西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初6616号原告：西安市雁塔区XX店，经营场所：西安市雁塔区XX大道XX号XX城XX栋XX室。经营者：胡某某，男，1979年XX月XX日出生，汉族，住四川省荣县XX镇XX村XX组XX号。委托诉讼代理人：李朝阳，陕西伟龙律师事务所律师。被告：王卫东，男，汉族，1969年9月10日出生，住陕西省西安市碑林区。委托代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被告：陕西江林龙腾置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王占林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：侯超芳，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任思璇，北京市尚公（西安）律师事务所律师。原告西安市雁塔区XX店（以下简称：XX店）诉被告王卫东、陕西江林龙腾置业有限公司（以下简称：江林公司）租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX店经营者胡某某及其委托诉讼代理人李朝阳、被告王卫东及其委托诉讼代理人鲁俊毅、被告江林公司委托诉讼代理人侯超芳、任思璇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告XX店诉称，XX城XX小区及其商铺。2015年2月15日，被告王卫东购买上述小区B区1单元13号商铺，建筑面积285.86㎡，2016年6月交付上述商铺。由于上述小区位置偏僻，入住率低，故商铺无人经营，直到2017年3月，被告王卫东才将上述商铺合法出租给古某某、吴某某夫妇经营餐饮。古某某、吴某某投巨资进行装修、购置设备，但由于周围无人往来，小区人员少，其惨淡经营了两年，无以为继，不得已亏本对外转让。经过原告、古某某夫妻和被告王卫东协商，原告接收上述租赁房屋，租金略有增加，但对商铺的装修、设备共计支付给古某某夫妻300800元，原告和被告王卫东于2018年10月13日签订新的《商铺租赁合同》，房屋租赁期限为2017年3月10日至2024年3月10日，月租金6000元。原告接收上述商铺后，又支付7.5万进行装修，并安装了中央空调、排烟道、监控等设备。经过近一年的经营，依托较低的房租，原告逐渐让该店盈利。而且由于小区的居民入住率逐步增加，该小区的商铺均出租出去，租金已经达到80-100元/㎡。在过去的一年里，原告按期向被告足额缴纳房租、物业费、水电费。时至2020年元月份，被告江林公司忽然让其物业公司即陕西江林物业管理有限公司向包括原告在内的所有商铺经营户通知，对上述商铺进行消防施工，并于2020年1月1日对所有商铺停水停电，元月10日又对上述商铺进行围挡，并要求原告将店内所有物品搬离。至此，原告仓促之下全面停业至今。停业之后，原告立即联系被告王卫东，寻求解决。被告王卫东称该商铺已经于2019年10月通过雁塔法院执行局退还给被告江林公司，被告江林公司在法院执行局承诺继续履行原告的租赁合同，原租赁合同有效，对于目前状况其无能为力。原告又找到被告江林公司，被告江林公司对此次消防工程不解释、不赔偿，并称即使施工完毕后，原告要承租上述房屋，原租金肯定不行，否则收回原告的房屋。原告对此哀求被告江林公司履行合同，但被告江林公司毫无契约精神拒不同意。原告是在合同约定较低房租（6000元）的情况下投入巨额转让费，本想能经营至2024年。但被告见目前周边房租已经涨至每平米100元，为了获取更大的利益，公然撕毁合同。故原告提起诉讼，请求判令：1、两被告赔偿原告因解除商铺租赁合同造成的损失363810元，并支付原告50%的商铺租赁增值收益369000元，共计732810元；2、两被告退还房屋租金14000元（2020年1月1日至2020年3月10日期间的租金）；3、由被告承担本案诉讼费。被告王卫东辩称，第一，根据“买卖不破租赁”原则，其与被告江林公司就涉案商铺的权属变动，不影响原告对涉案房屋的合法承租权。依据生效的（2016）陕0103民初5333号民事调解书、执行和解协议以及碑林法院执行笔录，XX城XX区XX幢XX单元XX层XX号商铺（以下简称：涉案商铺）并收取租金。