上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80530号原告：张洋洋,男,1989年4月13日生,汉族，住河南省郑州市。原告：李西然,女,1988年6月10日生,汉族，住河南省郑州市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。被告：左玉丽,女,1979年10月9日生,汉族，住河南省。被告：普奕凯,男,2009年10月17日生,汉族，住河南省。法定代理人：左玉丽(系被告普奕凯之母)，住河南省沈丘县范营乡马湖行政村林场村。被告：普若昕,女,2005年8月2日生,汉族，住河南省。法定代理人：左玉丽(系被告普若昕之母)，住河南省沈丘县范营乡马湖行政村林场村。被告：普志明,男,1955年12月8日生,汉族，住河南省。被告：张玉勤,女,1955年11月3日生,汉族，住河南省。上列五被告的共同委托诉讼代理人：毛志鸿。原告张洋洋、李西然与被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月11日通过法院网络服务平台公开进行了在线审理。后因案件审理需要，同时根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为适用普通程序，由审判员祝芬独任审理，于2021年1月22日通过法院网络服务平台公开进行了在线审理。原告张洋洋、李西然的共同委托诉讼代理人韩平平，被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤的共同委托诉讼代理人毛志鸿参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋洋、李西然向本院提出诉讼请求：1、确认原告与普亚涛签订的关于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2020年11月4日解除；2、判令被告立即配合原告办理上述《上海市房地产买卖合同》的网签撤销手续；3、判令被告返还原告已付房款人民币(以下币种同)30万元；4、判令被告支付违约金611,000元。事实和理由：被告左玉丽系普亚涛配偶，被告普奕凯、普若昕系普亚涛子女，被告普志明、张玉勤系普亚涛父母。2020年4月22日，原告经德佑房地产经纪有限公司居间与普亚涛就上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款3,055,000元，首期房款108万元(含定金30万元)，在普亚涛取得中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称徐汇支行)出具的《个人住房转让贷款提前还款征询函》后3个工作日内，由原告、普亚涛与第三方签订资金监管协议，原告在签订资金监管协议后于2020年6月30日前支付剩余首期房款78万元；第二期房价款197万元，通过贷款支付；尾款5,000元，在不动产登记事务中心出具以原告为权利人的产权证且普亚涛收到除尾款外的其他款项后的7日内，双方对房屋验收合格后支付；2020年8月31日之前办理转让过户申请。2020年4月26日，中介了解到系争房屋内有人死亡，中介多次与普亚涛联系未果。2020年5月16日，原告至居委会了解到普亚涛已死亡。原告及中介多次联系普亚涛家属未果。直至2020年6月29日，中介联系到被告左玉丽，其称普亚涛未告知其房屋出售事宜，且房屋后续事宜与其无关。根据合同约定，普亚涛应在6月30日前办理银行出具的《个人住房转让贷款提前还款征询函》，但其已死亡，且其法定继承人左玉丽明确告知不愿配合办理房屋出售事宜。另外根据产调信息显示，系争房屋在2020年4月29日已被河南省沈丘县人民法院查封，5月8日再次被该院轮候查封。原告有理由认为合同无法继续履行，故有权要求解除合同，并追究相应的违约责任。原告购买住房系刚需，但系争房屋被查封，导致原告无法继续购买，且由于系争房屋已进行网签，原告无法单方撤销网签手续，现在系争房屋所在小区均价上涨，给原告造成差价损失43,7000元。且被告未按时交房，原告租赁房屋，产生租金损失2万余元。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，普亚涛与原告签订房屋买卖合同时，五被告并不知情，也未参与房屋的出售，属于无效行为。普亚涛收取的房款也没有用于家庭开支，而是用于赌博，故被告不具有返还房款的义务。第二，普亚涛的死亡属于意外事件，双方所签合同的效力已经终止。原告要求解除原告与普亚涛签订的房屋买卖合同，缺乏依据，不应支持。第三，原告要求被告配合原告办理网签撤销手续属于行政管理行为，被告不具有配合义务。第四，普亚涛收取的定金没有用于家庭开支，而是用于赌博，被告没有使用和占用定金，且被告明确放弃对遗产的继承，系争房屋已被查封，故原告的诉请应被驳回。第五，本案合同属于无效合同，且普亚涛的死亡属于意外事件，被告不存在违约行为，原告主张的违约金，缺乏依据。如果法院认定应支持原告违约金诉请的，则被告认为合同约定的违约金标准过高，要求予以调整。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理查明认定事实如下：被告左玉丽与普亚涛系夫妻，为被告普奕凯、普若昕之父母。被告普志明、张玉勤系普亚涛之父母。2019年5月30日，经核准，系争房屋登记在普亚涛名下。2020年3月28日、2020年4月4日，原告分别向普亚涛支付定金10万元、20万元，合计30万元。