广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4110号 上诉人（原审被告）（反诉原告）：潘某，女，1954年3月20日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所。 被上诉人（原审原告）（反诉被告）：樊某，男，1972年5月4日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人潘某因与被上诉人樊某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初3561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人潘某上诉请求：1.维持一审判决第二、第三项判决；2.将第一项判决更改为上诉人潘某于本案判决生效之日起五日内向被上诉人樊某支付房款18000元及相应违约金（违约金计算方式：以房款18000元为基数，自2020年1月18日起按月利率1.8%计算至房款付清之日止）。 事实与理由：一审法院认定本案涉案的12000元存在，没有任何依据的。虽然2013年6月13日，被上诉人樊某以所谓房屋出售单位柳州市鹧鸪江园艺场需要加收12000元房屋增宽费为由向上诉人索取了 12000元房屋增宽费，并约定12000元房屋增宽费中由上诉人承担8000元，被上诉人自行承担4000元，但事后被上诉人并没有向上诉人提供有关柳州市鹧鸪江园艺场加收12000元房屋增宽费的任何凭据，上诉人去柳州市鹧鸪江园艺场了解此事时，柳州市鹧鸪江园艺场的负责人也明确告诉上诉人，柳州市鹧鸪江园艺场从没有收取被上诉人所谓的12000元房屋增宽费，一审开庭审理时，被上诉人也无法自圆其说。因此可见被上诉人2013年6月13日收取上诉人所谓的12000元房屋增宽费根本不存在，纯属被上诉人虚增的费用，其目的就是借此方式骗取上诉人的钱财，可是一审法院并没有注重上述事实，以上诉人2013年6月13日出具收条给被上诉人，认可被上诉人收取上诉人12000元房屋增宽费为由，认定12000元房屋增宽费存在，并按照该收条上的约定由上诉人承担其中的8000元费用，而不考虑本案涉案的12000元房屋增宽费是否客观存在。由于一审法院错误的认定本案涉案的12000元房屋增宽费存在，从而导致被上诉人因此非法占有了上诉人8000元费用。上诉人认为被上诉人以编造柳州市鹧鸪江园艺场需要加收12000元房屋增宽费为由，非法占有了上诉人8000元费用应该从上诉人应交的房款中予以扣减，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人樊某辩称，上诉人要求被上诉人返还12000元房屋增宽费没有事实和法律依据，一审时根据上诉人提供的房产证上显示，房屋面积73.13平方米，协议上的房屋面积为73.1平方米，差了0.03平方米，数据由对方提供，增宽楼层差价是所有集资房住户都要缴纳的，不同楼层费用不同，面积增宽，受益人是上诉人。该笔款项是给被上诉人的，被上诉人负责办理房产证。2019年11月4日签订的房屋转让补充协议书，该协议有承前启后的作用，结清了之前的所有费用，也明 确了之后所产生的费用由上诉人负责。上诉人从未对该笔款项有异议，签订补充协议到领取房产证的两个月时间中，上诉人履行了协议内容。 被上诉人樊某向一审法院起诉请求：1.判令潘某支付房屋剩余转让款30000元；2.判令潘某支付违约金30000元；3.判令潘某承担本案全部诉讼费用。 上诉人潘某反诉请求为：1.撤销樊某与潘某于2019年11月4日签订的《房屋转让补充协议书》；2.判令樊某返还潘某为其垫支的房屋集资款43294.15元；3.本案的反诉费用由樊某承担。 一审法院审理查明，2011年4月29日，樊某与潘某签订《房屋转让协议书》，约定：樊某将位于柳州市柳北区的集资房（该房屋当时还未获得房产证）以220000元的价格转让给潘某，房款分二期支付，第一期付100000元，第二期房款120000元在樊某获得房产证、土地使用证并过户给潘某的同时付清；因该房所发生在2011年6月2日前的产权纠纷和财务纠纷由樊某承担全部责任，在2011年6月2日后的产权纠纷和财务纠纷由潘某承担全部责任等。当日，潘某向樊某支付第一期房款100000元，樊某把房屋转交给潘某入住，并向潘某移交购房收据、供水合同、供电合同、选房确认表等资料。 