贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终199号上诉人（一审被告）：贵州润科房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市永丰东路36号翰林华庭2栋1单元13楼1302号。法定代表人：吴正刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨伟，贵州财团律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：潘礼军，男，1993年8月1日出生，畲族，住凯里市。委托诉讼代理人：廖健，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩珊，贵州维律律师事务所实习律师。上诉人贵州润科房地产开发有限公司（以下简称：润科公司）与被上诉人潘礼军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初9727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润科公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决涉案违约金按照已付房屋总价款的日万分之一计算的标准过高，应调减为已付房屋总价款的日万分之零点五。（一）本案被上诉人并无证据证明其因逾期交房及逾期交付办理产权转移登记文书所产生的损失及具体数额，根据举证原则，被上诉人应承担举证不能的法律后果；（二）上诉人因资金断裂、司法查封、大量诉讼等诸多困难，导致涉案项目停工，进而违约。但上诉人已尽力对涉案项目恢复施工，现该项目房屋亦达到了准交房条件。加上上诉人开发建设的涉案项目作为“黔东南州问题楼盘工作小组”的第一家试点项目，足可说明上诉人的困难及特殊之处；（三）根据近年来黔东南各级法院对类似案件的审判实践，绝大部分案件是按照“日万分之零点五”进行判决，甚至有按照“日万分之零点三”进行判决。这就存在同案不同判情形，对困难的上诉人明显不公平。（四）涉案合同约定的违约金计算标准明显过高，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，于一审时已提出调减的辩解意见，但一审法院未予采纳。鉴于此，应依法对涉案违约金计算标准进行调减。二、涉案逾期交付办理产权转移登记文书违约金应从实际交房后满一年起算，一审法院将逾期交房及逾期交付办理产权转移登记文书的违约金重叠计算，无法律依据。涉案合同约定交房时间为2018年12月30日，交付办理房屋转移登记有关文书的时间为2019年12月30日，两者时间间隔一年，故交房与交付转移登记有关文书存在先后履行之分。本案涉案房屋并未实际交付，故被上诉人主张的逾期交付办理产权转移登记文书违约金无事实和法律依据，应驳回其该诉求。三、新冠肺炎疫情期间的涉案违约金应予扣除。我国最高人民法院、全国人民代表大会均已公布新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情期间不应计入违约责任期限。2020年1月23日应认定为贵州省疫情防控的起始日，故疫情期间的2020年1月23日至2020年3月31日（共69天）不应纳入上诉人的违约责任期间，该期间应予以扣减。一审判决未予扣减疫情期间的违约金系适用法律错误，应予改判。被上诉人潘礼军辩称，一、上诉人请求调减涉案违约金无依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）涉案合同涉案违约金的支付标准，该违约金具有惩罚性，目的是为督促上诉人及时履行交房和交付转移登记相关文书的义务；（二）对于上诉人的一再违约，被上诉人无过错；（三）上诉人自身存在大量诉讼及债务，妥善处理其自身诉讼及债务系其本应履行的职责，不能以此为由侵害被上诉人的合法权益；（四）黔东南州中级人民法院及凯里市人民法院审理的其他相关案例系不同的房开商开发的不同小区，各个案子不存在关联性，且有关《商品房买卖合同》约定不同，各房开商违约程度不同，各业主存在过错等因素不同，不能以其他案件标准来评判本案；（五）最高人民法院2016年第11期公报中的指导性案例已明确裁判，逾期交房和逾期交付转移登记相关文书的违约金具有惩罚性，应按照《商品房买卖合同》约定计算。且参照2020年6月9日江西省高级人民法院公布的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的第四条及第六条之规定，涉案合同约定的违约金支付标准是合理约定，并不过高，不应进行调整。二、涉案合同已经明确约定涉案违约金的支付标准，上诉人应按约承担相应的违约责任，一审判决并无不当。在最高人民法院2016年第11期公报中的指导性案例中，即使在《商品房买卖合同》中约定有关于逾期交房和逾期交付转移登记相关文书的违约金不能同时承担，也被法院认定为无效条款，判决开发商按约承担两项违约责任。何况涉案合同并无不能同时承担逾期交房和逾期交付转移登记有关文书的约定，故上诉人仍需承担两项违约责任。三、涉案合同约定的交房时间和交付转移登记相关文书的时间均在新冠肺炎疫情发生之前，上诉人违约在该疫情之前，故上诉人抗辩不可抗力免责事由不能成立。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。潘礼军向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的“臻龙湾”2幢3层3-3号商品房交付给原告并支付逾期交房违约金，以560000元为基数按日万分之一计算，从2018年12月31日起支付至实际交付房屋之日止。