北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初43291号原告：王鹏，男，1986年5月1日出生，汉族，自由职业，住所地北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋利霞,北京市鑫诺律师事务所律师。被告：黄毅，男，1962年9月16日出生，汉族，住所地北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙嘉英，北京星美律师事务所律师。原告王鹏与被告黄毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏的委托诉讼代理人蒋利霞与被告黄毅的委托诉讼代理人孙嘉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王鹏向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2018年8月25日就坐落于海淀区温泉凯盛家园二区×1号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议、附件；2、判决被告立即返还原告已付购房款100万元及利息；3、判决被告立即支付原告解除合同违约金45.5万元、补偿款25.6万元、居间服务费5.6万元、物业费1650.72元、供暖费3604.2元以及申请人房屋增值损失49.5万元，另行租房的租金损失32100元：上述费用合计为2299354.92元；4、请求法院判决本案诉讼费用、保全担保费4400元，保全费5000元由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，经北京金曦伟业房地产经纪有限公司居间，原被告双方就坐落于海淀区温泉凯盛家园二区×1号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》等，约定原告购买被告所有的涉案房屋，房屋总价款为227.5万元；2018年8月25日支付定金10万元，2018年10月30日支付首付款100万元（含10万元定金），后续款项按揭贷款支付；收到首付款后交付房屋；《补充协议》第四条违约责任约定：若本协议签订后甲方（即被告）不将涉案房屋出售给乙方（即原告）、或出售给第三方、或甲方提高房屋交易价格的，均为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，居间方收取的乙方费用不退还并由甲方直接赔付乙方；在以上违约基础之上，违约方还需支付守约方经济赔偿金150万元。合同签订后，2018年10月30日，原告按约支付了首付款100万元，被告交付了涉案房屋，原告入住并缴纳物业费、取暖费。2020年8月31日，原告发现被告己将涉案房屋的房产证号变更，并将涉案房屋出售了给第三方，且己办理了网签手续。原告多次要求被告继续履行合同，或者退还己付购房款，但被告均不同意，原告无奈诉于贵院，望判如所请。黄毅辩称，一、请求法院确认答辩人与被答辩人于2018年8月25日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及其补充协议、相关附件以及双方于2018年8月25日签署的《居问成交确认书》应为无效合同。首先，根据《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，涉案房屋为限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。但答辩人不了解相关政策，其在北京金曦伟业房地产经纪有限公司的诱骗之下，与被答辩人签署了《房屋买卖合同》，合同签署时间是2018年8月25日，而答辩人取得涉案房屋契税凭证的时间是2015年4月29日，涉案房屋尚在限售期内。因此，本案的《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的利益，属于无效合同。其次，根据《民法总则》第143条的规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必要条件。本案《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件因不具备意思表示真实而无效。理由如下：(1)被答辩人作为中介公司的专业经纪人和负责人，明知晓关于限价商品房的购房和出售政策，知道涉案房屋不能出售，却仍然与答辩人签署《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件，且要求答辩人将涉案房屋交付给被答辩人。(2)被答辩人在签署《房屋买卖合同》时并不具备在京购房资格，其从未做过购房资格核验或者未通过购房资格核验。