山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初12858号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路**，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:王伟，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人:张宝玉，山东恒正律师事务所律师。被告：宋远奎，男，1988年9月27日出生，汉族，户籍地山东省微山县，山东省济宁监狱金源监区工作人员，现住济宁市市中区。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告宋远奎金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。被告宋远奎经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宋远奎于2012年5月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告宋远奎偿还原告借款本金188639.00元、利息3686.10元、罚息及复利104.27元（暂计至2020年10月20日），合计192429.37元，以及自2020年10月21日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3.依法确认原告对被告宋远奎名下抵押物即坐落于方圆商住区7号楼东单元15层1504号房产的处分价值享有优先受偿权；4.本案诉讼费、律师费（1000元）由被告承担。事实和理由：2012年5月25日，被告宋远奎与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告宋远奎向原告借款26万元，用于购买房产，借款期限为240个月，采用等额本息方法按月还款，放贷日贷款利率执行年利率7.05%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告宋远奎以其所购坐落于方圆商住区7号楼东单元15层1504号的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为济宁市房他证字第××号。贷款发放后，被告未按合同约定按时足额履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告宋远奎未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012000574）一份，证明原告与被告存在借款合同关系；（2）中国建设银行个人贷款支付凭证一份，证明原告已将贷款26万元发放至被告指定账户；（3）房屋他项权利证一份（编号：济宁市房他证字第××号），证明被告以其所购方圆商住区7号楼东单元15层1504号房产为涉案借款提供抵押并办理了抵押登记；（4）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份，证明被告欠款情况；（5）《委托代理协议》及律师代理费发票各一份，证明原告为主张涉案债务已支付律师费1000元，后期费用待实际发生后另行主张。经本院审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力均予确认，可以作为认定本案案件事实的依据。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年5月14日，被告宋远奎作为申请人向原告建行济宁分行提交《个人住房贷款申请书》，申请借款26万元，用于购买售房人济宁圆中园房地产有限公司出售的房屋。2012年5月25日，被告宋远奎作为借款人和抵押人与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012000574），内容包括“借贷条款”、“担保条款”、“违约责任条款”、“其他约定条款”及“特别签订条款”五个部分；其中“特别签订条款”主要约定：借款本金为人民币26万元；借款用途为购买方圆商住区7号楼东单元15层1504号房屋；借款期限为240个月（自2012年5月25日至2032年5月25日）；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为按月等额本息法；合同项下担保方式为保证加抵押；抵押财产为所购方圆商住区7号楼东单元15层1504号房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他费用、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。2012年6月1日，济宁市房产交易监理处为上述抵押房屋办理了正式抵押登记，《房屋他项权证》编号为济宁市房他证字第××号，其中载明：房屋所有权利人为被告宋远奎，房屋他项权利人为原告建行济宁分行。2012年5月25日，原告建行济宁分行受被告宋远奎委托将贷款26万元转存至指定账户（收款人济宁园中园房地产有限公司，账号37×××56）发放。贷款发放后，自2012年6月25日至2019年4月25日期间，被告宋远奎基本能正常还款；2019年5月25日至2020年5月27日，虽有还款，但有逾期还款和不足额情况；此后未再有还款记录；截止至2020年10月20日，已还本金71361.00元，利息104401.56元，拖欠本金5846.00元、拖欠利息4562.26.00元、拖欠罚息167.02元，贷款余额188639.00元。另查明，原告建行济宁分行因主张涉案债权委托山东恒正律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告宋远奎提前偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款担保合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款26万元发放给被告宋远奎指定账户，履行了合同义务。被告宋远奎未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约的民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告宋远奎违约的事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告宋远奎提前偿还借款本息。关于下欠借款本息数额问题。本案中，原告根据被告的还款情况，按照基准利率（贷款发放日执行年利率7.05%，当前执行基准利率4.9%）计收正常利息，自逾期之日起按合同约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年10月20日计算得出应偿还借款本金188639.00元、利息3686.10元、罚息及复利104.27元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予确认。原告要求被告宋远奎偿还上述借款本息（2020年10月20日之后利息按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。另外，因被告宋远奎违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告宋远奎承担。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第八项约定，借款人未足额履行合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。被告宋远奎以所购房屋（方圆商住区7号楼东单元15层1504号）为涉案借款提供抵押并办理了《房屋他项权证》，抵押权自2012年6月1日登记时设立。如被告宋远奎未能按期清偿上述债务，原告作为抵押权人，有权依法将该抵押房产拍卖、变卖，并就所得的价款优先受偿。故原告建行济宁分行主张对案涉抵押房产处分价值优先受偿，于法有据，应予以支持。被告宋远奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十六条、第三百八十六条、第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第五百六十三条、第五百六十五条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告宋远奎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012000574）。二、被告宋远奎于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金188639.00元、正常利息3686.1元、罚息及复利104.27元（截止至2020年10月20日），合计192429.37元；并继续支付自2020年10月21起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012000574）约定（当前执行年利率4.9%，逾期罚息利率上浮50%）计算的利息、罚息及复利。三、被告宋远奎于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、如被告宋远奎未能按上述期限履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司济宁分行有权以被告宋远奎提供的抵押物即坐落于方圆商住区7号楼东单元15层1504号房产（房屋他项权证编号：济宁市房他证字第××号）折价或变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2036元，保全费1620元，由被告宋元奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二一年一月十八日书记员  李俊青