北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初7467号原告：北京市平谷区马坊镇人民政府，住所地北京市平谷区马坊镇金河街1号。统一社会信用代码：11110226000113355C。法定代表人：马冬梅，镇长。委托诉讼代理人：马赛，女，北京市平谷区马坊镇人民政府工作人员。委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。被告：马海涛，男，1972年3月4日出生，汉族，北京市西城区居民，住该区。公民身份号码：×××。第三人：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区369号。统一社会信用代码：91110117760110528M。法定代表人：郝明，经理。委托诉讼代理人：王友山，男，北京嘉厚房地产开发有限公司员工。第三人：北京同创汽车部件有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区11号区。统一社会信用代码：91110117771577879J。诉讼代表人：北京市东卫律师事务所，北京同创汽车部件有限公司破产管理人。破产管理人负责人：张世国，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：石利明，北京市东卫律师事务所律师。第三人：郝明，男，1971年7月14日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。第三人：金玉兰，女，1972年5月26日出生，朝鲜族，黑龙江省同江市居民，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。第三人：思创厚德控股集团有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区290号。统一社会信用代码：9111000068120127X2。法定代表人：郝明，经理。原告北京市平谷区马坊镇人民政府（以下简称马坊镇政府）与被告马海涛，第三人北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）、北京同创汽车部件有限公司(以下简称同创公司)、郝明、金玉兰、思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马坊镇政府的委托诉讼代理人马赛、付学军，被告马海涛，第三人嘉厚公司的委托诉讼代理人王友山，第三人同创公司的委托诉讼代理人石利明到庭参加了诉讼，第三人郝明、金玉兰、思创公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马坊镇政府向本院提出诉讼请求：停止对嘉厚公司销售的位于北京市平谷区马坊镇×××（以下简称涉案房屋）的强制执行。事实和理由：2013年9月26日，马坊镇政府与嘉厚公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称房屋买卖合同），马坊镇政府购买嘉厚公司销售的位于平谷区×××(即为涉案房屋)，房屋总价1207.3117万元。嘉厚公司按照约定于2013年9月交付房屋，马坊镇政府对房屋进行装修并使用至今。截止2017年11月30日，马坊镇政府已向嘉厚公司支付了全部购房款，马坊镇政府要求嘉厚公司过户时，因嘉厚公司与第三人存在债务纠纷，涉案房屋被法院查封。后在马坊镇政府要求下，嘉厚公司偿还了债务，涉案房屋被解封。但在涉案房屋解封前，因嘉厚公司与马海涛的纠纷，涉案房屋再次被法院查封。为此，马坊镇政府依法向北京市平谷区人民法院申请执行异议，北京市平谷区人民法院于2020年11月19日作出（2020）京0117执异112号执行裁定书，驳回了马坊镇政府的申请。马坊镇政府认为，因马海涛之案查封涉案房屋前，马坊镇政府已经与嘉厚公司签订了合法的房屋买卖合同，合法占有涉案房屋，并支付了全部购房款，并非因马坊镇政府原因未能办理过户登记，此案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，马坊镇政府在涉案房屋上的权利，能够排除法院强制执行。故马坊镇政府不服执行异议裁定，诉至法院。马海涛辩称，不同意马坊镇政府的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产，以及登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，判断案外人是否系权利人，已经登记的不动产，按照不动产登记薄判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设规划许可证、施工许可证等相关证据判断。涉案房屋由嘉厚公司开发，登记在嘉厚公司名下，嘉厚公司作为马海涛案件的被执行人，北京市平谷区人民法院对其房屋采取查封措施，于法有据。