北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初64481号原告：陆远，男，1995年9月26日出生，汉族，无业，现住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：梁聪，北京市证信律师事务所律师。被告：北京汇众智达投资管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街15-11号B2层AB2-99。法定代表人：袁磊。委托诉讼代理人：樊少武，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京天佑万荣物业管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢7层719室。法定代表人：李贵杰。被告：北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司，住所地北京市海淀区海淀大街5号一层108室。法定代表人：霍恩宁，经理委托诉讼代理人：轩震楠，男，该公司客服经理。原告陆远与被告北京汇众智达投资管理有限公司（以下简称汇众智达公司）、北京天佑万荣物业管理有限公司（以下简称天佑公司）、北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司（以下简称天佑海淀分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆远委托诉讼代理人梁聪，被告汇众智达公司委托诉讼代理人樊少武、赵严，被告天佑海淀分公司委托诉讼代理人轩震楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告天佑公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆远向本院提出诉讼请求：1.判令汇众智达公司、天佑公司、天佑海淀分公司全面履行《租赁合同》义务，将位于北京市海淀区中关村大街×中关村时代广场??食宝街地上×层×号出租店铺以租赁合同约定标准交付于我，并与我办理交付手续，同时租期及相关费用的缴纳自汇众智达公司天佑公司、天佑海淀分公司实际交付日起做相应顺延；2.本案诉讼费由汇众智达公司、天佑公司、天佑海淀分公司负担。事实与理由：2019年4月10日汇众智达公司、天佑公司、天佑海淀分公司与陆远签订《租赁合同》。该合同约定三被告将北京市海淀区中关村大街×中关村时代广场·食宝街地上×层×号面积为861.65平方米店铺（以下称出租店铺）出租给原告陆远用于经营餐饮，合同租期五年，自2019年7月20日至2024年7月19日。因被告原因导致合同交付日顺延的，租期做相应顺延。同时合同约定被告应于2019年7月20日当日或之前将出租店铺交付于原告陆远。合同自双方签字盖章后生效。合同生效后原告为履行合同义务积极筹备，但被告至今无故不交付出租店铺，并以各种理由推脱履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。故我方为维护合法权益，诉至法院，请求依法判决。汇众智达公司辩称，不同意陆远的诉讼请求。一、案涉租赁合同没有和汇众智达公司进行过协商，合同约定的出租店铺与实际不符，不满足成立租赁合同的”主体”“标的特定”的要素，陆远和汇众智达公司之间不成立租赁合同关系，不能约束汇众智达公司；并且该份合同内容不真实，存在明显伪造汇众智达公司合同的痕迹，案涉合同并非汇众智达公司真实意思表示。2016年9月起，我公司的合同专用章由光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀公司）和光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（以下简称安石公司）共管公章，每次盖章前，会发送邮件进行审批，双方再共同开保险柜盖章，本案合同没有经过审批和盖章流程。2018年8月，光耀公司提出换一个保险柜，原因是保险柜被撬开过，盖过一批空白的合同。（一）陆远陈述合同协商、签订过程前后不一，自相矛盾，其根本未与汇众智达公司的代表进行过沟通，不满足成立一项合同所必须之主体要素。《九民会议纪要》第41条规定：“人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。”而案涉合同根本未与汇众智达公司或其授权代表进行过协商。