广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32282号原告：胡玉飞，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：樊长庄，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告胡玉飞诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人董展庆、被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原、被告及第三人签订的《租赁合同》；3.被告向原告返还物业转让金135000元及支付利息（以135000元为基数，自2017年1月16日起按照同期同贷利率暂计至2020年11月1日为25115元，之后利息按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付逾期交付物业的违约金（以135000元为基数，按每日万分之五的标准自2018年1月1日起计算至合同解除之日止）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与广东广佛智城商业地产投资有限公司(2019年1月21日更名为广东广佛智城集团有限公司)于2017年1月16日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区××××××××××××××××××××××××号商业用房的使用权。物业建筑面积为28平方米，套内建筑面积为19.72平方米，按每平方米9107.14元计算，该套转让金额为255000元。该物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起至2037年1月15日止。合同签订后，原告已向被告支付转让款135000元，且原告为购买涉案物业使用权，根据被告的指定，与案外人民加科风信息技术有限公司经营的“民贷天下”网站签订《借款协议》，以贷款按揭的形式由第三人向被告支付剩余转让款120000元。合同明确约定2017年12月31日前被告将该处物业交付给原告，但被告未能按约定向原告履行交付物业的义务。其后，经原告多番核查，涉案合同标的物至今仍未启动工程建设，即在约定的交付期内，被告未能按约定履行合同，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。根据《合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求被告承担相应的违约责任，并赔偿因被告违约而产生的损失。鉴于被告违反合同约定，无法按约履行交付房屋，致使原告与第三人、被告签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求解除该《租赁合同》。综上，为维护原告的合法权益，故向法院提请起诉。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：（一）原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，涉案物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告逾期交付涉案物业的情形，原告以此为由解除涉案物业使用权转让合同没有依据。根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2017年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日。原告在本案中未付清涉案物业使用权转让全款，仅向被告支付物业使用权转让款135000元，余下物业使用权转让款120000元，原告至今未能成功办理贷款，亦未与被告协商变更支付余款的方式。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与第三人分别就物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向第三人出租，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付租金共18740元，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于第三人向被告的租赁定制房，且原告均出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给第三人接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给第三人来获取租金，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取第三人支付的租金基履约保证金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告按物业使用权转让款的30%支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，且明显过高，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付逾期交付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人陈述，第三人与原告签订租赁合同后，虽涉案物业尚未交付，但第三人已向原告发放租金收益共18740元，第三人就涉案租赁合同的履行没有违约行为，因原告起诉要求解除涉案租赁合同，故第三人同意解除涉案租赁合同并要求原告将已收取的租金18740元向第三人返还，第三人同意该租金款项用以抵扣被告应向原告退还的物业使用权转让款本金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性未提出异议的，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年1月16日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年1月15日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金255000元；受让人可以首期支付转让款135000元，其余款项120000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月8日，原告提起本案诉讼。被告于2020年12月15日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告确认已收到涉案物业转让款135000元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告与第三人均确认原告已收取第三人履约保证金及租金共18740元；第三人同意就本案中的权利交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，原告支付首期转让款135000元，余款120000元向符合条件的银行等金融机构借款支付；被告在2017年12月31日前将涉案物业交付给原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至原告付清合同约定的所有款项的次日。现原告支付首期款后至今未能付清余款120000元，故其主张被告支付逾期交付物业的违约金，缺乏理据，本院不予支持。合同约定被告应在2017年12月31日前交付涉案物业，虽然原告迟延支付转让金，但至本案庭审辩论终结之日，涉案物业尚未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，为减少双方损失和诉累，《物业使用权转让合同》应以解除为宜，本院判决解除《物业使用权转让合同》。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款135000元应退予原告、原告收取的租金18740元应退予第三人，现第三人同意以该18740元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款116260元予原告。因合同双方对合同解除均负有责任，故本院对原告主张计算的利息请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告胡玉飞与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年1月16日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定；二、解除原告胡玉飞与被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年1月16日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款116260元予原告胡玉飞；四、驳回原告胡玉飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3766.76元（原告已预交），由原告负担2454.76元，被告负担1312元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费1312元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月十九日书记员 孙王成欣