西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9290号原告(反诉被告)：李昕，女，1994年2月7日出生，汉族，住西安市未央区凤城五路和贞观路交汇处浪琴湾15号楼1单元402，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：史向阳，陕西众致律师事务所律师。被告（反诉原告）：何康，男，1988年XX月XX日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王**，陕西弘业律师事务所律师。第三人:西安优合房地产营销策划有限公司。住所地:西安市。统一社会信用代码91610132MA6TY0B85A。法定代表人：井星宇，经理。 委托诉讼代理人：赵唤，男，公司员工，住该公司。原告(反诉被告)李昕与被告（反诉原告）何康及第三人西安优合房地产营销策划有限公司（以下简称优合公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赵冰独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李昕及其委托诉讼代理人史向阳，被告（反诉原告）何康及其委托诉讼代理人王**、第三人优合公司的委托诉讼代理人赵唤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告何康继续履行合同：去西安市二手房交易大厅解除公积金资金监管账户，办理银行面签及后期房屋过户手续，并自行承担拖延期间的所有损失；2.判令第三人承担违约金及原告损失共计7万元；3.本案诉讼费由被告及第三人负担。事实和理由：2019年4月19日，其与被告及第三人签订《居间服务合同》，约定其购买被告位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋一套。合同约定第三人提供中介服务促成买卖双方签订合同，协助其办理银行贷款或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度，协助办理房屋交割手续。同日，其和被告签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，第三人向其移交了房屋钥匙，其根据之前三方合同约定向第三人交纳居间服务费等2.71万元。2019年4月30日，其支付了居间费用2.81万元。合同约定交易房屋价款77万元，房款支付采取首付加银行贷款的方式，首付款20万元。2019年8月16日，其向资金监管中心缴纳首付款27万元，剩余50万元采取银行贷款。同日为办理公积金贷款，按照第三人指引，其与被告签订《存量房买卖合同》， 2019年9月11日，第三人要求其做银行假流水，出于对第三人的专业信任，其按照第三人要求提供了假的银行流水，之后其一直向第三人追问贷款办理进展，2019年9月20日在其的追问下，第三人告知贷款办不下来了，因此事可能构成骗贷，并进入公积金管理中心黑名单。其要求第三人把贷款申请文书要回来，好赶紧找别的商贷机构贷款。2019年9月30日，被告便把其赶出了房屋，更换了门锁，其的家具、家电、宠物、灶具、生活用品均被被告锁在了屋里，无法搬出。直到2019年10月27日，第三人才告知其交给公积金管理中心的贷款申请文件取回来了。11月初，第三人介绍了贝壳公司交易管家继续给其办理商业贷款，找了建行，审批后因该房屋属公寓性质不能贷款。2019年12月30日其联系到西安银行，经审批后答复可以贷款。因手续要求，其请求被告协助共同办理西安银行贷款手续：解除原公积金资金监管账户，办理银行面签贷款手续，创建新的商贷资金监管账户，被告不予配合，声言其拿出5万元后才配合办理手续。双方反复协商均无果，原告现诉至本院望判如所请。被告（反诉原告）何康辩称，李昕因自身原因导致两次申请贷款未能通过又不一次性支付购房款的行为已经构成违约，应当向其承担违约责任。其一直积极履行合同义务，由于涉案房屋市场价格已经下跌，李昕起诉要求撤销资金监管是为了让资金监管账户的全部款项退还李昕。通过诉讼方式实现李昕虽已经违约但是无需承担违约责任的效果，因此李昕的诉讼请求应当予以驳回。即使其同意李昕再次申请贷款支付房款，李昕也应当先按照合同约定支付违约金，重新缴纳购房定金，其才会允许解除资金监管手续，同意李昕再次选择银行贷款方式支付购房款。第三人优合公司述称，对原告所交4000元的代办费因为没有实施完，减去其的成本费其愿意退还原告2000元代办费。原告要求其赔偿损失，因为其没有违约，合同的相对方是原、被告，其是居间方，不承担违约责任。被告（反诉原告）何康向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付违约金15.4万元；2、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年4月19日，经第三人居间，其与李昕签订《西安市存量房买卖合同》，将其所有的位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋出售给李昕，合同约定房屋的设计规划用途为公寓；房屋售价为其净得价77万元；房款支付方式为李昕采取贷款方式支付房款，如第一次贷款未能通过则更换贷款机构重新贷款，如更换贷款机构仍未能获得批准的，李昕应当在15个工作日内自行筹措剩余房款，以房管局监管支付的方式支付给其；合同第十条第三款还约定李昕如出现以下违约责任的应当承担房屋总价款20%的违约责任：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行合同约定的义务超过十五日的。《西安市存量房买卖合同》签订以后，其将房屋交付李昕，积极配合李昕办理公积金贷款手续，将收取的定金5万元依约转入房管局资金监管账户，但是相关房屋交易手续迟迟不能推进，后其才了解到李昕在贷款过程中伪造贷款材料导致未能获批。其后，其又配合李昕在建设银行办理贷款手续，由于建设银行要求5成首付比例，李昕拒绝在建设银行办理贷款手续，导致房屋交易一直无法继续。根据合同约定，李昕两次办理贷款未能成功的，应当自行筹措资金一次性支付房款，办理后续房屋交易手续。时至今日，房屋未能交易完成的根本原因是李昕在申请公积金贷款时提供虚假资料导致贷款未能获批，在建设银行贷款时拒绝按照建设银行要求的首付比例贷款，两次贷款均因李昕自身原因未能获批的情况下又不自行筹措资金支付房款，导致房款不能依约支付。