福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3592号 原告:福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路**。 法定代表人：吴海英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑高廷，福建秉峰律师事务所律师。 被告：林心平，男，1965年4月23日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 原告福建星海房地产有限公司（以下简称“星海公司”）与被告林心平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于2020年11月4日、2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告星海公司委托诉讼代理人郑高廷、被告林心平委托诉讼代理人林震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星海公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令林心平立即与星海公司共同办理案涉房屋不动产权转移登记手续；2.判令林心平向星海公司支付逾期办证违约金（按已付购房款1655492元的日万分之三计算，自2018年2月19日起计至案涉房屋所有权转移登记手续办结之日止）；3.判令林心平承担星海公司因本案而支出的律师代理费2000元；4.判令星海公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，星海公司撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2014年3月9日，林心平（买受人）与星海公司（出卖人）就购买位于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第x幢xx层2xx1号房签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），房屋总价款为1655492元。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一日，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。2018年1月19日，案涉房屋进行房屋所有权初始登记，已具备办理所有权转移条件。后星海公司曾多次催促林心平配合办理相关转移登记手续，但林心平均未办理。2020年1月，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所就林心平怠于办理案涉房屋转移登记事宜，向林心平发函催办。林心平至今未办理房屋所有权转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。 林心平辩称，1.星海公司诉请的违约金起算点有误，根据《合同》附件六补充协议第六条“买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内配合出卖人办理相关产权手续”的约定，星海公司缺乏充分证据证明林心平收到星海公司的办证通知。2.延迟办证并非林心平自身原因造成的。林心平于2018年10月11日缴纳维修基金后，得知案涉房屋被福州市中级人民法院查封，查封期限为2018年1月5日起至2021年1月4日，究其原由，系因星海公司错误录入房屋信息致案涉房屋被错误查封，故延迟办证并非林心平自身原因造成的；3.《合同》附件六补充协议第六条有违公平，属于无效条款。综上，星海公司的诉请，缺乏事实依据，应予以驳回。 当事人为支持其诉讼主张向本院提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院结合案件的具体情况予以综合分析认定如下： 1.2017年9月13日、2017年12月1日的关于产权办理通知函。本院认为，首先，星海公司主张于2017年9月13日、2017年12月1日通知林心平办证。星海公司未提供有效证据证明上述通知书已交邮且按合同约定进行投递。退一步讲，即使上述材料已按约进行投递。案涉小区于2018年1月19日才取得所有权初始登记。案涉小区总登尚未办理就通知办证，不符合正常的行为逻辑、交易习惯和日常生活经验法则，故不予采纳。 2.中国邮政集团公司福建省平潭县分公司于2019年5月7日出具的《说明函》。本院认为，《说明函》载明“大部分收件地址集中在星海湾楼盘”，该送达地址与林心平在案涉《合同》中约定的确认送达地址不一致，故该证据与本案的关联性存疑，本院不予采纳。 3.2018年6月5日的EMS面单及2020年11月19日中国邮政集团有限公司福建省平潭综合实验区分公司（以下简称邮政公司）的《函》，本院认为，星海公司仅提供邮寄面单而未提供邮寄详情单相印证，邮政公司的《函》虽载明上述面单“确定为我司收寄并已投递”，但亦载明“相关档案材料被我司销毁”，《函》内容前后矛盾。在本院要求该公司提供“收寄并投递”的相应证据后，该公司《复函》如下：“相关档案凭证已销毁，故我司无法提供任何档案凭证”。基于该公司出具的《函》内容前后矛盾，无法证明星海公司已将通知办证函投递及投递的状态，故对上述证据不予采纳。 4.2020年1月13日的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单，林心平虽有异议，但邮寄投递的地址为案涉合同中约定的确认送达地址，故本院对其予以确认，并在卷佐证。 5.2020年6月11日的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单，林心平虽有异议，但邮寄投递的地址为案涉合同中约定的确认送达地址，故本院对其予以确认，并在卷佐证。 根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定事实如下： 2014年3月9日，林心平（买受人）与星海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1655492元购买星海公司开发的坐落于平潭县××路××北侧（星海湾x号）第x幢xx层2xx号商品房。《合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要义务的内容。