山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13859号上诉人(原审原告、反诉被告)：王力一，男，1955年2月7日出生，汉族，住济南市。上诉人(原审原告、反诉被告)：孙立峰，女，1979年1月16日出生，汉族，住济南市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：辛素洁，山东垠鹏律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：于兆文，山东垠鹏律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：曹军杰，男，1978年12月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审被告)：赵垚，男，1975年4月24日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审被告)：孙煜航，男，1981年12月6日出生，汉族，住济南市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：李浩林，山东圣义律师事务所（实习）律师。上诉人孙立峰、王力一因与被上诉人济南市历城区天天向上歌城（以下简称天天向上歌城）、孙煜航、赵垚房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立一、孙立峰上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五、六、七、八项，改判支持王立一、孙立峰的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由天天向上歌城、赵垚、孙煜航承担。事实和理由：原审判决认定王力一、孙立峰与天天向上歌城签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》无效属于认定事实和适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定指的是因出租人明知或者应当知道未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，还与承租人订立租赁合同的行为才属于无效。立法目的是规范出租人明知或者应当知道未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，有可能危害公共安全，为了谋取租金利益，仍然要出租的行为。但实践中，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，建设工程规划许可证是允许变更的，只是需要再行批准和备案。本案涉及两个过错问题，一是《房屋租赁协议书》效力的过错责任，二是涉案房屋经营KTV的过错责任。一、《房屋租赁协议书》效力的过错责任。王力一、孙立峰在2008年10月22日与中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）签订《翡翠郡商品房买卖合同》，购买翡翠郡南区29号楼1单元101上号房和101下号房时，审慎地查阅了所购房屋均具有天桥国用（2005）第0400091号国有土地使用证、（2006）鲁01-04-149号建设工程规划许可证、20070090号建筑工程施工许可证、济建天预许字第（2007）148号商品房预售许可证，并支付了全部购房款。所以，对于《房屋租赁协议书》是有效还是无效，王力一、孙立峰无任何过错。二、涉案房屋经营KTV的过错责任。2011年11月29日，济南翡翠物业管理有限公司《关于王力一先生所发联络函的回函》“如果通过环保、消防、文化、公安等相关政府部门的审批并且经过技术手段处理，确保不扰民（以没有居民投诉为标准），物业管理公司原则上同意。但应将政府部门的相关审批文件的复印件交物业管理公司备案”。证明王力一、孙立峰协调物业公司，同意天天向上歌城进行KTV经营。2013年4月27日签订了《房屋租赁补充协议》，天天向上歌城是在明知经营KTV扰民被多次要求停业整改之后，仍然与王力一、孙立峰签订《房屋租赁补充协议》，而不是在接到第一次停业整改通知后要求与王力一、孙立峰解除租赁合同，属于自甘风险的行为，其后进行的所谓改造装修属于因自身失误而扩大的损失，原审判决王力一、孙立峰赔偿其装饰装修损失没有法律依据，与王力一、孙立峰无关。