上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80714号原告：马强，男，1977年10月1日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小真，上海市新闵律师事务所律师。被告：陆建南，男，1956年7月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹俊，上海市万达律师事务所律师。第三人：上海市住房置业融资担保有限公司(原名称为上海市住房置业担保有限公司)，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。原告马强诉被告陆建南、第三人上海市住房置业融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告马强及其委托诉讼代理人吴宇、被告陆建南的委托诉讼代理人曹俊到庭参加诉讼，第三人上海市住房置业融资担保有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马强向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2008年12月3日签订的位于上海市闵行区漕宝路1467弄3区65号201室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告在系争房屋抵押登记注销后将房屋产权恢复登记至原告名下。事实与理由：2004年5月11日，原告取得系争房屋产权。2008年，原告因急需资金但无法取得银行贷款，在他人建议下将系争房屋做一个虚假买卖，即先将房屋过户到被告名下，套取公积金贷款，由原告负责清偿贷款，贷款还清后再无偿将房屋产权变更回来。2008年11月29日，被告与案外人上海农村商业银行闵行支行(以下简称农商银行闵行支行)及第三人签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定被告就购买系争房屋向农商银行闵行支行借款30万元，借款期限为2008年11月29日至2021年11月29日止，第三人作为保证人对借款本息承担连带保证责任，被告将借款所购住房作为抵押物抵押给第三人作反担保。2008年12月3日，原告作为卖售人与作为买受人的被告就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币(以下币种相同)66万元，2008年12月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告于2008年11月28日支付1万元定金，定金可抵房款，于2008年11月29日前支付35万元，于2009年1月10日前支付30万元。被告实际未向原告支付过定金和其他房款。2008年12月11日，案外人将30万元公积金贷款支付至原告账户。2008年12月18日，系争房屋产权转移登记至被告名下。同日，第三人取得抵押权。过户后，系争房屋仍由原告实际居住使用，并由原告负责归还案外人的公积金贷款。2011年9月7日，原、被告签订一份协议书，约定公积金贷款由原告负责清偿直到还清为止，系争房屋产权属于原告，被告则是挂名。因原告未能按时归还贷款，2013年5月9日，上海市公积金管理中心向第三人发出《履行保证责任通知书》，要求第三人承担担保责任，第三人于2013年5月23日代偿贷款本息311,782.90元。之后第三人向法院起诉要求被告归还代偿款。2014年9月22日，上海市静安区人民法院作出(2014)静民四(商)初字第771号民事判决书，判令被告承担还款义务。因对上述判决还款义务原、被告一直未能达成一致处理意见，故被告不同意将系争房屋恢复登记至原告名下。原告认为，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》缺乏真实意思表示，该合同无效，故提起本案诉讼。被告陆建南辩称，不同意原告诉请。双方订立买卖合同的真实用途确实是为了套取公积金贷款，第三人已经起诉被告，被告也承认房屋使用者是原告，但相关费用均应由原告承担。只要原告将静安执行案件所有费用付清，被告同意过户。现原告通过诉讼想无偿取得房屋，所有贷款由被告偿还，被告无法接受。第三人上海市住房置业融资担保有限公司书面述称，被告为购买系争房屋向农商银行闵行支行申请纯公积金贷款30万元，第三人对上述贷款提供担保，被告以其所购房屋向第三人提供反担保并办理了抵押登记后，银行发放了贷款。因被告逾期达6个月以上，经催告无效，上海市公积金管理中心要求第三人按约向贷款银行代偿贷款本息311,782.90元。2014年，第三人起诉被告归还代偿款，取得(2014)静民四(商)初字第771号民事判决书。经强制执行，被告除系争房屋外无其他可供执行财产，上海市静安区人民法院出具(2020)沪0106执7644号裁定，终结本次执行。第三人设定的抵押权，系经房地产登记机构公示的合法抵押权，要求法院保护抵押权人合法权益，在贷款未结清情况下，第三人不同意任何包括注销抵押权等损害抵押权人利益的变动。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。现查明如下事实：原告原为系争房屋权利人。2008年11月29日，被告与案外人农商银行闵行支行及第三人签订《住房公积金个人购房担保贷款合同》，约定被告向农商银行闵行支行借款30万元，借款期限13年，第三人就被告的借款向农商银行闵行支行提供连带责任保证。