河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初7292号原告：陈国林，男，1964年2月6日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：饶龙泉，河南聪语律师事务所律师。被告：固始县蓼城街道办事处北小店社区东街居民组。负责人：李丙成（曾用名李炳成，组长），男，1948年7月15日出生，汉族，住。被告：席广彦，男，1955年1月15日出生，汉族，住河南省固始县。被告：蔡红，女，1975年8月18日出生，汉族，住河南省固始县。被告：蔡满意，男，1974年4月15日出生，汉族，住河南省固始县。被告席广彦、蔡红、蔡满意共同委托诉讼代理人：冯强，河南振蓼律师事务所律师。原告陈国林诉被告固始县蓼城街道办事处北小店社区东街居民组（以下简称“东街居民组”）、席广彦、蔡红、蔡满意（以下简称“三被告”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈国林的委托诉讼代理人饶龙泉、被告东街居民组的负责人李丙成、被告蔡满意及三被告共同委托诉讼代理人冯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国林向本院提出诉讼请求：一、确认被告东街居民组与三被告签订的《买卖宅基地协议书》（以下简称“协议二”）无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告陈国林（甲方）于2013年11月16日与被告东街居民组（乙方）签订《买卖宅基地协议书》（以下简称“协议一”），约定将乙方位于蓼东路西侧的12间门面地皮转让给甲方。该协议经东街居民组全体村民90%以上同意，由东街居民组及其10名代表作为乙方与原告（甲方）签订协议。本协议签订后，原告陈国林如约向东街居民组支付了合同对价3700000元。原告在办理土地使用权手续时发现三被告在东街居民组和全体村民不知情的情况下在固始县国土资源局以其个人名义缴纳了土地出让金。后得知三被告提供的有三份于2007年10月15日签订的协议二。经与东街居民组及该村民组村民核实，东街居民组从未将该协议项下的土地使用权出让给三被告，也从未收到过三被告一分钱购地款。三被告的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，恶意串通，损害国家、集体和第三人的利益，属无效行为。为此，原告提出上述诉请。被告东街居民组辩称，三被告与东街居民组签订的协议二我不知情，2007年的时候我不是东街居民组组长，但我是居民代表，当时的居民组组长是蔡某。2013年11月16日，陈国林与东街居民组签订的协议一我知情，这时候我是东街居民组的组长。被告席广彦、蔡红、蔡满意辩称，一、原告陈国林不具备此次诉讼的主体资格，因诉争的土地是东街居民组集体居民所有，若认为侵犯权益，应经过村民代表大会推选村民代表提起集体诉讼。二、三被告与东街居民组签订的协议二程序合法，经过了原村民组长、村民代表同意并出具了相关手续，向土地部门申请办理了土地出让手续。三、到目前为止，在程序合法的前提下，陈国林与东街组、三被告与东街组分别签订的协议书均应为有效。按照最高法院关于买卖合同司法解释规定及最高法院关于国有土地转让的司法解释规定，按照时间先后、占有、公证等因素，三被告与东街组的协议具有优先性，应优先受到法律保护。四、按照最高法院司法解释规定，应由本案原告陈国林向东街组主张违约之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月13日，固始县国土资源规划局与被告东街居民组签订《土地补偿协议书》，约定：固始县国土资源规划局代表县政府在东街居民组征收空闲地27760平方米，折合41.64亩，总补偿费535050元；县国土局同意在征用的蓼东路西侧的25米开发带，留给东街居民组沿蓼东路48米（48×25米，计1200平方米，1.8亩此地从总面积中扣除），此处留在蓼东××以××中线向北60.46米处。