河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初8225号原告（案外人）：曾松松，男，汉族，1989年6月18日出生，住址南阳市卧龙区。原告（案外人）：席清娇，女，汉族，1989年4月5日出生，住址南阳市卧龙区，原告曾松松之妻。二原告的委托诉讼代理人：张源，河南梅溪律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：李京东，男，汉族，1964年12月9日出生，住址河南省镇平县。委托诉讼代理人：薛江伟，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：范书平，女，汉族，1972年10月16日出生，住址河南省郑州市金水区。原告曾松松、席清娇与被告李京东、第三人范书平案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年11月9日诉至本院，本院同日作出受理决定。2021年1月7日，本院适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告曾松松及其委托诉讼代理人张源、被告李京东及其委托诉讼代理人薛江伟、第三人范书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾松松、席清娇向本院提出诉讼请求：1.依法停止对位于南阳市宛城区林场（房产证号：宛市房权证字第**）房产的执行，并解除查封措施；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月13日，卧龙区人民法院根据本案被告的申请作出（2019）豫1303执1711号执行裁定书，查封了第三人范书平名下宛市房房权证字第**房。原告向贵院提出执行异议，贵院作出（2020）豫1303执异150号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，特此向贵院提出执行异议之诉。理由如下：一、原告已取得该套房产的所有权。2018年9月，原告经人介绍欲购买第三人范书平与案外人曾庆朝名下位于枣林社区房产一套，双方约定房屋价格为62.5万元。2018年10月2日，原告曾松松的母亲黄国荣向第三人范书平支付房款30万元，2018年11月9日，原告曾松松向第三人范书平支付房款30万元，2019年1月2日，原告曾松松通过ATM机向范书平的农行卡上存入25000元，至此，房款全部结清。期间，原告与第三人范书平、案外人曾庆朝于2018年11月16日签订《房屋买卖协议》一份，第三人范书平、案外人曾庆朝将其名下位于枣林社区门牌号××区145号（宛市房房权证字第**）产作价62.5万元出售给原告。南阳市汉都公证处于2018年11月16日作出（2018）豫宛汉证内民字第5925号公证书，对该《房屋买卖协议》进行了公证。2018年11月16日，原告拥有涉案查封房产的所有权。二、根据执行异议司法解释，原告对该套房屋享有足以排除强制执行的权利。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告与范书平、曾庆朝签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且做过公证，协议内容不违反法律规定，系合法有效的书面买卖合同。签订《房屋买卖协议》及公证的时间是2018年11月18日，早于卧龙区人民法院查封涉案房产的时间2019年6月13日。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告购买涉案房产的时间是2018年11月18日，当日，第三人范书平向原告交付房屋钥匙和房产证原件。随后，原告将该房屋用于出租来收取租金。虽未办理过户登记，但原告在卧龙法院查封涉案房产之前已合法占有该不动产。3、已支付全部价款。