甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民再2号 原审原告：张生辉，男，汉族，1985年9月17日出生，住甘肃省景泰县。 委托诉讼代理人：牛红周，女，汉族，1985年11月13日出生，住甘肃省通渭县，系张生辉妻子。到庭 原审被告：赵文伟，女，汉族，1977年7月19日出生，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：李典恩，兰州市安宁区十里店街道法律服务所法律工作者。 原审原告张生辉与原审被告赵文伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）甘0105民初1912号民事判决书，后赵文伟不服该判决，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，2018年12月15日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01民终3982号民事调解书，并发生法律效力。后原审原告张生辉申请强制执行期间，赵文伟提出执行异议。2020年5月19日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2020）甘01民再15号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）甘01民终3982号民事调解书。经本院审判委员会讨论决定，2020年7月20日作出（2020）甘0105民监3号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告张生辉及其委托诉讼代理人牛红周、原审被告赵文伟及其委托诉讼代理人李典恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张生辉在再审中称，请求维持原审判决。 赵文伟辩称，答辩人与被答辩人于2017年1月1日签订的《店面转让协议书》中约定的店面租期截止2019年10月1日，租金为固定年租金15.42万元。答辩人在签订合同当日即向被答辩人支付了约定的第一笔转让金70万元。答辩人接收店面后重新进行了装修，于2017年3月准备开业时，房东找到答辩人明确表示不认可答辩人与被答辩人之间店面转让的事实，声称其会解除与被答辩人之间的房屋租赁合同并要求答辩人尽快腾房。此时答辩人才得知被答辩人在签约时故意隐瞒所承租店面房屋不得转租、第三人不允许店面转让的事实和店面转让协议中约定的固定年租金15.42万元为被答辩人的不实承诺等事实真相。针对此突发状况，答辩人多次电话通知要求被答辩人尽快解决转租中存在的问题，但被答辩人置之不理，迟迟不予解决。后来从房东处得知，其已电话通知被答辩人解除了他（她）们之间的房屋租赁合同。为了减少损失，迫于无奈，答辩人在与房东多次协商后，重新签订了《商铺租赁合同》，租金为年租金264960元，租期自2017年10月1日至2019年9月30日。因被答辩人的恶意欺诈行为和转租行为，答辩人为了减少损失不得已于2017年9月30日与房东重新签订《商铺租赁合同》的补救行为，客观上导致了两个事实的发生：一是被答辩人与房东签订的《房屋租赁合同》于2017年9月30日从事实和法律上彻底终止或解除；二是答辩人与被答辩人基于原《房屋租赁合同》派生签订的《店面转让协议书》成为完全履行不能，实质上也于2017年9月30日彻底终止，实际履行期间仅9个月。依据本案所涉事实，被答辩人提起的诉讼请求，没有任何事实与法律根据。2017年4月，当房东告知其要与被答辩人解除合同并要求答辩人腾房时，答辩人已知晓被答辩人的欺诈和违约行为，并充分、确定的预见到事态的发展后果，依据《中华人民共和国合同法》第66条、第67条之规定，答辩人有权力依法行使合同抗辩权而中止履行合同后续义务，故答辩人终止履行后续义务的行为并不构成违约。基于被答辩人与房东之间的房屋租赁合同已经解除，其与答辩人之间签订的所谓《店面转让协议书》当然终止，要求答辩人继续支付剩余转让费款项没有法律依据。同时，依据合同法第107条、第112条、第114条之规定，答辩人不但不应再向被答辩人支付后续转让金，还有权利要求被答辩人承担合同解除责任及违约责任，返还相关费用及赔偿给答辩人造成的损失，其四，纵使抛开上述事实和理由，但就被答辩人提出的违约金赔偿请求，从逻辑上看也是讲不通的，也不符合法律规定的比例责任赔偿原则。综上所述，被答辩人的欺诈和违约行为是造成双方之间店面转让协议终止的根本（全部）原因，该协议实际仅履行了9个月；该协议的终止给答辩人造成了无法挽回的重大损失（包括但不限于76.6万元转让款、2万元办证费用，多支出的租金、装修费及预期收益等）。相反，被答辩人在履行合同过程中不但根本性违约，导致答辩人有2年完全不能实现合同目的，同时不仅没有任何经济损失，反而取得了76.6万元的经济利益。因此，从维护法律的公平正义和保护答辩人的合法权益出发，请求法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原审原告张生辉向本院起诉请求：1.判令被告向原告付清欠款21.4万元；2.判令被告依法向原告承担违约金29.4万元。本院原审认定事实：张生云与原告张生辉系兄弟关系，2014年8月8日，张生云与张翠霞、俞晓兰、白烈兰签订房屋租赁合同，承租了张翠霞、俞晓兰、白烈兰所有的位于兰州市安宁区××栋××号××号××号商铺，租赁期限自2014年10月1日至2019年10月1日。2018年4月20日，张生云出具说明一份，载明其承租的商铺系其与原告张生辉共同承租，合伙经营茶楼和火锅，后两人协商一致将该店铺转让给被告赵文伟。2017年1月1日，原、被告签订《店面转让协议书》，约定原告将位于兰州市安宁区××路××号的店铺（中海凯旋门23栋113号、114号、115号店铺，现为“香茗茶楼”）转让给被告经营，转让金额为98万元，被告于2017年1月1日支付70万元，剩余转让费自合同签订之日起每月30日前支付5.6万元，直至付清为止。