福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7173号 上诉人（原审原告)：福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村。 法定代表人：王仕江，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：陈勇，福建祥仲申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莺，福建祥仲申律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州永昌盛机械工艺有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村。 法定代表人：林成俊，董事长。 委托诉讼代理人：何丹平，福建日尧律师事务所律师。 上诉人福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会（以下简称湖塘村委会）因与被上诉人福州永昌盛机械工艺有限公司（以下简称永昌盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖塘村委会上诉请求：1.依法撤销一审判决第三、四项，改判支持湖塘村委会的全部诉讼请求；2.一、二审的案件受理费由永昌盛公司承担。事实与理由：一、关于《终止合同》是否真实有效，一审判决适用法律错误。1.永昌盛公司提供的《终止合同》可能涉嫌伪造或者无效。一审判决以形式审查原则确认该合同真实，湖塘村委会对此予以保留。2.即使《终止合同》形式真实，该合同签订的时间早于村集体会议的召开，该合同是无效的。且直到一审结束，湖塘村委会从未收到过永昌盛公司盖章的《终止合同》。3.该合同是村里先盖好章送至永昌盛公司处，但永昌盛公司一直不同意该合同，故至少2018年12月30日前，双方并未达成解除或者终止的合意。因此，湖塘村委会据此主张双方的解除时间是按照《厂房租赁合同》约定的永昌盛公司违约后的时间确定，应予以支持。二、永昌盛公司何时搬离案涉场所的问题。1.双方提交的各种证据已充分证明：永昌盛公司在2018年5月31日后仍在占有、使用（包括转租）案涉房产，且拒绝缴纳租金（场地占用费）及水电费，直至2019年9月5日永昌盛公司才将案涉房产移交给湖塘村委会，并缴清拖欠的电费（缴清电费的发票是永昌盛公司主动拍给湖塘村委会的）。2.永昌盛公司提供的另行租赁场所的证据，即使真实也仅能证明永昌盛公司租用他人新场地、搬走部分设备的事实。大量证据已充分表明了永昌盛公司在2018年5月31日后，仍占有使用案涉房产的事实。3.一审判决以永昌盛公司另有经营场所来否定永昌盛公司仍占有案涉场所的逻辑不能成立。永昌盛公司留有部分设备并派专人看守，系意图拆迁非法牟利。4.一审判决采信三位证人证言存在严重程序错误。首先，在证据的形式上，三段证言均只有一位律师调查，且三位证人均没有亲自出庭作证；而一审法庭却私自询问，询问笔录亦没有开庭质证。其次，从证据的证明内容看，三人一直认定永昌盛公司在2018年6月搬离案涉场所；而一审判决认定的搬离时间至少到了7月10日，两者存在严重问题。三、关于押金、两个月免租的问题。1.即使按照《终止合同》，湖塘村委会给予永昌盛公司2个月的免费搬迁期。而事实上，永昌盛公司不仅没有依约清空搬离，还继续使用案涉房产。一审判决也认定搬离时间至少到了7月10日才完成。那么，永昌盛公司在2018年5月31日后仍拒不搬离的事实，充分证明其已构成了恶意的违约，《厂房租赁合同》中的违约责任条款依然适用，永昌盛公司应承担相应的违约责任。2.永昌盛公司并未反诉要求湖塘村委会退还租赁押金，一审判决却作出退还的决定，严重违反法律规定。四、关于滞纳金、违约金的问题。1.永昌盛公司存在违约，应当按照双方租赁合同的约定支付滞纳金和违约金。2.一审判决认定湖塘村委会“未采取减损措施防止损失的扩大”有失公允，事实上湖塘村委会每月的催促、《律师函》的发出以及诉讼的提起，无一不是防止损失扩大。 永昌盛公司辩称，一、讼争合同是否在2018年3月31日解除。湖塘村委会与永昌盛公司已就讼争合同解除事宜达成合意，并通过《终止合同》《村委会会议记录》予以书面确认于2018年3月31日解除。1.2018年4月12日双方签订的《终止合同》可以反映双方关于合同解除事宜经过确认并达成一致意见。2.