恩发取得上述涉案房屋的所有权证（编号：X京房权证宣字第XXXX号；房屋所有权人：戴恩发；共有情况：单独所有；规划用途：住宅；总层数7（-2）；建筑面积：181.44㎡；套内建筑面积162.12㎡，未标注有地下房间）。另查，在北京瑞洁宾舍酒店有限公司的工商登记中显示，戴恩发为瑞洁宾舍公司股东。2019年1月18日戴恩发签署《声明》《申请》，通过股权转让将其持有的北京瑞洁宾舍酒店有限公司股份转让。……原告要求被告支付自2019年9月12日起至涉案房屋实际腾空并恢复原状后交付原告之日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。鉴于双方均未要求对房屋使用费的标准进行评估、鉴定，本院结合房屋面积，并参考同等地段、同等面积的房屋租金等情况，酌情确定被告应向原告支付涉案房屋的房屋使用费为每月18000元……”；2.2015年9月20日，瑞洁公司与案外人北京悦龙酒店管理有限公司（以下简称悦龙酒店）签订的《合作经营协议书》，显示被告将酒店部分设施（包括酒店2-6层客房及一层酒店前台、后厨）交由悦龙酒店承包经营，房屋月租金21.66万元。被告认可上述证据的真实性，不认可证明目的，主张（2019）京0102民初11211号案件系发回重审案件，尚未进行实体审理。《合作经营协议书》系整体承包协议，租金标准系整体承包金额，并非单独租金，且该《合作经营协议书》与原告无关，不能作为租金计算依据。诉讼中，戴恩发申请对涉案房屋2005年6月28日至2019年9月11日的租金总额及每年度租金标准进行鉴定。经摇号，确定北京仁达房地产土地资产评估有限公司为鉴定机构。2020年12月15日，鉴定机构出具《退单函》，以无法收集同类物业出租数据为由终止鉴定。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在股份转让事宜过程中，戴恩发出具的《申请》中载明“特申请转让与公司股份相关联的长期租赁给公司用于酒店经营的房产，自愿退出股东地位，并转让股份”，同日戴恩发出具《声明》，已认可“房产租赁期间与公司无任何争议”，且股东会决议于同日同意戴恩发退出股东会，结合2005年至股份转让退出时原告亦未向被告主张过给付租金的事实，故本院有理由相信在2019年1月18日（《声明》签署日、股东会决议日）前双方就租金事宜没有争议，根据诚信原则，原告要求被告支付2019年1月18日前的租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因（2019）京0102民初29963号民事判决书并未就租赁合同解除时间进行确认，在被告提交的证据不足以证明其向原告支付2019年1月19日后租金的情况下，被告仍需向原告支付该案二审判决生效日之前的租金，原告主张2019年9月11日前的租金并无不妥。关于租金标准，因鉴定机构无法进行鉴定，本院根据公平原则，结合房屋面积以及本案的具体情况，酌情确定租金数额，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京瑞洁宾舍酒店有限公司支付戴恩发2019年1月19日至2019年9月11日期间的租金140000元。二、驳回戴恩发的其他诉讼请求。如果北京瑞洁宾舍酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12560元，由北京瑞洁宾舍酒店有限公司负担768元（自本判决生效之日起七日内交纳），由戴恩发负担11792元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二一年一月十八日法官助理  姚 岚书 记 员  苏晓明书 记 员  郭 欣