河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终6282号上诉人（原审原告、反诉被告）:张予湘，男，1971年11月4日出生，汉族，现住安阳市北关区。委托诉讼代理人：张海湘，系张予湘之兄。委托诉讼代理人：姬安然，河南大正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:汤阴县安居房地产开发有限公司，住所地汤阴县人民路中段路南。法定代表人:戴文海，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏晓亮，河南华厚律师事务所律师。上诉人张予湘因与被上诉人汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2020）豫0523民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张予湘上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0523民初1536号民事判决书；2、依法改判被上诉人向上诉人交付案涉十二套房屋或限定被上诉人在一定合理期限内办理房屋竣工验收并交付案涉房屋；3、依法改判被上诉人向上诉人支付因延迟交房产生的损害赔偿金367200元（赔偿金按房屋所在地平均租金600元每月为标准，自2016年1月1日起计至2020年4月1日，1之后赔偿金按房屋所在地平均租金标准计算至被告实际交房之日止）；4、依法改判被上诉人停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状；5、改判被上诉人退还十二套地下室的房款780000元并赔偿相应损失，按照同期银行贷款利率四倍计算利息。事实和理由：1、当事人之间的房屋交易合法有效。上诉人张予湘之兄张海湘自2010年10月26日至2011年12月20日起陆续借给王俊海之兄王俊波人民币700万元，借款到期后，王俊波无力偿还。经张海湘、王俊波、王俊海协商一致，于2014年9月18日签订《顶账协议》，约定王俊海以其所有的位于汤阴县信××花园住宅小区××房产及配套顶账给张海湘，用于偿还其兄王俊波对张海湘的借款。顶账协议签订后，王俊海撤回了其12套房屋的预告登记，张海湘委托其弟张予湘在2015年5月20日与安居公司签订商品房买卖合同，安居公司出具了房屋及配套地下室房款的收款收据。汤阴县房产管理局为上诉人办理了案涉12套房屋预告登记，并于2015年5月28日出具了房屋预告登记证书。依据《合同法》第八十四、八十八条之规定及最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（九民纪要）》第44条之规定，王俊海、王俊波以房抵债的行为是合法有效的。对于这种以抵账方式进行的房屋交易方式，应认定原告已实际支付了购房款。一审法院在并未否认《商品房买卖合同》依法有效的情况下，仅主观臆测被上诉人涉嫌非法集资就驳回了上诉人的诉请，于法无据。2、原判决认为“被上诉人于2014年12月被政府列入帮扶企业”，但根据现有证据被上诉人是在2015年12月才被列为政府帮扶企业的。即使被上诉人系政府监管帮扶企业，也不能否定被上诉人的法人身份，不能否定被上诉人的市场交易行为，上诉人依法取得的案涉房屋权益理应得到法律保护。3、案涉房屋虽未进行竣工验收，但绝大多数房屋已交付给买受人使用，房屋水、电、天然气、电梯等配套设施已施工完毕且可正常使用，小区已配备物业服务公司，且按照每平米0.8元的标准向小区业主提供物业服务，案涉小区已具备正常生活的居住条件，实际上小区已入住众多业主。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，上诉人请求逾期交房损失应当得到支持。5、被上诉人在明知案涉房屋所在小区并无地下室规划的情况下，故意隐瞒真实情况，致使上诉人交纳地下室购买款项后无法得到地下室，要求被上诉人返还78万元地下室购买款及承担取得该款项之日起至退还该笔款项之日止按照同期银行贷款利率四倍计算利息赔偿上诉人经济损失的诉请，理应得到支持。6、上诉人已取得案涉房屋的预告登记证书，依据《物权法》第二十条之规定，上诉人对案涉房屋享有排他性物权权利，未经上诉人同意，任何人不得擅自改变案涉房屋结构、面积等内容。依据《城乡规划法》第六十四条规定，被上诉人理应拆除违建并受到相应行政处罚。依据《物权法》第三十五、三十六条之规定，被上诉人应立即停止侵害、排除妨碍、拆除违法扩建的部分，按照小区建设规划恢复房屋原状并赔偿原告相应经济损失，上诉人合法请求理应得到支持。7、本案所涉房产未办理竣工交付、被上诉人被政府列为监管帮扶企业不属于不可抗力。在发现被上诉人擅自改建后，上诉人为了保护合法权益不受侵害，为了防止损失继续扩大，第一时间起诉要求被上诉人停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑以达到减少损失的目的，但上诉人的减损诉请又被一审法院驳回。