吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终49号 上诉人(原审原告、申请执行人)：鄂凯，男，1970年10月29日生，汉族，户籍地吉林省大安市，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：辛广军，吉林任长春律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、案外人)：邓春艳，女，1975年3月17日生，汉族，户籍地吉林省大安市，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：赵君英，吉林赵君英律师事务所律师。 原审被告(被执行人)：抚顺纵横房地产有限责任公司，住所地辽宁省抚顺市经济开发区顺大街6号。 法定代表人：陈宜霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：宿有贵，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈井秋，吉林陈井秋律师事务所律师。 上诉人鄂凯因与被上诉人邓春艳、抚顺纵横房地产有限责任公司（以下简称纵横公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鄂凯，上诉人鄂凯及其委托诉讼代理人辛广军，被上诉人邓春艳的委托诉讼代理人赵君英，原审被告纵横公司的委托诉讼代理人宿有贵、陈井秋到庭参加诉讼。。本案现已审理终结。 鄂凯上诉请求：1、请求二审法院依法撤销大安市人民法院作出的(2020)吉0882民初1375号民事判决，直接改判对案涉楼房不停止查封。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、适用法律错误原审法院在判决理由中，通篇适用《最高院关于人民法院办理执行案件异议和复议若干问题的规定》第二十八条进行判决。本案不应适用该法条，应当适用《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，适用该规定第二十八条作为判决理由明显错误，导致案件判决结果错误。二、原审事实认定错误，1、本案基本事实是，上诉人购买被告商品房，正处于上诉人申请查封阶段，被上诉人在购买时应当对该楼房的现状及相关信息进行了解清楚，对于人民法院依法查封的房屋进行购买，自身存在过错,应当对其自己行为承担不利后果。2、原审以被上诉人提供与其有利害关系的证人书面证言，用以证明并非被上诉人自身原因未办理过户登记，根据《最高院关于执行异议复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，被上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，鄂凯的请求不予支持，显属错误。综上，本案在适用法律和认定事实均出现错误，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判继续对案涉房屋的执行，支持上诉人的请求。 邓春艳辩称，原审法院认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应当依法驳回上诉人的上诉,维持原判。被上诉人在纵横公司购买了案涉楼房，交纳了燃气入网费、购楼全款、物业费、有线电视费及临时电费,并对该楼开始装修。与纵横公司签订了买卖合同，纵横公司出具了223,850.00元的购楼收款收据,该楼一直由被上诉人居住至今，居住期间产生的水费、电费、燃气费、物业费、供热费及购楼日所交款项收据在一审诉讼时已向法庭提交。在一审诉讼期间,纵横公司已向法庭陈述该楼不能办理产权证的原因在纵横公司一方。所以,被上诉人对此并无过错。无论是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行案件异议和复议若千问题的规定》第二十八条，还是适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,大安市人民法院解除扣押被上诉人购买的楼房是有法律依据的,一审判决书是正确的，恳请法庭予以维持。 纵横公司辩称，原审被告纵横公司认可被上诉人的主张，上诉人上诉理由不成立。本案不适用最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产第十七条的规定，因为第十七条是针对被执行人向第三人购买房屋等财产如何执行的问题。本案这个情况纵横公司是被执行人，纵横公司是将商品房出售给被上诉人，不是作为被执行人向第三人购买房屋。所以，这个案件不适用最高人民法院的司法解释，第十七条规定和这个案情不一样。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。请二审法院依法维持一审判决。 鄂凯向一审法院起诉请求：1.