湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3658号原告：徐正茂，男，1969年11月26日出生，汉族，住武汉市青山区(户籍地武汉市新洲区)。委托诉讼代理人：张万钧(系原告徐正茂配偶)，女，1973年7月5日出生，汉族，住武汉市青山区(特别授权代理)。委托诉讼代理人：向玲，湖北欣安律师事务所律师(特别授权代理)。被告：武汉恒大都市房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区工业二路与冶金大道交汇处恒大御府（一期）综合楼一层102室。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨幸，女，1990年4月24日出生，该公司员工(一般代理)。原告徐正茂与被告武汉恒大都市房地产开发有限公司(以下简称恒大地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐正茂的委托诉讼代理人张万钧、向玲、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐正茂向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔付原告自行维修房屋的费用235元；2.判决被告向原告赔付因交付的住宅存在严重质量问题而长期维修导致原告不能实际入住的房屋租金损失38500元(4000元/月÷30天×385天=38500元，从2018年11月1日起计算至2019年11月20日止)；3.判决被告向原告赔付入住后经常维修给原告造成的生活不便和经济损失7767元(1000元/月÷30天×233天=7767元，从2019年11月21日起计算至2020年7月11日止)；4.判决被告向原告赔付因不能实际入住的物业管理费损失3027.6元；5.判决被告向原告赔付维修期间产生的水电费447元；6.本案诉讼费用，包括案件受理费、保全费、担保费、评估费等全部由被告承担。事实和理由：原告徐正茂于2016年9月17日向被告购买预售精装房，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定被告将位于青山区工业二路与冶金大道交汇处恒大御府二期5幢1单元30层4号，建筑面积90.11平方米，户型结构为3房2厅1厨1卫的房屋出售给原告。2018年10月底，原告接到被告的收房通知，2018年11月1日正式交房。在交房过程中，被告违规操作，要求原告必须先办理收房手续才能验房，原告不得己违心办理收房手续后去验房时发现房屋存在严重的质量问题，具体包括：房屋渗漏水、墙体发霉、墙皮脱落、地板隆起、设备无法正常工作、煤气表安装不合理等等。业主们了解到暴露出的问题是共性的，二期收房业主570户左右，报修户数突破360多户，报修率高达60%以上，还有一些收房未打算入住的业主，实际报修率可能更高。被告对待上述房屋质量问题敷衍、推诿，虽口头答应履行保修责任，但实际施工时敷衍搪塞、粗制滥造，施工质量低劣，返工频频，进度冗长。原告等多位业主数十次通过各种渠道维权，但效果甚微。因被告未给原告改造燃气管道，原告不得已自行找人进行维修，花去维修款235元。原告于2019年11月20日不得以实际入住房屋。2019年12月至今，原告房屋中再次出现洗菜盆脱落、窗户和外墙壁漏水等多种房屋质量问题，给原告房屋的使用造成诸多不便，造成经济损失7767元。原告认为，被告的商品房存在严重的质量问题，被告在保修期内负有维修的责任和义务，被告维修长达近二年时间，导致原告无法实际入住，给原告造成了房屋租金、物业管理费、水电费等经济损失，这些经济损失都应由被告赔付给原告。经原告多处走访和调查，恒大御府同地段同类房屋的租金标准按3000元/月的标准计算合法合理。综上，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求查明事实，依法判决，准其所诉。被告恒大地产公司辩称：1.案涉房屋如期于2018年10月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案证明书》，主体结构、质量得到认定，达到交楼条件，并按照合同约定时间交付给原告，2018年11月原告办理了收房手续，签署《交楼流程表》，领取房屋钥匙，完成房屋交付，不存在延迟交房情形，原告完成收房手续后，其对案涉房屋的使用、迁居入住时间等均系由其自行安排自由支配，原告也未提交房屋租赁合同支付凭证等证据证明其发生了额外的租房成本，原告的请求无事实与法律依据；2.对交付使用的房屋，在保修期内，被告已承担修复责任，达到交付标准，原告再主张其他损失无事实和法律依据；3.