广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3167号上诉人（原审原告）：清远市富荣市×物流有限公司。住所：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈峰，男，1987年10月21日出生，汉族，，住福建省柘荣县×××××××委托诉讼代理人：黄艳明，广东泽萃律师事务所律师。上诉人清远市富荣市×物流有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人陈峰租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富荣公司的全部诉讼请求；2.由陈峰负担诉讼费用。事实和理由：一、《清远农批通知》并不能作为变更合同起租日期的依据，但一审法院认为《清远农批通知》于2015年6月17日发出后，陈峰无需缴纳租金，明显认定事实及适用法律错误。1.根据富荣公司与陈峰签订的《商铺租赁合同》第二条第一款约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。”同时富荣公司提交了《开业报纸》证明清远农批市场的开业时间为2015年5月，开业当天的情况还被清远日报进行报道。因此，富荣公司有权从2015年5月开始收取租金。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定：“甲、乙双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效”，而陈峰提交的《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，若富荣公司与陈峰要变更合同内容则应当另行签订书面协议，《清远农批通知》并不能作为变更合同内容的依据。因此，在《商铺租赁合同》签订后双方并未另行签订书面补充协议对《商铺租赁合同》进行变更的情况下，双方仍然应当按照《商铺租赁合同》的约定履行。二、即使《清远农批通知》是对合同进行变更，起租暂缓执行，但《清远农批通知》发出后不久，富荣公司已经另行通知要求陈峰起租、交付租金，但一审法院认为《清远农批公告》通知的“2018年7月1日起全面起租”开始计算租金，明显认定事实及适用法律错误。1.在原一审中陈峰的答辩可以看出，富荣公司至少在2017年1月之前就已经通知陈峰起租并交付租金，但一审法院未查明原一审中陈峰自认的事实，认为自2018年7月1日起计算租金，明显认定事实及适用法律错误。2.2018年6月2日发出的《清远农批公告》中“第一条、续约商户”，“起租日期：2018年7月1日起全面起租”，是针对在2018年6月1日至2018年6月30日期间的续约商户，2018年7月1日起全面起租是续约的新合同的起租日期，以及第一条第9点也明确写明需要交清前合同所拖欠的租金。《清远农批公告》中“第二条、退租商户”，也明确写明，未续约的退租商户，也须足额缴纳拖欠的租金、物业费、水电费等。但一审法院直接以续约商户新合同的2018年7月1日的起租日期认定为陈峰涉案租赁合同的起租日期，明显认定事实及适用法律错误。三、由于陈峰逾期交付租金，按合同约定，陈峰应当按拖欠总金额的年利率24%向富荣公司支付滞纳金，但一审法院未予支持，明显适用法律错误。根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第五款的约定：“乙方必须按时交纳租金、管理费和水电费等其他相关费用。每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金……”的约定，由于陈峰逾期支付租金，应当按照合同约定向富荣公司支付滞纳金。同时，富荣公司自愿将滞纳金调整降低为按拖欠总额的年24%计算，此主张并不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对年利率的规定，请二审法院依法予以支持。四、在相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求富荣公司支付承包经营费，一审法院判决予以支持。若在本案中不予支持富荣公司在竣工验收之前的租金，则对富荣公司是极其不公的。综上所述，富荣公司的诉讼请求具有充分的事实依据及法律依据。被上诉人陈峰辩称，一、一审法院以2018年7月1日起计算租金是正确的。1.2015年6月17日富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知，该条款是对双方签订的《商铺租赁合同》第二条租赁期限的变更，之后在2018年6月2日富荣公司向陈峰发出《清远农批公告》，其中第一条第2点告知陈峰起租日期：2018年7月1日起全面起租。2.二审法院在同类案件中关于“一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持”的认定明显存在错误。该同类案件中法院以2018年3月12日作为租金起算时间完全忽略了“2015年6月17日富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》”这一重要事实，由于该通知是富荣公司单方作出对自己的不利的意思表示，是对租赁起算时间的重新意思表示，应当作为本案认定起租日的新证据，不能以该竣工验收日期与富荣公司确定的三年免租期相当就确定该日为起租日。二、陈峰无需支付滞纳金（违约金）给富荣公司。1.本案是租赁合同纠纷，对于租金的支付时间应以合同约定的条款为准。合同第二条明确约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。”本案中，市场建筑工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位在《竣工验收备案表》上面签署同意验收或验收合格的时间均为2018年11月28日，2018年12月12日才竣工验收备案。