广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初28691号原告（反诉被告）：王帮范，男，1989年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）：梁少芬，女，1980年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈华申，广东言法律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）王帮范与被告（反诉原告，以下统一简称被告）梁少芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，被告提起了反诉，本院决定将本诉与反诉合并进行审理。本院依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人陈华申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还按金9000元、2020年8月的租金4500元、店铺出租附带的2台空调2000元、店铺的装修费15872.5元、设备购买款10160元，并赔偿原告双倍按金9000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年8月7日签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租赁期限从2020年8月7日起至2026年8月7日止，被告与房屋所有人冯立繁的租赁合同却于2020年10月31日到期。现冯立繁收回房屋，致原告无法使用该房屋，被告已构成根本违约。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实根据，应予驳回。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方于2020年8月7日签订的《租赁合同》；2.被告收取的按金9000元不予退回；3.原告支付拖欠租金的滞纳金2700元；4.原告支付2020年9月8日至同年10月31日的租金7800元；5.原告承担本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由：2020年8月7日，双方签订了一份《租赁合同》，合同第二条第4项约定：“租金支付方式为先付当月租金，再使用物业。当月租金均需在每月8号前以现金支付或存入以下银行账户并及时通知甲方（被告），如乙方（原告）拖欠租金3天，乙方每天应被罚滞纳金壹佰元整，拖欠达30天以上，甲方有权单方终止本合同并收回该房屋和当月租金，按金不予退回。”《租赁合同》还约定了其他内容。2020年9月8日，原告未依约支付租金，并拖欠租金达数10天之久，导致被告未能及时续租涉案房屋。原告先期的违约行为，应承担相应违约责任。原告辩称，被告违约在先，无权没收按金。被告拖欠冯立繁几个月租金，冯立繁在9月19日告诉原告要收回房屋，原告才不交租。同时，被告曾答应给原告10天的装修时间。因此，原告请求的滞纳金不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.8月18日的收据（显示空调安装费）与该日转款360元的记录相印证，但原告已将空调搬走，本院不予采信。2.8月30日的收款收据（显示广告制作费）与8月11日、30日转款1000元、2133元的记录相互印证，本院予以采信；3.8月9日、11日的送货单（显示30×60、30×30等，应为瓷砖）与上述日期分别转款80元、680元的记录相印证，本院予以采信；4.8月21日的收据（显示地柜、展柜等）与该日转款3200元的记录相印证，但原告已搬走，本院不予采信；5.8月20日的收据（显示烧鸭炉）与该日转款500元的记录相印证，但原告已将空调搬走，本院不予采信；6.8月20日的收款收据（显示购某种家私5台）与该转款1450元相印证，但原告已搬走，本院不予采信；7.8月9日的收据（显示排气扇）与该日分别转款25元、28元、84元、3元、1.5元的记录相印证，但原告已搬走，本院不予采信；8.8月27日的收款收据（显示吹风机）与该日转款288元的记录相印证，但原告已搬走，本院不予采信；9.8月21日的收款收据（显示排气扇），但原告已搬走，本院不予采信；10.8月23日的收据（显示五金装修材料）与该日转款59元、61元、2元、1.5元、10元的记录相印证，本院予以采信；11.8月9日的送货单（显示装修材料）与原告于该日转款10元、4元、9元、2元、158.94元的记录相印证，本院予以采信；12.8月9日的收据（显示石膏板、天花装修款）与该日转款1100元的记录相印证，本院予以采信；13.8月15日的收据（显示木门安装）与该日转款800元的记录相印证，本院予以采信；14.8月12日的收据（显示装修废料清理费用）与该日转款的300元记录相印证，但原告已使用过涉案房屋，本院不予采信；15.8月18日的送货单（显示扇灰人工材料费）与该转款1600元的记录相印证，本院予以采信；16.8月21日的送货单（显示盘子、勺子、小碗）与该日转款480元的记录相印证，但原告已搬走，本院不予采信；17.8月23日的收据（显示不锈钢1张）与该日转款220元相印证，但原告已搬走，本院不予采信；18.8月25日的收据（显示泥水工程款）与该日转款2600元的记录相印证，本院予以采信；19.8月24日的收据（显示玻璃安装工程款）与该日转款2500元的记录相印证，本院予以采信；20.8月24日的收据（显示灯饰）与该日转款280元的记录相印证，但原告已搬走，本院不予采信；21.8月24日的收款收据（显示收现金510元，购电线），本院予以采信；22.8月23日的收据（显示水电安装，金额150元），本院予以采信；23.