贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4684号原告：朱群洪，女，1968年7月6日出生，侗族，湖南省麻阳县人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：李志军（原告朱群洪之夫），男，1964年2月21日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：赵冉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，一般授权。原告朱群洪、李志军与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告朱群洪、李志军及其共同委托诉讼代理人燕晓静，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱群洪、李志军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2018年7月5日签订的商品买卖合同（合同编号：20180×××80）；2、判令被告退还原告购房款726393元；3、判令被告赔偿原告购房违约金108958.95元；4、判令解除原告与被告2018年11月25日签订未竣工车位租赁协议书（车位号：地下1号车库002号）；5、判令被告退还原告购买一个车位款39668元；6、判令被告赔偿原告一个车位违约金5950元；7、判令被告退还原告已交不动产权登记费180元；8、本案诉讼费、诉前财产保全费、房屋质量检测费及相关合法的费用均由被告承担。事实及理由：原告朱群洪、李志军与被告碧桂园公司于2018年7月5日签定商品房买卖合同（合同编号：2018007×××480），购买位于铜仁市碧江区，建筑面积142.16㎡，套内面积114.93㎡，套内单价6320.31元／㎡，购房总款为726393元。2018年4月21日，原告交购房定金10000元，2018年6月29日，原告支付首付款64000元，2018年7月5日，原告支付第二期房款152393元，2018年12月27日，原告在中国农业银行碧江区支行贷款500000元支付给被告，原告按合同约定分三期将购房总款全部付清，2018年6月29日，支付不动产登记费180元。2018年11月25日，原告购买碧桂园奥林湖山项目未竣工车位一个（地下1号车库002号），签订一个未竣工车位租赁协议书，于2018年6月29日支付购车位定金10000元，并在签订车位租赁合同当日付清车位尾款29668元，合计39668元已全部交清。2018年7月5日，签定了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书，于2018年11月14日支付住宅专项维修资金5686元，原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续。按商品房买卖合同约定，被告应于2019年12月14日交房，于2020年3月15日交车位。根据商品房买卖合同第十一条约定（一）出卖人应当在2019年12月14日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条逾期交房责任；（1）逾期在90天内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。因此，根据上述合同约定，被告逾期已超过90天，至今未达到交房条件，至今未出示建筑工程竣工合格证明等相关文件。因此，原告有权退房，被告应当在收到退房通知书之日起15日内退还全部已付款房款726393元，并按已付房款总额的15%向原告支付违约金108958.95元（726393元×15%＝108958.95元）。原告于2020年3月21日递交了退房通知书、退还购买一个车位通知书给被告，至今，被告拒不履行合同，拒不退还购房款、车位款及支付违约金，严重侵害了原告的合法权益。案涉楼盘为预售房屋，被告在销售房屋时，大肆宣传打造铜仁最高端楼盘、打造铜仁首家“精装修”拎包入住房屋，宣传购房赠送面积、购房总价各种优惠等。宣传案涉小区拥有高品质的“七重园林”，在售楼部周围设置高端园林、游泳池、“智能生活会馆”等。同时宣传购房赠送面积，并宣传如果同时“购买”车位，可享受购房“98”折，交一万定金抵四万元车位款等。被告通知原告接房时，原告发现被告所交付的“精装房”与其所承诺的差异极大。被告存在重大误导宣传，导致业主在2018年购房时，比周围楼盘的市场价贵二千至三千多元，而在交房时，根本没有达到被告宣传的品质。根据商品房买卖合同第二十六条，销售广告及宣传资料，商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。2018年，楼盘开盘时被告大肆宣传，购房时交一万定金购买车位可享受交一万抵四万元车位款进行房屋促销。因此原告是“购买”车位而不是“租赁”车位20年。被告虚假宣传，误导消费者的责任由被告承担。鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林等多次提出质疑，而被告拒不提供商品房买卖合同中载明的国家相关部门验收的合法手续原件，严重的侵犯了原告的合法权益。而上述内容是对房屋质量认定，也是原告作为法定退房的重要依据，因此，特申请相关有资质第三方机构介入，对上述各项目进行检测，望人民法院给予支持。原告为维护其合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告碧桂园公司辩称：1、原告要求解除商品房买卖合同、退还房款、支付违约金、承担本案的诉讼费及其他费用无法律依据。被告按照合同约定首次交房时间为2019年12月14日，原告未到场进行收楼办理手续或者以其他理由拒绝收楼，不等同于被告未履行通知交房义务造成逾期交房的原因，系原告自身原因导致。2、案涉商品房均经勘查、监理、设计、施工和建设单位联合验收合格，不存在房屋质量问题。3、案涉房屋的实际面积与被告签订的合同一致，且房屋面积经测绘单位验收认可。4、关于原告主张被告提供的公共服务设施、电梯设备消防设备以及规划园林等公共配套设施的部分，原告均未提供有利证据或者提出鉴定申请，被告系按照规划许可严格执行，与原告诉称存在虚假宣传与事实不符，误导消费的事实不符。