湖塘村委会与永昌盛公司明确约定永昌盛公司享有房屋的租赁权及缴纳租金的义务履行至2018年3月31日，此后房屋由湖塘村委会自行收回且与永昌盛公司无关，村级党组织与村委会联席会议以及2018年4月13日召开的村民代表会议进行了确认，且给予了2018年4月1日至2018年5月30日期间的搬离期，搬离期不额外收取租金。3.湖塘村委会的人员变动及会议审核属于内部政务事宜，不影响对外作出的民事行为的效力。二、永昌盛公司何时搬离讼争场地。湖塘村委会主张永昌盛公司在2018年5月31日后仍占用讼争房屋，但其提供的2019年9月电费发票显示用电量2000多元，与永昌盛公司正常经营时的电量相差十倍，不足以证明永昌盛公司仍在讼争房屋经营。同时永昌盛公司提供了电费开户材料及2018年8月后的电费缴纳票据，恰证明其已在新的场地进行实际经营。三、押金是否应该退还。双方已协商一致解除合同，确认了押金退还事宜，还在村民代表会上同意，且永昌盛公司也系在期间内实际搬离，因此永昌盛公司不存在违约行为。在永昌盛公司积极履行搬迁义务的情况下，即使存在些许延迟，也并非永昌盛公司恶意，因此不应当认定为违约行为，对于该迟延期间也仅需支付该房屋的占有使用费。四、高方华、王邦福、陈金《调查笔录》是否予以采信问题。永昌盛公司提交的高方华、王邦福、陈金《调查笔录》不属于证人证言而是调查取证的材料，属于书证，因此湖塘村委会认定其系证人证言存在错误。一审法院针对证据进行调查核实不属于私下询问，不存在需要质证的问题。 湖塘村委会向一审法院起诉请求：1.依法确认湖塘村委会、永昌盛公司于2017年5月4日签订的《厂房租赁合同》自2018年7月6日起解除；2.依法判令湖塘村委会立即没收永昌盛公司押金20000元；3.依法判令永昌盛公司立即支付自2018年4月1日起至2018年7月5日的租金、自2018年7月6日起至2019年9月5日的场地占用费（标准同租金）计1146258元及滞纳金（以每期逾期未缴纳的63681元为基数，按照每逾期一日万分之三的标准计算，自2018年4月开始，每期以每月6日起至租金、场地占用费、滞纳金等实际支付之日止，暂计至起诉时约为89102.46元）、违约金191043元、水费55023.5元，以上暂共计为1501426.96元；4.本案诉讼费用、诉讼保全费用由永昌盛公司承担。 一审法院认定事实：对双方当事人有争议的事实和证据，分析认证如下：1.关于讼争的《厂房租赁合同》何时解除问题。双方于2018年4月12日签订《终止合同》，载明：“经双方友好协商，乙方（永昌盛公司）承租福州市晋安区福新东路434号的厂房，承包期限为2017年1月1日至2019年12月31日。因湖塘村棚户区拆迁改造，双方同意于2018年3月31日提前终止原租赁合同，乙方租金须缴交至2018年3月31日，村委会收回厂房，今后事宜与乙方无关”，该《终止合同》有双方盖章确认，湖塘村委会的原村主任王邦福亦在《终止合同》上签字确认，故该《终止合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。湖塘村委会却认为《终止合同》有可能涉嫌伪造或者无效的问题，即使该合同在形式上（即公章）是真实的，直至2018年12月31日，永昌盛公司仍未同意签订该合同，而湖塘村委会换届在2018年8月30日即已完成，法定代表人已更换为王仕江，该合同上湖塘村委会方签名为前任村主任王邦福而非王仕江，湖塘村委会新一届村委会此前从未了解该合同，王仕江也未在该合同上签名。故该合同涉嫌伪造证据，请求扣押该证据原件，并依法审查是否构成犯罪。经庭审释明，湖塘村委会不申请对村委会公章及王邦福签字进行鉴定，湖塘村委会的上述涉嫌伪造公章诉称缺乏依据，一审法院不予采信。湖塘村委会提供的律师函及张贴的照片，律师函没有永昌盛公司的签收凭证，张贴的照片既没有拍摄时间，也无法体现张贴的地点内容，不能证明湖塘村委会的待证事实，一审法院不予采信。永昌盛公司提供的2018年4月12日《终止合同》、《村级党组织与村委会联席会议》记录及2018年4月13日召开的村民代表会议记录（应出席人数32人，实际出席人数29人，有三分之二以上成员参加）均对上述讼争合同的解除、租金缴纳事宜予以讨论通过，且同意给予搬迁过渡期限2个月（即2018年4月1日至2018年5月31日止），搬离期不额外收取租金；解除程序符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包方案；……”之规定。永昌盛公司提供的上述证据可以相互印证，形成完整的证据链，符合客观事实，一审法院予以采信。故认定湖塘村委会、永昌盛公司双方已约定原《厂房租赁合同》提前于2018年3月31日解除。2.关于永昌盛公司何时搬离讼争租赁场地问题。