陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书(2020)陕0102民初9299号原告: 王娟，女，1970年1月18日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区。    委托诉讼代理人：刘永乐，陕西培优律师事务所律师。    被告: 王道军，男，1974年12月5日出生，汉族，个体工商户，住西安市新城区。    委托诉讼代理人：吕阗，陕西增瑞律师事务所律师。    原告王娟诉被告王道军租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法采用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王娟委托代理人刘永乐、被告王道军委托代理人吕阗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娟诉称, 2009年10月29日被告与西安新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）签订《租赁合同》，约定将西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出租给被告。2010年7月21日西安新兴房地产开发有限公司将该房屋出售给原告，根据原被告的约定，继续执行前述租赁合同，2019年11月2日被告未按约定支付租金，原告出于长期租赁关系的考虑，延迟了交租时间，2020年8月原告去出租屋索要租金时发现，该房屋已被私自改建，并且将部分房屋转租给了第三人，被告严重违约。2020年8月21日原告正式向被告提出解约，被告当场表示在3天内将房屋交付给原告，但时至今日未交房且未付租金，另查被告拖欠2019年11月15日至2020年3月15日采暖费2280.8元，2019年4月1日至2020年8月31日的物业管理费4586.1元，起诉请求判令：1 、确认原被告之间的《租赁合同》于2020年8月21日解除；2、被告支付原告2019年11月2日至2020年8月22日租金33280.4元，自2020年8月23日开始计算房屋占用费（参照房屋租赁费）至实际返还房屋止，暂从2020年8月23日计算至2020年9月1日为1147.6元；3、被告支付原告2019年11月15日至2020年3月15日采暖费2280.8元；4、被告支付原告2019年4月1日至2020年8月31日物业管理费4586.1元。5、被告支付原告违约金6885.6元；6、被告将租赁房屋恢复原状返还给原告；7、本案诉讼费由被告承担。 被告王道军辩称，原被告之间的租赁合同在2019年11月2日合同到期终结。合同最先是我与原业主所签订，原告是后来房屋的买受人。合同到期后原告锁门，房子里的东西是我们不要的。我们11月2日离开时告诉她了。2018年就给原告说过房子到期不用了，钥匙就在超市放着，离房屋间隔十米远，让原告拿她没来拿。暖气一直没用过，物业费及违约金不同意，房屋改造经过原业主同意的。表示不同意原告的诉讼请求。经审理查明, 涉诉商铺位于西安市新城区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室。2009年10月29日被告与新兴公司签订《租赁合同》，约定新兴公司将上述房屋出租给被告，租期自2009年5月3日至2019年11月2日。其中2009年5月3日至2009年11月2日为乙方（本案被告）装修及免租期。2009年11月3日至2011年11月2日，月租金为2237.8元；2011年11月3日至2013年11月2日，月租金为2496.03元；2013年11月3日至2015年11月2日，月租金为2840.31元；2015年11月3日至2017年11月2日，月租金为3184.59元；2017年11月3日至2019年11月2日，月租金为3442.8元； 合同签订之日乙方先向甲方（新兴公司）支付免租期后第一个半年度租金共计13427元整，剩余年度租金乙方按每半年支付。由乙方在（此处应为交租时间，但原被告提供的合同复印件是均看不清楚具体的交租时间）。房屋先于合同签订前，于2009年4月20日已转移给被告占有使用。合同第五条 乙方权利义务1、如要对商铺进行改建、装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。5、乙方须在租赁期届满时把房屋交还给甲方，如需继续租上述铺位，应在租赁期届满前一个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。7、乙方应及时交纳使用的水、电及相关管理等相关费用。