长春市绿园区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）吉0106民初4319号   原告（执行案外人）:张雪峰，男，1980年5月17日生，汉族，住吉林省公主岭市双城堡镇。公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：沈永彬，吉林哲讼律师事务所律师。   被告（被执行人）：许洪洋，男，1990年7月1日生，汉族，现住长春市经开四区。公民身份号码XXX。   被告（申请执行人）：周扬明，男，1993年1月20日生，汉族，现住长春市绿园区.公民身份号码：XXX。   原告张雪峰与被告许洪洋、周扬明执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雪峰及其委托诉讼代理人沈永彬，被告许洪洋、周扬明均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。   原告张雪峰向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即终止对汽车开发区富民大街中铁城XXX号，产权证号为XXX，丘地号为XXX号房屋的执行，并解除查封、扣押；2、请求法院判令本案诉讼费由所有被告承担。事实及理由：原告与被告许洪洋系买卖关系。被执行房产（长春市汽车经济技术开发区XXX号）原为许洪洋贷款购得，但双方于2019年4月24日签订房屋买卖合同，原告用商业贷款的付款方式以660,000.00元市场总价购得该房屋，截至今日，原告已支付房屋款额260,000.00元，原告购得该执行房产后，因房屋不能办理产权才一直未变更房屋产权登记，且自原告实际占有该房屋后，家人便一直居住在执行房屋内。2020年6月，原告联系许洪洋一同去办理产权，查询房屋信息时得知自己购买的房子被法院查封了。经查明，二被告之间因民间借贷纠纷诉至法院以调解结案，被告周扬明向法院申请执行，故查封了上述房屋。后原告向贵院提出执行异议申请，贵院于2020年10月20日作出（2020）吉0106执异73号执行裁定书，驳回原告的异议请求。贵院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）是非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告对于涉案不动产已满足此规定（一）、（二）、（四）三种情形，对于第（三)种情形，贵院认为，原告已经支付首付款260,000.00元，在贵院指定原告交付剩余房款的情况下，原告拒绝交付，此种拒绝交付的行为使得原告对于涉案不动产不符合第（三)种情形的规定，故驳回原告的异议请求。现原告同意根据指定将剩余房款交付于贵院，此种交付行为使得原告对于涉案不动产满足上述第（三)种情形的规定，从而原告对于涉案不动产满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,从而原告对于涉案不动产有排他的权利，且原告认为,因被告许洪洋系贷款购房，已将此房屋抵押给银行，法院应当将剩余房款优先用于偿还银行，综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。   被告许洪洋辩称，首付我没有收到260,000.00元，就是给我215,000.00元首付款，如果原告把剩余房款给我补齐,我同意终止执行这套房屋。   被告周扬明辩称，我不同意解封，我不同意停止执行。被告许洪洋还有剩余154,110.00元没有给我，在没有还清之前我不同意解封这套房屋。该房屋原告卖的时候说是按照市场价格，据我了解，这套房屋远低于市场价格，我对双方的交易有异议，我认为房屋买卖不真实。原告是在我查封后入住，所以不存在合法占有的问题。我查封的房子所有权是被告许洪洋所有，我认为与原告无关。因为原告的房屋不是全款交易，而且首付也没有给齐，所以原告的交易是不成立的。   本案在审理过程中，原告为证实自己的主张，当庭进行了陈述和举证、质证和辩论，原告提供了如下证据：证据1、房屋买卖合同（原告与被告许洪洋签订），证明2019年4月24日原告与被告许洪洋签订房屋买卖合同，约定房屋总价格为660,000.00元，以银行按揭贷款方式购买，该证据完全可以证明签订该合同的时间是在查封之前并且该购房合同真实有效，符合法律规定；证据2、购房款收条，证明2019年5月11日许洪洋向原告出具此收条，证明许洪洋收到原告购买案涉房屋首付款26万元；证据3、中国银行交易流水明细清单2份，证明原告通过银行汇款方式向周洪扬支付4笔购房款共计157,000.00元，加上许自认的90,000.00元现金及15,000.00元定金，扣除许交给房屋中介的2,000.00元，正好是260,000.00元，许洪洋给我们出具的收条；证据4、照片5张，证明该房屋已经实际装修并实际入住。房屋2019年4月签完合同后，原告就取得钥匙我们就已经实际占有，占有就进行了装修，2020年年初开始居住。   被告许洪洋质证认为，对证据1、真实性无异议，时间无异议，是在法院查封前签订；证据2、有异议，我没有收到这些钱，我就收到定金15,000.00元，和一个第一笔的90,000.00元现金，之后都是房产中介跟我联系的，字是我签的，但是我实际没有收到260,000.00元，我实际收到215,000.00元，房产中介管我要走了2,000.00元；证据3、现金我收到90,000.00元，定金是微信转账收到15,000.00元；证据4、没有异议，原告给我支付90,000.00元的时候，我就把钥匙交给他了。   被告周扬明质证认为，对证据1、合同真实性无异议，对房屋的总成交价格有异议，认为价格低于市场价很多，该房屋按照目前的市场价格总价值大概在870,000.00元至880,000.00元左右；证据2、有异议，认为购房款的首付交易不明确，认为双方交易不成立；证据3、原告与被告许洪洋的首付款问题没有说清，所以我对交易有异议，我与原告之前通过电话，原告说还欠五、六万首付款没有给被告许洪洋；证据4、我是2019年11月26日查封的该房屋，我认为原告在我查封后进行入住，原告不存在实际占有。   