苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初991号原告：蒋丽霞，女，1972年3月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：周明富，男，1967年12月5日出生，汉族，住苏州市吴中区。共同委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张馨云，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：中新智地苏州工业园区有限公司（原中新苏州工业园区置地有限公司），统一社会信用代码913205947272794794,住所地苏州工业园区月亮湾路15号1幢2301、2401。法定代表人：马晓冬。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。原告蒋丽霞、周明富与被告中新智地苏州工业园区有限公司（以下简称中新公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告蒋丽霞、周明富的委托诉讼代理人谢群山、张馨云、被告中新公司的委托诉讼代理人谢裕宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丽霞、周明富向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，按照合同约定、图纸标准向原告交付房屋；2.判令被告支付逾期交房违约金2076762.56元（以20788414元为基数，自2019年2月21日起，按每日万分之三核计，暂计至2020年1月20日，实际应计算至被告交付房屋之日止）；3.判令被告支付原告律师费4万元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月25日，原告与中新公司签订《苏州市商品房买卖合同》，合同编号苏房商园区合同201812250198。合同约定，原告向被告购买公安编号为苏州工业园区唯青路18号美庐X幢X的商品房(下称”该房屋”)，建筑面积为954.54平方米，总价款为20788414元，于2019年2月20日前交房。同时，被告在合同第二十六条明确承诺，该房屋没有权属纠纷和债权债务纠纷。合同第二十条第二款对逾期交房违约责任亦作了明确约定，买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。另，补充条款第16条约定，在合同履行过程中出现的任何违约行为导致守约方提起诉讼而向违约方进行索赔的，违约方除承担相应的违约责任外，还需承担守约方的律师费。合同签订后，原告于当日一次性支付了全部购房款20788414元。事后，原告注意到合同签订的当日还签署了一份《房屋交接确认书》，该交接确认书在被告的诱导下尽然倒签成了双方”于2019年2月20日办理了该房屋验收交接手续”。交涉过程中，被告提出原告已经确认该房屋交付完毕，而原告对此根本不能认可，因为该倒签之房屋交接确认书排除了原告的主要权利即房屋验收权，应属无效。2019年2月20日约定交付日，双方办理房屋验收交接手续时，原告发现被告拟交付的房屋与图纸不符。根据图纸，房屋产权范围内正南偏西(西南角)有约10平方米被他人侵占，并堆砌高墙，设置围栏，不仅侵犯了原告的产权面积，且观感亦极为不适。原告对此明确提出异议，要求被告按照合同约定及图纸标准交付房屋，确保交付房屋符合图纸标准且无任何债权纠纷。为此，原告未在被告提交的房屋验收文件上签字确认。原告提出异议后，被告亦认可该房屋存在侵权之债，并安排中新苏州和乔物业服务有限公司起诉侵占被告房屋、土地的侵权方，该案因主体不适格被法院驳回，该房屋被侵权的状态至今依旧。期间，原告分别于2019年4月4日、8月19日委托律师向被告致送《律师函》，要求被告按照图纸交付完整之房屋、土地，并按合同约定承担违约责任，被告均对原告合法合理要求消极应付，拖而不理。原告认为，合法有效的合同应当得到全面履行。被告违反合同承诺及图纸标准，未能全面履行房屋交付义务，明显构成违约，其应依合同约定支付逾期交房违约金及原告为实现权利而支付的律师费，并按照合同约定及图纸标准，继续履行合同，交付房屋。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告中新公司辩称，首先该房屋为现房交易，已经完成交付。合同中明确该房屋为现房，合同签订之日已经具备交付条件，原告对房屋各方面均无异议，并且已经现场检查。