广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25017号原告：杨红媚，女，1986年5月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××086。委托诉讼代理人：杨耀锋，广东瑞伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜荣，广东瑞伦律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第2层第1216C号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄河，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告杨红媚诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人杨耀锋，被告广佛智城公司和梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告广佛智城公司于2017年12月1日签订的《物业使用权转让合同》于2020年8月25日解除；2.被告广佛智城公司向原告返还转让款221589元；3.被告广佛智城公司向原告支付违约金66476.7元(违约金按转让款221589元的30%计算)；4.确认原告与被告广佛智城公司、梦乐城公司于2017年12月1日签订的《租赁合同》于2020年8月25日解除；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告广佛智城公司(曾用名：广东广佛智城商业地产投资有限公司)于2017年12月1日签订了《物业使用权转让合同》，合同约定被告广佛智城公司将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地××××××商业用房的使用权转让给原告，该物业建筑面积为31平方米，其中套内建筑面积21.7平方米，物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年11月30日，被告广佛智城公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给原告至2048年12月31日，涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米人民币7858元，总转让金额为243585元，合同第五条约定广佛智城公司在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，合同附件三付款方式及期限的约定分期付款：首期转让款182673元，于本合同签订当日支付，第二期款项60912元，应在2020年12月1日前支付。合同签订当天，原告支付了首期转让款182673元，第二期款项的支付原告自2018年1月开始每月支付1692元，截止到目前，原告共支付40608元，但被告广佛智城公司直到现在都未按照合同约定的交楼日期将涉讼物业交付给原告，原告多次与被告广佛智城公司沟通，但被告广佛智城公司仍不能交付涉讼物业，鉴于此，原告委托律师向被告广佛智城公司发出解除合同、返还转让款及承担违约金的律师函，被告广佛智城公司于2020年8月25日签收，但仍不理会原告的诉求。原告与被告广佛智城公司以及梦乐城公司于2017年12月1日签订了《租赁合同》，合同约定原告将涉讼物业出租给被告梦乐城公司使用，涉讼物业建筑面积为31平方米，租赁期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，租赁物业的租金标准为第一年：月租金1600元/间(不含物业管理费)，合共每年租金19200元，第二年月租金1680元/间(不含物业管理费，月租金比上一年递增5%)，合共每年租金20160元，第三年月租金1764元/间(不含物业管理费，月租金比上一年递增5%)，合共每年租金21168元，之后被告梦乐城公司支付了二押一租共计4728元，自2019年3月起到2019年11月份止每月支付上月租金1576元，2019年11月份的租金1576元被告广佛智城公司于2020年4月28日才进行支付，截止到现在被告广佛智城公司已拖欠九个月的租金未付，原告多次与被告梦乐城公司沟通，但被告梦乐城公司仍拖延支付租金，鉴于此，原告委托律师向被告梦乐城公司发出解除合同的律师函，被告梦乐城公司于2020年8月25日签收。被告梦乐城公司是被告广佛智城公司的全资公司，两被告的违约行为已造成《物业使用权转让合同》和《租赁合同》不能继续履行，原告有权解除合同，同时也向两被告发送了解除合同的律师函，鉴于此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告广佛智城公司辩称，一、根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。原告在本案中未付清物业使用权转让款全款，仅向被告支付物业使用权转让款221589元，并非其主张的223281元，余下物业使用权转让款21996元尚未支付。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付涉案物业的情形，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。即便被告有迟延交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告以此为由提出解除合同没有合同依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与两被告就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉讼物业出租给被告梦乐城公司，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。合同签订后，虽然涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2019年2月起一直支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于被告梦乐城公司向被告的租赁定制房，涉讼物业是必须要出租给被告梦乐城公司的，原告也出具了《授权委托书》给被告接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金收益，并非取得该物业本身。因此，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交付物业行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，其亦无证据证明其因涉讼物业的逾期交付实际受有损失，故无权要求被告返还物业使用权转让金及利息，且原告要求按物业使用权转让款的30%支付违约金明显过高，与其已收取租金的事实自相矛盾。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日起将涉讼物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，由于原告至今尚未向被告广佛智城公司付清物业使用权转让款，涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2019年2月起每月向原告支付租金共14184元，共计18984元。