贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民初12号 原告（案外人）：邓发勇，男，汉族，1984年9月9日生，住都匀市。 委托诉讼代理人：谢传芳，贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琨，贵州行者律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈艳华，男，汉族，1970年3月12日生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：代薇，四川遂宜律师事务所律师。 被告（被执行人）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地都匀市火车站路１82号A栋，统一社会信用代码91522701795286742A。 法定代表人：刘国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖明飞，该公司员工。 原告邓发勇与被告陈艳华、贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓发勇及其委托诉讼代理人谢传芳、张琨，被告陈艳华的委托诉讼代理人代薇，被告蓝海湾房开公司的委托诉讼代理人廖明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓发勇向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对 位于都匀市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：原告因购房需要，于2017年3月30日与被告蓝海湾房开公司签订合同编号为Ｙ17005916、Ｙ17005918、Ｙ17005920、Ｙ17005921号的《商品房买卖合同》，合同约定：原告分别购买蓝海湾房开公司开发建设的尚城财富中心8单元17层1号、2号、3号、5号商品房，对应总价款为592985元、971660元、847345元、765310元。付款方式均为贷款方式付款，即于合同签订之日支付首期房价款302985元、486660元、423345元、384310元；余款290000元、485000元、424000元、381000元以银行按揭方式支付。2017年4月25日，原告通过中国工商银行向蓝海湾房开公司银行账户转款支付房价款1597300元，蓝海湾公司于当日向原告出具“收到邓发勇交来财富中心8-17-Ｈ1、Ｈ2、Ｈ3、Ｈ5购房款1597300”的收据，并于同日将该4套房屋交付原告使用。在要求蓝海湾公司配合办理剩余1580000元购房款银行按揭手续过程中，蓝海湾房开公司已各种理由推脱搪塞，一直未予配合办理按揭，也未按照合同第八章第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2018年11月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。”之约定，办理房屋所有权的转移登记。原告无奈，于2019年1月8日向都匀市人民法院提起诉讼，请求确定上述合同合法有效。都匀市人民法院于2019年3月7日作出（2019）2701民初318号民事判决书，判决上述合同有效。2019年10月8日，原告就该房屋所有权确认纠纷向都匀市人民法院提起诉讼，目前该案正在审判之中。2017年12月22日，因被告陈艳华与蓝海湾房开公司民间借贷纠纷，陈艳华向黔南州中级人民法院申请财产保全，黔南州中级人民法院作出（2017）黔27民初163号裁定书，依法查封了包括上述的4套房屋在内的55套房屋。原告知悉该查封事实后，于2019年10月16日向黔南州中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年11月14日，黔南州中级人民法院作出（2019）黔27执异68号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。结合以上事实，原告认为，原告对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：一、黔南州中级人民法院在审查执行异议期限超出法律的强制性规定，程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，人民法院的审查期限为十五日，而原告提交书面异议的日期为2019年10月16日，黔南州中级人民作出（2019）黔27执异68号执行裁定书为2019年11月14日，审查时间明显超出《民事诉讼法》中关于十五日强制性规定，程序违法；二、被告陈艳华查封标的明显超过其与蓝海湾房开公司在民间借贷案中的债权数额。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定。陈艳华在申请查封时债权额约为10585104元，而其申请查封的55套房屋总价在3000万以上，很明显系超标的查封，超出部分应当予以解除；三、上述房屋查封以前原告已经和蓝海湾房开公司签订《商品房买卖合同》且已经支付超过50%的房款；四、原告已经实际占有并使用该房屋。原告早已接收上述房屋，履行业主义务，按时向小区的物业管理公司缴纳物业管理，向相应的电力公司及供水公司缴纳水电费。现该房屋已经装修使用；五、经都匀市人民法院生效判决确认原告与蓝海湾房开公司签订《商品房买卖合同》有效。2019年1月8日，原告向都匀市人民法院提起诉讼，要求确认其与蓝海湾房开公司签署的《商品房买卖合同》有效，经都匀市人民法院开庭审理，2019年3月27日都匀市人民法院作出黔2701民初318号民事判决书，确认原告与蓝海湾房开公司签订《商品房买卖合同》有效。2019年10月8日，原告已就该房屋所有权确认纠纷向都匀市人民法院提起诉讼，目前该案正在审判之中；六、原告未支付全部购房款系非基于自身原因。从本案来看，在黔南州中级人民法院查封之前已经签订合同，且已经实际占有案涉房屋。原告虽然未支付全部购房款，但要求办理后续按揭手续及预告登记而不能系非基于自身原因，而是蓝海湾房开公司原因。综上，请求法院停止对上述房屋的的强制措施，并解除查封。 