河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1309号上诉人（原审被告、申请执行人）：马丽梅，女，回族，1974年5月14日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王国升，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：朱宝山，男，1956年5月2日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：张亚琼，河南青屏律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：程继红，女，汉族，1963年8月25日出生，住河南省新密市。原审第三人（被执行人）：屈寿增，男，汉族，1965年10月4日出生，住河南省新密市。原审第三人：梁建涛，男，汉族，1973年4月2日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。原审第三人：梁付平，男，汉族，1965年5月5日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。上诉人马丽梅与被上诉人朱宝山及原审第三人程继红、屈寿增、梁建涛、梁付平案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2020）豫01民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年1月8日开庭进行了审理。上诉人马丽梅的委托诉讼代理人王国升，被上诉人朱宝山的委托诉讼代理人张亚琼，第三人梁建涛、梁付平的委托诉讼代理人高建伟到庭参加诉讼，第三人程继红、屈寿增未到庭。本案现已审理终结。马丽梅上诉请求：1.撤销郑州中院（2020）豫01民初1100号民事判决书第一项，并依法改判；2.本案二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决依据梁付平与屈寿增签订的《合作建房协议》、屈寿增出具的收条及借条，认定案涉房产系梁付平投资建设，梁付平出售案涉房产系有处分权，系事实认定错误。梁付平与屈寿增之间签订的《合作建房协议》无效，一审法院在未对案涉房产的具体施工情况、施工人员情况、房产交付情况等有关实质性问题进行查明的情况下，仅依据《合作建房协议》、屈寿增出具的收条、借条即认定屈寿增与梁付平之间存在合作建房关系错误。2.一审判决依据朱宝山提供的《房屋买卖补签合同》、购房款收据、入户费收据及水电费票据认定朱宝山合法占有案涉房产且足以阻却执行，系事实认定错误。案涉房产的购房定金、购房款、架电入户费用等收据显示相关费用系朱勇华交纳，朱宝山并非案涉房产的购买人。3.一审法院有法不依，适用法律错误。朱宝山与梁付平在案涉房产被查封后才签订房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，且朱宝山也未提供充分的证据证明其已足额支付购房款，并合法占有案涉房产，在案涉房产办理房产证至被查封长达六年时间里，朱宝山也未要求梁付平、屈寿增或程继红为其办理过户登记，不符合上述司法解释的规定，不能阻却执行。朱宝山答辩称：1.被上诉人购买案涉房产在查封前有合法有效的书面买卖合同。2009年11月2日的收款收据载明的内容体现了房屋买卖合同的主要条款：交易标的、价款、支付方式、支付期限。《房屋产权证书》和被上诉人居住使用案涉房产多年是合同履行情况的证明，2016年8月9日《房屋买卖补签合同》是对合同内容的确认和强调，印证了案涉房屋在查封前已经形成事实上的房屋买卖关系并由被上诉人实际占有使用。2.被上诉人提供的水费、电费、架电入户费等票据及方寨居委会的《证明》均证明被上诉人在查封前已实际占有使用案涉房产多年。3.被上诉人提交的收据、收到条、收条足以证明已在法院查封前付清了全部购房款。4.涉案房屋至今没有办理过户不是被上诉人的过错，被上诉人购买涉案房产后多次要求四位第三人办理过户，并多次到新密市信访局信访，但由于四位第三人之间的纠纷一直没有解决，才导致案涉房屋至今未办理过户。第三人梁建涛、梁付平同意被上诉人朱宝山的答辩意见及。朱宝山的一审诉讼请求：1.不得对原告购买的位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产（新密房权证字第××号）强制执行。2.确认新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产（新密房权证字第××号）归原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。郑州中院经审理查明：马丽梅诉屈寿增、程继红民间借贷纠纷一案，该院于2015年3月9日作出（2014）郑民三初字第157号民事判决，判决如下：一、屈寿增、程继红于判决生效之日起十日内偿还马丽梅借款本金七百一十九万四千七百一十八元八角一分及利息（按照银行同期贷款利率的四倍计付；其中，以5964718.81元为基数，自2012年2月3日起至本判决限定还款之日止；以730000元为基数，自2012年3月1日起至本判决限定还款之日止；以500000元为基数，自2012年11月30日起至本判决限定还款之日止。）；二、驳回马丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，均由屈寿增、程继红负担。