浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初5329号 原告：张佐，男，1994年12月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：张青腾，温州市罗东法律服务所法律工作者。 被告：温州经济技术开发区城建发展有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海十七路350号，统一社会信用代码：91330301720004309F。 法定代表人：朱骞。 委托诉讼代理人：戴莎莎、曹威，浙江金道（温州）律师事务所律师。 原告张佐与被告温州经济技术开发区城建发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理，依法由审判员郑国友适用简易程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告张佐的委托诉讼代理人张青腾，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司的委托诉讼代理人戴莎莎、曹威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张佐起诉称：2016年1月9日，原、被告签订了一份合同编号×××11、备案登记号：20160400027的商品房买卖合同，该合同约定，原告作为买受人向被告作为出卖人，购置了位于温州经济技术开发区××地块（暂定名为金海嘉苑），第1＃-3＃幢1层112号房，建筑面积33.33平方米（其中套内29.53平方米、公摊3.8平方米），单价22308.43元，总金额743540元。同时规定被告应在2017年5月31日前将涉案房产交付给原告使用，且承诺于2018年5月31日之前交付权属证书。如因逾期交房，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。逾期交证，自约定日期至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之二的违约金。双方签订合同后，因原告购房需要办理按揭贷款而经被告许可，当日支付了第一期购置款373540元。然后于2017年8月7日左右与其他买受人一样领取该房屋钥匙，2017年11月6日支付了全额按揭贷款37万元，2020年9月6日被告通知原告办理房产登记，2020年9月7日向被告领取涉案房产的初始登记证，同时缴交了面积补差款2480.89元，2020年10月9日申请办理不动产变更登记，2020年10月10日核准登记并领取了原告名下的不动产登记证。在此期间，原告调查发现涉案房屋是于2017年11月7日通过竣工验收备案。最近因被告逾期交房、交证的行为被多数的买受人诉诸于贵院，并经贵院审理与认定了被告的违约行为。据此，原告根据其他买受人的判例，同理要求被告承担逾期交房的违约金为12700元（68天×0.0005×373540元／天）；逾期交证的违约金为128483元［864（从2018年5月31日起至2020年10月10日止）×0.0002×743540元／天］。综上所述，原、被告签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且该合同约定条款凊晰，违约责任明确。故原告诉请判令如下：1、判令被告支付原告逾期交房违约金12700元；2、判令被告支付原告逾期交付权属证违约金128483元；二项合计141183元；3、本案诉讼费由被告承担。 为证明上述事实，原告张佐向本院提供如下证据：1、原告身份证，证明原告的身份与诉讼主体资格。2、企业网打信息，证明被告企业的身份主体资格。3、商品房买卖合同，证明原、被告买卖涉案的房产，双方约定的各项权利与义务，特别是约定被告应在2017年5月31日前交房，承诺于2018年5月31日前交证。4、不动产权证书，证明涉案房产未在2018年5月31日前完成房产登记，而于2020年10月10日才完成登记在原告名下。5、收据、银行汇款凭证、发票，证明原告于签订合同当天首付款为373540元，2017年11月6日支付了37万元，2020年9月7日与原告办理了结算手续，且交付涉案房产初始登记权证。 被告温州经济技术开发区城建发展有限公司辩称：一、被答辩人请求答辩人支付交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效。双方《商品房买卖合同》约定交付时间为2017年5月31日，被答辩人于合同约定的交付日起应当知道自己的权利受损，且答辩人已于2020年8月7日向被答辩人交付涉案商品房，被答辩人请求答辩人支付交房违约金的诉讼时效应当自交付之日起算，而被答辩人立案受理日为2020年11月24日，故该项请求已过诉讼时效。二、答辩人认为被答辩人无实际损失，违约责任应当以实际损失为基础，被答辩人诉请答辩人逾期交付权属证书的违约金过高，恳请人民法院予以调整。答辩人自交付房屋以后，虽未办理不动产变更登记，但被答辩人即可正常使用涉案商铺，对涉案商铺享有占有、使用、收益的权利，且涉案商铺所处地段房价上涨，被答辩人不存在任何经济损失，故双方在《商品房买卖合同》中约定的日万分之二的违约金明显过高；答辩人自2018年11月19日已办理完所有权初始登记手续，即2018年11月19日起已经具备配合答辩人办理不动产变更登记的条件，因此，根据公平原则，结合实际损失，请求人民法院酌情予以调整。三、涉案房地产项目买卖及后续事宜由温州经济技术开发区国有资产经营有限公司负责，因由其承担违约责任。根据《中共温州滨海新城投资集团有限公司委员会文件》（温滨投委[2016]22号），答辩人与由温州经济技术开发区国有资产经营有限公司均系温州滨海新城投资集团有限公司二级公司，其公司性质均为国有企业。根据上述文件，温州经济技术开发区国有资产经营有限公司负责房地产项目的房屋买卖等工作，答辩人负责房建工程项目的建设工作。涉案商铺在竣工验收后，后续事宜就已实际交付温州经济技术开发区国有资产经营有限公司负责，相应的责任也应当由该公司承担。四、退一万步讲，被答辩人主张逾期交付权属证书违约金至2020年3月17日，请法庭充分考虑2020年1月至3月期间因新冠肺炎疫情影响，答辩人客观无法交付的不可抗力事实。 为证明上述事实，被告向本院提供如下证据：1、（2020）浙0303民初2870号民事判决书，证明涉案房地产逾期交付的原因。2、中共温州滨海新城投资集团有限公司委员会文件，证明涉案房地产项目买卖及后续事宜由温州经济技术开发区国有资产经营有限公司负责的事实。3、交接表，证明涉案房屋交付时间为2017年8月4日。 原告张佐提交的上述证据，经庭审出示，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司质证意见如下：证据1-2无异议。证据3-5真实性无异议，2018年11月19日已经办理初始登记，已经具备变更至原告的名下的条件，被告并非恶意违约，合同约定逾期交房的违约金不超过合同总价的10%，逾期房证对原告实际并没有造成影响，请求法院根据公平原则对违约金进行调整。2020年9月7日，原告实际已经向被告领取涉案房产的初始登记，发票的开具时间也是2020年9月7日，因此，原告领取权属证书的时间是2020年9月7日，并非2020年10月10日这个时间点。 本院经审查认为，被告对证据1、2无异议，故均予以确认；证据3-5真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。 被告温州经济技术开发区城建发展有限公司提交的上述证据，经庭审出示，原告张佐质证意见如下：证据1-2的真实性无异议，但合同的相对方是原、被告，证据2与本案无关，逾期交房及交证责任是双方按照买卖合同的约定。证据3的真实性无异议，当时是通知领取钥匙，交付时有些还没有弄好，地漏、排污管没有弄好，电还没有通。 本院认为，证据1-3真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。 