河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1025民初3693号原告：许昌市恒力汽车销售服务有限公司，住所地：许昌市许由路中段。法定代表人：朱晓林，任该公司经理。委托诉讼代理人：霍二鹏，河南金豫律师事务所律师。被告：襄城县顺通农业开发有限公司，住所地：襄城县八七路东段路北（电子商务产业园603）。法定代表人：杨笑生，任该公司董事长。委托诉讼代理人：孙伟奇，该公司总经理。原告许昌市恒力汽车销售服务有限公司（以下简称“许昌恒力汽车公司”）诉被告襄城县顺通农业开发有限公司（以下简称“襄城顺通农业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告许昌恒力汽车公司的委托诉讼代理人霍二鹏、被告襄城顺通农业公司的法定代表人杨笑生及委托诉讼代理人孙伟奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原被告诉辩争议原告许昌恒力汽车公司的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即将合同约定的位于襄城县文昌路东段永兴颐景园二期14号裙楼（面积700平方米）房屋内办公物品腾空，并将房屋返还原告。3、判令被告向原告支付占用期间租赁费26000元、水电费300元、物业费2800元（自2020年7月7日起至2020年11月4日，被告已支付租赁费30000元，下欠26000元。2020年11月4日以后的租赁费、物业费支付至实际返还房屋之日止）及违约金41400元。4、本案诉讼费由被告承担。被告襄城顺通农业公司的答辩意见：1.原告许昌恒力汽车公司于2020年9月2日以我公司拖欠房租为由把门锁了，并于2020年9月3日在门上张贴整体出租的公告。我公司认为，原告公司于2020年9月2日锁门的行为，应视为其单方面解除房屋租赁合同。前期经双方协商一致，我公司于2020年6月12日委托公司员工王帅龙给原告公司转账30000元作为本年度前期租赁费。一年的房屋租赁费为168000元，我公司前期支付的30000元房租应计算至2020年9月9日。原告公司于2020年9月2日锁门，应返还我公司7天的房租3269元。2.我公司不认可原告公司要求返还房屋的请求，原告公司已经把门锁了，事实上已经收回房屋。我公司有权对房租租赁合同约定之外的物品挪走的权利，而不是原告公司起诉的仅办公物品腾空。3.自2020年9月2日原告公司锁门起，我公司不再缴纳水电费、物业费。4.我公司不同意向原告支付违约金，我公司已支付的30000元租赁费截止2020年9月9日到期，原告公司于2020年9月2日把门上锁，故我公司不欠原告公司租金，更谈不上违约金，且房屋租赁合同中未约定违约责任和违约金。5.原告公司所说的多次催讨租赁费、催告解除合同张贴手续，是原告公司于2020年9月2日锁门单方面解除房屋租赁合同之后的行为，与我公司无关。6.本案诉讼费应由原告公司承担，我公司与原告公司签订的房屋租赁合同于2020年9月2日已经终止，我公司没有拖欠租金，也没有违约。本院查明的事实原告许昌恒力汽车公司是1997年1月21日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为朱晓林。被告襄城顺通农业公司是2016年3月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为杨笑生（曾用名：杨浩亮）。2019年7月7日，原告许昌恒力汽车公司（甲方）与被告襄城顺通农业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于文昌路东段永兴颐景园二期14号裙楼商铺（面积共700平方）租赁给乙方。双方就租赁事项达成以下协议：一、租赁时间：自2019年7月7日至2027年7月1日。二、租金：第一年至三年每年租金为人民币168000元。租金一年一缴清，以后每三年为租金调整期，每周期租金在上一周期租金的基础上上浮5%。除此之外，双方在合同有效期内不得以任何理由和借口对租金上涨下浮，乙方应当于当年房租到期前30日到甲方缴纳次年房租，逾期不缴，甲方有权单方面终止此合同。三、甲方所收租金为净收益，乙方租赁房屋期间所产生的费用（如物业管理费、水、电视、网络等）由乙方承担。五、房屋租赁期满，乙方在租赁房屋内的装修饰品（如吊顶、水路、门窗、地板、原始墙体装饰等）归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。否则，由乙方赔偿甲方的装修修复费用，其中所使用的家具、电器、标示牌匾等由乙方自行撤走。