广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6254号 原告：刘兰芳，女，1951年9月21日出生,汉族,户籍住所地广西桂平市，现住南宁市兴宁区。 原告：黄姬，女，1978年7月7日出生,汉族,住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：潘常和，广西万歌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石镇宾，广西万歌律师事务所律师。 被告：南宁市天雄市场管理有限公司，住所南宁市兴宁区望州路北一里**原望州岭农贸市场楼房铺面。统一社会信用代码：91450102075207313M。 法定代表人：吴文芳，总经理。 委托诉讼代理人：陈康思，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告:吴文芳，女，1974年6月23日出生，汉族，住广西，住广西浦北县iv> 被告:广西鸿威益投资管理有限公司，住所南，住所南宁市兴宁区望州路北一里**市场办公室第**会信用代码：91450102MA5KAFM93U。 法定代表人：黎锦绣，该公司总经理。 被告：黎锦秀，女，1969年2月28日出生，汉族，住广西浦北县。，住广西浦北县 原告刘兰芳、黄姬与被告南宁市天雄市场管理有限公司（以下简称“天雄公司”）、广西鸿威益投资管理有限公司（以下简称“鸿威益公司”）、吴文芳、黎锦秀委托合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告刘兰芳、黄姬的委托诉讼代理人潘常和、被告天雄公司的委托诉讼代理人陈康思到庭参加诉讼。被告鸿威益公司、吴文芳、黎锦秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘兰芳、黄姬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告天雄公司、鸿威益公司于2016年9月30日签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》及该合同附件一《委托书》；2.被告鸿威益公司将望州岭农贸市场第一层第Ｔ1104Ａ号摊位／商铺交还给原告，被告天雄公司予以协助；3.被告鸿威益公司向原告支付租金35365元（按合同约定的租金标准，从2017年9月起暂计算至2020年6月止，实际应支付到被告返还摊位／商铺止）；4.被告鸿威益公司向原告支付违约金7073元（以被告应付未付租金为基数，按20%计算）；5.被告天雄公司、吴文芳、黎锦秀对前述债务承担连带责任；6.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告天雄公司于2016年9月30日签订了《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，约定被告天雄公司将位于南宁市兴宁区第T1104A号商铺的使用权转让给原告，转让期限15年，转让总价款77000元。原告于合同签订当日支付了上述转让费。同日，原告与两被告签订了《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，约定原告委托鸿威益公司负责经营管理其购买的上述商铺，鸿威益公司按月向原告支付租金。但是,鸿威益公司仅向原告支付2016年10月至2017年8月的租金，之后的租金分文未付。根据合同约定，原告有权单方解除合同，收回铺面，并追究被告的违约责任。 被告天雄公司辩称，一、对解除合同没有异议。二、被告天雄公司对于返还商铺不承担连带责任。三、对疫情期间的租金及逾期利息不予承担连带责任。因为这部分是不可抗力造成，应该予以减免。2020年1月底至同年4月底由于新型冠状病毒的影响导致物业承租方暂时停止经营，该事件属于不可抗力，根据双方合同第9条及合同法117条的规定，对该期间的租金双方互不承担相应责任，天雄公司对该期间拖欠的租金及相应的违约金不承担连带责任。四、被告鸿威益公司逾期支付原告租金，给原告造成的损失实际上是资金占用的利息损失，依据合同法第114条要求法院予以调整过高的违约金。五、针对被告天雄公司承担连带责任的部分债务，天雄公司目前经营状况比较困难，无法拿出资金，但是天雄公司也会尽力弥补原告损失。 被告鸿威益公司、吴文芳、黎锦秀均未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （2017）桂0102民初7417号生效民事判决书经审理查明以下事实：位于南宁市兴宁区望州路北一里**宗地〔土地使用权证号：南宁集用（2014）第704534号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村第七、八组集体所有，地类（用途）为批发零售用地，使用权面积6779.13㎡。2013年2月4日（补签）、2013年8月4日，被告天雄公司与案外人南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会签订了《房屋及场地承包协议书》，约定：兴宁区虎邱村七、八组将其所属的望州路北一里原望州岭农贸市场楼房铺面及场地发包给天雄公司出资拆改扩建后经营使用，承包期为二十年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止。