福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终424号 上诉人（原审原告）：高晖，男，1980年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄春燕、任学梅，山东泰泉律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：李成贤，男，1986年2月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢智超、许淑娟，福建乐创律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：福建省中鼎诚达置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路力宝天马广场第****-3，统一社会信用代码：91350100MA32HJNL79。 法定代表人：姜李明，执行董事兼总经理。 上诉人高晖因与被上诉人李成贤、福建省中鼎诚达置业有限公司(以下简称中鼎诚达公司)房屋买卖同纠纷一案，不服福建省福州市闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高晖上诉请求：1.依法撤销（2020）闽0121民初1178号民事判决，依法发回重审或进行改判；2.一审、二审诉讼费用、二审律师费由李成贤、福建省中鼎诚达置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误，导致得出李成贤不构成违约的错误结论。第一，双方的争议焦点并不是应当设立“联名账户”还是“资金监管账户”。从高晖在一审提交的证据八“微信聊天记录”中显示，高晖为使合同能够履行已经同意按照李成贤的意愿设立“资金监管账户”，自2020年2月28日起双方的争议点已经变成应该在哪个银行办理资金监管账户。双方于2020年1月21日签署的《房屋买卖合同补充协议》第二条明确约定，购房款“一次性打入甲方指定的银行，账户由甲乙双方共同监管”。因李成贤执意要违反合同约定在其指定的银行办理资金监管账户而最终拒绝履行合同，显然已经构成根本违约。第二，即使本案焦点是设立“联名账户”还是“资金监管账户”，高晖要求设立联名账户也符合合同约定。首先，《房屋买卖合同补充协议》第二条约定：乙方保证于2020年2月20日将购房款人民币1795000元整一次性打入甲方指定的银行，账户由甲乙双方联名共同监管账户（该监管账户乙方不得另行以他人名义设立）。该条对于设立的账户方式明确无歧义表现在：1、账户为甲乙双方联名且共同监管而非由第三方监管。2、因为是联名账户因此才需要特别注明乙方不得另行以他人名义设立，若是委托第三方监管，则无需作此特别约定。“资金监管账户”又称为第三方监管，该种由第三方监管的资金监管方式显然与协议约定的买卖双方监管不同。且李成贤的支付方式也从原先的需要办理按揭改为直接一次性支付购房款，设立由第三方监管的资金监管账户无必要也与合同约定相悖。其次，从高晖所举证据八聊天记录中也能够看出，中介人员对于补充协议中约定的资金监管方式为买卖双方监管的联名账户也同样十分明晰。且签约三方在签订协议前对设立联名账户经过了充分的探讨，李成贤并未对设立何种账户有过争议或者提出异议。第三，联名账户是指由两个或两个以上个人客户共同开立，存款不受限制，支取须按约定方式办理的本外币个人活期结算账户或整存整取定期储蓄存款账户。因联名账户取款时，需要双方到场，且达到约定条件时方可办理取款，因此，联名账户显然具有双方对资金进行监管的功能。二、根据《合同法》第六十一条规定，只有当合同对相应内容没有约定或者约定不明确且无法达成补充协议的情况下，才能“按照交易习惯确定”。本案中双方对于设立联名账户的约定明确且无任何歧义，而一审法院一方面认为涉案合同对于设立何种账户有明确约定，另一方面又以“联名账户不符合二手房买卖交易习惯”来认定李成贤不构成违约，显然是对法律的适用错误。既然涉案协议明确约定了设立何种账户，是否符合交易习惯就不应成为判断合同相对方是否违约的依据。三、李成贤在履行《房地产经纪合同》及补充协议过程中多次违约，严重违反诚实信用原则。双方3次签订补充协议均因李成贤无法履行合同。 李成贤辩称，一、一审判决认定事实清楚，本案系高晖违约在先，李成贤不存在违约行为。（一）一审总结的“双方案件产生纠纷的争议是因资金是作为联名账户还是监管账户”争议焦点是正确的。1.高晖在庭审时对该争议焦点予以确认。2.从微信聊天记录的内容上看，直至2020年2月28日，高晖仍坚持办理的是联名账户，高晖称：“该争议已经于2020年2月28日终止，高晖为使合同能够履行已经同意按照李成贤的意愿设立资金监管账户”与事实不符。3.诉争合同因高晖坚持设立联名账户而无法继续履行，李成贤不存在违约行为。（二）高晖要求设立联名账户显然违反了合同的约定。《房屋买卖合同补充协议》第二条中约定的“账户由甲乙双方联名共同监管”，该账户性质为监管账户，而非联名账户。