福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3975号 上诉人（原审被告）：石狮市港和物业管理有限公司，住所地福建省石狮市锦尚镇港前南区43号。 法定代表人：李祥闽，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许珊珊，福建求达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建石狮园区开发建设有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路7号高新区创新创业中心办公楼3楼。 法定代表人：黄江淮，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所律师。 上诉人石狮市港和物业管理有限公司（以下简称港和公司）因与被上诉人福建石狮园区开发建设有限公司（以下简称园区公司）不动产租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认不动产租赁合同无效；2.判令园区公司返还港和公司交付的租赁押金42000元及合理利息；3.判令园区公司赔偿港和公司经济损失5万元；4.判令园区公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院对案涉不动产租赁合同的效力判断错误，适用法律错误，导致判决错误。园区公司址于福建省石狮市××期××宿舍××＃楼××层的房产未按规定取得石狮市消防大队颁发的“公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，因此无法作为超市出租。案涉租赁房产的用途为工业用地、宿舍，无法作为商业用地进行租赁。案涉不动产租赁合同因园区公司的租赁行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定而应认定无效。无效合同自始没有法律约束力，因此，港和公司不承担一审判决承担的所有责任，并有权诉请园区公司返还港和公司交付的租赁押金42000元。一审判决存在严重错误与不公。二审审理中，港和公司变更其上诉请求为：1.撤销一审判决，改判确认《不动产租赁合同》无效；2.判令园区公司返还港和公司交付的租赁押金42000元；3.判令园区公司承担本案一、二审全部诉讼费用。 园区公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，程序合法，结果正确。2.港和公司主张案涉房产原为食堂改为超市，需要提供租赁用途变更的凭证，没有行政法规要求，要求提供消防合格证没有法律依据。港和公司主张退还租金押金及利息，超出一审诉讼请求。3.园区公司已于2020年3月17日将租赁房产收回己用。综上，请求二审法院驳回港和公司的上诉请求，维持原判。 园区公司向一审法院起诉请求：1.确认园区公司与港和公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》于2019年8月21日解除；2.港和公司立即将址于福建省石狮市××期××宿舍××＃楼××层的房产腾空并返还给园区公司；3.港和公司立即支付园区公司自2019年4月15日起至2019年8月21日止（4个月零7天）的租金87040.70元，按每日3‰支付自2019年4月20日起至实际付清租金之日止的逾期交租违约金；4.港和公司立即按每日1352.90元（即原日租金的双倍）支付园区公司自2019年8月24日起至实际返还租赁房产之日止的房屋占有使用费；5.港和公司缴纳的租赁押金42000元不予退还，并按合同租金总金额的10%立即支付园区公司解约违约金74074.80元；6.港和公司结清至实际返还租赁房产之日止使用租赁房产产生的水费、电费及物业管理费；7.港和公司承担本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费等）。一审诉讼过程中，园区公司撤回上述第2项中有关腾房义务、第6项、第7项中有关财产保全申请费的诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年1月16日，港和公司向园区公司交付租赁押金42000元。2019年1月18日，园区公司作为甲方和出租方，港和公司作为乙方和承租方，签订了《不动产租赁合同》。