福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0322民再56号 原审原告（反诉被告）：黄秀清，女，1966年3月24日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 原审被告（反诉被告）：福建省画都置业有限公司，住所地福建省仙游县榜头镇艺都路仙游国际油画城，统一社会信用代码91350322565350980M。 法定代表人：杜墨林，董事兼总经理。 原审第三人（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司仙游支行，住所地福建省莆田市仙游县八二五街549号，统一社会信用代码91350322855553276A。 负责人：黄继芳，行长。 委托诉讼代理人：吴宁、李勋，该行员工，一般代理。 再审追加第三人（反诉被告）：郭志强，男，1961年11月4日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 原审原告（反诉被告）黄秀清与原审被告（反诉被告）福建省画都置业有限公司（以下简称“画都公司”）、原审第三人（反诉原告）中国建设银行股份有限公司仙游支行（以下简称“仙游建行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日作出(2016)闽0322民初5946号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年8月4日作出（2020）闽0322民监8号民事裁定，再审本案。诉讼中，仙游建行提出反诉，本院予以受理并依法追加了郭志强作为本案的第三人参加诉讼。2021年1月28日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告（反诉被告）黄秀清、原审第三人（反诉原告）仙游建行的负责人黄继芳及委托诉讼代理人吴宁、李勋到庭参加诉讼；原审被告（反诉被告）画都公司、再审追加第三人（反诉被告）郭志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄秀清于2016年8月19日向本院起诉请求：一、解除黄秀清、画都公司于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》；二、解除黄秀清与仙游建行于2014年10月28日签订的《个人住房借款合同》；三、判决画都公司返还给黄秀清已付购房首付款412416元、维修基金2269元，及至判决生效之日止黄秀清已向仙游建行支付的贷款本金；四、判决画都公司赔偿黄秀清以支付的款项414685元为基数，自2016年8月19日按银行同期贷款年利率6%计算的利息损失及已付按揭贷款利息损失；五、判决画都公司返还给仙游建行自判决生效之日起剩余的贷款本息。事实和理由： 2014年4月28日，黄秀清、画都公司签订《商品房买卖合同》，约定由黄秀清向画都公司购买坐落于仙游国际油画城第2幢119号房产；画都公司应在2015年6月30日前交付该房产。若画都公司逾期交房超过90日后，黄秀清有权解除合同。画都公司应按黄秀清已付款的1%向黄秀清支付违约金。合同签订后，黄秀清按约支付首付款412416元、专项维修基金2269元。2014年10月28日，黄秀清与仙游建行签订《个人住房借款合同》,约定贷款金额为41万元，贷款期限为120个月。之后，仙游建行于2014年12月15日发放贷款41万元，黄秀清依约偿还按揭至今。画都公司至今未交付符合条件的房屋，因画都公司违约致合同目的无法实现，致讼。 仙游建行述称，1、借款合同是三方协商一致签订的，仙游建行已经履行了合同的义务，没有法定、约定的理由与事实，黄秀清无权单方要求解除合同。2、即使借款合同被解除，依据法定、约定，黄秀清、郭志强、画都公司均应承担归还剩余贷款本息、赔偿损失的义务。 本院原审认定事实：2014年4月28日，黄秀清、画都公司签订《商品房买卖合同》，约定由黄秀清向画都公司购买坐落于仙游国际油画城第2幢119号房产。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……；二、……；三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工及交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量15mm以上降雨、风六级以上（含六级）、连续2天以上37摄氏度以上高温、烈度6级以上地震等自然灾害而导致工程延期的。以上因素均以政府相关部门提供书面资料为准。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、......逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金……合同签订后，黄秀清支付购房款412416元、专项维修基金2269元，并于2014年10月28日，由画都公司提供连带保证责任，签订个人住房借款合同向仙游建行按揭贷款，于2014年12月25日由仙游建行支付购房款41万元。 原审认为，黄秀清、画都公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，黄秀清已按约付清购房款，而画都公司现无法交付房屋，且不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因可延期交付房屋，画都公司已构成违约，黄秀清请求解除合同符合双方约定的解除合同的情形，应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，本案商品房买卖合同解除，个人住房借款合同的目的无法实现，黄秀清请求解除个人住房借款合同，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。黄秀清请求画都公司偿还首付款、维修基金及已偿还的贷款本息及赔偿已支付的首付款自起诉之日起的利息损失，具有事实和法律依据，予以支持。至于黄秀清尚余未偿还的贷款问题，作为实际权利人仙游建行在本案中，未提起反诉请求，不予处理。