广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初25663号原告：东莞市贝斯特物业管理有限公司，住所地：东莞市×××××××××湖花园内一层，统一社会信用代码：914××××××××××047XM。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：秦培华，男，1971年2月15日出生，汉族，住广东省惠州市仲恺区×××××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：420××××××××××××616，系原告的员工。被告：史国胜，男，1973年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区××××××××××××××××，公民身份号码：410××××××××4051098。委托诉讼代理人：聂计谋，广东乾旭律师事务所律师。原告东莞市贝斯特物业管理有限公司诉被告史国胜物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦培华、被告的委托诉讼代理人聂计谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业费、水电费等费用共计31122元；二、被告按东湖花园管理公约合同支付逾期付款违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为原告所管理的东湖花园楼盘的业主。被告于2006年9月5日与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得东湖花园7座15楼3号室，建筑面积130平方米。被告与原告于2006年9月5日签订《东湖花园管理公约合同》，约定原告对东湖花园楼盘进行物业管理。自此原告按照协议约定向该楼盘提供物业服务，并按1.8元/平方米的标准收取物业费。如业主逾期付款的，按照0.3%/天的标准支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未能依约缴纳物业管理费用，自2009年6月1日至2020年5月14日被告共欠物业费31122元，逾期付款违约金61961.80元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：请法院依法驳回原告的全部诉请。理由：一、原告不具有合法的管理案涉小区的权利，也无权利收取物业费；二、原告在管理本小区时未履行相关管理义务，小区管理混乱，施设缺损，原告只顾收费，不管物业管理；三、就本案而言，即使认定原告具备收费资格，被告也仅需支付2017年6月至今的物业管理费；四、原告在起诉状中所书写的事实与理由有错误，起诉状中陈述的欠费时间有误，原告提交的证据均证明首期欠费时间是2010年2月份。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2006年9月5日，被告作为东湖花园7座15楼3号房的业主与原告签订《东湖花园管理公约》，双方就管理公司之权力和职责、业主之权利及义务、管理费用、管理费按金及管理公司之酬金、须付与管理公司之款项及追讨办法等事项进行了约定。其中第五章第6条约定：管理费用按每户平方米建筑面积分摊，其中住宅为每月平方米人民币2.3元，商铺为每月每平方米人民币13元。住宅和商业部分分账计算。第9第约定：管理公司得按通常情况及大厦管理实际需要，每年调整管理收费一次，以确保管理费用收支平衡及管理正常。第七章第2条约定：若业主或住客在每月首十五天内仍未付当月之规定款项，则管理公司有权采取以下行动追讨：2.1如欠款累积达一个月或其一部分，业主须加欠款之利息，利率按每天千分之三计算。2.2支付并追讨收取管理公司认为合理之费用数目，以弥补交款所带来之额外工作量。2.3在追讨和试图追讨上述款项所招致的相关费用时，管理公司有权以查封或民事诉讼之形式提出追讨，在该诉讼中管理公司委托律师之费用应由业主承担。原告主张，被告已于2006年9月5日收楼，并从2009年6月起未支付管理。对此原告向本院提交收楼证明、催款通知单、催款通知、东湖花园7座15C欠费明细、欠费联系表等证据拟证明其主张。被告对上述原告提交的证据不予以认可，认为上述证据均没有被告签名确认。庭审中，双方确认：1、被告为案涉物业业主；2、前期管理费用是被告向原告交付的；3、从2009年6月起，每平方米的管理费为1.8元，被告一个月的物业管理费是234元；4、原告放弃对违约金的主张。另，原告主张被告从2009年6月起未交纳管理费，被告对此不予认可，认为是从2010年2月开始欠费，且原告诉请的物业管理费超出诉讼时效，其即使有资格收取，也只能收取从起诉之日起往前计算3年的物业费。原告庭后明确其诉请的31122元为自2009年6月起至2020年5月的管理费。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否有权收取案涉物业管理费；二、本案部分诉请是否超过诉讼时效。针对上述争议焦点，本院分析如下：关于焦点一。双方均明确被告为案涉房屋的业主，且双方已于2006年9月5日签订《东湖花园管理公约》，原告亦依据上述公约向被告收取了前期物业管理费用，故原告为案涉东湖花园的管理公司，有权向身为业主的被告收取相关物业管理费用。虽然被告向本院提供了信息截图、图片等证据拟证明原告未履行物业管理义务，但上述证据不足以作为被告不支付物业管理费的依据。故被告应向原告支付物业管理费。关于焦点二。物业服务合同属于继续性的合同，每一期债务的合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务进行认定，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。故被告提出诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。综上，被告应向原告支付起诉前3年的物业管理费，即2017年7月至2020年5月的物业管理费共计8190元（原告于2020年7月6日向本院提起诉讼，即诉讼时效从2017年7月6日起算，故管理费计算为：234元/月×35个月），原告超出上述范围的物业管理费的诉请，法律依据不足，本院依法予以驳回。原告在庭审中自愿放弃违约金，是其对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、限被告史国胜于本判决生效之日起五日内向原告东莞市贝斯特物业管理有限公司支付物业管理费8190元；二、驳回原告东莞市贝斯特物业管理有限公司本案的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1062.98元（已由原告预交），该款由原告东莞市贝斯特物业管理有限公司负担969.41元、被告史国胜负担93.57元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周吉宁二〇二一年一月二十日书记员  谢婉文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。