广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10042号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市福至纸业有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××福地工业区101办公楼。法定代表人：肖明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张良飞，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳文涛，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市裕杰膳食管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：林四季，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛翠芳，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人东莞市福至纸业有限公司（以下简称为福至公司）因与被上诉人东莞市裕杰膳食管理服务有限公司（以下简称为裕杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初8741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。裕杰公司起诉请求：1．确认裕杰公司、福至公司签订的《租赁合同书》于2019年6月6日解除；2．福至公司双倍退还裕杰公司履约保证金94000元；3．福至公司退回裕杰公司进场费200000元；4．福至公司向裕杰公司支付2019年5月1日至2019年6月5日期间的就餐伙食费用8866元；5．福至公司向裕杰公司支付公证费800元；6．本案诉讼费和保全费用由福至公司承担。福至公司反诉请求：1．裕杰公司向福至公司支付2019年6月1日至2019年7月9日的租金18065元、2019年5月电费2529元、水电费313.5元、化粪池清理费800元、消防设施维护费600元；2．裕杰公司向福至公司支付违法解除租赁合同的违约金28000元；3．本案诉讼费、保全费由裕杰公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞市裕杰膳食管理服务有限公司和东莞市福至纸业有限公司签订的《租赁合同书》于2019年6月6日解除；二、东莞市福至纸业有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市裕杰膳食管理服务有限公司双倍返还履约保证金84000元、返还用电保证金5000元、返还进场费200000元；三、东莞市福至纸业有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市裕杰膳食管理服务有限公司支付伙食费3098.5元；四、驳回东莞市裕杰膳食管理服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回东莞市福至纸业有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2927.5元，由东莞市裕杰膳食管理服务有限公司负担87.5元，由东莞市福至纸业有限公司负担2840元。反诉受理费528.84元，全部由东莞市福至纸业有限公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初8741号民事判决。福至公司不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决，改判福至公司无需返还履约保证金84000元及进场费200000元给裕杰公司；2．裕杰公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方租赁合同关于食堂排他性条款的约定，真实意思是由福至公司协助裕杰公司通过成本竞争的方式合法占领园区内企业员工就餐消费市场，而不是通过强行干预的方式禁止企业内部员工福利食堂。二、客观上存在福至公司协助裕杰公司合法竞争取代企业内部食堂的市场潜力，促成了双方上述合同条款的订立。三、双方合同约定福至公司的配合义务，属于企业宣传和协助协调等协助义务，而非强行干预园区企业开设员工福利食堂的义务。合同没有要求取消园区内企业已有的内部食堂，也没有要求福至公司保证园区内企业内部食堂关闭，仅仅要求福至公司予以配合。福至公司的配合义务有二，企业宣传和协助协商，即配合裕杰公司与开设内部食堂的企业进行协商，宣传裕杰公司的成本优势，或者协助其与园区企业达成员工餐供应及关闭内部食堂的协议。这种配合只是一种协助义务，而非保证义务，与相关企业协商的主体是裕杰公司而非福至公司。四、福至公司积极履行配合义务，不存在任何违约行为。裕杰公司退租的主要原因是其餐厅经营管理不善倒闭，与福至公司无关。裕杰公司就第三方企业开伙提出抗议，福至公司积极履行宣传和协助协调等配合义务，然裕杰公司因经营不善早已决意关闭其餐厅。裕杰公司因其经营管理不善才违约单方解除合同，与少数企业未关闭其食堂的情况无关。事实上，裕杰公司进入园区前，已有其他企业进入园区，当时部分企业自行开设食堂，裕杰公司对此是知情的。裕杰公司于2018年6月开业后，直到2020年4月底，整个期间一直没有要求那些企业关闭其食堂，裕杰公司解除合同与福至公司的履约行为无关。五、禁止第三方企业开设内部员工福利食堂，这种约定本身是违法和无效的。六、原审判决福至公司返还进场费是错误的。根据合同约定，进场费在合同到期终止的情况下归福至公司所有，无需返还。裕杰公司违约致合同解除，故福至公司无需返还。进场费实际属于租金构成部分，裕杰公司已经承租，故进场费归福至公司所有。双方合同约定租赁期限为三年，裕杰公司实际使用租赁房屋超过两年，因此，即使福至公司违约致合同解除，也只需返还三分之一，其余归福至公司所有。况且，本案属于裕杰公司违约，其无权要求返还任何进场费。裕杰公司答辩称：一、福至公司是合同违约方，应承担违约责任，按合同约定应向裕杰公司双倍返还履约保证金84000元和进场费200000元。根据合同约定，在合作期间，福至公司应当保证园区食堂项目由裕杰公司一家独家经营，园区范围内和福至公司承租的园外宿舍楼一律不许开伙，工业园外临街1楼所有铺位除裕杰公司外一律不得经营快餐餐饮行业，而非福至公司主张的由福至公司协助裕杰公司通过成本竞争的方式占领园区内企业员工就餐消费市场。双方签约后，合作期间工业园区内仍存在集体开伙的行为，且园区1楼铺位另有快餐餐饮店在经营，在裕杰公司向福至公司以书面形式发出《联络函》提出抗议要求其按约履行合同后，仍未解决问题，福至公司未按合同约定履行保证义务构成违约，裕杰公司有权根据合同约定终止合同，并要求福至公司双倍返还履约保证金并退回进场费。二、案涉《租赁合同书》中禁止园区内集体开伙、保证园区内食堂项目由裕杰公司一家独家经营的条款是双方真实意思表示，属合法有效。首先，福至公司承包案涉工业园区物业后，其对园区内物业进行统一管理，设置统一食堂供园区内企业员工就餐，系其独立自主经营权，没有违背法律强制性规定。第二，福至公司与入园企业签订入住协议时，约定园区内食堂由一家公司独家经营，系事先协议之事。第三，如果不是独家经营，福至公司无权收取200000元进场费。第四，即便园区内部分企业自行开设的食堂在合同签订前已存在，福至公司作为园区内物业的出租方和管理方，对此情况应当早已明知，其仍向裕杰公司作出承诺，应承担不利后果。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对福至公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对福至公司的上诉意见，本院分析如下：福至公司与裕杰公司签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。案涉《租赁合同书》第三条第7点约定：“乙方（裕杰公司）在合同签订当日需向甲方（福至公司）交纳200000元人民币进场费，此金如乙方中途违约导致合同终止和合同到期都不作退还。但在合作期间，甲方需向乙方保证本工业园食堂项目由乙方一家独家经营，且本园区范围内和甲方承租的园外宿舍楼一律不许开伙，…”，该条约定属双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，福至公司应当受该条款约束。根据裕杰公司提交的公证书反映，在裕杰公司租赁期间，案涉园区内存在其他集体开伙的情形，福至公司对此并无异议，本院予以确认。结合上述合同约定可知，可认定福至公司已存在违约行为。福至公司上诉主张其仅仅负有协助义务，其主张与合同约定不符，本院不予采纳。在裕杰公司向福至公司发出《联络函》提出异议后，福至公司并没有举证证明其已采取必要的措施保障裕杰公司的合同权利，裕杰公司据此提出解除合同，依法有据。裕杰公司请求福至公司双倍返还履约保证金及进场费，请求合理，本院予以支持。福至公司在自身存在违约的情况下，其主张无需返还进场费，没有合同依据，本院不予采纳。综上，福至公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由上诉人东莞市福至纸业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二一年一月二十七日书记员  陈 琨谢翠婷