广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38768号原告：黄兰玉，女，1957年9月4日出生，汉族，住广东省普宁市。原告：陈乐镱，男，1995年2月28日出生，汉族，住址。两原告的共同委托诉讼代理人：廖广涛、国晓利，均系广东财富东方（广州）律师事务所律师。被告：李辉，男，1987年5月10日出生，汉族，住新疆霍城县。被告：广州丝路天源餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区兴盛路9号202铺西侧之一，统一社会信用代码91440101MA5C47AX1Y。法定代表人：李辉，系该司总经理。被告：新疆丝路天源餐饮管理有限公司，住所地新疆伊犁州霍尔果斯经济开发区兵团分区开元大道创新创业孵化基地4号楼303室，统一社会信用代码91654004MA781E0F3L。法定代表人：刘浩，系该司总经理。三被告的共同委托诉讼代理人：李晓明，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黄兰玉、陈乐镱与被告李辉、广州丝路天源餐饮管理有限公司（以下简称广州丝路公司）、新疆丝路天源餐饮管理有限公司（以下简称新疆丝路公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行审理。原告陈乐镱及其与原告黄兰玉的共同委托诉讼代理人廖广涛、国晓利，被告李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司的共同委托诉讼代理人李晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄兰玉、陈乐镱向本院提出诉讼请求：1.被告李辉、广州丝路公司支付拖欠2018年9月至2019年8月26日期间的租金合计1394659元（按照174460元/月的标准计付）及逾期支付上述期间租金的违约金（以当月拖欠的租金为本金，按每月2%的标准，自当月6日起计至实际支付之日止）；2.被告李辉、广州丝路公司支付拖欠的费用合计75067.83元（包括：2019年7月的管理费4026元、代收垃圾处理费872元；2019年8月的管理费4026元、代收垃圾处理费10元；2019年5月22日至2019年6月21日的电费32735.9元；2019年6月22日至2019年7月21日的水费1199.5元、污水费485.4元、电费26631.03元；2019年7月22日至2019年8月22日的电费5082元）；3.被告新疆丝路公司对上述债务承担连带清偿责任；4.被告李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司承担全部诉讼费用。庭审中，黄兰玉、陈乐镱将第3项诉讼请求变更为新疆丝路公司对上述债务承担共同清偿责任。事实和理由：广州市天河区兴盛路9号202铺（以下简称202铺）是黄兰玉、陈乐镱（二人为母子关系）按份共有的房产。2018年6月25日，黄兰玉（甲方）与李辉（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将202铺西侧（自编）的商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，商铺建筑面积671平方米，每平方米每月租金为260元；租赁期为五年，自2018年7月4日至2023年7月3日；月租金为174460元；乙方须在每月的5日前缴付本月租金……如超期交纳，每天按照拖欠总额的3%加收滞纳金；……如超20天则作违反合同处理，甲方有权终止本合同并清点没收商铺内财产……合同订立之日，乙方应在3天内交纳三个月租金，其中二个月租金为保证金，一个月为第一个月租金；如乙方中途违约，保证金不返还；……合同期内，乙方如需转让，需经甲方同意，并保证甲方利益不受损害。合同签订后，李辉于2018年7月9日通过银行转账方式支付423380元，连同合同签订前支付的定金100000元，正好是合同约定的保证金和首月租金。李辉承租案涉商铺后，经黄兰玉同意，李辉将案涉商铺交由新疆丝路公司用于注册成立广州丝路公司使用，广州丝路公司由新疆丝路公司独立出资，并指派李辉为法定代表人。李辉、广州丝路公司除了按合同约定支付第一个月租金后，其他月份的租金从来没有按时足额支付。鉴于合同约定40天的免租金装修期，故案涉商铺应于2018年8月13日开始计租，截止至今累计欠租达到1319060元（约7.5个月）。2019年6月，黄兰玉、陈乐镱发现李辉、广州丝路公司经营不正常，就不断与李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司联系要求与其商讨解除合同及支付欠付租金问题，但双方未能达成一致意见。2019年7月起，李辉、广州丝路公司完全停止营业，案涉商铺处于上锁状态。2019年8月23日，黄兰玉委托律师正式书面通知李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司解除租赁合同关系，并要求其支付租金、处理善后、清空及交还案涉商铺。直至现在，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均未曾回应。黄兰玉、陈乐镱认为，李辉、广州丝路公司是案涉商铺的共同承租人，负有共同清偿责任。