广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初22861号原告：林怡，女，1986年2月16日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。被告：李汉承，男，1949年6月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李继麟，系被告李汉承的儿子。原告林怡诉被告李汉承房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林怡及被告的委托诉讼代理人李继麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林怡向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年7月16日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月13日解除；2.被告返还原告押金9200元；3.被告向原告退还2019年10月至2020年4月期间的部分租金12366元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月12日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将广州市天河区珠江新城海文路17号涵碧楼3104房出租给原告，租赁期自2019年7月14日起至2020年7月13日止。当日，原告即向被告缴纳押金9200元。2019年9月份，原告发现房间外墙有渗水的情况，于是主动与被告交涉，物业公司亦上门调查原因，确定楼上一层空调渗水引起，且租赁房屋的内在房间亦存在质量问题。原告曾多次要求被告履行维修义务，但是被告一直都置之不理，租赁房屋到现在都没有修葺过。此外，因房屋掉灰引起原告身体不适，于是原告去医院看病，后由医生证实原告为粉尘过敏。2020年2至4月期间，因疫情原因原告并未在租赁房屋居住。2020年4月15日，原告正式搬出该租赁房屋。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。被告无正当理由一直不履行维修义务，致使租赁房屋无法居住，不能实现合同目的，故被告的行为已构成根本违约，原告可以解除与被告签订的《房屋租赁合同》。同时，由于租赁房屋存在质量问题，导致原告从2019年9月开始无法正常居住该房屋，因此被告应当适当减免2019年10月至2020年4月期间七个月的租金12366元。对第三项诉讼请求，原告已向被告全额支付2019年10月至2020年4月的租金38360元。涉案房屋为两房一厅，因存在房屋渗水、掉尘情况为主卧，所以要求被告适当减免2019年10月至2020年4月期间的部分租金。被告李汉承答辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》约定租期一年，承租人单方提前解除前述合同，违反合同约定，出租人不予退还租赁保证金。二、原告多次拖欠房租超过10天以上，严重违反合同约定。三、原告并未通知被告履行维修义务，被告不知道房屋漏水情况，原告怠于通知被告维修，责任不在被告，且小范围的墙面渗水并不必然导致原告无法正常使用涉案房屋。四、原告并未提交证据证明粉尘过敏与房屋掉灰存在因果关系，根据原告提供材料证明及其所述2020年2月至4月未在租赁房屋居住，而其提供的医院证明则为该段时间出具。经审理查明：原告自2012年11月16日开始向被告承租广州市天河区珠江新城海文路17号涵碧楼3104房（以下简称“涉案房屋”），双方就此签订数份《房屋租赁合同》。其中双方于2019年7月16日签订的《房屋租赁合同》约定：房屋每月租金5300元，租赁期自2019年7月14日起至2020年7月13日止；租金按月结算，乙方应于每月14日前以现金或转账等方式将该月租金存入甲方指定的银行账户；乙方于本合同签署当日向甲方交纳9200元作为房屋租赁保证金，乙方在本合同期满或终止之日缴清承租房屋和应由乙方承担的全部费用后，甲方将租赁保证金无息退回给乙方；租赁期内，房屋结构性质量问题由甲方负责维修；租赁期内，该房屋的一切物业管理费、税费、政府费或因乙方使用该房屋而产生的水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费、网络等费用均由乙方负责支付，如因乙方拒绝或迟延支付导致甲方需承担相关费用的，甲方有权在房屋租赁保证金中扣除该费用，造成房屋租赁保证金不足合同约定数额的，乙方应在甲方指定的期限内补足；租赁期内，房屋设施正常耗损（如水管水闸的损坏及排水管的堵塞等）维修更换由乙方负责，费用由乙方承担；房屋交付时双方共同参与，如乙方对装修、设备等硬件设施有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于入住后向甲方提出，由甲方完善，否则日后因相关装修及硬件设施产生对户内造成的所有损失，由乙方自行承担，例如水管水闸的损坏及排水管的堵塞等；租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照租赁保证金100%向甲方支付违约金，并承担一切经济损失，且房屋租赁保证金不予退还：……（四）拖欠房屋及管理费、水电煤气等相关费用超过10天以上；租赁期间，乙方擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方并应缴清承租房屋租金和应由乙方承担的全部费用；经双方书面协商一致，可以变更或终止本合同等。前述房屋租赁合同签订后，原告向被告支付租赁押金9200元，并支付租金至2020年4月13日。同日，被告将涉案房屋交还原告。原告为证明其相关主张，向本院提交以下证据：1.