成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初6497号 原告：王笃祥，男，1949年6月6日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：何晓珍，女，1975年5月15日出生，汉族，住四川省大邑县。 被告：成都佶惠佳物业服务有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：洪金界，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。 被告：成都尚地置业有限公司，住所地成都市双流区东。 法定代表人：洪金界，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许宁，青海宁辉律师事务所律师。 原告王笃祥、何晓珍与被告成都佶惠佳物业服务有限公司（以下简称佶惠佳公司）、成都尚地置业有限公司（以下简称尚地置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王笃祥、何晓珍，被告佶惠佳公司委托诉讼代理人高上智、被告尚地置业公司委托诉讼代理人许宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王笃祥、何晓珍向本院提出诉讼请求：1、判令佶惠佳公司、尚地置业公司停止地下住宅停车位“只售不租、要租涨价”、“拒办包月停车”的违约行为，继续执行2012年12月25日签订的《前期物业管理协议》；2、判令佶惠佳公司、尚地置业公司向王笃祥、何晓珍支付违约金59,600.7元（即案涉商品房成交价10%），并支付精神补偿费9,000元，合计68,600.7元。事实与理由：2012年12月25日，王笃祥、何晓珍与尚地置业公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《前期物业服务协议》《蓉城胜景业主临时管理规约》，后佶惠佳公司、尚地置业公司出具《蓉城胜景地下停车位租赁协议书》对原停车费价格进行上调。依据蓉城胜景规划图中的综合技术经济指标及《商品房买卖合同补充协议》第七条第九款，小区内的地上、地下停车位为住宅配套设施，非商业停车位，佶惠佳公司、尚地置业公司“只租不售、要租涨价”、“拒办包月停车”的行为已违反《前期物业服务协议》第四条第二款的约定和《关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法（第131号令）》《成都市双流区住房建设和交通局行政程序处罚决定书》等相关规定。王笃祥、何晓珍为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判决。 佶惠佳公司辩称，1、王笃祥、何晓珍非本案适格当事人。王笃祥、何晓珍自2018年10月31日之后并未与佶惠佳公司、尚地置业公司签订任何租赁合同，双方不存在民事法律关系，佶惠佳公司、尚地置业公司是否按照《前期物业服务协议》收取相应的服务费和租赁费都与王笃祥、何晓珍无关。本案属于合同纠纷，双方未发生车位租赁的权利义务关系。2、佶惠佳公司无被诉违约行为。第一、惠佳公司无只售不租的情况，佶惠佳公司提供多名业主租赁车位的相关证据予以佐证。第二、佶惠佳公司无租赁费上涨的情况。佶惠佳公司收取的车位相关费用是由车位物管费、车位使用服务费两项构成，其中车位物管费为60元/车/月，车位使用服务费为《前期物业服务协议》中约定的收费项目，即车位租赁费用，截止2020年7月之前，佶惠佳公司在针对租赁车位的使用服务费的收取上实行相关优惠，未足额收取《前期物业服务协议》中约定的价款，2020年7月该优惠结束，自2020年7月始至庭审之日即2020年12月16日止，租赁车位的使用服务费足额收取，未出现价格上涨情况。3、王笃祥、何晓珍诉请违约金、精神损失费无合同及法律依据。《前期物业服务协议》并未就车位相关事项约定违约责任，仅就业主逾期付款行为约定违约金计算标准。同时，依据《中华人民共和国侵权责任法》对损害赔偿范围的规定，王笃祥、何晓珍未出现身体残疾或精神损害，精神损害赔偿非本案诉请范围。 尚地置业公司辩称，1、王笃祥、何晓珍第一项诉讼请求无事实及合同依据。王笃祥、何晓珍依据《前期物业服务协议》提起诉讼，该协议相对人并非尚地置业公司，王笃祥、何晓珍意图以非双方签订的合同约束尚地置业公司，于法无据。2、王笃祥、何晓珍诉请违约金无合同依据。《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》均未对车位买卖、租赁事宜约定违约责任。3、王笃祥、何晓珍诉请精神损失费于法无据。精神损害赔偿为侵权法律关系的法定赔偿范围，本案为合同纠纷，精神损害赔偿非合同纠纷的法定违约责任范畴。 本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，尚地置业公司作为出卖人，王笃祥、何晓珍作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：05021102）。