湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0106执异4号案外人：武汉合信投资管理有限公司，住所地：武汉市硚口区建一路2号融侨锦江第10幢3层商21号N1，统一社会信用代码：91420104663462580L。法定代表人：刘彩荣，该公司总经理。委托代理人：杨志华，湖北威德律师事务所律师。申请执行人：段先姣，女，1963年10月22日出生，汉族，住武汉市江岸区。被执行人：武汉士鼎钢结构建筑工程有限公司，住所地武汉市武昌区凯乐花园1栋1单元1002室。法定代表人：殷和平，董事长。本院在执行段先姣与武汉士鼎钢结构建筑工程有限公司（以下简称士鼎公司）民间借贷纠纷执行一案中，案外人武汉合信投资管理有限公司（以下简称合信公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。合信公司请求：对登记于士鼎公司名下，坐落于东西湖区吴家山××××大队2栋1-4层房屋(产权证号：武房权证东字第××号)的强制执行提出异议。事实与理由：被执行人士鼎公司在2009年4月1日就与闫金霞及监管方武汉银湖科技发展有限公司三方签订了《工业厂房转让协议》，将其名下位于武汉市东西湖区吴家山××××大队中小企业城内地块（国有土地使用权证号05××79）及所有地面建筑、仓库和厂房转让给闫金霞，并约定整体转让包干价为1250万元。协议签订之日，闫金霞支付定金300万元，后按照士鼎公司要求，闫金霞又通过代偿银行贷款、代付工程款、代付材料款等形式向士鼎公司支付剩余全部合同价款，并超付95000元。为此士鼎公司在2010年12月14日向闫金霞出具书面《承诺书》一份，确认闫金霞已向士鼎公司支付了全部转让款1259.5万元，闫金霞的义务已履行完毕。士鼎公司无条件配合闫金霞将该场地及其上建筑物过户至闫金霞指定的任何第三方公司或个人名下。闫金霞后指示士鼎公司将上述场地及上建筑物过户至我公司名下。我公司在购入士鼎公司厂房后，根据自身所在行业的实际经营需要投入巨资对所购厂房进行了改造和装修，并于2010年超就入驻使用至今。在当时，因工业厂房的过户程序非常繁琐，所以在我公司多方努力下，才于2011年10月13日取得吴家山××××大队，地号为05021179，使用面积为8409㎡地块的土地使用权证｛东国用（2011）第05021179号，登记于我公司名下｝，该地块的使用权自此归我公司完全享有。后士鼎公司与我公司又继续办理位于该地块上两栋厂房的过户手续。2012年5月29日将其中1栋建筑面积5307.1㎡的厂房过户手续办理完毕，我公司取得了该栋厂房的房屋所有权（武房权证东字第××号，登记于我公司名下），但就在双方办理上述地块上第2栋厂房的过户手续时，由于段先姣在武昌区法院对士鼎公司提起诉讼并采取保全措施，将正在办理过户手续的第2栋厂房（武房权证东字第××号，现仍登记于士鼎公司名下）进行了查封，导致过户手续至今未能完成。2015年9月1日，士鼎公司向我公司出具书面《确认函》，对上述事实进行了确认，并由琴台公证处在2015年9月7日对上述确认函进行了公证，出具了（2015）鄂琴台内证字第20363号公证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我公司购买了士鼎公司名下不动产，完全符合上述规定应具备的四个条件，故段先姣申请对士鼎公司名下的武房权证东字第××号厂房进行评估、拍卖没有法律依据。更何况该厂房土地使用权已于2011年就登记于我公司名下，根据房地一体原则，也无法单独就厂房的房屋所有权继续评估、拍卖。段先姣抗辩称，本人诉士鼎公司民间借贷纠纷一案业已进入执行程序,案外人合信公司提出查封异议。本人认为：武昌区法院对国营吴家山××××大队2栋1—4层（武房权证东字第××号)2555.26㎡房产的查封是正确的，合信公司的异议不成立，应予驳回。理由如下：一、该房产的所有权人是士鼎公司，而非合信公司，法院依本人的申请，对该房产采取查封的诉讼保全措施是正确的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权采取登记制度，所有权的归属以行政部门登记为准。