广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26385号原告：廖丽思，女，1989年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××625。委托诉讼代理人：李洲，广东永诺律师事务所律师。被告：佛山市顺威福海置业有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA4UNATN7A。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。原告廖丽思与被告佛山市顺威福海置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭审理了本案。原告廖丽思及其委托诉讼代理人李洲，被告佛山市顺威福海置业有限公司的委托诉讼代理人邓婉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖丽思向本院提出诉讼请求：1.判决于2020年9月20日解除原、被告签订的《物业租界合同》；2.被告退还原告253100元，按照定金罚则赔偿原告违约金30000元；3.被告支付原告商铺在2020年1月1日至2020年9月20日期间的占有使用费14792.29元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月15日与被告签订《物业租界合同》，约定被告承租原告的《物业租界合同》，约定原告承租被告×××××，租赁期限自2018年1月1日起至2039年9月30日止，共计22年；原告委托被告经营该商铺，委托经营期限自2018年1月1日起至2019年12月30日止，被告每年按租赁总价8%付租金收益给原告，每半年支付一次；该合同虽然约定总租金为233800元，但原告实际已支付了共计253100元(合同约定租金233800元+团购费10000元+银行代扣利息费8800元+律师见证费500元)给被告；另外，该合同的附件一平面图载明原告承租商铺的位置，位于正对商场大门口主通道的正中央，该位置比较具有优势的商业价值，据此，该商铺的铺租比其他商铺的租金贵许多；在原告委托被告经营期间(返租期间)，被告违规改变上述平面图的格局，擅自在被告的铺位的正上方加装了二条斜面电梯，且电梯没有经过报建，导致原告承租的铺位被电梯压住，挡住原告铺位门口及通向大门口方向的主通道，严重影响了该商铺的商业使用价值；被告在委托经营期间，被告将涉案商铺与E栋壹层52号铺位打通成一个铺位，期限届满后，被告至今未分隔两商铺将商铺交还给原告；原告于2020年9月20日，针对被告擅自加装电梯及未交还商铺的违约行为，通过微信向被告发出解除上述合同的通知，要求被告全额退还租赁款及赔偿原告损失。原告认为，一、被告已构成根本违约。（一）被告擅自加装斜面电梯，并将电梯位置及电梯周边的商铺全部撤销，形成电梯空地，严重影响涉案商铺的使用价值，被告的行为是违背诚信原则的，且已经根本违约。1.原告承租被告物业时，原告看中的是涉案商铺是对着大门口的及该商场的规划配套的，被告也在《物业租界合同》中附上附件一平面，该平面图载明涉案商铺正上方和前面是没有斜面电梯的，也没有电梯阻挡，前面是一排排商铺，但被告未经原告同意，拆除涉案商铺前面的平面图所载明所有的商铺，未经规划报建就装了斜面电梯，擅自改变商场的格局，且该改变与原告商铺紧密相连，严重影响原告商铺的使用。据此，被告已经根本违约。2.如前所述，被告擅自拆除电梯处及电梯周边的铺位，并将电梯压在原告商铺上面，会严重影响原告的使用经营，且原告仍有18年的使用期，如原告仍继续使用，这18年之久，日积月累地影响该商铺的使用价格及收益，对于原告的损失来说是不可计量的，据此，继续履行合同，系显失公平的。3.被告在出租涉案商铺时，声称其返租进行整体招商经营，称涉案商铺存在较好的经济收益，原告对该商铺进行承租。因涉案商铺是在商场里面的，并不是临街商铺，如果被告不招商经营，涉案商铺根本不存在使用价值；现被告怠慢或者没有招商经营，整个商场仍在搁置，涉案商铺也无法使用，据此，被告销售涉案商铺时的承诺并没有履行，违背诚信原则，如继续履行，亦显失公平。（二）被告至今未交商铺给原告。1.涉案租界合同约定的租赁期限为2018年1月1日至2039年9月30日，现已经时过2年12个月，但被告至今未交付商铺给原告，被告已经严重违约。2.即使法院认为2018年1月1日至2019年12月31日存在自委托经营，无需交付，那么从2020年1月1日起，被告亦未将涉案商铺交付给原告，至今也超过12个月，被告亦严重超出合理交付时间，已构成根本违约。3.原告代理人于2020年11月7日至涉案商铺处拍摄时，涉案商铺与52号铺仍未分开，且52号铺于2020年6月15日就已经提起诉讼，被告收到52号铺一案的材料时，其就清楚原告商铺与52号铺应当要分离交付的，但被告至今仍未分离交付，被告存在严重违约。二、涉案租赁合同应当解除。1.如前所述，被告加装斜面电梯改变了商铺格局，严重影响了商铺的使用，且至今未交付商铺，被告已经构成根本违约，涉案合同应当解除。2.即使法院认为被告的违约未达到解除的标准，那么，原告于2020年6月8日通过微信方式通知给被告股东刘尚卿，告知因被告加装电梯及逾期交付问题而解除合同，据此，原告明确告知被告拟解除合同的原因，且该原因导致原告的目的无法实现，但被告到庭审期间仍未改正，据此，被告在合理期间内未更正，根据合同法第九十四条第一款第（三）（四）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或造成原告不能实现合同目的和合同法第九十六条规定，涉案合同应当解除。