广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初5229号原告：深圳东恒国际投资集团有限公司，住所地深圳市坪山区石井街道。法定代表人：葛健，公司经理。委托诉讼代理人：王小平，广东君一律师事务所律师。被告：深圳市飞虎新能源产业发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道。法定代表人：王源。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王小平，被告法定代表人王源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，案涉厂房第四层面积共计1800平方米左右，从中间隔成东西两块，每块900平方米，被告承租东侧900平方米，双方于2020年3月签订租赁合同，约定租金为15100元/月。被告使用中提出空间太小，想让原告与西侧另一承租人协商，将西侧隔出一半给被告使用，原告与西侧承租人协商后，西侧承租人同意隔出一部分给被告，西侧承租人租金每月减少6050元，被告每月租金增加6050元，三方同意自2020年3月1日开始。被告一开始承租四楼东侧主要经营口罩，口罩机功率为80千瓦，需要使用原告100千瓦变压器，双方约定每月使用100千瓦变压器，被告每月支付基础电费2400元。后来被告看到熔喷布市场价格暴涨，于是被告购买了两台熔喷布生产机，每天熔喷布生产设备功率为160千瓦，两台共计320千瓦，需要增加使用至少400千瓦变压器才能满足生产，故双方同意因增加变压器容量，将原基础电费从2020年3月开始每月2400元增加到8400元每月。被告承租四楼后需要局部装修，但因口罩市场紧缺，价格更好，被反诉人不想因装修停止生产，双方经协商，原告同意将一楼腾出让被告生产口罩，由原告安排人员将一楼腾空，被告按三人计算工钱，每人支付10000元共计3万元，同时被告支付一楼占用费10000元。被告在生产中，因切割需要切割机，同时还需要大量纸筒，双方口头协商，原告将一台切割机以58000元出售给被告，将自己的全部纸筒以5000元出售给被告。2020年5月开始，因口罩和熔喷布质量问题，遭到国外大量投诉，同时国内炒作达到空前，国家出手进行管控，导致没有资质，不能达到质量标准的生产厂商生产出来的口罩和熔喷布无法销售出去，被告因此陷入困境，拖欠工人工资，2020年5月27日至28日，被告老板因拖欠工人工资被工人围困并抢走手机，被告老板两次报警求助。2020年6月2日，被告老板想偷偷将设备运走，在运的过程中，被四楼西侧另一承租人发现打电话告诉原告，因被告还拖欠工人工资、房租、水电等费用没有结算清楚，为防止被告跑路，原告要保安阻止被告搬走设备，为此，被告打电话报警，警察了解情况后告知属于经济纠纷要到法院解决。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付拖欠厂房2020年6月至9月期间占用费84600元（暂计至2020年9月30日，实际计算到被告返还之日止）及相应占用费滞纳金1628元（2020年6月、7月、8月、9月占用费滞纳金分别自2020年7月1日、8月1日、9月1日起，暂计至2020年9月30日，按照LPR四倍即15.4%年利率计算，实际计算至占用费支付完毕之日止）；2、被告向原告支付2020年3月至6月消防水和垃圾处理水分摊费12000元、2020年3月至6月基本电费33600元、2020年4月份电费35992.8元、一楼厂房临时占用费10000元、一楼临时使用电费5000元，共计96592.8元及滞纳金3719元（以96592.8元为基数，自2020年7月1日起算，暂计至2020年9月30日，按照LPR四倍即15.4%年利率计算，实际计算至支付完毕之日止）;3、被告向原告支付购买切割机和纸筒款共计63000元；4、被告向原告支付三人帮工工钱30000元；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、我租原告的房子是事实，但是原告2020年5月28日把我的人强行赶走，把门锁上，然后我6月2日就报警了，之后就没有再使用过场地，所以就不可能再支付租金占用费；2、2020年3月到6月总共只用了13吨水，水费2元/吨，电费已经支付给供电局了，原告要求我支付增容费7200元/月是没有依据的；3、切割机我们只是借用原告的，且已经还给原告了，不存在买切割机的事实。有关纸筒的情况我不清楚，因为我不是具体的执行人；4、原告不存在有3个人帮我做事的事实。经审理查明，2020年3月14日，原告与被告签署了《厂房租赁合同》，约定：由原告将其位于深圳市坪山区平方米出租给被告；合同约定的租金为15100元／月，租赁期限为3年即自2020年3月1日至2023年2月28日，租赁期间，被告用100千瓦变压器，每月需向原告支付基本电费2400元。合同签订后，原告向被告交付了案涉厂房，双方履行租赁合同至2020年5月28日无异，但自5月28日起产生纠纷。被告辩称原告在5月28日强行锁门、赶走被告的员工，导致其无法再使用案涉厂房。而原告主张其没有赶走被告的员工，也没有锁被告的厂门，5月28日是被告拖欠其员工工资，其员工要将被告的设备拉出去变卖，被原告阻止，但双方都没有提交相应证据证明。另查，原告确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也没有产权证，被告辩称不清楚案涉房屋是否取得建设工程规划许可证的情况。被告在使用案涉厂房过程中需增加租赁面积，于是原、被告又口头协商原告自2020年3月1日开始将西侧部分厂房也出租给被告使用，西侧厂房租金每月3000元。被告对增加租赁面积及增加面积的月租金3000元的事实没有异议。原告确认被告已支付2020年3月-5月份的租金（含西侧厂房增加面积租金）、3月基本电费2400元、5月14日前的照明电费、5月14日前的动力电费，并认可双方在计算西侧厂房增加面积租金时因按每月6050元错误计算租金致使被告多支付了3月至5月的租金9150元【（6050元-3000元）×3】。