山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异25号 案外人：黄海 案外人：袁小俊 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司） 被执行人：青岛威乃达投资有限公司 被执行人：山东赛赛集团有限公司 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人黄海、袁小俊向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄海、袁小俊称，请求依法中止对青岛市市北区尖山路xx号xx户房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：2012年12月10日，案外人与被执行人签订《青岛市商品房预售合同》并支付了全部购房款，被执行人已将案涉房产出售给案外人，案外人已按约定支付了全部购房款，并于2014年11月接收案涉房产占有、使用至今，案外人为案涉房产的实际权利人。案外人系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款，并合法占有案涉房产，且非因案外人自身原因未办理过户登记。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司为案涉房产唯一的合法所有权人。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗申请执行人的法律效力。案外人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人依据已生效法律文书对青岛威乃达投资有限公司名下该项财产予以司法查封，于法有据。2.案外人并未提供充分证据证明其已合法占有案涉房产，且对案涉房产不能办理产权过户登记没有过错。案外人并非为了居住而签订《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，实质上不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象。案涉房产并未经竣工验收，不存在交付使用的可能性，案外人不能合法占有案涉房产。且案外人对案涉房产的占有应当是自主、实际占有，而不是对外出租、储备升值等经营性使用，案外人提供的房屋交接书不能证明已经实际占有案涉房产。案外人并未提供相应的银行转账记录证明案涉房款已经全部、实际支付，不能证明已将案涉房产价款全部支付给出卖人。依据案外人签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条规定，案外人应当向房地产登记机构申请商品房预告登记，故案外人对案涉房产不能办理过户登记具有过错。案外人的异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人黄海、袁小俊向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》，证明案涉房产已办理网签手续。2.收款收据及银行流水，证明案外人已支付全部房款。3.房屋交接书，证明案涉房产已交付。4.房屋租赁合同、水电、物业费缴费证明，证明案外人已占有使用案涉房产。5.违约金赔付协议书，证明因晚于合同约定交房时间交房，开发商赔付给案外人违约金（三个车库）。6.房地产登记申请书，证明案涉房产可办理预告登记。7.商铺使用证明，证明案涉房产系案外人于2014年12月1日开始出租至今，系合法占有使用。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。预售合同上加盖的系销售专用章，而非青岛威乃达投资有限公司的公章。在预售合同第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房产至今也未竣工验收，不具备交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房产。第三十二条约定在合同生效之日起十五日内，双方自房地产登记中心办理预告登记，虽然案外人提交了申请，但是案涉房产未办理过户登记，案外人对此存在过错。2.对证据2收款收据的真实性无法确认，该两张收据均是被执行人青岛威乃达投资有限公司出具的单方收据，真实性无法确认。而且其中编号为xxxx、房款为471342的收据所备注的房号并不能明确指向案涉房产。对银行流水的真实性无法确认，银行流水上的名称未明确的指向案外人，而且款项的合计证明案外人并未全部支付案涉房款。3.对证据3的真实性无法确认，该交接书上验收情况处均为空白，而且并没有被执行人青岛威乃达投资有限公司的盖章，可以证明案外人与青岛威乃达投资有限公司对于案涉房产的交接没有真实发生，不能证明案外人已合法实际占有案涉房产。4.对证据4的真实性与证明事项均不予认可，商铺租赁合同并未署明签署时间，仅是有租赁合同而并没有支付租金的证明，不能证明房屋已实际出租，而且案外人提交的该项证据恰恰证明其并未实际占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条构成要件。5.对证据5的真实性无法确认，对证明事项不予认可，该证据与本案不具有关联性。6.对证据6的真实性无法确认，该证据恰恰证明案外人对于案涉房产没有办理预告登记具有明显的过错。7.对证据7的真实性不予认可，该使用证明出具的时间为2018年12月10日，系案涉房产被查封之后，不能证明案外人已合法实际占有案涉房产。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系该房屋的产权人；案外人不是案涉房产的权属登记人，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其无权申请解除案涉房产的查封。2.案涉房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，享有对案涉房产的强制执行债权，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。 案外人黄海、袁小俊质证称，对证据的真实性及证明内容均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2010年12月10日，案外人黄海、袁小俊与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人黄海、袁小俊购买案涉房产，总房价款为871342元，案外人黄海、袁小俊向青岛威乃达投资有限公司支付全部购房款且案涉房产已交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人黄海、袁小俊已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区尖山路xx号xx户房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员张 澳