贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3896号 上诉人（原审被告）：黔南州紫呈房地产开发有限责任公司，住所贵州省都匀市金河湾小区1栋1单元1201室，统一社会信用代码91522701584106676L。 法定代表人：张幼林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭冰，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：紫呈大厦业主委员会，住所贵州省都匀市剑江南路199号（原小围寨办事处）。 负责人：罗遵，男，布依族，1987年7月28日生，系该业委会主任，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：莫开富，男，布依族，1967年4月27日生，住贵州省都匀市。 上诉人黔南州紫呈房地产开发有限责任公司（以下简称紫呈房开公司）因与被上诉人紫呈大厦业主委员会（以下简称紫呈业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020)黔2701民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫呈房开公司上诉请求：撤销一审判决中1、我公司应于本判决生效后30日向原告紫呈大厦业主委员会交付能直接投入使用的位于紫呈大厦小区一栋三层北面建筑面积100.15平方米的物业管理用房；2、我公司应于本判决生效后10日内赔偿原告紫呈大厦业主委员会租金损失4万元。事实和理由：紫呈大厦2015年8月31日起开始陆续交房，前期物业管理合同约定，物业管理用房是在紫呈大厦一栋二单元四层南面建筑面积118平方米，市住建局登记备案是认可的，至今也一直预留着，没有交付的原因是未综合验收，迟迟未综合验收又是由于政府规划发生改变，根本就是我公司力所不能及的，直接就是不可抗力的，并不是我公司主观意愿，为此，我公司还承担了400万元左右的延期交房及办证的赔偿款，导致我公司现在困境重重，难以维系。至于目前重新安置北面第三层建筑面积100.15平方米，那是因为现在验收的要求，并且是在综合验收合格后交付，同时原118平方米作废。二、前期和现在的物业公司也一直使用着我公司一层27.55平方米的门面作物业用房，一审法院参照该小区周边租房标准结合原告的实际需要酌定由我公司赔偿原告租金损失4万元，而这几年业主委员会实际需要及直接损失并未产生，也提供不出损失的依据，若要以租金的形式来折中计算，那我公司提供的一楼27.55平方米的门面一直无偿使用至今，以最低50元每平方米每月计算，5年也是8万余元。 紫呈业委会辩称，一审法院查明和认定的法律事实清楚、适用法律正确。被答辩人在《紫呈大厦前期物业服务合同》明确约定，被答辩人应该交付给紫呈大厦小区业主使用的物业用房为位于紫呈大厦小区1栋2单元4楼建筑面积118平方米的并且能直接投入使用的房屋，并非毛坯房。被答辩人拖欠业主5年的物业用房没有交付，而其提供的27.55平方米的房屋是位于楼梯间的消防室，里面摆放着消防柜子和器材。被答辩人未按约定交付物业用房，按照约定和法律规定应赔偿损失。 紫呈业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付延期五年之久仍未交付的紫呈大厦小区118平米物业用房；2.判令被告赔偿原告延期交付物业用房期间的损失人民币100000元（按每年2万元计算，五年共10万元）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市的该小区系被告紫呈房开公司开发建设。经都匀市住房和城乡建设局于2015年4月3日备案的《紫呈大厦前期物业服务合同》第二十二条规定“甲方（紫呈房开公司）应于通知交房之日后30天内按有关规定向乙方（黔南州天诚物业综合服务有限公司，即前期物业服务企业）提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积118平方米，其中办公用房为118平方米，位于一栋二单元四层南面。”，第二十三条规定“物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”该物业用房所在的一号楼被告与业主约定的交房时间为2015年8月31日，但实际交房时间为2016年6月1日。紫呈大厦业主委员会于2017年7月3日经备案成立。