新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2323民初947号 原告：岳恒有，男，1962年6月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：徐佳琪，新疆仕城律师事务所律师。被告：新疆维维天山雪乳业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县天山雪大道99号。法定代表人：崔桂周，该公司总经理。委托诉讼代理人：马巧和，沙依巴克区阳光法律服务所法律工作者。原告岳恒有与被告新疆维维天山雪乳业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日、6月30日公开开庭进行了审理，经审理发现案情复杂，转为普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理，原告岳恒有的委托诉讼代理人徐佳琪，被告新疆维维天山雪乳业有限公司的委托诉讼代理人马巧和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳恒有向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金285,000元；2、判令被告支付原告租金利息82,650元（按年利率6%计算自2015年7月1日至2020年5月1日）；3、判令被告赔偿原告损失100,500元，合计468,150元。事实和理由：2015年6月30日，原、被告签订《资产租赁合同》，约定被告将其厂院内的闲置土地、食堂和门卫室出租给原告作为停车场使用，租期5年，自2015年8月1日至2020年7月31日，年租金60,000元，共计300,000元，一次性付清。合同签订后，原告按照约定于2015年7月1日通过银行转账向被告一次性支付300,000元，并对承租的土地、房屋进行了场地平整、安装护栏、粉刷等工作，共计花费100,500元。被告使用承租的土地及房屋不到3个月后，呼图壁县人民政府将被告南大门出口规划为城市景观带，造成车辆无法出入，原告无法继续正常经营，《资产租赁合同》无法履行。原告通知被告终止合同履行并多次要求被告依约退还未到期租金285,000元和赔偿损失，但被告置之不理。新疆维维天山雪乳业有限公司辩称，政府将被告南大门出口规划为城市景观带是在2017年，仅在短时间内影响了原告的经营，并不导致租赁合同无法继续履行，双方就租金损失问题协商无果，原告也一直未找过被告，至今才起诉至法院。原告租赁场地是出于自己经营需要，其对场地安装护栏等行为与被告无关。被告只同意退还一年租金，对原告的其余诉讼请求，均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下事实和证据，双方无异议，本院予以确认：2015年6月30日，原、被告签订《资产租赁合同》，约定被告将其厂院内的闲置土地、食堂和门卫室出租给原告作为停车场使用，租期5年，自2015年8月1日至2020年7月31日，年租金60,000元，共计300,000元，于合同生效后1日一次性付清；租赁期内，因不可抗拒的原因或因城市规划建设致使双方提前解除合同，被告应退还原告未到期部分的租金。合同签订后，原告按照约定于2015年7月1日通过银行转账向被告一次性支付300,000元。2015年11月18日，呼图壁县发展和改革委员会作出呼发改投资（2015）284号《关于呼图壁县幸福路下行线道路景观改造工程立项的批复》，批准呼图壁县幸福路下行线道路景观改造工程立项。2016年，被告南大门路口被规划为城市景观带，影响原告经营，双方协商无果。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交录音及文字整理材料２份，拟证明因政府规划城市景观带，原告租赁的场地原路口被封，致使原、被告签订的租赁合同无法履行，原告于2016年向被告发出《终止合同履行》，被告收到后未回复，原告曾多次向被告主张权利；被告现有厂区入口没有取得公路管理机构的许可，不具备大车通行条件。经质证，被告对该组证据的真实性认可，提出录音中的两个人已经离职，该组证据不能确定政府规划行为的时间，也不能证明案涉租赁场地一开始就不具备大车通行条件。因被告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。该组证据证实被告南大门出口处被规划为城市景观带，道路被封，影响原告经营，原告即向被告提出解除合同并赔偿损失，双方协商无果。2、原告提交《终止合同履行》，拟证明原告在承租的场地路口被封后，即向被告发出《终止合同履行》，要求终止合同并协商解决损失问题。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。因该证据由原告单方制作，原告提交的证据1录音中虽然提到原告向被告提交了一个报告，但并未说明就是该《终止合同履行》，故本院对该《终止合同履行》不予确认。3、原告提交收条３张、《平整场地协议》１份，证明原告平整租赁场地，安装铁丝网格，对房屋进行维修和粉刷，共支出100,500元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。因该组证据反映原告与案外人之间的经济往来，原告未提供其他证据佐证，故本院对该组证据的效力不予确认。4、原告提交照片14张，证明因政府将租赁场地南门出口规划为城市景观带，致使车辆无法正常通行，原告无法正常经营，租赁合同丧失履行可能性。经质证，被告对该组证据的真实性认可，对关联性不认可，提出该组照片不能证明原告所要证明的问题。