一审法院既要求上诉人减损，又驳回上诉人减损诉请的做法自相矛盾，法律适用明显错误。安居公司辩称，1、上诉人要求交付房屋无事实和法律依据，截止目前上诉人及张海湘未向被上诉人交付任何购房款；2、被上诉人未签订所谓的顶账协议，对顶账协议不知情，张海湘银行流水与本案无关；3、从顶账协议欠款金额及商品房买卖合同约定的价格可以证明交易不真实；4、被上诉人未有任何侵权行为，不应承担责任，拆除违建不是本案审查范围；5、即使协议真实，上诉人不是真正的权利人，无权起诉；6、涉案12份《商品房买卖合同》不符合法定交付条件，应以取得竣工验收备案表为交付标准，本案商品房尚未竣工验收。张予湘向一审法院起诉请求：依法判令被告（反诉原告）履行与原告（反诉被告）签订的编号为NO．201502104、201502106、201502107、201502108、201502109、201502110、201502111、201502112、201502113、201502114、201502115、201502116号12套房屋的《商品房买卖合同》，并按照合同约定交付上述12套案涉房屋及按照合同约定退还十二套住房配套地下室款780000元；2、依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付因延迟交房产生的损害赔偿金367200元（赔偿金标准按房屋所在地平均租金600元每月为标准，自2016年1月1日起计算至2020年4月1日，之后赔偿金按上述标准计算至被告实际交房之日止）；3、要求被告（反诉原告）停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状；4、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月20日，被告（反诉原告）公司与原告（反诉被告）签订12份《商品房买卖合同》（合同编号：NO．201502104、201502106、201502107、201502108、201502109、201502110、201502111、201502112、201502113、201502114、201502115、201502116号），约定被告（反诉原告）将汤阴县人民路中段的信合花园2号楼1单元502室、402室、503室、803室、1403室、2003室、2203室、2303室、404室、804室、2304室、1号楼2单元1802室房屋出卖给原告，建筑面积共1686.65平方米，每平方米2600元，合同价款共计4385290元，十二份合同除房号、面积、价款不同，其他内容均一样。合同第六条付款方式及期限：1、一次性付款。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。当日，被告（反诉原告）公司向原告（反诉被告）出具房款收据12张（金额共计4385290元）和十二套配套地下室款780000元的收据一张。2015年5月28日，汤阴县房产管理局对涉案房屋予以预告登记（预告登记证明号：汤阴房预城关字第Y151871、151872、151873、151874、151875、151876、151877、151878、151879、151880、151881、151882号）。另查明：1、原告张予湘当庭提交《顶账协议》一份，载明，“甲方（转让方）：王俊海乙方（出让方）张海湘一、甲方的哥哥王俊波及其公司总计欠乙方现金人民币叁佰陆拾伍万元（3650000.00元）整。二、甲方自愿用自己名下汤阴县安居房地产开发有限公司顶给甲方的位于汤阴县信合花园住宅小区其中的房产壹拾贰套，共计1686.65平方米（每平方米3000元）住宅楼房顶付甲方的哥哥王俊波及其公司欠乙方的全部现金。三、甲方于本协议签订后，由甲方协助乙方办理顶账楼房的产权过户手续，房产手续的具体办理为：王俊海从汤阴房产管理部门撤回其房屋预告登记，由乙方或乙方指定的人与开发商汤阴县安居房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，办理备案或房屋预告登记。四、甲方协助乙方共同办理顶账楼房的以上手续，但所需税、费由乙方承担（不包括应当由甲方承担的税、费）。五、甲乙双方必须全面认真履行协议约定义务，乙方或其指定的人与开发商签订房屋买卖合同、办理备案或预告登记后乙方于王俊波及其公司之间债务双方两清六、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，开发商一份，本协议自甲乙双方签字时生效。2014年9月18日”。2、2011年7月1日至2011年12月31日张海湘银行流水，向付艳平帐号：25×××09、25×××67转款7笔共计650万元，向王俊波帐号：25×××66转款1笔计50万元。3、原告张予湘当庭提供授权委托书一份，载明：“委托人：张海湘受委托人：张予湘，委托人与王俊波协商一致，约定由王俊波将其所有的汤阴县安居房地产开发有限公司开发的位于汤阴县城关镇人民路东段信合花园12套房产折价出售给张海湘，并由汤阴县安居房地产开发有限公司配合办理相关房屋买卖手续。委托人张海湘现委托受托人张予湘代为持有上述房产并办理相关手续。”