贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5423号原告：贵阳远大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路房交中心，统一社会信用代码91520115798845896Y。法定代表人：赵嵬，职务总经理。委托诉讼代理人：赵钰，女，汉族，1987年7月31日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区，代理权限：一般授权（详见授权委托书）。委托诉讼代理人：韩娟，女，汉族，1991年4月26日生，住所地贵州省毕节市，代理权限：特别授权（详见授权委托书）。被告：潘建海，男，水族，1980年6月13日生，住所地贵州省荔波县。原告贵阳远大房地产开发有限公司（以下简称远大房开）与被告潘建海商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年9月26日、2020年10月29日公开开庭进行审理。原告远大房开的委托诉讼代理人韩娟到庭参加了诉讼。被告潘建海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大房开向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判决被告自合同解除之日起5日内将位于贵阳市观山湖区长岭南路25号远大·生态风景X号楼X号房屋保持现状返还原告；3、判令被告支付原告合同解除违约金78万元，即合同总价款的20%；4、判令被告自合同解除之日起5日内配合原告撤销位于贵阳市观山湖区长岭南路25号远大·生态风景X号楼X号房屋的权属登记及不动产权证，并由被告承担上述手续产生的费用；5、判令自合同解除之日起5日内配合原告撤销《商品房买卖合同》及补充协议的合同备案登记【预售合同登记号为：Ｙ17032411】，并由被告承担上述手续产生的费用；6、判令被告按主管部门公布的同地段同类房屋租金标准向原告支付房屋使用期间的房屋使用费直至房屋返还之日止，暂从2019年5月9日收房计算至2019年6月20日为5455.3元（按3896.64元／月的标准计算）；7、判令本案诉讼费用由被告承担。2020年9月21日，原告提交书面申请，变更其第6项诉讼请求为：判令被告按主管部门公布的同地段同类房屋租金标准向原告支付房屋使用期间（自房屋交付之日起至实际腾退房屋日期止）的房屋使用费直至房屋返还之日止，暂从2017年5月9日收房计算至2020年9月8日为155,865.6元（按3,896.64元/月的标准计算），具体以实际发生的为准；变更其第7项诉讼请求为：判令本案的案件受理费、保全费以及保全担保费由被告承担。增加了两项诉讼请求：8、判令被告向原告支付原告因被告逾期偿还贷款而向银行代偿的款项2,776,429.36元及自2019年11月14日起算至全部清偿之日截止的利息（利息以2,776,429.36元为基数，按同期人民银行贷款利率4.35%计算），暂计至2020年9月8日的利息为98,935.97元；9、判令原告在扣除被告应向原告支付的代偿款及利息、违约金、房屋使用费、注销房屋不动产登记及合同备案登记所产生的费用后，退还被告剩余购房款。事实及理由：2017年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ＭＹ653），约定被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区长岭南路25号远大·生态风景X号楼X号房屋（以下简称房屋），房屋建筑面积243.54ｍ2，其中套内建筑面积230.81ｍ2，购买单价为16897.01元／ｍ2（建筑面积），总价款为390万元，付款方式为按揭付款（首付117万元＋银行按揭贷款273万元），原告为被告的银行抵押贷款提供连带保证担保，若被告未按照与贷款银行（贵州银行股份有限公司贵阳金阳科技支行）签订的贷款合同约定按期足额偿还贷款本息，导致原告作为被告的担保人向银行承担保证责任，给原告造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于律师代理费）由被告承担，且原告有权单方面解除买卖合同及补充协议，同时被告应支付原告房屋总价款20%的违约金、将房屋保持现状或恢复原状后交还原告，被告应在合同解除之日起5日内撤销房屋的权属登记及产权证并承担上述手续产生的费用，被告还应按主管部门公布的同地段同类房屋租金标准向原告支付房屋使用期间的房屋使用费。自2019年4月20日起，被告开始拖欠银行贷款，且逾期连续二期以上，经银行及原告多次催告，未能联系到被告。2019年5月7日，贷款银行向观山湖区人民法院申请诉前保全，并经法院裁决查封或冻结被告、原告2,635,501.73元的银行存款或其他同等价值的财产。同时，贷款银行发函给原告，要求原告为被告的银行按揭贷款承担连带保证责任。2019年8月12日，贵阳铁路运输法院作出（2019）黔8601民初475号判决书，判决原告为被告的银行按揭贷款以及该判决书项下的其他债务承担连带清偿责任。2019年10月12日，贷款银行向贵阳铁路运输法院申请执行前述判决，该法院作出（2019）黔8601执275号执行通知书，2019年11月14日，原告支付该执行通知项下款项累计2,776,429.36元，该款项支付完毕后，2019年11月18日，贷款银行诉被告偿还按揭贷款一案结案。综上，被告的违约行为，给原告造成了严重的经济损失，且符合合同约定的解除条件，故为维护原告自身合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告潘建海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，原告远大房开作为出卖人，与被告潘建海（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＹ653）一份，其中附件十二为补充协议。