四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1124民初1296号 原告：四川德顺房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市市中区乐青路822号1楼10号，现办公地址井研县研城镇迎宾大道20号新客运中心站旁。统一社会信用代码915111025775683542。 法定代表人：王德明，执行董事。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 被告：乐山市意龙影业有限公司，住所地四川省井研县研城镇迎宾大道20号。统一社会信用代码91511124MA6280K513。 法定代表人：孔嘉良，总经理。 委托诉讼代理人：王彬，四川壮志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺云飞，男，该公司员工。 原告四川德顺房地产开发有限公司（以下简称“德顺公司”）与被告乐山市意龙影业有限公司（以下简称“意龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德顺公司的法定代表人王德明、委托诉讼代理人刘建军、被告意龙公司的委托诉讼代理人王彬、贺云飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告德顺公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还坐落在井研县研城镇迎宾大道20号，井研客运中心车站a区3楼建筑面积约1135.66平方米房屋，并恢复原状；2.由被告支付房屋占有使用费：736666.00元（2018年1月1日-2020年11月1日）；3.由被告支付占用出租期间水费：1776.00元，电费：62752.80元，物业管理费：119175.00元；4.由被告支付全部诉讼费。事实和理由：2015年原告与被告代表人关洋签定“物业租赁协议”将坐落在井研县研城镇迎宾大道20号井研客运中心车站A区3楼面积约1135.66平方米出租给被告开办影城，办公使用，合同约定租金从2015年7月1日至2028年6月30日止，从2018年7月1日起该物业首个计租年度租金为人民币：26万元，并约定该物业第一年租金在2017年12月20日前支付；协议签定后被告开始装饰；2019年5月27日井研县人民法院作出（2017）川1126民初1267号民事判决，确认“物业租赁协议整体无效”，但没有要求被告返还租赁物业，且被告一直使用至今，应支付的水、电、物业管理费由原告方垫支，造成原告损失，现诉请人民法院依法判决。 原告为支持其主张向本院提交证据材料如下： 1.《物业租赁协议》一份，拟证明原、被告在2015年元月8日签订了本案所涉《物业租赁协议》，约定了租期、交付时间、租金以及其他权利义务； 2.收据两份，拟证明本案争议的租赁房屋从被告使用到2020年10月12日止，使用了电费62752.80元、水费1776.00元及物业费119175.00元； 3.井研县人民法院（2017）川1124民初1267号民事判决书一份，拟证明双方所签订的《物业租赁协议》无效，本案所争议的房屋在该判决书生效确认之前，已经确认该房屋实际使用和控制都是被告方，被告一直未将租赁物交付给原告； 4.清单一份，拟证明截止到2020年10月12日所使用的电费具体数字，该清单上有被告工作人员袁述轩在该清单上签字的事实； 5.发票联复印件一份，拟证明水电表实际是作为一个分表，万事兴物业公司是一个总表，我们有国家出具的一个票据，本案所涉及租赁物的表是一个分表，万事兴物业是以总表的度数向国家缴纳费用。 被告意龙公司辩称：一、原告的第一项、第二项诉讼请求不应得到支持。在2018年1月1日被告向原告发函，提出解除合同，并要求原告收回出租房屋，被原告拆除的物品（财产）由原告保管，如需交付被告，请与公司负责人联系。在原告起诉关洋租赁合同纠纷一案中被告也提出要求原告收回房屋并交还被告的物品。但原告以被告未支付租金为由，阻止被告腾空房屋完成交房义务。以上事实有2018年1月1日被告发给原告的《函》，(2018)川1124民初118号案件的庭审笔录、被告公司法定代表人的电话录音能够证明。综上，被告认为被告以完成了腾房义务，即使未交付也是因为原告的原因导致的，被告并不具有过错，因此，原告的第一项、第二项诉讼请求不应的支持。二、原告的第三项诉讼请求不应得到支持。原告提交的物业费收据并非正式发票且无被告的签字确认，被告对其真实性提出异议。水电费发票的名字是原告的名字，被告对其关联性提出异议，并且在第一项、第二项诉讼请求不成立的情况下，第三项诉讼请求也未成立。因此原告的第三项诉讼请求不应得到支持。综上，被告要求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告意龙公司向本院提交证据材料如下： 1.被告的营业执照、法人代表证明一份，拟证明被告的主体资格； 2.告知函一份、快递单复印件一份，拟证明被告是要求原告收回未拆除的房屋，同时也要求原告将拆除物移交给被告，如不移交拆除物就由原告方进行保管； 3.