北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8666号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：柯械明，男，1979年10月6日出生，汉族，北京中艺达晨艺术品投资管理有限公司职工，住北京市丰台区。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告柯械明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郭聪聪独任，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋，被告柯械明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令柯械明支付拖欠2014年9月30日至2018年1月7日期间的物业费3902.55元；2.判令柯械明支付拖欠2014年9月30日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费98.14元；3.判令柯械明支付利息（以4000.69元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）；4.诉讼费由柯械明承担。事实和理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与我公司签署了《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的博龙家园小区的物业委托我公司管理，直至博龙家园小区成立业主大会。签约后，我公司依约履行《物业管理委托合同》约定的义务。2017年5月23日，博龙家园小区业主成立了业主委员会，我公司遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，于2018年1月15日正式撤出小区物业管理。我公司自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为博龙家园小区业主提供了相关物业服务，与此同时，柯械明亦接受了我公司提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，柯械明应向我公司交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，为维护我公司的合法权益，故起诉至法院。柯械明辩称，一、诉讼主体不适格，双方未签订物业合同。自我入住博龙家园小区以来，只签订过一份《物业合同书》及《业主公约》。根据合同缔约方签章显示，本小区开发商为北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）、物业公司为北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司），并不是金鹏顺发公司；二、金鹏顺发公司与石龙公司签订的物业合同违法，应属无效。金鹏顺发公司与石龙公司存在恶意串通损害业主利益之行为。我与东光公司签订的《物业合同书》中第一条第一款第5项，明确指出“不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”，在《业主公约》中第二章第四条物业管理企业的选定和变更中对物业管理企业的选定和变更作出了明确的规定。金鹏顺发公司与石龙公司在明知有上述合法、有效文件存在的情况下私自签订了《物业管理委托合同》，严重侵害了我以及博龙家园小区全体业主的合法权益，属于损害我以及全体业主合法权益的恶意串通行为。1、2014年6月20日，金鹏顺发公司与石龙公司签订的《物业委托管理合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由全体业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；2、石龙公司与金鹏顺发公司签订的《物业管理委托合同》，违反了国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，关于选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也违反了《北京市物业管理办法》第十一条的相同含义条款；3、石龙公司与金鹏顺发公司签订的《物业管理委托合同》，违反了国务院《物业管理条例》第二十四条规定，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，才可以采用协议方式；4、根据国务院《物业管理办法》、《北京市物业管理条例》等相关法律法规的规定，博龙公司在项目销售初期，因拥有绝大部分物业产权，故对小区前期物业拥有选择的决定权；但随着销售工作的推进，这一权利逐渐变化为全体业主共同所有。根据博龙分公司注销登记申请表，其主要负责博龙家园小区的商品房销售，截止至2010年12月31日，已100%售完，于2011年8月22日办理了工商注销。2012年2月14日，博龙公司也进行了工商注销。因其不再享有本小区的物业管理权，无权转让，也无权在未经小区二分之一以上业主同意的前提下指定新的物业服务公司；5、金鹏顺发公司与石龙公司签订的合同违反我与东光公司、博龙公司所签订的《物业合同书》及《业主公约》，在《业主公约》第二章第四条中有关于变更物业服务企业的约定，除以下情况，开发企业不得变更物业管理企业：A.该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B.该企业注销；C.50%以上业主或开发商不满意该物业管理企业的管理；D.开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署合同，并须到市小区办备案；6、依据《北京市物业管理办法》第二十条，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。北京市住建委（2017）第516号-告《政府信息告知书》，证明2012年12月至2016年5月，博龙家园小区备案的物业服务企业为东光公司，该公司于2016年5月办理备案注销，目前博龙家园小区未在北京物业管理动态监管系统备案。以此可证明，博龙家园在2016年5月前的备案物业公司是东光公司，而与金鹏顺发公司无任何关系；7、总结：我认为，石龙公司未依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《业主公约》的强制性规定选聘物业服务企业，严重侵犯了业主的合法权益，同时石龙公司也不享有相关权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，金鹏顺发公司与石龙公司签订的《物业委托管理合同》违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，合同无效。无效的《物业管理委托合同》不能作为金鹏顺发公司向我要求支付物业服务费用的依据。三、金鹏顺发公司不是生活垃圾费收费责任主体，无权向我收取费用。根据北京市关于生活垃圾收费标准的相关解释，生活垃圾处理费的收费主体为各乡镇、街道办事处，金鹏顺发公司不是收费主体，且不能提供专用收费收据。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》关于诉讼时效的规定，金鹏顺发公司主张的诉讼权利已经超过诉讼时效的规定。