江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4944号原告：刘士明，男，1971年5月3日出生，生赣州内章贡区。委托诉讼代理人：廖佛林，江西致广律师事务所律师，特别授权代理。被告：汪亚平，男，1978年6月17日出生，住江西省瑞昌市。原告刘士明与被告汪亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘士明及委托诉讼代理人廖佛林到庭参加诉讼，被告汪亚平经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘士明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付拖欠的租金(2020年2月13日至2020年5月3日为期80天)计人民币16354.66元；2、请求法院判决被告立即支付拖欠的电费581.4元、物业费5370元，合计5951.4元；3、请求法院判令被告承担逾期支付租金产生的违约金892.24元(按应付租金、电费、物业费22306元的万分之五每天自2020年2月13日计算至2020年5月3日为期80天)；4、请求法院判令被告承担解除合同违约金41083.46元[按合同约定2020年5月4日至2022年2月12日期间(20个月39天)原告预期租金损失136944.89元的30%计算]；5、请求法院判令被告将店铺装修恢复原状；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月12日，刘士明与被告签订一份《租赁合同》。合同约定刘士明将坐落在赣州市章江新区新赣州大道8号幸福里X区项目X栋XX#商铺（面积为87.62平方米）出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年2月13日起至2022年2月12日止;租赁期间内，第一、二年租金为5257元/月，第三年租金为5695元/月，第四年租金为6133元/月，第五年租金为6659元/月;租金的支付方式按照先付后用的原则，每3个月支付一次;合同还约定了被告承担租期内的水费、电费、物业费等;如被告逾期支付租金，按应付租金等费用总额的万分之五每天支付违约金；如被告逾期30日经原告催告仍不交纳租金等费用，刘士明有权单方面解除租赁合同，并要求被告支付解约违约金。合同签订后，被告开始能按照约定支付租金。根据合同约定，被告应于2020年2月13日支付下一期租金，原告多次要求被告支付，但被告均予以拖延。原告于2020年5月1日向被告送达了《催缴房租及逾期不支付解除合同通知书》，表示如被告在收到通知书之日起三日内不付租金等费用，则视为被告默认提前解除合同。原告反复催要，被告仍未支付租金，为维护自身合法权益，特诉至法院。原告刘士明为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件、《租赁合同》及产权扫描件，证明：1、被告的诉讼主体资格；2、原、被告于2017年2月12日签订的《租赁合同》及合同约定的事项；证据3、催缴房租及逾期不支付解除合同通知书拍照打印件、物业管理服务费催缴通知书打印件，证明被告拖欠租金、物业费的事实。被告汪亚平未作答辩，亦未提交证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月12日，原告刘士明与被告汪亚平签订《赣州华润中心?幸福汇租赁合同》1份，约定刘士明将坐落在赣州市章江新区新赣州大道8号幸福里X区项目X栋XX#商铺（面积为87.62平方米）出租给被告作商铺使用，租赁期限为5年，自2017年2月13日起至2022年2月12日止；租赁期间内，自2017年2月13日至2019年2月12日止，每月租金为5257元，自2019年2月13日至2020年2月12日止，每月租金为5695元，自2020年2月13日至2021年2月12日止，每月租金为6133元，自2021年2月13日至2022年2月12日止，每月租金为6659元；租金每3个月支付一次，按照先付后用的原则支付租金；被告承担使用和经营该房屋所发生的水费、电费、燃气费、物业管理费、有线电视费等各种费用。被告应于签署本合同时向原告支付房屋租赁保证金10514元。租赁期限内，原告有权从房屋租赁保证金中抵扣任何被告应付未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于被告责任导致的对原告或第三方的损害赔偿。如被告逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按日支付租金等应付费用总额的万分之五的违约金；如被告逾期30日经原告催告仍不交纳租金等费用，原告有权单方面解除租赁合同，并要求被告支付解约违约金：违约金=年租金/365（天）×（合同约定的租期-实际租赁天数）。合同还约定了其他事项。协议签订后，原告将租赁商铺交付被告使用，被告向原告支付了房屋租赁保证金10514元，被告向原告支付租金至2020年2月12日，此后被告未再向原告支付租金。