重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民再3号抗诉机关：重庆市人民检察院第二分院。申诉人（原审被告）：彭妍，女，汉族，1990年1月30日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：黄显伟，男，汉族，1972年6月8日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。原审被告：卢高飞，男，汉族，1987年12月18日出生，住重庆市万州区。申诉人（原审被告）彭妍因与被申诉人（原审原告）黄显伟、原审被告卢高飞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）万法民初字第10995号民事判决，于2019年6月9日向重庆市万州区人民检察院申诉。该院审查后，提请重庆市人民检察院第二分院抗诉。重庆市人民检察院第二分院2019年12月9日作出渝检二分院民监（2019）50820000145号民事抗诉书，向重庆市第二中级人民法院提出抗诉。重庆市第二中级人民法院2020年1月20日作出（2020）渝02民抗1号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第二分院指派重庆市万州区人民检察院检察官杨彦、检察官助理徐凤霞出庭。申诉人（原审被告）彭妍的委托诉讼代理人吴继东，被申诉人（原审原告）黄显伟的委托诉讼代理人吴晓荣到庭参加诉讼。原审被告卢高飞经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市人民检察院第二分院提出抗诉意见，认为本院（2015）万法民初字第10995号民事判决认定事实不清，适用法律错误，且有新证据足以推翻该判决。理由如下：1.原一审判决认定彭妍没有积极履行合同，协助买方黄显伟办理产权登记的基本事实缺乏证据证明。2012年7月28日，卢高飞与黄显伟签订的《房屋买卖合同》，合同第五条约定：“在整层楼出售完再过户，乙方在实际购房并交付约定购房款后，乙方委托甲方代为办理房屋产权证。”2015年12月4日，黄显伟诉至法院，请求判令彭妍办理房地产权变更登记，黄显伟特别授权的代理律师吴晓荣仅提交了一份该层楼住家房屋面积表，拟证明涉案商业房整层已出售完毕。该表所列住家房屋面积与案涉房屋商业房是否已出售完毕没有关联性，且该表既无该楼所有权人彭妍及代理人卢高飞签字，也无表中所列买受人的签字，其真实性无法查证。一审法院以此判决彭妍应办理产权登记，系采信证据错误。同时，办理房屋产权登记过户手续系双方行为，虽然合同约定买方委托卖方办理房屋产权证，但买方没有提供相应的证据证明已按约定进行了委托，提供了授权委托书及身份信息等办理产权登记所必须的资料，履行了通知义务。故在彭妍履行过户义务的条件是否成就及能否单方独立办理产权登记的问题上，一审法院判决没有查清相关事实。2.有新的证据证明《房屋买卖合同》约定的产权变更登记条件尚未成就，出售方未办理过户手续不构成违约。双方在合同中约定：“在整层楼出售完再过户......”该约定意思表示非常明确，即过户的前提条件是整层楼出售完，此系双方在自愿的情况下真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，上述约定对双方具有法律约束力。经查明，万州区人民法院于2018年11月27日作出（2018）渝0101民初10675号调解书，该调解书证明涉案的整层商业用房第1号房因借款而抵押，债权人何玉平的债权得到清偿后，已同意将该房返还彭妍。以上事实证明涉案的整层商业用房尚未出售完毕，在整层商业用房尚未出售完毕情况下，黄显伟诉请彭妍办理产权登记不符双方合同约定。故一审法院在《房屋买卖合同》约定的过户条件尚未成就情况下，判决限期彭妍办理过户手续没有事实和法律依据。3.本案不存在法律规定的合同终止的情形，一审判决出售方承担违约责任没有依据。《房屋买卖合同》第八条约定：“任何一方不得终止合同，否则违约方应按购房款总额的10%赔偿守约方损失。”