江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终203号上诉人（原审原告）：董电水，男，1965年2月15日出生，汉族，住江西省余干县。上诉人（原审原告）：揭卫红，女，1967年3月3日出生，汉族，住江西省余干县。以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹少红，女，1976年10月24日出生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：鲁建军，江西哲远律师事务所律师。上诉人董电水、揭卫红因与被上诉人曹少红物权保护纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2020）赣1127民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。董电水、揭卫红上诉请求：1.依法撤销余干县人民法院赣1127民初501号民事判决；2.依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，即：判决被上诉人向上诉人返还位于余干县拆迁号为257号房屋被拆迁的安置房及拆迀补偿款；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人认为：一、一审判决错误地认定原告和案外人余民华签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第二条之规定，这一法律适用是错误的；三、上诉人的诉讼请求依法应予以支持。董电水、揭卫红向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告返还位于余干县拆迁号为257房屋被拆迁的安置房及拆迀补偿款（安置房及补偿款合计折人民币130万元许）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2006年9月27日余干县房地产管理局确认一幢坐落在余干县玉亭镇（原余干镇）关口村委会框架式四层建筑面积为381.31平方米的房屋为原告董电水所有。2015年9月12日原告董电水、揭卫红与案外人余民华签订房屋买卖合同（以下简称15年合同），双方约定将登记在原告董电水名下的房屋以40万元的总价出卖给余民华，但是正式交付该房屋的时间未载明。原告称原告和张金宁以诉争的房屋作为标的物签订了《房屋买卖合同》，作为原告履行借款还本付息义务的担保。原告借款后，按期偿还了几个月利息后，因资金链断裂，无法按时还息，张金宁即暴力威胁还款，并对原告的房屋以换锁、贴封条的方式予以查封。原告认为诉争房屋是借款关系的担保物，实际上房屋并未出卖给余民华，但原告仅是单方面的陈述未相应举证证实。2016年6月14日案外人余民华与被告曹少红以及案外人张和辉签订房屋买卖合同（以下简称16年合同），该合同明确记载董电水为丙方在2016年6月14日将案涉房屋转卖给余民华，还记载余民华将该房屋及后期购买的土地（112.6平方米）转卖给被告曹少红。房屋及土地总价款55万元，被告曹少红签订本合同之时立即清除余民华向其所借的50万元债务关系，并由曹少红支付5万元给余民华。后案外人余民华、张和辉与被告曹少红于2016年7月19日签订补充协议。原告起诉前被告曹少红受让的房屋已被余干县人民政府在进行棚户区改造时予以拆除，被告获得了相应的补偿。现案涉房屋的产权证由被告曹少红持有。2013年10月24日余干县公证处出具（2013）干证字第1465号公证书证明董电水、揭卫红于2013年10月24日在本公证员的面前签署了委托书，委托书就登记在董电水名下的房屋因要出让、过户，特委托张和辉在办理上述事宜时在代理权限内所签署的一切合同文件及实施的其他相关法律行为，我们均予以承认。两原告起诉后，认为公证书所附的委托书不是其本人签名，并申请笔迹鉴定。后本院依法委托江西求实司法鉴定中心对委托书是否为原告签名进行鉴定。2020年7月20日江西求实司法鉴定中心出具鉴定意见为：（一）2013年10月24日的《委托书》委托人处“董电水”签名不是董电水所写；（二）2013年10月24日的《委托书》委托人处“揭卫红”签名不是揭卫红所写。一审法院认为：本案为物权保护纠纷，原告以其为案涉房屋权属证书中载明的所有权人为由要求被告返还拆迁获得的补偿利益。