北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初25628号原告：北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。法定代表人：蔡葵，主席。委托诉讼代理人：刘群，北京道冲律师事务所律师。被告：高世芳，女，1956年4月7日出生，汉族，北京建筑工程机械厂退休职工，住北京市西城区。被告：杨某，男，住北京市西城区。被告：孙迟(高世芳之子,兼高世芳之委托诉讼代理人)，男，1983年9月26日出生，汉族，北京六材工坊文化发展有限公司员工，住北京市西城区。被告：郭锦辉（高世芳之外甥女、杨某之母，兼高世芳、杨某之委托诉讼代理人），女，1969年8月20日出生，汉族，石景山街道办事处干部，住北京市西城区。原告北京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教委员会）与被告高世芳、孙迟、郭锦辉、杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告基督教委员会之委托诉讼代理人刘群，被告孙迟并作为高世芳之委托诉讼代理人，被告郭锦辉并作为高世芳、杨某之共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基督教委员会向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与高世芳之间的《公有住宅租赁合同》；2．请求判令四被告共同将北京市西城区xxx胡同1号院内32号房最北头1间房屋腾空交还原告，并将房屋周边的自建房予以拆除，将渣土清运干净；3．请求判令四被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系北京市西城区xxx胡同1号院产权人。2002年1月25日，北京市落实私房政策办公室作出《关于北京市基督教三自爱国运动委员会在西城区xxx号经租房产产权发还的通知》，依据市京证办发【1998】48号《关于北京市落实宗教团体房产政策的意见》通知精神，将西城区xxx号经租的房产产权带户发还给原告。2004年4月29日，原告办理新坐落为西城区xxx1号、xx胡同26号(旧坐落为西城区xxx后门)的房屋所有权证。1994年1月1日，首都医科大学附属北京安贞医院与高世芳签订《公有住宅租赁合同》将北京市西城区xxx胡同1号院内32号房最北头1间房屋租给高世芳居住，承租面积12．27平方米。2015年1月1日，原告接管带有承租人的北京市西城区xxx1号院房产，高世芳继续承租涉案房屋，出租人变为原告，租金为每月21．7元。2020年6月17日，原告得知高世芳一家已不在涉案房屋居住并将房屋转租第三人胡玉伟。按《公有住宅租赁合同》约定，如承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，出租人有权中止合同，收回房屋。鉴于此，原告认为高世芳的转租行为违反了双方合同约定，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。高世芳、孙迟、郭锦辉、杨某辩称，不同意原告全部的诉讼请求。理由如下：第一，涉案房屋是高世芳原单位北京市建筑工程机械厂于1992年分配的福利住房，是当时特殊时期历史遗留下来的政策，我们与原告没有关系；第二，涉案房屋年久失修，下雨漏水，胡玉伟在院内一个棚户住，我们在2018年时把房屋交给胡玉伟看管，也让她晚上在那儿住，2019年底时胡玉伟为表感谢给了高世芳一张1000元的购物卡，但与胡玉伟没有转租关系；第三，2020年6月17日基督教委员会入户巡查后，胡玉伟已于8月搬离，我们收回了房屋。本院经审理认定事实如下：西城区xxx号房屋在册户籍4人，户主高世芳（服务处所北京建筑机械修造厂三车间）、之子孙迟、之外甥女郭锦辉、之外孙杨某。2011年7月1日，首都医科大学附属北京安贞医院（出租方、甲方，以下简称安贞医院）与高世芳（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定住宅座落于西城区xxx号（G6-2），使用面积12．27平方米（以下简称涉案房屋），合同第五条约定，乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权中止合同、收回房屋。