河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初7763号原告：王善红，男，1973年5月19日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：毛开波，河南康益律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丽君，河南康益律师事务所实习律师。被告：济源市建开置业有限公司，住所地：济源市济水大街东段时代广场。诉讼代表人：王行智，管理人负责人。委托诉讼代理人：郑晓丹，河南剑光律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文文，河南剑光律师事务所律师。原告王善红与被告济源市建开置业有限公司（以下简称建开置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王善红的委托诉讼代理人毛开波，被告建开置业公司的委托诉讼代理人赵晓丹、赵文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王善红向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2018年1月18日签订的《购房协议》有效；2、要求被告继续履行《购房协议》，将位于吉融国际小区C座7层701、702、703、704、705、706、707、708、709、711、712、713、714、715、716、717号房产过户登记至原告指定人李楠名下。事实与理由：2013年7月4日原告通过朋友李**介绍出借给被告200万元，后经多次催要，被告未能还款。经双方协商，被告同意用其开发的位于吉融国际小区C座房产偿还借款，2018年1月18日原、被告及第三人（中间人李**）签订《购房协议》，约定原告出借给被告的200万元借款作为购房款，另向被告支付150万元购房款，共计350万元购买被告开发的吉融小区C座7层701、702、703、704、705、706、707、708、709、711、712、713、714、715、716、717号房产共计16套房屋，并约定将上述房产登记到原告妻子李楠名下。《购房协议》签订后被告将房屋钥匙交付给了原告，并以原告妻子李楠的名义与被告签订了《房屋买卖合同》，在房管局备案登记。原告也依约交付了150万元购房款。之后因被告公司原因，一直未能办理上述房屋的过户登记手续。2018年7月27日济源市人民法院受理了被告的破产清算申请，破产管理人要求原告将上述房产交付给被告，没有依据。涉案房产，原告已经足额交付了房款，被告也已实际将房屋交付给其，已经不属于被告财产，故提起诉讼。被告建开置业公司辩称：原、被告之间的顶账协议涉及到16套房屋，分别是C座701-717号房产，合同备案时间是2018年7月20日，而建开置业公司于2018年7月27日依法进入破产程序。根据破产法的规定，该偿债行为属于可撤销或者无效的情形，管理人有理由相信该16套房屋涉及到个别清偿，涉案房屋应当追回作为破产财产进行分配，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，予以认定，有异议的证据经本院审查予以确认并在卷佐证。本院确认案件事实如下：2013年7月经李**介绍，原告同意出借给被告200万元，2013年7月4日通过王金娥（原告姐姐）账户转到李**哥哥李海建账户200万元，当日李海建将200万元转到建开置业公司董事长赵大林账户，之后该款未能偿还原告。2018年1月18日建开置业公司赵大林（甲方）、王善红（乙方）、李**（丙方）三方达成《购房协议》载明：在自愿平等原则下，经甲、乙、丙三方协商，达成协议如下：一、甲方同意乙方于2013年7月4日经丙方介绍借给甲方建开置业公司至今未还的200万元借款转为购房款，另加购房款150万元，总计350万元（每平方米4454元）购买建开置业公司的C座7层701、702、703、704、705、706、707、708、709、711、712、713、714、715、716、717号房产共计16套住房，登记在王善红妻子李楠名下。二、乙方需在甲方办理完成乙方所购房屋在房管局的销售备案登记后三日内交付剩余购房款150万元。该协议甲方由建开置业公司赵大林（系建开置业公司董事长）签名，乙方王善红、丙方李**签名。协议签订后被告将每套涉案房屋钥匙各交付给原告一把，其余钥匙以原告未交物业费未交付给原告。协议签订后，原告妻子李楠与被告于2018年7月21日签订涉案房屋《商品房买卖合同》并在房管局备案登记，其中涉案房屋如下：1、合同编号JYXS00000940，房屋代码128847，第CD座701号房。该商品房建筑面积共计39.47平方米，其中套内建筑面积25.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.57平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为175799元。2、合同编号JYXS00000941，房屋代码128808，第CD座702号房。该商品房建筑面积共计42.44平方米，其中套内建筑面积27.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.59平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为189027元。3、合同编号JYXS00000942，房屋代码128809，第CD座703号房。该商品房建筑面积共计42.44平方米，其中套内建筑面积27.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.59平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为189027元。4、合同编号JYXS00000958，房屋代码129036，第CD座704号房。该商品房建筑面积共计59.38平方米，其中套内建筑面积38.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.41平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为264478元。5、合同编号JYXS00000981，房屋代码128986，第CD座705号房。该商品房建筑面积共计79.56平方米，其中套内建筑面积52.