北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7967号原告：北京市昌平区农业服务中心，住所地北京市昌平区府学路科技中心楼。法定代表人：李利军，主任。委托诉讼代理人：张艳，北京市杰澳律师事务所律师。被告：北京大道房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇府学路24号。法定代表人：徐军，董事长。原告北京市昌平区农业服务中心（以下简称农服中心）与被告北京大道房地产开发有限公司（以下简称大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。原告农服中心的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。被告大道公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农服中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令大道公司向农服中心支付租金2765729元；2.请求判令大道公司向农服中心支付滞纳金（以2765729元为基数，自2015年9月1日起至实际支付日止按日万分之一计算）；3.诉讼费由大道公司承担。事实及理由：2008年9月25日，农服中心与大道公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，农服中心将其所有的昌平区科技中心办公楼及院内东侧商业楼、8号展示厅及西侧食堂出租给大道公司经营。2015年7月10日，双方签订《房屋租赁合同终止协议》，双方在协议书中确定，房屋租赁合同终止，大道公司共欠农服中心2765729元，大道公司应于2015年8月31日前一次性付清，逾期未付清，按未付金额的万分之一的标准支付滞纳金。支付日到期后，大道公司拒不向农服中心支付所欠租金。为此，农服中心多次催要，大道公司于2019年7月16日承诺于2020年3月底还清，支付日到期后，大道公司拒不支付。为此，农服中心诉至法院。被告大道公司未到庭答辩。经审理查明：农服中心系昌平区昌平镇东关二条2045.28平方米楼房（含涉案合同中北京市昌平区城区镇东关二条昌平科技中心办公楼院内东侧商业楼）的产权人。2008年9月25日，农服中心与大道公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：农服中心为甲方、大道公司为乙方；第一条租赁标的物。乙方租赁甲方位于北京市昌平区城区镇东关二条昌平科技中心办公楼院内东侧商业楼（第1至第7单元、第7单元北平房）、8号展示厅及西侧食堂，建筑面积约3000平方米；第二条租赁期限。1.甲乙双方同意租赁期间自甲方将已到期的商户租赁的房屋（未到期的商户、到期一户交付一户，直至全部交付完毕）交付给乙方之日起至《意向书》所指新的商业楼完工交付之日止。如《意向书》所指新的商业楼开发不成，开发不成之日即是该《房屋租赁合同》终止之日。本合同终止后乙方将商业楼按原貌归还甲方。第三条租金及其他费用。1.租赁标的物各部分年租金标准依照《农业服务中心商业房出租情况》来确定，2.租金支付方式为，租金采用上付款，每年支付一次，在起租日起10日支付全年租金。《农业服务中心商业房出租情况》系该合同的附件，在附件的尾部，手写“合同148.1万元（其中七单元北平房5万元、食堂4.8万元，由大道付给后勤餐厅），实际中心内138.3万元”。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，农服中心向大道公司依约支付合同项下北京市昌平区城区镇东关二条昌平科技中心办公楼院内东侧商业楼（第1至7单元）、8号展示厅房屋，大道公司支付部分租金。2015年7月10日，农服中心与大道公司签订《终止协议书》，协议约定：农服中心为甲方，大道公司为乙方。一、甲乙双方协商终止《房屋租赁合同》，同时履行下列约定：4.2015年8月31日前，乙方应一次性付清下列费用，逾期未付清，按应付未付金额的日万分之一的标准支付滞纳金，甲方保留逾期诉讼的权利。（1）截止2015年9月24日乙方应付甲方租金218.6137万元；（2）商户保证金15.5万元；（3）乙方应当按照《农业服务中心商业出租情况表》（附件二）的标准支付甲方自2015年9月25日至各租户第一租赁期间（宋淑华为第二租赁期间）到期之日的租金为42.4592万元；（4）上述三项乙方应付甲方的款项共计276.5729万元。2019年7月16日，大道公司向农服中心出具《承诺书》，载明：“我单位大道房地产开发有限公司租赁农服中心商业楼合同终止后，共计欠租金276.5729万元。我单位2018年12月12日已承诺2020年3月底前还清，如资金不能正常如期还款，我单位同意通过法律途径追收欠款。”因大道公司未能如期还款，农服中心于2020年4月1日向本院提起诉讼。农服中心提交《情况说明》、事业单位法人证书、《催款函》证明《房屋租赁合同》尾部手写的七单元北平房和食堂由农服中心的下属单位北京市昌平区科技中心后勤服务所管理使用，所以合同中写明租金交给“后勤餐厅”，合同实际履行过程中并未将七单元北平房和食堂交给大道公司使用，本案中农服中心主张的费用中也不包含上述两项费用。《催款函》系2012年8月8日农服中心向大道公司催缴租金的函件，该函中载明：双方2008年9月25日签订的租赁合同，总金额为148.1万元，减农业服务后勤所小平房租金5万元，减中心食堂租金4.8万元，每年租金实际为138.3万元。上述事实，有当事人的当庭陈述、农服中心提交的房屋所有权证、《房屋租赁合同》《终止协议书》、情况说明、事业单位法人证书、《催款函》《承诺书》等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，大道公司经本院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，大道公司应承担对自己未出庭应诉的法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，农服中心与大道公司签订的《房屋租赁合同》中涉及的房屋有东关二条昌平科技中心办公楼院内东侧商业楼（第1-7单元）（以下简称商业楼）、第7单元北平房、8号展示厅和西侧食堂；双方于2015年7月10日签订的《终止协议书》（以下简称《终止协议》）附件证明，该《终止协议》涉及商业楼、7单元北平房和8号展示厅。因上述房屋中第7单元北平房、8号展厅、西侧食堂均未取得建设规划许可证，故上述两个合同中涉及该三项房屋的合同条款无效；其他条款系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。根据农服中心提交的《终止协议》及其附件一、附件二，其主张的租金中含第7单元北平房、8号展厅的租金，故农服中心辩解无证房屋的租赁未实际履行，本院不予采纳。故农服中心主张的租金中涉及出租无证房屋产生的收益，应作为房屋使用费处理。根据《终止协议》第一条第4项，房屋租赁合同解除后，大道公司应于2015年8月31日前支付农服中心租金、商户保证金、租户第一租赁期间租金共计276.5729万元，现大道公司未依约给付租金，农服中心依约要求支付租金（含使用费）的请求，依据充足，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《终止协议》第一条第4项的约定，大道公司逾期未付租金，应按未付金额的日万分之一的标准支付滞纳金。该条约定的滞纳金应属违约金性质，因大道公司未按约定于2015年8月31日履行给付租金和房屋使用费的义务，故其应承担上述违约责任，同时指出，因大道公司未依约支付无证房屋的使用费，给农服中心造成损失的事实确已发生，该损失比照前述违约金标准计算，因此，农服中心主张的违约金（含逾期支付无证房屋使用费），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京大道房地产开发有限公司给付北京市昌平区农业服务中心房屋租金及使用费共计2765729元，于本判决生效后十日内执行；二、北京大道房地产开发有限公司给付北京市昌平区农业服务中心违约金及损失，以2765729元为基数，按日万分之一的标准计算，自2015年9月1日起至实际付清之日止，于本判决生效后十日内执行；三、驳回北京市昌平区农业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28926元，由被告北京大道房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李保清二〇二一年一月十八日书记员  刘婷婷