广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16223号原告（反诉被告）：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街27号首层B区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市七九八二餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道上雪科技园北区××××××××。法定代表人：熊治勇，总经理。委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司（以下简称七九八二公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，被告七九八二公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人林俊，被告七九八二公司的法定代表人熊治勇及委托诉讼代理人刘世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认利和物业古镇分公司与七九八二公司于2017年10月9日签订的《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》于2019年10月15日解除；2.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付拖欠的物业管理费（自2019年2月1日起计至合同解除之日止，暂计至2019年10月15日止为100103.31元，其中：2019年2月1日至9月30日每月拖欠11799.25元，2019年10月1日至2019年10月15日拖欠5709.31元）；3.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付拖欠的水费（自2019年1月16日暂计至合同解除之日止，暂计至2019年10月15日为2407.3元）；4.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付拖欠的电费（自2019年2月1日起计至合同解除之日止，暂计至2019年10月30日止为27442.76元）；5.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金【自2019年2月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月15日为41834.43元】;6.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付迟延支付水费违约金【自2019年2月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月15日为830.82元】；7.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付电费违约金【自2019年3月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月30日为8131.42元】；8.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司补交2017年12月10日至2019年10月15日已享受的物业管理费折扣优惠31424.07元；9.判令七九八二公司向利和物业古镇分公司支付物业保证金23598.5元由利和物业古镇分公司没收。利和物业古镇分公司于2020年3月27日变更诉讼请求，变更第3项诉讼请求为七九八二公司向利和物业古镇分公司支付拖欠的水费（自2019年1月16日暂计至合同解除之日止，暂计至2019年11月5日为2418.16元）；变更第4项诉讼请求为七九八二公司支付利和物业古镇分公司拖欠的电费（自2019年2月1日起计至合同解除之日止，暂计至2019年11月5日止为27482.12元）；变更第6项诉讼请求为七九八二公司支付利和物业古镇分公司迟延支付水费违约金（自2019年2月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年11月5日为971.75元）；变更第7项诉讼请求为七九八二公司向利和物业古镇分公司支付迟延支付电费违约金（自2019年3月6日起每日按千分金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年11月5日为971.75元）。事实和理由：七九八二公司于2017年10月9日与中山市利和置业有限公司（下称“利和置业公司”）签订《商铺租赁合同》（下称《租赁合同》）、并与原告利和物业古镇分公司同时签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》（两者统称《物业协议》）。