山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0724民初4564号 原告：董传虎，男，1986年11月13日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：郎爱华，山东高旷律师事务所律师。 被告：潍坊鼎基置业有限公司，住所地临朐县城朐山路与民主路交汇处东南侧龙韵文化城B4-1号。 诉讼代表人：潍坊鼎基置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：谭宁，山东英拓律师事务所律师。 原告董传虎与被告潍坊鼎基置业有限公司（以下简称鼎基公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董传虎的委托诉讼代理人郎爱华、被告鼎基公司的委托诉讼代理人谭宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董传虎向本院提出诉讼请求：确认董传虎对鼎基公司享有593912.73元的债权。事实和理由：2014年9月4日，董传虎与鼎基公司签订《商品房预售合同》一份，约定董传虎购买鼎基公司所有的商品房一套，房屋建筑面积168.73平方米，总房款506190元，房屋坐落于临朐县××路××号××广场××楼××幢××单元××室，约定交房日期为2015年12月31日，鼎基公司承诺逾期交房向董传虎支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，董传虎依约向鼎基公司支付全部房款，鼎基公司向董传虎出具《证明》和《收款收据》各一份，并在临朐县不动产登记中心办理网签备案手续，但是鼎基公司至今未能向董传虎交付房屋，已经严重违约，鼎基公司应当支付逾期交房的违约金87722.73元（自2016年1月1日至2020年9月28日，按日万分之1计算）。2020年7月24日鼎基公司进入破产程序，董传虎向鼎基公司的管理人申报了上述债权，但是鼎基公司的管理人对董传虎申报的债权不予确认。 被告鼎基公司辩称，1.董传虎未向鼎基公司支付过任何购房款项。董传虎申报债权时主张购房款506,190元的支付方式为：银行承兑汇票5份，金额199,650元，向刘海滨个人打款250,000元，现金56,540元，并提供了2014年9月3日盖有鼎基公司印章的证明一份，盖有鼎基公司印章的银行承兑汇票复印件5份，山东农信客户回单一份，现金支付金额未提供款项来源证明。管理人收到董传虎申报材料后，对于购房款的情况，与审计人员进行账目核对，并结合前期已调查取证的材料，确认董传虎支付的上述款项未入鼎基公司账目，董传虎提供的材料中加盖的鼎基公司印章均为刘海滨个人私刻印章，非鼎基公司出具，董传虎主张的现金支付部分未提供证据证实。2.董传虎并非善意第三人。⑴董传虎购置房屋未支付合理对价，董传虎提供的商品房预售合同中双方约定的房屋购置单价3,000元/平方米，远低于市场交易价格，根据同期鼎基公司的售房价格均价为5,362元/平方米。⑵董传虎的付款方式不符合交易习惯，按照正常交易，董传虎的购房款应向鼎基公司或者公司财务部门交纳，本案中董传虎的购房款全部交纳给刘海滨个人，违背了市场交易规则。⑶董传虎购置的房屋只是办理网签手续，但未依法登记。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，鼎基公司认为董传虎购置鼎基公司1幢2-1001房屋非善意取得，购置房款也未交付鼎基公司，为此，对董传虎的债权不予确认。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：1.2014年9月4日，董传虎（买受人）与鼎基公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买鼎基公司建设的鼎基国际城市广场住宅楼（暂定名）第1幢2单元1001室房屋，预测建筑面积为168.73平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米3,000元，总金额为506,190元。付款方式及期限为买受人一次性交清房款506,190元。交付期限为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，经分期综合验收合格，道路、人行道及广场施工完毕，水、电、暖、气及有线电视配套到位，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。上述《商品房预售合同》签订当日办理了网签手续。《商品房预售合同》所涉鼎基国际城市广场住宅楼现处于停工状态，主体已完工，但没有竣工验收。 