广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3248号上诉人（原审被告）：菲亚普科技园（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心6111室。法定代表人：张小平，董事长。委托诉讼代理人：陈新福，广东深港律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭思薇，广东深港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市中星城产业运营有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区田心工业区同盛诚。法定代表人：李双林，执行董事。委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许利铭，广东国晖律师事务所律师。上诉人菲亚普科技园（深圳）有限公司（以下简称菲亚普公司）因与被上诉人深圳市中星城产业运营有限公司（以下简称中星城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。菲亚普公司上诉请求：一、判令撤销原审判决，并改判为：1.中星城公司继续履行与菲亚普公司于2018年10月18曰签订的《仓库租赁合同书》。2.中星城公司支付菲亚普公司水费1800元。3.驳回中星城公司的全部诉讼请求。二、判令中星城公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定：“菲亚普公司与中星城公司于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效”属于认定事实不清，适用法律错误。1、《仓库租赁合同书》（以下简称“合同书”）经菲亚普公司与中星城公司签名盖章，系双方真实意思表示，属于合法有效的合同。根据合同书及菲亚普公司提供的《定金收据》均可证明，中星城公司在租赁涉案仓库前是知晓涉案仓库的历史来源的，即中星城公司知晓涉案仓库是没有房产证的，故菲亚普公司不存在任何隐瞒。涉案仓库从交接给中星城公司到目前均是完整，未被拆除的，另外涉案仓库的照明用电及供水一直正常，故涉案仓库不存在无法使用的情形，双方的合同目的仍然可以实现，双方均应按合同约定继续履行。2、根据菲亚普公司提供的《租赁土地合同书》、《租赁协议》、《委托书》、（2016）粤0306民初18523号民事判决书已证明2003年3月26日深圳市宝安区石岩镇石岩村料坑经济合作社与深圳市经纬信实业发展有限公司签订了《租用土地合同书》，将位于深圳市宝安区坡萝窝山的场地租给经纬信公司。2009年4月15日，经纬信公司将上述场地转租给菲亚普公司，菲亚普公司有权进行岀租。涉案仓库属于该场地上的临时建筑，故菲亚普公司的租赁行为合法。二、基于涉案合同书合法有效，又因涉案仓库目前仍由中星城公司占有，并未交付给菲亚普公司，故中星城公司单方解除合同的行为不应获得支持，菲亚普公司无需返还押金及预收的租金。原审法院认定“中星城公司已采取多种措施向菲亚普公司返还房屋、交还钥匙，且于2019年7月20日返还涉案仓库。”属于认定事实错误。从菲亚普公司提供的电费收据可以看出,中星城公司2019年8月5日还缴纳了2019年7月的电费，涉案仓库目前仍由中星城公司占有，中星城公司提供的几张照片也无法证明其已将仓库返还给了菲亚普公司，鉴于合同书还能继续履行，又中星城公司的退租理由不成立，故中星城公司单方解除合同的行为不应获得支持，同时菲亚普公司也无需返还押金及预收的租金。三、根据“谁主张、谁举证”的原则，中星城公司在未举证证明实际存在损失的情况下，原审法院就酌定由菲亚普公司承担经济损失无事实和法律依据，应当予以撤销。首先，合同书第十一条约定：本出租仓库只准作堆放货物之用，中星城公司未经菲亚普公司的书面同意，不准改变其他用途，不得转租他人,否则菲亚普公司有权单方终止合同，扣除全部保证金及全部租金，中星城公司自愿，菲亚普公司无任何赔偿。在该条文旁边还手写有＂乙方可转租，需向甲方书面备案同意”。由此可知，中星城公司单方违约在先，在合同书未到起租日期前，而且在未得到菲亚普公司书面同意转租的情况下就私自将涉案仓库转租给第三人古某某作再生资源用途。