湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初11126号原告：长沙闽航钢铁贸易有限公司，住所地长沙市天心区大托镇披塘村力鼎钢材市场**1、2、3、4号门面。法定代表人：潘恩玉。委托诉讼代理人：张玮，湖南鉴庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚萍，湖南鉴庭律师事务所实习律师。被告：湖南鼎荣钢铁贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺街道披塘村藕塘组湖南力鼎工贸有限公司内****。法定代表人：胡江。委托诉讼代理人：郑大为，湖南湘融律师事务所律师。原告长沙闽航钢铁贸易有限公司（以下简称闽航公司）与被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司（以下简称鼎荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。闽航公司请求判令：一、鼎荣公司立即搬离租赁场地，返还位于长沙市天心区××市场××栋后东侧仓库（实际面积共650平方米）给闽航公司，由鼎荣公司支付租金17318.43元（暂从2020年11月5日算至11月30日），后期租金从2020年11月5日开始按照每平方31.9725元计算至搬离为止。二、鼎荣公司立即搬离租赁场地，返还位于长沙市天心区××市场××栋后东侧旁边新增仓库（实际面积共548.28平方米）给闽航公司，由鼎荣公司支付租金100170元（从2020年4月1日算至2020年9月30日），鼎荣公司支付租金35059.76元（从2020年9月30日算至11月30日，按照每平方31.9725元标准），以上两项总计135229.76元，后期租金从2020年11月30日按照每平方31.9725元计算至搬离为止。三、鼎荣公司承担本案的诉讼费、律师费、保全费、担保费。闽航公司在法定期限内增加诉讼请求：一、鼎荣公司向闽航公司支付新增租赁仓库（548.28平方米）物业管理费393元（从2020年9月30日算至2020年11月5日）；鼎荣公司向闽航公司支付租赁总面积为1198.28平方米两个仓库场地的物业管理费399.42元（4元/年/平方米，暂从2020年11月5日算至12月5日，后期以4元/年/平方米标准计算至搬离为止）。二、鼎荣公司向闽航公司支付租赁场地办公室费用800元（800元/月，暂从2020年11月5日算至12月5日，后期计算至搬离为止）。三、鼎荣公司向闽航公司支付水电费（从2020年9月11日开始计算至搬离为止，具体以实际水电费用为标准）。鼎荣公司答辩要点：本案案由应是返还原物纠纷，非租赁合同纠纷；其司愿意承担相应租金35612.24元，并在收到法院判决后配合搬离；其司实际应付占有使用费与闽航公司主张的租金不符；其司主动放弃2019年10月1日之前的租金差额，此后的实际租赁面积无法核实，应以公证书数据为准。经审理查明：2018年9月18日，闽航公司（出租方，甲方）与鼎荣公司（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》（以下简称租赁合同），主要内容为：乙方向甲方承租其位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库中使用面积为650平方米（含公摊20%）的场地、10吨行车一台，租赁期限一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止；上述场地的租赁单价为29元／平方米（不含税），基础月租金为18850元，基础年租金为226200元，如鼎荣公司第二年续租，每年租金以上年租金为基数递增5%，之后租赁年度的租金标准以此类推；租金支付方式按半年度预付；租赁期间的水电、卫生、管理费由乙方承担，由甲方代收；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转租或者与其他承租人互换租赁场地，否则甲方有权终止合同；乙方若有意在租赁期满后续租上述场地，应在租赁满前30天通知甲方，在同等条件下，乙方有优先权续租；乙方如逾期支付租金，应按逾期金额每日承担1%的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，自行收回场地。同日，闽航公司向鼎荣公司收取押金1万元。租赁合同签订后，闵航公司交付了场地，鼎荣公司也按约支付了租金等费用。合同到期，鼎荣公司继续使用租赁地，并向闽航公司支付了自2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金和自2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费等费用。2020年4月，鼎荣公司与闽航公司因续租等事宜发生争议，鼎荣公司向本院提起诉讼，其司起诉书事实与理由部分认为，2019年9月15日双方口头协商续租一年并将租赁场地面积增加至1198.28平方米，同时闽航公司将涉案仓库一楼内一简易房以800元/月出租给鼎荣公司。