甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11183号原告：中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站，住所地：兰州市城关区段家滩路809号。负责人：文振宇，该管理站站长。委托诉讼代理人：靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王臣鹏，甘肃金城律师事务所律师。被告：兰州市城关区兰雁恩雨幼儿园，住所地：兰州市城关区雁滩路2972-4052号。法定代表人：沈莉，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：胡岩，女，该幼儿园副园长。委托诉讼代理人：徐锦君，男，该幼儿园副园长。原告中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站(以下简称：联勤部队第三储备局兰州站)诉被告兰州市城关区兰雁恩雨幼儿园（以下简称：兰雁恩雨幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联勤部队第三储备局兰州站的委托诉讼代理人靳雯、王臣鹏到庭参加了诉讼，被告兰雁恩雨幼儿园的法定代表人沈莉及其委托诉讼代理人胡岩、徐锦君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告联勤部队第三储备局兰州站向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告兰雁恩雨幼儿园立即向其支付欠缴物业费139814.10元；2.请求贵院依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年6月1日至今，被告兰雁恩雨幼儿园租赁中国人民解放军兰州军区房地产管理局（现联勤部队第三储备局兰州站）名下的房屋（所有权证号为：房权证兰房历城产字第3××7号），该房屋所在小区的物业服务由兰州管理站提供，被告使用该房屋经营幼儿园至今，但一直按照非经营性用房每平方米0.5元缴纳物业服务费用，其多次要求被告按经营性用房每平方米1.2元缴纳欠付的物业服务费用，但被告未予缴纳，为维护自身合法权益，现依法诉至贵院，望判如所请。被告兰雁恩雨幼儿园辩称，依据《兰州市物业管理条例》及《兰州市物业服务收费管理实施办法》之规定，应当签订物业服务合同，并在合同中约定物业服务费收费标准，提供与之相适应的物业服务内容和服务质量。其于2007年6月1日与当时的兰州军区房地产管理局兰州物业管理中心签订的房屋租赁合同，直至2010年7月13日变更为兰州军区房地产管理局物业管理办公室，2011年3月29日又变更为兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室，在此变化过程中对房屋租赁合同的内容均明确说明按原“合同约定的全部事项继续有效”。原合同中规定：物业管理费、水、电、暖等费用收费按小区城镇居民标准执行。自2012年起，合同中再没有明确说明上述费用的具体收取标准，但也明确费用由所在小区物业管理单位确定。一直以来，其也是严格按照小区城镇居民标准执行的。2019年6月25日，原告突然下发“关于补缴物业费的通知”，并单方面强制认定其是“盈利性经营单位”，其认为不合理，所以拒绝补缴。其认为：1.原告诉请支付“欠缴”物业费的诉讼请求与事实、法律不符。其从未“欠缴”物业费，都是按照合同约定和惯例及时履行支付租金及物业费的义务。原告与其之间实际存在的是物业服务合同法律关系，“补缴”是原告对早已履行完成的物业费缴纳合同行为单方面提出的主张和要求，是一项新的合同“要约”，该“要约”一直未得到其的“承诺”，对其不具有合同法的约束力。2.原告的诉讼请求超过法定诉讼时效期间。现行法律规定的诉讼时效期间为三年，其在每一个合同期间均依照合同约定和惯例履行了支付租金及物业费的义务，原告在2019年6月25日才向其发出通知，主张“补缴”自2012年以来的物业费，已超过法定诉讼时效期间。3.其是国家认可的非盈利性的社会组织。4.物业管理费应经协商，并签订相应的物业服务内容和服务质量的约定，按照物价部门批准该小区规定的物业级别及标准，协商物业费的收取标准，不应该单方面强制、任意要求。5.其认为原告提供诉求的依据资料及具体的核算依据不合法、不适当，原告提出的每平方米1.2元收取的依据不适用于其。6.其使用的房屋归属权尚未确定，物业管理费收取标准的协商无法正常进行，其认为，在未达成新的约定之前，仍然按照原合同约定的执行，不应随意更改。7.对本次原告提出的诉讼请求不合理，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月1日，被告兰雁恩雨幼儿园（原名兰州市城关区兰雁幼儿园）与兰州物业管理中心签订两份《军队房地产租赁合同》及其补充协议，承租中国人民解放军兰州军区房地产管理局所属位于本市城关区××乡××号××，房屋面积共计2214平方米，租期自2009年6也1日至2012年5月31日。涉案房屋的房屋所有权证号为：房权证兰房历城产字第3××7号。补充协议约定“物业管理费的缴纳，执行本小区城镇居民收费标准和规定…….”2012年6月1日至起诉时，涉案房屋继续由被告承租使用，且双方于2012年、2013年、2014年、2015年签订了相应的《军队房地产租赁合同》及补充协议，合同及补充协议约定：租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由被告承担。2015年租赁合同约定的租期自2015年8月17日至2020年8月16日止。此后，双方就本案涉案房屋再未签订租赁合同。涉案房屋所在小区的物业服务由甘肃军顺物业管理有限责任公司提供，但被告一直按照非经营性用房缴纳涉案房屋的物业费。2014年1月1日，涉案房屋的物业费多层住宅由原来的每平方米0.35元调整为0.55元，营业用房由原来的每平方米0.8元调整为1.4元。2019年6月25日，兰州军区房地产管理局兰州房地产管理处向被告发出补缴物业费的通知，要求被告自2012年6月1日起按照商业用房标准补缴至2018年12月的物业费111917.7元。因涉案房屋至起诉时仍由被告使用，原告主张由被告补缴物业费111917.7元以及2019年1月1日至2020年7月31日的物业费27896.4元，两项共计139814.1元。审理中，被告对原告计算的应缴物业费的金额没有异议。另查，因军队改革，中国人民解放军兰州军区房地产管理局变更为中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站。原中国人民解放军兰州军区房地产管理局下属单位兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室、兰州军区房地产管理局兰州物业管理中心、甘肃军顺物业管理有限责任公司的全部权利义务，由中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站承担。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》及其补充协议内容合法、意思表示真实，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在2012年之前的租赁合同及补充协议中对于物业费的缴纳金额约定为：执行本小区城镇居民收费标准和规定，但2012年之后签订的租赁合同及补充协议中对于物业费的缴纳金额约定为：租赁期内的物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由被告承担。2012年以后，原、被告双方对物业费的缴纳在合同中已作了变更，被告应按合同的约定支付相应的物业费。由于被告租用的房屋系非住宅房屋，为经营性用房，多年来一直按照非经营性用房缴纳物业费，原告作为物业主管部门要求被告按照经营性房屋的标准补缴物业费符合合同约定及法律规定，且原告的房屋系军产，为使军队资产不致进一步流失，原告主张由被告补缴物业费，符合相关政策规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。因被告对原告主张的补缴物业费的金额没有异议，故被告补缴金额以原告主张的金额为准；对于被告所述原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的辩称理由，因双方在2012年以后签订的租赁合同及补充协议对物业费的缴纳金额及履行期限均不确定，原告于2019年确定了被告的缴费标准，向被告发出补缴通知，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信；对于被告所述其是国家认可的非盈利性的社会组织等辩称理由，因被告未提交相应证据予以证明，故对其辩称理由不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告兰州市城关区兰雁恩雨幼儿园向原告中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站支付自2012年6月1日起至2020年7月31日的欠缴物业费139814.10元（本判决生效之日起三日内一次性付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费1548元（已减半），由被告兰州市城关区兰雁恩雨幼儿园负担（于本判决生效后三日内向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二一年一月二十日书记员  郭桂荣-