文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0154民初5933号原告（反诉被告）：重庆丽君房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道迎宾路，统一社会信用代码915002345520287573。法定代表人：李海彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张斌，重庆帅风律师事务所律师。被告（反诉原告）：梅良安，男，1965年4月29日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王天万，重庆市万州区高笋塘法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）重庆丽君房地产开发有限公司（以下简称丽君公司）与被告（反诉原告）梅良安合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用普通程序，分别于2020年9月28日、2020年10月20日公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告（反诉被告）丽君公司的委托诉讼代理人张斌，被告（反诉原告）梅良安及其委托诉讼代理人王天万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽君公司向本院提出诉讼请求：1．判令梅良安立即支付丽君公司商铺转让款117234元及逾期付款违约金（以117234元为基数，按万分之一每天自2014年7月31日起计算至款项支付完毕之日止）；2.本案诉讼费由梅良安负担。事实和理由：2013年10月1日，丽君公司与梅良安签订《重庆市人防工程商铺转让合同》两份，由丽君公司将开州区开州大道人防工程（即XX国际）XXX号、XXX号两个商铺的使用权转让给梅良安，转让期限为49年。每个商铺的面积均为11.9平方米，单价均为44279元/平方米，每个商铺的转让价款为526920元，两个商铺即为1053840元，双方还约定了付款时间及违约责任等事项。合同签订后，梅良安陆续支付了转让款903840元，丽君公司也已于2013年10月1日将两个商铺交付给梅良安。合同约定，商铺面积以测绘机构的实测为准，最终价款按实际面积计算后多退少补。根据测绘结果，每个商铺的实际面积为11.53平方米，故每个商铺的价款应为510537元，两个商铺即为1021074元，梅良安已支付903840元，尚欠117234元，丽君公司多次催讨未果。据此，丽君公司为维护自身合法权益，根据有关法律规定诉至法院，请求判如所请。梅良安辩称，丽君公司请求梅良安立即支付丽君公司的商铺转让款117234元，不符合合同约定及法律规定，丽君公司不欠梅良安任何款项，只是丽君公司至今不给梅良安办理房产证交给梅良安。根据丽君公司与梅良安在2013年10月1日签订的商铺转让合同第二条B项的约定，梅良安购买丽君公司的CXX国际XXX-XXX号门面2间，约定套内面积11.9平方米，约定单价44279平方米。第三条约定本合同约定面积最终以具备合法资质的房屋测绘机构测绘面积为准。B项约定超出误差3％梅良安有权退还商铺，丽君公司构成根本性违约，丽君公司请求梅良安支付转让款的请求无事实及法律依据。通过丽君公司的诉讼及举证，足以认定丽君公司与梅良安2013年10月1日签订的商铺转让合同无效。案涉合同违背了《中华人民共和国人民防空法》第二条，人民防空是国有资产，第五条第二项人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资人所有，并没有规定使用权可以转让。转让属买卖房屋性质，属物权法管理范畴，适用商品房买卖的相关规定。丽君公司与梅良安的商铺转让合同的内容属租赁合同性质，如界定为租赁合同，也违背了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过20年，超过二十年的部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。丽君公司与梅良安签订的商铺转让合同是无效合同，请求依法确认。案涉合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，还应当赔偿给对方造成的损失。本案中丽君公司作为房地产开发商是知道人民防空设备不能转让，租赁期也超过了20年，过错在丽君公司。