湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初389号原告：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地鹤城区云集路世纪花园主楼C座29楼。诉讼代表人：粟宝珍，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：刘秀芳，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：舒淇，该公司管理人工作人员。被告：陈小君，男，1984年4月4日出生，住鹤城区。委托诉讼代理人：蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师。原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称武陵城公司）与被告陈小君租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告武陵城公司的委托诉讼代理人刘秀芳，被告陈小君及其委托诉讼代理人蔡遗海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武陵城公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈小君支付房屋租金175634元；2.依法判令陈小君支付逾期利息94060元；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年9月5日签订了《租赁合同》，约定原告将位于湖天一色家具城二层A1-2的物业（编号以产权证编号为准）出租给被告使用，租赁建筑面积共计373.92平方米，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期限共24个月，2017年4月1日至2018年3月31日租金为每月7852.00元，2018年4月1日至2019年3月31日租金为每月8226.00元，被告逾期付款超过30日的，按日利率2‰支付逾期利息至实际支付应付款之日。原告与被告于2019年11月7日签订了《租赁合同》，约定原告将位于湖天一色家具城二层A1的物业（编号以产权证编号为准）出租给被告使用，租赁建筑面积共计527.81平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2019年12月31日止，租赁期限共9个月，租金为每月11612.00元，被告逾期付款超过30日的，按日利率2‰支付逾期利息至实际支付应付款之日。目前上述两份《租赁合同》均已到期，但被告仍然使用标的物业至2020年5月，并且自2018年12月31日起就停止了租金的支付，截至2020年5月，合同期内共欠付租金129186.00元，逾期利息86396.00元，合同期外共欠付租金46448.00元，逾期利息7664.00元。被告的行为已经构成违约，损害原告基于《租赁合同》享有的权益，并且给原告带来了严重的损失，请法院依法支持原告的所有诉讼请求。陈小君辩称，（一）2017年9月5日签订《租赁合同》，约定原告将位于湖天一色家具城二层A1-2的物业出租给答辩人，该租赁合同虽然是以陈小君名义所签，但实际承租人是熊拔贵。租赁物业一直由熊拔贵经营使用，并交纳租金。2019年11月7日签订《租赁合同》，租赁期限自2019年4月1日起至2019年12月31日止，租赁期限为9个月。同样的，该租赁合同虽然是答辩人名义所签，但实际承租人是熊拔贵。租赁物业一直由熊拔贵经营使用，并交纳租金。2019年12月31日租赁合同到期后，原告仍由案外人熊拔贵经营使用，一直没有签订合同。2020年6月6日收取案外人熊拔贵交纳签订合同的押金2000元，并与案外人熊拔贵签订了《租赁合同》，案外人熊拔贵已签字加盖手印，等待原告盖章。之后原告悔约，私下将案外人熊拔贵经营使用的租赁物业出租他人，并强行将案外人熊拔贵经营租赁的物业予以清场，严重侵害了承租人的同等条件下的优先承租权，同时给案外人熊拔贵重大损失。这些事实，原告是明知的，而且是认可的，并直接从案外人熊拔贵收取租金（只是故意将收据载写成收到答辩人的租金）。特别是2020年6月6日已直接与案外人熊拔贵签订《租赁合同》，并收取案外人熊拔贵租赁押金。根据这些事实说明原告仅仅起诉答辩人是不能成立，应追加案外人熊拔贵为被告，由案外人熊拔贵承担。（二）《租赁合同》到期后，对湖天一色家具城二层A1-2的物业的使用，不能视为答辩人继续使用租赁物业。1.租赁物业一直由案外人熊拔贵经营使用，原告是明知的，仅仅只是名义上的合同签订人。所以原告就直接从案外人熊拔贵收到租金及其他费用。2.2020年6月6日原告与案外人熊拔贵签订了《租赁合同》，并收取了案外人熊拔贵租赁押金，进一步印证原告在2019年12月31日《租赁合同》到期后，直接与案外人熊拔贵发生租赁关系的事实。3.2020年6月6日原告与案外人熊拔贵签订《租赁合同》应依法成立。（三）答辩人请求追加案外人熊拔贵为被告参加诉讼有法律依据。（四）原告起诉答辩人要求2019年12月31日之后租金没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在本案中，负有腾房义务的人是案外人熊拔贵，不是答辩人，故也应追加案外人熊拔贵参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于武陵城公司提交的《租赁合同》、《函》以及被告欠付租金及逾期利息明细，武陵城对真实性无异议，仅对其证明目的有异议，本院认为前述证据能够体现案件客观事实，均予采信。2.对于陈小君提交的昵称为“浮生若梦商城”与案外人熊拔贵的妻子聊天记录截屏，武陵城公司对体现的客观事实无异议，本院予以采信；对于陈小君提供的案外人熊拔贵与陈小君的父亲的聊天记录截屏打印件，其拟证实的内容与本案争议的基本事实不具有关联性，不予采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院查明案件事实如下：2017年9月5日，武陵城公司为甲方，陈小君为乙方签订租赁合同，约定由武陵城公司将位于湖天一色武陵城家具公园二层A1-2出租给陈小君使用，租赁建筑面积为373.92平方米。租赁期限为2017年4月1日至2019年3月31日。约定：2017年4月1日起至2018年3月31日期间每月租金为7852元；2018年4月1日真情对2019年3月31日的每月租金为8226元。