广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33176号原告：佛山市南海富怡地产服务部，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××花地湾雍景豪园灏景台62座9号铺，统一社会信用代码92440605L79529283N。经营者：杨燕薇。委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华彬，广东品明律师事务所实习律师。被告：杨斌，女，住四川省成都市成华区××××××××××1×，公民身份号码510××××××××××××927。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡家欣，广东昊驰律师事务所实习律师。原告佛山市南海富怡地产服务部（以下简称富怡公司）诉被告杨斌居间合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后,依法适用简易程序进行审理。本院于2021年1月12日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈永梅、陈华彬，被告富怡公司的委托诉讼代理人邓婉君、胡家欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介服务费42000元及以42000元为本金按日万分之五的标准自签订买卖合同当日2019年5月11日起至实际清偿日止计算的违约金；2.被告支付律师费8000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月11日，原告与被告(卖方)、案外人陈某(买方)签订了《买卖合同》；约定被告向案外人陈某出售其所有的位于佛山市南海区×××××××××花地湾雍景豪园灏景台号别墅；买卖双方同意于合同签订之日向原告支付中介服务费42000元，每逾期一天，需按应付费用的1%向原告支付违约金；且根据《买卖合同》第十二条的约定，若买卖双方中任一方违约，则该违约方除需向原告支付应付而未付的中介服务费之外，还应当承担原告为实现债权而支出的包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等费用。该约定意思为中介服务费由《买卖合同》的违约方承担。后经佛山市南海区人民法院与佛山市中级人民法院分别作出(2019)粤0605民初22297号民事判决及(2020)粤06民终4540号民事判决确认，被告未能按约在银行同意贷款申请后15个工作日内，将涂销房屋抵押，协助案外人陈源办理过户手续，故其行为构成根本违约。原告认为，原告作为中介方，已完全履行中介义务，促成买卖双方签订《买卖合同》，理应按约足额收取中介服务费。且被告系《买卖合同》的违约方，根据《买卖合同》第十二条之约定，应由违约方即被告承担中介服务费及相关违约责任。被告辩称，1.原告未按照约定履行相应的义务，未最终促成房屋的买卖交易，原告无权请求被告支付中介服务费。原告作为中介服务方，仅促使了买卖双方签订了买卖合同，并未提供房屋买卖后续服务，同时，原告在居间过程中并未明确告知被告垫资赎楼的具体流程及操作方式，导致买卖双方发生争议，且在发生争议时，原告并未居中协调，未履行居间人义务，导致被告与案外人发生诉讼纠纷，最终导致合同解除以及被告承担了双倍返还定金的违约责任。原告作为专业机构并未如约履行居间义务及向被告提供相应后续服务，同时因原告的过错和欺骗隐瞒导致交易最终未完成，原告并未实际完成合同义务，因此原告无权要求支付中介服务费。2.原告主张律师费没有事实依据。居间过程中，因原告的过错和欺骗隐瞒导致交易最终未完成，被告有权拒绝支付中介服务费，被告不存在违约行为，律师费并非被告违约造成的，同时，原告并未提供相应的证据证明律师费已实际支付，因此，原告主张的律师费无事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1.营业执照复印件1份，用以证明原告主体资格。2.身份证复印件1份，用以证明被告主体资格。3.买卖合同复印件1份，用以证明原被告和买家就本案房屋交易签订合同，并约定中介费和违约责任等。4.(2020)粤06民终4540号、(2019)粤0605民初22297号民事判决书原件各1份，用以证明被告为买卖合同的违约方。5.不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明本案房屋权属情况。6.民事代理合同原件1份，用以证明原告为本案支出委托律师提起本案诉讼。7.发票原件1份，用以证明律师费的支付情况。8.微信聊天记录截图（对话双方为原告员工谭兆钢与被告）打印件71张，用以证明原告在本案交易中已经如实清晰告知被告垫资赎契的具体操作情况、流程，已履行中介义务。9.情况说明复印件1份，用以证明被告在本次交易中未如期申请凃销抵押登记导致本案交易无法正常进行，两审法院审结认定被告是本次交易的违约方。