文书内容大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初2701号原告（反诉被告）：大连置中物业管理有限公司，住所地大连旅顺经济开发。法定代表人：刘广盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琴，汉族，该公司职员，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙淼，现住大连市旅顺开发区。委托诉讼代理人：王博，现住山东省济南市天桥区。原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司与被告（反诉原告）孙淼物业服务合同纠纷一案（以下以本诉称谓），本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连置中物业管理有限公司的委托诉讼代理人张金光，被告孙淼的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付物业费10，031元，电梯费964元，同期贷款利率4，005元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告购买大连铭诚房地产开发有限公司开发的“铭熙水岸”房屋，建筑面积94.28平方米。购房时被告与大连铭诚房地产开发有限公司（以下简称铭诚公司）签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：选定前期物业公司；物业费标准为住宅物业费每月0.8元/平方米，非住宅每月2.00元/平方米，滞纳金为0.3%，按日交纳；物业费由铭诚公司或其委托服务的物业公司收取。原告与铭诚公司签订《前期物业服务委托合同》，约定“铭熙水岸”小区由原告提供物业服务，并按上述标准收取物业费。被告拖欠2008年12月1日至2019年12月31日期间物业费10，031元，电梯费964元，同期贷款利率4，005元未付。被告孙淼辩称，不同意原告的诉讼请求。《大连市前期物业管理服务协议》系被告与铭诚公司于2007年11月25日签订,原告非协议相对人,依据合同相对性,原告不具有“铭熙水岸”房地产项目物业费、电梯费等费用的收取及诉讼主体资格。原、被告不存在直接物业管理服务合同关系。2020年11月24日之前，被告并不知情原告与铭诚公司签订《前期物业服务委托合同》，且该委托合同未进行公示或告知，对被告不具有约束力。其一，《大连市前期物业管理服务协议》中的霸王条款虽然约定“甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，乙方不得有异议”,但依据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，铭诚公司将与被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》权利义务让与原告,应当通知被告,否则对被告不具有法律约束力。其二、依据《大连市前期物业管理服务协议》第一条第一款第8项约定,向被告收取物业管理费用的单位应为甲方铭诚公司。本案原告并无铭诚公司授权委托，不具有诉讼主体资格,请求驳回原告的起诉。原告未履行其与铭诚公司签订的《前期物业服务委托合同》中约定的义务。违反委托合同第十一条第(二)款第5项约定,未每半年向物业产权人公布物业服务费收支情况、未每年1月份公布全年维修基金收支情况。违反委托合同第十一条第一款第5项约定,绿化率未达25%以上；违反委托合同第十一条第二款第2项约定,多处地面破损没有及时维修;违反委托合同第十一条第六款第2、3项约定,多处绿地黄土裸露：绿地存在大量杂草、杂物;违反委托合同第十一条第七款第2项,没有在醒目位置公布物业服务项目、内容、收费标准;6、违反委托合同第十一条第七款第6项,没有每年至少一次征求业主对物业的服务意见,满意率达不到75%以上。7、违反委托合同第十八条规定,没有对住宅区域内进行车辆停放管理,未按照该条款约定的价格收取停车费,给业主的公共区域应收利益造成损失。8、依据委托合同第十一条规定,乙方应当对小区实施二级标准管理,而原告举示的《物业服务企业三级资质申报表》显示,原告只具有三级资质,不具有本案委托合同约定的物业管理服务资质。原告的上述行为给铭诚公司经济和声誉上造成不利影响,按照合同第二十二条约定,该委托合同应当解除。三、原告提交的其企业信用信息公示报告显示:大连置中物业管理有限公司的成立时间为2011年8月17日;提交的《物业服务企业三级资质申报表》“物业管理项目情况”显示其对铭熙水岸一、二期住宅公建接管日期均是2011年11月1日。与铭诚公司签订的《前期物业服务委托合同》的签订时间也是2011年11月1日。被告认为对2008年12月1日至2011年10月30日期间的物业费，原告不具有收取权利。原告提交显示有时间的六张照片，所载时间系原告后期P图制作,特别是时间为2010年11月30日、2011年9月30日的两张照片,远远早于原告公司2011年11月1日接管本物业管理服务之前,该两张照片连同后续4张照片的时间,原告不能举示照片原始拍照时间属性的情况下,不能作为原告通知被告缴纳物业费事实存在的依据,原告据此主张被告支付逾期缴纳物业费滞纳金的理由不能成立。且被告在2019年12月16日收到原告大连置中物业管理有限公司XXXXXXXXX手机号发出的催缴物业费短信通知后,于2019年12月29日明确回复,因不知物业公司更换,避免重复或错误缴纳,请求原告提供其营业执照、法定代表人身份证明、进入接管物业的相关手续,以证明原告具有合法的收取物业费用的主体身份,原告至今未予提供,故被告在原告不能明确证明自己身份的情形下,具有向其缴纳物业费用的抗辩权。另,原告提交的两份合同《大连市前期物业管理服务协议》,《前期物业管理委托合同》均没有缴纳物业费期限的约定条款,原告主张被告缴纳逾期滞纳金的理由没有逾期时间节点的条款约定。根据被告提供的七张照片证据,原告或物业服务委托人铭诚公司对“铭照水岸”小区的物业管理服务存在严重瑕疵,公共部位垃圾遍布、绿化部位地皮裸露、清洁垃圾箱日积月累无人清理,被告701房屋通道杂物堆积，导致被告无法进入、装修及使用。被告认为,依据《中华人民共和国合同法》的规定,被告在原告未能履行适当的物业服务情况下,有权利拒绝缴纳物业服务费用。被告孙淼向本院提出反诉请求为：一、请求判令原告自与物业管理委托人铭城公司签订《前期物业服务委托合同》以来,其作为物业服务企业应当向包括本案反诉人的小区业主公示以下内容:1.