温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初7726号原告：曹文化，男，1966年12月5日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县，现暂住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：沈宏辉，上海普世（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林胜庆，上海普世（温州）律师事务所律师。被告：温州市远一鞋业有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区中国鞋都产业区三期49号地块。法定代表人：陈建新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏泽，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓燕，浙江光正大律师事务所律师。原告曹文化与被告温州市远一鞋业有限公司（以下简称远一鞋业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹文化及其委托诉讼代理人沈宏辉、被告远一鞋业的委托诉讼代理人苏泽、谢晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹文化向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损失15.4万元；2.判令被告退还租房押金1万元，退还多收取的水电费17200元；3.判令被告赔偿原告可得利益损失110万元；4.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原被告于2016年3月23日签订的《宿舍租赁合同》于2020年7月27日解除；2.判令被告赔偿原告装饰装修以及设施损失160760元；3.判令被告退还租房押金10000元，退还多收的水电费15815元；4.判令被告赔偿原告可得利益损失778800元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2016年3月23日签订《宿舍租赁合同》一份，约定：被告将坐落中国鞋都产业园三期49号地块宿舍楼二层房屋出租给原告，用途为对该宿舍楼改造成员工之家进行经营；租赁期限为10年，从2016年5月1日至2026年4月30日；年租金112000元，最后两年年租金120000元，押金10000元，到期腾空后归还原告。合同签订后，被告将宿舍楼二层交由原告，原告进行清理后，予以隔断改造为20个房间，对每个房间进行装修（地板砖、房间内隔墙、厨房灶台、卫生间等），并购置空调、热水器、马桶、衣柜、床等设施20套，改造费用近30万元。后原告得知，上述房屋原所有权人为温州市鑫旺鞋业有限公司（以下简称鑫旺鞋业），被告与鑫旺鞋业签订的租赁合同到期日为2020年7月27日。2013年4月16日，温州宥嘉鞋业有限公司（以下简称宥嘉鞋业）通过拍卖取得该房屋所有权。2020年5月28日，宥嘉鞋业向原告寄送《〈厂房租赁合同〉解除通知函》，告知原告“……我公司与远一公司法定代表人陈建新于2020年3月22日就在履行的《厂房租赁合同》是否续租等问题进行协商，均未达成新的厂房租赁期限协议。鉴于以上情况，我公司股东会议决定与远一公司在履行的《厂房租赁合同》租赁物租赁时间按合同约定时间执行，厂房不再租赁给远一公司。为此，作为次承租人，你方接函后请依照与远一公司履行的《厂房租赁合同》有关约定按时完成合同解除（终止）工作，并按照合同约定在租赁期满之日（即2020年7月27日）前将租赁物清扫干净，腾空完毕，按时将厂房交还我方。”因宿舍楼二层在经营过程中，均己出租给工人使用，尚未到期，无法在2020年7月27日腾空。