广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终720号上诉人（原审原告）：严世添，男，1958年8月13日出生，汉族，住汕尾市城区××××××××××。上诉人（原审原告）：郭群英，女，1958年4月6日出生，汉族，住汕尾市城区××××××××××。两上诉人共同委托诉讼代理人：李俊伟，广东洋洲律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈响寅，广东洋洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕尾市建安建筑安装工程有限公司。住所地：汕尾市区××××××××××。法定代表人：卓远航，董事长。被上诉人（原审被告）：黄生隆，男，1965年5月1日出生，汉族，住汕尾市城区新联安美社区××××××。被上诉人（原审被告）：王云健，男，1958年8月20日出生，汉族，住汕尾市城区×××××××。三被上诉人共同委托诉讼代理人：郭智明，广东愿力律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：卓楚花，广东愿力律师事务所律师。上诉人严世添、郭群英因与被上诉人汕尾市建安建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）、黄生隆、王云健确认合同无效纠纷一案，不服广东省汕尾市城区人民法院（2020）粤1502民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严世添、郭群英上诉请求：1.依法撤销(2020)粤1502民初278号民事判决，改判支持两上诉人的全部原审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由建安公司、黄生隆、王云健共同负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，证据不足；原审法院认为合同有效的理由不成立，缺乏论据，违反法律强制性效力规定；原审裁判结果明显错误，显失公平正义，违反立法精神及法律原则。1.签约至现建安公司并未依法取得案涉汕尾市滨海小区××××项目地块的建设用地使用权合法证书，协议上引言部分记载“乙方(建安公司在汕尾市区滨海小区××××拥有建设用地一幅)”明显构成合同欺诈，案涉地块权属至今仍存在巨大争议，奎山社区农属经济合作社部分村民联名反映“从来没有将该土地转让及汕尾市建安建筑安装工程有限公司合作开发等”，建安公司申请办理建设用地规划许可的事项已被城乡规划部门中止暂停，至今仍未依法取得案涉“三旧”改造项目的建设用地规划许可、施工许可等行政许可，案涉“三旧”改造项目的地块闲置至今超过10年仍未动工开发，严重损害国家规定的有效利用土地的国家利益和奎山社区农属经济合作社的集体利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第三十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条的规定，案涉协议归于无效。2.案涉《对换楼房产权协议书》签订的前提和依据，是基于案涉“三旧”改造项目方案的顺利实施，约定对换的标的是楼房，而不是金钱债权，但协议签订已逾10年，案涉“三旧”改造项目仍未能正常实施，项目仍无法动工开发，当事人签订协议时没有楼房可调换，时隔10年之久，现在也是没办法动工开发建设及没有楼房可调换，这严重损害了两上诉人的合法利益，案涉协议依法归于无效。3.建安公司在没有取得相关建设用地规划许可、施工许可的情况下，未经两上诉人同意及未通知两上诉人到场的前提下，违法强拆两上诉人的案涉叁间房地产(位于汕尾市区滨海小区××××××第3、4、5间)，故意违背两上诉人真实意思向房地产登记机构申请办理注销其中案涉两间房地产(第3、4间)的产权登记，后经两上诉人向人民法院起诉维权，最终经海丰县人民法院及汕尾市中级人民法院依法判决认定汕尾市自然资源局注销案涉两间房地产的行为违法，原审判决明显遗漏审查查明该部分客观事实。建安公司与黄生隆、王云健和陈显锋恶意串通，未批先签、未批先拆的行为严重损害了两上诉人的合法权益，案涉协议依法归于无效。4.黄生隆、王云健和陈显锋实质是案涉“三旧”改造项目的实际投资人和受益人，其不具有承接案涉“三旧”改造项目开发的资质，实际上借用建安公司的资质实施案涉“三旧”改造方案，与建安公司是挂靠与被挂靠的关系，根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定“禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”，案涉协议违反法律的强制性效力规定，依法归于无效。5.建安公司、王云健原审提供的证据的真实性、合法性、关联性存在重大瑕疵和问题，不足证明黄生隆、王云健和陈显锋在协议上签约系公司行为，无任何证据证明黄生隆、王云健及陈显锋属于建安公司实施案涉“三旧”改造项目负责人，黄生隆、王云健及陈显锋都不是建安公司的公司职工，何来成为建安公司项目负责人？