被告陈艳华答辩称：第一、黔南州中级法院于2019年11月14日做出的执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，合法有效；第二、关于原告提及我方超额查封的情况，原告所称与事实不符，截止当前我方已经解除了20多套房产的查封，并不存在原告所说的查封了55套房产；第三、原告在被告查封前已经合法占有房屋的事实存疑；第四、都匀市人民法院于2019年3月27日作出的判决不能证明原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；第五、原告对案涉房屋并未付清全款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第3项的规定，因此被告陈艳华申请执行案涉房产合理合法，原告诉讼请求与事实不符，与法律无据，恳请法院驳回原告诉讼请求，维护被告陈艳华合法权益。 被告蓝海湾房开公司答辩称：以法院判决为准。 经审理查明：2017年3月30日，原告与被告蓝海湾房开公司分别签订合同编号为Y17015916、Y17015918、Y17015920、Y17015921号的4份《商品房买卖合同》，购买被告蓝海湾房开公司开发建设的尚城财富中心8单元17层1号、2号、3号、5号商品房，对应总价款分别为592985元、971660元、847345元、765310元，付款方式均为贷款方式付款，即于合同签订之日支付首期房价款302985元、486660元、423345元、384310元；余款290000元、485000元、424000元、381000元以银行按揭方式支付。2017年4月21日，原告通过中国工商银行向蓝海湾房开公司银行账户转账支付购房款1597300元，蓝海湾房开公司于当日向原告出具“收到邓发勇交来财富中心8-17-H1、H2、H3、H5购房款1597300”的收据。2017年11月17日，被告蓝海湾房开公司将上述4套房屋交付原告使用，原告于同日交纳装修保证金、物业费、垃圾清理费。 由于被告蓝海湾房开公司一直未给原告办理房屋备案登记，原告于2019年1月8日向都匀市人民法院提起诉讼，请求确认原告与被告蓝海湾房开公司签订的合同编号为Y17015916、Y17015918、Y17015920、Y17015921号的4份《商品房买卖合同》有效；都匀市人民法院于2019年3月27日作出（2019）黔2701民初318号民事判决书，判决：确认原告邓发勇与蓝海湾房开公司于2017年3月30日签订的编号为Y17015916、Y17015918、Y17015920、Y17015921号的4份《商品房买卖合同》有效。2019年11月5日，原告又向都匀市人民法院提起诉讼，请求判决被告蓝海湾房开公司协助原告办理上述4套房屋所有权初始登记，并判决房屋归原告所有；都匀市人民法院于2019年12月26日作出（2019）黔2701民初5334号民事判决书，判决：一、被告蓝海湾房开公司于本判决生效后5日内到都匀市相关行政主管部门为原告邓发勇购买的尚城财富中心8单元17层1号、2号、3号、5号商品房与被告蓝海湾房开公司签订的4份《商品房买卖合同》办理备案登记；二、驳回原告邓发勇的其他诉讼请求。 另查明：本院在办理被告陈艳华与被告蓝海湾房开公司民间借贷纠纷一案中，陈艳华向本院申请诉讼财产保全，本院于2017年12月22日作出（2017）黔27民初163号民事裁定，查封蓝海湾房开公司开发的位于都匀市产在内的共计55套房产。蓝海湾房开公司不服，向本院申请复议。本院于2018年1月31日作出（2017）黔27民初163-1号民事裁定，撤销本院（2017）黔27民初163号民事裁定，查封包括本案所涉房屋在内的37套房产。2018年7月19日，本院作出（2017）黔27民初163号民事判决：一、蓝海湾房开公司于判决生效之日起三十日内偿还陈艳华借款本金8820920元及利息（利息计算方式：从2017年2月4日起按年利率24%计算至该笔借款本金还清之日止）；二、驳回陈艳华的其他诉讼请求。蓝海湾房开公司不服，提出上诉。贵州省高级人民法院于2019年4月16日作出（2018）黔民终1026号民事判决：驳回上诉，维持原判。因蓝海湾房开公司不履行上述生效文书义务，陈艳华向本院申请强制执行。在执行程序中，本院组织双方当事人完成了议价，拟对上述部分被查封的房产挂网拍卖。 原告邓发勇不服，以其系上述4套被查封房屋的实际产权人为由，向本院提出书面异议，请求本院停止对上述房屋的拍卖，并解除查封。本院于2019年11月14日作出（2019）黔27执异68号执行裁定书，驳回邓发勇的异议请求。 上述事实，有《商品房买卖合同》、转账汇款凭证、《收据》、本院（2019）黔27执异68号执行裁定书、本院（2017）黔27民初163-1号民事裁定书等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：原告对本案诉争的房屋是否享有足以排除执行的民事权利。 本案中，虽然在本院裁定查封案涉房屋之前，原告邓发勇与被告蓝海湾房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并交付使用，但原告邓发勇至今未支付全部购房款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告邓发勇的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告邓发勇提出的超标的查封问题，经查，本院（2017）黔27民初163号民事裁定，查封蓝海湾房开公司的55套房产，之后本院作出的（2017）黔27民初163-1号民事裁定，已撤销本院（2017）黔27民初163号民事裁定，查封包括本案所涉房屋在内的37套房产。原告邓发勇主张超标的查封，没有事实依据。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告邓发勇的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告邓发勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 彭 浩 审判员 莫玉魁 审判员 王 锦 二〇二〇年七月六日 法官助理向朝珊 书记员易甜甜