北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初13062号原告（反诉被告）：北京中鼎驿家物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南路8幢二层8-2-12。法定代表人：崔宝臣，董事长。委托诉讼代理人：梁永强，男，北京中鼎驿家物业管理有限公司副经理。被告（反诉原告）：北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南路10号等11幢11-12号。法定代表人：明章俊，经理。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中鼎驿家物业管理有限公司（以下简称中鼎驿家公司）与被告（反诉原告）北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司（以下简称盛世恒翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中鼎驿家公司之委托诉讼代理人梁永强、被告（反诉原告）盛世恒翔公司之委托诉讼代理人张俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中鼎驿家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳公寓所欠房租，以每月1800元的标准自2018年10月31日计算至2020年10月31日共计43200元；2.要求解除双方签订的××公寓租赁合同；3.被告赔偿房间内的物品损失10000元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告租用北京市房山区良乡地区西潞街道东沿村南路180平米商铺时，先后租用了公寓房间××、××、××房屋，并将其改造为库房，为了便于使用，被告将房间内设施清空，卫生间拆除，墙体拆除与180平商铺贯通，双方协商原告不使用时将其恢复原状。房屋被被告改做库房，被告不再使用应及时将房间按约定恢复原貌，并交付给原告。按照合同法第九十七条规定：“当事人可以要求恢复原貌、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”被告不再使用商铺和公寓后，按约定和法律规定被告都应将其恢复原貌，被告若无力恢复原貌原告帮其恢复，费用由被告承担，据估算需要80000元。如被告拒绝恢复原貌也不承担其费用，××房间租金由被告继续承担，直至恢复原貌，原告可以出租为止。另外，合同约定：“××房间每月房租1800元，租金方式为年交。”××租金交到2018年10月31日，剩余租金至今未交，截至2020年10月31日止，尚欠租金43200元。盛世恒翔公司辩称，不同意原告的诉求，××公寓在被告租赁的时候现状就是现在房屋内的状态，××与180平商铺是同时租用的，租××是作为仓库使用并且承租180平商铺和××是从上一承租人接过来的，并不是由被告公司进行拆除的，我方租用时××已经是现状，××房租已经交到2018年12月3日并且有押金2000元，在2018年8月28日因商铺要求停业整顿，商铺外面道路封锁，街道停业整顿通知后，2018年9月1日被告已经全部搬离并腾空了××，不存在超期使用问题，现在被告的经营地点在房山区燕房路13号。盛世恒翔公司向本院提出反诉请求：1.判令被告返还原告××房屋租金5400元（2018年9月1日至2018年12月3日，每月1800元，共3个月）及押金2000元、共计7400元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告法人与反诉被告的代理人梁永强约定由反诉原告承租反诉被告位于北京市房山区闫村镇东沿村南路××号等××幢××号，门面商铺房面积180平方米，用于经营使用，公寓××房间反诉人用于库房使用。2018年8月28日反诉被告出租的房屋因不符合出租的要求被停业整顿，出租的房屋外面道路被封死至今，造成反诉原告无法正常经营，致使合同的根本目的无法实现，反诉原告于2018年9月1日搬走。××房屋的租金交至2018年12月3日。反诉原告找反诉被告协商解除合同，反诉被告同意返还租金但迟迟未履行。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求依法判决。中鼎驿家公司针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，合同上明确写明交租金的金额和时间，2015年12月3日签订的，共一年，每年交到10月31日，最后交租金是2017年11月1日至2018年10月31日，合同到期后没有续签，就是重新商量租金，到时间继续交租金，租金是2017年开始是1800元，2019年的时候被告还在使用门脸，被告把房租补齐并进行赔偿之后我方同意退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中鼎驿家公司提交中鼎公寓租房协议、视频、房产证、收据，除房产证和收据外，盛世恒翔公司对其他证据的真实性不认可，盛世恒翔公司提交押金条、照片、（2020）京0111民初5674号民事判决书、收据、上诉状、起诉状、租金及押金明细、证据目录，中鼎驿家公司对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2015年12月3日，中鼎驿家公司与盛世恒翔公司签订《中鼎公寓租房协议》，约定中鼎驿家公司将北京市房山区良乡地区东沿村南路××号院××房屋出租给盛世恒翔公司，租赁期限为一年，每月租金1500元，合同签订后盛世恒翔公司向中鼎驿家公司交纳押金2000元，并支付了租金，合同到期后，双方口头达成续租协议，租金改为每月1800元，中鼎驿家公司主张盛世恒翔公司租金交至2018年10月31日，盛世恒翔公司称租金已交至2018年12月3日，但未提交证据证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.