贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终507号 上诉人（原审被告）：申恩强，男，汉族，1994年02月24日生，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审原告）：惠水县泊岸御都业主委员会，住所地惠水县涟江街道办事处惠民东路69号。 法定代表人：田儒华，该业主委员会主任。 原审被告：惠水新思迈健身中心，住所地惠水县和平镇惠民东路泊岸御都A区负一层，统一社会信用代码915227313087262897； 法定代表人：李惠清，该中心负责人。 上诉人申恩强因与被上诉人惠水县泊岸御都业主委员会（以下简称泊岸御都业委会）、原审被告惠水新思迈健身中心（以下简称新思迈中心）物业服务合同纠纷一案，不服惠水县人民法院(2019)黔2731民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 申恩强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院认定被上诉人在履行物业服务中仅属于履行瑕疵从而判决减少20%物业管理费属于事实认定错误,显失公平。上诉人与被上诉人于2018年9月29日签订《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》(以下简称“协议“)中明确约定了双方的权利义务,其中被上诉人的主要义务包括以下几点1.对房屋共有部位、公用设施、绿化环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;2.向乙方免费提供3把进出小区的电子门禁钥匙;3.负责清运乙方送至健身房楼梯口的日常垃圾(不含装修及建筑垃圾);4.允许乙方在甲方管理范围内的指定位置设立一处面积不大于5平方米的平面广告牌;5.在乙方门禁钥匙授权时限内为乙方无钥匙的客户开启门禁并指引路径。首先,该份协议属于真实有效的协议,也系双方真实意思表示,上诉人所列的几点也是本份协议被上诉人应该按照协议规定履行的主要内容,在一审中,上诉人也提供了电子数据、证人证言等证据证明了被上诉人未完全履行协议之内容,上诉人所提供的证据足已证明被上诉人在履行该份协议的过程中已构成根本违约,而并非一审法院所认定的“被上诉人确实在公共设施等方面存在管理不到位的瑕疵。其次,上诉人原本系新思迈健身俱乐部法定代表人(本案一审被告),该笔物业费产生的期间也系上诉人在经营该健身房,一审法院在审理时并未考虑到上诉人的经营性质不同于本小区其他业主,且上诉人与被上诉人在协议中也特别明确了针对这一特殊情况而制定的义务即第四、五、六、七条款,但在实际履行过程中被上诉人不履行协议内容，不仅不配给乙方门禁钥匙,反而存在采取锁门等行为阻拦上诉人所经营的健身房会员进人,该行为也严重影响上诉人的经营行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持之规定,上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题,一审法院仅以“原告在小区自治后,其在从事物业管理服务过程中,确实在公共设施等方面存在管理不到位的瑕疵”使被上诉人逃避了违约责任。其次，一审法院认定“上诉人与被上诉人签订协议中的约定物业服务管理构成实际包含游泳池租金”无事实基础及法律依据;本案属于物业服务合同纠纷,协议中也明确约定了物业管理费收取标准、双方权利义务、违约责任等内容但协议中并没有约定物业服务管理构成实际包含泳池租金等意思表示的内容。同时,被上诉人一审的诉讼请求也仅是要求支付物业管理费,也并未提及具体租金。故本案一审法院在判决时考虑物业服务管理构成实际包含游泳池租金属于事实认定错误,适用法律错误。第三，一审判决未能考虑案件的社会影响,对物业服务费的减少幅度判决过低。“没有义务就没有权利。”《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，因此权利义务应该一致，本案被上诉人的服务与一审判决上诉人应该交纳的服务费的比例不一致，对于本案被上诉人的服务存在严重瑕疵甚至根本违约的,人民法院应当判决大幅度减免物业费,方能在合法合理的判决下解决行业不正之风。综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误,判决结果显失公正,恳请二审支持上诉人的上诉请求。 被上诉人泊岸御都业委会、原审被告新思迈中心二审未作书面答辩。 泊岸御都业委会向一审法院诉讼请求：1、判令被告支付从2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费共计23000元（2018年9800元，2019年1至8月13200元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：惠水县泊岸御都小区系案外人贵州信德房地产开发有限公司于2008年完成开发建设并投入使用。被告新思迈中心于2016年12月29日由李洪贵转让给被告申恩强后，租赁在惠水县。2017年7月18日，惠水县泊岸御都业主委员会成立，并于2018年1月1日起对小区实行自治，接手小区物业管理服务工作。