广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10505号上诉人（原审原告、反诉被告）：李苑红，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓峰，广东格士律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许秀芬，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：叶官郎，系许秀芬丈夫。委托诉讼代理人：黄泽义，广东顺恒律师事务所律师。原审第三人：广州市冠亚房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：植某1。上诉人李苑红因与被上诉人许秀芬及原审第三人广州市冠亚房地产中介有限公司（以下简称冠亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初10389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李苑红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李苑红全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由许秀芬承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。(一）一审综合认定许秀芬收到《个人住房贷款同意意向书》的时间是2020年1月15日属认定事实错误。1.许秀芬申请办理《个人住房贷款同意意向书》的委托单位是广州X线房地产有限公司祈福分公司，并非冠亚公司，冠亚公司仅是房屋买卖中介，所以一审认定冠亚公司于2020年1月15日通过微信将《个人住房贷款同意意向书》照片发许秀芬的时间即为许秀芬知悉此事的时间是错误的。2.广州X线房地产有限公司祈福分公司在中国农业银行华南支行签收《个人住房贷款同意意向书》的时间是2020年1月2日，据广州X线房地产有限公司祈福分公司工作人员答复“银行于2019年12月30日通知他去领取《个人住房贷款同意意向书》，并将该同贷书通过微信发给他，他即将同贷书照片通过微信转发给许秀芬，书面同贷书于2020年1月2、3日就给了许秀芬”；因此，一审以冠亚公司微信转发给许秀芬的《个人住房贷款同意意向书》照片的时间为许秀芬知悉《个人住房贷款同意意向书》内容的时间是错误的。(二）许秀芬收到或知悉《个人住房贷款同意意向书》内容后，并没有依据《房屋买卖合约》的约定履行合约义务，其行为已构成严重违约。1.依据《房屋买卖合约》第十二条约定，许秀芬在《个人住房贷款同意意向书》出来当天即应当向李苑红支付第二笔定金50000元，但许秀芬并没有依据《房屋买卖合约》的约定向李苑红支付。所以，根据合同约定不论许秀芬收到同贷书的时间是2019年12月30日或2020年1月2日还是2020年1月15日，只要收到同贷书即需要向李苑红履行付款义务。2.依据《房屋买卖合约》第十二条约定“如果买方贷不到1350000元左右，双方可以和平解约，和平解约后双方中介费和定金15日内原额退回”，在许秀芬知悉《个人住房贷款同意意向书》内容后，并没有因为同贷书同意放款的款项为1260000元没达到1350000元左右提出和平解约事宜的磋商，而是要求李苑红与他们签订一份延长履行《房屋买卖合约》的补充协议，在这种情况下，李苑红明确表示不同意签订延长履行协议，因为根据《房屋买卖合约》约定，许秀芬只要依约履行付款义务，无需要签订相关延长履行的补充协议，所以，此时李苑红不同意也不认为与许秀芬就履行问题进行协商延期履行问题。3.许秀芬为了达到签订延长履行协议的目的，通过其丈夫叶某朗多次与李苑红的代理人朱强微信联系，并提出加价、支付违约金的方式来拖延履行合约义务的时间，李苑红代理人朱强一直强调让许秀芬依约履行合同义务。直到2020年3月20日，在李苑红急需用钱，且有中介多次询问李苑红涉案房产是否出售的情况下，李苑红为了避免损失进一步扩大，故而发《敬告函》与许秀芬解除合同，并要求其依据合约约定承担违约责任。(三）一审判决认定许秀芬不存在违约行为，错误。1.