甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020)甘0102民初8615号原告：兰州和泰房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区雁北路1655号和泰馨和园四号楼。法定代表人：刘盛波，该公司总经理。委托代理人：马玉琼，甘肃润达律师事务所律师。委托代理人：何娟娟，甘肃润达律师事务所律师。被告：兰州徽商信用担保有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路42号。法定代表人：郑圣和，该公司董事长。委托代理人：李雷，甘肃精佑铭律师事务所律师。委托代理人：薛爱明，甘肃精佑铭律师事务所律师。第三人：吴云，男，汉族，1982年8月15日出生，住址甘肃省兰州市七里河区。第三人：陈海华，男，汉族，1981年8月24日出生，住址浙江省杭州市富阳区。第三人：刘伊莎，女，汉族，1990年6月30日出生,住址浙江省温州市鹿城区。第三人：解武林，男，汉族，1964年11月15日出生，住址甘肃省兰州市七里河区。第三人：郭立妍，女，汉族，1973年7月5日出生，住址甘肃省兰州市城关区。第三人：刘敏波，男，汉族，1963年4月11日出生，住址浙江省温州市鹿城区。第三人：颜彦，男，汉族，1978年5月31日出生，住址甘肃省兰州市城关区。原告兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称：和泰公司）与被告兰州徽商信用担保有限公司（以下简称：徽商公司）、第三人吴云、陈海华、刘伊莎、解武林、郭立妍、刘敏波、颜彦合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和泰公司法定代表人刘盛波及其委托诉讼代理人马玉琼、何娟娟，被告徽商公司委托诉讼代理人薛爱明,第三人吴云、陈海华、郭立妍、刘敏波到庭参加诉讼。第三人刘伊莎、解武林、颜彦经本庭通知未出庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告和泰公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令撤销2015年9月29日原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原告和泰公司与被告徽商公司签订商品房买卖合同，将位于兰州市城关区××路××号××幢××层售与被告，合同总价款2470万元，并办理了商品房销售预登记。但时至今日，被告一直未支付购房款，其行为严重损害了原告权益。本案在审理过程中，和泰公司变更、增加诉讼请求为：1、请求依法确认原告和泰公司是兰州市城关区高新Ｔ605以南Ｂ637路以北Ｔ608号路以西和泰-馨和园第1幢1单元801号、901号、1001号、号、1101号、1201号、304号、2904号及第2幢第1单元2801号、2901号、第2幢2单元第2层商品房所有权人；2、将原诉讼请求第一项“判令撤销2015年9月29日原告与被告签订的《商品房买卖合同》”变更为“依法判令解除原、被告签订的合同编号为2015预03580、2015预03586、2015预03589、2015预03593、2015预03595、2015预03602、2015预03611、2015预03615、2015预03618、2015预33351《商品房买卖合同》”。事实和理由：2015年2月，原告和泰公司因建设和泰馨和园项目资金周转所需，向兰州市安宁区农村信用社合作联社甘南路信用社（现兰州农村商业银行股份有限公司甘南路支行，以下简称：甘南路支行）申请贷款，因金融贷款对房地产企业资金限制，甘南路支行同意由原告公司股东及员工贷款，并且指定被告徽商公司为该笔贷款担保人。原告以案涉兰州市城关区高新Ｔ605以南Ｂ637路以北Ｔ608号路以西和泰-馨和园第1幢1单元801号、901号、1001号1101号1201号、304号、2904号及第2幢第1单元2801号、2901号共计9套房产向被告徽商公司提供反担保，并签订了《反担保合同》，担保费为贷款额的4%，因该房产无法办理抵押登记遂协商以签订房屋买卖合同并办理预售登记的方式提供担保，于是原、被告于2015年2月5日签订了9份《商品房买卖合同》，合同约定的购房款为贷款额1470万元。同日甘南路支行分别与第三人吴云、陈海华、刘盛波、及被告徽商公司签订《个人借款／担保保证合同》，被告为第三人借款提供连带责任保证担保。第三人吴云签订的《个人借款／担保保证合同》（编号为：041111502300001）的贷款金额为490万元；陈海华签订的《个人借款／担保保证合同》（编号为：041111701300001）的贷款金额为490万元（该笔贷款2017年1月25日借新还旧后，剩余400万元）；刘盛波签订的《个人借款／担保保证合同》（合同编号为041111701300004）贷款金额为490万元（该笔贷款2017年1月25日借新还旧后，贷款剩余290万元）。