广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15015号原告：黄正君，女，1989年5月30日出生，汉族，身份证住址广东省封开县×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。委托诉讼代理人：黄静，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。被告：谢朝采，男，1974年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：余健华，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文杰，广东邦仁律师事务所实习律师。被告：中山市×××地产代理有限公司，住所地广东省中山市南区××××××××恒绿洲花园1-2幢1层商业2卡，统一社会信用代码91442000MA4WHXJX7T。法定代表人：唐某1。被告：中山市文思朝阳阁房地产服务中心，住所地广东省中山市东区××××××××××××巷7号首层138室，统一社会信用代码92442000MA51XAK1XQ。经营者：谢朝采。委托诉讼代理人：余健华，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文杰，广东邦仁律师事务所实习律师。原告黄正君与被告谢朝采、中山市文思房地产开发有限公司（以下简称文思公司）、中山市×××地产代理有限公司（以下简称公园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据原告黄正君的申请，准许其撤回对文思公司的起诉（已另作裁定）并追加中山市文思朝阳阁房地产服务中心（以下简称朝阳阁地产中心）为被告参加诉讼，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄正君委托诉讼代理人黄静、朱颂华、被告谢朝采、朝阳阁地产中心共同委托诉讼代理人余健华、吴文杰，被告公园公司法定代表人唐某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄正君向本院提出诉讼请求：三被告向原告支付35000元及利息（以35000元为计算基数，从2018年10月28日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日为1247.60元，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公司的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.谢朝采、朝阳阁地产中心为原告在一个月内修复中山市东区×××××××××巷1号朝阳阁1栋204房（以下简称204房）的房产装修存在质量问题并经原告验收，修复产生的费用由谢朝采、朝阳阁地产中心承担（具体问题如下：①瓷砖与墙体连接部分开裂、后期会脱落②墙面不平整③瓷砖开口，后期空鼓④玻璃胶收口不合缝⑤水平落差问题严重⑥瓷砖破损⑦踢脚线破损锯齿⑧填缝剂收口差⑨厨房区域无安装电源插座⑩墙装空鼓⑪墙面不平整，影响后期开门，会出现震裂⑫卫生间墙面收口差⑬空调安装位置没有打孔），维修费用为10000元；2.谢朝采、朝阳阁地产中心赔偿因装修问题导致原告无法使用房屋产生的损失（计算方式为自2019年11月起按每月1000元标准计至收楼当月止）；并明确要求公园公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：原告于2018年8月购买204房的房产。购买时，文思公司的销售李眉花与原告签订了置业计划书，承诺购买上述房产后，在过户前1天将赠送35000元家电礼包现金转账给原告，并在置业计划书上作了备注。但原告购买了上述房产后，该35000元迟迟未向原告支付。之后原告联系李眉花，发现李眉花已经离职，常用联系电话已经关机，转由销售罗秋荣跟进。2020年4月，原告联系上谢朝采，但其拒绝返还。随后原告向消费委员会进行投诉，文思公司向消费委员会作出书面回复，认为是李眉花的个人行为，并且把35000元转到公园公司，拒绝履行置业计划书的承诺。另外，原告收楼时才发现204房小阳台紧邻臭水沟，且房屋存在大量装修问题，原告因此拒绝收楼。被告谢朝采辩称，1.关于原告的第一项诉讼请求，该35000元家电礼包与谢朝采无关，该35000元家电礼包系公园公司员工李眉花与原告签订的置业计划书中承诺支付的，并非谢朝采所为，不应由谢朝采承担。