北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初16855号原告：北京天伦王朝饭店有限公司，住所地北京市东城区王府井大街50号。法定代表人：陈得福，董事长。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。被告：慎昌亨达利（北京）钟表有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：肖英明，经理。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。原告北京天伦王朝饭店有限公司与被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京天伦王朝饭店有限公司的委托诉讼代理人邸坤鹏和被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司的诉讼代理人晋尧、张璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京天伦王朝饭店有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《房屋租赁合同》；2、要求被告立即将其承租的位于北京市东城区王府井大街50号天伦王朝酒店西侧×-×商铺（以下简称涉案房屋）腾退给原告；3、要求被告按照每月184046.47元标准支付2020年2月21日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费；4、要求被告支付2020年2月20日之前尚拖欠的租金84046.47元；5、被告支付截止2020年11月15日的逾期付款违约金847641.28元；6、要求被告支付律师费20000元；7、要求被告支付截止2020年10月31日的能源费16815.39元；8、确认原告已收取的保证金不再可退还被告；9、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告。租赁期限自2019年4月21日至2022年4月20日。2019年4月21日至2021年4月20日期间租金标准为每月184046.47元。租金支付方式为月付，租金支付时间为支付月度上月的14日前付清。被告每月应缴纳水费、电费、电话费、通讯费等费用，自起租日起，每月7日前向原告结清上月度费用。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告未如约支付租金和能源费。原告认为被告拖欠租金的行为构成根本违约，故原告诉至本院，请求判如所请。被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司辩称，2020年1月，正值疫情爆发期。被告经营的钟表店，陷于完全停业状态。疫情发生后，原告同意免除被告2、3月份的租金。被告收到原告免租通知后，于2020年4月份与原告协商解除租赁合同。原告为达到不向被告返还房屋押金的目的，不同意与被告解除租赁合同。2020年6月，北京再次爆发疫情，导致被告再次停业。被告向原告提出若继续履行租赁合同，需要再免2个月租金，但双方未能协商一致。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故原告在本案中提出解除租赁合同及腾退涉案房屋的诉讼请求，于法无据，应于驳回。疫情属于不可抗力，因疫情导致承租人不能依约向出租人支付租金的，不构成违约。疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，承租人请求减免租金、延长租期或延付租金的，人民法院应根据公平原则变更合同，故原告要求被告按照合同约定租金标准支付租金以及支付逾期交租违约金的诉讼请求，于法无据。被告请求减免租金应于支持，现被告不同意支付2月至5月份的租金，6月至11月份租金被告仅同意支付一半。另，原告不能证明被告拖欠租金系被告违约所致，原告无权要求被告支付律师费。至于原告主张能源费，被告对此并无异议，被告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于北京市工商行政管理局发给乙方营业执照上所载经营范围及项目。租赁期限为3年。甲乙双方确定，2019年4月21日起租后第一年月租金为184046.47元。自起租日起满二年以后，双方同意租金在上一年度的月租金基础上每年递增5%，直至合同期满。自2019年4月21日至2020年4月20日，月租金为184046.47元，自2020年4月21日至2021年4月20日，月租金标准为184046.47元，自2021年4月21日至2022年4月20日，月租金为193249元。2019年4月21日至2019年7月20日为装修免租期，甲方同意豁免乙方月租金费用，但乙方仍需支付合同所列其他费用。租金及本合同下租金相关费用支付方式为月付，租赁期首期租金须于本合同签订之日起7日内支付。其余各期租金支付时间为支付月度上月的14日前付清。