江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4042号上诉人（原审原告）：苏州森杰木制品制造厂，住所地江苏省苏州市吴江区八都工业区**。投资人：茅月芳,女,1966年7月2日生,汉族,住浙江省湖州市南浔区。委托诉讼代理人：徐莉，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玮，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴江八都华丰装饰木门厂，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇金星村**。经营者：沈永法，男，1967年10月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：叶中，安徽中皋律师事务所律师。上诉人苏州森杰木制品制造厂因与被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初9123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州森杰木制品制造厂的上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂在租赁期间存在非法经营导致环境严重污染，以及擅自改动房屋结构等行为，构成重大违法和根本违约，我公司依法享有合同解除权。双方在《租赁合同》中对于承租人营业执照变更及合法经营专门作了约定，但是吴江八都华丰装饰木门厂在《租赁合同》生效前就擅自使用租赁物开工喷漆等重度污染和危险项目，既未办理营业执照经营地址的变更，也未办理安全、消防、环保等行政审批手续，而且还存在设备未验收、违规占用消防通道和擅自在喷漆车间开挖数米深的排污水池等行为。我公司曾多次督促吴江八都华丰装饰木门厂停工整改，但是其均置之不理，直到我公司举报投诉后，其才在综合执法部门的监督下于2019年7月31日搬离，但是未对污水池和租赁物的损害进行任何的修复与处理。2019年8月8日，经苏州市吴江区环境保护局现场执法确认，被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂属于散乱污企业，其在搬离后在现场遗留了为生产喷漆废水而开挖的水泥池，并堆积了大量的粉尘。2、吴江八都华丰装饰木门厂在车间内未经许可擅自开挖水池，擅自改动房屋结构，并在未采取防护措施的情况下通过渗坑排污，给我公司的租赁房屋造成了重大损失。我方为了查明损失情况并确定环境修复方案，曾在一审中多次申请司法鉴定，但是原审法院均未予准许。后我公司为了维护自身合法权益和社会公共利益，分别委托江苏康达检测技术股份有限公司、嘉兴中科检测技术服务有限公司对废水池进行取样分析，检测检验结果为废水池多项危险废物严重超标。3、经行政执法部门确认，被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂未取得行政审批即违法经营，属于重大违法行为，同时也违反了《租赁合同》中关于合法经营的约定，依法构成根本违约。吴江八都华丰装饰木门厂的前述行为严重损害了租赁物的安全，造成租赁物功能损害并影响其后续的出租和使用，并使我公司陷入因其违法经营行为可能导致的连带法律风险，我公司签订《租赁合同》的目的从根本上无法实现。根据法律规定我公司享有合同解除权，被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂应当承担违约责任，并赔偿我公司因此受到的全部损失。4、被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂的行为严重侵害社会公共利益，依法应当予以严惩。吴江八都华丰装饰木门厂擅自开挖水池并非法排污，严重污染周围环境，导致环境生态系统结构、功能和内外部关系的损害。由于环境污染损害的修复专业性强，吴江八都华丰装饰木门厂应当按照环保专业资质的要求消除影响，恢复原状。原审法院以我公司诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法规定的起诉条件为由，驳回我方的起诉明显不当，适用法律错误。吴江八都华丰装饰木门厂辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏州森杰木制品制造厂向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《租赁合同》；2.判令原审被告按环保专业资质要求将租赁厂房内遗留污水、废物、污水池及周围消除污染危害后并填埋污水池，重新安装出租前原有的除尘设备，拆除车间新装管道和设备，修复房顶和墙体；3.