甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初11380号原告:兰州新天新地物业管理有限责任公司，住所:甘肃省兰州市城关区雁南街道天水北路961号3层007室。法定代表人:陈锋，该公司总经理。委托代理人：谢琼，女，回族，1981年12月15日出生，系该公司副总经理，住甘肃省兰州市城关区。委托代理人：崔海燕，女，汉族，1984年3月1日出生，系该公司会计，住甘肃省兰州市安宁区。被告:兰州市雁滩公园，住所:甘肃省兰州市城关区天水北路23号。法定代表人:高新云，系该单位主任。委托诉讼代理人：郝耘东，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告兰州新天新地物业管理有限责任公司(简称:新天新地公司)与被告兰州市雁滩公园(简称:雁滩公园)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新天新地公司法定代表人及其委托代理人、被告雁滩公园的委托诉讼代理人郝耘东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新天新地公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付坐落于兰州市城关区××路××号××座大楼房产的物业费142880.01元（2019年10月1至2020年6月23日）；2、依法判令被告支付坐落于兰州市城关区××路××号××座大楼房产冬季供热的户间传热费18308元（2019年11月至2020年3月）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由:被告拥有产权的兰州市城关区××路××号××座大楼（简称：被告房产）长期由兰州新天新地物业管理有限责任公司提供给排水、供给电、消防设施维保、电梯维保、门前屋后保洁、安防监控等全部物业服务与管理，物业服务的收费标准为5.85元／ｍ2.月。但被告以2019年10月1日至2020年6月空置为由拒签物业协议、拒缴物业费和户间传热费，只享受权利，不承担义务。根据《物业管理条例》、2018年10月17日甘肃省政府令第146号第二次修正《甘肃省物业管理办法》第二十七条规定，空置房产应当缴纳物业管理费。缴纳比例为物业公司收费标准5.85元／ｍ2.月的70%。被告应交2019年10月1日至2020年6月23日8个月23天物业管理费142880.01元【计算明细：实际建筑面积3980ｍ2（房产建筑面积3578.4ｍ2＋第7层加建面积401.6ｍ2）Ｘ物业管理费5.85元／ｍ2.月Ｘ8个月＋实际建筑面积3980ｍ2（房产建筑面积3578.4ｍ2＋第7层加建面积401.6ｍ2）Ｘ物业管理费5.85元／ｍ2.月÷30天Ｘ23天）Ｘ空置房产缴费比例70%】。根据2015年5月1日施行《兰州市供热条例》第三十二条规定，被告作为今年停暖的热用户。应当按照市物价局、市建设局有关规定和标准缴纳户间传热费，标准按建筑面积采暖费的10%。应交2019年11月1日至2020年3月31日的过热费18308元【计算明细：实际建筑面积3980ｍ2（房产建筑面积3578.4ｍ2＋第7层加建面积401.6ｍ2）Ｘ热价格每月9.2元／ｍ2Ｘ供热期5个月Ｘ传热费10%】。被告房产与物业存在持续性的、不可中断的、事实物业服务关系。尽管被告拒签空置期间物业协议、拒缴空置期间物业费和户间传热费，但原告依物业、消防、供用电、给排水、电梯维保、安防监控等法规一直为被告提供履职到位的物业管理和服务，保障了被告房产和天水北路931号房产与雁宁路2号房产共18000平米三栋大楼共用的二次生活供水设备、消防设施、安防监控等物业共用设备设施安全运行。主要工作如下：一是检查维修位于被告房产地下室物业二次供水水箱、水泵、配电柜和管道等设备;二是检查维修位于被告房产第7层物业用房内高位消防水箱、消防稳压泵、配电柜和管道等设备;三是检查维修位于被告房产地下室物业用房内地下室200立方米地下消防水池、消防水泵、配电柜和管道等设备;四是检查维修被告房产电梯、配电柜等设备;五是对被告房产全天候视频安防监控外门外窗，防偷防盗;六是对被告雁宁路四号Ｃ座大楼室外、1层外门和外窗进行保洁清扫；七是冬季供热期间在被告房产的物业消防管道井、第7层消防水箱间和地下消防水泵房安装了水银温度计，在水管外壁包绕电热保温带，防止冻坏;八是提高供热质量，连续三个供热季为入驻培训学校提供了摄氏22度以上的室温，充分满足幼儿、少年和成人上文化、外语、体育、体能、科技、编程、美术、舞蹈、音乐等课程的需要，博得好评。综上，原告实际上与被告形成了事实上物业服务合同关系，原告依法已提供了安全有效的物业服务义务，被告理应依法交纳物业费和户间传热费。因被告拖欠物业费和户间传热费已构成违法，理应承担给原告造成的损失。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告雁滩公园辩称:一、被答辩人要求答辩人支付物业费共计142880.01元的请求不能成立。