新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初2124号 原告:王艳丽，女，1971年01月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆精河县。 委托诉讼代理人：余震海，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玲玲，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：顾志祥，男，1955年12月07日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 被告：姜佩华，男，1977年07月15日出生，汉族，职业不无固定职业，住乌鲁木齐市。 原告王艳丽与被告顾志祥、姜佩华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月14日受理后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告王艳丽的委托诉讼代理人余震海、黄玲玲到庭参加了诉讼。被告顾志祥、姜佩华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳丽向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令二被告支付原告房租20333.33元，滞纳金906元，物业费4291元；2、请求法院判令二被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年06月06日，二被告共同通过“沙依巴克区长江路新中环房屋信息咨询服务部”的服务，租赁原告所有的位于乌鲁木齐市××区的房屋。《房产租赁合同》由被告顾志祥与原告签订，约定：租赁期共两年，自2017年06月02日起至2019年06月01日止，月租金3333元，两年租金共计80000元整。合同约定，付款方式6个月一付。租赁期内的物业费、水电费和天然气费等由被告承担。合同签订后，由被告姜佩华向房产中介支付了定金，并领取了房屋钥匙。 合同履行期间，二被告多次违反约定，不按期交付房屋租金及物业费等费用，截至到2019年03月20日，二被告共计欠付租金20333.33元，物业费4291元及滞纳金906元，因原告无法再与二被告取得联系。鉴于以上情况，原告于2019年03月20日向被告书面函告，解除租赁合同。综上所述，被告行为严重违约，故诉至法院。 被告顾志祥、姜佩华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告为证明其诉讼请求，向本院出示如下证据：证据1、2017年05月24日的的收条；证据2、2017年06月06日的《房屋租赁合同》；证据3、2019年04月9日中介公司的说明；证据4、涉案租赁房屋产权证；证据5、委托书；证据6、物业费、滞纳金缴纳收据；证据7、微信聊天记录及解除租赁合同告知函，以上证据证明被告向中介公司交付了定金领取了房屋钥匙，2017年06月06日原、被告签订《房屋租赁合同》约定租期及租金，签订合同时，二被告均在场，合同由顾志祥签订，实际居住人系姜佩华；2017年05月25日，王艳丽不在乌鲁木齐市，她将房屋委托给妹妹王梅花全权办理，包括房屋的租赁、收房租等一切后续事宜；合同履行期间，二被告多次违反约定，不按期交付房屋租金及物业费等费用，截止到2019年03月20日，二被告共欠付租金20333.33元，物业费4291元及滞纳金906元。被告未到庭进行质证，视为放弃质证的权利。本庭对原告出示证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2017年05月24日，沙依巴克区长江路新中环房屋信息咨询部出具收条，载明：今收到姜佩华租东方花园02栋1719房租房定金2000元，约定租金每年4万，半年一付，押金1个月房租并承担物业及其他费用，今钥匙已交姜佩华，并约定月底签合同。 2017年05月25日，原告出具授权委托书，因为本人不在乌市，特委托王梅花办理涉案房屋的租住、收房租等一切后续业务。 2017年06月06日，由原告（甲方）的妹妹王梅花代替其与被告（乙方）顾志祥签订《房屋租赁合同》，约定：原告将乌鲁木齐市长江路东方花园小区02栋17层1719室租给顾志祥，租期暂定2年，自2017年06月02日起至2019年06月01日止。租期满后，必须提前30天说明是否续租，以便甲方安排另租他人，租期内乙方不得擅自将房屋转租，月租金3333元，付款方式6个月一付，两年租金共计80000元整。甲方须向乙方收取3000元作为租房保证金，待租期满后如乙方不再续租房屋待甲方验收房屋内的一切设施和家具家电无损失之后退还乙方保证金，否则甲方不退保证金。乙方承担租赁期内的物业费、水电费、天然气费、有限电视费和到有关部门备案所交的费及一切费用。