被告认为其应获得拆迁的补偿利益，故本案的焦点在于被告在案涉房屋拆迁前占有房屋是否有依据，应该保护谁的利益，因此本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原告称原告和张金宁以诉争的房屋作为标的物签订了《房屋买卖合同》，作为原告履行借款还本付息义务的担保。原告借款后，按期偿还了几个月利息后，因资金链断裂，无法按时还息，张金宁即暴力威胁还款，并对原告的房屋以换锁、贴封条的方式予以查封。但原告没有提供任何证据予以证明。如今只有原告与余民华签订了《房屋买卖合同》，原告已把房屋所有权证等材料移交给余民华，房屋转让金额40万元也符合当时的房屋买卖市场行情，虽然合同没有记载交付房屋的时间，但余民华在2016年6月14日再次转让案涉房屋时却可以提供房屋的所有权证等证件。与此同时作为丙方的受托人张和辉其参与本次房屋买卖中，所依据的授权委托书有余干县公证处的公证，尽管授权委托书里面的签名在诉讼过程中被求实司法鉴定中心鉴定为不是原告董电水、揭卫红本人书写。但被告曹少红再次受让案涉房屋时其有理由相信本次转让既是房屋登记人的真实意思表示，也是房屋受让方的真实意思表示，基于这种信赖才以债务折抵和现金支付作为对价受让房屋。即便本案没有授权委托书余民华也可以依据房屋买卖合同转让其依据房屋买卖合同取得的相关权利。《房屋买卖合同》内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，被告已经基于善意的信赖支付了合理的对价，获得案涉房屋的产权证等相关材料，并实际入住了案涉房屋且对该房屋进行装修，原告没有提出异议。案涉房屋仅是因为没有被办理房屋过户登记，欠缺物权变动的公示性而已。被告按合同约定全额支付了购房款并已多年占有使用该房屋，所以被告曹少红作为合同相对方享有房屋买卖合同上完整的债权，完全可以基于受让案涉房屋行使居住权。对其房屋交易权益应予保护。关于房屋过户登记问题，办理房屋过户登记只是履行合同的一项义务，虽然没有办理产权变更登记，但被告交清房款后占有房屋是诚实信用的。由于案涉房屋因拆迁需要被征收，案涉房屋面临拆除，办理产权变更登记已无必要，只需考虑拆迁利益归谁的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。依据该条规定，当事人有证据证明的情况下，应能够否定不动产登记簿、权利凭证对不动产物权归属的证明力。故本案中应以审查物权变动的原因行为，即案涉房屋交易行为的审查判断结果作为案涉房屋物权归属的终局性判断。被告居于有效的房屋买卖合同购买房屋后，自2016年起至房屋被拆迁时一直居住在购买的案涉房屋，原告没有提出异议。作为合同相对方享有房屋买卖合同上完整的权利，因此被告为真实权利人。本案拆迁协议所指向的案涉房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿利益，理应由实际权利人被告享有。综上，案涉房屋经两次转让，房屋的实际使用人即被告同登记所有人不相符已长达3年，案涉房屋产权虽登记在原告名下，被告所提供的相关证据证明其应为案涉房屋的真实权利人，进而就案涉房屋享有拆迁补偿利益。原告董电水、揭卫红主张被告返还财物诉请无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董电水、揭卫红诉讼请求。案件受理费8250元，减半收取4125元，由原告董电水、揭卫红承担负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一审已查明案涉的被拆迁房产虽登记在董电水名下，但在2015年9月12日，董电水、揭卫红已将该房产以人民币40万元出售给余民华。此后，曹少红以人民币55万元的价格从余民华处购得该房产及其他土地，在支付了对应款项后，获得案涉房屋的产权证等相关材料，实际入住了案涉房屋且对该房屋进行装修。原审法院根据以上事实，认定案涉房产的产权虽登记在董电水名下，但曹少红为案涉房产的真实权利人，应享有基于该房产而获得的拆迁补偿利益，故驳回董电水、揭卫红的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人董电水、揭卫红的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8250元，由董电水、揭卫红负担。本判决为终审判决。审判长  姜一珉审判员  夏旭丽审判员  周立峰二〇二一年一月二十八日书记员  林一凡