依法判令对邓春艳购买的楼房不停止执行，继续对该楼房查封；2.邓春艳申请解除查封的异议不成立；3.案件受理费由纵横公司、邓春艳承担。事实和理由:我与纵横公司因建设工程施工合同纠纷一案,在诉讼期间我申请对案涉房屋采取查封措施,邓春艳对案涉房屋以其购买为由向贵院提出查封异议，经贵院审查认为，邓春艳提供《商品房认购协议书》、交款收据，物业费收据、证明二份，能够证实其提供买卖取得房屋所有权的事实存在,能够证实购买房屋后未办理房屋产权过户登记无过错，认为邓春艳的异议成立，中止贵院作出(2019）吉0882财保256号裁定书对案涉房屋的执行。我认为贵院作出的（2020）吉0882执异34号执行裁定书认定的事实缺乏法律及事实依据，在本院查封案涉房屋时，纵横公司与邓春艳并没有提出任何异议，时隔二年多才提出，我对邓春艳提供的商品房认购书、交款收据真实性提出质疑，邓春艳要提供证据予以证明协议书的真实性及交款的银行流水予以证明或通过司法鉴定确认其真实性。邓春艳并没有实际使用房屋，如果使用房屋应当提供供暖、供电、供水的票据予以证明，否则，无法认定实际使用的事实。案涉房屋具备办理产权的条件，而邓春艳未办理登记存在过错，邓春艳对案涉房屋不享有物权而是债权。综上所述，贵院作出的（2020）吉0882执异34号执行裁定书异议成立，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》的规定，依照《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求人民法院支持我的诉讼请求。抚顺纵横房地产有限责任公司辩称，案涉房屋在2017年12月16日就已经出售给邓春艳，房屋已经交付，邓春艳已经使用该房屋有几年时间，未办理房照原因不在于邓春艳，一是纵横公司在2018年拖欠税款，无法开具销售不动产发票；二是案涉楼房所在小区在开发建设过程中有关部门没有要求纵横公司建设人防工程,在小区工程结束后有关部门又以未建人防工程为由暂不办理产权手续；三是案涉房屋在2019年8月13日经鄂凯申请法院对案涉房屋作出了财产保全；四是案涉房屋的工程在2018年2月2日办理的竣工验收备案证，按照规定在2018年2月2日之前不能办理产权证,但纵横公司取得了商品房预售许可证可以出售房屋。综上，不应再查封案涉房屋，应解除查封。 一审法院认定事实：在纵横公司诉鄂凯、大安市建亚建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院依据该案反诉原告大安市建亚建筑工程有限公司的财产保全申请，于2017年12月19日作出了（2017）吉0882民初985号民事裁定书，裁定查封包括本案案涉房屋在内的共计19处楼房，法院于2018年1月4日在大安市不动产登记中心办理了查封登记。就该案法院于2018年6月29日作出（2017）吉0882民初985号民事判决书，鄂凯与大安市建亚建筑工程有限公司均不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院提起上诉，吉林省白城市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）吉08民终1013号民事裁定书，裁定撤销法院（2017）吉0882民初985号民事判决书，发回法院重审。纵横公司于2019年1月11日向法院提出撤诉申请，法院于2019年1月14日作出（2018）吉0882民初1999号民事裁定书，准许纵横公司撤回起诉。鄂凯于2019年1月14日向法院提出撤诉申请，法院于2019年1月15日作出（2018）吉0882民初1999号之二民事裁定书，裁定准许鄂凯撤回起诉。法院于2019年3月28日作出（2018）吉0882民初1999号之四民事裁定书，裁定驳回大安市建亚建筑工程有限公司的起诉。法院于2019年8月14日作出了（2018）吉0882民初1999号之六民事裁定书，裁定解除了包括本案案涉不动产在内的所有财产的查封，并于2019年8月15日在大安市不动产登记中心办理了解除查封的登记。鄂凯于2019年8月12日向法院提出诉前财产保全申请，申请将位于吉林省大安市长虹小区10号楼的16处楼房予以轮候查封。法院依据鄂凯的上述申请，于2019年8月13日作出了（2019）吉0882财保256号民事裁定书，裁定将纵横公司开发的位于吉林省大安市长虹小区10号楼包括本案案涉房屋三单元1102室（以下简称长虹小区1102室）在内的共计16处不动产予以轮候查封，法院于2019年8月15日办理上述不动产的查封登记，鄂凯于2019年8月26日向法院提起诉讼，法院于2019年8月28日立案，该案至本案开庭时尚未审结。案外人邓春艳于2020年5月25日以其购买了案涉房屋为由对法院（2019）吉0882财保256号财产保全民事裁定书向法院提出财产保全异议，经审查后，法院于2020年6月28日作出了（2020）吉0882执异34号民事裁定书1份，认为邓春艳提供的《商品房认购协议书》一份、交付购房款收据一枚、物业费收据四枚、证明两份，能够证实邓春艳买卖取得房屋所有权的事实存在，能够证实购买房屋后未办理房屋产权过户登记邓春艳没有过错。