新疆丝路公司作为广州丝路公司的独资股东，使用案涉商铺注册成立广州丝路公司，且在广州丝路公司欠债并停业的情况下不进行清算，故新疆丝路公司应对广州丝路公司的欠租等债务承担清偿责任。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司将上述应付款交付给黄兰玉、陈乐镱，黄兰玉、陈乐镱内部再自行按份额分配。被告李辉辩称：《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，在公司成立之前，发起人以个人名义对外签订合同，公司成立后，公司对该合同内容予以确认，并实际享有合同权利及履行合同义务，相关合同责任应由公司承担。即《合同》项下的责任应由广州丝路公司承担，李辉不应承担本案相关责任。被告广州丝路公司辩称：一、案涉商铺存在消防缺陷导致无法通过消防设计审核，不能进行餐饮经营，合同目的无法实现，故不同意支付黄兰玉、陈乐镱主张的租金，并保留另案起诉索赔的权利。二、关于水费、电费、管理费的问题。1.黄兰玉、陈乐镱没有提供正规发票证明缴费金额的真实性。2.黄兰玉、陈乐镱将202铺间隔为三个独立的铺位，将其中一个铺位（即案涉商铺）出租给广州丝路公司，另一个铺位出租给案外人，还有一个铺位是空置状态。广州丝路公司不清楚上述三个铺位有无各自独立的水电表用于计付水电费，不清楚黄兰玉、陈乐镱主张的上述费用是否只是广州丝路公司承租案涉商铺产生的费用，如果只是广州丝路公司承租案涉商铺期间产生的费用，则同意承担。被告新疆丝路公司辩称：新疆丝路公司实际出资已超过4000000元，已履行出资义务，广州丝路公司与新疆丝路公司的人格独立、财产独立、业务独立，不存在混同的事实，应由广州丝路公司依法承担有限责任。经审理查明：本院于2020年4月17日向广州市规划和自然资源局查询并打印的202铺的《广州市不动产登记查册表》载明：套内建筑面积为1244.7318平方米，建筑面积为1660.6313平方米，规划用途为商业，登记时间为2014年2月17日，产权人为黄兰玉（占有部分为3/10）、陈乐镱（占有部分为7/10）等内容。黄兰玉、陈乐镱提供的202铺的《房地产权证》（已出示原件）所附的《房地产分户图》显示：202铺座落为兴盛路[#9202（商业含餐饮）]；内部存在管井五个；202铺外部的西面毗邻一个梯间，北面毗邻三个独立且各自不相毗邻的梯间等内容。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司称广州丝路公司承租的案涉商铺位于202铺内部西侧部位，从上述《房地产分户图》可知，案涉商铺外部的西面和北面各存在一个梯间，北面梯间外部的北面存在烟井且该梯间内部东西两侧标注中空（即中央空调），证明案涉商铺仅有两个消防通道，且其中一个消防通道被烟井及中央空调堵塞，不符合经营餐饮业的消防标准，导致广州丝路公司的合同目的无法实现。作为出租人（甲方）的黄兰玉与作为承租人（乙方）的李辉签订《合同》，约定：一、甲方同意将202铺西侧（自编）的商铺（即案涉商铺）出租给乙方使用，商铺建筑面积671平方米，每平方米每月租金为260元；二、甲乙双方议定上述商铺租赁期为五年，自2018年7月5日至2023年7月3日止；三、上述商铺租金按月结算，月租金为174460元，并于第二年开始，每年递增7%；乙方须在每月的5日前缴付本月租金给甲方；不论任何原因都不得拖欠，如超期交纳，每天按照拖欠总额的3%加收滞纳金；拖欠期超过10天，乙方愿意接受甲方停供水电的处罚，停供水电期间不影响本合同履行，由此造成损失由乙方负责；如超20天则作违反合同处理，甲方有权终止本合同并清点没收商铺内的财产，用以抵押甲方的损失，乙方并愿意承担由此引起一切经济责任及法律责任；本租金为甲方净收益，除此以外的一切费用，包括物业管理费、垃圾费、水电费、双方税费、维修费等以及租赁期间有关的其他费用均由乙方负责，与甲方无关；四、为保证信誉，合同订立之日，乙方应在3天内交纳三个月租金，其中二个月租金为保证金，一个月为第一个月租金；若乙方中途违约，保证金不返还；如因不可抗原因或合同期满不再租用时，保证金（不计息）全部退还给乙方；……六、双方的权利、义务和责任：……（2）关于对应走廊的使用，根据甲方与物业服务中心于2017年7月11日签订的《确认书》，甲方同意将此使用权无偿交给乙方，乙方无条件接受其权利、义务和责任；《确认书》复印件同时作为本合同附件；（3）乙方办理租赁登记、工商等手续时，甲方应为乙方提供房屋相关证明文件；……（5）乙方必须按期交纳租金，否则按合同第三条处理；（6）乙方在商铺的装修过程中不得有破坏性的结构改变，若装修过程、经营期间造成的一切人身财产损害均由乙方负责，与甲方无关；（7）合同期内，乙方如需转让，需经甲方同意，并保证甲方利益不受损害；（8）双方签订本合同时即为商铺交付之日，乙方应负起防火安全责任人的职责；……九、其他约定：合同订立之日即开始计算租金，甲方给予乙方40天免租金装修期等条款。《合同》未显示签订时间。黄兰玉与李辉均称《合同》签订时间为2018年6月25日。2018年8月16日，广州丝路公司经工商行政主管部门核准成立，住所地为202铺西侧之一，法定代表人为李辉，注册资本为1000000元。黄兰玉、陈乐镱提供的报告生成时间为2019年9月18日的广州丝路公司的《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》（打印件）包括：广州丝路公司的唯一股东是新疆丝路公司（认缴出资时间为2020年7月5日，实缴出资时间为2019年5月15日），主要人员为李辉（执行董事兼总经理）、王海金（监事）等内容。