天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初13629号原告：群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司，住所地天津市南开区鞍山西道338号501区域510室。法定代表人：陈学文，副总裁。委托诉讼代理人：王一，女，该公司员工。被告：陈健鹏，男，1972年10月14日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司（以下简称群泰物业天津分公司）与被告陈健鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告群泰物业天津分公司的委托诉讼代理人王一，被告陈健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群泰物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付天津市鞍山西道338号百脑汇科技大厦1502室2018年1月至2019年8月物业费共计8498元及至实际付款之日的逾期付款违约金,暂计为4200.73元；2.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与涉诉房屋所在大厦业主会于2018年签订《天津市非住宅物业服务合同》，服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日,物业服务费标准为:5层-20层每月每平方米4.3元、21层-27层每月每平方米4.5元。涉诉房屋建筑面积98.85平米,被告系涉诉房屋业主,自2018年1月至2019年8月开始拖欠原告物业费,原告多次通过多种方式催促被告支付物业费,包括电话联系催缴、将缴费通知单贴在门上等,截至起诉之日被告一直未履行支付物业费的义务,原告已依据物业合同提供了相应的服务,被告的行为严重损害原告的权益造成原告重大损失，故成讼。陈健鹏辩称，被告是原告所述房屋的所有权人，房屋建筑面积98.85平方米、涉诉期间确未向原告交纳物业费，不认可物业费收费标准。未交纳物业费的原因是：1.物业公司未与被告签订物业合同，原告从未接过催缴电话，也从未见过催缴条；2.涉案房屋出租给了商户，是做瑜伽馆的，被告与租户的租赁合同中约定了由租户交纳物业费；3.因原告把租户的车扣了，其双方之间有矛盾，所以租户就联系不上了，也不接被告的电话，直到去年才知道租户的实际情况，还是和物业一起进屋查看，才知道租户已经走了，被告认为是租户一直在交，直到原告起诉才得知涉诉期间一直未交物业费，被告认为造成这个局面原、被告均有责任，作为业主现在同意交纳被告应承担责任的部分物业费（30%），但是不同意交纳应当由原告承认责任的部分物业费（70%），从2003年到2017年一直出租，原告都是找租户收的，作为业主被告没有收到一次催缴电话或催缴单，也不清楚租户到底是被原告赶跑的还是自己走的，所以被告认为应当按照30%交纳物业费，不同意交纳违约金。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2018年1月1日与百脑汇科技大厦业主会签订《天津市非住宅物业服务合同》，约定由原告对百脑汇科技大厦进行物业管理服务，服务期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，该合同于2018年1月24日在天津市南开区××室进行备案。合同第六条约定物业管理服务费采取包干制，收费标准按业主住房建筑面积计算，写字楼：5楼至20楼每月每平方米4.3元、21楼至27楼每月每平方米4.5元，业主于每月6日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之八比例交纳违约金。另查，坐落天津市南开区鞍山××道××号××室房屋权利人为被告，商业，房屋建筑面积98.85平方米。上述事实有《天津市非住宅物业服务合同》、物业管理服务合同备案证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。庭审中，原告表示在有业主特别委托的情况下，原告可以向租户收取物业费，但没有特别委托的，原告不向租户收取，会向业主收取物业费。本院认为，原告与百脑汇科技大厦业主会签订《天津市非住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。原告作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告抗辩应由租户向原告交纳物业费的主张，未提供证据予以证实，且被告作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故本院对其该项抗辩主张不予认可。关于被告抗辩因租户与原告存在矛盾，造成现在的局面应当按照原、被告的责任比例予以交纳物业费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减被告需交纳的物业服务费用数额，同时对原告主张违约金的请求不予支持。故被告应给付原告2018年1月至2019年8月期间的物业服务费6800元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告陈健鹏给付原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司2018年1月至2019年8月期间的物业服务费6800元；二、驳回原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈健鹏负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告群泰物业管理（杭州）有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 康 哲二〇二一年一月二十二日书记员 刘思佳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。