广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33255号原告：赖明琼，女，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何彩莲，广东达方律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告赖明琼诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人曹伟钊、何彩莲,两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告智城公司向原告返还超过20年无效租期的使用权转让费（租金）97735.86元（2038年2月9日起至2048年12月31日止），及20年有效租期内未履行租期（2020年10月28日起至2038年2月8日止）相应的使用权转让费（租金）155065.72元，并支付违约金41575.2元（总租金277168元×15%）；2.被告梦乐城公司向原告支付拖欠的2020年1月至2020年10月租金16329元，及因逾期支付租金而产生的资金占用期间的利息（以应付未付租金为本金，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率3.85%/年，从2020年10月28日起计算至付清租金之日止）；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2018年2月9日签订了《物业使用权转让合同》，约定被告智城公司将位于佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给原告，使用权转让年限自2018年2月9日起，至2048年12月31日止，转让总使用费(租金)合计277168元，被告智城公司应于2018年12月31日前将上述商业用房交付给原告，等等。而在签订使用权合同同时，原告与两被告签订《租赁合同》，约定被告智城公司将其与被告梦乐城公司签订的《广佛智城天街二期商业用房租赁定制合同》项下就上述商业用房相关的物业使用权整体转让给原告，上述商业用房的出租主体变更为原告，被告智城公司负责于2018年12月31日前将商业用房交付给原告。租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。租金标准及支付：第一年每月1600元/间；第二年每月1680元/间；第三年每月1764元/间。被告智城公司将被告梦乐城公司支付的该商业用房首月的租金及相当于2个月的履约保证金支付给原告，首月租金用上述已付的首月租金抵扣，从第二个月起，被告梦乐城公司于次月底缴纳上月租金，被告梦乐城公司逾期支付租金的，按应付而未付租金的日万分之一向原告支付违约金直至付清时止等。原告已付清使用权转让费(租金)合计277168元给被告智城公司。而实际上，上述两份合同签订后至今，两被告从未与原告就按合同约定标准交付商业用房的事宜进行交接或确认，且被告梦乐城公司经常不按时足额支付租金，由2019年12月起更是变本加厉。自2020年1月起至今，被告梦乐城公司逾期支付的租金已超过6个月，鉴于被告梦乐城公司的违约行为，原告已解除了原告与被告梦乐城公司之间商业用房的租赁关系，同时将上述解除租赁关系的情况通知被告智城公司，并且要求两被告将上述商业用房的占有、使用、收益的权利，交还予原告。但两被告经原告的催告后，仍未按要求履行，因此原告于2020年11月7日发出《解除合同通知书》，解除了原告与被告智城公司签订的使用权合同。基于以上，原告认为：1、被告梦乐城公司应将拖欠的租金及应付的利息支付给原告；2、原告与被告智城公司签订的使用权合同并不属于买卖关系，实际上为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，使用权合同约定的租赁期间已超过二十年，因此超过20年部分的租赁期限(即2038年2月9日至2048年12月31日)属于无效，被告应将多收取的上述无效租赁期间的使用权转让费(租金)，返还给原告。另外，由于被告智城公司未能交付符合约定的商业用房，导致使用权合同已解除，被告智城公司应将20年租期内尚未履行的租期的使用转让费(租金)返还给原告，以及需要承担支付违约金的义务。综上，原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，具状起诉，请求法院依法作出公正的裁判!被告智城公司辩称，一、涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:（一）涉案物业所在的2号地13号楼已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并已取得联合验收终审意见书，正在办理竣工验收备案手续。涉案物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。（二）涉案物业使用权转为双方自愿签订、合法有效，其让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉案两物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告智城公司因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。（三）涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、原告主张已解除《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定没有事实和法律依据，被告亦不同意解除《物业使用权转让合同》。（一）被告与原告在《物业使用权转让合同》中均无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除物业合同没有合同依据。（二）退一步来讲，即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与被告智城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经分别向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于被告梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告主张解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、原告要求被告返还物业使用权转让款并按物业使用转让款的15%支付逾期交付的违约金没有依据。（一）如前第二点所述，《物业使用权转让合同》尚未解除，原告主张解除物业使用权转让合同没有依据，被告无须向其退还物业使用权转让款。（二）退一步讲，即使法院认为涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还原告的转让款本金。