四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15075号 上诉人（原审被告）：成都紫薇花餐饮管理有限公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：李小龙，系该单位顾问。 委托诉讼代理人：卢静玲，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：但超，四川蜀信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵立新，男，1966年11月29日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：肖嵩，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都紫薇花餐饮管理有限公司（以下简称紫薇花餐饮公司）因与被上诉人邵立新房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫薇花餐饮公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法驳回邵立新的全部诉讼请求；三、判令邵立新承担二审诉讼费。事实与理由：一、关于合同解除问题。第一，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由，紫薇花餐饮公司从2016年3月起至2020年2月已经按照80元/月/平方米标准支付租金，不存在迟延履行主要义务的情形，即使紫薇花餐饮公司因受疫情影响，逾期交付后期房租，也应当考虑受疫情影响的实际情况，尽量维持合同继续履行。同时，紫薇花餐饮公司承租了案涉房屋在内的整个楼层，实行统一规划和装修，无法单独腾退。如果解除合同，要求紫薇花餐饮公司腾退，势必给紫薇花餐饮公司造成严重损失。第二，紫薇花餐饮公司从2016年3月起，按照80元/月/平方米的标准支付租金。邵立新如果认为根据合同约定构成违约，其享有单方解除权，应积极行使权利。但邵立新从紫薇花餐饮公司第一次没有按照合同标准支付租金构成违约起，一直到2020年3月31日不行使其解除权，致使紫薇花餐饮公司抱有其不再行使该权利的期待。然邵立新于2020年4月突然主张权利，此行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则，以及《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条关于禁止权利滥用的原则。故邵立新的解除权已经消灭。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十五条之规定，及《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二项规定，邵立新的解除权已经消灭。二、关于诉讼时效的问题。邵立新起诉时间为2020年4月1日，但主张的内容含有三年前的部分，该部分主张已过诉讼时效。广州天力物业发展有限公司成都分公司发出《催收函》不能认为代表邵立新的诉求向紫薇花餐饮公司进行了主张。三、关于租金标准的问题。双方从2016年3月起，口头约定按照80元/月/平方米支付租金，并且紫薇花餐饮公司也一直按照该标准支付租金，邵立新从未提出过异议，应当视为默示认可80元/月/平方米的租金标准，符合双方交易习惯。四、关于违约金的问题。第一，紫薇花餐饮公司支付了租金，不存在违约行为；第二，双方约定的违约金过高。紫薇花餐饮公司因自身行业特点，受疫情影响十分严重，请求酌情考虑。 邵立新未发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。 邵立新向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除邵立新与紫薇花餐饮公司签订的《房屋租赁合同》及《＜房屋租赁合同＞补充协议》；2、判令紫薇花餐饮公司腾退房屋并交还给邵立新；3、判令紫薇花餐饮公司向邵立新支付租金854084.49元（自2016年3月1日计算至本案起诉之日）、房屋占用费（参照租金标准，从判决解除合同之日起计算至房屋交还之日）以及违约金284313.6元（按照每逾期一日按欠付租金和占用费总额的0.5‰计算，自2016年2月15日起算，暂计至2020年4月10日，实际计算至清偿之日为止），以上在起诉之日暂计为1138398.29元；4、由紫薇花餐饮公司承担本案诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：2012年10月31日，邵立新（甲方）与紫薇花餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