北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初29938号原告（反诉被告）：孙秋艳，女，1989年8月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋佳，北京华佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小敏，北京华佳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼十层1001。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：张秀伟，女，该公司职员。原告（反诉被告）孙秋艳与被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司（以下简称联创聚兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙秋艳之委托诉讼代理人宋佳、刘小敏，被告（反诉原告）联创聚兴公司之委托诉讼代理人张秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秋艳向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的合同于2020年4月13日解除；2．判令联创聚兴公司赔偿设备损失费6450元；3．判令联创聚兴公司退还2月份房租8010元;4．判令联创聚兴公司退还保证金24030元及进场费30000元；5．判令联创聚兴公司返还食品安全保证金10000元；6．诉讼费由联创聚兴公司承担。事实与理由：2019年10月1日，双方签订《熊猫星厨．场地经营管理服务合同》，约定联创聚兴公司提供经营场地（北京市海淀区暂安处1号蓟鑫大厦C区，商铺编号：B12）和现场管理服务；我作为食材加工方、菜品制作方，承包经营美食城商铺从事餐饮服务，并向联创聚兴公司支付场地使用费和系统运营服务费等合同约定的相关费用；合同期限12个月。因为疫情影响，我自2020年2月起至3月15日一直未能营业，但联创聚兴公司依然要求我在无法营业的情况下照常支付房租物业费等费用，3月16日我才恢复营业，我出现经营困难的情况，因此与联创聚兴公司协商减免、缓交房租事宜，联创聚兴公司拒绝了我的友好协商诉求，并于2020年4月5日对我采取了停止水电供应的强制措施，2020年4月11日与我单方面解除合同，并限期清理设备。合同解除后联创聚兴公司拒绝退还我押金等费用，故我诉至法院。联创聚兴公司辩称，我公司不同意孙秋艳的全部诉讼请求，孙秋艳所述事实与实际情况不一致，孙秋艳欠付场地服务费，构成根本违约，我公司根据合同约定解除双方之间的合同，我公司采取暂停水电供应系为了催缴欠费，场地内的设备系孙秋艳主动搬走而非我公司拆除，根据合同约定进场装修费为一次性费用，无论何种原因均不予退还，孙秋艳欠付2020年3月1日至2020年5月7日期间的场地使用费、服务费以及物业费，孙秋艳交纳的食品安全保证金应该抵扣，不再予以退还，此外，我方提出反诉，反诉请求：1．确认双方签订的合同于2020年5月7日解除；2．请求判令孙秋艳支付2020年3月1日至2020年5月7日期间的场地使用费和系统运营服务费17889元及滞纳金约18783元（按日应付金额的千分之五，自2020年5月8日暂计算至2020年12月8日）；3．判令孙秋艳支付2020年1月16日至2020年5月7日期间的物业费4385．71元及滞纳金4605元（按日应付金额的千分之五，自2020年5月8日暂计算至2020年12月8日）；4．判令本诉、反诉诉讼费由孙秋艳承担。孙秋艳对联创聚兴公司的反诉辩称,不同意联创聚兴公司的全部反诉请求，联创聚兴公司提供的经营场地自2020年3月16日起才具备营业条件，我经营不足半月，联创聚兴公司便开始催缴房租并于4月5日采取停水停电措施，4月13日提出解约，我无需缴纳2020年3月1日至2020年5月7日期间的场地使用费、系统运营服务费及滞纳金，我自2020年1月16日至2020年3月16日期间并未营业，新冠疫情属于不可抗力，不能预见不可避免，故我无需支付物业费及滞纳金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日，联创聚兴公司（甲方）与北京邵湘阁餐饮管理有限公司（乙方，以下简称邵湘阁公司）及孙秋艳（丙方）签订《熊猫星厨．场地经营管理服务合同》，联创聚兴公司拥有场地经营管理权，并具有招商、推广、运营渠道和场地管理经验，由甲方提供经营场地和现场管理服务，并收取相关费用，乙方与甲方共同合作建设美食城。合同约定场地使用期限为12个月，位置为北京市海淀区暂安处1号蓟鑫大厦C区（3-4层），商铺编号：B12，面积10平方米。丙方经营品牌秋果鲜果切水果捞，经营范围：果切、水果捞等，丙方应向甲方支付的场地使用费为3204元/月、系统运营服务费为4806元/月，以上费用的支付方式为押3付1，即每1个月作为一个经营档期。水费、电费、燃气费等相关物业费用丙方依据实际使用而产生的额度按月交纳。