北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初7628号原告：北京合众万佳物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐南街96号。法定代表人：胡金梅，总经理。被告：东亚玲，女，1976年11月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。原告北京合众万佳物业管理有限公司（以下简称合众万佳公司）与被告东亚玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告合众万佳公司的法定代表人胡金梅，被告东亚玲的委托诉讼代理人赵卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合众万佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年6月5日-2019年6月4日的物业管理费852元、生活垃圾费166元、楼道照明费100元，2019年6月5日-2020年6月4日的物业管理费852元、生活垃圾费166元、楼道照明费100元，共计费用2236元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月4日，原告与被告签订了物业服务协议，协议约定由原告向被告位于北京市通州区怡乐南街xx房产提供物业服务。被告自2018年6月5日起，未按照物业服务协议缴纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告至今仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告东亚玲辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告不是建设单位或业主委托管理物业的，其不具有收取物业费的资格。被告居住的小区是西小马村委会在集体土地上旧村改造为村民兴建的自主楼，听村里领导说，原告是同施工单位签订的前期物业合同，而不是同建设单位和业主委托签订的，现原告同施工单位签订的前期物业合同早已到期，西小马村委会从2014年起多次找到原告，要求其移交物业，但原告拒绝移交，原告不具有西小马村委会自主楼的物业管理权，其也就不具有合法的收取物业费的资格。二、被告居住的是地下室，地下室不在住宅建筑面积内，非住宅物业，原告收取物业费没有法律依据。被告是建设单位西小马村的村民，因等待分房，西小马村委会临时安排其居住地下室。按照《北京物业服务收费管理办法》的规定，物业费是按照住宅房屋建筑面积确定物业收费标准，被告居住的地下室不属于住宅，其只是整个建筑物的附属部分。另外每家每户的物业费一般都是按照不动产登记中心委托的专业测量机构测量的并记载于《房屋不动产证》上的建筑面积来计算物业费数额，但在商品房住宅区域内地下室等建筑不是住宅，不办理产权证，也就无法确定建筑面积，原告对地下室收取物业费没有事实依据和法律依据。地下室不能收取物业费。三、原告对西小马村民不提供物业服务，被告有权不交纳物业费。被告居住的地下室经常一下雨就倒灌，渗水，尤其2008年楼梯下水管漏水，被告每天都得接一两桶，经常一上班回来屋里就淌满了，多次找原告维修，原告说不是他们管理的范围，最后没办法被告找西小马村委会，最后是由西小马村物业给修好的，原告不履行物业服务，也就无权收取物业费。四、原告有擅自挤占公共绿地修建收费车棚和供人居住，损害小区业主共同利益的行为，小区业主都有权不交物业费。绿地是住宅小区规划时国家强制要求的，目的就是保证小区业主的居住舒适，而且物业费范围也明确包含绿化养护的费用，原告擅自占用小区的绿地建收费车棚，没有经过小区业主的同意，没有了绿地，绿化养护的费用也没有了，原告还按照原来的物业费标准收取，违反权利义务对等的原则，原告行为属于违约。且按照《北京市物业管理条例》第78条的规定，法律也严格禁止物业企业非法占有物业管理区域内的绿地，物业费标准变了，且原告存在严重的违约行为，被告等为维护自身利益可以不缴纳物业费。五、原告存在伪造证据的行为，应对其罚款或拘留。原告为达到通过诉讼向被告多要卫生等费用的目的，故意串改物业合同中有关收费的内容，并在诉讼请求中以篡改后的数额起诉，存在妨碍司法的行为，根据115条的规定，应对被告罚款5万到100万。已对妨碍司法行为的人予以惩戒，以维护法律的严肃性和公平性。综上所述，原告不具有管理西小马自主楼物业的资格，且不履行物业服务，还违约侵占小区绿地，而且被告居住的并非是住宅，原告无权收取物业费，请求驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：东亚玲自认位于北京市通州区晟世嘉园xx房屋由其居住使用。原被告一致陈述涉案小区房屋系西小马村建于集体土地上的自主楼。关于涉案房屋，东亚玲称村委会应该分给她的房屋应该是另外一套，但是分的房子有问题，就让她在涉案房屋居住，涉案房屋不是村委会最终分给她的房屋，是将涉案房屋分给她还是分给她另外一套，与村委会还没有商定最终的结果。2013年6月4日，合众万佳公司（乙方）与东亚玲（甲方）签订《物业管理委托协议》，协议第一条第（一）项约定：甲方同意将位于晟世嘉园xx室的房屋（建筑面积71平方米）及小区的公用设施、公共部位委托给乙方实行统一管理。协议第三条第（二）项约定：物业管理综合服务费自2013年6月5日开始计起，按年度预收，预缴一年期满后于每年的一月一日至十五日缴纳本年度的物业管理综合服务费。甲方需按本协议约定的交费期限一次性缴纳综合服务费用，缴费金额为852元/年。协议第五条代收代缴收费服务约定了生活垃圾清运处理费，且约定该费用与物业管理综合服务费同时缴纳。但对于生活垃圾清运处理费标准，合众万佳公司提交的合同文本中填写“每户166元/年”，东亚玲提交的合同文本中填写“每户66元/年”。合众万佳公司称合同中原来的收费标准是“每户66元/年”，因为后来费用上涨，被告说她自己的合同丢了，同意在合众万佳公司持有的合同上面进行修改，被告说认可这个情况，当时也没有让被告在修改的地方签字。但东亚玲对合众万佳公司该项陈述不予认可。合众万佳公司未就东亚玲同意修改一事提供任何证据。关于楼道照明费，《物业管理委托协议》无明确约定。庭审中，双方一致确认自2013年入住至2017年期间，东亚玲按照垃圾清运费66元、物业费852元的标准交纳了费用。经核实，东亚玲自2018年6月5日至2020年6月4日未交纳物业费和生活垃圾清运费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，合众万佳公司与东亚玲签订了《物业管理委托协议》，合众万佳公司依据协议约定为东亚玲居住的涉案小区提供了物业服务，东亚玲亦实际接受了物业服务，东亚玲理应按照协议约定交纳物业费及其他代收代缴费用。故对合众万佳公司主张2018年6月5日至2020年6月4日的物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，经核算该期间物业费为1704元。关于合众万佳公司主张的生活垃圾清运费，理由正当，但对于收费标准，其虽主张被告同意将收费标准变更为“每户166元/年”，但未提交任何证据证实被告做出过同意变更的意思表示，故对合众万佳公司主张的“每户166元/年”的收费标准本院不予采纳，本院确认以双方原定标准“每户66元/年”予以核算，经核算2018年6月5日至2020年6月4日期间的生活垃圾清运费为132元。对合众万佳公司主张的楼道照明费，依据不足，本院不予支持。关于东亚玲所述漏水修缮问题，不构成其拒交物业费的充分理由，如有相关争议，其可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告东亚玲给付原告北京合众万佳物业管理有限公司自2018年6月5日至2020年6月4日期间的物业管理费1704元、生活垃圾清运费132元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告北京合众万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告东亚玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年一月二十一日书记员 赵 凡书记员 于逸冰