判令原审被告将所租的八都社区太湖大道西侧房屋、棚户设施以及办公楼一楼门钥匙返还给自己；4.判令原审被告支付2019年3月-7月的电费424.46元、水费3987.43元；5.判令原审被告支付租金税费共计147979.38元，其中增值税47925元、附加税4792.5元、印花税266.25元、房产税66615.75元、土地税28379.88元；6.判令原审被告赔偿租赁厂房闲置期间的租金损失106.5万元（自判决合同解除的判决书生效日起算，按照六个月的租金计算）；7.判令原审被告承担本案的全部诉讼费及律师费79600元。原审法院经审理查明：一、租赁合同的相关内容森杰厂（甲方）与华丰厂（乙方）签订租赁合同一份，约定：1.1甲方将位于苏州市吴江区八都工业园太湖大道的厂房和设施(以下简称租赁物)租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为9700平方米；1.2本租赁物的用途限于乙方经营范围内的合法经营活动，如乙方需变更使用功能，须经甲方书面同意并另行签订协议；1.3现有配套水电和消防等设施完好，交由乙方自行管理，乙方需保持其持续处于合格状态；2.1租赁期限为3年，即从2019年4月1日起至2022年3月31日止；2.2租金按年支付，第一年租金(不含税价)为人民币(大写)贰佰壹拾叁万元整，如乙方需开具发票，税费由乙方承担，第二年租金上年基础上递增5%，第三年租金上年基础上递增10%；2.3合同生效后，乙方于当天预付租赁保证金人民币(大写)壹拾万元整给甲方；2.4甲方清空所租场地内的杂物后，将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物的现状承租，乙方于当天付清第一年租金，次年的租金需提前30日付清…2.6租赁期限届满，乙方无违约行为，并已向甲方交清了全部应付的租金及费用，按本合同约定期满前将租赁物完好交给甲方后，甲方于7日内向乙方退还租赁保证金；…3.2乙方对租赁物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，乙方在不改变租赁物的基本结构下，可对租赁物进行装修，以便乙方进行生产经营使用；…3.4租赁期间，与乙方使用租赁物有关的水电、物业等杂费，均由乙方承担，变压器产生的公共费用按各家使用电量比例分担；3.5在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，甲方应予以配合；3.6非因甲方违约原因，本合同终止或解除后，乙方在迁出可移动的设备、物品后，应保留租赁物的装修，甲方接收时无需另行支付租赁物的装修费用，届时乙方未搬离的所有权属于乙方的物品，视为乙方之废弃物，无偿交由甲方处理；…5.1租赁期间，如甲方提前终止合同的，应提前3个月书面通知乙方，甲方需向乙方返还当年度的剩余租金，以及支付当年度3个月的租金作为违约金，并赔偿乙方装修、搬迁等一切损失；5.2租赁期间，如乙方提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，甲方无需向乙方返还当年度的剩余租金，乙方需支付甲方当年度3个月的租金作为违约金，并赔偿甲方清理、复原等一切损失；5.3在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他应付费用超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起15日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，甲方有权提前解除本合同并要求乙方支付违约金和赔偿损失，甲方有权留置乙方租赁物内的财产并申请拍卖或变卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用；…6.2因其他合理原因，经双方协商一致而提前解除合同的，双方因此而免责，租金按乙方实际使用时间计算，不足整月的按整月计算，多退少补；…8.1租赁期间，乙方作为独立的经营主体，应以自己的名义合法开展经营活动，依法办理工商、税务、消防、环境、卫生、劳动等各种审批及许可手续，甲方应当予以配合；8.2租赁期间，因乙方开展经营活动所产生的各种应交税费，应当全部由乙方承担，乙方如因违法经营，导致相关的行政处罚，其全部法律责任由乙方承担，乙方由此给甲方造成损害的，应承担全部赔偿责任；…9.2根据本合同需要发出的通知等，应采用书面形式，如因任何一方违约导致守约方以诉讼方式主张权利，守约方由此而支出的诉讼费、律师费等费用均由违约方承担。二、租赁物的范围及权证情况森杰厂和华丰厂确认租赁物为森杰厂所有的位于苏州市吴江区八都工业区西区森杰厂内的三个车间（北边仓库2450平方米；北边仓库旁的工人宿舍500平方米；喷漆车间1300平方米；南面车间中的一半，面积为1030平方米）、7个烤窑（每个烤窑同样的面积，合计860平方米）、办公楼三层（共1000平方米）、喷漆车间旁的北面车间（2060平方米）以及北侧搭建的彩钢板车间（500平方米），以上总计9700平方米。