贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初1825号原告（反诉被告）：王成荣，女，1972年11月11日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：董煜（原告王成荣之夫），男，1966年9月30日出生，侗族，住贵州省江口县，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告（反诉原告）：贵州桐达房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区铜兴大道**。法定代表人：欧诗明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈倩，女，1992年8月1日出生，土家族，该公司员工，住贵州省铜仁市。授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：丁定松，男，1966年9月9日出生，侗族，该公司员工，住贵州省天柱县，授权范围为特别授权。原告（反诉被告）王成荣与被告（反诉原告）贵州桐达房地产开发有限公司（以下简称桐达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王成荣及委托诉讼代理人杨畅、董煜、被告（反诉原告）桐达公司的委托诉讼代理人陈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王成荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告按原告已付购房款663,495元为基数，从2015年1月1日起按日万分之三向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2015年1月1日至2020年5月13日,违约金389,936元);2、判令被告为原告所购二楼3-2-17、3-2-18、3-2-19、3-2-20、3-2-21商铺修建进水和下水工程;3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:原告王成荣的配偶董煜曾于2013年底向被告购买过桐达山韵(一期)一间门面,房号为3-1-20号。2014年10月28日，原告又与被告达成口头约定,原告继续购买被告开发的桐达山韵(一期)四间商业门面3-2-18、3-2-19、3-2-20、3-2-21号。就当日支付了3-2-18、3-2-19、3-2-20的首付款,3-2-21则以全款的方式支付。2014年11月12日,原告又购买第五间门面3-2-17号并支付了首付款。双方于2015年7月21日、22日补签了3-2-17～20号、3-2-21号门面的书面合同。约定的交房时间与原告的配偶董煜所签合同中约定的时间一致,即2014年12月31日之前交付。至此,原告一共向被告支付了五间门面首付款和房款共计663,495元。原告的款项支付后曾多次要求被告交房,但被告却一直以各种理由推迟交房。根据两份合同第十三条的约定:“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金,并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。”其中3-2-17～20号门面,原告支付首付款459,015元,被告承诺2014年12月31日交房,但截止2020年5月l3日仍未交房,延迟1959天,因此应支付原告违约金:459,015元×0.0003×1959=269,763.11元；3-2-21号门面,原告全款支付了204,480元,被告承诺2014年12月31日交房,但截止2020年5月13日仍未交房,延迟1959天,因此应支付原告违约金:204,480元×0.0003×1959=120,172.89元。两项合计:389,936元。另外,因2-17～20号门面最初被告是以四个单独门面出售给原告,因上述原因,二楼的进水和下水工程未做,无独立的进水及下水。此前被告承诺会妥善解决这些问题，但至今也未解决。原告为了维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告（反诉原告）桐达公司辩称，1、桐达公司同意与原告协商为原告所购二楼商铺修建进水和下水工程。2、请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。事实与理由：2015年7月21日，原告与桐达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买桐达公司开发的桐达山韵一期第3幢2层2-17～21号共5间商铺，其中17～20号商铺约定为银行按揭付款，总价为：918,015元，首付款应付：459,015元。原告办理的银行按揭一直未放款，经原告同意将付款方式改为分期付款。但原告一直未履行付款义务，至今仍欠付485,331元。桐达公司曾多次通知原告补齐房款并于2020年4月6日向原告寄发催款通知，原告多次至桐达公司要求处理隔墙事宜再处理房屋欠款，桐达公司均同意了原告的各种请求也为原告做了隔墙工程。但完成原告的各种要求后原告仍不履行付款义务且诉至贵院请求支付逾期交房违约金。原告与桐达公司签订的补充协议第三条第一款约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款（银行按揭的情况以银行放款到位为准）、物业专项维修基金、规费、税费相关费用，否则出卖人有权拒绝将买受人所购房屋交付使用，交付期限为买受人全部房款以及其他相关税费付清之日十日内将该房屋交付使用，出卖人将不再另行通知买受人交房。”