北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8655号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：武立强，男，1973年1月22日出生。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告武立强物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郭聪聪独任，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋，被告武立强通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令武立强支付拖欠2014年10月1日至2018年1月7日期间的物业费11054.84元；2.判令武立强支付拖欠2014年10月1日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费98.05元；3.判令武立强支付拖欠2014年10月1日至2018年1月7日期间的照明费65.37元；4.判令武立强支付利息（以11218.26元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）；5.诉讼费由武立强承担。事实和理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与我公司签署了《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的博龙家园小区的物业委托我公司管理，直至博龙家园小区成立业主大会。签约后，我公司依约履行《物业管理委托合同》约定的义务。2017年5月23日，博龙家园小区业主成立了业主委员会，我公司遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，于2018年1月15日正式撤出小区物业管理。我公司自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为博龙家园小区业主提供了相关物业服务，与此同时，武立强亦接受了我公司提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，武立强应向我公司交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，为维护我公司的合法权益，故起诉至法院。武立强辩称，我入驻小区以来，与开发商北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）、物业公司北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司）签署《业主公约》、《物业合同书》等，与金鹏顺发公司没有合同关系；2014年6月，东光公司退出小区服务，并未告知业主，此后实际管理小区的北京东光博龙物业管理有限公司（以下简称东光博龙公司），不是金鹏顺发公司；因东光博龙公司无物业服务资质，不能开具物业费发票，收费困难，于2017年7月以后挂靠金鹏顺发公司侵占小区管理在小区收费；博龙小区业委会组织召开业主大会于2017年11月作出不再接受金鹏顺发公司事实侵占并通知到金鹏顺发公司限期退出小区；我于2017年11月收到起诉书之前，从未收到过金鹏顺发公司任何形式的缴费通知；金鹏顺发公司于2017年11月起诉我，经过一二审判决，发回重审。重审后我提交了东光博龙公司有关在小区实际管理和收费的证据材料，金鹏顺发公司撤诉。金鹏顺发公司现在提供的证据不足，协议和证明是补签的，2014年6月至2018年1月在小区提供物业服务与基本事实不符。2014年6月以后在小区实际管理和收费的是东光博龙物业公司，并非金鹏顺发公司，金鹏顺发公司在没有实际服务情况下收取物业费，没有收费依据；垃圾清运费在《业主公约》中有约定，意见与物业费的意见一致，但金鹏顺发公司收取照明费没有计价依据和分摊数额依据；金鹏顺发公司收取2015年度以前的物业费超过诉讼时效，依据北京物业管理条例，金鹏顺发公司无权收取2017年11月之后物业费；我与金鹏顺发公司没有签订物业服务合同，也没有违约金有关约定，金鹏顺发公司主张利息没有法律依据；金鹏顺发公司主张同案同判没有法律依据，请求驳回金鹏顺发公司的有关起诉请求，诉讼费由金鹏顺发公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：武立强系北京市丰台区小屯路2号院3号楼6层X房屋（以下简称X房屋）的所有权人，房屋建筑面积123.62平方米。武立强作为该小区X房屋的业主，博龙公司作为房地产开发企业、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中签字或盖章。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1、其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》，北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，多层物业服务费价格为2.28元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2、其公司多次向武立强进行催缴，最后一次为2019年9月27日，因其公司已撤出小区，通过中通快递形式向武立强寄出，提交了《催缴通知书》及中通快递单的复印件；3、物业费标准为2.28元/平方米/月，生活垃圾清运费标准为30元/户/年；经质证，武立强认为石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，小区的开发企业为博龙公司，石龙公司是博龙公司的股东，通过股东会议形式转移所有权是不成立的；对《证明》证明目的不认可，认为需要到街道公示，而不是仅有社区居委会盖章；对《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》真实性认可，对退出时间无异议；认为《催缴通知书》是金鹏顺发公司后补的；对物业费及生活垃圾清运费的标准无异议，《业主公约》中有约定。武立强主张其与金鹏顺发公司未签订书面物业服务合同，且自2014年7月之后实际管理小区的是东光博龙公司，而非金鹏顺发公司，提交了2014年10月10日博龙家园小区监控室墙上的监控职责公示照片、其他业主在2015年至2016年期间的物业费缴费收据及东光博龙公司员工《入职登记表》、《辞职人员申请表》等证据。经质证，金鹏顺发公司表示不清楚东光博龙公司，东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工。另，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向武立强收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，本院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。武立强在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求武立强交纳2014年10月1日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，本院予以支持。关于生活垃圾清运费及公共照明费的问题，生活垃圾清运费及收费标准在《业主公约》中有明确约定，故金鹏顺发公司要求武立强给付生活垃圾清运费，并无不当，本院亦予以支持。对于公共照明费，金鹏顺发公司未能向本院提交证据证明公共照明费的计算方式及分摊数额依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。武立强认为石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对武立强辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，本院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、武立强于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年十月一日至二○一八年一月七日期间的物业费11054.84元；二、武立强于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一四年十月一日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费98.05元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由武立强负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二一年一月五日书记员  王跃佳