本案《房屋买卖合同》根本无法实际履行。(3)2020年5月份，双方口头协商解除《房屋买卖合同》，且被答辩人将涉案房屋交还给答辩人。答辩人、被答辩人和北京金曦伟业房地产经纪有限公司约定各自寻找新的买受人以出卖涉案房屋，并归还被答辩人100万元首付款，后答辩人找到新的买受人，答辩人与新买受人的所有售房进展均告知被答辩人和北京金曦伟业房地产经纪有限公司，二者均表示赞同，从未提出任何异议。后原、被告双方于2020年8月26日签署书面《补充协议》确认上述事项，解除《房屋买卖合同》等所有协议。但双方在合同履行过程中，被答辩人突然向人民法院提起诉讼。由此可见，被答辩人根本不具备真实购房意图，只是为了转卖房屋从中谋取高额利益。二、本案中，被答辩人作为中介公司的专业经纪人和负责人，其故意隐瞒其相关身份，致使答辩人误以为其实际上是与北京金曦伟业房地产经纪有限公司无关的第三方买受人而出售涉案房屋，答辩人直至2020年8月份才知道王鹏的真实身份，而该项事由也是答辩人与被答辩人在2020年8月26日签署《补充协议》的理由之一。如果答辩人知晓被答辩人的真实身份，答辩人断然不会将涉案房屋出售。因此，《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件存在重大误解的情形，答辩人坚持认为《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件无效，但如果法院最终认定合同有效，恳请法院根据《合同法》的相关规定撤销、《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件。三、答辩人坚持认为《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件无效，但如果法院最终认定有效，那么双方于2020年8月26日签署《补充协议》也随之有效，双方已经就解约一事达成一致意见，答辩人只需支付被答辩人1256000元即可，无需另行支付其他费用。答辩人主张的其他费用没有法律和合同依据。四、答辩人作为单身男性，对于涉案房屋的销售政策并不了解，北京金曦伟业房地产经纪有限公司的工作人员找到答辩人，称房屋可以出售并极力诱骗答辩人签署售房合同，答辩人因相信中介公司的专业性便签署了本案的《房屋买卖合同》。而被答辩人和北京金曦伟业房地产经纪有限公司作为专业的中介人员和机构，在明知道相关政策的前提下，仍然诱骗答辩人签署相关合同，其过错明显更严重，因此，若因此产生经济损失，也应当由被答辩人和北京金曦伟业房地产经纪有限公司承担，而非答辩人。答辩人已向行业行政主管部门，即北京市海淀区房管局中介科陈述相关事实，且北京市海淀区房管局中介科也向北京金曦伟业房地产经纪有限公司核实了相关情况，最终因北京金曦伟业房地产经纪有限公司违反限价商品房未满5年不允许上市交易的相关规定，海淀区房管局中介科对北京金曦伟业房地产经纪有限公司作出了罚款3万、停止网签1周的处罚。由此可见，北京金曦伟业房地产经纪有限公司是违规从事经纪服务，被答辩人作为该公司负责人在本案中具有重大过错。五、答辩人于2018年10月30日将涉案房屋交付给被答辩人，后被答辩人于2020年5月份将涉案房屋交还给答辩人，答辩人占有涉案房屋长达1年7个月之久且在占有期间将涉案房屋出租赚取租金。因此，虽然答辩人占用被答辩人的100万元资金，但双方互为占有资金和房屋，因此，答辩人无需向被答辩人支付资金占用费。六、根据《房屋买卖合同》第六条规定，涉案房屋在交付前发生的物业服务费和供暖费等费用由出卖人（答辩人）承担，涉案房屋交付后的费用由买受人（被答辩人）承担。被答辩人主张的物业费和供暖费等费用均是在涉案房屋交付后，被答辩人占有房屋期间产生的，该部分费用应当由被答辩人承担。综上，《房屋买卖合同》及其补充协议、相关附件属于无效合同。被答辩人作为中介公司的专业经纪人和负责人，其故意隐瞒其相关身份，且具备倒卖房屋牟利的恶意。恳请贵院确认本案涉及合同无效并驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，经北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦公司）居间，黄毅（出卖人）与王鹏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、相关附件，约定王鹏购买黄毅所有的坐落于海淀区温泉凯盛家园二区×1号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋性质为限价商品住房并符合其再上市政策规定，房屋总价款为227.5万元；2018年8月25日支付定金10万元，2018年10月30日支付首付款100万元（含10万元定金），后续款项按揭贷款支付；收到首付款后交付房屋；《补充协议》第四条违约责任约定：若本协议签订后甲方（即被告）不将涉案房屋出售给乙方（即原告）、或出售给第三方、或甲方提高房屋交易价格的，均为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，居间方收取的乙方费用不退还并由甲方直接赔付乙方；在以上违约基础之上，违约方还需支付守约方经济赔偿金150万元。