山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异46号 案外人：山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司，住所地山东省济南市高新区。 法定代表人：王笃芳，总经理。 委托代理人：尚俊婷，女，1984年12月2日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司称，请求中止对青岛市市北区延安××路××号××层××号××层××号××层××房产（下称“案涉房产”）的执行，并中止拍卖、解除查封。事实与理由：案外人于2012年7月与青岛威乃达投资有限公司签订合同，购买案涉三处房产，总金额1883.2722万元，房产所有权人为案外人。因开发商原因，土地证、房产证均未办理，青岛威乃达投资有限公司分别于2016年5月、2018年12月向案外人书面说明了未及时办理房产证的原因。综上，请求中止对案涉三处房产的执行并解除查封、中止拍卖。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条规定中的“不动产”应当限定于居住用房，案涉房产均属于“生产性、商业性经营用房”，与该条所保护的生存价值相异，案外人在权利位阶上不具有优先于申请执行人金钱类债权人的地位。案涉房产未竣工验收备案，系违法交付占有，且案外人未能证明其在法院查封前长期自主合法占有案涉房产并已支付全部价款。案外人未在商品房预售合同约定的合同生效后15天内向青岛威乃达投资有限公司主张权利，其对案涉房产未办理过户登记存在过错。2.依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为公示生效的要件，案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司是案涉房产的所有权人。案外人仅享有一般债权，与申请执行人的执行债权相比应当劣后受偿。申请执行人申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的房产，符合法律规定。综上，案外人的异议申请没有事实和法律依据，应予驳回。 为证明其主张，案外人山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》三份，证明案外人于2012年7月购买案涉三处房产。2.收据、付款凭证及住宅专项维修资金一组，证明案外人已支付全部购房款。3.物业费及水电费支付凭证一组、交房验收单三份，证明案涉房产已交付案外人并由案外人占有使用。4.证明三份，证明青岛威乃达投资有限公司告知案外人未及时办理房产证的原因。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对《青岛市商品房预售合同》的真实性及证明事项均有异议。预售合同签字页加盖的是青岛威乃达投资有限公司的“销售专用章”而非公章，且法定代表人处加盖的个人名章“张毓镛”并非青岛威乃达投资有限公司的法定代表人，合同的真实性无法确认。依据预售合同第10条、第32条，案涉房产未竣工验收，不具备交付条件，案外人未向青岛威乃达投资有限公司主张权利，对案涉房产未办理过户登记存在过错，且其未能证明案涉房产未办理过户登记系青岛威乃达投资有限公司的原因所致。2.对维修资金收据的真实性、证明事项均不予认可，维修资金收据的时间早于房屋买卖时间，违反常理和相应法律规定。对购房款转账支票凭证、购房款收据的真实性无异议，对证明事项有异议，支票凭证及收据均张贴在山东泰山1532物联商贸有限公司的原始票据粘贴单上，山东泰山1532物联商贸有限公司不是本案案外人，仅凭该凭证不能证明案外人系付款方，亦不能证明该款项系案涉房产的购房款。3.对物业费通知单、物业费支付银行账单、物业费发票的真实性及证明事项均不予认可，青岛誉海汇丰商业发展有限公司并非预售合同指定的物业管理企业，不能证明所交费用系案涉房产的物业费，亦不能证明案外人实际占有使用案涉房产。对水电费支付银行回单、水电费发票的真实性予以认可，对水电费收据的真实性不予认可，对该三份证据的证明事项均不予认可。案外人于2018年11月28日支付电费，但物业管理公司于2018年11月15日开具水电费收据，存在证据伪造的情形，该三份证据均不能证明所交费用系案涉房产的水电费用，且案外人仅提交2017-2019年期间的水电费单据，不能证明自2012年7月30日交接房屋后持续自主占有使用案涉房产。对交房验收单的真实性有异议，该交接单上无案外人的公章，且案外人未举证证明案涉房产已经竣工验收备案，案涉房产不具备法定交付条件，交付占有不合法。4.对证明的真实性与证明事项均不予认可，该证明均为青岛威乃达投资有限公司单方出具，且2016年5月18日的证明系复印件，另外两份证明时间均在申请执行人查封之后出具，不能证明案外人对房屋未办理过户不存在过错。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息一份。证明案涉三处房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司系该房产权利人，案外人不是该房产的权属登记人和权利人，无权申请解除对该房产的查封。案涉房产系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司质证称，对证据的真实性无法确认。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉三处房产。 另查明，2012年7月30日，案外人山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司与青岛威乃达投资有限公司签订三份《商品房预售合同》，由案外人购买青岛市市北区xx路xx号31.4至39.6标高层（房屋总价款为5177696元）、xx号31.4至39.6标高层（房屋总价款为5177696元）、xx号31.4至39.6标高层（房屋总价款为8477330元）三处房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封前，案外人山东泰山壹伍叁贰物联供应链有限公司已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区延安××路××号××层××号××层××号××层××房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 马春伟 书记员王 钰