吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初12号原告：李文国，男，1967年5月14日出生，汉族，住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：娄士萍，系李文国妻子。委托诉讼代理人：闫志常，吉林武德吉律师事务所律师。被告：辽源市兴业建筑工程有限责任公司，住所地东辽县经济开发区。法定代表人：纪长君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。第三人：辽源市兴鹏房地产开发有限公司，住所地东辽县白泉镇东桥社区。法定代表人：闫永臣，该公司经理。委托诉讼代理人：臧志鹏，吉林达信律师事务所律师。原告李文国与被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称“兴业公司”）、辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称“兴鹏公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文国及其委托诉讼代理人娄士萍、闫志常，被告兴业公司的委托诉讼代理人王晓枫，第三人兴鹏公司的委托诉讼代理人臧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文国向本院提出诉讼请求：1、中止龙山区人民法院对原告人李文国所有辽源市龙山区房屋的查封；2、判决对原告人李文国所有的永晨园A幢3单元6层606室房屋不得执行该执行标的；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：辽源市龙山区人民法院在执行其本院（2019）吉0402民初1182号民事裁定书过程中，将案外人李文国所有的永晟园A幢3单元6层606室房屋予以查封。李文国向辽源市龙山区法院提出了执行异议，但龙山区法院以（2020）吉0402执异95号执行裁定书驳回了案外人李文国的异议请求，原告不服裁定，向法院提起执行异议诉讼，理由如下：一、李文国在法院查封之前就已经签订了《商品房买卖合同》并在法院查封房屋之前就已经向辽源市龙山区永晟园小区的开发商支付了全额购房款。2013年9月17日，李文国交付现金236，909.50元，并与开发商签订了《商品房订购协议》。2015年，缴纳住宅专项维修资金9298.00元。2016年1月31日，交付现金5万元，补交了欠付所购房屋价款的余款，至此，李文国已经支付了全额购房款。2016年6月28日，李文国与房屋出卖人兴鹏公司签订了正式的《商品房买卖合同（现售）》。合同约定：双方买卖的永晟园A幢3单元6层606室房屋建筑面积100.63平方米；房屋单价：每平方米2850元；房屋总价款：286795.50元。2016年6月29日，房屋出卖方即辽源市兴鹏房地产开发有限公司向李文国开具了销售不动产统一发票，发票上记载李文国的购房款是286795.50元。以上证据完全可以证明原告李文国在法院查封房屋之前就已经签订了《商品房买卖合同》并在法院查封房屋之前就已经支付了全额购房款。二、李文国在法院查封房屋之前已经合法占有使用房屋。2014年12月31日，李文国与永晟园小区的物业管理人辽源市永杰物业服务有限公司办理了房屋进户手续，向物业管理人交纳了物业费2898.14元、预交水费200元、交纳电梯等项管理费1809.45元、供热费1426.57元。2015年1月5日永晟园小区的物业管理人辽源市永杰物业服务有限公司向李文国出具了永晟园小区进户收费证明单（第四联业主），该单据记载李文国进户费合计7444.46元。2015年1月5日，李文国领取了房屋钥匙，永晟园房屋开发商将永晟园A幢3单元6层606室房屋交付给李文国。自此，李文国开始占有使用案涉房屋。李文国在进户后对房屋进行了装修并居住至今。李文国在入住房屋以后，每年均正常缴纳水费、电费、供热费。上述证据能够证明，李文国在法院查封房屋之前已经合法占有使用房屋。三、李文国占有使用的永晟园A幢3单元6层606室房屋是原告一家人的唯一住房。无论是否办理房屋产权证，依据法律规定，法院都不应当查封。综上所述，原告认为：辽源市人民法院在执行案件时执行案外人财产，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法审理。兴业公司辩称，答辩人认为根据本案的证据以及现有法律规定，原告无法排除答辩人的强制执行行为。其诉讼请求不应当得到人民法院的保护。现将具体理由分述如下，首先需要说明的是，无论原告方是否全额了交纳款项，但是到目前为止，房屋产权证尚未办理，房屋作为不动产，其所有权是公司物权及以产权证载明的权利人作为权利主体，本案所涉及的房屋在2015年就可以办理产权证照。原告方从第二被告手中购买房屋后，可以直接到产权部门办理相关证照。也无需第二被告以其他的方式予以配合。无论是行政的法规，还是实践当中的办理程序，均是如此。通俗地讲，只要开发商开发的楼盘，办理初始登记之后，买受人就可以持房屋买卖合同、发票等相关凭证，直接到产权部门办理房屋产权证，无需出卖方以其他的方式配合。因为初始登记的完成，已经预示着一切协助义务的结束。既然如此，本案从15年就可以办理产权证照的情况之下，原告方没有办理。很明显，原告方对于这一法律后果应当承担相应的过错责任。具体到执行案件当中，就是原告有过错的情况之下，不能排除申请执行人的执行活动。其次，最高人民法院的生效法律文书，已经确认了，在此情形之下，应当承担的规则那就是按照此前的物权法或现在民法典的规定，因涉案的房屋并未办理所有权过户登记，即便本案的原告存在全额缴纳购房款的情况下，也仅仅享有依据商品房买卖合同要求开发公司履行相关合同的权利义务。尚不享有该房屋的所有权。所以无法排除答辩人的申请执行活动。综合以上意见，答辩人认为人民法院应当依照法律的规定，驳回原告方的诉讼请求。第二，关于本案诉讼费用承担的问题。本案之所以发生是因第二被告拖欠第一被告工程款，在执行过程当中，查封登记在第二被告名下房屋所引发的无论原告方的诉讼请求是否能够得到支持，相关因此产生的诉讼费用，都是第二被告并没有积极的履行应履行义务所导致的。所以答辩人对于诉讼费用不应承担。综合以上意见，请人民法院依法作出公正的判决。兴鹏公司述称，原告说在起诉状中所陈述的事实与理由，被告予以认可。被告兴鹏公司将本案诉争的房屋卖给了原告李文国。这个事实是成立的。被告在2016年6月份给原告出具了正式的发票以及合同。但是交付给原告的时间是去年的10月份左右。是原告到被告处时，被告才给付的原告。而之所以在2020年10月份时才交给原告的原因。