《租赁合同》及《物业协议》约定，1、在租赁期内（2017年10月10日至2022年10月9日）七九八二公司每月应缴纳的物业管理费（其中，优惠前的物业管理费为：471.97㎡×28元/㎡/月=13215.16元/月；优惠后的物业管理费为：471.97㎡×25元/㎡/月=11799.25元/月）及水电费；2、七九八二公司逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，七九八二公司需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；3、七九八二公司自2017年10月14日至2019年10月30日期间共用4个电表[分别为1703039767(以下简称“767电表”)、170××××××××××081(以下简称“081电表”)、170××××××××××008(以下简称“008电表”)、170××××××××××001号电表(以下简称“001电表”)]，用电量共82234.97KWh。其中,767号电表为后付费功能表于2018年6月27日停用，一审已判决确认【案号：(2019)粤2072民初3582号】，该表总用电量26466KWH，在抵减七九八二公司缴纳的4400元后，仍欠费27359.92元未付；081电表为预付费电表，已于2018年9月13日停用，截表电量为896.03KWH；008电表为预付费电表，自2017年10月14日启用日至2019年10月30日期间总用电量为8901.14KWH，表内剩余电费20.71元；001电表为后付费电表，自2018年6月27日启用日至2019年10月30日期间总用电量为45971.2KWH。七九八二公司截至2019年10月30日已付电费43900元在抵减008、081电表已用电费及抵减767电表4400元后，剩余27722.68元用作抵扣001电表费用。故001电表截至2019年10月30日拖欠电费金额为27442.76元，七九八二公司对001表使用情况及电表费用均有签名确认；4、《物业协议》已约定七九八二公司应自欠费当月或次月6日起按欠费总额3‰分段计付违约金。另，七九八二公司与利和置业公司因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，《物业协议》自动解除；租赁有效期内，如七九八二公司违反相关规定且令《租赁合同》及《物业服务管理协议》终止的，利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金并追讨所欠的费用，且利和物业公司应向利和物业古镇分公司补缴已享受的物业管理费等优惠金额。因七九八二公司连续多月欠缴物业管理费、水电费且违反《租赁合同》、《物业协议》的相关条款，其行为已给利和物业古镇分公司带来较大的经济损失。利和物业古镇分公司已多次向七九八二公司发出《要求限期改正违约行为的函》，并曾向贵院起诉七九八二公司主张权益【案号：（2019）粤2072民初3582号】（其中：物业管理费、电费截至2019年1月31日，水费截至2019年1月15日），后利和物业古镇分公司于2019年9月29日向七九八二公司发出《解除通知书》要求于2019年10月15日解除涉案合同并要求七九八二公司支付欠付款项，但七九八二公司至今仍未向利和物业古镇分公司支付任何款项，亦未向利和物业古镇分公司交还商铺。为维护自身权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。七九八二公司辩称，一、关于物业管理费。七九八二公司不应是签订《物业管理服务协议》的主体，利和物业古镇分公司据此向七九八二公司收取物业管理费没有法律依据。根据《物业管理条例》第二十一条和《物权法》第八十一条规定，前期物业服务合同的签约主体，是开发商和物业服务企业，物业服务合同的签约主体，是业主和物业服务企业。七九八二公司只是一个普普通通的商场租户，哪怕七九八二公司与利和置业公司在租赁合同中约定，物业费由七九八二公司代为缴纳及应缴纳金额，也不应超过利和置业公司与利和物业古镇分公司约定的物业服务合同的标准。利和物业古镇分公司与七九八二公司签订的物业协议，违反法律法规的强制性规定，理应无效。为查明案件事实，利和物业古镇分公司应提供经过中山市相关部门备案的《物业服务合同》，并根据该份《物业服务合同》约定的管理费价格作为七九八二公司与业主签订的《中山利和广场商铺租赁合同》中管理费的价格上限来厘定七九八二公司应缴纳的物业管理费，否则利和物业古镇分公司应退还七九八二公司已缴纳的物业管理费；二、关于电费。七九八二公司所需缴纳的电费标准应为0.756元／度，应按此标准重新计算，若七九八二公司多缴，利和物业古镇分公司应予退还。虽然《物业管理服务协议》第六条约定承租单元电费按1.2元／度的标准执行，但上述条款违反了《物业管理条例》第四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的强制规定，依据上述两条规定可知，物业公司代为收取水电费，只能按实际费用收取，不得收取任何额外手续费。中山市商业用电平时电价为0.756元，且七九八二公司用电时期大多集中在平时电价的阶段，中山市发展和改革局出具的电价价目表中明确列明，一般峰谷电价执行范围仅限于原普通工业专变用户，即非共同工业专变用户不执行峰谷收费，而统一按平时电价收取电费。利和物业古镇分公司却统一按高峰电价收取电费，高达0.444元的溢价。