吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终565号上诉人（一审被告）：长春新城悦盛房地产发展有限公司，营业地长春市绿园区皓月大路1170号绿园文化大厦508室。法定代表人：唐云龙，执行董事。被上诉人（一审原告）：徐靖蕾，女，1995年10月12日生，汉族，住吉林省大安市。上诉人长春新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称新城悦盛公司）因与被上诉人徐靖蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。新城悦盛公司上诉请求：1.请求撤销长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2127号民事判决，改判驳回徐靖蕾诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定基本事实不清。在上诉人与被上诉人徐靖蕾签订的商品房买卖合同补充协议中第九条第（一）点关于解除合同有明确约定：“一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利”。而本案中被上诉人徐靖蕾并未在合同约定的期限内向我方发出解除合同的书面通知，其起诉要求退房已经超出了合同约定的解除期限，其主张退房的诉请不应得到支持。原审法院认定其于2019年7月向我方发送解除合同的函件与事实不符。其从未向我方发过解除合同的书面通知。2.原审法院判决上诉人向被上诉人返还购房款适用法律有误。根据最新的2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三点第47条精神：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。首先，在本案中上诉人并不存在任何违约行为。我方是完全按照设计图纸进行的施工，在施工过程中也并未出现差错，并且是完全按照买卖合同及附件上的约定向被上诉人交付的房屋，因此本案情况符合《会议纪要》第三点第47条中“违约方的违约程度显著轻微”的规定。其次，本案中面积误差的出现也并未影响被上诉人实现合同目的。被上诉人已经将实际收取的房屋或出租或自营两年左右的时间，并已经取得了对应受益。本案中虽然预测建筑与实测建筑面积之差绝对值大于3%，但房子本身的使用和使用面积均有增加，实质上并未损害被上诉人的利益。并且涉案房屋的实测面积实际是大于预测面积，被答辩人也愿意对实测面积中超出预测面积的部分放弃向答辩人收取房屋差价款，因此并未影响被上诉人合同目的的实现。原审法院判决上诉人向被上诉人返还的物业维修基金在双方签订的《商品房买卖合同》中并没有约定，被上诉人也并未实际收取和使用上述费用。以上费用由房产管理部门实际收取，因此原审判决上诉人向被上诉人返还上述费用既无事实依据，也没有法律依据。在上诉人并不存在主观过错，以及按照合同约定向被上诉人交付了房屋，并且案涉商铺已经由被上诉人实际使用和获取收益的情况下，判决上诉人承担诉讼费用亦有违公平原则。徐靖蕾二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原告徐靖蕾向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告的《商品房买卖合同》，判令原告向被告退还争议房屋；2.判令被告返还原告购房款1355434元、物业维修基金11726.25元，共计1，367，160.25元及自2017年7月31日起至还本付息止银行同期贷款利息;3.本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。一审法院经审理查明：2017年7月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：0000000001101769），合同约定原告购买被告开发的位于绿园区正阳街以东、皓月大路以南长春新城吾悦广场项目二期商业3-60号商业用房一处，建筑面积93.81平方米，每平方米14448.72元，总房款1355434.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定:一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利，但买受方未按期支付全部房款（含按揭房款）、合同第七条规定的情形以及本补充协议另有约定的除外……（四）该商品房在交付后合同解除的，买受方应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖方支付自商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖方有权在应向买受方退还的房价款中直接扣除该费用……（六）因出卖方原因导致合同解除，买受方无须支付上述商品房使用费及恢复所需费用。因买受方原因导致合同解除，出卖方有权单方，买受方也同意出卖方单方办理合同备案登记的注销、商品房抵押登记（若有）注销及按揭合同（若出卖方为贷款提供担保）注销手续……（九）若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任。若因买受方违约导致出卖方解除本合同的，买受方应根据法律规定与本合同约定承担违约责任，其违约责任的范围包括但不限于出卖方为此支付的诉讼费、律师费以及因商品房降价给出卖方造成的损失。合同签订后原告依约支付购房款1355434.00元、物业维修基金11726.25元。