文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初9162号原告：崔淑兰，女，汉族，1976年6月30日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冉启荣，重庆荣东律师事务所律师。被告：重庆鑫德利置业有限公司，住所地重庆市万州区龙都大道390号，统一社会信用代码91500101072304468X。法定代表人：刘平。委托诉讼代理人：刘曹健，男，汉族，1985年7月18日出生，住重庆市九龙坡区。被告：重庆万瑞市场经营管理有限公司，住所地重庆市万州区北滨大道54号天屿江山B幢2层，统一社会信用代码91500101304931605T。法定代表人：蒋华荣。委托诉讼代理人：蒋健，男，汉族，1977年5月12日出生，住重庆市万州区。第三人：唐自强，男，汉族，1974年9月5日出生，住重庆市大足县。原告崔淑兰与被告重庆鑫德利置业有限公司（以下简称重庆鑫德利公司）、被告重庆万瑞市场经营管理有限公司（以下简称重庆万瑞公司）及第三人唐自强房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔淑兰及委托诉讼代理人冉启荣、被告重庆鑫德利公司委托诉讼代理人刘曹健、被告重庆万瑞公司委托诉讼代理人蒋健、第三人唐自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔淑兰向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将向原告租赁的房屋（重庆市万州区国际汽车机电贸易城×号楼×层×号、×号商业用房）返还给原告。2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年1月19日，原告与第一被告签订《商铺投资协议》一份，由第一被告将其开发的万州国际汽车机电贸易城×号楼第×号商业用房出售给原告，建筑面积31.35㎡，单价13045.17元，总价408966元，实际支付金额为286277元。合同签订时支付146277元，余140000元系用按揭贷款方式支付。同日，原告与第一、第二被告签订24号商业用房《委托经营协议》一份，由第二被告租赁原告所购24号商业用房，租期为5年，从2015年1月20日起至2020年1月19日止。季度租金为10199元。合同签订时，第二被告一次性支付前三年租金122689元，后二年租金由第二被告在每季度第一个月的前十个工作日内日支付到原告指定账户上，第一被告为《委托经营协议》中第二被告的担保人。2015年1月14日，原告向第一被告支付购购买24号商业用房的定金20000元，合同签订日（2015年1月19日）支付购房款126277元。2018年5月31日，被告向原告支付租金10224元。2018年8月28日，支付租金10244元。2019年9月30日，经原告催要，被告支付×号房屋一个月租金3408元。2015年1月19日，原告与第一被告签订《商铺投资协议》一份，由第一被告将其开发的万州国际汽车机电贸易城×号楼×层第×号商业用房出售给原告，建筑面积31.28㎡，单价13045.11元，总价款为407990元，实际支付285593元。合同签订时，原告一次性支付145593元，余140000元用银行按揭方式支付。同日，原告与第一、第二被告签订×号商业用房《委托经营协议》一份，由第二被告租赁原告所购×号商业用房，租期为5年，从2015年1月20日起至2020年1月20日止。季度租金为10199元，合同签订时，第二被告一次性支付前三年租金122397元，后二年租金由第二被告在每季度第一个月的前十个工作日内支付到原告制定的账户上，第一被告为《委托经营协议》中第二被告的担保人。2015年1月14日，原告想第一被告支付购买25号房屋的定金30000元，合同签订日（2015年1月19日）支付购房款115593元。2018年5月31日，被告向原告支付租金10199元，2018年8月28日，支付租金10199元。后经原告催要，被告于2019年9月30日支付25号房屋一个月的租金3396.67元。第一、第二被告系关联公司，互为对方股东。双方签订的《商铺投资协议》及《委托经营协议》合法有效。在租赁期限届满后，被告应将所租赁的房屋交还原告。被告重庆鑫德利公司辩称，《商铺投资协议》跟《委托经营协议》真实，两商铺的租赁期限于2020年1月19日到期，但是我公司与承租人签订的租赁合同尚未到期，租期至2023年。因我公司工作人员失误，原租赁合同到期后未经过原告允许又将租赁合同续签。原告购房款未付清，银行按揭一直没有办理。如果原告坚持要求被告返还商铺，被告也同意返还。被告重庆万瑞公司辩称，被告重庆鑫德利公司陈述属实，没有其他答辩意见。第三人唐自强述称，×号楼×层×号、×号商铺位于楼上，我现在承租的商铺是负一层×号。被告最开始让我租楼上的商铺我没同意，经调解后搬到下面这个商铺的。经审理查明，2015年1月19日，崔淑兰（乙方）与被告重庆鑫德利公司（甲方）签订《商铺投资协议》，主要约定乙方投资购买甲方开发的万州国际汽车机电贸易城×号楼×层×号、×号商业用房（以下简称商铺）。甲方承诺在本协议签订后180日内与乙方重新签订《商品房买卖合同》，并办理商铺产权备案登记。24号商铺预估建筑面积31.35㎡，25号商铺预估建筑面积为31.28㎡(最终以实测报告为准)，24号商铺单价13045.17元，总价408966元整。25号商铺单价13043.16元，总价为407990元。乙方一次性向甲方支付24号商铺146277元整及25号商铺145593元整，剩余每个商铺房款140000元由乙方向银行申请个人商业贷款支付。甲方通知乙方7个工作日内应准备好资料双方换签《商品房买卖合同》。