新民市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0181民初7号原告：王某，男，1983年1月6日出生，汉族，住址新民市。委托代理人：张杰，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：解印伟，男，1974年6月23日出生，汉族，住址辽宁省海城市。委托代理人：张志强，系辽宁毕圣律师事务所律师。被告张银桢（曾用名张仁桢）：男，1960年7月13日出生，汉族，住址新民市。被告文桂凤，女，1967年9月10日出生，汉族，住址新民市。被告关凤艳：女，1962年6月5日出生，满族，住址新民市。被告李倩（别名李雨倩）：女，1983年3月27日出生，满族，住址新民市。被告张松涛：男，1983年6月8日出生，汉族，住址新民市。原告王某诉被告解印伟、张银桢、文桂凤、关凤艳、李倩、张松涛申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员赵国新担任审判长，与审判员李志发、人民陪审员宋向党组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托代理人张杰、被告解印伟委托代理人张志强、被告张银桢、被告关凤艳、被告张松涛到庭参加诉讼，被告文桂凤、被告李倩经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某诉称，一、（2019）辽0181执异277号执行异议案件审理程序严重违法，适用法律不当，违法剥夺原告的申辩权利，依法应当予以撤销。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称最高院异议和复议规定）第二条规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。本案执行异议程序中，法院从未向原告通知被告已经提出执行异议，直到2019年12月19日法官通知取执行裁定文书，原告才得知了被告一提起了执行异议程序，可见法院在办理该执行异议案件过程中，违反法律规定，违反法律程序，严重侵害原告陈述申辩案情的权利。其次，本案应当依据《最高院异议和复议规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。而本案双方存在重大争议，原告认为被告之间的房屋买卖协议就是为了恶意的逃避债务行为，而且法院也应对房屋买卖协议的真实性以及双方为办理过户的原因等进行调查核实，可见本案案情十分复杂，符合上述法定规定，执行异议程序中应当举行听证。本案执行异议程序中，被告一解印伟提出已经购买案涉执行标的（新民市前当堡镇后当堡村鲜鱼市场第九号门市），是该房屋的所有权人，而这一主张原告是完全不予认可的，双方对此存在巨大争议。并且被告解印伟提供的渔房买卖协议、租房协议书、给张松涛转账的电子回单、证人证言等证据均与张银桢无关，并未经质证，真实性、合法性、关联性均存在异议，不能够证明案件事实，无法清晰明确的证明案涉房屋所有权人就是解印伟。法院在双方存在重大争议，证据无法清楚明确证明案情情况下，未举行听证查明事实，就违反上述法律规定，作出执行裁定中止执行，偏袒被告一解印伟，程序违法严重，执行裁定应当予以撤销。二、本案被告并未取得案涉房屋所有权，故不能排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；本案中，解印伟不享有案涉房屋的所有权，故不能排除对其的强制执行。首先，房屋登记在被执行人张银桢名下，未进行更名过户，房产所有权人应当为张银桢，《最高法院异议和复议规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。其次，解印伟提供的渔房买卖协议书、租房协议书、网上银行电子回单等证据，无法证明张银桢已将案涉房屋卖给解印伟。一是从合同签订主体看，渔房买卖协议书中，卖方签字为张松涛、关凤艳，并非张银桢签字，而张松涛、关凤艳并非房屋所有权人，无权对房屋进行处分。二是从收款人看，网上银行电子回单中，收款方为张松涛并非张银桢，故张银桢并未收到房款。张银桢即未签订买房合同，也未收到购房款，更无义务将房屋更名过户到解印伟名下，故上述证据也无法证明根本不存在的房屋买卖关系。再次，解印伟提供的刘德武的证言，无法证明房屋买卖情况，更无法证明未办理过户的原因，也无法代表村镇办的意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条单位向人民法院提供的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。从形式看，该证言未经质证，不具有证明效力，从内容上看，证言只表明“产权业务划分不动产”，所以村镇办不负责产权业务，产权过户仍能够进行，只是不归村镇办管，如果真的存在房屋买卖关系，.仍能够到相关部门办理产权登记变更，故该证言并不能证明未办理产权过户存在合理性。众所周知，房产局是房屋产权管理部门，在原告办理财产保全查封手续时也是在房产局办理而非村镇办，那么，刘德武的证明是无法代表村镇办及房产局，而且其证言也没有村镇办的公章，岂不是证人想证明什么问题就证明什么问题，所以，根据前述规定该份证明是不能作为证据来使用的。最后解印伟不符合善意取得的法定条件，故无法善意取得该房屋所有权。善意取得的法定条件为一是受让人是善意的，不知出让人是无权处分人。二是受让人支付合理的价款。三是转让时财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付。三个条件必须全部符合，否则不构成善意取得。本案中解印伟完全不符合任一条件，首先案涉房屋的房产登记的所有权人为张银桢，并非张松涛、关凤艳，签订房屋买卖合同时，作为购买方应当明确知道所有权人并非张松涛、关凤艳，二人是无权处分的。其次案涉房屋共计125平方米，渔房买卖协议中约定的房款为101万元，约8000元/平方米，远远低于市场价格，明显是不合理的，且款项并未支付给房屋所有权人张银桢。