山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0811民初1029号原告：史海地，男，1976年3月3日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：荣庆龙，山东中昊律师事务所律师。被告：济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区菱花路西，统一社会信用代码：913708007061163473。法定代表人：程福元，董事长。委托诉讼代理人：盛泉新，山东圣和律师事务所律师。被告：李志刚，男，1979年7月20日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王伟，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继锋，山东恒正律师事务所律师。原告史海地与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称：圣华公司）、李志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史海地的委托诉讼代理人荣庆龙、被告圣华公司的委托诉讼代理人盛泉新、被告李志刚的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史海地向本院提出诉讼请求：1、依法确认宁苑小区32号楼2单元0402号95.32平方米的房屋及附属设施所有权归原告所有，依法确认商品房买卖合同合法有效，并由被告为原告办理房屋确权手续；2、判决两被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权法定违约金，暂计10000元；3、诉讼性费用由被告承担。事实和理由：济宁圣华房地产开发集团有限公司获取涉案房屋土地开发建设使用权，被告李志刚承建了济宁圣华房地产开发集团有限公司含涉案房屋在内的部分楼房建设，济宁圣华房地产开发集团有限公司随着工程付款进度向被告李志刚以房屋(含涉案房屋)抵偿部分工程款，被告李志刚在接受涉案房屋后，将抵账房屋的所有权转让给原告，并由被告济宁圣华房地产开发集团有限公司负责与原告签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同网上备案手续。后由于两被告之间存在经济纠纷，未为原告办理房屋确权。经原告多次催办，圣华公司仍以与李志刚存在经济纠纷为由拒绝办理，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，根据法律相关规定，向贵院提请诉讼，请法院判如所请。被告圣华公司辩称，1、原告的诉讼请求没有事实依据，涉案房款原告没有支付给圣华公司，双方没有形成房屋买卖关系，被告不存在出售给原告房屋的事实，至于原告与李志刚之间的关系，被告圣华公司没参与，也不了解。2、原告要求支付违约金没有事实法律依据，一是原告与圣华公司没有合同约定，二是该请求超过诉讼时效。3、原告所述涉案房产95.32平方米系合同面积，经济宁市房管局对涉案房产进行测绘，实际面积是97.86平方米，超出2.54平方米，原告还应按每平方1980元支付给圣华公司差价共5029元。被告李志刚辩称，一、原告诉状所述部分与事实不符；被告李志刚承建了济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称圣华公司）开发的圣华宁苑花园小区的部分工程，后工程中的19号楼由项目经理张爱军、31号楼由项目经理万秀福、32号楼由项目经理魏宪银实际施工。项目经理在结算工程款时直接与圣华公司进行的对接，将房屋抵偿了部分工程款，并不是圣华公司将房屋抵付给被告李志刚，被告李志刚与原告不认识，也没有将案涉房屋进行过抵付或出售给原告，均是圣华公司抵付给项目经理后，项目经理进行的出售，与被告李志刚无关。二、案涉房屋及附属设施是由原告购买并实际居住，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，圣华公司作为房地产开发企业承建了宁苑小区的建设，原告实际购买了案涉房屋，并实际居住。圣华公司在交付案涉房屋后，应当及时给予办理相关的产权手续。圣华公司应当履行的办理产权手续的义务与被告李志刚无关。