云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14746号原告：刘淑娟，女，汉族，1982年3月17日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。原告：张云川，男，汉族，1982年4月23日生，身份证登记住址云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：曹孟瑾，云南博帆律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明中樾置业有限公司，住所中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区金马街道办事处东三环东旭骏城旁（双羊街大桥村路1号）。法定代表人：唐俊飞。委托诉讼代理人：王仕杰、王思蒙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告刘淑娟、张云川诉被告昆明中樾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告刘淑娟、张云川的委托诉讼代理人曹孟瑾，被告昆明中樾置业有限公司的委托诉讼代理人王仕杰、王思蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑娟、张云川向本院提起诉讼请求：1、判令被告赔偿原告实际装修价值与约定装修价格的差价183018元；2、判令被告对房屋的瑕疵进行维修；3、本案评估费1600元由被告承担；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2018年9月28日，原被告双方就被告开发建设的坐落于昆明市官渡区房屋签订《商品房屋买卖合同（预售）》，合同约定，房屋建筑面积为143.33平方米，合同第三条第5款约定：装修情况全装，装修标准是2500元／平方米。在商品房买卖合同登记备案表中也明确标明装修价为358325元。2020年6月30日，被告通知原告接房，原告接房后发现房屋装修存在明显瑕疵，有墙面不平整、瓷砖破损、门框未固定等情况。后原告委托云南瑞华房地产土地资产评估有限公司对该房屋室内装修价值进行了评估，评估报告显示该房屋室内装修估价结果为175307元，与原被告双方约定的装修标准相差183018元。被告的行为已经构成严重违约，且给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告昆明中樾置业有限公司答辩称：第一、本案房屋装修标准及质量应当仅能按《中南·碧桂园·樾府洋房住宅143（C户型）交付标准（货量区）》确定，答辩人已按合同约定装修标准及质量交付房屋，不存在任何违约行为；第二、原告与答辩人从始至终都是对精装房整体的买卖行为，并没有单独对装修部分进行拆分，合同关于装修情况全装，装修标准是2500元/平方米（按建筑面积）的记载，其内容属于约定装修的销售价，不等同于装修价款，也不代表装修成本，这是对商品房情况的说明，并非是对另行装修造价的约定，房屋的实际装修造价不能以2500元/平方米标准进行确定；第三、合同登记表中装修价款的金额是行政机关备案自动进行的拆分，是房地产职能部门对于房屋备案材料是否符合法定标准的审核，是答辩人就装修事项对行政机关的报备，备案接受主体是行政机关而不是原告，其不是答辩人向原告对于装修标准的承诺，不应由此认定为房屋应达到的装修标准或价款，因此合同登记备案表不能作为确定装修标准和质量要求的直接依据；第四、评估报告不能作为房屋装修价值的认定标准，其结果不具有任何参考意义；第五、房屋装修瑕疵答辩人已经全部完成修复。请驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月28日，原告刘淑娟（买受人）、张云川（买受人）与被告昆明中樾置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于昆明市官渡区；该商品房预测建筑面积共143.33平方米，其中套内建筑面积109.98平方米，分摊共有建筑面积33.35平方米；装修情况全装，装修标准是2500元／平方米（按建筑面积）；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币16081.96元，总价款为人民币1768694元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年9月28日前支付首期房价款人民币358694元，余款人民币1410000元向中信银行股份有限公司昆明分行申请贷款支付；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同（预售）》附件六约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理；出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人；具体的装饰、装修标准以买受人签署的交付标准为准。原告刘淑娟、张云川签署的《中南·碧桂园·樾府洋房住宅143（C户型）交付标准（货量区）》载明：“外墙：外墙采用真石漆及外墙涂料；内墙：客厅、餐厅、卧室采用乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片（被柜体等遮挡或隐蔽部位不贴砖（该部分做法为水泥砂浆面），无背板柜体后贴砖）；灯具：厅房预留主灯位（安装白炽灯），阳台安装吸顶灯，厨房、卫生间安装嵌入式灯；天花：客厅、餐厅、卧室、阳台采用乳胶漆，厨房、卫生间采用铝扣板吊顶；地面：客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台贴砖，卧室铺实木复合木地板，配踢脚线；窗户：铝合金门窗，局部防火门、防火窗；阳台：生活阳台配洗衣机龙头；户门：入户大门为钢制门，配指纹锁，卧室房门、厨房、卫生间为成品套装门，入户处配挂钩；卫生设施：配置沐浴柜、台盆及龙头、淋浴花洒、马桶、浴巾架、纸巾支架（浴室柜带储物格的取消纸巾架）、淋浴屏、暖风机；厨房设施：配置组合橱柜、洗菜盆及龙头、油烟机、燃气灶；水电：每户供电容量标准按报装时当地政府文件或电力部门设计标准配置，材料符合国家标准，每户安装独立水、电表；太阳能：按政府规定要求设置；电话/电视：多媒体箱引至用户终端；插座：配备插座，局部配备防溅插座，USB插座；燃气：燃气入户；网络：预留网络线路管道到多媒体箱；安全设施：每户配置可视电话对讲系统、紧急按钮，厨房安装煤气探测器；照明系统：每户配置单、双控开关；备注：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。”