江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终97号上诉人（原审被告）：苏州市联顺汽车修理有限公司，住所地苏州工业园区苏虹西路303号，统一社会信用代码91320507776444709U。法定代表人：戴华。委托诉讼代理人：陈述文，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明华，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏州市振兴化工厂，住所地苏州市相城区元和街道官渎立交桥北口，统一社会信用代码91320507251395561D。投资人：庄伟。委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄银菊，江苏同益大地律师事务所师。上诉人苏州市联顺汽车修理有限公司（以下简称联顺公司）因与被上诉人苏州市振兴化工厂（振兴化工厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。联顺公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回振兴化工厂的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方实际履行的是2013年12月份签订合同于法无据，突破了（2020）苏05民终5799号民事判决的事实认定。二、一审法院通过实际支付租金数额来确定双方实际履行的2013年12月份的合同不具备高度盖然性。振兴化工厂该观点在前案审理中并未得到一审法院和二审法院采纳。三、一审法院认定2015年12月10日、2016年12月2日两份“函告”是结算单错误。两份证据只能证明振兴化工厂告知联顺公司欠付租金并要求支付租金的事实。振兴化工厂二审辩称，如果双方实际履行的是2016年的合同，则联顺公司在付款过程中和最后一次付款时，均是超付租金，不符合常理。联顺公司法定代表人戴华签收两份函告函，结欠金额与2013年合同支付租金情况吻合，请求驳回上诉，维持原判。振兴化工厂向一审法院起诉请求：1、联顺公司支付租金及保洁费458520.8元及逾期付款给振兴化工厂造成的损失56808.63元(暂计算至2020年4月20日，以后以未付租金及保洁费458520.83元为基数按1年期贷款市场报价利率(LPR)的1.95倍计算至实际清偿之日止)；2、本案诉讼费用由联顺公司负担。一审法院认定事实：2013年12月24日，联顺公司（乙方）与振兴化工厂（甲方）就联顺公司所有的位于苏州市相城区元和街道娄北村312国道旁路北24-31、33号处部分房屋签订租赁合同一份。内容为：乙方租用甲方1178.74平方米厂房：一、出租期限自2014年1月1日至2018年12月31日；二、年租金为：第一年45万元；第二年47.25万元;第三年：49.6125万元；第四年49.6125万元；第五年：49.6125万元。三、付款方式：房租金需提前一个月交付，一年一付。四、甲方为乙方水、电开通提供方便，乙方应在每月5日前按时交付上月所耗水、电费（电度数按读数加10％电损计算）；保洁费按10000元／年与房租金同时支付。七、若因市政建设规划需要甲方所属产权范围拆迁、改造(包括不可抗拒的因素在内)，甲方应在接到通知后立即通知乙方搬出。甲方应退还租金余额，乙方应无条件退还该承租房屋。乙方不得拖延及影响甲方与拆迁方签定赔偿协议时间，若因此影响甲方信誉及经济损失的由乙方全部承担。另查，2016年2月3日，（甲方）振兴化工厂与(乙方）联顺公司再次就上述房屋的租赁事签订协议一份。内容为：出租期限：自2016年2月6日至2018年2月5日。二、年租金：254600元。三、付款方式：租金需提前一个月交付，一年一付。四、甲方为乙方水、电开通提供方便，乙方应在每月5日前按时交付上月所耗水、电费。七、若因市政建设规划需要甲方所属产权范围拆迁、改造(包括不可抗拒的因素在内)，甲方应在接到通知后立即通知乙方搬出。甲方应退还租金余额，乙方应无条件退还该承租房屋。乙方不得拖延及影响甲方与拆迁方签定赔偿协议时间，若因此影响甲方信誉及经济损失的由乙方全部承担。