四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15810号 上诉人（原审被告）：兰兵，女，1974年10月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：刘实，北京市高通（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付英，女，1965年12月9日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：贺晨晨，四川炳银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡春明，男，1964年1月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原审第三人：代茂辉，女，1946年8月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人兰兵因与被上诉人付英、蔡春明，原审第三人代茂辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。兰兵及其委托诉讼代理人刘实、付英及其委托诉讼代理人贺晨晨到庭参加诉讼。被上诉人蔡春明、原审第三人代茂辉经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 兰兵上诉请求：撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2014号民事判决第一项并依法发回重审或依法改判驳回付英的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审审理程序违法，依法应当发回重审。1.第一次庭审后一审法院依法追加了代茂辉作为第三人到庭参加诉讼，付英宣读诉状、举证后，第二次庭审一审法院遗漏兰兵直接让代茂辉发表答辩意见、质证意见；付英的证据质证后，一审法院遗漏兰兵而直接询问代茂辉是否有证据提交，未保障兰兵行使举证的权利。2.一审法院在审理过程中对蔡春明使用公告送达，应当适用普通程序审理。一审记载出庭人员包括代茂辉，但实际一审庭审中代茂辉并未到庭参加诉讼，仅委托其诉讼代理人参加。3.兰兵于一审庭审中多次提出对《房屋买卖合同》中兰兵的签字进行鉴定，付英亦同意鉴定，双方同意将补充协议及另案的询问笔录上兰兵的签字作为比对材料进行鉴定，但一审法院未组织进行鉴定。代茂辉提交录音文件作为证据，一审法院也未组织各方进行质证、最后陈述就出具了一审判决。二、一审判决认定事实错误，兰兵仅收到100000元购房款，付英无权要求占有使用案涉房屋。首先，代茂辉以兰兵的名义与付英签订案涉合同，付英知晓实际出卖人为兰兵。根据案涉合同第十条约定，蔡春明作为中介其权利仅为收取居间服务费，合同一经签署其义务即终止，故蔡春明无权代卖方收取购房款，不符合交易习惯，且案涉合同双方也未约定让其代收购房款。因蔡春明未出庭说明情况，故无法核实其是否收取了案涉合同款项，且付英亦未提供相应支付凭证。其次，付英于2011年6月23日、6月26日支付的购房款100000元均交由代茂辉，收条上也均有代茂辉的签字。付英主张其在同一日先向代茂辉当面交付了80000元，又向蔡春明支付26000元的行为不符合常理。且蔡春明出具收条的内容表明，无论是否是案涉购房款，蔡春明都会在收条中注明“购房款”字样，但2011年6月26日出具的收条仅注明收到26000元，不符合其出具收条的习惯，该收条与本案无关。另外，蔡春明2011年6月28日出具的收条载明的32000元包含水乡人家12000元，付英亦陈述水乡人家系此前蔡春明介绍其他房子而支付的费用，与本案购房款不是同一法律关系，且收条金额与购房款170000元无法吻合。蔡春明也未出庭参加诉讼，故无法核实收条真实性和案涉合同款项的相关情况。综上所述，付英在未付清全部购房款的前提下无权要求占有使用案涉房屋。 付英辩称，付英与兰兵于2011年6月21日签订《房屋买卖合同》。合同签订次日办理了委托公证书，其后，付英陆续支付了购房款并将该房屋装修居住。2011年9月23日，付英第一次向法院起诉时明确载明已支付170000元购房款，在诉讼过程中因案涉房屋无法办理过户手续，在法院的主持下双方达成和解协议即案涉补充协议。