山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终486号 上诉人(原审被告)：陈振铎，男，1953年8月21日生，汉族，住山东省胶州市，现住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：贾一平，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：郭德胜，男，1947年9月30日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。 原审原告：陈秀花，女，1956年1月29日生，汉族，住山东省胶州市。 原审原告：陈秀娥，女，1968年5月28日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人陈振铎因与被上诉人郭德胜、原审原告陈秀花、原审原告陈秀娥确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初304号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人陈振铎之委托诉讼代理人贾一平、被上诉人郭德胜之委托诉讼代理人李鑫参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈振铎上诉请求：1、撤销山东省胶州市人民法院(2020)鲁0281民初304号民事判决；2、确认陈振铎与郭德胜买卖陈立德房屋的行为无效；3、一审和本案诉讼费用由被上诉人负担。上诉理由：上诉人认为，本案的核心问题是陈振铎的行为是否构成表见代理以及陈振铎与郭德胜买卖房屋的行为是否违反法律、法规的强制性规定。上诉人认为，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。一、陈振铎的行为是无权代理。陈振铎与被上诉人郭德胜就涉案房屋签订的买卖协议未经房屋所有权人陈立德的同意和授权，陈立德也没有对陈振铎与郭德胜的买卖涉案房屋的行为进行追认。二、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。”本案不符合该条规定的表见代理的构成要件，陈振铎的行为不构成表见代理，一审法院属适用法律错误。首先，本案买卖协议中明确载明“买到陈振铎旧房四间”，陈振铎并未以房屋所有权人陈立德名义签订合同，协议中也未载明陈振铎受陈立德委托，买卖陈立德房屋等字样，不存在行为人以被代理人名义订立合同的行为，且证人郭某作为证明人，称“不清楚买卖房屋的事”，也说明了在买卖协议签订时，陈振铎与郭德胜并未明确陈振铎受陈立德委托就陈立德所有的房屋进行买卖。因此，陈振铎以自身名义签订的买卖协议对陈立德没有法律约束力。其次，陈振铎没有陈立德的授权文书和其他证明文件，陈立德也没有向郭德胜作出任何授予陈振铎买卖房屋的通知或广告，涉案房屋的集体土地使用权证书一直由陈立德保管，且协议中明确写明买卖标的物为陈振铎旧房四间，涉案款项亦未交付给陈立德，因此，客观上没有足以使郭德胜相信陈振铎有代理权的特征。第三、陈立德对涉案房屋由陈振铎出售给郭德胜一事并不知情。陈立德年事已高，在陈立德去世前，涉案房屋也无人居住，客观上，陈立德无法知晓。因此，一审法院以陈立德与陈振铎一起居住为由，推定陈立德知情，认定郭德胜有理由相信陈振铎对涉案房屋有处分权，没有事实依据。第四、郭德胜主观上并非善意和无过失，其对陈振铎权利外观的信赖不具有合理性。涉案房屋为不动产，办理了不动产登记，不动产登记证书也一直在陈立德处保管。本案中，当事人都是同村村民，郭德胜完全可以找到陈立德以确认其是否同意出卖涉案房屋，而郭德胜既没有找陈立德确认，也没有向其索要土地使用权证书，更未依照法律规定办理登记。因此，郭德胜未尽必要的审慎注意义务构成重大过失，不适用表见代理。一审法院认为，郭德胜无法知晓涉案房屋属于陈立德所有，显属不当。综上所述，一审法院认定基本事实不清、适用法律错误。