山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终8115号 上诉人（原审原告）：迟海英，女，1977年12月20日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：许尧祥，山东润宏律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：山东华安集团有限公司,住所地：潍坊市奎文区文化路88号。 法定代表人：王**，董事长。 委托诉讼代理人：易平良，男，1975年7月4日出生，汉族，住青岛市市北区，系公司职工。 委托诉讼代理人：宋波，男，1982年10月18日出生，汉族，住潍坊市奎文区，系公司职工。 上诉人迟海英因与上诉人山东华安集团有限公司（简称华安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2020）鲁0785民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迟海英上诉请求：1、变更(2020)鲁0785民初3539号民事判决书第一项为：山东华安集团有限公司支付迟海英逾期交房违约金38307.94元(以510772.5元为基数，自2013年8月1日起暂计至2020年6月5日，剩余部分按日万分之0.3计算至房屋交付符合约定之日止)；2、变更(2020)鲁0785民初3539号民事判决书第二项为：山东华安集团有限公司支付迟海英逾期办证违约金(以已付款510772.5元为基数，自2014年7月28日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；3、撤销(2020)鲁0785民初3539号民事判决书第四项，依法改判由华安公司承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼相关费用。4、判令由华安公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、华安公司虽于2016年4月7日将案涉房屋交付给迟海英，但未提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，因此该交付并不符合交付条件，华安公司违约行为持续至今。华安公司应当承担逾期交房违约责任的期间是自华安公司违约之日即2013年8月1日起至案涉房屋交付符合交付条件之日止的全部期间。2、一审法院判决以迟海英起诉之日作为案涉逾期办证违约金的截止日期，没有任何法律依据。案涉逾期办证违约金应当计算至实际办理产权登记之日止，而并非迟海英起诉之日。起诉之日是迟海英通过诉讼途径维护自身合法权利之日，并非迟海英取得案涉房屋权属证书之日，更非免除华安公司违约责任之日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，依据本条，出卖人应当承担违约责任的期间，就是买受人未取得房屋权属证书的期间，而这一期间将持续到实际办理完毕产权登记之日。根据《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所所有权的义务”之规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此华安公司的办证义务，应一直持续到为迟海英办理完毕房屋所有权转移登记之日止。在华安公司未履行完办证义务前，华安公司应当一直承担违约责任，故逾期办证违约金应当计算至实际办理产权登记之日止。3、一审法院判决“按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”逾期办证违约金，没有任何法律依据。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。其次，贷款市场报价利率是经中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心，自2019年8月20日起于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布；而案涉逾期办证违约是自2014年7月28日起计算，那么，在2014年7月28日至2019年8月20日这段期间的逾期办证违约金是无法“按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”的，因为根本没有经中国人民银行授权公布。4、本案诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼相关费用依法应当由华安公司承担，一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，迟海英可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因华安公司违约引起本案诉讼，迟海英为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系迟海英支出的合理必要费用，属迟海英的损失部分，一审应当判令违约方即华安公司承担。