湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初271号原告：中国农业银行股份有限公司恩施人民路支行，住所地：湖北省恩施市解放路12号。统一社会信用代码：914228016917595764。负责人：贺声相，系该行行长。委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘德坤，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：崔元萍，女，1964年1月20日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记住址：湖北省恩施市，现住恩施市。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道55号，统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭振华，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司恩施人民路支行（以下简称农行恩施人民路支行）与被告崔元萍、恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙村置业）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行恩施支行委托诉讼代理人刘德坤、被告恩施华龙村置业有限公司委托诉讼代理人彭振华到庭参加诉讼。被告崔元萍经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证须知及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行恩施人民路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告崔元萍偿付原告借款本金277523.91元及截止到2020年7月27日的利息13993.6元，并按年利率9.825%支付自2020年7月28日起至还清借款之日止的利息，以拖欠的利息为基数按照年利率9.825%支付复利，利随本清。审理中变更上述请求为判令被告崔元萍偿付原告借款本金275287.66元及截止到2021年1月12日的利息18531.8元，并按年利率9.825%支付自2021年1月13日起至还清借款之日的利息，以拖欠的利息为基数按照年利率9.825%支付复利，利随本清。2.判令被告恩施华龙村置业有限公司对诉讼请求第一项承担连带清偿责任；3.判令原告对被告崔元萍抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月7日，被告崔元萍因购房需要与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告向被告崔元萍提供贷款340000元，合同亦对借款期限、利率、违约责任等进行了约定。合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，被告崔元萍自愿以其购买的位于恩施市经济开发区××湖××城××花园××区××单元××室（××城××花园××楼××单元××室）房屋担保债务履行并依法办理了抵押登记。被告恩施华龙村置业有限公司自愿为被告崔元萍提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款发放之日起至以原告为抵押权人的抵押登记手续办妥之日止。合同签订后，原告按约将贷款340000元划入被告指定的账户。后被告未能依约还款，根据《个人购房担保借款合同》第十二条之约定，原告有权提前收回全部借款本息、行使担保物权，并要求被告恩施华龙村置业有限公司对前述款项承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，现依据《合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《担保法》第十八条、第二十一条，《物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，恳请依法裁判。被告恩施华龙村置业有限公司辩称，对担保的事实无异议，愿意承担担保责任，在崔元萍抵押的房屋正式办理抵押登记以后本公司免除担保责任，原告农行恩施人民路支行围绕诉讼请求依法提交了被告崔元萍身份证复印件、《个人购房担保借款合同》复印件，《借款凭证》、《贷款发放通知单》复印件，《房屋抵押预告登记证》复印件，《贷款合约基本信息》打印件等证据。被告恩施华龙村置业有限公司对原告农行恩施人民路支行提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。二被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月7日，被告崔元萍（借款人、抵押人）、恩施华龙村置业有限公司（保证人）与原告农行恩施人民路支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告崔元萍向原告农行恩施支行借款340000元用于购买案涉房屋并将该款拨入售房人即被告华龙村置业的账户，借款期限240月，即自2013年11月6日至2033年11月5日，借款期限内执行年利率6.55%（基础利率定价），还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。该合同第一条至第二十三条是通用条款，第二十四条至第四十二条为特别条款，其中第三十三条约定案涉借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由被告恩施华龙村置业有限公司按该合同第10.1款和10.3款约定提供保证担保，由被告崔元萍按该合同第10.2款和10.3款约定提供抵押担保；第三十四条约定抵押物为案涉房屋。该合同第10.1款约定保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年……10.2款约定，抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用……10.3款约定，借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他人有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行，而第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同第12.1款约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。该合同第12.3款约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。该合同第12.4款约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。该合同第12.9款约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。双方还就其他相关事项进行了详细约定。2013年11月6日，原告农行恩施支行依约将340000元发放至被告恩施华龙村置业有限公司的银行账户。2013年9月29日，被告崔元萍就其提供的抵押物即位于恩施市经济开发区××湖××城××花园××区××单元××室（××城××花园××楼××单元××室）办理了抵押预告登记，证号为恩施房预恩施市字第××号，权利人为原告农行恩施支行，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为340000元，履行债务期限为2013年11月6日至2033年11月5日。同时，按照案涉合同约定，作为阶段性保证人的被告恩施华龙村置业有限公司的连带保证责任至借款人崔元萍取得房地产权属证书结束。借款过后，被告崔元萍依约偿还了部分借款本息，但逾期后下欠借款本金275287.66元未还，275287.66元及截止到2021年1月12日的利息18531.8元，并按年利率9.825%支付自2021年1月13日起至还清借款之日的利息未还，致原告农行恩施支行诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告农行恩施支行主张的借款本金、利息（含罚息）、复利以及优先受偿权，因符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告恩施华龙村置业有限公司的保证责任问题。虽然案涉担保借款合同在通用条款第十条中约定了保证人的保证责任为连带保证责任且保证期限为借款到期日起两年，但是该合同特别条款第三十七条明确约定了阶段性保证人即被告恩施华龙村置业有限公司对案涉借款本息等自借款发放之日起，至办妥以被告崔元萍取得房地产权属证书，并办妥以崔元萍为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告崔元萍的债务承担连带保证责任。根据特别条款优于一般条款的原则，被告恩施华龙村置业有限公司在本案中应当按照特别条款第三十七条承担阶段性连带担保责任，而根据该条款约定被告恩施华龙村置业有限公司的阶段性担保责任至被告崔元萍作为抵押权人取得房地产权属证书，办理了抵押权登记手续之日结束，原告农行恩施支行现要求被告恩施华龙村置业有限公司对案涉债务等承担连带清偿责任有事实与法律依据，本院予以支持，但其担保责任在原告取得抵押权登记时免除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告崔元萍于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司恩施人民路支行偿还借款本金275287.66元及截止到2021年1月12日的利息18531.8元，并按年利率9.825%支付自2021年1月13日起至还清借款之日的利息，以拖欠的利息为基数按照年利率9.825%支付复利。二、被告恩施华龙村置业有限公司对被告崔元萍的借款本息支付责任承担连带保证责任，该被告实际履行清偿责任后，有权向被告崔元萍追偿。三、被告恩施华龙村置业有限公司在原告取得被告崔元萍购买的位于恩施市经济开发区五指湖华龙城莲湖花园二期1区2单元2304号（华龙城莲湖花园二期7号楼2单元2304室）的抵押权即办理抵押登记时免除保证责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司恩施人民路支行的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费2836元（已减半），由被告崔元萍、恩施华龙村置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  漆金鄂二〇二一年一月十三日书记员  唐莉蓉