上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初13958号原告(反诉被告)：陈玥杉，女，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：徐兴民，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝龙商业地产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：张驰、高树升，上海申有律师事务所律师。原告(反诉被告)陈玥杉与被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称宝龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈玥杉及委托诉讼代理人徐兴民，被告(反诉原告)宝龙公司委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈玥杉向本院提出诉讼请求：1、要求确认陈玥杉与宝龙公司间的《房屋及场地租赁合同》于2020年2月29日解除；2、要求宝龙公司返还履约保证金18,203.1元、经营保证金3,000元、出入证押金200元、其他保证金5,500元；3、要求宝龙公司赔偿损失78,496.78元；4、要求宝龙公司退还水电费1,000元；5、要求宝龙公司退还2020年1月24日至2020年2月29日期间的租金4,182.84元。事实和理由：2018年7月20日及2018年8月7日，陈玥杉与宝龙公司分别签订《宝龙城市广场商铺租赁意向协议书》、《商铺租赁合同》和《房屋及场地租赁合同》，约定宝龙公司将位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号XXX层2101商铺(以下简称系争商铺)出租与陈玥杉经营水吧小吃。在上述协议及合同履行中，陈玥杉向宝龙公司支付了履约保证金18,203.1元、经营保证金3,000元、出入证押金200元、其他保证金5,500元，但由于系争商铺原承租人上海可饰网络科技有限公司(以下简称可饰公司)未注销在系争商铺上的工商登记地址，宝龙公司也未将上述情况告知陈玥杉，导致陈玥杉无法在系争商铺上进行经营注册而无法开展经营活动，直至2018年10月初陈玥杉办理了《便民饮食临时备案公示卡》才开始经营，比合同约定的开业时间晚了1个月零4天。之后，宝龙公司未及时告知可饰公司已于2019年4月30日将原登记在系争商铺的注册地址变更，导致陈玥杉直至2019年9月30日才办理、领取营业执照和卫生许可证。2020年1月，系争商铺所处的宝龙广场因被确认有疫情患者而被采取限制人流、调整营业时间等防控措施，在此情况下，陈玥杉已无法继续经营系争商铺，遂于2020年2月9日向宝龙公司发出《解除租赁合同通知书》，之后宝龙公司告知解约日为2020年3月1日。2020年3月1日，陈玥杉公示闭店并于2020年3月2日注销了营业执照及卫生许可证并归还了商铺钥匙。2020年3月16日，陈玥杉清空了商铺。因双方对押金、水电费的返还未达成一致，陈玥杉遂诉至法院。被告(反诉原告)宝龙公司辩称，对解除合同无异议，但合同解除日期应以宝龙公司向陈玥杉发出的解约函送达日期即2020年6月21日确定；解除合同系陈玥杉违约所致，故履约保证金1,8203.1元、经营保证金3,000元不应返还；其他保证金5,500元系恢复隔墙保证金，因陈玥杉未将商铺恢复原状，故该保证金不同意返还；出入证押金200元可以返还；尚余水电费为700.66元，该款可以返还；2018年9月1日起，陈玥杉即正常经营系争商铺，不存在其诉请的损失；双方未就减免租金达成一致，减免租金的前提是陈玥杉继续经营，且疫情造成的是客流减少，而非无法经营，故不同意返还租金。陈玥杉未能按约在2019年12月25日前足额支付2020年第一季度的租金及物业费且于2020年3月1日单方停止经营，上述行为构成违约，宝龙公司据此于2020年6月21日向其送达解除租赁合同的通知，并在本案中提起反诉，要求：1、要求确认陈玥杉与宝龙公司间的《商铺租赁合同》于2020年6月21日解除；2、要求陈玥杉将系争商铺恢复原状后返还宝龙公司(审理中，宝龙公司撤回了该诉请)；3、要求陈玥杉支付2020年3月1日至2020年6月21日期间的租金29,806.6元；4、要求陈玥杉支付逾期支付租金的违约金(其中8,055.84元为基数部分，按照日万分之五的标准，自2019年12月26日计算至实际支付之日；21,750.76元为基数部分，按照日万分之五的标准，自2020年3月26日计算至实际支付之日)；5、要求陈玥杉支付2020年3月1日至2020年6月21日期间的物业费9,244.56元；6、要求陈玥杉支付逾期支付物业费的违约金(其中2517.45元为基数部分，按照日万分之五的标准，自2019年12月26日计算至实际支付之日；6,727.11元为基数部分，按照日万分之五的标准，自2020年3月26日计算至实际支付之日)；7、要求陈玥杉支付2020年6月22日至2020年8月1日期间的房屋占用费10,204.06元；8、要求陈玥杉支付合同解除赔偿金16,111.68元；9、要求陈玥杉支付律师费5,117元；10、确认不予退还陈玥杉履约保证金18,203.1元。