重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4966号原告：游小波，男，1982年9月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：阳琦，重庆衡智律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李群，重庆衡智律师事务所律师。被告：张敏，女，1976年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：张某1，女，2002年12月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。法定代理人：张某2（系被告张某1的母亲），1976年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：张某3，男，2004年8月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。法定代理人：张某2（系被告张某3的母亲），1976年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：徐术芳，女，1946年11月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：廖建平，男，1972年8月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告游小波与被告张敏、张某1、张某3、徐术芳及第三人廖建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告游小波的委托诉讼代理人阳琦到庭参加了诉讼，被告张敏、张某1、张某3、徐术芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人廖建平因下落不明，经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告游小波向本院提出诉讼请求：判令被告张敏、张某1、张某3、徐术芳为原告游小波办理位于长寿区XX镇原XX街XX号X楼X号房屋的不动产权证书。事实和理由：2006年10月，张建锋购买了长寿区XX镇XX街XX号原XX法庭的房产，并于2007年5月办理了房屋产权证。之后，张建锋将原XX法庭的房屋拆除，以联合建房的名义进行改建，相关部门向其发放了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等手续，张建锋进行开发建设。2007年9月24日，第三人廖建平与张建锋签订了《购房协议》，约定廖建平购买张建锋修建的XX镇XX街XX号X楼X号住宅，建筑面积128㎡，单价730元/㎡，总价款93440元。2009年8月，张建锋修建的房屋因竣工验收的实测建筑面积超出规划面积，被长寿区纳入违法占地违法建设整治范围，因张建锋对“两违”整治款项的缴纳与购房者、长寿区葛兰镇政府发生争议，故一直未完成工程竣工验收等后续审批手续，无法为购房人办理房屋产权证。2012年8月8日，第三人廖建平将其购买的XX镇XX街XX号X楼X号住宅出售给原告，并签订《售房协议》，约定原告以249000元购买该房屋。二人签订合同后，将此事告知张建锋，张建锋表示同意。原告已向第三人廖建平支付了全部购房款。第三人廖建平向张建锋交付购房款86440元，对于尾款2000元以外的余款5000元，原告及第三人曾向张建锋交付，但张建锋一直拒收。2016年10月，经联合建房工程购房户的申请，相关职能部门审核认定，该项目符合办理房屋产权证的条件。张建锋已于2020年3月6日去世，被告张敏系张建锋的妻子，被告张某1、张某3系张建锋的子女，被告徐术芳系张建锋的母亲。被告张敏、张某1、张某3、徐术芳系张建锋的权利义务继承人，至今未为原告办理房屋产权证书。被告张敏、张某1、张某3、徐术芳，第三人廖建平未答辩。本院经审理认定事实如下：2006年10月，张建锋（男，汉族，公民身份号码5102211974********）购买了长寿区XX镇XX街XX号原XX法庭房产后，于2007年5月取得了该房屋产权证。2008年4月20日，张建锋向长寿区葛兰镇政府提出旧房改建申请，同年4月25日，长寿区葛兰镇政府同意了张建锋的申请。之后，张建锋以“葛兰镇响水街张建锋等户”合伙建房的名义办理了合伙建房选址意见书[重规选长镇字（2007）53号）]、建设用地规划许可证[重规地证长镇字（2007）53号，规划建筑面积2850.5m2]、建设工程规划许可证[重规建证长镇字（2008）6号]。2008年6月11日，张建锋以“长寿区葛兰镇张建锋等户”的名义取得建设工程施工许可证（编号：500117200804290101），并组织施工单位、监理单位进行施工，工程名称为“长寿区葛兰镇张建锋等户联合建房工程”。2009年8月，该工程竣工并进行了竣工验收消防备案。该工程已建成砖混结构6层房屋1幢，其中门面6个，住宅**。2010年10月，长寿勘测规划院对张建锋改建的房屋进行竣工规划验收，该工程实测建筑面积3341.3m2。2013年，葛兰镇响水街张建锋等户联合建房因违规建设被纳入长寿区违法占地违法建设整治范围。张建锋因“两违”整治款项的缴纳问题与购房人、长寿区葛兰镇政府发生争议，张建锋未完成其改建房屋的竣工验收等后续审批手续，未为购房人办理房屋产权证。