云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14998号原告：曾婷，女，1989年1月21日出生，汉族，云南省昆明市人，自由职业，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周玉娇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张海迪，女，1986年2月11日出生，彝族，云南省弥勒市人，无业，现住云南省昆明市官渡区。被告：解少彩，女，1991年9月11日出生，汉族，云南省昭通市人，现住云南省昆明市官渡区。被告：云南巨和物业服务有限公司，住所云南省昆明市春城**昆明市官渡区房地产交易中心主楼****。法定代表人：何少勇，董事长。委托诉讼代理人：王黎轩，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：金彩鸿，云南滇东北（曲靖）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告曾婷诉被告张海迪、解少彩、云南巨和物业服务有限公司（以下简称“巨和物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序由审判员颜芬芬独任审理，于2020年11月18日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人周玉娇，被告张海迪、被告解少彩以及被告巨和物业公司的委托诉讼代理人王黎轩到庭参加诉讼。依照最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十五条的规定，经批准本案延长审限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告返还转让费18000元；2、判令三被告向原告返还租赁保证金18714元；3、判令三被告向原告返还租金14035.5元；4、判令三被告承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：2019年2月26日，被告巨和物业公司与被告解少彩签订《昆明市官渡区方旺片区幸福邻里小区商铺租赁合同》，约定被告解少彩承租幸福邻里小区一期11栋S109号商铺（以下简称“涉案商铺”），面积62.38平方米。租赁期限为叁年，自2019年3月1日至2022年2月28日止(含装修期），租金50元/平方米/月，租金总额合计187140元，租赁保证金18714元。此外，双方在合同中还约定“在未征得甲方（被告巨和物业公司）的书面同意，乙方（被告解少彩）不得转租。”2019年8月20日，被告解少彩与被告张海迪签订《商铺转租合同》，被告解少彩将涉案商铺转租给被告张海迪，租赁期自2019年8月20日起至2022年2月28日止。2019年9月14日，被告张海迪与原告签订《转让合同》，被告张海迪又将涉案商铺转租给原告，转让期限为2019年9月14日至2022年2月28日，转让费18000元，租赁保证金18714元。《转让合同》签订过程中，原告要求被告张海迪将转租行为告知被告解少彩、被告巨和物业公司，被告张海迪却向原告声称其转租行为已得到了被告巨和物业公司、被告解少彩的同意，无需再进行照面。后来在经营过程中，原告发现被告巨和物业公司根本不知晓被告张海迪，也不同意被告解少彩、被告张海迪的多次转租。被告张海迪的违法转租行为已给原告造成损失。现涉案铺面已由被告巨和物业公司收回，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告张海迪辩称：1、被告张海迪与原告自愿签订《转让合同》，被告张海迪没有使用欺骗、胁迫、威胁等手段，且转让费是原、被告平等协商后确定的，转让费18000元包括2019年9月14日至2019年10月21日铺面租金3952元，实际转让费14062元，请求法院驳回原告要求被告张海迪返还转让费18000元的诉讼请求。2、租赁保证金18714元为被告巨和物业公司收取的铺面租赁保证金，在签订《转让合同》时被告张海迪已经将铺面租赁保证金收据一并交给了原告，原告应向被告巨和物业公司请求返还租赁保证金18714元。3、原告请求返还款项14035.5元的性质不清，请求驳回原告的该项诉求。4、原告与被告张海迪签署转让合同及被告解少彩与被告巨和物业公司签订的租赁合同，并没有隐瞒相关合同事实，被告张海迪不存在过失，不应承担本案的诉讼费、律师费。5、被告张海迪与原告签订《转让合同》，原告支付了转让费、铺面租赁押金及剩余铺面租金，被告张海迪将案涉铺面交付给了原告使用。