浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙02行终499号 上诉人（原审原告）宁波海曙绿地明州置业有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区高桥镇望春监狱西南侧。 法定代表人潘春军，总经理。 委托代理人潘凤云、汪红（特别授权代理），浙江太安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）宁波市海曙区市场监督管理局，住所地浙江省宁波市海曙区白云街255号。 法定代表人张承骏，局长。 委托代理人王海洪、徐昊，该局工作人员。 上诉人宁波海曙绿地明州置业有限公司（以下简称绿地公司）诉被上诉人宁波市海曙区市场监督管理局（以下简称海曙市监局）停止违法行为、责令改正、警告、罚款行政处罚一案，不服宁波市海曙区人民法院（2020）浙0203行初120号行政判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 2020年6月1日，被上诉人海曙市监局作出甬海市监处[2020]198号行政处罚决定（以下简称被诉行政处罚）。认定绿地公司在购房协议中拟定格式条款内容，排除或限制消费者合法权利的有关行为，违反了《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第三项、第七项的规定，属于经营者向消费者提供商品使用格式条款的，作出排除或者限制消费者依法投诉、举报的权利等对消费者不公平、不合理的规定之行为。根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十五条和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十四条第二款的规定，决定对当事人处理如下：一、责令改正；二、警告；三、罚款：人民币5000元。另海曙市监局认为，根据绿地公司申报的图纸和规划部门批准内容，涉案住宅一层室内不存在楼梯通至地下室。基于规划部门和住建部门确认的意见，涉案住宅被禁止从一层室内打通楼梯进入地下室。绿地公司从事楼盘营销所宣传的从一层室内打通楼梯进入地下室方案等内容，与规划部门批准内容不符，对消费者隐瞒了该楼梯加筑方案存在违规改造的法律风险和损害房屋主体结构的安全风险等事实，且实际对消费者的认知预期造成误导，对消费者的购房意愿和消费选择产生实质性影响。绿地公司以样板房装修效果示意、售楼处展板内容示意和销售人员宣传讲解等方式，开展商品房营销宣传的有关行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于经营者对其商品的性能、功能、销售状况等作虚假或者引人误解的商业宣传，误导消费者之行为。鉴于绿地公司的该项违法行为造成群众反映强烈并上访，消费者群体投诉人数较多，涉及纠纷的户型商品房数量较多，社会影响较大，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十二条第三项的规定，决定对绿地公司处理如下：一、责令停止违法行为；二、罚款：1000000元。全案罚没款共计1005000元。 原审法院经审理查明，绿地公司于2017年下半年开工建设“观堂花苑”项目商品房（推广名：绿地观堂），于2017年陆续取得商品房预售许可证，于2017年11月开始分批陆续进行期房销售。“观堂花苑”楼盘内建有多层住宅八百余套，主力户型为“2+2”型和“3+3”型两种。多层住宅买受人在购买房屋时均签订了绿地公司发放的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《“观堂花苑”客户告知书》（以下简称《客户告知书》）等材料，消费者和绿地公司就购买房屋的房号、价格及其他权利义务进行了约定。《补充协议》上约定：“买受人已清楚知悉主合同项下商品房交易不适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉实施办法》（2000年修订版及2017年修订版，以下简称《浙江〈消保法〉实施办法》）、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策等中关于商品房的相关规定（包括但不限于全装修）”等内容；在《客户告知书》中约定：“您已知晓并同意……您与本公司的商品房交易不适用《浙江〈消保法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策等中关于商品房的相关规定”等，同时《客户告知书》第八条约定的交付标准为：……（工具间）该房屋交付时地下一层为毛坯状态，局部有雨污水、机电设备等管道经过，可能影响局部净高以及使用，且今后使用中存在物业或其他第三方围护检修可能性，买受人必须配合。