北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3952号原告：北京延熙堂观光采摘园，住所地北京市密云区河南寨镇新兴村(村委会北50米)。统一社会信用代码XXX。投资人：张凤成，园长。原告：张凤成，男，1963年5月17日出生，住北京市密云区。二原告之委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。被告：延少冬，男，1963年8月26日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。原告北京延熙堂观光采摘园（以下简称延熙堂采摘园）、张凤成与被告延少冬租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭在线进行了审理。原告延熙堂采摘园、张凤成之委托诉讼代理人杨华民、被告延少冬之委托诉讼代理人郑泽众在线到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延熙堂采摘园、张凤成向本院提出诉讼请求：1．判令延少冬给付2018年4月1日至2018年11月16日期间的房屋土地占用费282150元；2．判令延少冬赔偿1389棵葡萄树损失136239元；3．判令延少冬赔偿评估鉴定费12500元；4．诉讼费由延少冬负担。事实和理由：2015年3月6日，我与延少冬签订《租赁协议》，约定将面积为83．5亩的北京闻山泉观光采摘园出租给延少冬经营，租赁期限12年，自2015年4月1日起至2027年3月31日止，前三年每年租金400000元，2018年4月1日至2021年3月31日期间每年租金450000元。同时，双方在协议中约定，延少冬对承租方的土地及上面的附属物应负责保管，爱护使用，注意防火防冻，如果保护不周或使用不当造成的损坏，延少冬负责自行修复或赔偿一切损失。协议签订后，我将观光园土地及地上物全部移交给延少冬经营，其中包括房屋及葡萄园。2018年，因延少冬管理不善，导致采摘园1389棵葡萄树死亡。同时，延少冬应于2018年3月1日前交纳的当年租金450000元亦未支付。后我将延少冬诉至法院，延少冬于2018年11月16日将其租赁的观光园腾退交付给我。经法院生效判决，认定我与延少冬签订的《租赁协议》无效。延少冬至今未支付2018年4月1日至2018年11月16日期间的租金。为维护自身合法权益，故诉至法院。延少冬辩称：第一，根据政策要求，采摘园的锅炉于2017年11月拆除，因此在2017年年底至2018年3月期间，采摘园没有经营。此后，张凤成于2018年5月14日将园区大门锁上，导致我无法经营采摘园。因此，2018年的租金与我无关。第二，在我承包采摘园之前，该采摘园已经荒废了好几年，葡萄树已经大量枯死，因此在我们双方签合同时没有对葡萄树进行清点。同时，也没有证据证明葡萄树是在我承租采摘园期间内死亡的，鉴定报告中亦没有对葡萄树的死亡时间进行鉴定。综上，不同意延熙堂采摘园、张凤成的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年4月7日，案外人张文国与密云县河南寨镇新兴村经济合作社（以下简称新兴村合作社）签订农村集体土地承包(使用权)流转合同书，承租涉案土地83．5亩，流转期限自2007年3月31日至2028年3月31日。张凤成称其与张文国合作，以该土地为基础投资建设原闻山泉观光采摘园，后二人终止合作关系。张凤成继续经营原闻山泉观光采摘园。2008年5月15日，新兴村合作社、密云县河南寨镇人民政府（以下简称河南寨镇政府）出具证明，内容为：北京闻山泉观光采摘园租赁新兴村土地，根据密云县农委关于观光采摘园区的要求经新兴村委会同意，在园区内建餐饮、住宿用房及其它设施。2015年3月6日，北京闻山泉观光采摘园（出租人、甲方）与延少冬（承租人、乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方出租北京市闻山泉观光采摘园房屋、家具、电器以及附属设施（具体数额见双方点库清单），出租面积83．5亩（附平面图一份），租赁用途为旅游式养老。第一条：房屋基本情况，乙方租甲方位于北京市密云县河南寨镇新兴村（XXX观光采摘园使用面积83．5亩，附平面图一份）。第二条：租用期限12年，租赁起止日期为2015年4月1日，终止日期为2027年3月31日。第三条：租金，租赁期间内前三年，土地租金每年400000元，具体付款方式，2015年4月1日至2018年3月31日租金每年400000元整；2018年4月1日至2021年3月31日租金每年450000元整。