黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7344号上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨透笼轻工批发市场有限公司，住所地哈尔滨市道里区石头道街58号。法定代表人：郑显坤，董事长。委托诉讼代理人：孙哲，男，1984年4月7日出生，汉族，该公司办公室主任，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张美丽，黑龙江天辅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑芝，女，1927年9月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张滨洲（系刘淑芝儿子），男，1958年11月9日出生，汉族，哈尔滨服装十一厂退休工人，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张剑峰，黑龙江太一律师事务所律师。上诉人哈尔滨透笼轻工批发市场有限公司（以下简称透笼公司）因与被上诉人刘淑芝合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。透笼公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘淑芝的一审诉讼请求，判令刘淑芝给付透笼公司拖欠的自2019年1月1日起至实际迁出之日的租金损失140,140元，解除双方1997年6月22日签订的《关于透笼市场1B3-8商铺的动迁安置协议书》。事实和理由：一、争议的房产权利性质为私有产权，透笼公司对于房产依法享有所有权，一审法院判决合同到期后继续按照公产房标准，由刘淑芝向透笼公司支付租金，显失公平，系认定房产性质错误。案涉争议房产为私有产权，透笼公司依法享有所有权，双方当时达成的安置协议约定透笼公司在市场一楼大厅安置刘淑芝间隔厅一个、使用面积13平方米，刘淑芝具有永久承租权，该项约定合同无效。按照《合同法》规定和租赁合同期限，最长时间为20年，一审法院认定刘淑芝享有永久承承租权，违反《合同法》明确规定，且透笼公司对于房产依法享有私有权利，并非公有产权，不存在按照公产房租金标准支付租金。2018年开始租赁合同就已经到期，达到《合同法》规定的20年租赁期限，双方对于新的租金标准在没有达成一致的情况下，刘淑芝主张继续按照当年房管部门公租房收费标准缴纳租金显失公平，且争议房产性质为透笼公司私有产权，继续按照公产房的标准缴纳租金严重损害了透笼公司的合法权益，刘淑芝拒绝缴纳租金，强行占用商铺至今，拖欠透笼公司20多个月的租金，且自2019年3月15日，刘淑芝将商铺进行转租严重影响透笼公司商场的统一管理。一审法院认定刘淑芝享有永久承租权，即认定争议房产性质为公有产权与房产实际产权性质不符，属于认定事实严重错误。二、一审法院认定案件事实适用法律错误。一审认定刘淑芝的承租权因基于动迁安置取得，通过双方签订的动迁安置协议书认定刘淑芝具有永久承租权，违反法律规定。依据《合同法》第214条规定，最长有效期限是20年，一审法院认定永久承租权严重违反法律规定，并且本案作为动迁安置协议，在哈尔滨市中级人民法院已经具备相应的判例，并且有明确法律规定。动迁安置协议书并非法院审理范围，所以请求法庭驳回刘淑芝的诉讼请求，撤销一审判决。三、一审判决违反《合同法》意思自治原则，请求二审法院依法撤销。刘淑芝辩称：一审认定事实清楚正确，二审法院应驳回透笼公司的上诉请求，维持原判。一、刘淑芝的房屋是因政府拆迁，经市政府1995年第68号会议纪要，透笼公司（甲方）与刘淑芝（乙方）于1997年6月22日签订动迁安置协议，内容为：根据市政府1995年第68号会议纪要精神，原哈尔滨市北方城市建设综合开发公司（以下简称北方开发公司），在买卖街建工七楼5600平方米拆迁空地，被纳入透笼轻工商厦一期工程，由此原北方开发公司签订的安置刘淑芝的协议无法实现。