广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23228号原告（反诉被告）：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告（反诉原告）：邓叶波，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：叶淑玲，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄志茂，广东众淼律师事务所律师。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告邓叶波租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2020年10月9日、10月28日、12月9日、2021年1月21日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶，被告的委托诉讼代理人叶淑玲到庭参加四次庭审，原告的委托诉讼代理人崔伟碧到庭参加第一次、第三次庭审，被告的委托诉讼代理人庄志茂到庭参加第一、二、三次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年1月1日至2020年9月30日共21个月租金54603.72元；2.被告支付原告2019年1月1日至2020年9月30日共21个月物业管理费9724.88元；3.被告支付原告2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费70.58元、公摊电费469.77元；4.被告支付原告逾期付款滞纳金（以每月拖欠租金及管理费为本金自拖欠租金当月6日起至实际付款之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款滞纳金）。事实和理由：2019年1月20日，原告与被告签订《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区××××××××××号商铺出租给被告使用。租赁合同对租金进行了约定，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为463.54元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接收了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年1月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，1.原告无法为涉案的商铺提供正常的经营条件及配套设施，商场长期处于无管理无经营的状态，原告无提供正常的管理服务，收取管理费缺乏依据；2.被告至租赁以来，在天花和走廊每逢下雨就存在漏水和雨水倒灌的情况，致使装修无法进行，电线进水有安全隐患，无法正常使用；3.原告所提交的租金管理费滞纳金明细表中显示，涉案商铺电费为0，足以证明涉案商铺一直是没有使用，根据物业管理合同，装修免租期顺延，被告无需支付租金；4.原告在2020年1月以书面张贴在被告商铺门上的方式，要求被告撤离店铺，也视为原告在2020年1月份单方解除合同，其次在对方存在过错的情况下，存在违约。被告邓叶波向本院提出反诉请求：1.确认原被告签订的《物业租赁合同》于2020年1月12日解除；2.原告向被告返还租赁保证金8476.08元、装修保证金2825.36元、管理费448.47元、物业费保证金1345.41元、质量保证金1500元、装修保证金1200元、预交水电费372.6元等合计16167.92元；3.原告向被告赔偿租铺装修损失15600元；4.原告向被告赔偿品牌加盟损失35070元。诉讼中，被告变更反诉诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《物业租赁合同》于2020年1月12日解除；2.原告向被告返还租赁保证金10358.7元、租金2383.92元、管理费473元、装修管理费804.1元、质量保证金5000元、垃圾清运费473元，合计19492.72元；3.原告向被告赔偿租铺装修损失15600元；4.原告向被告赔偿品牌加盟损失35070元；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年1月20日，原、被告就佛山市南海区××××××××××号（面积251.68平方米）和177号（面积43.3平方米）商铺，分别签订了两份《物业租赁合同》,两商铺内部连通合并使用的，租期为2018年10月1日至2021年2月28日，并约定商铺只供被告作“鱼恋上蛙”品牌经营使用。其中，177号商铺合同编号为：CHSG-ZS-S20190009。原告交付商铺后，约定装修期免租。被告安排人员对176号和177号商铺进行整体装修，在装修过程中遇到下雨天才发现，商铺的主体结构及建筑质量存在严重问题，雨水沿着天花、外墙、窗户渗漏，公共走廊雨水沿地面倒灌，屋内的设备和物品受到浸泡，致使铺内无法正常装修。经多次沟通，原告至今没有完成修复，且在2020年1月自行锁上商铺大门，要求被告在2020年1月13日前搬走商铺内物品。在本案过程中，被告就176号商铺和177号商铺向原告支付了租赁保证金、管理费、装修保证金、预交水电费等合计107786.16元，其中177号商铺（按两商铺面积比例计算）的租赁保证金8476.08元、租金2825.36元、物业管理费448.47元、物业费保证金1345.41元、质量保证金1500元及装修保证金、预交水电费等等1572.6元，合计16167.92元，因加盟“鱼恋上蛙”品牌支付加盟费233800元，支付装修费104000元，按两商铺面积比例分摊，177号商铺承担加盟费35070元，装修费15600元。因本合同被告的经营目的无法实现，这些支出已成为被告的经济损失。被告认为商铺漏水严重，根本不具备开业经营的条件，现商铺又处于原告的控制之中，双方的租赁合同已经解除，原告无权主张租金，原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失，应予赔偿，现根据《民事诉讼法》第51条、64条及《合同法》第39条、40条、93条、94条、97条、113条及216条之规定，特向法院提出反诉。