在本案中，买方已支付大部分房屋价款，卖方也交付了房屋，仅没有办理过户手续，在双方民事行为均不存在法律规定的终止合同情形下，一审法院根据该约定判决卖方按购房款总额10%赔偿承担53880元违约金，没有事实和法律依据。申诉人（原审被告）彭妍称，再审请求：1.撤销原审判决，驳回黄显伟全部诉讼请求；2.原审诉讼费由黄显伟承担。事实和理由：与抗诉机关的抗诉书一致。被申诉人（原审原告）黄显伟辩称，1.原审判决后，彭妍曾以新证据为由向原审法院提出再审申请，其理由和请求与抗诉机关、申诉人当庭陈述一致，但原审法院审查后作出（2019）渝0101民申10号裁定，认为过户登记是房屋买卖合同的从属义务。鉴于房屋买卖合同有效，卖方就有义务向买方办理产权过户，因此驳回了彭妍的再审申请。2.抗诉机关、申诉人的理由不能成立。（1）抗诉机关、申诉人以另案调解书为新证据，拟证明案涉房屋所在楼层未出售完毕的事实，但不能达到该证明目的。2015年4月26日，卢高飞与何玉平签订了《借款抵押合同》。该合同签订后，何玉平已实际占有该房屋并装修使用，具有房屋买卖合同的主要条款，反而证明了房屋已经出售。之后彭妍起诉何玉平，经万州区人民法院调解由彭妍代卢高飞归还借款本息及赔偿装修损失，再由何玉平退还房屋。该调解书调整的是房屋买卖合同关系，仅是在内容中涉及借款抵押等问题，即约定借款本息不能归还后，房屋就抵偿给何玉平。同时，该案系调解，不是判决，就合同性质问题未进行评判和认定。（2）房屋买卖合同第五条整层楼出售完再办理房屋登记的约定系无效条款。办理产权过户登记是卖方的主要义务之一，房屋买卖后不可能长期不过户。且房屋出售情况买方不能控制，受制于卖方的诚信，整层房屋是否出售完毕买方也无法掌握。（3）本案的过户与整层房屋是否出售完毕没有关联性。真实的原因是案涉房屋只有一个产权证书，卖方将整层房屋分零出售，而房管部门要求先办理房屋分零产权登记后再转让。综上，原审被告彭妍应当承担继续办证义务，并承担违约责任。原审判决正确，请求驳回申诉人的再审申请，维持原判。原审被告卢高飞未作陈述。原告黄显伟向本院起诉请求：1.判令被告在本案判决生效后10日内办理房地产权变更登记，逾期原告通过法院代为办理，所产生的费用由被告承担；二、被告支付违约金53880元；三、本案诉讼费用4864元、公告费用260元、保全费3020元现共计8144元，以及未支付的判决公告费用（以最终产生的为准）由被告承担。本院原审认定案件事实：被告彭妍是重庆市万州区沙龙路二段1153号附XXXX号房屋（房地产权证号：房权证301字第201001XXXX号，建筑面积804.39平方米，套内面积721.23平方米，用途是商业用房）所有权人。2011年4月8日，被告彭妍办理公证授权委托被告卢高飞代为出售上述房屋，代为办理事项为：“一、代为出售及分割上述房屋，签订房屋买卖合同，收取售房款，办理房屋买卖过户登记的相关手续、缴纳相关税、费等事宜。二、受托人在授权范围人签署的房屋产权过户相关文件和合同我均认可并承担委托销售范围的房屋产权面积的责任”等。2012年7月28日，被告卢高飞（甲方）与原告黄显伟（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将沙龙路二段1153号附XXXX号（四楼）部分面积226平方米左右，第6号房屋现状出售给乙方。经甲乙双方在平等、互利、自愿的原则下，达成如下房屋买卖合同，甲乙双方共同遵守。一、房屋质量基本情况：以现有状况，甲、乙双方现场确认为准。二、乙方所购房屋面积，乙方向甲方所购房屋面积按套计算，约226平方米左右。三、房屋买卖单价：该房屋总价款为538800元，大写伍拾叁万捌仟捌佰元正。四、付款方式“1、合同双方签字后，当日乙方向甲方付全部购房款，人民币首付518800元（大写伍拾壹万捌仟捌佰元正。2、甲方交乙方房屋钥匙时，乙方暂留20000元，大写贰万元，作为办完房地产权证的押金，其余购房款乙方必须全部全额付清。3、甲方在办清房屋土地产权证、乙方付清甲方购房款，双方钱证两清。