山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12220号 上诉人（原审被告）：苏敏，女，1964年6月1日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩传农，山东百佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所，住所地青岛市市北区。 法定代表人：王树生，所长。 委托诉讼代理人：王作春，山东天雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于洋，山东天雅律师事务所律师。 上诉人苏敏与被上诉人青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所（以下简称辽源路房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5663号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏敏向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5663号民事判决书第一、第二项判决，依法改判或发回重审；请求二审法院依法判令驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院判决认定上诉人苏敏与被上诉人辽源路房管所之间存在房屋租赁合同关系，属事实认定事实不清、适用法律错误。故，二审法院应在查明本案的事实基础上依法审理改判。山东省青岛市城阳区人民法院（1999）城执字第305号民事裁定书中已经明确了，该涉案房屋原系青岛果品加工厂购买，虽未办理相关产权证照，但产权来源清楚，无产权纠纷，原青岛果品加工厂对该房屋享有永久使用权，并且该房屋属于统管房，而非“国有直管非住宅公房，”上诉人在庭审过程中亦提交了相同紧邻保险公司取得房屋所有权产权证房屋的材料情况，在目前已经具备办理产权证照的前提下均已经办理所有权证照。因此双方从事实和法律关系上根本不存在房屋租赁关系。原青岛市四方区人民法院（2002）四法执字第391号执行案件中涉及了“承租”字样，但并不能以此认定双方存在的即是承租关系。很明显四方法院在办理执行案件中，由于严重工作失职，在下达民事裁定时，将房屋所有权的性质错误的并改写为承租关系，是严重的司法渎职，违背了本案房屋权属的性质和客观的事实。而原审法院在已查明房屋权属性质被告苏敏拥有使用权的情况下，一方面判决认定了房屋系苏敏以房抵债拥有合法使用权，另一方面又自相矛盾错误的依据青岛市四方区人民法院（2002）四法执字第391号民事裁定书，判决本案涉案房屋系承租关系，明显违背本案的客观事实和法律，导致了本案认定事实不清和适用法律的错误。原审法院对于上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁法律关系存在认定错误，上诉人对涉案房屋取得系永久使用权，在房屋具备办理产权手续的同时，被上诉人应当依法协助办理。二、由于原审法院依据青岛市四方区人民法院（2002）四法执字第391号严重失职错误的民事裁定书作为判决的依据，导致原审判决认定事实不清，适用法律不当。这种违背客观事实和法律的判决，势必造成让原告辽源路房管所不劳而获违法获得不当利益，从而给被告苏敏造成了重大的经济损失。上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁法律关系，故不应承担支付租金的义务，原审法院依据错误的事实认定，故而导致法律适用错误。上诉人在庭审中亦已经陈述基于错误认知，导致了交纳了部分月份的租金，对此上诉人保留追索的权利，但原审法院不能基于错误交纳事实的存在，而认为双方存在租赁法律关系。上诉人已经于2006年4月已经以自身系产权人的理由拒付租金，对此被上诉人的请求亦已经超过诉讼时效的要求，依法应予驳回。三、一审判决认定本案所涉网点房屋为国有直管非住宅房屋与事实不符，是错误的，应予以纠正。首先，本案所涉网点房屋原系青岛果品加工厂与青岛市兴华商品房开发公司（下称兴华公司）于1988年5月4日签订《出售商品房屋合同书》，以396750元的价格购买的。该房屋虽未办理产权证照，但产权来源清楚，无产权纠纷。青岛果品加工厂为镇办企业，依据上述购房合同和相关法律政策规定，对本案所涉网点房享有完全产权。其次，本案所涉房屋为xx路xx号综合开发项目（以下简称该开发项目）中的网点房（即非住宅）。该开发项目包含住宅、非住宅两部分，工程竣工建筑面积15150平方米。根据青岛市房产管理局（90）青房管字第××号文件，房产局接管的仅为该开发项目中的住宅房屋，建筑面积也只有11604平方米。而该项目中的非住宅房屋并不属市房管局接管范围。再次，被上诉人一审中提交的青岛市房产管理局（90）青房管字第××号文件明确载明接管范围为住宅房屋，仅仅从逻辑上判断，就能得出本案非住宅房屋不在接管范围的结论。