广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16730号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雪、苏惠玲，均系该公司员工。被告：于龙，男，1988年9月20日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告于龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人杨雪、苏惠玲，被告于龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年7月至2020年9月拖欠的物业服务费6804.57元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年9月；每期的逾期付款违约金从在所交月份首日开始计算，及以后交纳的视为逾期交纳，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按0.05%的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年9月20日为1319.89元)；2.被告立即向原告支付2018年12月至2020年8月拖欠的各项公共用电分摊费277.60元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于黄埔区美誉××街××（自××）1403的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《万科幸福荟花园前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为3.1元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年7月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告于龙辩称：1.关于从2018年7月至2020年9月的物业费及滞纳金问题。被告于2020年8月收楼之前的物业费及滞纳金不应向被告索要，而是应该向开发商索要。自2018年7月起开发商未完全交楼：（1）装修合同约定房屋具有无管道新风系统，但是自开发商发出强制收楼通知书至今，房屋内未有新风系统。此事曾上过广东南方卫视DV现场节目，开发商迫于舆论压力三番五次修改新风系统定义十分无耻。新风系统是房屋装修之前重要的通风工具，特别是对于刚收楼准备入住的房屋，床具沙发甲醛、污浊空气、家具家电气味，尤其是收楼后周边万科五期工地、保利工地施工，具有很大的染尘，所以新风系统对收楼以后的生活具有很大的影晌，故原告选择2年后收楼。（2）开发商工程维护极其拖拉，木板报修从2018年到2020年8月才基本完成，期间一直未处理，最后替换后的木板颜色都不对，没有达到客户要求。基于以上2点，被告认为房屋不具备完整交付的条件，前期物业服务合同的物业费起征点时间不具备法律效力。2.关于各项公用电分摊费。基于第1点意见，自然也应由原告向开发商索要。3.关于原告起诉金额。原告存在金额造假问题，很多做法不透明，随意处理，对业主的物业费金额肆意篡改和修改状态。导致业主无法行使物业费金额的知情权。4.关于物业服务水准。被告不敢恭维，小区一个月内10次停水，风评口碑极差。原告未能达到应有的服务水平，被告有权拒绝缴纳物业费。5.原告保留起诉开发商关于新风系统以及直至收楼之前所造成的经济损失的权利。本院经审理认定事实如下：2017年1月5日，广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城公司”）与于龙签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：于龙向知识城公司购买黄埔区美誉××街××（自××）1403房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅，交付时间为2018年6月30日前。合同附件五为《前期物业服务合同》，载明：万科幸福荟的前期物业服务单位为万科物业；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为3.10元/平方米·月（含税）；除物业服务中心办公、生活用水用电外，其他共用设施设备运行以及公共所产生的水、电等公共能耗费用不包含在以上物业服务费中，由全体业主分摊，具体分摊办法及计算方式根据《万科幸福荟花园公共水电分摊办法》；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付壹月的物业服务费，此后物业服务费按月度交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向万科物业交纳下期的物业服务费，在所交月份首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业支付违约金；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳；买方已认真阅读、理解以上内容及卖方与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，并承诺遵守。于龙在附件五《前期物业服务合同》“买方签名”处签字确认。2018年6月25日，知识城公司向于龙发出《商品房交付使用通知书》，载明涉案房屋已符合交付条件，通知于龙于2018年6月29日至2018年6月30日办理房屋交接手续，物业服务费自2018年7月16日计付。2020年3月24日，万科物业通过微信向于龙发出《关于催缴物业管理费、代交水/电费及公共分摊费的函》，载明截止到2020年3月于龙已欠交物业服务费、公共分摊费、水费、电费、违约金共计5422.43元，催告于龙务必在2020年3月26日前缴清上述款项。2020年6月17日，万科物业委托北京德恒（珠海）律师事务所向于龙发出《律师函》，载明截至发函之日于龙已拖欠万科物业物业费共计1634.03元（2020年1月至6月物业服务费1539.72元；2020年1月至6月公共用电分摊费94.31元），催告于龙于2020年6月30日前缴清上述款项。微信聊天记录显示，物业管家曾于2020年5月19日询问于龙涉案房屋尚未办理收楼的原因。