被告则将所购房屋抵押给第三人作为反担保，并办妥抵押登记，抵押人为第三人。被告未按合同履行还款义务连续达6个月，农商银行闵行支行有权要求被告偿还全部住房公积金贷款和其他应付款；被告未能清偿的，由第三人承担连带保证责任，第三人承担相应保证责任后，有权向被告追偿，直至依合同约定处分抵押物。农商银行闵行支行于2008年12月11日放款，后被告未按约还款。2012年5月9日，农商银行闵行支行收到履行保证责任通知书，催告第三人履行保证责任。第三人于2012年5月23日履行了全部保证责任，偿还了借款本息311,782.90元。上海市公积金管理中心出具结清证明，确认第三人已履行还款义务。2008年12月3日，原告作为卖售人与作为买受人的被告就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款66万元，2008年12月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告于2008年11月28日前支付1万元定金，定金可抵房款，于2008年11月29日前支付35万元，于2009年1月10日前支付30万元。2008年12月18日，被告核准取得产权证。2011年9月7日，原、被告签订一份《协议书》，协议约定：1、原告继续还公积金贷款一直到还清为止。2、系争房屋产权属原告，被告则是挂名。3、被告不得私自转让产权，不得与亲属转让。4、贷款不还银行法院采取封屋与被告无关。5、本协议在贷款未还清之前无效。6、被告万一有生老病死和失踪，房产权及所有一切有原告承担；原告万一有生老病死和失踪，房产权及所有一切有被告承担因被告未向第三人偿付代偿款，第三人向上海市静安区人民法院提起追偿权之诉。该案审理中，被告称：对欠款事实及金额均无异议，但无能力还款。当时实际上原告要借款，以被告的名义贷款。现在原告还实际居住在所购房屋中。上海市静安区人民法院于2014年9月出具(2014)静民四(商)初字第771号民事判决：一、被告归还第三人代偿款311,782.90元；二、被告支付第三人2013年5月24日起至判决生效之日止的利息；三、被告届期不履行上述付款义务的，第三人可以与被告协议，以系争房屋的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由被告继续清偿。案件受理费减半收取计2,988.35元，由被告负担。该判决已生效。2020年8月，上海市静安区人民法院向被告发出执行通知书。2020年9月，上海市静安区人民法院出具(2020)沪0106执7644号执行裁定，裁定终结(2014)静民四(商)初字第771号民事判决书本次执行程序。2020年9月8日，原告出具《承诺书》，要求法院暂缓拍卖系争房屋，其与被告就房屋归属进行法律诉讼解决。原告承诺若房屋判决归原告所有，原告将在判决后2个月内代替被告归还欠款。如判决房屋不归其所有，将在1个月内搬离系争房屋，并同意拍卖房屋清偿债务。另查，根据2020年12月21日的上海市不动产登记簿记载：系争房屋上设定有核准日期为2008年12月18日、抵押权人为第三人、债权金额为30万元的抵押登记。审理中，原告承诺自愿直接代被告向第三人偿付(2014)静民四(商)初字第771号民事判决中应由被告承担的尚欠第三人的所有代偿款、利息及案件受理费、执行费等全部费用，以便第三人涤除抵押权。本院认为，原、被告为套取公积金贷款签订房屋买卖合同，双方无真实买卖合意，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》应确认无效。法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故被告应协助原告将系争房屋产权恢复登记至原告名下，同时原告应将抵押贷款所获得的购房款返还被告，由被告向第三人还清代偿款等费用后，第三人注销抵押权登记。现原告自愿直接代被告向第三人偿付(2014)静民四(商)初字第771号民事判决中应由被告承担的尚欠第三人的代偿款、利息及案件受理费、执行费等全部费用，以便第三人涤除抵押权，系原告对自身权利处分，亦未损害被告及抵押权人利益，本院予以准许。第三人在原告代为清偿完毕后应注销抵押权登记，之后被告应配合原告办理产权恢复登记手续。原、被告对合同无效存有过错，案件受理费由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告马强与被告陆建南于2008年12月3日签订的位于上海市闵行区漕宝路1467弄3区65号201室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告马强于本判决生效之日起十日内向第三人上海市住房置业融资担保有限公司代为清偿(2014)静民四(商)初字第771号民事判决书确定的被告陆建南所欠代偿款、利息、案件受理费等费用；第三人上海市住房置业融资担保有限公司于上述欠款清偿之日起十日内办理上海市闵行区漕宝路1467弄3区65号201室房屋的抵押登记注销手续；被告陆建南于上述房屋抵押登记注销后十日内协助原告马强将上述房屋不动产权利恢复登记至原告马强名下。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,400元，减半收取计5,200元，由原告马强、被告陆建南各半负担2,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二一年一月二十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。