利和物业古镇分公司应当提供实际的电费缴费单据，证明其实际支付的电价，并对多收的部分予以扣减甚至退还，否则应统一按0.756元的标准计算电费。三、关于物业管理费违约金。如上所言，七九八二公司不应是《物业管理服务协议》的主体，七九八二公司只是根据租赁合同替业主缴纳物业管理费。《物业管理服务协议》中物业费和违约金的约定，都应该是无效的。且不能超过业主与利和物业古镇分公司真正的物业服务协议的范围。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。物业服务合同是格式合同，其中许多条款加重了七九八二公司的义务，物业服务协议签订后，七九八二公司按时支付了管理费保证金及前期物业管理费等，但因商场开发宣传不到位，七九八二公司及商业中心内的其他商户生意并不及预期，经营出现困难，商业中心内商户拖欠物业管理费的现象普遍存在。七九八二公司不存在拖欠物业管理费的故意，且利和物业古镇分公司未提供证据证明迟交物业管理费对其造成利息之外的其他实际损失。因此，哪怕法院最终判决七九八二公司需承担物业管理费，请法院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率计算，按实欠金额从起诉之日计算至实际清偿之日。四、关于水费违约金、电费违约金。根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，而利和物业古镇分公司多年来一直以1.2元的标准向七九八二公司收取电费，不仅不应收取违约金，还应向七九八二公司退回多收取的电费。七九八二公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《物业管理服务协议》无效；2.判令利和物业古镇分公司退还七九八二公司多缴的物业管理费53770.82元；3.判令利和物业古镇分公司只需向七九八二公司支付电费2660.89元；4.判令利和物业古镇分公司退还七九八二公司已支付的物业管理费保证金25598.5元；5.判令利和物业古镇分公司退还七九八二公司已支付的水电周转金4719.7元；6.判令利和物业古镇分公司退还七九八二公司已支付的装修押金10000元。事实和理由：物业服务合同是特殊合同，并非任何主体都可以随意签订。物业服务合同的双方是固定的，根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。由此可见，前期物业服务合同的签约主体，是开发商和物业服务企业，物业服务合同的签约主体，是业主和物业服务企业。根据法律规定，利和物业古镇分公司要在上述区域行使物业管理职能，需要与业主即利和置业公司签订物业服务合同。七九八二公司只是一个普普通通的商场租户，哪怕七九八二公司与利和置业公司在租赁合同中约定，物业费由七九八二公司代为缴纳及应缴纳金额，也不应超过利和置业公司与利和物业古镇分公司约定的物业服务合同的标准。七九八二公司与利和物业古镇分公司签订的物业协议，显然违反法律、法规的强制性规定，理应无效。我方认为，要查清本案事实，利和物业古镇分公司需提供经中山市相关主管部门备案的物业服务合同，并根据该份物业服务合同约定的管理费价格，并以七九八二公司与业主签订的《中山利和广场商铺租赁合同》中管理费的价格为上限，厘定七九八二公司所应缴纳的物业管理费。若利和物业古镇分公司不配合提供相关主管部门备案的《物业服务合同》，则应退还所有七九八二公司缴纳的物业管理费，从开业至今，七九八二公司合计缴纳物业管理费53770.72元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第十二条，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《物业管理条例》是国务院颁发的部门规章，中山市的电费标准是0.756元／度，而利和物业古镇分公司此前一直按1.2元／度收取电费显然属于上述司法解释第五条规定的情况，因此，利和物业古镇分公司应按0.756元／度调整电费收费，并将此前多收取的电费退还。根据利和物业古镇分公司的统计，用电总量为82234.97KWH，除去3582号案件中已审理的26566.6KWH，本案所涉及的实际用电总量为55768.37KWH。根据0.756元／KWH计算电费，则总电费为42160.8元。而七九八二公司在此期间，所缴电费合计39500元，实际只欠2660.89元。另外，七九八二公司在签订《物业管理服务协议》时，向利和物业古镇分公司支付了物业管理费保证金25598.5元和4719.7元水电周转金，利和物业古镇分公司应当予以退还。