广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25393号上诉人（原审原告）：深圳市鸿燊实业有限公司，住所地：深圳市福田区金田路美华大厦16楼办公室，统一社会信用代码：91440300745170573T。法定代表人：郑锡强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程维英，女。委托诉讼代理人：唐佳，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市福兴房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道2003号岗厦华嵘大厦703-705，统一社会信用代码：91440300319495922R。法定代表人：黄幼仙。管理人：上海市锦天城（深圳）律师事务所。被上诉人（原审被告）：丁源源，男，汉族，1983年2月16日出生，住所地：湖北省孝昌县。上诉人深圳市鸿燊实业有限公司（以下简称鸿燊公司）因与被上诉人深圳市福兴房地产经纪有限公司（以下简称福兴公司）、丁源源委托合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初47720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿燊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持鸿燊公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由福兴公司、丁源源承担。事实和理由：（一）一审法院事实认定错误，《美华大厦委托代理协议》《委托代理补充协议》已明确约定代理费支付的条件为收到客户全部购房款，支付销售代理费的条件并未成就。代理协议第七条约定了成交标准，在客户与鸿燊公司签订《二手房买卖合同》且客户向鸿燊公司交付首期购房款后，福兴公司同时跟进客户的尾款全额由鸿燊公司收取到位后，福兴公司就相应单位的全部销售工作即告完成。代理协议第八条约定了结算时间和结算依据，鸿燊公司向福兴公司支付代理费的前提条件是收到客户的全部购房款。因福兴公司并没有按代理协议及补充协议约定完成销售工作，支付销售代理费的条件并未成就，故福兴公司应向鸿燊公司返还提前预支的100万元及资金占用利息。二、一审法院适用法律错误，认定事实错误，根据《商品房销售管理办法》的规定，福兴公司有义务查清代理销售商品房的有关情况，福兴公司、丁源源在签订合同时已知晓涉案房屋状况，其对房屋销售最终无法完成存在重大过错，应自行承担相应责任。根据《商品房销售管理办法》第二十七条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。案涉委托销售的房产无法过户的原因虽然与鸿燊公司有关，但福兴公司作为专业房地产经纪代理机构，有义务对房屋销售条件进行核实确认。事实上，在双方签订协议及补充协议时，鸿燊公司已告知福兴公司涉案房屋状况，福兴公司也已知晓，福兴公司对于案涉房产无法完成交易存在重大过错，应承担相应责任。一审法院认定鸿燊公司对房产权属或资格瑕疵承担全部责任，进而判令福兴公司无需返还鸿燊公司预先支付的代理费，片面理解代理协议。根据代理协议第4.2.16条约定，即使协议不能履行有鸿燊公司的原因，福兴公司应提供其遭受到的可计算损失的证明材料，鸿燊公司才有义务支付相应的费用，而不是按鸿燊公司已经预付的费用随意估算。鸿燊公司多次催告福兴公司提供相应证明材料，根据实际支出的费用进行结算，但福兴公司一直回避拒绝，也不提供任何证据，故福兴公司应自行承担相应损失。（三）在代理协议履行期间，丁源源为福兴公司法定代表人和实际控制人，且预付代理费也直接支付至丁源源账户，鸿燊公司有权要求其对福兴公司的债务承担连带清偿责任。福兴公司、丁源源未作答辩。鸿燊公司向一审法院起诉请求：1.福兴公司向鸿燊公司返还预付的代理费100万元及资金占用期间的利息（利息以100万元为基数，自2016年7月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.丁源源对福兴公司的上述债务承担连带清偿责任；3.福兴公司、丁源源承担本案案件受理费及其他诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2016年3月7日，鸿燊公司（甲方）与福兴公司（乙方）签订《美华大厦委托代理协议》，约定甲方作为深圳市福田区金田路美华大厦项目业主方，委托乙方为该项目4-18层住宅的独家销售推介代理商；推介期限为2016年3月7日至2016年6月31日（应为6月30日）止。