广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12444号原告：广州市莱帕莉酒店管理有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街番禺大道北自编****101。法定代表人：麦燕云，总经理。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所实习人员。被告：李小红，男，汉族，1975年11月10日出生，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：肖新顺，广东椎轮律师事务所律师。原告广州市莱帕莉酒店管理有限公司（以下简称莱帕莉公司）与被告李小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案。根据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告莱帕莉公司的委托诉讼代理人梁广宙，被告李小红及其委托诉讼代理人肖新顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱帕莉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2020年2月份租金24154元、2月份管理费1115元、1月份水电费379元以及滞纳金2222.83元，总计为27870.83元（滞纳金以25648元为本金，自2020年2月6日起计算，按照月利率2%计算至还清为止，暂计至2020年6月15日为2222.83元）；2.请求判决被告向原告支付2020年3月份租金24154元、3月份管理费1115元、2月份水电费193元以及滞纳金1714.44元，总计为27176.44元（滞纳金以25462元为本金，自2020年3月6日起计算，按照月利率2%计算值还清为止，暂计至2020年6月15日为1714.44元）；3.请求判决被告向原告支付2020年4月份租金25362元、4月份管理费1171元、3月份水电费58元以及滞纳金1240.91元，总计为27831.91元（滞纳金以26591元为本金，自2020年4月6日起计算按照月利率2%计算至还清为止，暂计至2020年6月15日为1240.91元）；4.请求判决被告向原告支付2020年5月份租金25362元、5月份管理费1171元以及滞纳金707.55元，总计为27240.55元（滞纳金以26533元为本金，自2020年5月6日起计算，按照月利率2%计算值还清为止，暂计至2020年6月15日为707.55元）；5.请求判决被告向原告支付2020年6月份租金25362元、6月份管理费1171元以及滞纳金159.2元，总计为26692.2元（滞纳金以26533元为本金，自2020年6月6日起计算，按照月利率2%计算至还清为止，暂计至2020年6月15日为159.2元）；6.请求判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月10日签订《租赁合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区番禺大道北1684号C座首层自编17-19号商铺，租赁期限为2016年4月1日至2026年3月31日，《租赁合同》第三条约定：“该租赁物每月租金人民币20865元，每年在上年基础上向上递增5%，每月管理费为每平方米3元，每年在上年基础上向上递增5%，每月的租金需要在当月5日前缴纳，每月5日前还需缴纳上月的电费、税费、公摊水电费”。合同签订后，原告将上述商铺交付给被告使用，但被告自缴纳完2020年1月份的部分水电后即未再支付，直到目前为止，被告仍差2020年2月份至2020年6月份的租金、管理费，2020年1月份至6月份的水电费，滞纳金费用未支付，以上共计136811.93元。《租赁合同》第三条第5款约定：“租赁期间，被告须按时足额的支付租金、管理费、水电费、公摊水电费，逾期支付其中任一项的，原告按每一天3%向被告收取滞纳金，逾期支付相应款项达10天的，则视为被告违约，原告有权中止合同收回租赁物业，没收保证金”，直至目前为止，被告已经逾期支付超过双方约定的10天，被告的此种行为已构成违约。原告认为，原告与被告之间形成有效的租赁合同关系，原告已将涉讼商铺交付给被告使用，被告应及时向原告支付租金、水电费等，现被告已长时间未支付租金、水电费等，此种行为已构成违约，按照双方《租赁合同》的约定，原告有权要求被告支付剩余所有费用。