河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初2067号 原告：朱建德，男，1977年11月20日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：王凌志，河北高阶律师事务所律师。 被告：王杨杰，男，1967年9月17日出生，汉族，住唐山市。 委托诉讼代理人：祖洪垚，河北福航律师事务所律师。 被告：陈珠兰，女，1967年1月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告朱建德与被告王杨杰、陈珠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建德及其委托的诉讼代理人王凌志、被告王杨杰委托的诉讼代理人祖洪垚到庭参加诉讼。被告陈珠兰经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。 朱建德向本院提出诉讼请求：一、依法解除朱建德与王杨杰、陈珠兰签订的《商品房屋买卖合同》，判决王杨杰、陈珠兰返还朱建德购房款1300000元，并赔偿朱建德违约金300000元。二、诉讼费由王杨杰、陈珠兰负担。事实和理由：王杨杰、陈珠兰系夫妻关系，2020年9月22日朱建德与王杨杰、陈珠兰签订《商品房买卖合同》就购买王杨杰、陈珠兰名下位于唐山国际五金建材城304楼1单元1号、2号、3号三套房产，双方约定：“一、标的物座落在唐山国际五金建材城304幢1单元1号、2号、3号共3套，1号面积249.97平米，原购买号0370号，2号面积168.4平米，原购买号0371号，3号面积168.4平米，原购买号0372号。二、标的物成交价6250000，大写陆佰式拾伍万元整。三、标的物交付时间，在2020年12月30日之前完成房屋交付。五、卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，均由卖方承担全部责任并赔偿。六、付款方式，自签定合同当日首付款壹佰万元，卖方将30工作日内相关手续完善，双方在产权交易中心现场交割，将不动产证过户到买方名下后，买方当场结清所有余款。首付款打至卖方指定账户，陈依，农行卡号:62×××73。七、违约责任，双方不按合同履行，违约方赔付给守约方叁拾万元。”合同签订后，朱建德依约向王杨杰、陈珠兰指定账户转款1000000元，后王杨杰、陈珠兰称不够钱交物业费等费用，要求朱建德再付300000元房款，朱建德亦又将300000元转账至合同指定账户。至此，朱建德共计向王杨杰、陈珠兰给付房款1300000元。2020年10月19日，原被告一同去缴纳出售房产契税时，经查询得知王杨杰、陈珠兰出售给朱建德的房产均被法院查封，查封期限至2021年11月5日，至此，朱建德认为，因王杨杰、陈珠兰原因导致房产无法转让，王杨杰、陈珠兰属于违约，故诉至法院请求人民法院依法解除《商品房屋买卖合同》，判令王杨杰、陈珠兰返还朱建德购房款，并赔偿违约金。2020年11月26日，朱建德申请增加诉讼请求：判决保全费由王杨杰、陈珠兰负担。事实和理由：朱建德与王杨杰、陈珠兰房屋买卖合同纠纷一案经法院受理，因朱建德与王杨杰、陈珠兰签订《商品房买卖合同》购买王杨杰、陈珠兰名下唐山国际五金建材城304楼1单元1号、2号、3号房产，朱建德支付了部分房款后得知上述房产已经被法院查封，后朱建德为了防止王杨杰、陈珠兰在诉讼期间转移财产，使朱建德的损失无法弥补，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，申请对王杨杰、陈珠兰上述财产依法采取了保全查封，故增加诉请，要求由王杨杰、陈珠兰承担保全费用。 王杨杰辩称，一、对诉请部分：同意解除合同，返还购房款1300000元，但不认可赔偿违约金300000元。诉讼费、保全费不同意承担。二、对事实理由部分：首先，王杨杰与陈珠兰已于2020年10月14日离婚；其次，朱建德在购买涉案房产时是明知房屋存在查封事实的。最初原被告协商的买房付款条件是签订合同当日支付首付款1000000元，合同签订后15日内再行支付2000000元，剩余房款3250000元在房产过户当天一次性付清。之所以如此约定就是因为，原被告协商后确定：1000000元用来办理房产证手续时需要支付的相关费用，2000000元是用来偿还房产查封债权人部分债权，让债权人解封以便办理房屋过户手续，剩余房款在办理过户当天一次性付清。但是，朱建德在出具书面合同时擅自修改了双方之前商定的内容，由于被告信任朱建德，并未细看合同内容，便签署了合同，之后才得知付款条件发生了变化，因被告无法及时向其债权人支付2000000元而解除查封，最终影响了为朱建德办理过户手续的进度。以上签约经过能够证实朱建德自始至终是知晓查封事实的。且从购房款价格上来看，3套房产总共6250000元，远远低于市价（6800000—7000000），这也能说明就是因为房产存在查封情况，被告为了尽快处理债务问题，才以便宜价格出卖给朱建德，朱建德对此也是认可的。