广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29084号原告（反诉被告）：北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区。负责人：向希。委托诉讼代理人：高雪英，女，1995年3月25日出生，汉族，住广东省清新县。系该公司员工。委托诉讼代理人：陈佳琦，男，1990年8月22日出生，汉族，住湖北省老河口市。系该公司员工。被告（反诉原告）：黄国安，男，1976年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司与被告黄国安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高雪英、陈佳琦与被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告须向原告缴纳住宅物业服务费共8151.3元；2.被告应向原告支付逾期违约金为13365.12元，物业服务费和违约金合计共21516.42元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》，被告同意确认由原告提供物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2017年1月1日办理交楼手续，同时按照《前期物业服务协议》第四条第一项、第二项的约定缴交物业服务费和公共分摊费。被告的物业服务费按房屋建筑面积交纳，具体标准为住宅物业2.55元/月/平方米。自房屋交付或视为交付之日起前三年开发商赠送物业管理费给被告0.45元/月/平方米，被告按2.1元/月/平方米标准交付物业管理费，第四年起按2.55元/月/平方米标准交付。被告房屋面积为143.78平方米，即被告须在每月10日前向原告缴纳约301.90元的物业服务费及其他被告应承担的费用。但自2018年4月1日起至2020年6月30日，被告一直拖欠住宅物业服务费暂计共8151.30元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费。但被告非但不主动履行缴纳义务，且经原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告与其他业主的合法权益。依据原告和被告所签订的《前期物业服务协议》第四条第一项、第二项的约定：“物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月1-10日(每次缴费的具体时间)前交纳当月物业服务费用。逾期未支付物业服务费用的，从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。如乙方或房屋使用人无正当理由连续三个月未交纳物业服务费及相关费用，甲方可采取电话催缴/书面通知催缴/诉讼等方式追缴乙方所拖欠的物业服务费，乙方须对甲方的损失进行赔偿，该赔偿包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等费用。房屋使用人不履行交费义务时，由乙方承担连带责任”。故被告应向原告支付逾期违约金为13365.12元(暂计算至2020年6月30日)。被告提出反诉请求及答辩称，1.判令原告赔偿或减免被告2018年4月到2020年10月期间的物业服务费9358.90元。2.判令原告退还被告违规收取的公共水电费200元、生活垃圾清运费30元及由此产生的利息（以230元为计算基数，按照LPR3.85%的标准计算，自2016年12月28日起计算至实际支付完毕之日）。3.判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由，一、国瑞公司阻挠业主成立业委会。国瑞公司的物管人员，盗取业主筹委会的宣传资料，以此阻挠业委会成立。二、原告伙同开发商（佛山市国华置业有限公司）虚假宣传，欺骗和误导被告，使被告作出错误的消费决策，极大的损害了被告的合法权益。原告联同开发商宣传“国瑞物业来自京城的物业管理专家国瑞物业，累计服务面积超过300万㎡，以专业态度和优质服务赢得业主广泛赞誉，全封闭式园区管理，全天候智能安防系统，24小时零干扰服务，于点滴细节之中，悉心回应您的每一个要求。”，“物业：国家一级物业，尊享星级服务，国家一级资质物业团队，温馨管家式贴心服务24小时全监控保障安全，封闭化园区管理更显私密”。然而，被告在入住小区期间并未完全享受到开发商及原告所宣传的物业服务，为此，被告请求法院判决佛山市国华置业有限公司及受其委托物业服务的原告违约，要求佛山市国华置业有限公司及受其委托物业服务的原告尽快履行宣传所描述的物业服务，酌情减免被告的物业服务费，并要求原告承担被告未享受该服务而造成的无形损失（包括精神损失，天天住在一个不设防的小区，精神压力大），同时赔偿或减免被告2018年4月到2020年10月期间的物业服务费。三、原告未依约向被告提供物业管理服务，被告有权不缴纳或少缴物业服务费。1.疫情期间防疫措施作假，妄顾被告及其他小区业主的生命健康安全。