另，《幸福荟客户钥匙/物品签收单》显示，于龙于2020年8月9日签收涉案房屋钥匙及《公共水电分摊办法》等物品。本案中，万科物业提交的《欠费清单》列明了涉案房屋自2018年7月至2020年9月拖欠物业服务费及各项公共用电分摊费的情况，其中物业服务费2018年7月为132.45元，自2018年8月起为256.62元；公共用电分摊费自2018年12月起算，经核算依次为7.49元、9.15元、7.3元、8.96元、8.18元、7.17元、6.49元、9.44元、13.46元、10.93元、10.71元、11.7元、11.73元、11.61元、9.21元、14.05元、17.48元、19.91元、21元、20.2元、20.27元、21.16元。于龙对《欠费清单》的真实性予以确认，但主张其于2020年8月9日收房，故仅同意支付2020年8月9日后的费用。关于迟延收房的原因。于龙主张知识城公司发出《商品房交付使用通知书》后至今，涉案房屋未达到完整交付的条件，未按约定加装新风管道系统，严重影响其收楼后的生活，其曾多次向知识城公司反映，但均未能得到有效解决，故其待房屋空置2年，空气得到改善后收房，其保留向知识城公司追究相关责任的权利。为证明自身主张，于龙提交有以下证据：1.广东上城建设有限公司与于龙签订的《房屋装修协议书》，约定该公司应于2018年6月30日前完成涉案房屋的装修工程，其中装修、设备标准包括加装无管道新风系统；2.知识城公司于2019年7月2日发出的《告知函》，载明：有关业主反映新风系统不符合交标条件，经核实不存在不符交标问题，负压无管道新风系统新风机安装于卫生间吊顶内，兼作卫生间排气扇使用，房间及客厅窗上安装窗式进风口，如有疑问可垂询幸福荟花园客户关系中心范坚雄；3.于龙与微信名为“范工”的用户的聊天记录，对方表示没有新风系统。庭审时，万科物业主张于龙在2020年8月9日前已通过其他途径获取涉案房屋的钥匙，并将房屋出租，但未提交证据证明。于龙主张其曾向万科物业交付2020年8月后的物业服务费及公摊水电费，但万科物业不予收取，要求其将此前的费用一并缴清。对此，万科物业确认肯定会要求于龙将此前费用一并缴纳。经询问于龙是否可以单独要求缴纳2020年8月后的费用，万科物业确认于龙不能在缴费APP上选择月份缴纳，但主张于龙可以前往物管财务处缴纳。另查明，涉案房屋已于2020年3月26日办理产权登记至于龙名下。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《前期物业服务合同》《商品房交付使用通知书》《关于催缴物业管理费、代交水/电费及公共分摊费的函》《律师函》、微信聊天记录、《幸福荟客户钥匙/物品签收单》《欠费清单》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于于龙应向万科物业支付物业服务费及各项公共用电分摊费的起算时间。首先，尽管《前期物业服务合同》载明，物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。但该《前期物业服务合同》的签订主体为知识城公司与万科物业。即便于龙在《广州市商品房买卖合同（预售）》中对作为附件的《前期物业服务合同》予以签字确认，但上述格式条款剥夺了于龙在物业服务合同中享有的抗辩权，万科物业也未举证证明合同提供方尽到了提示说明义务，故本案中不能仅凭通知书即作为起算时间的认定。其次，尽管知识城公司已于2018年6月25日向于龙发出《商品房交付使用通知书》，通知于龙于2018年6月30前办理收房手续。但根据《幸福荟客户钥匙/物品签收单》以及于龙提交的证据，于龙因新风系统的交房条件与知识城公司持续发生争议，至2020年8月9日才实际收房。由于日常生活中新房确需保持通风以去除甲醛等有害气体，于龙主张知识城公司未按约定加装新风系统，严重影响其正常居住、使用涉案房屋，确有一定的合理性。现并无生效裁判对涉案房屋的交付标准和交付时间作出审查认定，万科物业也未举证证明涉案房屋已达到交付标准，故万科物业主张按《商品房交付使用通知书》载明的交付时间起算物业服务费等费用，本院不予认可。最后，鉴于涉案房屋已于2020年3月26日产权登记至于龙名下，即便其时于龙尚未实际控制、管理涉案房屋，但此后其作为涉案房屋的业主，已享受万科物业为其物业提供的相关服务，故自2020年3月26日起，其理应向万科物业支付物业服务费及各项公共用电分摊费。双方均对《欠费清单》数额无异议，经核算，于龙2020年3月26日至2020年9月的物业服务费为1589.39元（计算方式：256.62元/月÷31天×6天＋256.62元/月×6个月），2020年3月26日至2020年8月的各项公共用电分摊费为101.58元（计算方式：14.05元÷31天×6天＋17.48元＋19.91元＋21元＋20.2元＋20.27元）。综上，万科物业诉请于龙支付2018年7月至2020年9月拖欠的物业服务费6804.57元以及2018年12月至2020年8月拖欠的各项公共用电分摊费277.60元，本院部分予以支持，期间与数额以本院核定为准。至于物业服务费的逾期付款违约金。根据双方当事人的陈述，万科物业确认诉前于龙向其司缴纳物业服务费肯定会被要求将收房前的相关费用一并缴清，也确认于龙无法自行通过缴费APP单独缴纳收房后的物业服务费，虽在庭审中经本院询问，万科物业称于龙可向物管财务处单独缴纳收房后的物业费，但并未举证证明已在于龙提出缴纳物业服务费时有告知于龙，因此本院不予采信。由于于龙未支付物业费的原因系双方对物业服务费的支付期间存在较大争议，且本案中万科物业诉请的物业服务费大部分月份均未能得到支持，故未支付物业服务费的原因不能归责于于龙一方，综上本院对万科物业诉请的逾期付款违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于龙于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2020年3月26日至2020年9月的物业服务费1589.39元；二、被告于龙于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2020年3月26日至2020年8月的各项公共用电分摊费101.58元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担20元，被告于龙负担5元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。本判决为终审判决。审判员  刘丽娜二〇二一年一月二十二日书记员  陆镇培