陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15250号上诉人（原审被告）:西安新派体育健身运动有限公司，住所地西安市雁塔区东仪路17号院内。法定代表人:赵睿，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈辉，陕西连邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵静，陕西连邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地西安市高新区丈八二路31号4幢1F101号。负责人:杨敏，该公司总经理。委托诉讼代理人:周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人:王瑞岗，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人西安新派体育健身运动有限公司（以下简称新派体育公司）因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称家利物业西安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初12207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新派体育公司上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.变更一审判决第一项为新派体育公司支付家利物业西安分公司租金174000元；3.撤销一审判决第三项，改判驳回家利物业西安分公司相应诉请。事实和理由:家利物业西安分公司对2018年4月1日后涉案房屋一直停电的事实并无异议，但否认是家利物业西安分公司断电主张系供电部门停电，对此家利物业西安分公司并未提供充分有效证据予以证明，家利物业西安分公司应承担举证不能的不利后果。新派体育公司提交的2019年8月3日涉案房屋内部照片足以证明涉案房屋存在影响使用的质量问题。家利物业西安分公司在租赁期内未能履行保持租赁物符合约定用途的基本义务，一审判决新派体育公司向家利物业西安分公司支付租金及违约金适用法律错误。一审法院以与本案不具备关联性未对涉案房屋质量问题进行司法鉴定，程序错误。家利物业西安分公司辩称，仅根据新派体育公司单方制作的“通知”无法证明家利物业西安分公司就涉案房屋实施了停电行为。新派体育公司主张2018年4月1日停电至新派体育公司2018年4月6日张贴通知停业的6天内，新派体育公司从未向家利物业西安分公司反应过停电事宜，也未向家利物业西安分公司报修。足以说明停电与家利物业西安分公司无关。并非因停电导致新派体育公司停止经营。2017年12月份的水、电费新派体育公司至今未付，家利物业西安公司已经不负有保障水、电供应的义务。根据新派体育公司单方制作的2019年8月3日照片不能真实、客观反映涉案房屋是否存在质量问题。对于出租房屋家利物业西安分公司负有维修责任，但应以新派体育公司向家利物业西安分公司提出维修事项为前提。自2016年之后新派体育公司再未向家利物业西安分公司提出过维修要求。2019年12月20日双方签订赔偿协议时，新派体育公司也未提及房屋质量问题，应认定新派体育公司认可房屋符合使用标准。即使房屋存在质量问题，家利物业西安分公司承担的应是维修义务，在未履行维修义务或维修给新派体育公司造成损失时才承担相应的赔偿责任或相应减少租金义务。且2019年8月3日，新派体育公司已处于停业状态，即使房屋有渗漏事项也未对新派体育公司的收益造成影响。一审未同意新派体育公司的鉴定申请既节省司法资源也最大程度维护了双方的权益，符合案件实际情况及证据规定，应予以维持。家利物业西安分公司向一审法院起诉请求：1.解除家利物业西安分公司、新派体育公司签订的《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》；2.新派体育公司立即向家利物业西安分公司返还逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地及《二期会所设备、设施清单》所列全部物品；3.新派体育公司立即向家利物业西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的房屋租金739500元及迟延付款违约金45327元（按照月租金每日千分之二计算，违约金暂计算至2019年4月30日）；4.新派体育公司立即向家利物业西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的水、电费含往期滞纳金合计101681.22元（其中水、电费58721.96元，滞纳金42959.26元）；5.新派体育公司以每月43500元的标准向家利物业西安分公司支付2019年5月1日至实际归还房屋之日的房屋占用费；6.本案诉讼费用由新派体育公司承担。一审法院认定事实：家利物业西安分公司、新派体育公司签订《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》（以下简称：协议）。