同时合同约定如果在交房前已经付完房款的，交房时间为合同约定的第二日，即2019年2月21日，实际上原告也在签约时就付清了房款，因此该房屋已经在2019年2月21日交付。另外，被告认为不存在逾期交房的情况，房屋为现房销售，已经在2019年2月21日完成交付，原告在签约时就已经检查并接受房屋的现状，在此基础上双方才签订了现房买卖合同，原告签约以后又对房屋提出诉讼，实际上是违反双方签约时的真实意思表示的。案涉房屋的花园系被邻居侵占，且被侵占的面积非常小，完全不影响房屋的使用，不能够作为影响合同履行的理由。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日,原告蒋丽霞（乙方）与被告（甲方）签订《中新置地美庐花园预定协议书》，约定认购美庐X幢X室，购买房屋单价21778.46元/平方米，房屋建筑面积954.54平方米，一次性支付房款，总价20788412元。该协议确认事项中被告特别提示：乙方在签署本协议之前，务必认真阅读并理解下列事项，乙方签名：1.在签订本协议书时，乙方已充分了解其认购房屋设计结构及其周边环境的详细情况，并已仔细阅读甲方提供的《苏州工业园区商品房销售合同》（以下简称《商品房销售合同》）示范文本（含甲方针对本楼盘销售合同所拟定的补充条款及附件内容）及销售现场公示其他文件，并确认没有异议。原告在协议背面书写申请：本人周嘉诚购买美庐69幢101，今天10月25号付款壹佰万（含定金50万），11月3日前付款柒佰万，11月底付款肆佰万，12月4日签草稿合同，12月25日前全款付清并签约。上述协议及申请下方均手写周嘉诚，蒋丽霞代。同日，被告向原告提供了《美庐别墅购房温馨提示》，对美庐购买客户的购买风险作出特别提示，载明：本项目每户别墅的花园只有使用权，无产权，其花园大小以实际现房交付为准；中央景观区域属全体业主共同享有，不允许被业主私自搭建或以其他形式扩建并占为己有，下方手写有周嘉诚。庭审中，原告表示周嘉诚系其儿子，原本用周嘉诚名义购买，后二原告最终决定用自己名义购买。2018年12月25日，原告蒋丽霞、周明富（买受人）与被告中新公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，合同编号苏房商园区合同201812250198，约定出卖方依法取得位于苏州工业园区唯青路18号、宗地号为26309国有土地使用权证编号为苏工园国用（2010）第00157号，现定名为美庐现房一套，该房屋公安门牌号为苏州工业园区唯青路18号美庐X幢X，所属自然层为1层，房屋用途住宅，属钢筋混凝土结构，所属楼宇主体建筑自然层数为地上2层，地下1层，建筑面积共954.54平方米，套内建筑面积954.54平方米，分摊共有建筑面积0平方米，阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库、其他等部位层高2.2米以下部门不计算建筑面积。房屋层高3米，为毛坯房，商品房层高及面积构成详见附件二，装修及设备设施标准见附件七和附件八，建设工程规划许可文件载明的平面布局图见附件一。本建筑区划的配套设施在本合同补充条款或附件中约定，未作约定的，按房屋所在地规划行政部门批准的图纸为准，其中：1.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；2.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；3.建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；4.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；5.人防工程等根据相关法律、法规等处理。合同第四条约定了计价方式和价款，双方同意按照建筑面积计算，根据本合同第二条载明的建筑面积，该商品房的总价暂定为20788414元，并约定在2018年12月25日前一次性付款。合同第六部分为房屋交付和不动产登记，第十七条约定出卖人定于2019年2月20日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2018年12月20日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，房屋交付的标志为【买卖双方签署房屋交接文件】。第十九条约定该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。