被告徽商公司股东郑圣和、王西野、张勇及原告和泰公司为上述三笔贷款分别提供保证担保。2015年2月12日第三人吴云、陈海华、刘盛波取得贷款后，将款项转入原告公司账户，原告向被告交付了10%的担保履约保证金147万元及4%担保费58.8万元，向第三人分别出具了收到履约保证金及担保费的收据。为了完成商品房预售备案的抵押手续，原告于2015年2月12日、2月13日将款项转账给被告徽商公司。2015年2月13日被告徽商公司又将款项1470万元以支付购房款的名义转入原告和泰公司账户。完成以房产作为反担保的买卖合同付款流程，并在兰州市××房××房××商品房销售预登记手续。2015年9月，原告和泰公司再次向甘南路支行申请贷款，与前期贷款一样，甘南路支行同意由原告公司股东及员工贷款，并且指定被告徽商公司为该笔贷款担保人。原告以“和泰-馨和园”第2幢2单元第2层商业用房以签订房屋买卖合同并办理预售登记的方式向被告提供反担保并签订了《反担保合同》。双方于2015年9月29日签订了《商品房买卖合同》，合同价款为贷款额2470万元。按照反担保合同约定，原告向被告实际控制人张勇缴纳了担保费864500元、保证金247万元，共计333.45万元。同日甘南路支行分别与第三人刘伊莎、解武林、刘敏波、郭立妍、颜彦及被告徽商公司签订《个人借款／担保保证合同》，被告徽商公司为第三人借款提供连带责任保证担保。刘伊莎签订的《个人借款／担保保证合同》（编号为：041111509300007）贷款金额为490万元；解武林签订《个人借款／担保保证合同》（合同编号为：041111509300001）的贷款金额为495万元；刘敏波签订的《个人借款／担保保证合同》（合同编号为：041111509300004）贷款金额为495万元；郭立妍签订的《个人借款／担保保证合同》（合同编号为：040821509300001）贷款金额为495万元；颜彦签订的《个人借款／担保保证合同》（合同编号为040821509300004）贷款金额为495万元。原告和泰公司、五位贷款人之间互为担保并分别为上述贷款提供保证签订《保证担保合同》。被告徽商公司股东郑圣和、王西野、张勇为上述三笔贷款分别提供保证担保。第三人刘伊莎、解武林、刘敏波、郭立妍、颜彦取得贷款后，分别转入他人账户，并由原告出具委托付款函将贷款转入被告徽商公司股东及实际控制人张勇的招商银行兰州城东支行6201××××0725的账户内，张勇将款项转入被告账户后，被告徽商公司又将贷款以支付购房款的名义转入原告和泰公司，完成以房产作为反担保的买卖合同付款流程，并在兰州市××房××房××商铺××商品房销售预登记手续。贷款期内因被告不配合销售，造成贷款不能按时偿还，被告也未履行担保代偿的责任。2018年甘南路支行分别向兰州市城关区人民法院、兰州市中级人民法院提起诉讼主张债权，人民法院已经作出生效判决，原告和泰公司、被告徽商公司及上述第三人均被判决承担还款责任，因被告徽商公司不良债务很多，又不配合积极处分反担保的房产，导致银行罚息不断增加，给原告及第三人造成巨大损失，遂提起诉讼。被告徽商公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告要求解除合同没有事实及法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。第三人吴云、陈海华、郭立妍、刘敏波对和泰公司的诉讼请求及事实及理由均没有异议。第三人刘伊莎、解武林、颜彦未提交陈述意见。原告和泰公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、招商银行付款回单、收条、收据、发票、工商登记信息，以上证据用以证明上述各第三人与被告徽商公司存在担保法律关系，原告如约支付了担保费及保证金，张勇作为被告公司股东及实际控制人，其收取担保费及保证金均代表被告公司行为；2、商品房买卖合同、借款借据、回单、电汇凭证、收据及情况说明，以上证据用以证明2015年2月5日原、被告《商品房买卖合同》签订当日原告给被告出具收到购房款1470万元（备注为16套房款）的收据时，被告并未支付购房款，原、被告之间没有真实的房屋买卖合同法律关系，房屋买卖合同是原告以转移登记的方式为第三人贷款向被告提供的反担保；3、招商银行付款回单、收据、发票，以上证据用以证明第三人刘伊莎、解武林、刘敏波、郭立妍、颜彦与被告徽商公司之间存在担保法律关系，原告按照约定向被告支付了2470万元贷款的担保费、保证金，张勇作为被告徽商公司股东及实际控制人，其收取担保费及贷款均是代表被告徽商公司行为；4、个人借款/保证担保合同及贷款发放通知单、商品房买卖合同及收据、委托付款函、借款借据、付款凭证、银行付款回单、情况说明，以上证据用以证明2015年9月29日商品房买卖合同签订当日原告给被告出具收到购房款2470万元收据时，被告并未实际支付购房款，原、被告之间没有真实的房屋买卖合同法律关系，案涉房产并未交付于被告。