河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终163号上诉人（原审被告）：李密密，女，1986年10月27日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告）：新乡市馨居物业管理有限公司,住所地：新乡市解放路南段383号。法定代表人：丁林林。委托诉讼代理人：聂壮云，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建国，男，1960年9月15日出生，汉族，系公司员工。上诉人李密密与被上诉人新乡市馨居物业管理有限公司（以下简称馨居物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0703民初2411号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李密密和被上诉人馨居物业委托诉讼代理人聂壮云、张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李密密上诉请求：撤销一审法院（2020）豫0703民初2411号民事判决，驳回被上诉人馨居物业的诉讼请求。事实与理由:根据合同法第60条，未按合同有效履行权利和义务。1、据合同第一条第二项，乙方的权利和义务中第1条、第4条，乙方对公共设备绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。制止违反本物业的物业管理制度行为。这两项中馨居物业未能进行有效管理、维护。多出绿化带种菜、多户私搭乱建、圈地。三年内物业都未能有效整改。2、据合同第一条第二项，乙方的权利和义务中第3条，建立健全本物业的物业管理档案资料。馨居物业内部交接混乱，没有有效完成客户服务，三个经理相互推诿，造成上诉人李密密家墙体裂缝问题迟迟未能解决。3、据合同第二条第一项，对共用部分的管理中，23号楼地下室常年滴水，地面长期积水，业主多次提示，物业至今未修。4、据合同第二条第二项，物业共用设施设备及其运行的维护和管理，电梯、路灯设备及公益性文体娱乐设备的维护管理缺失，其中20号楼家里老人在电梯被困30分钟，电梯内铃呼叫不管，15号楼电梯玻璃损坏、路灯及健身器材损坏未进行维修。5、据合同第二条第三项第1条、第2条，楼梯、楼道的清理与保洁，共用部分完好整洁、无堆积杂物、小区多处杂物堆积、楼道内养狗，清洁不到位。6、据合同第二条第四项，明确说明对公共秩序维护、负责。但小区各单元门禁交房5年未正式启用，外来无关人员进入小区，存在安全隐患。7、据合同第三条第四项第2条，卫生无死角，定期杀虫灭鼠属于虚假宣传。8、据合同第三条第七项第2条，不会因管理责任造成重大火灾。现小区安全逃生通道内电动车、杂物等易燃物品堆积，而且阻塞安全通道，消防安全管理存在隐患。9、据合同第七条第四项，乙方利用小区公共场地及公共设施、设备进行多种经营所得收入，每半年公开一次账目，馨居物业从未履行，并且小区净水设备厂家中止服务，物业未能有效解决。10、据合同第八条第二项，乙方违反协议未达到管理服务质量，并且多次推诿，拒绝整改。因此请二审法院查明事实，依法改判。馨居物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回李密密的上诉请求，维持一审判决。答辩理由：1、小区内不存在业主绿化带种菜、私搭乱建的情况。2、馨居物业档案管理规范，对业主管理采取一户一档，因李密密墙体裂缝问题与施工方未能达成一致协议，因协商未成，说明书上没有李密密的签字。3、23号楼地下室存在滴水情况，但并非常年滴水，馨居物业已派人维修，李密密住在20号楼，距离23号楼距离较远，该处滴水对李密密的生活无丝毫影响。4、小区电梯有派驻小区的专业维修人员负责电梯的维修、保养。李密密说有人被困电梯内30分钟不属实。路灯、健身器材损坏后，馨居物业发现后，已派专人维修。小区内的路灯、健身器材目前均能正常使用。5、小区每月15日定时清理楼道杂物，每座楼都有专人负责打扫楼道、电梯，馨居物业并无发现有人在楼道内养狗，李密密上诉状中也没明确指出哪一户业主在楼道内养狗。6、小区各门禁均已启用。7、物业有专人负责定期杀虫灭鼠，不是虚假宣传。8、馨居物业在小区内悬挂条幅，各个电梯口广告栏内均明确宣传楼道内电动车充电的危害，并禁止电动车在楼道内充电，目前小区没有发生过重大消防事故，馨居物业已经尽到了安全管理的职责。9、馨居物业没有利用小区公共场地及公共设施、设备进行多种经营。反之，馨居物业为方便业主生活，投入大量资金为业主搭建电动车车棚，供业主停放电动车适用，馨居物业这一行为，得到广大业主的称赞。10、馨居物业没有违反物业管理服务协议，尽到了物业管理服务的职责，李密密上诉理由第十项不成立。2020年小区物业缴费率达到98%，小区共有1769户业主，未交物业费的业主仅有21户。李密密居住在20号楼，有业主200户，只有李密密一户未交物业费。