贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终448号上诉人（原审原告）：浙江富士达电梯有限公司，住所地：浙江省杭州市延安路9号6206室。法定代表人：沈健。委托诉讼代理人：林洪民，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨为群，女，1956年9月23日出生，汉族，贵阳市人，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，贵州义遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义鸿苑房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路2号。法定代表人：徐自航，执行董事。上诉人浙江富士达电梯有限公司（以下简称富士达公司）因与被上诉人杨为群、遵义鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富士达公司上诉请求：1.撤销（2020）黔0302民初3880号民事判决书，依法改判或将本案发回重审。2.改判撤销（2020）黔0302执异13号执行裁定书。3.改判准许对位于遵义市公司名下的房屋一套（166.47平方米）的执行。4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人申请执行登记在被上诉人鸿苑公司名下位于遵义市房屋的事实理由充分，遵义市红花岗区人民法院依据（2016）黔0302执1814号执行裁定书、（2016）黔0302执1814号之一协助执行通知书查封该房屋程序合法。二、遵义市红花岗区人民法院于2020年3月26日作出（2020）黔0302执异13号执行裁定书，裁定中止对位于遵义市房屋的执行，无事实理由和法律依据，属于故意偏袒被上诉人。本案中，上诉人申请执行鸿苑公司名下的房产，杨为群系对登记在被执行房开企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当，且被上诉人杨为群怠于履行自身权益，未向遵义市不动产登记中心办理备案登记手续，应承担相应的不利后果，涉案房屋的所有权人为被上诉人鸿苑公司。三、案涉楼盘是否为问题楼盘并无相关证据证明，且被上诉人杨为群是否真正支付购房款无转账记录予以佐证。即使被上诉人杨为群已支付了该房屋购房款，现被上诉人杨为群长期居住在贵州省贵阳市云岩区且购买有其它房产，且户籍地为贵阳，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其不享有排除强制执行的权利。一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定理解上不符合客观实际，所得出的推定结果必然是错误的，严重侵害了上诉人的权益。综上，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求不当，应依法予以纠正。被上诉人杨为群辩称，请求驳回上诉，维持原判。富士达公司向原审法院起诉请求：1.依法撤销（2020）黔0302执异13号执行裁定书；2.依法准许执行位于遵义市公司名下的房屋一套166.47平方米；3.本案诉讼费用由杨为群、鸿苑公司承担。原审法院认定事实：1.杨为群于2003年10月11日与鸿苑公司签订编号为ＧＦ—2000—0171的《商品房买卖合同》，约定杨为群以1550元／平方米，总金额258028元的价格购买鸿苑公司开发建设的位于遵义市红花岗区（建筑面积166.47平方米），付款方式为分期付款，签订合同后首付80%，首付款为200000元，余款58028元待办理产权时交清，同时约定出卖人应当在2003年12月18日前将房屋验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件后交付买受人使用。合同签订当日，杨为群即将房屋首付款支付完毕，鸿苑公司同时向其出具收据，2005年11月7日，杨为群交清购房款后鸿苑公司再次出具收据，载明“杨为群交鸣凤苑小区购房款258028元”，2006年7月16日，杨为群向鸿苑公司交纳房屋维修基金5161元。购房合同签订后，杨为群于2004年对该房屋进行装修后于2005年入住；2.一审法院于2008年8月13日就包括杨为群在内的22名原告诉被告鸿苑公司商品房销售合同纠纷案组织进行调解，并作出（2008）红民二初字第476—497号民事调解书，调解协议如下：一、由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司在2009年2月28日前将原告方办理权属登记需由被告提供的资料等报产权登记机关备案完毕；二、如被告遵义鸿苑房地产开发有限公司在2009年2月28日前没有将原告方办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案完毕，则承担逾期办证违约金。2008年6月6日前每户按10000元计算，2008年6月6日起至备案完毕之日止按已交房款的同期银行贷款利率计算；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费1650元，律师费2860元，共计4510元，由原、被告各承担一半；3.因富士达公司诉鸿苑公司买卖合同纠纷一案，浙江省杭州市上城区人民法院于2016年1月4日作出（2015）杭上商初字第2483号民事判决书，判决：一、遵义鸿苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江富士达电梯有限公司支付货款376000元；二、遵义鸿苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江富士达电梯有限公司支付利息损失31737.01元；三、驳回浙江富士达电梯有限公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，富士达公司申请强制执行，杭州市上城区人民法院于2016年7月14日委托一审法院执行。一审法院于2017年12月11日依据（2016）黔0302执1814号执行裁定书、（2016）黔0302执1814号之一协助执行通知书查封了登记在鸿苑公司名下的位于遵义市平方米），杨为群提出执行异议，一审法院经审查于2020年3月26日作出（2020）黔0302执异13号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，支持了杨为群的异议请求；4.涉案房屋最初房屋编号为白沙路159号第二期工程Ｂ幢四单元第四层1号，其后在不动产登记事务中心登记房××为××商住楼××单元××号，房屋所在地遵义市红花岗区中山路街道办事处豆芽湾社区居民委员会登记为白沙路251号8单元401。对双方有争议的事实（证据），原审法院认定如下：富士达公司针对诉讼请求当庭提交了：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、2.