广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初6154号 原告上海瑞威实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区芳华路968号2室，统一社会信用代码91310115630879996X。 法定代表人徐雅春。 委托诉讼代理人董全绒，广东晟典律师事务所律师。 被告凌青，男，汉族，1976年7月25日生，户籍地址广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人赵键波，广东广和（龙华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘欣易，广东广和（龙华）律师事务所实习律师。 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陶敏独任审理，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董全绒，被告的委托诉讼代理人赵键波、刘欣易到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2014年2月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于深圳市龙岗区四层及七层三个房间共1080平方米，租赁期间为2014年1月1日至2016年12月31日，年租金144000元（人民币，下同）。被告因拖欠原告2015年租金，且租赁合同到期后未向原告返还房屋，原告于2018年1月15日向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求确认双方的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除，及要求被告支付2015年所欠房屋租金及逾期归还房屋的违约金288000元（期间自2017年1月至2017年12月）。法院支持了原告的以上诉讼请求，但该次诉讼逾期归还房屋的违约金计算至2017年12月。自2018年1月1日起至今逾期未归还的违约金并未提起诉讼，且租金上涨较多，即使按合同约定支付违约金仍难以弥补原告的租金损失，现原告要求按每月40元／平方米计算后续的违约金。原告为特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期归还房屋违约金（按每平方米每月40元计算，自2018年1月1日起计算至实际归还房屋时止，暂计至2019年12月31日为1036800元）；2、由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第1项诉讼请求要求支付的违约金变更为租金损失，计算方法不变，另增加1项诉讼请求，要求被告支付逾期归还房屋的违约金（按合同约定的日租金二倍计算，自2018年1月1日起计至实际归还房屋之日止，暂计至2019年12月31日为576000元）。 被告辩称，第一，本案的租赁合同涉嫌无效，原告并非物业的房屋使用人所有人，双方于2014年2月21日签订的房屋租赁合同的法律效力是存疑的，需要原告提交相关的证据材料才能够证明合同的法律效力。第二，被告客观上并未占用租赁的物业，原告已经将物业分别出租给他人使用，根据公平原则，不应该按照法律推定的方式由被告来承担付款责任。首先，被告自2016年12月31日合同到期之后，即搬离租赁的物业，客观上未使用该物业，也从未占用其空间。其次，根据被告走访物业的视频显示，该物业整栋楼处于经营惨淡的状态，电梯无法使用，楼梯没有路灯，洗手间的水龙头也没有上锁，该物业的第四层早已经隔开，分别出租给不同的客户，被告认为，（2018）粤0307民初3877号民事判决书认定被告负有返还房屋的义务，需要一直承担违约金，严重违反了法律的公平原则。第三，原告应当承担证明物业是否被被告占用的举证责任，而并非被告来证明。根据双方的租赁合同约定，被告负有返还房屋的义务，但是被告认为只要涉案物业在原告的掌控范围内就属于已经返还，而事实上被告早已经搬离涉案物业，原告也从来没有证明涉案物业被被告锁门或者由被告的设备等占用。第四，合同约定被告负有返还房屋的义务，但逾期归还房屋的举证责任却应该是由原告来承担。首先，根据合同，被告应当返还房屋以及附属设施，但双方没有签署房屋附属设施或者设备清单，所以实际上该物业是没有被告任何设施设备，所以被告只需要返还房屋即完成了交付义务。其次，被告早已经搬离涉案物业，涉案物业在原告掌控范围内，所以被告已经完成了归还房屋的义务，即使法院认定被告未履行交付手续，也不等于被告继续占用涉案物业，原告主张被告没有返还房屋，至少应该提交有效的催告函或通知等来证明被告存在逾期不返还房屋的情况。第五，原告有恶意扩大损失的情况，不应该支持其主张。退一万步说，原告（2018）粤0307民初3877号案件中起诉要求2017年1月1日至2017年12月31日的逾期归还房屋违约金，那么其在立案的时候就已经知道自己的权利受到损害，原告作为一个物业管理者，拥有控制物业的强制权力，其实有能力控制和收回物业的，但是原告从上次诉讼之后从来没有与被告有过任何联系，也没有任何有效的催告等行为，然后直接起诉要求2018年1月1日至2019年12月31日的逾期归还房屋的违约金，其行为是属于恶意扩大损失，事实上是因为涉案物业无法出租经营惨淡，所以原告想让被告承担责任。第六，逾期归还房屋的违约责任是属于格式条款和霸王条款。