广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1678号原告：中山市尚悦物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××（胜球房地产内）。法定代表人：周勇,经理。委托诉讼代理人：崔思静，女，客服助理。委托诉讼代理人：陈军，男，客服助理。被告：李华斌，男，1977年3月13日出生，汉族，住湖南省湘乡市×××××××××××××××。被告：李奇姿，女，1978年6月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市沙市×××××××××××××××。上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘智均律师事务所律师。原告中山市尚悦物业管理有限公司（以下简称尚悦公司）与被告李华斌、李奇姿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚悦公司法定代表人周勇及其委托诉讼代理人崔思静、陈军，被告李华斌、李奇姿共同委托诉讼代理人黄家荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚悦公司向本院提出诉讼请求：1.李华斌、李奇姿向尚悦公司支付2013年4月1日至2019年9月30日的物业服务费10138.44元（129.98元/月）、楼层照明电费390元（5元/月）；2.李华斌、李奇姿向尚悦公司支付物业服务费违约金7936.97元（以当月的物业费作为本金，从下个月的1日起开始计算，按每日千分之一分别计算至2019年9月30日止）。事实和理由：李华斌、李奇姿系胜球阳光花园自编9幢305房的业主。根据《前期物业管理服务协议》的约定，尚悦公司为李华斌、李奇姿提供前期物业管理服务，物业管理有限公司从交付房屋之次日起算物业管理服务费。李华斌、李奇姿于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费。住宅物业服务费的收费标准为按建筑面积每月1.5元/㎡算。李华斌、李奇姿出租物业的，物业管理服务费用由李华斌、李奇姿交纳；转让物业时须交清转让前的物业管理服务费用。李华斌、李奇姿不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，尚悦公司有权要求李华斌、李奇姿补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2010年9月27日，李华斌、李奇姿办理收楼手续，使用涉案房屋。尚悦公司依约为李华斌、李奇姿提供物业管理服务，李华斌、李奇姿未按约定支付费用。李华斌、李奇姿辩称：一、尚悦公司在物业管理服务中一直没有达到合同约定的标准，违约在先。李华斌、李奇姿拒付物业管理费为合同履行期间的抗辩权利，故李华斌、李奇姿无需支付或应扣减向尚悦公司支付的管理费。具体理由：1.李华斌、李奇姿与尚悦公司签订的《物业服务合同》第十条10.2“乙方的职责范围”明确约定尚悦公司对胜球阳光花园的公共部分和公共设施、设备进行维护保养，保持该小区绿地的完整及生长良好，保持环境清洁、卫生及美观，及时清除公共区域之垃圾及安排适当的时间清运生活垃圾；每六个月向全体业主和物业使用人公布一次物业服务费用收支账目，接受职能部门和业主的监督。但涉案小区长期处于恶劣的环境，公共场所的生活垃圾不能及时清理、消防区域的垃圾长期无人清理，脏乱差的环境引发鼠、虫肆虐，给李华斌、李奇姿及其他业主的健康**活带来极大的不便。2.小区内公共基础设施损坏严重，入户大堂门等公共基础设施损坏后物业长期不维修，且小区的门禁形同虚设，保安偶尔才对小区巡逻，给李华斌、李奇姿的生活、财产带来不小的安全隐患。小区内业主因物业安保不利被盗的情况中山电视台“城市零距离”节目有详细报道过。3.李华斌、李奇姿所居住小区规划为人车分流。然而，自从小区的幼儿园开业后，物业在未与小区业主沟通的情况下，私自将小区内消防通道作为幼儿园的出入口。自此各类私家车经消防通道在小区业主活动区域肆意出入且违停，致使小区业主的日常出行和活动都不太安全。此外，小区地下车库车辆违停现象也长期存在。私家车辆违规停在车辆通行道路上、电瓶车违规停放、消防通道经常被私家车违停占用、消防设施损坏长期无人修理等现象，给李华斌、李奇姿及其它业主的生命健康带来了极大的隐患。二、《物业管理条例》第四十六条第一款规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。