安徽省六安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)皖15执异2号 异议人（案外人）：李某。 委托代理人：李大应。 申请人：江苏继烽建设有限公司。 法定代表人：朱启飞。 被申请人：舒城金诚房地产开发有限公司。 法定代表人：赵焕铨，该公司总经理。 委托代理人：黄学用，律师。 委托代理人：张猛，经理。 关于申请人江苏继烽建设有限公司（以下简称继烽公司）与被申请人舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院根据继烽公司申请作出（2019）皖15财保1号民事裁定书及（2019）皖15执保4号协助执行通知书，于2019年1月18日保全查封了金诚公司开发建设的安徽省舒城县“金仕佳缘”项目3幢1802号、2701号、2702号；6幢104号、2104号，共计5套房屋。现异议人李某向本院提交书面执行异议，对上述“金仕佳缘”项目3幢1802号房屋主张所有权。本院受理后依法另行组成合议庭进行审查，于2021年1月8日进行公开听证，异议人金士红的委托代理人陈向勇、申请人继烽公司的项目负责人朱启官及被申请人金诚公司的委托代理人黄学用、张猛均到庭参与听证。本案现已审查终结。 李某异议称：2017年5月26日，异议人全款购买了“金仕佳缘”项目3幢1802号房屋，房款总价624156元，金诚公司出具了收据，并签订了网络签约确认书。异议人接到金诚公司的交房通知书后，办理了交房手续，同时缴纳了物业管理费，涉案房屋的所有权已归其所有。异议人已实际占有涉案房屋，因金诚公司原因导致未能办理房屋产权登记，法院虽在2019年1月份查封，但其在近期要求金诚公司办证时才得知查封事实。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求解除对涉案房屋的查封。 申请人继烽公司答辩称：首先，因金诚公司欠付巨额工程款，继烽公司申请查封涉案房屋符合法律规定；其次，涉案房屋的产权仍登记在金诚公司名下，按照民法典物权编的规定，不动产所有权以登记为准，异议人依据房屋买卖合同对金诚公司享有债权，而非物权。综上，请求驳回异议人的异议。 被申请人金诚公司答辩称：异议人在法院查封之前，即全款购买了涉案房屋，系金诚公司原因造成涉案房屋未办理产权转移登记，异议人对此并无过错。综上，请求法院支持异议人的异议。 本院审查查明：继烽公司与金诚公司建设工程施工合同纠纷一案，继烽公司向本院申请诉前财产保全，本院于2019年1月15日作出（2019）皖15财保1号民事裁定书及(2019)皖15执保4号协助执行通知书，查封了金诚公司开发的“金仕佳缘”项目3幢1802号、2701号、2702号；6幢104号、2104号，共计5套房屋。本院经审理于2020年9月25日作出（2019）皖15民初73号民事判决：（一）被告金诚公司自本判决生效之日起十日内支付原告继烽公司工程款79575337.32元及利息（利息自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至工程款偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（二）原告继烽公司对本判决第一项工程款就涉案工程折价或者拍卖的价款优先受偿；（三）驳回原告继烽公司的其他诉讼请求。金诚公司不服一审民事判决提起上诉，安徽省高级人民法院于2020年12月18日作出（2020）皖民终1287号民事判决，驳回上诉，维持原判。因金诚公司未能按期履行义务，继烽公司向本院申请强制执行，本院已于2021年1月18日立案执行。 另查明：异议人提交的《金诚•金仕佳缘项目认购协议书》载明，出卖方（甲方）金诚公司，买受方（乙方）李某，订购3号楼1802室，销售面积约107.45㎡，原单价5808.8元，原总价624156元，付款方式一次性付款，其他说明6、本认购书一式三份，甲方一份，财务一份，乙方一份，经双方签字或盖章并在甲方实际收到认购定金后即时生效，并于《商品房买卖合同》签订后作废。备注于2017年5月26日支付总房款624156元。落款处甲方金诚公司加盖了合同专用章，乙方李某（代理人李大应）代签，日期2017年5月26日。《金仕佳缘项目网络签约确认单》载明，客户姓名李某（李大应），房号3＃1802，建筑面积107.45㎡，原总价654156元，不要车位，优惠30000元，成交总价624156元，付款方式一次性，客户签字李某（李大应代），金诚公司加盖印章，签约日期2017年5月26日。 异议人提交的中国银行交易流水明细清单显示，客户姓名李大应，账号17×××89，交易日期2017年5月26日，通过ＰＯＳ机消费624156元，附言金诚公司。《收款收据》载明，日期2017年5月26日，交款单位李某，收款方式刷卡，金额624156元，事由3＃1802室房款，加盖了金诚公司财务专用章。 异议人提交的交房通知书载明，业主于2018年6月15日前到金仕佳缘售楼中心办理交房手续，落款处金诚公司加盖印章，日期2018年5月25日。《金仕佳缘项目房款结算单》载明，客户姓名李某，签约房号3＃1802，签约面积107.45㎡，实测面积106.67㎡，实测总价619625元，已付房款624156元，退款金额4531元，代收契税、公共维修基金、登记费、装修保证金、物业费等合计20177元，金诚公司加盖印章，销售经理张猛签名，日期2019年7月10日。安徽富汇雅洁物业有限公司（物业费）收款凭证载明，3＃1802室户主李某，缴纳2018年5月30日至2019年4月29日期间的物业费、垃圾清运费合计1941元，开票日期2019年7月14日。《装饰装修管理服务协议》载明甲方安徽富汇雅洁物业有限公司金仕佳缘物业管理处，乙方3＃1802室李某，落款处李某（代签），日期2019年7月14日。此外，异议人还提交了舒城县不动产登记中心出具的李某名下在舒城××辖区的无房证明。 以上事实有异议人提交的证据材料、各方当事人听证陈述及本院相关法律文书为证。 本院认为，异议人李某的异议请求能否成立，能否阻却本案保全查封。具体分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 根据上述司法解释的规定，具体到本案，首先，异议人提交的《金诚•金仕佳缘项目认购协议书》和《金仕佳缘项目网络签约确认单》可以确认，金诚公司作为出卖方，李某作为买受方，于2017年5月26日对涉案的3号楼1802室达成了房屋认购协议，因协议签订时李某尚未满10周岁，李大应作为其直系亲属代为签字，不违反法律规定。虽双方在认购协议中还约定签订《商品房买卖合同》，但异议人作为普通买受人，不应过分要求其知晓房屋认购协议与正式商品房买卖合同的区别，故本案可以认定涉案房屋在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，涉案房产为住宅用房，异议人李某提供的无房证明可以证实其在舒城××辖区内无其他用于居住的房屋。最后，异议人提交的银行交易明细及金诚公司的收款收据，可以认定异议人在签订房屋认购协议的同时，已一次性付清了购房款，李大应作为李某的外祖父，为未成年外孙代付大额的购房款具有一定的合理性，不违反社会公序良俗，也不损害本案其他当事人的合法权利。 综上，异议人李某对涉案房产的异议主张符合物权期待权的规定，可以阻却本案金钱债权的查封，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对本院查封的舒城金诚房地产开发有限公司开发的安徽省舒城县“金仕佳缘”项目3幢1802号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张西湖 审判员  鲍 杰 审判员  龚江涛 二〇二一年一月二十一日 书记员  陶兴苗 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。