本案中梅良安没有过错，不存在减赔损失的情形。综上，请求驳回丽君公司的诉讼请求。梅良安向本院提出反诉请求：1.确认丽君公司与梅良安在2013年10月1日签订的《重庆市开县开州大道安康段平战结合地下人防工程项目投资建设的CXXX#、XXX#商铺转让合同》无效；2.判决丽君公司返还梅良安已支付的转让费846006元，并支付从2014年1月起还清为止按15.4%计算的资金利息；3.诉讼费由丽君公司承担。事实和理由：丽君公司违背《中华人民共和国人民防空法》的第二条规定，人民防空是国防的组成部分，国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害为原则，人民防空是国有资产，第五条第二项规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程，建设人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有，该法规定的收益是投资者自己使用管理的收益，并不是商铺转让，《重庆市人民防空条例》第七条第二项规定，同样规定鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施其所有权和收益归投资者所有，同样没有规定防空工程的商铺可以转让。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规、遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，损害国家利益，损害社会公共利益，因故意或重大过失造成对方损失的合同无效。丽君公司违背国家法律强制性规定，梅良安没有过错，丽君公司应当依照合同法第五十八条规定承担赔偿责任，梅良安为合法权利不受侵害，依法提起反诉，请求判如所请。丽君公司辩称，双方所签订的合同为重庆市人防工程商铺转让合同，并不是梅良安所诉称的合同。双方于2013年10月1日签订的两份合同没有合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此，两份合同均是有效合同也已经实际履行，目前梅良安尚欠部分款项而已。由于合同有效，故梅良安的第二项诉讼请求不能成立。本案所涉的人防工程是丽君公司与开州区人民政府签订协议，以BOT模式取得50年的经营使用权，丽君公司将期限内的使用权转让给梅良安不违反合同法的相关规定，且已经按合同约定为梅良安办理了使用权证书。关于涉案工程的来源及使用权的取得，丽君公司根据开州区人民政府的合同和人民防空法的规定，丽君公司投资该人防工程并依法取得经营使用的权利，该法律规定并没有限制丽君公司不可以转让，丽君公司将涉案商铺转让给梅良安后，已经办理了使用权证，也得到业主单位（主管部门）的认可。涉案两份合同符合法律的规定，不存在合同法第五十二条合同无效的情形。梅良安的反诉请求第二项没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。综上，梅良安的事实、理由均不足以证明涉案合同无效，其反诉请求均应当予以驳回。本院经审理查明事实如下：2013年10月1日，丽君公司（转让人、甲方）与梅良安（受让人、乙方）签订《重庆市人防工程商铺转让合同》，该合同主要约定了以下内容：“第一条使用权转让依据甲方经人民防空主管部门批准，以全额投资方式取得重庆市开县开州大道人防工程使用权。其依据为：1、《中华人民共和国合同法》2、《中华人民共和国人民防空法》3、《重庆市人民防空条例》4、甲方与重庆市开县人防办签订的《重庆市开县开州大道安康段平战结合地下人防工程项目投资建议协议书》第二条乙方所受让商铺的基本情况区域C房号9套内建筑面积11.9㎡单价（套内建筑面积计算44279元.人民币/㎡合计526920元.人民币）第三条转让面积、价格1、面积、价格：甲方与乙方之间约定按套内建筑面积计算。转让总面积：11.9㎡总价款：￥526920元（大写：伍拾贰万陆仟玖佰贰拾元整）。本合同约定面积最终以具备合法资质的房屋测绘机构测绘面积为准，测绘面积与合同约定面积有差异的，在商铺交付时，双方同意按以下原则处理：a、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实际误差面积多退少补。b、面积误差比绝对值超出3%（不含3%）乙方有权终止合同要求退还商铺，乙方愿意继续履行合同时，按实际误差面积多退少补。2、转让期限：自商铺交付之日起计算，共49年。