北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26430号原告：张志刚，男，1949年6月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张雪莲（张志刚之女），住北京市通州区。被告：刘永祥，男，1958年2月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：李艳生，男，1969年2月19日出生，汉族，现羁押于北京市第一看守所。被告：孟兆英，女，1971年4月3日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京市通州区马驹桥镇周营村村民委员会，住所地北京市通州区马驹桥镇周营村。法定代表人：刘波，该村民委员会主任。原告张志刚与被告刘永祥、被告李艳生、被告孟兆英、被告北京市通州区马驹桥镇周营村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。本案原告张志刚及其委托诉讼代理人张雪莲，被告刘永祥，被告村委会的法定代表人刘波到庭参加诉讼。被告李艳生、被告孟兆英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间签订的《房屋转让合同》；2.请求判令被告四主体及其家属共同偿还债务，返还原告租用房屋的剩余租金即转让金361754.17元，剩余期限2018年6月1日至2031年7月1日；3.请求判令被告向原告支付违约金4608.34元（按两个月房屋租赁标准费用计算）；4.请求判令被告向原告赔偿房屋装修费30000元、家具家电费用20000元或返还；5.请求判令被告向原告支付按照414362.51元计算银行利息（计息自2018年6月1日起开始计算，按照4%利率计算至被告履行支付之日止）；6.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告租赁被告位于北京市通州区马驹桥镇周营村200号院商业房第53号三层门市房，被告刘永祥和李艳生2人给予两个银行账户均可用于接收房屋款项。其一刘永祥提供签署账号的北京农村商业银行银行账号×××，其二李艳生北京农村商业银行银行账号×××，20117月1日书面签订《房屋转让合同》，因被告出示的合同是李艳生签订，因此原告通过北京农村商业银行向李艳生付款支付了租金，第一笔4月10日25.3万，第二笔5月12日30万，出租转让费用共计553000元，使用年限自2011年7月1日至2031年7月1日，约定出租使用年限20年，月租金2304.17元。原、被告系房屋租赁关系，合同中第一段乙方承租房屋事宜、第六条、第七条（三）项均注明房屋关系为出租形式。依据第二条甲方应提供有效证明文件、身份证等文件。乙方应提供身份证明文件、双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件仅供本次合同使用之规定双方签署《房屋转让合同》提供有效证明文件为身份证明，并交换了租赁双方当事人张志刚、刘永祥、李艳生三人的个人身份证明复印件供该《房屋转让合同》附件及证明，被告李艳生和刘永祥系个人合伙关系。证据目录：1.房屋转让合同。2.合同附件及证明：三人身份证明、刘、李二人北京农村商业银行收款银行账号。3.北京农村商业银行银行转账交易记录。原告自2011年7月入住该房屋，在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行家庭居住环境建设装修使用，购置家具家电等物品，如照片中所示。生活中按期向被告缴纳水、电等费用。2018年6月1日因被告原因造成的违建拆除，被告违约后，并未征得原告同意情况下，3日后即将该房屋进行了拆除处理，装修全部损坏，屋内物品丢失，屋内物品明细：木质双人床一个、古典木质衣柜、电视柜一组、电视一台、沙发长3.8米*宽1.2米，转角1.2米*1.8米、绿植2盆、电脑桌一组、椅子三把、玻璃茶几一个、地毯一块、窗帘高1.8*长6米两组窗帘、鞋柜一组、花开富贵十字绣一个、铁皮文件柜一组，儿童床一个、童车一辆。被告应给与屋内装修费用赔偿和家具家电物品返还或经济赔偿。被告未提前通知情况下单方违约应支付违约金赔偿，随房屋的拆除灭失，租赁关系终止日期2018年6月1日。证据目录：4.照片三、2019年5月6日原告携带房屋转让合同去往通州区马驹桥镇政府拆迁办公室调取房屋证明，负责人赵先生告知该房屋于2018年6月拆除，拆除工作一切事项与我们承租方即原告无关，只针对刘永祥一人，李艳生的房屋也找刘永祥解决，本次房屋无产权不属于拆迁房屋，不使用拆迁管理办法，只发放配合费，该房屋指定配合费领取人是刘永祥，证明李艳生和刘永祥存在个人合伙股份关系，共同经营该房屋，共同收益。证据目录：5.录音四、2019年5月13日原告与被告2刘永祥面谈沟通解决房屋转让合同退租事宜，原告与被告协商中，被告告知该房屋土地性质是集体土地，工业用地，使用年限年，房屋已被通州区马驹桥镇政府拆迁办公室拆除，刘永祥与合同签署人李艳生在该房屋上是合伙关系，股份合作经营。被告刘永祥在录音中已说明周营和小张湾的房子当时全让他花了3000万买了，该房屋所属人与通州马驹桥镇拆迁办公室赵先生内容一致。周营村书记管文龙出租该房屋士地获得收益。刘永祥查阅原告提供的《房屋转让合同》及相关身份证件后计算办理退款事宜，签署该房屋的《领款条》，刘永祥和周营村书记管文龙曾7次主动将其费用发放给原告。给原告领取的房屋费用按照通州马驹桥规划科拆迁办公室发放的配合费240元/平米计算，按《房屋转让合同》中房屋面积158.4平方米计算，所得38000元。但拒不退还剩余租金361754.17元。该房屋系被告李艳生、刘永祥、管文龙3人个人合伙，股份经营、共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益。合伙的债务，理应共同承担清偿责任，合伙人李艳生和刘永祥、管文龙对合伙股份的债务均须承担直接责任和连带责任。证据目录：5录音6领款条五、现该房屋遭政府拆除已全部灭失，原告已无法使用该房屋，无法按照房屋转让合同的约定用途使用，被告租赁方已经失去继续履行合同的基础，原告与被告签订的房屋出租转让合同因房屋已拆除事实客观情况存在无法继续履行，不是原告的原因，拆除不是不可抗力的因素，被告方未履行相关法律规定的义务，致使租赁房屋合同解除，签订的《房屋转让合同》于2018年6月1日解除终止。未履行规定义务的应当依法承担民事责任，给原告造成租赁房屋的使用及财产经济损失应予赔偿损失。要求被告按照该房屋租金标准收取房屋占有使用费，将房屋未使用的剩余租金返还原告。请求法院判令被告与原告解除此《房屋转让合同》，鉴于被告的行为已侵害了原告的经济利益，构成违约，严重侵害了原告对房屋租赁使用的合法权益，须承担相应损害赔偿责任。