2019年11月28日，鉴于江林公司清偿其借款本息，其遂将涉案房屋交还，江林公司亦认可之前原告与其之间的租赁合同继续有效，并承诺之后相关责任由其承担。据此约定以及买卖不破租赁原则，就涉案租赁合同的签约履行其并无过错。第二，根据侵权责任构成要件，案涉商铺因开发商消防施工期间所遭受的经营损失应由被告江林公司承担，与其无关。依据2020年1月19日江林物业江林新城管理处的针对江林新城二期包括涉案房屋在内的所有商铺商户的《通知》可知，开发商消防施工要求商户限期搬离，而非仅针对原告一家。故商户不能正常经营的损失，当然应由被告江林公司依法承担相应损害赔偿责任。第三，根据民事诉讼法以及证据规定，因原告无证据证明其存在违约行为以及双方租赁合同已被依法解除，因此原告诉请解除后的赔偿和退还租金的诉请依法不能成立。原告要求两被告退还其租金，足以说明原告认可被告江林公司的出租人身份，否则何谈“退还租金”。另又鉴于双方租赁合同至今未解除，现原告暂不能使用案涉房屋的原因也非被告王卫东所致，更何况消防整改完成后其仍可继续经营，故原告向被告王卫东主张退还租金的诉请不能成立。综上，请求法院依法查明案件基本事实，秉公裁判。被告江林公司辩称：第一，原告不是本案适格主体。2018年10月13日，胡某某与王卫东签订《商铺租赁合同》，而原告于2018年10月31日才成立，胡某某签署租赁合同并非以小英莉宣经营者的身份签订以及承租，租赁期间的房租也均由胡某某支付，胡某某承租房屋并未提及烤肉店事宜。故原告与被告之间无租赁的意思表示更无租赁关系。因此，原告非本案的适格主体。第二，涉案合同目前尚未解除，原告未通知被告终止经营解除租赁合同。且原告亦未向被告交付商铺钥匙，一直实际占用房屋。原告要求解除合同后赔偿无事实及法律依据。涉案商铺因失火，经消防单位处理并处罚后要求对涉案商铺在内商铺进行消防整改。被告作为产权人只能按要求整改，按消防单位要求施工，原告对此均知晓，并且配合停业整顿施工。且事实上，原告并未向物业交付房屋钥匙亦未交房屋，其物品依然占用涉案商铺，双方的租赁关系一直存在未予解除。现原告以解除合同无事实及法律依据。要求赔偿更是无依据。第三，即便双方房屋租金合同终止，关于原告要求赔偿的损失，被告不予认可。具体理由如下：关于转让给古某某夫妇300800元，为承租房屋的转让费，系基于原告与古某某夫妇之间转让关系产生。且原告自转让后一直占用及使用。被告与转让关系无关，要求房屋产权人赔偿损失无依据。关于装修损失，涉案房屋由王卫东交还原告，则房屋转让时是连房屋带装修一并转让。原告作为新的买受人以支付对价的方式承受房屋，原告作为承租人不应当向新的买受人主张装修损失。关于租金损失，原告已经实际使用涉案房屋，不应作为损失计算。关于解散员工工资，员工工资为原告作为用工单位按照法律规定向雇员应当支付的用工报酬，不应向被告主张。至于房屋至2024年增多收益未发生，其未来收益不予认可。合同因原告原因解除，损失应由其自行承担。第四，涉案商铺因不可抗力导致停业，因租赁商铺的消防手续需整改，致使租赁场地间断使用，对此双方均存在缔约过错责任。原告作为承租方，开办餐饮经营，应对承接较大型场地的租赁经营须注意的问题应有一定有认知，对此其应承担过错责任。经审理查明：2015年2月，被告江林公司法定代表人王占林向被告王卫东借款800万元。因未按期偿还，被告王卫东于2016年将王占林及江林公司诉至西安市碑林区人民法院，2016年7月29日经碑林区人民法院主持调解，并出具（2016）陕0103号民初5333号民事调解书，内容为：王占林、江林公司应在2016年11月28日前一次性偿还王卫东借款本金800万元及利息；为保障王占林、江林公司履行还款义务，王占林、江林公司在2016年8月1日前将网签备案到王卫东和杜某某名下五间商铺（房号为：江林新城地区XX幢XX、XX、XX、XX、XX）直接交付给王卫东，交付之后的租金由王卫东直接收取；如王占林，江林公司在2016年11月28日前履行了还款义务，王卫东将上述五间商铺返还给王占林、江林公司，如未履行还款义务，则王占林，江林公司将五套商铺手续全部交付王卫东以抵偿所欠借款……。2015年2月15日，被告王卫东、案外人杜某某XX城XX区XX幢XX单元XX层XX号房与被告江林公司签订了《商品房买卖合同》。