第四条付款方式、期限及违约责任乙方按下列第二种方式按时付款：……第二种：分期付款（限半年内付清）：（1）2013年10月1日前付总价款的60%（即人民币￥328920元）；（2）2014年3月20日前付总价款的20%（即人民币￥100000元）；（3）2014年7月30日前付总价款的20%（即人民币￥98000元）。乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期在30日以上，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，甲方有权解除合同并按合同总价的百分之五收取违约金。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付价款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方应向甲方支付逾期应付款每日万分之壹的违约金。第五条商铺交付期限及交付条件1、交付时间：甲方应当在2013年10月1日，依照合同约定将商铺交付给乙方或者乙方指定的商铺交接人。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期交付。（1）遭遇不可抗力（战争、自然灾害等）或国家政策性调整，甲方在此情形发生之日起10日内告知乙方的。（2）其他由双方认可的可以延期交铺和非甲方原因延期交铺的情况。……第八条关于商铺经营使用的约定1、乙方在与甲方签订本合同后，在合同期内取得该商铺的使用权，可以自行经营或委托第三方出租。2、乙方自行经营或自行出租，商铺的使用功能或经营业态及品牌必须符合XX国际整体区域规划，否则甲方有权采取停止供应能源、封闭动线等措施约束乙方配合甲方的统一管理。3、在使用期限内如发生战争，国家无偿征用作为人民防空设施，使用期限由政府决定。4、乙方在经营使用过程中应遵守国家对消防、防空设施、环境等相关规定。乙方不得利用商铺从事违法活动，不得侵害消费者合法权益，遵守法律对相邻权的相关规定。对违反本条约情节严重，并拒不改正的，甲方有权解除本合同，并不退还乙方交纳的使用权转让费。5、乙方自行将商铺转让或出租给第三方，需将《XX国际商业街物业管理协议》《经营资格认证协议》作为本商铺租赁合同附件约束第三方行为。转让或租赁行为须在甲方全程监督中进行，同时租赁合同及其附件需在转让或出租之日交一份原件至甲方备案存档，否则甲方有权拒绝第三方进入XX国际商业街从事经营活动。6、无论乙方采用何种方式使用该商铺，其商铺经营业态限定为儿童类服饰；如乙方未按以上约定使用商铺，甲方有权采取包括但不限于书面函告、禁止商铺使用人员或物资进入XX国际、停止供应能源等措施要求商家按约定使用商铺。7、甲方可以根据商场整体规划经营需要调整该商铺经营业态，乙方需按甲方要求配合。……第十条甲方应在签订重庆市人防工程《商铺转让合同》后180个工作日内完成在开县人防办的登记备案。第十一条商铺交付后，甲方应为乙方办理《人民防空工程平时使用证》。”合同尾部丽君公司在甲方处加盖合同专用章，梅良安在乙方处签名捺印。同日，丽君公司（甲方）与梅良安（乙方）还签订了一份《经营资格认证协议》，载明：“一、乙方应确保其商铺的使用者具备以下条件并提供相关证明资料：1.必须认同XX国际商业街的商业经营管理理念，认同遵守XX国际商业街相关管理制度；2.经营业态限定为儿童类服饰3.从事本协议约定经营业态的行为必须一年以上，以专卖店形式从事该品牌商品的销售一年以上。需提交甲方查证核实其经营行为的资料包括详细地址、货品进销记录、营业执照等资料及两个以上证明人及其联系方式。4.取得本协议约定经营业态的经营权6个月以上。提交资料：由品牌方或上一级销售代理机构出具的授权证明。二、上述提供的资料若有不实，甲方有权拒绝该商铺使用者进入XX国际的商业街经营，由此造成的损失由乙方自行承担。三、如乙方违约，甲方有权通过停止供应商铺能源、禁止乙方进入等措施要求乙方改变商铺的现使用功能直至按协议约定完成整改；……五、本协议为《商铺转让合同》或《商铺租赁合同》附件，具备同等法律效力。”2013年10月1日，丽君公司与梅良安还分别签订了《重庆市人防工程商铺转让合同》，该合同内容除“第二条乙方所受让商铺的基本情况”中“房号10”与上述合同内容不同以外，其余内容完全一致，另签订的《经营资格认证协议》也与上述《经营资格认证协议》内容完全一致。上述合同签订后，梅良安陆续支付了转让款846006元，并以两个商铺2013年10月1日至2015年3月31日期间的租赁抵充转让款57834元，共计903840元。