陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终15886号 上诉人（原审原告）：杨毅，男，1994年8月19日生，汉族，住西安市长安区王曲街办皇甫村492副1号。委托诉讼代理人：高永新，陕西泾渭分明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安地质矿产勘查开发院有限公司，住所地西安市长安区杜陵西路56号。法定代表人：王战社，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈世欢，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：任星星，陕西永嘉信律师事务所实习律师。上诉人杨毅因与被上诉人西安地质矿产勘查开发院有限公司（以下简称地矿勘查公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初6703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨毅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判地矿勘查公司退还杨毅租金100000元；2.撤销一审判决第三项，改判地矿勘查公司赔偿杨毅合同履行后可以获得的利益76000元、给客户退费6600元、场地使用费8020元、垫付的噪音检测费3000元。3.本案一、二审诉讼费由地矿勘查公司承担。事实和理由：一、一审判决确定租赁合同纠纷案由错误，本案案由应确定为合同纠纷。本案纠纷是大合同法律关系之下产生的诸多事宜，人民法院将本案案由确定为租赁合同纠纷不合理，若按合同纠纷处理，有利于高效解决双方之间的全部纠纷。二、一审法院对本案部分事实认定错误。本案一审庭审中，地矿勘查公司并未提出反诉请求确认双方当事人之间签订的《场地租赁合同》无效，地矿勘查公司在答辩时只是认为双方当事人之间签订的《场地租赁合同》是无效的，一审判决中“被告辩称，涉案合同经庭审为无效合同，……”的叙述，逻辑不通，是一审法院在帮地矿勘查公司说话，是错误的。一审判决本院认为部分论述“…经西安市自然资源和规划局长安分局的认定未取得建设工程规划许可证，并要求予以拆除，……”与客观事实不符。西安市自然资源和规划局长安分局出具的《西安市自然资源和规划局长安分局关于杨毅信访事项告知书》最后的认定意见是：对该职工活动中心予以拆除。并没有一审判决所述的“未取得建设工程规划许可证，并要求”的字样。一审判决本院认为部分所述的“……但该职工行为系其个人行为，并非因被告原因致使其不能履行合同，故……”，是错误的。地矿勘查公司没有履行自己的约定义务，地矿勘查公司没有保障杨毅基本的经营秩序，应赔偿给杨毅造成的损失。双方当事人签订的《场地租赁合同》第六条第3款约定了地矿勘查公司的义务之一即“应按约定为乙方（杨毅）提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方（杨毅）正常使用。”梁秀芳和地矿勘查公司都清楚涉案场地属于违法建筑这一事实，唯独杨毅对此不知情，地矿勘查公司职工梁秀芳与地矿勘查公司之间早有矛盾，地矿勘查公司没能预防、及时化解其与梁秀芳之间的矛盾，导致涉案场地在根源上是违法建筑的属性与地矿勘查公司职工梁秀芳的投诉举报结合，直接阻碍杨毅对租赁场地的正常使用，地矿勘查公司并没有保障杨毅对租赁场地的正常使用。一审法院适用法律错误。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的规定》第二条的内容，但是，一审法院并未查清“涉案租赁房屋在一审辩论终结前是否取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设”的事实，就认定签订的《场地租赁合同》为无效合同，不慎重。一审开庭前，杨毅申请一审法院向西安市自然资源和规划局长安分局、西安市长安区城市管理和综合执法局调取《关于西安地勘院职工活动中心违法建设的认定函》，一审法院只是给杨毅的代理人出具了《调查令》，当律师前往上述两个机关调查取证时，却未能取得。所以，《关于西安地勘院职工活动中心违法建设的认定函》和涉案租赁房屋在一审辩论终结前是否取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审未能查清。四、一审法院适用法律错误。地矿勘查公司明知涉案场地属于违法建筑，其为了获利而故意隐瞒实情仍旧与杨毅签订《场地租赁合同》，地矿勘查公司过错明显；杨毅初次创业，遭受地矿勘查公司的蒙蔽，杨毅没有过错。