山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终7589号上诉人（原审被告）：从坡田，男，1961年10月25日出生，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：宋奎远，山东康沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国栋，男，1989年6月9日出生，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：王海军，山东阳都律师事务所律师。上诉人从坡田因与被上诉人刘国栋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷，询问当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。上诉人从坡田及其委托诉讼代理人宋奎远、被上诉人刘国栋及其委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。从坡田上诉请求：1.撤销原审判决第二项，维持第一、三项；2.依法改判上诉人返还被上诉人购房款98,000元，被上诉人返还上诉人房屋补偿款142,487.4元；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、由于上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定，所以，该房屋买卖协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。据此规定，判决房屋买卖协议无效的同时，应当判决上诉人返还被上诉人购房款98,000元，鉴于房屋已被拆除，不能返还，但应当判决被上诉人返还上诉人相应的房屋补偿款142,487.4元。一审只判决房屋买卖协议无效，但没有判决返还因该合同取得的财产，属于漏判项。二、上诉人在原有宅基地基础上扩建成三套房屋，但只是出卖给被上诉人其中一套，而不是全部。沂南县界湖街道西芙蓉社区产权认定委员会认定上诉人及长子孟杰居住的房屋符合安置政策，而被上诉人居住的房屋不符合安置政策。上诉人享受安置房，完全是基于在本集体经济组织成员身份，而与涉案买卖的房屋没有丝毫关系，即使没有涉案买卖的房屋，上诉人依然能够正常的享受到安置房。被上诉人无权分割上诉人依据特定身份取得的安置房补偿利益。况且，被上诉人系沂南县岸堤镇柳行岔村集体经济组织成员，其村民待遇应当在该集体经济组织享受，而无权同时在上诉人所在集体经济组织享受。因此，原审判决第二项判决上诉人支付给被上诉人安置期房可得利益补偿价款210,400元，于法无据，也不符合安置政策，损害了上诉人的合法权益。三、涉案买卖的房屋，无论是否违章建设，根本上是在农村集体土地上建设的房屋，上诉人和被上诉人都是普通公民，对法律政策的认知程度是相同的，也就是说，农村集体土地上建设的房屋买卖的禁止性或者限制性规定，上诉人和被上诉人的认知程度是相同的，对于造成房屋买卖协议无效的过错程度是相同的，不存在过错程度大小之分。原审判决认定上诉人过错远远大于被上诉人，与事实不符，而且按照过错程度分配上诉人以特定身份取得的安置房补偿利益于法无据。刘国栋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。刘国栋向一审法院起诉请求：1.依法确认房屋买卖行为无效。判令涉案宅基地补偿利益、安置房或安置房补偿款归原告所有；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：1984年，从坡田由沂南县界湖街道西芙蓉社区规划取得宅基地一处，并于1992年经国土部门确权登记。2009年，从坡田在上述宅基地违章扩建成二层楼房三套。2011年，刘国栋购买了从坡田上述楼房中西边的一套楼房，一次性支付购房款98,000元。2019年，因沂南县界湖街道西芙蓉社区棚户改造，成立产权认定委员会，认定从坡田的三套房屋中：从坡田居住的房屋（房屋编号为456，居中）、从坡田长子从孟杰（房屋编号为457，居东）符合安置政策，刘国栋（非本村集体组织成员）居住房屋（房屋编号为455，居西）不符合安置政策。2019年11月4日，沂南县界湖街道西芙蓉社区居民委员会与从坡田签订《棚户区改造补偿安置协议书》，约定：从坡田在协议签订后，按照规定时间将房屋腾空（房屋编号为456），并将房屋钥匙和相关证件交给沂南县界湖街道西芙蓉社区居民委员会。从坡田按时签订协议并腾空房屋，经沂南县界湖街道西芙蓉社区居民委员会验收合格后，给予安置楼房一套及房屋等地上附着物评估总价值补偿、按时签订协议奖励、按期腾空房屋奖励、躲迁费、搬迁补助费、房屋简装补助费、残值补贴等各项共计214,768.63元。随后，从坡田按期从房屋（编号为456）搬离，收取了上述补偿和奖励等计款214,768.63元。刘国栋亦领取了其居住房屋（房屋编号为455）的地上物补偿。从坡田、刘国栋等的三套房屋被拆除。沂南县界湖街道西芙蓉社区居民委员会承诺的上述安置楼至今未建设完成，也未分配。2020年1月13日，刘国栋向一审法院提起诉讼，要求确认房屋买卖行为无效，并将涉案宅基地补偿利益、安置房或安置房补偿款归其所有。诉讼过程中，刘国栋于2020年3月17日申请对案涉宅基地安置楼房按110m2户型的价值进行评估。经一审法院依法委托，2020年7月7日临沂昊都资产评估事务所出具资产评估报告，评估结论为：沂南县界湖街道西芙蓉社区安置期房面积110m2一套在评估基准日（2020年7月4日）的评估价值（均价）为52.6万元（单位均价4779.00元/m2）。刘国栋支付评估费6000元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；应当遵循诚信原则，秉持诚实。我国法律规定：“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效”。本案中，刘国栋作为实际买房人不是沂南县界湖街道西芙蓉社区集体经济组织成员，不具有购买案涉宅基地上房屋的主体资格，其虽然与从坡田达成了房屋买卖的协议，但由于该协议内容违反了我国现行法律的禁止性规定，应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任”。本案中，从坡田明知案涉房屋为集体土地上违章建设的房屋依法不得转让，而仍将其出售，其对造成合同无效的过错较大，应承担主要责任；刘国栋亦明知案涉房屋为集体土地上建设的房屋依法不得转让而仍购买，其对造成合同无效亦存在过错，应承担次要责任。