《房屋买卖合约》第六条违约责任规定第1项约定，“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约双方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（4)在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续通知后超过五天，仍不履行本合约之条款时……”；第十二条三方约定的其他事项，“经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，如果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约……”根据上述条款可知，《房屋买卖合约》赋予双方在没有贷到1350000元左右的情况下，具有和平解约的权利，即解除合同，但该权利也是受到约束，即为收到相关手续通知后五天内行使。许秀芬收到同贷书后，从未因为未贷到1350000元或者因为没有经济履行能力而依据合约约定提出解除合同，而是多次要李苑红签订延长履行协议书。所以，在本案中许秀芬并非是因为未贷到1350000元，只贷到1260000元，中间差额90000元因没有给付能力而提出解除合同；许秀芬只要依约给付购房款并不影响合同的履行，李苑红在收齐购房款的情况下，配合许秀芬办理房产过户手续是李苑红的义务，根本不需要再另行签订延长履行的补充协议。因此，在许秀芬未依约在2020年1月1日前提出并行使合同约定解除权的情况，许秀芬应该按照合同约定向李苑红支付第二笔定金50000元，可是许秀芬并未支付第二笔定金50000元，才导致双方无法于2020年1月30日前办理完成过户登记手续。二、一审判决适用法律不当，严重损害了李苑红的合法权益。（一）《房屋买卖合约》李苑红的合同目的是及时、快速地将房屋过户并取得相应购房款。许秀芬在丧失合同约定解除权的情形下，又不依约支付第二笔定金，一直拖延到同贷书临近到期（2020年3月26日），在这种情况下，李苑红签订《房屋买卖合约》的合同目的已无法实现。（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于对方未在同贷书出具当天或者五天内支付第二笔定金50000元，李苑红享有合同约定解除权。（三）根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。综上所述，因许秀芬的迟延履行给付第二笔定金50000元，导致合同无法进一步继续履行，李苑红于2020年3月20日向许秀芬发出《敬告函》也是基于许秀芬的拖延履行行为导致同贷书临近过期，双方签订的《房屋买卖合约》的合同目的已无法实现，故李苑红提出解除合同并要求许秀芬承担违约责任合情、合理、合法。许秀芬辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。双方协商解除合同符合合同约定的解除条件。涉案房屋买卖合同第十三条约定“经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，如果贷不到壹佰叁拾伍万左右；双方可以和平解约，和平解约，双方中介费和定金约定15天内原额退回”。根据该款可知，许秀芬贷款到1350000元，双方才继续履行合同。如果贷不到1350000元，双方需要协商。许秀芬用尽方法也未能贷到1350000元，同贷书出来后，许秀芬与李苑红进行协商变更合同。李苑红提出加价50000元的要求，许秀芬不同意。由此双方对合同的继续履行无法达成一致的合意。李苑红以《告知函》的形式通知许秀芬要求解除合同，许秀芬对解除合同不持异议，双方最终解除合同。二、一审法院适用法律准确，程序合法，李苑红的上诉理由不能成立。一审法院在认定许秀芬不存在违约行为、双方协商解除合同、李苑红需按合同约定返还许秀芬50000元定金符合法律规定。李苑红向一审法院提出诉讼请求：1.解除编号为NF6XXXX8的《房屋买卖合约》；2.许秀芬支付违约金160000元；3.许秀芬赔偿李苑红已经支付的中介费11500元；4.许秀芬承担李苑红为本案支付的律师费20000元；5.本案诉讼费由许秀芬承担。许秀芬向一审法院提出反诉请求：1.确认李苑红与许秀芬于2019年10月14日签订的《房屋买卖合约》于2020年3月21日解除；2.李苑红返还许秀芬购房定金50000元；3.