付英与兰兵达成补充协议约定该房屋取得房产证与土地证后应及时过户给付英，兰兵未就付款事宜提出异议应系明知我方已按照合同约定支付完170000元购房款，却在达成《补充协议》的过程中未提出异议，《补充协议》系双方真实意思表示，作为一份基本是规定兰兵需履行义务的协议，又被认为其在付英未付清款项时签字确认，这与正常人的逻辑不符，也与交易习惯不符。另外，蔡春明、代茂辉分别向付英出具了收条，后由蔡春明出具总收条，载明已付房款170000元，案涉合同也在末尾注明已收到付英支付的170000元购房款，以上事实足以证明兰兵已收到购房款，请求驳回上诉请求，维持原审判决。 蔡春明未作辩称，也未提交书面答辩意见。 代茂辉未作述称，也未提交书面答辩意见。 付英向一审法院起诉请求：1.请求判令位于都江堰市永安大道南段兴堰丽景Ｃ区××栋××单元××楼××号的房屋归付英控制、占有、使用；2.请求判令兰兵及时付清房屋贷款；3.请求判令兰兵付清贷款后及时办理产权登记。4.诉讼费由蔡春明、兰兵承担。 一审法院认定事实：2011年6月20日，《置换安居房价格结算清单》载明：都江堰市房产管理局（甲方），兰兵（乙方），协议号100038DYA120090721102913，乙方通过摇号分配取得安居住房位于x-x-x-x-x号，建筑面积71.27平方米，土地使用权性质为出让土地。 2011年6月21日，蔡春明（卖方、甲方）与付英（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将置换房屋位于兴堰丽景Ｃ区××栋××单元××楼××号，套型2-1，房产面积71.6平方米的私有住房一套出售给乙方，该房合同书置换协议编号为1000038Ｙ120090721102913，原产权证号为0xx8，土地证号为2××8。双方协商该房出售价格为人民币190000元，此房价绝不能因市场的涨跌而变动，该价格包含水电气入户使用费及光纤。双方协定为三次付清房款：第一次乙方支付购房款定金给甲方12000元；第二次待甲乙双方在公证处办理完领证公证手续后，乙方付给甲方房款158000元。第三次余款分二次付给甲方：1.甲方产权证下来后过户给乙方，乙方付人民币____；2.双方办理完产权过户手续，乙方领到新产权后，甲方将土地证签字过户给乙方的同时，乙方付清给甲方人民币____。甲方必须保证出售房屋产权清楚，无查封、抵押、冻结，实属私房，在出售给乙方之前并无任何纠葛，否则甲方承担一切责任。此房为双证待办，在本合同签定后，甲方负责办理此房的双证手续及负责办理此房双证的一切费用，并无条件签字办理公证手续或过户手续给乙方，所产生的过户费用由乙方承担（含买卖各项税费）。甲方双方如在未办理过户手续期间，因不可抗力原因，而不能进行办理过户手续，则由双方法定相关人无条件配合对方继续办理过户手续或办理公证。甲乙双方协商，乙方在第___次付款后双方成交，甲方将此房和关于此房的一切相关手续交由乙方，此房的一切权利转到乙方名下。甲方交房时，应保证该房屋的水、电、气、物业管理费等相关费用结清，原有室内设施齐全完整无损。甲乙双方须遵守以上协议，不得违约。乙方交付定金给甲方后，若甲方不卖此房给乙方，甲方则双倍赔付定金给乙方；若乙方不买此房，甲方则不退还定金给乙方。乙方交付购房款后甲方不卖此房给乙方，甲方则双倍赔付给乙方购房款和赔付因此给乙方造成的一切经济损失；若乙方不买此房，甲方则不退还购房款给乙方。甲方有权收回房屋，乙方无条件搬出此房。双方任何一方违约，中介方有权从定金中提取50%作为中介代理佣金。中介方为甲乙双方提供交易机会，基于中介方居间服务，甲乙双方应在签定本合同时理应以现金方式由甲方（或乙方）按售价金额的50%支付中介费2300元。补充：甲方保证乙方双证，必须土地出让，甲方无任何条件配合乙方办理过户手续，乙方出过户费，甲方出办证前的一切费用。蔡春明在甲方经手人出签字并捺印，蔡春明签字下方有“兰兵”二字及指印；付英在乙方经手人处签字并捺印。蔡春明在合同尾部签署“注：付英已付房款壹拾柒万元正（170000.00元）”。 2011年6月22日，兰兵在四川省成都市蜀都公证处对《委托书》上签名、捺指印进行公证。《委托书》载明：委托人兰兵，受托人付英，位于都江堰市××镇××路××段××栋××单元××层××号××房屋产权属于我个人单独所有，无其他共有人。现我因事务繁忙，特委托付英作为我的代理人，办理如此如下事项：一、查询上述房屋的相关档案。二、代为到相关部门领取上述房屋的房屋所有权证。三、代为到相关部门领取上述房屋的国有土地使用证。