被告梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为，但鉴于原告起诉要求解除涉讼《物业使用权转让合同》，故被告梦乐城公司同意解除租赁合同，并要求原告返还已收取的履约保证金和租金18984元，同时以18984元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（二期）13号楼于2015年4月28日取得建设工程规划许可证。原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年11月30日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将涉讼物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金243585元，乙方按照分期付款方式支付使用权转让款，具体付款方式及期限的约定见附件三；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；附件三：首期转让款182673元，于本合同签订当日支付，第二期款项60912元，应在2020年12月1日前支付。原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租赁期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方涉讼物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为处理与涉讼物业交付接收、经营、管理有关的手续。原告（买受人，乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（出卖人，甲方）签订《补充协议》，约定双方经协商一致，对付款期限达成如下协议：乙方承诺在2017年12月1日前支付总房价款的75%，金额为182673元。剩余总房价款的25%，金额为60912元分36个月付清，从2018年1月份开始逐月支付，每月的1号前支付1692元；本补充协议有明确约定的以本协议约定为准，没有明确约定的，双方仍应按原合同履行。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款首期款182673元。原告举示的广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐岐东支行银行流水显示：原告名下账户分别于2018年1月11日、2018年2月12日、2018年3月13日、2018年4月11日、2018年5月14日、2018年6月8日、2018年7月10日、2018年8月13日、2018年9月14日、2018年10月17日、2018年11月8日、2019年2月16日、2019年3月12日、2019年4月10日、2019年5月9日、2019年6月15日、2019年7月16日、2019年8月13日、2019年9月26日、2019年10月29日、2019年11月28日支出1692元，于2019年1月14日支出3384元，共支付分期款38916元，即原告向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款221589元。被告广佛智城公司于2018年5月2日以租金名义向原告支付款项4800元。被告梦乐城公司于2019年4月1日至2020年4月28日期间分9期（每期1576元）共向原告支付租金14184元，即被告广佛智城公司、被告梦乐城公司共向原告支付款项18984元。诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。被告梦乐城公司明确同意将其已向原告支付的款项直接在被告广佛智城公司的本案债务中进行抵扣。2020年8月24日，原告邮寄律师函予被告广佛智城公司，告知因被告广佛智城公司违约，解除《物业使用权转让合同》。该邮件于同年8月25日被签收。2020年9月27日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据审理查明的事实，原告已按照涉讼《物业使用权转让合同》及《补充协议》的约定向被告广佛智城公司支付了首期物业使用权转让款及支付分期款至2019年11月，而被告广佛智城公司未能按合同约定的物业交付时间2018年12月31日向原告交付涉讼物业，故原告依法有权拒绝支付剩余的物业使用权转让款，原告已履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务。而截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，故原告有权解除《物业使用权转让合同》，该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的律师函之日（2020年8月25日）解除。与此同时，涉讼《租赁合同》因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。涉讼《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，涉讼《租赁合同》亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司收取的物业使用权转让款221589应退还予原告，原告收取被告广佛智城公司、梦乐城公司支付的租金及履约保证金18984元亦应予以退还。被告梦乐城公司同意将其向原告支付的款项在被告广佛智城公司的本案债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取两被告的款项18984元在被告广佛智城公司应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告广佛智城公司尚应退还转让款202605元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告按已收转让金221589元的30%的标准向其计付违约金66476.7元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定该违约金应以已付转让金221589的15%即33238.35元为上限。原告诉请的违约金数额已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告应向原告支付违约金33238.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告杨红媚与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年8月25日解除；二、解除原告杨红媚与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金202605元并支付违约金33238.35元予原告杨红媚；四、驳回原告杨红媚其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3433.23元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3433.23元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年一月十四日书记员 李和仪