湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终30号上诉人（原审第三人）：乔明，男，1971年4月26日出生，汉族，住湖北省荆门市，上诉人（原审第三人）：胡玉玲，女，1973年10月1日出生，汉族，住湖北省荆门市，二上诉人共同的委托诉讼代理人：马好义，湖北新天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕文云，男，1972年1月27日出生，汉族，住荆门市东宝区，委托诉讼代理人：夏少波，湖北中科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付井泓，男，1971年9月12日出生，汉族，住湖北省荆门市，上诉人乔明、胡玉玲与被上诉人吕文云、付井泓房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乔明、胡玉玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令二被上诉人返还房屋，房屋使用期间租金在扣除房屋租金押金后多退少补；3.由二被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。二上诉人当庭明确，其第一项上诉请求意为，撤销一审判决，改判驳回吕文云的诉讼请求。事实和理由：2001年下半年乔明将房屋托付给好友付井泓看管和使用，收取付井泓23000元，其中15000元为房屋内家具电器款，8000元为房屋租金押金，一并将房屋产权证和契证凭证交由付井泓管理。一审判决二上诉人将案涉房屋变更登记，转移给被上诉人吕文云，没有事实和法律依据。1.二上诉人没有将房屋转卖给被上诉人付井泓的意思表示，也没有和被上诉人在内的任何人签订过房屋买卖合同，付井泓也向法庭明确陈述过。即使二上诉人和被上诉人付井泓说过，如果有合适的买主，可以联系上诉人商谈买卖事宜，更说明双方不存在房屋买卖关系。2.吕文云明知案涉房屋原系乔明所有，在没有看到乔明的委托售房手续的情况下，仍然与非房主签订《住房买卖合同》，存在明显过错，难言善意。3.一审将二上诉人列为第三人不适格。第三人分为有独立请求权第三人和无独立请求权第三人，有独立请求权第三人的地位相当于原告，但二上诉人在本案中不符合有独立请求权第三人的规定。4.二上诉人作为案涉房屋的登记权利人，在行使权利中没有任何过错，却因二被上诉人之间的合同被判决丧失所有权，缺乏法律依据。被上诉人吕文云辩称，针对第一项上诉请求，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，应依法予以维持。针对第二项，系原审被告应当在一审过程中提出反诉的内容，针对该条，被上诉人不同意调解，因此上诉人应当另行起诉。针对第三项，在维持一审判决的情况下，被上诉人吕文云不应当承担一二审的诉讼费。被上诉人付井泓辩称，当时跟上诉人乔明关系很好，付给乔明3万元房款，约定如果乔明没有在外面立足，回来把钱退还，其可搬出去租房，不能明确是出卖还是交给其看管使用。现在吕文云、乔明都对付井泓有意见，付井泓没有挣到钱，还要出差旅费，承担诉讼费用。付井泓希望三方本人协商处理。2018年付井泓已经跟乔明、吕文云做好了工作，要吕文云出2万元处理此事，但是吕文云不愿意出，直接跟乔明联系，乔明不信任吕文云，所以至今没有办过户手续。吕文云向一审法院提出诉讼请求：1.确认吕文云与付井泓于2002年3月8日签订的《住房转卖合同》有效；2.判令付井泓及乔明、胡玉玲协助办理位于湖北省××大道××中××层[鄂（2019）荆门市不动产权第0019438号]房屋转移登记手续；3.本案诉讼费由付井泓及乔明、胡玉玲负担。一审法院查明，吕文云与付井泓及乔明在1996年至2001年间，均为湖北金龙泉集团股份有限公司员工。2001年下半年乔明从湖北金龙泉集团股份有限公司离职。离职时，乔明将其所有的位于长宁××××号房屋及家具电器出卖给付井泓，并交付房屋及产权证（荆门市房权证市直房改字第××号）、契税凭证，但未办理房屋过户登记。2002年3月8日，付井泓（甲方）与吕文云（乙方）签订《住房转卖合同》，合同约定：经甲乙双方协商，就甲方将住房转卖给乙方事宜，达成如下合同：1、甲方将从原公司工作人员乔明同志手中购买的湖北金龙泉集团宿舍区第5栋第五单元407房转卖给乙方，乙方于2002年3月8日将购房款21149.25元一次性支付给甲方，甲方将该房屋的相关证件（房屋所有权证号码为40003623号、契证）交给乙方，甲方不再拥有该房的所有权，所有权属乙方。2、上述手续办清以后，甲方原来该房的水电、卫生管理等相关费用由乙方支付。3、合同自签字之日起生效。未尽事宜，双方另行协商解决。4、本合同一式叁份，甲方壹份，乙方两份。合同尾部，吕文云与付井泓均签字，此外还有中介方代表姜诗蓉的签字并加盖湖北金龙泉集团股份有限公司房产物业管理公司公章。之后，付井泓将涉案房屋及产权证、契税凭证交付吕文云。吕文云购得涉案房屋后居住其中，目前该房屋由吕文云哥哥居住。2019年12月31日，乔明与胡玉玲以土地及房屋权属证书补换登记为由办理了涉案房屋的不动产权登记证，其中房屋坐落为：金龙泉大道89号中5幢4层，证书号为：鄂（2019）荆门市不动产权第0019438号。房屋所有权人由乔明变更为乔明、胡玉玲。一审法院认为，根据庭审查明的事实，乔明与付井泓之间存在事实上合法有效的房屋买卖合同关系。