贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终121号上诉人（原审被告）：贵州兴汇丰集团置业有限公司，住所地遵义市播州区龙坑街道贵州经济开发区科技企业孵化园，统一社会信用代码915203210993549594。委托代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。委托代理人：李金卓，贵州子尹律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪林仙，女，汉族，1978年11月7日出生，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：汪林美，女，1980年2月18日出生，汉族，住江苏省通州市。委托代理人：王维才，贵州于道律师事务所律师。委托代理人：凡小会，贵州于道律师事务所律师。上诉人贵州兴汇丰集团置业有限公司（以下简称兴汇丰公司）因与被上诉人汪林仙、汪林美商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。兴汇丰公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审，并由汪林仙、汪林美负担一二审诉讼费用。事实及理由：1.原判事实不清，不应当解除商品房买卖合同。汪林仙、汪林美提出解除合同的理由，是因商品房无法办理银行按揭和房屋产权，且上诉人逾期交房所导致，但一审中上诉人出示证据证明商品房目前可以办理产权登记，和交付房屋，同时也可以为汪林美、汪林仙办理银行按揭贷款手续。由于汪林仙、汪林美已经缴纳部分房款，二人要求解除合同的理由已经得到解决，如双方继续履行合同，必将实现合同目的，依照诚实信用原则，上诉人要求继续履行该合同并无不当；2.原判逾期交房承担违约金部分计算有误，原判认定汪林仙、汪林美所购房系商业用房，其诉求的违约金予以调整至以年利率6%计算，是对商品房买卖合同约定的错误理解。违约金起算点，如汪林美、汪林仙请求继续履行合同，违约金的计算起点从上诉人2019年1月1日逾期交房之日起计算。如汪林仙、汪林美要求解除合同，按照商品房买卖合同第13条约定（2），逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。汪林仙、汪林美从未向上诉人书面通知退房事宜，因此解除合同应当从判决生效后30日内向汪林美、汪林仙退还购房款240000元，并按240000元的2%计算违约金，违约金应为4800元。汪林仙、汪林美辩称，原判认定事实清楚，判决解除合同正确，原判计算违约金的方式并无不当，违约金的起算节点，兴汇丰公司超近两年的时间都不交房，将购房款占用多年，故违约金理应从2019年1月1日起计算，兴汇丰公司上诉无理。为此，请求驳回上诉，维持原判。汪林仙、汪林美向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年4月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令兴汇丰公司退还其定金、团购费、房屋维修基金及购房款共计270000元；3、判令兴汇丰公司向其支付2019年1月1日起至2019今年1月30日之间的违约金1620元；4、判令兴汇丰公司向其支付2019年1月31日至被告返还全部购房款项之日的资金占用费（按年利率6%计算）；5、本案诉讼费由兴汇丰公司负担。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月20日，汪林仙、汪林美向兴汇丰公司支付30000元定金用于购买该公司开发建设的位于遵义电子商贸物流园（爱特购智慧产业新城）第一期B区1层1-71（1）号房屋，后双方于2018年4月30日签订正式的《商品房买卖合同》。该合同“第八条付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款，即贷款方式付款，买受人以[银行按揭]付款的，应与本合同签订之日向出卖人交付首期房款237568.00元，余款220000.00元以银行按揭支付；第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2.00（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订当日，汪林仙、汪林美又向兴汇丰公司支付购房款207568元及维修基金2432元。后因兴汇丰公司原因导致购买该房的按揭贷款至今未办理，且兴汇丰公司也未按约定时间向原告交付房屋。另，汪林仙、汪林美主张其因购买涉案房屋需要在2018年4月20日向案外人贵州华飞勇网络科技有限公司支付团购费30000元并出示了体现由贵州华飞勇网络科技有限公司出具的收据，但兴汇丰公司称未收到该笔费用。