合同第七条约定：乙方（陈小君）在租赁期限内不得转租、转让、转借、合伙经营、合作经营，确因经营需要，可按第三条第3款提前终止租赁合同办理。第九条违约责任约定：1.在租赁期内乙方（陈小君）有下列行为之一的，甲方（武陵城公司）有权终止本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）擅自将该房屋转租、转让、转借他人、合伙经营、合作经营或利用出租物业从事非法经营活动的；……2.乙方逾期付款的违约责任：（1）乙方逾期交付租金应付费用超过15日，未超过30日（含30日）自本合同约定的应付款期限的第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日利率2‰向甲方支付逾期利息，合同继续履行。（2）乙方逾期交付租金应付费用超过30日（不含30日），乙方按日利率2‰向甲方支付逾期利息，且甲方有权停止水电供应，单方解除合同，解除合同通知送达乙方后，如乙方不退场，甲方可采取关闭门面等强制措施，因此产生的损失由乙方承担，甲方可另行出租。（3）因逾期付款造成的逾期利息（逾期利息按日利率2‰计算），必须在实际交款时同时结算，否则甲方有权单方解除合同并保留追究租金及逾期利息的权利。2019年11月7日，陈小君再次与武陵城签订租赁合同，约定武陵城公司将位于怀化市鹤城区××路湖天一色家具城二层Ａ1出租给陈小君使用，租赁建筑面积为527.81平方米。租赁期限为2019年4月1日至2019年12月31日，每月租赁费11612元，每季度预交一次，每次租赁费支付需提前30天预交清下个交租期的租赁费。合同第七条约定：乙方（陈小君）在租赁期限内不得转租、转让、转借、合伙经营、合作经营，确因经营需要，可按第三条第3款提前终止租赁合同办理。第八条第9项约定，交纳租赁费是履行本合同的首要条件，如乙方不按合同约定足额交纳租赁费，乙方没有追究甲方任何违约的权利。第九条与前一份合同约定基本一致。2019年11月22日，本院根据武陵城公司的申请，裁定受理该公司破产重整，并指定湖南云天律师事务所担任该公司管理人。2020年4月8日武陵城公司管理人通过邮寄方式向陈小君发通知函，告知陈小君截止至2019年12月31日已欠付租金139344元，并要求其于2020年4月30日前交付欠付租金或协商分期支付租金，逾期则按合同违约责任条款规定，限制出货同时以法律方式收取欠租、逾期利息与清场费用。2020年5月28日，管理人再次通知邮寄方式向陈小君发送通知函，函告陈小君截止至2019年12月3日的租金为139344元，2020年1月1日起至5月31日（二月疫情期间免租）欠付31668元，合计171012元。通知陈小君武陵城不再与其续签2020年租赁合同，并于2020年6月5日前清空场地，所产生的费用和损失由其自行负责。陈小君对欠付租金的事实无异议，仅认为其承租案涉场地后是由熊拔贵实际承租使用，其仅帮助熊拔贵与武陵城签订协议。另查明，2020年6月6日，案外人熊拔贵与武陵城工作人员黄波通过微信协商续签合同事宜，熊拔贵以案涉租赁场地押金为由向黄波转账2000元，但又要求黄波退回，黄波将该款退回熊拔贵。再查明，根据武陵城公司提供的陈小君A1-2场地欠租明细，自2019年1月至2019年12月，陈小君共欠付租金为129186元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点在于陈小君是否需对欠付租金承担相应的合同责任。依法成立的合同，自成立时生效。本案中陈小君与武陵城公司签订租赁合同，承租该公司案涉场地，意思表示真实，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。案涉合同约定的租赁期限内，无论陈小君将案涉场地自行经营还是交由他人经营，均不影响武陵城公司根据合同相对性向陈小君主张权利。由于陈小君并未提供证据证实其与案外人熊拔贵另行签订租赁合同，不能确定双方存在转租合同关系，其要求追加案外人熊拔贵作为次承租人为共同被告，并以案涉场地由熊拔贵实际使用为由要求案外人熊拔贵承担相应的合同责任缺乏事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当承担违约责任。”陈小君作为合同相对人有义务对合同期限内欠付的租金及违约金承担相应的合同责任，其与案外人熊拔贵之间的纠纷双方可依照法律规定或者按照约定另行解决。鉴于合同约定的租赁期限届满后，陈小君并未与武陵城公司续签合同，武陵城公司也未提供证据证明合同到期后案涉场地系由陈小君继续承租，其要求陈小君对租赁期满后的租赁费用与逾期利息予以支付缺乏事实及法律依据。因此，对于截止至2019年12月31日之前陈小君欠付的租金129186元及产生的逾期付款利息本院予以支持，对此后的租金及逾期付款利息本院不予支持。关于陈小君提出合同约定的违约金过高的问题。违约金过高的考量基础是基于一方的违约行为造成非违约方的损失。案涉合同约定的逾期付款违约金计算标准为日利率2‰，以此为标准计算已高达年利率73%，明显过高，武陵城公司又未能提供证实该约定的违约金符合其实际损失的构成依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行请求、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定进行调整。”武陵城公司因经营不善进行破产重整，租赁公司场地进行实际经营的经营者大部分都遭到了不同程度的损失。综合本案的实际情况和同类型案件的处理，以及本市实际情况，本院酌情认定按未支付租金的月利率1%计算逾期付款违约金较为妥当。经核算，截止至2019年12月31日止，陈小君欠付租金129222元，产生逾期付款违约金为18338.05元。综上所述，武陵城公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈小君自本判决生效之日起十五日内向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司支付截止至2019年12月31日的租金129186元，支付逾期付款违约金18338.05元；二、驳回湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5345元，由陈小君负担3342元，由湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司负担2003元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  胡海雄审判员  夏英姿二〇二一年一月十八日法官助理田利文书记员向丹