2020年8月10日，宥嘉鞋业委托浙江人民联合律师事务所向原告寄送律师函，通知原告“请你方于接函后7日务必付清2020年7月28日至腾空之日对厂房的占用使用费等其他费用，并将你方所承租的厂房宿舍腾空并清扫干净，交还委托人。逾期不搬离、腾空，委托人将诉诸法律途径解决，并追究你方的相应责任。届时，你方可能要承担包括但不限于强制腾空费、赔偿金等其他相关费用。”鉴于被告的行为，造成原告在对宿舍楼二层改造之后，仅使用四年余，原投入的装修和购置的设施等也已亏损殆尽。根据评估结论，装饰装修残值及屋内设施残值合计为160760元，2018年、2019年的经营利润各为141600元。原告的剩余租赁期限为5.5年，参照2018年、2019年的经营利润，可得利益损失为778800元。被告远一鞋业辩称：2020年3月开始，被告一直采取积极措施促成合同继续履行，想方设法的减少损失，原告却消极对待，在每次取得成果时，都因原告的原因让被告的成果化为乌有，本可以避免的损失却因其而发生，所以原告诉讼请求没有事实与法律依据，除水电部分外其余请求均应当予以驳回。具体陈述如下：一、原告在履行过程中未行使过解除权，租赁合同未解除，应当继续履行。现在合同目的已经可以实现，原告也已无解除权。（1）原告未向被告进行催告，也未发送过解除通知。原告所谓的解除通知函，系由宥嘉鞋业向其发送的，宥嘉鞋业非涉案租赁合同的相对方，无权代表被告发送解除通知函。若在当时原告认为租赁合同应当解除的，鉴于双方无约定解除权，依据《合同法》第九十四条规定，首先应向被告催告在合理期限内排除合同履行的障碍，未能排除的，需要再另行发送通知解除。事实上，在2020年7月28日之后双方一直还在协商如何继续履行，包括庭前会议时原告也明确表示接受继续履行的方案。但在被告与宥嘉鞋业签下续租的合同后，原告反而增加了第一项诉讼请求确认合同解除。（2）原告的合同目的是可以实现的，没有解除权。目前合同完全可以正常履行，不存在客观上履行不能。虽然续租的期限仅延展到2023年2月1日，但是部分履行对原告的利益及合同目的没有任何损害，所以应当继续履行。何况，在将来到期前被告可以再次与宥嘉鞋业协商继展租期。（3）未经被告同意，原告与宥嘉鞋业的自行交接的事实，不能说明合同已经解除。在2020年7月28日至2020年10月10日期间，宥嘉鞋业是允许原告继续占有使用的，2020年10月11日起的使用权，被告通过与宥嘉鞋业的《厂房租赁合同》也已经取得，原告目前是可以继续占有使用，其使用权是连续未中断的。原告称与宥嘉鞋业已经进行了交接，但该交接被告未参与也不知情，合同履行具有相对性，其应当向被告进行交接，其擅自向宥嘉鞋业交接不能说明合同已经解除，该交接违背了合同的意思自治与相对性。事实上，其所谓的交接现场未发生任何变化，仍然是由原告的原租客在实际使用，不存在任何腾空。从外观上，被告也无法判断是否真正的已经交接。二、原告所主张的损失与被告行为的因果关系，在被告与宥嘉鞋业签订《厂房租赁合同》将租期续租至2023年2月1日时，已经中断。现在所有的损失均系原告自身不同意继续履行而导致的扩大损失，被告不应赔偿。（1）如果原告能够积极配合，原告所谓的损失，甚至是本案纠纷，均不会发生。原告应对为扩大的损失承担全部责任。被告在2020年3月中旬就与宥嘉鞋业协商续租，如果当时原告能够依约支付租金，就可以与瑞星公司一起与宥嘉鞋业签订续租合同。再者，在2020年7月中旬左右，被告依照原告的条件就延期事宜已经与宥嘉鞋业谈妥，由于被告与宥嘉鞋业之间长期矛盾的存在，宥嘉鞋业唯一的要求就是与原告直接签订租赁合同，但原告却不配合。被告当时已经承诺为原告补齐超过20元每平方每月的部分，只要原告与宥嘉鞋业直接签订合同，损失也仅限于差价部分。之后，为了满足原告的要求，被告通过努力，宥嘉鞋业也终于同意直接与被告签订续租合同，但是约定仅限于转租于原告，并以此作为合同生效条件。然而，原告仍然不配合。若其继续履行，那么至少在2023年2月1日前的所有装修或设备的使用价值以及营业利润（若有）的损失均不会发生。（2）2023年2月1日后的损失本可以采取相同的方式避免，但原告不同意继续履行，这变相剥夺了被告与宥嘉鞋业继续谈判的权利，该损失应由原告承担。