李苑红承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月14日，李苑红作为卖方与许秀芬作为买方及冠亚公司作为经纪方签订编号为NF6XXXX8的《房屋买卖合约》一份，约定卖方将位于佛山市顺德区北滘镇XX社区居民委员会某物业以现状按套售予买方，该物业成交价为1600000元。税费由买方支付，买卖双方必须于2020年1月30日前带齐各自相关有效证件往政府房管局办理交易过户手续。合约第六条约定，合约签订后，乙方拒绝约定收取或支付定金、楼款的视为违约；乙方拒绝出售或购买物业的视为违约；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续通知后超过五天，仍不履行合约条款时视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约双方双倍返还定金或支付相当于合同成交价10%的违约金。合约第十二条三方约定的其他事项约定为，经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，若果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约，和平解约后，双方中介费和定金约定15天内原额退回。若果买方同贷书出来当天，买方须在当天支付第二笔定金伍万元。如果买卖双方因银行和当地政策问题而无法交易，可和平解约。附件付款方式约定定金30000元，买方应在签署合同时自行交付卖方。定金余款20000元，买方须在2019年10月15日前自行交付给卖方。首期楼款约定为过户当天给首付款约150000元左右。楼价余款约定1350000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。该份合约由李苑红及许秀芬签名并加捺指模确认，冠亚公司加盖公章予以确认。合同签订后，许秀芬支付了定金50000元。2019年12月20日，李苑红的丈夫添加冠亚公司的工作人员吴某燕的微信进行沟通，并在微信中询问冠亚公司房贷是否已经审批下来。2019年12月31日，李苑红再次向冠亚公司询问许秀芬的房贷是否审批下来。2020年1月3日、6日，李苑红丈夫多次向冠亚公司询问许秀芬房贷审批事宜。2020年1月7日，李苑红丈夫在微信中询问冠亚公司当天能否拍照同贷书，并称怀疑冠亚公司的客户是否虚假，等高价在转手给别人，冠亚公司回复称不是，许秀芬买来自住。李苑红丈夫随后微信冠亚公司称，“1月30日前没搞定，我就发律师函，产生的所有的费用，客户都要承担。吴小姐，这个客户是否与你们合伙诈骗？你们再找新客户接手，一直没找到，所有就一直拖着不办理？如果是这样，问题会很严重的……”。2020年1月18日，李苑红丈夫在微信中询问同贷书是否出具，并表示不同意年后办理，只能按照合同办事。冠亚公司随后通过微信方式将许秀芬的同贷书照片发送给李苑红丈夫。李苑红丈夫收到后称“原来客户很早就拿到同贷书，但却不履行合同后面的贷款”。2020年1月19日，李苑红丈夫在微信中联系冠亚公司称，“客户知道合同写到同贷书出来当天要支付50000元的条约吗？另外一条不按时收款或付款，也是违约。我昨天才收到同贷书，而你们在12月27日就已经收到，却一直不告诉我，也不去履行手续，你作为中介也是失职，又或者跟客户串通。这些行为是违法的”，冠亚公司随后回复称“首先我没有串通，12月27号是初申，而我也是昨天才收到按揭发给我的同贷书，付款方面是客户的资金周转不了，跟你沟通，但你这边不配合不沟通，客户那边说了，在总价那里给你加一万上去”。李苑红丈夫回复称“按合同办事，否则合同形同虚设，毫无约束力，不能做无赖的行为。你作为中间人，不是去约束客户，而是与客户合谋叫我改合同，又毫无诚意的要我改。想改合同，至少要拿点诚意”。2020年2月10日，李苑红丈夫再次在微信上联系冠亚公司称，询问许秀芬有无计划。冠亚公司回复称由于疫情原因还没有上班。李苑红丈夫称，“如果客户想继续，她要转首付款，而且时间超出那么多，要把条件谈好……按照合同，不管是过户时间，还是同贷书出来当天要转50000元的约定，客户都已经属于违约，而且经过多次提醒，依然无动于衷，属于严重违约”。此后，李苑红丈夫在微信中多次与冠亚公司进行沟通。