买受人已明确知晓，地下室、地下空间为工具间，无居住功能。房屋内部无楼梯、无门洞直接到达该空间，房屋交付时，只能从公共地下室进入该空间。在上述有关地下一层情况告知的前提下，买受人均认可：出卖人有权根据“谁投资，谁受益”原则，结合便利原则等，在房屋交付时向部分业主提供地下空间（即工具间），该空间不计入房屋产权，且未计算在房屋总价内，各工具间面积、布局、形态、层高等可能均有差异，最终以实际交付为准。 2019年11月12日、12月3日，海曙市监局根据消费者投诉举报及前期掌握的线索，对位于宁波市海曙区××路××项目售楼处及样板房进行检查，因发现绿地公司在销售商品房过程中涉嫌虚假宣传，海曙市监局于2019年12月3日立案调查，之后陆续对绿地公司工作人员进行调查询问，并制作询问笔录。 绿地公司在售的“2+2”型多层住宅下叠的建筑面积仅包括室内一层和二层，地下室不计入住宅建筑面积，商品房买卖合同附有室内一层、二层和地下室的房型图。绿地公司在多层住宅下叠中，设置了一套12栋101室作为公开展示的精装样板房，一套12栋102室作为公开展示的清水样板房，另有一套22栋101室不作公开展示的精装样板房。其中，12栋101室精装样板房在室内一层上行楼梯口旁边用黄线标示了特定区域，销售中提示买受人该区域可用作打通通往地下室楼梯的开口位置；12栋102室清水样板房在室内一层上行楼梯口旁边开口并向下铺设了一个直条L型楼梯，通至地下室；销售人员宣传买受人如果有需求可根据自己户型的实际情况，在装修时参考样板房提示的楼梯加筑方案或开口位置，从一层室内打开通往地下室的楼梯通道。样板房22栋101室于2018年11月装修完毕，绿地公司在这套样板房的室内一层上行楼梯口旁边铺设了一个旋转楼梯通至地下室，绿地公司工作人员张儿于2019年7月23日现场拍摄了一段样板房22栋101室装修实景视频，并通过微信发送给业主，而后这段视频经微信（群）流传。另，绿地公司曾在售楼处内陈列若干宣传展板，展板上载有“3层跃享5层约5米层高地下室可自由挑高设计，约45M²上下多重空间自由组合”、“十大优势解密148M〉250M”和“148M叠墅附加空间地下室约45M+花园约40M”等文字内容。 2019年11月起，多层住宅下叠部分买受人通过群众信访、12315维权等渠道，就地下室装修使用方案（地下室楼梯加筑方案）纠纷投诉绿地公司，引发群体投诉事件，集中反映绿地公司涉嫌对消费者虚假宣传等问题。海曙市监局向部分买受人调查询问，据部分买受人的意思表达，对于按营销宣传效果正常连通及便利使用地下室的认知预期，是其选择购买多层住宅下叠的重要原因。 海曙市监局于2019年12月10日分别向宁波市自然资源和规划局海曙分局和宁波市海曙区住房和城乡建设局发出协助调查函，询问：1、观堂花苑叠墅经批准、备案的室内结构是否包含一层室内通往地下室的楼梯过道？涉及哪些栋叠墅？2、该地下室（当事人称“工具间”）的房屋性质是什么？涉及的所有权、使用权等权属关系如何？3、若当事人或业主自行破拆叠墅室内一层地面并搭建通往地下室的楼梯过道，相关做法是否合法？宁波市自然资源和规划局海曙分局于2019年12月17日向海曙市监局复函称，根据绿地公司申报的图纸及批复资料，“观堂花苑”项目多层住宅一层室内没有楼梯通至地下室。根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》和《宁波市城市房屋装修管理办法》的有关规定，“禁止若干危害房屋使用安全的行为”包括：禁止拆改房屋基础、梁、柱、楼板、墙体（户内填充墙除外）等建筑主体和承重结构构件，禁止在承重墙体、梁柱构件和楼面、楼梯结构层凿槽、钻孔，危害结构安全和耐久性等；如发现前述应禁止的行为，由房屋所在地的县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门按法律、法规的规定进行查处。2020年1月3日，宁波市海曙区住房和城乡建设局复函称，若买受人自行破拆多层住宅室内一层地面并搭建通往地下室的楼梯通道，这一做法不合法。2019年12月2日宁波市自然资源和规划局海曙分局回复张岳明信访答复意见书，答复案涉楼盘根据建设单位申报的图纸，多层住宅一层室内没有楼梯通至地下室。 自2020年1月起，“观堂花苑”项目进入竣备验收阶段，样板房12栋102室、22栋101室内搭建的地下室楼梯通道现已封闭，房屋恢复原状。 2020年4月29日，海曙市监局依法向绿地公司送达了甬海市监听告[2020]42号《行政处罚听证告知书》。