2019年10月21日，铺面半年缴纳租金期限届满，需要缴纳后续半年铺面租金，被告巨和物业公司在铺面租金到期前，电话通知原告缴纳后续半年铺面租金，原告缴纳了铺面后续半年的租金。原告诉称被告解少彩与被告巨和物业公司签订的租赁合同中第八条“8.8在未征得甲方的书面同意，一方不得转租”，该合同条款经被告巨和物业公司接纳原告缴纳的后续铺面租金而失去其法律限制力，正面的证实了巨和物业公司承认后续的转租行为是合理的，使该合同条款失效。再则，原告在明知被告解少彩与被告云南巨和物业服务有限公司签订合同中对转租行为做了限制，依然使用涉案铺面进行经营活动，占有涉案铺面的使用权，在主观上是对转租行为限制的故意，有意制造使被告张海迪、解少彩违反合同约定的假象，在自己使用涉案商铺经营几个月亏损后，以此起诉被告张海迪。被告解少彩辩称：转让与转租的定义不同，我们在转让时没有说加租金或以其他形式增加租金使我方受益，至于转让费是被告解少彩和被告张海迪之间的一种自愿行为，也签署了书面协议。转让跟转租的条件不同，原告诉称未经被告巨和物业公司的同意不得转租，而被告解少彩和被告张海迪之间是属于转让行为，不属于转租行为，不适用这条合同约定。被告巨和物业公司是直接通知原告向其交付租金，我们退出了租赁合同关系。被告云南巨和物业有限公司辩称：我公司不是本案适格被告，我公司未与原告签订过任何书面协议，且我公司与被告解少彩所签订的租赁合同中第8.8条写得非常清楚，在未征得甲方的书面同意，乙方不得转租。本案是转租，具体合不合法由法院认定。原告说是通知其交费，但是所有的交费均是以解少彩的名义交纳的，我公司只认解少彩，其他人我公司不认。况且租金现在该交的还没交，且我公司并未收回该商铺，如果收到了，原告出具收款凭证。综上所述，请求驳回原告对被告巨和物业公司的诉讼请求。原告曾婷针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组：1、商铺租赁合同，2商铺转租合同，欲证明2019年2月26日解少彩向巨和物业公司租赁案涉商铺，合同第8.8条约定“在未征得甲方的书面同意，乙方不得转租”，在未经得巨和物业书面同意转租的情况下，张海迪与解少彩签署的转租合同效力存在瑕疵，张海迪没有取得涉案商铺的相应权利。第二组：3、转让合同，4、微信主页（曾婷zxxx、张海迪zhxxx、李贤lixxx（系巨和物业的员工）、张怡zyxxx（系曾婷的员工）），5、微信转账记录，6、租金支付pos单、租金收据，欲证明张海迪违法转租，其所收的转让费以及租赁保证金应当向曾婷退还。第三组：7、微信聊天记录（张怡、李贤），8、录音资料（张怡、曾婷、李贤），9、情况说明(张怡)，10、商铺现状照片，欲证明因巨和物业公司不认可解少彩转租、张海迪转租事宜，现曾婷已将涉案商铺退回，涉案商铺目前处于待售状态，曾婷所交的租金扣除实际使用天数后应当退还。被告张海迪针对其辩解向本院提交以下证据：第一组：中国银行交易流水明细清单及微信转账记录，欲证明被告解少彩和张海迪转让铺面时，张海迪支付了转让费30800元（含转让费和押金），扣了押金12000元的转让费。第二组：收据一份，欲证明被告张海迪转交给原告的收据是支付了2019年10月21日前的铺面租金，被告张海迪将商铺转让给原告后从2019年9月14日至10月21日之前的租金也算在了被告张海迪与原告的转让费18000元中。被告解少彩针对其辩解向本院提交以下证据：2020年10月20日被告解少彩与被告巨和物业公司员工李贤的微信聊天记录，欲证明被告巨和物业公司是知晓被告解少彩与被告张海迪转让商铺的事情。被告巨和物业公司针对其辩解向本院提交以下证据：租赁合同，欲证明我方与被告解少彩存在租赁关系，并未与原告和被告张海迪存在租赁关系；合同一直在履行之中，现欠2020年11月1日起的租金；合同8.8条约定在未征得甲方的书面同意，乙方不得转租，原告与被告张海迪、被告解少彩之间的转租行为与被告云南巨和物业服务有限公司无关。本院组织原、被告对以上证据进行质证，质证意见记录在卷，结合原、被告的质证意见以及法庭调查，本院对以上证据综合认证如下：原告提交的第一组证据中的证据1系被告解少彩与被告巨和物业公司签订的《租赁合同》，二被告对真实性予以认可，该证据客观真实，能够证明被告解少彩与被告巨和物业公司之间存在租赁合同关系的事实，本院予以采信；证据2系被告张海迪与被告解少彩签订的《商铺转租合同》，二被告对真实性无异议，该证据客观真实，能够证明被告张海迪与被告解少彩之间存在租赁合同关系，本院予以采信；第二组证据中的证据3系原告与被告张海迪之间签订的《转让合同》，客观真实，是本案原、被告之间诉争的基本事实的依据，本院予以采信；证据4客观真实，予以采信；证据5、证据6客观真实，能够证明原告支付转让费、商铺保证金以及支付截至2020年10月31日租金的事实，本院予以采信；第三组证据中的证据7、证据8能够相互印证，能够证明原告与被告巨和物业公司的工作人员李贤沟通退还租金以及交还商铺钥匙的事实，本院予以采信；证据9属于书面证言，证人未到庭接受当事人质询，不予采信；证据10，经质证三被告均不认可，该照片并无拍摄时间，不能证明案涉商铺的现状，本院不予采信。