广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初29767号原告：东莞莞城塞纳商业管理有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××707880E。法定代表人：杜春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秋兰，系公司员工。委托诉讼代理人：周雪，系公司员工。被告：甘安明，男，1958年6月24日出生，汉族，住河南省潢川县××××××××××××××，公民身份号码：413××××××××××××732。委托诉讼代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。原告东莞莞城塞纳商业管理有限公司诉被告甘安明租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序并公开进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘秋兰、周雪和被告的委托诉讼代理人王文勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告向原告支付2019年4月1日至2019年10月31日及2020年2月1日至6月30日的租金共568752元；2.被告向原告支付违约金250603元（自2019年4月20日起按照逾期租金每日千分之二暂计至2020年6月30日，后续逾期违约金依照合同约定的标准及计算方式计算至实际清偿之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告（原名为东莞市酒城市×投资有限公司）与被告于2019年4月1日签订租赁合同，约定由被告承租位于东莞市莞城区××××××××田禾塞纳河畔B区641、646-678、695-720、735-738、747-749号物业，建筑面积1386平方米，租期自2019年4月1日至2024年9月17日止，每月租金为49896元，被告需在每月10日前交纳当月租金给原告，如果逾期超过10天不交租金，被告应向原告支付违约金，违约金按所欠租金每天千分之二累计计算。但被告自2019年4月1日进驻以来除免租三个月外，一直未交纳租金费用，经原告多次催告，被告仍拒绝支付，原告故诉至法院，请求解决。被告辩称，确认和原告存在租赁关系，对合同约定的面积有异议，租金应该按照阴影面积计算，违约金的计算标准过高，应予以调整。经审理查明，2019年4月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：第一条原告将位于东莞市××××××××××田禾塞纳河畔B区641、646-678、695-720、735-738、747-749号物业租赁给被告使用。第二条该物业建筑面积1386平方米。第四条租期自2019年4月1日至2024年9月17日。第五条租赁期内，被告向原告支付的租金明细详见附件二。其中附件二载明租金缴纳先付后用，被告需在每月10日支付租金：2019年4月1日-2019年10月31日租金每月每平方36元、月租金49896元、年租金349272元，2019年11月1日至2020年1月31日免租期3个月，2020年2月1日至2020年3月31日租金每月每平方36元、月租金49896元、年租金99792元，2020年4月1日至2020年10月31日租金每月每平方36元、月租金49896元、年租金349272元，2020年11月1日至2020年12月31日免租期2个月……。第六条如逾期超过10天（含10天）不交租金，被告应向原告支付违约金，违约金按所欠租金每天千分之二累计计算，如逾期30天（含30天）不交租金，原告有权单方解除合同并追收欠租，被告应赔偿因此给原告造成的全部损失，保证金不予退还。第七条被告应合同签订当日一次性向原告交付等额于2个月租金的履约保证金99792元。第十六条第7款原、被告一致同意于2018年×月21日签订的《租赁合同》作废，双方自2019年4月1日起按本合同约定履行。附件一是物业位置图及平面图，并载明本合同所指物业租赁区域用斜线阴影填充部分标注，双方盖章确认。2019年12月20日，原告向被告发出租金催缴函，要求支付2019年5月至12月的租金合计349272元，否则按合同约定收回物业并追究责任。2020年5月25日，原告又向被告发出租金催缴函，要求被告支付2019年4月至10月、2020年2月至5月的租金合计518856元。案涉商铺登记的房地产权属人为东莞市田禾房地产投资有限公司，东莞市城区房地产开发公司是产权共有人。东莞市城区房地产开发公司（甲方）、东莞市田禾房地产投资有限公司（乙方）于2005年11月24日签订的《开发项目合作合同》载明双方对案涉小区开发项目进行整体合作，甲方提供土地，乙方负责出资建设、对外销售和经营。