安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初5517号 原告：孙贤和，男，1953年10月生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 被告：王军松，男，1970年3月生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 委托诉讼代理人：王芸，安徽华冶律师事务所律师。 被告：马鞍山市瑞峰房地产经纪有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：完颜光，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李立强，男，1989年7月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区，该公司员工。 被告：谢宏梅，女，1984年9月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告孙贤和与被告王军松、马鞍山市瑞峰房地产经纪有限公司（以下简称瑞峰公司）、谢宏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙贤和，被告王军松、瑞峰公司、谢宏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙贤和向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告王军松、瑞峰公司的居间合同关系；2.判决被告王军松双倍返还定金35000元；3.判决被告瑞峰公司返还保证金5000元；4.判决被告瑞峰公司、谢宏梅返还意向金1千元；5.判决被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2020年6月1日，孙贤和与王军松、瑞峰公司签订不动产买卖(居间)合同，该合同约定，王军松将其名下位于恒山秀山郡小区25栋1401室不动产及车位出售给孙贤和,该合同还约定了争议管辖法院、定金及违约条款等权利义务内容。该合同签订前，孙贤和向瑞峰公司员工谢宏梅支付了1000元的意向金。合同签订后，孙贤和按约支付了20000元定金。但自合同签订以来,三被告均未向孙贤和出示过不动产及车位的权属证明及王军松与涉案不动产开发商签订的商品房买卖合同。经多次协商未果，以致成讼。 被告王军松辩称，同意与孙贤和解除合同关系，王军松无需返还定金，请依法驳回孙贤和的诉讼请求。 被告瑞峰公司辩称，请依法驳回孙贤和的诉讼请求。 被告谢宏梅辩称，请依法驳回孙贤和的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告方提交的孙贤和、王军松、谢宏梅身份证复印件、瑞峰公司的企业信用信息、定金收条、意向金转账记录，王军松提交的商品房预订协议、车位使用权框架、业主签章汇总、收条、微信聊天记录，瑞峰公司提交的居间合同、微信聊天记录，谢红梅提交的收条、诚意金收条，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下： 一、孙贤和提交的《不动产买卖（居间）合同》，用以证明原、被告之间存在居间合同关系及合同权利义务关系。被告向原告承诺有永久性车位。王军松质证认为，对该合同的真实性无异议，但该合同第六条约定，孙贤和应在2020年6月20日前向王军松支付首付款32万元；该合同第八条约定，如孙贤和不履行协议约定义务，则无权要求返还定金；该合同第九条约定，如孙贤和不按期付款，需要支付违约金；该合同第十条约定，逾期超过二十日，王军松有权单方解除合同。孙贤和未按约支付首付款，违约在先，无权要求返还定金。对于定金20000元，实际收取15000元，还有5000元作为保证金已经交给中介公司。瑞峰公司质证认为，该合同关于车位的手写部分，与公司留存合同不一致；谢宏梅质证认为，同意公司的质证意见。本院认为，各方对该合同的真实性均无异议，本院予以确认。 二、瑞峰公司提交不动产权证、购房发票、房产登记费发票、收件确认单，用以证明在签订合同时，王军松对涉案不动产享有所有权，案涉不动产有贷款，需要孙贤和支付首付款协助解除抵押，并向孙贤和出示过房屋买卖合同。孙贤和质证认为，上述证据瑞峰公司未向其出示。王军松质证认为，无异议。谢宏梅质证认为，无异议。本院认为，孙贤和虽提出异议，但并未提交反证，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2020年6月1日，王军松作为出售方（甲方），与购买方孙贤和（乙方），经瑞峰公司的中介，签订《不动产买卖（居间）合同》，王军松将其坐落在马鞍山市恒生秀山郡小区25栋1401室不动产及车库，房屋面积114.06平方米（以不动产权证载明的面积为准）的不动产出售给孙贤和。与各方争议有关的条款约定：第六条，乙方承诺购买上述不动产款支付方式为商业银行贷款，如贷款不足则以现金补足，乙方承诺本次交易分次付款，各流程时间和付款金额约定如下：第一次于2020年6月1日交付定金人民币2万元；第二次于2020年6月20日前交付首付款人民币32万元；第三次于银行下款交付人民币60万元。如甲方需要乙方首付款协助办理不动产权利解押，甲方需于2020年7月10日将抵押登记注销，并取出不动产权证配合丙方办理备案登记手续。……。甲乙双方须于领取不动产权证后7个工作日内向银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。