山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁08执异21号异议人（案外人）：孔凡梅，女，汉族，1985年12月16日出生，住曲阜市。申请执行人：中国工商银行股份有限公司曲阜支行，住所：曲阜市大同路南首。负责人：王凯，行长。被执行人：东方文博城文化发展有限公司，住所：山东省济宁市东城区开源路1号。法定代表人：黄祥平，总经理。被执行人：山东富邦盛世房地产开发有限公司。住所：山东省济宁市洸河路22号新闻大厦办公楼10层。法定代表人：胡克春，董事长。本院在执行中国工商银行股份有限公司曲阜支行（以下简称曲阜工商银行）与东方文博城文化发展有限公司（以下简称文博城公司）、山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）借款担保合同纠纷一案中，案外人孔凡梅对本案查封的被执行人富邦公司名下位于曲阜市孔子大道富邦新都40号楼1单元702室房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人孔凡梅称，其于2013年2月2日与富邦公司签订了《商品房买卖合同》，全款购买富邦公司开发的富邦新都40号楼1单元702室房屋，并于2013年2月2日将购房总价款406992元全部支付给富邦公司，富邦公司给其开具了编号为NO7635688的收款收据，异议人于2015年11月入住了购买的上述房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人已经支付全部价款，且已经占有入住，能够排除第三人对上述房屋的强制执行，济宁中院应当解除对异议人购买的上述房屋的查封措施。异议人孔凡梅为证明其主张，向本院提交了富邦公司与异议人签订的涉案《商品房买卖合同》、富邦公司给异议人开具的收款收据等相关证据材料。异议人孔凡梅请求本院解除对其购买的富邦新都40号楼1单元702室房屋的查封。申请执行人曲阜工商银行答辩称：曲阜工商银行对涉案房产依法享有抵押权，异议人提出的排除执行申请不符合法定情形，其异议请求应当予以驳回，具体理由如下：一、涉案房产已经抵押给曲阜工商银行，且已被生效法律文书确认，异议人排除执行的请求应予驳回。2013年3月26日，原申请执行人山东省国际信托股份有限公司（以下简称信托公司）与被执行人富邦公司签署《抵押合同》，将包括涉案房产在内的富邦新都39-42号楼抵押给原申请执行人信托公司并办理了抵押登记，后经济宁仲裁委员会作出的济仲裁字（2015）第1059号裁决书第四项确认抵押权效力和就抵押物折价款项优先受偿的权利，曲阜工商银行受让债权并成为申请执行人后，依法对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。曲阜工商银行作为抵押权人对涉案房产已经办理了抵押登记，且已被济宁仲裁委员会裁决书予以确认，根据上述规定，异议人排除执行的请求不应予以支持。二、异议人提出的异议不能排除人民法院执行。（一）本案异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一是异议人提交的购房合同为虚假合同，与不动产登记部门记载的不符，异议人并未取得涉案房产的所有权。本案仲裁保全阶段，任城区人民法院于2015年12月16日到曲阜市不动产登记中心查封时发现，涉案105套房产均未办理任何签约和备案手续，查封时均属于未销售的状态。异议人提交的购房合同虽然在时间上填写了2012年、2013年等字样，但在查封前3年的时间不去不动产登记部门办理签约、备案等手续，有违常理，明显系为排除本案的执行而伪造签约时间，该合同不能作为认定物权变动的依据。目前，涉案房产的物权仍登记在被执行人富邦公司名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房产登记在富邦公司名下，异议人非合法权利人，异议人提出的查封异议没有事实和法律依据。二是异议人在查封前未能合法占有该涉案房产，基于上述规定第二款，异议人应当在查封之前合法占有不动产，但是异议人在异议申请中自认是在2018年1月、5月、10月等查封后等时间段才占有涉案房产，系在本案查封近3年之后，不符合上述法律明文规定的排除执行情形。三是异议人提供的证据不能证实其已足额交付购房款项，其提出的排除异议没有事实依据。异议人主张对查封的房屋已于富邦公司签订了购房协议并且交付了房款，但异议人提交的购房款证据仅为富邦公司单方出具的收据，并不是正规发票，也没有任何转账凭证予以佐证，不能证实异议人缴纳房款的情况，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的支付价款的情形。四是异议人不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。涉案房产已抵押给答辩人，异议人在购买房产的时候应当应该能预见到涉案房产在涤除抵押之前不能办理房屋转移登记的后果，并且涉案房产查封前也没有办理签约、备案、产权转移等相关手续，异议人也未提供证据证实在向不动产部门提交过上述申请，异议人对涉案房产未办理过户登记存在过错，不符合上述法定排除执行的条件。（二）本案异义不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一），在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，关于异议人签署合同以及支付房款的问题，答辩人已在异议人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定1、3部分分别进行了阐述，同样异议人签署合同以及支付房款的情况也不符合第二十九条（一）、（三）款的规定。此外，异议人一直没有提供证据证实所购涉案房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此异议人的异议不属于规定二十九条第（二）款列明的情形。综上所述，法院的执行合法有效，异议人的请求及其理由不符合法定排除执行的条件，请求执行法院依法驳回异议人的异议申请。本院查明，2013年3月26日，原申请执行人国际信托公司与被执行人富邦公司签订编号为2012年信发-抵押字第38-2号的《抵押合同》，约定被执行人富邦公司以曲阜市××大道××号富邦新都大门商业楼地下一层及富邦新都39-42号楼房产及土地对文博城公司向国际信托公司借款100000000元提供抵押担保，并办理了抵押登记。2014年9月19日，原申请执行人国际信托公司与二被执行人共同签订编号为2014年信发-信贷补字第38号的《信托贷款合同之补充协议》，对原《信托贷款合同》进行了变更，约定借款金额为人民币60000000元，信托借款还款日期为2014年9月20日，富邦公司同意继续以原抵押物提供担保。