文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6337号上诉人（一审原告）：黑龙江广联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区珠江路0298号。法定代表人：秦向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙宏波，女，1976年7月16日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市香坊区嵩山路1-1号2单元2楼1门。上诉人黑龙江广联房地产开发有限公司（以下简称广联房地产公司）因与被上诉人孙宏波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。广联房地产公司上诉请求：一、改判一审判决第二项为广联房地产公司返还孙宏波已经偿还的购房款（即贷款本金）106,489.82元；二、改判一审判决第三项为孙宏波承担违约金36,000元（400,000×3‰×30=36,000）及欠付购房款的利息损失（以40万元为基数按年利率6%自2015年10月17日计算至给付之日止）。事实和理由：一、合同解除后，广联房地产公司应返还的购房款为106,489.82元，一审法院判决广联房地产公司一并返还利息和罚息错误。本案系房屋买卖合同纠纷，孙宏波按揭贷款935,000元（购房款），但孙宏波仅偿还了本金（即购房款）106,489.82元、利息及罚息150,614.25元，其余贷款均为广联房地产公司代为偿还至今，广联房地产公司在一审中同意继续偿还银行贷款并收回房产，贷款利息和罚息系孙宏波基于贷款合同而产生，偿还义务人应是孙宏波，本案合同解除的后果就是返还购房款，而让广联房地产公司承担利息和罚息错误。二、本案系孙宏波违约导致合同解除，其应承担违约责任，赔偿损失。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对此，孙宏波应当赔偿广联房地产公司的损失。该损失依据双方签订的《借款合同》以及合同法司法解释三第二十四条规定，《借款合同》系因孙宏波逾期支付购房的首付款，经广联房地产公司原经理同意才签订。在该合同第六条约定的借人逾期付款的违约责任有两种方式处理：1.逾期30日内的，按应付房款总额3‰支付违约金，协议继续履行；2.超过30日的，广联房地产公司有权解除合同（未约定违约金）。广联房地产公司的本意是上述两条款互补，只要逾期不超过30日合同继续履行，超过30日的有权解除合同，而一审法院却认定两条款矛盾，解除合同无需承担违约责任，从而未支持广联房地产公司的违约赔偿请求。广联房地产公司虽然在逾期超过30日条款中仅约定解除权，未约定违约金罚则，按照司法解释的规定，法院应支持自2015年10月17日起按年利率6%的利息或者按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因孙宏波的违约，导致广联房地产公司的资金周转不开还要偿还银行贷款，案涉房屋一直处于闲置状态，无法处分，这些均系广联房地产公司的损失。从公平原则来讲，广联房地产公司请求违约赔偿应得到支持。孙宏波未到庭亦未提交书面答辩状。广联房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《商品房买卖合同》（合同编号151××××2500）；2.判令孙宏波向广联房地产公司承担违约金36,000元及欠付购房款的利息（以40万元为基数按年利率6％自2015年10月17日计算至判决生效之日止），已缴纳的定金5000元不予退还。一审法院认定事实：2015年5月22日，孙宏波向广联房地产公司出具欠据一张，内容为：“买受人孙宏波，购明珠公寓一单元1101号房，使用面积108.07平方米，总价134万元整，欠黑龙江广联房地产开发有限公司首付款40.5万元整，须在贷款放款后每月16日之前还款，还款期限为两年。定金冲抵5000元，欠剩余首付款40万元整；如逾期未还款开发商有权收回房屋不另行通知，开放商有权解除合同，自合同解除之日起3日内退还房屋，装修不予补偿，已交定金作为违约金不予退还。”同日，孙宏波向广联房地产公司交纳购买明珠公寓1-1101室房屋定金5000元，广联房地产公司给孙宏波出具了收款收据。2015年7月27日，双方签订商品房买卖合同书，广联房地产公司为出卖人，孙宏波为买受人，双方约定孙宏波购买广联房地产公司开发的坐落于哈尔滨市××区××路与××直路××单元××层××号房屋，建筑面积140.24平方米。双方约定孙宏波应于2015年7月27日向广联房地产公司交纳405,000元现金作为首付款，于2015年8月27日向广联房地产公司交纳935,000元商业贷款作为尾款。2015年8月10日，广联房地产公司收到案外人交通银行哈尔滨新兴支行支付的孙宏波申请的购房商业贷款935,000元。2015年9月10日双方签订借款合同，广联房地产公司为甲方（出借方），孙宏波为乙方（借款方）。合同约定借款方向出借方借款400,000元作为购买明珠公寓小区302号1栋1-1101房屋的购房款，借款期限为2015年9月16日至2017年9月16日，共24期，每月16号之前还款，每月偿还本息17,000元。双方约定借款人如未在该协议的分期付款期限内付款，按下列方式处理：1.逾期在30日之内，自本协议约定的应付款之日起，乙方按日向甲方支付逾期应付房款总额3‰的违约金，协议继续履行；2.逾期超过30日的，借款人有权解除协议，并无偿收回上述房产，且不必赔偿买受人装修及附件等任何费用。