广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25442号原告：广州志程供应链管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇北太路**中和货运市场**504档。法定代表人：戴华珍，总经理。委托诉讼代理人：纪金标，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州豪派集成房屋有限公司，住所地，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良田村良沙一路**iv>法定代表人：李春玲。委托诉讼代理人：叶万应，男，1985年12月19日出生，汉族，系被告员工。原告广州志程供应链管理有限公司（以下简称志程公司）与被告广州豪派集成房屋有限公司（以下简称豪派公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人纪金标，被告的法定代表人李春玲及委托诉讼代理人叶万应均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告志程公司诉称：2019年3月，被告经中介联系，向我公司租赁厂房，我公司将白云区钟落潭镇良田村良沙一路496号的涉案厂房提供给被告，被告经充分了解、现场实地考察，在已经清楚了解现状及权属等情况后，在3月28日与我公司签订了《租赁合同》，双方对合同期内的租金、保证金、权利义务、违约责任等进行了详细的约定，租赁期限为2019年5月1日至2025年4月30日，免租期是4月15日到5月1日，被告从4月初就开始逐步进场进行有关的准备工作并占有使用涉案租赁物，随后进行了投产。但我公司发现被告未经我公司同意擅自对厂房进行了主体门、墙的拆装改建，我公司一发现即提出书面严正抗议，该行为严重违反了双方合同的约定。之后被告未依法生产被有关部门要求整改，我公司也多次从中协助帮忙，但其不予采纳。之后被告在2019年9月3日提出从9月1日起不再承租，但一直未搬走，我公司多次催促其按照合同的约定执行中途退租、交换租赁物、支付占用期间的租金，强烈要求限期处理否则视为其放弃厂房内的物品所有权且应承担由于其违约行为导致的诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、拍卖费等一系列费用，但被告依然置若罔闻，一直拖延，多次微信告知、书面致函均未予正确处理。2019年10月底，被告称把厂房钥匙交给第三方了，但我公司查看其仍未全部搬走，后来在11月初搬完。而2019年9、10月租金至今未交。被告提前终止合同、拖欠租金等行为，导致我公司承担了中介费、向原房东支付租金等大量的损失，其擅自拆除、改建的行为，违反双方的合同约定，一手房东也大为不满。诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月15日至4月30日以及2019年9月、10月的房屋占有使用费12.5万元；2.被告向原告支付拖欠的水电费6347.48元及滞纳金（以6347.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）；3.被告恢复厂房原状或向原告支付厂房恢复原状工程施工费65290.71元；4.被告承担本案全部诉讼费。被告豪派公司辩称：原告故意隐瞒涉案房屋原来是厂库，且没有规划许可导致无法办理相应环境评估手续，上述事实经过生效判决予以查明。2019年7月、8月间，钟落潭镇环保局安监室的工作人员以租赁的厂房没有相应的工业用途规划手续及距离居民区较近，不能办理作为工厂使用的相应环保手续为由，责令我方停止生产，上述停止生产及我方寻找相关场所产生的时间均为原告故意隐瞒欺诈所致，故我方无需支付该期间的租金或占用费。我方对原告主张的水电费金额无异议，但不同意支付水电费产生的额滞纳金，也不同意支付占用费和恢复原状施工费。2019年7月和8月，环保局贴了纸条禁止我方生产，环保部门在8月份把我方电线都剪掉了，但我方都有向原告支付7、8月的租金，而且我方一直在办理环保手续。后来因为原告的租赁物没有规划，无法办理环保评估手续，且我方搬离需要新的租赁物及时间，就没有及时搬离，但一直在搬，我方在10月15日将钥匙交给第一房东陈章华。