宥嘉鞋业之所以仅同意展期至2023年2月1日，是考虑到未来市场的不确定性，届时再依据当时的市场情况另行协商确定。而且其也表态自己是不会直接使用的，将来还是要出租。现在期限未届满，损失是否发生具有不确定性，但是原告不履行合同后，会导致该损失的发生，属于扩大的损失，不应由被告承担。（3）原告在7月底8月初以及2020年9月17日庭前会议时都表态，若被告能继续续租2年半，其愿意继续履行合同，这构成了承诺，现在其违背承诺，相应损失应由其自己承担。被告基于其继续履行承诺的信赖，通过支付高于市场标准的租金的代价，并通过各种方式来缓和与宥嘉鞋业之间的矛盾，终于续签了合同。现在原告却不同意履行，已经违背了其承诺，相应损失由原告自己承担。（4）现阶段继续履行，对原告来说没有任何客观困难，其不同意继续履行的唯一原因是其单方面认为被告在将来不配合履行，不愿意继续经营，这是其对自己权利及利益的主动放弃。目前，涉案租赁物现场仍有13户的租客在承租，仅有7间是空置状态。若继续履行，原告仅需回来与被告及宥嘉鞋业三方做一次结算后，便可以开始继续经营，不涉及任何实物的变动，完全没有任何障碍。事实上，被告也是一直在配合，否则也不会与宥嘉鞋业续签合同，其称将来不配合是没有任何事实依据的，这是单方面的主观臆断。明明只要继续经营就可以避免损失，而其却不愿意经营，相应损失不应由被告承担。三、即便合同终止，原告所主张的装修与屋内设施的损失也是不合理的。（1）装修与屋内设备不具有可持续使用性，鉴定报告中的损失应当予以调整。鉴定报告是以资产持续使用为假设前提做出来的，但是现场的装修以及屋内设施均是非常简易的，且很多屋内设备已经使用多年，超过了本身的使用寿命，这些设备必定无法使用至合同约定租赁期届满。所以，实际情况与鉴定报告可持续使用的前提不符，应当予以酌情下调。（2）屋内设施均是可以移动，未发生添附，不属于损失。鉴定报告中所列的包括电视机、机顶盒、衣柜、床头柜、床、床垫、办公桌、空调、油烟机、烟感报警器、监控等所有合计43450元的屋内设施均是可以移动的，且原告自己在其他地方也在经营相同的项目，可以另行使用，不属于损失范围。四、原告所主张的未来营业利润具体金额不可确定，不属于可预期利益，且目前趋势来看是在下降的。（1）将来的营业利润本身不可确定。经营利润是受到诸多因素的影响，如果要在未来获得经营利润，不仅要靠租赁合同的持续有效，还需要投入大量的资金、人力、物力等成本，并受到来自市场、政府或者环境等诸多因素影响，从长期来看，也有可能出现房间大面积空置的情况，营业利润是具有不确定性，包括专业机构在内都无法做出准确预测。（2）2018年、2019年的利润采样不合理，当年利润具有偶然性，不能作为预测将来营业利润的依据。通常来说，营业利润在项目刚开始经营时可能没有或者是亏损的，之后正常运转后逐步开始上升，再之后由于装修或者设备的老旧必然会下降。营业利润曲线应当为抛物线，原告也承认在2016年项目开始时是亏损的，而2018年、2019年正好是运营巅峰时期，而之后随着装修及屋内设施设备的老旧必然导致收益的降低。所以不能依据2018年、2019年利润来对之后的利润做评估。（3）依据目前市场环境来看，未来营业收入的趋势是下降的。涉案房屋所在系工业区，原告大多的租客均是外来务工人口。由于内陆地区经济的发展，现在温州当地的外来人口存在返乡务工的趋势，且已经持续多年。今年又出现了疫情，到工业区务工的人口越来越少，很多工厂出现了招工难的情况。所以今后原告的客源也会越来越少，房屋会出现空置，租金会下降，其营业利润必然减少，其作为专业的商人对此应当明知。五、原告主张的营业利润损失超出了被告的可预见范围，不应赔偿。（1）合同签订时，无法预见原告每年如此高额的营业利润，否则完全可以自行经营。合同签订时，被告寻求的是稳定收益，而原告在承受一定风险的情况下追求营业利润。现在原告主张的营业利润为每年141600元，而被告每年向原告收取的租金才只有112000元，其利润率高达50%，远超一般人可以预见的范围。（2）退一步讲，即便是今年被告所能够预见的损失，也仅限于原告应与租客租赁合同范围之内的收益，未签订的部分是不可预见的。