李昕的行为已经构成违约，根据合同约定，李昕应当向何康承担违约责任，请求人民法院判如所请。原告（反诉被告）李昕辩称，其没有违约，第一次贷款不成功非其自身原因，第二次是国家政策原因，并且其积极努力寻求合同履行，被告恶意拒不履行，违反合同协助义务，故意扩大损失，请求驳回被告反诉请求。第三人优合公司述称，反诉事项与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下:2019年4月19日，原被告及第三人签订《居间服务合同》，约定原告购买被告位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX室房屋一套。原告支付第三人居间服务费2.31万元；贷款服务费3000元；权证服务费1000元。同日，原告和被告签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，显示该房屋性质为公寓。约定：“该房屋成交总价为77万元；原告于2019年4月19日将定金5万元支付被告。原告于过户前5个工作日将第一笔购房款20万元以房管局监管方式支付被告；原告拟贷款金额为52万元；双方应于网签后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，原告因自身原因未获得贷款机构批准的，原告在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请1次其他贷款机构贷款，至贷款批准，原告自行负担期间已发生的及要发生的各项费用；如仍未获得批准的，原告在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房款，以房管局监管支付的方式支付给被告。违约责任（三）原告若出现下列情形之一的，构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。1提供的证件等购房所需的资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2拒绝购买该房屋的；3逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，原告出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；原告向被告支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”。签订完上述合同后，第三人向原告交付了该房屋钥匙。2019年6月,原被告就上述房屋买卖事项签订《存量房买卖合同》，约定：“原告采取公积金贷款方式付款。双方应在2019年9月1日前签订存量房资金监管协议，原告应当在签订监管协议之日起10日内将首期房价款27万元存入二手房交易结算资金监管账户，2019年9月15日前就余款50万元向公积金申请贷款支付。原告因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，原告应于收到贷款未得到批准通知之日起5日内继续申请其他银行贷款，继续申请贷款的次数以1次为限，1次申请贷款后仍未得到批准，未能按时向被告支付购房款的，视为原告违约，被告有权追究原告的违约责任。原告未按约定时间付款，逾期超过20日，被告有权解除合同。原告应当自解除合同通知送达之日起20日内按照累计应付款的0.05%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付房价款。并配合被告办理二手房网签合同及交易资金将协议的注销手续。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金。”签订合同后，2019年8月16日，原告向资金监管中心缴纳首付款27万元，剩余50万元申请公积金贷款。因原告原因致公积金贷款手续无法履行。后原告再次申请建设银行办理按揭手续亦无果。原告于2019年9月30日将房屋退还被告。庭审中，原告表示无能力一次性付清房款。同时被告表示在本案中不主张合同解除，仅主张原告支付房屋总价款20%的违约金。本院认为，本案原、被告所签订的《居间服务合同》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《西安市存量房屋买卖合同》均是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以认可。本案争议的焦点问题在于：上述合同是否可以继续履行。因原告自身原因致公积金贷款和商业贷款均无法办理下来，现原告仍想继续履行上述合同，但原告主张被告去西安市二手房交易大厅解除公积金资金监管账户和办理银行面签及后期房屋过户手续，均需被告何康配合才能进行，该行为没有强制性，且原告在庭审中亦表明无力向被告一次性支付剩余房款，故上述合同已无法实际履行，对原告要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。原告要求被告承担拖延期间的所有损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张第三人承担违约金及损失与本案非同一法律关系，故本案不涉。因原被告所签订的上述合同现无法继续履行，反诉原告坚持不解除合同，仅要求按双方签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中违约责任第三款的约定由反诉被告按房屋价款的20%向其支付违约金，该约定的前提是反诉被告构成根本违约，反诉原告以书面通知的方式解除房屋买卖合同为前提条件，现在反诉原告要求继续履行合同，承担违约责任不适用本条违约责任的承担标准，故对反诉原告主张反诉被告支付违约金15.4万元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、                      驳回原告（反诉被告）李昕的全部诉讼请求。二、                      驳回被告（反诉原告）何康的全部反诉请求。本案受理费11500元（原告已预交），现由原告自行负担。本案反诉费1690元（反诉原告已预交），现由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员      赵  冰 二〇二一年一月二十五日 书  记  员      冀  星