河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初15404号原告：赵平，女，1982年1月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张书占，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙明新，河南舒展律师事务所律师。被告：司银丽，女，1973年10月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：袁艺函，河南金霖源律师事务所律师。原告赵平与被告司银丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵平的委托诉讼代理人孙明新，被告司银丽及其委托诉讼代理人袁艺函到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵平向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告签订的《商住房屋租赁合同》已经解除；2．判令被告立即返还房屋租金27322元；3．判令被告立即返还房屋保证金10000元；4．判令被告承担律师费6000元；5．判令被告支付违约金163932.5元；上述共计：207254.5元，并向原告支付滞纳金（滞纳金以207254.5元为基数，按合同约定每日0.05%的标准，从起诉之日起计算至实际给付之日止）；6．判令被告承担诉讼费用。审理过程中，原告申请变更律师费为3000元。事实与理由：原、被告双方于2020年6月8日签订了《商住房屋租赁合同》，约定被告将位于郑州市郑密路西、卫民路东、清江路南兴富生活广场（原亚星盛世，郦都）1层的毛坯房出租给原告作为经营场地有偿使用，双方约定租赁期限为2020年6月13日--2021年6月13日，每月租金27322元，按季度交租金，在下一个租赁周期前30日支付下一周期租金。原告向被告交付保证金1万元。被告司银丽作为出租人在合同中保证不得因被告原因影响水电暖等配套设施正常运行和使用，保证承租人原告能够按照合同约定的用途使用租赁房屋。合同签订后，原告一直依约向被告交纳房租，履行合同义务。但被告经常以自己拖欠大房东房租为由向原告提前催缴租金，对原告进行骚扰，影响原告的正常经营活动。因为被告拖欠大房东房租造成自身违约，导致大房东于2020年11月1日将涉案商铺停电，使原告无法正常营业。后大房东直接向原告表示因为被告司银丽作为二房东拖欠大房东房租，大房东将收回店铺，原告无法正常营业。根据原被告签订的《商住房屋租赁合同》第11.5条约定：有下列情形之一的原告有权单方解除本合同，甲方应全额退还乙方履约保证金及该房屋未使用期间的租金，并赔偿乙方一年租金和其他全部损失。甲方如不按合同约定退还各款项的，乙方有权要求甲方按照应付资金每日万分之五（0.05%）的标准支付滞纳金，支付起算点为甲方的违约行为被确认时。（1）租赁房屋发生产权纠纷，致使乙方不能经营的；（3）甲方发生其他根本性违约行为，宜经乙方书面通知不予改正的。原告于2020年11月5日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告于当日收到通知，原、被告之间签订的《商住房屋租赁合同》已解除。因被告的违约行为导致原告遭受巨大经济损失，有相关票据证据证明。原告现考虑损失填平原则，仅向被告主张半年租金作为违约金，以赔偿原告因被告违约所造成的损失。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告的行为已经构成根本违约，违反了双方的协议约定，致使原告无法继续正常使用承租房屋，合同目的不能实现，被告应承担违约责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。被告司银丽辩称，1．原被告签订的《商住房屋租赁合同》尚未解除，原告虽然于2020年11月5日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告在2020年11月7日收到后，回函不同意解除双方之间的租赁合同，并通过微信、邮寄以及张贴回函当日送达原告，所以双方合同尚未解除。截至目前，被告与河南亨得利酒店管理有限公司的租赁合同仍在履行过程中，不存在房屋权属不清晰的情形。被告虽然在履行过程中存在瑕疵，但不存在无法正常营业的情形，不存在原告单方解除合同的情形；2．被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告逾期未支付房租，且一直占用涉案房屋未交付给被告，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应依法驳回。综上，被告在合同履行过程中，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月8日，原告赵平作为乙方与被告司银丽作为甲方签订《商住房屋租赁合同》一份，约定被告将自己承租的位于郑州市郑密路西、卫民路东、清江路南的“兴富生活广场”（原亚星盛世·郦都）一层临街商住用房部分出租给原告，现状为毛坯房，建筑面积暂定227.684平方米，最终以不动产权证书上记载的面积为准，已缴租金多退少补，租赁期限自2020年6月13日至2021年6月13日，装修期5天，租金每月27322元，按季度交租金，租金支付方式：实行先交租金后使用，乙方应下一个租赁周期前30日向甲方支付下一周期租金。