同时，该文件依据的市房产局与兴华公司于1989年8月21日签订的《协议书》约定的也是新建职工住宅，建筑面积为11900平方米，由此也可以看出，该项目与市房管局相关的只有住宅房屋，非住宅房屋的建设和销售与其无关。因此，该文件不但不能证明本案所涉房屋属于接管范围，反而证明了本案所涉网点房屋不属于市房产局接管范围。第四、该项目的计划、规划设计、施工、竣工等法定核准手续，充分证明该项目建设内容包含住宅、网点，工程竣工建筑面积15150平方米。而市房管局接管的建筑面积仅有11604平方米，由此充分证明本案网点房等其他房屋不属于接管范围。四、被上诉人主张本案争议房屋属于接管范围，除了缺乏证据外，也缺乏法律依据，违反了《房屋接管验收标准》规定的接管房屋范围，依法不能成立。四、兴华公司作为该开发项目的开发建设方对外签订《出售商品房屋合同书》出售网点房的行为，符合相关文件规定。出售房屋的产权应归购房人，无需向房管部门交纳房租。一审法院判决上诉人向被上诉人支付房租，无法律依据。房屋产权归属购房者所有与房管部门统一管理的关系，两者并不矛盾，购房者享有房屋产权，但需要委托房管部门统一管理，仅按照统一标准缴纳管理费和修缮费，而不是缴纳房租。统管只是房屋管理的一种方式，与房屋的产权归属无关。五、市房管部门对该项目其他网点房屋的确权和登记行为，进一步印证了该项目非住宅房屋不属于市房管局接管的直管公有房产。一审判决对此关键事实不予采信，作出的错误认定依法应当予以纠正。兴华公司作为该项目的开发建设单位，按照国家关于城市建设综合开发的规定，在完成建设并按照协议书约定将11604平方米房产交由市房管局接管后，其对该项目剩余房屋的出售，完全符合法律法规规定，购房者的合法权益依法应予保护，上诉人通过法院执行程序以物抵债获得了该房屋的全部权利，依法也应予以保护。充分的证据足以证明，本案争议房屋不属于市房管局接管范围，不是国有直管非住宅房屋。城阳区法院和四方区法院在执行程序中对该事实未经过严格的质证与审查，在有充分证据证明该房屋权利归属的情况下，一审法院未尽到适当的审查义务，其结果必然是错误的。请二审法院依法予以纠正。本案中，该非住宅房屋的原始取得产权属性问题是本案争议焦点，法院依法应当在查清相关证据和依据的基础上做出认定。需要特别指出的是，正是被上诉人利用了该房屋权利人不熟悉房管政策，分不清产权来源属性及继受取得的权利义务内容的弱点，先后要求该房屋权利人缴纳了部分房租。该事实对相关法院办理执行案件形成了误导、干扰，导致法院在协助执行裁定中做出了不当的表述。六、综上，一审判决认定主要事实错误，违反诉讼时效审查的相关规定，请二审法院依法纠正一审法院的错误判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 辽源路房管所答辩称：一、涉案房屋性质为国有直管非住宅公房。青岛市房产管理局（90）青房管字第××号文件显示“我局决定自1989年10月1日起实行接管，委托你公司经营管理，希自接管之日起建账、收租。”据此，一审判决依法认定涉案房屋为公有（国有）房产完全正确。公有（国有）房产分为如下两类：国有房屋由国家政府部门的房地产管理部门统一管理，称为“公管房”或“统管房”或“直管公房”，由国家机关、企业、事业单位自行管理的房屋为“自管房”或“非统管房”。上述分类并不影响房屋的产权性质为国家所有，被答辩人对“统管房”的错误理解不能导致该房屋性质发生改变。二、涉案房屋所出售的仅是该房屋的“使用权”即该房屋的“承租权”。《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第三十一条“房屋开发公司新建移交市房管机关接管的房屋，在市房产经营公司起租后尚未售出的(限于出售使用权的商品房)，给予一年的出售期。出售期自起租之日起算。出售期间免缴租金。超过出售期房屋未售出的，出售期可再延长一年。延长期期间的房屋租金由建设单位负担，房屋的维修，由市房产经营公司负责。延长期满房屋仍未售出的，市房产经营公司应报请市房管机关按解困住房价格收购房屋，用于解困。所得价款付给建设单位。”依据该规定，青岛果品加工厂所购买的仅是涉案房屋的“使用权”即该房屋的“承租权”。该房屋的所有权属于国家所有。事实上，包括被答辩人在内的该房屋的历次使用人均向国家政府部门的房地产管理部门缴纳租金。这是上世纪计划经济时代的产物，与现在的房地产开发与出售有着本质的不同，《中华人民共和国城市房地产管理法》1995年才颁布实施，青岛市真正意义上的商品房开发、买卖直到上世纪90年代末期才开始，在此之前“房屋开发公司”（均为国有）新建的房屋均需移交国家政府部门的房地产管理部门管理。三、被答辩人通过法院执行程序所取得的也仅仅是该房屋的承租权，其理应向答辩人支付租金。