然而，尚悦公司放任该不良现象长期存在，既不与违规的业主沟通协商，也不联系相关行政部门处理。以上众多问题经李华斌、李奇姿及其它业主多次与尚悦公司沟通，尚悦公司均不理睬。之后，小区业委会于2019年10月13日向尚悦公司发出《关于小区多项问题的整改函》，对小区多项具体问题提出详细的整改意见及要求。物业于当日对该《整改函》的多项整改事项都进行了正面回复。但截止目前，该整改函所表述的相应问题均没有得到解决。三、本案并非个例，由于尚悦公司长期不适格的服务导致该小区拒缴物业费的情形普遍存在，尚悦公司的合同履行存在严重瑕疵。四、尚悦公司请求李华斌、李奇姿支付违约金无事实依据。首先，本案系因尚悦公司未尽物业管理义务违约在先，李华斌、李奇姿才拒绝支付管理费。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金存在的前提是违约方给当事人造成了实际损失，但尚悦公司未举证证明其实际损失。最后，尚悦公司以涉案物业费总价的56.6％为标准计算违约金明显过高，不符合相关司法解释，也不符合公平原则。五、尚悦公司请求李华斌、李奇姿支付楼层照明电费无事实依据。案涉的《物业服务等费用缴费协议》、《物业服务合同》中均未约定李华斌、李奇姿需支付楼层照明电费及相应的标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月31日，中山市胜球房地产开发有限公司（以下简称胜球公司）与中山市立邦物业管理有限公司（以下简称立邦公司）签订《物业管理委托合同》，约定胜球公司将位于中山市横栏镇贴边村的胜球阳光花园小区委托立邦公司进行物业管理，合同期限从2009年3月1日至2013年2月28日。住宅房屋的物业管理服务费由立邦公司按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之三交纳违约金。梯间公共照明费按5元/户/月由立邦公司向业主或物业使用人收取。2014年9月2日，经中山市工商行政管理局核准，立邦公司名称变更为尚悦公司。2014年10月25日，胜球公司与尚悦公司签订《前期物业服务合同》，约定胜球公司选聘尚悦公司对胜球阳光花园小区实施前期物业管理。尚悦公司向业主和非业主使用人提供的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范工作等。本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交。物业服务费不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊。住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业服务费。业主按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月五日前。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内由胜球公司承担；保修期后由全体业主承担或用专项维修资金支付。服务期限自2014年11月1日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2010年9月27日，李华斌、李奇姿办理了中山市×××××××××××××××的收楼手续，该房屋建筑面积为86.65平方米。李华斌、李奇姿与立邦公司签订了《物业服务等费用缴费协议》，约定李华斌、李奇姿同意立邦公司为××××××的物业管理公司，同意向立邦公司支付相应的物业服务费用。物业服务费的用途包括××××××公用水电的支出，如公共照明（不含梯间照明）、草地淋水及日常清洁用水等。李华斌、李奇姿应从《入伙通知书》约定的收楼之日起计第二个月1号起，向立邦公司支付物业服务费。李华斌、李奇姿按建筑面积每月每平方米1.5元向立邦公司交纳物业服务费。如李华斌、李奇姿无故不支付物业服务费，立邦公司可从其逾期第30日起收取每天5元的违约金。李华斌、李奇姿未交纳2013年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费和楼层照明电费。另查，2019年8月19日，尚悦公司曾因胜球阳光花园42幢和5幢部分位置的下水道未疏通被行政处罚。同日，中山市住房和城乡建设局通报对全市物业小区开展物业管理执法检查的情况，其中指出胜球阳光花园存在没有安全疏散指示标识的问题。庭审中，尚悦公司表示其已按要求完成整改并通过复查。