2019年9月28日，鼎荣公司以1198.28平方米为基数，向闽航公司支付2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金以及2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费以及行车年检费，闽航公司出具了收据，故闽航公司转租违约，且租赁合同应继续履行。闽航公司提起反诉，认为租赁合同已经履行完毕，鼎荣公司应搬离租赁场地。本院审理后，作出（2020）湘0103民初2480号民事判决，认为闽航公司在书面合同到期后收取鼎荣公司租金和物业费等费用的行为，视为双方合意续租一年，判决闽航公司转租给案外人的行为违约，租赁合同履行至2020年9月30日止，鼎荣公司应按约支付租金。当事人不服提起上诉，二审审理后作出（2020）湘01民终7782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，鼎荣公司继续履行租赁合同，并向本院账户汇入执行款158240元，其中包含诉讼费用（含执行费）2177.8元，其余款项156062.2元，庭后闽航公司提交支付明细显示，仓库租金141846.25元（仓库租赁面积650平方米，按30.45元/月/平方米标准，从2020年4月1日算至11月5日止），仓库一楼（办公室）租金5733.5元（800元/月，从2020年4月1日算至11月5日止），物业管理费253.15元（仓库租赁面积650平方米，按4元/年/平方米标准，从2020年10月1日算至11月5日止），电费8045.67元（算至2020年9月11日止，扣除6月30日已收1830元），水费183.6元（算至2020年9月11日止），鼎荣公司对上述数据予以认可。2020年10月1日，租赁合同到期后，鼎荣公司未搬离租赁场地，且欠付租金、物业管理费及水电费，双方发生纠纷，闽航公司遂诉至本院。庭审中，闽航公司认为，除租赁合同约定的650平方米以外，双方另行口头协商增加仓库租赁面积548.28平方米，2019年9月28日就仓库租金和办公室费用分别开具收条，其中仓库租金收条载明“鼎荣钢贸场地租半年（2019.10.1-2020.3.31），1198.28*29*1.05*6=218925.76元”，可以证明双方合意仓库租赁面积为1198.28平方米；办公室费用收条载明“鼎荣租仓库一楼半年租金（2019.10.1-2020.3.31），800*6=4800元”，且办公室系闽航公司自行修建的简易房屋，可以证明办公室费用系单独收取。鼎荣公司认可双方在原租赁合同基础上口头协商确定增加仓库租赁面积，在闽航公司起诉后，其司申请中华人民共和国湖南省长沙市麓山公证处对实际租赁面积测量的过程及结果进行保全证据公证，经该公证处工作人员测量，仓库场地面积为894.806平方米（长为45.7米，宽为19.58米），办公室房屋位于仓库内，房屋设立在地上，该块地包含在仓库租赁面积内，闽航公司不能重复收取该办公室租金，则实际租赁面积应为867.7703平方米（扣除办公室面积27.0357平方米）。因双方争议较大，本院工作人员和当事人共同前往租赁场所进行现场测量。闽航公司认为，现场测量标准为：从仓库正门往内走至第九根柱子平行线为起始位置，长度应往仓库门前延伸1米，宽度应测量到墙，现场面积还应参照租赁合同约定，增加20%公摊面积，且办公室占地面积不应扣除。按上述标准，现场测量租赁面积为1260平方米（1050平方米+1050平方米*20%），闽航公司根据双方合意只主张1198.28平方米。鼎荣公司认为，现场测量标准为：从仓库正门往内走至第八根至第九根柱子中间对应平行线为起始位置，长度不应往仓库门前延伸1米，且其司也未实际使用该1米，宽度应留有合理距离，测量到离墙1米处，增加20%公摊面积没有依据，应扣除办公室占地面积。按上述标准，现场测量数据与公证书数据相差不大，应以公证书为准，即实际租赁面积为867.7703平方米。上述事实，有当事人提交的租金支付单据、民事判决书、《场地租赁合同》、公证书、长沙银行网上银行电子受理凭证、收款收据、实际租赁面积（占用）面积说明、关于现场查看的说明和庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，双方对于成立租赁合同关系无异议，依据生效判决书，租赁合同关系已于2020年9月30日到期，双方未再达成续租合意，闽航公司要求鼎荣公司搬离租赁场地，返还位于力鼎钢材市场的租赁仓库，符合法律规定，本院予以支持。本案争议焦点为仓库租赁面积的认定。双方在2018年9月签订租赁合同后，又于2019年10月口头协商续租并在原租赁场地增加租赁面积。因双方已变更原租赁合同内容，但又无明确书面约定，导致争议。经本院工作人员现场查看，双方对于仓库租赁范围，即起始位置、延伸前坪是否计算、宽度、办公室占地面积是否扣除等均有不同意见，现场测量数据与双方各自之意见相差不大，争议在于对仓库租赁范围的认定。