另查，2014年起至2018年7月间，振兴化工厂分别收到联顺公司租金如下：2014年间，1月14日92000元，3月7日40000元，5月6日40000元，7月3日50000元，7月14日30000元，9月5日35000元，10月20日45000元；2015年间，1月6日98000元，3月31日48000元，4月30日30000元，6月4日30000元，7月21日60000元，8月28日50000元，10月20日40000元，11月30日30000元，12月29日40000元；2016年间，1月16日25000元，1月26日30000元，2月4日50000元，4月20日40000元，7月1日20000元，7月8日70000元，7月19日10000元，7月21日10000元，7月30日20000元，8月4日20000元，10月14日40000元，10月31日20000元；2017年间，1月20日200000元，3月1日20000元，3月31日25000元，4月2日20000元，4月10日20000元，4月28日50000元，4月29日50000元，7月29日30000元，9月26日50000元，11月29日20000元，11月30日10000元，12月1日10000元，12月15日50000元；2018年间，1月4日45000元，2月1日35000元，2月8日30000元，5月25日20000元，7月23日20000元，7月25日50000元，7月26日20000元。另查，振兴化工厂于2015年12月10日发函联顺公司，言明截止2015年12月31日，联顺公司应付房租194500元；2016年12月2日又发函联顺公司，言明截止2016年12月20日，联顺公司应付房租305625元；联顺公司法定代表人戴华均已在上述书函上签名。另查，合同到期后，联顺公司继续租赁该厂房，2018年10月份搬离。上述房屋在2018年11月14日开始拆迁，到2019年的春节之前拆完，振兴化工厂就上述房屋的拆迁补偿款已经实际收取。涉案所在地振兴化工厂所有的房屋，除联顺公司以外还有其他承租户。另查，有关双方就租赁期间联顺公司的拆迁安置补偿费用发生纠纷，联顺公司起诉振兴化工厂，并由一审作出(2019)苏0507民初4360号判决书，双方均已上诉至苏州市中级人民法院,该院审理后，作出判决，认定一审查明事实，但对判决结果作了调整。审理中，振兴化工厂举证：一：租房协议（2013年12月24日）一份，证明联顺公司向振兴化工厂租赁房屋，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，双方还对租金、保洁费等进行了约定。二：催缴租金函告两份（2015年12月10日以及2016年12月2日），证明联顺公司确认结欠振兴化工厂租金的事实。三、付款明细清单，证明2014年1月1日以来联顺公司共支付的租金及保洁费。联顺公司质证认为：对证据一、二的真实性均无异议，但是2013年12月24日签订的租房协议已经被双方在2016年2月3日签订的租房协议予以相应的变更，而对于振兴化工厂所发的两份函，只能代表联顺公司对该函予以签收，但不能代表联顺公司确认欠振兴化工厂所主张的款项，因为双方并没有进行结算。对于证据三，总金额无异议，有部分异议，有部分异议，他是人为的拆分的。主要是体现在2016年的7月1日，振兴化工厂主张付两次，一个是9500元，一个是11000元，我方认为是一次性的2万元，还有2017年4月28日一次性付了5万元，振兴化工厂主张付了两次20625和29375元。审理中，联顺公司举证：1、2016年2月3日双方签订的租房协议，主要证明自2016年2月6日起，双方之间的租金为254600元。2、房租明细一份，证明自2016年2月4日-2018年7月26日，联顺公司共计支付房租1075000元。3、情况说明及钱杰的身份证复印件，证明2017年4月2日刷卡的2万元系钱杰代联顺公司支付的房租。4、2011年到2013年度的租房协议。证明就是该协议里面明确了双方实际租赁的场地，除了1178.74平方的厂房之外，还有场地，该场地的具体范围为东至娄北村委会西墙南至门面房北墙，西至蒙牛仓库东墙，这是他的一个实际的租赁范围。5、是联顺公司的一个宣传册，在公司简介部分明确联顺公司公司的占地面积为2000平方，也就是刚才所提供的租房协议中所约定的1100多平方的厂房加八百多的这个土地，就是另外空了场地。振兴化工厂质证认为：1、关于2016年2月3日双方签订的租房协议，是因为2013年的租房协议约定的租金是不含税，如果需要开票，需要由联顺公司另行承担税金，2016年联顺公司为少交开票税金，提出与振兴化工厂签订租金较低的租房协议，以应对税务部门，双方实际仍是按照2013年的租房协议履行。