四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终142号 上诉人（原审被告）：付忠良，男，1969年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘启新，宜宾市翠屏区科平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈军，男，1981年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：周燕（系陈军之妻），女，1980年6月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：罗志国，四川华晨（宜宾）律师事务所律师。 原审第三人：程文西，男，1961年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人付忠良因与被上诉人陈军、第三人程文西房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付忠良上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初2570号民事判决书第一项、第二项、第四项；2.改判付忠良与陈军解除场地租赁协议时间为2020年6月19日；3.改判付忠良退还陈军的租金从陈军搬出场地并将租赁物移交给付忠良起计算；4.改判付忠良不支付违约金；5.本案一审、二审诉讼费用由陈军承担。事实和理由：1.程文西向陈军单方发出的《通知》付忠良并不知情，陈军直至诉讼前都未提出过解除协议的要求，故解除时间应为一审辩论终结时即2020年6月19日；2.陈军对案涉租赁场地一直占有、使用至今，租金应计算到陈军将租赁物退还给付忠良为止，而非按一审判决解除合同的时间来计算租金；3.付忠良在履行租赁协议过程中并无违约行为，不应支付违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判并依法改判。 陈军辩称，1.陈军与付忠良之间的租赁合同系转租合同，付忠良只有具有合法的承租权才能将案涉场地转租给次承租人陈军，而付忠良于2019年8月1日丧失了案涉场地承租人的身份，作为次承租人的陈军也就无法继续承租，故租赁合同解除；2.付忠良于2019年8月1日通过短信向陈军表示自己无法取得案涉场地的出租权，系自己提出解除租赁合同；3.关于违约的问题，案涉租赁合同目的无法实现的原因在于付忠良与程文西之间的租赁合同纠纷，故付忠良应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 程文西述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈军向一审法院提出诉讼请求：1.判决付忠良退还租金98000元（12250元/月×8月）；2.判决付忠良退还押金20000元；3.判决付忠良支付违约金294000元；4.请求解除双方签订的《场地租赁协议》；5.本案诉讼费由付忠良承担。 一审法院认定事实：2011年4月1日，程文西与付忠良签订《场地租赁协议》，主要约定：程文西将菜坝镇石马村石马坡一块地（约6亩）出租给付忠良使用，并保证房屋及场地权属清楚；双方约定该场地租赁期为10年，从2011年7月1日至2021年7月1日，付忠良自觉按时交纳各部门收取的各项费用；双方约定该场地租金前三年每年4万元，三年后按每年递增10%（4000元）计算，付忠良必须提前三个月交纳场地租金；所产生的水、电、气费自行承担；若遇政府行为的拆迁或者建设时，双方需大力支持，配合政府解除合同；租赁期满后，如需续租该场地，就提前半年通报程文西，程文西优先考虑付忠良租赁需求，双方协商一致后另签协议。程文西作为出租方在上述合同上签名并捺印，付忠良作为承租方在上述合同上签名并捺印，宜宾市翠屏区×镇×村村民委员会在该合同上加盖公章并由当时村长程文西签名并注明“情况属实”字样。 2018年3月3日，付忠良将上述场地另加周边部分土地约8.5亩出租给陈军，双方签订《场地租赁协议》，主要约定：付忠良将宜宾市×镇×村×坡×组约8.5亩场地出租给陈军作为石膏线生产使用，陈军自愿承租并保证合法使用，付忠良保证房屋及场地权属清楚及合法；双方约定该场地及房屋租赁期从2018年3月3日至2021年3月2日止；租赁期间，陈军须遵守国家的法律法规，依法开展相应的经营活动，自觉服从辖区街道、派出所、城管、环卫、居委会等部门的管理；付忠良须提供各种资料，协助陈军办理营业执照等相关手续；双方约定该场地租金每年人民币14万元，从第2年每年按10%递增，每年按签合同之日起提前三个月交纳，逾期年租金每日按5%滞纳金付给付忠良；每月的水电费由陈军自行交纳，由于未按时交纳水电费所造成的停水停电由陈军自