在纠纷发生时，原告与租客的合同有的已经到期，未到期的最迟的租赁期限也在2020年10月7日到期，可预期利益的也仅限于2020年10月7日前的利益，之后租客是否续签合同以及续签时间具有不确定性，若再次发生像今年这种疫情等特殊事件，甚至会出现亏损。六、营业利润损失可以通过其他方式弥补，不应由被告承担。租赁场地仅是其经营的一个要素。事实上，涉案房屋所在厂区周边具有很多的可替代房源。而原告的经营项目，又不是像酒店一样需要高精力投入的项目，即便是更换了场地，其客源也可以慢慢恢复至正常状态。原告完全可以选择另一相似场地继续经营，不至于所有的营业利润都发生损失，唯一的损失仅是搬迁费用以及恢复阶段的房间空置的损失。所以有其他方式可以弥补损失的情况下，营业利润损失不应由被告赔偿。七、原告主张的装修及屋内设施损失与营业收益的赔偿请求是冲突的，不得同时主张。装修是原告的成本，如果装修得到弥补，由于场地、装修、还有客源具有高度的可替代性，而原告自己又无丧失任何经营能力，完全可以选择在同地段或者其他相似地段，另行经营，其仍可以获得营业利润，也就不存在利润损失。如果被告赔偿了营业利润损失，那么原告在接下来的五年多时间内，其又可以再次投入经营，反而取得了比履行合同本身更多的利益，甚至是获得双倍的收入，这对被告来说是不公平的。八、原告在合同签订时以及履行中，均存在一定过错的，应对损失承担责任。（1）原告明知是长达10年期的重大合同，其自己未主动审查原租赁期限，主观上有一定存在过错。合同签订时，是原告主动要求与被告签订10年期的租赁合同的，而被告也向其告知了合同已超期。被告之所以同意，是因为被告有意向购买受涉案厂房且具有优先购买权，便同意按照10年签订。但该厂房却在被告不知情的情况下被江苏法院拍卖，被告并非恶意隐瞒，而当时原告自身未主动审查也是有一定的过错。（2）原告违约在先，应当减轻被告责任。合同约定的原告每年的3月28日前支付下一年租金，但原告迟迟未付，目前尚欠2019年5月到7月27日的租金。就其逾期支付租金的行为已构成合同约定的违约情形。且合同第九条约定违约责任，若租赁期内原告违约，其投入宿舍楼改造费用归被告所有。故被告认为原告违约在先，应当按合同约定自行承担相应责任，厂区内的所有装修及设施依约归被告所有。九、原告之所以不继续履行合同而直接要求被告向其赔偿，是因为其想通过司法途径达成其在未来无任何付出的情况下获取收益的不当目的，从而坐享其成，此行为有违背公序良俗，不应得到支持。原告明明客观上可以经营，偏偏凭借主观臆断不愿意经营；明明可以采用损失最低的方式，偏偏不同意。可见，其真实的目的不在于经营，而在于通过本案获取不当利益，甚至是通过再投入经营获得超过原本合同履行所获得的利益。多劳多得是现在社会的基本价值观。如果原告通过此种方式获得了赔偿，那么在接下来的五年多内，其可以不用任何付出，也不用承担任何风险，不劳而获，这是对现有社会价值观的违背。原告作为一位长期从事租赁经营且在其他地方有经营相同租赁项目的商人，其对于市场是非常敏感的，有自己的预估的，现在整体经济环境变差又受到疫情的影响，其是知晓接下来的利润大不如前甚至是亏损，所以才在被告已经向原产权人延展了租期情况下坚持不愿意履行合同。现在损失扩大至此均是其自己造成的，其不能将此种风险转嫁于被告，其请求不应得到支持。十、关于押金、水电费押金10000元属实，但在其腾空后归还，现在条件不成立，无需退还。双方在履行中已经就水电费的标准达成了新的一致意见，被告是没有退还的义务的，但是为了双方能够达成调解，被告愿意退还原告水电费15815元，可在判决中一并处理。本院经审理认定事实如下：坐落温州市中国鞋都产业园区××期××号地块房屋原系鑫旺鞋业所有。2011年，鑫旺鞋业将上述房屋分两部分出租给远一鞋业，其中与诉争房屋有关部分租赁期限为9年，自2011年7月28日起至2020年7月27日止。