2.本院在执行（2017）鲁0724执1648号案件即白光建与鼎基公司借款合同纠纷一案中，发现被执行人鼎基公司不能清偿到期债务并明显缺乏清偿能力，且申请执行人白光建同意将该执行案件移送破产审查，并申请对鼎基公司破产清算。本院将执行案件移送潍坊市中级人民法院进行破产审查。潍坊市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）鲁07破申10号民事裁定，受理白光建对鼎基公司的破产清算申请。潍坊市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）鲁07民辖41号民事裁定，指定白光建申请鼎基公司破产清算案移交本院审理。 3.2020年9月28日，董传虎向鼎基公司破产管理人申报债权593,912.73元，其中：购房款506,190元，违约金87,722.73元。鼎基公司破产管理人经审查认为董传虎申报的债权与鼎基公司财务账务记载不符，不予确认。2020年11月17日，董传虎提出异议，认为鼎基公司破产管理人应对董传虎的申报债权予以确认。2020年11月20日，鼎基公司破产管理人经复核后通知董传虎，对董传虎申报的债权不予确认。 4、董传虎、鼎基公司均认可刘海滨系鼎基公司工作人员，董传虎主张刘海滨为鼎基公司副总经理，鼎基公司陈述刘海滨为鼎基公司项目经理，负责房产开发。 上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、临朐县住房和城乡建设局证明、《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》、《债权申报表》、《债权审查确认通知书》、《异议书》等证据在案为证，本院予以确认。 对双方当事人争议的证据和事实，本院分析认定如下： 一、关于董传虎是否已支付购房款506,190元的事实。董传虎提供以下证据证明已支付购房款506,190元，其中，通过银行转账支付购房款250,000元，通过交付银行承兑汇票方式支付购房款199,650元，余款56,540元以现金支付。1.落款日期为2014年9月3日，加盖鼎基公司公章，并有刘海滨签字的证明1份，证明鼎基公司指示董传虎将房款打入刘海滨账号。2.山东农信客户回单1份、董传虎的结婚证1份，证明由董传虎的妻子杨晓华于2014年9月5日向鼎基公司指定的刘海滨账户汇款250,000元。3.加盖鼎基公司公章，并由刘海滨签字说明收到原件的银行承兑汇票复印件5份，证明董传虎通过交付银行承兑汇票的方式支付房款199,650元。4.开具日期为2014年9月4日，并加盖鼎基公司公章的收款收据1份，证明鼎基公司收到董传虎支付的全部购房款506,190元。鼎基公司对董传虎提供的证据1、3、4真实性不认可，认为加盖的鼎基公司公章是刘海滨私刻的假公章，收款收据一般应加盖鼎基公司财务章而不是公章；对董传虎提供的证据2真实性无异议，但是杨晓华转账给刘海滨个人的，未进入鼎基公司账户，与本案无关联；上述董传虎所述购房款项在鼎基公司账目中均无记载。鼎基公司提供了以下证据：1.潍坊市公安局刑事科学技术研究所于2014年12月19日作出的（潍）公（刑）鉴（文）字[2014]105号《鉴定文书》1份，证明刘海滨存在私刻鼎基公司同名公章的行为。董传虎对鼎基公司提供的证据认为，《鉴定文书》中关于公章真假的认定，不能否认商品房预售合同以及收款行为的效力，刘海滨系鼎基公司的副总经理，在履行职务行为过程中，向合同相对人出具加盖公章的资料，该行为是属于职务行为，应由鼎基公司承担法律后果。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条【盖章行为的法律效力】中关于发生真人假章等人章不一致的情况下，对合同效力的考察，只要盖章之人有代理权即可认定合同和行为的效力。 本院对该争议事实，结合证据的认定分析认为，首先，鼎基公司提供的《鉴定文书》中检材并不包含本案董传虎提供的证据1、3、4，因此，证据1、3、4加盖的鼎基公司同名公章是否为假公章无法准确判定。其次，假使董传虎证据1、3、4中加盖的鼎基公司同名公章与鼎基公司的真实公章不是同一枚印章，但从证据1-4的内容，结合《商品房预售合同》来看，证据1出具日期为2014年9月3日，当天刘海滨以鼎基公司的名义向董传虎出具指定购房款汇款账户并加盖鼎基公司同名公章的证明；次日，鼎基公司与董传虎签订了《商品房预售合同》，并且同日，刘海滨以鼎基公司的名义收取董传虎银行承兑汇票，并在银行承兑汇票复印件上加盖鼎基公司同名公章证明收到银行承兑汇票，同日，刘海滨向董传虎开具加盖鼎基公司同名印章的收款收据；2014年9月5日，董传虎按照刘海滨以鼎基公司的名义指定的账户转账汇款。