蓝鸟燃气的微信聊天记录与转账记录相印证，但原告已搬走，本院不予采信；24.原告于8月9日向武光转款600元，于8月13日、27日分别向振兴五金转款18元、16元，于8月22日向林氏潮流酒店用品一站式转款3985元，因原告既未举证证明上述转款记录与本案有关，即使与本案有关也未举证证明不能搬走，本院不予采信；25.原、被告的微信聊天记录及原告向被告分别转款5000元、10500元、400元的记录，能相互印证，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：冯立繁的常住人口登记卡显示，冯立繁是户主，侯玉筠与户主的关系登记为妻。位于×××××号的房屋（**）的登记权属人是侯玉筠。2017年11月1日，冯立繁与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定冯立繁将上述房屋出租给被告使用，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日；在租赁期间内，被告转租必须经冯立繁同意。该合同还对其他内容进行了约定。原、被告于2020年8月7日签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：被告将位于×××××号地铺之一的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告作商铺使用；租赁期限自2020年8月7日至2026年8月7日。被告于2020年8月7日前把房屋交付给原告使用。租金4500元/月。签约时，原告须向被告支付租房按金9000元和第一个月租金4500元。租赁期满或合同双方协商解除，原告在缴清租金，并应向被告出具已经结清按合同规定应由其支付的所有费用证明（发票、收据）后，被告将按金如数无息退回原告；先付当月租金，再使用物业。当月租金在每月8号前以现金支付或存入以下银行账户并及时通知被告，如原告拖欠租金3天，原告每天应被罚滞纳金100元，拖欠达30天以上，被告有权单方终止本合同并收回涉案房屋和当月租金，按金不予退回；在租赁期间，一切水费、电费、电视天线费、煤气费、管理费、垃圾费、涉案房屋的租赁税、土地使用税等一切税费由原告全额承担；租赁期间，如因原告故意或过失造成涉案房屋的损坏，原告应负责恢复原状或赔偿被告经济损失。原告不能装修墙窗等墙体，不能随意改变房屋结构。如因此造成的后果，由原告负责，被告有权终止本合同并收回涉案房屋，当月租金及按金不退回；租赁期内任何一方违反本合同规定的任何条款，违反方应赔偿对方因此所受的损失，守约方有权提前解除合同；若被告在房屋交付使用后未履行本合约之条款完成租赁，双倍返还按金，并退还当月租金。若原告未能履行本合约之条款完成租赁，其所付按金由被告没收，已收租金不予退回，本合同自动解除，任何一方不得有异议；原告拖欠租金达7天，被告有权单方终止合同，并就拖欠额按100元/日收取滞纳金；出现被告有权单方终止或解除合同情形，原告自收到被告通知之日起3天内，收拾好自身物品并交回涉案房屋。否则，被告有权处置涉案房屋内原告物品，概不承担原告由此造成的任何损失。原告于2020年8月6日、7日分别向被告微信转款5000元、10500元，合计15500元。该15500元有9000元是按金，有4500元是2020年8月7日至同年9月6日的租金4500元，有2000元是原告向被告支付的空调款（被告将涉案房屋出租给原告时该房屋中有2台空调，原告为此支付了2000元）。原告之后再未向被告交纳过租金。原告于2020年8月6日支付5000元后，被告将涉案房屋的钥匙交给了原告，原告随后对涉案房屋进行装修。冯立繁并未反对被告将涉案房屋转租给原告。原告对涉案房屋的厕所进行装修时封死了下水道，冯立繁见到后表示不能封死下水道要求重新装修，遭原告拒绝后，冯立繁便将上述要求告知被告，原、被告为此产生争执，原告最后按被告的要求对厕所进行装修。被告维修了涉案房屋的雨棚，原告为此于2020年8月19日向被告支付了400元。2020年8月26日，原告以涉案房屋为经营场所向佛山市顺德区市场监督管理局申请成立了名叫佛山市顺德区旺帮记餐饮店的个体户。因无法取得涉案房屋周围邻居的同意，原告无法在网上办理经营冷食类的营业执照，原告便于同月31日在上述市场监督管理局注销了佛山市顺德区旺帮记餐饮店。因被告拖欠了几个月租金，冯立繁于2020年9月19日叫原告搬离涉案房屋，表示其要收回该房，原告于9月底搬走。原告搬离涉案房屋时，搬走了全部桌椅、空调、设备、灯、油烟机、吊扇等能搬走的财物，天花、玻璃之类的不能搬离的就没有搬。不久，新承租人即进入涉案房屋并对该房进行装修。原告对涉案房屋的装修已被冯立繁和新承租人拆除。被告与冯立繁于2020年11月16日重新签订了一份《房屋租赁合同》，承租日期从同月1日起。原告在庭审中称，承租涉案房屋后，对墙壁、天花、灯、电线、玻璃、铺贴、厨房、下水道、厕所、空调、油烟机、吊扇进行了装修。