从物业费的缴费率可以反映出，广大业主对馨居物业的服务还是比较认可的。综上，请二审法院查明事实，判决驳回李密密的上诉请求，维持一审判决。馨居物业向一审法院提出诉讼请求:1．请求依法判令李密密向馨居物业支付物业费1620元；2．请求依法判令李密密向馨居物业支付违约金1733元；3．诉讼费用由李密密负担。一审法院认定事实：2012年2月27日，馨居物业成立，经营范围为物业管理，并成为新乡市天鹅第一城小区的物业服务公司。2015年4月6日，馨居物业和李密密签订《前期物业管理服务协议》，约定馨居物业对李密密位于新乡市天鹅第一城小区20号楼1单元23号南户，建筑面积116.13平方米的房屋进行物业管理，收费标准按照建筑面积每月每平方米1.15元缴纳，物业费缴纳时间为每年1月的1-15日，7月的1-15日，分两次，一次6个月，逾期缴纳按照日5‰的标准收取逾期付款违约金，并对甲方采取限制服务等措施。物业服务内容为：房屋外观、设备运行、共用部分、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、公共秩序维护、消防等。2020年1月1日起，李密密以房屋墙体出现裂缝为由拒交物业费。一审法院认为：当事人应当按照合同约定履行各自的义务。馨居物业作为天鹅第一城小区物业服务公司，按照合同约定履行了服务义务，李密密应当按照约定及时足额缴纳物业费。李密密辩称物业公司各项服务不到位，特别指明电梯维护和小区卫生服务，但是未向一审法院提交证明服务不到位的相关证据，一审法院对该辩称理由不予支持。李密密辩称墙体出现裂缝，但未提交有效证据予以支持。对于李密密辩称的墙体裂缝问题应当分别处理。如属于内装修原因造成的裂缝，属于李密密的自身问题。如属于外墙体或墙主体裂缝，属于建筑物质量问题，李密密应当按照商品房买卖合同中与开发商约定按照质保期进行处理，如超过质保期应当由物业公司配合申请房屋维修基金进行处理，因此，李密密辩称的该项理由不是其拒交物业费的法定或约定事由。案涉合同约定，每年的物业费分1月和7月缴纳，馨居物业起诉时已过7月，虽然2020年尚未结束，但李密密仍应按照合同约定交纳2020年全年的物业费共计1620元。李密密虽未按照合同约定交纳物业费，但作为业主在房屋出现问题时首先想到并能解决问题的就是小区物业公司，馨居物业对其反映的情况应当予以勘查落实并予以解释，结合不同情况予以维修或协助申请房屋维修基金，这也符合物业公司改进服务的宗旨。因此，基于以上原因，对于馨居物业要求李密密支付违约金1733元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《河南省物业管理条例》第三十六条、第三十七条、第七十条之规定，原审判决：李密密于一审判决生效之日起十日内支付馨居物业2020年1月1月2020年12月31日的物业费1620元。诉讼费50元，由李密密承担。二审中，李密密提供多组照片证据。1、第一组（三张种菜照片），证明目的：证明小区多处绿化带种菜、户私搭乱建圈地、楼道内养狗清洁不到位，存在卫生死角。2、第二组（聊天截图），证明目的：23号楼地下室长期积水、电梯玻璃损坏未修理。3、第三组（健身器材、车棚），证明目的：路灯及健身器材损坏未修理。4、第四组（电梯、楼道等位置），证明目的：消防通道内易燃物品堆积、电梯损坏。馨居物业质证意见：1、第一组照片，其中一张是业主种的花草，既不占道也不影响美观，更有利于小区环境美化，对上诉人不造成任何损失与影响，该证据与本案不具有关联性。另外两张照片已通知业主限期铲除，如不执行物业将强制执行。2、2018年11月根据业主反映，馨居物业已向南桥办事处和新建社区请求配合解决此事，物业公司不具有铲除私搭乱建的执法权，已向执法单位报备，该证据与本案也不具有关联性。3.第二组证据为聊天截图，对证据真实性不予认可。3、第三组证据中，其中一张健身器材完好，另一张健身器材扰民，业主投诉物业公司拆除，地灯完好无损，车棚损坏不能证明是本小区的车棚，其余三张照片与本案不具有关联性。4、第四组证据中，其中一张垃圾照片，垃圾早已清理完毕，其他照片不能证明在本小区拍摄，对其真实性不予认可。本院认为：李密密提供的证据不能证明其目的，对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，当事人双方形成物业服务合同关系，馨居物业提供了相应的物业服务，李密密应当及时按约定交纳缴纳物业费。李密密虽有墙体出现裂缝等辩解理由，但都不足以作为不缴纳物业费的依据，但也从侧面反映馨居物业在配合业主解决问题方面的工作还有欠缺，故一审仅支持物业费而没有支持违约金的认定并无不妥，李密密上诉理由不足，不予支持。综上，李密密上诉请求不成立，不予支持；一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李密密负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年一月二十七日书记员  王 洁