北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初11764号原告（反诉被告）：陈登先，女，1981年2月24日出生，汉族，住四川省兴文县，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：苏辉（陈登先之夫），住北京市房山区。被告（反诉原告）：祁宁，女，1981年11月9日出生，汉族，住北京市丰台区，现住北京市房山区。被告（反诉原告）：郑建春，男，1981年9月13日出生，汉族，住北京市通州区，现住北京市房山区。原告（反诉被告）陈登先与被告（反诉原告）祁宁、郑建春租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈登先及其委托诉讼代理人苏辉、被告（反诉原告）祁宁、郑建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈登先向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还押金100000元；2.二被告退还2020年1月25日至4月25日房租150000元；3.二被告退还原告在接手此饭店转让的各种物品及经营期间所购买的餐具、灶具及各种物品；4.二被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年5月29日，原告与被告签订房屋租赁合同，于2019年5月30日向祁宁支付押金20万元。2020年4月28日，二被告来到饭店，通知：解除租赁合同，在7月31日退还押金10万元。自2020年8月，一直联系二被告，均不接电话或者关机，2020年9月16日终于与郑建春取得联系，他矢口否认，完全不承认退还押金的事情。自2020年1月25日以来，受新冠病毒疫情影响，原告积极响应隆曦园、鱼儿沟居委会，拱辰街道及各级政府部门的号召，一直暂停营业。在停业期间，积极安抚员工的思想情绪，关注员工的思想状态，为员工及其家属提供饮食、住宿、生活费等，未给各级政府造成任何负担，全部费用由原告承担。受疫情影响，现原告已经负债累累，望二被告响应国家及政府关于疫情期间房租减免的政策，返还3个月房屋租金15万元。原告与被告在签订合同时，从徐子辰（上一任饭店经营者）手里转让过来，及经营期间所购买的各种灶具、厨具、物品等，均属于原告。但二被告在终止合同后，不允许原告将自己的东西拿走。特向人民法院起诉，望法院予以公断。祁宁、郑建春共同辩称，2020年2月1日原告应该给我房租，但是没有给我。不同意退还原告的房租，我没有收到房租。合同第7条违约责任约定，原告拖欠租金超过20天了，应当承担违约责任。合同第4条约定，原告不得随意改变房屋结构，但原告将我们的房屋拆的很乱，没有书面通知我又擅自改了，我要求原告恢复原状，原告没有恢复。原告说的物品是我购买的，借给原告使用的，合同附件中有明确的标注。在原告经营期间拖欠工人工资，被劳动局执行过我们，因为饭店的法定代表人是祁宁。在经营期间原告拖欠顾客的卡钱2万余元，欠燃气费、菜钱、消费品钱、酒水钱大约几十万元，由原告承担，与饭店的法定代表人无关，还有欠其他人2万余元没有还。2020年2月1日应该给我2月1日至8月1日的房租，但是一直没有给。原告从2月1日一直使用到5月20多号，白使用了我3个月的房屋。押金20万元在合同中违约责任约定的很明确，承租方如果拖欠租金累计达20天的不予退还。不同意原告的全部诉讼请求。祁宁、郑建春共同提出反诉请求：1.被反诉人支付2020年2月1日至2020年5月21日期间拱辰北大街××号房屋的租金185000元；2.反诉费、诉讼费由原告承担。事实和理由：反诉人将房山区拱辰北大街××号房屋租赁给被反诉人经营饭店，租赁合同中约定2020年2月1日支付半年房租，并且合同中约定逾期20天支付视为违约，被反诉人一直拖欠房租至2020年5月21日退租前仍未支付剩余房租185000元，反诉人要求被反诉人支付。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。陈登先针对反诉答辩称，被告从我交的20万元押金中已经扣除了3月1日至4月30日的租金。2月1日至3月1日的租金已经交了，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈登先提交房屋租赁合同、微信聊天记录、转让协议、厨房设备购买合同、收据、送货单、工商银行汇款凭证、工商银行回执、盛世正豪酒店用品明细单、收据（广告牌、手提袋、发光字）、启明灯饰城销售单，并申请证人成某、郝某出庭作证，除盛世正豪酒店用品明细单、收据（广告牌、手提袋、发光字）、证人证言外，祁宁、郑建春对其他证据的真实性予以认可，祁宁、郑建春提交房屋租赁合同两份、结婚证，陈登先对其与祁宁签订的房屋租赁合同及结婚证的真实性认可，对郑建春与曹长青签订的房屋租赁合同表示不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2019年5月29日，祁宁（出租方、甲方）与陈登先（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条房屋坐落地址及用途处约定：甲方出租的房租坐落地址：北京市房山区拱辰北大街××号。用途：乙方经营餐饮服务。第二条租赁期限处约定：1、租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止；3、交房日：2019年5月29日，甲方将合作房屋交付给乙方进场。第三条、租金和租金支付方式处约定：1、该房屋年租金为600000元；2、第一年2019年8月1日支付半年房租300000元；2020年2月1日支付半年房租300000元……租赁期内没有递增，乙方需在签订协议当天一次性交付半年房屋租金，租金为半年付，需提前30天交付半年房租；3、押金为贰拾万元整。约定2019年5月29日前付清，双方合约期满经甲方核查房屋情况无损坏后3日内无息退还给乙方。