2016年1月18日，原开县人民防空办公室为梅良安颁发了商铺使用权证书（分户使用权证编号分别为第010号和第011号），载明分户使用权人姓名为梅良安，分户物业位置及性质分别为C区009号商铺、C区010号商铺，分户物业使用面积均为11.53㎡，使用期限均为2013年1月1日至2062年12月31日。同时该使用权证书上还载明“该人防工程属于人防、市政基础设施，投资人在50年内特许经营期间，若因战争需要，应无偿提供给政府安排使用”。另查明，2015年11月5日，原开县人民政府办公室印发《县政府专题会议纪要》（专题会议纪要2015-65）载明：“开州大道人防工程成立以来，原协议中的部分条款因政策变化一直没有得以执行，各单位要本着‘面对现实、尊重历史、履行协议’的原则，不改变BOT模式，积极创造条件履行协议。会议决定：一、由县人防办在经营业主（重庆丽君房地产开发有限公司、开县新兴物业管理有限公司）提出申请，并作出‘使用权证办理后产生的任何债务纠纷，由重庆丽君房地产开发有限公司和开县新兴物业管理有限公司承担’的承诺后，可将开州大道人防工程平时使用权证办理给重庆丽君房地产开发有限公司出资新成立的重庆隆佳顺物业管理有限公司及已转让的商户……”。上述事实，有丽君公司、梅良安的陈述、《重庆市人防工程商铺转让合同》《经营资格认证协议》、收款收据、领款凭单、《县政府专题会议纪要》等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点是双方当事人签订的合同效力。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此，丽君公司作为开发商对涉案人防工程拥有使用管理权。本案中，丽君公司与梅良安签订的两份《重庆市人防工程商铺转让合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立的合同，受法律保护。丽君公司与梅良安均系完全民事行为能力人，能够预见自己行为所产生的法律后果。《中华人民共和国防空法》并未对人防工程使用权的转让作出禁止性规定，案涉商铺使用权的转让也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，梅良安提出两份《重庆市人防工程商铺转让合同》无效无法律依据，故本院对梅良安主张确认合同无效及返还转让款、资金利息的反诉请求不予支持。同时，两份《重庆市人防工程商铺转让合同》中多处体现的均是使用权转让的内容，梅良安提出转让合同系租赁合同无事实依据，本院对其该抗辩意见不予采纳。本案中，丽君公司按照《重庆市人防工程商铺转让合同》的约定向梅良安交付了案涉商铺，并为其办理了商铺使用权证书，梅良安也应按合同的约定向丽君公司支付对应的转让价款。双方在合同中约定商铺单价为44279元/㎡，面积以具备合法资质的房屋测绘机构测绘面积为准，经原开县人民防空办公室颁发的商铺使用权证书确认，两个商铺的面积均为11.53平方米，根据双方的约定，梅良安应支付的转让款为1021073.74元，而梅良安通过直接支付及租金抵充的方式仅支付了903840元，故本院对丽君公司主张梅良安支付下欠商铺转让款117233.74元的诉讼请求予以支持。关于丽君公司主张的违约金问题。丽君公司与梅良安签订的转让合同中对转让款的支付期限作了明确约定，即2014年7月30日前付清全部款项，且对逾期付款的违约责任也作了明确约定，期限届满后，梅良安未付清余款，应当承担违约责任。现丽君公司主张从2014年7月31日起按每日万分之一计算支付违约金符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国人民防空法》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、梅良安于本判决生效后十日内向重庆丽君房地产开发有限公司支付商铺转让款117233.74元，并以117233.74元为基数，从2014年7月31日起按每日万分之一计算支付违约金至付清之日止；二、驳回重庆丽君房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回梅良安的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3158元，由梅良安负担；反诉案件受理费10165元，由梅良安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 曾 杰人民陪审员 熊 彬人民陪审员 温光学二〇二一年一月二十六日法官 助理 骆云鹏书 记 员 高 佳