以上事实表明，董传虎在与鼎基公司签订《商品房预售合同》前一天，作为鼎基公司工作人员的刘海滨即向董传虎出具了指定汇款账户的证明，此时，董传虎便产生刘海滨为鼎基公司与商品房销售有关工作人员的认识。次日，董传虎与鼎基公司签订了《商品房预售合同》，并由刘海滨以鼎基公司的名义收取银行承兑汇票、开具收款收据，基于真实的《商品房预售合同》的签订与刘海滨加盖鼎基公司同名公章开具收款收据、收取银行承兑汇票行为的结合，更使董传虎对刘海滨身份的认识得到肯定。因此，即使刘海滨不具有代理权，董传虎也有理由相信刘海滨具有与其签订合同、收取购房款的代理权。因此，不管刘海滨在收取董传虎购房款过程中使用的鼎基公司同名公章是真或假，刘海滨的行为都是以鼎基公司的名义进行的有效代理，其行为的法律后果应由鼎基公司承担。董传虎提供的证据能够证明其已按《商品房预售合同》的约定支付购房款506,190元。 二、关于董传虎与鼎基公司签订的《商品房预售合同》是否系双方真实意思表示问题。鼎基公司提供以下证据证明合同双方当事人不具有真实买卖商品房的意思。1.2013、2014年度的《住宅销控表》各1份，证明鼎基公司当时的商品房销售价格，销售价格明显高于《商品房预售合同》中约定的每平方米3000元的价格。2.鼎基公司与高山、杨世珍签订的《商品房预售合同》1份，证明2013年正常的销售价格为每平方米4,800元。董传虎对鼎基公司提供的证据认为，《住宅销控表》属于单方证据，不具有真实性、合法性和关联性，与本案无关，不能作为证据使用。鼎基公司与他人签订的《商品房预售合同》与本案无关联，不能证明待证事实，董传虎与鼎基公司之间签订的《商品房预售合同》属于平等主体之间的交易行为，只要不存在可撤销和无效的情形就属于合法有效的民事行为。本院对该争议问题认为，鼎基公司提供的《住宅销控表》属于鼎基公司单方制作的证据，真实性存疑；鼎基公司与他人签订的《商品房预售合同》，只能证明鼎基公司与他人商品房预售合同的签订情况，与本案无直接关联。鼎基公司与商品房买受人签订商品房预售合同，并确定商品房单价，是双方平等协商的交易行为，鼎基公司作为具有企业法人资格的企业，具有完全的民事权利能力和行为能力，应当知道其民事行为的法律后果。鼎基公司并无充分有效证据证明其与董传虎签订《商品房预售合同》时意思表示不真实，即使鼎基公司签订合同后，认为商品房预售单价过低，存在显失公平的情形，也可在法定期限内行使撤销权，但至董传虎申报债权长达六年的期间里，鼎基公司并未主张撤销合同。因此，鼎基公司与董传虎签订的《商品房预售合同》不存在当事人意思表示不真实的情形； 本院认为，董传虎与鼎基公司签订的商品房预售合同，双方当事人意思表示真实，且不存在违反法律法规的强制性规定的情形，该合同合法有效。董传虎已按合同约定向鼎基公司支付购房款，鼎基公司应按约定的交付房屋期限交付房屋，逾期应按约定支付违约金。因鼎基公司进入破产程序实质上构成阻却董传虎主张继续履行合同的法定事由，并且鼎基公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，不具备交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房预售合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，董传虎作为债权人就购房款和逾期交房违约金向鼎基公司破产管理申报债权于法有据，应予确认，但申报的逾期交房违约金计算期限应自约定交房之日计算至裁定受理鼎基公司破产申请之日。 综上所述，对于董传虎的诉讼请求，本院对购房款和合理部分的违约金债权予以确认。对于鼎基公司关于董传虎未支付购房款的辩解主张，如前所述，不予采信。对于鼎基公司关于董传虎不是善意第三人，不能取得房屋所有权的辩解主张，因案涉房屋尚未竣工验收，也未交付董传虎占有，董传虎并未取得房屋所有权，鼎基公司从善意第三人的角度抗辩董传虎未取得房屋所有权并无必要，本院不作评述。 依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告董传虎对被告潍坊鼎基置业有限公司享有破产债权590,521.25元，其中：购房价款506,190元、违约金84,331.25元（自2016年1月1日至2020年7月23日共1666天，以506,190元为基数，按日万分之1计算）； 二、驳回原告董传虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,739元，减半收取计4,870元，由被告潍坊鼎基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 王 泳 二〇二一年一月二十四日 书记员 陈莲莲