如甲方为丙方代缴，则甲方有权向丙方主张因丙方实际使用而产生的水费、电费、燃气费用等物业费用。甲方有权根据经营场地所处物业环境的不同自主制定卫生费收费标准。丙方在每月25日之前向甲方支付上个自然月16日至当月15日期间的水费、电费、燃气费等相关物业费用，具体金额以甲方书面通知为准。如丙方未按时支付营业期间的前述费用的，从逾期之日起甲方将每日收取逾期费用的千分之五作为滞纳金；丙方逾期5日未支付的，甲方有权利采取停水、停电的措施以促进丙方履行合同义务；丙方逾期10日仍未支付的，甲方有权利解除合同，丙方应在收到甲方解除合同通知5日内退场，若丙方逾期回复、不予回复或逾期退场、不予退场的，甲方有权采取合理措施强制丙方退场。保证金（押金）：24030元，丙方支付的保证金（押金）用于担保其在本合同有效期内按合同约定执行甲方的管理制度。进场装修费30000元。以上各项首期管理费用共计62040元，丙方应于收到甲方进场通知之日起3日内或签订履约保证金合同/本合同之日5日内向甲方支付。首期管理费用支付后，在每个自然月的25日之前丙方支付下个经营档期的场地使用费及系统运营服务费，如丙方未按时支付的，从逾期之日起甲方将每日收取逾期费用的千分之五作为滞纳金；丙方逾期5日未支付的，甲方有权利采取停水、停电的措施以促进丙方履行合同义务；丙方逾期10日仍未支付的，甲方有权利解除合同，丙方应在收到甲方解除合同通知后5日内退场，若丙方逾期回复、不予回复或逾期退场、不予退场的，甲方有权采取合理措施强制丙方退场。首期管理费中的进场装修费、燃气改造费、电量增容量、独立证照办理手续费为一次性费用，甲方不再予以退还。如丙方违反本合同约定的，甲方有权利（但并无义务）决定以保证金（押金）抵付丙方的应付款项（包括但不限于甲方或第三方因此而遭受的损失及赔偿费用以及其他的应付费用）。抵扣之后的保证金（押金）低于本合同约定金额的，丙方应当自接到通知之日起五日内补交，甲方有权利从丙方逾期支付费用之日起计收滞纳金。丙方应按照本合同约定的时间交纳税费和本合同项下应付的各项费用（包括场地使用费、系统运营服务费、水费、电费、燃气费等相关费用）；如丙方未按时支付的，从逾期之日起甲方将每日收取逾期费用的千分之五作为滞纳金；丙方逾期5日未支付的，甲方有权利采取停水、停电的措施以促进丙方履行合同义务；丙方逾期10日仍未支付的，甲方有权利解除合同，丙方应在收到甲方解除合同通知后5日内退场，若丙方逾期回复、不予回复或逾期退场、不予退场的，甲方有权采取合理措施强制丙方退场。丙方应分摊的基于使用该商铺而发生的水、电、燃气、风机、烟道清洗、隔油池清洗、杀虫、大厅照明、空调、广告、能源等因场地的餐饮经营而产生的相关必要费用，则按照甲方或相关管理部门规定由甲方出具收款凭证，丙方应在收到付款通知后10日内或在甲方要求的时间内进行支付。丙方逾期支付或不予支付前述相关必要费用的，甲方可直接在丙方营业收款额中或者在保证金（押金）中进行扣除，并按应支付费用的千分之五/天加收违约金。丙方逾期10日未支付本合同项下的场地使用费、系统运营服务费等其他应付费用的，甲方有权利解除合同，保证金（押金）作为违约金，甲方不再予以退还。同日，双方签订《补充协议》约定食品安全保证金、消防安全保证金共计10000元。双方认可孙秋艳向联创聚兴公司交纳了保证金24030元、进场装修费30000元、食品消防安全保证金10000元，，孙秋艳已将场地使用费、系统运营服务费交纳至2020年2月29日。物业费交至2020年1月15日。2020年1月16日至2020年2月15日的物业费为761．62元，2020年2月16日至2020年3月15日的物业费为1410．2元，2020年3月16日至2020年4月15日的物业费为2213．89元。2020年5月7日，孙秋艳收到联创聚兴公司发出的《解约函》，表明因孙秋艳尚未支付2020年3月1日之后的租金（即场地使用费、系统运营服务费）和2020年1月16日之后的物业费（档口试机产生水电、公摊费），已逾期支付费用多日，告知孙秋艳于2020年5月7日解除合同，应在解除之日搬离并腾空经营场地及拒不搬出的法律后果，如未在2020年5月7日前搬离并腾空经营场地，视为对场地内设施设备的放弃，公司有权清场，并告知履约保证金及已支付未使用的其他费用作为根本违约需承担的违约金不再退还。双方对于合同解除时间及违约责任的承担产生争议，具体如下：孙秋艳称联创聚兴公司2020年4月13日通知解除合同并将其场地设备清场，故双方的合同于2020年4月13日已经解除，为此孙秋艳提交了其与联创聚兴公司工作人员的微信聊天记录，该工作人员向孙秋艳微信告知：“由于您在五道口二店B12档口4月租金未交，超出合同规定时间，属于单方面违约，公司按照合同给予退场。之前多次提醒您将设备运走，最后时间2020年4月12日周日。今天将对场地设备清场。”孙秋艳：“等会过去先把小东西带回来，大的我尽快找人拉走”，联创人员：“不行，今天你要要，都拉走，不要我们就清理了”，联创聚兴公司认可微信聊天记录的真实性，此外，孙秋艳提交了4月13日设备被清场的照片，联创聚兴公司不认可照片的真实性，无法看出实际撤场时间，虽然4月13日微信通知清场但是实际未清场，直到4月15日孙秋艳才将设备拉走，才清场，双方均未就实际清场时间提交相关证据。