拆改扩建不能全部改变农贸市场性质。承包期间，在天雄公司没有违约的情况下，兴宁区虎邱村七、八组不得无故干扰天雄公司的正常经营；天雄公司不得将该承包地对外抵押，不得整体转让。南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会于2014年12月19日取得位于兴宁区综合楼（面积：11751.13平方米）的建设工程规划许可证（证号：建字第**）。 2016年9月30日，原告刘兰芳、黄姬（乙方）与被告天雄公司（甲方）订立《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，约定：第一条房屋基本情况，1.地块位于南宁市兴宁区,该宗土地权属虎邱村村民委员会。3.房屋位置、面积：甲方转让使用权的商铺为甲方所开发的位于广西南宁市兴宁区,该商铺结构为框架,商铺位于本项目第一层Ｔ1104Ａ号商铺（以下简称“该商铺”）,该商铺面积为4.18平方米（含公摊）,该商铺经营业态按甲方规定执行。第二条使用权转让期限，转让期限：甲、乙双方约定商铺使用权转让期限为15年,自从2016年9月30日起至2031年9月29日止，合同期满后，如乙方仍然要享有使用权的，乙方需要与甲方另行签订合同。第三条计价方式与转让款，该物业使用权转让给乙方的转让总价款为77000元(大写:柒万柒仟元整),以下简称“物业使用权转让费”。第四条付转让款方式及期限，1.乙方按一次性支付转让款方式取得该物业使用权;在签署本《物业使用权转让合同》当天内须付清该物业使用权转让费人民币77000元(大写:柒万柒仟元整)，上述各期款项须以现金或转账方式向甲方支付,甲方收到款后开具收款收据给乙方。第五条委托约定，乙方取得该铺面15年使用权后，自愿按甲乙双方事先约定由广西鸿威益投资管理有限公司经营管理，进行统一商业规划与统一承包经营方式管理。具体承包经营管理内容详见《委托经营管理合同》。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，原告刘兰芳、黄姬依约向被告天雄公司支付了水产摊T1104A号使用权转让总额77000元，被告天雄公司开具相应《收据》。 同日，原告刘兰芳、黄姬（甲方）与被告鸿威益公司（乙方）、被告天雄公司（丙方）订立《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，约定：一、1.甲方签约取得了丙方开发的位于广西南宁市兴宁区年使用权，建筑面积为4.18平方米，《物业使用权转让合同》总价款为77000元。2.委托经营管理内容:甲方将其取得之上述商铺委托给乙方代为统一经营管理，包括但不限于:乙方自营、租赁经营、物业价值开发（如卖场广告开发）、市场定位与业态规划、招商招租与卖场管理、整合商户营销与强化、消费信用等,在上述范围和本协议约定的委托期间内,乙方有权根据市场状况动态选择经营策略,包括自主进行定位和业态调整、优化卖场人员流动线,租金自主确定调整政策、商户选择、商铺组合出租,自主开展整合商户营销、强化消费信用管理等,甲方对上述管理内容不持异议。3.本协议有效期间，甲方同意乙方有权直接以乙方的名义对外招商、招租并签订商铺的租赁合同,直接或委托运营商管理市场,并由乙方直接向承租户收取租金和租赁期间的其它相关费用;乙方有权为市场制定管理制度并协调处理市场经营中的问题;有权对违约的承租人采取一切可行的份措施(包括可直接以乙方自己的名义提起诉讼)来保障其合法的权益。二、委托经营管理期限为15年，从2016年9月30日起至2031年9月29日止。三、甲方在本协议期间可获得如下租金（含税），由乙方按以下约定定额支付，乙方实际收益与定额不足或超额部分均由乙方承担，与甲方无关。其中2016年9月30日至2018年9月29日，租金为11550元/年，即963元/月；2018年9月30日至2020年9月29日，租金为12320元/年，即1027元/月；2020年9月30日至2022年9月29日，租金为13090元/年，即1091元/月；2022年9月30日至2024年9月29日，租金为13860元/年，即1155元/月；2024年9月30日至2026年9月29日，租金为14630元/年，即1219元/月；2026年9月30日至2028年9月29日，租金为15400元/年，即1283元/月；2028年9月30日至2030年9月29日，租金为16170元/年，即1348元/月；2030年9月30日至2031年9月29日，租金为16940元/年，即1421元/月。四、1.租金支付：只能由乙方直接向甲方支付，租金每月支付一次。第一次租金乙方于2016年10月20日前支付给甲方，乙方应在每月20日向甲方支付上月租金。3.如逾期三个工作日后甲方仍未收到上月租金的,应当在一周内向乙方提供书面查询单要求查询,如甲方在一周内未提出书面查询的,乙方不承担该租金未到账的责任。4.如果乙方逾期未能按期向甲方支付租金,丙方承担连带责任。……六、甲方全权委托乙方经营，不得干涉乙方自行经营或者转租给任何第三人，除遇不可抗力情况外，任何情况下，甲方不得在委托期限内私自解除或终止本协议，甲方委托乙方代为接收、管理摊位/铺面，即乙方在丙方发出交铺通知时，乙方代为验铺、收铺。……八、（二）乙方违约责任1、乙方未按时向甲方支付租金的，按应付未付租金每日向甲方支付万分之一的逾期付款违约金。