樊某认可潘某于2012年6月21日向其支付10000元房款，又于2013年12月16日支付10000元房款。 2019年11月4日，樊某与潘某又签订《房屋转让补充协议书》，约定：一、潘某欠樊某房款余额共130000元，樊某负责协助潘某办理房产更名过户登记手续，不负责任何费用，更名完，潘某立即付樊某房款10000 0元，潘某拿到房产证立刻付房款余额30000元；二、如果潘某违约，按更完名后第二天起算，每天支付房款余额的百分之五的违约金，乙方收到房产证后，不得隐瞒，立刻付完房屋转让款最后余款30000元，违约则按每天支付百分之五的违约金；三、本协议与《房屋转让协议书》有冲突的，以本协议为准；四、双方签字起生效。 2019年11月5日，潘某向樊某转账支付房款100000元。 2019年12月17日，潘某向柳州市鹧鸪江园艺场（案涉集资房建设单位）支付房款29255.89元及房屋维修资金2038.26元。 2020年1月17日，潘某领取了案涉房屋的产权证书。 另查明，2013年6月13日，樊某出具《收条》确认收到潘某12000元房屋面积增宽费用，并确认该12000元由潘某负担8000元，樊某负担4000元。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、潘某当庭增加撤销双方于2019年11月4日签订的《房屋转让补充协议书》的反诉请求是否可在本案中一并处理；二、双方于2019年11月4日签订的《房屋转让补充协议书》是否构成重大误解，能否撤销；三、潘某要求樊某返还其支付的房款、维修资金、房屋面积增宽费用是否有相应的法律依据；四、樊某主张的尚欠房款数额及违约金是否有相应依据。 关于第一个争议焦点，一审法院认为，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，潘某当庭增加撤 销双方于2019年11月4日签订的《房屋转让补充协议书》的反诉请求符合上述要求，故可在本案中合并审理。樊某关于该反诉请求与原请求属于不同的诉讼种类、不能合并审理的主张，无相应法律依据，一审法院不予采纳。 关于第二个争议焦点，一审法院认为，潘某主张其签订该补充协议时没有带支付房款的凭据，而且时间间隔久了，所以不记得已付房款的具体数额，从而构成重大误解，但从双方履行合同的经过可以看出，潘某主张构成重大误解不能成立，理由如下：首先，作为完全民事行为能力人，潘某在签订协议时，对于已支付房款数额这类涉及其切身利益的信息应当具有查验义务，如其确实因时间久远而不记得具体数额，应当在核实相应数额方能签订协议；其次，《房屋转让补充协议书》签订后的第二天，即2019年11月5日，潘某即按照《房屋转让补充协议书》的约定支付了樊某100000元房款，而本案诉讼发生之前，潘某也未向樊某或者其他相关部门主张其签订《房屋转让补充协议书》构成重大误解，可见《房屋转让补充协议书》符合其真实意思；最后，从潘某与樊某的短信记录可以看出，在樊某要求潘某支付剩余房款30000元时，潘某并未表示房款已支付完毕，而是认可尚欠部分款项未支付，只是主张这些款项要在樊某将签的协议以及房屋超宽钱的发票拿来后才付款。综上，潘某主张其签订《房屋转让补充协议书》构成重大误解不能成立，其要求撤销《房屋转让补充协议书》缺乏依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点三，一审法院认为，潘某反诉要求樊某返还其垫资的房屋集资款43294.15元，实际是要求樊某返还其于2019年12月17日向柳州市鹧鸪江园艺场支付的房款29255.89元、房屋维修资金2038.26元以及其于2013年6月13日向樊某支付的房屋面积增宽费用12000元。根据《房屋转让补充 协议书》的约定，樊某负责协助潘某办理房产更名过户登记手续，不负责任何费用，并约定该协议与《房屋转让协议书》有冲突的，以该协议为准，故潘某要求樊某返还其于2019年12月17日向柳州市鹧鸪江园艺场支付的房款29255.89元、房屋维修资金2038.26元缺乏依据，一审法院不予支持。关于房屋面积增宽费用12000元，从樊某出具的《收条》记载内容可知双方已经明确该12000元由潘某负担8000元、由樊某负担4000元，而该12000元实际均由潘某支付，故樊某应向潘某返还该4000元，而剩余8000元是双方真实意思表示，应由潘某负担。 