2020年初爆发的新冠疫情，危害之大，直接威胁人民群众的生命安全。政府各级部门均要求各小区单位需做好防疫消杀工作，但是原告在疫情防控过程中，竟然存在防疫措施作假的行为，此等行为已经不是仅仅是严重违约，那简直是妄顾被告及小区其他业主生命安全。2.公共收益方面。比如未经业主同意擅自利用公共部位打广告、擅自允许外人进来摆摊、擅自装饮水机等,公共收益不向业主公示。3.原告对小区的房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目维护、修缮、服务与管理，不及时也不到位：（1）共用部位、共用设施设备的维护和管理责任履行不到位。小区排水严重不畅，进入雨季，小区就会出现“洪涝”（曾被广州电视台“今日关注栏目”曝光）；2019年5月小区业主曾将小区水浸问题向南海区信建局反映情况（有相关业主的签字），严重影响被告及其他小区业主的生活，对人身安全及身体健康及也产生了威胁。（2）小区电梯年检过期，电梯机房巡检不及时，巡检记录造假。小区43栋及49栋电梯本应2020年4月电梯到期年检，然而直至10月22日都还没按期年检；2020年10月17日，业主发现43栋的电梯机房巡检记录仅巡检至7月份，便拍照记录下来，11月12日，业主再去拍照，发现物业居然将记录更改为巡检至10月份了，也就是说8月和9月的巡检记录是10月后才填写的，很显然，国瑞公司的电梯机房巡检公然造假。电梯属特种设备，关系到每个业主的人身安全，国瑞公司严重失职。国瑞公司未对进入小区的电动车进行有效管理，导致电动车乱停乱放至小区楼内入户大堂，存在重大消防隐患。国瑞公司对消防设施维修不及时，小区部分消防箱损坏多时也未修复，且个别消防箱未配备消防水带，多栋楼房的消防门损坏；小区电梯维修不专业，导致多台电梯配错按键（张冠李戴），小区花箱损毁多时也不及时修缮；（3）安保责任履行不到位，安保设施形同虚设，安保不力，常出现安保空岗及睡岗情况。原告履行物业管理期间，保安不作为，小区各大门长期敞开，门禁设施形同虚设，任何人员无须刷业主卡便可自由出入小区，保安未对进出人员进行查问登记及测温；小区各栋入户大堂没有起用门禁，可以随意出入；小区地下车库只要开车就能进，保安没有核实业主身份；北门安保岗位经常出现空岗,业主还发现有保安人员值班期间在岗亭睡觉；保安没有每天巡逻，小区失窃事件多发；对进入小区的电动车没有进行有效管理，很多电动车直接停入楼栋入户大堂，存消在防隐患！被告及小区内业主的人身财产安全没有保障。（4）公共绿化管理不到位。被告选择在国华新都安居，看中的是小区的园林绿化较好，但被告入住后发现原告对小区公共绿化管理不当、未有效制止违建，导致小区内多块公共绿化用地被一楼住户圈占、违建及硬底化、部分业主甚至还违规搭建雨蓬，侵占包括被告在内的大部分业主的权益。（5）环境卫生管理责任履行不到位。原告作为专业的物业服务公司，理应严格依约依规执行小区内狗只管理措施，但是事实上，在小区内，经常发现恶犬横行，犬只到处大小便，不仅对被告及其他小区业主的人身安全产生威胁（已有业主反映在小区内被恶狗咬伤），更会严重影响小区内环境卫生。然而对这些不良现象，原告从未采取任何有效改善措施，其此等不作为的行为，有何理由还要依约向被告收取物业服务费呢？四、原告乱立名目，随意增设收费项目，违规收取费用。原告与被告所签的《前期物业管理协议》对物业服务内容表述十分模糊，没有按照《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》细化，并存在乱收费、超范围收费且收费后不开发票等情况。（例如收取公共水电费、垃圾费，业主购买车位后，收车位时物业强制收取200元水电费。）五、原告未依规对在房管局备案的《前期物业管理协议》进行公示，被告行使业主知情权，现就相关备案资料向法院申请公开或查阅。原告未依规将在政府备案《前期物业管理协议》进行公示，也未向被告明示过。被告与国瑞公司签订《前期物业管理协议》是收楼的前提条件，而该《前期物业管理协议》对物业服务内容表述十分模糊，存在违约责任不对等霸王条款。被告有理由怀疑原告在政府备案的《前期物业管理协议》与被告所签的《前期物业管理协议》有部分条款不相同，存在向政府虚假承诺的嫌疑。因此被告现行使业主知情权，现就相关备案资料向贵院申请公开或查阅，切实维护被告的业主权益。原告就反诉请求答辩称，1.关于被告称原告阻挠成立业委会的情况，原告不予认同，当时是因为被告未经原告同意悬挂横幅，后经居委会协调，原告已同意被告悬挂横幅。2.原告现正在安装人行道闸，所以大门现在敞开，保安会对来访人员进行登记，人行道闸已经安装完毕，门禁卡升级完毕后即可使用。3.社区向原告发放疫情工作表彰奖状，对于个别清洁人员提前签到的问题，这属于个别瑕疵问题，被告不应以个别瑕疵问题拒付物业费。4.每年2月原告会在大堂公示公共收益明细。5.积水是开发商遗留的历史问题，积水问题已经在今年解决，没有明显积水。6.关于电梯年检，全小区有52栋楼，每栋楼有两台电梯，只有49栋货梯年检标识别人拿走，原告已将该情况张贴在大堂告示。每台电梯都有巡检，巡检记录在电梯内。7.消防设施的维护问题，由于需要申请购买，维修需要一定时间。