山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3385号上诉人（原审原告）：魏振荣，女，1933年3月19日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：吕佳金、彭伟，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐瑞（系魏振荣孙女），女，1988年9月28日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王延旗，山东荆河律师事务所律师。上诉人魏振荣因与被上诉人徐瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏振荣上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，支持魏振荣诉请；2.一、二审诉讼费用由徐瑞承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。魏振荣根本没有同意徐某购买案涉房屋，徐某也没有出资购买该房。案涉房屋依法属于魏振荣所有，徐瑞应向魏振荣支付购房款25万元及违约金。(一)一审法院认定魏振荣同意徐某购买案涉房屋，事实上魏振荣根本没有同意过徐某购买。涉案房屋依法应属于魏振荣所有。案涉滕州市房屋系魏振荣工作的单位滕州市外贸局仓库宿舍6号院，属于魏振荣分得的福利房。徐某非该单位职工，没有资格购买该房屋，事实上徐某也没有购买该房屋。因为徐某是魏振荣的三子，且徐某生育子女后跟随魏振荣在案涉房屋居住。1991年滕州市公有住房改革，魏振荣委托三子徐某(徐瑞之父)代办手续。是魏振荣以3057.87元的价格购买案涉房屋，1991年12月23日交房款《收据》明确记载交款人是魏振荣；1999年4月22日的《土地确权收件单据》明确记载复核的土地使用者是魏振荣；1999年6月30日的《公有住房出售价格审批明细表》明确记载是魏振荣；《滕州市出售公有住房收款情况登记表》也明确记载是魏振荣；2001年3月18日，有滕州市土地管理局颁发的NO：012552858《中华人民共和国国有土地使用证》明确记载使用人是魏振荣；2006年6月28日的房屋基础设施配套费、房屋所有权登记费、新型墙体材料专项基金及城市基础设施配套费交款票据均明确记载交款人是魏振荣。事后，又加盖房屋，委托三子徐某具体操办，并有魏振荣出资18000元给予徐某。虽然在仅有的一张1993年5月26日《滕州市土地登记调查测量收费专用收据》上记载有徐某的名字，但在1993年5月25日滕州市土地确权发证办公室的NO.0006653《土地确权指界通知书》明确告知可以是户主或委托人办理，事实上徐某仅是魏振荣的委托人，庭审中也明确告知法庭是魏振荣委托徐某办理的手续。无论在证据的数量上，还是证据的证明时间上，甚至证据载明的文字意思上，根本不是徐某的房产，实际是魏振荣的房产。另外，1999年9月15日魏振荣通过滕州日报社办理确权公告至今，未有任何第三人提出异议。在魏振荣提供的徐瑞之父徐某与徐峰二人的庭前谈话录音中，徐瑞之父徐某也明确自认是魏振荣的房产。事实上，各项材料均显示应为魏振荣所有。案涉房产为不动产，《中华人民共和国物权法》规定，不动产以登记为准。魏振荣对涉案房产拥有完全的所有权。而一审法院直接根据徐瑞的一方辩解及徐瑞父母徐某、赵某的证人证言，认定在房改时魏振荣同意徐某购买案涉房屋，没有任何事实及证据依据。一审法院进而又确认案涉房屋为徐某所有，属于事实认定完全错误。事实上，家中根本没有开过家庭会议同意徐某购买该房。家庭成员唯有徐某说魏振荣同意购买，但其他家庭成员均予以否认。魏振荣没有同意过徐某购买案涉房屋，魏振荣也不认可徐某、赵某的证人证言。显然认定事实错误。魏振荣没有同意徐某出资购买涉案房产，魏振荣的丈夫徐子荣于2001年7月15日去世，至今已多年，不存在同意徐某购买案涉房屋的事情。多项证据明确载明是魏振荣出资购买涉案房产，相互印证案涉房屋为魏振荣所有的真实性。一审法院仅凭徐某与其妻子赵某言词直接认定魏振荣同意徐某出资购买涉案房产，为徐某所有，没有任何证据证实，属于事实认定错误。(二)一审法院认定本案没有真实买卖关系，不符合客观事实，没有依据，却认定徐某、赵某将案涉房产赠予徐瑞，魏振荣协助过户属于认定事实错误。