四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3644号 上诉人（原审原告）：王成学，男，汉族，1954年9月19日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：李莉，女，汉族，1973年12月17日出生，住四川省仪陇县，系仪陇县新政镇东南社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：程德清，女，汉族，1961年1月19日出生，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审被告）：林海平，男，汉族，1987年11月15日出生，住四川省仪陇县。 上诉人王成学因与被上诉人程德清、林海平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成学上诉请求：撤销一审判决，改判程德清、林海平退还购房款95,000元，并赔偿损失20万元；一、二审案件受理费由程德清、林海平承担。事实与理由：双方既然签订房屋买卖合同，就应该履行合同义务。经查询，程德清、林海平在新政没有房屋，其将子虚乌有的房屋出售，明显具有欺诈行为，过错十分明显。同时，双方签订合同多年，但林兴发、林秋菊未提出异议，欺诈意思明显。另外，63,800元的房款收据是2013年9月3日出具的，还款承诺是2019年1月2日出具的，还款承诺中明确了95,000元的还款金额及还款期限，63,800元不应该扣除，实际上收取的63,800元系双方约定的247平方米的房屋面积与实际面积之间的面积差的补偿款。因程德清、林海平的欺诈行为，导致王成学遭受巨大损失，程德清、林海平应赔偿相应损失，且一、二审诉讼费应由程德清、林海平负担。 林海平辩称，本案的起因是借款，王成学强行要求用房屋作抵押。2019年出具还款承诺书，是因为王成学被别人逼债，王成学就向程德清索要余下的31,200元，同时让林海平出具还款承诺书，用于应付逼债的人。还款承诺书即使有效，但上面明确所有借款95,000元由林海平承担，与程德清无关，既然程德清已向王成学归还63,800元，就应当予以扣减，林海平应承担的债务为31,200元。还款承诺书明确的还款截止时间是2021年1月2日，在此之前不存在任何利息。 程德清辩称，实际上准备了95,000元还给王成学，但王成学说办房产证只要63,800元，所以只给了王成学63,800元。 王成学向一审法院起诉请求：1.判令程德清、林海平按照《房屋买卖合同》约定交付位于仪陇县新政镇东北三安置区房屋147平方米，并立即协助办理过户手续；2.本案案件受理费用由程德清、林海平承担。一审庭审中，王成学变更诉请为：1.请求程德清、林海平退还购房款148,000元，并按照程德清、林海平承认的95,000元的5倍承担违约责任；2.程德清、林海平承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年8月6日，林海平、程德清及林海平之父林兴发在王成学处借款30,000元，约定按月息5分计息，时间3个月，如超过时间就拿林海平、程德清及林海平之父林兴发的100平方米房子抵押给王成学，到时没还由林保远负责。2010年11月24日，王成学与程德清签订抵押借款协议，约定“甲方（王成学）于2010年7月16日，乙方（林兴发、程德清、林海平）林兴发在广安市承包工程项目时在甲方借人民币伍万元，约定于2010年10月20日归还，届时林兴发未清偿借款，经其家人商议，甲乙双方自愿达成如下协议：林兴发在王成学处的借款伍万元，定于2010年11月30日还清，乙方以祖业房100平方米作抵押担保（祖业房未办房产证，坐落在新政镇东北社区九组），届时林兴发未能还清借款，以100平方米房屋作价转让清偿甲方债务（也可作价处理转让给甲方）。以国家赔偿为标准，赔钱给钱，赔房给房。本协议双方签字生效。”，甲方王成学签字，乙方程德清签字，中价林保远签字。2010年12月28日，王成学与程德清签订房屋买卖协议书，约定“……甲方（林兴发、程德清、林海平）与乙方（王成学）协商，甲方自愿将祖业房（新政镇东北社区9组）转让90平方米给乙方，总房款45,000元，甲方家人三人与乙方协商一致，无论政府还房与否，90平方米房屋属于乙方，如政府还房拆迁，90平方米房屋属于乙方所有，如果政府不拆迁还房，90平方米的房屋归王成学所有、居住使用。如任何一方违约，需承担违约金45,000元。本协议由甲乙双方签字生效，林海平由其父母代签，本协议自双方签字捺印后生效……”，甲方程德清签字，林兴发签字，林兴发代林海平签字，乙方王成学签字。 