上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26478号原告：郭书卉，台湾地区居民，女，1968年1月3日出生，住台湾地区新北市板桥区溪洲里6邻满平街110巷26号三楼。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，上海君伦律师事务所律师。被告：严飞，男，1977年2月6日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市，现住上海市闵行区。原告郭书卉与被告严飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年8月6日，本案公开开庭进行了审理。原告郭书卉及其委托诉讼代理人张志东，被告严飞到庭参加了诉讼。2020年8月6日，被告严飞向本院递交了《申请》，要求就相关房屋内装修残值进行司法鉴定。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院确定由上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定。2020年11月25日，上海华瑞建设经济咨询有限公司向本院出具《关于金汇路XXX弄XXX号XXX室装饰装修工程残值鉴定意见书》。2020年12月15日，本案公开开庭进行审理。原告郭书卉的委托诉讼代理人张志东，被告严飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭书卉向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。2.被告立即搬离房屋并将房屋恢复原状。3.被告给付欠付租金计人民币66,230元(计自2019年7月4日起至被告实际交还房屋之日止，暂计至2020年6月19日)。4.被告支付滞纳金(实为逾期付款违约金)共计145,506.30元(计自2019年7月4日起至被告实际支付之日止，暂计至2020年6月19日)。5.被告偿付违约金5,400元。事实与理由如下：2016年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用。租金5,400元/月，3个月一付，每年调涨100元。如被告逾期支付超过15日，除如数补交租金、逾期付款违约金外，按合同约定追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约履行出租涉案房屋的义务。自2019年7月4日起，被告未支付租金。被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。审理中，原告郭书卉向本院明确诉讼请求如下：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于被告收到起诉状副本之日解除。2.被告立即腾空并搬离涉案房屋，将涉案房屋返还原告。3.被告支付拖欠的租金：(1)按5,700元每月的标准，计自2019年7月4日起至2020年3月19日。(2)按照5,800元每月标准，计自2020年3月20日起至被告实际交还房屋之日止。4.被告按如下方式偿付逾期付款违约金：(1)以17,100元为本金，按照1%/日的标准计算，分别计自2019年7月4日(此前租金已经判决，判决日期为2019年6月24日，原告自行放宽应付时间节点)、2019年9月20日、2019年12月20日。(2)以17,400元为本金，按照1%/日的标准计算，分别计自2020年3月20日、2020年6月20日、2020年9月20日、2020年12月20日，上述违约金均计算至被告实际支付之日止。5.被告偿付(解约)违约金5,400元。补充事实与理由如下：法院生效判决判令被告给付欠付的租金，被告未履行生效判决，且此后未再向原告给付租金，现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定，行使合同解除权。另，原告曾收取被告严飞给付的保证金，同意在本案中一并退还。被告严飞辩称，针对第1项诉讼请求，被告不予同意。理由如下：生效判决书确认了原、被告间签订的租赁合同期限为十年，原告一直阻扰被告租赁涉案房屋，且拒不收取房租，亦未能让被告安稳地居住在涉案房屋内。针对第2项诉讼请求，被告不予同意。被告要求继续履行《房屋租赁合同》。生效判决书明确被告对涉案房屋享有居住权至合同期限届满，亦判令被告给付租金。但原告委托律师，要求在涉案房屋内居住的人全部撤离涉案房屋，并称可以给付被告一定补偿，包括退还房屋押金5,400元、给付相当于一个月租金的违约金、搬家费、补偿装修、家具损失。原、被告对此已协商一致，即原告付清补偿款，被告即搬离涉案房屋，原告不付补偿款，被告即有权在涉案房屋内居住，且原告拒绝被告给付房租。针对第3项诉讼请求，原告主张的租金标准、时间段均正确，但被告不同意支付。理由如下：原告干预被告居住，上门将在涉案房屋内居住的其他人赶走。现在涉案房屋内居住的仅有被告与妻子，居住面积仅占涉案房屋的三分之一，其他三分之二无人居住，故可按被告实际使用面积给付租金。针对第4项诉讼请求，被告不同意。理由如下：首先，被告没有违约，不应偿付逾期付款违约金。其次，这不是高利贷。针对第5项诉讼请求，被告不予同意。本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，原告(出租人，签约甲方)与被告(承租人，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同中与本案有关的条款内容如下：一、甲方将涉案房屋出租给乙方用于住家使用。二、房屋建筑面积为97.66平方米。三、租赁期限：自2016年3月20日起至2026年3月19日止。四、租金标准：第一年5,400元/月，每年调涨100元，并于第五年重新议定租金。五、支付方式：每3个月支付一次，金额为16,200元整，租金于每年3月19日、6月19日、9月19日、12月19日前付清。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方偿付滞纳金(实为逾期付款违约金)。如乙方逾期超过15日，除如数补交租金及逾期付款违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按合同约定追究乙方违约责任。六、保证金：以月租1个月计，于签约时先汇给甲方。甲方在收到保证金后应予以书面签收。七、其他费用：租赁期内的水、电、煤气、电信、物业费等均由乙方承担，并按单如期缴纳。租赁发票税由乙方承担，并按单如期缴纳。八、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5,400元。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳保证金5,400元。合同履行过程中，被告将涉案房屋客厅隔出一半做房间，并在阳台另做了卫生间。