民事裁定书、开庭笔录一份，拟证明2018年2月8日开庭时也向原告提出自行收回未拆除的房屋； 4.录音资料一份，拟证明原告是设置了各种条件和障碍，让被告无法腾空所租房屋的物品。 被告意龙公司对原告提交证据材料的质证意见如下：对原告提交的证据1的三性无异议；证据2，对两份收据的真实性均有异议，该两份收据都不是正规的发票，原告也未提供转账凭证及物业合同；证据3，对其真实性无异议，但对其关联性有异议，物品虽然堆在涉租的房屋内，但是因为原告的原因无法将所租房屋腾空；证据4，对其三性均有异议，证人需要出庭作证，该清单是非公权机构出具的一个说明，不具有真实性；证据5，该发票上的主体是德顺公司，其主体有异议，而且这个金额和万事兴所出具的收据上的金额不符，对其关联性有异议，不能达到原告的证明目的。 原告德顺公司对被告提交证据材料的质证意见如下：被告提交的证据1，对其三性无异议；证据2，没有证据可以证明原告收到过这个函，而且即使原告收到该函，但是也无法证明双方达成收回该出租物的合意，也无法证明被告已经将该出租物返还给了原告方，快递单的真实性认可，但是没有原告方的任一工作人员的签名确认，告知函也只是被告单方书面提出解除合同，但是双方并未达成一致意见，即使这份协议在法院被认定为无效，但在2019年5月份之前这份协议都是有效的，协议上也没有约定被告有单方面解除合同的权利；证据3，对其真实性、关联性无异议，但不能达到被告的证明目的，当时原告起诉的是关洋，是因为当时认为起诉的主体错误，才出了这个民事裁定书，开庭笔录上载明的内容只是单方的一个意思表示，但是未达成双方合意，所以无法证明租赁物已经归还给了出租方；证据4，我方对通话的事实予以认可，也可以间接印证被告在2020年10月，在双方通话之前，双方都能确认堆在出租房内的物品是属于被告方的，被告也一直在使用该租赁物。 本院对原、被告提交证据材料的认证意见如下： 原告提交的证据材料：证据1，证明原、被告租赁房屋时双方的约定情况，庭审质证时被告未提出异议，本院依法予以采信；证据2，庭审质证时被告对其真实性提出异议，由于该两份收据都不是国家的正规发票，原告也未提供转账凭证及物业合同，本院依法不予采信；证据3，证明原、被告双方因房屋租赁发生纠纷，诉讼到人民法院的处理情况，本院依法予以采信；证据4，因该清单是非公权机构出具的一个说明，且证人未出庭作证，本院依法不予采信；证据5，该发票上的主体是德顺公司，而且这个金额和万事兴所出具的收据上的金额不符，其关联性存在异议，不能达到原告的证明目的，本院依法不予采信。 被告提交的证据材料：证据1，庭审质证时原告对其三性无异议；证据2，证明被告2018年1月通过快递方式发函给原告，要求原告从即日起自行收回未拆除的案涉房屋；证据3，证明2018年2月8日在井研法院开庭时被告也向原告提出自行收回未拆除的房屋的相关情况；证据4，证明原告以各种理由设置障碍，让被告无法腾空所租房屋的物品情况。以上证据材料相互印证，形成证据锁链，证明从2018年1月起，被告多次要求原告收回租赁房屋，原告均以各种理由拒绝被告腾空所租房屋内的物品，收回租赁房屋的相关案件事实，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年，德顺公司在井研县研城镇迎宾大道20号开发修建的井研县客运中心车站房地产已修建完毕，并对外招租和出售房屋。德顺公司将井研县研城镇迎宾大道20号（井研客运中心车站A区）3楼屋面（平台，面积约600平方米）自行搭建为彩钢棚。2015年1月8日，德顺公司（简称甲方）与意龙公司（简称乙方，法定代表人关洋，当时该公司尚未成立）签订《物业租赁协议》，甲方将位于井研县研城镇迎宾大道20号井研客运中心车站A区3楼之物业出租给乙方，用于开办影城，办公使用。双方约定：“……第四条：租赁期，本合同承租期限自2015年1月1日至2027年12月31日止；租期为13年。第五条：免租期，1.免租期共36个月，从2015年1月1日至2017年12月31日，在免租期间内，乙方无需向甲方支付租金。……第七条：租金，从2018年1月1日起，该物业首个计租年度的租金为人民币260000.00元，（大写：贰拾陆万元整）。此后，在续租期内的年度租金保持260000.00元不变，不随市场行情的变化而增加。……”。2016年6月21日，井研县住建局向德顺公司出具《井住建限拆（2016）第1号责令限期拆除违法建设决定书》，责令德顺公司于2016年7月10日前自行拆除违法建设。2016年7月10日前，德顺公司自行将非法建筑彩钢棚和彩钢棚内的装饰装修物及四台放映设备全部拆除，德顺公司将拆除的装饰装修物堆放在租赁房屋内。2016年9月1日，德顺公司将拆除的四台放映设备交付给了意龙公司，其余资产堆放在本案所涉租赁房屋内。嗣后，双方因房屋租赁发生纠纷，意龙公司于2017年2月22日，诉讼来院，请求确认双方2015年1月8日签订的《物业租赁协议》无效并要求德顺公司赔偿损失。2019年5月27日，本院作出（2017）川1124民初1267号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）乐山市意龙影业有限公司与被告（反诉原告）四川德顺房地产开发有限公司于2015年1月8日签订的《物业租赁协议》无效；……”。