广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初19926号原告：高*，女，1984年2月29日出生，汉族，住广东省深圳市***************，身份证号码：***************。原告：吴**，男，1982年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区××××××××××××××，身份证号码：***************。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘倩，北京市东元（深圳）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨德林，广东开野律师事务所律师。被告：刘**，女，1984年11月23日出生，汉族，住湖南省衡东县×××××××××，身份证号码：*****************。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧蔼琳，广东彰晨律师事务所实习律师。被告：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：东莞市**************，统一社会信用代码：****************。法定代表人：郭**，总经理。委托诉讼代理人：赖烁爽，女，公司员工。委托诉讼代理人：高亚静，女，公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市***********************，统一社会信用代码：************。负责人：林**，行长。委托诉讼代理人：李晓红，女，银行员工。委托诉讼代理人：陈志坚，男，银行员工。原告高*、吴**诉被告刘**、东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了第一次开庭审理。原告高*、吴**及其委托诉讼代理人刘倩，被告刘**及其委托诉讼代理人张艳、欧蔼琳，乐有家公司的委托诉讼代理人赖烁爽到庭参加诉讼。后本院依法追加兴业银行股份有限公司东莞分行（以下简称兴业银行）为第三人，本院适用普通程序进行了第二次开庭审理。原告高*、吴**及两原告的共同委托诉讼代理人刘倩、杨德林，被告刘**的委托诉讼代理人张艳，乐有家公司的委托诉讼代理人高亚静，第三人兴业银行的委托诉讼代理人李晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高*、吴**向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告刘**、乐有家公司于2020年5月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50306024946）不成立；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。两原告委托被告乐有家公司出售其位于东莞市××××××万科松湖传奇花园4号住宅楼1402号房，经被告乐有家公司提供居间服务确定买方为被告刘**，三方便签订了《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50306024946）,合同约定买方直接将定金转入卖方账户及在备注条款中手写“买卖*方一致同意，在*方办理按揭手续前买方可指定第三方办理按揭手续，三方签署主体变更书，买卖*方一致同意无条件配合”且合同附件《信息告知书》确认被告刘**名下无房无贷。后被告刘**表示自己另有房子未卖出，希望用第三方名义做按揭，两原告表示不同意，原告多次联系两被告进行协商，但被告刘**均不予理会。经查询，第三方陈锡其曾经是东莞市旭达置业投资有限公司的法定代表人，主营房地产投资与房地产经纪，被告刘**亦从事房地产经纪行业。被告刘**签署涉案房产的本质不在于取得涉案房屋产权，而在于炒房。被告乐有家公司作为中介方在签订涉案合同前未告知原告定金及首期款不托管的风险，亦未如实告知被告刘**系房地产经纪从业人员的身份且未真实披露被告刘**有房有贷的情况。被告刘**要求以第三方名义办理按揭及变更合同主体的做法突破合同相对性原则，违背*方签订合同时的真实意思表示。两被告串通利用其优势地位与原告签署为规避相关部门监管的购房合同违反法律规定导致涉案合同不成立。被告刘**答辩称，1、原告所主张的定金以及首付款不托管的风险并不存在，因为原告直接收取定金和首付款，其权利能够获得更好的保障；2、由于被告刘**客观原因，在签订合同时有明确可能以其男朋友的身份登记备案并办理银行按揭，该事实在原告向法庭提交的微信聊天记录中有所体现，原告在签订合同时知晓前述情况并同意，在合同催告履行过程中也一再予以认可；3、原告无法取得房款的风险无非是被告刘**的支付能力，而被告刘**无论是定金和首付款的支付都完全具备付款能力，对于银行按揭部分是需要原告与被告刘**向银行申请同贷确认，而不是原告根据自己的揣测进行的判断；4、被告刘**作为普通公民购买涉案房屋是用于改善其家庭的居住条件，作为单亲妈妈希望把两个女儿接到东莞学习和生活，并不存在原告主张的炒房，事实上被告刘**也没有能力炒房。