福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终66号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘萱，女，1983年5月14日出生，汉族，住，住福建省南安市/div> 委托诉讼代理人：杨源泉，福建志立律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人潘萱商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初5903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。沃丰公司的委托诉讼代理人兰婷玲与潘萱的委托诉讼代理人杨源泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，并改判沃丰公司无需承担逾期办证的违约责任；2.本案一、二审受理费由潘萱承担。事实与理由：潘萱与沃丰公司商品房预售合同纠纷一案，业经福建省泉州市丰泽区人民法院作出的(2020)闽0503民初5903号民事判决书。一审判决认定“案涉房屋的交房时间为2016年12月8日，故沃丰公司应于2017年6月26日前协助潘萱办证，作为出卖人的沃丰公司，至今未将办理权属登记需由其提供的资料交付潘萱，构成逾期协助办证。潘萱请求沃丰公司按购房款434270元的日十万分之一支付逾期协助办证违约金，可予以部分支持”。沃丰公司认为，该认定存在错误，理由为：一、从沃丰公司在二审中提供的新证据《交房确认书》来看，涉案房屋的实际交付时间为2019年3月20日，沃丰公司向潘萱交付案涉房产时，潘萱同意沃丰公司按2605.6元一次性赔偿房屋逾期交房违约金及其他违约责任，且该违约金直接抵扣房屋公维金；同时，自签字确认后，即视为沃丰公司收到潘萱支付的违约金，不再追究沃丰公司逾期交房及产权办理等违约责任。沃丰公司认为，上述事实可以证明沃丰公司于2019年3月20日向潘萱交付案涉房产时，潘萱已明确表示放弃追究沃丰公司逾期交房及产权办理的违约责任，故沃丰公司无需再承担逾期办证违约金，请求二审法院根据我国《民事诉讼法》第一百七十条的相关规定，裁定撤销原判决，对本案进行改判。二、一审认定沃丰公司办理诉争房屋预登记时间为2018年12月14日存在错误，应当为2018年11月20日。2018年12月14日为诉争房屋所在楼盘《开发项目首次登记证明》记载的落款时间，系登记办理完成的日期。根据沃丰公司二审提供的《泉州市不动产登记受理回执单》，不动产登记部门受理沃丰公司申请的时间为2018年11月20日，因此，根据一审判决，自2018年11月20日之后沃丰公司不应在承担逾期协助办证的违约责任。三、诉争房产实际交付时间为2019年3月20日，而非一审认定的2016年12月8日。一审关于诉争房屋交付时间的认定存在错误。根据《交房确认书》，潘萱购买的诉争房屋时间交付时间为2019年3月20日，根据合同附件六第七条第1款的约定，沃丰公司协助办证义务的起算时间应为2019年10月6日。综上，一审判决沃丰公司承担逾期办证的违约责任是错误的，请求二审法院依撤销一审判决的第一项，并依法予以改判。 潘萱辩称，1.沃丰公司一审经一审法院传唤未到庭，视为放弃相应的诉讼权利，二审提供的证据不属于新证据。根据双方合同约定，沃丰公司承担逾期办证责任，应当计算至为潘萱办理产权证为止。潘萱可以主张的逾期办证违约责任还有部分未主张，潘萱已经保留相应的诉讼权利。不动产部门的回执单不能替代沃丰公司已完成办理首次登记的义务，回执单仅是沃丰公司的基础工作而已，并不是工作完成的标准。2.诉讼时效是依当事人抗辩而认定，不是法院主动审查范围。沃丰公司一审不到庭，是对自身权利的放弃。二审再提诉讼时效不符合法律规定。所以沃丰公司的上诉请求不能成立，请求维持原判。3.潘萱与沃丰公司签署交房确认书属实，但这是格式条款，不能免除沃丰公司相应的逾期办证违约责任。 潘萱向一审法院起诉请求：1.沃丰公司向潘萱支付逾期办理址位于泉州市丰泽区××路××街××号楼××的房屋不动产权证书违约金，以购房款434270元为基数，按日十万分之一的标准计付自2017年6月26日至办理前述房屋不动产权初始登记之日止；2.沃丰公司将办理不动产权证需要的发票、分户图等资料交付给潘萱，协助潘萱办理址位于泉州市丰泽区××路××街××号楼××房屋的不动产权证书；3.沃丰公司依据《商品房买卖合同》（合同编号×××39）约定的标准在上述房屋安装品牌电梯。 一审法院认定事实：2012年8月4日，潘萱与沃丰公司就址在泉州市丰泽区××路××街交汇处澜湖郡6号楼办公303号房产（以下简称“案涉房产”）签订《商品房买卖合同》，合同编号为×××39（以下简称“案涉合同”）。根据案涉合同约定，由潘萱向沃丰公司购买案涉房产，成交金额为434270元。