贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3717号 上诉人（原审被告）：贵州浩瀚新天置业发展有限公司，住所地贵州省独山县。 法定代表人：黄刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翁林强，男，1978年9月15日生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省独山县。 上诉人贵州浩瀚新天置业发展有限公司（以下简称“浩瀚公司”）因与被上诉人翁林强房屋租赁合同纠纷一案，不服独山县人民法院于2020年7月7日作出（2020）黔2726民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人浩瀚公司向本院提出上诉请求：1、撤销独山县人民法院（2020）黔2726民初811号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：第一，一审认定事实不清。1、上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》第三条约定的交房时间为暂定时间，表示双方均认可在2017年3月31日前交房的时间为不确定期限，而在《关于租赁房屋逾期交付的情况说明》中，仅是对暂定期限不能交房的原因进行了明确，同时双方也认可原暂定的租赁时间、免租期、装修期及租金交付时间按实际交付时间往后顺延，而一审法院以此情况说明的时间作为上诉人实际交房的时间与事实不符。2、被上诉人已实际得到房屋，并使用该房屋。第二，被上诉人对其损失未提供相应的证据，而一审法院按日万分之五计算违约金过高，无事实依据。上诉人与被上诉人虽没有办理书面的交房手续，但被上诉人已实际获得房屋，并对房屋进行了相应的施工，且目前用于车辆销售，故被上诉人已实际取得房屋，其利益没有受到损害，且被上诉人也没有证据证明其受到的损失。第三，被上诉人主张给付违约金已过诉讼时效。如被上诉人主张2017年3月31日系交房时间，那么从次日起就应该起算违约金，即从2017年4月1日起至2020年3月31日为违约金支付的诉讼时效期，但在此期间内被上诉人并未向上诉人主张，因此其主张违约金的诉讼时效已过，不应得到支持。 被上诉人翁林强二审答辩称：第一，一审法院认定事实清楚。上诉人合同约定的交房时间为“暂定于2017年3月31日前交房”，抗辩合同约定的交房时间不是2017年3月31日，而是不确定期限的理由不能成立。首先，被答辩人在给出的格式合同里面把交房时间写成暂定时间，是在玩文字游戏耍购买人，主要是想为规避其逾期交房的违约责任找理由，其观点不应支持。如果说约定的交房时间为“暂定时间”是不确定的期限，那么合同的约定就是显失公平的，所以合同里约定的暂定交房时间应理解为约定的实际交房时间。其次，在被答辩人出具的“关于租赁房屋逾期交付的情况说明”中，已经认可合同约定的交房时间2017年3月31日就是实际应交房的时间，陈述了未能按期交房的原因是因被答辩人自身的原因，是因为房屋主体消防未通过验收。再次，答辩人并未实际得到所租赁的房屋，答辩人所租赁的房屋是用于经营KTV，虽然被答辩人同意答辩人在所租赁的房屋内隔断，但因主体都没有消防验收合格，答辩人要想进行KTV的装修根本是不可能的事，被答辩人根本达不到交房的条件，该租赁房屋也达不到答辩人经营KTV的目的，答辩人不可能去接收房屋进行装修开展经营活动，故此，一审法院认定事实是清楚的。第二，关于一审法院按日万分之五计算违约责任的问题。在双方签订的商铺租赁合同第十一条违约责任第6款约定“甲方因自身原因在约定的交房时间未能按时交房的（自然灾害等不可抗力除外），甲方应按乙方己支付的租金和保证金的万分之五每日给付违约金直至交房为止”。而被答辩人未能按时交房的原因是被答辩人房屋的主体未能通过消防验收，违约方是被答辩人，所以被答辩人应按双方签订的合同约定承担违约责任。故此，一审法院判决被答辩人按答辩人己交的租金和保证金的万分之五每日给付违约金于法有据，非常正确。第三，关于被答辩人主张给付违约金已过诉讼时效的问题；被答辩人的主张是偷换概念，所渭主张违约金的诉讼时效是指实际交房之日起三年内如不主张违约金，那就视为放弃权利。本案中约定的交房时间是2017年3月31日，但至答辩人起诉直到现在被答辩人一直仍未交房，一直还在侵犯答辩人的合法权益，所以答辩人可主张逾期交房的违约金，仍在诉讼时效范围内。答辩人也一直在要求被答辩人交付房屋，被答辩人因此也才写出了一个逾期交房租赁房屋的情况说明。鉴于此，答辩人认为一审查明的事实清楚，程序合法，判决于法有据，适用法律得当，请求二审驳回被答辩人的上诉请求。 原审原告翁林强向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务，支付因逾期交房应承担的违约金218167.8元（计算方式为以原告已支付的租金和保证金398475元为基数，按照每日万分之五计算自2017年4月1日至2020年4月1日止，具体金额以实际交房之日计算为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告翁林强为开展KTV业务经营，2016年9月28日，与被告浩瀚公司签订《商铺租赁合同》,承租由被告开发的独山县百泉镇和平路中心广场楼盘B1层共计2656.5平方米的商铺，合同约定“暂定于2017年3月31日前交房，甲方（被告）因自身原因在约定交房时间未能按时交房的（自然灾害等不可抗力除外），甲方应按乙方（原告）已支付的租金和保证金的万分之五每日计付违约金直至交房为止”等，当天，原告按照合同约定支付被告首期（每三个月为一次缴租期）租金199237.5元和保证金199237.5元，共计398475元。