福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初7587号 原告:泉州中住房地产开发有限公司，住所地福建省南安市水头镇沿海大通道三路交汇处保利·住宅第5湾。 法定代表人：林哲旗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈格致，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张慧娜，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：张亮亮，女，1987年10月17日出生，汉族，住福建省南安市。 原告泉州中住房地产开发有限公司（以下简称“中住房地产公司”）与被告张亮亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中住房地产公司的委托诉讼代理人沈格致，被告张亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中住房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认中住房地产公司与张亮亮签订的《商品房买卖合同》（编号20××2）解除；2.张亮亮支付中住房地产公司违约金47313.7元；3.张亮亮支付中住房地产公司律师费20000元；4.张亮亮于判决生效后七日内协助中住房地产公司办理《商品房买卖合同》的网签备案注销手续；5.张亮亮于判决生效后七日内协助中住房地产公司办理闽（2018）南安市不动产证明第3111006号预告登记的注销手续；6.本案应由张亮亮支付的违约金、律师费、诉讼费，中住房地产公司均可由张亮亮已支付的购房款中直接扣收。诉讼过程中，中住房地产公司撤回上述第6项诉讼请求。事实和理由：2018年9月2日，张亮亮与中住房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号为20××2），约定张亮亮向中住房地产公司购买坐落于第五湾5号楼302室的房产，该商品房总价款为473137元，张亮亮选用贷款方式支付房款。根据《商品房买卖合同》第七条约定，张亮亮应于2018年7月31日前支付首期房价款143137元，余款330000元向贷款机构申请贷款支付。此外，《商品房买卖合同》附件十一第二条第2款约定：买受人选择商业贷款方式支付商品房价款的，买受人应当在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内向贷款机构提交齐全贷款所需的材料，并通过贷款机构的贷款审批，否则买受人同意在签订《商品房买卖合同》之日起60日内以一次性付款的方式向出卖人支付全部购房款。买受人未在合同约定的期限内交齐贷款款项的，视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同并收取合同总价款10％的违约金。第二条第8款约定：因买受人违约导致出卖人依照约定解除合同和追偿行为而产生的一切损失及费用（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼/仲裁费、律师费、执行费、出卖人代为缴纳的税费等）由买受人承担。第二条第9款约定：对于依照合同约定应由买受人支付的所有违约金及损失赔偿款项，出卖人均有权直接在买受人已付款项中直接扣除，也有权要求买受人另行支付。后由于张亮亮仅支付首期款，迟迟未依约支付购房尾款，中住房地产公司多次催促无果后，于2019年11月向其发函通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，该通知函于2019年11月26日被签收，且张亮亮至今未对此提出异议。根据相关法律规定，中住房地产公司与张亮亮签订的《商品房买卖合同》已依法解除。中住房地产公司有权依据合同约定，向张亮亮收取违约金，要求张亮亮配合办理合同网签备案登记的注销手续，预告登记的注销手续，并要求张亮亮承担律师费。 张亮亮辩称，现在她的银行账户都被冻结了，人也被关押，无法再支付余款，她同意解除合同，同意合同于2019年11月26日通知送达时解除。她是因为特殊原因未能支付余款，并不是不愿意履行合同，她要求减少违约金，违约金只同意承担一半。她只付了十几万元的首付款，中住房地产公司要求支付律师费2万元不合理，她只同意支付8000元。房价有上涨，她要求按现在的平均房价退房款，而且有一部分首付款是她丈夫的，这部分钱要退回到她丈夫的账户。 本院经审理认定事实如下：中住房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2018年9月2日，中住房地产公司与张亮亮签订合同编号为20××2的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件十一的《补充协议》等内容。本案合同约定，张亮亮向中住房地产公司购买坐落于南安市水头镇海联创业园内南安市××号××号楼××室房产，预测建筑面积68.75平方米，单价为每平方米6881.99元，总价款为473137元。张亮亮应当于2018年7月31日前支付首期房价款143137元，余款330000元向买受人选定的银行或其他金融机构申请贷款支付。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任等内容。附件十一《补充协议》第二条第2款约定，买卖双方确认将本合同第八条约定的针对买受人逾期付款的违约责任变更如下：（1）贷款部分，买受人承诺按照下列约定期限履行购房款的支付义务：买受人选择商业贷款方式支付商品房价款的，买受人应当在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内向贷款机构提交齐全贷款所需材料，并通过贷款机构的贷款审批。