被告在收到第三人转付贷款后，分14笔将该笔贷款以支付购房款的名义转入原告公司账户。房屋买卖合同是原告以办理预售登记的方式为第三人贷款向被告提供的反担保；5、民事判决书、房屋交易与产权登记信息查询单，该组证据用以证明被告徽商公司基于反担保合同法律关系取得原告所有的房屋预售登记备案后，并未履行担保代偿义务，甘南路支行起诉后判决本案第三人及原告对借款本息承担清偿责任，被告怠于行使权利，导致原告不能及时清偿债务，为避免损失的扩大，申请解除双方签订的反担保合同。以上证据已经开庭出示并质证，意思表示真实，符合法律规定，本院予以确认。被告徽商公司向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，用以证明原、被告签订商品房买卖合同，合同并未约定解除条件；2、收据及付款凭证，用以证明被告如约付清了购房款。上述证据1本院予以确认；证据2证明力不足，原、被告双方是否具有真实的买卖合同法律关系及被告是否支付购房款为本案待证事实，对该证据本院不予确认。本院经审理查明：原告和泰公司因建设资金周转所需，向兰州市安宁区农村信用社合作联社甘南路信用社（甘南路支行）申请贷款。因金融贷款对房地产企业资金限制，甘南路支行同意由原告公司股东及员工贷款，并且指定被告徽商公司为该笔贷款担保人，原告以案涉房产向被告徽商公司提供反担保，因该房产无法办理抵押登记，原告遂与被告签订商品房买卖合同以办理预售登记的方式提供反担保。甘南路支行则分别与第三人吴云、陈海华、刘盛波、及被告徽商公司签订《个人借款/担保保证合同》，被告为第三人借款提供连带责任保证担保。第三人吴云、陈海华、刘盛波分别贷款490万元。被告徽商公司股东郑圣和、王西野、张勇及原告和泰公司为上述三笔贷款分别提供保证担保。原告向被告交付了担保履约保证金147万元及担保费58.8万元，被告向第三人分别出具了收到履约保证金及担保费的收据。上述第三人取得贷款后通过他人账户分别转入被告账户。被告徽商公司则将收到的上述三笔贷款总计1470万元转入原告和泰公司账户。双方在兰州市住房保障和房地产管理局办理了房屋预售备案。2015年9月，原告和泰公司再次向甘南路支行申请贷款，被告徽商公司为该笔贷款担保人。原告以“和泰-馨和园”第2幢2单元第2层商业用房以签订房屋买卖合同并办理预售登记的方式向被告提供反担保，双方于2015年9月29日签订了《商品房买卖合同》，合同价款为贷款额2470万元。按照合同约定，原告向被告实际控制人张勇缴纳了担保费864500元、保证金247万元，共计333.45万元。甘南路支行则分别与第三人刘伊莎、解武林、刘敏波、郭立妍、颜彦及被告徽商公司签订《个人借款／担保保证合同》，被告徽商公司为第三人借款提供连带责任保证担保。原告和泰公司、五位贷款人之间互为担保并分别为上述贷款提供保证签订《保证担保合同》。被告徽商公司股东郑圣和、王西野、张勇为上述三笔贷款分别提供保证担保。上述第三人刘伊莎贷款金额为490万元，解武林、刘敏波、郭立妍、颜彦各贷款495万元，由原告出具委托付款函通过他人账户将贷款分别转入被告徽商公司股东及实际控制人张勇的招商银行兰州城东支行账户，张勇将上述款项转入被告公司账户后，被告徽商公司又将贷款以支付购房款的名义转入原告和泰公司。上述案涉房产作为反担保的买卖合同付款流程完成后，原、被告双方在兰州市××房××房××商铺××商品房销售预登记手续。2016年以上16套房产中的7套房产的《商品房买卖合同》已经解除，并撤销7套房屋预售备案，剩余9套房屋即兰州市城关区高新T605以南B637路以北T608号路以西和泰-馨和园第1幢1单元801号、901号、1001号1101号1201号、304号、2904号及第2幢第1单元2801号、2901号为本案争议房产，与和泰-馨和园第2幢2单元第2层商铺均已被兰州市中级人民法院、兰州市城关区人民法院数次查封。本院认为，本案争议的焦点：1、原告请求确认其是涉案房产所有权人是否有事实及法律依据；2、原告请求解除《商品房买卖合同》是否有事实及法律依据。一、关于涉案房产所有权的确认问题，须根据《商品房卖买卖合同》的签订、履行情况、合同的目的来确定合同的性质。（一）《商品房买卖合同》的签订、履行及合同目的。根据本院查明的事实，原、被告于2015年2月5日签订了16份《商品房买卖合同》，合同约定的购房款为1470万元，被告应于合同签订之日一次性付清购房款；2015年9月30日，原被告又签订1份《商品房买卖合同》，合同约定的购房款为2470万元，被告应于合同签订之日一次性付清购房款。原告虽于合同签订之日出具收条，但被告实际未支付购房款，《商品房买卖合同》原、被告均没有实际履行。首先，从《商品房买卖合同》约定的购房款金额来看，上述《商品房买卖合同》的购房款总额，与被告给第三人担保的贷款总额3940万元一致。