福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终321号 上诉人（原审被告）：黄顺禄，男，1964年4月23日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人:张敬欣，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会，住所地福建省福州市闽清县梅城镇解放大街167号。 法定代表人：吴贤成，主任。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 上诉人黄顺禄因与被上诉人福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会（以下简称城关村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄顺禄上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案上诉费由城关村委会承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同》为附生效条件合同，目前生效条件未达成，黄顺禄没有履行支付租金的义务。黄顺禄与城关村委会缔约过失责任纠纷一案，业经两级法院判决目前已生效。两级法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定和《房屋租赁合同》的约定,城关村委会应于承建商或开发商将租赁房屋交付城关村委会之日起十内将出租房屋交付黄顺禄，城关村委会交付的出租房屋以承建商或开发商交付的房屋现状为准，提前或延迟交付的按实际交付日期计算租期。因此，两级法院均认为《房屋租赁合同》为附生效条件的租赁合同，至本案起诉之时，租赁标的仍未经整体验收合格，故《房屋租赁合同》成立而未生效。根据《合同法》第四十五条规定，《房屋租赁合同》的法律效力目前还处于不确定的状态，黄顺禄没有履行支付租金的义务。二、租赁标的物至今未通过工程竣工验收，《建设工程竣工规划条件核实意见书》是竣工验收的前置文件，不是工程竣工验收文件。三、一审法院认定租赁标的物场所面积7239.09㎡与事实不符，租赁标的物租赁面积不明确。根据《房屋租赁合同》第一条约定，租赁标的物建筑面积约为7455㎡，同时合同还注明以房产证登记面积为准，这说明7455㎡仅是预估面积，不是实际租赁面积，双方认同以房产证登记面积作为计价面积。但是截至本案一审判决之日，城关村委会仍没有为租赁标的物办理房产证，仅凭借两张自行制作的面积测量表来认定租赁标的物的租赁面积，没有事实依据。福州市勘察院对租赁标的物的建筑面积测量表未经庭审质证，不应作为本案定案依据。四、租赁标的物一层部分区域被城关村委会占用设置配电机房，相应的租赁面积应当扣除。五、本案并无证据证明城关村委会于2019年1月23日实际交付了租赁标的物。 城关村委会辩称，一、黄顺禄主张合同生效条件未达成，其没有支付租金的义务没有事实和法律依据。案涉房产的商品房项目已于2017年3月15日完成竣工验收，2018年12月11日完成建设工程竣工规划条件核实（即规划验收），2019年2月28日进行开发项目首次登记，项目房产已具备办证条件，房产尚未办证系开发商欠税原因导致，但不影响房产的租赁经营使用，因此，不存在合同生效条件未达成的情形，黄顺禄称租赁房屋至今未通过工程竣工验收不得交付使用，完全不符客观事实。二、一审判决认定的租赁房产面积准确且有充分依据。合同约定租赁房产面积以房产证登记面积为准，案涉房产面积已由福州市勘察院测定并将测定的房地产项目产权分析报告表报送闽清县不动产登记和交易中心审核备案，该报告表是作为项目房产产权确权发证时核定面积的依据，报告表测定的一层商场面积中已扣减了配电房的占用面积，因此，黄顺禄对一审认定的租赁房产面积提出异议，没有依据。三、黄顺禄已于2018年8月6日实际占用租赁房产并开始装修，2019年1月23日利用儿子黄建伟注册的闽清县龙鑫隆商场有限公司对外开展超市经营活动，城关村委会一审提供的现场照片及龙鑫隆超市的广告单可以证实龙鑫隆超市的开业时间，这一事实也可以从双方的函件内容予以印证，且现持续对外经营中，一审判决选定城关村委会书面通知的计付租金时间即2019年11月24日，并无不当。 