北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25542号原告：马长贵，男，1950年12月18日出生，汉族，国资委物资老干部局退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李硕，北京市亿达律师事务所律师。委诉讼代理人：林月，北京市亿达律师事务所律师。原告：马秀珍，女，1942年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：马秀玲，女，1952年8月19日出生，汉族，北京市自动化系统成套设计院退休职工，住北京市海淀区。原告：马秀凤，女，1954年9月17日出生，汉族，超市发置业退休职工，住北京市海淀区。原告：马利，男，1969年4月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：马兵，男，1976年10月15日出生，汉族，无业，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：邢丽明，北京市嘉和律师事务所律师。第三人：马长华，男，1949年9月8日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：马常明，男，1947年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告马长贵、马秀珍、马秀玲、马秀凤、马利诉被告马兵及第三人马长华、马常明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告马长贵及其委托诉讼代理人李硕、林月，原告马秀玲、马秀凤，被告马兵的委托诉讼代理人邢丽明到庭参加诉讼。原告马秀珍、马利，第三人马长华、马常明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马长贵、马秀玲、马秀凤向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告马兵与赵XX签定的编号为CW363837的《存量房屋买卖合同》涉及北京市西城区X号房屋份额中属于马XX遗产的18.3%的部分无效。2.判决确认被告马兵与赵XX签定的编号为CW363837的《存量房屋买卖合同》涉及北京市西城区X号房屋份额中属于马长贵、马长华共有的63.4%的部分无效。事实和理由：马XX、赵XX系夫妻关系，二人婚后育有马X1、马常明、马长贵、马长华、马X2、马秀珍、马秀玲、马秀凤等子女。其中马X2幼年时即去世，未生育子女；马X1于马XX去世后、赵XX去世前去世，马利为马X1独子。被告马兵系马长华之子，赵XX之孙。马XX与赵XX婚后因家庭房屋被铁道部征用而取得包括北京市西城区X号房屋（以下简称标的房屋）在内的多套房屋的承租权。马XX于1995年去世，2000年房改，标的房屋在折抵马XX遗留的22年工龄以及赵XX的22年工龄后，购房款为55270.44元。经全体家庭成员同意，马长贵、马长华二人平均出资支付了上述全部购房款。为照顾老人的晚年生活，因此房屋登记在赵XX名下。但全体家庭成员均认可，待赵XX去世后，标的房屋由马长华、马长贵平均继承，为此赵XX特意就此申请了公证遗嘱。根据房改时的相关资料，如不折抵马XX、赵XX的44年工龄（二人各22年工龄），购房款应为87175.92元，即马XX、赵XX工龄优惠部分的金额各占购房款总金额的18.3%[（87175.92-55270.44）÷87175.92÷2]。其余63.4%房屋份额基于当初大家庭的共识以及实际出资情况，由马长贵、马长华共有。房改购房中的工龄优惠具有人身、财产双重属性，属于职工个人的财产权益。虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产性利益。不能无视已故配偶工龄优惠的人身属性而将福利随意归于健在配偶一方。因此马XX工龄优惠部分对应的18.3%房屋份额应作为马XX的遗产对待。本案中马XX的上述房屋份额遗产在其死亡后至今并未进行继承、分割。赵XX生前于2016年11月15日与马兵订立了《存量房屋买卖合同》将包含马XX遗产份额，马长贵、马长华的共有份额在内的标的房屋全部处分给了马兵，并办理了不动产转移登记。马兵作为马长华之子应当对房屋的权属情况知情。但其未经共有权人及继承权人同意，私下与赵XX签订买卖合同，显然属于恶意串通，损害第三人利益的情形。因此相关买卖合同中，超出赵XX自有房屋份额的部门应当认定为无效。另补充，涉案房屋虽当初登记在赵XX名下，但是根据这个房屋取得的过程以及家庭成员出资的情况。房屋属于家庭共有财产，且涉及到马XX的遗产份额赵XX仅有部分份额，赵XX将全部的房屋出售给马兵，并作为家庭成员对于房屋的历史沿革是明知的，因此，这个超出赵XX他自有份额以外的部分是无效的。