五、博龙家园小区物业服务公司始终为东光公司，金鹏顺发公司未办理交接也未曾公示。1、金鹏顺发公司从未向小区业主公示其入住合法行为及手续；2、金鹏顺发公司没有在丰台区房屋管理局、北京市住建委进行相关备案。根据丰台区房屋管理局信息公开的《前期物业管理委托合同》、北京市住建委《政府信息告知书》，前期物业为东光公司，相关备案均没有金鹏顺发公司；3、金鹏顺发公司自称2014年6月起应急接管小区物业管理。根据北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知（京建发[2010]603号）附件《北京市物业项目交接管理办法》的规定，严重超越应急接管最长时间的规定（不超过3个月），服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本服务事项。就金鹏顺发公司所说的应急物业管理，我多次向街道办事处城管科及信访办上门及电话咨询，均表示未向博龙家园小区安排应急物业管理；4、金鹏顺发公司长期占据小区物业管理楼，阻挠业主大会和业委会成立，威胁业主，破坏小区生活环境，并频繁、多次、恶意诉讼业主，扰乱业主正常生活，长期侵权。依据《北京市物业项目交接管理办法》，金鹏顺发公司所在博龙家园小区的应急物业接管应经过物业所在街道办事处、乡镇人民政府共同组织并最终提供，同时也需要在小区向全体业主公示，否则即为非法强行接管，无权要求业主缴纳物业费。金鹏顺发公司提供的芳园居委会证明是否得到了街道的授权，居委会是否有权利代表居民承认或公示企业应急接管物业服务，要求传唤居委会相关负责人到庭证明其出具《证明》的真实意思或其书面情况说明。综上所述，金鹏顺发公司的起诉是没有事实依据和法律依据的，我保留对其事实侵占博龙家园小区以及对我造成的骚扰提起反诉的权利，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回金鹏顺发公司的起诉或判决驳回其诉讼请求并承担诉讼费，以维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：柯械明系北京市丰台区小屯路2号院5号楼8层1-808房屋（以下简称808房屋）的所有权人，房屋建筑面积57.8平方米。2004年2月26日，柯械明作为808房屋的业主、博龙公司作为房地产开发企业、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。2004年9月3日，柯械明（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定由甲方为乙方808房屋提供前期物业管理服务，并对双方的权利义务进行了约定。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1、其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日退出小区，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》，北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2、其公司于2014年至2019年期间每年向柯械明进行催缴，最后一次为2019年9月28日，因其公司已撤出小区，通过中通快递形式向柯械明寄出，提交了《催缴通知书》及中通快递单的复印件；3、物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年；经质证，柯械明对《博龙家园物业管理委托合同》真实性不认可，认为该委托合同为无效合同；认为《证明》的真实性无法查实，内容不予认可；对《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》亦不认可，认为金鹏顺发公司未办理任何物业交接手续；认为《催缴通知书》及快递单涉嫌作假，其从未签收过快递单；对物业费及生活垃圾清运费的标准无异议。柯械明主张金鹏顺发公司并未在北京市物业管理动态监管系统中备案，且未实际提供物业服务，提交了北京市住房和城乡建设委员会于2017年6月26日出具的市住房城乡建设委（2017）第516号-告《政府信息告知书》、2014年8月至2017年8月期间的《供暖委托协议》、其他业主交费单据、《物业合同书》及《博龙家园房屋装饰装修管理协议书》及《入职登记表》、《辞职人员申请表》等证据，上述证据均为复印件，其中，《政府信息告知书》载明：2012年12月至2016年5月，博龙家园小区备案的物业服务企业为北京东光物业管理股份有限公司，该公司于2016年5月办理了备案注销。目前博龙家园小区未在北京市物业管理动态监管系统中备案；《供暖委托协议》中委托方、交费单据中收取物业费的主体及《入职登记表》、《辞职人员申请表》均为北京东光博龙物业管理有限公司；《物业合同书》及《博龙家园房屋装饰装修管理协议书》中载明物业公司为东光公司；经质证，金鹏顺发公司对《政府信息告知书》真实性无异议，认为2016年至2017年已完全取消了物业企业二级及以下企业资质认定备案的规定；对《供暖委托协议》真实性、关联性均不认可；不清楚北京东光博龙物业管理有限公司；认为东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工，不排除东光公司有未了结的债权，以东光公司的名义收取。另，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向柯械明收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，本院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。柯械明在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求柯械明交纳2014年9月30日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，本院予以支持。关于生活垃圾清运费，柯械明认可交费标准，且《业主公约》中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求柯械明给付生活垃圾清运费，本院亦予以支持。柯械明辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对柯械明辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，本院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、柯械明于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年九月三十日至二○一八年一月七日期间的物业费3902.55元；二、柯械明于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年九月三十日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费98.14元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由柯械明负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二一年一月五日书记员  王跃佳