照片（出示原始载体，拍摄时间为2020年4月12日，显示部分墙体有发泡、起皮的情况），拟证明涉案房屋存在掉尘、渗水问题，被告未履行维修义务；2.门诊收费票据（原件）及疾病诊断证明书（复印件，载明诊断为过敏性皮炎等），拟证明因涉案房屋掉尘造成原告粉尘过敏，导致无法继续在涉案房屋居住，被告的行为已构成根本违约。经质证，被告对证据1的拍摄时间予以确认，但不确认拍摄的具体地点；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。被告为证明原告存在迟延支付涉案房屋租金的情况，向本院提交被告名下的存折（原件），显示：交易日为200227，存5480元；交易日191226，存5480元。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，但认为即便其存在拖欠租金超过10天的情况，被告并未向原告发出通知要求解除合同及没收保证金，且其当时因经济困难提前与被告沟通，被告同意原告延迟支付租金。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.关于原告要求被告对房屋进行修缮的情况，原告称因为房屋从2019年7月、8月开始出现发霉的情况，其在2019年9月向被告提出要求对房屋进行修缮，之后被告及物业在2019年10月、11月上门查看过，表示是因为楼上渗水导致，被告也一直没有对房屋进行修缮，其后原告在2020年4月向被告提出如果其一直不对房屋进行修缮就要搬离涉案房屋，被告表示如果原告提前搬离房屋，就要没收原告的租赁押金；被告则表示原告并没有向其表示要对房屋进行修缮，原告仅告知了物业，物业在2019年年底告知被告楼上房屋存在漏水，但未讲清楚漏水对房屋存在什么影响，被告在2020年4月13日原告搬离时前往房屋查看，才发现房屋存在漏水情况，确认原告在2020年4月向被告提出如果被告一直不对房屋进行修缮，就要搬离涉案房屋，但被告认为涉案租赁合同因原告提前退租而解除，所以被告有权没收租赁押金，被告按照租赁合同履行义务，并没有增加原告的负担；2.原告使用涉案房屋的情况，原告表示其承租涉案房屋是为了方便接寄宿的孩子回来过周末，所以一般只是周五到周日期间到房屋居住，2020年1月春节前返回老家过年，因为疫情原因直到2020年3月中旬才回广州到涉案房屋居住，但发现涉案房屋掉尘很严重，要求被告修缮，但被告没有修缮，其后有短暂的在房屋内居住过；3.原告要求被告退还2019年10月至2020年4月期间部分的租金的理由是涉案房屋掉尘引起原告粉尘过敏，且墙壁发霉有很重的味道，上述情况影响其正常使用涉案房屋，因为漏水的情况仅存在主卧中，所以按照三分之一的比例主张退还上述期间的租金；被告则认为漏水并非大面积产生，也没有大面积掉尘，经通知物业马上进行了修缮，即便原告所述期间有漏水，因为原告仅周末在涉案房屋内居住，也无法确认漏水与原告粉尘过敏之间存在因果关系，并且漏水也并不导致原告无法正常使用涉案房屋。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于原告主张确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除的诉讼请求。根据查明事实可知，双方已于当日办理涉案房屋的交接手续，《房屋租赁合同》已于同日实际解除，原告的该项主张与事实相符，本院予以支持。关于原告请求被告返还租赁押金9200元的问题。本案中双方争议产生的根源在于涉案房屋在原告承租期间发生漏水现象，原告主张被告怠于履行维修义务，被告则抗辩称原告并未及时将该情况告知被告，且即使房屋局部出现漏水也不必然导致原告无法继续使用涉案房屋，就此本院作出如下认定：首先，原告承租涉案房屋系用于自住，被告作为出租方有义务提供适租标的物给作为承租人的原告，即应保障租赁物在整个租赁期内都符合合同约定的使用用途，而根据双方对于涉案房屋漏水情况的陈述以及提交的证据显示，涉案房屋在租赁期内确实存在局部区域因漏水而导致墙体发泡、起皮的状况，虽该漏水状况并不必然导致原告无法正常占有、使用涉案房屋，但对于以自住为目的而承租涉案房屋的原告来说，确会对其居住、使用涉案房屋产生影响；其次，根据被告陈述，其最迟于2019年年底即已知晓涉案房屋存在漏水情况，但其并未及时上门查看及履行修缮义务，而是直至原告搬离涉案房屋时才前往涉案房屋查看情况，故其作为出租人明显是怠于履行己方的维修义务；再次，如上所述，涉案房屋的漏水情况并不必然导致原告无法正常占有、使用涉案房屋，原告的合同目的并非完全无法实现，而《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2020年7月13日届满，原告于租期未届满即搬离涉案房屋系以实际行为表明不愿继续履行《房屋租赁合同》，故其亦应按照相关约定承担责任。综合本院上述认定及原告实际使用涉案房屋的情况，本院酌情判令被告向原告退还50%租赁保证金4600元（9200元×50%）及租金2000元，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告林怡与被告李汉承于2019年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告李汉承于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林怡返还房屋押金4600元及租金2000元；三、驳回原告林怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元，由原告林怡负担235元，由被告李汉承负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  曹敦娥人民陪审员  朱翠金二〇二一年一月十八日书 记 员  谢丽军