如逾期三个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除本合同，收回铺面/摊位，乙方应按本协议应付未付租金数额的20%向甲方支付违约金，丙方承担连带责任。合同还就其他事项作出约定。合同附件一《委托书》中约定委托事项如下：刘兰芳、黄姬（委托人）委托鸿威益公司（受托人）办理涉案摊位的交接手续，交房时直接通知鸿威益公司工作人员前往办理，天雄公司向鸿威益公司交房之时即为铺面/摊位实际交付刘兰芳、黄姬的时间，同时委托鸿威益公司代收第三方支付铺面/摊位的租金。 合同签订后，被告黎锦秀于2016年10月20日向原告指定账户转账155元，11月21日转账963元，12月20日转账963元，2017年1月19日转账1040元，2月20日转账1763元，3月21日转账1763元，4月20日转账1763元，5月22日转账1763元，6月20日转账1763元，8月8日转账1763元。原告陈述因其有两个摊位，963元为本案摊位租金，800元为另一个摊位租金，被告会两个摊位的租金一起支付。2017年8月之后鸿威益未再支付过本案摊位的租金。 2020年9月11日，本院因相关系列案审理需要，前往南宁市兴宁区望州路北一里180-1号望州岭农贸市场进行现场实地勘查。经勘查查明，涉案摊位已建成使用，但由于市场重新调整摊位号，多数摊位号在市场中没有标注，所以无法确定涉案摊位目前具体方位，也无法核对摊位的使用现状。 2020年12月7日，本院根据原告诉请在新浪司法网络平台刊登公告，依法通知案涉摊位的实际使用人或权利人于公告发出之日起30日内向本院提交租赁合同、身份证、付款凭证等相关材料进行申报权利登记。截止2021年1月8日，无人对涉案摊位申报权利。 另查明，（2018）桂0102民初3316号生效民事判决书查明有以下事实：另案原告陈洁与被告南宁市天雄市场管理有限公司、吴文芳房屋租赁合同纠纷一案，陈洁与南宁市天雄市场管理有限公司于2016年3月31日订立《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，合同签订后天雄公司法定代表人吴文芳于2016年6月20日、2016年7月20日分别向原告陈洁银行账户进行两次转账。从2016年5月20日起至2017年6月21日期间,陈洁每月均按期收到被告天雄公司法定代表人吴文芳、黎锦秀转账支付的涉案租金。该判决书判决“三、被告吴文芳对被告南宁市天雄市场管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任”。 再查明，被告天雄公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告吴文芳一人。被告鸿威益公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人黎锦秀持股30%。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告鸿威益公司、吴文芳、黎锦秀经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于诉争合同应否解除及租赁物的返还问题。首先，原、被告签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应恪守履行。被告鸿威益公司未按时向原告支付租金逾期已超三个月，原告依据涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条第（二）款第1项约定，主张解除本合同，于法有据，本院予以支持。故本院认定，原告刘兰芳、黄姬和被告鸿威益公司、天雄公司签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》及该合同附件一《委托书》应于原告解除合同意思表示到达被告鸿威益公司、天雄公司即两被告签收应诉材料之日（2020年8月11日）解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告鸿威益公司在合同解除后返还涉案摊位/铺面，符合合同约定，亦有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于欠付租金问题。前述已论，涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》于2020年8月11日解除，在该合同解除之前，作为合同当事人的原告及两被告均应受该合同约束，故在该合同解除之前，被告鸿威益公司应按照合同约定，如数向原告支付租金。现原告主张被告鸿威益公司支付2017年9月至2020年8月11日期间租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但考虑到今年2月至3月期间全国各地普遍受新冠肺炎疫情影响，涉案租赁物作为经营性铺面，不可避免基于疫情客流减少原因造成营业收入减损，本院根据公平原则，酌情将该期间段的租金调低为合同约定租金标准的50%。即按照涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》约定的租金计算标准，被告鸿威益公司应付租金计算如下：一、2017年9月至2018年9月29日租金按963元/月计算13个月为963元×13个月=12519元；二、2018年10月至2020年1月租金按1027元/月计算16个月为1027元×16个月=16432元；三、2020年2月至2020年3月租金按1027元/月的50%计算2个月为1027元×2个月×50%=1027元；四、2020年4月至2020年8月11日租金按1027元/月计算4个月零11天为1027元×4个月+(1027元÷30天×11天)=4485元。