首先，双方签订《已购公有住房转让契约》明确是买卖，不是赠予。2013年4月1日，魏振荣与徐瑞双方签订《已购公有住房转让契约》，魏振荣将原登记在自己名下且合法拥有的滕州市房屋以25万元的价格出售给徐瑞。双方明确签订合同，并且已经过户完毕、交付徐瑞。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，双方之间签订的房屋买卖合同合法、真实、有效，依法成立的合同，应受法律保护。其次，魏振荣没有义务协助徐某、赵某办理产权过户。涉案房产是魏振荣的房产，不是徐某、赵某的房产，魏振荣没有义务协助徐某、赵某办理产权过户。徐瑞的父母徐某、赵某无权将魏振荣的房产赠予徐瑞，徐瑞应向魏振荣支付购房款25万元及违约金。(三)一审法院认定魏振荣一直未主张权利，不符合事实。一审中魏振荣提供的徐峰、徐爱美的二位证人证言均证实魏振荣多次向徐瑞主张权利。二、一审法院适用法律错误。(一)涉案房产系不动产，不能单纯依据徐瑞的辩解认定产权归属。徐瑞之父徐某系魏振荣的第三子，一直有魏振荣抚养长大，徐某在魏振荣房屋内居住，魏振荣前期委托徐某办理相关房改手续，并有徐某保管相关材料符合常理、常情。徐瑞以材料在谁手中就是谁的财产来主张，不符合法律规定，各项材料均显示应为魏振荣所有。并且，1999年9月15日魏振荣通过滕州日报社办理确权公告至今，未有任何第三人提出异议。案涉房产为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》明确是以登记为准，涉案房产明确登记为魏振荣所有，不能因为相关房产手续在徐某手中就是徐某的房产。(二)徐瑞提供的徐某、赵某证人证言不符合法定程序，证人证言前后矛盾，证明力低。不应采信。1、庭审调查，证人徐某、赵某系徐瑞之父母，与徐瑞有直接的利害关系。2、徐瑞在2020年7月8日的庭前及庭审中均没有申请证人出庭，而在2020年7月17日的第二次庭审中，才申请证人出庭，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》以及滕州市人民法院《举证通知书》的举证要求。作为证人出庭，应当在举证期限届满五日前提出，而徐瑞提供证人却是在举证期限届满后且在已经进行一次庭审结束后才提出，违背举证的规定要求。3、庭审调查中，在办理公转房手续上，证人赵某说是自己办的多，徐某办的少，证人徐某说都是自己办的，显然证人证言矛盾。在盖房子所花的费用上，证人赵某说第一次花了4000多，第二次花了8000多，而证人徐某却说第一次花了3000多，第二次花了5000-6000。针对本案一个最基本的事实，出现两个明显的相互矛盾点。证人赵某、徐某说没有能力购买公转房，说要回了借给其二哥徐峰的1000元，但其二哥徐峰庭审中却明确告知没有向徐某借1000元的事情。证人赵某、徐某庭审中均说自己是细心谨慎的人，且高中毕业，也明确知道赠与和买卖的不同，却说本案是赠与关系，并且是魏振荣协助过户，显然与事实不符。事实上，不是赠与行为，双方签订的《已购公有住房转让契约》明确证实是买卖关系。4、徐瑞提交的其母亲赵某的记录本，仅是不同时期的生活开支，根本不能证明本案徐瑞的观点。即使赵某记载的真实，也与本案魏振荣庭审中说的费用开支是有魏振荣给付并委托徐瑞的父母徐某、赵某办理，并不矛盾。作为当父母的魏振荣委托徐某增建房屋并给付徐某费用也是正常，委托魏振荣的三子徐某及儿媳赵某具体负责操办也是情理之中。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，支持魏振荣诉请。徐瑞辩称，一、魏振荣所陈述的事实与理由非客观事实。该房在1991年进行公房出售，出资是徐瑞的父母出资。但由于当时政策限制，后期进行确权时，只能登记在魏振荣名下。该房屋至1992年魏振荣及其丈夫就已搬离，徐瑞父母一直居住在涉案房屋内，后期办理的相关手续，由徐瑞父母办理，该房屋实际权利人应是徐瑞的父母。2013年办理过户手续，虽然签订房屋买卖合同，但只是办理房屋权利人将该房屋赠与其女儿过户的需要，不存在真实的买卖合同关系。因此，一审查明认定的事实正确，适用法律正确。二、魏振荣提出2015年房屋被拆迁，当时无纠纷。