四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川1402执异55号 案外人：鲁国华，男，1972年4月6日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 案外人：杨仕芳，女，1973年10月2日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 申请执行人：眉山农村商业银行股份有限公司,住所地眉山市东坡区东坡大道南段1号。 法定代表人:姜旭军,董事长。 委托诉讼代理人：陈泽忠，公司员工。 委托诉讼代理人:李菡溪，公司员工。 被执行人：王林，男，1959年3月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：马英会，女，1972年8月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。 在本院执行眉山农村商业银行股份有限公司与王林、马英会金融借款合同纠纷一案中，案外人鲁国华、杨仕芳对执行位于太和镇镇江××街××号××栋××单元××楼××号住房一套（档案号0117323）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人鲁国华、杨仕芳称，2011年12月21日,王林与案外人签订《卖房协议》约定,王林将其开发建设的位于镇江综合市场3幢二楼2号住房一套作价176000元卖与案外人；合同约定如案外人需办理土地使用证和房产证,由王林协助,费用由案外人负责。签订协议当天，王林交付了案涉房产，案外人随即装修入住。案外人先后于2012年1月8日、2012年6月2日分别支付购房款146000元、3000元。王林早在2009年就已将案涉房产的证书办到他自己名下（案涉房产在眉山市东坡区不动产登记中心登记的房产信息为:太和镇镇江××街××号××栋××单元××楼××号住房一套，档案号0117323），但超过约定的五年时间一直未过户给案外人。2017年11月，案外人向眉山市东坡区人民法院提起诉讼，要求王林协助办理不动产权证。庭审中，王林承诺于2019年12月31日前将案涉房产变更登记到案外人名下，双方达成协议，案外人撤回对王林的起诉；但王林至今未履行。2020年8月11日,案外人得知贵院在执行眉山农村商业银行股份有限公司与王林、马英会金融借款合同纠纷一案中,拟对案外人所购买的房屋进行拍卖。案外人认为,案外人早在2011年12月21日就与王林签订了《卖房协议》，其后不久即支付了所有房款,且占有使用涉案房产多年；未办理过户登记,责任在王林。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行”规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等规定,案外人对案涉房产享有足以排除执行的权利。为维护案外人合法权益,特提出执行异议,请求贵院依法裁决中止对案涉房产的执行,并解除查封。 本院查明，2014年8月25日，王林、原东坡区农村信用合作联社签订了《个人借款合同》贷款450万元，王林、马英会与原东坡区农村信用合作联社还签订了《抵押合同》，将夫妻二人共同所有的位于东坡区太和镇镇江××街××号的35套房产为该笔贷款提供担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号：眉权房他证他权字第9××7号）。合同签订后，原东坡区农村信用合作联社向王林发放了贷款450万元。借款期间,王林从2016年3月21日起未按合同约定还息；截止2018年6月6日，王林尚欠借款本金450万元及利息1402639.43元。原东坡区农村信用合作联社因与彭山县农村信用合作联社改制合并成立眉山农村商业银行股份有限公司，于2018年7月12日诉来本院。本案经审理，本院于2018年11月27日作出（2018）川1402民初2956号民事判决，“一、被告王林、马英会于本判决生效之日起十五日偿还原告眉山农村商业银行股份有限公司贷款本金450万元及利息（利息计算方式:截止2018年6月6日的利息为1402639.43元,之后的利息以本金450万元为基数按月利率14.85‰计算至本金付清之日止）；二、被告王林于本判决生效之日起十五日支付原告眉山农村商业银行股份有限公司违约金45万元；三、原告眉山农村商业银行股份有限公司对眉权房他证他权字第9××7号他项权证书下登记的被告王林、马英会提供的35套抵押房产（详见附件）的变现价款在上述第一项、第二项债权范围内享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50545元，由被告王林、马英会负担。”后王林、马英会逾期未履行生效法律文书确定的债务，权利人眉山农村商业银行股份有限公司于2019年10月9日向本院申请执行。