河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初1447号原告：胡志杰，男，1973年1月2日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：艾贯勋，郝文博（实习），河南名人（禹州）律师事务所律师。被告：李晓风，男，1965年10月6日生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：张东升，河南首山律师事务所律师。被告：郎旭垒，男，1969年12月13日生，住郑州市管城回族区。原告胡志杰与被告李晓风、郎旭垒执行异议之诉纠纷一案，2020年5月29日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡志杰及其委托诉讼代理人艾贯勋、郝文博，被告李晓风的其委托诉讼代理人张东升到庭参加了诉讼，被告郎旭垒经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志杰诉称：2015年8月11日，胡志杰与郎旭垒、王红霞签订购房协议，约定胡志杰购买郎旭垒、王红霞位于襄城县××南侧××和家园××楼××单元××房产，总价款65万元。当日胡志杰支付全部房款后，在襄城县公证处进行了公证，郎旭垒、王红霞将其与河南广成置业有限公司签订的商品房买卖合同原件及其他相关购房支付费用的票据、天然气开口费票据等原件交付胡志杰。按照郎旭垒商品房买卖合同约定，该房应该在2015年12月底交房，由于房产开发商原因导致该房产迟迟不能交房，也不能办理房产证及相关过户手续。2019年7月，该房产的物业管理公司襄城县广成物业管理有限公司通知胡志杰接收房产，将房屋交付胡志杰，胡志杰从2019年8月2日支付装修保证金、物业费、水电费等费用。后胡志杰花费40万元对该房屋进行装修并入住，该房产是胡志杰全家唯一住处。2020年4月，胡志杰得知涉案房屋被查封后，提出书面异议，襄城县人民法院作出（2020）豫1025执异17号裁定书，驳回胡志杰异议请求。根据关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定，胡志杰与郎旭垒、王红霞之间的买卖合同合法、有效并经公证，胡志杰实际支付了房款且实际占有该房产，因襄城县广成置业有限公司进入破产程序，原告未能办理过户手续，过错不在胡志杰，李晓风申请强制执行涉案房屋侵犯胡志杰合法权益。请求判令：1、解除对位于襄城县××南侧××和家园××楼××单元××房产的查封，并停止对该房产的执行；2、诉讼费由被告负担。李晓风辩称：胡志杰与本案被告郎旭垒之间关于涉案房屋的买卖合同依法不成立。胡志杰与郎旭垒之间关于涉案房屋签订的是《预购房协议》，协议性质为预约订立买卖合同。胡志杰起诉状中主张与郎旭垒之间关于涉案房屋签订《预购房协议》系房屋买卖合同，但该协议违反《合同法》第五十二条第（五）项、城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定的效力性强制性规定，系无效合同。协议双方对涉案房屋未交付使用和未办理产权证的事实明知并列入预购房协议第六条的约定，违反未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律强制性规定，依法无效。胡志杰对于涉案房屋的交付占有发生在涉案房屋被查封期限内，违反法律规定，其占有行为无效。涉案房产的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年12月31日，实际交房时间在2019年7月。而涉案房产已经进行合同备案登记，查封期限自2015年9月16日至2022年10月27日。由此无论是《商品房买卖合同》约定交房时间，还是实际交房时间，均发生在涉案房产被查封期限内。依据城市房地产管理法第三十八条第（二）项规定，胡志杰占有被查封的涉案房屋的行为，违反法律规定，其占有行为依法无效。胡志杰未能办理涉案房屋的过户登记自身存在过错。胡志杰与郎旭垒签订《预购房协议》时，协议双方对涉案房屋未交付使用和未办理产权证及对于签订协议以后是否能够办理过户尚不确定的事实明知，并列入预购房协议第六条的约定，胡志杰有权选择退还购房款追究赔偿违约金，且明知明知交易违法变相采用预购房协议，存在主观恶意，对未能办理涉案房屋的过户登记自身存在过错。胡志杰主张系善意购买人，不符合法律规定。胡志杰主张善意取得涉案房产，依据物权法第一百零六条的规定，转让的不动产未依照法律规定进行登记，不符合善意购买第三人的法定要件，该主张依法不能成立。胡志杰不是涉案房产的权利人，依法不能阻却对涉案房产的执行。胡志杰所签《预购房协议》违反法律规定的效力性强制性规定，系无效合同。胡志杰未经交付，实际占有涉案房产的时间发生在2019年7月，发生在涉案房产被查封期限内，违反法律规定，其占有行为不合法。胡志杰未能办理涉案房屋的过户登记自身存在过错，且不符合善意购买第三人的法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）项、第二十八条的规定，胡志杰不是涉案房产的权利人，依法不能阻却对涉案房产的执行。综上所述，胡志杰不是涉案房产的权利人，胡志杰对涉案房产主张阻却执行，没有事实和法律依据，应依法驳回胡志杰的诉讼请求。郎旭垒缺席未答辩。胡志杰为支持其主张提供以下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份。