总之，房屋买卖合同是*方真实意思表示，交易标的符合法律规定，应当认定有效，且*方应当按照合同履行。被告乐有家公司提交书面答辩状称，一、涉案《二手房买卖及居间服务合同》是三方真实意思表示，真实、合法、有效；二、本案是房屋买卖合同纠纷之诉，相应的权利义务理应由合同签署的当事人承担，即两原告与被告刘**承担，被告乐有家公司在此交易过程中为居间方，仅与*方产生居间服务关系，现买卖合同履行不能，非被告乐有家公司的过错导致，被告乐有家公司非本案的适格被告，原告要求被告乐有家公司承担本案诉讼费用的诉求缺乏事实与法律依据，请求法院予以驳回；三、被告乐有家公司已尽居间义务，在*方出现争议时被告乐有家公司已尽力协助处理纠纷，无奈仍是洽谈不拢。第三人兴业银行提交书面答辩状陈述称：一、根据合同相对性原则，与第三人兴业银行签订借款合同的是原告高*，原告高*以涉案房产提供抵押担保，并已办理抵押登记。第三人兴业银行只能接受原告高*偿还借款或提前还款，在贷款结清后，第三人兴业银行可协助配合注销房产抵押登记手续；二、暂计至2020年12月15日，原告高*尚欠第三人兴业银行贷款本金538055.28元、利息347.87元、罚息和复利均无拖欠；三、涉案原、被告之间的纠纷，与第三人兴业银行无关；四、若法院在判项中明确由他人代原告高*清偿涉案房产借款、并由第三人兴业银行配合注销抵押登记手续的，第三人兴业银行可以接受他人代为还款，在贷款全部清偿后，第三人兴业银行可配合注销抵押登记手续。经审理查明：原告高*、吴**与被告刘**、乐有家公司于2020年5月2日签订一份《二手房买卖及居间服务合同》（编号：50306024946），合同约定：被告刘**向原告高*购买位于东莞市××××××万科松湖传奇花园4号住宅楼1402号房，房产转让总价款为2420000元；该房产处于抵押状态，且有租约；房产交易定金为200000元，被告刘**同意在签订合同时向原告支付定金100000元，合同签订后5个工作日内再向原告支付定金100000元；原告须在交房时将家私家电清单所列物品一同交付被告刘**；被告刘**应向乐有家公司支付的佣金为24200元；若原告未按合同约定期限履行义务，被告刘**有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；若原告逾期履行超过十五个工作日，则被告刘**有权解除合同并可要求原告*倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，被告刘**因此所支出的律师费、诉讼费等由原告承担；若被告刘**未按合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告刘**逾期履行超过十五个工作日，则原告有权解除合同并没收定金或要求被告刘**支付转让总价款20%的违约金；合同备注处载明“买卖*方一致同意，在*方办理按揭手续前，买方可指定第三方办理按揭手续，三方签署主体变更书，买卖*方一致同意无条件配合”。同日，两原告与两被告签订了一份《交易节点确认书》，确认书约定交易的时间节点为：1.买方支付定金、居间方收取佣金；2.卖方赎楼准备（卖方自筹资金赎楼）；3.买方申请按揭贷款（买方于2020年5月25日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续）；4.银行批复贷款；5.买卖*方办理首期款互转（买方于办理产权递件过户手续当天支付不含定金的首期款530000元给卖方）；6.卖方赎楼、注销抵押登记（卖方自筹资金赎楼的，须在买方银行同意贷款批复后45个工作日内自筹资金还清贷款，办妥注销抵押登记手续，将《房地产权证》原件交给第三方）；7.买卖*方签署网签合同、缴税并递件过户、取证（买方获得银行贷款批复且卖方办理注销抵押登记之日起15个工作日内，买卖*方签署《东莞市二手房买卖合同》并办理缴税、递件过户手续）；8.买方办理抵押登记；9.银行发放按揭贷款；10.买卖*方核对楼款、结清费用；11.买卖*方交房；12.居间方发放交房保证金。两原告与被告刘**签订《信息告知书》，被告刘**在该告知书中称其名下无其他房产及贷款。前述合同签订后，被告刘**于2020年5月2日、2020年5月12日分别向原告高*支付了100000元、100000元。2020年5月17日，两原告向两被告发出《联系函》，称因被告刘**逾期支付购房定金、试图单方转让全部合同权利义务等为由主张解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》。