上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21203号原告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。被告：上海升丽室内设计有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：何敏，男。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称“吉盛伟邦公司”)与被告上海升丽室内设计有限公司(以下简称“升丽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年11月18日公开开庭进行审理，原告吉盛伟邦公司委托诉讼代理人还航、被告升丽公司委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退上海市青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245房屋并返还原告；2、判令被告支付租赁费、综合管理费、空调费合计人民币117,448.30元(以下币种均为人民币，截止2020年2月15日)；3、判令被告按每日1,972.30元向原告支付违约金，自2020年2月16日起至实际返还房屋之日止；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是位于上海市青浦区“吉盛伟邦国际家具村”的出租方,原告与被告就上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245房屋,签订了《租赁合同》、《管理服务合同》。租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止。合同约定租赁费8,875元,管理费20,710元,空调费4,850元。在合同履行期内,被告拖欠租赁费、综合管理费达数月,已构成严重违约。双方于2020年1月8日达成《撤场合同》,约定被告于2020年2月16日起撤场,原告对被告所欠的费用给与一定范围的减免,同时约定如被告逾期未撤场,需按租赁合同支付欠费,并每逾期一日还应按日租金与管理费标准的两倍缴纳违约金。但撤场日到期后,被告仍占用、使用系争租赁物,拒不搬离。原告数次催讨无果,不得不依法起诉法院,恳请法院判如诉请。被告升丽公司辩称：2019年9月至2020年3月底，营商环境被破坏。2020年1月，双方协商被告搬离事宜，虽然协议写的是2月15日，但原告口头认可2020年3月31日合同到期搬离。后由于疫情，无法执行。第二次沟通系2020年4月中旬，原告管理人员来到被告展厅，表示只要交纳一笔款项，可以继续使用。被告又交纳了15,000元。2020年5月，原告进行断水断电。被告在米格另行租赁，自然搬离，但原告还是起诉了。原告承诺与行为不一致。经开庭审理查明：原告吉盛伟邦公司(甲方)与被告升丽公司(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245(即吉盛伟邦国际家具村一期D1馆二层D1-241-245)出租给乙方经营使用，租赁面积为567平方米，使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的升丽系列品牌整体软装产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分,乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费,租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,租赁费合计每月捌仟捌佰柒拾伍元收取，自2019年4月1日起计费。租赁费实行按月(自然月)计算,付款周期为壹个月,先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期租金,此后应于每一付款周期之前的60日前(非工作日的,提前至前一个工作日)支付下一期租金。合同由甲方和乙方作为合同方签署,乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后,乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司,如乙方委托第三方或与第三方合作经营,须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤消的连带担保责任。乙方在办理营业执照过程和经营中发生的工商管理费、各种税金、税票由乙方自行承担,按政府规定缴纳。乙方承租场地内配置卡式电表，实行预付费用电方式，每度电按1.22元收取，如国家上调电价,甲方则调整供电价格。空调为中央空调系统,统一由甲方开启,费用全年平摊计费，空调费每月按肆仟捌佰伍拾元收取。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等,由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等,由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务,乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台,乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用,双方每月进行结算,甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日)，乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括履约保证金、租赁费、电费、空调费等各项费用)需汇入甲方指定账户内,不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户,甲方将不予认可。