上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25028号原告：周江南，男，1965年11月17日出生，户籍地甘肃省白银市。委托诉讼代理人：凌颖，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张烨，上海勤周律师事务所律师。被告：汇骋(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：康志强，执行董事。委托诉讼代理人：陈晔，女。周江南与汇骋(上海)酒店管理有限公司(以下简称汇骋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。周江南及其委托诉讼代理人凌颖、张烨、汇骋公司的委托诉讼代理人陈晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周江南向本院提出诉讼请求：1、要求确认周江南与汇骋公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；2、要求汇骋公司返还3个月租金人民币54000元(以下均为同种货币)；3、要求汇骋公司返还押金36000元；4、要求汇骋公司赔偿装修损失61000元；5、要求汇骋公司支付违约金36000元。事实与理由：2019年10月28日，汇骋公司与周江南签订《上海市房屋租赁合同》，约定，周江南承租位于本市黄浦区北京西路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)，租期3年，自2019年10月30日起至2022年10月29日止，免租期为1个月，自2019年10月30日起至2019年11月29日止；月租金为18000元，每3个月支付一次，房屋租赁押金为2个月租金。合同签订后，周江南支付了3个月的租金54000元和押金36000元，并在免租期内对系争房屋进行了装修，已支付的装修费用合计61000元。后周江南在申请环境影响评估报告书、食品经营许可证以及营业执照时，发现系争房屋的前租客未注销营业执照和食品经营许可证，故周江南无法申办新的食品经营许可证和营业执照，导致其租赁系争房屋用作经营的目的无法实现；另，周江南租赁系争房屋经营面馆，在申请环境影响评估报告书时得知系争房屋没有烟道，无法通过环境影响评估，导致周江南无法申办食品经营许可证，故周江南亦无法在系争房屋内经营使用。因此,周江南于2019年12月17日与汇骋公司就退租及赔偿事宜进行协商，汇骋公司同意退租，但赔偿金额迟迟未予答复，周江南遂于2019年12月19日将系争房屋内的物品搬离。周江南认为，根据《房屋租赁合同》的相关约定，汇骋公司的行为已构成违约，为维护自身合法权益，故诉至法院。汇骋公司辩称，不同意周江南的诉讼请求，首先，汇骋公司认为系争房屋没有烟道、无法办理证照，并不能认定系争房屋存在缺陷，交付系争房屋时，周江南知晓并认可该房屋无烟道，申请环评亦是周江南的责任，并不是汇骋公司的义务；其次，关于前租客未注销证照的情况，汇骋公司之前并不知道，知道后即联系了前租客，现系争房屋内前租客的证照已注销，不影响周江南注册证照；第三，就系争房屋存在的争议，双方可以协商解决，并不需要解除合同，周江南解除合同的原因系因自身投资错误，该责任不应由汇骋公司承担。汇骋公司于2019年12月17日收到周江南要求解约的通知后，告知周江南会答复，但没有同意周江南退租；关于交还系争房屋，双方从未办理过书面交接手续，周江南搬离系争房屋内的物品亦未告知过汇骋公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、汇骋公司(甲方)与周江南(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积45平方米，房屋用途为工业；甲方暂定于2019年10月30日向乙方交付系争房屋，交房标准按现状，租期自2019年10月30日起至2022年10月29日止，房屋交付后至2019年11月29日为乙方装修期，装修期免租一个月；月租金为18000元，每三个月为一期支付，乙方应于每三个月期满前15日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的1%支付违约金；房屋租赁押金为两个月租金即36000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于15个工作日内无息归还乙方；乙方承诺自合同签订日起7日内将首期房租54000元和押金36000元支付至甲方指定账户，收到上述款项后，甲方将房屋交付乙方；系争房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的十日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款且乙方有权单方面解除合同；若因甲方与他人产生的任何关于系争房屋的纠纷影响到乙方正常营业的，甲方应免收乙方受影响期间的租金并赔偿乙方遭受的损失，若该影响行为造成乙方无法正常营业超过30日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担相当于两个月租金的违约金。甲方应退还乙方已缴纳而未实际使用房屋期间的租金及押金。以上事实由周江南提供的《上海市房屋租赁合同》予以证明。