北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25541号原告：北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号中阳大厦6层611。法定代表人：魏巍，执行董事。委托诉讼代理人：温少博，男，北京亿锋科技发展有限公司法务经理。被告：辽宁恒阳健康置业有限公司，住所地辽宁省沈抚新区翔宇路中立诚悦府60号-510。法定代表人：史延平，董事长。委托诉讼代理人：蔡骏，男，辽宁恒阳健康置业有限公司职员。委托诉讼代理人：张梦如华，女，辽宁恒阳健康置业有限公司职员。原告北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋公司）与被告辽宁恒阳健康置业有限公司（以下简称恒阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿锋公司的委托诉讼代理人温少博，被告恒阳公司的委托诉讼代理人蔡骏、张梦如华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿锋公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金、物业费合计人民币2379985.4元；2.判令被告立即向原告支付补偿金合计人民币1386627.84元；3.判令被告立即向原告支付迟延履行金（以3766613.24元为基数，自2020年8月16日计算至被告付清全部应付款项之日止）；4.判令被告立即向原告支付房屋占用费（以日租金23110.46元为标准，自2020年8月16日计算至被告结清所有费用之日止）；5.判令被告承担本案的案件受理费、保全费、保险服务费7140元；6.判令被告立即向原告支付水电费合计65009.3元及相应的迟延履行违约金（按每日千分之三计算）。事实和理由：2018年8月17日，原告与恒大健康产业集团有限公司（当时名称为：广州市尚凯健康产业有限公司）签署了《房屋租赁合同书》和《物业管理协议》，约定由恒大健康产业集团有限公司承租原告有权出租的房间。2019年3月18日，原告、被告及恒大健康产业集团有限公司签订《权利义务转让三方协议》，约定被告概括受让恒大健康产业集团有限公司在《房屋租赁合同书》的权利和义务。2018年12月17日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》和《物业管理协议》，约定由被告承租原告有权出租的房间。2020年8月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议（一）（901-907）》及《房屋租赁合同补充协议（一）（908-909）》，该两份协议对原被告双方的解约时间及被告支付原告拖欠的租金和物业费及补偿金的金额和时间都做了约定，并同时对迟延履行金和房屋占用费做了约定。然而，被告未能在双方约定的2020年8月16日前向原告给付相关费用。另，被告自2020年3月10日起，一直拖欠我公司水电费。截止2020年10月12日，共拖欠水电费合计65009.3元，其中水费433元，电费64576.3元。根据《租赁合同书》5.2.3.1，承租人逾期交付任何费用的，应向出租人承担每日千分之三的迟延履行违约金。原告多次催告，被告均以公司没钱为由一拖再拖。被告的行为已构成违约，为维护自身的合法权益，故诉至法院。恒阳公司辩称，1.恒阳公司自2020年7月16日丧失原租赁房屋使用权且未实际使用，双方于2020年8月14日签订《房屋租赁合同书补充协议（一）（901-907）》和《房屋租赁合同书补充协议（一）（908-909）》确认前述事实，故其主张房屋占用费缺乏事实依据。恒阳公司根据原租赁合同约定，提前3个月书面通知亿锋公司终止租赁合同。2020年7月16日，双方租赁关系终止，恒阳公司不再拥有原租赁房屋的使用权利。2020年8月14日，双方在晚于原租赁合同终止时间（2020年7月16日）订立补充协议，也确认原租赁合同于2020年7月16日终止。在补充协议中未要求恒阳公司额外支付租金、物业费或房屋占用费，说明自2020年7月16日起恒阳公司未实际使用原租赁房屋且亿锋公司已经重新获得租赁房屋的控制权、使用权、出租权等权利的一种使用状态。2.亿锋公司依据补充协议既主张“房屋占用费”，又主张延迟履行违约金，构成重复主张，且两者合计比例（333.61%/年）明显过高，请求依法不予支持房屋占用费并调减延迟履行违约金。亿锋公司基于同一行为主张房屋占用费和延迟履行违约金，已经构成重复主张，不应同时获得支持。二份补充协议中的第2条第2款、第2条第5款是亿锋公司扣押我公司资产的情况下进行订立的，该补偿金已经通过履约保证金进行补偿，不应再予以支持，第5款约定房屋占用费和迟延履行违约金显失公平。3.亿锋公司收取759441.9元和812962.52元的履约保证金已经足够补偿提前解约的实际损失，现亿锋公司额外主张2个月提前解约补偿金显失公平，请求法院依法予以驳回。提前解约补偿金实质上是用于弥补租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，亿锋公司于10月份已将大部分原租赁房屋出租给第三人。