2017年7月31日被告开具交款方为原告的商铺房款（10-3-60）1355434元及物业维修基金11726.25元的《收款收据》两张，共计1367160.25元。2017年8月13日被告向原告交付涉案房屋。2019年6月20日被告向原告发放装饰、装修许可证。2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春绿园吾悦广场项目金街实测面积告知》一份，函告:10-360房屋实测产权面积为87.92平方米，其中套内面积47.57平方米、公摊面积40.35平方米。原预测面积93.81平方米，面积差（建筑面积）=实测建筑面积-预测建筑面积=-5.89平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。2019年7月2日，原告父亲徐士河作为寄件人向收件人为长春新城悦盛房地产开发有限公司，地址为吉林省长春市绿园区皓月大路与正阳街交汇长春新城吾悦广场室外街不夜街229商铺招商邮寄的一份EMS全球邮政特快专递。2019年10月9日提起本案诉讼。庭审中，原告称涉案房屋系毛坯状态，未装修。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。经被告委托测绘，涉案房屋实测面积为87.92平方米，与合同约定面积93.81平方米负误差值为6.7%，已超过面积误差绝对值3%。原告2019年6月24日收到被告向其发出的涉案房屋实测面积告知书，知晓涉案房屋面积，于同年7月2日发出退房申请书符合双方约定的单方解除房屋买卖合同的规定。故无论依双方约定或者法律规定，原告均享有单方解除权，且原告要求退房未超过双方在附件四（一）款中约定的“应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方”期限内，应视为双方当事人的《商品房买卖合同》已经解除。双方在合同约定：“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人”“若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任”因此，双方商品房买卖合同已经解除，原告主张退还房款及物业维修费用的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未按买卖合同确定地址邮寄一节，原告邮寄收件人为“长春新城悦盛房地产开发有限公司，地址为吉林省长春市绿园区皓月大路与正阳街交汇长春新城吾悦广场室外街不夜街229商铺招商”，该地址确为被告开发的新城吾悦广场的商业经营地址，符合人们日常对开发商办公地点的认知，可以认定原告在EMS特快专递标注的邮寄地址为被告办公地，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于是否支付购房款利息一节，因原告已接收了商铺，其利息损失已通过商铺使用得到弥补，原告要求支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐靖蕾与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司的《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001101769），原告徐靖蕾于本判决生效后立即向被告长春新城悦盛房地产发展有限公司返还长春新城吾悦广场项目二期商业3-60号商业用房。二、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告徐靖蕾购房款1355434元、物业维修基金11726.25元，共计1367160.25元；三、驳回原告徐靖蕾的其他诉讼请求。案件受理费17104元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担，给付期同上。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：新城悦盛公司与徐靖蕾签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据合同约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。现经新城悦盛公司委托测绘，面积误差比绝对值已超出3%，徐靖蕾依据合同约定享有解除权，徐靖蕾诉请解除买卖合同，符合合同约定，与法有据，一审法院判决解除合同，新城悦盛公司返还购房款及物业维修基金正确。至于新城悦盛公司主张未收到解除通知，徐靖蕾已丧失解除权一节，依据双方《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条（二）交付面积（4）“产权登记面积与合同约定面积的误差达到合同约定的退房条件时，买受方有权在出卖方交付通知或其他书面通知送达后15日内决定是否接受该商品房。买受方未在上述期限内向出卖方书面提出退房要求的，视为买受方接受该商品房，双方同意按合同关于买受方不退房的相应规定处理”约定，新城悦盛公司应在知晓面积误差比超出3%时向徐靖蕾发出通知，告知其具有是否接受房屋的选择权，但新城悦盛公司却仅要求徐靖蕾办理面积补差手续，却并未尽到告知其有选择权的义务，故此其无权要求徐靖蕾须按照约定期限提交退房申请，且徐靖蕾亦提供了在约定期限内向其邮寄退房申请的初步证据，故一审法院未支持新城悦盛公司主张并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17104元，由上诉人新城悦盛公司负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 王 卓二〇二一年一月二十八日书记员 于闰康