协议约定：1、第一条，家利物业西安分公司（甲方）同意将逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地有偿提供给新派体育公司（乙方）使用，上述场所总共使用面积1164.04平方米；2、第三条，场地服务期自2014年12月1日至2019年11月30日止；3、第四条，相关费用：①场地服务费：2014年12月1日—2015年11月30日为30000元／月，360000元／年；2015年12月1日—2016年11月30日为35000元／月，420000元／年；2016年12月1日—2017年11月30日为39000元／月，468000元／年；2017年12月1日—2018年11月30日为43500元／月，522000元／年；2018年12月1日至2019年11月30日为43500元／月，522000元／年。上述场地附属设备、设施为甲方免费提供给乙方使用（见附件二：二期会所设备、设施清单）。②其他费用明细：水费、电费按表月结，单价同项目二期商业收费标准，由乙方自行承担；4、第五条，付款方式：按季支付：每年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费用，费用标准参照第四条，水、电费用按实际使用量月结；5、第九条，在乙方遵守合同约定，按时交纳场地服务费、水电费等费用时，甲方保证有权向乙方提供场地并保证水、电等能源的正常供应。因正常的设备检修或市政部门的原因造成能源停供时，甲方将积极与有关部门进行协调，力争尽快解决但甲方不承担责任。对于因甲方原因造成水、电停止供应，甲方应积极恢复；6、第十三条，乙方如未按时向甲方预付场地服务费，每逾期壹日甲方将按月场地服务费千分之二的比例向乙方收取滞纳金；7、第十四条，乙方如超过5天未支付场地服务费，甲方有权采取包括封门等措施以提醒乙方立即在3日内支付场地服务费，如再逾期不交场地服务费视同乙方违约，甲方可单方面解除协议，由此引起甲方一切损失，由乙方承担；8、第十五条，协议解除后，双方办理有关一切结算事宜，乙方必须15日内搬离园区，并保持场地装修原状。家利物业西安分公司曾因新派体育公司拖欠租金于2018年将新派体育公司诉至一审法院，要求新派体育公司支付2015年12月至2017年11月期间的房屋租金、迟延付款违约金及2016年11月至2017年10月期间的水、电费。新派体育公司同时提出反诉，要求家利物业西安分公司解决因场地漏水造成的质量问题，并支付质量问题给新派体育公司造成的经济损失。一审法院经审理作出（2018）陕0113民初2010号民事判决书，认为新派体育公司未按期交纳租金及水电费构成违约，新派体育公司主张的经济损失无证据支持，故判决新派体育公司向家利物业西安分公司支付2015年12月至2017年11月期间的房屋租金、违约金及2016年11月至2017年10月期间的水、电费，同时驳回了新派体育公司的反诉请求。新派体育公司对上述判决不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院经审理作出（2019）陕01民终6656号民事判决书，除了变更判决水电费的具体数额，维持了其余判项内容。本案审理中，新派体育公司辩称家利物业西安分公司于2018年4月1日给会所停电，导致其无法营业，并提交其于4月6日张贴的一张因家利物业西安分公司停电导致会所停业的《通知》相佐证。同时新派体育公司还提交其于2019年8月3日拍摄的会所内部照片，证明会所漏水严重。家利物业西安分公司否认给新派体育公司断电，并认为《通知》系新派体育公司单方制作，照片并不能真实反映房屋质量问题，且新派体育公司自述2018年4月1日已不再经营，故即使房屋漏水也不会给家利物业西安分公司造成损失。经询，新派体育公司表示其对家利物业西安分公司主张的2018年4月1日前的房屋租金无异议，仅对4月1日因停电导致停业之后的租赁费有异议，新派体育公司认为其无需承担。新派体育公司表示截止2017年10月31日，其仅欠付水电费5580.6元，但其表示此后的水电费确实未交纳。关于新派体育公司提出的房屋质量鉴定申请，新派体育公司表示系针对家利物业西安分公司主张的2018年4月1日之后的房屋租金提出的抗辩。家利物业西安分公司提交会所的《竣工验收备案表》，证明涉案房屋不存质量问题，同时认为新派体育公司自2018年4月1日之后再未向家利物业西安分公司提出维修房屋的请求，且2018年4月1日之后新派体育公司占有会所却再未经营，不存在营业损失，鉴定并无意义。新派体育公司对于《竣工验收备案表》不持异议。另查明，家利物业西安分公司、新派体育公司于2020年6月19日签订《逸翠园･西安2期会所设施设备遗失或损坏赔偿协议》，该协议显示新派体育公司已于2019年12月20日搬离，家利物业西安分公司、新派体育公司双方就现场情况（包含会所物品）进行了验收移交确认。新派体育公司使用的会所场地自2017年11月1日至2018年4月30日共生产水电费53141.36元。2018年3月14日，家利物业西安分公司就新派体育公司拖欠的场地服务费及水电费向新派体育公司发函催交。一审法院认为，家利物业西安分公司要求解除家利物业西安分公司、新派体育公司签订的《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》并要求新派体育公司返还逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地及《二期会所设备、设施清单》所列全部物品，新派体育公司同意并已于2019年12月20日将会所场地返还家利物业西安分公司，就《二期会所设备、设施清单》所列全部物品双方也已达成新的协议，同时鉴于《逸翠园･西安项目二期（i都会）会所场地服务协议》已于2019年11月30日到期，故对于家利物业西安分公司的第一项、第二项诉讼请求不再处理。关于家利物业西安分公司主张的房屋租金，新派体育公司对于家利物业西安分公司主张的2017年12月1日至2018年4月1日期间共计174000元的房屋租金不持异议，但辩称会所于2018年4月1日因家利物业西安分公司停电及房屋质量问题导致停业之后的房屋租金不应由其承担。