1.2019年12月11日，在法庭组织的第一次开庭中，陆远代理人在法庭陈述：通过一朋友认识李贵杰，李贵杰安排下属与陆远商谈，经办人为段煜伟，合同签订日期为2019年4月10日，签订地点为地下2层办公区，汇众智达公司当天盖章。但经我公司和段煜伟核实，段煜伟表示：“不认识陆远，2019年4月已经离开，不管项目招商事宜，不可能当天签合同当天盖章。”关于合同中如何签字陆远陈述“签字的时候手写部分就有了，签字是陆远签的，其他部分不是陆远签的”“我们先签字，对方走流程，对方为什么没有签字我方不清楚”“之前庭审也可能是表述有误，应该是先签字再走流程”。关于在合同首部为何写天佑万荣的总公司，陆远陈述可能是分公司少写了几个字。关于房屋状态陆远陈述是物业公司管理，天佑万荣海淀分公司，每次去看都是天佑海淀分公司的乔总开门。从上述陈述可以看出，陆远对带其看房的是天佑万荣海淀分公司的乔总是明知的，对签订合同的对象是“天佑万荣海淀分公司”是明知的，对“天佑万荣海淀分公司手填合同空白处内容，并在首部主体少写“海淀分公司”也是明知的，所以，陆远并未和汇众智达公司的代表进行过协商。陆远作为一名正常的商事主体，不和商铺的业主协商签订合同，却和商铺的物业公司协商签订租赁合同，违反了一般商事主体的常识，显然也不构成合同法所规定的表见代理的善意相对人的要素。（二）案涉租赁合同出租店铺位于地上×层×号，租赁面积为861.65平方，与实际情况不符，不满足一项合同成立所必须的“标的特定”的要素。根据汇众智达公司提交的证据，地上×层×号现指向的店铺是“集渔火锅店×层”×，建筑面积为328.88平方米。即便如陆远所称，案涉店铺为原“中捌楼合同”第×层，其建筑面积是1558.37平方米，与案涉合同约定的“店铺坐落食宝街地上×层×号，租赁面积为861.65平方米。双方确认以建筑面积为准计算所有与面积相关的费用。”明显与实际情况不符。“中捌楼合同”签署日期2006年11月28日，出租方是原业主北京科技园建设（集团）股份有限公司经营分公司，出租店铺号为×和×，租赁面积为847.95平方米（为实际使用面积，并非建筑面积）。2017年1月19日，出租方汇众智达公司（现业主）和承租方签订补充协议，该出租店铺×和×租赁面积为874.95平方米因风道改造租赁面积变更为861.65平方米。该861.65平方米是因为合同延续，继续以实际使用面积为准计算，而且是地上一层与地上×层两层的面积。绝对不是陆远所称“合同约定的地上×层×号，建筑面积861.65平方米。”2020年8月4日，经法院组织，双方现场进行查勘，地上×层的面积是1500多平米，当时法官问原告确认你方查看的800平的位置，原告先是回复“是×层的一部分”，然后称：“不认可×层面积是1500多平，当时看的就是这个整个×层区域。确认是×层整层。1500多平米应该含公摊”，然后在回答“原告所称800多平是怎么来的”时说：“是陆远经过现场测量。”明显，陆远所述不属实。（三）从合同的形式和内容来看，存在诸多伪造汇众智达公司合同的地方，不能代表汇众智达公司的真实意思表示。1.合同上仅有汇众公司的合同专用章，没有汇众公司法定代表人或授权代表、经办人员的签字。而合同约定的是合同自各方签字盖章之日起生效。2.合同上空白处所有字迹全部为手写，特别是租赁合同的关键条款，包括出租店铺情况、租赁日期、甲方联系人员、租金标准等关键条款，不符合商业惯例。手写内容的字体是同一的，如陆远所述是“天佑万荣海淀分公司”所手写。3.合同首部载明的当事人甲方2为北京天佑万荣物业管理有限公司，而合同签署页甲方2上加盖的却是北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司的印章。4.合同上盖印骑缝印无法辨识，不具备鉴定条件，合同页完全可以更换，原告陆远提交的合同，不足以说明该份合同的真实性、完整性。5.案涉租赁合同的租赁为5元每日每平方米，明显低于周边的价格，且固定不变，明显不合理。6.合同第3.1条约定的交付日期为2019年7月20日，第3.3条约定的装修期为2019年7月20日至2019年10月19日，第3.4.1条约定的开业日为2019年10月20日，附件二第6条约定的支付首期款的日期为开业日后五个工作日内。在乙方未支付任何保证金的情况下，甲方即将房屋交付乙方进行为期3个月的装修，明显不符合商业用房出租的行业习惯。7.合同附件一出租店铺平面图上没有双方的盖章确认不符合商业用房出租的行业习惯。所以，陆远和汇众智达公司之间不成立租赁合同关系，案涉合同不能约束汇众智达公司；并且该份合同内容不真实、不完整，存在明显伪造汇众智达公司合同的痕迹，并非汇众智达公司真实意思表示。