江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民撤1号原告：张桂宏，女，1977年2月18日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：徐状威，江苏八面锋律师事务所律师。原告：董学松，男，1977年11月25日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：徐状威，江苏八面锋律师事务所律师。被告：夏学飞，男，1988年10月6日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：张莹，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。被告：王彩红，女，1985年9月26日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：高开卓，江苏中领律师事务所律师。被告：徐迁，男，1995年9月2日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：庄寒，泗阳县振兴法律服务所法律工作者。原告张桂宏、董学松与被告夏学飞、王彩红、徐迁第三人撤销之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂宏、董学松及其委托诉讼代理人徐状威，被告夏学飞的委托诉讼代理人张莹，被告徐迁的委托诉讼代理人庄寒到庭参加诉讼，被告王彩红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张桂宏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告夏学飞于2018年7月15日签订的合同有效；2.确认位于泗阳县某某房产归原告所有，被告协助原告办理不动产登记手续；3.依法撤销泗阳县人民法院（2019）苏1323民初3342号民事调解书，撤销关于位于泗阳县某某房产的交付；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年5月14日，泗阳县人民法院对被告夏学飞与徐迁房屋买卖合同一案作出了（2019）苏1323民初3342号民事调解书，调解内容：“一、被告夏学飞、王彩红于2019年5月16日前将位于泗阳县某某房屋交付给原告徐迁。”涉案房屋已于2018年7月15日出卖给原告，（2019）苏1323民初3342号民事调解书中将房屋交付徐迁错误，该调解书三被告恶意串通，严重损害了原告的合法权益，应依法撤销，理由如下：1、2018年7月15日两原告通过泗阳捷信房产经纪公司介绍购买了案涉房屋，并于当日签订了房屋买卖合同。原告分三次共支付了41万元购房款，余款17万元在办理过户时付清。夏学飞将房屋钥匙、购房合同、契税发票等资料交付给原告，并将房屋交付给原告。2020年3月，涉案房屋具备办证条件，双方仍沟通房屋办证事宜。2、徐迁（或其亲属）与夏学飞存在债权债务关系，在夏学飞经济条件恶化的情况下双方密谋将已经出卖给原告的房屋再次出售。双方合同约定如房屋买卖不成功，除无条件退还购房款外，并承担违约金20万元。该合同约定简单，却约定了如此重的违约责任，证明徐迁在签订合同时即已知晓房屋已经被买卖在先。后双方签订补充协议、夏学飞、王彩红出具承诺书等行为均能体现双方在签订买卖合同时即已知晓房屋被出卖的事实，双方存在恶意串通。2、三被告之间买卖房屋预留8万元尾款待过户时支付明显不合理。3、三被告在签订合同后未办理过户手续时将水、电、气、宽带等立即进行了变更登记明显恶意，故意制造房屋已经交付的事实。夏学飞早已隐匿，但徐迁却可以找到本人，两人恶意串通的意图明显。4、三被告之间签订的补充协议时间存在涂改，明显为了掩饰签订时间为4月的事实。徐迁于4月9日起诉，在明知房屋已出租的情况下，仍起诉交付，意图明显。纵观三被告房屋买卖的整个过程，从2019年2月28日签订买卖合同，后补充签订协议约定3月16日交付房屋，涂改补充协议落款日期，4月9日立案起诉，5月14日调解结案。没有实际入住反而在诉讼时可以制作虚假入住视频。整个过程时间轴连贯。利用诉讼的合法手段，来掩盖恶意串通损害第三人合法利益的本质。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定：“……前两款规定的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定，调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中房屋已经交付原告，原告合法占有，被告徐迁再次占有均属违法，双方达成的调解协议内容错误，损害了原告的利益，理应予以撤销。被告夏学飞辩称，3342号民事调解书合法有效，夏学飞和王彩红根据调解书确定的交付房屋义务实际履行完毕，房屋现在处于无法撤销的状态，原告要求撤销民事调解书无事实和法律依据。2018年7月15日被告夏学飞与原告张桂宏签订的房屋买卖合同，因房屋共有人王彩红不同意将房屋卖给张桂宏，该房屋买卖合同不成立，是无效的。