再次，从合同内容来看，合同第二条约定卖方负责在规定时间30个工作日内房产权证交付到买方名下，该合同是2020年9月22日签订，如此推算应当截止到2020年11月10日前办理完过户手续，也就是说被告只要在该时间点前为朱建德办完过户手续就不算违约，而朱建德在2020年10月23日就已经起诉到法院要求解约，此时，被告并不存在违约责任，反而是朱建德单方要求解除合同，故朱建德无权根据合同约定主张支付违约金，如朱建德认为其产生损失，也应当自行承担。此外，2020年11月15日下午4点40分左右，朱建德到被告办公室找到王杨杰，明确表明朱建德起诉只想要回这1300000元，不要违约金。由此，也能够进一步说明，朱建德自愿不要违约金。最后，不论被告是否应当承担赔偿责任，仅就朱建德单方要求解约一事来看，其解约后并未实际产生任何损失，其主张300000元的赔偿没有任何事实依据，故不应得到支持。综上所述，王杨杰同意解除合同，返还购房款1300000元，但不认可赔偿违约金300000元。 陈珠兰未到庭，但其提交书面答辩意见辩称，2020年10月14日，其与王杨杰在乐清市民政局办理了离婚手续；卖房的钱全是王杨杰一个人收的，没有给其一分钱，而且其与王杨杰离婚的时候该房产也都给了王杨杰。所以，其不应该向朱建德返还房款，也不应该赔偿朱建德违约金。综上，请法院依法公正裁判，判决其不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明如下事实：2011年5月2日，王杨杰、陈珠兰与唐山温商房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐温五金城预（商）字第0370号），约定王杨杰、陈珠兰购买唐山国际五金建材城第304楼1单元1号房，该房建筑面积共249.97平方米。其中套内建筑面积242.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.17平方米。附属用房1，建筑面积62.19平方米，层高2.80米。该商品房单价为每平方米9783.4元，总金额2445556元整；该商品房附属用房成交价格为每平米3500元，金额217665元。付款方式为本合同签订之日，买受人应支付首期款人民币1443221元；其余房款以按揭贷款的形式支付，按补充协议约定执行，合同同时约定其他事项。 同日，王杨杰、陈珠兰与唐山温商房地产开发有限公司又签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐温五金城预（商）字第0371号），约定王杨杰、陈珠兰购买唐山国际五金建材城第304楼1单元2号房，该房建筑面积共168.40平方米。其中套内建筑面积163.58平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.82平方米。附属用房2，建筑面积46.36平方米，层高2.80米。该商品房单价为每平方米8444.81元，总金额1422106元整；该商品房附属用房成交价格为每平米3500元，金额162260元。付款方式为本合同签订之日，买受人应支付首期款人民币874366元；其余房款以按揭贷款的形式支付，按补充协议约定执行，合同同时约定其他事项。 同日，王杨杰、陈珠兰与唐山温商房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐温五金城预（商）字第0372号），约定王杨杰、陈珠兰购买唐山国际五金建材城第304楼1单元3号房，该房建筑面积共168.40平方米。其中套内建筑面积163.58平方米。公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.82平方米。附属用房2，建筑面积46.36平方米，层高2.80米。该商品房单价为每平方米8278.1元，总金额1394032元整；该商品房附属用房成交价格为每平米3500元，金额162260元。付款方式为本合同签订之日，买受人应支付首期款人民币866292元；其余房款以按揭贷款的形式支付，按补充协议约定执行，合同同时约定其他事项。 2020年9月22日，朱建德（买方）与王杨杰、陈珠兰（卖方）签订《商品房买卖合同》，约定标的物座落在唐山国际五金建材城304幢1单元1号、2号、3号共3套，1号面积249.97平米，原购买号0370号，2号面积168.4平方米，原购买号0371号，3号面积168.4平米，原购买号0372号；标的物成交价6250000元，大写陆佰贰拾伍万元整。买方只负责二次买卖过户的一切税费。卖方负责在规定时间30工作日内房产权证交付到买方名下，房产权证领取之前的所有税费均由卖方承担。买方过户至指定人名下，卖方无条件配合；标的物交付时间，在2020年12月30日之前完成房屋交付。现有装修不能破坏，固定设备不能拆除，监控设备、净水系统、供暖器、空调及中央空调设备保留不动；在交付之前卖方负责交纳水、电、暖、物业费所有相关费用，包括卖方原运营公司所有遗留事宜；卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，均由卖方承担全部责任并赔偿；付款方式，自签订合同当日首付款壹佰万元，卖方将30工作日内相关手续完善，双方在产权交易中心现场交割，将不动产证过户到买方名下后，买方当场结清所有余款。