2020年3月3日，李苑红丈夫在微信中告知冠亚公司“在2月10号的时候，加多50000元违约金，是可以继续办理下去，但现在却不行，同贷书的有效期是3个月，现在在银行同贷书有效时间内完成不了。而且很多细节也没有谈”。2020年3月4日，冠亚公司与李苑红的丈夫通过微信进行沟通，李苑红丈夫称“我方按合同约定，早就已经办理了各项准备手续，就等客户的手续。今晚跟客户谈定的是更新同贷书时间，而不是重新申请。你们都口头说可以6个月有效，那你们要出证据，而不是我去找证据”。2020年3月5日，冠亚公司通过微信告知李苑红丈夫称“客户是很有诚意买你的房子的，怎么就不继续走下去了，现在你说要求的，客户都答应了，同贷书也是有效的，你需要担保，我们这边也给你担保了，因为你跟客户要求银行签合约才能帮你还房贷的，银行都能帮你还房贷，你还怕不放款”。李苑红丈夫回复称，“按合同约定，终止合同，不要再浪费时间。也请你中间人主持公道”。另查明，李苑红的丈夫与叶某朗于2020年2月12日开始进行微信沟通。2月12日，叶某朗通过微信告知李苑红丈夫，称“非常遗憾给你带来不便，希望您大人有大量，多给我一点时间，让我们把这件事情办好！……10月14日晚上签约，10月21日按揭贷款公司来签的资料！当时按揭贷款公司说可以贷到1350000元左右！要让服务费18000，我忍了！给了！……10月21日交了贷款资料后，到了11月26日，按揭贷款公司说要我存500000元到卡里放几天！贷款才能批到1350000元左右！我信了，叫按揭贷款公司找人帮忙垫资500000元！服务费6000元……11月26日叫按揭贷款公司垫资后，又等了半个多月过去了！我天天问同贷书什么时候下来！12月17日，贷款公司又说还要存450000元到农行才能批！没有办法我只能忍！又找人垫资！手续费3500。所有手续按照按揭贷款公司的做了!我花了27500元，结果到了1月15日左右告诉我贷款余额只能批到1260000元！时间又快到了！严重耽误时间！贷款公司的全部过程，严重耽误了我的时间！从10月21日交资料到1月15日！整整用了快三个月！才出一个同贷书！”李苑红丈夫回复称“对你上述的情况，深表同情，你跟垫资公司的事，我无权，也没有时间去干涉。我只能履行合同，而且我一直都在催促房产中介，但中介都不作为，你们也没有沟通。合同时间已经逾期了2个节点，你们的逾期对我造成的损失，你们知道么……”。2020年2月14日，叶某朗与李苑红的丈夫再次通过微信进行协商，叶某朗称“……1.时间是已经超了，你觉得现在继续下去签一个延长协议就可以继续下去！2.浪费了您的宝贵时间，我愿意在总价加一点，您给我一个目标价！如果双方达成协议就继续下去！……合同约定贷款不到1350000元左右可以取消合同!现在贷到1260000元我也忍了！我是真心的想买！”叶某朗在微信中称愿意加价一万，李苑红丈夫回复称不同意该方案。2月26日，李苑红的丈夫在微信中表示最低50000元，若果决定有压力，可以用其他方法。并称同贷书有效期只有三个月，让许秀芬考虑。叶某朗回复称问了按揭公司半年有效期。2020年3月3日，叶某朗再次通过微信愿意总价加三万。李苑红丈夫回复称双方解约，50000元定金不退。叶某朗随后称同意按照李苑红丈夫2月26日提出的加价50000元的方案。李苑红的丈夫随后称两个方案，一个是解约，不退定金；第二是重新出同贷书，更新时间，要有足够时间办理后面的手续。叶某朗随后称可以让银行出具证明。李苑红的丈夫称还是需要重新出同贷书，而且时间要能够处理后面的流程。此后，双方一直未能协商一致。2020年3月20日，李苑红向许秀芬邮寄《敬告函》一份，认为双方合同第二条约定的2020年1月30日前带各自相关的有效证件前往政府房屋局办理交易过户手续与及第十二条约定买方同贷书出具当天，卖方须在当天支付第二笔定金50000元。第二条约定属于不可变时间，算上疫情影响，许秀芬最迟也应当在行政服务中心宣布恢复上班的第一天办理过户手续。但是许秀芬并未执行。现有证据表明许秀芬的同贷书出来的时间为2019年12月27日，而许秀芬没有在同贷书出来当天支付第二笔定金，也没有行使合同之附随义务通知李苑红。况且同贷书批准的贷款金额也与《房屋买卖合约》所约定的金额不符。经多次沟通无果，李苑红于2020年3月5日正式向许秀芬表达终止合同的意愿，许秀芬仍然回避。现告知许秀芬，合同自许秀芬收取敬告函之日解除，许秀芬应支付李苑红违约金160000元，已经支付的定金无需退还，因本案发生的诉讼费用等实现请求权支付费用全部由许秀芬承担。