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(一)案件受理费；(二)申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：(二)申请保全措施”的规定，迟海英申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，一审应当判令华安公司负担案件受理费及保全费。 华安公司辩称，1、对于第一项逾期交房违约金，我方认为该违约金已过法定的诉讼时效，不应支持，应予以驳回。2、关于逾期办证违约金应按照迟海英受到的实际损失来进行赔付。3、关于诉讼费的问题，请求法院依法裁判。 华安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由迟海英承担。事实与理由：1、迟海英主张逾期交房违约金已过法定诉讼时效，应当依法予以驳回。华安公司认可一审法院认定的逾期交房时间，但迟海英的主张已经超过民事总则第一百八十八条规定的三年诉讼时效；华安公司与迟海英签订《商品房预售合同》约定交房时间为2013年7月31日前，但房屋的实际交付时间为2016年4月7日，逾期交房违约责任自实际交房后截止，同时，双方签订的合同中约定违约金计算方式为按日支付，故约定违约金为按日计付的继续性违约金的，华安公司认为以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，故逾期交房违约金诉讼时效自2019年4月7日即已经届满，华安公司不需支付逾期交房违约金；至于一审法院认定的迟海英多次协商逾期交房问题，没有提供相应证据证明诉讼时效的中断，故应当不予认可。2、逾期办证违约金部分已过法定诉讼时效，应依法予以改判。一审法院判决华安公司向迟海英支付2014年7月28日至2020年7月9日支付逾期办证违约金属于事实认定错误；该案的事实为2016年4月7日将涉案房屋交付给迟海英使用，2018年底华安公司完成涉案房屋63号楼的备案，并于2019年1月30日取得63号楼的不动产权登记证书，2019年1月31日通知涉案房屋63号楼的业主可以办理不动产权登记证书并在小区门口、宣传栏及各单元门上张贴办理不动产权证书的通知，现63号楼14户已经完成了不动产权证书的办理，因迟海英一直未向华安公司提交办理不动产权证书所需材料，导致涉案房屋一直未能办理不动产权登记证书。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决华安公司支付迟海英逾期办证违约金自2014年7月28日起计算至2020年7月9日属于事实认定错误；依据上述司法解释第十八条第二款，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，同时华安公司与迟海英在商品房买卖合同第十五条约定，买受人提供齐全办理产权登记资料后，出卖人在365日内协助买受人办理取得产权证书。华安公司于2016年4月7日将涉案房屋实际交付给迟海英使用，依据上述解释第二款规定，应当自2017年4月7日之前配合买受人办理完毕产权证，故2017年4月8日，为开始计算逾期办证违约金的起算点。2019年1月30日，华安公司办理了涉案房屋63号楼的不动产权证书，具备办理各户的不动产权证书的条件，同时于2019年1月31日，在小区大门口、宣传栏、各单元门等业主必经路线上进行了张贴办理不动产权登记证书的通知，以及向各位业主进行了电话通知，进行了相应的告知义务，但迟海英一直未能够向华安公司提供办理不动产权证书的相关资料，华安公司在一审庭审过程中提交了迟海英的入住声明、物业缴费单据，能够证明迟海英在该小区正常居住，对于华安公司所张贴的书面公示通知已经知晓，其未提交办理不动产权证书资料，系其自行放弃办理的行为，华安公司不再继续承担违约责任。同时，一审法院认定的违约金计算时间存在错误，2014年12月16日实施的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》“第二十三、违约金诉讼时效的认定，房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年”《民事审判指导与参考》总第68辑对于《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定的答复中明确说明，“如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”本案中，逾期办证违约金的计算起点应当为2017年4月8日，而迟海英在2020年6月8日才到一审人民法院进行起诉主张，按照《民法总则》、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》、《民事审判指导与参考》总第68辑以及北京高院的会议纪要的观点，本案的诉讼时效应当自2020年6月8日倒推三年进行计算，即2017年6月9日开始计算逾期办证违约金，该时间之前的违约金诉讼时效已届满，不应得到支持，一审法院对于逾期办证违约金的起算点认识错误，应当依法改判。对于逾期办证违约金的截止日期，一审法院认定为2020年7月9日截止，亦存在错误；华安公司于2019年1月30日取得该涉案房屋63号楼的不动产权登记证书，并于次日在小区大门口、宣传栏、各单元门进行了张贴书面通知，已经对迟海英进行了告知，一审华安公司提交了物业缴费的相关证据，能够确定迟海英已经能够明确知晓可以办理不动产权登记证书，同时该栋楼不动产权证书已基本办理完毕。