经审理查明：2019年3月28日，原告志程公司（甲方）与被告豪派公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方已对甲方物业作现场实地视察，对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，由甲方将位于广州市白云区钟落潭镇良沙一路496号内厂房出租给乙方使用，厂房为工业用途；租期6年，自2019年4月15日至2019年5月1日为免租装修期；自2019年5月1日至2022年4月30日每月租金50000元；自2022年5月1日至2025年4月30日每月租金55000元；乙方在签订本合同当天支付甲方保证金100000元；签订本合同当天乙方预付第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金；租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有，乙方自行加装的设备可拆走，仓库要恢复原有面貌；租赁期内，如乙方在厂区增建或修建设施，须双方协商同意，经甲方同意后，在不影响主体结构，乙方可自行改造；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前60天通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，乙方还需支付一个月的租金作为违约赔偿。合同签订后，原告志程公司于2019年4月15日将案涉租赁物交付给被告，被告进场装修并使用，2019年10月15日，被告通过微信告知原告，将租赁物交回并将钥匙交给了陈章华。原告主张因涉案租赁合同被认定为无效合同，被告应支付合同约定的2019年4月15日至2019年4月30日免租期的租赁物占用费，并认为被告一直占用租赁物至2019年11月初，而被告未缴纳2019年9月、10月的租金，故主张被告应支付2019年9月、10月的占用费。原告为证明被告存在占用租赁物至2019年10月30日的事实，提交2019年10月30日拍摄照片及视频。视频及照片显示，租赁物内有一套办公桌椅、一横吊设备、一台空调、零星材料等物品仍未搬空。被告抗辩已在2019年10月15日交回租赁物，并将钥匙交回给原业主陈章华，另辩称办公桌椅已征得陈章华同意使用留下，横吊设备搬离需要时间，故才在2019年10月底搬走，其他已经清空。另，原告主张被告拖欠水电费6347.48元，并提交微信发送记录予以佐证，被告当庭对原告主张上述水电费金额予以确认，庭后邮寄书面《关于原告诉讼请求回应说明》抗辩其只欠水电费5234元，但未提交任何证据予以证实。另查明，2020年1月19日，被告豪派公司起诉原告志程公司、周志权，陈章华作为第三人参加诉讼。本院作出（2020）粤0111民初3310号民事判决书，判决：一、广州豪派集成房屋有限公司与广州志程供应链管理有限公司于2019年3月28日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州志程供应链管理有限公司向广州豪派集成房屋有限公司支付保证金100000元及利息（利息以100000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月19日计算至付清之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，广州志程供应链管理有限公司向广州豪派集成房屋有限公司支付厂房装修损失28009.50元、评估费1200元；四、驳回广州豪派集成房屋有限公司的其他诉讼请求。原告对上述判决不服提起上诉，广州市中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）粤01民终20606号终审判决，维持原判。上述民事判决书已生效。在一审中，志程公司、周志权、陈章华认为“豪派公司于2019年10月15日只是将钥匙交给陈章华，但于2019年11月初才搬走起重设备，彻底搬离涉案租赁物”；而本院在上述判决中认定豪派公司进场装修并使用数月，志程公司对此并未提出异议，认定豪派公司对涉案物业的装修经过志程公司的同意，二审法院也对本院一审作出的以上认定予以确认。以上事实，有《租赁合同》、收据、证明、通知书、工作函、微信聊天记录、视频光盘、水费单据、工程造价鉴定意见书、收据、起重机制造安装合同、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告于2019年3月28日签订《租赁合同》，该合同已被生效判决判定为无效合同，本院依法予以确认。原告于2019年4月15日将租赁物交付被告，被告接收租赁物后即对租赁物进行装修，装修事实由生效判决所确认，可见双方约定2019年4月15日至2019年5月1日为免租装修期，是为实现租赁物使用目的而设，被告未实际从中获得收益，也未在该期间实际达到占用目的，且双方也未就该期间租金标准进行约定，故本院对原告主张被告支付该期间的占用费依法不予支持。