由此可见，市场建筑工程直到2018年12月12日才验收合格。根据《广东省商品交易市场管理条例》第九条的规定，市场开业应当满足市场建筑验收合格和消防验收合格等四个法定条件，而富荣公司至今没有提交证据证明其符合正式开业的法定条件，涉案市场至今未正式开业，至少在2018年12月12日之前绝对不具备法定的开业条件。富荣公司于2015年5月2日举办的所谓开业庆典，仅为商铺招租、出售促销活动，并非合法的市场开业。基于以上事实可知，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，且富荣公司一直没有向陈峰明确起租时间，因此陈峰不存在违约行为，一审法院认为双方对起租问题之前一直存在争议，故不作违约处理，该认定是正确的。2.根据《广东省商品交易市场管理条例》第十至十五条的规定，富荣公司作为市场开办者，既是市场出租方，同时也是市场管理者，其针对市场商户发出的所有公告都应当对其自身具有法律约束力。富荣公司于2015年6月17日发出《清远农批公告》，承诺“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”，但其后富荣公司并未另行通知过具体起租时间。因此，从富荣公司的承诺分析，陈峰也无需支付租金和违约金，且富荣公司还需退还保证金和首期租金给陈峰。3.市场建筑未验收合格也严重影响商户的经营，绝大多数商户因市场建筑未验收合格办不到营业执照，无法经营。少数商户通过富荣公司的疏通办理了营业执照也不具有合法性，且因市场不能形成统一的经营氛围，没有专业的管理团队，根本无人光顾，完全违背了富荣公司招商时所作的宣传和承诺，导致商户们投入大量的资金装修经营，却血本无归。富荣公司作为违约方还要求商户支付巨额租金也明显有失公平。三、富荣公司以其他当事人起诉富荣公司支付承包经营费的案件来类比本案是错误的。1.其他当事人与富荣公司签订的合同并没有约定承包经营费的支付时间是从市场正式开业之日起或市场验收合格之日起。与本案合同约定的相关条款并不相同，不具有可比性。2.富荣公司作为市场建筑的建设单位，明知市场建筑没有验收合格，却欺骗所有商户进行招商招租、虚假开业，而商户们却被蒙在鼓里，直到被起诉之后去有关部门信访反映，才了解到市场建筑的竣工验收备案时间。所以富荣公司应当承担其刻意隐瞒的未验收合格事实引起的所有法律责任。综上所述，富荣公司提起的上诉缺乏事实依据。上诉人富荣公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除富荣公司与陈峰双方签订的商铺租赁合同；2.陈峰返还商铺；3.陈峰从2015年5月2日起，按合同约定支付两间商铺租金293340元（计算至陈峰实际返还占用商铺之日为止，暂计至2018年7月2日）；4.陈峰支付两间商铺拖欠的水费1168.3元，电费16858元，垃圾费60元，物业费38731元；5.案件诉讼费由陈峰负担。富荣公司在第一次庭审过程中，变更上述诉讼请求中的金额以富荣公司提交的租户欠费及滞纳金明细表上的金额为准。同时，富荣公司认为合同中约定的陈峰每逾期支付一天，按拖欠总额的5%计算滞纳金的标准过高，滞纳金计算标准下调为以所欠费用为基数，按年利率24%的标准计算。富荣公司确认陈峰已付清两间商铺的水费、电费及垃圾费，因此在庭审后申请撤回判令陈峰支付两间商铺拖欠的水费、电费及垃圾费的诉讼请求，同时并撤回第一、二项和判令陈峰支付物业费及相应滞纳金或违约金的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年1月8日，富荣公司与陈峰签订两份《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场03栋011号商铺、012号商铺出租给乙方（陈峰）使用。两份合同均约定租赁期为三年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，商铺交付使用日期（暂定）为2014年5月1日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，其中011号商铺每月租金为人民币7280元，012号商铺每月租金为人民币7387元。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月初开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月初开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月初开始计算生效）。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳011号商铺履约合同保证金14560元，商铺首月租金7280元，012号商铺履约合同保证金14774元，商铺首月租金7387元。合同期满乙方按合约向甲方缴清所有费用且没有违约记录的后一个月内，甲方将合同履约保证金无息全额退还乙方，若有违约记录则不予退还，合同并约定甲方每月五日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费和水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金，逾期超过15天仍不缴费的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方面解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。合同签订后，富荣公司于2014年1月8日向陈峰出具四份《收据》，主要记载富荣公司收到陈峰缴纳的011号商铺合同保证金14560元，首期租金7280元；012号商铺合同保证金14774元，首期租金7387元，此后陈峰未再支付过后期租金。2015年3月16日，陈峰接收商铺并办理了确认手续，2015年5月2日，清远富荣农副产品批发市场正式开业。