北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11782号原告：李秀芬，女，1954年11月14日出生。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。被告：孙清海，男，1967年12月17日出生。被告：耿秋平，女，1965年1月2日出生。第三人：李秀芬，女，1956年5月23日出生。第三人：刘和平，男，1951年11月1日出生。第三人刘和平的委托诉讼代理人：刘斌，男，1981年10月8日出生。原告李秀芬与被告孙清海、耿秋平，第三人李秀芬、刘和平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀芬及其委托诉讼代理人张海龙，被告孙清海、耿秋平，第三人李秀芬，第三人刘和平的委托诉讼代理人刘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秀芬向本院提出诉讼请求为：请求判令确认原告与被告于2019年8月17日签订的房屋买卖协议有效。诉讼费由被告承担。事实和理由：被告孙清海、耿秋平于2009年11月20日从第三人李秀芬、刘和平处购买了位于北京市房山区的一处房屋及附属物，双方约定价款为10万元，并签订了书面协议。后于2019年8月17日被告又将购买的上述房产及附属物卖与原告，双方亦签订了书面协议并已完成房屋交付。2020年6月，第三人与被告之间的房屋买卖协议被法院确认无效。对于原告与被告之间的协议效力未予处理，故原告诉至法院。孙清海、耿秋平辩称，同意原告的诉讼请求。李秀芬、刘和平述称，法院已经判决我们和被告之间的房屋买卖协议无效，我们认为原告和被告签订房屋买卖协议也应该是无效的。原告和被告之间的买卖房屋价款为240万元，即便拆迁评估，宅院内的房屋也评估不到这个数额，原告与被告之间存在利用不正当手段骗取拆迁款的行为。经审理查明，李秀芬（第三人）与刘和平系夫妻关系。孙清海与耿秋平系夫妻关系。2009年11月20日，李秀芬（第三人）、刘和平（卖方、甲方）与孙清海、耿秋平（买方、乙方）签订买卖房屋协议书，双方约定：房屋总计十间房和一个大门，院内所有的树木、围墙、建筑物全包括在内和宅基地全部归乙方所有。如果以后遇到拆迁和其它一切变动和甲方没有关系，但甲方有义务给予帮助，包括重新盖房和买卖。经双方同意，合计价格100000元。房屋买卖协议签订后，李秀芬（第三人）、刘和平向孙清海、耿秋平交付了房屋，孙清海、耿秋平付清了购房款。孙清海、耿秋平购得涉诉宅院后，对涉诉宅院内的房屋等全部进行了翻建。2019年，李秀芬（第三人）、刘和平诉至本院，要求确认其与孙清海、耿秋平签订的买卖房屋协议书无效。本院经审理后认为，“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让。该案中，李秀芬（第三人）、刘和平与孙清海、耿秋平签订买卖房屋协议书，买卖农村集体经济组织土地上的房屋，必然涉及该集体经济组织宅基地使用权的变更。孙清海、耿秋平及其家人均非涉诉房屋所在村的村集体经济组织成员，在购得涉诉房屋后也未将户籍迁入该村集体经济组织内，其依法不应享有该村集体经济组织宅基地使用权。因此，李秀芬（第三人）、刘和平与孙清海、耿秋平签订的买卖房屋协议书违背了法律的强制性规定，应属无效。因此，对李秀芬（第三人）、刘和平要求确认与孙清海、耿秋平签订的买卖房屋协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。”2020年6月8日，本院作出（2019）京0111民初23618号民事判决，判决：刘和平、李秀芬（第三人）与孙清海、耿秋平于2009年11月20日签订的买卖房屋协议书无效。判决后，李秀芬（第三人）、刘和平与孙清海、耿秋平均未上诉，现（2019）京0111民初23618号民事判决书已发生法律效力。2019年8月17日，孙清海、耿秋平（甲方）与李秀芬（原告、乙方）签订房屋买卖协议书，双方约定：一、甲方将坐落于房屋院落一处卖给村民乙方，该房屋系甲方从丙方手中购买，当年签订合同时甲方与丙方都有约定，甲方将来可以重盖新房和买卖，甲方购买后对原来房屋全面进行了翻建，以前的旧房屋全部归零，甲方卖给乙方的是甲方新建房屋，因乙方在本村没有宅基地，本合同签订后，该院落及房屋的所有权归乙方所有。