被告举证如下：1.企业信用信息打印件1份、身份证复印件2份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.买卖合同、补充协议复印件各1份，用以证明买家陈源购买本案房屋，由陈某垫资赎楼费用的事实。3.微信聊天记录截图（对话相对方为杨斌与谭某）打印件1组、微信聊天记录截图（对话相对方为杨斌与垫资赎楼公司员工）打印件1组，用以证明被告就办理银行贷款手续及涂销抵押手续等事项多次与按揭人员进行沟通的事实；被告就垫资赎契事项多次与原告沟通，但原告未履行相应的告知义务，反而通过电话骚扰、微信辱骂的方式要求被告无条件配合，并未协助被告处理合同履行中出现的问题。4.(2020)粤06民终4540号、(2019)粤0605民初22297号民事判决书原件各1份，用以证明被告与买家陈某签订的买卖合同与补充协议于2019年5月11日解除，原告未促成交易最终完成，并未实际完成合同义务的事实。5.转账截图打印件1份，用以证明被告被认定违约承担双倍返还定金的违约责任，被告已实际向买家陈某支付该违约金。经质证，辩证，当事人对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区×××××××××花地湾雍景豪园灏景台号别墅，建筑面积为140.22平方米，权利人为被告。2019年5月11日，被告（卖方）、案外人陈某（买方）与原告（经纪方）签订《买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买方以总价4200000元向卖方购买涉讼房屋；双方同意由买方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续：（1）签订合同时买方支付220000元作为定金；（2）合同签订后/天内交付部分楼款（含定金）/元。卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；（3）部分楼款180000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后105天内完成（以付清双方交易税费为准）；（4）楼价余款3000000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同45个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续；买方于合同签订之日向经纪方支付42000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；若买卖双方任何一方出现违约行为时，违约方除应即时向中介方支付应付而未付的中介代理费及咨询服务费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询服务费，经纪方为主张权利而支付的律师费、诉讼费、财产保存费等；各方另约定其他权利义务。同日，被告、案外人陈某与原告签订一份《补充协议》，约定：2019年7月10日起往后每月10号帮卖方垫付民生银行的房屋抵押贷款一直到完成交易，每月供款金额为25000元，该笔费用卖方同意买方在房屋首期款中抵扣；该房屋在签订购买房屋合同前已办理房屋抵押贷款，尚欠款项约1780000元，在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付；垫付所产生的手续费由买方支付；等等。同日，陈某向被告支付定金220000元。2019年5月10日，被告向原告中介人员谭某发微信称“垫资我要准备什么，我当时写在纸上了，结果你们走的时候就把那张纸带走了”，随后谭某告知需要提供的资料。被告称“我刚刚跟孩子他爸爸说完，他说我要做担保人是什么意思啊。我做担保人那个买家才能申请的吗？他说到时候我会拿着一张纸，拍照片作为担保人，签名交给垫资公司。我征信上面显示是离婚，但户口本是未婚，到时候会不会有什么冲突的”，谭某回复“垫资跟客人一点关系都没有，都是业主自己的，而且现场买家还帮你给这个垫资费用；这笔钱是你自己借出来的……”。被告问：“你们走的第三方这种是什么公司？就是垫资公司啊？”谭某回复：“肯定正规啊，而且这个垫资公司就是这个按揭公司自己的资金，垫资公司就是在银行低利息贷款出来，然后做垫资赚利息差价；杨小姐，这个178万的贷款是跟买家没有任何关系，并不是说帮买家借，什么担保之类的。”，被告回复：“我明白了，我刚才也在网上刚刚查过了”。2019年7月5日，被告向谭某发微信称“小谭是这样的哈。因为我一直不清楚你的垫资是走这样的程序。我一直以为垫资是买家的事情，所以她突然拿了这些合同出来，我一下就懵了……晚一点我把这些合同发给担保人看，因为那个垫资公司的说担保人也必须要签合同……”，谭某回复“没关系的，你们可以不签，没有必要说这么多。签或不签，就两个结果。”