河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终256号上诉人（原审被告）:贾艳花，女，1980年10月01日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：胡威，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：金庆立，驻马店市示范区正义法律服务所工作人员。被上诉人（原审原告）:马永军，男，1968年02月12日出生，回族，住汝南县。委托诉讼代理人：赵新奇，河南安澜律师事务所律师。上诉人贾艳花因与被上诉人马永军租赁合同纠纷一案，不服汝南县人民法院（2020）豫1727民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾艳花及其委托诉讼代理人胡威、金庆立、被上诉人马永军的委托诉讼代理人赵新奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾艳花上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：原审认定事实不清，其在2020年1月26日因疫情已经停业，原审法院认定其实际经营至2020年2月26日错误。2019年5月份开始因棚户区改造拆迁，其经营受到严重影响，一审法院只酌定免交3个月房租有失公正。被上诉人侵占停产停业补贴，并占有添置物品，其不应支付租金。马永军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。马永军向一审法院起诉请求:1、依法判令被告支付原告租金270000元及违约金（暂定10000元）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年07月01日，原告马永军（甲方）与朱红羊、冯军亭（乙方）签订一份《房屋及浴池配套设施租赁经营合同》，约定：1、乙方租赁甲方的标的物的具体位置位于汝南县原冷冻厂东侧、汝正公路路西：（1）坐南朝北、四层楼一栋,年租金(四万元整)；（2）坐东朝西临街房屋二、三、四层套房里,其中四层二套,二、三层各一套，年租金(三万元整)；（3）温泉井一眼,冷水井一眼及洗浴管道配套设施、变压器及供电设备，年租金(二十七万元整)。注:如乙方在经营期内导致温泉井人违现象不能正常使用,应赔偿甲方一百五十万元,冷水井人为现象毁坏，应赔偿三十万元；（4）其他附属设配(主要指洗浴楼中的休息室内的休息沙发,房间内的床、电视等物品,对此类物品,以双方交接清单为准,交接清单为本合同的一部分。2、租赁期限：本合同的租赁期限为壹拾年,从2010年07月01日起至2020年06月30日止。本合同到期后,若甲方继续对外出租本合同所述物品的,在同等条件上,乙方有优先承租权。3、本合同项下的年租金：合计为三十四万元整。乙方租赁上述房屋及设施的用途是用于洗浴行业的经营。4、租金及租金的支付：本合同签字生效后,年租金分两次付清,签字当日即2010年06月30日付款十七万元整;2011年元月1日付款十七万元整。甲方每次收到年租金后,应当向乙方出具收款收据。5、租赁物交付的时间、地点、方式及验收：本合同签字之日的第二日,在租赁物所在地交付租赁物;甲乙双方应共同查验房屋内、外的设施、设备,确认后填写《房屋附属设施、设备清单》并签字或签章,进行交接;乙方应对租赁物的质量状况、房间结构、门、窗材质予以验收;合同到期时,乙方应结清租赁期间的全部水、电的费用及其他费用。对于甲方现有的洗浴所需的物品,未曾使用的,乙方按进货价格予以按收。6、租赁物的维修及改造：本合同项下的租赁物及附属设施、设备的维修由乙方承担,甲方不承担任何维修费用。7、租赁物合同期满或合同终止,乙方应及时返还租赁物及附属的设施、设备;乙方应在5日内搬出,逾期房屋内如仍有余物,视为乙方放弃所有权,有甲方处理。8、租赁物的装饰、装修或增设他物：（1）乙方根据自身经营的需要对租赁物进行装饰、装修或增设他物时,不得破坏房屋的整体建筑结构及房屋的安全,并要符合有关消防安全的规定。（2）租赁合同期满或合同终止,乙方应当保留对租赁物的装饰、装修或增设的他物,由甲方无偿取得所有权。9、乙方未经甲方的书面同意,不得转租。……12、特别约定：……在乙方租赁经营期间,因政府征用的拆迁行为,致使本合同无法继续履行的,本合同解除。双方互不承担赔偿责任。对于政府征用拆迁时,若对房屋的装修有补偿的情况下,本合同第一条第二项的装修部分的补偿款全部给乙方所有。若拆迁部门对装修部分没有补偿的情况下,甲方对乙方的装修部分不承担任何补偿责任。……14、违约责任：本合同签字生效后,在租赁期间内,双方未经对方书面同意,不得变更或者解除本合同,否则,违约方应当向守约方支付年租金30%的违约金。2015年，朱红羊与冯军亭将涉案标的物经原告同意转租给被告贾艳花经营。2019年07月01日至2020年06月30日的租金34万元，原告支付7万元后，对下余租金以抗辩理由拒付。另查明，××感染肺炎疫情防控指挥部于2020年02月06日张贴公告：全县范围内只允许天中印象酒店面向社会营业，其他大中小型宾馆、酒店、餐饮场所疫情防控期间全部关闭。本公告自2020年02月06日起执行，解除时间另行公告。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原告以被告拖欠租金未付为由向本院起诉，本案系房屋租赁合同纠纷。2015年，被告贾艳花经原告同意承租了涉案房屋从事经营活动，原租赁协议的权利义务一并转让给了被告，即双方当事人成为案涉《租赁经营合同》的出租方与承租方，《租赁经营合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2015年至2019年06月30日双方均按协议约定履行了义务，2019年07月01日至2020年06月30日，被告未按约定支付完相应的年租金，其行为构成违约，原告请求被告支付拖欠的租金符合法律及合同的约定。因受2020年疫情影响，被告请求减免疫情期间租金的理由符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发【2020】17号文的规定，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，承租人可以请求减免租金。因此，被告要求减少租金的理由，予以采纳。被告实际经营至2020年02月26日，经营受损失的期间为4个月，因当事人对损失的的发生均没有过错，根据公平原则，酌定被告免交3个月房租，即85000元（340000元÷12个月×3个月），被告仍应向原告支付下欠租金185000元（340000元-70000元-85000元）。关于原告请求的违约金问题，因疫情防控措施导致承租人贾艳花收入明显减少，且双方因本案涉及事宜一直处于协商之中，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知精神，不予支持。关于被告提出的取水许可证花费问题，系案涉租赁合同约定之外发生的事项，应由双方另行协商解决，在本案中不予一并处理。关于被告提出的房屋征收补偿问题，因与本案不是同一法律关系，不予一并审理。根据上述理由及法律规定，另依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贾艳花于判决生效之日起五日内支付原告马永军租金185000元；二、驳回原告马永军其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期借款利率计息）。案件受理费5500元，由被告贾艳花负担4000元，由原告马永军负担1500元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，因受2020年疫情影响，上诉人的经营确实受到影响，一审法院根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发【2020】17号文的规定，酌定上诉人免交3个月房租，已对上诉人减免租金的合理请求予以了支持。关于上诉人以棚户区改造拆迁为由要求减免租金的问题，因上诉人不能提供充分证据证明其因拆迁无法经营的事实，上诉人也未以拆迁受到影响为由要求解除租赁合同，上诉人又向被上诉人支付房租。因此，上诉人以拆迁为由要求减少租金的理由不能成立。关于上诉人称被上诉人侵占停产停业补贴的问题，上诉人未提出反诉，本案不予处理，其可另行主张权利。关于被上诉人占有添置物的问题，因双方合同明确约定合同期满后增设物的归属，被上诉人依据该约定占有，没有侵犯上诉人的财产权益。综上所述，贾艳花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由贾艳花负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二一年一月二十九日书记员  庞壹卉