利和物业古镇分公司针对反诉辩称，我方认为七九八二公司长期拖欠物业管理费、水费、电费，已经造成利和物业古镇分公司严重经济损失，因此我方不同意退还其已缴纳的物业管理费保证金以及水电周转金，鉴于物业管理服务协议及附件均是双方真实意思表示，故物业服务协议合法有效，其请求2、3没有事实根据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年10月9日，利和置业公司（甲方）与七九八二公司（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市×××××××××利和广场购物中心四层4013、4014A号商铺出租给乙方使用，建筑面积471.97㎡，租赁期限为2017年10月10日至2022年10月9日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费：6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米28元由物管公司收取；前三年物业管理费按每月每平方米25元优惠价格计算；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7条本条款之内容，以乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》为准等内容；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约至甲方解除合同），则乙方应在本合同终止后七日内补交装修期和其他已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。同日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与七九八二公司（乙方）签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》《管理规约》《商户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》，约定物业管理费由物业服务费及能源费共同构成，按乙方承租单元建筑面积计算，自2017年10月10日起至2020年10月9日止，物业管理费按每月每平方米25元收费；自2020年10月10日起按每月每平方米28元收费；电费按1.2元/度（含线、电损耗及分摊）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；乙方接收物业时需缴纳相当于两个月管理费的管理费保证金，该押金代乙方退租时无息予以退还，因乙方违约提前退租，该押金不予退还；装修保证金按每户5000元收取，完工后经查无违章方可无息退还；水费为用水量乘以政府当时规定的单价标准；水费保证金每平方米10元，待乙方退租时予以无息退还；协议履行期限2017年10月10日至2022年10月9日；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。七九八二公司已接收上述两处商铺，并进行经营。七九八二公司于2017年10月13日向利和物业古镇分公司支付物业管理费保证金23598.5元，此外还支付了水电周转金4719.7元、装修押金10000元。2018年9月1日、同年12月3日、2019年3月22日，利和置业公司、利和物业古镇分公司共同向七九八二公司发出《要求限期改正违约行为的函》，告知七八九二公司存在拖欠租金、物业管理费、水电费等费用，要求七八九二公司于接函日后2日内履行合同约定之义务等内容。上述第一份、第三份邮件由七八九二公司签收，第二份邮件被拒收。2019年3月13日，利和物业古镇分公司诉至法院，要求七九八二公司支付2018年4月1日起至2019年1月31日止的物业管理费、2017年11月1日至2019年1月31日止的水费、2017年10月14日至2018年6月27日的电费（电表号为1703039767）、迟延支付物业管理费的违约金等，本院于2019年8月23日作出（2019）粤2072民初3582号民事判决书，判决七九八二公司支付2018年4月至2019年1月的物业管理费115072.64元、2017年11月至2019年1月的水费9216.52元、2017年10月14日至2018年6月27日的电费27359.92元及按年利率24%支付违约金等；七九八二公司对该判决提出上诉后，中山市中级人民法院经审理后于2020年6月10日作出（2020）粤20民终2550号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2019年9月29日，利和置业公司、利和物业古镇分公司共同向七九八二公司发出《解除通知书》，告知七九八二公司共拖欠租金、物业服务费、宣传推广费、水电费等437177.61元，已构成根本违约，通知双方签订的合同于2019年10月15日即告解除。利和置业公司于2019年9月29日通过EMS特快专递向七九八二公司发送该《解除通知书》，该通知于2019年10月7日被七九八二公司签收。庭审中，七九八二公司确认其自2018年4月起未缴纳物业管理费。利和物业古镇分公司主张七九八二公司拖欠水费的金额为2418.16元，具体包括“2019年1月16日至2019年2月15日300.46元、2019年2月16日至2019年3月15日318.56元、2019年3月16日至2019年4月15日304.08元、2019年4月16日至2019年5月15日325.8元、2019年5月16日至2019年6月15日249.78元、2019年6月16日至2019年7月15日238.92元、2019年7月16日至2019年8月15日271.5元、2019年8月16日至2019年9月15日228.06元、2019年9月16日至2019年10月13日170.14元、2019年10月13日至2019年11月5日10.86元”，七九八二公司对金额无异议，并同意支付。