温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初8667号原告：温州京都城房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区雪山路********。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：项武峰，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金剑，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：项和娟，女，1976年12月11日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：胡益蒙，浙江品嘉律师事务所律师。原告温州京都城房地产开发有限公司（以下简称京都城房开）与被告项和娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京都城房开的委托诉讼代理人项武峰，被告项和娟的委托诉讼代理人胡益蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京都城房开向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付剩余购房款3540000元；2.判令被告向原告支付逾期未付款违约金，违约金以未付购房款总额之每日万分之一金额按日支付，自2020年6月15日开始计算至实际履行之日止，暂算至2020年9月30日止，为38232元；3.判令被告支付律师费损失15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告之间系商品房买卖（预售）合同关系。2019年8月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的坐落于水心单元原菜篮子地段1-1地块的温州市鹿城区××街道××幢××室商品房，合同约定该商品房建筑面积183.45平方米，单价为38623.63元／平方米，房屋总价7085505元。被告于2019年8月7日支付购房款3545505元，根据合同第八条、第九条及附件四2.1之约定，余款3540000元应于原告发出《结顶通知书》后20日内即2020年6月14日前付清。但被告迟迟未付清房款，原告于2020年6月17日向被告邮寄《催告函》，2020年7月6日向被告邮寄《律师函》，但被告仍然置之不理。无奈之下，原告提起本案诉讼。被告项和娟辩称，一、原告存在明显的销售欺诈行为，且怠于履行合同义务。涉案楼盘于2018年12月开盘，被告对外宣传小区地理位置优越、交通便利，并特别指出小区有两条回家动线，其一为连接城南过境立交桥下线路（回家动线1），其二为连接锦绣路的杏花路延伸段线路（回家动线2），并在楼盘宣传册、售楼大厅巨幅地图、沙盘模型、宣传视频及销售人员口头介绍等予以强化。但原告所谓的回家动线2根本没有贯通，也毫无建设施工迹象，原告存在虚假宣传行为；二、被告中止付款属于依法履行不安抗辩权。因原告未履行道路建设的积极义务，致使被告等业主有理由相信原告存在丧失商业信誉、有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，故被告有权行使不安抗辩权，中止付款义务；三、律师费不属于必要支出，不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：原告京都城房开系鹿萃苑（推广名：鹿城万象府）开发建设单位。2019年8月7日，原告京都城房开（作为出卖人）与被告项和娟（作为买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于温州市鹿城区××单元××期××项目中的8幢1204室全装修商品房出卖给买受人，建筑面积183.45平方米，总价款7085505元，其中装修部分价款550350元。合同第八条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2019年8月7日前支付首期房价款3545505元，剩余房款3540000元由买受人申请贷款支付。买受人应当于2019年8月7日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2020年4月18日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：（1）若该商品房结顶时间晚于2020年4月18日的，买受人应按在出卖人发出结顶通知书后20日内支付剩余房款；（2）若按期未能支付剩余房款的，买受人必须在7日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意（并支付已经产生的逾期付款违约金）的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任。合同第九条约定…逾期超过90日后，出卖人有权解除合同…出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十一条第5点约定…本项目用地红线以外并非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，出卖人无需承担责任…合同第十二条约定，出卖人应当在2021年10月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十三补充协议第五条约定，买受人在签约前已通过查询政府网站和到本项目现场实地查看等方式充分了解本项目红线外公共配套设施及周边建筑、道路、环境、景观、风水等具体情况，买受人承诺不以此为由向出卖人主张任何权利…项目外的道路、绿地、学校、基础设施等发生变化，以政府审批的城市规划为准，与出卖人没有任何关系。双方于同日签订一份《商品房（住宅）销售合同补充协议一》，其中第五条逾期付款责任对主合同第九条补充及修改如下…出卖人因主张前述权利所产生的一切费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）由买受人承担。