仙游建行可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除黄秀清与福建省画都置业有限公司于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》；二、解除黄秀清、福建省画都置业有限公司与中国建设银行股份有限公司仙游支行于2014年10月28日签订的《个人住房借款合同》；三、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还给黄秀清已付购房款412416元、维修基金2269元及至本判决生效之日止黄秀清已向中国建设银行股份有限公司仙游支行归还的贷款本金及利息（以中国建设银行股份有限公司仙游支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向黄秀清赔偿首付款的利息损失，利息损失计算方法：以已付款414685元为基数，自2016年8月19日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付款之日止；五、驳回黄秀清的其他诉讼请求。案件受理费12607元，由福建省画都置业有限公司负担8360元，由黄秀清负担4247元。 本院原审没有列第三人郭志强为本案当事人,系程序违法,应予以纠正。 本院再审过程中,黄秀清的诉讼请求与原审一致。 仙游建行辩称，同意解除合同，但偿还剩余贷款本息的责任应由黄秀清、郭志强、画都公司共同承担。 画都公司、郭志强未作答辩也未提交证据。 仙游建行在再审期间向本院提出反诉请求：一、判令黄秀清、郭志强共同偿还所欠仙游建行贷款本金人民币276779.47元、按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息）暂算至2020年11月22日37868.44元及从2020年11月23日起至贷款还清之日止按合同约定的计算的利息（含复利、罚息）。二、判令仙游建行对黄秀清、郭志强所抵押的位于仙游县××镇××村××幢××层××号的房地产（商品房买卖合同号：ＭＦ-2007-01:201401247号，房屋预告登记证明号：仙房预2014字第0××9号）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。三、判令画都公司对上述债务承担连带保证担保责任。4、请求黄秀清、郭志强、画都公司承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：黄秀清于2014年10月28日向仙游建行借款41万元，双方约定借款期限为10年，年利率7.6875%，由画都公司提供阶段性连带保证责任，并以案涉房产作为抵押，合同约定借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，贷款人有权解除合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。郭志强与黄秀清系夫妻关系，婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理，因此郭志强与黄秀清应对债务承担共同还款责任。截止2020年11月22日，黄秀清、郭志强已累计超过45期未按期归还贷款本息，共欠贷款本金276779.47元及相应利息37868.44元。仙游建行认为借款合同一经签订具有法律效力，黄秀清、郭志强违约欠款已给仙游建行造成经济损失，经多次催讨仍未能履约，为维护债权人合法权益，特提起反诉，望依法裁判。 黄秀清辩称，黄秀清与仙游建行签订的《个人住房借款合同》项下剩余的贷款应由画都公司偿还。理由如下：一、本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。按时交房系画都公司的基本的合同义务，画都公司未依约交房已构成违约，合同目的已无法实现。根据《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，黄秀清有权请求解除《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》。二、合同解除后，根据规定，画都公司应当将收受购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因两份合同的解除系由画都公司违约导致的，黄秀清、郭志强不仅依约履行支付购房款的义务，也向银行足额还本付息至原判决生效，在本案中不存在任何过错且非贷款的实际收取人，黄秀清、郭志强既不是赔偿责任主体也不是追偿不能风险的承担主体。为了减少不必要的、繁琐的诉累，应当判决画都公司直接将剩余贷款偿还给仙游建行。 画都公司、郭志强对仙游建行的反诉未作答辩，也未提交证据。 本院经再审认定事实如下：2014年4月28日，黄秀清与画都公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01:201401247号），约定黄秀清向画都公司购买坐落于仙游县××镇××村××宗地［出让方式取得，国有土地使用权证号为仙国用（2013）第ＱＹ××9号，预售许可证号为（2014）莆房许字第0××9号］仙游××城第××幢××号房产。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……；二、……；三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工及交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量15ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）、连续2天以上37摄氏度以上高温、烈度6级以上地震等自然灾害而导致工程延期的。以上因素均以政府相关部门提供书面资料为准。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、......逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金……。合同签订后，黄秀清支付购房款412416元、专项维修基金2269元，2014年10月28日，借款人黄秀清与贷款人仙游建行、保证人画都公司签订一份《个人住房借款合同》（编号：2014年建莆仙个房借字713号），约定：黄秀清向仙游建行贷款41万元；用途为购买仙游县××镇××村××宗地仙游××城第××幢第××层××号房产；贷款期限120个月；该贷款由画都公司提供阶段性连带保证责任保证担保。贷款以等额本息还款方式偿还。同日，郭志强签订共同还款承诺书，承诺与借款人共同偿还上述借款本息。