（2002）四民初字第149号民事调解书确认的青岛光正包装有限公司欠付被答辩人债权11万元，在随后的执行阶段双方达成执行和解，青岛光正包装有限公司以其承租的xx路xx号房产使用权折抵给被答辩人，四方法院的民事裁定及协助执行通知均依据上述执行和解协议的内容作出即涉案房屋承租权归被答辩人，据此答辩人于2002年7月9日依据生效法律文书将涉案房屋原承租人青岛光正包装有限公司变更为被答辩人，被答辩人对此无异议，并缴纳房租至2006年3月。从以上过程不难看出，被答辩人所取得的只是涉案房屋的承租权，至于其是否在和青岛光正包装有限公司达成执行和解协议时存在重大误解导致其作出错误判断与答辩人无关。另外，青岛果品加工厂1988年购买涉案房产使用权的价格为396750元，2000年经评估该房屋使用权价格422000元，并以该价格折抵给青岛光正包装有限公司，2002年在未经评估的情形下以120745元的价格折抵给被答辩人，该折抵价格显著低于之前的评估价格，不排除青岛光正包装有限公司与被答辩人恶意串通低价转移涉案房屋承租权的可能，该行为极大的损害了国家利益，依法应认定为无效，被答辩人据此所取得的涉案房屋承租权依法应予以收回。四、涉案房屋虽然未签订租赁合同，但租赁关系已经成立。《合同法》规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，依据青岛市四方区人民法院（2002）四法执字第391号执行裁定书，裁定xx路xx号网点房使用权过户给被答辩人，且青岛市四方区人民法院向青岛市国土资源和房产管理局出具了《协助执行通知书》，答辩人据此办理了承、退租手续，涉案房屋遂由被答辩人占有使用。双方虽未按照《青岛市公有房产管理暂行办法》的规定签订书面的房屋租赁合同，但被答辩人的承租权系由司法文书直接裁定变更，且答辩人已经履行房屋租赁合同的主要义务，答辩人与被答辩人就xx路xx号网点房房屋租赁法律关系依法成立。五、本案未超过法定诉讼时效。首先，被答辩人自2002年成为涉案房屋承租人后至2006年3月一直能及时缴纳租金，其后以种种理由拒交租金，答辩人处工作人员每月均上门催促被答辩人交纳租金，被答辩人均置之不理。其次，答辩人就被答辩人拖欠租金一事曾向市北区人民法院起诉，但该院以涉案房屋系公房为由不予受理（并且不出具书面不予受理裁定）。直到2019年市北区人民检察院向青岛市市北区房产管理一处发送检察建议书，市北法院才受理此案。再次，被答辩人迟延交付租金的违约行为一直在延续，答辩人可随时向被答辩人主张权利。因此，本案并未超过法定诉讼时效。综上所述，被答辩人上诉理由均不能成立，一审判决事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。本案所涉房产属于国家财产，神圣不可侵犯，敬请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的上诉请求。 辽源路房管所向一审法院提出诉讼请求：1、判令苏敏支付青岛市市北区xx路xx号xx网点房租金409889.1元及利息（自辽源路房屋所起诉之日起至苏敏实际还款之日止按人民银行同期贷款利率计算）；2、判令苏敏支付违约金2809046.8元；3、判令苏敏立即将青岛市市北区xx路xx号xx网点房腾还辽源路房屋所；4、本案诉讼费由苏敏承担。事实和理由：青岛市市北区xx路xx号xx网点房（原xx路xx号）系由辽源路房屋所经营管理的国有直管非住宅房屋，自2002年7月9日起由苏敏租赁使用。苏敏从2006年4月开始以种种理由拒绝缴纳租金，期间经辽源路房屋所多次催要未果。截止2019年3月31日，苏敏共计欠付房租409889.1元。苏敏的行为已构成严重违约并给辽源路房屋所造成巨大经济损失。望判如所请。 苏敏一审中辩称，苏敏与辽源路房屋所之间并不存在租赁房屋的前提，涉案房屋的产权应归苏敏所有，双方并不存在房屋租赁关系。理由如下：本案所涉及房屋位于青岛市市北区，该房屋原系青岛果品加工厂与青岛房地产实业发展总公司（原名称为青岛市兴华商品房开发公司）于1988年5月4日签订购买商品房合同书以396750元的价格购买，房屋建筑面积为345平方米。2000年8月21日，青岛市城阳区法院在执行青岛市城阳区法院（1998）城法经初字第612号民事判决书以及（1999）城执字第345号民事裁定书中，作出（1999）城执字305号民事裁定书，因青岛果品加工厂未履行法律文书确定的义务遂将该涉案房屋抵顶给案外人青岛光正包装有限公司所有，而苏敏于2002年期间申请执行青岛光正包装有限公司履行青岛市四方区人民法院（2002）四民初字第149号民事调解书中，因青岛光正包装有限公司亦未履行还款义务，故原四方法院在执行过程中作出裁定书将上述房屋的使用权依法抵给了苏敏。依据城阳区法院（1999）城执字第305号民事裁定书认定的事实，该涉案房屋未办理相关产权证照，但产权来源清楚，无产权纠纷，故苏敏依法对该房屋享有永久使用权，双方并不存在房屋租赁关系，无须缴纳租金。同时参照原xx路xx号xx房屋的情况，涉案房屋亦是与青岛房地产实业发展总公司（原青岛市兴华商品房开发公司）签订的商品房买卖合同，以396750元的价格购买所得，即投入了396750元，根据市政府1988年关于网点楼谁投资谁受益的原则精神，该所有权应依法由苏敏承继所得，辽源路房屋所应当协助苏敏办理相关产权事宜。