2015年3月16日，富荣公司以清远市名成企业管理有限公司的名义向陈峰出具两份收据，记载收到陈峰交付的011号商铺物业费505元、垃圾费10元，预收水电费500元，012号商铺物业费505元、垃圾费10元、预收水电费500元，双方确认上述各款项属于按金，并确认属于富荣公司收取。另2018年7月至2018年12月，陈峰每月向富荣公司支付011号商铺物业费254元、012号商铺物业费249元，富荣公司均有向陈峰出具收据予以收讫。在诉讼期间，陈峰于2019年2月26日将011号、012号商铺返还富荣公司。涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市××#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期为2018年12月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，第一条为市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。一审法院认为，富荣公司、陈峰之间订立的两份《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，两份租赁合同均为有效合同，双方当事人应依约履行。对陈峰撤回的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许，裁定书不再另行制作。关于富荣公司主张陈峰拖欠租金及相应违约金的请求，富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。陈峰在答辩中确认富荣公司在2018年6月2日向其发出《清远农批公告》，其中第一条第2点告知陈峰“起租日期：2018年7月1日起全面起租”，因此，陈峰应从2018年7月1日起支付商铺占用费给富荣公司，计算至双方确认交回商铺的时间即2019年2月26日，陈峰应支付的商铺占用费为[（7280元+7387元）×7个月]+[（7280元+7387元）÷30×26]=115380元，减除其之前支付的保证金和首月租金共44001元，还应支付71379元。对于违约金，因合同期限已届满，且对起租问题之前一直存在争议，故不作违约处理，富荣公司要求支付违约金，一审法院不予支持。关于诉讼时效，到富荣公司起诉之日并未超过三年诉讼时效期间，为此，陈峰提出富荣公司起诉已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，作出判决：一、陈峰于判决生效之日起七日内向清远市富荣市×物流有限公司支付商铺占用费71379元；二、驳回清远市富荣市×物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8730元，由清远市富荣市×物流有限公司负担7146元，陈峰负担1584。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租金应如何计算。第一点，富荣公司与陈峰在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的内容，以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知，双方一直对租金从何时起算未能协商一致。考虑到涉案商铺于竣工验收前已实际交付陈峰正常使用的情况，本院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算日确定较为合理。第二点，陈峰于2019年2月26日将涉案011号商铺、012号商铺返还富荣公司，富荣公司对此予以确认，故双方的租赁合同关系已于2019年2月26日商铺返还时解除。陈峰应当向富荣公司支付自2018年3月12日至2019年2月26日的商铺租金。按照原租赁合同的约定计算出租赁期内月平均租金为7333.5元[（7280+7387）×18个月÷36个月]，自2018年3月12日至2019年2月26日的商铺租金计算为85802元（7333.5元×351日÷30日）。陈峰答辩提及合同保证金和首期租金的退还问题，为减少讼累，本院一并处理。扣减陈峰已付的合同保证金、首期租金共44001元，陈峰仍拖欠租金41801元。双方在合同中约定滞纳金（违约金）每日按拖欠总金额的5%计收，一审诉讼中富荣公司认为过高自行调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以照准。陈峰应承担未按时缴纳租金的违约责任。违约金从2018年4月6日（2018年3月12日起的租金及2018年4月租金应于2018年4月5日前缴纳，2018年4月6日起属逾期；2018年5月租金应于2018年5月5日前缴纳，2018年5月6日起属逾期，以此类推以对应每期逾期日期）起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和。综上，一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7753号民事判决；二、陈峰应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市×物流有限公司支付租金41801元及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）；三、驳回清远市富荣市×物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8730元，由清远市富荣市×物流有限公司负担7700元，陈峰负担1030元；二审案件受理费17460元，由清远市富荣市×物流有限公司负担15400元，陈峰负担2060元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年一月十三日法官助理 梁家惠书 记 员 韦思烨