福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初2604号 原告：卢丰和，男，1953年6月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：吴建平，男，1978年2月15日出生，汉族，住邵武市）汉号服装店。 原告卢丰和与被告吴建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日作出（2020）闽0781民初58号民事判决书，吴建平不服提起上诉，南平市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）闽07民终1025号民事裁定书，裁定撤销（2020）闽0781民初58号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。卢丰和、吴建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢丰和向本院提出诉讼请求：1.解除卢丰和与吴建平于2017年4月10日签订的《租赁合同》，吴建平在10日内将租赁店面恢复原样（费用由吴建平承担）并交付卢丰和；2.吴建平立即支付2017年4月10日至2018年4月9日尚欠租金30000元（39000元-已付9000元），并支付从2018年4月9日至2019年12月9日的利息12000元（30000元×2%×20个月）；3.吴建平立即支付从2018年4月10日至2019年12月9日尚欠租金49000元（7000元×20个月-已付91000元），并支付该阶段利息6860元（49000元×2%×7个月）；4.吴建平支付卢丰和从2019年12月9日至店面交付时止的租金及利息；5.卢丰和不再返还吴建平履约保证金10000元。事实和理由：2017年4月10日，吴建平和卢丰和签订《租赁合同》1份，约定：卢丰和将自有的位于邵武市××路××大厦××座××轴的一间店面出租给吴建平，月租金7000元；吴建平一次性支付给卢丰和押金（履约保证金）10000元；吴建平应按期支付租金，如拖欠租金达15天，则卢丰和有权单方终止合同、收回商铺，并拒绝返还履约保证金。之后，吴建平用该店面经营“汉号服装店”。 从2017年4月10日起至2018年4月9日止，吴建平累计拖欠租金39000元。之后，吴建平支付租金9000元，并于2019年11月15日出具承诺1份，承诺所欠租金30000元于2019年11月30日付清，如不付清按月息2分计算，同时承诺2019年尚欠6个月租金，利息按2分计算。之后，2018年4月10日至2019年12月9日，吴建平累计拖欠租金49000元。2019年10月16日，卢丰和微信通知吴建平解除《租赁合同》。综上，吴建平拖欠租金及利息合计97860元，已构成违约，卢丰和依法通知吴建平解除合同后催讨未果，遂提起诉讼。 吴建平辩称，吴建平与卢丰和之前确实存在租赁关系，租期从2011年至2017年，合同现已到期并解除。卢丰和提供的《租赁合同》并非吴建平所签，系卢丰和伪造。保证金10000元是为之前的租赁关系而支付，但卢丰和未退还给吴建平。吴建平租赁了3个店面，将3个店面打通用于经营服装零销。现吴建平已与卢丰和解除租赁关系，并将店面退还给卢丰和，吴建平与其他两个店面的房东继续签订租赁合同。 卢丰和为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据： 证1.房屋所有权证1份，拟证明：位于邵武市××路××大厦××座××轴的店面归卢丰和所有。 证2.《租赁合同》1份，拟证明：卢丰和与吴建平之间存在租赁关系，合同对双方的权利义务作了约定。 证3.欠条及《承诺》各一份，拟证明：吴建平尚欠卢丰和租金79000元，若吴建平未按照约定支付租金，按月利率2%计算利息。 证4.银行转账明细，拟证明：吴建平依据合同约定曾按月向卢丰和支付租金7000元，打款时间从2017年3月23日起至2019年8月5日。 证5.2020年8月8日拍摄的照片2张，拟证明：吴建平承租涉案店面，其与配偶经营服装零售。 吴建平质证称，对卢丰和所举证1、3、4的真实性无异议。证2，《租赁合同》中第二页签名处“吴建平”三个字是其本人所签，但日期不是吴建平书写，该合同也不是吴建平的真实意思表示，“吴建平”三个字是从别处移植到《租赁合同》上的，与《租赁合同》的内容并非同一时间形成，《租赁合同》中第一页“吴建平”三个字就不是吴建平本人所签。对证5的真实性无异议，照片的显示的店是吴建平经营，但该照片不是2020年8月8日拍摄；卢丰和不收回店面，吴建平就告诉卢丰和其只要找到承租人，吴建平就将隔墙恢复，但在没有找到承租人之前，因为吴建平还在租赁案涉店面的隔壁两个店面，为了门面大一点，就用一下卢丰和的店面，并不是要支付租金。 本院认为，吴建平对卢丰和所举证1、3、4、5的真实性无异议，予以采信。吴建平对证2有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”吴建平对其异议应举证证明，但吴建平未举证；吴建平承认《租赁合同》第二页乙方签名处“吴建平”三个字系其本人所签，按交易习惯，合同落款签名应由本人签字确认，合同首部甲方、乙方属合同内容部分，“吴建平”三个字由谁书写不妨碍合同内容的真实性，故本院对证2予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月10日，卢丰和（甲方）与吴建平（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将邵武市××路××大厦××座××轴壹间租赁给乙方作为商业用途使用，租赁期限自2017年4月10日至2022年4月9日止，共计5年；租赁方遵循先付租金后使用的原则，乙方提前10天按半年一付给甲方租金，第一年每月租金7000元，第二年起随行就市；乙方一次性付给甲方押金10000元整；乙方应及时缴付租金，如果拖欠租金，则每天按应缴月租金的百分之五缴纳滞纳金；如拖欠租金达15天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金；租赁期间，所发生的水电费、物业管理费、各种相关税费及汇款费用，由乙方自行负责缴付；合同到期后，原店面固定设施不能拆除损坏，若乙方要拆除需征得甲方同意；乙方打通隔壁墙做品牌，乙方自通自行恢复费用由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，吴建平向卢丰和支付了押金10000元。