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.35平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为354360元。6、合同编号JYXS00000943，房屋代码128887，第CD座706号房。该商品房建筑面积共计115.32平方米，其中套内建筑面积75.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.64平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为513635元。7、合同编号JYXS00000945，房屋代码128888，第CD座707号房。该商品房建筑面积共计42.44平方米，其中套内建筑面积27.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.59平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为189027元。8、合同编号JYXS00000947，房屋代码128889，第CD座708号房。该商品房建筑面积共计42.44平方米，其中套内建筑面积27.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.59平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为189027元。9、合同编号JYXS00000948，房屋代码128770，第CD座709号房。该商品房建筑面积共计39.47平方米，其中套内建筑面积25.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.57平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为175799元。10、合同编号JYXS00000950，房屋代码129027，第CD座711号房。该商品房建筑面积共计40.58平方米，其中套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为180743元。11、合同编号JYXS00000952，房屋代码128937，第CD座712号房。该商品房建筑面积共计40.58平方米，其中套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为180743元。12、合同编号JYXS00000953，房屋代码129031，第CD座713号房。该商品房建筑面积共计40.58平方米，其中套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为180743元。13、合同编号JYXS00000954，房屋代码129009，第CD座714号房。该商品房建筑面积共计40.58平方米，其中套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为180743元。14、合同编号JYXS00000956，房屋代码129035，第CD座715号房。该商品房建筑面积共计40.58平方米，其中套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为180743元。15、合同编号JYXS00000957，房屋代码129070，第CD座716号房。该商品房建筑面积共计40.58平方米，其中套内建筑面积26.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.95平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为180743元。16、合同编号JYXS00000959，房屋代码128772，第CD座717号房。该商品房建筑面积共计39.49平方米，其中套内建筑面积25.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.57平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4454元，总金额为175888元。总计房款（3500525元）元。2018年7月21日原告通过王金娥账户转付建开置业公司出纳张粉粉账户150万元。审理中，被告认可涉案房屋已经具备办理房屋产权登记条件。原告表示协议签订后，未及时签订《商品房买卖合同》是因为当时涉案房屋被告没有及时解押，在被告对涉案房屋解押后才与李楠签订涉案了房屋的《商品房买卖合同》。合同签订后其及时支付了150万元房款。另王金娥及李海建均认可经其账户转至赵大林账户的200万元属于王善红款项。本院于2018年7月27日作出（2018）豫9001破4号之一民事裁定书，裁定受理申请人祁亮对建开置业公司的破产清算申请。本院认为，原告之前出借给被告200万元，在被告未能偿还的前提下，2018年1月18日原、被告经介绍人协商达成《购房协议》，购买涉案房屋，将借款冲抵购房款，不足部分房款在《商品房买卖合同》签订后，原告已经按照协议履行了缴纳房款的义务。双方《购房协议》2018年1月18日签订，实际履行于2018年7月21日，只是延迟履行，不影响《购房协议》的效力，故双方签订的《购房协议》应属有效。综上，被告抗辩理由，证据不足，本院不予支持。双方认可涉案房屋已经具备办理产权登记条件，被告应当按照《购房协议》以及与李楠签订的《商品房买卖合同》继续履行合同附随义务，将涉案房屋登记在原告指定人员李楠名下，相关税费由原告承担。因本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条之规定，判决如下：一、原告王善红、被告济源市建开置业有限公司以及李**于2018年1月18日签订的《购房协议》属有效协议。二、被告济源市建开置业有限公司在判决生效后一个月协助原告王善红将位于吉融国际小区CD座7层701、702、703、704、705、706、707、708、709、711、712、713、714、715、716、717号房屋产权登记到李楠名下。案件受理费34800元，依法减半收取17400元，由被告济源市建开置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效文书，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王小奇二〇二一年一月二十六日书记员  吕林倩