北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25235号原告：王新茂，男，1985年9月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律所事务所律师。委托诉讼代理人：南君润，北京市一法律所事务所律师。被告：康晓霞，女，1962年5月18日出生，汉族，个体工商户，住河北省固安县。原告王新茂与被告康晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新茂及其委托诉讼代理人薄纯清，被告康晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新茂向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除双方签订的《合作经营协议书》；2.请求法院依法判决康晓霞将北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂腾空交付给王新茂；3.请求法院依法判决康晓霞按每月6000元标准自2015年3月10日起给付管理费用直至2017年12月9日；4.请求法院依法判决康晓霞按每月5000元标准自2016年6月10日起给付伙食补贴直至2017年12月9日；5.请求法院依法判决康晓霞支付2015-2019年度招待费共计50000元；6.本案诉讼费由康晓霞承担。事实和理由：王新茂于2014年12月与案外人北京新联汉龙物业管理有限公司（以下简称新联公司）签订了关于北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂承包经营的《小食堂承包合同》，同年12月10日，王新茂与康晓霞签订了《合作经营协议书》，约定康晓霞实际经营该小食堂，除交纳《小食堂承包合同》中约定的费用外，另向王新茂按月交纳管理费6000元，每年交10000元招待费用。合同签订后，康晓霞仅缴纳18000元的管理费，剩余费用一直拖欠，甚至于2017年9月以合同无效为由将王新茂诉至贵院。经审理，双方签订的《合作经营协议书》确属合法有效，但康晓霞在诉讼期间一直占有该小食堂，且并未按照合同约定的费用。2019年11月2日，物业公司虽将房屋内部分物品搬出，但康晓霞仍遗留部分物品，王新茂和物业公司虽多次通知，但其一直拒绝撤出，导致房屋不能正常使用，由于多次协商不成，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，维护王新茂的合法权益。康晓霞辩称，王新茂的诉讼请求无事实及法律依据，除第一项诉讼请求外，应依法驳回其他诉讼请求。一、北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂，康晓霞已经实际交付给新联公司。康晓霞、王新茂与新联公司房屋租赁合同纠纷案，已经北京市第二中级人民法院做出(2020)京02民终1770号判决书。该判决书认定“新联公司于2019年11月2日已经收回案涉房屋，王新茂与康晓霞签订的《合作经营协议书》亦无法继续履行”，王新茂对此亦知情。因此王新茂要求康晓霞交付小食堂的诉讼请求无事实依据。二、王新茂要求康晓霞支付管理费、伙食补贴的诉讼请求无事实和法律依据。上述判决书已经认定王新茂没有履行《合作经营协议书》，存在重大的违约行为，导致康晓霞无法正常使用涉案房屋，属于根本违约，给康晓霞造成了巨大的经济损失。该判决书记载“《合作经营协议书》约定，王新茂提供并保证康晓霞正常经营条件。合同履行过程中，北京市丰台区食品药品监督管理局向康晓霞发出《责令改正通知书》，要求停止未取得食品经营许可证从事食品经营活动的行为，康晓霞收到通知书后实际停止经营。王新茂未尽到出租人协助办理证照及保证正常经营的条件，其应承担相应的违约责任，赔偿康晓霞的实际损失。”由于王新茂违约，给康晓霞造成了巨大的经济损失，王新茂应该承担违约责任，赔偿康晓霞的经营损失。在康晓霞与王新茂、新联公司房屋租赁合同纠纷诉讼期间，由于康晓霞无力支付二审诉讼费，故未提起上诉，导致二审法院误判认定康晓霞认可一审判决，故未支持康晓霞要求王新茂支付经营损失的诉讼请求，康晓霞已经承受了巨大的经济损失。根据北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》：“从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制到其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。”本案中，康晓霞没有任何违约行为，对于涉案房屋能够正常经营期间的管理费、伙食补贴等，已经实际足额支付，即使小食堂无法对外经营期间，康晓霞自己搭钱供新联公司员工50人午饭和晚饭，康晓霞为此支付了高额费用。正是由于王新茂的违约行为，导致康晓霞无法使用涉案房屋，已经造成巨大的经济损失。在这种情况下如果再要求康晓霞支付管理费、伙食补贴及招待费等显失公平，更不符合双方的合同目的。