2018年10月2日，原告曾松松母亲黄国荣向第三人范书平支付房款30万，2018年11月9日，原告曾松松向第三人范书平支付房款30万，2019年1月2日，原告曾松松通过ATM机向范书平农行卡上存25000元，原告已支付涉案房屋全部房款。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买的涉案房产位于宛城区林场，2010年10月21日进行不动产登记，房产房产证号宛市房权证字第**，性质为集体土地，系第三人范书平与案外人曾庆朝共同共有。该房屋的土地性质决定了涉案房产变更登记受到限制，原告购买至今未办理过户登记是因为政策原因，非原告自身原因。三、被告李京东申请执行缺乏执行基础。据原告了解，被告李京东与第三人范书平的借款纠纷在执行过程中，双方已达成和解，且范书平已经按约履行完还款义务，被告李京东申请执行涉案房产缺少执行依据。被告李京东辩称，原告诉讼请求不能成立，应依法驳回。理由：1.结合原告诉状及案件的证据材料，案涉房产买卖合同签订时间为2018年11月6日，且该协议明确约定签订协议当日一次性足额付款，但原告并非提供当日转账或者支付的凭证，因此，原告的行为不符合最高院执行异议若干问题规定的28条第1款第3项规定。结合原告提供的银行流水、转账时间得知，支付行为在先，买卖合同签订时间在后，该行为不符合正常的交易习惯，因此，被告合理怀疑原告与第三人范书平之间的买卖合同因缺乏主观真实意思表示而不能成立，所以，该情形不符合执行异议解释第28条第1款第1项规定；2.案涉房屋的产权登记时间是2010年10月21日。众所周知，产权证书是物权的象征，物权对外具有对世效力，而且假设曾松松与第三人之间的买卖合同成立，那么结合买卖协议内容，其应当知道该房屋享有产权，可以办理过户，但截止2019年6月13日之前，原告并未向相关部门申请过办理变更产权登记，因此，买受人即曾松松对未办理过户登记存在过错，同时，该行为也不符合相关法律规定；3.根据执行异议解释28条规定，四要件同时满足的情况下，方可排除执行，但原告现不具备排除执行的权利条件，因此应驳回原告的诉讼请求。第三人范书平辩称，该房产于2018年已经出售给曾松松，没有办理过户，是因为是民房，当时去房管局问过，房管局工作人员说这个房子是集体土地上的民房，政府政策不允许过户。房产证上的所有权人是我，曾庆朝是共有人。原告曾松松、席清娇为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组、原告身份证复印件、结婚证复印件。证明方向为原告诉讼主体资格。第二组、（2020）豫1303执异150号执行裁定书一份、送达回证一份。证明方向为卧龙区人民法院于2019年6月13日查封涉案房产，原告提起执行异议被驳回，引发该诉。第三组、被告李京东与第三人范书平的执行和解协议一份、被告李京东向第三人范书平出具的收到条结清证明一份。证明方向为第三人范书平已按执行和解协议履行完毕，查封执行涉案房产缺乏执行基础和依据，卧龙区人民法院应当作出执行结案文书。第四组、房屋买卖协议一份、（2018）豫宛汉证内民字第5925号《公证书》一份。证明方向为2018年11月16日，原告与范书平、曾庆朝签订《房屋买卖协议》一份，范书平、曾庆朝将涉案房产作价625000元出售给原告，《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且做过公证，协议内容不违反法律规定，系合法有效的书面买卖合同。签订协议的时间早于卧龙区人民法院查封涉案房产的时间2019年6月13日。第五组、黄国荣身份证复印件一份、证明一份、黄国荣名下农业银行卡转账明细一份；曾松松名下农业银行卡转账明细一份；范书平名下农业银行卡交易明细一份、收条两张。证明方向为2018年10月2日，原告曾松松母亲黄国荣向第三人范书平支付房款30万元，2018年11月9日，原告曾松松向第三人范书平支付房款30万元，2019年1月2日，原告曾松松通过ATM机向范书平农行卡上存25000元，原告已支付涉案房屋全部房款。