且原告与桐达公司签订合同时间为2015年7月21日，合同约定交房时间为2014年12月31日，均已过诉讼时效，故请求贵院驳回原告要求桐达公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。原告请求修建进水和下水工程，若原告付清房款，桐达公司同意配合原告进行施工。请贵院依法驳回原告的其他诉讼请求。反诉原告桐达公司向本院提出反诉请求：1、请求解除王成荣与桐达公司于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判决王成荣承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月21日，桐达公司与王成荣签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：王成荣购买桐达公司开发的桐达山韵一期第3幢2层2-17～21号共5间商铺，其中17～20号商铺约定为银行按揭付款，总价为：918,015元，首付款应付：459,015元。合同签订后，因银行政策变动王成荣办理的银行按揭一直未放款，经王成荣同意，由桐达公司手书一份情况说明将付款方式改为分期付款。但王成荣一直未履行付款义务，至今仍欠付485,331元。桐达公司多次通知王成荣补齐房款并于2020年4月6日向王成荣寄发催款通知，王成荣多次至桐达公司要求处理隔墙事宜再处理房屋欠款，桐达公司均同意了王成荣的各种要求，也为王成荣做了隔墙工程。但完成王成荣的各种要求后，王成荣仍不履行付款义务且反而诉至贵院请求桐达公司支付逾期交房违约金。桐达公司与王成荣签订的《商品房买卖合同》的补充协议第三条第一款约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款（银行按揭的情况以银行放款到位为准）、物业专项维修基金、规费、税费相关费用，否则出卖人有权拒绝将买受人所购房屋交付使用，交付期限为买受人全部房款以及其他相关税费付清之日十日内将该房屋交付使用，出卖人将不再另行通知买受人交房。”因此，按照合同约定，王成荣诉至贵院请求桐达公司支付逾期交房违约金的请求属无理要求。且桐达公司与王成荣签订的《商品房买卖合同》第三章第八条第三款第二项约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”。反诉被告王成荣辩称，1、王成荣已支付桐达公司468,033元的购房款，超过总房款的百分之五十。虽然桐达公司是铜仁市知名的房开公司，但其管理极不到位，对购房者也极不负责。早在2015年12月1日，桐达公司向王成荣出具了一张收据，该收据载明王成荣已交房款459,015元，并且王成荣于2015年12月1日从中国工商银行开出的转账记录也清晰地显示了这一数额。以上证据证实王成荣已按约定支付了首付款。不知出于何种目的，2018年3月20日，桐达公司的行为显示其竟不清楚王成荣缴款的情况，还“需核实缴款单据”。王成荣无奈之下诉至法院后，经双方核对，王成荣现已交首付款468,033元，超过总房款的百分之五十。2、桐达公司以王成荣未付尾款为由解除合同不成立。首先，桐达公司从未将无法办理按揭的原因和结果告诉王成荣。王成荣与桐达公司交了首付款，并按照其要求提供了办理按揭贷款所需的相关个人资料，之后就如石沉大海。多年来王成荣多次亲自上门询问，桐达公司都是说快了，正在办理。直至今日王成荣起诉桐达公司，桐达公司才明确告知不能办理按揭，又说是金融政策发生变化。然而事实并非如此，真实原因是桐达公司改变规划销售并且未通过规划验收，才导致了金融机构不愿给予办理按揭，其责任不在王成荣。其次，桐达公司从未要求王成荣付款，也未共同协商尾款的支付方式。如果不能办理按揭贷款，按照合同补充协议的约定：“出卖人有权要求买受人一次性或分期支付剩余房款，如买受人（当事人双方约定）不能一次性或分期支付剩余房款，出卖人有权解除合同，退还买受人所交的购房款”。但在2020年4月6日前桐达公司从未要求王成荣支付尾款，4月6日的催收通知也未经过另行协商，并签订补充协议，是桐达公司的单方行为。再次，《合同》第八条约定买受人因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，买受人可以选择继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。本案因桐达公司的原因，导致王成荣未能获得贷款，王成荣有权要求桐达公司继续履行合同。最后，王成荣有能力支付尾款，若不是因为桐达公司延迟交房，王成荣早已将尾款支付完毕。综上，桐达公司的反诉请求及理由与客观事实不符，有悖于合同和法律规定，依法应予以驳回。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月21日，出卖人桐达公司与买受人王成荣签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678），约定：买受人购买出卖人开发的位于铜仁市碧江区（塔乌连线路口）桐达山韵（一期）第3幢2层2-17～20号房，该商品房的规划用途为商业用房，建筑面积270.88平方米，套内建筑面积262.4平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3498.53元，总价款918015元。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款459015元，余款459000元以银行按揭支付。