被告夏学飞已经通知了原告张桂宏解除了房屋买卖合同。被告夏学飞和王彩红没有实际将房屋交给原告张桂宏，夏学飞和王彩红与徐迁的房屋买卖已经实际履行，徐迁已经实际占有使用该房屋，被告夏学飞和王彩红将房屋卖给被告徐迁是真实意思表示，不存在恶意串通。本案的董学松也不是房屋买卖合同的相对人无权主张权利。综上涉案房屋以实际交付徐迁，双方买卖已经完成，依法不应当撤销本案的民事调解书，请求依法驳回诉请。被告王彩红未作答辩。被告徐迁辩称，原告诉被告徐迁要求撤销泗阳人民法院(2019)苏1323民初3342号民事调解书无事实和法律依据，答辩人认为该法律文书是合法有效的。被告徐迁与本案被告夏学飞、王彩红于2019年2月28日签订房屋买卖合同，是合法有效的不存在恶意串通，并且当时被告徐迁购买房屋的价值没有低于当时的市场价格，被告徐迁按照当时买卖合同付清了房款，被告徐迁与卖方夏学飞和王彩红签订合同后涉案房屋在购买前已经出租第三方，合同签订后至今所有租金都是本案被告徐迁收取，有微信记录证明。合同签订后该房屋水、电、有线电视用户均变更为徐迁名下。房屋在交付后被告徐迁在使用期间发现卫生间漏水，徐迁将漏水部分修缮完毕，被告徐迁对该房屋已占有使用，答辩人的行为看，已经是房屋的实质所有人，如该房屋原告认为是其所有的，原告从2018年7月15日就签订了买卖房屋购销合同，为什么原告没有将该房屋的房贷每月按时交纳，而是本案被告徐迁从签订买卖房屋后一直缴纳至今，被告徐迁签订合同后直到本案原告第一次向法院诉讼前，一直没有向本案被告徐迁提出任何异议。徐迁也从来没有在房屋见到两原告。原告诉状中称被告徐迁与夏学飞、王彩红签订了合同约定了违约金过高。并且补充协议的时间与第一份合同时间不一致，这只是原告用自己的主观想法来推测被告徐迁、夏学飞、王彩红之间签订的协议书是恶意串通的，没有事实和法律依据。徐迁签订的买卖合同只是为了得到保障。至于违约金的高低不能说明被告徐迁与被告夏学飞、王彩红是恶意串通的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，被告夏学飞与泗阳桃源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于泗阳县某某房屋。2018年7月15日，原告张桂宏（乙方）与被告夏学飞（甲方）、泗阳县捷信房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定甲方依法取得位于泗阳县某某房屋合同备案，并明确了合同备案号。房屋面积为95.17平方米。并对房屋内的家具、家电进行了明确。房屋成交价为58万元，乙方支付甲方定金人民币3万元。因该房屋产证未办下来，卖方承诺在2018年7月20日前付卖方20万首付。甲方承诺收到首付将房屋交给买方。原告与被告夏学飞庭审中陈述双方约定余款房屋过户后支付。原告于2018年7月15日向被告夏学飞支付定金30000元，于2018年7月20日向被告夏学飞支付170000元，于2018年7月25日向被告夏学飞支付130000元。2019年2月28日，被告夏学飞、王彩红（乙方）与被告徐迁（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方将位于泗阳县某某房屋，以价格66万元转让给甲方，乙方房屋有按揭贷款19万元未还。乙方如果在此协议签订后，导致甲方房屋买卖不成功。乙方将无条件退还购房款，并承担违约金20万元。甲方将购房款中的8万元预留至该房屋办理过户手续后再支付给乙方。甲方支付购房款方式是将房款39万元直接打到乙方该账户上，另房贷款19万元是由甲方直接从银行代办还款。被告夏学飞、王彩红与被告徐迁签订《补充协议》，补充协议约定2019年3月16日交付某某房屋。2019年4月9日，徐迁以夏学飞、王彩红为被告诉至本院，要求：夏学飞、王彩红交付房屋。本院于2019年5月14日作出（2019）苏1323民初3342号民事调解书。调解协议为：夏学飞、王彩红于2019年5月16日前将位于泗阳县某某房屋交付给徐迁。2020年3月23日，张桂宏、董学松以夏学飞为被告，泗阳捷信房产经纪有限公司为第三人诉至本院，要求：确认泗阳县某某房屋归张桂宏、董学松所有，夏学飞协助办理不动产登记手续。该案中徐迁认为其与该案诉讼标的有利害关系，申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。该案中本院依据张桂宏、董学松的申请裁定保全了案涉房屋。张桂宏、董学松交纳案件受理费9680元，保全费3420元。2020年9月18日，本院出具（2020）苏1323民初1188号之二民事裁定书，裁定：（2020）苏1323民初1188号案件合并本案中审理。该案中泗阳捷信房产经纪有限公司陈述：钥匙是在交付第一笔首付款之后交付给张桂宏、董学松的。是在案涉房屋门口交付的。当时夏学飞称房屋里有租客，房屋由夏学飞来管理，夏学飞支付租金给张桂宏、董学松。签订合同时夏学飞说合同上是他一个人的名字，他妻子知道卖房子的事情，也同意卖房子。80000元的借条是真实的，因为按照合同约定不到付款时间，夏学飞说先额外使用这笔钱，之后算在房款中。