上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初15306号原告：杨烨昊，男，1993年6月15日生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区。委托诉讼代理人：金雅珮、崔长国，上海律宏律师事务所律师。被告：强志红，男，1972年12月28日生，汉族，户籍地及住址江苏省。委托诉讼代理人：胡志龙、邓传友，上海申浩律师事务所律师。原告杨烨昊与被告强志红间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨烨昊及其委托诉讼代理人金雅珮、崔长国、被告强志红的委托诉讼代理人胡志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》；二、被告立即拆除房屋隔断板，恢复原状并搬离承租房屋；三、被告支付自2020年10月1日至实际搬离之日止的租金(按每月人民币7,500元的标准计算，以下币种均为人民币)。事实和理由：2020年4月1日，原、被告签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区马陆镇马陆XXXXXXXXXXX号共5间房屋(以下简称讼争房屋)出租给被告。租赁期限自2020年4月1日至2022年4月1日。年租金为9万元，分两次支付。2020年5月28日15时30分，讼争房屋其中一间发生火灾。经调查，火灾系次承租人用电不当引起。至此，原告才知晓被告在未经原告同意的情况下擅自转租，甚至将讼争房屋隔断成15间单间用于群租。同时，被告放任次承租人在讼争房屋内使用煤气罐，使得整幢房屋存在极大的安全隐患，不仅严重侵害了原告的合法权益，更违反了法律的强制性规定。后双方进行多次沟通，均无果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方间的租赁关系合法有效，被告已按约履行付款等义务，合同应继续履行；2、原告在出租前已知晓讼争房屋被转租的事实；3、讼争房屋不存在群租现象或安全隐患；4、被告将讼争房屋转租供居住使用并无不当；5、被告非讼争房屋的实际使用人，无法履行搬离义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月1日，原、被告签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告。租赁期限自2020年4月1日至2022年4月1日。年租金为9万元，每年分两次支付。押金5,000元，在退房时退还。合同另对其他事项作了约定。后被告向原告支付了租金45,000元及押金5,000元。2020年5月28日15时30分，嘉定区消防支队接报警，称位于上海市嘉定区宝安公路3799弄嘉定科技汽配城1193号202室发生火灾。消防支队遂于当日15时32分派出2辆消防车辆至现场，消防车辆于当日16时01分返回。2020年6月24日，原告向被告发出一份律师函，载明因被告存在擅自转租、将房屋进行群租并放任次承租人使用煤气罐发生火灾等违约行为，告知被告合同自律师函送达之日解除，并要求被告拆除隔板、恢复原状后将房屋返还。被告于次日收到该律师函。后原告涉讼。另查，2019年12月11日，原告与案外人金某某、范某某签订一份《租赁合同》，约定原告向案外人承某某于上海市嘉定区宝安公路XXX号房屋。租赁期限自2020年3月18日至2022年3月17日。每年租金为43,000元。原告退租时应将房屋恢复原状(包括门、窗、隔墙等)。2020年6月1日，双方签订一份《补充协议》，约定将租赁期限延长至2024年3月17日。案外人金某某取得房屋的依据是其与案外人上海嘉定汽配科技城建设指挥部、上海嘉定汽配科技城有限公司于2000年8月13日签订的《汽配营业房联建协议书》。2001年2月23日，上海嘉定汽配科技城有限公司取得位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号的上海市房地产权证，该证书标明土地面积为51045平方米，未标明具体房屋信息。2020年5月11日，嘉定新城(马陆镇)马陆社区XXX委员会向汽配城发出一份《告知书》，载明2020年1月8日，上海市市委办公厅城市运行中心对汽配城安全督查。