江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终144号上诉人（原审原告）：李梅兰，女，1930年12月22日出生，汉族，住江西省资溪县。委托诉讼代理人：曹赛英（李梅兰的女儿），住江西省资溪县，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：龙新平，江西平诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王樟贵，男，1963年11月15日出生，汉族，住江西省资溪县。委托诉讼代理人：刘江平，江西平诚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人李梅兰因与被上诉人王樟贵农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省资溪县人民法院（2020）赣1028民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李梅兰上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.确认李梅兰与王樟贵于2006年2月13日签订的房屋买卖合同无效；3.判令王樟贵将涉案房屋返还给李梅兰；4.一、二审案件受理费由王樟贵负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.事实认定错误。王樟贵的户口没有迁入资溪县鹤城镇排上村，不是该村的集体组织成员，不具备买房资格。2006年2月13日王樟贵买房时，还没有结婚，王樟贵与董维清是非法同居。房屋是王樟贵个人购买，是王樟贵婚前财产，与董维清无关，不是以家庭名义购买，一审判决认定王樟贵以户的名义购买，是认定事实错误。王樟贵与董维清举办“结婚”酒后“入赘”不是法律意义上的结婚。2011年7月5日，王樟贵与董维清办理结婚登记，才有合法的婚姻关系，在这之前，不能认定王樟贵与董伟清是一户。2.一审判决适用法律错误。因王樟贵不具有村民资格，故根据相关法律规定，农村宅基地买卖案件问题，本案房屋买卖合同应认定为无效。综上，请求支持上诉人上诉请求。被上诉人王樟贵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。王樟贵购买房屋是与董维清共同生活期间所得收入给付的房款，购买后，也是一家人居住在该房屋内，购买房屋时董维清是资溪县鹤城镇排上村吴家小组成员。王樟贵与董维清在1995年3月同居时已经具备了结婚的实质要件，一审认定是董维清一户购买房屋符合法律规定。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求。李梅兰向一审法院起诉请求：1.确认李梅兰、王樟贵双方于2006年2月13日签订的《出卖房屋协议》无效；2.判令王樟贵将出卖房屋协议所涉房屋返还给李梅兰，李梅兰将购买款以及利息按银行同期贷款利率计算返还给王樟贵；3.本案案件受理费由王樟贵负担。一审法院认定事实：1995年3月，王樟贵入赘董维清家，与董维清按照当地风俗在董维清位于资溪县排上村吴家小组的家中举行结婚仪式，1996年生育女儿王佳瑶、2002年生育儿子王佳乐。2011年7月5日，王樟贵与董维清在资溪县民政局办理登记结婚。婚后，王樟贵、董维清租住在李梅兰坐落在资溪县鹤城镇排上村吴家小组的房屋。后来，李梅兰想卖房屋，王樟贵希望能购买。2006年2月13日，经过双方协商，甲方李梅兰与乙方王樟贵签订《出卖房屋协议》，双方约定了房屋总价款14,600元，房屋四至界限及厨房以老房层为准，双方签字后一次性付款。协议签订时，李梅兰的女儿曹赛英、邻居万资山、董维清的叔叔董铭峰作为证人签字。购房款由王樟贵与董维清共同生活期间所得收入给付。出卖房屋协议签订后，王樟贵一家继续住在该房屋中。2007年，王樟贵将厨房和猪栏进行改建。2012年左右，王樟贵在资溪县鹤城镇水印江南小区购买了房屋居住。2017年10月19日，王樟贵将涉案房屋出租给刘俊30年。董维清的1995年10月17日常住人口登记表记录显示，董维清户别为农户，职业粮农，住址资溪县泸阳乡（现鹤城镇）排上村吴家小组。2012年7月25日，董维清申请迁入南丰县公安局紫霄派出所入户得到准许，迁入人员还包括王佳瑶、王佳乐。