马坊镇政府于2013年与嘉厚公司签订房屋买卖合同，应预见到其购买的在建房屋具有不可预见性，存在风险，但其一直到2017年才付清购房款，在此期间一直未对房屋办理过户手续，也未对嘉厚公司进行监督和督促，自身存在过错。且马坊镇政府一直未实际占有涉案房屋，亦未取得涉案房屋所有权。马坊镇政府仍为债权人，如支持马坊镇政府的诉请，将突破债权的平等性，也增加了恶意串通逃避执行的道德风险，故法院在执行异议之诉审查申请人的民事权益是否足以排除法院强制执行时，应该对相关事实从严审查，严格把握，慎重认定。嘉厚公司述称，马坊镇政府所述属实，同意其诉讼请求。同创公司述称，无论是否终止执行涉案房屋与同创公司均无关，马坊镇政府的诉求由法院裁判。郝明述称，马坊镇政府所述属实，同意其诉讼请求。金玉兰述称，马坊镇政府所述属实，同意其诉讼请求。思创公司述称，马坊镇政府所述属实，同意其诉讼请求。经审理查明：2013年9月26日，马坊镇政府与嘉厚公司签订了房屋买卖合同，约定马坊镇政府向嘉厚公司购买涉案房屋，总价款1207.3117万元，嘉厚公司应于2013年10月31日前向马坊镇政府交付涉案房屋,于2014年5月31日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，如因嘉厚公司责任，马坊镇政府未在交付涉案房屋720日内取得房屋所有权证书的，嘉厚公司承担相应违约责任。同日双方签订了购房款支付补充协议，约定，马坊镇政府于该协议签订后5日内一次性向嘉厚公司给付购房款500万元，马坊镇政府因征占土地给予第三方（马坊镇政府指定）的补偿款到达第三方账户后十五日内，第二笔款由马坊镇政府督促第三方将补偿款（相当于购房款余额）一次性向嘉厚公司支付。第三方逾期支付的，由马坊镇政府代为支付。马坊镇政府在向嘉厚公司支付第一笔购房款后2日内，嘉厚公司向马坊镇政府或第三方交付房屋，允许马坊镇政府或第三方对房屋进行装修。同日，马坊镇政府依约支付了首笔购房款500万元。2014年12月2日，马坊镇政府委托北京思创蓝石建设有限公司对涉案房屋进行了装修，并已经支付了装修款。另查，连同涉案房屋在内的三套房屋原系马坊镇政府与马坊镇工商所、国税所等单位进行征地置换使用，但因征地审批迟迟未获通过，补偿款未到位，余款无法按照购房款支付补充协议的约定由第三方补偿款支付，故马坊镇政府自行付款，从2014年12月31日起截止2017年12月30日，马坊镇政府分10次，将包括涉案房屋在内的三套房屋余款全部付清。再查，涉案房屋初始登记时间为2016年6月15日，2017年10月31日因嘉厚公司与第三人纠纷被法院查封，2017年11月30日，马坊镇政府付清全部购房款时，该房屋不具备过户登记条件。经嘉厚公司努力，2018年1月31日，该查封被解除。但因借款纠纷，马海涛申请执行担保人嘉厚公司，2018年1月9日，涉案房屋因马海涛案再次被法院查封，为此，马坊镇政府申请了执行异议。2020年11月19日，北京市平谷区人民法院作出了（2020）京0117执异112号执行裁定书，驳回了马坊镇政府的异议申请。马坊镇政府不服该裁定书，向本院提起诉讼。目前，涉案房屋上马海涛案查封为首封，此外，2019年12月2日，北京市平谷区人民法院对涉案房屋进行了轮候查封。以上事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收据、发票、银行支付记录、装修合同、派出所房号证明、房屋产权登记信息等证据在案佐证。本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马海涛的债权属于金钱债权，马坊镇政府作为买受人主张排除强制执行嘉厚公司名下涉案房屋的诉求能否得到支持，可以考查马坊镇政府是否满足以上四种情形。双方无争议的事实为，在人民法院查封涉案房屋前马坊镇政府和嘉厚公司已经签订了合法有效的房屋买卖合同，马坊镇政府已经付清全部购房款，经本院查证以上属实，故马坊镇政府首先满足了以上二种情形。虽然马海涛提交了照片证明涉案房屋一直闲置未使用，但占有房屋与使用系不同的概念，占有是对房屋实际控制和管理，是否使用不影响占有的性质。早在2014年马坊镇政府便基于与嘉厚公司的约定对涉案房屋进行了装修，而装修的前提必然是交付和占有，故本院认定在法院查封前马坊镇政府已经合法占有涉案房屋。根据查明的事实，在马坊镇政府作为买方付清全部购房款符合办理过户登记条件时，涉案房屋因嘉厚公司原因被法院查封，无法办理过户登记，经嘉厚公司努力，该查封虽得以解封，但又因马海涛案被法院查封。故马海涛案之查封时，马坊镇政府已经付清房款，未能办理过户登记系嘉厚公司原因，马坊镇政府无过错。综上所述，马坊镇政府同时符合可以排除强制执行的四种情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对北京嘉厚房地产开发有限公司销售的位于北京市平谷区马坊镇×××房屋的强制执行。案件受理费70元，由被告马海涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  万**宏人民陪审员  姜立云人民陪审员  关来全二〇二一年一月十一日法官 助理  丁兆刚书 记 员  韩庆娜