北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40144号原告：北京飞象长租房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路15号6层711。法定代表人：韩路，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，该公司财务。委托诉讼代理人：韩震，女，该公司职工。被告：朱某，男，1990年8月24日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京飞象长租房地产经纪有限公司（以下简称飞象公司）与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告飞象公司之委托诉讼代理人王娟、韩震，被告朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞象公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认我公司与朱某于2019年8月29日签订的房屋租赁合同于2020年5月20日解除；2.请求判令朱某支付2个月零20天的房租共30667元；3.请求判令朱某支付违约金11500元；4.请求判令朱某承担本案的诉讼费用。事实和理由：朱某于2019年8月29日和我公司签订了位于北京市海淀区远大园x区x号楼xxx的房屋租赁合同，起租日为2019年9月1日至2020年8月31日，付款方式为押一付三，提前十天支付下季度租金。朱某于2019年8月29日支付了一个月押金和三个月房租，于2019年11月20日支付第二季度房租。2020年2月20日的房租未支付，之后至2020年5月20日搬走时再未支付租金。本合同约定违约金为月租金的200%，朱某已经严重侵犯了我公司的正常权益。根据法律规定，朱某应支付拖欠的租金及违约金。朱某辩称，不同意飞象公司诉讼请求。我于2019年8月29日和飞象公司签订了北京市海淀区远大园x区x号楼xxx的房屋租赁合同，起租日为2019年9月1日至2020年8月31日，付款方式为押一付三。双方约定提前十天支付下季度租金。我于2019年8月29日支付了一个月押金和三个月房租，于2019年11月20日支付第二季度房租，之后的房租未再交纳。我于3月初搬离租赁房屋，在这之后我没再使用该房屋，但我的东西还在房屋内，因为疫情原因不能随便搬家。飞象公司说我人必须先搬走，所以我3月份就先走了。5月份房东通知我朋友让我把东西拉走，飞象公司没有联系过我。3月初飞象公司就把诉争房屋锁给换了，我无法进入房屋，我朋友联系飞象公司开门，该公司不给开，还因此报警。对于飞象公司要求支付租金的请求，因为我并没有居住，所以不同意支付。我在支付房租时，已经交纳了押金，飞象公司并未退还给我，不同意支付违约金。我认为双方的租赁合同于2020年3月3日已经解除，因为我3月3日已经搬离了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月22日，姜某（代王某）（委托人、甲方）与飞象公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定将位于北京市海淀区远大园x区x号楼xxx（以下简称诉争房屋）委托飞象公司代理出租，委托代理期限为2019年8月28日至2022年8月27日。2019年8月29日，飞象公司（出租方、甲方）与朱某（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定将诉争房屋出租给乙方，房屋用途为居住，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日；租金标准为每月11500元，租金交付方式为季付，租金支付时间为2019年8月29日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日，每期支付房租34500元；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金11500元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达3日的……；违约责任：……乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且按照月租金的200%向甲方支付违约金……。合同签订当日，朱某向飞象公司交纳房屋押金11500元、2019年9月1日-2019年11月30日的房屋租金34500元及中介费5000元，共计51000元；2019年11月20日至12月16日，朱某陆续向飞象公司交纳2019年12月1日-2020年2月29日房屋租金34500元。此后，朱某未按照合同约定交纳租金。飞象公司主张于2019年9月1日向朱某交付诉争房屋，该房屋由朱某与其朋友鲍某共同居住，因朱某未按时交纳租金，故要求朱某搬离。朱某对上述情况予以认可。飞象公司称朱某在诉争房屋居住至2020年3月3日，朱某搬走后在房屋内留有物品，至5月20日才彻底搬出，就此提交搬家视频光盘一份。朱某确认其于2020年3月3日搬离房屋，并于当日将房屋钥匙交还给飞象公司，飞象公司称朱某仅交还一把钥匙，其仍留有一把。关于屋内物品，朱某称因疫情原因，小区封闭管理导致其无法搬家，其与飞象公司协商，飞象公司同意待小区解禁之后再搬，故其等至5月20日才将物品搬出。对此飞象公司称，朱某在搬离时说东西搬出去后没有地方放置，故同意其将物品先放在屋内。飞象公司主张朱某搬走后，其朋友鲍某在诉争房屋居住至2020年4月份，但对此未提交相应证据证明。朱某对该主张不予认可，称鲍瑜系与其一同于3月3日搬走。飞象公司确认于2020年4月底将诉争房屋门锁更换。飞象公司主张朱某使用诉争房屋至2020年5月20日，故应支付2020年3月1日至5月20日的房屋租金30667元。对此，朱某不予认可，称其在3月3日搬走之后，并未在诉争房屋实际居住，不同意支付租金。飞象公司主张朱某未按时支付租金，依据合同约定该公司有权解除合同，并要求朱某支付违约金11500元。飞象公司请求确认双方租赁合同于2020年5月20日解除。朱某同意解除合同，但主张双方租赁合同解除日期应为2020年3月3日，因其在3月3日已经搬离房屋；对于飞象公司主张的违约金，不同意支付。朱某表示，如法院认定其存在违约行为，其认为飞象公司主张的违约金过高，请求予以酌减。飞象公司与朱某均确认朱某所交纳的押金未退还，均同意以押金抵扣朱某应支付的租金及违约金。本院认为，飞象公司与朱某于2019年8月29日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方租赁合同约定朱某应于2020年2月20日交纳第三季度房屋租金，但朱某并未依约支付，应属违约。关于合同的解除，朱某已按照飞象公司的要求于2020年3月3日搬离诉争房屋并将钥匙归还。飞象公司虽主张诉争房屋内的物品于5月20日才彻底搬出，但朱某在诉争房屋中留存物品系经过飞象公司同意。飞象公司虽主张朱某搬离诉争房屋后，仅向其归还一把钥匙，且其朋友鲍某仍在该房屋中居住至2020年4月份，但对此并未提交证据证明。综上，本院认为，双方已经协商一致于2020年3月3日解除合同，对于飞象公司请求法院确认双方租赁合同于2020年5月20日解除的诉讼请求，本院不予支持。因双方租赁合同解除时间系2020年3月3日，且朱某此后并未在诉争房屋居住，故飞象公司要求朱某支付2020年3月4日至5月20日房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但朱某仍应承担其实际使用诉争房屋期间的租金。双方均确认朱某交纳租金至2020年2月29日，其实际居住至2020年3月3日，故朱某应向飞象公司支付2020年3月1日至3月3日的租金1150元。关于违约金，朱某确存在违约行为，应向飞象公司支付违约金。考虑到双方合同履行情况，本院判令朱某向飞象公司支付违约金的数额以11500元为限。故对飞象公司要求朱某支付违约金11500元的诉讼请求，本院予以支持。因飞象公司并未将朱某交纳的房屋押金退还，双方均同意朱某欠付的租金及违约金直接以押金抵扣，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京飞象长租房地产经纪有限公司与朱某于二○一九年八月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年三月三日解除；二、朱某于本判决生效后十日内向北京飞象长租房地产经纪有限公司支付租金及违约金一千一百五十元；三、驳回北京飞象长租房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百二十七元（北京飞象长租房地产经纪有限公司已预交），由北京飞象长租房地产经纪有限公司负担四百一十五元；由朱某负担十二元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判员  董琳雪二〇二一年一月二十日书记员  吴 昆