湖塘村委会提供的案涉场所现场照片，永昌盛公司认为系湖塘村委会单方拍摄制作，拍摄时间由湖塘村委会自行标注，对其真实性不予认可，从该照片中来看，仅能体现其中一栋楼上有着“永昌盛”的标志，在使用中的房屋挂着“福州笔峰贸易有限公司仓储”，并非永昌盛公司，湖塘村委会提供的证据均不足以证明该房屋由永昌盛公司在占有使用或继续在该房屋中实际经营生产，故该组照片不能证明永昌盛公司对房屋继续占有使用至2019年9月5日的待证事实，一审法院不予采信。湖塘村委会提供的福建增值税专用发票（照片）未提供原件核对，该发票显示的2019年9月电费金额仅为“2030.40元”，永昌盛公司抗辩该电费由电业局直接托收代扣代缴，如果按照湖塘村委会诉称的永昌盛公司继续在此占有使用生产，则作为一个大型生产公司该月份的电费不可能仅2000多元，进一步印证了永昌盛公司早已搬离而不存在占有该租赁物的事实。永昌盛公司提供的2017年1月至2018年5月期间的每月电费平均在20000元至30000元之间，二者相差近十倍，结合永昌盛公司提供的2018年8月之后的福建增值税专用发票（缴纳电费），可以证明永昌盛公司于2018年8月之后已搬迁至新场地实际生产经营，更换新电费户号并进行缴纳电费的事实，永昌盛公司抗辩解释合理，符合客观实际，湖塘村委会仅凭该份电费发票（照片）不足以证明永昌盛公司未实际搬离讼争场地，并占有使用讼争场地至2019年9月5日的事实，一审法院不予采信。湖塘村委会提供的永昌盛公司出具的《关于搬迁赔偿解决方案申请》，该内容不能体现永昌盛公司未实际搬离讼争场地，不能证明湖塘村委会所要证明的待证事实，一审法院不予采信。针对永昌盛公司提供的调查笔录三份（高方华、陈金、王邦福），一审法院依法传唤三位被调查人对其调查笔录的真实性予以核实。经审查，三位被调查人对其所作的调查笔录均予以确认，故对该三份调查笔录的内容予以采信。综上，永昌盛公司提供的证据，可以形成证据链证实永昌盛公司自2018年5月开始陆续搬离讼争租赁场所，并于2018年7月10日实际搬迁完毕，搬入新场地进行生产经营的事实。3.2018年4月至今的水费是否应当由永昌盛公司承担问题。湖塘村委会提供的福建省村集体专用收款票据、记账凭证、2019年8月14日拍摄的水表照片不足以证明永昌盛公司缴纳水费至2017年9月13日，之后尚欠水费55023.5元的事实，一审法院不予采信。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年5月4日，湖塘村委会作为出租方与永昌盛公司作为承租方签订了一份《厂房租赁合同》，约定：永昌盛公司向湖塘村委会承租坐落于××路××北，湖塘村委会以西，福新东路434号工业小区的砖混结构两层帮房一座，三层砖混结构办公楼、门卫房各壹座，建筑面积计2766.5平方米，砖木结构平房两座，厕所计1010.7平方米作为厂房使用，围墙内空地搭建铁皮厂房屋属于甲方不得拆除；租赁期为叁年，即自2017年1月1日至2019年12月31日止；租金为每月63681元（其中厂房租金39806元，土地租金23875元），每月5日前缴纳；合同签订时永昌盛公司向湖塘村委会交纳贰万元作为厂房押金，合同终止时在永昌盛公司无违约的情况下，10日内湖塘村委会将永昌盛公司的承租押金全额退还永昌盛公司；若永昌盛公司逾期向湖塘村委会交纳承租费用，则每逾期壹日按应交总额的万分之三向湖塘村委会支付滞纳金；每次逾期三个月租金未交纳的，湖塘村委会有权单方提前终止合同，同时予以停水、停电，并向永昌盛公司索赔；电费由永昌盛公司直接向供电部门缴纳，水费按自来水公司提供价格为依据，由乙方负责并按月向甲方交纳；租赁期间，湖塘村委会、永昌盛公司双方不得无故变更或解除合同，但遇到国家建设需要征用，双方应无条件服从国家有关征用拆迁，补偿按国家规定；双方由于任何一方违约造成合同不能履行时，除本合同已有规定外，违约方应向对方支付相当于当年三个月承租费用的金额等内容。合同签订后，湖塘村委会依约将租赁场所交付给永昌盛公司使用，永昌盛公司亦开始按照约定履行支付租金等义务。2018年4月12日，湖塘村委会召开《村级党组织与村委会联席会议》，会议议题：同意提前于2018年3月31日与永昌盛公司终止原租赁合同，并给予永昌盛公司两个月的厂房搬迁过渡期限，限于2018年5月底清空厂房，并退还厂房押金等内容。同日，湖塘村委会、永昌盛公司双方签订《终止合同》约定：因湖塘村棚户区拆迁改造，双方同意于2018年3月31日提前终止原租赁合同，永昌盛公司租金须缴交至2018年3月31日，湖塘村委会收回厂房，今后事宜与永昌盛公司无关。