如亿锋公司不退还履约保证金759441.9元，又要求恒阳公司支付2个月租金的补偿金，即恒阳公司支付4.27月的租金作为提前解约补偿金已经超过亿锋公司实际损失。本案中，恒阳公司严格按照约定提前3个月书面通知亿锋公司终止租赁合同，双方租赁关系终止并非由于任何一方发生根本违约，而是双方协商一致的结果。4.履约保障金是签订合同的时候交的，我方认为这笔钱应用于冲抵提前解约的补偿和违约责任。水电费的迟延履行违约金千分之三标准过高，请法庭予以调整。综上，亿锋公司各项主张已严重超出其实际损失，故请求法院依法驳回亿锋公司要求恒阳公司支付补偿金1386627.84元的诉讼请求；依法按照中国人民银行同期贷款基准利率调减原告亿锋公司要求恒阳公司支付迟延履行金的计算标准；依法驳回亿锋公司要求恒阳公司支付房屋占用费855087.02元的诉讼请求；诉讼费用和保全费由亿锋公司自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月，亿锋公司（甲方）与广州市凯尚健康产业有限公司（乙方，以下简称凯尚公司）签订《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》，约定乙方承租甲方管理的，建筑面积1888.65平方米，租赁期限38个月，2018年8月15日至2021年10月14日，免租期2个月（2018年8月15日至2018年9月14日，2021年9月15日至2021年10月14日）。租金单价：5.91元/天*平方米，付款方式：押二付六，电费：1.3元/KWH，租金履约保证金：679016.89元，物业费单价：0.7元/天/平方米，物业履约保障金：80425.01元。2018年12月27日，亿锋公司（甲方）与恒阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》，约定恒阳公司承租，建筑面积2021.75平方米，租赁期38个月，2019年1月1日至2022年2月28日，免租期2个月，2019年1月1日至2019年2月28日。租金单价：5.91元/天*平方米，付款方式：押二付六，电费：1.3元/KWH，租金履约保证金：726869.67元，物业费单价：0.7元/天/平方米，物业履约保障金：86092.85元。2019年3月，亿锋公司（甲方）、凯尚公司（乙方，转让方）、恒阳公司（丙方，受让方）签订《权利义务转让三方协议》，约定：甲、乙双方于2018年8月17日签订《房屋租赁合同书》（以下统称原合同），合同甲、乙、丙三方同意，于2018年10月11日起，将原合同中乙方所享有的权利和承担的义务全部转让至丙方，乙方不再是合同主体，不再享有任何权利和承担任何义务；甲、乙、丙三方确认，原合同约定的各项履约保证金（包含装修履约保证金、租金履约保证金、物业履约保证金）已由乙方缴纳，此费用需在2019年1月20日前由丙方支付相应的履约保证金至甲方后，甲方将于2019年1月24日前退回乙方原本支付的各项履约保证金；2018年8月15日至2019年3月31日的租金及物业费已由乙方缴纳，2019年4月1日及以后的租金及物业费由丙方支付；2018年10月10日之前的电费已由乙方缴纳（附件为截止10月10日产生的电费缴款通知书），自2018年10月10日之后的电费、水费由丙方支付；除本协议约定情形外，原合同其他条款不变。2020年8月，亿锋公司（甲方）与恒阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（一）（908-909）》（以下简称908-909补充协议）和《房屋租赁合同补充协议（一）（901-907）》（以下简称901-907补充协议）。901-907补充协议约定：甲乙双方与凯尚公司于2019年3月18日签订的《权利义务转让三方协议》于2020年7月16日终止；因乙方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金759441.9元不予退还；因合同提前终止时间距离原合同到期日超过1年且不足2年，乙方应支付给甲方2个月的租金作为补偿金，合计669715.29元；乙方租金物业费已交纳至2020年3月31日，乙方需向甲方支付2020年4月1日至2020年7月16日租金及物业费合计1335785.49元；乙方需在2020年8月16日前结清补偿金及租金物业费，并在结清后依照原合同约定经甲方验收合格后腾退房屋、结清电费等相关费用；如乙方未按照本协议相关约定结清费用或结清费用后不依约腾退房屋，需承担房屋占用费。乙方须自相关条件触发之日起承担每日11161.92元的房屋占用费，乙方逾期支付本协议中补偿金及租金物业费的，每逾期一日，应按照每日千分之三的标准向甲方支付迟延履行违约金。908-909补充协议约定：甲乙双方于2018年12月17日签订的《房屋租赁合同书》于2020年7月16日终止。因乙方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金812962.52元不予退还；因合同提前终止时间距离原合同到期日超过1年且不足2年，乙方应支付给甲方2个月的租金作为补偿金，合计716912.55元；乙方租金物业费已交纳至2020年2月29日，还需缴纳租金物业费1044199.92元；乙方需在2020年8月16日前结清补偿金及租金物业费，并在结清后依照原合同约定经甲方验收合格后腾退房屋、结清电费等相关费用；如乙方未按照本协议相关约定结清费用或结清费用后不依约腾退房屋，需承担房屋占用费。