2016年10月20日，购房人秦建明以张建锋联合建房购房户的名义，依据重庆市人民政府办公厅《关于解决主城区群众房屋办证及“四久工程”遗留问题的纪要》、《重庆市人民政府办公厅关于解决主城区群众房屋办证遗留问题的通知》、《重庆市人民政府办公厅关于进一步解决群众房屋办证遗留问题的通知》，就长寿区葛兰镇响水街张建锋等户合伙建房工程的住宅、门面向长寿区人民政府申请办理不动产权证。2016年11月，该项目经长寿区葛兰镇政府、长寿区发改委、长寿区规划局、长寿区建委、长寿区国土房管局等相关职能部门审核，认为符合办理房地产权登记的相关条件。2007年9月24日，第三人廖建平的母亲舒文清代廖建平与张建锋签订了《购房协议》，该协议约定：廖建平以93440元的价格向张建锋购买位于长寿区XX镇XX街XX号Ｘ楼Ｘ号的住宅房屋；付款方式为分期付款，双方在签订购房协议时廖建平给付张建锋定金50000元，2008年春节前给付41440元，剩余2000元作为尾款待张建锋办理好产权手续并交付后廖建平一次性给付。之后，廖建平向张建锋给付购房款共计86440元，尚有除尾款2000元的剩余房款5000元未给付。2012年8月8日，原告游小波与第三人廖建平签订《售房协议》，约定原告以249000元购买案涉房屋。之后，双方找到张建锋，将房屋转卖之事告知张建锋，张建锋表示同意。同时廖建平将其与张建锋签订的《购房协议》交给原告，并将该《购房协议》中的乙方（买房方）由“廖建平”更改为“游小波”。同年10月30日，原告将全部购房款249000元支付给第三人廖建平。原告曾向张建锋支付除尾款外的剩余房款5000元，但张建锋拒收。在本案审理过程中，原告表示愿意支付除尾款以外的5000元购房款。原告购买案涉房屋后，从2013年起一直在案涉房屋居住至今。另查明，张建锋于2020年3月6日去世。被告张敏系张建锋的妻子，被告张某1、张某3系张建锋的子女，被告徐术芳系张建锋的母亲。张建锋生前未为原告游小波办理房屋产权证书。上述事实，有到庭当事人的陈述、购房协议、收据、售房协议、长寿区葛兰镇葛兰桥社区居民委员会出具的证明、常住人口登记卡、重庆市房地产登记申请书审核表、206房地证2007字第04094号产权证书、重庆市长寿区不动产档案馆档案查询结果、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附页、防空地下室易地建设审核通知书、重庆市建筑工程施工图消防设计备案告知书、关于葛兰镇响水街张建峰等户合伙建房工程放线交验回单、重庆市规划管理系统运作表格、建筑工程施工许可申请表、建筑工程施工许可证、建设工程安全管理报建书、建设工程质量监督登记表、建设工程施工合同、竣工规划验收建筑面积测量报告、鉴定报告、长寿区不动产权登记联合会审表、本院（2016）渝0115民初8818号民事判决书、生效证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，张建锋购买了原葛兰法庭房产后，以“葛兰镇响水街张建锋等户合伙建房”的名义对该房屋进行改建，并办理了建设用地规划许可、建设工程规划许可，现该房屋已竣工，经相关职能部门审核，认为符合办理房地产权登记的相关条件。第三人廖建平与张建锋签订《购房协议》购买位于长寿区XX镇XX街XX号Ｘ楼Ｘ号的住宅房屋，张建锋一直未为第三人廖建平办理房屋产权证书。之后，第三人廖建平与原告游小波签订《售房协议》，将位于长寿区XX镇XX街XX号Ｘ楼Ｘ号住宅房屋转让给原告；同时，双方的转让行为取得了张建锋的同意，廖建平将其与张建锋签订的《购房协议》交给原告，并将该《购房协议》中的乙方（买房方）由“廖建平”更改为“游小波”。故该《购房协议》中的乙方（买房方）已变更为原告游小波，原告游小波应承担该《购房协议》中的义务，享有该《购房协议》中的权利。《购房协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按协议的约定履行。庭审中，原告提交相应证据证明其曾主动要求履行支付除尾款2000元外剩余5000元房款的交付义务，但张建锋拒绝收取，且原告在本案审理过程中也表示愿意支付该余款5000元，故原告并未违约。现原告或第三人已依约履行了给付房款的合同主要义务。原告在案涉房屋内实际居住至今，张建锋生前未为原告办理案涉房屋的产权证书，其行为已构成违约。张建锋于2020年3月6日去世，根据《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条的规定，被告张敏、张某1、张某3、徐术芳作为张建锋的法定继承人，未放弃对张建锋遗产的继承，应当继续履行被继承人张建锋的债务，也包括《购房协议》中的义务，即为原告游小波办理所购房屋产权手续。故原告要求四被告为其办理所购房屋的产权证书，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张敏、张某1、张某3、徐术芳在本判决生效后七日内为原告游小波办理位于重庆市长寿区XX镇原XX街XX号X楼X号住宅房屋的不动产权证书。案件受理费80元，由被告张敏、张某1、张某3、徐术芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹 伟人民陪审员  冯永强人民陪审员  李桂芳二〇二一年一月二十八日法官 助理  杨婉莹书 记 员  赵文娥