广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9092号原告：中核华辰建筑工程有限公司，住所地：陕西省西咸新区沣东新城世纪大道中段南侧人才大厦601。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：孙雅莲，广东万乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠楠，广东万乘律师事务所律师。被告：张勇飞，男，汉族，1976年11月22日出生，住广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码为441×××××××××××××34。委托诉讼代理人：黄伟龙，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小飞，广东森诺律师事务所实习律师。第三人：东莞市振江房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路69号振江中心。法定代表人：黄某1。原告中核华辰建筑工程有限公司（以下简称中核华辰公司）与被告张勇飞、第三人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称振江房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙雅莲、被告委托诉讼代理人黄伟龙、李小飞到庭参加诉讼，第三人振江房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中核华辰公司向本院提出诉讼请求：1.请求对（2019）粤1973财保1556号民事裁定书许可执行，对东莞市×××××××××××××××××××××屋继续采取查封等财产保全措施；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系振江房地产公司开发的东莞市××××××××凤凰台花园项目的施工总承包单位。由于振江房地产公司不能按时支付工程款，原告于2019年11月18日向贵院提起诉讼，要求振江房地产公司偿付工程款本息，并对建设工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。在诉讼前，原告提出财产保全申请，对登记在振江房地产公司名下的凤凰台花园3栋1702房屋采取查封措施。法院作出（2019）粤1973财保1556号民事裁定书依法准许。2020年1月，被告提起执行异议，要求中止对上述房屋的执行。5月29日，原告收到贵院（2020）粤1973执异22号执行裁定书，裁定中止对东莞市×××××××××××××××××××××屋的执行。原告认为，上述执行裁定书在法律适用上存在明显错误。最高人民法院于2019年11月8日发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》，纪要第125条和第127条对于此类执行异议的审查标准作出了明确规定，纪要出台的目的就是“统一裁判思路，规范法官自由裁量权”，纪要虽不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，但其原则和精神各级人民法院应当遵照执行。具体到本案，到底是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条还是二十九条，在纪要颁布前执行得比较混乱，故纪要第125条和第127条中对此特别予以明确。第一、原告主张建设工程价款优先受偿权，该权利属于法定优先权，法律赋予其很强的效力，被告要求排除享有建设工程优先受偿权的债权执行，自无纪要第127条适用的余地。第二、因为纪要第127条规范的是一般不动产买受人的物权期待权，而纪要125条是来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，按照该批复，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。由此可见，关于《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的适用问题，“九民纪要”第125条和第127条已经明确，即前者保护的是一般不动产买受人的物权期待权，而后者保护的是消费者购房人的物权期待权，二者有不同的适用对象，不同的适用范围。本案被告主张排除原告的建设工程价款优先受偿权，应当且只能适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行审查。根本不存在先按《执行异议和复议规定》第二十九条规定进行审查，被告不符合该条件，再按照第二十八条的规定进行审查，被告又符合了的情况。另外，本案中被告提供了与其妻子名下共有的位于东莞市××××××××××××××××××××××××××××的房产证和不动产登记信息查询单，说明其名下尚有其他住宅，且住宅面积为102.71平方米，却仍然要求排除原告享有的建设工程价款优先受偿权，明显与《执行异议和复议规定》第二十九条所保护的消费者的“生存权”的立法精神相背离，不应予以保护。综上所述，原告认为，法院作出对东莞市×××××××××××××××××××××屋中止执行的执行裁定书存在明显错误，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告张勇飞辩称：一、被告提出的执行异议可中止对案涉房屋的执行，符合法律规定。（一）2017年2月22日，被告与振江房地产公司签订了《商品房认购书》，就购买振江房地产公司位于东莞市×××××××××××××××××××××屋达成一致意见。被告已全额支付了全部购房款2718790元，振江房地产公司也已经将上述房屋交付给被告使用。现因振江房地产公司对外负债，原告查封了位于东莞市×××××××××××××××××××××屋，被告的合法权益遭受损害。（二）被告提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，亦符合第二十九条的规定，可中止对案涉房屋的执行。1.根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，鉴于被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付了全部价款，且已实际占有案涉房屋，由于案涉房屋是一手房，需要由房地产开发企业配合办理过户登记，被告对未办理过户登记不存在过错。