江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4147号原告：邹成栋，男，1962年2月11日出生，汉族，住连云港市连云区。原告：邹环羽，女，1995年2月26日出生，汉族，住连云港市连云区。以上二原告共同委托诉讼代理人：唐浩、李建强，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区市化路**。法定代表人：孙德平，董事长。原告邹成栋、邹环羽与被告连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹成栋以及二原告的共同委托诉讼代理人唐浩到庭参加诉讼。被告列奇达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹成栋、邹环羽向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行被告开发的地壹街区南楼四单元1002室的商品房买卖合同网签手续及不动产产权登记所需的应由卖方履行的义务，协助原告办理不动产权证；2.被告承担案件受理费。本案审理过程中原告变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告签订的地壹街区南楼四单元1002室的商品房买卖合同有效，被告应当协助原告立即办理不动产权证。2、要求被告承担违约金（从2009年11月24日起至实际办理不动产权证书为止，以649105元为本金，按年息6%计算，计算至2019年11月23日共计十年违约金为389460元，原告暂时以该数额起诉）。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年6月26日原告与被告自愿签订《购房协议》，约定原告购买被告开发的地壹街区南楼四单元1002室商品房，房屋面积151.66平方米，总价款649105元，签订合同当日原告即向被告付清了房款，被告也交付了案涉房屋。2009年8月24日被告向原告出具证明：原告购买的房产产权登记手续正在办理之中。之后，原告多次要求被告履约协助原告办理房产证，2014年原告将维修基金交至被告处，当日，案涉房产的物业管理单位向被告出具了《联系单》：请予办理产权证。此后原告多次要求被告办理案涉房屋的产权登记手续，然而被告至今未为原告办理房产登记，现起诉请求支持原告诉求。被告列奇达公司未到庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了购房协议、证明、收据、联系单、住宅专项维修基金收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋装修管理协议、物业管理服务协议、银行卡明细单、情况说明、业务结算单、转账支票、不动产登记信息证明等证据，本院对以上证据依法审查后予以认定。根据以上证据以及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：赵某与原告邹成栋系夫妻关系，原告邹环羽系二人的女儿。2009年5月24日，被告列奇达公司向赵某出具《收据》一张，载明交款单位：赵某，收款方式：转账，人民币（大写）陆拾伍万肆仟壹佰元¥654100元。收款事由处空白。该收据加盖被告的财物专用章。2009年6月26日，原告邹成栋（乙方）与被告列奇达公司（甲方）签订《购房协议》，约定：一、乙方购买甲方开发的地壹街区南楼四单元1002室商品房，建筑面积151.66平方米，单价4380元/平方米，总房款649105元；二、乙方已付清总房款649105元；三、甲方承诺于签订本协议后90日内与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方在此期间不得要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》等相关事宜。2009年8月1日，赵某与连云港市良友物业管理有限公司签订《地壹街区前期物业管理服务协议》、《地壹街区房屋装修管理协议》。2009年8月24日，被告出具《证明》一份，载明：兹有邹环羽购买我公司开发的第壹街区南楼四单元1002室商品房，建筑面积为151.66平方米。现产权登记手续正在办理之中。2014年2月8日，原告邹环羽向被告交纳涉案房屋住宅专项维修资金5170.11元。2014年2月10日，原告邹环羽向被告交款19472.94元，被告出具《收据》一张，载明交款单位：邹环羽，收款方式：现，人民币（大写）壹万玖仟肆佰柒拾贰元玖角肆分¥19472.94元，收款事由：补面积差价。该收据加盖被告财务专用章。被告将涉案房屋住宅质量保证书、住宅使用说明书交付原告。另查明，2009年5月8日，连云港启润物流有限公司通过银行转账给被告20万元。连云港启润物流有限公司于2020年9月10日出具《情况说明》载明上述款项系为邹成栋、邹环羽代付的其购买连云港列奇达开发有限公司的地壹街区南楼四单元1002室商品房的购房款。2009年5月20日，连云港市连云区海棠社区栋梁货运站通过银行转账给被告454110元。连云港市连云区海棠社区栋梁货运站于2020年9月10日出具《情况说明》载明上述款项系为邹成栋、邹环羽代付的其购买连云港列奇达开发有限公司的地壹街区南楼四单元1002室商品房的购房款。还查明，2020年9月29日，连云港市不动产登记中心出具《连云港市不动产登记薄信息证明》，该证明上显示涉案房屋上于2015年4月8日、2020年5月7日被锁定。