2015年9月30日，东莞市田禾房地产投资有限公司（甲方）与东莞市酒城市×投资有限公司（乙方）签订一份《委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方经营的商铺建筑面积约为8643平方米，甲方同意在委托经营期间全权委托乙方将商铺以乙方的名义对第三人出租或由乙方自己经营使用，在委托经营管理期间商铺的使用权、管理权归乙方所有……东莞市酒城市×投资有限公司成立于2012年7月23日，于2018年11月15日变更名称为东莞莞城塞纳商业管理有限公司。原告陈述：1.合同附件一阴影部分包括了所有的案涉商铺及公共面积。2.针对被告的面积鉴定申请，不需要鉴定，直接按房产证确定面积。3.合同上的1386平方米是由房产证的建筑面积加上公共部分的面积计算得出，因被告用于经营超市，商铺外会有几条公共通道，围了该公共通道全部相加。公共通道不是原告的，属于全体业主公共所有的，铺面的建筑面积1129.45平方米、公共通道面积256.55平方米。原告没有权利将公共通道出租使用。4.自被告租赁起只交了4个月租金，实际收到租金2018年9月至2019年3月31日的租金196120.4元，2019年4月1日起收到被告支付的30000元。原告无法提供双方签订的2018年合同，2018年合同约定的面积是2102平方米，比2019年的合同面积更多。被告陈述：1.如果建筑面积确认是1386平方米，则截止2020年6月30日欠付租金568752元。2.2018年9月起至2020年6月31日共22个月，免租期3个月，从2019年4月1日起被告一直没有交租金，被告一共交了7个月租金，每月交49896元，合计349272元。以上事实，有原告提交租赁合同、租金催缴函、交款通知单、照片、房产证、开发项目合作合同、委托经营管理协议等证据以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，被告自2018年9月起租赁原告的案涉商铺进行经营，双方于2019年4月1日重新签订了案涉《租赁合同》约定双方的权利义务，本院认为原、被告双方2018年签订的租赁合同已被2019年的租赁合同替代，2018年的租赁合同已终结，双方在签订2019年合同时对已按2018年合同约定支付的租金并无异议，故本院认定原、被告对2018年租赁合同涉及的权利义务双方均已履行完毕且无争议。本案的争议焦点是自2019年4月起案涉租赁物的面积是否应按2019年《租赁合同》约定的1386平方米计算，本院认为，根据案涉合同，约定被告租赁的是B区641、646-678、695-720、735-738、747-749号物业，上述商铺的建筑面积实际合计为1129.45平方米，合同中载明物业建筑面积1386平方米，原告承认其中一部分面积是属于业主的公共通道面积，原告没有权利将其出租使用，因此，本院认为被告租赁的物业明确具体，原告将并不属于其有权出租的公共通道面积计算在内，对被告并不公平，故本院对被告的抗辩予以采纳，案涉租赁物的面积应根据原告出租的商铺面积进行计算，本院认定案涉租赁物的租赁面积应为1129.45平方米。由于根据案涉租赁物的情况能计算出面积，故被告的面积鉴定申请已无必要，本院依法不予准许。关于被告拖欠的租金金额，被告主张其已支付了349272元租金，但没有提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项主张不予采信。被告确认自2019年4月1日起至2020年6月31日就一直没有交租金，且没有再营业，故原告诉请被告支付2019年4月1日至2019年10月31日、2020年2月1日至2020年6月30日的租金，本院予以支持，但本院认定该期间的租金金额为487922.40元（36元×12个月×1129.45平方米）。原告主张签订2019年合同后收到被告支付的30000元，故被告应向原告支付的租金金额为457922.40元，原告诉请的租金超出本院认定部分，本院不予支持。关于违约金，原告按合同约定的每日千分之二标准计算逾期付款违约金，被告主张该约定过高，应予以调整，本院认为，虽该违约金的计算标准是原、被告之间的合同约定，但兼顾公平合理原则，本院酌情予以调整，调整后违约金从各期租金应付之日起按日千分之二计算，但违约金应以137376.72元（457922.40元×30%）为限，因此，本院认定被告应向原告支付违约金137376.72元，原告诉请超出本院认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告甘安明应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告东莞莞城塞纳商业管理有限公司租金457922.40元；二、被告甘安明应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告东莞莞城塞纳商业管理有限公司违约金137376.72元；三、驳回原告东莞莞城塞纳商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取为5997元，已由原告东莞莞城塞纳商业管理有限公司预交,由原告东莞莞城塞纳商业管理有限公司负担1640元、被告甘安明负担4357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 廖 敏二〇二一年一月十一日书记员 张健骠叶淑芬