同日，县国土局与东街居民组签订《补充协议》，约定：县国土局同意将蓼东路西侧开发带预留给东街居民组沿街长48米、深为25米，面积1.8亩，南边线距黄河路北边线40米。县国土局按照城市规划要求负责办理规划等用地手续，门面和生活用地按50%收取有关费用（发生转让的除外）。2013年10月16日，东街居民组群众（以户主名义）对于原告陈国林牵头联合承建开发上述受让土地出具书面意见，共有67户签名“同意”。其中，被告席广彦、蔡红、蔡满意（以其父蔡云启为户主签名）和原东街居民组组长蔡某亦在该书面意见书上签名捺印，表示“同意”。2013年11月16日，原告陈国林（甲方）与被告东街居民组（乙方）签订协议一，内容为：“乙方在蓼东路西侧有12间门面屋宅基地，经甲、乙双方有（友）好协商，乙方同意转让给甲方12间，48米×25米（包括退红线内），现将有关事宜达成如下协议：一、该宅基地座落蓼东路西侧，南北长48米，东西宽为25米，折合面积为1200平方。二、四至边界四周边界详见国土局图纸（图纸复印件一份附后）。三、宅基地造价此地基12间共1200平方米，经甲、乙双方协商，总计折合人民币叁佰柒拾万元整。四、付款方式此地基达成协议后，甲、乙双方签字盖章后，协议即生效，款一次性付清，土地使用权归甲方所有。五、乙方保证该地块在本合同签订之日前无任何债权债务，保证该地块为净地转让，本合同签订之日前如有权属纠纷由乙方负责处理，合同签订之日后由甲方负责，若甲方动工发生邻里、地界纠纷由乙方负责协商解决。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，一份留查。甲方：陈国林（签名盖章）乙方：北关村东街村民组（“固始县蓼城街道办事处北小店社区东街居民组”加盖印章），李炳成（印章）代表：芦中华郭小喜汪志明汪德林戴玉亭魏道林张志平汪亚洲张术刚（签名捺印）李炳成（印章）2013年11月16日”。原告陈国林和被告东街居民组均依约履行了协议一的各自义务。2013年11月19日，被告东街居民组对全组群众登记造册，对上述陈国林支付的3700000元合同对价款进行了分配。另查明，2015年3月30日，原告陈国林以案涉土地中的两间地皮被东街居民组居民姚某、胡贺英强占并租赁给张永武使用为由向本院诉请该三人返还原物，本院于2015年7月14日作出（2015）固民初字第684号民事判决：姚某、胡贺英停止侵权，并在本判决书生效后十五日内与第三人张永武一并将侵占的土地使用权返还给原告陈国林。姚某、胡贺英提起上诉。2015年11月6日，信阳市中级人民法院作出（2015）信中法民终字第1781号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后，姚某、胡贺英以陈国林、东街居民组为被告，要求确认陈国林、东街居民组于2013年11月16日签订的协议一无效。本院于2015年12月25日作出（2015）固民初字第1951号民事判决，驳回了姚某、胡贺英的诉讼请求。该判决已发生法律效力。原告陈国林取得案涉土地使用权之后，到固始县国土资源规划局办理相关土地使用权手续时被告知：三被告向该局提交了其与东街居民组于2007年10月15日签订的协议二（该协议约定：东街居民组在蓼东路西侧12间门面宅基地分别转让三被告各400平方米，合计1200平方米；价款分别为400000元，合计1200000元）；2007年10月26日，以三被告个人名义缴纳的土地出让金、契税；2007年8月13日，以三被告个人名义向该局出具的办理用地手续的书面申请。原告遂提起确认合同无效之诉，诉请确认协议二无效。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告陈国林是否具有本案的诉讼主体资格；二、被告席广彦、蔡红、蔡满意与被告东街居民组签订的协议二是否有效。关于一。原告陈国林通过与东街居民组签订协议一取得12间门面地皮共1200平方米的使用权；三被告与东街居民组签订协议二约定的合计1200平方米地皮的使用权与陈国林取得的上述使用权是同一标的物，协议二的存在影响了原告的相关权益，陈国林与本案具有直接的利害关系，应具有原告的诉讼主体资格。