（2015）杭上商初字第2483号民事判决书、（2016）黔0302执1814号受理执行案件通知书、3.房屋记载表、（2016）黔0302执1814号公告、4.（2020）黔0302执异13号执行裁定书、送达回证、5.杨为群身份证复印件、贵州省不动产登记查询结果、6.鸿苑公司工商登记信息，杨为群对证据1、2、4的真实性、合法性及关联性均无异议，对证据3、5、6的真实性无异议，但对证明目的持异议，认为涉案房屋早在2003年就已经由其购买，并且实际居住至今，该房屋的实体权利应由其享有，而非鸿苑公司，而根据九民会议纪要，不应当是查询本省内的住房，应当是查询遵义市范围内其是否有住房，鸿苑公司在红花岗区法院有很多被执行的案件，杨为群也是申请执行人之一，鸿苑公司至今未能将逾期办理产权证的违约金全额支付完毕。杨为群为了主张对本案涉案房屋的实体权利，提供了1.商品房买卖合同、2.收款收据3张（鸿苑公司出具）、3、财务收款收据5张（广州市美星装饰设计有限公司遵义分公司出具）、4.白沙路鸣凤苑小区业主委员会及豆芽湾社区居委会出具的证明、居住证明、5.房屋照片7张、6.（2008）红民二初字第476-497号民事调解书、7.王光前与杨为群结婚证、王光前户口簿、8.商品房买卖合同（王光前）、承诺书、9.中华人民共和国退休证、10.贵州省不动产登记查询结果等证据，富士达公司对杨为群提交的证据1、5、6、7、8、9、10的真实性及证据1、6、7、8、10的合法性无异议，同时表示无法核实证据2、3的真实性，对证据4的真实性持异议，对上述证据的证明目的均持异议，认为房屋至今未登记备案在杨为群名下，该份合同未实际履行，杨为群有无支付款项应有相应的银行转账记录予以佐证，根据杨为群的自述，其于2014年便去贵阳居住，加上富士达公司查询到杨为群在贵阳购买了房屋的事实，不能证明该房屋由杨为群一直占有使用的事实。对于上述争议证据及事实，一审法院认为，从杨为群提交的该院（2008）红民二初字第476-497号民事调解书能够证明，杨为群早在2008年已就涉案房屋的产权办理事宜提起诉讼，同时证明杨为群与鸿苑公司之间针对涉案房屋的买卖关系客观真实，且杨为群已支付完购房款并在2008年之前就已入住涉案房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是杨为群就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，一审法院已认定杨为群与鸿苑公司之间针对涉案房屋的买卖关系客观真实，且不违反相关法律法规的禁止性规定，并发生在一审法院查封之前，合法有效，同时，杨为群已将购房款全额支付完毕并实际入住，虽然未办理涉案房屋的转移登记手续，但不是杨为群的原因造成，而是鸿苑公司的原因导致，因此，杨为群的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。对于富士达公司关于杨为群在贵阳市观山湖区房屋用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的主张，虽然杨为群名下已有一套房屋，但该套房屋所在地为贵阳，与涉案房屋所在地并非同一设区的市或者县级行政区，虽然杨为群已将其户籍地变更为贵阳市云岩区，但结合其提交的退休证亦反映出杨为群作为遵义市第十七中学的退休职工，在红花岗区范围内购置房屋系出于生活居住需要，并非用于投资，因此，一审法院对富士达公司的该主张不予采信。综上，一审法院认定杨为群就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案应依法驳回富士达公司要求撤销（2020）黔0302执异13号执行裁定书并准许执行涉案房屋的诉讼请求。鸿苑公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回浙江富士达电梯有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由浙江富士达电梯有限公司承担。本院二审查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，关于富士达公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不是第二十八条的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,系普适性的条款,对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形,是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款，第二十八条与第二十九条两者并非排斥关系,其在适用情形上存在交叉,房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款也可以适用普通条款，买受人只要满足第二十八条或第二十九条规定的构成要件,即可达到对涉案房产排除强制执行的目的。故富士达公司上诉所持本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不是第二十八条的理由不能成立，本院不予支持。关于杨为群对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，本案中，杨为群提供了商品房买卖合同、收款收据、居住证明、房屋照片等证据，足以证明其在涉案房屋被查封前已与鸿苑公司签订合法有效的商品房买卖合同，且支付全部价款并实际入住，虽然涉案房屋尚未办理转移登记手续，但并非杨为群的原因所致，故杨为群的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，根据该规定其对涉案房屋已经享有足以排除强制执行的民事权益。即便杨为群的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，其对涉案房屋仍享有足以排除强制执行的民事权益。其理由系:前述“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案中，杨为群在涉案房屋被查封前已与鸿苑公司签订合法有效的商品房买卖合同，且已支付全部价款。虽然杨为群名下有一套房屋，但该房屋位于贵阳，与涉案房屋所在地并非同一设区的市或者县级行政区，且杨为群作为遵义市第十七中学的退休职工，在红花岗区范围内购置房屋系出于生活居住需要，并非用于投资。因此，杨为群的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。富士达公司上诉称因杨为群在贵阳已有一套住房，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的理由不能成立，本院不予支持，予以驳回。综上所述，富士达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由浙江富士达电梯有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年一月二十九日法官助理张洋书记员田林