上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初15926号原告：柯露阳，女，1989年7月6日出生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：陈羽茜，上海市锦天城律师事务所律师。被告：骆斌，男，1989年11月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吕志刚，上海市长江律师事务所律师。原告柯露阳与被告骆斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告柯露阳的委托诉讼代理人陈羽茜、被告骆斌的委托诉讼代理人吕志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯露阳提出的诉讼请求：1、终止原、被告之间签署的《房屋租赁合同》，并要求被告将承租房屋返还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金及利息，租金按月租金人民币8000元(以下币种均为人民币)之标准，从2020年4月1日起至被告实际搬离之日止，利息按同期银行贷款利率标准，从2020年4月1日起至6月30日，以本金24000元计，从2020年7月1日起至9月30日止，以本金48000元计，之后类推；3、被告支付滞纳金，每日为240元(月租金的百分之三标准计算)，从2020年4月1日起算至被告实际支付租金之日止；4、被告赔偿原告因其违约造成的租金损失288000元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年9月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告合法拥有的位于上海市普陀区中山北路XXX号XXX栋XXX室的房屋，租赁期自2019年10月1日起至2023年9月30日，月租金为8000元，租金每三个月支付一次，共计24000元。合同签订后，原告按照合同约定于2019年9月9日前向被告交付了房屋。截止2020年7月24日，原告仅收到被告支付的2019年10月1日的到期租金24000元、2020年1月1日的到期租金24000元以及押金8000元，共计56000元，此后再未收到被告任何款项。原告多次催收，均未果。根据合同6.7条约定，被告逾期付款，每逾期一日，应按月租金的百分之三支付滞纳金，超过5天则视为严重违约，原告有权终止本合同，并收回该房屋。根据合同6.9条约定，被告签订本合同后，未经原告书面同意，擅自提前解除合同，或其他严重违约，致使合同无法继续履行，被告无权请求原告返还押金，若给原告造成损失的，被告还应负责赔偿。现被告未付租金，构成重大违约，严重损害原告的合法权益。根据合同约定及相关法律规定，原告有权要求终止双方合同。根据合同约定，租赁期至2023年9月30日届满。由于被告的违约行为，导致合同无法继续履行，造成原告对未来预期可得的租金收入损失，自2020年10月1日起至2023年9月30日共计288000元。因此，被告应赔偿因其违约造成的上述租金损失。被告骆斌辩称：同意终止租赁合同。事实上被告自2020年2月起即提出终止合同，双方一直为如何解除合同进行交涉，故被告未支付租金。由于原告不愿终止合同，所以后续再产生的租金及利息和滞纳金均不应由被告负担。关于赔偿租金损失，原告诉请无依据。如法院认定被告违约，原告主张的违约金属过高，希望法院予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2019年9月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下称租赁合同)，约定：原告将其坐落于本市中山北路XXX号XXX栋XXX室房屋出租给被告使用；该房屋建筑面积50平方米；原告于2019年9月9日前向被告交付该房屋；房屋租赁期自2019年10月1日起到2023年9月30日止；房屋月租金为8000元，每3个月支付一次，共计24000元，提前支付，先付后住；原告交付该房屋时，被告应支付房屋租赁押金8000元，该押金不可视为预付租金，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；被告应按时交付租金及各项费用，若逾期交付租金，则每逾期一日，被告应按月租金的百分之三向原告支付滞纳金，逾期超过五日则视为被告严重违约，原告有权终止本合同，并收回房屋；租赁期满或因被告违约致使合同提前终止则被告须将房屋和设施如数归还，被告任何遗留在房屋中的物品将视为放弃，原告有权处理；被告签订本合同后，未经原告书面同意，擅自提前解除合同，或其他严重违约，致使合同无法继续履行，被告无权请求原告返还押金，若给原告造成损失的，被告还应负责赔偿；原告同意被告转租出租。二、上述合同签订后，原告按约向被告交付房屋。被告向原告支付了押金8000元及2020年3月31日前的租金(其中最后一笔租金系于2020年1月3日支付)。三、2020年2月，被告向原告提出因疫情希望减免一个月房租，原告未予同意。同年3月，被告称想退租，原告表示如继续承租，其可免收半个月房租，否则仍需按合同履行。之后，双方未能就合同解除达成一致意见。本案在审理过程中，双方约定于2020年11月11日交接房屋。当日，原、被告签订《租赁房屋退还确认书》，约定：经协商一致，一致同意终止双方于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》；被告于2020年11月11日将系争房屋交还给原告，并将物品搬离；本《租赁房屋退还确认书》仅确认租赁合同终止及房屋交还事项，双方关于租赁合同项下租金等款项支付事宜由双方另行协商或根据法院判决确定。另，交房过程中，尚有被告转租的租客居住使用系争房屋，为此，原告与该租客另行签署了《租赁房屋协议》，约定租期自2020年11月11日起至2021年11月10日止，租金为每月8500元。以上事实有《房屋租赁合同》、房屋产权证、微信转账及联系记录、《租赁房屋退还确认书》、《租赁房屋协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，原、被告均应恪守履行。根据合同约定，租赁期于2023年9月30日届满。然，被告于2020年提出解除合同并拒付2020年4月1日之后的租金，导致合同目的无法实现、合同提前解除。被告系违约，应当按合同约定承担相应违约责任。关于合同的终止，鉴于原、被告已于2020年11月11日签订《租赁房屋退还确认书》，并在其中约定经双方协商一致同意终止合同、退还房屋。上述约定内容，于法不悖，本院予以准许。关于租金，被告应按合同约定的租金标准(每月8000元)向原告支付2020年4月1日起至2020年11月11日期间的租金。原告该项诉请符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金之利息和滞纳金，鉴于合同中对逾期支付租金的利息未作约定，约定的滞纳金是指被告逾期支付租金超过五日、原告可单方面解除合同之违约情形，而本案中，原告并未及时行使合同解除权。为此，考虑到利息及滞纳金性质相同，本院结合合同约定内容及被告提出的违约金过高、请求法院予以调整等情况综合考虑后，确定被告就其逾期支付租金承担的违约责任按银行贷款利率之标准计付。关于原告主张被告应赔偿其提前解除合同的租金损失，本院认为，根据合同约定，“因被告提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法继续履行，被告无权请求原告返还押金，若给原告造成损失的，被告还应负责赔偿。”鉴于合同对因被告原因提前解除合同约定了违约责任，原告亦于合同解除当日与新的租客签订了房屋租赁协议，故本院确定针对合同提前解除，被告应承担的违约责任应为押金不予返还。原告主张按合同剩余租期之租金赔偿损失，缺乏事实与法律上的根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、准许原告柯露阳与被告骆斌于2019年9月9日就上海市中山北路XXX号XXX栋XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月11日终止；二、被告骆斌应于本判决生效之日起十日内支付原告柯露阳自2020年4月1日起至2020年11月11日止期间的租金，租金标准按每月人民币8000元计；三、被告骆斌应于本判决生效之日起十日内支付原告柯露阳逾期支付租金的利息，其中本金人民币24000元自2020年4月1日起至2020年6月30日止、本金48000元自2020年7月1日起至2020年9月30日止、本金人民币10933.33元自2020年10月1日起至被告实际支付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；四、被告骆斌支付给原告柯露阳的押金人民币8000元可不予返还；五、对原告柯露阳其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7700(原告已预付6758元)，由原告负担人民币5808元，被告负担人民币1892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二一年一月二十六日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。