针对反诉，陈玥杉辩称，对解除合同无异议，但解除日期应为2020年2月29日；系争商铺已于2020年2月29日返还，故不同意宝龙公司诉请的租金、物业费、房屋占用费及逾期付款违约金；合同解除系疫情所致，陈玥杉不存违约行为，故不应承担违约责任。经审理查明：2018年7月20日及2018年8月7日，陈玥杉与宝龙公司通过签订《宝龙城市广场商铺租赁意向协议书》及《商铺租赁合同》约定：由陈玥杉承租上海市嘉定区阿克苏路XXX号XXX层2101商铺(即系争商铺。面积为38.73平方米)用以经营“鹿角巷”品牌的水吧(餐饮及小吃)，租期为1年4个月16天(即自2018年8月10日至2019年12月25日)，陈玥杉开业经营最迟不得迟于2018年9月1日；租金：第1年月租金6,680.93元，第2年月租金6,971.4元。上述意向协议书及租赁合同签订后，陈玥杉向宝龙公司支付了履约保证金18,203.1元、经营保证金3,000元、出入证押金200元及其他保证金5,500元，并与上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙康骏公司)签订了仅供办证使用的《房屋及场地租赁合同》。但在陈玥杉接收系争商铺之后，因系争商铺存在上一家租户可饰公司的工商地址注册信息，陈玥杉无法办理在系争商铺经营餐饮的相关注册登记(营业执照及卫生许可证)，由此导致其无法开业经营。为此，陈玥杉曾向宝龙公司发出《督促函》，要求其清除注册障碍以便陈玥杉能尽早注册及开业。因系争商铺上可饰公司的注册信息一直未能消除，陈玥杉遂于2018年9月30日申请了《便民饮食临时备案公示卡》(有效期至2019年9月29日)，并于2018年10月初开业经营。之后，为在《商铺租赁合同》约定的租期届满后继续承租经营系争商铺，陈玥杉与宝龙公司于2019年9月2日再次签订《商铺租赁合同》，约定：陈玥杉向宝龙公司承租系争商铺，租期为自2019年12月26日起8个月，租金为8,055.84元/月，物业费2,517.45元/月，租金及物业费均按季支付，在每季度末月的25日前支付。该合同另约定：如逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，应按未付款的千分之三支付违约金；如未经同意停止营业的，视为陈玥杉违约，宝龙公司有权提前解除合同并有权不予返还全部保证金，且陈玥杉应支付相当于月租金2倍的解除合同违约金，而包括律师费在内的追究违约责任所致费用，亦由违约方承担。其间，因系争商铺上可饰公司的工商地址注册信息于2019年4月30日进行了变更，陈玥杉于2019年8月26日与宝龙康骏公司签订了仅供办证使用的《房屋及场地租赁合同》并于2019年9月30日取得了营业执照及卫生许可。之后，陈玥杉继续经营系争商铺并支付相关费用，其中2019年12月26日之后的租金及物业费按照2019年9月2日签订《商铺租赁合同》约定的标准(即租金8,055.84元/月，物业费2,517.45元/月)支付至2020年2月29日。2020年1月24日起，因疫情原因，系争商铺所在的宝龙广场实施了限制人流、调整营业时间等疫情防控措施。2020年2月9日，陈玥杉向宝龙公司发出《解除租赁合同通知书》称：疫情导致其无力继续承租系争商铺，故提出解除租赁合同并要求返还已支付的2020年1月、2月的租金及押金，宝龙公司未予回复。陈玥杉于2020年2月29日闭店停止营业，并于2020年3月1日正式通知宝龙公司，系争商铺钥匙亦于2020年3月2日交还宝龙公司。2020年3月16日，陈玥杉搬走了商铺内的物品。之后，宝龙公司分别于2020年5月22日及6月4日向陈玥杉发出催款函，要求其支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金及物业费。2020年6月21日，宝龙公司向陈玥杉送达解约通知，称：因陈玥杉未按约支付租金及物业费且擅自停业，故解除双方间的租赁合同，并要求其支付拖欠的租金及物业费并返还商铺。另查：1、陈玥杉已于2020年3月2日注销了系争商铺上的工商登记信息；2、审理中，陈玥杉对宝龙公司所称尚应退还水电费为700.66元予以确认；3、宝龙公司称系争商铺已于2020年8月另租他人。以上事实，有《宝龙城市广场商铺租赁意向协议书》、《商铺租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》等及庭审笔录为证。