河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初1343号原告(案外人）：李力（又名李强），男，汉族，1972年8月12日出生，住孟州市。被告(申请执行人）：孟州市东方小额贷款有限公司，住所地：孟州市清风路西段北侧欢庆家园一号楼。法定代表人：方全中，总经理。委托诉讼代理人：成东升、郭海鹏（实习），河南承通律师事务所律师。第三人：李玉红（被执行人），女，汉族，1966年12月13日出生，住孟州市。原告李力与被告孟州市东方小额贷款有限公司(以下简称东方小贷公司）、第三人李玉红执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李力向本院提出诉讼请求：1、终止对孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户价值65000元房产的执行，并依法予以解封。2、请求依法确认原告与李玉红签订的房产买卖合同合法有效。3、本案的诉讼费由被告东方小贷公司承担。事实与理由：被告东方小贷公司与李玉红借款合同一案，孟州市人民法院判决李玉红归还东方小贷公司借款，2020年5月8日孟州市民法院作出（2020）豫0883执532号执行裁定，查封李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局二单元二层东户的房产及土地使用权，查封期限为三年。原告于2020年5月27日向孟州市法院提出执行异议，孟州市人民法院于2020年6月8日作出裁定，驳回原告异议请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告依法提起执行异议之诉。涉案房屋系原告于2009年5月以65000元的价格购买了第三人李玉红的，款房两清。2009年5月12日购买时，原告要求李玉红出具收款证明并办理过户手续，李玉红当时很不情愿，表示姐弟关系没必要麻烦。2012年原告在滨河港湾购买新房产，再次要求办理过户手续，李玉红以公司业务繁忙为由一拖再拖。2014年开始，李玉红长期不在家，2015年被网上追逃，2016年被判刑，2019年3月份刑满释放后，李玉红因精神不好，身体欠佳到外地舒缓压力和治疗疾病造成无法过户。在原告的再三催促下，李玉红于2020年4月份才回来办理过户手续。原告于2020年4月21日缴纳了土地出让金和税金，办理好不动产证手续。2020年4月25日李玉红领取不动产证，后因其有事外出没能及时过户，说等办完事回来就过户。2020年5月18日下午，环保局家属院的楼长张某电话告知原告的房产被查封了。2020年5月19日上午，原告和李玉红一起到孟州市法院执行局了解情况，执行局工作人员分别询问原告和李玉红的笔录，并签收相关手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、双方的买卖合同是在人民法院查封之前签订的，该合同不违反国家强制性规定，系有效的买卖合同并且原告支付了全部房款。第二、在人民法院查封之前，原告已占有了上述房屋。第三，没有办理过户手续并不是原告的自身原因造成的，而是由于被告李玉红不积极配合才造成的，原告不存在任何过错。因此，按照上述司法解释的规定，人民法院应依法支持原告的诉讼请求。被告东方小贷公司辩称，原告李力的执行异议不能成立，不具有排除人民法院对查封财产继续强制执行的效力。首先，人民法院对涉案房产进行查封并无不当，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，据此法院可以查封；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列四种情况，且缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张权利，并不符合上述规定。主要表现在：1、原告没有合法的书面买卖合同以及合法占有该不动产的证明文件，从原告在执行异议听证程序中提供的相关票据，仍然显示付款人为李玉红，而非原告。原告也没有交付全部涉案房屋价款的正式收款收据和银行转账凭证，不能证明其实际支付了涉案房屋价款；2、最为关键的是，如果原告和被告李玉红的买卖关系确实成立。那么，从原告提交的异议申请中可以看出，是原告认为和被告李玉红系亲姐弟关系而采取消极态度不予及时办理过户登记，其存在明显的过错，并非其他非买受人的原因未办理过户登记。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该司法解释规定原则的保护。本案中，原告为了偷逃税款等原因而故意不予办理过户手续。是因其自身原因怠于行使房产过户手续，存在明显过错。孟州市人民法院查封的房产目前仍然登记在被告李玉红名下，并未办理过户手续，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因此，原告的异议不能成立。第三人李玉红述称，其在孟州市环保局工作期间，购买了环保局家属楼西单元二楼东户，2009年因急用钱欲买房，父亲让其将房卖给弟弟李力，房款付清后，2009年5月14日，给原告出了房、款两清的手续。