青海省高级人民法院民事判决书（2020）青民终276号上诉人（原审原告）:王琪博，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：马学英，青海同一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:青海装备制造投资管理有限公司。住所：青海生物科技产业园迎新路1号1号楼1811室。法定代表人：赵峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：喇成霖，青海树人律师事务所律师。委托诉讼代理人：余道轩，青海树人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:青海机电国有控股有限公司。住所：青海省西宁市七一路318号。法定代表人：彭加霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。委托诉讼代理人：余道轩，青海树人律师事务所律师。上诉人王琪博因与被上诉人青海装备制造投资管理有限公司（以下简称装备公司）、被上诉人青海机电国有控股有限公司（以下简称机电公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后依法组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人王琪博的委托诉讼代理人马学英，被上诉人装备公司、被上诉人机电公司的共同委托诉讼代理人余道轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琪博上诉请求：1.撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初286号民事判决，依法改判支持王琪博的一审诉讼请求或者发回重审；2.本案上诉费用由装备公司、机电公司负担。事实和理由：1.一审判决认定装备公司向王琪博履行了交房义务，王琪博取得案涉房屋并投入使用，其购房目的已经实现，属事实认定和法律适用错误。根据法律规定，不动产物权的设立、变更以登记为准，而非以实际占用或使用为准。在房屋买卖合同中，购房人主要目的是取得购买房屋的物权所有权，卖房人的交付义务主要是指房屋产权的变更登记义务，而非是对房屋占有的交付。本案中装备公司没有将案涉房屋产权变更登记在王琪博名下，王琪博没有取得购买房屋的所有权，购房目的没有实现，装备公司没有履行合同的主要义务。2.一审判决认定案涉房屋土地将会在1年内分割完毕并办理不动产权证，缺乏证据证明。案涉房屋土地用途为工业用地，根据相关规定，工业用地及其上房屋分割转让的，须经土地和房屋主管部门批准。一审法院对案涉土地是否允许转让及分割办证，装备公司是否向相关部门提交了办理案涉土地分割办证的资料和申请，以及能否办理等问题未查清。3.一审判决认定装备公司至今没有办理不动产权变更登记手续的行为不构成根本性违约错误。装备公司与王琪博签订案涉房屋买卖合同时隐瞒案涉房屋土地用途为工业用地的事实，在长达3年多的时间里，王琪博也没有见到装备公司向有关部门提交案涉土地转让和分割办理的资料和申请。2020年5月8日，王琪博催促装备公司履行办证义务时也没有得到任何回复，装备公司这种消极怠慢的行为足以表明其根本不履行合同义务，导致王琪博至今都不能取得案涉房屋权属证书。装备公司的行为明显构成根本性违约，王琪博取得合同的解除权，一审判决认定错误。装备公司、机电公司共同辩称，1.本案装备公司已经履行了向王琪博交付房屋的合同义务，延迟办证并未造成王琪博无法使用涉案房屋，且在房屋交付后，王琪博已经占有使用、支配案涉房屋。2.案涉房屋逾期办证并非装备公司、机电公司原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，首先,案涉房屋是属于自建房，不属于商品房，不应适用商品房买卖的解释，其次，案涉房屋逾期办证的原因并不是装备公司、机电公司原因，房产证至今未能办下来，是因为按照相关部门规定，应先将案涉土地所有的房屋办理一个大证，再重新进行分割。装备公司已经办理了大证，再分割小证的时候，因为青海省政府要成立高新区管委会，导致原本由生物园区管委会负责管理的土地要交由高新区管委会管理，相关的职能部门也都没有健全，导致到现在为止，没有相关的职能部门来统一办理。3.即使王琪博享有解除权，依法也已经丧失了合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案约定的办证期限是2017年12月31日前，就算从该日期计算解除权的行使期间，王琪博的解除权行使期间已经届满，依法已经丧失解除权。综上一审判决事实认定清楚，法律适用准确。王琪博向一审法院起诉请求：1.