陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判 决  书 （2020）陕01民初863号 原告（执行案外人）：严瑞，女，1972年10月7日出生，汉族，自由职业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：石外雨，陕西方强律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安利君建筑安装工程有限责任公司，住所地西安市经开区。法定代表人：郑伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪艳萍，陕西岚光律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安万汇实业有限责任公司，住所地西安市号门面房。法定代表人：王海军。原告严瑞与被告西安利君建筑安装工程有限责任公司（以下简称利君建筑公司）及第三人西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日作出（2020）陕01民初23号民事判决，利君建筑公司不服，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院于2020年8月13日作出（2020）陕民终716号民事裁定，撤销本院上述判决，将本案发回重审。本院立案后另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告严瑞及其委托诉讼代理人石外雨，被告利君建筑公司委托诉讼代理人李**、汪艳萍到庭参加诉讼；第三人万汇公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严瑞向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号（66-10102）房屋的执行，并解除对上述房产的查封（房屋价值883827元）；2.确认上述房产属于严瑞所有；3.诉讼费由利君建筑公司负担。事实和理由：严瑞与万汇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且按双方真实意思实际履行，严瑞是涉案房产的所有权人。2011年10月，万汇公司拟向严瑞借款，经协商，严瑞与万汇公司签订《商品房买卖合同》，双方的意思是：届时如万汇公司履行还款义务，双方按借贷履行，如借贷行为不能履行，则双方履行《商品房买卖合同》。因此，双方未签订借款协议。2011年10月28日，双方根据彼时房地产市场价格签订了12套房屋的《商品房买卖合同》，其中合同登记号3327、3329的《商品房买卖合同》为涉案房产。万汇公司收到严瑞300万元后，于2011年10月29日就涉案两套房屋分别出具载明合同约定交款金额451247元、432580元的收款收据，并在周至县房地产管理所进行了备案登记。嗣后，因万汇公司表示无能力履行还款行为，双方遂自愿履行包括涉案房屋在内的《商品房买卖合同》，万汇公司于2014年12月底将包括涉案房屋在内的12套商品房全部交付给严瑞使用，严瑞与西安好管家物业服务有限责任公司签订了12套房屋的《前期物业服务协议》《临时管理规约》,现包括涉案房屋在内的12套房屋全部由严瑞占有使用。至此，严瑞通过履行《商品房买卖合同》成为涉案房屋所有权人。2017年8月23日，周至县房地产管理所向西安市中级人民法院递交《情况说明》载明，2011年对《商品房买卖合同》备案登记时均是手工进行备案，在向西安市中级人民法院提供“楼观古镇”项目房间号时，因工作人员工作失误，将《商品房买卖合同》已经备案在严瑞名下的上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号（66-10102）两套房屋错当作万汇公司名下的房产提供给法院，并请求法院解除对上述两套房屋的查封。 周至县房地产管理所登记簿已确认严瑞是涉案房屋的所有权人，未转移登记至严瑞名下是万汇公司违约造成的，严瑞对此无过错，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，万汇公司应当继续履行合同确定的义务，协助严瑞办理房屋分户登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当支持严瑞的诉讼请求。 被告利君建筑公司辩称，严瑞对之前起诉状中已认可的事实加以改变不符合自认规则。在原审庭审中，包括严瑞提供的材料均能说明涉案若干份《商品房买卖合同》均为名为买卖，实为借贷，12套房屋均为借贷合同的担保物，严瑞与万汇公司之间形成的真实意思表示是借贷法律关系。周至县房地产管理所出具的《情况说明》不能否认查封时涉案房屋未进行不动产登记的事实，该《情况说明》不应产生不动产登记的溯及效力。严瑞的其他房屋均已完成不动产登记，其完全有能力发现涉案两套房屋未完成不动产登记，但严瑞怠于行使权利。执行查封时，案涉两套房屋均处于无人占有状态，该事实有当时在场的包括物业公司在内的多方人员的确认。严瑞主张排除对案涉房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求驳回严瑞的全部诉讼请求。第三人万汇公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，利君建筑公司与万汇公司建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2016年8月20日作出的（2016）陕民终486号民事调解书已经发生法律效力，因义务人万汇公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人利君建筑公司于2016年10月26日向本院申请执行，本院于同日立案受理。执行中，本院于2017年5月3日作出（2016）陕01执1472号之三执行裁定：对登记在被执行人万汇公司名下位于西安市周至县楼观古镇上善区XX套房产（预售证号为201XXXX号；房号分别为：1-10102、73-10101、75-10101、90-10301、89-20102、89-20103、59-10401、59-10301、59-10302、59-10402、59-20301、59-20201、59-20101、59-20302、59-20202、59-20102、90-30401、66-10102）予以查封；查封期限为三年。并于2017年5月3日向周至县房管所发出了（2016）陕01执1472号之二协助执行通知书，要求其协助本院对上述财产进行查封。同日，在涉案查封的财产所在地张贴了（2016）陕01执1472号之一查封公告。严瑞作为案外人以本院查封的位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号XX、XX（若水3-10）房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，要求解除查封，归还其财产。