山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初16084号原告：张守薪，女，汉族，1985年7月17日出生，住山东省平邑县委托诉讼代理人：赵兴勐，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林吉兵，山东储誉律师事务所律师。被告：杨**，男，汉族，1968年7月28日出生，户籍地济南市第三人：济南中豪房地产经纪有限公司历下分公司，住所地济南市法定代表人：陈传敬，总经理。委托诉讼代理人：夏谢军，系该公司员工。原告张守薪与被告杨**、第三人济南中豪房地产经纪有限公司历下分公司（以下简称中豪地产历下分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张守薪委托诉讼代理人林吉兵，被告中豪地产历下分公司委托诉讼代理人夏谢军到庭参加诉讼。被告杨**经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守薪向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间2020年7月24日《存量房屋买卖合同》；2.请求判令被告返还原告定金2万元；3.请求判令被告支付原告违约金14万元；4.请求判令被告支付原告居间费17500元；5.请求判令被告支付原告逾期利息（以177500元为基数，按同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际给付之日）；6.本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由被告负担。事实与理由：2020年7月24日，原、被告在第三人济南中豪房地产经纪有限公司历下分公司居间服务下，签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定被告将其位于济南盛福花园58号楼3单元602室作价70万元出售给原告，双方约定了定金，付款方式，违约责任等条款。合同签订后，原告于合同签订当日支付了定金1万元并向第三人支付了中介服务17500元，积极准备履约事宜，然而被告却于合同签订几日后明确表示不再将涉案房屋出售给原告并将房屋高价出售给第三方，被告行为已构成根本违约。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。中豪地产历下分公司辩称，原告所述属实，没有异议。杨**未到庭，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于济南市历下区盛福花园58号楼3单元602室，房屋所有权人杨和明，杨和明与王爱英系夫妻关系，与杨**、杨强系父子关系，杨和明已去世。2020年7月24日，杨**（房屋出售方，甲方）与张守薪（房屋买受方，乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售坐落于济南市盛福花园58号楼3单元602室的房产给乙方，房屋所有权人为杨**；甲方保证该房屋准备办理产权证；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产、附属房屋及其它附属设施的总价款为70万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；甲乙双方同意，乙方通过商贷方式按揭贷款，甲乙双方应于签订本合同之日起15日内提交贷款所需资料；双方就按揭贷款所需材料及款项交付进行了约定；双方约定在签订本合同后，任一方未按合同约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向本合同的相对方支付本合同总价款的3‰的违约金，并赔偿向对方因此所遭受的损失，包括但不限于诉讼过程或实现债权过程中的律师费、诉讼费、保全费等；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格或将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，除承担上述违约条款外，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款的20%向相对方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方有权要求违约方赔偿全部损失。合同签订后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，甲乙双方任一方违约导致合同下不能继续履行协议或解除合同的，守约方先行支付的相关服务费用由违约方全额赔偿。2020年7月24日，杨**、张守薪与中豪地产历下分公司签订《居间服务合同》，约定因杨**、张守薪双方或任何一方不予配合或所提供的资料、证件等不真实、不合法、不完整及因政府主管机关、贷款机构、评估机构等原因导致合同无法履行或迟延履行的，中豪地产历下分公司对此不承担责任。合同签订当日，中豪地产历下分公司代杨**收取定金1万元，并收取居间费17500元。中豪地产历下分公司庭后出具说明自认1万元定金还在公司账户内。后案涉房屋被出售给案外人，并于2020年9月9日变更登记所有权人为宋乐卫，权属取得方式二手房买卖。张守薪提交视听资料载明，杨**：“俺嫌卖的低啊，家里不愿意啊，不卖了…。”张守薪庭审后提交说明载明，根据《民法典》第五百八十八条的规定，既约定违约金，又约定定金的，当事人可以选择适用违约金或定金条款，张守薪在本案中选择适用违约金。2020年8月3日，张守薪与山东储誉律师事务所签订民事委托代理合同，支付代理费2500元；后因本案诉讼支付保全保险费500元。本院认为，杨**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩和举证质证的权利。杨**与张守薪签订的存量房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张守薪依约支付了定金，但杨**未依约履行义务，根据房屋权属证书载明的内容，杨**并非所有权人，其亦未提交其享有所有权的证据，且案涉房屋已出售他人，故张守薪要求解除存量房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。关于返还定金、赔偿违约金的问题，中豪地产历下分公司自认收取的定金尚在公司账户内，虽系代杨**收取，但由中豪地产历下分公司直接返还张守薪定金可以减少当事人讼累；根据合同中有关违约金的约定，杨**违约应当承担违约金，但合同中约定的违约金过高，张守薪亦未提交因杨**的违约行为造成实际损失的证据，且济南近一年的房价并未明显上升，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定杨**向张守薪支付违约金4万元。关于居间费的问题，根据合同的约定，因杨**违约导致合同无法继续履行，杨**应当承担张守薪已支付的佣金17500元。综上，上述损失共计67500元，均因杨**的违约行为所致，故张守薪主张自起诉之日起（诉前调解立案之日即2020年9月4日），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，于法有据，本院予以支持。关于律师费、保全保险费的问题，因合同中明确约定违约方承担守约方实现债权的费用，律师费2500元、保全保险费500元系张守薪因诉讼产生的合理费用，且已实际发生，故应由杨**负担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条法律规定，判决如下：一、原告张守薪与被告杨**签订于2020年7月24日签订的《存量房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告杨**于本判决生效之日起十日内支付原告张守薪违约金4万元；三、被告杨**于本判决生效之日起十日内支付原告张守薪居间费损失17500元；四、被告杨**于本判决生效之日起十日内支付原告张守薪利息（以57500元为基数，自2020年9月4日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告杨**于本判决生效之日起十日内支付原告张守薪律师费2500元，保全保险费500元；六、第三人济南中豪房地产经纪有限公司历下分公司于本判决生效之日起十日内返还原告张守薪定金1万元；七、驳回原告张守薪超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元，减半收取计1925元，保全费1408元，由被告杨**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二一年一月十五日书记员  付新芮