在圣华公司与被告李志刚之间的经济纠纷一案中被告李志刚也是为了原告的利益，催促圣华公司进行履行办理案涉房屋确权的义务，与本案没有关联性。三、关于原告第二项诉求，违约金应当看双方在合同中是否约定，如果没有约定那么违约金不应当支付，反而房屋逐步在增值，也没有造成原告任何实际损失，被告李志刚不应当予以支付违约金，况且案涉房屋办理房屋确权手续应由圣华公司予以办理，圣华公司造成的违约办理，退一步讲即使支付违约金，也应当由圣华公司支付，与被告李志刚无关。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1、房产划拨单一份证明：被告李志刚将圣华公司抵付的案涉房屋划拨给张爱军用于抵付应付工程款。2、房款证明一份证明：张爱军将抵付给自己的涉案房屋出售给原告，原告将房屋对价支付给张爱军，张爱军向原告出具房款结清证明。3、商品房买卖合同一份证明：上述抵付行为完成后，被告圣华公司与原告签订了商品房买卖合同，将涉案房屋以圣华公司的名义出售给原告，合同第十五条约定了被告圣华公司办理权属登记的主体义务，但不知何故，圣华公司并未按照合同约定履行相应的确权登记义务。4、济区政纪（2013）8号会议纪要一份证明：圣华公司系涉案房屋的权属登记主体，会议纪要明确了圣华公司与李志刚之间的工程纠纷，按照经济纠纷予以处理，形成了圣华公司要搁置争议、抓紧办理房产证的意见。5、欠款条一份证明：根据上述会议纪要精神，李志刚向圣华公司出具欠款条，明确李志刚欠付的为圣华公司工程承包金，并承诺该款在为原告等人办理完毕房屋权属登记后交清。足以证实，涉案房屋抵偿给李志刚并通过划拨转让的方式最终归属原告的事实。两被告不能依据双方的经济纠纷而恶意的拖延应承担的确权义务。被告圣华公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性有异议。圣华公司没参与，不了解。证据2真实性无异议，但是双方没有履行合同约定，原告没有将约定的房款交付给圣华公司。原告所述涉案房产95.32平方米系合同面积，经济宁市房管局对涉案房产进行测绘，实际面积是97.86平方米，超出2.54平方米，原告还应按每平方1980元支付给圣华公司差价共5029元。证据3真实性无异议，但是与本案无关联性。对证据4李志刚拖欠圣华公司190万元承包金是事实，该款项一直没有支付给圣华公司。被告李志刚对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但是抵付给张爱军的房屋是圣华公司抵付给张爱军的工程款，并非李志刚单方进行的抵付。张爱军是从李志刚手里分包的工程；由圣华公司的房屋销售部人员签字确认，同意房产抵付张爱军工程款，张爱军也同意对房屋进行了接收。因此房屋的抵付行为经过了圣华公司的同意。证据2真实性无法核实，系案外人向原告出具的证明，该房屋是张爱军与圣华公司抵付给张爱军的工程款，并非李志刚单方进行的抵付。张爱军是从李志刚手里分包的工程；张爱军也同意对房屋进行了接收。因此房屋的抵付行为经过了圣华公司的同意。可以证实圣华公司将房屋抵付了张爱军工程款，由张爱军将房屋进行出售我方不清楚。证据3真实性无异议。可以证实圣华公司事后对房屋抵偿工程款的行为进行了追认，并与实际购买人签订了房屋买卖合同。根据商品房买卖合同第十五条约定，办理房产登记手续的义务，应当由圣华公司承担。证据4真实性无异议，根据会议纪要内容可以证实办理房产手续的主体为圣华公司并非李志刚。证据5真实性无异议。根据该欠条内容可以看出，圣华公司与房屋购买方办理完毕房产手续后三个月，被告李志刚才承担支付190万的义务，目前被告圣华公司并未给房产购买方办理房产确权手续，因此被告李志刚不承担190万的义务。被告圣华公司为支持其主张，依法向本院提交了测绘表及超出面积计算明细表各一份，证明涉案房产实际面积是97.86平米，超出合同2.54平米，原告还应向圣华公司支付超出面积5029元。原告对圣华公司提交的上述证据发表如下质证意见：对圣华证据测绘面积应以测绘报告为准，如测绘报告面积属实，原告同意补交相应差价，通过该测绘表和计算表更能证实，被告对原告所获取的房屋进行了确权登记前的确认及剩余价款的核定，被告圣华公司系知晓原告通过购买他人抵付房屋并交付完房款的事实，原告因而获取该房屋的所有权没有事实障碍。