合同约定：案涉房产名称为食堂；建筑面积为1228.59平方米（含公摊）；不动产出租时为简单装修；租赁期限为3年，自不动产交付使用之日起计算；租赁用途仅限作为超市使用，不得作为其他商业使用及人员生活起居场所；不动产年租金价格为246916元，租金自不动产交付使用之日起开始计付；结算按每一年为一个计付周期，第一次租金应在不动产交付使用之日起5日内付清，以后各次租金应于每一个计付周期开始的5日内付清，租金从港和公司账户汇入以下园区公司指定账户；港和公司须在本合同签订前一次性向园区公司缴纳不动产租赁押金，租赁押金按2个月租金计算取整数进行收取，即42000元整；不动产租赁押金不计利息；合同终止，港和公司完成本合同约定内容且无任何违约和欠费、税行为，园区公司应于合同终止后十日内如数返还不动产租赁押金，否则不动产租赁押金优先用于支付乙方所须支付的各项费用；租赁期间，与港和公司使用有关的税费、水电费、物业管理费等费用均由港和公司承担，并由港和公司直接向相关部门交纳；园区公司应于2019年3月18日前将不动产及其附属设施、设备交付港和公司使用；不动产交付使用时，园区公司应保证租赁房产及其附属设施、设备符合双方确认的状态；交付使用时，双方共同参与，并对不动产装修、器物等硬件设施、设备当场作出书面记录一式陆份，由双方当事人签字确认，当场难以检测判断其完好状态的，港和公司应在七日内向园区公司提出主张并经园区公司确认签字，否则视其处于完好状态；港和公司应在租赁合同终止后两日内将所承租的不动产及其附属设施、设备交还园区公司，并由双方当事人当场记录签字确认；港和公司如逾期一个月未付清不动产租金的，园区公司有权单方解除本合同并收回不动产；租赁期间，港和公司有本合同第九条第三款约定的逾期一个月未付清不动产租金等违约情形，园区公司有权单方解除本合同，收回不动产，港和公司已缴纳的租金和租赁押金不予退还，同时港和公司应按照本合同租金总额的10%向园区公司支付违约金，并应赔偿因此给园区公司造成的经济损失；港和公司逾期支付租金，每逾期一日，园区公司按日收取所欠租金3‰的违约金；租赁终止，港和公司逾期交还不动产，则应按日向园区公司支付原日租金双倍的不动产占用费；逾期交还不动产超过一个月的，除应按日向园区公司支付原日租金双倍的不动产占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并应赔偿因逾期交还不动产给园区公司所造成的经济损失，同时园区公司有权不退还港和公司缴纳的不动产租赁押金；等内容。2019年4月15日，园区公司与港和公司签订《不动产及其附属设备、设施交付使用确认单》，将案涉房产交付给港和公司。2019年8月21日，园区公司向港和公司送达《解除租赁合同通知书》，以港和公司未按合同约定按期交纳租金，经其催告至今仍未付租金，已构成根本性违约等理由，通知根据合同约定，解除合同，并要求港和公司承担违约责任。2019年9月25日，园区公司诉至法院。诉讼过程中，园区公司自行撤回有关腾房义务、水电费及物业管理费、财产保全申请费等的诉讼请求。另查明，福建石狮园区港口码头开发建设有限公司于2012年5月15日成立，系从事工业园区、物流园区开发、房地产开发及销售、房屋租赁、仓储、物业管理等业务的有限责任公司（法人独资）。2019年9月2日，福建石狮园区港口码头开发建设有限公司名称依法变更登记为福建石狮园区开发建设有限公司，法定代表人由陈晓河变更为黄江淮。案涉房产址于福建省石狮市××路××号××宿舍楼）二层即石狮市纺织服装产业发展基地一期Ａ地块员工生活区宿舍楼2＃楼二层，系园区公司开发建设的房产。2018年10月17日，石狮市不动产登记中心颁发案涉房产所在的房产的不动产权证书，证号为闽（2018）石狮市不动产权第0××0号。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。园区公司与港和公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》，主体合格，租赁物适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不动产租赁合同关系合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。园区公司本应于2019年3月18日前将案涉房产交付给港和公司，实际于2019年4月15日交付使用，港和公司予以接收并在交付使用确认单上签字确认，且未在七日内向园区公司提出租赁物存在问题的主张，应视为港和公司同意接收且租赁物处于完好状态。港和公司关于园区公司没有交付给港和公司钥匙、港和公司没有实际接收案涉房产的抗辩意见，缺乏事实根据，不予采信。至于港和公司是否实际使用过租赁房产，系其对自己民事权利的处分，不影响当事人双方权利义务的认定。据此，一审法院认定园区公司已经履行了合同约定的义务。根据权利义务对等原则和合同约定，港和公司应按期足额向园区公司支付租金。但港和公司至今未能按期足额支付租金，已明显超过1个月，其行为已经构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，园区公司于2019年8月21日送达解除租赁合同通知书给港和公司，通知港和公司自收到通知书之日即解除合同。