2.关于原告的第二项诉讼请求，谢朝采愿意为原告修复涉案房屋的装修问题。对于具体需要多长的修复时间，需要到现场查看。3.关于原告的第三项诉讼请求，原告主张的租金标准过高，由于涉案房屋面积不是很大，应按每月300元至500元计算，对于原告主张的起算时间无异议。被告公园公司辩称，李眉花是朝阳阁地产中心的员工，不是公园公司的员工，故公园公司不应承担责任。公园公司曾找过李眉花证实，李眉花称其是朝阳阁地产中心的员工。被告朝阳阁地产中心辩称，关于原告的第一项诉讼请求，该35000元与朝阳阁地产中心无关，该款项是根据置业计划书中李眉花的承诺支付的，与朝阳阁地产中心无关。关于原告的第二项诉讼请求，涉案房屋买卖合同是由谢朝采与原告签订的，与朝阳阁地产中心无关，朝阳阁地产中心只是相当于物业管理公司的性质。关于原告的第三项诉讼请求，因为朝阳阁地产中心不是房屋买卖合同的合同相对方，故与朝阳阁地产中心无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：1.2018年8月20日，黄正君（客户）与李眉花（置业顾问）签订置业计划书，主要内容为：认购单位1栋204，建筑面积37.64平方米，原总价773956元，折后总价647333元。置业计划书右下方空白处手写“备注：过户前1天将赠送35000元家电礼包现金转账给黄正君小姐，账户：6222××××××××2914226，开户行：沙溪星宝工商银行”。2.2018年8月23日，谢朝采（甲方、转让方）与黄正君（乙方、受让方）签订房地产买卖合同，合同约定：甲方将坐落于中山市东区×××××××××巷1号朝阳阁1栋204房的房地产转让给乙方（建筑面积为37.64平方米、套内面积为27.50平方米）；房产现状为带装修及赠送电热水器，该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议；甲方双方经协商确定房地产转让款为647333元，付款方式为：①定金50000元，在合同签订当日，双方查验产权清晰有效后，乙方直接支付给甲方；②首期楼款（不含定金）144333元于2018年8月23日或之前付清；③余款453000于2019年1月30日或之前付清；甲方于2019年10月31日前将该房产交付乙方使用；该房产是以签合同时的现状售予乙方，甲方已向乙方披露该房产的全部现状，而乙方已检查该房产并同意受让，乙方对该房产的现状没有任何异议同意受让；若因乙方逾期未收楼，在甲方指定的交楼期限届满当天，视为甲方已实际交付该房产给乙方使用；若甲方逾期交楼，乙方有权要求甲方以已支付的楼款为基数，按日万分之零点三支付违约金。合同还作其他约定。3.2018年10月29日，位于中山市东区×××××巷1号1栋204房的房地产登记至黄正君名下，不动产权证号为：粤（2018）中山市不动产权第0234220号，建筑面积为37.64平方米。4.黄正君在办理案涉房屋的收楼手续时，认为房屋的装修有质量问题而拒绝收楼，之后因没有收到置业计划书备注所约定的35000元家电礼包现金，遂向中山市消费者委员会（以下简称消委会）投诉，无果后，诉至本院,主张前述实体权利。5.黄正君向消委会投诉文思公司关于购房赠送家电现金35000元一事，文思公司于2020年4月27日向消委会复函称黄正君是通过公园公司的业务员李眉花签订案涉房屋的置业计划书，该置业计划书上备注赠送35000元家电礼包现金属李眉花个人行为，没有经过文思房地产的法定代表人谢朝采同意，故不应由谢朝采承担。6.诉讼中，黄正君提供其与李眉花的录音、视频、微信截图、李眉花的银行交易明细，拟证明李眉花是朝阳阁地产中心的员工。李眉花于2020年12月15日到庭接受调查时陈述称，其大约于2018年6月进入朝阳阁地产中心工作至同年8月申请离职，工作期间没有与用人单位签订劳动合同，离职也是口头申请的；黄正君提交的微信截图、银行交易明细等是由其提供的。黄正君、谢朝采、公园公司、朝阳阁地产中心对李眉花的调查笔录均无异议。7.2018年8月1日，朝阳阁地产中心（甲方）与公园公司（乙方）签订中山文思朝阳阁房地产-联动合作协议，约定甲方为中山市东区×××××××项目提供渠道分销服务，乙方为该项目开展所述服务提供销售支持、推荐客户及促成交易等协助，合作期限从本合同生效之日起至2018年9月3日止，乙方成交本项目税前佣金为一房35000元/套，两房及三房为50000元/套。协议还作了其他约定。8.