北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9432号原告：北京市八仙房地产开发有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路**。法定代表人：杨智军，董事长。委托诉讼代理人：马绍洋，男，1992年7月15日出生，汉族，该公司员工。被告：王云飞，男，1981年6月23日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京市八仙房地产开发有限责任公司（以下简称八仙公司）与被告王云飞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告八仙公司的委托诉讼代理人马绍洋，被告王云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。八仙公司向本院提出如下诉讼请求：1．请求判令原告与被告签署的《北京市商品房预售合同》及其补充协议于2020年3月2日解除；2．请求判令被告按照房屋总价款人民币9311852元30％的比例向原告支付违约赔偿金2793555．6元；3．请求判令被告将房屋恢复原状后归还原告(包括自行清除房屋内的装饰、装修、家具、电器、设施及相关物品)；4．请求判令业主将房屋所有权过户至我司名下并承担过户费用；5．请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月7日，原被告双方签订了编号为X的《北京市商品房预售合同》及其补充协议(以下简称“购房合同”)，约定被告购买原告开发建设的昌平区北七家镇定泗路XX房屋(以下简称“该房屋”)。该房屋总价款为9311852万元，被告采用银行按揭的方式支付购房款，其中首付款3731852元，按揭款5580000元。被告与中信银行股份有限公司北京广渠路支行(以下简称“中信银行”)签署了编号为811072149408的《借款协议》，合同贷款本金总金额为5580000元，被告自2019年10月1日起出现逾期偿还贷款的情况，截至2020年1月22日，第23、24、25、26期按揭贷款本金及利息均未偿还，逾期总金额126635．82元。该房屋于2019年12月4日取得不动产权证书，我司于2019年12月6日将不动产权证书移交给中信银行，该房屋因【存在司法查封】而未能办理抵押登记。购房合同之附件十三“补充协议”第五条约定：“若买受人逾期超过两个月未偿还贷款，或累计逾期达到三次的，或买受人购买房屋被任何其他第三人采取保全措施的，则出卖人有权立即单方解除预售合同。出卖人单方解除合同的，买受人应按总房价款30％的标准向出卖人支付违约赔偿金；出卖人不解除合同的，则买受人应按代还款总金额30％的标准向出卖人支付违约赔偿金。”因此，原告有权依据上述约定起诉要求解除合同并要求被告按总房价款30％的标准支付违约赔偿金。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故原告根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，请法院予以支持。王云飞辩称：不同意原告诉请，去年是因为疫情导致，我从17年一直按照正常要求还款，也不欠开发商任何欠款。我与开发商没有任何关系。我就是差了银行的钱，并且已经抵押了房本。房产证已经下来了，给了银行抵押，我打算尽快卖房之后就可以补全欠款。开发商要求的30%不合理。不能同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年，八仙公司（出卖人）与王云飞（买受人）签订《北京市商品房预售合同》和补充协议，约定，王云飞购买八仙公司开发的位于北京市昌平区北七家镇定泗路XX房屋住宅，房屋总价为9311852元，双方约定采用银行按揭的方式支付购房款，王云飞支付房价款的40%，计人民币3731852元后，剩余房款买受人以银行按揭方式支付。附件十三补充协议：第五项第6款约定，若买受人逾期超过两个月未偿还贷款，或累计逾期达到三次的，或买受人购买房屋被任何其他第三人采取保全措施的，则出卖人有权立即单方解除预售合同。出卖人单方解除合同的，买受人应按总房价款30％的标准向出卖人支付违约赔偿金。2017年10月30日，中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）与王云飞、王棋、八仙公司签订了《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。合同要素如下：贷款人为中信银行，借款人为王云飞、阶段性保证人为八仙公司、抵押人为王云飞和王棋；借款金额为558万元，借款期限300个月，自实际发放贷款日起算，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日，贷款利率为中国人民银行发布的同档基准利率上浮10%确定，每年1月1日调整，贷款发放采受托支付方式，收款人为八仙公司；贷款担保方式为抵押加阶段性保证，王云飞和王棋以购买的位于昌平区北七家镇定泗路XX号房屋提供抵押担保，八仙公司对借款人取得涉诉房产的所有权证并办妥抵押权人为中信银行的抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项承担阶段性连带责任保证，担保范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、实现债权和担保权而发生的费用等；借款人逾期还款的，中信银行有权对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息（含罚息）按罚息利率计收复利，罚息利率为合同利率的150%，中信银行为实现债权支付的费用由借款人负担；借款人逾期还款的，构成违约，中信银行有权宣布贷款提前到期；借款人取得所购房屋的所有权证之日起，借款人和贷款人必须在90日内办理完抵押登记手续，借款人委托第三人代为办理抵押登记手续。同日，中信银行向王云飞发放贷款558万元，借款期限自2017年10月31日至2042年10月31日。合同履行过程中，王云飞自2019年10月起连续出现还款逾期。截至2020年9月10日，王云飞逾期本息411954．93元、未到期贷款本金5254198．91元、利息7080．03元，共计5673233．87元。王云飞名下的位于昌平区定泗路XX号房屋于2019年11月22日取得房产证，房产证号为京（2019）昌不动产权第XX**。2019年12月31日，中信银行向八仙公司出具《通知函》，说明：涉案房屋的房屋所有权证于2019年12月6日交付我行，但尚未办妥房产抵押登记手续，借款人王云飞2017渠银房贷字第811072149408号贷款尚未办妥抵押登记的原因为：上述房产存在司法查封。经本院公告送达，王云飞已于2020年12月10日收到起诉书。后王云飞与本院取得联系，并于公告日当天参加了庭审。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。八仙公司与王云飞签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行权利及义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王云飞未按期归还贷款，存在违约行为，八仙公司主张其与王云飞签订的《北京市商品房预售合同》解除，因王云飞于2020年12月10日收到起诉书，故本院依法确认合同的解除时间为2020年12月10日。八仙公司主张王云飞给付违约金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。八仙公司主张王云飞将房屋恢复原状腾退房屋的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。八仙公司主张王云飞协助过户的诉讼请求，因该房屋被另案司法查封不具备过户条件，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市八仙房地产开发有限责任公司与王云飞签订的《北京市商品房预售合同》和补偿协议于2020年12月10日解除。二、王云飞于本判决生效后7日内给付北京市八仙房地产开发有限责任公司违约金2793555．6元。三、王云飞将北京市昌平区北七家镇定泗路XX房屋腾空，交北京市八仙房地产开发有限责任公司收回。四、驳回北京市八仙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76983元和保全费5000元，由王云飞负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由王云飞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  施万玲人民陪审员  黄丽霞二〇二一年一月十二日书 记 员  徐 萌