广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终12号 上诉人（原审被告）：柳州市某某房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：覃某军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵启帆，广西汇力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周某，女，1984年7月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：肖石荣，广西佑成律师事务所律师。 上诉人柳州市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房开公司”）因与被上诉人周某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初5558号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人某某房开公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决无视《商品房买卖合同》明确约定的“五方验收交付”，错误地判定上诉人应以更为严苛的“验收备案”标准进行交付，是事实认定错误。2014年6月21日，上诉人和被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定由上诉人向被上诉人出售位于柳州市。该《合同》第八条规定，该商品房将以“第6种条件”进行交付：“6．该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。”这就是建筑行业通常使用的“五方验收交付”标准。然而，一审判决却错误地将第7种交付条件的“备注”适用于第6种交付条件。第7项及其“备注”规定的交付条件为“竣工验收备案证明”，是远比“五方验收”严格的交付条件，因为开发商无法控制或预测政府部门的备案审批过程。“备注”虽注明2012年1月1日之后取得预售证的商品房应以“竣工验收备案”交付，但上诉人和被上诉人双方在《合同》第八条勾选了“第6种”即五方验收交付，以新的合意明确排除了“备注”中的“验收备案交付”，因为这是两种在本质上截然不同、二者只能取其一的交付条件。对于双方当事人的这项合意，一审判决应依法予以尊重和维持。然而，一审判决将合意之外的“验收备案交付”强加于上诉人，极大地加重了上诉人的合同义务，是为错误。 二、“五方验收交付”条款不违反我国强制性法律规定，应当合法有效。我国《建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条也规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：．．．．．．（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建筑法》和《建设工程质量管理条例》均未将“验收备案”作为房屋交付的必要条件。《建设工程质量管理条例》第十六条更明确了“五方验收交付”的合法地位。因此，上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同》第八条勾选的“五方验收交付”合法有效。一审判决也确认，本案所涉商品房经勘察（广西水文地质工程地质勘察院）、设计（广西某某建筑设计有限责任公司）、施工（广西某某集团第三建筑工程有限责任公司）、工程监理（柳州市某某工程建设监理公司）、建设单位（柳州市某某房地产开发有限公司）五方验收，于2018年8月10日签字合格，具备交付的法定条件。 三、上诉人已依约通知被上诉人接收符合交付条件的房屋，因此已经履行了合同规定的交付义务。2018年7月31日，上诉人向被上诉人送达了《交房通知书》，注明本案所涉房屋的交付时间为2018年8月11日。在此交付日，该房已经通过了《商品房买卖合同》第八条规定的“五方验收”，满足了约定的交付条件，因此，上诉人完成了交付义务。然而，被上诉人无正当理由迟至2019年4月12日才接收该房屋。从2018年8月11日起，被上诉人不应再计收延期交房违约金。一审判决不顾上诉人已然完成房屋交付义务的事实，竟将违约金计至2019年4月12日，是为事实认定错误。 四、每日万分之二违约金标准明显超过被上诉人的实际损失。首先，2018年8月11日之后，上诉人已经完成了房屋交付义务，被上诉人无权继续计算违约金。其次，被上诉人的实际损失应参考柳州市同等地段、面积、装修水平的房租。被上诉人主张购房总价每日万分之二的违约金标准，为每月4200元，相当于类似房屋租金的两倍，远超过其实际损失。一审判决明显不公。 五、本案不适用判例。鱼峰区人民法院曾于2019年就同一楼盘其他商品房的延期交付问题作出过类似判决，如（2019）桂0203民初2291号，由于所涉金额较小，上诉人不愿因此破坏和顾客的关系，所以上诉人当时没有上诉，但并不意味着上诉人同意鱼峰区法院2019年的判决。 综上所述，上诉人和被上诉人明确约定涉案房屋应以“五方验收”的标准进行交付，且此标准符合我国法律规定，是为合法有效。本案房屋已于2018年8月10日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，达到交付条件。上诉人通知被上诉人于2018年8月11日接收房屋，已完成交付房屋的义务。此后，被上诉人无权再计收延期交房违约金。一审判决认定事实错误，判决不公，恳请二审法院予以撤销并依法改判。以维护上诉人的合法权益。 