故，上诉人特向贵院提起上诉，请求依法判如所请，以维护上诉人的合法权益! 郭德胜辩称：一、诉讼主体问题，上诉人陈振铎为与被上诉人郭德胜同为一审被告，一审法院驳回了一审原告陈秀华、陈秀娥的诉讼请求，一审原告没有上诉，一审被告陈振铎却上诉要求支持一审原告的诉请，明显有违常理；二审上诉人陈振铎的诉请没有诉的意义，本案是农村房屋买卖合同纠纷，一审原告陈秀华、陈秀娥与一审被告陈振铎为亲兄妹关系，上诉人陈振铎与被上诉人郭德胜签订的房屋买卖合同，现因胶东机场噪音区要拆迁，上诉人陈振铎见利忘义先撺掇其两个亲妹妹起诉一审要求确认房屋买卖合同无效，在一审判决驳回其两个妹妹陈秀华、陈秀娥的诉请，其两个妹妹决定不上诉后，但上诉人陈振铎仍不死心，继续以一审被告的名义上诉，要求二审法院支持一审原告的诉讼请求，故上诉人陈振铎的诉请没有诉的意义，其诉讼请求也不符合民法典中关于民事法律行为无效的相关情形。二、上诉人陈振铎与被上诉人郭德胜签订房屋买卖协议的行为构成表见代理，2005年上诉人、被上诉人签订房屋买卖协议，但在签订该协议时上诉人陈振铎并没有说明房子登记在其父陈立德名下并且该房屋已经办理了土地证，也没有出示涉案房屋的土地使用证，否则郭德胜签订买房协议并支付购房款后肯定会要求陈振铎交付土地证。上诉人陈振铎自始至终都表述房子是陈振铎的并且在1981年就翻建了该房屋，陈振铎卖房之前其父陈立德长期生活在涉案房屋，卖房之后陈立德搬离涉案房屋跟随陈振铎继续生活在本村，陈立德在陈振铎卖房到去世的4年时间里也未提出异议，被上诉人有理由相信陈立德对卖房之事知情并同意，并且陈振铎卖房时其父陈立德已经七八十岁，陈秀花、陈秀娥早已嫁人，陈振铎是陈立德唯一的儿子，根据农村的传统风俗习惯，被上诉人有理由相信陈振铎签字卖房子是符合常理的，是经涉案房屋产权人授权而为，陈振铎卖房时具有处分权、代理权，并且陈振铎卖房至今已十五年，被上诉人一直居住在涉案房屋也十五年，上诉人陈振铎一直居住在本村，期间没有提出任何异议，现现因胶东机场噪音区要拆迁，上诉人陈振铎见利忘义起诉要求确认房屋买卖协议无效，有违诚实信用原则，其诉求也不利于维护交易秩序的稳定。三、陈振铎卖房之前其父陈立德长期生活在涉案房屋，卖房之后陈立德搬离涉案房屋跟随陈振铎继续生活在本村，陈立德在陈振铎卖房到去世的4年时间里也未提出异议，被上诉人有理由相信陈立德对卖房之事知情并同意，被上诉人郭德胜一审提交的西益王庄村委会出具的证明也能证明被上诉人在买房之后一直居住在涉案房屋，并不是如上诉人在上诉状第三条中表述的涉案房屋无人居住，陈立德不知晓房屋已经被卖出。四、被上诉人郭德胜在受让房屋是出于善意，支付了合理的对价，并且在买房之后就把户口迁入涉案房屋，之后十五年一直居住在涉案的房屋里；上诉人陈振铎在签订房屋买卖协议时并没有说明房子登记在其父陈立德名下并且该房屋已经办理了土地证，也没有出示涉案房屋的土地使用证，否则郭德胜签订买房协议并支付购房款后肯定会要求陈振铎交付土地证。在2013年全村办理土地证确权时，被上诉人找过上诉人陈振铎要他配合办理土地证的办理手续，但是陈振铎一直不配合，导致未能办理成功，但在一审开庭时陈秀花、陈秀娥却能提交原始的土地证，明显可以看出陈振铎存在恶意，有土地证却故意隐瞒不告知，并且房屋买卖之后也故意隐瞒不交付土地证给被上诉人。五、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以驳回上诉人陈振铎的上诉请求。 陈秀花、陈秀娥向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈振铎与郭德胜买卖陈立德房屋的行为无效；2.本案诉讼费用由陈振铎、郭德胜承担。 一审法院认定事实如下：2005年5月1日，陈振铎与郭德胜签订房屋买卖协议将位于山东省胶州市xx镇西xx村的房屋四间（集体土地建设用地使用证登记土地使用人为陈立德、证号：胶集建（92）字第xxxx号）以4300元的价格卖给郭德胜，该协议执笔人为郭德胜之子郭旭光，使用的是西王益庄村委的信笺纸，协议内容“今日买到陈振铎旧房四间，现金肆仟叁佰元，铁路以后如有补钱，有陈振铎归有”。