上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39496号原告：谢彩娣，女，1945年7月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王琴，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝佳伟，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告：章榜，男，1994年2月7日出生，汉族，户籍地安徽省池州市，现住上海市闵行区。原告谢彩娣与被告章榜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王琴、祝佳伟，被告章榜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除；2、被告支付原告2019年6月8日至2020年7月10日期间的租金人民币(币种下同)69,555元、滞纳金142,550元、违约金4,875元；3、被告支付自2019年5月20日至2020年7月10日期间的水费1,135.10元、电费1,066.73元、燃气费1,044.50元；4、被告赔偿房屋修缮及家具丢失的损失费,暂计1万元。事实与理由：原、被告于2019年4月18日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告向被告出租涉案房屋，租期自2019年5月20日至2021年5月19日。合同对租金标准、逾期付款违约责任等作了约定。原告于签约的次日将房屋交付被告。之后，双方经协商调整月租金至8,000元。被告于2019年4月、5月共支付16,000元作为第一个月的租金和押金。2019年6月，原、被告又协商决定自2019年7月20日起的月租金调整为8,150元。然而，在合同履行中，被告以各种理由少付、不付租金。自2019年6月起至2020年7月10日最后一位租客搬离时，被告累计拖欠租金达69,555元，经原告多次催讨，被告仍未能支付。另外，被告在使用房屋期间私自添加房屋隔断，改变房屋结构并对外转租，导致房屋内部多处损坏。被告未经原告同意擅自将房屋内价值8,000元的一组餐桌椅搬离房屋，至今未返还。房屋内部损坏及餐桌椅的折旧合计1万元，应由被告赔偿。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示租赁合同于2020年4月15日解除，房屋于2020年7月10日收回。被告自2019年8月起拖欠租金，之后每月均未足额付款。双方确实曾协商由原告减免2020年2月的半个月租金，但现不同意减免，因为减免租金的前提是被告付清拖欠的租金。逾期付款滞纳金是以当月租金为本金，按每日5%计算一个月，最终计算标准可以由法院裁决。租赁押金不予退还。撤回违约金的诉讼请求。被告辩称：合同签订之初，双方约定的月租金为7,800元，由于被告将房屋隔断后进行分租，因此经与原告协商后将月租金调整为8,000元。之后，被告将原告的一组餐桌椅搬离且无法再找回，因此作为对原告的补偿，双方又协商将月租金增加至8,150元。2020年4月13日，原、被告对于租金金额进行了对账，减免了2020年2月的半个月租金，确认被告实欠原告租金34,285元。2020年4月15日，在小区物业管理人员陪同下原告收回房屋，当时房屋的北房间仍有租客居住外，其余租客已搬离，原告同意承租北房间的租客继续居住，并由原告直接收取租金。合同约定的违约金为年租金的5%，计算标准明显过高。对于原告主张的水、电、燃气费，同意支付。不同意原告的其余请求。经审理查明，原告系涉案房屋产权人。2019年4月18日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期共24个月，自2019年5月20日至2021年5月19日；租金为7,800元/月；乙方如逾期支付租金，每逾期一天需按月租金5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回房屋，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金5%的违约金。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。甲方可提供设备有床三张、空调四台、餐桌一套……。合同第十二条“补充条款”约定：可以合租，卫生间材料由乙方负责。乙方协同甲方搬空卫生间杂物，第一个月付一押一，后期付三押一(2019年4月26日改为8,000元/月租金)。原、被告合同的落款处分别签名。合同签订后，被告于2019年4月19日、5月11日向原告支付了首月租金8,000元，押金8,000元。原告向被告交付了涉案房屋，被告对房屋结构进行了改造后进行分租。由于被告将涉案房屋内的一套餐桌椅搬离并自行处置，原告发现后提出异议，双方就此进行协商后确定自2019年7月20日起月租金调整为8,150元，每月8日支付。自2019年8月起，被告未能按期足额支付租金，原告通过微信一再向被告催讨。2019年12月8日，原告向被告催讨2019年9月至12月租金共计27,100元。12月10日，被告确认结欠上述租金，并承诺于2019年12月15日付款2,650元，于12月30日前支付8,150元，余款于2020年1月31日前付清。2019年12月24日，原告在微信中要求被告于2019年12月31日前搬离涉案房屋并付清租金、滞纳金，结清水电费，餐桌按原价目赔偿，房租按8,000元计算。2020年1月2日，原告通知被告表示已委托物业的马管家、王管家全权处理。2020年1月10日，原告微信回复表示：那你有诚意，先把房租汇过来，三个月付不出，先付一个月。2020年2月25日，原告微信联系被告表示：2月18日至3月18日的租金汇4,000元，听我的汇来，四月底一定全部退了，好合好散。2月27日，原告微信询问被告：三月要还去年的欠款，全部结清是吗？被告回复“同意”。