8.电梯按钮偶有损坏的情况，原告已经购买配件予以更换。9.关于1-5栋的安保问题，原告已经与1-5栋楼栋代表进行沟通，小区各大堂都有门禁，但个别业主出入没有关门。小区多起盗窃案件多是小孩不小心把东西拿走造成，只有一起是入室盗窃的，是从外围管道爬入，原告已经对管道进行防护。10.大堂有张贴电动车停放的告示，原告也会在违停的电动车上贴告示。11.对于违建的业主，原告出具整改通知书，现由城管、社区进行处理，目前有两户业主已经整改。小区现整体环境良好。12.原告经常宣导文明养犬，原告连同社区派发狗绳等物品。13.前期物业协议约定预收200元公共水电费，截止2017年7月200元已经使用完毕，之后原告有向业主收取公共水电费，但业主没有缴纳。14.物业服务中心有张贴前期物业协议。15.前期物业协议有约定垃圾清运费。16.前期物业协议约定物业费是2.6元/平方米，目前原告按照2.55元/平方米收费。前三年开发商补贴物业费，业主按照2.1元/平方米计算。第四年原告仍然按照2.1元平方米收费。原告物业服务可能存在个别瑕疵，但不构成被告拒付物业费的理由，原告也予以下调物业费。双方围绕己方主张提供证据，本院对双方提供的证据均予以确认。经审理查明，原告与被告于2016年12月28日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在的国华新都提供物业服务，物业服务费2.55元/月/平方米，因开发商赠送物业管理费，故被告按2.10元/月/平方米交付物业管理费，第四年起按2.55元/月/平方米支付。物业服务费的缴费时间为当月1-10日。逾期缴费的原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。另外还约定，交楼时被告应预交公共水电费200元/户。生活垃圾处理费按规定日期一次性缴纳半年费用，住宅小区为5元/月/户。被告缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费按照购买或租赁的房屋面积比例分摊。被告于2020年11月28日向原告缴纳了2020年11月1日至2020年11月30日公共水电费200元。被告确认除了支付过200元水电公摊费外，没有支付过其他公摊水电费。被告确认物业服务费数额及欠费期间。本院认为，被告对物业服务费的标准及欠款期间没有异议，本院确认2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为8151.30元。本案的争议焦点是原告提供的物业服务是否符合合同约定及被告要求退还的各项费用有否依据。针对被告提出的服务不达标事实，原告均已一一进行回应，对于洪涝、违建、充电桩等均属于与其他案外人的法律关系，原告已提供必要、适当的协助，已经履行了物业服务的要求。对于其他问题，业主可以加强监督反映，督促原告提高物业服务水平，被告提出的意见不构成根本违约，原告已经履行了合同义务为被告提供物业服务，被告应当向原告支付物业服务费。被告未缴纳物业服务费构成违约，前期物业管理服务协议约定的逾期付款违约金超出原告的实际损失，本院酌定按未付物业费10%计算违约金，即815.13元。被告反诉请求免交物业服务费没有依据，本院不予支持。关于被告的调查取证申请，原告已经出示物业服务费的收费备案表及营业执照复印件，本院无需再调取该证据，另被告申请调取的关于国华新都项目房屋及附属设施设备情况验收备案与本案无关，本院不予准许。被告提出的反诉请求。前期物业管理服务协议已经明确约定物业服务费不包含公共水电分摊及应当缴纳生活垃圾处理费，被告仅缴纳了200元公摊水电费，依照前期物业管理服务协议该费用由被告负担，结合被告已经在国华新都小区居住多年尚未缴纳过公摊水电费，该200元可以冲抵此前产生的公摊水电费，被告预交的公摊水电费数额不大，被告要求退还该款没有依据；生活垃圾清运费同理。故被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、黄国安应于本判决发生法律效力之日起十日内向北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司支付物业服务费8151.30元（2018年4月1日至2020年6月30日）及违约金815.11元；二、驳回北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求；三、驳回黄国安的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取168.96元（原告已预交），由北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司负担143.96元，由黄国安负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司，本院不另收退。反诉受理费25元由黄国安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李柳媚二〇二〇年十二月二十七日书记员  阮楚欣