文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终44号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：严永福，男，1963年4月27日出生，住重，住重庆市璧山区div>委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。诉讼代表人：徐丽霞，该公司破产管理人（重庆丽达律师事务所）负责人。委托诉讼代理人：肖**宪，男，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人严永福、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华融公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，严永福的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，盛景公司的委托诉讼代理人肖**宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）黄水镇迎宾北路77号×号房屋（以下简称涉案房屋）许可执行；2.本案一、二审诉讼费由严永福承担。主要事实和理由：1.一审判决认定事实不清。第一，严永福采用现金的方式支付涉案房屋购房款，并未提供现金支付依据，仅凭盛景公司单方制作的合同和收据，不能证明本案存在真实的商品房买卖交易。第二，涉案房屋未办理过户登记应属严永福的过错。涉案房屋所属的在建工程自2012年开始就存在不间断的抵押，严永福在涉案房屋设定有抵押权的情况下，仍然与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）购买涉案房屋，涉案房屋未能办理过户登记属于严永福的过错；根据相关法律规定，未经抵押权人同意的转让行为系无权处分，严永福在涉案房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景公司签订的商品房买卖合同无效，不能取得涉案房屋的所有权，不能排除对涉案房屋的强制执行。2.一审判决适用法律错误。第一，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下简称执行异议和复议规定)第二十八条的规定对本案进行审查错误。华融公司对涉案房屋享有抵押权，本案应当适用执行异议和复议规定第二十七条进行审查并驳回案外人的异议请求。即使认为执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条是第二十七条“但书”部分的规定，涉案房屋为商品房，也应当适用第二十九条的规定进行审查。第二，一审判决认定重庆四中院的查封时间为涉案房屋的查封时间错误，应当以涉案房屋的首轮查封时间即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间为涉案房屋的查封时间。执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定的查封时间并未限定必须是本案查封时间，查封的主要目的在于对外具有公示效力，因此任何法院的查封都具有同样的效力。严永福答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。主要事实和理由：1.严永福与盛景公司签订了商品房买卖合同，盛景公司出具了收到购房款的收据等票据，并将房屋交付给严永福占有，物业管理公司收取了物业费，至今没有其他人对涉案房屋主张买受人权益，足以证明严永福是涉案房屋的买受人且支付了全部价款，严永福应当享有涉案房屋的相关权益。2.2017年6月14日，严永福与盛景公司签订了购买涉案房屋的商品房买卖合同，严永福则向陈文韻支付了房屋的对价并得到盛景公司的认可，严永福便概括性承受了陈文韻与盛景公司2015年5月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》的权利，应当视为严永福与盛景公司于2015年5月13日签订了商品房买卖合同。华融公司对陈文韻通过以房抵债方式支付涉案房屋的购房款的真实性和转卖房屋给严永福的事实不持异议，故陈文韻通过以房抵债方式取得涉案房屋的权利客观真实。3.严永福购买的是涉案房屋的物权，华融公司购买的是重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行）对盛景公司的借款债权，华融公司对涉案房屋不具有优先性。4.一审法院认定重庆四中院对涉案房屋的查封时间为本案查封时间正确。5.华融公司用不到借款金额20%的价款购买重庆银行对盛景公司的借款债权，却要申请执行严永福以100%房屋价款购买的房屋，不具有公平性。6.华融公司的债务人是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司），该公司已经被法院受理破产申请，华融公司应当在破产案件中主张权利；华融公司消极应对海丰建设公司的破产状况因而具有过错和不诚信，其将损害盛景公司和严永福的利益。7.本案应当适用执行异议和复议规定第二十八条进行判决，严永福对涉案房屋享有的权利符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。盛景公司陈述意见称，涉案房屋的购房款本来是用海丰建设公司欠陈文韻的借款利息来冲抵，但陈文韻于2016年10月8日向海丰建设公司破产管理人申报借款债权本息1971.9万元，海丰建设公司破产管理人对该申报的借款债权予以部分审定，扣减的利息不包括涉案抵房利息，陈文韻既在盛景公司抵房，又在海丰建设公司破产管理人处申报债权（没有扣除抵房款的利息），故陈文韻对涉案房屋没有支付完购房款。华融公司向一审法院起诉请求：请求对涉案房屋许可执行，本案诉讼费由严永福承担。一审法院认定事实：海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司的法定代表人均为肖**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融公司。2015年6月8日，渝中区法院作出(2015)中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向石柱县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱房管局）送达上述裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆四中院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱房管局办理了抵押登记，6幢抵押登记时间为2015年3月。还查明：严永福与盛景公司于2015年5月13日签订商品房买卖合同，购买盛景公司开发的涉案房屋，房屋用途为住宅，总价款217493元，付款方式为一次性付款，严永福委托盛景公司办理房产证。严永福于2015年5月13日以现金方式向盛景公司支付购房款217493元，并由盛景公司开具收据。2017年6月22日，严永福办理了接房手续，并交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的物管费。严永福在得知涉案房屋被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异50号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：严永福能否依据执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。一、关于执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融公司受让了重庆银行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房而提出的执行异议，只要符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而排除对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议和复议规定第二十八条规定，但符合执行异议和复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除对标的的执行。