天天向上歌城经营KTV期间，济南翡翠物业管理有限公司的整改通知、停业通知，监管部门下发的违法行为通知，均是天天向上歌城未采取有效噪声污染防治措施，导致噪声扰民，与王力一、孙立峰无关，王力一、孙立峰完全是在履行合同约定，对此无任何过错。三、赵垚、孙煜航对天天上上歌城的债务承担连带责任。鉴于王力一、孙立峰对房屋买卖合同和租赁合同的签订无任何过错，首先，天天向上歌城、赵垚、孙煜航明知王力一、孙立峰已经协调翡翠物业可以进行KTV经营，是因为天天向上歌城装修不达标而导致噪音扰民；其次，翡翠物业三次下发停业整改通知，天天向上歌城非但不解除租赁合同，而是通过降低租金的形式，自愿承担风险经营KTV，后期是天天向上歌城装修不达标，过错在天天向上歌城，应对涉案债务承担连带责任。四、天天向上歌城应承担的费用计算。《房屋租赁协议书》明确约定2017年3月1日至2022年2月28日每年的租金为209万元；《房屋租赁补充协议》明确约定，本协议生效后租金数额为原租金价格每年下降30万元，此30万元是王力一、孙立峰给予天天向上歌城的补助款项。所以，既然一审法院认为以上两份协议无效，则应按照209万元计算资金占用费，而非176万元。资金占用费（或是租金）：（209万元÷12个月）*40个月=696.67万元；物业费：687690.5*（1520.98+800）÷3107.96=513557.4元。五、装修损失及停业整顿造成的损失，王力一、孙立峰在以上问题上没有任何过错，不应承担任何责任；至于疫情的影响，因天天向上歌城长时间拒不缴纳租金，已经给王力一、孙立峰带来了无法挽回的损失，对此，鉴于天天向上歌城拒不支付租金的过错行为，已经无法给予减免。曹军杰、赵垚、孙煜航辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王力一、孙立峰向一审法院起诉请求：1.判令解除王力一、孙立峰与天天向上歌城之间的房屋租赁协议及补充协议，天天向上歌城、赵垚、孙煜航向王力一、孙立峰返还位于济南市天桥区西工商河路13号南区29号楼1单元的房产；2.判令天天向上歌城、赵垚、孙煜航向王力一、孙立峰支付2016年度房屋租金30万元、2017年度租金209万元、2018年度租金209万元、2019年度租金209万元（欠付房租的具体数额按照被告占有王力一、孙立峰房屋的时间和房屋租赁协议书约定的日租金数额为准）；退还王力一、孙立峰给予2013年至2015年的房租补助款90万元；支付截至2020年2月28日的违约金483.36万元（违约金具体数额计算到被告支付完相应的租金之日为止）；3.判令天天向上歌城、赵垚、孙煜航连带向王力一、孙立峰支付律师费152400元；4.判令天天向上歌城、赵垚、孙煜航连带向王力一、孙立峰支付自2012年3月1日起至返还房屋之日的物业费（按建筑面积3151.13平方米、每月每平方米2.2元标准计算，王力一、孙立峰已经代为支付了2013年3月1日至2019年9月30日的物业费625298元和2019年10月1日至2020年6月30日的物业费62392.5元）；5.判令天天向上歌城、赵垚、孙煜航连带向王力一、孙立峰支付2013年8月至2016年8月的水费72069.65元。天天向上歌城向一审法院提出反诉请求：1、判令天天向上歌城与王力一、孙立峰签订的房屋租赁协议书及补充协议无效；2、判令王力一、孙立峰赔偿天天向上歌城经济损失11480490元一审法院认定事实：2008年10月，王力一和案外人中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽公司）签订商品房买卖合同两份，编号分别为zqfcj-3700、zqfcj-3701号，约定王力一购买重汽公司开发建设的济南市天桥区翡翠郡南区29号楼1单元101下号和101上号房屋两套，建筑面积分别为1586.98平方米、1520.98平方米，其中该两份合同第十八条第15项约定，该房屋严格禁止买方经营有声、光、电、烟雾等污染源的业态（如大油烟餐饮、烧烤、卡拉OK、洗浴等）。