被告提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应对执行标的之物权期待权进行保护，被告的物权期待权与一般的债权发生冲突时，应优先保护被告的物权期待权，中止对案涉房屋的执行。2.根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告一直强调要参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，问题是对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。被告一家五口（被告父亲张育良、母亲邹伟英、妻子蔡玉霞、儿子张晓彬）共同居住在东莞市×××××××××××。被告及妻子蔡玉霞名下从未划分过宅基地，现被告已成家，父母年纪较大，儿子已长大，夫妻二人购买位于东莞市××××××××××××××××××××××1702用于居住，实用面积（专有建筑面积）仅有82.17平方米，是该单元楼面积最小的户型，该房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。由此可知，被告是满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求，即符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。3.执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序。执行异议之诉通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，并作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断。因此，法院在执行异议之诉案件涉及不动产时（即“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房”，案涉房屋是商品房，亦属于不动产），适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，并根据案件具体情况，在对案外人是否享有足以排除执行予以实质审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断并无不当。此外，《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条规定可以理解为“一般规定”（不动产）与“特别规定”（商品房），不能理解为不符合“特别规定”就不能适用“一般规定”，否则对商品房的购房者来说是极为不公平的。况且被告是同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条规定，被告的主张应得到支持。综上所述，被告认为法院作出的（2020）粤1973执异22号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原告的主张缺乏事实与法律依据，不应获得支持。振江房地产公司未向本院发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，被告与振江房地产公司签订《商品房认购书》，由被告认购“凤凰台项目”凤临阁17层1702房，该物业商品房建筑面积为140.11平方米，套内面积112.65平方米，用途为住宅，被告在签订认购书同时向振江房地产公司交纳定金50000元作为履行签订相应的《商品房买卖合同》之担保，成交金额为2718790元，被告须于2017年2月28日前向振江房地产公司支付首期购房款2718790元。同日，振江房地产公司向被告出具收款收据，确认收到被告支付的定金50000元。2017年5月15日，振江房地产公司向被告出具收款收据，确认收到被告支付的“凤凰台花园凤临阁1702房房款”2668790元。被告为证明其实际支付了上述款项，提交了东莞农村商业银行业务凭证为证。其中2017年2月21日，吴文玲向振江房地产公司支付3000000元，附言“02102”；2017年5月15日，吴文玲向振江房地产公司支付3000000元，附言“往来”；2018年3月6日，吴文玲向振江房地产公司支付3910980元，附言“房款3栋1702、1302、2302、2502”。2020年1月13日，吴文玲出具《情况说明》，称：本人吴文玲与被告是多年朋友，被告购买东莞市××××××××凤凰台花园凤临阁1702号房屋，本人于2017年2月21日通过银行转账方式代被告支付购房款50000元，于2017年5月15日通过银行转账方式代被告支付购房款2668790元。2017年5月15日，被告签订了《托管钥匙责任声明书》，载明：因该单位需要修葺，其无暇兼顾，不能每日往返开启大门予施工人员进行施工，现将大门钥匙1条交托凤凰台花园客户服务中心代开启大门。2017年8月16日，被告签字确认收回上述钥匙。2020年3月16日，东莞市×××××××民委员会出具《关系证明》，证明被告父亲为张育良，母亲为邹伟英，配偶为蔡玉霞，儿子为张晓彬（2005年5月3日出生）。2020年3月17日，上围股份经济合作社出具《证明》，证明被告及其妻子蔡玉霞在村内从未划分过宅基地。被告确认与其妻子蔡玉霞现共同共有1套商品房，房屋坐落于东莞市凤岗镇，建筑面积为102.71平方米。被告主张2017年2月21日、5月15日吴文玲转账的两笔3000000元，支付的是案涉楼盘1702号房（购房人为被告）、1302号房（购房人为刘剑聪）、2302号房（购房人为吴文海）、2503号房（购房人为吴文玲）的购房款，2018年3月6日转账3910980元支付的1302号房、2302号房、2502号房的购房余款。被告主张吴文玲家境较为富裕，案涉房屋开盘时，被告没有购买，吴文玲丈夫觉得地段较好，适合居住，联系了振江房地产公司的法定代表人，其告知若要留房需汇3000000元进入振江房地产公司的公账作为购房款，因此第一笔汇款为3000000元，第二笔汇款也是按照振江房地产公司的要求整数汇进公账；因为前期的汇款没有超出购房总额，故全是汇入振江房地产公司的公账，且振江房地产公司也出具收据，当时振江房地产公司的资金实力较雄厚，吴文玲丈夫认识振江房地产公司的法定代表人多年，因此产生合理的信赖，便按照振江房地产公司的要求进行汇款；此外，两笔3000000元转账上的备注是银行系统的标记，基于上述理由，吴文玲便未在转账上进行备注，最后一笔转账为了记录清楚，在记录上标注了四套房号。原告主张吴文玲向振江房地产公司支付的上述款项并非购房款，而是向振江房地产公司出借的款项，事后才转化为以房抵债，其中的3套房产由吴文玲及其亲属购买，被告并非直接向振江房地产公司购买房屋。