原告针对被告的反诉辩称，一、不同意解除合同，本案不存在解除合同的法定或约定情形，原告一直履行合同，不存在违约，更不存在违约至合同解除，被告所主张的合同不存在，本案不存在中华人民共和国合同所规定的导致双方解除的合同法定情形，而且双方至今未向对方发出解除合同通知。二、本案不存在解除合同情形，且至今合同未解除，则双方应遵循诚信原则，严格履行合同，被告要求返还租赁保证金管理费、预付电费等，没有法律合同依据。即使诉讼合同最终被解除，对于解除前，已履行部分也不应返还，而且是被告单方解除合同，租赁保证金应没收。三、关于商铺的装修及货物损失缺乏证据和法律依据，涉案合同没有解除必要，不存在赔偿装修和货物损失问题，即使合同解除，解除原因不在原告而在被告。被告是生意没有做起来，借机提出解除合同，其解约是因为经营商业亏损，这是被告本应承担的正常商业风险与原告无关，甚至与被告渗漏没有任何关系，退一步即使存在渗漏的情况，也不必然导致合同解除。渗漏是偶发性状况，只有下雨天发生，而且被告曾对商铺进行装修，渗漏也极可能是被告的装修工程造成的，不能排除是被告使用管理商铺不当而造成的渗漏，被告单方解除合同实际上是单方扩大损失，其后果应自行承担。四、关于加盟损失费问题，缺乏证据支持和法律依据。加盟费涉及被告与第三人，与本案无关。事实上，被告与第三人的加盟合同一直在履行，不存在品牌加盟受损。五、疫情暴发期是从2020年1月23日开始的，被告无权要求从2020年1月开始免租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。原告提交的欠费明细表、公摊水电明细表，本院对其进行综合认定；原告提交的电表照片，被告未能提出反驳证据，亦未能举证证明涉案商铺充值电费的实际使用情况，本院对其真实性予以确认；原告提交的涉案商铺照片，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。被告提交的筹备期缴费确认单打印件、转账明细、合同、广州众诚餐饮管理有限公司食品经营许可证、合同补充协议、收款收据、施工合同原件、工程费预算单、账单明细、情况说明、光盘，本院对其进行综合认定；被告提交的《通知》、长华国际中心缴费通知单、光盘（被要求撤场的证明）、照片，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2019年1月20日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积47.3平方米，租赁期限自2018年10月1日至2021年2月28日，装修期自2018年8月20日至2018年9月30日；涉案商铺只供乙方作“鱼恋上蛙”品牌经营使用，其经营范围为餐饮；乙方该铺位首年月租金标准63元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金2383.92元（按8折计），2019年10月1日至2020年9月30日每月租金2762.37元（按9折计），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府水费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计10358.7元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；该物业所在长华国际中心由依法选聘的物业公司提供物业服务，乙方所需缴纳物业管理费由甲方代为收缴，月管理费（含物业管理费及推广费）标准9.8元/平方米，按建筑面积计算，乙方须于每月支付租金同时将当月管理费支付给甲方；管理费收费自物业交付之日开始计算；首期管理费（即自物业交付之日至装修期结束日期间管理费）与首月租金一并支付，首期管理费计算方式为物业交付至装修结束日之间实际天数乘以日管理费，日管理费为该物业建筑面积乘以月管理费标准除以30天的得数；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日起前支付；管理费、水费、电费、水电费保证金、装修押金等，汇款到原告账户；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；本合同结束（不论基于何种原因），乙方在撤场前需向甲方缴纳5000元未作商品质量保证金，因乙方原因（包括但不限于提供服务、出售商品等行为）发生纠纷，乙方应予负责落实解决，若乙方怠于承担责任导致甲方利益或商誉受损，或因乙方客户导致甲方遭受其他损失，甲方均可直接在质量保证金中作相应扣除，不足部分甲方有权要求乙方另行赔偿，本合同租赁期限届满，解除或终止之日起三个月内，没有任何第三方因乙方原因向甲方提出权利主张，甲方将向乙方退还该质量保证金余额（不计利息）；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年9月9日，被告办理涉案商铺的收铺手续，并提交《长华国际商业中心商户装修申请表》，装修时间从2018年9月27日至2018年10月27日。2019年5月29日，原告出具收据确认收到被告涉案商铺管理费期间为2018年10月1日至2018年10月31日，共473元。原告确认该管理费实际为2018年12月1日至2018年12月31日期间的管理费。2020年9月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉案商铺位于长华国际商业中心二楼，被告支付涉案商铺租赁保证金10358.7元，租金2383.92元（2018年12月1日至2018年12月31日），管理费473元（2018年12月1日至2018年12月31日），装修管理费804.1元（装修期内免收租金，仅按建筑面积5元/平方米/月计收管理费，涉案商铺建筑面积为47.3平方米，装修期自2018年8月20日至2018年11月30日），装修垃圾清运费473元（按建筑面积×10元/平方米计算），质量保证金5000元（未退），原告同意质量保证金用于抵扣租金。