该《店面转让协议书》第六条约定如被告逾期交付转让金，应每日向原告支付转让费的千分之三作为违约金，逾期30日的，原告有权解除合同，并且被告应当按照转让费的40%向原告支付违约金。被告于2017年1月1日向原告转账支付转让费70万元，自2017年2月至2018年2月，被告陆续向原告支付现金共计66000元。被告陈述原告妹妹在被告经营的“香茗茶楼”挂账消费1858元，原告同意承担该笔费用。原告对此事实予以认可。2017年9月30日，被告赵文伟及其丈夫刘国宁与俞晓兰、白烈兰签订商铺租赁协议，承租了位于兰州市安宁区××栋××号××号××号商铺，租赁期限自2017年10月1日至2019年9月30日，后被告缴纳了自2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金264960元。后被告又缴纳了自2018年10月1日至2019年9月30日的大部分房屋租金。上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。庭审中，被告陈述涉案商铺原告转让时未办理消防许可证，原告后来承诺愿意承担办理消防许可证费用的70%，并陈述其在办理消防许可证时付款2万元。原告表示双方关于办理消防许可证的费用承担未进行约定，但如果被告能提供证据证明其支付了费用，其愿意承担合理部分。被告未提交其办理消防许可证时付款2万元的相关证据。本院原审认为，被告辩称原、被告签订《店面转让协议书》时未经房东同意，该转让协议无效。但被告后又与房东俞晓兰、白烈兰签订了商铺租赁协议，且被告与房东签订商铺租赁协议后还在以现金方式向原告陆续支付转让费，故被告称转让协议书无效的辩解意见不成立，本院不予采信。原、被告签订的《店面转让协议书》真实有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。原告依约向被告交付了涉案店铺，被告亦应按约定时间向原告支付转让费。被告未按约定时间足额支付转让费，对酿成本次纠纷应负全部责任。被告至今欠付转让费212142元，原告依据双方签订的《店面转让协议书》请求判令被告向原告付清欠款21.4万元，本院依法支持为被告向原告支付转让费212142元；关于原告请求判令被告向其支付违约金29.4万元的诉讼请求，虽《店面转让协议书》约定被告逾期支付转让费30日的，被告应当按照转让费的40%向原告支付违约金。但原告自愿降低违约金的数额，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告主张原告应承担办理消防许可证的费用，因被告未提供有效证据证明其办理消防许可证的花费的具体数额及原告应承担的比例，因此被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告赵文伟于本判决生效之日起15日内向原告张生辉支付转让费212142元，并支付违约金294000元。案件受理费8880元，减半收取4440元，由被告赵文伟负担，并与上述款项一并支付给原告。 本院再审认定事实如下：张生云与原告张生辉系兄弟关系，2014年8月8日，张生云与张翠霞、俞晓兰、白烈兰签订房屋租赁合同，承租了张翠霞、俞晓兰、白烈兰所有的位于兰州市安宁区××栋××号××号××号商铺，租赁期限自2014年10月1日至2019年10月1日，该合同第八条约定：租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权要求乙方承担违约责任。1）擅自将房屋转租、转让、转借的；2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3）拖欠租金……。2018年4月20日，张生云出具说明一份，载明其承租的商铺系其与原告张生辉共同承租，合伙经营茶楼和火锅，后两人协商一致将该店铺转让给被告赵文伟。 再审另查明，赵文伟与刘国宁并非夫妻关系。 再审查明的其他事实与原审基本一致，本院予以确认。 本院再审认为，2014年8月8日，张生云与张翠霞、俞晓兰、白烈兰签订《房屋租赁合同》，合同约定张生云承租张翠霞、俞晓兰、白烈兰所有的位于兰州市安宁区××栋××号××号××号商铺，租赁期限自2014年10月1日至2019年10月1日。2018年4月20日，张生云出具说明一份，载明其承租的商铺系其与原告张生辉共同承租，合伙经营茶楼和火锅，后两人协商一致将该店铺转让给被告赵文伟。上述房屋租赁合同第八条约定：租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权要求乙方承担违约责任。1）擅自将房屋转租、转让、转借的；2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3）拖欠租金……。张生辉在租赁期间，未经原产权人同意将上述房屋转让给赵文伟，根据上述《房屋租赁合同》约定，张生辉未经原产权人同意将上述房屋租赁给赵文伟，张生辉、赵文伟双方签订的《店面转让协议书》系无效合同，故原审原告要求原审被告向其支付欠款21.4万元及违约金29.4万元不符合法律规定，本院不予支持。 原审被告赵文伟于2020年9月15日向本院提交追加第三人及反诉的申请，本院于2020年10月15日作出（2020）甘0105民再2号民事裁定书，裁定对赵文伟的反诉，本院不予受理。关于原审被告申请追加第三人的问题，本院告知其可另案诉讼时一并解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）甘0105民初1912号民事判决；二、驳回原审原告张生辉的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8880元，减半收取4440元，由张生辉负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘光临 人民陪审员  任国庆 人民陪审员  俞福潮 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  吴 楠