北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18209号原告：周东起，男，1978年4月12日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：葛忠宝，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：北京锅里找餐饮有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴业大街三段****。法定代表人：田会君，经理。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：刘志福，男，1974年3月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告周东起与被告北京锅里找餐饮有限公司（以下简称：锅里找公司）、被告刘志福企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周东起委托诉讼代理人葛忠宝，被告锅里找公司及被告刘志福的共同委托诉讼代理人陈国玉以及被告刘志福本人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周东起向本院提出诉讼请求：1．确认周东起与锅里找公司签订的《饭店承包合同》于2019年5月29日解除；2．判令周东起与锅里找公司连带返还周东起多交付的4个月承包费304124.67元（2019年6一9月共计4个月），返还保证金80000元，以上共计384124.67元；3．判令周东起与锅里找公司承担所有诉讼费用。事实和理由：2017年3月29日，原告与被告一签订了《饭店承包合同》，合同约定周东起每半年支付一次承包费，分别于上半年3月份及下半年9月份支付，收款账户为刘志福的个人银行卡。刘志福为锅里找公司的股东，持股比例为49.2%，承包的饭店位于北京市大兴区黄村镇兴业大街三段32号-1一层，房屋的所有权人为北京市大兴区黄村镇北程庄村经济合作社（以下简称北程庄村经济合作社），2018年9月4日，房屋所有权人与原承租人北京新帆满亭酒店管理有限公司（以下简称：新帆公司），原次承租人被告二即北京锅里找餐饮有限公司租赁合同解除。2019年5月29日，北京市大兴区人民法院做出(2019)京0115民初4449号民事判决书(一审)、2019年08月26日北京市第二中级人民法院(2019)京02民终8431号判决书(二审)维持了一审判决，要求新帆公司、锅里找公司、周东起共同将位于北京市大兴区黄村镇兴业大街三段32号一1号房屋(一层)腾退并返还给北程庄村经济合作社。2019年5月29日一审判决下发之前，锅里找公司、刘志福一直让周东起继续占有房屋经营饭店，且2019年3月23日周东起在刘志福的催促下支付了半年的承包费（2019年4-9月份456187元）。由于周东起承包的饭店经营场所的《房屋租赁合同》被一、二审法院判决确定于2018年9月4日解除，继续占该房屋经营饭店已不能实现，原被告双方的《饭店承包合同》根本目的不能实现。周东起接到一审判决之后，为了避免扩大损失，于2019年6月1日与房屋的所有权人北程庄村经济合作社签订了《商业用房租赁合同》，独自经营餐饮项目，租赁期为2019年6月1日至2026年9月30日，并按约定支付了租金。截止今日，周东起向锅里找公司多支付了2019年6-9月共计4个月的承包费304124.67元，由于锅里找公司的原因导致合同目的不能实现，锅里找公司、刘志福应返还周东起保证金80000元。刘志福为锅里找公司的股东，每次承包费都是打入刘志福的银行卡中，周东起多次找锅里找公司、刘志福要求返还承包费及保证金，锅里找公司、刘志福均不予理会，周东起为维护自身的合法权益，特诉至贵院。被告锅里找公司、被告刘志福辩称：周东起要求确认解除承包合同关系没有事实，周东起与原始房东不存在租赁关系，周东起与锅里找公司的承包关系，不存在周东起所自行确认的2019年5月29日解除的客观依据。理由是锅里找公司与新帆公司的租赁关系由于锅里找公司的上游房东新帆公司的原因，导致锅里找公司作为次承租人被法院要求腾退，法院判决合同解除的时间是2018年9月4日，但给锅里找公司腾房的合理时间延迟到2019年1月1日。