经向东西湖区房产管理部门查询，被查封的房产登记的产权人为士鼎公司，而非合信公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院有权对该房产采取查封措施。二、合信公司在法院查封之前,没有与士鼎公司签订合法有效的书面买卖房产的合同,合信公司并非该房产的买受人。根据合信公司提供的证据材料,2009年4月1日,士鼎公司与闫金霞签订《工业厂房转让协议》,而非与合信公司签订该协议,闫金霞既非合信公司法定代表人也非股东，也非受委托人。也就是说,在法院查封该房产之前以及到现在,合信公司从未与士鼎公司就该土地上的工业厂房转让事宜签订过合同,合信公司无权对查封该房产提出异议。三、闫金霞虽与士鼎公司签订过《工业厂房转让协议》,但并未支付全部价款。根据他们双方签订的协议约定,该工业厂房整体转让价为1250万元,合同签定后二日内,闫金霞向士鼎公司支付定金300万元,房产过户到闫金霞名下后,闫金霞在一个月内支付余款,其中现金占50%,六个月的承兑汇票占50%。但是,根据合信公司提供的证据材料,只有士鼎公司自己制作的一张收款表格及收款证明,并没有闫金霞的支付凭证及银行转让凭证、票据凭证来证明。同时,根据上述协议的约定,该工业厂房被查封的房产产权仍登记在士鼎公司名下,那么闫金霞无义务支付余款。不管是按协议约定的付款条件来看,还是从合信公司提供的证据材料来看,都无法证明闫金霞已经付清了1250万元的转让款。四、合信公司与士鼎公司签订《国有建设用地使用权转让合同》,但并未支付转让款305.4569万元。根据双方的合同约定,转让标的为该国有建设用地的使用权,转价款为305.4569万元。合信公司提供的票据均为向相关部门交纳税费的凭证(见附件),而且有些票据开据的时间为2012年5月,而非转让土地使用权的日期2011年9月。士鼎公司委托好力高公司付款的证据材料,更是与本案风马牛不相及,没有关联性(见附件)。对于合信公司应支付的转让费305.4569万元,合信公司没有提交证据证明。综上所述,合信公司没有在法院查封前与士鼎公司签订转让房产的书面买卖合同,不是该房产的买受人,且未支付全部价款,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形,其执行异议不成立,依法应予以驳回。武昌区法院对该房产的查封是对士鼎公司名下财产采取的保全措施,是合法的、正确的。士鼎公司不但不积极偿还债务,反倒通过各种方式转让、隐藏财产,使本人的债权处于或将无法实现的境地,目前被查封的该房产是本人唯一的希望。请求驳回合信公司的异议,以维护本人的合法权益。审查查明：申请执行人段先姣与被执行人士鼎公司民间借贷纠纷一案，本案在审理期间，根据段先姣的申请，本院于2011年11月7日查封坐落于武汉市东西湖区国营吴家山××××大队2栋1-4层房屋(产权证号：武房权证东字第××号)。于2011年11月29日作出（2011）武区民初字第02656号民事调解书，协议内容为：一、士鼎公司欠段先姣借款541.9万元，分四次还清。2012年1月20日前归还140万元，2012年6月30日前归还130万元，2012年12月31日前归还100万元，2013年12月31日前归还171.9万元；二、若士鼎公司逾期未按上述约定归还借款，则应从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息。该民事调解书生效后，士鼎公司未按调解书的约定履行义务，段先姣申请强制执行，本院于2012年2月15日立案受理，案号：（2012）鄂武昌执字第300号。本案在执行期间，因查封到期，本院多次对2栋1-4层房屋进行了续查封。2020年9月29日，本院作出（2012）鄂武昌执字第300号之九号执行裁定书，裁定：拍卖吴家山××××大队2栋1-4层房屋。另查明，2009年4月1日，被执行人士鼎公司以转让人身份与受让人闫金霞及监管方武汉银湖科技发展有限公司签订了一份编号为鄂Leddco-101号的《工业厂房转让协议》，约定：士鼎公司将其位于吴家山××××大队中小企业城内地块（国有土地使用证号05××79）及所有地面建筑物的仓库和厂房整体转让给闫金霞。