也是由于被告在此期间，由于企业经营效益不好，公司下属的相关的员工的工资未能及时发放，其相关的人员不按时上班，所以原告未能找被告开具发票，导致了2020年10月份才交付给原告。以上就是被告的答辩意见。经审理查明，2013年9月17日，李文国与兴鹏公司签订了《商品房订购协议》，购买了永晟园小区A幢3单元6层606室房屋，约定价款286909.50元。李文国于当日向兴鹏公司交纳现金236909.50元。当日，李文国及娄士萍另向兴鹏公司出具欠据一份，载明：今欠到永晟园小区A座三单元606房间房款五万元整。兴鹏公司向李文国出具收到房款286909.50元的收据一张，并在该收据上注明：收236909.50元。2014年12月31日，李文国向永晟园小区的辽源市永洁物业服务有限公司交纳了案涉房屋的物业费、供热费、垃圾清运费、电梯管理费、生活垃圾填埋费、共用电费、预收水费，并于2015年1月4日办理了进户手续。2015年11月4日、2016年8月25日、2020年8月26日，李文国分别向辽源市热力集团有限公司交纳了案涉房屋居民供暖费。2015年，李文国缴纳住宅专项维修资金9298.00元。2016年1月31日，李文国以现金方式向兴鹏公司交付剩余房款5万元，当日，兴鹏公司向李文国出具了收据，收据载明：“今收到李文国交来欠房款五万元整”。2016年6月28日，李文国与房屋出卖人兴鹏公司签订了正式的《商品房买卖合同（现售）》并收回了《商品房订购协议》。《商品房买卖合同（现售）》约定：买受人李文国向辽源市兴鹏房地产开发有限公司购买坐落于辽源市龙山区琵琶学校东侧的项目核准名称永晟园小区的ABC幢3单元6层606号商品房。该商品房的规划用途为住宅，建筑面积100.63平方米，房屋单价每平方米2850元，房屋总价款286795.50元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年6月28日前支付该商品房全部价款。合同另就双方其他权利义务进行了约定。2016年6月29日，兴鹏公司向李文国开具了销售不动产统一发票，发票上记载李文国的购房款是286795.50元。兴鹏公司另向本院提交了该公司2013年、2015年、2016年的科目明细账页，2013年9月30日账页载明预收李文国房款236909.50元、2015年12月31日账页载明李文国欠房款50000元，2016年1月31日账页载明收到李文国房款50000元。李文国另向本院提交了由辽源市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，载明：经查询，李文国在我不动产登记中心电子系统中无电子登记记录。另查明，本院在审理原告辽源市兴业建筑工程有限责任公司诉被告辽源市兴鹏房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，辽源市兴业建筑工程有限责任公司向本院申请保全，本院于2019年6月5日作出了（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，查封了永晟园A幢3单元6层606室。本院于2019年8月16日作出于（2019）吉0402民初1182号民事判决书，判决：“一、辽源市兴鹏房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内辽源市兴鹏房地产开发有限公司工程款8，379，312.83元及利息；二、驳回辽源市兴业建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。”判决书生效后，辽源市兴鹏房地产开发有限公司向本院申请强制执行。执行过程中，李文国向本院提出了执行异议，本院以（2020）吉0402执异95号执行裁定书驳回了案外人李文国的异议请求，原告不服裁定，在法定期间内向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人提交的《商品房订购协议》、《商品房买卖合同（现售）》、购房款收据、物业费收据、供暖费收费凭证、不动产统一发票、住宅专项维修资金发票、裁定书、证人证言等及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为案外人李文国是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李文国与兴鹏公司于2013年9月17日签订了《商品房订购协议》，2016年6月28日，李文国与兴鹏公司签订了正式的《商品房买卖合同（现售）》，该合同系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。辽源市兴业建筑工程有限责任公司诉被告辽源市兴鹏房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，查封行为发生于2019，故应认定李文国在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。人民法院查封案涉房屋前，李文国已向永晟园小区的辽源市永洁物业服务有限公司交纳了案涉房屋的物业费、供热费、垃圾清运费、电梯管理费、生活垃圾填埋费、共用电费、预收水费，并向辽源市热力集团有限公司交纳了案涉房屋居民供暖费，向辽源市物业和住房维修资金管理中心交纳了住宅专项维修资金。根据上述事实可以认定李文国于人民法院查封前已合法占有案涉房屋。辽源市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可以认定其名下无其他用于居住的房屋。对于房款的支付，李文国提交的房款首付款收据、尾款收据与兴鹏公司提交的欠据、财务账页记载相吻合，兴鹏公司为李文国开具的与《商品房买卖合同（现售）》房款金额一致的销售不动产统一发票，开具全款发票的时间与《商品房买卖合同（现售）》的时间相吻合。房款收据与《商品房买卖合同（现售）》约定的房款数额基本一致。因李文国购买房屋的价款额度较小，存在现金方式给付房款的可能性，以上事实相互印证，能够形成完整的证据链条证明李文国在法院查封前交付了全部房款。综上所述，本院认为，李文国购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：不得执行位于辽源市龙山区永晟园小区A座三单元606室。案件受理费100.00元，由被告辽源市兴业建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审判长 宋民秀人民陪审员 程靖淮人民陪审员 杨婷茹二〇二一年一月二十八日书记员 谭敬文