以上四项共计34463元。至于合同解除后，如负有返还摊位义务的被告鸿威益公司逾期返还涉案摊位，鸿威益公司仍应参照委托经营管理合同约定租金标准向原告支付实际占有使用该摊位的占有使用费。 三、关于违约金问题。涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条对被告违约责任作出明确约定，现被告鸿威益公司欠付租金已超三个月，原告据此解除合同，被告鸿威益公司应依约按应付未付租金数额的20%向原告支付违约金。被告抗辩违约金约定过高，本院根据合同实际履行情况、双方过错程度、实际损失等因素综合考量，认为涉案合同不存在约定该违约金过高导致利益失衡情形，故对于被告鸿威益公司的该项抗辩主张不予采纳。现原告诉请被告鸿威益公司按欠付租金数额的20%支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持，故违约金计算为34463元×20%=6892.6元。 四、关于被告天雄公司、吴文芳、黎锦秀的责任问题。涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第四条、第八条分别明确约定了被告天雄公司应对被告鸿威益公司逾期未能向原告支付租金及应付违约金承担连带责任，因此，原告请求被告天雄公司对被告鸿威益公司应履行的租金和违约金债务承担连带责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因涉案摊位目前实际由被告鸿威益公司统一经营管理，涉案合同亦未约定天雄公司应对鸿威益公司的返还铺面义务承担连带责任，原告主张被告天雄公司对被告鸿威益公司返还涉案摊位的义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于吴文芳、黎锦秀的责任，原告举证证实被告黎锦秀从其个人账户向原告转账支付每月租金，而吴文芳系天雄公司的唯一股东，根据原告提供的生效的（2018）桂0102民初3316号民事判决书查明事实，被告吴文芳存在个人财产和公司财产混同的情况，现被告天雄公司、鸿威益公司、吴文芳、黎锦秀均未向法院提交证据证明公司的财产独立于个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告吴文芳、黎锦秀应分别对被告天雄公司、鸿威益公司所负本案金钱给付债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘兰芳、黄姬与被告广西鸿威益投资管理有限公司、被告南宁市天雄市场管理有限公司于2016年9月30日签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》及该合同附件一《委托书》（第一层第T1104A号摊位/铺面）于2020年8月11日解除； 二、被告广西鸿威益投资管理有限公司自本案判决生效之日起十五日内将位于广西南宁市兴宁区铺面（建筑面积：4.18平方米）返还原告刘兰芳、黄姬； 三、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告刘兰芳、黄姬支付租金34463元； 四、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告刘兰芳、黄姬支付占有使用费（计算方式：自本案判决生效之日起第十六日至被告广西鸿威益投资管理有限公司实际返还望州岭农贸市场第一层第T1104A号摊位/铺面之日止，按2020年8月12日至2020年9月29日期间1027元/月，2020年9月30日至2022年9月29日期间1091元/月，2022年9月30日至2024年9月29日期间1155元/月，2024年9月30日至2026年9月29日期间1219元/月，2026年9月30日至2028年9月29日期间1283元/月，2028年9月30日至2030年9月29日期间1348元/月，2030年9月30日至2031年9月29日期间1412元/月标准分段计付）； 五、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告刘兰芳、黄姬支付违约金6892.6元； 六、被告南宁市天雄市场管理有限公司、吴文芳、黎锦秀对前述第三、四、五项被告广西鸿威益投资管理有限公司应负债务承担连带清偿责任； 七、驳回原告刘兰芳、黄姬的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费860元，由被告南宁市天雄市场管理有限公司、广西鸿威益投资管理有限公司、吴文芳、黎锦秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  骆少仕 人民陪审员  周子信 二〇二一年一月十四日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  谢 芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构 -15- 予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。