因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（2）买受人有权解除合同，合同解除后90日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定：上水、下水交付时达到使用条件、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。如在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列第3种方式处理：（3）出卖人提供政府主管部门／公证机构或专业机构出具的书面证明城市基础设施如因相关职能部门因素导致延误，达到使用条件的期限据实顺延。公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：（3）出卖人按日向买受人支付总购房款万分之零点五的违约金。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。该《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》约定：如因买受人的原因、金融政策变化等因素导致买受人在签订《商品房买卖合同》之日起（当事人双方约定）日内不能办理银行按揭，出卖人有权要求买受人一次性或分期支付剩余房款。如买受人（当事人双方约定）日内不能一次性或分期支付剩余房款，出卖人有权解除合同，退还买受人所交的购房款，将房屋另行出卖给任何第三人且不承担违约责任。买受人原因系指买受人不符合贷款条件等可归结于买受人的原因导致银行未批准或未全额批准买受人贷款，因国家贷款政策的调整导致买受人不符合贷款条件或不能按申请额度全额获得贷款的，属于买受人的原因。在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价和违约金外，出卖人将登报或邮寄方式通知买受人办理房屋交付手续。买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款（银行按揭的情况以银行放款到位为准）、物业专项维修基金、规费、税费等相关费用，否则出卖人有权拒绝将买受人所购房屋交付使用，交付期限为买受人全部房款以及其他相关税费付清之日十日内将该房屋交付使用，出卖人将不再另行通知买受人交房。2015年7月22日，出卖人桐达公司与买受人王成荣签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015007730），约定，买受人购买出卖人开发的位于铜仁市碧江区（塔乌连线路口）桐达山韵（一期）第3幢2层2-21号房，该商品房的规划用途为商业用房，建筑面积66.89平方米，套内建筑面积64.8平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3155.56元，总价款204480元。买受人应当在2014年10月28日前支付全部房价款。该商品房买卖合同的其他内容与上述《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）的内容基本一致。2014年10月28日，王成荣支付了上述约定的第3幢2层2-21号商品房的房款204,480元。2015年7月21日，王成荣向桐达公司递交了《客户特殊要求申请》，载明：“申请内容：客户王成荣所购一期商业3-1-20、3-2-17、3-2-18、3-2-19、3-2-20、3-2-21由一套一楼和五套二楼组成，客户对此门面作出以下申请，因为设计图纸是单间分隔开的，所以二楼的五间门面存在隔墙。根据销售需求，二楼连着一楼销售，客户购买就要求不需要隔墙，现隔墙已修葺完工，按照成本价计算拆除每壁隔墙约为200元/方，3壁合计约为8,000元，拆除隔墙费用由我公司承担。……经办人：李江艳，申请人签名：王成荣。2015.7.21”。该申请书下方载明桐达公司的处理意见为：1、公司负责拆除客户所购二层商业的隔墙；2、银行要求客户1层和2层整体贷款，方可审批，客户须无条件配合，在按揭放款后，公司尽快安排专人拆除。2014年10月28日，王成荣向桐达公司分别支付第3幢2层18号房、19号房、20号房购房款61,527元、116,334元、113,674元；2014年11月12日，王成荣向桐达公司支付第3幢2层17号房购房款97,655元。2014年10月28日，王成荣向桐达公司支付3幢2层19号房代收预告登记费570元、抵押登记费570元等费用合计1,997元（票据号：TDSY101420）以及3幢2层20号房代收预告登记费570元、抵押登记费570元等费用合计1,988元（票据号：TDSY101418）；2014年11月12日，王成荣向桐达公司支付3幢2层17号房代收预告登记费570元、抵押登记费570元等费用合计2,345元（票据号：TDSY101501）；2014年12月27日，桐达公司在铜仁日报刊登了桐达山韵一期交房公告，载明：桐达公司开发的桐达山韵一期项目已具备交房条件，将于2014年12月31日起分批、分栋交房，请各位业主在约定时间内携带相关资料证件，前往桐达山韵一期4号楼首层物业服务中心进行办理。2015年7月23日，王成荣向桐达公司支付第3幢2层17、18、19、20号房的代收费9,778元（收据编号7033791号）。2015年12月1日，桐达公司向原告王成荣开具了收据，载明王成荣支付上述约定的第3幢2层17、18、19、20号房的房款459,015元。2017年1月12日，董煜、王成荣与桐达公司工作人员伍九龙共同签署了《一期商铺方案》，载明：“客户王成荣购买的3栋120,217,218,219,220,221号商铺，经客户与桐达公司协商，桐达公司于2017年4月30日前做好217至221商铺的隔墙撤除工作，并做好一楼补楼梯口工作。二楼做一间商铺的下水，具体做下水方案在2017年2月15日左右客户安排好时间，与公司工程部技术人员当面商量处理方案。