广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24226号原告：欧阳植彪，男，1976年8月16日出生，汉族，住湖南省宁远县××××××××，公民身份号码432××××××××××××138。原告：徐啟章，男，1970年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××010。原告：关意心，女，1971年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××之一，公民身份号码440××××××××××××022。三原告共同委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：何水贤，男，1970年9月14日出生，汉族，住湖南省永兴县××××××××，公民身份号码432××××××××××××119。原告欧阳植彪、徐啟章、关意心与被告何水贤租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告关意心及三原告共同委托诉讼代理人孔羡芬到庭、被告何水贤到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年6月1日至2020年8月6日的租金57172.65元予三原告；2.被告支付迟延支付2020年6月1日至2020年8月6日租金，从延付之日起暂计算至2020年8月31日按照每年24%的标准计算的滞纳金2913.46元，以及以57172.65元为本金从2020年9月1日起至付款时止按照每年24%的标准计算的滞纳金予三原告；3.被告已付的履约保证金20000元归三原告所有，被告支付履约保证金余款58192元归三原告所有；4.被告赔偿三原告2020年1月1日至2020年5月31日的租赁物占用损失130320元；5.被告支付违约金130320元予三原告；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2020年1月1日签订《厂房出租合同书》，由被告承租位于佛山市南海区×××××××××××××××××自编厂房3及其附属物、现有水、电等设备设施，租赁期从2020年1月1日至2027年2月28日止，2020年1月1日至2020年5月31日为装修期，不计收租金，2020年6月1日至2023年5月31日每月租金26064元，2023年6月1日至2026年5月31日每月租金28670元，2026年6月1日至2027年2月28日每月租金31537元，每月5日前交付当月租金，履约保证金78192元。被告承租后，只支付过20000元履约保证金，2020年6月5日、2020年7月5日、2020年8月5日均没有依约支付租金，于是原告在2020年8月6日通知被告解除合同。原告给予被告5个月的免租装修期系基于被告装修租赁物能为租赁物添加价值和被告诚实信用履行合同的预期，被告承租后，既没有对租赁物装修，也没有依约支付履约保证金和租金，被告的违约行为，导致原告合同预期目的无法实现，被告应赔偿其在2020年1月1日至2020年5月31日占用租赁物给原告造成的损失，按照约定租金标准计算为130320元，向原告支付2020年6月1日至2020年8月6日的租金57172.65元，以及依据合同第十条约定向原告支付滞纳金、违约金，补足履约保证金归原告所有。租赁物有房屋所有权证，涉讼合同为有效租赁合同，原告为维护自身的合法权益，特具状至法院。被告辩称，双方在过年前口头协议说好由被告承租厂房，先由被告装修，后来发生疫情被告不敢承租，当时被告在过年前已支付20000元定金，双方协商被告同意把装修和定金归原告。过了大概一个月左右原告让被告重新考虑是否再承租厂房，被告考虑后在5月签订合同，原告降低条件允许被告每年支付租金，先支付一个月的租金作为押金，押金分三年。后来被告无法继续经营，在2020年6月与原告徐啟章协商，给被告20天时间如果确认不租，押金和装修不要，被告再赔偿原告6000元。过了20天后被告和雍其龙说被告不再承租厂房，雍其龙说原告让被告把租赁合同拿回去撕毁，被告要求将双方合同撕毁，当时被告让雍其龙先垫付6000元给原告，后来被告确实没有落实，存在过错，之后也没有再管这个事情。不同意支付1月1日至5月31日的租金，因为涉案合同在2020年5月才签订，双方曾协商将5月31日之前的事宜了结。即便双方按被告再赔偿6000元的事情不存在，被告愿意除没收已支付的20000元押金外再赔偿58000元给原告，其他租金、违约金、滞纳金不应支付。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2020年5月，三原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《厂房出租合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××××××××××自编厂房3及其附属物、现有水、电等设备设施出租给乙方，厂房总计租面积1629平方米，租赁期从2020年1月1日至2027年2月28日止，2020年1月1日至2020年5月31日为装修期，不计收租金，2020年6月1日开始计收租金，以后按月收取。2020年6月1日至2023年5月31日每月租金26064元，2023年6月1日至2026年5月31日每月租金28670元，2026年6月1日至2027年2月28日每月租金31537元，每月5日前交付当月租金；乙方应在2020年1月1日向甲方一次性支付三个月租金78192元作为乙方履行本合同的履约保证金。(第一年先支付一个月租金作押金，分三年付清押金，每年的六月份支付一个月的租金做押金。)（第五条）租赁物的交付时间为租赁期限的起始日期，即2020年1月1日。乙方确认已在签署本合同之前对租赁物完成了全部乙方认为需要的现场勘察并对租赁物按现状移交没有异议。（第七条）本合同将期满或提前终止时，乙方必须提前6个月发书面向甲方申请退租或续租。如退租，必须在期满前20天之内向甲方办理租赁物退还手续，将租赁物业全部面积腾空清理干净并将本合同项下租赁物及应归甲方所有的财产整体、完好(以能正常使用为标准)无偿交还给甲方。（第十条）乙方逾期支付租金，逾期天数在十天内的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之三的标准，计收乙方的延期付款违约金；逾期支付未付金额每日千分之三的标准，计收乙方的延期付款违约金；逾期支付租金达十天(含十天)以上的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之八的标准，计收乙方的延期付款违约金，直至乙方付清欠款之日止。