合同签订当天，王鹏向黄毅支付购房定金10万元，向金曦公司交纳中介服务费56000元，有转账记录、收据、发票为证。2018年10月17日，王鹏向黄毅支付购房首付款90万元，有转账记录、收据为证。2018年10月30日，黄毅向王鹏交付了涉案房屋。王鹏使用房屋过程中交纳了物业费1650.72元、供暖费3604.2元，有转账记录为证。2020年5月，黄毅将涉案房屋返还给王鹏。2020年8月26日，黄毅（甲方）、王鹏（乙方）及金曦公司（丙方）签订《补充协议》，约定：由于甲方自身无法克服的客观原因导致房屋无法正常办理过户手续，现经三方友好协商，甲方愿意在本协议签署日期起两个半月（75天）内补偿乙方补偿款人民币256000元并在本协议签署日期起两个半月（75天）内退还乙方首付款人民币1000000元，乙方在本协议签署日期起两个半月（75天）内收到甲方1256000元首付款加补偿款后，甲乙丙三方在2018年8月25日签署的所有协议自动解除，之后三方不予承担任何责任。另查，涉案房屋性质为限价商品住房，房屋所有权登记时间为2015年8月27日，涉案房屋契税凭证取得时间为2015年4月29日。另，本案审理过程中，王鹏申请对涉案房屋进行查封并提供担保，本院依法出具裁定书对涉案房屋进行了查封。本院认为，涉案房屋为限价商品住房，限价商品住房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。本案中，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、相关附件时涉案房屋尚在限售期内，因此，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、相关附件损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的利益，有损社会公共利益，应属无效。在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、相关附件时，黄毅与王鹏均明知诉争房屋的限价商品住房属性，故黄毅与王鹏就合同无效均负有责任，黄毅作为出卖方，负有主要责任，王鹏作为购买方，负有次要责任。就王鹏的各项主张，本院认定如下，因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、相关附件被认定为无效，合同无效后，王鹏要求黄毅返还已付购房款100万元（包括定金10万元），具备事实及法律依据，本院予以支持，相应利息本院酌情予以考虑一并计入总赔偿款；因合同已认定无效，王鹏要求解除合同、支付违约金的请求，均无法律依据，本院不予支持；王鹏向金曦公司支付中介服务费56000元，因涉案房屋买卖合同被确认无效，王鹏可与金曦公司就中介服务费事宜进行协商或另行起诉，王鹏要求黄毅支付该中介服务费，于法无据，本院不予支持；王鹏使用房屋过程中交纳了物业费1650.72元、供暖费3604.2元，其要求黄毅支付该费用，于法无据，本院不予支持；因合同无效，王鹏主张房屋增值损失及未取得涉案房屋而另行租房的租金损失，具备事实及法律依据，本院予以支持，就黄毅应赔偿的数额，本院根据双方各自应承担的过错责任比例，参考2020年8月26日双方签订的《补充协议》中约定的黄毅给付王鹏的补偿款数额酌情予以确定。黄毅赔偿王鹏上述损失后，王鹏要求黄毅依据该《补充协议》再支付25.6万元补偿款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。王鹏要求黄毅支付保全担保费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、黄毅与王鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、相关附件均无效；二、黄毅于本判决生效后七日内退还王鹏购房款1000000元；三、黄毅于本判决生效后七日内赔偿王鹏各项损失共计256000元；四、驳回王鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17004元（王鹏已预交），由王鹏负担8952元，已交纳；由黄毅负担8052元，于本判决生效后七日内交纳。财产保全费5000元（王鹏已预交），由黄毅负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二一年一月十一日书记员  陈雅楠