（其中2018年12月31日至2020年7月8日违约金31080元）；2、请求判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告并支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，以560000元为基数按日万分之一计算，从2019年12月31日起支付至实际交付房屋之日止。（其中2019年12月31日至2020年7月8日违约金10640元）；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，原告潘礼军作为买受人与出卖人润科公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买润科公司开发的“臻龙湾”1幢3层3-3号房屋，房款总价为560000元；出卖人承诺在2018年12月30日前将房屋交付给原告，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向润科公司支付了购房款560000元。截止开庭前，该涉案房屋尚未通过消防验收，被告未向原告交付涉案房屋，亦未具备办理房屋所有权初始登记的条件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按照约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，一审法院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据涉案《商品房买卖合同》的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确约定，此约定对双方当事人均具有约束力。被告辩称按日万分之0.5支付逾期交房及逾期办证违约金，并逾期办证违约金应当在交房后一年起计算没有法律依据，不予采信。从2018年12月31日至2020年7月8日共计555天，即违约金为31080元（560000元×555天×1?）。双方约定2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，从2019年12月31日计算至2020年7月8共计190天，即逾期办理转移登记违约金10640元（560000元×190天×1?）。原告要求被告将涉案房屋交付给原告，因涉案房尚未达到法定交付条件，现原告的该项诉请，视为原告愿意接受涉案房屋存在的瑕疵，予以准许。原告诉请被告交付商品房转移登记的有关文书。庭审辩论终结前，因该涉案房屋未通过消防验收，不具备办理房屋所有权初始登记的条件，被告既履行不了交房义务，也履行不了办证义务的现实状况，故原告的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、被告贵州润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将“臻龙湾”1幢3层3-3号交付给原告潘礼军。二、被告贵州润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘礼军的逾期交房违约金31080元。2020年7月8日之后的逾期交房违约金,按购房总额的日万分之一计算至交付房屋之日止。三、被告贵州润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘礼军的逾期转移登记违约金10640元，2020年7月8日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。四、驳回原告潘礼军的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为422元，由被告贵州润科房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案二审的争议焦点：一是一审判决违约金的计算标准是否过高，应否调减；二是新冠肺炎疫情期间的涉案违约金应否扣除。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案润科公司并未提交任何证据证明涉案违约金已经超过造成损失的30%。逾期交房、办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，且从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决按日万分之一计算涉案违约金，系在根据公平原则基础上，充分遵从双方当事人的合同约定并结合双方履约情况等客观因素而作出的认定。该违约金计算标准并未过高，上诉人要求调减的上诉理由不能成立。关于焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，涉案合同已明确约定交房和办理房屋所有权初始登记并交付转移登记有关文书的时间分别是2018年12月30日前、2019年12月30日前，以上时间均早于新冠肺炎疫情防控的时间起点。故上诉人在迟延履行涉案合同义务后才发生的新冠肺炎疫情，其违约责任不能因此免除。对于上诉人主张涉案逾期交付办理产权转移登记文书违约金应从实际交房后满一年起算和一审重叠计算违约金问题。本院认为，逾期交房、逾期交付办理产权转移登记文书是不同的违约行为，且涉案合同明确约定相应的违约责任，上诉人该主张确无法律依据。上诉人该上诉理由不能成立，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费867.5元，由上诉人贵州润科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  郑华品审判员  王山地二〇二一年一月二十七日法官助理梁红云书记员汪玲