王新茂未足额赔偿损失，其根本没有权利要求康晓霞支付任何费用。因此，对于王新茂要求康晓霞支付管理费、伙食补贴及招待费的诉讼请求应于驳回。除此以外，康晓霞多次要求王新茂返还价值190多万用于小食堂经营的物品，但遭到拒绝，王新茂亦有饭费尚未支付给康晓霞。综上所述，请求驳回王新茂的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月，康晓霞起诉新联公司、王新茂房屋租赁合同纠纷一案，要求：1.确认康晓霞与新联公司之间的事实合同无效；2.确认康晓霞与王新茂签订的《合作经营协议书》无效；3.新联公司、王新茂向其返还设备押金100000元、物业员工伙食补贴款75000元；4.王新茂向其返还转让费50000元、管理费36000元；5.新联公司、王新茂共同向其支付经济损失1297860.5元；6.新联公司、王新茂共同向其支付经营损失1350000元；7.诉讼费由新联公司、王新茂负担。2019年10月18日，本院作出（2018）京0106民初10157号民事判决书，判决：一、康晓霞与王新茂于2014年12月10日签订的《合作经营协议书》无效；二、王新茂于判决生效之日起七日内退还康晓霞押金100000元、转让费50000元；三、王新茂于判决生效之日起七日内赔偿康晓霞装修损失100000元；四、驳回康晓霞的其他诉讼请求。康晓霞不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）京02民终1770号民事判决书，以“案涉的房屋取得了建设工程规划许可证，亦无相关部门认定案涉房屋为违法建设”为由，改判：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10157号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10157号民事判决第一项、第四项；三、驳回康晓霞的其他诉讼请求。上述一审、二审民事判决书确认了如下事实：2014年12月10日，新联公司方庄分部（甲方）与王新茂（乙方）签订《小食堂承包合同》约定，为保障物业公司员工的就餐，维护员工合法权益，甲方将位于北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂（约200平方米）委托给乙方经营管理。设备押金100000元，员工伙食补贴每月5000元，押金自签订合同之日起交清。承包期限三年（自2014年12月10日至2017年12月9日止）。补贴一月一缴，每月5日前缴清，若连续或累计二个月不交，甲方可视乙方违约，提前解除合同，并从押金中扣除。合同终止，甲、乙双方交接完属于甲方物品后，十日内甲方退还乙方押金。乙方对小食堂进行装修改造前必须征得甲方同意，不得拆承重墙，进行变动主体结构等违法行为。未经甲方同意，乙方不得擅自将食堂转借、转包，否则一切责任由乙方承担。同日，王新茂（甲方）与康晓霞（乙方）签订《合作经营协议书》约定，甲方与新联公司于2014年12月10日签订《承包合同》。甲方承包了新联公司位于北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂（约200平方米）。现甲乙双方经过协商订立如下合作协议：乙方负责食堂经营管理。甲方实行监督职责。乙方每月支付甲方管理费6000元。乙方合理使用承包物餐厅、餐具、用具（详见餐具、用具清单）。自2014年12月10日起至2017年12月9日止，乙方负责向新联公司交纳设备押金、伙食补贴及相关一切费用，其中交纳设备押金100000元，伙食补贴每月5000元。伙食补贴一月一缴，每月5日前缴清。合同终止后，甲方在合同终止后三日内退还乙方设备押金。小食堂负责新联公司签订劳动合同工作人员工作用餐。中午用餐人数不超过40人，晚上用餐人数不超过10人，中晚餐标准均为3.5元。中晚餐不少于一荤一素一汤。实行打卡就餐。饭卡由新联公司提供。用餐时间中餐11:30-13:00，晚餐17:30-18:30。甲方提供并保证乙方正常经营条件。乙方承包机关食堂实行独立经营，自负盈亏。乙方必须具有一定的烹调技术，有饮食服务管理经验。乙方承包的食堂以服务物业员工为目的，要做到环境优雅、食品卫生、价格合理，质量精、秩序好，确保安静、安全。自觉服从甲方的管理，接受甲方的监督和指导。保证就餐时间，让加班的新联公司员工随时用餐。合作期内，食堂消防、食品安全、卫生均由乙方负责。如因乙方责任发生火灾、食物中毒、环境污染、安全等事故，所有损失由乙方承担，并依照相关法律追究责任。乙方工作人员必须经卫生部门体检合格并持证上岗，要做到穿着整洁、文明礼貌、热情服务。乙方承包食堂不准改变用途。经营范围包括餐饮、餐饮加工服务、外卖服务。未经甲方同意，乙方不得擅自将食堂转借、转租、转包及合作，否则一切损失由乙方承担。本合同签订后任何一方不准单方无理由终止合同，如甲方违约应赔偿给乙方造成的实际损失。如乙方违约，应向甲方支付违约金50000元。合作期满乙方应按本合同的规定将承包的物品完好无损的交付甲方，如有损坏由乙方负责维修，不能修复的按折旧价赔偿。