陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15810号上诉人（原审被告）：左涛，男，1980年7月15日出生，汉族，无业，住西安市长安区。被上诉人（原审原告）：刘玉峰，男，1964年7月1日出生，汉族，个体工商户，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周尧，陕西智聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小妮，女，1982年9月24日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周尧，陕西智聪律师事务所律师。上诉人左涛因与被上诉人刘玉峰、被上诉人陈小妮房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初10126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。左涛上诉请求：1.撤销一审判决，判决双方签订的房屋租赁合同继续履行；2.一、二审诉讼费由刘玉峰、陈小妮负担。事实和理由：其与刘玉峰、陈小妮签订房屋租赁合同的第三条已约定每月租金2500元、支付方式为年付3万元的条款，一审对涉案合同缺乏审慎审查义务。其出具给刘玉峰、陈小妮的欠条凭证，一审判决未审查欠条的基础法律事实。刘玉峰、陈小妮利用双亲有病索要剩余两年房租，要求其以欠条形式约定期限，违背合同条款，以合法形式来掩盖非法的目的。一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘玉峰、陈小妮辩称，其与左涛形成真实、合法、有效的房屋租赁合同关系，合同约定房屋租金每月2500元，年租金3万元，租期三年，左涛一次性付清三年房屋租金及另外支付租赁保证金5000元，电器折损（保证金）2000元。合同签订后其交付了房屋，左涛使用房屋至今。左涛未按照合同约定支付租金，经其多次催告，仍不履行支付义务，已构成根本违约，其依法可以解除租赁合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。在租赁合同签订之前，双方就房屋租赁事项进行商谈，左涛表示可以一次性支付三年租金，基于此其以月租金2500元的价格将房屋租赁给左涛。从左涛向其亲笔书写的欠条可看出双方只是在租金支付方式上，其给了左涛三个月的履行期限，左涛所述无事实和法律依据。刘玉峰、陈小妮向一审法院起诉请求：1.解除与左涛签订的租赁合同，并要求左涛搬出涉案房屋；2.诉讼费用由左涛负担。一审法院认定事实：刘玉峰、陈小妮系朋友关系，2019年3月18日，刘玉峰、陈小妮（合同中的出租方、甲方）与左涛（合同中的承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定刘玉峰、陈小妮将其所有的位于航天基地山水悦庭小区1号楼1单元301室的单元房一套出租给左涛作为家庭居住使用。双方在租赁合同中就租赁期限约定为36个月，即自2019年3月18日起至2022年3月18日止，租金约定为每月2500元、年租金3万元。还约定每到一年，根据市场情况，甲乙双方协商适当增加一定租金。就保证金约定为5000元，就家电等折损费约定为2000元整。合同签订前期左涛于2019年3月14日即给刘玉峰支付了一年的租金3万元及保证金5000元，并于当日给刘玉峰、陈小妮出具欠条一张，欠条载明还欠2年租金陆万元和电器折损费贰仟元，约在3个月内付清欠款。同时，双方在合同中就甲乙双方的义务与责任、违约责任的承担等相关事项均有约定。合同签订后，左涛自2019年4月至同年7月累计给刘玉峰支付过4万元，就剩余租赁费的给付及按市场情况增加费用的问题，双方发生分歧。期间，虽经多次协商但未能达成一致意见。自2019年12月初开始刘玉峰、陈小妮即要求左涛搬离涉案房屋，但左涛以租金已经交付，且家里有老人为由要求继续履行合同，为此引发纠纷。刘玉峰、陈小妮遂于2020年8月27日诉于一审法院，坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，刘玉峰、陈小妮为支持其主张，提交的证据有商品房买卖合同第六页、租赁合同、左涛和左涛之妻朱盼的身份证复印件、欠条，证明其与左涛之间存在租赁合同关系及左涛违约的事实，还证明合同有按市场情况对房屋租赁费进行增加的约定。就刘玉峰、陈小妮提交的上述证据经左涛质证后，左涛对刘玉峰、陈小妮提交的证据真实性均无异议，但认为合同没有约定一次性支付三年租赁费的内容，不认可其存在违约行为。还提出打欠条的原因是当时合同签订后，刘玉峰、陈小妮以家人有病急需用钱为由要求一次性支付，没有办法的情况下才给刘玉峰、陈小妮出具了欠条。左涛为支持其辩称理由，提交的证据有：1.租赁合同和收条，证明其在签订合同之前就给刘玉峰支付过租赁费3万元和保证金5000元，并不存在违约行为的事实；2.转款凭证，证明合同签订后在2019年4月至7月累计给刘玉峰转款37000元、现金3000元的事实；3.聊天记录，证明其并未有违约行为。就左涛提交的上述证据经刘玉峰、陈小妮质证后，刘玉峰、陈小妮对证据的真实性均无异议，承认左涛累计向其支付过75000元。但对聊天记录的证明目的不认可，提出给左涛出租房屋时曾口头约定一次性支付三年的租赁费，否则就不会有左涛打欠条的事实。另，就本案合同解除后的费用问题，经法院释明左涛明确表示不在本案处理。一审法院认为，刘玉峰、陈小妮与左涛在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。庭审中，刘玉峰、陈小妮与左涛就左涛已经付款的金额为75000元的事实均无异议，依法予以认可。本案争议的焦点为“刘玉峰、陈小妮诉请解除涉案合同有无法律依据”。综合本案证据材料来看，涉案合同虽未有“一次性交付三年房租费”的约定内容，但左涛给刘玉峰、陈小妮出具欠条的时间系在合同签订之前，且合同签订后左涛在2019年4月至7月就累计给刘玉峰、陈小妮付款4万元。这些事实足以说明双方就涉案合同的租赁费交付方式已经用实际行为变更为“一次性付清三年房租费”。现因左涛未能在出具欠条时承诺的“约三个月内”给刘玉峰、陈小妮支付剩余款项已经构成违约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”规定，刘玉峰、陈小妮请求解除合同并要求左涛搬离涉案房屋的诉请，具有事实及法律依据，依法予以支持。同时，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，左涛在庭审中提出的辩称理由因无事实及法律依据，且无相关证据予以证明，依法亦不予采信。另外，就涉案合同解除后的费用退还问题，虽向左涛释明，左涛仍明确表示不在本案处理，故对涉案合同的费用问题，刘玉峰、陈小妮与左涛均可依据实际占有使用房屋的时间情况另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条及相关民事法律、法规规定，判决：一、本判决书生效之日，刘玉峰、陈小妮与左涛签订的“房屋租赁合同”依法予以解除；二、本判决书生效后30日内，左涛将涉案房屋给刘玉峰、陈小妮予以腾交。案件受理费100元，刘玉峰、陈小妮已预交，减半收取，由左涛负担50元（左涛负担的该部分费用在本判决书生效后30日内给刘玉峰、陈小妮支付）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，刘玉峰、陈小妮与左涛签订的租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，刘玉峰、陈小妮向左涛交付涉案房屋，左涛支付款项共计7万元。本案刘玉峰、陈小妮以左涛未按约定履行支付租金的义务，要求解除上述合同。左涛称，合同约定租金一年一付，其并未违约，不同意解除合同。对此，根据左涛出具其欠付2年租金6万元、电器折损费2000元并承诺3个月内还清的欠条以及左涛在支付第一年租金3万元、保证金5000元后又陆续支付4万元等事实，应当认定双方就款项的支付方式协商一致为一次性付清，故一审以左涛未按约定履行支付义务为由，判决解除涉案租赁合同，并无不妥。综上所述，左涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由左涛负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年一月四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