该份敬告函并未由许秀芬签收。2020年3月21日，李苑红委托该所指派丁子塔律师代理其与许秀芬的案涉房屋买卖合同纠纷案件，并约定律师费为20000元。再查明，双方在诉讼中确认案涉房屋在签订买卖合约时存在抵押，涂销抵押的方式为转抵押。案涉房屋现仍登记在李苑红名下，并存在抵押登记。一审法院认为，《房屋买卖合约》系李苑红、许秀芬及冠亚公司在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，故案涉的《房屋买卖合约》合法有效，案涉的合约对合同相对方均具有法律约束力。双方对于合同解除均无异议，故本案的争议焦点在于合同解除是否由于许秀芬的违约行为所致以及解除的时间的认定。李苑红认为许秀芬的违约行为包括未能在2020年1月30日前带齐资料到房管部门办理过户手续，未能在同贷书出具当天支付50000元定金亦没有告知李苑红同贷书出具的情况，同贷书的贷款金额与合约约定的贷款金额不一致。许秀芬则辩称其不存在违约行为。对此一审法院分析认为，李苑红主张的许秀芬违约行为，按照时间顺序应当为出具同贷书、通知义务、支付定金，然后进行过户手续办理。第一，对于双方实际收到同贷书的时间的认定。根据李苑红提供的证据，结合当事人的陈述，冠亚公司确认其于2020年1月15日才将同贷书的照片发给许秀芬，而许秀芬的叶某朗在2020年2月12日与李苑红的丈夫进行微信聊天中亦称其是在2020年1月15日左右才收到同贷书照片，知晓该事情，虽然李苑红认为同贷书注明时间为2019年12月27日，许秀芬应当于当日知晓该情况。但是根据李苑红的丈夫与冠亚公司的微信，其在2019年12月至2020年1月期间多次向冠亚公司询问许秀芬的同贷书事宜，冠亚公司并未称已经出具，而是到2020年1月18日才告知李苑红的丈夫，综合以上的情形，许秀芬实际于2020年1月15日知晓同贷书的情况的事实具有较高的盖然性，一审法院予以确认，李苑红虽然提出异议，但未能提供相反证据反驳，且冠亚公司亦陈述转按揭手续办理需时，并不能确定实际办理成功的期限，李苑红亦未能举证证明冠亚公司与许秀芬之间存在串通的情形，故对于其异议不予采纳。第二，对于合同条款节点进行分析，双方合约约定在2020年1月30日前办理过户手续，而实际情况是许秀芬在2020年1月15日才收到同贷书的照片，按照常规流程，需要许秀芬签订抵押贷款合同，银行审批通过后放款。案涉房屋实际存在抵押，故需要先行采取转按揭的方式用许秀芬申请的贷款提前还清李苑红房屋的抵押贷款后，在涂销抵押的情形下进行过户手续根据同贷书显示的内容，银行同意贷款数额为1260000元，并未达到约定的1350000元，且距离该数额差距为90000元，根据叶某朗2020年2月12日的微信内容显示，该贷款数额的差额部分超出其能力部分，而不是接近其可以承担的范围，且根据微信内容，许秀芬在申请贷款过程中尽到了必要的配合义务，并未有证据证明许秀芬存在明显的怠于办理按揭贷款的情况。双方合约第十二条亦约定，“经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，若果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约，和平解约后，双方中介费和定金约定15天内原额退回”，故在同贷书出具后，由于贷款数额与1350000元差距较为明显，李苑红及许秀芬双方均从收到同贷书之日起享有合同约定解除权，即许秀芬从2020年1月15日起享有解除权，而李苑红从2020年1月18日起享有解除权。合约第十二条虽然还约定“若果买方同贷书出来当天，买方须在当天支付第二笔定金伍万元”，即对于同意继续履行合同的应当支付第二笔定金50000元，但是合约附件付款方式中约定“楼价余款约定1350000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方”，而由于同贷书金额并未达到1350000元，而附件付款方式条款及合约第十二条均未约定若是同贷书金额不足1350000元的情况下，对银行划付金额之外的款项如何支付并未进行约定。即若是存在同贷书金额明显未达到1350000元的情况下的合同继续履行的条款并未在合同签订时达成一致合意。