吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2406民初995号原告：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地龙井市龙井街1538号。法定代表人：张宗义，该公司经理。委托代理人：张宗明，男，1963年11月12日出生，现住龙井市。委托代理人：张传英，女，1966年11月1日出生，现住龙井市。被告：韩永珍，男，1962年4月25日出生，现住龙井市。原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称“中艺物业公司”）与被告韩永珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中艺物业公司的委托代理人张宗明、张传英，被告韩永珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中艺物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即缴纳所欠物业服务费5120元，二次供水加压费（2011年1月-2017年12月）700元，公用照明费650元（2011年-2020年），违约金16,896元，金额合计23,366元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告房屋位于天星御花园小区，面积是88.94㎡，欠交2011年1月至2020年12月物业费5120元，二次供水加压费（2011年1月-2017年12月）700元，公用照明费650元，金额合计6470元。根据前期物业管理服务合同第二条《物业管理服务内容》第八款第一项收费项目之规定：住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年。第四条《违约责任》第四款：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起缴纳每月物业管理费用5%的违约金。为了维护公司的合法权益，原告诉至法院要求被告缴纳所欠的物业费、二次供水加压费、公用照明费合计23,366元。被告韩永珍辩称，原告没有与被告签订物业管理合同，物业公司是2014年至2019年与开发商签订的前期物业管理服务合同，且原告服务不好，有违约情况，故不同意原告的诉讼请求，要求法院驳回原告的诉讼请求。本院根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，综合认定下列事实：延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业公司为天星御花园小区业主提供物业管理及服务。2014年8月28日，龙井天星房地产开发有限公司与中艺物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托中艺物业公司对天星御花园小区提供物业服务，合同约定委托期限自2014年8月28日至2019年8月28日止，物业管理费住宅房屋按建筑面积每平方米每月0.48元收取，二次供水住宅用房，每户每年100元，公用照明电费每户每年80元，合同还对服务标准及质量以及违约责任等其他事项做出了约定。被告韩永珍系龙井市天星御花园小区的业主，其房屋建筑面积为88.94㎡。被告自2011年10月4日开始居住在该小区，被告自居住至今未曾交纳过物业服务费用。2020年11月5日，原告中艺物业公司张贴通知书表示小区物业管理服务于2020年11月5日停止天星御花园小区内的一切维修服务项目。现原告诉至法院要求被告立即缴纳所欠物业服务费5120元，二次供水加压费700元，公用照明费650元，违约金16,896元，合计23,366元。另查明，天星御花园小区至今尚未成立业主委员会。再查明，龙井市人民法院于2020年11月25日作出（2020）吉2405民初1256号民事判决书，判决书事实认定如下：“经本院审理查明事实如下：延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业龙井分公司自2010年11月开始为天星御花园小区业主提供物业管理及服务……”；龙井市人民法院于2020年11月25日作出（2020）吉2405民初1257号民事判决书，判决书事实认定如下：“延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业龙井分公司为天星御花园小区业主提供物业管理及服务。李太成系龙井市天星御花园小区的业主，房屋面积为49.92平方米。2011年3月11日，中艺物业龙井分公司与原房主朴京姬签订前期物业管理服务合同……”，现上述判决书均已发生法律效力。本院认为，中艺物业公司2010年11月开始为天星御花园小区业主提供物业服务，于2014年8月28日与龙井天星房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，其合同是合法有效的，双方应按照合同约定履行各自的义务。中艺物业公司虽未与韩永珍另行签订物业合同，但韩永珍作为原告服务的小区业主，自2011年10月4日开始居住在该小区，与原告之间已经形成了事实上的服务关系，韩永珍也享受了中艺物业公司提供的相应物业服务，同时天星御花园小区业主至今未成立业主委员会，故本院认为双方应按照前期物业管理委托合同履行各自义务。现中艺物业公司按照合同约定实际管理该小区，并为业主提供了相应的服务，韩永珍作为该小区业主亦应按照合同约定交纳相关物业服务费。故本院对中艺物业公司要求韩永珍支付拖欠物业费、二次供水加压费、公用照明费的主张予以支持。同时，韩永珍提出物业服务不到位，未按照合同履行相应义务，存在乱收费的现象，故不同意支付相应费用的抗辩意见，本院结合韩永珍提交的相应证据及法院到涉案小区走访调查的事实综合认定，中艺物业公司在提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，故本院认为韩永珍缴纳80%物业费为宜。被告于2011年10月4日开始居住在该小区，原告服务至2020年11月5日，故被告应向原告缴纳物业服务费3,688.5元（0.48元×88.94㎡×9年×80%），二次供水加压费600元〔100元×6年（2011年10月-2017年5月）〕，公用照明费570元〔30元×3年（2011年10月-2014年7月）+80元×6年（2014年8月-2020年11月）〕，以上合计4,858.5元（3,688.5元+600元+570元）对于中艺物业公司要求韩永珍支付违约金16,896元的诉讼请求，本院认为双方对违约责任约定不明，且原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，原告在服务范围、服务标准上存在瑕疵，被告并非无故欠费，故本院对中艺物业公司的该项主张不予支持。对于被告主张，原告与开发商于2014年签订的物业服务合同，且物业服务不到位，故不同意交纳物业费的辩解，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原告虽未与被告签订物业服务合同，但原告实际对该小区进行了物业服务，被告亦接受了原告的服务，且2014年8月28日原告与龙井天星房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告不能以原告未与被告签订物业服务合同为由拒绝交纳物业费。故被告的该项辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告韩永珍于本判决生效之日起十日内一次性向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司支付所拖欠的物业服务费、二次供水加压费、公用照明费共计4,858.5元；二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，减半收取192元，由被告韩永珍负担25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金美英二〇二一年一月二十日书记员  杨 婷