将自有的坐落于成都市青羊区××街××号的物业（建筑面积共计275.39平方米）出租给紫薇花餐饮公司使用，该租赁物土地使用性质为商业；2、租赁期限为八年（自2012年11月1日起至2020年10月31日止），其中2012年11月1日至2013年2月28日为装修免租期；3、2013年3月1日至2016年10月31日期间租金为120元／月／平方米即每月33046.8元，2016年11月1日至2018年10月31日期间租金为132元／月／平方米即每月36351.48元，2018年11月1日至2020年10月31日期间租金为145.2元／月／平方米即每月39986.63元；4、乙方按每3个承租月为一期向甲方支付租金，首期租金之后的每期租金在每个承租期第一个承租月开始前的15日支付，合同中“每一个承租年”指自2012年11月1日起每满365天为一个承租年，“每一个承租月”指公历每月1日起到本月结束日止为一个承租月；5、如乙方拖欠租金及其他费用，应每天按总欠付金额的0.5‰向甲方支付逾期缴纳租金、费用的违约金，直至付清为止，拖欠超过15天的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方需赔偿甲方全额损失；6、乙方向甲方交纳合约保证金66093.6元（120元／月／平方米＊275.39平方米＊2月），合同期满，在乙方结清所有租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿退场后7日内，甲方无息退还本保证金，否则，逾期应按照所逾金日0.5‰向乙方支付违约金，直至支付清为止；7、未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转让租赁物，不得以租赁物设置抵押，否则视同乙方违约，已付租金甲方不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应全额赔偿；8、除不可抗力因素外，任何方不得提前终止本合同，否则违约方需承担违约时月租标准的五倍金额的违约金，全额赔偿由此给对方造成的损失。 2012年11月1日，邵立新授权委托广州天力物业发展有限公司成都分公司（以下简称天力物业公司）对紫薇花餐饮公司每月应支付的租金进行催收，委托期限为2012年11月1日至2020年12月31日。 2017年7月31日，天力物业公司向紫薇花餐饮公司出具《催收函》，要求紫薇花餐饮公司支付2016年3月10日至2017年8月9日期间未足额缴纳的租金。 2019年8月12日，天力物业公司向紫薇花餐饮公司出具《催收函》，要求紫薇花餐饮公司支付2013年3月10日至2019年7月9日期间未足额缴纳的租金。 一审另查明，1、邵立新是案涉房屋青羊区××街××号××栋××单元××楼××号房屋所有权人；2、广州天力物业发展有限公司成都分公司系案涉房屋物业管理单位。 一审法院认为，关于解除合同及腾退房屋。紫薇花餐饮公司主张双方已协商一致将租金变更为自2016年3月1日起按80元/平方米计算租金，但邵立新不予认可，且紫薇花餐饮公司未能提交相应的证据证实，应承担举证不利的后果。基于上述认定，紫薇花餐饮公司实际按照80元/平方米支付了自2016年3月1日至2020年2月9日的租金，之后未再支付租金，构成违约，经邵立新催告及起诉，紫薇花餐饮公司仍未支付剩余租金，构成根本违约，且紫薇花餐饮公司亦认可邵立新享有解除权，对于解除合同及腾退房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于租金。《房屋租赁合同》第三条约定了2016年3月1日至2016年10月31日的租金按120元/月/平方米计算，2016年11月1日1至2018年10月31日的租金按132元/月/平方米计算，2018年11月1日至2020年10月31日的租金按145.2元/月/平方米计算，紫薇花餐饮公司实际按照80元/平方米支付了自2016年3月1日至2020年2月9日的租金，之后未再支付租金，故紫薇花餐饮公司拖欠了邵立新2016年3月1日至2020年2月9日的租金为706529.57元【2016年3月1日至2016年10月31日×（120元/平方米-80元/平方米）×275.39平方米＋2016年11月1日至2018年10月31日×（132元/平方米-80元/平方米）×275.39平方米＋2018年11月1日至2020年2月9日×（145.2元/平方米-80元/平方米）×275.39平方米】。自2020年2月10日至判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金及判决确定的合同解除之次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费应按39986.63元/月计算。 