户名为黄兰玉的银行账户于2018年6月25日收入“*浩”[注：黄兰玉、陈乐镱称付款人是新疆丝路公司的法定代表人刘浩（下同）。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均称在广州丝路公司成立之前，案涉商铺的定金及租金由案外人支付]支付的“租商铺定金”100000元；于2018年7月9日收入“*浩”支付的“房租”423380元（注：黄兰玉、陈乐镱与李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均称该款项即保证金余款248920元及首月租金174460元）；于2018年12月25日收入“广*司”[注：广州丝路公司称其是付款人（下同）；在其成立后，案涉商铺从2018年12月25日起的租金由其支付]支付的“房租款”200000元；于2019年1月30日收入“广*司”支付的“商铺房租”200000元；于2019年4月20日收入“广*司”分别支付的30000元、40000元、30000元；于2019年5月28日收入“广*司”支付的40000元、30000元、30000元。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均称由于案涉商铺的消防验收一直无法通过，黄兰玉、陈乐镱同意广州丝路公司缓交租金，因此，广州丝路公司才没有按时支付租金，黄兰玉、陈乐镱无权主张迟延支付租金的违约金；按照合同约定的月租金标准，广州丝路公司支付的上述各期租金超过每月应付租金部分则计入次月应付租金范围，以此类推。黄兰玉、陈乐镱则称其没有同意李辉、广州丝路公司缓交租金，只是没有经常向李辉、广州丝路公司催讨租金。2019年8月26日，广东财富东方（广州）律师事务所（律师廖广涛）受黄兰玉委托作出致广州丝路公司、李辉的《律师函（解除合同通知并催缴租金）》（以下简称《律师函》），函称：截止2019年8月15日，你们已经累计欠付7.5个月租金共1319060元；鉴于你方已严重违反租赁合同，现根据合同第三条约定，特发本函通知你方自即日起解除与你方所签的租赁合同，双方租赁关系终止；另通知你方于2019年9月8日前派员清理承租商铺内物品并缴清房租及其他费用；如逾期，黄兰玉将按合同约定清理和处置商铺内物品，并提起诉讼追缴租金及其他欠费等内容。《律师函》邮寄给收件人李辉（相应的EMS全球邮政特快专递详情单显示收件人的单位名称为广州丝路公司，收件地址为202铺西侧之一）后，被邮政部门以“查无此人此单位，电话不接”为由，于2018年8月29日作退件处理。黄兰玉、陈乐镱还提供EMS全球邮政特快专递详情单和邮政部门出具的相应妥投证明（各2份；均已出示原件。其中一份详情单显示：收件人为李辉，收件地址为“新疆霍城县大西沟乡切村一组和平街72号”，内件品名为“解除租赁合同通知”等内容；该份邮件于2019年8月26日交寄，于2019年8月28日妥投，签收人为“大西沟邮政代投点”。另一详情单显示：收件人为刘浩，收件人单位名称为新疆丝路公司，收件地址为新疆丝路公司的住所地所在地址，内件品名为“解除租赁合同通知”等内容；该份邮件于2019年8月26日交寄，于2019年9月3日妥投，签收人为“王浩诚”）及广东财富东方（广州）律师事务所于2019年8月26日作出的致新疆丝路公司的函件（未能出示原件。函称：鉴于贵公司全资开立的广州丝路公司目前已经无人营业且无人接受并签收文件，故现将解除租赁关系的通知文件寄送到你公司，请你公司转达并处理相关事宜），用于证明黄兰玉催促李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司支付租金，但无人理睬。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司确认仅收到邮寄至新疆的两份邮件；但认为广州丝路公司并非恶意拖欠租金，真实原因是案涉商铺存在消防缺陷，导致合同目的无法实现，广州丝路公司才无法支付租金及无法继续经营。黄兰玉、陈乐镱还提供以下证据：一、保利物业发展股份有限公司广州心语花园物业服务中心（以下简称心语花园服务中心）于2019年8月23日出具的《证明》（已出示原件。包括：广州丝路公司承租案涉商铺经营餐饮生意，因该公司经营原因，在2019年7月31日已经关门停业，目前案涉商铺处于关门状态等内容）及心语花园服务中心分别出具的《广州丝路天源餐饮管理有限公司缴费明细》[已出示原件。显示：在2018年12月24日至2019年6月21日期间交纳管理费（收费标准为4026元/月）、代收垃圾处理费（收费标准为872元/月）、水费、污水费、电费的明细情况等内容]和《广州丝路天源餐饮管理有限公司未缴费明细》（已出示原件。显示：2019年7、8月的管理费各4026元和代收垃圾处理费分别为872元、10元；2019年5月22日至2019年6月21日的水费0元，污水费0元，电费32735.9元；2019年6月22日至2019年7月21日的水费1199.5元，污水费485.4元，电费26631.03元；2019年7月22日至2019年8月22日的电费5082元；上述合计75067.83元；备注：因商铺关门，水表抄不了，19.7.22-8.22水费暂未核算等内容），用于证明从水电费使用情况可知，案涉商铺已开业，开业时间为2018年12月，营业至2019年7月31日；上述缴费明细、未缴费明细来源于案涉商铺的物业服务企业即心语花园服务中心，从文件名可知欠费仅针对案涉商铺，不包括202铺间隔成的另外两个铺位。