被上诉人周某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋至今未取得竣工验收备案，请求驳回上诉人的上诉请求。 周某向一审法院起诉请求：1．某某房开公司向周某支付逾期交房违约金31226.56元（违约金以购房款700147元为基数，按每日万分之二，从2018年9月1日起支付至2019年4月12日）；2．本案诉讼费用由某某房开公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月21日，周某与某某房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：周某向某某房开公司购买位于柳州市房屋一套，建筑面积为129平方米，套内建筑面积为109平方米，按套内面积计算，房屋总价款为700147元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。．．．．．．买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，周某向某某房开公司实际支付的购房款为699821元。 因某某房开公司未在合同约定的期限交付涉案商品房给周某，双方于2018年7月26日签订《协议书》一份，约定：一、2016年7月30日至2016年10月30日按总房价款的每日万分之零点二计；二、2016年11月1日至2017年1月18日按总房价款的每日万分之零点六计；三、2017年1月19日至2018年8月31日按总房价款的每日万分之零点八计；四、某某房开公司于2018年8月10日向周某交房。逾期未交付的，自2018年9月1日起按每日万分之二计付违约金，每月25日前付清当月违约金；五、2018年7月26日支付2016年7月30日至2018年8月31日期间违约金的50%，剩余的50%于2018年12月31日支付完毕；六、以上款项的补偿方式由业主自由选择（选择车位补偿，暂计违约金为37682元）．．．．．．；七、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章之日起生效。2019年4月22日，某某房开公司以50000元的价格将位于柳州市车位使用权转让给周某，周某、某某房开公司将《协议书》中双方约定的2016年7月30日至2018年8月31日期间违约金的37682元抵扣了该车位使用权转让费。 2018年7月31日，某某房开公司通知周某收房。《交房通知书》载明柳州市南环路X号XX栋X单元的交房时间为2018年8月11日。 2018年8月10日，涉案商品房五方单位，即勘察单位（广西水文地质工程地质勘察院）、设计单位（广西某某建筑设计有限责任公司）、施工单位（广西某某集团第三建筑工程有限责任公司）、监理单位（柳州市某某工程建设监理公司）、建设单位（柳州市某某房地产开发有限公司）进行竣工验收，竣工验收结论为工程质量合格。 在该院（2019）桂0203民初2291号案件中查明，2018年10月26日，柳州市城市管理行政执法局认为某某房开公司“尔海南山御景”三期未组织竣工验收，擅自交付使用房屋，违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，依据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项的规定，对某某房开公司作出罚款1950920元的行政处罚。某某房开公司因不服该处罚决定，已提起行政诉讼。 2019年4月12日，周某签署《临时管理规约》、《前期物业服务协议》等材料，并领取了涉案房屋钥匙。 现周某认为某某房开公司没有按约定及时将符合交付条件的商品房交付周某使用，存在违约行为，依法应当承担违约责任，遂诉至该院并提出前述诉讼请求。 在一审法院（2019）桂0203民初2291号案件中，该院依职权向柳州市住房和城乡建设局调取《关于XX栋竣工验收情况的说明》，该局于2019年8月21日向该院作出说明称XX20#-A、20#-B、21#-A、21#-B楼及地下室于2019年7月9日通过竣工验收。 另查明，涉案商品房至今尚未取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 在该院（2019）桂0203民初2291号案件中又查明，2013年12月25日柳州市公安局大桥派出所出具《证明》，证明“XXXX”三期栋号20#A、20#B、21#A、21#B更改为20#、24、21#、25#。 一审法院认为，周某、某某房开公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：．．．．．．（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；．．．．．．建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，涉案房屋虽未取得房屋建设工程竣工验收备案证明，但已于2018年8月10日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位五方验收合格，具备了法定交房条件。至于2019年7月9日柳州市住房和城乡建设局对涉案房屋进行验收的行为，与合同中约定的商品房必须取得建设行政主管部门竣工验收备案证明才能交付的规定都只是建设行政主管部门基于对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为。某某房开公司通知周某收房，履行了通知的义务，周某亦于2019年4月12日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为双方对房屋交付条件重新达成了约定，因此该院认定某某房开公司于2019年4月12日向周某履行了交房义务。