福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2102号 原告：德化县总工会，住所地：福建省德化县龙浔镇南门。 负责人：陈章琳，工会常务副主席。 原告：福建省德化县医药公司，住所地：福建省德化县龙鹏街18号4楼。 法定代表人：陈德星，公司经理。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：徐霞蓉，福建岱仙律师事务所律师。 被告：福建高戎文化艺术经纪有限责任公司，住所地：福建省泉州经济技术开发区玉狮路61号2楼。 法定代表人：苏嘉烨，公司总经理。 委托诉讼代理人：周辅春，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娅，福建瀛莱律师事务所实习律师。 原告德化县总工会（以下简称：德化工会）、福建省德化县医药公司（以下简称：医药公司）与被告福建高戎文化艺术经纪有限责任公司（以下简称：高戎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德化工会、医药公司的共同委托诉讼代理人周瑞珍、被告高戎公司的委托诉讼代理人周辅春、王娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德化工会、医药公司向本院提出诉讼请求：一、判令高戎公司向德化工会支付尚欠租金155400元及延迟履行金(自2017年1月拖欠租金至2018年8月31日，合同约定每日5‰的延迟履行金，暂计算至2020年6月30日高戎公司应支付延迟履行金为48951元，实际应计算至租金付清之日止)。租金及延迟履行金两项合计：204351元；二、判令高戎公司向医药公司支付尚欠租金155400元及延迟履行金(自2017年1月拖欠租金至2018年8月31日，合同约定每日5‰的延迟履行金，至起诉日高戎公司应交延迟履行金为48951元。实际应计算至租金付清之日止)。租金及延迟履行金两项合计：204351元；三、本案诉讼费用由高戎公司承担。 事实与理由：2016年10月15日，德化工会、医药公司及福建群盛集团德化分公司三方作为甲方与作为乙方的高戎公司共同签订一份《租赁经营合同书》（以下简称：案涉合同）。双方约定如下：甲方将权属德化工会、医药公司、群盛集团德化分公司位于德化县西门翰林府邸一层（Ａ区××85-3店面（南侧靠浔北路）474.39平方米（以下简称：案涉房屋）作为整体租给乙方作为营销场所，用于国版交易中心德化专项交易平台等项目建设。毛坯房，由乙方负责装修。租赁期限为五年，即2016年10月15日起至2021年10月14日止。租赁保证金：乙方在签订合同时，应向甲方交纳人民币伍万元合同履约保证金。租赁期满，乙方应将其租赁的资产交由甲方验收后退还租赁经营保证金（无计付利息。租金为每平方42元），每月人民币19924元，按季度上缴，每季度第一个月的10日前缴纳，租金分别存入以下账户：德化工会，每月7770元；医药公司每月7770元；福建群盛集团德化分公司每月4384元。逾期缴交的，除向甲方补交欠款外，还应向甲方缴交每日5‰的延迟履行金。逾期未交清，则视同乙方违约。甲方有权解除合同，并取消合同履约保证金，租赁的资产、场所由甲方收回。合同期限届满时，乙方应无条件按时搬出交给甲方。该场所的动产归乙方所有，乙方出资装修的不动产应完整交给甲方，并经甲方验收办理书面移交手续。每逾期一日加收租赁费的3倍，并承担违约及赔偿责任等内容。 案涉合同签订后，德化工会将租赁场所交付给高戎公司装修使用，高戎公司按合同约定缴交租金至2016年12月。自2017年1月起未按期缴交租金。2018年期间，德化工会、医药公司发现高戎公司没有正常营业，却迟迟不与德化工会、医药公司办理停租及移交手续。为了减少损失，德化工会、医药公司决定提前解除与高戎公司的租赁关系，于2018年8月重新招投标，并于2018年9月出租给第三方。按照合同约定，高戎公司逾期缴交租金，德化工会、医药公司有权取消租赁保证金。同时欠缴部分高戎公司应按5‰缴交延迟履行金。高戎公司自2017年1月至2018年8月未付租金也不要求解除合同及移交租赁物，德化工会、医药公司才于2018年9月另租他人，租金应计算至2018年8月，共拖欠20个月租金。