黄兰玉、陈乐镱未能提供其已代为垫付上述费用的证据。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；该组证据加盖的均是物业服务企业的业务专用章，并非有效公章或合同章或财务章，对证明效力均不予确认；各项费用、金额均无法区分是广州丝路公司独立使用产生的，还是与案外人（即202铺的另一承租人）分别使用共同产生的金额。二、照片（共5张；均已出示拍摄设备，显示照片拍摄时间均为2019年9月10日），用于证明案涉商铺已停止营业。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议；案涉商铺于2018年11月完成装修，于2019年7月停止营业（具体日期忘记了，但不是2019年7月31日）；黄兰玉已于2019年7月扣留广州丝路公司的全部财产及控制案涉商铺。黄兰玉、陈乐镱则称上述照片不能证明其扣留广州丝路公司的财产，其发出的《律师函》是要求李辉、广州丝路公司到案涉商铺清理物品。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司还提供以下证据：一、广州市公安消防支队天河区大队（以下简称消防天河大队）于2019年2月17日作出的致广州丝路公司的《建设工程消防设计审核意见书》[以下简称《意见书1》。已出示原件。包括：我大队对你单位报送的广州丝路公司室内装修工程……消防设计进行了审核；该工程位于202铺西侧之一内……装修部位为裙楼2层局部202铺，装修面积671.3平方米，装修后作餐厅使用；……经审核，该工程不符合相关规范规定，不同意该工程消防设计；主要存在以下问题：消防设计文件的编制不符合规定的消防设计文件申报要求（《建设工程消防监督管理规定》第十八条第三项）；以上问题应按国家现行有关消防规范的要求修改后重新报消防机构审核；该工程消防设计未经审核合格，不得施工等内容]，用于证明案涉商铺存在消防缺陷，无法从事餐饮经营，承租人的合同目的无法实现。黄兰玉、陈乐镱发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议；双方签订的租赁合同出租的是商铺，消防设计由李辉、广州丝路公司自行设计，该证据指出消防设计不符合规范，李辉、广州丝路公司的设计不符合规范的责任不能转嫁给出租人；据其了解，在李辉、广州丝路公司变更设计后已验收合格，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司一直称消防不合格导致无法使用案涉商铺并非事实。为此，黄兰玉、陈乐镱提供了消防天河大队于2019年3月20日作出的致广州丝路公司的《建设工程消防设计审核意见书》[以下简称《意见书2》。未能出示原件。包括：我大队对你单位报送的广州丝路公司室内装修工程……消防设计进行了审核；该工程位于202铺西侧之一内……装修部位为裙房2层局部202铺，装修面积671平方米，装修后作餐厅使用；……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求；同意该工程消防设计，并提出意见如下：……等内容]。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司以黄兰玉、陈乐镱未能出示原件为由，对《意见书2》的真实性、合法性、关联性均不予确认。黄兰玉、陈乐镱称在消防部门的官方网站可以查询《意见书2》及审核结果为合格。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司变更质证意见为：对《意见书2》的真实性无异议，原件由其持有，但因放置于新疆而无法出示原件；据了解，《意见书2》是黄兰玉、陈乐镱通过不正当手段取得的（注：黄兰玉、陈乐镱称该陈述是李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司的主观臆测，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司故意隐瞒消防设计审核结果的目的是想推脱支付租金的责任），因为其在2018年11月至2019年4月期间先后五次申请消防设计审核均未能通过，且从案涉商铺的图纸及现状看，案涉商铺的装修工程不可能通过验收；其是担心发生消防事故造成不可避免的损失才放弃经营的。为此，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司提供了消防天河大队于2019年4月15日作出的致广州丝路公司的《建设工程消防验收意见书》[以下简称《意见书3》。已出示原件。包括：我大队对你单位报送的广州丝路公司室内装修工程……进行了消防验收；该工程位于广州市天河区兴盛路9号内……装修部位为2层202铺，装修面积671平方米，装修后作餐厅使用……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统动作正常，意见如下：（一）综合评定该工程消防验收合格；……等内容]，用于证明即使计付租金，也应从2019年4月15日开始计付。黄兰玉、陈乐镱对《意见书3》的真实性无异议；但认为李辉、广州丝路公司主张租金从2019年4月15日开始计付没有依据，《合同》约定的免租期为40天，李辉、广州丝路公司的开业准备时间超出自己判断的时间的责任应由其自行承担。二、光碟（包括：录音4段和视频3段；均未能出示录音、拍摄设备）及录音整理书面资料（共2份；均为打印件。