北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初18766号原告：海南海药股份有限公司，住所地海南省海口市秀英区南海大道192号。法定代表人：程爱民，董事长。委托诉讼代理人：陈家旺，男，1989年9月10日出生，海南海药股份有限公司员工。委托诉讼代理人：魏舒婷，女，1993年4月11日出生，海南海药股份有限公司员工。被告：张晴，女，1970年6月16日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原告海南海药股份有限公司与被告张晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南海药股份有限公司的委托诉讼代理人陈家旺、魏舒婷到庭参加诉讼。被告张晴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海南海药股份有限公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月21日解除，被告已付押金154363．06元不予退还直接抵扣被告应向原告支付的租金；2．被告向原告支付2020年1月13日至2020年9月21日的租金486349．38元及滞纳金540307．72元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催告均未履行，原告的合同目的不能实现，双方签订的租赁合同因被告原因提前解除。2019年3月13日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租自己名下位于北京市东城区×××、×××号房屋（以下简称涉诉房屋），承租区域的建筑面积为338．33平方米，租赁期自2019年3月13日起至2022年3月13日止，租期三年。被告于2019年共计支付租金771815．3元，押金154363．06元。但从2020年1月起，被告便单方违约，长期拖欠租金。经原告多次通过电话、微信、正式函件等方式进行催告，被告依然拒不履行合同义务，且继续占用涉诉房屋。为避免损失扩大，2020年9月2日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于9月9日前交清欠缴租金及滞纳金，并保留向被告追偿所造成经济损失的权利。然而截至2020年9月21日，被告仍未支付租金，已构成根本违约。根据租赁合同的约定，逾期十五日未支付房租视为被告自动退租，原告有权收回涉诉房屋。租赁合同因被告原因提前解除，解除日期请求判定为2020年9月21日。同时，根据合同约定，原告无需退还被告押金，如押金不够赔付给原告带来的经济损失，原告可再向被告追偿。二、被告应承担违约责任，依约支付欠付租金，并赔偿原告违约金等损失。根据租赁合同的约定，每月不含税租金为77181．53元。截至2020年9月21日，被告欠付租金总金额为640712．44元，扣除被告已付押金154363．06元后，被告还应向原告支付租金共计486349．38元。另外，如被告未按合同约定支付租金，则应按照每日加付欠缴租金的千分之五的标准向原告支付滞纳金。截至2020年9月21日，被告已逾期长达9个多月，应向原告支付滞纳金共计540307．72元。综上，为维护合法权益，原告提起本案诉讼，诉如所请。张晴未到庭应诉，提交书面答辩状辩称：一、本案适用《北京市房屋租赁合同》第八条“免责条款”的约定，原告的诉讼请求无事实及法律依据。原、被告于2019年3月签订《北京市房屋租赁合同》，被告已向原告支付押金154363．06元及2019年的租金848996．83元。受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月以来，被告并未实际使用涉诉房屋。2020年1月，原告的主要负责人鲁振兴联系被告，询问被告是否继续租用涉诉房屋，被告援引租赁合同中的“免责条款”，要求解除租赁合同，并给鲁振兴发函，鲁振兴确认收到。在随后的沟通中，被告接受鲁振兴提出的关于租赁合同可以适用相关房租减免政策，重新签订房屋租赁合同，并将承租方由被告变更为被告所在公司等条件，同意在双方磋商一致后续租涉诉房屋。为此，被告多次通过微信、电话等途径，与鲁振兴协商房租减免和承租人变更等事宜，并以书面形式要求重签或补签租赁合同，但鲁振兴并未给出明确意见。2020年6月，被告再次与鲁振兴沟通重签租赁合同事宜，但鲁振兴表示其已离职，不再负责对接事宜，也不清楚谁负责此事。原告处于重组改制状态，导致租赁合同无法继续履行，应属于原告的责任。2020年8月13日，被告得知涉诉房屋被人上锁，被告报警后，确定系原告指使人员所为。被告承租涉诉房屋系用于经营其开办的神济（北京）国际文化传媒有限公司，该公司受疫情防控影响，业务已完全停止。对于因疫情影响而无法履行的房屋租赁合同，属于法定“不可抗力”事由，应当免除无法履约一方的合同义务及违约责任。二、新的房屋租赁事实并未形成，原告无权另行主张房屋租金。疫情发生后，被告及时向原告履行了告知义务，要求解除原租赁合同，重新就房屋租赁事宜进行协商，原告的主要负责人也同意协商。