河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民再48号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、原再审申请人)：梅寒，男，汉族，1984年8月8日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：杨帆，河南高端律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国强，河南高端律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、原再审被申请人)：苏元法，男，汉族，1974年3月17日出生，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：李敏，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯静静，河南明商律师事务所实习律师。申诉人梅寒因与被申诉人苏元法房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2018）豫01民再33号民事判决，向检察机关申诉，河南省人民检察院以豫检民监[2020]41000000186号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年12月10日作出（2020）豫民抗169号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员李向利、检察官助理李萍出庭支持抗诉。申诉人梅寒的委托诉讼代理人杨帆、被申诉人苏元法及其委托诉讼代理人李敏、侯静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。检察机关抗诉认为，郑州中院（2018）豫01民再33号民事判决适用法律错误。理由如下：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，梅寒曾长期诚信履约，双方合作良好，此次纠纷是因国家政策性原因导致双方无法继续按照《武警部队房地产租赁合同》继续合作。按照《租赁合同补充协议》的约定及原审查明的事实，承租方梅寒延迟违约交房14天。原审中，梅寒主张其与苏元法约定的违约金过高并请求予以减少，法院在苏元法未提供证据证明因梅寒延迟交房给其造成除房租之外的其他损失的情况下，判定梅寒支付2016年11月19日至2017年3月14日共计365461元房租的基础上，另行支付30万元违约金，明显与上述法律规定不符，实属不当。梅寒申诉称，同意检察机关抗诉意见，请求：撤销原判，驳回苏元法的诉讼请求。苏元法辩称，1.原审认定事实清楚。梅寒未提供证据证明其实际搬出房屋的具体时间，原审按照武警河南省总队后勤部张贴封条的时间即2017年3月14日作为梅寒搬出房屋的时间并无不当，且依据梅寒关于2017年3月2日其因双方纠纷向派出所报警的主张，亦能印证梅寒未按《租赁合同补充协议》约定的2017年2月28日搬出房屋，其违约事实清楚。2.原审关于违约金适用法律正确。根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，违约金是否过高是在综合考虑各方面因素的情况下予以裁决的，最高人民法院公报案例（2011）民再申字第84号认为“百分之三十”并不是一成不变的固定标准，另一方面前述规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此原审适用法律正确。3.本案违约金约定并不过高。首先，按照《武警部队房地产租赁合同》的约定租赁期限至2017年8月30日，扣除前期支付的租金，剩余合同总金额1385899.2元；按照《租赁合同补充协议》的约定，合同金额总计为119万元。苏元法的损失应以合同约定而未实际履行的金额计算，按照上述任一合同的约定，30万元违约金均未超出30%的标准。其次，《租赁合同补充协议》约定梅寒搬出房屋时间为2017年2月28日，苏元法已经给梅寒预留近三个月时间寻找房屋，但梅寒自身违约和不诚信，而未按期搬出房屋。最后，双方关于9万元保证金和20万元装修损失费问题，已通过另案解决，苏元法亦按照另案判决退还了梅寒9万元保证金和4万元装修损失费，符合公平原则。请求驳回梅寒再审请求。苏元法于2017年3月21日向郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.梅寒支付苏元法赔偿违约金30万元；2.苏元法不予退还梅寒9万元押金及20万元装修赔偿金；3.梅寒支付苏元法房租90万元；4.梅寒支付苏元法水费31784元、电费113280.7元；5.梅寒承担本案诉讼费用。一审法院认定：2014年9月18日，苏元法、梅寒签订编号为“武豫[2012]0160007号”的《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：苏元法自愿将位于河南省郑州市金水区正光北路的房屋两套共458.3平方米出租给梅寒使用，用途为餐饮行业。租赁期限自2014年11月19日起至2017年8月30日止。第一年从2014年11月19日到2015年11月18日租金为659952元；第二年从2015年11月19日到2016年11月18日，房租递增10%，租金为725947.2元；第三年从2016年11月19日到2017年8月30日，房租递增10%，租金为625524.5元。租金按年结算，支付方式为现金或转账。梅寒在每年房租到期之前一个月向苏元法交付下一年的房屋租金。