福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0102执异8号 异议人（案外人）：游用花，女，1973年12月21日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地：福州市湖东路173号。 负责人：叶骏，该行行长。 委托代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托代理人：钟凯，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被执行人：马丹，女，1958年07月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：游克龙，男，1955年6月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行与被执行人马丹、游克龙【执行案号为（2020）闽0102执3377号】，案外人游用花对本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 案外人游用花的异议请求：1、依法撤销福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓执申字第10号《迁出公告》（2020年4月30日）；并且在执行《拍卖公告》中明确载明该房产的租赁实情依法保护承租户的合法权益。2、在执行拍卖时，依法保障承租户的优先购买权。 事实与理由如下：2010年5月7日，异议人与马丹签订了《房屋租赁协议》，承租位于福州市鼓楼区××路××号××花园××＃楼××单元××房××号，该房产属于游克龙和马丹夫妇共有财产），租期从2010年5月7日至2027年5月7日。 异议人和游恒鑫的户籍就是在这里落户，游恒鑫从小学到中学都在这个户籍所在地划片的福州湖滨小学和福州18中就读，学校档案可以查证。马丹照顾异议人家庭困难和孩子读书需要，才把这套房子廉价租给我们居住的。租金付款凭证齐全，在福州从未购置房产。异议人一家生活困难，所以至今在福州尚未购置任何房产（福州房产交易所可以查证），甚至连房屋租金都常有拖欠。租金为一年一次性支付壹万元整，什么时候有钱什么时候支付，有时候两年才支付一次。鉴于上述实情，特提出案外人异议。请求法院在执行拍卖中依法予以充分考量，以保护各方的合法权益。 申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行针对案外人的请求，发表意见如下： 一、案涉房产即被执行人马丹名下坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××单元（房屋所有权证号：××）及相应土地使用权系申请执行人的抵押物，该事实已经法院作出的（2011）鼓民初字第4482号《民事判决书》确认，申请执行人依法对其享有合法的抵押权。法院依据上述已生效法律文书查封案涉房产并作出《迁出公告》要求案涉房产的所有权人即被执行人马丹及实际使用（占用）的单位及个人迁出案涉房屋是合法有效的。 二、案外人游用花所提交的证据不足以证明其与马丹之间的租赁合同关系是真实有效的，其异议不能成立，也不应当得到支持。 1、案外人与被执行人马丹约定的租赁期间、租金标准与该地段租赁市场情况差异巨大。因案涉房产毗邻西湖公园，地理位置优越，根据安居客官网统计数据，案涉房产所在的中福西湖花园小区一室整租均价为2,200元/月，二室整租均价为3,474元/月，三室整租均价为4,895元/月，而案涉房产建筑面积为171.73平方米，但马丹与案外人约定的租金仅为10,000元/年，且租赁期间约定为17年，该租金标准及租赁期限明显与该地段租赁市场状况明显不符，即游用花与马丹之间的租赁合同关系是不真实、不合法的。 2、案外人提供的证据不足以证明其已实际占有、使用案涉房产。案外人所提供的收款收据及银行流水全部未备注租金，其中2018年10月31日的《收款收据》确认转账至游克龙建行账户2万元，但案外人提供的银行流水和收款短信中同日有4笔合计4万元支出给游克龙（其中2笔合计2万元支付到尾号为3766的银行账号，有2笔合计2万元支付到尾号为7349的银行账户），即案外人提供的收款短信与其提交的银行流水存在明显的矛盾，不能排除银行流水系其他法律关系所发生的转账流水。案外人提供收款收据合计支付9万元（其中现金5万元，银行转账4万元），但因收款收据与银行流水存在矛盾，且因现金支付无其他证据予以佐证。另案外人未提供物业、水电费缴费凭证。据此，案外人所提供的材料不能证明其与马丹之间存在真实、合法、有效的租赁关系。 3、据申请执行人了解，案涉房产于2018年出租给福州海跃文化传媒有限公司，租赁期限为3年，该事实记载于本案执行案件笔录中。即案外人存在虚构事实、虚假陈述的情形，请法院依法审查并追究其法律责任。 4、法院于2020年4月张贴《迁出公告》，要求限期迁出案涉房产，但案外人直至2020年12月才提出异议，若案外人实际占有并使用案涉房产显然不可能在迁出公告张贴后8个月才提出异议，即案外人存在恶意阻却执行的情形。 三、本案因案外人提出异议而导致本案抵押物即案涉房产未能得以及时执行，申请执行人保留对被执行人马丹、案外人游用花追究赔偿责任的权利。 综上，申请执行人有充分的理由认为案外人游用花与马丹之间的租赁合同关系是不真实的、不合法的，案外人与马丹为阻却案涉抵押房产执行共同恶意串通虚构租赁事实，借用异议程序损害申请执行人合法权益，即被执行人马丹与案外人游用花已构成虚假诉讼要素，请求法院依法查明事实并依据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第十二条规定应将本案有关线索移至公安机关查处，并裁定驳回案外人的异议请求。 本院查明，申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行与被执行人马丹、游克龙借款合同强制执行一案，执行依据为（2011）鼓民初字第4482号民事判决，判决如下：“……二、被告马丹、被告游克龙于本判决生效之日起十日内向原告偿还全部借款本金1060000元人民币及利息，（利息按照双方签订的贷款合同约定的标准计算，时间从2011年6月15日起计至判令还款之日止）……四、被告未按本判令期限履行上述还款义务，原告有权对两被告坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××单元房产进行折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。”该判决书生效后，申请执行人中国民生银行股份有限公司福州分行向本院申请强制执行，本院于2019年11月18日，以（2012）鼓执申字第10号执行裁定书查封了被执行人马丹名下案涉房产，并于2020年4月21日作出执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。本院后于2020年4月30日作出《迁出公告》，责令案涉房产的实际使用（占用）的单位及个人于2020年5月7日前迁出案涉房产。 案外人向本院提交的《租赁合同》载明：甲方（马丹）将案涉房产租赁给案外人游用花，租金为每年一万元整，人民币一次性支付，租赁期间为2010年5月7日起至2027年5有7日止。合同签订时间为2010年5月7日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”人民法院支持承租人请求的前提是已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，案外人游用花主张其与本案被执行人马丹签订《租赁合同》，但其与被执行人马丹签订租赁合同的租赁期限为2010年5月7日起至2027年5有7日止，租期17年畸长。租赁总面积171.73平方米，每年租金壹万元，租金较低，与常理不符。且案外人提交的2012年至2016年的5万元的租金仅有收款收据，没有提供其他的证据予以印证。综上，案外人游用花未能向本院提交查封证据证明其主张，应承担不利的法律后果。 综上，案外人游用花的异议请求，缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人游用花的执行异议请求。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 审 判 员  张太洲 二〇二一年一月三十一日 法官助理  李 榕 书 记 员  景 云 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。