马陆镇党委、政府根据上级督查要求，将对汽配城进行全面安全隐患整改，要求各业主、经营户、租户如有以下情况立即进行整改：1、电瓶车禁止在楼道内、外飞线充电；2、房屋内、外禁止私拉乱接电线、网线，房屋内使用正规燃气、液化气钢瓶，禁止使用假冒、伪劣商品；3、及时清理堆放在楼道内、二楼或三楼外平台、公共场地上的杂物或宠物；4、机动车辆有序停放在停车位内，禁止堵塞消防通道、人行通道。自通知发出起限期一周自行整改，逾期未自行整改的，相关职能部门将进行强制整改。2020年5月28日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所对案外人巩某某就火灾事宜进行询问。巩某某陈述称，其承租的位于上海市嘉定区马陆镇汽配城A区52幢101室房屋在2020年5月28日15时30分左右发生火灾，其邻居拨打了110报警电话。其回去时发现火已经被消防队扑灭。关于起火原因，其听消防队员说是因其床边的充电器着火引发的火灾。现场没有人受伤。庭审中，原告表示，其出租给被告的5间房屋是相互独立的，现已被全部打通。其当时向案外人承租的时候并不清楚该5间房屋的具体状况，该房屋内原来有承租人即被告，合同于3月份到期，但承租人到期后不愿搬离，在其承租后就与被告签订了租赁合同。火灾发生后，其员工第一时间进行灭火，到消防队赶来时火势基本已被扑灭，尚有零星火星及烟雾。其在2020年3月30日才知道房屋被隔成19间的情况。被告表示，其在与原告签订租赁合同前系与案外人口某订立了房屋租赁合同，合同到期后没有续签，后就与原告签订了租赁合同，其租赁系一直处于延续状态。其承租后已全部转租，共隔成了19间进行转租供居住使用，其隔断的时间在2016年2月份。巩某某系其承租人。本院认为，讼争房屋所属的马陆汽配城已取得上海市房地产权证，故原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。根据法律相关规定，承租人应当按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。现根据查明的事实，因被告的承租人用电不当引发火灾致消防队至现场扑灭，显然已超出了合理使用的范围，被告对此应承担相应责任。关于隔断和转租问题，根据被告的相关陈述，其已于2016年2月对讼争房屋进行隔断并转租，而原告与案外人金某某、范某某2019年12月11日签订的《租赁合同》中明确约定原告退租时应将房屋恢复原状(包括门、窗、隔墙等)，说明原告对被告已进行隔断并转租的事实是明知的，至少是应知的，原告现以被告转租为由要求解除合同有违诚信，本院不予采信。而根据查明的事实，被告将原有5间房屋隔成19间进行转租，虽然原告对此是明知或应知的，但被告的隔断行为客观上破坏了原有房屋的结构，对房屋的安全性产生一定的影响，该行为同样超出了合理使用租赁物的范围，本院不容许这种状态一直持续下去。综上，虽然原告以擅自转租要求解除合同的理由不成立，但被告不当使用租赁物导致火灾发生，原告据此要求解除合同的理由成立，本院予以支持，合同解除的时间以被告收到律师函(即解除通知的时间)即2020年6月25日为准。合同解除后，被告理应搬离讼争房屋并将该房屋返还予原告。关于恢复原状问题，因原告向被告出租前讼争房屋已处于隔断状态，原告对此亦是明知或应知的，庭审中，原告亦表示在收回讼争房屋后统一进行整改，故对原告要求恢复原状的诉请，本院不再予以支持，原告在收房后应及时进行整改。关于租金和使用费问题，现被告仅支付上述费用至2020年9月30日，故其理应向原告支付自2020年10月1日至实际搬离之日止的房屋使用费，标准按照原租金标准计算，即每天245.90元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨烨昊与被告强志红于2020年4月1日签订的《房屋及场地租赁合同》于2020年6月25日解除；二、被告强志红应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区马陆镇马陆XXXXXXXXXXX号共5间承租房屋，将上述房屋返还予原告杨烨昊；三、被告强志红应于本判决生效之日起十日内向原告杨烨昊支付自2020年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每天人民币245.90元的标准计算)；四、原告杨烨昊的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二一年一月二十七日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……