江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终39号上诉人（原审被告，反诉原告）：吉安市润阳房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉福路**，统一社会信用代码：91360807788476240。法定代表人：李松岳，执行董事。委托诉讼代理人：罗雪，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王晓飞，男，汉族，1977年9月30日生，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：朱为荣，江西庐陵律师事务所律师。上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司因与被上诉人王晓飞商品房销售合同纠纷一案,不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗雪，被上诉人王晓飞委托诉讼代理人朱为荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吉安市润阳房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人于2016年2月6日签订的润阳.环湖湾车位销售协议。二、请求判令被上诉人支付2016年2月6日至今的车位使用租赁费用16500元。三、本案一审、二审案件受理费、反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1、上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司车位类型为两种车位类型，即标准车位和子母车位。上诉人与被反诉人王晓飞于2016年2月6日签订了一份名为《润阳.环湖湾车位销售协议》，根据协议内容，被上诉人购买上诉人开发的润阳环湖湾小区的一个车位，车位编号为A221，价格为90000元，为标准车位。上诉人在一审中提供了证据证明被上诉人购买90000元的车位为标准车位，并非子母车位。被上诉人在一审中也认可其购买的系标准车位。车位在整体规划变更后，所有的车位业主均进行了重新选择，根据原购买的车位类型可以选择在原位置也可以重新选择其他同类型的车位。原A221的位置由标准车位变更为子母车位，与被上诉人购买的标准车位明显不符。一审法院认定原A221同位置的车位与现在子母车位C101属于同一个车位的说法明显不符合事实。根据被上诉人的自认以及上诉人在一审中提供的证据以及子母车位价格的比照，均可以看出原A221车位为标准车位，而实测变更报告明确C101为子母车位。一审法院通过两车车位的地上位置相似而认定两车位为同一车位明显错误。2、上诉人在履行车位销售协议没有过错。2019年4月12日上诉人根据竣工验收调整后的车位情况向全部已购车位业主发出重新选购车位的通知，已购车位业主均纷纷到公司重新选择车位。重新选择的标准即根据原购买车位的类型进行重新选择既可以选择原规划位置同类型新车位也可以选择非原规划位置的其他同类型车位。但被上诉人王晓飞拒绝重新选择标准车位。由于其原标准车位所在位置规划后为子母车位，被上诉人既不同意重新选择其购买类型的标准车位又不肯购买重新规划后的子母车位，不符合诚实履约的要求。2020年6月上诉人委托律师向被上诉人王晓飞发出律师函，要求被上诉人收函后七日内重新选择车位，七日内未选择视为拒绝购买车位，原购车位协议依法解除。在一审过程中，被上诉人表示，重新选择标准车位或者购买子母车位都可以，但条件是重新选择标准车位要求上诉人一方进行经济补偿，选择子母车位则要求上诉人在其他业主同等价格的基础上优惠。从被上诉人的要求足以说明，上诉人在车位变更事宜中按照同等车位类型重新选择且价格不变的条件公平合理，属于合理诚信履行上诉人与购买车位业主的车位销售协议，未损害购买车位业主的利益。但被上诉人一方就是认为上诉人一方变更了原有的车位规划，存在过错，应该予以补偿。其实车位的变更规划是根据建设项目部门要求，原有的规划在消防通道、车库内部门厅通道设计等原因进行的变更，并不是针对其单个车位的单个变更。车位销售签订的合同是商品房买卖合同，相关的设计规划调整需要经过建设部门的审批通过。一审认定上诉人将A221改成了子母车位，这种说法明显不符合事实，上诉人没有随意改变设计的权利，更何况，现在C101子母车位是可以办理产权证的。开发商有能力将一个标准车位办证成子母车位，岂不是把房管部门、建设部门当摆设。综合前述，双方的协议已经解除，被上诉人应按照实际使用上诉人的车位情况给付租金。至于解约，上诉人是否存在违约以及承担何种违约责任，被上诉人一方可以另案处理。