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司解释称资料中的“消防”指消防部门的工作人员，“物业”指物业管理处的工作人员，“被告”指广州丝路公司的工作人员。其中，《2月22日录音文字稿》包括：消防：“这个问题，我现在就问你，这五条梯原先设计就是经过这个商铺进去才能用到这两条梯是不是？土建的时候就这样子吗？”，物业：“没有，他交给我们就是这样子”，消防：“交给你们？就是说，人家甲方建好以后交给你们物业管理的时候就已经是这样子吗？”，物业：“对”，消防：“那不会很浪费吗？这样你就没有办法作为公共疏散运用哦，原先就这样子？”，物业：“对”，消防：“……按照这几条梯来作为公共疏散的就解决不了，没有办法，因为你门一锁，你这些梯就没用了，就是你商铺里面一锁门，就没办法了，就不是公共疏散，别人从这边万一进不过去的，过不了里面那些疏散……”……消防：“……所以你有条件你就在这个两条连廊下面做条梯下楼下，也是增加你这个商业疏散的面积和宽度，因为你这样做等于你废掉了五条梯，这五条梯都没办法用……但是连廊加条梯你要报城管，看看城管给不给你这样弄。……”，被告：“能不能这样子？现在这一层还没有租嘛，这层有两个通道嘛，让他们现在把这层两个通道现在放到这门口，俩的话应该就够了”，消防：“你要能保留条通道从这里出来也行啊，这个就从你们设计，你们找专业的设计来考虑了”等内容。《3月29日录音文字稿》包括：……消防：“那你们就得跟物业去沟通，我们来验收你这个场，我们就要算你这个场的疏散，明白没有，那你疏散楼梯存在这个问题是不是？”；消防：“两个梯你有一个你这里疏散就够了，不用两个，是不是，那问题是出在哪里呢？你那边空调主机装在那个楼梯，那个风管穿过去，就讲那里面那两条梯”……；……消防：“疏散的话要重新算一下，不过你两个，如果你刚才啊，那两个楼梯加在一起的话那肯定是够，但你有一个楼梯不合格啊，用不了啊，那只能算一个楼梯，我们要重新核一下”，消防：“有那个排烟管穿过去，那个管道穿过那个楼梯间，还有另一个就是空调主机穿过去，两个楼梯都有空调主机在那里”，被告：“那就是把那个排烟拿掉也够是不是？”，消防：“那个管你看能不能去掉，穿过去的那个管，你那个应该做不了，那你空调主机也移不了，那你疏散宽度不够。还有一个问题，你厨房是有煤气管道，有明火的，对不对，有明火，那你就要做泄爆口，就是靠外墙开窗，你跟物业看能不能开窗，这是第二个问题。第三个问题，就是明火厨房上面那个铁栏啊，你那里要做屋顶，抽风，明白？就这三个主要问题。其他的是小问题，这个问题倒不是很大。问题主要是这个楼梯，我们是这么规范的……我们每审一个案子，有涉及到厨房有明火的有管道的我们都是这样要求的”等内容）和照片（共5张；均未能出示拍摄设备。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司称照片是上述视频的截图，拍摄时间为2020年4月3日），用于证明案涉商铺存在消防缺陷，无法用于从事餐饮经营，广州丝路公司的合同目的无法实现。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均称案涉商铺的相毗邻铺位一直未出租，录音中讨论的可以借用未出租铺位的消防通道即是该相毗邻铺位的通道，但该相毗邻铺位一直处于上锁状态，一直无法借用；案涉商铺有且只有一个可使用的消防通道；案涉商铺所在二楼与一楼通行的楼梯有两条，一条是临街的楼梯，一条是街后的楼梯，一楼“中原地产”左边的通道属于临街的楼梯，街后的楼梯所在一楼的大门常年被锁，无法通行。黄兰玉、陈乐镱发表以下质证意见：对于录音，由于不能提供录音载体，不清楚真实性，消防部门的意见应当反映在合法的公文中，而不是通过某个人的谈话录音反映，即便录音是真实的，也不符合证据形式，不代表消防部门的官方意见，故对真实性、合法性、关联性均不予认可；对视频及照片的真实性均无异议，但不清楚街后的楼梯的照片是在何种状况下拍摄的，不排除是李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司堆放物品后拍摄的，也无法证明进出口大门是永久性封闭还是暂时性封锁。三、《新疆丝路天源餐饮管理有限公司对广州丝路天源餐饮有限公司银行日记账（2018）/（2019）》（共2份；均为打印件）和《中国建设银行单位客户专用回单》（多份；均为打印件）、客户名称为新疆丝路公司的《企业活期明细信息》（多张；原件已交由本院存档）以及网页截图（打印件。显示：左上角为“国家税务总局广东省电子税务局”的打印内容，右上角为“欢迎，广州丝路天……”等打印内容，“资料报送查询”的查询条件为填报日期起止为2018年1月1日至2020年3月27日等内容），用于证明新疆丝路公司在2018年9月30日至2019年9月11日期间累计已向广州丝路公司出资超过4000000元；广州丝路公司的财产独立，依法承担有限责任。黄兰玉、陈乐镱发表以质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对关联性均有异议；李辉是签订《合同》的人员，新疆丝路公司的法定代表人刘浩交纳了保证金、首月租金，法定代表人支付租金属于职务行为，广州丝路公司是案涉商铺的实际使用人，新疆丝路公司是广州丝路公司的独资股东，所以，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均是本案适格主体。各方当事人还陈述如下意见：1.