湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初2894号 原告（反诉被告）：湖南丰彩实业发展有限公司，统一社会信用代码91430723707362275T，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道侯照社区筹建委员会办公楼四楼408房。 法定代表人：齐济平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，湖南经卫律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：桃源县八方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430725782861074G，住所地湖南省常德市桃源县浔阳街道二里岗社区荷花路荷花小区一栋四楼。 法定代表人：陈健，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：雷瑶欣，湖南弘一律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李静虎，湖南弘一律师事务所专职律师。 原告湖南丰彩实业发展有限公司（以下简称丰彩公司）为与被告桃源县八方房地产开发有限公司（以下简称八方公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月16日向本院提起诉讼。本院于当日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，八方公司于同年10月30日提出反诉，本院依法于11月10日召开庭前会议、12月16日公开开庭，合并进行了审理。丰彩公司的委托诉讼代理人张强、八方公司的委托诉讼代理人雷瑶欣、李静虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰彩公司向本院提出诉讼请求：1.判令八方公司退还丰彩公司租赁押金123727.5元；2.判令八方公司支付丰彩公司电梯残值费8万元；3.本案诉讼费由八方公司承担。事实和理由：2006年8月1日，丰彩公司与八方公司签订租赁合同，租赁八方公司在桃源县漳江中路地段房产经营生活超市，租赁期自2008年7月3日至2020年7月2日，租金120万元／年，每三年递增3%，押金30万元，租赁期满无违约可冲抵最后一季度租金，丰彩公司不得将电梯拆走，八方公司补偿电梯残值费8万元；2020年5月27日，丰彩公司支付4、5月租金，6月租金109272.5元未付；7月6日，丰彩公司与八方公司及业主签订调解协议，确认丰彩公司应于7月15日前将超市清场，18日前将场内设施设备拆除完毕，室外设施设备于28日前拆离完毕，还确认八方公司垫付业主二、三楼7月3日至15日租金6.7万元；丰彩公司按协议退场后，八方公司拒不支付剩余押金和电梯残值费，特提起诉讼。 八方公司辩称，30万元押金中的10万元，已按调解协议作为保证金支付给业主，由刘某保管；丰彩公司未按合同约定足额支付以前租金37380元和2020年6月租金109273元，且按调解协议，尚欠清场垃圾费3.5万元未支付，也未按合同约定交付电梯资料，故向本院提出反诉请求：1.判令丰彩公司支付欠缴租金146653元；2.判令丰彩公司支付垫付的垃圾清理费3.5万元；3.判令丰彩公司支付垫付的租金6.7万元；4.判令丰彩公司移交电梯资料及检测报告；5.判决由丰彩公司承担全部诉讼费。事实与理由：2006年8月1日，八方公司与丰彩公司签订租赁合同，双方就租赁商铺、租金、租期、租金给付方式等进行约定，丰彩公司缴纳押金30万元，但丰彩公司多次未足额支付租金；到期后，双方未就续租达成协议，并就清场事宜与业主发生纠纷，经调解，约定丰彩公司于2020年7月15日前清场完毕、7月18日前将设施设备拆除完毕，由丰彩公司负责清场垃圾清运，八方公司代丰彩公司垫付清场期间租金6.7万元，如7月18日前未清场完毕，八方公司将10万元押金作为保证金支付给业主；但八方公司垫付垃圾清理费3.5万元，且丰彩公司未按协议时间清场，至今未将电梯资料及检测报告交付给八方公司。 