2011年11月11日，王力一、孙立峰作为甲方，天天向上歌城作为乙方，赵垚、孙煜航作为乙方担保人，签订《房屋租赁协议书》一份，主要约定：甲方将其自己购买及加建的位于济南市天桥区西工商河路13号南区29号楼1单元的部分房产（其中一楼除去交通银行承租的剩余约800平方米的部分，二楼甲方购买的全部约1600平方米，东头由甲方自己加建的两层约280平方米的部分，一楼门头及二楼甲方自己加建的50平方米部分）出租给乙方天天向上歌城用于商业运营及KTV经营；租赁期限自2012年3月1日至2027年2月28日，第一年租金190万元，每五年递增约10%，前两年为每半年支付一次，第三年开始每年支付一次，即每年的1月1日支付当年的全额租金；乙方承租期间发生的所有水、电、物业等相关费用均由乙方向有关部门交纳；甲方应协调开发商及物业公司同意将该房屋用于KTV经营，否则将视为甲方违约，并承担乙方的一切损失，乙方如在经营期间出现扰民问题，责任自负；合同还约定租金支付方式、双方权利义务、违约责任、担保人承担担保责任及合同解除等其他事项。后双方于2013年4月27日签订《房屋租赁补充协议》，主要约定：一、乙方向甲方支付租金的周期前一年为每半年一次，本协议签订当日，乙方向甲方支付上半年租金80万元整（2013年3月1日至2013年8月31日的租金），下半年为8月1日前支付，第二年开始每年支付一次，即当年的2月1日支付全额租金。二、本协议生效后租金数额为原租金价格每年下降30万元，具体调整为：2013年3月1日至2017年2月28日每年为160万元。2017年3月1日至2022年2月28日每年176万元，2022年3月1日至2027年2月28每年193.6万元。三、乙方如果出现迟延支付租金都视为严重违约，租金除仍然按照原协议规定的数额外，甲方在本补充协议中给予乙方补助的所有款项（每年30万元）将重新退还给甲方（即租金数额按原协议执行），同时乙方应按应付金额每日千分之五向甲方支付违约金。……五、乙方以及担保人不得再以任何“理由”向甲方提出减少租金或是迟延支付租金的要求（包括扰民举报停业、物业费、水电费用不能及时缴纳等）……。租赁合同签订后，王力一及孙立峰将涉案房屋交付给天天向上歌城使用，天天向上歌城已支付租金至2017年2月28日。2012年10月9日，济南翡翠物业管理有限公司向王力一和天天向上歌城发出“停业整改通知”一份，主要载明：自王力一的房屋出租给天天向上歌城经营KTV以来，我单位不断接到小区业主的反映，称按照房地产公司与业主签订的房产买卖合同，出租房屋不得进行KTV经营；经我公司研究买卖合同，认为出租房屋不得经营KTV等扰乱居民正常活动的经营活动；希望王力一与天天向上歌城接到本通知后，积极进行改正，严格按照房产买卖合同的约定进行经营活动。2013年1月17日，济南翡翠物业管理有限公司发出“二次停业整改通知”一份，载明：我公司于2012年10月9日发出的“停业整改通知”，贵方一直未执行，依然在进行KTV经营，小区居民投诉不断，为此再次通知你们：接到本次通知后立即停止营业，否则我公司将采取相应措施并保留诉诸法律的权利，由此产生的一切法律后果由你们承担。2013年3月7日，济南翡翠物业管理有限公司发出“三次停业整改通知”一份，载明：我公司于2012年10月9日、2013年1月17日先后两次发出的“停业整改通知”，贵方一直未执行，依然在进行KTV经营，小区居民投诉不断，为此第三次通知你们：接到本次通知后立即停止营业，否则我公司将采取相应措施并保留诉诸法律的权利，由此产生的一切法律后果由你们承担。2016年1月8日，济南市天桥区环境监察大队发出“责令限期改正环境违法行为通知书”一份，载明：我局执法人员对你单位位于翡翠郡南区29号楼KTV检查时发现，你单位未采取有效噪声污染防治设施，有噪声扰民现象发生，现责令你单位立即进行整改，期限一个月，否则，我局将按照有关法律、法规处理。2016年2月24日，济南市天桥区环境监察大队再次发出“责令限期改正环境违法行为通知书”一份，载明：经调查，你单位位于翡翠郡南区29号楼KTV经营过程中，未采取有效噪声污染防治设施，我局下达限期整改后，你单位至今未整改到位，现责令你单位立即停止KTV经营生产进行整改，整改完成，经噪声监测合格后方可进行营业。否则，我局将按照有关法律、法规处理。