杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初3213号 原告（反诉被告）：杭州物美乐沙超市有限公司，住所地杭州经济技术开发区金沙大道201号101-29室、201-01室。 法定代表人：林宝。 委托诉讼代理人：栾佳新，该公司法务。 被告（反诉原告）：韩光恩，男，1962年3月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：张伟，杭州市萧山区义蓬法律服务所法律工作者。 原告杭州物美乐沙超市有限公司（以下简称物美公司）与被告韩光恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日受理后，依法适用简易程序由审判员邱洁健独任审判。审理过程中，被告韩光恩提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。本案于2021年1月12日公开开庭进行了审理。物美公司的委托诉讼代理人栾佳新，韩光恩及委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物美公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同于2020年7月3日解除；2、判令被告腾退并将承租商铺恢复原状后交还原告；3、判令被告支付5月1日至7月3日的租金及物业管理费共计26209.68元，并支付逾期付款违约金为330241.97元（从4月21日起暂至2020年8月24日止，之后以26209.68元为基准，按每日10%支付至交付之日）；4、判令被告支付2020年6月15日至6月28日电费667.59元、水费27元，合计694.59元；5、判令被告支付从2020年7月4日起暂至2020年8月24日止的房屋占有使用费21667元，之后计算至被告实际腾退日；6、确认原告收取的履约保证金不予退还，并判令被告按履约保证金的金额向原告支付违约金37500元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订有《场地租赁合同》一份，租赁期限从2020年2月1日起至2021年1月31日止，被告承租了原告物美下沙1号店的商铺用于经营“耍饼”品牌店。主合同第4.1、4.3、6.1.1约定，自计租日起，每月租金为12000元，租金为季付，被告须在每季20日之前支付下季租金，月应付物业管理费为500元，水费为4.5元/吨，电费为1.19元/度。根据上述合同约定，被告应当在2020年4月20日前交纳5至7月租金，同时据实支付6月15日起至6月28日止的水电费合计694.59元。经被告多次催缴，截止原告起诉之日，被告仍拒不缴纳。原告认为，根据合同10.2.2、15.2约定，被告负有按时足额支付应付租金、物业管理费以及其余应付费用的合同义务。如逾期支付的，则应当按照合同约定承担逾期付款的违约金。另，原告于2020年7月3日收到被告寄送的落款时间为2020年6月27日的告知函件一份，被告在未与原告协商一致的情况下，提前单方解除了双方租赁合同。原告认为，被告拒不支付应付租金、物业管理费、水电费用及提前单方解除租赁合同等行为均已构成根本违约，原告有权根据主合同第5.2.1、14.2、14.2.2、15.1、15.2等的相关约定，要求被告支付应付租金、物管费及其他费用，而且有权不予退还履约保证金，被告须按照履约保证金的一倍向原告支付违约金。综上，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请支持原告全部诉讼请求。 韩光恩答辩称：原告的陈述不属实。合同签订后，物美公司以疫情超市停业为由，未按合同约定交付商铺，一直拖到2020年3月24日，物美公司才交付商铺并通过韩光恩的装修申请。2020年4月初，韩光恩在装修施工结尾时发现物美公司已擅自封堵了韩光恩店内的下水道，并拆除隔油池和排水管道。经了解，物美公司因人防检查时被人防部门要求整改，故而拆除。鉴于店内无法排水、排烟，导致店面无法正常使用，韩光恩多次与物美公司进行沟通要求给予解决排水、排烟问题，但物美公司一直没有解决。无奈之下，韩光恩于2020年6月4日向物美公司发函，要求限期解决排水问题，如不解决则解除合同。因物美公司未予解决，韩光恩于2020年6月26日搬离店铺，并通知了物美公司。搬离次日，韩光恩再次发函要求物美公司赔偿损失并退还租金和押金。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 韩光恩提出反诉请求：1、请求物美公司返还推广费10000元，返还租金37500元，返还押金37500元；2、判令物美公司赔偿装修损失28401元；3、诉讼费用由物美公司承担。事实和理由：韩光恩因经营餐饮所需，于2019年12月13日与物美公司签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日，月租金为12000元，韩光恩依约交了租金37500元、押金37500元，以及物美公司额外索要的10000元推广费。合同签订后，因疫情超市停业，物美公司于2020年3月24日才交付商铺并通过韩光恩的装修申请。2020年4月初，发现物美公司封堵了店内的下水道，并拆除隔油池和排水管道。韩光恩多次与物美公司进行沟通要求给予解决排水、排烟问题，但物美公司一直没有解决。2020年6月4日，韩光恩于向物美公司发函，要求限期解决排水问题，否则解除合同。因物美公司未予解决，韩光恩于2020年6月26日搬离店铺。被告上述行为已构成严重违约，依据《场地租赁合同》之相关约定，物美公司应当承担相应的违约责任。综上所述，反诉原告为维护自身权益，特提起诉讼，望判如所请。 原告物美公司答辩称：一、韩光恩违约在先，履约保证金不予退还。韩光恩在合同存续期间，逾期支付租金，且未经物美公司同意提前撤场，构成违约，根据合同约定，履约保证金不予退还。推广费为双方达成推广合意之后韩光恩支付的，非物美公司索取，不予退还。二、疫情期间，物美公司一直在正常营业，韩光恩随时可入场装修，不存在迟延交付的行为；物美公司在合同签订后，就将租赁物交付给了韩光恩。