河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初6745号原告河南省庆余网络科技有限公司。法定代表人贾白，任经理。住所地河南省南阳市市辖区百里奚路163号十六小学对面。委托代理人李晓强，河南宛龙律师事务所律师，特别授权。被告张洪艳，女，汉族，1984年12月2日出生，住南阳市宛城区。原告河南省庆余网络科技有限公司与被告张洪艳中介合同纠纷一案，本院受理后依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年12月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南省庆余网络科技有限公司的委托代理人李晓强，被告张洪艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南省庆余网络科技有限公司诉称，原告系从事房地产经纪服务的公司。2020年7月份，被告张洪艳因有购房需求找到原告寻找房源，并说明了购房具体需求。2020年7月18日，原告找到房源后联系被告，并指派公司员工带领被告对房源进行实地查看；被告对原告所提供的房子位置表示诚意购买，双方并当日签订《购房诚意金》，约定了成交的总价款、房款支付等事项，被告交付诚意金1000元整。随后甲方派代表与房东进行协商谈判等其他工作。原告方与房东将房屋总价款、支付方式等达成与被告约定的一致意见后，被告转即称不购买该房产了，并与原告签订了《意向金退还协议》，并承诺如被告及亲属购买该房产需通过原告购买、否则承担违约责任。购房诚意金退还后，被告立即找到房东购买了该房屋，并过户到自己名下。现原被告立即找到房东购买了该房屋，并过户到自己名下。现原被告为违约责任一事协商未果，故诉至法院，请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金27600元；本案诉讼费由被告承担。原告河南省庆余网络科技有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组、原告营业执照、法人证明、法人身份证复印件。证明原告主体资格，及原告为从事房产中介服务。第二组、意向金收据、购房诚意金协议。证明2020年7月17日，被告交付意向金1000元，并签订协议，协议约定被告所需的房产情况。第三组、房产看房确认书、证人杨某,4证言。证明原告为被告购买房产提供了中介服务，为此付出了大量的人力财力。第四组、意向金退还协议。证明被告称不购买涉案房屋承诺，并承诺本人及家属，6个月内购买，愿意承担违约责任。第五组、房管局档案查询记录。证明2020年8月21日，被告违反约定内容私下将涉案房产购买到个人名下。被告张洪艳辩称，因个人有购房需求，委托过合和地产（该中介公司与河南省庆余网络科技有限公司合并前的公司名称）寻找合适的房源。7月2日该中介公司介绍一套一居室房源并带领被告本人看房，看房后签订《购房诚意金》并向原告方通过微信支付1000元购房诚意金，委托中介公司谈成46万的价格，最终没按约定的价格谈成，由于最终业务未达成，中介公司7月14日从微信转账原路退还1000元购房基金，退款时未按照要求签订其他附加条款协议。随后出于长远的打算，不再考虑购买一居室的房子。此前聚百家中介公司的房产经纪人一直在帮忙寻找房源，7月17日该房产经纪人告诉我位于山水中央这套4号楼1单元2010户两居室的房源，并带领我看房后，聚百家中介公司与房东一直沟通房价事宜。考虑到河南省庆余网络科技有限公司营业点在预购房源小区山水中央大门口，估计会比较熟悉房源，方便谈拢价格，于是将聚百家地产介绍的这套房源信息询问河南省庆余网络科技有限公司是否有这套房子，在7月18号中午跟着该中介公司看房，并在该中介公司交1000元购房诚意金。同日下午，我本人、聚百家地产中介公司、房东当面谈判，最终以92.5万的价格签订了《房屋买卖居间合同》。该房屋是通过其他中介公司出售，并且在7月18日就已签订房屋买卖（居间）合同，而并非购房诚意金退还后购买。且原告与房东就房屋总价款、支付方式等未与被告达成一致意见。如真如原告方起诉所言，购房诚意金根本不会退还给我。在签订意向金退还协议时，该中介公司没有向本人讲述有关醒目重点条款和任何内容，否则本人就不会签了。