五、关于产权登记的约定：在整层楼出售完再过户，乙方在实际购房并交清约定购房款后，乙方委托甲方代为办理房屋产权证，甲乙双方按国家规定各自交纳自己应交纳自己应交纳的契税费、出让手续费等（以国家发票为准）。六、甲方所售房屋办理的房产权证，是办公用房，土地使用是出让土地。七、乙方购房后，不准随便改变主体结构及墙体，如要改动必须征得甲方有关技术人员同意后才能更改，否则一切后果自负，并承担一切经济责任。甲方不负任何责任。八、本合同生效后，甲、乙双方任何一方不得终止合同，否则，违约方应按合同购房款总额的10%赔偿守约方的损失。九、本合同在旅行中如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商解决不成的，甲乙双方同意由管辖权的人民法院判决。”等内容。签订合同后，原告黄显伟向被告卢高飞转账支付518800元，被告向原告交付了房屋，但至今未办理过户手续。本院原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，原告黄显伟与被告卢高飞代被告彭妍签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，被告应积极履行合同，协助原告办理产权登记。原告要求被告承担产权变更期间所产生的费用和违约金，根据双方房屋买卖合同第五条，原被告应该按照国家规定各自交纳应交纳的相关费用，被告应按照国家规定承担其应交纳的税费。对于违约金，房屋买卖合同第八条约定双方任何一方不得终止合同，否则，违约方应按合同购房款总额的10%赔偿守约方的损失，被告未及时为原告办理产权登记手续，应承担违约责任，被告应按合同支付原告黄显伟违约金53880元（538800元×10%）。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，被告卢高飞代理房屋买卖的责任后果，应由被告彭妍承担。本院原审判决：一、被告彭妍在本案判决生效后10日内协助原告黄显伟办理重庆市万州区沙龙路二段1153号附XXXX号（四楼）部分面积226平方米左右第6号房屋的房地产权变更登记，被告彭妍按照国家规定承担其在产权变更登记中应交纳的税费；二、被告彭妍在本案判决生效后10日内支付原告黄显伟违约金53880元；三、驳回原告黄显伟的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：彭妍于2010年12月2日取得重庆市万州区沙龙路二段1153号附XXXX号房屋产权，房地产权证号为：房权证301字第201001XXXX号，建筑面积804.39平方米，套内面积721.23平方米，用途为商业用房（系非住宅）。随后彭妍将房屋隔成为11套，并自编为1-11号对外出售。现已出售10套房屋，仅有自编号为1号的房屋未出售，本案涉房屋为6号。2015年4月26日，卢高飞与何玉平签订《房屋买卖借款合同》，约定卢高飞向何玉平借款60000元，借款期限6个月，月息3分，并以重庆市万州区沙龙路二段1153号附XXXX号房（左第1间75平方米，即自编号为1号的房屋）作为借款抵押物，抵押物估价为78000元；卢高飞将抵押物契据证件交给何玉平保管，在卢高飞还清借款本息后交还；如不按约定还款，买卖合同生效；如卢高飞不按期付息还本，超过6个月，何玉平可向法院申请拍卖抵押物，用于偿还借款本息。不足部分，何玉平仍有权向卢高飞追偿。该合同签订后，卢高飞将案涉房屋产权证（产权人为彭妍）的复印件、公证委托书等资料，以及抵押房屋交付给何玉平，何玉平装修后入住。2018年7月27日，彭妍以占有排除妨碍纠纷为由将何玉平诉至本院，要求何玉平腾空交还沙龙路二段1153号附XXXX号之1号房。2018年11月27日，经本院调解，双方达成调解协议：由何玉平在调解书生效之日腾空沙龙路二段1153号附XXXX号之1号房后交还给彭妍；彭妍向何玉平垫付卢高飞借款本金60000元，并补偿何玉平装潢损失5000元。同日，本院作出了（2018）渝0101民初10675号民事调解书。再审过程中，本院就“登记在原审被告彭妍名下的坐落于万州区沙龙路二段1153号附XXXX号房屋产权，能否对其自编号房屋分别办理产权分户登记给买受人”向重庆市万州区不动产登记管理中心征询。