北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3181号原告：北京良乡万达汽车俱乐部有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：任美伶，董事长。委托诉讼代理人：黄科，北京市智远律师事务所律师。被告：北京市房山区长阳镇人民政府，住所地北京市房山区。法定代表人：张博，镇长。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冉冉，女，北京市房山区长阳镇人民政府职员。原告北京良乡万达汽车俱乐部有限公司（以下简称万达公司）与被告北京市房山区长阳镇人民政府（以下简称长阳镇政府）占有物返还纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人黄科，被告长阳镇政府的委托诉讼代理人隗有宝、张冉冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年7月1日至2020年10月29日房屋、场地占有使用费（按照每平方米每天2元计算，共4310.72平方米）；2、要求被告返还占有的房屋及场地；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告负责北京市房山区长阳镇政府关于06、07街区棚户区改造和环境整治的相关工作。在2017年7月1日应被告的要求，原告将自己经营的场地及办公用房（北楼2162.72平米、南楼2148平米）共计4310.72平米交给被告直属的城管执法队用于办公用。现被告从2017年7月1日至2020年10月29日期间一直使用原告提供的房屋及场地，对于场地使用费原告多次找被告协商未果，现依据法律规定，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告长阳镇政府辩称，被答辩人的诉讼请求没有法律及事实依据，依法应当予以驳回。一、被答辩人不具有对争议标的物占有人身份。涉案房屋是长阳镇06、07街区棚户区改造环境整治项目的拆迁范围之内，北京市长阳新城投资有限责任公司（以下简称长新投公司）为该项目的拆迁实施主体。该项目拆迁启动后，即2017年6月14日拆迁工作组已经入户清登，并在二次复核时即2017年6月28日确认被拆迁人（即财产所有权人）为自然人任国庆。根据长阳镇06、07街区棚户区改造环境整治项目非宅拆迁规定的拆迁流程（评估清登→复核后交房拆除→评估评审后签订补偿协议→支付补偿款），2019年6月29日，被拆迁人（即财产所有权人）任国庆与长新投公司完成被拆迁房屋交房事宜。由此可见，在所有权人完成交房之前被答辩人的占有人的身份就已经丧失。既然没有占有人身份，那么也就自然无权对占有物请求返还。二、被答辩人的诉讼请求没有法律依据。《物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。很显然依据该规定，占有物请求权是法律赋予占有人因占有物被他人非法侵占而赋予的保护请求权，而且侵占人的行为必须是造成占有人丧失占有的直接原因。如前所述本案中长新投公司取得争议房屋是基于所有权人自愿交付，毫无非法侵占的行为，由此可见被答辩人请求权的行使于法相悖。三、即便被答辩人是占有人其请求权也早已丧失。《物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生期一年内未行使的，请求权丧失。很显然该条规定的1年时间是除斥期间，因此，即便被答辩人是占有人其请求权也已经丧失。四、涉案房屋实际使用及拆迁进度情况。涉案房屋分东西两个自然院落，2017年6月29日被拆迁人（即财产所有权人）任国庆与长新投公司完成所有被拆迁房屋交房事宜后，由于涉案房屋的西院在交房之前被答辩人与北京市房山区城市管理局综合行政执法监督局（下称城管局）有租赁关系（三份合同），交房时虽然租赁合同未到期，但合同约定租金却已经付清（西侧南楼一层给付至2017年12月31日，西侧北楼一层及南楼二层给付至2018年5月20日，西侧北楼二层给付至2018年6月30日）。因交房后房屋没有立即拆除，城管局又无处办公，租赁房屋依然暂时使用。东院部分房屋由长新投公司使用。2017年12月4日为落实京房发〔2017〕13号文件《关于印发北京市房山区调整城市管理体制下移执法重心实施方案的通知》，城管局将其办公用房西侧北楼一层（二层未使用）、西侧南楼一层、二层交给答辩人使用。涉案房屋已经评估并报财政评审，财政评审提出整改意见后，经多次沟通后，评估公司依据评审意见也进行了整改，结果告知产权人后，产权人对评估结果不太满意，目前双方正在就补偿协议的签订进行沟通。综上所述，涉案房屋在长阳镇06、07街区棚户区改造环境整治项目的拆迁范围之内，涉案房屋已由被拆迁人依据拆迁流程交付给长新投公司，因此被答辩人不具有涉案房屋的占有人主体资格，无权对涉案房屋请求返还，其请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明，2003年4月10日，陈燕、陈再强（乙方）与房山区长阳镇牛家场村经济联合社（甲方）签订北京市房山区农村土地承包（租赁）经营合同书，合同约定，甲方将集体所有耕地30亩发包（出租）给乙方租赁经营，期限20年，自2003年4月1日起至2023年3月31日止。