因涉案房屋未能办理权属证书，王力一于2018年8月20日向济南市中级人民法院提起诉讼，要求解除与重汽公司签订的编号为3701的《翡翠郡商品房买卖合同》、确认编号为3700的《翡翠郡商品房买卖合同》无效，并主张返还购房款和赔偿房屋增值损失，经审理，济南市中级人民法院于2019年12月26日出具（2018）鲁01民初1817号、（2018）鲁01民初1818号判决书，判决认定重汽公司认可房屋建设中存在与规划建设不符的情形，导致无法办理诉争房屋的不动产证书，对王力一解除上述商品房买卖合同的请求予以支持，并判令重汽公司退还王力一的购房款、赔偿房屋增值损失。后重汽公司不服，提起上诉，山东省高级人民法院于2020年6月12日调解结案，经调解，解除诉争的商品房买卖合同，并对房屋交接及费用退还、损失赔偿等进行了约定。一审法院审理过程中，天天向上歌城申请对涉案房屋的装修装饰、设施设备价值进行评估，经一审法院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司于2018年4月26日出具价格评估报告，结论为：天天向上歌城翡翠郡店的装修装饰、设施设备现有价值为3133600元。后一审法院要求鉴定机构对于可拆卸部分和不可拆卸部分的价值予以区分，该鉴定机构于2020年6月出具补充鉴定意见，结论为：涉案店铺在价格鉴定基准日（2020年5月26日）可拆卸部分的价值为440830元，不可拆卸部分的价值为1788512元。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案根据济南市中级人民法院（2018）鲁01民初1817号、（2018）鲁01民初1818号民事判决书，能够认定涉案房屋未完全按照建设工程规划许可证的规定建设，从而导致无法办理房屋的不动产证书，故涉案房屋租赁合同及补充协议应属无效，王力一、孙立峰要求解除合同的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持；天天向上歌城要求确认涉案房屋租赁合同及补充协议无效，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；现王力一、孙立峰要求天天向上歌城返还涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持；因和王力一、孙立峰签订合同及占有使用房屋的系天天向上歌城，故王力一、孙立峰要求赵垚和孙煜航承担返还房屋的责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据涉案补充协议，双方对租金进行调低，同时约定如乙方如果出现迟延支付租金都视为严重违约，租金除仍然按照原协议规定的数额外，甲方在本补充协议中给予乙方补助的所有款项（每年30万元）将重新退还给甲方，同时乙方应按应付金额每日千分之五向甲方支付违约金；该条款系对乙方违约责任的约定，因涉案租赁合同无效，该违约条款亦无效，故王力一、孙立峰要求天天向上歌城、赵垚、孙煜航退还给予的2013年、2014年、2015年房租补助款共计90万元、支付2016年度的房租30万元，以及要求天天向上歌城、赵垚、孙煜航支付违约金（其中截至2020年2月28日的违约金483.36万元）、承担因违约给其造成的律师费152400元，均于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。天天向上歌城自合同签订后一直占有涉案房产，应当向王力一、孙立峰支付占有使用费。鉴于王力一和重汽公司的房屋买卖合同已于2020年6月12日经生效的法律文书调解解除，故王力一、孙立峰无权主张此后的占有使用费。关于应付房屋占有使用费金额，一审法院认为，首先，本次新冠疫情于2020年1月份爆发，山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应；该次疫情对各行各业都有不同程度的影响，KTV行业所经营的内容，具有聚集性、密闭性的特点，受疫情影响尤为严重，除涉案房屋的租金成本外，其自身经营亦必然产生较大损失，鉴于此，一审法院结合双方对租赁合同无效的过错程度、房屋的实际使用状况，综合本次疫情不可抗力所产生的影响对本案房屋占用费进行考量，酌情对疫情爆发以来的租金减免4个月。其次，对于疫情之前的租金，因涉案房屋买卖合同中明确约定不能将房屋用作KTV经营，由此导致相关部门多次让天天向上歌城进行整改，天天向上歌城庭审中提交的被要求整改的相关通知与进行整改装修的相关工程合同，在时间上与其主张的整改装修时间（2012年10月-2013年3月，2016年2月-2016年4月、2016年10月-2016年11月），能够相互印证，王力一、孙立峰亦未提交反驳证据，故一审法院对天天向上歌城主张的整改装修时间予以认定，该期间的房屋占用费亦应予以酌情扣除。