地矿勘查公司需承担的法律责任是：返还因该合同取得的财产100000元；地矿勘查公司应赔偿杨毅因此所受到的损失即：合同履行后可以获得的利益76000元、给客户退费6600元、场地使用费8020元、垫付的噪音检测费3000元。本案中，应当予以返还因该合同取得的财产就是地矿勘查公司已收取的第一年租金100000元，一审判决“其余已使用的比照占有使用费处理”，一审法院适用法律超出了法律条文原有的意思范围，是错误的。一审判决所述“原告诉请的场地使用费、噪音检测费、水电费核算等因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理”，杨毅认为这些都是合同法律关系之下产生的事务，应一并处理。五、地矿勘查公司故意隐瞒涉案的租赁房屋系违法建筑进而又恶意与杨毅签订《场地租赁合同》的行为，违背诚实信用原则，构成缔约过失责任，应当承担损害赔偿责任。一审法院没有判决地矿勘查公司承担损害赔偿责任，判决不公。六、一审法院将案件受理费的73%判给杨毅负担，不公平，一审、二审案件受理费应全部由地矿勘查公司负担。地矿勘查公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，地矿勘查公司认可一审法院的判决，杨毅的上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉。杨毅向一审法院起诉请求：1.判令地矿勘查公司向杨毅支付违约金200000元；2.判令地矿勘查公司退还杨毅合同期内后半年的租金50000元；3.判令地矿勘查公司支付杨毅因提前解除合同而给杨毅造成的预期可得利润损失76000元；4.判令地矿勘查公司承担杨毅给乒乓球学员直接退费损失6600元；5.判令地矿勘查公司支付杨毅场地使用费8020元；6.判令噪音检测费3000元由地矿勘查公司承担；7.判令地矿勘查公司退还杨毅押金10000元；8.对2019年4月到12月份的电费进行核算；9.本案诉讼费由地矿勘查公司承担。一审法院认定事实：2019年3月15日，地矿勘查公司下属的工会组织西安地质矿产勘查开发院职工活动中心收取杨毅押金10000元，并向杨毅出具收条一份。2019年4月1日，地矿勘查公司工作人员（职工活动中心负责人）刘跃代表西安地质矿产勘查开发院职工活动中心与杨毅签订《场地租赁合同》，约定：乙方（杨毅）承租地勘院职工活动中心，总面积约800平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日，共计壹年，免租期为自2019年3月15日起至2019年3月31日，租期第一年至第二年租金壹拾万元。同日，杨毅又与地矿勘查公司工作人员刘跃签订《补充协议》，约定：协议三年，正式签订一年一签。协议签订后地矿勘查公司将合同约定的职工活动中心交给杨毅经营。2019年5月8日，杨毅与案外人王杰签订了《篮球场地租赁合同书》，杨毅将其从地矿勘查公司处承租的凤栖原运动球馆篮球场地分时间段租赁给王杰，用于篮球培训，期限自2019年5月18日至2021年5月18日止，年租金48000元。2019年8月23日，杨毅又与裴蝢杰签订了《篮球场地租赁合同》，将上述场地分时间段租给裴蝢杰，期限自2019年9月1日至2020年9月1日，年租金72000元。后在经营过程中，杨毅诉称地矿勘查公司单位退休职工梁秀芳多次向韦曲派出所及12345投诉本案租赁场地存在噪音扰民，派出所接警并去现场调查。2019年12月1日，杨毅与地矿勘查公司工作人员刘跃发生纠纷，刘跃将活动中心门上锁，杨毅报警，民警现场调解未果，告知双方系合同纠纷，自行协商或通过法院自行解决。2020年1月13日，地矿勘查公司工作人员刘跃向杨毅通知：接物业公司转发院领导赵院长通知，即日起职工活动中心停止一切经营活动，2020年1月14日杨毅停止经营。后杨毅向相关部门反映地矿勘查公司场地为违法建筑，经自然资源和规划部门现场查看，结论为：地勘院院内存在一栋三层职工活动中心，未取得《建设工程规划许可证》，并认定对该活动中心予以拆除。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。杨毅从地矿勘查公司处租赁的地勘院一栋三层职工活动中心经西安市自然资源和规划局长安分局认定未取得建设工程规划许可证，并要求予以拆除，且在一审辩论终结前亦未取得审批，故本案杨毅、地矿勘查公司所签租赁合同为无效合同。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。杨毅已支付地矿勘查公司一年租金，地矿勘查公司应将杨毅剩余未经营期间的租金予以返还。其余已使用的比照占有使用费处理。