联名账户是指两个或三个具有完全民事行为能力人的申请人，共同向银行开立个人人民币活期或定期存款账户，联名账户支持存单或存折户，支取方式为凭密码支取，联名账户属于存款账户，账户内的资金属于共有财产，不具备资金监管功能。监管账户（个人资金代管）是指银行接受居间代理机构和买卖双方自然人共同委托，按照代管协议约定对个人客户进行资金代管，协助居间代理机构和个人客户实现对资金进行冻结、解冻、扣划等交易，该资金代管范围为二手房交易类个人资金代管。依据上述联名账户与监管账户的定义，结合二手房交易过程中设立的均是监管账户的交易习惯，可知补充协议第二条中约定的账户性质系监管账户，并非联名账户。高晖一审提交的证据11微信聊天记录能够证实，高晖对设立联名账户的特征和用途是知悉的，中鼎置业公司的经办人员也明确告知要做的是资金监管，不是联名账户。高晖坚持设立联名账户的行为构成了违约。二、一审判决不存在法律适用错误的问题。首先，《房屋买卖合同补充协议》第二条约定设立的是监管账户，而非联名账户。其次，高晖要求设立联名账户，在不符合合同约定的同时也违背了二手房买卖的交易习惯，一审判决未适用《合同法》第六十一条的规定，并不存在法律适用错误的问题。最后，李成贤拒绝办理联名账户并未违反合同的约定，故不构成违约。 中鼎诚达公司未作答辩。 高晖向一审法院起诉请求：1.请求确认高晖与李成贤、中鼎诚达公司签订的《房地产经纪合同》以及2019年11月14日、11月29日、2020年1月21日的《补充协议》于2020年3月14日解除；2.判令李成贤所支付的100000元定金归高晖所有（其中50000元定金在中鼎诚达公司处代为保管）、并支付赔偿违约金350000元；3.判令李成贤支付高晖为提起诉讼所支出的律师费39000元；4.判令中鼎诚达公司返还代收的定金50000元以及房产证、土地证原件；5.本案的诉讼费用由李成贤、中鼎诚达公司承担。 一审法院认定事实：2019年9月9日，高晖（甲方）与李成贤（乙方）、中鼎诚达公司（丙方、中介服务方）三方共同签订《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件Ｂ）》，约定高晖将其所有的坐落于福州市闽侯县××街镇××道××号××庄××座××单元的房屋以1850000元的价格出售给李成贤。合同第十二条约定，签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金100000元给甲方。补充协议第十三条约定，甲乙双方协商约定签订本合同当日乙方支付部分定金50000元在交易过程中交给丙方代管，丙方出具收款收据给乙方，剩余定金50000元乙方于2019年9月11日之前与甲方办理资金监管手续。后三方分别于2019年11月14日、11月29日、2020年1月21日签订《房屋买卖合同补充协议》。2020年1月21日签订的补充协议第一条约定，甲、乙双方同意付款方式变更为乙方一次性付清购房款1850000元。补充协议第二条约定，乙方保证于2020年2月20日将购房款1795000元（含定金，扣除交房保证金5000元）一次性打入甲方指定的银行，账户由甲乙双方联名共同监管（该监管账户乙方不得另行以他人名义设立）。补充协议第六条约定，若乙方未能于2020年2月20日将购房款1795000元打入本协议第二条约定的银行监管账户，甲方有权立即解除合同。自甲方按照本补充协议联系地址发出书面解除通知之日起5日届满，与本次房产交易有关《房地产经纪合同》以及其他全部《补充协议》均自动解除；乙方购房的违约定金100000元归甲方所有（丙方应在乙方发生上述违约事实且在收到甲方书面通知之日起3日内负责将房产证、土地证原件以及代为保管的50000定金返还给甲方）；同时乙方应支付合同约定违约金350000元，用以赔偿因乙方未能于2019年11月30日之前通过贷款审批从而给甲方造成全部经济损失，包括但不限于房屋差价损失、因此未能及时解押造成甲方支付的月供损失以及其他经济损失；若因此而发生诉讼，甲方为实现上述权利而发生的诉讼费、保全费、律师费以及其它费用等，均由乙方承担。 合同签订后，李成贤向高晖支付定金100000元，其中50000元由中鼎诚达公司代管。高晖和中鼎诚达公司为上述款项出具了收款收据。2020年1月22日李成贤向高晖支付月供补偿款11578.58元。因受新冠疫情影响，合同约定的监管账户未能及时设立，后高晖要求李成贤于2020年2月28日下午到中国银行融侨中心支行办理支付购房款和联名监管手续，李成贤认为要做资金监管，因此拒绝办理。2020年3月6日李成贤通过顺丰速运向高晖发出《磋商函》提出因要求其配合设立联名账户与合同约定不符，与交易惯例不符，现邀请进一步磋商相关事宜。2020年3月7日高晖通过邮政快递向李成贤、中鼎诚达公司发出《告知函》，要求李成贤于2020年3月9日上午十点到中国银行融侨中心广场支行，办理支付购房款及监管手续。否则在上述期限之日起5日届满，合同将自动解除。该函件于2020年3月8日签收。2020年3月14日高晖通过EMS向中鼎诚达公司发出《通知函》，要求其返还50000元定金及房产证、土地证原件。庭审中，高晖和李成贤均确认在讼争房屋买卖前都进行过二手房买卖交易，均是设立资金监管账户。李成贤同意《房地产经纪合同》及《补充协议》于2020年3月14日解除。