现中星城公司主张因第三人退租而产生的经济损失由菲亚普公司承担，明显无法律依据。然后，中星城公司在承租前就已知晓涉案租赁仓库的历史来源，故菲亚普公司不存在隐瞒与出租相关的重要事实，而且合同书第十二条已明确约定：因政府政策、政府行政行为干预、违建等不可抗力原因导致本协议不能继续履行的，如……不可抗拒的原因而造成任何一方损失终止合同的，双方互不追究违约责任。故中星城公司主张菲亚普公司承担因违建而产生的经济损失没有依据。再次，涉案仓库从交付给中星城公司到目前均是完整，未被拆除，另外照明用电及供水一直正常，故涉案仓库不存在无法使用的情形，中星城公司完全可以自己使用或经菲亚普公司同意转租他人使用，故中星城公司主张无法继续出租仓库的经济损失由菲亚普公司承担也没有依据。最后，根据（2016）粤0306民初18523号民事判决书，菲亚普公司始终认为租赁涉案土地及临时建筑均为合法，石岩街道办出具的强制拆除违建的通知针对的并非涉案仓库，而是园区的其他违法搭建和堆放材料，与本案无关，故菲亚普公司从签订合同书之初就无过错，菲亚普公司无需承担过错责任。综上，涉案合同书合法有效，菲亚普公司无过错，中星城公司未实际产生损失，因中星城公司的过错导致的损失，应由其自行承担。四、菲亚普公司已提供《水表照片》证明中星城公司的用水情况，另外根据合同书约定，中星城公司应当支付菲亚普公司为其垫付的水费1800元。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销，请求二审依法查清事实，作出客观公正的判决。中星城公司答辩称，一、一审判定认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回菲亚普公司的上诉。二、菲亚普公司与中星城公司签订的房屋租赁合同无效。三、菲亚普公司应该返还中星城公司交付的押金及预付未用的租金。四、2019年7月20日，中星城公司租赁合同通知书已经有效发出，菲亚普限公司实际接收了房产。五、在租赁关系中，菲亚普公司有多次欺诈行为，诚信欠缺。六、中星城公司在此无效租赁过程中，损失巨大。另补充如下：租赁合同是否有效不以办理租赁凭证为依据，本案涉案的房产是临时性建筑，应当以国家的法律规定及最高人民法院解释意见为依据，最高人民法院解释意见第三条临时建筑必需经过建设部门报批，批准后才认定合同有效，因此本案合同无效。中星城公司一审起诉请求：1.确认中星城公司与菲亚普公司于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效；2.判决菲亚普公司返还中星城公司押金300000元；3.判决菲亚普公司返还预收中星城公司的2019年7月20日起-2019年12月30日的租金803225.81元；4.判决菲亚普公司承担经济损失525000元；5.诉讼费由菲亚普公司承担。菲亚普公司一审反诉请求：1.判令中星城公司继续履行与菲亚普公司于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》；2.判令中星城公司支付菲亚普公司水费1800元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由中星城公司承担。一审法院查明以下事实：2018年10月18日，中星城公司（乙方）与菲亚普公司（甲方）签订了一份《仓库租赁合同书》，约定甲方将深圳石岩菲亚普科技园部分仓库按现状出租给乙方使用，面积5000平方米，租金每月150000元，租赁期限自2019年1月1日至2020年1月1日，乙方交纳300000元押金，租赁期间的电费、煤气费、水费、卫生费等由乙方负责，乙方同意一次性缴交一年租金和两个月押金共计2100000元，合同期满甲方将押金无条件退还乙方。合同还约定该仓库只许作堆放货物之用，未经甲方批准，乙方不得改变用途，不得转租。案外人覃某某于2018年7月19日至2018年10月19日代中星城公司向菲亚普公司支付了案涉房屋的押金、租金共500000元。2018年12月29日，中星城公司向菲亚普公司预付了租金1600000元。