案涉合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日将符合约定条件的商品房交付买受人使用；第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人应整修或更换至符合本合同约定的装饰标准或补偿买受人装饰、设备、节能设施不足部分的差价；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件三《关于建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第14条约定：品牌电梯；合同附件六：合同补充协议第七条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第十四条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。潘萱已依约付清全部购房款。一审法院依职权调取（2020）闽0503民初5900号潘楷诉沃丰公司一案的卷宗材料，查明，2018年12月14日，沃丰公司向泉州市不动产登记中心申请办理址在丰泽区××路××街××号楼在内的项目的首次登记。 一审院认为，沃丰公司具有商品房预售资质，其与潘萱签订的《商品房买卖合同》及《合同附件》系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。①关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第八条约定的“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用…”；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”同时签订的合同附件六第七条约定：“1.出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证。……2.买受人未于出卖人通知规定期限内申请办证的，买受人应按日向出卖人支付总房价款万分之5的违约金，所产生的一切责任及费用由买受人自行承担。”可见，前者为对出卖人办理房屋所有权初始预登记的要求，在出卖人向房屋权属登记机构办理了房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人后，买受人才可以办理合同附件六第七条所指向的商品房分户产权证。因此，双方应按照上述约定，承担各自的违约责任。潘萱确认诉争房屋于2016年12月8日实际交付，故沃丰公司应于2017年6月26日前协助潘萱办证，作为出卖人的沃丰公司，至今未将办理权属登记需由其提供的资料交付潘萱，构成逾期协助办证。潘萱请求沃丰公司按购房款434270元的日十万分之一支付逾期协助办证违约金，可予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2017年6月27日起计付至沃丰公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（2018年12月14日）止。②关于是否应当安装品牌电梯的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条以及《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，电梯属于建筑物共有部分。对小区建筑规划内共有权益的权利主张，不应当由各购房者单独分别行使诉权，而应当由1-4层业主共同行使，如需通过诉讼程序解决，则应当由1-4层业主以必要共同诉讼行使诉权。结合本案，潘萱作为泉州市丰泽区××路××街交汇处澜湖郡6号楼的业主之一，其在本案提出的要求安装可供该楼1-4层业主使用的电梯的诉讼请求，是建筑区划内属于1-4层业主的共有权益，该共有权益应当由该楼1-4层业主共同行使，而不能由某一单个业主单独分别行使。因此，对潘萱要求沃丰公司安装可供1-4层业主使用的电梯的诉讼请求不予支持。③潘萱同时诉请沃丰公司应将办理不动产权证需要的发票、分户图等资料交付给潘萱，协助潘萱办理址在泉州市丰泽区××路××街××号楼××房屋的不动产权属证书，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给潘萱逾期办理址在泉州市丰泽区××路××街××号楼××室的违约金2323.3元（以购房款434270元为基数、按日十万分之一的标准计付自2017年6月27日起至2018年12月14日止）；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理泉州市丰泽区××路××街××号楼××号房产权属证书所需发票、分户图等资料交付潘萱，并协助潘萱办理上述房产的权属证书；二、驳回潘萱的其他诉讼请求。