故苏敏为涉案房屋的实际产权人，与辽源路房屋所之间并不存在房屋租赁的前提条件。同时，该涉案房屋存在漏水等严重的质量问题，并且辽源路房屋所在未经苏敏同意下私自在苏敏的房屋内铺设水管、搭建管道，严重侵犯了苏敏的物权、相邻权以及采光权，对此苏敏依法保留向辽源路房屋所追索的权利。现涉案房屋已经具备办理产权手续，辽源路房屋所应依法配合办理。即使双方存在房屋租赁关系，双方亦未对租金水平以及违约金进行约定，且其诉请已超过诉讼时效的要求，应予驳回。 一审法院认定事实如下： 涉案房屋位于青岛市市北区，房屋建筑面积为266.12平方米。案外人青岛果品加工厂曾与青岛光正包装有限公司因经济纠纷诉至青岛市城阳区法院，后该院作出（1998）城法经初字第612号民事判决，青岛果品加工厂偿还青岛光正包装有限公司443892元。判决生效后，青岛光正包装有限公司向城阳区法院申请强制执行。2000年8月21日城阳区法院作出（1999）城执字第305号民事裁定，认定青岛果品加工厂于1988年5月4日与青岛房地产实业发展总公司（原名称为青岛市兴华商品房开发公司）签订了一份购买商品房合同书，以396750元的价格购买了位于青岛市商品网点房一处，该房建筑面积约345平方米，1990年3月12日，青岛市房产管理局以（90）青房管字第××号文件将该房委托给青岛市房产经营公司统管，该房产权证照一直未予办理。2000年8月11日，城阳区法院委托青岛市涉案物品价值认定中心对该商品房进行价值认定，确认价值为422000元。城阳法院认为，青岛果品加工厂购买的位于青岛市商品网点房，虽未办理相关产权证照，但产权来源清楚，无产权纠纷，青岛果品加工厂对该房享有永久使用权（该房现尚属统管房），故裁定：“青岛果品加工厂购买的位于青岛市的价值422000元的商品网点房一处抵顶给青岛光正包装有限公司所有以抵偿相等价值的欠款，剩余的欠款由青岛果品加工厂继续清偿。” 2002年1月14日，苏敏以青岛光正建设集团有限责任公司、青岛光正包装有限公司为被告，向原青岛市四方区人民法院提起诉讼，要求两被告偿还借款11万元及利息。原四方区法院于2002年1月15日作出（2002）四民初字第149号民事调解书，内容为：“青岛光正建设集团有限责任公司归还苏敏借款11万元及利息6435元，该款于2002年1月17日前一次付清；青岛光正包装有限公司对上述款项承担连带清偿责任。”调解书生效后，青岛光正建设集团有限责任公司和青岛光正包装有限公司未按协议履行，苏敏于2002年1月22日向法院申请强制执行，原四方区法院以（2002）四法执字第391号立案执行。执行过程中，各方达成和解协议，内容为：“青岛光正包装有限公司自愿将其承租的坐落于本市xx路xx号网点房（建筑面积266.12平方米）的使用权以物抵债折抵120745元给付苏敏；由青岛光正建设集团有限责任公司、青岛光正包装有限公司协助苏敏办理有关手续。”2002年1月23日，原四方区法院向青岛市市北区房产管理处、青岛市国土资源和房产管理局分别送达《协助执行通知书》，要求两单位协助办理涉案房屋的使用权手续给苏敏。后涉案房屋变更承租人为苏敏，并由苏敏占有使用至今。 另查，2013年7月之前涉案房屋的月租金为2085.8元，之后的月租金为3310.5元。苏敏曾向辽源路房管所交纳2005年全年房租共计25029.6元，交纳2006年1月至3月的房租共计6257.4元，之后未再交纳房屋租金。 2019年2月21日，辽源路房管所向苏敏发出《催缴房屋租金通知》，要求其缴纳拖欠的房租。苏敏称未收到该通知。 一审法院认为，双方争议的焦点为涉案房屋的性质问题。辽源路房管所主张涉案房屋为国有直管非住宅公房。苏敏则主张涉案房屋是其通过诉讼，以房屋所有权折抵欠款获得的，涉案房屋应为代管房而不属于直管公房，故辽源路房管所只能收取相应的修缮费用，而不应收取租金。一审法院认为，根据城阳区法院作出的（1999）城执字第305号民事裁定及原四方区法院（2002）四法执字第391号执行案件，可以认定，涉案房屋的性质为国有直管非住宅公房，辽源路房管所系该公房的经营管理单位，房屋承租人为苏敏。苏敏虽对该房屋性质有异议，但并未提交有效证据予以证明，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。苏敏欠缴房租事实清楚，证据充分，辽源路房管所主张苏敏应支付自2006年4月至2019年3月的房屋租金共计409889.1元（2006年4月至2013年6月的房租按月租金2085.8元计算共181464.6元；2013年7月至2019年3月的房租按月租金3310.5元计算共228424.5元），一审法院予以支持。如前所述，苏敏逾期缴纳房屋租金，已构成违约，辽源路房管所根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》的规定，要求苏敏承担月租额百分之十的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，但辽源路房管所主张的违约金数额过高，应予调整。