江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7624号原告（反诉被告）：江苏捷程机动车检测股份有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北富士康路1135号，统一社会信用代码913205005781561401。法定代表人：倪劼程。委托诉讼代理人：张茹稼，江苏六能律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山诚品购购网络科技有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路88号1幢，统一社会信用代码91320583398225823Q。法定代表人：林建华。委托诉讼代理人：张炜红，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告江苏捷程机动车检测股份有限公司（以下简称捷程公司）诉被告昆山诚品购购网络科技有限公司（以下简称诚品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，被告提出反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序于2020年9月1日、2020年9月25日公开开庭进行审理。原告捷程公司委托诉讼代理人马艳，被告诚品公司委托诉讼代理人曹小林（参加第一次庭审后被撤回委托）、张炜红、张硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷程公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的《厂房租赁合同》于2020年3月26日解除；二、判令被告搬离昆山市XXX号，并将其占用的XXX厂房返还原告；三、判令被告支付原告欠付1-3层租金124598元、1-3层占有使用费(从2020年3月27日开始，按照2265元/天，计算至厂房交还之日止，暂计算至2020年5月15日，暂计算为113250元)及违约金471120元，四层租金180000元，垃圾清运费暂计16000元；四、案件受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：2015年2月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将昆山市XXX号一楼西侧近80平方米、二楼西侧1440平方米、三楼全部约3600平方米，总计约5200平方米出租给被告；租赁期限为八年，从2015年2月1日至2023年1月31日；租金为750000元/年，每两年按照5%比例增长；租金半年一付，提前一个月支付；租赁期间被告应及时支付房屋及其他费用，如拖延不付满一个月，原告有权加付50%滞纳金，并有权终止租赁协议；因一方违约造成对方解除合同的，违约方应支付未履行期间租金20%的违约金；双方还就其他事项，进行了约定。2020年3月月13日向被告发出《告知函》，要求被告停止占用昆山市XXX房屋，于2020年3月31日之前搬离，并明确告知逾期未搬离的法律责任。因被告未依约于2020年1月1日前支付2020年2月1日至8月31日的租金且迟延期限超过一个月，原告于2020年3月20日发出《催款函》，要求被告及时付款，否则原告将终止房屋租赁合同，并主张违约责任。因被告仍拒绝履行，2020年3月26日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，明确解除双方租赁合同，并要求对方承担违约责任。该通知书于同日送达被告，双方租赁合同关系自此解除。现被告拒绝返还昆山市XXX号租赁物，也未赔偿原告各项损失，为此，原告提起本案诉讼，请判如所请。被告诚品公司辩称，一、原告于2020年3月26日以发函的方式解除双方之间的租赁关系系单方解除，被告并不存在原告所述的违约行为，原告要求被告承担违约金471120元及租金收益180000元的诉讼请求应予以驳回。(一)被告不存在非法占用涉案房屋四楼的侵权行为，原告无权要求被告支付四楼租金收益。首先，2014年末，原告与XXX商谈租赁涉案房屋事宜，后于2014年11月20日与XXX作为法定代表人的昆山建业工程有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁范围为昆山市XXX号一楼西侧近80平米、二楼西侧1440平米、三楼整层3600平米及四楼的附属部分。租期自2015年2月1日至2023年1月31日，租期8年。合同还约定了租金及支付方式等，收款账户为XXX个人账户。后在XXX的要求下，被告于2015年2月1日重新与原告签署厂房租赁合同，合同第一条的租赁区域部分遗漏了四楼的附属部分，但在该合同附件部分原被告双方一致确认“此合同根据前总合同同步进行”。因此原告在签订涉案租赁合同时系承认被告承租区域包括四楼附属部分。(二)被告不存在拖欠租金的行为，原告无权要求被告支付违约金。按照两份厂房租赁合同第三条第2款的约定“租金支付方式为每半年支付一次，租期到期日即提前一个月支付租金给甲方(税后)”，本条并未明确租金支付为先付后用，即在租期开始前1个月支付租金。实际上，在租赁期间被告也从未先付后用。因此原告无权要求被告在2020年1月全额支付2020年2月1日至2020年8月31日的租金或占用使用费。综上，原告的解除行为系提前单方解除，被告无需承担支付违约金及四楼租金获益的，相反，基于原告提前单方解除租赁合同的行为，原告应向被告承担租赁合同中第八条约定的违约责任。二、基于原告单方解除租赁关系的行为，且原告多次骚扰被告经营，导致被告经营困难，被告同意搬离涉案房屋。