邓春艳在人民法院查封前通过买卖取得房屋所有权符合法律规定，法院予以确认。邓春艳交足全部房款、并已占有和使用房屋有证据能够证明。房屋没有办理所有权变更责任不在邓春艳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的异议主张有事实和法律上的依据，所提供的证据能够证实其对查封房屋具有所有权，案外人的异议成立，法院予以支持。申请执行人提出的司法鉴定问题应当在执行异议诉讼程序中进行，证据的真伪应当有证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定案外人异议成立，中止法院（2019）吉0882财保256号民事裁定书关于对长虹小区1102室住宅楼房的执行。另查明，邓春艳于2017年12月15日向蔡玉红个人账户共转款2笔共计240，000元，分别是向蔡玉红在中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户转账190，000元，向蔡玉红在吉林大安农村商业银行股份有限公司的账户转账50，000元。蔡玉红系纵横公司大安分公司的收银员。邓春艳与纵横公司大安分公司于2017年12月16日签订了商品房认购协议书1份，约定邓春艳认购纵横公司大安分公司开发的长虹小区1102室，预计建设面积89.54平方米，价格为每平方米2500元，房款为223，850元，纵横公司大安分公司向邓春艳出具了收款金额为223，850元的收据1份。同日，邓春艳向长虹小区的物业公司即大安市丰远物业有限责任公司（以下简称丰远物业公司）交纳了长虹小区1102室进户费2414元。2018年12月17日邓春艳向丰远物业公司交纳了长虹小区1102室物业费1214元。邓春艳缴纳了长虹小区1102室2017年至2020年每一年的取暖费。邓春艳交纳了长虹小区1102室2018年1月至2020年8月的电费。邓春艳交纳了长虹小区1102室2019年1月至2020年8月的水费。邓春艳与李永杰系夫妻关系。长虹小区三期于2015年4月10日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，物权的期待权具有排除执行的物权效力。本案争议的焦点是鄂凯要求继续执行的诉讼请求是否应予支持，即邓春艳对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人的异议是否能够成立，应看能否同时满足以上四个条件。关于查封不动产的时间，鄂凯称法院（2017）吉0882民初985号案件于2017年12月19日即已经查封涉案不动产，（2017）吉0882民初985号案件与（2019）吉0882财保256号及其相关联的（2019）吉0882民初1936号案件并非同一案件，以另案查封时间确定为本案查封时间明显没有法律依据，不予支持，则案涉不动产查封的时间应当确定为2019年8月15日，即在大安市不动产登记中心办理查封登记的时间。邓春艳与纵横公司大安分公司签订商品房认购协议书时纵横公司大安分公司已经取得了涉案不动产的商品房预售许可证明，且上述协议内容系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议于2017年12月16日签订，发生在案涉不动产查封之前。结合取暖费、物业费、电费、水票票据，可以证明邓春艳在法院查封之前已经实际占有涉案不动产，而依据收款凭证及汇款记录能够证实邓春艳已经支付了全部款项。关于是否因买受人邓春艳自身的原因未办理过户登记，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第2款意见：“实践中，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”案涉房屋涉及的工程于2018年2月2日办理的竣工验收备案证，而在竣工验收之前2018年1月4日即已经查封，自2018年1月4日至2019年8月15日被法院（2017）吉0882民初985号民事裁定书查封，2019年8月15日至今被法院（2019）吉0882财保256号民事裁定书查封，能够认定案涉房屋竣工验收后一直处于查封状态，不能认定是买受人邓春艳自身的原因未能办理过户登记。综上，邓春艳对案涉不动产享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邓春艳就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，鄂凯要求继续执行并查封涉案不动产的请求，法院不予支持。鄂凯要求在本案中确认邓春艳申请解除查封的异议不成立的诉讼请求，因不属于申请执行人执行异议之诉的审查范围，法院不予审理。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条的规定，一审判决如下：驳回鄂凯的诉讼请求。