乙方须自相关条件触发之日起承担每日11948.54元的房屋占用费，乙方逾期支付本协议中补偿金及租金物业费的，每逾期一日，应按照每日千分之三的标准向甲方支付迟延履行违约金。庭审中，亿锋公司提交如下证据：1.租金及物业费的缴款通知书及催款函，欲证明恒阳公司在2月15日就开始拖欠亿锋公司的租金和物业费。2.水电费缴款通知书，欲证明恒阳公司长期拖欠亿锋公司水电费65009.3元。经质证，恒阳公司认可拖欠2020年1月10日至5月11日水费273元及2020年3月11日至2020年5月11日期间电费28268.5元；对其余时间的缴款通知书的真实性、合法性和关联性均不认可，主张相关缴款通知书上无恒阳公司员工签字，未共同抄表确认使用量，故无法确定金额的真实性，且其已于2020年7月16日起未使用租赁场地，水电费不应其承担。亿锋公司未就其主张的其他水费、电费金额提交相关证据。恒阳公司提交如下证据：1.2020年11月13日颜某和刘某沟通录音及文字稿，欲证明亿锋公司自2020年4月一直阻拦恒阳公司搬离资产，现主张房屋占用费是其扩大损失的结果，不应予以支持。经质证，亿锋公司不认可证据的真实性、关联性、合法性。2.《关于北京亿达丽泽中心9层原租赁房屋腾退事宜沟通函》及快递信息，欲证明恒阳公司于2020年11月18日再次发函要求亿锋公司配合搬离资产，亿锋公司不予配合。经质证，亿锋公司认可证据的真实性和合法性，但不认可关联性和证明目的，主张恒阳公司颠倒了扩大损失的因果关系，2月份恒阳公司开始拖欠相关费用，按照合同约定，留置被告的财产是缩小损失的行为，被告搬离资产的行为才是逃避债务扩大损失的行为，且录音中可以看出双方对留置物品有约定，补充合同也是对双方约定的确定。另，亿锋公司于2020年10月16日向本院申请财产保全，提供了中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司出具的担保函作为担保，为此支付保险服务费7140元，并交纳保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，亿锋公司与恒阳公司签订的《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》均系双方真实意思，不违反法律规定，合法有效。后双方协商一致签订补充协议解除上述合同，并对合同解除后相关事项进行约定，现恒阳公司未依照约定支付租金、物业费、补偿金及房屋占用费，亿锋公司要求恒阳公司支付租金、物业费、补偿金、房屋占用费，于法有据，本院予以支持。关于迟延履行违约金，合同约定过高，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整，对于其主张的超出部分，本院不予支持。关于亿锋公司主张的水费及电费，恒阳公司认可拖欠2020年1月10日至5月11日期间水费273元及2020年3月11日至2020年5月11日期间电费28268.5元，故本院对该部分费用予以支持，亿锋公司主张的其他水、电费，证据不足，本院不予支持。双方未就水费及电费约定相关迟延履行金，本院对亿锋公司的该部分诉讼请求不予支持。亿锋公司主张的保全费以及保险服务费，系为主张权利所支出的合理费用，其要求恒阳公司承担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：一、辽宁恒阳健康置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司租金及物业费共计2379985.4元；二、辽宁恒阳健康置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司补偿金共计1386627.84元；三、辽宁恒阳健康置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司迟延履行金（以3766613.24元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年8月16日起计算至上述款项实际付清之日止）；四、辽宁恒阳健康置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司房屋占用费（以日租金23110.46元为标准，自2020年8月16日其计算至上述费用结清之日止）；五、辽宁恒阳健康置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司保险服务费7140元、保全费5000元；六、辽宁恒阳健康置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司水费273元、电费28268.5元；七、驳回北京亿锋科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23792元，由辽宁恒阳健康置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二一年一月十二日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