成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0117民初232号 原告：唐颖，男，汉族，1978年11月5日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人陈天强，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人张禹，四川矩衡律师事务所律师。 被告：四川建升房地产开发有限公司，住所地成都市郫都区郫筒镇和兴街杜鹃园小区二幢三单元六号。 法定代表人王贺彩，董事长。 委托诉讼代理人许立河，四川广力律师事务所律师。 第三人：成都瑞成物业服务有限公司，住所地成都市郫都区三道堰镇一堰路49号中铁.堰澜山商务会所三楼。 法定代表人张敏，总经理。 委托诉讼代理人孙平，女，汉族，1981年12月31日出生，住四川省郫县，该公司员工。 原告唐颖与被告四川建升房地产开发有限公司（以下简称建升公司）、第三人成都瑞成物业服务有限公司（以下简称瑞成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐颖及其委托诉讼代理陈天强、张禹，被告建升公司的委托诉讼代理人许立河、第三人瑞成公司的委托诉讼代理人孙平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐颖向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告交付郫县××道××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋；2、被告向原告支付违约金，违约金以404939元为基数，从2011年5月19日起按万分之二每日计算至房屋交付完毕时止，暂计算至2020年9月6日为275196.54元；3、被告向原告支付租金损失共计38400元；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求的违约金为被告支付逾期交房的违约金。事实与理由：2010年3月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以404939元的价格购买由被告开发的位于郫县××道××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋，被告应于2011年5月18日前向原告交付该房屋，交付时应满足取得规划验收许可证等条件，原告在交付之日起365日内取得房屋所有权证书，并分别约定了逾期交房、逾期取得所在楼栋权属证明及逾期办理产权证的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款等所有义务，多次要求被告交付符合约定的房屋、办理产权证书等，但被告一直未能按约履行义务。2020年7月1日，原告应被告要求携带相关文件到指定物业中心办理交房手续，被告无人对接，后原告再次发函要求交付案涉房屋，被告未予以回应。因未能按期收房入住，原告自2017年9月10日起在同小区承租房屋自住，截止起诉之日已产生38400元房屋租金。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告建升公司辩称，案涉房屋早已达到交付条件，原告以物业费为由拒绝收房，并要求被告处理物业费问题为要挟，被告不承担违约责任。原告主张的违约金过高，若法院判定我方承担违约责任，也应当以租金损失作为补偿的标准。 第三人瑞成公司述称，其为原告提供了物业服务，原告应该缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、房屋信息查询记录、录音及整理材料、成都市郫都区规划和自然资源局建设工程竣工核验验收意见书、收据、税收缴款凭证、不动产登记授权委托书、不动产登记申请审批表、询问记录、《关于中铁堰澜山小区剩余住宅产权办理的通知》、不动产权证书、照片、聊天记录、协议书、律师函、《关于要求履行交房义务的函》、邮件交寄单、《房屋出租合同》、不动产权证书、身份证复印件、居住证明、《房屋租赁合同》《商品房买卖合同》、招商银行交易流水、微信支付交易明细证明、建设工程规划合格证、房屋面积实测分户明细表、整改意见、整改通知单等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述、被告答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2010年3月16日，出卖人建升公司与买受人唐颖签订《商品房买卖合同》，约定由唐颖购买建升公司开发的位于郫县××道××镇××村××幢××单元××层××号房屋，总价404939元。合同第十条约定：（一）出卖人应当在2011年5月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2））不作累加。（1）逾期在30日之内（该视线应当不小于第十条第（1）项中的时限），……。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条第一款约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 合同签订后，唐颖通过银行贷款方式向建升公司支付了全部购房款。案涉商品房买卖合同载明地址为郫县××道××镇××村××道××路××号××栋××单元××楼××号。双方在2010年3月16日签订商品房买卖合同时，建升公司提供了住宅使用说明书和住宅质量保证书。2010年4月15日，案涉房屋进行了面积实测。2011年6月9日，建升公司取得了建设工程规划合格证。2019年5月5日，成都市郫都区规划和自然资源局作出《建设工程竣工核验验收意见书》，载明同意验收。2019年7月9日，建升公司电话通知唐颖收房，唐颖收房时与建升公司、瑞成公司就唐颖缴纳2011年5月18日至2019年7月31日期间的物业费问题产生分歧，收房未果。2020年6月24日，四川广力律师事务所以建升公司名义向唐颖发出《律师函》，告知唐颖在收到该函后7日内携带身份证及《商品房买卖合同》前往中铁堰澜山物业中心办理交房手续。2020年7月1日，唐颖电话联系建升公司工作人员进行收房事宜，该公司工作人员表示其未向唐颖发出交房通知。2020年8月4日，唐颖同时向建升公司、瑞成公司发出《关于要求协助履行交房义务的函》，载明要求建升公司、瑞成公司履行交房义务。截至目前，原、被告均认可案涉房屋已经具备交付条件，建升公司表示随时可以交付。 另查明，1、案涉房屋曾于2011年、2015年先后进行过维修整改。2、2019年12月10日，案涉房屋取得不动产权证书。3、唐颖的母亲黄秀华在外承租过房屋，唐颖为其支付过相关租金。上述事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。唐颖与建升公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于唐颖主张建升公司交付案涉房屋的请求，因双方均认可案涉房屋已达到交付条件，建升公司也明确表示随时可以交付，因此，对于唐颖的该项请求，本院予以支持。 关于唐颖主张建升公司支付逾期交房违约金的问题。根据商品房买卖合同第十条约定，建升公司在交付该商品房时应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、规划验收合格证和商品房的面积实测报告，但案涉房屋所在的中铁堰澜山在2019年5月5日竣工核验验收，才具备交付条件。对于建升公司辩称其在合同约定的2011年5月18日前已经履行了交房通知义务，因其未提供证据予以证明，本院不予认可。同时，根据查明的事实，虽双方因房屋整改维修和物管费问题产生争议，但建升公司到法庭辩论终结前未实际向唐颖交付房屋，可见建升公司逾期交房的事实一直处于存续状态，且双方在2019年至今一直在交涉房屋交付问题，因此建升公司辩称唐颖主张该项请求超过诉讼时效的理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。根据商品房买卖合同第十二条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。因建升公司未在2011年5月18日前交付房屋，且逾期交房的事实一直持续，故建升公司应当从2011年5月19日开始向唐颖支付逾期交房违约金，直至实际交付为止。关于违约金的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，本院酌情按照每日万分之一的标准对违约金进行调减。 关于唐颖主张的租金损失请求，因唐颖提交的《房屋租赁合同》《商品房买卖合同》等证据显示系其母亲与案外人形成的租赁关系，虽唐颖为其母亲支付了部分租金，但不足以表明唐颖存在租金损失，故对于该项请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 一、被告四川建升房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告唐颖交付位于郫都区××道××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋； 二、被告四川建升房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告唐颖支付违约金，违约金标准为：以购房总款404939元为基数，从2011年5月19日起，按每日万分之一的标准支付至房屋实际交付之日止； 三、驳回原告唐颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3002元，由被告四川建升房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 朱成均 二〇二一年一月二十九日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