因涉案房屋的装修已被冯立繁和新承租人拆除，故原告在本案中不对装修价值申请价格评估。经统计，原告为租用涉案房屋及装修涉案房屋支付了以下费用（经本院认定为不能搬走的财物所支出的费用）：广告制作费3133元、瓷砖款761元、五金装修材料款166元、装修材料款184元、石膏板、天花装修款1100元、木门安装款800元、扇灰人工材料费1600元、泥水工程款2600元、玻璃安装工程款2500元、电线款510元、水电安装款150元、雨棚费400元，以上各项款项共计13904元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，本案应适用当时的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据上述规定，《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，且冯立繁知道被告转租后未提出异议，除滞纳金约定过高需要调整及本案的转租期限超过被告剩余租赁期限无效外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然被告与冯立繁于2020年11月16日重新签订了一份《房屋租赁合同》，但原告已于2020年9月底搬离涉案房屋，根据上述规定，《租赁合同》的承租期限至2020年10月31日，超出上述期限部分的约定无效。关于违约问题。《租赁合同》约定当月租金在每月8号前支付，原告未在2020年9月8日前支付2020年9月份的租金，该行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；《中华人民共和国合同法》（自1999年10月1日施行，于2021年1月1日废止）第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告因拖欠冯立繁的租金，导致原告被迫搬离涉案房屋，根据该规定，被告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。因被告存在根本违约行为，原告据此请求被告退还按金9000元的主张合法有据，本院予以支持。原告在2020年8月已使用了涉案房屋，其请求退还2020年8月7日至同年9月6日的租金4500元没有依据，本院不予支持。原告已将本案中的2台空调搬走，其无权再要求被告退还2000元。因原、被告在本案中均存在违约行为，故本院对原告请求被告赔偿双倍按金9000元的主张不予支持。因被告构成根本违约，导致原告被迫搬离涉案房屋，被告应赔偿原告的装修损失共计13904元，本院对原告超出上述金额部分的主张不予支持。因原告将能搬走的财物都已搬走，且其未举证证明尚有未搬离的机器设备，故本院对原告请求被告赔偿设备购买款10160元的主张不予支持。原告已于2020年9月底搬离涉案房屋，双方实际上通过自己的行为解除了《租赁合同》，本院据此确认《租赁合同》于2020年9月30日解除。被告存在根本违约行为，故本院对其请求不予退回按金9000元的主张不予支持；原告实际使用了涉案房屋，其应向被告支付2020年9月7日至同月30日的租金3600元（4500元/月÷30天×24天）。《租赁合同》约定逾期支付租金的滞纳金按100元/天计算明显过高，本院依法调整为从2020年9月9日起以租金3600元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止。本院对被告超出上述金额部分的租金、利息请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条、第十六条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王帮范与被告（反诉原告）梁少芬在2020年8月7日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月30日解除；二、被告（反诉原告）梁少芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王帮范退还按金9000元及赔偿原告（反诉被告）王帮范装修损失13904元；三、原告（反诉被告）王帮范应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁少芬支付租金3600元及滞纳金（滞纳金的计算方法：以3600元为基数，从2020年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告（反诉被告）王帮范其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁少芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取531.66元[原告（反诉被告）王帮范已预交]，由原告（反诉被告）王帮范负担292.41元，被告（反诉原告）梁少芬负担239.25元。案件反诉受理费收取3125元[被告（反诉原告）梁少芬已预交]，由原告（反诉被告）王帮范负担32元，被告（反诉原告）梁少芬负担3093元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二一年一月二十九日书记员  冯秋莹