贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终123号上诉人（原审被告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市。法定代表人：张守亮，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨魏，男，1980年9月1日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：胡必琴，女，1988年1月19日出生，侗族，住贵州省凯里市。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：杨秀平，男，1954年5月25日出生，苗族，住贵州省剑河县。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业公司）与被上诉人杨魏、胡必琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民（2020）黔2601民初10840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，2021年1月22日，中建伟业公司、杨魏、胡必琴到庭接受本院询问。本案现已审理终结。中建伟业公司上诉请求:⒈判令撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初10840号民事判决书；⒉判令驳回杨魏、胡必琴的全部诉讼请求；⒊判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由：一、本案已过诉讼时效，上诉人不应向被上诉人支付逾期办理房屋权属转移登记有关文书违约金。双方约定的商品房转移登记的有关文书的时间是2017年3月31日，被上诉人起诉的时间是2020年7月21日，期间上诉人未主张过权利，诉讼时效已过。原审法院依据上诉人2018年11月26日将办理转移登记有关文书交给被上诉人，认定发生诉讼时效中断，理解和适用法律错误。二、原审法院判决违背了公平正义原则。上诉人已于2018年11月13日前就向住房行政管理部门申请办理不动产登记证资料，办证资料不能取得的原因不在于上诉人，原审法院判决上诉人承担2018年11月13日以后直至提交办证材料期间的违约金应属不当。被上诉人无实际损失，上诉人恳请按房屋总价的每日万分之零点五计算逾期办理不动产登记资料产生的违约金。三、上诉人有新的证据证明上诉人与被上诉人约定在履行《商品房买卖合同》完毕后，双方互不负违约责任，故上诉人不应当向被上诉人支付逾期办证违约金。杨魏、胡必琴答辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人称“一审法院认定本案已超过诉讼时效，原审法院违背公平正义原则”，没有任何依据。2018年12月25日后被上诉人才知道自己的权利受到损害，诉讼时效没有超过。二、上诉人没有采取合理的方式提示，也没有按照对方要求，对确认书条款予以说明，只是上诉人为了重复使用而单方面预先拟定，并在订立时未与对方协商的格式条款，且在整个小区普遍重复使用，该条款无效。综上，原审人民法院认定事实清楚，法律依据真实，请求维持原判。杨魏、胡必琴向一审法院起诉请求：⒈判令被告向原告支付逾期交房违约金4239元（460804.67元×92天×0.0001）；⒉判令被告支付逾期交付房屋权属转移登记有关文书的违约金30090.5元（460804.67元×653天×0.0001）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定的主要内容：原告以465014元（缴纳首付款140014元，银行按揭32.5万元的方式）价格，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”1栋5层1号商品房（建筑面积138.15㎡）；交房时间为2016年6月28日前，逾期按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；移交办理产权登记有关文书的时间为2017年3月31日前，若被告逾期，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订之后，原告支付了购房款465014元，被告于2016年9月29日交付房屋给原告，被告于2018年11月26日将办理转移登记有关文书给原告。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，自签订之日起，合同成立并生效。关于被告辩称原告诉请的逾期交房、逾期办证违约金，均已过诉讼时效的问题。经查，原告接收房屋的时间为2016年9月29日，自此原告应知道该权利被侵害，起算三年，至2019年9月28日，之后该项诉权已经超过诉讼时效，原告的该项诉请已经超过诉讼时效，不予支持；被告于2018年11月26日将办理转移登记有关文书给原告，自此原告知道该权利被侵害，起算三年，至2021年11月25日，原告于2020年7月21日起诉，未超过诉讼时效。生效的商品房买卖合同，对原、被告具有约束力，双方均应全面履行自己的义务。被告未按合同履行交付办理产权转移登记有关文书的义务，构成违约，应向原告承担相应的违约责任。从双方约定的交付办理产权转移登记有关文书时间2017年3月31日之次日起至被告实际交付时间2018年11月26日止，逾期天数为604天，逾期交房办理房屋转移登记有关文书违约金的计算公式为：465014元×604天×0.0001＝28086.85元，予以支持28086.85元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告胡必琴、杨魏逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金28086.85元；二、驳回原告胡必琴、杨魏的其余诉讼请求。二审期间，上诉人中建伟业公司提交2018年12月25日双签订的《协议书》1份，拟证明履行《商品房买卖合同》完毕后，双方互不负违约责任，上诉人不应当向被上诉人支付逾期办证违约金。杨魏、胡必琴质证称《协议书》对方打印好了让杨魏去签字的，当时说让杨魏签字后才能领取办理商品房权属转移登记有关文书，然后杨魏就签字把相关的材料领取了。杨魏、胡必琴认为这个《协议书》是为了维护上诉人自己的利益，并不是双方的真实意思表示。本院审查后对该《协议书》的真实性予以采信，但对其证明目的不予采纳。二审另查明：2018年12月25日上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司作为甲方与被上诉人杨魏作为乙方签订《协议书》达成协议如下：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017170的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。一审立案的时间为2020年7月21日。本院认为，本案二审争议的焦点是：1双方签订的《确认书》是否合法有效。2、本案是否超过诉讼时效及逾期办理房屋权属转移登记有关文书违约金为多少？一、关于双方签订的《协议书》是否合法有效的问题。经审理认为，被上诉人在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与上诉人签订了《协议书》是事实，在签订该《协议书》前上诉人已存在了违约行为，中建伟业公司在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的《协议书》本文要求被上诉人签订，且是对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，应系被告单方制作的格式合同。虽然《协议书》载明“双方互不负违约责任”，但根据上诉人所举证据不能得出被上诉人存在违约行为而需负违约责任的情形，故该约定明显是上诉人为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。上诉人亦未能提供证据证明《协议书》是双方经过平等协商达成一致意见才签订、且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条的规定，依照原《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《协议书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。本院对上诉人的这一上诉理由不予采纳。二、关于本案是否超过诉讼时效及逾期办理房屋权属转移登记有关文书违约金为多少的问题。经审理认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人自约定日期（即2017年3月31日）至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日（即2018年11月26日）止，应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。因为按日计算的违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此应当从起诉之日（即2020年7月21日）往前倒推三年时间来计算诉讼时效，超过起诉之日前三年的部分不再支持，违约金计算至实际交付办理产权转移登记相关文书之日。故上诉人称已全部超过诉讼时效的理由，本院不予支持。根据合同约定，逾期天数应为2017年7月22日至2018年11月26日，共计492天，逾期交房办理房屋转移登记有关文书违约金的计算公式为：465014元×492天×0.0001＝22878.69元，一审判决支持逾期交房办理房屋转移登记有关文书违约金28086.85元属计算错误，应予以纠正。综上所述，中建伟业公司的上诉请求有部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初10840号民事判决；二、贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付杨魏、胡必琴逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金22878.69元；三、驳回杨魏、胡必琴的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取329元，由杨魏、胡必琴负担59元，由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担270元。二审案件受理费540元，由贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  陆小平审判员  罗 维二〇二一年一月二十九日法官助理潘虹兵书记员杨绍鑫