现双方达成如下安置协议：1.甲方在其市场内一楼大厅安置乙方间隔厅一个第七号，使用面积13平方米，乙方具有永久承租权。……7.本协议相当于房照。动迁安置协议是双方真实意思表示，合法有效，刘淑芝被动迁安置，取得了永久承租权，位于透笼市场1B3-8号商铺不存在解除的事实和法律依据。依据上述协议，刘淑芝每年均与透笼公司签订一份承租管理合同。刘淑芝是在被动迁安置商铺的基础上与透笼公司签订承租管理合同，应按当年房管部门公租房租金标准交纳租费，因刘淑芝商铺的取得是源于自有房屋动迁安置，不是透笼公司面向市场招租的普通商户，透笼公司无证据证实争议房产的全部产权性质为其私有产权。二、一审法院认定事实正确、适用法律正确。一审认定刘淑芝基于动迁安置取得并签订了动迁安置协议，约定商铺刘淑芝具有永久承租权，本协议相当于房照是正确的，是双方真实的意思表示，并有刘淑芝的原有房屋动迁的事实及市政府会议纪要政策为依据，一审认定事实正确。一审适用《合同法》第107条规定正确，没有适用《合同法》第214条更是正确的。因双方不是普通的租赁合同关系，且《合同法》第214条第二款规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自签订之日起不得超过20年，因约定每年签订承租管理合同，双方的法律关系不适用该条款的规定。三、一审法院认为透笼公司擅自提高租金不具有房产部门政策依据，没有违反《合同法》意思自治原则正确。因动迁安置取得的商铺，不应按市场招收的普通商户标准交相关费用，二审法院应维持原判。刘淑芝依据协议约定，每年均向透笼公司交纳房屋的租费，包括各种税费、各项费用，不存在拒绝交纳租金的事实，更不存在强行占用商铺。透笼公司擅自提高租费，拒绝与刘淑芝继续签订2019年之后的承租管理合同，不遵守动迁安置协议。刘淑芝向一审法院起诉请求：1.判令透笼公司继续履行与刘淑芝签订的《动迁安置协议》；2.判令透笼公司与刘淑芝继续签订《承租管理合同》。透笼公司向一审法院反诉请求：1.依法判令刘淑芝给付拖欠的自2019年1月1日起及实际迁出之日的租金损失140,140元；2.依法判令解除双方1997年6月22日签订的关于透笼市场1B3-8商铺的《动迁安置协议》。一审法院认定事实：1997年6月22日，刘淑芝与透笼公司签订《动迁安置协议》，主要约定：根据市政府1995年第68号会议纪要精神，原北方开发公司在买卖街拟建公企楼的5600平方米拆迁空地被纳入透笼轻工市场开发建造总体规划，透笼公司在该地段上建设透笼轻工商厦一期工程，由此原北方开发公司签订的安置刘淑芝的协议无法实现。现双方达成如下安置协议：透笼公司在其市场一楼大厅安置刘淑芝间隔厅一个（第柒号），使用面积13平方米，刘淑芝具有永久承租权；进厅后在经营范围和营业时间上，刘淑芝必须服从透笼公司规定，服从商厦统一管理，双方另行签订承租管理合同；进厅前，刘淑芝按一年计交纳各项费用（房租、水电费、包烧费、治安费），以后按照有关规定逐年交纳，否则透笼公司有权停止刘淑芝营业，直至收回承租权；本协议相当于房照。从当年开始至2004年，双方每年均签订《承租管理合同》，主要约定：刘淑芝在进户前必须按有关规定缴纳一年的房租、水电、包烧费等；因房管部门每年都在调整租费，故双方合同期为一年，各项承租费用按有关规定每年进行相应调整。自2004年至2018年，双方虽未签订书面合同，但透笼公司每年收取刘淑芝一年的房租、水电、包烧费等。2019年，双方未再签订《承租管理合同》，刘淑芝亦未缴纳相关承租费用。现争议商铺编号已变更为1B3-8。一审法院认为，关于双方是否应该继续履行《动迁安置协议》的问题。透笼公司与刘淑芝签订的《动迁安置协议》系双方真实意思表示，合法有效。透笼公司主张双方的房屋租赁关系已过租赁合同的法定期限，因刘淑芝的承租权系基于动迁安置取得，根据双方签订的《动迁安置协议》，刘淑芝对争议商铺具有永久承租权，透笼公司主张解除《动迁安置协议》的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。刘淑芝要求继续履行《动迁安置协议》的诉请，一审法院予以支持。