而根据李苑红提供的微信聊天记录显示，许秀芬在2020年1月15日之后知晓同贷书金额差距较大的情况下，多次通过冠亚公司与李苑红进行沟通，并表示愿意加价支付部分价款继续履行合同，但是双方一直未能沟通一致，即未能对继续履行合同达成合意，在双方未能达成合意的前提下，许秀芬未有再支付保证金50000元亦属合理范畴，应当不属于违约行为。至于李苑红陈述称叶某朗此前向李苑红询问购买房屋，后许秀芬又再次向李苑红购买房屋，两人与冠亚公司之间存在串通的情形，许秀芬对此作出了相应的解释，确认其此前确有购买与案涉房屋同一小区的房屋，由于对方违约导致合同无法履行，该合同已经解除并进入执行阶段，故再次向李苑红购买房屋。一审法院经审查，许秀芬所称的购房及执行案件的情况客观存在，故许秀芬的抗辩存在合理事由，李苑红所称的串通依据不足，不予认定。第三，由于许秀芬在合同履行过程中并不存在违约行为，故本案的合同解除原因并非许秀芬违约所致，而是双方当事人对合同继续履行的额度未能达成合意所致，许秀芬确认李苑红于2020年3月20日将含有合同解除意思表示的《敬告函》发送给冠亚公司，并由冠亚公司于当日发送给许秀芬，合同第十二条赋予了双方合同解除权，且该解除权条件已经成就，李苑红解除合同意思表示到达许秀芬后，许秀芬亦未提出异议，合同已经解除，故一审法院认定合同解除时间为2020年3月20日。合同解除后，李苑红收取的许秀芬的定金50000元根据合同约定应当退还给许秀芬。由于许秀芬并不存在违约行为，故李苑红主张没收定金、支付违约金、中介费及支付律师费等请求依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认李苑红与许秀芬于2019年10月14日签订的《房屋买卖合约》于2020年3月20日解除；二、驳回李苑红的其他诉讼请求；三、李苑红应于判决发生法律效力之日起十五日内将保证金50000元退还给许秀芬；四、驳回许秀芬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费减半收取9600元（李苑红已预交），反诉部分受理费减半收取525元（许秀芬已预交），合计10125元，由李苑红负担。二审期间，本院经李苑红的申请于2020年11月10日向其出具律师调查令，李苑红据此向本院提交如下证据：1.《2020年中国农业银行华南支行出入登记薄》；2.《X线交接登记本》；3.许秀芬《个人住房贷款同意贷款意向书》；4.X线—华南农行沟通群微信聊天记录；5.《个人信贷业务要素变更申请表》《个人贷款存贷通申请审批表》，拟证明许秀芬于2020年1月2日左右已收到同贷书，而非一审认定的2020年1月15日，许秀芬在长达20天的时间里不作为，未及时于李苑红联系协商“贷不到135万元左右”的事宜，已构成违约。而房屋中介吴某燕于2019年12月30日收到微信版同贷书后亦未主动与许秀芬联系，而是隐瞒事实，坚称同贷书没有出来，与许秀芬、按揭公司刘坤合伙隐瞒，恶意串通。许秀芬对上述证据质证认为不属于新证据，虽对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，《2020年中国农业银行华南支行出入登记薄》及《X线交接登记本》非许秀芬本人签名，不能证明许秀芬于2020年1月2日已收到同贷书。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，证据1、证据2均非许秀芬本人签名，证据4亦非向许秀芬本人发送，证据3、证据5的落款时间均非许秀芬本人收到审批表的时间，故本院对上述证据的关联性不予确认。许秀芬、冠亚公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、许秀芬是否构成违约；二、许秀芬应否向李苑红支付违约金160000元并赔偿中介费11500元及律师费20000元。一、关于许秀芬是否构成违约的认定问题其一，许秀芬实际收到同贷书时间为2020年1月15日。李苑红于二审中向本院提交新证据拟证明许秀芬已于2020年1月2日左右已收到同贷书。经审查，《2020年中国农业银行华南支行出入登记薄》及《X线交接登记本》的签名均非许秀芬本人签名，X线-华南农行沟通群张丽云于2019年12月30日晚发送的“许秀芬同贷”亦不能证明许秀芬本人于该时收到同贷书，而冠亚公司确认其于2020年1月15日才将同贷书的照片发给许秀芬，叶某朗于2020年2月12日与李苑红的丈夫进行微信聊天中亦称其是在2020年1月15日左右才收到同贷书照片，知晓此事。