贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2732号 上诉人（原审被告）：瓮安东康医院有限公司，住所地：贵州省瓮安县。 法定代表人：王琴。 委托诉讼代理人：王耀民，贵州义文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州锦美房地产开发有限公司，住所地：贵州省瓮安县。 法定代表人：梁义平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢科，该公司员工。 上诉人瓮安东康医院有限公司与被上诉人贵州锦美房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2020年6月9日作出（2020）黔2725民初1417号民事判决后，瓮安东康医院有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 瓮安东康医院有限公司上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审诉求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、原判认定2013年7月10日至2014年7月9日产生18万元租金没有支付，违反生活常理。从一审查明的事实看，2014年7月10日至2016年7月9日两年的租金439668元，是通过陈仲平于2014年8月28日交纳100万元购买9#楼的定金进行扣划；2016年7月10日至2017年7月9日租金260198元，也是通过上述方式进行抵扣。从日常生活经验可知，在之前的租金尚未付清之前，不可能将上述购房定金抵扣之后的租金。要抵扣也应当先抵扣之前2013年7月10日至2014年7月9日产生18万元租金。因此唯一的解释就是2013年至2014年的18万元租金已经缴清。况且从陈仲平自己的记账本中明确记载，2013年7月10日支付“交锦美租用1楼、3层约500平方的租金10万，押金1万”，结合之后的租金是直接从定金中抵扣的事实以及根据日常生活经验，故本案的18万元租金应当已经支付。原判认定该18万元没有支付，违反生活常识且没有事实依据。二、关于2017年7月10日之后的租金，因租赁的房屋存在漏水无法使用，贵州锦美房地产开发有限公司作为出租人，应当承担该房屋漏水后瓮安东康医院有限公司仍然在使用该房屋的举证责任；从2016年7月10日之后，双方没有签订书面租赁协议，故之后的租赁属于不定期租赁合同，承租人可随时解除租赁合同。在瓮安东康医院有限公司于2016年下半年发现漏水后，提出贵州锦美房地产开发有限公司作为该出租房屋的开发商和出租人，应当有修复的义务，贵州锦美房地产开发有限公司怠于履行修复义务后，瓮安东康医院有限公司已经终止了双方的不定期租赁协议；因此，贵州锦美房地产开发有限公司要想主张该期间的租金，必须举证证明在这期间瓮安东康医院有限公司仍然在使用该房屋。但从一审举证情来看，贵州锦美房地产开发有限公司并没有对此进行举证。原判支持该期间的租金没有事实依据。三、即便2017年7月10日之后的租金应当支付，则也应当从2014年8月28日陈仲平交纳的9#楼100万元定金中进行抵扣。在该100万元定金中，陈仲平没有与贵州锦美房地产开发有限公司订立关于9#楼房屋的买卖合同，故在抵扣3年的租金699866元后，仍有300134元的剩余定金可以进行抵扣，如果贵州锦美房地产开发有限公司认为该定金已经抵扣完毕，则应当承担相应的举证责任。四、如果人民法院支持贵州锦美房地产开发有限公司从2017年7月10日之后的租金，则瓮安东康医院有限公司将保留因租赁房屋漏水要求贵州锦美房地产开发有限公司赔偿设备损坏、装修损失以及营业损失等经济损失的权利。五、原判对诉讼费的分摊不合理。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定“部分胜诉、部分败诉的。人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，贵州锦美房地产开发有限公司一审请求金额为165万余元，但一审判决仅支持其70万余元，而一审判决却判令瓮安东康医院有限公司承担全部的诉讼费用9841元，明显违反上述法规的规定和偏袒被上诉人。 被上诉人贵州锦美房地产开发有限公司二审未wei向本院作出书面答辩。 原审原告贵州锦美房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年7月10日签订的《房屋（商业）租赁合同》；2、判决被告向原告支付租金999492.94元，并支付以每一笔欠款租金为本金，按年利率24%计算至付清之日的违约金（截止2020年4月23日，违约金为653961.69），详见东康医院应收租金统计表；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月11日周慧（乙方）作为被告瓮安东康医院有限公司的代理人与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于瓮安县平方米出租给乙方使用，房屋租金为壹拾万元整（￥100000元），在公历7月10日前交付给出租方，租期为壹年，从2013年7月10日起至2014年7月9日止。