行负责；付款方式为每年提前三个月一次性交清一年租金，以银行转账为准；协议终止后，陈军将场地及原有房屋及付忠良在场地内原有约500平方米的简易采光棚归还付忠良，陈军由于生产需要将采光棚拆除，协议到期后将修复相同面积采光棚归还付忠良；双方签订协议时，陈军应向付忠良交纳租赁押金2万元，双方终止协议时，付忠良如数退还陈军押金（不计利息），双方违约，应按违约责任进行处罚；任何一方未能履行本协议的条款或者违反有关法律、法规的，由违法方负责，并支付无责任方年租金200%的违约金；无责任方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方全部承担；如陈军在经营期间，场地受到其他人的干扰，应由付忠良负责协调解决，涉及经济费用等方面由付忠良负责。 签订上述《场地租赁协议》后付忠良将案涉场地交付陈军使用经营。后因付忠良未按时向程文西交纳租金，双方发生纠纷，程文西于2019年7月15日向周燕、陈军、宜宾市华丽石膏制品有限公司发出《通知》，主要内容为：我是宜宾市翠屏区×镇×村×坡×组场地业主程文西，2011年我将该场地出租给付忠良，2018年付忠良又将该场地转租给你们，由你们进行石膏线生产使用。因付忠良一直拖欠我的租金未付，我已于2019年6月30日与付忠良解除租赁合同，要求其退回场地，但付忠良一直未退回。由于该场地系你们实际承租，我作为场地业主要求你们于2019年7月30日搬离该场地。告知人：程文西。陈军收到《通知》后从2019年7月31日开始与付忠良联系协商处理此事，但双方协商未果，后程文西于2019年8月左右将案涉租赁场地实际控制起来，只准陈军的工作人员进出场，不准其搬设备撤场。三方遂发生纠纷，陈军遂诉至法院。 另查明：1.2018年3月2日，陈军向付忠良支付保证金20000元，付忠良向陈军出具相应《收条》一张；同日，陈军向付忠良支付2018年3月3日至2019年3月2日租金共计140000元，付忠良向陈军出具相应《收条》一张；2018年12月6日，陈军向付忠良支付2019年3月3日至2020年3月2日场地租金147000元，付忠良向陈军出具相应《收条》一张；庭审中，付忠良对收到上述保证金20000元以及租金287000元，予以认可。2.陈军与周燕系夫妻关系，二人于2004年3月1日登记结婚。宜宾市华丽石膏制品有限公司（以下简称华丽公司）成立于2018年3月29日，法定代表人系周燕，周燕与陈军均系华丽公司股东，华丽公司工商登记的住所为四川省宜宾市翠屏区××镇××村××组××号即案涉租赁场地。3.一审庭审中，付忠良与程文西均同意解除双方签订的《场地租赁协议》，但付忠良认为解除时间应为一审辩论终结时即2020年6月19日，程文西认为是2019年7月6日；陈军与付忠良亦同意解除双方签订的《场地租赁协议》，但付忠良认为解除时间应为一审辩论终结时即2020年6月19日，陈军认为双方合同解除时间应为2019年7月6日。4.付忠良向程文西缴纳了案涉场地2018年7月至2019年7月底的租金80000元，程文西向付忠良出具了相应的《收条》一张。此后，付忠良未再向程文西缴纳过租金。 一审法院认为，一、关于陈军诉请要求解除与付忠良签订的《场地租赁协议》以及归责问题：陈军和付忠良于2018年3月3日签订的《场地租赁协议》，诉讼中双方达成一致意见均同意解除，对此予以确认。本案中，付忠良作为案涉租赁合同中的出租人，具有将案涉场地交付承租人陈军的义务，但因付忠良与程文西之间的租赁合同纠纷，程文西于2019年8月起已实际控制案涉场地，陈军与付忠良间的合同目的已不能实现，故对于《场地租赁协议》的解除，付忠良具有责任。关于解除时间，双方在庭审中达不成一致，但双方合同解除的原因是因为程文西于2019年8月左右已经将案涉租赁场地实际控制起来，而程文西在2019年7月15日向周燕、陈军、宜宾市华丽石膏制品有限公司发出《通知》上已表明，其作为场地业主要求陈军于2019年7月30日搬离该场地。因此，结合当事人的陈述以及上述《通知》，确认程文西从2019年8月1日起已实际控制案涉租赁场地，导致陈军和付忠良之间签订的《场地租赁协议》目的不能实现，故一审法院认为陈军和付忠良之间签订的《场地租赁协议》的解除时间应当为2019年8月1日。二、关于陈军诉请要求退还租金的问题：双方合同的解除时间为2019年8月1日，因此，陈军支付的租金也应当截止到2019年8月1日，现陈军已支付租金至2020年3月2日，经计算，付忠良应当退还的租金为85750元。三、关于陈军诉请要求退还保证金的问题：陈军已向付忠良交纳租赁押金2万元，双方合同的提前解除责任在于付忠良，故对于陈军诉请付忠良退还其所缴纳的保证金（即押金）20000元，予以支持。