乙方在租赁物业后,应当以该物业作为公司住所地与他人合资或独立投资成立公司,并按属地化原则,办理工商注册和纳税申报。乙方应及时组织约定的品牌商品进场,并确保按照甲方确定的统一开业时间对外营业。乙方因各种原因,不经营合同约定的品牌系列产品时,甲方有权终止合同,如双方继续合作,视场地情况，可以根据乙方所新经营的产品品牌和产品类别情况,按产品的布局定位重新进行位置安排,但须重新签订“租赁合同”或“补充合同”。甲方可拍摄和使用乙方展位内产品及展场的图文资料,可使用乙方提供的图文资料,用于甲方广告宣传推广。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会,以吸引国际国内采购商大宗采购。对于甲方组织的大型、统一的家具展览、展示、各类优惠活动,乙方应当予以配合,并积极参加,并按甲方的要求进行装修、布局调整。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳伍万元,作为乙方履约保证金。合同正式生效后,超过十五日未支付履约保证金的,则视乙方违约。甲方有权单方面宣布解除合同,并将上述场地重新另行出租。合同终止时,乙方应向甲方交纳产品质量保证金，计伍万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可返回。若在合同期满前,任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同,应提前90天书面告知另一方,经双方协商达成一致,办理相关合同提前终止协议,同时解约方需向守约方支付等同于履约保证金的金额作为违约金；如未经双方协商达成一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金,同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费作为补偿金。甲乙双方对于合同中已发生的各项费用的支付义务均不予免除。乙方在租赁期间,延迟向甲方交付相关费用(包括但不限于合同或甲乙双方签订的其他合同约定的租金、综合管理费等费用)，应当按延迟交付金额5‰*天数,另行向甲方支付滞纳金。按合同其他条款约定解除合同的，乙方支付滞纳金的义务不予免除。乙方在合同约定期限内未向甲方足额支付履约保证金的,甲方有权解除合同,并将合同约定物业租赁给第三方,乙方已经支付的履约保证金不予退还。甲方若有下列情形一项或数项,视为违约,乙方有权单方宣布解除合同,并追偿损失：1、未能按约定日期交付租赁物业,时间超过六个月并经乙方催告后,在合理期限内仍不能提供的。2、除不可抗力之外，非因法定假期或政府规定的假日而造成甲方物业整体连续停业达30日以上。乙方若有下列情形中的一项或数项,视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,乙方所交纳的履约保证金不予退还：1、未经许可,擅自改变经营品牌或改变场地用途;2、擅自将承租物业转借、转租或转让的；3、在合同期内,有欠缴费行为(包括但不限于欠缴合同或甲乙双方其他合同约定的租金等、综合管理费等费用),经甲方书面通知后十五日内仍不支付的；4、利用承租物业进行非法活动,损害公共利益的。5、因与第三方的纠纷引发寻衅滋事事件,对甲方营业现场及周边商户造成恶厉影响。乙方必须严格遵守和执行合同的有关管理规定。如违反合同的条款,经甲方书面告知后拒不改正的,甲方将要求乙方限期整改或罚款处理;情节严重者,视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,乙方所交纳的履约保证金不予退还。合同另行约定了其他权利义务。同时，原告吉盛伟邦公司(甲方)与被告升丽公司(乙方)签订《D1-241-245管理服务合同》，约定甲方将位于上海青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为上海青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245(即吉盛伟邦国际家具村一期D1馆二层D1-241-245)出租给乙方经营使用,在合同约定的用途、期限内，乙方对该承租物业享有使用权。租赁面积为567平方米,使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的升丽系列品牌整体软装产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分,乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费,综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,综合管理费计每月贰万零柒佰壹拾元，2019年4月1日起计费。综合管理费实行按月(自然月)计算,付款周期为壹个月,先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期综合管理费,此后应于每一付款周期之前的60日前(非工作日的,提前至前一个工作日)支付下一期的综合管理费。合同由甲方和乙方作为合同方签署,乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后,乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司,如乙方委托第三方或与第三方合作经营,须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤销的连带担保责任。