另查，高晖为本案支出律师费39000元。 一审法院认为，高晖与李成贤及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件B）》、《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。庭审中，高晖和李成贤均确认本案的争议点是资金应作联名账户还是监管账户，根据补充协议第二条约定，应设立的账户由双方联名共同监管，现高晖要求设立联名账户，不符合合同约定，且联名账户不具备房产交易的资金监管功能，亦不符合二手房买卖交易习惯，故李成贤拒绝办理联名账户，不构成违约。高晖诉请确认其与李成贤及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》等于2020年3月14日解除，因李成贤亦同意于该时间解除诉争合同，故一审法院予以支持。合同解除后，高晖和中鼎诚达公司应将定金100000元返还给李成贤，中鼎诚达公司应将房产证、土地证原件返还给高晖。高晖无证据证明李成贤存在其他违约的行为，故对高晖要求李成贤所支付的100000元定金归高晖所有、支付违约金及律师费的诉讼请求,不予支持。中鼎诚达公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决：一、确认高晖与李成贤及福建省中鼎诚达置业有限公司共同签订的《房地产经纪合同》及相关的补充协议于2020年3月14日解除；二、福建省中鼎诚达置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向高晖返还房产证、土地证原件。三、驳回高晖的其他诉讼请求。 二审期间，高晖向本院提交：证据一，录音文字节选，拟证明高晖与李成贤在签订《房屋买卖合同补充协议》时，李成贤对设立联名账户没有异议。证据二，中国银行官网截图（附登陆下载光盘），证明：中国银行有个人联名账户业务，联名账户能够起到资金监管作用。证据三，委托代理合同、付款凭证、增值税发票，证明：高晖为二审案件支付律师代理费24000元。李成贤经质证认为上述证据不属于新证据，无法对录音质证。本院认定如下：证据一与本案关联性不足，不予采纳；对证据二、三的真实性、合法性、关联性均予以确认。 另查明，高晖与李成贤于2020年2月28日下午的微信聊天记录显示，高晖表示同意按照李成贤的要求在中国银行办理资金监管，李成贤回复按其要求就要在平安银行或厦门银行办理，随后李成贤拒绝在中国银行办理。 本院认为，高晖与李成贤及中鼎诚达公司之间签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款交易程序（附件B）》、《房屋买卖合同补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应秉持诚信依约履行。《房屋买卖合同补充协议》第二条“……账户由甲乙双方联名共同监管……”明确约定了开设联名账户。根据中国银行官网的产品说明，个人联名账户系由2-3名个人客户共同管理，所有资金动向均需全部联名客户到场方能启动，故联名账户具备资金监管功能。同时，无证据表明二手房交易必须开设资金监管账户。在合同履行过程中，双方因李成贤无法依约履行而三次签订补充协议，高晖为使合同顺利履行作出让步，于2020年2月28日下午明确表示同意按照李成贤的要求在中国银行办理资金监管，双方已对案涉购房款开设资金监管账户达成一致。根据双方2020年1月21日签订的《房屋买卖合同补充协议》第二条约定，购房款收汇款银行应由高晖指定，高晖指定李成贤到中国银行办理资金监管，但李成贤拒绝办理。综上，李成贤已构成根本违约。案涉《房地产经纪合同》及相关补充协议于2020年3月14日解除，高晖主张李成贤应支付违约金350000元，符合《房屋买卖合同补充协议》的约定，本院对该主张予以支持。因违约金已足以弥补高晖所遭受的损失，故高晖的其他诉讼请求本院不予支持。 综上所述，高晖的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1178号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省福州市闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1178号民事判决第三项； 三、李成贤应于本判决生效之日起十日内向高晖支付违约金350000元； 四、驳回高晖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计10725元，由李成贤负担7722元，高晖负担3003元；公告费560元，由李成贤负担。二审案件受理费21450元，由李成贤负担15444元，高晖负担6006元。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二一年一月二十日 法官助理  潘水晶 书 记 员  黄舒烨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。