山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初8338号 原告：王某某，女，1976年7月10日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：辛某，山东某律师事务所律师。 被告：某公司（以下简称“某公司”），住所地省沛县。 法定代表人：蔡某，董事长。 委托诉讼代理人：陈某，平度某法律服务所法律工作者。 被告：某置业公司（以下简称“某置业公司”），住所地平度市。 法定代表人：毛某，执行董事。 委托诉讼代理人：范某，山东某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某，山东某律师事务所律师。 原告王某某与被告某公司、被告某置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人辛守玉、被告某公司的委托诉讼代理人陈宝民、被告某置业公司的委托诉讼代理人范围和韩冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行合同，与原告签订某置业公司小区6号楼1101户房屋的《青岛市商品房预售合同》并立即交付（价值约695155.5元）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求，要求被告双倍返还定金14万元。事实与理由：被告秦汉公为被告某置业公司开发的某置业公司小区施工。2017年1月9日，被告某公司将其以其工程款抵顶所得的某置业公司开发的某置业公司小区6号楼1101户房屋以单价3510元每平方米出售给原告，并收取原告购房定金50000元，后原告多次找二被告协商签订《青岛市商品房预售合同》并向被告交纳购房款事宜，二被告以种种理由拖延至今。综上，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至贵院，请依法判如所请。 被告某公司辩称，与原告的买卖合同不能履行是被告某置业公司不给予办理签订所致，为此我公司不应当承担责任。请求驳回原告对我公司的起诉。并且我公司与被告某置业公司之间至今的账目一直没有结清，原告所诉应当由被告某置业公司公司承担责任。某公司同意返还原告交纳的定金，但不同意双倍返还定金。 被某置业公司书面答辩称，原告没有与某置业公司签订书面房屋买卖合同，某置业公司没有义务向原告交付房屋并办理过户登记手续，原告要求被告履行其与某公司签订的合同违反合同相对性原则，该合同对某置业公司没有约束力。二、原坑与某公司之间的合同某置业公司不知情，不予追认，某公司尚未取得涉案房屋的所有权，原告与某公司签订的合同应属无效。某公司在某置业公司住宅小区的施工产值审定为56806352.77元，某置业公司累计付款合计618093.17元，已经超过了某公司施工产值，并且双方已解除施工合同关系，某公司以不可能通过抵顶方式取得涉案房屋。因此某公司在取得涉案房屋所有权之前，无权处置涉案房屋，其与原告之间的房屋买卖合同关系应属无效。综上应当驳回原告对被告的全部诉讼请求。对于原告向某置业公司交纳的2万元团购金，因其未取得房屋，某置业公司公司同意返还，但不同意双倍返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告在诉讼中提供的证据，原、被告的当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年4月6日，原告王某某向被告某置业公司交款2万元，某置业公司向原告出具的收据上所载收款事由为“团购金17#”。2017年1月9日，王某某向被告某公司交款5万元，某公司向原告出具的收据上所载收款事由为6#楼1101房屋定金。 上述事实由原告提供的收据两份，原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以认定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于原告提供的某公司、某置业公司公司出具的收据各一份。被告某公司无异议。被告某置业公司公司对某公司为王某某出具的收据称不知情，对其公司向王某某出具的收据真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为对某置业公司没有约束力，且该收据出具的时间与原告主张涉案房屋购买的时间不一致，房号也与涉案房屋无关，并未注明某置业公司小区，不能证明该份证据与涉案房屋有关联性，因此该笔款项与涉案房屋无关。原告认为某置业公司公司收的2万元，虽然载明是17号楼团购金，但原告在购买涉案房屋时经与两被告协商，该两万元转化为涉案房屋的定金，并且这两万元至今没有退还，这是经三方都同意了；某公司公司已对收到原告五万元的事实予以认定，并表明该收据上注明的房屋就是涉案房屋，对于被告自认的事实原告无需另行举证。 