该协议第二条约定整体转让包干价为1250万元。该条确认整体包干价的定义为：全部土地价价款及第一条《项目概况》中包含的全部建筑物、装修及设备的价款；……。协议第三条“付款方式”部分约定：三方签订本协议之日起两日内，闫金霞向士鼎公司支付定金300万元，士鼎公司交付的工程验收合格，并将已过户在闫金霞名下的房产证和土地使用证全部交付闫金霞后，闫金霞在一个月内将除施工方的工程质保金后，剩下的余款一次性支付给士鼎公司，其中现金占50%，六个月承兑汇票占50%；……。该协议签订后，闫金霞于当日通过第三方向士鼎公司支付定金300万元。此后至2010年6月期间，闫金霞直接向士鼎公司支付或代士鼎公司垫付工程款、材料款等共计285.5万元，上述款加300万元定金合计585.5万元，士鼎公司于2010年12月8日向闫金霞出具了一份确认书，确认收到闫金霞上述585.5万元“转让款”。2010年4月1日，武汉好力高工程机械有限公司（以下简称好力高公司）与士鼎公司、武汉中生建设集团有限公司（以下简称中生公司）签订一份《士鼎公司东西湖基地工程款结款三方协议书》，该协议引言部分确认：由士鼎公司投资兴建，中生公司承建的东西湖生产基地园区已整体转让给好力高公司。协议第3条约定：依据好力高公司与士鼎公司签订的基地转让协议，好力高公司向士鼎公司支付项目转让金，现士鼎公司委托好力高公司直接向中生公司支付工程款184万元。2011年1月24日，士鼎公司向好力高公司出具一份《委托付款授权书》，称“因科技担保公司曾为我公司向银行代偿贷款504万元”，特委托好力高公司向武汉科技担保公司支付代偿金504万元。2010年12月14日，士鼎公司出具一份《承诺书》，在该《承诺书》上确认：一、收到闫金霞支付的转让款585.5万元；二、闫金霞代士鼎公司向中生公司支付工程款170万元；三、闫金霞代士鼎公司向武汉科技担保公司代偿还借款504万元。并承诺：士鼎公司无条件配合闫金霞将该地块｛《承诺书》引言部分载明为吴家山××××大队中小企业城内地块（国有土地使用证号05××79）及地上在建工程｝及地上建筑物过户至其指定的任何第三方或个人名下。2011年5月12日，士鼎公司办理了东西湖区武汉市国营吴家山××××大队1栋（总层数2层，建筑面积5307.1㎡）、2栋（总层数4层，建筑面积2555.26㎡）两栋房屋的所有权证，权证号为：东2011004672。2011年10月13日，合信公司取得吴家山××××大队（地号：05021179，用地面积8409㎡）的国有土地使用权证上，证号为：东国用（2011）第05021179号，使用权类型为：出让。2012年5月29日，合信公司取得吴家山××××大队1栋（建筑面积5307.1㎡）房屋所有权证，权证号为：武房权证东字第××号。但对2栋房屋(建筑面积2555.26㎡）因本案查封而未办理过户手续。2012年7月31日，申请执行人段先姣不服本市东西湖区政府向合信公司颁发东国用[2011]第050201179号《国有土地使用权证》的行政行为以东西湖区政府为被告向东西湖区法院提起行政诉讼。该院经审理，于2012年10月22日作出（2012）鄂东西湖行初字第00076号行政判决，判决查明：2007年1月7日，士鼎公司通过出让方式获得位于吴家山××××大队的国有建设用地一宗，面积8409㎡，使用权性质为工业用地，……。2007年6月18日，被告为其颁发了东国用[2007]第050201179号《国有土地使用权证》。此后，士鼎公司在该土地上建设办公楼和厂房各1栋，均在房地产管理部门办理了房屋登记手续。2010年10月11日，士鼎公司与第三人（指合信公司）在武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖国土局）签订《国有建设用地转让合同》，约定士鼎公司将位于东西湖区吴家山新城十路，面积为8409㎡的土地使用权和7862.36㎡的建筑面积转让给第三人，第三人向东西湖国土局递交了土地登记申请书。