2016年3月23日，原告作为承租方（乙方）、远一鞋业作为出租方（甲方），双方签订《宿舍租赁合同》，约定：乙方因生产需要向甲方租用坐落在中国鞋都产业园区××期××号××宿舍楼××层，建筑面积560平方米；租赁期限10年，自2016年5月1日至2026年4月30日；年租金112000元，按年一次性支付，乙方于每年3月28日前将租金缴纳给甲方，提前一个月缴纳全年租金，最后两年年租金为12万元；押金1万元，到期腾空后归还乙方；租赁房屋用途为对该宿舍楼改造成员工之家进行经营；乙方拥有该租赁房屋的使用权、经营权，乙方如需部分或者全部转租必须得到甲方书面同意，方可转租；乙方在租用房另立分表费用自理，向甲方缴纳水、电等费用，电费1元一度，水费5元一吨；租赁期满或租赁期内乙方不再续租或者违约，乙方投入宿舍楼改造费用归甲方所有不得破坏现状，并即时腾空楼层，如违约一切损失有乙方负责。合同签订后，远一鞋业将涉案房屋移交给原告，移交时的原状为员工宿舍分隔为20个独立间，其中宿舍18间，公共卫生间2间（卫生间中包含洗衣房、浴室、厕所）。原告接收房屋后，对房屋进行了装修，装饰装修详情如下：重新铺设了地砖，原有铝合金窗户外移，房屋以砖墙重新分割，除卫生间的隔墙及公共过道两边墙面以外，其他隔墙均进行了拆除，分割后依然为20间。每个房间内均配套了卫生间，卫生间内有铝扣板吊顶及内置灯、抽水马桶、热水器、洗脸盆、水龙头、毛巾架；每间房内配置了电视机及机顶盒、衣柜、床头柜、床、办公桌、简易窗帘、晒鞋花栏、窗户外雨棚、吸顶灯、防盗门、移门及包套、空调；除201房以外，每个房间都设置厨房，厨房内有油烟机、铝扣板吊顶及内置灯、灶台、柜、洗菜盘；在公共过道部位安装了过道吊顶、灯、地脚线、地砖、消防器材、监控、防火门。原告已经依约向远一鞋业支付了押金1万元，付清了2020年4月30日之前的租金以及2020年8月20日之前的水电费。2018年7月20日起，远一鞋业向原告收取电费的标准调整为1.15元一度。2019年7月20日起，远一鞋业向原告收取水费的标准调整为6元一吨。远一鞋业实际向原告收取的水电费与《宿舍租赁合同》约定的标准相减，电费差额为14109元，水费差额为1706元，合计15815元。2020年10月10日，原告停止在涉案房屋内的经营活动。另查明：2011年12月6日，鑫旺鞋业法定代表人黄声宏失踪、企业停产，拖欠224名员工10-11月份工资1205643元，远一鞋业分别于2012年3月8日和5月7日向温州市鹿城区人力资源和社会保障局汇付500000元和705643元用于偿付鑫旺鞋业拖欠的工人工资。经江苏省苏州市中级人民法院组织拍卖，2013年4月16日，宥嘉鞋业买受了原鑫旺鞋业所有的包括涉案租赁物在内的坐落温州市鹿城区中国鞋都产业园区××期××号地块房产（合计建筑面积15313.86平方米，土地使用权面积7034.16平方米）。2016年，上述房屋所有权以及国有土地使用权由鑫旺鞋业名下变更登记至宥嘉鞋业名下。2018年3月，宥嘉鞋业向本院提起诉讼，请求：1.解除鑫旺鞋业与远一鞋业于2011年8月2日签订的《厂房租赁合同》；2.远一鞋业立即将《厂房租赁合同》项下的工业用房腾空并交还给宥嘉鞋业；3.远一鞋业向宥嘉鞋业支付自2017年8月2日至2018年2月13日期间的租金536986元及逾期利息；4.远一鞋业自2018年2月14日开始按年租金200万元的价格向宥嘉鞋业赔偿租金损失至房屋交还时止。2018年9月20日，温州市中级人民法院作出终审判决，认为远一鞋业于2011年代鑫旺鞋业垫付的工人工资应认定为支付第七年的租金，认定远一鞋业已提前履行支付第七年度租金的义务，驳回了宥嘉鞋业的诉讼请求。2020年5月间，宥嘉鞋业通知远一鞋业合同到期后不再续租。此后，远一鞋业为了续租事宜多次与宥嘉鞋业协商，宥嘉鞋业因与远一鞋业之间的诉讼事宜，不同意与远一鞋业签订续租合同，但同意直接与原告签订租赁合同，因原告对宥嘉鞋业提出的方案不满意，双方未达成协议。2020年5月8日，宥嘉鞋业向原告发送了《解除通知函》，以与远一公司未达成新的租赁协议为由，通知原告解除房屋租赁合同，限原告于2020年7月27日腾空涉案房屋。2020年8月10日，宥嘉鞋业委托浙江人民联合律师事务所律师向原告发送《律师函》，再次通知原告于2020年7月28日前腾空涉案房屋，并支付占有使用费。