案涉厂区内，森杰厂另出租部分工棚给王万全和凌志国，森杰厂自留1030平方米的仓库自用。2003年9月1日，森杰厂就上述租赁物所在厂房的基本建设向吴江市发展计划委员会登记备案，备案的建筑面积为7500平方米，建设工期为2003年9月至2004年9月。2003年10月13日，吴江市建设局审查通过森杰厂报送的车间1#、2#、3#项目设计文件，建筑类别为厂房（丙类），建筑面积为1964.4*3平方米，建筑层数一层，总高度7.2米。2017年3月20日，森杰厂就案涉租赁物所在厂房取得不动产权证，显示房屋建筑面积为5050.67平方米，其中幢号1房屋结构为混合结构，建筑面积为488.68平方米；幢号2房屋结构为混合结构，建筑面积为493.59平方米；幢号3房屋结构为混合结构，建筑面积为140.96平方米；幢号4房屋结构为钢、钢筋混凝土结构，建筑面积为1965.23平方米；幢号5房屋结构为钢、钢筋混凝土结构，建筑面积为1962.21平方米。森杰厂庭审时确认，不动产权证中面积为1962.21平方米的幢号5对应其出租给华丰厂的喷漆车间旁的北面车间，双方实际测量面积为包含外墙在内的2060平方米；不动产权证中面积为1965.231平方米的幢号4中的一半对应其出租给华丰厂的喷漆车间旁的南面车间的一半，双方实际测量面积为包含外墙在内的1030平方米；不动产权证中面积为488.68平方米的幢号1对应的是烤窑860平方米，双方实际出租面积除产证面积外包含烤窑后方通道及侧边搭建的锅炉房；不动产权证中面积为493.59平方米的幢号2对应的是办公楼1000平方米，双方实际出租面积包含产证面积及办公楼南面搭建的二层钢架工棚面积；不动产权证中面积为140.96平方米的幢号3对应的是工人宿舍500平方米，双方实际出租面积包含产证面积140.96平方米及二层搭建的食堂面积。森杰厂庭审时陈述，面积为2450平方米的北边仓库于2005年左右建设，有建设规划许可证，因未通过消防验收，至今没有房产证。森杰厂和华丰厂于起租时未办理交接手续。三、租金及费用的支付情况华丰厂向森杰厂支付第一年即2019年4月1日至2020年3月31日的租金213万元和保证金10万元。2019年4月1日、4月30日、6月2日，华丰厂通过银行转账分别向森杰厂预付电费30000元、30000元、70000元；2019年6月16日、6月21日、7月11日、7月16日、7月23日、7月25日，华丰厂分别向森杰厂开立在江苏省电力公司苏州供电公司的电力账户缴纳电费10000元、10000元、10000元、10000元、2000元、2000元。森杰厂认可华丰厂共计向其缴纳电费194000元。四、税费情况森杰厂案涉厂区2019年3月至7月总用电金额分别为20673.55元、47703.46元、50983.58元、44095.54元、41668.54元。为此，2019年4月8日、5月6日、6月5日、7月5日、8月7日，国网江苏省电力公司苏州市吴江区供电分公司分别向森杰厂开具金额为20673.55元、47703.46元、50901.58元、44095.54元、41707.55元的江苏省增值税专用发票。森杰厂庭审时陈述，租给王万全、凌志国的部分，有电表分表，其自留仓库主要用电为照明，也有用水，关于水费没有分表，无法区分各方用水多少。诉讼过程中，森杰厂于2019年8月23日向华丰厂开具2019年4至6月份房屋租金增值税发票六张，租金金额共计532500元、税额共计47925元。2019年10月8日，森杰厂自行申报，向国家税务总局苏州市吴江区税务局第一税务分局缴纳从租计征的计税金额为532500元的房产税63900元及滞纳金2715.75元。江苏东大舟律师事务所分别于2019年6月27日、7月31日、8月1日、8月20日向森杰厂开具金额为10000元、10000元、45000元、14600元的律师费发票四张，律师费共计79600元。森杰厂委托诉讼代理人庭审时明确，本诉律师费收取65000元，反诉律师费收取14600元。五、华丰厂搬离后现场情况双方就租赁期间产生纠纷，森杰厂以华丰厂非法经营为由多次向政府部门投诉。华丰厂于2019年7月31日自案涉租赁厂房搬离。2019年8月8日，苏州市吴江生态环境局对森杰厂进行现场检查，现场情况记录为“1.该厂位于吴江区震泽镇八都社区工业区西区，森杰主要从事木制品仓库贮存；2.该企业于2019年3月18日和吴江八都华丰装饰木门厂签订厂房出租合同，八都华丰装饰木门厂开始建设并投入生产，因无相关的手续，该企业属于散乱污，在震泽镇相关部门督促下，华丰木门厂于2019年7月31日搬离，现场车间无生产设备，之前生产喷漆废水在厂车间水泥池内，车间西侧地面上存积着一定的粉尘；3.