江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11551号上诉人（原审原告）：王洪忠，男，1987年6月14日出生，汉族，住赣榆县。上诉人（原审原告）：尚水莲，女，1984年3月1日出生，汉族，住张家港市。两上诉人共同委托诉讼代理人：俞韬，江苏梁丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜梦晓，女，1975年3月29日出生，汉族，户籍地江阴市，现住张家港市。委托诉讼代理人：秦秀琴，张家港市港区法律服务所法律工作者。上诉人王洪忠、尚水莲与被上诉人颜梦晓房屋买卖合同纠纷一案，王洪忠、尚水莲不服张家港市人民法院作出的(2020)苏0582民初7772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法适用独任制进行了审理，现已审理终结。王洪忠、尚水莲上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由颜梦晓承担。事实和理由：1.一审法院未查明颜梦晓存在欺诈的事实。地面车位无产权证，颜梦晓只有使用权，费用由房屋所有权人按年支付。地下车位也只有使用权，颜梦晓刻意隐瞒相关事实。2.王洪忠、尚水莲即使购买房屋，也不能确保对两个车位的使用权利。地下车位为原房主吴正范名下车位，无法保障第三人不向买受人主张任何权利，且双方房屋买卖合同中未说明车位只有使用权，签订合同时中介说可以去房管局过户。地上车位没有相关的租赁合同，且双方房屋买卖合同中未说明车位系租赁。颜梦晓答辩称：1.一审法院查明事实清楚，颜梦晓不存在欺诈行为。双方没有签合同之前，颜梦晓就把人防车位的手续交给了中介，中介对于人防车位的情况是知晓的。地面车位不需要租金即可以使用，但是没有产权证，这一情况王洪忠、尚水莲亲自到现场勘察并了解了2个车位的取得情况，王洪忠、尚水莲是明知的，后王洪忠、尚水莲做了充分考虑，双方签订了房屋买卖合同。2.一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王洪忠、尚水莲向一审法院起诉请求：1.判令颜梦晓向王洪忠、尚水莲返还定金30000元并赔偿30000元，合计60000元；2、本案诉讼费由颜梦晓承担。一审审理中，王洪忠、尚水莲增加诉讼请求，要求判令解除双方的房屋买卖合同。一审法院认定事实：位于张家港市车库的房屋的所有权人为颜梦晓（单独所有，产权证号为张房权证杨字第**），产权证的登记时间为2013年1月11日，规划用途为成套住宅、自行车库。2019年12月28日，颜梦晓（卖方、甲方）与王洪忠、尚水莲夫妇（买方、乙方）在居间方张家港市杨舍西城富康信息服务部的居间下签订了一份《张家港房地产买卖合同》，主要约定：卖方同意将其名下位于张家港市杨舍镇沙工新村73幢402室、08#车库的房产转让给买方，产权证号为0000256330号，房屋建筑面积为131.15㎡，自行车库为8.41㎡，汽车位为Ｂ17㎡或号位，买方对以上房屋做了充分的了解，自愿向卖方购买上述房产、附属设施；买卖双方确认上述房地产转让价格为2275000元，此价格为含装修、附属设施及相关物品的部价款；买方在签订合同当日支付卖方购房定金3万元整，除购房定金以外的房款支付如下，2020年1月10日前付首付款1445000元，并做网签托管，剩余房款80万元于银行贷款付清；为保证甲乙双方交易安全，甲方收到定金后须将产权证交由居间方保管至产权过户之日，双方定于2020年1月10日办理网签、不动产登记产权过户手续，居间方依据预约牌号通知买卖双方办理相应手续，通知的时间与买卖双方约定的时间不一致的，以居间方通知的时间为准；甲方保证出场的房屋可能性清楚，办理网签、不动产权登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续（包括但并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失；双方确定交房时间为收清房款15日（或者贷款到账后7天内），甲方在交房前将房屋所涉水、电、气、网络等费用全部结清并迁出户口；违约责任，除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约而给对方造成的损失，买方签订本合同后违（悔）约，卖方有权没收定金，卖方签订本合同后违（悔）约，买方有权要求双倍返还定金；补充条款：①屋内设施全部赔于乙方（包含电视机2台、冰箱1台、洗衣机1台、床2张、餐桌1套、沙发1套、热水器1台）②此房价包含二个车位（Ｂ17一个，73幢402室地面车位一个）③甲方保证学区使用④甲方保证此房满五唯一⑤乙方出具物业结清证明。