二、退一步讲，即便认定租赁合同成立，也不符合合同约定的生效要件，该合同不发生法律效力。合同25.6条约定，“本合同连附件一式陆份，甲方1执贰份，甲方2执贰份，乙方执贰份，各份均具有同等法律效力。”现在原告陆远提供了一份合同，汇众智达公司根本不存在该份合同，天佑万荣公司及天佑万荣海淀分公司也未提供任何一份合同。该六份合同是否同一不明。合同25.7条约定，“本合同自各方签字盖章之日起生效。”合同首部载明的当事人甲方2为北京天佑万荣物业管理有限公司，在合同签署页甲方2上加盖的却是北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司的印章；当事人甲方2北京天佑万荣物业管理有限公司没有盖章，也没有任何签字。即便是天佑万荣海淀分公司也没有任何签字。在合同签署页仅有汇众公司的合同专用章，没有汇众公司法定代表人或授权代表、经办人员的签字。综上，不符合合同约定的生效要件，即便认定租赁合同成立，也不能发生法律效力。三、再退一步讲，即便认定案涉租赁合同成立、生效，合同也不能实际履行，应当予以解除。1.如前所述，案涉合同约定的“店铺坐落食宝街地上×层×号，租赁面积为861.65平方米。双方确认以建筑面积为准计算所有与面积相关的费用。”实际上地上×层建筑面积是1558.37平方米，不可能将一个完整的店铺拆分出来861.65平方米的建筑面积来履行合同。2.案涉租货合同的主体还包括天佑万荣海淀分公司，根据合同的约定，天佑万荣海淀分公司还应提供物业服务费，并收取物业服务费（合同约定为每日每平方2元）、公用事业费用等费用，而汇众智达公司作为业主与天佑万荣海淀分公司之间的物业服务关系已于2019年5月31日终止。故，事实上，天佑万荣海淀分公司也不能履行案涉租赁合同。3.食宝街项目将在2020年年底进行整体改造，故事实上，案涉租赁合同也无法履行。4.陆远作为一名25岁的年轻人，是否有从事餐饮行业的经历和能力、是否有从事餐饮的品牌的授权均未澄清。在新冠疫情特殊的背景之下，陆远因为租赁合同未履行而避免了重大损失，陆远却坚持本案诉讼，并非陆远急需房屋来进行经营餐饮，并非一名善意的房屋承租人。天佑海淀分公司辩称，我方是物业公司，做一些配合工作，我公司盖章是真实的，我公司可以配合。天佑公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过双方提交的证据可查明，2019年4月10日，陆远（乙方）与汇众智达公司（甲方1）、天佑海淀分公司（甲方2）签订《租赁合同》，约定：1.1：甲乙双方确认，甲方出租给乙方的店铺坐落在北京市海淀区中关村大街15-9号中关村时代广场·食宝街地上×层×，租赁面积为861.65平方米（以下简称该出租店铺）。第二条租赁用途用于经营餐饮；第三条交付日、租赁期限和装修期、开业条款约定：甲方预定于2019年7月20日当日或之前将该出租店铺交付乙方。该出租店铺租赁期为5年，自起租日即2019年7月20日起至2024年7月19日止；如因甲方原因交付日拖延，以上该租赁期也应由此顺延。如乙方在本合同履行期间无根本违约行为，则前述租赁期到期后，本合同按最后一期租金标准自动顺延，最长连续顺延4期。3.3甲方给予乙方自该出租店铺即2019年7月20日起至2019年10月19日的装修期。装修期内，乙方无须支付固定租金、广告推广费，但必须支付物业服务费、企业管理服务费、装修时产生的相关费用以及提成租金。3.4.1乙方的开业日确定为装修期满后第一日即2019年10月20日（开业之日）。第五条租金条款第5.1条约定：该出租店铺的租金自开业日起计算，租金的收取以月固定租金和月提成租金两者取高的形式，每一个日历月支付一次，乙方支付租金等费用的具体金额及方式见附件二。5.2乙方应于本合同约定开业日后的5个工作日内向甲方支付该出租店铺1个月的固定租金共计131042.6元。其后各月应付的固定租金，乙方应于上个日历月的最后一日之前向甲方付清。第六条租赁保证金条款第6.1条约定：乙方应于本合同约定开业日后的5个工作日内向甲方支付该出租店铺的租赁保证金（租赁保证金应相当于2个月固定租金、企业管理服务费、物业服务费及广告推广费的总额，乙方支付租赁保证金的金额及方式见附件二，作为乙方履行本合同义务的担保。第八条出租店铺的交付条款约定：8.1甲方预定于2019年7月20日（“交付日”）当日或之前将该出租店铺交付乙方，在办理该出租店铺的交接手续之时或之前，双方签署《房屋交割清单》，即视为甲方已按照本合同规定条件，履行了该出租店铺交付给乙方的义务；8.2若甲方未能按约定向乙方交付该出租店铺，并且逾期超过30日，则乙方有权书面通知甲方二终止本合同，这种情况下，甲方应自收到乙方书面通知之日起30日内将乙方已交付的保证金（不计利息）退还给乙方，除此之外，还应赔偿乙方遭受的实际损失。