山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异62号 案外人：曲某某，男，汉族，住山东省莱阳市。 委托诉讼代理人：崔某某，山东梨城律师事务所律师。 申请执行人：青岛国鑫财富资产管理有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：安某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑某，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹某某，山东青大泽汇律师事务所律师。 被执行人：山东世宝生物工程有限公司，住所地山东省莱西市。 法定代表人：刘某某，总经理。 被执行人：莱阳市世宝工艺品厂，住所地山东省莱阳市。 法定代表人：刘某某1，总经理。 被执行人：烟台市双双化工有限公司，住所地山东省海阳市。 法定代表人：马某，总经理。 被执行人：莱阳诗宝服装有限公司，住所地山东省莱阳市。 法定代表人：曲某某，总经理。 被执行人：刘某某，男，汉族，住山东省莱阳市。 被执行人：于某某，女，汉族，住山东省莱阳市。 本院在执行申请执行人青岛国鑫财富资产管理有限公司与被执行人山东世宝生物工程有限公司、莱阳市世宝工艺品厂、烟台市双双化工有限公司、莱阳诗宝服装有限公司、刘某某、于某某金融借款合同纠纷【执行案号：（2020）鲁02执486号】一案过程中，案外人曲某某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 案外人曲某某称，请求法院依法确认案外人对拍卖中的位于莱阳市××镇××烟××路北xxxx，证号为莱房字第××号项下不动产世宝大厦（以下简称“案涉房产”）享有租赁使用权，租期到2034年12月31日，依法确认案外人对案涉房产享有优先购买权。听证过程中，案外人明确其异议请求为在租赁期限内继续使用案涉房产。事实与理由：案外人自2009年3月10日开始一直租赁案涉房产用于经营餐饮住宿，合同到期时间为2022年3月10日，年缴租金7万元。2015年因为出租方拖欠用餐、住宿、屋顶维修费等各种费用，经协商，租赁期限延长到2034年12月31日，租金按照年租金6万元计算扣除出租方拖欠的费用后一次性交齐，案外人已经交清全部租赁费用。 申请执行人青岛国鑫财富资产管理有限公司答辩称申请执行人享有的抵押物于设定抵押之前未设置租赁，案外人不享有对抵押物的租赁使用和优先受偿权。 为证明其主张，案外人曲某某向本院提交以下证据：1.租赁合同2份（共6页），证明案外人对案涉房产享有租赁使用权，租赁期限是在抵押之前。2.收到条1份，证明案外人已经将房租交至2034年12月31日。 申请执行人青岛国鑫财富资产管理有限公司质证称，1.对证据1的真实性不予认可，所谓的租赁合同原件有复印后再涂改的痕迹或者涂改后再次复印并签字的痕迹，而且案外人无法依据该租赁合同证明抵押物设置抵押权之前已经存在租赁关系，并且持续至抵押权设定之后。合同反面的记载内容与案外人的证明事项无关联性。签订于2015年1月1日的租赁合同租赁期限显示为2015年1月1日至2034年12月31日止，明显为抵押权设定之后，擅自对抵押物的处置。即使打印日期显示为2009年3月10日的租赁合同为2009年签订，根据租赁期限一年的约定在抵押设定之前，租赁期限也早已届满，且甲方出租方盖章处为复印件。2.对证据2的真实性不予认可，与本案无关联性。该收到条的签署日期为2015年2月1日，所谓的房租没有指明承租标的物，签收人与打印日期显示为2009年的莱阳世宝大厦租赁合同甲方处的签名即使是一致的，也无法证明其关联性。 为证明其主张，申请执行人青岛国鑫财富资产管理有限公司向本院提交（2018）鲁02民初1425号民事判决书1份，即本执行案件的执行依据，证明抵押物于2013年8月15日设定抵押，申请执行人就该抵押物享有优先受偿权。 案外人曲某某质证称，对证据的真实性无异议，设定抵押物并不能否定案外人对案涉房产享有租赁使用权，并且实际上案外人自2005年开始租赁案涉房产开办宾馆。 