孙宏波购买该房后，一直未办理进户手续，未交纳进户费用。双方签订借款合同后，孙宏波未能按合同约定按期还款。2019年5月起，孙宏波未能按期偿还案涉房屋的银行贷款，此后银行贷款及利息均有广联房地产公司代为偿还，孙宏波共偿还银行贷款本金、利息、罚息等合计257,104.07元，广联房地产公司截至2019年12月16日共代孙宏波偿还银行贷款本金、利息、罚息等合计60,402.19元。本案审理过程中，广联房地产公司向一审法院提出保全申请，请求对哈尔滨市香坊区珠江路298号明珠公寓小区1单元1101室房屋进行预查封，并提供了中国人民财产保险股份有限公司出具的保函作为担保。一审法院于2019年8月7日作出（2019）黑0110民初7204号之一民事裁定，裁定预查封登记在孙宏波名下的位于哈尔滨市××区××路××明珠公寓小区××单元××室房屋。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同及借款合同均为双方真实意思表示，合同均有效，双方应当严格履行合同义务。现孙宏波未能按房屋买卖合同约定的时间向广联房地产公司支付首付款，又未能按借款合同约定的还款期限及时间向广联房地产公司偿还首付款，且孙宏波自2019年5月起未能按期偿还银行贷款，而由广联房地产公司代为偿还。综上所述，孙宏波未能履行房屋买卖合同中支付价款的主要义务，且从其未能按期还款的客观行为体现，其存在迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，现广联房地产公司主张解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，对案涉房屋剩余银行贷款应由广联房地产公司自行偿还，对孙宏波已偿还的银行贷款本金、利息及罚金共计257,104．07元，应由广联房地产公司返还给孙宏波。对广联房地产公司主张要求孙宏波支付违约金并承担利息的诉讼请求，从双方签订的借款合同内容体现，违约金条款的订立及履行是以合同继续履行为前提，现广联房地产公司主张解除合同，系适用了第二项处理方式，不应同时再主张对方支付违约金，故对广联房地产公司此项诉讼请求一审法院不予支持。对广联房地产公司主张定金5000元不予退还的诉请，从孙宏波向广联房地产公司出具的借据体现，孙宏波对因其违约导致合同解除，不予退还定金系明知并同意的，故广联房地产公司此项主张符合法律规定及当事人约定，一审法院予以支持。扣除该5000元后，广联房地产公司应向孙宏波返还银行贷款本金、利息及罚金共计252,104.07元（257,104.07元-5000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除广联房地产公司与孙宏波签订的《商品房买卖合同》（合同编号151××××2500）；二、广联房地产公司于判决生效之日起立即返还孙宏波偿还的银行贷款本金、利息及罚金共计252,104.07元；三、驳回广联房地产公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新的证据。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、一审法院判令解除案涉合同后，由广联房地产公司返还孙宏波252,104.07元是否得当；二、孙宏波是否应承担广联房地产公司主张的违约金及利息损失。关于焦点一。当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。一审中，广联房地产公司的委托诉讼代理人的委托权限为特别授权，其明确表示同意解除案涉买卖合同后，对孙宏波已偿还银行的贷款本金106,489.82元及利息150,614.25元由广联房地产公司返还孙宏波。广联房地产公司的上述行为应视为其对自身权利的处分，该处分行为有效，故一审法院判令解除案涉合同后，由广联房地产公司返还孙宏波252,104.07元正确，本院予以维持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人共签订两份合同，分别为《房屋买卖合同》和《借款合同》，第二份合同虽名为借款合同但广联房地产公司未向孙宏波实际支付借款，孙宏波亦未按借款合同约定履行还款义务。双方当事人仅是对原买卖合同中孙宏波未支付的400,000元首付款的履行期限、履行方式以及违约责任承担方式进行了变更。基于此，应当认定该借款合同系为保障房屋买卖合同实际履行而签订，具有补充协议的性质。同时，广联房地产公司亦明确表示对于案涉借款合同为案涉买卖合同的一部分，应当一并解除，故本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”在双方签订的借款合同中仅约定：孙宏波逾期付款超过30日，广联房地产公司有权解除合同，并无偿收回房屋不必承担孙宏波支出的装修费用等。而并未约定违约金的数额及损失赔偿额的计算方法。广联房地产公司未实际向孙宏波支付借款亦未将案涉房屋交付孙宏波实际占有使用，并且未提交证据证明其实际损失，故广联房地产公司依据双方在合同中的上述约定主张孙宏波承担违约金及利息损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黑龙江广联房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江广联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张禹珩审判员  孟朋卓审判员  赵 晟（）二〇二一年一月十二日法官助理王百卉书记员于文娟