第十五条变更和解除本合同条款约定：15.2有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，并要求违约方进行赔偿…(5)乙方逾期不支付或未补足保证金、租金、广告推广费、企业管理服务费、物业服务费和本合同下规定应付的其他款项单笔超过30天或累计超过60天的。第十七条违约责任约定：17.4在租赁期内，乙方逾期支付租金、广告推广费、企业管理服务费、物业服务费等费用或其他任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的千分之五支付滞纳金，逾期支付上述任何款项超过30天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用…直至解除合同。第二十一条通知约定：本合同双方之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：以乙方或乙方员工为送达人。一方变更地址的，应及时以书面形式通知另一方，否则因此造成的相关责任由该方自行承担。其中，汇众智达公司通信地址记载为北京市海淀区中关村大街1×号地下×层，法定代表人陈萍，联系人处为空；天佑海淀分公司通信地址载明：北京市海淀区海淀大街×号×层108室，联系人：周晓南。第二十五条约定：本合同自各方签字盖章之日起生效。汇众智达公司、天佑海淀分公司在该合同落款处加盖合同专用章，但代表签名处均为空白，陆远在乙方处签名捺印。该合同附件一系出租店铺平面图，平面图上未加盖任何公章或签字。附件二系租金及其他费用的支付的相关规定。该附件二第2条租赁保证金载明：此出租店铺租赁保证金应相当于二个月固定租金、企业管理服务费、物业服务费及广告推广费的总额262085.2元。第六条载明：“乙方应在本合同约定开业日后五个工作日内向甲方支付的首期款支付金额为：6.1租赁保证金262085.09元；6.22019年10月20日至2019年11月19日的应付固定租金131042.6元；6.32019年10月20日至2019年11月19日应付广告推广费4308.25元；6.52019年7月20日至2019年8月19日应付物业服务费52417.04元，首期款合计449853.09元。”附件三系交付条件的约定，交付条件载明现状交付且应达到一定的标准。附件四系物业服务内容及标准。该租赁合同中签署双方首部载明甲方2为天佑公司，但尾部甲方2盖章处加盖为天佑海淀分公司公章，对此，陆远解释为可能是分公司少写了几个字，天佑海淀分公司对总公司是否清楚此事表示不清楚。该份《租赁合同》中，出租店铺位置、租赁日期、租金标准及支付日期、房屋交付时间及双方联系方式处均为手写；就上述手写文字部分的形成，陆远称不是其写的，其拿到合同时已经写好，陆远的签字是其本人所签，天佑海淀分公司陈述不清楚手写部分的形成，汇众智达公司不认可手写部分内容。就该份《租赁合同》的洽商及形成过程，陆远陈述：通过一个朋友认识光耀公司及天佑公司的老板李贵杰，李贵杰安排下属租给其，经办人为段煜伟，陆远派人看过几次现场，开门的是天佑海淀分公司的乔总；合同是在食宝街二期地下×层办公区签订的。天佑海淀分公司对上述陈述认可。汇众公司否认曾签订该份合同，主张其并不持有该份合同；段煜伟系光耀公司员工，且经其与段煜伟核实，段煜伟称2019年4月起已经不负责项目招商，也不认识陆远；《租赁合同》签订时本案所涉出租店铺由其管理，不存在物业代管。本院询问《租赁合同》签字页为何无相关经办人员签字，陆远陈述其先签字对方走流程，对方为何没有签字其不清楚；天佑海淀分公司称其只是服务方，拿到办公室就盖章了，其他的不清楚；汇众智达公司称其公司并无相关人员参与合同洽商，对该份合同不予认可。天佑海淀分公司认可该租赁合同的真实性，但汇众智达公司否认该合同为其真实意思表示，称本案合同存在伪造可能。上述合同签订后，汇众智达公司未向陆远交付房屋，陆远亦未向汇众智达公司支付任何费用。在本案审理过程中，汇众智达公司申请对：1.2019年4月10日租赁合同第23页甲方盖章处及合同骑缝章“北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章×××”盖章与比对样本“北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章”的印章是不是同一枚印章盖印进行鉴定；2.