关于违约金。基于上述认定，紫薇花餐饮公司逾期支付租金，构成违约。虽然《房屋租赁合同》约定了逾期租金应按照所逾金额每日0.5‰支付违约金，直至支付清为止。但违约金设置以“补偿损失为主、惩罚为辅”为原则，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院考虑到合同性质、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、实际损失等综合因素酌定违约金100000元。 综上，对邵立新的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除邵立新与紫薇花餐饮公司签订的《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞补充协议》；二、紫薇花餐饮公司于判决书生效之日起十日内将位于青羊区××街××号××栋××单元××楼××号的房屋腾退给邵立新；三、紫薇花餐饮公司于判决书生效之日起十日内向邵立新支付租金706529.57元及2020年2月10日至判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金及判决确定的合同解除之次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按每月39986.63元标准计算）；四、紫薇花餐饮公司于判决书生效之日起十日内向邵立新支付违约金100000元；五、驳回邵立新的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15046元，减半收取7523元，由紫薇花餐饮公司负担。 本院二审期间，紫薇花餐饮公司、邵立新围绕上诉请求依法提交了证据。紫薇花餐饮公司提交以下证据：案涉房屋装修前及装修后图纸。拟证明：案涉房屋与其他租赁标的物形成统一整体，由紫薇花餐饮公司用于经营。邵立新发表质证意见称，对装修前的图纸予以认可，装修后图纸的真实性不认可，与现场看到情况不同。 邵立新提交以下证据：现场照片、装修前图纸和装修后图纸。拟证明：案涉房屋现状，紫薇花餐饮公司应按照原有图纸恢复原状。紫薇花餐饮公司发表质证意见称，对照片真实性无异议。案涉房屋现在被分割成大厅、通道、房间。如果腾退无法进入其他房间，导致整个楼层无法使用。 本院对紫薇花餐饮公司、邵立新提交证据认定如下：对紫薇花餐饮公司与邵立新提交证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院二审另查明，一、2020年12月23日，本院工作人员到案涉房屋进行查勘。案涉房屋已被分割成走廊和房间，四至与其他业主房间产生混同，无法区分。二、起诉状副本于2020年7月3日送达紫薇花餐饮公司。本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，紫薇花餐饮公司与邵立新签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、紫薇花餐饮公司应付租金标准的认定；二、邵立新主张紫薇花餐饮公司支付租金的诉讼请求是否过诉讼时效；三、紫薇花餐饮公司是否应当承担违约责任；四、案涉租赁合同是否符合解除要件；五、紫薇花餐饮公司是否应当腾退案涉房屋。对此，本院评述如下： 一、关于紫薇花餐饮公司应付租金标准的认定问题。紫薇花餐饮公司主张双方通过口头协商对租金标准变更为80元/月/平方米，且其已按照该标准向邵立新支付租金，邵立新未表示异议，应当视为对该租金标准的默示认可。对此本院认为，沉默只有在法律规定、当事人约定或符合当事人之间交易习惯时才可以视为意思表示。现紫薇花餐饮公司主张邵立新默示认可其按照80元/月/平方米的标准支付租金，应当证明邵立新的沉默符合上述条件。本案中，紫薇花餐饮公司在2016年3月1日起按照80元/月/平方米的标准支付租金后，邵立新委托广州天力物业发展有限公司成都分公司分别于2017年7月31日、2019年8月12日向紫薇花餐饮公司出具租金催收函，对紫薇花餐饮公司未按约定租金标准支付租金提出异议，并要求紫薇花餐饮公司按合同约定租金标准支付租金。现紫薇花餐饮公司既无证据证明双方就租金标准变更为80元/月/平方米达成一致，亦无证据证明在其按照80元/月/平方米的标准支付租金后，邵立新按照该标准进行了后续租金的催付。故对紫薇花餐饮公司主张双方已经就租金标准的变更达成一致，邵立新对其按照80元/月/平方米的标准支付租金默示认可，因缺乏相应依据，本院不予支持。紫薇花餐饮公司应当依约向邵立新支付租金。