吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1527号 上诉人（原审被告）：黄兆彬，男，1982年10月16日生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人:方永刚，系上海尚域律师事务所律师。 被上诉人（原审原告):白城市洮北区青山镇红星村村民委员会。 法定代表人:郑永福，系村主任。 委托诉讼代理人:潘洋，男，1962年5月14日生，汉族，现住白城市洮北区。 上诉人黄兆彬（以下简称红星村委会）因与被上诉人白城市洮北区青山镇红星村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 红星村委会上诉请求:上诉人不服洮北区人民法院（2020）吉0802民初2369号《民事判决书》依法提出上诉:原审判决不顾上诉人提供的诸多证据、庭审证人证言所证明的客观、法律事实，在判决主文上故意规避案件基本事实，根本没有论理阐述，好似被答辩人的代言人作出的言辞,严重影响了人民法院公平公正的庄严形象,判决“粗制滥造”极其不负责任，无端造成上诉人无奈上诉消耗司法资源的不良后果。原审判决事实不清，证据不足，必然导致适用法律错误。原审判决既然认为:“红星村委会在青山镇红星村建设的楼房是为了实现新农村建设改善本村村民生活条件的政策性住房，系为了社会公共利益,村民是受益人。”既然原审判决认定被上诉人建设的是“政策性住房”即“小产权房”:1、为什么被上诉人不能提供“政策性住房”的申请等合法批文2、既然是改善本村村民生活条件的政策性住房，依据国家政策必须是在本村划定的“宅基地”上建房,不得挤占集体所有的其他土地建房。而涉案楼房是挤占了原“陆家小学”的土地建设楼房，学校用地是集体所有的其他土地,所以被上诉人无法提供案涉楼房政府土地部门“政策性住房”的批文;3、既然是“改善本村村民生活条件”，为什么有一半以上的购房者却不是本村村民4、如果是“政策性住房”即“小产权房”，为什么有的住户已经登记了商品房买卖的不动产证以上事实足以证明，原审法院根本不顾案件的基本事实，将被答辩人与开发商勾结建筑商品房的非法事实予以保护,侵害了商品房买卖事实的上诉人合法权益，这样事实不清的判决如何说服四层楼的购房户上诉人呢被上诉人恶人先告状。与上诉人达成房屋买卖合同时，凡是四层楼的购房户均承诺带10亩耕地，承包期为30年，承包费每年3000元。先于上诉人购买四层楼的购房户,有的已耕种一年，第二年，被上诉人就不在收取承包费，以此行为明确表示不履行10亩耕地的协议内容。而上诉人是充分相信村民委员会被上诉人的虚假承诺，当接收房屋后，被上诉人根本不提承诺10亩耕地的事实。被上诉人违约在先的行为，上诉人依法行使不安抗辩的权利，并不断要求被上诉人履行10亩耕地的协议内容，被上诉人对上诉人的合理诉求不予理睬，以“居高临下”的姿态渺视上诉人的诉求,所以上诉人无奈在原审开庭时郑重发出解除房屋买卖协议，请求退还已付的“购楼款”，并保留赔偿损失的诉权。本案不管是商品房买卖合同，还是“政策性住房”合同，上诉人购买被上诉人的住宅楼,都是基于被上诉人承诺或合同约定购买青山镇红星村综合社区4层楼“首付款缴纳后，购房者可到红星村委会领取门户钥匙，入户装修，同时可带相关手续到青山镇政府办理十亩地的租用手续。(详见四楼房屋买卖合同)”。但是，上诉人入户装修后至今也没有得到十亩地的租用权。虽然，上诉人与被上诉人系口头合同，但被上诉人“购买青山镇红星村综合社区4层楼带一晌地，承包三十年，年租金3000元不变”的承诺，是众所周知的事实。所以上诉人购买被上诉人的住宅楼合同,因所附条件尚未成就而不能发生法律效力，被上诉人暂无权主张案涉房屋的所谓的“欠款”。被上诉人所售出的楼房，四楼平面顶楼漏雨、漏水，是建筑行业最棘手的问题,至今没有得到彻底解决,所以被上诉人在出售四楼时才以附条件“带一响地”作为卖点吸引房屋消费者。如果按照消法衡量，被上诉人不履行承诺的行为涉嫌欺诈，依法应当适用“退一赔三”的法律规定。自上诉人入住后，冬天房屋室内北窗户结冰，室温根本达不到摄氏18”法定的供暖规定;夏天房屋顶棚漏雨、发霉，造成部分家具用具因雨水渗入而损坏（详见四楼购买人提供的照片).上诉人及四楼购房者数十次地向被上诉人反映,被上诉人无动于衷,至今没有解决，个别墙体因漏雨已显现缝隙,现案涉房屋四层已出现房屋质量问题。被上诉人疏于管理的行为，已构成对上诉人及四楼购房者的严重侵权，待上诉人提起赔偿诉讼时一并请求。因本案被上诉人尚未提供相关住宅楼的合法建筑手续、出售手续，其诉讼主体存疑，上诉人仅以拒付购房款进行抗辩，保留反诉及另诉赔偿的权利。原审判决根本没有站在社会效果的政治高度,故意掩盖占用集体所有土地搞商品房开发的真实性质，变相帮助了商品房开发商盈利的真实目的，包容了村民委员会以合法手段掩盖非法目的的行为,是一纸地地道道有悖当前人民利益高于其他利益的错误判决，也是迟早会被纠正的判决。综上事实证实，被上诉人诉前提供的证据，不足以证明其“政策性住房”即“小产权房”的主体身份，且存在附条件一晌耕地的承包问题，所附条件尚未成就的问题，先于上诉人违约的问题等，请二审人民法院明查，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 白城市洮北区青山镇红星村村民委员会答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持原判。 白城市洮北区青山镇红星村村民委员会向一审法院起诉请求：1．判令被告给付拖欠的购房款7万元；2．本案的诉讼费用由被告承担。2011年原告在青山镇红星村部路北开发建楼，被告从原告处购买由原告开发的2号住宅楼4单元401室住宅一处，现被告已实际入住，至今仍欠原告房款7万元。原告多次催要，被告拒不给付，故诉至法院。 