北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7506号原告：宋子昂，男，1981年11月24日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：田开强，北京安杰律师事务所律师。被告：吴成俊，男，1969年11月23日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王新红，北京知润律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭章诚，北京知润律师事务所实习律师。第三人：申蕾，女，1982年1月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：田开强，北京安杰律师事务所律师。第三人：孙延婷，女，1977年5月7日出生，汉族，住天津市和平区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该单位员工。原告宋子昂与被告吴成俊、第三人申蕾、孙延婷、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告宋子昂，原告及第三人申蕾的委托诉讼代理人田开强，被告吴成俊及其委托诉讼代理人王新红、郭章诚，第三人孙延婷到庭参加了诉讼，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告宋子昂向本院提出诉讼请求：1.要求被告及第三人孙延婷配合原告将坐落于北京市东城区新怡家园X房屋过户至原告及第三人申蕾名下；2、判令被告自2020年6月5日起至房屋权属转移登记手续实际完成之日止，以935万元为基数，按日万分之五的标准向原告支付违约金；3、判令被告承担原告因本案实际支付的律师费15万元、购买诉讼保全责任险保险费15919元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与第三人申蕾系夫妻关系。2012年10月7日，原、被告在第三人链家公司的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告吴成俊将位于北京市东城区新怡家园X房屋（以下简称涉案房屋）出卖给宋子昂，成交价为435万元，同时，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价500万元，一并转让给宋子昂，合计935万元。双方自合同签订之日起，应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因导致买受人未能取得房屋产权证书，如买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，双方签订补充协议，就付款方式、抵押、交房手续等事项达成一致。2012年11月12日，宋子昂向吴成俊付清全部购房款，吴成俊将涉案房屋交付宋子昂实际居住使用至今。2020年6月4日，原、被告一同前往东城区不动产登记事务中心办理涉案房屋权属转移登记手续。期间，被告无故拒绝配合出具相应手续，导致产权过户手续未能办理。此后经与被告协商未果，故成此诉。被告吴成俊辩称：被告与第三人孙延婷原系夫妻，于2019年11月离婚。原告陈述的支付购房款及交付房屋情况属实。涉案房屋登记在被告名下，签订涉案合同时，涉案房屋属于原告与孙延婷的夫妻共同财产，当时被告已将代为办理房屋过户手续的权限通过公证委托给原告指定的代理人牛爱萍，委托期限为到过户手续办理完毕之日止，原告可以自行办理过户手续。被告与孙延婷离婚时，均默认涉案房屋早已过户给原告，故在离婚财产分割时未对涉案房屋进行分割。2020年4月15日，被告另行出售被告所有的其他房产时，以满五唯一为条件与买方签订的合同，但之后发现涉案房屋仍登记在被告名下，故被告联系原告尽快过户，原告通过链家公司工作人员协助双方办理过户手续，被告告知其被告已离婚的状态，此后链家公司工作人员告知被告因涉案房屋仍属于被告及孙延婷的夫妻共同财产，需要被告及孙延婷均到现场方可办理。被告认为被告已将过户权限授权给原告指定的代理人，被告已履行完毕合同义务，现因原告原因导致合同无法继续履行，被告不同意继续履行合同；涉案合同并未约定过户日期，原告要求被告支付违约金没有依据，不同意支付，即使支付，被告亦认为合同约定的违约金标准过高，法院应予酌减。涉案合同并未约定律师费、保全责任保险的承担，不同意支付，综上不同意原告全部诉讼请求。第三人申蕾述称：同意原告全部诉讼请求，第三人意见同原告一致。第三人孙延婷辩称：涉案房屋系被告与孙延婷的共同财产，2012年签署房屋买卖合同时，孙延婷和被告一致同意将涉案房屋出售予原告宋子昂，现第三人仅同意将房屋过户给原告本人，不同意变更买受人。2012年签订房屋买卖合同时，原告及第三人均未取得北京户口，原告不具有购房资格，但原告对被告及孙延婷进行了隐瞒，对于原告的诉讼请求，孙延婷的意见与被告一致。第三人链家公司未到庭应诉，但在庭前谈话中述称，同意原告第一项诉讼请求。其他诉请与第三人无关，不发表意见。2012年签订涉案合同时负责居间服务的工作人员已经离职，故对于当时签订合同情况，第三人不清楚。今年因被告出售其他房屋时发现不满足满五唯一的条件，所以被告联系原告要求办理涉案房屋过户手续。涉案合同由原告签订，原告没有北京户口，按照签订合同时的政策，如果以家庭身份审核购房资格，可以登记在家庭内任何一人名下，但现在因政策变化，如果以家庭身份审核，不能登记在没有北京户口的一方名下，仅可以登记在有北京户口的一方名下，或登记在夫妻双方名下。因上述政策变化，原、被告及链家公司于2020年4月20日签订变更协议，将买受人变更为原告及第三人申蕾，但该变更协议上没有孙延婷签字。之后原、被告及申蕾于2020年4月24日进行了网签，并办理了纳税手续。在办理过户手续时，因被告原来出具的委托书中显示买受人为原告一人，现要过户至原告及申蕾名下，故未能顺利完成过户。此后被告本人与原告共同去办理过户手续，但在不动产登记中心询问财产情况时，被告表示是夫妻共同财产，故亦未完成过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与申蕾系夫妻关系，被告与孙延婷原系夫妻，双方于2000年3月20日结婚，于2019年11月28日离婚。涉案房屋所有权于2010年8月27日登记在被告吴成俊名下。