新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初8238号原告：杨洪春，男，1975年3月20日出生，汉族，无固定职业，住江苏省泰州市。委托诉讼代理人：周金学，新疆四至律师事务所律师。被告：新疆天章房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市经济技术开发区广州路5号。法定代表人：蔡春雨，该公司总经理。被告：蔡春雨，男，1964年6月20日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司总经理，住江苏省泰兴市。被告：焦照兰，女，1965年1月6日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司股东，住江苏省泰兴市。被告：任冬华，男，1969年12月20日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司总经理，住乌鲁木齐市。四被告共同委托诉讼代理人：郜鸿娣，天山区国信法律服务所法律工作者。原告杨洪春与被告新疆天章房地产开发有限公司（以下简称天章房产公司）、蔡春雨、焦照兰、任冬华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洪春的委托诉讼代理人周金学，被告天章房产公司、蔡春雨、焦照兰、任冬华共同委托诉讼代理人郜鸿娣到庭参诉讼，本案现已审理终结。原告杨洪春向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告天章房产公司签订的《天章大厦房屋订购协议》；2、请求判令被告退还原告已付房款1,150,000元；3、请求判令被告支付原告利息377,200元【1150000×5.125‰×64个月（2015.1.26-2020.5.26）】；4、请求判令被告支付利息至全部款项付清止；5、判令被告退还原告办理天然气入户缴纳的入户费9,600元；6、请求判令被告承担本案诉讼费、邮寄送达费，以上合计1,536,800元。事实与理由：2015年1月26日，原告与被告天章房产公司签订《天章大厦房屋订购协议》，原告购买被告天章房产位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路123号天章大厦3007、3008号房，原告依照协议的约定及被告天章房产公司的要求，分别向被告蔡春雨、焦照兰、任冬华个人账户，剩余款项通过银行按揭也早已付清，但被告至今未按照约定给原告办理不动产登记证。经原告与被告多次协商未果，现诉至法院，请求判如所请。被告天章房产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，案涉房屋正处在执行异议阶段，房屋马上就可以办理房产证了。被告蔡春雨、焦照兰、任冬华辩称，蔡春雨、焦照兰、任冬华收款是职务行为，不应承担法律责任。本院经审理认定事实如下，2015年1月26日，原告杨洪春（买受人）与被告天章房产公司（出卖人）签订了一份《天章大厦房屋订购协议》约定，由原告杨洪春购买位于××区商住楼3007、3008室，预定面积162.86㎡，单价9,000元/㎡，总房款1,465,740元。该房的相关规划和销售许可证出卖人正在办理中（详见情况说明），买受人为取得本房屋的购买权，签订本协议至2015年7月1日之前，自愿交付房款1,150,000元，余款315,740元。余款在出卖人取得销售许可证5个工作日内付清。如买受人在出卖人未取得销售许可证前提出退房，出卖人在60个工作日内无条件退房并退还已付房款。如出卖人在取得销售许可证前提出退房，须征得买受人同意后，方可退房，并退还买受人已付房款及已付房款的银行同期存款利息。如果出卖人私自将该房进行二次销售，则必须向买受人双倍返还定金并退还已付房款。买受人履行完毕本协议第二条的约定即支付完毕房款后，可先行办理入住手续。但出卖人取得规划许可证后买受人拒绝支付剩余房款，出卖人有权收回该房屋，退还买受人已支付的房款，且不承担银行利息。在签订商品房预售合同时，已交付房款转为购房款。在网签之前，如买受人对该房进行二次销售，出卖人予以配合。其他未尽事宜双方协商解决。2015年7月1日，被告天章房产公司向原告开具《收据》一张，载明：“今收到天章大厦3007、3008业主杨洪春交付房款115万元（壹佰壹拾伍万元）。”收条上方加盖天章房产公司财务公章。关于上述付款，原、被告均认可通过以下方式支付：1、2014年9月11日，原告向被告蔡春雨账户汇款350,000元，汇款用途备注为借款；2、2015年2月15日，原告向被告任冬华账户汇入200,000元，转账备注为天章大厦3008室房款；3、2015年3月30日，原告向被告焦照兰账户汇款500,000元，转账用途备注为天章大厦3008房款；4、2015年4月23日，原告向被告焦照兰账户汇款100,000元，转账用途备注为天章大厦3007、3008房款；5、2015年5月27日，原告向被告焦照兰账户汇款150,000元；6、2015年6月16日，原告向被告焦照兰账户汇款200,000元，汇款用途备注为还款、天章大厦3007、3008房款；7、2015年6月24日，被告焦照兰收取出票人为杭州萧山临浦镇周海霞五金商行，金额为100,000元的承兑汇票一张，并向原告出具收条一张，载明：“今收到杨洪春承兑汇票一张，抵3008房款。具收人：焦照兰。”另查明，被告蔡春雨、焦照兰为被告天章房产公司股东，蔡春雨任执行董事，焦照兰任监事，任冬华为被告天章房产公司职员。