福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初7988号 原告：范超华，男，1985年12月31日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：戴巧灵，女，1985年4月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈益，福建普阳律师事务所律师。 被告：蔡来春，男，1982年12月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告范超华、戴巧灵与被告蔡来春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日作出（2019）闽0582民初9069号民事判决，被告蔡来春不服判决，福建省泉州市中级人民法院于2020年6月10日将本案发回重审。本院于2020年7月1日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范超华及两原告的共同委托诉讼代理人陈益，被告蔡来春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范超华、戴巧灵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2017年12月28日签订的《房产买卖协议》（编号0002903）于2019年6月13日解除；2.被告蔡来春支付以购房款961000元为基数自2018年1月27日起至实际付款之日止按日0.05%计算的违约金；3.确认原告范超华、戴巧灵不予退还定金50000元；4.被告蔡来春按每月500元标准计付自2019年3月18日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5.被告蔡来春返还涉案房屋的商品房买卖合同、福建省新建商品住宅使用说明书、福建省新建商品住宅质量保证书、业主手册、装修指引手册；6.被告蔡来春承担原告范超华、戴巧灵支出的中介费14400元、代办手续费500元。 事实和理由：2017年12月28日，原、被告签订《房产买卖协议》（编号0002903），被告蔡来春向原告范超华、戴巧灵购买址在福建省晋江市××街道××路××栋××室房屋（下称2705室房屋），房屋价款961000元。被告蔡来春应于签订协议当天支付定金50000元，于2018年1月23日前支付首期购房款300000元，到不动产登记中心备案当日支付81000元，余款由被告蔡来春向银行申请住房按揭贷款支付。自2018年1月18日起，原告范超华、戴巧灵因2705室房屋向银行抵押的贷款本息由被告蔡来春偿还。若被告蔡来春逾期付款，应按购房价款的日0.05%计付违约金，逾期7日未付清购房款的，原告范超华、戴巧灵可解除合同及没收定金，被告蔡来春应同时承担中介费用。 协议签订当日，被告蔡来春支付定金50000元及2017年12月前的银行贷款4191元，于2018年1月21日支付294720元，于2018年9月2日至2019年2月21日期间陆续共计支付21398元，后未能按约支付购房款。被告蔡来春逾期付款构成违约，原告范超华、戴巧灵于2019年6月13日向被告蔡来春送达解除函，涉案《房产买卖协议》自此解除，原告范超华、戴巧灵可没收定金50000元，被告蔡来春应按合同约定支付违约金、中介费及房屋占有使用费，并返还涉案房屋的相关资料证书。 被告蔡来春辩称，2705室房屋已于2020年8月27日返还原告范超华、戴巧灵，应以此认定合同解除时间。签订《房产买卖协议》后，被告蔡来春已对2705室房屋进行局部装修，原告范超华、戴巧灵应对装修折价补偿。原告范超华、戴巧灵无权没收定金，违约金应按银行同期利率计付。 原、被告对《房产买卖协议》、房款收据、款项支付明细、协议书的真实性无异议，本院予以确认，并据此认定无争议事实如下： 2017年12月28日，原、被告签订《房产买卖协议》（编号0002903），被告蔡来春向原告范超华、戴巧灵购买2705室房屋，房屋价款961000元。协议约定被告蔡来春应于合同签订当日支付定金50000元，定金可冲抵首期购房款。被告蔡来春应于2018年1月23日前支付首期购房款300000元，到不动产登记中心备案当日支付81000元，余款由被告蔡来春向银行申请住房按揭贷款支付。自2018年1月18日起，原告范超华、戴巧灵因2705室房屋向银行抵押的贷款本息由被告蔡来春偿还。 《房产买卖协议》第十五条约定“若乙方（被告蔡来春）不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金”。 协议签订当日，被告蔡来春支付定金50000元及2017年12月28日前的银行贷款4191元。 2018年1月21日，原告范超华出具房款收据，载明“收到蔡来春购房款30万元。备注：经范超华、蔡来春双方友好协商，范超华向银行贷款每月需还月供3472元由蔡来春承担还款，包括银行本金加利息，现蔡来春先支付给范超华壹拾个月的月供合计叁万肆仟柒佰贰拾元”。当日，被告蔡来春实际支付原告范超华294720元。 2018年9月2日至2019年2月21日期间，被告蔡来春陆续向原告范超华支付21398元，后未能付款。 签订《房产买卖协议》后，被告蔡来春对2705室房屋进行局部装修。2020年8月24日，原、被告达成协议书，载明“甲、乙方（原告范超华、戴巧灵）一致同意乙方（被告蔡来春）在该房屋花费装修水电、入户门更换共计折价人民币3万元。乙方应于本协议签订之日起八日内搬离该房屋，前述财产不得破坏，逾期搬离本协议自动作废。甲方在八日内先行支付1万元给乙方”。 2020年8月27日，原、被告达成协议书，载明“甲方（原告范超华、戴巧灵）原于2019年3月18日将该房屋交付给乙方（被告蔡来春），现乙方将该房屋交还给甲方。范超华于2020年8月27日微信转账支付一万元给蔡来春”。 2020年5月12日，原、被告在接受福建省泉州市中级人民法院调查时，均同意解除涉案《房产买卖协议》。 原、被告均同意涉案房屋占有使用费按每月500元标准计付。 本院认为，原告范超华、戴巧灵主张被告蔡来春逾期支付首期购房款、房屋贷款本息构成违约，该主张能否得以成立，应立足于《房产买卖协议》的具体约定及被告蔡来春的实际付款情况分析认定。《房产买卖协议》约定被告蔡来春应于2018年1月23日前支付首期购房款300000元，并自2018年1月18日起承担2705室房屋的贷款本息。