同时，KTV行业的经营亦有连续性，多次的整改也足以影响其正常经营，天天向上歌城提交的789张照片亦反映其未能正常经营的状况，王力一、孙立峰作为房屋的出租人，其有能力对天天向上歌城对外表征的营业状况进行了解，但其未能对天天向上歌城关于长期无法正常营业的主张提交反驳证据，故一审法院对天天向上歌城主张的长期未能正常营业的事实状态予以认定。综合上述因素分析，天天向上歌城的整改装修以及长期未能正常营业，均与王力一、孙立峰将其购买的禁止进行KTV经营的房屋出租给被告经营KTV有直接关联，导致天天向上歌城在承租房屋后无法完全正常使用，一审法院亦综合考量双方对租赁合同无效的过错程度、房屋的实际使用状况等因素，对整改装修期间的租金酌情减免8个月，其余部分参照补充协议约定的数额（176万元）按60%的比例予以支付较为公平合理。综上，天天向上歌城已经支付了截至2017年2月28日的房屋占用费，故其应再支付占有使用费246.4万元﹛﹝（176万元÷12个月）×（40个月－12个月）﹞×60%﹜，王力一、孙立峰主张中超出部分，一审法院不予支持。关于王力一、孙立峰主张的其支付的2012年3月1日至2020年6月30日的物业费687690.5元、2013年8月至2016年8月的水费72069.65元，天天向上歌城实际使用涉案房屋应当支付该部分费用，鉴于王力一所购置的房屋未完全出租给天天向上歌城，一审法院根据涉案房屋面积（1520.98㎡+800㎡，不应包括加建部分）所占王力一购买房屋总面积（3107.96㎡）的比例，计算物业费为513557.4元、水费为5320.6元，其中物业费亦应按上述60%的比例予以支付，为308135元，水费扣除天天向上歌城已经支付的4万元，尚需支付13820.6元；王力一、孙立峰主张中超出部分证据不足，一审法院不予支持。关于赵垚和孙煜航应否对天天向上歌城的上述应付款项承担担保责任，因涉案租赁合同无效，故相应的担保条款亦无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。具体到本案中，赵垚作为天天向上歌城的法定代表人，对于涉案租赁合同应与天天向上歌城负有等同的签订审慎义务及享有相关情况的知悉权利，故其对于本案主合同及担保合同的无效具有一定的过错，依照上述法律规定，一审法院酌定其作为担保人，应在天天向上歌城不能向王力一、孙立峰清偿债务部分的三分之一范围内承担民事责任。孙煜航作为一般意义上的担保人，其担保的目的仅为保障合同的适约履行及债权的实现，不应苛责其对涉案房屋有无相关规划许可以及因此导致的租赁合同的效力负有审查义务，其对租赁合同及担保合同的无效不存在过错，依照上述法律规定，孙煜航不应承担王力一、孙立峰所诉债务的民事责任。关于天天向上歌城主张的经济损失11480490元：1、装修装饰、设施设备现值损失3133600元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案房屋位于居民住宅区，根据相关规定及王力一与重汽公司签订的《翡翠郡商品房买卖合同》的约定，涉案房屋不具备经营KTV的条件，王力一、孙立峰明知天天向上歌城承租房屋用于经营KTV、其购置的涉案房屋不允许进行KTV经营，却将不具备经营条件的房屋出租给天天向上歌城使用、并承诺其协调物业公司和开发商同意用于KTV经营，过错程度较大；天天向上歌城作为经营者亦对其所承租的房屋位置及条件等负有审慎考察之义务，其在承租过程中疏于审查即承租并投资装修，亦存在一定的过错。一审法院根据双方导致合同无效的过错程度，认为由双方按六四比例分担涉案房屋已形成附和部分的装修现值损失为宜；关于该损失，一审法院依法定程序委托具有资质的鉴定机构出具了补充意见，对涉案房屋不可拆卸部分的现值认定为1788512元，该鉴定意见程序合法、内容客观真实，一审法院予以采信，该损失由王力一、孙立峰按60%的比例赔偿1073107.2元。王力一、孙立峰提交了其和重汽公司案件中委托评估的报告两份，认为应以该评估报告为准，一审法院认为涉案房屋的实际装修人系天天向上歌城，相关装修的证据均在天天向上歌城处，故该评估报告在未有天天向上歌城参与并举证的情况下所出具的鉴定意见不具有全面性，且已生效的法律文书亦未对该评估报告的效力予以认定，故一审法院对王力一、孙立峰该证据不予采信。