贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3781号 上诉人（原审被告、反诉原告）：都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：谢鑫生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张莉，女，1992年12月14日生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司（以下简称恒大博鼎公司）因与被上诉人张莉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒大博鼎公司上诉请求：1、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初4210号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案的一审、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人双方于2019年12月20日签订商品房买卖合同，上诉人随即为被上诉人购买的案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，该房源一直锁定在被上诉人名下。即使双方解除合同，在该备案登记撤销前，上诉人不能出售该房屋。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同补充协议第12.3中约定，如果被上诉人贷款未获银行通过，其逾期付款20天以上未支付剩余房款的，视作被上诉人单方解除合同，被上诉人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。该补充协议系当事人双方真实意思表示，故法院应当按照双方的约定来认定违约金。该协议应当认定有效，双方都应受到该协议约束，被上诉人应当按照该协议向上诉人承担违约责任。即使认定双方签订的补充协议加重被上诉人的责任，不适用于本案，依照公平原则，庭审时被上诉人陈述系其自身原因导致不能贷款，在贷款未获通过时上诉人已书面向被上诉人告知其贷款未获通过，要求其在规定期限付清尾款，否则将依照合同及补充协议承担违约责任。在本案中被上诉人本身存在违约，应当对上诉人承担违约责任，但一审判决却忽略被上诉人本身违约行为，判令被上诉人不承担任何违约责任。综上，一审判决自由裁量过度，对违约金认定明显有失公允，以致作出对上诉人明显不公的判决。请依法核实后撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。 张莉二审未向本院书面答辩。 张莉向一审法院起诉请求：1、判令解除张莉、恒大博鼎公司签订的商品房买卖合同（合同编号：黔契合字18-19-0624），并判令恒大博鼎公司返还首付房款107175元，维修基金3272元，共计110447元；2、本案诉讼费由恒大博鼎公司承担。 恒大博鼎公司向一审法院反诉请求：1、判令张莉协助恒大博鼎公司办理注销位于都匀市预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ19014541）；2、本案的本诉、反诉费用由张莉承担。 一审法院认定事实：2019年10月9日，恒大博鼎公司作为甲方（出卖人）与张莉、案外人邓继武作为乙方（买受人）签订《都匀恒大滨河左岸商品房认购书》，认购书约定：乙方自愿向甲方认购都匀恒大滨河左岸楼盘2幢2单元801号房，该商品房建筑面积共109.05平方米，套内建筑面积87.26平方米，按建筑面积计算，单价为4658.85元／㎡，按套内建筑面积计算，单价为5812.23元／㎡，总金额为507175元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，在签订商品房买卖合同时转入房款；乙方以按揭商业贷款付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款87175元，同时签署商品房买卖合同，余款40万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年11月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内支付，双方签署认购书当日，张莉、案外人邓继武通过刷卡消费方式实际向恒大博鼎公司支付87175元，恒大博鼎公司向二人出具收据，载明“兹收到邓继武、张莉交来都匀恒大滨河左岸2-2801人民币107175元（含定金20000元）”。2019年10月17日，张莉、案外人邓继武向贵州宜居亿家房地产经纪责任有限公司支付维修基金3272元，代理服务费700元，工本费80元。2019年12月20日，张莉与恒大博鼎公司签订商品房买卖合同（合同编号：黔契合字18-19-0624），张莉在“买受人”处签字捺印，恒大博鼎公司在“出卖人”处加盖恒大博鼎公司印章，合同约定：恒大博鼎公司将位于都匀市房屋（房号为2-8-1）出售给张莉，房屋建筑面积109.05平方米，套内建筑面积87.26平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5812.23元，总价款507175元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计107175元，余款400000元以银行按揭支付；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除30日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）。张莉与恒大博鼎公司签订《补充协议》，该协议没有写签订时间，协议约定：买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料；买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清；如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可自行销售该商品房。