北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1986号原告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**辉煌时代大厦**。法定代表人：仇金鑫，主任。委托诉讼代理人：于斌，北京市炜衡律师事务所律师。被告：刘某，男，1948年10月14日出生，汉族，无业，住安徽省临泉县，公民身份号码：×××。被告：高某，女，1946年3月15日出生，汉族，无业，住安徽省临泉县，公民身份号码：×××。共同委托诉讼代理人：刘永俊（系刘某、高某之子），男，1972年10月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。共同委托诉讼代理人：王振宇，河南裕恒律师事务所律师。被告：陈某1，女，2015年6月21日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。法定监护人：陈龙，男，1957年1月26日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。法定监护人：刘秀风，女，1958年7月6日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈某2（陈龙、刘秀风之子），男，1981年10月8日出生，汉族，住北京市丰台区新发地。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）与被告刘某、高某、陈某1被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房担保中心的委托诉讼代理人于斌，被告刘某、高某的委托诉讼代理人刘永俊、王振宇，被告陈某1的委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房担保中心向本院提出诉讼请求：1.刘某、高某、陈某1偿还由住房担保中心代偿的借款本息合计848795.74元；2.刘某、高某、陈某1向住房担保中心支付代偿款项自2019年9月4日起至付清之日止的违约金（标准以拖欠金额为基数，按日万分之四的标准计算）；3.住房担保中心对位于北京市昌平区高教园北四街x号院x号楼x层x单元x房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费由刘某、高某、陈某1承担。事实及理由：刘兰为购买位于北京市昌平区高教园北四街x号院x号楼x层x单元x房屋，向中国银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称中行昌平支行）申请个人住房贷款。中行昌平支行与刘兰、住房担保中心三方于2014年9月12日订立了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》。合同约定：中行昌平支行向刘兰提供个人住房贷款880000元，贷款期限30年，贷款利率为月利率3.75‰，还款方式为自由还款，每月最低还款额为4393元，合同约定由住房担保中心承担连带保证担保，如借款人未按合同约定的债务、期限履行时，由住房担保中心承担担保责任，保证范围为借款本金、利息、罚息。住房担保中心在向贷款人履行了保证责任后，有权向债务人追偿。保证人履行保证责任后，逾期借款人应自保证人偿还债务之日内起按日万分之四的标准向保证人支付违约金。合同签订后，出借人履行了其义务，但刘兰截止至今逾期18期未还。中行昌平支行依据合同约定，于2019年8月22日向住房担保中心发出《履行保证责任通知书》。住房担保中心于2019年9月3日对该债务进行了代偿，代偿金额共计848795.74元，其中本金806116.25元、利息40317.51元、罚息2361.98元。后经查，刘兰因故离世，住房担保中心起诉刘兰的第一顺序继承人。故住房担保中心诉至法院。刘某、高某答辩称：同意住房担保中心的第一项诉讼请求，不同意其第二项诉讼请求，理由是刘兰客观上并未收到住房担保中心发出的偿还代偿贷款通知函，因此刘某、高某、陈某1不应承担违约金。对于住房担保中心的第三项诉讼请求，申请法院依法判决。陈某1答辩称：与刘某、高某的上述答辩意见一致。住房担保中心、刘某、高某及陈某1围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据。各方对住房担保中心提交的证据1-4及刘某、高某、陈某1提交的证据均未提出异议。本院经审查认为上述证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据在卷佐证。关于住房担保中心提交的证据5，刘某、高某、陈某1对该证据的真实性提出异议，因住房担保中心仅提供照片，未能提供其他证据佐证其已实地张贴提前还款通知书，故本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月12日，刘兰（甲方、借款人）与中行昌平支行（乙方、贷款人，以下简称中行昌平支行）、住房担保中心（丙方、保证人）签署《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（合同编号：xxx号），约定借款数额为880000元，借款于合同生效当日划付北京沙河恒大置业有限公司于开户行平安银行北京三元桥支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。