福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初5152号 原告：许某，男，1974年2月21日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告：潘某，女，1955年1月26日，汉族，住福建省南平市延平区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：练章生，福建闽越律师事务所律师。 被告：谢某1，男，1973年4月9日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告:谢某2，男，1977年4月20日，汉族，住福建省南平市延平区。 被告:谢某3，女，1970年6月16出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告:谢某4，女，1971年12月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告:王某，女，1956年2月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 以上五被告的共同委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所律师。 以上五被告的共同委托诉讼代理人：郭玉梁，福建彬恺律师事务所律师。 原告许某、潘某与被告谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许某及其与潘某的共同委托诉讼代理人练章生、被告谢某2、谢某3及其与谢某1、谢某4、王某的共同委托诉讼代理人程曾锦、郭玉梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许某、潘某向本院提出诉讼请求：1.解除2012年6月26日签订的《房产买卖合同》；2.谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某返还许某、潘某已付购房款50万元，及银行存款利息220000元；3.谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某赔偿许某、潘某房屋装修款40万元；4.本案案件受理费、财产保全费由谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某共同承担。事实和理由：2012年6月26日，谢某（甲方）与许某、潘某（乙方）签订《房产买卖合同》一份，主要约定甲方将其坐落于南平市延平区××庄××楼××幢××层，共计176㎡的房屋转让给乙方，转让价为人民币60万元，分期支付。合同第七条约定:“甲方保证不是小产权房，否则乙方有权终止合同，甲方按乙方已付购房款及银行同期存款利率向乙方支付利息，并在15日内，退还乙方已付的购房款”。第八条约定，“甲方应在取得房产证后30日内协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续”在合同履行中，乙方向甲方支付了购房款50万元（剩下10万元为房屋产权证和土地证过户到乙方名下之日起10日内支付）履行了合同义务。甲方作为房屋的转让方，其交付房屋和提供产权并协助受让方办理产权过户登记是其必须履行的合同义务。然而，转让方只交付房屋，未能提供房屋权证。致使受让方无法取得房屋产权，购房的目的无法实现。为此，受让方依法提出解除合同，并要求转让方返还购房款及赔偿利息损失。由于受让方已对房屋进行了装修，转让方应赔偿受让方的房屋装修费用。2017年9月27日，谢某因病去世。依据法律规定，谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某作为谢某的法定继承人，对被继承人的本案债务负有清偿义务。现许某、潘某为维护自己的合法权益，特向法院提出诉讼，恳请法院判决支持许某、潘某的诉讼请求。 谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某共同辩称，1.本案讼争基础房屋买卖合同土地是宅基地，宅基地的买卖因违反法律的强制性规定，应当是无效的合同，因许某、潘某不是宅基地所在的组织成员，无效合同不存在解除问题，许某、潘某基于解除有效合同退还购房款及装修费等没有法律事实和依据，应当予以驳回。2.许某、潘某主张本案的案由是被继承人债务清偿纠纷，按照法律规定，是继承人继承了遗产，在遗产范围内才有继承的。谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某均未继承谢某的遗产，许某、潘某也没有提交证据证明谢某的遗产由谁继承。应当驳回许某、潘某的诉求。塔下XXX房屋（合法建筑是408.29平方米）是南平经贸委，根据一户一宅的政策以及家族成员的人员的人数审批确定的，谢某早期作为家庭代表签字，所以该房屋不是谢某个人的财产。谢某1、谢某3、谢某2是个人建设，建设资金也是由该三人自行筹建的。确定继承事实，继承的遗产范围以及继承的数额是审理被继承人债务清偿的核心的要点，按照谁主张谁举证许某、潘某并未向法庭提交证据证明，应当按照举证不能。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月26日，许某、潘某与谢某就买卖南平市延平区××庄××楼××幢××层房屋协商一致，双方签订《房屋买卖合同》。2012年6月28日至2012年9月30日间，许某、潘某向谢某银行转账购房款11笔，共计50万元。2012年10月13日，谢某向潘某出具《收条》，该收条载明“兹收到潘某购房预付款伍拾万元整”。许某、潘某认为，谢某保证案涉房屋产权明晰，能够办理产权登记，现谢某已死亡，案涉房产仍无法办理产权登记，谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某作为谢某的继承人应当依照合同约定退还购房款并赔偿许某、潘某的损失。 另查明，谢某生前自建南平市延平区XXX安置楼2幢房屋。谢某于2017年9月27日死亡，继承人有其配偶王某、儿子谢某1、谢某2、女儿谢某3、谢某4。 再查明，2020年10月27日，全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%。 本院认为，本案系被继承人债务清偿纠纷。本案争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》的效力问题；二、谢某的遗产范围。 关于《房屋买卖合同》的效力问题。本院认为，案涉买卖合同标的物为南平市延平区XXX安置楼2幢一、二层房产，该房产目前未办理产权登记，房屋占用土地性质为宅基地。宅基地作为农民集体所有土地，只能在集体经济组织内部流转。谢某在出卖案涉房屋时对土地性质的承诺或者保证，无法改变案涉土地的客观性质。许某、潘某与谢某所签订的合同系买卖集体土地上所建房屋，该合同违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，案涉《房屋买卖合同》自始无效。无效合同不存在解除的问题，故许某、潘某主张解除2012年6月26日签订《房产买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 同时，案涉《房屋买卖合同》系无效合同，谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某作为谢某的继承人应当承担返还许某、潘某购房款50万元的义务；该合同中约定的其他条款亦无效，许某、潘某的利息主张缺乏事实和法律依据，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某应向许某、潘某支付自起诉之日起即2020年10月27日按照年利率3.85%计算的资金占用费，许某、潘某超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于许某、潘某主张房屋装修款40万元的诉讼请求，本院认为，许某、潘某没有提交证据证明案涉房屋装修的实际花费或者房屋装修的实际价值，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，许某、潘某应当承担举证不能的不利后果，故该诉讼请求本院不予支持。 关于谢某的遗产范围。本院认为，案涉房产所在建筑物即南平市延平区XXX安置楼2幢系谢某自建形成，该房产属于谢某的遗产范围。另外，许某、潘某主张南平市延平区XX路XX号XXX3幢1单元、2幢3单元、7幢2单元亦均属谢某的遗产范围。谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某提交的《不动产权证》《建设用地批准书》《情况说明》可以证明上述三处房产分别属谢某1、谢某2、谢某3个人所有，许某、潘某没有提交证据证明，上述三处房产系继承自谢某。故上述三处房产不能认定为谢某的遗产范围。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某应于本判决生效之日起十五日内在继承谢某的遗产（南平市延平区XXX安置楼2幢房屋）范围内返还许某、潘某购房款500000元及自2020年10月27日起至购房款还清之日止按年利率3.85%计算的资金占用费； 二、驳回许某、潘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14880元，减半收取计7440元，由谢某1、谢某2、谢某3、谢某4、王某共同负担4400元，由许某、潘某共同负担3040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 杨方圆 二〇二一年一月二十七日 法官助理 安宁强 书 记 员 范瑞婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。