江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6764号上诉人（原审原告）：昆山泽霖精密机械有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖马家库路。法定代表人：刘鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，江苏鹿鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐奕杉，江苏鹿鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：昆山华贵金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇马家厍路6号3号厂房,统一社会信用代码91320583MA1MD3X163。法定代表人：张加菊。上诉人昆山泽霖精密机械有限公司（以下简称泽霖公司）因与被上诉人昆山华贵金属制品有限公司（以下简称华贵公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初16478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人泽霖公司上诉请求：1.改判撤销一审判决第三项，支持泽霖公司关于房屋占用费的诉讼请求；2.由华贵公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决驳回泽霖公司2019年7月1日至2020年2月2日房租(房屋占有使用费)343728元，是错误的。因租赁期内，华贵公司管理人员跑路，但设备一直存放于泽霖公司厂房内。2020年3月9日，昆山市人民法院(昆执网拍3347号)拍卖公告证实华贵公司的机器设备还存放在上诉人厂房内，2020年3月31日设备拍卖结束。2020年4月10日竞买人将所拍设备搬走，至今厂房内还存有华贵公司未被查封的机器设备。华贵公司未作答辩。泽霖公司向一审法院起诉请求：1.判令华贵公司支付2019年7月1日至2020年2月2日房租1584元/天，合计343728元。2.判令华贵公司支付转租违约金(双倍房租未支付部分)289080元。3.判令华贵公司支付解除合同违约金95040元。4.判令华贵公司偿还拖欠水电费84080.82元。5.判令华贵公司偿还因电表量程产生的差额48213.4元。6.判令华贵公司支付车间地面修复及车间内搭建办公室的拆除及清理费用共计50000元。7.判令华贵公司支付3、4、5项的利息2386元。8.判令租赁合同解除。9.本案诉讼费由华贵公司承担。一审法院认定事实如下：2018年7月1日，泽霖公司与华贵公司签订《厂房租赁合同》一份，约定，泽霖公司将位于昆山市淀山湖镇马家厍路6号3号房北面部分1584平米（详细见附件红线图）出租给华贵公司，租期共2年，自2018年7月1日至2020年6月30日，免租期15天，从自2018年7月1日至2018年7月15日，租金为1元/平方/天,租金为半年一付，承租人于同签订5天内支付60天房租作为押金及第一个半年租金,每次提前15天支付下半年租金；承租人未经房东书面同意，擅自将房屋转租、转让或转借的，或以存放他人货物进行仓储业务，房东有权停止供水供电，并不承担后果,并可以解除合同，收回房屋，并收取违约金及相关损失；出租人提供电源、水源、通讯等接口，安装独立计量表,承租人在租用期间所产生的水、电、通讯等费用皆由承租人自行承担,如有拖欠水电费现象，出租方有权利停止水电供应，后果由承租方自行承担。门卫管理费及垃圾清运费2000元/月,厕所使用及清浩费1000元/月，承租人对厂房、房屋装修装饰的费用出承租人承担，承租人装修装饰方案必须事先经出租方同意，装修时不得损坏房屋的结构。合同终止时，需恢复原状，未经出租方同意不得擅自更改厂区内的布局或进行搭建；合同终止时，承租人应在合同期内及时搬出，否则，每延长一天，按本合同约定的租金标准支付双倍租金。如单方解除合同，或因违约导致合同中止，向对方支付2个月的租金作为违约金，出租方应退回承租方己交未使用的租金。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应向出租人支付房租的双倍作为违约金。上述合同签订后，华贵公司租用泽霖公司的厂房直至2019年6月30日，后华贵公司停止生产经营，2019年7月1日泽霖公司在华贵公司租用房屋出租张贴通告，载明:华贵公司未支付房租和水电费，按合同约定视为自动解除合同，请华贵公司在3个工作日内还清所有欠款及未支付的水电费并将华贵公司所有机器设备移出。华贵公司未知可否且未予回复。泽霖公司2018年8月28日向国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司支付电费25742.67元，2018年10月8日向向国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司支付电费33822.91元，2018年10月24日向国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司支付电费28361.12元，2018年11月28日向国网江苏省电力有限公司昆山市供电分公司支付电费34364.33元，共计122291.03元。