第七条，甲方承诺于过户之日将本协议约定的不动产交付乙方，于10日内将户口迁出，并负责结清水、电、气、物业管理等费用，买卖双方协商同意从定金中预留伍仟元整，由丙方无息代管，作为交付不动产保证金，该款项在实际交付不动产且完成产权转移登记后进行结算，由居间方无息转交给甲方。第八条，甲乙丙三方同意，乙方在订立协议时向甲方支付定金贰万元整,如甲方不履行本协议约定义务，则双倍返还定金；如乙方不履行本协议约定的义务,则无权要求返还定金,定金即为首付款或含在首付款内。第九条，如有一方不按本协议的约定按期履行交付不动产或付款的义务，则应向守约方按该不动产总价款的30%支付违约金。本合同佣金，按本合同成交价1%收取，由乙方支付(如不动产成交价低于30万，佣金最低按叁仟元收取);贷款服务费按佣金在第二次付款之日前,由支贷款额1%收取，由乙方承担，在预交税费时一并支付。税费、商业贷款的评估费和居间代理佣金在第二次付款之日前，由支付方一次性预付给丙方，届时凭票结算，多退少补。如税、费拒付丙方有权中止不动产权登记或不动产转移登记。第十条，甲乙双方若有任何方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的30%作为违约金。丙方的佣金由解约方承担或垫付。如果甲乙双方不按合同约定履行、终止、解除合同，或私下过户，甲乙双方各按本合同成交价的1%支付佣金给丙方，佣金可从定金或违约金中扣除。如逾期支付佣金，每逾期一日，向丙方支付3%的违约金。第十七条，补充约定，含车位一个。 另查明，2020年6月1日，孙贤和向瑞峰公司支付购房诚意金1000元，该款由谢红梅转交瑞峰公司。同日，王军松出具《定金收条》，收到孙贤和购买恒生秀山郡小区25栋1401室房屋定金20000元。 本院认为，本案诉争的事实涉及房屋买卖合同及居间合同。本案的争议焦点是，原告诉请双倍返还定金及退还购房诚意金是否有事实和法律依据。 本案《不动产买卖（居间）合同》，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。本案诉争房屋已实际由王军松出售案外人，本案合同已实际无法履行，各方均同意解除，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。” 关于本案是否适用定金罚则。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”就本案现有证据来看，从各方提供微信聊天记录等证据可以反映，在合同履行过程中，买卖双方和中介就本案签订合同依据《马鞍山商品房预订协议》《恒生秀山郡购房赠机械车位使用权框架协议》进行了多次沟通。本案在《不动产买卖（居间）合同》履行中，孙贤和对王军松提供的《马鞍山商品房预订协议》《恒生秀山郡购房赠机械车位使用权框架协议》存疑，对王军松未能提供商品房买卖合同，且车位框架协议没有公司盖章提出了质疑。期间，虽经瑞峰公司的经办人尽力协调，但仍未消除买卖双方的争执，因而首付款在两次准备交付过程中均被搁置，在孙贤和之子准备协调解决之际，王军松将诉争房屋向案外人出售并已成交。对孙贤和而言，对车位使用权框架协议未经公司盖章，其享有对方先履行抗辩权，但是，在经过中介协调售楼部予以确认之后，孙贤和继续行使抗辩权，导致首付款未能按期支付。对王军松而言，其在孙贤和未按约定支付首付款超20日，其享有单方面的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”王军松有权行使合同解除权，但应当通知孙贤和。王军松在孙贤和之子准备协调解决之际，王军松要求其支付20000元保证金。在未得到孙贤和之子承诺之后，王军松将诉争房屋向案外人出售。本案房屋买卖合同未能实际履行，是因买卖双方无法就彼此争议达成进一步协商意见，在案涉房屋买卖合同已无法实际履行、且各方均同意解除的情况下，对于孙贤和诉请返还购房定金20000元，本院予以支持。其诉请双倍返还定金40000元，本院不予支持。 关于诚意金是否应当退还。诚意金也称为意向金，并非法律上的概念，是为表达交易诚意的一种方式。瑞峰公司虽当庭提交《诚意金收条》，但其并不能举证证明对诚意金交付的条件及后果已书面告知孙贤和，并经双方协商同意。鉴于各方均同意解除《不动产买卖（居间）合同》，对于孙贤和诉请退还诚意金1000元，本院予以支持。关于本案居间服务费，瑞峰公司可依据《不动产买卖（居间）合同》另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告孙贤和与被告王军松、被告马鞍山市瑞峰房地产经纪有限公司签订的《不动产买卖（居间）合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告王军松于本判决生效之日起十日内返还原告孙贤和定金人民币20000元（其中，5000元由被告马鞍山市瑞峰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内代为支付）； 三、被告马鞍山市瑞峰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙贤和购房诚意金1000元； 四、驳回原告孙贤和其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费413元（已减半收取），由原告孙贤和负担212元，被告王军松负担201元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二一年一月八日 书记员  丁 敏