关于争议焦点四，一审法院认为，《房屋转让补充协议书》约定至2019年11月4日潘某尚欠房款为130000元，后潘某于2019年11月5日付100000元房款，故尚欠房款30000元，此外，因樊某需返还潘某4000元，两项相抵扣，潘某还应向樊某支付剩余房款26000元（30000元-4000元）。关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，樊某主张的违约过高，潘某主张应调整为按每日万分之六（即月利率1.8%）的标准计算违约金亦足够弥补给樊某造成的损失，故一审法院采纳潘某的主张，对违约金计算方式作出相应调整，因此，潘某应以26000元为基数，自其领取房屋产权证书的次日、即2020年1月18日起按月利率1.8%支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，一审法院判决：一、 潘某于本案判决生效之日起五日内向樊某支付房款26000元及相应的违约金（违约金计算方法：以房款26000元为基数，自2020年1月18日起按月利率1.8%计算至房款付清之日止）；二、驳回樊某的其他诉讼请求；三、驳回反诉潘某的反诉请求。一审案件受理费650元（樊某已预交，已减半收取）、反诉案件受理费341元（潘某已预交，已减半收取），合计991元，由樊某负担333元，由潘某负担658元。 二审期间，上诉人提交《柳州市住房制度改革公有住房买卖契约》、《柳州市出售公有住房估价报告书》，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行举证和质证，以上两份证据的真实性双方均无异议，本院予以确认；证据的证明目的，本院综合全案予以考量。 经查，当事人对于一审查明的事实均无异议，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩当事人意见，本案争议焦点为：2013年6月13日樊某收取潘某12000元房屋面积增宽费用是否合法有据，是否应当返还。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2013年6月13日樊某出具《收条》中表述“今受到潘某壹万贰仟元整12000.00人民币，房屋面积增宽费用，经双方协商一致同意：潘某付款捌仟元整，樊某付款肆仟元整。”结合樊某在一审庭审中陈述“增宽费用由原告（樊某）交给鹧鸪江园艺场”，但是樊某未能举证证实其向鹧鸪江园艺场缴纳“增宽费用”的证据。樊某二审主张“增宽费用”的收取是经双方协商后潘某自愿向其支付的意见，潘某不予认可。潘某提出当时樊某以卖房单位需要其缴纳“增宽费用”为由欺骗其支付，实际上鹧鸪江园艺场未收取过该费用，樊某应当返还其12000元。本院认为，樊某虚构鹧鸪江 园艺场要求加收房屋“增宽费用”的事实，额外向潘某收取12000元，超出合同约定价格，无事实和法律依据，应向潘某返还。根据2019年11月4日樊某与潘某签订《房屋转让补充协议书》约定，潘某拿到房产证后应立刻付房款余额30000元。以上两项抵扣后，潘某还需向樊某支付18000元。 综上所述，上诉人潘某上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实部分不清，二审当事人提供新证据，本院查清事实，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初3561号民事判决； 二、潘某于本案判决生效之日起十日内向樊某支付房款18000元及相应的违约金（违约金计算方法：以房款18000元为基数，自2020年1月18日起按月利率1.8%计算至房款付清之日止）； 三、驳回樊某的其他诉讼请求； 四、驳回潘某的其他反诉请求。 一审案件受理费650元（樊某已预交，已减半收取）、反诉案件受理费341元（潘某已预交，已减半收取），合计991元，由樊某负担333元，由潘某负担658元；二审案件受理费50元（潘某已预交），由樊某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以本案生效判决规定的履行期间最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 龙  昀 审 判 员 曾 庆 斌 审 判 员 黄  昕 二〇二〇年十二月十一日 代书记员 梁李静荷