2010年3月21日，陈燕、陈再强（甲方）与万达公司（乙方）签订补充协议书一份。协议约定：经房山区长阳镇牛家场村村民委员会同意，就甲方将本合同约定的土地收益权及地上物一次性转让给乙方，场地面积共16899平方米，约25.33亩，乙方用于停车及其它合法经营。租赁期限为13年，自2010年4月1日至2023年3月31日止。租金及地上物转让总价款300万元，2010年4月1日乙方给付甲方150万元；2010年12月31日前乙方给付甲方150万元。房山区长阳镇牛家场村村民委员会在该协议上盖章确认。2010年3月21日，房山区长阳镇牛家场村村民委员会（甲方）与万达公司（乙方）签订补充协议书一份。协议约定：2003年4月1日甲方与陈燕、陈再强签订了一份《土地承包（租赁）合同书》，现甲方同意陈燕、陈再强将该合同中的权利全部转让给乙方，转让后原《土地承包（租赁）合同书》继续有效并视为乙方与甲方为直接的承包关系，在每年的租金交纳期由乙方直接向甲方交纳。租赁范围与2003年4月1日甲方与陈燕、陈再强签订的《土地承包（租赁）合同书》中所约定的范围。租赁期限自2010年4月1日至2030年3月31日。北京市房山区长阳镇牛家场村农工商经济联合社在该协议上盖章确认。协议签订后，万达公司将承租场地分为东、西两个院落，并分别在两个院落内建造二层楼房。其中西院南楼建筑面积为2148平方米、北楼建筑面积为2162.72平方米。2017年，万达公司（甲方）与北京市房山区城市管理综合行政执法监督局（以下简称监察局，乙方）签订长阳镇牛家场村村东五号院及停车场租赁合同一。合同约定：乙方租赁甲方一是位于北京市房山区长阳镇牛家场村村东五号院院内西侧北楼的第一层、西侧南楼的第二层及院子，租赁房屋面积2000平方米；二是四个停车场部分使用权，即：长阳赵庄停车场、房山停车场、大石河停车场、青龙湖小马村停车场。租赁期限自2017年5月21日至2018年5月20日。租金标准191万元/年，其中北京市房山区长阳镇牛家场村村东五号院院内西侧北楼的第一层、西侧南楼的第二层及院子租金是146万元/年；四个停车场租金是45万元/年。2017年，万达公司（甲方）与监察局（乙方）签订长阳镇牛家场村村东五号院租赁合同二。合同约定：乙方租赁甲方位于北京市房山区长阳镇牛家场村村东五号院院内西侧北楼第二层，租赁面积1000平方米。租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，租金标准73万元/年。2017年1月1日，万达公司（甲方）与监察局（乙方）签订长阳镇牛家场村村东五号院租赁合同三。合同约定：乙方租赁甲方位于北京市房山区长阳镇牛家场村村东五号院院内西侧南楼第一层，租赁面积1000平方米。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，租金标准73万元/年。上述三份合同签订后，监察局已按合同约定缴纳了租金。因万达公司承租的上述土地在房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁范围之内，北京市长阳新城投资有限责任公司（以下简称长新投公司）作为上述拆迁项目的实施主体，因办公条件紧张，2017年6月29日，万达公司将承租场地的东院交付给长新投公司，作为该公司的办公用房使用。同日，万达公司时任法定代表人任国庆在长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目非住宅交房验收单上签字，该验收单载明：总面积9880.19，楼房面积7781.08，平房面积2099.11，备注：暂不拆除。后长新投公司委托北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司对上述场地房屋进行了测绘评估。2017年9月19日，中共北京市房山区委下发京房发〔2017〕13号关于印发《北京市房山区调整城市管理体制下移执法重心实施方案》的通知。根据上述通知要求，2017年12月4日，监察局与北京市房山区长阳镇人民政府签署了长阳执法队办公用房及食堂管理移交清单，监察局将其承租的位于北京市房山区长阳镇牛家场村东五号院院内西侧北楼的第一层、西侧南楼的第一层、第二层办公用房和食堂管理权移交给长阳镇政府使用。2018年2月2日，万达公司法定代表人由任国庆变更为任美伶。2020年1月10日，北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司作出拆拆估价结果报告，房屋拆迁评估价款总额为14733504元。2020年2月6日，万达公司诉至本院。开庭审理中，万达公司要求长阳镇政府按每天每平方米2元的标准给付其房屋、场地占有使用费，长阳镇政府不予认可，万达公司即申请对使用费标准进行评估鉴定。2020年7月15日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，估价结果为位于北京市房山区长阳镇牛家场村北五号院内西院房屋办公用途房地产，南楼建筑面积2148平方米、北楼建筑面积2162.72平方米，租金价格为0.75元/㎡·天。