2019年10月13日，胜球阳光花园业主委员会向胜球公司、尚悦公司发出《关于小区多项问题的整改函》，提出了关于小区三期水务移交、出入口安保、小区临停车位缺乏等问题。尚悦公司当日复函，告知了对上述整改函反映问题的办理进度和改进方案。庭审中，李华斌、李奇姿提供了照片（打印件），用于证明涉案小区环境脏乱、基础设施损坏未修理、违停严重、安保巡逻不到位。尚悦公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。李华斌、李奇姿与尚悦公司签订了《物业服务等费用缴费协议》，确立了双方的物业服务合同关系。上述合同系双方真实意思表示，双方均应遵守。根据上述协议，李华斌、李奇姿应从房屋交付使用第二个月1号起，按建筑面积每月每平方米1.5元向立邦公司按月支付物业服务费。李华斌、李奇姿于2010年9月27日办理了胜球阳光花园9幢305房的收楼手续。所以，从2010年10月1日起，李华斌、李奇姿应支付上述房屋的物业服务费。上述房屋的建筑面积为86.65平方米，每月应交物业服务费为129.98元。尚悦公司主张按129.98元/月收取物业服务费，符合双方约定，本院予以支持。故从2013年4月1日至2019年9月30日，李华斌、李奇姿未交的物业服务费共计10138.44元。关于尚悦公司主张的楼层照明电费，虽然胜球公司与立邦公司签订的《物业管理委托合同》约定梯间公共照明费按5元/户/月由立邦公司向业主或物业使用人收取，但该合同的有效期至2013年2月28日终止。此后，李华斌、李奇姿与尚悦公司签订的协议并未约定李华斌、李奇姿需交纳楼层照明电费及其标准。故对尚悦公司主张的楼层照明电费，本院不予支持。关于李华斌、李奇姿是否有权拒交物业服务费的问题，分析如下。首先，李华斌、李奇姿提供的照片均为打印件，且显示的拍摄时间零散，大多为2019年、2020年，不足以证明尚悦公司从2016年起即长期存在清理小区垃圾不及时的问题。其次，关于公共设施维修、幼儿园出入口设置、小区临停车位划定等问题，均为小区公共事务，应由胜球阳光花园小区业主共同决定。既然胜球阳光花园已经成立了业主委员会，应当由业主委员会按法定程序就相关问题形成决议后，督促尚悦公司落实，而不应成为李华斌、李奇姿拒交物业服务费的理由。如果业主对物业服务有不满意的地方就均拒交物业服务费，会使物业公司的应收款不能及时到账，可能影响物业公司为小区的服务支出，反而造成恶性循环。综上，本院认为李华斌、李奇姿拒交物业服务费的理由不成立。李华斌、李奇姿未按约定交纳物业服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。李华斌、李奇姿与尚悦公司签订的《物业服务等费用缴费协议》约定如李华斌、李奇姿无故不支付物业服务费，尚悦公司可从其逾期第30日起收取每天5元的违约金。尚悦公司主张李华斌、李奇姿支付以当月的物业费为基数，从下个月的1日起开始计算，按每日千分之一分别计算至2019年9月30日止的违约金，计算基数、起止时间均合理，但按每日千分之一计算标准过高，尚悦公司也未提供证据证明其存在除利息外的其他实际损失。考虑尚悦公司的损失及本案物业服务合同的履行情况，本院酌定李华斌、李奇姿应当支付的违约金为以每月物业服务费129.98元为基数，从应交物业服务费次月1日起计算，在2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李华斌、李奇姿于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚悦物业管理有限公司支付2013年4月1日至2019年9月30日的物业服务费10138.44元；被告李华斌、李奇姿于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚悦物业管理有限公司支付拖欠上述期间物业服务费产生的违约金（以拖欠各月的物业服务费129.98元为基数，分别从欠费次月的1日起计算至2019年9月30日，其中在2019年8月19前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中山市尚悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由被告李华斌、李奇姿负担(该款原告中山市尚悦物业管理有限公司已预付，被告李华斌、李奇姿于本判决发生法律效力之日起七日内一并付给原告中山市尚悦物业管理有限公司，本院不作退还)。本判决为终审判决。审判员  姚红波二〇二〇年十二月三十日书记员  陈嘉欣