八、双方应严格遵守协议各项条款，如发生违约，由违约方承担责任，并共同约定该合同行为的法律诉讼管辖为襄城县人民法院。合同签订后，被告襄城顺通农业公司开始占用涉案房屋，涉案房屋共2层5间，一层被告公司作为文化展厅使用，二层房屋被告开办锦襄艾中医艾灸养生中心。第一年（2019年7月7日-2020年7月6日）的房屋租金168000元，被告已向原告支付完毕。第二年（2020年7月7日-2021年7月6日）的房屋租金168000元，根据合同约定，被告应于2020年6月6日前向原告交付。因被告未按约定缴纳第二年的房屋租金，经原告催要，被告于2020年6月12日通过微信向原告公司的法定代表人朱晓林转账支付房屋租金30000元，下欠房屋租金138000元未付。2020年9月3日上午，被告公司员工王帅龙到公司上班时发现涉案房屋的入户玻璃门被锁住，门内侧张贴有出租公告，出租公告显示：“整体出租无转让费非诚勿扰联系人：苏先生188××××****高先生138××××****”。2020年10月23日，原告许昌恒力汽车公司在涉案房屋的玻璃门上张贴催款通知一份，载明：“襄城县顺通农业开发有限公司：贵公司与我司2019年7月7日签订的房屋租赁合同，第二年租金现已逾期仍未支付，我司已多次通知你按期缴纳，你司至今未与我司缴付房租，现通知你司与2020年10月30日前支付逾期租金138000（拾叁万捌仟）元，期满仍不支付，我司将解除租赁合同，并收回房屋，你司应承担违约责任及违约金。通知人：许昌市恒力汽车销售服务有限公司（加盖公司印章）2020年10月23日”。同日，原告公司将上述催款通知通过微信发送给被告公司员工王帅龙。2020年10月30日到期后，被告公司未向原告公司支付下余租金138000元。2020年11月12日，原告许昌恒力汽车公司以被告襄城顺通农业公司拖欠租金为由诉至本院，请求判如所诉。庭审中，被告称原告在2020年9月2日将涉案房屋的入户玻璃门锁住并在门内侧张贴出租公告。原告认可涉案房屋入户玻璃门上的出租公告系其公司于2020年9月2日张贴，出租公告上的苏先生、高先生分别系其公司在襄城县××总经理、经理，但称不是其公司锁的门。原告提供的其公司工作人员与被告公司的法定代表人杨浩亮（即杨笑生）微信聊天记录中显示，2020年7月17日“杨总：抓紧！今天都17号了，不要什么事都等到最后一天！”；2020年7月19日“明天都20号了”；2020年7月20日“杨总：今天已20号了，请下班前把房租交了吧”。原告公司工作人员与被告公司员工王帅龙在2020年10月14日的微信聊天记录中显示：“你们怎么安排的？”“干，老板想办法安排钱，但是我估计今天也不一定能打上。我刚打电话没人接，等我再问问。”另查明，涉案房屋每年的物业费为8800元，被告公司已向原告公司交纳2019年7月7日-2020年7月6日一年的物业费8800元，2020年7月7日-2021年7月6日一年的物业费被告公司未交纳。涉案房屋在2020年8月-10月共产生水电费234元，该费用原告已经缴纳。本院判决理由和结果本院认为，《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。当事人在民事活动中，应当遵守诚实信用原则，按照约定或交易习惯，全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同应否予以解除？2.被告是否下欠原告房屋租赁费？该租赁费的金额应如何认定？3.原告请求的水电费、物业费及违约金应否予以支持？（一）关于涉案房屋租赁合同应否予以解除的问题。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的相关规定，应为合法有效。合同签订后，原告已将涉案房屋交付被告，被告已实际占有涉案房屋。现原告以被告拖欠租金构成违约为由请求解除双方签订的租赁合同，并返还涉案房屋。被告称原告在2020年9月2日将涉案房屋的入户门锁住并张贴出租公告的行为，应视为其已经单方解除涉案房屋租赁合同。原告对被告的上述主张不予认可，称其没有锁涉案房屋的入户门，张贴出租公告只是一种催收房屋租赁费的手段。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，被告在涉案房屋内开办有锦襄艾中医艾灸养生中心，若如原告所述是被告将门上锁，显然不符合常理。本院经审查并结合原告在涉案房屋的入户门内侧张贴出租公告的事实，可以确信被告主张的原告将涉案房屋的门上锁的事实具有高度可能性，应当认定该事实的存在。