北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29196号原告：福建七匹狼实业股份有限公司，住所地福建晋江市金井镇南工业区。法定代表人：李淑君，总经理。委托诉讼代理人：付晓柳婷，北京锦臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新莉，北京锦臻律师事务所实习律师。被告：中商天瑞能源开发（大连）有限公司。法定代表人：纪怀海，男，1979年5月16日出生。原告福建七匹狼实业股份有限公司（以下简称：七匹狼公司）与被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司（以下简称：中商天瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告七匹狼公司的委托诉讼代理人付晓柳婷、张新莉，被告中商天瑞公司的法定代表人纪怀海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七匹狼公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的租赁合同于2020年6月3日解除；2.被告向原告支付截止2020年6月3日拖欠的房屋租金、物业费及水电费957926.1元；3.判令被告向原告支付逾期支付的违约金（以每日应付未付租金的百分之一为标准）；4.判令被告向原告支付相当于一个月租金的违约金，共计225931元；5.判令本案诉讼费、律师费被告承担。事实和理由：2019年8月5日，原被告签订房屋租赁合同，房屋租赁标的为北京市丰台区南四环西路188号十二区41号楼1至8层写字楼，双方约定租赁期限自2019年8月5日至2024年8月4日止。约定自2019年8月5日至2020年2月4日，总租金为人民币677793元；自2020年2月5日至2022年8月4日止，每季租金为677793元。被告向原告缴纳租赁保证金225931元以保证履约，否则原告有权没收。物业管理费、水电费、用电增容费及因经营发生的一切税费由被告自行负责。另外，双方还约定，被告若逾期缴纳租金的，每逾期一日，应支付给原告应付未付租金百分之一的违约金，逾期超过10天的，原告有权单方解除合同，保证金归原告方所有，并有权要求被告付相当于1个月租金的违约金。2019年8月5日合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，并依约履行合同。但自2020年年初，被告一直未支付房屋租金，并且用房屋不予交还，直至2020年6月3日在原告的多次交涉下被告才将房屋交还给原告，并拒绝向原告支付房屋租金、物业费及水电费共计957926.097元。其中拖欠自2020年2月5日至2020年5月4日的房屋租金677793元，自2020年5月5日至2020年6月3日的房屋租金221019.457元；拖欠2020年1月1日至2020年6月3日物业费57278.44元；拖欠2019年10月1日至2020年12月31日水电费1835.2元。被告在约定的期限内未支付租金、物业费和水电费，经催告后在合理期限内仍未支付上述费用，其行为己构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第107条、第114条、第226条及第227条的规定，原告有权依法请求解除合同，请求被告向原告支付应付未付租金、物业费、水电费及违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。望判如所请！被告中商天瑞公司辩称：第一，我们公司被骗了，资金链断裂。第二，疫情期间一直在家办公，没有使用房屋。第三，我们公司与原告项目副总经理协商过三次解除合同，疫情期间我们也多次打电话要求减免租金。我们公司租了整栋楼，疫情期间一层、二层、四层没有使用。我们早就发了解除合同通知书，我认为合同已经解除了。认可物业费和水费存在拖欠，电费和房租不欠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月5日，中商天瑞公司（承租方、乙方）与七匹狼公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定，甲方同意出租且乙方愿意承租位于北京市丰台区南四环西路188号十二区41号楼1至8层，乙方在该写字楼的经营项目为办公，租赁期限自2019年8月5日至2024年8月4日止。租金标准及租金支付：2019年8月5日至2020年2月4日，总租金为人民币677793元；自2020年2月5日至2022年8月4日止，每季租金为677793元。租金交付时间表为：2019年11月4日前交付677793元，对应租期为2019.8.5-2020.2.4,2020年1月25日前交付677793元，对应租期为2020.2.5-2020.5.4,2020年4月25日前交付677793元，对应租期为2020.5.5-2020.8.4,2020年7月25日前交付677793元，对应租期为2020.8.5-2020.11.4,2020年10月25日前交付677793元，对应租期为2020.11.5-2021.2.4。乙方应在合同签订当日缴纳225931元的租赁保证金。租赁保证金，用以作为乙方履约的保证金。若由于乙方违反本合同的约定而应当支付违约金或造成甲方损失的，甲方有权直接从租赁保证金中扣取相应的款项，保证金金额不足的，乙方应在接到甲方通知后3日内补足，否则甲方有权解除合同，没收保证金。租赁合同终止后，甲方在扣取乙方应承担的费用并且乙方履行完毕合同约定的所有义务后，应将剩余的保证金无息退还给乙方。违约责任l、乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应支付给甲方应付未付租金百分之一的违约金，逾期超过10天的，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，甲方并有权要求乙方支付相当于1个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方损失。4、乙方违反本合同其他义务的，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，甲方并有权要求乙方支付相当于1个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方损失。