陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终15004号 上诉人（原审原告）：白春会，女，1986年10月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：黄世岭，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘烨，女，1989年7月15日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：钞佐星，陕西正北律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铁锁，男，汉族，住陕西省佳县。上诉人白春会因与被上诉人刘烨房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2020)陕0116民初8330号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员董凡独任审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年11月20日，西安高科（集团）新西部实业发展公司（出卖人）与刘烨（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由出卖人向刘烨出售位于西安高新区XX园XX区XX号楼XX单元XX号房屋，合同签订后，刘烨依约支付合同款，并于2010年9月2日取得该房屋所有权。2017年3月23日，白春会（乙方：房屋买受人）与刘烨（甲方：房屋出卖人）、西安金爵居上房地产代理有限公司（丙方：居间方）签订《西安市XX房XX居间合同》，载明："一、房屋基本情况：房屋坐落于高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室。房屋建筑面积126.56平方米。房屋所有权证号105XXXXXXX-2-12-3401。房屋用途为住宅。二、交易价格（一）该房屋交易价格为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（￥1200000元）。其中购房定金为人民币肆万元整（￥40000元）于2017年3月22日前已由乙方实际支付给甲方。（二）上述交易价格为净房价......八、补充约定：卖方承诺本人子女未使用过高新国际上学指标。"合同签订后，白春会向刘烨支付合同款，刘烨向白春会交付房屋，白春会现已取得该房屋所有权。刘烨及其子女从未使用高新国际学校指标。2017年3月24日，白春会委托西安通益房地产评估测绘咨询有限公司就涉案房屋抵押价值评估。2017年3月28日，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司作出《房地产抵押估价报告》载明：估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价结果为估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料及影响估价对象诸因素的基础上进行了判断、测算，最终确定估价对象在价值时点假设未设立法定优先受偿权利下的价值为人民币88.95万元，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为人民币零元，抵押评估价值为人民币88.95万元（大写人民币捌拾捌万玖仟伍佰元整），评估单价7028元/平方米。本价值包含其分摊的土地使用权价值及装修价值。扣除装修价值人民币2.5万元后，该估价对象扣除装修后房地产抵押价值为人民币86.45万元（大写人民币捌拾陆万肆仟伍佰元整）。庭审中，白春会提交《西安市XX房XX居间合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、定金收条、转账凭证等用于证明原、刘烨就涉案房屋达成了合意并签订了买卖合同，合同目的包含房屋买卖以及学位的使用，白春会按约支付了房屋及学位款项，双方也完成了房屋的过户，刘烨承诺没有使用过房屋项下的学位。刘烨质证不认可，刘烨称合同载明房屋交易价格为净房价并不包含学位款项。刘烨承诺本人子女并未使用房屋上学指标，并没有承诺该房屋项下有学位指标。刘烨称其从未使用学位指标。亦不清楚学位指标情况，更无隐瞒学位指标过错。白春会提交房地产评估报告一份，证明房屋价值为88.95万元，学位价值为31.05万元。刘烨质证不予认可，刘烨认为评估报告系白春会自行委托所做的贷款评估，并不符合房屋精准的实际市场价格，且白春会因签订涉案合同已经大大的盈利，盈利金额高达一倍，并无损失存在。白春会提交电话录音一份，用于证明白春会在使用学位时刘烨知涉案房屋项下的学位已经被他人使用，双方关于学位使用的合同目的无法实现，刘烨应当退还该部分款项。刘烨质证不予认可，刘烨称合同目的不包含学位使用情况，不同意赔偿白春会损失。刘烨提交《商品房买卖合同》用于证明开发商在合同中没有明示、告知刘烨所购房产附带上学指标，刘烨无权超越该合同给白春会作出其他有关上学指标的承诺。白春会质证不认可，白春会称刘烨购买的房屋学位指标已被他人使用，刘烨有隐瞒的过错。