北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6188号原告（反诉被告）：蒲万雄，男，1966年11月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：齐瀚，北京隆义增峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶育鑫，男，1980年11月7日出生，汉族，无业，住福建省平和县。委托诉讼代理人：郑兆阳，北京荣久律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔艳丽，北京荣久律师事务所实习律师。原告（反诉被告）蒲万雄与被告（反诉原告）叶育鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒲万雄及其委托诉讼代理人齐瀚，被告（反诉原告）叶育鑫的委托诉讼代理人郑兆阳、崔艳丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蒲万雄向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2020年7月20日解除商铺租赁协议，被告腾退返还涉争房屋；2.判令被告支付原告自2019年4月19日至2020年7月19日期间拖欠房屋租金249998元（1年3个月，每个月是16666元）；3.判令被告向原告支付自2020年7月20日至实际腾退返还房屋之日期间的占有使用费，以每个月16666元的标准；4.判令被告向原告支付违约金10万元（合同上第9条第2款）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月16日签订《商铺租赁协议》约定将原告所有的位于北京市大兴区隆庆路4号院1号楼2层224室出租给被告使用，合同期限为2018年7月18日至2028年7月17日。根据双方约定，被告应当分别在自然年1月19日、4月19日、7月19日、10月19日交纳当期的租金，但自2019年4月19日至今，被告占用房屋至今仍不支付相应租金，原告多次与被告协商解决，但其一再推脱，为维护合法权益，特诉至法院。叶育鑫辩称，不同意原告部分诉讼请求。同意解除合同，我们把钥匙交给对方是2019年12月23日，所以我们认为解除合同的时间是到2019年12月23日，我们已经交付了房屋。租金我们同意从2019年4月19日支付到2019年12月23日。占有使用费我方不认可。违约金我们不认可，我们没有违约行为，诉讼费我们也不同意承担。同时叶育鑫提出反诉请求：1.判令反诉被告退还房屋租金49998元；2.判令反诉被告退还租房押金16666元；3.请求反诉被告承担反诉案件诉讼费。事实理由：双方签订的《商铺租赁协议》约定，2018年7月18日至2022年7月17日期间年租金为人民币20万元，每月租金人民币16666元。合同签订后，我方向对方一次性交纳三个月房租49998元以及租房押金16666元元，共计66664元。但因被反诉人私自在房屋内搭建2层和3层，导致房屋存在安全隐患无法通过消防验收，我方无法取得商铺经营的消防许可手续。依据《商铺租赁协议》第七条第6款，对方应当退还我方交付的所有租金及押金。望盼如所请。蒲万雄辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求，其主张无任何事实及法律依据，反诉被告不存在任何违约事实，而且反诉原告本庭自认同意支付至2019年12月份的期间的租金，因而其主张退还相应的租金和押金没有法律和事实依据。当事人依法向本院提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有异议的证据，本院将予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2018年7月16日，蒲万雄（甲方）与叶育鑫（乙方）签订了《商铺租赁协议》，约定由乙方承租甲方所有的位于北京市大兴区隆庆路4号院1号楼2层224商铺。租赁期限为2018年7月18日至2028年7月17日。《商铺租赁协议》第四条：租金和支付方式及租金交纳期限载明：1、租赁金额：双方约定2018年7月18日至2022年7月17日期间年租金为人民币200000元，即每月租金人民币16666元……付款方式为以月租金方式季付，押金为二个月首期月租金。2、双方约定2018年7月18日至2019年1月18日为免租期，乙方不需要向甲方交纳任何租金。本合同内租金起算日为2019年1月19日。每期租金的交纳时间为合同期内的自然年的1月19日、4月19日、7月19日、10月19日。3、双方同意签约当日乙方向甲方支付三个月租金及一个月押金，剩余一个月押金在交纳第二期租金前付清。《商铺租赁协议》第六条第3款载明：承租区域内甲方在房屋原有的基础上自行加建了钢结构的二层和三层，乙方可以根据实际需要选择使用，甲方必须保证加建建筑部分的安全性；第七条第6款载明：在乙方办理工商、税务、环保、视频经营许可等手续时，甲方应无常为乙方提供房屋的相关证明文件协助乙方办理保证房屋主体能够在国家规定的期限内取得相关手续。如确定乙方在甲方协助下都无法取得国家允许合法经营的手续时，甲方应在三日内退还乙方缴纳的所有租金、押金。