关于维修和装修，乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可以对所租房屋进行装修，一切费用由乙方承担；乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应将房屋返还甲方；乙方对所装修的固定部分不得进行破坏和拆除，可移动、可拆除部分物件归乙方所有，不可移动、不可拆除的部分无偿归甲方所有；如因甲方原因导致合同提前终止的，乙方有权拆除电梯、中央空调设施。甲方责任，甲方应保证合同履行期间，在政府水、电、气、暖等部门正常供应、所有设备无故障的情况下，不因甲方原因影响水、电、气、暖等配套设施正常运行和使用，乙方能够按照合同约定的用途使用租赁房屋。甲方保证租赁房屋的权属清晰，如因权属存在问题给乙方造成损失的，甲方承担全部赔偿责任。乙方在租赁期内提前解除合同的，应提前六个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方缴清应缴费用并赔偿甲方当期一年租金，履约保证金不再退还。若乙方未经甲方同意逾期交付租金或者违约金的，除收取违约金外，有权采取停止供水、供电、锁门的措施，由此造成的损失由乙方自行承担。补充条款：乙方支付保证金10000元，合同到期且无任何违约行为，甲方全额退还保证金。合同还对其他事项进行了约定。原告于2020年8月15日、16日向被告支付了下一个季度的租金81966元。2020年11月1日至11月7日期间，案涉房屋被停电。2020年11月5日，原告向被告发出《解除合同通知函》一份，载明因被告与河南亨得利酒店管理有限公司的纠纷，被告拖欠租金导致亨得利公司给原告的房屋断电，致使无法进行经营，根据合同第7.2条及第7.3条约定，要求解除双方合同，三日内退还保证金及剩余租金。2020年11月7日，被告回函，称不同意解除合同，合同期内解除合同，应提前六个月书面提出并经同意，现不存在房屋权属不清晰的情形，且水、电、气等配套设施已经正常运行和使用。2020年11月13日，被告向原告发送微信，称今天该交房租，如不交房租也不搬走东西，将承担一切后果。2020年11月19日，原告向河南亨得利酒店管理有限公司交款2500元，该公司出具收据显示：收到司银丽分租户（优扣扣），房租（2020.11.16-2020.11.20）5天房租冲抵司银丽租金。另查明，被告司银丽与河南亨得利酒店管理有限公司签订有《商住房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年8月22日至2027年8月21日，面积397.684平方米，租金每月每平方米120元，第一年租金按季度支付，第二、第三年按照半年支付，第四年按照年付，应在下一个租赁周期前60日支付下一周期租金。原告于2020年11月10日与河南舒展律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，并支出代理费3000元。以上事实，有房屋租赁合同、收据、聊天记录、解除通知函、回函、转款凭证及当事人陈述等证据在卷，并予以佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商住房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属于有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同7.2条明确约定，被告应保证合同履行期间，不因被告原因影响水、电、气、暖等配套设施正常运行和使用，保证原告能够按照合同约定的用途使用租赁房屋。合同11.5条约定如租赁房屋发生产权纠纷，致使原告不能经营的，或被告发生其他根本性违约行为，经书面通知不予改正的，原告有权单方解除合同。本案中，被告因未按时向原房东河南亨得利酒店管理有限公司支付租金，导致案涉房屋被亨得利公司断电7天，致使原告无法正常使用案涉房屋，被告已构成违约，故原告有权行使单方解除权，解除通知自送达之日生效，故原告请求确认合同已经解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张返还房租27322元，结合已查明事实，原告房租支付至2020年12月13日，于2020年11月30日搬离，未使用13天，另代被告向河南亨得利酒店管理有限公司支付5日租金2500元，故被告应向原告返还14339元。原告要求返还保证金10000元，根据公平原则，应在结清水、电、燃气等相关费用后予以返还。关于原告主张违约金163932.5元，未提交证据证明实际损失，本院酌定被告向原告支付违约金20000元。关于原告主张的律师费3000元，缺乏合同依据，本院不予支持。被告辩称不存在违约行为，不同意解除合同的辩解，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十三条第（四）项、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵平与被告司银丽签订的《商住房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告司银丽于本判决生效之日起十日内退还原告赵平租金14339元，保证金10000元在结清水、电、燃气等相关费用后予以返还；三、被告司银丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵平损失20000元；四、驳回原告赵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2204元，由原告赵平负担1732.5元，由被告司银丽负担471.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二一年一月二十日法官助理顾百灵书记员张永泽