原告主张，正常的认购，应当按照认购书的约定交纳定金，首期款及余款等分期付款的手续，或依约办理抵押贷款的手续，但本案中吴文玲支付的两笔3000000元是整数，后支付的3910980元才带有零头并备注房款及房号，付款凭证的时间、金额与商品房认购书的约定不匹配，由此证明以房抵债的事实。经本院询问，原告不申请对案涉《商品房认购书》的签订时间进行鉴定。2020年1月7日，被告向本院提出书面执行异议，称其对案涉房屋享有物权期待权，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应排除法院的执行，并请求解除案涉房屋的解封。2020年5月11日，本院作出（2020）粤1973执异22号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。2020年4月29日，本院作出（2020）粤1973民初1400号民事判决书，判决：一、振江房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中核华辰公司支付工程款17136987.28元及利息（以6213013.28元为本金按照月利率2%从2019年3月16日起计算至实际付清之日止；以5461987元为本金，按照月利率2%从2019年3月29日起计算至实际付清之日；以5461987元为本金，按照月利率2%从2020年3月29日起计算至实际付清之日）；二、振江房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中核华辰公司支付已付工程款产生的逾期利息1222705.69元；三、振江房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内中核华辰公司支付律师费400000元及财产保全保险费20605.17元；四、中核华辰公司在振江房地产公司欠付工程款5461987元范围内对案涉位于东莞市××××××××的凤凰台花园工程（凤池轩、凤华宫、凤临阁、凤鸣轩、凤仪阁、瀛台及地下室）享有优先受偿的权利。振江房地产公司不服上述判决，向东莞市中级人民法院提起上诉。2020年9月17日，东莞市中级人民法院作出（2020）粤19民终6902号民事裁定书，裁定该案按振江房地产公司自动撤回上诉处理。上述裁定书于2020年10月19日已经生效。本院认为，本案为执行异议之诉。原告在法律规定期限内提出本案诉讼，本院依法予以审查。振江房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与陈述意见的权利，由此导致的不利法律后果由其自行承担。经生效裁判文书认定，原告在振江房地产公司欠付工程款5461987元范围内对位于东莞市××××××××的凤凰台花园工程（凤池轩、凤华宫、凤临阁、凤鸣轩、凤仪阁、瀛台及地下室）享有优先受偿的权利，其余债权为普通债权。案涉1702号房屋属于上述工程范围内。本案争议焦点为：被告对案涉房产享有的民事权益能否排除案涉执行。对此，本院分析如下：因《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条规定属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者购房人的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。另，《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，本案原告对振江房地产公司享有的债权中包含建设工程价款优先受偿权，被告作为购房者，其提出执行异议首先对抗的是原告享有的建设工程价款优先受偿权，故本案首先应适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被告对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本案中，被告除案涉商品房外，在东莞市××××××××××住的房屋，该房屋建筑面积102.71平方米，已经满足被告及其家人的基本居住需求，被告并非消费者购房人，其享有的民事权益不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。被告以此对抗原告享有的建设工程价款优先受偿权没有依据，本院不予支持。因原告同时对振江房地产公司享有普通债权，如其享有的建设工程价款优先受偿权从振江房地产公司的其他财产中得到清偿，之后其能否继续执行案涉房产清偿其普通债权也应当在本案中一并处理。对此，本院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，进行审查。首先，被告与振江房地产公司签订了《商品房认购书》，该认购书中对被告所购房屋的坐落、面积、总价等均有明确约定。因《商品房认购书》已具备商品房买卖合同基本要素，本院认定被告与振江房地产公司在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据被告提交的《托管钥匙责任声明书》，可以证明其在查封前已实际占有案涉房屋。再次，结合振江房地产公司开具的收款收据、吴文玲的银行转账记录及吴文玲确认代被告支付购房款的事实，在原告未提交相反证据予以反驳的情况下，可以证明被告已经支付了全部房款。最后，由于案涉房屋为一手房，需要由房地产开发企业配合办理过户登记，案外人对未能过户办理登记不存在过错。因此，本院认定案涉商品房的买卖同时满足《执行异议和复议规定》第二十八规定的四个情形，被告对案涉房屋享有的物权期待权优于原告享有的普通债权，故不得执行上述房屋以清偿原告对振江房地产公司享有的普通债权。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，本院判决如下：一、准许对东莞市×××××××××××××××××××××屋执行以保障原告中核华辰建筑工程有限公司对东莞市振江房地产开发有限公司享有的建设工程价款优先受偿权得以实现，但不得执行上述房屋以实现原告中核华辰建筑工程有限公司对东莞市振江房地产开发有限公司享有的普通债权；二、驳回原告中核华辰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费28550.32元，由原告中核华辰建筑工程有限公司、被告张勇飞各负担14275.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎中越人民陪审员  朱树辉人民陪审员  莫满辉二〇二一年一月十一日法官 助理  刘 洁书 记 员  叶佩儿附相关法律法规条文：1.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。