第六组、涉案房产房屋所有权证（宛市房权证房权证字第**）div>证明方向为涉案房产位于宛城区林场，2010年10月21日进行不动产登记，房产证号房产证号宛市房权证字第**，为集体土地，系第三人范书平与案外人曾庆朝共同共有。该房屋土地性质决定了涉案房产变更登记受到限制，原告购买至今未办理过户登记是因为政策原因，非原告自身原因。第七组、枣林街道枣林社区居委会《证明》一份。证明方向为原告购买涉案房产后居住至今，垃圾处理费一直由原告向枣林社区居委会缴纳。第八组、证人聂某,4《证言》一份。证明方向为聂某,4住涉案房产隔壁，聂某,4于2018年11月份知道涉案房产出售给曾松松，两家共用一个水表，电表名字写的聂某,4。2019年7月之前，由闫海伍租住，之后由刘龙泉租住，平常水费由原告方或者租户交给聂某,4，聂某,4再交给自来水公司。第九组、2019年3月31日微信转账明细两张。证明方向为2019年3月31日涉案房产承租人闫海伍儿媳妇王德贤支付给原告曾松松7个月租金3500元，租赁期限自2018年11月18日到2019年6月18日。第十组、南阳市公安局新区分局接处警登记表一份。证明方向为2019年6月房租到期后，承租人闫海伍经原告多次催要仍不交房租，原告曾松松于2019年7月7日报警后，闫海伍搬离涉案房屋。第十一组、刘龙泉身份证复印件一份、证明一份、房屋出租协议一份、刘龙泉与原告曾松松微信转账截图两张、涉案房产2019年度电费缴纳明细一份。证明方向为2019年7月闫海伍搬走后，原告对涉案房产进行简单装修后于2019年11月8日出租给刘龙泉，月租500元，刘龙泉租住至今。被告李京东针对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第三组证据的真实性无异议，但该执行和解协议、收到条与本案缺乏关联性。结合原告提供的执行和解协议，解释称，该协议约定范书平应于2019年11月6日向李京东支付16.5万元、2020年1月20日前向李京东支付10万元、2020年5月1日前向李京东支付10万元。如乙方范书平按时还款，李京东自愿放弃部分本金和利息；如甲乙双方任意一方不按协议执行，按法院判决执行。收到条出具时间是2020年4月13日，范书平2020年1月20日的10万元没有支付，在此情况下，李京东要求法院按照判决执行符合双方约定，因此原告主张执行案件已经结案是错误的。对第四组证据（2018）豫宛汉证内民字第5925号《公证书》本身的真实性无异议，但对房屋买卖协议的真实性有异议。该协议第一条约定，原告应于签订协议之日一次性付清房款62.5万元，但截止目前，并未出示相关证据；该协议第4条约定，甲方必须积极无条件协助乙方办理产权手续，该“积极”应理解为随时，因此，即便买卖合同成立，原告对没有办理产权过户明显存在过错。对第五组证据黄国荣身份证复印件一份、证明一份、黄国荣名下农业银行转账明细一份、曾松松名下农业银行卡转账明细一份、范书平名下农业银行卡交易明细一份、收条两张的真实性均无异议，但对证明方向有异议。该两笔转款产生于购房前，该行为让被告合理怀疑2018年11月16日签订的房屋买卖合同有可能是逃避债务或者以物抵债的行为，而且2019年1月2日ATM机存款2.5万元不显示范书平的户名，其证明目的不能实现；黄国荣因与原告系母子关系，出具的证明被告不认可。对第六组证据案涉房产房屋所有权证（宛市房权证字第房权证字第**）合法性、关联性均无异议，但对证明方向有异议。首先，房权证书首页已经载明，证书是权利的象征，换言之，该房产完全可以进行过户登记，没进行过户登记的原因和过错在于原告；其次，该房产的土地性质为集体土地，曾松松非案涉房产所在地的集体成员，其本身不具备购买集体土地上的房屋的资格，由此可见，该买卖合同行为因违反相关法律规定，属于无效协议；该产权证显示登记时间是2010年10月21日，但曾松松在明知有产权证的情况下，在2019年6月13日前未办理过户登记，显然存在过错。对第七组证据枣林街道枣林社区居委会《证明》的来源及真实性有异议。