上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初24704号原告：苏成锦，男，1988年3月2日生，汉族，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：苏锦生，男，1989年10月23日生，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：封建伟，上海市淮海律师事务所律师。被告：张青，男，1984年5月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱昊晟，上海紫本律师事务所律师。原告苏成锦与被告张青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏成锦的委托诉讼代理人苏锦生、封建伟，被告张青的委托诉讼代理人朱昊晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏成锦向本院提出诉讼请求：1、要求确认苏成锦与张青签订的房屋租赁合同于2019年11月30日解除；2、要求张青支付2019年4月1日至2019年11月30日的租金人民币96,000元(以下币种均为人民币)；3、要求张青支付2019年12月1日至2020年7月28日的房屋使用费96,000元；4、要求张青支付电费5,208.60元、天然气费用1,765.80元；5、要求张青支付违约金12,000元。事实和理由：苏成锦系上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人，并委托苏明治、苏锦生、苏锦祥管理、出租系争房屋。2017年10月29日，苏明治作为苏成锦的代理人与张青签订《房屋租赁合同》，约定，张青承租系争房屋，租期6年，自2018年1月1日起至2024年12月30日止，租金每月12,000元，每三个月支付一次。2019年4月1日起，张青未按期支付租金。苏明治多次催讨无果，于2019年11月30日更换系争房屋门锁，并电话通知张青搬离家具。张青一直未予回应，直至2020年7月28日才将家具搬离，致使苏成锦无法另行出租房屋。为维护合法权益，苏成锦向法院起诉。被告张青答辩称，张青于2019年年初开始与苏成锦协商系争房屋买卖事宜，同时明确告知苏成锦不再继续承租系争房屋，且实际使用至2019年3月，因此房屋租赁合同应于2019年3月31日解除。使用期间的租金已经全部付清。苏成锦早已更换了房屋门锁，将系争房屋收回，张青不应支付2019年11月30日起的房屋占有使用费。对于天然气费、电费，张青在使用房屋期间都是按时支付水、电费等房屋使用费，没有拖欠。苏成锦应提供该两项费用的月度抄见数及对应的账单，否则不予认可。苏成锦主张的电费可能是2017年底其装修产生的费用，不应由张青支付。张青不存在违约行为，因此不同意支付违约金。另外，苏成锦应返还张青支付的12,000元租赁保证金。本院经审理认定事实如下：苏成锦为系争房屋的所有权人。2016年1月1日，苏成锦委托苏明治、苏锦生、苏锦祥全权处理系争房屋的所有事务，包括出租、出售、维修，授权委托期限2016年1月1日至2025年12月30日。2017年10月29日，苏明治(出租人、甲方)与张青(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期6年，自2018年1月1日起至2024年12月30日止，甲方于起租日交房。租金每月12,000元，每三个月支付一次，第一期租金于2017年12月30日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方支付租赁保证金12,000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期内水费、电费、煤气费、电话(通讯费)、电视收视费等房屋使用费由乙方承担。合同第9条约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订后，张青分别于2018年1月31日支付43,000元、2018年5月9日支付26,000元、2018年7月31日支付36,000元、2019年4月22日支付37,500元，庭审中，苏成锦确认2018年还收到过张青支付的一笔租金36,000元，张青共计支付租金及租赁保证金178,500元。双方一致确认张青已经付清截止至2019年3月31日前的租金和12,000元租赁保证金。2019年11月10日，苏锦祥向张青发送手机短信，要求张青支付欠付的三个季度租金，如再拖欠，则将更换门锁。2019年11月30日，苏锦祥向张青发送短信：“张总，我已经把门锁换了。我也和物业说过了，下次过来你再约我吧。12月15号最后期限，你再不付清款项，家具我就默认你不要了。你再来拉走我就不承认了。别怪我不讲情面，一年了都，电话也不接，一点都不讲信用。”2020年3月7日，苏锦祥向张青发送短信催讨租金。2020年6月4日，苏锦生向张青父亲发送短信，告知其系争房屋已经出租，要求张青一方于周六前搬东西，否则报警处理。