本院查明，青岛国鑫财富资产管理有限公司与被执行人山东世宝生物工程有限公司、莱阳市世宝工艺品厂、烟台市双双化工有限公司、莱阳诗宝服装有限公司、刘某某、于某某金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月10日作出（2018）鲁02民初1425号民事判决书，认定事实如下：2013年8月8日，中国光大银行股份有限公司青岛分行与被告莱阳市世宝工艺品厂签订编号为青光银营高抵字第xxxx号的《最高额抵押合同》，约定为确保编号为青光银营综字第xxxx号《综合授信协议》的履行，抵押人愿以其有权处分的莱房字第××号房产、莱国用（2005）第xx号国有土地使用权抵押给抵押权人，为受信人在《综合授信协议》项下将产生的全部债务向抵押权人提供最高额抵押担保，以担保受信人按时足额清偿其债务。合同签订后，双方就上述抵押财产办理了抵押登记，他项权证号为：莱阳市房他证莱字第××号、莱他项（2013）第xx号。判决如下：一、被告山东世宝生物工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛国鑫财富资产管理有限公司借款本金19999958.72元、利息1235931.75元及以19999958.72元为基数自2015年9月1日起至实际给付之日止按《流动资金贷款合同》的约定计算的利息、罚息、复利；二、被告山东世宝生物工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛国鑫财富资产管理有限公司诉讼保全担保保险费36000元；三、被告烟台市双双化工有限公司、被告莱阳诗宝服装有限公司、被告刘某某、被告于某某对上述第一项、第二项给付义务在主债权最高本金余额2000万元及相应的利息、罚息、复利和实现债权的费用的范围内承担连带清偿责任。被告烟台市双双化工有限公司、莱阳诗宝服装有限公司、刘某某、于某某承担保证责任后，均有权向被告山东世宝生物工程有限公司追偿；四、原告青岛国鑫财富资产管理有限公司有权对被告莱阳市世宝工艺品厂提供抵押担保的莱阳市房他证莱字第××号、莱他项（2013）第xx号他项权证项下的房地产处分所得的价款对上述第一项、第二项给付义务在主债权最高本金余额2000万元及相应的利息、罚息、复利和实现债权的费用的范围内优先受偿。案件受理费204682元、财产保全费5000元、公告费1200元，由被告山东世宝生物工程有限公司、被告莱阳市世宝工艺品厂、被告烟台市双双化工有限公司、被告莱阳诗宝服装有限公司、被告刘某某、被告于某某负担。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛国鑫财富资产管理有限公司向本院申请执行，执行案号为（2020）鲁02执486号。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2018年8月24日，本院作出（2018）鲁02民初1425号民事裁定书，裁定冻结被申请人山东世宝生物工程有限公司、莱阳市世宝工艺品厂、烟台市双双化工有限公司、莱阳诗宝服装有限公司、刘某某、于某某的银行存款人民币3600万元或查封其同等价值的财产。并于2018年8月29日作出协助执行通知书，通知莱阳市不动产登记中心查封被申请人莱阳市世宝工艺品厂所有的“莱房字第××号”证项下的不动产及“莱国用（2005）第xx号”证项下的国有土地使用权，查封期限自2018年8月29日始至2021年8月28日止。 2020年7月29日，本院作出（2020）鲁02执486号之三执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人莱阳市世宝工艺品厂名下位于莱阳市××镇××烟××路北xx，证号为莱房字第××号项下不动产；二、拍卖被执行人莱阳市世宝工艺品厂名下位于莱阳市××办事处桃源××北，证号为莱国用（2005）第xx号国有土地使用权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，虽然案外人主张其承租案涉房产的时间早于案涉房产的首次查封时间，但其提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已交付租金且对不动产持续占有、使用，其主张的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人曲某某的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十七日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员张 澳