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十天内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一日，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。 2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发放首次登记通知，通知其申请的星海湾1号A1、A2区的住宅部分的房屋所有权首次登记已办结。 2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。 2018年5月31日，星海公司按公告要求向平潭综合实验区行政服务中心一次性提交案涉房产转移登记的申请材料。 2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照林心平在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向林心平发函催办，EMS邮件详情单显示该函件因未妥投于2020年1月27日被退回。2020年9月2日，案涉房屋办理了不动产权证书。 2018年1月6日，因房屋信息错误，案涉房屋被误查封，后于2019年2月26日，解除案涉房屋的查封状态。 另查，2014年4月28日，林心平（借款人）、星海公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司平潭支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定星海公司为林心平为案涉房产申请的按揭贷款包括全部本金、利息、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用承担阶段性保证。星海公司的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。星海公司为林心平的案涉房屋按揭贷款向中国建设银行股份有限公司平潭支行交纳保证金，保证金为贷款金额的5%。 本院认为，案涉合同系星海公司与林心平在协商达成一致意见后签订，即使条款由星海公司提供，也不能否认系双方当事人真实意思表示，约定中除第六条违约金标准的约定外，其他约定不属于免除或限制星海公司责任、加重林心平责任、排除林心平主要权利的情形，合法有效，可以作为本案的判决依据。本案的争议焦点如下： 一、林心平是否需承担违约责任 首先，案涉房屋小区于2018年1月19日取得房屋所有权首次登记手续，按照平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号公告，星海公司于2018年5月31日向该中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。其次，《合同》附件六合同补充协议第六条约定，林心平若未按合同约定的期间履行办证义务，属不履行合同义务或履行义务不符合合同约定。再次，星海公司为林心平案涉房产按揭贷款提供阶段性保证，若林心平未积极履行办证义务，导致星海公司缴纳的保证金被占用，且可能承担保证责任的预期风险，故林心平对按期办理房屋权属证书负有义务。林心平逾期办理相关权属转移手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金的计算标准及计算期间 关于违约金的计算标准问题，按《合同》附件六合同补充协议第六条约定，林心平按购房款总额1655492元的日万分之三向星海公司支付违约金。林心平主张该标准过高，应予调整降低。本院认为，从违约的结果看，林心平未积极履行办证义务，导致星海公司的保证金被占用，星海公司确认其缴纳的保证金金额为业主贷款余额的5%，且可能承担贷款余额保证责任的预期风险。结合本案讼争合同的实际履行情况，林心平在本案中不存在拖延支付按揭贷款的情形，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻林心平的违约责任，故酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。 关于违约金的计算期间问题。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照林心平在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向林心平发函催办，EMS邮件详情单显示该函件于2020年1月27日被退回，视为于2020年1月27日送达。按《合同》附件六合同补充协议第六条约定，林心平应自2020年1月27日的第31日即2020年2月27日起，按购房款总额1655492元的日0.0075%计算，向星海公司支付违约金至林心平申请办理案涉房屋不动产权属登记手续之日止，故星海公司主张的逾期办证违约金可自2020年2月27日起计至2020年9月2日止，共188天。为此，林心平应向星海公司支付的逾期办证违约金为1655492元×188日×0.0075%计23342元。星海公司主张其分别于2017年9月13日、2017年12月1日、2018年6月5日向林心平送达办证催告函。如前所述，星海公司未提供有效证据证明其已按《合同》约定进行上述邮件投递及投递详情，对其关于按上述时间已履行通知办证义务的主张，本院不予采信。林心平以案涉房屋被误查封为由主张不承担违约责任。案涉房屋已于2019年2月26日解除了查封，其于2020年9月2日才办理案涉房屋不动产权证，故林心平的该项主张无事实依据，本院不予支持。 关于律师费承担的问题。星海公司主张林心平应赔偿其为追索本案债权而支付的律师代理费2000元。本院认为，星海公司未举证证明其与林心平就律师费承担有过约定，故其上述主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，判决如下： 一、被告林心平应于本判决生效之日起十日内向原告福建星海房地产有限公司支付逾期办证违约金23342元； 二、驳回原告福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7714元，由福建星海房地产有限公司负担7331元，林心平负担383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二一年一月二十一日 书记员  陈虹燕