借款月利率为3.75‰，自借款划付之日起计息。借款期限为30年，自2014年9月12日起至2044年9月12日止。借款用途仅限于甲方购置（含建造、大修）坐落于北京市昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）地块类居住用地项目x住宅楼x层x单元x住房，建筑面积89.57㎡。甲方自收取借款后按月偿还借款，每月还款时间为每月13日，最后一次还款时间为借款期限届满日。还款方式为自由还款方式，每月最低还款额为4393元。甲方按国家规定的开户最低额在乙方开立活期存款账户，且不可撤销地授权乙方从该账户中划收借款本息及相关费用，甲方应在还款日前及还款日在该账户内保持足以按月还款的存款，以备乙方划收，自乙方划收之日为甲方还款。甲方三个月不履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部借款，并可以要求保证人履行保证责任，甲方债务履行期限届满日即最后还款期限为《提前还款通知书》发出的第30日，保证人应当自收到乙方发出履行保证责任的书面通知之日起五个工作日内履行保证责任，清偿甲方债务。借款债权的担保方式为住房担保中心连带责任保证担保，担保服务费为2508元。甲方未按合同约定的债务履行期限履行债务时，乙方可以要求保证人承担保证责任。保证担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息；保证担保期间自合同生效之日起至债务履行期限届满日后六个月。保证人履行了保证责任，甲方应当按照保证人要求及时偿还该代偿款，逾期，甲方应当自保证人代其偿还债务之日起按照逾期数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。合同还约定了其他内容。该合同尾部甲方、借款人处刘兰签字确认。之后，刘兰（抵押人，反担保人，甲方）与住房担保中心（抵押权人，保证人，乙方）签订了《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，合同约定：为保障借款合同中保证人即乙方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就甲方将其所购北京市昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）地块类居住用地项目x住宅楼x层x单元x抵押给乙方之事宜，达成如下协议：甲方以昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）地块类居住用地项目x住宅楼x层x单元x房屋抵押，抵押担保的范围：（一）借款人违约致使乙方向贷款人承担的全部保证责任，包括贷款本金、利息和罚息；（二）乙方向借款人追偿而借款人迟延偿还期间的违约金；（三）实现抵押权的费用，包括变卖费、提存费、拍卖费、应缴纳的税费、交易手续费、诉讼费、仲裁费、执行费、律师代理费等。本合同签订时，甲方应当签署委托乙方代为办理抵押房屋登记的授权委托书，并提交办理抵押房屋登记所需证明文件。借款人累计（含持续）三个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息，致使乙方承担了保证责任，乙方有权根据本合同约定依法处置抵押房屋。借款人违约致使乙方承担了保证责任，乙方有权通过诉讼实现抵押权。合同还约定了其他内容。2018年5月10日，住房担保中心就刘兰购买的上述房屋即位于北京市昌平区高教园北四街**院**楼******产取得不动产登记证明，该证明载明证明权利或事项为抵押权，权利人为住房担保中心，义务人为刘兰，不动产权证号码为：xxx号；抵押权种类为一般抵押，被担保数额为880000元，债务履行期限为360个月。2019年8月22日，中行昌平支行向住房担保中心出具《履行保证责任通知书》。该通知书内容为：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2014年9月12日与借款人刘兰签订借款合同，向其提供贷款88万元，期限30年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）地块类居住用地项目x住宅楼x层x单元x。截止到2019年9月3日，该借款人剩余贷款本金806116.25元，逾期开始时间2018年3月12日，逾期期数18期，逾期本金23444.96元，利息40317.51元，罚息2361.98元，代偿金额合计848795.74元。鉴于该笔贷款连续逾期已达保证人履行保证责任的约定条件，为此请保证人履行保证责任，清偿借款人剩余全部贷款本金及逾期期间的利息、罚息。代偿金额由北京住房公积金管理中心按确定的代偿日期计算，并以北京住房公积金管理中心出具的凭证为准。”住房担保中心收到上述通知书履行了代偿义务。中行昌平支行于2019年9月18日向住房担保中心出具《代偿证明》。