丰彩公司对八方公司的反诉辩称，丰彩公司未欠租金，2009年的3万元是双方协商增建空调外机平台费用，2019年的7380元是修理落水管的费用，均系丰彩公司垫付应由八方公司负担的费用；丰彩公司已经按调解协议清场，八方公司提供的未清理垃圾的照片，是业主装修垃圾，不是丰彩公司清场垃圾，不应由丰彩公司负担，也不应扣除丰彩公司的押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方提交的租赁合同和桃源县漳江街道人民调解委员会人民调解协议书；丰彩公司提交的该公司的回函、催告函、关于我司八方店闭店清场后费用清算的联系函，八方公司的联系函、腾空商铺的告知函、工作联系函、回函和湖南弘一律师事务所的律师函，以及工商银行境内汇款电子回单和建设银行网上银行电子回执单，其律师与罗某的通话录音；八方公司提交的八方丰彩超市租金收款明细表、中国人民银行支付系统专用凭证、工商银行网上银行电子回单和转账汇款单、丰彩公司的授权委托书和彭信金的身份证、罗某的收条、杨某的收条和微信转账记录，对罗某、刘某、杨某的调查笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下： 1.对丰彩公司提交的续租函、关于《腾空商铺告知函》的回函的复印件各1份，八方公司提出异议，认为没有丰彩公司公章，且回函像网上摘抄，有错别字、繁体字。经审查，两份函确实没有加盖公章，但根据其他证据，能够证明存在该两份函，故予以采信和确认。 2.对丰彩公司提交的其律师与罗某的通话录音文字整理1份，八方公司提出异议，认为系单方制作的虚假证据，无罗某签字认可。经审查，该通话录音文字整理有通话录音佐证，予以采信和确认。 3.对丰彩公司提交的清场照片1张、增建户外空调平台照片5张、户外落水管照片4张、货仓货架照片5张，八方公司提出异议，认为清场照片无拍摄时间、范围较小，空调平台和落水管照片不能证明系争议商铺所在地，也不能证明何时修建、维修，与货架照片等，均与本案无关。经审查，上述照片，来源和形式合法，内容客观，与其他证据结合，能够证明清场、修建、维修的相关情况，予以采信和确认。 4.对丰彩公司申请吴某、翦某、刘某2出庭作证的证言各1份，八方公司提出异议，认为均系丰彩公司员工，且未能全面参与清场，不能确实证明清场事实。经审查，该组证人证言符合法律规定，能够证明管道维修和退场的相关情况，予以采信和确认。 5.对丰彩公司提交的关于请求减免房租的函复印件1份，八方公司提出异议，认为没有收到该函。经审查，异议成立，没有证据证实该函已送达，故不予采信和确认。 6.对八方公司提交的微信聊天记录2份、照片12张，丰彩公司对真实性提出异议，认为系丰彩公司退场后、新承租方装修时拍摄。经审查，该组证据材料，来源和形式合法，内容客观，与其他证据结合，可以证明清场的相关情况，予以采信和确认。 7.对八方公司申请罗某、杨某、周某、何某、郑某出庭作证的证言各1份，丰彩公司对部分事实提出异议，认为双方未就3.5万元清场费取得一致意见，也无法证明丰彩公司未按调解协议约定时间退场，不存在违约。经审查，该组证人证言符合法律规定，能够证明清场的相关情况，予以采信和确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月1日，八方公司与丰彩公司在桃源县城签订租赁合同，丰彩公司租赁八方公司位于桃源县漳江街道黄花井社区漳江中路八方名苑临街的一楼、二楼、三楼共计6968平方米的房产与配套场地、设备设施和附属用房（简称租赁物），经营生活超市。合同约定，押金30万元、定金70万元，在签订合同之日支付50万元，余款10日内支付完毕，租赁期满，丰彩公司无任何违约情况下，押金冲抵最后一季度租金，定金冲抵第一年度上半年租金，余额抵下半年度租金；租赁时间12年，八方公司以书面通知丰彩公司免租期满次日为计租之日，免租期8个月，租赁物符合交付条件且双方认可后，八方公司书面通知丰彩公司装修之日起免租期开始计算；租金每年120万元，自计租之日起，每3年按3%递增（附租金支付表），以季度为周期支付，每季度前10天为支付日期，逾期支付，八方公司有权按应付金额每天1%的标准收取滞纳金，逾期30天以上，八方公司有权解除合同；八方公司负责租赁期间房屋的屋面渗水、墙体开裂、卫生间地面漏水、外墙渗水等部位的正常维修；租赁期满，丰彩公司应按时将租赁物交还给八方公司，丰彩公司可以将可移动的设备（货架货柜、制冷设备、收银系统、办公厨房设备等）拆走，装修（地面装修、顶棚装修、柱体装修等）无偿赠予八方公司，丰彩公司不得将电梯拆走，八方公司补偿电梯残值费8万元。该合同加盖双方公司的公章，并由八方公司的莫君、丰彩公司的齐济平签字。 合同签订后，丰彩公司于2006年8月2日支付八方公司50万元，其中押金30万元、定金20万元；8月11日支付定金50万元。此后，丰彩公司于2009年3月11日支付租金17万元、5月14日支付租金30万元、8月24日支付租金30万元，自2009年10月至2020年1月，除2018年11月支付租金外，其余均按照合同约定于1月、4月、7月、10月支付租金，绝大部分在10日前支付，少部分在15日前支付，3次在20日左右支付，其中2019年7月11日仅支付租金32.0438万元。 