广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初64号原告：罗斯华，女，1956年9月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：关欣、胡诗茗，均系广东明境律师事务所律师。被告：罗汉华，男，1955年1月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄树平、蔡泽镇，分别系广东安国律师事务所律师、实习律师。原告罗斯华与被告罗汉华共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年2月28日公开开庭进行了审理。原告罗斯华的委托诉讼代理人胡诗茗，被告罗汉华的委托诉讼代理人黄树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗斯华向本院提出诉讼请求：1.依法分割原、被告按份共有的广州市天河区XXXX苑XX栋303房（请求法院拍卖房屋，分割房款）；2.判令被告支付广州市天河区XXXX苑XX栋303房的房屋使用费54000元（按3000元/月计算，自2018年7月28日起计至交吉拍卖之日止，暂计至2020年1月27日为54000元）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告间继承纠纷，由法院在2019年6月5日作出（2018）粤0106民初14811号民事判决书，广州市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）粤01民终19195号民事判决，判令原、被告各继承位于广州市天河区XX大学路XX苑XX栋303房50%产权。2019年11月13日，原、被告共同到天河区不动产登记中心进行办理，原告拥有该房屋50%产权。房产证办理后，房屋至今仍由被告占有、使用、收益，被告不但拒绝原告共同管理、使用房屋，更是拒绝将收益部分的一半给付原告，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告罗汉华辩称：1.关于诉讼请求1，因为涉案的房屋是祖屋，被告尊重原被继承人父母的意愿，不希望将祖屋拍卖。根据涉案房屋的档案资料显示，涉案房屋土地出让金没有补，另公摊面积也没有计算，涉案房屋如果拍卖，会涉及到不能出售的情形，我方基于该2点理由不同意拍卖。2.我方认为原告的诉讼请求2没有理由，依法应当予以驳回，原告没有任何的证据证明被告有收取使用租金或者其他收益，涉案房屋本身各占50%的份额，原告完全可以使用涉案房屋，被告并没有占用原告50%的份额。原告也没有任何的证据证明被告使用了其50%份额的房屋，所以我方不同意原告的诉讼请求2。经审理查明：不动产权证书及不动产登记查册表显示，广州市天河区XXXX苑XX栋303房的权属人为罗斯华、罗汉华，共有情况为按份共有，其中罗斯华、罗汉华分别占有50%份额，权利性质为房改房，套内面积80.11平方米，附记中记载土地未办理有偿使用手续，分摊建筑面积未申请登记。2018年6月7日，罗斯华向本院提起诉讼，请求判令罗斯华、罗汉华依法继承被继承人罗伯诚、关碧霞所有的广州市天河区XXXX苑XX栋303房，各享有房屋的50%产权；罗汉华配合罗斯华办理上述房屋产权变更登记；罗汉华支付上述房屋的房屋使用费67500元，等。本院于2019年6月5日作出（2018）粤0106民初14811号民事判决，查明：案涉房屋自2016年2月14日起由被告支配并出租，原告主张被告按房租每月5000元的一半向其计付自2016年2月14日至2018年7月27日止的使用费，被告同意支付。并判令：一、位于广州市天河区XX路XX苑XX栋303房由罗斯华、罗汉华各继承50%产权，罗汉华于判决发生法律效力之日起十五日内协助罗斯华办理上述房屋的过户手续；二、罗汉华于判决发生法律效力之日起十日内，向罗斯华支付房屋使用费73548.39元；三、驳回罗斯华的其他诉讼请求。罗汉华对上述判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月29日作出（2019）粤01民终19195号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。本院依法向广州市规划和自然资源局查询案涉房屋权属登记情况，该局于2020年3月18日函复（穗规划资源协查【2020】306号）本院：广州市天河区XXXX苑XX栋303房，产权人：罗斯华、罗汉华，双方各占产权50%份额，如需办理不动产转移登记，需向广州市住房保障办公室购买分摊面积和缴交土地出让金后，方可转移。原告称其与被告共同至房管局核实过，该问题在出售房屋的同时可以补缴土地出让金就可以办理过户登记，不影响案涉房屋出售。原告称其不持有案涉房屋的钥匙；被告称原告未跟其联系，案涉房屋出租给其他人时，原告持有案涉房屋钥匙。被告称案涉房屋系父母留的祖屋，不同意对案涉房屋进行拍卖。在本院限定时间内，被告未向本院明确答复是否愿意取得案涉房屋的全部所有权并向原告支付对价。庭审时，被告称母亲在世时，为解决母亲的生活养老费等支出，将案涉房屋出租收取租金收益用于上述费用，租赁合同租期自2015年6月4日至2018年6月3日，案涉房屋现未出租，现由被告的一个学生带小孩在里面居住至今，未收取租金。另查明：广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，XX内楼梯楼的租金为56元/平方米；2020年2月18日公布的《2019年广州市房屋租金参考价》，XX内楼梯楼的租金为59元/平方米。本院认为：关于案涉房屋的分割。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的规定，原告作为案涉房屋的按份共有人，要求对案涉房屋进行分割，本院对其该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，现原、被告无法就案涉共有房屋的分割方式达成一致意见，综合考虑案涉房屋的实际情况以及现行法规政策限制等因素，并不适宜进行实物分割，且原、被告均未主张获取该房屋的全部产权份额并折价补偿另一方，因此，原告现要求对案涉房屋拍卖，所得价款按各共有人所占产权份额比例分配，兼顾到各共有人的利益，本院对此予以支持。但拍卖房屋所得价款应在扣除案涉房屋各共有人依法应承担的购买分摊面积、缴交土地出让金及各项税费后再按各自所占份额比例分割。关于房屋使用费。原、被告作为案涉房屋的共同共有人，均有权对案涉房屋进行占有、使用、收益。生效判决查明案涉房屋自2016年2月14日起由被告支配，被告未举证证明其将案涉房屋钥匙交给原告，且被告承认案涉房屋现由其学生居住，是否收取租金是其自身权利的处分，并不影响房屋使用情况的认定，故本院认定案涉房屋仍由被告控制、使用。其次，原告主张案涉房屋使用费标准为6000元缺乏依据，之前的生效判决依据被告同意的标准确定的5000元/月，与公布的租金参考价相若，故本院酌定采用该标准来计算占用费。故被告应当按照2500元/月的标准，向原告支付案涉房屋从2018年7月28日至辩论终结之日即2020年2月28日的使用费，共计47822.58元（19月×2500元/月+4天÷31天/月×2500元/月），此后是否应当支付使用费应当待案涉房屋使用情况确定、查明后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告罗斯华及被告罗汉华应共同委托有资质的拍卖机构对广州市天河区XXXX苑XX栋303房进行拍卖或对该房屋进行变卖，所得价款在扣除各共有人应承担的购买分摊面积、缴交土地出让金及税费后按照原告罗斯华、被告罗汉华各占二分之一的比例进行分配（逾期未履行的，由有管辖权的法院强制执行上述内容）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告罗汉华向原告罗斯华支付广州市天河区XXXX苑XX栋303房的使用费47822.58元；三、驳回原告罗斯华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46350元，由原告罗斯华负担22730元，被告罗汉华负担23620元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  张献收人民陪审员  李婉君二〇二一年一月二十二日法官助理滕悦书记员王嘉蔚庞慧明