再查明，汤阴县安居房地产开发公司因涉非法集资已于2014年12月被政府列入帮扶企业，成立专门工作组对其监管，其开发的汤阴县信合花园楼盘至今未竣工验收。一审法院认为，原被告自签订并履行《商品房买卖合同》之时起，即应按照合同约定及相关条例的强制性规定，履行各自的义务。一、涉案12份《商品房买卖合同》是否符合法定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“明确商品住房交付使用条件。……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”案涉12份《商品房买卖合同》“第六条付款方式及期限1、一次性付款。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。案涉商品房应以取得竣工验收备案表为商品房达到交付条件的标准，而本案案涉商品房至今未竣工验收，故原告请求法院依法判令被告（反诉原告）交付与原告（反诉被告）签订的12套房屋的诉求，不予支持。二、关于因延迟交房产生的损害赔偿金及要求被告（反诉原告）停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状问题。原告（反诉被告）主张本案系商品房买卖合同纠纷，根据原告（反诉被告）当庭提供的张海湘与案外人王俊海的《顶账协议》、原告（反诉被告）当庭陈诉及提交相关证据，本案应是借款顶账过程中引起的纠纷。被告（反诉原告）安居公司因涉非法集资已由政府成立的工作组进行监管，其开发的汤阴县信合花园楼盘因涉及主体众多，客观情况复杂，多种原因导致该楼盘至今没有竣工验收，存在不可控制事件，目前，工作组对涉及集资款正在登记核实中，并已制定针对性解决方案。故原告（反诉被告）要求按照合同约定退还十二套住房配套地下室款780000元、支付因延迟交房产生的损害赔偿金、停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状的诉求，不予支持。三、关于反诉诉讼时效，民法上的权利以其作用方式为标准，可分为请求权、支配权、抗辩权及形成权。请求权是指权利人可以要求他人为一定行为或者不为一定行为的权利。诉讼时效的客体为请求权，即请求权适用诉讼时效规定，支配权、抗辩权及形成权不适用诉讼时效规定。四、关于12份《商品房买卖合同》及配套地下室应否解除，原被告签订的《商品房买卖合同》及12套房屋的配套地下室的合同并不违反相关条例的强制性规定，被告（反诉原告）亦无证据证明原告（反诉被告）存在违约行为，反诉原告（被告）请求依法解除与反诉被告（原告）签订的12份《商品房买卖合同》及12套房屋的配套地下室的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）张予湘对被告汤阴县安居房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）汤阴县安居房地产开发有限公司对反诉被告（本诉原告）的诉讼请求。案件受理费47957元，由原告张予湘负担，反诉费23978元，由被告汤阴县安居房地产开发有限公司负担。本院于2020年12月31日上午到涉案房屋所在的信合花园小区进行现场勘察，查明建筑未安装消防设施，地下工程及2号楼四五层工程尚未完工。其他审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否具备交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用；《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。案涉房屋现未经验收，不符合上述法律规定和合同约定的交付条件。上诉人主张相关配套设施可正常使用且提供物业服务，部分居民已入住，房屋具备了交付条件。本院认为，相关责任方严格按照相关法律规定对工程进行竣工验收并验收合格是交付房屋的前提条件，而案涉建筑未安装消防设施、部分工程尚未完工、未进行竣工验收，根本不具备法定的交付条件。上诉人以其他业主已入住等为由主张房屋具备了交付条件，本院不予采纳。在涉案房屋不具备交付条件的情况下，一审法院未予支持上诉人要求被上诉人交付房屋并支付逾期交房损失的请求，并无不当。信合花园小区地下工程及2号楼四五层工程尚未完工，亦未进行最终竣工验收，无法得出有无地下室及改变房屋结构的结论，上诉人要求被上诉人退还地下室款、恢复原状等诉请，本院不予支持。被上诉人公司因涉嫌非法集资已被政府列入帮扶企业，成立专门工作组对其监管，信合花园小区工程至今未验收、未交付的原因复杂，工作组正在进行解决，可待解决完毕或房屋具备验收交付条件后再主张相关权利。综上所述，张予湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47957元，由上诉人张予湘负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  朱志伟审判员  付文华二〇二一年一月二十日书记员  何 瑶