上述粉尘、废水在上诉期间，厂房负责人要求进行封存，取证留证，不让联系对方进行处理。”2019年10月8日，原审法院依法对苏州市吴江生态环境局进行上述现场检查的工作人员陈国强制作了电话笔录，陈国强在电话笔录中陈述，其去现场检查时就能看到现场遗留废水、粉尘，其去的时候现场已经空了，不能确定是否是华丰厂遗留下来的，这个其实处理一下就好了，废水大概一两吨，找人处理废水几块钱一吨，正常搬家总会有一些粉尘。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋部分有效，部分无效。本案主要争议焦点为华丰厂是否存在违约行为及森杰厂能否因此要求解除租赁合同。关于华丰厂是否存在违约行为，森杰厂为证明华丰厂非法经营向原审法院提交其自行制作的停工整改或解除合同通知打印件、催告合法经营紧急联系函、投诉书、有关租赁合同的提示和说明以及微信记录、震泽镇人民政府通知书打印件、12345短信回复打印件、照片等证据，华丰厂对以上证据不予认可。根据原审法院自苏州市吴江生态环境局调取的现场检查（勘察）笔录显示，华丰厂租赁案涉租赁物后开始建设并投入生产，因无相关手续，属于散乱污企业。关于森杰厂能否据此要求解除合同，森杰厂认为，华丰厂自进入租赁物起非法生产，未办理相关手续，属于散乱污企业，违反了租赁合同第一条关于合法经营的约定，并且华丰厂拖欠其电费等应付费用超过一个月，其可以行使租赁合同第5.2条和5.3条约定的解除权；同时，华丰厂非法生产、排放危险废物，致使租赁物不能用于合法经营的合同目的，其可以依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权；另外，华丰厂在租赁车间内开挖污水池，严重污染其厂房环境，根据合同法第二百一十九条之规定，其作为出租方可以解除合同并要求赔偿损失。华丰厂认为，双方签订的租赁合同中大部分租赁物未取得建设工程规划许可证，该部分租赁合同系无效合同，对于合同有效部分，森杰厂以诉讼方式单方要求解除合同，其已于2019年7月31日从案涉租赁厂房搬离，该部分租赁合同已于2019年7月31日解除。原审法院认为，首先，租赁合同第5.2条约定的是如承租方华丰厂提前终止合同的违约责任，第5.3条约定的是在承租方欠交租金或其他应付费用超过1个月的情形下，出租方有权解除合同，租赁合同并未将非法经营约定为出租方有权解除合同的情形。现森杰厂并未提交充分证据证明原审被告拖欠电费或其他应付费用超过一个月，故原审原告要求行使约定解除权，无合同依据，原审法院不予支持。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人的合同目的主要是收取租金,也包括使租赁物按照约定用途或者性质得到安全、适当地使用，华丰厂是否属于非法经营应经有权机关进行认定，现并无证据证明有权机关将原审被告华丰厂的经营行为认定为非法经营，且即使华丰厂的经营行为被认定为非法经营亦并不等同于因原审被告非法经营致使租赁物受到损害，原审原告应进一步举证证明案涉租赁物因此受到了损害，现原审原告向原审法院提交的证据尚不足以证明原审被告存在开挖污水池、污染厂房环境的违约行为且已致使租赁物受到损害，故原审原告主张行使《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百一十九条规定的法定解除权，无事实依据，原审法院不予支持。本案森杰厂以诉讼方式要求解除案涉租赁合同，华丰厂同意解除租赁合同，并于2019年7月31日自案涉租赁厂房搬离，并将搬离视频通过微信方式发送至森杰厂投资人的儿子，森杰厂庭审时陈述其知悉原审被告已于2019年7月31日搬离，但认为根据租赁合同第9.2条约定，根据本合同需要发出的通知应采用书面形式，而原审被告没有向其提出过退租。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中双方以实际行为达成协商解除租赁合同的后果，不适用合同法第九十六条之规定，无需通知对方，且原审原告未提交证据证明其于起租时除案涉厂房及棚户设施外向原审被告交付了其他物品，原审被告自案涉租赁物中搬离，并将搬离视频发送至原审原告方，租赁物已完成交付，故案涉租赁合同有效部分于2019年7月31日解除。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审被告华丰厂在庭审时提出的要求原审原告退还2019年8月1日之后的租金、2019年4月1日至2019年7月31日期间尚未交付使用房屋部分的租金及多支付的电费等，由于原审被告明确不提起反诉，另案主张权利，根据不告不理原则，原审法院不予理涉。