文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初15796号原告:重庆高天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江办事处东门转盘祥和大厦五楼，统一社会信用代码915001167562463505。法定代表人：吕宗俊，总经理。诉讼委托代理人：游惠、池祥梅，公司员工。被告:龚桂莲，女，1956年10月25日出生，汉族，住重庆江津原告重庆高天物业管理有限公司与被告龚桂莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆高天物业管理有限公司委托诉讼代理人游惠、池祥梅，被告龚桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆高天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告为其垫付的2016年9月至2019年9月期间的绿化水费、单元路灯电费等人民币43.60元整；2、支付2016年9月至2019年9月期间所欠原告的物业管理服务费人民币合计1010.10元整；3、逾期未缴纳的物业管理服务费和绿化水费、单元路灯电费等的违约金人民币合计278元。(按物业服务合同的约定，未缴纳物业管理费和水费、电费之日算起按日0.5%的违约金暂算至2019年8月31日)。计算公式:违约金总额=欠费金额×欠费天数×5/10000；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告龚桂莲系案涉房屋产权人，于2016年9月接受了原告的物业服务管理，原告根据与该小区所属的江津区几江街道南门社区签订的物业服务合同的约定，对该小区的物业进行了管理服务，履行了相应的义务;并按合同约定，住宅(还房)按0.4元/m2的标准计算收费，该户业主每月应交纳的物业服务费为27.30元;绿化用水费按小区实际消耗的数量半年分摊收取;单元路灯电费根据各自单元供电所发票，每两月按实际使用户数据实平均分摊收取;被告龚桂莲产权人从2016年9月起至2019年9月拒交物业管理费、公摊水电费等。经多次催收和发律师催收函，被告拒付。为保护原告的合法权益不受侵害，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院提起诉讼，请求判决被告立即支付上述费用。并承担诉讼产生的相关费用。被告龚桂莲辩称，1、我与原告没有签订过物业合同；2、并不知道原告公司多久进入小区，没有经过业主大会同意就进入小区管理；3、对合同的服务内容并不知晓，对小区的养护、管理并没有做到；4、对小区的安全、卫生都没有尽到管理义务；5、小区门外修车站没有通过业主同意，也没有告知过业主。同意以原来的收费标准0.2元来缴纳物业费，超过部分不认可。本院经审理认定事实如下：原告重庆高天物业管理有限公司系经重庆市江津区几江街道办事处投票竞选且备案的从事重庆市江津区紫香庭小区物业管理企业，被告系该小区6-1-4-3号还房业主，房屋建筑面积68.25㎡。2016年8月26日，重庆高天物业管理有限公司（乙方）与重庆市江津区几江街道南门社区（甲方）签订《紫香庭小区物业服务合同》，约定乙方为紫香庭住宅提供物业服务。合同第四章费用收取第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式:包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润及公共水、电费用)，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，按本合同约定收取(物业管理服务费不包含共用部位、共用设施设备的大、中修更新改造，化粪池的清掏、屋顶的维修、外墙面的清洗等，由此产生的费用由业主按建筑面积据实分摊)具体收费标准如下:1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅(商品房):0.50元/月.平方米;住宅(还房):0.40元/月平方米、电梯运行费:0.30元/月平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；......；4、单元路灯电费由各单元使用业主根据供电所发票按户据实分摊;小区庭院路灯电费和绿化水费由全体使用业主根据供电所和自来水发票按户据实分摊。”第七条约定“物业服务费用可以提前按(年/季/月)预交，业主或物业使用人应于当月15日前履行交纳物业服务相关费用义务。”第八章合同期限第二十条约定“本合同期限为叁年，自2016年8月26日起至2019年8月26日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”第九章违约责任第二十六条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按总欠缴金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告便进场进行物业管理至2019年10月8日撤场。被告自2016年9月至2019年9月期间未向原告交纳物业服务费用1010.10元（0.4元/月˙㎡×68.25㎡×37月）及公共电费43.60元。2019年10月14日，原告通过中国邮政向被告邮寄《律师催收函》，要求被告交纳物业管理费用，原告已签收。审理中，原告要求违约金从2016年9月20日起至2019年8月30日止，以每月物业费用27.30元为基数，从该月20日起按起诉时的LPR标准计算至该月物业费付清为止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，由于紫香庭小区未成立业主委员会，该小区所在的社区居委会即重庆市江津区几江街道南门社区居委会在重庆市江津区几江街道办事处的指导和监督下代行紫香庭小区业委会的职责并无不当，其与原告签订的《紫香庭小区物业服务合同》系缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，物业服务合同合法有效，对原告和紫香庭小区业主均具有约束力，原告和紫香庭小区业主均应依该合同享有权利和履行义务。原告依约从2016年9月1日起至2019年9月30日止为紫香庭小区提供物业服务，被告接受了原告的物业服务，依约应当支付原告物业服务费。故原告要求被告支付拖欠的2016年9月至2019年9月期间的物业服务费1010.10元的主张，于法有据，本院予以支持。原告代被告等交纳共用电费后，按合同第六条第四项约定，应当由业主进行分摊，分摊后被告应承担2016年9月至2019年9月期间的公摊电费43.60元。被告逾期交纳物业服务费和公共电费，按物业合同第七条“物业服务费用可以提前按(年/季/月)预交，业主或物业使用人应于当月15日前履行交纳物业服务相关费用务”、第二十六条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按总欠缴金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金”约定，其逾期交纳物业服务费用的行为已构成违约，原告要求从2016年9月20日起至2019年8月30日止，以每月物业费用27.30元为基数，从该月20日起按起诉时的LPR标准计算至该月物业费付清为止的主张，本院不予支持。被告辩解的相关问题，原告作为物业服务企业，其自身没有相应的执法权限，其只能配合相关执法部门予以协调处理，其辩解理由不成立，本院不予采纳。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，及时予以回应，不断提高物业服务水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告龚桂莲于本判决生效后五日内给付原告重庆高天物业管理有限公司2016年9月至2019年9月期间的物业管理费1010.10元、共用电费43.60元；二、被告龚桂莲于本判决送达后五日内给付原告重庆高天物业管理有限公司违约金（从2016年9月20日起至2019年8月30日止，以每月物业费用27.30元为基数，从该月20日起按起诉时的LPR标准计算至该月物业费付清为止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚桂莲负担。被告在履行上述款项时一并支付原告。本判决为终审判决。审判员  熊肖敏二〇二一年一月二十六日书记员  胡 茜