河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0581民初7167号原告李广青，女，1975年1月4日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人马超，河南德耀律师事务所律师。被告李贵江，男，1970年12月7日生，汉族，住林州市。被告郑玉才，男，1972年6月24日生，汉族，住林州市。被告侯文江，男，1971年6月15日生，汉族，住林州市。被告王明江，男，1962年12月9日生，汉族，住林州市。被告侯修江，男，1964年12月8日生，汉族，住林州市。被告侯林生，男，1966年2月16日生，汉族，住河南省鹤壁市淇县。第三人申志勇，男，1968年10月9日生，汉族，住林州市振林区。第三人王云凤，女，1967年10月16日生，汉族，住林州市振林区。系第三人申志勇妻子。第三人马战勇，男，1974年6月8日生，汉族，住林州市。原告李广青诉被告李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生，第三人申志勇、王云凤、马战勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案受理后，因被告王成生死亡，原告申请撤回对王成生的起诉，本院已另行出具民事裁定书准许原告撤回对王成生的起诉。本院依法组成合议庭于2021年1月4日公开开庭审理了本案，原告李广青的特别授权委托诉讼代理人马超，被告李贵江、侯文江、王明江、侯修江、侯林生到庭参加诉讼，被告郑玉才，第三人申志勇、王云凤、马战勇经本院合法传票传唤无正当事由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广青诉称，2016年5月份左右，申志勇、王云凤夫妻委托马战勇将申志勇、王云凤夫妻两人所有的位于林州市振林区闫家台北街82号砖混结构两层一院独院作价77万元卖给原告，并且还特别在山西省××城西公证处办理了委托公证。从2016年11月7号开始，原告就陆陆续续给申志勇、王云凤夫妻两人委托的马战勇转账房款，中间也有现金付款，2019年5月29日，原告和马战勇正式签订了房屋买卖合同，第二天即2019年5月30日，原告就付清了申志勇、王云凤夫妻的所有房款，申志勇、王云凤夫妻两人特别授权委托代理人马战勇给原告出具了收到卖房款77万元的收据。原告当天就住进了上述房产，对该房产进行了实际的占有、使用和控制，随即原告和申志勇、王云凤夫妻两人的委托代理人马战勇到林州市房产局办理过户手续，由于该房产土地使用性质是集体土地性质，没有土地使用证，所以没法儿办理房产证过户手续。之后，原告对该房产进行了装修，花费30余万元。本案被告李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生因与本案第三人申志勇劳务合同纠纷案件，林州市人民法院以(2019)豫0581民初7181号判决书判决第三人申志勇对本案被告李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生支付151746.35元的责任。该判决生效后，李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生向林州市人民法院申请强制执行，林州市人民法院于2019年7月16日对该房产进行了查封。原告认为：原告和第三人马战勇代表申志勇、王云凤签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，应当依法受到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第130条、60条及《中华人民共和国物权法》第15条之规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，原告在2019年5月29日已依法取得该房产的所有权。在此情况下，法院却在2019年7月16日查封早已不属于第三人申志勇、王云凤夫妻两人而属于原告合法的房产，显然系执行对象错误，为此，原告依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告李广青的诉讼请求为：1、判决立即停止对原告购买的位于林州市振林区闫家台北街82号砖混结构两层一院独院（建筑面积325.06平米，所有权证书编号2016002322号）的强制执行，解除对上述房产的查封、拍卖；2、本案的诉讼费用由被告负担。被告李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生口头辩称，首先，此房屋属于不动产，要以登记为主，而案涉房屋的原始材料显示该房屋登记在申志勇的名下，所以法院采取查封措施并无不当，并且你们的《房屋买卖合同》签订于2019年5月29日，在此之前我们已起诉且法院已受理，同时我们也申请了财产保全。其次，《公证书》是2016年5月份发生在2014年债务到期后，且损害了债权人即我方的利益，影响债务人的还债能力，所以我方请求法院撤销买卖行为。最后，我方认为原告起诉对象错误，该房屋买卖应为申志勇和李广青之间的矛盾，与我方无关，在此请求法院依法判决，此案诉讼费由李广青负担。被告郑玉才未到庭，未答辩，也未提交相应证据。第三人申志勇、王云凤、马战勇未到庭，未答辩，也未提交相应证据。经审理查明，（一）、第三人申志勇、王云凤系夫妻关系，申志勇、王云凤夫妇在林州市××办事处××家××街××层宅院一处。2016年6月16日，林州市人民政府为申志勇、王云凤颁发的《房屋所有权证》（林房权证振林办字第××号）载明：案涉房屋坐落于林州市××家××街××号，房屋所有权人为申志勇、王云凤，系申志勇、王云凤共同所有，房屋性质为：存量住房。房屋建筑面积为325.06平方米。2016年8月1日，经山西省××城西公证处作出的（2016）并西证民字第18956号公证书公证，同日，申志勇、王云凤（委托人）给第三人马战勇（××）出具委托书，申志勇、王云凤将其上述案涉房屋委托马战勇对外出售。