泽霖公司以华贵公司拖欠2019年6月30日后的租金及水电费，破坏车间地基为由主张违约，并提起本案诉讼，引发本案纠纷。另查明,华贵公司于2018年8月20日与案外人徐瑞青签订《厂房租赁合同》，约定华贵公司将位于昆山市淀山湖镇马家库路6号3号厂房北面部分1716平米(含132平米车间内公摊)出租给徐瑞青，约定租期自2018年8月20日至2019年8月19日，但并未约定租金标准。一审法院认为，泽霖公司与华贵公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。双方约定的租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日，在租赁期限内，华贵公司单方搬离承租房屋，事实上已不能继续履行合同，本案证据并未能证明华贵公司已通知出租人或将房屋交还出租人，泽霖公司作为出租人于2019年7月1日明确表示终止租赁合同，故双方的租赁合同关系应于2019年7月1日终止。关于违约金，因华贵公司单方违约致使合同终止，双方约定违约金为2个月租金，泽霖公司主张95040元，符合双方约定的计算标准，一审法院予以支持。关于转租违约金，泽霖公司提供的租赁合同为复印件未有其他证据佐证，且该合同对租金标准并未明确，泽霖公司的证据未能证明华贵公司存在未经泽霖公司同意转租的违约行为，另双方对该项违约对应的违约金未予约定，故对泽霖公司主张华贵公司该项违约金289080元不予支持。关于泽霖公司主张华贵公司拖欠水电费，并提供了水电费发票，但水电费交纳时间与华贵公司实际使用期间并不吻合，泽霖公司对水电费产生的期间、地点及实际支付情况并未有证据佐证，故一审法院对泽霖公司主张的水电费及水电费差额不予支持；对泽霖公司主张的车间地面修复及搭建办公室拆除清理费用，泽霖公司提供的照片其证据来源未能确定，且对损害后果与华贵公司行为的因果关系缺乏证明力，故一审法院不予采信。泽霖公司主张解除合同违约金、水电费的利息损失，无法律依据，一审法院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、昆山泽霖精密机械有限公司与昆山华贵金属制品有限公司于2018年7月1日签订的租赁合同自2019年7月1日起解除。二、昆山华贵金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山泽霖精密机械有限公司违约金95040元。三、驳回昆山泽霖精密机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9600元，公告费690元，均由昆山华贵金属制品有限公司负担。二审中，泽霖公司向本院提交昆山市人民法院（2019）苏0583执8485号执行裁定书一份以及法院网拍华贵公司机械设备公告截图打印件一份，以证明华贵公司存放于租赁厂房内的机器设备于2020年3月31日拍卖成交，此前该机器设备一直占用涉案租赁厂房，华贵公司应支付相应占有使用费。二审另查明：因华贵公司拖欠案外人张飞飞等21人劳动报酬，张飞飞等21人申请劳动仲裁，并向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2019年7月5日裁定保全华贵公司位于经营地点即涉案厂房内的机器设备，之后进行了司法拍卖，并于2020年4月7日裁定机器设备所有权转移给拍得人卓陶中。以上事实，有一审法院（2019）苏0583财保28号民事裁定书、查封清单、（2019）苏0583执8485号执行裁定书及结案通知书在卷佐证。本院认为，泽霖公司与华贵公司之间的厂房租赁合同关系合法有效，双方均应恪守履行。涉案厂房租赁合同因华贵公司根本违约导致提前解除，华贵公司应支付泽霖公司占用涉案房屋期间的租金、占有使用费并承担违约责任。泽霖公司于2019年7月1日表示同意终止租赁合同，可认定双方的租赁合同关系于该日解除。因华贵公司已结清2019年6月30日之前的租金，故其未拖欠租金。根据泽霖公司二审提供的新证据以及本院查明的事实，华贵公司并未通知泽霖公司办理房屋交接手续，且一直有机器设备存放于涉案租赁房屋内，直至被司法拍卖后裁定变更所有权，故华贵公司应支付2019年7月1日起至机器设备所有权转移给拍得人之日的占有使用费。泽霖公司上诉主张华贵公司按租金标准支付2019年7月1日起至2020年2月2日期间的占有使用费，未超过上述期间，应予支持。综上，泽霖公司的上诉理由成立，本院予以采纳。鉴于二审出现新情况，本院对于一审判决结果予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初16478号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初16478号民事判决第三项；三、昆山华贵金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山泽霖精密机械有限公司房屋占有使用费343728元；四、驳回昆山泽霖精密机械有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，公告费690元，共计10290元，均由昆山华贵金属制品有限公司负担。二审案件受理费6456元，由昆山华贵金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年一月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。