1、被答辩人并未与答辩人签订物业服务合同，在答辩人明确拒绝被答辩人提供物业服务的情况下被答辩人无权向答辩人收取物业费。答辩人虽为兰州市城关区××路××号××座大楼（以下简称涉案房产）的产权所有人，但该涉案房产早已于2010年10月15日租给了甘肃华杰美居市场服务有限公司（以下简称美居公司）使用，租赁期限为2010年10月15日至2020年10月14日，其中物业费及相关费用也一直是由美居公司在缴纳，答辩人与被答辩人之间并未签订任何的物业服务合同。2018年4月因城关区政府将涉案房产收归城关区国有资产管理中心统一管理，答辩人与美居公司于2019年9月30日协商一致解除了于2010年10月13日签订的《租赁合同》并将涉案房产收回。2019年10月20日被答辩人向答辩人发函要求答辩人缴纳2019年度采暖费和物业费，因涉案房产要交由区政府统一安排作为办公用房使用，答辩人明确拒绝了被答辩人提供物业服务及供暖，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。作为接受被答辩人物业服务的美居公司搬离后其与被答辩人之间的物业服务关系业已终止，在答辩人明确拒绝被答辩人提供物业服务的情况下，被答辩人无权向答辩人收取物业费。2、涉案房产系独栋，其管理一直是由答辩人自行负责，被答辩人并未提供任何物业服务，其所主张的物业费数额无事实和法律依据。兰州市城关区××路××号××座大楼毗邻马路，整栋建筑独立于其他建筑系独栋，在外街道的清扫一直是由环卫部门负责，对内整栋大楼的进出口自答辩人于2019年10月30日将涉案房产收回后一直处于封闭的状态。自始至终一直是由答辩人派专人负责整栋大楼的清理与安全防护，在此期间被答辩人也并未提供任何的物业服务。因被答辩人讨要物业费无果，其也无法进出涉案房产提供任何的物业服务，2020年4月被答辩人在未通知答辩人的情况下借故将涉案房产的后墙私自砸开并自行开设了一道小门用于其进出，答辩人在得知这一事由后立即向公安机关报警并要求被答辩将其恢复原状。被答辩人砸墙的行为不仅严重侵害了答辩人的合法权益，其也证明被答辩人事实上也无法向答辩人提供物业服务，因此被答辩人无权向答辩人收取物业费。根据《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第九条规定：“物业服务企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定物业服务收费标准”。被答辩人也未向答辩人出示任何向价格主管部门申请核定物业费收费标准的证明，所以其主张的物业费数额是如何计算得出，没有事实和法律依据。二、被答辩人要求答辩人支付户间传热费共计18308元的请求不能成立。答辩人自收回涉案房屋以来，因涉案房产要交由区政府统一安排作为办公用房使用，所以涉案房屋一直处于空置状态，在收到被答辩人其中通知收取采暖费用之后，答辩人也明确告知被答辩人这一情况，并要求被答辩人暂停供暖，被答辩人在收到答辩人通知后也将暖气阀门关闭。户间传热费用是基于在供热过程中，一些房屋在主管网接通后，虽不予开卡供暖，但实际上吸收了相邻房屋的供暖热量，造成“蹭热”现象，“蹭暖”行为一方面由于热量损失造成供热公司运行成本增加，另一方面造成临近住房室内温度降低，损害了临近住房业主的利益，所以为避免“蹭暖”行为停暖用户需向供热单位缴纳相应的户间传热费用。但涉案房产作为独栋是处于被答辩人负责供暖的建筑末端，根据热的传导性和辐射性，其他临近建筑的热量是不可能通过屋顶、地面、墙壁向涉案房屋进行传导和辐射，所以答辩人在办理停供后，并不影响其他用户的采暖效果，更不会发生“蹭热”现象。所以被答辩人要求答辩人支付户间传热费共计18308元的请求不能成立。综上所述，被答辩人在未提供任何物业服务的情况下，无权向答辩人主张任何费用，请求人民法院查明事实后，依法驳回其诉讼请求。原告新天新地公司围绕诉讼请求提交了以下证据:第一组证据：1、民事起诉书；2、营业执照副本；3、中华人民共和国建设工程规划许可证；5、红线图；6、内资公司变更通知书。第二组证据：1、兰州房地产测绘中心房屋面积（实）测绘成果报告书；2、二次供水设施清洗消毒合同；3、检验报告（二次供水）；4、建筑消防设施维修保养合同；5、电梯保养服务合同书；6、曳引与强制驱动电梯定期检验报告；7、发票（电梯保养、消防维保、二次供水设施清洗消毒、购买仪器仪表机械水表、化粪池施工合同、停车场路面维修）；8、兰州优胜美地中心停车场路面维修工程施工合同书；9、兰州永通清洁公司化粪池施工合同；10、结算明细清单（兰州优胜美地中心停车场路面维修项目）；11、甘肃省政府非税收入统一票据。第三组证据：1、相关法律规定及条例；2、《兰州市城市供热条例实施办法》、《城市供热价格管理暂行办法》。第四组证据：1、发票（物业费、供暖费、部分水电费）；2、日常检查照片；3、举报信（兰州新天新地物业管理有限责任公司关于雁滩公园拦阻物业消防检查存在火灾隐患的举报信）；4、通知（关于确保冬季消防设施正常使用和交纳2019年度采暖费和物业费的通知、兰州新天新地物业管理有限责任公司关于对雁宁路4号楼进行消防设施维保检查的通知）；5、送达照片；6、函一份（兰州新天新地物业管理有限责任公司关于第五次敦促缴纳雁宁路4号C座房产物业管理费和采暖传热费的函）；7、快递面单及物业信息截图。