最后该房屋并未办理产权过户的登记。综上，解印伟并未善意取得房屋的所有权。综上所述，（2019）辽0181执异277号执行裁定书程序违法，认定事实缺乏依据，适用法律存在严重错误，应当予以撤销，本案中，解印伟自始未取得房屋所有权，不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判决继续执行张银桢位于新民市门市（房字第23-01-114）。被告解印伟辩称，对案涉房产提出的执行异议申请合法有据，新民市人民法院作出的解除查封，停止执行的裁定并无不当，请求法院驳回原告诉讼请求。被告张银桢辩称，因为本案之前我们已经把鱼市场的房屋卖完了，出售给了解印伟了，价款是101万，面积是12*10米，125平方米，是前当堡批发市场的门市，卖二年了，2019年4月30日卖的。这个房子已经是解印伟的了，不应该再执行了，所以我不同意原告的诉讼请求。被告关凤艳辩称，我不同意原告的诉讼请求，因为我在这个期间外债挺多，我就把这个房子卖了，2019年4月30日卖给解印伟，因为他起诉我欠他钱，我房子已经卖了，不属于我的了，卖了101万，房屋是前当堡镇后当堡村鲜鱼市场第九号门市。在他执行我欠他钱的时候房子已经不属于我的了，他是在2019年9月份本案原告起诉我、张银桢、文桂凤、李雨倩、张松涛欠鱼料款90万，还了10万，欠80万，当时写欠条的时候，他去的时候我儿子不在家，条没拿出来，在新民市人民法院起诉的，案号是（2019）辽0181民初6743号，判80万，判四个人共同偿还80万，在这个原告起诉我之前这个门市已经卖了。被告张松涛辩称，不同意原告诉讼请求。被告李倩未出庭答辩，亦未提交答辩状。被告文桂凤未出庭答辩，亦未提交答辩状。经审理查明，被告张银桢与被告关凤艳原为夫妻关系，位于新民市门市登记在被告张银桢名下。2011年1月12日，经本院调解，被告张银桢与被告关凤艳自愿离婚，前当堡市场门市房一座（125平方米）归关凤艳所有，同时本院出具了[2011]新民民（三）初字第46号民事调解书。2019年4月30日，被告张松涛、被告关凤艳与被告解印伟签订《渔房买卖协议书》，约定被告张松涛、被告关凤艳将位于鲜鱼批发市场一区九号渔房卖给解印伟，渔房价格为101万元，渔房款一次付清（其中壹拾万元由租房户赵德辉于4月20日租用时，交付租金壹拾万元给张松涛，扣除壹拾万元外，剩余玖拾壹万元渔房款由解印伟一次性交付给张松涛），同日，被告解印伟通过银行转账的形式，将91万元款项汇至张松涛账户。该门市现已被被告解印伟出租给他人使用。另查明，2019年9月18日，原告王某因与被告张银桢、被告文桂凤、被告关凤艳、被告李雨倩民间借贷纠纷向本院提起诉讼并申请财产保全，2019年11月7日，本院出具（2019）辽0181民初6743号民事裁定书，裁定查封被告张银桢位于新民市，面积125平方米的门市（保全金额1000000元）。2019年12月25日出具（2019）辽0181民初6743号民事判决书，判决“被告关凤艳、张银桢、张松涛、李雨倩于本判决生效之日起五日内给付原告王某鱼料款800000元”。（2019）辽0181民初6743号判决书生效后，原告王某向本院申请强制执行。再查明，被告解印伟于2019年11月15日向本院提出执行异议，本院经审理后，2019年12月3日出具（2019）辽0181执异277号执行裁定书，裁定：“中止新民市人民法院（2019）辽0181民初6743号民事裁定书位于新民市，面积125平方米门市的执行”。2019年12月19日，将该裁定书送达当事人。原告王某对该执行裁定书裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议诉讼。上述事实，有庭审笔录、民事调解书、民事裁定书、民事判决书、执行裁定书、买卖协议、网上银行电子回单、房屋所有权证存根等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被告关凤艳与被告解印伟签订的《渔房买卖协议》是否具有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据我国物权法的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，因生效法律文书享有的不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。本案中，位于新民市门市（以下简称九号门市）登记所有权人为被告张银桢，2011年1月12日，经本院调解被告张银桢在与被告关凤艳达成协议，双方解除婚姻关系，并将九号门市归被告关凤艳所有，同时本院出具[2011]新民民（三）初字第46号民事调解书，该调解书送达双方当事人即生效，虽被告关凤艳未办理所有权过户登记，但因该法律文书的生效，其已实际享受了九号门市的不动产权物权。2019年4月30日，被告关凤艳将九号门市出售给被告解印伟，由于此时被告关凤艳仍未办理产权过户登记手续，虽然双方签订了《渔房买卖合同》，但九号门市的物权未发生变动，仍为被告关凤艳所有，现房屋所有权仍登记在被告张银桢名下，故双方签订的协议不足以排除人民法院强制执行。同时原告王某与被告张银桢、关凤艳等人的之间纠纷，案号（2019）辽0181民初6743号一案的诉讼中，原告王某申请对登记在张银桢名下的不动产进行诉讼财产保全，符合我国民事诉讼法相关规定，且经本院判决张银桢、关凤艳均系被执行人，应当履行判决确定的义务。另，本案涉及的诉中财产保全，并未影响所有权人或者占有人对保全标的物的占有、使用和收益等实体权利。故本院对被告解印伟的异议主张不予支持，对原告王某的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许新民市人民法院(2019)辽0181民初6743号民事裁定书的执行，即裁定查封位于新民市，面积125平方米）的执行。案件受理费11800元，由被告解印伟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵国新审 判 员  李志发人民陪审员  宋向党二〇二一年一月二十日书 记 员  祁 樊