被告李志刚对圣华公司提交的上述证据发表如下质证意见：真实性及关联性均无异议，同时能证明圣华公司将案涉房屋以工程款的形式抵付于实际施工人，与李志刚之间并没有关系，圣华公司作为房产开发企业，应当为涉案房屋所有人办理产权手续。被告李志刚为支持其主张，依法向本院提交了审计报告一份，证明圣华房地产19号楼实际施工人是张爱军，拨付工程款时，圣华公司将部分房屋予以实际抵付给实际施工人，实际施工人将房屋出售，圣华房地产应与房屋购买人办理房屋确权手续。李志刚是涉案19、31、32号楼的总承包人。李志刚将19号楼转包给了张爱军，31号楼转包给万秀福，32号楼转包给了魏宪银。原告对李志刚提交的上述证据发表如下质证意见：真实性无异议，足以证实圣华公司系该项目的发包单位，李志刚承接了涉案工程，并依据工程进度款的支付节点抵付多栋房屋的事实，其抵付行为视为对应付工程款的已付部分，抵付行为具有法律效力，原告通过连续的买卖行为获取该抵付房屋，具有事实和法律依据，根据进度款明细表载明，张爱军为分项目的实际施工人。其获取抵付房屋并出售该房屋给原告并获取原告支付的价款，具有事实依据。被告圣华公司对李志刚提交的上述证据发表如下质证意见：真实性有异议，没有委托单位，圣华公司不知道该审计情况，没有参与该审计，审计结果对圣华公司不发生效力；该审计报告不能证明涉案房产房款已经支付给圣华公司，宁苑小区该项目确实是圣华公司开发，李志刚承包也是事实，但是房屋的出售权均归属圣华公司，我公司没有委托授权李志刚对外进行出售房屋或者抵房，李志刚也没有资格对涉案房屋进行处理。对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：被告圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目并以其公司名义办理了开发手续，系整个宁苑小区的开发主体。2007年3月8日，被告圣华公司与李志刚签订《圣华宁苑小区项目承包合同书》，约定圣华公司将宁苑花园小区开发建设的一部分，以综合业务整体承包的方式发包给李志刚，并以设立项目部的形式，实施操作。依照该约定，李志刚成立了济宁圣华房地产开发集团有限公司宁苑二期工程项目部开发建设七栋商品楼。张爱军、万秀福、魏宪银、王继强等案外人分别从被告李志刚手中分包了部分工程，上述分包人又对工程分项进行了分包。因涉案工程存在多次分包及发包方资金困难等原因，实际施工人的工程款大多系以房屋抵付的形式进行的结算。2009年8月1日，宁苑小区项目部向案外人张爱军、郭瑞发放《宁苑二期施工房产划拨表》一份，载明：“划拨单位：圣华房地产开发公司宁苑小区二期项目部承包单位（或个人）：张爱军、郭瑞按照双方签订的施工合同第四条工程款拨付办法及结算，现做出以下拨付：本次实际拨付房产：32号楼二单元四楼西户约87.98㎡，合计174200.4元，房产配套：架空层（储）32号楼二单元2-07号（12.9㎡），合计17802元；本次实际拨付房产总价值192002.4元”，被告李志刚作为项目部代表在该划拨表上签字，案外人张爱军在该划拨表上签署“此房产已接收”字样。后原告自案外人张爱军处购得涉案房屋并向案外人张爱军支付了购房款，原告于2010年3月取得房屋并居住至今，案外人张爱军于2013年6月17日向原告出具《证明》一份，证明涉案房产的房款已支付完毕。2013年3月12日，被告圣华公司（出卖人）与原告史海（买受人）补签《商品房买卖合同》（合同编号：20130312010），约定原告购买圣华公司开发的位于济宁市，建筑面积95.32平方米，配房为32号楼东二单元02-112号，面积为12.52平方米。主配房总价款为206012元。后圣华公司组织对涉案房屋进行了测绘，2013年9月10日，济宁市房产测绘中心出具测绘结果，结果显示房屋实际面积为97.86㎡，超出合同约定面积2.54㎡。圣华公司确认原告应补交房屋差价5029元。另查明，因宁苑小区在开发建设过程中存在工程款结算等问题，被告圣华公司拒绝为原告等宁苑小区买受人办理产权证书。为此，小区住户多次到市、区两级政府集体上访。2013年8月2日，区政府形成济区政纪【2013】8号《会议纪要》，强调要按照搁置争议、面对现实、抓紧办证的原则，各方相互配合、共同努力，加快解决该小区开发建设问题。2013年11月20日，被告李志刚出具《欠款条》一张，载明：“今欠济宁圣华房地产开发集团有限公司宁苑小区项目工程承包金壹佰玖拾万整（￥1900000.00元）。