建安公司根本无法提供相应的社保记录、劳动合同、授权委托等证明三人是公司人员，三人的签约行为系其个人行为，非公司行为。6.案涉协议(乙方)主体是黄生隆、王云健和陈显锋，2018年7月案涉房地产被违法注销后，江伟平拿给两上诉人的协议书是复印件，没有建安公司签章，2019年12月22日严世添亲自向建安公司法人代表卓远航质询，要求确认合同效力问题，但卓远航明确表示合同与其公司无关，公司没有授权签订协议，协议上也没有公司盖章，拒绝追认合同，并声称谁签订就找谁，有两上诉人在原审提供的现场录音为证，2020年1月两上诉人向原审法院起诉确认合同无效，原审法院于2020年3月31日立案，到此为止建安公司一直没有作出追认合同的行为，直至三被上诉人建接到法院传票后，在开庭(开庭时间：2020年5月26日)前十几天建安公司因迫于黄生隆、王云健等的压力(怕投资失败)才补盖了公章，实质上盖章行为非公司真实意思表示，有两上诉人在原审提供的电话录音为证，如此人证物证、录音资料俱在，为何认定案涉协议合法有效？根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，两上诉人催告建安公司追认合同，卓远航作为建安公司的法人代表，其代表公司向两上诉人作出明确表示拒绝追认合同，其拒绝追认合同的效力依法及于建安公司；再者，建安公司在一个月内也未作任何表示，依法视为拒绝追认；最后，两上诉人向原审法院起诉要求确认合同无效，三被上诉人均已收到法院传票，建安公司在收到传票后开庭前补盖公章的行为不构成有效追认，该行为对两上诉人不发生法律效力。因此，请求二审法院依法判决确认案涉协议无效。退一步说，虽然合同法没有明确规定被代理人追认权的行使时间，但是也不可能让效力待定合同无限期地处于效力待定状态。2001年11月29日《人民法院报》发表《效力待定合同追认方式三问题》第三点写道：“一般情况下，追认权的行使时间以追认权人知道或应当知道效力待定合同存在时开始。在相对人催告的情况下，追认权在催告后的合理期限届满时消失。在相对人没有催告的情况下，追认权何时消灭，合同法没有规定。笔者认为，应与民法通则中规定的一般诉讼时效相一致，即在追认权人知道或应当知道效力待定合同存在之日起2年内不行使，追认权归于消灭。”因此，根据前述学术观点，案涉协议于2010年12月27日签订，即使两上诉人没有催告，在本案起诉前，建安公司的追认权就已经归于消灭。7.《中华人民共和国合同法》第一条的规定“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”明确确立了合同立法目的和立法精神。本案三被上诉人事前欺瞒串通、事后出尔反尔的行径，极度损害了当事人合法权益的行为，损害了正常的社会经济秩序，违背了法律公平正义原则和诚实信用原则。两上诉人作为受害者至今仍得不到任何救助和赔偿，显失公平正义。综上所述，为维护两上诉人的合法权益，请求依法判令撤销(2020)粤1502民初278号民事判决，并依法改判支持两上诉人的全部原审请求事项。被上诉人建安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。案涉《对换楼房产权协议书》是建安公司与严世添、郭群英签订的，协议签订时虽然只有黄生隆、王云健、陈显锋三人签名，但协议的抬头双方当事人“乙方”一栏是建安公司，可见该协议是以建安公司的名义签订的。协议第五条约定，协议签订后，甲方（严世添、郭群英）应将房屋腾空后交给乙方（建安公司）拆建。本案严世添、郭群英将房屋腾空交付建安公司后，建安公司依照协议约定已经将严世添、郭群英的三间房屋拆除。严世添、郭群英在其上诉状中也明确是建安公司拆除案涉三间房地产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，即使没有证据证明在协议签订时建安公司已授权黄生隆、王云健、陈显锋等三人，但建安公司已经开始履行合同义务将涉案房屋拆除，该行为便是对协议的追认。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条的规定，经追认的合同，合同自订立时起生效。故严世添、郭群英关于案涉协议无效的主张没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人黄生隆、王云健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。严世添、郭群英向一审法院起诉请求：1.判令确认涉案《对换楼房产权协议书》无效。2.判令建安公司、黄生隆、王云健连带将被拆除灭失的涉案3间房地产（粤房地证字第C2971217号、粤房地证字第C2971219号、粤房地证字第C2971220号《房地产权证》）恢复原状；难以恢复原状的，判令由建安公司、黄生隆、王云健连带赔偿严世添、郭群英因涉案3间房地产被拆除灭失的恢复建造费用及报建税费等经济损失共1500000元。