孙秋艳称因为疫情影响，2020年2月，场地无法正常经营，3月16日开始经营后不足半个月联创聚兴公司催缴租金，无力支付房租，不存在恶意拖欠的违约行为，双方合同的解除系因不可抗力。联创聚兴公司对此不认可，2020年2月，美食城都在正常营业，孙秋艳未经营系其自身原因，并提交了“外卖帮”系统经营数据，孙秋艳对该数据的真实性、关联性、证明目的均不认可，虽然美食城满足外卖的条件，但是不满足对外营业的条件。联创聚兴公司为证明孙秋艳迟延履行的违约行为造成其场地空置损失，提交了该档口新商户的系统记录及合同，孙秋艳对该证据的真实性、关联性均不认可。本院认为，孙秋艳与联创聚兴公司签订的《熊猫星厨．场地经营管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。上述合同虽名为场地经营管理服务合同，但根据其合同条款、履行情况等因素可以看出，其实质为房屋租赁合同。根据孙秋艳提交的微信聊天记录显示联创聚兴公司工作人员已于2020年4月13日通知清场，且孙秋艳已就其于4月13日搬离提交了照片，在联创聚兴公司未提交相关证据证明其主张的实际清场时间的情况下，应认定为联创聚兴公司于当日收回涉案场地,双方的合同于2020年4月13日解除。联创聚兴公司要求确认合同于2020年5月7日解除的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现联创聚兴公司同意退还食品消防安全保证金，本院对此不持异议。根据合同约定，扣除孙秋艳欠付的各项费用后，联创聚兴公司应退还履约保证金，联创聚兴公司已就孙秋艳欠付费用提起反诉，孙秋艳要求联创聚兴公司退还保证金24030元的诉讼请求，本院予以准许。根据合同约定，合同无论何种原因解除或终止，对于孙秋艳已经支付的进场装修费等费用，联创聚兴公司均不予以退还，故孙秋艳要求退还进场装修费30000元的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，孙秋艳应当支付2020年2月1日至2020年4月13日合同解除前的场地使用费、系统运营服务费，2020年2月期间的费用系孙秋艳自行支付，其要求退还2020年2月的场地使用费、系统运营服务费没有事实及法律依据，本院不予支持。2020年3月1日至4月13日期间，孙秋艳的经营遭受疫情影响，该期间的场地使用费、系统运营服务费应适当进行酌减，具体数额本院将在考虑疫情影响等因素的基础上，判定孙秋艳承担5000元，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。联创聚兴公司主张的2020年1月16日至2020年4月13日期间的物业费，有事实和法律依据，但该期间受疫情影响，孙秋艳经营遇到困难，故本院对该期间的物业费予以酌定，2020年4月13日之后的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。孙秋艳因疫情影响，经营相对困难，其并非恶意拖欠场地使用费、综合服务费、物业费等费用，本院对联创聚兴公司要求孙秋艳支付逾期付款的滞纳金的反诉请求不予支持。孙秋艳提交的证据不足以证明其设备受损情况及设备受损系联创聚兴公违反合同约定所致，故本院对孙秋艳要求赔偿设备损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认孙秋艳与北京联创聚兴科技有限公司签订的《熊猫星厨．场地经营管理服务合同》于2020年4月13日解除；二、北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向孙秋艳退还保证金24030元；三、北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向孙秋艳退还食品、消防安全保证金10000元；四、孙秋艳于本判决生效后七日内向北京联创聚兴科技有限公司给付2020年3月1日起至2020年4月13日期间的场地使用费及系统运营服务费共计5000元；五、孙秋艳于本判决生效后七日内向北京联创聚兴科技有限公司交纳2020年1月16日起至2020年4月13日期间的物业费3000元；六、上述第二项、第三项与第四项、第五项折抵后，北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向孙秋艳退还26030元；七、驳回孙秋艳的其他诉讼请求；八、驳回北京联创聚兴科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881元，由孙秋艳负担501元，已交纳；由北京联创聚兴科技有限公司负担380元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费470元，由孙秋艳负担82元，于本判决生效后七日内交纳；由北京联创聚兴科技有限公司负担388元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 静二〇二一年一月十五日书记员 廖菡雯