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，被告未按合同约定如期缴纳租金的行为已构成违约，经原告催告后，在合理期限内被告仍未履行。根据上述法律规定及双方所签订合同的约定，原告要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院应予支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。根据合同约定，被告方应将其存放在涉案房屋内的物品（包含家具、电器、标示牌匾等）清走。（二）关于被告是否下欠原告房屋租赁费及该租赁费的金额应如何认定的问题。本案中，原、被告约定，房屋租金每年为168000元。2020年7月7日-2021年7月6日的房屋租金168000元，被告公司于2020年6月12日向原告公司支付30000元租金后，下余138000元一直未再支付。因被告未按约向原告缴纳房屋租金，原告公司经多次催要无果后于2020年9月2日将涉案房屋的入户门上锁并张贴出租公告公开对外招租的行为，导致涉案房屋未能正常使用，故原、被告对本案纠纷的发生均存在过错。鉴于租赁物约定租金标准适用于房屋正常使用状态，根据本案案情，依据公平原则，自2020年9月3日起至被告交付房屋期间的房屋租赁费应予酌减，本院依法酌定该期间的房租按照合同约定房租的一半计算。2020年7月7日-2020年9月2日期间的房租按合同约定的标准计算，2020年9月3日-2020年11月4日期间的房租按合同约定房租的一半计算。经计算，2020年7月7日-2020年11月4日，被告应支付原告房屋租赁费共计40134元，扣除被告已支付的30000元，被告还应支付原告房屋租赁费10134元。2020年11月5日以后的房屋租赁费，被告应以合同约定房租的一半（即每年84000元）为标准向原告支付至实际返还房屋之日止。原告请求过高部分，本院不予支持。（三）关于原告请求的物业费、水电费及违约金应否支持的问题。1.关于原告请求的物业费，根据合同约定，物业费由被告公司缴纳。原、被告均认可涉案房屋每年的物业费为8800元，因原告将涉案房屋的门锁住，导致被告未能正常使用涉案房屋。依据公平原则，2020年7月7日-2020年9月2日期间的物业费按原标准计算，2020年9月3日-2020年11月4日期间的物业费应减半计算。故截止2020年11月4日，被告应支付原告物业费2076元。2020年11月5日以后的物业费，被告应以每年物业费4400元为标准向原告支付至实际返还房屋之日止。原告请求过高部分，本院不予支持。2.关于原告请求的水电费，根据原告提供的水电费票据，被告应支付原告水电费234元。3.关于原告请求的违约金，本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中未对违约责任做出明确约定。被告虽然违约在先，但原告锁门并张贴出租公告的行为，导致被告无法正常使用房屋，造成损失的继续扩大，故原告对其损失的扩大存在过错，亦应承担相应的责任。根据本案案情，依据公平原则，违约金本院依法酌定为5000元。上述原告请求过高部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、解除原告许昌市恒力汽车销售服务有限公司与被告襄城县顺通农业开发有限公司在2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告襄城县顺通农业开发有限公司于本判决生效后五日内将其存放在襄城县文昌路东段永兴颐景园二期14号裙楼商铺（面积700平方米）内的物品（包含家具、电器、标示牌匾等）腾空，并将上述房屋返还原告许昌市恒力汽车销售服务有限公司。三、被告襄城县顺通农业开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告许昌市恒力汽车销售服务有限公司房屋租赁费10134元、物业费2076元、水电费234元、违约金5000元，共计人民币17444元（房屋租赁费和物业费计算至2020年11月4日）。2020年11月5日以后的房屋租赁费和物业费，被告应分别以每年房屋租金84000元、每年物业费4400元为标准向原告支付至实际返还房屋之日止。四、驳回原告许昌市恒力汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，减半收取781元，由原告许昌市恒力汽车销售服务有限公司负担481元，被告襄城县顺通农业开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行；逾期不申请，本院将视为放弃权利。审判员  丁慧丽二〇二一年一月十九日书记员  刘胜男