宣判后，屈寿增、程继红不服，向本院提起上诉，本院于2015年12月30日作出（2015）豫法民二终字第280号民事判决，判决如下：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三初字第157号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三初字第157号民事判决第一项为：屈寿增、程继红于本判决生效之日起10日内偿还马丽梅借款本金343万元及相应利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计付。其中以220万元为基数，自2012年2月3日起计算至2012年2月29日止；以293万元为基数，自2012年3月1日起计算至2012年11月29日止；以343万元为基数，自2012年11月30日起计算至借款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，马丽梅负担83692元，屈寿增、程继红负担41065元；二审案件受理费36917元，由马丽梅负担。判决生效后，马丽梅向郑州中院申请执行，郑州中院于2016年1月19日立案，案号为（2016）豫01执176号。执行过程中，郑州中院于2016年7月22日查封了案涉房产（查封期限为2016年7月22日至2019年7月21日），并于2018年11月20日作出（2016）豫01执176号之三执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人程继红名下位于新密市城区××大道西××南侧××号院（产权证号：1101002120-1101002130；1101002132-1101002161，共计41套）的房产。案外人朱宝山以其对新密市城区××大道西××南侧××号院1单元5层501号涉案房产（新密房权证字第××号）享有足以排除强制执行的民事权益为由提起执行异议，该院于2020年8月25日作出(2020）豫01执异504号执行裁定，驳回朱宝山的异议请求。郑州中院另查明，屈寿增2009年2月13日与梁付平签订《合作建房协议》，约定屈寿增、梁付平在屈寿增拥有使用权的、位于新密市××大道西××号院的土地上合作共建教师公寓，屈寿增负责保证土地使用权合法、产权无异议、无抵押或其他担保，梁付平负责建房，建房的土地为东西63米，南北11米。双方拟共同建房为七层三门洞四十二套房，因办理建房的一切城建规划手续由屈寿增负责，梁付平负责所需费用（办理建房手续费用一门洞12万元，共计人民币36万元）。建房过程中，若出现因土地纠纷、城建手续造成停工，一切损失由屈寿增负责。施工期间，屈寿增必须保证水、电、路三通，费用由梁付平负责。楼房建成后，梁付平应给屈寿增教师公寓每门洞四套房，共计十二套房，折合人民币120万元整（屈寿增任选其一，要房不要钱，要钱不要房）。房屋建成后，屈寿增必须提供有效证件，给梁付平办理房产权证，费用由梁付平承担等内容。梁付平、梁建涛提交屈寿增自2009年2月9日至2009年5月25日出具的12张收条（取条）共计144.5万元及屈寿增出具的共计12.1万元的借条，拟证明：梁建涛、梁付平实际向屈寿增支付了156.6万元（其中36万元属于部分办手续费用），屈寿增依据《合作建房协议》选择要钱不要房。2009年11月2日出具的收据载明：“今收到朱勇华购房定金陆万元，系付定房东门洞5楼东户，总价13.1万元，下期交款时间11月30号，违约定金作废。”2009年11月14日、票号为0079468的收款收据载明：“今收到朱勇华600元，附注：架电入户费（东门洞五楼东户）。”2009年11月27日收到条载明：“今收到朱勇华购房款肆万元整。”2012年1月16日的收条载明：“今收到朱保山房款壹拾叁万元正。梁建涛。”朱宝山提供显示开票时间为2010年3月16日、2010年5月17日、2010年7月17日、2010年9月16日、2012年6月26日、2013年8月15日、2013年9月16日、2014年3月15日的水费收据8张，2011年9月26日、2011年10月30日、2012年2月25日、2012年8月26日、2013年7月26日的电费发票5张，拟证明其在涉案房产查封前已支付全部购房款，并实际占有使用涉案房产。2016年8月9日，梁建涛与原告签订《房屋买卖补签合同》。新密市房地产管理局制发的新密房权证字第××号产权证显示涉案争议房屋所有权人为程继红，登记时间是2011年11月17日，规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限自2003年6月27日至2022年6月26日。房屋产权证后附有新密市发展房地交易服务中心测绘队绘制的涉案房产分户图。新密市信访局2019年6月3日出具《情况说明》载明，2010年11月至12月，郑观中、蔡鸿涛、李松杰、李巧丹、王双燕、邱树南等二十多人到新密市信访局反映：屈寿增、程继红在城区嵩山大道西段南侧××号院1号楼1单元南边不足四米处建七层楼房，严重影响居民通风和采光问题。当时，规划局、住建局、青屏街办事处到现场协调，因楼距间隔太近，要求屈寿增、程继红在没有征得四邻同意的情况下不得开工建设。新密市青屏街办事处方寨社区居民委员会2019年6月11日出具《证明》，载明“兹证明我居委会辖区嵩山大道西段××号院1号楼1单元501号房系居民朱宝山购买并居住，接受我居委会管理”，该证明亦有经办人李松杰的签名。2019年3月20日，梁建涛、梁付平出具《证明》一份，内容为：“关于新密市××大道西××号院42户购房时未签订书面房屋买卖合同以及未办理过户登记的情况证明如下：2009年2月13日，我俩与曲寿增、程继红夫妇达成一份《合作建房协议》，协议约定，由我俩在曲寿增、××（××城区××大道西××南侧××号院内）上建房，房屋建成后归我俩所有，由我们负责销售。2009年8月盖成3个单元的7层楼房一栋，共计42套。由于土地手续上是程继红的名字，所以办理房产证时只能办在程继红名下。