北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初42694号原告（反诉被告）：王宗福，男，1958年1月27日出生，汉族，住北京市昌平区。法定代理人：王小丽（王宗福之妹），1960年3月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜汉臣，男，1963年5月4日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：杜鹏昊，男，1987年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张孝禹，总经理。委托诉讼代理人：张旭东，男，住北京市海淀区。原告（反诉被告）王宗福与被告（反诉原告）杜鹏昊、杜汉臣，第三人北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王宗福法定代理人王小丽，委托诉讼代理人杨明利与被告杜鹏昊、杜汉臣、第三人金曦经纪公司委托诉讼代理人张旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宗福向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2020年4月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2020年6月7日签订的《补充协议》，解除日为庭审日；2、判令杜鹏昊、杜汉臣支付违约金466000元（按照总房款的20%计算）；3、判令杜鹏昊、杜汉臣支付我方律师费50000元；4、本案诉讼费由杜鹏昊、杜汉臣承担。事实与理由：2020年4月4日，王宗福与杜鹏昊、杜汉臣在金曦经纪公司居间服务下，签订了《房屋定金协议书》、《北京存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》，合同约定我方将位于北京市海淀区麓景嘉园北里×号×单元×号房产出卖给杜汉臣和杜鹏昊，房屋总价款为236万元，定金5万元，并约定了逾期付款责任。2020年6月7日，因王宗福为非完全民事行为能力人，其监护人王小丽对其卖房行为予以了确认，并于当日与杜汉臣二人签订《补充协议》，确认房屋总价款为233万元，同时约定若乙方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内已相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，违约方还需支付本次产生的所有律师费诉讼费。此后，我方一直积极履行相关合同义务，并协助杜汉臣二人完成了网签合同，但杜汉臣二人先是以合同违法为由吓唬我方，说不买了，让我方退还所有支付费用，此后又不与我方解除购房合同，我方多次找其协商，其均不予理睬。我方卖房系因为自己身体、精神都需要人照顾，为了去妹妹附近居住，以便于照顾。现由于杜汉臣二人恶意不履行合同，导致我方不能得到照顾，且杜汉臣二人明知王宗福不能经受恐吓、刺激，还反复恐吓王宗福的卖房行为系违法行为，已经给我方造成极大心理和精神压力，严重影响了我方的正常生活。综上所述，为了维护我方合法权益，根据法律规定，特具诉状至贵院，望判如所请。杜鹏昊、杜汉臣辩称，不同意原告诉讼请求。我方认为签订合同无效。双方协商购房款236万元，我方需要办理30万元银行贷款，因王宗福为限制民事行为能力人，银行拒绝办理商业贷款，后王小丽称有当地居委会的指定监护人的材料。后双方商量购房价款从236万元变更为233万元，去住建委办理产权交易申请预审的时候，说审核没通过，说没有法院裁定的材料，无法过户。我们就决定不买了，就和王小丽在中介协商不买房了，当时对方同意了。我方已经支付的有经转商的费用19万元，5万元的定金和42480元的中介费，现原告已经将19万元和5万元退还。我没有刺激或恐吓原告的行为，我和原告没有见过几次面，说过几句话。我方现要求确认合同无效，双方无需履行合同条约，要求第三人退还中介费。合同是否有效，由法院认定。如法院认为有效，我同意解除，但是需要说明谁是违约方，我不买房的原因要说清。另外，我对本案提起反诉。反诉请求1、请求法院根据买卖定金协议书第3条第2款的规定，判令原告双倍返还定金5万元（已扣除原告返还的5万）。2、根据房屋买卖合同第7条（一）（2）的规定，判令原告按照被告已付的综合地价款195275元的百分之二十向我方支付违约金39055元。