至于被告应支付租赁物占用费的期间及费用金额的认定。被告确认从2019年9月1日起未缴纳租金。原告提交视频及照片主张被告在2019年10月30日仍未将横吊设备、办公桌椅、空调、零星材料等物品搬离，认为被告虽在2019年10月15日表示交回租赁物，但实际在2019年11月初才完全搬离，故认为被告实际占用至2019年10月30日，所以主张被告应支付2019年9月、10月的占用费。被告抗辩在2019年7月、8月期间，钟落潭镇环保局安监室的工作人员以租赁厂房没有相应的工业规划手续及距离居民区较近，不能办理作为工厂使用的相应环保手续为由，责令工厂停止生产，上述停止生产及寻找相关租赁物搬迁产生时间均由原告隐瞒欺诈所导致，故无需支付该期间的占用费；另抗辩已在2019年10月15日通过微信方式告知将租赁物交回并将钥匙交到陈章华处，只是横吊设备搬离需要时间，才在10月底完全搬离。本院认为，在原告已交付租赁物给被告占用后，被告将租赁物用于生产应依法获得相应环评手续，租赁物是否符合申请条件、环评手续能否顺利获得审批，作为需方在承租租赁物时负有对租赁物能否符合其利用目的进行评估的责任，生产场所能否通过环评责任受各种因素影响，被告在未进入租赁物投入生产前即应根据自身对该行业了解以及办理环保手续需要具备条件进行评估，原告非被告所在行业人员未能对上述情况进行预见，被告主张租赁物未能通过环评责任归于原告，已经超出原告可预见的合理范畴，被告以此抗辩不缴纳占用费依据不足，本院不予支持。通过视频可见，租赁物内有横吊设备及零星材料、一套办公桌椅等物品。本院认为，除横吊设备需搬离外，少量物品弃于场内不影响原告对租赁物收回使用，而横吊设备架设在厂房内，只占用非常小的空间，未对原告使用租赁物产生根本性影响，且被告也已在较短时间内将横吊设备搬离。被告已在2019年10月15日向原告作出交回租赁物的意思表示，且将钥匙交回到原房东陈章华处，从该日起原告可以完全控制涉案租赁物并重新利用，被告已经未占用租赁物，本院认定被告实际占用租赁物至2019年10日15日。合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。被告在2019年9月1日至2019年10月15日期间占用租赁物，参照租赁合同约定的每月租金50000元的标准，应向原告支付占用费75000元。至于水电费及滞纳金的问题。原告主张被告欠水电费6347.48元，被告当庭予以确认，后在庭后又邮寄书面说明仅拖欠水电费5234元，但未提交任何证据证明，按禁止反言原则，本院对其抗辩意见依法不予采信，确认被告拖欠原告水电费6347.48元。上述费用产生于2019年10月15日前，被告逾期未付，原告要求被告支付滞纳金实为逾期支付违约金，原告要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月1日起计算逾期付款违约金合理合法，本院依法予以支持。关于被告是否应恢复厂房原状或向原告支付恢复原状工程施工费的问题。本院作出的（2020）粤0111民初3310号民事判决及广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终20606号民事判决已认定被告对涉案物业的装修经过原告的同意，本案予以确认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”被告对厂房进行装修征得原告同意，被告无需将场地恢复原状，原告要求被告恢复原状或要求被告支付恢复原状所支出的费用无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条、第九条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州豪派集成房屋有限公司向原告广州志程供应链管理有限公司支付占用费75000元。二、于本判决生效之日起五日内，被告广州豪派集成房屋有限公司向原告广州志程供应链管理有限公司支付水电费6347.48元及逾期付款违约金（以6347.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告广州志程供应链管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4714元，由原告广州志程供应链管理有限公司负担2880.31元，被告广州豪派集成房屋有限公司负担1833.69元（原告已缴纳上述受理费，本院不予退回，由被告于本判决生效之日起五日内向原告迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  常康华二〇二一年一月二十八日书记员  李 丹