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等，由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等，由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务,乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台,乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用,双方每月进行结算,甲方每月末结帐(以自然月最后一日为结账日),乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括综合管理费等各项费用)需汇入甲方指定账户内,不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户,甲方将不予认可。合同另行约定了其他权利义务。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向升丽公司交付了上述房屋。升丽公司亦按约支付了履约保证金5万元。2019年9月6日，吉盛伟邦公司发布《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，称：“……将对上海吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心--‘市西科技园’。……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。2019年9月17日，吉盛伟邦公司出具《关于2019年9月11日有关事宜的承诺函》，载明关于2019年9月11日，吉盛伟邦公司向商户下发《催款告知函》，鉴于绿地与吉盛伟邦股权转让带来的改变，现吉盛伟邦公司特别承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力。同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月24日，吉盛伟邦集团与租户代表参加沟通会议，形成会议纪要：一、绿地代表对此事项表达如下意见：吉盛伟邦结合现有家具村情况将提出继续保持现状，经营期限将不少于18个月。二、商户代表表达如下意见：1、希望针对已经发生的舆论影响和风波提出免租的诉求。2、未来18个月内的中长期经营和补偿方案。3、2019年9月26日下午针对以上两条给予答复意见。针对商户上述意见，吉盛伟邦答复：针对第1条，将租户的意见向总部汇报，并最晚在本月27日上午12时给予答复。针对第2条，尽快给出解决方向，具体需视每个租户的实际情况，谈判商定。2019年9月28日，绿地与会人员王奕等人与商户75人、信访办陆主任等人，形成会议纪要：1、绿地与会人员承诺在未谈妥最终解决方案期间，保证家具村整体的正常运营，以确保商户良好的运营环境；2、由于绿地9月16日发了告知函，商户代表反映对商户造成了损失，绿地目前愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月。针对绿地与会人员提出的方案，商户代表持保留意见，并保留进一步主张的权利。3、商户提出，因2019年9月16日的告知函，对租户造成了损失，要求赔偿项目如下：合约未到期赔偿、固定投资损失、预期经营利润损失、品牌授权流失损失、人员安置、遣散及流失损失、拆迁过渡期损失等，并要求绿地于4日内拿出赔偿科目。绿地与会人员提出，以上仅是商户的意见，绿地将与商户协商解决。4、全体商户要求绿地于2019年10月9日前给出公告后18个月的经营方案或不经营的解约、补偿、赔偿方案，绿地与会人员表示于9月28日12：00前明确10月9日前完成的具体时间。5、全体商户要求2019年10月底前完成85%商户的续约、解约、补偿或赔偿方案。绿地与会人员表示于9月28日12：00前答复。6、商户要求绿地派出的谈判代表需具有决定权。2019年10月9日，吉盛伟邦公司发布《关于开展协商工作的告知函》，称：“……关于后期项目的改造升级，家具村公司将按照‘以合同为基准，以事实为依据，以法律为准绳’的原则，针对不同商户的不同情况，实行‘一户一议，一户一案’。另外，为保障该项工作的高效、有序推进，家具村公司拟派出2人为一组的代表上门与您洽谈，洽谈日期、时间、地点及联系人附后，请您知悉并做好准备”。2020年1月，吉盛伟邦公司(甲方)与升丽公司(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司撤场合同》[合同(Ⅱ期)编号：D1-241-2019撤场]，约定甲、乙进行协商,达成有关撤场事宜如下：一、自2020年2月16日起,甲方收回原提供给乙方使用的上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245的营业场地,同时乙方不再享有该场地的使用权力;二、甲方对于提供给乙方“D1-241-245”场地的租赁费和综合管理费计费至2019年11月15日止,2019年9月1日至2019年10月31日期间和2019年11月16日至2020年2月15日期间的租赁费和综合管理费,甲方予以减免；乙方电费、水费、空调费及网络通讯费等计费至2020年2月15日止(以实际办理退场日期为准);三、经双方议定,乙方撤展后履约保证金中保留伍万元作为本展位产品质量保证金。撤展后而仍在质保期的已售产品(含预订货物及其它情形),如发生质量问题(如退货、维修等),乙方必须承担全部责任及费用的保证。由甲方营业部负责管理产品质量保证金,正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场时有“已销售未送货”及有“订货单”的情况,则产品质量保证金返回时间顺延。