重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初5483号原告（执行案外人）：周汝银，男，1939年2月7日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：刘利娟，重庆法洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡翠华，女，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：彭远嘉，重庆渝潼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芹，重庆渝潼律师事务所律师。被告（被执行人）：李纪成，男，1985年9月12日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：张丽霞，女，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：李大纲，男，1961年10月8日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：欧玲，女，1987年1月26日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：重庆市志宇实业有限公司，住所地重庆市潼**桂林街道办事处春阳街**，统一社会信用代码91500223693904239H。法定代表人：李纪成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。原告周汝银与被告胡翠华、李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、重庆市志宇实业有限公司（以下简称志宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周汝银的委托诉讼代理人刘利娟、被告胡翠华的委托诉讼代理人彭远嘉、被告李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司的共同委托诉讼代理人杨廷珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周汝银向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行登记于被告志宇公司名下的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附X号［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号；公安局门牌编号：XX大道中段XXX号、XXX号］不动产、位于重庆市潼**XX街道办事处XX街**负1-商业库房XXX-2［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号］不动产，并解除对上述不动产的查封；2、确认位于重庆市潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号］不动产归原告所有；3、诉讼费等合理费用由被告承担。事实和理由：胡翠华与李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司借款合同纠纷一案，潼南区人民法院作出（2019）渝0152民初7068号民事判决书，判决李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司共同向胡翠华偿还借款本金4000000元及利息；胡翠华对志宇公司提供的位于潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2、潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-1、潼南区XX街道办事处XX大道XXX号、潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号[产权证号分别为渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号、渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号、渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXXXX号、渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号]的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。胡翠华向潼南区人民法院申请对上述判决书所确定的义务强制执行。潼南区人民法院以（2020）渝0152执413号案号立案，并查封了上述不动产。2020年9月16日，周汝银对法院执行潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号、潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2不动产不服，提示书面异议。潼南区人民法院作出（2020）渝0152号执异86号执行裁定书，裁定驳回了周汝银的异议请求。原告认为，潼南区人民法院作出的（2020）渝0152号执异86号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误，案涉不动产系原告所有，依法不得执行，理由如下：一、原告与志宇公司在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并全额支付价款。2011年至2012年期间，李大纲、李纪成经营的志宇公司因经营所需多次向原告筹借资金，双方约定了借款期限、利息标准。借款期限届满，经双方清算并协商一致，决定志宇公司将其开发建设的案涉不动产出售给原告，并一致同意以借款本息冲抵购房价款。2017年4月17日，原告与志宇公司签订房屋买卖协议，将案涉不动产出售给原告，冲抵了借款本息3045000元，剩余借款本息由志宇公司另行出具欠条一张。房屋买卖协议中对出售房屋的面积、坐落、价款、办证等作了详细约定，且在签订该协议时，案涉不动产早已取得预售许可证且进行了初始登记，具备了买卖条件。双方具有真实的房屋买卖的意思表示，故房屋买卖协议合法有效。原告作为买受人取得案涉不动产的所有权。二、原告在人民法院查封前已合法占有案涉不动产。志宇公司在签订房屋买卖协议当天将案涉不动产交付原告。原告随即对该不动产进行了积极处置，于2017年9月4日起相继出租他人，并收取租金。三、非因原告自身原因未办理过户登记。按照合同约定，产权证的办理由志宇公司负责办理，但因志宇公司的原因，经原告多次催促，仍致使案涉不动产未能及时办理过户登记，原告对此无过错。被告胡翠华辩称，其不清楚原告是否与志宇公司签订买卖协议、支付价款，胡翠华享有的抵押权优先于其他债权，原告的诉讼请求不成立。被告李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司均辩称，原告所诉属实，其诉讼请求成立。本院经审理认定事实如下：周汝银与志宇公司签订《房屋买卖协议》，约定志宇公司将其开发建设的位于潼南区XX街道办事处XX街XXX号XXXXX幢负一楼（公安编号：潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房）出售给周汝银。