现双方协商不成，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》之规定，起诉至人民法院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告李小红辩称：原告主张我方支付2020年2月至6月租金、管理费、水电费及滞纳金共计136811.93元无事实依据和法律依据。1.2020年年初受疫情影响，我方春节后工人无法来上班，基本上全部取消；而且涉讼商铺采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。我方认为该商铺已无法正常使用，符合不可抗力情形，双方合同应予解除。又因，2020年3月初我方就解除合同事宜与旧房东管理层协商，并告知解除合同后由原告再行出租，旧房东管理层予以确认并应允，至此双方租赁合同解除。2.我方于2020年5月到达涉讼商铺现场查看，发现该商铺已被原告出租于他人，已将广告牌及店面招牌变更为全顺汽车。3.因我方承租该商铺多年，商铺内装修及其他用品价值约几十万元，在未通知我方的情况下，现都已被原告私自处置。签订租赁合同时的保证金也未归还。对于原告起诉我方至法院及主张2020年2月至6月租金、管理费、水电费及滞纳金共计136811.93元，实属无理之诉。同时，我方保留追究原告返还保证金及商铺物品权利。4.押金的第一种性质是履约保证金，在此种情况下，承租人向出租人交付一定金钱，作为自己能够履行合同义务的担保，如果不履行合同义务，则该保证金归出租人所有，用以弥补出租人的损失，基于民法公平原则，参照《合同法》《担保法》等相关规定，被告明确不要押金了，要出租人自己另行租赁，符合法律规定。押金的第二种性质可能是房屋、房屋附属设施的正常使用担保。房屋租赁合同中，出租人需要将所有的房屋及房屋附属的设施设备交由承租人使用，为了担保承租人正常正确使用房屋及附属设施设备，承租人向出租人交付一定的金钱，在租赁合同到期或者双方协商一致解除合同时，只要房屋及附属设施设备能够正常使用，出租人应当将此保证金退还承租人，如有损坏，出租人可根据损坏情形扣除部分或全部，以弥补自己的损失。押金的第三中性质恢复原状保证金。承租人承租房屋，很多时候需要根据自己使用收益的具体要求对出租房屋进行装饰装修，为了保障出租人的权利，承租人向出租人交付一定的金钱，于合同到期时承租人未将出租房屋恢复原状时，作为支付给出租人的恢复原状费用。如果承租人已经自付费用恢复原状，则出租人应将此笔款项退还承租人。之所以要区分押金的不同法律性质，在于明确在不同情形下出租人与承租人的权利义务，使双方当事人正确的行使自己的权利，正确履行自己的义务，现实情况中即发生过出租人将承租人的房屋及附属设施设备押金作为履约保证金予以扣留的情形。做此区分的更主要目的在于提示出租人与承租人，在房屋租赁合同中对于押金、压金、保证金等担保内容作出明确的约定，以避免不必要的纠纷发生。5.我国《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《担保法》第二条“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”《担保法解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。综上，请求法院查明事实真相，依法驳回原告所有诉请。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2016年4月10日，莱帕莉公司作为出租方（甲方），与李小红作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区番禺大道北1684号C座首层自编17-19号商铺（以下简称涉讼房屋）租赁给乙方使用，该房屋面积（含公共分摊面积）321平方米；在签订本合同之前，乙方已对物业权属、物业用途、租赁关系等状况作充分了解，并已到现场查看，同意按现状承租；双方对于租赁面积与实际面积可能存在差异不持异议，也不因此对租金及其他合同条件作任何改变；乙方承租该物业作商业用途，未经甲方同意，乙方不得改变用途；租赁期限共10年，即2016年4月1日起至2026年3月31日止；本合同签订当天内，乙方必须向甲方交纳保证金62595元，合同期满，在乙方付清各项费用、按约定将物业交还甲方管业且没有任何违约的情况下，甲方在10天内将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息；2016年4月1日至2016年5月31日为免租装修期，2016年6月1日至2017年3月31日每月租