首付款打至卖方指定账户，陈依，农行卡号：62×××73；违约责任，双方不按合同履行，违约方赔付给守约方叁拾万元；本合同双方当事人签字并如期交付首付款壹佰万元即生效。 2020年9月22日，朱建德通过银行卡转账的方式向陈依转款1000000元。2020年10月12日，朱建德通过银行转账的方式向陈依转款300000元。 2020年10月26日，唐山市不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息显示：唐山五金建材城304楼1号登记房屋所有权人为唐山温商房地产开发有限公司，登记时间为2020年3月2日，权利人为王杨杰、陈珠兰，登记时间为2011年11月11日，该房产建筑面积249.34平方米，专有建筑面积242.08平方米，分摊建筑面积7.26平方米；查封登记信息显示该房产被本院查封，期间为2018年11月6日至2021年11月5日，该权利未注销；唐山五金建材城304楼2号登记房屋所有权人为唐山温商房地产开发有限公司，登记时间为2020年3月2日，权利人为王杨杰、陈珠兰，登记时间为2011年11月11日，建筑面积168.48平方米，专有建筑面积163.58平方米，分摊建筑面积4.9平方米；查封登记信息显示该房产被本院查封，期间为2018年11月6日至2021年11月5日，该权利未注销；唐山五金建材城304楼3号登记房屋所有权人为唐山温商房地产开发有限公司，登记时间为2020年3月2日，权利人为王杨杰、陈珠兰，登记时间为2011年11月11日，建筑面积168.48平方米，专有建筑面积163.58平方米，分摊建筑面积4.9平方米；查封登记信息显示该房产被本院查封，期间为2018年11月6日至2021年11月5日，该权利未注销。 王杨杰与陈珠兰于2020年10月14日在乐清市民政局办理离婚登记。 以上事实，有《商品房买卖合同》、银行转账凭证、不动产权利及其他事项登记信息等证据材料予以在卷佐证。 本院认为，由于本案争议的事实、纠纷均发生在《中华人民共和国民法典》施行以前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案适用当时的法律、司法解释的规定。朱建德与王杨杰、陈珠兰签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，应依法认定为合法有效。朱建德诉请要求解除该《商品房买卖合同》，王杨杰对此亦表示同意，双方之间对涉案合同的解除达成了一致意见，陈珠兰虽未对该合同解除发表意见，但涉案房屋至今未按照合同约定过户到买方名下，且涉案房屋存在查封等情况，致使至今不能实现合同目的，故朱建德诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定的条件，故对朱建德解除合同的诉请本院予以支持。解除日期以本判决作出之日为准。 朱建德诉请要求王杨杰、陈珠兰返还购房款1300000元，由于双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，故对朱建德诉请要求王杨杰、陈珠兰返还购房款1300000元的诉请，本院予以支持。朱建德要求王杨杰、陈珠兰支付违约金300000元，王杨杰辩称双方2020年9月22日签订合同、按照约定应在2020年11月10日前办理完过户手续、但朱建德于2020年10月23日向法院起诉，其并不存在违约责任，因涉案合同明确约定涉案房屋应在规定时间内过户到买方名下，但因房屋存在查封情况，王杨杰、陈珠兰无法为朱建德办理过户登记，故王杨杰、陈珠兰作为卖方存在违约的情况，其应按照合同约定向买方朱建德支付违约金。王杨杰提出朱建德主张的违约金过高，但朱建德主张的违约金系双方明确约定且未超过法律规定，故对王杨杰该意见本院不予采信，对朱建德要求王杨杰、陈珠兰支付违约金300000元的诉请，本院予以支持。对于陈珠兰辩称其与王杨杰于2020年10月14日办理离婚登记，卖房的钱全是王杨杰一个人收的、没有给其一分钱、离婚时该房产都给了王杨杰，但其并未提交证据证实其上述主张，涉案商品房买卖行为发生在王杨杰与陈珠兰夫妻关系存续期间，陈珠兰也在涉案商品房买卖合同中签字确认，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”，故对陈珠兰不承担责任的辩解，本院不予采信，陈珠兰应对朱建德诉请要求返还的购房款1300000元及违约金300000元承担相应责任。陈珠兰经本院依法传唤未到庭，相应不利法律后果由其自行承担。 综上所述，朱建德诉请理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、原告朱建德与被告王杨杰、陈珠兰于2020年9月22日签订的《商品房买卖合同》于本判决作出之日解除； 二、被告王杨杰、陈珠兰于本判决生效之日起十日内返还原告朱建德购房款1300000元并支付原告朱建德违约金300000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元（已减半收取），保全费5000元，由被告王杨杰、陈珠兰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  马 征 二〇二一年一月二十五日 法官助理  董 申 书 记 员  王梦然 ——