二、周江南通过案外人周某某的账户于2019年10月28日转账支付汇骋公司押金36000元，于2019年10月30日转账支付租金50000元、4000元，共计54000元。以上事实由周江南提供的电子回单予以证明。三、2019年11月8日，周江南(甲方)与案外人郭某(乙方)签订《装饰装修合同》，装饰工程地址为本市黄浦区北京西路XXX号底层，承包方式为包工包料，工程总造价120000元。合同签订后，周江南通过微信转账于2019年11月6日支付“郭老板”20000元、3000元，于11月24日支付20000元，于11月25日支付10000元，于2019年12月8日支付6000元，于2019年12月17日支付1000元，于12月29日支付1000元。以上事实由周江南提供的《装饰装修合同》、微信聊天记录、微信转账凭证予以证明。四、2019年11月18日，周江南通过微信告知汇骋公司工作人员陈晔(暨本案委托诉讼代理人)，系争房屋因没有油烟管道，无法取得环境影响评估报告书，导致周江南无法在系争房屋内申请食品经营许可证以及营业执照，汇骋公司工作人员陈晔表示在沟通处理，但最终未能解决该问题。以上事实由周江南提供的微信聊天记录予以证明。五、2020年1月19日，周江南女婿通过微信告知汇骋公司工作人员陈晔，主要内容有，双方于2019年12月13日通过电话确定不再租赁系争房屋，并约定了调解时间；于2019年12月15日与汇骋公司领导、陈晔面谈，确定不再租赁系争房屋，要求汇骋公司赔偿，陈晔表示需汇报最高层领导才能给出答复；周江南于2019年12月17日将系争房屋内的物品搬离；要求汇骋公司确认如下事项：是否需要交接？是否有协商结果？陈晔答复第二天确认后给予回复，但未给予周江南任何答复。以上事实由周江南提供的微信聊天记录，以及庭审笔录予以证明。六、周江南于2020年10月14日诉至本院。七、审理中，双方确认系争房屋的前租客于2020年10月14日将注册在系争房屋内的“上海市黄浦区尧尧馄饨店”的食品经营许可证以及营业执照予以注销。八、审理中，汇骋公司表示，周江南系在其不知情的情况下搬离系争房屋。系争房屋现由汇骋公司实际控制。本院认为，涉案的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。汇骋公司作为出租方，提供的系争房屋上仍存有前租客“上海市黄浦区尧尧馄饨店”的食品经营许可证以及营业执照，且该房屋因无排烟管道，导致周江南无法取得环境影响评估报告书，亦无法申请食品经营许可证以及营业执照，汇骋公司在周江南提出上述问题后，亦未予解决，故汇骋公司的行为已构成违约，周江南有权依据合同约定，单方面解除合同。关于合同解除日，周江南主张以2019年12月17日作为合同解除日，但汇骋公司予以否认，周江南提供的证据不足以证明双方就解除合同达成一致，本院认为，合同解除应以解除通知到达对方之日作为合同解除日，故本院确认2020年1月19日周江南以微信方式告知并要求汇骋公司进行房屋交接作为合同解除日。根据合同约定，因汇骋公司与他人产生的任何关于系争房屋的纠纷影响到周江南正常营业的，导致周江南解除合同的，其有权要求汇骋公司承担相当于两个月租金的违约金，汇骋公司应退还已缴纳而未实际使用房屋期间的租金及押金。周江南在免租期内即与汇骋公司协商解决退租事宜，因汇骋公司迟迟不给予答复，遂周江南于2019年12月17日搬离系争房屋，该期间周江南并未实际营业，故周江南要求汇骋公司返还已支付的3个月租金54000元及押金36000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。同时，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，依据合同约定违约金为2个月租金金额36000元，依据周江南提供的《装饰装修合同》及微信转账凭证，本院可以确认周江南的实际损失为装修款61000元，但由于违约金中已包含对实际损失的弥补，故违约金与实际损失不能同时主张。鉴于周江南的实际损失高于违约金，故本院依法支持周江南实际损失的主张，对违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条规定，判决如下：一、原告周江南与被告汇骋(上海)酒店管理有限公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》自2020年1月19日起解除；二、被告汇骋(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周江南租金人民币54000元；三、被告汇骋(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周江南押金人民币36000元；四、被告汇骋(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周江南实际损失人民币61000元；五、原告周江南要求被告汇骋(上海)酒店管理有限公司支付违约金人民币36000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4040元，因适用简易程序，减半收取计人民币2020元，由原告周江南负担人民币389元，被告汇骋(上海)酒店管理有限公司负担人民币1631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王凌冰二〇二一年一月二十八日法官助理 施 雯书 记 员 施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。