湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘11民终183号 上诉人（原审原告）：王琴，女，1982年9月29日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：胡华（特别授权），男，1982年10月27日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系上诉人王琴之夫。 被上诉人（原审被告）：永州市金桥市场开发有限公司，住所地永州市冷水滩区兴旺路以东湘永路以北。 法定代表人：杨伟华。 上诉人王琴与被上诉人永州市金桥市场开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 王琴上诉提出：一、一审法院不顾被上诉人实际已经逾期未予交房的实际情况，以房屋所有权应在商品房交付之日起720个工作日内办理为由，不支持上诉人王琴要求被上诉人办理不动产权证的诉请诉讼请求，属于适用法律错误；二、一审法院未予以按照合同约定支持逾期办理不动产权证的违约金错误。根据商品房买卖合同第二十条第二款的约定，被上诉人应向上诉人按每日已付房款的千分之0.1支付逾期办理不动产权证的违约金，共计498元；三、一审法院未依据合同约定计算延期交房违约金错误。根据商品房买卖合同的约定，被上诉人应按全部房价款的万分之二向上诉人支付延期交房违约金共计61736元（2019年1月1日至2020年9月10日，共计619天）。综上所述，请求二审法院撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4458号民事判决，依法改判，且判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人永州市金桥市场开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加询问亦未提交书面答辩意见。 王琴向一审法院起诉请求：原告在被告处购房的购房合同中第9条商品房的交付条件第1、2、5款中规定了交房条件的相关证明文件，现被告提供不了交房相关文件，不符合交房条件，而购房合同上约定的交房日期又为2017年12月31日，被告属延期交房，根据购房合同约定被告应支付因延期交房产生的违约金，并及时办理交房相关手续，提供交房相关的证明文件。根据购房合同第二十条第（二）款，出卖人应在商品房交付之日起720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，现己逾期，根据购房合同第二十条第（二）款第2条的规定，应支付不超过总房款千分之一的违约金，并应立即办理房屋不动产权证。现特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付延期交房违约金61736元(2019年1月1日至2020年9月10日，共计619天，每天99.7356元)；2、判令被告公示符合交房条件的相关证明文件，如开发商未办理交房相关的证明文件，须限期办理；3、判令被告支付延期办理房屋不动产权证违约金498元，并责令被告立即开据全额房款发票和办理房屋不动产权证；4、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2016年11月15日，原告王琴与被告永州市金桥市场开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于永州市冷水滩区××路××路××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款为498678元，买受人应当在2016年11月15日前支付首期房价款108678元，余款390000元向中国建设银行股份有限公司永州市分行申请贷款支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，不能满足合同第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付之日由出卖人承担，并按照合同十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，1、逾期30日之内的，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金；2、逾期超过30日的，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之二的违约金。合同第二十条约定：如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金，且违约金累计最高不应超过已付房款的千分之一。同日，原告王琴支付了房屋首付款108678元。2017年1月13日，原告王琴与中国建设银行股份有限公司永州市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款期限为15年，自2017年3月3日始，每月按期支付了分期按揭贷款。2017年12月20日，原告缴纳了房屋契税18997.26元。合同签订后，被告逾期未向原告交付涉案商品房，亦未为原告办理不动产权证，原告遂向法院提起诉讼，因而酿成本案纠纷。 一审法院认为：原告王琴与被告永州市金桥市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，被告永州市金桥市场开发有限公司应当在2017年12月31日之前向原告交付涉案房屋，但被告通知原告收房，未向原告出示其取得相关部门规定的交房条件的证明文件，原告以此要求限期被告公示符合交房条件的相关证明文件的诉请符合法律规定，该院予以支持。被告未在约定期限内向原告交付涉案房屋，行为已构成违约，应承担违约金。现原告主张违约金以房屋总价款为基数，从2019年1月1日至2020年9月10日按每日万分之二的标准计算违约金的诉请，该院予以部分支持，因每日万分之二计算过高，根据同类案例的判例，该院酌情考虑按每日万分之一计算为宜，被告应给付原告王琴违约金为30868元（498678元×0.0001×619天=30868元）。原告王琴向被告购房时采取按揭贷款方式支付房屋首付款，被告向原告开具了房屋首付款发票，后原告申请银行按揭贷款完成，因此原告要求被告开具全额房款发票，该院予以支持。原告还诉请要求被告办理房屋不动产权证，因根据合同第二十条约定，房屋所有权证应在商品房交付之日起720个工作日内办理，但实际原告王琴至今并未收房，商品房未交付，故原告王琴要求被告办理不动产权证的诉请及支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王琴支付逾期交房违约金30868元；二、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内向相关部门公示符合交房条件的相关证明文件；三、被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内为原告王琴开具房屋购房款发票；四、驳回原告王琴的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1656元，减半收取828元，由被告永州市金桥市场开发有限公司负担。 二审期间，上诉人王琴向本院提交了如下证据：湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4459号民事判决书一份，拟证明一审法院存在同案不同判的情形。 被上诉人永州市金桥市场开发有限公司未到庭参加质证亦未发表书面质证意见。 结合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：因上述判决文书系人民法院出具，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争执的焦点：一、一审法院未支持办理不动产权证是否属于适用法律错误；二、是否应按照合同约定支持逾期办理不动产权证的违约金；三、一审法院按照全部房价款的万分之一计算延期交房违约金是否妥当的问题。 关于一审法院未支持办理不动产权证是否属于适用法律错误的问题。上诉人王琴与被上诉人永州市金桥市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行相关权利义务。上诉人王琴已按照合同约定向被上诉人履行了房款给付的义务。被上诉人应按合同履行交房与办理不动产权证的义务。虽然在合同中有约定应自交房之日起720个工作日以内办理好房屋所有权证书，但被上诉人永州市金桥市场开发有限公司并未按照合同约定在2017年12月31日之前向上诉人交付涉案房屋，且至今未交房也未为上诉人办理好房屋不动产权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任，且根据公平原则，上诉人提出“应支持办理不动产权证”的上诉理由成立，一审法院未予支持办理不动产权证不当，本院依法予以更正。 关于是否应按照合同约定支持逾期办理不动产权证的违约金的问题。因上诉人向被上诉人支付了购房款，被上诉人未按约定期限为上诉人办理房屋不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。考虑到上诉人已主张了合同约定的逾期交房的违约责任，故不宜再计算逾期办证的违约金，上诉人提出的该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。 关于一审法院按照全部房价款的万分之一计算延期交房违约金是否妥当的问题。上诉人王琴与被上诉人永州市金桥市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽然根据合同约定，被上诉人永州市金桥市场开发有限公司未在交房约定期限内向上诉人王琴交付涉案房屋，其行为已构成违约，但上诉人王琴主张违约金以每日按已付房价款的万分之二的标准计算过高，一审法院酌情考虑按每日万分之一计算并无不当，故上诉人王琴提出“应按万分之二的标准计算延期交房的违约金”的上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王琴的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4458号民事判决第一、二、三项； 二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4458号民事判决第四项； 三、变更为限被上诉人永州市金桥市场开发有限公司在收到本判决书十日内为上诉人王琴办理位于冷水滩区××路××路××幢××单元××层××号房屋（国有土地使用证号为：永（冷）国有（2014）第0××0号）不动产权证书； 四、驳回上诉人王琴的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 一审案件受理费1656元，减半收取828元，由永州市金桥市场开发有限公司负担。二审案件受理费872元，由被上诉人永州市金桥市场开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  屈中亚 审判员  李 飞 审判员  廉丽萍 二〇二一年一月十八日 书记员  陈秋燕