3、根据存量房买卖合同第7条（二）（2）规定，判令原告按照房屋总价款的百分之二十，向我支付违约金466000元；4、要求法院根据4.4补充协议第三条第一款的规定，原告赔偿我方支付第三人的中介费42480元；5、请求法院根据6.7补充协议第4条第3款的规定，判令原告承担全部诉讼费及律师费（律师费尚未产生）。王宗福对杜汉臣、杜鹏昊反诉辩称，不同意被告全部反诉请求及事实理由。双方签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，后由于贷款的原因，又6.7签订了补充协议，双方履行这份合同，以补充协议为主，之前有冲突的以这个补充协议为主。6.7双方签订的协议，约定房款236万，4.4向甲方支付定金5万元，转化为首付款的一部分，甲方同意乙方以公积金的形式支付剩余尾款，第一条的第三款约定，乙方应于过户当日向甲方支付定金人民币148万元。该定金在交易中自动转为首付款的一部分，第四条甲方同意乙方以公积金形式支付剩余尾款80万元，另约定了违约责任，乙方违约责任约定若乙方违约则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内以相当于房屋总价款的百分之二十向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；在以上基础上，如有乙方违约，违约方还需支付本次产生的所有的律师费和诉讼费，第六条第三款：本协议一式三份，如本协议与存量房买卖合同及居间确认书发生冲突以本协议为准。存量房买卖合同第7条违约责任第二款，逾期付款责任，逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二项逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起，按照累计的逾期应付款的百分之二十向出卖人支付违约金。双方选择是第一项，即30日内支付违约金，上述合同签订后，被告以签订合同不具有合法性为由，即王宗福不具有民事行为能力，后来我们商业贷款时，审核时也需要监护人签字，6.5我们办理的法定监护人的证明，6.7就是监护人签订的补充协议，这个签订后，被告通过中介让我们降价20万，否则就不履行合同，说合同就是违法，要追究我们的法律责任，一直持续到现在，被告属于根本违约，双方多次协商达不成一致意见。综上，双方签订的合同合法有效，王宗福的行为由他的监护人行使，之前网上挂卖时，监护人也参与了，属于和王宗福一起卖房，并不是他一个人在卖，目的是维护王宗福的合法权益，我们是想为了照顾王宗福方便，另在附近再买房。合同现确实履行不下去了，被告也当庭明确不履行合同，我方想履行也履行不下去了。金曦经纪公司对王宗福本诉、对杜汉臣二人反诉述称，是我公司给双方提供居间服务，给双方签订买卖合同，补充协议，协助双方办理过户手续。认可原告和被告陈述的情况。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2020年4月4日，委托人王宗福与受托人金曦经纪公司签订《房屋出售委托协议》，约定房屋位于北京市海淀区苏家坨镇麓景嘉园北里×号×单元×号，建筑面积61.19平方米；委托出售价格不低于236万元。同日，甲方（卖方）王宗福与乙方（买方）杜鹏昊、杜汉臣，丙方（居间方）金曦经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于海淀区麓景嘉园×号×单元×号，建筑面积61.19平方米；房屋成交价格为236万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元；出卖人应在过户当日前将该房屋交付给买受人；权属转移登记约定自本合同签订之日起75日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在房屋交付之日起75日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照当时银行利率付给利息。同日，三方签订《补充协议》，约定房屋交易中甲方总房价款为236万元，以上价格为甲方净得房款；乙方于2020年4月4日向甲方支付定金5万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方应当于过户当日向甲方支付购房款121万元，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明；双方协商定于过户当日甲方将该房屋交付乙方；甲方同意乙方以商业贷款、公积金贷款、组合贷款的形式支付剩余款项，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知单和物业结清证明后给甲方房款，