广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6026号原告：中山市华联实业开发有限公司，住所地广东省中山市东区××××，统一社会信用代码914×××××××××××。法定代表人：孟金龙，总经理。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈依琳，广东登鼎律师事务所实习律师。被告：党艳红，女，1977年12月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××××××××××××，公民身份号码412××××××××××××。原告中山市华联实业开发有限公司（以下简称华联公司）与被告党艳红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，于2020年4月16日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年12月21日再次公开开庭审理了本案。原告华联公司原委托诉讼代理人王玉倩及委托诉讼代理人陈依琳，被告党艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华联公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签署的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付赔偿金50万元。事实与理由:原告为达兴豪苑（中山广场）的开发商。原、被告于2011年11月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告位于中山市东区×××××××××××××；交楼标准为由出卖人、监理公司、施工单位、设计单位、勘察单位共同出具的工程竣工验收合格的报告作为商品房验收合格标准；交楼时间为2012年12月31日前；该建筑物业于2013年完工。达兴豪苑共有商品房832套，到目前为止，共出售13套（包含被告的1套）。2009年12月21日，原告取得《建设工程规划许可证》。根据规划图纸，原告需要建设地下车位567个，其中地下停车位469个，地上屋顶停车位98个，但由于加建停车位需要加装四部汽车起重梯，会破坏物业的整体结构及出现严重的安全风险问题，所以需要变更该规划方案。后原告多次与设计单位广州承总设计院及中山市规划部门进行沟通，最终变更为在地下车库中加建机械车库，并于2019年4月25日向中山市自然资源局（规划）出具由广州承总设计院制作的可行性报告。该方案既能够达到规划部门所要求的车位数量，也避免了建筑工程的承重安全风险。中山市自然资源局（规划）通过研究后同意该变更方案，并于2019年5月30日在报纸上对该变更规划设计方案进行公示。2019年6月5日，被告联合其他六位业主向中山市自然资源局提出异议。中山市自然资源局于2019年8月20日进行听证会，被告仍然拒绝原告提出的规划变更方案。现存的矛盾是：原方案基于重大安全风险而无法施工，新方案未经被告同意而无法实施，整个价值15.34亿的工程被迫停工，不能竣工验收，不能给被告交楼，不能办证，不能出租和出售，造成原告巨额经济损失。鉴于被告不同意规划变更的行为导致建筑工程永远无法达到竣工验收的条件，涉案房产永远无法办证和交付，合同目的无法实现。为了盘活达兴豪苑，促进中山经济发展，减少原告巨额损失，特诉至法院。诉讼中，原告华联公司明确第1项诉讼请求为：解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案。被告党艳红辩称，一、被告从来没有要求开发商以5万元一平方米回购涉案商品房。二、被告没有不同意原告该项目的规划变更，且2020年1月21日，原告约被告签署关于变更规划的《意向书》时因看到《意向书》内容不符合事实，特提出手写了一份《意向书补充说明》，说明被告没有不同意该项目的规划变更，仅要求原告按《商品房购买合同》约定支付延迟交楼的违约金。三、被告从来没有收到违约金，而且因为一直每月支付银行贷款又收不到房而烦恼了七八年。每次询问原告都没有回复具体的交房时间。被告实在无奈才于2019年2月委托广东弘力律师事务所起诉原告延期交房需按《商品房购买合同》约定支付违约金。法院于2019年5月13日作出民事判决，案号为(2019)粤2071民初4930号。原告不服该判决上诉广东省中山市中级人民法院。中山市中级人民法院于2019年9月29日作出(2019)粤20民终5239号民事判决，判决原告向被告支付从2016年2月26日起按每日万分之一点五的标准计算到实际交房之日止的违约金。四、被告从来没有说不同意原告变更规划，如果原告要求解除《商品房买卖合同》，撤销备案，前提条件是原告应该按原合同的约定支付违约金给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月23日，华联公司（出卖人）与党艳红（买受人）签订一份《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买出卖人坐落于中山市东区×××××××××××××××××的预售商品房；建筑面积为45.21平方米、套内建筑面积为34.56平方米；按套内建筑面积计价，总金额为350254元；出卖人应当在2012年12月31日前交付由出卖人、监理公司、施工单位、设计单位、勘察单位共同出具的工程竣工验收合格的商品房给买受人。