2、关于房租明细，2016年2月4日-2018年7月26日之间，联顺公司确实向振兴化工厂付款1075000元，但是如果按照联顺公司所说，是按照2016年2月3日签订合同付的租金，这明显超付，因为2016年合同约定的租金就是每年254600元，超付近50万元，所以从联顺公司提供的证据来看，双方之间仍是按照2013年租房协议来履行。3、关于情况说明，证人证言应当由证人出庭作证，但是对于2017年4月2日2万元，我方确实收到了，至于是不是钱杰付的，需要有证人出庭作证。4、关于2013租房协议，租房协议约定的范围与2013年12月份签订的租房协议的租赁范围不一致。2013年签订的租房协议的面积就只有1178.74平方米，不包括场地。所以振兴化工厂也不可能因为要收回场地，而在16年与联顺公司重新签订租金仅为二十余万元的租房协议，这是不合常理的。5、公司宣传这是联顺公司单方制作的，我方不予认可。它里边还可以写是四千五千平方米。本案争议焦点：租金（含保洁费）的计算应以哪一份合同为准？振兴化工厂主张：应当以2013年12月份签订的那份合同为准,16年签合同是因为联顺公司出于要求开票的因素是为了少交税金。根据联顺公司法定代表人戴华签字确认的两份函告中的欠付房租，也可以看出自2014年1月1日至联顺公司搬离承租房屋之间一直履行的是2013年12月份签订的那份租房合同。联顺公司主张，应当以2016年签订的合同为准。之所以后来又签一份合同的原因在于有两点第一点是实际租赁面积的减少。第二点是振兴化工厂要求联顺公司配合其向政府多索要拆迁补偿款。2011年到2013年度的租房协议，该协议里面明确了双方实际租赁的场地，除了1178.74平方的厂房之外，还有场地，该场地的具体范围为东至娄北村委会西墙南至门面房北墙，西至蒙牛仓库东墙，这是他的一个实际的租赁范围。根据联顺公司的一个宣传册，在公司简介部分明确联顺公司公司的占地面积为2000平方，也就是刚才所提供的租房协议中所约定的1100多平方的厂房加八百多的这个土地，就是另外空了场地。一审法院认为，振兴化工厂与联顺公司签订的两份房屋租赁合同，虽双方均认可合同的真实性；但从两份合同计算的同期租金（含保洁费，下同）与联顺公司已付租金（含保洁费，下同）、对账凭证的吻合度来说，显然第一份合同具有相当高的吻合度，第二份合同则不具有吻合性；故应采信振兴化工厂的计价方式，以第一份合同为准。具体分析如下：首先，假设租金按第一份合同计算：一、2014年1月1日至2015年11月30日间，联顺公司实际支付租金748000元，而合同约定2014年、2015年间应付为942500元，两者相差联顺公司应付为194500元，与2015年12月10日对账单（函）完全吻合；二、2014年1月1日至2016年10月31日，联顺公司实付租金1143000元，而合同约定2014年、2015年、2016年度联顺公司应付租金计为1448625元，两者相差305625元，与2016年12月2日对账单（函）完全吻合。其次，假设租金按第二份合同计算：一、联顺公司已付款项与第二份对账凭证单不相吻合；2014年1月1日至2016年10月31日，联顺公司实付租金1143000元，但如根据第二份合同，同期联顺公司应付租金为：2014年度46万元+2015年度482500元+2016年度254600元（暂未计2016年度间，二份合同的起止时间差所造成的计价差额）=1197100元，即使加上二份合同的起止时间差所造成的计价差额，即使加上2016年1月1日-2016年2月5日按第一份合同计价差额，双方也无法在与2016年12月2日对账产生联顺公司实欠振兴化工厂租金305625元的对账结果；二、联顺公司已付款项发生提前超付，与之前习惯不符。2014年1月1日-2018年2月5日间，联顺公司应付为：2014年度46万元+2015年度482500元+（2016年2月6日-2018年2月5日）254600*2=509200元，即使加上2016年1月1日-2016年2月5日二份合同的年度计算空隙期租金（暂酌定4万元），三年共合计为1491700元，而联顺公司同期实际支付款项为1778000元，提前超付286300元，这与联顺公司在2014年、2015年、2016年间一直迟延支付约定租金的习惯不符，故对联顺公司主张不予采信。