广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终1588号上诉人（原审被告）：广州市天河区××××××××办事处。负责人：潘海彪，主任。委托代理人：杨建国，该街道办工作人员。委托代理人：余亮，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴伟熙，男。委托代理人：李荣凤，广东比格律师事务所律师。原审被告：广州市天河区人民政府。法定代表人：谭明鹤，区长。委托代理人：周家裕、张靖，该府工作人员。原审第三人：保利中辰苑业主委员会。负责人:吴伟熙，主任。原审第三人：李红波，女。原审第三人：周秀珍，女。原审第三人：吴耿彬，男。原审第三人：林杰，男。上述五原审第三人共同委托代理人：李荣凤，广东比格律师事务所律师。上诉人广州市天河区××××××××办事处（以下简称街道办）因与被上诉人吴伟熙、广州市天河区人民政府（以下简称天河区政府）业委会备案及行政复议一案，不服广州铁路运输法院（2017）粤7101行初3554号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审查明，涉案小区为保利中辰苑小区,位于广州市天河区××××。经各方陈述，涉案小区建筑物结构大致如下：1号楼是写字楼，3号之一、3号之二是住宅楼，上述建筑的1-3层是相通的，属于裙楼部分，整个裙楼部分编号为3号楼；地下有两层地库。上述建筑同属一个物业管理区域。吴伟熙、李红波、周秀珍、吴耿彬、林杰均为该小区业主。2016年5月4日，街道办向广州天利房地产开发有限公司（以下简称天利公司）、保利物业管理有限公司作出《关于协助筹备组召开业主大会提供相关资料的通知》，告知天利公司在2016年5月16日前提交物业管理区域备案回执、房屋及建筑面积清册、业主清册、修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图、物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告、已筹集的物业专项维修资金清册等材料。2016年9月20日，保利中辰首届业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）向街道办提交《关于要求协助提供保利中辰业主清册等相关文件资料的申请》，申请街道办根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条的规定依职权责令建设单位提供上述全部资料或依职权向房屋登记主管部门查询业主姓名和房屋面积。2016年9月22日，筹备组向全体业主发出《关于召开保利中辰苑首次业主大会会议的公告》，记载：……本小区建筑物总面积为45533.8075平方米，具有投票权的业主总人数为414人，根据本小区实际情况，本小区首次业主大会会议将采取书面征求意见形式召开，现将召开首次业主大会有关事宜公告如下：一、业主大会会议召开形式及会议内容，保利中辰苑首次业主大会采用书面征求意见形式召开，会议内容为投票表决《保利中辰苑管理规约》和《保利中辰苑业主大会议事规则》……二、业主大会会议召开时间，会议召开时间2016年10月16日至2016年11月28日……诉讼中，原告主张该面积认定的依据为广州市×××××××××于2014年3月6日向天利公司作出的《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号为14登记01301478，No：0120524583），记载：“广州市天利房地产开发有限公司：你申请的位于天河区1号、3号、3号之一、3号之二（除1号401、402、501房外）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。特此告知。本告知书附《房屋清单》，《房屋清单》只反映本次已核准登记的房屋状况，如有变化，以房地产登记簿记载为准。《房屋清单》可以自行上网打印，只反映打印时点的房屋登记状况。需要领取房地产权证的，请携带最新的《房屋清单》，申请单方缮证业务。”该告知书后附有《房屋清单》。庭审中经核对该《房屋清单》，根据清单右下角页码显示该清单共有25页，但本案证据（该《房屋清单》由筹备组向石牌街道办提交，石牌街道办向原审法院提交）中缺少第1、2、4页，而该清单每页左上角记载“确权总建筑面积45533.8075m2”。