据原告提交的微信聊天记录显示：1.2020年5月8日，原告吴**询问被告刘**的银行按揭人是否确定下来，被告刘**称其房子还没有卖出，由案外人陈锡其来办理按揭，原告吴**提出把之前的合同作废，重新签订新的合同；2.2020年5月8日，中介人员主张只需要在原合同后追加案外人陈锡其的名字即可，并催促两原告对涉案交易房产进行查档；3.2020年5月9日，中介人员要求两原告先查档，2020年5月10日，原告吴**称先撤销原合同，新合同等查完档谈好协议再签订，新合同的主体是其见过面的两位中的一位；中介人员则表示要先签署新合同才能撤销原合同，后续被告刘**表示不接受重新签合同，要求按原合同履行；4.2020年5月12日，原告吴**称由于被告刘**逾期交付定金，故主张解除合同；中介则表示需要原告先查档，被告刘**再支付剩余定金；5.2020年5月14日，中介人员向两原告发《主体变更确认书》，该确认书上有被告刘**及案外人陈锡其的签名，确认书载明：三方协商一致同意由案外人陈锡其履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任。两原告并未签署该确认书。庭审中，两原告主张：1.在签署涉案合同时，两原告并没有看清楚备注条款有没有内容，该备注条款的目的是让被告刘**先把两原告的房子固定下来，被告刘**再去找别的买家，抬高房价或以其他行为最终将两原告的房子变更到其他买家名下以谋取差价；2.签订涉案合同时，虽然案外人陈锡其在场，但被告刘**并未告知其名下有房产，也未告知将以案外人陈锡其的名义贷款；3.被告刘**未如实告知其与案外人陈锡其是房地产从业人员的身份，且被告刘**并未实际查看涉案房产便与两原告签订涉案合同；4.被告刘**主张由两原告先查档再支付剩余定金没有合同依据，查档并非合同约定的交易节点；被告刘**则主张：1.合同的备注条款在各方当事人签字盖章之前已经书写完成，两原告对备注条款的内容是明知的；2.被告刘**的身份及自身的看房流程等因素并不是合同成立的要件，虽然被告刘**在涉案合同签署之前并未进入房屋内部查看，但被告刘**已对房屋周边环境、房屋内部照片进行了合理的审查；被告刘**作为单亲妈妈，购房是为了给子女创造更好的生活条件；3.被告刘**与案外人陈锡其一起到现场签订涉案合同，被告刘**有向两原告及中介明确其名下有一套公寓正准备出售，当时被告刘**认为在涉案房产交易时很可能已经将公寓出售，所以就在《信息告知书》勾选了“无房无贷”，被告刘**本来就无贷款，只是由于是第二套房的贷款利率有点高，所以希望以案外人陈锡其的名义来购买，利率低一点，被告刘**是否有房在合同履行过程中对两原告并无影响；4.根据合同约定，两原告并不享有单方解除权，被告刘**收到两原告的解除通知后也不同意解除涉案合同，所以涉案合同并未解除；5.主张由被告刘**本人继续履行涉案合同，不再适用原合同的备注条款。庭审中，原、被告*方确认继续交易涉案房产的流程节点为：1.被告刘**替两被告提前还贷，由第三人兴业银行协助配合办理还贷手续；2.第三人兴业银行在被告刘**提前还贷后10个工作日内配合办理注销房屋抵押登记手续；3.两原告配合被告刘**办理房产过户登记手续，被告刘**在网签过户当天一次性向两原告支付剩余房款；4.两原告收齐房款后7天内向被告刘**交付涉案房屋。第三人兴业银行称同意配合办理上述相应交易流程。另查，涉案房屋由原告高*向第三人兴业银行进行贷款购买，并抵押给第三人兴业银行。截至2020年12月15日，原告高*尚欠第三人贷款本金538055.28元、利息347.87元。以上事实，有两原告提交的《二手房买卖及居间服务合同》及附件、不动产权证书、微信聊天记录、工商登记信息、判决书，被告刘**提交的房屋照片、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案争议的焦点是涉案《二手房买卖及居间服务合同》是否成立。首先，两原告主张签订涉案《二手房买卖及居间服务合同》时并未看清楚合同是否有填写备注条款，以此主张备注条款未经两原告确认，但两原告作为具有完全民事行为能力的成年人自愿签署涉案合同，应当对自身的民事行为负责。另，原告吴**在签订涉案合同几天后，在微信群中询问被告刘**的银行按揭人是否确定下来，由此可见两原告对合同备注条款中关于被告刘**可能另行指定他人办理按揭手续是知情的。其次，两原告以被告刘**未透露其职业且没有实际进入涉案房屋进行考察为由，认为被告刘**是想通过涉案合同备注条款达到将房产另行出售赚取差价的目的，故主张被告刘**并不具有真实的购房意图。但从聊天记录可知，被告刘**指定办理按揭手续的是案外人陈锡其，两原告亦确认签订涉案合同时该案外人陈锡其已经在场，且从中介向两原告发送的《主体变更确认书》内容可知，案外人陈锡其是履行涉案合同及其附件有关买方权利义务的人，故现有证据并不能看出被告刘**存在倒卖涉案房屋赚取差价的行为，两原告应承担举证不能的法律后果。两原告主张被告刘**并不具备真实的购房意图，缺乏依据，本院不予采信。故本院认为，两原告与两被告共同签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规定的禁止性规定，合同合法有效，*方应当全面切实履行，一方不履行其合同义务的，应当承担违约责任。两原告主张涉案合同不成立，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告高*、吴**全部诉讼请求。本案受理费26160元（原告已预交），由原告高*、吴**共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  陈慧娜审判员  王华科审判员  郑 烨二〇二一年一月二十日书记员  尹艳清