四、代为回答相关机关的询问，在询问笔录上签字捺指印。受托人在办理上述事实时所签署的文件及发生的费用，我均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：至上述委托事项办完为止。 2011年6月23日，蔡春明、代茂辉出具《收条》，载明：今收到付英付购房款贰万元正（20000.00元）。 2011年6月26日，代茂辉出具《收条》，载明：今收到付英购房款捌万元正（80000元）。 2011年6月26日，蔡春明出具《收条》，载明：今收到付英贰万陆仟元正（26000元）。 2011年6月28日，蔡春明出具《收条》，载明：今收到付英购房款叁万二仟元正（32000元），包含水乡人家壹万贰仟元正（12000元）。 2011年6月30日，蔡春明出具《收条》，载明：今收到付英购兴堰丽景19幢3单元14号购房款壹拾柒万元整（170000.00元），押贰万待房产证、土地证下来过户给付英后才交这贰万元。此房圆满结束。 2011年9月19日，付英向一审法院起诉蔡春明、兰兵，请求：一、依法确认房屋买卖合同有效；二、依法判令位于本市兴堰丽景Ｃ区××栋××单元××楼××号房屋归付英所有；三、诉讼费由蔡春明、兰兵承担。2011年9月23日，该案承办人对付英、兰兵作询问笔录，笔录中载明：付英与兰兵在庭外达成补充协议，因此付英撤诉。 2011年9月23日，兰兵（甲方）与付英（乙方）就甲方兰兵位于本市兴堰丽景Ｃ区××栋××单元××楼××号房屋出卖给乙方付英所有，其相关问题签订《补充协议》，约定：一、甲方兰兵卖给乙方付英的房屋属按揭房，所欠贷款由甲方兰兵清偿。二、该房屋由乙方付英控制使用，在使用期间，若甲方不按时偿还贷款造成乙方付英经济损失，应由甲方承担全部赔偿责任。三、该房屋甲方兰兵按揭清后，取得房产证及土地证时，应及时过户给乙方付英所有。此补充协议原件由付英保管。兰兵在甲方处签字并捺印；付英在乙方处签字并捺印。 兰兵所有的位于××镇××路××段××栋××单元××楼××号房屋（业务件号：权0xx8）在2007年9月21日设立抵押权，抵押权人为成都市住房置业担保有限公司，被担保债权为170000元，债务履行期限为2007年9月20日至2027年9月20日。 兴堰丽景Ｃ区××栋××单元××楼××号房屋尚无房屋登记信息，由付英占有、使用。 一审法院另查明，代茂辉系兰兵的母亲。 一审法院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。兰兵抗辩其未在房屋买卖合同上签字及捺印，并申请对房屋买卖合同上的“兰兵”二字进行笔迹鉴定。一审法院对兰兵的鉴定申请未予准许，理由如下：第一，房屋买卖合同中明确约定“待甲乙双方在公证处办理完领证公证手续后，乙方付给甲方房款158000元”，兰兵在2011年6月22日即房屋买卖合同签订的次日，就到四川省成都市蜀都公证处对《委托书》办理了公证，可推知兰兵知晓案涉房屋买卖一事；第二，付英在2011年9月19日向一审法院起诉蔡春明、兰兵后，兰兵与付英就案涉房屋买卖达成了补充协议，补充协议中约定了清偿贷款、办理产权、过户等事宜，顾名思义，补充协议即是对原合同的补充或者变更，该补充协议不可能单独存在，故即使房屋买卖合同不是兰兵本人签字及捺印，兰兵签署补充协议的行为即是对房屋买卖合同进行了追认。第三，代茂辉系兰兵的母亲，其在一审庭审中承认房屋买卖合同上“兰兵”二字由其书写。第四，兰兵在向一审法院第一次提交书面答辩意见时，明确认可兰兵与付英于2011年6月21日签订了房屋买卖合同，虽其在一审当庭答辩时陈述书面答辩意见作废，但是前后截然不同的答辩意见，兰兵并未说明理由。从减少诉累的角度，故一审法院认为无鉴定的必要性。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在未鉴定的情况下，一审法院无法认定房屋买卖合同是否是兰兵本人签订，但是如前所述，即使房屋买卖合同非兰兵本人签订，其亦通过签订补充协议进行了追认。因此，一审法院认定案涉房屋买卖合同有效。 关于付英请求判令案涉房屋由其控制、占有、使用的问题。兰兵抗辩，其并未收到蔡春明出具收条中涉及的70000元，因此付英并未按照合同约定支付购房款。房屋买卖合同中明确约定“第一次乙方支付购房款定金给甲方12000元；第二次待甲乙双方在公证处办理完领证公证手续后，乙方付给甲方房款158000元”，兰兵亦在2011年6月22日办理了领证公证，付英主张的170000元支付时间均此时间之后。