广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19479号原告：童琴，女，住四川省大竹县××××××××，公民身份号码513××××××××××××749。委托诉讼代理人：彭斌，广东领华律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告童琴与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月7日受理后，被告对管辖权提出异议。本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人彭斌，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年1月23日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告支付的房屋定金及首期款合计387842元、合同登记费1100元、印花税383.93元、契税23035.26元、装修款50000元；3.被告向原告支付以462361.19元为本金按年利率4.9%标准自2019年1月24日至实际清偿日止计算的利息；4.被告向原告支付按总房款10%计算的违约金76784.2元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2018年11月2日签订房屋买卖认购书，2019年1月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省佛山市南海区里水镇东部区×××1××企绿色部中心A区房，并约定了房屋面积、房屋价款和违约责任。原告自签订认购书之后，陆续向被告支付房款462361.19元。该楼盘项目自2019年下半年开始完全处于停滞状态，原告担心房屋无法按期交付或者出现其他不确定因素，多次与被告联系协商，被告也多次确认项目出现了问题，目前没有进度计划，也曾多次答应解除合同退回房款，但是一直没有兑现承诺，遂成此诉。被告辩称，一、被告确认与原告签订的认购书和商品房买卖合同是双方合意的合法有效合同，且双方在签订合同前，被告就本案房屋所在栋数已获得商品房预售许可证，被告销售本案房屋的行为符合相关法律法规的规定。二、关于原告第2项要求退还房款数额，被告确认于2019年1月24日向原告收取款项共412361.19元，其中2018年11月2日收取定金50000元，2018年11月7日收取部分首期款103569元、2018年12月7日收取部分首期款7679元，2019年1月23日收取部分首期款226594元，共计收取购房款387842元，另外税费收取情况为收取合同登记费1100元、印花税383.93元，契税23035.26元，如法院判决合同解除，同意返还该些费用。三、原告严重违反合同关于按揭贷款办理的相关约定，存在违约行为，被告无需支付原告诉请第3、4项的利息和违约金。首先，根据双方合同约定，原告应于2019年3月29日前向银行机构申请办理剩余380000元的房款按揭贷款，但至今未有任何材料反映原告已履行该义务。第二，从合同条款适用上，原告主张的第3、4项请求适用的是合同第十二条第1款第（2）项的约定，该条款的是基于被告逾期交付房屋超过180天，但合同约定交付时间为2020年2月28日，原告起诉状落款时间为2020年7月16日，两个日期相差138天，未达到180天，原告以该条款要求解除合同，属于条款适用错误。再次，从交易习惯来看，被告作为出卖人的义务是按照合同约定依约交付房屋，而原告的义务时依约支付房款，但两者从交易习惯上应存在先后履行的情况，即原告付款在前，被告交付在后，原告虽认为因项目停滞担心无法按期交付或出现其他不确定因素，但原告一直未行使不安抗辩权。最后，原告未能履行按揭贷款办理手续或一次性支付房款的义务，原告要求被告支付利息和损失没有事实和合同依据。四、如法庭认定原告就本案合同提解除权的日期为诉讼资料送达被告之日的，则被告认为原告就本案房屋解除权的行使期，已超出双方约定。故，原告不享有合同解除权。首先，从协议约定上，根据双方共同落款于2019年1月23日签订的《补充协议》为双方在平等、自愿、真实意思表示的情况下签订的协议。其次，根据《补充协议》第七条第2款约定，双方就逾期交付房屋的合同解除权约定为逾期超过180日后的15日内行使，如上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款每日万分之一的标准支付违约金。据此，原告就本案合同的解除权应在2020年2月29日起至9月11日止的期间内行使双方约定的合同解除权。但结合被告于2020年9月14日收取本案的相关诉讼材料，其期限已超出双方约定解除权的行使期。再者，从法律规定上。合同解除权是形成权，根据《合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于原告行使合同解除权是有相关规定的，即双方有约定行使期限的，遵从双方约定，否则，该权利将予消灭。最后，被告认为原告行使的解除权已经灭失。故此，原告不享有合同的解除权。五、如法庭认定违约责任仅可归责于被告一方的，就本案的利息和违约金标准应按照双方签订的补充协议约定执行。根据《补充协议》第七条第2款约定，如双方合同解除的，双方在办妥房屋买卖合同解除手续后的30日内，向原告退还已付房款和利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）。据此，双方已就合同的解除赔偿责任已重新补充修订，就原告所主张的年利率4.9%计算利息和10%违约金，是没有依据的。诉讼中，原告举证如下：1.身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售）、认购书原件各1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系；3.收据原件8张，用以证明原告支付款项的情况；4.中国银行交易流水明细清单原件1份，用以证明装修款的实际收款人是被告；5.微信聊天记录（对话相对人为原告与黄良坚）、微信聊天记录（对话相对人为原告与销售卢经理186×××××852）打印件各1份，用以证明原告提交了贷款资料给被告，并催促被告尽快办好贷款手续，被告多次承诺尽快办好手续，同时又表示要等与珠江集团对接好。