2、被告某置业公司公司提交（2019）鲁0283民初9481号民事判决书。原告认为该判决书尚未生效，不具有法律效力。但该判决书中确认了一个事实就是某置业公司公司通过房屋顶账、银行转账的形式向某公司支付了61809317元，结合原告申请调取的（2018）鲁0283民初8275号案卷中某置业公司与某公司协议书以及房屋明细可以确定，某公司有权全权处理涉案房屋，某公司收取了5万元定金，某置业公司收取了2万元团购金，表明双方合同已经切实履行。在履行过程中单方协商将某置业公司收取的2万元团购金转化为涉案房屋的房屋，并且该款项至今没有退还，某置业公司提供的判决书不能证明其与某公司解除了合同。 3、关于本院调取的（2018）鲁0283民初8275号案卷中协议书一份、明细一份、判决书一份。原告对法院调取的案卷材料已经得到人民法院的确认，真实收效，应当作为定案依据。被告某公司对该收据出具的时间与原告所主张出具的2016年的协议书无异议，明细无异议。被告某置业公司对判决书和协议书的真实性无异议，认为某置业公司公司与某公司就施工合同与抵顶协议协商一致解除，并且某置业公司公司已经超过工程款，涉案房屋不在抵顶范围内，某公司也不可能通过抵顶方式取得涉案房屋，因此我们认为某公司与原告的合同因无权处分而无效。 某置业公司与某公司的协议书所载：甲方（某置业公司）用该房屋（总价款68556481元）冲抵旧房应付乙方（某公司）的“青岛某置业公司住宅小区”多层区及高层区建设施工工程款68556481元，具体冲抵方式如下：双方同意以上述房屋款总价68556481元，作为甲乙双方约定的支付工程进度款。该协议签订后，即视为甲方已向乙方支付了工程款68556481元，乙方不再一任何方式向甲方索要上述工程款。双方按照本协议的约定，对房屋进行出售或者将最终交付给乙方。双方还约定了手续办理、费税负担等内容，并约定双方于2016年1月28日签订的价值79950393元的订房协议书自本协议签订之日起作废，甲乙双方均按本协议内容执行。该协议附滴定房屋明细。 诉讼中，被告某置业公司公司又提交了收款收据一宗和代付协议一份，以证明与某公司结算的情况，累计付款61809317元。原告和某公司无异议。 本院认为，被告某公司与被告某置业公司之间签订了建设工程施工合同，双方约定了以在建房屋抵顶工程款的协议。在给原告出具定金收据、约定将6#楼1101号房屋出售给原告时，被告某公司施工的工程还未竣工，双方还未对工程款进行结算。从某公司给王某某出具的收据可以看出，该收据约定了某公司将其与某置业公司公司约定用以抵顶工程款的涉案房屋出卖给原告但双方未约定价格，某公司收取了原告交纳的5万元的定金，双方还未就所涉房屋的面积、价格及交付时间进行约定，因此原告王某某向被告某公司交纳5万元的定金是订购房屋的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律归于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”某公司与某置业公司之间的建设工程施工合同在履行完毕前予以解除，其双方签订协议书、并列出抵顶工程款房屋的明细确定了双方对解除合同前已履行内容进行了确认。双方签订的协议书和明细中无涉案的房屋，即某公司最终未取得本案所涉房屋的所有权，在此情况下，使其与原告之间的订购协议无法履行，不能实现合同目的，造成涉案商品房买卖合同未能订立的原因在于被告某公司而非原告，因此应当按照定金规则，由被告某公司向原告双倍返还定金计10万元(5万元x2倍)。原告向被告某置业公司交纳的2万元，收据载明的是团购金，不具有定金的性质，原告没有提交证据证明已经将该款项作为本案所涉房屋的定金，因此原告主张被告某置业公司公司双倍返还的诉讼请求，本院不予支持。原告向被告某置业公司交纳团购金时其选购房屋的房号并非原告主张的房号，且原告向某公司交纳的定金所确定的房屋在某公司与某置业公司结算时并未实际取得，某置业公司收取原告的2万元团购金的条件已不存在，应当予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告某公司于判决生效之日起10日内双倍返还收取原告王某某的定金10万元（5万元x2倍）； 二、被告某置业公司于判决生效之日起10日内返还收取原告王某某的团购金2万元； 三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告王某某负担221元，由被告某公司负担1107元，由被告某置业公司负担222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  徐丛堂 二〇二一年一月六日 书记员  马世清