中星城公司主张案涉房屋系违法建筑，在其承租案涉房屋后，水电被查封禁用，经其查询获知，深圳市宝安区土地规划监察局2018年5月8日即向菲亚普公司出具了《限期拆除通知书》，在水电被停后，案涉房屋无法全部出租，部分出租的承租人也不支付租金，中星城公司遭受了重大损失。中星城公司在收回房屋后，于2019年7月20日将案涉房屋返还给了菲亚普公司。为证明其主张，中星城公司提供了以下证据：1.深圳市宝安区土地规划监察局出具的《限期拆除通知书》，内容为要求违法建筑所有人于收到通知书之日起3日内拆除宝安区菲亚普玻璃厂的违法建筑；2.石岩街道办事处于2018年5月25日发布的《关于强制拆除违法建筑的通告》，内容为菲亚普科技园违建业主因未取得临时用电和临时建筑许可证，擅自在菲亚普科技园内进行违法搭建，且未在限期内拆除，石岩街道办事处综合执法队已启动强制执法程序，定于2018年6月30日前完成强制拆除和清理整治工作；3.水箱电箱被查封的图片；4.中星城公司与案外人古某某的《房屋租赁合同》及《厂房交接书》，证明中星城公司在租赁案涉房屋后，将房屋中的一部分进行了转租，每月租金129600元，并于2019年7月20日将该部分房屋从古某某处收回；5.2019年6月6日，中星城公司向菲亚普公司邮寄的《通知函》，内容为要求退还未租赁的房屋，并要求菲亚普公司返还押金和租金；6.中星城公司分别于2019年7月20日、2019年7月30日在菲亚普公司的经营地址门口张贴《返还租赁物通知》及放置钥匙的照片；7.中星城公司于2019年7月20日向菲亚普公司邮寄《返还租赁物通知》的邮单；8.菲亚普公司接收房屋后其员工带人看房的照片。菲亚普公司质证称《限期拆除通知书》针对的并非案涉房屋；《关于强制拆除违法建筑的通告》并未加盖石岩街道办事处公章；被查封的电箱系房屋使用人私搭的，正常的水电并未被查封；中星城公司并未向菲亚普公司返还案涉房屋，照片中的人员无法辨认是否为菲亚普公司员工。菲亚普公司主张其与中星城公司签订的《仓库租赁合同书》合法有效，且中星城公司拖欠其水费1800元，为证明其主张，菲亚普公司提交了下列证据：1.案涉房屋的房屋租赁凭证；2.《料坑菲亚普仓库交接单》，证明菲亚普公司于2019年1月9日将案涉房屋交付给了中星城公司；3.案涉房屋出租前与出租后的室内照片，显示案涉房屋系铁皮房，且出租后房屋地面遭到损坏；3.水表照片、电费收费凭据；4.（2016）粤0306民初18523号民事判决书，该判决确认菲亚普科技园（深圳）有限公司与郑某于2009年4月18日签订的《空地临时租赁合同书》合法有效，该《空地临时租赁合同书》约定的租赁物为本案房屋所在的100000㎡的土地。中星城公司质证称，对租赁凭证和《料坑菲亚普仓库交接单》的真实性认可；对出租前与出租后的室内照片不予认可，同时能说明中星城公司已向菲亚普公司返还了房屋；水表照片不认可，电费收费真实性认可，系次承租人古某某所使用；对（2016）粤0306民初18523号民事判决书的关联性不予认可，该案涉及的是土地，本案涉及的是临时建筑。在一审法院（2019）粤0306民初23561号中星城公司与古某某租赁合同纠纷一案中，古柳树主张其与中星城公司签订的《房屋租赁合同》无效，且因其从事再生资源行业，需要组织人工和机器进行加工，而案涉房屋的电箱被查封导致其无法顺利生产，要求不支付房屋占有使用费且要求中星城公司赔偿其装修损失。古某某在该案中主张其租赁案涉房屋后加建了一面75米的墙，中星城公司对该事实不持异议。中星城公司因与古某某签订租赁合同支出了中介费57000元，古某某对该事实不持异议。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，原菲亚普公司签订的合同应符合法律法规的强制性规定。案涉房屋系临时建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。中星城公司主张案涉房屋系违法建筑，菲亚普公司未提交案涉房屋已经城乡规划主管部门批准建设的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故一审法院确认案涉房屋系未经批准的违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，一审法院确认原菲亚普公司于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效。