一审法院认定，苏敏应向辽源路房管所支付违约金40988.91元（自2006年4月至2019年3月）。对于辽源路房管所的利息主张，一审法院认为，利息损失和违约金均是基于苏敏欠付房租这同一违约行为，该两项主张均属于损害赔偿责任的范畴，其性质和功能相同，都具有补偿性，故不宜重复计算。故对于辽源路房管所的利息主张，一审法院不予支持。对于辽源路房管所要求苏敏腾房的诉讼请求，一审法院认为，根据（2002）四民初字第149号民事调解书及（2002）四法执字第391号执行案件，苏敏已通过诉讼及执行程序取得了涉案房屋的使用权，而辽源路房管所作为该涉案房屋的经营管理单位，要求苏敏腾房的诉讼请求，无法律依据，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、苏敏给付辽源路房屋所青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所房屋租金409889.1元（自2006年4月至2019年3月）。二、苏敏支付辽源路房屋所青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所违约金40988.91元（自2006年4月至2019年3月）。上述两项于判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回辽源路房屋所青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所的其他诉讼请求。案件受理费33051元，由辽源路房屋所青岛市市北区房产管理一处辽源路房产管理所负担28492元，苏敏负担4559元。 二审中上诉人苏敏为证明自己的主张提交以下证据： 证据1、1986年6月9日青岛市城乡建设委员会青建综字（86）113号文件。证明事项：兴华公司xx路xx号项目列入1986年青岛市城市建设综合开发计划，计划建设规模是13954平方米，其中住宅12579平方米，网点1375平方米。 证据2、1986年7月15日兴华公司对外签订的《建筑工程设计合同》、《合同委托设计项目表》。证明事项：该项目委托设计建筑面积合计14672.74平方米，其中包含住宅和两层公建（非住宅）。 证据3、1986年8月21日市房管局与兴华公司签订的《协议书》。证明事项：协议书第1条约定市房管局同意兴华公司新建职工住宅，建筑面积11900平方米，并未涉及网点房；第2条明确约定新建工程的设计、资金、材料及施工概由甲方（兴华公司）承担，说明该项目建设资金不是政府拨款，资金由兴华公司承担。 证据4、1986年9月18日青岛市城乡建设委员会（86）建字第617号《建筑工程施工执照》。证明事项：该项目施工执照批准建设网点、住宅，建筑面积13790平方米。 证据5、1986年11月29日该项目《基本建设项目开工报告表》。证明事项：开工报告载明建设工程内容包含住宅、公建，建筑面积13790平方米；资金来源：自筹，而不是政府拨款。 证据6、1989年7月29日《工程竣工验收证明书》。证明事项：该项目实际竣工建筑面积15150平方米，且符合设计要求；除去青岛市房管局接管的住宅建筑面积11604平方米外，剩余的房屋面积均未计入接管范围，均属兴华公司自己投资建设并享有产权的可对外销售房产。 证据7、1990年3月12日青岛市房产管理局（90）青房管字第××号文件。证明事项：市房管局接管范围仅限于住宅建筑面积11604平方米，由此恰恰证明了本案网点房屋不属于接管范围。 上述证据1-7的形成时间顺序和计划、规划设计、施工、竣工等法定核准手续记载的建设规模等综合证明：房管局明知该项目的建设内容包含住宅、网点，建设规模超出11604平方米，工程实际竣工建筑面积15150平方米，但房管局下文接管的仅限于住宅房屋建筑面积11604平方米（剩余的网点房等房产不在接管范围）。由此充分证明，市房管局对该项目的网点房等其他建筑面积不享有所有权，11604平方米之外的其他房屋不在接管范围，房管部门无权对外出售、出租，也无权收取租金。 被上诉人质证后认为：对证据1-7的真实性无异议，对上诉人主张涉案房屋不在房产局接管范围内对该证明事项有异议。 本院经审查对上述证据真实性予以认可。 证据8、青岛市涉案物品价值认定中心关于青岛市四方区A号楼房产价值的认定结论书[青价认字（2000）第143号]。证明事项：城阳区法院以物抵债委托评估时，评估的是采用公开市场价值标准确定的市场价格，然后考虑其他因素（使用年限等）确定的最终价值。从认定结论书的内容可以看出，评估时没有考虑房租负担因素。因此，结合城阳区法院的执行裁定书裁定内容，用于抵债的房屋权利是没有房租负担义务的完整权利。 证据9、城阳区法院（1999）城执字第345号协助执行通知书。