上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0101民初25033号 原告：黄晓燕，女，1972年6月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：耿晓红，女，1962年5月11日出生，汉族，住上海市普陀区。 黄晓燕与耿晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理，黄晓燕、耿晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄晓燕向本院提出诉讼请求：1.要求确认黄晓燕和耿晓红签订的《房屋租赁合同》自2020年6月27日起解除；2.要求耿晓红支付自2020年2月27日起至2020年6月26日止的租金人民币(以下币种均为人民币)24600元；3.要求耿晓红支付违约金12300元；4.要求耿晓红支付房屋维修费23000元；5.要求耿晓红支付水费、电费、燃气费768.40元。事实和理由：2020年2月27日，黄晓燕与耿晓红签订《房屋租赁合同》，约定黄晓燕将本案系争的上海市黄浦区徐家汇路XXX号21A的房屋出租给耿晓红，租期为2020年3月10日至2021年3月9日，其中2020年2月27日至2020年3月9日为免租期，租满一年才享受免租期，月租金12300元，租金三个月支付一次，第一期租金应于2020年2月28日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月10日前，第一次支付租金为二个月已付，再次支付以合同约定(三个月一支付)。耿晓红直到2020年7月27日第二期租金届满仍未支付租金，黄晓燕为减少损失找人将破坏的房屋设施进行维修，然后将系争房屋出租给他人。耿晓红在租期内不按时支付租金和水费、电费、燃气费，破坏房屋设施，严重侵害黄晓燕合法权利，故诉至法院。 耿晓红辩称，实际租赁系争房屋的是案外人王某某，王某某和黄晓燕全部谈好准备在2020年2月27日签约。王某某和耿晓红是朋友，王某某去签约路上遇到耿晓红，就让耿晓红一起去看房子。王某某签约时发现身份证没带，耿晓红觉得王某某年纪大回去拿身份证不安全，就把身份证借给王某某签订租赁合同，说好过段时间再改成王某某名字。耿晓红看过合同就签字了，租金是王某某现金支付的，合同约定付三押一，实际是支付了二个月租金和押金，黄晓燕把钥匙交给王某某。大概在2020年4月底、5月初，王某某打电话说他不租房屋了，已经和黄晓燕谈好，押金不退，钥匙交给中介了。如果王某某没有通知黄晓燕退租，她不可能在2020年5月10日去找中介看房。耿晓红没有使用系争房屋，黄晓燕也没有联系过耿晓红。2020年11月初，耿晓红接到法院通知后联系王某某，王某某说事情早就解决了，和耿晓红没关系，如果开庭他会来作证，耿晓红11月中旬再打电话给王某某，王某某老婆接电话说他已经死亡了。耿晓红只是代王某某签订租赁合同，所有诉请与耿晓红无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下： 本案系争的上海市黄浦区徐家汇路XXX号2101室(建筑面积132.95平方米)产权人为黄晓燕。2020年2月27日上午，黄晓燕(甲方)与耿晓红(乙方)经案外人上海中原物业顾问有限公司居间签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期一年，自2020年3月10日起至2021年3月9日止，每月租金12300元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年2月28日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月10日前；乙方逾期支付租金超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方需支付甲方租赁保证金12300元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期限内，水费、电费、煤气费等由乙方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；(第9条)任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方一个月租金的违约金。合同签订当日，耿晓红现金支付黄晓燕租赁保证金12300元和2个月租金24600元，故双方在《房屋租赁合同》的其他约定部分手写“甲乙双方协议，第一次租金支付是两个月已付，再次支付以合同约定(三个月一支付)”。耿晓红在承租方处签字并书写身份证号和手机号码XXXXXXXXXXX，并向黄晓燕提供身份证复印件。当日，双方交接房屋，上述租赁合同签订和交房时，案外人王某某在场，耿晓红和王某某在《租赁合同之附件》乙方处签名，《房屋交接书》乙方处为耿晓红签名。 2020年5月10日前，耿晓红未支付下期租金。2020年5月10日，黄晓燕和上海中原物业顾问有限公司工作人员高凤萍前往系争房屋，高凤萍持钥匙打开系争房屋房门，黄晓燕进入系争房屋后拍照。根据照片显示，系争房屋内无人居住，墙面上有多处钉子和钉子拔出后的孔洞，一处吊灯脱落等。黄晓燕与高凤萍发生冲突并报警，《上海公安局案(事)件接报回执单》记载为黄晓燕因退租问题与中介人员吵架并发生肢体冲突，双方到派出所处理。 2020年6月17日、18日，黄晓燕向王某某(关联手机号码XXXXXXXXXXX)发微信，内容为：关于王某某租赁天天花园房屋的交接问题，王某某原委托中原地产高凤萍代表其与黄晓燕交接，但双方无法交接，因王某某离开时墙上到处都是钉子，墙体受损严重，家具七零八落，桌子上和床上到处都是垃圾，地板严重受损，水费、电费、燃气费没有缴纳，请及时恢复原状并缴纳水费、电费、燃气费。