2021年4月1日至2024年3月31日租金每年500000元整；2024年4月1日至2027年3月31日租金每年550000元整。此租金不含水费、电费、暖气费等费用。第四条：付款方式及付款时间。租金付款方式：1．第一年每6个月一付分两期付清，第二年以后为年付，一次性付清每年租金；2．付款时间：第一笔付款200000元在合同签订日付款，第二笔200000元于2015年10月1日前付清，以后付年租金款提前一个月给付租金（每年3月1日前），乙方超期两个月未付租金，甲方有权收回观光采摘园，出现一切后果乙方自负。第五条：违约条款及责任：1．乙方应按合同约定实现（时限）交付租金，如发生拖欠视为违约，连续两个月甲方有权收回租赁的土地及地上一切附属建筑物，并终止合同；2．乙方需按经营范围合法经营，由乙方自身原因所造成的经济损失、人员伤害以及法律责任均由乙方承担，甲方不承担并有权终止合同；3．乙方在经营活动中所用人员应符合北京市有关规定办理相关手续；4．乙方在租赁甲方北京市闻山泉观光采摘园期间，采摘园的一切附属建筑物由乙方无偿使用，如果甲方的建筑物未通过国家审批而受到国家执法单位查处罚款及拆除一切经济损失及法律责任由甲方承担；5．乙方在租赁期间负责管理房屋及设备的维修；6．合同期间，除不可抗拒的因素外，甲乙双方不能任意解除合同，基于国家征用土地拆迁时，必须让出，乙方承租的房屋土地及设施甲方应提前2个月通知乙方，甲方不承担任何责任，如发生拆迁补偿以及经济损失，补偿时的一切损失与乙方无任何关系同时租赁合同终止；7．双方如有违约，违约方向守约方赔偿一万元整；第六条：关于修改和改变土地和附属物的约定：1．乙方对承租方的土地及上面的附属物应负责保管，爱护使用。注意防火防冻，如果保护不周或使用不当造成的损坏，乙方负责自行修复或赔偿一切损失，自租赁场地移交给乙方之日起，场地所有的安全、卫生、防疫及有关责任均由乙方负全责；2．乙方不得私自拆改承重结构及电器、水、暖设施，改动时需与甲方协商，由甲方出具书面材料后方可动工。乙方用此地需立项养老用地时，甲方需配合乙方协助办理。北京闻山泉观光采摘园在合同尾部加盖印章，张凤成签字。延少冬作为乙方在合同尾部签字。双方签订合同后，张凤成将涉案土地房屋交付给延少冬。北京闻山泉观光采摘园亦交给其经营。2015年4月30日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京闻山泉观光采摘园变更名称为北京延熙堂观光采摘园。2015年6月2日，延少冬与张凤成签订补充协议，甲方原北京闻山泉观光采摘园现更名为北京延熙堂观光采摘园，乙方延少冬，内容为：原北京闻山泉观光采摘园与乙方所签订的合同更名以后依然有效，更名后所有工商营业执照、代码证、税务登记证、公章及所有手续交由乙方使用，乙方不能以租赁甲方的场所进行贷款或违法经营，在租赁期间所产生的一切债务由乙方承担。张凤成作为甲方签字。延少冬的代理人在乙方处签字，乙方签字下面加盖了延熙堂采摘园的印章。在本案的审理过程中，延少冬称其已付清2018年3月31日前的租金，张凤成、延熙堂采摘园对此不持异议。另查一：2018年5月14日晚，延少冬与张凤成发生纠纷。2018年6月，延熙堂采摘园以租赁合同纠纷为由将延少冬诉至本院，要求解除与延少冬签订的《租赁协议》，并要求给付2018年4月1日至2018年11月16日期间的租金、赔偿葡萄树损失等。该案案号为（2018）京0118民初7572号。同时，延少冬亦提出反诉，要求解除《租赁协议》并赔偿财产损失、经营损失等。在该案的审理过程中，张凤成申请作为原告参加诉讼。本院于2018年11月13日进行现场勘验，组织双方清点各自的物品，明确了延少冬的物品。2018年11月16日，在本院的组织下，延少冬将2018年11月13日清点确认的物品搬走，涉案土地、房屋交付给张凤成。此外，在该案的审理过程中，延熙堂采摘园申请对葡萄树的价值产值损失进行评估鉴定。本院委托北京市京价价格评估有限公司（以下简称评估公司）进行评估。2019年6月17日，评估公司出具评估报告，载明：价格评估基准日为现场勘查日2018年12月18日。评估标的为（2018）京0118民初7572号案件涉诉的葡萄树价值及产值损失，涉诉葡萄树栽种于密云区延熙堂采摘园院内，现场勘验时葡萄树处于死亡干枯状态，其中部分葡萄树藤已经灭失，只存有枯根。经现场勘验，葡萄树共计1377棵，其中1309棵无异议，68棵有根无藤情况葡萄树有异议。评估结论为136239元，其中无异议部分评估结论为129496元，有异议部分评估结论为6743元。延熙堂采摘园为此支付鉴定费12500元。