山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异32号 案外人：青岛海川建设集团有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：吴某，董事长。 委托诉讼代理人：张某某，女，汉族，住青岛市市北区，系案外人员工。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：王某，总经理。 委托诉讼代理人：昝某某，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：宋某，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：韩某某，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人青岛海川建设集团有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛海川建设集团有限公司称，请求依法中止对青岛市市北区xx路xx号xx层房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：2008年5月，案外人与青岛威乃达投资有限公司签订拆迁补偿协议，约定安置房具体位置及面积，后青岛威乃达投资有限公司并未按拆迁协议约定交付拆迁安置房产，案外人起诉至青岛市市北区人民法院，经法院调解，作出（2015）北民初字第3600号民事调解书，裁定青岛威乃达投资有限公司交付房产（包括案涉房产）协助案外人办理产权登记手续，并支付经营性补偿款及利息，房屋已经按照调解书约定交付给案外人，产权登记手续已申请法院强制执行。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛市崂山区人民法院依法查封了案涉房产，符合事实与法律规定，依法应准予执行。2.案外人未取得案涉房产原房屋的房产证，拆迁补偿协议中未约定案涉房产为拆迁置换房屋，案涉房产曾经被卖给杜古林，系在民事调解书中作出了抵债安排，实质上是以房抵债，案外人对案涉房产仅享有损害赔偿请求权，而没有拆迁房屋置换权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，因案外人不能提供原房屋的产权证明，故其对原房屋不享有物权。退一步讲，即便案外人系拆迁前原房屋的所有权人，但案外人与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订的《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》中未约定案涉房产为安置房，案外人不享有对抗一般债权人的特殊或者优先权。3.案涉房产未进行产权变更登记，案外人对案涉房产只有债权请求权，而没有物权和物权期待权，即便存在民事调解书，该法律文书不能对抗不动产交易中心的登记，也不能排除法院对案涉房产的强制执行。4.申请执行人查封在前，案涉房产交付在后，且案外人未能举证证明其在查封之前已合法占有案涉房产。查封房产属于禁止转让的房产，案外人不享有实体权利，其异议申请不能排除案件执行。案涉房产于2017年12月5日被青岛市崂山区人民法院司法查封，但2018年7月17日青岛威乃达投资有限公司才将房屋交付给案外人，青岛威乃达投资有限公司在明知房屋被查封的前提下仍将依法禁止转让的房产交付给案外人，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2款的强制性规定。案外人未能取得房屋，系因青岛威乃达投资有限公司的重大过错所致案涉房产被查封，其应向青岛威乃达投资有限公司主张交付房屋，无法交付的，青岛威乃达投资有限公司应给予损失赔偿。5.案外人至今未与青岛威乃达投资有限公司签订商品房预售合同，案涉房产至今未竣工验收，不具备法定交付条件，案外人接收房屋系违反交付占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条可以排除强制执行的规定和情形。 为证明其主张，案外人青岛海川建设集团有限公司向本院提交了以下证据：1.土地登记申请书、审批表，界址调查表，房屋所有权证签收单，青岛市房屋四面墙界申报勘察表等资料1宗，企业名称变更核准通知书，证明案外人为青岛市市北区xx路xx号、xx路xx号土地和房产的合法使用权人，案涉房产为拆迁安置房产。2.《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》，证明2008年5月27日，案外人与拆迁人青岛威乃达投资有限公司、拆迁承办人青岛市四方区拆迁服务中心签订房屋拆迁补偿协议。协议约定拆迁安置补偿的相关事宜，根据该拆迁协议约定，案外人非住宅房屋的拆迁安置具体位置：沿延安一路，自消防车道以北第三跨起，自南向北的网点，套内建筑面积2451.11平方米。3.《关于尽快交付xx路xx号拆迁安置房的函》、《关于xx路xx号拆迁安置房相关事宜的紧急汇报》、公告，证明2013年案外人要求解决拆迁安置问题并交付安置房屋，在政府领导协调无果的情况下，案外人采取自救行为，于2013年9月9日已实际占有拆迁安置房屋（包括涉案房产）。4.