合同约定潘建海以390万元的价格购买远大房开开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路25号远大生态风景第X号楼X号房，建筑面积243.54平方米。付款方式为首付117万元，余款273万元以银行按揭方式支付。合同附件十二补充协议第三条第（一）款第6项载明“在贷款银行或公积金管理中心抵押手续办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）买受人应无条件按银行同期贷款利率向出卖人偿还本息。买受人连续二期或累计三期不偿还月供，出卖人有权解除合同，有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金；违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人全部损失。（2）暂缓交付商品房，暂缓提供商品房转移登记文书，且无须承担任何违约赔偿责任。”补充协议第十八条第3款及第5款分别载明“出卖人依照约定解除合同的，如已将房屋交付给买受人（装修费用由买受人自行承担，且出卖人有权要求恢复原状或保持装修后现状），买受人返还房屋时除承担相关违约责任外，还应按照房屋使用期间（自房屋交付日期起至实际腾退房屋日期止）有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费等费用。”、“无论何种原因导致合同被解除的，买受人应在合同解除之日起5日内，配合出卖人注销网上备案、预告登记和交易中心登记信息及合同解除后需要办理的其它事项，否则每逾期一天，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金。……”合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，被告按约通过支付首期房款及银行按揭贷款方式向原告付清了全部购房款。原告则为案涉房屋办理了备案登记手续，预售合同登记号为：Y17032411。2017年5月9日，原告与被告办理了业主入伙交接，向被告交付了案涉房屋。因案涉房屋系由被告以银行按揭贷款方式购买，同时由原告远大房开为被告潘建海的贷款提供担保，在2019年潘建海出现逾期向银行归还贷款情况后，贷款银行贵州银行股份有限公司贵阳金阳科技支行（以下简称贵州银行金阳科技支行）于2019年5月7日向本院申请了诉前财产保全，本院受理后作出（2019）黔0115财保41号民事裁定书，裁定对潘建海及远大房开2,635,501.73元的财产采取保全措施。2019年5月31日，原告远大房开亦向本院申请了诉前财产保全，本院受理后作出（2019）黔0115财保44号民事裁定书，裁定对潘建海390万元的财产采取保全措施，远大房开为此支付诉前财产保全费用5,000元。2019年6月1日，贵州银行金阳科技支行向原告远大房开发出《贷款本息赔偿公函》，要求远大房开根据潘建海、远大房开及贵州银行金阳科技支行签订的《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》第5.4.1条的约定，对潘建海的该笔贷款承担赔偿责任，于收到函件后在2019年6月10日前将已逾期贷款本息25,668.56元以及之后每月还款金额14,161.59元进行赔偿。2019年6月3日，贵州银行金阳科技支行作为原告向贵阳铁路运输法院提起诉讼，要求被告潘建海对案涉商品房向其所借款项承担还本付息等违约责任，同时要求远大房开对潘建海的该债务承担连带清偿责任。此期间，远大房开于2019年6月21日向潘建海发出《关于处理远大生态风景X号楼X号房按揭断供相关事宜的通知》，告知了案涉情况并要求潘建海收到该通知后立即联系远大房开及贷款银行处理按揭贷款断供事宜，该通知由远大房开按照双方商品房买卖合同中潘建海所留地址及电话信息邮寄，邮寄后邮件被退回，理由系“原书地址查无此收件人。”后远大房开于2019年7月5日向本院提起诉讼，提出如前诉请。2019年8月12日，贵阳铁路运输法院经审理就前述贵州银行金阳科技支行起诉潘建海及远大房开金融借款合同纠纷案作出（2019）黔8601民初475号民事判决书，判决潘建海在判决生效后十五日内一次性支付贵州银行金阳科技支行本金2,625,841.77元及相应利息，同时还需支付诉前财产保全费用5,000元，远大房开对此债务承担连带清偿责任。该判决作出后，各方均未上诉，贵州银行金阳科技支行遂在该判决生效后向贵阳铁路运输法院申请了强制执行，2019年11月14日，远大房开支付了该案所涉全部执行款共计2,792,053.12元，其中支付给贵州银行金阳科技支行的款项共计2,763,109.12元，支付给贵阳铁路运输法院的执行费用共计28,944元。贵阳铁路运输法院于2019年11月18日出具结案通知书，确认（2019）黔8601民初475号生效法律文书确定的义务已经执行完毕。另查明，案涉房屋已于2019年取得不动产权证书，根据该不动产权证书登记事项记载，案涉房屋为权利人潘建海单独所有。又查明，原告于庭审中提交了贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告一份，根据该公告记载，贵阳市观山湖区住宅类房屋租金为6-16元/平方米。再查明，根据2021年1月15日在贵阳市不动产登记中心对案涉房屋查询结果显示，案涉房屋由贵阳市观山湖区人民法院于2019年6月4日以（2019）黔0115执保649号裁定书予以查封，期限从2019年6月4日至2022年6月3日，由荔波县公安局于2019年8月30日以荔公（邢）封通字［2019］08302001号文件予以查封，期限从2019年8月30日至2020年2月29日。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。