该协议第四条约定：“4.1.1甲方对本合同项下房产拥有完全的所有权。4.1.2甲方已经取得本合同项下房产为可合法销售之商品房的相应证明文件。4.1.3甲方对因本合同项下房产自身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任……4.1.12甲方委派专人收取认筹金、定金房款及办理按揭，乙方协助甲方与客户签订买卖合同及办理相关购房手续。4.1.13甲方按照本合同约定，按时向乙方支付代理费。”该协议第七条约定：“在客户与甲方签订正式《二手房买卖合同（预售／现售）》且客户向甲方交付首期购房款后，乙方同时跟进客户的尾款全额由甲方收取到位后，乙方就相应单位之全部销售工作即告完成，甲方应向乙方按合同约定标准支付代理费及奖金。（奖金部分在客户交完足额定金，首期款监管和银行贷款承诺函后7个工作日内发放）。”该协议第八条约定：“8.1代理费结算：甲方按所售出单位成交价的百分之三（3%)支付乙方销售代理费及另加百分之一（1%)的现金奖（提供发票）。8.2代理费和现金奖结算时间及程序：代理期内，乙方将结算单提供给甲方审算，甲方审算完毕，将签章确认单交回给乙方。现金奖由甲方审算完毕后直接支付至乙方账号；乙方在收回计算单后提交代理费发票给甲方，甲方收到乙方代理费发票（含外围代理公司发票）后将代理费划转至乙方账号或乙方书面指定的外围代理公司账户……8.3代理费和现金奖结算的依据：客户按揭付款：乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订《二手房买卖合同（预售／现售）》《银行抵押按揭合同》且银行放款作为结算代理费的依据；客户一次性付款：客户缴清全部购房款并签订《二手房买卖合同（预售／现售）》作为结算代理费的依据。代理费的结算时间甲方收到客户全部购房款的当天起七个工作日内付清。”涉案合同签订后，福兴公司依约为鸿燊公司进行涉案房产项目的销售推介服务。（二）2016年3月25日，鸿燊公司与福兴公司另签订《委托代理补充协议》，约定福兴公司受托代理物业的可销售面积为7506.68平方米，共90套，其中4楼6套，18楼6套为鸿燊公司暂时保留单位，待78套先售完再售出，双方另根据代理阶段内完成的不同销售率约定了对应的代理费率。同日，福兴公司向鸿燊公司提交《申请》：“尊敬的鸿燊公司、郑董事长，首先感谢您对我司的信任以及对美华大厦一期销售的全力支持。一期销售工作暂到一段落，总结这次做的好的方面：一、价格已达到预期目标。二、销售达到预售的一半。做得不足的方面：一、价格因素。二、开盘时间仓促。三、操作细节疏忽。吸取以上经验，针对目前销售一小半的现状，我司制定可行的操作原则，一、1个月时间内全部售完。二、提高团队积极性（1.奖励2.资源整合）。三、加大奖励力度。后续程序性工作重点主要涉及合同签订，买家首期款到位，以及银行贷款，过户手续办理，我司全员已调整状态，做好全力以赴的准备。我司目前整个团队工作重点全在美华大厦销售上，我司有信心并郑重承诺在启动二期销售阶段一定拿下预计目标，并恳请贵司给予再一次的支持，为了更好做好二期的销售，调动外围代理公司销售热情，一股作气，拿下攻坚任务，特向贵司申请提前预支人民币壹佰万元代理费用。盼望贵司批准为盼。”同日，鸿燊公司向丁源源账户转账支付100万元款项，备注为“美华大厦销售代理费（网银）”。福兴公司向鸿燊公司开具两份收据，分别载明收到鸿燊公司交来的美华大厦（铭可达电器大厦）销售代理费50万元。（三）鸿燊公司主张，福兴公司并未成功推介售出涉案项目的房屋、未达到约定的代理费收取条件，应向其返还100万元销售代理费。福兴公司则主张其已成功推介销售案涉项目的房屋45套，但因涉案项目不具备分户产权登记条件，无法办理后续的银行按揭贷款及过户手续。福兴公司举证情况如下：1.深圳市中级人民法院（2017）粤03民终7412号民事判决书。该生效判决查明，该案一审法院曾向深圳市不动产登记中心发函调查涉案项目即美华大厦是否办理了初始登记、是否具备办理所有权转移登记的条件。深圳市不动产登记中心复函称：截至2016年12月13日，华美大厦未见房地产初始登记记录；2011年1月，华美大厦4-6层、7-11层按层办理了转移登记，核发了《房地产证》（代用证），登记权利人为本案鸿燊公司；产权登记系统中无分户数据，不具备分户产权登记的条件。此外，该生效判决认定该案原告朴某花已支付定金及部分首期款，但因鸿燊公司自身原因未与朴某花签订正式商品房买卖合同，应向朴某花承担相应的违约责任。2.鸿燊公司于2017年12月29日出具的确认收到福兴公司、丁源源开具的100万元发票的《发票清单》。3.证人徐某的证言、工作笔记、徐某的劳动合同及工资发放的银行流水记录。