证明事项：2000年4月23日，城阳区法院向兴华公司（名称变更为青岛房地产实业发展总公司）送达了该法律文书，要求兴华公司协助将青岛果品加工厂购买的本案房屋过户到青岛光正包装有限公司名下，并协助出具办理产权的资料。由此证明城阳区法院处置的是该出售商品房屋合同书约定的全部权利，是房屋所有权。 被上诉人质证后认为：对上述两份证据真实性无异议，该评估的结论正是考虑到评估物的实际使用情况，即该市场价格为不包含土地使用权出让价格在内的房屋建设成本，因此其评估价格仅是涉案房屋的使用权价格。城阳区法院处置的也仅是房屋的使用权而非所有权。 本院经审查对上述证据真实性予以认可。 证据10、青岛市房产管理局的房屋所有权证存根。证明事项：根据相关法律规定，青岛市房产管理局作为房产主管部门对全市房产进行规范的产权登记，房管部门直管的公有房产和拨用房产均应办理登记。在直管公有房产也须登记取得物权证书的法定情形下，被上诉人应当提供该国有房产的登记证明，才能主张涉案房屋属于国有直管房产，否则，被上诉人的主张没有事实和法律依据，依法不能成立。 被上诉人质证后认为：对该证据真实性无异议，但与本案无关联性。被上诉人一审提交的证据一青岛房产管理局接管文90青房管字第××号即是证明涉案房屋为国有直管公房的法定证据。 本院经审查认为该证据与本案无关。 证据11、兴华公司1986年9月3日缴纳征地配套费收据、工程请照单及批件。证明事项：①兴华公司的xx路xx号工程请照单，新建网点、住宅13790平方米（不含地下室），并获青岛市城市建设局批准86建字第617号施工执照。这也与上诉人证据4《建筑工程施工执照》相印证。②上述获批的13790平方米包括网点、住宅两部分，超出市房管局接管11604平方米住宅之外还有2186平方米；这2186平方米（包括网点部分）不属于市房管局接管房屋，被上诉人无权主张权利。③兴华公司为该项目办理了4065平方米的征地手续，缴纳了征地配套费和管理费合计82519.50元。结合市房管局1986年《协议书》确认的“私房6栋建筑面积320平方米”等内容来看，兴华公司xx路xx号项目里面既有公房占地，也有私房占地，还有兴华公司的征地，因此，被上诉人主张整个项目都是公房占地且在公房院内新建房屋都是公房的观点是没有事实依据的，也依法不能成立。 被上诉人质证后认为：对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。该缴纳的配套费及管理费并非土地出让金，涉案房屋所占用土地的产权性质依然为划拨。依据上述接管文青岛市房产管理局接管的为住宅用房4栋，该4栋楼房为整栋，包含涉案房屋在内的底层在内。 本院经审查对上述证据真实性予以认可。 辽源路房管所为证明自己的主张提交以下证据： 证据1、市北区人民检察院检察建议书，证明：涉案房屋为公有房产；依据该建议向人民法院提起诉讼，法院予以受理。 上诉人质证后认为：对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。对于房屋权属性质的认定需要建立在证据和依据的基础上，该建议书认为属于房管局共有房产需要缴纳房租，没有证据和依据支持，且也超越检察机关的认定权限。该建议书只能起到督促房管机关依法履行法定职责的程序性作用，该房产究竟是否属于公有职管房产、应否缴纳房租需要依据相关法律依法作出认定。因此该建议书不能作为认定房屋权属及是否应当缴纳房租的依据。 本院经审查对该证据真实性予以认可。 证据2、房屋承租申请书及房屋租金缴纳凭证，证明青岛光正包装有限公司申请承租涉案房产并同意以该房产南两间建筑面积78.8平方米抵顶果品加工厂欠付的国有房租。证明上诉人代替青岛光正包装有限公司缴纳了2002年1-7月的房租。还证明了青岛光正包装有限公司于2001年5月与被上诉人就涉案房屋建立承租关系。 上诉人质证后认为：对该证据中两份申请书的真实性无异议，对证明事项有异议。两份申请书中明确载明原房屋承租人为果品加工厂，说明青岛光正包装有限公司是在被误导的情况下才与被上诉人建立租赁关系。被上诉人自认，果品加工厂并未与被上诉人办理承租手续，也未缴纳过房租。关于青岛光正包装有限公司以78.8平方米抵顶房租的行为与被上诉人主张该房屋归其所有相矛盾，既然房屋归属被上诉人。青岛光正包装有限公司自然没有处分权，又如何抵顶房租。关于承租表系被上诉人单方制作，由此不能证明该房屋归被上诉人所有，不具有公信力，其上载明原因为法院裁定说明被上诉人只是基于执行法院的裁定才办理了承租手续，而不是因为其是原始的房屋权利人来办理的。关于2002年1-12月的房租凭证，对该证据真实性予以认可。但这是在被上诉人和四方法院的误导的情况下基于错误认知形成的，由此不能证明被上诉人享有该房屋的所有权。从上述证据看出被上诉人从房屋竣工（1989年）-办理该证据相关手续（2001年.5月）中间十几年时间被上诉人并未对该房屋行使任何权利，由此可以反证该房屋不在接管文件的范围内，被上诉人也认为自己，没有管理权。 本院经审查对上述证据真实性予以认可。 