退返前乙方需退还甲方相关付款收据。四、乙方撤场后,对其产品售后质量投诉问题由专人负责。五、乙方“D1-241-245”场地撤场时,场地内乙方装修除灯具(不含电线)、地板可拆除外,其余全部保留。乙方结清各项费用后,场地内乙方的产品于2020年2月16日前由乙方自行安排全部撤出。逾期未按时清理场地,除继续按租赁合同约定缴纳相关费用外,每逾期一日还应按日租金与管理费标准的两倍向甲方缴纳违约金,逾期超过15天的甲方有权安排对场地内物品进行处置和清理,由此所产生的费用和损失由乙方承担。六、乙方承诺于本协议合同到期之日起30日内迁移租赁场地内的各项证照登记或注册手续。七、自乙方撤场之日起,双方原签署的原合同同时作废。八、若乙方未按合同履行约定义务的或乙方未在15日内签署合同的,则甲方相关减免优惠不予执行,仍按原合同规定执行。九、协议一式肆份,甲方执三份,乙方执一份,均具有同等法律效力。十、双方对原合同的履行再无其他争议事项。2020年4月，升丽公司支付吉盛伟邦公司15,000元。另查明：吉盛伟邦公司系上海市青浦区赵巷镇盈港东路4369弄2、3号产权登记人。目前在上海市青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245房屋内仍有升丽公司软装部分等。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、管理服务合同、撤场合同、告知函、承诺函、会议纪要等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告吉盛伟邦公司表示，双方已经达成撤场协议，商场的情况告知函等属实，但与本案没有关联。原告工作人员可能有某些承诺，但应该有个合理时间范围。现已11月，不管从任何角度，时间都较长。本案合同之前还有合同。按照撤场协议，租金管理费免掉，水电空调费按照协议，在质保金中抵扣。被告未按撤场协议搬离，仍应按合同支付租赁费等款项，2019年8月至2020年1月底，扣除已付的15,000元，升丽公司应付租赁费用、综合管理费、空调电费为117,655元，系争租赁房屋内被告没有搬清。被告升丽公司表示，照片打印件、微信等证明原告破坏营商环境。原告工作人员发送微信消息，最迟2020年11月15日前撤场。2020年11月14日，联系原告工作人员，没有明确的说法。被告自2014年或2015年就开始入场经营了，经营软装。按照撤场协议，租金管理费免掉，水电空调费按照协议，在质保金中抵扣。2020年11月14日，系争房屋内物品已经搬离部分，软装部分在、硬装均在。其他商户质保金退还的，只要原告退还质保金，被告愿意搬离。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《租赁合同》及《管理服务合同》履行过程中，2020年1月吉盛伟邦公司与升丽公司签订《撤场合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。后升丽公司虽支付15,000元，但尚不足以证明吉盛伟邦公司同意其继续租赁系争房屋，升丽公司理应按约返还租赁房屋。吉盛伟邦公司要求升丽公司腾退返还涉案房屋的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。升丽公司未搬离系争租赁房屋，按约应继续支付租赁合同约定的租赁费、综合管理费等，根据吉盛伟邦公司的主张，升丽公司应支付2019年8月至2020年1月31日期间的租赁费、空调电费、综合管理费共计117,655元(已扣除2020年4月支付的15,000元)。现吉盛伟邦公司该诉请金额为117,448.30元，故应按该诉请金额计算。就该应付各项费用，本院认为，2019年9月16日前，并无出现任何影响升丽公司经营的行为，故此前的各项费用，升丽公司应据实支付。2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知函》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。双方确认质保金可予抵扣，故升丽公司应付吉盛伟邦公司为67,448.30元。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已期限届满，升丽公司可不再支付占有使用费、综合管理费，但升丽公司仍负有及时归还租赁房屋的义务，如升丽公司未及时返还的，应承担相应的民事责任。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告上海升丽室内设计有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号D1-241-245(即吉盛伟邦国际家具村一期D1馆二层D1-241-245)室房屋腾退后返还原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司；二、被告上海升丽室内设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费、空调电费计人民币67,448.30元；三、驳回原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,648.97元，减半收取计人民币1,324.48元，由原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担人民币581.38元，被告上海升丽室内设计有限公司负担人民币743.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年一月十三日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。