2020年4月22日，两原告(乙方)与普亚涛(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积78.83平方米，总价款3,055,000元，2020年8月31日之前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第8条约定，该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房款108万元；乙方已在签订本合同前直接支付甲方定金30万元，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款；乙方已知晓该房地存在抵押权人为徐汇支行，抵押金额199万元的抵押。双方应于甲方取得徐汇支行出具的《个人住房转让贷款提前还款征询函》后3个工作日内与第三方签订资金监管协议，乙方在签订资金监管协议后且于2020年6月30日前支付首期房款78万元交由第三人进行监管；第二期房价款197万元，通过申请贷款支付；尾款5,000元，在不动产登记事务中心出具以原告为权利人的产权证且甲方收到除尾款外的其他款项后的7日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》。2020年4月26日，普亚涛死亡。2020年9月，原告诉至本院，要求判如所请。2020年11月4日，被告收到本院邮寄的起诉状、证据副本等诉讼材料。审理中，被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤明确表示放弃对普亚涛遗产的继承。另查明，2020年4月29日，系争房屋被河南省沈丘县人民法院正式查封，限制文件编号(2020)豫1624民初1255号。同年5月8日，系争房屋又被该院轮候查封，限制文件编号(2020)豫1624财保194号。该院受理的(2020)豫1624民初1255号原告范刘群与被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤民间借贷、被继承人债务清偿纠纷一案，被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤明确表示放弃对普亚涛遗产的继承，后法院于2020年8月15日判决：被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤在管理普亚涛的全部遗产范围内清偿原告范刘群借款55万元及利息(利息按照月利率2%自2019年12月14日起计算至还清款之日)。再查明，被告左玉丽与普亚涛于2017年9月30日共同投资开办上海繁耀物流有限公司，注册资本500万元。普亚涛名下另有上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房产一处。普亚涛名下车辆豫P0XX**、豫P1XX**分别于2020年5月7日、5月11日以6万元、1万元价格转卖给案外人郑某某、芦某某。本院认为，原告与普亚涛签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告以其不知情系争房屋买卖合同的签订为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。系争房屋目前存在司法查封，无法办理过户，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的合同解除时间，亦无不当，本院予以准许。合同解除后，出售方应配合办理撤销网签手续，并返还房款。原告要求出售方承担违约金，依约有据，本院予以支持。关于违约金数额，被告认为金额过高，要求法院予以调整。本院根据公平和诚信原则，结合合同的履行情况、原告的实际损失等因素，酌定违约金30万元。由于系争房屋买卖合同的出售方普亚涛已经死亡，五被告作为其法定继承人，应配合原告办理撤销网上备案手续。关于返还房款及违约金，虽然五被告明确表示放弃对普亚涛遗产的继承，对普亚涛应付的债务可以不负偿还责任，但五被告仍负有对普亚涛全部遗产管理保护的义务，不得以自身故意或者过失导致遗产减值、毁损、灭失，故五被告应在管理普亚涛的全部遗产范围内清偿普亚涛所负债务。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条以及1985年《中华人民共和国继承法》第二十四条、第二十五条、第三十三条的规定，判决如下：一、确认原告张洋洋、李西然与普亚涛(已故)签订的关于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2020年11月4日解除；二、被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤于本判决生效之日起七日内配合原告张洋洋、李西然办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)的网上备案撤销手续；三、被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤于本判决生效之日起七日内在管理普亚涛的全部遗产范围内清偿原告张洋洋、李西然已付房款30万元；四、被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤于本判决生效之日起七日内在管理普亚涛的全部遗产范围内清偿原告张洋洋、李西然违约金30万元；五、驳回原告张洋洋、李西然的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,910元，由原告张洋洋、李西然负担3,110元，被告左玉丽、普奕凯、普若昕、普志明、张玉勤在管理普亚涛遗产范围内负担9,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二一年一月二十九日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国继承法》第二十四条存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。