合同签订后，被告缴纳了租赁保证金225931元和第一期租金。原告提交物业缴款通知书及缴费发票，以证明原告代替被告垫付了物业费、水电费等费用。其中缴款通知书显示，2020年1月1日至2020年3月31日，物业管理费为33627.99元，2019年10月1日至2019年12月31日，电费为1227.20元、自来水水费为218.4元、污水处理费为156元、水资源费119.6元，2020年4月1日至2020年6月30日，物业管理费为33627.99元，2020年1月1日至2020年3月31日自来水水费为50.4元、污水处理费为36元、水资源费27.6元。物业费发票显示原告已交纳物业费、水电费等共计69091.18元。被告对该证据认可。原告提交2020年6月3日的《写字楼交接清单》一份，以证明双方合同2020年6月3日解除。被告称其认为合同早就解除了，只是6月3日交还了房屋。该交接清单显示，防火门铁梯钥匙数量0，应交7把未交，电箱钥匙数量为0，应交14把未交。即日起三天内搬清家具（2020年6月7日前）。被告提交2020年5月14日其公司出具的《说明》一份，以证明其于5月26日将办公楼交付原告。其上载明：致：福建七匹狼实业股份有限公司：我司确定于2020年5月26号前将位于南四环西路188号12区41栋整体办公楼交付给贵司、在此期间望贵司能够保障水电能够正常使用，以便交付搬离。原告称实际交房日期为6月3日。被告提交减免租金申请，以证明其要求减免租金。2020年3月16日，被告向原告发函，大意为因受疫情影响，公司无法进行正常办公，公司日常经营方面变得困难，故希望能够给予减免房租的支持。原告称收到上述申请，但双方未达成一致意见。被告提交其公司于2020年2月1日发出的要求居家办公的通知，以证明其是因为疫情想解除合同。该通知由中商产业开发有限公司发出，内容大意为1月31日至2月2日为国家延长春节假期；2月3日至4月3日启动远程在家办公机制，暂定5月30日返回职场办公。原告对此不予认可。被告提交交款发票2张，以证明其交纳的相关费用。其中，开票日期为2019年12月的房租费，金额为677793元，物业管理费、电费、自来水水费、污水处理费、水资源费，金额为56017.18元。原告对此不予认可，称原告主张的费用均系被告未支付，原告为被告已经垫付的费用。庭审中，双方均认可，合同免租期为3个月，第一期租金应为2019年8月5日至2020年2月4日，实际是6个月，但是被告只交纳了3个月的租金，免租期包含在第一期租金里面。原告称疫情期间涉案楼栋没有封闭，被告称园区通知不让在园区办公，但就此未提交证据。庭审中，原告要求被告支付2020年2月5日至2020年6月3日期间拖欠的租金，共计898812.46元。被告称，要求减免2、3、4、5月的租金，要求全额减免，理由就是疫情居家办公没有使用房屋。原告依据合同第八条第一款、第四款要求被告支付逾期支付租金的违约金，保证金不同意退还被告，被告称违约金过高，要求减免。原告要求被告支付2020年1月1日至2020年6月3日的物业费57278.44元，2019年10月1日至2020年3月31日的水电费1835.2元。本院认为：被告中商天瑞公司与原告七匹狼公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。考虑租赁合同的长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故被告并不享有合同的单方解除权。虽被告于5月14日表示将交还涉案房屋给原告，但原告对此不予认可，且根据交接清单，双方实际于2020年6月3日完成房屋交接，原告亦主张合同于2020年6月3日解除，故本院认定合同解除日期应为2020年6月3日。原告要求被告支付2020年2月5日至6月3日的房屋租金，本院予以支持，但鉴于疫情确实会对被告使用房屋造成影响，故本院将根据合同履行情况、被告的经营业态、疫情防控等级等因素对租金予以酌减。物业服务费系用于公共区域的管理，在被告未主张及举证证明原告怠于履行相应义务的情况下，上述费用不予调整。水电费被告予以认可，本院不持异议。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，被告主张违约金过高，鉴于疫情及防控措施势必对承租人使用房屋或者业务开展造成影响，且在不退还被告保证金的情况下，即被告已对其违约行为承担了相应的违约责任，故本院基于公平原则酌情调低违约金金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告福建七匹狼实业股份有限公司与被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司于2019年8月5日签订的《租赁合同》于2020年6月3日解除；二、被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司于本判决生效之日起7日内向原告福建七匹狼实业股份有限公司支付2020年2月5日至2020年6月3日期间的房屋租金741152元；三、被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司于本判决生效之日起7日内向原告福建七匹狼实业股份有限公司支付2020年1月1日至2020年6月3日的物业管理费57278.44元；四、被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司于本判决生效之日起7日内向原告福建七匹狼实业股份有限公司支付2019年10月1日至2020年3月31日的水电费1835.2元；五、被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司于本判决生效之日起7日内向原告福建七匹狼实业股份有限公司支付违约金100000元；六、驳回原告福建七匹狼实业股份有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48314元，由被告中商天瑞能源开发（大连）有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二一年一月四日书记员  柳艾青