利和物业古镇分公司主张七九八二公司拖欠电费的金额为27482.12元，具体包括：2019年2月1日至2019年2月15日1103.24元、2019年2月16日至2019年3月15日3178.56元、2019年3月16日至2019年4月15日3840.96元、2019年4月16日至2019年5月15日3770.88元、2019年5月16日至2019年6月14日3436.8元、2019年6月14日至2019年7月14日3034.56元、2019年7月14日至2019年8月13日3254.4元、2019年8月14日至2019年9月13日2986.56元、2019年9月14日至2019年10月13日2562.24元、2019年10月14日至2019年11月5日313.92元。利和物业古镇分公司对此提交商户水电用量表拟予证实。经查，商户水电用量表显示七九八二公司表号为1703039767的电表2017年10月14日至2018年6月27日用电量为26466.6度，表号为180××××××××××001的电表2018年6月27日至2018年8月15日用电量为5464.8度、2018年8月15日至2019年11月5日的用电量为40539.2度，表号为170××××××××××008的电表2017年10月14日至2019年11月5日的用电量为8901.14度，表号为402529000081的电表2017年10月14日至2018年9月13日的用电量为896.03度。庭审中，七九八二公司及利和物业古镇分公司均确认除（2019）粤2072民初3582号案已处理表号为1703039767的电表外，其余电表七九八二公司共用电55768.37度，以及七九八二公司已支付其余电表的电费39500元。利和物业古镇分公司同意七九八二公司缴纳的水电周转金用以抵扣水费，同意退还七九八二公司缴纳的装修押金，但主张该部分费用用以抵消七九八二公司拖欠其方的费用。本院认为，关于合同效力的问题，我国现行法律、行政法规并未强制禁止承租人签订物业服务合同，且《物业管理条例》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”因此，七九八二公司作为案涉物业服务合同项下权利义务的实际享有和承担者，其主体适格，其与利和物业古镇分公司签订的案涉物业协议是双方真实意思表示，并未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。故七九八二公司诉求确认物业服务协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。合同履行过程中，七九八二公司未按约定支付物业服务费等费用，经催收后仍未支付，构成根本违约，利和物业古镇分公司有权要求解除合同，利和物业古镇分公司于2019年9月29日将《解除通知书》通过邮政EMS快递邮寄给七九八二公司，且通知书明确载明合同解除时间为于2019年10月15日，解除通知已产生法律效力，故本院确认案涉《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》于2019年10月15日解除。关于物业管理费、电费的问题。七九八二公司主张物业管理费、电费标准过高，应当予以调整，其中物业管理费应以利和物业古镇分公司与业主签订的物业服务合同的标准支付，电费应按中山市电费0.756元／度调整。本院认为，民事法律关系属于当事人私权利调整范畴，在不违反法律、行政法规的情况下，应当最大限度的遵循当事人意思自治。本案中，双方签订的《物业管理服务协议》明确约定物业管理费按七九八二公司承租单元建筑面积计算，自2017年10月10日起至2020年10月9日止，物业管理费按每月每平方米25元收费，电费按1.2元／度（含线、电损耗及分摊）。如前所述，案涉合同合法有效，双方对于案涉物业的物业管理费及电费的收费标准已作明确约定，对合同双方均具有法律约束力。七九八二公司主张物业管理费过高属于违规收费，应予以调整，但未就违规事实举证，本院不予采信。关于电费标准问题，本案物业属于商业体，合同已注明电费1.2元／度包含电线、电损耗及分摊。在合同已注明电费标准包含了共用设施设备损耗及相关分摊的前提下，七九八二公司未能举证证明利和物业古镇分公司扣除上述须由其承担的共用设施损耗、分摊等费用后，向其收取的电费仍然过高或明显不合理，故本院对七九八二公司主张调整电费标准为0.756元／度，不予支持。本院（2019）粤2072民初3582号民事判决已处理截至2019年1月的物业管理费，故七九八二公司应支付2019年2月1日至2019年10月15日的物业管理费100103.31元（471.97平方米×25元/平方米/月×8个月+471.97平方米×25元/平方米/月÷31天×15天）。故本院对利和物业古镇分公司诉求七九八二公司支付其物业管理费100103.21元予以支持，对七九八二公司诉求利和物业古镇分公司返还其物业管理费53770.72元不予支持。