锅里找公司确实收到了2019年4月1日至2019年9月30日之间的租金456187元，在此期间以及直到现在，周东起一直稳定经营在涉案场所，原始的房东并没有强行要求锅里找公司腾房，因此周东起与锅里找公司的承包合同时间应该认定在二审判决的日期也就是2019年8月26日，在此节点后，锅里找公司收取的承包金截止到2019年9月30日，那么在周东起没有向原始房东支付任何租金的前提下，锅里找公司只能退还其1个月零4天的承包费用88753.6元，但88753.6元不同意返还，理由是后来周东起与黄彪形成的所谓租赁关系，没有尊重基本事实，黄彪也没有和村委会形成租赁协议。押金80000元认可收到，也不同意退还。理由是押金是因为双方有财产的问题，锅里找公司安装燃气管道的费用就84000元，另外在周东起经营期间锅里找公司自建了66平米的违法建筑，这66平米的违建也是有价值的，这部分的使用费用完全可以冲抵88753.6元，如果算账，周东起还应该向给锅里找公司付款，所以不同意返还给周东起这部分钱。关于刘志福的责任，锅里找公司与刘志福之间没有产生股东与公司财产混同的情况，锅里找公司和周东起的租赁合同，刘志福是经办人员，是以公司的名义签署的，收款账户确实是刘志福的个人账户，但只是一个代收行为，刘志福收款之后打款给了公司，公司有独立的账目，股东和公司之间的往来都记账了，另外锅里找公司有两个股东，另一个股东是张柳，原来是夫妻，现已经离婚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，对双方当事人存在异议涉及本案争议焦点的证据本院认定如下：周东起提交了北程村经合社与黄彪签署的《房租租赁合同》、北程村经合社出具的说明，周东起与黄彪签署的《房租租赁合同》，周东起向黄彪支付租金的建设银行流水、黄彪收取10万元的保证金收条，证明案外人黄彪向北程村经合社承租了涉案房屋，周东起于2019年6月1日向黄彪承租了涉案房屋并支付了自2019年6月1日起半年期间的租金、向黄彪支付了租赁押金10万元，锅里找公司、刘志福对上述证据的真实性不予认可，经本院审查，周东起向本院出示了北程村经合社与黄彪签署的《房租租赁合同》的原件、北程村经合社出具的说明的原件、周东起与黄彪签署的《房租租赁合同》系证据原件，周东起向黄彪支付租金的建设银行银行流水系证据原件、黄彪10万元的保证金收条系证据原件，上述证据之间能够相互佐证，本院对上述证据的真实性予以确认。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：一、关于周东起与锅里找公司之间房屋租赁合同关系及履行的主要事实2017年3月29日，周东起（承包人/甲方）与锅里找公司（发包人/乙方）签署了《饭店承包合同》，合同约定主要如下：第一条：甲方饭店承包给乙方位于北京市大兴区黄村兴业大街3段32-1号的房屋，房屋的结构为钢混，建筑面积约为地上一层约600平米。第二条承包期间：2.1合同承包期间为9年6个月整，即从2017年4月1日至2026年9月30日止。2.2承包期界满前三个月，乙方以书面形式提出续包要求的，在同等条件下(条件指:所有合同条款)，并且乙方在承包期间内无违约行为的，乙方享有优先承包权。若乙方未能于本合同承包期限界满前三个月以书面形式提出续包要求，并在合同期间届满前一个月签署新的《饭店承包合同》的，乙方丧失优先饭店承包权。第三条用途：3.1饭店该房屋用途为:餐饮，3.2乙方需要更换、增加、非食品类经营项目须经甲方书面同意，否则甲方有权终止合同，并收回房屋。第四条承包金额：4.2甲方按照第一阶段4年6个月为标准，第一年为半年，后4年为全年，第一阶段的承包费按每年百分之三的标准向乙方收取承包金。第一阶段第二年下半年收取5个月承包金(免一个月承包金额)。第二阶段2021年10月1日至2026年9月30日每年递增4%的标准向乙方收取承包金;室内物品及装修转让费750000元，不含营业执照及食品，乙方承包期内可以无偿使用营业执照(不含各种税费、消防、会计年审费等相关费用均由乙方支付)……4.3乙方应于本合同生效之日起当日向甲方支付第一次转让费半年承包金及风险抵押金1260000元，以后每承包到期前8日内交付下一承包期租金。