到期不交，苏元法有权收回房屋，合同解除，押金不予退还。租赁期内的水、电、暖、气、税、设备、物业、房屋等一切费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价由梅寒承担并及时结清。自合同签订后，梅寒向苏元法支付房地产租赁保证金6万元，梅寒履行约定义务的，苏元法应在租赁期满时将保证金无息退还给梅寒，梅寒未履行约定义务的，苏元法不退还保证金，同时有权要求梅寒另行支付违约金；苏元法未履行约定义务的，应当退还保证金并加付银行同期存款利息。双方另约定合同到期后，如果不能续签给梅寒，苏元法赔偿梅寒20万元装修费用。2014年10月17日，苏元法、梅寒另签订编号为“武豫[2012]0160007号”的《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：苏元法自愿将位于河南省郑州市金水区正光北路的房屋两套共162.94平方米出租给梅寒使用，用途为餐饮行业。租赁期限自2014年11月19日起至2017年8月30日止。第一年从2014年11月19日到2015年11月18日租金为293292元；第二年从2015年11月19日到2016年11月18日，房租递增10%，租金为322621元；第三年从2016年11月19日到2017年8月30日，房租递增10%，租金为277005元。租金按年结算，支付方式为现金或转账。梅寒在每年房租到期之前一个月交付下一年的房屋租金于苏元法。到期不交，苏元法有权收回房屋，合同解除，押金不予退还。租赁期内的水、电、暖、气、税、设备、物业、房屋等一切费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价由梅寒承担并及时结清。自合同签订后，梅寒向苏元法支付房地产租赁保证金3万元，梅寒履行约定义务的，苏元法应在租赁期满时将保证金无息退还给梅寒，梅寒未履行约定义务的，苏元法不退还保证金，同时有权要求梅寒另行支付违约金，苏元法未履行约定义务的，应当退还保证金并加付银行同期存款利息。2015年12月30日，苏元法向梅寒出具收条一份，载明：今收到武警总队租金租户梅寒2015年11月份至2016年11月份租金共1048000元。2016年12月6日，苏元法、梅寒签订《租赁合同补充协议》，协议约定：2017年2月28日，梅寒需将承租的房屋归还苏元法，房屋内附属的装修设施不得无故损坏（外墙窗户和楼梯另协商解决）；2016年11月19日至2017年2月28日的房屋租金，由9万元押金及20万元装修赔偿金充抵此期间的房屋租金；合同期限由2017年8月30日提前到2017年2月28日终止；苏元法、梅寒双方的补充协议为最终的意思表示，双方不再有任何纠纷；若梅寒不能在2017年2月28日前将房屋完好交付苏元法，赔偿违约金30万元，并同意苏元法将其清理出房屋等相关措施，9万元押金及20万元装修赔偿金不再充抵房租，并按原合同支付90万元房租。若苏元法与武警总队能续签的情况下，梅寒有优先承租权，苏元法不想与武警总队续签应把续租权转给梅寒。后因梅寒未能在2017年2月28日前将房屋交付给苏元法，遂引起本案纠纷。庭审中，梅寒主张2017年2月28日苏元法强行将梅寒东西搬出，梅寒报警，当天晚上，梅寒将东西搬出，后由武警总队在房屋上贴出封条。苏元法提交的照片显示，2017年3月2日，涉案房屋内的饭馆仍在营业。2017年3月14日，武警河南省总队后勤部在上述房屋上张贴了封条。庭审中，苏元法称其与武警河南省总队的租赁合同已经到期，已无法向梅寒转让续租权。以上事实有苏元法提交的照片、苏元法及梅寒共同提交的租赁合同补充协议，梅寒提交的武警部队房地产租赁合同2份、收条及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，苏元法、梅寒签订的房地产租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。依照租赁合同补充协议的约定，双方的合同于2017年2月28日提前终止，梅寒应在2017年2月28日前将房屋完好交付给苏元法，如未能如期交付，其应当向苏元法支付违约金30万元。梅寒虽辩称已依照补充协议的约定履行了交付义务，不存在违约行为，但其并未提交相应证据证明其实际履行了该义务，而据苏元法提交的照片显示，2017年3月2日涉案房屋内的饭馆仍在营业，故对梅寒的该答辩意见不予采信。对苏元法要求梅寒依照协议约定支付违约金30万元的诉讼请求，予以支持。关于苏元法主张不予退还梅寒9万元押金及20万元装修赔偿金的诉讼请求，因梅寒并未在本案中提出退还上述费用的反诉请求，故对该两项费用是否应予以退还，不予评价。关于苏元法要求梅寒支付房屋租金90万元的诉讼请求，依照租赁合同补充协议约定，若梅寒不能在2017年2月28日前将房屋完好交付苏元法，9万元押金及20万元装修赔偿金不再充抵房租，并按原合同支付90万元房租。梅寒已向苏元法交纳了2015年11月份至2016年11月份租金，依照两份房地产租赁合同约定的租金计算，上述“支付原合同90万元租金”应系2016年11月19日到2017年8月30日的租金，因苏元法与河南省武警总队的房屋租赁合同到期，房屋已于2017年3月14日被武警河南省总队后勤部张贴了封条，梅寒并未实际使用房屋至原合同约定的租赁期限，故苏元法应以梅寒实际使用的日期收取房屋租金。因梅寒并未提交有效证据证明其实际搬离涉案房屋的日期，故房屋租金应按合同约定标准自2016年11月19日计算至2017年3月14日，为365461元（625524.5÷284×115+277005÷284×115），对苏元法主张超出该范围的部分，不予支持。关于苏元法要求梅寒支付水费31784元、电费113280.7元，但其并未提交相应的证据予以证明该主张，故不予支持。