根据原、被告双方签订《物业使用权转让合同》中第三条第1项的约定，涉案物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；该有偿使用期限所对应的总转让金为277168元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉案物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告智城公司所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告智城公司退还自身没有收取的转让金价款无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。（三）再退一步讲，原告已确认物业使用权自合同签订之日（即2018年2月9日）履行至2020年10月28日，对合同已履行的部分，被告无须向其退还物业使用权转让款。对此原告亦予以认可。因此，即使法院最终认定涉案合同解除，对于合同已履行部分的物业使用权转让款，被告智城公司无需退还，原告亦未主张。（四）原告要求被告按物业使用转让款的15%支付逾期交付的违约金没有依据。如前所述，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，将涉案物业出租梦乐城公司。虽然物业尚未实际交付，原告以涉案物业已实际收取履约保证金和租金，并未遭受任何损失，故原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实亦自相矛盾，应不予支持。四、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。涉案物业使用权转让合同签订至今均已有两年有余，原告自愿受让涉案物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形，原告在签订《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，被告智城公司收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告智城公司并未收取相应对价，原告现要求被告智城公司退还未有收取对价的物业使用款转让款有违公平原则，应不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，根据双方签订的《租赁合同》，原告作为出租人，负有交付涉案物业的义务。因涉案物业尚未实际交付，被告梦乐城公司作为承租人不存在向其支付租金的义务，原告要求被告梦乐城公司支付剩余租金及利息毫无依据。原告与被告梦乐城公司签订《租赁合同》，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共计22414元，被告梦乐城公司对《租赁合同》的履行不存在违约行为。鉴于原告要求解除《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除《租赁合同》，并要求原告返还已向原告支付履约保证金及租金22414元。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。两被告提交的《律师函》、《解除合同通知书》、EMS快递寄送的相关凭证、送达记录，本院经综合审查后对其真实性予以确认；两被告提交的租金明细表，本院对其进行综合认定。本院经审理认定下事实：2018年2月9日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年2月8日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金277168元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。2020年10月21日，原告委托广东达方律师事务所向被告梦乐城公司发送《律师函》，载明：截止发函之日，被告梦乐城公司就承租两物业尚欠原告租金27366元，要求被告梦乐城公司在收到律师函之日起的三日内一次性付清欠付的租金并承担违约金等。2020年10月26日，原告向被告梦乐城公司发送《解除合同通知书》，载明：被告梦乐城公司就涉案物业尚欠原告租金27366元，被告梦乐城公司未按照上述《律师函》支付租金及违约金，故解除与两被告于2018年2月9日签订的《租赁合同》等。2020年11月7日，原告向被告智城公司邮寄《解除合同通知书》，通知解除与被告智城公司于2018年2月9日签订的两份《物业使用权转让合同》中租期在20年（含20年）以内的合同内容，被告智城公司在收到本解除合同通知书之日起的三日内，向原告返还20年（含20年）租期内剩余未履行租期的租金以及支付占用租金期间的利息或违约金，被告智城公司应在收到本解除合同通知书之日起的三日内，向原告返还超过20年的无效部分租期的租金。2020年11月9日，被告智城公司签收该《解除合同通知书》。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月23日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款277168元，涉案物业已提交竣工验收备案申请，尚未取得竣工验收备案表；原、被告均确认原告已收取被告梦乐城公司履约保证金及租金共22414元；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未完成竣工验收备案手续，不具备交付条件，被告智城公司逾期交付涉案物业，原告向被告智城公司发送《解除合同通知书》，故《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到《解除合同通知书》之日（即2020年11月9日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款277168元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金22414元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该22414元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款254754元予原告。原告请求被告梦乐城公司支付拖欠的租金及逾期支付租金的资金占用利息，依据不足，本院不予支持。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请以已付转让款的15%即41575.2元计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款254754元及支付违约金41575.2元予原告赖明琼；二、驳回原告赖明琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2971.87元（原告已预交），由原告负担99.87元，被告智城公司负担2872元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费2872元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月二十九日书记员 孙王成欣