首先，结合该证据内容，可以看出，曾松松仅是缴纳了垃圾处理费，同时间接印证假如买卖合同成立，曾松松也没有发生去办理房产登记的行为，且证据的公章签章位置比较靠下，通过签章时间可以直观看出，该证明是先盖章后写字，证明内容是谁写的，也没有注明，结合正常政府部门盖章的要求，该章应该盖在落款上面，本案证明与常规不符，因此该证明不能作为证据使用。对第八组证据证人聂某,4证言的真实性无异议，但对关联性及证明方向有异议。该证言第4句话说曾松松找到聂某,4说房子曾松松买了，说明曾松松有可能是租客又有可能是房主，故该组证据不能达到原告的证明目的。对第九组证据2019年3月31日微信转账明细两张的真实性无异议，对关联性及证明方向有异议。微信转账记录没有注明转账用途，并且如果是房租，应当签订书面租赁合同并到相关部门进行备案，因此该证据不能证明曾松松占有、使用该房屋的事实。对第十组证据南阳市公安局新区分局接处警登记表的关联性有异议，处警情况及所载内容，属于当事人的陈述，且结合法院执行裁定书第3页第2段“接处警登记表显示曾先生收回房屋时租客不在”，显示范书平未经案外人同意将房屋出租给他人使用，说明在上次执行局的听证过程中，范书平本人对协议效力存在疑问，否则不可能将房屋出租给他人使用。对第十一组证据由于房屋出租协议是复印件，真实性有异议。刘龙泉本人未到庭，对其身份证复印件一份、证明一份、刘龙泉与原告曾松松的微信转账截图两张不发表质证意见。案涉房产2019年度电费缴纳明细显示付款人是曾庆朝，不能证明原告购房。第三人范书平对原告的证据无异议。被告李京东、第三人范书平未提交证据。本院认证意见为，对当事人无争议的证据直接在卷确认，对有异议的证据，本院将结合整个案情综合分析使用，以确认本案相关事实。结合原、被告及第三人的陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：关于案件由来的事实。本院在执行李京东与范书平民间借贷纠纷一案中，李京东于2019年6月13日向本院提出保全申请，本院于2019年6月13日作出（2019）豫1303执1711号执行裁定书，裁定查封被申请人范书平名下位于宛城区林场房产一套（房产证号：宛房产证号：宛市房权证字第**）市不动产登记服务中心协助本院查封了上述房产，查封期限为三年。曾松松、席清娇以案涉房产归其所有为由提出执行异议，要求对该房产解除查封措施。本院作出（2020）豫1303执异150号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，特此提起执行异议之诉。关于案涉房产的事实。2018年11月16日，范书平、曾庆朝与曾松松、席清娇签订《房屋买卖协议》一份，范书平、曾庆朝将名下位于宛城区林场建筑面积56.2平方米房产一套转让给曾松松、席清娇，约定:该房产经双方协商，售价人民币陆拾贰万伍仟元整；付款方式:协议签订之日，乙方一次性付清全部房款62.5万元(以收据为准)；房款付清甲方将房屋及涉及该房的所有手续交给乙方。南阳市汉都公证出具（2018）豫宛汉证内民字第5925号《公证书》对《房屋买卖协议》进行了公证。2018年10月2日，原告曾松松的母亲黄国荣向第三人范书平支付30万元，2018年11月9日，原告曾松松向第三人范书平支付30万元，2019年1月2日，原告曾松松通过ATM机向范书平农行卡上存25000元，共计62.5万元。原告称该62.5万元系与范书平9月份达成口头房屋买卖协议后足额支付的房款。原告称，2018年11月16日接收案涉房产后，将案渉房屋先后出租于闫海伍、刘龙泉，并开始缴纳案涉房产的水电费、垃圾费等相关费用。但由于案涉房产的土地性质系集体土地，暂不具备过户条件，因此，一直未能办理过户。对上述事实，原告提交《公证书》、《房产买卖协议》、《房产证》银行转账凭证、枣林街道枣林社区居委会《证明》、证人聂某,4《证言》、《租房合同》、电费缴纳明细等证据予以证实。对上述事实，被告质疑称，1.原告明知房屋不能办理产权登记的情况下，未向任何机关或者第三人主张权利，说明原告愿意承担后果。