该套房屋并非河南省庆余网络科技有限公司独家房源，该中介也承认房东有别的客户，意向金随时可以退换给我，本人有权选择通过其他任何挂该房源的中介公司购买该房产。退款时河南省庆余网络科技有限公司让我签订的两项条款属于霸王条款，应认定为无效条款。综上所述，本人认为原告起诉理由缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告张洪艳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：第一组、聊天记录一份。证明房产信息最先不是从原告处获得，而是被告从聚百家地产获得此房产信息为2020年7月17日之前，与原告签订的购房诚意金在2020年7月18日，此房源信息是由被告提供给原告的。第二组、购房诚意金。证明印证被告委托原告达成两个购房条件，否则原告无条件退还意向金。第三组、房屋买卖居间合同及支付房屋定金转账记录。证明1、被告委托聚百家地产与房主在前期谈判基础上达成交易意向，三方签订《房屋买卖居间合同》，并交纳中介费，同时向房东支付房屋定金，被告并没有直接联系房东，被告也无法直接联系到房东，没有越过中介，不构成违约。2、对于原告起诉的理由之一：“购房诚意金退还后，被告立即找房东购买了该房屋，并过户自己名下”与事实不符，该房屋是通过其他中介公司购买，并且在2020年7月18日就已经签订房屋买卖居间合同，而非购房诚意金退还（2020年7月25日）之后购买，所以该起诉理由不成立。第四组、购买的二手房在不同网站售卖截图。证明不完全统计，该房源自2020年6月份以来在5家以上不同的中介公司挂牌售卖，充分说明该房源不是原告独家资源，况且此资源系被告告知原告的，被告从其他中介购买不构成违约，原告退还意向金时候，原告让签订的《意向金退还协议》中约定的必须从原告处买房为无效。第五组、客户看房确认书。证明此《客户看房确认书》内容不实：1、被告最先的得到房源信息并不是从原告处获得，与看房确认书中提及的“甲方（即被告）本人没有实地看过并且没有任何中介或代理机构即个人向甲方推荐或带看下表（即被告所购房产）所列房屋”，从证据1可以得到印证，系聚百家房地产提供房源信息并带领被告看房；2、文中提及的“自本确认书签订之日起三个月内，如甲方与乙方所曾介绍的上述房屋的房东（业主、交易对象），无论以何种形式及任何价格私下成交……都视为甲方与乙方介绍的业主私下”无效，被告购买本套房产在此确认书签订日期2020年7月25日之前，见证据3签订的《房屋买卖居间合同》为2020年7月18日，所以本条所指向的违约时间限制条件也无从成立，构不成违约。3、该套房源非原告独有资源，见证据4，被告通过其他公众可以获知的正当途径获得房源信息，被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，被告行为并没有利用原告提供的房源信息，故不构成违约；4、此为原告为本次起诉被告提前谋划的不合理条款，第一次在原告处看房未达成意向并未签订此条款，本次签订事原告并未提及此确认书中划线重点强调的内容，未尽到告知义务，即时在被告和同行同事提出质疑此文件干什么用时，原告回答没有其他用途只做退款凭证留存，所以被告没有仔细内容就签字了，也说明此合同无效。第六组、原告承诺的购房诚意金随时可以退微信聊天截图。1、证明原告并未与房主达成《购房诚意金》中约定的条件，应无条件全额退款，不应额外让被告签订《意向金退还协议》及《看房确认书》，《意向金退还协议》及《看房确认书》均应视为无效协议。2、证明对于原告所起诉的理由之一与实际情况不实，原告方与房东将总价款、支付方式等达成与被告约定的一直意见后，被告方转机称不购买该房产了，如真如原告方起诉所言，购房诚意金1000元根本也不会退还。第七组、意向金微信全额退还凭证。1、证明签订的购房诚意金为1000元，与证据2《看房诚意金》金额一致且全额退款，2、证明如《意向金退还协议》（见证据8）中写到的第一条截止今日，甲方预期的条件未与业主达成一致，乙方现全额退还所收取的意向金人民币壹仟圆整。3、证明对与原告所起诉的理由之一与实际情况不实，“原告方与房东将总价款、支付方式等达成与被告约定的一致意见后，被告方转机称不购买该房产了”如真如原告方起诉所言，购房诚意金1000元根本也不会退还。