原告已经向宥嘉鞋业支付了2020年7月28日至10月10日的房屋占有使用费29000元。经过远一鞋业的努力，2020年10月24日，宥嘉鞋业与远一鞋业签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2020年10月11日至2023年2月1日。该合同附了生效条件，生效条件为“乙方（指远一鞋业）转租给曹文化（公民身份号码34022419661205311X）后生效”“乙方若未能转租给曹文化，本合同不发生法律效力”。此后，远一鞋业多次与原告协商续租事宜，并提出减免一年租金等优惠方案，均遭原告拒绝，原告坚持不再续租涉案房屋。诉讼过程中，本院根据原告的申请委托温州弘新房地产资产评估有限公司对以下事项进行鉴定：1.对温州市中国鞋都产业园三期49号地块宿舍楼二层、建筑面积560平方米内20间公寓的装饰装修及屋内设施的残值进行评估；2.对上述20间公寓2018年、2019年的经营利润进行评估。该评估机构的评估结论如下：装饰装修残值117220元；屋内设施残值43540元；2018年和2019年的经营利润均为141600元。其中屋内设施评估明细如下：电视机20台净值3650元、机顶盒20台900元、衣柜3150元、床头柜1580元、床（含床垫）8600元、办公桌1080元、热水器2700元、晒鞋花栏900元、空调15800元、油烟机4280元、灭火器90元、烟感报警器360元、监控450元，合计43540元。以上残值系按原值96700元、成新率45%计算得出。装饰装修残值117220元系按原值213125元、成新率55%计算得出。原告在庭审中称：其经营模式为将房屋出租给当地务工人员，多年来租户稳定，其仅需要上门收取租金；2020年10月10日退出经营，与宥嘉鞋业办理交接，交接方式为：与租户结清租金，多退少补，将钥匙移交给宥嘉鞋业，房屋内所有物品留在原地。以上事实，有《宿舍租赁合同》、温州弘新房地产资产评估有限公司报告书、远一鞋业与宥嘉鞋业于2020年10月24日签订的《厂房租赁合同》、证人陈某的证言以及双方当事人陈述等证据为证。本案双方争议的焦点：一、合同是否可以继续履行；二、合同解除造成原告的损失及被告应承担的责任范围。关于争议焦点一，原告主张《宿舍租赁合同》已经于2020年7月27日解除；被告主张：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条以及我国《民法典》第七百一十七条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分依然有效，原告未向被告发出过解除通知，《宿舍租赁合同》至今尚未解除，依然有效，可以继续履行，要求原告继续履行合同。本院认为：根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”被告与鑫旺鞋业签订的租赁合同的租期届满之日为2020年7月27日，而被告将涉案厂房转租给原告的租赁期限为2016年3月23日至2026年3月22日，转租期限超过剩余租赁期限，按照当时的法律规定，超过部分的约定无效。在租期届满前，被告与宥嘉鞋业虽经多次协商，但未达成续租合意。宥嘉鞋业多次通知原被告租期届满即收回房屋。2020年7月27日，租期届满，根据宥嘉鞋业的要求，原告从2020年7月28日起向宥嘉鞋业支付房屋占有使用费，应视为宥嘉鞋业从被告处收回了房屋，原被告之间的租赁合同关系因宥嘉鞋业收回房屋而终止。故在我国《民法典》生效之前，《宿舍租赁合同》依据当时的规定已经发生无效的后果，房屋已经依当时的规定被宥嘉鞋业收回，原被告之间基于《宿舍租赁合同》产生的权利义务关系在我国《民法典》生效前已经终止，不能依据现行《民法典》的规定重新恢复其效力。原告无需向被告发出解除通知，即可导致双方权利义务关系终止的后果。原告基于现行《民法典》的价值判断，未主张无效，而是主张《宿舍租赁合同》已经于2020年7月27日解除，本院予以支持。