园区公司行使单方解除权符合当事人双方的约定，解除程序合法有效，案涉合同已于2019年8月21日解除，对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，合同解除后，港和公司应当将案涉房产返还给园区公司；支付合同计租日起即2019年4月15日起至合同解除之日止即2019年8月21日止的租金，为4个月零7天，租金计为246916元÷12个月×4个月+246916元÷365天×7天＝87040.70元；因港和公司逾期支付租金，应按约定的日3‰支付自2019年4月20日（5日内）起至实际付清租金之日止的违约金；因园区公司给予港和公司2天的腾房时间，港和公司在期限届满后至今仍未返还案涉房产，应当按照合同给定的原日租金的双倍即246916元/年÷365天×2天＝1352.90元/天支付自2019年8月24日起至实际返还案涉房产之日止的房屋占有使用费。关于解约违约金和租赁押金。因当事人双方明确约定“逾期交还不动产超过一个月的，除应按日向园区公司支付原日租金双倍的不动产占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并应赔偿因逾期交还不动产给园区公司所造成的经济损失，同时园区公司有权不退还港和公司缴纳的不动产租赁押金”，故园区公司请求支付解约违约金74074.80元并不予退还租赁押金42000元，具有合同根据，予以支持。园区公司自愿撤回关于腾房义务、水电费及物业管理费、财产保全申请费的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”规定，园区公司名称变更，不影响当事人之间的权利义务关系。港和公司关于园区公司违反规划设计将“食堂”变更为“超市”出租的抗辩意见，经查，根据石公消审字[2013]第55号《建设工程消防设计审核意见书》载明内容，案涉房产所在的2#宿舍楼层数为地上15层，占地面积4169.82平方米，建筑面积26816.8平方米，建筑高度49.4米，使用功能1、2层为食堂、活动室、架空、店面及宿舍门厅，3层至15层为宿舍，建筑耐火等级为一级，属一类高层民用建筑。当事人双方合同约定为“不动产名称为食堂”，实际原有设计方案确为食堂。但是，港和公司在承租时和接收案涉房产时，均明确租赁用途系“作为超市使用”；根据已知的事实和日常生活经验法则推定，食堂比超市所需的建筑耐火等级等消防要求更高，案涉房产改为超市并无不妥，并不影响作为超市的租赁用途；港和公司辩称自己并未实际使用案涉房产，却提出案涉房产不符合约定用途的抗辩意见，自相矛盾；港和公司亦未能提供消防部门对案涉房产作为超市使用提出异议等足以推翻的相反证据加以证明。因此，港和公司对于合同约定用途的该项抗辩意见，不予采信。 综上所述，园区公司的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第四项、第九十三条第二款规定，判决：一、确认园区公司与港和公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》于2019年8月21日解除；二、港和公司应于判决生效后十日内将址于福建省石狮市××路××号××宿舍楼）二层即石狮市纺织服装产业发展基地一期Ａ地块员工生活区宿舍楼2＃楼二层的房产返还给园区公司；三、港和公司应于判决生效后十日内支付园区公司自2019年4月15日起至2019年8月21日止的租金87040.70元，并按每日3‰支付该租金自2019年4月20日起至实际付清租金之日止的逾期交租违约金；四、港和公司应于判决生效后十日内按每日1352.90元支付福建石狮园区开发建设有限公司自2019年8月24日起至实际返还租赁房产之日止的房屋占有使用费；五、确认园区公司有权不予退还港和公司交付的租赁押金42000元；六、港和公司应于判决生效后十日内支付园区公司解约违约金74074.80元。案件受理费11207元，减半收取计5604元，由港和公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 港和公司提交以下证据：1.《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》【发改投资规（2020）734号】，其中明确对于承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；2.《石狮国际商贸城关于疫情期间延长免收租金及物业费扶持优惠的通知》，源于石狮服装城微信公众号截图，证明福建省石狮服装轻纺名城运营有限公司与被上诉人福建石狮园区开发建设有限公司均系福建石狮产业投资发展集团有限公司旗下的企业，均为国有企业，园区公司应给予上诉人同等的免收3个月租金的扶持优惠政策；3.二份《关于的补充协议》，出租方均为福建石狮园区开发建设有限公司，承租方分别为案外人石狮市李哥便利店和利川市玉笔山农业发展有限公司，二份补充协议证明园区公司给予租户2个月免缴租金的优惠政策。4.摄像光盘及图片，证明2020年11月5日下午，港和公司法定代表人李祥闽拿着案涉房产不动产产权证复印件、租赁合同等材料到石狮市行政服务中心咨询消防许可证在哪个窗口办理，一楼导向台指引说到四楼8号施工许可阶段窗口办理，李祥闽到四楼8号窗口提供案涉房产证明复印件，该窗口工作人员明确指出房产证是工业用地不能作为超市办理消防许可证，经营超市必须是商业用地。