四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初232号 原告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路西一段******，统一社会信用代码91510107768638554F。 法定代表人：黄福洲，董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，男，系公司员工。 被告：蒋敏，男，1987年01月08日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安公司）诉被告蒋敏物业服务纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理。依法适用简易程序于2021年1月28日公开开庭进行审理。原告恒安公司委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼，被告蒋敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒安公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付拖欠的物业服务费1925.70元、欠费总额24%的违约金478元，以及垃圾清运费66元，共计2469.70元；诉讼及准备期间合理支出的费用200元由被告承担；诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系“乐河国际”住宅小区的业主，其房屋位于该小区********。原告于2010年6月1日与四川申泰房地产开发有限公司签订《乐河国际花园社区前期物业服务合同》，约定服务期限至2016年12月31日止；；住宅用房每月每平方米物业服务费120元；物业服务费用按季缴纳，业主应在每季度头个月15日前履行交纳义务；拖欠物业服务费的，从未交费的下季度首日起计，逾期按应缴费用总额的每日百分之三支付滞纳金等内容。被告截止2016年12月31日未按合同约定给付的物业服务费共计1925.70元。原告多次催收无果，请求判如所请。 被告蒋敏未答辩。 原告围绕诉讼请求，依法提交《前期物业服务合同》、《不动产登记查询通知书》、欠费明细、催费函，证明其主张事实的成立。被告未到庭视为放弃质证权利。经审查，原告提交的证据真实合法有效，并与本案具有的关联性，本院予以确认并存卷佐证。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本案事实为：被告有位于峨眉山市××镇××路××号××社区××幢××单元××楼××号住房一套，建筑面积142.43平方米。2010年6月1日，原告与“乐河国际社区”开发商四川申泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告对乐河国际社区进行物业服务；合同期限自2010年12月31日24时起至2016年12月31日止；；住宅建筑区域内物业服务费以120元／月／平方米计算；物业服务费用按季缴纳，业主（含使用人）应在每季度头个月15日前履行交纳义务；对拖欠物业服务费的业主，从未缴费的下季度首日起计算，逾期按应缴费用总额的每日百分之三支付滞纳金等内容。被告未按合同约定给付2016年1月23日至12月31日止的物业服务费1929.67元（142.43㎡×1.2元／月.㎡×11月＋142.43㎡×1.2元／月.㎡÷31天／月×9天）。2019年6月12日，原告通过短信平台向被告发送短信，催促被告交付拖欠截止2016年12月31日止的物业服务费1925.70元、垃圾清运费66元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”的规定，本案原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照约定给付物业服务费。现原告要求被告给付所拖欠的物业服务费，符合法律规定，依法予以支持，因原告请求的物业服务费少于约定的物业服务费，属于对权利的处分，且该处分不损害其他人的利益，本院，予以确认。在前期物业服务合同中约定被告未按时交纳物业服务费应支付“滞纳金”，其性质即是违约金的意思，应确定为违约金约定，而违约金以欠费总额的日百分之三计算，以年计算则高达1095%，原告请求违约金时以24%计算，是对过高违约金的自行调整，即有调整过高违约金的意思，对此意思本院地予以确认，但自行调整后的违约金也过高，本院根据实际情况酌情予以调整为欠费总额的10%为准。原告请求的垃圾清运费，因在《前期物业服务合同》中未约定，同时原告也未提交证据证实已代被告交付了此费用，故原告该请求不予支持。原告另请求的诉讼及准备期间的合理支出费用，不符合法律规定，依法不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃权利并应承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋敏在本判决生效后五日内给付原告成都恒安五洲物业管理有限公司拖欠的2016年1月23日起至2016年12月31日止度的物业服务费1925.70元及违约金192.57元元，共计2118.27元； 二、驳回原告成都恒安五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费用减半收取为25元，由原告成都恒安五洲物业管理有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王宇锋 二〇二一年一月二十八日 书记员  赵 娟 附本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业管理企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业管理企业已经按照合同约定以及相关规定提供管理，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。