该证明载明：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2014年9月12日与借款人刘兰签订借款合同，向其提供贷款88万元，期限30年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）地块类居住用地项目x住宅楼x层x单元x。鉴于借款人该笔贷款连续逾期18期已达保证人履行保证责任的条件，贵单位已于2019年9月3日代借款人偿还款项合计848795.74元。其中：本金806116.25元、利息40317.51元、罚息2361.98元，该笔贷款已经结清。”住房担保中心代偿后，向刘兰邮寄了《偿还代偿贷款通知函》，该邮件于2019年9月30日被退回。该通知函载明：“您于2014年9月12日与中国银行股份有限公司北京昌平支行签订了《北京住房公积金管理中心公积金贷款借款合同》，借款88万元，期限30年，用以购买昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）地块类居住用地项目x住宅楼x层x单元x房屋住房，由我中心提供（全程）担保。现由于您未按期偿还贷款，根据借款合同有关条款约定我中心已按银行要求履行了担保责任，于2019年9月3日代您偿还逾期贷款本金、利息、罚息及有关费用，共计848795.74元。自我中心履行担保责任之日起，放款银行不再接受您该部分款项的还款行为。请您在接到本通知15日内或至迟于我方发出本通知30日内，及时与我中心联系协商还款事宜，贵方逾期未按本通知要求与我中心取得有效联系偿还代垫本息及利息，我中心将通过法律途径解决。自我中心履行担保责任之日起至您将该部分款项全部还清之日止的利息损失（或违约金），我中心将按照相关法律及借款合同之约定收取”。刘某系刘兰之父，高某系刘兰之母。陈龙系陈立超之父，刘秀风系陈立超之母。刘兰与陈立超于2014年11月登记结婚；陈某1系双方之女，于2015年6月21日出生。刘兰于2016年10月30日死亡。河北省保定市中级人民法院于2017年3月29日作出(2017)冀x刑初x号刑事附带民事判决，认定被告人陈立超因家庭琐事将刘兰杀害，犯故意杀人罪，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身。经查，，住房担保中心代偿后刘某、高某、陈某1尚未对刘兰的涉案债务进行偿还，亦未对刘兰的遗产进行分割。审理中，刘某、高某、陈某1均未提交遗嘱，且均明确表示不放弃继承刘兰的遗产。上述事实，有当事人提交的证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：刘兰与中行昌平支行、、住房担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》及刘兰与住房担保中心签订的《北京市住房贷款担保中心抵押反担保）合同》，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人进行追偿。本案中，刘兰在借款合同的履行期间未能依约履行还款义务，导致住房担保中心代刘兰偿还逾期款项共计848795.74元。上述款项及相应违约金应属刘兰的债务。根据法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。因刘兰已去世，陈立超因故意杀害刘兰已丧失对刘兰的遗产的继承权，刘某、高某、陈某1作为刘兰的法定第一顺位继承人明确表示不放弃继承，则住房担保中心在承担前述保证责任后，有权要求刘某、高某、陈某1在继承刘兰的遗产价值限额内向住房担保中心偿还上述代偿款并支付相应违约金。。住房担保中心的上述诉讼请求于法有据，本院对其上述诉讼请求予以支持。刘某、高某、陈某1辩称刘兰并未收到住房担保中心发出的《偿还代偿贷款通知函》，故不同意承担违约金。本院认为，，住房担保中心在代刘兰偿还贷款后已向其邮寄《偿还代偿贷款通知函》履行了相应通知义务，因刘兰已去世未能向其成功送达上述通知函，，住房担保中心对此并不存在过错，住房担保中心有权按照借款合同的约定主张相应违约金故本院对于刘某、高某、陈某1的上述辩解不予采信。关于抵押一节，刘兰以其购买的涉案房产作为抵押反担保，并依法办理了抵押登记，，住房担保中心作为涉案抵押物的抵押权人有权对该涉案抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，故本院对住房担保中心要求就涉案抵押物实现抵押权所得款项优先受偿的诉讼请求亦予以支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、刘某、高某、陈某1于本判决生效后十日内在继承刘兰的遗产价值限额内向北京市住房贷款担保中心偿还代偿款848795.74元并支付违约金（违约金自2019年9月4日起计算至实际还清之日止，以848795.74元为基数，按照每日万分之四的标准计算）；二、北京市住房贷款担保中心有权以刘兰名下位于北京市昌平区高教园北四街x号院x号楼x层x单元x房产实现抵押权所得价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12288元（北京市住房贷款担保中心已预交），由刘某、高某、陈某1负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 平人民陪审员  李绥奇人民陪审员  李蜀晋二〇二一年一月八日书 记 员  刘 鸽