陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2021）陕民申182号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭诗雅，女，1984年12月16日出生，汉族，住陕西省岚皋县。被申请人（一审被告、二审上诉人)：陕西祥和置业发展有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：张良，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审上诉人)：陕西祥和置业发展有限公司安康分公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。负责人：陈银海，该公司经理。委托诉讼代理人：贾国华，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。再审申请人彭诗雅因与被申请人陕西祥和置业发展有限公司（以下简称祥和公司）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称祥和安康分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安康市中级人民法院（2019）陕09民终936号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。     彭诗雅申请再审请求：1.撤销安康市中级人民法院作出的（2019）陕09民终936号民事判决；2.依法改判支持再审申请人提出的下列全部诉讼请求：（1）判定再审申请人与被申请人的购房合同无效并解除合同；（2）被申请人向再审申请人返还购房款173556元；（3）被申请人支付同期同类银行贷款利率双倍利息（自付款之日至实际返还之日）；（4）赔偿办证费124元、维修基金费用2571元；3.本案一审、二审及再审诉讼费用全部由被申请人承担。事实与理由：（一）南城国际负一楼规划为车库，祥和公司、祥和安康分公司违反《城乡规划法》和《城市商品房销售管理办法》，把车库当商铺出售给购房人，隐瞒合同目的无法实现的重要因素，以合法手段掩盖非法目的，应予确认合同无效。（二）根据安康市房管局安房函（2016）15号注明预售范围包括负一楼车库，再次定性负一楼为车库，车库做商铺出售超过了预售许可。依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定应认定合同无效。（三）安康市不动产中心发安不动产中函[2019]10号明确办理不动产权证需要建筑工程合法、符合规划方可办理，祥和公司、祥和安康分公司将地下车库未经主管部门批准，擅自变更为商铺，使再审申请人无法取得房屋产权证书，合同目的无法实现，应予确认合同无效。（四）该合同违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条和《城市商品房销售管理办法》第二十四条的强制性规定，应确认合同无效。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项申请再审。祥和安康分公司提交意见称，申请人的再审请求不符合《民事诉讼法》规定的应当再审的情形，安康市中级人民法院作出的（2019）陕09民终936号民事判决书认定事实清楚、适用法律正确，申请人的再审请求无事实和法律依据,应依法驳回。事实和理由如下:（一）祥和安康分公司与申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效,申请人认为涉案合同无效有违事实和法律,依法不能成立。第一，涉案工程从立项、拟制方案、报送审批、建设施工、预售、许可、验收备案等全过程均进过相关政府职能部门的许可和批准,程序合法有效，且至今所有批准文件均合法有效,未被政府相关部门或人民法院撤销或被确认无效。即2008年4月17日涉案项目取得了市城建局颁发编号2008018《建设用地规划许可证》；2008 年6月13日取得编号2008004《建设干程规划迕可证》；2008年11月27日取得编号2008-27《建筑工程施工许可证》；2008年12月30日，安康市房地产业管理局向祥和分公司颁发了安房预（销）受字（2008）第(13）号安康市商品房预(销）售许可证。2011年4月17日，安康市城乡建设规划局（以下简称“市城乡规划局”）向祥和安康分公司颁发安建规验字（2011)3号《建设工程竣工规划验收许可证》；2011年5月6日涉案工程竣工验收合格。第二,涉案商品房买卖合同,已在政府房管部门进行了备案登记,该登记行为是政府对涉案合同合法性的确认,也是对涉案商业用房可以进行上市交易的行政许可，且该备案登记至今有效,没有被政府相关机关予以撤销。2014年6月5日，涉案合同在安康市房产管理局房屋产权产籍所进行了备案登记，2014年12月17日在市城乡规划局完成竣工验收备案手续。2014年8月祥和安康分公司将涉案房产办理产权证所需资料递交安康市房产管理局房屋产权产籍所,2014年11月26日涉案房产由安康市房产管理局房屋产权产籍所发布所有权申报登记公告。第三,涉案合同关键性、主要内容已履行。即申请人支付了部房款，祥和安康分公司已交付该商业用房，申请人已对涉案房屋经使用多年,其合同目的早已实现，合同合法有效。且根据涉案工程的设计图纸可知,负一楼原本设计的用途就是商业,并非全部都是车库负一楼商业部分上方建筑为住宅主楼,有剪力墙,结构上不具备设停车场的必要条件。且实际施工中已留足42个规划审批所要求的停车位，符合政府建设规划的审批，车库与商业之间有明显的隔断，商业部分从设计到施工均没有车库出入口,已有的消防通道也并非车库的消防车道,被申请人并无违约行为。第四，已生效的西安铁路运输中级法院（2017）陕71号行终323行政裁定书认定,涉案商品房预售许可证上的许可销售面积含地下负一层。祥和安康分公司不存在欺诈消费者的行为。所以,申请人以涉案房产没有取得预售许可证为由确认合同无效的诉请不能成立。至今止,西安铁路运输中级法院（2017）陕71号行终323号行政裁定书未经任何法律程序予以撤销,所以该裁定所认定的事实应作为法院认定实的依据。第五，祥和安康分公司已按约履行了办理产权证的义务,现无法取得房产证的责任不在祥和安康分公司，该事实已经生效的法律文书认定，即安康市中级人民法院作出的（2016）陕09民终347号等系列民事判决书认定“祥和安康分分公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料,能否办理房屋所有权证是行政部门的行政审批行为……依据查明的事实，造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明”。据此,可证实祥和安康分公司已按《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料,祥和安康分公司的合同义务已经履行。在本案中,申请人在二审应诉答辩时对一审法院查明的案件事实均予以认可。二审中被申请人共提供了3组新证据证明自己的上诉请求,安康市中级人民法院在法庭调查阶段认定“答辩人提交的证据1、证据2关联的案件基本事实一审法院已予以认定,被答辩人对该证据涉及的两节事实并无异议，故对两组证据予以采信”。