同时查明，2011年10月19日，王成学与程德清、林海平签订《房屋买卖合同》，合同约定：“……乙方（王成学）同意购买甲方（程德清、林海平）所有的位于东北三安置区的房屋，该房产建筑面积为贰佰肆拾柒平方米；甲方保证该房产未设定抵押权，无任何权属纠纷，保证能够顺利办理过户手续；房款乙方于2011年8月通过现金方式已向甲方支付；乙方办理房产过户等手续所产生的相关税、费用由乙方承担；安置房补差部分由乙方自行支付，与甲方无关；甲方对安置房（2-5楼）具有优先选择权，乙方不得干预，甲方选择六楼，乙方可不选择6楼，但是乙方应该按照国家政策和当时的实际房价对甲方所有的六楼进行价格补差，乙方如不履行，按违约处理；乙方为过户所迁入的三人户籍如果违反了国家法律规定，与甲方无关，由乙方自行负责，并赔偿甲方在此次事件中的所有损失；房屋过渡费及其附属设施的费用全部由甲方领取；合同签订前，乙方应支付甲方人民币捌仟元作为甲方搬迁后第一年的房租，以后的房租由甲方自行支付，与乙方无关；合同签订后，甲乙双方以前所签订的一切债务、协议作废；甲乙双方房屋买卖合同签订后，若乙方中途毁约，应书面通知甲方，乙方应在三天内支付甲方本房产成交金额的五倍作为违约金；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三日内将已付款返还给乙方同时支付乙方本房产成交金额的五倍作为违约金；甲方卖给乙方房子247平方米与林海平父亲无任何关系，如果林海平父亲反悔与乙方无任何关系，由甲方自行负责；……” 另查明，2013年9月3日，王成学给程德清出具收条一张，载明“收条今收到程德清房子款陆万叁仟捌佰元正（63800.00元）收款人王成学2013.9.3号”。2019年1月2日，林海平向王成学出具还款承诺书一份，载明“还款承诺书鉴于2011-2013年程德清在王成学处所有借款共计95000元（大写：玖万伍仟元整），经叁方同意，此借款由林海平独自承担，与程德清无任何关系。在此，林海平承诺此款项还款期限：1.2019年1月2日-2020年1月2日还款50000元；2.2020年1月2日-2021年1月2日还清余下款项。如林海平在规定期限内未履行承诺，按照总金额千分之十五支付月息给王成学。承诺人林海平2019年1月2日”。王成学与程德清、林海平签订抵押借款协议、房屋买卖协议、房屋买卖合同时并未向程德清、林海平支付房屋相应价款，系程德清、林海平在签订上述协议前在王成学处的借款转化为房款，程德清、林海平陈述当时在王成学处借款本息共计95000元作为购房款，而王成学陈述是程德清、林海平在王成学处借款本息共计148000元转化为购房款。2010年，程德清一家户籍信息显示共计4人【包括本案程德清、林海平及案外人林兴发（公民身份号码：512927195901××××）、林秋菊（公民身份号码：511324198308××××）】，按照当时政策该4人属于仪陇县新政镇东北社区居民委员会棚户区拆迁范围内居民，享受拆迁坐落于仪陇县新政镇东北九组940号房屋的拆迁政策及拆迁款。 一审法院认为，2010年8月6日的借条载明的30,000元借款，约定月息5分，借款期限3个月，如超过时间程德清及丈夫林兴发、林海平拿自己的100平方米房子抵押给王成学；2010年7月16日的借款50,000元，抵押借款协议约定于2010年10月20日归还，程德清于2010年11月24日与王成学签订抵押借款协议，约定届时无钱还款以位于新政镇东北社区九组的祖业房100平方米作抵押担保，届时以100平方米房屋作价转让给王成学清偿债务；2010年12月28日，程德清及丈夫林兴发代林海平与王成学签订《房屋买卖协议书》，程德清、林海平方自愿以位于新政镇东北社区9组90平方米的祖业房以45,000元的价款转让给王成学；2011年10月19日，程德清、林海平同意将位于新政镇东北三安置区的建筑面积为247平方米的房屋卖给王成学。王成学陈述其购买程德清、林海平所有的位于新政镇东北三安置区的建筑面积为247平方米的房屋未实际给付购房款，只是将程德清、林海平之前的借款共计148,000元转化为购房款予以购买，程德清、林海平只认可在王成学处共计借款95,000元转化为房款，王成学并不能举证证明其借给程德清、林海平148,000元，结合现有证据只能认定程德清、林海平共计向王成学借款本息共计95,000元，双方合意转化为购房款不违反法律规定，予以支持。