江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初8273号原告：南通新家园房地产开发有限公司，住所地江苏省南通市崇川区城港路28号，统一社会信用代码91320600582335045B。法定代表人：杨坚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洋，江苏崇诚律师事务所实习律师。被告：杨建，男，1976年9月22日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告南通新家园房地产开发有限公司（以下简称新家园公司）与被告杨建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新家园公司的委托诉讼代理人季娅南、陆洋到庭参加诉讼。被告杨建经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新家园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告将房屋恢复原状并返还；2、判令被告支付拖欠的房屋租金14333.33元(租金暂计算至2020年10月26日，请求法院判令被告按照合同约定的租金标准支付租金至房屋交还之日止)；3、判令被告支付违约金26230元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告就南通市崇川区房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁用途为啤酒销售，租期为三年，自2019年6月27日至2022年6月26日止。合同还分年度约定了年租金即第一、二年的年租金为43000元，第三年的年租金为45150元，明确约定租金实行先付款后使用原则。同时约定了违约责任等。合同签订后，原告及时向被告交付了房屋，被告也进行了实际使用。现第二年租赁期已开始，被告一直未能交纳第二年的租金，在原告多次催要下，被告对原告的催要行为置之不理。故原告向本院提起诉讼，望判如所请。被告杨建未应诉答辩。原告新家园公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、房屋移交单、《不动产首次登记证明单》、短信催要记录等。本院经审理认定事实如下：原告新家园公司作为甲方出租方、被告杨建作为乙方承租方签订《房屋租赁合同》，内容为：原告新家园公司将其所有的位于南通市崇川区房屋出租给被告杨建作啤酒销售使用；租赁期限为三年，自2019年6月27日至2022年6月26日；房屋租金第一年、第二年均为43000元，第三年为45150元，实行先付款后使用原则，租金每年支付一次，被告杨建须在合同签订之日起三日内缴清第一年租金，后期租金须在下一租赁期开始前十日内缴清；被告杨建如逾期支付租金则加收违约金，逾期在十日内的，加收第一年租金5%的违约金，逾期超过十日但不满二十日内的，加收第一年租金10%的违约金，逾期超过二十日，则视同被告杨建根本违约，原告新家园公司有权直接解除本合同并收回房屋，同时应按照合同总租金的20%向原告新家园公司支付违约金，原告新家园公司还可要求被告杨建恢复原状或赔偿损失。2019年6月24日，原告新家园公司将上述房屋移交给被告杨建。同日，被告杨建缴纳第一年租金43000元，另支付押金13000元。2020年6月11日，原告新家园公司通过其下属的耀城资产管理公司向被告杨建发出短信，称被告杨建承租的怡景新居12幢105室的房屋，麻烦于2020年6月17日之前来缴纳今年应缴房租，麻烦把营业执照原件及复印件带来。同年7月7日，耀城资产管理公司再次发短信给被告杨建，称被告承租的怡景新居12幢105室的房屋已逾期未缴纳房租，麻烦务必于2个工作日内来缴纳今年应缴房租并把营业执照原件及复印件带来。原告新家园公司向被告杨建催要房租无果，遂诉来本院。本院于2021年1月2日向被告杨建送达起诉状副本及应诉通知书。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告新家园公司与被告杨建签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杨建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担，本院将根据原告新家园公司提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租金按年支付，按照先付后用的原则支付，后期租金须在下一租赁开始前十日内缴清。从该约定可见，被告杨建应于2020年6月17日前支付第二个租赁期间的年租金43000元，被告杨建至今未能支付上述租金，已构成违约，原告新家园公司有权要求解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。原告新家园公司于2020年12月23日向本院起诉要求解除《房屋租赁合同》，被告杨建于2021年1月2日签收了民事起诉状等诉讼材料，故应确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年1月2日解除。被告杨建应向原告新家园公司支付合同解除前的租金22265.75元（43000元÷365天×189天）。被告杨建应在合同解除后及时将所承租的房屋腾空并返还给原告新家园公司，未能及时搬离腾空的，应支付占用期间的房屋使用费，故被告杨建应向原告新家园公司支付自2021年1月3日起至实际交房之日止按每年43000元租金标准计算的房屋占有使用费。同时原告新家园公司应退还被告杨建押金13000元。关于违约金，《房屋租赁合同》第九条约定，乙方有第八条情形之一的，应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案原、被告约定的租赁期限为三年，被告杨建按约支付了第一年的租金，未支付第二年租金引起本案纠纷，原告未提供证据证明因被告延迟支付租金所造成的损失，原告要求按三年总租金的20%计算违约金，该标准明显过高，本院经综合考虑，酌定违约金以第二年租金即43000元为基准自2020年6月27日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百八十五条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、南通新家园房地产开发有限公司与杨建签订的《房屋租赁合同》于2021年1月2日解除；二、杨建于本判决生效之日起三十日内将位于南通市崇川区房屋腾空并恢复原状交付给南通新家园房地产开发有限公司；三、杨建支付南通新家园房地产开发有限公司房屋租金22265.75元，并按每年43000元的标准支付房屋占有使用费自2021年1月3日起至实际交房之日；四、杨建支付南通新家园房地产开发有限公司违约金（以43000元为基准，自2020年6月27日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告实际交房之日止）；以上三、四两款应由杨建支付给南通新家园房地产开发有限公司的款项，扣除南通新家园房地产开发有限公司应退还给杨建的押金13000元后，余款限杨建于本判决生效之日起十日内履行。五、驳回南通新家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果杨建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费814元，减半收取计407元，由杨建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费814元。审 判 员 徐建云二〇二一年一月二十六日法官助理 赵 舒书 记 员 许美燕