新派体育公司为证明其辩称提交《通知》、照片相佐证并申请房屋质量鉴定，一审法院认为新派体育公司单方制作的《通知》无法证明停电系家利物业西安分公司所为，照片不能证明房屋存在质量问题，而根据新派体育公司自己制作的《通知》可知，新派体育公司停业也并非房屋质量问题引起，新派体育公司以此申请房屋质量鉴定与本案诉求并无关联性，故结合家利物业西安分公司的主张，新派体育公司应当向家利物业西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的房屋租金739500元。协议约定付款方式为按季支付，新派体育公司应按照合同约定于每年11月25日、2月25日、5月25日、8月25日前预付三个月场地服务费，新派体育公司迟延支付租金，应当按照合同约定的每逾期壹日按月场地服务费千分之二的标准向家利物业西安分公司支付违约金。经计算，新派体育公司逾期支付房屋租金的违约金截止2019年4月30日为45327元。根据协议约定，水、电费按园区商业用水、电价格由新派体育公司自行承担，新派体育公司有义务按约定向家利物业西安分公司支付水电费，故结合家利物业西安分公司的主张，新派体育公司应当向家利物业西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的水、电费53141.36元。关于逾期支付水电费的滞纳金，协议中并无约定，应不予支持。关于家利物业西安分公司主张新派体育公司以每月43500元的标准支付2019年5月1日至实际归还房屋之日的房屋占用费，因2019年5月1日合同并未解除，而双方于庭审之日即2019年8月14日一致确认解除协议，新派体育公司于2019年12月20日向家利物业西安分公司返还会所，故新派体育公司应当向家利物业西安分公司支付2019年8月15日至12月20日期间的房屋占用费共计185600元。关于2019年5月1日之后的房屋租金，家利物业西安分公司可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决：一、被告西安新派体育健身运动有限公司于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的房屋租金739500元及截止2019年4月30日的违约金45327元。二、被告西安新派体育健身运动有限公司于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的水、电费53141.36元。三、被告西安新派体育健身运动有限公司于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2019年8月15日至2019年12月20日期间的房屋占用费185600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司的其余诉讼请求。本案案件受理费15128元，由西安新派体育健身运动有限公司承担。因家利物业管理（上海）有限公司西安分公司已预交，西安新派体育健身运动有限公司于支付上述款项时一并支付给家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为新派体育公司是否应向家利物业西安分公司支付2018年4月1日至2019年4月30日租金、截止2019年4月30日违约金及2019年8月15日至2019年12月20日房屋占用费。新派体育公司与家利物业西安分公司签订的涉案场地服务协议经双方一致确认于2019年8月14日解除，新派体育公司于2019年12月10日向家利物业西安分公司返还涉案场地，在2019年12月10日前新派体育公司均实际占有涉案场地，故一审法院根据家利物业西安分公司诉请及双方合同约定租金金额，判令新派公司向家利物业西安分公司支付2017年12月1日至2019年4月30日期间的房屋租金739500元及2019年8月15日至2019年12月20日期间的房屋占用费185600元，符合法律规定及本案实际情况，并无不当。新派体育公司虽上诉称因2018年4月1日后涉案房屋一直停电且房屋存在质量问题影响使用，故新派体育公司不应交纳上述期间的租金及占有使用费。但新派体育公司表示截止2017年10月31日，新派体育公司欠付水电费5580.6元，且此后的水电费确实未交纳，在此情况下，家利物业西安公司已无保证涉案场地水电正常供应的义务，如因停电导致涉案场地无法正常使用，亦系新派体育公司自身违约行为造成，不能因此免除新派公司交纳相应租金及占有使用费的义务。在新派体育公司以涉案场地停电为由自2018年4月1日起停止经营的情况下，新派体育公司另提交2019年8月3日照片主张租赁物存在质量问题影响使用，从而径直以此抗辩拒绝交纳相应期间房屋租金及占用费，理由不能成立。就违约金承担问题，因新派体育公司未按照合同约定交纳租金构成违约，一审根据家利物业西安分公司主张判令新派体育公司向家利物业西安分公司支付截至2019年4月30日的违约金45327元，并无不妥。一审对于新派体育公司鉴定申请未予准许，亦符合本案实际情况，与法不悖。综上所述，新派体育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11764元，由西安新派体育健身运动有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二一年一月六七日                       书 记 员  张  舒  涵       1