被告许洪洋未向法庭提供证据。   被告周扬明在庭审中提供证据如下：证据1、查封期限报告书、民事调解书各一份，证明我于2019年11月26日查封了该房屋，而原告在此时间后才入住的，不存在合法占有的问题。我与被告许洪洋的调解书证明法院是合理、合法的查封了该房屋，因为被告许洪洋没有履行民事调解书的协议，许洪洋欠我的债务没有如期偿还，并经过法院确认。   原告张雪峰质证认为，对证据1、真实性无异议，但是对证明问题有异议。占有不等同于实际居住，该房屋原告实际占有时间是2019年4月份，即合同签订时，被告许洪洋在收到90,000.00元时候也交付了房屋钥匙，即该房屋在被查封之前原告已经合法占有，且在该房屋被查封前该房屋已经被原告装修完毕。综上，该证据不能证明原告在查封之前未实际占有该房屋。对调解书真实性无异议。   被告许洪洋认为：表示对证据1没有意见，房屋是在我买卖之后查封的，付9万元首付大概是2019年4月末、5月初交付给原告钥匙的。调解书无异议。   经审理查明，周扬明与被告许洪洋民间借贷纠纷一案，经长春市绿园区人民法院审理，于2019年12月10日作出（2019）吉0106民初4489号民事调解书，内容为：一、被告许洪洋尚欠原告周扬明借款本金236,580.00元，于2020年1月20日前偿还36,580.00元，余款200,000.00元于2020年3月15日前还清；二、其他无争议；三、案件受理费5,530.00元，减半收取2,765.00元，保全费2,020.00元，由被告负担（于2020年1月20日前给付原告）。诉讼中，本院于2019年11月26日查封了被告许洪洋名下位于汽车开发区富民大街XXX号，权利证号：XXX、丘地号XXX，建筑面积：87.49平方米，分摊土地面积：2.91平方米的房屋及土地。由于被告许洪洋未能按照民事调解书确定的内容和期限履行义务，申请执行人周扬明向本院申请执行，本院于2020年4月20日作出（2020）吉0106执489号执行裁定书，裁定：扣留、提取、冻结、划拨被执行人许洪洋的收入或银行存款831,563.00元（含本金236,580.00元、案件受理费及保全费4,785.00元、执行费3,520.00元），并支付迟延履行期间的债务利息或查封、扣押其相应数额的财产。执行中，案外人张雪峰对查封该房屋提出执行异议，本院于2020年10月20日作出（2020）吉0106执异73号执行裁定书，裁定：驳回案外人张雪峰的异议请求。原告张雪峰对该裁定不服，自裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人执行异议之诉。   另查明，2019年4月24日，张雪峰作为甲方、许洪洋作为乙方，与丙方长春市持恒房地产代理有限公司共同签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲、乙方通过丙方购买位于长春市汽开区XXX，建筑面积87.49平方米的房屋；3、该房屋转让成交价为660,000.00元整；付款方式为商业贷款；4、乙方在签订本合约时，15,000.00元人民币作为定金，直接由甲方支付给乙方；5、……甲、乙双方需在产权证下来后7日内备齐贷款所需材料，向银行申请办理贷款手续，甲、乙双方同意银行审批成功后7日内到产权交易中心办理更名过户；13、甲、乙双方协议甲方在2019年5月25日前支付给乙方200,000.00元首付款，剩余尾款待产权证下来后向按揭贷款形式支付给乙方，同时，乙方承诺产权过两年。2019年5月11日，被告许洪洋向原告张雪峰出具购房款收条一枚，载明：今收到张雪峰购买中铁城XXX许洪洋名下房屋购房款260,000.00元，大写人民币贰拾陆万元整，案外人长春市持恒房地产代理有限公司在收款人处加盖公章。后经原告张雪峰与被告许洪洋核对后，确认被告许洪洋共接收购房首付款225,000.00元。   又查明，根据长春市规划和自然资源局信息载明：位于汽车开发区富民大街中铁城XXX号，权利证号：XXX、丘地号：XXX，建筑面积：87.49平方米的房屋登记在被告许洪洋名下，在中国建设银行股份有限公司长春芳草街支行抵押贷款，抵押期间自2017年10月18日至2037年10月17日。现案涉房屋贷款尚未清偿，原告张雪峰对该抵押贷款事宜知晓。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，依据原告张雪峰与被告许洪洋于2019年4月24日签订的《房屋买卖合同》第5条约定，原告张雪峰在与被告许洪洋签订《房屋买卖合同》时，该房屋仅是在房管部门进行了备案，此时并不具备办理产权过户的条件，同时原告对该房屋属许洪洋按揭购买且在银行存在抵押是完全知情的，在抵押不能消除的情况下是不能办理两人过户登记的，该情形应当属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”明知的情形，其自身原因未尽到合理注意义务，其风险应自负。该情形在《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十八中也已详述。同时原告又不情愿将剩余房款交付于被告周杨明。故原告张雪峰的诉讼请求，依法不予支持。   综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关司法解释之规定，判决如下：   驳回原告张雪峰的诉讼请求。   案件受理费5,200.00元，由原告张雪峰承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判长 高 嵩   审判员 刘忠亮   审判员 陶春志   二〇二一年一月二十五日   书记员 刘雪婷