3.判令建安公司、黄生隆、王云健立即返还被占用的涉案3幅房地产的用地（约41.82㎡/幅共125.46㎡）给严世添、郭群英继续管业使用。4.判令建安公司、黄生隆、王云健赔偿严世添、郭群英自2010年12月27日起至上述赔偿款清偿完毕之日止按5000元／月计算的涉案3间房地产的租金损失（暂计至2019年12月26日共9年合计540000元）。5.本案诉讼费由建安公司、黄生隆、王云健共同负担。一审法院认定的事实：2010年12月27日，严世添、郭群英与建安公司签订了《对换楼房产权协议书》，约定乙方（建安公司）在汕尾市区滨海小区××××拥有建设用地一幅，拟将“烂尾楼”拆除进行开发。在拟开发建设用地的范围内，甲方（严世添、郭群英）拥有楼房3栋，为了整体规划和景观的需要，乙方需要拆除甲方楼房，甲方表示支持，并愿意用楼房产权与乙方新开发楼房的产权进行对换，经甲乙双方多次协商，订立如下楼房产权对换协议：一、甲方拥有的位于汕尾市区灯光球场滨海小区××××××第3、4、5间，共3栋，3层框架结构，占地面积l25.46平方米，建筑面积444.27平方米。《房地产权证》证书号码分别为：粤房地证字第C2971217号，粤房地证字第C2971219号，粤房地证字第C2971220号，产权人为甲方。该楼房从本协议签订之日起交由乙方统一规划、统一设计、统一报建、统一开发。二、楼房产权对换条件：甲方用拥有的旧楼房，建筑面积444.27平方米，按照1:1.3的比例进行对换，对换乙方拟开发的新楼房：即甲方底层建筑面积125.46平方米，对换乙方在甲方原地开发向二十米路的建筑面积163.098平方米的商铺；甲方二层及以上的建筑面积318.81平方米，对换乙方在该地新建楼房（二层）建筑面积414.453平方米，对换二层应在地下商铺上面。新旧楼房按比例对换时，如果建筑面积有差异，按乙方销售市场价格进行结算，多还少补。三、对换楼房产权费用的负担：根据有关政府部门规定，甲方拥有的楼房产权应转移到乙方名下，或甲方应向房地产管理部门（或国土局）申请注销该楼房《房地产权证》，其转移产权需缴纳的一切税费由乙方承担。但甲方应协助、配合甲方办理有关手续。四、甲方对换新楼房办理《房地产权证》的契证费、在原建筑面积范围内，由乙方承担。如超过对换面积部分的契证费由甲方负责。乙方向其他业主收取的如配套费等费用，甲方也应同样要缴纳给乙方。五、本协议签订后三十天内，甲方应将楼房租户搬迁出去、腾空交由乙方进行拆建，在拆建过程中如因楼房产权引起的纠纷，应由甲方负责理顺。六、乙方应于新楼房开工之日起三年内将拆楼建成交付甲方使用，如乙方无法按时交付甲方使用，每超过一个月应赔偿甲方损失人民币5000元，直至楼房交付甲方使用为止。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。甲方由严世添、郭群英签名捺指印，乙方由黄生隆、王云健及陈显锋签名捺指印。协议签订后，严世添、郭群英从涉案房屋搬迁并腾空，将涉案房屋交由建安公司。2020年3月31日，严世添、郭群英以涉案《对换楼房产权协议书》应认定为无效合同，建安公司、黄生隆、王云健应连带承担全部返还财产及赔偿经济损失等法律责任为由，向一审法院提起诉讼。另查明，严世添与郭群英于1981年6月20日登记结婚，系夫妻关系。2005年2月2日，郭群英通过购买取得汕尾市区滨海小区××××××第3间（建筑面积148.09平方米）房屋（房地产权证：粤房地证字第C2971217号），及汕尾市区滨海小区××××××第4间（建筑面积148.09平方米）房屋（房地产权证：粤房地证字第C2971219号），房屋状态为注销；严世添通过购买取得汕尾市区滨海小区××××××第5间（建筑面积148.09平方米）房屋（房地产权证：粤房地证字第C2971220号），房屋状态为有效。庭审上，建安公司表示黄生隆、王云健及陈显锋系其公司的项目主要负责人，其与严世添、郭群英签订的《对换楼房产权协议书》是代表其公司签订的，是其公司的行为。涉案房屋于2018年2月初进行拆除。一审法院认为，本案案由为确认合同无效纠纷。争议的焦点为严世添、郭群英与黄生隆、王云健及陈显锋签订的《对换楼房产权协议书》是否有效的问题。依据查明的事实，严世添与郭群英系夫妻，郭群英取得汕尾市区滨海小区××××××第3间、第4间房屋的所有权，严世添取得汕尾市区滨海小区××××××第5间房屋的所有权，严世添、郭群英作为涉案3间房屋的登记权属人，与黄生隆、王云健及陈显锋签订了涉案的《对换楼房产权协议书》，在涉案协议书签订时由黄生隆、王云健及陈显锋签名，虽没有加盖建安公司的印章，但在事后经建安公司追认，其三人所签订的涉案协议书的行为系该公司的行为，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，一审法院认为严世添、郭群英与黄生隆、王云健及陈显锋签订的涉案《对换楼房产权协议书》，系严世添、郭群英与建安公司的真实意思表示，且未违反法律法规相关的强制性规定，合同合法有效，双方应按约定履行。