一审法院认为刘国栋、从坡田的过错比例以2：8为宜。棚户区改造安置房屋是基于农村宅基地使用权基础上的一种本经济组织内成员的一项利益分配，刘国栋不是界湖街道西芙蓉社区成员，界湖街道西芙蓉社区认定刘国栋不符合安置政策。因此，刘国栋要求占有安置房的请求，理由不当，一审法院不予支持。安置房虽为安置补偿期房，但已具有商品房的性质，结合本案的实际情况，按安置房评估值52.6万元进行利益分配，保护的是双方当事人的利益。本案中，刘国栋与从坡田在棚户拆迁之前共同居住于同一宅基地，故该宅基地安置房补偿利益从坡田应先获得一半，另一半安置房补偿利益应按刘国栋、从坡田的过错比例分配，刘国栋要求按安置房市场价值进行利益分配的部分请求，合理合法，予以支持。即刘国栋可以获得安置房补偿利益价款210,400元（526,000元÷2×80%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、刘国栋与从坡田签订的房屋买卖协议无效；二、从坡田支付给刘国栋涉案安置期房可得利益补偿价款210,400元；三、驳回刘国栋的其他诉讼请求。案件受理费2250元，减半收取计1125元，由从坡田负担800元，由刘国栋负担225元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人从坡田提交沂南县界湖街道西芙蓉社区棚户区拆迁补偿款发放表（违建）一份，证明被上诉人刘国栋涉案房屋拆迁后领取的地上附属物补偿款，但是确定该房屋不安置。2.被上诉人刘国栋资金领取通知书一份，证明涉案的房屋只有地上附属物补偿款，但是不予安置。被上诉人刘国栋质证认为：真实性无异议，证明目的有异议，对于签订的不安置的意思是被上诉人与上诉人这两处房子是建在同一处宅基地的。根据棚户区改造政策，一处宅基地只能安置一套住房，该证据证明在一处宅基地两套房子，各自领取了地上物补偿。但对于房屋所占的宅基地应当享有的安置房也应当依法分得。本院对上诉人提交的证据的认证意见将结合案情在本院认为部分进行论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于上诉人要求返还房屋补偿款142487.4元的问题。依照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策规定，我国现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织成员才能享有，保障范围局限于集体经济组织成员的农民。基于“房地一致原则”，宅基地上所建房屋不得流转给本集体经济组织成员以外的人。上诉人从坡田向不属于本集体经济组织成员的被上诉人刘国栋转让农村住房和宅基地的行为，违反了集体经济组织的成员权属性及法律的禁止性规定，应当认定为无效。据此，上诉人从坡田与被上诉人刘国栋签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，合同无效，本院予以确认。本案中，出卖人从坡田在出卖时应知其所出卖房屋及宅基地属于禁止流转范围，不能向非本集体经济组织成员转让。刘国栋在购买房屋时应知晓购买农村房屋可能存在的风险，双方均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于合同无效所造成的损失，是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失，应包括直接损失和间接损失。直接损失即刘国栋履行房屋买卖合同支付的98000元购房款所产生的利息损失。间接损失应包括安置利益的损失。双方的售房合同签订于2011年，按照当时的市场价格，刘国栋、从坡田均认可房屋价值为98000元才达成的售房合意。经过近十年的经济发展和房屋土地增值，造成了该房屋现在的市场价值与2011年价值差距巨大。根据公平原则，上诉人也应归还被上诉人购房款经过近十年的增值部分和同等的获利价值，参考沂南县界湖街道西芙蓉社区居民委员会对涉案房屋（房屋编号455）的地上物补偿标准，2011年用98000元能够买房的房产现在房屋的补偿款价值为142487.4元，故，上诉人与被上诉人双方互负债务，应相互抵消。上诉人要求返还房屋补偿款的诉请因债务相互抵消不予支持。关于确定上诉人支付涉案安置期房可得利益数额的问题。依据土地管理法的规定，农村宅基地的所有权归集体所有，其使用权归合法保有房屋的房主。同时，宅基地的使用权又是农民基于集体经济组织成员而享有得福利保障，具有福利保障功能，以保障农村居民的基本居住条件。故国家在进行土地征收时，宅基地的使用权作为农村村民生活的基本保障性权利，除需支付宅基地上房屋拆迁补偿金外，还应支付宅基地使用权补偿金。故宅基地使用权补偿金的补偿对象有着严格的身份限制，仅为农村本集体组织成员，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。被上诉人刘国栋并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，一审法院以双方当事人拆迁之前共同居住于同一宅基地，判令刘国栋享有一定的安置房补偿利益，本院予以纠正。本案引发纠纷的真正原因是征地房屋补偿款金额远远高于当初房屋转让款金额，且双方对补偿款的归属和分配未能达成一致意见。从本案具体情况看，双方对于买卖系争房屋的意思表示均是真实、自愿的，虽然依据现行有效的法律、法规规定，农村宅基地房屋买卖违反了法律的禁止性规定，宅基地使用权因具有特定的人身属性而依法不得买卖。在本案涉案合同确认无效后，进行相关后续处理时要遵循以下原则：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。依据以上原则，本院酌定从坡田支付给刘国栋涉案安置期房可得利益补偿价款105200元（526000元*20%）。综上所述，上诉人从坡田的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初364号民事判决第一项、第三项及案件受理费承担部分；二、变更山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民初364号民事判决第二项为上诉人从坡田支付给被上诉人刘国栋涉案安置期房可得利益补偿价款105200元。二审案件受理费2250元，由上诉人从坡田承担1824元，被上诉人刘国栋负担426元。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年一月十五日书记员  范玉林