山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异40号 案外人：苗大为 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司） 被执行人：青岛威乃达投资有限公司 被执行人：山东赛赛集团有限公司 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，苗大为向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 苗大为请求本院解除对青岛市市北区尖山路xx号xx户和青岛市市北区尖山路xx号xx户两处房产的查封。事实与理由：2010年至2013年苗大为分四次向青岛威乃达投资有限公司交付该两处房产的全款。2011年3月18日和2014年10月30日青岛威乃达投资有限公司与苗大为签订《青岛市商品房预售合同》并在青岛市不动产登记中心进行了备案。2013年11月23日和2014年2月22日青岛威乃达投资有限公司将该两处房产交付给苗大为，并办理了房屋交接手续。苗大为将该两处房产装修完毕并一直使用至今。青岛威乃达投资有限公司同苗大为约定在签署房屋交接书之日起365天内办理价格申报过户申请手续。根据《物权法》相关规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，该两处房产归苗大为所有。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.该两处房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，苗大为并非物权人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项及《民法典?物权编》第二百零九条之规定，不能排除执行。2.青岛市市北区尖山路xx号xx户房产系以物抵债，苗大为并非买受人，虽然案外人签订了《青岛市商品房预售合同》，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其异议请求应予驳回。3.即使苗大为对该两处房产享有的物权期待权受法律保护，但是其并未提供充分证据证明其已经合法占有该两处房产，且其对不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，苗大为向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份，以证明苗大为于2011年3月18日办理网签手续购买青岛市市北区尖山路xx号xx户房产，合同约定总价款为1984734元。2.收款收据三张及刷卡凭证十二张，以证明苗大为已支付青岛市市北区尖山路xx号xx户房产的全部房款。3.房屋交接书，以证明青岛市市北区尖山路xx号xx户房产于2013年11月23日交付。4.违约金赔付协议书一份，以证明因晚于合同约定交房时间交房，开发商将青岛市市北区尖山路xx号xx户房产赔付给苗大为。5.十五大街商铺委托租赁协议一份，以证明苗大为于2014年3月29日委托青岛十五大街商业管理有限公司代为租赁。6.《青岛市商品房预售合同》一份，以证明苗大为购买了青岛市市北区尖山路xx号xx户房产，总价为730243元，网签合同日期为2014年10月30日。7.收据一份，以证明青岛威乃达投资有限公司于2013年12月28日开具金额为730224元的收据。8.房屋交接书一份，以证明青岛市市北区尖山路xx号xx户房产于2014年2月24日交付。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。预售合同上加盖的系销售专用章，而非青岛威乃达投资有限公司的公章。预售合同第十条约定房屋交付必须符合单体的竣工验收，青岛市市北区尖山路xx号xx户房产至今也未竣工验收，不具备交付的条件，案外人不可能合法占有。预售合同第三十二条约定在合同生效之日起十五日内，双方自房地产登记中心办理预告登记，虽然案外人提交了申请，但是青岛市市北区尖山路xx号xx户房产未办理过户登记，案外人对此存在过错。2.证据2系青岛威乃达投资有限公司出具的单方收据，真实性无法确认，且备注的房号并不能明确指向青岛市市北区尖山路xx号xx户房产，该收款收据并无相应的银行转账流水明细予以证明，不能证明案外人已经全部交付了购房款。3.证据3和证据8两份交接书的真实性无法确认，验收情况处均为空白，且无青岛威乃达投资有限公司的盖章，可以证明交接没有真实发生，不能证明案外人已合法实际占有青岛市市北区尖山路xx号xx户和青岛市市北区尖山路xx号xx户两处房产。4.对证据4的真实性与证明事项均不予认可，青岛市市北区尖山路xx号xx户房产系以物抵债，案外人并没有买卖的真实意思，系一般债权，不能优于申请执行人的强制债权。5.对证据5的真实性及证明事项均不予认可，约定的委托租赁商铺与异议所涉房产名称不一致，不能证明案外人已在查封前实际合法占有异议所涉房产。6.对证据6的真实性及证明事项均不予认可，该份证据所约定的房屋系以物抵债房屋，案外人并非真实的买受人。7.对证据7的真实性及证明事项均不予认可，案外人并未支付购房款，而且该收据上明确注明了系违约金抵付。 为证明其主张，青岛明霞特易购置业有限公司向本院提交青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：1.市北区尖山路xx号xx户及青岛市市北区尖山路xx号xx户房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，案外人不是该两处房产的权属登记人，对该两处房产不享有足以排除强制执行的民事权益，无权申请解除查封。2.该两处房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，享有对该两处房产的强制执行债权，有权申请执行该两处房产。 苗大为质证称，对上述证据的真实性与证明事项均不认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括市北区尖山路xx号xx户及青岛市市北区尖山路xx号xx户房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括市北区尖山路xx号xx户及青岛市市北区尖山路xx号xx户房产。 另查明，2011年3月18日，苗大为与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买青岛市市北区尖山路xx号xx户房产，并已缴纳全部购房款，苗大为已于查封前占有、使用该房产。2014年10月30日，苗大为与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买青岛市市北区尖山路xx号xx户房产，并已缴纳全部购房款，苗大为已于查封前占有、使用该房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，青岛市市北区尖山路xx号xx户及青岛市市北区尖山路xx号xx户房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但苗大为与青岛威乃达投资有限公司在法院查封该两处房产前已签订合法有效的书面买卖合同，苗大为在法院查封之前已合法占有该两处房产且已支付全部价款，且无证据显示未办理过户登记系因苗大为自身原因。据此，苗大为的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区尖山路xx号xx户及青岛市市北区尖山路xx号xx户两处房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十五日 法官助理 李兰兰 书记员 陈春阳 书记员张 澳