物业费与本案原告主张的房屋质量缺陷属于两个法律关系，原告有义务依照购房合同与《前期物业服务协议》的约定缴纳物业费，在本案中要求被告支付物业遇损失无事实和法律依据；4.误工费、水电费、交通费等与本案无并，并非因被告的违约行为所致，原告要求被告支付此损失无事实与法律依据。综上，案涉房屋已交付给原告，对交付使用的房屋，在保修期内发生的质量问题，被告已承担修复责任，原告主张的其他损失与本案无关，请求法院事实，驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》及附件，约定：买受人购买出卖人投资建设的武汉恒大御府（二期）项目中的第5幢1单元30层4号房屋，户型结构为3房2厅1厨1卫，建筑面积共90.11平方米；出卖人应当在2018年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，买受人所购房屋楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即视为其房屋符合合同第九条约定的交付条件，即达到交楼条件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房；出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。该合同附件四约定了装饰、设备标准，包括：门窗、厨房、卫生间、阳台等。2016年9月19日，原告与金碧物业有限公司武汉分公司签订《前期物业服务协议》，约定被告委托金碧物业有限公司武汉分公司开展物业服务，金碧物业有限公司武汉分公司依据协议向原告收取物业服务费等物业管理费用；办理收楼手续时一次性交纳12个月物业服务费等。案涉工程于2018年10月30日办理竣工验收备案，原、被告于2018年10月31日办理了交房手续。原告在《交楼流程表》和《收楼物品领用登记表》签字确认交房手续办理完毕，并一次性交纳了2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费3027.6元。同日原告在验房时发现其所购买的房屋存在主卧、餐厅、客厅和厨房的墙面、卫生间吊顶、门口及沐浴房挡水板、主卧及次卧的窗户、大阳台和入户的门、新风系统等均存在质量问题，当日向物业服务中心提交了维修单，由于原告要求被告对上述问题进行维修，原告遂于当日与被告签署《钥匙托管委托书》，载明“兹因上述物业仍需修葺，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予金碧物业委托管理，请代本人开启大门。托管期内，户内不得放置其他财产及物品（非交楼标准内物品），本人在工程完工后，将在一周内前往金碧物业取回钥匙，否则后续不利因素均由自身承担”。在被告尚未开始维修时，原告又于2018年11月1日至11日期是4次上报维修房屋质量问题，具体包括卫生间渗水至楼下、厨房无排烟孔、收楼前厨房爆管导致卧室地板发黑等。被告于2018年11月11日开始对原告反映的房屋问题进行维修，在维修期间，原告于2018年11月16日报修阳台天花管根渗水，2018年11月20日报修卫生间天花渗水、2018年11月28日报修客厅和入户门外地砖破损、大阳台渗水至楼下、洗菜盆生锈。被告认可于2019年3月20日影响入住的漏水等房屋质量问题已维修完毕达到可入住条件。此后，原告仍有零星质量问题进行报修，具体包括入户门密封不好、餐厅灯线接错、书房地板发黑、厨房菜盆返水等。被告对上述问题也进行了维修。原告于2019年11月入住房屋。现原告要求被告赔偿维修期间的各项损失而诉至法院，请求判如所请。在本案审理期间，原告自动放弃要求被告赔付其自行维修房屋的费用235元、水电费447元的二项诉讼请求。另查明，涉案工程交付后出现大量业主反映房屋存在卫生间渗水等质量缺陷，业主联名到青山区信访办、城乡建设局及建管站等部门进行投诉。青山区建筑质监站于2019年1月29日组织业主代表、恒大地产公司等单位开展专题会议，要求建设单位统计存在渗水问题户数，对未维修完住户加大维修力度，彻底解决投诉人反映的渗水等质量问题。青山区城乡建设局于2019年3月7日出具关于恒大御府二期相关问题的处理意见书，载明将督促建设单位对渗漏缺陷进行维修，并要求其将保修期限的起始时间定为业主签字确认维修结果的时间。