关于杨毅实际停止经营时间，杨毅诉称因地矿勘查公司单位退休职工梁秀芳多次投诉导致其不能正常经营，但该职工行为系其个人行为，并非因地矿勘查公司原因致使其不能履行合同，故杨毅停止经营日期为地矿勘查公司工作人员通知的停止日期为准，即2020年1月14日，庭审中杨毅承认其实际停止经营的时间为2020年1月14日。故本案从2020年1月14日起至2020年3月31日共78天的租金应返还杨毅，本案年租金10万，日租金计算为274元，78天共计为21369.9元。杨毅诉称违约金、以及其预期利润、给乒乓球学员退费等损失因本案合同无效，其转租合同亦无效，对该请求一审法院不予支持，杨毅诉请的场地使用费、噪音检测费、水电费核算等因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决：一、被告西安地质矿产勘查开发院有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨毅租金21369.9元；二、被告西安地质矿产勘查开发院有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨毅押金10000元；三、驳回原告杨毅其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6604元，由原告杨毅负担4805元，被告西安地质矿产勘查开发院有限公司负担 584元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，地矿勘查公司与杨毅签订《场地租赁合同》，约定杨毅承租地矿勘查公司案涉场地，双方就此发生纠纷，一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷，是正确的。一审法院查明，杨毅从地矿勘查公司处租赁的地勘院一栋三层职工活动中心经西安市自然资源和规划局长安分局认定未取得建设工程规划许可证，并要求予以拆除，一审法院认定杨毅、地矿勘查公司所签租赁合同无效，对于杨毅已支付地矿勘查公司一年租金，判令地矿勘查公司将杨毅剩余未经营期间的租金予以返还，其余已使用的比照占有使用费处理，符合相关法律、司法解释的规定。一审法院认为，杨毅诉称因地矿勘查公司单位退休职工梁秀芳多次投诉导致其不能正常经营，但该职工行为系其个人行为，并非因地矿勘查公司原因致使其不能履行合同，故杨毅停止经营日期为地矿勘查公司工作人员通知的停止日期为准，即2020年1月14日，一审庭审中杨毅承认其实际停止经营的时间为2020年1月14日，故一审法院认定从2020年1月14日起至2020年3月31日共78天的租金共计21369.9元，地矿勘查公司应返还杨毅，并无不当。杨毅上诉主张改判地矿勘查公司退还杨毅租金100000元，理由不能成立，本院依法不予支持。对于杨毅诉称违约金及预期利润损失，因案涉合同无效，其转租合同亦无效，对该请求一审法院不予支持，亦无不当。杨毅上诉主张改判地矿勘查公司付杨毅因提前解除合同而给杨毅造成的预期可得利润损失76000元，理由不能成立，本院依法不予支持。杨毅诉请的噪音检测费，系双方就租赁合同履行发生争议，为解决纠纷而支出，且以西安地质矿产勘查开发院作为委托单位，加盖有“西安地质矿产勘查开发院职工活动中心”印鉴，应视为地矿勘查公司认可委托检测，相应检测费用应由地矿勘查公司承担，故对杨毅诉请地矿勘查公司支付垫付的噪音检测费3000元，本院依法予以支持。杨毅诉请的给乒乓球学员退费，其述称尚在退付中，地矿勘查公司不予认可，杨毅如认为地矿勘查公司应予承担，可在退费事项实际完成后另行主张。杨毅诉请的场地使用费8020元，地矿勘查公司认为不是公司行为，因涉及案外人，本案不予处理。据此，一审判决第一项、第二项应予维持，第三项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初6703号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初6703号民事判决第三项；三、西安地质矿产勘查开发院有限公司自本判决生效之日起三日内返还杨毅垫付的噪音检测费3000元；四、驳回杨毅关于判令西安地质矿产勘查开发院有限公司向杨毅支付违约金200000元、预期可得利润损失76000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6604元，杨毅已预交，由杨毅负担3302元，由西安地质矿产勘查开发院有限公司负担3302元；二审案件受理费4172元，杨毅已预交，由杨毅负担2086元，由西安地质矿产勘查开发院有限公司负担2086元。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年一月十三日二一年一月十四日 书 记 员   刘  明  明1