同时，被告将涉案房屋部分转租给他人并收取租金。2017年4月17日，原告以微信告知被告：由于其亲戚需要至上海工作，涉案房屋需收回自住，故提前2个月告知被告提前解约，被告未同意提前解约。2017年4月21日，原告向被告发送《解除租赁合同确认书》，以被告违反合同约定将涉案房屋部分转租或分租给案外人为由要求解除《房屋租赁合同》，并要求被告于2017年6月21日前搬离涉案房屋，未获被告同意。自2017年6月20日起，被告未再向原告给付租金。2018年1月11日，原告提起诉讼[案号：(2018)沪0112民初2388号]，向法院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告之间于2016年3月20日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，解除之日为判决生效之日。2.被告立即搬离涉案房屋并将房屋恢复原状。3.被告向原告支付拖欠的自2017年6月19日起至被告实际搬离涉案房屋之日止按照5,400元/月的标准计算的租金。4.被告偿付违约金5,400元。2018年10月22日，法院经审理后，作出(2018)沪0112民初2388号民事判决，判决内容如下：一、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付自2017年6月20日起至本判决生效之日止以合同约定的租金标准计算的租金。二、驳回原告的其余诉讼请求。被告不服上述判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院。2019年6月24日，上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终3183号民事判决：驳回上诉，维持原判。此后，被告未履行(2018)沪0112民初2388号民事判决，亦未再向原告给付租金。2020年7月7日，原告以被告不付租金为由向本院提起诉讼，即为本案。2020年7月23日，被告签收了起诉状副本。2020年8月6日，被告向本院提出《申请》，要求对涉案房屋内厨房、墙面、隔墙、门窗、水电煤管道、地面及所有物体进行审价。2020年11月2日，上海华瑞建设经济咨询有限公司经法院委托，对涉案房屋内装饰装修工程残值进行了司法鉴定。2020年11月25日，上海华瑞建设经济咨询有限公司向本院出具了《关于金汇路XXX弄XXX号XXX室装饰装修工程残值鉴定意见书》，涉案房屋装饰装修残值为26,632元。本院收到上述意见书后，交换给双方当事人。2020年12月15日，经庭审质证，双方当事人对上述意见书的鉴定结论均无异议。审理中，被告坚持要求继续履行《房屋租赁合同》，并表示就其各项损失另案主张权利。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、(2018)沪0112民初2388号民事判决书、(2019)沪01民终3183号民事判决书，由上海华瑞建设经济咨询有限公司向本院出具了《关于金汇路XXX弄XXX号XXX室装饰装修工程残值鉴定意见书》及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点：原告是否有权行使合同解除权？本院认为，就本案而言，原、被告在《房屋租赁合同》履行期间产生纠纷，原告曾向法院提起诉讼[案号：(2018)沪0112民初2388号]，要求解除双方间签订的租赁合同。法院作出民事判决，虽未确认原告享有合同解除权，但判令被告需给付欠付的租金。民事判决生效后，被告不仅未履行生效判决，且拒不向原告支付判决生效后的租金。现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定，要求法院确认合同于被告收到起诉状副本时解除，于法有据，本院当予支持。经查，被告收到起诉状副本日为2020年7月23日，即合同于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。下面，本院依据上述法律规定，就原告的诉讼请求进行处理：一、原告要求被告腾空并搬离涉案房屋，将涉案房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。二、原告要求被告支付拖欠的租金，其实质部分为租金、部分为房屋占有使用费，本院依据确认合同解除的日期以作区分。三、原告要求被告偿付逾期付款违约金的诉讼请求，本院当予支持。关于原告主张的计算标准，虽符合《房屋租赁合同》的约定，但被告认为该标准如同高利贷，故本院综合考虑本案实际情况后，酌情由被告按日万分之三的标准计算逾期付款违约金。关于原告主张的计算的时间段，本院依据法律规定予以处理。四、原告要求被告偿付(解约)违约金5,400元的诉讼请求，符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。五、原告自愿退还被告保证金5,400元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告郭书卉与被告严飞就坐落于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月23日解除。二、被告严飞于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空，搬离上述房屋，并将上述房屋返还给原告郭书卉。三、被告严飞于本判决生效之日起十日内给付原告郭书卉租金计人民币72,613.33元(计自2019年7月4日起至2020年7月23日止)。四、被告严飞于本判决生效之日起十日内按如下方式给付原告郭书卉房屋占有使用费：按人民币5,800元/月标准，计自2020年7月24日起至被告严飞实际返还上述房屋之日止。五、被告严飞于本判决生效之日起十日内按如下方式偿付原告郭书卉逾期付款违约金：1.以人民币14,440元为本金，按照每日万分之三的标准，计自2019年7月4日起至被告严飞实际清偿之日止。2.以人民币17,100元为本金，按照每日万分之三的标准，分别计自2019年9月20日起、2019年12月20日起至被告严飞实际清偿之日止。3.以人民币17,400元为本金，按照每日万分之三的标准，计自2020年3月20日起至被告严飞实际清偿之日止。4.以人民币6,573.33元，按照每日万分之三的标准，计自2020年6月20日起至被告严飞实际清偿之日止。六、被告严飞于本判决生效之日起十日内偿付原告郭书卉违约金人民币5,400元。七、原告郭书卉于本判决生效之日起十日内退还被告严飞保证金人民币5,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,557.04元，减半收取计人民币2,278.52元，由被告严飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二一年一月十三日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。