故对三被告的抗辩不予支持。关于二。通过庭审查明的事实和各方当事人举证情况，本院认为，席广彦、蔡红、蔡满意与被告东街居民组签订的协议二为无效合同。理由如下：（一）双方签订协议二未履行重大事项的民主议定程序。上述12间门面地皮使用权的转让事关全组群众的切身利益，转让的价款、相对方的确定及履约能力、价款的分配方式等，群众应有知情权、表达权、参与权、决定权，该事项当属重大事项。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》相关规定，涉及村民利益的重大事项，应当由小组村民三分之二以上或三分之二以上的户代表举行村民小组会议，所作决定应当经到会人员的过半数同意。三被告未提交签订协议二之前，该组召开会议或群众同意转让上述标的物的任何书面材料或记录等证据；亦未提交符合上述法定人数的村民对签订协议二予以事后追认的证据。（二）合同双方当事人签订协议二的意思表示不真实。协议二中，作为东街居民组代表的李丙成当庭表示对签订协议二不知情，该协议上也没有李丙成的签名、印章或指印；对于“汪国学”、“汪志民”、“蔡振华”三人的签章，三被告应继续举证证明其真实性，但三被告未能继续完成举证责任。同时，在被告席广彦、蔡红未出庭的情况下，为核实协议二及二人向县国土资源局出具的书面申请的签章的真实性，本院通知该二人接受调查。但被告蔡红拒绝接受调查；被告席广彦不同意本院对其进行文字调查，本院对其进行了拍照和录音。在回答以上签章是否属实时，席广彦的陈述不确定，最后表示：这个事都是俺外孩（蔡满意）弄的。庭审中，被告蔡满意称：被告席广彦、蔡红与东街居民组签订协议二的事都是二人委托蔡满意办理的。但该陈述既没有被告席广彦、蔡红的明确认可予以印证，且蔡满意也没有提交代签协议二时的委托手续予以证实。故本院无法确认其真实性。（三）三被告作为签订协议二的一方当事人，至今未支付东街居民组一分钱的合同对价。在2013年10月16日东街居民组群众对原告牵头联合承建开发案涉土地出具书面意见、2013年11月16日原告与被告东街居民组签订协议一、2013年11月19日东街居民组群众对原告支付的3700000元合同对价款进行分配及原告就案涉土地与东街居民组居民姚某、胡贺英的两次诉讼中，三被告均未就案涉土地提出任何异议，不符合常理。不仅如此，该三人还在上述书面意见书上签名捺印，表示“同意”；并领取了原告受让案涉土地使用权支付的合同对价分配款。以上事实进一步佐证了（一）、（二）的存在。（四）三被告申请两位证人出庭作证的证言本院不予采信。证人姚某因案涉土地与原告进行了数次诉讼并败诉，与原告具有直接的利害关系，故对其证言不予采纳。证人蔡某系被告蔡红、蔡满意的堂叔，证言的证明力较低；其关于签订协议二和在三被告向县国土资源局提交的书面申请上加盖印章的相关陈述无其他证据相佐证，依法不予采信。本院认为，民事法律行为具备以下条件方为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告陈国林诉请本院确认被告东街居民组与被告席广彦、蔡红、蔡满意签订的协议二无效。根据现有证据，本院认定被告席广彦、蔡红对签订协议二不具有真实的意思表示，被告席广彦、蔡红、蔡满意与被告东街居民组签订协议二违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》对于事关村民重大事项的民主议定程序的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》关于无效合同的情形规定。故对原告的诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告席广彦、蔡红、蔡满意与被告固始县蓼城街道办事处北小店社区东街居民组于2007年10月15日签订的《买卖宅基地协议书》无效。案件受理费100元，由被告席广彦、蔡红、蔡满意负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  吕志豪审 判 员  饶亚军人民陪审员  董故乡二〇二一年一月五日书 记 员  祁 睿