本案经开庭审理后，一审法院已就涉案《对换楼房产权协议书》为有效合同，向严世添、郭群英进行释明，询问严世添、郭群英是否变更诉讼请求，严世添、郭群英坚持不予变更诉讼请求。据此，严世添、郭群英请求确认涉案《对换楼房产权协议书》无效，理据不足，不予支持。案经调解，当事人未能达成一致协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回严世添、郭群英的诉讼请求。一审案件受理费23120元，由严世添、郭群英负担。二审中，严世添、郭群英补充提交证据如下：1.《人民法院报》发布关于“效力待定合同追认方式三问题”的学术观点，拟证明建安公司的追认权已归于消灭，其在起诉后开庭前的补盖章行为不构成追认，对两上诉人不发生效力，案涉协议归于无效。2.中国裁判文书网公布的生效行政法律文书“(2020)粤15行终6号《行政判决书》、(2020)粤15行终19号《行政判决书》”，拟证明（1）三被上诉人未经两上诉人同意违法拆除案涉三间房地产，并违背两上诉人真实意思向房屋登记机构违法申请办理注销产权登记的事实；（2）经海丰县人民法院及汕尾市中级人民法院依法审理，作出判决确认汕尾市自然资源局注销案涉两间房地产(位于汕尾市城区滨海小区××××××第3间、第4间)房地产权登记行为违法的事实，判决已经生效在裁判文书网上公开。3.汕尾市国土局测绘队对于案涉地块的测绘图，拟证明目前为止，案涉地块仍然登记在奎山社区农业村委会的名下，建安公司并未取得案涉地块建设用地使用权。建安公司、黄生隆、王云健质证认为，1.第一份证据既不属于证据也不属于法律以及司法解释，不能作为审判依据；2.该两份判决书仅能证明注销登记手续有瑕疵，未能证明涉案房屋是违法拆除的，而且人民法院已经查明汕尾市自然资源局注销两份房产证，是根据郭群英的申请而注销；3.第三份证据证明在2009年该土地是属于奎山农业村委会，但是并不能证明建安公司至现仍未取得土地使用权，可以从一审提交的证据5出让合同以及出让地块平面图可以证明自2018年2月7日建安公司已经依法取得涉案地块土地使用权。建安公司、黄生隆、王云健没有提交补充证据。对当事人提交的证据，本院在下文结合争议焦点予以阐述。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的主要焦点：案涉《对换楼房产权协议书》效力如何认定的问题。从本案查明的事实看，案涉《对换楼房产权协议书》甲方列明为：严世添、郭群英，乙方列明为：建安公司，协议约定内容均为建安公司与严世添、郭群英之间的权利义务，内容并未违反法律法规的强制性规定。虽然协议签订时乙方由黄生隆、王云健及陈显锋签名捺指印，未加盖建安公司公章，但经建安公司事后追认，其三人所签订上述协议的行为系该公司的行为，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，一审法院认为严世添、郭群英与黄生隆、王云健及陈显锋签订的涉案《对换楼房产权协议书》，系严世添、郭群英与建安公司的真实意思表示，且未违反法律法规相关的强制性规定，合同合法有效，双方应按约定履行，并无不当，应予维持。从上述协议约定内容看，第一条约定严世添、郭群英拥有的案涉3间楼房从协议签订之日起交由乙方（建安公司）统一规划、统一设计、统一报建、统一开发；第五条约定协议签订后三十天内，甲方（严世添、郭群英）应将楼房租户搬迁出去、腾空交由乙方（建安公司）进行拆建；第六条约定乙方（建安公司）应于新楼房开工之日起三年内将拆楼建成交付甲方（严世添、郭群英）使用。由此可见，严世添、郭群英在2010年12月27日签订案涉协议时，应清楚建安公司尚未完全办妥“三旧”改造项目相关手续，而建安公司拆除严世添、郭群英的案涉三间房屋并未违反双方协议约定，案涉协议虽至今未能完全履行，但不能以此认定案涉协议无效。严世添、郭群英上诉以建安公司未依法取得案涉“三旧”改造项目的建设用地规划许可、施工许可，未通知及未经严世添、郭群英同意违法强拆案涉三间房屋，黄生隆、王云健及陈显锋三人的签约行为系其个人行为而非建安公司行为等为由，主张其二人与黄生隆、王云健及陈显锋签订的案涉《对换楼房产权协议书》无效，但建安公司经汕尾市城区人民政府批复已于2015年取得“三旧”改造项目资格，并于2018年2月7日与汕尾市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，严世添、郭群英未能提供充分证据证明案涉协议无效，故严世添、郭群英的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，严世添、郭群英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23120元，由上诉人严世添、郭群英负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二一年一月二十七日法官助理 方宣雅书 记 员 范舒静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。