付井泓将其购买的乔明所有的房屋转卖给吕文云，并自愿签订《住房转卖合同》，且合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，因此吕文云、付井泓于2002年3月8日签订的《住房转卖合同》应属有效，故一审法院对吕文云要求确认上述《住房转卖合同》有效的诉请，予以支持。对于第三人乔明与胡玉玲是否本案适格当事人的问题。本案中，虽然第三人乔明与胡玉玲并非涉案《住房转卖合同》的合同相对人，但其系涉案争议房屋的登记权利人，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，吕文云将其列为第三人诉至法院，符合法律规定，因此一审法院对第三人乔明及胡玉玲辩称不是本案适格当事人的抗辩理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，两手房屋买卖合同虽然均未明确约定出卖方有协助买受人协助办理不动产权登记手续的义务，但买受人签订房屋买卖合同支付对价的目的系取得涉案房屋的所有权，故协助办理房屋变更登记手续系房屋出卖人应该履行的附随义务。因此，吕文云作为第二手买受人，其主张付井泓及第三人乔明、胡玉玲协助其办理位于湖北省××大道××中××层[鄂（2019）荆门市不动产权第0019438号]房屋产权变更登记手续，于法有据，一审法院予以支持。关于付井泓抗辩不承担本案诉讼费用的问题，一审法院认为根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。本案中吕文云的诉请得到法院支持，因此付井泓的该抗辩意见无法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款之规定，判决：一、确认原告吕文云与被告付井泓于2002年3月8日签订的《住房转卖合同》有效；二、被告付井泓及第三人乔明、胡玉玲于判决生效之日起一个月内协助原告吕文云依法办理位于湖北省××大道××中××层[鄂（2019）荆门市不动产权第0019438号]房屋的产权变更登记手续。案件受理费4400元，减半收取2200元，由被告付井泓负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。经审理查明，乔明在2019年办理不动产登记前，与吕文云、付井泓就案涉房屋进行过商谈。本院认为，经当庭询问，二上诉人就第二项上诉请求未在一审中进行反诉，被上诉人吕文云不同意就第二项上诉请求在二审中调解，故对二上诉人的该项诉讼请求，本院不予审理评判。本案争议焦点为：1.吕文云与付井泓于2002年3月8日签订的《住房转卖合同》的效力；2.乔明、胡玉玲是否有协助办理案涉房屋产权转移登记手续的义务。一、关于吕文云与付井泓2002年3月8日签订的《住房转卖合同》的效力的问题。本案中，乔明、胡玉玲在二审庭审中提出，付井泓在签订该合同时无案涉房屋所有权，无权处分二上诉人财产，吕文云对此明知，不是善意，该合同应属无效合同。本院认为，认定合同效力应以合同签订时生效的法律为依据。1999年10月1日起施行，并直至2020年12月31日前生效的《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，是认定合同有效的规定，不能据此反推合同无效；2012年7月1日起施行，并直至2020年12月31日前生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，规定了人民法院不支持以缔约时出卖人不享有处分权为由请求认定合同无效的诉请，故付井泓在签订合同时不论是否享有案涉房屋的所有权，都不因此导致其签订的合同无效，对二上诉人该上诉理由不予采纳。吕文云、付井泓作为签订合同的双方，对一审判决并未提出上诉，庭审中付井泓亦认可其在该合同上签字并收取吕文云支付的房款，并将案涉房屋、房产证、契证交付给吕文云，实际履行了合同的事实。故该合同系付井泓、吕文云的真实意思表示、内容也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。二、关于乔明、胡玉玲是否有协助办理案涉房屋产权转移登记手续的义务的问题。本院认为，乔明、胡玉玲是否有协助办理产权转移登记手续义务取决于其与付井泓是否就案涉房屋成立合法有效的房屋买卖合同。乔明、胡玉玲上诉主张，2001年下半年乔明将房屋托付给好友付井泓看管和使用，收取付井泓23000元，其中15000元为房屋内家具电器款，8000元为房屋租金押金，一并将房屋产权证和契证凭证交由付井泓管理。付井泓当庭答辩时，对此不予认可，并提出支付了30000元给乔明。乔明主张与付井泓就案涉房屋成立租赁关系，付井泓主张支付的款项数额为30000元，但均未提交其他证据证实，缺乏事实依据，本院对上述主张均不予支持。乔明与付井泓对收取和支付过相关款项无争议，仅在款项数额和性质上有争议，结合已查明的自2001年乔明向付井泓一并交付了房产证和契证原件至2019年以补换登记为由办理案涉房屋的不动产权登记的事实，较房屋租赁而言，乔明与付井泓之间存在房屋买卖合同关系更符合情理。故一审认定乔明与付井泓存在事实上合法有效的房屋买卖合同关系符合本案实际，判决二上诉人协助案涉房屋最终买受人吕文云办理所有权变动的转移登记并无不当。综上，乔明、胡玉玲的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人乔明、胡玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年一月二十九日法官助理李园园书记员吴素云