江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣06民终6号 上诉人（原审原告、反诉被告）：皮国华，男，1951年2月24日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖波，男，1989年2月23日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 委托诉讼代理人：张小平，石城县群江法律服务所法律工作者。 第三人：贵溪市新百伦领跑鞋店，统一社会信用代码92360681MA38L1DD6W，经营场所江西省贵溪市雄石西路18号。 经营者：黄运涛，男，1988年10月17日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 上诉人皮国华与被上诉人赖波租赁合同纠纷一案，不服贵溪市人民法院（2020）赣0681民初914号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人皮国华上诉请求：一、依法撤销贵溪市人民法院作出的（2020）赣0681民初914号民事判决第二项，改判被上诉人需支付上诉人占用费26640元、罚款32000元；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院认为，“原、被告及第三人均存在违约行为，故就《店面租赁合同》的解除，各方当事人均应承担相应责任。”，该判决认定事实错误。案涉租赁关系中，被上诉人违约导致合同无法继续履行，上诉人无任何违约行为。 1、双方签订的《店面租赁合同》真实有效，依据《民法总则》及《合同法》相关规定，上诉人作为出租方，被上诉人作为承租方，各自均应按照双方合同约定履行合同，否则应当承担违约责任。双方在《店面租赁合同》中明确约定了租赁期限、租金、缴纳租金的时间以及相应的违约责任，被上诉人以疫情为借口，肆意违反《店面租赁合同》的约定，拒绝按期交租，已构成违约行为，具体情况如下： 我国疫情爆发于春节前后，在经过了近一个月的停产停业，江西各市已经慢慢恢复正常的生产生活。一审庭审过程中，被上诉人承认在交租（2020年3月19日支付后半年租金）前从未与上诉人协商房租事宜，更没有达成减租免租的合意，故双方应当按照合同约定履行各自的权利和义务。被上诉人和第三人没有基本的契约精神、社会公德心和责任感，以疫情为借口，为转嫁经营风险、做到全身而退，不但拒绝交租，还强迫被上诉人同意为其减免两个月租金、降低租金金额，被上诉人的行为明显违约。因双方分歧难以调和，上诉人主动向被上诉人提出很多可行性建议，如转租他人、按期退房返还保证金等，被上诉人均迟迟不予明确回应。在没有缴纳后半年租金、租赁合同已经无法继续履行的情况下，被上诉人及第三人非法占用店铺一个月的时间，便扬长而去，造成上诉人单方面经济损失。 2、上诉人不存在违约行为，也不存在违反地方政策的行为。2020年5月19日，最高院在答记者中说明：如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。本案中，上诉人为自然人，并非国有企业和行政事业单位，上诉人与被上诉人法律地位平等，被上诉人及第三人依托企业，经济实力甚至远超上诉人。不论从疫情的影响范围、影响时间和影响力度各方面分析，都不足以强加上诉人主动减免租金的义务，故上诉人不存在违约行为。 二、一审判决法律适用不当，本案应当严格适用《合同法》相关规定，不应适用《侵权责任法》相关规定。 本案为租赁合同纠纷，应严格适用《合同法》相关规定，上诉人与被上诉人之间的合同真实有效。被上诉人没有按照约定履行合同义务，致使双方签订的合同无法继续履行，应当承担违约责任。 上诉人之子因被第三人员工激怒，而采取过激行为，应为侵权行为，诉讼主体分别为第三人和上诉人之子，故第三人可另行起诉，另案处理。一审法院将上述过错行为归类为本案租赁关系的违约责任，适用法律错误。 原告（反诉被告）皮国华向原审法院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2020年4月19日解除租赁合同关系；2．