但原告在双方尚未协商一致的情况下，以擅自锁门并提起诉讼的实际行动表明其不再协商的态度。新的房屋租赁合同并未达成，原告无权向被告另行主张房屋租金。且涉诉房屋中有被告的财物，由于原告的阻拦，被告无法实际控制，造成了极大的资源浪费与价值贬损。三、原告主张的相关款项于法无据。房屋租赁合同不能继续履行，应适用“不可抗力”的相关法律规定。假如原告就变更租赁合同与被告达成一致意见，也应当按照北京市的相关规定，落实被告房租减免事宜，而原告以其实际行动表明其不再继续履行房屋租赁合同。原告援引被依法解除的房屋租赁合同，向被告主张疫情发生以来的租金、违约金，于法无据。本院经审理认定事实如下：2019年3月，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋在现有的状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积合计为338．33平方米，承租区域作为办公用途。租赁期自2019年3月13日起至2022年3月13日止。月租金77181．53元，租金包括物业管理费、取暖费，不包含房租发票税金。租金（押金）支付方式为押2付3，租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金，即每自然月的6日支付下一期租金（如遇假期顺延）。押金相当于2个月的租金即154363．06元。押金及首期租金共计385907．65元，乙方需在2019年4月15日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效。乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。2020年9月2日，原告制作《催款函》，主要内容为：2020年1月13日起被告未再支付房租，截止至2020年8月31日，已拖欠原告租金585945．26元。鉴于以上事实，被告已构成严重违约，为避免损失扩大，原告将启动该房屋对外招租，请被告于2020年9月9日前将所欠房屋租金共计585945．26元支付原告，并在交清所有费用的前提下取走被告的物品。原告提交微信聊天记录复印件一份，证明原告于2020年9月3日通过微信将《催款函》送达被告。原告当庭表示，合同签订后原告收取被告押金154363．06元、2019年3月13日至2020年1月12日的租金771815．3元。原告向被告送达《催款函》后，被告仍未付款。2020年3月，原告的实际控制人发生变化，双方曾就租赁合同的履行进行过协商，但未达成一致意见。原告没有向被告发送过解除合同通知，但双方曾就支付租金事宜进行过沟通，被告承诺于2020年9月21日前支付拖欠的租金，但被告未履行其承诺。涉诉房屋已被原告上锁。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张晴经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按租赁合同的约定向原告支付自2020年1月13日起租金，致使原告提起诉讼。关于原告要求确认租赁合同于2020年9月21日解除，押金不予退还的诉讼请求，原告承认其并未向被告发出解除合同通知，在没有依法履行通知义务的情况下，原告要求确认双方之间的租赁合同于上述日期解除，缺乏依据，本院不予支持。根据原告提交的证据，被告已向原告支付押金154363．06元及2019年3月13日至2020年1月12日期间的租金771815．3元。被告辩称其已支付押金154363．06元及2019年的租金848996．83元，但没有证据佐证，本院对其该项答辩意见不予采纳。被告另辩称其与原告的原实际负责人就租金减免和承租人变更等事宜进行过协商，但未达成一致意见，新的房屋租赁合同并未达成，原告无权向被告另行主张房屋租金的意见。应认为，即便双方曾进行过协商，但之后未就原租赁合同的解除达成一致意见，亦未签订新的租赁合同，被告仍应按照原租赁合同的约定履行，故被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的租金及滞纳金，考虑到被告承租涉诉房屋系用于经营使用，因爆发新冠肺炎疫情，被告的经营受到一定影响，本院在综合考虑租赁合同的履行情况、被告拖欠租金的时间、疫情影响、涉诉房屋已被原告上锁等情况后酌情确定被告向原告支付的租金数额，滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张晴于本判决生效后七日内向海南海药股份有限公司支付2020年1月13日至2020年9月21日的租金463000元；二、驳回海南海药股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7020元，由张晴负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年一月二十八日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