贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8433号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：刘江燕，该行行长。委托诉讼代理人：王文林，该行工作人员。被告：梁超，男，1965年7月26日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告梁超、被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林到庭参加了诉讼，被告梁超经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料后未到庭参加诉讼，被告宏益房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁超、宏益房开公司偿还原告借款本金108461.75元及截止至2020年6月10日的欠付利息2498.84元、罚息21.18元、复利10.62元，并支付自2020年6月11日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告梁超提供的位于贵阳市南明区住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。3.判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4.确认抵押预告登记有效。5.要求被告取得位于贵阳市南明区住房产权证后5日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年2月28日，被告梁超与被告宏益房开公司签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市南明区住房，并向原告申请按揭贷款。后原被告于2012年3月16日签订了《个人购房担保借款合同》。原告向被告梁超发放了贷款180000元。被告宏益房开公司为阶段性担保保证人，贷款发放后，被告未按期还本付息，原告故诉至法院。被告梁超未答辩。被告宏益房开公司未到庭，但提交书面答辩状辩称，对原告提交的证据三性均认可，被告梁超确有逾期，且逾期次数及天数已达到《借款合同》约定的提前收回贷款本息的条件，但是案涉房屋早在2016年9月12日就具备办理产权证及他项权证的条件，是因为找不到被告梁超，且原告怠于行使办理他项权证而导致我公司不得不继续承担连带保证责任，请法庭依法审查。本院经审理查明的事实如下：一、借款合同约定情况。1、合同签订情况：2012年3月16日，原告（贷款人）与被告梁超（借款人、抵押人）、宏益房开公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。被告梁超还签署了《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》。2、借款本金：180000元。3、借款用途：购买位于贵阳市南明区住房。4、放款时间：2012年3月21日，农行小河支行向被告指定的宏益房开公司账户发放了借款本金180000元。5、借款期限：从2012年3月16日至2027年3月15日。6、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮15%。借款凭证载明执行利率为年利率8.1075%，逾期年利率12.16125%。7、还款方式：每月等额本息还款，分期还款，还款日为每月21日。8、违约责任：借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为合同借款执行利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。未按合同约定期限归还借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。9、还款及逾期本息情况：借款后，被告产生逾期还款，原告起诉后，被告偿还了本金7186.01元、利息3464.63元、罚息194.47元、复利93.81元。截止2021年1月3日，被告尚欠借款本金101275.74元、利息2328.52元、罚息75元、复利33.6元。二、担保情况。被告梁超用案涉所购买的房屋进行抵押担保，案涉房屋办理了筑房预南明字第××号抵押权预告登记证，载明“预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，预告登记义务人：梁超，房屋坐落：南明区花果园后街彭家湾花果园彭家湾棚户区改造项目Ｂ区Ｂ南10楼10单元8层7号，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记，登记时间：2012年6月6日”。原告陈述案涉房屋尚未办理产权证。2012年3月16日，被告宏益房开公司（保证人）与原告农行小河支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定宏益房开公司为梁超向贷款人申请办理的案涉贷款提供阶段性保证担保。在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，宏益房开公司为借款人的债务承担连带保证责任。另，原告就本案向本院提起诉讼财产保全申请，经本院作出（2020）黔0111民初8433号民事裁定书：查封、扣押、冻结被申请人梁超名下价值人民币110992.39元的财产。上述事实，有原告陈述、原告营业执照、法人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、个人借款凭证、进账单、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、预告登记证复印件、个贷凭证基础信息、还款明细、欠款清单、利息清单、上门催收照片、电话催收记录等与本案相关的证据材料收集在卷，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，被告梁超向原告借款180000元，原告履行了发放贷款的义务。被告取得贷款后未按照合同约定足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告农行小河支行按照合同约定要求被告一次性归还剩余借款本金，并按合同约定的等额本息标准支付利息及相应罚息、复利的请求，本院予以支持。截止2021年1月3日，被告梁超尚欠借款本金101275.74元、利息2328.52元、罚息75元、复利33.6元。关于原告对案涉房屋主张优先受偿权的请求，因抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此农行小河支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有现实抵押权，故对农行小河支行起诉要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于原告主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，本院对上述请求不予支持。关于原告要求被告在取得案涉房屋产权证后协助办妥抵押登记手续的请求，因被告尚未办理案涉房屋产权证，房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故原告请求被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。原告要求被告宏益房开公司对上述债务承担连带责任，根据双方合同约定，本院确认被告宏益房开公司对上述还款义务承担连带偿还责任，保证期间为自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告宏益房开公司作为保证人代偿后，有权向借款人追偿。另，本案原告未支付公告费，故对原告要求被告承担公告费的请求，本院不予支持。被告梁超、宏益房开公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决如下：一、被告梁超于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还借款本金101275.74元、截止2021年1月3日的借款利息2328.52元、罚息75元、复利33.6元及2021年1月3日之后以实际欠款本金为基数按原被告签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息及相应罚息、复利。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告梁超进行追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元（已减半收取）、保全费1075元，由被告梁超、贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二一年一月八日法官助理高现现书记员张艺群