整个咨询过程录制成光盘，并拍摄图片，证明案涉房产不能作为超市使用。 园区公司认为，上述四组证据都不属于二审新证据，附条件质证如下：对证据1指导意见的真实性由法院认定，该指导意见与本案不具有关联性，本案系在新冠疫情发生之前就已起诉且已作出一审判决，所涉及的是港和公司使用案涉房产的房屋占有使用费，而非租金，本案不适用指导意见的优惠政策。对证据2真实性无法确认，该通知是由福建省石狮服装轻纺名城运营有限公司发出的，与本案无关。证据3补充协议上有加盖园区公司的公章，对其真实性予以确认。对证据4，港和公司所谓开办超市没有办法办理消防许可证，并没有相关行政单位的文件或法律规定，其仅以到行政服务窗口咨询的方式主张没办法办证，无法达到其证明目的。 对当事人争议的证据，本院认定如下：对《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、二份《关于的补充协议》《石狮国际商贸城关于疫情期间延长免收租金及物业费扶持优惠的通知》均无法体现与本案的关联，故对上述证据本院均不予认定；对港和公司提供的摄像光盘及图片，经本院向石狮市行政服务中心询问，港和公司陈述属实，故本院对该组证据的真实性予以确认。 一审查明的事实属实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，根据闽（2018）石狮市不动产权第0××0号不动产权证书记载，租赁房产坐落于石狮市××路××号××宿舍楼，用途工业用地／宿舍。园区公司于2020年3月17日将租赁房产收回己用。 本院认为，港和公司与园区公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》，双方意思表示真实，租赁合同关系合法有效。港和公司上诉主张租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。案涉租赁房产属于工业厂房（宿舍）性质，所占用的土地为工业用地，而《不动产租赁合同》明确约定租赁用途“仅限作为超市使用，不得作为其他商业使用及人员生活起居场所”，在未经规划审批变更为商业用途的情况下，园区公司将案涉房产出租作为超市使用，导致港和公司无法实现经营超市的缔约目的，港和公司据此未使用该租赁房产也未按约支付租金。案涉租赁房产于2020年3月17日由园区公司自行收回已用，《不动产租赁合同》已实际解除，故本院认定案涉《不动产租赁合同》于2020年3月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订《不动产租赁合同》之时，对租赁房产的工业用地性质是清楚的，对租赁用途限定超市使用也是清楚的。园区公司作为出租人，提供的租赁房产不符合合同约定的租赁用途，存在过错。港和公司作为承租人，未充分了解开办超市的相关法律、法规要求，在明知租赁的是工业宿舍且用于经营超市的情况下，未尽审慎注意义务，亦存在过错。双方对《不动产租赁合同》解除均存在过错，应当各自承担50%的过错责任。因此，港和公司应向园区公司支付自2019年4月15日起至2020年3月17日止的租金113169.8元（246916元÷12个月×11个月×50%＝113169.8元）。案涉租赁合同的解除非因港和公司单方违约所致，故港和公司上诉请求园区公司退还租赁押金42000元，本院予以支持。 综上所述，港和公司的上诉请求部分成立，成立的部分予以支持，不成立的部分予以驳回；一审判决错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5778号民事判决； 二、石狮市港和物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付福建石狮园区开发建设有限公司租金113169.8元； 三、福建石狮园区开发建设有限公司应在本判决生效之日起十日内退还石狮市港和物业管理有限公司租赁押金42000元； 四、驳回福建石狮园区开发建设有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回石狮市港和物业管理有限公司的二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11207元，减半收取计5604元，由石狮市港和物业管理有限公司负担2802元，福建石狮园区开发建设有限公司负担2802元。二审案件受理费2563.4元，由石狮市港和物业管理有限公司负担1281.7元（多预交的9925.3元予以退回），由福建石狮园区开发建设有限公司负担1281.7元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 林锡平 审 判 员 蒋秀华 二〇二一年一月十五日 法官助理 李婉芬 书 记 员 庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。