山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初446号原告：郭丽婷，女，1987年10月6日生，回族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：郭力君（系原告郭丽婷之兄），住济南市天桥区。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告郭丽婷与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭丽婷的委托诉讼代理人郭力君、被告绿地西河置业公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭丽婷向本院提出诉讼请求：1、被告依约继续履行向原告的交付义务；2、被告支付原告因延期交付商品房及地下室违约金42562元（自2020年2月1日起暂时计算至2020年12月8日，共计312天），自2020年12月9日起，以1364169元为基数，按照日万分之一的标准计算，支付至判决生效之日止；3、本案诉讼费由被告承担。原告2015年3月21日与被告签订《济南市商品房买卖合同》两份及《车位转让协议》两份，购买绿地新都会广场C2地块4号楼2单元2804房屋一套，地，地下室一间屋及地下室总价款1364169元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款。按合同约定，被告应于2016年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并将符合合同约定的房屋及地下室交付原告使用；被告应于2018年12月31日前，将符合交付条件的两个车位交付原告使用。根据原被告签订的济南市商品房买卖合同附件五：《补充协议》第三条第七款的规定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。因该房至今未取得《分期综合验收备案证明》，原告一直未收房子和地下室。根据济建发【2011】7号《关于转发【山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法】的通知》之规定：自2011年起，凡在济南行政区域内的房地产开发项目竣工时均要报请主管部门综合验收：开发企业交付商品房时，应当向买受人提供楼幢对应的《综合验收备案证明》。如不能向买受人提供《综合验收备案证明》，买受人可拒绝收房，已经收房的可要求开发商赔偿延迟交房期间的损失。被告明知其行为已构成违约，按照《山东省济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初3129号民事判决书》支付了原告截止到2020年1月31日的违约金，此后即停止支付违约金。被告公然违反合同义务，使得原告不能如期入住新房。原告为维护自身权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼。绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、被告未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但被告未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括原告在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的被告所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，被告有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告的，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。即，只有被告因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，被告才应按照合同约定支付违约金。否则，被告不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是被告自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，被告确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的被告。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非被告自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非被告原因导致的事实前提下，如法院最终认定由被告承担相应违约责任，则该种认定对被告既不公平，也不公正。被告请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目7号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，被告已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，被告不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案项目7号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括被告在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了被告的义务，等于是政府违法，企业买单。被告认为：在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定，在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，被告通知原告收房完全合法，被告不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，被告已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，被告也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。原告围绕诉讼请求依法提交《济南市商品房买卖合同》《济南市商品房买卖合同（地（地下室及其补充协议、购房发票、绿地控股集团有限公司收据四张、补偿金确认单、（2019）鲁0103民初3129号民事判决书等证据；被告围绕答辩意见依法西河片区C-2地块二期建设工程规划许可证（建字第370103201400096）、商品房预售许可证副本、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、燃气设施工程竣工验收备案表、供热设施工程竣工验收备案表、建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表、济南建筑节能专项验收认可表、济南市建设工程档案移交证明、EMS投递明细、交房通知等证据；均当庭予以质证，对原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月21日，郭丽婷作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区；商品房的用途为住宅，建筑面积140.21平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款1325387元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同补充协议》第三条第七款约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的支付条件之日止，应按日向买受人支付已房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年10月7日，郭丽婷作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，郭丽婷购买绿地西河置业公司开发的C2地块4号楼2单元-2层202室储藏室一套，约定价款38782元。关于出卖人可据实延期交房的情形及逾期交房违约责任，与住宅的济南市商品房买卖合同及其补充协议约定一致。上述合同及协议签订后，郭丽婷依约支付住宅房屋购房款1325387元及储藏室款38782元。但被告未按约交付符合合同约定的商品房（住宅房屋及储藏室）。2018年5月8日，被告向原告发出《通知书》一份，载明：“我公司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋，已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因暂未取得综合验收备案。现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。”。另查明，被告已取得涉案4号楼的商品房预售许可证、建设工程消防验收合格的验收意见书、基本符合水务配套设施综合验收备案条件、燃气设施工程竣工验收备案、供热设施工程竣工验收备案。再查明，截止至本案开庭时，被告尚未取得涉案房屋（含住宅房屋及储藏室）的《分期综合验收备案证明》，原告郭丽婷尚未办理涉案房屋（含住宅房屋及储藏室）的收房手续。本院认为，原告郭丽婷与被告绿地西河置业公司签订的商品房（含住宅房屋及储藏室）买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更住宅房屋及储藏室的商品房交付条件，被告主张住宅房屋的商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款在《城市房地产开发经营管理条例》修订之后就不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告主张涉案住宅房屋及储藏室至今未取得《分期综合验收备案证明》系因教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，被告关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的商品房（含住宅房屋及储藏室）买卖合同，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，被告建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋（含住宅房屋及储藏室）尚未达到合同约定的交付条件的情况下，原告郭丽婷有权拒绝办理住宅房屋及储藏室的收房手续，故被告向原告通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由，被告未按约交付涉案住宅房屋及储藏室应承担相应的逾期责任，故对于原告起诉要求被告支付逾期交房（含住宅房屋及储藏室）违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。人民法院生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。原告第一项诉讼请求要求“被告依约继续履行向原告的交付义务”没有明确的给付内容，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭丽婷逾期交房违约金42562元(截止至2020年12月8日)及自2020年12月9日起至本判决生效之日止以购房款1364169元为基数按日万分之一的标准计算的违约金；二、驳回原告郭丽婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取432元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘静琳二〇二一年一月二十五日书记员  王慧敏