广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19739号原告：李君，女，住山西省文水县×××××××××，公民身份号码654××××××××××××325。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告李君与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月12日受理后，被告对管辖权提出异议。本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房款200325元并支付按每日利息率万分之五自付款日起计算至实际支付之日止的利息；2.被告返还原告已支付的房屋买卖契税11709.75元、合同印花税195.16元、物业专项维修资金3903.25元、合同登记费1100元共计16908.16元并按日利息万分之五自付款之日起至实际支付之日止支付利息；3.被告按照全部房价款390325元的1%向原告支付违约金3903.25元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2016年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省佛山市南海区里水镇东部区×××1××企绿色部中心A区房，原告已向被告支付全部房款的50.16%购房款200325元，并约定于2016年7月18日由原告申请银行按揭手续用于支付剩余房款，但被告一直不履行合同该约定义务，致使无法办理按揭手续。被告应于2018年5月1日交付该房屋，至今尚未交付商品房，严重违反合同，造成原告经济损失390325元，被告应承担相应的违约责任。被告辩称，一、被告确认与原告签订的认购书和商品房买卖合同是双方合意的合法有效合同，且双方在签订合同前，被告就本案房屋所在栋数已获得商品房预售许可证，被告销售本案房屋的行为符合相关法律法规的规定。二、被告对于原告第1项请求要求返还房款200325元的数额无异议。但原告严重违反合同关于按揭贷款办理的相关约定，存在违约行为。其要求被告支付利息，并无事实、合同约定和法律依据，应予驳回其请求。首先，被告确认于2016年7月11日收到原告所支付的房款110325元，于同年9月26日支付的房款70000元，于同月27日支付的房款20000元。其次，根据双方签订的合同第七条第（二）款的约定，原告应于2016年7月18日前，向银行机构申请办理房屋剩余的190000元房款的按揭手续。但至今，未有任何资料可以印证原告履行该等义务。再次，从交易习惯上，被告作为出卖人的义务就是按照合同约定依约交付房屋，而原告作为买受人的义务就是依约支付房款。但两者之间从习惯上，必然存在先后履行的情况，即原告必然付清房款在前，被告交付房屋在后。在房款未足额支付前，被告也有权延迟交付房屋。再者，退一万步就合同的解除仅可归责于被告一方时，对于原告请求支付利息的计算方式有异议。原告主张利息按日万分之五进行计算标准是依据合同第十二条第1款的约定，纵观该款就万分之五的标准，均适用于房屋逾期交付90天以内或合同继续履行的情况下适用，并且其性质为违约金而非利息。结合原告目前要求被告退还房款，其意思表示为解除合同。故此，就原告所主张的利息标准应按照该款约定的年利率4.9%进行计算。最后，如合同解除，双方应就款项进行结算。在此情况下，被告要求就合同的履行期内，按照第八条第1款第（2）项的约定，经扣除逾期付款违约金后，就剩余款项向原告返还。三、被告对原告第2项请求返还的数额无异议，但原告要求从2016年7月11日起以16908.16元为本金按日万分之五计算利息，并无合同依据。对此，应予以驳回其利息请求。被告确认于2016年9月27日收到原告支付的印花税195.16元、合同登记费1100元、契税11709.75元和维修资金3903.25元，上述四项费用共计16908.16元。关于原告要求被告从2016年7月11日起，以16908.16元为本金按日万分之五计算利息的请求。根据合同约定，对该些款项并无利息计算的约定。对此，原告主张的请求并无合同依据。同时，原告就该些款项的支付时间为2016年9月27日，对于其要求从2016年7月11日起算，也是存在起始时间的差异。四、被告对原告第3项请求支付违约金的请求有异议。根据合同第十二条第1款第2项约定，如被告逾期交付房屋超过90日的，应向原告支付年利率4.9%的利息和房款1%的违约金。但从法律意义上，利息损失和违约金，两者的性质、功能上具有的相当性和补偿性，据此，违约金与利息损失这性质和功能都相同的两者，不宜同时适用。同时，就双方合同的履行过错问题上可见，皆因原告未能履行办理剩余房款的按揭贷款手续，对其要求被告支付违约金是没有法律和合同依据的。故此，对该项的请求应当予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1.身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.广东省商品房买卖合同（预售）、中企绿色总部中心认购书原件各1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系；3.收据原件6张、银行流水原件1份，用以证明原告支付款项的情况。被告举证如下：商品房预售许可证原件1份，用以证明本案房屋已办理预售手续；图片、银行对账流水打印件各1份，用以证明本案房屋所在楼盘三期10栋的业主王恒永、姚雪琳、柳城三人的房屋的按揭贷款，九江银行在2016年9月22日、9月27日分别放贷，反映被告的项目没有任何问题。经质证，辩证，双方对对方举证的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心商品房（以下简称涉讼房屋），商品房规划用途为工业、交通、仓储用房；预测建筑面积60.05平方米，总价390325元；自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.32%，金额200325元；除首期款外，付余下房款190000元应于2016年7月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；双方并约定其他权利义务。2016年7月11日，被告出具收据，确认收到原告涉讼房屋房款110325元。2016年9月27日，被告分别出具收据确认收取房款20000元、合同登记费1100元、印花税195.16元、契税11709.75元、物业维修基金3903.25元。2016年9月26日，原告向被告转账支付70000元。原告述称：2017年2月底原告把材料提交给被告，由被告向被告指定的九江银行荔湾支行申请按揭贷款，银行联系人通知原被告到银行签署了资料，之后银行与被告均未通知原告按揭办理进程。诉讼中，本院依职权向九江银行股份有限公司广州荔湾支行发函查询原告申请按揭贷款的情况，该行函复本院暂未查询到原告在该行办理按揭申请的记录。另查明，涉讼房屋已取得预售许可证，尚未办理竣工验收手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定原告应于2016年7月18日前向银行申请办理按揭手续，被告需在2018年5月1日前将涉讼房屋交付原告使用。现原告支付首期款后至今未能按合同约定申请按揭贷款并付清余款190000元，原告现有举证未能反映已向被告提交相应贷款申请材料，也未能证明曾就按揭贷款催促过被告协助，原告作为买受人怠于履行付款义务，存在履行瑕疵。原告在未付清购房款的情况下，无权要求被告交付涉讼房屋。但考虑至庭审辩论终结时，涉讼房屋尚未办理竣工验收手续，不具备涉讼合同约定的交付条件。即便原告于限期内办理按揭贷款手续，被告也无法在相应期限内履行交付义务，原告于事实上无法使用涉讼房屋，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，涉讼合同目的无法实现，涉讼合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质恢复原状或者采取其他补救措施，涉讼合同解除后，被告依据涉讼合同收取的购房款共计200325元应返还予原告，被告亦同意返还合同登记费1100元、印花税195.16元、契税11709.75元、物业维修基金3903.25元合计16908.16元予原告，故对原告相应主张，本院予以支持。原、被告对合同解除均存在过错，原告要求被告按照购房款1%支付违约金，理据不足，本院不予支持。鉴于被告经本判决判令负有返还购房款200325元和合同登记费、印花税、契税、物业维修基金合计16908.16元予原告的义务，被告逾期履行应支付相应利息损失予原告，本院酌定被告应自本判决生效之日起至实际清偿之日止以217233.16元（200325+16908.16）为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款200325元、合同登记费1100元、印花税195.16元、契税11709.75元、物业维修基金3903.25元予原告李君，并以217233.16元为本金从本判决生效之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付利息予原告李君；二、驳回原告李君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3497.88元（原告李君已预交），由原告负担1749.88元，被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担1748元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告多预交的受理费1748元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