重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初15839号 原告：刘鹤辉，男，汉族，1961年7月5日出生，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：廖芸，重庆东方联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗佳，重庆东方联合律师事务所律师。 被告：雷旭，男，汉族，1986年8月6日出生，住吉林省长春市绿园区。 原告刘鹤辉与被告雷旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员刘福惠、王建军组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹤辉的委托诉讼代理人廖芸、罗佳到庭参加诉讼。被告雷旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘鹤辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年3月10日至2019年7月18日期间的房屋租金89311元；2、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以应付租金总额89311元为基数，从2019年2月28日起至全部欠付租金付清之日止，按每日千分之三的标准计算违约金）；3、判令被告向原告支付解除合同违约金38000元；4、判令被告立即搬离租赁房屋并按合同约定的租金标准向原告支付自2019年7月19日至正式搬离房屋的房屋占用损失；由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原被告2016年8月26日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于渝北区××号用于经营洗车场，合同约定了租赁面积、租赁期限、滞纳金、违约金等事项，合同签订后，被告从2018年11月起便未按时缴纳租金，经原告催收缴纳了部分，截至2019年7月，被告仍欠付自2019年3月10日起的租金，原告2019年7月17日发函给被告，要求解除租赁合同并结清租赁房屋欠费，被告2019年7月18日签收，但至今未结清租金，被告的行为损害原告合法利益，原告遂诉至法院，望判如所请。 被告雷旭未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告雷旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证质证权利。原告举示的不动产权证、商铺租赁合同、委托书，胡后芳身份证、关于欠费租金的催告函、关于欠费租金的承诺、关于要求解除租赁合同的通知函暨限期交还租赁房屋、结清所有欠费的催告函、EMS邮寄单、EMS物流信息截图均与原件核对无异或能与其他证据相佐证，本院对前述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘鹤辉系渝北区××号房屋产权人。 2015年11月6日的《委托书》载明，兹有刘鹤辉位于渝北区××号产权，现授权胡后芳全权办理门面租赁、租金收取等相关手续，委托人刘鹤辉。 2016年8月26日，以出租方刘鹤辉为甲方、承租方雷旭为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将渝北区××号出租给乙方，用途为洗车场，出租面积为317.58平方米（建筑面积）；租赁期限：乙方保证在约定的租赁期限内不提前退租或转租，租赁期限自2016年8月10日起至2021年9月9日止；租金标准：60元/㎡/月（建筑面积），租金建筑面积317.58㎡，月租金为19000元，甲方提供免租期为：2016年8月10日至2016年9月9日，免租期内，乙方无需向甲方支付房屋租金，其余费用由乙方自行承担；租金计算：乙方第一年（即，2016年9月10日至2017年9月9日）的每月租金为19000元，从第二年起每年租金在上年租金基础上递增5%，分摊到每月，以此类推。租金支付：甲乙双方同意在上述租赁期内，租金按季度（3个月）进行预付结算，乙方应当于合同签订时一次性支付首次季度（3个月）租金和履约保证金；在第二季度（3个月）租期到期前10天内支付下季度（3个月）租金，以此类推。履约保证金：乙方在签约时须向甲方缴纳履约保证金，共计38000元，乙方缴纳的履约保证金在本合同得以全面履行完毕、乙方无任何违约行为且将租赁物交还于甲方，经甲方签字确认后十个工作日内不计利息退还乙方；如乙方在经营过程中违反法律和法规的规定，包括但不限于乙方未能依照本合同规定向甲方支付租金、有关费用、违约金、滞纳金和经济损失，而不及时予以弥补的，甲方有权对该商铺停止水电供应且由此所造成的一切损失由乙方自行负责，另，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中先予扣除并要求乙方于5日内补足履约保证金，履约保证金不足以支付时，甲方有权向乙方进一步追索，乙方应当在接到甲方通知的即日起5日内支付不足部分并补足履约保证金，否则应按9.2条规定向甲方支付滞纳金。