被告要求继续履行已经失去效力的合同，缺乏依据，其辩称本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，被告超出原承租期限转租涉案房屋，系导致《宿舍租赁合同》不能继续履行的原因，对合同的解除，被告有过错，被告应承担赔偿责任。根据评估机构的评估结论，装饰装修残值117220元，屋内设施残值43540元，合计160760元；2018年、2019年经营利润均为141600元。至于原告能否依据该评估结论要求被告赔偿装饰装修以及设施损失160760元、可得利益损失778800元，本院分述如下：关于屋内设施损失。根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”屋内设施属于未形成附合的装饰装修物，原告原可以通过与宥嘉鞋业协商折价或者变卖等处理方式实现其价值，以减少损失，但原告未采取以上措施，而是直接无偿移交给宥嘉鞋业使用，因此原告无权就屋内设施全部残值损失要求被告赔偿，应扣除可变现价值。鉴于衣柜、床头柜、床（含床垫）、办公桌、晒鞋花栏等物品难以变现、难以移至他处重复使用，电视机、机顶盒、热水器、空调、油烟机、灭火器等变现价值与评估价值可能存在一定差距，故不以屋内设施未形成附和而否定原告该部分损失的客观存在。综上，本院酌情确定屋内设施损失为2万元。关于屋内装饰装修损失。原告经被告同意装饰装修，装饰装修已经与房屋形成附合，合同因被告违约导致解除，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。根据评估结论，该部分残值为117220元，被告应予以赔偿。关于可得利益损失。首先，在被告与宥嘉鞋业签订《厂房租赁合同》，并约定涉案房屋必须转租给原告，租赁期限自2020年10月11日至2023年2月1日的情形下，原告完全可以与被告达成新的租赁协议，继续经营员工宿舍。根据原告与宥嘉鞋业的交接方式，无需原告投入过多的精力，无需投入物力，即可以继续经营，以获得收益、减少损失，但原告拒绝与被告达成新的租赁协议，致使损失扩大，扩大的损失被告可相应免除赔偿责任。其次，原告租赁涉案房屋是为了转租，是一种商业经营行为，而商业经营具有风险，经营状况和经营利润数额均具有不确定性，甚至有亏损的可能。如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需要投入资金、人力、物力等成本，还需要时间成本。原告直接以2018年、2019年的经营利润为依据，计算得出后续5.5年的可得利益778800元，将使原告在不需要投入经营成本、不承担任何经营风险的情况下，直接获得经营利润，显然有失公允。原告在庭审中称，前期客源与收入均稳定，但在被告提出愿意减免一年租金情况下，原告依然拒绝被告续签合同的要求，从另一侧面可以反映出，因客观情况发生变化，风险加大，未来经营利润无法确定。故原告以2018、2019年的经营利润主张后续5.5年的可得利益损失，缺乏依据。鉴于存在可得利益的可能性，本院酌情确定可得利益损失为4万元。原告要求被告退还租房押金10000元，退还多收的水电费15815元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：一、确认原告曹文化与被告温州市远一鞋业有限公司于2016年3月23日签订的《宿舍租赁合同》于2020年7月27日解除；二、被告温州市远一鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹文化装饰装修损失117220元、屋内设施损失20000元、可得利益损失40000元，退还原告押金10000元、多收的水电费15815元，以上合计203035元；三、驳回原告曹文化的其他诉讼请求。案件受理费13454元，减半收取计6727元，由原告曹文化负担4554元，被告温州市远一鞋业有限公司负担2173元；评估费10000元，由原告曹文化负担3500元，被告温州市远一鞋业有限公司负担6500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇二一年一月十五日书记员  项婷婷20-19-