3.再退一步讲，法院认为仍未能解除合同，原告于2020年6月8日已经明确告知因被告原因解除，此后，向法院提起诉讼表明原告不再履行合同，且涉案租赁合同于2039年9月30日才到期，根据第九十四条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”和合同法第九十六条规定，涉案合同亦应当解除。4.最后再退一步讲，如前所述，原告系因被告擅自改变《物业租界合同》中附件一平面图约定的格局，未经原告同意加装了电梯，且该电梯在原告的商铺之上，严重影响了消费者的视线及商铺的经营情况，及拆除了大部分商铺而影响周边商铺带来的人流量的情况，原告申请解除合同是因为被告违约而提出的，且至今未交付，被告的违约行为是改变合同约定的初衷，违反了诚信原则，据此，原告不存在恶意解除合同的情形；涉案商铺仍有18年之久的使用期，这些影响在长久经营的情况下，造成的损失是不可计量的，且被告不招商，整个商场搁置，据此，继续履行显失公平，据此根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条规定，涉案合同应当予以解除。综上，被告严重逾期未交付商铺且擅自违规加装电梯，已经构成根本违约行为，且租赁期限超过20年，超过部分合同无效，被告造成原告重大损失，故起诉。被告佛山市顺威福海置业有限公司辩称，1.被告不存在违约行为，原告承租的商铺正前方为规划待定区域，原告在承租该商铺时应当预见到商场有可能在待定区域进行规划建设。2.手扶电梯并未对商铺门面进行阻挡，电梯与商铺门口的距离宽约5米，不影响客人进店购买商品，电梯不仅不会产生不利影响，反而会因为人流量增多提供有利的经营环境。3.原告与被告的委托经营期限截止2019年12月31日已经期满，原告应当在期满后自行收回商铺。被告已经清空商铺，等待原告收回，也向原告表示随时可以将51号、52号商铺间隔开，便于原告进行经营。4.原告在没有通知被告间隔商铺或交付商铺的情况下提出解除合同的通知，是属于恶意解除。5.涉诉合同仍然可以继续履行，被告不存在违约的行为，原告主张解除合同没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的微信聊天记录截图打印件1份（聊天相对方：原告与被告的股东刘尚卿，已核对原始载体），原告提供了微信原始载体予以核对，且被告确认刘尚卿原为被告的股东，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，被告佛山市顺威福海置业有限公司（甲方）与原告廖丽思（承租方、乙方）签订《物业租界合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××（以下简称涉讼铺位）出租给乙方，建筑面积为16.2平方米（注：商铺建筑面积=套内面积+公摊面积，使用率为50%，外铺使用率为65%），租赁总价233800元，租赁期限自2018年1月1日起至2039年9月30日止，经营方式为委托甲方经营，委托经营期限为2年即自2018年1月1日起至2019年12月30日止（以实际交付时间为准，按实际交付时间顺延）；委托经营期限内双方确认和同意商铺每年收益为该商铺租赁总价的8%，该收益自委托经营之日起每半年一次以转账形式支付给乙方；乙方按分期银行代扣付款方式付款，乙方已付首期为123800元，余款110000元通过银行代扣方式于2019年6月25日前付清余款（分25期，每月25号前通过银行代扣4584元，2017年7月25日前付清第一期代扣金额）；委托经营期限从视为交付时开始计算，乙方委托甲方全权办理商铺交接手续；委托经营期限届满后，甲方将商铺交还给乙方，若乙方需委托甲方继续经营管理商铺，双方可以重新协商，再另行签订委托经营协议；委托经营期限届满，如双方未达成一致的，乙方有权收回商铺的租赁期。双方并约定其他权利义务。原告与被告签订的《福海广场项目签约内容确认表》载明优惠后合同价233800元、首付金额123800元、代扣金额110000元、已付定金30000元、签约应缴首付93800元，该确认表备注处载明：93800+利息8800+500（律师见证费）=103100元。另查明，2017年6月5日，被告出具收据，确认收到原告涉讼铺位团购费10000元；同日，被告分别出具三份收款收据，确认收到原告涉讼铺位首期款123800元、银行代扣利息费8800元、律师见证费500元；2018年10月19日，被告出具收款收据确认收到原告涉讼铺位第16期至第24期按揭款41256元，申请一次性付完，退回余下利息3299元，本次应收37957元。2020年9月20日，原告向微信昵称为刘尚卿的微信号发送信息称“刘总，我们跟你司签那个物业租借合同，现贵司擅自加装了电梯，导致我的商铺是在电梯的楼梯底，并且挡住了我商铺的门口及通向商场正大门的通道，贵公司已经严重改变了商场的结构，构成违约行为，另外，贵司将E栋一层51商铺和52商铺打通，至今未分割，委托经营期满快一年了，仍未将钥匙交付给我，现在正式通知贵司，即解除合同，贵司应当全额退还租赁款并赔偿我的损失”。2018年7月10日，佛山市南海区××监督管理局颁发《特种设备使用登记证》，登记证载明位于福海广场E-F座的自动人行道电梯依据特种安全技术规范要求，予以使用登记。另查明，福海广场E座取得了建设工程规划许可证。再查明，位于广东省佛山市南海区×××××××××××（构筑物）（房屋建筑面积：34234.28㎡）已办理不动产权证，该不动产权证的附记载明原契证号：粤（2017）佛南不动产权第0079444号，附记第4条载明：广东省佛山市南海区×××××××××××，建筑面积10720.73平方米，层数2层，竣工时间2017年。