为此，高戎公司应分别支付德化工会、医药公司租金合计：155400元(7770元×20个月=155400元)。高戎公司逾期支付租金，应向德化工会、医药公司支付迟延履行金(暂计算至2020年6月30日，为48951元，实际应计算至租金付清之日止)。 高戎公司辩称，一、2017年1月起，德化工会、医药公司从未通知高戎公司解除合同，也从未向高戎公司催讨租金，应认定高戎公司已将案涉房屋和钥匙交付给德化工会、医药公司。 二、案涉合同是否解除、何时解除，德化工会、医药公司需承担不同的法律责任。高戎公司于2017年1月交还案涉房屋钥匙，若以此作为合同解除的时间点，则高戎公司无须支付租金。若2017年1月合同未解除，则租赁合同是否已解除、何时解除？根据合同法相关规定，德化工会、医药公司从2017年1月起至今从未通知高戎公司解除租赁合同，是否认定租赁合同未解除，若租赁合同未解除，德化工会、医药公司私自将案涉房屋使用和另行出租，是否应承担违约和赔偿责任。 三、德化工会、医药公司是国有企事业单位，案涉房屋是否有出租在其财务账上有体现，如是否列为“应收款项”，是否停止缴纳相关租赁税费等，高戎公司请求法院调取相关的财务凭证。 四、本案租金从2017年1月起算至起诉时止，已经过三年半时间，超过三年诉讼时效，德化工会、医药公司主张20个月的租金没有法律依据。 五、德化工会、医药公司诉称2018年8月重新招投标并于9月出租给第三方，高戎公司对第三方的录音也称竞标租赁案涉房屋，但是德化工会、医药公司并未提供重新招投标的证据，应当承担举证不能的后果。 德化工会、医药公司为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据一、德化县陶瓷发展委员会会议纪要(2016)1号复印件。拟证明德化县陶瓷发展委员会主持召开会议，会议一致同意将权属德化工会、医药公司、群盛德化分公司的案涉房屋出租给高戎公司，租金为每月每平方米42元，租期5年，由出租方与承租方依法签订合同等；证据二、《租赁经营合同书》一份。拟证明案涉合同双方的权利义务；证据三、不动产权证复印件一份。拟证明德化工会、医药公司系案涉房屋的权利人；证据四、工商银行业务回单复印件。拟证明高戎公司已缴交2016年10月至2016年12月三个月的租金；证据五、《租赁经营合同书》（落款时间：2018年7月27日）一份。拟证明德化工会、高戎公司于2018年9月1日将案涉房屋重新出租给苏志杰，不存在重复计算租金的问题。 高戎公司对上述证据材料质证如下：证据一未加盖公章，真实性无法确认；证据二的真实性无异议；证据三、证据四、证据五缺乏原件核对，真实性无法确认。 高戎公司为证实其答辩意见，向本院提交下列证据材料：证据1、国家企业信用信息公示报告2份、企查查查询的企业信息页面3份。拟证明第三人的主体资格；证据2、中国移动通信客户详单2份、通话录音文字资料一份、通话录音光盘一份。拟证明高戎公司于2017年1月将案涉房屋钥匙交付给德化工会、医药公司，德化工会、医药公司将案涉房屋钥匙交与第三人的事实。 德化工会、医药公司对上述证据材料质证如下：对于证据1的真实性无异议，但与本案无关；证据2不知道通话对象，从录音内容所谓的苏松柏对话中可以看出，高戎公司没有将租赁物腾空；所谓的苏志杰的这份通话记录无法证实德化工会、医药公司已经将案涉房屋交付给德化工会、医药公司。对于客户详单真实性没有异议，但是没有办法确认是谁。 审理过程中，本院依高戎公司的申请，依法通知证人蒋某、苏某出庭作证，并接受质证，拟证明高戎公司已于2017年1月将案涉房屋的钥匙交付给德化工会、医药公司的事实。1、证人蒋某称，其系高戎公司的副总，负责高戎公司的装修业务。高戎公司德化店的负责人是何树忠。高戎公司德化店于2016年10月1日开始装修，2016年10月18日就装修完毕了。后来因为经营不下去，高戎公司德化店的一套班子人员在2016年底就撤掉了。听何树忠讲，2017年1月，其已将案涉房屋的钥匙交还给德化工会；2、证人苏某称，其是高戎公司的员工也是高戎公司法定代表人的母亲。2017年1月，高戎公司的员工何树忠专门到德化将案涉房屋的钥匙交给德化工会。何树忠回公司后将交钥匙的情况向其报告。 