关于原审原告提出的第二项诉讼请求，要求华丰厂按环保专业资质要求将租赁厂房内遗留污水、废物、污水池及周围消除污染危害后并填埋污水池，重新安装出租前原有的除尘设备，拆除车间新装管道和设备，修复房顶和墙体，原审法院要求原审原告明确如何消除污水池危害，消除危害后达到的标准及除尘设施、车间管道和设备的名称、数量、规格、型号等，原审原告明确为根据环保专业部门的处理规范处理危害物，将危害物的污染消除后，恢复到没有开挖水池之前的原状，除尘设施、车间管道具体的恢复以其提交的照片为准，修复两个有管道车间的房顶和墙体，设备是原审被告在五个烤窑架设的泡沫隔层。经原审法院释明原审原告是否变更该项诉讼请求为赔偿损失，原审原告坚持要求原审被告恢复原状，不变更该项诉讼请求为赔偿损失。原审法院认为，森杰厂的该项诉讼请求并不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉必要条件，原审法院难以进行实体审理，故针对该项诉讼请求，原审法院予以驳回起诉。原审原告因此项诉讼请求向原审法院申请对租赁厂房内污水池及周围废水、废物进行司法鉴定，原审法院不予准许。关于原审原告提出的要求华丰厂返还所租赁的八都社区太湖大道西侧房屋、棚户设施的主张，原审原告明确棚户设施是其搭建的没有房产证部分的租赁物，华丰厂认为其已经从租赁厂房中搬离，并未实际占用原审原告的房屋及棚户设施。原审法院认为，华丰厂已经从案涉租赁物中搬离，并未实际占用该租赁物，原审原告庭审时亦明确其已经知悉原审被告于2019年7月31日搬离，且从2019年8月8日苏州市吴江生态环境局对森杰厂的现场检查记录中可以看出森杰厂已经实际控制案涉租赁标的物，故原审原告现要求华丰厂返还所租赁的八都社区太湖大道西侧房屋、棚户设施的主张，无事实依据，原审法院不予支持。关于原审原告提出的要求原审被告返还办公楼一楼门钥匙的主张，由于双方明确起租时未办理交接手续，原审原告未举证证明其已经向华丰厂交付办公楼一楼门钥匙，原审被告华丰厂亦表示其没有收到一楼办公室的钥匙，故原审原告要求原审被告返还办公楼一楼门钥匙，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于原审原告提出的要求华丰厂支付2019年3月-7月的电费424.46元、水费3987.43元的主张，由于案涉租赁物所在厂区由包含原审被告在内的四户使用，原审原告并未提供证据证明华丰厂是否实际欠缴水电费，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于原审原告提出的要求原审被告华丰厂支付增值税47925元、附加税4792.5元、印花税266.25元、房产税66615.75元、土地税28379.88元等共计147979.38元的主张，原审原告认为租金为不含税价，并向原审法院提交了其于2019年8月23日向华丰厂开具的2019年4-6月份的房屋租金增值税发票、房产税税收缴款书、电子缴税凭证。对于电子缴税凭证，由于系复印件，原审原告亦未举证证明该电子缴税凭证上显示的房产税和城镇土地使用税其已经实际缴纳且与本案具有关联性，故对电子缴税凭证，原审法院不予采信。原审法院认为，根据租赁合同第2.2条约定，如华丰厂需要开具发票，税费由华丰厂承担，现华丰厂并未要求原审原告开具发票，双方依据相关法律规定需缴纳的税费由各自依法负担。故对原审原告提出的上述主张，原审法院亦不予支持。关于原审原告提出的要求华丰厂赔偿租赁厂房闲置期间的租金损失106.5万元和律师费79600元的主张。原审原告认为，原审被告没有将污水池等污染处理并恢复除尘设备，妨碍了其对案涉租赁物的正常使用和出租，故其按照每年213万元的租金标准要求原审被告支付六个月的租金损失106.5万元；原审被告认为，由于森杰厂的单方违约解除合同导致其合同目的无法实现，其不应承担该项损失，且其已于2019年7月31日搬离，该厂房在原审原告的控制下，该扩大部分的损失与其无关。原审法院认为，原审原告并未提交充分证据证明原审被告存在违约行为致使原审原告产生了损失，故原审原告要求原审被告支付租金损失和律师费损失没有事实依据，原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认苏州森杰木制品制造厂与吴江八都华丰装饰木门厂签订的《租赁合同》有效部分于2019年7月31日解除；二、驳回苏州森杰木制品制造厂其他的诉讼请求。案件受理费23840元由苏州森杰木制品制造厂负担。原审原告已预交诉讼费用，原审法院不再退回。上诉人苏州森杰木制品制造厂在二审中提供:证据1、王宜军、梅敏等人签字的情况说明四份，证明吴江八都华丰装饰木门厂在租赁厂房内开挖水池；证据2、吴江八都华丰装饰木门厂搬离后的现场照片及视频，证明承租人搬离后现场仍然遗留违法设施和污染物；证据3、江苏康达检测技术股份有限公司、嘉兴中科检测技术服务有限公司出具的检测报告，证明吴江八都华丰装饰木门厂遗留在现场的是危险废物；证据4、苏州市生态环境局责令改正违法行为决定书，证明吴江八都华丰装饰木门厂因其违法行为受到行政处罚；证据5、通知书及快递单各一份，证明苏州森杰木制品制造厂已经通知承租人及时处理；证据6、检测服务合同、发票各两份及汇款凭证三份，证明其支出鉴定费用的情况；证据7、委托代理合同、发票和支付凭证各一份，证明其支出代理费的情况。