合同第六条违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁管理的有关规定，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任一方承担。2、乙方逾期缴纳租金的违约责任：……（此处证据看不清楚内容）日，却视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权选择下述任一种约定，追究乙方的违约责任：1、终止合同。乙方按贰个月的租金向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。（以下月租金按照合同租赁期最后一年月租金标准执行）。合同签订后，被告与新兴公司均依约履行。2010年7月22日，原被告签订《补充协议》一份，约定：新兴公司于2010年7月21日将乙方（被告）所租赁的商铺出售给甲方（原告）。由此产生的相关问题协议如下：1、根据乙方与西安新兴房地产开发有限公司于2009年4月29日所签订的《租赁合同》中，第四条第三款中的规定，新兴地产有权转让商铺，乙方与第三方继续依照原租赁合同的约定，履行各自的权利和义务。因此甲方与乙方继续履行原乙方与新兴地产所签订的租赁合同。双方继续履行各自的权利义务。2、甲乙双方所签订的租赁合同中约定的租金为纯租金，不含税，不开具税票。此后，原告与被告继续履行租赁协议至2019年11月2日。庭审中，被告称2019年11月2日合同到期后已终结搬离，屋内下余东西系废弃不要的，并已通知原告在附近自己所开的超市处取钥匙，后原告自己将商铺加锁，并且在合同到期前2018年双方已说过到期后不再续租的事。原告则提供微信聊天记录，称因被告迟迟未交2019年11月3日以后的房租，其于2020年6月份在微信中催促，并于2020年8月21日通知被告解除合同。但经审查，微信聊天截图内容不能证明原告所述的双方租赁合同续租的事实，原告也承认双方并未续签书面合同。庭审，被告还提交有新兴物业标徽的格式装饰装修申请表复印件一份，用以证明其装修改造涉案商铺是经过新兴公司同意并审核过的，原告则对该复印件不认可，但对其主张的被告未经同意系擅自改造搭建亦未举证。庭审中，原告提交物业催缴通知一份，用以证明被告尚欠2019年4月1日至2020年8月31日物业管理费4097元、冷水费489.1元、欠付2019年11月15日至2020年3月15日采暖费2280.8元。被告则提供物业证明，确认其拖欠2019年4月1日至10月31日的物业费1687元、冷水费2019年2月21日至7月23日的费用共计489.1元，7月24日至11月2日的冷水费证据未显示。庭审中，原告亦表示不追加新兴公司作为新三人。另查 2014年7月28日，新兴公司将原告购买的该商铺过户至王娟名下，庭审中，王娟表示商铺购买直至转移过户前后，其并没有察看实物，并不知晓商铺内情况。上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、租赁合同、补充协议、房产证、照片、物业证明等证据在卷佐证。本院认为，被告与新兴公司签订的《合同书》及与原告签订的《补充协议》、是各方真实意思表示，依法成立并合法有效，原被告均应依约履行。被告在2009年5月3日承租新兴公司的商铺后，对商铺进行了装修和改造搭建，原告未提供证据证明此改造搭建未经新兴公司同意，从而不能证明被告违约。原告在2010年7月21日已购买涉诉商铺并与被告签订补充协议，约定按原租赁合同继续履行，并未对房屋内现状向被告或新兴公司提出异议，视为其对所购房屋现状的认可，故其请求被告恢复房屋原状没有事实和法律依据，依法不予支持。原被告之间的租赁关系按原租赁合同约定，应至2019年11月2日到期并终结，合同到期后，双方并未按原租赁合同约定续签书面合同，原告提交证据亦不足以证明双方有续租的口头约定，故依法采信被告主张的租赁合同已于2019年11月2日履行终结，被告依法不承担此后的义务。原告主张合同于2020年8月21日解除并要求被告支付2019年11月2日后的租金及交纳采暖费、物业费、冷水费及支付违约金的主张没有事实依据，依法予以驳回。但对2019年11月2日前被告拖欠的物业费1687元及冷水费489.1元，应予支付原告，由其代向物业公司交纳。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告王道军于本判决生效后十日内向原告王娟支付拖欠的物业费1687元及冷水费489.1元，共计2176.1元。二、驳回原告王娟其余诉讼请求。诉讼费1004元，由被告王道军负担50元（原告已预交，被告随欠款一并给付原告），原告自行负担954元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    袁建雯                        二0二一年元月二十八日                                书 记  员    康  菲 1