金20865元、每月管理费963元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金21908元、每月管理费1011元，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金23004元、每月管理费1062元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金24154元、每月管理费1115元，2020年4月1日至2021年3月31日每月租金25362元、每月管理费1171元；租金及管理费按月缴交，每月的租金乙方必须在当月5号前交纳，先交款后使用；若乙方超出上述日期缴交租金、管理费、水电费、公摊水电费中任一项，乙方除须补交外，每逾期一天，按所欠费的百分之三向甲方交付滞纳金，逾期超过10天作违约处理，甲方有权终止合同收回该租赁物业，没收保证金；在乙方逾期交租金、管理费、水电费、公摊水电费期间，甲方有权采取停水、停电、禁止乙方使用停车场等措施，因此产生任何损失由乙方承担；租赁期满或合同提前解除或终止，乙方投资的动产自行处理，固定性建筑及装潢不得拆卸，出租方不承担作价补偿义务；租赁期满或合同提前解除或终止，乙方应在合同解除或终止当天将租赁物业交还甲方管业，逾期交还，乙方应按本合同约定最高租金标准的三倍向甲方交纳占用费，逾期达到或超过10天，视为乙方放弃租赁物业内的所有物品，无偿归甲方所有，甲方有权自行接收该物业，无须征得乙方同意；乙方逾期交纳租金、管理费、水电费、公摊水电费任一项达到或超过10天的，视为其违约，甲方有权解除合同，没收保证金，收回租赁物业，若乙方造成甲方损失，乙方应予以赔偿；等等。2016年4月11日，莱帕莉公司出具《收据》，确认收到李小红缴纳的涉讼房屋租赁押金62595元。2020年3月20日，广东鹏瑞律师事务所律师向李小红发送《律师函》，称其所接受广州瑞科物业管理有限公司（以下简称瑞科物业公司）的委托致函李小红，李小红自租赁以来经常拖欠延迟交租，日前仍有96423.26元未向莱帕莉公司支付，包括2020年1月水电费1294元、2020年2月租金24154元、2020年2月份水电费1308元、2020年3月租金24154元、违约金45313.26元，经瑞科物业公司多次催告，李小红仍不履行，李小红的行为已构成违约，现通知李小红于收到该律师函三天内向瑞科物业公司支付水电费，租金及逾期支付违约金共计96423.26元，并于收到该函一周内搬出涉讼房屋，将涉讼房屋交付给莱帕莉公司，否则本律师将依据瑞科物业公司的授权，追究李小红的法律责任。2020年7月29日，莱帕莉公司以李小红拖欠租金、水电费等费用为由提诉至本院，引致本案纠纷。本案庭审中，双方当事人均确认李小红向莱帕莉公司缴纳了租赁保证金62595元，并支付租金、管理费至2020年1月31日止，支付水电费至2019年12月31日止，自2020年2月1日起的租金、管理费，以及自2020年1月1日起的水电费没有再支付。关于涉讼房屋的权属问题。双方均确认涉讼房屋权属人是广州市番禺区沙湾街蚬涌村，莱帕莉公司称涉讼房屋只有土地证没有房产证，且没有进行报建。关于涉讼房屋的使用和管业情况，双方当事人对此产生争议。李小红称双方签订合同后大概过了10天莱帕莉公司将涉讼房屋交付给其使用，其用于做汽车销售用途，因涉讼房屋是毛坯空铺状态，所以其自行装修，大概装修了1个月，之后两个月后开始营业，自2020年1月25日春节后其方就没有再占用过涉讼房屋，2020年2月份莱帕莉公司对涉讼房屋上锁了两次，还关闭了电源，莱帕莉公司在2月24日上锁并扣押了其方物品，事实上已经收回涉讼房屋，其方自莱帕莉公司上锁后就没有再去过涉讼房屋；其于2020年3月初与莱帕莉公司的杨经理电话协商不做了要退租，杨经理同意了，并且与其方说虽然没有和下一手房东签订合同，但也告知了下一手房东，3月中旬其方想搬离物品，但下一手房东不让其方搬离，其方当时就表示里面的东西不要了，3月20日瑞科物业公司就发送律师函说要起诉其方，2020年5月份其方到涉讼房屋现场发现该房屋已出租于他人，且已将广告牌及店面招牌变更为全顺汽车；此前的租金一直都是交给莱帕莉公司，但后来莱帕莉公司的杨经理让其方交给下一手房东，所以其方向下一手房东缴纳了2020年1月份的租金和管理费。李小红并提交了《律师函》、微信聊天截图以及电子回单截图拟证实其上述主张，其中李小红表示微信聊天截图为其与自称是从莱帕莉公司转手的下一手房东王总，以及其与现在的物业公司人员阿保的聊天记录。