广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1306号 上诉人（原审原告）：黄东清，男，1964年1月18日出生，壮族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审原告）：黄志荣，女，1966年10月3日出生，壮族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审原告）：黄小萍，女，1969年10月3日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：江辉，广西幸程律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：东兴市家兴物业管理有限公司，住所：广西东兴市东盟大道金源国际城。统一社会信用代码：91450681682104834R。 法定代表人：莫海敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何岳，广西北仑律师事务所律师。 上诉人黄东清、黄志荣、黄小萍因与被上诉人东兴市家兴物业管理有限公司（以下简称家兴物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法 -2- 院（2020）桂0681民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 黄东清、黄志荣、黄小萍上诉请求：1.撤销一审民事判决;2.依法改判被上诉人向上诉人支付2016年7月20日至2018年12月31日的房屋租金122790元及违约金6139.5元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一）一审判决对租金的支付情况认定错误。一审认定“被告收到广西南宁友合工贸有限公司交付的租金后，按委托合同约定的收益金标准，并按商铺面积占比分给各商铺业主。”但事实是：2011年1月1日上诉人与被上诉人及开发商签订协议，将购房款调整后的差价作为支付2011年7月20日至2013年7月19日两年的租金，2013年7月20曰至2016年7月19日的租金均按合同约定的数额和时间支付，并不存在一审认定的收到租金后才支付、以及按商铺面积占比进行分配的情形。（二）一审认定上诉人与广西南宁友合工贸有限公司（以下简称“友合公司”）签订解除协议是错误的。上诉人只与被上诉人签订合同，将房屋出租给被上诉人使用，并没有和友合公司签订租赁合同。被上诉人与友合公司签订解除协议时，上诉人并不知情，也没有参与。（三）一审认定与友合公司的租赁合同解除后，被上诉人从防城港市金源时代房地产开发有限公司（以下简称金源公司）的收益金份额中优先支付上诉人的收益金是错误的。根据（2017）桂0681民初263号民事判决书认定的事实，友合公司支付的月租金为每平方米45元（即每平方米的年租金为540元）,而合同约定的上诉人每平方米的年租金是725.76元，对于多出的部分，是由开发商以返租形式给予补足，并不存在金源公司垫付租金的情形，也不存在租赁合同解除后才支付的情况。（四）一审判决将2016年3月26日业主大会的讨论认定为对《商业用房委托经营合同》的变更是错误的 -3- 。召开业主大会时，全部业主前期的《商业用房委托经营合同》已履行完毕，部分业主后期补充签订的《商业用房委托经营合同》履行时间尚未届至，上诉人参加业主大会的目的是想了解补充签订的《商业用房委托经营合同》履行后被上诉人是否续租及租赁的条件，上诉人在调查表签字同意的条件仅是针对合同履行完毕后续租给被上诉人的租赁条件，并不是对《商业用房委托经营合同》的变更，同时上诉人也没有委托被上诉人进行招租的意思表示。一审判决仅以上诉人参加会议就认定上诉人同意将招租条件降低，并继续委托被上诉人进行招租，该认定没有事实根据；二、一审判决认为《商业用房委托经营合同》属于委托合同是错误的。最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》中规定：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。”因此，合同性质应以合同约定的权利义务内容来确定，不能以合同名称来确定。本案中，《商业用房委托经营合同》虽然名为委托合同，但其约定的主要权利义务内容为：1、上诉人将其房屋交由被上诉人经营管理；2、招商及收费标准由被上诉人决定，欠缴的租金及费用由被上诉人追缴；3、房屋使用期限自2011年7月20日起至2018年12月31日止；4、被上诉人按年向上诉人支付租金50135.5（2016年7月20日后变更为每半年支付一次）,且先付款后使用房屋5、被上诉人出租房屋所得的租金及各项经营收入归被上诉人所有。以上约定的合同权利义务内容，表明上诉人享有先行按期收取固定租金的权利，承担交付房屋的义务；被上诉人享有使用房屋和取得房屋收益的权利，承担向上诉人支付固定租金的义务。合同的权利义务与合同法第二百一十二条关于租赁合同的权利义务规定相一致，且双方在合同中对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款的约定，与合同法第二百一十三条关于租赁合同应包括的合同条款 -4- 相符。特别是合同第八条第4项约定了取得的租金及各项经营收入归被上诉人所有，符合合同法第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有”的规定。合同约定的权利义务内容，符合租赁合同的本质特征。