根据原告提交的其与孙延婷签订的《离婚协议书》显示，双方离婚时对于财产分割的内容未涉及涉案房屋。2012年10月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将坐落于东城区新怡家园X号出卖予原告，由第三人链家公司提供居间服务。房屋成交价格为435万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价500万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人在签订合同时支付定金10万元，出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起/日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在/内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人链家公司（丙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定乙方以分期付全款的方式购买此交易房屋。乙方于2012年10月7日支付定金10万元。甲方应于2012年11月5日前将房屋以公证的方式全权委托乙方指定人选办理房屋相关交易手续（代理权限以委托书内容为准）。乙方于公证当日将第一笔房款人民币355万元（含前期支付的定金10万元，需支付房款345万元）支付给甲方。乙方应于2012年11月12日前将第二笔房款545万元整支付甲方。甲方应于付款当日与乙方共同前往房屋登记机构将房屋以个人抵押方式抵押给乙方指定人选。甲、乙双方于上款抵押权生效后，2012年11月27日前办理交房手续。甲方将公证书、房产证、抵押资料（如需甲、乙双方领取抵押资料，双方必须配合领取）、房屋钥匙等一并交给乙方，乙方将剩余房款35万元一次性支付给甲方。丙方负责陪同双方完成交房、物业交割等手续。合同签订后，原告如约支付了购房款935万元。2012年10月17日，吴成俊及孙延婷作为委托人与案外人牛爱萍签订《委托书》，载明吴成俊因工作繁忙，现与妻子孙延婷共同委托牛爱萍作为合法代理人完成该房产出售的相关事宜，并全权代表委托人办理如下手续：1、代为办理还款手续，领取还款证明，领取房产成及土地使用权证；2、领取银行出具的解除抵押证明文件，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续……4、房屋及土地使用权立契过户、权属登记相关一切手续……委托期限自公证之日起至上述事项办完为止。北京市中信公证处对上述委托事项予以公证。2012年10月30日，吴成俊（抵押人）与案外人申玉清（抵押权人）签订《抵押合同》，将涉案房屋抵押给申玉清，抵押期限自2012年10月29日至2016年12月31日，抵押金额为650万元。2012年11月12日，双方完成物业交割。2020年，被告表示因其欲出售名下房产时发现涉案房屋仍登记在被告名下，故询问原告为何尚未过户。庭审中，被告提交2020年4月其与原告的通话录音，显示被告向原告询问为何还未过户，原告称其名额用完了，会尽快处理此事。2020年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）、链家公司（丙方）及申蕾宋子昂共同作为丁方签订《变更买受方协议书》，载明甲乙丁协商一致，甲乙双方就涉案合同中乙方的权利义务全部转移给丁方；甲乙丙丁四方协商一致，甲乙丙三方将涉案房屋交易所签《补充协议》项下乙方的权利义务全部转移给丁方。此后，原、被告及申蕾进行了网签，并办理了纳税手续。在办理过户过程中，因被告及孙延婷于签订合同时出具的授权委托书中载明的买受人仅有原告一人，不动产登记中心要求补充提交补正后的授权委托书原件，故双方未能完成过户。2020年6月4日，被告解除其与牛爱萍之间的委托代理关系，此后被告陪同原告及申蕾前往不动产交易中心办理过户手续，因不动产登记中心询问被告财产情况时，被告表示是夫妻共同财产，故亦未完成过户。关于公证委托及将涉案房屋抵押一节，原告表示由于购买房屋时部分购房款系借款，借款人要求将涉案房屋作为抵押物抵押给借款人，故原、被告签订了补充协议，就涉案房屋抵押事宜进行约定，在解押后办理过户手续。同时被告及孙延婷共同办理委托公证，委托第三方牛爱萍代办过户手续。2020年初，原告夫妻还清贷款，并办理了解押手续。庭审中，原告提交天安财产保险股份有限公司财产保全责任保险保单、支付凭证及发票，证明其为解决本案纠纷购买财产保全责任险并已支付保险费15919元。提交转账凭证，证明其未解决本案纠纷聘请律师并已支付律师费2万元。经质证，被告对上述证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。根据已查明事实，涉案房屋系被告与孙延婷婚姻关系存续期间取得财产，双方离婚时亦未对该财产进行分割，故涉案房屋应为双方共有。签订涉案合同时，孙延婷对于涉案房屋出售予原告一事知情同意，并与被告共同向案外人牛爱萍出具了授权委托书。现原告依约支付了全部购房款，被告及孙延婷应当配合原告办理房屋过户手续。另鉴于原告与申蕾系夫妻关系，涉案合同并未对过户的相对方作出限制性约定，现原告要求将涉案房屋产权过户至原告及申蕾名下，于法有据，本院予以支持。被告及孙延婷所称不同意变更买受人的意见，依据不足，本院不予采信。另鉴于涉案合同并未约定办理过户手续的期限，且涉案房屋至今未完成过户并非被告过错所致，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付的律师费及诉讼保全责任险保险费并非原告因本案诉讼所支出的必要成本，且涉案合同并未对此作出约定，故原告要求被告支付上述费用亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告吴成俊、第三人孙延婷于本判决生效后十五日内配合原告宋子昂将坐落于北京市东城区新怡家园X房屋过户至原告宋子昂及第三人申蕾名下；二、驳回原告宋子昂的其他诉讼请求。案件受理费4167.50元，保全费5000元，由被告吴成俊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年一月二十日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