违约责任：9.1甲乙双方任何一方无故不履行合同条款或提前终止本合同的，除双方另有约定的，应向对方支付38000元的违约金；9.2在租赁期内，如因乙方逾期支付租金的，甲方有权以应付租金总额为基数，从应付清之次日起，按每天千分之三向乙方收取滞纳金，计算至租金实际支付完毕；9.3乙方如有违反下列条款之一的行为，甲方有权单方面解除合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方还需另行支付38000元的违约金，且乙方应于甲方合同解除通知收到后3日内退场，按要求交还租赁房屋，乙方还应承担甲方因此遭受的一切损失：9.3.5乙方逾期支付租金超过10天（含10天）的；9.4合同终止后（包括双方协商一致解除合同、合同期满、甲方行使合同解除权等），乙方应在终止合同协议签订之日起或合同期满后3日内，退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的所有物品搬走，逾期视为乙方放弃该物品的所有权，甲方可以自行处置，乙方承诺不予追究或提出任何索赔。送达条款：甲方按照本合同落款签章处乙方所留地址向乙方发送信函、通知等文件；因乙方所留地址有误或变更地址未及时书面通知甲方的，或乙方拒收的，相关责任由乙方自行承担，甲方向乙方发送的信函、通知等文件在甲方邮寄之日起3日后视为已送达。合同末尾甲方处授权代理人胡后芳签字，通信地址：重庆市江北区××号，乙方处雷旭签字，通讯地址：重庆市渝北区××号。 2019年5月5日的《关于欠费租金的催告函》载明，致雷旭：鉴于雷旭与刘鹤辉存在租赁合同关系，根据租赁合同，雷旭应当每季度向本人支付一次租金，且应提前10天内支付下季度租金，欠费时间从2018年11月-2019年4月，欠费金额为88082.5元，阁下拖欠租金已超数月，多次上门和电话催收仍未交完所欠租金，如截止到2019年5月12日17:00前，本人刘鹤辉还未收到全部欠费租金，本人有权于2019年5月12日18:00依照租赁合同条款停止一切能耗供应、收回房屋、解除合同。 2019年5月9日的《关于欠付租金的承诺》载明，本人雷旭欠刘鹤辉××号门面租金截止2019年5月9日共计75030元，本人承诺在2019年5月15日交款3万元，剩余部分在2019年5月底全部交清，如未按时交清将停止营业。承诺人处雷旭签字确认。 2019年7月15日的《关于要求解除租赁合同的通知函暨限期交还租赁房屋、结清所有欠费的催告函》载明，致雷旭，鉴于雷旭与刘鹤辉存在租赁合同关系，根据租赁合同，雷旭应当每季度向本人支付一次租金，且应提前10天内支付下季度租金，欠费时间从2019年3月10日-2019年6月9日，欠费金额为62777.5元，阁下一直拖欠租金，本人多次催收要求缴纳欠付的租金、违约金无果，现正式函告阁下：1、根据租赁合同第九条9.3.5款中约定，乙方逾期支付租金超过10天（含10天）的，甲方有权单方面解除合同，自本函件发送之日起解除阁下与本人签订的租赁合同；2、请阁下收到本函后3日内无条件退场，并交还本人，若阁下迟延交还租赁房屋，本人将对租赁房屋内的所有物品予以自行处理，另，因此产生的房屋占用费将由阁下全部承担；3、请阁下收到本函后及时向本人结清欠付的租金、违约金，否则本人将对阁下采取公证收铺、诉诸法律等维护权益。根据EMS邮寄单显示及原告刘鹤辉陈述，原告在2019年7月18日已经向被告雷旭在双方合同约定的雷旭的通讯地址处发出了该解除函。根据物流信息，2019年7月20日显示未妥投。 原告刘鹤辉举示微信转账、银行转账凭证、收据等证明其之前收到的被告雷旭支付的租金的具体情况。 庭审中，刘鹤辉陈述，2019年7月18日，我方发了解除函，发出就解除，20号对方拒收，对方是21号被退回；2019年3月9日之前的租金是付清了的，之后就是欠付；租期开始被告一共支付593150元租金；我方2020年8月31日收回了房屋，我方打开了案涉房屋，把被告东西放到了我方的另外的房间，案涉房屋里没有被告的东西了；要求支付解除合同违约金的依据是合同9.3条，被告交了38000元的履约保证金，我方没有退，我方要求他再支付3.8万的违约金。 本院认为，关于合同相对方。《中华人民共和国民法典》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。本案中刘鹤辉委托胡后芳全权办理案涉门面租赁、租金收取等手续，合同相对方应为刘鹤辉与雷旭。《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，合同约定：“乙方逾期支付租金超过10天（含10天）的，甲方有权单方面解除合同；甲方按照本合同落款签章处乙方所留地址向乙方发送信函、通知等文件，乙方拒收的，甲方向乙方发送的信函、通知等文件在甲方邮寄之日起3日后视为已送达。”现雷旭逾期支付租金已超10日，刘鹤辉享有合同解除权，刘鹤辉按照雷旭在落款处地址邮寄解除函时间为2019年7月18日，根据合同约定在2019年7月21日视为解除函已送达，案涉商铺租赁合同于2019年7月21日解除。 关于租金，2016年8月26日签订的《商铺租赁合同》上写明：“2016年8月10日至2016年9月9日为免租期；租金计算：乙方第一年（即，2016年9月10日至2017年9月9日）的每月租金为19000元，从第二年起每年租金在上年租金基础上递增5%，分摊到每月，以此类推。租金按季度进行预付结算，于合同签订时一次性支付首次季度（3个月）租金和履约保证金；在第二季度（3个月）租期到期前10天内支付下季度（3个月）租金，以此类推。”根据合同约定，本案中，2016年9月10日至2017年9月9日年租金为228000元，2017年9月10日至2018年9月9日年租金为239400元，2018年9月10日至2019年9月9日年租金为251370元，2019年9月10日至2020年9月9日的年租金为263938.5元，故2018年9月10日至2019年9月9日的月租金为20947.5元，原告刘鹤辉陈述被告雷旭支付至2019年3月9日，租金为593085元，多付了65元，截止2019年3月9日被告雷旭共支付593150元，被告雷旭作为租金的给付义务方，有义务对已付金额举证说明，现被告未举示证据证明已付金额，本院依法采信原告举证证明的截止2019年3月9日被告已付金额593150元，且2019年3月10日之后未再支付租金的事实。