房租空了半个多月，也给了每月1000多元的优惠，现在王某某不辞而别，房屋搞得一塌糊涂，还欠付水费、电费、燃气费，委托交房的高某某还把黄晓燕打了，多次打王某某电话都挂了，现在通知王某某一周内把房屋恢复原状交给黄晓燕，并承担相应经济损失，否则将依法维权。 2020年6月30日，黄晓燕与案外人上海焚励建筑工程有限公司签订《房屋装修合同》，黄晓燕委托上海焚励建筑工程有限公司对系争房屋进行装修，施工内容包括刷墙、修补墙上洞眼、修理家具灯具、清理室内垃圾、清除墙上及地面附着物、修理卫生间器具、清理厨房间卫生、清理窗帘并安装，工期自2020年7月1日起至2020年7月25日止，工程总价款23000元。随后，黄晓燕向上海焚励建筑工程有限公司支付23000元。 2020年6月30日，黄晓燕支付2020年4月、5月电费353.50元，支付2020年6月(账单月，前次缴费日期为2020年2月)水费144.90元。2020年7月1日，黄晓燕支付5月、7月(均为账单月)燃气费270.20元。 上述事实，由双方当事人陈述，黄晓燕提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》《租赁合同之附件》《房屋交接书》《上海公安局案(事)件接报回执单》、照片、《房屋装修合同》、收据、发票、水费账单、电费账单、燃气费账单、支付凭证、微信聊天记录等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。耿晓红辩称《房屋租赁合同》系其代朋友王某某签订，不应承担合同义务，本院认为，虽然根据双方当事人陈述及黄晓燕发给王某某的微信聊天记录等证据，不能排除王某某实际使用系争房屋的可能性，但耿晓红称王某某已死亡，本院亦无法确认其与王某某关系及系争房屋实际使用情况，《房屋租赁合同》系黄晓燕和耿晓红签订，耿晓红作为合同当事人理应承担合同项下权利义务。关于合同解除日期，双方当事人未达成一致，虽然黄晓燕于2020年5月10日已得知承租人搬离系争房屋，但考虑到系争房屋使用后存在损坏、中介人员代为办理交接不成功、黄晓燕在2020年6月18日还向王某某发送微信要求恢复原状并支付费用等情况，黄晓燕主张以2020年6月27日自行收回房屋之日起作为合同解除日期尚属合理，本院依法予以支持。关于黄晓燕要求耿晓红支付自2020年2月27日起至2020年6月26日止的租金24600元的诉请，本院认为，《房屋租赁合同》约定的起租日期为2020年3月10日，并未约定耿晓红如提前解约需支付2020年2月27日至2020年3月9日的租金，黄晓燕称双方口头约定但未提供证据，该意见本院不予采纳，耿晓红应支付2020年5月10日至2020年6月26日的租金19270元。耿晓红违约导致合同提前解除，应按照约定支付违约金，故黄晓燕要求耿晓红支付违约金12300元的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁期限内，水费、电费、燃气费应由承租人支付，故黄晓燕要求耿晓红支付水费、电费、燃气费的诉请，本院依法亦予以支持。关于黄晓燕要求耿晓红支付房屋维修费23000元的诉请，承租人使用系争房屋造成损坏的，应承担维修费用，根据黄晓燕提供的照片等证据，承租人使用系争房屋期间确实有损坏系争房屋的情况，但无法确定损害程度，亦无法确定装修金额与损坏程度的因果关系，本院酌情认定耿晓红应支付黄晓燕装修费5000元。耿晓红在签约时向黄晓燕支付租赁保证金12300元，根据合同约定，黄晓燕应于租赁关系消除且在耿晓红将该房屋及其附属物品交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还，黄晓燕关于租赁保证金不退的意见没有事实和法律依据，黄晓燕应在耿晓红付清上述所有费用当日将租赁保证金退还给耿晓红。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告黄晓燕和被告耿晓红签订的《房屋租赁合同》自2020年6月27日起解除； 二、被告耿晓红应于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓燕自2020年5月10日起至2020年6月26日止的租金人民币19270元； 三、被告耿晓红应于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓燕违约金人民币12300元； 四、被告耿晓红应于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓燕房屋维修费人民币5000元； 五、被告耿晓红应于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓燕水费、电费、燃气费人民币768.40元； 六、原告黄晓燕应于被告耿晓红付清上述第二、三、四、五项款项当日退还被告耿晓红租赁保证金人民币12300元。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1624元，因适用简易程序，减半收取计人民币812元，由被告耿晓红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 常彩玲 二〇二一年一月十二日 法官助理 杨明志 书 记 员 杨明志 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。