2019年12月30日，本院作出（2018）京0118民初7572号民事判决书，认为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。国家土地管理法同时规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。该案中，延熙堂采摘园所占用的土地本为农用地，地上建筑物未取得相应的规划审批手续，故延熙堂采摘园与延少冬签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。经释明双方均表示不变更诉讼请求，故判决：“一、驳回原告（反诉被告）北京延熙堂观光采摘园的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）张凤成的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）延少冬的反诉请求”。后延熙堂采摘园、张凤成向北京市第三中级人民法院提起上诉，2020年3月30日，北京市第三中级人民法院作出(2020)京03民终3199号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。另查二：谷春民原系张凤成雇佣在原北京闻山泉观光采摘园看门及打理果树，张凤成向其支付工资。2015年延少冬经营延熙堂采摘园后，谷春民继续在延熙堂采摘园从事同类工作。在（2018）京0118民初7572号案的审理过程中，谷春民于2019年3月19日作为证人到庭陈述称其于2017年10月因身体有病回老家，后于2018年1月初回来发现葡萄树因没有培土而全部冻死。上述事实，有双方当事人陈述、（2018）京0118民初7572号民事判决书、(2020)京03民终3199号民事判决书、（2018）京0118民初7572号案卷宗材料等在案佐证。本院认为：延熙堂采摘园与延少冬签订的租赁合同已经法院生效判决认定为无效，本院对此不再赘述。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议焦点在于：一、延少冬是否应当支付2018年4月1日至2018年11月16日期间的房屋土地占用费。二、涉案葡萄树的死亡时间以及延少冬是否应当承担赔偿责任。一、延少冬是否应当支付2018年4月1日至2018年11月16日期间的房屋土地占用费。本案中，延少冬支付租金至2018年3月31日，虽然此后延少冬与张凤成之间发生纠纷，但延少冬实际将涉案土地及房屋交付给张凤成的时间为2018年11月16日，故延少冬理应支付此期间的房屋土地占用费，经核算该数额为281250元。现延熙堂采摘园、张凤成要求延少冬给付房屋土地占用费282150元的诉讼请求，其中过高的部分，本院不予支持。二、涉案葡萄树的死亡时间以及延少冬是否应当承担赔偿责任。首先，涉案葡萄树是否系在2015年3月交付前即已大量死亡。本案中，延少冬称在其承包采摘园之前涉案葡萄树已经大量死亡，但未向本院提供相应证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。其次，涉案葡萄树是否可能在延少冬腾退土地房屋后评估公司进行现场勘查前，即在2018年11月16日至2018年12月18日期间死亡。对此本院认为，结合葡萄树冬季埋土时间以及延熙堂采摘园在2018年6月即已主张赔偿1389棵葡萄树损失，故涉案葡萄树在上述期间死亡的可能性微乎其微。最后，结合延少冬雇佣的员工谷春民证人证言，亦可印证涉案葡萄树系在延少冬使用涉诉土地房屋期间内死亡。综上，延少冬应就葡萄树的损失进行赔偿，赔偿金额以评估报告中无异议部分的金额129496元为准。此外，延熙堂采摘园为评估葡萄树损失而支付的鉴定费12500元，延少冬亦应承担赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、延少冬于本判决生效之日起十日内给付北京延熙堂观光采摘园、张凤成房屋土地占用费二十八万一千二百五十元；二、延少冬于本判决生效之日起十日内赔偿北京延熙堂观光采摘园、张凤成葡萄树损失十二万九千四百九十六元；三、延少冬于本判决生效之日起十日内赔偿北京延熙堂观光采摘园、张凤成鉴定费损失一万二千五百元；四、驳回北京延熙堂观光采摘园、张凤成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百八十二元，由北京延熙堂观光采摘园、张凤成负担五十八元（已交纳），由延少冬负担三千八百二十四元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  曲 爽二〇二一年一月十四日法官助理  江 南书 记 员  王蒙蒙