被告蔡来春于2018年1月21日支付294720元，其中包括一次性支付2018年1月至10月的贷款本息34720元，即被告蔡来春当日实际支付首期购房款260000元。被告蔡来春另于签订协议当日支付定金50000元，结合《房产买卖协议》第三条约定“乙方已支付的定金可冲抵首期购房款”，即该50000元定金可抵扣首期购房款，加上前述支付的260000元，被告蔡来春2018年1月21日的付款金额已足够抵偿首期购房款，原告范超华、戴巧灵主张被告蔡来春逾期支付首期购房款，本院不予支持。被告蔡来春已一次性支付包括2018年1月至10月的贷款本息34720元。2018年9月2日至2019年2月21日期间，被告蔡来春陆续支付共计21398元，加上抵扣首期购房款后剩余的10000元，共计31398元。贷款本息按每月3472元计算，该31398元尚可足额抵偿9个月即2019年7月之前的房屋贷款本息，原告范超华、戴巧灵以被告蔡来春逾期支付2019年6月之前的房屋贷款本息为由，于2019年6月12日通知解除合同，本院不予支持。 如前述分析，原告范超华、戴巧灵在2019年6月12日通知解除合同及7月25日提起本案诉讼，实质构成合同履行违约。在此基础上，原告范超华、戴巧灵的解除通知并不发生解除合同的法律效力。被告蔡来春在此之后未继续按约支付房屋贷款本息，同样构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，双方均应承担违约责任。原告范超华、戴巧灵主张没收定金50000元，本院不予支持。同理，原告范超华、戴巧灵主张被告蔡来春应承担中介费14400元、代办手续费500元，本院不予支持。 2020年5月12日，原、被告在接受福建省泉州市中级人民法院调查时，均同意解除涉案《房产买卖协议》，本院认定《房产买卖协议》自此解除。合同解除后，被告蔡来春应向原告范超华、戴巧灵返还2705室房屋，协议书明确被告蔡来春于2020年8月27日返还2705室房屋，故被告蔡来春应支付合同解除之日起至实际返还房屋之日共计3.5个月的房屋占有使用费1750元（500元×3.5个月）。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，在合同解除之后，被告蔡来春不再负有支付购房款的义务，故《房产买卖协议》第十五条“若乙方（被告蔡来春）不能按期向甲方付清购房款……，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金”中的购房款，应指合同解除之前被告蔡来春应付未付的购房款，而非全部购房价款。具体到本案而言，因被告蔡来春已支付2019年7月之前的房屋贷款本息，故违约金计算基数应限定为2019年7月之后至合同解除之日即2020年5月12日期间应支付的房屋贷款本息金额。结合《房产买卖协议》约定每日0.05%的计算标准及双方的合同过错程度，本院酌情认定被告蔡来春应承担逾期付款违约金5000元。 2020年8月24日的协议书约定将被告蔡来春对2705室房屋装修折价3万元，并明确“甲方（原告范超华、戴巧灵）在八日内先行支付1万元给乙方”，该协议书形成于合同解除之后，且确立了原告范超华、戴巧灵对装修折价的付款义务，应认定为合同解除后权利义务的清理，由原告范超华、戴巧灵折价补偿被告蔡来春3万元。在合同解除之后，双方的权利义务应统一清算，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用‘不告不理’原则……”及第49条“双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理”，原告范超华、戴巧灵应支付被告蔡来春的折价补偿款2万元应在本案中一并处理。 被告蔡来春自认收取涉案2705室房屋的商品房买卖合同、福建省新建商品住宅使用说明书、福建省新建商品住宅质量保证书、业主手册、装修指引手册，在合同解除后应将前述资料返还原告范超华、戴巧灵。 本院经审理认定主要事实如下：2017年12月28日，原、被告签订《房产买卖协议》（编号0002903），被告蔡来春向原告范超华、戴巧灵购买2705室房屋。被告蔡来春已支付370309元，并对2705室房屋进行局部装修。2020年5月12日，原、被告一致解除《房产买卖协议》，被告蔡来春于2020年8月27日返还2705室房屋。2020年8月24日，原、被告协商由原告范超华、戴巧灵补偿被告蔡来春装修折价30000元，原告范超华、戴巧灵已支付10000元。合同解除后，原告范超华、戴巧灵应返还收取的款项370309元及支付装修折价款20000元，被告蔡来春应支付违约金5000元、房屋占有使用费1750元及返还房屋证书资料。 本院认为，原告范超华、戴巧灵与被告蔡来春之间的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。《房产买卖协议》解除后，双方的权利义务应统一清理。本院对原告范超华、戴巧灵合理部分的诉讼请求予以支持，不合理部分的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告2017年12月28日签订的《房产买卖协议》（编号0002903）于2020年5月12日解除； 二、原告范超华、戴巧灵应于本判决生效之日起十日内返还被告蔡来春款项370309元、装修折价款20000元； 三、被告蔡来春应于本判决生效之日起十日内支付原告范超华、戴巧灵违约金5000元、房屋占有使用费1750元； 四、前述两项债权债务相抵后，原告范超华、戴巧灵应于本判决生效之日起十日内支付被告蔡来春款项383559元； 五、被告蔡来春应于本判决生效之日起十日内返还原告范超华、戴巧灵涉案房屋的商品房买卖合同、福建省新建商品住宅使用说明书、福建省新建商品住宅质量保证书、业主手册、装修指引手册； 六、驳回原告范超华、戴巧灵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13410元，由原告范超华、戴巧灵负担13000元，被告蔡来春负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄马炮 审 判 员  关 恒 人民陪审员  林增辉 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  林世豪 附件：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。