证据3、关于xx路xx房屋产权移交的申请及房屋承租表、租金缴纳凭证，证明青岛市四方国家税务局1988年购买的与涉案房屋同属同一地址房屋一套，于2006年8月向被上诉人申请办理承租手续及缴纳房租。 证据4、关于xx路xx号xx房屋产权移交有关房租的处理意见及收回该房屋的决定，证明中国建设银行青岛四方支行于2006年9月确认其于1988年4月买售的与涉案房屋同地址的房屋一套为国有直管公房，欠付租金198个月，后被被上诉人因欠缴租金依法予以收回。 上诉人质证称：对四方国税局三份证明真实性予以认可，对证明事项不予认可。该证据证实四方国税局一直也不明确该房屋为直管公房，在2006年8月前也没有办理承租手续，只是因为该区域拆迁为了办理拆迁补偿才与被上诉人办理承租手续，该事实也确认了被上诉人在长达近20年时间里没有对该房屋实施管理。关于中国建设银行青岛四方支行的两份证据真实性无异议，对处理意见的证明事项不予认可，意见同上。关于收回该房屋的决定，对真实性无法确认，因为是被上诉人单方制作，是否履行了法定的程序是否送达生效是否履行均不能证实。该证据也证明四方建设银行始终不认可被上诉人对该房屋的所有权，因此拒交房租。 本院经审查认为该证据与本案并无关联性。 证据5、市北区房产管理一处出具的情况说明，证明作为市北区辖区内城市公有房产行政管理主管单位对涉案房屋产权性质作出的说明，涉案房屋为国有直管非住宅房屋，上诉人对涉案房屋仅有使用权。 上诉人质证后认为：对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。首先市北房管一处形成该说明的依据还是1990年的房管局接管文件，但证据已经证明房管局接管的仅是该项目的部分房屋，市北房管一处混淆局部与全部的关系，由此得出的该房屋为直管公房的结论不成立。其次，其中确认该房屋原购房人果品加工厂未到房管部门办理该房屋的承租手续，由此可以看出被上诉人并未对该房屋实行接管，其主张为青岛市直管公房不能成立。从其中表示也可看出青岛光正包装有限公司和上诉人都是基于法院执行文书中对于房屋全屋状况的错误表述而办理的承租手续，但自2006年3月上诉人确认被上诉人无权收取房租后，一直到2019年1月18日市北检察院发出检查建议书，被上诉人也未主张权利。结合从房屋竣工到2001年青岛光正包装有限公司办理承租手续之前，又长达十几年时间来看，被上诉人根本没有实施对该房屋的有效管理。 本院经审查对上述证据真实性予以认可。 二审法院确认以下事实： 1986年6月9日，青岛市城乡建设委员会批准青岛市新华商品房开发公司新建住宅施工面积26000平米，公建施工面积3400平米。建设地点位于xx路xxxx号、xx路xx号。鞍山路房屋包含4栋房屋、住宅及网点。 1986年8月21日，青岛市新华商品房开发公司（甲方）与青岛市房产管理局（乙方）签订协议书，约定：资金甲方经上级批准新建商品房申请，乙方同意在xx路xx号xx路xx号公房院内兴建，需要拆除旧平房、迁移居民。乙方为了协助甲方解决商品房，同意甲方在xx路xx号xxx路xx号公房院内新建职工住宅2到7层楼房两栋，建筑面积11900平方米，其中予以安置就地拆迁户和单位用房，建筑面积8000平方米，这部分面积不占用甲方建房指标。 上述工程的工程请照单注明工程项目包含网点及住宅，底层面积2500平方米，建筑面积13790平方米。工程竣工验收证明书中载明的建筑面积为15150平方米。 青岛新华商品房开发公司仅就建筑面积4065平方米缴纳征地配套费用。 青岛市兴华商品房开发公司与青岛果品加工厂签订出售商品房屋合同书，约定，青岛国品加工厂购买青岛市新华商品房开发公司。位于四方区，建筑面积345平方米，价值396750元，房屋产权为房产商统筹。 1990年3月12日，青岛市房产管理局发布（90）青房管字第××号文件，告知青岛市房产经营公司，xx路xx号、xx路xx号新建6-7层住宅楼房四栋，建筑面积11604平方米，已经建成交付使用。该楼房系青岛新华商品房开发公司新建，根据1986年8月21日该单位与我局协议，上述房产交由我局接收统管的意见，我局决定自1989年10月1日起实行接管，委托你公司经营管理，由该单位保修一年，并向我局按每平米建筑面积与交保修费4元，共计60600元。保修期满后按时结算。希自接管起建账、收租为荷。 青岛市市北区房产管理一处，向本院出具情况说明，认为涉案房产系原青岛新华商品房开发公司于1989年建成，并于1989年10月1日交由原青岛市房产管理局接收统管，1994年因区划调整，涉案房产转由我处管辖的辽源路房管所经营管理。该房产使用权的原购买人青岛果品加工厂未到房管部门办理该房的承租手续。 2000年4月23日，青岛市城阳区人民法院向青岛房地产实业发展总公司即原青岛市清华房商品房开发公司下发协助执行通知书，要求青岛房地产实业发展总公司协助将被执行人青岛果品加工厂在你处购买的本市xx路xx号过户到申请人青岛光证包装有限公司，并协助为申请人办理过户资料。依据青岛市市北区房产管理一处的情况说明，认为因该房产已交由原青岛市房产管理局接收统管，并且青岛果品加工厂未向原青岛市房产管理局提出申请办理该房房产产权，致使青岛果品加工厂对涉案房产仅享有使用权，故上述协助执行通知无法履行。 