绿地公司于法定期限内提出举行听证要求。2020年5月19日，海曙市监局依法公开举行了听证会。听证结果为：本案认定的违法事实清楚、证据确凿，适用法律准确，执法程序合法，决定维持行政处罚听证告知书拟作出的处理意见。2020年6月1日，海曙市监局对绿地公司作出被诉处罚决定，绿地公司分别于2020年6月30日、2020年9月29日向海曙市监局缴纳罚款505000元、500000元后，不服该处罚决定，诉至该院。 原审法院审理认为，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条规定，县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门对不正当竞争行为进行查处；法律、行政法规规定由其他部门查处的，依照其规定。根据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第六条规定，行政处罚由违法行为发生地的县级以上市场监督管理部门管辖。法律、行政法规另有规定的除外。故海曙市监局对辖区内市场监督管理案件具有行政管理职权。本案争议焦点为：一、绿地公司在《商品房买卖合同》（含补充协议）、《客户告知书》上注明合同项下的商品房交易不适用《浙江〈消保法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加决推进住宅全装修工作的指导意见》等关于商品房相关规定（包括但不限于全装修），是否属于排除或者限制消费者合法权利的格式条款；二、绿地公司是否存在虚假宣传或者引人误解的商业宣传，误导消费者，对消费者的购房意愿和消费选择产生实质性影响的行为。 关于第一个争议焦点。绿地公司抗辩其销售的房屋系毛坯房，房屋交付后由买受人自行负责装修，故在《商品房买卖合同》（含补充协议）、《客户告知书》中约定案涉商品房交易不适用商品房的相关规定是排除适用全装修商品房的规定。对此该院认为，首先从《商品房买卖合同》（含补充协议）、《客户告知书》的字面约定上无法得出绿地公司的意思表示，合同中亦无法体现其所述的系排除适用全装修商品房的情形，相反条文尾部明确注明不适用相关法律法规等商品房的相关规定（包括但不限于全装修），本案绿地公司出售的虽为毛坯房，但亦属商品房，现该公司属于直接将案涉商品房交易直接约定为不适用有关商品房的规定，属于直接剥夺了消费者购买商品房所享有的各项权利。其次，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，国家保护消费者的合法权益不受侵害。故消费者关于购买商品房的各项权利应当受到保护，包括但不限于依法投诉、举报、提起诉讼等权利。现绿地公司在案涉商品房的交易过程中自行剔除上述规定中关于商品房的适用，排除、限制了消费者的合法权利。综上，绿地公司是案涉格式合同的提供者和制定者，其的上述规定属于对消费者不公平、不合理的规定，因无法计算其的违法所得，被告海曙市监局根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第三、第七项的规定，对原告绿地公司作出1.责令改正；2.警告；3.罚款人民币5000元的处罚事实清楚，法律适用正确。 关于第二个争议焦点。绿地公司抗辩其从未以任何形式约定房屋内可通往地下空间系商品房的交付状态，对于房屋内无楼梯，只能从公共地下室进入等该公司尽到了如实告知义务，并未作虚假宣传。一审法院认为，首先，房屋交付的合同约定标准和绿地公司是否存在虚假宣传是两个不同的概念。绿地公司在合同中虽然并未约定房屋内可通往地下空间系商品房的交付状态，但在销售中存在虚假宣传的行为，仍应就不实的商业宣传行为承担相应的法律责任。其次，被告提供的证据足以证明绿地公司存在虚假宣传的行为。该公司在12栋102室清水样板房展示中有位于从一层室内打通的地下室楼梯，并且在12栋101室精装样板房中用黄线标定特定区域，结合销售讲解告知买受人该区域可以用作打通通往地下室楼梯的开口位置，绿地公司展示的样板房以及公司工作人员拍摄的22栋101室的装修实景视频、陈列室的宣传展板以及公司工作人员的宣传口径，足以使买受人相应买受人待房屋交付后其可以从一层室内打通楼梯进入地下室，从而顺利使用地下室的效果。而绿地公司明知交付标准不包括从一层室内打通的地下室楼梯，仍进行与交付标准有明显差异的装修效果宣传，属于虚假宣传。第三，从相关部门确认的意见看出，涉案房屋从一层室内打通楼梯进入地下室是不合法的，绿地公司在宣传过程中隐瞒了加装改造系违规改造，存在法律风险以及损害房屋主体结构的安全风险。