重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初21352号 原告（执行案外人）：肖红，男，1968年2月27日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：谭刚，四川美地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎建平，四川美地律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张红梅，女，1983年5月16日出生，汉族，住重庆市江**。 被告（被执行人）：武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道，统一社会信用代码91511622579613286J。 法定代表人：杨德彦，执行董事。 原告肖红与被告张红梅、被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司（以下简称金冠公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖红及其委托诉讼代理人谭刚、黎建平和被告张红梅到庭参加诉讼。被告金冠公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告肖红向本院提出诉讼请求：1．判决不得对被告金冠公司位于武胜县沿口镇弘武大道岭秀郡财富广场6栋1-2号房屋进行强制执行；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张红梅与重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司、杨长闵、陈隆森、重庆长博实业有限公司、金冠公司等民间借贷纠纷一案，因金冠公司未履行连带清偿义务，张红梅申请强制执行。2015年11月10日，重庆市渝北区人民法院以（2015）渝北法民初字第16949-1号民事裁定书在相关房管部门查封了被告金冠公司位于武胜县沿口镇弘武大道岭秀郡财富广场6栋1-2号房屋，并于2018年10月18日以（2016）渝0112执2362号之六执行裁定书在房管部门办理续查封。 2019年5月26日，原告肖红对执行标的提出书面异议。重庆市渝北区人民法院于2020年7月21日作出（2020）渝0012执异236号执行异议裁定，驳回案外人肖红的异议请求。 2015年5月15日，原告肖红与被告金冠公司签订《商品房买卖合同》，原告肖红购买被告金冠公司位于四川省武胜县沿口镇弘武大道岭秀郡财富广场6栋1-2号房屋，总价372482元，约定在2016年6月28日前交付房屋。同日，双方向武胜县房产管理所备案登记。2015年5月18日，被告金冠公司出具书面收据，收到肖红支付的全部房款372482元。 原告肖红与被告金冠公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。该合同经行政主管部门登记达到了公示的目的。原告肖红已支付全部价款履行了合同主要义务。因被执行人金冠公司的原因导致原告不可能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，更不可能办理过户登记，原告肖红没有过错。《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条、第二十九条规定，仅是排除强制执行的充分条件非必要条件，并非必须适用。执行裁定书（2020）渝0112执异236号适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，举重以明轻，在开发商处购买房屋的无过错买受人的物权期待权应当优于一般债权。被告张红梅对被告金冠公司仅享有一般债权。因此，原告肖红对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。为维护合法权益，原告提起诉讼。 被告张红梅辩称，原告买卖房屋的事实不成立，其提出的异议不能成立。原告等人的房款缴纳时间都是集中在2015年5月份，且付款方式为现金交付，不符合现实生活逻辑。被告金冠公司收了上千万的现金，没有账务记录。原告也没有购房税收缴款证明。原告陈述其通过转账或现金方式将资金借给一个叫杨伊立的人，而杨伊立与被告金冠公司并无任何关系，此借款行为不应认定为房屋的购房款。原告购买了2套以上的房产，并非消费者，其在武胜县有其他房屋。原告主张的本案涉及的房屋办理网签备案与事实不符。被告不认可原告的事实，也不应该承担本案诉讼费用。 被告金冠公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方举示的证据进行了审查认定，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月15日，被告金冠公司作为出卖人，原告肖红作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。原告肖红向被告金冠公司购买武胜县沿口镇弘武大道岭秀郡财富广场6栋1-2号房屋，建筑面积95.43平方米，总价款372482元，采取一次性付款方式付款。 2015年5月18日，被告金冠公司出具收款收据一张，载明肖红支付案涉房屋购房款372482元。对于该购房款的具体支付情况，原告陈述，原告购买了包括案涉房屋在内的两套房屋，其委托朋友余正斌通过银行转账方式将812390元支付给案外人杨伊立，由杨伊立将两套房屋的房款（共计680419元）支付给被告金冠公司，多出的131971元系给杨伊立的中介费。 目前，案涉房屋尚未交付给原告肖红。原告肖红在其经常居住地武胜县还有一套房产，坐落于四川省武胜县沿口镇新建北路8（建筑面积：106.970），用途为成套住宅，无抵押，无查封。 另查明，2015年12月8日，本院作出（2015）渝北法民初字第16949号民事调解书，内容如下：一、重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司欠张红梅借款本金500万元及截至2015年12月6日的利息40万元，重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司于2015年12月31日之前一次性支付张红梅借款本金1260550元及利息40万元，剩余本金及利息（以重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司未偿还的本金为基数，从2015年12月7日开始，按年利率24%计算至本清为止）限重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司于2016年1月31日之前还清；二、杨长闵、陈隆森、重庆长博实业有限公司、金冠公司、贵州凤冈长博屠宰有限公司、贵州凤冈长博饲料有限公司、贵州凤冈长博食品有限公司、贵州凤冈长博冷链物流有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、如果重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司、杨长闵、陈隆森、重庆长博实业有限公司、金冠公司、贵州凤冈长博屠宰有限公司、贵州凤冈长博饲料有限公司、贵州凤冈长博食品有限公司、贵州凤冈长博冷链物流有限公司未按本协议履行义务，则张红梅有权宣布未到期债务提前到期并有权就全部款项向法院申请强制执行；四、张红梅自愿放弃其他诉讼请求。 调解书生效后，重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司未实际履行判决确定义务，张红梅向本院申请执行。本院于2015年11月10日以（2015）渝北法民初字第16949-1号民事裁定书在相关房管部门查封被告金冠公司名下位于四川省武胜县沿口镇弘武大道岭秀郡财富广场6栋1-2号房屋，并于2018年10月18日以（2016）渝0112执2362号之六执行裁定书在房管部门办理了续查封。 原告肖红对执行标的即被告金冠公司名下位于四川省武胜县沿口镇弘武大道岭秀郡财富广场6栋1-2号房屋提出书面异议。2020年7月21日，本院作出（2020）渝0112执异236号执行异议裁定，驳回肖红的异议请求。2020年8月4日，原告肖红向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房屋的开发商系被告金冠公司，且登记在被告金冠公司名下，被告金冠公司对其享有物权。一般情况下，该房屋可以作为被告金冠公司的责任财产，用于清偿其债务。本案争议焦点为，作为房屋买受人的原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下： 《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，案涉房屋的查封时间是2015年11月10日，原告与被告金冠公司签订书面买卖合同的时间是2015年5月15日。原告肖红在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。但是，目前，金冠公司仍未将案涉房屋交付给原告肖红，即原告肖红在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。此外，对于支付全部价款的问题。原告仅提供了一份被执行人出具的收款收据，其陈述的款项支付具体情况也缺乏相应证据。故本院认定，原告未能提供充分的证据证明其已经向被告金冠公司支付全部款项。因此，原告肖红不符合上述规定。 《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案，除了案涉房屋外，原告肖红在其经常居住地还有一套可供居住的房屋，且其支付房屋价款的证据不足。因此，原告也不符合上述规定。 综上所述，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条、第二十九条之规定，本院判决如下： 驳回原告肖红的诉讼请求。 本案受理费6887.23元，由原告肖红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 张 行 人民陪审员 卢 维 人民陪审员 刘福惠 二〇二一年一月二十八日 法官 助理 覃橹宾 书 记 员 蒋 欣