被告张海迪提交的第一组证据，被告解少彩予以认可，该组证据客观真实，能够证明被告解少彩收到被告张海迪支付的款项30800元的事实，本院予以采信；第二组证据系开具日期为2019年10月21日的收据，摘要载明为“租金（2019年11月1日至2020年4月30日）”，金额为18714元，原告及被告巨和物业公司予以认可，本院予以采信。被告解少彩提交的微信聊天截图，原告及其他被告均不认可，该证据不能证明被告解少彩在转租之前已经书面征得被告巨和物业公司的同意，本院不予采信。被告巨和物业公司提交的证据系其与被告解少彩签订的《租赁合同》，该合同客观真实，与原告提交的第一组证据中的证据1内容一致，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2019年2月26日，被告解少彩作为承租人（乙方）与被告巨和物业公司作为出租人（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在昆明市官渡区出租给乙方使用，面积为62.38元，租赁期限为三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止；租金为50元／平方米／月，租金总额合计187140元；租金采取逐年递增的方式（按五年计算），第一、二年房租不变，第三、四、五年按每年5%的增度递增；租赁保证金为18714元，商铺租赁保证金按商铺年租金的50%计算，应于合同签订时一次性支付给甲方，如乙方承租期满后不再续租，在乙方结清水电等费用后，凭甲方的保证金收据无息退取，如未结清相关费用，甲方将在乙方的保证金中扣除后将剩余金额无息退给乙方；乙方应于签订合同时支付租金37428元，租金按6个月支付一次，租金应在到期日之前一个月内交清；第8.8条约定“在未征得甲方的书面同意，乙方不得转租”；租金期间，乙方应服从甲方组建或聘请的专业物管公司统一的物业管理，并承担物业管理费，物业服务费自2019年3月1日起收取，按1.5元／平方米／月的单价计算，年度物业服务费1122.84元，乙方应于甲乙双方合同签订时缴纳给物业公司，物业服务费按年度缴纳，二次加压费10元／月，年度二次加压费120元／年。2019年8月20日，被告解少彩（甲方）与被告张海迪（乙方）签订《商铺转租合同》，约定甲方将其租赁的位于昆明市官渡区方使用，面积为62.38平方米，租赁期自2019年8月20日起至2022年2月28日止，租金按照原合同标准执行，原合同为幸福邻里巨和物业公司与解少彩关于11栋Ｓ109号商铺的合同。2019年9月14日，被告张海迪（甲方）与原告曾婷（乙方）签订《转让合同》，约定甲方将其租赁的位于昆明市官渡区方使用，转租该商铺的使用面积为62.38平方米，转让费为18000元。被告解少彩向被告巨和物业公司支付了租赁保证金18714元、租金18714元（2019年5月1日至2019年10月31日）以及物业服务费1242.84元、加压费125元。被告张海迪向被告解少彩支付了款项30800元，包含了租赁保证金18714元、转让费12086元。原告曾婷向被告张海迪支付了转让费18000元、租赁保证金18714元，向被告巨和物业公司支付了2019年11月1日至2020年4月30日的租金18714元、2020年5月1日至2020年10月31日租金18714元。2020年6月15日，原告曾婷将其租赁的案涉商铺的钥匙交还给被告巨和物业公司。归纳原、被告的诉辩意见，本院认为本案争议焦点为：1、原告与被告张海迪之间是转租合同关系，还是权利义务概括转让关系；2、原、被告签订的《转让合同》的效力如何认定；3、三被告是否应当返还原告相应款项。关于争议焦点一，原告提交《租赁合同》、《商铺转租合同》、《转让合同》以证明本案中其与被告张海迪之间存在转租合同关系。被告解少彩辩称本案系合同转让关系不属于转租关系。被告解少彩与被告巨和物业公司签订《租赁合同》，约定被告巨和物业公司将位于昆明市官渡区出租给被告解少彩使用，双方之间成立租赁合同关系。在租赁期限内，被告解少彩与被告张海迪签订《商铺转租合同》，约定将案涉商铺转租给被告张海迪使用，双方之间成立转租合同关系。随后，被告张海迪与原告曾婷签订《转让合同》，约定将案涉商铺转让给原告曾婷使用，转让费18000元。