以上事实有原、被告提交的《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、交楼流程表、《钥匙托管委托书》、物业费交纳发票、《武汉-恒大御府物业服务中心维修单》、《会议记录》、关于恒大御府二期相关问题的处理意见书，原告与案涉房屋客服管家微信聊天记录、照片等证据以及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，合同约定的权利义务具有约束力，双方均应按照合同约定进行履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第八条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”和原、被告签订的合同约定，被告在房屋楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》后即达到交房条件，被告依约履行了房屋交付义务，双方办理了交房手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第十条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案依据《武汉-恒大御府物业服务中心保修单》以及原告与楼栋管家聊天记录和相片，足以证明原告在收楼后即时向被告反馈案涉房屋存在质量问题，特别是原告所购房屋仅一个卫生间，卫生间存在漏水，被告要进行防水维修施工，必然影响到原告正常入住，原告不能及时占有、使用、收益而产生的租金收入属其可以预见的损失范围且客观存在。被告房屋的瑕疵交付虽不构成交付不能，但应当承担瑕疵交付的违约责任。原告主张按照3000元/月计算租金损失，被告虽对租金标准提出异议，要求按照2500元/月标准计算，但未提交证据证明其主张的租金标准的依据；本院参照同地段同类房屋租金标准、本案的实际情况及生效法律文书确认的租金标准，酌情认定按照2600元/月标准计算租金损失。被告确认案涉房屋存在的影响入住质量问题于2019年3月20日已维修达到入住条件，原告认为其于2019年7月和11月均有报修记录，不能入住，直至2019年11月才修理完毕，维修期间应计算至2019年11月。从原告提交的证据与楼栋管家聊天记录和被告提交的维修单可以证明，2019年7月原告反映的房屋问题是地板发黑、菜盆返水，该问题不影响原告入住房屋，且被告已进行了维修；2019年11月原告提交的与楼栋管家聊天记录未有载明影响入住的质量问题，虽然原告也提交相片予以证明，但该相片无法证明拍摄时间地点，也就无法证明与本案的关联性。2019年3月20日被告对房屋进行维修后已达到入住条件，原告未入住，系原告对房屋的使用、迁成入住时间等均由其自行安排自由支配的行为处置。维修期间应为2018年11月1日起至2019年3月20日止，原告该期间的损失按2600元/月标准计算应为12047元，故本院对原告的该项诉讼请求中超过12047元的部分不予支持。原告于2019年11月入住后，房屋虽然也存在质量问题，但原告报修后，被告也进行了维修，被告已承担了合同约定的违约责任，原告未提交证据证明在入住还有其他损失，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告赔付其入住后的损失7767元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。由于房屋要进行维修，原告无法入住，但物业费仍需支付，该部分物业费也是原告的损失的一部分，本案中原告已支付的2018年11月1日至2019年3月20日止维修期间的物业管理费1169元，应属于原告实际发生的损失，故原告要求被告赔偿物业管理费损失的诉讼请求中超过1169元的部分不予支持。原告自动放弃要求被告赔付其自行维修房屋的费用235元、水电费447元二项诉讼请求，属其意思自治行为，不违反法律规定，本院依法予以准许。关于原告要求被告承担保全费、担保费、评估费的诉讼请求，原告未向本院提交证据予以证明，该项诉请无事实依据，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿损失共计13216元。原告的诉讼请求本院部分予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第八条第一款、第十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉恒大都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告徐正茂赔偿损失共计13216元；二、驳回原告徐正茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费525元，由原告徐正茂负担386元，被告武汉恒大都市房地产开发有限公司负担139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  邓学军二〇二一年一月二十九日法官助理王潇书记员林丹