2018年10月13日，被告王卫东（出租方、甲方）与原告经营者胡某某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方同意将位于西安市雁塔区XX大道XX城XX区XX号商铺租赁给乙方作为商业使用，出租商铺建筑面积为140㎡，租赁期限自2017年3月10日至2024年3月10日止，租金自2017年3月10日起算至2020年3月10日每月租金为6000元，租金按半年交付给甲方。租金自2020年3月10日至2024年3月10日为每月7000元，按半年交付甲方。三年递增1000元整。任何一方因个人原因造成终止合同的应向对方赔偿经济损失。合同签订后，原告开始经营，被告王卫东确认原告已将截止2020年3月20日前租金交清。2019年5月23日，王卫东与王占林、江林公司签订《执行和解协议》，协议约定：1、截止2019年4月30日，王占林、江林公司欠王卫东借款本金800万元，利息640万元，合计1440万元。4、王卫东收到上述借款后，王卫东有义务将网签在其名下的商铺变更网签手续......。6、以上条款被执行人履行完毕后，执行人将商铺归还给被执行人，180日后收取商铺租金给被执行人所有。同年11月28日，在碑林区人民法院主持下对被告王卫东、被告江林公司的委托代理人制作执行笔录，被告王卫东确认王占林、江林公司已经将欠款全部还清，并主张代持江林公司名下房屋在执行案件执行完毕后一切相关法律后果都与其无关，代持房屋所签订的租赁合同继续有效。江林公司委托代理人樊凯飞确认“对，公司认可，这个执行案件执行完毕后王卫东所代持房屋产生的一切法律后果都与王卫东本人无关”。2019年11月13日，XX城XX号楼发生火灾，西安市公安局消防支队雁塔区XXXX大队世家星城中队联合长安中队、工业园中队、特勤一中队对火灾现场进行处置。同年11月21日，西安市消防救援支队雁塔区XXXX大队出具火灾事故认定书，对起火原因认定如下：2019年11月13日8时20分许，陕西省西安市雁塔区子午大道1998号XX城XX号楼发生火灾，起火部位位于XX城XX号楼XX层电井间东侧弱电桥架，起火原因排除天气原因、排除遗留火种，不排除电气线路故障引起的火灾。此外，西安市消防救援支队雁塔区XXXX大队对被告江林公司进行了处罚，并要求被告江林公司进行整改。2019年12月12日，陕西江林物业管理有限公司西安第一分公司江林新城管理处（以下简称：江林新城管理处）发出《通知》：由于开发商对二期消防设施进行整改，经集团会议研究决定，对江林新城二期所涉及商铺由2020年元月1日起不在对外进行租赁，现通知各商户在租赁期经营完后搬离。2020年1月3日，XX城XX城XX区商铺发布《通知》：经集团公司会议决定，XX城XX区消防设施及临电进行整改，整改时间为2020年1月1日-2020年6月30日，现通知各商户在租赁期经营完后搬离。2020年1月7日，XX城XX城二期各商铺发布通知：开发单位已开始对二期相关商铺进行消防施工，各商铺对铺面内存放的物品限三日期内（元月7日-元月9日）搬离，如未按期办理，铺面内所保留物品由原商铺承租人承担一切后果。同年1月9日，江林新城管理处又发布通知：开发单位已开始对二期相关商铺进行消防施工，现通知各商铺对铺面内存放的物品限今日（2020.1.9）搬离，如未按期搬离，铺面内所留物品由原商铺承租人承担一切后果，特此通知。后因2020年1月1日停水停电及之后的消防设施整改，原告一直未再继续使用涉案商铺。截止至庭审之日，被告江林公司仍未完成消防设施整改，亦未明确可以使用涉案商铺的时间。另查，涉案商铺系原告自案外人古某某处转让而来，转让费336800元包括设备设施、物品、装修、3个月租金等费用。2019年1月1日，原告与案外人签订《“小竹签”商标使用合同书》，约定加盟费3000元/每年，合同签订之日收取第一年商标使用费、第二年商标使用费于2019年7月1日-7月18日一次性收取。原告分别交纳2019年、2020年加盟费各3000元。庭审中，原告提出其在纠纷发生后找到二被告及物业公司，但被告江林公司不认可其与被告王卫东之间的租赁合同。原告当庭表示不向被告王卫东主张赔偿责任，但要求二被告返还其2020年1月1日至2020年3月10日期间的租金14000元。原告主张因被告江林公司的违约行为导致其不能继续经营产生直接损失为447320元，包括店面转让费300800元，店面装修75000元，安装中央空调12500元、安装烟道14600元、安装监控2600元，购买家具4950元，购买洗衣机、热水器2100元，墙体彩绘2000元，品牌使用费3000元，以上合计后按照80%的比例进行计算。