按照该公司的营销宣传效果，部分买受人根据原告的营销宣传效果包括一楼能正常连通地下室以及便利使用地下室等的认知预期，作出了购买多层住宅下叠的决策。综上，绿地公司对销售的房屋作了虚假和引人误解的商业宣传，误导了消费者，且后期引起了消费者群体信访和上访，社会影响较大。据此，被告海曙市监局根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款、《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十二条第三项之规定，依法对绿地公司作出责令停止违法行为、罚款1000000元的决定认定事实清楚，处罚得当。 被告海曙市监局在本案中向绿地公司进行了调查取证、制作笔录，作出处罚前告知其有进行申辩、听证的权利，并依法举行听证、送达处罚决定书等，处罚程序正当，合法。 综上，被诉行政处罚认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。绿地公司要求撤销被诉行政处罚的诉讼请求于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回绿地公司的诉讼请求。 上诉人绿地公司上诉称，一、上诉人在《补充协议》、《客户告知书》中注明合同项下商品房交易不适用《浙江〈消保法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策等中关于商品房的相关规定，并未排除、限制消费者投诉、举报、诉讼的权利，故不属于对消费者不公平、不合理的格式条款，其并未违反《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第三项、第七项规定，被诉处罚仅系以字面条文作出主观判断，没有事实和法律依据，所作处罚适用法律错误。因为《商品房买卖合同》和《补充协议》、《客户告知书》可以同时适用，而前者不存在排除适用《中华人民共和国消费者权益保护法》、《侵害消费者权益行为处罚办法》、《浙江〈消保法〉实施办法》等行使投诉、举报、诉讼的权利。而《浙江〈消保法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策等中关于商品房的相关规定，除装修条款外，其余并没有被排除。具体而言，第一、《浙江〈消保法〉实施办法》仅第十九、第二十、第二十一条是关于商品房的规定。但第十九、第二十在《商品房买卖合同》第十七条、第十八条有明确适用规定，而第二十一条是全装修规定，事实上确实无法适用。第二、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》仅第十九条是商品房约定，关于绿色节能，在《商品房买卖合同》第三条中有明确约定，且上诉人在销售现场公示了《宁波市居住建筑节能审查备案登记表》。第三、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》，因涉案商品房是白坯交付，该意见无法适用。二、上诉人在楼盘销售中，对地下空间的性质、使用等，已充分说明，不存在虚假宣传或引人误解的商业宣传、误导消费者，对消费者的购房意愿和消费选择产生实质性影响的行为，被诉行政处罚和一审判决相关事实认定和法律适用错误。1、消费者（下称业主）对交付标准是明确知晓的。业主在购房前通过参观样板房以及销售人员陈述，明知房屋在交付时无楼梯通往地下室，地下室不算面积也不计算价款，如交付后需要从一层便利使用地下室，由业主自行决定打通并承担相应费用。2、上诉人在销售商品房时的宣传、展示等并不构成虚假宣传。首先，上诉人对样板房的装修效果展示，合法合理，不存在任何虚假宣传。涉案商品房交付标准系毛坯交付，样板房的装修仅供户型装修风格展示，当然不属于交付标准。其次，对外展示的12栋101室、102室样板房，所涉楼梯开口部位仅供消费者在交付后装修参考，销售人员并无虚假承诺。22栋101室装修视频是上诉人员工张儿拍摄，但从未公开宣传和展示。张儿仅是应业主鲍丽英要求（看房屋装修情况）单独通过微信发给鲍丽英，后鲍丽英再转发到微信群，与上诉人无关。并且，上诉人销售人员在接待业主过程中，明确告知的是“地下室是赠送使用权，不算面积”，并没有任何的隐瞒，因此，装修效果的展示不会造成对交付标准的重新变更，业主主观上不会因装修效果而发生认知的改变，其不存在让业主主观误解的虚假宣传。3、个别不能代表整体，142户业主因楼梯改造投诉的仅是极少数（被上诉人仅提供7位业主询问笔录），并无任何证据证明其他业主主观认为其买房系因上诉人“虚假宣传、误导购房”。一审仅以该极少数就认定上诉人“对消费者所做的误导宣传影响了消费者的购房意愿”，显然错误。