4、证明退意向金时间为2020年7月25日，退意向金当日签订了《看房确认书》和《意向金退还协议》。第八组、意向金退还协议。1、证明《意向金退还协议》中第2条“甲方再次承诺，今日起6个月内，若本人、亲属、朋友、授权人与该房屋业主不经乙方达成交易，甲方需支付给乙方相当与该房屋售价3%的违约金”无效，因此此协议签订之日（2020年7月25日）前被告已通过聚百家地产购得该处房产，故此约束“甲方再次承诺，今日起6个月内”再购买此地产违约的约束为无效条款。2、该房源非原告独家资源，而且被告先从聚百家获得该房产信息，所以“第2条”约束无效，本《意向金退还协议》应认定为无效协议。被告张洪艳对原告河南省庆余网络科技有限公司所提交证据的质证意见为：第一组证据：没有异议。第二组证据：购房诚意金签订的时间，交款也是7月18日，收据日期落款时间7月17日时间不真实。第三组证据：无异议，确实看过房子。第四组证据：房子8月21日过户，购买时间是7月18日，本人通过另一家聚百家中介公司已经购买，并且已经给房产中介交过手续费向房主交了5万元定金。后续分两次7月21日支付了12万元，8月21日支付27.5万元，并在同日办理了过户。本人认为房子的购买时间是跟中介公司签订合同时的时间，而不是过户日期。第五组证据：当时本人办理过户是聚百家中介公司带我办理的过户，并不是我私自过户到本人名下。原告河南省庆余网络科技有限公司对被告张洪艳所提交证据的质证意见为：第一组证据：聊天记录即便真实与本案也无关，原告并不限制被告向其他房地产购买该房屋。第二组证据：内容是复印件，达不到被告所证明的目的。原告公司办理人员杨某,4称我们已经与客户按照被告的购房诚意金协议中约定的内容谈好了条件。第三组证据：签订的买卖合同是有异议的，合同后面的落款日期是手写完全可以倒签。另外，根据原告方提供的证据证实被告在7月18日之前也就是6月份已经找到我公司要求为她寻找房源，即便被告提供相关收据。但收据落款日期不认可。提供的转账记录系复印件且复印件显示转账时间是晚上，明确晚于原告公司与其签订的购房诚意协议时间。第四组证据：因为是复印件真实性存疑，内容模糊原告不予认可。第五组证据：有异议，退还意向金显示日期为7月25日其实是因为被告方是故意拖时间不签订房屋买卖合同，违背诚实信用原则。第六组证据：聊天记录是复印件不认可，聊天记录截图是不够连贯的，公司人员称我们告知的是如果退还意向金在之后6个月内其本人亲属购买该房产向我们承担违约责任。目的为了保护作为房产中间前期服务的过程及其商业的秘密。第七组证据：微信退款没有异议。证明了退款时间第八组证据：退还协议真实性没有异议。证明方向有异议，该协议虽然说约定了违约条款，其主要目的是为了保护原告作为居间方的合法利益。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证以及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2020年6月份，被告张洪艳曾委托原告公司寻找一室房源，2020年7月18日，被告与原告签订《购房诚意金》合同，约定：“甲方：张洪艳乙方：河南省庆余网络科技有限公司（以下：“庆余地产”）甲方有意向购买位于名矗·山水中央4幢1单元2010的房产，现委托乙方出面向业主协商购房事宜，甲方向乙方支付诚意金人民壹仟元整（￥1000.00），甲方委托乙方的期限为2020年7月18日至2020年7月23日。若以下两项协商结果形成：1.房价玖拾贰万元整（￥：920000.00）；2.房价支付方式公积金贷款；3.甲方委托乙方代办中介费用、银行贷款按揭费用产生的总款额为壹万肆仟肆佰元整（￥14400）……如果未达到以上条件，乙方所收取诚意金全额返还甲方。”庭审中，原告提交一份河南省庆余网络科技有限公司2020年7月17日出的收据显示张洪艳支付购山水中央4幢1单元2010意向金壹仟元整。2020年7月25日，原、被告双方签订《客户看房确认书》，约定：“……自本确认书签订起叁个月内，如甲方与乙方所曾介绍的上述房屋的房东（业主、交易对象），无论以何种方式及任何私下成交……卖房屋的，甲方应按房屋的房东（业主、交易对象）委托乙方的出售委托协议上挂牌销售总价或实际成交价（以两者较高者为准）的3%向乙方支付违约金……”。