合同签订后，被告依约支付了首付款3545505元，剩余房款3540000元未支付。后涉案商品房所在楼幢于2020年5月15日封顶。原告分别于2020年5月25日、2020年6月17日向被告发出《结顶通知书》，要求被告于发出该通知书之日起20日内办理剩余房款按揭贷款手续，但被告以原告未开通杏花路延伸段道路为由拒绝配合办理。经多次催告无果，故原告诉至本院。另查明：涉案商品房所在的楼盘项目位于温州市鹿城区水心单元原菜篮子地段1-1地块，北侧紧邻锦绣路，西侧紧邻过境公路城南立交桥，南侧为规划二路，东侧为规划一路，与温州电力局地块毗邻。涉案楼盘项目的宣传楼书、展厅广告等可见“回家动线2”字样，具体箭头表示为从锦绣路进入杏花路延伸段（温州电力局东侧）至规划二路（涉案楼盘南侧入口）。根据现场勘查情况，杏花路延伸段被围墙隔断东西两条小路，其中西侧属于温州电力局内部道路，与涉案商品房楼盘有围墙隔断，无法连接，东侧可供行人通行。经市民向浙江政务咨询投诉平台反映，温州电力局回复如下：“该围墙所属土地功能为规划市政道路，宽24米，作为杏花路延伸末段，不过河，止于温瑞塘河北侧景观带，属政府职能部门投资建设项目。我单位多次询问联系有关部门，由于市区两级政府没有明确投资主体未果，围墙按历史遗留现状管理使用。如需建设，我单位将积极配合实施”。据温州市不动产登记信息查询记录显示，登记在温州电力局名下的国有建设用地使用权面积17212平方米，登记日期：2015年4月27日，坐落：温州市鹿城区锦绣路1413号。附图显示的区域范围南侧为温瑞塘河。另据温州市规划局于2018年6月出具的《规划条件论证报告结题成果》关于道路拓宽分析显示，该地块东侧道路位于锦绣路西向东匝道，宜为北向南机动车单向行驶，与城市东面、北面交通联系可通过锦绣路-杏花路交叉口转换，与城市西面、南面交通联系可通过城南立交桥（包括地面匝道）转换。温州市规划局于2018年6月17日作出（2018）46号专题会议纪要，明确该地块南侧规划道路由7米拓宽至16米，东侧规划道路由7米拓宽至8米，沿会昌河30米作为绿化用地，沿会昌河50米为塘河保护范围。审理期间，本院向温州市自然资源和规划局发函询问涉案商品房的楼盘项目《规划论证报告》显示的南侧规划道路与2015年4月登记在温州电力局《国有土地使用权证》范围不一致的原因，该局于2020年12月25日复函载明：“根据2010年4月市政府批复实施的《温州市原菜篮子地段控制性详细规划》。1-1地块南侧、东侧各设置一条7米规划道路。2018年因地块纳入市土地出让计划，我局牵头研究该地块出让条件。考虑到地块实施及南侧塘河控制要求，我局适当减少原控规二类居住用地，增加南侧公园绿地面积，并将地块南侧规划二路由原来的7米拓宽至16米，东侧道路由原来的7米拓宽至8米。地块周。地块周边其他规划情况不变力局南侧道路及杏花路延伸段。来函提及市电力局南侧道路位于电力局土地权属范围内，因道路规划是根据地块周边交通量需求及城市发展趋势研究确定，而不仅仅根据现状绘制。”因本案诉讼，原告与浙江六和（温州）律师事务所签订一份《诉讼单项法律服务合同》，约定一审阶段的律师费15000元，在法院受理案件后支付50%，在法院下发裁判文书后支付剩余50%。以上事实有原告提供的《商品房预售证》《商品房买卖合同》《商品房（住宅）销售合同补充协议一》《诉讼单项法律服务合同》《主体结构结顶证明》《规划论证报告》、购房发票、律师费发票、结顶通知书及邮寄凭证、催告函及邮寄凭证，被告提供的宣传楼书、展厅广告、沙盘模型、媒体视频、网络问政回复网页截图、《国有土地使用权证》以及本院调取的《复函》、双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。本案双方主要争议焦点在于原告是否负有开通涉案商品房所在楼盘项目南侧规划二路与杏花路末端延伸段（温州电力局东侧）之间道路的合同义务，原告是否构成虚假宣传的情形。首先，争议道路在性质上属于规划道路，系城市规划内容，规划尚未落地，仍可能存在变数。其次，争议道路属于涉案项目红线范围之外的事项，并非原告的开发范围，《商品房买卖合同》中亦明确“本项目用地红线以外并非出卖人规划开发范围…项目外的道路等发生变化，以政府审批的城市规划为准”。再次，原告依据土地出让规划相关材料对涉案商品房所在的楼盘项目及周边环境进行宣传，并不构成虚假宣传。最后，合同约定的交房期限为2021年10月31日前，而涉案楼盘项目仍在建设过程中，尚未交付使用。综上，原告不存在虚假宣传的情形，且争议道路并非原告的合同义务，现被告以不安抗辩权为由提出中止支付剩余购房款，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，被告应于《结顶通知书》发出之日起20日内支付剩余购房款，若逾期未支付，应支付逾期应付款日万分之一的违约金。现涉案商品房所在楼幢已于2020年5月15日结顶，原告亦已于2020年5月25日向被告发出《结顶通知书》，故原告主张要求被告支付剩余购房款3540000元并自2020年6月15日起按日万分之一计算逾期付款违约金，有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于律师费的负担问题，业已在《商品房买卖合同》中予以明确约定，原告已提供合同、发票等证明上述费用的实际发生，且金额基本合理，故本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告项和娟于本判决生效之日起十日内支付原告温州京都城房地产开发有限公司剩余购房款3540000元；二、被告项和娟于本判决生效之日起十日内支付原告温州京都城房地产开发有限公司逾期付款违约金（以3540000元为基数，自2020年6月15日起按日万分之一计算至实际履行之日止）；三、被告项和娟于本判决生效之日起十日内支付原告温州京都城房地产开发有限公司律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35546元，减半收取17773元，由被告项和娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二一年一月十八日书记员  周 奔8-9-