接手小区之日30天内，应当向小区业主公示的物业服务内容、服务标准、标准收费及管理服务联系电话、联系人姓名、职务；2.接手小区后，应当向小区业主公示的特约服务具体项目和收费标准；3.接管小区后,每半年应当向小区业主公示的机动车场地占用费收取和使用情况；4、接管小区后,每半年应当向小区业主公示的小区共用部分、共用设施的经营收益和使用情况，及每年年底四季度应当向小区业主公示的小区共用部分、共用设施设备使用运行情况。5、接管小区后,应当向小区业主公示房屋专项维修资金使用情况。6、接管小区后，每年节假日应当向小区业主公示的服务事项、社区文化活动安排。二、确认原告与铭诚公司于2011年11月1日签订的《前期物业服务委托合同》无效。三、原告承担本案反诉费用。事实和理由：原告自接管本案所涉小区物业管理后，未公示以上应当向小区业主公示的内容，其作为受委托小区物业服务管理人未履行物业管理服务义务。被告作为小区业主多次要求原告公示以上应当向小区业主公示的内容,原告一直以受委托、非物业服务管理人为由拒绝公示。被告在本案本诉中提交的证据足以证明原告未能履行服务管理义务。原告未取得物业管理资质前与铭诚公司签订的《前期物业服务委托合同》不具有法律效力，原告出具三级资质申报表不能证明其具有实施二级物业管理的资质和能力，且申报表不代表原告具有三级资质。请求人民法院判准被告的反诉请求。原告反诉辩称，《前期物业服务委托合同》具有法律效力，不存在无效的事实和法律依据。根据《大连市物业管理实施办法》第三十二条规定，原告已在办公室内将物业服务项目、资质、联系电话公示，被告可以至办公室查看。原告不提供特约服务项目、没有收取过停车占用费，没有对公用设施进行经营收益，无收益内容及收费项目，无法进行公示。房屋维修基金由政府管理，非物业公司管理，无可公示内容。小区节假日服务内容和社区文化，由社区提供，物业协助，社区没有相关安排，所以物业也无相关协助内容，故无法公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2011年8月17日成立。2011年11月1日，大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）与大连置中物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：根据合同生效时物业开发建设现状，原告负责全面接管小区物业服务。委托服务事项包括：保修期满后房屋共用部位、公用设施设备，以及附属建筑核设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共卫生环境；管理实行封闭物业服务住宅区的停车场和物业产权人出资建设的停车场地；协助公安部门维护社区秩序；与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运、装修装饰、吊装等的管理；物业档案管理；负责向物业产权人和物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、停车费。房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托合理收费。委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。一期住宅房屋多层建筑面积每月每平方米0.6元，小高层及高层为0.8元，公建为2.0元，一期电梯费为每人4元；二期住宅房屋多层建筑面积每月每平方米0.8元，小高层每月每平方米0.9元，高层每月每平方米1.0元，公建每月每平方米2.0元，二期电梯费为每户12元。已交付使用物业的物业服务费，由乙方负责按上述标准向物业产权人收取。合同有效期内，若物价部门批准调整物业服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。甲方、物业产权人、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2007年11月25日，被告（乙方）与“铭熙水岸”小区的建设单位大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务、物业管理服务费用、违约责任等内容作出约定。包括，甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。物业管理服务费用由被告按住宅建筑面积每月每平方米0.8元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳。电梯费次年收取，标准为4元/月/人。乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。该协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2016年11月28日，大连市国土资源和房屋局向原告下发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明原告资质等级为三级。2013年12月18日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局印发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）载明“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元”、“本通知自2014年1月1日起执行。”后旅顺口区发展和改革局、旅顺口区房产局下发旅发改〔2014〕21号文件，转发上述通知。原告依据该通知以每户每月10元标准向业主收取电梯费。被告系大连市旅顺口区开发区金荣街XXX号房屋业主，建筑面积94.28平方米，物业位于“铭熙水岸”小区，该小区未成立业主委员会。2008年12月1日至2019年12月31日期间被告未缴纳过物业费及电梯费。诉讼过程中，原告未提供2011年11月1日原告与铭诚公司签订《前期物业服务委托合同》之前，进驻小区并为小区提供物业服务的相关证据。上述本院所确认的事实，有原告提供的《前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、三级资质申报表及资质证书复印件、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）、旅发改〔2014〕21号文件、短信照片、印章收缴证明、结算申请书、结算账户管理协议。