广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10560号上诉人（原审原告）：深圳市永易投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新桥街道中心路时代中心17A，统一社会信用代码为914403003194297225。法定代表人：黄亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄润部，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淦昌，广东卓信（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡成枝，男，1961年8月21日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：蔡树容，男，1965年8月13日出生，汉族，住广东省东莞市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔路燕，广东名成律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市兆安基础工程有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区江贝村时代商业大厦16楼，统一社会信用代码为91441900756490265R。法定代表人：檀余杰。被上诉人（原审被告）：东莞市祥宁贸易有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区江贝村时代商业大厦16楼之一，统一社会信用代码为914419006664895785。法定代表人：蔡小红。被上诉人（原审被告）：莫满发，男，1964年2月8日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：戴笑英，女，1961年4月16日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：莫秀君，女，1987年6月17日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：戴顺轩，男，1963年11月7日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：戴庆俦，男，1960年10月24日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人深圳市永易投资管理有限公司（以下简称永易公司）因与被上诉人蔡成枝、蔡树容、东莞市兆安基础工程有限公司（以下简称兆安公司）、东莞市祥宁贸易有限公司（以下简称祥宁公司）、莫满发、戴笑英、莫秀君、戴顺轩、戴庆俦案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，于2020年7月28日作出（2020）粤1972民初522号民事判决：驳回永易公司的全部诉讼请求。一审受理费25553.6元（永易公司已预交），由永易公司负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初522号民事判决书。永易公司上诉请求：（一）撤销原审判决，改判支持永易公司一审诉讼请求。（二）本案诉讼费由蔡成枝、蔡树容、兆安公司、祥宁公司、莫满发、戴笑英、莫秀君、戴顺轩、戴庆俦承担。事实和理由：一、永易公司对案涉土地所享有的承租权自双方签订租赁合同之日起即生效，在无存在法定或约定的相关事由下，原审法院以合同履行程度和存在矛盾为由否定永易公司的承租权、优先购买权错误。二、案涉工程未被有关部门认定为非法且不能补正前，永易公司因建造事实行为，在资金、人力、材料等物化为在建工程时即享有对工程所有权。三、原审法院在租赁合同存续有效的情况下，不保护永易公司的合法租赁权、不中止执行程序、不带租赁拍卖，侵害了永易公司的合法权益。原审法院查明了案涉租赁合同已于土地被查封前签订的事实，肯定了永易公司的租赁合法权益，但不予保护，前后矛盾。案涉土地的执行已影响到永易公司承租权的行使，永易公司有权要求停止执行。考虑到案涉土地执行的特殊性和兆安公司的负债程度，永易公司不排斥土地拍卖，但应结合实体法相关规定维护永易公司的合法权益。现兆安公司存在两亿多元的债务，大多案件均未能有效执行。蔡成枝、蔡树容辩称：一、永易公司对案涉执行标的不存在承租权、优先购买权。1.原审法院结合两份协议的内容、合同履行情况、租赁物现状等多方面认定永易公司是否存在承租权、优先购买权进行合法合理。在本案中，永易公司支付款项的时间都是在法院查封之后，原审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》认定案涉租赁协议不能对抗蔡成枝、蔡树容，认定正确。2.案涉租赁协议已被后面签订的合作建房协议书替代，租赁协议已废止。在法律关系上，相同主体对同一标的物不可能同时存在租赁关系和合作建房关系，既然永易公司已经基于合作建房协议取得了案涉执行标的包括使用权、收益权在内所有权，则无需再通过履行租赁协议来取得案涉执行标的的使用权以及收益权。在两份协议的内容上，永易公司在租赁协议中仅需支付3500000元的对价便能够取得土地及地上建筑物100%的权益，但是在后面签订的合作建房协议中，永易公司同样以3500000元的对价却仅能取得65%的权益，因此两份协议是相互矛盾的。3.案涉租赁协议明显是以租赁方式非法转让土地使用权，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同，永易公司无权依据租赁协议主张承租权、优先购买权。租赁协议约定永易公司一次性支付20年的租金，在租赁期满后土地使用权及建筑物均无偿赠与给永易公司所有，该协议实际上是土地使用权的转让协议。东莞市自然资源局关于(2019)粤1972执1986号的复函中明确记载案涉土地使用权涉嫌闲置，不符合转让规定。在土地闲置问题没有解决之前，兆安公司无法通过合法的方式将土地使用权转让给永易公司，因此双方才通过租赁加赠与的方式转让土地使用权。4.永易公司并未支付租赁保证金，其提供的所有转账凭证上备注的内容都是针对合作建房协议书，没有一笔转账是履行租赁协议的，但兆安公司却出具了一张收到1000000元租赁保证金的收款收据。二、永易公司主张的加建部分未办理规划报建手续，原审法院认定永易公司加建部分不属于合法建造合法合理，且合作建房协议是在法院查封后签订的，不能对抗蔡成枝、蔡树容。1.根据谁主张谁举证原则，永易公司应承担举证不能的不利后果。永易公司已经明确其加建未办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，既然永易公司无法在法院作出判决前补办相应许可证，原审法院认定加建部分不属于合法建造正确。2.合作建房协议于2016年4月13日签订，而法院首次查封时间为2016年1月15日。兆安公司与永易公司无视法院查封，恶意串通签订合作建房协议并支付建设保证金，该行为属于为查封财产设定权利负担以及妨碍执行，严重损害蔡成枝、蔡树容以及兆安公司的其他债权人的合法权益。该恶意行为不能对抗蔡成枝、蔡树容。三、案涉租赁协议被后面签订的合作协议书替代，已经废止，不应再履行。现在兆安公司存在两亿多元的债务，因此更应将土地拍卖。兆安公司、祥宁公司、莫满发、戴笑英、莫秀君、戴顺轩、戴庆俦未提交任何答辩意见和证据。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审庭审中，永易公司陈述其与兆安公司签订《土地及地上建筑物租赁协议》时是想用该土地进行公寓式商品房开发，后来土地性质无法变更，故与兆安公司签订《合作建房协议书》，通过与兆安公司合作方式开发员工宿舍。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对永易公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：首先，永易公司先后与兆安公司签订了《土地及地上建筑物租赁协议》和《合作建房协议书》，永易公司陈述其与兆安公司签订《土地及地上建筑物租赁协议》时是想用该土地进行公寓式商品房开发，后来土地性质无法变更，无法按照设想施工，故与兆安公司签订《合作建房协议书》，通过与兆安公司合作方式开发员工宿舍。在实际履行中，根据银行转账记录备注栏显示，永易公司支付的也是《合作建房协议书》项下的保证金，并未支付任何租金，永易公司也是在2016年5月才接收案涉土地，由此可证实双方实际履行的是《合作建房协议书》。《土地及地上建筑物租赁协议》虽签订但双方并无实际履行，永易公司以此主张其享有租赁权及优先购买权没有依据。其次，永易公司与兆安公司签订《合作建房协议书》以及永易公司接收占用案涉土地是在原审法院查封案涉土地使用权之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”兆安公司在法院查封案涉土地使用权之后与永易公司签订《合作建房协议书》及占用案涉土地的行为不得对抗申请执行人，永易公司基于履行《合作建房协议书》所做的建设亦不能对抗申请执行人，况且案涉在建工程并无相应的建筑工程规划许可资料证明其权利来源的合法性，不能以此排除强制执行。综上所述，永易公司以租赁权、优先购买权以及在建工程所有权要求排除强制执行没有依据，本院不予支持。综上所述，永易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25553.6元，由上诉人深圳市永易投资管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年十二月二十二日书记员 张 优