一审法院认定事实：黄兆彬系红星村村民。2012年，红星村委会在村屯内开发建设两栋住宅楼。2012年12月8日，白城市洮北区住房和城乡建设局对该工程进行验收，并出具工程竣工验收合格通知书。黄兆彬购买了2号楼4单元401室房屋，红星村委会于2015年将房屋交付给黄兆彬。黄兆彬尚欠70，000.00元房款未给付。 一审法院认为，红星村委会在青山镇红星村建设的楼房是为了实现新农村建设改善本村村民生活条件的政策性房屋，系为了社会公共利益，村民是受益人。黄兆彬仅以他人的不动产权证书认定案涉房屋为商品房的抗辩法院不予支持。红星村委会已实际交付房屋，黄兆彬应履行交付房款的义务。黄兆彬主张红星村委会曾作出承诺，若购买青山镇红星村综合社区4层楼带一晌地，承包三十年，年租金3000元不变。该主张仅有证人，没有其他证据予以佐证，且证人多为尚欠房款的村民。故该主张法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。”现红星村委会依据承诺书中的金额要求黄兆彬给付70，000.00元房款的请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，判决如下：黄兆彬于判决生效之日起五日内向白城市洮北区青山镇红星村村民委员会给付剩余购房款70，000.00元。案件受理费775.00元，由黄兆彬负担。 本院二审期间，红星村举出以下证据：1、青山镇人民政府关于红星村建设红星社区的批示。 2、白城市政府颁发的土地使用证,证明建设用地是通过合法审批政府审批完毕并批准的。 3、建设工程竣工验收质量监督报告,用以证明该项工程已通过政府验收，验收合格后交付使用。以上证据证明红星社区的建设是通过政府审批合格后建设的，依法建设后经政府相关部门验收合格后交付红星村及村民使用的。 黄兆斌认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条二款，对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证,但对当事人同意质证的除外。根据这个规定，上诉人对被上诉人在二审庭审过程中提供的证据资料，依法不同意人民法院组织质证,根据法律规定以及被上诉人逾期提供证据的事实，上诉人有权依法不予质证。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第四十七条，证据应当在法庭上出示，由当事人质证，未经质证的不能作为认定案件的依据。被上诉人提供的证据资料不是证据规则中的新证据，被上诉人在二审庭审开庭时，直接明确表示没有新证据，所以人民法院组织质证有悖法律规定。根据被上诉人提供的证据,足以证明原审法院在事实不清的情况下作出的判决，因此,请求二审法院将此案发回原审法院重新审理，重新确定法律关系。 二审查明：2015年4月10日黄兆斌交付购楼首付款30，000.00元买受了红星村委会开发的青山镇红星村综合社区楼房，楼号：2号楼4单元401室，同年楼房交付使用，双方未签订书面的楼房买卖协议。2016年8月9日黄兆斌出具承诺书，承认尚欠购楼款70，000.00元，承诺2017年12月30日前给付。红星村委会请求黄兆斌给付尚欠购楼款70，000.00元。黄兆斌在一审抗辩主张红星村委会尚未提供案涉楼房相关合法手续，诉讼主体不适格；红星村委会未履行“购买青山镇红星村综合社区4层楼带一晌地，承包三十年，年租金3000元不变”的承诺，双方达成的口头楼房买卖协议未生效；红星村委会不履行承诺在先，楼房存在严重质量问题，黄兆斌有权解除购房合同。二审诉讼中，黄兆斌仍坚持其抗辩主张。红星村委会在开庭后举出从白城市建设档案馆复印存档资料，证明案涉楼房是通过政府相关部门审批建设的，红星村委会依法建设后经政府相关部门验收合格后交付使用，红星村具备本案诉讼主体资格。二审组织第二次开庭对红星村委会举出的证据进行举证质证，黄兆斌认为，红星村举出的证据不属于新证据，对其逾期提交的证据不同意质证。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应予采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”红星村委会举出的证据不属于新发现或者因客观原因不能调取的新证据，但该证据与案件基本事实有关联，能够佐证案涉楼房系合法建筑，红星村委会具备本案主体资格，该证据证明效力应予采纳。本院对红星村委会逾期提交证据的行为，依法予以训诫。修改后的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》于2020年5月1日实施，黄兆斌对红星村委会举出的证据不同意质证所引用的法条已被删除，黄兆斌不同意质证的理由没有法律依据，其不同意质证，系放弃质证权利。红星村委会与黄兆斌达成的案涉楼房口头买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。案涉楼房于2015年交付使用，黄兆斌尚欠购楼款70，000.00元理应给付。黄兆斌主张其购买的案涉楼房是附条件的，即红星村委会应向其兑现10亩地承包经营权，并举出其他村民与红星村委会签订的购楼协议佐证，同时主张红星村委会违约在先，案涉楼房存在严重质量问题，其对案涉楼房买卖关系享有解除权。黄兆斌的主张与本案不属于同一法律关系，且其在一审未提出反诉，可另行主张。 综上，现有证据不足以证明黄兆斌的上诉主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550.00元，由黄兆彬负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二一年一月十三日 书记员  张 琨