因此，华融公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议和复议规定第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用执行异议和复议规定第二十八的规定排除执行的问题（一）严永福是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱房管局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，严永福与盛景公司签订商品房买卖合同的时间为2015年5月13日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）严永福在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，故不能根据严永福与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋的时间。严永福于2017年6月22日办理了接房手续，并交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的物管费，可证明严永福于2017年7月1日合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）涉案购房款的支付。从严永福提供的证据来看，严永福已于2015年5月13日支付了全部购房款，盛景公司向其出具了购房款收据，符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否非因买受人自身原因未办理过户登记。严永福在购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定严永福委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，故本案符合未办理所购房屋的过户登记非因买受人严永福自身原因的条件。据此，严永福购买涉案房屋的情形符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，严永福享有物权期待权，其有权请求排除涉案房屋的强制执行。华融公司提出严永福提供的商品房买卖合同未办理网签，严永福提供的购房款收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有盛景公司为逃避执行而与严永福串通制作虚假合同和购房款收据的可能。但华融公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据执行异议和复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回华融公司的诉讼请求。案件受理费4562.4元，由华融公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据举证质证情况，本院查明如下事实：陈文韻与海丰建设公司于2014年3月9日签署《借款协议》，载明海丰建设公司向陈文韻借款1150万元。陈文韻向海丰建设公司破产管理人申报截至2016年6月30日的借款本金及利息为：11500000元+8219000元（1779000元+6440000元）=19719000元。海丰控股公司确认2015年2月28日前陈文韻1150万元借款的利息为1779000元，陈文韻自行计算2015年3月1日—2016年6月30日止的利息为：11500000元×3.5%×16=6440000元。海丰建设公司盖章的《陈文韻借款及应付利息统计表（截至日期2016年4月30日）》载明，借款本金11500000元，实付利息4355000元，本表对2015年4月30日以后是否支付利息及本金不详，未予扣减。《申报债权审核表》中，海丰建设公司破产管理人的审查意见载明，本金1150万元，利息按2%，从2014年3月19日至2016年7月4日止，审定欠付利息6432333.5元-4355000元=2077333.5元。二审另查明：陈文韻于2015年5月6日向海丰控股公司提出申请，载明其出借借款1150万元，2014年至2015年4月30日产生的利息258万元未支付，现申请以黄水明月绿洲6幢三单元601号房屋、5幢三单元102号房屋、5幢三单元103号房屋等三套房屋合计价款1328269元，用于冲抵借款利息1328269元。肖**安（系海丰控股公司、海丰建设公司、盛景公司的法定代表人）于2015年5月13日签字同意。二审还查明：陈文韻、刘霞与盛景公司于2015年5月13日签订了《重庆市商品房买卖合同》约定陈文韻、刘霞向盛景公司购买涉案房屋。2015年5月13日，陈文韻、刘霞与海丰建设公司就涉案房屋签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，装修工程造价88979元。严永福举示的该装修合同的抬头部分发包方（甲方）载明的刘霞被划掉，在被划掉的刘霞后签名为严永福，该合同的落款部分的陈文韻、刘霞被划掉，在被划掉的陈文韻、刘霞后签名为严永福。严永福与杨树芳系夫妻，2017年6月12日，杨树芳向邹林秘通过银行转账1万元购房定金。2017年6月14日，严永福向陈文韻转账支付302270元；同日陈文韻向严永福出具《收条》，载明：“今收到严永福购本人黄水明月绿洲6幢3单元6楼1号总房款人民币32万元整（叁拾贰万元整），特出此条。收款人陈文韻”。严永福在二审中陈述：陈文韻出具的前述《收条》能够证明陈文韻将6幢3单元6楼1号房屋转卖给严永福，转卖的时间是2017年6月14日；由于陈文韻与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2015年5月13日，严永福与盛景公司于2017年6月14日就6幢3单元6楼1号房屋签订的商品房买卖合同仅对买受人变更，合同签订时间与原合同保持一致，且装修合同没有重新签订，只是将原来的名字划掉，因为海丰建设公司破产已经无公章对外使用，所以只能在原合同上变更。重庆四中院于2017年7月14日向石柱房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：严永福对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评判如下：执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，陈文韻系以其对海丰建设公司的借款利息债权抵偿涉案房屋购房款，而其向海丰建设公司破产管理人申报的借款本金及利息债权为：11500000元+8219000元（1779000元+6440000元）=19719000元，未将其申请抵作涉案房屋购房款的利息予以扣减。海丰建设公司破产管理人审查时扣减的利息为2015年4月30日前海丰建设公司已付陈文韻的利息4355000元。而陈文韻申请将部分借款利息抵作购房款的时间是2015年5月6日，即破产管理人审核扣减的4355000元利息不含陈文韻申请抵作购房款的利息。因此应当认定，陈文韻未实际通过冲抵借款利息的方式支付涉案房屋购房款。虽然严永福与盛景公司签订了商品房买卖合同，但根据严永福的陈述，其系从陈文韻处受让涉案房屋并承继了陈文韻与盛景公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的权益。盛景公司虽向严永福出具了购房款收据且收据载明收取的是现金，但严永福并未向盛景公司支付完购房款，其是将购房款直接支付给了陈文韻。而如前所述，陈文韻未实际通过冲抵借款利息的方式支付涉案房屋购房款。因此不能认定严永福已向盛景公司支付了涉案房屋购房款。故严永福购买涉案房屋的情形不符合执行异议和复议规定第二十八条第二项的规定，不能排除涉案房屋的强制执行。综上所述，华融公司的上诉请求成立，本院予以支持。由于二审出现新证据，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初200号民事判决；二、准许继续执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢3单元6-1号房屋。一审案件受理费4562.4元、二审案件受理费4562.4元，由严永福负担。重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异50号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  郭 勇审判员  李 震二〇二一年一月四日书记员  柯美玲