郎旭垒所交给广城置业有限公司、襄城县广城物业管理有限公司收款收据一组，契税发票一张。证明郎旭垒与河南广城置业有限公司于2014年2月26日，达成《商品房买卖合同》一份，郎旭垒所购买位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产，系一次性付清款，全部购房款为653106元整，郎旭垒已交清了购房的其他相关费用及契税。证据二、襄城县公证处（2005）襄证民字第1052号公证书一份，及《预购房协议》、付款转账凭证份。证明郎旭垒与胡志杰于2015年8月11日达成《预购房协议》，约定将郎旭垒所购买的位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产一处以65万元的价格卖给胡志杰。当日，胡志杰付清了全部房款，郎旭垒将其与河南广成置业有限公司（开发商）签订的《商品房买卖合同》及其他相关票据原件交给胡志杰。证据三、襄城县广城物业管理有限公司收款收据一组。证明胡志杰已实际入住该房，并向物业公司即襄城县广城物业管理有限公司交纳相关物业费用。证据四、襄城县广城物业管理有限公司《告知书》一份。证明至2019年8月2日，该小区“28、29、32号楼未经过建设相关部门五方验收，开发建设方不具备正式交付房屋条件……”等内容。据此，可以证实，因“开发建设方不具备正式交付房屋条件”，所以，郎旭垒即便已交纳了契税，也无法备办理第一手《房产证》，那么，胡志杰就更无办理过户的基础和前提条件。故而足以认定，胡志杰从郎旭垒手买房并入住后，未及时过户的原因不在胡志杰，而是由于开发商的原因造成的。证据五、照片一组。证明胡志杰实际及入涉案房屋。该楼号时至今天尚未全部交工验收，尚不具备办理第一手房产证的条件。证据六、领导留言板截屏，证明目的与证据四一致。李晓风为支持其主张提供以下证据：证据一、（2016）豫1025民初2839号民事判决书、（2016）豫1025民初2510号民事裁定书各一份。证明襄城县人民法院于2017年2月10日做出（2016）豫1025民初2839号民事判决书，判决同案被告郎旭垒于判决生效5日内偿还李晓风借款本金104.5万元及利息（从2015年2月4日起按月利率2%计算至判决确定的还款之日止）的事实，及诉中经李晓风申请于2016年11月18日裁定查封涉案位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产，查封期限二年的事实。证据二、襄城县人民法院作出的（2017）豫1025执760号执行裁定书、送达回执各一份。证明2018年11月2日裁定续行查封涉案位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产，查封期限三年的事实。证据三、律师所调查函回执2份。证明涉案房产已经进行合同备案登记，查封期限自2015年9月16日至2022年10月27日的事实。证据四、襄城县人民法院作出的（2020）豫1025执异17号执行裁定书一份。证明该执行裁定书认定原告胡志杰未能办理过户登记自身存在过错的事实清楚，裁定驳回原告胡志杰的异议请求正确的事实。综合以上证据，经庭审，本院查明以下案件事实：2015年9月11日，本院作出（2015）襄民保字第96号民事裁定书，将郎旭垒所有的位于襄城县曙光路广城和小区32幢3单元11层1106号房（合同编号为GCH32-1106）建筑面积为186.01平方米的房产一套予以查封，查封期限三年。李晓风与郎旭垒、郎书亚民间借贷纠纷一案，2016年11月18日，本院作出（2016）豫1025民初2839号民事裁定书，将郎旭垒所有的位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产及位于郑州市管城回族区花寨路16号楼1单元4层东户的房产予以轮候查封。由于未能在法定期间提起诉讼（2015）襄民保字第96号民事裁定书失去效力，（2016）豫1025民初2839号民事裁定书由轮候查封自动变为正式查封。2017年2月10日，本院作出（2016）豫1025民初2839号民事判决书，判决：郎旭垒偿还李晓风借款本金104.5万元及利息（从2015年2月4日起按月利率2%计算至判决确定之日止），郎书亚负连带还款责任。因郎旭垒未履行（2016）豫1025民初2839号民事判决书确定义务，李晓风申请执行。2017年5月25日，本院作出（2017）豫1025执760号执行裁定书，续行查封郎旭垒名下位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产（合同编号为GCH32-1106）。2020年4月16日，胡志杰向本院提出书面异议，请求撤销本院（2017）豫1025执760号执行裁定书及协助执行通知书，解除对涉案房产的查封。2020年4月30日，本院作出（2020）豫1025执异17号执行裁定书，裁定：驳回胡志杰的异议请求。2020年5月29日，胡志杰诉至本院，请求判令：1、解除对位襄城县烟城路××南侧××和家园××楼××单元××房房产的查封，并停止对该房产的执行；2、诉讼费由被告负担。另查明：2014年2月26日，郎旭垒与河南广成和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房产（合同编号为GCH32-1106），郎旭垒一次性支付全部房款653106元，约定交房时间为2015年12月31日前。