2、三次改造产生的费用及损失388万元，天天向上歌城该主张已经包含在一审法院认定的涉案房屋装饰装修现值损失中，其重复主张，一审法院不予支持。3、四次停业造成的人员工资损失3132890元，根据法律规定，合同无效后赔偿损失的范围限于缔约过程中的信赖利益损失，即一方的行为使另一方足以相信合同能够成立或者生效，另一方为订立和履行合同付出的费用和代价，因相对方在缔约中的过失行为致合同无效所遭受的实际损失，包括为缔结合同、为履行合同而支付的合理费用和利息；故天天向上歌城主张其经营过程中的人员工资损失于法无据，一审法院不予支持。4、四次停业造成的房租损失133.4万元，本诉部分一审法院已根据实际情况对反诉原告房屋占用费的支付酌情予以减免，其再主张该损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王力一、孙立峰与天天向上歌城签订的房屋租赁协议及补充协议无效；二、天天向上歌城于判决生效之日起30日内向王力一、孙立峰返还位于济南市天桥区西工商河路13号翡翠郡南区29号楼1单元的房产；三、天天向上歌城于判决生效之日起10日内支付王力一、孙立峰房屋占有使用费246.4万元；四、天天向上歌城于判决生效之日起10日内支付王力一、孙立峰物业费308135元；五、天天向上歌城于判决生效之日起10日内支付王力一、孙立峰水费13820.6元；六、赵垚对上述第三项至第五项所列债务，在天天向上歌城未能向王力一、孙立峰清偿范围内，承担未能清偿部分的三分之一的付款责任；七、驳回王力一、孙立峰的其他诉讼请求；八、王力一、孙立峰于判决生效之日起10日内赔偿天天向上歌城装饰装修损失1073107.2元；九、驳回天天向上歌城的其他诉讼请求。案件受理费100842元，财产保全费5000元，合计105842元，王力一、孙立峰负担83542元，天天向上歌城、赵垚负担22300元。反诉案件受理费90682元，减半收取45341元，由天天向上歌城负担40341元，王力一、孙立峰负担5000元；评估费5万元，天天向上歌城负担2万元，王力一、孙立峰负担3万元。二审中，曹军杰提交（历城）登记内销字[2020]第001262号准予注销登记通知书及企业变更情况登记，证明天天向上歌城已经准予注销登记。二审查明，天天向上歌城成立于2010年11月，属于个人独资企业，投资人为赵垚。2017年10月，天天向上歌城投资人变更为曹军杰。2020年7月7日，天天向上歌城注销登记。2020年12月22日，曹军杰、赵垚、孙煜航与王力一、孙立峰办理了房屋交接手续。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋租赁合同及补充协议的效力问题。涉案房屋建设存在与规划建设不符的情形，一审据此认定涉案房屋租赁合同及补充协议无效，并无不当，本院予以确认。因合同无效，王力一、孙立峰要求天天向上歌城、赵垚、孙煜航承担违约责任并要求赵垚、孙煜航对天天向上歌城所应支付的租金、物业费等承担连带责任，无事实及法律依据。一审认定赵垚在天天向上歌城不能向王力一、孙立峰清偿债务部分的三分之一范围内承担担保责任，于法有据，本院予以确认。关于租金、物业管理费及装饰装修损失等问题。王力一、孙立峰与天天向上歌城签订租赁合同时，虽然天天向上歌城明知“该房屋严格禁止买方经营有声、光、电、烟雾等污染源的业态（如大油烟餐饮、烧烤、卡拉OK、洗浴等）”，但王力一、孙立峰在合同中承诺其“应协调开发商及物业公司同意将该房屋用于KTV经营”，后因业主的反映，物业公司及行政主管部门先后向天天向上歌城下达停业整顿通知，致使天天向上歌城不能使用涉案房屋从事正常的KTV经营，客观上不能实现合同的预期收益和目的，王力一、孙立峰与天天向上歌城、赵垚、孙煜航对合同的无效均存在过错。王力一虽然支付了房屋对价，但未取得房屋所有权，涉案房屋仍登记在案外人名下。王力一、孙立峰在提起本案诉讼时，虽要求天天向上歌城、赵垚、孙煜航返还房屋，但在诉讼过程中并未要求天天向上歌城限期交付房屋或要求法院组织双方交付房屋等形式积极主张该项权利。本案诉讼过程中，王力一又就涉案房屋提起（2018）鲁01民初1817号、1818号案件，因王力一与案外人因房屋买卖合同发生纠纷，天天向上歌城客观上无法依据合同约定返还房屋，并因此导致房屋占有使用费的增加。