买受人已明确知道按揭银行和住房公积金管理机构所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料，否则，因此而不能按期取得按揭贷款的责任由买受人承担；买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。2020年1月23日，恒大博鼎公司在都匀市房地产交易市场对张莉认购的房屋进行都匀市预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ19014541）。2020年6月18日，恒大博鼎公司向张莉发出《催款通知书》，请张莉务必于2020年6月23日前到都匀恒大滨河左岸销售中心，一次性付清剩余房款40万元，逾期不支付的，将按照签订的合同及协议追究相关法律责任，并于当日邮寄给张莉，张莉于2020年6月19日签收。2020年6月23日，恒大博鼎公司向张莉发出《关于解除商品房面买合同通知书》，告知张莉未按约定提供银行按揭的全部真实资料，按照合同约定应向恒大博鼎公司支付该商品房总价款的10%作为违约金，恒大博鼎公司无须通知张莉，可另行销售该商品房。另查明：张莉与恒大博鼎公司恒大博鼎房开公司于2019年12月5日签订的《都匀恒大滨河左岸商品房认购书》系补签，约定内容与2019年10月9日签订的认购书一致，乙方需在2019年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续系笔误，日期应仍是2019年11月10日。 一审法院认为：张莉与恒大博鼎公司签订的《商品房认购书》、商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力，张莉诉请解除双方签订的商品房买卖合同，庭审中恒大博鼎公司也同意解除，予以确认。关于是否返还首付款问题，双方在签订《商品房认购书》时张莉向恒大博鼎公司交纳了首付款107175元（含定金20000元），有张莉提供的刷卡消费记录、恒大博鼎公司出具的收据为证，庭审中，张莉称2020年6月份银行才正式通知由于疫情原因，不能为张莉办理银行按揭业务，根据商品房买卖合同第八条：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，张莉要求恒大博鼎公司返还首付房款的诉讼请求，予以支持。恒大博鼎公司辩称张莉应当按照补充协议承担总房款10%的违约金，但根据商品房买卖合同第二十九条：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，作为附件十二补充约定的相关内容与合同约定的相关内容相悖，且明显不合理地加重了买受人的责任，恒大博鼎公司未能提供证据证实张莉在办理按揭贷款的过程中，存在过错且该过错系张莉未能成功办理按揭贷款的直接原因，故恒大博鼎公司应当承担举证不力的法律后果。关于维修基金，庭审中恒大博鼎公司称维修基金的收款人并不是恒大博鼎公司，而是都匀市住建局，只要张莉办完网签退房手续，就可以去退款，恒大博鼎公司愿意配合张莉，鉴于收取维修基金的主体不是恒大博鼎公司，故对张莉要求返还维修基金的诉讼请求，不予支持。关于恒大博鼎公司要求张莉协助办理注销位于都匀市预售合同备案登记，双方当事人均同意解除商品房买卖合同，庭审中张莉也无异议，予以支持。综上所述，对张莉要求解除双方签订的商品房买卖合同，及要求恒大博鼎公司返还首付房款107175元的诉讼请求，予以支持；对恒大博鼎公司要求张莉协助办理注销位于都匀市预售合同备案登记的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、解除张莉与都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于2019年12月20日签订的商品房买卖合同；二、都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张莉返还首付房款107175元；三、张莉于本判决生效之日起三十日内协助都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司办理注销位于都匀市买卖合同预售备案登记（备案登记号：Ｙ19014541）；四、驳回张莉的其他诉讼请求；五、驳回都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1254元，反诉案件受理费50元，由都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：违约金认定问题。 本院认为：关于本案案涉违约金认定问题。双方当事人在买卖合同第八条中就“按揭贷款”相关事项从买受人原因、出卖人原因、非归责于双方当事人三个方面进行了明确约定，一审中关于未能办理按揭贷款的过错原因，双方均未提供充分证据予以证实。即使本案按揭贷款系因买受人原因未能办理，根据双方买卖合同第八条“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第四条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”约定，在未能办理贷款情况下，恒大博鼎公司通知张莉解除合同，其应依约退还张莉购房已付款107175元。虽然双方签订了补充协议，但该补充协议中关于“合同第八条补充内容”，明显加重了买受人的责任，根据买卖合同第二十九条“本合同至双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”约定，仍应以主合同为准，故恒大博鼎公司关于违约金的主张，不予支持。 综上所述，上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67元，由上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司负担，其多预交的二审案件受理费2377元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理毛辉 书记员杨洁