原告远大房开因潘建海逾期向第三人归还贷款本息承担了担保责任，符合其与潘建海在《商品房买卖合同》补充协议第三条中关于《商品房买卖合同》解除条件的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对于原告远大房开诉请解除其与潘建海签订的《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持；对于其主张解除的《补充协议》，因补充协议为《商品房买卖合同》的附件十二，本身即为《商品房买卖合同》的组成部分，在本院确认《商品房买卖合同》解除的情形下，作为附件的补充协议也当然解除，不需单独就此提出主张，故此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告腾退房屋并保持现状向其返还的诉请，根据已查明的案涉房屋现在状况，除因本案原告申请诉前财产保全由本院对该房屋进行了查封外，其余查封均已失效，故原告要求被告退还案涉房屋具备履行条件，同时双方也在合同中对于因合同解除后买受人向出卖人返还房屋时的条件进行了约定，故此项诉请，本院予以支持。对于原告向被告提出的要求被告承担的各项违约赔偿责任，本院意见如下：1、关于原告诉请被告支付的违约金78万元。现因被告潘建海的违约行为致使双方商品房买卖合同解除，则根据双方商品房买卖合同的约定，潘建海作为违约方应向原告远大房开支付总房款20%的违约金，也即3,900,000元×20%=780,000元，此项诉请，本院予以支持。2、关于原告诉请被告支付房屋交付之日至腾退之日期间的房屋租金。被告从原告处得到房屋后，其对房屋的使用是基于交清房款对案涉房屋享有预期所有权的情形下的合法占有使用，在合同解除后，虽然原告因此产生了一定损失，但在本院已经支持被告向其返还房屋并支付78万元违约金的诉请后，其损失已经得到了充分弥补，虽然双方在合同补充协议中约定全同解除后买受人除返还房屋外，还需支付使用费用，但案涉商品房买卖合同系由原告提供的格式合同，该约定事实上加重了被告的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，本院确认双方的该条款约定无效，此项诉请，本院不予支持。3、关于原告要求被告支付的代偿款部分。根据庭审查明的事实，被告因逾期向贷款银行归还贷款本息而导致贷款银行起诉被告及作为担保人的远大房开，现远大房开已经全部代被告履行了生效判决中确认应由被告潘建海承担的还款义务，则远大房开作为担保人理应享有追偿的权利，此项诉请，本院予以支持。原告诉请金额少于本院查明实际代偿全部金额，本院从其自愿。关于原告要求被告协助办理注销案涉房屋权属登记及不动产权证、注销案涉房屋《商品房买卖合同》备案登记的诉请，本院现确认原、被告双方商品房买卖合同因被告违约行为而解除，原告的此部分诉请为合同解除后的附随义务，双方在合同中对此已有明确约定，被告应当按照约定履行协助原告办理案涉房屋权属登记及不动产权证及《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，同时承担办理注销业务过程中所产生的费用。商品房买卖合同解除后，原告远大房开作为出卖人，负有向买受人退还购房款的义务，现其主张被告应向其支付的各项赔偿款从被告的已付购房款中予以抵扣，符合法律规定，此项诉请本院予以支持。若抵扣后尚有剩余部分，原告远大房开应及时退还被告潘建海；若不足以抵扣，不足部分应由潘建海承担。被告潘建海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩与抗辩的权利，由此导致的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳远大房地产开发有限公司与被告潘建海于2017年3月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MY653）；二、被告潘建海于本判决生效之日起十五日内，将位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路25号远大·生态风景三期一组团X号楼X号房屋，按现状交还原告贵阳远大房地产开发有限公司；三、被告潘建海于本判决生效之日起十五日内，向原告贵阳远大房地产开发有限公司支付违约金780,000元；四、被告潘建海于本判决生效之日起十五日内，向原告贵阳远大房地产开发有限公司支付原告代其向银行支付的代偿款2,776,429.36元及利息（利息以2,776,429.36元为基数，按照年利率4.35%的标准，从2019年11月14日计算至款项还清之日止）；五、被告潘建海于本判决生效之日起三十日内，配合原告贵阳远大房地产开发有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路25号远大·生态风景三期一组团X号楼X号房屋的商品房预售合同备案登记注销手续（备案登记号：Ｙ17032411）及不动产权证书注销手续，注销所产生的相关费用由被告潘建海负担；六、前述第三、第四、第五条中确定应由被告潘建海向原告贵阳远大房地产开发有限公司支付的款项或负担的费用，从潘建海已向贵阳远大房地产开发有限公司支付的房款3,900,000元中直接抵扣。抵扣后若有剩余部分，由原告贵阳远大房地产开发有限公司于抵扣后三十日退还被告潘建海；若不足以抵扣，则不足部分由被告潘建海直接向原告贵阳远大房地产开发有限公司支付；七、驳回原告贵阳远大房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,454元减半收取计6,227元（原告预交6,227元）、诉前财产保全费用5,000元，共计11,227元，由被告潘建海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 李 丽二〇二一年一月十八日书记员 任若男