之后，原告让其办理过户手续，其认为房产证已交给原告，所以没有积极配合原告办理过户手续。后因其从事非法吸收公众存款，2014年被公安机关网上追逃，一直不敢回家，也没有考虑房屋办理过户的事，2019年3月14日刑满出狱后，因其身体有病仍未及时办理过户手续，后在办理过户手续期间发现房屋被法院查封。围绕诉辩意见原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。2、孟州市人民法院执行裁定书（2020）豫0883执异22号，证明原告具备诉讼主体资格。3、2009年5月14日李玉红产权转让证明，证明原告享有涉案房产的所有权。李力取现金支付房款的银行流水。李力回笼资金支付房款的相关证明。6、2011年6、7月份交纳孟州市大定办事处武松路环保局家属院2单元2层东户电费发票二张。7、2015年9月份交纳孟州市大定办事处武松环保局家属院2单元2层东户电费发票一张。8、2016年3月份孟州市大定办事处武松路环保局家属院收取水费账页一张。9、2020年1月19日交纳孟州市大定办事处武松路环保局家属院2单元2层东户天然气开通费用证明一份。10、2020年3月18日交纳孟州市大定办事处吴武松环保局家属院2单元2层东户自来水改造费用收据一份。11、2020年4月21日补交交纳孟州市大定办事处武松路环保局家属院2单元2层东户土地出让金收据一份。12、2020年4月21日补交交纳孟州市大定办事处武松路环保局家属院2单元2层东户土地出让金和税金银行流水一份。孟州市大定办事处环保局家属院乔某证言、孟州市大定办事处环保局家属院张某证言、孟州市大定办事处环保局家属院刘某证言。14、孟州市大定办事处平山园居委会在疫情防控期间摸排孟州市大定办事处武松路环保局家属院住户图表一份。证据4-14证明李力与李玉红房屋交易的真实性，同时证明李力已实际涉案房屋。15、被告李玉红的父亲李振成的证言。16、中共孟州市大定街道办事处工作委员会关于给予李玉红开除党籍处分决定。17、孟州市环保局关于给予李玉红开除公职处分的决定。18、山西省大同市中级人民法院（2017）晋02刑终188号刑事判决书。19、大同市城区人民法院执行通知书。证据15-19证明涉案房屋未过户系李玉红造成的，原告李力不存在怠于办理过户手续的过错。被告东方小贷公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，对证据3真实性无异议，但不能证明原告的证明指向，仅凭该证明不能证明原告与李玉红之间的房屋买卖关系成立，且购房款项已经实际支付；对证据4真实性无异议，不能证明该款项用途为支付其购房款，且数额远远低于双方所述的购房款项；证据5属于证人证言，证人应出庭作证，其所述事实应当由转账凭证予以印证，否则该证人证言不能作为有效证据使用；对证据6真实性无异议，交款人均为李玉红，该证据进一步证明直到2011年6、7月份该房屋仍然为李玉红所有；对证据7真实性无异议，同样可以证明2015年房屋电费交款人仍为李玉红；对证据8真实性有异议，仅凭一张便条，不能证明原告的主张；对证据9真实性有异议，首先，该证据形式不合法，该证明加盖出证单位财务章，且没有单位负责人及出证人签字，不符合法定的证据形式要件，不能作为证据使用；对证据10真实性有异议，发票没有加盖相关部分的财务印证，不能证明原告主张；对证据11真实性无异议，说明直到2020年4月21日，李玉红对该房产仍享有所有权。对证据12真实性无异议，但该证据与本案无关，不能证明原告观点；对证据13真实性有异议，该3个证人不能证明原告是否对该房产享有实际所有权。对证据14真实性无异议，居委会不具有房屋确权的职能，仅凭该摸排表可能能够证明原告李力曾经在涉案房屋居住过，但不能证明对该房产拥有所有权；对证据15真实性有异议，因李振成与李力和李玉红均存在利害关系，且本案最终目的是为了排除人民法院对涉案房产的执行，出具的对原告有利证言不应采纳；对证据16、17、18、19真实性均无异议，但不能证明在2014年之前，李力和李玉红没有办理房屋过户手续是由于客观原因影响导致无法办理，更不能证明原告对于没有办理过户手续不存在过错。第三人李玉红对原告提交的证据均无异议。围绕诉辩意见，被告东方小贷公司向本院提交如下证据：2020年5月19日，原告向法院提供的执行异议申请书一份，证明原告未办理房产过户手续的原因是原告认为其与李玉红是姐弟关系，不会产生任何纠纷，所以没有办理过户手续，而非原告在本案所称未办理过户手续是由于李玉红的原因所致。原告对被告东方小贷公司提交证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，但是内容不全面，2009年5月份购买房产时，未办过户原因是双方系姐弟关系。之后，原告一直要求李玉红办理过户手续，李玉红总以工作忙为由，不予配合，自2014年到2019年3月期间李玉红因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关网上追逃并逮捕判刑，导致房屋过户手续一直未办理。第三人对被告提交的证据的质证意见为：第三人曾在涉案房屋得子，认为是得子房，想让孩子长大点再办理过户手续。围绕诉辩意见，李玉红未向本院提交证据。