因合同约定的交房期限为2016年7月30日前，某某房开公司已逾期交房，故某某房开公司应向周某支付2016年7月31日至2019年4月12日期间的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算，周某、某某房开公司在2018年7月26日就逾期交房违约金的计算问题签订了《协议书》，该协议书是双方在平等、自愿的基础上签订，应视为双方对《商品房买卖合同》第九条所约定的某某房开公司逾期交房违约金计算标准进行了变更，对双方具有约束力。双方就《协议书》中约定2016年7月30日至2018年8月31日的逾期交房违约金37682元在车位转让费中已抵扣，则某某房开公司还应按每日万分之二的标准支付周某2018年9月1日起至2019年4月12日期间逾期交房违约金31351.98元（699821元×2?/天×224天），现周某主张某某房开公司支付2018年9月1日起至2019年4月12日期间逾期交房违约金31226.56元，系其对自己权利的处分，于法不悖，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决：柳州市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向周某支付逾期交房违约金31226.56元。 案件受理费581元（周某已预交），减半收取计290.5元，由柳州市某某房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人某某房开公司提交了涉案小区其他业主签收的《房屋交接确认单》以及其他业主签名的《三期交房通知签领登记表》，其拟证明同期房屋的大部分与业主已于2018年8月完成收房，部分被上诉人主张未收到交房通知书有悖常理。本院对上诉人提交的证据的分析认定：上诉人提交的证据不能直接证明其通知被上诉人收房的事实，亦不能以其他业主完成收房的行为推定被上诉人知道或应当知道收到交房的通知，对上诉人的证明目的本院不予采纳。 对于一审查明的事实，被上诉人提出一审认定上诉人已就被柳州市城市管理执法局作出的行政处罚提起行政诉讼不是事实，上诉人并未提起行政诉讼，因一审认定该事实是依据已生效的（2019）桂0203民初2291号民事判决书中确认的事实，在被上诉人没有相反证据予以推翻生效法律文书认定上述事实的情况下，本院对其主张不予采信。 经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人某某房开公司与被上诉人周某签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中约定上诉人某某房开公司应在2016年7月30日前交付涉案房屋。某某房开公司于2019年4月12日向被上诉人交付涉案房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。 关于上诉人向被上诉人交付涉案房屋的时间认定问题。上诉人主张涉案房屋已于2018年8月10日经过五方竣工验收，其于2018年7月31日已经通知被上诉人收房，涉案房屋的交付时间应当认定为2018年8月11日。对此本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于交付房屋的条件约定为：商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）虽然涉案房屋已经取得了五方竣工验收，符合法定的交付条件，但因双方签订的《商品房买卖合同》中关于交付房屋条件的约定为须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，上诉人某某房开公司在签订合同时承诺了高于法定交付条件标准的交付义务，并不为法律所禁止。商品房的交付既应符合法律、行政法规的强制性规定，又需达到合同约定的交付条件，现涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，被上诉人在2019年4月12日前拒绝接收涉案房屋，符合双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人以此为由抗辩应当认定其于2018年8月11日已经向被上诉人交付房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而被上诉人于2019年4月12日接收涉案房屋，系其出于本人意思表示选择收房，其行为变更了合同约定的房屋交付条件，故本案上诉人逾期交房违约金计算的截止日期应为2019年4月12日。 至于上诉人主张违约金的标准明显超过了被上诉人的实际损失，对此本院认为，商品房的基本功能是实现购买人对房屋的居住使用，因上诉人未能向被上诉人交付符合合同约定条件的商品房，导致被上诉人未能实现购买房屋的基本目的。且双方当事人亦另行签订了《协议书》，约定上诉人在2018年8月10日未能交付房屋的，自2018年9月1日按购房总价款每日万分之二支付违约金，该约定系双方当事人自愿签订，属于当事人意思自治的范畴，法律亦尊重和保护，一审法院按照《协议书》约定的违约金标准计算逾期交房违约金，具有事实和法律依据，未显失公平，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人柳州市某某房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费581元（上诉人柳州市某某房地产开发有限公司已预交），由柳州市某某房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 黄智文 二〇二一年一月二十七日 法官助理 蒋晓明 书 记 员 覃美欣