河北省唐山市开平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0205执异4号 案外人：张梦轩，女，1992年11月16日出生，汉族，住唐山市高新技术开发区。 申请执行人：王超，男，1990年12月28日出生，汉族，住唐山市开平区。 被执行人：吴昊，女，1988年3月31日出生，汉族，住唐山市开平区。 被执行人：郑猛超，男，1988年9月29日出生，汉族，住唐山市开平区。 在唐山市中级人民法院执行申请执行人王超与被执行人吴昊、郑猛超民间借贷纠纷一案中，案外人张梦轩于2021年1月12日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人张梦轩称，请求终止对唐山市高新技术开发区房屋的拍卖并解除对上述房屋的查封。事实与理由：唐山市中级人民法院在执行（2020）冀02执字第5577号案件的过程中，正准备执行拍卖的唐山市高新技术开发区的房屋，系案外张梦轩的合法房产。理由如下：本案案涉房产系案外人张梦轩于2018年11月8日在唐山市路北区地产经纪服务部的居间服务下，与吴昊、郑猛超签订《房屋买卖合同》（合同编号1810846）的方式合法取得。该《房屋买卖合同》约定，张梦轩在2018年11月11日前将购房款56.1万元支付给吴昊、郑猛超，2018年12月1日每月房贷4100元打到中国农业银行账户62×××75。张梦轩已按《房屋买卖合同》的约定，于2018年11月9日通过华夏银行打到唐山千家房产5万元定金，并由唐山千家扣除吴昊、郑猛超应交付给千家房产房价1%的中介费即1.1万元后，3.9万元由高世玉账户转给吴昊账户3.9万元。加之2018年11月10日，张梦轩又通过中国银行将51.1万元房款打到吴昊账户（51.1万元收款收条为证）。故张梦轩已按《房屋买卖合同》约定，将56.1万元购房款给付了吴昊、郑猛超。2018年11月10日，吴昊、郑猛超将二人与唐山恒大房地产开发有限公司签订的本案案涉房产的原始商品房买卖合同、网签合同确认单、购房发票以及房屋占用、使用权已交付给了异议人张梦轩，该房屋自2018年11月10日起至今一直由张梦轩夫妻实际占用、使用。另外本案案涉房产的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》也已于2018年11月10日登记在张梦轩名下，同日，唐山市博志物业服务有限公司世纪瑞庭服务中心给张梦轩出具《证明信》，证明张梦轩是本案案涉房产的业主。本案案涉房产的房贷，自2018年12月至今一直由案外异议人张梦轩的丈夫陈国财在还房贷，合计已支付24个月。另外张梦轩的丈夫陈国财已经将2018年12月份及2019年1月的房贷给付吴昊（微信称呼橙子姐姐），但吴昊未支付给银行，故陈国财在2019年2月份又多付了8278.55元（4125.04元＋4153.51元）。本案案涉房产的物业费、水电费等相关费用自2018年11月10日至今也一直由案外人张梦轩或其丈夫陈国财支付。综上，案外人张梦轩是在唐山市路北区地产经纪服务部的居间服务下，与吴昊、郑猛超签订《房屋买卖合同》的合法途径，且支付对价，善意取得，并自2018年11月10日起至今一直由张梦轩夫妻实际占用、使用本案案涉房产，故张梦轩系本案案涉房产的合法所有人。假设2018年10月31日王超与吴昊、郑猛超的29.6万元借款真实存在，其查封本案案涉房产的时间为2019年1月15日，唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初48号民事调解书时间为2019年2月27日，两个时间都是在张梦轩与吴昊、郑猛超在2018年11月8日签订《房屋买卖合同》之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……，故法院应当依法终止对本案案涉房产的拍卖行为，并依法解封。 申请执行人王超辩称，其不同意案外人张梦轩所述，法院应继续执行案涉房产。 被执行人吴昊、郑猛超未作答辩。 经审查，王超与吴昊、郑猛超等民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月15日查封了郑猛超名下案涉房产。2019年2月27日，本院作出（2019）冀0205民初48号民事调解书，双方达成如下调解协议：“一、被告吴昊、郑猛超向原告王超偿还借款本金及利息300000元，分期偿还，六年内还清，2019年12月31日前给付50000元，后每半年偿还25000元，至还清之日止。二、如被告吴昊、郑猛超未按协议履行，原告王超有权申请执行全部未给付的款项，并由被告吴昊、郑猛超支付违约金50000元。三、双方无其他纠纷。”因二被告未履行生效法律文书确定的义务，原告向法院申请强制执行。执行过程中，唐山市中级人民法院于2020年4月10日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未全部履行。2020年4月1日，唐山市中级人民法院作出（2020）冀02执5577号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人吴昊、郑猛超银行账户的存款390000元（冻结期限为一年），扣留、提取其等额收入，或查封、扣押其等额价值的财产、冻结其他财产权（查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。申请执行人王超于2020年7月21日向法院提出申请，要求评估、拍卖案涉房产。 另查明，郑猛超、吴昊于2017年10月21日以贷款方式购买了坐落于唐山市高新区房屋，二人于2017年10月19日支付了首期房款516923元，剩余购房款60万元由其按月偿还。2018年11月8日，张梦轩（乙方）与吴昊、郑猛超（甲方）在千家房地产居间服务下签订了《房屋买卖合同》，载明：“甲方自愿将坐落在唐山市路北区房屋出售给乙方，该房屋产权人姓名郑猛超、吴昊，双证暂时未下发，现有证件、手续名称及编号为商品房买卖合同20171021018，房屋有抵押，抵押权人为中国农业银行，房屋有贷款，贷款时间自2017年11月3日至2037年11月2日止，截止（至）2018年11月8日，剩余银行贷款本金58.4万元。甲乙双方协商后的实际成交价格为118万元。乙方于2018年11月8日向甲方交付购房定金5万元，于2018年11月11日前将购房款56.1万元支付给甲方（含定金），乙方于过户当日再向甲方支付购房款3.5万元，乙方自2018年12月1日起按月顶替甲方名义偿还该房屋剩余银行贷款本金，乙方应当在2018年12月1日向该房屋还贷银行卡账户内预存人民币4100元作为保证金，并应在每月1日之前将月还贷金额4100元转入甲方名下指定的还贷银行卡账户。”2018年11月9日，张梦轩向居间方“千家房地产”交付5万元，2018年11月11日，张梦轩向吴昊转款51.1万元，当日，吴昊、郑猛超为张梦轩出具收条。之后，吴昊、郑猛超将原始房屋买卖合同交付张梦轩，张梦轩占有、使用案涉房屋至今，并由其丈夫陈国财（双方于2018年9月20日登记结婚）按期以吴昊名义偿还房屋贷款。 本院经审查认为，根据张梦轩与吴昊、郑猛超签订的房屋买卖合同可以确定张梦轩购房时间为2018年11月8日，早于法院查封上述房产的时间。张梦轩签订合同后即依约支付首期购房款并按月偿还房屋贷款，后合法占有案涉房产，并使用、管理至今，未办理产权变更登记并非归因于张梦轩。基于上述事实，可以认定案外人张梦轩对唐山市路北区房屋享有足以排除强制执行的权利，故案外人张梦轩所提异议成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落于唐山市路北区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  周立荣 人民陪审员  贾凤英 人民陪审员  薛小峰 二〇二一年一月二十六日 法官 助理  王 业 书 记 员  王 欢