河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4895号上诉人（原审原告）:李昕，男，1968年11月25日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：郭超，河南经东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南三维房地产开发集团有限公司，住所地：驻马店市天中山大道中段。法定代表人：任秀中，总经理。委托诉讼代理人：徐东升，河南北纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。原审第三人：驻马店高德房产中介有限公司，住所地：驻马店市文化路和铜山大道交叉口东南角。法定代表人：杨雪英，总经理。原审第三人：苏有全，男，1959年5月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。现羁押于驻马店市看守所。上诉人李昕因与被上诉人河南三维房地产开发集团有限公司（以下简称三维公司），原审第三人驻马店高德房产中介有限公司（以下简称高德公司）、苏有全商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院(2020）豫1702民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李昕及其委托诉讼代理人郭超，被上诉人三维公司的委托诉讼代理人高婷婷到庭参加诉讼，原审第三人苏有全、高德公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昕上诉请求：撤销河南省驻马店市驿城区人民法院(2020）豫1702民初393号民事判决，发回重审改判二被上诉人退还其房款236848元并支付利息（以236848元为本金，自2017年11月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利息计算利息；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决案涉合同没有解除，并判决不准解除错误。事实上，案涉合同已经解除，2019年11月25日，苏有全向其出具欠条，欠条款项是基于其交付房款的数额确定的。鉴于苏有全的身份，可以确定双方已经解除了合同。其支付房款时，案涉房屋土地使用权被法院判决撤销，被上诉人隐瞒事实，构成欺诈，也是导致不能与银行订立商品房担保贷款合同而无法履行的根本原因，双方合同依法应予以解除。被上诉人在宣传中承诺三年无理由退铺，该承诺系双方合同条款的构成部分，对被上诉人有约束力。三维公司辩称，所有权与李昕之间的欠条对其不产生约束力。一审法院关于案涉商品房买卖合同没有解除，并判决不予解除的事实认定清楚，适用法律正确。李昕未能与银行订立商品房担保贷款合同，并不导致本案商品房买卖合同无法履行。李昕应当及时按合同约定补足相应款项，本案是李欣构成违约。李昕并未提供证据证明购房按揭贷款未发放的原因，所称由于其土地使用证被撤销导致贷款失败没有依据。本案项目所涉的土地使用权证虽然曾被撤销，但其已就该宗土地办出新的土地使用权证，其并不存在欺诈行为。一审法院判决并未违反法律规定。李昕主张的商品房销售虚假宣传资料，不是其制作。而涉嫌的虚假宣传已被公安立案侦查，一审法院未支持李昕的诉讼请求正确。李昕向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告三维公司于2017年11月19日签订的商品房买卖合同。2、二被告连带返还购房款236848元及利息（利息以236848元为基数，从2017年12月5日起计至清偿之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。高德公司、苏有全未到庭陈述意见。一审法院认定事实：2017年11月19日，原告李昕（××）与被告三维公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于驿城区解放大道东段南侧的地块和土地使用权。出让证号为：驻市国用（2010）第8563-1号。该地块面积为23341.82m2，规划用途为城镇住宅、商服，土地使用年限自2007年6月26日至2047年6月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：汇万家商城；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第××号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2号楼C区2436号房。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上5层，地下1层。该商品房预测建筑面积共19.74平方米，其中，套内建筑面积10.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.94平方米；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23649.85元，总金额466848元……第六条、付款方式及期限：××按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：按揭贷款，总房款为466848元，其中首付金额为236848元，首付比例为50.7%，贷款金额为230000元。如因××责任致使贷款未足额汇入，向甲方补足房屋的全部购房款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。