内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2020）内06民终2164号   上诉人(原审原告)：曹某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：冯某，内蒙古信延律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩某，内蒙古信延律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司。   法定代表人：张某。   委托诉讼代理人：高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。   原审第三人：白某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   上诉人曹某因与被上诉人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司（以下简称集泰房地产公司）及原审第三人白某商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   曹某上诉请求：撤销东胜区人民法院（2020）内0602民初4306号民事判决，依法改判支持上诉人曹某的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定上诉人曹某未实际支付购房款，属事实认定错误。首先，上诉人曹某在原审提供了由被上诉人集泰房地产公司出具的全额房款收据，证明上诉人曹某已履行了全额房款的支付义务，原审就该证据未作评价，直接认定上诉人曹某未履行付款义务，违背案件事实，被上诉人集泰房地产公司若在上诉人曹某未履行付款义务的情况下向其出具全额付款收据，与常理及交易习惯不符；其次，白某在原审中证实其以案涉房屋与案外人刘振登记在他人名下的宝马车进行了置换，并将案涉房屋登记在上诉人曹某名下，故而该宝马车即是案涉房屋的支付对价，上诉人曹某通过实物置换的方式履行了付款义务；第三，原审认定白某以出具借款单的形式向被上诉人集泰房地产公司取得签订案涉房屋认购协议书的权利，并以上诉人曹某的名义与被上诉人集泰房地产公司签订了书面协议，认定合同相对方为上诉人与被上诉人，白某取得了案涉房屋相应的处分权利，上诉人曹某将宝马车过户到白某或其指定的其他人名下，即完成了合同义务，被上诉人集泰房地产公司向上诉人曹某出具全额购房款收据，表明其对以宝马车抵顶购房款履行支付义务认可。二、原审判决突破合同相对性原则，要求上诉人曹某就抵顶车辆的实际所有人是谁、如何抵顶、是否涉及其他债权债务关系等承担举证责任，变相加重上诉人曹某举证责任，违反法律规定，侵害了上诉人曹某的合法权益。上诉人曹某已将车辆交付过户至白某名下，且无其他债权债务纠纷，其已履行了合同对价的支付义务。被上诉人集泰房地产公司拒不履行合同已构成违约，上诉人曹某有权解除合同并要求被上诉人集泰房地产公司返还购房款并赔偿损失。   鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人曹某的全部上诉请求及事实和理由，理由为：白某以签订认购书的形式向被上诉人集泰房地产公司借用了案涉房屋，其至今仍下欠被上诉人集泰房地产公司款项，上诉人曹某与被上诉人集泰房地产公司及白某之间没有直接的债权债务关系，白某陈述系其与案外人刘振之间有经济往来，其按照刘振的要求以上诉人曹某名义与被上诉人集泰房地产公司签订了案涉协议书，因此不存在上诉人曹某或案外人刘振向被上诉人集泰房地产公司支付房款的情况，上诉人曹某与被上诉人集泰房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系。即便被上诉人集泰房地产公司实际欠付白某款项，并将案涉房屋抵顶给白某，白某将房屋另行处置给上诉人曹某，终止原债权债务关系并建立了商品房买卖合同关系，此种交易不具有消灭原债权债务的法律效力，在该商品房买卖合同关系被依法解除的情况下，上诉人曹某即原债权人应基于原债权债务关系向白某主张权利，无权要求被上诉人集泰房地产公司承担退款义务。   白某述称，不同意上诉人曹某的上诉请求，白某与案外人刘振还有其他账务，案涉房屋是置换的，双方虽签订了认购协议书，但并未实际支付购房款。   曹某向一审法院起诉请求：1.判令解除曹某、集泰房地产公司于2019年9月24日签订的《集泰康雅欣认购协议书》；2.判令集泰房地产公司返还曹某购房款306780元及利息（利息计算方式：以购房款306780为基数，自2019年9月24日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；利息暂计至2020年6月11日为9778.61元。3.本案的诉讼费等费用由集泰房地产公司承担。   一审法院认定事实：2019年9月23日，第三人白某向集泰房地产公司出具借款单，载明：“借款单位：白某，房号：8-21016，8-21015，今借到康雅欣公寓2套，总价值633210元，借款人白某。”