河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9801号上诉人（原审被告）：陈国平，男，汉族，1953年9月2日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审原告）：河南钰迖物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村综合楼。法定代表人：岳真珍，该公司经理。委托诉讼代理人：程亚娟，河南有道律师事务所律师。上诉人陈国平因与被上诉人河南钰达物业管理有限公司(以下简称钰达物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。陈国平上诉请求：1、撤销一审民事判决，予以改判；2、依据洛阳市房管局发洛房政【2014】88号对钰达物业公司的降级处分决定，参照原洛阳市政府指导价，在四级资质高层的物业费标准的基础上以及一审达成的调解共识协商解决；3、驳回钰达物业公司其它不合理请求；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人名为独立法人，实为洛阳河洛文化置业有限公司开发商之子何晓川参股50%，为了拿到文化村22万平方米的物业管理权，于2010年7月9日仓促注册了该公司。一个月后，在一无管理资质，二无收费许可等政府批文的情况下，与洛阳河洛文化置业有限公司签订了五年期的前期物业管理服务合同。2014年12月国家发改委发布发改价字（2014）2755号文件，被上诉人拒不执行国家政策，在国家取消物业费“政府指导价”后的第7个月又与洛阳河洛置业有限公司签订了第二个五年前期物业服务合同。但是没有与业主续签任何合同，这后五年来，是没有任何合同制约的五年，被上诉人的服务标准和收费依据都没有。被上诉人没有按照《前期物业服务协议》规定综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施日常维护、公共区域保洁服务和公共区域绿化维护5个方面的条款服务，是“服务与收费质价不符”，洛阳市房管局于2014年9月25日发洛房政【2014】88号文，钰达物业公司被降级，在签订第二个五年前期物业服务合同时，被上诉人是处在没有恢复三级资质的情况下签订的，与上诉人没有合同关系。被上诉人在服务工作中对一些问题严重的电路、给排水系统及供暖系统的质量问题，采取一推，二拖，三磨的手段保护开发商顺利躲过保修期，把问题全部转嫁给了全体业主。该合同的签订严重损害了业主利益。二、一审程序违法，一审中双方有调解意向，而法官没有组织调解，直接判决。一审中，被上诉人无有效证据，而众多业主提供了大量有效证据而不予采信，被上诉人的物业服务存在重大瑕疵及质价不符。钰达物业公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间物业服务合同真实有效。在合同期间内，上诉人接受被上诉人的物业服务,应当按照约定交纳物业费。钰达物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告物业费2753元，滞纳金（违约金）825.9元，以上共计3578.9元；2、依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月28日,钰达物业公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅1.2（暂定申报价）元/月.平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业管理费30%的标准向乙方支付违约金；合同期限为2010年7月28日起至2015年7月27日。2015年7月25日,钰达物业公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅0.94（暂定申报价）元/月.平方米，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业管理费30%的标准向乙方支付违约金；合同期限为2015年7月28日起至2020年7月27日止。2011年4月9日,洛阳钰达物业管理有限公司（甲方）与作为业主的陈国平（乙方），就位于河洛文化村小区7号楼1单元1704室、建筑面积为123.44平方米的住宅的物业服务签订一份《前期物业服务协议》，其主要内容为：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每12个月向乙方公布物业服务费用收支账目；乙方交纳费用时间为每半年的首月15日前；住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”。审理中，原被告双方均对提供物业服务所涉及的房屋面积为123.44平方米不持异议。经询问原告，该小区前期物业服务协议已于2020年7月到期，因该小区新成立的业主委员会未对其选聘，2020年10月31日后正在办理交接手续。在原告提供物业服务合同期间，自2018年10月至2020年9月未向原告交纳物业服务费2753元（原告主张数额）（123.44平方米×0.94元/月*平方米×24个月）。因双方该纠纷，原告诉至该院。另查明，2013年8月2日洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物管【2013】5号文件，其中要求洛龙区物业管理领导小组对其下达限期整改通知书，限期进行整改，逾期整改仍不合格，将上报洛阳市物业管理领导小组办公室，建议注销该物业企业资质；责成洛龙区物价局暂收回其物业收费许可证，待整改完毕经物业主管部门验收合格后对其物业服务费用重新待定等。2013年7月30日，洛龙区物价管理办公室作出《关于下调物业服务收费标准的通知》，因经其多次对该小区实地调研，发现你公司在综合管理、公共区域秩序维护、共用部位公共设施日常维护等方面存在服务不到位的现象，对原告钰达物业公司作出以下处理决定：1、现有物业服务收费标准下调10%，暂按每月每平方米1.08元执行；2、制定切实有效措施，努力提高服务质量；3、加强与业主沟通，积极做好解释工作。