德化工会、医药公司对蒋某和苏某的证人证言质证后认为，两名证人与高戎公司均具有利害关系。而且，根据两名证人的证人证言，其二人并没有亲自将案涉房屋的钥匙交还给德化工会、医药公司，而是听说已将案涉房屋的钥匙交付给德化工会、医药公司。所以，两份证人证言均应不予以采纳。 德化工会、医药公司对蒋某和苏某的证人证言质证后认为，两名证人的证人证言只有证明力的大小关系，不能因为两名证人系高戎公司的员工而认为不具备证人资格。而且，两名证人的证人证言能互相印证。 本院经审理查明，2016年10月15日，德化工会、医药公司及福建群盛集团德化分公司三方作为甲方与作为乙方的高戎公司共同签订一份《租赁经营合同书》即案涉合同。双方约定如下：甲方将权属德化工会、医药公司、群盛集团德化分公司的案涉房屋作为整体租给乙方，用于国版交易中心德化专项交易平台等项目建设。租赁期限为五年，即2016年10月15日起至2021年10月14日止。租赁保证金：乙方在签订合同时，应向甲方交纳人民币伍万元合同履约保证金。租赁期满，乙方应将其租赁的资产交由甲方验收后退还租赁经营保证金(无计付利息。租金为每平方42元)，每月19924元，按季度上缴，每季度第一个月的10日前缴纳，租金分别存入以下账户：德化工会，每月7770元；医药公司每月7770元；福建群盛集团德化分公司每月4384元。逾期缴交的，除向甲方补交欠款外，还应向甲方缴交每日5‰的延迟履行金。至当月25日未交清，则视同乙方违约。甲方有权解除合同，并取消合同履约保证金，租赁的资产、场所由甲方收回。合同期限届满时，乙方应无条件按时搬出交给甲方。该场所的动产归乙方所有，乙方出资装修的不动产应完整交给甲方，并经甲方验收办理书面移交手续。每逾期一日加收租赁费的3倍，并承担违约及赔偿责任等内容。 庭审结束后，德化工会和医药公司在代理词中自认高戎公司曾将案涉房屋的大门钥匙交付给德化工会的工作人员的事实。但，德化工会和医药公司认为大门钥匙的交付时间是2017年3月。 上述事实，有各方当事人对真实性均无异议的《租赁经营合同书》及能与《租赁经营合同书》互相印证的不动产权证复印件、和当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。德化工会、医药公司提交的证据一、证据四、证据五与本案不具有关联性，本院不予采用；高戎公司提交的证据1、证据2与本案不具有关联性，本院不予采用。 本院认为，德化工会、医药公司已在庭后所提交的代理词中自认高戎公司曾将案涉房屋的大门钥匙交付给德化工会的工作人员的事实。所以，本院对该事实予以确认。证人蒋某和苏某虽系高戎公司的员工，但其二人所出具的证人证言能互相印证，且其二人所出具的关于高戎公司曾于2017年将案涉房屋的钥匙交付给德化工会的证人证言与德化工会、医药公司在代理词中所自认的上述事实能吻合。所以，本院对证人蒋某和苏某的证人证言予以采信。根据证人蒋某和苏某的证人证言，高戎公司已将案涉房屋的钥匙于2017年1月交付给德化工会。根据交易习惯，高戎公司交还案涉房屋钥匙应视为其向德化工会和医药公司作出解除案涉合同的意思表示。德化工会、医药公司在收到案涉房屋的钥匙后的合理期间内并未提出异议，应视为德化工会、医药公司同意高戎公司解除案涉合同的意思表示。换而言之，案涉合同已于2017年1月被解除。所以，德化工会、医药公司要求高戎公司支付案涉房屋2017年1月至2018年8月31日期间的租金及迟延履行金（自租金拖欠之日起至租金付清之日止，按日5‰计付）的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下： 驳回德化县总工会、福建省德化县医药公司的诉讼请求。 案件受理费7430.5元，由德化县总工会、福建省德化县医药公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  支烦燕 人民陪审员  陈采怡 二〇二一年一月七日 书 记 员  郑雅婷 附：本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条第一款：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。