2016年10月24日，天利公司向街道办发出《关于提请纠正保利中辰苑筹备组错误公告（首次业主大会召开公告）中建筑面积的函》，认为周秀珍、张思思、吴耿彬、吴伟熙、林杰、李红波六人以筹备组名义在保利中辰苑住宅楼及办公楼大堂张贴了《保利中辰苑首次业主大会召开公告》，其内容中对保利中辰苑建筑物总面积的表述是45533.8075平方米，而保利中辰苑于2012年12月2日通过广州市规划局的建设工程规划验收合格的三个独立建筑物业所组成，总建筑面积共计79814平方米，分别为：住宅楼（4-26层31743平方米）穗规验证[2012]1040号；办公楼（4-26层25185平方米）穗规验证[2012]1041号；商业商场物业（1-3层10363平方米）及地下停车场（-1、-2层12523平方米）穗规验证[2013]45号，等等。2016年10月25日，石牌街道办向广州市天河区国土资源和规划局（以下简称天河国规局）发出《关于协助提供保利中辰小区业主清册的函》，请求提供业主清册以供查验。2016年11月15日，天河国规局向石牌街道办发出穗天国规[2016]903号《关于提供龙口西路保利中辰小区业主清册的复函》，提供了天河1号、3号、3号车位、3号之一、3号之二的产权情况，并附产权情况表，记载了房号、产权人、建筑面积等事宜。其中，《1号产权情况表》序号1记载，地址天河区1号、3号、3号之一、3号之二（除1号401、402、501房外），产权人天利公司，建筑面积64188.2202平方米，该面积为上述产权情况表中涉案小区除1号401、402、501房及地库部分以外的汇总后的建筑面积。《3号车位产权情况表》系有关于地库部分的产权信息，地库部分车位面积一般为11.5平方米或12平方米，但还有3号B184房（面积1791.4679平方米）、3号B187房（面积3074.2037平方米）、3号B2143房（面积4118.5101平方米）等部分的产权信息。2016年11月17日，街道办向筹备组作出《关于保利中辰小区重新统计并公示小区总业主数、专有部分总面积的函》，记载：……经初步统计，保利中辰小区业主总人数约为361人，专有部分总面积约为65327.0126平方米，因此，筹备组应当于11月21日前按照《广州市物业管理暂行办法》第二十九条有关规定，按照天河区国规局提供的保利中辰小区业主清册，重新统计业主总人数和专有部分总面积，并公示全体业主，公示期不少于10日，等等，并附《关于提供保利中辰小区业主清册的复函》（穗天国规[2016]903号）。2016年11月23日，筹备组向街道办发出《关于街道办送达的的回复》，认为街道办函中附的国规局关于该小区业主清册中标识很大部分物业产权属于开发商，此与实际情况不符合，并认为街道办统计数据和开发商资料显示的该小区建筑总面积并非该小区专有部分总面积，筹备组前期根据相关单位提供的房屋清单资料（登记字号：14登记01301478，NP号：NP11271308443，告知书编号：0120524583。此不包括该小区车位专有部分面积）中确定该小区专有确权总建筑面积为45533.8075平方米，请街道办向相关部门确认核对；筹备组并认为其于11月21日上午11时06分才接到通知去领取《关于保利中辰小区重新统计并公示小区总业主数、专有部分总面积的函》，函中要求重新统计业主人数及专有部分面积并于11月21日前进行公示不合理，等等。2016年12月10日，街道办向筹备组发出穗天石物函[2016]061号《关于保利中辰小区重新统计并公示小区总业主数、建筑总面积的函》，记载：“你筹备组对2016年11月15日天河区国规局提供《关于提供保利中辰小区业主清册的复函》（穗天国规[2016]903号）的业主清册提出质疑，我街领导高度重视，要求街工作人员积极协调保利中辰小区开发商协助提供已经签署《购房合同》但仍未办理房产证的业主姓名、房号和面积等有关资料。现将该资料移交你们筹备组（附件2、附件3）。保利中辰小区总业主数、建筑总面积是客观存在的，请你们筹备组……重新统计核实准确的业主总人数和建筑总面积，并公示全体业主，公示期不少于10日。……”2016年12月22日，筹备组对街道办发出《关于保利中辰小区总业主数及房屋专有部分建筑物总面积已确认的回函》，认为筹备组之前公示房屋建筑物总面积45533.8075平方米及投票权户数，公示期间未收到任何书面异议，认定方法合规正确。筹备组于2017年1月20日至2017年2月9日公示了《保利中辰苑表决结果汇总统计表》《保利中辰苑表决结果汇总统计表》，公示小区业主总人数414人，建筑物总面积45533.8075平方米，参加投票的业主人数275人，参加投票业主的专有部分面积之和26105.3平方米，同意议事规则273人，人数比例65.94%，同意业主面积之和25937.59平方米，面积比例56.96%；同意管理规约275人，人数比例66.425%，同意业主面积之和26105.3平方米，面积比例57.33%。2017年1月6日，天利公司及钟斌、文小敏、毛琦向石牌街道办、广州市天河区住房和建设水务局-物业管理科发出《关于纠正保利中辰苑筹备组错误公告（表决结果汇总统计表）所公示小区建筑物总面积的函》，认为：筹备组于2017年1月12日在住宅楼及办公楼大堂张贴了《保利中辰苑业主大会议事规则表决结果汇总统计表》及表决结果明细统计表、《保利中辰苑管理规约表决结果汇总统计表》及表决结果明细统计表等两份文件，文件中填写保利中辰小区建筑物总面积45533.8075平方米，刻意隐瞒了小区建筑物总建筑面积为79814平方米的事实，属于重大错误，涉嫌违法，等等。