并且，王力一、孙立峰无证据证明该房屋占有使用费的增加系因天天向上歌城、赵垚、孙煜航拒绝返还房屋造成的，一审酌情按补充协议约定的房屋租金的60%计算房屋占有使用费，并扣除因停业整顿期间的房屋占有使用费、物业费、减免新冠疫情爆发以来的4个月租金，合情合理，本院予以确认。关于装饰装修损失问题，一审法院业已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。王力一、孙立峰的该上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。关于责任主体问题。天天向上歌城是由曹军杰投资成立的个人独资企业，不具有独立承担民事责任的能力。天天向上歌城注销工商登记后，应由其投资人曹军杰承担支付孙立峰、王力一租金、物业费、水费等的付款义务，并由曹军杰享有装饰装修损失的债权权利。关于房屋的交接问题。二审中，双方已经办理了房屋交接，王力一、孙立峰要求天天向上歌城、赵垚、孙煜航返还涉案房屋的诉讼请求，已经实现，对王力一、孙立峰的该诉讼请求，应予驳回。综上所述，孙立峰、王力一的上诉请求不能成立，应予驳回，一审实体判决结果应予维持。但是，鉴于二审期间，因天天向上歌城注销引起责任主体的变更及房屋交接事实的出现，本院依法对一审判决主文予以相应变更。依照《中华人民共和国民法典》第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第一项；二、撤销济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第二项、第七项；三、变更济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第三项“被告济南市历城区天天向上歌城于本判决生效之日起10日内支付原告王力一、孙立峰房屋占有使用费246.4万元”为“被上诉人曹军杰于本判决生效之日起10日内支付上诉人王力一、孙立峰房屋占有使用费246.4万元”；四、变更济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第四项“被告济南市历城区天天向上歌城于本判决生效之日起10日内支付原告王力一、孙立峰物业费308135元”为“被上诉人曹军杰于本判决生效之日起10日内支付上诉人王力一、孙立峰物业费308135元”；五、变更济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第五项“被告济南市历城区天天向上歌城于本判决生效之日起10日内支付原告王力一、孙立峰水费13820.6元”为“被上诉人曹军杰于本判决生效之日起10日内支付上诉人王力一、孙立峰水费13820.6元”；六、变更济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第六项“被告赵垚对上述第三项至第五项所列债务，在济南市历城区天天向上歌城未能向原告王力一、孙立峰清偿范围内，承担未能清偿部分的三分之一的付款责任”为“被上诉人赵垚对上述第三项至第五项所列债务，在被上诉人曹军杰未能向上诉人王力一、孙立峰清偿范围内，承担未能清偿部分的三分之一的付款责任”；七、驳回上诉人王力一、孙立峰的其他诉讼请求；八、变更济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第八项“反诉被告王力一、孙立峰于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告济南市历城区天天向上歌城装饰装修损失1073107.2元”为“上诉人王力一、孙立峰于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人曹军杰装饰装修损失1073107.2元”；九、变更济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4437号民事判决第九项“驳回反诉原告济南市历城区天天向上歌城的其他诉讼请求”为“驳回被上诉人曹军杰的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100842元，由上诉人孙立峰、王力一负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二一年一月十二日书记员 刘 彤