解除王琪博与装备公司签订的《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产14、15、16单元出售协议》（以下简称《房产出售协议》）；2.判令装备公司返还王琪博购房款7037000元，并赔偿王琪博房屋装修、房屋增值等损失4000000元，合计11037000元；3.判令机电公司对以上债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由装备公司、机电公司承担。一审法院经审理查明，2017年3月3日装备公司与王琪博签订《房产出售协议》，约定装备公司将位于西宁市城北区银羚大街29号装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产14、15单元路上建筑面积603.66平方米，16单元路上建筑面积210.07平方米，总建筑面积为813.73平方米房产出售给王琪博，出售价为7037000元，土地使用费按国家有关规定由王琪博每年支付给有关部门，物业费以王琪博与物业公司签订的协议为准。还约定装备公司在办理好产权证后再给王琪博办理产权过户手续，在2017年12月31日前办理完不动产登记证，并交付给王琪博。在办理中发生的契税等费用按照国家规定各自负责支付。该协议签订后王琪博于2017年3月28日向装备公司支付购房款7037000元，装备公司将案涉房屋交付于王琪博，至今未办理不动产登记证。另查明，2020年5月8日王琪博以邮寄、现场送达的方式向装备公司发出《催告函》要求装备公司见函之日起5日内向王琪博交付不动产登记证。再查明，案涉房屋权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业用地。一审法院认为,王琪博与装备公司所签订的《房产出售协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同义务。本案中，装备公司与王琪博签订出售协议后，王琪博支付了相应价款且装备公司向王琪博将案涉房屋交付使用。虽双方合同约定，装备公司应于2017年12月31日前办理不动产登记证，并交付给王琪博，但根据2020年5月15日《西宁市人民政府办公室文件》宁政办〔2020〕55号文件及青（2018）生物科技产业园不动产权第0001196号不动产权证，该案涉房屋土地用途属于工业用地，且装备公司述称案涉房屋需经有关部门对土地进行分割后，方可办理不动产权证。本案中，王琪博提出装备公司在协议约定时间内未及时办理不动产权证，导致其合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。在双方协议签订后，王琪博已经支付案涉房屋相应价款且取得了案涉房屋并投入使用，装备公司已履行了合同主要义务，仅未及时办理不动产权证，该协议的主要目的已经实现。本案中由于该案涉房屋土地用途的原因，需经有关部门对土地进行分割后，方可办理不动产权证，但装备公司述称该案涉房屋土地将会在1年内分割完毕，并办理不动产权证。一审法院认为，双方均已完成支付价款与交付房屋的合同主要义务。装备公司虽未按照协议约定时间办理产权登记证，但其违约行为并未达到致使双方不能实现合同目的，并未构成根本性违约。因此王琪博不享有法定解除权，故一审法院对王琪博解除协议的诉讼请求不予支持。关于王琪博要求赔偿案涉房屋装修、增值损失4000000元且向一审法院提交对于该部分价款进行司法鉴定的申请。一审法院认为，在王琪博主张解除双方协议诉求被驳回的情况下，申请对案涉房屋装修、增值进行司法鉴定已无必要，故对王琪博的司法鉴定申请不予准许。综上所述，王琪博的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王琪博的全部诉讼请求。案件受理费88022元，由王琪博负担。本院二审期间，装备公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。装备公司提交以下新证据：证据1：2017年完成测绘的四份宗地图；证据2：《不动产权证书》（编号NOD63000345369）;证据3：2018年完成的两份《土地评估报告》；证据4：《青海省人民政府办公厅关于成立加快青海国家高新技术产业开发区改革和创新发展领导小组的通知》；证据5：《高新区已对外开展业务的通知》；证据6：2020年完成的《房地产评估报告书》，该6组证据拟证明：装备公司在合同签订后，积极履行合同义务，为王琪博办理不动产登记手续，但因政府职能部门调整的原因导致案涉土地管理部门不明确，至今未能给王琪博办理不动产登记手续。王琪博发表质证意见认为，对上述6组证据的真实性无异议，对关联性有异议，该6组证据不属于二审新证据，与案涉房屋无关，且该6组证据并不能证明装备公司已向相关部门申请办理案涉房屋的产权登记事实，亦不能证明相关部门同意分割办理产权证的事实。本院经审查认为，对上述6组证据的真实性予以确认。