后来我俩陆续将全部42套房屋售完，当时购房户把款交款后，我们把房产证交给购房者。上述房屋由于土地证、房产证等手续上面是程继红的名字，因此卖房时我们告诉买房者，房产证上面是程继红的名字，我给你们签房屋买卖合同不合适，等以后办理房屋过户登记时让程继红与你们签订房屋买卖合同，但后来曲寿增、程继红说等他们把北面的楼房建成后一块办理过户登记，就一直拖到现在也没有办理过户登记”。屈寿增、程继红2019年4月14日出具《情况说明》载明：“关于新密市××大道西××号院42户购房时未签订书面房屋买卖合同以及未办理过户登记的情况证明如下：2009年2月13日，我们夫妻俩与梁建涛、梁付平达成一份《合作建房协议》，协议约定，梁建涛、梁付平在我俩的土地（位于新密市城区××大道西××南侧××号院内）上建房，房屋建成后归梁建涛、梁付平所有，由梁建涛、梁付平负责销售。由于土地手续上是程继红的名字，所以办理房产证时办在程继红名下。后来梁建涛、梁付平陆续将全部42套房屋售完，并把房产证交给购房者。上述42套房屋的购买人曾经找过我们，要求办理房屋过户登记，并让程继红与他们签订房屋买卖合同，但由于梁建涛、梁付平当时与我们有一些问题未解决，所以一直拖着没有办理过户登记。我们可以证明房屋确实于2009年卖给42户居民了，他们是真正的产权人，我们与梁建涛、梁付平都不是42套房屋的产权人。”郑州中院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，梁付平与屈寿增所签《合作建房协议》证明梁付平对形成具有财产价值的涉案房屋负有投入相应资金的义务，而梁建涛、梁付平提交的屈寿增出具的收条及借条等证据能够证明梁付平履行了投资义务，且从房屋建成至法院查封前的数年间，屈寿增、程继红亦未向房屋实际占有使用人主张过房款，进而印证了梁付平、梁建涛处分涉案房屋并收取房款符合双方合作建房的约定。因此，原告朱宝山提交的交款收据可以证明其已支付涉案房屋的购房款。本案中，朱宝山提交的证据能够证明其在法院查封前就已支付过涉案房屋的水费、电费、架电入户费等，涉案房屋所在地的新密市青屏街办事处方寨社区居民委员会亦出具《证明》称朱宝山系嵩山大道西段××号院1号楼1单元501号房屋的购买人及居住者并接受该居委会管理，因此可以认定朱宝山在涉案房屋查封前已实际占有使用该房屋。虽然朱宝山与梁建涛补签的房屋买卖合同是在法院查封后，双方未在法院查封涉案房屋之前签订书面买卖合同，但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。鉴于本案中马丽梅系基于与屈寿增、程继红之间的民间借贷形成的一般债权，对屈寿增、程继红名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。朱宝山是基于购买占有使用涉案房屋并对这一特定财产享有期待权。二者相比，朱宝山对涉案房屋的权益优先于马丽梅的普通金钱债权，因此朱宝山对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，应当中止执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产，朱宝山要求不得执行涉案房屋的诉讼请求应予支持。由于涉案房屋登记尚未变更，物权以登记为准，所以依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，对朱宝山要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产（新密房权证字第××号）；二、驳回原告朱宝山的其他诉讼请求。本院查明事实与郑州中院查明事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为朱宝山对案涉房产享有的权利能否排除法院的强制执行。本案中，首先，综合案外人朱宝山提交的《合作建房协议》、收款收据、《房屋买卖补签合同》、第三人屈寿增出具的收条、借条等证据，可以证明梁付平先与屈寿增签订《合作建房协议》，梁付平投入资金，向屈寿增支付补偿款后，取得涉案房屋的处置权，后朱宝山向梁建涛（梁付平的工作人员）购买案涉房屋，并分别于2009年11月2日、2009年11月27日、2012年1月16日，分3次向梁建涛支付购房款13.1万元。一审法院认定梁付平处分案涉房屋并安排工作人员梁建涛收取房款符合双方合作建房的商业安排，朱宝山提交的证据可以证明其已支付购房款，虽然朱宝山与梁建涛补签的房屋买卖合同是在法院查封后，但不能否认案涉房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系，符合案件的实际，并无不当。其次，案外人朱宝山提交的水费、电费、架电入户费等收据、案涉房屋所在地新密市青屏街办事处方寨社区居民委员会出具的《证明》等证据，能够证明朱宝山是案涉房屋买受人，并实际占有使用案涉房屋，且曾向新密市信访局反映程继红、屈寿增违法建造房屋，严重影响其和其他居民通风和采光的问题，一审法院采信上述证据，认定朱宝山在法院查封前已实际占有使用案涉房屋，并无不当。其三，涉案房产至今没有办理过户登记并非案外人朱宝山自身原因所致，其对未办理房产过户登记不存在过错。综上，朱宝山基于购买占有使用案涉房产，对取得案涉房产享有期待权，上诉人马丽梅对程继红、屈寿增享有金钱债权，对其二人名下的财产享有一般期待权，而不是针对特定财产——案涉房产的期待权。故朱宝山对案涉房产享有的权益优先于马丽梅的普通金钱债权，足以排除强制执行。上诉人马丽梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由第三人屈寿增、程继红负担。本判决为终审判决。审判长  王朝阳审判员  李建瑞审判员  朱 虹二〇二一年一月十五日书记员  高 嫱