辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初4069号原告：王晓瑜，女，1979年11月27日出生，汉族，住庄河市城关街道龙王庙村大于屯102号。公民身份号码:210225197911270108。委托诉讼代理人：马仁东，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：张娜，女，1972年9月1日出生，汉族，户籍地：河南省陕县观音堂镇观音堂煤矿北沟家属区。公民身份号码：411222197209016029。被告：杨德山，男，1950年2月19日出生，汉族，户籍地：辽宁省庄河市青堆镇青海路426号189。公民身份号码：210225195002190259。被告：王秀芝，女，1948年2月27日出生，汉族，户籍地：庄河市向阳路一段406号4-4-1。公民身份号码：210225194802270084。被告：杨玉驰，男，1996年6月23日出生，汉族，户籍地：庄河市巴黎春田小区7号3-1-1。公民身份号码：21028319960623105X。被告：杨玉玺，男，2001年9月30日出生，汉族，户籍地：庄河市巴黎春田小区7号3-1-1。公民身份号码：210283200109301032。第三人：中国农业银行股份有限公司大连庄河支行，住所地：庄河市城关街道水仙委新华路南段43号。负责人：白凡超，系该行行长。委托诉讼代理人：张维权，男，1966年10月31日出生，汉族，系该行员工，住庄河市。第三人：金鹏置业（大连）有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道东风管委会职工委。法定代表人：寇美华，系该公司经理。委托诉讼代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。原告王晓瑜诉被告张娜、杨德山、王秀芝、杨玉驰、杨玉玺、第三人中国农业银行股份有限公司大连庄河支行（以下简称农业银行庄河支行）及金鹏置业（大连）有限公司（以下简称金鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王晓瑜及其委托诉讼代理人马仁东、第三人农业银行庄河支行的委托诉讼代理人张维权、金鹏公司的委托诉讼代理人许辉到庭参加诉讼。被告张娜、杨德山、王秀芝、杨玉驰、杨玉玺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王晓瑜向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与杨东明、被告张娜之间签订的坐落于庄河市的房屋买卖合同有效。2、原告代被告一次性清偿基于《个人购房担保借款合同》欠付中国农业银行股份有限公司大连庄河支行的全部款项，银行在收到全部款项后立即协助解除坐落于庄河市房屋上的抵押权。3、被告及第三人金鹏公司在抵押权消灭后协助原告办理过户手续，将房屋登记至原告名下。事实与理由：2015年8月7日，原告与杨东明、被告张娜签订《房屋买卖合同》，约定杨东明及张娜将坐落于庄河市房屋(银行按揭贷款房屋）出售给原告，价款为457862元，用于抵顶欠付原告的60万元债务。同时，杨东明、张娜将案涉房屋交付给原告，并将商品房买卖合同、抵押贷款合同、物业管理合同、购房发票、交款发票、还贷银行卡等相关原件交付给原告，并约定日后由原告偿还银行贷款，杨东明、张娜配合办理产权过户手续。现原告起诉至人民法院，恳请依法支持原告的诉讼请求。五被告未作答辩。第三人农业银行庄河支行述称：原告与杨东明、张娜签订的合同，第三人农业银行庄河支行并不知情，也没有取得第三人的同意，原告要求第三人解除抵押权，第三人无法做到，但第三人本意同意原告替被告偿还借款，也同意配合原告解除案涉房屋的抵押手续，但能否解除抵押权，取决于不动产登记部门是否允许。第三人金鹏公司述称：案涉房屋当年金鹏公司是出售给杨东明和被告张娜的，后续发生的原告与杨东明、张娜以物抵债的交易金鹏公司不知晓，但是如果法院认定原告与杨东明、张娜之间房屋买卖有效，金鹏公司愿意协助原告办理相关手续。本院经审理认定事实如下：2014年4月21日，杨东明、被告张娜与第三人金鹏公司签订《商品房买卖合同》，约定购买坐落于庄河市房屋，总金额为814442元，付款方式为买受人支付首付款244442元，余款57万元以办理银行按揭贷款方式支付。上述合同签订后，杨东明、张娜在第三人农业银行庄河支行处办理了银行按揭贷款，借款期限240个月，自2014年5月6日起至2034年5月5日止。2015年7月27日，第三人金鹏公司向杨东明开具案涉房屋的销售不动产统一发票，金额为818970元，备注全部房款已收讫。2014年11月21日，原告王晓瑜以杨东明、张娜为被告向本院提起民间借贷纠纷之诉，要求二被告偿还借款60万元。本院于2014年11月21日作出（2014）庄民初字第5808号民事判决书，判决杨东明、张娜偿还王晓瑜借款60万元。判决生效后，杨东明、张娜未履行还款义务，原告王晓瑜向本院申请强制执行，在执行过程中，王晓瑜与杨东明、张娜自行达成执行和解协议，并于2015年8月7日签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方（卖方）：杨东明、张娜，乙方（买方）王晓瑜，经甲乙双方友好协商，甲方同意将自有房屋庄河市房屋卖给乙方，详情如下：一、房屋合同面积为100.71平米，尚未办理产权证，准确面积以产权登记为准，面积变动不影响房价；房屋价格为814442元，附一楼花园价值10万元，总价914442元。二、甲方以按揭贷款的方式购买该房屋，首付334442元，现金交付一楼花园款100000元，贷款480000元，已还款一年，还款额15000元，到本协议签署日尚有465000元贷款未还。三、甲方出售上述房屋的价格为457862元。按照(2014)庄民初字第5808号民事判决书内容，甲方应当偿还乙方欠款600000元。现甲方同意以上述房屋抵顶欠乙方欠款，乙方同意接受。