宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4587号 上诉人（原审被告）：陈侠太，男，1994年9月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：王欣，女，1988年11月27日出生，汉族，宁夏友立会计师事务所会计，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：宁夏方圆置业房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区前进街**楼****。 法定代表人：张晓军，该公司经理。 委托诉讼代理人：李淑真，女，1975年9月15日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：宁夏方圆置业房地产经纪有限公司海亮分公司，住所，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜商住区大连路以南塞上名居续建工程**楼**房**div> 负责人：张晓军，该公司经理。 委托诉讼代理人：李淑真，女，1975年9月15日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市永宁县。 上诉人陈侠太因与被上诉人王欣、宁夏方圆置业房地产经纪有限公司（以下简称方圆置业公司）、宁夏方圆置业房地产经济有限公司海亮分公司（以下简称方圆置业海亮分公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈侠太，被上诉人王欣，被上诉人方圆置业公司、方圆置业海亮分公司的共同委托诉讼代理人李淑真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈侠太上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王欣的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：陈侠太在卖房过程中，具体车位情况如实告知房屋中介公司，网上发布的广告也是方圆置业海亮分公司工作人员发布的信息。因为物业公司服务不到位，陈侠太才没有按时交物业费，导致车位不能按月租，应该与物业公司协商，陈侠太也是受害者。一审法院酌情以240元给王欣支持四十个月的车位费，没有法律依据，显失公平。中介公司作为双方委托应当承担主要责任。 王欣辩称，王欣一审已经提交证据，物业公司多次联系陈侠太，陈侠太没有交费导致车位被物业公司收回。请求维持一审判决。 方圆置业公司及方圆置业海亮分公司辩称，陈侠太告诉我们房屋是带车位使用权的，车位被收回，陈侠太没有告知我们，我们也不知道。请求依法判决。 王欣向一审法院起诉请求：l.判令被告方圆置业公司及方圆置业海亮分公司返还原告支付的中介费用10800元;2.判决三被告共同向原告支付违约金107800元；3.本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月22日，被告方圆置业海亮分公司在58同城网上发布了附图片的出售房屋信息，具体文字内容为“急售地中海104平米精装带车位53.9万泰和地中海2室2厅53.9万”，该房屋即为原被告陈侠太所有的贺兰县德胜商住××区房屋，原告看到该信息后遂与被告方圆置业海亮分公司联系，并经该公司居间介绍就前述房屋签订了《银川市存量房屋买卖合同》一份，该合同首页合同出售方（甲方）为被告陈侠太，购买方（乙方）为原告王欣，居间方（丙方）打印体显示为被告方圆置业公司，落款处丙方处仍为被告方圆置业公司，但加盖了被告方圆置业海亮分公司的合同专用章。合同约定乙方以539000元购买前述房屋，该房屋建筑面积为103.57㎡，乙方付款方式为分期支付，如贷款，贷款类型为按揭贷款。乙方如需贷款，贷款所需相关费用，均由乙方承担，甲方必须予以配合。乙方需向丙方支付居间服务费10800元。甲乙双方同意，本合同的委托事项贷款服务费共计人民币5000元。违约责任约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本协议的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房产被查封或限制转让，导致乙方无法获得房屋所有权的；（3）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（4）将房屋出售给第三方的。3.乙方若出现下列情形的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的。4.甲、乙双方出现上述各方根本违约情形之一的，视为违约方，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋约定售价的20%向守约方支付违约金，并向丙方支付该房产约定售价2%即10800元的中介费。