城关村委会向一审法院起诉请求：一、判令黄顺禄支付拖欠的租金2714658.75元（自2019年4月9日起至2020年7月8日止共计15个月，按租赁实际使用面积7239.09平方米，以每平方米月租金25元计算，每月租金为180977.25元）；二、判令黄顺禄承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年12月25日城关村委会、黄顺禄签订《房屋租赁合同》，约定：黄顺禄承租城关村委会坐落于闽清县××大厦××层，建筑面积约为7455平方米，城关村委会同时将大厦地下室的三十个车位交付黄顺禄配套使用，租期20年，租期自城关村委会向黄顺禄实际交付出租房屋之日再扣减十个月装修免租期后起算，前三年月租金为每平方米25元，每三年递增5%,当月租金于当月5日前付清。合同签订后，因房屋未正式验收无法交付，2018年8月6日城关村委会书面告知黄顺禄其已征得开发商同意让黄顺禄“先行进驻租赁房屋进行前期的内部整理、整修工作”，2018年12月11日“晨光大厦”通过闽清县住房和城乡建设局验收，2019年1月23日“闽清县龙鑫隆商场”对外试营业,2019年12月25日、2020年6月1日城关村委会连续二次函告黄顺禄“应于2019年11月24日起（以贵方对外营业之日起扣减10个月装修期计算）按合同约定向本村缴纳租金”，黄顺禄也相应予以函复。经查，城关村委会租赁给黄顺禄的面积为7239.09平方米，黄顺禄从租赁晨光大厦地面一至三层开始均未向城关村委会缴纳租金。 一审法院认为，黄顺禄实际占有、使用城关村委会租赁场地从事生产经营活动，城关村委会要求黄顺禄支付相应的场地使用租金不违反相关法律、法规规定，一审法院予以支持。本案主要二存在个争议：租金起算时间的确定及租赁场地所从事的生产经营活动是否受新冠疫情影响。争议一、2019年1月23日“闽清县龙鑫隆商场”对外试营业,应视为黄顺禄已实际占有、使用城关村委会的租赁场所从事生产经营活动，按双方签订的《房屋租赁合同》约定“租期自原告向黄顺禄实际交付出租房屋之日再扣减十个月装修免租期后起算”，黄顺禄支付城关村委会租金应从2019年11月24日起计算符合规定，在城关村委会函告黄顺禄缴纳租金起始时间上也得到印证。为此，黄顺禄租赁城关村委会晨光大厦地面一至三层的租金从2019年11月24日开始计算至2020年7月8日止，共计227天，租金1350635元（7239.09m2×25元/m2×12月/年×227天÷365天/年）。争议二、新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因防控疫情需要各级政府所采取的限制人员出行、聚集等措施的实施对各行业商业运营均存在不同影响。根据公平原则，因疫情影响一审法院酌情减免黄顺禄1个月租金，即180977.25元。综上所述，城关村委会的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决：一、黄顺禄于判决生效之日起十日内支付拖欠福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会租金1169657.75元；二、驳回福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28517元，减半收取14258.5元，由福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会负担6595.5元，由黄顺禄负担7663元。 本院二审期间，城关村委会提交了《竣工验收报告》，证明案涉的租赁房产已于2017年3月15日通过竣工验收。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人对该证据真实性无异议，可予确认。另，二审诉讼中，已向黄顺禄出示了一审法院向闽清县不动产登记和交易中心档案室调取的晨光大厦建筑面积测量表并经质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，诉讼中城关村委会提供的双方往来函件、照片、建设工程竣工规划条件核实意见书、竣工验收报告及向闽清县不动产登记和交易中心调取的晨光大厦建筑面积测量表等证据可以相互印证，证明案涉租赁场所已经竣工验收并实际交付给黄顺禄使用的事实。黄顺禄已经占有使用案涉租赁场所并对外进行经营活动，则应当按合同约定履行支付租金的义务。现黄顺禄主张租赁合同未生效、其没有支付租金的义务不能成立，本院不予采纳。根据晨光大厦建筑面积测量表，可以认定案涉租赁场所的面积为7239.09平方米。黄顺禄主张案涉租赁场所的面积不能确定、一层配电房的面积未扣除等，但未能提供足以反驳的证据，故对其主张本院不予采纳。 综上所述，黄顺禄的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15327元，由黄顺禄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年一月二十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