本案租金是否应计算至中鼎驿家公司主张的2020年10月31日。中鼎驿家公司称盛世恒翔公司一直未搬离，但2020年7月涉案房屋房主已出卖给他人，因新房主着急收房子，所以与其协商在2020年11月底时自行拆改，现房屋已被新房主拆改，故房租仅主张至2020年10月31日。盛世恒翔公司称已于2018年9月1日搬离，但并未提交证据证明，但对于已经搬离的事实盛世恒翔公司负有举证义务，在对方不认可且盛世恒翔公司亦未举证证明的情况下，该公司应承担举证不能的后果，故在没有证据证明盛世恒翔公司已将房屋返还给中鼎驿家公司的情况下，盛世恒翔公司应持续支付租金至中鼎驿家公司主张的2020年10月31日。2.关于盛世恒翔公司租金支付的截止时间。中鼎驿家公司称支付租金至2017年10月31日，但在本案中主张2018年10月31日后的租金，盛世恒翔公司称支付至2018年12月3日，然对于租金支付情况，盛世恒翔公司亦负有举证义务，在无法完成举证义务的情况下本院认定盛世恒翔公司未支付2018年10月31日后的租金，且根据中鼎驿家公司提交的收据可知在2016年时盛世恒翔公司支付租金的时间段为2016年11月1日至2017年10月31日，故中鼎驿家公司主张的2018年10月31日与该收据相比更具前后一致性，更符合实际支付租金的情况。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。中鼎驿家公司与盛世恒翔公司于2015年即签订了租赁合同，合同到期后虽未续签书面的租赁合同，但双方口头协商一致继续续租，视为双方形成了不定期的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据本院认定的事实，盛世恒翔公司租金仅支付至2018年10月31日，之后一直未支付，虽主张已经搬离且双方已协商一致解除合同，但亦未提交证据证明，盛世恒翔公司的行为已经构成违约并导致中鼎驿家公司签订合同的目的无法实现，中鼎驿家公司要求解除合同于法有据，本院予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者申请书副本送达对方时解除。本案中，本院向盛世恒翔公司送达起诉书及增加诉讼请求申请书的时间为2020年11月3日，故本案合同解除时间为2020年11月3日。关于应支付租金的数额，根据本院认定的事实，盛世恒翔公司应支付租金至2020年10月31日，结合其尚未支付2018年10月31日之后费用的事实，本院认定中鼎驿家公司主张盛世恒翔公司应支付2018年10月31日至2020年10月31日期间的租金43200元的诉讼请求数额正确，本院予以确认。关于物品损失的诉讼请求，中鼎驿家公司提交的证据不足以证实将房屋出租给盛世恒翔公司时房屋内存在上述物品，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于盛世恒翔公司的反诉请求，因盛世恒翔公司无证据证明已于2018年9月1日搬离涉案房屋，亦无证据证明已支付租金至2018年12月3日，故其要求退还租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于押金，押金的用途是为保证合同的顺利履行及承租人对租赁物的合理、正常使用，现双方合同已解除，中鼎驿家公司收回房屋后，房主已对房屋进行了拆改，中鼎驿家公司亦诉请了租金，虽然中鼎驿家公司称盛世恒翔公司尚有2017年10月31日至2018年10月31日的租金未付清，但在本案中未主张，其租金未能一次性解决的责任不能由盛世恒翔公司负担，故在盛世恒翔公司将本案租金支付完毕后，中鼎驿家公司应将押金退还给盛世恒翔公司。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、北京中鼎驿家物业管理有限公司与北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司之间关于北京市房山区良乡地区东沿村南路××号院××房屋的租赁合同于2020年11月3日解除；二、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内给付北京中鼎驿家物业管理有限公司租金43200元；三、北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司在履行完毕第二项判决义务后三日内，北京中鼎驿家物业管理有限公司退还北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司押金2000元；四、驳回北京中鼎驿家物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，由北京中鼎驿家物业管理有限公司负担106元（已交纳），由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担459元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京盛世恒翔汽车销售服务有限公司负担18元（已交纳）；由北京中鼎驿家物业管理有限公司负担7元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年一月二十六日法官助理 周 蕊书 记 员 张晓曦