广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初12881号原告：李小虎，男，1986年3月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。原告：刘佳，女，1986年6月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：黄玲玲、刘木源,均系广东经国律师事务所律师。被告：林志坚，男，1980年12月17日出生，汉族，住广东省惠来县。原告李小虎、刘佳诉被告林志坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小虎、刘佳的共同委托代理人黄玲玲到庭参加了诉讼，被告林志坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小虎、刘佳向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告支付的购房款1000000元；2.被告向原告支付逾期履行违约金1265550元，每逾期一天，按总房价的千分之一支付自2019年10月17日至2020年4月9日止；3.被告向原告支付合同解除违约金715000元；4.本案的诉讼费、诉讼保全费用均由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2019年9月25日签订《买卖合同》约定：被告把位于天河区中山大道骏景路泓逸街9号1102房（下称案涉房屋）以715万元卖给原告，双方选择涂销抵押一次性付款的方式，在合同签订当天原告向被告支付20万元定金，在合同签订后16天内支付楼款（含定金）100万元，被告收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续并在完成涂销抵押登记及归档等手续7个工作日内与原告到房管局办理过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用均由被告承担，原告在办理交易过户完成当天付清楼价的余款615万元，过户交易手续需在本合同签订后45天内完成。同时约定被告应在办理交易过户手续前将有关案涉房屋的产权纠纷，债务，税项、租赁以及涂销抵押等处理完毕并保证交易过户完成时原告无须对上述事项负责；被告不能按照本合同约定将案涉房屋售予原告，或者因违约无法将案涉房屋售予原告得到，应向原告支付案涉房屋成交价的10%作为违约金，被告退回原告支付的所有费用。被告逾期交付案涉房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按案涉房屋成交价的千分之一向原告支付违约金，逾期30天，原告有权不再购买案涉房屋，被告应退回全部已收款项并向原告支付案涉房屋成交价的10%做为违约金。合同签订后，原告在签订合同当天向被告支付了定金20万元，随后分别在2019年10月11日向被告支付40万元，2019年10月17日支付40万元，合计100万元。双方于2019年10月17日办理网签手续。被告收到原告支付的款项后，未向银行办理涂销手续，并且因个人债务问题，导致原告购买的房产被查封，无法办理过户手续，原告多次催促被告尽快处理债务，办理涂销，解除房屋查封抵押问题，但是至今为止，被告均未处理，并且由于被告还有诸多债务未清偿，无法把房产过户给原告，原告已于2020年4月9日向被告发出解除合同通知书，要求被告退回房款及支付逾期履行违约金及解除合同违约金。被告已经严重违约，亦无意向继续履行合同，原告每次催促，被告均表示已经在处理，但是至今过去好几个月了，没有任何进展，为维护原告的合法权益，肯请法院支持原告诉请。被告林志坚未答辩亦未提交证据。经审理查明：根据2020年10月23日《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的产权人为被告，登记时间为2018年4月10日；其中查封登记信息载明：2019年10月18日，本院以（2019）粤0106财保251号查封案涉房屋，查封起始时间为2019年10月18日，查封结束时间为2022年10月17日；2019年11月1日，陕西省西安市灞桥区人民法院以（2019）陕0111执保349号、（2019）陕0111民初6865号轮候查封案涉房屋；2020年5月22日，本院以（2020）粤0106民初12881号轮候查封案涉房屋。2019年9月25日，两原告（买方）与被告（卖方）以及案外人广州筑家房产经纪有限公司（经纪方)签订《买卖合同》（下称合同），约定：房产地址为案涉房屋；建筑面积161.22平方米；（第二条）卖方持有案涉房屋之权属证明是（房产证号：00××92）。卖方保证对案涉房屋享有完整处分权，有权出售案涉房屋，保证案涉房屋没有被司法机关查封……（第三条）案涉房屋按套销售，买卖双方同意成交价为715万元；（第七条）3.