第六条、双方的权利与义务处约定:该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮服务，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但乙方租赁期内产生的相关费用，及由于乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。一切后果由乙方承担，但由国家征用拆迁店铺，所发生的一切后果归乙方承担，与甲方无关。甲方退还剩余房租给乙方。第七条违约责任处约定：1、若乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，收回出租房屋，乙方应赔偿给甲方违约金贰拾万元整，对房屋造成损坏的，应负赔偿责任。（2）承租方拖欠租金累计达20天的。合同签订后，2019年5月30日陈登先向祁宁支付押金200000元，2019年8月17日，陈登先向祁宁支付租金300000元，此后陈登先未再向祁宁支付租金，2020年4月28日祁宁通知陈登先解除合同，陈登先表示同意，后陈登先将房屋交还给祁宁，关于交还时间陈登先称为2020年5月初，祁宁称为2020年5月21日，陈登先交纳的押金200000元，祁宁未予退还。再查，陈登先承租该店铺用于经营北京京味道烤鸭店，公司名称为北京味香居餐饮有限公司。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于2019年8月17日陈登先支付给祁宁的租金的起止日期。陈登先主张为2019年9月1日至2020年2月28日的租金，祁宁称为2019年8月1日至2020年2月1日的租金，然根据双方签署的租赁合同可知，租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，故陈登先支付的租金的起始日期应为2019年9月1日，根据每月50000元的租金标准计算，陈登先已支付租金至2020年2月底。2.关于房屋返还时间，陈登先称为2020年5月初，祁宁称为2020年5月21日，对于房屋交还时间陈登先负有举证义务，在其提交的证据不足以证实房屋交还时间的情况下，本院以祁宁认可的2020年5月21日为准。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。根据本院查明的事实，祁宁于2020年4月28日向陈登先提出解除合同，陈登先亦表示同意，故双方的租赁合同应已于2020年4月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中虽然陈登先未按合同约定支付租金已构成违约，但2020年2月正值疫情高发时期，且陈登先租赁房屋用于经营餐饮，疫情对于餐饮业的影响和冲击巨大，本案中可认定陈登先系因不可抗力不能履行合同，祁宁以拖欠租金为由要求陈登先承担违约责任即不退还押金的抗辩不能成立，陈登先在本案中主张返还100000元押金于法有据，本院不持异议，予以支持；关于陈登先要求退还2020年1月25日至4月25日租金的诉讼请求，疫情确于2020年1月25日已经爆发，且4月25日时仍一直持续，陈登先经营受疫情影响明显，若令其按照合同约定标准支付租金有违公平原则，故本院综合陈登先占有使用房屋的情况、疫情对其使用房屋的影响等因素，酌情认定2020年1月25日至4月25日的租金按照每月25000元标准交纳，根据本院认定的事实，陈登先已交纳房租至2020年2月底，3月1日至4月25日的房租陈登先虽未交纳，但自愿用押金抵扣，本院不持异议，综上，祁宁应退还陈登先2020年1月25日至4月25日租金75000元，加之陈登先要求返还的押金100000元，祁宁共需退还陈登先租金、押金175000元。另外，因与陈登先签订合同的主体为祁宁，故其要求郑建春在本案中承担相应责任于法无据，本院不予支持。关于返还物品的诉讼请求，陈登先提交的证据不足以证实其在向祁宁交还房屋时仍遗留有自己的物品未搬离，且自双方解除合同至陈登先向祁宁返还房屋仍存在一定时间间隔，陈登先有时间及条件将房屋内属于自己的物品搬走，其虽称祁宁或郑建春阻止其搬运物品，但未提交证据证明，故其要求返还物品的诉讼请求，本院不予支持。关于祁宁、郑建春的反诉请求，因郑建春并非本案合同主体，其在本案中提起反诉主体不适格，故对其反诉请求本院不予处理。关于祁宁要求陈登先交纳2020年2月1日至2020年5月21日期间租金的反诉请求，根据本院认定的事实，陈登先已交纳租金至2020年2月底，且自愿用10万元押金抵扣2个月房租，故陈登先房租实际已支付至2020年4月30日，祁宁无权再要求陈登先支付2020年4月30日之前的房租，关于2020年5月1日至2020年5月21日期间的租金，虽然合同已经解除，但根据本院认定的事实，陈登先返还给祁宁房屋的时间为2020年5月21日，根据法律规定陈登先仍应支付合同解除后至房屋返还之前占有使用房屋的费用，关于费用标准，本院根据疫情影响情况、合同解除后的房屋占有使用情况确定陈登先亦按照每月25000元的标准支付占有使用费，经计算为17500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、祁宁于本判决生效后十日内退还陈登先押金、租金共计175000元；二、陈登先于本判决生效后十日内给付祁宁租金17500元；三、驳回陈登先的其他诉讼请求；四、驳回祁宁的其他反诉请求；五、驳回郑建春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由陈登先负担757元（已交纳），由祁宁负担1768元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2000元，由祁宁负担1811元（已交纳），由陈登先负担189元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年一月十一日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