同日，双方签订《意向金退还协议》，其内容为“甲方：张洪艳乙方：河南省庆余网络科技有限公司（以下简称庆余地产）一、甲方有意向购买位于山水中央4号楼4单元2010号的房产，委托乙方出面向业主协商购房事宜，甲方于2020年7月18日向乙方支付意向金人民币壹仟元整（￥1000.00）。截止今日，甲方预期的条件未与业主达成一致，乙方现全额退还所收取的意向金人民币壹仟元整（￥1000.00）。二、甲方在此承诺，今日起6个月内，如果本人/亲属/朋友/授权人与该房屋业主不经过乙方达成交易，甲方需要支付给乙方相当于该房屋售价3%的违约金。甲方：张洪艳2020年7月25日乙方：河南省庆余网络科技有限公司2020年7月25日”。当日，1000元退还到被告账户。另查明，张洪艳与邵海泉系夫妻关系，2020年7月18日，靳超、邵海泉及南阳市聚百家房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定了卖方将山水中央4栋1单元2010号房产（房屋所有权证号：不动产0024207）以玖拾贰万伍仟元整的价格出售给邵海泉。庭审中，原告提交的南阳市聚百家房地产经纪有限公司于2020年7月18日出具的房屋中介专用收据三张，显示邵海泉交纳山水中央4-1-2010房产的中介费、加急费及评估费。提交的微信转账记录显示2020年7月18日19时，靳超6225881250489118账户收到山水中央4-1-2010房款定金50000元。2020年7月18日、7月21日、8月21日，靳超分别向邵海泉出具50000元、120000元、275000元收条各一份。2020年8月21日，该房屋过户到邵海泉、张洪艳名下。本院认为，本案系中介合同纠纷，《购房诚意金》协议、《客户看房确认书》及《意向金退还协议》均是河南省庆余网络科技有限公司与张洪艳自愿签订的，属双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定履行。河南省庆余网络科技有限公司依约向张洪艳履行了带领其到现场看房及出面向业主协商购房事宜的服务，根据《意向金退还协议》约定，张洪艳在签订该协议之日起六个月内，其本人、亲属、朋友授权人不能与该房屋业主不经过原告达成交易，否则，被告需要支付给原告相当于该房屋售价3%作为违约金。现张洪艳的丈夫邵海泉在协议约定的期限内另行通过其他中介公司与涉案房屋原业主进行了交易，违反了协议约定，需要承担相应违约责任。对于张洪艳提出其是通过其他中介公司达成涉案房屋交易，不存在违约行为的抗辩意见。庭审中，原告也认可其虽然为第一手房源，但非独家房源。虽然张洪艳作为购房人有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，但其未提供充分证据证明2020年7月18日之前南阳市聚百家房地产经纪有限公司已在公开的媒介对外公布涉案房屋的中介信息并委托了该中介提供相关中介服务，且张洪艳亦未提供证据证明河南省庆余网络科技有限公司向其推荐涉案房屋之前已通过其他途径获得同一房源信息，因此，张洪艳的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。考虑到被告最终是通过其他家中介公司达成房屋交易这一事实，并结合原告在向被告提供中介服务中的参与度，且原告并未达成《购房诚意金》合同中约定的协商结果，故原告主张的违约金数额过高，再结合原告的实际损失，对张洪艳应当支付的违约金，本院酌定支持5000元为宜。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百六十一条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：限被告张洪艳于本判决生效后十日内给付原告河南省庆余网络科技有限公司违约金人民币5000元。被告未按本院指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元（已减半收取），由被告张洪艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁心然二〇二一年一月二十日书记员  黄俊铭