被告举证如下：商品房预售许可证原件1份，用以证明本案房屋已办理预售手续；补充协议原件1份，用以证明原被告就房屋买卖合同预售的部分条款作出了变更和调整；图片、银行对账流水打印件各1份，用以证明本案房屋所在楼盘三期10栋的业主王某、姚某、柳某三人的房屋的按揭贷款，九江银行在2016年9月22日、9月27日分别放贷，反映被告的项目没有任何问题。经质证，辩证，双方对对方举证真实性的证据，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的举证，本院具体认定如下：1.原告举证3中的NO.1911874收据由案外人出具，本院对该证据的真实性和关联性在本院认为部分具体认定；2.原告举证5中原告与销售卢经理的微信聊天记录，被告否认卢经理为被告员工，原告未举证反映该聊天相对方的具体信息，本院对该证据的关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2019年1月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区号商品房（以下简称涉讼房屋），商品房规划用途为产业用房；预测建筑面积60.46平方米，总价767842元；本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；第一期自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.51%，金额387842元；除首期款外，余下房款380000元应于2019年3月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年2月28日前向买受人交付商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方并约定其他权利义务。2018年11月2日，佛山市佳秀装饰工程有限公司出具收款收据，确认收到原告支付的涉讼房屋装修款50000元。2018年11月2日，被告出具收据，确认收到原告涉讼房屋定金50000元。2018年11月7日、2018年12月7日、2019年1月23日，被告分别出具收据确认收取首期款103569元、房款7679元和226594元。以上购房款合计387842元。2019年1月23日，被告分别出具收据确认收取原告合同登记费1100元、印花税383.93元、契税23035.26元。另查明，涉讼房屋已取得预售许可证，尚未办理竣工验收手续。诉讼中，本院依职权向九江银行股份有限公司广州荔湾支行发函查询原告申请按揭贷款的情况，该行函复本院暂未查询到原告在该行办理按揭申请的记录。诉讼中，原告述称：剩余房款未办理按揭贷款的原因为原告已按照被告的指引办理贷款，但因被告未能将应提交的材料提交予办理贷款的银行导致贷款未能办理；装修款50000元实为购房款，系用被告POS机刷卡支付。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。涉讼合同约定原告应于2019年3月29日前向银行申请办理按揭手续，被告需在2020年2月28日前将涉讼房屋交付原告使用。现原告支付首期款后至今未能按合同约定申请按揭贷款并付清余款380000元，原告现有举证未能反映已向被告提交相应贷款申请材料，也未能证明曾就按揭贷款催促过被告协助，原告作为买受人怠于履行付款义务，存在履行瑕疵。原告在未付清购房款的情况下，无权要求被告交付涉讼房屋。但考虑至庭审辩论终结时，涉讼房屋尚未办理竣工验收手续，不具备涉讼合同约定的交付条件。即便原告于限期内办理按揭贷款手续，被告也无法在相应期限内履行交付义务，原告于事实上无法使用涉讼房屋，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，涉讼合同目的无法实现，涉讼合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质恢复原状或者采取其他补救措施，涉讼合同解除后，被告依据涉讼合同收取的购房款共计387842元应返还予原告，被告亦同意返还合同登记费1100元、印花税383.93元、契税23035.26元合计24519.19元予原告，故对原告相应主张，本院予以支持。原告主张NO.1911874收据所指向的50000元为购房款，但收据明确该款为装修款且原告未举证反映原被告对该款的性质另有约定，此其一；其二，该款收据的出具主体为佛山市佳秀装饰工程有限公司，原告在本院释明下未能举证反映该款的实际收款主体，原告应承担相应举证不能的后果。综上，原告要求被告返还该款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告对合同解除均存在过错，原告要求被告按照购房款10%支付违约金，理据不足，本院不予支持。鉴于被告经本判决判令负有返还购房款387842元和合同登记费、印花税、契税合计24519.19元予原告的义务，被告逾期履行应支付相应利息损失予原告，本院酌定被告应自本判决生效之日起至实际清偿之日止以412361.19元（387842+24519.19）为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告童琴与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2019年1月23日就佛山市南海区里水镇东部工业园区×××1××企绿色总部中心A区房签订的《商品房买卖合同（预售）》；被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款387842元、合同登记费1100元、印花税383.93元、契税23035.26元予原告童琴，并以412361.19元为本金从本判决生效之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付利息予原告童琴；三、驳回原告童琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5739.21元（原告童琴已预交5918.57元），由原告负担2870.21元，被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担2869元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告多预交的受理费3048.36元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十九日书记员  罗静雯