其次，从被告向原告支付款项的来源及用途来看，不论是被告2015年2月13日转入原告的1470万元，还是2015年9月30日、10月8日、10月9日转入原告的2470万元，其资金来源均为第三人贷款，且第三人证实贷款是经由被告走账支付给原告，原、被告签订的《商品房买卖合同》的目的是为了向被告为第三人贷款担保提供的反担保。其三，从2016年双方已经解除7份《商品房买卖合同》用于偿还第三人贷款的事实来看，签订《商品房买卖合同》的目的是原告为被告向第三人贷款进行担保所提供的反担保。第四，从《商品房卖卖合同》的实际履行情况来看，合同签订后，只办理预售备案，合同实际未履行。商品房买卖合同是开发商将商品房出售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案所涉房产虽名为商品房买卖合同，但实质与商品房卖买合同的特征不符。第五，从第三人贷款用途来看，贷款合同载明第三人的贷款用于小区景观绿化、购壁挂炉、购原材料等，而与贷款所相关的人民法院8份生效判决中，原、被告及第三人均答辩贷款的实际用款人是原告，结合被告收取原告支付的贷款担保费及保证金的情况以及协助将第三人贷款转入原告账户的行为，可以证实原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是为了向被告提供反担保。（二）《商品房卖买合同》的性质。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，系在司法解释层面上对让与担保制度的规范和调整。《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第71条让与担保规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，人民法院应当认定合同有效。如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响其他部分的效力。”让与担保作为一种权利移转型担保，是以转让标的物权利的方式来达成债权担保的目的，包含让与和担保两个基本要素。本案中，原被告签订《商品房买卖合同》的同时，原、被告为第三人贷款提供担保，原告向被告交纳担保费及保证金，且第三人贷款经被告账户转入原告账户，结合双方均未实际履行合同义务的事实，证实双方签订《商品房买卖合同》的目的是原告为被告向第三人贷款进行担保所提供的反担保，双方的履行行为符合让与担保的基本架构。且庭审查明《商品房买卖合同》形式上将涉案房产转移至被告名下并办理预售备案，实质上是为了完成以财产权利变动的公示方式向被告提供担保的形式备案，本案《商品房卖买合同》的性质名为买卖合同，实为让与担保。（三）关于涉案房产的所有权问题。如上所述，因本案原被告双方构成让与担保关系，被告在原告不能清偿到期债务时，具有对让与财产通过拍卖、变卖、折价后优先受偿的权利，而非对让与财产享有所有权。且根据查明的事实，被告并没有代第三人偿还银行贷款，在其未履行担保清偿责任前，其不能向反担保人主张权利，更不能据此取得让与担保财产的所有权。综上，原告请求确认其是案涉房屋的所有权人，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告和泰公司主张解除《商品房买卖合同》的问题。原、被告以签订《商品房买卖合同》并办理预售备案的方式向被告提供反担保，被告给第三人提供保证担保向银行贷款，贷款经第三人及被告转入原告，原告是实际用款人。被告作为反担保权人，对原告享有将来债权。如第三人及原告将来未依约偿还银行贷款，被告作为担保人向银行承担担保责任后，对第三人及原告享有追偿权。同时，作为让与担保权人，被告将享有对让与财产通过拍卖、变卖、折价后优先受偿的权利。需要指出的是，虽该债权系具有不特定性的将来债权，但在让与担保的设定中，被担保债权不以已经存在的现实债权为必要，将来变动中的不特定债权，亦可成为担保对象。因此，在担保债务没有清偿前提下，原告不享有合同解除权。原告主张涉案房产系为第三人贷款而设立的特定担保物，因被告欠付其他债权人债权被查封，影响到特定担保债务的清偿，但其提供的证据只证明涉案房产被查封，并不能证明查封案件与被告为第三人担保的贷款无关。原告主张解除双方的买卖合同不符合《民法典》相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告兰州和泰房地产开发有限公司系兰州市城关区高新T605以南B637路以北T608号路以西和泰-馨和园第1幢1单元801号、901号、1001号、号1101号1201号、304号、2904号及第2幢第1单元2801号、2901号、第2幢2单元第2层商品房所有权人。二、驳回原告兰州和泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告兰州徽商信用担保有限公司负担。如本服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 张 峻二〇二一年一月十九日书记员 郝群艳