王晓飞辩称：双方签订的合同合法有效，并且已实际交付履行，被上诉人向上诉人交付了90000元车位款，上诉人将车位交付给被上诉人使用，直至2020年上诉人上锁时止，这期间到现在被上诉人向上诉人交纳了所有的物业管理费，以及车位管理费。被上诉人当时购买车位时，上诉人并没有标明是标准车位还是子母车位，被上诉人是根据上诉人提供的平面图并到现场选定的车位，被上诉人选定了A221车位进行购买。从一审起诉到现在我们没有说我们购买的是子母车位或是标准车位。在一审当中上诉人提供了图纸，被上诉人方在签订合同时后面也有附示意图，一审当庭双方进行了指认，A221就是C101车位。上诉人向被上诉人发出律师函要求我们重新选择，我们也书面回复拒绝重新选择。在我们起诉后，上诉人又向被上诉人发了律师函，我们也进行了律师函书面回复。上诉人在上诉状中提到我们要求进行车位补偿或者是优惠的说法与事实不符，一审中法官组织调解，然后要我们提出方案，之后没有达成解决方案。事实是上诉人在合同合法有效的履行当中，进行车位重新规划，显然是为谋取更大经济利益。王晓飞向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《润阳.环湖湾车位销售协议》，确认原告享有C101和C102车位（原A221车位）所有权，责令被告协助原告办理车位产权登记手续。2、本案诉讼费由被告负担。吉安市润阳房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求解除反诉人与被反诉人于2016年2月6日签订的润阳.环湖湾车位销售协议；2、请求依法判令被反诉人支付2016年2月6日至今的车位使用租赁费用16500元（300元/月*55个月）。一审法院认定事实：2016年2月6日，原告王晓飞（乙方）与被告润阳公司（甲方）签订《润阳?环湖湾车位销售协议》，约定：乙方向甲方购买的车位编号为：A221车位（以下简称“该车位”），鉴于该车位是现售，故平面图（见合同附件）仅为位置示意，乙方在签订本合同前已对该车位及整个车库的现状（包括位置、尺寸大小、高度、平面、建筑结构、装修及设备标准等）进行了实地考察，对该车位现状满意并确认车库现状与本合同约定一致，同意按现状购买。该车位销售价格为90000元（（地下车位以个为单位销售面积的差异不影响车位的单位售价）。该车位取得所在项目的建设工程竣工验收备案表条件下，甲方可以把车位交付给乙方，乙方不得拒收车位。双方一致约定，本合同签署后至物业交付前，除非不可抗力因素影响（包括但不限于地震等自然灾害以及政府规定等法律法规调整等），任何一方面单方面解除合同，均视为违约，并赔偿另一方该车位总价款的20%作为违约金。双方一致认为，合同签订后发生的下列事项，属于商业风险，而非不可抗力，除本合同另有约定外，任何一方不能因此主张变更或者解除合同：1、车位市场买卖价格或者租赁价格的上涨或下跌；2、车位周边环境的变化，包括但不限于商业、交通、配套等；3、一方自身情况发生变化，包括其债务承担能力，其经营计划发生变更等。协议签订后，原告分别于2016年2月6日、2016年10月5日向被告支付了编号为A221车位的车位款20000元、70000元，合计90000元。原告支付A221车位款后，被告将A221车位交付原告使用。后被告将A221车位位置改为子母车位，编号改为C101、C102，2019年12月11日，被告取得吉州区东门街9号润阳?环湖湾地下室商品房面积实测变更报告，报告中的编号为子母车位C101（含C102）。2019年4月12日，被告向原告发出《选购车位通知》，载明：尊敬的王晓飞先生：鉴于您此前已认购我公司润阳.环湖湾小区的地下车位A221的事实。由于原认购时的车位规划状况发生了调整，现实际车位与原规划的车位发生了变化，原有的车位编号等车位信息都发生了变化，需要认购车位的业主重新选择车位。本公司就认购车位业主重新选购车位发出如下通知：请认购业主在收到本通知之日起三日内到润阳环湖湾售楼部重新选购车位，在重新选购车位时，如选择同类型的车位，按原定价执行；原选普通车位的业主如需选择子母车位，须按公司定价补差价。如未在此期间优先选购，逾期未选购视为放弃优先选购权利等。2019年4月15日，原告向被告发出《关于对选购车位通知的回复》，载明：“吉安市润阳房地产开发有限公司：你公司于2019年4月12日寄送的《选购车位通知》，我于2019年4月13日收到，特书面回复如下：一、我与你公司于2016年2月6日签订的《润阳.环湖湾车位销售协议》，属双方自愿签订，系双方真实意思表示，签订主体及内容不违反法律规定，协议合法有效、已发生法律效力。我国合同法第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护，因此双方均应按上述协议约定继续履行义务。