贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终7583号上诉人（原审原告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。法定代表人：张明会，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雄、彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕节市鸿运物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区海子街镇兴海路中段。法定代表人：胡卫红，系该公司执行董事。上诉人毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美房开公司）与上诉人毕节市鸿运物业管理有限责任公司（以下简称鸿运物业公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9895号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人创美房开公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判鸿运物业公司立即支付所欠创美房开公司从2020年1月1日起至2020年5月31日期间的租金198，200元及逾期付款违约金暂计500元，具体违约金计算标准如下:从2020年1月28日起以鸿运物业公司欠付2020年1月1日起至2020年1月31日期间的租金39，120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年2月28日起以鸿运物业公司欠付2020年2月1日起至2020年2月29日期间的租金39，120元为基数按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年3月28日起以鸿运物业公司欠付2020年3月1日起至2020年3月31日期间的租金39，120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年4月28日起以鸿运物业公司欠付2020年4月1日起至2020年4月31日期间的租金35，920元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年5月28日起以鸿运物业公司欠付2020年5月1日起至2020年5月31日期间的租金35，920元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；二、撤销一审判决第四项，改判鸿运物业公司立即支付所欠创美房开公司从2020年6月1日起至鸿运物业公司实际将涉案停车位交给创美房开公司之日止，按照每月35920.00元的标准计算。2020年6月1日以后的违约金，从2020年6月1日起至鸿运物业公司实际将涉案停车位交给上诉人创美房开公司之日止，以35920.00元为基数，从2020年6月28日起按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；三、撤销一审判决第五项，改判鸿运物业公司立即支付因其导致合同被解除的违约金10776.00元；四、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要的事实及理由：一、一审法院以疫情为由，酌情对涉案租金减免一个月无任何事实依据。本案中，鸿运物业公司所承租标的是车位，且该车位对外承租的对象也主要是以涉案小区的业主为主，实际上，疫情的爆发对鸿运物业公司经营管理停车位并没有任何影响，疫情期间，鸿运物业公司仍因车位的出租而获取收益，且事实上在一审过程中，鸿运物业公司也未提供任何证据证明其对承租人给予任何减免优惠。另，根据租赁协议约定的租金计算标准，创美房开公司给予鸿运物业公司的租金优惠已经远远低于市场价值。根据公平原则，一审法院在此情况下自由裁量酌情减免一个月无事实依据，依法应当予以撤销。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，一审法院已认定鸿运物业公司未按期支付租金的行为，已构成违约，且事实上，创美房开公司提起诉讼要求解除合同，也是因为鸿运物业公司在租赁期间未按期支付租金的违约行为所致。因此，鸿运物业公司的该违约行为导致合同解除后，创美房开公司的损失体现为预期可得利益损失。具体到本案中，根据涉案《停车位租赁协议》第七条的第一项的约定，对于鸿运物业公司原因导致合同解除的，鸿运物业公司应当按照解除合同当月的租金标准的30%承担违约责任，该条款的实质是创美房开公司与鸿运物业公司就合同解除后对造成创美房开公司预期可得利益损失的约定，且该约定并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，故鸿运物业公司应当承担涉案合同因其原因导致解除的违约赔偿责任，即应当赔偿预期可得利益损失赔偿违约金10776.00元（35920×03%=10776.00）。三、一审法院将违约金调减为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍无事实及法律依据。即便法院认定该计算标准确实过高，创美房开公司与鸿运物业公司都有权依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准支付逾期付款违约金，案涉违约金因约定过高而调整，创美房开公司应获得比上述法律规定更多的违约金，才能区分当事人对违约责任有无约定的情形，彰显当事人意思自治。若完全无视当事人的约定，对当事人有无约定违约金计付标准的情形，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准调整违约金，势必丧失当事人约定违约责任条款的意义，不仅有违契约精神，亦不能兼顾违约金弥补损失与惩罚的双重属性。鉴于此，案涉违约金计付标准要调整，也应当调整为：以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的最高标准为基础再行上浮30%。上诉人鸿运物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回创美房开公司的诉讼请求；主要的事实和理由是：一、鸿运物业公司未支付停车场租金系因创美房开公司之前拖欠鸿运物业公司的物业服务费所致，且双方关于租金和物业服务费的问题已经口头达成协议，即双方互负债务相抵消。