该合同无租赁期限。基督教委员会提交的北京市落实私房政策办公室京落房办宗字【2002】第003号文件显示：“2002年1月25日，北京市落实私房政策办公室向西城区房屋土地管理局通知，1958年市宗教管理部门移交北京市房管局经租房屋清册记载：西城区xxx53间房产系基督教委员会经租房产。依据市京政办发【1998】48号《关于北京市落实宗教团体房产政策的意见》通知精神，经市落办与基督教委员会共同核查确认，同意将西城区xxx经租的53间房产产权带户发还给基督教委员会。请按有关规定办理产权发还手续。”2004年4月29日，西城区xxx1号、xxx号房屋登记在基督教委员会名下。房屋登记表显示：座落西城区（新）xxxx号（旧）xxx后门。2014年12月30日，安贞医院（撤管方）与基督教委员会（接管方）签订《房屋管理交接书》，约定将安贞医院代管的北京市西城区xxx号院房产交还基督教委员会，安贞医院于2014年12月31日撤管，基督教委员会从2015年1月1日按现状接管，双方签字盖章之日视为接管完成。基督教委员会提交了其在东廊下胡同1号张贴的《通知》、《告示》及《公告》照片，证明基督教委员会与高世芳存在房屋租赁合同关系，且告知承租人不得转租转借。高世芳等被告对该组证据不予认可，表示未见过张贴的通知，不认可基督教委员会的通知方式。基督教委员会另提交了2020年6月17日入户巡查录像和高世芳于2020年7月8日出具的情况说明，证明高世芳将涉案房屋于2013年转租给胡玉伟。高世芳等被告不认可该录像和情况说明，表示录像是巡查人员诱导式询问，情况说明与高世芳7月7日作出的说明不一致，是受胁迫签订的，表示涉案房屋已年久失修高玉芳于2013年搬离后由孙迟使用，后于2018年左右由胡玉伟借住并代为看管，但基督教委员会巡查后，其已让胡玉伟搬离。高世芳另提交了北京市建筑工程机械厂出具的证明，证明涉案房屋为福利分房。基督教委员会认可该证明的真实性，但不认可证明目的。经询，基督教委员会表示胡玉伟已搬离涉案房屋，关于房屋修缮问题，基督教委员会表示涉案房屋原系教会教堂并非居住性房屋，后改造为居住保障用房，一些房屋存在安全隐患，但高世芳未反映过涉案房屋的修缮问题。基督教委员会主张涉案房屋门前有自建，高世芳等被告表示并非其建设。关于租金交纳情况，双方均表示截止2020年底，高世芳未拖欠租金。经查，高世芳名下有正式住房。另查，高世芳等被告庭后向本院提交了承诺书，明确表示今后将严格遵守出租管理规定、合理使用房屋本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据已查明的事实，涉案房屋原系基督教委员会经租房产，但因历史原因由安贞医院代管，在代管期间，安贞医院与高世芳签订《公有住宅租赁合同》，将涉案房屋出租给高世芳使用，按照公有住宅进行管理，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同未约定租赁期限，在北京市落实私房政策办公室发还房屋产权后，涉案房屋登记在基督教委员会名下，基督教委员会与高世芳继续履行原《公有住宅租赁合同》。基督教委员会以高世芳未经其同意擅自将涉案房屋转租转借给胡玉伟为由，要求与高世芳解除合同、收回房屋。本院对此认为，考虑到双方之间房屋租赁关系具有历史性因素，不同于一般市场化租赁合同关系，根据本案查明的事实，高世芳确实存在转租行为，鉴于高世芳于基督教委员会对转租行为提出异议后即收回了涉案房屋，并向本院提交承诺书明确表示将严格遵守相关出租管理规定、合理使用房屋，本院对基督教委员会的该项诉讼请求不予支持。关于自建房屋，高世芳否认系其建设，基督教委员会亦未证明，本院不予支持。需要指出的是，高世芳享有公房承租人的权利，亦应当履行承租人的义务，本院未支持基督教委员会的诉讼请求系因综合情况考虑，高世芳尚未达到根本违约程度，高世芳收回房屋后应当按照房屋规定用途进行使用，严格履行其承租人义务，不得再行转租转借。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京市基督教三自爱国运动委员会的诉讼请求。案件受理费25元，由高世芳、孙迟、郭锦辉、杨某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年一月七日法官助理 王志伟书 记 员 林 彤