成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11046号 原告：庞丽梅，女，汉族，1983年10月9日出生，住四川省自贡市。 委托诉讼代理人：岳胜华，男，系庞丽梅配偶。 原告：岳胜华，男，汉族，1980年4月4日出生，住四川省自贡市自流井区。 被告：成都合美家科技有限公司，住所地成都市锦江区锦东路568号2栋32层1号。 法定代表人：李如龙。 委托诉讼代理人：王琦，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：余杰，男，系公司员工。 原告庞丽梅、岳胜华与被告成都合美家科技有限公司（以下简称合美家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳胜华、被告合美家公司的委托诉讼代理人王琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 庞丽梅、岳胜华向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告双方签订的《成都市房屋出租委托合同》；2、判令合美家公司支付从2020年7月起至2020年9月止未支付的3个月租金9900元（按3300.00元／月计算）；3、判令合美家公司支付违约金34476元（总租金：202800元＊17%），房屋免租费16500元，共计50976元；4、判令合美家公司支付误工费、交通费共计5000元；5、判令合美家公司支付原告房屋结构恢复作业费30000元。事实与理由：庞丽梅、岳胜华与成都合美家科技有限公司于2018年10月27日签订了《成都市房屋出租委托合同》，原告将位于四川省成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号××房屋一套，委托承租给被告代租，租期5年5个月，合同约定租金支付为每季度的第一个月的5日前按季支付，季度租金：2018年11月1日起至2022年1月1日止为每季度9900.00元；2022年4月1日起至2024年1月1日止为每季度10500.00元，合计总租金为202800.00元。合同约定了5个月免租期（即一年免收一个月租金），2018年10月31日，被告通过北京银行马秀楠6214××××3277账户支付租金9900.00元（三个月租金，即2018年11月1日到2019年1月31日止）给原告，之后被告扣掉5个月免租期后，于2019年7月1日陆续向原告支付了租金。从2020年4月1日后，被告未按合同约定的每季度第一个月5日前向原告支付租金，原告面临房贷断供风险多次被银行催还房贷后，与被告多次沟通、反复催促后，被告于：2020年4月20日向原告支付了4月份租金3300.00元，于2020年06月01日支付了5月份租金3300.00元，于2020年6月29日支付了6月份租金3300.00元。按照双方合同约定，被告已经违约。7月份原告多次向被告催促租金未果，被告公司工作人员（余杰）告知原告解除合同，而且不支付包括7月份租金、房屋改造恢复费用、多扣免租期、违约金在内的任何费用。原告工作地和居住地均在四川省自贡市自流井区，来成都很不方便；原告多次通过电话、微信沟通、且到被告处找被告协商，均无结果。现原告为了维护自身的合法权益，减少损失，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 合美家公司辩称，我方不构成违约责任，因为根据双方签订的租赁合同第七条第二小条关于因不可抗力解除合同双方不承担违约责任的约定，我司已提前一个月（2020年8月初）与原告协商解除合同并交还房屋的事宜进行沟通，但并未达成解除协议。我司认为疫情期间根据公司现状实际情况向原告给予一定补偿，但被原告拒绝。我方于2020年8月期间再次与原告协商交还房屋事宜但也未达成一致，鉴于目前房屋租赁市场出现多家公司跑路情况，我司依然进行与原告协商，所以我方拒绝原告提出的赔付金额及条件。 经审理查明，2018年10月27日，甲方（委托人）庞丽梅、岳胜华与乙方（房屋管理机构）合美家公司签订了《成都市房屋出租委托合同》（编号：001423，以下简称《合同》），《合同》约定：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋委托乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时提供经纪服务的有关事宜达成协议如下，共同遵守：第一条：房屋基本情况(一)房屋坐落于成都市成华区信和御龙山，建筑面积89.14平方米；户型：3居室；……第二条：甲方授权乙方的权限……（三）甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方预计办理装修手续日期：2018年11月1日，具体为：允许乙方增添1间房屋；……第四条：委托期限、免租期、租金标准及支付方式（一）甲方授权乙方的委托期限自2018年11月1日至2024年3月31日，共5年5个月；委托代理期限可延长六个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。其中2018年11月1日至2019年3月31日为免租期共计5月0天；（二）甲方应于2018年11月1日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》见附件一。（三）租金标准为：第一年：2019年4月1日起3300元/月（小写）合同总租金共计39600元（小写）。第二年：2020年4月1日起3300元/月（小写）合同总租金共计39600元（小写）。