二、我已按双方协议，分别于2016年2月6日和2016年10月5日分两次向你公司交纳了A221车位款90000元，你公司出具了收据，我已完全履行了协议约定的义务，因此，我不同意重新选购车位进行变更或解除合同。三、根据双方协议第八条第5项约定，合同签订后发生的下列事项，属于商业风险，而非不可抗力，除本合同另有约定外，任何一方不能因此主张变更或者解除合同：一方自身情况发生变化，包括其债务承担能力，其经营计划发生变更等。你公司要求我重新选购车位，将我已选购的车位划出两个车位，另一车位再行出售，从中获取商业利益，属你公司自身经营计划发生变化。因此你公司无权变更或解除双方协议。综上，你公司通知我重新选购车位已侵犯我车位财产所有权，我将保留通过诉讼途径维护我合法权益”。2020年5月，被告将C101车位上锁致使原告无法正常使用，原告遂诉至法院，后被告委托律师向原告发律师函，要求原告收到律师函后在7日内到润阳公司重新选择车位，逾期未重新选购或拒绝重新选择车位，视为拒绝购买车位。原车位买卖协议因不可抗力导致无法继续履行，润阳公司将依法解除双方的《润阳?环湖湾车位销售协议》。一审法院认为：原告王晓飞与被告吉安市润阳房地产开发有限公司签订的《润阳?环湖湾车位销售协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方协议约定，车位是现售，合同附件平面图为位置示意，，地下车位以个为单位销售面积的差异不影响车位的单位售价。原告已按约支付了原编号为A221车位的全部车位款，被告已实际交付A221车位，后被告将原告购买的A221车位位置改成了子母车位并对地下车位编号进行了变更，现子母车位C101的位置与原A221车位位置一致，被告吉安市润阳房地产开发有限公司提供的证据不足以证明因不可抗力、宏观政策调整、政府部门行政行为导致合同目的不能实现，故原告王晓飞诉请要求被告吉安市润阳房地产开发有限公司继续履行《润阳.环湖湾车位销售协议》应予支持，原告主张要求确认原告享有C101和C102车位（原A221车位）所有权，责令被告协助原告办理车位产权登记手续，因吉州区东门街9号润阳?环湖湾地下室商品房面积实测变更报告中办理不动产证的编号为子母车位C101，包含了C102车位，故原告享有子母车位C101的所有权，被告应协助原告办理子母车位C101的产权登记手续。被告反诉要求解除双方于2016年2月6日签订的《润阳?环湖湾车位销售协议》并要求原告支付2016年2月6日至今的车位使用租赁费用16500元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告吉安市润阳房地产开发有限公司继续履行2016年2月6日与原告王晓飞签订的《润阳?环湖湾车位销售协议》，原告享有子母车位C101（原A221车位）的所有权，被告于本判决生效后三十日内协助原告办理上述车位的产权登记手续；二、驳回反诉原告吉安市润阳房地产开发有限公司的反诉请求。二审期间，被上诉人王晓飞提交一份2021年1月1日至2021年12月31日停车管理费收据一份。拟证明：被上诉人一直在缴纳车位管理费。上诉人质证认为：对真实性没有异议，但只是物业针对已购买车位的业主收取每辆车500元一年的车位管理费。本院认为，上诉人对该收据未提出异议，故对被上诉人需证明的事实予以确认。本院认为，上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司对与被上诉人王晓飞签订的《润阳-环湖湾车位销售协议》的事实不持异议，故本院对一审认定该协议系双方真实意思表示，合法有效予以确认。上诉人提出被上诉人购买的车位编号为A221价格为90000元的为标准车位，并非子母车位，现车位经整体规划变更，原A221的位置由标准车位变更为子母车位C101，因此，被上诉人应对所购车位重新选择，如被上诉人放弃选择，则视为解除双方签订的协议。根据双方签订的协议约定及查明的事实，争议的车位系现售，合同附件平面图明确标注车位的位置示意，且经过现场确认；双方在协议第三条第一项中亦特别注明“地下车位以个为单位销售，面积的差异不影响车位的单位售价”。协议签订后，被上诉人已按约支付了所购车位A221的全部款项，上诉人亦交付A221车位于被上诉人使用，双方对所签车位销售协议已实际履行。现上诉人将已销售的A221车位位置编号规划变更为子母车位C101、C102，要求被上诉人重新选择，与双方协议约定的因不可抗力、宏观政策调整、政府部门行政行为导致合同目的不能实现的原因不符；上诉人不能以编号为A221原车位面积存在差异而将该车位变更为子母车位C101、C102后，要求被上诉人重新选择。因此，上诉人的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 强审判员 赖苏平审判员 王东平二〇二一年一月二十一日书记员 张淑芳