第九条第2款载明：若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或将房屋主体及其他部分（含加建钢结构二层和三层）租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。并有壹拾万元的违约金。签订合同后，叶育鑫依约于当天向蒲万雄通过银行转账66666元，并注明为三个月租金，一个月押金。双方认可上述租金对应的期间为2019年1月19日至2019年4月18日。之后叶育鑫未再向蒲万雄支付过房屋租金。庭审中，叶育鑫主张未按期支付租金的原因系因蒲万雄私自在房屋内搭建2层和3层，导致房屋存在安全隐患无法通过消防验收，以致无法取得商铺经营的消防许可手续，但并未提交证据证明。蒲万雄提交了由商铺所在小区的北京东亚时代物业管理有限公司出具的证明作为证据，主要内容为“涉案房产已经取得“消防验收合格证”，并依法通过消防验收，因我司内部规章制度之要求，消防备案等档案材料存档于公司总部，如需调取还需贵院出具调查取证书面文书材料，我司将按照程序予以提供，特此证明”，据此证明涉案房屋已经取得消防验收合格证，并依法通过消防验收。叶育鑫对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可。关于房屋实际租用时间，叶育鑫主张其使用房屋到2019年12月23日，并提交2019年12月23日当天与蒲万雄的对话录音作为证据，录音部分内容为：“叶育鑫说，我钥匙放那了，房子已经交给你了；蒲万雄说，我不管，我不管，我现在你一天没拿钥匙，我就不管；叶育鑫说，我告诉你，钥匙已经搁哪了；蒲万雄说，你爱搁哪儿搁哪儿去；叶育鑫说：反正我今天交房了”。叶育鑫据此证明当时已经将涉案房屋腾空并交付给了蒲万雄。蒲万雄对录音的真实性认可，不认可证明目的，称录音内容仅仅为叶育鑫向蒲万雄提出单方解除合同的意思表示，仅仅为表达意向，并未通过合理合法途径实质解除双方的合同。蒲万雄主张叶育鑫一直占有该房屋，并提交自北京市市场监督管理局及北京企业信用信息网网站上打印的查询服务单，服务单显示叶育鑫在案涉房屋地址注册了公司且该公司属于经营状态，据此证明叶育鑫持续占有该房屋。叶育鑫对上述证据真实性认可，对证明目的不予认可。本院认为，叶育鑫与蒲万雄签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。当事人对自己提出的主张有义务提供证据加以证明。本案中，叶育鑫主张因蒲万雄方原因以致未能办理消防手续，系蒲万雄违约，其应依约退还租金和押金，但叶育鑫提供的证据未能证明叶育鑫曾向相关行政部门申请过消防手续，亦不能证明因蒲万雄的原因导致不能办理消防手续，且叶育鑫在签订合同时就已经明知蒲万雄自行加建两层钢结构的情况，综上，本院对叶育鑫称蒲万雄有违约行为的主张不予采信，故对叶育鑫要求蒲万雄退还房屋租金49998元的反诉请求不予支持。关于合同解除，蒲万雄要求解除《商铺租赁协议》，叶育鑫同意解除，本院不持异议，对合同解除的时间，蒲万雄主张解除时间为2020年7月9日，叶育鑫主张解除时间为2019年12月23日，通过叶育鑫提交的双方谈话录音，可以确认商铺钥匙已于2019年12月23日由叶育鑫放置在商铺内，并通知了蒲万雄本人，且截至当日叶育鑫已将自己的物品从屋内搬离，本院据此确认双方合同解除时间为2019年12月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。庭审中叶育鑫称愿意交付租金至2019年12月23日，本院不持异议。对蒲万雄要求叶育鑫给付2019年12月23日之后的租金及占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于叶育鑫要求退还押金的反诉请求，因双方租赁合同已经解除，退还押金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。按照合同约定，承租人叶育鑫应履行在2019年4月19日向蒲万雄支付下一季度租金的义务，其无正当理由未依约履行，确属违约，亦对蒲万雄造成一定损失。因双方对违约金有明确约定，再结合双方合同租期为十年，实际履行时间不足一年，空置期6个月未收取费用及实际履行等情况，本院酌定叶育鑫给付蒲万雄违约金8万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、蒲万雄与叶育鑫于2018年7月16日签订的《商铺租赁协议》于2019年12月23日解除；二、叶育鑫于本判决生效之起十日内向蒲万雄支付2019年4月19日至2019年12月23日的房屋租金共计136106元；三、叶育鑫于本判决生效之日起十日内向蒲万雄支付违约金80000元；四、蒲万雄于本判决生效之日起十日内向叶育鑫退还押金16666元；五、驳回蒲万雄的其他诉讼请求；六、驳回叶育鑫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元，由蒲万雄负担700元（已交纳），由叶育鑫负担1450元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1467元，由叶育鑫负担1200元（已交纳），由蒲万雄负担267元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由叶育鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 赵燕华二〇二一年一月十三日法官助理 杨 赛书 记 员 苏 娜