交房前，出卖人应当发出书面交房通知书，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二十条约定逾期交房的违约责任，出卖人未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别作如下处理：1.逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第二十六条为出卖人承诺：1.该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2.该商品房没有销售给除买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况。双方根据合同第三十二条约定了补充条款，补充条款第13.2条约定，买受人签订本合同前，已对小区周边环境、相邻设施及可能存在的影响进行了充分的了解。对小区公共设施和公用设备（包括但不限于绿化、围墙、路灯、窨井、网络、通讯或广电有线电视等弱电井/箱、电缆分支箱、配电箱、垃圾箱/房、电信移动信号发射接收装置、排风口、配电间、水泵及其他公共设施和公用设备），买受人在签约时已了解，出卖人可根据需要合理设置。第13.3条约定，出卖人广告、售楼书、模型等推广材料及本合同附件一中提及的平面布局图仅是草图。因比例和表现方法有限。部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。合同附件一的平面布局图、附件二的房屋平面图以交房前相关部门最终审核批准的图纸为准。第16条约定，在本合同履行过程中出现的任何违约行为导致守约方提起诉讼而向违约方进行索赔的，违约方除承担相应的违约责任外，还需承担守约方的律师费用。庭审中，原被告确认原告已经支付房屋总价款20788414元，被告向原告出具等额增值税发票，发票日期2018年12月25日。同日，被告中新公司和物业公司中新苏州和乔物业服务有限公司出具《入伙手续书》，通知原告其购买的美庐X#X现已具备入住接收条件，请于2019年2月20日至管理处（地址唯青路18号）凭此单办理接收手续。原告（乙方）与被告（甲方）签订中新置地《房屋交接确认书》，约定乙方购买了甲方开发的美庐69幢101室已经满足甲方和乙方签订的《苏州市商品房买卖合同》第十六条约定的交付条件，现甲、乙双方根据签订的《苏州市商品房买卖合同》第十八条的约定于2019年2月20日办理了该房屋的验收交接手续，双方确认如下：1.甲方交付给乙方的房屋为（公安编号）X幢X室，该房屋合同约定面积954.54㎡，目前经苏州工业园区测绘中心实测，该房屋的实测面积为954.54㎡，面积差异为0㎡。2.该房屋的实际最终总价为20788414元。3.甲方向乙方出示了已取得的《建筑临时使用证》或《苏州工业园区商品住宅交付使用通知书》，以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、面积实测资料等，证明该房屋已经具备合同约定的交付条件。4.乙方经办理完毕该房屋的交接手续，并签署《房屋交接确认书》确认该房屋交付完毕。5.本交接确认书一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，自甲乙双方签字盖章之日生效。下方有甲方的盖章和乙方蒋丽霞的签字。2018年12月25日，原告周明富（乙方）与被告中新公司（甲方）签订《补充协议（现房交付）》，约定就原告购买的美庐69幢101室的交付等事宜达成如下协议：1.乙方清楚并确认，该房屋销售合同签订之时，甲方已明确告知乙方本合同签订时该房屋已具备交房条件，为实际现房。乙方确认在签订该房屋销售合同时，该房屋及其所在小区已建设完成，乙方已检查该房屋及所在小区，对房屋的层高、结构、功能布局、材料和施工质量及其所在小区的公共设施和设备、相关环境建设等均无异议，同意按该房屋现状购买和接收房屋。2.该房屋销售合同签订之时，已具备交房条件，甲方无需书面通知乙方办理入伙手续。乙方付清该房屋全部款项后，应于付清款项后三日内办理入伙手续。物业管理费用从办理完入伙交接手续之日第二日起，由乙方承担。3.乙方同意，若乙方房款在销售合同约定的房屋交付时间前已付清，但未于付清款项后三日内办理入伙手续的，房屋于合同约定的交付时间的第二日起视为已交付乙方，乙方从该日期承担该房屋的一切风险和相关的物业管理费，保险期同时开始计算；乙方在销售合同约定的房屋交付时间后付清房款，但未于付清款项后三日内办理入伙手续的，房屋于合同约定的交付时间的第二日起视为已交付乙方，乙方从房款付清之日后第四日起承担该房屋的一切风险，保险期同时开始计算，而且物业管理费从销售合同约定的交付时间的第二日即由乙方承担。4.