在处理期间，客户本人愿意配合桐达公司做好商铺的按揭回款工作，按揭贷款按银行的相关政策执行。”。2018年3月20日，王成荣向桐达公司出具一份要求明确何时交房的书面询函，桐达公司的工作人员彭云芳在该询函上书写注明：“因业主2-17～20号房现贷款未放，系统显示欠款，所以工程部未进行墙体拆除施工。所以相连的2-21号房不能进入。现需核实缴款单据后，为该业主申请分期后进行墙体拆除施工及封堵楼板洞口。彭云芳（捺印）2018.3.20”。2019年4月22日，桐达公司工作人员何婷向王成荣出具了一份书面回复，载明：“1期门面3-2-21王成荣：桐达山韵服务前台现无法回复，具体时间待定，确定好后（交房具备条件），由短信和电话通知业主。何婷2019.4.22”。2020年6月11日，铜仁市碧江区自然资源局出具证明一份，载明：“目前我局未收到‘桐达山韵（一期）’第3幢2层17号至21号商用房的工程竣工规划验收的申请和资料。”。2020年7月17日，案外人董煜向桐达公司出具了《关于王成荣、董煜购房款的情况说明》，载明：董煜诚意金20,500元未转入购房款，董煜同意将20,500元转王成荣3-1-2-17～20号商铺首付购房款。上述代收王成荣费用1,988元（编号：TDSY101418）、2,345元（编号：TDSY101501）、1,997元（编号：TDSY101420），共计6,330元，转入王成荣3-1-2-17～20号商铺首付购房款。代收王成荣9,778元（编号：7033791）中的8,518元转为房款，剩余1,260元代收费保留。转为房款后水电立户费由购房人自行承担。以上共计35,348元于2020年7月17日转为王成荣3-1-2-17～20号商铺首付购房款。转房款后，王成荣已交首付款468,033元，剩余449,982元房款未交清。原2020年4月6日《催款通知》数据不正确。桐达公司的工作人员严小欢在该情况说明上注明“经与财务部、业主核对，数据无误”并署名。桐达公司的工作人员詹玉芹在该情况说明上注明“以上诚意金未转房款，代收费未转房款，情况属实。”并署名。另查明：铜仁市城乡规划局于2015年11月6日向桐达公司颁发了《建设工作竣工规划认可证》竣字第003589号，载明：建设单位为桐达公司，建设项目名称为桐达山韵一期3号楼（地（地上建设位置为铜仁市川硐。建设规模为24952.44平方米。该证的附图及附件名称备注：1、《建设工程规划许可证》证号：建字第**；2、总建筑面积为24952.44平方米（其中商业3026.93平方米，住宅21825.23平方米，多工程房100.28㎡）；3、建筑层数：地：地上32Ｆ（住宅）Ｆ、1Ｆ（商业）／地下-1Ｆ；4、建筑高度：地：地上96ｍ（住宅）.8ｍ、4.4ｍ（商业）／地下4.1ｍ。2016年12月23日，铜仁市住房和城乡建设局向桐达公司颁发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》，载明：工程名称为：桐达山韵一期工程3号楼，工程地址为：铜仁市川硐。建筑层数地下1层，地，地上**工日期2013年3月15日，竣工验收日期2016年7月21日。建设工程规划许可证号：520000201222981。勘察单位意见为基底达禁力层，施工单位意见为满足设计规划要求，设计单位、监理单位、建设单位的意见均为同意验收。备案机关签收文件意见为：该工程的验收备案文件已于2016年11月23日收讫，文件齐全。并于2016年12月23日在备案意见栏加盖了同意备案章以及铜仁市住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案专用章。2017年11月21日，铜仁市房地产交易中心出具房产实测报（2015）第02714号《铜仁市房屋面积测绘报告》，载明：项目名称桐达山韵（一期）3号楼2层商铺合并，委托单位桐达公司，测量日期为2015年7月8日。3幢2层房号17-20的建筑面积270.88平方米，套内面积262.40平方米。还查明，案涉2-17、2-18、2-19号、2-20号、2-21号商铺已于2020年11月25日交付原告王成荣使用，进下水管道已经解决。王成荣与桐达公司的销售人员的聊天记录反映：王成荣于2016年向桐达公司递交了2-17、2-18、2-19号、2-20号商铺办理贷款的资料，因二楼商品房没有独立通道，所以银行不同意二楼商品房贷款。庭审中，经原告王成荣与桐达公司确认，王成荣已支付案涉3-2-17～20号商铺购房款468,033元。2020年11月25日，王成荣已付清案涉3-2-17～20号商品房的剩余购房款。王成荣陈述：下水管道是开发商桐达公司解决，进水管道系王成荣在供水公司缴费开户后自己请人安装解决。上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告王成荣与被告桐达公司于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）及于2015年7月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015007730）均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。关于被告（反诉原告）桐达公司要求解除其与王成荣于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》的问题。本院认为，被告桐达公司并未提供证据证明案涉案涉3-2-17～20号商品房未能办理银行按揭贷款应归责原告王成荣，其应当承担举证不能的不利后果。