江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初1986号原告：南京万谷商业管理有限公司，统一社会信用代码9132011330231876XF，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道华电路1号。法定代表人：莫华新。委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：南京韦博国际语言专修学校，统一社会信用代码523201047681844921，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路18号新百国贸三层。法定代表人：高征宇。原告南京万谷商业管理有限公司（以下简称万谷公司）与被告南京韦博国际语言专修学校（以下简称韦博学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员朱悦适用普通程序独任，公开开庭进行了审理。原告万谷公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加了诉讼，被告韦博学校经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万谷公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年11月13日解除；2、被告向原告支付自2019年11月1日至合同解除之日2019年11月13日止的房屋租金、管理费、推广费合计45174.37元；3、被告向原告补缴装修期间的租金110852元，支付合同解除的违约金282092.4元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年10月17日，原、被告签订编号为20141017-20的《商铺租赁合同》，被告承租原告处位于华电路1号铺位号为2F-208、2F-209、2F-210面积为470平方米的房屋用于韦博英语教学培训场地。双方约定租赁期限为61个月29天，在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的条件下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起60天的装修期，计租期的起始日为商场整体开业之日或装修期届满次日中两者中较晚之日，若商场整体开业之日晚于装修期届满次日，装修期自动延长至商场整体开业之日，租赁期相应延长。2018年5月7日，被告因扩大经营与原告签订编号为031804P003的《房屋租赁合同》，承租上述场地相邻的2F-207商铺，该合同约定的租赁期限为2018年4月15日至2020年5月14日共24个月，装修免租期为2018年4月15日至2018年4月30日。上述两份合同对租金、付款方式及违约责任均作了明确的约定。2019年10月，被告在未通知学员停课的情况下突然关闭门店、停止办学，也不再向原告交纳租金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告韦博学校既未作出答辩，亦未参加本案诉讼。经审理查明，2014年10月17日，原告作为甲方、被告作为乙方就铺位号为2F-208、2F-209、2F-210的商铺签订了编号为20141017-20的《商铺租赁合同》一份，主要内容为“甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场内第2层编号为2F-208、2F-209、2F-210的商铺，商铺租赁面积470平方米，该商铺仅用于经营韦博英语。甲方应于2014年10月21日向乙方交付该商铺，甲方若提前15天书面通知乙方调整交付日期，则双方应按调整后的日期进行交付，该日期为实际交付日。租赁起止日期包括装修期、计租期随实际交付日自动调整。租赁期为自交付日起61个月29天，即自2014年10月21日至2019年12月19日，租赁期包含装修期和计租期。甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起60天的装修期，即自2014年10月21日至2014年12月19日。计租期的起始日即计租日为商场整体开业之日或装修期届满次日两者中较晚之日，其中商场整体开业之日由甲方书面通知或公告确认。若商场整体开业之日晚于装修期届满次日，装修期自动延长至商场整体开业之日，租赁期亦相应延长，但乙方无需就该延长事项再支付额外的装修相关费用。第一计租年度的固定租金为3.7元/平方米/日即634735元/年，第二计租年度的固定租金为3.7元/平方米/日即634735元/年……第五计租年度的固定租金为4.28元/平方米/日即734234元/年。租金先付后用，押2付3，提前15个工作日支付。如第一个月首月至当月最后一日止不足一个自然月，或者租赁期满或提前终止或解除时的最后一个月内的租赁期间不足一个自然月，则该等月份的固定租金应根据本合同规定的固定租金的日租金标准，按照该月内实际租赁天数计算。乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金152789元（含管理费保证金）。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金23500元，装修管理费4700元。乙方应于计租期内向甲方支付该商铺的管理费，管理费为50元/平方米/月即23500元/月，管理费的调整方式为自第三年开始每年递增5%。若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的……。甲方按本合同约定形式合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分”。2018年5月7日，原告作为甲方、被告作为乙方就铺位号为2层207号商铺签订了编号为031804P003的《房屋租赁合同》一份，主要内容为“本合同项下租赁房屋位于万谷慧生活广场2层207号商铺，房屋面积74平方米。约定房屋交付日2018年4月15日，装修免租期自2018年4月15日至2018年4月30日止。开业日暂定为2018年5月1日，若乙方提前开业，则计租日为乙方开业日，租赁期限自开业日计算至2020年5月14日届满，共24个月。