万达公司交纳评估费38000元。后万达公司对该估价报告提出质询，认为该房屋的租赁市场价位每平米每天租价应为2元左右。2020年10月9日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司出具关于异议人北京良乡万达汽车俱乐部有限公司《房地产估价报告质询申请》的回复，评估公司针对万达公司的质询异议进行了回复。另查明，2020年6月30日，万达公司与长新投公司签署交接证明一份。该证明载明：“北京市长阳新城投资有限责任公司于2017年7月1日迁入万达集团牛家场基地东侧南北两栋楼房。各房间内基本硬件齐全，灯具、空调、窗帘、会议接待家具、食堂灯具、炊具等一应俱全。水电费也从该月计算。使用期间房屋设备维护正常，使用良好，双方配合融洽。2020年6月18日长阳新城公司搬迁出万达基地，按当初所签物品清单已交接清楚，特此证明。移交单位：新城公司，接收单位：万达公司，附件：交接物品清单1份。”。2020年10月29日，长新投公司（甲方）与任国庆（乙方）签订长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议，协议约定：甲方向乙方支付拆迁补偿款共计14957506.4元，自本协议签订之日起7日内，乙方须完成搬家腾房并将院落房屋（含厂房）及附属物整体交甲方及拆迁公司验收。乙方完成搬家，并将全部院落房屋（含厂房）及附属物交甲方及拆迁公司验收合格，办理完成解除全部土地租赁协议（含转租）等相关手续，待审计完成15个工作日内，甲方将拆迁补偿款通过银行转账方式一次性支付给乙方。后涉案房屋拆除。2020年12月16日开庭审理中，原告放弃要求返还场地及房屋的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述；原告提交的承包（租赁）经营合同书、补充协议、场地租赁合同、房地产估价报告、发票、交接证明、拆迁补偿协议等；被告提交的拆迁方案、交房验收单、租赁合同等在案佐证。本院认为，占有物返还纠纷是指因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。根据本案查明的事实，本案诉争的场地及房屋系原告出租给监察局使用，后因监察局体制改革，监察局部分人员并入被告单位，后监察局将其承租原告的部分房屋（北楼第一层；南楼第一层、第二层）交由被告继续使用，被告使用原告房屋后，原告未提出异议，此时，原告与被告形成了事实上的租赁合同关系，被告承继了原监察局的承租人主体身份，故本院确定本案法律关系为房屋租赁合同纠纷。根据监察局与被告所签移交清单可以确认，自2017年12月5日开始，被告承租了原告北楼第一层及南楼第一层、第二层。原、被告双方均确认，监察局与原告所签三份租赁合同租金均已付清，故关于合同一（北楼第一层、南楼第二层，房屋面积为2000平方米），租金已给付至2018年5月20日，故被告应给付原告自2018年5月21日至2020年10月29日期间租金。关于合同二（北楼第二层），监察局并未将该房屋移交给被告，故被告不应向原告支付该房屋使用费。关于合同三（南楼第一层，房屋面积1000平方米），租金已给付至2017年12月31日，故被告应给付原告自2018年1月1日至2020年10月29日期间租金。原告承租土地为耕地，其出租的房屋没有产权证，故房屋租赁合同应属无效，但被告使用房屋期间，也应给付房屋使用费。关于使用费支付标准问题，原告主张标准为按房屋面积每天每平方米2元计算，也即其与监察局所签租赁合同的租金标准。被告不同意支付使用费，也不认可原告主张标准。在此情况下，原告申请对使用费标准进行评估鉴定，评估结果为0.75元/㎡·天，原告认为该鉴定结果与周边房屋的租赁市场价格不符，不认可该鉴定结论，并提出异议。对此，本院认为，被告应按每平米每天2元的标准向原告支付占有使用费。关于合同一（北楼第一层、南楼第二层，房屋面积为2000平方米），被告应给付原告使用费数额为3572000元（2000平方米×2元/平方米/天×893天）；关于合同三（南楼第一层，房屋面积1000平方米），被告应给付原告使用费2066000元（1000平方米×2元/平方米/天×1033天）。被告应给付原告使用费合计数额为5638000元。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、第二百二十六条规定，判决如下：一、北京市房山区长阳镇人民政府于本判决生效后十日内给付北京良乡万达汽车俱乐部有限公司使用费5638000元；二、驳回北京良乡万达汽车俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87883元，由北京良乡万达汽车俱乐部有限公司负担38400元（已交纳）；由北京市房山区长阳镇人民政府负担49483元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费38000元，由北京良乡万达汽车俱乐部有限公司负担19000元（已交纳）；由北京市房山区长阳镇人民政府负担19000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇二一年一月二十九日书记员  刘 倩