丰彩公司租赁该租赁物后，开办了好润佳超市八方店。2020年3月31日，丰彩公司向八方公司发出《续租函》，要求八方公司将原租赁物，与业主签订还租协议后，再租赁给丰彩公司20年，如不同意续租，给予2个月免租清场期。4月21日，八方公司发出《联系函》，确认《续租函》收悉，并确认原租赁期限为2008年7月3日至2020年7月2日，认为其与业主签订的《门面合作经营合同》2020年6月底到期，不再与业主续签合作经营合同，故无权续签租赁合同，也无权协商免租清场期，要求丰彩公司自行与业主协商续租事宜，否则按租赁合同履行，并要求丰彩公司在收到本函后，3日内支付2020年4-6月租金32.7818万元。5月19日，八方公司发出《律师函》，要求丰彩公司支付2020年4-6月租金。丰彩公司于5月27日支付租金21.8545万元。 2020年6月5日，八方公司发出《腾空商铺的告知函》，因6月4日接到业主代表通知，未就续租事宜与丰彩公司达成协议，业主决定对外招租，故要求丰彩公司于7月2日前，按租赁合同约定，腾空租赁商铺并交付八方公司。丰彩公司则要求给予3个月的甩货、腾房及员工安置期，八方公司以无权为由未予同意，丰彩公司未能在7月2日关闭超市。7月6日，经桃源县漳江街道黄花井社区人民调解委员会主持调解，丰彩公司、八方公司、72名业主达成协议：丰彩公司于7月15日前将超市一切商品及部分物品、货架清场完毕，7月18日前将设施设备全部拆除完毕，超市一楼于7月5日前撤离完毕，不再另行支付租金，室外设施设备于7月28日前撤离完毕；丰彩公司支付业主7月3日-15日二、三楼租金6.7万元（按每年188万元计算），打入业主指定负责人罗某账号，由八方公司垫付后与丰彩公司结算；7月16日新承租方可以进场装修；丰彩公司交了30万元保证金，因未及时足额支付租金、维修金，致使该保证金已未足额（初步定为剩余保证金为153347.33元，具体以双方财务核算为准），如在7月18日未能清场完毕，则由八方公司以剩余保证金优先向业主支付保证金10万元（由黄花井社区刘某保管，在三方同意的情况下支付），如在7月18日清场完毕，则该10万元保证金退回八方公司，在清场完毕后，八方公司与丰彩公司进行财务结算；因清场对相关设施设备造成损坏，丰彩公司应予以赔偿，清场产生的所有垃圾由好润佳超市八方店负责清理；八方商铺72家业主推选罗某为业主代表；违约方承担因违约造成的一切损失。该协议由丰彩公司委托代理人彭信金、八方公司陈为成、业主代表罗某和人民调解员刘某签字，并加盖八方公司、桃源县漳江街道黄花井社区人民调解委员会的公章。7月7日，罗某出具收条，收到八方公司代丰彩超市支付2020年7月3日-7月15日租金6.7万元，八方公司给罗某转账支付该款。7月9日，八方公司给刘某转账10万元。 2020年7月10日，丰彩公司催告八方公司与其进行财务结算，要求八方公司于7月15日与其办理收房手续。八方公司于7月13日回函，根据调解协议，应在清场完毕后进行财务结算，要求丰彩公司严格按照调解协议、租赁合同中关于清场、清算的约定执行，否则承担10万元违约金及造成的损失。丰彩公司于7月15日清空货物及相关物品，7月18日关闭超市。新承租方于7月16日开始进场，准备装修。7月19日，业主代表认为丰彩公司未能完全清场，存在大量垃圾未能清运，要求八方公司、丰彩公司解决，后协商由从事废旧经营的杨某负责清运，清理费3.5万元，由八方公司支付给杨某，杨某于8月9日出具收条。 诉讼过程中，业主代表认为丰彩公司未能按调解协议清场，不同意将刘某保管的10万元清场保证金退回八方公司或返还丰彩公司。 本案争议事实为：1.丰彩公司是否拖欠37380元租金？2.2020年6月租金多少？3.丰彩公司是否按调解协议清场？ 关于37380元租金问题。八方公司主张，丰彩公司拖欠2009年3月租金3万元、2019年7月租金7380元；丰彩公司主张，2009年3月的3万元是增建空调外机平台的费用，2019年7月的7380元，是维修外墙落水管的费用，均系垫付的应由八方公司负担的费用。经审查，因为空调外机无法安放，经八方公司同意，丰彩公司花费6万元增建平台，由双方各自负担3万元，该款在租赁初期形成，丰彩公司在定金抵扣租金后的首次交付租金时予以扣除，符合常理，八方公司并无不予承担该费用的证据，现不予认可不符合常理；2019年7月，因为外墙落水管堵塞，根据合同约定和法律规定，应该由八方公司负责维修，在八方公司未予维修的情况下，丰彩公司予以维修，则费用应该由八方公司承担。