实际在2013年办理过户一直到拆迁没有任何纠纷，发生纠纷是因为拆迁利益关系产生。涉案房屋有无回迁上房与本案无关。现回迁的房屋仍由徐瑞实际占有控制。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。魏振荣向一审法院起诉请求：1.被告支付原告购房款258388元并支付利息损失(自2013年4月1日起至被告付清之日止，按日千分之一计算，要求金额的30%，共计195750元)；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：魏振荣曾用名魏振英，与徐子荣系夫妻。魏振荣与徐子荣育有三子一女，分别为长女徐爱美、长子徐爱生、次子徐峰、三子徐某。徐瑞系徐某之女。魏振荣曾在对外贸易综合公司上班，公司申请用地，出资建设了十五套住房，魏振荣分得位于房屋一处。1991年，对外贸易综合公司将公有房对外出售，对魏振荣发出书面通知：“魏振英通知：根据房管部门评估、丈量，您的住房建筑面积是63.96平方米，总售价为5096.45元，一次性付清优惠40%，分次付款首次不低于总售价的30%，请于12月24日前到财务科缴款，过期不再办理。特告”。因长子徐爱生、次子徐峰均有房屋居住，三子徐某未有房屋居住，魏振荣、徐子荣同意徐某出资购买上述房屋。1991年12月23日，徐某交纳购房款3057.87元，对外贸易公司出具收据，收据原件由徐某留存。徐某及其妻子赵某在涉案房屋实际居住。1992年魏振荣、徐子荣搬离涉案房屋，回老家居住。1993年5月25日，滕州市土地确权发证办公室发出“土地确权指界通知书”，载明：“单位(户)徐子荣，经研究决定于一九九三年五月二十五日，进行城关滕西办事处魏庄的土地确权工作，请你单位(户)法人代表或委托人(户主或委托人)，并通知临界土地的法人代表(户主)到现场指界，不得缺席。携带土地权源证明材料和指界人印章，如一方缺席其宗地界限以另一方所指确定。如双方缺席，其宗地界限由调查员依现状界址及地方习惯确定”。徐某交纳36.2元调查测量费等，滕州市城关镇人民政府土地农房管理办公室出具收据一张，载明：“申报单位：徐某，面积78.17m2，调查测量费3.2元、土地登记费8元、证书工本费25元，合计36.2元”。1997年、2006年徐某两次加盖了约30平方米的房屋。1999年，涉案房屋具备办理产权登记的条件，1999年6月30日，对外贸易公司交纳399.6元工本费、7月1日交纳830元评估费、包括原告在内的十五户共交纳确权费770元，9月15日交纳工本费375元、公告费300元，上述费用的收据均在徐某处。2001年3月18日魏振英取得位于房屋的土地使用权证，载明：“地号：060149189，用途：住宅，使用权类型：划拨，使用权面积：78.17m2”。2006年6月28日，徐某以魏振英的名义交纳房屋基础设施配套费172元、房屋所有权登记费80元、新型墙体材料专项基金43元、城市基础设施配套费644元，办理了房屋产权证书，房屋面积包含了徐某加盖的部分，为99.38m2。徐某、赵某将房屋赠予其女儿徐瑞，需要原告魏振荣协助办理产权过户手续，故2013年4月1日原、被告签订《已购公有住房转让契约》，约定：“出售方(甲方)：魏振荣，购买方(乙方)：徐瑞，经双方协商，自愿达成契约如下：一、甲方房地产坐落在，建筑面积99.38m2，系混合结构，因用钱现将该房出售给乙方。二、甲、乙双方议定上述房地产成交价为贰拾伍万元，乙方于2013年4月1日前将购房款付清。三、双方议定于2013年4月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。四、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。五、本协议一式三份，分别保存”。魏振荣在甲方处签字捺印，徐瑞在乙方处签字捺印。同日，徐瑞交纳相关税费、土地收益金及房屋登记费，后房屋变更登记至徐瑞名下。2015年涉案房屋被拆迁，当时无任何纠纷，现未回迁上房。原告申请其子徐峰、其女徐爱美出庭作证，徐峰陈述：涉案房屋房改的时候，是原告出资，徐某办理的，房子加盖了30平方，虽是徐某办理的，但原告出资了18000元，每年都问徐瑞要房钱。徐爱美陈述：房款3000余元是原告支付的，房屋加盖也是原告出资18000元，因徐某住在涉案房屋，都是徐某操心办理的。