4、在房屋未交付前、装修方案和相关改造程序尚未启动前，无法认定楼梯加装改造必然违法。业主在交付后进行楼梯开口，并不当然变动建筑主体和承重结构，即便是后者经权威部门认定为变动承重结构，在符合一定的条件仍可以实现合法改造。因为根据《住宅室内装饰装修管理办法》第九条，在获得相应设计单位出具的设计方案、委托相应资质的装饰装修企业进行装修施工，并提交有关部门的批准文件，相关装修方案是可以实现的。《宁波市城市房屋装修管理办法》第二十一条也有类似规定。因此，一审认定上诉人“在宣传过程中隐瞒了加装改造系违规改造、存在法律风险以及损害房屋主体结构的安全风险”没有事实和法律依据。 综上，被诉行政处罚证据不足，相关事实认定和适用法律错误。请求撤销原判，撤销被诉行政处罚。 被上诉人海曙市监局答辩称：一、上诉人不能以主合同有合法约定来排除其在《补充协议》、《客户告知书》中拟定的格式条款的不正当性，所有关乎保障消费者权益的法律、法规、规章、政策都应该得到完整、全面的适用，上诉人格式条款单方面作出了排除或者限制消费者合法权利的行为，是对消费者不公平、不合理的规定。二、房屋具体交付标准与上诉人进行的商业宣传效果如何，是两个完全不同的概念，不能以交付标准的合法性来掩盖商业宣传行为的违法责任。被上诉人在案件事实中认定的是上诉人“营销宣传产生的明示或暗示效果，足以使买受人在购买多层住宅下叠时相信，待房屋交付后其可以从一层室内打通楼梯进入地下室，从而便利地使用地下室”，买受人是否知晓交付标准对上诉人虚假宣传行为后果的产生没有影响。样板房装修效果的展示虽不造成对交付标准的重新变更，但买受人却会因看到装修效果而发生认知的改变，直接促进其选择购买下叠的消费意愿，买受人询问笔录能佐证这一点。三、上诉人无法举证地下室楼梯加装改造不必然违法，不能以“符合一定的条件仍可以实现合法改造”这种假定情形的说辞，来对抗行政主管部门已书面出具的权威意见。四、买受人在意什么、投诉起因是什么，不影响被上诉人调查案件后根据证据认定事实并依法作出相应处理。上诉人的虚假宣传行为已经造成群访群诉事件，被上诉人和一审法院认定“部分”买受人投诉并无不妥。综上，被诉行政处罚合法，上诉人的上诉理由不成立，请求判决驳回上诉，维持原判。 二审过程中，双方均未提供新的证据，经审理，本院根据随案证据，对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人对于被诉行政处罚中被上诉人的行政职权和办案程序并无异议，本院予以确认，本案的争议焦点是：一、上诉人《商品房买卖合同》（含《补充协议》和《客户告知书》）中的格式条款是否存在排除或者限制消费者依法投诉、举报的权利等对消费者不公平、不合理的规定；二、上诉人是否存在对其商品的性能、功能、销售状况等作虚假或者引人误解的商业宣传，误导消费者之行为。 关于第一个争议焦点，上诉人称其与购房人在《补充协议》、《客户告知书》中约定商品房交易不适用《浙江〈消保法〉实施办法》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》等相关法律、法规、规章、政策中关于商品房的相关规定，只是排除全装修条款的规定，其余并没有被排除；而其他条款在《商品房买卖合同》中明确约定是适用的，故其不存在通过格式条款排除或者限制消费者合法权利的行为。本院认为，首先，上诉人无权以任何形式否定法律、法规、规章和政策的适用，故上诉人不应在其与购房人所签订的《补充协议》和《客户告知书》中注明双方交易中不适用相关法律、法规、规章、政策等中“关于商品房的相关规定”，相关约定违法。其次，上诉人在《补充协议》和《客户告知书》中注明的不适用相关法律法规等关于商品房的相关规定[尤其是《补充协议》明确注明：“……（包括但不限于全装修）”]，按照文义解释无法得出这一约定仅是排除适用全装修条款的适用，因其将相关法律关于商品房的相关规定排除适用，故属于排除或者限制消费者依法投诉、举报、提起诉讼的权利的情形。最后，证据显示，《补充协议》中“十七、其他约定”明确载明：“17、……若本补充协议内容与主合同内容不一致，以本补充协议的约定内容为准”。故即便《商品房买卖合同》不存在排除适用《消费者权益保护法》、《侵害消费者权益行为处罚办法》、《浙江〈消保法〉实施办法》等消费者行使投诉、举报、诉讼的权利的情形，也不影响被上诉人根据绿地公司在《补充协议》和《客户告知书》中约定的不适用相关法律、法规、规章、政策等中“关于商品房的相关规定”，认定其排除或者限制消费者合法权利。被上诉人根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十五条和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十四条第二款的规定，对上诉人在购房协议中拟定格式条款内容，存在排除或限制消费者合法权利的情况，作出责令改正、警告和罚款5000元的处罚决定，事实认定清楚，法律适用正确。 