河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初22号原告：石志彦，女，1984年4月4日生，汉族，住河北省邯郸市涉县。委托诉讼代理人：文宏礼、王丹，河南英伦律师事务所律师。被告：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼、马雪菲，该公司员工。原告石志彦诉被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文宏礼、王丹,被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2019年1月19日签订的编号为0001382的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款59714元及利息暂定4523.92元（利息以59714元为基数，2019年1月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算利息金额为1522.46元；2019年8月20日至2020年12月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息金额为3001.46元，2020年12月3日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算剩余利息）；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年1月19日，原告与被告签订了编号为0001382的《郑州恒大山水城商品房认购书》,认购了被告开发的郑州恒大山水城122幢2单元604房屋，该认购书签订后，原告支付了购房款（含定金）共计59714元，被告于2020年11月4日向原告发送清房短信，告知原告所付款项不予退还，因原告不具备在郑州购房的资格，合同无法继续履行，致使原告合同目的不能实现，另外被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其无理由退房的优惠政策，因此原告有权解除与被告之间的合同，现原告要求解除与被告签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》，并要求被告退还购房款、定金及资金占用期间产生的利息。后原告诉至法院。被告辩称，原告不享受认购书的解除权，其诉讼请求应当予以驳回。原告未按照认购书的约定支付首期款并交纳剩余款项违约在先，不享有认购书的解除权。原告是否为限购对象，只能由原告根据自身情况进行判断，其作为完全民事行为能力人，签署认购书表明其可以购买房屋。认购书作为正式商品房买卖合同的预约合同，现由于原告的违约行为，致使商品房买卖合同无法订立，其应当承担相应的违约责任。在此期间，被告通过发送律师函等方式催促原告签订合同，但原告至今仍未签订，应当承担定金予以扣除的违约责任。无理由退房仅为被告的广告宣传，并不构成要约，被告宣传的无理由退房仅针对商品房住宅不包括原告所购买的商铺，而且该事实经法院判决予以确认，双方的权利义务应当以认购书约定的内容为准，认购书中并没有约定原告可以享受无理由退房，且被告在无理由退房宣传中明确何时可享受无理由退房，现原告仅交纳了首付款，并没有签订商品房买卖合同，其购房行为没有完成，无权要求被告对其进行无理由退房。被告在认购书签订后自始至终没有违约行为，原告要求被告退还购房款及利息没有事实和法律依据，原告作为违约一方应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2019年1月19日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0001382）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘122幢2单元604房屋……。该商品房建筑面积共126.59平方米，其中套内建筑面积99.71平方米……按建筑面积计算，单价为9434元/平方米……总金额为1194274元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2019年1月21日前支付首期房款49714元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月19日前付清59714元；于2019年7月19日前付清119427元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2019年1月19日，原告支付被告款项59714元，被告给原告出具收据一份，显示为“房款（含定金）”内容。后原告并未与被告签订书面商品房买卖合同，亦未按照认购书约定履行支付房款义务，2020年10月29日，被告给原告邮寄律师函一份，原告未予以签收。2020年11月2日，被告工作人员给原告发送短信一份，主要内容为：“……你于2019年1月19日购买的122号楼2单元604号房屋，应于2019年4月19日前缴纳1笔房款59714元；应于2019年7月19日前缴纳1笔房款119427元；应于2019年10月19日前缴纳1笔房款119427元；应于2020年1月19日前缴纳1笔房款835992元；截止目前仍逾期未付并已产生每天万分之一违约金，请于11月8日前及时配合办理交款，否则我司将对房源进行清退，房款不退，房子收回……”。后原告诉至法院。另查明，本案所涉房屋尚未交付给原告占有使用。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是原告陈述其不符合购房资格限制，被告承诺可以通过弄虚作假手段使原告获得购房资格，但原告并未提供充分的证据予以证明，故对该事实，本院不予认定，另外判断合同效力应当依据民法总则第一百五十三条及合同法第五十二条规定，因此购房资格的限制并不影响认购书的合同效力，故本案所涉的认购书成立有效，二是该认购书约定原告支付首期房款49714元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上原告于2019年1月19日即支付被告该首付房款及定金，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方并未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2019年1月19日成立了商品房买卖合同关系，定金1万元已经转换为购房款，相应的认购书、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及合同法第六十一条予以补充解释确定，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是关于本案所涉的合同解除问题，一是原告陈述其一直向被告主张解除合同，但其并未提供充分的证据予以证明，因此本案以原告起诉后向被告送达起诉手续之日即2021年1月8日为通知合同解除之日，二是被告曾于2020年11月2日向原告发送短信，该短信包含两个意思表示即催告原告在2020年11月8日之前履行支付剩余房款的义务，以及超过该期限，被告主张解除该商品房买卖合同，三是原告陈述其不符合限购政策，被告具有过错的问题，因限购政策于2017年发布，而本案所涉认购书于2019年签订，原告应当知道自己是否符合限购政策，且本案所涉的商品房买卖合同成立有效，并不受该政策影响，因此原告并未提供充分的证据证明该情形具有充足的理由可归责于被告，四是针对本案，原告并未按照合同约定支付剩余房款，经被告催告后，原告亦未支付，故综上被告依法具有解除权，结合短信内容，本案所涉商品房买卖合同于2020年11月9日解除，现原告以被告无理由退房政策为由要求解除本案所涉合同，已无事实基础，故对原告第一项诉讼请求，本院不予支持，合同解除后，因被告并未将本案所涉房屋交付给原告，因此被告应当向原告返还购房款59714元，对原告该诉讼请求，本院予以支持。最后是关于原告所诉的利息问题，应当视为原告的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是原告提供的证据并不足以证明被告存在违约行为，而原告存在未依约支付剩余房款的情形，三是从本案所涉短信以及认购书约定内容来看，双方约定有违约金条款，且被告亦向原告进行了主张，故原告所主张的利息与合同约定违约金可相互抵销，结合本案情况，原告所主张的利息数额小于违约金数额，因此对原告该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石志彦购房款59714元；二、驳回原告石志彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由原告负担57元，由被告负担646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年一月二十六日书记员  王 吉