浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4555号上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路****，统一社会信用代码91330000717611474R。负责人：屠遵明，总经理。委托诉讼代理人：顾斌钦，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玲，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱云开，男，1955年7月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：杨福永。原审第三人：乐清统商国际贸易有限公司，住所地浙江，住所地浙江省乐清市乐成镇宁康西路**（龙飞集团有限公司办公楼**）用代码91330382796460837J。法定代表人：钱彦武。原审第三人：龙飞集团有限公司，住所地浙江省乐，住所地浙江省乐清市乐成镇宁康西路**码913303822560208062。法定代表人：林楼飞。原审第三人：林楼飞，男，1958年5月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：赵秀琴，女，1958年8月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：赵秀唐，男，1968年2月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。原审第三人：陈庆纪，男，1945年4月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产浙江分公司）因与被上诉人钱云开，原审第三人乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐、陈庆纪案外人执行异议之诉一案，不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，通过询问、书面阅卷的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。信达资产浙江分公司上诉请求：1.撤销浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3276号民事判决第一项，发回重审或改判驳回钱云开的诉讼请求；2.本案一、二审费用全部由钱云开承担。事实与理由：一、原审程序错误。因陈庆纪与本案的处理结果具有利害关系，钱某作为陈庆纪的法定代理人出庭作证，其证言客观性无法保证，且原审法院并未要求陈庆纪以第三人身份全程参加诉讼，违反民事诉讼法关于第三人及证人的相关规定。二、原审判决认定事实错误。经查询，农业农村部目前公布的33个宅基地制度改革试点地区中不包括乐清市，对于非同一集体经济组织成员之间宅基地流转协议，以及未经村集体组织同意向外村村民转让宅基地的情形，合同应属无效。综上，钱云开就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决认定事实错误，程序违法。钱云开辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。两份房屋卖契未违反法律规定，合法有效。二、证人钱某已出庭作证，其证人证言可以证明本案房屋买卖真实。三、钱云开于一审中提交的用电用水清单、村委会证明、证人证言等证据可以相互印证，证明涉案房屋未办理过户非因钱云开自身原因造成，钱云开对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。请求驳回信达资产浙江分公司的上诉请求，维持原判。乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐、陈庆纪未作陈述。钱云开向原审法院提出诉讼请求：1.停止对坐落于乐清市××街道街××村××街××号不动产（房屋登记权证号：0××0；土地登记权证号：2××0）的强制执行，并解除对上述不动产的查封；2.确认上述不动产归钱云开所有；3.本案诉讼费用由信达资产浙江分公司负担。原审法院认定事实：涉案房屋坐落于乐清市××街道街××村××街××号，林楼飞于1990年1月18日取得原宅基地使用权证即（86）清理宅基地使用证乐（规土87）字第七四六五号，后于1995年7月31日登记土地权证号为2××0，占地面积39.45平方米；于1998年4月3日登记房屋所有权证号为0××0，房屋建筑面积78.65平方米。农历1996年11月17日，林楼飞立卖契将上述一间二层房屋卖给陈庆纪。该卖契上载明：立卖契人林楼飞，代笔人赵某，见中钱国兴，议定价151000元已随契收讫。陈庆纪购买上述房屋后加建至四层半。2005年2月18日，陈庆纪立卖契将上述一间四层半房屋卖给钱云开。该卖契上载明：立卖契人陈庆纪，中间人陈某1、钱云义，议定价163000元随契收讫。钱云开购买上述房屋后与家人居住至今。上述房屋土地使用权、房屋所有权仍登记在林楼飞名下。该院在审理中国建设银行股份有限公司乐清支行与乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐金融借款合同纠纷一案中，根据中国建设银行股份有限公司乐清支行提出的财产保全申请，于2018年5月7日作出（2018）浙0382民初3927号民事裁定，查封了林楼飞名下坐落于乐清市白石镇（现为白石街道）街口村玉兰路（应为玉景街）107号的不动产（房产权证号：0×**；土地权证号：2××0）。该案经判决生效后进入执行程序，该院于2018年10月29日作出（2018）浙0382执4254号之一执行裁定，拍卖、变卖林楼飞名下坐落于乐清市白石镇（现为白石街道）街口村玉兰路（应为玉景街）107号的不动产（权证号：0××0；土地证号：2×**）。钱云开以其已受让上述不动产为由提出执行异议，请求撤销（2018）浙0382执4254号之一执行裁定，并解除对该不动产的查封。