乙方每月应缴纳的水费、电费、电话费、通讯费等费用及其他乙方使用甲方有偿服务，自起租日起，乙方在每月7日前向甲方结清上月度的其他费用。在本合同签订后7日内，乙方需要向甲方提供相当于第一年租期的三个月租金数额的保证金，金额为552139.41元，以保证乙方本合同的履行。保证金自甲乙双方解除租赁合同关系并结清全部款项，且乙方注销用于租赁房屋所办理的营业执照后，7日内一并由甲方退还给乙方。乙方如出现合同约定违约行为，甲方有权从保证金中扣取乙方欠缴的租金、水、电、气费用及违约金等相关款项。如果扣除保证金会仍不足以弥补甲方损失时，乙方还应承担全部的违约赔偿责任。如因甲方人为原因造成的水损或失火给乙方造成直接经济损失的，将由甲方投保的保险公司承担赔偿责任，不足部分，需甲乙双方协商一致，并经资产评估公司评估和甲方书面同意后，由甲方承担补充赔偿责任。乙方在承租期间以乙方名义对外发生的一切债权债务，均有乙方承担。若因此给甲方造成损失，乙方应承担全部的赔偿责任，包括但不限于全额赔偿甲方因此支出的诉讼费用、律师费用、调查费用等。乙方有责任在本合同解除情况下，于5日内交还租赁房屋，超过5日后，甲方有权要求乙方赔偿甲方相当于租期最后一个月的当月租金三倍金额为延期返还的违约金，按日计算，直至乙方将租赁房屋以合同规定的状态返还甲方。合同另约定，若乙方无任何违约行为而因不可抗力造成甲方出租房屋损坏，使乙方无法正常经营时，乙方的租金可酌情核减，但前提是乙方应及时书面通知甲方并应当在合理期限内提供其他无法正常经营的证明。除此之外，甲方对乙方因不可抗力原因造成的损失不负责任何赔偿或者补偿责任。乙方逾期不支付租金，或不结清水、电、通讯等费用，均为乙方违约。乙方除了偿还所欠租金和其他费用外，还应以拖欠金额为基数，按日交纳千分之三的违约金。如乙方拖欠租金或水、电、通讯费等费用达到两个月时，甲方有权立即终止合同，没收全部保证金。同时，甲方有权追讨乙方拖欠的租金、违约金、水、电、气、通讯等费用，所有甲方因此产生的相关费用及甲方一切损失均由乙方负责，包括但不限于乙方应全额赔偿甲方因此而支出的诉讼费用、律师费用等。乙方违约时，甲方有权视乙方违约情况而没收部分或全部保证金作为乙方违约。如保证金不足以弥补甲方损失时，乙方还应承担违约赔偿责任。上述合同签署后，双方依约履行。庭审中，双方均认可被告租金已经足额付至2020年1月20日。2020年1月21日至2月20日期间的租金，被告仅支付10万元。被告未再支付其他租金。2020年1月27日，被告应疫情影响闭店停业。庭审中，被告称4月8日因为政府要求企业复工复产，所以被告开店了。6月份因为北京第二波疫情再次关店，直至7月2日才重新开业，至今一直使用涉案房屋。疫情发生后，原、被告就疫情期间租金减免问题多次进行协商。被告申请减免三个月租金。原告对于租户租金减免金额自半个月一点点升至两个月。原告于2020年6月10日通知原告，决定对租户疫情期间租金免租政策为免除2、3月份租金，此为原告最终解除方案，并要求被告于2020年6月17日前交纳减免后所欠租金及能源费，逾期未能交纳欠款，免租政策将不再适用。但被告并未同意原告减免租金方案，亦未于6月17日前补交欠付租金及能源费。2020年6月19日，被告向原告提出准备撤店。原告于2020年6月25日通知被告因被告未于2020年6月17日前补交欠款，经催缴后仍未支付，故通知被告两个月租金减免政策不再适用，如果被告解除租赁合同，需要按照双方签署租赁合同执行。后续原告聘请律师介入处理其与被告之间租金减免协商事宜，被告2020年7月9日提出自2020年2月份开始减免3个月租金，后续租金减半收取的方案，但双方就租金减免事宜终未能达成一致意见，故此成诉。本院于2020年11月3日向被告送达了本案起诉书等材料。庭审中，被告向本院提交了一份录像光盘证据以证明2019年年底因为涉案房屋门前道路改造施工导致停业两个月以及2020年8月涉案房屋出现漏水情况。光盘中资料显示2019年年底涉案房屋门前道路因改造施工设置了围挡，但留有走廊可进入涉案房屋。原告否认被告停业两个月时间，被告对其停业未举证。另，视频资料显示2020年8月初，涉案房屋出现漏水问题，导致涉案房屋出现滴水问题以及墙面脱落问题。庭审中，被告主张漏水一直持续至2020年8月31日，之后不再漏水了。原告认可2020年8月1日因为涉案房屋2层新启用卫生间导致涉案房屋出现漏水问题，被告反映漏水问题后，原告即停用二楼卫生间，8月3日涉案房屋已经不再渗水了。被告提交视频资料显示，至少至8月13日涉案房屋依然存在漏水问题。双方对于漏水持续时间均未进一步提交证据。另，漏水问题发生后，原告同意对涉案房屋进行维修，但因为维修影响经营问题，被告不同意原告进场维修，故漏水所致涉案房屋损坏问题一直没有进行修缮。本院认为，本案中，原、被告签署《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，因原告启用二楼卫生间导致涉案房屋出现漏水问题，原告提供租赁物并不符合合同约定用途，对此原告应承担违约责任，本院将根据涉案房屋瑕疵情况、当事人过错等因素酌情减免漏水期间租金。