被告在其提交的起诉状中亦确认其已支付双方没有争议的费用2020年3月-5月份的租金（含增加厂房租金）、3月基本电费2400元、5月14日前的照明电费、5月14日前的动力电费及因按每月6050元错误计算西侧厂房增加面积租金致使其多支付的3月至5月的租金9150元。原告称被告在使用案涉厂房过程中需增加2台熔喷布生产设备，双方口头约定每月的基本电费从2400元变更为8400元。另外，双方还口头约定被告每月需分摊消防水、垃圾处理水费合计3000元，但都没有提交相应的证据，被告对基本电费增加到8400元/月、水费分摊3000元/月均不予认可。原告陈述其主张的电费35992.8元是2020年4月1日至4月30日期间的电费，被告辩称2020年5月14日前的水电费均已交清，只认可2020年5月15日至5月28日期间的电费确没有缴纳的事实。截至庭审结束，被告的机器设备仍占用案涉厂房。再查，被告承租案涉厂房四楼后需要局部装修，装修期间双方经协商，原告同意被告临时使用案涉厂房一楼用于生产口罩，被告也确认临时使用了一楼厂房十天左右。原告称双方协商一楼的使用费为10000元，电费实际产生了5000元，但被告称双方协商时约定一楼厂房是不用支付租金的，因原告没有给案涉厂房四楼的免租期，故一楼临时使用是不用支付费用的。临时使用一楼的电费没有5000元，且已经付清给原告了，不存在电费5000元未付的事实。原告未提交临时使用一楼需被告支付租金10000元的证据，也没有提交临时使用一楼电费5000元的证据。此外，原告提交的双方会计的对话微信聊天记录显示原告的会计确认被告已支付了临时使用一楼厂房的电费5000元。以上事实有租赁合同、支付凭证、聊天记录、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】11号第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，被告也未提交案涉房屋已取得建设工程规划许可证的相反证据，本院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间的房屋租赁合同关系无效。被告基于无效合同占用案涉厂房没有法律依据，依法应于本判决生效后立即搬离案涉厂房。虽然租赁合同无效，但被告实际占用案涉厂房应当参照合同约定的租金交纳占用费。被告现仍占用案涉厂房未予返还，原告参照双方约定的租金标准要求被告按18100元/月支付自2020年6月1日起的占用费主张符合法律规定，本院予以支持。至于原告还主张的未按时支付占用费的滞纳金，由于原告并未举证证明被告未按时支付占用费给原告造成了损失，故本院对原告主张的滞纳金请求不予支持。关于原告的一楼厂房临时占用费10000元、2020年3-6月份分摊水费12000元主张，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告并未就被告临时占用一楼需支付占用费的事实举证，被告亦不认可，原告应承担举证不利的法律后果，且被告针对临时占用一楼厂房不需支付费用的答辩意见作出了解释，该解释不存在明显不合理的地方，故本院采纳被告的答辩意见，认定被告无需支付临时占用一楼厂房占用费的事实。原告并未就被告需支付2020年3-6月份分摊水费的事实举证，被告亦不认可，原告应承担举证不利的法律后果，本院采纳被告的答辩意见，认定被告无需支付分摊水费的事实。原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于原告的2020年3-6月份基本电费33600元、2020年4月份电费35992.8元、使用一楼电费5000元的主张，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告并未就基本电费从2400元/月增加到8400元/月的事实举证，被告亦不认可，原告应承担举证不利的法律后果，故本院采纳被告的答辩意见，认定每月基本电费为2400元的事实。双方均认可被告已支付原告2020年3月的基本电费2400元，故被告还需支付原告2020年4月、5月份基本电费4800元。至于原告还主张的未按时支付基本电费的滞纳金，由于原告并未举证证明被告未按时支付基本电费给原告造成了损失，故本院对原告主张的滞纳金请求不予支持。关于2020年6月份基本电费主张，因案涉租赁合同无效，且被告自2020年5月28日起未再生产，故原告诉求被告支付6月份基本电费的主张没有法律依据，本院不予支持。原告确认被告已支付截止5月14日前的照明电费、5月14日前的动力电费，故其再次诉求被告支付2020年4月份电费35992.8元的主张没有事实依据，本院不予支持。原告的会计在微信对话记录中明确承认被告已支付临时占用一楼厂房的电费5000元的事实，故原告再次主张该项电费没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的被告购买切割机、纸筒的费用63000元及帮工工资30000元的请求，因这两项诉求分别属于买卖合同及雇佣法律关系，与案涉的房屋租赁合同属于不同的法律关系，且被告也不认可，原告可另循法律途径解决，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市飞虎新能源产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳东恒国际投资集团有限公司支付占有使用费（以18100元/月为标准，自2020年6月1日起计算至实际搬离之日止，总额应抵扣被告深圳市飞虎新能源产业发展有限公司多支付的租金9150元）；二、被告深圳市飞虎新能源产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳东恒国际投资集团有限公司支付2020年4月、5月基本电费4800元；三、驳回原告深圳东恒国际投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2734元（原告已预交），由原告深圳东恒国际投资集团有限公司负担1979元，被告深圳市飞虎新能源产业发展有限公司负担755元。被告深圳市飞虎新能源产业发展有限公司应负担的受理费于本判决生效之日起十日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  伍晓东二〇二一年一月二十六日书记员  尹 晶