黄兰玉、陈乐镱称202铺原来是毛坯状态，李辉自行选择承租202铺中的部分位置和面积，黄兰玉是按照李辉的要求间隔案涉商铺的；现李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司又称案涉商铺的位置问题导致消防设计审核不合格，但李辉、广州丝路公司一直占用案涉商铺并实际经营，所以，上述抗辩理由不成立。2.关于《合同》的当事人问题。黄兰玉、陈乐镱称黄兰玉与李辉签订《合同》时不知道李辉准备成立广州丝路公司，且李辉在广州丝路公司成立之前也从未告知黄兰玉关于承租人变更为广州丝路公司的问题，双方就此没有重新签订合同；黄兰玉、陈乐镱认可的合同相对方和案涉商铺的承租人是李辉，但广州丝路公司作为案涉商铺的实际使用人也应承责，新疆丝路公司作为广州丝路公司的独资股东也应承责。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司则认为出租人为黄兰玉、陈乐镱，承租人为广州丝路公司；从黄兰玉、陈乐镱提交的《民事诉状》中关于“李辉承租案涉商铺后，经黄兰玉同意，李辉将案涉商铺交由新疆丝路公司用于注册成立广州丝路公司使用，广州丝路公司由新疆丝路公司独立出资，并指派李辉为法定代表人”的内容可知，黄兰玉、陈乐镱事前清楚广州丝路公司是案涉商铺的实际使用人及《合同》的当事人。黄兰玉、陈乐镱则称其知道广州丝路公司是案涉商铺的实际使用人不能等同于其同意《合同》的承租人由李辉变更为广州丝路公司。3.关于租金起算时间问题。黄兰玉、陈乐镱认为租金应从2018年8月13日开始计付。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司则认为《合同》约定的起租日期为2018年7月5日，计算免租期40天之后，约定的租金起算日期应为2018年8月14日；但由于广州丝路公司于2019年1月1日开始试营业，因此应从该日期起算租金（注：李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司此后又认为租金应从《意见书3》作出之日即2019年4月15日起算）。4.李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司称广州丝路公司的人员已于2019年7月撤离案涉商铺，并于当月通知黄兰玉、陈乐镱上述情况。黄兰玉、陈乐镱则称李辉、广州丝路公司于2019年7月上旬口头告知关于无法继续经营、准备撤离事宜，黄兰玉、陈乐镱最早于2019年7月知道李辉、广州丝路公司撤离案涉商铺。5.黄兰玉、陈乐镱称其同意李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司搬离案涉商铺中的可移动物品，但其不予赔偿或补偿；其依约有权处理装修及物品不等同于其要作价赔偿或补偿；其已通知李辉、广州丝路公司取走物品，即使由其处理，物品也应视为废弃物处理，其不可能另寻仓库存放李辉、广州丝路公司的物品；其不同意利用装修，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司可在不损坏案涉商铺的结构的情况下拆除装修。广州丝路公司则称应依据《合同》的约定对案涉商铺中的装修及物品进行评估并作价抵偿租金。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司表示不同意搬离可移动物品；认为依据《合同》第三条的约定，黄兰玉有权解除合同、清点案涉商铺中的财产（包括装修）并评估作价后抵偿租金。本院已向各方当事人释明由于可移动物品不搬离导致扩大的损失由责任方承担。6.黄兰玉、陈乐镱与李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司均确认如下：租金计付周期为当月14日至次月13日及《合同》解除时间为2019年8月26日。黄兰玉、陈乐镱称其实际收回案涉商铺的时间晚于2019年8月26日，但其同意租金仅计至上述日期止。7.李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司认为黄兰玉、陈乐镱主张的迟延支付租金的违约金计付标准过高，应参考全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率予以调整。黄兰玉、陈乐镱则称《合同》约定的迟延支付租金的违约金计付标准为每日3%，其提起本案诉讼时已自行调低违约金计付标准，调低后的违约金计付标准并不过高。8.黄兰玉、陈乐镱认为依据《合同》第四条的约定，已交纳的保证金348920元不予退还。本院认为：关于《合同》的当事人认定问题。黄兰玉、陈乐镱是案涉商铺的按份共有人，但《合同》仅由黄兰玉与李辉签订，从本案查明的事实可知，陈乐镱对黄兰玉上述出租行为没有异议，因此，本院认定黄兰玉是出租人。《合同》第六条第（3）款约定黄兰玉在李辉办理租赁登记、工商等手续时应为李辉提供房屋相关证明文件，第六条第（7）款约定李辉在合同期内如需转让需经黄兰玉同意并保证黄兰玉的利益不受损害。案涉商铺所在地址于《合同》签订后的2018年8月16日已登记为广州丝路公司的住所地，应视为黄兰玉已履行《合同》第六条第（3）款约定的协助义务，但不能以此认定黄兰玉同意案涉商铺的承租人变更为广州丝路公司。广州丝路公司在成立之后实际使用案涉商铺并支付案涉商铺的租金，即广州丝路公司实际享有租赁合同权利并履行义务，李辉、广州丝路公司因此均认为广州丝路公司是案涉商铺的承租人。