2008年7月21日被告天章房产公司取得了涉案工程的《建设用地规划许可证》；同年8月17日被告天章房产取得了涉案工程友好南路商住楼《建设工程规划许可证》，载明：层数地下2层，地上26层，建筑用途1-4层为商业营业厅，5-26层为商住。10月6日，被告天章房产公司取得了涉案工程《建筑工程施工许可证》。10月31日取得了涉案项目的《商品房预售许可证》，2009年2月13日取得了涉案项目的《国有土地使用权证》，地类用途为住宅用地（商业），使用权类型出让，使用权面积4296.55㎡，2019年1月办理了涉案项目的《建设工程竣工规划认可书》。案涉房屋所属31层不在上述许可施工范围内。再查明，被告天章房产公司至今未能取得天章大厦31层《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。以上事实，有《天章大厦房屋订购协议》、收条、银行转账凭证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程竣工规划认可书》、《商品房预售许可证》，当事人陈述及庭审笔录等为证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同合同应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告与被告天章房产公司签订《天章大厦房屋订购协议》时，被告天章房产公司未取得案涉31楼的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》且至今仍未取得上述证书，依据前款法律规定，原告与被告天章房产公司签订的《天章大厦房屋订购协议》因违反法律、法规的强制性规定自始无效，故本院对原告请求判令解除双方签订《天章大厦房屋订购协议》的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《天章大厦房屋订购协议》被认定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该协议取得的财产应相互返还，对不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告天章房产公司向原告出具了金额为1,150,000元的收据，庭审中也明确表示收到了原告付款，故本院对原告请求判令被告天章房产公司退还房款1,150,000元的诉讼请求予以支持。《天章大厦房屋订购协议》无效的原因是由于被告天章房产公司未取得商品房预售许可证明，被告存在过错，故被告应当向原告支付资金占用期间的利息。关于利息的起算时间，本院认为，原告与被告天章房产公司作为《天章大厦房屋订购协议》的合同相对方，原告并未将房款直接支付至被告天章房产公司账户而是分多次汇入被告蔡春雨、焦照兰、任冬华银行账户，且汇款用途备注不同，直至2015年7月1日被告天章房产公司向原告开具加盖该公司财务银行的《收据》才明确上述款项用途均系用于支付案涉房屋房款，故本院以收据出具之日作为利息起算之日。关于利息计算标准，原告主张过高，本院予以调整，调整后以1,150,000元为基数自2015年7月1日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为225,982.88元【1,150,000元×4.75%×4年（2015年7月1日至2019年6月30日）＋1,150,000元×4.75%÷365天×50天（2019年7月1日至2019年8月19日）】，2019年8月20日至实际履行之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的天然气入户费用9,600元，原告未出示证据证明该款项实际发生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告蔡春雨、焦照兰、任冬华是否应当承担责任的问题，本院认为，本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，原告与被告天章房产公司系合同相对方，蔡春雨任该公司执行董事，焦照兰任该公司监事，任冬华为该公司职员，庭审中被告天章房产公司认可蔡春雨、焦照兰、任冬华的收款系职务行为，且被告天章房产公司向原告出具了与原告付款金额一致的收据，蔡春雨、焦照兰、任冬华的收款行为并未构成公司人格混同，故本院认为蔡春雨、焦照兰、任冬华在本案中不应当承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告新疆天章房地产开发有限公司退还原告杨洪春购房款1,150,000元；二、被告新疆天章房地产开发有限公司支付原告杨洪春2015年7月1日至2019年8月19日的利息225,982.88元，2019年8月20日至实际履行之日的利息以1,150,000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告杨洪春对被告蔡春雨、焦照兰、任冬华的全部诉讼请求；四、驳回原告杨洪春的其他诉讼请求。以上被告天章房产公司应付原告杨洪春款项，应在本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的1,536,800元，给付标的1,375,982.88元，占争议的89.54%，本案案件受理费18,631.2元，本院减半收取9,315.6元（原告已预交），由原告杨洪春负担10.46%即1,948.82元，由被告天章房产公司负担89.54%即7,366.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 阳二〇二一年一月十九日书记员 王小燕