广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3168号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市富荣市×物流有限公司。住所：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张兰，女，1983年7月10日出生，汉族，，住湖南省澧县×××××××委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市富荣市×物流有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人张兰租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求，驳回张兰的反诉请求；2.由张兰负担诉讼费用。事实和理由：一、《清远农批通知》并不能作为变更合同起租日期的依据，但一审法院认为《清远农批通知》于2015年6月17日发出后，张兰无需缴纳租金，明显认定事实及适用法律错误。1.根据富荣公司与张兰签订的《商铺租赁合同》第二条第一款约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。”同时富荣公司提交了《开业报纸》证明清远农批市场的开业时间为2015年5月，开业当天的情况还被清远日报进行报道。因此，富荣公司有权从2015年5月开始收取租金。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定：“甲、乙双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效”，而张兰提交的《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，若富荣公司与张兰要变更合同内容则应当另行签订书面协议，《清远农批通知》并不能作为变更合同内容的依据。因此，在《商铺租赁合同》签订后双方并未另行签订书面补充协议对《商铺租赁合同》进行变更的情况下，双方仍然应当按照《商铺租赁合同》的约定履行。二、即使《清远农批通知》是对合同进行变更，起租暂缓执行，但《清远农批通知》发出后不久，富荣公司已经另行通知要求张兰起租、交付租金，张兰在一审中也只是抗辩租金过高、要求降低等，但一审法院认为富荣公司未举证向张兰发出起租的证据，明显认定事实及适用法律错误。从张兰在原一审中的答辩可以看出，富荣公司在发出《清远农批通知》后一直是有要求张兰支付租金，而张兰也只是抗辩租金过高、要求降低等，但一审法院未查明原一审中张兰自认的事实，认为富荣公司未举证向张兰发出起租的证据，明显认定事实及适用法律错误。综上所述，富荣公司的诉讼请求具有充分的事实依据及法律依据。被上诉人张兰辩称，张兰无需支付租金给富荣公司，一审判决驳回富荣公司的一审诉求是正确的。一、《广东省商品交易市场管理条例》第九条规定，市场开业应当满足市场建筑验收合格和消防验收合格等四个法定条件。而富荣公司至今没有提交证据证明其符合正式开业的法定条件，涉案市场至今未正式开业，至少在2018年12月12日竣工验收备案前不具备开业的法定条件。富荣公司于2015年5月2日举办的所谓开业庆典，仅为商铺招租、出售促销活动，并非合法的市场开业。根据合同第二条的约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，2018年6月富荣公司对商铺停水停电之前因市场没有正式开业而无需支付租金，2018年6月之后因富荣公司的违法停水停电行为导致商铺一直不能经营也无需支付租金。二、根据《广东省商品交易市场管理条例》第十至十五条的规定，富荣公司作为市场开发者，即是市场出租方，同时也是市场管理者，其针对市场商户发出的所有公告都应当对其自身具有法律约束力。富荣公司于2015年6月17日发出《清远农批通知》，承诺“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”，但其后富荣公司并未另行通知过具体起租时间。因此，从富荣公司自身的承诺分析，张兰也无需支付租金。三、张兰在原一审答辩状中陈述因富荣公司与他人债权债务纠纷，导致经常有人到市场喷红漆、拉横幅，扰乱市场经营活动，这些都是事实，所以张兰等人曾就这些存在的问题与富荣公司进行过协商，提出过要求。但并不能从张兰提出要求而推断富荣公司有要求起租的事实，既然富荣公司当时是以农批通知的方式广而告之暂缓起租，如要求广大商户起租也同样会以通知或公告的方式告知市场商户。何况，原一审案件因事实不清才发回重审，重审时有关事实方面已有所变化，张兰的答辩意见应以发回重审后的为准。综上所述，富荣公司的一审诉求没有事实依据和法律依据。上诉人富荣公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除富荣公司与张兰双方签订的商铺租赁合同；2.张兰返还商铺；3.张兰从2015年5月2日起，按合同约定支付三间商铺租金328720元（计算至张兰实际返还占用商铺之日为止，暂计至2018年7月2日）；4.张兰支付三间商铺拖欠的水费1187.66元，电费19513元，垃圾费1030元，物业费27076元；5.案件诉讼费由张兰负担。富荣公司在第一次庭审过程中，变更上述诉讼请求中的金额以富荣公司提交的租户欠费及滞纳金明细表上的金额为准。在诉讼过程中，富荣公司撤销第一、二、四项诉讼请求。同时，富荣公司认为合同中约定的张兰每逾期支付一天，按拖欠总额的5%计算滞纳金的标准过高，滞纳金计算标准下调为以所欠费用为基数，按年利率24%的标准计算。被上诉人张兰向一审法院反诉请求：1.富荣公司退还履约合同保证金32872元和商铺首月租金16436元（合计共49308元）给张兰；2.案件反诉费用由富荣公司负担。一审法院审理查明：2013年10月19日、2013年12月10日，富荣公司与张兰先后签订三份《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场04栋16号商铺、04栋17号商铺、01栋13号商铺出租给乙方（张兰）使用。