本院认为，在上述情况下，黄兰玉仍享有请求李辉或广州丝路公司承担合同责任的选择权。从黄兰玉委托他人发出的上述《律师函》看，其认为李辉、广州丝路公司均负有支付案涉商铺的租金及其他欠费的义务，不能以此认定黄兰玉与李辉、广州丝路公司就《合同》承租人的变更事宜达成合意。现有证据并未显示黄兰玉在《合同》履行过程中以其实际行为选择广州丝路公司替代李辉作为合同相对方，因此，本院认定案涉商铺的承租人是李辉。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（2010年12月6日最高人民法院审判委员会通过）第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，黄兰玉要求李辉承担《合同》项下承租人的义务符合上述规定，本院予以支持。李辉、广州丝路公司抗辩称应由广州丝路公司作为承租人承责的理由不成立，本院不予采纳。《合同》的主要内容合法有效。黄兰玉最早于2019年7月知悉案涉商铺已停止营业且相关人员已撤离的情况，但租赁双方均无法明确撤离时间，李辉未能举证证明其最早于哪一天通知黄兰玉上述情况及要求黄兰玉及时收回案涉商铺，应承担相应的举证不能的法律后果。本院根据黄兰玉提供的心语花园服务中心出具的上述《证明》的内容认定案涉商铺于2019年7月31日停止营业，并据此认定《合同》已于2019年7月31日实际终止履行。关于合同提前解除的责任归属问题。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司虽称案涉商铺存在消防缺陷导致装修工程无法通过消防设计审核，但从本案查明的事实看，案涉商铺的权属证书已经核发，其中载明规划用途为商业（含餐饮），且案涉商铺的装修工程已于2019年3月20日通过消防设计审核及于2019年4月15日经消防验收合格，因此，本院对李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司的上述抗辩不予采纳。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司称黄兰玉通过不正当手段取得《意见书2》，但未能举证证明，本院对其上述陈述不予采信。综上，本院认定李辉是因自身原因提前终止租赁合同，导致《合同》提前终止的责任在于李辉。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于黄兰玉主张李辉支付拖欠2018年9月至2019年8月26日期间的租金合计1394659元及逾期支付上述期间租金的违约金问题。从2018年7月5日起算免租金装修期40天，于2018年8月13日届满，因此，租金应从2018年8月14日起算。李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司抗辩称租金应从2019年1月1日或2019年4月15日起算，均无依据，本院均不予采纳。黄兰玉与李辉均确认租金计付周期为当月14日至次月13日，因此，李辉在2018年8月14日至2019年7月31日期间应向黄兰玉支付租金合计2020359.35元[即174460元/月×11个月+2019年7月14日至2019年7月31日的租金101299.35元（即174460元÷31天×18天）]。扣减已付租金合计774460元（即首月租金174460元+200000元+200000元+100000元+100000元）后，李辉尚欠租金1245899.35元。对于黄兰玉主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于迟延支付上述期间租金的违约金问题。根据李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司的陈述，本院认定广州丝路公司于2018年12月25日支付的“房租款”200000元的性质是2018年9月14日至2018年10月13日的租金174460元及2018年10月14日至2018年11月13日的部分租金25540元，于2019年1月30日支付的“商铺房租”200000元的性质是2018年10月14日至2018年11月13日的租金余款148920元及2018年11月14日至2018年12月13日的部分租金51080元，于2019年4月20日支付的100000元的性质是2018年11月14日至2018年12月13日的部分租金，于2019年5月28日支付的100000元的性质是2018年11月14日至2018年12月13日的租金余款23380元及2018年12月14日至2019年1月13日的部分租金76620元。《合同》第三条约定李辉应于每月的5日前缴付本月租金，结合租赁双方关于租金计付周期为当月14日至次月13日的陈述，本院认定李辉应于每月18日前支付当期租金，否则应从当月19日起算截止至实际支付之日的迟延支付租金的违约金。《合同》约定迟延支付租金的违约金按照每日3%的标准计付，黄兰玉主动调低为按照每月2%的标准计付，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司仍认为上述计付标准过高，本院从公平原则出发，将违约金计付标准调整如下：2018年9月19日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。