上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51333号原告：上海金竹工程橡胶制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆继平，总经理。委托诉讼代理人：曹镇年，上海申海律师事务所律师。委托诉讼代理人：史中伟，上海申海律师事务所律师。被告：上海市浦东新区川沙新镇人民政府，住所地上海市浦东新区。负责人：宦勇，镇长。委托诉讼代理人：叶元丰，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡天宇，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上海市浦东新区川沙新镇杜尹村民委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：杨德忠，主任。委托诉讼代理人：尹耀忠。原告上海金竹工程橡胶制品有限公司(以下至本判决主文前简称金竹公司)与上海市浦东新区川沙新镇人民政府(以下至本判决主文前简称川沙新镇政府)、上海市浦东新区川沙新镇杜尹村民委员会(以下至本判决主文前简称杜尹村委会)房地产租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日起因疫情影响中止审理，于2020年10月27日恢复并公开开庭进行了审理，后于2021年1月4日组织双方进行谈话。原告金竹公司的法定代表人陆继平及委托诉讼代理人曹镇年、史中伟，被告川沙新镇政府及其委托诉讼代理人叶元丰、胡天宇和被告杜尹村委会的委托诉讼代理人尹耀忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金竹公司提出如下诉讼请求：1.判令被告川沙新镇政府、杜尹村委会支付土地减量化补偿款3,737,097元；2.诉讼费用由被告川沙新镇政府、杜尹村委会承担。事实和理由：2014年7月5日，案外人上海浦东炷枫工贸有限公司(以下简称炷枫公司)与被告杜尹村委会就位于上海市浦东新区杜尹村XXX队土地租赁用于开设企业签订《厂房(土地)租赁合同》。合同约定：租赁物面积经双方认可确定为5.26亩,年租金合计47,340元；租赁期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。2015年4月10日，原告与炷枫公司签订《转让企业厂房协议书》。该协议约定，炷枫公司自愿将杜尹村XXX队的企业厂房转让给原告，协商总价为465万元；厂房总面积为5.26亩，建筑面积为4,500平方米；原炷枫公司同杜尹村签订的厂房租赁合同由原告负责变更，并由原告上交杜尹村租赁费用。2015年4月13日，炷枫公司向杜尹村委会出具《承诺书》，承诺：炷枫公司向杜尹村租赁土地4.88亩，年租赁费43,920元;从2015年1月1日起把公司租赁合同变更为原告,法定代表人陆继平;更改后,原炷枫公司与杜尹村无土地租赁关系,今后租赁手续由原告与杜尹村签订;在签订更改合同的同时,原炷枫公司在2013年7月1日所签的合同作废。杜尹村委会也在《承诺书》上盖章确认。2017年5月，为配合川沙新镇政府建设用地减量化工作，原告提出将所租杜尹村5.26亩土地进行土地减量化。2018年4月，川沙新镇政府委派上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心委托案外人上海国衡房地产估价有限公司(以下简称评估公司)对原告位于杜尹村的土地厂房进行评估。评估公司出具的《估价结果一览表》显示：单位原告；房屋坐落六军公路XXX号；项目名称川沙新镇集中建设区外建设用地减量化项目(2018年第一期)；委托方上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心；建筑面积3,150.23平方米；估价目的房屋协议补偿估价；估价总计3,737,097元。2018年9月，川沙新镇政府委派施工队将原告厂房拆除，并收回土地。厂房拆除后，川沙新镇政府委托川沙新镇杜尹村委会与原告签订《企业协议搬迁补偿清退协议书》，该清退协议书中约定的一次性补偿金额1,886,074元远低于上述土地厂房评估总价即3,737,097元，原、被告因补偿款差异金额部分无法达成一致意见，故始终未能在《企业协议搬迁补偿清退协议书》上签字盖章。