对检材2019年4月10日租赁合同第23页甲方盖章处“北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章×××”上打印字迹“（签署盖章）”与印章印文的朱墨时序进行鉴定。本院委托北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论为：1、检材上盖印的“北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章”印文与样本上盖印的北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章印文是同一枚印章盖印；2.检材上打印字迹形成在先，盖印的“北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章”印文形成在后；3.检材上盖印的“北京汇众智达投资管理有限公司合同专用章”骑缝印文不具备检验条件，无法得出鉴定意见。双方对上述鉴定意见真实性均无异议。汇众智达公司支付鉴定费38600元。2019年8月14日，陆远向汇众智达公司、天佑海淀分公司出具《督促履行租赁合同告知函》（以下简称告知函），主要内容为：《租赁合同》约定甲方应于2019年7月20日当日或之前将出租店铺交付我方…租赁合同经各方签字盖章后已正式生效，但截至今日甲方仍未依约履行交付出租店铺的义务，请其于2019年8月20日前将出租店铺交付我方，并与我方办理相关的交付手续。租赁期限自实际履行交付义务之日起相应顺延。陆远主张该通知书通过顺丰速运方式向汇众智达公司，邮寄单上载明汇众智达公司的收件人为林宝泰，汇众智达公司否认收到上述通知函。本院组织双方进行了现场勘验，双方均确认本案所涉出租店铺的原经营商铺为中捌楼餐馆的第×层。本案所涉出租店铺原承租人为北京中捌楼东英餐饮管理有限责任公司（以下简称中捌楼公司），租赁合同中载明的承租店铺位置为上下共两层，具体位置为海淀区中关村大街×号中关村广场步行街×和×，原承租面积为874.95平方米，后因风道改造承租面积调整为861.65平方米；中捌楼公司于2019年5月撤场。现本案所涉出租店铺空置。汇众智达公司确认：本案租赁合同中载明的北京市海淀区中关村大街×号中关村时代广场·食宝街地上×层×编号为×的店铺为现经营名称为“泰式集渔火锅”的商铺，与双方确认的本案出租店铺并非同一位置。另查，汇众智达公司已于2019年5月31日与天佑海淀分公司解除了物业服务关系。在本案审理过程中，天佑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。本院认为，合同的成立须双方意思表示一致。本院认为，本案中《租赁合同》并未成立，理由如下：一、根据陆远陈述的本案《租赁合同》的洽商及形成过程，未有汇众智达公司授权的人员参与本案合同的洽商及最终形成。二、本案合同的关键内容包括出租店铺位置、租赁日期、租金标准及支付日期、房屋交付时间等均为手写，而对于该手写部分的形成，双方均未能清楚陈述，故本院无法认定上述合同成立的关键信息为双方合意形成。三、《租赁合同》签字盖章页仅有汇众智达公司盖章，而代表姓名、代表职务处均为空白，不符合商业合同的一般惯例，无法体现公章的加盖系基于汇众智达公司或者其授权代表的意志，结合上述第一条理由中无汇众智达公司授权的人员参与本案合同的洽商及最终形成，在汇众智达公司否认签订过《租赁合同》的情况下，本院无法判定汇众智达公司具有缔结并签订本案《租赁合同》的意思表示。四、《租赁合同》中关于承租店铺的位置编号、面积均为手写且均与实际情况不符，无法判定上述信息为双方真实意思表示。五、《租赁合同》签订后，未得到实际履行，汇众智达公司亦否认签订过上述合同。综合上述因素，本院认定本案《租赁合同》并未成立，因此，陆远要求履行上述合同的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。诉讼中，天佑公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百三十四条、第四百八十三条、第四百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：驳回陆远的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费38600元，由北京汇众智达投资管理有限公司负担，已交纳。案件受理费33419元，由陆远负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二一年一月十五日书记员  张晓晨