周汝银的代理人周祥、李纪成在合同尾部签字，志宇公司在合同尾部盖章，双方均未注明合同签订时间。2017年4月17日，志宇公司向周汝银出具收据，载明：“交款单位周汝银；收款方式现金；人民币3045000元；收款事项定XXXXXX街XXX号X幢负一楼（公安编号：潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房）。”周汝银在庭审中陈述，该购房款3045000元并未实际支付，而是双方协商用志宇公司欠周汝银的借款本息冲抵房款，志宇公司对此表示认可。志宇公司一直未将案涉房屋过户给周汝银。2017年9月4日，周汝银与曾凡华签订《门市租赁合同书》，约定周汝银将位于潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房出租给曾凡华，租赁期间为2017年11月8日至2023年11月7日，租金前三年每年80000元。2017年9月4日，曾凡华支付周汝银租金80000元。2020年1月1日，周汝银与陶源签订《门市租赁协议》，约定周汝银将位于潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房出租给陶源，租赁期间为2020年1月1日至2022年12月31日，租金95000元/年。2019年12月至2020年2月，陶源支付周汝银租金78000元。2018年9月30日，胡翠华与李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司签订《借款合同》，约定由胡翠华向李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司出借4000000元，志宇公司对上述债务以潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2房屋、潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-1房屋、潼南区XX街道办事处XX大道XXX号房屋、潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号不动产[产权证号分别为渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号、渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号、渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXXXX号、渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号]提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记。借款到期后，李纪成、欧玲、李大纲、张丽霞、志宇公司未按约定偿还借款。胡翠华向本院起诉。2019年12月30日，本院作出（2019）渝0152民初7068号民事判决书判决，李纪成、张丽霞、李大纲、欧玲、志宇公司共同向胡翠华偿还借款本金4000000元及利息；胡翠华对志宇公司提供的位于潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2房屋、潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-1房屋、潼南区XX街道办事处XX大道XXX号房屋、潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号房屋的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。后李大纲等未履行前述法律义务，胡翠华向本院申请强制执行，本院以（2020）渝0152执413号立案受理。2020年5月11日，本院作出（2020）渝0152执413号执行裁定书，裁定对案涉房屋进行了查封。2020年9月16日，周汝银向本院申请执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2020年9月24日，潼南区人民法院作出（2020）渝0152执异86号执行裁定书，裁定驳回周汝银的异议请求。潼南区XX街道办事处XX街XXX号XXXXX幢负一楼（公安编号：潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房）房屋现登记于志宇公司名下，现分别登记为：1、商业服务用房登记为潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号；公安局门牌编号：XX大道中段XXX号、XXX号］；2、商业库房登记为潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号］。潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号不动产于2016年2月17日办理初始登记，于2018年9月30日办理抵押登记，抵押权利人为胡翠华。潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房XXX-2不动产于2017年11月27日办理初始登记，于2018年9月30日办理抵押登记，抵押权利人为胡翠华。除案涉不动产外，周汝银名下尚有其他住宅和商服用房。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、租房合同、银行流水、民事判决书、执行裁定书、不动产登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告对案涉不动产享有抵押权，并经法院生效判决确认享有优先受偿权。而周汝银与志宇公司签订的《房屋买卖协议》系基于志宇公司以案涉房屋抵偿了向周汝银偿还借款义务所形成的抵债行为，实质上是以房抵债协议，目的在于消灭周汝银对志宇公司的债权而非单纯的房屋买卖。对周汝银而言，真实目的为尽快实现债权，而以房抵债协议约定的交付房屋是以消灭金钱债权为目的的债的履行方式，其不能产生物之交付的期待权。周汝银作为以房抵债的房屋受让人，在完成案涉房屋权属转移登记之前，其只有债权请求权而非物权，仅凭以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权人的权益。并且，原告主张的对志宇公司的用于以房抵债的债权本息合计为3700000余元，但并未提交其与被告志宇公司关于债权结算、以房抵债合意方面的证据，虽经志宇公司委托诉讼代理人的当庭认可，但不足以产生对抗他人的法律效力。其次，原告购买的商品房系商服用房，且原告占用后实际用于出租，并非用于居住，原告名下另有住房。综上所述，原告对案涉房屋并不享有排除本案强制执行的实体权利，故对于原告请求停止执行案涉房屋以及请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告请求解除查封不属于本案的审理范围，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告周汝银的诉讼请求。案件受理费21000元，由原告周汝银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 张  娥人民陪审员 王 宇 明人民陪审员 周 南 昌二〇二一年一月二十五日书 记 员 莫邹灵翎