2017年1月24日，筹备组作出《关于广州市天利房地产开发有限公司及保利中辰苑筹备组成员钟斌、文小敏、A栋业主毛琪、A栋业主冉洪碧来函提出要求以小区建筑规划面积作为小区专有建筑物总面积的回函》，认为开发商及四位业主提出的小区专有建筑物总面积应为79814平方米为小区规划建筑总面积，并非房屋建筑物总面积，并决定在2017年2月9日前接受合法有效的更正面积书面材料。2017年2月17日，街道办作出穗天石物函[2017]001号《关于保利中辰小区重新统计并公示小区业主人数和建筑物总面积的函》，告知筹备组重新统计核实准确的业主人数和建筑物总面积，并公示全体业主，公示期不少于10天。2017年3月17日，筹备组对保利中辰苑业主作出《关于保利中辰苑小区房屋专有部分建筑总面积增加小区车位部分面积数据的统计公示及确认依据说明》，主要内容是：筹备组依据广州市×××××××××提供的房地产登记告知书（登记字号：14登记01301478）确权总建筑面积为45533.8075平方米，此不包含车位面积，现依据开发商在2015年6月8日所给小区业主的《保利中辰苑地下停车位租售方案》的车位分布和位置、数量、面积情况：保利中辰苑车位总222个，可售车位138个，从提供的资料可确认车位面积为11.5平方米车位219个，车位面积为12平方米3个，车位总面积为2554.5平方，房屋与车位总建筑物专有面积为48088.075平方米，开发商主张的79814平方米不符合有关法律规定，特此公示，公示期从2017年3月19日至2017年3月29日。筹备组于2017年3月17日至2017年4月16日公示了《保利中辰苑小区业主委员会候选人选举结果汇总统计表》，于2017年3月19日至2017年4月18日公示了《保利中辰苑小区修改意见表决结果汇总统计表》，记载：该小区有投票权业主总人数为414人，建筑物总面积为48088.075平方米，参加投票业主人数为284人，专有部分面积之和为27977.47平方米，同意议事规则相关条文修改的业主人数和面积比例均超过50%；同意候选人李红波、周秀珍、吴伟熙、吴耿彬、林杰的人数比例分别为68.36%、68.12%、67.63%、66.9%、66.9%，面积比例分别为57.92%、57.83%、57.14%、56.95%、56.54%。2017年3月20日，天利公司及钟斌、文小敏、毛琦、冉洪碧向街道办、广州市天河区住房和建设水务局物业管理科发出《关于纠正保利中辰苑筹备组错误公告（、修改表决结果汇总统计表及选举结果汇总统计表等）小区建筑物总面积的函》，认为筹备组公示保利中辰小区建筑物总面积48088.075平方米不当，隐瞒该小区总建筑面积79814平方米的事实。2017年4月25日，筹备组向街道办提交备案材料，以申请业主委员会备案。2017年4月28日，街道办对筹备组作出穗天石物函[2017]010号《关于办理业主委员会备案事项的复函》，记载：“你筹备组于2017年4月25日报送的保利中辰小区首届业主委员会备案资料收悉。根据广州市天河区国土资源和规划局的复函《关于提供保利中辰小区业主清册的复函》（穗天国规[2016]903号，你筹备组已于2016年11月21日签收了该函复印件）显示，你小区召开的业主大会会议产生的投票结果，不能满足《广州市物业管理暂行办法》第三十四条规定的法定标准，即业主大会会议决议未经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，我街经研究决定根据《广州市物业管理暂行办法》第五十三条不予办理备案手续。”2017年6月20日，吴伟熙向天河区政府申请行政复议，天河区政府于2017年6月28日向吴伟熙送达《行政复议受理通知书》。2017年7月7日，石牌街道办作出《行政复议答复书》。2017年8月18日，天河区政府作出《延长行政复议审查期限通知书》，表明因相关事实和证据需进一步调查核实，需延长审查期限。2017年9月7日，天河区政府作出天河府行复[2017]65号《行政复议决定书》，决定维持街道办于2017年4月28日作出的《关于办理业主委员会备案事项的复函》（穗天石物函[2017]010号）。天河区政府分别于2017年9月12日、2017年9月13日向吴伟熙及街道办送达。