广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33319号原告：佛山市钜隆房产有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴昊宇，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍凯俐，广东奇才律师事务所律师。被告：林奇志，男，1971年6月7日出生，汉族，住广东省广宁县。原告佛山市钜隆房产有限公司诉被告林奇志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日与（2020）粤0605民初33592号案（原告为佛山市钜隆房产有限公司、被告为林奇志）合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴昊宇、霍凯俐、被告林奇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年10月7日签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付2019年1月至2020年8月的租金42840元、管理费3960元、水电费270元及滞纳金(滞纳金从租金、管理费、水电费到期支付之日起计算至实际清偿为止，详见附表，按LPR的四倍计算，暂计至2020年11月3日为7013.41元)；3.被告向原告支付搬运费1000元；4.被告向原告支付保管费7140元(保管费按照当月租金，自2020年9月计至实际腾退之日止，暂计至2020年11月为2380×3=7140)；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年10月7日签订《商铺租赁合同》，根据合同约定，原告将位于佛山市南海区xxx商铺出租给被告，租赁期限从2011年10月16日至2021年12月15日止，其中2018年12月16日至2020年12月15日的租金为2380元/月，管理费为198元/月，被告需于每月5号前向原告缴交当月的租金、管理费、水电费等费用，逾期缴交的按尚欠金额的每天2%计算滞纳金，签订合同后原告已将该铺位交付给被告占用使用。但被告从2019年1月份起长期拖欠租金、管理费、水电费，根据合同约定，原告有权要求被告支付尚欠的租金、管理费、水电费、滞纳金(根据法律规定，滞纳金调整为LPR的四倍计算至实际清偿为止)并要求解除合同，原告在此期间已多次催促，但被告仍未支付，已构成根本违约。原告于2020年9月2日函告被告解除合同、支付欠款以及要求被告腾退商铺，但被告一直置之不理，因此原告已将被告留在店铺内的物品搬至原告办公区保管，而被告至今尚未支付上述欠款。被告辩称，同意解除《商铺租赁合同》；同意支付2019年1月至2020年5月的租金（按合同约定）、管理费及水电费，不同意支付2020年5月之后的租金、管理费及水电费，不同意支付滞纳金；同意支付搬运费；原告主张的保管费过高，仅同意支付三分之一的保管费；不同意支付诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年10月7日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区xxx商铺出租给乙方作字画、工艺品经营使用。商铺建筑面积为39.63平方米（含公共分摊面积）。甲、乙双方在签署本合同时，乙方必须向甲方缴付该商铺的租赁押金5364元。租赁期满后乙方没有违反协议条款的，甲方则将该押金如数无息退还给乙方。租用时间从2011年10月16日至2021年12月15日止。其中，2018年12月16日至2020年12月15日止，该租期内每月的租金为2380元。管理费按建筑面积计算，暂定每月管理费198元。乙方必须于每月的5日前向甲方缴纳当月的租金、管理费、水电费及其他应缴的费用，逾期缴纳每天按2%罚滞纳金，逾期超十五天者作违约处理，甲方有权即时终止合同及收回该商铺。2020年5月19日，被告手写出具《申请》，陈述因己方经营方面的原因以及近期疫情的影响，造成资金回收拖延、影响租金支付，故申请延迟交付租金，并承诺在2020年6月20日前支付全部欠付租金。2020年12月23日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉案租赁物未办理产权证，原告主张被告自2019年3月起欠付租金、自2019年1月起欠付管理费，因原告已在2020年9月将被告租赁物内物品搬至己方场地放置并自行收回涉案租赁物，故仅主张欠付费用至2020年8月（包含8月），被告主张因原告2019年10月份封铺而不同意支付封铺后的租金。原告主张自2020年9月1日起按租金标准（即2380元/月）主张保管费，被告表示尽快处置原告保管的租赁物内物品，同意按原告主张标准的三分之一支付保管费。原告主张自2019年1月至2020年8月期间欠付的水电费合共270元。另，原、被告之间除本案205铺位的租赁合同关系外，尚有206-208铺位的租赁合同关系在另案诉争中，案号为（2020）粤0605民初33592号。原告确认自2019年3月后被告支付过35000元，双方同意该款项在（2020）粤0605民初33592号案件中予以扣减，被告主张2019年3月后支付过45000元，但并未举证。本院认为：原告既未提供证据证明涉案租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租的涉案租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，涉案租赁物形成的租赁合同无效，原告诉请解除《商铺租赁合同》，理据不足，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告实际占有、使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照合同约定标准支付占用期间的使用费（租金）、管理费予原告。被告未能举证己方支付过2019年1月1日至2020年8月31日期间的管理费（198元/月）、2019年3月1日至2020年8月31日期间的使用费（2380元/月）。原告主张被告支付上述欠费期间的使用费、管理费，本院予以支持，但2020年2-3月份因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案租赁物的使用和经营造成影响和损失，本院根据公平原则，酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的使用费及管理费按50%计付。经核算，被告应付原告的使用费为40460元=18个月×2380元/月-2380元，应付原告的管理费为3762元=20个月×198元/月-198元。被告虽辩称原告存在封铺行为，但未能举证证实，本院对被告以此主张减免使用费的观点不予采纳。合同无效，原告诉请违约金（滞纳金），本院不予支持。原告诉请支付2019年1月1日至2020年8月31日期间欠付的水电费270元，金额合理，本院酌定予以支持。原告诉请的搬运费1000元，被告同意支付，本院予以照准。被告未及时清理租赁物内物品致占用原告场地，被告理应支付保管费，但原告并未举证保管被告物品所占区域的面积及租金标准，且常识理解保管区域面积小于实际租赁面积，故本院酌定按照800元/月的标准从2020年9月1日起计算至本案庭审辩论终结之日即2021年1月19日，经核算为3690元。因后续保管费有无实际发生尚不清楚，原告可待实际发生后另案诉请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林奇志应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费40460元、管理费3762元、水电费270元、搬运费1000元及截至2021年1月19日的保管费3690元予原告佛山市钜隆房产有限公司；二、驳回原告佛山市钜隆房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2654.01元（原告已预交），由原告负担1327.01元，被告负担1327元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年一月二十八日书记员 何双燕