至于迟海英在一审中提出的诉讼时效中断理由一审法院认定错误，迟海英主张通过信访等方式主张逾期办证迟海英不予认可，同时迟海英也没有向法庭提交相应的证据予以佐证，因此不能认定其具有《民法总则》第一百九十五条规定的诉讼时效中断的情形，故不能产生诉讼时效中断的效力。综上所述，一审法院对于逾期办证违约金起算时间、截止时间以及诉讼时效的判决，属于事实不清、适用法律错误，应当依法予以改判或发回重审。3、一审法院基本事实认定错误，关于迟海英主张逾期办证计算标准认定错误。一审法院的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率错误，华安公司认为逾期办证违约金应当按照迟海英的实际损失进行确定。综上所述，一审判决适用法律和认定事实错误，严重侵害了华安公司的合法权益。 迟海英辩称，1、案涉逾期交房违约金并未超过诉讼时效，华安公司的主张没有事实和法律依据。2、案涉逾期办证违约金并未超过诉讼时效，华安公司的主张没有事实和法律依据。3、案涉纠纷是所涉小区的普遍现象，另外，华安公司曾向高密住建局作出书面承诺，及时办理相关手续，依据华安公司的上诉状意见，其在2019.1.31日进行张贴相关通知，虽然迟海英未直接收到其通知，但这些均是迟海英对其产生信赖，相关诉讼时效并未超过。 迟海英向一审法院起诉请求：1、依法判令华安公司支付逾期交房违约金38307.94元(以510772.5元为基数，自2013年8月1日暂计至2020年6月5日，剩余部分按日万分之0.3计算至房屋交付符合约定之日止)；2、依法判令华安公司支付逾期办证违约金(以510772.5元为基数，自2014年7月28日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；3、依法判令华安公司协助迟海英办理产权过户登记；4、依法判令由华安公司承担本案诉讼费、公告费、保全费、保全担保费、律师费等所有诉讼相关费用。 一审法院认定事实：双方当事人于2012年2月27日签订ＹＳ0016598号商品房预售合同一份，约定由迟海英购买华安公司开发的位于高密市高密经济开发区月潭路（南）2866号华安凤城××小区××幢××单元××室房屋一套（该房预测建筑面积103.25平方米，单价为每平方米3930元，价值405772元）及车库一个（105000元），款项总计510772元整。合同约定的交付日期为2013年7月31日，并于该日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定，合同附件与合同具有同等法律效力。双方在合同附件四《商品买卖合同》补充协议中对车库进行了约定。 合同签订后，迟海英依约向华安公司交付了全部款项，共计510772.5元。华安公司给迟海英出具了房款、车库、有线开户费、天然气开户费、公共维修基金的收据。2016年4月7日迟海英签领涉案房屋钥匙，华安公司交付给迟海英房屋，交付后迟海英已入住使用。 华安公司于2019年1月30日对坐落于高密市朝阳街道月潭路（南）2866号63幢1单元101等40套房屋取得鲁（2019）高密市不动产权第0××2号不动产权证书。迟海英至今未取得涉案房屋的不动产证。 一审法院认为，双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。按照《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 本案中，合同签订后，迟海英作为购房人已经按约履行了支付房款的义务，但是华安公司作为房屋出售人未按约履行交房及办证义务构成违约，华安公司应当承担相应的违约责任。至于违约金的计算基数问题，无论是商品房的主房还是车库，均系华安公司出售给迟海英的商品，迟海英已经全部付清商品的款项，且合同中约定附件四车库的约定与合同具有同等法律效力。故应当以其支付的全部款项510772.5元为基数计算违约金。对于华安公司辩称迟海英主张逾期办证基数错误，仅以主房款进行计算的理由，不予采信。 关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，涉案房屋的交房日期应为2013年7月31日前，但直到2016年4月7日双方才办理房屋交接，交由迟海英入住使用。故华安公司应当向迟海英支付自2013年8月1日至2016年4月7日的逾期交房违约金。即按照已交付房价款510772.5元的日万分之0.3计算，应为510772.5元*980天*万分之0.3=15016.71元。华安公司虽未提供给迟海英《竣工验收备案表》等材料，但并不影响迟海英已经于2016年4月7日接收房屋并实际入住使用的事实，因此对于迟海英主张逾期交房违约金计算至2020年6月5日，不予支持。 关于逾期办证违约金，根据涉案商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。华安公司主张自2019年1月30日华安公司取得不动产大证时，即履行完合同的义务。根据《合同法》第一百三十五条的规定，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务，关于产权登记的约定，应当包括登记备案和协助办理转移登记即协助办理不动产产权证书两个方面。