根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年1月9日原告张佐作为买受人与被告温州经济技术开发区城建发展有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州经济技术开发区××编号为温国用（2013）第5-341222号的地块的建设用地使用权。土地使用权出让合同号为3303052013Ａ21007。该地块总土地面积为22068.69㎡。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名为金海嘉苑。建设工程规划许可证号为浙规证2013-030700074，施工许可证号为××。第二条商品房销售的依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为温州市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为温房售许字（2015）第020号；或者，现售商品房备案机关为，备案号为20160400027。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：第1-3幢1层112号房，该商品房合同约定建筑面积共33.33平方米。其中，套内建筑面积29.53平方米，应分摊的共有建筑面积3.8平方米。第五条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米22308.43元，总金额（人民币）柒拾肆万叁仟伍佰肆拾元整。第九条交付期限及条件。出卖人应当在2017年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。2.（1）按照本合同书第十条中第1款的约定承担违约责任。（2）出卖人逾期交房，买受人同意继续履行合同的，出卖人支付违约金不超过已交房款总额的10%；本合同及补充协议书中有特别约定的按照特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。第十六条关于产权登记的约定。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出场人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所权证》。出卖人承诺于2018年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”。 协议签订后，2016年1月9日原告张佐按照协议约定向被告温州经济技术开发区城建发展有限公司支付按揭第一期购房款373540元，2017年11月6日原告向被告温州经济技术开发区城建发展有限公司支付购房款尾款370000元。2020年9月7日，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司开具浙江增值税普通发票746020.89元。 2017年7月26日，涉案温州经济技术开发区金海园区人才公寓通过竣工验收。 2017年8月4日，被告向原告交付涉案房屋。交接表中有注明地漏没有、灯不通电及没有排污管；房屋验收声明载明：1.上述房屋已验。2.房屋接收后损坏本人负责。3.自觉遵守金海嘉苑业主守则。4.房屋钥匙3把。 2017年11月7日，涉案房屋通过竣工验收备案。 2018年11月19日，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司向温州市自然资源和规划局办理了国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证登记，初始登记权利人为被告温州经济技术开发区城建发展有限公司，初始登记权证号为浙（2018）温州市不动产权第0119097号。 2020年10月10日，原告张佐向温州市自然资源和规划局办理了国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证登记，登记权利人为原告张佐，登记权证号为浙（2020）温州市不动产权第0100363号。 本院认为：原、被告于2016年1月9日所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 本案的争议焦点之一是被告交付的房屋是否满足合同约定的交房条件及原告要求支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件之一为“取得建设工程竣工验收备案证明”，涉案商品房于2017年11月7日才完成竣工验收备案,故被告于2017年8月4日向原告交付的房屋不符合合同约定。虽然被告交付的房屋不符合合同约定,但该房已于2017年7月26日竣工验收合格,符合法定的交付条件。原告在接收房屋时,虽然提出地漏没有、灯不通电及没有排污管等问题，但仍与被告办理正常房屋交接手续,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,房屋转移占有之日视为房屋交付之日,因此,2017年8月4日应视为房屋的交付时间,应认定从该日起原告已经知道该项权利受到损害，即原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效应从2017年8月5日开始计算，原告于2020年11月2日才向本院提起诉讼，已经超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故原告要求被告支付逾期交房违约金12700元的诉请，不予支持。 本案的争议焦点之二是被告是否应承担逾期交付权属证书的违约责任、逾期交付权属证书违约金计付的起止日期及原告主张的违约金标准是否过高。被告主张根据中共温州滨海新城投资集团有限公司委员会文件的内容，逾期交付权属证书的责任不应由被告承担，但被告系合同相对方，亦是依法独立享有民事权利和承担民事义务的有限责任公司，被告的该主张缺乏法律依据，本院亦不予采纳。 合同约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出场人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所权证》。出卖人承诺于2018年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”本案中，涉案房屋于2018年11月19日办理所有权证初始登记，但被告于2020年9月7日才向原告交付涉案房屋的所有权登记证，故逾期交付权属证书的时间应确认为829天，超出部分，不予确认。原告主张违约金标准按合同约定的已交付房价款743540元的每日万分之二来计算，符合合同约定，该标准亦属合理，本院予以支持，被告主张该违约金标准过高，依据不足，本院不予采纳。故被告应支付原告逾期交付权属证书违约金为123279元(829天×0.0002×743540元/天)，超出部分，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告温州经济技术开发区城建发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张佐逾期交付权属证书违约金123279元。 二、驳回原告张佐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3124元，减半收取1562元，由原告张佐负担179元，由被告温州经济技术开发区城建发展有限公司负担1383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑国友 二〇二一年一月五日 书记员  林依依 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。