广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9498号上诉人（原审第三人）：王建荣，男，1965年6月2日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈信晓，广东金名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金善子，女，1963年12月6日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：黄正道，广东雄博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路，统一社会信用代码为91441900782047988U。法定代表人：苏海泉。上诉人王建荣因与被上诉人金善子、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称祥鸿公司）租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初16463号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年4月23日作出(2018)粤1972民初16463号民事判决：一、限祥鸿公司于判决发生法律效力之日起三日内向金善子退还使用费384625元。二、驳回金善子的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8224元，由金善子承担1424元，祥鸿公司承担6800元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初16463号民事判决书。王建荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金善子的全部诉讼请求；2.金善子承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、王建荣对于本案诉讼标的物享有独立请求权，本案判决结果可能引发另案委托合同纠纷，直接影响王建荣另案是否需要承担责任。二、与本案情况完全等同的租赁合同纠纷27案已进入再审阶段，本案须以27案审理结果为依据，故应中止本案诉讼。广东省高级人民法院作出的（2017）粤民再188号民事判决认定“取得建设工程规划许可证副证即表明房屋已办理了规划报建手续，故租赁物不属于违法建筑”。东莞市城乡规划局复函称，“案涉租赁物取得副证可视为取得建设工程规划许可且经主管部门批准建设”的意见。该27案已进入再审阶段，本案需以再审审理结果为依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款的规定，其他尚未审结的案件应中止审理。三、案涉租赁合同依各级法院判例、法律行为等各方，均应认定为有效合同，一审认定案涉租赁合同无效亦与上级法院判例、法院自身法律行为均相悖。案涉房屋与（2017）粤民再188号案所涉房屋属同一建设项目，广东省高级人民法院对未取得建设工程规划许可证正证的案涉租赁合同认定为有效合同。王建荣提交的各种批复、案涉房屋工程竣工验收报告等相关资料足以证明案涉房屋已按副证的规定或主管机关的批准建设。四、王建荣从未收到过祥鸿公司交付的案涉商铺30年租金，祥鸿公司不能仅依据（2014）东二法厚民二初字第109号、（2014）东中法民二终字第1185号民事判决中王建荣的主张，就认为王建荣收取该笔租金。祥鸿公司没有提供证据证明王建荣已实际收取其交付的租金，且（2014）东二法厚民二初字第109号案只审查案涉商铺前五年返租期内租金权益归属问题，没有对案涉商铺返租期外的权益归属问题及租金收取情况进行审理，而本案金善子诉请退还的是返租期外的租金款项。因此本案自然不能以王建荣另案主张为依据，得出王建荣已实际收取案涉商铺返租期外租金这一结论。五、租赁合同无效即使认为，返还金善子的费用也应以其实际支付款项（即扣减5年返租金额后的款项）为基础，扣减按20年而非30年租金（后10年是免租期）计算每年占有使用费后剩余款项。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，如果租金需要返还，一审应查明案涉租赁物现状后一并判决返还租赁物。金善子、祥鸿公司未向本院提交答辩意见。本院二审期间，王建荣提交东莞市自然资源局于2020年11月11日作出的东自然资公开（2020）1263号《关于政府信息公开申请的答复》，拟证明东莞市自然资源局未委托测绘，该局于2020年9月16日作出的东自然咨询［2020］761号复函所称，“经现场复测”案涉建筑物平面位置与已批的总平面图发生偏移的结论，没有任何事实依据。金善子经质证，对该证据予以确认，认为上述答复提供的现场勘验材料证明案涉建筑物不符合建设工程规划许可要求，案涉租赁合同无效。经审查，上述答复称根据申请提供厚街规划管理所现场勘查材料，但王建荣未提交答复所列的附件材料。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。另查明，广东省东莞市第二市区人民检察院提请广东省东莞市人民检察院对王建荣申诉的系列民事判决提出抗诉。广东省东莞市人民检察院向本院提出抗诉，本院裁定提审与本案关联的系列案件，案号分别为（2019）粤19民终706-715、720-728、749-756号。广东省东莞市人民检察院抗诉认为案涉租赁合同属于有效合同，不同判决对案涉租赁合同效力问题存在不一致认定，因此原审判决认定事实缺乏依据，适用法律错误。王建荣向广东省高级人民法院申请对系列案件再审，广东省高级人民法院裁定指令本院再审与本案关联的系列案件，案号分别为（2019）粤19民再27-33号。王建荣以与本案情况相同的二十七宗租赁合同纠纷案件进入再审程序为由，申请中止本案审理。本院于2019年9月12日作出（2019）粤19民终9496号民事裁定书，裁定本案中止审理。王建荣向广东省东莞市第二市区人民检察院申诉、向广东省高级人民法院申请再审均主张案涉商铺签订的租赁合同依法有效，据此应驳回当事人起诉提出的全部诉讼请求。