董维清、王佳瑶、王佳乐三人于2012年8月6日从资溪县鹤城镇排上村吴家小组43号迁入南丰县，户别为农业家庭户口。王樟贵系江西省南丰县人，其户籍地址为江西省南丰县紫霄镇明阳村开源****，其户户口未迁往资溪县。/div>另查明，李梅兰系资溪县鹤城镇排上村吴家小组人。案涉房屋于1986年7月1日登记在李梅兰丈夫曹长生（赵长生）的名下。1990年6月，李梅兰大女儿去世。1998年12月，曹长生去世。一审法院认为，本案的争议焦点为王樟贵与李梅兰签订的《出卖房屋协议》是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，宅基地的取得以户为单位。一审法院认为，《出卖房屋协议》虽是以王樟贵个人名义订立购买的，但购房款是王樟贵与董维清在同居生活期间以共同收入出资的，董维清在购买后居住在内，且未提出异议，应视为王樟贵与董维清共同购买了李梅兰的住宅。王樟贵入赘董维清家，并于2011年7月5日与董维清办理了结婚登记，两人组成家庭。董维清户户籍在排上村，有排上村集体经济组织成员资格，生育子女后一家人长期生活、居住在排上村，故王樟贵、董维清一家系排上村集体经济组织成员家庭，符合农村一户的标准。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款的规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”，也即农民住宅可以出卖转让。董维清与李梅兰为同一村小组村民，且未有证据证明王樟贵、董维清一户在本村内有其他宅基地，因此李梅兰将住宅出卖给王樟贵、董维清一户符合法律规定。对于李梅兰出卖房屋没有征求两女儿的意见是否会影响《出卖房屋协议》效力问题。一审法院认为，结合王樟贵在李梅兰家租住多年，李梅兰的丈夫去世后李梅兰表示想出售房屋，及出卖房屋见证人为李梅兰的女儿、邻居的情形综合判断，即使李梅兰对宅基地转让没有全部的处分权，王樟贵有理由相信李梅兰具有全部的处分权，应当认定受让人王樟贵为善意取得。综上所述，王樟贵与李梅兰签订的《出卖房屋协议》未违反法律的强制性规定，合法有效，故对李梅兰全部诉讼请求予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回李梅兰全部诉讼请求。案件受理费165元，减半收取82.5元，由李梅兰负担。二审中，李梅兰提交2020年11月9日资溪县鹤城镇排上村民委员会出具的证明一份，拟证明董维清的姐夫已经入赘了董家，不需要王樟贵再次入赘董家。王樟贵在“招郎”后，从来没有享受过本村村民待遇，董维清在2004年之后就没有享受到本村村民待遇。王樟贵质证认为，该证据与本案没有关联性。董维清的姐夫确实入赘在董家，但是该事实与本案的房屋买卖合同是否有效没有关联性。王樟贵的户户口没有迁入排上村吴家组是事实，是董维清的户户口一直在排上村吴家组，当享受村民待遇。本院认为，该证据真实性予以认可，但是该证据主要是证明董维清的姐夫已经入赘了董家等事实，与本案无关联性，本院不予采信。李梅兰对一审查明的事实“1995年3月，王樟贵入赘董维清家”有异议，认为该事实与事实不符。根据2020年8月21日资溪县鹤城镇排上村民委员会出具的证明，可以认定一审查明的该事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：李梅兰与王樟贵于2006年2月13日签订的《出卖房屋协议》是否合法有效。本院认为，王樟贵与董维清从1995年开始同居生活，期间生育了两个小孩，双方长期共同生活。2006年购买涉案房屋时，双方已共同生活10余年，且共同抚养小孩，虽然是王樟贵个人名义订立协议购买，但购房款来源于王樟贵与董维清在同居生活期间的共同收入，房屋购买后，王樟贵、董维清及两个小孩一直居住至2012年，可以认定2006年王樟贵与董维清为了家庭生活需要，共同购买了李梅兰的房屋。董维清作为排上村集体经济组织成员资格，有资格购买同村村民的房屋，故本案的出卖房屋协议应当认定为有效。综上，李梅兰上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由上诉人李梅兰负担。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 王 琳审判员 邹志伟二〇二一年一月二十九日法官助理周超书记员杨甜