福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4317号 原告：福建省英良投资有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联开发区。 法定代表人：刘良,该公司总经理。 委托诉讼代理人：林培佳，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所执业律师。 被告：廖斌，男，1993年7月25日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告福建省英良投资有限公司（以下简称“英良公司”）与被告廖斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告英良公司的委托诉讼代理人林培佳到庭参加诉讼，被告廖斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英良公司向本院提出诉讼请求：1.解除英良公司与廖斌签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号xxx）；2.廖斌配合英良公司到房管部门办理解除备案购房合同手续；3.廖斌将房屋恢复原状、解除该房屋设定的任何权利负担，将房屋交还给英良公司；4.廖斌向英良公司支付购房款总额10%的违约金31758.6元，且英良公司有权在廖斌已付购房款中直接扣除前述款项；5.廖斌支付英良公司律师费19055.16元;6、廖斌承担本案的诉讼费（包括但不限于受理费、保全费、公告费等费用）。诉讼过程中，英良公司撤回诉讼请求3。事实和理由：2015年4月21日，英良公司与廖斌签订了合同编号为xxx的《商品房买卖合同》，合同约定：由英良公司出售给廖斌位于南安市××镇××号××商品房××房号××号楼××单元××，该房屋总价款为317586元。廖斌支付了首期款167586元，余款150000元在中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称“建行水头支行”）办理了按揭贷款，英良公司对廖斌的银行按揭贷款承担保证责任。因廖斌未按照贷款合同约定按期偿还贷款，银行遂向法院提起诉讼，法院判决英良公司对廖斌贷款承担保证责任，英良公司有权在承担保证责任后，向廖斌追偿。英良公司因廖斌未能依约偿还贷款，代替廖斌向银行清偿了贷款54207.55元。根据英良公司与廖斌签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条第二款第4项约定“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。”英良公司有权解除合同，收回房屋，要求廖斌支付违约金并赔偿损失。 廖斌未作答辩。 英良公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因廖斌未到庭参加诉讼，未对英良公司提供的证据进行质证。对英良公司提供的证据，本院认定如下：英良公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《民事判决书》、建设银行《特种转账凭证》、《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 英良公司系依法注册成立的从事房地产项目投资的有限责任公司。2015年4月21日，英良公司与廖斌签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容。双方并就该合同进行备案及预告登记。本案合同约定，廖斌向英良公司购买址在南安市××镇××号××号楼××单元，预测建筑面积66.59平方米，单价为每平方米4769.27元，总金额为317586元，廖斌应当于2015年4月21日前支付首期房价款167586元，余款150000元向建行水头支行申请贷款支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条第二款第四项约定，若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10％的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。合同签订后，廖斌向英良公司支付首期款167586元。2015年8月7日，廖斌与建行水头支行签订《个人住房借款合同》一份，约定廖斌向建行水头支行贷款150000元用于购买本案商品房，贷款期限自2015年8月6日起至2025年8月6日止，廖斌自愿以上述商品房作为抵押财产向建行水头支行提供抵押，作为本合同项下贷款的担保。2015年1月5日，英良公司与建行水头支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定英良公司自愿为廖斌自2015年1月5日起至2025年1月5日止，在建行水头支行处办理的案涉房产按揭贷款提供阶段性连带责任保证。建行水头支行与廖斌并就本案商品房办理了抵押权预告登记手续。尔后，建行水头支行依约发放了贷款。贷款发放后，廖斌未依约按时偿还贷款。建行水头支行于2019年5月14日向本院提起诉讼，本院于2019年6月21日作出（2019）闽0583民初4779号民事判决书，判决：一、解除建行水头支行与廖斌签订的《个人住房借款合同》；二、廖斌应于本判决生效之日起十日内偿还给建行水头支行贷款116250元及其相应的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按中国人民银行的有关规定及双方签订的领用合约的约定计算，但总计不得超过年利率24%）；三、英良公司对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向廖斌追偿；四、驳回建行水头支行的其他诉讼请求。该案判决后，英良公司于2020年4月20日代廖斌偿还银行贷款54207.55元，但廖斌至今未将英良公司偿还的贷款本息支付给英良公司。英良公司至今未将本案商品房交付廖斌使用。2020年4月25日，英良公司与福建福兴律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派罗国文律师担任本案诉讼代理人。英良公司为此支付律师代理费15244元。本案诉讼过程中，英良公司支付公告费用390元。 本院认为，英良公司与廖斌签订的《商品房买卖合同（预售）》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，廖斌向建行水头支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由英良公司提供阶段性连带保证担保。廖斌未依《个人住房借款合同》的约定向建行水头支行按时足额偿还贷款，导致建行水头支行起诉解除《个人住房借款合同》并要求英良公司承担保证责任，依照英良公司与廖斌签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条第二款第四项约定“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10％的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，英良公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求廖斌支付总房款317586元10%的违约金31758.6元。虽然合同约定廖斌应承担律师费，但英良公司实际仅支付律师费15244元，故英良公司请求廖斌支付律师费19055.16元，本院对其中的15244元予以支持，对于超过的部分，不予支持。虽然合同约定英良公司有权从廖斌已付购房款中直接扣除违约金，但因廖斌尚有其他债权人，而本案廖斌应支付给英良公司的违约金，属于一般债权，并不具有优先受偿权，若允许其直接抵扣，则会损害到其他债权人的利益，故英良公司请求判决其有权从廖斌已付购房款中直接扣除违约金31758.6元，不予支持。本案合同已办理备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，英良公司请求廖斌配合其办理合同解除后的合同备案登记注销手续，符合法律规定，予以支持。至于英良公司应返还廖斌的购房款，因廖斌未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，英良公司应退还给廖斌的款项，应提交给有关司法机关处理。英良公司撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。廖斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建省英良投资有限公司与廖斌于2015年4月21日签订的编号为xxx的《商品房买卖合同（预售）》及其附件； 二、廖斌应于本判决生效后十日内协助福建省英良投资有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件的备案登记注销手续； 三、廖斌应于本判决生效后十日内支付福建省英良投资有限公司违约金31758.6元； 四、廖斌应于本判决生效后十日内支付福建省英良投资有限公司律师代理费15244元； 五、驳回福建省英良投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6064元，由廖斌负担。公告费390元，由廖斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王毅刚 人民陪审员  黄世超 人民陪审员  陈清辉 二〇二一年一月十五日 法官 助理  李晓琳 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。