2018年9月29日，经过惠水县人民调解委员会组织调解，原告与被告新思迈中心签订《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》，协议约定：“收费期限为自2018年1月1日至2019年12月31日；收费标准为每年第三季度（7、8、9月）按1800元／月缴纳，其余的三个季度按1600元／月缴纳”，协议还对双方权利和义务进行了约定，被告申恩强代表新思迈中心负责人在协议上签字，被告在交纳2018年度的一万元物业服务费后，至今不按时履行剩余物业服务费2.3万元（计算至2019年9月30日）的交费义务。2019年9月28日，原告以被告拒不履行合同义务交纳物业费为由诉至法院，请求判如所请。另查明，2019年9月20日，申恩强与案外人岑美签订了《新思迈健身中心》转让协议，约定被告申恩强将健身中心转让给岑美经营，转让协议中还约定了由被告申恩强承担转让前的债权债务，同日，该健身中心完成了投资人变更手续，投资人由申恩强变更为李惠清，实际经营者也为李惠清。泊岸御都业主委员会对该转让事宜知晓。又查明，原告与被告新思迈中心签订《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》中约定的物业费实际由物业服务费和露天的游泳池租金两部分费用构成，但对于各部分费用多少双方亦无法分清。按协议计算，被告新思迈中心自2018年1月至2019年8月的物业服务费共计33000元，扣除已交纳10000元，仍欠23000元。再查明，本案在立案过程中，原告仅将惠水新思迈健身中心作为被告进行起诉，在审理过程中，原告申请追加申恩强作为本案被告，一审法院依法告知了被告申恩强，申恩强通过微信方式向一审法院明确表示知晓该追加，并表示同意作为被告，其还表示该欠交服务费的责任由其承担，与现在的健身中心无关，并请求一审法院依法裁判。一审法院于2019年11月8日第一次开庭审理该案，于2019年12月13日第二次开庭审理该案，在审理过程中，原告因考虑健身中心已转让给现经营者李惠清实际情况，当庭撤回对惠水新思迈健身中心的起诉。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。本案中，原告与新思迈中心签订的《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议经惠水县人民调解委员会调解确认，故该协议受法律保护。一方面，被告申恩强作为协议签订时新思迈中心的实际投资者和实际经营者，应对其所经营期间新思迈中心所产生的债权债务承担责任；另一方面，根据申恩强与案外人岑美签订了《新思迈健身中心转让协议》的约定，新思迈中心转让前所产生的债权债务由被告申恩强自行承担，被告申恩强也表示转让前新思迈中心的物业服务费由其承担，原告泊岸御都业委会对该约定也知晓，并在庭审中表示请求撤回对新思迈中心的起诉，只请求将申恩强列为被告承担该欠交的物业费用，对于原告的请求，不违反法律的规定，予以支持。根据被告申恩强向一审法院提交的一名员工及三名会员的证人证言及一审法院在处理涉小区业主系列案中查明的事实可知，原告在小区自治后，其在从事物业管理服务过程中，确实在公共设施等方面存在管理不到位的瑕疵，原告并未完全履行《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》中第二条约定的部分义务，故被告申恩强关于原告在物业管理中未履行合同约定义务的辩解，具有一定的合理性，但考虑到双方所签订协议中的约定物业服务费构成实际包含泳池租金及被告与小区业主不同的实际情况，一审法院酌情认定被告申恩强应交纳所欠原告泊岸御都业主委员会物业服务费的80%即23000元×80%＝18400元，故对于原告的诉讼请求，部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、限被告申恩强于本判决生效之日起十日内支付所欠原告泊岸御都业主委员会物业服务费一万八千四百元；二、驳回原告泊岸御都业主委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百七十六元，减半收取一百八十八元，由被告申恩强负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议的焦点问题是一审对物业服务费的扣减比例是否适当。本案中，泊岸御都业委会与申恩强签订的《泊岸御都小区物业管理费缴纳协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方应按照协议的内容履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人的服务不到位属于根本性违约，由于其没有提交充分的证据予以证实，故其认为被上诉人存在根本性违约的主张不能成立，一审根据查明的实际情况认定被上诉人未严格按照双方的协议内容向上诉人提供服务，影响了上诉人的健身房经营行为，故确实存在瑕疵，同时根据权利义务对等原则，酌情扣减泊岸御都业委会20%的物管费并无不当，本院予以确认。 至于上诉人所称一审将其与被上诉人所约定的物业服务内容包含泳池的租金的认定有误，由于双方的物业服务内同是否包含租金不影响本案的物业服务费的交纳比例，故在本案中不作认定。 综上所述，申恩强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费376元，由上诉人申恩强负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十七日 书记员  陈彦淞