原告马秀珍、马利虽然经本院合法传唤未能到庭，但五原告提交的诉状上有马秀珍、马利签字确认。诉讼请求、事实理由与马长贵、马秀玲、马秀凤一致。马兵辩称，我不同意原告的诉讼请求。第一，诉争房屋是在马XX去世多年后才取得的产权。马XX去世时并没有留下房产作为遗产继承财产。第二，从房屋取得过程来讲，因涉案房屋是平房安置房屋，2000年经房改取得了个人产权，当时登记的房屋所有权人只有赵XX一人，没有其他人。按照我国物权法的规定，涉案房屋应为赵XX个人所有。第三，关于原告所述马长贵出资一事。不能因为谁出钱，房子就归谁。当时因为老人出资购买房屋确实经济上有困难，所以由马长华和马长贵各出了一部分购房资金，但是原告马长贵并没有在涉案房屋内与老人共同生活。马长贵本人有自己的独立住房，其户籍也与涉案房屋无关，故其并非房屋的共有权人，也不能按份共有房屋。第三人马长华、马常明经本院合法传唤未能到庭参与法庭陈述、调查以及辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马XX、赵XX系夫妻关系，该二人婚后育有马X1、马常明、马长贵、马长华、马X2、马秀珍、马秀玲、马秀凤八名子女。马利系马X2之子。被告马兵系马长华之子，赵XX之孙。马XX于1995年6月10日死亡。赵XX于2019年3月8日死亡。2000年6月30日，赵XX（买方、乙方）与原北京市西城区房屋土地管理局（卖方、甲方）签署《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将北京市西城区X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方。售价53377.64元，公共维修金1892.8元。相关购房手续办理完毕后，涉案房屋产权登记在赵XX名下。2002年8月21日，赵XX通过公证遗嘱处分涉案房屋，自愿将涉案房屋留给马长华、马长贵平均继承。2016年10月8日，赵XX、马长华、马兵、马秀玲签订《房产分割书》，主要内容为：“我本人赵XX……因我年龄和身体原因，我自愿分配我个人名下一处房产，位于北京市西城区X号，房产证号：京房权证西私字第XXXX号，建筑面积72.8平米，我本人同意先将该房产自愿过户给我孙子马兵个人名下，身份证……。待我百年过逝（世）后由我孙子马兵代为分割我的房产，分割的份额如下：我三儿子马长华分得房产份额30%，我四儿子马长贵分得房产份额30%，我孙子马兵分得房产份额10%，我大女儿马秀珍分得房产份额8%，我二儿子马长（常）明分得房产份额8%，我二女儿马秀玲分得房产份额8%，我三女儿马秀凤分得房产份额1%，我大儿子那份1%由程XX代收，另有房产份额的4%是由我三儿子和我四儿子各得2%，是因最早时我三儿子和我四儿子出钱买下的此房产，并且马兵本人同意该房产没有配偶的份额，特此证明和声明，此分割书我会复印出10份，且等同于原件。以上分割的份额，都是我本人赵XX自愿行为。我本人写下此房产分割书，就是不想一家人在我今后百年时出现家庭内部不和的现象，所以我希望我的子女等人都能和平的（地）把分割房产一事和平解决好。我的代书人常X，身份证……为我的见证人。特此证明！”2016年11月15日，赵XX与马兵签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：马兵购买赵XX名下位于北京市西城区X号房屋，房屋成交价格为200万元。2016年11月17日，涉案房屋登记在马兵名下。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。物权的种类和内容，由法律规定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。首先，马XX死亡后，其民事权利能力自然终止，且马XX与赵XX的夫妻关系亦处于终止状态。显然，赵XX于2000年签订购房合同时，马XX因死亡而不具有购买房屋的权利能力，也不具备获得房屋物权的权利能力，故赵XX系在夫妻关系终止的情况下以个人名义购买并取得涉案房屋产权，不存在夫妻共同财产的法律基础。其次，关于工龄问题，工龄利益并未被国家权力机关制定的法律认定为房屋所有权之属性，且任何法律层级以下的规范亦不得创设物权种类，故该工龄利益应被认定为马XX死亡后遗留的财产性利益，而并非房屋所有权。最后，购房款出资问题不能单独作为确认所有权的依据。综上，涉案房屋产权转移给马兵之前属于赵XX个人财产，赵XX将房屋过户至马兵的行为系其行使所有权的表现，故原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，本院判决如下：驳回马长贵、马秀珍、马秀玲、马秀凤、马利的诉讼请求。案件受理费35元，由马长贵、马秀珍、马秀玲、马秀凤、马利负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年一月八日法官助理 姚岚书 记 员 李婷