2015年12月16日，济宁市任城区人民法院根据国际信托公司的申请和济宁仲裁委员会的保全函作出（2015）任执保字第133号执行裁定书及协助执行通知书，查封富邦公司名下位于曲阜市××大道××号富邦新都39号506、1004、1405、1905、2003、2103、2202、2304、2401、2403、2406、2502、2505、2602、1804、1805、1701、1602、1506、1404、1406、1305、1201、1005、903、804、2604、2402、2404、2405、2301、2303、2204、2106；40号楼101、201、202、603、1002、1103、1704、1703、1603、1501、1502、1404、1302、1304、1201、1202、1203、1101、1102、903、904、803、804、702、703、601、504、403；41号楼101、102、201、202、1004、1502、1503、1601、1602、1702、1703、1603、1401、1402、1403、1404、1301、1201、1202、1203、1102、1003、802、803、701、602；42号楼901、101、102、103、104、403、603、604、702、804、904、1102、1202、1203、1204、1301、1601、1703号房产及孔子大道456号富邦新都大门商业楼地下一层-001、-002号房产。文博城公司仅向国际信托公司偿还了部分借款。2018年12月12日，任城区人民法院向曲阜市不动产登记中心发出（2015）任执保字第133号之一协助执行通知书，续行查封了上述不动产。2017年8月14日，济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2015）第1059号裁决书,裁决：“一、被申请人文博城公司应于本裁决生效之日起十日内向申请人国际信托公司偿还借款本金50000000元，并支付以50000000元为基数，按年利率24%，自2014年9月20日起计算至欠款本息实际还清之日止的逾期利息、复利及违约金；二、被申请人文博公司应于本裁定生效之日起十日内向申请人国际信托公司支付律师代理费50000元、其他实现债权的费用340元，合计50340元；三、本案仲裁费100000元、财产保全费5000元，合计105000元（申请人均已垫付），由第一被申请人承担，被申请人文博城公司向申请人国际信托公司履行上述第一、第二项裁决时，须加付仲裁费、财产保全费共计105000元；四、申请人国际信托公司对被申请人富邦公司所有的曲阜市××大道××号（富邦新都）大门商业楼地下一层、富邦新都39-42号楼享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款可优先受偿；被申请人富邦公司有权在承担担保责任后向被申请人文博城公司追偿；如被申请人文博城公司、被申请人富邦公司未在本裁决指定的期限内履行上述金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向申请人国际信托公司加倍支付迟延履行期间的债务利息”。2019年4月17日，本院依国际信托公司的申请对济仲裁字（2015）第1059号裁决书立案执行，执行案号为（2019）鲁08执221号。2019年8月7日，本院作出（2019）鲁08执221号执行裁定书，裁定：变更曲阜工商银行为本案的申请执行人。2019年10月12日，本院在查封的上述不动产处张贴公告，拟对查封的上述不动产进行拍卖。2020年4月22日，曲阜市不动产登记中心向本院出具证明，证实济宁市任城区人民法院在本案保全中作出的（2015）任执保字第133号之一执行裁定书及协助执行通知书对涉案房产的查封为首查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人在法院查封之前已与被执行人富邦公司签订了商品房买卖合同，并且支付了超过百分之五十的价款，异议人所购涉案商品房系用于居住，且异议人向本院提交了无房证明，申请执行人也未举证证明异议人名下还有其他用于居住的房屋。因此，异议人提出的排除对涉案房屋执行的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法应予支持。关于申请执行人曲阜工商银行提出的涉案房产已经抵押给曲阜工商银行，且已被生效法律文书确认问题，由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中并未将申请执行人享有担保物权的房屋排除在外，且该司法解释第二十九条正是第二十七条中“但法律、司法解释另有规定的除外”所称的“司法解释”。关于申请执行人曲阜工商银行提出的本案异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形问题，由于该司法解释并未要求案外人异议必须同时符合该司法解释第二十八条和第二十九条规定的情形，案外人异议只要符合该司法解释第二十八条、第二十九条规定的情形之一，案外人异议就应当予以支持。关于申请执行人曲阜工商银行提出的异议人提交的购房合同为虚假合同问题，因申请执行人曲阜工商银行并未提供相关证据，对申请执行人的该项主张本院不予支持。关于申请执行人曲阜工商银行提出的异议人并未取得涉案房产的所有权问题、本案仲裁保全阶段涉案房产未办理任何签约和备案手续问题、异议人在查封前未能合法占有该涉案房产问题、异议人不符合非因买受人自身原因未办理过户登记问题、异议人提供的证据不能证实其已足额交付购房款问题，由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中并未要求异议人必须具备上述情形，对申请执行人的该项主张本院不予支持。关于申请执行人曲阜工商银行提出的按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，涉案房产登记在富邦公司名下，异议人非合法权利人问题，由于该条是针对案外人对执行标的主张所有权而提出异议如何处理的规定，不适用本案异议人以对所购买的商品房主张物权期待权的情形。综上所述，异议人孔凡梅所提异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的规定，裁定如下：中止对山东富邦盛世房地产开发有限公司名下位于曲阜市孔子大道富邦新都40号楼1单元702室的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李兆军审判员  李 彤审判员  于 涛二〇二一年一月二十八日书记员  从 琳