从桐达公司在王成荣所递交的《客户特殊要求申请》所注明的处理意见“银行要求客户1层和2层整体贷款，方可审批”以及王成荣与桐达公司的销售人员的聊天记录反映案涉2-17、2-18、2-19号、2-20号商品房不能办理银行按揭贷款的原因系二楼商铺没有独立的通道，相互印证，能够证明案涉2-17、2-18、2-19号、2-20号商品房不能办理银行按揭贷款系被告桐达公司的原因所致，此应归责于被告桐达公司。根据案涉《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）约定“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（2）买受人有权解除合同”的内容，原告基于案涉2-17、2-18、2-19号、2-20号商铺不能办理银行按揭贷款的事实并不享有单方解除该《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）的权利。故，被告桐达公司要求解除该《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）无合同依据，本院不予支持。关于原告王成荣主张的逾期交房违约金的问题。本院认为，案涉3-2-17～20号商品房至今未办理按揭贷款，原告王成荣亦未向被告桐达公司支付不能办理贷款部分的购房款，案涉《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）的补充协议约定“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款（银行按揭的情况以银行放款到位为准）、物业专项维修基金、规费、税费等相关费用，否则出卖人有权拒绝将买受人所购房屋交付使用，交付期限为买受人全部房款以及其他相关税费付清之日十日内将该房屋交付使用，出卖人将不再另行通知买受人交房。”，故，原告王成荣主张案涉3-2-17～20号商品房的逾期交房违约金无合同依据，本院不予支持。原告王成荣已于2014年10月28日付清了案涉3-2-21号商品房的房款，虽然被告桐达公司于2014年12月27日在铜仁日报刊登了交房公告，但案涉桐达山韵（一期）3号楼系于2016年12才取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，且案涉3-2-21号商品房上下水管道未建，尚不具备合同约定的交付使用条件，故，上述交房公告不产生案涉3-2-21号商品房交付使用的法律效力。根据桐达公司与王成荣签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015007730）中“出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金”的约定内容，案涉3-2-21号商品房约定的交房期限为2014年12月31日，实际交房时间为2020年11月25日，被告桐达公司的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告提出被告主张的违约金超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，案涉《商品房买卖合同》（合同编号：2015007730）约定逾期交房违约金系按日计算，每日的违约金应视为一个单独的债权计算诉讼时效，原告系于2020年5月26日起诉主张违约金，故，2017年5月26日前的违约金已超过诉讼时效，原告主张2017年5月26日前的逾期交房违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，自2017年5月26日起至实际交房之日即2020年11月25日止，共计逾期1279天，按照合同约定的每日万分之三的违约金计算标准，原告按约应承担78,458.98元违约金，该金额已超过已付购房款的30%（204,480元×30%），属于上述“过分高于造成的损失”，鉴于被告桐达公司亦提出了违约金过高应予调整之抗辩，结合桐达公司的违约程度，本院支持由被告桐达公司支付原告王成荣已付购房款30%的违约金即61,344元（204,480元×30%），超出部分，本院不予支持。鉴于案涉2-17、2-18、2-19号、2-20号、2-21号商品房的进下水管道已经解决，原告王成荣要求被告桐达公司为案涉2-17、2-18、2-19号、2-20号、2-21号商品房修建进下水工程的诉讼主张已无实际意义，故，对原告王成荣的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院支持由被告桐达公司支付原告王成荣逾期交房违约金61,344元；超出部分，本院不予支持。驳回原告王成荣的其他诉讼请求；对被告桐达公司要求解除案涉于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015007678）的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州桐达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）王成荣逾期交房违约金61,344元；二、驳回原告（反诉被告）王成荣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州桐达房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,575元，反诉案件受理费减半收取计50元，合计3,625元，由原告（反诉被告）王成荣负担2,925元，被告（反诉原告）贵州桐达房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二一年一月二十九日法官助理龙仲夏书记员章靖宜