被告雁滩公园围绕辩称提交了以下证据:1、兰州国际网球俱乐部有限责任公司2010年9月14日股东会决议；2、兰州国际网球俱乐部有限责任公司2012年4月26日股东会决议；3、兰州国际网球俱乐部有限责任公司股东会决议；4、兰州市城关区国有资产管理中心文件(兰城国资发(2020)22号)；5、甘肃华杰美居公司减免房租申请书；6、房屋交接清单；7、垃圾处理费缴费票据；8、关于交纳2019年度采暖费和物业费通知的回函；9、接处警情况登记表；10、涉案房屋照片、院落照片；11、环卫大队证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据证据的真实性、合法性、关联性对能够证明案件事实的证据予以确认。通过对原、被告提交的证据分析，本院认定事实如下:2010年9月14日兰州国际网球俱乐部召开股东会，会议决议根据雁滩公园占网球俱乐部的股份，将网球俱乐部所有资产进行分家，将雁宁路4号C座房产交由雁滩公园所有，将除雁宁路4号C楼之外的网球俱乐部动产和不动产等全部资产归绅士公司所有。2010年10月15日，雁滩公园将该房屋出租给甘肃华杰美居市场服务有限公司，租赁期限为10年。2018年4月，兰州市城关区人民政府将雁宁路4号房屋收归兰州市城关区国有资产管理中心统一管理。2019年9月30日，雁滩公园与甘肃华杰美居市场服务有限公司协商解除了《房屋租赁合同》。甘肃华杰美居市场服务有限公司租赁该房屋期间由新天新地公司提供物业服务。该房屋自2019年9月30日闲置至今，雁滩公园未与新天新地公司签订物业服务合同，期间新天新地公司也未提供实质性物业服务。2019年10月20日，新天新地公司发函要求雁滩公园缴纳2019年度物业费和采暖费，2020年10月21日雁滩公园以双方未签订物业服务合同为由，拒绝支付物业费及采暖费，从而酿成纠纷。本院认为，雁宁路4号C座大楼系雁滩公园以股换房所得，在甘肃华杰美居市场服务有限公司租赁期间，该楼的物业费用由甘肃华杰美居市场服务有限公司向新天新地公司交纳。2019年9月29日，甘肃华杰美居市场服务有限公司搬离该楼时，其与新天新地的物业服务关系业已终止。雁滩公园收回雁宁路4号C座大楼后一直将该房空置，房屋空置期间也未与新天新地公司建立物业服务关系。本案双方争议的焦点是雁滩公园是否实际上接受了新天新地公司的物业服务。原告提供了《小区物业红线图》、《电梯维保合同》及日常检查照片，无法证明滩公园实际上接受了新天新地公司的物业服务，只是新天新地公司自行规划的物业服务范围，并未与雁滩公园达成合意，《电梯维保合同》的签订也并非受雁滩公园委托，原告也并未提供证据证明其进入雁宁路4号C座大楼提供了实际的物业服务。关于原告提供的二次供水、消防设施维保的照片以及日常检查的照片，因雁滩公园收回雁宁路4号C座大楼后一直将该房空置，该组证据与本案并无关联。且日常检查的照片不能证明原告为被告提供了物业服务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其解释的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。原、被告双方并没有建立物业服务法律关系的合意，雁滩公园也并未委托新天新地公司提供物业服务，新天地公司提交的证据不能证明其实际向雁滩公园提供了物业服务。新天新地公司在未提供实质性的物业服务的情况下，雁滩公园无交纳物业费的义务。因此，新天新地公司要求雁滩公园支付物业费142880.01元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《兰州市供热用热条例》第三十二条规定，热费由供热单位向热用户收取。实行供热计量的用户，按计量收取。没有完成既有建筑供热计量改造的用户暂按建筑面积计收。申请停暖的热用户，应当按照有关规定和标准交纳基础热费（按热计量收费的）或者户间传热费（按面积收费的）。雁滩公园停暖后应当按照《兰州市供热用热条例》之规定向新天新地公司支付户间传热费，故新天新地公司要求雁滩公园支付雁宁路四号C座大楼房产冬季供热的户间传热费18308元的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百八十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告兰州市雁滩公园向原告兰州新天新地物业管理有限责任公司支付冬季供暖户间传热费18308元；二、驳回原告兰州新天新地物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费1762元，由原告兰州新天新地物业管理有限责任公司负担1562元、被告兰州市雁滩公园负担200元。以上由被告兰州市雁滩公园承担的款项合计为18508元（含案件受理费200元），由被告于本判决生效后十日内一次性给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员 单 永 鹏二〇二一年一月二十五日书记员 ?瞿莹璐