上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10606号原告：韩云，女，1974年5月27日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：白婷婷，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国贤，上海正策律师事务所律师。被告：黄海萍，女，1983年5月2日出生，壮族，户籍地广西横县。委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。原告韩云与被告黄海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告韩云的委托诉讼代理人白婷婷、被告黄海萍及其委托代理人隋好平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩云向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的房屋租赁关系于2020年4月20日解除；2、要求被告支付拖欠的租金共计123,832元(2019年12月20日至2020年1月19日1858元、2020年1月20日至2020年4月19日113,574元、小场地2019年2月8400元)及至2020年4月20日的违约金20916元，并按日租金的5%标准支付自2020年4月21日起至实际支付之日的违约金；3、要求被告支付拖欠的水电费1361元；4、要求被告返还房屋内5盏灯具，若不能归还则赔偿3000元折价款。事实和理由：2016年7月29日,被告向原告租赁位于上海市徐汇区中山南二路XXX号XXX室房屋,双方签订《上海市房屋租赁合同》,合同约定：租赁期限自2016年9月20日至2017年9月19日，月租金32704元，每叁个月提前7天支付租金,逾期支付的,每逾期一日,按照日租金的5%支付违约金。第一年租金不变,第二年如续租,双方协商租金金额。租赁合同期届满后,双方未书面续约,口头约定每年租金在上一年基础上上涨5%,自2019年9月20日开始,租金上涨为37858元/月。2019年底被告开始按月支付租金,但仅在2019年12月16日支付了2019年12月20日至2020年1月19日的部分租金,即该月份还有1858元余额未付，且被告一直未向原告支付2020年1月20日至2020年4月19日的租金113574元。另外,2017年5月,原告将2A室隔壁另外150m的房屋租赁给被告，先付后用,三个月支付一次租金。2019年3月初,被告将该房屋退租,但2019年2月的房租(8400元)拖欠未付。除上之外,被告还拖欠原告10月、11月、12月水电费1361元。以上欠款经原告多次催促,被告仍拒绝支付。原告遂于2020年4月9日向被告发《租金催收函》,向被告索要欠款,并明确告知被告：如被告未在2020年4月20日支付欠款,则租赁合同于2020年4月20日自动解除。被告收到《租金催收函》后,不仅未支付任何欠款,反而在未与原告协商的情况下擅自搬离系争房屋,私自拆走了属于原告的1盏吊扇灯和4盏水晶灯(原价值6119元),且拒不退还房屋钥匙。原告认为被告行为已严重违反合同约定,且侵害了原告合法权益，故诉至法院。黄海萍辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告诉讼主体不对，被告系代表上海比聪教育科技有限公司与原告签订合同，房屋用来经营教育辅导，故租赁合同主体应当是原告和比聪公司。其次，原告计算租金错误，被告不存在违约。原告主张的隔壁150平方米的房屋，被告已经在2019年2月搬离并返还房屋，当时约定租金每月8000元，但其中有30平方米，原告一直占用没有交付，故该30平方米的租金应当予以扣除返还。租赁合同约定的租金应当是每月32,704元，不存在每年上涨5%，按照被告结算已经多交租金。租赁房屋是上海交通汽车修配厂的，上海交通汽车修配厂是全民所有制单位，根据相关政策，应免除上半年3个月租金，故被告不存在欠租，也不存在违约。原告提前解除合同强行收回房屋才是违约。被告支付押金32,704元，要求一并处理。对于水电费金额不认可，但被告同意结算。被告没有拿走水晶灯，不同意赔偿。本院认定事实如下：2016年7月29日，韩云(出租方、甲方)与黄海萍(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容为：约定甲方将上海市中山南二路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，租期自2016年9月20日起至2017年9月19日止。租金每月32704元；租金一年内不变，自第二年起如续租，双方租金价格再协商。乙方应于每三个月提前7天向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的5%支付违约金；补充条款约定甲方和乙方对外宣称为联合办公。合同到期后，黄海萍继续承租涉案房屋并支付租金。合同履行期间，黄海萍又向韩云承租了涉案房屋隔壁150平方米的房屋，并口头约定了租金等。2019年2月，黄海萍将该部分房屋返还韩云。庭审中，韩云表示该部分房屋租赁期限是2017年5月至2019年2月，第一年租金每月8000元，第二年租金上涨5%为每月8400元。黄海萍表示租赁期限是2017年6月至2019年2月，租金每月8000元不变。2020年4月9日，韩云向黄海萍发送租金催收函，主要内容为：黄海萍欠付2019年12月20日至2020年1月19日租金1858元及违约金、2020年1月20日至4月19日的租金113,574元及违约金、2019年10月至12月水电费1530元、200平方米场地欠2019年2月租金8400元，要求黄海萍于2020年4月19日前将上述欠款143,506元支付至账户，如未付清，则双方租赁合同于2020年4月20日解除，合同解除后5日请将租赁房屋内的物品全部取走并交还房屋。因双方发生纠纷，2020年4月17日黄海萍至涉案房屋内搬物品。庭审中，双方一致确认黄海萍向韩云支付租金押金32,704元，请求法院一并处理。