综上，迟延支付2018年9月14日至2018年10月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年9月19日计至2018年12月25日止；迟延支付2018年10月14日至2018年11月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年10月19日计至2018年12月25日止，以148920元为本金从2018年12月26日计至2019年1月30日止；迟延支付2018年11月14日至2018年12月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年11月19日计至2019年1月30日止，以123380元为本金从2019年1月31日计至2019年4月20日止，以23880元为本金从2019年4月21日计至2019年5月28日止；迟延支付2018年12月14日至2019年1月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年12月19日计至2019年5月28日止，以97840元为本金从2019年5月29日计至实际支付之日止；迟延支付其他各期租金的违约金均从当月19日计至实际支付之日止。迟延支付上述各期租金的违约金总额以不超过各期欠付的租金本金为限。黄兰玉主张李辉支付拖欠的管理费、代收垃圾处理费、水电费、污水费等费用合计75067.83元，但未能举证证明其已代为垫付上述费用，本院对黄兰玉上述诉讼请求不予支持。至于李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司抗辩称应以案涉商铺的装修和可移动物品作价抵偿债务的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，由于《合同》提前终止履行的责任在于李辉，且黄兰玉表示不同意利用案涉商铺的装修，因此，李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司的上述抗辩没有依据，本院不予采纳。根据上述司法解释第十条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，由于黄兰玉与李辉就案涉商铺中的可移动物品作价抵偿债务问题未能协商一致，黄兰玉通知李辉、广州丝路公司搬离上述物品并无不妥。本院对李辉、广州丝路公司、新疆丝路公司关于以案涉商铺中的可移动物品作价抵偿债务的抗辩亦不予采纳。黄兰玉以广州丝路公司是案涉商铺的实际承租人为由，主张广州丝路公司共同承担上述债务，依据不足，本院不予支持。关于黄兰玉主张新疆丝路公司对上述债务承担共同清偿责任的问题。由于本院并未认定广州丝路公司应承担上述债务，因此，本院对黄兰玉以新疆丝路公司是一人有限责任公司即广州丝路公司的股东等为由主张新疆丝路公司共同承担上述债务的诉讼请求亦不予支持。陈乐镱并非《合同》的当事人，其与黄兰玉之间的内部关系可另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（2010年12月6日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄兰玉支付租金1245899.35元。二、被告李辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄兰玉支付迟延支付2018年9月14日至2019年7月31日期间租金的违约金（其中，2018年9月19日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。迟延支付2018年9月14日至2018年10月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年9月19日计至2018年12月25日止；迟延支付2018年10月14日至2018年11月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年10月19日计至2018年12月25日止，以148920元为本金从2018年12月26日计至2019年1月30日止；迟延支付2018年11月14日至2018年12月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年11月19日计至2019年1月30日止，以123380元为本金从2019年1月31日计至2019年4月20日止，以23880元为本金从2019年4月21日计至2019年5月28日止；迟延支付2018年12月14日至2019年1月13日租金的违约金以174460元为本金从2018年12月19日计至2019年5月28日止，以97840元为本金从2019年5月29日计至实际支付之日止；迟延支付其他各期租金的违约金均从当月19日计至实际支付之日止。迟延支付上述各期租金的违约金总额以不超过各期欠付的租金本金为限）。三、驳回原告黄兰玉的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18790元，由原告黄兰玉负担2420元，被告李辉负担16370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  朱翠金人民陪审员  胡雪军二〇二一年一月二十六日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