本院审理上述再审案件过程中，发函东莞市自然资源局，该局于2020年9月16日作出东自然咨询［2020］761号复函，认为：一、仓库平面位置情况。经现场复测，Ａ8、Ａ10、Ａ11、Ａ18、Ａ19号楼仓库的平面位置与已批的总平面图发生偏移（附件1）。二、仓库乱搭建情况（附件2）。该项目Ａ8、Ａ10、Ａ11、Ａ18、Ａ19号楼仓库的部分商铺增设了钢结构雨棚、每幢仓库楼之间均增高了钢结构铁棚、Ａ10号仓库楼楼顶增设了钢结构广告牌，部分商铺还出现拆除内墙情况，但由于商铺已投入使用，现场堆满货物，导致无法逐一核查。综上，该项目未完全按已批图纸进行建设，具体违建情况详见附件2，其他建设情况基本符合《建设工程规划许可证》要求。上述再审案件现已审结，均认定案涉租赁物虽取得《建设工程规划许可证》副证，但没有在工程完工后申请规划条件核实，且租赁物实际建设情况经核实与原规划部门颁发的《建设工程规划许可证》副证批准建设情况不完全一致，认为原审法院认定案涉租赁合同无效，并无不当；并据此判决维持原审生效判决。本院后于2021年1月15日恢复本案审理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。已经发生法律效力的东莞市第二人民法院作出的（2014）东二法厚民二初字第109号、本院作出的（2014）东中法民二终字第1185号民事判决书，认定王建荣与祥鸿公司存在委托经营案涉租赁物的关系，祥鸿公司在长租客户反租5年的经营期限的收益权应归属于王建荣。王建荣基于本案委托经营协议发生的事实，依据上述生效民事判决可以主张祥鸿公司5年返租期对外出租所收取的租金。王建荣本案及另案主张的权益，使其在本案中既不同意金善子的诉讼请求，也不同意祥鸿公司的诉讼请求，其对本案中金善子与祥鸿公司之间的诉讼标的实际享有独立请求权。王建荣依法可以提起上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对王建荣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉案涉租赁合同是否有效；二、如案涉租赁合同被确认无效，原审判令祥鸿公司应退还张豪龙使用费以及相应的金额是否正确。关于焦点一。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十五条第一款的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当依法申请办理建设工程规划许可证；县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实,未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《广东省城乡规划条例》第四十六条规定，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。案涉建筑物已取得《建设工程规划许可证》副证，该证“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。据此，案涉建筑物在建设之前有向东莞市城乡规划局办理报建手续，但根据东莞市城乡规划局分别向原审法院以及东莞市第二市区人民检察院回函内容反映，案涉建筑物并没有在工程完工后向规划部门申请规划条件核实。按照案涉《建设工程规划许可证》副证颁发部门在颁证时设定的条件，该《建设工程规划许可证》副证未经发证机关规划核实并换发《建设工程规划许可证》正证，不能作为该工程的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实……。”东莞市自然资源局于2020年9月16日作出东自然咨询［2020］761号复函反映，经现场复测，案涉建筑物平面位置与已批的总平面图已发生偏移，仓库亦存在乱搭建情况。案涉建筑物虽然取得《建设工程规划许可证》副证，但并未按该副证的要求申请规划核实换发《建设工程规划许可证》，且经本院向东莞市自然资源局调查情况反映其实际建设情况与原规划部门颁发建设工程规划许可证副证所批准建设的并不完全一致。一审认定案涉租赁合同为无效合同，并无不当。王建荣二审提交的东莞市自然资源局的答复亦反映厚街规划管理所对案涉建筑物现场勘测，该答复不能推翻东莞市自然资源局向本院复函有关案涉建筑物的情况。王建荣举证不足以证明案涉建筑物已依法经规划主管部门核实规划条件，其主张案涉租赁合同有效缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点二。合同无效，因该合同取得的财产，依法应当予以返还。金善子明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司，而祥鸿公司已收取由金善子直接支付的部分使用费，一审认定由祥鸿公司退还直接支付的该部分使用费正确。王建荣是否实际收取祥鸿公司该部分使用费，与本案处理缺乏关联。案涉东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同虽然无效，但由于当事人在租赁合同中约定的租金标准，是双方当事人协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，一审参照该物业使用权租赁合同、祥鸿公司出具的收款收据、物业委托经营协议中双方关于租金标准、年限、5年委托经营租金等方面的约定，酌定祥鸿公司应退还金善子相应金额的使用费，并无超出合理范围，符合法律关于房屋租赁合同无效后支付房屋占有使用费的规定。王建荣主张一审计算方式、标准明显不当的理由不能成立，本院不予采纳。因此，王建荣关于未收取金善子直接支付的使用费的主张，亦不影响一审认定祥鸿公司应退还的使用费。综上所述，王建荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7069元，由上诉人王建荣负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年一月二十二日书记员 刘敏超