可见，两审法院认定案件事实均有相应的证据支持,申请人对于一、二审查明的案件事实也明确表示无任何争议，根据《民事诉讼法》第二百条“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审:(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二) 原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的……(六) 原判决、裁定适用法律确有错误的；……”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百八十六条“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查”的相关规定，人民法院应当严格审查再审申请的请求及事由的规定。申请人在再审申请中表述的“安康市中级人民法院(2019)陕09民终第948号民事判决书认定的事实缺乏证据支持”明显属于前后矛盾，逻辑不通，不应予以采信，其申请不属于上述法律规定的应当再审情形，应当驳回。《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形第五款“违反法律、行政法规的强制性规定。”此条规定的强制性规定包括效力性强制规定和管理性强制规定，只有违反效力性强制规定的合同才当然无效。《城乡规划法》第四十三条明确了建设单位变更规划应经相应行政部门进行审批的程序。从规范对象上讲，该条规范的是建设单位的建设行为；从规范性质上讲，该条是为了加强城乡规划管理，实现国家对城乡规划区内建设行为的有效管理。且《城乡规划法》第六十四条同时规定了未按照工程规划许可证的规定建设的，其法律后果是对建设行为进行相应行政处罚。因此，申请人依据《城乡规划法》第四十三条主张合同不符合法律规定，不应支持。2018年安康市城乡建设规划局对案涉地下停车场车位数量作出回函:“地下停车场工程停泊位42辆，满足审批的地下停车泊位数量”。根据该项目的施工图纸，负一层消防通道出口的设计符合商场的消防规范，但并不符合车库的消防规范，按照建设车库消防规范，出口处应留足双向车道，且被申请人已根据图纸留足所有车位应有部分，出售给申请人的部分属于车库之外的商用部分，本身并未超出预售许可。（二）申请人要求祥和安康分公司双倍返还购房款以及向其支付双倍购房款的利息、契税、办证费、维修基金等于法无据，二审法院依法驳回其该项诉讼请求是正确的。1、基于合同合法有效，申请人要求解除合同既不符合法律规定又不符合合同约定，所以，申请人要求确认合同无效，双倍返还购房款以及向其支付双倍购房款的利息的请求自然不能成立。2、祥和安康分公司与申请人签订的《合同补充协议》第2条约定:“本房屋价款不含产权办证费，契税、公共部分维修基金等费用，上述费用按有关部门收费标准交清。”及《中华人民共和国契税暂行条例》第三条“凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地房屋所有证，并由当事人双方订立契约,由承受人依照本条例完纳契税"的规定，缴纳契税、办证费、维修基金系申请人的约定及法定义务，且祥和分公司仅是代收代缴，现申请人要求祥和分公司向其赔偿契税、办证费、维修基金等无事实和法律依据。3、申请人已实际使用涉案房屋8、9年，且房屋存在折旧损失等现实问题。因此，申请人以确认合同无效，要求祥和公司及祥和安康分公司双倍返还购房款、支付双倍购房款的利息、契税、办证费、维修基金等无事实和法律依据，且有失公允。申请人之所以在涉案合同生效及合同主要义务履行完成多年后提起本案之诉，很大程度是为了转嫁因网络经济对实体经济的冲击导致涉案商铺的商业价值大大降低的投资危机。综上，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出生效判决认定的基本事实均有相关证据支持，并不存在《民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条之规定，请求依法查明事实，驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，本案审查的重点为案涉购房合同是否属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。彭诗雅主张案涉合同“以合法形式掩盖非法目的”应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，主要是为了规制行为人为达到非法目的以迂回的方法避开了法律或行政法规强制性规定的行为。从本案查明的事实看，双方所签《商品房买卖合同》约定出售的标的XX城XX楼XX层XX号商铺实为地下车库，存在合同目的无法实现的情况，并不存在规避法律或者行政法规强制性规定的内容，故彭诗雅的该项再审理由不能成立。彭诗雅主张案涉房屋销售行为违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定合同无效。该解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉商品房项目已经取得预售许可证，且安康市房产管理局作出的安房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》亦载明“其预售范围包括了负一楼车库”，故其该项再审理由不能成立。彭诗雅主张案涉房屋无法取得产权证书，故应认定合同无效。但《中华人民共和国合同法》第五十二条并未规范合同目的无法实现系合同无效的情形，仅在合同的法定解除的情形中进行规范，故彭诗雅的该项再审理由不能成立。彭诗雅主张案涉合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条和《城市商品房销售管理办法》第二十四条的规定应属无效。效力性强制性规范，是指法律、行政法规明确规定违反这类规范将导致合同无效的规范，或者法律、行政法规虽然没有明确规定违反这类规范将导致合同无效，但如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条是关于变更规划条件应当遵循的原则和程序的规定，祥和公司、祥和安康分公司将“车位”作为“商铺”出售虽然违反前述法律规定，但并未侵害国家、集体或者他人利益，故原审认定《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条为管理型强制性规定，进而认定合同有效并无不当。《商品房销售管理办法》系原建设部制定的部门规章，该内容并不涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，亦不能据此认定合同无效，故彭诗雅的该项再审理由不能成立。综上所述，彭诗雅的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回彭诗雅的再审申请。   审 判 长   朱玉红审 判 员   刘育伟审 判 员   赵艳华  二○二一年一月二十八日  书 记 员   丁千丝   1