之后，由于被告方迟迟未交房，经双方多次协商，被告于2020年4月2日向原告出具一份“关于租赁房屋逾期交付的情况说明”，在该份说明中，被告认可双方签订《商铺租赁合同》的相关事宜属实，以及按照约定应在2017年3月31日前交房，但由于被告房屋主体消防未通过验收，致使被告不能按时交房，至今仍然没有交付承租人所租赁的房屋，因此，合同约定的相关事项只能按实际交付的时间往后顺延。由于被告无法确定具体交房时间，原告遂提起诉讼。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，为有效合同，原、被告应该按照合同约定履行自己的义务。双方签订合同后，原告已按照约定支付被告首期租金和保证金共计398475元，而被告没有在约定时间内交付房屋，且被告认可系被告自身导致，因此被告已经违约应承担相应的责任，故原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务，予以支持。至于违约金问题，合同已明确约定每日按照已支付租金和保证金的万分之五计付至交房为止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定，没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适应法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，因此参照有关法律规定，原告主张按照约定的日万分之五计算违约金，实际就是月利率1.5%符合法律的规定，原告的该项诉讼请求亦予以支持。被告辩解已经交房等，但未提供充分证据证明，而被告向原告出具逾期交房情况说明后，诉讼时效亦应重新计算，故被告的辩解不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告翁林强与被告贵州浩瀚新天置业发展有限公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告贵州浩瀚新天置业发展有限公司继续履行向原告翁林强交房的义务；二、被告贵州浩瀚新天置业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告翁林强逾期交房违约金218167.8元（以398475元为基数，按照日利率万分之五计算自2017年4月1日至2020年4月1日止，2020年4月2日以后的违约金以此标准计算至实际交房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2286元，由被告贵州浩瀚新天置业发展有限公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、如何确定双方约定的交房时间；2、双方约定的违约金是否过高；3、被上诉人主张违约金是否已过诉讼时效。 本院认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反相关法律规定,一审认定合法有效正确，应予确认。 针对二审焦点：第一，如何确定双方约定的交房时间问题。虽然双方签订的商铺租赁合同中约定为暂定于2017年3月31日前交房，现已逾期三年多近四年，已超出了常人能理解的暂定范围。同时，结合上诉人于2020年4月2日向被上诉人出具的关于租赁房屋逾期交付的情况说明，上诉人认可按照约定应在2017年3月31日前交房，故一审认定2017年3月31日为双方约定的交房时间并无不当，应予确认。同时，上诉人主张已向被上诉人实际交付房屋未能提供证据证实，不予采信。第二，对于双方约定的违约金是否过高问题。因双方在租赁合同中约定，由于上诉人自身原因在约定交房时间未能按时交房的（自然灾害等不可抗力除外），上诉人应按被上诉人已支付的租金和保证金的万分之五每日计付违约金直至交房为止，是双方的真实表示，折算为月利率1.5%并不过高，故一审认定从上诉人逾期之日起以被上诉人已交的租金和保证金共计398475元为基数，按照日万分之五计算违约金至实际交房之日止正确，应予确认。第三，对于诉讼时效问题。虽然双方约定的交房时间为2017年3月31日，对于逾期交房违约金的起算时间应从2017年4月1日起开始计算，但是由于上诉人未能按时交房后，又于2020年4月2日向被上诉人出具关于租赁房屋逾期交付的情况说明，存在诉讼时效中断，应从2020年4月2日起重新计算，故一审认定被上诉人的主张未超过诉讼时效正确，应予确认。 综上所述，上诉人浩瀚公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4572元，由上诉人贵州浩瀚新天置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘 皓