依据《合同法》第五十八条、第二百三十一条规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十条；《民法通则》第三十五条、第一百三十四条；《城市房地产管理法》《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：《民通意见》45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条；《合同法》第52条、第59条、《民法通则若干问题的意见》第68条、第69条；《城市房地产管理法》第三十八条，房地产不得转让（包括买卖）的规定，请求法院判定被告向原告支付房屋剩余租金即转让金361754.17元；违约金4608.34元；赔偿装修费30000元；家具家电返还或赔偿20000元；银行利息；诉讼费等费用。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予支持。刘永祥辩称，不同意原告的诉讼请求，因为打款没有在我账上。合同不是我签订的。涉案房屋有360元每平方米的腾退补偿款。我已经将其中的240元给了李艳生，剩余120元的部分由我持有。村委会辩称，不同意返还。李艳生、孟兆英未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年5月12日，李艳生（作为甲方、转让人）与张志刚（作为乙方、受让方）签订《房屋转让合同》，约定房屋坐落于北京市通州区马驹桥镇周营村200号院，商业用房第53号，建筑面积158.4平方米。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该房屋转让期为贰拾年，自2011年7月1日起至2031年6月30日止。甲方应于2011年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。转让期满，地上物归乙方所有。乙方如要求续租，则必须转让期满前壹个月之前，以书面形式通知甲方。经甲方同意后，重新签订合同，按当时价格缴纳地租金。转让金标准：伍拾伍万叁仟元，房屋转让金支付方式：一次性支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同还约定了合同期间相关费用及税金、房屋的转让与转租、合同的变更解除与终止、免责条件等其他事项。合同末尾有李艳生及张志刚的签字。2011年4月10日，张志刚通过银行转账的形式向李艳生的银行账户支付253000元。2011年5月12日，张志刚通过银行转账的形式向李艳生的银行账户支付300000元。2018年4月25日，村委会（作为甲方）与刘永祥（作为乙方）签订《自主腾退协议》约定。刘永祥将房屋和附属物位于北京市通州区马驹桥周营村，租地合同面积分别为34亩与3.98亩，实测面积分别为36.98亩、4.02亩，房屋测绘建筑面积60857.96平方米、8677.83平方米全部交予甲方。现张志刚已从涉案房屋中腾退，该房屋已经拆除。经查，李艳生与孟兆英原系夫妻关系，双方于2015年3月16日协议离婚。本院认为，李艳生、孟兆英经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，本院依法缺席判决。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。李艳生与张志刚签订的《房屋转让合同》内容显示，双方约定了房屋转让期以及转让期的起止时间，故本院认定该份合同实系房屋租赁合同。因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，李艳生与张志刚签订的《房屋转让合同》应属于无效，故对于张志刚要求解除《房屋转让合同》的诉讼请求本院不予支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为减轻当事人诉累，本院在本案中对于合同无效的后果一并处理。合同无效后，李艳生应将房屋租金退还给张志刚，但应扣除张志刚使用房屋期间产生的占有使用费。关于占有使用费的计算，本院按照租金标准，结合房屋的交付日期、房屋腾退的日期予以计算。因张志刚认可涉案房屋的交付日期为2011年7月1日，且该日期符合其与李艳生签订合同的日期，故本院以此作为计算占有使用费的起始日期。关于房屋腾退的日期，因2018年4月25日，刘永祥同村委会签订了《自主腾退协议》，约定将包括涉案房屋在内的房屋交付给村委会，故本院认定2018年4月25日为占有使用费计算的截止日期。张志刚要求返还租金的数额合法有据，本院予以支持。关于张志刚要求的违约金、银行利息，张志刚作为具备完全民事行为能力的自然人，其在租赁房屋期间应对房屋是否取得相应证件予以审核，现因涉案房屋证件不全导致合同无效，张志刚亦存在过错，故对于其要求的违约金、银行利息本院不予支持。关于装修费用及家具家电的损失，张志刚提交的证据不足以证明装修费用及家具家电损失的存在，故本院不予支持。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。因张志刚并未提交证据证明李艳生取得的购房款用于其与孟兆英夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示，故对张志刚要求孟兆英承担返还租金的诉讼请求，本院不予支持。因村委会非系合同主体，且张志刚并未提交证据证明村委会在合同签订过程中有获利因素，故依据合同相对性的原则，本院对于张志刚要求村委会承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。因刘永祥并未合同主体，且张志刚提交的转账记录显示，其系向李艳生的账户进行转款，张志刚亦未提交足够证据证明李艳生与刘永祥系合伙关系，故刘永祥无需承担返还租金的义务。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第一百五十三条，第一千零六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李艳生与原告张志刚于2011年5月12日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告李艳生返还原告张志刚租金361754.17元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告张志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告张志刚负担532元（已交纳），被告李艳生负担6726元，于本判决生效之日起7日内执行清。公告费（以实际发生为准），由被告李艳生负担，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二一年一月十八日法官助理  张 鹏书 记 员  许松婷