黄秀清、郭志强以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。2014年10月30日，仙游建行取得案涉房产的抵押权人预告登记证明。2014年12月15日，仙游建行依约向黄秀清发放贷款41万元。截至2020年12月20日，黄秀清共向仙游建行偿还贷款本息226026.54元（其中偿还本金133220.53元、利息为92806.01元）。 上述事实，有黄秀清提供的《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01:201401247号）、《个人住房借款合同》（编号：2014年建莆仙个房借字713号）、画都公司出具的销售不动产统一发票及收款收据；仙游建行提供的《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01:201401247号）、《个人住房借款合同》（编号：2014年建莆仙个房借字713号）（与黄秀清提供的一致）、共同还款承诺书、黄秀清、郭志强的结婚证复印件、《房屋预告登记证明》（编号：仙房预2014字第0××9号）、《不可撤销之财产抵押声明》、《土地使用权抵押声明》、中国建设银行个人贷款对账单等证据证实。上述证据均经庭审质证，具备证据的真实性、合法性、关联性特征，具有法定的证明效力，本院均予以确认。 本院再审认为，黄秀清与画都公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01:201401247号）和黄秀清与仙游建行签订的《个人住房借款合同》（编号：2014年建莆仙个房借字713号）是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点在于合同解除问题及合同解除后果的处理。 一、关于合同解除问题。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，画都公司应在2015年6月30日前交房，无合同约定的特殊情况逾期交房超过90日后，黄秀清有权解除合同。画都公司至今未向黄秀清交付案涉房产，明显构成违约，黄秀清有权解除合同。故黄秀清请求解除其与画都公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因《商品房买卖合同》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故黄秀清请求解除其与仙游建行签订的《个人住房借款合同》，于法有据，且仙游建行也同意解除《个人住房借款合同》，本院予以支持。 二、关于合同解除后，有关购房款、按揭贷款的处理问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故黄秀清请求画都公司返还已付首付款412416元、专项维修基金2269元和已偿还银行的按揭贷款本息（具体数额以银行出具的明细为准）以及自2016年8月19日（原审起诉之日）起计算的首付款利息损失，本院予以支持。黄秀清主张利息损失按年利率6%计算，依据不足，本院予以调整。其次，关于仙游建行根据《个人住房借款合同》约定，提出由黄秀清、郭志强共同偿还剩余的贷款本息并由画都公司承担连带保证担保责任的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》均已解除，黄秀清虽系贷款合同的借款人，郭志强也对该笔借款承担共同还款责任，但最终取得贷款款项的主体系画都公司，且在黄秀清、郭志强对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理加重了黄秀清、郭志强的责任，有违公平原则，故案涉的银行剩余贷款及利息依法应由最终受益人即画都公司负责偿还，仙游建行的反诉请求，本院不予支持。仙游建行应在画都公司偿还剩余贷款的情况下，配合办理案涉房产的抵押登记涤除手续。 综上，黄秀清合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。仙游建行提出的反诉请求，证据和理由不足，本院不予支持，予以驳回。画都公司、郭志强经本院传票送达无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条第二款、第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、维持本院（2016）闽0322民初5946号民事判决第一、二、三、五项； 二、变更本院（2016）闽0322民初5946号民事判决第四项为福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向黄秀清赔偿首付款的利息损失，利息损失计算方法：以已付款414685元为基数，自2016年8月19日计至福建省画都置业有限公司偿还之日止；利率在2019年8月19日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还给中国建设银行股份有限公司仙游支行涉案《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国建设银行股份有限公司仙游支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。自福建省画都置业有限公司清偿上述贷款本息之日起十日内，中国建设银行股份有限公司仙游支行办理仙游县××镇××村××宗地仙游国际油画城第2幢第1层119号房产上抵押登记的涤除手续； 四、驳回中国建设银行股份有限公司仙游支行的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12607元，由福建省画都置业有限公司负担；反诉案件受理费6020元，由中国建设银行股份有限公司仙游支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡志阳 人民陪审员  林梅霞 人民陪审员  林建杰 二〇二一年一月二十九日 书 记 员  黄林静 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零三条人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。 符合缺席判决条件的，可以缺席判决。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。