既然房屋不能办理产权登记，原告所称的物权期待权自然不存在。因此，曾松松与第三人之间仅仅是由合同引起的普通债权债务关系，曾松松并不具备优先权；2.因曾松松与曾庆朝、第三人存在一定的利害关系，而且第三人在明知拖欠李京东借款本金及利息的情况下，转移名下财产，二者之间存在恶意串通、损害被告权利的可能性；3.案涉房产土地系集体用地，结合法律规定，案涉合同系无效合同，因此，不能对抗本案执行；4.原告没有提供任何证据证明其享有的权利可以排除执行，因此根据证据规则及法律规定，原告应承担举证不能的法律后果。对被告的质疑，原告回应称，1.2018年9月经中间人周海勤联系达成了房屋买卖的口头协议，商定分次付款。但付款后去房管局办理过户时，才知道集体土地不能过户，于是签订书面协议并办理了公证；协议是去办理公证时根据公证处给的合同样本写的，照样写的一次性付款与实际付款情况并不相符。2.买房前不知道房子不能过户，买后双方一起去房管局办理过户时才知道不能过户，所以去办理了公证。3.聂某,4说之前范书平他们两家一直共用一个水表，因此，还按照原来的开一个户就行，由聂某,4向自来水公司缴费。4.因为曾松松很小就离开了家只有爸妈在家，所以一直没去办理变更。房子租出去以后，由租户直接交电费。5.曾松松购房时，闫海伍从范书平手里租着房子，曾松松买后由闫海伍继续租住，以后的房租由闫海伍交给曾松松。后来闫海伍不给曾松松交房租，为了让闫海伍搬离，曾松松就报了警。本院认为，本案的争议焦点在于曾松松、席清娇是否享有足以阻却强制执行涉案房屋的权利。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就案涉房产而言，原告称2018年9月，原告经人介绍与范书平、曾庆朝达成了口头房屋买卖协议，之后由母亲黄国荣于2018年10月2日向第三人范书平支付房款30万元，2018年11月9日，原告曾松松向第三人范书平支付房款30万元，2019年1月2日，原告曾松松通过ATM机向范书平的农行卡上存入25000元，全额支付了房款，共计支付房款62.5万元。但由于土地性质为集体，无法办理过户，因此于2018年11月16日公证办理了《房屋买卖协议》。被告对上述事实虽持有异议，认为有串通逃避债务的嫌疑，但其抗辩理由并无证据印证。原告所述有书面证据印证，且合情合理，符合房屋政策，因此，对原告所述予以采信，确认原告与范书平、曾庆朝之间存在房屋买卖合同关系真实，已足额支付房款真实。双方的房屋买卖合同关系符合法律规定，应受法律的支持和保护。原告曾松松、席清娇购买案渉房屋后，将房屋出租给他人，行使房主权利至今。被告对该事实无反驳证据，因此，本院对该事实予以认定。原告曾松松、席清娇以居住为目的，签订买卖合同、缴纳全部购房款、将房子出租收益，已为房屋实际权利人，未能在房管部门办理过户登记系政策原因，原告曾松松、席清娇没有过错。综上所述，曾松松、席清娇为了居住购买案涉房产、签订买卖合同、支付购房款、占有案涉房产的时间均早于本院对案涉房产的查封时间，其对房屋的实际民事权益客观、真实，其案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，曾松松对案涉房产享有足以排除强制执行的权利。关于原告曾松松、席清娇请求解除查封的问题，因该请求不属执行异议之诉的处理范围，对该请求本案不予处理。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”依照上述法律规定，判决如下：一、不得执行原告曾松松、席清娇购买的位于南阳市宛城区林场（房产证号：宛市房产证号：宛市房权证字第**）v>二、驳回原告曾松松、席清娇的其他诉讼请求。案件受理费10050元，由被告李京东负担。本院(2020)豫1303执异153号执行裁定书自本判决生效之日自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘红艳审 判 员  孙小乐人民陪审员  邱新立二〇二一年一月十八日书 记 员  程园园