另还有元月员工工资损失29770元，并提交其与个人张先财签订的《家庭装饰工程合同》、部分微信转账截屏、收款收据、手写工资记录复印件等证据，但未提交转让合同、购买合同、工资表、劳动合同等证据予以佐证。此外，原告主张商铺增值收益369000元，系按照涉案商铺面积285平方米乘以80元（同地段租金增加80元）并扣除每月的租金6000元计算四年，未提交相关证据予以佐证。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、（2016）陕0103民初5333号民事调解书、《执行和解协议》、《火灾事故认定书》、通知、执行笔录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告王卫东签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，王卫东已将租赁合同项下的权利义务一并转让给被告江林公司，被告江林公司及原告对此事实均不持异议，故原告与被告江林公司成立租赁合同关系，双方均按照租赁合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因被告江林公司所有的江林新城项目的消防安全监管不到位导致发生火灾，造成消防检查监督部门责令被告进行整改，被告以此为由向包括原告在内的商户发出不再对外租赁、限期搬离的通知，被告以自己的行为明确表示不履行主要债务，已构成根本违约。原告因此于2020年1月停止经营，主张合同已经于2020年1月1日解除，合法有据，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的房屋租金，虽双方租赁合同的出租人已经变更为被告江林公司，但原告交纳至2020年3月10日的租金经二被告确认由被告王卫东收取和所有，且原告于2020年1月1日起未再使用涉案商铺，故被告王卫东应退还原告剩余租金14000元。而原告主张的店铺转让费300800元，虽涉案商铺系原告自案外人处受让而来，但转让费300800中包括设备设施、物品、装修等各项用，而原告并未提交转让合同佐证各项的费用，但考虑到被告王卫东承认涉案商铺系毛墙毛地交付案外人，案外人的确对涉案商铺进行了装修，结合原告已经经营的情况，故本院酌情认定50000元。关于原告主张的商铺装饰装修、墙体彩绘、采购物品等费用，原告提交的装饰工程合同及转账记录足以证明原告为了经营对商铺进行再次装修并产生实际花费，考虑到原告已经实际经营3年之久，故该部分费用酌定为20000元。而原告为经营所购置空调、洗衣机等设备物品，在合同解除后原告可将上述物品搬离，并不属于合同解除部分的损失，且原告提交的证据亦不足以直接证明该费用的实际发生，故该部分费用本院不予支持。原告主张小竹签品牌使用费3000元，有加盟合同及票据为证，属客观支出，本院予以支持。至于原告主张的员工工资支出，原告仅提交手写明细及微信转账截屏，并无直接证据证明该费用的支出与被告江林公司解除合同有关，故该部分主张本院不予支持。此外，原告无证据证明房屋租金50%的增值收益369000元的计算依据，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王卫东于本判决生效之日起十日内向原告西安市雁塔区XX店退还租金14000元；二、被告陕西江林龙腾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安市雁塔区XX店赔偿装修损失70000元、品牌使用费3000元，合计73000元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安市雁塔区XX店其余诉讼请求。案件受理费11268元，由被告江林公司承担5521元，由被告王卫东承担226元，由原告承担5521元。因原告已全部预交，二被告应予支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  郭军峰人民陪审员  李武营二〇二一年一月二十七日书 记 员  冉 旭打印：相丽华校对：王景涵2021年月日送达1