如果未按本指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由潘萱负担12.5元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担12.5元。 本院二审期间，沃丰公司围绕上诉请求提交了证据如下：1.交房确认书，欲证明诉争房屋的实际交房时间是2019年3月20日；双方已就逾期交房及逾期协助办证违约责任达成协议，潘萱不再追究逾期交房及产权办理等违约责任。2.泉州市不动产登记受理回执单、开发项目首次登记证明，欲证明不动产登记主管部门于2018年11月20日受理沃丰公司提交的诉争房屋产权初始登记申请。潘萱对沃丰公司二审提供的证据质证如下：对证据1的真实性无异议，但是沃丰公司提供的格式条款，不能免除沃丰公司在合同中约定的义务与违约责任。对证据2的真实性无异议，不是二审新证据。沃丰公司在一审中业主为潘楷诉沃丰公司的案件中有提供相关证据，回执单是沃丰公司一审中拒不提供，相应的不利后果由沃丰公司承担。回执单也仅能证明沃丰公司申请的日期，不能代表首次登记的日期，即沃丰公司并没有完成合同约定的义务。 潘萱二审时未提供新证据。 本院认为，潘萱对沃丰公司提供的两组证据的真实性均无异议，本院予以确认。 双方除对沃丰公司向泉州市不动产登记中心申请办理首次登记的时间有异议和遗漏本案有《交房确认书》的事实外，对一审查明的其它事实无异议，本院予以确认。 二审查明：2018年11月20日，沃丰公司向泉州市不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权）。2018年12月14日，泉州市不动产登记中心向沃丰公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2018）泉州市总第0034号】。 2019年3月20日，潘萱与沃丰公司签订《交房确认书》，潘萱确认已知悉案涉房产现状，于2019年3月20日与沃丰公司正式办理房屋交付手续，并确认该房屋符合《商品房买卖合同》的交付条件且同意现状交房；根据《商品房买卖合同》相关条款及气象局等相关单位证明材料，潘萱同意沃丰公司按2605.6元一次性赔偿房屋逾期交房违约金及其他违约责任。上述违约金直接抵扣该房屋公共维修基金，抵扣款项由沃丰公司直接支付给泉州市住建局；本确认书签字确认后，即视为潘萱收到沃丰公司支付的违约金，潘萱不再追究沃丰公司的逾期交房及产权办理等违约责任。 本院认为，沃丰公司与潘萱签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于沃丰公司是否需要承担逾期办证的违约责任。根据《交房确认书》体现的内容，沃丰公司于2019年3月20日向潘萱交付案涉房产，潘萱同意沃丰公司按照2605.6元一次性赔偿房屋逾期交房违约金，并同意收取上述违约金后不再追究沃丰公司的逾期交房及产权办理的违约责任，故对潘萱要求沃丰公司支付逾期协助办证违约金的诉讼请求不予支持。鉴于沃丰公司已无须支付逾期协助办证违约金，对于逾期协助办证违约金计算的截止点问题和交房时间问题不再分析。沃丰公司虽无须支付逾期协助办证违约金，但仍须为潘萱办理房产证提供协助义务。关于沃丰公司二审提出的诉讼时效问题。沃丰公司一审时经法院依法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出关于诉讼时效的抗辩，且未提供新证据证明潘萱的请求权已过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，沃丰公司的上诉请求，合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。一审判决认定事实有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初5903号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初5903号民事判决第一项、第三项； 三、驳回潘萱的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由潘萱负担12.5元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担12.5元；二审案件受理费50元，由潘萱负担12.5元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担12.5元。 本判决为终审判决。 审判长 郑 励 审判员 李玮玲 审判员 洪颍雅 二〇二一年一月二十六日 书记员 杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。