2020年10月19日，原告提起诉讼。诉讼中，1.原、被告均确认涉讼铺位与52号铺尚未进行间隔；电梯对涉讼铺位的层高没有影响。2.原告认为加装电梯对涉讼铺位的外围使用率存在影响；被告认为涉讼商铺对涉讼铺位的建筑面积没有影响。3.原告确认其未就涉讼合同继续履行为前提，要求被告间隔并返还涉讼铺位。4.被告陈述涉讼合同所附的平面图显示的涉讼铺位前方的小格子为流动档位；被告从2020年1月1日起未向原告支付过经营回报。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼铺位所在的福海广场E座虽已取得不动产权证,但涉讼合同约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故超出二十年的约定（期间：2038年1月1日至2039年9月30日）无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告是否解除涉讼合同中未超出二十年部分的约定，本院分析如下：一、被告在顺威福海广场E栋加装电梯是否影响涉讼商铺的使用价值；原、被告均确认电梯的加装对涉讼铺位的层高不产生影响，且电梯加装在涉讼铺位外，其并不会影响涉讼铺位的通行，亦未有证据显示电梯的加装会对涉讼铺位的建筑面积产生影响，故电梯的加装并不会影响涉讼铺位的使用价值，原告认为电梯的加装严重影响原告对商铺的使用无事实依据，本院依法不予采纳。二、被告在顺威福海广场E栋加装电梯是否影响涉讼商铺的商业价值；被告既未提供证据证明加装电梯会对涉讼铺位商户的经营收入产生重大影响，又未提供有资质的鉴定机构出具的加装电梯将导致铺位价值明显下降的鉴定意见，且加装电梯对商场格局仅是局部微小调整，其并不会导致整个商场格局的改变，原告从其主观角度出发认为加装必然影响涉讼铺位商业价值、继续履行合同对其显失公平的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。三、涉讼铺位所在的顺威福海广场E栋的招商情况是否构成原告解除涉讼合同的理由；商铺作为投资的途径，是否得到回报受诸多因素影响，需要投资者自行承担一定的商业风险，在涉讼合同并未对被告的招商率进行约定，且原告亦未提供证据证明被告已停止对顺威福海广场E栋进行经营的情况下，原告以被告招商不佳解除涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不采纳。四、被告在委托经营期限届满后未向原告交还涉讼商铺是否构成原告解除合同的理由；原、被告就涉讼铺位既存在租赁合同关系，又存在委托经营关系，原告在2018年1月1日开始收取涉讼铺位收益时，被告实际已完成了租赁合同关系中向原告交付涉讼铺位的义务，之后，被告在委托经营期限届满后未向原告交还涉讼铺位的问题，属于双方就委托经营合同产生的纠纷，原告可基于委托经营期限届满要求被告返还涉讼铺位，但其并不能因委托经营期限届满被告未返还铺位为由解除涉讼合同。此外，在涉讼铺位所在的顺威福海广场E栋已办理不动产权证的情况下，涉讼铺位与52号铺尚未进行间隔也不构成涉讼铺位无法交付的实质障碍，涉讼合同具备继续履行的条件。综上，被告不存在致涉讼合同解除的违约行为，原告无权解除涉讼合同，故本院对原告要求确认涉讼合同中未超出二十年部分的约定于2020年9月20日解除并退还二十年租赁期限所对应租金、支付违约金的诉请均不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还。如前所述，涉讼合同超出二十年的约定（期间：2038年1月1日至2039年9月30日）无效，故被告应按期间比例返还该期间的款项18779元[233800元÷7943天×（7943天-7305天）]予原告，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。被告在约定的委托经营期限届满后未将涉讼铺位交还给原告，故被告仍应参照涉讼合同中关于委托经营期限内收益的约定支付相应款项予原告。被告确认从2020年1月1日起未向原告支付经营回报，故截至2020年9月20日，被告应向原告支付13491元（233800元×8%÷366天×264天），原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺威福海置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还18779元予原告廖丽思；二、被告佛山市顺威福海置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付13491元予原告廖丽思；三、驳回原告廖丽思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2884.19元（原告已预交3038.84元），由原告廖丽思负担2581.19元，由被告佛山市顺威福海置业有限公司负担303元，被告佛山市顺威福海置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付303元予原告廖丽思，本院不另收退。对原告廖丽思多预交的诉讼费154.65元，在本判决发生法律效力后，经原告廖丽思书面申请，本院退还予原告廖丽思。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月三十一日书记员 陆美羽