为查明本案事实，本院依职权向青海国家高新技术产业开发区生物科技产业园区管理委员会调取以下证据：证据1：青（2018）生物科技产业园区不动产权第0001196号产权证书；证据2：西宁市自然资源和规划局关于西宁市（国家级）经济技术开发区不动产登记相关工作的函（宁资源规划〔2019〕311号文件）；证据3：青海国家高新技术产业开发区生物科技产业园区管理委员会规划建设和土地管理局出具的两份《情况说明》；证据4：装备公司于2020年12月23日向青海国家高新技术产业开发区生物科技产业园区管理委员会提交的两份申请。王琪博质证认为，对上述4组证据的证据三性无异议。首先，案涉房屋及所属土地确实包含在青（2018）生物科技产业园区不动产权第0001196号产权证书的范围内；其次，政府部门的职能调整发生在装备公司违约之后，即装备公司违约在先；再次，案涉房屋涉及的土地是否能分割、转让现在还不能确定，案涉合同实际上已经不能继续履行，装备公司于2020年12月23日提交的申请，亦不能证明其积极履行合同义务。综上，案涉《房产出售协议》不能继续履行，应该解除。装备公司、机电公司质证认为，对上述4组证据的证据三性无异议。从上述证据可以看出，装备公司一直积极向土地管理部门申请办理案涉房屋产权证，宁资源规划〔2019〕311号文件虽是2019年8月21日下发，但高新区管委会从2018年开始，就停止办理案涉房屋土地的转让审批业务，由此，装备公司没有在2020年12月18日之前提交办理申请。另，案涉房屋签订合同时是14、15、16单元，但是在办理大的房产证时，上述14、15、16三个单元的单元号重新编号，现在是29-27、29-29单元。本院经审查认为，上述4组证据表明，由于政府职能部门调整，尚未明确青海国家高新技术产业开发区国土资源管理职能机构，相关业务无法办理。本院对一审查明的事实予以确认。针对双方的诉辩意见及对一审查明事实的意见，本院归纳以下争议焦点并分析认定如下:一、案涉《房产出售协议》应否解除的问题王琪博认为，根据相关规定，案涉工业用地上的房屋能否转让、能否办理房产证等并不能确定，且装备公司并未积极履行为王琪博办理房产证的合同义务，导致案涉合同不能继续履行、合同目的不能实现，案涉《房产出售协议》应予解除。本院认为，第一，工业用地转让无禁止性规定，土地使用权分割转让亦无禁止性规定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，分割转让需经主管部门批准，但该规定为管理性规定，并非强制性效力性规定，故，案涉《房产出售协议》涉及分割办证的行为不违反强制性效力性规定，且双方均认可合同效力，该协议的签订系王琪博与装备公司的真实意思表示，应认定为合法有效。第二，关于案涉《房产出售协议》应否解除的问题。首先，2017年3月《房产出售协议》签订之后，当月装备公司就向王琪博交付案涉房屋，王琪博接收后即进行了装修并出租使用，王琪博一直使用案涉房屋至今，王琪博亦交付了房款，合同内容除办证外全部履行；其次，从青海国家高新技术开发区生物科技产业园区管理委员出具的两份《情况说明》及宁资源规划〔2019〕311号文件，可以看出，由于政府职能部门调整，暂停办理工业用地等审批转让手续，案涉房屋用地及所属的《青（2018）生物科技产业园区不动产权第0001196号》产权证书范围内的用地分割转让手续均暂停办理，案涉房屋产权证书暂无法办理，故，现有证据不能证明无法办理产权登记手续；再次，因政府职能部门调整导致用地手续的审批暂停办理，并不影响《房产出售协议》的后续履行，装备公司仍需积极履行合同义务，为王琪博积极办理案涉房屋的产权证书。综上，案涉合同目的部分已经实现，现无法认定关于办证的合同目的无法实现，王琪博行使解除权，无事实依据，案涉《房产出售协议》应继续履行，王琪博的该项上诉请求不能成立。如在案涉《房产出售协议》后续履行过程中，王琪博有证据证明关于分割办证确定不能办理、合同目的确定不能实现，可另行主张。二、王琪博主张装备公司返还购房款7037000元，并赔偿损失4000000元，合计11037000元的诉讼请求能否成立的问题，机电公司应否对装备公司向王琪博承担的相关责任承担连带责任如前所述，装备公司应继续按照《房产出售协议》的约定履行分割办证义务，案涉合同并未解除，故，王琪博请求装备公司承担返还购房款7037000元，并赔偿损失4000000元，合计11037000元的上诉请求及要求机电公司就上述责任应承担连带责任的上诉请求均不能成立，本院不予支持。另，一审法院认为，在王琪博主张解除双方协议诉求被驳回的情况下，申请对案涉房屋装修、增值进行司法鉴定已无必要，故对王琪博的司法鉴定申请不予准许，亦无不当，应予维持。综上所述，王琪博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88022元,由王琪博负担。本判决为终审判决。审判长 李 云审判员 张满成审判员 王依沙二〇二一年一月十一日法官助理 王 微书记员 张艳芳书记员 陈 艳