三、原告诉讼请求中主张的租金及占有使用费金额与实际履行不符，2020年2月1日至2020年8月31日期间，原告应付租金/占用使用费应当为384375元，计算方式为：年租金(750000+750000*2.5%/12个月*6个月）。原、被告在实际租赁过程中已变更了年租金总额，厂房租赁合同第三条第1款约定的年租金实际变更为：2015年2月1日至2017年1月31日两年按照75万元/年计算，其中2016年度租金原告同意免收被告5个月租金；2017年2月1日起，每年租金按照768750元支付(即75万元+75万元*2.5%)。被告也是按照该方式向原告支付租金，原告2020年3月20日向被告发出的《催款函》也能证明原告承认2020年的租金也是按照768750元/年来支付的。因此原告第三项诉讼请求的金额与实际不符。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求，根据案件事实依法裁判。反诉原告诚品公司向本院提出反诉请求：1.判决减免受疫情影响的房屋租金共计128125元(768750元/12月*2月)；2.判决要求被反诉人支付单方提前终止合同的违约金438083.3元(768750元/365天*1040元/天)；3.本诉、反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人承租昆山市XXX号厂房，租赁区域为一楼西侧、二楼西侧、三楼整层及四楼的附属部分。租赁期自2015年2月1日至2023年1月31日共8年，租赁期间不收取任何物业费用。2020年初因疫情原因反诉人无法复工复产，无法使用租赁房屋，公司经营困难，2020年4月28日、2020年5月9日反诉人向被反诉人发函要求提供租金收款账户并申请减免疫情期间两个月租金，但被反诉人拒不理睬。现反诉人不存在违约行为，被反诉人却擅自单方提前解约，在反诉人租赁区域擅自搭设围栏、断水断电、砸门砸所、乱收停车费用等，被反诉人应当按照双方签订的《厂房租赁合同》第八条第1款的约定向被告承担违约责任。另反诉人在房屋承租期间为所租赁区域添附电梯、消防等固定装修高达400余万元，对于反诉人因此产生的装修损失被反诉人应当予以补偿。综上，为保证反诉人的合法权益，被反诉人不得不提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告捷程公司辩称，一、出租范围按照双方签订的《厂房租赁合同》第一条所约定的一二三楼部分，并未包含四楼。二、捷程公司也是向房东租赁涉案厂房，房东也是按照合同约定向捷城收取租金，没有任何减免。对此情况，诚品公司知情且了解。对于诚品公司的减免租金的要求，没法同意。三、捷程公司向房东支付租金也是先付后用，在和诚品公司签订合同时，也明确说明提前一个月支付半年的租金，合同中也是如此约定。在实际履行中，捷程公司都是提前一个月进行催讨，诚品公司对付款期限从未提出过异议。涉案期间的租金催缴也是如此，在2020年1月催缴2020年2月至7月的半年租金，诚品公司曾经无理要求过减免，曾经耍赖说不知道账号，但是从未对付款时间提出过异议。代理人在开庭后，突然提出合同不是先付后用，没有依据，也不符合租赁的惯例。没有一个二房东会这么做。四、捷程公司就在诚品公司楼下办公，财务室工作人员正常上班，诚品公司可以直接来缴纳，也可以下楼询问，根本无需发函，这些都是诚品公司无理延期付款的借口。据捷程公司陈述，诚品公司的水电费虽然延期，后来还是转账支付了。本院经审理认定事实如下：昆山市XXX号房屋所有权人为昆山市XXX公司，昆山市XXX公司将上述厂房租赁给捷程公司，租赁期限2012年3月1日至2022年2月28日。2015年2月1日，捷程公司（甲方）与诚品公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将昆山市XXX号厂房出租给乙方，租赁区域为一楼西侧近80平方米、二楼西侧1440平方米、三楼全部3600平方米，租赁面积约5200平方米，厂房租赁自2015年2月1日起至2023年1月31日止。租赁期八年。甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金为75万元，每半年结付一次，以后两年按5%的比例增长计算租金。如经营过程中甲乙双方就租用面积有所增减，按市场价商定租金额度。租金支付方式为每半年支付一次，租期到期日即提前一个月支付租金给甲方。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收50%的滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，除第七条规定以外如有一方未经对方同意，提前终止合同的，应向对方偿付未能续约期间租金额20%的违约金。因一方违约造成对方解除合同的，违约方应按上款规定承担违约责任。乙方逾期交付租金的，除应如数补交及应支付的滞纳金外，造成违约的，还应承担相应的违约责任。2017年11月10日，林建华（甲方）与XXX（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将拥有产权或处置权的昆山市XXX号《建华美家乐》四楼的房屋建筑面积约500平方米)，出租给乙方作办公使用。租期：5年从2017年11月1日起至2022年10月31日止。甲方应承担房屋工程质量及维修的责任，乙方也不得擅自改变房屋结构和用途。乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失。租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方。在双方协商下，赔偿乙方适当的装修补助，同时退还壹倍的履约保证金：若.乙方需要退租，也必须提前一个月书面通知甲方，办公家具可以搬走，硬装装修不得损坏，同时不得要求退还履约保证金。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方。