一审庭审时，徐某出庭作证称：案涉合同履行期间，其系福兴公司的员工，负责涉案房屋按揭贷款工作，福兴公司成功推介销售40余套房屋。徐某的工作笔记记录了37名购房客户的详细交易信息。4.记录部分客户购买房屋的房号及价格的《确认书（价格变更）》复印件10余份及《申请书》复印件1份。一审法院认为，鸿燊公司与福兴公司签订的《美华大厦委托代理协议》合法有效，双方均应严格履行合同义务，本案的争议焦点为福兴公司、丁源源是否应向鸿燊公司退还100万元销售代理费。一审法院认为，徐某的工作笔记详细记录了成交客户的姓名、电话号码、购买房屋的房号、购房定金及首期款支付情况，可信度较高，结合徐某的证言、鸿燊公司盖章确认收到发票的《发票清单》以及福兴公司提交的《申请》里记载的“销售达到预售的一半”，福兴公司主张其成功推介销售涉案项目的房屋40余套，具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“高度盖然性”证明标准的规定，已可认定该待证事实存在。鸿燊公司主张涉案协议中约定的代理费结算条件尚未成就，一审法院认为，根据涉案协议第四条的相关约定，鸿燊公司对因合同项下房产自身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任，鸿燊公司委派专人收取认筹金、定金房款及办理按揭，福兴公司协助鸿燊公司与客户签订买卖合同及办理相关购房手续，故福兴公司对后续签订正式房屋买卖合同及办理按揭贷款手续仅负有协助义务。根据另案生效判决查明的事实，涉案项目不具备分户产权登记的条件，故在福兴公司已投入相应的人力物力促成购房客户交付定金、首期款的情形下，因鸿燊公司自身原因无法办理后续手续导致无法收取购房全款或签订正式房屋买卖合同，鸿燊公司以此主张不应向福兴公司支付代理费用，有违公平原则，一审法院不予支持。经综合衡量福兴公司成功推介销售房屋的数量、销售价格以及合同约定的代理费收取标准，100万元代理费并未超出福兴公司可收取的合理范围，鸿燊公司请求福兴公司退还该笔款项，一审法院不予支持。鸿燊公司另诉请福兴公司支付逾期返还代理费的利息以及丁源源应就福兴公司的债务承担连带清偿责任，均无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回深圳市鸿燊实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费15,400.77元，由深圳市鸿燊实业有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为委托合同纠纷。本案中，虽然涉案委托代理协议约定以鸿燊公司收到全部购房款为结算支付“销售代理费”“现金奖”的条件，但依诚信原则和通常缔约目的理解，该结算支付条件系针对房屋交易能够正常履行的情形，对于非因福兴公司原因导致未能收到全部购房款的情形，双方则并未作出特别约定，故仍应适用《中华人民共和国合同法》第四百零五条中关于因不可归责于受托人的事由导致委托事务不能完成，委托人应向受托人支付相应报酬的规定。按一审法院已查明认定的事实，福兴公司已代理签约销售房屋40余套，鸿燊公司未能收到购房款全款，则是因涉案建筑物不具备办理产权分户登记条件所致，即该事由不可归责于福兴公司。鸿燊公司上诉称福兴公司未尽对房屋情况的核实义务而存在过错，本院认为，能否办理分户登记的信息按常理为出卖人鸿燊公司所掌握，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，本应由委托人鸿燊公司依诚信原则向受托人福兴公司如实告知，而除鸿燊公司单方陈述外，本案并无证据显示鸿燊公司曾向福兴公司告知房屋分户登记情况，至于鸿燊公司上诉所援引的《商品房销售管理办法》第二十七条，则是关于房地产中介服务机构应如实向买受人介绍商品房有关情况的规定，规范目的显然在于保障商品房买受人的知情权，而非意在规范中介服务机构与商品房销售者之间的关系，不能作为在委托关系中额外课以福兴公司核实义务的依据。综上，鸿燊公司未向福兴公司如实全面告知房屋情况，在不能办理分户登记亦不可归责于福兴公司的情况下，反以福兴公司未核实该事由为由主张福兴公司无权收取委托报酬，于法无据。鉴于鸿燊公司未举证实际销售情况及已收到的购房款数额，依现有证据不能认定福兴公司收取100万元代理费缺乏法律依据或超出合理范围，本院对鸿燊公司返还已付代理费的请求不予支持。综上所述，鸿燊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,400.77元，由深圳市鸿燊实业有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  蔡妍婷审  判  员  刘灵玲二〇二一年一月二十九日书记员（兼）  李开宇