具体抵顶方式如下：1、甲方房屋净值449442元(首付434442元加偿还按揭贷款15000元)，诉讼费8420元，合计457862元，抵顶欠乙方的600000元到期债务(包包括欠款：诉讼费、执行费和法院一切费用)2、因房屋系按揭贷款，未取得贷款行同意，无法变更贷款人，故在产权变更为乙方或乙方指定人员名下之前，甲方抵债房屋的按揭贷款由乙方以甲方名义继续偿还。3、甲方在本协议签署同时，将房屋买卖合同原件、抵押贷款合同原件、物业管理合同原件、购房发票及交款发票原件及相关文件、还款折(卡)、房屋钥匙交付给乙方，乙方自本协议签署之日起开始继续偿还房屋按揭贷款。4、房屋过户涉及的费用由乙方负担。甲方必须配合乙方办理房屋产权过户(至乙方或乙方指定人员名下)。5、由于该房屋已被乙方起诉甲方时申请查封，为保证抵债房屋安全，在房屋产权未过户到乙方(或乙方指定人员)名下，或原查封期限届满前，甲乙双方不得请求庄河市人民法院解除对房屋的查封或续封。四、甲乙双方签署本协议，且甲方将本协议第三条第3款约定的内容交付给乙方，乙方取得房屋后，甲乙双方的债权债务清结。五、本协议系甲乙双方的真实意思表示。上述协议签订后，杨东明及被告张娜将案涉房屋及相关购房的合同、发票等交付给原告王晓瑜，原告王晓瑜按个人购房担保借款合同的约定代杨东明、张娜继续偿还银行按揭贷款。现案涉房屋的银行按揭贷款尚未还清。2015年8月17日，在王晓瑜与杨东明、张娜民间借贷纠纷案件执行过程中，本院以双方自愿达成和解协议、申请人申请撤销本院（2014）庄民初字第5808号民事判决的执行为由，作出（2015）庄执字第2424号执行裁定书，裁定终结本院（2014）庄民初字第5808号民事判决的执行。另查，被告杨德山、王秀芝与杨东明系父子、母子关系，杨东明系被告杨玉驰、杨玉玺的父亲。杨东明与被告张娜原系夫妻关系，双方于2014年12月1日经政府登记离婚。2019年4月10日，杨东明因病去世。再查，根据2020年12月30日庄河市不动产登记中心出具的查询结果载明，案涉房屋无查封，且至今未办理不动产权登记并设有抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司大连庄河支行，预告登记权利人为杨东明、张娜。诉讼中，原告表示自愿承担本案诉讼费用。本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、销售不动产统一发票、（2014）庄民初字第5808号民事判决书、《房屋买卖协议书》、（2015）庄执字第2424号执行裁定书、中国农业银行业务凭证、离婚证、人口基本信息、常住人口登记卡、庄河市不动产登记中心出具的查询结果及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，杨东明及被告张娜与第三人金鹏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告王晓瑜对杨东明及被告张娜享有的债权已经生效判决予以确认，杨东明、张娜在判决生效后未履行还款义务，并在本院强制执行期间将案涉房屋转让给原告王晓瑜用以抵顶债务，该房屋转让行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，本院对此予以确认。双方当事人均应当按照协议约定全面履行义务。杨东明、张娜作为房屋出卖人除应将房屋交付给买受人王晓瑜外，还应履行协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务。因杨东明已经去世，被告杨德山、王秀芝、杨玉驰、杨玉玺作为其法定继承人，亦负有协助原告王晓瑜办理房屋所有权登记手续的义务。案涉房屋在第三人农业银行庄河支行设有抵押权，但第三人农业银行庄河支行在庭审中明确表示同意原告替被告偿还借款，也同意配合原告办理案涉房屋的解除抵押手续，故原告代被告向第三人清偿案涉房屋抵押贷款的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。原告代被告还清贷款后，第三人农业银行庄河支行应协助原告办理解除案涉房屋抵押登记的手续。第三人金鹏公司将房屋出售给杨东明、张娜后，尚未协助二人将案涉房屋的所有权登记至二人名下，故第三人金鹏公司应与五被告共同协助原告办理房屋所有权登记手续。庭审中，原告称诉讼费用由其自行负担，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。被告张娜、杨德山、王秀芝、杨玉驰、杨玉玺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百零六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十五条、第五百九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王晓瑜与杨东明、被告张娜签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、原告王晓瑜于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司庄河支行一次性偿还坐落于庄河市房屋的全部贷款余额（具体金额以第三人中国农业银行股份有限公司庄河支行柜面系统核定为准），第三人中国农业银行股份有限公司庄河支行在收到上述贷款本息后三日内协助原告王晓瑜办理案涉房屋的抵押权注销登记手续。三、被告张娜、杨德山、王秀芝、杨玉驰、杨玉玺、第三人金鹏置业（大连）有限公司于上述房屋抵押登记注销之日起三日内，共同协助原告王晓瑜办理坐落于庄河市房屋的所有权登记手续。案件受理费8168元、公告费560元，由原告王晓瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 员  赵日荣人民陪审员  胡悦玲人民陪审员  都雪梅二〇二一年一月十九日书 记 员  李 敏附相关法律条文《中华国华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。