上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初42443号原告：上海新兰房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孔磊，总经理。委托诉讼代理人：冯兢，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小杏，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：金光，男，1983年7月21日出生，回族，户籍地河南省商丘市。被告：梁龙，男，1988年1月28日出生，汉族，户籍地福建省。两被告共同委托诉讼代理人：李孟欣，上海东道律师事务所律师。原告上海新兰房地产开发有限公司(以下简称新兰公司)与被告金光、梁龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序,于2020年11月5日公开开庭进行审理。原告新兰公司的委托诉讼代理人冯兢、郑小杏，被告金光、梁龙的共同委托诉讼代理人陈秋国(后金光、梁龙撤销了对其的委托，并另行委托李孟欣参加诉讼)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同向原告支付剩余房价款4,938,450元。2、请求判令两被告向原告支付违约金，以1,851,919元为本金，自2019年7月8日起算；以3,086,531元为本金，自2019年10月7日起算，均按日万分之二的标准，计算至实际清偿之日止。事实和理由：原、被告双方于2019年1月5日签订《上海市商品房出售合同》，由被告购买原告开发的中粮天悦澜庭599号2层203商铺(以下简称系争商铺),总价格为6,173,063元。根据出售合同“附件一”的约定,两被告应当在2019年1月4日前支付总价款的20%,即1,234,613元;在2019年7月7日前支付总价款的30%,即1,851,919元;在2019年10月6日前支付剩余购房价款的50%,即3,086,531元。出售合同签订后,两被告仅在之前预付了20%购房款,而未按照约定支付剩余80%的购房款。原告认为,被告的行为已经构成违约,原告有权主张继续履行合同并要求两被告承担付清剩余价款及支付违约金的责任。被告金光、梁龙共同辩称，不同意原告的诉请，请求驳回原告所有诉请。1、被告已就系争商铺所涉纠纷起诉，静安法院已就前述案件作出一审判决，被告已经提起上诉，在二审结案前，从程序上看，本案应中止审理。2、双方签订的房屋买卖合同应当解除，原告应双倍返还被告已支付的定金。3、对于原告诉请1的金额无异议。对于诉请2的计算方法和标准，被告无异议。但根据原告还曾出具逾期付款审批表，该文件对房屋买卖合同约定付款、交房条件、先后顺序，逾期付款的违约责任进行了协商和变更，其中道路先完成交工验收程序是道路具备车行条件的必要前提，被告只有在道路具备车行条件之后，逾期支付房款才需要承担逾期付款的违约责任。在审批表中，原告免除了被告的逾期付款违约责任，并没有设置任何前置条件和期限。原告在签发审批表之时，实际无法预计七浦路通车时间，事实证明原告出具审批表之时预计2019年6月完成道路施工，但是至今七浦路仍不具备通车条件，因此应认定原告已然通过出具审批表的形式，免除了被告承担逾期付款的全部违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日，原告新兰公司(甲方、卖方)与两被告(乙方、买方)就系争商铺签订了《上海市商品房出售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)。合同第三条约定，乙方购买该房屋的总价款为6,173,063元；第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同附件一对付款时间和付款方式进行了约定，乙方采用分期付款的方式，于2019年1月7日之前向甲方支付合同总房款的20%(1,234,613元)，于2019年7月7日之前向甲方支付合同总房价款的30%(1,851,919元)，于2019年10月6日之前向甲方支付合同总房价款的50%(3,086,531元)。合同补充条款一第三条约定将本合同第五条变更为：乙方未按合同约定的时间付款(包括但不限于购房款、应付违约金、税费、应预交的停车管理服务费及其他应付费用),甲方有权顺延交付该房屋及配合乙方办理该房屋的不动产权利证(小产证)的时间。且每逾期一日,乙方应按房价款总额的万分之二向甲方支付违约金,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。《天悦壹号项目逾期付款审批表》载明，因七浦路市政道路施工,导致天悦壹号项目商铺7、8号楼实际使用和运营受到一定影响,经过双方友好协商，客户于网签时支付20%首付款。等七浦路市政道路具备车行条件,7、8号楼商铺可正常使用及运营后(预计2019年6月底)，客户需接到原告正式通知7天后补足30%剩余尾款,其余尾款依照原协议按照首付补足日期顺延90天内付清。特申请免除客户逾期付款相应违约责任。另查明，2020年8月4日，金光、梁龙曾将新兰公司诉至本院，以七浦路不具备行车条件，导致系争商铺不能使用、运营，合同目的无法实现为由，要求解除包含系争商铺在内的七浦路南侧的30套商铺的出售合同【案号：(2020)沪0106民初32907-32935、35006号】。