（划线部分系手写）此外，双方还对佣金支付等进行了约定。同日，颜梦晓出具一份《收款收据》，载明收到尚水莲支付的杨舍镇沙工新村73幢402室、08#车库的定金3万元。王洪忠、尚水莲认可仅向颜梦晓支付了定金，剩余款项分文未付。另查明：颜梦晓提供了《汽车位使用权转让合同书》（载明甲方、转让方为张家港市杨帆综合房地产开发有限公司，受让方、乙方为吴正范，甲方委托拍卖公司对沙工新村56个地下汽车位的使用权进行公开拍卖，乙方通过竞价取得了Ｂ17号汽车位的使用权，拍卖成立价为52829元，乙方取得上述汽车位的使用权，使用权期限随乙方的房屋所有权证、土地使用权证的使用期限终止而终止）及《江苏省拍卖成立确认书》（载明杨舍镇沙工新村地下汽车位使用权1个，编号Ｂ17，成立价格为52829元，拍卖日期为2010年11月12日，买受人为吴正范，拍卖人一栏加盖了相关拍卖公司的公章）。颜梦晓（甲方、住73幢402室）与上海居怡物业管理有限公司张家港分公司（乙方、委托方名帆花苑沙工新村业主委员会）签订一份《协议书》，主要内容为“为加快车位改造速度，解决小区内停车难问题，经三方友好协商，就车位发行和管理有关事宜达成如下协议：1、业主的车位改造，经业主大会同意，业主委员会全权委托乙方进行施工改造，每个车位改造费用为3000元，由市政府补贴600元，2400元由甲方自费出资（一次性付清）……如将车位转让给他人使用时，应及时告知乙方处，重新办理相关手续……”协议书下方监督方一栏还加盖了张家港市城南街道名帆花苑业主委员会的章。2020年1月3日，中介通过手机短信向颜梦晓发送一条手机短信，内容为“友情提醒：尊敬的颜女士你好！你委托我公司出售沙工73幢402室，房子附属的两个车位请于本月10日之前完成确权（即能办理过户或变更手续），否则将无法履行完成合同号4402418房产，我中介方已约你和买方协商两次，均为达成一致，请接到本短信后，尽快完成车位确权”。颜梦晓收到该短信后，即回复“我这就是人防车位，你们能接受的话就过肩扛，不能接受看着办吧”，当天又回复“富康房产你好！买卖双方在出售沙工新村73幢402室签合同编号44024108的同时，已经告知有两个车位（一个人防车位，另一个车位是地面改造发给我的固定车位）双方都同意的情况下签字的，请按照本月10号按合同号4402418房产流程，如买方过期没有按照合同流程走，请告知买方违约，定金当违约金处理，概不退还本短信作为法律依据保留”、“我不接受一切以降房价为由的协商”。1月10日下午，颜梦晓又向该短信发送了“富康房产你好！请于2020年1月10日按照约定履行合同，过了今天，客户就属于违约了”。双方在中介买卖房屋的视频显示：2019年12月28日当天下午，卖方先至中介处，中介对卖方提交的房屋产权证以及地下车位的相关材料进行审核，中介表示地下车位系人防车位，只有使用权，没有产权证，但可以更名，至于房屋价格好商量。之后买方也至中介处，三方围坐在一起。买方也仔细查看了卖方提供的房屋产权证书以及地下车位的相关材料，中介在此时还解释地下车位的材料系以前房屋业主2010年买地下车位的原始凭证。之后，中介组织双方就买卖事宜进行了磋商，后由中介根据双方意思表示拟写了房屋买卖合同，双方签约。庭审中，一审承办人当庭拨打了中介的电话158××******，中介陈述如下：双方在交易前是知晓本案所涉的两个车位的相关情况的，在交易时，中介要求卖方出具这两个车位的相关手续，但是卖方没有出具，因为这两个车位一个是人防车位，一个是物业发行的车位，只要到物业去办理变更手续即可，但是卖方没有理睬，后来中介协调要么让卖方便宜一点卖，要么买卖不成让卖方退定金，但双方这两个方案都不接受。庭审中，王洪忠、尚水莲陈述：我们所购买的房屋有两个车位，这两个车位都是通过中介和卖方沟通的，中介说这两个车位是可以更名的，至于具体去哪里更名，我不清楚，但是中介说是可以的。房地产买卖合同是三方在场面签的，当时卖方说地面车位有一个手续，在家里没带，中介让她回去找，她没有拿来，后来我们还是签了房屋买卖合同，地下的车位只是说更名。中介是富康房产的赵晓伟。交易时，我们看到了地下人防车位是吴正范的名字，不是卖方的名字，卖方说案涉房屋是她从前手房东吴正范手里买的，在签合同时我也看到了拍卖的成交确认书，上面的名字是吴正范，但吴正范卖给她的手续她要回家找，我们就先签了合同，后来她回去找了之后说买卖手续找不到了，最后也没有给我们。在签合同前我们实地看过房屋，地面车位远远的看了一下，地下车位也实地看过的，卖方还讲地面车位也是她买来的。颜梦晓陈述：在双方没有签合同之前我就把人防车位的手续交给了中介，中介对于人防车位的情况是知晓的，还有一个地面车位是物业在改造的时候一套房屋配了一个车位，我还和中介讲清楚这个车位是不需要租金的，但是没有产权证，中介对此也是知晓的。