广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31903号原告：梁淑雅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄强，广东大篆律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地：佛山市禅城区季华六路3号1区。法定代表人：唐某1。原告梁淑雅诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄强、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。被告房天下公司经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司签订的合同编号为20160308D的《物业使用权出让合同》，以及《委托经营管理合同》；2.被告长富公司向原告退还已付全部使用权出让金131028元，并支付违约金(以131028元为本金按每天万分之三自2017年1月1日逾期交房之日起至合同实际解除之日止)；3.被告房天下公司返还原告支付的优惠服务费30000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年3月8日，原告与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订了编号为20160308D的《物业使用权出让合同》(下称“《出让合同》”)，约定：长富公司将位于佛山市南海区××××××长富都市创意产业园1号xx物业使用权转给原告，物业出让金为131028元。同时，长富公司还以“优惠服务费”名义向原告收取30000元，由被告佛山市房天下科技有限公司出具了收据。另外原告与长富公司还签订了《委托经营管理合同》，约定收楼后原告将上述物业委托给长富公司或其选聘的专业公司经营管理。按《出让合同》，长富公司应于2016年9月1日前将竣工验收的物业交付给原告使用。后双方签订《补充协议》，约定物业交付时间为2016年12月31日前，但长富公司未在约定时间内交付。经原告与其他业主向佛山市自然资源局查询，发现上述物业所在地块为工业用地，报建设计使用功能为厂房，这与长富公司当初广告宣传“酒店公寓”完全大相径庭。而且现场查看，装修粗糙，消防设施安装不合格，根本不具备出租、居住使用条件，委托经营管理更无从谈起。根据《出让合同》第十五条第(三)点：“甲方应依约定交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起按已收取出让费的日3‰支付逾期违约金。逾期交付超过30天的乙方有权要求解除合同”。因此，被告长富公司逾期交楼已构成违约，并严重损害了原告利益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院具状起诉，请求法院公正审理，维护原告合法利益，支持原告全部诉讼请求。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》约定履行。1.长富公司不存在任何违约行为。（1）涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准。（2）长富公司与原告签订约定将涉案物业临时返租给长富公司，长富公司向其支付经营管理收益合计人民币13952元。后在符合交付使用条件时，经原告确认无异议后，长富公司已向其交付涉案物业，由其一直实际使用至今。2.《物业使用权出让合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保护合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，长富公司认为：1.若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,原告亦应向长富公司返还已收取经营管理收益13952元。根据双方约定，原告应交付具备使用条件的物业给长富公司。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给长富公司的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司的临时返租租金，应向长富公司返还。为减少累讼，应将原告收取临时返租租金在本案中扣减长富公司应退还的使用权租赁金。2.原告主张的逾期违约金没有依据。且逾期交付违约金应计算至双方解除合同之日止，合同解除后，长富公司就再没有义务向原告交付租赁物业，因此无需继续向其支付逾期违约金。另原告主张按日万分之三计算过高，远远高于原告的实际损失，应自2017年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。被告房天下公司没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。被告房天下公司没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件核对，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区×××××侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间一项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2016年3月8日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于长富都市创意产业园1号楼813单元；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权出让期自物业交付之日起至2042年9月1日。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计131028元；甲方应于2016年9月1日前将竣工验收的物业交付给乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的日3‰支付逾期违约金。逾期交付超过30天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。2016年10月24日，原告（甲方）和被告长富公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将该物业自甲方支付完全部物业使用权转让价款后的下一季度起共2年的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。委托经营收益自甲方支付完全部物业使用权转让价款并将该物业交付给乙方的下一季度开始计，前期免租期一个月。从该物业交付次季度起每季度支付一次，在每季度第三个月20日前以转帐形式支付。2016年3月6日，被告房天下公司出具《收据》确认收取梁丽雯涉讼房屋优惠服务费30000元。2016年3月31日，被告长富公司出具《收据》确认收取原告涉讼物业使用权出让金131028元。被告长富公司分别于2016年12月20日、2017年3月21日、2017年8月2日、2017年10月23日各向原告支付经营收益4292元，3220元、3220元、3220元。另，梁丽雯为原告梁淑雅的女儿，其出具说明称：原告于2016年3月6日购买涉讼房屋，梁丽雯代原告梁淑雅支付了30000元优惠服务费，房天下公司向梁丽雯开具了收据。梁丽雯同意由梁淑雅向房天下公司主张上述30000元。被告长富公司于2020年12月11日收到本案的起诉状。本院认为，无论《物业使用权出让合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2016年9月1日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过30天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》，本院予以支持。长富公司已于2020年12月11日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权出让合同》20年内的租赁约定于2020年12月11日解除。《委托经营管理合同》于本院送达起诉状前已履行期届满，原告诉请解除，本院不再予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款131028元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权出让合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权出让合同》关于原告逾期支付租赁金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按租赁金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权出让合同》约定的总租赁款的25%向原告支付违约金32757元。由于原告主张房屋未交付，故《委托经营管理合同》也没有履行的基础，长富公司基于《委托经营管理合同》已支付予原告的13952元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付违约金18805元予原告。关于原告对房天下公司的请求，房天下公司收取的30000元没有合同依据，故原告主张房天下公司返还30000元，本院予以支持。被告房天下公司经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁淑雅与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限内的约定于2020年12月11日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款131028元予原告梁淑雅；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18805元予原告梁淑雅；四、被告佛山市房天下科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还优惠服务费30000元予原告梁淑雅；五、驳回原告梁淑雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2467.19元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担2192.19元、被告佛山市房天下科技有限公司负担275元，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二一年一月十五日书记员  成海欣