2020年4月7日，川沙新镇政府委托川沙新镇减量化推进办公室致函原告，明确原告单位已于2018年立项，并经区相关部门批准纳入土地减量化实施范围，目前暂未签约；2020年3月20日开始，按照新区有关要求，经新镇党委会研究决定实施新的操作口径，请原告务必于2020年7月1日前进行签约，逾期将按新的操作口径进行实施。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告川沙新镇政府辩称：不同意原告的诉请。本案是土地租赁纠纷，川沙新镇政府不是适格主体。签订的协议是村集体的集体土地。本案原告诉请要求被告支付的减量化补偿款高于川沙新镇政府的土地补偿的相关政策。因原告未在规定时间签约，原政策是否可以继续履行还需要进一步确定。因此，原告诉请的金额也没有依据。原告所承租土地上的建筑是无证建筑，原本应由原告自行拆除或相关部门依法拆除。因为原告主动申请减量化项目自愿移交房屋，原告才有权依据相关政策补偿。至今，原告未按期签约，对于相关补偿目前无法确定。被告杜尹村委会辩称：本案是土地租赁纠纷，杜尹村委会与原告不发生租赁合同纠纷，杜尹村委会与原告之间的租赁关系从2014年7月1日至2017年6月30日已经终止。终止合同后，杜尹村委会与原告没有续签合同。杜尹村委会与原告没有任何租赁关系。租赁合同结束后，原告继续使用土地。2018年4月20日杜尹村委会将告知书张贴在租赁厂房现场，要求原告将违法建筑按期拆除。不同意原告诉请。本院经审理，由原、被告对厂房土地租赁合同、转让企业厂房协议书、承诺书、申请、估价结果一览表、企业协议搬迁补偿清退协议书、告知函、原告与二被告、镇城建中心签订的土地减量化企业拆除意向补偿协议、2018年土地减量化项目企业协议搬迁空房钥匙移交确认单、川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径、原告的补偿情况、拆违告知书及照片、关于案外人上海红缨橡胶制品有限公司的《祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单》及《估价结果一览表》、关于案外人上海临港消防器材有限公司的《祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单》及《估价结果一览表》等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：2014年7月5日，案外人炷枫公司与杜尹村委会签订《厂房(土地)租赁合同》。合同约定：杜尹村委会将位于上海市浦东新区杜尹村XXX队的土地(以下简称系争土地,现在的门牌号为上海市浦东新区六军公路XXX号)租赁给炷枫公司开设企业；系争土地面积经双方认可确定为5.26亩,年租金合计47,340元；租赁期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。之后，炷枫公司在系争土地上建造了无证建筑。2015年4月10日，原告与炷枫公司签订《转让企业厂房协议书》。该协议约定，炷枫公司自愿将杜尹村XXX队的企业厂房转让给原告，协商总价为465万元；厂房总面积为5.26亩，建筑面积为4,500平方米；原炷枫公司同杜尹村签订的厂房租赁合同(的承租方)由原告负责变更，并由原告上交杜尹村租赁费用；炷枫公司同意原告分两次在三个月内付清总价465万元。2015年4月13日，炷枫公司向杜尹村委会出具《承诺书》，并由杜尹村委会在《承诺书》上盖章。《承诺书》的主要内容为：炷枫公司向杜尹村租赁土地4.88亩，年租赁费43,920元;从2015年1月1日起把炷枫公司租赁合同变更为原告,法定代表人陆继平;更改后,原炷枫公司与杜尹村无土地租赁关系,今后租赁手续由原告与杜尹村签订;在签订更改合同的同时,原炷枫公司在2013年7月1日所签的合同作废。2017年5月，为配合川沙新镇政府建设用地减量化工作，原告自愿申请将坐落于杜尹村XXX队(原告笔误写为2队)、合同面积5.26亩的土地进行土地减量化。2018年4月，川沙新镇政府委派上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心委托评估公司对原告位于六军公路XXX号估价时点2018年4月16日的建筑进行评估。评估公司出具的《估价结果一览表》显示：单位川沙新镇湾镇村民委员会(上海金竹工程橡胶制品有限公司)；房屋坐落六军公路XXX号；项目名称川沙新镇集中建设区外建设用地减量化项目(2018年第一期)；委托方上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心；建筑面积3,150.23平方米；估价目的房屋协议补偿估价；估价总计3,737,097元，其中房屋价值3,013,302元，装修123,107元，附属设施302,398元，机器设备搬迁286,250元，物资搬迁12,040元。