诉讼中，街道办主张根据天河国规局穗天国规[2016]903号《关于提供保利中辰小区业主清册的复函》附件中专有部分面积明细（除了《1号产权情况表》序号1记载的天河区1号、3号、3号之一、3号之二除1号401、402、501房外的建筑面积64188.2202平方米）相加总数计算，保利中辰苑小区建筑物专有部分面积之和应为77537.6821平方米，其原认定65327.0126平方米系出现计算误差；而筹备组根据广州市×××××××××于2014年3月6日向天利公司作出的《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号为14登记01301478，No：0120524583）认定专有面积之和为45533.8075平方米，该告知书有页码残缺，且未包括天河区3号车位、3号1至3层、3号之一401房、3号之二401房产权信息，内容存在不完整性，因此不应作为计算依据。原告认为筹备组原根据《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号为14登记01301478，No：0120524583）认定专有面积之和面积45533.8075平方米系不包括地下面积部分，后加上车位2554.5平方米后最终认定的面积为48088.075平方米。关于原告未计算的地库面积部分，原告认为根据查册表记载属于公建配套，虽登记在开发商名下，但开发商应当向业主移交（如查册表记载龙口西路3号B184建筑面积1791.4679平方米，共有情况为单独所有，规划用途为非机动车库，属公建配套；龙口西路3号B187，共有情况为单独所有，建筑面积3074.2037平方米，规划用途为地下一层另共有面积，属公建配套，等等），原告认为该面积应当为业主共有，不应计入专有面积之和。至于3号楼即涉案小区建筑裙楼1-3层部分，原告认为该部分根据查册表记载包括卫生站、居委会、文化站、架空层、社区服务中心等公建配套部分（如查册表记载龙口西路3号106房规划用途为卫生站，107房规划用途为文化站，108房规划用途为居委会，109房规划用途为垃圾房，110房规划用途为架空层，111房规划用途为无使用功能，203房规划用途为社区服务中心，等等，上述房屋共有情况均记载为单独所有，但附注记载属于公建配套），亦不应计入专有面积之和。关于3号之一、3号之二401房（查册表记载建筑面积为1411.2167平方米，单独所有，使用性质为非居住用房，规划用途为架空层，属公建配套）等属于架空层，也不应计入面积。街道办则认为公建配套属于规划用途，与专有部分系不同的两个概念，如文化站属于公建配套，但产权人将为文化局，而3号之一401房的规划为架空层、3号B184规划用途为非机动车库，但并未登记为业主共有，因而仍属于专有面积，均应当计入该小区建筑物专有面积之和。另，原告请求追加涉案小区开发商天利公司参加诉讼，因该公司与涉案穗天石物函[2017]010号《关于办理业主委员会备案事项的复函》及天河府行复[2017]65号《行政复议决定书》并无直接关联，因此原审法院不予追加。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条第一款、第二款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。”根据上述规定，制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,同时也明确了专有面积、建筑物总面积、总人数的计算方法。本案中争议焦点在于保利中辰苑小区建筑物总面积的计算，筹备组根据广州市×××××××××于2014年3月6日向天利公司作出的《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号为14登记01301478，No：0120524583）的附件《房屋清单》计算，该告知书记载：“广州市天利房地产开发有限公司：你申请的位于天河区1号、3号、3号之一、3号之二（除1号401、402、501房外）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记……”该清单每页左上角记载“确权总建筑面积45533.8075m2”。根据各方陈述,该清单未包括天河区3号车位、3号1至3层等房的产权信息，筹备组根据该房屋清单面积左上角记载面积45533.8075平方米，再加上车位面积2554.5平方米共计48088.075平方米来计算保利中辰苑小区建筑总面积。街道办认为筹备组在计算建筑物总面积时未将规划用途为公建配套的建筑面积计入，即认为3号的规划用途为卫生站、文化站、居委会、垃圾房、社区服务中心等公建配套的房屋及规划用途为无使用功能、架空层（如3号之一、3号之二401房）、非机动车库、地下一层另共有面积（地库除车位以外的并进行产权登记的部分）等公建配套的部分，应当计入专有面积之和。对此，上述公建配套并非建设单位出售的专有部分，不应计入建筑专有总面积。