贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终617号上诉人（原审被告）：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地桐梓县蟠龙大道骏逸天下一号商业楼1楼。法定代表人：段昌俊，执行董事。委托代理人：令狐荣云，系桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张安定，女，1990年12月14日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托代理人：周勇，贵州厚尚律师事务所律师。上诉人贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称耀辉公司）因与被上诉人张安定房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。耀辉公司上诉请求：撤销原判，裁定发回重审，或者依法改判，支持上诉人的诉讼请求，并由张安定负担一二审诉讼费用。事实和理由如下：双方签订的商品房买卖合同第22条第3项第五款2条明确约定，买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料给上诉人，否则延期办理转移登记的责任由张安定负担，但时至今日张安定从未向上诉人提交任何办理产权登记的资料，导致上诉人办理不能，该违约责任应由张安定自行承担。同条第3项第4款明确约定，张安定是委托上诉人办理案涉房屋的产权转移登记，双方系委托关系，张安定至今未向上诉人提交书面授权委托书，导致上诉人办理不能，该违约责任应由张安定自行承担。造成涉案房屋无法办理产权登记原因系政府未能如约拆迁涉案房屋旁的房屋，导致整个小区无法验收无法办理产权登记。另外张安定一审中并未提交任何证据证明其因涉案房屋未办理产权造成任何损失的情况下，径直按日万分之0.5计算违约金明显错误。且涉案房屋的购买方式系张安定通过银行按揭贷款方式购买，产权已抵押给银行，即使取得转移登记权证也无任何意义。一审在张安定未提交任何损失证据情况下，作出该判决明显违反法律规定和公平原则，严重损害上诉人利益。涉案商品房合同约定办理转移登记的时间是2017年3月30日前，张安定于2020年8月14日起诉，本案并无时效中断的情形，根据法律关于诉讼时效的规定，张安定的诉请应不予保护。张安定辩称，原判事实清楚，证据充分，判决正确，上诉无理，请求维持原判，驳回上诉。张安定向一审法院起诉请求：1.判决耀辉公司立即向其支付因逾期办理商品房转移登记手续的违约金163495.6元（违约金暂计算至2020年8月12日），并自2020年8月13日起以443438元为基数按日利率万分之三向其支付违约金至耀辉公司将骏逸天下五号楼××单元××1-32-3号房转移登记给其时止；2.判决耀辉公司立即将骏逸天下五号楼××单元1-32-3号房转移登记，由其取得该房屋的产权；3.案件受理费由耀辉公司负担。一审法院认定事实：耀辉公司于2013年4月1日开发建设的位于桐梓县耀辉·骏逸天下五号楼开工修建，2015年5月1日竣工。2016年5月21日，张安定在耀辉公司定购骏逸天下小区五号楼房屋一套，交定金20000元。2016年6月12日，双方签订的《商品房买卖合同》合同约定：张安定购买耀辉公司五号楼房屋一套，总价443438元；合同签订之日支付首期房款73438元，余款350000元以公积金贷款支付；交房时间为2016年8月30日前。合同第二十二条第三款约定耀辉公司承诺于2017年3月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。张安定同意委托耀辉公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他事项约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担。附件十二补充协议第六条关于房屋产权证办理：如因买受人未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，出卖人不承担任何逾期办证违约责任。合同签订前，张安定于2016年5月21日支付了购房定金20000元，合同签订后，张安定于2016年6月12日支付了房款73438元，于2016年8月23日以公积金贷款支付了房款350000元，并于2016年6月20日缴纳了房屋契税。另经桐梓县不动产登记事务中心查询，耀辉公司开发的六5号楼未办理首次登记。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。张安定按约缴纳了购房款，耀辉公司交付房屋后应按约定在2017年3月30日前将商品房所有权转移登记在张安定名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张安定。耀辉公司至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。耀辉公司辩解是张安定未按合同约定支付购房款，未向耀辉公司出具书面授权委托书，未提供完整的产权登记资料给耀辉公司，未向税务机关缴纳案涉房屋的契税，致产权转移登记一直未能办理，责任在张安定，耀辉公司不构成对张安定的逾期办证，也不应担责。张安定则主张已经交清房款并缴清相关契税，且房屋买卖合同中已明确委托耀辉公司代为办证，并已向耀辉公司提交了相关办证资料，该楼房不能办理产权登记的原因是耀辉公司改变规划设计导致至今无法办理房屋转移登记。关于办证所需资料问题，张安定是委托耀辉公司代为办证，按常理为早日取得产权证书，张安定必然会积极配合提交办证所需资料，现耀辉公司主张张安定未提交办证所需资料，虽然张安定声称已提交却不能证明，但耀辉公司的该主张仍不符合常理；对于契税问题，已查明张安定已经缴纳；况且，案涉小区房屋至今未完成初始产权登记，按产权登记的规定，在此时前，无论张安定是否已提交办证所需资料，耀辉公司均不能为张安定办理产权转移登记。因此，耀辉公司以前述理由抗辩自己不构成逾期办证的理由不能成立。根据双方签订的合同，耀辉公司应当于2017年3月30日前为张安定房屋办理产权转移登记和交付产权证书；耀辉公司未能在2017年3月30日前完成张安定房屋的产权转移登记和交付产权证书，从2017年3月30日起，即应向张安定承担逾期办证违约金支付责任。现耀辉公司提出违约金诉讼时效抗辩，结合双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，在性质上属继续性债权，耀辉公司的违约行为持续至今，故对张安定从起诉之日倒推三年起算的违约金，应予支持。对起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。故张安定要求耀辉公司支付2017年8月14日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，不予支持，本案案涉违约金起算时间为2017年8月14日。对于原告起诉之日以后的违约金，因案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，现在不宜处理，张安定可待耀辉公司办理房屋产权转移登记后再行主张，故本院认定案涉逾期办证违约金支付截止时间为2020年8月14日。关于张安定请求耀辉公司立即为其办理房屋产权转移登记的请求，结合查明的事实，由于截止到开庭时，涉案房屋仍未办理初始产权登记，张安定主张立即为其办理转移登记，客观上不能实现，故对该请求不予支持。综上，耀辉公司对张安定存在逾期办证的违约行为，依法应承担2017年8月14日至2020年8月14日期间的逾期办证违约金，考虑到耀辉公司交房后张安定已顺利接房入住，耀辉公司的违约行为对张安定所造成的危害和损失实际较小，本院酌定以443438元为基数，按日万分之零点五计算从2017年8月14日起至2020年8月14日期间的逾期办证违约金，故耀辉公司应支付张安定2017年8月14日至2020年8月14日的违约金24300.4（443438元×1096天×0.05‰）。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付张安定2017年8月14日至2020年8月14日止逾期办理房屋产权转移登记的违约金24300.4元。二、驳回张安定的其他诉讼请求。案件受理费1785元（已减半），由贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对原判认定事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，张安定二审中认可耀辉公司已于2016年8月份交付案涉房屋，其已顺利入住，但耀辉公司就该房屋所在楼盘至今未办理权属初始登记，故双方就购买人办理转移登记需要提交相应资料并办理委托以及购买人是否完成相应事宜上所存争议并不改变耀辉公司客观不能。耀辉公司应依约向张安定承担逾期办证的违约责任。耀辉公司关于不应当承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。耀辉公司关于诉讼时效的主张，原判已依法进行审理认定，耀辉公司再以原抗辩理由所持上诉，并无新证据证明，本院不予采纳。综上所述，耀辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二一年一月二十一日法官助理杨颜穗书记员罗然