判令被告立即支付店铺的占用费26640元（占用费按日租金888元从2020年4月20日起计算至2020年5月19日）；3．判令被告支付给原告32000元罚款（罚款按年租金32万元的10%计算）；4．判令被告支付原告第三年、第四年租金增值损失共计64000元（第三年租金增值损失以32万元为基数按10%递增金额为32000元，第四年租金增值损失按上述方法计算）；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：据悉，被告是新百伦领跑公司的业务员，2019年3月25日被告以个人名义与原告签订《店面租赁合同》，合同约定原告将位于贵溪市商铺（面积48平方米）出租给被告，租赁期为4年，从2019年4月20日至2023年4月19日。年租金32万元，每半年支付一次，需提前一个月交付后半年店租。店铺转让费8万元，履约保证金2.7万元等。案外人曾瑾先后支付原告转让费、履约保证金、上一租户（艾莱依）解约金、一年租金共计45.15万元，此后个体工商户黄运涛在租赁店铺经营新百伦鞋店。按照合同约定，被告应在2020年3月19日支付后半年租金，但被告一直不予支付，且拒不清退搬离店铺，已构成严重违约。至原告起诉之日，被告同意清退搬离店铺，但拒绝支付任何费用，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）赖波辩称，首先，答辩人没有违约行为，被答辩人才是真正违约方。1．答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同租期为四年，答辩人按约已如数交清应给被答辩人的履约保证金、店铺转让费和第一年租金。答辩人未提前一个月缴纳第二年上半年租金是因为新冠疫情期间，政府禁止商户开业经营这一不可抗力的特殊情形下，答辩人与第三人黄运涛因几个月停业蒙受巨额亏损，造成资金短缺一时无力支付，而不是答辩人违约不交。根据党中央和国务院相关政策规定，被答辩人应与答辩人共担风险，主动减免答辩人因疫情停业期间的房屋租金，即使不同意减免，也应体谅答辩人的实际困难给予答辩人一些缓交租金的宽限期限。但答辩人却置之不理，一到时间就催答辩人按约交租金，答辩人未交就要求提前解除合同，答辩人不同意，被答辩人的儿子皮利军于2020年3月29日下雨期间到黄运涛店中闹事，强行将店中存放的鞋丢至店铺外走道上被大雨淋湿，还有少许遗失，造成第三人财产重大损失，之后被答辩人又在店铺大门旁张贴对外招租广告，迫使答辩人和第三人在一年承租经营期都未满的情况下，同意与被答辩人提前解除房屋租赁合同关系。故被答辩人的第一项诉求毫无可诉之意义。2．答辩人于今年四月虽被迫同意与被答辩人提前解除租赁关系，但因被答辩人拒不退还答辩人交付的27000元履约保证金，经与被答辩人协商，双方达成口头协议，即改由第三人黄运涛继续经营至今年五月十日，以此抵消被答辩人应退还答辩人的履行保证金。若非如此，以被答辩人及其儿子的个性和强势，被告及第三人是不可能再在该店中经营一个月的，根本不存在答辩人在合同解除后还占用其一个月时间，答辩人尚需支付其一个月房屋租金26640元的事实和义务。故被答辩人第二项诉求是不能成立的，不能支持。其次，被答辩人的第二、三、四、五项请求无事实和法律依据，同样不能支持。1．答辩人没有违约和在合同期满后占用被答辩人店铺的行为。答辩人与被答辩人间关于罚款的约定违法对答辩人无约束力。2．被答辩人强迫答辩人和其已事实上提前解除了房屋租赁合同关系，其诉请答辩人承担支付合同解除后租金增值损失明显不属合同约定和法定答辩人应承担的义务责任。3．本案是被答辩人滥用诉权提起的不当诉讼，其非法诉求应依法全部给予驳回，诉讼费应由其自己承担。被答辩人儿子故意损坏答辩人和第三人黄运涛的财产损失鉴定尚无结果，但答辩人和第三人将追究其民事赔偿责任。 第三人新百伦鞋店述称，原告滥用诉权，其没有违约行为，原告收取转让费8万元，多收取的租金及转让费应当由法院判令返还。因疫情无法经营导致经济困顿，多次与原告及其子皮利军等多次沟通，恳求适当减免或适当放宽交纳时间遭到拒绝。原告对外张贴招租广告，影响店铺生意。