案涉车位租赁协议，被告认为该主张系另一个法律关系，与本案主审的事实不属于同一种法律关系。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院查明事实如下：2018年7月5日，原告朱群洪、李志军与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20180×××80），约定被告将其开发建设的位于铜仁市碧江区房屋出售给原告；房屋规划用途为成套住宅，属钢混结构；房屋建筑面积142.16㎡，套内建筑面积114.93㎡；按套内建筑面积计价，单价6320.31元／㎡，购房总价款726393元；付款方式为买受人（原告朱群洪、李志军）应于合同签订之日向出卖人（被告碧桂园公司）交付首期房款226393元，余款500000元以银行按揭方式支付；出卖人应于2019年12月14日前将案涉房屋交付买受人使用；商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告朱群洪、李志军向被告碧桂园公司付清了全部房款726393元，并交纳了不动产权登记费180元，向铜仁市住房和城乡建设局交纳了住宅专项维修资金5686元。案涉合同向住建部门进行了备案。2020年3月21日，原告朱群洪、李志军向被告碧桂园公司发出书面《退房通知书》。至今，被告碧桂园公司未将案涉房屋交付给原告朱群洪、李志军。2018年11月25日，原告朱群洪、李志军与被告碧桂园公司签订《未竣工车位租赁协议书》，约定被告碧桂园公司开发的碧桂园奥林湖山洋房地下1号、2号车位出租给原告朱群洪、李志军；乙方（原告朱群洪、李志军）所购商品房位于地下1号车库002号，基于乙方成为碧桂园奥林湖山园区的业主，甲方（被告碧桂园公司）同意将该车位租赁给乙方使用；车位租金总额为39668元，乙方必须于2018年11月25日前向甲方一次性支付该租金；车位租赁期限为20年，自甲方交付之日起开始计算。该租赁协议对双方的其他权利和义务进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了车位款39668元，被告至今未将车位交付给原告。原告朱群洪、李志军于2020年9月21日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年9月22日作出（2020）黔0602执保340号执行裁定书，裁定冻结碧桂园公司银行账户资金900000元，冻结期限为一年。另查明，被告碧桂园公司于2018年5月23日取得案涉碧桂园奥林湖山建设项目的《商品房预售许可证》。被告碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉碧桂园奥林湖山建设项目房屋面积进行测绘，该交易中心作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，载明测量日期为2019年12月11日，绘图编号21165。铜仁市碧江区住房和城乡建设局对案涉工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格，并于2020年1月17日作出了碧住建消验字（2020）第002号《建设工程消防验收意见书》。案渉工程于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案登记。《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉碧桂园奥林湖山一期工程6号楼开工时间2017年10月25日，竣工时间2019年12月10日，竣工验收时间2019年12月14日，2019年12月12日，案涉工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位评定为合格。铜仁市碧江区住房和城乡建设局出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。原告起诉状第五页中载明有如下内容：鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林、地下停车车位产权等多次提出质疑，申请有资质的第三方机构介入，对前述各项目进行检测。对此，庭审中，经本院询问原告是否申请鉴定，原告当庭表示不申请鉴定。以上事实，有原告诉称、被告辩称、《商品房买卖合同》、碧桂园集团通用机打收据、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《铜仁市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案和交易确认书》、住宅专项维修资金专用收据、《未竣工车位租赁协议书》、《退房通知书》、《商品房预售许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《房屋面积测绘报告》、《建设工程竣工验收备案表》、执行裁定书、保全费票据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、该《商品房买卖合同》是否达到解除条件，原告的主张是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。庭审中，原告代理人提出原、被告在签订案涉《商品房买卖合同》时被告未取得《商品房预售许可证》，被告对案涉房屋违法进行销售。对此，本院认为，原、被告于2018年7月5日签订案涉合同，被告于2018年5月23日取得案涉项目《商品房预售许可证》，原告于2020年10月19日向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告预售案涉房屋的行为不影响其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》的效力，该合同的合法有效性本院予以确认。关于焦点二，原告朱群洪、李志军按约付清了案涉房款，被告碧桂园公司则理应按照合同约定将符合约定标准的房屋交付给购房人朱群洪、李志军。