街道办以此为由认为涉案业主大会会议决议未经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对筹备组的备案申请不予备案，并作出穗天石物函[2017]010号《关于办理业主位会员备案事项的复函》，理据不足，原审法院不予支持。天河区政府于2017年9月7日作出天河府行复[2017]65号《行政复议决定书》，决定维持上述复函，亦为不当。综上，吴伟熙请求撤销涉案复函及行政复议决定，并请求判令石牌街道办对筹备组的备案申请重新作出处理，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：一、撤销被告广州市天河区××××××××办事处于2017年4月28日作出的穗天石物函[2017]010号《关于办理业主委员会备案事项的复函》；二、撤销被告广州市天河区人民政府于2017年9月7日作出的天河府行复[2017]65号《行政复议决定书》；三、被告广州市天河区××××××××办事处于本判决生效之日起60日内对保利中辰苑业主委员会的备案申请重新作出处理。上诉人街道办不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实的基础上予以纠正。原审法院认定专有面积的依据系《广州市房地产初始登记告知书》(登记字号：14登记01301478)(下称《登记告知书》)，但从证据表面形式来看，《登记告知书》存在明显页数的残缺，序号总数显示为共25页，第1、2页缺失，证据表面形式存在不完整性。《登记告知书》缺少保利中辰小区的大量房产产权信息，证据内容上存在不完整性。在原审庭审过程中，原被告双方都确认了《登记告知书》存在缺失，可见原审法院已明知该证据存在严重瑕疵，但在没有向广州市×××××××××去函查询的情况下，就直接将《登记告知书》作为定案的依据，事实认定不清。应当以街道办向原广州市天河区国土资源和规划局调取的业主清册作为定案的依据，以业主清册记载的面积之和作为建筑物总面积(专有部分面积之和)。二、原审判决错误认定公建配套部分不计入专有面积之和，二审法院应予以纠正。在原审庭审过程中，原、被告对于1号6层至26层(总面积24055.92平方米)、3号负一负二层车位(总面积2554.5平方米)、3号之一5层至27层(总面积14697.3平方米)、3号之二5层至27层(总面积15734.72平方米)、3号101、102、103、104、105、201、202、301房(总面积7145.85平方3米)应当计入建筑物总面积不持异议，合计无异议面积64188.29平方米。以上情况可根据《业主清册》中面积相加所得，一方面说明《登记告知书》上所记载的面积是不完整的，另一方面说明即使不计入存在争议的公建配套部分，业主委员会目前取得的持同意票的面积总和也达不到建筑物总面积的一半。原被告双方的争议焦点在于3号负一负二层B184、B185、B186、B187、B2140、B2141、B2142、B2143号房、3号106、107、108、109、110、111、203、204、302、303号房、3号之一之二401号房等公建配套部分是否属于专有面积，公建配套部分合计面积13339.5008平方米。公建配套并不必然无法办理所有权登记而归全体业主共有。根据《最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》(法释[2009]7号)第二条第一款的规定，文化站、社区服务中心等公建配套部分在物业特性上均具有构造上的独立性，能够明确区分，在使用特性上述具有独立的价值，可以排他使用，可以登记为特定业主所有权的客体，即可以办理不动产登记，依据为《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》(穗国土规划规字(2018)5号)第六、七、八条的规定。故文化站、社区服务中心等公建配套部分属保利中辰小区专有部分，为具有投票权的业主。综上，原审判决事实认定不清，法律理解适用错误，保利中辰小区的《议事规则》、《管理规约》及业主委员会委员的选举均未达到法定“双过半”的标准，两次业主大会的投票结果均不符合法定条件，故上诉人据此作出的《关于办理业主委员会备案事项的复函》认定的事实清楚、证据充分，适用依据正确。请求：一、依法撤销(2017)粤7101行初3554号《行政判决书》，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼受理费由被上诉人承担。被上诉人吴伟熙、原审第三人保利中辰苑业主委员会、李红波、周秀珍、吴耿彬、林杰二审答辩认为：一、街道办对其收悉的材料齐全、形式要件齐备的备案资料，应当当场予以备案，即便认为不齐全或不齐备的，也应当场一次性告知补充，街道办超期作出不予备案手续，程序违法。被诉行政复议受理以及街道办行政复议答复超期，程序违法。二、享有投票权的专有部分，须排除法定共有、基本结构部分、公共通行部分、附属设施、不属于市政公用部分及其他业主所有的场所和设施。