2020年11月9日，重庆市万州区不动产登记管理中心向本院回复：经查询不动产登记档案，万州区沙龙路二段1153号附XXXX号（房权证301字第201001XXXX号），用途为商业用房（非住宅），系独立登记的基本单元。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十一条规定“建筑设计为独立成套的住宅，不得分割拆零转让。非住宅需要改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。”若可以完善上述相关资料，我中心可依法办理分户不动产权证。但在本院指定的期限内，彭妍未能取得规划、建设、消防等行政主管部门同意变更的决定。其他事实同原审查明事实一致。本院再审认为，原审原告黄显伟与原审被告卢高飞签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合同有效。原审被告卢高飞系受原审被告彭妍委托出售房屋、收取房款、办理房屋买卖过户登记等，其行为后果应由委托人彭妍承担法律责任。本案争议的主要焦点：原审原告黄显伟主张的产权变更登记的条件是否成就？抗诉机关、申诉人认为，有新证据证明合同约定的过户条件尚未成就。本院认为，根据审理查明的事实，在房屋买卖合同签订后，原审原告黄显伟已按合同约定付清大部分房款，仅余20000元作为办完房地产权证的押金，在办理房屋土地产权证过户登记时付清，即原审原告黄显伟履行了合同义务。原审被告彭妍虽然已将案涉房屋交付给了原审原告黄显伟，也履行了合同主要义务，但自合同签订之日至原审原告黄显伟向本院提起诉讼之时，在长达三年的期限内未将案涉房屋产权办理过户登记，至本案再审时仍未完成过户登记。虽然房屋买卖合同约定过户登记应当在整层楼出售完后再过户，再审审理也查明至今仍有一间房屋未出售，但应当看到，该未出售房屋是因为原审被告卢高飞于2015年4月26日将该房屋作为抵押向案外人借款，导致该房屋未能及时出售，且在原审被告彭妍收回该房屋后至今也未出售，应当认定原审被告彭妍阻却过户登记条件的成就。根据法律规定，应当视为原审原告黄显伟主张的产权变更登记的条件成就，抗诉机关、申诉人认为合同约定的过户条件尚未成就的理由不能成立，本院不予支持。再审中，经本院向重庆市万州区重庆市万州区不动产登记管理中心征询，重庆市万州区重庆市万州区不动产登记管理中心回复非住宅需要改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。因彭妍在本院指定的期限内无法取得规划、建设、消防等行政主管部门同意变更的决定，案涉房屋无法办理分户不动产权。因此，黄显伟要求判令彭妍办理房地产权变更登记的诉讼请求，本院不予支持，其可以按照合同约定另行向彭妍主张权利。至于抗诉机关、申诉人认为本案不存在法律规定的合同终止的情形，原审判决彭妍承担违约责任并赔偿购房款总额的10%违约金没有事实和法律依据的问题。本院认为，虽然原审被告彭妍未履行办证过户义务，构成违约，但其已履行交房的主要义务，不应认定构成根本违约。且案涉房屋买卖合同约定违约方赔偿守约方购房款总额10%的前提是任何一方不得终止合同，而原审原告黄显伟主张产权变更登记的诉讼请求是要求继续履行合同义务，不符合原合同法所规定的终止合同的情形，原审据此判决原审被告彭妍赔偿购房款总额的10%违约金不当，抗诉机关、申诉人的该项主张理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：撤销本院（2015）万法民初字第10995号民事判决；驳回原审原告黄显伟的诉讼请求。案件受理费9728元，公告费1160元，保全申请费3020元，合计13908元，由原审原告黄显伟承担973元，原审被告彭妍承担12935元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  冉 建人民陪审员  万小红人民陪审员  黄 鑫二〇二一年一月二十五日法官 助理  彭 愈法官 助理  罗 凌书 记 员  李智林