江苏省泰州市姜堰区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1204执异9号异议人（被执行人）：江苏友基电气有限公司，统一社会信用代码91321204681121835L，住所地泰州市姜堰经济开发区。法定代表人：吕亚民，该公司经理。申请执行人：江苏锦唐科技有限公司，统一社会信用代码913201157453645117，住所地南京市江宁区。法定代表人：申小锋，该公司执行董事。被执行人：吕亚民，男，1968年7月29日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被执行人：丁宝红，女，1970年11月16日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被执行人：黄勤，男，1965年9月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被执行人：朱静，女，1964年8月16日出生，汉族，住泰州市姜堰区。本院在执行江苏锦唐科技有限公司（以下简称锦唐公司）申请执行江苏友基电气有限公司（以下简称友基公司）、吕亚民、丁宝红、黄勤、朱静金融借款合同纠纷一案中，异议人友基公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，2016年11月14日，本院对中国工商银行股份有限公司姜堰支行（以下简称工行姜堰支行）与友基公司、吕亚民、丁宝红、黄勤、朱静金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初3156号民事判决：一、友基公司于本判决生效后十日内向工行姜堰支行偿还借款本金800万元、支付利息（截至2016年3月20日的利息为453280.35元，自2016年3月21日起分别以300万元为基数按年利率10.8%、以500万元为基数按年利率10.065%均计算至实际给付之日止），并赔偿律师代理费256098元。二、黄勤、朱静、吕亚民、丁宝红对友基公司的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担责任后有权向友基公司追偿。三、若友基公司不履行本判决第一项确定的付款义务，工行姜堰支行可以友基公司抵押的座落于泰州市××区××经济开发区××组的房地产[房屋他项权证号：姜房他证姜堰字第××号、泰房他证姜堰字第××号，土地他项权证号：姜他项（2012）第2089号]拍卖或变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72362元、公告费600元，合计72962元，由友基公司负担（案件受理费72362元工行姜堰支行已预缴，本院不再退还，由友基公司在本判决生效后十日内直接向工行姜堰支行支付）。根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏公司）的申请，本院于2018年10月25日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执3077号。在本案执行过程中，本院于2020年5月6日作出（2018）苏1204执3077号执行裁定：变更第三人江苏锦唐科技有限公司为本案申请执行人。后根据江苏锦唐科技有限公司的撤销执行申请，本院于2020年5月9日作出(2018)苏1204执3077号之一执行裁定：终结（2018）苏1204执3077号案件的执行。同年7月9日，本院恢复强制执行，案号为（2020）苏1204执恢537号。2020年7月26日，本院作出（2020）苏1204执恢537号执行裁定：拍卖被执行人江苏友基电气有限公司所有的坐落于姜堰经济开发区陈庄路北侧的不动产。执行中，本院委托泰州市恒业房地产评估咨询有限公司就友基公司名下的位于姜堰区经济开发区××组非住宅房地产进行评估，该公司于2020年11月28日向本院出具编号为泰恒房估字（2020）第SF10号估价报告。该报告载明：估价总价43843200元，含已登记房屋价格32704300元，未登记房屋价格245400元，土地价格8988000元，装饰装潢及附着物价格1905500元。友基公司提出异议称，对涉案泰恒房估字（2020)第SF10号房地产估价报告不服：一、评估方法不合理，没有客观反映房地产的市场价格，委托评估的土地位姜堰区省级经济开发区，周边均在开发建设，而且同比周边城区非住宅工业房地产交易的价格均明显高于本次评估价格，故，本次评估应适用比较法或假设开发法进行评估。二、该评估报告对部分附属配套设施有重大遗漏估价，整个估价报告未能如实反映及对固有配套设施的价值做出评估，致该报告不实。三、友基公司厂房内雨水管道、污水管道、消防管网、雨水井、污水井、自来水管网都没有评估，因为当初施工没有图纸，评估公司就不承认，友基公司特地安排人把上述的所有管网都进行了测量并画出图纸，地下的关健就这几项，地上的绿化树木评估价值也不到位，完全是草草了事，另外，评估公司对土地厂房评估过低，我公司要求重新评估。请求：对案涉房地产予以重新评估（或补正）。另查明，1、2017年1月3日，工商银行姜堰支行与华融江苏公司签订《分户债权转让协议》一份；2020年1月7日，华融江苏公司与申小峰签订《债权转让协议》一份；2020年4月25日，申小锋与锦唐公司签订《债权转让协议》一份。2、2021年1月8日，泰州市恒业房地产评估咨询有限公司出具情况说明函一份，对于异议人提出的理由进行了说明，载明：1、估价对象所在区域非住宅工业房地产交易案例较少，且该类交易一般不公开，难以获取其交易情况，假使存在少量的交易案例，也因非住宅工业房地产状况差异性很大，无法进行比较，故不适宜采用比较法进行评估。估价对象为非住宅工业房地产，已建成投入使用，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。故友基公司提出的适用比较法或假设开发法进行评估不成立。2、友基公司提出评估报告部分附属配套设施有重大遗漏估价，未明确具体指出，故无法作出说明。3、友基公司提出厂房内雨水管道、污水管道、消防管网、雨水井、污水井、自来水管网未评估，隐蔽工程等无法具体量化，只能在房屋估价部分及附着物砼道路等估价中考虑。地上绿化树木评估是询价获取。故不存在未评估，地上绿化树木评估价值过低的说法；估价对象用途为非住宅工业房地产，为已建成使用的旧的房地产，估价对象所占有的土地使用权为工业用地，有类似用地可比实例，故采用市场比较法测算重置成本中土地取得成本，其建筑成本以及各项税费资料较齐全，适宜采用成本法评估。不存在土地厂房估价过低之说。本院认为，资产评估是评估机构为了特定目的，综合运用相关专业技能，对特定资产价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者提供参考，并不是最终的交易价格，最终交易价格仍需市场检验。因此异议人友基公司认为评估价格偏低的异议理由不能成立，其申请重新评估的请求本院不予支持。对异议人提出部分附属配套设施存在重大遗漏问题，异议人未提交证据证明其主张，故异议人友基公司的异议理由不能成立，对其异议请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，裁定如下：驳回江苏友基电气有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长 赵东平审 判 员 全 顺审 判 员 陈 祥二〇二一年一月二十五日法官助理 张明杰书 记 员 周 洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。