租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用后退还房屋给甲方；如需续租须提前一个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方有权收回房屋。2020年3月18日，捷程公司向诚品公司发送告知函，内容为：，我司发现贵方非法占用我司承租的昆山市XXX号《建华美家乐》四楼的房屋，现正式书面告知贵方，具体内容如下：限贵方于收函之日立即停止占用行为，并于2020年3月31日之前全部搬离。2020年4月17日，捷程公司（甲方）和昆山XXX有限公司（乙方）签订厂房搬出协议，内容为：鉴于乙方于2017年11月10日与林建华签订关于昆山市XXX号四楼房屋的《房屋租赁协议》，租期为2017年11月1日至2022年10月31日，而该层房屋使用权实际归甲方所有，故双方就房屋搬出事宜达成协议如下：一、乙方确认支付林建华每年租金为6万元，目前已付林建华租金合计为18万元。二、乙方愿意停止对昆山市XXX号四楼房屋的占用行为，于2020年4月27日前完成清退并保持包括但不限于内部结构、所有装修等的完整。昆山XXX限公司退房后，捷程公司支付该厂房垃圾清运费16000元。2020年3月20日，捷程公司向诚品公司发送催款函，要求诚品公司于2020年3月23日前支付2020年2月1日至2020年8月31日房租384375元，并表明若到期未付，将解除合同。2020年3月26日，捷程公司向诚品公司发送解除租赁合同通知书，解除双方的厂房租赁合同。诚品公司支付2019年度租金（2019年2月1日至2020年1月31日）明细如下：2019年7月29日支付20万元，2019年8月12日支付10万元，2019年11月29日支付20万元，2019年12月31日支付10万元，2020年1月20日支付168750元。另查明，2014年11月20日，昆山XXX公司与诚品公司签订厂房租赁合同，约定昆山XXX公司将昆山市XXX号厂房出租给乙方，租赁区域为一楼西侧近80平方米、二楼西侧1440平方米、三楼整层3600平方米、四楼的附属部分，租赁面积约5200平方米，厂房租赁自2015年2月1日起至2023年1月31日止。租赁期八年。年租金该厂房租赁年租金为75万元，每半年结付一次，以后两年按5%的比例增长计算租金。本院认为：捷程公司与诚品公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告诚品提供的2014年11月20日与昆山XX公司的合同除租赁范围外与2015年2月1日的合同内容一致，结合签订合同的主体，本院认定实际履行的系签订时间在后的合同即捷程公司与诚品公司签订的厂房租赁合同。合同约定租金每半年支付，租期到期日即提前一个月支付租金，同时约定在租赁期限内，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收50%的滞纳金，并有权终止租赁协议。故本院确认双方签订的合同于2020年3月26日解除。诚品公司提出双方并未约定先付后用，结合合同约定及租赁合同一般惯例，本院对该意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。诚品公司应当返还所有租赁的厂房。关于租金和占有使用费，诚品公司应当支付合同解除前的租金和合同解除后至返还房屋时的占有使用费，诚品公司提出减免两个月租金，结合昆山当地复工复产的具体情形，本院酌定减免两个月租金，那么诚品公司需支付2020年4月1日至房屋返还之日的占有使用费（按照2265元/天的标准计算）。关于违约金，合同约定违约金过高，本院参照六个月租金标准调整为40万元。关于四层租金，诚品公司将不在租赁范围的四层出租，应当向捷程公司赔偿因此造成的损失，故诚品公司应当赔偿租金180000元及垃圾清运费16000元。关于诚品公司的反诉请求，减免租金的请求已经在本诉中处理，而违约金的诉讼请求，因捷程公司属于合法解除，故违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的《厂房租赁合同》于2020年3月26日解除。二、被告昆山诚品购购网络科技有限公司于本判决生效后十日内搬离昆山市XXX号，并将其占用的XXX层厂房返还原告江苏捷程机动车检测股份有限公司。三、被告昆山诚品购购网络科技有限公司于本判决生效后支付原告江苏捷程机动车检测股份有限公司自2020年4月1日至房屋返还之日的占有使用费（按照2265元/天的标准计算）以及四层租金180000元、垃圾清运费16000元。四、被告昆山诚品购购网络科技有限公司于本判决生效后支付原告江苏捷程机动车检测股份有限公司违约金40万元。五、驳回原告江苏捷程机动车检测股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告昆山诚品购购网络科技有限公司的其他反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：3220198643605151526055012）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12822元，由被告昆山诚品购购网络科技有限公司负担。反诉案件受理费4731元，由原告江苏捷程机动车检测股份有限公司负担1509元，被告昆山诚品购购网络科技有限公司负担3222元。其中，原告预交的案件受理费8091元，本院予以退还，被告应当负担的8091元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811167226开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王甜甜二〇二一年一月十三日书记员  马润斐