涂销抵押一次性付款（1）签订本合同时支付20万元作为定金；（2）合同签订后16天内支付楼款100万元，卖方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续7个工作天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续……（4）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计615万，交易过户手续需在合同签订后45天内完成（以付清双方交易税费为准）；（第十条）……卖方不能按合同约定将案涉房屋售予买方，或者因违约而无法将涉案房屋售予买方的，应按买方支付案涉房屋成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；等内容。2019年9月25日、10月11日、10月17日，被告分别向两原告出具《收据》载明收到两原告交来承购案涉房屋之定金款项20万元、40万元、40万元。两原告为证明上述款项的支付，还提供了三张工商银行电子回单、一张招商银行电子回单作为证据。2020年4月9日，两原告委托广东经国律师事务所黄玲玲律师通过中国邮政EMS向被告寄送《律师函》，函称：被告一直未办理涂销抵押手续，至今逾期履行177天，现案涉房屋因被告的债务问题已被法院查封，无法继续办理过户手续，根据双方签订的合同，被告已构成违约，两原告有权不再购买涉案房屋，请被告在三个工作日内解除涉案房屋的查封并按合同约定继续办理涂销抵押手续将案涉房屋过户给两原告，否则双方的买卖合同解除等。该邮件于2020年4月16日因逾期被退回，改退批条上载明退回原因为无人接听电话，逾期退回。原告表示上述邮件被退回后，亦通过微信向被告发送了上述《律师函》的截图，并提供微信聊天记录截图（打印件）（显示原告向被告发信息称“林总，在吗”？被告回复：“你好李总”，原告接着向被告发送了上述律师函的截图并称“你看一下你那边如果搞定不了，那我们就走法律诉讼吧”，被告回复“等一下我看看，我在办事”）。庭审中，两原告主张双方签订的合同因其已向被告发出《律师函》而已经解除，并确认本案的诉请亦是基于合同已解除而提出。另外，两原告还称原、被告双方就案涉房屋已经进行网签，但没有拿到网签合同，当时是中介公司安排的，双方在网上进行录入，但过了几天即2019年10月18日案涉房屋就被法院查封了，对于上述主张，没有证据予以证实。另，本案起诉状于2020年9月28日以公告方式送达被告。本院认为：原、被告与案外人广州筑家房产经纪有限公司签订的合同是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，各方均应切实履行，本案系房屋买卖合同纠纷，本案仅处理原、被告双方之间的房屋买卖合同关系。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利。原、被告双方于2019年9月25日签订合同，案涉房屋于2019年10月18日被法院查封，此时合同已因案涉房屋被查封而存在履行障碍，故原告于2020年4月9日向被告寄送《律师函》敦促其解除案涉房屋的查封并协助办理涂销抵押及过户手续，并给于了三个工作日的履行期限，逾期未办妥则合同解除。后该邮件退回，原告主张再通过微信向被告发送了《律师函》截图。依据合同第十条约定，原告在发出上述《律师函》时已享有合同解除权，但从该函的内容看来，原告并未作出解除合同的明确意思表示，原告发出该函不能视为行使合同解除权。因原告提起本案诉讼系以合同解除为前提，且已在起诉状中对此作出明确的意思表示，本院据此认定双方合同在起诉状送达被告之日（2020年9月28日）解除。现双方签订的合同已解除，被告继续持有两原告支付的购房款1000000元缺乏依据，两原告诉请要求被告返还购房款1000000元，具有事实及合同依据，本院予以支持。合同约定“卖方不能按合同约定将案涉房屋售予买方，或者因违约而无法将涉案房屋售予买方的，应按买方支付案涉房屋成交价10%作违约金”，被告并未依约履行合同约定的义务导致合同解除，合同解除的过错责任在于被告，两原告依约诉请要求被告支付解约违约金715000元，具有事实及合同依据，本院予以支持。对于两原告要求被告支付逾期履行合同违约金1265550元，因双方签订的合同已解除且本院已对被告的违约行为作出处理，两原告诉请要求被告支付上述款项缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告林志坚向原告李小虎、刘佳退还已支付的购房款1000000元。二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告林志坚向原告李小虎、刘佳支付解约违约金715000元。三、驳回原告李小虎、刘佳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30644元，由原告李小虎、刘佳负担13012元，被告林志坚负担17632元；保全费5000元，由原告李小虎、刘佳负担2123元，被告林志坚负担2877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨春梅二〇二一年一月二十七日书 记 员  梁怡筠梁昭仪