2015年8月11日，胡志杰与郎旭垒、王红霞在襄城县公证处签订《预购房协议》并经襄城县公证处公证，协议载明：“一、房产位置：襄城县烟城路东段南侧广城和家园第32幢3单元11层1106号，建筑面积186.01平方米，甲方（郎旭垒）已支付全部房款；二、价格及支付方式：预约购房价款陆拾伍万元整，签订协议之日一次性付清全部房款……六、由于甲方购买的房屋未交付和办理产权证，故现无法将产权过户与乙方。因此，双方约定：届时甲方有义务办理自己名下的房产证，乙方自愿承担办证中产生的费用，然后甲方应当协助乙方将房产证再过户到乙方名下……”，郎旭垒收到胡志杰交付房款后，为胡志杰出具收到条一份，载明：“今收到胡志杰购房款陆拾伍万元整（65万），郎旭垒，2015年8月11日”。当日襄城县公证处作出（2015）襄证民字第1052号《公证书》，载明：“兹证明郎旭垒、王红霞与胡志杰于二〇一五年八月十一日签订了前面的《预购房协议》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。协议上双方当事人的签名、按指印均属实”。2019年7月襄城县广城物业管理有限公司通知业主办理交房手续，2019年8月2日，胡志杰领取襄城县广城物业管理有限公司《告知书》，《告知书》载明：“因广城·和家园28、29、32号楼，房屋未经过相关部门五方验收，开发建设方不具备正式交付房屋条件。现因特殊情况，业主需要办理交付房屋手续（因属临时交房）。因此，领取钥匙后，请业主认真检查房屋，如发现质量问题，在房屋质保期内，产生的工程质量及其他问题，请及时上报物业公司……”。当日，胡志杰提供相关手续后，从襄城县广城物业管理有限公司领取涉案房屋钥匙并交纳装修保证金、物业服务费、装修垃圾清运费、装修物业服务费、水电周转金等相关费用。后胡志杰入住涉案房屋并对涉案房屋进行了装修，装修后胡志杰夫妇及其子、儿媳在涉案房屋居住、生活。因广城和小区房屋未能及时交房问题，购买该小区房屋的业主向襄城县人民政府领导留言板反映，襄城县人民政府回复：“经调查，广城置业有限公司由于经营不善，导致资金链断裂，不能清算到期债务，导致部分资产被法院查封，于2015年10月停工，致使三期10栋楼房不能正常施工。2016年8月，广城和项目开始破产重整，襄城县人民法院现指定河南君之合律师事务所为该企业的管理人，全面负责破产重整工作……”。为核实本案双方提供的证据，本院依职权实地查看了涉案房产，并查询胡志杰及其妻子常娟、儿子胡燊鹏、儿媳朱锦华个人房屋信息登记情况，登记在胡志杰名下有位王洛镇襄××西段段王洛市场房屋（自建）278.25㎡，常娟、胡燊鹏、朱锦华名下无房产。胡志杰王洛镇襄××西段段王洛市场房屋已经以54万元价格转让他人，双方于2013年9月10日办理了公证，转让后一直租赁他人房屋居住。2020年1月5日，本院就本案相关问题向襄城县广城物业管理有限公司进行调查，该公司员工汤娟娟称：胡志杰于2019年8月2日向物业公司提供公证书、交接单等手续齐全的材料，领钥匙入住涉案房屋，当时由于公司业务人员失误，将物业费票据名字写成“胡士杰”，1102号与1106号是同一处房产，1106是不区分单元的情况下说法，1102是区分单元的情况下说法。本院认为：审理案外人执行异议之诉案件，必须在法律框架内严格限定可以排除强制执行的民事权益的范围，从严审查其构成要件，做到既维护案外人对执行标的所应享有的合法权益，又保障申请执行人通过强制执行程序实现其债权的正当利益，从而实现对相关当事人在法律框架内的平等保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。关于胡志杰享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”正如最高人民法院在（2019）最高法民再49号民事判决中论述一样，要对异议人胡志杰对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应结合被执行人郎旭垒的责任财产范围，异议人胡志杰、申请执行人李晓风及被执行人郎旭垒对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。案涉房屋不属于郎旭垒的责任财产，不应纳入强制执行的范围，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。就本案而言，李晓风申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人郎旭垒购买的房产。2015年8月11日，郎旭垒、王红霞与胡志杰签订《预购房协议》，将涉案房屋以65万元出售给胡志杰，约定一次性付清全部房款并经公证部门公证。胡志杰依约向郎旭垒支付了全部购房款，郎旭垒、王红霞将《商品房买卖合同》及相关交费凭证交付胡志杰，依据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋应于2015年12月31日前交付。本案交易双方就涉案房屋坐落位置、价款等主要条款进行以约定，依据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”胡志杰、郎旭垒、王红霞签订的合同虽然名称为“《预购房协议》”，但应认定涉案房产在查封前签订合法有效书面买卖合同。2019年7月，胡志杰得知涉案房屋开始交付后，向襄城县广城物业管理有限公司出示相关手续，并实际缴纳过该房屋物业管理费用、水电费等相关费用也对涉案房产进行了装修并实际入住。对于其占有，经本院向襄城县广城物业管理有有限公司核实，其通过物业公司领取钥匙、办理入住，需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案也没有证据证明胡志杰与郎旭垒恶意串通或者存在其他利害关系，在此情况下，《预购房协议》已经基本履行完毕。