审理中，韩云表示双方合同于2020年4月20日解除，确认其于2020年4月21日收回涉案房屋。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、函件等证据证实，本院予以确认。审理中,黄海萍表示其支付租金都是不定期的，经营好就多付、经营不好就少付，其提供了向韩云通过支付宝、微信、银行卡支付所有款项的付款记录，证明其已向韩云支付房租共计1,659,649.60元。韩云发表质证意见认为，2019年10月之前主场地的租金和水电费都已结算清楚，2019年2月前150平方米场地的租金和水电费也结算清楚，不存在黄海萍多支付租金；黄海萍承租期间还应支付水电费，黄海萍将其全部计算在租金内是不符合事实的，黄海萍提供的记录存在支付宝和银行卡重复计算、工商银行重复计算等共计71,595元，黄海萍于2018年12月22日用过农业银行支付3万元，因款项不明，韩云在2018年12月26日通过微信全额退还了，不应在计算内；此外，黄海萍还将其支付的押金32,704也计算在租金内。审理中，韩云提交了与黄海萍的微信聊天记录，证明其于2018年8月17日告知黄海萍租金25200，黄海萍回复：知道了；2018年9月19日告知黄海萍明天付租金了，今年还是按5%调，黄海萍未表异议；2019年8月20日告知黄海萍今天20号了，下月9月20日之前付租金，按5%算好汇来，另外水电费一起付来，黄海萍回复：收到；2019年9月19日告知黄海萍房租该付了，涨5%，黄海萍回复：知道。黄海萍对该组证据发表意见为对真实性不予认可，租金标准按照之前标准结算，都是公司与韩云的租赁关系。本院认为，根据审理查明的情况，合同系韩云和黄海萍签字，并未体现黄海萍系代公司签署的内容，且履行过程中租金等均由黄海萍个人支付，故黄海萍称承租人系上海比聪教育科技有限公司的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。原、被告就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行，不得擅自变更或解除。双方租赁合同到期之后，黄海萍继续租赁使用房屋并支付租金，韩云也予以接受，故双方原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。关于双方租金标准的争议，韩云主张双方口头约定租金按每年上涨5%的标准支付，黄海萍之前也按此履行。黄海萍则不予认可，认为租金不变，故其已经多支付租金。按韩云主张的上涨比例计算，则2017年9月20日至2018年9月19日每三个月租金总计为103,017元、2018年9月20日至2019年9月19日每三个月租金总计为108,167元、2019年9月20日之后每三个月租金总计为113,574元。根据黄海萍提供的付款记录，2019年10月9日工商银行付50,000元、10月16日微信付10,000元、支付宝付10,000元、11月26日工商银行付33,574元、微信付10,000元，共计113,574元；2019年7月2日微信付108,167元；2019年3月21日微信付10万元、4月30日付8167元，共计108,167元；2018年10月7日工商银行付50,000元、50,000元、8167元共计108,167元。尽管黄海萍不认可韩云提供的相关微信聊天记录，但从实际付款情况可看出黄海萍的付款金额多次与租金上涨5%之后每三个月的租金金额相印证，黄海萍对此也不能做出合理解释，故韩云的主张具有事实依据，本院予以认可。黄海萍认为其多支付租金，缺乏依据，本院不予采信。黄海萍还抗辩称150平方米租赁场地中有30平方米未交付，但未有证据证明，本院不予采信。租赁期间，黄海萍未按约支付租金，经韩云催告后仍未支付，故韩云要求解除租赁关系、支付租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。韩云在催收函中载明2020年4月20日解除合同，于法无悖，本院确认双方租赁关系于该日解除。但因涉案房屋用于教育经营，2020年1月24日至3月23日系本市重大突发公共卫生事件一级响应期间，疫情及防控措施对黄海萍正常经营的确造成影响，基于公平原则及共克时艰、共担风险精神，本院酌情判决黄海萍2020年1月24日至3月23日之间的涉案房屋的租金减半，即减免一个月租金。关于韩云主张的逾期付租违约金，合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，承租人需按日租金的5%支付违约金。基于上述疫情因素，黄海萍未支付租金系事出有因，且韩云按月累计计算违约金的方式也与合同不符，故本院依据公平原则酌情调整违约金金额为5000元。关于水电费，承租期间承租人应按约支付相应水电费，黄海萍提供的付款凭据里，并未有哪一笔款项证明其已经支付了该期水电费，故韩云该主张，本院予以支持。关于韩云主张的被告返还灯具或赔偿折价款的诉请，本院认为，韩云无法证明其将涉案房屋交付给黄海萍时有该5盏灯具，也无证据证明黄海萍存在拆走灯具的行为，故该诉请本院不予支持。关于租赁押金，双方均表示要求法院一并处理，为避免讼累，本案中予以一并判处，合同解除后，韩云应将押金返还黄海萍。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、韩云与黄海萍就上海市徐汇区中山南二路XXX号XXX室房屋的租赁关系于2020年4月20日解除；二、黄海萍于本判决生效之日起十日内向韩云支付租金85,974元；三、黄海萍于本判决生效之日起十日内向韩云支付违约金5,000元；四、黄海萍于本判决生效之日起十日内向韩云支付水电费1361元；五、韩云于本判决生效之日起十日内向黄海萍返还押金32,704元；六、驳回黄海萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1641元，由韩云负担614元，黄海萍负担1027元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红二〇二一年一月十五日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。