案涉合同2019年7月21日解除，被告雷旭应当支付2019年3月10日至2019年7月21日期间的租金91834元（已扣除多支付的65元），原告刘鹤辉自愿请求被告支付2019年3月10日至2019年7月18日期间的房屋租金89311元，视为对自己权利的处分，本院对此予以确认。故对于原告刘鹤辉请求判令被告雷旭立即支付2019年3月10日至2019年7月18日期间的房屋租金89311元的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期支付租金违约金。根据合同约定：“在第二季度（3个月）租期到期前10天内支付下季度（3个月）租金；在租赁期内，如因乙方逾期支付租金的，甲方有权以应付租金总额为基数，从应付清之次日起，按每天千分之三向乙方收取滞纳金，计算至租金实际支付完毕。”合同约定的日千分之三的标准过高，本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。2019年3月10日至2019年6月9日的租金应在2019年2月28日内支付完毕，2019年6月10日至2019年7月21日的租金应在2019年5月31日内支付完毕，故对于原告刘鹤辉请求判令被告雷旭向原告支付逾期支付租金的违约金，以应付租金总额62842.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准从2019年2月28日起计算至2019年5月31日止，以89311元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准从2019年6月1日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至款项付清日止的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。 关于解除合同违约金。合同约定：“乙方逾期支付租金超过10天（含10天）的，甲方有权单方面解除合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方还需另行支付38000元的违约金。”根据该约定，雷旭支付的38000元履约保证金实际具有解除合同违约金的性质。现雷旭支付的38000元履约保证金刘鹤辉并未退还，解除合同后履约保证金已经作为了违约金进行了扣除，现刘鹤辉也并未举示证据证明解除合同造成的损失大于38000元，请求再支付违约金38000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于搬离房屋及支付房屋占用损失。原告刘鹤辉自己陈述其已经在2020年8月31日收回了房屋，刘鹤辉打开案涉房屋，把被告雷旭东西搬离，被告雷旭现在已经没有占有案涉房屋，案涉房屋已经在原告刘鹤辉的实际控制之内，故对于原告刘鹤辉请求判令被告雷旭立即搬离租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。且双方合同约定了在刘鹤辉行使合同解除权后，雷旭应在3日内退还商铺并搬走物品，逾期视为放弃物品所有权，刘鹤辉有权自行处置。刘鹤辉在2019年7月18日向雷旭邮寄了解除函，根据双方约定寄出后3日内视为送达，双方合同在2019年7月21日已经解除。故按约定和法律规定，在2019年7月21日合同解除后，屋内留有雷旭物品的，雷旭未在3日内搬走，刘鹤辉有权自行处置，刘鹤辉亦有权负有及时收回房屋防止损失扩大的义务。刘鹤辉在2019年7月18日就向雷旭发出了解除函，长达一年后才去收回房屋，刘鹤辉也未举示证据证明在长达一年的时间中有存在足以阻碍收回房屋的障碍。故本院酌情判令被告向原告支付2019年7月22日起至2019年10月21日的3个月房屋占用费，该费用费为20947.5元/月×1.61个月+21994.88元/月×1.39个月=64298元（四舍五入到元）。超出部分属于原告未履行减损义务应自行负担的扩大的损失，不应向被告主张。 被告雷旭无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不质证、举证的法律后果。 据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告雷旭在本判决生效之日起十日内支付原告刘鹤辉房屋租金89311元； 二、被告雷旭在本判决生效之日起十日内支付原告刘鹤辉逾期支付租金的违约金，以应付租金总额62842.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准从2019年2月28日起计算至2019年5月31日止，以89311元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准从2019年6月1日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算至款项付清日止； 三、被告雷旭在本判决生效之日起十日内支付原告刘鹤辉房屋占用损失64298元； 四、驳回原告刘鹤辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8362.7元，由被告雷旭负担4038.7元，由原告刘鹤辉负担4324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  田秀荣 人民陪审员  刘福惠 人民陪审员  王建军 二〇二一年一月十三日 书 记 员  马晓苒