合同签订后，原告依约向被告方圆置业公司及方圆置业海亮分公司支付了中介费10800元，向被告陈侠太支付了购房款，并于2019年12月26日将涉案房屋的不动产权登记在原告名下。另查明，涉案合同签订时，原告母亲提出房屋税费较高问题，被告陈侠太答“税，是要上税的，还有车位呢”，原告母亲问其“你是说地下车位吗”，其回答“地面车位，;地面车位的，它是跟随房子走的，你住多少年就用多少年，你现在花几万块钱可买不到一个车位”。后因车位问题，在银川生活频道银川生活帮栏目的报道中，涉案房屋物业负责人反映该小区的地上车位费与物业费是同步交纳的，因涉案小区车位紧张，被告陈侠太未及时交纳车位费，其已丧失车位续租权。被告方圆置业海亮分公司在采访中承认其在未认真核实被告陈侠太提供的信息在网上发布信息的行为存在瑕疵，其愿就其行为主动承担责任。再查明，涉案小区的房屋及车位使用权在初期购买时采用一对一方式，即购房者购买房屋后可就地上车位进行租赁使用，每月租赁费用为120元，但需要购房者同步交纳物业费和车位租赁使用费，若购房者逾期交纳物业费和车位租赁使用费，经物业公司催收后一定期间内仍未交纳，物业公司会将车位租赁给其他业主使用，该购房者后期需要使用车位只能临时租用，临时租用费用按小时计费，24小时封顶12元，产生的车位使用费高出月租使用费用。涉案房屋被告陈侠太购买时有可供月租使用的车位，其主张其向中介公司陈述带车位即指有可供租赁使用的车位，但后期因被告陈侠太未及时付费，致使可供月租使用的车位已被他人使用，原告于2020年5月入住涉案房屋后，无可供使用的月租车位。 一审法院认为，民事活动中，当事人均应秉持诚信，全面履行各自的义务。涉案《银川市存量房屋买卖合同》虽然对车位问题未进行约定，但被告方圆置业海亮分公司在网上发布的信息中明确标注“带车位”，且涉案合同签订时及签订后原被告双方均对车位问题进行了口头约定，综合涉案小区房屋市场价格以及本案案情，被告陈侠太承诺涉案房屋带车位应理解为购买涉案房屋享有可供月租使用的车位，但因其未及时交费，致使原告购买涉案房屋后无可供使用的月租车位，应由其承担相应的违约责任，但原告主张的违约金已明显高于其实际损失，综合涉案小区固定月租车位120元/月、临时租用车位24小时封顶12元的收费标准，因无固定月租车位可用，原告每月需多支出240元车位租赁使用费（12元/天×30天-120元/月），对于原告主张的由被告陈侠太承担的违约金，法院酌情按照原告每月多支付费用标准支持40个月，即9600元（240元/月×40个月）。被告方圆置业海亮分公司作为提供居间服务的机构，就涉案房屋所涉车位问题，其服务明显存在瑕疵，故其应承担相应的违约责任，但其在发布信息后促成原被告就涉案房屋达成协议且涉案房屋已办理至原告名下，其已履行了主要的居间服务义务，故对于原告主张的违约金，法院酌定由其按照原告已付中介费的30%予以退还，即3240元（10800元×30%）。被告方圆置业海亮分公司作为被告方圆置业公司的分支机构，不具有独立的法人资格，被告方圆置业海亮分公司以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人即被告方圆置业公司承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，判决：一、被告宁夏方圆置业房地产经纪有限公司海亮分公司向原告王欣退还中介服务费3240元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、对于上述债务，被告宁夏方圆置业房地产经纪有限公司海亮分公司财产不足清偿部分，由被告宁夏方圆置业房地产经纪有限公司承担补充清偿责任；三、被告陈侠太向原告王欣支付违约金9600元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告王欣的其他诉讼请求。案件受理费1336元(已减半收取)，由原告王欣负担1191元，由被告宁夏方圆置业房地产经纪有限公司海亮分公司、被告宁夏方圆置业房地产经纪有限公司、陈侠太负担145元。 本院二审期间，当事人未向本院提交证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，在卷的证据可以证实，陈侠太在出售涉案房屋时承诺附带地面车位，现因陈侠太未能及时缴纳物业费致使物业公司收回房屋附带的月租车位，王欣无可供月租使用的车位，陈侠太应承担相应的违约责任。一审法院综合考虑王欣租用临时车位的费用及因陈侠太的违约行为给王欣造成的损失，酌定由陈侠太向王欣支付违约金9600元，并无不当。陈侠太与方圆置业海亮分公司应承担的违约责任系分别基于房屋买卖关系及中介服务关系，一审法院已根据方圆置业海亮分公司在提供中介服务中存在的瑕疵，酌定由其退还王欣30%的中介费。陈侠太认为应当由中介公司承担主要责任的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈侠太负担。 本判决为终审判决。 审判员  宁丽 二〇二一年一月八日 书记员  苏芮 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。