广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20443号原告：陈小华，男，1974年7月26日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县×××××××××××，公民身份号码362×××××××********。委托诉讼代理人：杨代，广东扬代律师事务所律师。被告：彭锐明，男，1978年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。原告陈小华与被告彭锐明租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人杨代、被告委托诉讼代理人何国基到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付装修、扩建、增建补偿款20万元；2.被告向原告返回保证金95994元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：因开厂经营需要，原告于2017年5月17日与被告签订《厂房出租合同》，约定被告将位于佛山市南海区××××××*****厂房出租给原告经营使用，租赁期限自2017年5月17日起至2023年5月31日止等。合同签订后，原告依约向被告足额缴纳保证金及押金，并在征得被告同意情况下投入超过35万元对被告交付的场地进行装修和扩建施工，其中展厅、办公场所、宿舍、厨房、卫生间等都是由原告自费投资扩建出来的，扩建面积达556平方米，而被告原交付场地仅是一个钢结构配铁皮顶的毛坯房。2019年初，因原告等人经营不善导致企业倒闭以致无法继续向被告交纳租金。为减少双方损失，原告曾提出要求被告准予转租，但遭到被告拒绝，后被告在没收原告全部厂房押金的情况要求原告自2019年3月起搬离涉案租赁场地，但未对原告作出任何装修、扩建补偿。实际上，被告自2019年3月份起即已将涉案租赁场地再次出租给案外人使用。原告认为，涉案租赁场地装修及新扩建的设施及面积是经过被告同意的，依照法律规定及公平原则，被告应在利用价值范围内对原告的装修、扩建投入进行适当补偿，原告认为以20万元为宜；另外，因原告退出租赁关系并不具有主观故意过错，故被告全部没收原告的厂房保证金是不妥的。被告辩称，一、原告租用涉案物业后，根据自身生产需求加建了办公室、卫生间，其余建筑物均为出租前已有建筑物。另外，虽然双方约定其加建物不得拆除，但其搬离时已将办公室二层的门窗拆走。二、2019年2月份，原告未依约交租，构成违约。被告找到原告，原告称经营不善，被客户骗取近300万元，无力支付租金，遂向被告提出解除租赁合同并办理结业。鉴于原告的不幸，被告同意了原告的请求，双方于2019年2月23日协商一致签订《解除厂房出租合同协议》，约定厂房出租合同提前至2019年3月31日终止；原告已构成违约，鉴于其处境困难，被告没收其履约保证金后，允许其免交2019年2月、3月租金；原告不得拆除加建建筑物、附着物，在其办理营业执照迁出，扣除水电费等费用后，返还水电押金剩余费用。也就是说，尽管被告没收原告履约保证金95994元，但同时允许其免租金使用至2019年3月31日，免租金额68140元，已是对处境困难的原告最大的支持。2020年3月6日，原告办理完营业执照注销后，被告就按上述约定进行结算，双方债权债务已结清。另外，根据厂房出租合同第七条第4款的约定，原告在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、附着物、水电等基础设施、建筑物及其附着物内部不可移动的设施均无偿归被告所有，不得擅自拆除或损毁。被告是在原告出现违约的情况下，作出免除2个月租金的让步，协商一致解除租赁合同关系，且双方的债权债务已结清，故原告要求被告进行补偿、返还履约保证金的请求无任何依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，对原告提交的关于装修扩建费用的记账簿、收据等材料，本院进行综合认定；对本案中其他证据，本院对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房出租合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××××××******号厂房出租给乙方作为厂房或仓库使用，租赁期自2017年5月17日起至2023年5月31日止，自2017年7月1日起计收租金，每月租金34070元，从2020年5月17日起至2023年5月31日止每月租金37477元；乙方应在本合同签订之日起向甲方交纳95994元作为乙方履行本合同的保证金；乙方须于每月5号前支付租金；乙方拖欠甲方租金（含部分）超过10日的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物及其附属物，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠租金及有关费用；本合同终止时，乙方在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、附属物、水电等基础设施、建筑物及其附属物内部不可移动的设施均无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或损毁；等等。2017年5月18日，原告向被告支付了保证金95994元、电费押金9000元。同月25日，被告将厂房移交原告使用，并签署了《厂房交接表》。租赁期间，原告在涉案厂房加建了办公室、卫生间、厨房、宿舍等设施。2019年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《解除厂房出租合同协议》，约定乙方因自身经营原因向甲方提出将涉案厂房提前归还给甲方，双方协商一致将《厂房出租合同》到期日提前至2019年3月31日终止；因乙方现已没有能力按合同规定向甲方支付租金，乙方已构成违约，但甲方考虑到乙方的处境困难推迟至2019年3月31日收厂，2019年2月份及3月份租金甲方不予收取，只收取水、电费，因乙方已违约所以乙方所交厂房保证金不予退还，乙方须按合同规定每月5号前缴交水电费，如乙方按时归还厂房并结清水电费用，则甲方退电费押金给乙方；乙方如有在厂房内挖沉地面及损坏墙面的，则需按甲方原貌复原，乙方可将私人物品及厂内生产设备自行拆除并清走，厂房需清理干净不能留下任何垃圾物品，乙方安装在厂房的办公室、卫生间、水电、线、门窗、开关及灯具等固定设施均不能拆除，需能正常使用，否则甲方有权让乙方修复或甲方代为请人清理修复，费用全部由乙方承担；除租赁期限提前至2019年3月31日及本协议补充的条款之外，其他本协议未提到的内容均按原合同执行，如原合同与本协议条款不一致，则按本协议条款执行；等等。2020年3月6日，被告扣减水电费、营业执照注销费用后，向原告退还了电费押金6988.66元。本院认为，原、被告签订的《解除厂房出租合同协议》是对双方债权债务的结算，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告亦未能举证证明该协议存在重大误解、显失公平等情形，因此，该协议合法有效，对原、被告均具有法律约束力。该协议约定“其他本协议未提到的内容均按原合同执行”，《厂房出租合同》约定“本合同终止时，乙方在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、附属物、水电等基础设施、建筑物及其附属物内部不可移动的设施均无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或损毁”，即《解除厂房出租合同协议》实质上约定了原告在租赁期间的新建、增建或改建、装饰装修等设施无偿归被告所有，该约定是对双方债权债务的结算，是双方真实意思表示，故对原告主张被告支付补偿款20万元的请求，本院不予支持。同时，《解除厂房出租合同协议》约定被告不收取原告2019年2月及3月的租金，由被告没收原告所交保证金，故对原告主张被告返还保证金95994元的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈小华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2869.96元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年一月十八日书记员  钟丹