本院经审查认为，严瑞主张的权利基础法律关系系在借贷关系中，严瑞与万汇公司通过继续履行《商品房买卖合同》而形成以房抵债行为，且涉案查封的房产仍登记在万汇公司名下，故严瑞排除执行的异议理由不能成立，本院于2019年12月12日作出(2019）陕01执异1172号执行裁定：“驳回案外人严瑞的异议请求。”严瑞不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查明，严瑞在其原审起诉状中称，2011年10月28日，万汇公司向严瑞借款300万元，双方约定由万汇公司向严瑞出售万汇公司开发的楼观古镇的12套房屋作为担保；严瑞将300万元支付给万汇公司后，双方签订了包括案涉房屋在内的12套房屋的《商品房买卖合同》。涉案两套房屋的《商品房买卖合同》签订时间均为2011年10月28日，合同登记号分别为3327、3329。其中合同登记号3327的《商品房买卖合同》约定：严瑞购买万汇公司位于西安市周至县楼观古镇若水区XX巷XX号房、面积201.36平方米、单价每平方米2241元、总金额为451247元；买受人于2011年10月28日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计451247元整。合同登记号3329的《商品房买卖合同》约定：严瑞购买万汇公司位于西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号房、面积193.03平方米、单价每平方米2241元、总金额为432580元；买受人于2011年10月28日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计432580元整。合同还对其他事项进行了约定。2011年10月29日，万汇公司出具编号为400XX62的收据，载明：交款单位严瑞、交款金额为451247元整，收款事由为若水区XX巷XX#；同日，万汇公司出具编号为400XX63的收据，载明：交款单位严瑞、交款金额为432580元整，收款事由为上善区XX巷XX#。又查明，2014年12月10日，西安好管家物业服务有限责任公司作为甲方与严瑞作为乙方签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。对此，严瑞在原审庭审中称，前期的确是借款，当时是在2011年10月购买的，这就是当时的市场价格，并不是对方所述不实真实房价，后来房屋建成，由于万汇公司没有能力还钱，同意将涉案12套房屋全部交付给严瑞，从交付之日起说明双方的借贷关系结束，买卖关系成立，万汇公司于2014年12月底将包括涉案房屋在内的12套商品房全部交付给严瑞使用，严瑞与西安好管家物业服务有限责任公司签订12套房屋的《前期物业服务协议》同时，签署了12套房屋的《临时管理规约》，现包括涉案房屋在内的12套房屋全部由严瑞占有使用，严瑞作为该12套房屋的业主，享有相应业主权利和义务。再查明，2017年8月23日，周至县房地产管理所向本院出具《情况说明》，内容为：“严瑞（610102197210070327）在2011年购买西安万汇实业公司‘楼观古镇’项目上善区XX巷XX号（73-10101）、若水区XX巷XX号（66-10102）房屋，于2011年10月28日在我所进行了《商品房买卖合同》备案登记。因我所在2011年对《商品房买卖合同》备案登记时，应用的是楼盘表和商品房合同登记号编码册，都是手工进行《商品房买卖合同》备案。我所在对严瑞购买的房屋进行《商品房买卖合同》备案时在合同登记号编码册上做了记录，在楼盘表中未有标注清楚。2016年我单位在XX楼XX镇XX房XX号时，因我工作人员失误把《商品房买卖合同》已经备案在严瑞名下的房间号上善区XX巷XX号（73-10101）、若水区XX巷XX号（66-10102）提供你院。现请求你院撤销对上述两套房屋的查封。”涉案房屋现尚未办理完成初始产权登记。以上事实，有西安市中级人民法院(2019）陕01执异1172号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、转账凭证、《情况说明》、楼盘表、楼观古镇房屋登记表、《前期物业服务协议》《临时管理规约》及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为严瑞对本院作出的(2019）陕01执异1172号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，严瑞对人民法院查封的位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号（66-10102）房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，严瑞应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明的案件事实可知，严瑞与万汇公司签订包括涉案房屋在内的12套房屋的《商品房买卖合同》系基于严瑞向万汇公司出借300万元，双方亦由此约定由万汇公司向严瑞出售其开发的楼观古镇的12套房屋作为担保。但经审查，严瑞与万汇公司签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，且严瑞已与相关物业服务企业签订有《前期物业服务协议》《临时管理规约》，并对涉案房屋实际占有，同时结合周至县房地产管理所向本院出具的《情况说明》所载内容等情况，能够认定严瑞对涉案房屋享有权利，而该权利能够排除人民法院的强制执行，故对严瑞要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”的规定，本院对严瑞要求解除对涉案房产的查封的诉讼请求，不予审查。涉案房屋系万汇公司开发建设，至今尚未办理完成初始产权登记，且严瑞与万汇公司仅为商品房买卖合同关系，故对严瑞要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，依法不予支持。本案纠纷系因万汇公司未履行生效法律文书确定的义务所致，故本院确定本案案件受理费由万汇公司负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、不得执行位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)房产；二、驳回原告严瑞的其余诉讼请求。案件受理费12638元，由西安万汇实业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二一年一月十二日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛      20200XX6391610113634019061520200907120001