二、鸿运物业公司与创美房开公司签订租赁协议之前，创美房开公司已拖欠鸿运物业公司应缴纳的2019年的物业费30余万元。鸿运物业公司对创美房开公司的上诉请求答辩称，我司上诉创美停车场事宜，与房开公司签订的租赁合同具有法律效力，因创美房开公司欠付我司物业费才导致我司未付租金事宜，私底下我司也与房开公司协商处理该事宜，如果创美公司不同意调解，法院怎么判决我司就怎么执行。创美房开公司对鸿运物业公司的上诉请求答辩称，鸿运物业公司主张的物业费系物业服务合同纠纷，本案系租赁合同，且双方并未就相互抵消事实达成一致意见，故上诉人鸿运公司主张撤销一审判决无事实及法律依据，依法应当驳回其上诉请求。一审原告创美房开公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告签订的《停车位租赁协议》；二、判决被告毕节鸿运物业公司立即支付所欠原告创美房开公司从2020年1月1日起至2020年5月31日期间的租金198,200元及逾期付款违约金暂计500元，具体违约金计算标准如下：从2020年1月28日起以被告欠付2020年1月1日起至2020年1月31日期间的租金39,120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年2月28日起以被告欠付2020年2月1日起至2020年2月29日期间的租金39,120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年3月28日起以被告欠付2020年3月1日起至2020年3月31日期间的租金39,120元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年4月28日起以被告欠付2020年4月1日起至2020年4月31日期间的租金35,920元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；从2020年5月28日起以被告欠付2020年5月1日起至2020年5月31日期间的租金35,920元为基数，按照每日万分之三的标准计算支付至全部款项履行完毕之日止；三、判决被告立即将创美世纪城5号地块449个(负一楼227个，负二楼222个)停车位移交给原告；四、判决被告毕节鸿运物业公司立即向原告支付因其导致合同被解除的违约金10,776元；五、判决被告毕节鸿运物业公司从2020年6月1日起至实际将上述停车位移交原告之日止，按照每月35,920的标准支付原告租金损失；六、本案诉讼费、保全费（若有）由被告承担。一审法院经审理查明，2019年12月1日，原、被告签订《停车位租赁协议》，约定原告将其开发建设的位于毕节市七星关区草海大道二期项目下5号地块享有权利的专有停车位租赁给被告使用，约定：停车位租赁费用按照80元/个/月计算，租赁期为2020年1月1日到2020年1月31日，租金于2020年1月28日前一次性支付。违约金为按照每日万分之三的标准计算，若原告暂时不能制作出车位明细表的，被告同意按照车位规划平面图所规划的停车位数量作为实际停车位数（但协议签订之前，原告已售车位不计入总租赁车位），若原告制作停车位明细表后，实际租赁停车位的数量按停车位明细表计算，若租赁期间有变动的则进行增减；欠缴租金超过十五日的，原告有权解除本协议，并要求被告承担解除协议的违约金，具体以剩余解除合同当月全部租赁费用为基数，按照其百分之三十的标准计算。协议还约定了其他事项。涉案停车位平面图载明共有停车位559个，原告自认协议签订前已售车位40个，无偿租给糖卡KTV的车位30个。2020年4月1日，原被告确认实际停车位为449个。协议签订后，被告从未支付过停车位租赁费。为此，原告特依法提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告主张的抵消是否成立？2.疫情期间是否应该减免租金及实际停车位应按多少计算租金？3.是否应该计算违约金？原、被告双方签订的《停车位租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，对双方具有法律约束力。原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定向原告支付停车位租金构成违约。就被告主张的抵消是否成立的问题。因被告主张的抵消案由为物业服务合同纠纷，与本案的案由租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能抵消，被告可另案起诉，故就被告的该答辩理由，一审法院不予采纳。就疫情期间是否应该减免租金及实际停车位应按多少计算租金的问题。《停车位租赁协议》约定的租赁期（即2020年1月1日至2020年1月31日止）已届满，故原告要求解除原、被告签订的停车位租赁的诉请，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。因受新冠肺炎疫情影响，一审法院酌情涉案停车位租金减免一个月（即2020年2月的租金）。本案中，涉案停车位平面图载明停车位共有559个，原告自认协议签订前已售车位40个，无偿租给糖卡KTV的车位30个，原、被告于2020年4月1日确认停车位为449个，根据原被告签订的《停车位租赁协议》中第四条第2项约定，2020年1月1日至2020年3月31日期间的停车位租金按489个停车位计算，2020年4月1日至2020年5月31日期间的停车位租金按449个停车位计算，具体计算金额为（489个×2个月×80元/个/月）+（449个×2个月×80元/个/月）=78,240元+71,840元=150,080元。2020年6月以后的租金，从2020年6月1日起至被告实际交付涉案停车位交给原告之日止，按照每月35,920的标准计算。被告辩称疫情期间应减免两个月租金及2020年1月至3月期间涉案停车位应按实际停车位449个计算的答辩理由，一审法院不予采纳。