成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3434号 原告：青海天瑞物业管理有限公司，住所地：西宁市城西区五四大街XX号。 法定代表人：关瑞祥，系公司总经理。 委托诉讼代理人：林坤娇，四川无众律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：陈林，四川品默律师事务所律师，特别授权代理。 被告：蒋登武，男，1975年9月5日出生，汉族，住成都市温江区。 被告：成都华发物业服务有限公司，住所地：成都市温江区涌泉江浦路XXX号XX栋X层XXX号。 法定代表人：蒋玉华。 两被告共同委托诉讼代理人：刘婷，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 原告青海天瑞物业管理有限公司（以下简称青海天瑞公司）与被告蒋登武、成都华发物业服务有限公司（以下简称华发物业公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。青海天瑞公司的委托诉讼代理人林坤娇、陈林，被告蒋登武，被告蒋登武及被告华发物业公司的共同委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青海天瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告蒋登武签订的《成都市温江区锦绣水岸小区物业管理内部承包合同》；二、请求依法判决二被告共同向原告支付未付的管理费共计14万元；并从成都市温江锦绣水岸小区腾退后向原告移交物业管理权限；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年8月5日成都市温江区锦绣水岸小区（以下简称“案涉小区”）代表胡生宝与原告签订《物业管理委托合同》，约定由原告负责温江区锦绣水岸的物业管理，经营服务期限为三年。小区2014年8月1日原告与被告一签订《企业内部承包经营合同》，约定由被告一承包案涉小区物业管理项目。按照合同的约定，被告一应每年向原告交纳十万元管理费，承包期限为三年。2017年8月，原告与青海省国税局局长口头约定：《物业管理合同》继续履行，物业费收取及其他物业管理工作仍按原合同履行。实际上，原告也仍在继续履行着原合同，故原告与青海省国税局之间存在着事实合同关系。但被告一不服从原告的安排，并拒绝支付管理费，欲占有小区物业管理权，并只向小区业主收取管理费却不尽职尽责地提供物业服务，在小区内造成不良影响，损害原告公司的名誉。2020年2月18日，被告一故意将包含有原告和该小区所有业主的QQ群解散、将原告踢出业主微信群，以此限制原告与业主的交流，其意图脱离原告，私自占有小区的物业管理权。另外，被告一为达到占有小区物业管理权的目的，与其妻蒋玉华于2018年12月5日共同成立成都华发物业服务有限公司（即被告二），并以该公司的名义非法经营，欺瞒业主，擅自向业主收取物业费。被告拒绝向原告支付管理费、私自向业主收取物业费、不尽职尽责地提供物业服务的行为，已经严重违反了合同的约定。被告一蒋登武与其蒋玉华以成都华发物业管理服务有限公司的名义占有小区的物业管理权，更是严重侵害了原告的合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 蒋登武辩称，原告在2019年7月前名义上对小区提供物业服务，但实际是我个人组建的队伍在进行服务，我早就和原告解除了合同，不具备解除的基础了。原告要求我返还经营权没有法律依据，我和原告的合同到期的时候就终止了。本案的案由经原告明确是合同纠纷，当时与华发物业公司之间并不存在合同关系，我方认为原告起诉被告公司没有法律依据；华发物业公司具有合法的物业服务资格，对温江区××小区××社区的决定，原告公司没有小区的物业管理权，被告的物业服务事项的来源也并非来源于原告公司，因此不具备从原告处取得利益应当支付管理费的基础，综上请求贵院依法驳回原告的全部诉请。 