北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初14486号原告：双来喜，男，1961年2月5日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王洪玲（原告之配偶），女，1959年11月24日出生，住北京市东城区。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：郭义龙，男，被告职员。原告双来喜与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双来喜及其委托诉讼代理人王洪玲，被告中恒建业公司委托诉讼代理人郭义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双来喜向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付已减免的半个月租金3000元；2、被告向原告赔偿家具损失3000元、电视机2000元及机顶盒680元等共计5680元；3、被告向原告支付电费418元、煤气费145元、水费650元共计1213元；4、被告向原告支付违约金12000元；5、被告向原告支付自2020年5月23日至2020年7月17日止的房屋租金及使用费10800元；6、被告向原告赔偿玻璃260元、门锁100元共计360元。事实和理由：2019年10月10日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告向被告出租涉诉房屋，月租金6000元，租期为自2019年11月9日至2022年5月23日。2020年2月6日，被告工作人员浦制炯短信通知原告要求解除合同。原告和被告工作人员姜旭联系，姜旭表示自己没有上班，过几天回话。2月15日，姜旭与原告协商减免房租。原告同意减免3000元。因此，2月20日，被告向原告转账1.5万元。3月4日，被告员工姜旭突然要求解除合同，并要求原告退还房租1.5万元。对此，原告同意在被告补足房租3000元、水电费及家具电器恢复原状并承担违约金的前提下解除合同。故双方未能协商一致。5月21日，原告要求被告支付5月23日至8月23日期间的租金，被告予以拒绝，并提出疫情期间不好租房要求原告减免房租。双方协商未果。原告多次催促被告履行合同，但被告拒不支付房租，其行为构成违约，应当承担违约责任。7月17日，双方对涉诉房屋进行了交接，原告发现房屋设施设备存在损坏。故此成诉，诉如所请。被告中恒建业公司辩称，因疫情构成不可抗力，故涉诉合同已于其明确提出不再使用涉诉房屋的2月10日自动解除。由于原告不收房，导致损失扩大，被告也不应当承担解除后的租金和违约金，原告应当退还此后的租金。同意支付水、电、燃气费用，同意按照合理价格赔偿电视机费用。双方在订立租赁合同之初协商一致，原告表示不要家具了，因此双方在物品交割清单中只写了电器，没注明家具，此外涉诉房屋内没有机顶盒，玻璃破损不是被告造成的，故不同意赔偿上述损失。本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告向被告出租涉诉房屋，月租金6000元，租期为自2019年11月9日至2022年5月23日,支付时间为2019年11月9日、2020年2月23日、2020年5月23日等。原告在被告迟延交付房租七日内（含七日）负有提醒义务，在原告提醒下被告仍迟延支付房租达七日以上的，自迟延之日起应按当期应付租金的千分之三标准支付滞纳金，直至交付房租时止。如原告没有尽到提醒义务或者被告在七日内交付房租的，被告均不承担交纳滞纳金的责任。出租人不承担除物业费、供暖费之外的费用。出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任，原告负责自然老化的维修，被告负责人为损坏的维修。原告允许被告对房屋进行装修、装饰或添置新物。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。房屋交割清单中家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔一栏包括电视、冰箱、洗衣机、电热水器、燃气灶各一个。合同签订后，被告将涉诉房屋转租给案外人使用，并向原告交纳了三个月的租金。2020年2月6日，被告工作人员短信通知原告，以疫情构成不可抗力为由，要求解除合同，双方互不承担违约责任。此后，双方就解除一事进行了协商，达成一致继续履行合同并同意减免3000元房租。被告向原告转账1.5万元。3月4日，被告表示次承租人未交租金，也联系不到，被告也没有钥匙并再次要求解除合同。因房屋内的家具已搬走，而被告转租涉诉房屋的次承租人在该房屋内留有物品，无法清空，双方就此以及出入证办理进行了协商。被告称由于无法进入小区，提出疫情后配家具，或由原告扣点钱补偿家具损失，剩余租金由原告退回。原告表示没有家具无法出租，需要配置可供出租的二手家具即可，或者进一步减免房租，但双方未能协商一致。5月21日，原告要求被告支付5月23日至8月23日期间的租金，被告予以拒绝，并提出疫情期间不好租房要求原告减免房租，并提出租赁合同中并未约定房屋内包括家具。双方协商未果。原告多次催促被告履行合同，但被告拒不支付房租，其行为构成违约，应当承担违约责任。经本院主持，双方于7月17日对涉诉房屋进行了交接。原告发现房屋内家具缺失。原告认为缺失家具包括两个衣柜、一个床、一个写字台、一个茶几、一个床头柜、一个电视柜、一个沙发、一个桌椅及台灯。设施设备存在损坏。原告提交视频，内容为其在交接后发现一扇玻璃破损。审理中，被告提起反诉，要求原告退还房租1.5万元，但未按期交纳案件受理费，故本院按其撤回反诉处理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新冠肺炎疫情是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。根据双方提交的证据，涉诉房屋所在小区因疫情受到管控，导致被告寻找其他租户更加困难，但尚未达到足以解除合同并终止履行的程度。被告并不因此享有单方解除权。根据双方微信中的沟通情况，原、被告虽就解除后家具等物品交接、费用处理未达成一致，原告虽在2020年3月4日表示同意解除合同，但此后双方又讨论继续履行合同的细节，且在本院主持下于7月17日对涉诉房屋进行了交接，故本院认定涉诉合同事实上于交接之日解除。被告单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。被告应当支付合同解除前的租金。合同解除后，原告亦有避免损失扩大的责任。疫情给被告转租房屋带来的不利影响，要求被告按照原租金标准支付租金，对被告明显不公，故原告要求被告支付已经减免的租金一项，本院不予支持。此外，本院考虑疫情给被告转租房屋带来的不利影响、被告已经交纳的租金、原告已自愿降低部分租金、双方对于损失扩大的责任等情形，根据公平原则对租金标准、违约金予以调整。关于原告主张的物品损失，其中家具损失一项，双方曾就家具的补偿方案进行协商，被告以双方对家具并无书面约定，应视为原告同意抛弃室内家具，出于解决问题的目的才对补偿协商进行抗辩，但该抗辩意见缺乏证据的支持，故被告应当赔偿原告的家具损失，但原告未提交证据证明物品明细及价值，故关于具体金额，本院予以酌定；机顶盒、门锁及玻璃一项，原告并无证据证明系被告所致，故对该损失本院不予支持；对于沙发及写字台两项，根据查明的事实，沙发已遗失，写字台部件散开，确有损失，故对赔偿损失的数额本院予以酌定。另，原告要求被告支付水、电、燃气费用，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告双来喜赔偿家具损失1000元、电视机500元；二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告双来喜支付电费418元、煤气费145元、水费650元；三、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告双来喜支付违约金2000元；四、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告双来喜支付自2020年5月23日至2020年7月17日止的房屋租金5600元；五、驳回原告双来喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告双来喜负担211元（已交纳），被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担102元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年一月十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