广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13688号原告：何武杨，男，1968年10月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：何明亮，男，1957年12月18日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两原告的共同委托代理人：高芷茵，广东法海律师事务所律师。被告：黄睿，男，1991年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告何武杨、何明亮诉被告黄睿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何武杨及其与原告何明亮的共同委托代理人高芷茵到庭参加了诉讼，被告黄睿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何武杨、何明亮共同诉称：2019年4月，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将广州市天河区华夏路49号之二708房出租给被告，月租金为20998.50元，每月第25日前支付租金，每逾期一日，支付月租金1%的违约金；租赁期间的租赁备案税费、物业管理费、水电费等均由被告承担。2020年3月10日，被告告知原告因资金压力大无法经营，不继续承租上述房屋，单方终止租赁合同，并于3月11日搬离租赁房屋。截止至今，被告仍拖欠2020年3月的房屋租金20998.50元、租赁备案税费1603元、物业管理费2239.80元、线变损服务费17.70元及2020年1月至3月期间的水电费147.90元。原告多次向被告催款，均未果。原告认为，被告的行为已严重侵害原告的合法权利。为维护合法权益，原告根据相关法律规定提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付租金20998.50元及违约金（以20998.50元为本金，自2020年2月25日起计至实际清偿之日止，按照每日1%的标准计算）；二、被告向原告支付租赁备案税费1603元及利息（以1603元为本金，自2020年3月20日起计至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率的标准计算）；三、被告向原告支付物业管理费、线变损服务费、电费共计2405.40元及利息（以2405.40元为本金，自2020年4月1日起计至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率的标准计算）；四、被告承担本案诉讼费用。被告黄睿未答辩。经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号房地产权证显示，广州市天河区华夏路49号之二708房（下简称案涉房屋）的房地产权属人为何武杨、何明亮（共有情况为按份共有、各占50%）。2019年4月7日，何武杨、何明亮（出租人/甲方）与黄睿（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积139.99平方米；2019年4月21日至2019年4月30日为免租期，2019年5月1日至2021年4月30日的月租金额为20998.50元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按转账或者现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳41997元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期间乙方负责缴交该物业的管理费、电费等一切费用；若甲、乙双方其中单方提前终止合同，则需赔偿对方两个月租金；乙方办理相关的租赁登记及工商登记等手续，月租金20998.50元；为甲方实收租金，租赁期间需缴纳的租赁税费用由乙方负责承担等。现何武杨、何明亮提起本案诉讼,要求黄睿支付租金等款项。诉讼过程中，何武杨、何明亮确认黄睿已向其支付了租赁保证金41997元，但因黄睿提前解除合同构成违约，租赁保证金予以没收。何武杨、何明亮主张其于2019年4月21日将案涉房屋交付给黄睿使用，黄睿于2020年3月10日微信告知其要搬离案涉房屋并于次日实际搬离了案涉房屋，黄睿的行为属于单方解除合同；黄睿于2020年3月13日向其交还了案涉房屋的钥匙，但双方没有办理书面的交接手续，也未就合同解除的违约责任等问题协商一致；合同约定，每月25日前支付下月租金，即使黄睿在2020年3月11日搬离案涉房屋，也应支付当月整月的租金，且其在3月期间也没有使用过案涉房屋，因黄睿未尽到提前1个月通知解除合同的义务，导致其无法提前招租，案涉房屋空置给其造成损失，故其要求黄睿向其支付2020年3月1日至3月31日期间的租金20998.50元，该款项的性质是黄睿实际占用案涉房屋的租金及造成案涉房屋在3月剩余期间的空置损失。何武杨、何明亮主张黄睿拖欠2020年3月的房屋租赁备案税费1603元，其已于2020年3月20日代为支付了该费用，并提交了付款凭证及发票予以证明。何武杨、何明亮主张黄睿拖欠2020年3月的物业管理费2239.80元、线变损服务费17.70元，2020年1月1日至3月24日的电费147.90元，共计2405.40元，并提交了《付费通知单》、付款凭证（打印件）、广州烨圣物业管理有限公司开具的发票2张予以证明。本院认为：何武杨、何明亮与黄睿于2019年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。