双方诉争位于仪陇县新政镇东北社区9组的房屋，系程德清、林海平以及林海平之父林兴发、林海平之姐林秋菊一家四口的共有房屋，该房屋已于2010年拆迁，对于拆迁的相关款项或者还房也应由上述四人共同享有，程德清、林海平不能代表其余人员进行处置，王成学明知该房屋涉及程德清、林海平及家庭成员林兴发、林秋菊的利益而只与程德清、林海平签订房屋买卖合同，双方的行为损害了案外人林秋菊等人的合法权益，双方签订房屋买卖合同无效，对于已转化为购房款的借款95,000元应予退还，程德清已于2013年9月3日退还王成学63,800元房款，王成学已签字确认，王成学虽称只收到60,000元，但未提供证据予以佐证，一审法院认定王成学已收回购房款63,800元，双方的行为视为双方已对解除房屋买卖合同达成一致意见，故程德清、林海平现还应退还王成学购房款31,200元。 王成学主张程德清、林海平支付违约金475,000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，本案双方当事人在签订房屋买卖合同时均有过错，且双方以明确的行为表示不再履行房屋买卖合同，双方均不向对方承担违约责任，对程德清、林海平的此项诉请不予支持。但王成学的购房款31,200元，程德清、林海平至今未予退还，给王成学造成了资金损失，酌定程德清、林海平从2013年9月4日起以中国人民银行的同期贷款一年期基准利率为标准承担资金利息直至31,200元购房款退还之日为止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百五十九条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及前述法条之规定，判决：一、程德清、林海平于判决生效之日起二十日内退还王成学购房款31,200元及利息（利息的计算方式：以31,200元为基数，从2013年9月4日起按照中国人民银行的同期贷款一年期基准利率为标准计算利息至判决确定的购房款退还之日止。若未按判决确定的给付之日退还购房款，上述利息计算至购房款退还完毕之日止）；二、驳回王成学的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5,000元（此款已由王成学预交），程德清、林海平负担305元，王成学负担4,695元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕王成学的上诉请求进行审理。 关于程德清于2013年9月3日支付给王成学的63,800元款项应否扣减的问题，该笔款项发生在林海平于2019年1月2日出具《还款承诺书》之前，且《还款承诺书》中明确“经叁方同意”，不存在林海平不知晓程德清已于2013年9月3日向王成学支付63,800元款项的事实，故该63,800元不应当予以扣减。 关于王成学主张的损失的问题，王成学明知案涉房屋涉及其他家庭成员利益，依然与程德清、林海平签订《房屋买卖协议书》，该协议因损害他人合法权益而无效。双方在签订《房屋买卖协议书》时均具有过错，且王成学未举出充分证据证明其因此造成损失，故对王成学关于赔偿损失的主张不予支持。根据《还款承诺书》的约定，林海平应以50,000元为基数按照年利率18%的标准向王成学计付2020年1月3日起至款项付清之日止的资金占用利息；以45,000元为基数按照年利率18%的标准向王成学计付2021年1月3日起至款项付清之日止的资金占用利息。 此外，王成学现基于林海平于2019年1月2日出具的《还款承诺书》，主张退还购房款95,000元，视为其认可《还款承诺书》的内容，而《还款承诺书》中明确“此借款由林海平独自承担，与程德清无任何关系”，王成学主张程德清承担返还责任无事实及法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、撤销四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初1460号民事判决； 二、林海平于本判决生效之日起二十日内退还王成学购房款95,000元及利息（利息的计算方式：以50,000元为基数按照年利率18%的标准计付2020年1月3日起至款项付清之日止的资金占用利息；以45,000元为基数按照年利率18%的标准计付2021年1月3日起至款项付清之日止的资金占用利息）； 三、驳回王成学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,000元，由程德清、林海平负担762元，王成学负担4,238元。 二审案件受理费9,188元，由程德清、林海平负担1,088元，王成学负担8,100元，王成学应负担的部分予以免交。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年一月五日 书记员  许岱杉