乙方不得以任何理由晚交承包金，否则每迟延一日须交滞纳金，超五天即视为乙方违约，甲方有权解除合同。第五条保证金：5.1乙方应于本《饭店承包合同》生效后当日内向甲方交纳保证金80000元。5.2：乙方有下列行为时，甲方可在保证金中扣除:a、乙方拒绝交纳的租金及相关费用;b、合同未到期乙方提前退租并拒绝交纳的违约金;c、因乙方原因致使甲方受到行政管理机关处罚而应交纳的罚款;d、乙方违反《安全责任书》中的内容，应交纳的违约金。当保证金扣除比例超过保证金总额百分之三十时，乙方应在3日内补足保证金。第六条房屋的交付：6.1甲方应于本合同生效之日起，将该饭店交付给乙方使用。6.2甲乙双方典周确认饭店交付时的现状符合本承包合同的要求和相关法律规定，并签署《饭店接收现状确认表》。如双方未签订《饭店接收现状确认表》，则视为乙方对饭店的现状予以认可。饭店的现状、包括房屋的权属状况、土地性质、面积、质量、性能、设施、设备、装修、水、电等配套公用设施、公共通道、车位和房屋及房屋所在楼宇外部的城镇规划，道路、环境，以及其他租户对房屋的使用等现状。第八条装修和改变房屋结构：8.1乙方不得随意拆改房屋设施，如需改变房屋的内部结构、设置、设备时，需征得甲方书面同意后，由乙方按需报经有关部门批准后方可动工，投资由乙方自理。(附设计图纸及施工方案)，8.2合同履行完毕后，装修及设备、设施所有物品归甲方所有。因乙方违约导致合同解除的，装修归甲方所有。因甲方违约导致合同解除的，可分离的装修由乙方拆除。第十条承包期满：承包期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋腾空并恢复原状后退还甲方，如乙方要求继续承包，须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满钱一个月内给与乙方正式书面答复……。上述合同签署后周东起向锅里找公司交了转让费75万元，交付了押金8万元，并实际交付了截至2019年9月30日的租金，其中包含2019年4月1日至9月30日期间的租金共计456187元。二、关于（2019）京0115民初4449号案件相关案件事实2019年，北程庄村经济合作社作为涉案房屋所有权人起诉被告新帆公司（承租人）、第三人锅里找公司（次承租人）、周东起（实际占用人），案件号为（2019）京0115民初4449号，要求解除北程庄村经济合作社与新帆公司签署的房租租赁合同、要求新帆公司、锅里找公司、周东起腾退房屋，该案查明“因新帆满亭公司拖欠租金及物业费、供暖费等，2018年7月，北程庄合作社将新帆满亭公司及法定代表人何助满的儿子何健、妻子周士珍诉至本院。经调解，本院于2018年8月27日作出（2018）京0115民初14715号民事调解书，调解主文如下：一、北程庄合作社与新帆满亭公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、新帆满亭公司于2018年9月3日前给付北程庄合作社租金5050000元及利息7583.3元、物业服务费56894元、供暖费216739.76元、律师代理费49000元，以上共计5380217.06元；何健、周士珍对上述债务承担连带责任；三、如新帆满亭公司、何健、周士珍未按照上述期限履行金钱给付义务，北程庄合作社与新帆满亭公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月4日解除，新帆满亭公司需向北程庄合作社支付逾期付款违约金及房屋占用费（按照年租金200万元标准计算，自2018年8月16日至房屋腾退之日止）；何健、周士珍对上述债务承担连带责任；四、北程庄合作社与新帆满亭公司、何健、周士珍就本案再无其他纠纷。新帆满亭公司未按照前述调解书规定的时间支付租金等款项，于2019年1月1日将位于北京市大兴区黄村镇兴业大街三段32号-1房屋二至五层腾退并交还给了北程庄合作社。