莱帕莉公司则认为其司签订《租赁合同》当天已将涉讼房屋交付给李小红使用，对李小红承租商铺用于做汽车销售的陈述予以确认，但对于其余意见不予认可；对《律师函》的真实性无异议，但认为瑞科物业公司只是其司委托的物业管理公司，当时其司与李小红签订的租赁合同一直在履行，没有解除，该份律师函仅仅是催交租金和水电费，并没有解除租赁合同的相关内容，且李小红收到该律师函后向其司代理人电话沟通时表示没有与瑞科物业公司签订过管理协议，不承认瑞科物业公司催租的行为；对李小红提交的微信聊天记录截图不予确认，对话人员并非其司工作人员，且也没有显示双方达成了解除租赁合同的相关内容；其司与李小红在2020年3月份有沟通过，但其司要求李小红结清2月份至3月份的租金，李小红不结清，也没有办理相关商铺的返还手续，双方对于协商解除合同没有达成一致意见，其司曾于2020年5月到涉讼房屋查看，发现没有营业，但李小红也没有将涉讼房屋钥匙以及房屋返还给其司，李小红一直占用涉讼房屋，其司于2020年7月份强行将涉讼房屋收回另行出租；李小红所述2020年1月份转账支付房租的收款账户是其司的收款账户，有时候收款账户会不一样。关于莱帕莉公司主张的涉讼房屋水电费的问题。莱帕莉公司提交了水电费明细通知单以及水电表读数照片，拟证实李小红拖欠涉讼房屋2020年1月份水电费379元、2020年2月份水电费193元、2020年3月份水电费58元，自2020年4月份起水电费金额显示为0。李小红对水电费确认，并表示从4月份开始水电费为0，证实其方没有再使用房屋。另外，关于双方当事人签订的涉案《租赁合同》的效力问题，双方均表示合同效力由法院进行认定。莱帕莉公司主张即使合同无效，李小红也应支付占用费。李小红则认为其方已经缴纳了租赁保证金62595元，足以支付莱帕莉公司的所有损失。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日，最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”莱帕莉公司于庭审中自认涉讼房屋没有进行产权登记和相关报建手续，即涉讼房屋没有取得建设工程规划许可证，因此莱帕莉公司与李小红签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据上述规定，莱帕莉公司已收取的租赁保证金62595元应退还给李小红，李小红亦应支付其占用涉讼房屋期间的占有使用费及水电费。关于双方当事人争议的莱帕莉公司收回涉讼房屋的时间问题。李小红虽然抗辩主张莱帕莉公司已于2020年2月24日对涉讼房屋进行上锁实际收回了房屋，但莱帕莉公司对此不予确认，李小红未能提交相关证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对于李小红的该抗辩意见不予采纳。李小红另主张其于2020年3月与莱帕莉公司协商退租且要求搬离物品时遭拒，亦未能提交相关证据予以证实，本院亦不予采纳。李小红作为涉讼房屋的承租方，也未能举证证实其已及时妥善将涉讼房屋交还给在莱帕莉公司管业，应承担举证不能的不利后果。而莱帕莉公司作为出租方，其自认双方曾在2020年3月份进行协商解除合同事宜，且在5月份到房屋现场时已看到无人营业，莱帕莉公司理应及时收回涉讼房屋管业，故对于占用使用费应计算至2020年5月份为宜。现双方当事人在庭审中均确认李小红缴纳了至2020年1月份止的占有使用费即租金和管理费，以及至2019年12月份止的水电费，本院予以采纳。对于其余占有使用费和水电费，考虑到2020年2、3、4月份受疫情影响因素,以及双方当事人对于合同无效的过错责任问题，且李小红在庭审中多次表述其缴纳的租赁保证金可用于支付莱帕莉公司的损失的意见，本院酌定以李小红缴纳的租赁保证金62595元用于抵扣李小红应向莱帕莉公司支付的2020年1月至3月的水电费以及2020年2月至5月的占有使用费，对于超出该保证金金额的部分，本院不予支持。鉴于李小红缴纳的租赁保证金尚在莱帕莉公司处，该款项直接用于抵扣上述应付的占有使用费和水电费，故对于莱帕莉公司在本案中的诉讼请求，本院不再予以判决处理。至于滞纳金，鉴于莱帕莉公司对于合同无效本身存在过错，故对于其该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日，最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告广州市莱帕莉酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3036元，由原告广州市莱帕莉酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年一月三十日书记员  徐倩雯