被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂的质证意见为：证据1、证据2、证据3、证据4均不属于新证据，证据1、证据3的真实性无法确定；证据4尚未生效，不能作为证据使用；证据5、证据6、证据7与本案没有关联性。本院认为上诉人苏州森杰木制品制造厂提供的证据1本质上属于证人证言，因相关证明人均未出庭作证，真实性无法核实，故本院对于证据1不予采信；证据2因不显示拍摄的具体时间，也不能直接反映租赁厂房内存在严重污染的事实；证据3、证据4、证据5、证据6、证据7的形式合法，内容亦属客观、真实，依法应当予以采信。被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂二审中未提供新证据。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》，虽然意思表示真实，但是由于涉案的租赁房屋在建造时只有部分取得了建设工程规划许可证，其他部分则未取得合法建造审批手续，故《租赁合同》仅部分有效，其他涉及无合法建造审批手续的部分则应认定为无效。双方当事人约定的租赁期限为3年，即自2019年4月1日起至2022年3月31日止。被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂按期支付了第一年的租金213万元和保证金10万元，应当认定其履行了主要的合同义务。上诉人苏州森杰木制品制造厂只是将其厂区内的部分房屋出租给被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂，其自身也在涉案房屋所在地从事生产经营，整个厂区的保安、门卫由苏州森杰木制品制造厂统一管理并向承租人收取相应的物业服务费，故被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂在2019年3月20日即开始搬入涉案厂房，应当认定上诉人苏州森杰木制品制造厂对此是明知和默许的。被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂进入租赁房屋后，在尚未办理工商、环保、消防等行政审批手续的情况下即开工生产，虽然存在一定的不当，但是并无证据证明租赁房屋的安全因此受到了损害，或者严重影响了出租人、其他承租人的正常生产经营，上诉人苏州森杰木制品制造厂在租赁期限开始之前即通过微信方式通知承租人解除租赁合同，后又多次通过书面方式进行通知，因其行为不符合合同约定的解除条件，也不符合法定的解除情形，故其主张被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂的行为构成根本违约，并要求吴江八都华丰装饰木门厂承担违约责任的依据尚不充分，对于其相关诉讼请求本院碍难支持。本案诉讼中双方当事人均同意解除《租赁合同》，一审审理期间吴江八都华丰装饰木门厂于2019年7月31日从租赁房屋中搬离，并通过微信方式告知了上诉人苏州森杰木制品制造厂，原审法院认定《租赁合同》中的有效部分于2019年7月31日解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同无效的情况下，当事人因合同取得的财产亦应当予以返还。被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂在交还涉案房屋时，应当将其清空并恢复原状，使其处于适租的状态。被上诉人吴江八都华丰装饰木门厂在租赁厂房内开挖有污水池，且在现场遗留有部分污水和废弃物，确实对周围的环境造成了一定的不利影响，依法应当承担相应的民事责任。苏州森杰木制品制造厂一审诉讼请求的第二项是要求吴江八都华丰装饰木门厂按环保专业资质要求将租赁厂房内遗留污水、废物、污水池及周围消除污染危害后并填埋污水池，重新安装出租前原有的除尘设备，拆除车间新装管道和设备，修复房顶和墙体，因其无法说明原有除尘设备和房顶、墙体的情况，以及环保专业资质标准的详细内容，原审法院不予支持并无不当。当事人可以另行主张赔偿损失，要求承租人赔偿清理、修复污水池、废弃物产生的经济损失，以及在此期间的闲置期损失。苏州森杰木制品制造厂的各项上诉主张，因缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23840元，由上诉人苏州森杰木制品制造厂负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二一年一月二十九日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。