本院认为：1、陈玥杉与宝龙公司间基于签订的《商铺租赁合同》建立的关于系争商铺的租赁合同关系系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规，当属有效，双方均应按约履行。在实际履行中，陈玥杉以经营困难、无力继续承租为由提出提前解除协议，不符合合同约定，但在陈玥杉闭店停止营业、清空商铺的情形之下，宝龙公司未就此提出异议，反之于2020年3月2日接收了陈玥杉交还的商铺钥匙，应视为宝龙公司对提前解除租赁合同予以了认可，据此，本院确定双方间的租赁合同关系于2020年3月2日起解除。租赁合同关系解除后，系争商铺应予返还，本案中，陈玥杉已经搬离、清空商铺并交还钥匙，故本案对此不再处理。2、租赁合同关系解除后，相关的费用应予结清，审理中，对出入证押金200元及水电费700.66元的退还双方不存异议，本院予以确认；而其他保证金5,500元为拆除隔墙保证金，现系争商铺已由宝龙公司收回并另租他人，应视为宝龙公司对系争商铺现状返还予以确认且系争商铺存在隔墙状态并未损害宝龙公司利益，故该5,500元保证金亦应返还陈玥杉；占有、使用系争商铺期间的租金及物业费应由陈玥杉承担，现其租金及物业费支付至2020年2月29日，而2020年1月24日至2020年2月29日期间陈玥杉经营系争商铺由于疫情原因确受到了影响，相应租金应给予一定减免，故本院酌定宝龙公司应退还陈玥杉上述期间的租金2,091.42元；2020年3月1日之后，陈玥杉未占有使用系争商铺，故对宝龙公司主张的2020年3月1日至2020年6月24日期间的租金、物业费及相应的逾期付款违约金，本院不予支持。3、陈玥杉在经营系争商铺期间虽然由于疫情原因经营确受到了一定影响，但是并无证据表明由此导致其无法继续承租使用系争商铺，故陈玥杉提前停止营业、返还商铺并导致合同提前解除的行为违反合同约定，属违约，陈玥杉应按约定承担相应的违约责任。双方签订的《商铺租赁合同》中对违约责任的承担方式有多种约定，包括支付相当于月租金2倍的解除合同违约金、不予返还保证金等,现本院考虑到疫情是陈玥杉提前停止营业的客观因素之一，故本院酌情对其应承担的违约责任予以调整，即陈玥杉应支付解除合同违约金8,055.84元，而宝龙公司主张不予退还保证金，本院不予支持，故宝龙公司应返还陈玥杉履约保证金18,203.1元、经营保证金3,000元，而宝龙公司诉请的律师费本院不予支持。关于陈玥杉主张的损失，本院认为宝龙公司出租的系争商铺存在可饰公司的工商登记信息，并对陈玥杉实际经营造成了影响，属于宝龙公司履行瑕疵，应给予一定补偿，现本院酌情确定宝龙公司应补偿陈玥杉经济损失3,340.45元，而陈玥杉主张的其他损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈玥杉与被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司间关于上海市嘉定区阿克苏路XXX号XXX层2101商铺的租赁合同关系于2020年3月2日起解除；二、被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈玥杉履约保证金18,203.1元、经营保证金3,000元、出入证押金200元、其他保证金5,500元及水电费700.66元；三、被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)陈玥杉租金2,091.42元；四、被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)陈玥杉经济损失3,340.45元；五、原告(反诉被告)陈玥杉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司解除合同违约金8,055.84元；六、原告(反诉被告)陈玥杉其他诉讼请求不予支持；七、被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司其他反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,512元，减半收取1,256元，由原告(反诉被告)陈玥杉负担881元，被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司负担375元(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费1,011元，由被告(反诉原告)上海宝龙商业地产管理有限公司负担919元，原告(反诉被告)陈玥杉负担92元(应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二一年一月五日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……