若买受人未能在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内向贷款机构提交齐全贷款所需材料并通过贷款机构的贷款审批的，则买受人同意在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内以一次性付款的方式向出卖人支付全部购房款，逾期则买卖双方同意按照本补充协议关于逾期付款的违约责任之条款执行……（4）出卖人未在上述约定时间内足额收到买受人的贷款款项的（包括且不限于银行拒绝买受人贷款申请或买受人无法依照上述任意一种约定履行付款义务等情形），视为买受人根本违约，出卖人有权解除本合同并收取合同总价10％的违约金。第8款约定，因买受人违约导致出卖人依照约定解除合同和追偿行为而产生的一切损失及费用（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼／仲裁费、律师费、执行费、出卖人代为缴纳的税费等）由买受人承担。2018年10月25日，本案商品房买卖合同办理了备案登记;2018年11月5日，本案商品房办理了预告登记。合同签订后，张亮亮仅支付首期款143137元，余款330000元至今尚未支付，该商品房也未交付给张亮亮。2019年11月25日，中住房地产公司通过邮政快递向张亮亮在《商品房买卖合同》上记载的通讯地址发出一份《解除合同通知书》，通知解除中住房地产公司与张亮亮于2018年9月2日签订的《商品房买卖合同》，该通知书于2019年11月26日送达。中住房地产公司因本案诉讼与福建天衡联合律师事务所签订一份《委托代理合同》，该所指派沈格致、张慧娜律师担任代理人。中住房地产公司为此支付律师代理费20000元。另，本案商品房已被本院执行查封。 本院认为，中住房地产公司与张亮亮签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同约定张亮亮应当在签订合同之日起30日内向贷款机构提交齐全贷款所需材料，并通过贷款机构的贷款审批，否则买受人同意在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内以一次性付款的方式向出卖人支付全部购房款，但张亮亮既未办理银行按揭贷款支付，也未以一次性付款的方式向出卖人支付余下购房款，依照双方签订的附件十一《补充协议》第二条第2款（4）“出卖人未在上述约定时间内足额收到买受人的贷款款项的（包括且不限于银行拒绝买受人贷款申请或买受人无法依照上述任意一种约定履行付款义务等情形），视为买受人根本违约，出卖人有权解除本合同并收取合同总价10％的违约金”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，中住房地产公司与张亮亮签订的《商品房买卖合同》自中住房地产公司发出解除合同通知到达张亮亮时即2019年11月26日解除，故中住房地产公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年11月26日解除，符合法律规定，予以支持。中住房地产公司请求按总房款473137元的10%计算违约金47313.7元，张亮亮主张她是因为特殊原因未能支付余款，并不是不愿意履行合同，要求违约金只承担一半；本院认为，本案合同约定的违约金过高，综合房地产市场及本案违约情况，考虑到解除合同后中住房地产公司的损失，酌情将违约金标准调减为案涉商品房总价款的5%即23657元。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，中住房地产公司请求张亮亮协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，符合法律规定，予以支持。依照双方签订的附件十一《补充协议》第二条第8款的约定，张亮亮还应承担中住房地产公司因本案诉讼而支付的律师代理费20000元，本院对中住房地产公司的该请求予以支持。至于中住房地产公司应返还给张亮亮的购房款及具体金额，因张亮亮未在本案中提出反诉，本案不予处理，双方可另行处理。因本案商品房已被司法机关查封，中住房地产公司应退还给张亮亮的款项，应提交给有关司法机关处理。中住房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系对其民事权利及诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以照准。 综上所述，本院对中住房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认泉州中住房地产开发有限公司与张亮亮于2018年9月2日签订的编号为20××2的《商品房买卖合同》及其附件于2019年11月26日解除； 二、张亮亮应于本判决生效后十日内协助泉州中住房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的网签备案及预告登记的注销手续； 三、张亮亮应于本判决生效后十日内支付泉州中住房地产开发有限公司违约金23657元； 四、张亮亮应于本判决生效后十日内支付泉州中住房地产开发有限公司律师代理费20000元； 五、驳回泉州中住房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8697元，减半收取计4349元，由张亮亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇二一年一月二十五日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。