被告申请其父徐某、其母赵某出庭作证，徐某陈述：其在鲁南机床厂工作，已退休，70年代徐某就在涉案房屋居住，没有其他房屋。1991年公有住房出售，魏振荣、徐子荣与其三个儿子商量怎么买房。大哥、二哥均表示不要房子，徐某没有房子，表示愿意购买。关于购房款：大哥之前在南河沿买房子，徐某借给他1000元；二哥买棉厂宿舍，徐某借给他1000元，为了买涉案房屋，徐子荣出面把2000元要回来，徐某和妻子赵某去赵某娘家凑了1000元，购买了涉案房屋。1992年父母搬回老家，徐某一直在涉案房屋居住至1999年，居住期间两次加盖配房。赵某陈述：其在鲁南机床厂工作，已经退休。1991年公有住房出售时，徐某、赵某夫妇以3057元价格购买的。出资来源：大哥建房子，徐某夫妇借给大哥1000元；二哥买棉厂宿舍，借给二哥1000元，徐某夫妇买涉案房屋时，大哥、二哥归还借款2000元，另外1000元是从娘家凑齐的。魏振荣、徐子荣于1992年搬走，徐某夫妇一直在涉案房屋居住，住至1999年，因孩子上学，在杏坛小区租房居住，将涉案房屋对外出租收取租金。庭审中，被告提交证人赵某当年的记事本。原告主张记事本系被告之母单方记录，即使该记录本是真实的，亦是原告将房款给付被告父母，由被告父母经办的。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告是否存在真实的房屋买卖合同关系。依据被告提交的证据，涉案房屋为魏振荣所在单位滕州市对外贸易公司分给魏振荣的公有住房。1991年涉案房屋对外出售时，徐某以魏振荣名义交纳3057.87元购房款，交款通知及收据原件在徐某处保存，徐某亦在涉案房屋居住。1993年5月，徐某根据通知交纳土地测量费用，办理了土地测量。1999年，徐某代表15户办理相关手续，申请办理房屋及土地确权手续，2006年徐某交纳房屋基础设施费等费用，以魏振荣的名义办理房屋产权证书。通过以上证据显示，徐某交纳购房款并实际占有使用涉案房屋，且涉案房屋为徐某当时唯一住房，后期房屋增建、测量、办理土地使用证、房屋产权证等手续均由徐某办理并交纳相关费用，被告申请其父母徐某、赵某出庭作证，徐某、赵某证言与被告提交的票据能够相互印证，能够证实当时该房虽登记在魏振荣名下，但徐某系实际的房屋权利人。原告认可该房增建及相关手续均由徐某办理，主张系由原告出资，仅提供了证人证言，结合房屋相关手续的票据原件均在徐某处保存，可以认定该涉案房屋的实际权利人为徐某、赵某。实际权利人徐某、赵某将涉案房屋赠予其女徐瑞，需要办理产权变更手续，故原告配合签订《已购公有住房转让契约》，属于形式上的需要，符合日常规则。该契约约定签订契约当日即2013年4月1日将购房款支付给原告，但被告一直未支付购房款，原告将房屋交付给被告，现涉案房屋已经被拆迁，但期间原告一直未主张权利，原告主张房屋价款，不符合生活常理。综合原、被告提交的证据分析，原、被告不存在真实的房屋买卖关系，原告要求被告支付购房款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告魏振荣的诉讼请求。案件受理费5180元减半收取2590元，由原告魏振荣承担。二审中，魏振荣围绕其上诉主张向本院提交户口簿，拟证明魏振荣文化程度为文盲，导致办理涉案房屋相关手续只能委托他人办理。徐瑞质证称，该证据不能达到魏振荣的证明目的。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还”。本案中，魏振荣与徐瑞所签订的《已购公有住房转让契约》约定，成交价格为25万元，于2013年4月1日前将购房款付清，双方约定的履行期限届满时间为2013年4月1日，从约定的履行期限届满后至2020年6月2日魏振荣提起诉讼之日，显然已经超过法律规定的诉讼时效期间，现徐瑞一审中提出诉讼时效抗辩，且魏振荣提供的证据亦不足以证实其向徐瑞主张过此债权，故一审法院对其诉讼请求未予支持，并无不当。综上，上诉人魏振荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5180元，由上诉人魏振荣负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  李 帅二〇二一年一月六日书记员  张晓宇