湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1127民初3451号原告:黄梅至尚物业服务有限公司，住所地黄梅县小池镇中心路。统一社会信用代码91421127063527432A。法定代表人：张余，该公司经理。委托诉讼代理人：商革军，江西惟民律师事务所律师。代理权限为特别授权，即参加诉讼，代为主张、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为签收法律文书。被告:余志德，男，1977年1月20日出生，汉族，湖北省宜昌市人，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，现住黄梅县。委托诉讼代理人:梅登梁、胡康宁，黄梅县池九法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即参加诉讼，代为调解，签收法律文书。原告黄梅至尚物业服务有限公司（以下简称至尚物业公司）与被告余志德物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告至尚物业公司委托诉讼代理人商革军，被告余志德及其委托诉讼代理人梅登梁、胡康宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。至尚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令余志德支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的商铺物业服务费1296元；2020年4月1日至2021年3月31日期间的住宅物业服务费1721元；2.判令余志德支付逾期交纳物业费的违约金2250元；3.由余志德承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年5月1日，湖北宇达房地产开发有限公司（以下简称宇达房地产公司）作为甲方，至尚物业公司作为乙方，签订《信华·滨江**府前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发建设的信华·滨江**府项目提供物业管理服务。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准：商铺1.5元/月/㎡；住宅1.2元/月/㎡。业主应于开发商《入伙通知书》约定的交楼之日起交纳首年物业服务费，以后按一年一次交清的方式交纳，每年1月10日前业主到小区物业服务中心缴纳当年物业服务费。甲方、业主或物业使用人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。余志德系信华·滨江**府小区33号商铺和1栋501室的业主，其商铺建筑面积为72平方米，住宅119.52平方米。其在接受至尚物业公司的物业服务后，未交纳2020年1月1日-2021年3月31日的物业费，共计拖欠3017元。虽经至尚物业公司多次催促，但余志德未履行付款义务。余志德辩称，一、余志德商铺不在小区之内，不应收取物业管理费。二、住宅按每平方米1.20元收取无依据，双方对住宅物业费约定是每平方米1.10元，而不是1.20元。三、2020年4月1日之前不应收取物业费。四、至尚物业公司未尽到物业管理责任，应当减收物业费并承担违约责任。五、要求承担违约金过高，超过其损失，要求依法予以调整。综上，余志德商铺在小区之外，不需要管理及服务，不应收费，请求驳回至尚物业公司部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：余志德对至尚物业公司提交的证据一真实性、证明目的及法律效力均有异议；本院认为，余志德虽有异议，但未能提供相应的证据予以反驳，故予以采信。余志德对至尚物业公司提交的证据二有异议，认为批复的价格是五星级的价格，至尚物业公司不能证明其服务达到五星级标准；本院认为，该证据有至尚物业公司提供的证据三予以印证，故予以采信。余志德对至尚物业公司提交的证据三有异议；本院认为，该证据系公文性书证，余志德虽有异议，但未能提供相应的证据予以反驳，故予以采信。余志德对至尚物业公司提交的证据四有异议，认为还房公告没有原件不予质证;501室水电费收据真实性无异议，与本案无关联性;商铺物业费收据真实性无异议，但收费不符合约定，至尚物业公司承诺三年不收费，保留反诉的权利;情况说明是至尚物业公司向余志德的说明，至尚物业公司是按情况说明免除三年物业费，进一步说明承诺书得到至尚物业公司的认可；本院认为，还房公告有商铺物业费收据、情况说明予以印证，可以证明33号商铺及1栋501室住宅于2017年4月交付。至尚物业公司对余志德提交的证据一真实性无异议；本院认为，该《物业服务协议》具有真实性，可以证明当时双方约定的商铺物业服务费为每平方米每月1.10元。至尚物业公司对余志德提交的证据二关联性有异议，认为不是至尚物业公司向余志德提交的；本院认为，该情况说明中虽未明确说明免除三年物业管理费不包括商铺物业费，但通过商铺向余志德交付后，其即于交付当月17日与至尚物业公司签订了商铺《物业服务协议》，并交纳三年物业费的事实，从而可以推定情况说明中仅指住宅免除三年物业管理费，不包括商铺物业费，故不予采信。至尚物业公司对余志德提交的证据三关联性、合法性及真实性均有异议，认为不能证明至尚物业公司提供的服务不合格；本院认为，该证据达不到其证明目的，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄梅县小池镇妙乐路信华·滨江**府小区系宇达房地产公司开发建设，至尚物业公司系信华·滨江**府小区的物业服务人，余志德系该项目的拆迁户。本案诉讼争议的1栋501室住宅、33号商铺物业系宇达房地产公司还建余志德的房屋,并于2017年4月交付。2017年7月20日，宇达房地产公司与至尚物业公司签订《信华·滨江**府前期物业服务合同》，合同其中约定：“宇达房地产公司选聘至尚物业公司为“信华·滨江**府”提供物业管理服务。管理服务内容包括：物业公用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用：1.物业服务费按一年一次交清的方式交纳，每年1月10日前业主到小区物业服务中心缴纳当年物业服务费；业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论是否居住或使用均应全额交纳物业服务费。