华安公司负有涉案房屋的产权登记的义务。迟海英无法仅依据华安公司的不动产大证而完成自身购买房屋的产权登记，对于产权登记需由华安公司提供的材料（比如发票），华安公司无证据证明其履行了告知或者协助办理义务。因此，华安公司未按合同约定办理房屋权属证书应当承担违约责任。对于逾期办证违约金可计算至迟海英起诉之日，即2020年7月9日。迟海英主张自2014年7月28日起计算并无不当，故逾期办证违约金以已付款510772.5元为基数，自2014年7月28日起计算至2020年7月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于迟海英主张华安公司协助迟海英办理产权过户的诉讼请求，予以支持。 对于华安公司辩称逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩称理由，迟海英与其他业主期间多次与华安公司协商逾期交房、逾期办证问题，并到建设局、不动产登记部门询问、反映该问题，构成了诉讼时效的中断。诉讼时效中断事由有持续性事由和非持续性事由。涉案房屋于2016年4月7日交付迟海英使用，对于逾期办证违约金合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。期间华安公司在为竣工验收、办理不动产权登记作各项工作，迟海英产生了合理信赖，认为其无需以其他方式明确和维持权利，便可产生诉讼时效中断的效力，此处的中断事由应为持续性事由。并且，涉案合同未约定违约金支付期限，按合同有关条款或者交易习惯亦无法确定支付期限，属于违约金履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行。故截止到迟海英起诉之日逾期交房违约金、逾期办证违约金均未超过诉讼时效。因此对于华安公司的该项辩称理由，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、山东华安集团有限公司支付迟海英逾期交房违约金15016.71元；二、山东华安集团有限公司支付迟海英逾期办证违约金（以已付款510772.5元为基数，自2014年7月28日起计算至2020年7月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；上述第一、二项，均于判决生效后十日内付清。三、山东华安集团有限公司于本判决生效后三十日内协助迟海英办理涉案房屋的产权登记。四、驳回迟海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取379元，由迟海英负担291元，山东华安集团有限公司负担88元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，迟海英与华安公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。华安公司未依合同约定的时间交付房屋，迟延至2016年4月7日才予交付，违反合同约定，应支付逾期交房违约金。华安公司虽未提供竣工验收备案表等有关材料，但未影响迟海英对房屋的实际使用，迟海英请求华安公司实际交房后再持续支付逾期交房违约金，本院不予支持。 根据双方合同约定，华安公司应于2013年7月31日前交付房屋，在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。迟海英未及时取得房屋产权证书，应系华安公司的违约行为所致，一审法院确定自2014年7月28日开始计算逾期办证违约金应无不当。华安公司主张应自2017年4月8日开始计算逾期办证违约金，事实依据不足，本院不予支持。华安公司至2020年7月9日本案立案时尚未办理房屋产权证书，相应的逾期办证违约金计算到该日并无不妥，2020年7月10之后的逾期办证违约金，当事人可另行解决。华安公司主张逾期办证违约金应计算到2019年1月30日，该主张于法无据，本院不予支持。 对于逾期办证违约金的计算标准，双方合同未予约定，一审法院确定按现行银行间同业拆借市场报价利率计算适当。尽管当时该利率标准尚未确定，但依后来确定的利率标准计算当时的逾期违约金并不违反法律规定，因此，迟海英请求按当时的同期逾期贷款利率计算该违约金，本院不予支持。同时，华安公司请求该违约金依迟海英的实际损失计算，本院亦不予支持。 对于华安公司主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼时效，双方合同未约定该两项违约金的支付期限，当时合同尚在履行中，现有证据能够证明迟海英曾多次主张权利，华安公司主张上述违约金已经超过诉讼时效，事实依据不足，本院不予支持。对于一审案件受理费，迟海英请求全部由华安公司负担，与法律规定不符，本院不予支持。 综上所述，迟海英、华安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1516元，由迟海英负担758元，由山东华安集团有限公司负担758元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  高 波 审判员  冯海玲 二〇二一年一月二十八日 书记员  王 旭