郎旭垒作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，案涉房屋已经脱离郎旭垒责任财产范围，郎旭垒因收取了胡志杰支付的购房款，其责任财产并未因此减损，郎旭垒业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。申请执行人李晓风作为郎旭垒债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿郎旭垒所欠债务，除非李晓风有证据证明胡志杰与郎旭垒恶意串通或者有其他利害关系，影响了对郎旭垒责任财产范围的认定。被告李晓风答辩称，双方所签订房屋买卖合同没有发生法律效力，应为无效的理由是：1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。该规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。因此，本案中涉案转让的房产即使存在未依法登记领取权属证书的，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时即具有法律效力；并且在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。胡志杰与郎旭垒交易涉案房屋前并不相识，胡志杰并未与郎旭垒双方恶意串通，损害李晓风利益。涉案房产2014年2月26日郎旭垒以总房款653106元购买，2015年8月11日以65万出售给胡志杰，根据《合同法司法解释（二）》的规定：“对于合同法第74条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。郎旭垒以总房款653106元购买，以总房款65万元转让给胡志杰，虽然转让价格低于郎旭垒购买价格，经查询，郎旭垒自2016年始作为被告涉及多起民间借贷纠纷，本案中合同交易价款65万元需一次性支付，郎旭垒能够选择的满足支付条件的交易对象有限，本案房屋交易价格不属于不合理的低价。故没有证据证明双方存在恶意串通损害李晓风利益。胡志杰对案涉房屋享有的物权期待权与李晓风的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，胡志杰基于《房屋买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对郎旭垒享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于本院作出的（2016）豫1025民初2839号生效民事判决，李晓风对郎旭垒享有的是普通金钱债权，胡志杰在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权，郎旭垒作为出卖人因买受人胡志杰依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，胡志杰对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，胡志杰可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。胡志杰所享有的权利在内容和效力上已经超过了李晓风享有的普通金钱债权，应优先于李晓风的普通金钱债权予以保护。胡志杰对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义，本案中，案涉房屋并非门面商业用房而是作为生活消费的一般商品房，经本院查询，襄城县不动产登记中心于2021年1月14日出具《个人房屋信息查询情况》，胡志杰夫妻及儿子、儿媳名下居用房仅××王洛镇襄××西段段王洛市场房屋（自建）278.25㎡，根据最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第125条所解释，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房，消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，胡志杰符合该规定的精神，在没有证据证明胡志杰恶意串通的情况下，且案涉房屋已被实际装修、用于自住的情况下，案涉房屋对胡志杰即具有了居住保障功能。相对于李晓风享有的普通金钱债权，胡志杰的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。至于案涉房屋一直未办理过户登记手续，不影响对胡志杰享有前述物权期待权的认定。2015年8月11日，胡志杰受让郎旭垒涉案房屋时，当时郎旭垒名下《商品房买卖合同》经襄城县房产管理中心备案，尚未进行物权登记，本案的发生具有过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案诉讼费用，以示惩戒。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：对位于襄城县烟城东路南侧广成和家园32号楼3单元11层1106号房产不得强制执行。案件受理费10300元，由原告胡志杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 欢审 判 员  王云东人民陪审员  彭士新异二〇二一年一月二十七日书记员牛应召