委托合同的本质特征是合同法第四百零四条规定的“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，双方约定出租房屋所得的租金及各项经营收入归被上诉人所有，并没有约定被上诉人将所得的财产转交给上诉人，合同约定的权利义务内容并不符合委托合同的特征。如果合同性质是委托合同，那么被上诉人应该是先使用房屋，取得收益后再将收益转交给上诉人，根本不会约定先付款再使用的内容。在房屋没有使用之前，被上诉人不会取得收益，更不会提前支付固定的收益金。可见，合同约定的权利义务内容符合合同法分则中关于租赁合同的规定，不符合分则中关于委托合同的规定，因此双方签订的《商业用房委托经营合同》实质是房屋租赁合同。在实际履行过程中，被上诉人于2011年1月1日支付了前两年的租金，而将房屋出租给友合公司的时间是2011年8月25日，说明被上诉人在未取得收益的情况下就进行支付，其支付的款项在性质上是租金，而不是收益金。2017年9月25日法院作出（2017）桂0681民初263号民事判决后，依据该判决取得的租金和违约金并没有转交给上诉人及其他业主，说明根据合同取得的收益没有转交，合同性质不是委托合同。综上，无论从合同约定的内容还是实际履行的过程来看，双方签订的《商业用房委托经营合同》在法律性质上都属于房屋租赁合同，而非委托合同，一审判决对合同性质的认定存在严重错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决认定事实错误，导致错误地适用了委托合同的法律规定。根据本案的事实，应适用合同法关于租赁合同的法律规定，判决被上诉人向上诉人支付欠付的租金和违约金。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，是错误的判决。本案的《商业用房委托经营合同》虽然名称为委托经营合同，但合同约定的 -5- 权利义务内容反映出来的性质是房屋租赁合同关系，应认定为房屋租赁合同。恳请人民法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 家兴物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.在一审中针对租金的支付情况及与友合公司租赁合同履行过程已经由开发商金源公司做出了说明，支付给上诉人的租金中有部分是由金源公司在其应得的租金收益中委托家兴公司提前支付给上诉人。3.2016年3月26日召开的业主大会，佐证了双方之间是委托合同关系，而不是租赁合同关系，因此才需要召开业主大会，由受委托人即家兴公司向委托人即业主报告招商的情况及希望得到的授权。 黄东清、黄志荣、黄小萍向一审法院起诉请求：1.家兴物业公司支付黄东清、黄志荣、黄小萍2016年7月20日至2018年12月31日的租金122790元；2.家兴物业公司支付黄东清、黄志荣、黄小萍违约金6139.5元；3.本案诉讼费用由.家兴物业公司负担。 一审法院认定事实：黄东清、黄志荣、黄小萍（甲方）与家兴物业公司（乙方）于2011年1月1日签订《商业用房委托经营合同》，约定甲方将其购买的金源国际城二层2230号69.08平方米商铺的租赁、经营及管理权，全权委托给乙方进行代理租赁业务。甲方授权乙方全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌经营商，并以乙方的名义与最终租户签订租赁合同；委托收益标准按每平方年租价725.76元计算；期限从2011年7月20日起至2016年7月19日止；双方还约定了违约责任、合同解除条件等其他内容。2011年9月23日，双方又签订了一份与上述内容基本一致的《商业用房委托经营合同》，期限从2016年7月20日起至2018年12月31日止。 另查明，黄东清、黄志荣、黄小萍的商铺位于东兴市，为开放式商铺，与其他业主的商铺共同形成一个大平层商场，商铺 -6- 之间无实体分隔。其中，开发商金源公司自持的商铺（含一、二楼），占商城商铺的56％。同期，家兴物业公司与商城内的其他商铺业主也订立了《商业用房委托经营合同》，内容与本案合同基本一致。 合同签订后，家兴物业公司对外招商成功，并于2011年8月25日将金源国际城商场一、二楼，租给友合公司经营综合超市（利客隆超市），租期7年4个月。家兴物业公司收到友合公司交付的租金后，按委托合同约定的收益金标准，并按商铺面积占比分付给各商铺的业主。 2015年初，利客隆超市因经营不善，请求提前解除租赁合同；2015年4月30日，黄东清、黄志荣、黄小萍与承租人友合公司签订解除协议，双方正式解约。承租人支付了2015年10月以前的租金和违约金；对不足支付收益金至2016年7月20日的部分，家兴物业公司经开发商业主金源公司同意，从金源公司的收益金份额中支出，优先支付给包括黄东清、黄志荣、黄小萍在内的其他业主至2016年7月20日的收益金。 家兴物业公司自2015年4月开始重新进行对外招商，因各商铺业主意见不统一等原因招商不成功；家兴物业公司于2016年3月15日发出通知，召集全体委托代理租赁的业主召开会议，共同商定出租的年限、租金水平及租金分配等问题。包括黄东清、黄志荣、黄小萍在内的多数业主参加了2016年3月26日下午业主大会，签字同意将其商铺招租条件降低，继续委托家兴物业公司进行招租。后因商场经济不景气等大环境的原因，商城招商无果。商城二楼自利客隆超市退场后，至今一直空置。 一审法院认为，从合同的名称、内容和实际履行的过程来看，双方的《商业用房委托经营合同》，在法律性质上属于委托合同，而非租赁合同。