菲亚普公司明知案涉房屋系未经批准的违法建筑而将其出租，中星城公司在石岩街道办事处已强制拆除菲亚普科技园内部分临时建筑的情况下，依然承租案涉房屋，一审法院认定原菲亚普公司对合同无效的后果应各自承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，中星城公司向菲亚普公司支付的300000元租赁保证金，菲亚普公司应予返还。关于房屋返还的问题。根据中星城公司提供的证据，其已采取了多种措施向菲亚普公司返还房屋、交还钥匙，从双方的利益和诉讼请求来看，中星城公司没有拒绝返还房屋的理由，而菲亚普公司有拒绝接收房屋的理由，且从菲亚普公司提交的案涉房屋交付后的室内照片来看，菲亚普公司应已实际占有了案涉房屋。因此，一审法院确认中星城公司已于2019年7月20日返还了案涉房屋。关于房屋占有使用费。案涉房屋虽然是违法建筑，但截至目前依然未被拆除，具备仓库的使用价值，且根据中星城公司的诉讼请求，其亦认可房屋占有使用费参照双方约定的租金标准支付，一审法院确认房屋占有使用费按照150000元/月计算。因此，中星城公司应支付菲亚普公司2019年1月9日至2019年7月20日的房屋占有使用费为955000元（150000元/月*6月+150000元/月÷30天*11天）。中星城公司已预付菲亚普公司房屋占有使用费1800000元，故菲亚普公司应返还中星城公司房屋占有使用费845000元。中星城公司诉求的803225.81元未超出一审法院认定的范围，一审法院予以支持。关于中星城公司的经济损失。中星城公司虽未举证证明其存在损失，但根据（2019）粤0306民初23561号案件的审理情况，一审法院酌定中星城公司因合同无效导致的损失为400000元。根据原菲亚普公司双方应承担的责任比例，一审法院确认菲亚普公司应赔偿中星城公司损失200000元。关于水费。菲亚普公司未举证证明中星城公司使用案涉房屋产生了水费以及具体的金额，菲亚普公司该项反诉请求一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认中星城公司与菲亚普公司于2018年10月18日签订的《仓库租赁合同书》无效；二、菲亚普公司于本判决生效之日起十日内返还中星城公司租赁保证金300000元；三、菲亚普公司于本判决生效之日起十日内返还中星城公司房屋占有使用费803225.81元；四、菲亚普公司于本判决生效之日起十日内赔偿中星城公司损失200000元；五、驳回中星城公司其他诉讼请求。六、驳回菲亚普公司全部反诉请求。本案本诉受理费9727元，由中星城公司负担1942元，菲亚普公司负担7785元；反诉受理费25元，均由菲亚普公司负担。本院经审理查明：一、本院已生效的（2020）粤03民终3247号民事判决书认定，该案中的租赁合同无效，中星城公司应对损失承担50%的责任。中星城公司赔偿古某某装修费损失56250元，古某某赔偿中星城公司一半的中介费21375元，即中星城公司自行承担另一半21375元中介费。因涉案物业电表被封，导致该案中的承租人古某某正常使用涉案物业存在不便，故判决古某某以每月100000元的标准向中星城公司支付占有使用费，期限为2019年1月9日至2019年7月20日。二、中星城公司一审陈述，其所主张的损失是一半房屋没有出租出去的损失以及另一半出租给次承租人古某某后，可能赔偿给古某某的损失。本案的《仓库租赁合同书》约定租赁面积为5000平方米，月租金150000元。古某某与中星城公司签订的《房屋租赁合同》未明确写明租赁物业面积，月租金为129600元，古某某确认其只承租了本案涉案物业的一部分。三、双方签订的《仓库租赁合同书》第十一条约定“本出租仓库只准做堆放货物之用，乙方未经甲方的书面同意，不准改变其他用途，不得转租他人，否则甲方有权单方终止合同，扣除全部保证金及全部租金，乙方自愿。……”中星城公司二审庭审时确认其将涉案房屋转租时未征得菲亚普公司的书面同意，但认为菲亚普公司是知道其转租的事实，菲亚普公司应当知道之后六个月没有提出异议，视为同意转租。中星城公司将涉案房屋一部分转租给案外人古某某时，约定的用途为“再生资源”。