广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17065号原告：张培安，男，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××,公民身份号码440××××××××××××239。委托诉讼代理人：莫茜特，广东泓磊律师事务所律师。被告：佛山市豪树物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××325D。法定代表人：张某1。被告：张某1，男，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××,公民身份号码440××××××××××××214。原告张培安与被告佛山市豪树物业管理有限公司（以下简称豪树公司）、张某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫茜特到庭参加了诉讼。两被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张某1于2015年3月7日签订的《商铺出租合同书》；2.被告张某1立即迁出上述合同涉及的租赁物，并立即将该租赁场地返还给原告；3.被告张某1向原告支付拖欠的租金182142.7元，并从2020年6月1日起至实际腾空并归还租赁物给原告之日止按照30293元/月的租金标准向原告支付场地使用费；4.被告张某1向原告支付至清偿日止的违约金，暂计至2020年6月16日的违约金为14745.14元；5.原告没收被告张某1的合同履约保证金20000元；6.被告佛山市豪树物业管理有限公司对上述第一至五项请求承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年5月，原告与罗成勇合伙以竞价投标的方式取得佛山市南海区西樵镇西樵经济联合社位于佛山市南海区××××××威得利商铺的合作开发权，负责对佛山市南海区××××××威得利商铺进行改造并获得商铺的使用权和收益权。2015年3月7日，罗成勇作为出租方代表与被告豪树公司签订《商铺出租合同书》一份，约定被告豪树公司承租位于佛山市南海区××××××威得利商铺首层Y6-Y15号商铺（以下简称涉讼商铺）作为商场使用，租期从2015年3月1日至2023年2月28日止，合同同时对租金、租金交付期限、保证金、违约责任等作出具体约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告豪树公司使用，但被告豪树公司在合同履行期间多次拖欠租金，至今尚欠原告租金182142.7元。另，被告豪树公司为自然人独资有限责任公司，被告张某1是其唯一股东，因两被告的财产存在混同，故被告张某1应当对被告豪树公司的债务承担连带清偿责任，故起诉，庭审中，原告明确其已在2020年7月1日已经收回涉讼商铺,所以撤回第2项诉请，第3项诉请场地使用费计算的截止时间为2020年7月1日。两被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了证据，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，两被告未到庭提出异议，本院予以采信。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺已办理房屋所有权证，证载所有权人为南海市西樵山旅游度假区西樵经济联合社（现为佛山市南海区西樵镇西樵社区×樵经济联合社）。原告提交的证据反映，原告系与案外人罗成勇合伙承租涉讼商铺，并经出租方同意后转租予被告豪树公司使用。罗成勇在本案中已提交《声明书》确认由原告处理本案纠纷并自愿承担相应的法律后果。2014年11月17日，张某1向原告转账20000元。2015年3月7日，案外人罗成勇（甲方）与豪树公司（乙方）签订《商铺出租合同书》，约定：乙方承租甲方的涉讼商铺（面积为483㎡）用于经营商场；租赁期限为8年，从2015年3月1日至2023年2月28日止；第一年月租金总额为24150元，第二年月租金总额为24150元，第三年月租金总额为27048元，第四年月租金总额为27048元，第五年月租金总额为30293元，第六年月租金总额为30293元，第七年月租金总额为33929元，第八年月租金总额为33929元；租金按季度支付，严格按先支付租金后使用原则，每季度10号前交清下季度租金；商铺的物业管理费为首层120元/间（每月），二、三层为100元/间（每月）；在合同签订之日起三个工作日乙方交纳20000元作为履约保证金；如乙方提前终止合同，保证金不予退还作为违约金；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。该合同抬头载明甲方（出租方）为手写字体的“罗成勇”，罗成勇并在合同落款“甲方代表”处签名，该合同另明确收取租金的账户为原告的银行账户。2020年7月7日，原告提起本案诉讼。本院于同年11月1日向两被告公告送达本案的应诉材料。庭审中，原告陈述：原告已于2014年11月底将涉讼商铺交付被告豪树公司使用，并于2015年3月7日补签《商铺出租合同书》，被告豪树公司承租后分租予多个案外人做商场使用，至2020年7月1日原告与案外人签订租赁合同，视为收回租赁物；按照《商铺出租合同书》的约定，被告豪树公司应于2015年3月10日之前交纳2015年3-5月租金，于2015年6月10日之前交纳20105年6-8月租金，以此类推；被告豪树公司从2015年第二季度开始逾期缴纳租金，每次支付租金也不按季度进行，有时是按月支付；被告豪树公司最后一次交租金是2019年11月2日，支付了30633.2元，截止2019年11月30日，被告豪树公司尚欠租金为4404.5元；因为涉及租金减免，2019年12月租金按30216.4元主张权利，2020年1月租金按30033.4元主张权利，2020年2月租金按30076.6元主张权利，2020年3月租金按28248元主张权利，2020年4月租金按29392.8元主张权利，2020年5月租金按29768元主张权利，2020年6月租金按30293元主张权利。另查明：被告豪树公司成立于2015年1月29日，公司股东为被告张某1一人。