因被告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。根据该组证据，本院确认被告南大门出口处被规划为城市景观带、道路被封的事实。5、经原告申请，本院向新疆维吾尔自治区交通运输综合行政执法局昌吉执行支队呼图壁执法大队调查被告南大门、东门是否取得大车通行许可，该支队回复本院：“在公路上设置平面交叉道口需要相关部门批准。G3124251＋620M（维维乳业南门）及Z523K3＋200M（维维乳业东门）未办理增设平交道口的许可。根据《公路工程技术标准》G3124251＋620M处不能增设平交道口。如Z523K3＋200M处设置的××道改造设计预留，可以不办许可。”本院向昌吉公路管理局呼图壁分局调查，该分局回复本院：“昌吉公路管理局呼图壁分局于2020年5月20日起管养Z523线，呼图壁－呼图壁火车站4.226公里路线，Z523线建成于2004年10月，原路线未预留和设置K3＋200平交道口及出口。”经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，提出被告的大门出口是历史形成的，厂区经营过程中，一直在使用，故道路是否具备行政许可，不影响合同的履行。因该组证据系由公路行政主管部门出具，被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的效力予以确认。根据该组证据，本院确认被告南大门、东门均未取得大车通行行政许可。6、被告提交新国土资办发（2002）141号文件、建设用地红线图及用地兰线办理情况说明、国有土地使用权转让合同、厂区东门门牌号证、会议纪要、视频3段、南门路况照片4张、312国道公示牌照片，证明被告对租赁场地有出租权，被告东门有合法手续，且东门、南门一直具备车辆通行条件，南门路口归玛纳斯公路局管理。经质证，原告对该组证据的真实性认可，对关联性及证明目的不认可。因原告对被告提交的新国土资办发（2002）141号文件、建设用地红线图及用地兰线办理情况说明、国有土地使用权转让合同的真实性认可，且原告对被告的出租权无异议，故本院对该组证据的效力予以确认。因本院已向被告东门、南门所在公路主管单位调取了证据，证明被告两个大门均未取得大车通行行政许可，故本院对被告提交的其余证据的效力不予确认。7、被告提交租赁场地内的残留玉米照片，证明原告在2017年至2018年间将场地租赁给农户晒玉米，双方合同一直在履行。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。因该组照片拍摄时间是2020年，并不能证实原告于2017年至2018年将场地租赁给农户晒玉米，故本院对该组证据的效力不予确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、被告应否退还原告租金285,000元？2、被告应否支付原告租金利息82,650元（按年利率6%计算自2015年7月1日至2020年5月1日）？3、被告应否赔偿原告损失100,500元？根据新疆维吾尔自治区交通运输综合行政执法局昌吉执行支队呼图壁执法大队及昌吉公路管理局呼图壁分局的回复意见，被告南大门、东门路口均未取得增设平交道口的许可，东门路口也不属于道路改造设计预留，故被告的两个大门出口均不具备大车通行条件，原告租赁被告的场地作为停车场的合同目的无法实现，原告有权提出解除合同，并要求退还租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告主张其于2016年向被告提出解除合同，其提交的录音证据证实被告南大门出口被规划为城市景观带、道路被封后其即向被告提出解除合同、退还租金，但该证据不能证实其提出解除合同的具体时间，而被告庭审中陈述被告南大门出口被规划为城市景观带的时间为2016年年底，综合上述情况，本院确认原告提出解除合同的时间为2016年年底，故双方合同解除时间应为2016年年底。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应退还原告自2017年1月1日至2020年7月31日的租金215,000元（60,000元／年÷12个月×43个月），并按2017年中国人民银行3至5年期贷款基准利率4.75%支付原告自2017年1月1日至2020年5月1日的利息34,892.7元（215,000元×4.75%÷12个月×41个月）。对原告租金及利息请求中超过部分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”原告未提交证据证实其对租赁场地进行平整等行为经过了被告同意，也不能举证证实其对场地进行平整、安装护栏等行为支付的费用，故对原告要求被告赔偿损失100,500元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告新疆维维天山雪乳业有限公司于本判决生效后十日内向原告岳恒有退还租金215,000元；二、被告新疆维维天山雪乳业有限公司于本判决生效后十日内向原告岳恒有支付租金利息34,892.7元；三、驳回原告岳恒有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,324元，由原告岳恒有负担3276元，被告新疆维维天山雪乳业有限公司负担5048元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   庞 海 花审  判  员   沙阿吾列人民 陪 审员   刘 新 芝二 〇 二 一 年 一 月 二 十 一 日书  记  员   蒋 兴 哲