现该房屋一层由周东起占有使用，至今未进行腾退”，2019年5月29日，（2019）京0115民初4449号判决书判决如下：“一、原告北程庄村经济合作社与被告新帆公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月4日解除；二、于本判决生效后30日内，被告新帆公司、第三人北京锅里找餐饮有限公司、第三人周东起共同将位于北京市大兴区黄村镇兴业大街三段32号-1号房屋（一层）腾退并返还给原告北程庄村经济合作社；三、于本判决生效后10日内，第三人北京锅里找餐饮有限公司、第三人周东起连带向原告北程庄村经济合作社支付逾期腾房占有使用费（自2019年1月1日起至本判决第二项项下房屋实际腾退之日止，按照每日1462.55元的标准计算）；四、驳回原告北程庄村经济合作社的其他诉讼请求。”该案一审判决后，锅里找公司上诉于北京市第二中级人民法院，2019年8月26日，（2019）京02民终8431号判决书维持了一审判决结果。上述判决生效后，周东起作为案涉房屋的实际占用人始终未实际搬离房屋，周东起主张与案涉房屋的新承租人黄彪签署了新的房屋租赁合同。锅里找公司亦未履行（2019）京0115民初4449号判决书确定的给付义务。另，锅里找公司称向新帆公司实际交付租金至2018年10月，其后的租金未向新帆公司缴纳，理由是新帆公司欠付了北程庄村经济合作社租金。三、关于周东起与案涉房屋黄彪建立房屋租赁合同关系及履行的事实周东起主张（2019）京0115民初4449号判决书生效后，北程庄村经济合作社将案涉房屋出租给了案外人黄彪，黄彪作为次承租人将房屋又转租给了周东起。就此主张，周东起提交了以下证据：1、北程庄村经济合作社出具的说明，载明：我单位为北京市大兴区黄村镇兴业大街三段****房产的产权人，已将该房产整体出租给黄彪，同意黄彪对房产转租或分租，2、北程庄村经济合作社与黄彪签署的《房屋租赁合同》，租赁合同载明租赁期限为2019年1月1日起至2026年9月30日止……，3、周东起与黄彪于2019年6月1日签署的《商业用房租赁合同》，合同约定租赁期间为2019年6月1日至2026年9月30日，租金标准为2019年6月1日至2019年11月30日期间60万元，2019年12月1日至2020年5月31日期间租金60万元，2020年6月1日至2020年11月30日期间租金60万元…….4、黄彪出具的保证金收据，载明：今收到周东起交来大兴黄村镇兴业大街三段32号-1号一层门面租房押金100000元，落款日期为2019年6月26日。5、周东起的银行转账流水，显示周东起在2019年6月26日向黄彪转账10万元；6、周东起的银行转账流水，显示2019年6月28日周东起向黄彪转账15万元，2019年7月1日周东起向黄彪转账15万元，2019年7月3日周东起向黄彪转账15万元，2019年7月5日周东起向黄彪转账15万元，2019年12月10日周东起向黄彪转账13万元，2020年8月26日周东起向黄彪转账9万元。另查，锅里找公司的股东为刘志福、张柳、张凤君，根据周东起提交的银行流水显示，周东起向锅里找公司交付的2019年4月1日至9月30日期间的租金456187元，系通过委托案外人唐海林转账至刘志福个人银行账户。庭审中，锅里找公司提出周东起在承租案涉房租期间占用了锅里找公司建立的面积为66平米的门头，主张门头的租赁费用应在收取的承包金中予以扣除，另主张为案涉房屋安装了燃气，支出费用为84000元应在承包金中予以扣除。上述事实有当事人提交的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：周东起与锅里找公司之间签订了《饭店承包合同》，约定“甲方饭店承包给乙方位于北京市大兴区黄村兴业大街3段32-1号的房屋”、“……向乙方收取承包金;室内物品及装修转让费750000元，不含营业执照及食品，乙方承包期内可以无偿使用营业执照”，根据上述合同约定，合同主要标的有三部分，第一部分为室内物品及装修的一次性转让，第二部分为经营饭店分期交付的饭店承包金，第三部分为无偿使用锅里找公司营业执行开展饭店经营，关于承包金的性质，合同虽约定为承包金，但合同中亦多次将承包金记载为租金，如“以后承包到期前8日内交付下一承包期租金”等，本院综合合同目的、合同约定、双方履行实际综合分析，认定周东起向锅里找公司交付分期承包金的性质实际为房屋租金。根据（2019）京0115民初4449民事判决书的判决结果北程庄村经济合作社与新帆公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月4日解除，新帆公司、北京锅里找餐饮有限公司、周东起腾房的合理期间为（2019）京0115民初4449民事判决书生效后30日天内，但根据合同的效力期间，2018年9月4日合同解除后至实际腾房期间，新帆公司、北京锅里找餐饮有限公司、周东起占用该房屋均非基于有效的租赁合同合同关系，而系合理或违法占用期间。