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行处理。虽然《商铺出租合同书》系由案外人罗成勇与被告豪树公司所签，但罗成勇系在合同落款处甲方代表栏签名，反映其签约行为为代表签约。此外，《商铺出租合同书》约定的收款账户为原告的银行账户，在签订合同之前，被告张某1也是向原告的银行账户支付履约保证金，且涉讼商铺系以原告名义向西樵经联社承租，故原告主张其为《商铺出租合同书》的出租方理据充分，本院予以采纳。经审查，双方签订的《商铺出租合同书》意思表示真实，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。原告主张被告豪树公司长期欠付租金，两被告未到庭提出异议，或举证推翻，本院予以采纳。因被告豪树公司欠付租金已超一个月，依照《商铺出租合同书》的约定，原告有单方解除合同的权利，因原告自认其已于2020年7月1日收回租赁物，早于本院送达本案应诉材料予两被告的时间，故本院确认《商铺出租合同书》已于原告收回租赁物之日（2020年7月1日）解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，结合原告诉请，本院对《商铺出租合同书》作清算如下：1.关于租金。原告主张被告豪树公司欠付2019年11月的租金金额为4404.5元，2019年12月之后各月租金标准如下表所述，该主张不高于双方《商铺出租合同书》中约定的租金标准，两被告也未到庭提出异议，或举证推翻，本院予以采纳。故经核算（详见下表），被告豪树公司应支付截至2020年6月30日止的租金212432.7元予原告，原告诉请租金总额超以上核定的，本院不予支持。期间合同约定租金标准原告主张租金标准原告主张欠付租金金额2019-1130293—4404.52019-123029330216.430216.42020-13029330033.430033.42020-23029330076.630076.62020-33029328248282482020-43029329392.829392.82020-53029329768297682020-6302933029330293合计212432.72.关于逾期支付租金的违约金。被告豪树公司逾期支付租金构成违约，依法依约均应向原告计付逾期支付租金的违约金。鉴于《商铺出租合同书》约定的违约金计付标准、原告主张的违约金计付标准均过高，本院依照公平原则调整为日万分之二。此外，《商铺出租合同书》约定按季度预付租金，原告在本案主张按月计付租金，该主张系原告对自身权利的处分，不违反法律的强制性规定，本院予以照准，并酌情确定被告豪树公司每月计付逾期付款违约金的起算日为当月11日。经核算（详见下表），被告豪树公司应支付截至2020年6月30日止逾期支付租金的违约金4847.07元予原告，并应以欠付的租金212432.7元为本金，从2020年7月1日起至实际清偿之日止，继续按日万分之二的标准计付逾期支付租金的违约金予原告。原告关于该项违约金诉请金额超以上核定的，本院不予支持。期间欠付租金金额逾期起算日暂计截止日天数违约金2019.114404.52019-11-112020-6-30233205.252019.1230216.42019-12-112020-6-302031226.792020.130033.42020-1-112020-6-301721033.152020.230076.62020-2-112020-6-30141848.162020.3282482020-3-112020-6-30112632.762020.429392.82020-4-112020-6-3081476.162020.5297682020-5-112020-6-3051303.632020.6302932020-6-112020-6-3020121.17合计4847.073.关于履约保证金。现有证据反映，被告张某1于2014年11月17日向原告转账20000元，原告主张该款为《商铺出租合同书》项下的履约保证金，两被告未提出异议或举证推翻，本院予以采纳。如上所述，《商铺出租合同书》因被告豪树公司根本违约而解除，故原告诉请没收该履约保证金20000元符合双方约定，本院予以支持。4.关于被告张某1应承担的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告张某1作为被告豪树公司的一人股东，其并未举证证明其财产与豪树公司公司相互独立，应承担举证不能的不利后果。因此，原告诉请被告张某1对被告豪树公司在本案的债务承担连带清偿责任理据充分，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认签订于2015年3月7日的《商铺出租合同书》于2020年7月1日解除；被告佛山市豪树物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年6月30日止的租金欠款212432.7元予原告张培安；被告佛山市豪树物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年6月30日止逾期支付租金的违约金4847.07元予原告张培安，并应以前述第二项欠付的租金212432.7元为本金，从2020年7月1日起至实际还清上述第二项所欠租金之日止，继续按日万分之二的标准计付逾期支付租金的违约金予原告张培安；被告张某1于2014年11月17日向原告张培安支付的履约保证金20000元归原告张培安所有；被告张某1对被告佛山市豪树物业管理有限公司在上述第二、三项的债务向原告张培安承担连带清偿责任；驳回原告张培安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费29078.6元（原告已预交），由原告负担50元，由两被告连带负担29028.6元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两被告多预交的案件受理费29028.6元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  李爱明人民陪审员  李少芬二〇二一年一月二十二日书 记 员  许晓璇