，被告称：“小谭，说实话有点失望，我全力配合，居然你还怀疑我跟银行串通搞事情，你觉得我这样做对我有什么好处吗？”，谭兆钢：“我最后打你3个电话，你可以不接，1个拒接、2个拒接、3个拒接”。2019年7月20日，谭某向被告发微信：“最后3天时间，你给一个答复我，我不管你用什么办法跟银行沟通，老子没收你一分钱，你非常不配合老子的工作，老子c你m那个臭h；你他妈像条狗一样”。2019年9月9日，陈某以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉杨斌[案号为（2019）粤0605民初22297号]。2019年9月17日，杨斌以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉陈某[案号为（2019）粤0605民初23009号]。经审理，本院分别作出（2019）粤0605民初22297号、（2019）粤0605民初23009号民事判决，该两份判决均认定杨斌应履行涉讼房屋的垫资赎楼义务，杨斌未能依约将涉讼房屋涂销抵押，杨斌的行为构成根本违约，并确认涉讼合同及《补充协议》项下关于房屋买卖事项约定于2019年9月28日解除，杨斌对合同的解除负有全部责任，杨斌应承担双倍返还定金共440000元予陈某的责任。杨斌对（2019）粤0605民初22297号民事判决不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院作出（2020）粤06民终4540号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。另查明，原告为本案支出律师费8000元。诉讼中，原被告均确认玉梅为原告推荐予被告负责跟进垫资赎契事宜的工作人员。本院认为，本案为居间合同纠纷。涉讼合同关于原被告之间的居间合同关系的内容是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。关于被告主张原告未履行居间义务不应收取居间服务费，首先，涉讼房屋买卖双方在原告的居间促成下已就房屋交易事宜签订了涉讼合同，被告虽主张涉讼合同关于房屋买卖关系的内容已解除故不应支付居间费用，但生效法律判决已认定，涉讼合同中关于房屋买卖关系的内容因被告未能依约办理涂销抵押而解除，被告为合同违约方，故买卖双方就合同是否实际继续履行并不影响认定原告作为中介方已履行了居间人提供交易机会促成合同订立的主要义务。其次，协助办理过户、按揭和涂销抵押等确为原告作为居间方应履行的附随义务。从原被告举证反映，中介人员谭某在涉讼合同签订前已明确告知被告垫资的流程手续和义务主体，被告表示清楚，且谭兆钢也向被告推荐了垫资公司工作人员跟进被告垫资赎契事宜，在此过程中，原告未存在故意隐瞒事实或者提供虚假情况的情况。被告作为房屋大宗交易的主体，在签订涉讼合同前应对如何筹措资金涂销涉讼房屋的按揭抵押作相应准备，其对涉讼房屋涂销抵押和垫资赎契亦应有一定了解，其也有相应途径向贷款银行查询涂销抵押所需的金额，其主张原告未告知涂销抵押的金额、期限及提供担保人事宜等而致未能申请垫资及涂销抵押，不符合常理，本院不予采纳。最后，谭某作为原告员工，具体负责为被告提供居间服务，从原被告举证反映其在与原告微信沟通过程中存在人身攻击和言语威胁的不当行为，协商沟通方式也较为粗暴，在履行合同过程中确存在瑕疵，应对中介费的收取作相应酌情扣除。综上所述，原告已完成居间方的主要义务，但在服务态度和沟通方式上存在不当行为，本院酌定被告应支付居间服务费37000元予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告逾期付款应承担相应违约责任，但原告主张的计付标准过高，本院酌定被告应以37000元为本金自2019年5月11日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付违约金予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。原告请求被告赔付律师费支出8000元的主张符合合同约定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费37000元予原告佛山市南海富怡地产服务部；二、被告杨斌应以37000元为本金从2019年5月11日起至付清款日止按日万分之二的标准计算违约金予原告佛山市南海富怡地产服务部，本项随上项清；三、被告杨斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费8000元予原告佛山市南海富怡地产服务部；四、驳回原告佛山市南海富怡地产服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计670.95元（原告佛山市南海富怡地产服务部已预交），由被告杨斌负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