因涉案租赁仓库非单独场地，系一大仓库的部分，可自由划界使用，在无合同或平面图明确约定情况下，不具备推定仓库租赁范围的现实条件。同时，租赁合同内容也无法得出续租仓库范围。本院结合证据、交易惯例分析如下：一、2019年9月28日鼎荣公司预付续租租金，闽航公司开具收条已注明租赁面积为1198.28平方米，此时亦是双方口头协商时间，说明当时对租赁面积是协商确认的；其次，（2020）湘0103民初2480号案件诉讼中，鼎荣公司在起诉书事实与理由部分自认增租后面积为1198.28平方米，一简易房（即办公室）租金为800元/月。二、依据交易惯例，参照原租赁合同关于租赁面积的约定，仓库场地的租赁范围不应仅仅是占地面积的直观计算，还应包含租赁地段、基础设施、自建设施等因素的价值考量。闽航公司诉称应加上20%公摊面积的意见，具备合理性。三、生效判决已确认双方租赁合同期限届满时间，鼎荣公司仍未搬离场地，造成闽航公司不能正常使用仓库，产生逾期利益损失。综上，本院采纳闽航公司诉称租赁面积为1198.28平方米的意见，双方应以此面积进行租金结算。合同到期后，鼎荣公司未搬离且仍在使用涉案租赁仓库，本院酌情认定仓库占有使用费的标准与原有租赁合同的租金标准一致，为30.45元/月/平方米。为便于计算和执行，本院将租金和占有使用费一并计算，故鼎荣公司应支付租金和占有使用费291901元（1198.28平方米*30.45元/月/平方米*8个月，从2020年4月1日计算至2020年11月30日），核减该期间已付141846.25元，鼎荣公司还应支付租金和占有使用费150054.75元，后续占有使用费继续以租赁面积1198.25平方米为基数，按30.45元/月/平方米标准，从2020年12月1日计算至实际搬离租赁仓库（含办公室）之日。二、双方对于办公室使用未签订书面合同，该办公室系建立在租赁仓库内的简易房屋，具备与仓库不同的使用价值，分开收取费用符合常理，且办公室费用单独开具收条，则明显是两项费用，鼎荣公司辩称办公室面积应扣除的意见，本院不予支持。鼎荣公司应支付办公室费用，按每月800元标准，从2020年11月6日计算至实际搬离租赁仓库（含办公室）之日。三、双方对于物业管理费收费时间和标准均无异议，故鼎荣公司应支付物业管理费212.76元（仓库面积548.28平方米，按4元/年/平方米标准，从2020年10月1日算至2020年11月5日），后期物业管理费以1198.28平方米为基数，按4元/年/平方米标准，从2020年11月6日计算至实际搬离租赁仓库（含办公室）之日。四、闽航公司未提交证据证明水电费实际产生的费用，且鼎荣公司也认可双方可在其司搬离时据实结算，本案不宜处理，由当事人另谋途径解决。闽航公司诉讼请求未涉及1万元押金事宜，鼎荣公司亦未提出反诉，本案不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、限被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内自行搬离位于力鼎钢材市场的租赁仓库（含办公室），返还至原告长沙闽航钢铁贸易有限公司；二、限被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司在本判决生效之日起十日内向原告长沙闽航钢铁贸易有限公司支付租赁仓库租金和占有使用费150054.75元（截止2020年11月30日），后续占有使用费以租赁面积1198.28平方米为基数，按30.45元/月/平方米标准，从2020年12月1日计算至实际搬离租赁仓库（含办公室）之日；三、限被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司在本判决生效之日起十日内向原告长沙闽航钢铁贸易有限公司支付办公室费用，按每月800元标准，从2020年11月6日计算至实际搬离租赁仓库（含办公室）之日；四、限被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司在本判决生效之日起十日内向原告长沙闽航钢铁贸易有限公司支付物业管理费212.76元（仓库面积548.28平方米，按4元/年/平方米标准，从2020年10月1日算至2020年11月5日），后期物业管理费以1198.28平方米为基数，按4元/年/平方米标准，从2020年11月6日计算至实际搬离租赁仓库（含办公室）之日；五、驳回原告长沙闽航钢铁贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，减半收取1675元，由被告湖南鼎荣钢铁贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇二一年一月八日书记员  朱咸菊附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价，依照规定履行。履行地点不明确，给付货币的，在接收货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。