2018年4月13日，湖塘村委会召开村民代表会议，会议通过并确认：因湖塘村旧屋改造项目建设，湖塘村委会、永昌盛公司双方租赁合同提前于2018年3月31日终止，并给予永昌盛公司两个月的厂房搬迁过渡期限，限于2018年5月底清空厂房，并退还厂房押金。永昌盛公司租金缴纳至2018年3月31日。2018年5月，永昌盛公司与福州万德电气有限公司签订《厂房租赁合同》，承租福州万德电气有限公司位于福州开发区长安投资区2－6号地（自贸试验区内）的周转库一层作为厂房使用，之后于2018年5月11日开始陆续将机器设备搬离讼争场所，搬迁至新场地，直至2018年7月10日搬迁完毕。2018年8月，湖塘村委会换届选举完毕，双方未办理讼争租赁厂房的移交手续。2019年10月，湖塘村委会以永昌盛公司未缴纳2018年4月起的租金／占有使用费为由，诉至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案湖塘村委会、永昌盛公司双方签订的《厂房租赁合同》《终止合同》系双方当事人真实意思表示，双方在《终止合同》中已约定讼争的《厂房租赁合同》因面临拆迁提前于2018年3月31日解除，该约定不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定,应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。现湖塘村委会以村委会换届否认该《终止合同》的真实性，要求确认讼争的《厂房租赁合同》于2018年7月6日解除，缺乏依据，一审法院不予支持。依据一审法院查明认定的事实，双方签订《终止合同》时，湖塘村委会曾召开村级党组织与村委会联席会议及村民代表会议均同意给予永昌盛公司两个月的搬迁过渡期限，限于2018年5月底前清空厂房，租金缴至2018年3月31日止，并退还押金。故湖塘村委会不予退还押金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。湖塘村委会应遵循诚实信用原则，依约履行退还永昌盛公司押金的义务。至于湖塘村委会要求永昌盛公司缴纳自2018年4月起的租金/占有使用费问题，依据一审法院查明的事实，可以认定永昌盛公司于2018年7月10日已清空厂房，搬迁至新场地生产经营，永昌盛公司超过约定的期限（2018年5月底内）搬迁，理应向湖塘村委会支付自2018年6月1日起至2018年7月10日止按租金标准计算的占有使用费即84908元（63681元÷30天×40天）。根据民事诉讼法及司法解释的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果，湖塘村委会未能提供确实充分有效的证据证明永昌盛公司实际占有使用讼争租赁房屋至2019年9月5日，应承担举证不能的法律后果。且依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得应扩大的损失要求赔偿。本案中，双方在《终止合同》中约定合同终止后村委会应收回厂房，但湖塘村委会在永昌盛公司没有按期搬离讼争厂房时，湖塘村委会应采取适当措施积极收回房屋，减少损失。然而湖塘村委会并未采取任何减损措施积极收回厂房，故不得就扩大的损失要求赔偿。综合考虑本案案涉场地面临拆迁，且周边环境已不适合正常经营的实际情况及合同提前解除等因素，依据民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，故湖塘村委会要求永昌盛公司支付2018年4月1日起至2019年9月5日的房屋占有使用费及按日万分之三的标准支付逾期滞纳金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。另，湖塘村委会主张永昌盛公司欠缴水费55023.5元，未能提供充分有效的证据予以证明，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会与福州永昌盛机械工艺有限公司于2017年5月4日签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；二、福州永昌盛机械工艺有限公司应于一审判决生效后十日内支付福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会占有使用费84908元；三、福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会应于一审判决生效后十日内退还福州永昌盛机械工艺有限公司租赁押金20000元；四、驳回福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费18312元，由福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会负担17520元，由福州永昌盛机械工艺有限公司负担792元。 