每月召开一次伙委会，听取伙食意见。每年8月底前由乙方负责向甲方交纳招待费10000元。合同签订同日，康晓霞向王新茂交纳押金100000元。自2015年5月25日至2016年9月14日康晓霞向新联公司交纳伙食补贴75000元。王新茂认可康晓霞已向其交纳管理费18000元、转让费50000元。康晓霞主张向王新茂交纳管理费36000元，但未提交相关证据。康晓霞承租小食堂后，对房屋进行装修，并实际经营至2017年7月25日。2016年1月15日，新联公司对外发出《通知》载明，即日起，在蝎王朝（小食堂）就餐的车辆，谢绝入院。2016年6月，新联公司向王新茂出具《告知函》载明，王新茂：我公司已于2016年5月24日上午在我公司会议室向你告知撤销了你与我公司方庄分部签订的《小食堂承包合同》，并向你发了书面《告知函》。现根据合同规定将有关撤销合同的其他事项告知如下：一、按照双方签订的《小食堂承包合同》第八条规定，“如乙方违约，甲方收取的押金不予退还。”我方收取的押金壹拾万元（10万元）为实际经营方康晓霞交纳的押金，（见你向康晓霞所签协议附件）。因此，你交来的壹拾万元押金（10万元），我公司不予退还（康晓霞本人同意不予退还王新茂）。二、未经我公司同意你与第三方康晓霞签订的一切协议，我公司一律不认可，且你们双方的经济纠纷与我公司无关，由你们协商解决。三、更正事项：2016年5月24日和2016年6月2日给你的《告知函》中的康晓季、唐晓霞，由于我公司笔误错写，在此更正为康晓霞，以上两份告知函无效作废，以本次告知为准。四、本告知函一式叁份，王新茂、康晓霞、物业公司各持一份，具有相同效力。特此函告。2017年7月25日，北京市丰台区食品药品监督管理局向康晓霞发出《责令改正通知书》，要求停止未取得食品经营许可从事食品经营活动的行为。经法院核实，北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂无产权登记。新联公司于上述二审过程中称与王新茂多次沟通无果后，于2019年11月2日将案涉房屋收回，屋内的物品另找仓库存放。本案庭审中，王新茂认为《合作经营协议书》于2019年11月2日解除，康晓霞认为于2017年7月25日解除，双方各持己见，无法达成一致。经法庭询问，康晓霞称，其交纳了75000元后，新联公司未再向其主张过伙食补贴等费用，因为新联公司知道房屋实际经营不了。2017年9月，康晓霞与新联公司交涉，新联公司同意赔偿其50000元，康晓霞不同意，故新联公司也未动房屋。王新茂称，除康晓霞向新联公司交纳费用以外，王新茂不再向新联公司交纳租金。其实际亦未交给新联公司相关费用，新联公司亦未起诉向王新茂主张交纳费用。本院认为，王新茂与康晓霞签订的《合作经营协议书》名为合作，实为租赁合同关系。王新茂的第一项诉讼请求，要求解除双方签订的《合作经营协议书》。《合作经营协议书》的租期至2017年12月9日，康晓霞实际经营至2017年7月25日，新联公司自称于2019年11月2日将涉案房屋收回。王新茂与康晓霞并未续签《合作经营协议书》，故王新茂主张《合作经营协议书》于2019年11月2日解除，无法律依据。《合作经营协议书》约定，王新茂提供并保证康晓霞正常经营条件。合同履行过程中，北京市丰台区食品药品监督管理局向康晓霞发出《责令改正通知书》，要求停止未取得食品经营许可从事食品经营活动的行为，康晓霞收到通知书后实际停止经营。王新茂未尽到出租人协助办理证照及保证正常经营的条件，其应承担相应的违约责任，赔偿康晓霞的实际损失。涉案合同于2017年7月25日实际无法继续履行，康晓霞主张合同于2017年7月25日解除，于法有据。本院对王新茂的第一项诉讼请求不予支持。新联公司曾自称于2019年11月2日将涉案房屋收回，现王新茂又要求康晓霞将北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂腾空交付给王新茂，无事实依据，本院不予支持。关于王新茂的第三、四、五项诉讼请求。如上所述，王新茂未尽到出租人协助办理证照及保证正常经营的条件，其应承担相应的违约责任。康晓霞的租金（伙食补贴）交至2016年9月14日；而新联公司于2016年5月向王新茂、康晓霞告知新联公司撤销了其与王新茂签订的《小食堂承包合同》；且涉案租赁房屋瑕疵已明确影响康晓霞的实际经营，其承租房屋的目的部分无法实现，故应对康晓霞截至2017年7月25日的租金酌情予以调整。又结合新联公司自2016年以来亦未再向王新茂、康晓霞主张该期间租金，且王新茂针对康晓霞的各项损失在该期间应予但未予赔偿，故本院酌定康晓霞无需补交截至2017年7月25日前的租金。故对于王新茂主张此前的相关费用，本院不予支持。涉案房屋自2017年7月25日后，不具备出租使用条件，故对于王新茂主张的此后的相关费用，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：驳回王新茂的全部诉讼请求。案件受理费3845元，由王新茂负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年一月十七日书记员  高云鹏