2011年8月16日，东西湖国土局制作东土资规发[2011]135号文件，将拟同意转让的初审意见上报被告批示。2011年8月26日，被告作出东政土字[2011]63号批复，同意东西湖国土局上报的转让方案。2011年9月14日，武汉市东西湖区土地交易中心出具《国有建设用地使用权成交确认书》，确认第三人与士鼎公司的交易关系。2011年9月16日，第三人以士鼎公司的名义缴纳了相关税费331420.77元，以自己的名义缴纳税费123709.30元。……2011年10月13日，被告为第三人颁发了东国用[2011]第050201179号《国有土地使用权证》。判决认为，根据《土地管理法》第十一条的规定，被告作为东西湖区行政区划的区级人民政府，具有对该行政区域内的土地进行登记和核发土地使用权证的法定职权。由于本案所涉土地使用权是工业用地，其土地使用权面积要大于地上附着物占用土地的面积，且士鼎公司在房屋建成之后未办理房屋占用土地使用权的分割登记。2010年10月11日，士鼎公司与第三人就整宗土地使用权签订转让合同，并及时向东西湖国土局申请办理土地使用权变更登记符合《土地登记办法》第五条、第六条的规定，被告依据该办法第九条的规定，审核了士鼎公司和第三人提交的相关资料，为第三人颁发了东国用[2011]第050201179号《国有土地使用权证》的行政行为合法。原告诉称被告为第三人颁发土地使用权证的行政行为违反了《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定的程序，由于该宗土地是工业用地，不属于《城市房地产管理法》的调整范围，原告的诉讼理由不能成立。……。据此判决驳回了段先姣要求撤销东西湖区政府2011年10月13日作出的东用[2011]第050201179号《国有土地使用权证》的诉讼请求。审查认为，根据东西湖区法院作出的（2012）鄂东西湖行初字第00076号行政判决所认定的事实，本案被执行人士鼎公司于2007年1月以受让方式取得吴家山××××大队的国有建设用地一宗，面积8409㎡，此后在该土地上建设办公楼和厂房各1栋，即吴家山××××大队1栋（建筑面积5307.1㎡）、2栋（建筑面积2555.26㎡），并均在房地产管理部门办理了房屋登记手续。2010年10月，士鼎公司与合信公司在东西湖国土局签订《国有建设用地转让合同》，将其受让的上述国有土地使用权及地上建筑转让给合信公司。2011年8月，东西湖区政府批复同意该转让方案。同年10月，东西湖区政府向合信公司颁发了[2011]第050201179号《国有土地使用权证》。至此，合信公司已依法通过受让方式取得对前述国有土地的使用权。2012年5月，合信公司取得该地块上1栋（建筑面积5307.1㎡）房屋的所有权证，因本案查封而未办理2栋房屋(建筑面积2555.26㎡）的过户手续。关于合信公司对2栋房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。分析上述规定，无论是行政法规，还是新旧法律，在对待土地、房屋的转让、互换、出资、赠与等处置这一问题上始终遵循着“房地一体”原则。合信公司于2011年10月13日即已取得东西湖区吴家山新城十路，面积为8409㎡的土地使用权，其正式取得上述土地使用权的时间早于本院查封该块土地上所建2栋房屋的时间。根据上述规定，合信公司在取得该块土地使用权时，即一并取得土地上已有建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，故合信公司对吴家山××××大队2栋房屋享有跳以排除强制执行的民事权益，其异议主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项的规定，裁定如下：中止对坐落于武汉市东西湖区国营吴家山农场二大队2栋1-4层房屋(产权证号：武房权证东字第××号)的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出执行异议之诉。审判长  万文沙审判员  徐桂萍审判员  刘 霞二〇二一年一月二十五日书记员  金 菁