乙方有拖欠租金、延期付款违约金或其他费用达15日等违约情形的，除应向甲方付清全部欠款和按照本条第二款的约定计付延期付款违约金外，甲方有权选择单方解除租赁合同，没收乙方保证金，乙方已付未到期的租金不予退回，乙方除应支付拖欠的租金、延期付款违约金及其他费用外，还应赔偿甲方因乙方的上述违约行为而导致的直接经济损失，并按本合同终止时月租金的伍倍向甲方支付违约金。等等。该合同载明签订时间为2020年1月1日。2020年8月6日，原告关意心通过微信向被告发送信息，“何永贤，因你没有按照合同约定交纳租金和履约保证金，现我方（欧阳植彪、徐啟章、关意心）正式通知你解除双方于2020年1月1日签订的《厂房出租合同书》”。被告未回复。2020年9月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原被告确认被告于2020年1月缴纳保证金20000元。被告陈述其对涉案厂房进行铺水泥地板等装修，大概花费20000元，原告确认被告铺了办公室的水泥地板，但费用原告不清楚。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定2020年6月1日开始计收租金，每月5日前交付当月租金，被告未举证证明其与三原告达成无须支付2020年6月1日起的租金，现被告逾期支付2020年6月1日起的租金，已构成根本违约，原告有权解除涉案合同。合同自通知到达对方时解除，原告关意心于2020年8月6日通过微信告知被告解除合同，故涉案合同于该日解除。被告未提供证据证明其何时搬离租赁物或通知原告其已撤场，原告主张租金应计至其通知合同解除之日即2020年8月6日合理有据，被告应支付2020年6月1日至2020年8月6日的租金57172.65元（26064元/月×2个月零6天）予三原告。合同约定每月5日前交付当月租金，被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任，原告主张租金的滞纳金实为计收逾期违约金，但合同约定的标准及原告主张的标准均过高，本院酌情调整为按日万分之二的标准计算违约金。故被告应以26064元为本金从2020年6月6日起、以26064元为本金从2020年7月6日起、以5044.65元（26064元/月÷31天×6天）为本金从2020年8月6日起，均至付清款日止，按日万分之二计付租金的逾期违约金予原告。原告主张超出核定部分，本院不予支持。涉案合同约定因承租方违约而提前解除的,出租方有权没收保证金，现被告拖欠租金已构成根本违约，原告请求没收合同项下被告已缴纳的履约保证金20000元即确认保证金归原告所有，本院予以支持。涉案合同虽约定被告应支付三个月租金78192元作为履约保证金，但涉案合同已解除，原告请求被告再支付履约保证金余款58192元归三原告所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张2020年1月1日至2020年5月31日的租赁物占用损失130320元，虽然合同约定“2020年1月1日至2020年5月31日为装修期，不计收租金”，但装修免租期的对价是承租人支付合同内的租金，如合同提前终止，则应当按照比例补足免租期的租金，现被告根本违约导致合同解除，且装修期间被告实际投入装修，原告在此期间无法使用租赁物，结合疫情及政府管制措施对租赁物使用的影响，本院酌情确定被告支付装修期内占用损失90167.35元[26064元×5个月×（剩余租期66个月÷总租期74个月）-26064元]。原告主张超出核定部分，本院不予支持，被告抗辩涉案合同在2020年5月才签订，双方曾协商将5月31日之前的事宜了结，但被告未举证证明原告曾同意装修价值折抵装修期的租金，而2020年5月签订的合同明确租期从2020年1月1日起，租赁物亦于2020年1月1日交付，故被告抗辩无须支付该期间的费用，本院不予采纳。涉案合同约定被告拖欠租金构成根本违约时，“甲方有权选择单方解除租赁合同，没收乙方保证金，乙方已付未到期的租金不予退回，乙方除应支付拖欠的租金、延期付款违约金及其他费用外，还应赔偿甲方因乙方的上述违约行为而导致的直接经济损失，并按本合同终止时月租金的伍倍向甲方支付违约金”，原告据此主张被告支付违约金130320元，但违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，在本院已支持原告无需返还履约保证金20000元的情况下，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失，认定被告应承担相当于一个月租金数额的违约金26064元，原告未能举证证实其实际损失高于本院核定的损失范围，其主张超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何水贤已支付的保证金20000元归原告欧阳植彪、徐啟章、关意心所有；二、被告何水贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金57172.65元予原告欧阳植彪、徐啟章、关意心；三、被告何水贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以26064元为本金从2020年6月6日起、以26064元为本金从2020年7月6日起、以5044.65元为本金从2020年8月6日起，均至实际清偿日止按日万分之二的标准计算的逾期违约金予原告欧阳植彪、徐啟章、关意心；四、被告何水贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用损失90167.35元予原告欧阳植彪、徐啟章、关意心；五、被告何水贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26064元予原告欧阳植彪、徐啟章、关意心；六、驳回原告欧阳植彪、徐啟章、关意心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取3641.89元（原告已预交），由三原告负担1549.89元，由被告负担2092元。被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。三原告多预交的2092元，自本判决发生法律效力后，经三原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈嘉瑜