甲方应在接到丙方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估，出具评估报告后3个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往银行办理面签手续，乙方承诺银行批贷函下来3日内双方在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内共同前往办理产权过户手续；本次交易中产生的全部税费由乙方承担；违约责任一节为因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整或无效或房产被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约，若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内退还乙方所有已经交付的首付款，以相当于房屋总价款20%支付违约金，丙方收取乙方所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；如在签订本协议后乙方不购买该房屋，为乙方违约，若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%支付违约金，丙方收取乙方的费用不予退还；其他条款为鉴于甲乙双方明确熟知该房屋的权属情况，就房屋满足上市交易条件并进行产权转移登记的日期双方已达成一致，在双方各自提供的证件真实有效、现行政策不变，双方积极配合的前提下，丙方全程协助双方办理房屋交易全部手续，丙方的服务以甲方拿到全部房款、乙方拿到新的产权证书为止；本协议如与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。同日，三方签订《居间成交确认书》，约定乙方应于签署本文件之日向丙方支付居间报酬42480元作为佣金；甲、乙双方违反本确认书第二条约定承诺给他方造成损失的，违约方应赔偿全部损失。同日，三方签订《买卖定金协议书》，约定交易房屋性质为经济适用房，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担，乙方组合贷款金额为110万元；乙方应在本协议签署时向甲方支付购房定金5万元，甲方收取定金时出具收据，双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方应于签署协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。上述系列文件中王宗福处均为本人签字按手印。上述系列协议签订后，同日杜汉臣支付定金5万元。后双方办理案涉房屋经转商手续，杜汉臣代为支付综合地价款195275元，后双方办理网签手续。同年6月，双方申请办理银行贷款，进行商业贷款批贷手续时，银行以王宗福民事行为能力存在问题为由未通过审批。就后续事宜，金曦经纪公司及王宗福均称买卖双方口头协商30万元作为首付款支付，不再通过贷款。王宗福另主张杜汉臣提出降价20万元，后双方经过协商降价3万元。2020年6月7日，三方另行签订《补充协议》，甲方处王宗福由王小丽代签，约定房屋总房价款233万元，乙方2020年4月4日支付定金5万元，乙方应于过户当日支付定金148万元，甲方同意乙方以公积金的形式支付剩余尾款80万元，甲方应在接到丙方评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方必须配合乙方共同前往银行办理面签手续，甲方协助乙方办理房屋按揭贷款，在乙方所申请的贷款获得批准后7个工作日内共同前往办理权属过户手续，甲方承诺积极配合乙方办理房屋权属过户手续；甲方同意于过户当日交付房屋，违约条款内容不变。该补充协议签订后，双方共同办理公积金贷款审批手续并获得批贷，金曦经纪公司在将过户申请上传至税务系统时，2020年6月17日系统未通过，原因为“卖方缺法院裁定材料，无法过户”。金曦经纪公司称之后双方商量等法院对王宗福的监护人裁定书下来后再办理过户手续，同年7月8日，杜汉臣通过微信告知不再购房，提出退还定金、商量解约事宜，后双方在8月5日撤销网签和银行贷款事宜，后王宗福自行退还了定金，要求其联系杜汉臣办理买卖合同书面解除事宜，被杜汉臣拒绝。王宗福则称在撤销网签手续前因杜汉臣称双方合同违法，如解约即不再追究其法律责任，故其于8月5日将已收取定金和杜汉臣代付的综合地价款退还给了杜汉臣并要求办理解约手续，8月18日其再次要求杜汉臣办理解约手续，但被杜汉臣拒绝，故于8月25日提起本案诉讼。