同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，约定：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照合同买受人签字确认的交付标准进行交付；出卖人交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定的标准，在不降低标准的情况下，出卖人交付使用的装修装饰、设备可在根据市场供应等情况进行合理调整；出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应当进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求；出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权力、增加买受人责任或限制买受人权力的条款，买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对个条款作全面、准确的理解，买受人确认合同及补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。另查明，2018年6月15日，被告委托云南省昆明市国信公证处对“中南碧桂园府”项目售楼部（示范区）内陈列、展示的营销物料及样板房提示信息等内容进行保全证据公证。2018年9月30日，原、被告签订的商品房买卖合同办理了登记备案，备案表载明：合同计价方式，毛坯价款1410369元，装修价款358325元，合同总金额1768694元。原告已以首付加贷款方式付清了购房款，被告于2020年6月10日向原告出具《云南增值税普通发票》。2020年6月底，被告通知原告接房，原告接房后向被告提出装修存在瑕疵（墙面/墙砖/开裂、墙面/腻子/不平整、主卧门框松动、客厅/餐厅地砖高低差等），被告接到反馈后组织人员进行了补修。2020年7月29日，原告刘淑娟委托云南瑞华房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的装修价值进行评估，并支付评估费1600元。2020年7月30日，云南瑞华房地产土地资产评估有限公司出具《房地产装饰装修价值评估报告》载明：根据估价目的，遵循估价原则，通过装修市场价格因素的分析，采用成本法测算并结合估价经验，估价对象在满足本报告的估价假设和限制条件下，于价值时点的室内装修市场价值为175307元。2020年10月6日，原告领取了入户门钥匙、室内钥匙、业主卡、说明书及服务协议等。诉讼中，原告刘淑娟、张云川向本院申请对案涉房屋的装修价格进行鉴定。认定上述事实，有经庭审质证的下列证据在卷佐证：1、原、被告的陈述与辩解；2、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告；3、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《中南·碧桂园·樾府洋房住宅143（C户型）交付标准（货量区）》、《公证书》；4、《云南增值税普通发票》、《评估委托合同》、《房地产装饰装修价值评估报告》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议系双反当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。关于能否以评估的方式确定案涉房屋的装修是否符合合同约定的标准。首先，原、被告双方是在商品房买卖合同（预售）中对房屋买卖和装修一并进行约定，双方并未另行签订装修合同。本案双方的交易标的物为经装修的成品房，并依照房屋的套内建筑面积计算房屋总价，是一个整体交易行为，并非是毛坯房价款与装饰装修物价款的相加；其次，虽然商品房买卖合同（预售）中有“装修标准是2500元/平方米”的表述，但影响装修费用的因素较多，应当综合考虑被告作为出卖人建造房屋所投入的人力、机械、材料、管理成本、销售成本、应缴税款等成本以及相应合理的利润。此外商品房买卖合同登记备案表中虽记载装修价款为358325元，但该装修价款系被告应行政机关备案要求而进行的拆分。因此，装修标准2500元/平方米及装修价款358325元的表述并非是房屋装修的成本价，而是房屋装修后的销售价。最后，被告作为出卖方对市场价格变化因素拥有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋装修销售价和房屋总价有自主决定权，原告作为买受人有自主选择权，原告在平等、自愿的基础上对商品房买卖合同（预售）中包含了装修销售价在内的房屋总价予以接受，且原、被告双方交易的标的物系经装修的成品房，而不是对毛坯房和装饰装修物单独交易。因此，原告申请对案涉房屋的装修进行鉴定，鉴定结果与本案的处理不具关联性，本院不予准许。综上，原告以实际装修的价值与合同约定的装修标准存在差异为由，主张被告赔偿装修价格差价183018元及支付评估费1600元的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。对于原告主张被告对房屋瑕疵进行维修的诉讼请求，因被告已经对案涉房屋进行了维修，且原告无证据证明案涉房屋存在其他瑕疵，故本院对该诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘淑娟、张云川的诉讼请求。案件受理费3992元，由原告刘淑娟、张云川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  陈玉飞二〇二一年一月五日法官助理李梦阳书记员姚思雨