《商品房买卖合同》约定王笃祥、何晓珍购买由尚地置业公司开发建设的××小区××幢××单元××层××号房屋，购房总价款为596007元。合同第二十二条“前期物业服务”第（一）款约定：尚地置业公司依法选聘佶惠佳公司为物业管理企业；第（二）款第二项约定：地上、地下停车管理费按物价局相关规定执行；第（四）款约定：物业服务的内容和业主临时公约的内容见《商品房买卖合同》附件七。王笃祥、何晓珍已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由尚地置业公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。第二十六条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由尚地置业公司承担的责任或不合理地加重王笃祥、何晓珍责任以及排除王笃祥、何晓珍主要权利义务的，仍以本合同为准。对本合同的解除应当采取书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同载明附件七为物业服务，附件七的内容与尚地置业公司和佶惠佳公司签订的前期物业服务合同一致，但并未载明具体的服务内容。《商品房买卖合同补充协议》第七条“对合同第二十条（共有权益的约定）的补充”第八款约定：小区规划用于停放车辆的车位、车库的产权归尚地置业公司所有，王笃祥、何晓珍可在尚地置业公司销售车位、车库时进行购买或按照物业管理公司的相关规定进行使用。第九条“其他约定”第三款约定：本协议生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求终止合同的，违约方按《商品房买卖合同》及本补充协议有关条款承担违约责任，向对方支付本套商品房成交价总额10%的违约金。同时，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》对双方的其他权利义务进行了约定。 2012年12月25日，尚地置业公司向王笃祥、何晓珍提供佶惠佳公司作为甲方，王笃祥、何晓珍作为乙方的《前期物业服务协议》格式文本，王笃祥、何晓珍签名确认。该协议约定由佶惠佳公司为王笃祥、何晓珍购买的案涉房屋（双流区东升街道长顺路三段128号5幢2单元1102号住宅）提供前期物业管理，协议履行期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。协议第四条第二款“机动车停车位管理服务费收费标准”第（2）项约定：王笃祥、何晓珍租用地下停车位的，汽车排量在1.8（含1.8）以内、1.8-2.5（含2.5）以内、2.5以上的停车服务费分别为200元/车/月、300元/车/月、400元/车/月。第十一条“违约责任”第三款约定：佶惠佳公司违反本协议的，擅自提高收费标准或乱收费的，王笃祥、何晓珍有权要求佶惠佳公司清退所收费用，退还利息并支付违约金。 另查明，2014年4月26日至2018年10月31日期间，王笃祥、何晓珍向佶惠佳公司租赁小区地下停车位1个，车位使用服务费200元/车/月，双方未签订车位租赁合同。2020年8月起，佶惠佳公司对需要租赁地下停车位的业主，除按照《前期物业服务协议》第四条第二款约定的机动车停车位管理服务费收费标准收取费用外，增加收取60元/车/月的车位物管费。 2018年11月1日至庭审之日即2020年12月16日，王笃祥、何晓珍未向佶惠佳公司租赁小区地下停车位。2020年8月25日，何晓珍与案外人王琴签订《个人出租车位合同》，合同约定王琴将其自有的地下停车位543号出租给何晓珍，租期为2年，自2020年9月2日起至2022年9月2日止。 以上事实，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《前期物业服务协议》《关于何晓珍事项的行政程序处理决定书》、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，一、关于王笃祥、何晓珍是否为本案适格原告的问题。佶惠佳公司辩称，王笃祥、何晓珍非本案适格当事人，王笃祥、何晓珍自2018年10月31日之后并未与佶惠佳公司、尚地置业公司签订任何租赁合同，双方并不存在租赁法律关系，佶惠佳公司是否按照《前期物业服务协议》收取相应的服务费和租赁费都与王笃祥、何晓珍无关。对此辩称意见，《商品房买卖合同》约定物业管理企业为佶惠佳公司，该合同将《前期物业服务协议》作为附件七，《前期物业服务协议》载明的合同相对方为佶惠佳公司与王笃祥、何晓珍，虽仅有王笃祥、何晓珍的签名，尚地置业公司、佶惠佳公司未加盖印章，但在庭审中佶惠佳公司对《前期物业服务协议》予以追认，尚地置业公司、佶惠佳公司均认可该协议中涉及的地下停车位的管理服务由尚地置业公司委托佶惠佳公司向业主提供。且根据王笃祥、何晓珍提供的使用地下停车位的缴费凭证，收费方为佶惠佳公司，因此，应当认定佶惠佳公司系《前期物业服务协议》的合同相对方。