2018年6月3日,案外人川沙新镇城镇建设事务中心作为甲方与作为乙方的杜尹村委会(原告)共同签署《川沙新镇“土地减量化”企业拆除意向补偿协议》，约定：乙方确认参加川沙新镇“土地减量化”的意向，乙方同意其地面建筑、构筑物进行实物量锁定，并在锁定二周内交钥匙由甲方进行拆除；甲方对乙方的补偿、补贴，根据评估公司的评估报告，依据川沙新镇2018年“土地减量化补偿、补贴口径”进行补偿、补贴，双方签订补偿、补贴协议；乙方承诺同一图斑号内另有企业全部参加川沙新镇2018年土地减量化项目，拆除后再进行审计，待审计结束后付清补偿、补贴款。2018年9月30日，原告的法定代表人签署《川沙新镇2018年土地减量化项目企业协议搬迁空房钥匙移交确认单》(以下简称《确认单》)，将房屋移交动迁公司及拆房单位。上述《确认单》原告法定代表人签字的一栏中注明：企业承诺先交房；补偿、补贴标准，1、企业房屋等在减量化项目范围内，按2018年减量化项目川沙新镇口径执行，2、企业房屋等在环境整治范围内，按2018年川沙新镇环境整治口径执行。之后，川沙新镇政府委派施工队将原告厂房拆除，并收回土地。厂房拆除后，川沙新镇政府委托杜尹村委会与原告签订《企业协议搬迁补偿清退协议书》，但因补偿金额有争议，原告与杜尹村委会未能签订《企业协议搬迁补偿清退协议书》。原告举证的甲方为杜尹村委会、乙方为原告、甲乙双方未签字盖章的《企业协议搬迁补偿清退协议书》上显示：甲方同意一次性补偿乙方1,886,074元，其中包括装修费、设备物品搬迁费等一切费用。2020年4月7日，川沙新镇政府委托川沙新镇减量化推进办公室致函原告，明确原告单位已于2018年立项，并经区相关部门批准纳入土地减量化实施范围，目前暂未签约；2020年3月20日开始，按照新区有关要求，经新镇党委会研究决定实施新的操作口径，请原告务必于2020年7月1日前进行签约，逾期将按新的操作口径进行实施。根据浦东新区川沙新镇人民政府2017年2月16日发行的《川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》，上海市浦东新区川沙新镇减量化推进办公室出具《上海金竹工程橡胶制品有限公司补偿情况》，主要内容为：位于川沙新镇杜尹村的系争土地5.26亩，自建无证建筑3,150.23平方米,川沙新镇动迁指挥部认定该无证建筑的建造年份为2005年底前,该企业(原告)被列入2018年建设用地减量化项目，补偿补贴按浦东新区川沙新镇人民政府2017年2月16日发行的《川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径》(以下简称2017版口径)实施；评估价值3,737,111元，其中房屋价值3,013,316元，装修123,107元，附属设施302,398元，机器设备搬迁286,250元，物资搬迁12,040元；补偿方案，1、根据2017版口径第二部分第二条第一款第1项关于暂未被认定为违法建筑的补贴，建筑、装饰装潢、附属设施按建安重置价结合成新50%的残值补贴，最高不超过1,000元/㎡。计算公式为：(3,013,316元＋123,107元＋302,398元)×50%＝1,719,411元。2、根据2017版口径第二部分第三条第一款第1项关于设备搬迁补贴，对于第一时间段建造建筑内的设备搬迁，给予50%补贴。计算公式为：286,250元×50%＝143,125元。3、物资搬迁12,040元。4、根据2017版口径第二部分第三条第一款第2项关于货物搬运补贴，货物的搬运费，以每4吨折合成1车，给予800元/车补贴，实际操作按照每100㎡不超过3车操作。计算公式为：90车×800元/车＝72,000元。5、根据2017版口径第二部分第三条第一款第3项关于配电增容补贴，根据企事业单位搬迁时实际使用量，按1000元/KV补贴。计算公式为：96KV×1000元/KV＝96,000元。6、根据2017版口径第二部分第三条第一款第4项关于配合补贴，对在规定期限内签约搬迁交钥匙的，按2012年度卫星遥感前的建筑面积，给予100元/㎡补贴。计算公式为：3150.23㎡×100元/㎡＝315,023元。7、根据2017版口径第三部分第六条关于暂未被认定为违法建筑的补贴总款按本口径的80%结算，最高限额为70万元/亩。