因紫薇花餐饮公司认可按照合同约定的租金标准，一审认定其应付租金数额及标准正确，故其应当以此标准向邵立新支付租金。 二、关于邵立新主张紫薇花餐饮公司支付租金的诉讼请求是否过诉讼时效的问题。本院认为，紫薇花餐饮公司一审并未就诉讼时效提出主张。二审亦未就此提交新证据证明邵立新该请求已过诉讼时效，故本院对其主张邵立新的请求已经过时效不予支持。 三、关于紫薇花餐饮公司是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据案涉合同第三条第二款“乙方应当按照约定向甲方支付租金及其他应向甲方支付的费用。如乙方拖欠租金及上述费用，应每天按总欠付金额的0.5‰向甲方支付逾期缴纳租金、费用的违约金，直至付清为止”的约定，紫薇花餐饮公司欠付租金，构成违约，应当依约承担违约责任。因紫薇花餐饮公司自2016年起即存在欠付租金的行为，虽疫情确会对其经营产生影响，但在疫情好转后期仍未积极履行租金支付义务。一审在其申请减少违约金的基础上，综合考虑合同履行情况、紫薇花餐饮公司过错程度，酌情认定其承担违约金100000元并不过高，本院予以维持。 四、关于案涉租赁合同是否符合解除要件的问题。根据案涉合同第三条第二款约定，紫薇花餐饮公司拖欠租金及费用超过15天未支付，视为紫薇花餐饮公司违约，邵立新有权单方解除本合同，紫薇花餐饮公司需赔偿邵立新全额损失。因紫薇花餐饮公司自2016年起即存在欠付租金的行为，一审基于此认定邵立新享有案涉合同解除权并无不当，本院予以维持。至于紫薇花餐饮公司主张邵立新在解除事由发生后怠于行使解除权，其解除权已经消失。本院认为，本案中，对案涉合同约定的2016年至2020年的租金，紫薇花餐饮公司均未完全支付，其并非在某一时间点存在违约，而是持续违约至今，其违约行为具有持续性。故在案涉合同解除条件成就的情况下，邵立新诉请解除案涉合同一审法院予以支持并无不当，对紫薇花餐饮公司上述主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定“民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”，及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”，案涉合同自起诉状副本送达之日即2020年7月3日解除。一审判决未对合同解除时间进行明确，本院予以明确。 五、关于紫薇花餐饮公司是否应当腾退案涉房屋的问题。紫薇花公司主张其已将承租的案涉房屋与其他房屋一起进行统一规划和装修，无法单独腾退。对此本院认为，首先，基于紫薇花餐饮公司的违约行为，邵立新能够依法享有案涉合同解除权。而案涉合同在本案诉讼中亦已履行期限届满。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，邵立新诉请紫薇花餐饮公司腾退案涉房屋向其返还有事实和法律依据。其次，虽紫薇花餐饮公司将案涉房屋与其承租的其他房屋进行统一打造装修，但双方在合同中对租赁期限、解除条件亦进行了明确约定。紫薇花餐饮公司对其违约后邵立新行使解除权以及租赁期限届满的后果明确知晓，对合同期满后邵立新可能不再续租有所预判。加之根据本院查明情况，案涉房屋系基于紫薇花餐饮公司的装修行为导致四至不清。现在紫薇花餐饮公司以自身装修行为主张不应向邵立新返还案涉房屋显然有悖诚实信用及公平原则。本院不予支持。根据案涉合同第四条第六款约定“甲方提供的写字楼为甲级精装，乙方对原有租赁物业的重新拆装属于自愿投资，合同期满或终止，乙方不得恶意拆装，由甲方自行处理。”，紫薇花餐饮公司应当依约向邵立新腾退案涉房屋，紫薇花餐饮公司腾退范围以案涉房屋房屋产权证（成房权证监字第4××0号）等登记资料及双方当事人二审均认可的紫薇花餐饮公司提交的装修前图纸为准。因紫薇花餐饮公司未按时腾退，应当基于占有支付相应对价。一审基于此认定其按照39986.63元／月的标准支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，紫薇花餐饮公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审虽未对合同解除时间予以明确，但本院明确后一审判决最终结果亦未发生变更。故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、原《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15046元，由成都紫薇花餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年一月十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁 敬