因新帆公司自2018年9月4日即丧失了对案涉房屋的承租权，新帆公司作为承租人与锅里找公司作为次承租人签署的《房屋租赁合同》亦届时相应予以解除。综合周东起向锅里找公司交付分期承包金性质实际为租金的事实，周东起亦应向锅里找公司交付截至2018年9月4日的合同约定承包金以及锅里找公司、周东起合理占用房屋期间的房屋占用费，对于后者占用费的计算截止期间，根据北程庄村经济合作社与黄彪签署的《房屋租赁合同》、周东起与黄彪签署的《房屋租赁合同》以及周东起个人在本案中的主张，周东起向锅里找公司支付实际占用费的截止期间为2019年5月29日，2019年6月1日起，周东起另行作为次承租人与房租承租人黄彪就案涉房屋达成新的租赁协议，免除了周东起相应的房屋腾退责任，属于周东起与黄彪建立起新的房屋租赁合同关系，该租赁合同关系及履行情况与锅里找公司不相关，其有权要求锅里找公司返还自2019年6月1日起的承包金。综上，就周东起要求锅里找公司返还2019年6月1日至2019年9月30日期间的承包金304124.67元的诉讼请求，本院予以支持。就锅里找公司抗辩要求扣除门头租金、燃气安装费用的诉讼请求，缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。就双方签署的《饭店承包合同》应否能够解除的问题，该合同约定的权利义务主要包括室内物品及房屋装修的一次性转让、分期承包、营业执照的无偿使用，锅里找公司已将室内物品及房屋装修交付周东起经营，周东起亦支付了750000元的一次性转让费。上述合同约定的双方义务虽已履行完毕，且双方均未提出对方存在违约行为，但由于分期支付承包金的合同义务无法履行，如《饭店承包合同》继续有效，显然与合同实际履行情况不符，亦将导致后续合同双方权利义务不清引发纠纷，故本院判决周东起、锅里找公司签署的《饭店承包合同》解除，就合同解除后一次性转让费750000元及相应标的物的处理，双方均表示在本案中不要求予以处理，当事人的上述意见有利于维护现阶段各方的权益，故本案对部分合同解除后的法律后果不予处理。《房屋租赁合同》约定了保证金扣除的情形，本案中锅里找公司并未举证证明周东起具备合同解除后，锅里找公司应将80000元保证金返还周东起，周东起应将锅里找公司营业执照正本返还锅里找公司。就合同解除的期间，周东起系主张合同目的无法实现而解除，根据（2019）京0115民初4449判决书新帆公司丧失案涉房屋承租权的日期为2018年9月4日，《饭店承包合同》的合同权利义务包括一次性装修及物品的转让、营业执照的使用、分期承包经营及承包金的支付，不宜仅依据房屋租赁关系的期间确定《饭店承包合同》的效力期间，周东起根据实际占用情况，主张与锅里找公司无法履行《饭店承包合同》的时间为2019年5月29日，但其于黄彪签署新的《房屋租赁合同》免除腾退义务的时间为2019年6月1日，根据当事人之间的客观履行情况及主张，本院酌定周东起与锅里找公司签署的《饭店承包合同》于2019年5月31日解除。就周东起要求刘志福承担连带返还责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。周东起提供的现有证据不足以证明刘志福与锅里找公司构成财产混同严重损害周东起利益，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认周东起与北京锅里找餐饮有限公司二〇一七年三月二十九日签署的《饭店承包合同》于二〇一九年五月三十一日解除；二、北京锅里找餐饮有限公司于本判决生效后十日内返还周东起承包金304124.67元、保证金80000元，同时周东返还北京锅里找餐饮有限公司营业执照正本原件；三、驳回周东起的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3531元，由北京锅里找餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  成桂钦二〇二一年一月十八日书记员  李玉洁-14--15--2--1-