……第八条、交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金。本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担等条款。合同下方出卖人处加盖有“河南三维房地产开发集团有限公司合同专用章”印章，法定代表人处加盖有“任秀中印”印章，××处有“李昕”署名，并有附件四《合同补充协议》。原告李昕于2017年11月19日向被告交付购房款20000元、于2017年12月5日交纳购房款216848元；2017年12月5日，被告三维公司向原告出具收据一份，写明：“兹收到李昕交来2436#商铺首付款人民币236848元”。后被告苏有全向原告出具欠条一份，写明：“今欠李昕：412829196811250030，人民币贰拾叁万陆仟捌佰肆拾捌元整。二〇一九年十二月十九日之前归还，苏有全”。2020年1月7日，原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。一、诉讼中，被告三维公司提交以下证据：证1.2010年10月2日三维公司与崔卫冰签订的《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》。被告用以证明：依据合同第一条、第四条第一点第二点、第五条第三点、第六条第一点第二点第四点的约定，三维公司仅提供土地使用权及部分资金，并营造良好外部环境，取得固定收益，项目的开发、销售均由崔卫冰负责，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，三维公司是土地使用权的出让人，崔卫冰是“天中·天街”项目的实际所有人。证2.2014年10月23日三维公司（甲方、开发商）与崔卫冰（乙方、投资商）、高德公司（丙方、销售商）签订的《协议书》，显示：三维公司、崔卫冰将联合投资开发的驻马店市汇万家商城项目（天中?天街）委托高德公司独家总承包销售，高德公司承担销售过程中的所有承诺及相关费用。三维公司、崔卫冰不赞成返租销售，若高德公司采取返租销售，由高德公司单方面与购房户签订返租协议，并独立承担返租协议中的承诺及返租费用；及三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订的《补充协议》及算账凭证。被告用以证明：①依据协议第二条、第三条的约定可以看出虽然双方约定的是总承包销售，但高德公司拥有更改设计方案进行重新设计、项目销售经营、商业经营等一切权利，三维公司仅取得4250万元税后收入并协助高德公司办理相应过户手续；②依据协议书第四条第四点、第六条第四点第八点、第八条第四点、第十三条第三点的约定，高德公司以三维公司名义销售房屋，房款由高德公司收取，退房相应责任也由高德公司承担。综上，可以看出崔卫冰将“天中·天街”项目中的商业部分转让给了高德公司；③该协议已实际履行。证3.“承诺”一份，显示：2014年10月23日河南三维房地产开发集团有限公司、崔卫冰、驻马店高德房产中介有限公司三方共同开发、投资、销售的天中天街项目，在该项目销售过程中实际牵涉到的驻马店高德房产中介有限公司、驻马店天街物业管理有限公司、驻马店天街商贸有限公司、驻马店天街实业有限公司负责人都是苏有全。天中天街销售过程中所牵涉的一切责任都由苏有全承担。“承诺”上有苏有全署名。被告三维公司用以证明：苏有全作为高德公司等销售过程中牵涉到的公司实际控制人，其愿承担销售过程中的一切责任。以上三份证据共同证明高德公司、苏有全是本案诉争房屋的实际所有人，只是以三维公司名义签订商品房买卖合同，与合同相关的责任应由高德公司、苏有全承担。原告质证称：对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，对于被告提供的联建协议与本案原告没有事实法律关系。原告所签的商品房买卖合同是与被告三维公司签订的，该商品房买卖合同在原告签字后，被告三维公司并未将合同交付给原告，三维公司持有的商品房买卖合同第六条第3款54万元采取的按揭贷款付款方式，实际履行中，原告是一次性付清房款，不采取按揭方式，三维公司将总房款优惠至49.2万元，原告已将全部的购房款交付给了三维公司，被告所提供的证据不能对抗商品房买卖合同，三维公司应当承担返还购房款的责任。从被告提供的商品房买卖合同可以看出，原、被告之间形成的是商品房买卖关系，而被告三维公司应当按照合同履行义务，而原告按照合同约定履行了支付全部购房款义务，被告三维公司截至目前也未交付案涉商铺，而被告三维公司在答辩中称，据了解原告已经取得了商铺收益，应当提供涉案商铺已经交付给原告的相关证据及相关手续，所以被告三维公司提供的证据不能对抗原告向法庭提交的证据。被告苏有全质证称，对证1，真实性无异议，从该合同中可以看出该项目用地36.57亩，该土地的土地证被撤销后重新办理土地证只有26亩左右，这足以证明少了10亩地。对证2，根据崔卫冰、三维公司与高德公司签订的三方协议，约定的是三维公司要为高德公司提供34000平的商业建筑，36亩的土地，后该土地证被撤销，经过高德公司与三维公司的共同努力，政府重新为三维公司颁发土地证，但是面积仅为26亩，根据实际天街建筑面积为28000多平米，三维公司未按照合同约定足额向高德公司提供34000平的商业商铺，三维公司严重违约，应当赔偿高德公司的相应损失以及合同约定的赔偿金。原告案件贷款手续处于诉状土地的老土地证被撤销，新土地证尚未办理期间，致使无法办理按揭手续。对补充协议与三方协议意见一致。退款应当由三维公司退款。算账凭证只能证明房款交给了三维公司，高德公司与三维公司的往来账目，不是高德公司的实际收入，从中可以证明客户交款交给了三维公司。三维公司向高德公司转的款项包含高德公司向崔卫冰支付的款项以及门窗、内外粉刷装修、水、电、暖等的资金。对证3、承诺书是苏有全签的字，但是三维公司提前打印好的，是在特定情况下签署的。