并且，在签订房屋买卖合同三个月之后，付英起诉蔡春明与兰兵时，起诉书中亦载明付英已支付170000元购房款。如兰兵未实际收到170000元，而又未在签订补充协议时提出异议，亦未在补充协议中就未付款项进行约定，显然这是不符合常理的。同时，蔡春明在甲方即卖方处签字，以及与代茂辉同时作为收款人签字，付英与代茂辉亦认可蔡春明实际是房屋中介，付英将款项支付给蔡春明，符合当时当地的交易习惯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”一审法院认定付英已按照约定，支付了170000元购房款，履行了合同约定的义务，其享有合法占有及使用案涉房屋的权利。因此，一审法院对付英请求判令案涉房屋由其占有、使用，予以支持。 关于付英请求判令兰兵付清房屋贷款并办理产权登记的问题。依据合同相对性原则，兰兵是否付清贷款系兰兵与案外人之间的法律关系，并且兰兵能否办理案涉房屋的产权登记，亦不属于本案审理范围。付英的该项诉请，无法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百一十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、付英对都江堰市永安大道南段兴堰丽景Ｃ区××栋××单元××楼××号房屋享有占有权和使用权；二、驳回付英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元，公告费600元，合计4700元，由蔡春明、兰兵负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 另查明：四川省都江堰人民法院（2019）川0181民初2014号之一民事裁定对一审判决相关笔录进行了补正：对一审判决中的“依法适用简易程序，公开开庭进行了审理”更正为“依法适用简易程序，后因蔡春明下落不明，转为普通程序公开开庭进行了审理”、“第三人代茂辉到庭参加诉讼”更正为“第三人代茂辉的委托诉讼代理人张晶晶到庭参加诉讼”。 本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 关于兰兵主张付英未足额支付购房款的问题。二审中，兰兵认可2011年6月21日签订的房屋买卖合同对兰兵发生效力，但主张付英未支付完全部房款，不同意继续履行合同。本院认为，2011年9月23日兰兵与付英签订的补充协议协议系付英在2011年9月19日向法院提起诉讼后形成。在前案诉讼中，付英起诉时明确主张已支付170000元购房款，兰兵未提出异议也未就购房款主张任何权利，该补充协议的内容有兰兵将案涉房屋出卖给付英所有的明确表述及就案涉房屋买卖达成了的清偿贷款、办理产权、过户等关于出卖方兰兵履行义务的约定，却未约定支付房款事项。本案诉讼中，付英、代茂辉、兰兵均认可蔡春明房屋中介的身份，兰兵对蔡春明与代茂辉共同收款人签字的收条亦进行认可。同时，本案诉讼距案涉房屋买卖合同的签订及付英占有房屋已经近十年，兰兵没有举示任何证据证明其向付英主张过购房款或者以付英长期未付款为由主张过解除合同，兰兵于本案中才主张付英未支付相应房款不符合常理。我国民事司法实践中适用是“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。在本案中，付英主张的履行合同、支付房款的事实都不是孤证，相互印证，形成了一条比较完整的证据链。故一审法院认定付英已按照约定支付了相应购房款，履行了合同约定的义务，对付英请求判令案涉房屋由其占有、使用的诉讼请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于兰兵主张一审法院审理程序违法的问题是否成立，本院认为，兰兵上诉所称的该程序问题均不属于法定的严重程序违法而应将本案发回重审的情形，故本院对其该上诉主张不予支持。同时，兰兵于本案二审认可了《房屋买卖合同》的真实性，兰兵上诉主张一审法院未对其申请合同上“兰兵”的签字进行鉴定系审理程序违法的主张缺乏事实依据。 综上，兰兵的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费4100元，公告费560元，由兰兵负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二一年一月二十五日 书记员 何佳林