物业服务费按建筑面积交纳，房产证未出之前按商品房买卖合同载明的建筑面积交纳，出房产证后按房产证上面积交纳。2.住宅物业服务费按建筑面积1.20元/月每平方米计，商铺物业服务费按建筑面积2.00元/月每平方米计。违约责任：宇达房地产公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，每天按应交金额千分之三的标准向至尚物业公司支付违约金。合同期限自2017年7月20日起至2022年7月19日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年10月17日，至尚物业公司与余志德就商铺签订了《物业服务协议》，其中约定：商铺物业服务费按建筑面积每平方米每月1.10元计算；至尚物业公司违反协议，擅自提高收费标准收费的，余志德有权要求至尚物业公司清退多收费用，并从发生之日起，每天按多收费用的千分之三支付违约金；余志德违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，至尚物业公司有权要求余志德补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的千分之三交纳违约金。协议签订后，余志德按商铺每平方米每月1.50元的标准向至尚物业公司交纳物业服务费计3564元（自2017年4月起至2019年12月31日止）。后因余志德未交纳商铺（2020年1月后）及住宅（2020年4月1日后）物业管理费，故至尚物业公司诉至本院，要求判令如上之所请。另查明，1.宇达房地产公司曾向余志德等拆迁户作出《关于信华·滨江**府拆迁户免除三年物业管理费的情况说明》的承诺，该情况说明载明：由于本小区首批交房住户为拆迁户，宇达房地产公司在拆迁时承诺拆迁户免收三年物业管理费，为更好的把服务做好，环境做美，所有住户公平的原则（原拆迁户三年间与其他住户一样享有同等权利，同等服务。2017年4月1日至2020年3月31日免除53户拆迁户三年物业管理费，2020年4月1日起原拆迁户开始缴纳物业管理费）。2.余志德1栋501室系带电梯高层房屋，建筑面积为119.52平方米，33号商铺建筑面积为72平方米。3.黄梅县物价局[2018]梅价价规第16号文件《关于公布黄梅县住宅小区前期物业服务收费标准及有关问题的通知》附件一黄梅县住宅小区前期物业服务收费标准规定：五级物业服务企业，多层为0.70元/平方米/月、带电梯高层为1.30元/平方米/月。4.黄梅县城镇住房制度改革办公室向宇达房地产公司下发的《关于信华·滨江**府前期物业服务管理服务收费的批复》如下：根据黄梅县物价局2016年1月27日下发的梅价规【2016】1号文件评星级标准五星级为1.20元，根据检查评定结果你处项目已达到五星级标准。5.33号商铺位于信华·滨江**府小区门禁之外，其配套设施与小区是一个整体。6.中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年1月一年期贷款市场报价利率为4.15%、2020年4月一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，本案双方争议焦点：1.关于33号商铺是否交纳物业服务费的问题。首先，33号商铺虽位于信华·滨江**府小区门禁之外，但其配套设施与小区是一个整体，系小区物业的组成部分。其次，通过余志德就33号商铺与至尚物业公司签订的《物业服务协议》及交纳3564元物业服务费的行为表明，余志德已认可33号商铺系至尚物业公司物业管理范围及宇达房地产公司承诺的拆迁户免除三年物业管理费的情况说明并不包含商铺。至于至尚物业公司与余志德合同约定的商铺物业服务费标准为每平方米每月1.10元，而在实际履行中，余志德按每平方米每月1.50元交纳，应视为双方对合同收费标准的变更。综上，余志德对33号商铺负有缴纳物业费的义务。2.关于住宅物业费标准的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案建设单位宇达房地产公司与至尚物业公司签订的《信华·滨江**府前期物业服务合同》对业主具有约束力。余志德作为该小区的业主之一，获得了至尚物业公司提供的物业服务，即与至尚物业公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。余志德应依据该合同约定的每平方米每月1.20元标准向至尚物业公司交纳住宅物业服务费。3.关于违约金是否过高的问题。至尚物业公司主张自逾期之日起每天按欠费金额的千分之三计算违约金，过分高于其造成的损失。本院酌定违约金以欠费金额为基数，自余志德逾期支付物业费时起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。余志德对此辩解合法有据，本院予以采纳。综上，对于余志德应交纳的物业管理费，本院依据黄梅县城镇住房制度改革办公室下发的《关于信华·滨江**府前期物业服务管理服务收费的批复》规定及宇达房地产公司与至尚物业公司签订的《信华·滨江**府前期物业服务合同》核算为：33号商铺物业服务费1296元（72平方米×1.50元/月×12月，2020年1月1日至2020年12月31日期间）、1栋501住宅物业服务费1721元（119.52平方米×1.20元/月×12月，2020年4月1日至2021年3月31日期间），合计3017元。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：一、余志德于本判决生效之日起十日内向黄梅至尚物业服务有限公司支付信华·滨江**府小区33号商铺物业服务费1296元及相应的违约金（以1296元为基数，自2020年1月1日起按一年期贷款市场报价利率4.15%计至物业服务费付清之日止）。二、余志德于本判决生效之日起十日内向黄梅至尚物业服务有限公司支付信华·滨江**府小区1栋501室住宅物业服务费1721元（以1721元为基数，自2020年4月1日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计至物业服务费付清之日止）。三、驳回黄梅至尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上义务，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄梅至尚物业服务有限公司负担5元，余志德负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  杨维兵二〇二一年一月二十二日书记员  汪佳丽