湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终110号上诉人（原审原告）：马南旺，男，1983年10月4日出生，汉族，住武冈市。上诉人（原审原告）：陈小兰，女，1986年8月23日出生，汉族，住武冈市。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王**华，湖南湘锋律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：曾莎莎，湖南湘锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南皇冠投资置业有限公司，住所地武冈市庆丰东路。法定代表人：周安福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。上诉人马南旺、陈小兰与被上诉人湖南皇冠投资置业有限公司（以下简称皇冠投资公司）商品房销售合同纠纷一案，马南旺、陈小兰因不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马南旺、陈小兰的共同委托诉讼代理人曾莎莎，被上诉人皇冠投资公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马南旺、陈小兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人马南旺、陈小兰的一审诉讼请求，由被上诉人皇冠投资公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决理由错误。双方当事人签订的《武冈市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，也没有违反法律强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定履行各自义务。故一审法院认为按照双方签订的合同执行显失公平属判断错误。二、一审判决滥用自由裁量权。一审法院已经认定系皇冠投资公司原因导致未能办理房屋登记，其违约行为应该承担相应的违约责任，但一审法院将违约金调整为3000元没有阐明裁判依据，也违反了司法解释关于违约金调整的规定。综上，一审判决适用法律错误，滥用自由裁量权，请求二审法院依法予以改判，以维护上诉人马南旺、陈小兰的合法权益。皇冠投资公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，原审法院没有滥用自由裁量权，马南旺、陈小兰的诉求是要求办理产权证，现已办理好了产权证，马南旺、陈小兰的核心诉求已经实现，原审判决的违约金兼顾了社会利益，是准确适用法律的表现。马南旺、陈小兰向一审法院起诉请求：一、判令皇冠投资公司支付马南旺、陈小兰违约金44886.1元，并从2020年7月1日起以44886.1元为基数，按每日万分之二的标准支付违约金至皇冠投资公司办妥马南旺、陈小兰房屋的不动产权证书止；二、本案诉讼费由皇冠投资公司承担。一审法院认定事实：皇冠投资公司以出让方式取得位于武冈市××路××路交汇处编号为武国用（2013）第1544号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地块上建设皇冠世纪城商品房。2016年1月30日，马南旺、陈小兰（买受人）与皇冠投资公司（出卖人）签订编号为20160005602号《武冈市商品房买卖合同》，约定马南旺、陈小兰购买皇冠世纪城第8栋6层602号商品房，该商品房建筑面积为115.84平方米，单价为每平方米2654元，房屋总价款为307439元；买受人于2016年1月30日支付首付款97439元，余款210000元采取银行按揭方式支付；合同第十条交付期限及条件约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；第十七条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后按政府相关政策法规规定日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，马南旺、陈小兰于2016年1月30日按约支付首付款97439元，交纳契税4611.59元、物业专项维修资金9267元，余款210000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司武冈市支行办理了按揭贷款手续。皇冠投资公司于2017年6月30日将该商品房交付给马南旺、陈小兰使用。一审庭审中，皇冠投资公司称皇冠世纪城8栋房屋的北侧规划是市政道路，因市政道路未进行征地修建，导致涉案商品房不能形成小区环形消防通道，无消防通道便不能通过消防验收，从而导致马南旺、陈小兰至今未能取得房屋产权证书。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。马南旺、陈小兰的核心诉求是要求皇冠投资公司办理好不动产权证，以及由皇冠投资公司承担逾期办理的违约责任。马南旺、陈小兰与皇冠投资公司签订《武冈市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当根据合同履行各自的义务。马南旺、陈小兰签订商品房买卖合同后，依约向皇冠投资公司交付了首付款，余款办理了贷款手续，已经履行了其合同义务，皇冠投资公司应当在合同约定的期限内将符合质量标准的房屋交付给马南旺、陈小兰并办理房屋所有权证及土地使用权证。皇冠投资公司于2017年6月30日与马南旺、陈小兰办理房屋交付手续，虽然双方未明确约定房屋所有权证的具体办理期限，但皇冠投资公司理应在合理的期限内为马南旺、陈小兰办理好房屋所有权证。根据双方签订的《武冈市商品房买卖合同》第十七条约定，确定皇冠投资公司应当在商品房交付使用后365+90日内（即于2018年10月2日前）为马南旺、陈小兰办理房屋所有权证。因皇冠投资公司至今未为马南旺、陈小兰办理房屋所有权证，皇冠投资公司构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，如因皇冠投资公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房屋所有权证，马南旺、陈小兰不解除商品房买卖合同的，由皇冠投资公司自逾期之日起至实际办妥登记之日止按已付房款的每日万分之二承担违约金。现皇冠投资公司以造成房屋所有权证没有及时办理的原因是由于皇冠世纪城小区北侧政府原定规划的市政规划道路未能及时修建，导致小区不能形成环形消防通道，消防无法按时通过验收所致，而合同约定的违约金计算标准过高请求酌情处理。一审法院审查后认为，皇冠投资公司主张的原因并非不可抗力，属于皇冠投资公司在与马南旺、陈小兰订立合同时对小区项目规划发展形势估计错误，并不能免除皇冠投资公司应承担的违约责任。根据我国合同法的规定，违约责任以填补损失为原则，约定的违约责任比实际造成损失过高或者过低可以减少或增补。皇冠投资公司只是迟延交付产权证书，其过错远远小于迟延交付房屋，对于马南旺、陈小兰的实际损失，马南旺、陈小兰并未提供证据证实，就本案目前情况而言，仅限于律师费和诉讼费用。若按双方签订的《武冈市商品房买卖合同》执行，则显失公平，也超出了皇冠投资公司与马南旺、陈小兰订立合同时的预想和承受能力。根据本案的实际情况，以酌情由皇冠投资公司赔偿迟延交付产权证书的每户业主3000元为宜，对于马南旺、陈小兰主张的过高部分，不予支持。据此判决：一、皇冠投资公司在判决生效之日起10日内向马南旺、陈小兰支付迟延交付不动产权证书的违约损失3000元；二、驳回马南旺、陈小兰的其他诉讼请求。本案二审期间，皇冠投资公司提交了涉案房屋的不动产权证书复印件，证明涉案房屋已办理了不动产权证，上诉人予以认可，本院予以采信，本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为一审判决的违约金是否合理？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，涉案房屋已经交付，其居住功能已经实现，因出卖人的责任致逾期办证，造成买受人暂无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍，该损失存在不确定性。同时违约责任的主要功能以补偿性为主、惩罚性为辅，违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上，根据个案情况体现对恶意违约方适当的惩罚。本案中，马南旺、陈小兰并未提交足以证明其损失存在的证据，皇冠投资公司主张约定违约金过高，请求予以调减。一审判决综合考虑马南旺、陈小兰的购房目的、使用现状以及结合双方过错程度、逾期办证时间、逾期办证的违约性质，在马南旺、陈小兰没有提供证据证明其存在实际损失的情况下，根据公平原则和诚实信用原则认定马南旺、陈小兰主张的违约金数额过高，酌情将违约金调整为3000元，不存在导致合同双方明显利益失衡的情形，故一审判决的违约金并无不妥。二审期间，马南旺、陈小兰的房屋不动产权证已经办理好，故对其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马南旺、陈小兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人马南旺、陈小兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀华审 判 员  谭晓飞审 判 员  周丽红二〇二一年一月二十八日法官助理敬梦雅代理书记员  周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……