贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12928号原告：邹某，男，汉族，2006年11月27日生，住本市云岩区。法定代理人：王某，系原告母亲。委托诉讼代理人：夏勋余，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈榆，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：贵阳万科劲嘉置业有限公司，住所地：本市云岩区水东路万科玲珑湾**负****。法定代表人：吴忠友。委托诉讼代理人：颜仕武，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海彬，贵州富迪律师事务所实习律师。原告邹某与被告贵阳万科劲嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹某的法定代理人王某及委托诉讼代理人夏勋余、沈榆、被告的委托诉讼代理人颜仕武、孙海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》（编号：WKC-SY-B27280125）及补充协议已经解除；2、判令被告返还原告全额购房款共计人民币576241元；3、判令被告自2017年6月29日起以购房款576241元为基数，按银行逾期贷款利息标准向原告支付逾期办理、交付房屋权属证书的违约金至款项结清之日止；4、请求判令被告返还代收的住宅专项维修资金人民币5762元；5、本案诉讼费、保全费及实现债权的其他一切费用由被告承担。事实及理由：2017年6月29日，原告基于投资目的，与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的万科城B区第B27-28商业-125门面一套，建筑面积为26.48平方米，套内面积为25.92平方米，房屋总价款为576241元。合同约定被告应于2017年12月30日前交付房屋，原告委托被告代缴住宅专项维修基金。同时，被告承诺于房屋交付使用90日内取得该商品房所有权初始登记，并于2019年12月30日前将房屋权属证书交付给原告。合同签订后，原告于合同签署当日向被告支付全额购房款576241元，并于2017年7月11日支付住宅专项维修基金5762元。被告于2017年12月30日向原告交付该房屋，双方办理了房屋交接手续。然而，在原告已按被告要求付清购房款、维修基金等所有费用，已提交办理房屋权属登记相关材料，办证条件已成就的情况下，被告基于自身原因，迟延履行办证义务，未按约在房屋交付使用90日内即2018年3月30日前取得该房屋所有权初始登记。期间原告多次敦促被告履行合同义务，但被告以各种原因推诿，导致原告至今未能取得产权证。根据合同第二十二条的约定，被告在不具备法定抗辩事由和约定免责事由的情况下，未能在约定期限履行办理产权证的义务，故自2018年4月1日起被告已构成逾期办理初始登记的违约，2020年1月1日构成逾期办理产权证的违约，其怠于履行办证义务，导致原告无法实现对涉案房屋进行出售、租赁、融资的目的，致使房屋一直处于闲置状态，构成根本性违约，无法实现合同目的，根据合同法第93条第2款的规定，2020年7月1日原告已依约享有合同解除权，有权退房并获得违约金赔付。原告已于2020年7月10日向被告以邮件方式寄送解除房屋买卖合同通知函，经查询，该函于2020年7月11日被签收，因此，合同于2020年7月11日已解除。鉴于被告迟延履行办证义务的行为，必然导致原告因未按期取得产权证而无法对该房屋行使出售、租赁、融资等对房屋进行处理从而获得利益的权利，造成原告预期利益损失。因此，合同中按照同期银行活期存款利率支付利息的违约金约定过低，按该标准进行赔付无法弥补原告所遭受损失，违背了违约金对于违反合同补偿性的原则。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同违约金约定过低的情况，可以予以调整，因此原告请求按照银行逾期贷款利息标准计算违约金。被告辩称：1、原告提出解除《商品房买卖合同》的时间已经超过合同的约定期限，原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未解除；2、如果原告的诉请第一项能够得到法院的支持，但诉请第三项、第四项不符合合同的约定；3、若法院支持原告第一项诉请，为减少当事人诉累，请求法院判决原告向被告支付案涉房屋占用费以及配合被告办理案涉房屋预告登记以及产权登记等注销手续。经审理查明：2017年6月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）就被告开发的位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＷＫＣ-ＳＹ-Ｂ27280125）及《补充协议》，合同约定房屋总价576241元。被告应在2017年12月30日前原告交付该商品房。合同第八条约定：“出卖人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。预付款：176241元。买受人按《楼宇认购书》约定时间即在2017年6月29日前支付30%的首期款人民币176241元（含已支付的定金），剩余房款人民币400000元由买受人于本合同签订之日起30日内即2017年7月29日前一次性付清”。合同第十四条第（四）款约定：“双方同意按照下列第／种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳第／项费用，并在签订本合同之日起／日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后／日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金……2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第／项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修基金……”。合同第二十二条第二款及第三款约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。若晚于上述期限办妥初始登记的，不应影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此迟延承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担迟延办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。三、转移登记（一）出卖人承诺于2019年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用850元由买受人承担。”