《前期物业服务协议》中对地下停车位费用收取标准有明确约定，王笃祥、何晓珍就小区地下停车位收费问题提起诉讼，符合法律规定。故佶惠佳公司的辩称意见不能成立，王笃祥、何晓珍为本案适格原告。 二、关于佶惠佳公司增加收取60元/车/月的车位物管费是否超出《前期物业服务协议》约定的收费标准，属违约行为的问题。佶惠佳公司辩称，每月收取的租赁地下车位相关费用是由车位物管费、车位使用服务费两项构成，其中车位物管费为60元/车/月，车位使用服务费为《前期物业服务协议》中约定的车位租赁费用，2020年7月之前，佶惠佳公司在车位使用服务费的收取上实行相关优惠，未足额收取《前期物业服务协议》中约定的价款，2020年7月该优惠结束，自2020年8月始租赁车位的使用服务费足额收取，所以，收取金额虽有所上涨，但是车位租赁费用并未上涨，仅是优惠期结束后足额收取。对此辩称意见，根据《前期物业服务协议》第四条第二款约定内容，佶惠佳公司对购置地下停车位的业主按60元/车/月的标准收取物业服务费，对租用地下车位业主按汽车排量差异分别按每月200元、300元、400元的标准收取停车服务费。从该条款的具体文字内容表述看，租用地下停车位收取的费用表述为“停车服务费”，而不是租金、使用费等表述，应当解读为收取的地下停车位费用包含车位租金及车位物业服务费。此外，佶惠佳公司2020年8月前向租用地下停车位的业主收取地下停车费用时，均按汽车排量差异分别按200元、300元、400元的标准收取停车费用，并未向业主明示佶惠佳公司未按照《前期物业服务协议》第四条第二款中约定的地下停车位租赁收费标准足额收取，应当视为佶惠佳公司按照协议约定的收费标准执行。故佶惠佳公司的辩称理由不能成立，其对租用地下停车位的业主每月增加收取60元的车位物管费的行为，系超出《前期物业服务协议》约定的收费标准，属违约行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”之规定，对王笃祥、何晓珍提出按《前期物业服务协议》第四条第二款第（2）项约定收取租用地下停车位的费用的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于佶惠佳公司提高收费标准的违约行为应当承担的违约责任的问题。王笃祥、何晓珍诉请按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有关条款承担违约责任，支付商品房成交价总额10%的违约金59600.7元。依据《商品房买卖合同补充协议》第九条“其他约定”第三款约定内容，支付商品房成交价总额10%的违约金的前提条件为任何一方无正当理由要求终止合同，本案中，佶惠佳公司提高收费标准的违约行为并不产生终止合同的后果，不应当适用该条约定。对佶惠佳公司提高收费标准的违约行为，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《前期物业服务协议》等均未约定违约责任。但依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，佶惠佳公司应当赔偿其提高收费标准的违约行为给王笃祥、何晓珍造成的实际损失。依据王笃祥、何晓珍陈述，其所有的车牌号为川Ａ3××××车辆的排量为2.0，自案外人王琴处租赁地下停车位的费用标准为230元／车／月。按照《前期物业服务协议》约定的租用地下停车位的费用收取标准，应缴纳停车费用为300元／车／月,王笃祥、何晓珍未向佶惠佳公司租用地下停车位无实际损失，王笃祥、何晓珍也未提出其他损失的相关主张。对于王笃祥、何晓珍提出的支付精神补偿费9000元的诉讼请求，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十三条“侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。”之规定，佶惠佳公司的违约行为并未造成王笃祥、何晓珍人身权益受损或具有人身意义的特定物损毁，不应当承担精神损害赔偿责任。因此，对于王笃祥、何晓珍提出的支付商品房成交价总额10%的违约金59600.7元、支付精神补偿费9000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十一条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都佶惠佳物业服务有限公司于本判决生效之日起按照《前期物业服务协议》第四条第二款第（2）项约定，根据汽车排量差异分别按每车每月200元、300元、400元的租用地下车位收费标准向原告王笃祥、何晓珍开放小区地下车位租赁服务； 二、驳回原告王笃祥、何晓珍的其他诉讼请求。 案件受理费758元，由原告王笃祥、何晓珍负担379元，被告成都佶惠佳物业服务有限公司负担379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏建辉 二〇二一年一月十三日 书记员  张 玲