该《房屋租赁合同》并未约定违约金，但对其他事项进行了约定，下方有原告盖章及其代理人签字捺印、被告代理人周慧签字捺印；2013年8月12日陈仲平（乙方）作为被告瓮安东康医院有限公司的代理人与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于瓮安县平方米出租给乙方使用，房屋租金为捌万元整（￥80000元），在公历8月12日前交付给出租方，租期从2013年8月12日起至2014年7月9日止。该《房屋租赁合同》并未约定违约金，但对其他事项也进行了约定，下方有原告盖章及其代理人签字捺印、被告代理人陈仲平签字捺印；2014年7月10日原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》，第一条出租房屋情况：1.1房屋坐落于瓮安县；建筑面积为885平方米，房屋用途为商业用房，房屋类型为新建，结构为框架。最终房屋面积以实际测量为准。1.2房屋现有装修及附属设施状况：无。第二条出租：2.1甲方将房屋出租给乙方，乙方自行办理因经营业务需要的一切证照和手续。2.2租赁期从2014年7月10日起至2016年7月9日止。2.3租金起算日为2014年7月10日。2.4甲方是否继续向乙方出租本合同标明的房屋，应于租赁期满前3个月内通知乙方。2.5租金：本合同租赁涉及的楼层及租金：楼层为三层，单价为20元／㎡／月，租金总额为212400元／年。2.6.1乙方应于合同约定支付租金的时间前汇款到甲方指定的账户，收款账户银行：中国工商银行股份有限公司瓮安县支行，账户名：贵州锦美房地产开发有限公司，账号：24×××84。2.6.2租金支付方式：每年支付一次。首次支付租金时间为签订合同之日起七个工作日内，之后每次支付租金时间为每年7月10日前。2.7租金在租赁期间的递增方式为按上一年租金的7％递增。第三条房屋交付：3.1甲方应在本合同租赁起始之日起叁日内将房屋交付乙方。第七条房屋的返还：7.1租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权无条件收回房屋。第十一条违约责任：11.1甲方的违约责任：甲方未按合同第三条规定向乙方交付该房屋的，每逾期一天，乙方有权按当年日租金向甲方收取违约金；11.2乙方的违约责任：（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按本合同当年日租金二倍向乙方收取违约金；（2）租赁期间，因乙方原原因造成房屋主体结构损坏由此造成甲方损失的，应承担赔偿责任及法律责任。同时《房屋（商铺）租赁合同》亦对其他事项进行了约定，下方有原被告加盖公章；2016年8月19日贵州瓮安巨投贸易实业有限责任公司召开股东会会议，应到股东为2名，实到股东为2名，分别为周慧、陈仲平，一致表决通过：股东会同意将公司所交购买锦美·熙御印象Ｂ区9号楼房屋定金中的439668元（大写人民币：肆拾叁万玖仟陆佰陆拾捌元整）转为瓮安县东康医院2014年7月10日-2016年7月9日两年的房屋租金及同一天股东周慧、陈仲平又签字同意将陈仲平所交购买锦美·熙御印象Ｂ区9号楼购房定金中的260198元（大写人民币：贰拾陆万零壹佰玖拾捌元整）转为瓮安县东康医院2016年7月10日-2017年7月9日的房屋租金的股东会决议。下方有股东周慧、陈仲平的签字捺印以及公司盖章；2019年9月19日贵州融尚置业有限公司向瓮安县东康医院有限公司周慧女士发出《催收通知》，该《催收通知》载明“被告从2014年7月10日至今欠缴租金及市场培育费999492.94元（大写：玖拾玖万玖仟肆佰玖拾贰元玖角肆分整），并要求被告于2019年9月30日前缴清所欠费用，包括水电费及物业管理费”等情况，签收人周慧在下方签字捺印，并在下方手写添加“本人周慧因家里特殊情况，现要和锦美房开对接清楚一些我没经手的事”的内容；2020年3月9日原告委托贵州江桥律师事务所梁贵印律师向被告发出《律师函》，称原告曾于2019年11月3日委托贵州融尚置业有限公司向被告催收租金，要求被告于2020年3月15日前按照合同约定支付剩余租金999492.94元及违约金576320.33元等；2020年3月13日周慧向锦美房地产王经理发送手机信息，周慧称已收到原告催收房租的律师函，但未支付房屋租金原因是被告住院部及ＣＲ室长期漏水不能使用，已多次向原告及物管反应处理后，至今仍未维修，并且在信息中表示已于2019年12月搬至本栋楼的二楼。另查明，被告代理人周慧与陈仲平系夫妻关系，陈仲平已于2019年4月5日因病去世。瓮安东康医院有限公司系周慧与陈仲平夫妇共同出资创办，后法定代表人由周慧变更为王琴，王琴为挂名的法定代表人。2014年8月28日原告出具的《收款收据》载明“陈仲平、徐飞交纳锦美熙御印象Ｂ区9＃楼定金1000000元。”