七九八二公司及利和物业古镇分公司均确认除（2019）粤2072民初3582号案已处理表号为1703039767的电表外，其余电表七九八二公司共用电55768.37度，以及七九八二公司已支付其余电表的电费39500元，涉案租赁合同约定电费按1.2元每度，故七九八二公司尚欠利和物业古镇分公司电费27422.04元（55768.37度×1.2元/度-39500元），故利和物业古镇分公司诉求七九八二公司支付其电费27422.04元本院予以支持，超出部分，本院不予支持，对七九八二公司诉求其只需向利和物业古镇分公司支付电费2660.89元不予支持。关于水费，利和物业古镇分公司主张七九八二公司欠2019年1月16日至2019年11月5日水费2418.16元，七九八二公司确认，故本院对利和物业古镇分公司诉求七九八二公司支付其水费2418.16元予以支持。关于物业管理费折扣优惠。利和物业古镇分公司主张依据《商铺租赁合同》的约定“双方特别明确，乙方（即七九八二公司）妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第5条项下租金折扣优惠的前提，除乙方连续亏损无法持续经营的情况下导致本合同提前终止外，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额”的约定要求七九八二公司补交物业管理费折扣优惠。从上述约定可知，上述约定权利义务的主体为利和置业公司与七九八二公司，并未为利和物业古镇分公司设定权利，该《商铺租赁合同》亦是利和置业公司与七九八二公司签署，《商铺租赁合同》独立于《物业管理服务协议》而存在的，并非《物业管理服务协议》的附件，故上述约定仅在利和置业公司与七九八二公司之间产生约束力，故利和物业古镇分公司依据《商铺租赁合同》的上述约定向七九八二公司主张权利，要求七九八二公司向其补交物业管理费折扣优惠，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任问题。七九八二公司未按约定期限支付物业管理费、水费、电费，构成违约，依法应承担相应的违约责任，关于七九八二公司的违约行为，案涉《物业管理服务协议》既约定了没收物业管理费保证金条款又约定了每日按逾期付款总额的3‰计算违约金，但七九八二公司的违约行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，利和物业古镇分公司未提交相关证据证明其其他损失金额，故双方约定的违约金已过分高于实际损失，应当予以调整。本院根据协议履行情况、违约行为造成的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定物业管理费保证金23598.5元由利和物业古镇分公司予以没收，对其他违约金诉求不予支持，对七九八二公司诉求利和物业古镇分公司返还物业管理费保证金的诉求不予支持。关于水电周转金4719.7、装修押金10000元，利和物业古镇分公司同意返还，但主张该部分用以抵消七九八二公司拖欠其方的费用，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，本院予以准许，并认定水电周转金先用以抵消水费、剩余部分抵消电费，装修押金用以抵消电费，抵消后七九八二公司仍应支付利和物业古镇分公司电费15120.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告（反诉原告）深圳市七九八二餐饮管理有限公司于2017年10月9日签订的《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）及《物业管理服务协议补充协议》于2019年10月15日解除；二、被告（反诉原告）深圳市七九八二餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费100103.31元、电费15120.5元；三、原告（反诉被告）中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告（反诉原告）深圳市七九八二餐饮管理有限公司已缴纳的物业保证金23598.5元；四、驳回原告（反诉被告）中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市七九八二餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4862元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司负担2020元，被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司负担2842元（该款原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，由被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司于履行中迳付原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司2842元）；反诉案件受理费1110元，由被告深圳市七九八二餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年一月六日书记员  廖静怡