另据李苑红丈夫与冠亚公司的微信，其在2019年12月至2020年1月期间多次向冠亚公司询问许秀芬的同贷书事宜，冠亚公司并未称已出具，而是至2020年1月18日才告知李苑红丈夫，综合上述情形，许秀芬实际于2020年1月15日知晓同贷书的情形具有较高的盖然性，且冠亚公司在一审陈述转按揭手续办理时并不能确定实际办理成功的期限亦具有合理性，一审认定许秀芬于2020年1月15日收到同贷书并无不妥，本院予以维持。其二，许秀芬在履行过程中不存在违约行为。案涉合同第十二条约定：“经买卖双方协定，买方要贷到壹佰叁拾伍万，若果贷不到壹佰叁拾伍万左右，双方可以和平解约，和平解约后，双方中介费和定金约定15天内原额退回。”如前所述，许秀芬于2020年1月15日收到同贷书。根据李苑红提供的微信聊天记录显示，许秀芬一方于2020年1月15日之后知晓同贷书贷款金额为126万元的情况下，多次通过冠亚公司与李苑红沟通，并表示加价支付部分价款继续履行合同，但双方未能协商一致。另根据叶某朗2020年2月12日的微信内容显示，126万元贷款数额的差额部分超出其能力部分，而不是接近其可以承担的范围，且根据微信内容，许秀芬在申请贷款过程中尽到了必要的配合义务，且没有证据证明许秀芬存在明显的怠于办理按揭贷款的情况。根据上述合同条款的约定，在同贷书出具后，由于贷款数额与135万元相差9万元，差距较为明显，双方均从收到同贷书之日起享有合同约定解除权。即许秀芬从2020年1月15日起享有解除权，李苑红从2020年1月18日起享有解除权。案涉合同第十二条约定“若果买方同贷书出来当天，买方须在当天支付第二笔定金伍万元”。因李苑红房屋存在抵押，按照李苑红与许秀芬双方合同约定以及常规流程，需要许秀芬先取得银行审批发放贷款，再采取转按揭的方式用许秀芬申请的贷款提前还清李苑红房屋的抵押贷款，经涂销抵押后再办理过户手续。许秀芬就案涉房屋买卖交易所履行的合同顺序当为出具同贷书、通知义务、支付定金，然后进行过户手续办理。上述条款的真实意思表示在于对于同意继续履行合同的，应当支付第二笔定金50000元。但合约附件付款方式中约定“楼价余款约定1350000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方”，同贷书金额未达到1350000元，而附件付款方式条款及合约第十二条均未约定若是同贷书金额不足135万元的情况下，对银行划付金额之外的款项如何支付。根据李苑红提供的微信聊天记录显示，许秀芬一方在2020年1月15日之后知晓同贷书金额差距较大的情况下，多次通过冠亚公司与李苑红沟通，并表示愿意加价继续履行合同，但双方未能就继续履行合同达成合意，一审据此认定许秀芬未再支付定金亦属合理范畴，不构成违约并无不妥，本院予以维持。其三，许秀芬与冠亚公司不存在串通行为。李苑红在一审陈述叶某朗此前向其询问购买房屋，后许秀芬又再次向李苑红购买房屋，两人与冠亚公司之间存在串通的情形。许秀芬对此陈述此前确有购买与案涉房屋同一小区的房屋，由于对方违约导致合同无法履行，该合同已解除并进进入执行阶段，故再次向李苑红购买房屋。经一审审查，许秀芬所述的购房及执行案件的情况客观存在，其陈述真实可信，故李苑红所称的许秀芬与冠亚公司串通依据不足，本院对李苑红该项上诉主张不予采信。二、关于许秀芬应否向李苑红支付违约金160000元并赔偿中介费11500元及律师费20000元的认定问题如前所述，许秀芬在合同履行过程中不存在违约行为，李苑红解除合同的意思表示到达许秀芬后，许秀芬未提出异议，一审确认合同解除时间为2020年3月20日并无不当，本院予以维持。合同解除后，李苑红收取的许秀芬定金50000元应依约退还予许秀芬，由于许秀芬不存在违约行为，李苑红主张没收定金50000元，支付违约金、中介费及支付律师费等诉讼请求依据不足，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上，李苑红的上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4923元由李苑红负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年一月十一日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力