若因甲方原因导致乙方在约定时间内未签成《商品房买卖合同》并办理该商铺产权备案登记，则乙方可终止本协议，甲方应在接到乙方书面退房申请资料后，将乙方已付的商铺房款在7个工作日内一次性退还乙方，并按照已付房款的20%支付违约金。如有逾期，甲方则还应每天按已付房款的万分之五赔偿乙方的经济损失。同日，崔淑兰（甲方）与被告重庆万瑞公司（乙方）、被告重庆鑫德利公司（丙方）签订《委托经营协议》，该协议主要约定，1.甲方拥有万州国际汽车机电贸易城×号楼×层第×号、×号商业用房（商铺）的产权。甲方同意将商铺的使用权（含经营权）授权委托乙方独家全权运营，在委托期间乙方有权以乙方的名义将商铺自营或者指定第三方经营。委托经营期限为两个阶段，前五年采取固定收益方式由乙方承担甲方商铺的租赁收益，即从2015年1月20日至2020年1月19日止，此期间内为不可撤销委托，在此租赁期限内，甲方对商铺无使用权。后五年由甲、乙双方根据市场行情变化重新确定租赁收益，协商一致后另行签订委托经营协议；2.前五年经营收入计算公式：商铺总价款×10%（税后）÷12×3=季度经营收益。甲方所购×号商铺总金额为（人民币）408966.00元整，25号商铺总金额为（人民币）407990元整。本协议签订后甲方实际支付×号商铺金额为286277.00元，支付25号商铺金额为285593元。甲方应得的×号商铺季度经营收入为10224.00元，×号商铺季度经营收入为10199元.甲方经营收入计算起始时间为甲方签署《委托经营协议》并且付清该商铺房款后第二天起至第五年期满，即从2015年1月20日至2020年1月19日。本协议签订时，乙方一次性向甲方支付×号商铺1-3年（共计三年）的委托经营收益122689.00元及×号商铺的的委托经营收益122397.00元，第4-5年的委托经营收益，乙方在每季度第一个月的前十个工作日之内，将上季度甲方应得的委托经营收益存入甲方指定的账户；3.前五年租赁期内，甲方有两次以上未能按时得到经营收益，则甲方可以提出退还商铺，丙方不得拒绝接受，并在一个月内退齐该商铺甲方已付价款，逾期天数丙方每天按甲方月租赁收益的千分之五赔偿甲方的经济损失。丙方承诺，如前五年乙方经营商铺的收益不足以向甲方支付约定的经营收益，且不足部分乙方未予以补足时，不足部分由丙方用其拥有的【万州国际汽车机电贸易城】1号楼自持部分作资产担保向甲方补足。（3）、丙方承担担保责任后，对其所造成的损失丙方有权要求乙方据实承担。7、协议期间，除本协议第三条、第六条第1款、第十条已有明确约定外，甲、乙双方任何一方违反本协议即构成违约，均应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金，违约金金额为所购商铺总价款20%，并赔偿因此向守约方造成的一切经济损失。2015年1月14日，原告崔淑兰向被告重庆鑫德利公司支付×号商铺购房款定金20000.00元，2015年1月19日，原告支付24号商铺购房款126277元。2015年1月14日，原告向被告重庆鑫德利公司支付×号商铺定金30000元，2015年1月19日支付×号商铺购房款115593元。《商铺投资协议》签订后，因被告重庆鑫德利公司的原因，原告未办理剩余房款的银行按揭贷款手续；《委托经营协议》约定的期限届满后，被告至今未向原告交付商铺；案涉商铺已于2018年6月8日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有原、被告提交的《商铺投资协议》、《委托经营协议》、《收据》、《租赁合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、建筑平面图、转账记录等书面证据及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《商铺投资协议》及《委托经营协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告重庆鑫德利公司签订的《商铺投资协议》，对于商铺的价款、位置、面积、付款时间等内容进行了约定，原告也按照协议约定支付了部分款项，故应认定为商品房买卖合同。原告与重庆鑫德利公司及被告重庆万瑞公司签订的《委托经营协议》约定，原告方将诉争房屋提供给被告重庆万瑞公司使用，被告重庆万瑞公司定期给付租金，故该协议名为“委托经营协议”，实为房屋租赁合同，双方据此产生的纠纷为房屋租赁合同纠纷。《商铺投资协议》虽然没有明确约定商铺的交付时间，但是结合《委托经营协议》的内容可以认定，被告重庆鑫德利公司在2015年1月20日即将原告购买的商铺交付给了原告。《委托经营协议》约定的租赁期限为2015年1月20日至2020年1月19日，合同到期后原告没有与被告重新签订相关租赁协议，被告重庆万瑞公司在租赁期限届满后应将原告购买的商铺返还。被告重庆鑫德利公司在原告崔淑兰与被告重庆万瑞公司租赁合同关系中属于担保人而非承租人，且担保的范围限于被告重庆万瑞公司应付的租金，故被告重庆鑫德利公司在本案中不负有向原告返还商铺的义务。案涉商铺虽经被告转租给其他人，且租赁期限尚未届满，但被告明确表示可以交付商铺，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第七百零三条、第七百三十三条的规定，判决如下：一、被告重庆万瑞市场经营管理有限公司在15日内将万州国际汽车机电贸易城×号楼×层第×号、×号商铺返还原告崔淑兰。二、驳回原告崔淑兰的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告重庆万瑞市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  和小彬人民陪审员  熊树森人民陪审员  张兴胜二〇二一年一月二十七日书 记 员  宫 婷