广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26961号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，职务董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该公司员工，联系地址。被告：张建林，女，1970年7月22日出生，汉族，住湖南省衡南县，原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告张建林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本案适用简易程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加了诉讼。被告张建林因下落不明，经法院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的《住房租赁合同》；2、判决被告向原告退还已支付的剩余期限租金443990.6元（剩余期限租金按日租金149.84元的标准，从起诉之日起计至2028年9月20日）；3、判决被告向原告支付违约金111334.8元（违约金以租金总额为基数，按20%的标准计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月18日，原告与被告签订《住房租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市海珠区叠景路彩榕街5号901房的房屋，租赁期限为2018年7月20日至2028年9月20日，总租金为556674元。租赁期限内，原告有权对房屋进行占有、使用和收益，被告应保证原告运营使用房屋不受任何第三方的干扰或影响。原告分别于2018年7月26日、2018年10月15日向被告支付了租赁期限内全部租金，但被告在租赁期限内，未提前90日书面通知原告，未经原告同意将房屋另行出售给案外人，现房屋已由案外人占有使用，影响了原告对房屋的运营和使用。被告的违约行为导致了原告有四个方面的损失：1、预付租金的资金承包损失将近45000元；2、实际租金损失超过4万元；3、装修改造等费用接近1万元；4、原告逾期收益损失超过10万元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告没有提出答辩意见。经审理查明：2018年7月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《住房租赁合同》，约定：甲方将其坐落在广州市海珠区叠景路彩榕街5号901房出租给乙方，房屋建筑面积105.68平方米；赁期限为122个月，即自2018年7月20日至2028年9月20日，空置期为2028年7月20日至2028年9月20日，空置期内甲方不向乙方收取租金；本合同租金总额为556674元，同时，甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金2%即11133.48元作为押金，并向乙方支付相当于租金总额的1%即5566.74元作为房屋维修基金；甲、乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除，即乙方扣除押金和房屋维修基金后支付给甲方租金的行为视为乙方已向甲方支付完毕全部租金，甲方已向乙方支付完毕押金和房屋维修基金；押金：用于支付甲方交付房屋日前产生但未交清的应付费用。乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；若押金不足以支付上述应付费用的，则甲方应在乙方发出通知后10日内补足；房屋维修基金：用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用（房屋渗水等涉及房屋结构性维修的除外），乙方使用该维修基金时无需再征得甲方的同意；租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金；若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用；甲方应在2018年7月20日前将房屋交付给乙方；甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响；[第六条第（一）款第3项]租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意，甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁期；[第七条第（三）款]甲方存在以下情形之一的，乙方有权单方解除本合同：2、因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁期遭受不利影响的；。7、甲方违反本合同任何约定、声明、承诺、保证，且在乙方限期内仍未予以纠正的；8、其他可能妨碍或影响乙方按约定对房屋进行占有、使用、收益的情形，致本合同无法继续履行的；（五）合同解除的处置：2、依据本合同第七条第（三）款第1、5、7、8项约定解除本合同的，甲方应于合同解除之日向乙方退还剩余期限的租金，并结清各自应付费用，按约定办理腾退手续；若甲方逾期不向乙方退还相应租金的，则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰支付违约金；此外，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、装修费用、另寻房屋产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金等，下同）；3、依据本合同第七条（第三款）第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限（剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算），甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失；等。上述合同签订后，双方于2018年7月20日签署了房屋原有物品交接清单。原告于2018年7月26日向被告转账支付租金539973.78元，于2018年10月15日向被告退回押金11133.48元。2020年6月，原告发现涉案房屋被被告出售给案外人并由案外人实际占用。庭审中，原告表示，涉案房屋因前一任租客在疫情期间违约退租，涉案房屋所在小区不允许带租客看房，原告在2020年6月带租客看房时发现房屋被被告出售。原告的损失包括因无法继续承租涉案房屋造成的租金损失、对涉案房屋进行装修改造的花费及资金占用、预期收益损失等。根据房产登记号2003交登字87579号《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋现登记在案外人黄志平等三人名下，所有权来历是购买，备注：产权变更，本案房地证已收回。另查明，原告于2020年6月28日通过网上立案方式递交立案材料，本院于2020年8月25日立案，并通过公告送达方式将起诉状副本、应诉材料于2020年11月20日送达给被告。本院认为：原、被告双方签订的《住房租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，如被告对涉案房屋进行包括出售等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意。现涉案房屋已被被告出售给案外人，被告未提交证据证明其履行了通知义务，故被告的上述行为已构成违约。原告要求依约行使合同解除权，本院予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认涉案《房屋租赁合同》于2020年11月20日解除。涉案房屋已出售给案外人，导致原告无法继续使用涉案房屋，原告要求按日租金退还自立案之日即2020年8月25日至租赁期限届满之日（2028年9月20日）的租金，并无不当，本院予以采纳。经核算，日租金标准为149.80元（556674元÷3716天），被告需退还的租金数额为441760.2元（149.84元/天×2948天），原告主张的金额有误，本院予以更正。关于违约金和租金损失。考虑到被告在原告承租涉案房屋期间未经原告同意出售涉案房屋，导致原告无法经营使用涉案房屋，原告主张违约金合情合理，但考虑到按剩余租金的20%计算违约金88352.04元已足以填补原告的损失，且双方的合同于2020年9月21日才解除，故本院对原告主张的按租赁总额的20%计算违约金及原告主张的租金损失均不予支持。本案因被告违约引起，故本案受理费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告张建林于2018年7月18日签订的《住房租赁合同》自2020年11月20日解除；二、被告自本判决发生法律效力之日起十日内向原告退还租金441760.2元；三、被告自本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金88352.04元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6897元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年一月二十五日书记员 彭智媚邬雪芳