我问过物业人防车位怎么更名，物业说人防车位是通过拍卖成交的，只要在房屋买卖成功后告知他们就可以了，包括之前我从吴正范购买了案涉房屋，吴正范就把人防车位的拍卖手续给了我，之后这个车位就一直由我使用，人防车位是不能办理登记的。而地面上的车位也只要告知一下物业就可以了，我的地面车位是张贴了73幢402的标记的，车位在我们73幢的附近。审理中，一审法院至名帆花苑物业办公室进行调查，物业公司工作人员陈秋萍陈述：名帆花苑小区的地下车位都是人防车位，我们物业公司是2018年新进入小区的，据小区业主讲这些人防车位大约是2010年拍卖的，业主们通过拍卖取得了人防车位的使用权。如果房屋转让，业主不需要到我们物业公司登记，新的业主接着使用相应的人防车位就可以。小区地面的车位是原小区业委会统一改造的，业主们支付2400元的费用就可以取得，地面车位当时应该是给业主票据的，我们小区基本上每户人家有一个地面车位，如果房屋转让，新业主接着使用就可以了，也无需到我们物业公司登记。但我们小区门口是有门禁的，新业主到我们物业公司说一声，我们把新业主的车牌号输到电脑中就可以了。73幢402室的房屋有一个人防车位Ｂ17和一个地面车位，我们物业公司进入该小区时，之前的物业也没有向我们移交什么材料，但这两个车位这户人家用了好几年了，如果是别人的车位，人家肯定是要来讲的。之后，物业公司的相关人员向我院出具了一份之前物业移交给其的《73#业主明细表》，表格中73幢402室一行打印的业主姓名为“吴正范”，是否交车位改造费为“是”，金额为“2400”，缴费日期为“2014.10.7”，在“吴正范”姓名处用黑色水笔划掉后，手写更改为“颜梦晓”，在打印的业主电话号码后也相应地用黑色水笔手写了颜梦晓的电话。同时，一审承办人还在该小区进行了实地查看，小区地面车位上粘贴了显示具体哪幢哪户房号的蓝色铭牌。以上事实，有产权证、房地产买卖合同、收款收据、视频、调查笔录及庭审笔录等予以证实。王洪忠、尚水莲确认要求解除合同的理由是诉状上所称以及经过催告，对方仍未完成车位的变更手续。一审法院认为，双方签订的《张家港房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。王洪忠、尚水莲要求解除双方签订的买卖合同，颜梦晓对此表示同意，视为双方对解除合同达成一致意见，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。审理中，王洪忠、尚水莲认为颜梦晓在交易时欺骗其，王洪忠、尚水莲无法获得合同约定的车位，颜梦晓也未能完成车位的变更手续，颜梦晓未履行约定的债务，应当双倍返还定金，但根据双方的陈述以及双方在中介处交易的视频、中介及物业公司人员的陈述，可以看出双方在签订《张家港房地产买卖合同》已充分了解了案涉房屋（含两个车位）的相关情况，王洪忠、尚水莲在签约前就了解了上述两个车位一个是人防车位，一个是小区业委会改造的车位，根据上述两个车位的性质，无法办理确权或者过户、变更手续，而且虽然颜梦晓不享有这两个车位的所有权，但不影响颜梦晓对上述两个车位的使用，若双方成功交易后也不妨碍王洪忠、尚水莲使用上述车位，故王洪忠、尚水莲的该主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除王洪忠、尚水莲与颜梦晓的《张家港房地产买卖合同》。二、驳回王洪忠、尚水莲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计12500元，由王洪忠、尚水莲负担。二审中双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，首先，根据双方当事人和中介人员陈述、中介处的视频可知，王洪忠、尚水莲在签订房屋买卖合同前查看了《汽车位使用权转让合同书》、《江苏省拍卖成交确认书》，也对两个车位进行了实地查看，对于两个车位一个为人防车位、一个为小区业委会改造车位是明知的，因该两个车位的性质，无法进行确权或过户，现王洪忠、尚水莲主张颜梦晓存在欺诈行为本院难以支持。其次，根据小区物业公司人员陈述以及一审承办人实地调查的情况，虽因两个车位的性质不能进行确权或过户，但房屋买卖交易成功后，王洪忠、尚水莲对该两个车位的使用权不受影响，其也无需每年支付租金，王洪忠、尚水莲上诉认为其无法确保对两个车位的使用权没有依据，本院不予支持。综上所述，王洪忠、尚水莲的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王洪忠、尚水莲负担。本判决为终审判决。审 判 员  包 刚二〇二一年一月二十六日法官助理  徐馨岚书 记 员  陈雨萱