现原告朱群洪、李志军以被告碧桂园公司逾期交房且存有其他违约行为，符合双方合同约定的解除条件为由，要求解除案涉合同。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告双方在合同中约定案涉房屋的交房期限为2019年12月14日前，案涉工程项目于2020年4月2日办理了竣工验收备案登记。双方对合同解除权进行了约定，原告向被告也发出了解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”那么是否只要一方向另一方发出解除合同的通知，另一方未在异议期限内以起诉或者仲裁的方式提出异议，就会判令解除合同？对此，本院认为，合同法对约定解除或者法定解除权的行使均规定为“当事人可以解除合同”而非“当事人应当解除合同”，我国法律之所以作如此规定，是为了避免片面、机械、教条地理解法律，从而不利于维护交易的安全和维护我国经济秩序的有序进行。如果依据原告的观点予以解除合同，不符合合同法关于合同解除权行使的立法宗旨，通知解除合同的正确理解应该是，合同约定的解除条件成就时，享有法定或者约定解除权的当事人以通知方式解除合同，应当审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。若违约方的违约行为不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同，应不予支持。不能片面、教条地理解法条，一方向另一方发出解除合同的通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼或者申请仲裁，也不发生合同解除的效果，不能仅以受通知方在约定或者法定的异议期限内未提出异议为由就认定合同已经解除。对法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”我国法律对法定解除合同同样规定是“可以解除合同”而非“应当解除合同”。对解除合同的规定，系建立在当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或有其他违约行为致使不能实现合同目的的基础上，方可行使合同解除权。当事人一方履行合同义务不符合约定的行为，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等行为，该不符合合同约定履行的行为并不必然导致合同相对方享有合同解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方才享有合同解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。庭审中，原告称碧桂园公司在合同约定的2019年12月14日前未达到交房条件，案涉房屋面积、层高、质量、消防等不符合质量相关规定，并表示不申请对案涉房屋质量、面积等进行鉴定，此系原告对权利的处分。原告代理人提出，被告碧桂园公司在合同约定的交房期限届满前尚未办理工程竣工验收备案，案涉房屋在约定时间内并未竣工验收，属于不符合约定交房条件的房屋。对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。根据案涉《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并评定为“合格”。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同的概念，工程竣工验收备案系工程竣工验收合格的后续程序，是行政主管部门实施的行政管理行为。案涉工程已于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行了备案，该备案机关出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。案涉工程消防经铜仁市碧江区住房和城乡建设局验收，且工程项目已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，并向行政主管部门办理了竣工验收备案登记。综合全案证据，截止本案作出判决前，案涉房屋具备交房条件，被告碧桂园公司能够按照合同约定向原告履行交房义务，以实现双方签订合同的目的。被告碧桂园公司逾期交房的行为并未导致双方合同目的不能实现，原告亦未能向本院提交合法有效的证据足以证明案涉房屋因房屋质量问题严重影响其正常居住使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，在原告不能提供合法有效的证据足以证明被告碧桂园公司逾期交房的行为构成根本性违约，从而导致双方合同目的不能实现的情况下，原告要求解除案涉合同，其主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。原告基于解除案涉《商品房买卖合同》提出的其他诉讼请求，没有基础，本院依法不予支持。2020年12月28日，原告向本院提交书面《关于诉讼请求的说明》，明确表示，如果案涉合同解除条件不成就，原告不同意变更诉讼请求，仍坚持按原请求进行主张。本院认为，此系原告对其权利的处分。对原告提出车位部分的主张，对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的标的物为原告所购房屋，《未竣工车位租赁协议书》约定的标的物为原告所购车位，二者所约定的权利义务相关内容均不同，系独立的两份合同，不属同一概念，该车位系租赁还是买卖性质需依据法律规定界定，《未竣工车位租赁协议书》不是《商品房买卖合同》的附件或补充协议，车位是独立的标的物，不属本案商品房销售合同纠纷审理范畴，原告可另案行使权利。故对原告代理人的观点，本院不予采纳。综上所述，原告朱群洪、李志军的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱群洪、李志军的诉讼请求。案件受理费12612元，已减半收取计6306元，保全申请费5000元，合计11306元，由原告朱群洪、李志军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇二一年一月四日法官助理杨婷婷书记员王昆