被告夏学飞与被告王彩红于2012年11月20日登记结婚，于2013年2月6日协议离婚。后于2014年3月5日登记结婚，于2019年4月8日协议离婚。《自愿离婚协议书》中男方个人财产确定和处理、女方个人财产确定和处理、共同财产内容、共同财产处置项目中均注明无。本院于2021年1月18日至案涉房屋现场调查，与承租人仲某进行谈话，仲某陈述的主要内容为：2018年11月其从夏学飞处承租案涉房屋的中的一间，租金为500元/月，水电费按照实际发生的费用与其他租户分摊。租金一直向夏学飞交纳。2019年3月的时候，夏学飞告知房屋已经出售，要求以后房租交付给买受人。后来夏学飞将其微信推荐给徐迁，徐迁加了仲某的微信。2019年3月以后的房租，仲某通过微信转账转给徐迁。仲某陈述其并不认识张桂宏、董学松，除徐迁外夏学飞没有告知过将房租交给其他人，也没有告知房屋有问题联系其他人。现在的承租人都是徐迁来之后从徐迁处租的房子，之前有一个老师租的时间比仲某长，但现在已经搬走了。徐迁家现在住的房间之前租给其他人的，后来承租人走了徐迁家就搬过来住的，住了有大半年。经本院与仲某核实，徐迁提供的备注名为：“16号北租金500押金500”的微信号为其微信号，该微信聊天记录显示2019年3月5日仲某向徐迁反映洗手间插座通不上电，徐迁称晚上带电工去看看。其后的聊天记录对于房屋押金是否重新收取、水电与谁结算等问题进行了商谈，3月19日，仲某向徐迁支付房租500元，其后仲某每月通过微信或支付宝向徐迁支付房租及水电费。2019年3月23日的聊天记录，仲某称：“她去拔网线的，说是绑在她手机上……还要来拿床，我说你自己联系房东，下回没人开门”徐迁回复：“别给他开门，让她自己联系我……”。本案的争议焦点为：1、三被告之间是否存在恶意串通；2、(2019)苏1323民初3342号民事调解书是否损害原告的民事权益。针对争议焦点一，原告认为三被告间恶意串通，损害原告利益。被告徐迁认为，其在购买案涉房产时并不知晓该房产已向原告出售，其不存在恶意。被告徐迁陈述房屋实际在2019年3月16日前已经将钥匙交付给徐迁，并由徐迁收取房租。之所以产生要求被告夏学飞、王彩红交付房屋的诉讼是因为王彩红总是去案涉房屋拿东西。结合徐迁与仲某的聊天记录，本院对徐迁的该陈述予以采信。即其诉讼至本院要求交付房屋并不能认为其与被告夏学飞、王彩红恶意串通。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案原告认为三被告恶意串通，其对此负有举证责任，审理中原告提供的证据不足以证明其主张，故对该主张不予支持。针对争议焦点二，原告认为，原告与被告夏学飞于2018年7月15日签订的房屋买卖合同有效，其房屋买卖合同签订在先，合法占有在先。（2019）苏1323民初3342号民事调解书调解将房屋交付给徐迁损害了原告的民事权益。本院认为，审查调解书是否损害了原告的合法权益，应审查该案诉讼过程中原告与徐迁哪方能够要求履行合同内容。原告与被告夏学飞签订的房屋买卖合同及三被告签订的房屋买卖合同均未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。如双方均要求履行合同，在案涉房屋均未办理房屋过户手续、转移占有的情况下应审查合同的履行情况、合同的签订时间。本院认为，房屋交付即对房屋转移占有。占有系对于不动产或者动产事实上的控制与支配。所谓控制，指物处于占有人的管理或影响之下。所谓支配，指占有人能够对物加以一定利用。审理中泗阳捷信房产经纪有限公司陈述：“钥匙是在交付第一笔首付款之后交付给张桂宏、董学松的。是在案涉房屋门口交付的。当时夏学飞称房屋里有租客，房屋由夏学飞来管理，夏学飞支付租金给张桂宏、董学松。”结合仲某的陈述，在钥匙交付原告后，能够反映出虽然被告夏学飞向原告交付了房屋的钥匙，但房屋实际仍由被告夏学飞管理、控制。即原告并未实际占有案涉房屋。另结合仲某的陈述及被告徐迁提供的其与仲某的微信聊天记录，能够反映被告徐迁在2019年3月即已直接向承租人收取房租，为承租人维修房屋。即2019年3月时被告徐迁即已对案涉房屋管理、控制、享受收益。即被告徐迁起诉交付房屋时，其已实际占有案涉房屋，在双方均要求履行合同时，亦应支持被告之请求。故本院调解将案涉房屋交付被告徐迁并未损害原告的权益。另因泗阳县某某房产现登记所有人为泗阳桃源房地产开发有限公司，故对其要求确认该房产归其所有，被告协助原告办理不动产登记手续的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张桂宏与被告夏学飞于2018年7月15日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告张桂宏、董学松其他诉讼请求。案件受理费17130元，保全费3420元，合计20550元，由被告夏学飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  翟丽丽人民陪审员  刘厚昶人民陪审员  胡继龙二〇二一年一月二十日书 记 员  葛天民附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。