华发物业公司辩称，本案的案由经原告明确是合同纠纷，当时与华发物业公司之间并不存在合同关系，我方认为原告起诉被告公司没有法律依据；华发物业公司具有合法的物业服务资格，对温江区××小区××社区的决定，原告公司没有小区的物业管理权，被告的物业服务事项的来源也并非来源于原告公司，因此不具备从原告处取得利益应当支付管理费的基础，综上请求贵院依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年8月5日，成都市温江区锦绣水岸小区（以下简称锦绣水岸小区、甲方）代表胡生宝与青海天瑞公司（乙方）签订《成都市温江区锦绣水岸小区物业管理委托合同》，约定甲方同意将锦绣水岸小区的物业服务管理交由乙方经营，服务期限自2014年8月5日至2017年8月4日止；合同期满，若双方愿意继续合作，在同等条件下，乙方有权优先续签合同。2014年8月1日，青海天瑞公司（甲方）与蒋登武（乙方）签订《企业内部承包经营协议书》，约定甲方同意将锦绣水岸小区的物业管理承包给蒋登武经营，承包期为2014年8月1日至2017年7月31日，承包期内实行自主经营、自负盈亏，乙方自签字之日向甲方交纳管理费壹拾万元，另交纳保证金壹拾万元（保证金在乙方认真履行本协议约定责任至期满后，退还给乙方）。2019年10月31日，蒋登武与青海天瑞公司代表关姬雪签订《协议》，主要载明：蒋登武与青海天瑞公司到现在止合作期间还欠管理费60,000元，双方协议在2019年12月31日之前将款项打入。蒋登武收到青海天瑞公司银行卡一张、发票专用章一枚。在向青海天瑞公司转60,000元之前青海天瑞公司账户里的钱归蒋登武所有，发票专用章在蒋登武使用期间产生的责任由蒋登武负责。蒋登武在2015年7月15日至2017年12月5日期间向青海天瑞公司转款共计245,473元。蒋登武于2019年12月30日向青海天瑞公司转款60,000元。2020年4月29日，华发物业公司出具情况说明，主要内容为：锦绣水岸从2009年开始建设，2011年5月全部交房6月投入使用。小区是青海省国家税务局整个体系团购，目前小区正在成立业委会。根据2019年小区自管会组织业主投票，投票结果决定在业委会成立并签订新的物业公司之前由成都华发物业服务有限公司进行事实管理。温江区涌泉街道办事处及温江区涌泉街道江浦路社区居民为会员在情况说明上签章并签署“情况属实”。 以上事实，有双方当事人的身份信息、原被告的当庭陈述、《成都市温江区锦绣水岸小区物业管理委托合同》《企业内部承包经营协议书》《协议》、账户交易明细、借记卡账户历史明细清单、情况说明、转账凭证等证据审核在卷，本院予以确认。 本院认为，关于《企业内部承包经营协议书》的效力问题。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”本案中，青海天瑞公司将案涉物业管理区域的所有物业管理项目承包给蒋登武，违反了前述法规的强制性规定，双方签订的《企业内部承包经营协议书》应为无效。故对于青海天瑞公司主张解除《企业内部承包经营协议书》的诉讼请求，本院不再支持。关于蒋登武是否应支付青海天瑞公司管理费的问题。首先，合同签订后，蒋登武对案涉小区进行了实际管理，亦向青海天瑞公司支付了相应的管理费。合同到期后，蒋登武与青海天瑞公司签订了《协议》，双方对于2019年10月30日之前的管理费进行了结算且蒋登武已支付了欠付的管理费，应视为双方的合同权利义务终止。其次，青海天瑞公司与案涉小区业主代表签订的《物业管理委托合同》已于2017年8月4日到期，双方并未续签合同。另，2019年经案涉小区业主投票决定由华发物业公司对案涉小区进行物业管理，故青海天瑞公司不再是案涉小区的物业管理人，无权要求蒋登武支付管理费。对于青海天瑞公司主张对于案涉小区拥有物业服务权限的意见，无证据证明，本院不予采纳。综上，青海天瑞公司要求蒋登武支付管理费并移交物业管理权限的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回青海天瑞物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1,550元，由青海天瑞物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘路茜 二〇二一年一月二十七日 书记员  姚 杰