贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初29号原告：杨含丽，女，1968年11月28日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李静，贵州驰远律师事务所律师，执业证号：15201201211810735，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日生，布依族，住贵州省贞丰县，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。原告杨含丽诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨含丽之委托诉讼代理人李静，被告贵阳合纵置业有限公司之委托诉讼代理人王杉杉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨含丽向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2017年11月16日起至实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款627621元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算到2020年11月16日，共计1095天，应计付违约金金额为68724元，2016年3月30日至2017年11月15日期间的违约金原告自动放弃诉讼主张权利）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积147.42平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5296.83元，总价款627621元，首付款188621元，余款439000元通过银行按揭贷款方式已全额支付给被告。同时约定，被告应当于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期超过60日，被告应当按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。按合同第二十二条第三款明确约定：（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理···约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。但被告怠于履行义务，故原告诉至本院，诉请如前。被告贵阳合纵置业有限公司辩称，1、违约金起算时间应当从2018年1月4日起算至起诉之日止，《商品房买卖合同》约定的办证日期为2016年12月30日，违约金为每日产生的独立债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼时效之规定，诉讼时效为三年。故从原告起诉之日起向前倒推三年，超过三年部分不应得到支持；2、原告主张违约金过高，如果判决被告承担逾期办证违约金，应当以购房款的1%为限，商品房买卖合同22条虽然约定了违约金的计算方式，但在补充协议中已经变更，违约金最高不超过购房款的万分之一，该协议系双方真实意思表示，真实有效，若人民法院审查认为被告承担逾期办证违约金，应当以已付房款的1%为限。本院经审理认定事实如下：2012年6月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2016年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的身份证、工商信息、《商品房买卖合同》、收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表、个人一手住房贷款合同等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任；关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权初始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）明确约定为2016年3月30日前，该时间节点是明确的、具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，未向原告提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的被告不存在违约的辩解意见，不符合合同的约定，本院不予采纳。关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”、第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效···（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的规定，由于该补充协议对违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，庭审中被告提出的违约金为独立债权，应从原告起诉之日起倒推三年，超过3年部分适用诉讼时效失效的抗辩意见成立，本院予以采纳。因此，原告主张违约金应以原告已付购房款627,621元的0.01%为标准，从2017年11月16日起算至被告实际交付商品房转移登记文书之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零二条、第五百零六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨含丽支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（从2017年11月16日至2020年11月16日为68,724元，2020年11月17日起继续以68.724元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告杨含丽交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费759元（已减半、原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇二一年一月十一日法官助理祝文君书记员陈倩倩