四、关于陈军诉请要求付忠良支付违约金的问题：根据双方合同“任何一方未能履行本协议的条款或者违反有关法律、法规的，由违法方负责，并支付无责任方年租金200%的违约金”之约定，双方在合同中对违约金的约定明显过高，且陈军提供的证据不足以证明其损失的具体程度，故根据双方合同的履行情况兼顾公平原则，支持付忠良以合同解除的该年度租金的30%的标准向陈军支付违约金，经计算为44100元（147000元×30%)。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、陈军与付忠良于2018年3月3日签订的《场地租赁协议》于2019年8月1日解除。二、付忠良于判决生效之日起15日内退还陈军租金85750元。三、付忠良于判决生效之日起15日内退还陈军押金20000元。四、付忠良于判决生效之日起15日内支付陈军违约金44100元。五、驳回陈军的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7480元，由付忠良承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.付忠良提交了10张案涉厂房的照片，拟证明陈军仍在占用并使用厂房。陈军的质证意见为，对该证据的真实性、合法性有异议，未显示拍摄的时间、地点，与本案无关联性；同时，程文西和付良忠的租赁合同已将解除，付忠良已经丧失了案涉场地的控制权，即便陈军尚在使用案涉场地也与付忠良无关联性。程文西的质证意见为，程文西和付良忠的租赁合同已经解除，付忠良已经丧失了案涉场地的控制权，其并非适格的转租人。本院的认证意见为，庭审中，陈军与程文西均认可双方另行达成了口头租赁协议，陈军尚在使用案涉场地，对该证据的真实性、合法性本院依法予以确认，该证据能否证明陈军应向付忠良交纳租金，本院将在综合认定本案基本案情后予以评述。2.陈军提交了2018年12月10日付忠良与陈军的微信聊天记录一份，拟证明陈军已经交纳了2019年至2020年的租金，付忠良在聊天记录中予以确认，不存在拖欠租金的问题。付忠良的质证意见为，认可陈军已交纳2019年至2020年的租金，陈军拖欠的是其后的租金，该证据不能达到其证明目的。程文西的质证意见为，该证据与程文西无关联性，不予质证。本院的认证意见为，付忠良认可该证据的真实性，且双方对陈军已经向付忠良交纳租金至2020年3月2日这一事实无争议，本院对该证据予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、付忠良与陈军之间的租赁合同是否已经解除，已经解除的时间如何确定；二、付忠良是否应退还陈军租金；三、付忠良是否应支付陈军违约金。 关于争议焦点一，付忠良认可自2019年7月起未向程文西交纳租金的事实；程文西于2019年7月15日向陈军、周燕、以及宜宾市华丽石膏制品有限公司发出通知，声明其与付忠良之间的租赁关系已经解除，限陈军、周燕以及宜宾市华丽石膏制品有限公司于2019年7月30日搬离案涉场地；2019年8月1日，付忠良与陈军的微信聊天记录显示付忠良表示将退还2万元保证金给陈军；2019年7月31日，付忠良与陈军的通话记录显示付忠良同意退还陈军2万元保证金，弥补陈军租金。以上证据能形成证据链证明因承租人付忠良与出租人程文西之间的租赁关系发生了纠纷，付忠良与次承租人陈军之间的租赁合同无法履行，付忠良通知陈军解除租赁合同，且程文西随后控制了案涉场地，陈军事实上无法使用案涉场地进行正常生产经营。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”第十一条规定：“民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”根据上诉法律规定，本案作为违约方的付忠良在租赁合同事实上不能履行时，可以行使解除权，其通过微信聊天和电话等方式通知陈军，在通知到达陈军时即产生合同解除的效力。因此，一审法院认定付忠良与陈军之间租赁合同于2019年8月1日解除，并无不当。 关于争议焦点二，双方合同的解除时间为2019年8月1日，因此，陈军支付的租金也应当截止到2019年8月1日，现陈军已支付租金至2020年3月2日，则付忠良应当退还陈军租金85750元。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定：“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”因此，依据双方租赁合同的约定，违约方付忠良应当支付违约金，一审法院认定双方约定按照年租金的200%支付违约金过高，依照法律规定调整为按照年租金30%支付违约金，并无不当。 综上所述，上诉人付忠良的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2897元由付忠良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年一月二十九日 法官助理  白俊楠 书 记 员  黄明慧