四、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案《仓库租赁合同书》是否有效，双方是否应继续履行合同；二、菲亚普公司是否应向中星城公司返还租赁保证金300000元及预收的2019年7月20日至2019年12月30日期间的占有使用费；三、菲亚普公司是否应向中星城公司赔偿损失，损失金额为多少；四、中星城公司是否应向菲亚普公司支付水费1800元。关于争议焦点一，本院认为，案涉房屋系临时建筑，菲亚普公司并未提交证据证明已经城乡规划主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案《仓库租赁合同书》应当认定无效。因中星城公司在承租涉案物业时，知晓涉案房屋系未经批准的违法建筑而承租，原审认定双方对合同无效的后果各自承担50%的责任，并无不当，本院予以确认。因涉案房屋已经被有关行政部门通知强制拆除，菲亚普公司主张继续履行合同，没有合法依据，本院不予支持。关于争议焦点二，由于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。菲亚普公司收取中星城公司的租赁保证金300000元应当予以返还。关于占用使用费应当收取的期间，菲亚普公司上诉主张中星城公司未将涉案物业予以返还，应以合同到期之日为物业返还时间。本院认为，依据中星城公司一审提交的照片、光盘及张贴《返还租赁物通知》等证据，结合次承租人古某某已经将涉案房屋交回中星城公司以及涉案房产面临被强制拆迁、菲亚普公司自行提交的交付房屋前后对比的照片等情形，本院采信中星城公司的主张，认定涉案物业于2019年7月20日已经交还给菲亚普公司，菲亚普公司应当向中星城公司返还预收的2019年7月21日之后的占有使用费，原审认定数额并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三，本院认为，本院虽已认定《仓库租赁合同书》无效，但与双方使用该仓库有关的条款仍应遵守，即仓库的占有使用费标准、仓库的用途（用于堆放货物），仓库未经菲亚普公司书面同意，不准转租的相关约定。中星城公司确认其转租涉案房屋时，并未取得菲亚普公司的书面同意，其主张菲亚普公司实际知晓并同意，并无证据予以证明，本院不予采信。菲亚普公司将涉案房屋出租给中星城公司，仅保证中星城公司在所约定的用途内正常使用，对于中星城公司未经菲亚普公司书面同意的情形下，自行将涉案房屋转租给案外人古某某，且所约定的用途与原租赁合同不一致的情形下，中星城公司与次承租人古某某之间的纠纷所产生的法律后果，应当由中星城公司自行承担。同时，中星城公司如认为涉案房产无法满足“堆放货物”的使用目的，应当及时向菲亚普公司提出异议，并返还涉案房屋。但纵观本案，中星城公司在知晓电箱被查封后，既未返还已转租部分房产，也未将未转租部分予以返还，仍然继续占有使用，因其自行转租导致的损失，应当由其自行承担。关于水费1800元，菲亚普公司并未提交有效证据证明实际产生了水费及水费的金额，原审不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人菲亚普公司的上诉请求理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23554号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23554号民事判决第四项、第五项、第六项；三、驳回上诉人菲亚普科技园（深圳）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人深圳市中星城产业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费9727元，由上诉人菲亚普科技园（深圳）有限公司负担6614元，被上诉人深圳市中星城产业运营有限公司负担3113元；一审反诉案件受理费25元，由上诉人菲亚普科技园（深圳）有限公司负担；二审案件受理费16545，由上诉人菲亚普科技园（深圳）有限公司负担13897.8元，被上诉人深圳市中星城产业运营有限公司负担2647.2元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年一月二十六日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。