在疫情期间物美公司作为保供维稳企业，一直正常营业，韩光恩随时都可进场装修。因疫情韩光恩无法外出，非物美公司原因所致。将房屋出租给物美公司的业主并未因疫情原因进行减租，物美公司也无法因疫情原因对韩光恩进行减租。员工微信聊天记录无法核实真实性，且其个人行为无法代表公司立场。物美公司按时交付了租赁物，合同计租期应从2020年2月1日开始起算。三、韩光恩一直在正常营业，反水未导致合同目的无法实现，物美公司不构成违约。韩光恩在2020年6月底撤场之前一直在正常营业，物美公司履行了合同的主要义务。物美公司在接到人防部门通知后拆除了下排水和漏油池后，便建议韩光恩装修时安装上排水，之后出现的反水问题是韩光恩自行装修所致。经向门店人员了解，排烟口须商户自行安装，韩光恩出现油烟问题被投诉，为其自身装修设计问题，与物美公司无关。物美公司无违约行为，不应赔偿原告的装修损失。综上所述，请驳回韩光恩的全部反诉讼请求。 经审理查明：2019年12月13日，原被告双方签订有《场地租赁合同》一份，被告韩光恩承租了原告物美公司物美下沙1号店的商铺用于经营“耍饼”品牌店，铺位编号为×××16，使用面积18平方米，租赁期限从2020年2月1日起至2021年1月31日止，租赁场地按现状交付，每月租金为12000元，租金为季付，被告须在每季20日之前支付下季租金，月应付物业管理费为500元。合同签订后，原告支付物美公司推广费10000元、租金及物业费37500元、押金37500元。因为疫情原因，原告于2020年3月24日开始装修店铺。原告租赁案涉店铺期间，物美公司拆除了案涉店铺的下排水和漏油池。2020年6月4日，韩光恩向物美公司发出催告函，该函载明韩光恩于2020年3月9日实际接受店铺，由于物美公司拆除了隔油池并封堵了下水道，导致韩光恩饮食店无法正常履行，要求物美公司七日内解决问题，否则将解除合同。2020年7月1日，韩光恩再次向物美公司发出告知函，该函提出由于物美公司没有解决下水道的问题，韩光恩无法正常使用租赁物，正式向物美公司提出解除合同，并要求物美公司赔偿相关损失，并退还租金和押金。2020年6月30日，韩光恩通知物美公司其已撤场。另，2020年6月15日起至6月28日期间案涉店铺产生水电费合计694.59元。 以上事实由物美公司和韩光恩提交的证据及双方的当庭陈述予以证明。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应恪守履行。本案中，《场地租赁合同》约定租赁场地按现状交付，物美公司交付韩光恩店铺时，有相应的排下水装置。在合同履行过程中，物美公司擅自拆除案涉店铺的下水道和漏油池，导致原告的店铺无法排水。原告系经营饮食行业，店铺无法排水后，导致韩光恩无法正常经营，物美公司的行为已构成根本性违约，韩光恩有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，行使解除合同的权利。物美公司主张案涉合同于2020年7月3日解除，根据韩光恩于2020年7月1日向物美公司寄送的解除函的事实，本院确认租赁合同于2020年7月3日解除。关于物美公司主张腾退商铺的请求，本院认为，物美公司没有举证证明被告至今仍占用案涉商铺，且根据韩光恩于2020年7月1日向物美公司寄送的解除函及微信聊天内容，均可以证明韩光恩已搬离店铺，且已履行通知物美公司的义务，故本院对该项请求不予支持。关于物美公司主张恢复原状的请求，鉴于双方对案涉店铺的原始状态并未作确定，故本院对该项请求难以支持。关于物美公司主张的租金及物业费，原告认为案涉店铺于2020年2月1日交付，韩光恩认为物美公司于2020年3月24日交付，本院根据韩光恩向物美公司发出的催告函中自认其于2020年3月9日实际接受店铺，以及期间发生疫情的实际情况，酌情确定案涉店铺于2020年3月9日交付。根据原告的微信聊天记录及解除函，本院认定韩光恩于2020年6月30日搬离。韩光恩应支付物美公司2020年6月9日至2020年6月30日期间的租金和物业费，共计9167元。关于物美公司主张的逾期付款违约金，鉴于韩光恩已支付物美公司押金37500元，韩光恩撤离后，物美公司可从押金中扣除该笔租金，故本院对逾期付款违约金，不予支持。关于水电费，韩光恩无异议，本院予以支持。关于占用使用费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于不返还履约保证金及支付违约金37500元的请求，依据不足，本院不予支持。 关于反诉部分，韩光恩主张的返还推广费及租金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于返还押金的请求，依据充分，应予支持。关于韩光恩的装修损失，客观存在，本院根据韩光恩经营的时间酌情支持10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认杭州物美乐沙超市有限公司与韩光恩签订的《场地租赁合同》于2020年7月3日解除； 二、韩光恩于判决生效后十日内支付杭州物美乐沙超市有限公司租金及物业费9167元； 三、韩光恩于判决生效后十日内支付杭州物美乐沙超市有限公司水电费694.59元； 四、杭州物美乐沙超市有限公司于判决生效后十日内返还韩光恩押金37500元； 五、杭州物美乐沙超市有限公司于判决生效后十日内支付韩光恩装修损失10000元； （以上款项互相折抵后，杭州物美乐沙超市有限公司应支付韩光恩37638.41元） 六、驳回杭州物美乐沙超市有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回韩光恩的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费3773元，反诉受理费1284元，共计5057元，由杭州物美乐沙超市有限公司负担4274元，韩光恩负担783元。韩光恩于本判决书生效之日起十日内来本院退费；杭州物美乐沙超市有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 审判员  邱洁健 二〇二一年一月二十五日 书记员  孙佳萍