案件受理费4,658.00元，退还4,558.00元，剩余100元，由鄂凯负担。 本院二审期间，各方当事人出示了如下新的证据： 1、鄂凯出示了大安市人民法院（2020）吉0882民初1494号民事判决书，证明该案也是鄂凯起诉刘春月、纵横公司的申请执行人异议之诉纠纷案件，诉讼标的也是同一开发商的同一小区房屋，该份生效判决支持了鄂凯的诉讼请求，原审法院同案不同判，希望二审法院纠正一审错误。经质证，邓春艳、纵横公司对证据本身无异议，主张两个案件情况不同。刘春月的案件是在法院查封后签订的房屋买卖合同。本院认为，该判决书是人民法院生效的判决，本院予以采信。 2、邓春艳出示了如下新的证据： （1）、2019年8月14日大安市人民法院作出的（2018）吉0882民初1999号之六裁定书一份。证明诉争房屋在2017年12月19日被查封，2019年8月14日法院予以解封，2019年8月13日又被鄂凯申请财产保全，所以未办理产权过户是由于该房产一直处于被查封状态，并且开发商拖欠税款也无法办理产权过户，被上诉人无过错。 （2）、大安市不动产登记中心出具的居民住房登记证明一份，证明邓春艳无房屋所有权登记记录，案涉房屋是被上诉人唯一住房。 经质证，鄂凯对裁定书真实性没有异议，但对证明的问题有异议，主张这份裁定书不能证明邓春艳没有将房屋过户登记自身不存在过错。对大安市居民住房登记证明，因是大安市不动产登记中心出具的，出具单位应该有单位负责人的签字和出具人的签字，才具有证据的效力。但是该份证据上没有，违反民诉法和证据规则的规定，所以说这份证据不能作为本案认定邓春艳在不动产登记无房屋所有权登记的记录。另外，即使邓春艳在大安不动产登记中心无房屋所有权登记的记录，但是，不能证明其家庭成员当中可能有房屋登记。所以，这份证据不能作为认定本案事实的证据使用。纵横公司对上述证据无异议。 本院认为，裁定书属于人民法院生效的裁判文书，对其认定的事实本院予以采信；大安市不动产登记中心出具的居民住房登记证明属于档案查询结果，不属于单位出具证明，本院予以采信。 二审查明，因鄂凯与纵横公司因建设工程施工合同发生纠纷，经鄂凯申请，法院于2019年8月13日作出了（2019）吉0882财保256号民事裁定，轮候查封了纵横公司开发但未办理所有权登记的大安市长虹小区10栋3单元1102室等住宅楼。2020年5月25日，邓春艳作为案外人提出执行异议，称其已经于2017年12月15日购买此房并付清了全部价款、进行了装修并居住至今。法院审查后于2020年6月28日作出了（2020）吉0882执异34号执行裁定，裁定案外人异议成立，中止对大安市长虹小区10栋3单元1102室住宅楼的执行。鄂凯不服该裁定，遂向大安市人民法院提起执行异议之诉。 另查明，大安市建亚建筑工程有限公司诉纵横公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼中，大安市人民法院于2017年12月19日查封了案涉房屋，于2019年8月14日予以解封。大安市不动产登记中心说明纵横公司建设的长虹小区10号楼于2015年7月份可以办理预购商品房抵押权预告登记，2018年12月18日后可以办理不动产转移登记等业务。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，案外人邓春艳对人民法院查封的案涉房屋提出排除执行的异议应当承担举证责任，证明享有排除执行的民事权利。邓春艳虽然出示了其与纵横公司签订的《商品房认购协议书》、交款收据等，但该认购协议书对合同的主要条款如交款时间、交房时间、违约责任等均为空白。且邓春艳主张的交款金额高于《商品房认购协议书》中写明的房款价格，不符合一般购买商品房的交易习惯。对于交纳房款的相关证据，邓春艳提交了转款记录，但蔡玉红并没有证明该款是替纵横公司收取的房款，即便蔡玉红是纵横公司的工作人员，也不能证明该款就是给纵横公司收取的售楼款。因此，依据现有证据不能证明邓春艳交付了购房款。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，邓春艳提交的证据不符合第二十九条的相关规定，亦不满足第二十八条规定的条件，邓春艳主张享有案涉房屋排除执行的民事权益，本院不予支持。 综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。上诉人的上诉理由成立，应予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初1375号民事判决。 二、继续对大安市长虹小区10号楼3单元1102室房屋的执行。 一审案件受理费100.00元、二审案件受理费4658.00元，由邓春艳、抚顺纵横房地产有限责任公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  刘 昕 审判员  赵 亮 二〇二一年一月二十八日 书记员  潘海峰