江苏省南通市通州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏0612执异3号 案外人：张建军，男，汉族，1968年12月1日生，住北京市朝阳区。 案外人：王京，女，汉族，1968年4月17日生，住北京市朝阳区。 申请执行人：南通华荣建设集团有限公司，统一社会信用代码913206001383331665，住所地南通市港闸区。 法定代表人：张进荣，董事长。 委托诉讼代理人：陈荣华，男，公司法务。 被执行人：瞿永均，男，汉族，1972年5月26日生，住江苏省南通市通州区。 本院在执行南通华荣建设集团有限公司（以下简称华荣公司）申请执行瞿永均追偿权纠纷一案中，案外人张建军、王京向本院提出书面异议。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明，2020年4月22日，本院对华荣公司诉瞿永均追偿权纠纷一案作出（2019）苏0612民初8509号民事判决：一、被告瞿永均于本判决发生法律效力后十日内向原告华荣公司支付代偿款本金7000000元、利息441558.96元，合计7441558.96元；二、被告瞿永均于本判决发生法律效力后十日内向原告华荣公司给付保全申请费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。瞿永均不服上述判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。江苏省南通市中级人民法院立案后，依法组成合议庭审理，于2020年9月7日作出（2020）苏06民终2122号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2019年11月6日，本院根据华荣公司的申请，作出（2019）苏0612民初8509号民事裁定：冻结被申请人瞿永均的银行存款7441558.96元或查封、扣押其相应财产及其他权益。2019年11月11日，本院立案保全，案号为（2019）苏0612执保1221号。在保全执行过程中，本院于2019年11月20日委托北京市大兴区人民法院查封了被申请人瞿永均名下位于北京经济技术开发区文化××西路××院××楼××室房产，不动产权证书号：X京房权证开第042096号（以下简称案涉不动产），查封时间自2019年11月20日至2022年11月19日。（本院系首查封法院，河北省高碑店市人民法院系轮候查封法院） 根据华荣公司的申请，本院于2020年10月14日立案强制执行，案号为（2020）苏0612执2911号。在本案执行过程中，本院于2020年10月22日作出（2020）苏0612执2911号执行裁定：冻结、提取、划拨被执行人瞿永均名下的银行存款人民币7574395.96元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年12月3日，本院作出（2020）苏0612执2911号之一执行裁定：拍卖、变卖案涉不动产。2020年12月7日，本院作出（2020）苏0612执2911号查封公告。 案外人张建军、王京提出异议称，在南通市通州区人民法院查封案涉不动产之前，案外人已于2019年11月20日通过中介与瞿永均就案涉不动产签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并向瞿永均支付了部分购房款，瞿永均向案外人交付了案涉不动产。案外人自2020年1月起一直合法占有案涉不动产，并缴纳了物业费、取暖费和空调费。另外，案外人家中还有88岁患有阿尔茨海默症的失能老人，除了案涉不动产，没有其他可居住住所。现非因案外人的原因未能办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案符合排除执行的条件。同时考虑到如对案涉不动产采取执行措施，将可能影响案外人日常工作生活。为此，案外人向本院提交了下列证据材料：《房屋买卖业务签订文件合订本》、北京晟邦物业管理有限公司林肯公园B区服务中心证明、购房汇款凭证及收条、物业费、供暖费、车位费收据（均为复印件）。请求：中止对案涉不动产的执行。 另查明，2019年11月20日，经居间方北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称美丽新居公司）介绍，瞿永均与张建军签订了案涉不动产《北京市存量房屋买卖合同》，约定案涉不动产系商品房，已经设定抵押，抵押权人为招商银行，瞿永均应于2020年1月21日前办理抵押注销手续，应于办理完毕案涉不动产所有权转移登记手续后1个工作日内将案涉不动产交付给张建军。同日，瞿永均、张建军与美丽新居公司签订了《买卖定金协议书》《补充协议》，约定案涉不动产交易价为5758000元，支付方式为全款，其中：定金500000元，分别于2019年11月20日给付50000元，2019年12月5日前给付450000元；首付款1500000元于2020年1月21日前给付；尾款3708000元于案涉不动产转移登记当日给付。2019年11月21日，张建军分6次通过微信转账支付50000元给瞿永均。2019年12月5日，张建军汇款450000元到季卫红账户，瞿永均向张建军出具了收条，并说明该款系购买案涉不动产的定金。 2020年1月10日，瞿永均、张建军与美丽新居公司（因案涉不动产被法院保全）签订了《补充协议2》，约定：一、瞿永均在2020年1月11日将案涉不动产交付给张建军，交付后产生的水费、物业费、取暖费、电费等费用由张建军承担，交付前产生的水费、物业费、取暖费、电费等费用由瞿永均承担。案涉不动产交付前应将水卡、电卡、燃气卡、钥匙、电梯卡交付给张建军。二、案涉不动产的过户时间由购房合同签订之日起120日内变更为2020年5月30日前完成（产权过户手续）。三、案涉不动产存在的法院查封，在过户之前由瞿永均解决完成。将购房合同补充协议的第二条房屋交易具体事宜的约定的第2小项“约定中的首付款”变更为在案涉不动产网签后张建军以银行资金托管方式支付给瞿永均。 张建军、王京向本院提交的证据材料显示：张建军与王京系夫妻关系。北京晟邦物业管理有限公司林肯公园B区服务中心于2020年12月15日出具证明，证明张建军自2020年1月11日起入住案涉不动产至今。2020年2月2日，张建军缴纳了案涉不动产所附2020年2月1日至2020年7月31日车位租金2280元。2020年2月6日，张建军缴纳了案涉不动产所涉2019年11月15日至2020年3月15日供暖费7218.84元。2020年7月9日，王京缴纳了案涉不动产所附2020年8月1日至2021年1月31日车位租金、车位管理费（租）3000元。2020年9月18日，张建军缴纳了2020年5月1日至2020年9月30日冷气、空调运行费5036元。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案执行中，张建军与瞿永均签订的案涉不动产买卖合同的落款时间为2019年11月20日，与本院查封案涉不动产的时间是同日，不符合在查封前已签订合法有效书面合同要件。其次，在本院查封前，张建军亦没有合法占有案涉不动产，也未支付全部价款。再次，虽然张建军已向瞿永均支付了部分购房款，但张建军对案涉不动产上设定了抵押，存在可能导致权属变更登记不能等情形，自身没有尽到合理注意义务，甚至在明知案涉不动产已被法院查封后，仍然与瞿永均签订房屋买卖合同《补充协议2》，导致未办理案涉不动产过户登记，属于张建军自身原因。另外，张建军等在本院查封案涉不动产后，再行占有案涉不动产的行为违反相关法律规定。综上，张建军、王京的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回张建军、王京的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 王 忠 人民陪审员 王 芳 人民陪审员 王小冬 二〇二一年一月十三日 书 记 员 何宇伦