商品房买卖合同还约定了其他内容。商品房买卖合同签订后，党艳红按约付清涉案商品房的购房款。另查，2009年12月21日，华联公司取得“中山广场”建设项目的《建设工程规划许可证》。根据规划图纸，华联公司需要建设机动车总停车位567个，其中地下停车位469个，地上屋顶停车位98个。2019年5月30日，中山市自然资源局发布《中山市华联实业开发有限公司变更规划设计方案（达兴豪苑项目）的公示》，拟将项目方案调整如下：“1.原方案中设计567个停车位（含四楼98个停车位）调整为地下室545个机械停车位，地面22个停车位；2.架空层屋顶(4F)改为庭院上空，增加通风与采光的合理性。除上述变化外，方案其他无变化。”2019年6月5日，党艳红等共11户业主对前述公示方案提出反对意见，并向中山市自然资源局申请听证。2019年8月13日，中山市自然资源局发出听证通知，通知党艳红等人于2019年8月20日召开听证会。由于华联公司与党艳红等业主就涉案商品房所在项目变更规划设计方案无法协商一致，华联公司遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，华联公司称，其未能按照合同约定向党艳红交楼，违约在先，这一点客观存在，但部分业主也已经起诉并依照法院判决拿到赔偿款；现在的状况是涉案合同已经陷入僵局，无法继续履行；因党艳红作为业主有权不同意小区的规划变更，但造成结果是小区无法规划验收、无法综合验收、无法交楼、无法办证，从而直接导致业主也达不到商品房买卖合同中收楼的合同目的，所以涉案商品房买卖合同已经无法继续履行；即使其是合同的违约方但继续履行合同只是增加其巨额经济损失，也永远达不到党艳红收楼的合同目的，故其诉请解除涉案商品房买卖合同应当予以支持。党艳红称，华联公司变更规划与其无关，其没有不同意。诉讼中，本院为查清本案事实，向中山市自然资源局发函咨询。中山市自然资源局第一分局于2020年12月8日复函本院，载明：华联公司于2019年5月9日向我局申请规划方案变更，因在公示期间收到相关利害关系人异议，我局未予许可其方案变更。后该公司与相关利害关系人达成一致意见，于2020年4月2日向我局再次提交规划方案变更的申请，并附有相关利害关系人签名同意方案变更的书面意见，该项目在2020年4月16日至2020年5月14日（20个工作日）期间在项目现场、中山日报及自然资源局网站进行公示，公示期间未收到相关利害关系人异议。在方案审查及相关程序符合《城乡规划法》《物权法》及《行政许可法》的情况下，我局于2020年5月19日批准同意该项目的规划方案变更。经质证，华联公司认为从复函内容可知，之前因党艳红等业主拒绝同意车位变更规划，导致整个项目无法完成竣工验收手续，给其造成巨额经济损失，故其坚持本案诉求。党艳红对复函无异议，认为每次变更规划其都有签名同意，但由于签名人数没有超过2/3，所以没有通过；华联公司又提交了新的方案，也没有告知其。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，华联公司与党艳红签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，党艳红已按约付清涉案商品房的购房款，而华联公司未能在约定期限内向党艳红交付房屋已构成违约。本案争议焦点在于：华联公司作为违约方诉请解除涉案商品房买卖合同有否依据。对此，本院分析如下：首先，作为违约方起诉请求解除合同，应同时具备以下三个条件：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。现华联公司作为违约方仅以涉案商品房买卖合同履行形成僵局为由要求解除合同，但并未提交证据证明其变更原车位规划的必要性和可行性，华联公司提交的证据并不能证明其符合前述三个条件。其次，根据中山市自然资源局的复函可知，华联公司在本案审理过程中已向该局提交了新的规划方案变更申请，中山市自然资源局亦于2020年5月19日批准同意涉案项目的规划方案变更，即继续涉案商品房买卖合同的障碍现已消失。因此，华联公司诉请解除涉案商品房买卖合同理据不足，本院不予支持。基于以上认定，华联公司关于要求党艳红支付赔偿金及协助办理注销备案登记的诉讼请求没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，华联公司诉求理据不足，本院予以驳回。党艳红抗辩有理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市华联实业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由原告中山市华联实业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 饶 琨人民陪审员 黄 霞人民陪审员 林绮丽二〇二一年一月十三日书 记 员 赵 会冯冰冰