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。同日，双方签订《补充协议》。协议第十条约定：“十、关于房屋登记（对合同二十二条的补充）（一）贷款付款方式……（二）一次性付款一次性付款是指按照主合同及补充协议的约定在主合同签署当日交齐全部购房款的付款方式。如买受人未能按约付款，则不再享有付款的优惠。1、买受人为一次性付款客户的，则可以选择：□自行办理；□委托出卖人或出卖人指定单位代为办理产权过户手续，如委托出卖人或出卖人指定单位代为办理产权过户手续，则应遵照本协议关于采用贷款付款方式的买受人办理产权之约定；2、如果买受人选择自行办理产权过户手续，则出卖人应当在该房屋交付使用后三百六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房地产权属证书的，则买受人有权选择：（a）退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起六十日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的百分之十赔偿买受人的损失……买受人应在出卖人出现违约情况后一个月内书面通知出卖人自己的选择”。协议十七条约定：“合同的变更和解除1、……2、本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。3、房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照20元/月㎡标准向出卖人支付房屋使用费（不足1月按1月计算）。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起7日内补足。”。合同签订之日，原告向被告支付了全部购房款576241元。2017年7月11日，原告自行向维修基金管理部门缴纳了房屋维修基金5762元。2020年7月10日，原告向被告邮寄《退房通知书》，载明：“贵阳万科劲嘉置业有限公司：我于2017年6月29日与你公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WKC-SY-B27280125），购买万科城B区B-27-28-125号商业用房。根据合同约定，你公司应于2019年12月30日前取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付于本人。你公司不仅未按时履约，且在约定日期的180日后，仍未将商品房转移登记的有关文书交付于本人。现根据合同第八章第二十二条第三款的约定，本人提出以下三项要求：（1）、按合同约定退房，你公司收到退房通知之日起30日内退还本人已交的房款人民币伍拾柒万陆仟贰佰肆拾壹元正，并提供相关资料协助本人退还已缴纳的此商业用房的维修基金。（2）、依据合同约定，按本人已交房款计算同期银行活期存款利息，支付给本人。（3）、退还本人已交的一年物业管理费。请你公司遵照《商品房买卖合同》办理上述事宜，如在期限内拒不办理，本人将依据合同起诉”。被告于2020年7月12日收到上述邮件。被告认为根据补充协议的约定，原告应在被告出现违约情况一个月内即2019年1月30日向被告提出解除合同的通知，原告行使解除权期间已过，合同并未解除。由此，双方发生争议，原告将被告诉至我院，诉请如前。另查明，2020年5月27日，被告取得包含案涉房屋在内的不动产权属证，权证号黔（2020）贵阳市不动产权第0037191号。2020年8月5日，被告按照合同约定的地址向原告邮寄《房屋不动产权证办理通知》。次日，被告在《贵阳晚报》向包含原告在内的万科城业主公告《关于办理不动产权证的通知》。关于房屋的交付，原告诉状中载明房屋交付的时间为2017年12月30日，被告对此予以认可。但原告在庭审中陈述因房屋质量问题，案涉房屋实际交付时间为2019年11月15日，对此提交了2019年11月15日确认函（复印件）。被告认为该确认函与本案无关，确认函的内容仅是原告向被告确认房屋相关费用折抵支付到万科物业，并没有明确房屋是在该时间节点进行的交接。房屋在交付在法律上有拟制交付和实际交付，产生的法律效果也不同。原告在诉状中自认在2017年12月30日已收房。原告认为该确认函上载明2019年8月份房屋存在问题才未接收，维修费才转为物业费。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效协议。本案的争议焦点为《商品房买卖合同》及《补充协议》是否已解除。主合同第二十二条第三款对原告享有合同解除权的情形进行了约定。《补充协议》第十条约定了原告解除权的行使期限。经审查本案双方签订的补充协议，协议中并未约定被告方享有合同解除权时，被告方解除权行使期限，协议第十条约定了原告解除权的行使期限，该约定不合理地加重了原告的责任，根据合同第二十九条的约定，应以主合同约定为准。被告至2020年5月27日才取得案涉房屋的初始登记，同年8月才通过邮寄及登报的方式通知原告，已违反合同第二十二条第三款的约定，原告据此有权要求解除合同，原告通过邮寄方式向被告主张解除合同，被告确认已收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除。对原告的第一项诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告退还已付款576241元。对于原告主张的违约金，按主合同约定予以支持。原告主张要求按照逾期贷款利息支付违约金，与合同约定不符，不予支持。关于维修基金，因本案维修基金非被告收取，原告要求被告退还，无事实依据，不予支持。关于被告请求法院判决原告向被告支付案涉房屋占用费以及配合被告办理案涉房屋预告登记以及产权登记等注销手续，因被告未明确原告应向被告支付房屋占用费的金额且双方在本案审理中未就被告上述问题进行充分举证质证，故在本案中不便一并处理，双方可另行协商解决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹某与被告贵阳万科劲嘉置业有限公司于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＷＫＣ-ＳＹ-Ｂ27280125）及补充协议已经解除；二、被告贵阳万科劲嘉置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告邹某购房款人民币576241元及违约金（以576241元为基数，从2017年6月29日起按中国人民银行活期存款利率计算至款项退还之日止）；三、驳回原告邹某的其余诉讼请求。案件受理费10510元，减半收取5255元，由原告邹某负担45元，由被告贵阳万科劲嘉置业有限公司负担5210元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二一年一月十九日书记员  刘航