（2015）北民初字第3600号民事调解书、强制执行申请书，证明（2015）北民初字第3600号案件所涉纠纷为房屋拆迁安置补偿合同纠纷、本案所涉房产在调解书所涉安置房产范围内，属于拆迁安置房产；生效的法院文书已经确认本案所涉房屋为案外人所有的拆迁安置房屋；虽然判令青岛威乃达投资有限公司交付房产，但案外人已经实际占有，且占有状态一直持续。调解书生效后，青岛威乃达投资有限公司向案外人交付青岛市市北区延安路××房产，其余房产未另行交付。调解书生效之日起三个月内青岛威乃达投资有限公司协助案外人办理房屋产权登记。2018年1月10日因青岛威乃达投资有限公司未履行调解书义务，案外人申请强制执行，执行案号为（2018）鲁0203执277号。未办理产权登记的原因在于青岛威乃达投资有限公司，案外人无过错，且已穷尽方法和手段。5.房屋交付验收单，证明根据生效的调解书，杜古林将延安路××房产交付青岛威乃达投资有限公司后，青岛威乃达投资有限公司于2018年7月17日将位于延安路××房产交付案外人，案外人接手后占有使用至今。6.青岛市不动产登记信息，证明青岛市不动产登记信息记载房屋的建筑面积；根据登记信息记载的房屋建筑面积结合（2015）北民初字第3600号民事调解书房屋编号，调解书所列18户房产建筑面积合计1874.38平方米。根据证据3，案外人非住宅房屋拆迁安置的套内面积为2451.11平方米，由此可见，调解书所确定的房屋面积远远低于安置协议约定的安置面积。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。该份证据不能证明案外人系案涉房产原始房屋物权人。2.对证据2的真实性无法确认，对证明事项不予认可，拆迁补偿协议不能指向案涉房产，且根据协议中甲乙双方约定，乙方仅就补偿的面积作出约定，而没有就置换房屋作出明确约定。3.对证据3的真实性无法确认，系案外人单方制作，对证明事项不予认可，不能证明案外人已经实际占有安置房屋。4.对证据4的真实性无法确认，调解书不能作为房屋变更登记的权属证明，应当以不动产交易中心登记为准，且该调解书证明青岛威乃达投资有限公司曾经将案涉房产卖给杜古林，本案实际上系以房抵债，案外人享有一般债权，不具有优先性。对强制执行申请书的真实性无法确认，系案外人单方制作，对证明事项不予认可。5.对证据5的真实性无法确认，对证明事项不予认可，房屋交付验收时间为2018年7月17日，晚于申请执行人查封日期。且系单方制作，案涉房产并未完成竣工验收登记，不具备房屋交付条件。6.对证据6的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该证据与本案无关，不能证明案外人系案涉房产的合法权利人，也不能证明已实际占有使用。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系该房屋的产权人；案外人不是案涉房产的权属登记人，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其无权申请解除案涉房产的查封。2.案涉房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，享有对案涉房产的强制执行债权，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人青岛海川建设集团有限公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。虽然案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，但是早在申请执行人查封之前青岛威乃达投资有限公司已将案涉房产拆迁安置给案外人，同时也已将案涉房产网签出售给杜古林，并将案涉房产交付给杜古林，仅是在（2015）北民初字第3600号案件处理过程中案外人拆迁安置优先于房屋买卖。青岛威乃达投资有限公司无奈与杜古林解除房屋买卖合同，杜古林将案涉房产退还青岛威乃达投资有限公司交付案外人。案涉房产为拆迁安置房屋，而申请执行人与青岛威乃达投资有限公司为债权纠纷，案外人对案涉房产享有所有权，且经生效的判决确认，足以排除申请执行人的强制执行。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2008年5月27日，青岛海川建设集团有限公司与青岛威乃达投资有限公司、青岛市四方区拆迁服务中心签订《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》。2018年7月17日，青岛威乃达投资有限公司向案外人青岛海川建设集团有限公司出具《房屋交付验收单》，将案涉房产交付给案外人。 本院认为，产权调换是指被拆迁人用属于自己的房屋与拆迁人开发的拆迁安置房屋进行调换，并对房屋的市场差价一并补偿的安置方式。本案，案外人青岛海川建设集团有限公司取得案涉房产的所有权系与青岛威乃达投资有限公司签订房屋拆迁补偿协议，进行产权调换的结果。故案外人青岛海川建设集团有限公司对案涉房产所享有的物权期待权可以排除执行行为。案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区xx路xx号xx层房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员张 澳