被告提供的照片及当事人陈述笔录在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》，以及被告与建设单位签订的《大连市前期物业管理服务协议》，均系当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。《前期物业服务委托合同》对被告即物业所有权人具有法定的约束力，原告享有债权请求权，具有本案诉权。被告实际接受原告物业服务后，应当按照合同约定缴纳物业费及电梯费，逾期不交纳，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。诉讼中，原告未提供2011年11月1日前进驻入小区并实际提供物业服务的相关证据，故原告诉请被告给付自2008年12月1日至2011年10月31日期间物业费及电梯费，无事实与法律依据，本院不予支持。合同中约定收取电梯费的标准为4元/月/人，原告根据政府文件自2014年1月1日起将收费标准调整为10元/月/户，不违反法律禁止性规定，并无不当。据此，本院确认被告应给付原告物业及电梯费数额为：物业费7，391.55元（94.28元×每月每平方米0.8元×98个月）、电梯费824元（26个月×每月每人4元+72个月×每月每户10元）。关于被告抗辩原告未履行《前期物业服务委托合同》约定义务，存在绿化部位地皮裸落；公共部位破损，维修不及时；业主满意率不达标；未对住宅区域车辆停放进行管理并收取停车费；垃圾遍布、无人清理，通道杂物堆积等重大瑕疵等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于原告提出的同期贷款利率4，005元的请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费及电梯费的违约情形有明确约定，但从被告提供的案涉小区公共区域的照片来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，尚有改进和加强的必要，为此本院对原告诉请的滞纳金进行调整。同时为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，本院不予支持。业主对共有部分享有共同管理权，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主知情权包括以下几个方面：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)……;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。据此，公布住宅专项维修资金的使用情况，以及共有部分的使用和收益情况，不仅为《前期物业服务委托合同》约定的综合管理服务事项，而且根据法律规定，亦为业主享有知情权的范围，即使为“零”使用、“零”收益，作为业主知情权义务主体，也应向业主公布，所以原告诉请具有事实与法律依据，本院予以支持。关于被告反诉请求要求原告公示特约服务项目及收费标准，机动车场地占用费的收取和使用情况，节假日服务事项、社区文化活动安排一节。因被告并未向法庭提供原告从事的物业管理服务中，存在特约服务、机动车场地占用费收取、节假日服务等项目。被告上述反诉请求，因无事实与法律依据，本院不予照准。关于被告反诉请求原告于醒目位置公示物业服务内容、服务标准、标准收费及管理服务联系电话、联系人姓名、职务。诉讼中，原告明确已于物业办公室公示，经审查，合同并未对醒目位置进行明确约定。而且被告无证据证实物业办公室系非开放性场所，或被告个人或小区其他业主，无法通过物业公司所提供的渠道获取或查阅相关信息。即确实存在业主知情权的阻却因素。该项反诉请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。原、被告之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。原告作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。被告作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到全体业主的共同利益，在发现问题时应及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。同时被告作为小区业主，还应注意到物业服务合同的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，被告拒不缴纳物业费的行为也间接损害案涉小区其他业主的权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙淼于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司2011年11月1日至2019年12月31日期间的物业费7，391.55元、电梯费824元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙淼公布自2011年11月1日起至本判决生效之日止的房屋专项维修资金的使用情况；三、原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）孙淼公布自2011年11月1日起至本判决生效之日止的共用部分、共用设备、共用设施的使用情况，以及共用部分和共用设施的收益情况；四、驳回原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙淼的其他反诉请求。本诉案件受理费175元，由原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司负担79元，由被告（反诉原告）孙淼负担96元；反诉费100元，由原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司负担20元，由被告（反诉原告）孙淼负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  李淑芳人民陪审员  邵恭福二〇二一年一月十一日书 记 员  王蕾蕾                                    附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。