2020年3月27日，该院作出（2020）浙0382执异5号执行裁定，驳回钱云开的异议申请，并于2020年4月8日送达。钱云开不服，于2020年4月17日提起案外人执行异议之诉。2020年5月18日，该院作出（2020）浙0382执4254号之四执行裁定，变更信达资产浙江分公司为申请执行人。另查明，钱云开系浙江省永嘉县村民；陈庆纪系浙江省乐清市村民。原审法院认为，本案的争议焦点是林楼飞立卖契将涉案房屋卖给陈庆纪、陈庆纪立卖契又将涉案房屋卖给钱云开所签订的两份《卖契》是否真实、有效，钱云开就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案中，涉案房屋土地性质属于农村宅基地，钱云开、陈庆纪与林楼飞均非同一集体组织成员，双方在买卖之初对彼此身份应该清楚，林楼飞立卖契将涉案房屋卖给陈庆纪、陈庆纪立卖契又将涉案房屋卖给钱云开均系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，双方订立的房屋卖契真实。关于农村房屋买卖合同的效力问题，因农村私有房屋买卖的禁止性规定，属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，故本案两次签订的房屋卖契并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定上述两份房屋卖契合法有效。信达资产浙江分公司辩称涉案两份房屋卖契无效，缺乏依据，该院不予采信。关于钱云开是否占有使用涉案房屋及涉案房屋尚未办理过户登记是否钱云开自身过错原因造成的问题。钱云开提供的电费明细、用户用水情况清单、村民委员会证明以及证人赵某、陈某1、钱某、郑某、陈某2的证言等证据能够相互印证，可以证明涉案房屋被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经付清了全部购房款，现由钱云开合法占有使用，而涉案房屋尚未办理过户手续事实上是因政策原因所限，非因钱云开自身过错原因造成，故钱云开提出对涉案房屋排除执行的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，可以对涉案房屋排除执行。关于钱云开诉请确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，钱云开与陈庆纪虽已签订涉案房屋卖契，但买卖合同是物权变动的原因行为，并不能直接产生物权变动的结果，故钱云开诉请确认涉案房屋归其所有，缺乏依据，该院不予支持。综上，钱云开对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行，其执行异议理由成立，但诉请确认涉案房屋归其所有没有依据，不能成立。原审法院判决：一、不得执行坐落于浙江省乐清市××街道街××村××街××号的不动产（权证号：0××0；土地证号：2×**）；二、驳回钱云开的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由钱云开负担2300元、信达资产浙江分公司负担2000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。因钱云开在一审中提交的证据不足以证明其已在法院查封前占有使用涉案房屋，故本院对该事实不予确认。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为钱云开对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中对无过错的不动产买受人物权期待权的保护条件，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四个条件，方可排除执行。其中，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款”，是指买受人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并向被执行人支付全部或部分价款。本案中，涉案不动产虽登记在被执行人林楼飞名下，但经过两次买卖，即林楼飞将涉案房屋出卖给陈庆纪，陈庆纪又将涉案房屋出卖给钱云开，而钱云开系与陈庆纪签订房屋卖契，即使其已履行支付购房款的合同义务也是向陈庆纪支付，而并非向被执行人林楼飞支付购房款。故钱云开主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案不动产不享有足以排除执行的民事权益，原审法院判决不得执行涉案不动产，系法律适用错误，应予纠正。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，原审判决驳回钱云开提出的确认涉案不动产归其所有的诉讼请求，各方当事人均未针对此项判决内容提起上诉。根据上述司法解释规定，本院对钱云开提出的该项原审诉讼请求不予审理，但因对钱云开排除执行的诉请应予驳回，本院对原审判决予以全案撤销并作出相应改判。同时，还需要指出的是，乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、赵秀琴、赵秀唐虽均为（2018）浙0382执4254号一案的被执行人，但双方争议的涉案不动产与上述被执行人均无关，本案也不涉及上述被执行人的责任范围，原审法院将其列为原审第三人参加诉讼，有失妥当，本院予以指正。综上，信达资产浙江分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初3276号民事判决;二、驳回钱云开的诉讼请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，均由钱云开负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二一年一月二十一日法官助理 曹 爽代书记员 余文静?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。