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方合同约定兴汇丰公司应于2018年12月31日前向汪林仙、汪林美交付房屋，逾期30日的，汪林仙、汪林美有权退房，现汪林仙、汪林美主张解除双方买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方合同解除后，兴汇丰公司对于汪林仙、汪林美支付相应款项应予返还，汪林仙、汪林美直接向兴汇丰公司支付的款项金额为240000元，另有30000元团购费非向兴汇丰公司进行支付，而汪林仙、汪林美无证据证明该30000元团购费的收款人与兴汇丰公司的具体关系，也无证据证明汪林仙、汪林美向该收款人支付30000元团购费系受兴汇丰公司指示，故兴汇丰公司现只应向汪林仙、汪林美返还直接收取的款项合计240000元。双方合同第十三条对相应违约金作了约定，但汪林仙、汪林美以该约定明显过低为由主张调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，违约金的适用以补偿性为主，如双方约定的违约金明显不能弥补守约方的损失，守约方请求以其损失为限对违约金进行调整的，应予支持。双方合同第十三条明确对违约金按逾期时间分别计算但不作累加，故违约金的计算应直接适用逾期30日的情形进行处理，而直接适用逾期30日的情形计算违约金的金额较低，本案汪林仙、汪林美购买的房屋系商业用房，合同顺利履行后产生的收益金额较违约金金额明显更高，且汪林仙、汪林美支付的240000元款项也由兴汇丰公司占用多年，期间产生的资金占用利息等系汪林仙、汪林美损失，故对汪林仙、汪林美主张调整违约金且以年利率6%计算违约金的请求予以支持，但因双方合同约定不累加计算违约金，故起算时间应直接从2019年1月1日起算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、解除汪林仙、汪林美与贵州兴汇丰集团置业有限公司于2018年4月30日签订的《商品房买卖合同》；二、由贵州兴汇丰集团置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还汪林仙、汪林美购房款240000元并从2019年1月1日起按年利率6%的标准计算违约金至还清全部购房款之日；三、驳回汪林仙、汪林美其余诉讼请求；案件受理费5718元，减半收取2859元，由被告贵州兴汇丰集团置业有限公司承担。本院二审期间，双方事实争议为兴汇丰公司未按约定时间向汪林仙、汪林美交付案涉房屋，对原判认定的其他事实并无异议。兴汇丰公司主张于2019年1月1日向汪林仙、汪林美发出交付房屋的通知，并举示通知以及向汪林美发出的微信截屏复印件予以证明，汪林仙、汪林美不认可该截屏，不认可兴汇丰公司发出交房通知。且兴汇丰公司微信截屏复印件也反映不出什么时间向汪林美的手机发送，故兴汇丰公司所举示证据的客观性缺失，不予认定。兴汇丰顺公司事后提供微信截屏及公司电脑保存该微信截屏文档的日期，证明公司于2018年12月21日向汪林美发送的交房通知，但在公司电脑中保存的向汪林美发送交房通知的文档是否系2018年12月21日保存的原始电子信息不清楚，且早于公司主张于2019年1月1日向汪林美、汪林仙发送交房通知的时间并缺乏相应证据证明。故兴汇丰公司事后所示证据材料缺乏证据的客观性要求，不予认定。本院认定事实同原判认定。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，符合法律规定，双方无异议，应予确认。汪林仙、汪林美因兴汇丰公司原因未能及时办理案涉商品房的按揭贷款，但依据该合同约定因兴汇丰公司的原因不能办理按揭贷款，其不当然享有解除合同的权利，双方可就合同价款的支付再行协商；该合同约定兴汇丰公司向汪林仙、汪林美交房时间2018年12月31日前，逾期一个月汪林仙、汪林美有权退房，即向汪林仙、汪林美自2019年1月30日后享有解除该合同的权利，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，其应于2020年1月30日前行使该合同的解除权。但，汪林仙、汪林美直至2020年7月21日才向人民法院提起解除该合同的诉讼，已远超解除权法定解除期限，故其关于诉请解除权的诉称理由不成立，本院不予采纳。原判支持汪林仙、汪林美主张商品房买卖合同解除权，不符合法律规定，本院予以纠正。综上所述，兴汇丰公司的上诉请求成立，应予支持；原判认定汪林仙、汪林美关于解除案涉商品房买卖合同的诉请成立，属认定事实、适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初5322号民事判决；二、驳回汪林仙、汪林美的诉讼请求。一审案件受理费2859元，二审案件受理费5718元，共计8577元，由汪林仙、汪林美负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二一年一月二十一日法官助理杨颜穗书记员罗然