根据合同的封面来看，该合同是哈尔滨铁路局印制的，是其单方出具，属于格式条款，同时也没有标注特别的字体，合同约定的逾期归还房屋违约金是两倍，与合同其他地方约定的违约金5%相比，该条款是加重了被告的责任，应认定为无效。第七，（2018）粤0307民初3877号案件尚未审理终结，被告已经上诉，该案还需要二审审理，不宜作为定案的依据。 经审理查明，2014年2月21日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于深圳市龙岗区房屋租赁给被告，租期36个月，从2014年1月1日至2016年12月31日；年租金总额为144000元，租金每季度支付一次，第一次交款时间为2014年1月1日前，第二次交款时间为2014年4月1日前，第三次交款时间为2014年7月1日前。合同第九条约定，租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施；原、被告双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章；原、被告双方应结清各自应当承担的费用。合同第十条约定，在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的税、费和租金的，每逾期一天，按应缴（交）未缴（交）额的万分之三向原告支付滞纳金；租赁期满，被告应如期交还房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的违约金。 上述合同到期后，原告因被告未支付2015年年度房屋租金及未将涉案房屋返还给原告，于2018年1月15日向本院起诉，提出以下诉讼请求：一、瑞威公司与凌青签署的房屋租赁合同已依法解除；二、凌青立即返还租赁房屋；三、凌青向瑞威公司支付2015年1月至12月的欠付租金144000元，并支付欠付租金总额5%的违约金7200元；四、凌青向瑞威公司支付房屋租赁合同约定的逾期归还房屋违约金288000元（按合同约定日租金2倍计算，期间自2017年1月至2017年12月）；五、凌青承担本案的诉讼费用。被告在诉讼中提起反诉，本院于2019年作出（2018）粤0307民初3877号民事判决，判决：一、确认瑞威公司与凌青于2014年2月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除；二、凌青于判决生效之日起五日内返还坐落于深圳市龙岗区的租赁房屋；三、凌青于判决生效之日起五日内向瑞威公司支付2015年1月至12月的欠付房屋租金144000元；四、凌青于判决生效之日起五日内向瑞威公司支付逾期归还房屋违约金288000元；五、驳回瑞威公司的其他诉讼请求；六、驳回凌青的全部反讼请求。被告不服该判决，提起上诉。深圳市中级人民法院于2021年1月12日作出（2020）粤03民终13286号民事判决，查明原告在2020年10月1日已全部收回房屋，并判决：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3877号民事判决第三项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3877号民事判决第二项、第五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3877号民事判决第一项为：确认被上诉人上海瑞威实业发展有限公司与上诉人凌青于2014年2月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月10日解除；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3877号民事判决第四项为：被上诉人上海瑞威实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付上诉人凌青逾期归还房屋违约金184258元；五、驳回上诉人凌青的其他上诉请求；六、驳回被上诉人上海瑞威实业发展有限公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 另查，涉案房屋所在建筑已取得《房屋所有权证》，登记的权利人为哈尔滨铁路局经济技术开发总公司。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。虽然双方约定合同期限至2016年12月31日，但经生效判决查明被告在合同到期之后继续使用该房屋，原告直至2020年10月1日才收回涉案房屋，原告在本案中请求被告支付后续2018年1月1日至2020年9月30日期间逾期归还房屋违约金792000元（12000元/月×33个月×2倍），合法有据，本院予以支持。至于原告请求的2018年1月1日至2020年9月30日期间的租金损失，因本院已支持原告延期交房违约金的主张，该违约金实际已包含了原告的租金损失，故本院对原告的该部分请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告凌青于本判决生效之日起五日内向原告上海瑞威实业发展有限公司支付违约金792000元； 二、驳回原告上海瑞威实业发展有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19314元（原告已预交），由原告承担9829元，被告承担9485元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 陶 敏 二〇二一年一月二十五日 书记员 徐慧婷