江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11017号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市房地产市场和交易管理中心，住所地：江苏省苏州市姑苏区锦帆路55号。法定代表人：富强，主任。委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:项茵茵，女，1988年2月15日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：周赟，江苏经权律师事务所实习律师。上诉人苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称房地产中心）因与被上诉人项茵茵房屋租赁合同纠纷一案，上诉人苏州市房地产市场和交易管理中心不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人房地产中心上诉请求：1.请求驳回一审判决，支持房地产中心的诉讼请求；2.二审案件受理费由项茵茵负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。房地产中心对租赁合同的提前解除不存在任何责任。涉案房屋的管理方已告知项茵茵可提交租金减免申请，正因为管理方的告知，项茵茵才于3月写了租金减免申请。具体减免金额以及退款方式需房地产中心上级部门审核后方能确定。房地产中心催缴租金只是例行程序，交租和退租并不矛盾。因此房地产中心不存在“一定责任”。项茵茵一审庭审中也表明之所以解除合同是旅游业没有恢复，商圈没有生意，无力继续经营。二、项茵茵交纳的履约保证金99000元是交至苏州市住房租赁有限公司（以下简称住房租赁公司）。该保证金并不在房地产中心的账号上，房地产中心无法直接退还项茵茵该履约保证金。如果履约金需退还的，房地产中心只能承担协助的义务。被上诉人项茵茵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审原告房地产中心向一审法院起诉请求：1.判令项茵茵因单方提前解除房产租赁合同承担违约损失99000元，相抵后房地产中心不再退还履约保证金99000元；2.判令项茵茵支付2020年4月30日至2020年5月12日期间的房屋占有使用费13019元（按合同约定的租金标准计算占有使用费）；3.判令项茵茵支付本案的律师费用8501元；4.本案的诉讼费用由项茵茵承担。反诉原告项茵茵向一审法院反诉请求：1.判令房地产中心退还2020年上半年三个月租金99000元；2.判令房地产中心退还履约保证金99000元；3.本案诉讼费用均由房地产中心承担。一审法院认定事实如下：苏州市东北街168号C组1-9室房屋（建筑面积223.02平方米）不动产权属系房地产中心所有。后房地产中心与住房租赁公司签订苏州市行政事业单位经营性房产出租委托管理协议，将其全部物业委托给住房租赁公司进行管理，由住房租赁公司提供招租、收缴租金等“管家式服务”。2019年6月17日，经公开拍租，房地产中心（甲方、出租人）、项茵茵（乙方、承租人）与住房租赁公司（丙方、委托管理方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州市东北街168号C组1-9-126、127室房屋(面积104.8平方米，以下简称“案涉房屋”)用于经营丝绸、文物、旅游工艺品办公使用。丙方于2019年5月1日前向乙方交付该房产，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日止。年租金396000元，租金先付后用，一年一付,首期租金396000元应在本合同签订之日起当日内付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前30日前。乙方应在2019年5月1日前向丙方缴纳履约保证金99000元,本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同规定的一切应付费用，办理退租交接验收，并将在租赁房屋的工商登记注销，丙方应于办理退租手续并进行交接验收后三十日内将履约保证金无息退还乙方。因乙方违约导致甲方或丙方解除本合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方及丙方无须退还，归甲方或丙方所有。任何一方不得单方解除或终止本合同，如有一方违约，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于99000元的违约金。合同签订后，住房租赁公司依约将案涉交付给项茵茵使用；项茵茵支付了履约保证金99000元。租期内，项茵茵已按约支付租金至2020年4月30日。2020年3月4日，项茵茵向房地产中心书面申请，因新冠××影响，请求按照苏州市政府相关政策减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。2020年4月17日，项茵茵向房地产中心提交退租申请书，载明“由于疫情今年过年至今未能营业，加上拙政园附近修地铁，拙政园多开出口，导致承租物业门口客流量大幅减少。园外苑内新开同业态竞争，及去年竞拍时高出往年40%的租金。导致乙方店铺经营亏损严重，无力继续承租甲方物业，乙方诸多考虑后向甲方递交退租申请。”2020年4月20日，住房租赁公司向项茵茵发送催缴函，催缴下一年度（2020年5月1日至2021年4月30日）的租金396000元。2020年5月12日，项茵茵将涉案房屋交还房地产中心，并与住房租赁公司办理了案涉房屋交接手续。2020年8月27日，项茵茵将案涉房屋内注册登记的个体工商户即姑苏区御禛祥食品店注销。一审审理中，房地产中心陈述称，其确未就项茵茵申请的减免租金事宜明确作出答复。