计算公式为：(1,719,411＋143,125＋12,040＋72,000＋96,000元＋315,023)×80%＝1,886,079元；备注：杜尹村2018年共有4家企业按以上口径操作。川沙新镇减量化推进办公室2020年3月24日发行的《企事业单位建设用地减量化清拆补偿操作口径(试行)》(以下简称2020版口径)，将建筑物分为有证类(A类)、未见证类(B类)、违法类(C类)；关于建筑物、装饰装潢及附属设施的补偿，对A类建筑按评估价补偿，对B类建筑按评估价的20%补偿，最高不超过500元/㎡，C类建筑不予补偿；关于设备、设施、物资搬迁补偿，B类、C类建筑内的设备搬迁不予补偿，设施、物资的搬迁费按评估确定的吨位每2吨折合成一车，给予400元/车补偿；停产停业补偿，集体土地，A类建筑面积给予350元元/㎡补偿，B类、C类不予补偿；根据搬迁时实际使用量按1000元/KV补贴配电增容费；签约期一般不超过30个自然日，搬迁期一般不超过60个自然日，逾期的原则上不予奖励，在政府规定的期限内签订补偿协议、完成搬迁并交出房屋钥匙的，按A类建筑季装饰装潢、合法用地范围内附属设施的评估价，分别给予各10%的速签、速搬奖励；特殊企业按合法用地、历史违法用地的土地面积，分别给予各30元/㎡的速签、速搬奖励，对特殊企业的奖励不能重复，但可按就高原则计算。关于原告举证的企业名称分别为上海红缨橡胶制品有限公司、上海临港消防器材有限公司的《祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单》及《估价结果一览表》的认证。原告举证的上述证据欲证明上海红缨橡胶制品有限公司、上海临港消防器材有限公司按评估报告中评估补偿价100%进行减量化补偿，不存在被告所谓的按政策口径打折补偿的方式。两被告对上述证据均有异议，认为上述两家企业不是川沙新镇的，是祝桥镇的企业，不具有参考性。因被告提出异议，且原告举证的上述证据涉及祝桥镇的两家企业，而原告属于川沙新镇的企业,不能证明该两家企业的减量化补偿口径适用于原告，故对该证据不予采信。本院认为，本案争议的焦点是对系争房屋进行土地减量化项目拆迁应当适用何种补偿标准。首先，原告与杜尹村之间关于系争土地的土地租赁合同合法有效，但在系争土地上建造的系争房屋系无证类建筑，系由原告从炷枫公司处受让而得，原告与杜尹村之间的房屋租赁合同无效。其次，系争房屋被川沙新镇列入2018年建设用地减量化项目，应当按照川沙新镇2018年减量化政策标准进行补偿，即适用2017版口径。经原告申请，系争房屋于2018年9月移交川沙新镇相关政府部门进行拆除，在原告签字盖章的《川沙新镇“土地减量化”企业拆除意向补偿协议》中约定，对原告的补偿、补贴，根据评估公司的评估报告，依据川沙新镇2018年“土地减量化补偿、补贴口径”进行补偿、补贴，双方签订补偿、补贴协议。川沙新镇2018年减量化项目的补偿口径仍是沿用了2017年2月16日发行的2017版口径，并未发行2018年口径。因此，应当适用2017版口径对原告进行减量化项目补偿。再次，适用2017年版口径进行补偿对原告有利。根据2017年版口径，原告所得的系争房屋的补偿款总计1,886,079元，而若适用2020版口径，则所得补偿款远低于上述金额。第四，原告要求按照评估报告的估价总价100%进行补偿无政策依据。因此，两被告应当按照2017年版口径补偿原告1,886,079元，原告要求支付其余补偿款的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府、上海市浦东新区川沙新镇杜尹村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告上海金竹工程橡胶制品有限公司补偿款1,886,079元；二、驳回原告上海金竹工程橡胶制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,697元，减半收取计18,348.50元，由原告上海金竹工程橡胶制品有限公司负担7,461.50元，由被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府、上海市浦东新区川沙新镇杜尹村民委员会共同负担10,887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二一年一月二十五日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。