第十条约定：乙方在租赁期内不按时交纳房屋租金，逾期7天仍未交纳房屋租金，甲方有权单方终止合同另租他人。 原告认可被告已经支付房租50000元、押金3000元，本案中原告主张租金截止日期为2019年03月20日，而涉案合同第二年租期截止日为2019年06月01日。 2019年03月29日，原告支付2018年物业费滞纳金906元，支付2018年全年物业费3433元，支付2019.1.1-3.31物业费858元。 原告和被告姜佩华长期微信沟通商谈涉案房屋租赁费、房屋维修等事宜，2019年03月20日，原告通过微信拍照向被告姜佩华送达《解除＜房屋租赁合同＞告知函》及封门照片，该告知函基本内容为：因被告逾期支付租金和被告原因不再租赁涉案房屋，特告知租赁合同于2019年03月20日解除，同时保留追究房租等相关费用的权利。 2019年04月09日，沙依巴克区长江路新中环房屋房屋信息咨询服务部出具说明，内容为：本店于2017年05月24日带姜佩华看了位于××路房并于当年06月06号签订正式租赁合同，签订合同时姜佩华、顾志祥两人均在场，房屋合同的签订人是顾志祥，实际居住人是姜佩华。 另查明，涉案租赁房屋房产证号为：乌房权证沙依巴克区字第XXXX号，房屋所有权人为王艳丽，单独所有，登记时间为2011年5月31日。 本院认为，依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应依约履行。合同履行应遵循自愿、诚实信用原则。本案中，虽然原告仅与被告顾志祥签订的《房屋租赁合同》，但是签订租赁合同前租房定金系被告姜佩华交纳，涉案房屋亦由被告姜佩华实际居住，原告与被告姜佩华在其居住过程中长期沟通租金支付及租赁房屋维系事宜，因此，可以看出租赁合同的权利义务亦由被告姜佩华在履行，被告顾志祥、姜佩华应视为共同承租人。该《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。《房屋租赁合同》第十条约定：乙方在租赁期内不按时交纳房屋租金，逾期7天仍未交纳房屋租金，甲方有权单方终止合同另租他人。同时租赁合同约定“房租6个月一付”，庭审中查明，被告仅向原告支付租金50000元，即第二年租金仅仅支付1万元，因此，被告存在逾期未付租金超过7日的事实，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，因此，基于被告逾期支付租金超过7日的事实，原告有权解除解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，原告提供的证据显示其和被告姜佩华长期微信沟通涉案房屋租金支付、房屋维修等租赁事宜，因此，原告于2019年03月20日通过微信拍照的方式向被告姜佩华送达解除合同通知书应视为合法有效送达，二被告长期未提出异议，本院认定，原告与被告顾志祥的《房屋租赁合同》于2019年03月20日解除。原告主张剩余租金20333.33元计算有误，本院认定为19000元【30000元-（40000元÷12个月×2.4个月，2019年03月20日-2019年06月01日）-3000元（维修费）】。原告要求被告支付物业费滞纳金906元，由票据为证，同时符合涉案租赁合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付物业费4291元（3433元+858元）计算有误，因双方租赁合同已于2019年03月20日解除，原告主张2019年01月01日至2019年03月31日物业费858元有误，对2019年01月01日至2019年03月20日的物业费本院认定为763.62元（858元÷3个月×2.67个月），因此，对原告主张的物业费4291元本院认定为4196.62元（3433元+763.62元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告顾志祥、姜佩华支付原告王艳丽19000元【30000元-（40000元÷12个月×2.4个月，2019年03月20日-2019年06月01日）-3000元（维修费）】； 二、被告顾志祥、姜佩华支付原告王艳丽物业费滞纳金906元； 三、被告顾志祥、姜佩华支付原告王艳丽物业费4196.62元。 以上被告顾志祥、姜佩华应付款项，应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件争议标的25530.33元，判决给付标的24102.62元，占争议标的的94.41％。案件受理费438.26元（原告已预交），邮寄送达费80元，公告费690元，合计1208.26元，由被告顾志祥、姜佩华负担94.41％即1140.72元，由原告王艳丽负担5.59％即67.54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  孙俊伟 人民陪审员  张鹏华 人民陪审员  钱千山 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  王文娟