2020年6月6日，苏锦生发短信给张青父亲，要求张青于2020年6月14日前支付租金168,000元，并搬离家具和私人物品，否则将视为张青放弃家具及物品所有权，直接丢弃。2020年6月14日，张青父亲短信回复：“小苏，你家这里我们去年11月就没住了，锁你们也在那时重新调换了，下周二我们把东西搬走，家具等可以留给你们，你们先挂中介去租，如果到月底你们还没租掉我们可以继续租，之前的两期租金和电费等我们结清付给你们。”审理中，苏成锦为证明电费、燃气费主张，向本院提交2018年1月至2020年11月系争房屋电表、燃气表用量账单及电费、燃气费转账凭证及发票，证明张青欠付2018年10月至2019年11月电费共计5,208.60元、欠付2018年1月18日至2018年3月16日天然气费用1,765.80元，苏成锦已代为支付上述费用。张青对上述证据发表质证意见，表示苏成锦提供的账单没有盖章，真实性不予认可，其已经支付使用期间的电费、燃气费，所欠的电费可能是苏成锦交房前装修产生的。苏成锦表示，2018年1月，张青应支付租金及租赁保证金48,000元，少付的5,000元系抵扣其代原告支付的物业费、电器维修费、电费等相关费用，2018年5月张青少付的10,000元租金系抵扣电器更换费用，结合苏成锦提供的证据，电费系张青使用期间产生。本院认为，苏明治受苏成锦委托，代为管理、出租系争房屋，与张青签订的房屋租赁合同系争双方真实意思表示，合法有效，效力及于苏成锦，其与张青均应恪守履行。张青自2019年4月1日起未按约支付租金，构成违约，依据法律规定，苏成锦有权解除合同。2019年11月30日，苏成锦一方将系争房屋门锁更换，并短信通知张青，要求其于2019年12月15日前搬离家具，否则视为放弃，故该日苏成锦已经通过实际行动收回了系争房屋，并终止合同履行，因此本院确认双方租赁合同于2019年11月30日解除。张青自2019年4月1日起未支付租金，苏成锦主张2019年4月1日至2019年11月30日的租金96,000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。从双方提供的证据及庭审陈述来看，苏成锦主张的天然气费用1,765.80元、电费5,208.60元，均发生于2018年1月至2019年11月张青使用房屋期间，根据合同约定应由张青负担，现苏成锦已经代为支付，虽张青抗辩其已经支付使用期间的全部公共事业费用，但未能提供支付凭证证明，故苏成锦的该项主张，本院予以支持。张青欠付租金，构成违约，苏成锦主张违约金12,000元，符合合同约定，本院予以支持。另外，根据合同约定，苏成锦应在张青结清水电、租金等费用之日返还张青租赁保证金12,000元。至于苏成锦主张的2019年12月1日至张青搬离家具之日2020年7月28日的房屋使用费，本院认为，经苏成锦一方多次短信通知，张青始终未联系苏成锦一方，搬走家具及私人物品，影响苏成锦对系争房屋的正常使用与出租，故上述期间的损失应认定为苏成锦的房屋空置损失。从苏成锦一方于2020年6月4日发送的短信来看，该日系争房屋已另行出租，因此空置期应从2019年12月1日计算至2020年6月4日，损失标准可按合同约定租金标准每月12,000元计算。然而，无论承租方还是出租方，双方都有义务避免该空置损失的产生或扩大。张青自2019年4月1日起未支付房租，已构成违约，却不主动搬离家具等物品，亦不回复苏成锦一方的短信或电话，消极处理，应就上述空置损失承担责任。张青称私有物品损失，系其自身过错导致，不应归责于苏成锦。而苏成锦在收回房屋前已知房屋空置，于换锁收回房屋后仍未采取有效办法减少损失，造成损失扩大，也应承担部分责任。结合苏成锦已主张违约金，故本院酌情确定张青赔偿苏成锦房屋空置损失50,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告苏成锦与被告张青就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号签订的房屋租赁合同于2019年11月30日解除；二、被告张青于本判决生效之日起十日内向原告苏成锦支付2019年4月1日至2019年11月30日的租金96,000元；三、被告张青于本判决生效之日起十日内向原告苏成锦支付电费5,208.60元、天然气费1,765.80元；四、被告张青于本判决生效之日起十日内向原告苏成锦支付违约金12,000元；五、被告张青于本判决生效之日起十日内向原告苏成锦赔偿房屋空置损失50,000元；六、原告苏成锦于本判决生效之日起十日内向张青返还租赁保证金12,000元；七、驳回原告苏成锦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,232元，由原告苏成锦负担432元，被告张青负担1,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力二〇二一年一月十二日法官助理  袁凯凯书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。