同意提前解除合同系因为原告不通情理。原告在疫情后的行为违约又违法，第三人保留对原告追究损害财产的权利。 被告（反诉原告）赖波向原审法院提出反诉：1．请求判令驳回反诉被告的本诉全部诉讼请求；2．判令反诉被告返还反诉原告缴纳的履约保证金27000元整；3．判令反诉被告按合同约定年租金32万元金额的10%向反诉原告承担违约金32000元；4．本诉和反诉的案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2019年3月25日与反诉被告签订《店面租赁合同》，约定租赁期限为四年，自2019年4月20日起至2023年4月19日止；第一、二年的每年租金为32万元，每半年将会一次，需提前一个月交付后半年租金；承租方同时就向出租方缴纳履约保证金27000元……。双方履行合同后，至今年3月20日，反诉被告和其儿子皮利军便不断催反诉原告交付后半年租金。为此，反诉原告提出因受新冠××疫情这一不可抗力的灾难影响，商店服从政府指令停业两个多月，蒙受重大损失并导致资金紧张，要求反诉被告给予减免二个月的租金或一定缓交租金的宽限期，但遭到反诉被告的拒绝，并以反诉原告违约不交租金为由，强行要求反诉原告在3月29日前清空店铺货物，提前解除双方之间的租赁合同关系。反诉原告不同意，反诉被告儿子皮利军于3月29日上午到反诉原告的店铺中将摆放在货架上的近四百双品牌鞋强行扔出店外人行道上被大雨淋湿，又马上在店铺大门旁张贴对外招租广告，强行胁迫反诉原告腾出店铺，致使反诉原告无法经营，蒙受巨大损失，被迫答应与反诉被告提前解除租赁合同。当反诉原告要求反诉被告返还27000元履约保证金时，反诉被告拒不返还，又迫使反诉原告与其达成“由反诉原告继续承租一个月（经营至2020年5月20日），这个月应交租金26640元直接从反诉被告应返还的27000元履约保证金中抵消”的口头协议。反诉被告以反诉原告违约并未与其达成一个月租金抵消27000元履约保证金为由向贵院起诉。综上事实，反诉原告因不可抗力的疫情停业经营，导致资金困难一时无法按约支付租金，并以此要求反诉被告给予减免租金或给予合理的时间履行租金支付义务是符合《合同法》第117条之规定的正当行为，不属违约行为。反诉被告无视新冠疫情这一不可抗力，依法减免反诉原告的租金，亦未给予合理履行的期限，反采取将反诉原告商铺中的货物扔出店外及发布对外招租商铺广告之违约行为，逼迫反诉原告和其提前解除租赁一年都未满的店面租赁合同。反诉被告明显的违约行为，依法应按合同约定的违约条款向反诉原告承担支付违约金。据此提起反诉，请求依法判决，支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）皮国华辩称：反诉原告所述与事实不符，反诉原告在交租期限前未与原告达成减免租金事项，双方更没有在交租期前后变更或解除租赁合同的合意，故双方应按照原合同履行各自义务，反诉原告没有按期交纳租金明显违约。反诉原告以疫情为借口，消极处理租赁纠纷，既不缴纳房租，又不明确回复，到期后非法占用房屋一个月。反诉原告称双方达成所谓继续承租到2020年5月20日口头协议，完全是单方虚假陈述。答辩人已在2020年4月19日报警反诉原告非法占用房屋经营一事，接警人员认为属民事纠纷，告知答辩人到法院起诉。我国疫情在1月底爆发，历经1个月的防控，我市已慢慢放开管控，恢复正常生活状态。本案反诉原告只停业1个月，却要求答辩人免除2个月房租，答辩人没有义务答应该不平等条件。答辩人提出了很多可行性建议，如免除1个月房租，搬离房屋，返还押金，或转租他人，反诉原告却一直消极处理，不想交租金，又拒不搬离。疫情在1月底发生时是不可抗力因素，国家在抗击疫情中所有的某些决策，属于情势变更，本案中双方法律地位平等，不论从疫情影响范围时间及影响力各方面分析，都不足强加答辩人主动减免租金的义务，从而达到反诉原告免除承担违约责任的不正当目的。综上，反诉原告即被告的反诉诉请没有事实和法律依据，请法庭驳回反诉原告的全部诉求。 原审法院经审理认定事实如下：2019年3月25日，原告皮国华与被告赖波签订《店面租赁合同》，合同约定“一、原告将位于的商铺，建筑面积48Ｍ2出租给被告。二、租赁期限。