广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初17837号原告：珠海市**物业管理有限公司，住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈达优，该公司总经理。委托诉讼代理人：马荣，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬梅，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：蔡婷，女，1993年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。公民身份号码：440************004。委托诉讼代理人：蔡锦坤，被告父亲。原告珠海市**物业管理有限公司（以下简称金路物业）诉被告蔡婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马荣、陈冬梅与被告蔡婷及其委托诉讼代理人蔡锦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2012年11月至2018年5月期间欠缴的物业管理费3822.35元、公摊电费300.5元、分摊吸肥费30元，上述费用共计人民币4152.85元。支付自欠款之日起至实际清偿之日止的资金占用费（逾期之日起按年利率6%支付）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年7月14日，原告与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称“葆力物业”）签订了《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权力义务转让的协议书》，双方在合同中明确约定：1.葆力物业同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中属于葆力物业的权利义务转让给原告；2.葆力物业将其小区全部应收债权转让给原告，原告有权依法享有并追讨本小区所有历史欠费。合同签订后，原告在2011年7月23日将上述权利义务变更及债权转让事宜以公告形式告知长沙新苑小区全体业主，并与葆力物业进行了小区物业管理权的移交工作。自2011年8月1日起，长沙新苑小区由原告按照原来的收费标准为其提供物业管理服务。2003年，吴以就购买了长沙新苑xx栋xx房，但其在2012年11月至2018年5月期间无故拖欠物业服务费及相关费用。后因吴以就涉诉，珠海市香洲区人民法院于2018年5月24日对吴以就名下上述房产进行司法拍卖。法院在《拍卖公告（第一次）》中明确：标的物可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。在拍卖过程中经多次竞价，最终由被告竞价成功，且被告于2018年8月取得长沙新苑xx栋xx房的所有权，根据法院的《拍卖公告（第一次）》，吴以就在2012年11月至2018年5月期间拖欠的物业服务费及相关费用应当由买受人也即被告承担。虽经原告多次催收，但被告一直未予理会。截止目前，被告共拖欠原告物业管理服务费及相关费用合计人民币4152.85元。为维护原告的合法权益，原告特依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，依法向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，判如原告所请。原告对其主张提供以下证据：1.《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》；2.公告；3.不动产权登记表；4.《拍卖公告》；5.欠费清单；6.《入伙协议》；7.照片；8.已缴费记录；9.公摊电费的发票；10.吸肥所产生的发票。被告蔡婷辩称，一、被告2018年8月才经法院拍卖取得长沙新苑xx栋xx房所有权，其后准时足额缴交物管费，无任何违约行为。原告提交的《欠费清单》连业主名称都不符，为无效证据。二、原告以珠海市香洲区人民法院2018年5月24日拍卖公告说明：“该物业可能存在物业、水、电及未明确缴费人的费用均由买受人承担”为由向被告追收原业主吴以就2012年11月至2018年5月共4152.85元欠费，拍卖公告只是说“可能存在”，原业主吴以就究竟有没有欠费？欠费多少？假如有，为什么这么长时间原告不催收不起诉？为什么原告明明知道新业主已入住而且都正常交物管费二年多了一直都没有凭有效证据行使自己的债权或通过法律程序确认以前债权？现原告提交的所有证据都未能证明原业主吴以就有上述仍在诉讼时效内的欠费存在，所以被告不接受原告诉求。综上，被告认为原告起诉缺乏法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告蔡婷未提交任何证据。经审理查明：案外人吴以就于2003年向珠海经济特区恒隆房产开发有限公司购买位于珠海市香洲区******************房的商品房，并于2004年4月办理了房产证，房屋建筑面积为103.72平方米。后因吴以就涉诉，本院于2018年5月24日对上述房产进行司法拍卖。被告蔡婷于2018年5月25日通过淘宝网司法拍卖平台购买了涉案房产，并于同年9月3日取得房屋产权证。2011年7月14日，葆力物业（甲方）与原告（乙方）签订《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，其中载明，“一、合同权利、义务变更转让1.甲方同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中甲方的权利义务转让给乙方，待双方签订协议完成转让移交手续后，甲方退出该小区……”2011年7月23日，原告张贴公告告知全体业主（住户）相关接管事宜。2011年8月1日，原告开始接管长沙新苑小区为该小区提供物业服务，按照每户每月每平米0.55元标准实际收取物业服务费。原告确认被告已缴清2018年6月至今的物业服务管理费。根据原告提供的欠费清单，案外人吴以就自2012年11月至2018年5月期间拖欠物业管理费4152.85元、公摊电费300.5元、分摊吸肥费30元，共计4152.85元，并要求支付自欠费之日起至实际清偿之日止的资金占用费。另查明，2018年4月19日，本院在淘宝网司法拍卖平台上就涉案房屋发布了《拍卖公告》（第一次），其中第五条公告内容如下：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（含地价款等）。买受人应自行承担水、电、汽等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。拍卖房产有在册户口，迁移事项由买受人自行解决。”被告在庭审过程中确认在拍卖前已知晓上述公告内容。本院认为：本案争议的焦点在于：一、原告诉请是否已过诉讼时效。被告抗辩原告未向其催收过涉案欠费，故原告的诉请已过诉讼时效。根据查明的事实，原告未能提交证据证明向被告或者案外人吴以就催收涉案欠费，原告应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告于2020年10月21日提起本案诉讼，故原告请求被告支付2012年11月至2017年9月期间的物业服务费，该诉请已超过三年诉讼时效，本院不予支持。二、被告应否支付2017年10月至2018年5月的物业管理费及其他费用。根据查明的事实，涉案房屋在拍卖前，本院在淘宝网司法拍卖平台发布的《拍卖公告》已告知竞买人需承担涉案房屋可能存在的物业费、水电等欠费，而被告亦清楚该公告内容。因此，被告应当向原告支付2017年10月至2018年5月的物业服务费456元（0.55元×103.72平方米×8）。对于公摊电费、分摊吸肥费、资金占用费，原告未能举证证明其与案外人吴以就有约定，且原告提供的发票不足以证明每月实际应分摊的公用电费、每年实际应分摊的吸肥费。因此，对原告主张被告支付2017年10月至2018年5月公摊电费、分摊吸肥费和资金占用费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告蔡婷于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费456元；二、驳回原告珠海市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告蔡婷负担。本判决为终审判决。审判员  黄淑芳二〇二一年元月五日书记员  吴小溪