2018年5月，原告重新选聘都匀市乐匀物业服务有限公司作为小区的物业管理企业。前后两家物业公司均使用由被告提供的位于该小区一栋一楼27.55平方米的门面房作为临时性物业用房，由于原约定位于一栋二单元南面第四层的物业用房为架空层，现被告已在一栋三层北面重新修建了面积为100.15平方米的物业用房，待验收后交付原告使用，但未与原告沟通协商。原告于2020年4月22日向被告发出《关于限期交付物业用房暨赔偿损失的函》，同年4月24日，原告分别向都匀市住建局、小围寨街道办事处、小围寨剑南社区递交《都匀市紫呈大厦小区业主委员会关于申请解决紫呈大厦小区物业管理服务用房的紧急报告》，均未果。后原告遂于2020年6月28日向一审法院起诉，提出如前诉请。庭审中，原告明确关于赔偿延期交付物业用房期间的损失，实为2015年5月至2020年5月共五年时间的租金损失；被告认为时隔五年之久是否已过诉讼时效，由于该建设项目尚未验收，所以物业用房没有交付给原告，且原告并未造成实际损失，其损失也没有依据，新修建的100.15平方米物业用房验收后可交付原告使用。 一审法院认为，本案原告主张权利的依据源于《紫呈大厦前期物业服务合同》，故本案案由宜为合同纠纷。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案中，依据《紫呈大厦前期物业服务合同》的约定，案涉位于紫呈大厦小区一栋二单元四层南面建筑面积118平方米的房屋明确为该小区的物业用房，但实为架空层，不能实现能够直接投入使用，现被告已在一栋三层北面重新修建了面积为100.15平方米的物业用房，可以实现直接投入使用这一要求，根据该案的现实状况，明确位于该小区一栋三层北面建筑面积为100.15平方米的房屋作为原告的物业用房，故对原告的该项诉请，一审法院据实予以支持。关于赔偿延期交房期间的租金损失问题，原告虽未提供租金损失赔偿标准的相关依据，但被告未向原告交付物业用房，原告需另行租房开展工作这是事实，参照该小区周边的租房标准，结合原告的实际需要，一审法院酌定由被告赔偿原告租金损失40000元。该案具有物权性质，且原告紫呈业委会于2017年7月3日成立，故对被告已过诉讼时效的抗辩理由不予采信。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持，对被告不合理的抗辩理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司应于本判决生效后30日内向原告紫呈大厦业主委员会交付能够直接投入使用的位于紫呈大厦小区一栋三层北面建筑面积为100.15平方米的物业管理用房；二、被告黔南州紫呈房地产开发有限责任公司应于本判决生效后10日内赔偿原告紫呈大厦业主委员会租金损失40000元；三、驳回原告紫呈大厦业主委员会的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、紫呈房开公司应否交付物业管理用房；2、紫呈房开公司应否承担紫呈业委会租金损失4万元。 （一）关于紫呈房开公司应否交付物业管理用房 依据《紫呈大厦前期物业服务合同》的约定，紫呈房开公司应向紫呈业委会提供能够直接投入使用的物业管理用房。合同虽约定位于紫呈大厦小区一栋二单元四层南面建筑面积118平方米的房屋为该小区的物业用房，但该房屋实为架空层，不能实现能够直接投入使用，现紫呈房开公司已在一栋三层北面重新修建了面积为100.15平方米的物业用房，可以实现直接投入使用，一审根据该案的现实状况，明确该房屋作为紫呈业委会的物业用房正确。紫呈房开公司上诉主张原物业用房未能交付的原因是政府规划发生改变导致未能综合验收，属于不可抗力，但其所举的证据，不足以证实其主张，因此紫呈房开公司的该项上诉理由不能成立，应予驳回。 （二）关于紫呈房开公司应否承担紫呈业委会租金损失4万元 紫呈房开公司未向紫呈业委会交付合同约定的物业用房，虽提供有27.55平方米门面作为物业用房，但与约定的物业用房面积差距较大，对开展物业服务工作确有影响，紫呈业委会确需另行租房开展工作，一审参照该小区周边的租房标准，结合紫呈业委会的实际需要，酌定由紫呈房开公司赔偿紫呈业委会租金损失4万元，是在法律幅度内，并无不当，因此紫呈房开公司的该项上诉理由不能成立，应予驳回。 综上所述，黔南州紫呈房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由黔南州紫呈房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陆梅 书记员雷春莲