2020年11月24日，连云港市不动产登记中心出具《连云港市不动产登记薄信息证明》，该证明上显示上述锁定已被解除，涉案房屋上无其他查封、抵押等情形。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告邹成栋与被告签订的《购房协议》是否有效，二原告是否均有诉讼主体资格；二、原告是否全额支付涉案房屋的购房款；三、涉案房屋是否具备办理不动产权登记的条件；四、原告诉求要求被告支付逾期办证违约金的诉求是否能够得到支持。关于争议焦点一，原告邹成栋与被告签订的《购房协议》具备《商品房买卖合同》的相关要素，对当事人情况、房屋基本状况、价款及付款情况均进行了约定，该协议书应当作为双方关于涉案房屋的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。上述协议系邹成栋所签，故邹成栋在本案中有诉讼主体资格。通过被告于2009年8月24日出具的证明、涉案房屋住宅专项维修资金缴纳情况以及被告出具给原告补面积差价收据的情况，能够认定被告对原告邹环羽也系购买涉案房屋的主体身份予以认可，故原告邹环羽在本案中也有诉讼主体资格。上述购房协议对二原告以及被告均产生约束力。故对于原告要求确认上述购房协议有效的诉讼请求本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，通过以下证据能够认定二原告已支付涉案房屋全部购房款：1.购房协议中载明原告已付清总房款649105元；2.被告于2009年5月24日出具给赵某的收据载明被告通过转账方式收到654100元；3.连云港启润物流有限公司于2009年5月8日转账给被告20万元，该公司认可该20万元系代二原告支付涉案房屋的购房款，且有相应的转账凭证证明转账的事实，连云港市连云区海棠社区栋梁货运站于2009年5月20日转账给被告454110元，该公司认可该款项系代二原告支付涉案房屋的购房款，该笔款项也有相应的转账凭证证明转账的事实，上述两笔款项共计654110元，与被告出具给赵某的收据中载明的款项金额一致；4.被告于2009年8月24日出具的证明中载明涉案房屋的产权登记手续正在办理之中，能够证明其认可原告邹环羽购买涉案房屋并支付购房款的事实；5.原告于2014年2月10日向被告交纳涉案房屋补面积差价款19472.94元，该事实也能认定被告对于原被告之间存在房屋买卖关系这一事实予以认可。上述证据互相印证一致，能够证明二原告已向被告履行了支付全部购房款的义务。关于争议焦点三，二原告购买涉案房屋后，被告即交付涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，同时被告在庭审中也认可涉案房屋所在的小区多数房屋已办理产权登记，能够证明涉案房屋具备办理不动产权登记的条件。在本案审理过程中，涉案房屋于2015年4月8日、2020年5月7日所设置的两个锁定也已被解除，因此，涉案房屋现已具备办理不动产登记的条件，被告应当协助原告办理涉案房屋的不动产权登记，对于原告该项诉求本院予以支持。关于争议焦点四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原被告双方在购房协议中未约定逾期办证的违约责任，因涉案房屋系已竣工房屋，按照上述规定，被告应当在合同订立起90日内为原告办理涉案房屋的权属证书。二原告于2009年6月26日支付被告购房款654100元，2014年2月10日原告向被告补交房屋面积差价19472.94元，至此，原告付清全部购房款。原告补交购房款的行为视为原被告双方对合同相关条款的变更，根据上述规定结合原告付清全部购房款的时间点，本院认定被告应当于2014年5月11日前为原告办理涉案房屋的权属证书，现因被告并未履行该义务，其应当承担给付逾期办证违约金的责任。原告按照649105元为计算基数，未超过法律规定，本院予以支持，计算标准为：从2014年5月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹成栋与被告连云港列奇达房地产开发有限公司签订的《购房协议》有效；二、被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告邹成栋、邹环羽将位于本市海州区不动产权证登记在原告邹成栋、邹环羽名下；三、被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告邹成栋、邹环羽逾期办证违约金（违约金的计算方式：以649105元为基数，从2014年5月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告邹成栋、邹环羽其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7142元（原告已预交），保全费2520元，共计9662元，由被告连云港列奇达房地产开发有限公司负担（该款项被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  万路遇人民陪审员  孙新霞人民陪审员  刘永新二〇二一年一月二十五日书 记 员  陈彦吉法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤、无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。