卢丰和交付涉案店面后，吴建平将涉案店面与隔壁店面的隔墙打通，用于经营服装店。之后，因吴建平未能按约定及时足额支付租金，2018年3月29日，吴建平向卢丰和出具欠条一张，欠条载明：“欠到卢丰和房租金39000元，于3月30日付款9000元，房租算到2018年4月10日止（2017.4.10-2018.4.9房租），其余于4月15日付清。”2018年3月30日，吴建平支付了租金9000元。之后，吴建平陆续向卢丰和支付租金共计91000元。截至2019年11月15日，吴建平尚有6个月租金未支付。2019年11月15日，吴建平向卢丰和出具一份《承诺》，《承诺》载明：“欠卢丰和2017年-2018年3月29日止房租3万元整（30000）于2019年11月30日付清，如不付清全部按2分利息计息，月息2分。今年欠卢丰和2019年6个月房租，至2019年12月30日结，利息按2分计算。”之后，吴建平未再支付租金。2019年10月16日，卢丰和通过微信方式通知吴建平解除《租赁合同》。 另查明，涉案店面与隔壁店面的隔墙已砌好。2020年8月16日，吴建平清空并搬出涉案店面。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢丰和与吴建平于2017年4月10日签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《租赁合同》约定“若拖欠租金达15天，则甲方（卢丰和）有权单方终止合同并收回商铺。”现吴建平未能按约及时足额支付租金，其行为已构成违约，按照《租赁合同》的约定，卢丰和有权解除《租赁合同》。卢丰和称其于2019年10月16日通过微信方式通知吴建平解除《租赁合同》，吴建平在庭审时承认收到该信息，且对此无异议，故《租赁合同》于2019年10月16日解除。《租赁合同》解除后，卢丰和要求恢复店面原状，即涉案店面要有单独的水表、电表，吴建平无异议，故本院对卢丰和要求吴建平恢复店面原状的诉讼请求予以支持。根据吴建平于2019年11月15日向卢丰和出具的《承诺》可知，吴建平尚欠卢丰和2017年至2018年3月29日的租金30000元及2019年6个月的租金，该30000元即吴建平于2018年3月29日出具的欠条中载明的2017年4月10日至2018年4月9日的租金。《承诺》中明确若未按约付清租金，按月利率2%计算利息，该利息的性质即是违约金，卢丰和要求吴建平支付2017年4月10日至2018年4月9日的租金30000元及利息12000元（租金30000元×月利率2%×20个月），有事实和法律依据，予以支持。吴建平尚欠卢丰和2019年6个月的租金，本院对卢丰和要求吴建平支付从2018年4月10日至2019年11月15日的租金42000元（7000元/月×6个月）予以支持。卢丰和主张该阶段按7个月计算利息，即5880元（租金42000元×月利率2%×7个月），符合法律规定，予以支持。《租赁合同》约定的保证金10000元，实质是对违约金的约定，现卢丰和主张逾期支付租金的利息即是违约金，故该保证金10000元应在利息中抵扣。《租赁合同》虽于2019年10月16日解除，但吴建平在2020年8月16日搬出店面，吴建平在庭审时陈述“为了门面大一点，就用一下卢丰和的店面，并不是要支付租金。”卢丰和对此有异议，并诉请吴建平支付占用期间的费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条的规定，吴建平应向卢丰和支付从2019年11月16日至2020年8月16日期间的店面占用费63000元（9个月×7000元/月）。综上，吴建平应支付卢丰和租金72000元（30000元+42000元），并支付利息7880元（利息12000元+利息5880元-保证金10000元），吴建平并应向卢丰和支付从2019年11月16日起至2020年8月16日止的占用费63000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告卢丰和与被告吴建平签订的《租赁合同》于2019年10月16日解除。 二、被告吴建平应于本判决生效后三十日内将位于邵武市××路××大厦××座××轴店面恢复原状并返还原告卢丰和。 三、被告吴建平应于本判决生效后十日内支付原告卢丰和租金72000元，并支付利息7880元。 四、被告吴建平应于本判决生效后十日内支付原告卢丰和从2019年11月16日起至2020年8月16日止的占用费63000元。 五、驳回原告卢丰和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3357元，由被告吴建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  马俊文 审 判 员  张郑萍 人民陪审员  宋建云 二〇二一年一月十八日 法官 助理  高秀丽 书 记 员  黄维颖 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。