就是否应该计算违约金的问题，涉案《停车位租赁协议》约定有违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率的规定，本案中，《停车位租赁协议》约定的违约金过高，根据前述法律及司法解释的规定，涉案违约金的具体计算方式为：2020年1月1日至2020年1月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年1月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年3月1日至2020年3月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年3月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年4月1日至2020年4月30日期间的违约金，以35,920元为基数，从2020年4月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年5月1日至2020年5月31日期间的违约金，以35,920元为基数，自2020年5月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年6月以后的违约金，从2020年6月1日起至被告实际交付涉案停车位交给原告之日止，以35,920元为基数，从2020年6月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止。故对被告辩称不应计算违约金的答辩理由，一审法院不予采纳。本案中，因一审法院已支持原告主张的逾期付款违约金，而原告又主张解除合同违约金的诉请属于重复计算，故对原告要求被告支付因被告导致合同被解除的违约金10,776元的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二项、第十九条规定，判决如下：一、解除原告毕节创美房地产开发有限公司与被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订的《停车位租赁协议》；二、被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司于本判决生效之日起三日内将原告毕节创美房地产开发有限公司租给被告的创美世纪城5号地块449个（负一楼227个，负二楼222个）停车位移交给原告。三、被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕节创美房地产开发有限公司2020年1月1日至2020年5月31日期间的停车位租金共计150,080元，并支付逾期支付的违约金，具体为：2020年1月1日至2020年1月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年1月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年3月1日至2020年3月31日期间的违约金，以39,120元为基数，从2020年3月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年4月1日至2020年4月30日期间的违约金，以35,920元为基数，从2020年4月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；2020年5月1日至2020年5月31日期间的违约金，以35,920元为基数，自2020年5月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至履行完毕之日止；四、2020年6月以后的租金，从2020年6月1日起至被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司实际交付涉案停车位交给原告毕节创美房地产开发有限公司之日止，按照每月35,920元的标准计算。2020年6月以后的违约金，从2020年6月1日起至被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司实际交付涉案车位交给原告毕节创美房地产开发有限公司之日止，以35,920元为基数，从2020年6月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算；五、驳回原告毕节创美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,221元，由被告毕节市鸿运物业管理有限责任公司负担。二审中，各方未提交新的证据。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，针对创美房开公司的上诉请求，就其上诉理由一，案涉租赁标的物位于七星关区，因疫情防控需要，七星关区曾在一段期间管控车辆、人员的流动，故疫情对经营管理车位存在影响，一审酌情扣除一个月的租金并无不当，创美房开公司主张鸿运物业公司经营车位未受疫情影响的理由不能成立，本院不予采纳。就创美房开公司的上诉理由二和三，欠付租金造成的损失通常为资金占用利息损失，一审按照贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金不仅涵盖了其资金占用利息损失，也包括了30%的利息的惩罚性赔偿，已经适当，本院二审不予调整。至于创美房开公司主张的可得利益损失，在车位未交还创美房开公司之前，一审已经判决鸿运物业公司继续承担支付租金的责任，在车位交还创美房开公司之后，创美房开公司可以自己出租获得收益，故本案尚不足以证明其实际存在可得利益损失，本院对该理由不予支持。综前所述，创美房开公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。针对鸿运物业公司的上诉请求，其核心理由是认为创美房开公司欠付鸿运物业公司的物业费足以抵销其欠付创美房开公司的租金。对此，物业费系双方之间的另一合同纠纷，该费用不是案涉租赁合同引发，不在本案的审理范围，现双方之间欠付的物业费具体数额不确定，故不具备抵销条件，鸿运物业公司应当另行主张物业费，本院对鸿运物业公司的上诉理由不予支持。据此，本院对鸿运物业公司的上诉请求不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。毕节创美房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费4442元由其自行负担；毕节市鸿运物业管理有限责任公司交纳的二审案件受理费4442元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二一年一月十八日书记员  郑勤文