2018年1月16日，德顺公司向本院起诉，请求判令被告关洋支付房屋租金人民币260000.00元。2018年3月27日，本院作出（2018）川1124民初118号民事裁定书，裁定：“驳回原告四川德顺房地产开发有限公司的起诉”。2018年1月21日，被告意龙公司通过顺丰速运公司向原告发函，内容为：“四川德顺房地产开发公司：我司于2015年1月8日租赁贵公司迎宾大道20号房屋。贵公司在2016年6月左右自行将放映厅拆除。贵公司自行将拆除部分放于未拆房屋内。我司从2017年初多次书面和口头向贵司提出解除合同。我司现再一次提出解除合同。贵司从即日起自行收回未拆除的那部分房屋。被贵司拆除物因未移交我司，也由贵司保管。如需要交付我司，请与我司孔嘉良联系。2018年1月1日（乐山市意龙影业有限公司盖章）”。2020年10月12日，被告公司员工贺云飞再次与原告法定代表人王德明电话联系，要求原告交付堆放在租赁房屋内的物品未果，原告于2020年10月21日诉讼来院，请求判如所请。 以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、庭审笔录、《物业租赁协议》、井研县人民法院（2017）川1124民初1267号民事判决书、井研县人民法院（2018）川1124民初118号民事裁定书、法庭笔录、，《函》（2018年1月21日）、顺丰速运快递单、通话记录（录音资料）等证据证明，本院予以确认并佐证在卷。 本案争议的焦点在于：1、原告要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持？2、原告要求被告支付占用出租期间水费、电费、物业管理费的诉讼请求是否应予支持？ 本院认为：一、关于原告要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持的问题？由于本案所涉《物业租赁协议》经井研县人民法院于2019年5月27日作出的（2017）川1124民初1267号民事判决书（已发生法律效力）确认无效，且从造成合同无效的作用和过错程度分析，原、被告双方责任相当，即各应承担50%的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“无效、撤销的法律后果民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……”和《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，本案被告意龙公司在人民法院确认双方签订的《物业租赁协议》无效后，即应当返还原告的租赁房屋。诉讼中，被告举证证明2018年1月21日，被告意龙公司通过顺丰速运公司向原告发函，要求原告从即日起自行收回未拆除的那部分房屋；2018年2月8日在法院庭审中也当面提出已要求原告收回租赁房屋；2020年10月12日，被告公司员工贺云飞再次与原告法定代表人王德明电话联系，要求原告交付堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋。但原告均以各种理由拒绝交付被告堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失一切赔偿。”和《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条“损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。”规定，不管从法律、道德还是情理上来说，防止损失扩大都应当是一般正常人应有的意识和义务，不管是“希望”或是“放任”的故意造成损失或扩大损失，都不是受法律支持和保护的行为。本案中，原告的损失是因原告故意或扩大造成，不应受到法律的支持和保护。 二、关于原告要求被告支付占用出租期间水费、电费、物业管理费的诉讼请求是否应予支持的问题？庭审中，原告提供了收据（水电费、物业费）两份、清单一份、发票联复印件一份，由于该两份收据都不是国家的正规发票，原告也未提供转账凭证及物业合同；清单是非公权机构出具的一个说明，且证人未出庭作证；发票联复印件上的主体是德顺公司，而且金额和万事兴所出具的收据上的金额不符，不能达到原告的证明目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，且以上费用均是因原告拒绝交付被告堆放在租赁房屋内的物品，收回租赁房屋而故意造成的损失，也不应受到法律的支持和保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下： 驳回原告四川德顺房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费13004.00元，简易程序减半收取计6502.00元，由原告四川德顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈兵 二〇二一年一月四日 书记员  雷玲