上述案件中查明以下事实：2018年9月，金光、梁龙(甲方)与新兰公司(乙方)签署的《框架协议》载明，甲方向乙方定制乙方开发建设的商铺61套(以下简称目标商铺)；双方约定按建筑面积(含公摊面积)计算目标商铺价款：目标商铺的均价为每平方米70,000元，目标商铺的实测总建筑面积(含公摊面积)为6,724.33平方米,目标商铺的总价款为470,703,100元。双方办理网签及产权证的各项费用及税款由双方按照法律规定各自承担，目标商铺的公共维修基金由甲方按照规定缴纳。乙方取得目标商铺的大产证并具备网签条件后应书面告知甲方,甲方在接到乙方书面告知后7日内,按套与乙方签署目标商铺的合同并办理网签手续，在办理网签手续之前,甲方应按照本协议约定履行付款义务,否则乙方相应顺延办理网签手续的时间。目标商铺的付款安排：定金为目标商铺总价款的20%,共计94,140,620元,在本协议签署后的3日内由甲方向乙方支付。首付款的金额(含定金)为目标商铺总价款的50%，甲方在接到乙方可网签的书面告知后7日内,向乙方支付至目标商铺总价款的50%，在甲方足额支付上述价款后,双方办理网签手续。尾款为双方办理第一套商铺的网签手续后的3个月内,甲方向乙方支付至目标商铺总价款的100%。《框架协议》涉及的61套商铺分为位于七浦路南侧的30套及曲阜路北侧的31套商铺，其中曲阜路北侧的商铺金光、梁龙已支付全部购房款，并取得了小产证。金光、梁龙于2020年4月26日向新兰公司发出《律师函》，表示因七浦路无法开通，车辆及行人均无法通行，新兰公司无法交付商铺，故要求解除30套未交付商铺的买卖合同，并要求新兰公司双倍返还定金。新兰公司于2020年5月21日进行了回函，表示七浦路是否通车不是约定的交房条件，金光、梁龙所购商铺所在路段无垃圾回填问题，也具备行车条件，七浦路未通车的路段是市政道路建设所致，与新兰公司无关。同时因金光、梁龙未付清房款，新兰公司无义务向其交付商铺。故要求金光、梁龙继续履行合同，并于收函7日内支付剩余房款。本院经审理后认为，金光、梁龙要求解除合同的理由不能成立，于2020年9月21日判决驳回了金光、梁龙的诉讼请求。后金光、梁龙不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉，二审期间，金光、梁龙撤回了上诉，现一审判决均已发生法律效力。审理中，原告表示，《逾期付款审批表》中没有任何表示原告同意延后付款时间及免除违约责任的内容，该文件形成时间为2018年12月底，之后签订的买卖合同中约定的付款协议已替代了该材料，其中的原协议指的是《框架协议》。因被告提出因道路施工要求解除合同的问题，双方之间一直就该问题协商，原告没有书面催讨过剩余房款。2020年5月21日，原告回函明确不同意解除合同，要求被告支付剩余房款。被告表示，《逾期付款审批表》晚于合同的签署时间，其中的原协议指的是网签合同中的付款协议。合同剩余的两期房款，原告之前从未催告过，双方一直按照《逾期付款审批表》在履行，因迟迟达不到被告认为的车行条件，被告才于2020年4月26日发律师函给原告，明确提出要求解除合同，在此之前，原告从未书面要求被告付款，双方一直按照《逾期付款审批表》履行义务，而不是房屋出售合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因系争商铺前的七浦路市政道路施工，原、被告曾对于购房余款的支付时间进行过协商，根据原告出具的《逾期付款审批表》，原告确曾考虑过七浦路道路施工对于被告使用系争商铺的影响，并对于剩余款项的支付时间进行了约定。原告认为，《逾期付款审批表》出具在前，双方签署出售合同在后，合同约定的付款协议已取代了审批表。但出售合同约定的付款期限早已于2019年10月届满，原告一直未催告被告支付相应购房款，直到被告要求解除合同后，才回函要求其支付房款。因此本院认为，双方应按《逾期付款审批表》中确定的付款时间履行剩余款项的支付义务。现经生效判决中查明的相关事实，虽然还有部分七浦路段仍在施工，但车辆及行人可以正常出入系争商铺前的七浦路段，并不影响被告对于系争商铺的使用。因此无论是按照框架协议还是出售合同，相应的付款期限也已在原告催告后届满，现原、被告对于系争商铺的购房余款4,938,450元并无争议，本院予以确认。对于原告主张的逾期付款违约金，本院认为，根据《逾期付款审批表》的约定，原告已免除了被告逾期付款的违约责任，且虽然被告要求解除合同的诉讼请求未被法院支持，但双方确因七浦路道路施工事宜协商出售合同的履行事宜，也并无证据证明被告存在恶意不履行支付房款的行为，因此原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告金光、梁龙应于本判决生效之日起十五日内向原告上海新兰房地产开发有限公司支付购房款4,938,450元；二、驳回原告上海新兰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48,554.80元，减半收取为24,277.40元，由原告上海新兰房地产开发有限公司负担3,008元，被告金光、梁龙负担21,269.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二一年一月八日书记员  梅益婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。