本院二审期间，湖塘村委会提交了以下证据：证据1.福州市自来水有限公司的水费账单，证明永昌盛公司一直占用并使用案涉房产；证据2.函，证明终止合同未在晋安区鼓山镇人民政府经管站备案。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，永昌盛公司对上述证据无异议，故对上述证据的真实性可予确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于讼争《厂房租赁合同》何时解除的认定问题。根据一审诉讼中永昌盛公司提供的双方于2018年4月12日签订的《终止合同》、村级党组织与村委会联席会议记录及村民代表会议记录等证据，可以认定湖塘村委会与永昌盛公司经协商一致同意于2018年3月31日提前终止租赁合同。湖塘村委会主张《终止合同》涉嫌伪造或者无效，但未能提供充分的证据予以证实，其主张不能成立，不予采纳。一审法院认定讼争《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除正确，可予维持。 关于永昌盛公司何时搬离讼争厂房的认定问题。根据一审诉讼中永昌盛公司提供的《厂房租赁合同》《环保验收（监测）调查委托合同》《环评技术服务合同》《福州市经济技术开发区环境保护局关于福州永昌盛机械工艺有限公司年加工电动工具配件200万件项目环境影响报告表的批复》《证明》《福建增值税专用发票》《物业收费通知单》等证据，可以认定永昌盛公司于2018年5月间开始搬离讼争租赁场所，于2018年7月10日迁入新的租赁场所进行经营的事实。湖塘村委会主张永昌盛公司占用讼争租赁场所至2019年9月，但其提供的现场照片和2019年9月份电费发票的照片并不足以证实其所主张的事实，一审法院对湖塘村委会的该主张不予采信并无不当。 关于押金是否退还的问题。根据讼争《厂房租赁合同》约定，合同终止时在永昌盛公司无违约的情况下，湖塘村委会将押金退还永昌盛公司。根据2018年4月湖塘村委会村级党组织与村委会联席会议记录及村民代表会议记录的内容，湖塘村委会同意提前于2018年3月31日终止讼争租赁合同，给予两个月厂房搬迁过渡期限，于2018年5月底清空厂房，并退还厂房押金。湖塘村委会已给予永昌盛公司两个月的搬迁期（免费），但永昌盛公司至2018年7月间才搬离讼争租赁场所，已超出双方约定的期限；在此情况下，湖塘村委会主张永昌盛公司存在违约、押金不予退还，符合规定，可予支持。一审法院对此认定有误，本院予以更正。 关于永昌盛公司是否应支付违约金、滞纳金的问题。根据讼争《厂房租赁合同》约定，一方违约造成合同不能履行时，违约方应支付相当于三个月承租费的金额。但该条款并不适用于本案情形，故湖塘村委会主张永昌盛公司支付相当于三个月租金的违约金缺乏依据，不予支持。永昌盛公司逾期搬离讼争租赁场所，应支付相应的房屋占有使用费。一审法院结合案件实际情况，考虑到讼争租赁场所面临拆迁及周边环境等因素，对湖塘村委会主张的逾期滞纳金不予支持并无不当。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5690号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5690号民事判决第三项、第四项； 三、福州永昌盛机械工艺有限公司支付的租赁押金20000元不予退还； 四、驳回福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18312元，由福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会负担16390元，由福州永昌盛机械工艺有限公司负担1922元。二审案件受理费17520元，由福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘村民委员会负担17220元，由福州永昌盛机械工艺有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年一月十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