刘烨提交《西安市XX房XX居间合同》，用于证明刘烨只承诺本人子女未使用过上学指标，刘烨没有隐瞒，没有违约，而且签约前刘烨已将房产所有相关资料全部提交白春会审核，房价不包含上学指标部分。白春会起诉已过时效。白春会不认可证明目的，白春会称其购房的重要目的实为学位使用，而刘烨作为出售方，享有全部知情权却故意隐瞒造成现状，应承担损失。白春会称在2020年6月为孩子报名时方才刘烨知学位使用的情况，其起诉并未超过诉讼时效。刘烨提交西安市住房管理局、教育局、工商局印发文件，用于证明上学指标取决于政策，开发商或产权出售人无权承诺。白春会不认可证明目的，称政策出台晚于双方交易，不应作为裁判依据，即使关于学位的约定属无效约定，白春会对学位部分的款项也应予以返还。刘烨提交高新国际学校2017年招生通知，用于证明白春会未尽心调查，产生的后果理应自行承担。白春会质证不认可。白春会诉至原审法院称， 2017年3月22日，其为子女上学，与刘烨签订《西安市XX房XX居间合同》，购买刘烨名下位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室XX房，刘烨承诺该房屋的学位并未使用。2020年6月，其子女达到入学年龄，在办理入学时刘烨知上述学位已经被韩安平使用，其认为刘烨隐瞒学位已经使用的行为致使合同中关于学位使用的合同目的无法实现，应当向其进行赔偿，故诉至法院。请求：1、判令刘烨赔偿其损失31.05万元；2、本案诉讼费由刘烨承担。刘烨辩称，不同意白春会诉讼请求。一、白春会起诉超过法定诉讼时效，应依法驳回诉讼请求。双方于2017年3月23日签订合同，房屋已移交过户，白春会从合同签订之日起即开始计算合同请求权或诉讼时效，白春会现在起诉超过法定诉期。白春会依据合同补充约定起诉，但此约定并非合同主义务条款，只是对所售房屋使用情况的描述，并非是刘烨对附带学籍的保证。二、白春会有意篡改合同中 "补充约定"条款的内容和表述，其主张违背事实、不合法理，不应得到法律支持。1、签合同时，白春会只问及刘烨的子女是否在高新国际学校上过学，刘烨如实陈述自己的孩子从未在高新国际学校上过学，于是，便在合同中备注："卖方承诺本人的子女未使用过高新国际上学指标"。刘烨承诺真实有效。至于其他人是否占用过上学指标，刘烨概不知情，更没有保证。白春会不能对合同作出任意扩大解释，扩大责任范围。白春会将合同内容恶意篡改，本质是对涉案事实的歪曲和对法律的不尊重。2、白春会主张赔偿损失30万元没有法律依据。退一步讲，即使刘烨有什么隐瞒过失行为，白春会的合同权利也只是解除合同并主张10%的违约金，而不是赔偿损失。刘烨只是卖房，没有附加房屋以外的任何条件，房款中未包含学位价。现在房价猛涨，白春会认为少挣了30万元的学籍差价而要求刘烨赔偿，这是彻头彻尾的恶告。三、白春会购买涉案房屋的目的无论是否单纯为了高新国际上学指标，都应自行对有关政策的出台和变化、指标的规定和使用情况进行实际的调查了解，由于政策性的原因、开发商的原因、白春会自身的过错等导致对房屋是否有上学指标的误判，其责任后果理应自行承担。刘烨与开发商签订的《商品房买卖合同》没有附带上学指标的内容，开发商也从未告知刘烨所购房屋附带上学指标，刘烨不存在主观故意隐瞒别人占用上学指标的可能。房屋是否应当附带学籍，并无法律规定，更无有效的政策支持，白春会主张与政府规定背道而驰。西安市住房保障和房屋管理局、教育局、工商局曾于2018年9月7日出台《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》明确规定："购房人所购商品房相对应的学区XX学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。"刘烨从未作过房屋有上学指标的宣传和承诺，房屋价格并不包含有上学指标的费用或指标市场价值部分，白春会用自己过失来追责刘烨，完全违法悖理。原审法院认为,根据《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。白春会称其于2020年6月为孩子报名时才得知学位指标被占用，遂于2020年8月提起诉讼，刘烨提出诉讼时效抗辩，但未向原审法院提供证据证明本案已过诉讼时效，故对该抗辩意见，原审法院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，承担不利的后果。白春会以刘烨隐瞒学位使用情况，违反合同约定，致使无法实现合同重要目的，而给白春会造成经济损失，主张赔偿31.05万元。刘烨不予认可，称其承诺本人及子女从未使用上学指标符合事实，符合合同约定，但其未向白春会承诺房屋项下含有上学指标，更无隐瞒学位指标情况，房屋买卖合同目的并不包含学位使用，房屋交易价为净房价。刘烨认为白春会因房屋买卖已经盈利并无亏损，不同意赔偿白春会损失。综合本案证据，白春会不能证明其主张，白春会的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院遂判决：驳回原告白春会的诉讼请求。案件受理费5957元，减半收取计2978.50元，由白春会负担。宣判后，白春会不服，向本院提起上诉称，一、本案涉及的房屋买卖，包含房屋所有权转移及上学指标使用两个合同目的，刘烨应当就上学指标无法使用承担赔偿责任。