湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初2418号原告：朱晓炜，男，1995年8月11日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：王四荣，系朱晓炜之母。被告：湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。法定代表人：张化冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周凯、柯萌，该公司员工。原告朱晓炜与被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓炜的委托诉讼代理人王四荣及被告珩生公司的委托诉讼代理人柯萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓炜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年12月1日至2017年7月28日期间租金46312.69元，支付原告延期租金的违约金2223元，合计48535.7元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年3月4日，原告与湖北中南鸿泰商贸有限公司签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，合同约定原告将五洲国际建材城C区1层29号商铺委托被告经营管理，委托期限为5年，自2011年12月1日至2016年11月30日止，季度租金为18898元，每年租金按季度支付，每季度开始后的10个工作日内支付该季度的租金等。合同签定后，被告应按每季度17367.26元（已代扣税费）支付原告租金，但一直未足额支付。《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》到期后，被告没有以任何方式与原告终止该合同并把该商铺交付给原告，而是由被告控制继续使用，直至2017年7月28日。双方协商无果，原告起诉要求被告按前期合同规定的租金标准支付2016年12月1日至2017年7月28日期间的租金46312.69元。珩生公司辩称，1、合同期满后没有就后期房屋使用期限和租金标准、房屋使用性质等进行约定。2、合同期满后，房屋未能交付，双方均存在过错，被告虽于合同期满在市场张贴收房公告，但没有业主办理正式收房手续，被告于2018年2月5日在武汉晨报A4版发出委托经营合同期满收房公告，仍没有业主办理收房手续，公告之后所发生的收益损失应由业主自行承担。3、委托经营合同到期后至公告发布之日该期间的房屋占用费水平应由第三方评估。4、被告依法履行合同义务，房屋无法交接的责任在于原告没有履行合同义务。被告与业主签订的租赁合同到期后已退场，2017年1月原告自主接管商铺。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据民事诉讼证据规则，通过全面分析各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的相互联系等方面，经审理认定事实如下：2011年3月4日，朱晓炜与珩生公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买珩生公司开发的汉口北五洲国际建材城C区1层29号房，按合同约定支付了购房款。当日，朱晓炜（甲方）与湖北中南鸿泰商贸有限公司（乙方）签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，约定朱晓炜将自购商铺委托湖北中南鸿泰商贸有限公司经营管理，委托经营期为5年，自2011年12月1日至2016年11月30日止。实际每年租金按季度支付，每季度开始后的10个工作日内支付该季度的租金18898元，支付方式为转账支付。甲方须按国家法规政策交纳相关税费。委托经营期间，该物业的经营管理权归乙方所有，有关物业的一切经营活动（包括但不限于招商、整体出租等）由乙方全权负责。甲方不干涉乙方对该物业的经营和管理以及授权其他法人对该商铺经营和管理。乙方有权代理甲方对外签定该物业经营合同及办理相关事宜。乙方应如期向甲方支付租金，如逾期，乙方按日向甲方支付应付租金的万分之二作为逾期付款违约金。甲方委托乙方在该物业所在地税务机关开具房屋租赁发票，并代为缴纳相关税费。委托经营期间甲方不得终止委托经营合同，收回该物业的经营权，不得将该物业的经营权单项出卖、出租、转让、抵押给第三方；或以自由处分该物业所有权及相关权益为由妨碍乙方行使该物业的经营管理权；否则甲方应向乙方支付该物业总价款的50%作为违约金。甲、乙双方在合同期满时，如需续约，须提前六个月以书面形式通知对方，在协商一致的基础上另行签订合同。2011年10月20日，珩生公司吸收合并湖北中南鸿泰商贸有限公司，并承继该公司的债权债务。5年委托经营期满后，珩生公司未与朱晓炜重新签订合同，亦未支付租金。另查明，2011年9月13日，甲方（出租方）湖北中南鸿泰商贸有限公司、珩生公司与乙方（承租方）丁小明（系武汉盛鑫明业贸易有限公司的法定代表人）签订《五洲国际建材城C区整体租赁合同》一份，合同约定：甲方将其坐落在武汉市黄陂区五洲国际建材城C区物业的全部出租给乙方经营使用。物业交付时间为2012年1月10日，物业租金按建筑面积计取，租赁期限为十年，2012年1月10日起至2022年1月9日止，本合同期内乙方对该物业可转租或分租。2013年12月26日，甲方武汉盛鑫明业贸易有限公司与乙方吴某签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将五洲国际建材城C区对应编号商铺出租给乙方经营，租期为2013年7月28日起至2017年7月27日止。其中出租商铺包含涉案朱晓炜自购商铺。委托经营期满后，为处理收回商铺事宜，部分业主于2017年1月10日经工商登记，依法成立武汉市众生商业运营有限责任公司，该公司于2018年6月28日登记注销。2017年7月17日，朱晓炜在武汉市众生商业运营有限责任公司见证下，就涉案自购商铺与龚某签订《商铺租赁合同》，约定出租给龚某经营，租期自2017年7月28日至2020年7月27日。本院认为，朱晓炜与湖北中南鸿泰商贸有限公司签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》是双方真实意思的表示且不违反法律的规定，该合同合法有效。湖北中南鸿泰商贸有限公司被珩生公司吸收合并后，该公司在《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》中承担的义务依法应由珩生公司承继。委托经营期满后，虽然珩生公司未与朱晓炜另行签订合同，但珩生公司已将五洲国际建材城C区整体出租，且有证据证明涉案商铺被占用经营至2017年7月27日，则珩生公司与朱晓炜之间形成事实上的租赁合同关系，直至朱晓炜将涉案商铺收回出租，双方合同关系方终止，故珩生公司仍应支付租赁合同关系期间即2016年12月1日至2017年7月27日（239日）的租金，朱晓炜主张按委托经营合同期内标准，即每季度17367.26元（代扣税费）计收租金，符合法律规定，本院予以支持，但计算有误，经核算为45488元（17367.26×4÷365×239），超出部分不予支持。因朱晓炜与珩生公司未另行签订合同，亦未约定违约责任，其主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。珩生公司称C区整体租赁合同于2016年11月解除，2017年1月业主已自主接管商铺，但其提交的证据不足以证明此事实，本院不予采信。珩生公司以情势变更为由申请对涉案商铺的市场租金水平进行评估，并以评估价格计算占用损失的主张，不符合法律规定，本院不予准许。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、湖北珩生五洲建材股份有限公司支付朱晓炜租金45488元；二、驳回朱晓炜的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 李 希人民陪审员 罗 谧人民陪审员 江汉琴二〇二一年一月二十五日书 记 员 张 宵