同时，根据《房屋登记办法》的相关规定，建筑区划内其他业主共有场所、公用设施、和物业服务用房等，应在房屋初始登记簿予以记载，不颁发权属证书。既然非专有部分建筑物亦予记载在不动产登记簿上，那么，并非记载在不动产登记簿上的人均属于取得专有部分使用权，并非均享有投票权，涉案产权情况表不等于法律规定享有投票权的不动产登记簿记录。三、涉案小区投票结果中的总面积不应计入居委会、卫生站、文化站、垃圾房、社区服务中心、地下设备用房、架空层等公共服务设施和公用功能用房，被诉行政行为所依据的《关于提供龙口西路保利中辰小区业主清册的复函》将公共服务设施和功能性用房计算在内并认为不符合“双过半”，理据不足。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告天河区政府二审期间未提交陈述意见。经审查，原审法院查明基本事实清楚，本院予以确认。二审查明，根据广州市规划和自然资源局天河区分局2020年10月22日出具的穗规划资源天函[2020]1456号《关于核实龙口西路保利中辰小区面积的复函》及其附件，涉案小区竣工验收建筑面积包括：1.办公楼（1号）23129平方米（地上21层，第6层到第26层），包括：办公面积22987平方米、屋顶梯屋和电梯机房142平方米；2.住宅楼（3号之一、3号之二）31743平方米（地上24层，第4层到第27层），包括：住宅30301平方米、架空层1217平方米、屋顶梯屋和电梯机房135平方米；3.裙楼（3号）10363.4平方米（地上3层，部分2层）包括了商业面积6898平方米、办公面积358平方米、住宅面积525平方米、公共服务设施面积2263平方米（包括：居委会53平方米、卫生站54平方米、文化站51平方米、垃圾房85平方米、社区服务中心2020平方米）、首层架空面积243平方米、其他面积48.4平方米、屋顶梯屋和电梯机房28平方米；4.地下面积12523平方米（地下2层）包括地下汽车库8336平方米、地下自行车库1587平方米、地下设备用房2600平方米。上述面积共计77758.4平方米。根据由保利中辰筹备组提供的《保利中辰管理规约》（2016年8月21日）和《保利中辰苑业主大会议事规则》，拟成立的保利中辰业主委员会备案事宜所涉物业管理区域范围为广州市天河区××××××，3号，3号之一，3号之二，物业类型为住宅和商用，建筑面积为79663.4710平方米。本院认为，各方对于保利中辰小区同意业主委员会申请备案事宜的业主人数过半无异议，争议焦点是同意备案事宜业主专有部分占建筑物总面积是否过半。根据《广东省物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。本案中，各方当事人对于保利中辰业主委员会备案所涉物业管理区域范围为广州市天河区××××××、3号、3号之一、之二，包括了高层住宅、商业裙楼以及地下停车场并无异议，本院予以确认。根据广州市规划和自然资源局天河区分局的相关复函及附件，涉案小区物业管理区域范围内的规划验收建筑面积为77758.4平方米（包括公建配套面积），即便将上诉人街道办认为属于地下停车场及商业裙楼内的公建配套面积13339.5008平方米全部扣减后总面积为64418.9平方米，同意备案事宜业主专有部分面积27977.47平方米明显未过半数。原审法院以广州市×××××××××××××年3月6日出具的《广州市房地产初始登记告知书》及附件《房屋清单》（缺页不完整）记载的“确权总建筑面积45533.8075m2”为基础，加上筹备组根据《保利中辰地下停车位租售方案》中的车位位置、数量、面积计算的地下停车位面积2554.5平方米，认定涉案小区房屋和车位总建筑专有面积为48088.75平方米，上述总面积没有将涉案小区商业裙楼部分面积包括在内，计算不当，且以现行租售车位的情况推定地下停车位面积的依据亦明显不足。据此，原审法院撤销被诉复函及行政复议决定，判令石牌街道办对保利中辰小区业主委员会申请备案事宜重新作出处理的事实依据不足，处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第二条、第三条，建筑物区分所有权业主共同决定事项的投票规则和业主专有、共有部分的区分有明确规定。保利中辰小区业主委员会的相关备案事宜，可依法重新申请处理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州铁路运输法院（2017）粤7101行初3554号行政判决；二、驳回被上诉人吴伟熙的诉讼请求。本案一、二审案件受理费共100元由被上诉人吴伟熙负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 彭铁文二〇二一年一月十二日法官助理 张雨晴书 记 员 袁嘉琪