2020年5月1日，原告等各华润一期商铺业主向被告发出《催缴房租及逾期不支付解除合同通知书》，载明：被告逾期77天支付2020年2月15日至5月14日租金、2019年1月至2020年5月物业管理费及部分水电费。现再次书面通知被告在收到通知之日起三日内将商铺租金、物业管理费及水电费支付给各商铺业主，若各商铺业主未在上述规定时间内收到如上费用，各商铺业主将默认被告提前解除合同，并将各商铺另租他人，同时追缴被告拖欠的商铺租金、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金等，由此产生的一切后果由被告自行承担。被告未向原告支付所欠的租金、物业管理费等，并搬离了承租商铺，截至2020年5月3日，被告尚欠原告租金16354.66元。原告于2021年1月25日为被告垫付了2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费4204.8元。本院认为，原告刘士明与被告汪亚平签订的《赣州华润中心?幸福汇租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告已将租赁商铺交付被告使用，被告未按约支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告在庭审中陈述2020年5月1日向被告发出了书面解除租赁合同通知书，限被告三日内搬离案涉租赁商铺，且被告已经搬离案涉租赁商铺，应当视为案涉房屋租赁合同已于2020年5月3日解除，房屋租金应计算至2020年5月3日，故原告主张被告支付拖欠的租金16354.66元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方在租赁合同中约定了逾期支付租金的违约金及因被告违约而解除合同的违约金，其中，1、合同约定如被告逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按日支付租金等应付费用总额的万分之五的违约金。因原告实际为被告垫付物业管理费是在2021年1月25日，且原告也未向提供物业服务的公司支付违约金，原告将该部分物业管理费用计入违约金计算基数的主张，本院不予支持。因此，原告要求被告承担逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，仅支持654.19元（16354.66元×0.0005/天×80天）；2、解除合同违约金，合同约定如被告逾期30日经原告催告仍不交纳租金等费用，原告有权单方面解除租赁合同，并要求被告支付解约违约金：违约金=年租金/365（天）×（合同约定的租期-实际租赁天数），但因被告违约而解除合同后，原告应采取补救措施，对案涉租赁房屋进行招租，在合理的期限内将案涉房屋出租，防止损失扩大，原告未提交相应的证据证明其采取补救措施，本院酌定原告为防止损失扩大及时对案涉租赁房屋进行招租的合理期限为3个月，故被告应向原告支付的解除合同违约金为18399元（6133元/月×3个月）。因此，原告要求被告承担解除合同违约金41083.46元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告支付拖欠的电费581.4元，但原告提交的证据不足以证明其系垫付被告租赁期间的电费，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告向本院提供物业管理费票据，仅能证明其垫付物业管理费的金额为4204.8元，因此，原告要求被告支付拖欠物业管理费5370元的诉讼请求，本院仅支持其中的4204.8元。原告主张被告将店铺装修恢复原状，但未提交证据证明案涉租赁商铺此前的状况及现在的状况，需要恢复原状的具体项目等，本院不予支持。另外，原告根据合同约定收取了被告房屋租赁保证金10514元，本案中原告已主张逾期支付租金违约金、违约解除合同违约金，根据合同约定被告交付的房屋租赁保证金10514元可予以抵扣未付房租，扣除保证金后被告尚欠原告租金5840.66元。被告汪亚平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告汪亚平于本判决生效之日起七日内向原告刘士明支付租金5840.66元（应付租金16354.66元，抵扣被告汪亚平已支付的租赁保证金10514元后，应付租金5840.66元）；二、由被告汪亚平于本判决生效之日起七日内向原告刘士明支付逾期支付租金的违约金654.19元；三、由被告汪亚平于本判决生效之日起七日内向原告刘士明支付解除合同违约金18399元；四、由被告汪亚平于本判决生效之日起七日内向原告刘士明支付代垫的物业管理费4204.8元；五、驳回原告刘士明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1407元，由被告汪亚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  喻红峰审判员  吴 芬审判员  钟 君二○二一年元月二十八日法官助理陆瑶书记员温宁英