3月20日，被告微信联系原告表示租客于4月15日搬离，我们于4月15日结算房租。4月13日，原告微信联系被告结算租金：1、1月8日，欠租金3,050元(包括餐桌150元)；2、2月8日，疫情收50%，欠4,000元+150元=欠4,500元；3、3月8日，我(原告)只收南主卧，客厅，5,500元+150元-收客厅575元=欠5,075元；4、餐桌150元*差6个月未还=900元，四项加起来今年欠13,175元。去年欠21,100元，五月底前结清。被告回复确认上述清单，希望减免至3万元。原告回复表示同意减免至3万元，要求于4月15日结清。4月13日，双方确认于4月16日交接房屋。4月16日中午，被告联系原告表示独卫的租客(次承租人)与北房间的租客的租期分别于4月20日、4月26日到期，两位租客的押金由被告负责退还，结欠原告3万元租金，扣除8,000元押金，支付原告22,000元，分4个月支付，被告退房。原告微信通知被告：一、按3万元计算，今天结清就按26,000元支付(押金减一半)；二、如5月底结清，按今年13,715元+去年21,100元=34,815元，押金不退；三、或者今天把那二家(指独卫的次承租人、北房间的次承租人)押金汇给原告，34,815元到月底付14,815元，余款2万元到5月底付清。对此，被告未回应。同日13：29日，原告微信联系被告称：南主卧(租客)在等你，赶快将南次卧东西搬走。管家说他已到了，你没去，今天必须搬走，将二间房间钥匙交给管家。对此，被告仍未回复。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示于2020年7月10日收回涉案房屋。以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、房屋租赁合同、微信截屏、燃气费、水费及电费的凭证，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。被告作为承租人，其主要的合同义务是按期足额支付租金，但在合同履行过程中，被告一直未能按时足额付款，在原告反复催讨的情况下仍拖欠租金，显然被告的行为已构成严重违约，原告据此享有合同解除权。根据原、被告在2020年4月2日、11日的微信记录显示，原、被告经协商后一致同意于4月15日交接房屋，被告于该日将房屋退还原告。由此可以证明原、被告确认于4月15日解除房屋租赁合同。根据双方的微信联系记录显示，双方经协商最终确定于4月16日交接房屋，但在当日下午原告通过微信通知被告表示原告委托的管家已到达涉案房屋但被告未到，被告对此未作任何回复，由此可以推断被告在4月16日当天并未到达涉案房屋与原告交接房屋，无证据证明原告已于当天收回了涉案房屋。因此被告关于原告已于2020年4月15日收回房屋的答辩意见，本院不予采信。在2019年12月10日，被告确认结欠截止至2020年1月7日的租金为27,100元。但根据原、被告于2020年4月13日对账，双方确认结欠2020年1月7日前的租金21,100元，2020年1月8日至2020年4月7日期间的租金(包含每月应付的餐桌赔偿款150元)共计13,175，因此截止2020年4月7日，被告共结欠原告租金34,275元。由于无证据证明被告在2020年4月15日退还涉案房屋，因此原告现主张了截止至2020年7月10日的租金(至2020年4月16日至7月10日期间实为房屋占有使用费)，于法有据，本院予以支持，2020年4月8日至7月10日期间的房屋使用费为24,774元(按8,000元/月计算。原每月150元作为补偿餐桌椅而计入租金的部分已由原告在2019年4月13日的结算中已计入欠款总额中)，此款应由被告支付。被告应付的租金及占有使用费合计59,049元。原告主张69,555元的金额有误，本院予以调整。关于原告主张的滞纳金即逾期付款违约金142,550元，计算方式确实畸高，明显不合理，本院综合月租金金额、逾期付款期限等因素，酌情确定由被告支付逾期付款滞纳金即违约金1万元。关于原告主张的水费、电费、燃气费，被告无异议并同意支付，对此本院予以准许。原告主张的房屋修缮及餐桌椅损失1万元，对于房屋维修费用，原告未提供任何证据，本院不予支持。关于餐桌椅的赔偿费，双方经过协商后已将赔偿款列入每月的租金中，且原告于2020年4月13日出具的对账清单中就餐桌椅的赔偿费用列入了租金欠款总额之中，原告不应再另行主张赔偿。故对于原告此项1万元的损失赔偿，本院不予支持。另外，本院注意到被告向原告支付了租赁押金8,000元，但在租赁合同中并未约定如被告违约导致合同被提前解除的情况下原告有权将租赁押金作为解除合同违约金予以没收。因此原告在庭审中表示租赁押金不予退还的意见，缺乏合同依据。合同约定如被告拖欠水、电、燃气等费用时，原告可以用押金抵扣。因此为了避免诉累，就合同解除后的后果一并予以处理，被告已付的押金8,000元抵扣相应金额的租金，即被告应付的租金和使用费中扣除8,000元，被告需付51,049元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告谢彩娣与被告章榜于2019年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告章榜于本判决生效之日起十日内支付原告谢彩娣截止至2020年7月10日的租金及房屋占有使用费共计51,049元；三、被告章榜于本判决生效之日起十日内支付原告谢彩娣逾期付款滞纳金1万元；四、被告章榜于本判决生效之日起十日内支付原告谢彩娣水费1,135.10元、电费1,066.73元、燃气费1,044.50元；五、驳回原告谢彩娣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,680.27元，减半收取计2,340.13元，由原告谢彩娣负担1,591.29元，被告章榜负担748.84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二一年一月二十日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。