租赁期为四年，从2019年4月20日至2023年4月19日……三、该商铺的年租金总额为人民币32万元；第三年第四年租金按百分之十递增……租金交付期限为每半年交付一次，需提前一个月交付后半年店租。保证金：在本合同签订之日，被告向原告交付27000元正作为履约保证金。……十三、免责条件：如因不可抵抗的自然灾害，使双方或任何一方造成经济损失的，任何一方均不得向对方提出索赔要求。……”合同签订后，被告赖波将承租的店铺交给第三人的管理公司，公司决定由第三人新百伦鞋店在该店铺经营。在合同签订前后承租人通过公司财务共计向原告方支付45.15余万元租金（含转让费、保证金），该租金支付至2020年4月19日。原告之子皮利军根据合同约定于2020年3月19日向第三人催收半年度的租金16万元，给第三人10天的期限，要求公司交付租金，否则将张贴店面出租广告，并提出让第三人29号之前腾空店铺，如果提前租出去可退回押金。亦通过微信与第三人江西分公司的王孔亮沟通协调，公司要求免除两个月的租金，原告方不同意，之后被告未交租金亦未回复。原告之子于2020年3月29日在第三人店铺里称店面已到期，要求其交钥匙，店员不肯。原告方遂将该店铺货架上的运动鞋全部扔在店门口造成部分损坏，第三人店员张雷于该日上午10：05分向贵溪市公安局雄石派出所报案，贵溪市公安局雄石派出所登记受理了该案。2020年4月19日13时，原告方向公安机关报警称，第三人租金到期继续开业与房东发生纠纷，要求公安机关出警。公安机关告知其到法院进行诉讼。之后，第三人要求原告方返还27000元履约保证金，原告方不同意。第三人单方继续占用该店铺一个月，折抵履约保证金，并于2020年5月19日腾空店面。现原告方已将该店面短期租赁予他人。 原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告皮国华作为出租人将租赁物交付给承租人被告赖波，被告赖波交由其所属公司由第三人在该店铺内经营。本案各方当事人存在租赁合同关系，在该合同履行过程中，原告在合同约定的2020年3月19日向被告及第三人催收半年度租金16万元时，被告及第三人因疫情原因要求减租2个月，原告不同意，被告及第三人未交租金亦未给予答复。原告在2020年3月29日（被告及第三人已付租金至4月19日）采取过激行为，导致第三人的财产受损，被告及第三人为减少自身损失，在未经原告同意的情况下，继续占有使用至2020年5月19日腾空店面，原、被告及第三人均存在违约行为，故就《店面租赁合同》的解除，各方当事人均应承担相应的责任。 综上所述，对原告请求被告支付占用费、罚款、及租金增值损失的诉求不予支持。对被告反诉要求原告返还履约保证金、违约金的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百二十条，判决如下：一、解除原告皮国华与被告赖波于2019年3月25日签订的《店面租赁合同》；二、驳回原告皮国华的其他诉讼请求；三、驳回被告赖波的反诉请求。 案件受理费2754元，减半收取计1377元，由原告皮国华负担；反诉费1276元，减半收取计638元，由被告赖波负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。 对一审认定的事实，予以确认。 本院认为，上诉人皮国华与被上诉人赖波签订房屋租赁合同后将租赁物交付给承租人赖波，赖波又交由其所属公司由第三人贵溪市新百伦领跑鞋店在该店铺内经营。本案各方当事人存在租赁合同关系。在该合同履行过程中，上诉人依合同约定向被上诉人及第三人催收下半年度租金时，被上诉人及第三人未给予及时答复。上诉人采取过激行为，将第三人店铺货架上的运动鞋扔在店门口造成部分损坏，影响其正常经营，第三人则在所支付租金到期的情况下，继续占有使用店面一个月，三方均存在违约行为，故就《店面租赁合同》的解除，各方当事人均应承担相应的责任。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1266元，由上诉人皮国华负担。 本判决为终审判决。 审判长  程志军 审判员  薛 华 审判员  周林昌 二〇二一年一月二十二日 书记员  舒成龙