执行中，本院于2019年10月28日作出（2019）川1402执2025号执行裁定，查封了王林、马英会提供抵押的35套房产，即位于眉山市东坡区太和镇镇江××街××号××商铺××住房（业务宗号：档0117311、0117312、0117313、0117314、0117315、0117316、0117317、0117318、0117329、0117330、0117331、0117332、0117333、0117337、0117338、0117339、0117340、0117341、0117323、0117336、0117335、0117347、0117324、0117325、0117326、0117320、0117328、0117327、0117321、0117322、0117348、0117349、0117334、0117319、0117346）；后又于2020年8月11日发布拍卖预公告。案外人鲁国华、杨仕芳对其中部分房产提出异议。 案外人为证明其异议主张提供了以下材料：第一、王林（甲方）与案外人（乙方）于2011年12月21日签订的《卖房协议》，载明“经甲、乙双方协商，甲方同意将座落在镇江综合市场3幢的二楼2号住房一套出售给乙方，现协议如下：一、该住房建筑面积119.71㎡，户内面积111.23㎡，分摊面积8.48㎡。二、购房款计176000元整，大写：壹拾柒万陆仟元整。三、如乙方需办理土地使用证和房产证，由甲方协助办理，费用由乙方负责。四、乙方必须按时交纳水、电费。水费参照现行水厂生活用水标准。卫生费按以后规定收费。五、乙方在装修过程中，不得改变该住房原结构，造成损失概由乙方承担一切责任和费用。六、签订协议时，首付款壹拾肆万陆千元整，其余叁万元两年内付清，每月支付300元的利息（如在2012年7月30日内付清余款，不计利息）。七、房产证和土地证办成王林的，五年后，过户给杨仕芳和鲁国华，过户税费由杨仕芳和鲁国华承担。房产证和土地证以办证时间为准。八、以上协议签字生效，甲、乙双方各执两份。”该《卖房协议》左下端，有王林作为收款人的备注：收到鲁国华现金叁万元整（￥30000.00），房款已付清。欠条作废。第二、支付购房款146000元的收据。第三、眉山市东坡区太和镇大林社区居民委员会出具的“居住证明”，载明“杨仕芳、鲁国华自2011年12月21日起，在我社区20组镇江综合市场3幢2楼2号房屋居住至今。”第四、鲁国华缴纳水、电、气费费用的票据（或清单）。第五、鲁国华、杨仕芳诉王林房屋买卖合同纠纷一案审判笔录（口头裁定准予鲁国华、杨仕芳撤回对王林的起诉）。 以上事实，有本院(2018)川1402民初2956号民事判决、（2019）川1402执2025号执行裁定，审判笔录，拍卖预公告，《卖房协议》，“居住证明”，缴纳水、电、气费票据，房产档案摘要及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判断已登记的房产权利人，以不动产登记簿为依据。故本院因执行眉山农村商业银行股份有限公司与王林、马英会金融借款合同纠纷一案依法可对登记在王林、马英会名下的房产采取强制措施。 案外人鲁国华、杨仕芳在金钱债权执行中作为买受人对登记在被执行人王林、马英会名下的不动产提出异议，主张在异议所涉房产办理抵押登记及被法院查封前就与王林签订《卖房协议》并支付购房款，已实际合法占有使用多年，且非因买受人原因未办理过户登记，请求依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行。经审查，在本案执行中，案外人鲁国华、杨仕芳作为一般买受人提出的执行异议，虽然符合法律及司法解释规定的签订合同、支付价款、占有房产等相关情形，但因其享有的物权期待权不能对抗抵押权而不能排除执行。鉴于本案生效判决确认抵押权人眉山农村商业银行股份有限公司对异议所涉房产享有变现价款优先受偿权，但案外人的异议实质上认为抵押无效（处置异议所涉房产损害买受人民事权益）；同时基于案外人提出的异议标的物是执行依据确认的权利人享有抵押权的抵押物，而执行异议不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，执行异议的裁定不能直接否定生效裁判确认的优先受偿权，故通过执行异议审查和执行异议之诉不能达到案外人鲁国华、杨仕芳阻却执行的目的。法律规定的案外人救济案件还包括案外人申请再审和第三人撤销之诉两种类型；案外人如认为裁判确有错误的，通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济，或许可能有效涤除抵押权。 综上，对案外人鲁国华、杨仕芳提出的异议，因其权利不能排除执行，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人鲁国华、杨仕芳的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  喻 涛 人民陪审员  周明春 人民陪审员  李天龙 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  李丝雨