同日，集泰房地产公司出具收据，载明：“今收到康雅欣公寓21015交来51.13×6000元，306780元”，收款人处签章为“鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司财务专用章”，交款人处签字为“曹某，白某代”。次日，第三人白某以曹某的名义与集泰房地产公司签订《集泰康雅欣认购协议书》，约定，集泰房地产公司为出售方，曹某为认购方，认购位于鄂尔多斯市××区房，51.13平方米，面积单价6000元／平米，总价306780元。认购条款：1、如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴付首期购房款和签售《商品房买卖合同》，即视为认购方违约并放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的意向金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方。2、认购方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于认购方原因，引致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概由认购方负责（前述地址或电话如有更改，认购方须以挂号信书面通知出售方）。3、该物业的最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准。4、本认购书须由认购方亲自签署，如由他人代签须提供有效书面委托文件。5、本认购书一式三份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式《商品房买卖合同》后本认购书即作废。认购方签署的：“曹某”，委托代理人签署的：“白某”均是由白某签订的。置业顾问、销售部经理处签字为：李娟娟，签章为“鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司合同专用章”。   一审法院另查明，曹某在事实与理由部分陈述的以物抵顶行为中，用于抵顶本案房屋价款的是登记在案外人名下的一辆车。本案争议房屋实际为8号楼。   一审法院认为，关于《集泰康雅欣认购协议书》的合同相对方。本案中，第三人白某以出具借款单的形式向集泰房地产公司取得本案21015号房屋签订认购协议书的权利，并以曹某的名义与集泰房地产公司签订了书面协议，集泰房地产公司未能就该《集泰康雅欣认购协议书》中的签章不是其公司真实意思表示作出合理解释，故法院认定合同相对方为曹某与集泰房地产公司。关于《集泰康雅欣认购协议书》的性质。本案中，曹某、集泰房地产公司在协议书中既约定了房屋的位置、单价、总价，又约定了签订正式《商品房买卖合同》的事宜，即签署正式《商品房买卖合同》后本认购书即作废。故本案协议书应属于商品房买卖合同的预约合同。关于《集泰康雅欣认购协议书》的履行。曹某、集泰房地产公司同意解除合同，依据《合同法》第九十三条规定，该《集泰康雅欣认购协议书》解除。另依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中的购房款是通过登记在案外人名下的车辆进行抵顶的，关于车辆的实际所有人是谁，如何抵顶，是否涉及其他债权债务关系，曹某应当承担举证责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中曹某未能就其已经实际交付购房款提供有效证据证明，故对曹某要求集泰房地产公司返还购房款及利息的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、曹某与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司之间的《集泰康雅欣认购协议书》于判决生效之日解除；二、驳回曹某的其他诉讼请求。   本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。   本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为被上诉人集泰房地产公司应否向上诉人曹某返还案涉购房款。本案中，被上诉人集泰房地产公司虽与上诉人曹某签订了认购协议书，并向其出具房款收据，但被上诉人集泰房地产公司并不认可实际收到该房款。上诉人曹某虽称其以登记在案外人名下的宝马车支付了认购房屋相应对价，但其并未将该车辆过户至被上诉人集泰房地产公司或该公司指定的其他人名下，现上诉人曹某与被上诉人集泰房地产公司均同意解除案涉《集泰康雅欣认购协议书》，应视为双方当事人对自己权利的处分，认购协议书终止履行。上诉人曹某要求被上诉人集泰房地产公司向其返还案涉购房款并支付利息的主张证据不足，基础事实不具备。综上所述，曹某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6048.38元，由上诉人曹某负担。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 李顺和   审判员 苏 晨   二〇二一年一月二十七日   法官助理 刘 敏   书记员 徐 洁