以上事实，由振兴化工厂提供的当事人身份信息、租房协议（2013年12月24日）、催缴租金函告、付款明细清单、联顺公司提供的2016年2月3日租房协议、房租明细、情况说明及钱杰的身份证、(2019)苏0507民初4360号判决书复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。一审法院认为，双方虽均未主张合同解除，但因联顺公司已实际搬离，故法院推定以该搬离日为双方自行约定合同解除日；鉴于振兴化工厂分别于2015年12月10日、2016年12月2日发函就相应截止期间的租金进行了结算，而联顺公司法定代表人戴华均已在上述书函上签名，故也应认定上述两份书函也具有合同效力，并可作为双方往来对账结算之凭证；本案中，振兴化工厂、联顺公司虽签订了二份租金不同的租赁合同，但从相关证据、交易习惯来看，双方一直执行了第一份合同，故对振兴化工厂要求按第一份合同计价，予以采信；有关振兴化工厂的租金计算，因截止2016年12月20日，联顺公司尚欠振兴化工厂租金为305625元，加上按第一份合同计的2017年度506125元，2018年度（截止10月）506125/12*10=421770元，合计为1233520.8元，扣除同期联顺公司已付775000元，实欠为458520.8元；振兴化工厂主张的租金符合法法律规定，应予支持；有关振兴化工厂的逾期付款利息请求，法院酌定以458520.8元为基数、自起诉之日起至实际付清之日止、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准的逾期付款利息；有关双方其余有违以有合同、结算凭证的诉求、抗辩、举证、质证意见，因无证据证明、或其证明效力弱于上述书证，均不予采信；为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决：一、苏州市联顺汽车修理有限公司应向苏州市振兴化工厂支付租金（含保洁费）人民458520.8元人民币，并赔偿苏州市振兴化工厂以458520.8元为基数，自2020年4月29日起至实际清偿之日止、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准的利息损失,于判决生效之日起十日内履行。二、驳回苏州市振兴化工厂其余诉讼请求。案件受理费减半收取4476.5元，由联顺公司负担二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2019年6月17日联顺公司以房屋租赁合同起诉至一审法院，要求振兴化工厂支付拆迁补偿费用。一审法院于2020年4月28日作出（2019）苏0507民初4360号民事判决。联顺公司不服向本院提起上诉，本院于2020年8月31日作出2020苏05民终5799号民事判决，认为2013年租房协议约定联顺公司仅有权取得搬迁费用，2016年租房协议则未对拆迁补偿作出任何约定，应视为联顺公司自行放弃权利，故联顺公司无权向振兴化工厂主张房屋拆迁项下的补偿款。振兴化工厂对搬迁费15000元予以认可，予以支持。遂改判振兴化工厂支付联顺公司搬迁费15000元。二审中，联顺公司认为双方在2016年重新签订合同是因为实际租赁的面积减少，因此合同约定的租金数额减少，但联顺公司无法提供实际租赁面积减少的证据。本院认为：本案二审争议焦点是双方2016年2月3日再次签订房屋租赁合同后，是否按该合同实际履行。该合同与2013年12月24日租赁合同约定的租赁厂房面积相同。联顺公司二审中认为由于租赁面积减少，因此租金数额减少，但未能提供证据予以证明，该上诉理由本院不予采纳。根据联顺公司的付款情况，截止2015年底结欠的租金数额与振兴化工厂2015年10月10日发函金额相符，截止2016年12月20日结欠租金与振兴化工厂2016年12月2日发函相符。联顺公司法定代表人在上述两份函件上签名，且未对应付租金数额提出异议，二审中联顺公司也未能提供证据证明是按照2016年2月3日租赁合同约定租金标准支付租金的证据。因此联顺公司主张双方实际履行的是后一份合同依据不足。综上所述，联顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8953元，由上诉人苏州市联顺汽车修理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年一月二十一日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。