对项茵茵主张苏州市政府出台的国有资产出租减免2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月租金的政策不持异议，但认为此系针对继续履行合同的情形，而项茵茵现已提前解除合同，故不再适用该优惠政策。截至目前，案涉房屋仍空关，存在空置损失。一审审理中，项茵茵陈述称，2020年4月17日系在房地产中心迟迟不对减免租金进行答复的情形下提出解除合同，且房地产中心亦拖延至5月12日才与其办理房屋交接手续。案涉房屋的经营受疫情影响严重，自2020年春节期间停止营业后一直未恢复营业。以上事实，由房地产中心提交的不动产权属证书、出租委托管理协议、拍卖会成交报告、房屋租赁合同、催款函、退租申请书、出租标的物交还单、照片、项茵茵提交的照片、微信聊天记录、工商信息、房屋租赁合同、退租申请书、出租标的物交还单及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，房地产中心与项茵茵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋租赁合同履行过程中，因受疫情影响，江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应，苏州市人民政府亦就国有资产出租房屋出台相应优惠政策，其目的系引导出租人、承租人共克时坚，分担因疫情不利影响给承租人产生的损失。项茵茵承租案涉房屋在园林商圈经营旅游工艺品，在2020年1月底至3月期间受本次疫情影响较为严重，其在2020年3月初按苏州市人民政府的相关政策向房地产中心提出减免租金申请，该申请符合本市相关政策精神，虽其后续提出解除合同，然疫情期间租金减免的政策主旨系弥补承租人在上述期间的租金成本损失，在项茵茵确存上述损失的情形下，一审法院支持其要求房地产中心退还租金的诉讼请求，其中2020年2月租金免收、3月租金减半、4月租期租金减半，合计66000元。关于合同解除。2020年4月中旬本市疫情已有所缓解，且案涉房屋旁的园林已恢复开园，虽尚有限流措施，但应认定疫情及防控措施系导致合同履行存在一定的困难，但其影响程度有别于不可抗力；项茵茵主张以疫情影响属不可抗力为由解除合同，缺乏法律依据，故一审法院认定项茵茵在租期内单方提前解除合同，构成违约；对于项茵茵提及的违章搭建，因项茵茵向房地产中心提交的退租申请书中列明的多项理由不包括违章搭建，故对其在审理中以此主张房地产中心严重违约、其有权解除合同的意见，一审法院不予采纳；考虑到房地产中心对项茵茵2020年3月提出的租金减免申请未能及时给予明确回复且在此情形下催缴后续租金，对租赁合同的提前解除也有一定责任，故一审法院酌情对房地产中心主张项茵茵承担提前解除合同违约金调整为按1.5个月租金标准支持，计49500元。在确定项茵茵应承担违约责任且双方当事人已经办毕房屋交接手续的情况下，房地产中心应当向项茵茵返还履约保证金99000元，双方可在履行过程中予以抵扣，房地产中心主张保证金全额不予退还的诉讼请求，一审法院不予支持。至于房地产中心主张的占场费，根据项茵茵举证，其在2020年4月17日已提出解约申请，双方在2020年5月12日完成交接手续，结合项茵茵的租金付至2020年4月30日且房地产中心处理解约申请需要一定工作时间，一审法院认为上述期间有别于项茵茵在解除房屋租赁合同后恶意占用房屋之情形，故对房地产中心主张的占场费用，一审法院不予支持。至于房地产中心主张的律师费，并无合同依据，且房地产中心亦未提供委托代理合同、律师费发票等证据予以证明，故对其主张的律师费，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、项茵茵支付苏州市房地产市场和交易管理中心违约金49500元；二、苏州市房地产市场和交易管理中心退还项茵茵履约保证金99000元、租金66000元，合计165000元；三、驳回苏州市房地产市场和交易管理中心的其他诉讼请求。判决第一项、第二项合并履行，苏州市房地产市场和交易管理中心退还项茵茵115500元，于判决生效之日起十日内履行。本诉案件受理费2710元，减半收取1355元，由苏州市房地产市场和交易管理中心负担798元，项茵茵负担557元；反诉案件受理费2130元，由项茵茵负担355元，苏州市房地产市场和交易管理中心负担1775元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，房地产中心与项茵茵签订的房屋租赁合同合法有效。新冠疫情并未完全导致涉案租赁合同目的无法实现，项茵茵在租赁期内单方提出解除合同构成违约。关于合同解除后的违约责任承担问题，本院认为，项茵茵承租涉案房屋的用途系经营丝绸、文物、旅游工艺品，而此次新冠疫情对其经营产生了重大影响。此外，项茵茵于2020年3月提出租金减免申请，但房地产中心未能按照本市相关政策精神及时予以租金减免，仍按照合同约定的租金标准催缴后续租金，亦是导致项茵茵经营困难，提出解除合同的重要原因。综合考虑以上因素，项茵茵违约提出解除合同，不存在明显主观恶意，过错程度较低，一审法院酌情将项茵茵承担的合同解除违约金调整为1.5个月的租金金额即49500元，属于合理裁量，并无不当。关于房地产中心是否应当直接退还99000元履约保证金的问题。本院认为，虽然履约保证金99000元系由住房租赁公司收取，但涉案房屋的出租人系房地产中心，住房租赁公司系受托管理人，承租人为项茵茵。履约保证金由出租人房地产中心指令的案外人收取，不影响项茵茵基于房屋租赁关系要求房地产中心退还履约保证金，故一审法院判决由房地产中心退还该款项，并无不当。综上，上诉人苏州市房地产市场和交易管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4840元，由上诉人苏州市房地产市场和交易管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年一月二十一日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。