装修期间免收租金、乙方应承担管理费及其他费用。乙方应于本合同签署时向甲方支付33639.16元的租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。乙方还应当在合同签署时向甲方支付16819.58元的经营质量保证金，以保证在乙方经营过程中不损害其顾客的合法权益，进而对甲方的声誉造成不良影响。第一计租年度的固定租金为5.5元/平方米/日即148555元/年，第二计租年度的固定租金为5.5元/平方米/日即148962元/年，第三计租年度的固定租金为5.5元/平方米/日即5698元/年，租金采取先付后用的原则，按季度支付，每期租金提前15个工作日支付，乙方应当在双方签署租赁合同时支付给甲方首期租金37138.74元。如第一个月首月至当月最后一日止不足一个自然月，或者租赁期满或提前终止或解除时的最后一个月内的租赁期间不足一个自然月，则该等月份的固定租金应根据本合同规定的固定租金的日租金标准，按照该月内实际租赁天数计算。计租期内管理费收费标准为60元/平方米/月即4440元/月，乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首期管理费13320元，以后的管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金4440元、装修管理费1480元、垃圾清运费740元，乙方装修结束并经甲方验收合格后，甲方将乙方缴纳的装修押金在30内无息退还至乙方。为保证万谷·慧生活广场整体促销及推广活动能达到良好的效果，计租期内，乙方应向甲方支付宣传推广费500元/月。开业后因乙方违反本合同的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，乙方支付的租赁保证金冲抵相应的违约金，另外并赔偿甲方损失包括但不限于补缴装修期的租金、房屋空置费用等……”。2019年10月29日，原告向被告发函称“贵方应于2019年10月15日前缴纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的费用，截止目前我司仍未收到贵方应当支付的任何费用，按照合同约定，我司将按未缴纳部分每天加收0.1%的滞纳金，超过缴款30天仍未付款，我司可解除合同，若贵方未按本函要求付款，届时合同将解除，我司可不予另行通知贵方……”。庭审中，原告陈述：原告方万谷慧生活广场于2015年8月1日开业，故原、被告双方签订的《商铺租赁合同》根据合同约定实际租期应自2015年8月1日至2020年7月31日。被告所有费用实际交至2019年10月31日，《商铺租赁合同》中的装修押金23500元原告未退还冲抵了被告2019年10月31日前应付款项。《商铺租赁合同》的保证金152789元及《房屋租赁合同》中的租赁保证金33639.16元、经营质量保证金16819.58元未退还及冲抵。被告总部及全国门店发生无法经营、大规模退租的情况，被告在原告处的门店还涉及大量学员的问题。栖霞区政府、迈皋桥街道等相关部门和原告、学生家长进行协商，希望妥善处理因被告不能营业导致学员欠费和后续学习的情况。处理方案为另一家教育主体接受被告在原告处的场地，接受被告之前的学员。由新的教育主体和原告于2019年11月1日签订新的租赁合同，用的也是被告的一些设备。区教育主管部门协调各方引进新教育主体继续做被告教育培训时，要求原告给予新教育主体免租2个月。上述事实有当事人的陈述、举证及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》与《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未按合同约定支付原告房租，原告依据合同约定解除合同，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付两份租赁合同自2019年11月1日至2019年11月13日的租金、管理费、推广费合计45174.37元，于法有据，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，被告应补缴装修期间租金6512元，但《商铺租赁合同》中被告违约时是否补缴装修期间的租金并无约定，故本院对原告主张的该部分装修期间的租金不予支持。至于原告要求被告各按照两份租赁合同的约定支付其三个月的租金和管理费之和作为违约金，本院予以支持，其中按照《商铺租赁合同》约定计算为262656.56元（4.28元/平方米/日×470平方米×90天+50元/平方米/月×105%×105%×105%×470平方米×3月），按《房屋租赁合同》约定计算为49950元（5.5元/平方米/日×74平方米×90天+60元/平方米/月×74平方米×3月）。被告支付原告且原告尚未退还的保证金203247.74元（152789元+33639.16元+16819.58元），在冲抵前述本院依法认定的违约金、补缴装修期间租金、推广费、管理费、租金后，被告还应支付原告161045.19元。被告经本院公告送达出庭传票，期满无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也不提出答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告南京万谷商业管理有限公司与被告南京韦博国际语言专修学校于2014年10月17日签订的编号20141017-20的《商铺租赁合同》及2018年5月7日签订的编号031804P003的《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除。二、被告南京韦博国际语言专修学校于本判决生效之日起十日内支付原告南京万谷商业管理有限公司人民币161045.19元。三、驳回原告南京万谷商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7872元、公告费560元，由原告南京万谷商业管理有限公司负担2432元，由被告南京韦博国际语言专修学校负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二一年一月十八日法官助理熊江燕书记员沈易茜