2014年3月17日洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物办【2014】第1号《整改通知书》，发现：1、小区管理存在漏洞；2、小区物业服务需进一步提高，3、小区存在业主、商户私搭乱建，侵占小区公共部位，要求钰达物业公司于2014年3月17日将存在的问题制定整改措施，将整改结果上报洛龙区物业管理办公室。2014年6月18日，洛龙区物价管理办公室出具一份洛龙价收费【2014】013号《关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》，主要内容为同意钰达物业公司的物业服务收费指导价标准为普通高层0.94元/平方米.月，执行时间为2014年7月1日至2015年6月30日。2014年7月18日洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物管【2014】5号文件《洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组关于对钰达物业公司进行处理的决定》，主要内容为：对该企业进行通报批评；根据洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组的工作建议，由洛阳市物业管理工作领导小组对钰达物业公司做出降级处理；按程序召开河洛文化村首届业主大会，选举业主委员会。2014年9月25日洛阳市住房保障和房产管理局作出洛房政【2014】88号文件，对钰达物业公司等两家企业作出降级处理。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，钰达物业公司与洛阳河洛文化置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，在业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业重新签订新的物业服务合同前，均对业主具有约束力。原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告以原告质价不符，服务项目缺失，要求按70%减免物业费的抗辩意见，因2014年物业管理部门已经对原告作出降级及调整物业服务费为0.94元的处理决定，其后未再就原告资质及物业费等事项作出处理决定，物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，具有长期性、持续性等特点，被告提供的证据仅能证明原告的物业服务存在部分管理不到位之处，但不能证明原告没有长期、持续地提供物业服务，原告钰达物业公司已经将物业服务费由1.2元/月*平方米降低至0.94元/月*平方米，被告认为原告质价不符、收费不合理，可以通过业主大会依法选聘物业服务企业并议定价格等程序予以解决，故被告的抗辩意见，该院不予采纳。被告的其他抗辩意见，无法律依据，该院不予支持。因此，原告为被告提供物业服务的2018年10月至2020年9月期间，有权依照相关物业服务合同的约定向被告收取物业服务费2753元。钰达物业公司主张的滞纳金，虽双方签订的合同有关于滞纳金的约定，但鉴于原告的物业服务管理存在一定的问题，被告不交纳物业费系事出有因，故原告主张的违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院判决：一、被告陈国平应于本判决生效之日起十日内向原告河南钰达物业管理有限公司支付物业服务费2753元；二、驳回原告河南钰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈国平负担。二审审理中，上诉人提供如下证据：证据一：光盘（内有视频和照片）拟证明：被上诉人长时间不作为，没有按照物业服务合同约定的内容进行服务。证据二：私营企业基本注册信息查询单2张及股东信息1张,拟证明：开发商和物业公司是父子公司关系，要求业主缴纳物业费，他们是共同获利的。被上诉人质证意见：对证据1真实性、证明目的均有异议，该视频中并不能真实反映拍摄地点，且拍摄视频主观目的性较强，上诉人居住在本案小区的7号楼，且拍摄地点为电梯间，从视频中可以看出，电梯间及电梯外面的墙壁上均有物业张贴的标语，物业已经尽到合同约定的服务。对证据2真实性无异议，证明目的有异议。该证据不能反映出开发商与物业系父子关系，不能达到上诉人的证明目的，仅能证明何晓川为被上诉人的股东。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，钰达物业公司与洛阳河洛文化置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，在业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业重新签订新的物业服务合同前，对业主具有约束力。本案陈国平与钰达物业公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。陈国平上诉称钰达物业公司提供的物业服务存在质价不符及重大瑕疵，应减免物业费等，并提供该小区的照片、视频等以证明其主张。对此本院认为，陈国平提供的上述证据不能证明钰达物业公司没有长期、持续地提供物业服务，也不足以完全证明钰达物业公司提供的物业服务构成根本性违约，且2014年物业管理部门已经对钰达物业公司作出降级及调整物业服务费为0.94元的处理决定，其后未再就其资质及物业费等事项作出处理决定。物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。本案中钰达物业公司已经履行了主要的义务，陈国平已经接受了钰达物业公司提供的物业服务。一审法院综合本案的具体案情，被上诉人的物业服务管理存在一定的问题，上诉人不交纳物业费系事出有因及公平原则，对于钰达物业公司诉求的物业服务费予以支持，滞纳金（违约金）酌情免除，并无不当。综上所述，陈国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈国平负担。本判决为终审判决。审判员  苏晓明二〇二一年一月二十一日书记员  孙春瑞