关于第二个争议焦点，上诉人上诉称其在销售商品房时的宣传、展示等并不构成虚假宣传，消费者在购房前通过参观样板房以及销售人员的陈述，对房屋在交付时室内无楼梯通往地下室、由消费者自行决定是否打通并承担相应费用是明知的。业主系因楼梯改造方案而非地下室在交付后无法实现楼梯开口而投诉。对此本院认为，其一，虚假宣传是指商品或服务的宣传内容与商品或服务的客观情况不符。交易双方是否明确约定及消费者是否明知房屋在交付时无楼梯通往地下室这一交付标准与上诉人是否存在虚假宣传是两个不同的概念。本案争议的是涉案房屋购买方（业主）是否可以合法、自主地从室内楼面开口建造楼梯通往地下室，对此上诉人是否存在虚假宣传、误导消费者的行为。其二，商品房交易过程中，房产公司样板房的展示、售楼处展板内容示意和销售人员讲解介绍都是为了让消费者全面地了解所购买房屋最终的完整情况。上诉人在12栋102室的样板房展示中有位于从一层室内打通的地下室楼梯，在12栋101室样板房中用黄线标定特定区域，销售人员讲解告知该区域可以用作打通通往地下室楼梯开口的位置。结合上诉人的样板房展示、公司工作人员拍摄的22栋101室的装修实景视频和宣传口径，以及陈列室的宣传展板，足以使消费者相信涉案房屋交付后可以从一层室内楼面开口建造楼梯进入地下室。上诉人主张样板房的装修仅供户型装修风格展示，同样22栋101室的装修实景也没有对外开放。但调查显示多位消费者看过该装修实景房（其中黄敏波、吴彬还确认是在看了22栋101室的装修实景后才签订买房合同），故未向一般公众开放并不等于未向涉案房屋消费者开放，更重要的是，上诉人无法解释其为何要付出不菲成本去提供这种楼面开口及带楼梯的与交付标准无关故不具备实质意义的装修展示。被上诉人提供的调查证据亦能证实上诉人销售人员向业主说明了何处开口建造何种楼梯等细节，故本院对上诉人关于相关装修仅是风格展示而不具有承诺意义的主张，不予采信。其三，关于上诉人行为是否产生误导消费的后果。虽然样板房的装修效果展示不会变更交付标准，但买受人基于样板房的展示和介绍后，会因为符合自己的预期而产生购买下叠的消费意愿或者加深及巩固已有的消费意愿。被上诉人的调查中多个买受人均确认自己系看到相关展示和销售人员的介绍，确信其所要购买的房屋会与样板房的展示一致，可以从室内楼面开口建造楼梯通往地下室，才付出较其他层房屋更高的价格购买涉案房屋。上诉人认为个别不能代表整体，仅个别业主投诉外并无证据证实其他业主购买房屋系因其“虚假宣传、误导购房”，该主张与现有证据矛盾，与本案业已因此出现的群体维权的事实相冲突，本院不予采信。最后，根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》和《宁波市城市房屋装修管理办法》的有关规定，“禁止若干危害房屋使用安全的行为”包括：“拆改房屋基础、梁、柱、楼板、墙体（户内填充墙除外）等建筑主体和承重结构构件”，“在承重墙体、梁柱构件和楼面、楼梯结构层凿槽、钻孔，危害结构安全和耐久性”等，根据规划、住建等相关部门的明确意见，涉案房屋业主自行破拆室内一层地面并搭建通往地下室的楼梯通道的做法不合法，系违规加装改造。上诉人主张相关行为并不必然违法的主张，没有依据，本院不予采信。故被诉行政处罚及一审判决认定其宣传过程中隐瞒了加装改造系违规改造，存在法律风险和损害房屋主体结构的安全风险，相关事实认定无误。综上，被上诉人认定上诉人对销售的房屋作了虚假和引人误解的宣传，存在误导消费者之行为事实清楚，证据确凿。鉴于该违法行为造成群众反映强烈并上访，社会影响较大，在经过听证程序之后，被上诉人根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款和《宁波市行政处罚自由裁量权行使规则》第十二条第三项的规定，作出责令停止违法行为、罚款1000000元的处罚决定，适用法律依据正确、处罚额度适当，程序合法，其结论应予维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，其结论应予以维持。上诉人提出的上诉理由，依据不足，本院不予支持，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人宁波海曙绿地明州置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈碧儿 审判员  谭星光 审判员  秦 峰 二〇二一年一月二十二日 书记员  王 静