2000年8月21日，青岛市城阳区人民法院作出（1999）城执字第305号民事裁定书，裁定书载明，经查被执行人青岛果品加工厂，于1988年5月4日与青岛房地产实业发展总公司（原名青岛市有新华商品房开发公司）签订了一份购买商品房合同书，以人民币396750元的价格购买了位于青岛市四方区商品网点房一处，该房建筑面积约345平方米。1990年3月12日，青岛市房产管理局以（90）青房管字第××号文件，将该房屋委托给青岛市房产经营公司统管，该房产证照一直未予办理。执行人购买的位于青岛市四方区商品网点房，虽未办理相关产权证照，但产权来源清楚，无产权纠纷，被执行人对该房享有永久使用权（该房现尚属统管房），依照相关法律规定，裁定将被执行人购买的位于青岛市四方区价值人民币422000元的商品网点房一处抵顶给申请执行人方正包装有限公司所有，以抵偿相等价值的欠款，剩余的欠款由被执行人继续清偿。 2000年9月5日，城阳区人民法院向青岛市房产管理局下发协助执行通知书，载明位于青岛市四方区的原属被执行人青岛国品加工厂的商品房网点一处，建筑面积345平方米，归申请执行人青岛光正包装有限公司使用，请协助办理相关手续。 2001年5月29日，青岛光正包装有限公司向辽源路房管所出具申请书，内容为现有位于青岛市市北区商品网点房一处，建筑面积为345平方米，原房屋承租人为青岛果品加工厂，因该厂欠我公司货款，经青岛市朝阳区人民法院审理裁定该房现已归我公司所属，应该厂拖欠辽源路房管所房租，经申请人与辽源路房管所协商，同意以该网点房南两间建筑面积78.8平方米，抵顶该厂所欠房租。请给予办理该房屋承租审批手续。现该78.8平方米由房管所作为办公用房在使用。 2001年5月，被上诉人为青岛光正包装有限公司办理了涉案房产的承租手续。 2002年1月，苏敏与青岛光正包装有限公司，与青岛市四方区人民法院达成执行和解协议。被执行人青岛光正包装有限公司同意以其承租的坐落于本市.2平方米的网点房使用权，以物抵款120745元给付申请执行人苏敏。2002年1月23日，四方区人民法院向原青岛市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，将被执行人青岛光正包装有限公司承租的涉案房屋266.2平方米的网点房办理使用权手续给申请执行人苏敏。 被上诉人自认，上诉人在2002年办理承租权变更手续时代替青岛光正包装有限公司向被上诉人缴纳了欠付的2002年1月-7月的租金，2001年5月-2001年12月的青岛光正包装有限公司租金经查询没有记录。苏敏与辽源路房管所2002年7月建立承租关系，之后一直缴纳租金至2006年3月。其后苏敏以涉案房产产权应归其所有为由拒绝缴纳租金。 2019年1月28日，青岛市市北区人民检察院向青岛市市北区房产管理一处下发检察建议书，检察建议书中载明，检察院在履行职责中发现你处作为具体、负责本辖区内城市公有房产行政管理工作的职能部门，在负责公有房产出租过程中，怠于行使职权，对应当收取的租金未及时追缴，致使国家利益受到侵害，现查明，位于本市市北区的公有房产，承租人为苏敏，自2006年4月至2018年7月，苏敏无正当理由拖欠房租共计人民币383405.1元，致使国有财产遭受损失，依据相关法律规定，你单位应与承租人签订书面租赁合同，明确规定租赁双方的权利和义务以及违约责任，提出如下检察建议，你处应依法履行职责，立刻向承租人苏敏追缴拖欠的公有房产租金人民币383405.1元，如承租人不主动缴纳罚金，你处应依照相关法律规定及时申请仲裁或者依法向人民法院起诉，确保国有财产不受损失。 上诉人提交中止申请，主张其已提起行政诉讼，申请撤销2020年11月20日青岛市市北区房产管理一处作出的《情况说明》，并申请本案中止审理。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是苏敏与辽源路房管所之间是否形成承租关系，苏敏是否应向辽源路房管所交纳租金。因青岛市市北区人民检察院检察建议书认为苏敏拖欠公有住房房屋租，且要求辽源路房管所向法院提起诉讼，故依据该青岛市市北区人民检察院该检察建议书查明的事实和要求，法院依法对本案进行受理，且认定辽源路房管所的起诉具有法律依据。关于起诉数额，被上诉人已提交相关证据，一审法院认定正确。上诉人苏敏的主张其对房屋享有永久使用权且无需支付租金的上诉主张缺乏事实及法律依据，二审法院不予采纳。 关于上诉人的中止申请，本院认为，《情况说明》并非本案唯一定案依据，该情况说明撤销与否不影响案件事实的认定，对该中止申请不应予以准许。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4559元，由上诉人苏敏负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年一月二十日 法官助理 徐 鹏 书记员 王若怡