黄东清、黄志荣、黄小萍与包括开发商在内的其他业主持有的商铺，因委托招商不成功至今空置 -7- ，期间未能产生收益。黄东清、黄志荣、黄小萍以租赁合同关系诉请家兴物业公司支付租金和违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条规定，判决：驳回黄东清、黄志荣、黄小萍的诉讼请求。案件受理费减半收取1439元（黄东清、黄志荣、黄小萍已预交），由黄东清、黄志荣、黄小萍负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下四份证据：一、（2017）桂0681民初263号民事判决书，拟证明涉案商铺之前出租给友合公司的租金和违约金并未交给上诉人和其他业主；二、商业用房委托经营合同；三、补充协议；二、三拟共同证明案外人黄世喜等人与被上诉人签订合同内容除租期和租金有差别外，与本案合同权利义务相同，亦是同一地段；四、收据、银行交易回单，拟证明在友合公司没有租赁的情况下，被上诉人仍向黄世喜等人支付至2019年7月的租金，说明是否存在收益不是被上诉人支付租金的前提条件。 被上诉人质证认为，对证据一的真实性、合法性和关联性无异议，认为该证据正好说明本案实际上是金源公司承诺的售后返租2年，被上诉人虽然取得了委托权，但非承租权，被上诉人和上诉人之间是委托合同关系，该判决后，金源公司仅收到30万元，在大部分债权无法执行的情况下，金源公司不会将债权以现金的形式交由被上诉人转付；对证据二、三、四的真实性无异议，但对关联性有异议，金源公司为此复函说明是金源公司对案外人的承诺返租。 被上诉人向本院提交一份证据，即关于要求对黄世喜、黄世强、黄世杰商铺租赁及租金支付情况进行说明的函、复函，拟证明金源公司在销售商铺时对黄世喜、黄世强、黄世杰承诺返租，因此在商铺闲置的情况下仍委托被上诉人向对黄世喜、黄世强、黄世杰支付租金。上诉人质证认为，复函的部分内容是存在矛盾的，被 -8- 上诉人陈述的是委托合同关系与金源公司说明的存在两年的返租是矛盾的，认可复函的其他事实。 本院认为，上诉人和被上诉人提交的证据均与本案无关，本院不予采信。 上诉人对一审查明的事实有异议的部分和上诉状陈述的一致。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为，一审查明事实中“2015年4月30日，上诉人与承租人友合公司签订解除协议，双方正式解约。”应为“2015年4月30日，被上诉人、金源公司与承租人友合公司签订解除协议，双方正式解约。”；上诉人认为其他有异议的部分因不是本案合同履行的情况，本院不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院另查明，《商业用房委托经营合同》第九条第3项约定：乙方无正当理由逾期向甲方支付委托收益的，乙方应按本合同约定的该商铺委托期限内经营租赁总收益的5%向甲方支付违约金。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案合同的性质应如何认定；二、上诉人请求被上诉人支付2016年7月20日至2018年12月30日的租金及违约金是否有事实和法律依据。 本院认为，租赁合同,是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物,义务是按照合同约定支付租金;承租人按照合同约定使用租赁物取得的经营利益归于承租人。委托合同,是指当事人双方约定的一方当事人委托另一方当事人处理事务,另一方当事人同意为其处理事务的合同。本院认为，涉案合同性质是租赁合同。理由：一、涉案合虽名为委托经营合同，实为租赁合同，因影响合同性质的条款即合同第八条第4项约定在委托期内租金和各项经营收入归乙方即家兴物业公司所有，该约定与委托合同的基本特征（收益归委托人所有）不符，更符合租赁合同的特征（家兴物业公司系承 -9- 租人，其在承租期内使用或经营涉案商铺产生的收益归家兴物业公司所有）。家兴物业公司组织召开业主大会商讨招商情况是其权利的行使，并不会改变涉案合同系租赁的性质。二、参照前一份合同的履行情况，前一份合同自2015年4月30日后亦处于闲置状态，但家兴物业公司仍继续按约定的内容支付租金至2016年7月19日，可辅助说明涉案合同的性质系租赁合同。三、按合同第六条的约定，家兴物业公司向上诉人支付租金并未设置前提条件为产生收益才支付租金。故，家兴物业公司应按照合同第六、九条的约定向上诉人支付租金和违约金。故，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，应予支持。 综上所述，黄东清、黄志荣、黄小萍的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销东兴市人民法院（2020）桂0681民初63号民事判决； 二、被上诉人东兴市家兴物业管理有限公司向上诉人黄东清、黄志荣、黄小萍支付2016年7月20日至2018年12月31日期间的租金122790元； 三、被上诉人东兴市家兴物业管理有限公司向上诉人黄东清、黄志荣、黄小萍支付违约金6139.5元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 -10- 一审案件受理费1439元（上诉人黄东清、黄志荣、黄小萍已预交），由被上诉人东兴市家兴物业管理有限公司负担；二审案件受理费2878元（上诉人黄东清、黄志荣、黄小萍已预交），由被上诉人东兴市家兴物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年一月二十五日 法官助理 郭 凯 金 书  记  员 阳 秋 艳