并手写添加注明“该定金中的260198元转为东康医院2016年7月10日-至2017年7月9日的房屋租金”。同时还查明，原告认可已收到2014年7月10日-2016年7月9日期间租金439668元以及2016年7月10日-2017年7月9日期间租金260198元，两次共计699866元，均是从陈仲平预交的购买锦美熙御印象Ｂ区9号楼定金1000000元中扣除。原告称其余时间段被告并未给付租金，被告也没有证据证明其余时间段已给付了相应租金的事实。被告在2016年7月9日租赁期间届满后仍继续使用原告房屋，但原告未提出异议；被告提出从2016年7月起就没有使用原告房屋的主张以及被告何时通知原告收回房屋而原告未收回房屋的事实，被告均没有证据证明。 一审法院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋（商铺）租赁合同》系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，双方之间已形成租赁合同关系，均应恪守合同约定，履行各自义务，同时被告在租赁期间届满后继续使用贵州锦美房地产开发有限公司房屋，以及合同到期后，被告仍在2016年7月10日至2017年7月9日期间支付房屋租金，贵州锦美房地产开发有限公司均未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方在租赁期间届满后形成不定期的租赁合同，双方之间的权利义务应按照2014年7月10日双方最后一次签订的《房屋（商铺）租赁合同》相关约定执行。但该院认为该《房屋（商铺）租赁合同》约定租金在租赁期间的递增方式为按上一年租金的7％递增系一般租赁合同中因特别约定而产生的权利义务，若双方并未约定在租赁期间届满后，仍按照原租赁合同的递增方式计算租金的，应视为在租赁期间届满后仍按照原租赁合同的递增方式计算租金，并非双方当事人的真实意思表示，故《房屋（商铺）租赁合同》的该项约定对当事人不再具有拘束力。据此，应按照查明的事实认定被告实际继续使用原告房屋的时间来计算被告应支付的房屋租金。关于本案中被告差欠原告的租金数额问题。该院认为，被告已经向原告支付2014年7月10日-2016年7月9日期间租金439668元，对此双方无异议，但被告并未提供证据证明已支付了双方分别于2013年7月11日、2013年8月12日签订《房屋租赁合同》所产生的18万元租金及从2016年7月10日起其就没有再继续使用原告房屋且已通知其收回房屋的事实，同时通过周慧在发送给原告相关工作人员的手机信息中可以看出，2019年12月才从其租赁的房屋搬至本栋楼的二楼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，应认定被告尚未支付第一年共计18万元的租金及租赁期间届满继续使用原告房屋的事实成立，同时在租赁期间届满后，原告未及时收回房屋或者与被告另行订立书面租赁合同，虽然被告搬出后至今未交还所租赁的房屋给贵州锦美房地产开发有限公司，但原告自身也有一定的过错，应酌情认定被告从2016年7月10日至2019年12月30日期间仍继续使用原告出租的房屋，按照2014年7月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》约定的租赁面积为885㎡及租金为20元／㎡／月作为计算标准计算此期间的房屋租金，同时被告已支付2016年7月10日至2017年7月9日期间的房屋租金，故被告还需支付原告2017年7月10日起至2019年12月30日止已实际使用原告房屋29个月20天的租金，加上第一年的租金18万元，被告未举证证明已支付。故被告差欠原告的租金应为18万元＋885㎡×20元／㎡×29月＋885㎡×20元／㎡÷30天×20天＝705100元。关于原告请求解除原告与被告于2014年7月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》的问题。该院认为，原告的主张实质上是以解除该合同作为手段达到脱离原被告存在的不定期租赁合同关系的目的，及在不定期租赁合同关系中，双方可随时解除原先签订的《房屋（商铺）租赁合同》，现双方继续履行合同显属不可能，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告请求解除原告与被告于2014年7月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》有事实和法律依据，予以支持。该合同解除后被告应将其所有的物品搬出原告出租的房屋。关于原告主张的违约金的问题。2013年7月11日与2013年8月12日分别签订的《房屋租赁合同》并未约定违约金及2014年7月10日至2017年7月9日期间的租金已经支付，原、被告均予以认可，不存在违约的问题。2017年7月10日至2019年12月30日期间，双方虽未续签合同但双方已形成不定期租赁合同关系，同时因双方并未约定在不定期租赁期间因一方违约而产生的违约金由谁承担的事实，故对原告请求被告支付违约金，不予支持。