一审法院认定：“原告不能证明其主张，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据”。白春会认为一审法院认定事实不清：首先，本案中白春会购买涉案房屋，本身就是为了该房屋项下涉及的高新国际学校的指标，故本案涉及的房屋买卖包含房屋所有权转移及上学指标使用两个合同目的；其次白春会也是按照上学指标房的价格向刘烨支付的房屋款项，该款项包括房屋价款及上学指标价款，在上学指标无法使用的情况下，刘烨应退还该部分款项，承担该部分损失；最后，刘烨在合同中明确“本人及子女未使用过高新国际学校的上学指标”，能说明两个问题，一方面刘烨对于该房屋是指标房是明知并认可的，否则不会做出该等承诺；另一方面刘烨作为原房屋所有权人，其购买房屋来源于开发商，属于一手购买，其作为房屋的第一个房屋所有权人，作出的上述承诺结合合同目的及远高于市场价的成交价款，应当认定为对本案指标未使用的承诺。白春会认为，目前房屋所有权已经转移占有，该部分合同目的已经得到实现，而白春会在准备使用涉案上学指标时，被告知该上学指标无法使用，致使该部分合同目的不能实现，刘烨作为原房屋所有权人，应当就此承担赔偿责任。二、刘烨主张的抗辩事由不能成立。1、刘烨主张其为一手购房，对于房屋下属的上学指标不知情、未承诺，白春会认为该主张与事实不符。刘烨主张其是与开发商直接签订的合同，对房屋项下的上学指标不知情也未承诺，但如上所述，若刘烨不知情，就不应当在合同中作出未使用上学指标的承诺，且房屋的实际价值与成交价之间存在巨大差距，如非上学指标房，白春会也不会以如此高额的价格购买，刘烨的主张明显逻辑相悖，不符合事实。2、刘烨主张双方约定的房屋价值为“纯房价”，且房屋已经升值，白春会主张赔偿没有依据，白春会认为该主张不能成立。刘烨主张的房屋价值为“纯房价”，但根据房屋评估价值来看，该价格明显严重超出市场价值，只有包含上学指标才能达到双方的成交价值；至于房屋升值，是房屋所有权转移产生的增值，与白春会的诉求无关。房屋增值是市场原因，而上学指标无法使用是刘烨原因，不能以房屋的增值抵扣上学指标无法使用的损失，二者不能混为一谈。3、刘烨主张其无权承诺上学指标，是否有上学指标属于一时的政策，白春会认为该主张不符合实际，也没有法律依据。刘烨认为2018年西安市各部门下发的文件认定房地产销售部门无权承诺上学指标，但本案成交时尚未有相应的政策出台，刘烨主张的该政策不能适用于本案，且实践中明确有上学指标房的实际存在，并未有法律对此明文禁止，白春会的合法权益应当被维护。退一步讲，即便承诺上学指标无效，致使双方该部分约定无效，刘烨也应当退还上学指标款项。4、刘烨主张白春会没有尽到审慎义务，自身存在过错，应当自行承担相关责任，白春会认为该主张不能成立。白春会认为，在房屋购买之前，白春会并非小区业主，也没有调查权限，是无法得知上学指标状况的，而刘烨作为房屋的原所有权人，对上学指标状况应当了解，也有义务向白春会披露上学指标使用状况，但却隐瞒了相关事实，更将相关责任推给白春会，明显没有任何依据。三、白春会提供的证据足以证明白春会的主张，刘烨应当承担赔偿责任。一审中，白春会提供了合同、票据等证明双方的买卖关系及有关上学指标的承诺，提供评估报告证明了房屋的实际价值及上学指标价值，提供报名流程及物业信息反馈证明了上学指标无法使用的事实。上述证据足以说明上学指标价值以及关于上学指标无法使用合同目的不能实现的原由，但一审法院未做任何说明，仅以证据不足驳回白春会诉讼请求，属于事实认定不清，刘烨隐瞒上学指标已经使用的关键事实，致使该部分合同目的不能实现，应当承担赔偿责任。综上，请求：1、依法撤销原审判决，改判刘烨赔偿白春会损失31.05万元；2、依法判令一、二审诉讼费由刘烨承担。刘烨辩称，1、刘烨与白春会签订的房屋买卖居间合同，标的仅是涉案房屋本身，并不包含附加保证上学指标的合同内容。刘烨没有任何违约行为，白春会主张赔偿责任无理无据。2、白春会认为其购房价高于其房产贷款时的评估价，并以两者之间的差价来主张上学指标的损失金额，完全违背合同平等协商、真实自愿、客观公证的基本原则。3、白春会认为其购房时西安市政府相关文件尚未出台，由此认为文件对其诉求主张不具有适用效力，该抗辩完全违法悖理。4、白春会的诉讼不但超过法定诉讼时效，亦缺乏有效的事实证据和法律依据，应依法驳回上诉请求，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，白春会主张其不能实现合同目的，故主张刘烨应承担违约赔偿责任。但是，本案双方基于房屋买卖合同项下的权利义务已经履行完毕，白春会所主张之合同目实际上是其子女无法实现入学高新国际小学的目的，而案涉合同关于学位房指标的问题，双方仅在案涉合同的第八条的补充约定中作出了“卖方承诺本人子女未使用过高新国际上学指标”的约定，刘烨作为出卖方，并未违反其承诺，子女未在国际高新上学。因此，白春会主张刘烨承担赔偿损失之违约责任无事实依据，原审法院驳回白春会提起的本案合同之诉正确，本院予以维持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。白春会预交的5957元二审案件受理费，由白春会负担。本判决为终审判决。  审 判 员  董   凡 二〇二一年一月七日 书 记 员  范 致 远  1