该委托书载明：“……，一、代理我们（申志勇、王云凤）与买受人签订上述房产的买卖合同、契约；二、代理我们（申志勇、王云凤）与买受人在林州市房产管理局办理将上述房产转移登记（买卖过户）至买受人名下的相关手续；……，××在办理上述事宜时所签署的一切法律文书我们（申志勇、王云凤）均予以承认，并自愿承担相应的法律责任；××无转委托权，委托期限自本委托书签署之日起至办完上述事宜为止”。之后，第三人马战勇与原告李广青达成上述案涉房屋买卖意向，自2016年11月7日，原告开始陆续向第三人马战勇支付上述房屋购房款。2019年5月29日，申志勇、王云凤（甲方、出卖人）、马战勇（甲方委托人）、李广青（乙方、买受人）三方补签了《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同约定，甲方将上述案涉房屋以成交价格770000元出售给乙方；乙方应于本合同签订之日付清上述成交价格；甲方应于本合同签订之日起将房屋所有权移交给乙方，并应于2016年11月8日前移交上述房屋给乙方；甲方应协助乙方办理过户手续，一切税费由乙方承担。第三人马战勇及原告李广青在上述《房屋买卖合同》书上签了字，马战勇还代表甲方在上述房屋买卖合同书上签了“申志勇、王云凤”的名字。2019年5月30日，马战勇收到原告最后一笔购房款后，给原告李广青出具了收到买房款770000元收据一张（在上述770000元，其中原告方通过银行转账支付给马战勇471000元，其他款项为现金支付）。之后，原告对上述房屋开始进行装修，并变更户主名称为原告丈夫李文斌名，于2019年6月及9月分别以李文斌名称交纳水费及电费。（二）、2019年5月5日，原告丈夫李文斌向林州市违法用地违规建设专项治理工作领导小组办公室申请办理上述案涉房屋对应土地使用权出让手续，2020年11月18日，林州市违法用地违规建设专项治理工作领导小组办公室出具的《情况说明》载明：“……，两违办安排不动产登记人员到党校五楼（原两违办办公场所）直接接受住户申请。经划拨转出让窗口查询，2019年5月5日李文斌代申志勇到划拨转出让窗口登记申请划拨转出让手续，该房产位于林州市××家××街××号，……。因该宗地无土地证不符合划拨转出让手续，后期不予办理”。因此，原告没有办理成上述房产转移过户登记手续。（三）、2019年，李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生向本院对李玉增、申志勇提起劳务合同纠纷诉讼一案。在案件保全阶段，本院于2019年7月16日作出保全裁定，查封了上述案涉房产。2020年3月23日，本院作出的（2019）豫0581民初7181号民事判决书判决：一、申志勇于本判决生效之日起十日内支付李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生（劳务报酬）151746.35元；二、驳回李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生、王成生的其他诉讼请求。该判决生效后，申志勇没有履行判决义务。本院于2020年8月17日作出（2020）豫0581执2425号执行裁定，裁定拍卖上述案涉房产。原告李广青不服向本院提出书面异议。2020年9月8日，本院作出的（2020）豫0581执异110号执行裁定书裁定：驳回案外人李广青的异议请求。李广青不服上述执行裁定，于2020年9月18日提起执行异议之诉。上述事实，有原告陈述及其提交到庭的公证书、房屋买卖合同、购房款收据、银行转账单、房产证、水、电费票据、情况说明等，被告李贵江、侯文江、王明江、侯修江、侯林生陈述及其提交到庭的民事判决书等证据在卷予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为本案定案的依据。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议之后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院审查《房屋买卖合同》符合买卖合同成立要件，能够认定买受人系在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向申志勇、王云凤的卖房委托人马战勇支付了全部购房款。根据第三人马战勇在本院查封不动产之前已经向买受人交付房屋钥匙，以及现在买受人已经装修使用的实际情况，虽然涉案房产因无土地使用权证不符合划拨转出让手续，无法办理房产过户登记，但买受人即原告不具有过错，属于非因自身原因未办理过户登记，不应当由买受人承担责任，对买受人物权期待权的保护，系基于买受人已经为取得物权履行了相应义务并以占有的方式对外进行公示，该占有一般以取得房屋钥匙或办理物业管理、通水通气通电手续等占有、使用房产行为进行判断，现买受人在本院查封案涉房产前已经取得房屋钥匙并装修使用的行为，属于合法占有该不动产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。经审查本案买受人符合上述规定情形，作为房产买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人符合上述司法解释规定情况下，本院对案外人提出停止执行的诉讼请求予以支持。对于案外人主张解除查封、拍卖的请求，因案外人执行异议之诉是解决基于执行标的引起的实体权利争议，本院判决停止对执行标的执行后，案外人可依据生效判决在执行程序中主张解除查封、拍卖，故对该请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行原告李广青购买的林州市振林街道办事处闫家台北街82号（林房权证振林办字第××号）房产；二、驳回原告李广青的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由被告李贵江、郑玉才、侯文江、王明江、侯修江、侯林生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  赵银昌人民陪审员  魏君婷人民陪审员  杨成刚二〇二一年一月八日书 记 员  刘柳杏