三份合同均约定租赁期为三年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，商铺交付使用日期（暂定）为2014年5月1日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，其中16号商铺每月租金为人民币4852元，17号商铺每月租金为人民币5263元，13号商铺每月租金为人民币6321元。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月初开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月初开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月初开始计算生效）。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳16号商铺履约合同保证金9704元，商铺首月租金4852元，17号商铺履约合同保证金10526元，商铺首月租金5263元，13号商铺履约合同保证金12642元，商铺首月租金6312元，合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金无息全额退还乙方，若有违约记录则不予退还。甲方每月五日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费，乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金，逾期超过15天仍不缴费的，视乙方放弃经营权，甲方有权单方面解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。合同签订后，富荣公司分别于2013年10月19日、12月10日向张兰出具六份《收据》，主要记载富荣公司收到张兰缴纳的16号商铺合同保证金9704元，首期租金4852元，17号商铺合同保证金10526元，首期租金5263元，13号商铺合同保证金12642元，首期租金6321元，此后张兰未再支付过后期租金。2015年4月10日，张兰接收商铺并办理了确认手续，其中收铺确认书上电表读数及水表读数空白。2015年5月2日，清远富荣农副产品批发市场正式开业，2018年6月28日，富荣公司收回张兰所租赁的三间商铺。涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市××#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。一审法院认为，富荣公司、张兰之间订立的三份《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，三份租赁合同均为有效合同，双方当事人应依约履行。对张兰撤回的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许，裁定书不再另行制作。关于富荣公司主张张兰拖欠租金的请求，富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。因富荣公司一直未举证其向张兰发出起租的证据，视为至富荣公司收回商铺之日也未起租，故张兰无须向富荣公司支付租金。对富荣公司要求张兰支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。双方的租赁合同期限已届满，富荣公司应将收取张兰的保证金和首期租金退回给张兰，故对张兰要求退回保证金32872元和租金16436元的反诉请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，作出判决：一、清远市富荣市×物流有限公司于判决生效之日起七日内向张兰退回保证金32872元和租金16436元；二、驳回清远市富荣市×物流有限公司的诉讼请求。案件受理费6230元，反诉费516元，由清远市富荣市×物流有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租金应如何计算。第一点，富荣公司与张兰在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的内容，以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知，双方一直对租金从何时起算未能协商一致。考虑到涉案商铺于竣工验收前已实际交付张兰正常使用的情况，本院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算日确定较为合理。第二点，富荣公司于2018年6月28日将涉案16号商铺、17号商铺、13号商铺收回，张兰对此予以确认，故双方的租赁合同关系已于2018年6月28日商铺收回时解除。张兰应当向富荣公司支付自2018年3月12日至2018年6月28日的商铺租金。按照原租赁合同的约定计算出租赁期内月平均租金为8218元[（4852+5263+6321）×18个月÷36个月]，自2018年3月12日至2018年6月28日的商铺租金计算为29584.8元（8218元×108日÷30日）。扣减张兰已付的合同保证金、首期租金共49308元，富荣公司还应向张兰退还19723.2元。张兰不拖欠商铺租金，无须承担未按时缴纳租金的违约责任。综上，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8239号民事判决；二、清远市富荣市×物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向张兰退还19723.2元；三、驳回清远市富荣市×物流有限公司的诉讼请求；四、驳回张兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6230元，反诉费516元，由清远市富荣市×物流有限公司负担6530元，张兰负担216元；二审案件受理费6230元，由清远市富荣市×物流有限公司负担6000元，张兰负担230元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年一月十三日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