一审法院于2017年6月7日作出（2017）豫0191民初5645号民事判决：一、梅寒于判决生效后十日内支付苏元法违约金300000元、房屋租金365461元，以上共计665461元；二、驳回苏元法的其他诉讼请求。一审案件受理费19516元，减半收取9758元，由苏元法负担5787元，由梅寒负担3971元。梅寒不服一审判决，向郑州中院上诉请求：1.撤销一审法院（2017）豫0191民初5645号民事判决，依法改判驳回苏元法的一审诉讼请求，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由苏元法负担。郑州中院二审依据与一审法院相同的事实和理由，于2017年8月10日作出（2017）豫01民终9862号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19516元，由梅寒负担。梅寒不服二审判决，向郑州中院申请再审，请求撤销一、二审判决，驳回苏元法对梅寒的诉讼请求。郑州中院再审认定的事实与二审一致。郑州中院再审认为，梅寒与苏元法签订的《武警部队房地产租赁合同》和《租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏元法原审提交的照片显示2017年3月2日涉案房屋内的饭店仍在营业，能够证明梅寒未能依照《租赁合同补充协议》的约定如期交付租赁房屋，构成违约。《租赁合同补充协议》的第五项明确约定了违约金数额，梅寒应依照该约定履行，故原判决对违约金的处理并无不当。梅寒未能提交有效证据证明其实际搬离涉案房屋的日期，原判决依据武警河南省总队后勤部张贴封条的时间即2017年3月14日作为计算租金节点，并无不当。郑州中院于2018年5月17日作出（2018）豫01民再33号民事判决：维持郑州中院（2017）豫01民终9862号民事判决。本院再审认定的事实与原审一致。另认定，梅寒作为原告另行向一审法院起诉，请求判令被告苏元法退还梅寒租房押金9万元并支付梅寒装修赔偿金70万元。一审法院于2019年2月1日对该案作出（2018）豫0191民初10371号民事判决，认为：根据郑州中院（2018）豫01民再33号民事判决，梅寒应赔偿苏元法30万违约金。基于此，梅寒对其未按补充协议约定履行义务的行为已承担了相应的违约责任，故押金9万元应予退还，并判决苏元法退还梅寒押金9万元，支付梅寒装修赔偿金4万元。梅寒不服该判决，向郑州中院提起上诉。郑州中院认为双方在补充协议中对梅寒违约后押金是否退还并未作出明确约定，故一审法院判决苏元法向梅寒退还押金9万元并无不当，并于2019年4月25日作出（2019）豫01民终8036号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题为：原审判决梅寒支付苏元法30万元违约金是否适当。关于梅寒是否违约交付房屋问题。按照《租赁合同补充协议》的约定，梅寒应于2017年2月28日将其承租的房屋归还苏元法。梅寒认可至2017年2月28日尚有部分家具没有搬离，且主张2017年3月2日因苏元法强行将其遗留家具搬出案涉房屋导致纠纷，梅寒雇佣的工作人员向派出所报案。因此，可以认定梅寒未依约于2017年2月28日将其承租的房屋归还苏元法。梅寒主张不应以2017年3月14日作为计算租金节点，但其未能证明实际搬离房屋的日期，原审依据武警河南省总队后勤部张贴封条的时间即2017年3月14日作为计算租金节点，并无不当。关于梅寒应支付的违约金数额问题。《合同法司法解释二》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”梅寒在原审中主张违约金过高并请求予以减少。首先，《租赁合同补充协议》系双方根据自身情况综合考量后签订，合法有效。梅寒未依约及时搬出房屋，有违诚实信用原则，应承担违约责任。其次，关于梅寒违约行为给苏元法造成的损失。苏元法主张梅寒搬走后，其向武警部队支付案涉房屋租金至2017年8月31日，但未提供证据证明该损失，且其再审认可案涉房屋自2017年3月14日被武警部队张贴封条后即交付给武警部队，梅寒迟延14天交房给苏元法造成的直接损失为该逾期交房期间的租金，并非严重违约。原审在判决梅寒支付租金至2017年3月14日的基础上，另判决支付30万元违约金，有失公平。本院根据梅寒违约行为给苏元法造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定梅寒向苏元法支付违约金9万元。综上，检察机关抗诉意见及梅寒部分申诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民再33号民事判决、（2017）豫01民终9862号民事判决；二、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初5645号民事判决第二项；三、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初5645号民事判决第一项为：“梅寒于本判决生效后十日内支付苏元法违约金90000元、房屋租金365461元，以上共计455461元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19516元，减半收取9758元，由苏元法负担5787元，由梅寒负担3971元；二审案件受理费19516元，由苏元法负担7806元，由梅寒负担11710元。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  韦贵云审判员  丁 亮二〇二一年一月二十九日法官助理高继伟书记员张天艳