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公式方案执行，外街按原公式方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）:步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折涉案商铺门上张贴加盖原告公章的《通知》，载明：请在1月13日前，撤离铺位的物资，逾期后果自负，谢谢配合！如有疑问，请致电137×××××374（张队）。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同（南区）》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。一、关于合同的解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，已构成根本违约。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故原告应当支付租金及物业管理费。被告辩解涉案商铺漏水严重，不具备开业经营的条件，依据不足，本院不予采纳。原告在涉案商铺张贴《通知》，要求2020年1月13日撤离商铺物资，逾期后果自负。因被告未按照合同约定支付租金及物业管理费，已构成根本违约，原告依法享有合同解除权，故本院认定涉案租赁合同于2020年1月13日解除。二、关于租赁保证金的处理问题。合同约定，在租赁期限内，被告非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告。但考虑到被告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，在合同履行过程中存在瑕疵，且合同约定的租赁保证金标准过高，本院酌情确定原告返还已收取租赁保证金的50%即5179.35元予被告。被告在涉案合同履行过程中存在违约行为，被告反诉请求原告支付装修损失及品牌加盟损失，依据不足，本院不予支持。三、关于租金及物业管理费的支付问题。因原告作为涉案商场的管理者，对涉案商铺具有管理责任，原告未能举证证明在合同解除后被告有继续占有使用涉案商铺，本院确定涉案商铺的租金、物业管理费及公摊水电费依法计算至合同解除之日即2020年1月13日。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在二楼的位置，本院确定涉案商铺于2019年1月1日至同年4月30日免于支付租金及物业管理费，2019年5月1日至2020年1月13日，租金、物业管理费标准按每月应缴费用的5折进行收取，故被告应支付原告2019年5月1日至2020年1月13日的租金10682.58元【其中2019年5月1日至2019年9月30日按每月1191.96元（2382.92元/月×0.5）计租，2019年10月1日至2020年1月13日按每月1381.19元（2762.37元/月×0.5）计租】及物业管理费1951.35元【2019年5月1日至2020年1月13日按每月231.77元（463.54元/月×0.5）计物业管理费】予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。被告主张原告退还其支付的2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金2383.92元、管理费473元，依据不足，本院不予支持。被告请求原告返还质量保证金，原告同意质量保证金用于抵扣被告欠付租金，本院予以确认。相关费用经折抵，被告应支付原告租金503.23元（10682.58元-5179.35元-5000元）及物业管理费1951.35元予原告。被告反诉请求原告退还装修管理费804.1元及装修垃圾清运费473元，原告主张装修免租期间未收取租金，故按建筑面积5元/平方米/月计收管理费，按建筑面积10元/平方米计收装修垃圾清运费，本院认为该装修管理费和装修垃圾清运费为原告收取的合理费用，被告反诉请求原告予以退还，依据不足，不予支持。四、关于迟延付款滞纳金支付问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到被告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金应否支付及支付租金标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。五、关于水电费的支付问题。本院已认定涉案商铺公摊水电费计至2020年1月13日，被告未支付该期间公摊水电费，经核算，被告应支付原告2019年1月1日至2020年1月13日公摊电费318.61元、公摊水费61.25元，原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司与被告（反诉原告）邓叶波于2019年1月20日签订的《物业租赁合同（南区）》于2020年1月13日解除；二、被告（反诉原告）邓叶波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金503.23元、物业管理费1951.35元、公摊水电费379.86元予原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邓叶波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取734.83元（佛山市长华商业管理有限公司已预交），由佛山市长华商业管理有限公司负担672.16元，邓叶波负担62.67元。反诉受理费减半收取1284.68元（邓叶波已预交），由邓叶波负担533.38元，佛山市长华商业管理有限公司负担751.3元。经抵扣，佛山市长华商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付688.63元予邓叶波，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月二十七日书记员 张 蕴 如书记员 孙王成欣