二、本院落及上面的房屋等一切建筑物的转让价格为240万元。三、乙方在签订本合同时，支付定金1万元，因乙方目前无能力支付，剩余欠款待拆迁款下来一次性付清。四、因甲方没有地方居住，乙方允许甲方继续在本院居住，东面正房二间，东房三间让甲方使用，西房正房二间，西房三间归乙方使用，客厅两家人共同使用，甲乙双方都没有其它住所共同居住。五、自签订之日起，乙方享有对该院落及上面所有房屋有处分的权利。六、本协议为双方真实意愿表达，双方共同承诺，永不反悔。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，都具有相同的法律效力。八、本合同自甲乙双方签订之日起生效。审理中，李秀芬（原告）称240万元转让款项中包括房屋等地上物价款、拆迁区位补偿款、周转费用、回迁安置房的利益。李秀芬（原告）与孙清海、耿秋平签订房屋买卖协议书后，李秀芬（原告）给付孙清海、耿秋平1万元定金。孙清海、耿秋平也未向李秀芬（原告）交付涉诉宅院及房屋，其仍在涉诉宅院内居住。李秀芬（原告）主张孙清海、耿秋平是2020年10月6日交付的涉诉宅院和房屋。孙清海、耿秋平主张是2020年6月6日交付的涉诉宅院和房屋。李秀芬（原告）为证明已给付孙清海、耿秋平购房款240万元，提交了银行客户回单2份、银行柜员机业务回执2份、收条1份，其中2020年7月21日转账15万元、7月25日转账16万元、7月29日转账14万元、8月3日转账15万元。孙清海、耿秋平认可收到上述转账款项。李秀芬（原告）提交的收条载明：“今收到董家林村李秀芬一区30号一处院尾款180万元（壹佰捌拾万元整）已付清。”刘加胜以证明人和借款人的名义在收条上签名，孙清海作为收款人签名，但该收条未写明日期。孙清海称李秀芬（原告）给其一张名字为刘加胜的银行卡，但还未实际收到180万元的款项。另查，涉诉宅院属于北京市房山区琉璃河镇董家林、黄土坡村集体土地宅基地上房屋腾退安置项目的拆迁范围内，已进入拆迁程序。本案诉讼中，李秀芬（原告）将涉诉宅院和房屋交付给北京北泰拆迁有限公司。北京北泰拆迁有限公司已于2020年11月1日左右将涉诉房屋拆除。涉诉房屋被拆除时，李秀芬（原告）未签订房屋拆迁补偿安置协议书。李秀芬（原告）的户籍所在地为北京市房山区，其在北京市房山区原有一处宅院，已出售。上述事实，有李秀芬（原告）与孙清海、耿秋平之间的房屋买卖协议书，李秀芬（第三人）、刘和平与孙清海、耿秋平之间的买卖房屋协议书，（2019）京0111民初23618号民事判决书和该案谈话笔录，银行转账回单和回执，收条，交房验收单及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李秀芬（原告）要求确认其与孙清海、耿秋平签订的房屋买卖协议书有效，根据查明的事实，首先，该协议书约定的转让价款240万元，远远高于当地农村房屋的一般买卖价格，且双方签订该协议书后迟迟未能完成涉诉宅院和房屋的交付，转让价款的支付。其次，在审理中，李秀芬（原告）明确表示转让价款240万元包括涉诉房屋价款、宅基地区位补偿款、回迁安置房的利益等，且双方在该协议书中也约定了“乙方在签订本合同时，支付定金1万元，因乙方目前无能力支付，剩余欠款待拆迁款下来一次性付清”的内容，由此可见，双方签订该协议书的目的在于利用李秀芬（原告）的身份获取更多的拆迁利益，并非是为了居住生活。第三、在双方交付涉诉宅院和房屋以及给付部分转让价款之前，李秀芬（原告）已明知孙清海、耿秋平与李秀芬（第三人）、刘和平因涉诉宅院和房屋存在诉讼纠纷，孙清海、耿秋平更是在明知本身不能取得更多拆迁利益的情况下，仍然将涉诉宅院和房屋交付给李秀芬（原告），进而交付给拆迁部门，双方系故意而为之，均应承担一定的责任。综上所述，李秀芬（原告）与孙清海、耿秋平签订的房屋买卖协议书不能反映出双方的真实意思表示，且李秀芬（原告）与孙清海、耿秋平也未能提供充分有效的证据证明双方房屋买卖行为的真实性，因此，对李秀芬（原告）要求确认与孙清海、耿秋平签订的房屋买卖协议书有效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李秀芬的诉讼请求。案件受理费35元，由李秀芬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  闻海鹏二〇二一年一月七日书记员  李文秀