陈振铎和郭德胜分别在下方收款人和付款人处签名，证明人处由郭旭光代郭某签名。庭审中，郭某出庭作证称当时付钱的时候郭德胜找其当证明人，付钱是在郭德胜家，郭德胜先把钱给了郭某，郭某数完了之后给了陈振铎，协议书上证明人处的签名是郭旭光经过其允许代签的。郭德胜购买涉案房屋后将户口迁入涉案房屋所在地，且在该房屋居住使用至今，但一直未办理房屋过户手续。陈立德与其配偶共育有子女三人：长子陈振铎、长女陈秀花、次女陈秀娥。陈立德于2009年去世，其配偶先于陈立德去世。 一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，双方争议的焦点为：郭德胜与陈振铎签订的涉案房屋买卖协议是否有效。对此，分析如下：首先，关于合同主体问题，郭德胜在购买涉案房屋后已成为西王益庄村集体组织成员，因此其与同为该集体组织成员的陈振铎签订买卖该集体土地上房屋的协议不违反法律禁止性规定；其次，涉案房屋虽然登记在陈立德名下，但该协议签订时陈振铎并未向郭德胜出示土地使用证且自认为涉案房屋属于自己所有，郭德胜无法知晓涉案房屋属于陈立德所有，即便郭德胜事先知晓该房屋属于陈立德，但买卖房屋时陈立德尚在世且与陈振铎共同居住，应推定为陈立德对房屋买卖事宜知情，因当时陈立德年事已高，而陈振铎是陈立德唯一的儿子，故由陈振铎出面办理房屋买卖手续也符合当地农村风俗习惯，自双方签订买卖协议至陈立德去世长达4年的时间陈立德对房屋买卖行为也未提出异议，因此郭德胜有理由相信陈振铎对涉案房屋有处分权，陈振铎与郭德胜签订房屋买卖协议的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，陈振铎与郭德胜签订的涉案房屋买卖协议应为有效。第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，郭德胜在受让涉案房屋时系出于善意，且支付了合理的对价，并且在购买房屋后办理了户口迁入且已在该房屋居住达十五年，构成善意取得。综上，郭德胜与陈振铎签订的涉案房屋买卖协议有效。陈秀花、陈秀娥在郭德胜已在争议房屋居住十多年后称其刚刚知道涉案房屋卖给郭德胜明显与常理不符，且有违诚实信用原则，其诉求也不利于维护交易秩序的稳定，故不予支持。另外，关于郭德胜抗辩的原告主体问题和诉讼时效问题，原审认为，合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同效力的认定不仅影响的是合同双方当事人，还有可能对利害关系人产生影响，因此陈秀花、陈秀娥作为利害关系人有权提起本案诉讼，而且合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变合同效力的状态，故当事人请求确认合同无效不应受诉讼时效期间的限制，故对郭德胜的上述抗辩理由一审法院均不予采纳。据此判决：驳回陈秀花、陈秀娥的诉讼请求。案件受理费100元，由陈秀花、陈秀娥承担。 经审理查明，原判认定事实正确。 本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原审原告陈秀花和陈秀娥对原判驳回其诉讼请求没有提出上诉。原审中作为被告的上诉人陈振铎提出上诉，实质上是要求确认其与被上诉人郭德胜于2005年5月1日签订的房屋买卖协议无效。但从一、二审查明的事实看，原判认定双方签订的上述房屋买卖协议有效，事实和法律依据是充分的，且提起本案诉讼的原审原告陈秀花和陈秀娥对原判上述认定亦没有异议，均没有提出上诉，故上诉人陈振铎的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈振铎负担。 本判决为终审判决。 审判长   高中日 审判员   王化宿 审判员   盛新国 二〇二一年一月二十一日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光