何武杨、何明亮应将案涉房屋交付给黄睿使用，黄睿应向何武杨、何明亮支付租金等款项。何武杨、何明亮主张黄睿于2020年3月10日提前解除合同、于2020年3月11日搬离案涉房屋并于2020年3月13日将案涉房屋的钥匙交还给何武杨、何明亮，并提交了微信聊天记录等证据予以证明，黄睿经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提交证据予以反驳，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对何武杨、何明亮的主张予以合理采信。因此，何武杨、何明亮与黄睿之间的租赁合同关系已于2020年3月13日实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现何武杨、何明亮要求黄睿支付2020年3月期间的租金20998.50元，并主张该款项的性质是黄睿实际占用案涉房屋的租金及造成案涉房屋在3月剩余期间的空置损失。对此，本院认为，一、对于黄睿交还案涉房屋前的租金即2020年3月1日至2020年3月13日期间的租金8805.82元（20998.50元/月×13/31月），黄睿应向何武杨、何明亮支付该款项。现何武杨、何明亮主张黄睿并未支付上述租金，黄睿作为付款义务人应对支付上述租金的事实承担举证责任，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对何武杨、何明亮要求黄睿支付2020年3月1日至3月13日期间的租金8805.82元的诉讼请求予以支持。另，《广州市房屋租赁合同》约定，租金按月结算，由黄睿在每月的第25日前缴付租金给何武杨、何明亮；黄睿应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，黄睿须按当月租金额的1%向何武杨、何明亮支付违约金。据此，何武杨、何明亮要求黄睿支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但《广州市房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，本院根据公平原则、综合本案案情，酌情将违约金的标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自2020年2月26日起计至实际清偿之日止。二、对于何武杨、何明亮主张的案涉房屋在2020年3月14日至3月31日期间的租金损失，根据《广州市房屋租赁合同》约定，若何武杨、何明亮或黄睿单方提前终止合同，则需赔偿对方两个月租金。庭审过程中，何武杨、何明亮明确表示因黄睿提前解除合同构成违约，其将租赁保证金41997元（即两个月租金）予以没收。在此情况下，何武杨、何明亮要求黄睿支付上述期间的租金损失及逾期付款的违约金的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。《广州市房屋租赁合同》约定，租赁期间需缴纳的租赁税费由黄睿负责承担；租赁期间黄睿负责缴交案涉房屋的管理费、电费等一切费用。现何武杨、何明亮提交了付款凭证、《付费通知单》及发票等证据，证明其已于2020年3月20日代为支付了2020年3月的房屋租赁备案税费1603元、于2020年4月1日代为支付了2020年3月的物业管理费、线变损服务费、电费共计2405.40元，黄睿作为付款义务人未提交证据证明其已支付了上述款项，其依法应自行承担举证不能的法律责任，本院对何武杨、何明亮的主张予以采信。因此，何武杨、何明亮要求黄睿向其支付租赁税费1603元，物业管理费、线变损服务费、电费共计2405.40元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。黄睿逾期支付上述款项的行为确实给何武杨、何明亮造成利息损失，因此，根据公平原则，黄睿应向何武杨、何明亮支付逾期支付租赁税费的利息（以1603元为本金，自2020年3月21日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），支付逾期支付物业管理费、线变损服务费、电费的利息（以2405.40元为本金，自2020年4月2日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。黄睿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄睿向原告何武杨、何明亮支付2020年3月1日至2020年3月13日期间的租金8805.82元及逾期支付租金的违约金（以8805.82元为本金，自2020年2月26日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄睿向原告何武杨、何明亮支付租赁税费1603元及利息（以1603元为本金，自2020年3月21日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄睿向原告何武杨、何明亮支付物业管理费、线变损服务费、电费共计2405.40元及利息（以2405.40元为本金，自2020年4月2日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回原告何武杨、何明亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费614元，由原告何武杨、何明亮负担300元，被告黄睿负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  刘国旗二〇二一年一月二十七日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