按照中区政府2013年8月2日调度会议上的承诺，圣华公司给予补签我方提交的续办合同后三个月内付清该欠款，否则自愿接受一次性罚款伍拾万元，此款付清后，我与圣华公司的承包金全部结清。”2020年10月14日，被告圣华公司以建设工程施工合同纠纷为由，将被告李志刚诉至本院，要求李志刚支付圣华公司工程款190万元及罚金50万元。该案目前尚处于审理阶段。本案在庭前调解期间，被告圣华公司表示李志刚支付其上述工程款190万元后同意为包括原告在内的购房人办理确权手续，双方因履行顺序等问题未达成一致意见。本院认为，本案诉争的主要焦点有：一、2013年3月12日原告与被告圣华公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被告圣华公司是否负有协助为原告办理涉案房屋确权手续的义务。对第一个焦点问题，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》由双方当事人签字盖章，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定。合同形式完备，应为有效合同。对当事人具有法律约束力。对第二个焦点，本院认为，被告圣华公司与被告李志刚之间存在内部承包合同关系，在双方签订的承包合同书明确约定了李志刚享有在不低于甲方规定售价的自主销售处理权。上述事实已为法院生效判决所确认。被告李志刚以圣华公司宁苑二期项目部的名义将涉案房屋抵偿给案外人张爱军，应为有权处分。原告自案外人张爱军处购得涉案房产并支付了合理对价，被告圣华公司与原告补签《商品房买卖合同》并办理了网签备案，应视为对上述行为的追认。在双方签订的《商品房买卖合同》及网签备案中的付款方式均记载为“一次性付款”，且被告圣华公司组织对涉案房屋进行测绘后，对原告应补交的超面积差价进行了确认。上述事实足以认定除超面积差价款外，原告已支付了全部购房款。根据合同的约定和有关法律规定，被告圣华公司作为涉案小区的开发主体和涉案房屋的出卖人，负有协助配合原告办理涉案房屋确权手续之义务。被告圣华公司与李志刚之间关于工程款的争议，系双方内部结算问题，与本案不属同一法律关系，被告不能以此对抗原告在本案中的请求权。被告提出的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原告与被告圣华公司2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》，合法有效。原告已履行了支付购房款的主要义务，被告负有协助原告办理房屋确权手续的义务。原告要求被告圣华公司协助为其办理房屋确权手续，理由正当，本院予以支持。依照民法典相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告之间基于《商品房买卖合同》的履行产生争议，属合同之债纠纷，不属物权归属之争。原告在涉案房产尚未办理确权的情况下径行主张物权归属，没有法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告提出的有关违约金的诉讼请求，因其数额或计算方式均不明确具体，不符合民事诉讼法的相关规定，对其该项诉请，本院不予处理。关于超面积补差款问题，因被告圣华公司未对此提出反诉请求，且该数额不大，在办理确权时，原告可一并向被告支付，或当事人另行主张权利，对该争议，本案不作处理。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十四条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第三项之规定，判决如下：一、确认2013年3月12日原告史海地与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20130312010）有效；二、被告济宁圣华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告史海地办理房屋（配房：32号楼东二单元02-112号）的权属确权手续；三、驳回原告史海地的其他诉讼请求。案件受理费7170元，减半收取计3585元，由被告济宁圣华房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周宪忠二〇二一年一月十九日书记员  李梦晓