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，实行了限制人员流动、暂停部分企业经营活动等一系列防控措施。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。本案中，被告租赁涉案房屋的用途是用于经营钟表销售、维修等，由于疫情的影响客观上确实导致了短期停业、客流的减少等，一定程度上导致了被告经营收入降低。原、被告双方应积极协商并对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。现原告要求被告继续按照合同约定支付疫情期间的租金明显不公平，本院视疫情或疫情防控措施对合同履行影响程度，根据公平原则酌情确定该期间应付具体租金金额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。随着疫情防控形势的逐渐向好，相关管控措施也逐渐解除，考虑原、被告剩余租期较长，新冠肺炎疫情并未导致原、被告租赁合同的必然不能履行。随着国内疫情好转，被告亦应积极采取措施推动复工复产，并应向原告支付合理租金。同时，涉案房屋不再漏水后，虽原告一直未能进行维修，但未能维修原因系被告担心经营受到影响不同意原告进场施工，对此被告存在一定过错。后续租金被告亦应依约交纳。现被告未能依约实际支付租金，当庭亦不同意补足欠缴租金，被告欠付租金的违约行为满足双方合同约定解除条件，现原告要求解除双方租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。本院已于2020年11月3日将起诉书副本送达被告，故双方合同于2020年11月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，原告要求被告腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。至于被告腾退房屋之前租金或房屋占有使用费问题，本院将结合上述租金减免情况以及双方合同约定租金标准酌情确定被告应付金额。依据双方合同约定，因被告逾期支付租金导致合同提前解除的，原告有权没收全部保证金。根据合同的剩余租期、租赁房屋收回时间、双方当事人的过错程度等因素，依据平等、等价有偿的原则，原告扣留租赁保证金已足以弥补被告违约所造成损失，故原告要求确认已经收取保证金552139.41元不再退还被告的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院在处理保证金退还问题中一并考虑，该项诉讼请求，本院不予支持。另，被告同意支付能源费，对此本院不持异议，原告该项诉讼请求，本院予以支持。律师费系原告维权合理支出，且双方合同对于律师费负担有明确约定，原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零八条之规定，判决如下：一、原告北京天伦王朝饭店有限公司与被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司签署的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除；二、被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市东城区王府井大街50号天伦王朝酒店西侧×-×商铺腾退给原告北京天伦王朝饭店有限公司；三、被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京天伦王朝饭店有限公司自2020年1月21日至上述商铺实际腾退之日的租金及房屋占有使用费（租金和房屋占有使用费标准为每月184046.47元标准计算，计算租金和房屋占有使用费后应扣除已付金额100000元和应减免金额552139.41元为被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司应付实际金额）；四、被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京天伦王朝饭店有限公司能源费16815.39元；五、确认原告北京天伦王朝饭店有限公司已收取的保证金552139.41元不再退还被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司；六、被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京天伦王朝饭店有限公司律师费20000元；七、驳回原告北京天伦王朝饭店有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23318.74元，由被告慎昌亨达利（北京）钟表有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年一月十二日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