诉讼中，黄正君称朝阳阁地产中心于2020年8月23日以及9月中旬安排了师傅对案涉房屋进行维修，但其不满意修复结果，其中大门、洗手间门、地面多处地脚线的收边、瓷砖破碎，厨房操作台的柜面有15厘米的开裂、阳台墙砖有小部分空鼓、开裂，阳台玻璃胶粘合有问题、浴室墙砖多处有裂缝，阳台推拉门接口处开裂。朝阳阁地产中心称其于2020年3月、4月均有与黄正君沟通维修案涉房屋，且在4月进行了维修，在本案第二次庭审（即2020年8月18日）后又进行了两次维修，黄正君提供的视频不能反映其所述的装修问题。9.朝阳阁地产中心为个体工商户，经营者为谢朝采。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房地产买卖合同由卖方谢朝采与买方黄正君共同签署，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于案涉房屋的装修修复问题。根据庭审调查的事实，在黄正君提起本案诉讼后，朝阳阁地产中心于2020年8月及9月先后两次对案涉房屋的装修进行了维修，黄正君表示不满意朝阳阁地产中心的维修结果，认为案涉房屋的装修仍存在其他问题。由于双方在房地产买卖合同中没有对装修问题进行约定，而黄正君也没有提供相应的证据证明案涉房屋的装修经朝阳阁地产中心维修后仍存在其他质量问题，为此，本院对黄正君上述主张不予支持。关于租金损失的问题。黄正君主张谢朝采、朝阳阁地产中心赔偿其因装修导致无法使用房屋所产生的损失，该损失按1000元/月的标准从2019年11月起计算至其收楼当月止。因谢朝采在答辩意见中表示对黄正君主张租金损失的起算时间无异议，而对损失的计算标准持异议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，黄正君应对其主张承担举证责任。现黄正君所提供的证据不能证明其所主张的损失标准，且其在庭审上明确表示不对租金损失的标准申请评估，故黄正君应承担举证不能的法律后果。鉴于谢朝采在庭审中表示其同意租金损失标准按300-500元/月的标准计算，本院结合实际情况，酌情按500元/月计算作为租金损失的标准。如前所述，谢朝采、朝阳阁地产中心已对案涉房屋的装修进行了修复，且最后的修复日期在2020年9月，现黄正君所提交的证据不能证明案涉房屋的装修问题影响其居住使用，故黄正君仍拒绝收楼，缺乏事实与法律依据。据此，租金损失应计至2020年9月止。经计算，谢朝采应赔偿黄正君的租金损失应为500元/月×11个月（2019年11月至2020年9月）＝5500元。黄正君主张朝阳阁地产中心对上述债务承担连带清偿责任，因朝阳阁地产中心不是案涉合同的相对方，故黄正君的该项主张，理据不足，本院不予支持。关于置业计划书中35000元问题。根据黄正君、公园公司所交的证据以及法庭调查的事实可证实，李眉花是朝阳阁地产中心的销售人员，无论李眉花与朝阳阁地产中心存在劳动关系还是劳务关系，其作为销售人员与黄正君签订置业计划书时作出的承诺属于职务行为，应由朝阳阁地产中心履行。按置业计划书所备注的内容，案涉房屋于2018年10月29日登记至黄正君名下，朝阳阁地产中心应于过户前一天（即2018年10月28日）向黄正君支付35000元，现朝阳阁地产中心没有履行承诺，应自逾期付款的次日起承担相应违约责任。故黄正君主张朝阳阁地产中心支付35000元及利息的主张，理据充分，本院予以支持。又因朝阳阁地产中心是个体工商户，谢朝采是经营者，依法应以其个人财产对朝阳阁地产中心的案涉债务承担责任。关于公园公司对案涉债务是否承担责任的问题。如前所述，李眉花不是公园公司的销售人员，公园公司只是作为中介推荐客户（黄正君）促成案涉交易。黄正君主张其对案涉债务承担责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市文思朝阳阁房地产服务中心、谢朝采于本判决生效之日起七日内向原告黄正君支付35000元及利息（利息计算方法：以35000元为基数，从2018年10月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、被告谢朝采于本判决生效之日起七日内向原告黄正君支付租金损失5500元；三、驳回原告黄正君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935元（原告黄正君已预付），由原告黄正君负担340元，被告谢朝采、中山市文思朝阳阁房地产服务中心共同负担595元并于本判决生效之日起七日内径付原告黄正君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  黄健伟人民陪审员  张 华二〇二〇年十二月三十日书 记 员  罗李力余慧