广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33336号原告：李少颖，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告李少颖诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人龙早成、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告于2017年8月23日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.解除原告与被告于2017年8月23日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分；3.被告立即向原告退还物业使用权转让金合计216680元及支付利息（以216680元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至被告实际清偿之日止）；4.被告立即向原告支付违约金32502元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月23日，被告（甲方，在2019年1月21日由广东广佛智城商业地产投资有限公司更名为广东广佛智城集团有限公司）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××号商业用房使用权转让给乙方，该物业建筑面积为28.17平方米，物业土地使用权性质为集体商业用地。该物业使用权总转让金额为260000元，双方约定付款方式为分期付款，首期支付195020元，其余64980元分36期付清，每月支付1805元，原告共支付了12期21660元，合计支付了216680元。涉案物业使用权转让期限从合同签订之日起算至2037年8月22日，甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应当在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。甲方应在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则该物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，约定20年转让期限届满之日起，赠送原告物业使用权至2048年12月31日，即租赁期限实际已超出20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效。《物业使用权转让合同》约定被告应在2018年12月31日前将涉案物业交付给原告，但至今被告仍无法履行将该物业交付给原告的义务，构成根本违约，原告依据《合同法》相关规定解除《物业使用权转让合同》转让期限二十年内的部分。且被告对于《物业使用权转让合同》解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《物业使用权转让合同》并未对被告未按期交付涉案物业致《物业使用权转让合同》被解除的情形如何承担违约责任约定，但《物业使用权转让合同》对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即原告应按应付款每日万分之五的标准计算违约金，超过90天的，被告有权解除合同，被告选择解除合同的，原告应按合同约定的转让金的30%向被告支付违约金，并承担解除合同的所有费用。被告作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。应参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，被告应酌情按《物业使用权转让合同》约定的转让金的15%向原告支付违约金，即被告需向原告支付违约金32502元（216680元×15%）。因此，为维护自身合法权益，原告特起诉请求法院依法公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:（一）涉案物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉案物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。（二）涉案物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉案物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。（三）涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、原告要求解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定没有事实和法律依据。（一）被告与原告在《物业使用权转让合同》无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。而且，原告至今仅向被告支付物业使用权转让款216680元，尚未付清20年使用期限的全部物业使用权转让款。（二）即使法院认为被告有逾期交付物业的情形，《物业使用权转让合同》的合同目的已经实现，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉案物业签订涉案《租赁合同》，将涉案物业出租梦乐城公司。虽然涉案物业尚未实际交付，原告以涉案物业已实际收取履约保证金和租金收益，原告受让涉案物业使用权的目的通过向梦乐城公司出租来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，这从原告出具《授权委托书》委托梦乐城公司接收和经营管理涉案物业也可以看出。因此，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的因原告已经取得租金及履约保证金而实现，原告以合同目的无法实现为由要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有依据。三、原告要求被告返还物业使用权转让款及自起诉之日至实际返还之日止计算利息没有依据。（一）如前第二点所述，原告要求解除涉案物业使用权转让合同没有依据，被告无须向其退还物业使用权转让款。（二）如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，退一步讲，即使法院最终认定超出20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应判决支付利息。1.根据双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉案物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；该有偿使用期限所对应的总转让金为260000元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉案物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。而且，原告至今仅向被告智城公司支付物业使用权转让款216680元，尚未付清20年使用期限的全部物业使用权转让款。2.《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2037年8月22日，但合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，故涉案《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应为2019年1月1日至2048年12月31日，共计10957天。即使法院认定超过20年部分无效，亦应从2019年1月1日起算。3.即使法院最终认定物业使用权转让合同超过20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，被告无须向原告支付利息。我国《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，即使法院认定涉案物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效均存在过错，被告从未强迫原告签订《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，且原告以涉案物业一直获得收益，案外人梦乐城公司在涉案物业未实际交付的情况下已向原告支付租金及履约保证金，原告没有因此受到任何损失，也没有证据证明其产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。四、原告要求被告按物业使用转让款的15%支付逾期交付的违约金没有依据。如前所述，原告与被告签订《物业使用权转让合同》后，与梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，将涉案物业向梦乐城公司出租。虽然涉案物业尚未实际交付，原告以涉案物业已实际收取履约保证金和租金，并未遭受任何损失，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实亦自相矛盾，应不予支持。五、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。涉案物业使用权转让合同签订至今均已有3年，原告自愿受让涉案物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形，涉案合同是原被告双方真实的意思表示。原告在签订《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，原告现要求被告退还未有收取对价的物业使用款转让款有违公平原则，应不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：2017年8月23日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年8月22日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金260000元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。2020年6月13日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方就涉案物业的付款期限达成协议，截至2020年6月13日前乙方已支付首期房款195020元，已付分期款金额21660元，总共已付款金额为216680元，剩余房款的金额为43320元，以租金抵分期款，用2019.11.1-2021.10.30租金抵扣，总租金应为41000元，扣除税费共615元，即抵扣金额为40385元，尚有2935元分期款于2021-10-30前支付。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月23日，原告提起本案诉讼。被告于2020年12月31日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款216680元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告与梦乐城公司均确认原告已收取梦乐城公司履约保证金及租金共18984元；梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分（即2038年12月31日至2048年12月31日）无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月31日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款216680元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金18984元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该18984元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款197696元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请支付违约金32502元，合理有据，本院予以支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李少颖与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月23日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限超出二十年部分的约定无效及关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月31日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款197696元及支付违约金32502元予原告李少颖；三、驳回原告李少颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2600元（原告已预交），由原告负担274元，被告负担2326元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费2326元，在本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月二十九日书记员 孙王成欣