第三年：2021年4月1日起3300元/月（小写）合同总租金共计39600元（小写）。第四年2022年4月1日起3500元/月（小写）合同总租金共计42000元（小写）。第五年2023年4月1日起3500元/月（小写）合同总租金共计42000元（小写）。（四）租金支付方式：1、乙方支付方式为：季付。…….3、乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：①:2018年11月1日共计9900元②2019年7月1日共计9900元③2019年10月1日共计9900元④2020年1月1日共计9900元⑤2020年4月1日共计9900元⑥2020年7月1日共计9900元⑦2020年10月1日共计9900元⑧2021年1月1日共计9900元…..以上付款方式依次类推概不列举。第五条：房屋及附属设施的维护（一）出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者一方负责维修，甲方承担全部费用。（二）出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。……第七条：合同的解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的。……第八条：违约责任……（三）乙方有第七条第四款情形之一的，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金”。《合同》签订当日，庞丽梅、岳胜华依约将房屋交付给了合美家公司。 庭审中，双方均认可合美家公司已足额支付了2020年7月1日之前的房屋租金，此后合美家公司再未支付房屋租金。庞丽梅、岳胜华自述于2020年9月24日已将案涉租赁房屋自行收回。 上述事实，有原、被告身份证明、商品房买卖合同摘要、房屋信息查询记录、《成都市房屋出租委托合同》、银行交易流水、微信聊天记录及原、被告双方当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，庞丽梅、岳胜华与合美家公司签订的《成都市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在庞丽梅、岳胜华依约交付案涉租赁房屋后，合美家公司应当在约定的期限履行支付房屋租金的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。庞丽梅、岳胜华自述因合美家公司未按照《合同》约定支付租金，已于2020年9月24日收回案涉房屋，双方签订《合同》的目的已无法实现，故本院对庞丽梅、岳胜华主张解除案涉《合同》的诉讼请求予以支持，并依法确认案涉《合同》已于2020年9月24日解除。 关于房屋租金问题。庞丽梅、岳胜华自述已于2020年9月24日将案涉房屋自行收回，合美家公司未支付2020年7、8、9月房屋租金，且亦未提供证据证明双方就租金支付达成新的合意，根据《合同》约定，每月案涉房屋租金为3300元/月，故对于庞丽梅、岳胜华诉求合美家公司支付2020年7、8、9月房租9900元的主张，本院予以支持。 关于违约金问题。合美家科技公司自称因疫情原因导致未及时支付案涉房屋租金不应承担违约责任，但其未提供证据证明自2020年1月以来因政府采取新冠肺炎疫情防控措施导致其无法正常履行案涉合同义务的情况，故结合案涉合同履行情况，合美家公司逾期支付租金，导致合同提前解除，给庞丽梅、岳胜华造成损失应予以赔偿。依据案涉《合同》关于第八条违约责任：……（三）乙方有第七条第四款情形之一的，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。......之约定，考虑双方租赁合同实际履行情况，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定合美家公司应向庞丽梅、岳胜华支付剩余未付租金9900元的17%即1683元作为违约金，对于超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于免租期费用问题。案涉《合同》约定：……租赁期限为5年5个月，即从2018年11月1日始至2024年3月31日止，其中2018年11月1日至2019年3月31日为免租期共计5个月。该条文明确约定免租期，并未约定免租期需要分摊至每年的租期中，故应当在合同履行期间一次性予以扣除，故庞丽梅、岳胜华要求合美家公司支付免租期费用的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于误工费、交通费以及房屋结构恢复作业费的问题。案涉《合同》未就上述费用承担进行约定，且庞丽梅、岳胜华无证据证明上述费用已实际产生，故庞丽梅、岳胜华要求合美家公司支付误工费、交通费以及房屋结构恢复作业费的主张于法无据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、庞丽梅、岳胜华与成都合美家科技有限公司在2018年10月27日签订的《成都市房屋出租委托合同》（编号：001423）于2020年9月24日解除； 二、成都合美家科技有限公司于本判决生效之日起十日向庞丽梅、岳胜华支付房屋租金9900元； 三、成都合美家科技有限公司于本判决生效之日起十日向庞丽梅、岳胜华支付违约金1683元； 四、驳回庞丽梅、岳胜华的其他诉讼请求。 如果成都合美家科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1950元，减半收取975元，由成都合美家科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年一月二十八日 书记员  李 琦