刘淑芝要求双方继续签订《承租管理合同》的诉请，因根据《动迁安置协议》约定，双方需另行签订《承租管理合同》，故签订《承租管理合同》系《动迁安置协议》约定的双方均应履行的义务之一，对该诉请一审法院不再处理。刘淑芝的承租权系因动迁取得，而非透笼公司公开招租，其承租费用标准应有别于其他一般商户。透笼公司拟提高刘淑芝商铺承租费用，由2018年的4857元大幅提高至85,800元，但透笼公司未举示证据证明其提高租金具有房管部门政策依据，故透笼公司主张按照每年85,800元要求刘淑芝支付占用商铺的租金损失一审法院无依据予以支持。因刘淑芝并未交纳2019及2020年承租费，该费用应予以交纳，计算标准应按照往年承租费用标准向透笼公司交纳承租费，故刘淑芝应向透笼公司交纳承租费9714元。刘淑芝主张透笼公司拒不收取其租金，透笼公司主张系刘淑芝拒不缴纳租金，但双方均未举示证据证明其主张，透笼公司要求刘淑芝给付损失的诉请，无依据支持。故透笼公司主张刘淑芝给付租金及损失140,140元的诉讼请求，一审法院支持9714元。判决：一、刘淑芝与透笼公司于1997年6月22日签订《动迁安置协议》继续履行；二、刘淑芝于判决生效之日起十日内给付透笼公司1B3-8商铺承租费用9714元；三、驳回刘淑芝的其他诉讼请求；四、驳回透笼公司的其他反诉请求。二审中，透笼公司提交了两份证据。证据一、哈房权证里字第××号不动产权证书复印件一份。拟证明：争议房产为透笼公司依法享有的私有产权房产，不存在刘淑芝主张依据公有产权性质支付租金的事实依据，应按透笼公司标准支付租金，刘淑芝的主张没有事实及法律依据。刘淑芝质证意见：该产权证不属于新证据，刘淑芝认可该证据的真实性，但对证明问题有异议，不能证明坐落在道里区石头道街58号的房屋产权为透笼公司的私有产权，该证书中产别列明为其他产，房地产部门对产别的分类分十多种，其他产产别表明房产性质包括多种所有权形式。证据二、（2020）黑01民终4307号民事裁定书。拟证明：本案并非法院受理范围，透笼公司与刘淑芝并非平等主体之间租赁合同关系，本案应依法驳回刘淑芝的诉讼请求，撤销一审判决。刘淑芝质证意见：对该证据的真实性请法庭进行核实，对证明问题有异议，不能证明透笼公司要证明的问题，该裁定内容与本案诉讼的内容不相同，且另案中的双方都是单位，而刘淑芝是自然人，另案与本案不同。本院认证意见：因刘淑芝对透笼公司提交的不动产权证复印件的真实性无异议，（2020）黑01民终4307号民事裁定书系本院生效法律文书，故本院对透笼公司提交两份证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审关于透笼公司与刘淑芝签订的《动迁安置协议》效力的认定正确，本院予以确认。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。案涉《动迁安置协议》明确约定透笼公司为刘淑芝安置间隔厅一个，刘淑芝具有永久承租权，透笼公司应按照约定履行其义务，故一审认定刘淑芝取得案涉商铺承租权系基于动迁取得并无不当，透笼公司依据《合同法》第214条规定主张案涉《动迁安置协议》约定的承租权期间不应超过20年的依据不足。案涉《动迁安置协议》约定双方应另行签订《承租管理合同》，透笼公司自2004年未再与刘淑芝签订《承租管理合同》，但直至2018年透笼公司仍收取刘淑芝承租费用，故一审认为刘淑芝系因动迁取得案涉商铺承租权，不同于其他一般商户，刘淑芝应按照往年承租费用标准支付租金并无不当。关于透笼公司主张案涉承租权为公产房承租权，因刘淑芝取得案涉商铺承租权系动迁安置取得，案涉商铺承租权并不是公产房承租问题，故对透笼公司该项主张不予支持。综上所述，透笼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1601.4元，由哈尔滨透笼轻工批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员赵晟审判员张禹珩（）二〇二一年一月十八日书记员 周      小      倩