本院对原、被告提供的证据进行综合性分析后，作如下认定：被告对原告提交的证据1、2、3、6、7、11、12、14、16、17、18、19真实性均无异议，本院对原告的上述证据真实性予以确认；对证据4、5原告提出的异议理由成立，本院对原告提交的证据4、5证明的事实不予认定；被告对原告提交的证据8、9、10真实性有异议，本院结合证人乔某、张某、刘某的证言，对原告提交的证据8、9、10真实性予以认定；原告对被告提交的证据13即证人乔某、张某、刘某证言真实性有异议，认为证人不能证明原告对涉案房屋享有所有权，本院结合上述三人在执行异议听证中到庭作证情况，对证人证明原告曾在涉案房屋居住,并缴纳水费、天然气和水管改造费的事实予以确认；对证据15原告提交的其父亲证言，被告认为证人与原告及第三人有利害关系，不应采信，本院认为被告异议理由成立，且证人未到庭作证，故对原告提交的证据15不予采信。原告对被告提交证据的真实性无异议，本院对被告提交证据的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：东方小贷公司与李玉红、李红立借款合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2018）豫0883民初718号民事判决书，判决：一、限李玉红在判决生效后三日内付清东方小贷公司借款190万元及利息；二、驳回东方小贷公司的其他诉讼请求。一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。李玉红未履行生效判决确定的付款义务，东方小贷公司申请本院强制执行，在执行过程中，本院于2020年5月8日作出（2020）豫0883执532号执行裁定，裁定查封李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户的房产及土地使用权，并向孟州市不动产登记中心送达了上述裁定和协助执行通知书。2020年5月19日李力向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院组织双方进行了听证，并于2020年6月8日作出（2020）豫0883执异22号执行裁定书，裁定驳回李力的异议请求，李力不服又起诉至本院。审理中查明，被告李力系第三人李玉红之弟，2009年5月14日，原告李力以65000元的价格购买了第三人李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户的房产一套，李玉红给原告出具证明载明：“房主李玉红同意将老环保局家属楼西单元二楼东户以陆万伍仟元整价格转让给李力所有，款房两清，特此证明。”原告购房后曾在此居住，2012年原告另购置房产，平时不在涉案房屋居住。另外，原告于2020年1月19日交天然气安装款1900元，于2020年3月18日交自来水改造费1000元。因买卖双方系姐弟关系，未及时办理过户手续。2014年第三人李玉红到山西华融汇金投资管理有限公司负责公司的经营管理，2016年12月14日李玉红因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被羁押，2017年11月9日被山西大同市中级人民法院（2017）晋02刑终188号刑事判决，终审被判处有期徒刑二年三个月，刑期至2019年3月13日止。2010年4月原告让李玉红协助办理涉案房产的过户手续，原告于2020年4月21日以李玉红名义补缴了土地出让金13423.5元，后因本院将涉案房屋查封，未能完成房产过户手续，此为本案事实。本院认为，原告李力与第三人李玉红因系姐弟关系，虽未签订房屋买卖合同，但从李玉红给李力出具的证明显示房屋交易价款及房、款两清的内容看，涉案房屋买卖是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院在执行东方小贷公司与李玉红借款合同纠纷一案中，于2020年5月8日对涉案房屋进行了查封，原告李力早在2009年5月14日就完成了涉案房屋的买卖交易，李力付清了全部价款，并已实际占有。关于原、被告双方争议的涉案房产长期未办理过户手续是否因原告自身原因怠于行使房屋过户的问题，本院认为在原告与第三人房屋买卖的初期，因双方的特殊身份关系，均未积极办理过户手续，2014年因第三人李玉红在山西从事非法吸收公众存款，后被追究刑事责任，客观上造成无法办理涉案房屋的过户手续，李玉红服刑期满后，原告向其提出过户并在本院查封涉案房屋前已补缴土地出让金等办证费用，说明原告为涉案房产办理过户手续采取了积极的行为，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户手续。综上，李力提出的执行异议符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行李玉红名下位于孟州市大定办事处武松路环保局家属院二单元二层东户的房产及土地使用权；确认原告李力与第三人李玉红房屋买卖协议有效。案件受理费1425元，由被告孟州市东方小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李保全人民陪审员  李菊青人民陪审员  姚松茂二〇二一年一月十日书 记 员  杨 娟