因为高德公司、三维公司、崔卫冰签订的三方协议仅仅是内部协议，对外并无约束力。崔卫冰与高德公司均无开发资质，无权对外销售房屋。高德公司与苏有全不应当承担因商品房买卖合同产生的责任。二、诉讼中，被告苏有全称，确实是苏有全出具的欠条，但该欠条中的款项与三维公司出具的收据中的款项为同一笔款项，所以欠条并非说明是苏有全欠原告钱。这个欠条是凌晨2点给原告出具的，因原告为了维权不让苏有全离开，苏有全被逼出具的。被告三维公司称，因欠条并非三维公司出具，且该欠条形成时间在原告与三维公司签订商品房买卖合同之后，通过原告让苏有全出具欠条可以看出，高德公司、苏有全是案涉房屋的实际出卖人。无论本案的商品房买卖合同是继续履行还是退款，相应的责任应当由高德公司与苏有全承担。三、诉讼中，原告称其解除商品房买卖合同的事实和法律依据是：合同法94条，依据商品房买卖合同第九条第一款第二项约定，逾期超过90日，××有权解除合同，且出卖人退回全部的购房款；被告三维公司多次违约，房屋一直未交付，无法实现原告的合同目的。一审法院认为，与原告李昕签订《商品房买卖合同》的相对人是被告三维公司，原告向被告三维公司交纳购房款，被告三维公司向原告出具收据，故原告李昕与被告三维公司之间系商品房预售合同关系。合同双方意思真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》系三维公司与崔卫冰签订、《协议书》系三维公司、崔卫冰及高德公司签订、《补充协议》系三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订，上述协议均是以上主体达成的内部协议，仅约束签订上述协议的当事人，原告不是上述协议的当事人，上述协议对原告不产生拘束力，故对被告主张被告苏有全、第三人高德公司是案涉房屋的实际所有人，其只是以三维公司名义签订合同，相关责任应由高德公司、苏有全承担的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。本案中，《商品房买卖合同》中约定房价款为466848元，原告向被告三维公司交付了购房款236848元，剩余20万元尚未办理按揭，也未向三维公司交付。诉讼中，原告请求解除《商品房买卖合同》的理由为：被告三维公司至今未交付案涉商铺。《商品房买卖合同》约定被告三维公司应于2017年12月31日前向原告交付案涉商铺，而原告依约应在被告逾期交房超过90日后有权解除合同，但双方未约定解除权行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，故原告应最迟在2019年3月31日前通知被告三维公司解除《商品房买卖合同》，原告逾期未行使，该解除权已经消灭；且原告尚未向被告三维公司足额支付购房款。现原告以被告三维公司逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持。原告据此请求被告三维公司向其返还购房款236848元及利息，不予支持。被告苏有全虽向原告出具了236848元的欠条，但原告系从三维公司处购房，三维公司对该欠条不予认可，且上述原告请求的三维公司返还购房款236848元及利息一审法院已予以驳回，故原告据此请求被告苏有全连带向其返还购房款236848元及利息，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告李昕的诉讼请求。案件受理费4854元，由原告李昕负担。本院二审期间，李昕提交苏有全2019年11月25日书写的书证和河南省高级人民法院（2017）豫行终1229号行政判决书各一份，证明李昕因案涉项目土地使用证被撤销，房屋按揭贷款无法办理，合同应予以解除。三维公司质证称，苏有全所出具的书证合议证明苏有全是案涉房屋的实际销售人，责任应由苏有全承担，该书证上也无其公司盖章，对其公司不产生法律效力。案涉土地使用权虽被撤销，但不能说明房屋按揭贷款不能办理的原因是基于该事项。三维公司提交（2018）驻马店市不动产权第0009717号土地使用权和（2018）驻马店市不动产权第0001910号土地使用权各一份，证明新的土地使用权证的期限和老证一致，土地大证可以证明本案涉及项目符合国家工程建设标准，且证件齐全，李昕称本案合同发生重大变化不属实。李昕质证称，该证件系复印件，与本案无关，在其交付款项时是没有土地证的，根据相关规定，是不能办理按揭贷款的，合同应当解除。本院认为，根据一审法院查明的事实，李昕未在法定的期限行驶解除权，该解除权已经消灭。对上述证据，均不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。本案虽无证据证明三维公司将案涉房屋已经交付于李昕，但李昕未在合理期限内行使合同解除权。且李昕尚未向三维公司足额支付购房款。现李昕以三维公司逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》，一审法院未予以支持，并无不当。李昕称三维公司宣传三年无理由退房，其行为构成根本违约，现苏有全已因涉嫌虚假广告被公安机关采取刑事强制措施，在案涉商铺销售过程中的销售广告和宣传资料可能系虚假广告，在刑事部分未处理完毕前无法明确确认，故李昕据此请求解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。苏有全虽向李昕出具了236848元的欠条，但李昕系从三维公司处购房，三维公司对该欠条不予认可，李昕称双方合同已经解除，房款应予以返还的理由不足，本院不予支持。综上所述，李昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费377元，由上诉人李昕负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二一年一月二十九日书记员  邱营峥