王宗福另主张于6月5日向法院提交了指定王宗福监护人材料，法院于2020年11月9日认定王宗福为无民事行为能力人，指定王小丽作为监护人。杜汉臣则称因王宗福民事行为能力问题，其购房商贷无法办理，过户手续无法通过，称不清楚关于指定监护人的法院裁定何时才可出具，故提出解约，双方合同约定签约后75日内办理过户手续，超过该时段其即有权不买房屋，在王宗福及金曦经纪公司提出办理解约手续时，其要求金曦经纪公司先行退还中介费即同意办理，但金曦经纪公司一直未退，故未与王宗福办理正式解约手续，杜汉臣另主张购买案涉房屋系为了落户，后另行解决了落户问题。本案，王宗福主张杜汉臣不再买房，属于根本违约，要求杜汉臣二人承担违约责任。杜汉臣二人则主张在办理商业贷款被拒绝时才知道王宗福民事行为能力存在问题，王宗福代理人及金曦经纪公司对此存在隐瞒，后因王宗福民事行为能力导致无法在签约后75日内办理过户手续，故主张王宗福存在违约行为并提出各项反诉诉请。另，王宗福诉至本院后，本院组织双方进行了调解并当庭达成了调解协议，调解协议内容为解除杜汉臣、杜鹏昊与王宗福就买卖案涉房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，杜鹏昊、杜汉臣于2020年10月31日前一次性支付王宗福各项损失14万元，金曦经纪公司于2020年10月31日前退还杜鹏昊、杜汉臣中介费1万元，各方就本案纠纷一次性解决，再无其他争议。该次庭审中王宗福提交了所在居民委员会出具的指定王小丽作为王宗福监护人的证明材料。后杜汉臣、杜鹏昊拒绝认可该调解协议并拒绝签收本院调解文书，本院遂另行组织了庭审。本院认为，就买卖案涉房屋各方所签的含北京市存量房屋买卖合同、补充协议在内合同效力问题，王宗福于2020年11月被法院认定为无民事行为能力人并指定了监护人，王宗福所在居委会在2020年6月7日即指定了监护人。双方2020年4月4日所签系列文件，现虽无证据可证明王宗福当时民事行为能力状况，但根据上述情况，可对4月4日王宗福签约时是否具备完全民事行为能力存疑，但后双方于2020年6月7日另行签订了补充协议，王小丽作为王宗福监护人对原先所签系列文件效力予以了追认和承认，故就买卖案涉房屋各方所签协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现双方均同意解约，本院亦不持异议，解约日确定为2020年12月11日。现双方对导致解约各方是否构成违约及承担违约责任主张不一。根据各方论述，因缺少对王宗福民事行为能力予以认定的法院判决书，过户手续无法办理，后王宗福监护人就王宗福民事行为能力及监护人事宜向法院提出申请，双方当时达成一致，待判决书下发后继续办理过户手续，但在此过程中，杜汉臣二人提出解约，王宗福亦同意解约并退还了定金和杜汉臣代为支付的款项。至此应视为双方均同意解约并均未要求对方承担违约责任，故本案中王宗福主张杜汉臣二人不购买房屋构成根本违约及杜汉臣二人主张王宗福构成违约的主张，本院均不予采信，进而对杜汉臣二人全部反诉请求不予支持。就王宗福诉讼请求一节，在王宗福要求杜汉臣二人办理书面解约手续时双方产生争议，杜汉臣坚持要求金曦经纪公司退还中介费再行办理解约手续，故王宗福将其诉至法院。在本院组织的调解中，双方当事人原达成了一致意见，杜汉臣后反悔。本院认为双方在达成解约意向时均应积极办理书面解约手续，中介费是否退还等不应成为买卖双方不予办理书面解约手续的理由，杜汉臣未尽到积极协助的义务并一定程度上对王宗福另行出售房屋构成障碍。根据该期间房屋市场行情变化，本院酌判杜汉臣二人赔偿因未及时协助办理书面解约手续而导致的王宗福相关损失3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条之规定，判决如下：一、王宗福与杜汉臣、杜鹏昊就买卖位于北京市海淀区苏家坨镇麓景嘉园北里×号×单元×号房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》、两份《补充协议》于二Ｏ二Ｏ年十二月十一日解除；二、杜汉臣、杜鹏昊于本判决生效后七日内支付王宗福人民币三万元；三、驳回王宗福其他请求；四、驳回杜汉臣、杜鹏昊全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千四百八十元，由王宗福负担四千二百二十元，已交纳；由杜汉臣、杜鹏昊负担二百六十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千八百八十八元，由杜汉臣、杜鹏昊负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二一年一月八日书记员  李甜甜