若本补充协议内容与原销售合同有冲突的，以本协议为准。协议下方有原告签字和被告的盖章。2019年5月28日，本院立案受理了原告中新苏州和乔物业服务有限公司诉被告储汉立物业服务合同纠纷一案，被告储汉立系苏州工业园区唯青路18号美庐别墅X幢X室业主，2016年2月23日原告与开发商签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告在内的所有美庐业主及物业使用人提供物业服务，并规定业主装饰装修房屋时应遵守管理法规。2016年4月1日，原被告签订美庐业主公约，对装修要求进行详细约定。但2019年4月原告巡查时发现被告将个人庭院私自扩建到毗邻业主的居住区域内，严重违反物业服务合同约定，原告与被告多次沟通，并张贴违章整改通知单，但被告未予配合，故诉请判令被告立即拆除违规扩建的庭院，并恢复原状。但因原告确认其与美庐别墅小区的物业服务合同于2019年6月30日终止，2019年7月1日撤场，其主体不适格，故本院作出（2019）苏0591民初6010号民事裁定书，驳回原告的起诉。关于房屋交付问题，庭审中，原告认为双方依法签订的《苏州市商品房买卖合同》真实有效，该合同明确约定了房屋的交付时间为2019年2月20日，《房屋交接确认书》系倒签，排除了原告的房屋验收权，应属无效，房屋至今未予以交付。被告认为，本案房屋买卖的最大特征是按照现房交付，在此前提下确定房价以及付款方式。房屋买卖合同的26条实际上是针对于预售房屋的格式条款，而双方实际上履行的是一个现房交付，双方也因此签订了补充协议，明确按照原告现场查看了解的状况进行交付房屋，原告也明确表示按照现状购买以及接收。被告认为原告在购买一个如此高昂的商品房时，理应对该房屋进行认真仔细的核查，并审慎地签署相关的文件，现房交付已在合同中明确，不存在签约以后还需要另外验收的情况，只要房屋款项支付完毕，原告应自行办理入户手续，如果自己不办理的，相应责任由自己承担，故房屋已完成交付。原告所陈述邻居侵占其花园的情况，也理应在原告配合办理产证后由其自行主张处理。庭审中，原告确认对案涉房屋有争议部分仅为花园被占用部分，其他方面有无争议。另查明，座落于苏州工业园区唯青路18号美庐X幢X室，初始登记人中新苏州工业园区置地有限公司，房屋建筑面积954.54平方米，其中地下建筑面积331.52平方米，建筑结构钢筋混凝土，用途住宅，建造年代2014年，国有土地使用权面积1049.2平方米。被告中新智地苏州工业园区有限公司在2019年8月20日变更企业名称，原企业名称中新苏州工业园区置地有限公司。2019年12月30日，原告（乙方）与江苏百年东吴律师事务所（甲方）签订《聘请律师合同》，由该所指派律师参加诉讼，合同约定律师费40000元，2020年1月2日，江苏百年东吴律师事务所出具相应金额的增值税发票。以上事实，由原被告提交的《苏州市商品房买卖合同》、增值税发票、《入伙手续书》、《房屋交接确认书》、民事裁定书、《中新置地美庐花园预定协议书》、《美庐别墅购房温馨提示》、《补充协议（现房交付）》、《聘请律师合同》、不动产登记簿证据以及原被告庭审中的陈述予以证实。本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明,否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。首先，原被告已签署《房屋交接确认书》，根据原被告关于案涉房屋买卖系列合同约定，被告已完成房屋交付，且现有证据显示，案涉小区物业在2019年4月巡查时发现XX幢有违建情况，原告未提交证据证明该违建在被告交付案涉房屋前已存在。其次，原告是对案涉房屋进行了充分的调查和了解的基础上与被告进行的交易，原被告签订的系列合同和协议均明确原告已对小区周边环境、相邻设施及可能存在的影响进行了充分的了解，清楚和确认案涉房屋销售合同签订之时该房屋已具备交房条件，为实际现房，同意按该房屋现状购买和接收房屋，如XX幢违建的情况早已发生，原告在购房过程中应当发现并提出，但原告亦未提交相关证据予以证明。原告未提交证据证明被告未按照合同的约定交付案涉房屋，应承担相应的不利后果，双方约定在案涉房屋交付后，该房屋的一切风险责任由原告承担，故原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋丽霞、周明富的全部诉讼请求。案件受理费145742元，由原告蒋丽霞、周明富承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  韦 超人民陪审员  胡有意人民陪审员  吕 剑二〇二一年一月二十二日书 记 员  李前龙