虽然在调解协议中初步认定剩余押金的计算，应该扣除37380元，但具体以双方财务核算为准，故并未确定，八方公司主张丰彩公司拖欠37380元租金不能成立，不予采信和支持。 关于2020年6月租金问题。丰彩公司主张为109272.50元，八方公司主张为109273元。经审查，2020年4月至6月的租金为327818元，丰彩公司已支付4、5月租金218545元，还有109273元未支付，故2020年6月租金为109273元，八方公司的主张成立，予以采信和支持。 关于清场问题。八方公司主张，丰彩公司未能按调解协议清场，存在大量清场垃圾未能清运；丰彩公司主张，其已按调解协议完全清场。经审查，双方均确认，丰彩公司按照调解协议约定时间清空了货物和物品，但丰彩公司提交的清场照片显示，现场存在少量垃圾；证人杨某证实三楼有少量垃圾和物品，冻库没有拆除；业主代表周某、何某、郑某证实，冻库、卖水产的水池等没有拆除，故认定，丰彩公司按调解协议清空了超市货物和货架，但遗留有冻库、水池等未能拆除，有少量垃圾未能清理。同时，双方均证实，新承租方于7月16日进场准备装修，杨某证实其接受清理垃圾前，并没有八方公司提交照片上的垃圾，因此，不能认定杨某清理垃圾全部系清场垃圾。八方公司的主张予以部分采信。 本院认为，本案的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，主体和内容均符合相关法律法规规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”现租赁期满，双方未能达成续租协议，因清场等问题产生纠纷，应该根据双方约定和法律规定确定各自应该承担的责任。本案的争议焦点为：1.丰彩公司的押金能否返还？如能返还，返还多少？2.垃圾清理费3.5万元由谁承担？ 关于押金返还问题。丰彩公司主张，押金30万元应该在扣除2020年6月租金后，予以返还；八方公司主张，公司已经按照调解协议，将押金中的10万元，支付给刘某，不应由其返还。经审查，根据双方当事人与业主达成的调解协议，八方公司将押金中的10万元作为清场的保证金，转账给刘某保管，并且约定在三方同意下支付，该款的控制权不完全属于八方公司，现业主代表不同意返还，故八方公司只能承担20万押金的返还责任。至于作为清场保证金的10万元押金，因涉及到案外第三人业主的利益，不宜在本案中处理，应该另案处理。 关于清场垃圾费承担问题。八方公司主张，该费用应该由丰彩公司承担，且超市负责人当时答应承担；丰彩公司主张，该费用系新承租方装修产生的费用，不应由其承担。经审查，根据合同约定和法律规定，租赁期满，承租方应该将租赁物交还给出租方，丰彩公司清场后，应该主动将租赁物交给八方公司，并得到其确认，交还义务才算完成，但丰彩公司只是将超市一关了之，并未要八方公司验收、接受，致使因清场垃圾问题产生纠纷，应该承担主要责任。同时，在丰彩公司清场期间，新的承租方也进场装修，不能排除已经施工并产生装修垃圾的可能。故对于3.5万元的垃圾清运费，应该由双方当事人按责任承担。根据交还租赁物的责任和义务，丰彩公司应该承担80%为宜。 至于电梯残值费、垫付6.7万元租金、电梯资料等问题，双方当事人并无异议。 综上所述，丰彩公司的诉讼请求、八方公司的反诉请求，均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、桃源县八方房地产开发有限公司返还湖南丰彩实业发展有限公司押金20万元； 二、桃源县八方房地产开发有限公司支付湖南丰彩实业发展有限公司电梯残值费8万元； 三、湖南丰彩实业发展有限公司支付桃源县八方房地产开发有限公司2020年6月租金10.9273万元、垫付的同年7月租金6.7万元和垃圾清运费2.8万元，共计20.4273万元； 四、湖南丰彩实业发展有限公司交付桃源县八方房地产开发有限公司电梯检测报告和检查记录。 上述一至四项均于本判决生效后五日内履行，上述款项互相冲抵，桃源县八方房地产开发有限公司尚应支付湖南丰彩实业发展有限公司75727元，该款可直接汇入本院执行账户，开户行：中国建设银行桃源支行，户名：桃源县人民法院执行案款专户，账号:XXX，也可以直接支付给对方账户。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4356元，减半收取计2178元，由湖南丰彩实业发展有限公司负担；反诉案件受理费2515元，由桃源县八方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 范晏齐 二〇二一年一月十五日 法官助理 蒋青洲 书 记 员 文霖菁