上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初22189号原告：上海曹港娱乐有限公司，住所上海市。法定代表人：黄为堂。委托诉讼代理人：庄健敏，男。委托诉讼代理人：胥雄林，男。被告：赵美丽，女，1956年3月29日出生，汉族，户籍地址上海市。原告上海曹港娱乐有限公司与被告赵美丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海曹港娱乐有限公司的委托诉讼代理人庄健敏、被告赵美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海曹港娱乐有限公司(以下简称“曹港娱乐公司”)提出的诉讼请求：1、判令被告退还押金人民币4000元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付押金利息，以押金4000元为本金，从2020年8月1日起至实际支付之日止，按LPR的标准计付；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年1月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租赁期限自2012年1月3日起至2013年1月2日止，租金每月4000元，付三押一。合同签订后，曹港娱乐公司按约支付租金及押金。合同届满后，原、被告于每年租赁期满后签订一份租期为一年的房屋租赁协议直至2021年1月。2020年7月，被告通知原告提前解除合同，并要求原告于2020年7月31日前搬离。之后被告以房屋设施损坏为由，要求原告赔偿3000元，原告对此不予认可。双方于2020年8月5日签订《房屋租金和押金协议》，退还原告未使用房租14400元，但扣留押金4000元至今。现原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告赵美丽辩称，原告因群租提出提前解除合同，且家具、地板损坏严重，系违约，被告根据合同约定退还原告两个月未使用的租金，并将押金予以没收。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、被告及其儿子为系争房屋的产权人。二、2012年1月3日，被告(出租方、甲方)与原告代理人黄彩霞(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限从2012年1月3日起至2013年1月2日止，每月租金为4000元；双方议定首期付叁个月，另付壹个月4000元押金，以后按每叁个月结算一次，提前柒天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租或分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲方可提供的室内家电家具设备见附件。违约处理：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金4000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：甲乙双方严格按合同办理，不得违约，违约方要承担违约金4000元，乙方居住期间，要安全正确使用水电煤，违章责任自负。限8人居住。三、合同签订后，赵美丽按约交付房屋。赵美丽于当日出具房屋押金收据，收到黄彩霞租用的系争房屋押金共计4000元整。四、合同到期后，原、被告在每年租金期满后即签订一份租期为一年的房屋租赁协议。其中，2020年1月1日双方签订的最后一份《房屋租赁续签协议》约定，赵美丽将系争房屋继续租给曹港娱乐公司做员工宿舍，续租时间为2020年1月4日至2021年1月3日，房屋租金增加至每月7200元，甲方房屋设施、家用电器，属自然损坏，须及时维修，如甲方不予以维修，不得以任何理由向乙方索赔。其他条款参照原房屋租赁合同不变。甲乙双方合同终止移交房屋时按下列物品移交：空调四台(其中一台是窗式空调)，微波炉一台，席梦思床三个，木写字台一个，电视柜两个，大衣柜一个，单人木沙发一对，三人木沙发一只，木圆桌一只，木椅子4把，书柜一个，木茶几两个，燃气淋浴器一只，新淋浴房一个，音箱一对，原合同与现合同相抵触的，以现合同为准。五、2020年7月13日，曹杨街道综治办、曹杨派出所、曹杨房管办联合出具《告知书》，载明：根据《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》等法律法规及文件的规定，房屋出租应符合以下要求：1、出租居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，属于违法建筑及改变房屋使用性质的不得出租；2、出租居住房屋应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租，原始设计为厨房、卫生间阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住；3、出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养关系的除外)，人均居住面积不得低于5平方(居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积)；4、居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。经查，房屋不符合上述要求，如在2020年7月20日前未自行整改，将由相关部门集中整治消除安全隐患。六、2020年7月17日，赵美丽向曹港娱乐公司业务员胥雄林发送微信表示：“胥师傅这次可能是被人举报，房管办到男生住处查过，主要是房屋住人超出8人，超出规定不允许。要求整改，如7月20日达到要求还可以住下去的。双人床每间房只能放一个，再放一个原先大床，我认为你们公司再租一套房把多余床和人安排过去。你现在想终止合同双方都有损失。最主要是你公司损失多一点，你和你店长再考虑一下。”七、2020年8月5日，原、被告签订《房屋租金和押金协议》，载明：经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、因小区群租整治，甲乙双方经协商提前终止原合同，乙方于2020.07.31搬出该房屋，甲方承诺将乙方已交的系争房屋8月份9月份房屋租金14400元，在本协议签字后退还给乙方；2、原房屋押金4000元，因房屋赔偿问题双方协商未果，故现有押金4000元未退。八、2020年9月24日，原告出具情况说明：我公司各时期助理均代表公司向被告签订房屋租赁协议。审理中，关于房屋使用情况，曹港娱乐公司陈述，其将房屋用作员工宿舍，住了7、8个人。2020年7月13日因群租整改，曹港娱乐公司将房屋内的高低床拆除后，向赵美丽提出不再租赁系争房屋。双方协商一致后签订了《房屋租金和押金协议》。押金4000元未退的原因是双方对房屋赔偿事宜协商未果。对此被告表示，原告在系争房屋内实际居住15人，超出双方合同约定的限8人居住之内容，才被相关部门以群租为由进行整治。且原告提前解除合同系违约，故双方签署《房屋租金和押金协议》时，被告不同意退还押金。关于被告主张的家具装修损失金额，被告表示：1、卫生间台盆、厨房台盆有损坏，损失金额500元；2、地板烫坏严重，损失金额2000元；3、木制餐桌、书柜玻璃、床有损坏，阳台的台子无法复原，共损失500元。因原告离场时房屋脏乱不堪，被告为此请了钟点工清理花费640元，另有水电费704.53元原告尚未支付。上述损失实际超过4000元，故无论从合同约定的提前解除合同应当承担的违约金还是赔偿的角度，押金都不应退还。原告对此表示，其于2020年7月31日离场时上述物品和设施均为完好状态，不认可损失由其造成。确实欠付水电煤费用，同意在押金中予以抵扣。以上事实有《租赁合同》、房屋押金收据、房屋租赁续签协议、房屋租金和押金协议、告知书、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，赵美丽与曹港娱乐公司就系争房屋签订的《租赁合同》及房屋租赁续签协议系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。合同履行过程中，曹港娱乐公司将系争房屋用作单位集体宿舍并进行群租，违反相关规定致使被整改。再结合双方之间的聊天记录，均可以看出系曹港娱乐公司提出了提前解除合同的主张。根据《房屋租金和押金协议》之约定内容，虽然载明“甲乙双方经协商提前终止原合同……因房屋赔偿问题双方协商未果，故现有押金4000元未退”之内容，并不能得出合同终止后赵美丽放弃追究曹港娱乐公司违约责任之结论。曹港娱乐公司违反合同约定及相关规定群租、提前解除合同的行为构成违约，且客观上对家具及装修造成损失，故其支付的4000元押金，赵美丽可不予退还。对于原告提出的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：对原告上海曹港娱乐有限公司的全部诉讼请求均不予支持。本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二一年一月八日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。