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”在权利义务概括转让中，合同一方当事人退出合同关系，由第三人承继原合同的权利义务关系。本案中，被告巨和物业公司辩称只认可其与被告解少彩之间的租赁合同关系，被告张海迪与原告解少彩之间是转租合同关系，原告曾婷并未因签订《转让合同》而直接与被告解少彩建立转租合同关系，即被告张海迪并未退出其与解少彩之间的转租合同关系。《转让合同》虽在文字上表述了将案涉商铺转让给原告使用，双方所约定的转让关系实质是转租关系，故本院认为原告与被告张海迪之间系转租合同关系。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告巨和物业公司与被告解少彩签订的《租赁合同》第8.8条明确约定“在未征得甲方的书面同意，乙方不得转租”。被告解少彩将案涉商铺转租给被告张海迪并未取得被告巨和物业公司的书面同意，被告张海迪将案涉商铺再次转租给原告曾婷使用也没有取得被告巨和物业公司的书面同意。原告曾婷据此主张被告张海迪系违法转租，合同无效。转租行为未经过出租人同意，出租人即被告巨和物业公司享有合同解除权，而并非导致承租人与次承租人的转租合同以及次承租人的再次转租合同无效。从转租合同的履行情况来看，原告曾婷直接向被告巨和物业公司支付了自2019年11月1日至2020年10月31日两个半年的租金合计37428元，虽两份收据上均载明收到“幸福邻里11-S109解少彩”的租金，但系被告巨和物业公司通知原告曾婷交纳租金，《租赁合同》中明确载明了被告解少彩的联系电话，由此足以说明被告巨和物业公司知道案涉商铺转租的事实，但并未提出异议。本院认为，《转让合同》系被告张海迪与原告曾婷自愿签订，内容不违反法律规定，合法有效。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告曾婷并未与被告张海迪协商过解除合同事宜，双方也没有约定解除合同的情形，而原告曾婷于2020年6月15日向被告巨和物业公司交还案涉商铺的钥匙，其以行为表明不再履行转租合同。鉴于原告与被告张海迪之间形成合同僵局，无继续履行转租合同的可能，本院认定起诉状副本送达至被告张海迪之日即2020年10月30日双方之间的转租合同关系解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告曾婷已经向被告张海迪支付转让费18000元和租赁保证金18714元，被告张海迪辩称转让费18000元包含了2019年9月14日至2019年10月21日的租金，应予扣除。被告张海迪从被告解少彩处转租案涉商铺时支付了转让费12086元和租赁保证金18714元，被告解少彩向被告巨和物业公司支付了2019年5月1日至2019年10月31日的租金18714元和租赁保证金18714元。本院认为，被告张海迪转租给原告曾婷的转让费18000元包含了截至2019年10月31日的剩余租金，扣减相应的租金4678.5元（2019年9月14日至2019年10月31日计算一个半月）后，被告张海迪应当返还原告曾婷转让费13321.5元（18000元-4678.5元）。原告曾婷要求返还租赁保证金18714元，被告张海迪收取了该款项，现原告曾婷已经退还了案涉商铺，故被告张海迪应当返还原告曾婷租赁保证金18714元。原告曾婷向被告巨和物业公司支付了2019年11月1日至2020年10月31日的租金共计37428元，现原告主张其2020年6月15日已经交还了案涉商铺的钥匙，但原告并未与被告张海迪协商解除转租合同关系。被告张海迪与原告曾婷签订《转让合同》时，被告张海迪已将被告解少彩与被告巨和物业公司签订的《租赁合同》原件交由原告曾婷保管，原告曾婷应当知晓转租的条件和要求，现原告曾婷以转租未获得原出租人即被告巨和物业公司书面同意为由，径行向原出租人巨和物业公司交还钥匙欲解除合同，该理由并非法定解除合同的理由。如前所述，本院认定原告曾婷与被告张海迪的转租合同于2020年10月30日解除，原告曾婷应当承担合同解除之前的租金，故本院对原告曾婷要求返还租金14035.5元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告张海迪于本判决生效之日起十日内返还原告曾婷转让费13321.5元；二、由被告张海迪于本判决生效之日起十日内返还原告曾婷租赁保证金18714元；三、驳回原告曾婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1069元，减半收取534.5元，由被告张海迪负担，剩余534.5元依法退还原告曾婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  颜芬芬二〇二一年一月二十日书记员  欧云霞