关于被告辩称原告出租的房屋存在漏水的问题。被告提供的证据因无法甄别其真实性，同时被告也未提供证据证明其因租赁的房屋渗漏给被告造成的实际损失是多少，故在本案中不作处理，若后续被告能提供证据证明原告出租的房屋存在漏水因此造成被告相应损失的，被告可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除贵州锦美房地产开发有限公司与瓮安东康医院有限公司于2014年7月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；二、限瓮安东康医院有限公司于本判决生效后十日内将其所有的物品搬出后立即交还其所租赁的贵州锦美房地产开发有限公司位于瓮安县㎡的房屋；三、限瓮安东康医院有限公司于本判决生效后十日内支付贵州锦美房地产开发有限公司房屋租金人民币七十万零五千一百元（小写￥705100元）；四、驳回贵州锦美房地产开发有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9841元，由瓮安东康医院有限公司负担。 二审中，当事人提交的证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、上诉人是否差欠被上诉人的租金及租金数额；2、上诉人主张房屋漏水所造成的损失是否在本案中一并处理。 本院认为：一审判决解除双方当事人于2014年7月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》以及租赁合同期满后双方之间形成的不定期租赁合同关系，双方均不持异议，本院予以确认。 对于争议焦点一，从一审查明事实来看，2014年7月10日至2016年7月9日期间的房屋租金439668元以及2016年7月10日至2017年7月9日期间的房屋租金260198元，共计699866元，是通过用陈仲平所交购买锦美·熙御印象B区9号楼的100万元购房定金进行抵扣的，抵扣是经过贵州瓮安巨投贸易实业有限责任公司的股东陈仲平及周慧以股东会决议形式表决同意，对此双方无异议。故双方争议的主要是2013年7月11日、2013年8月12日签订《房屋租赁合同》所产生的18万元租金是否已经支付，以及不定期租赁关系存续期间的租金问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，虽然在本案审理过程中，上诉人提交了陈仲平的个人日记证明其已经支付10万的租金及1万的押金，但因被上诉人对该组证据的三性均不予认可，且上诉人也未能提交相应的转款凭证、收款收据予以证明；另外，在二审中被上诉人已将陈仲平所交购买锦美·熙御印象B区9号楼的100万元购房定金的抵扣情况进行了说明，并未抵扣有该18万元，故一审认定上诉人尚未支付第一年共计18万元的租金正确，本院予以确认；对于上诉人提出因房屋漏水，上诉人在多次反映漏水问题得不到解决后，从2016年下半年就没有继续使用租赁房屋，不应该支付租金的问题，从被上诉人一审时提交周慧发送给被上诉人相关工作人员的手机信息内容可以看出，上诉人于2019年12月才从租赁房屋三楼搬至本栋楼的二楼，足以认定上诉人在租赁合同期限届满后继续使用被上诉人房屋的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方在2016年7月10日租赁期间届满后形成不定期的租赁合同，该期间的租金应按照2014年7月10日双方最后一次签订的《房屋（商铺）租赁合同》中约定的租金标准计算，因2016年7月10日至2017年7月9日的租金已经抵扣完毕，故一审认定上诉人差欠被上诉人的房屋租金为18万元+885㎡×20元/㎡×29月+885㎡×20元/㎡÷30天×20天=705100元正确，本院予以确认。 对于争议焦点二，因本案案由为租赁合同纠纷，上诉人提出因房屋漏水未得到及时修复，造成了设备损坏、装修损失以及营业损失等要求被上诉人赔偿，但因上诉人在一审时提交的证据不充分，故一审在本案中对该问题并未处理，已告知由上诉人另行主张权利并无不当，本院予以确认。 另外，对于诉讼费的分担，一般应当按照当事人的胜诉比例进行分担，虽然人民法院可以根据案件的具体情况，有权决定当事人各自负担的诉讼费用数额，但是本案不存在特殊情况，一审未按照当事人胜诉比例分担不当，但鉴于本案实际情况，对于被上诉人应当分担的诉讼费，本院决定在二审诉讼费中予以确定。同时，二审受理费仅是按当事人不服的标的金额收取，本案二审多收取上诉人的诉讼费，由本院予以退还。 综上，瓮安东康医院有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10851元，由被上诉人贵州锦美房地产开发有限公司负担4197元，上诉人瓮安东康医院有限公司6654元，上诉人瓮安东康医院有限公司多预交的诉讼费8831元由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十一月十六日 法官助理王菲 书记员刘皓