北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2133号原告：生命缘健康科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区上庄乡白水洼村东9幢平房901。法定代表人：孔繁军，总经理。委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。被告：上海敖沣企业发展有限公司，住所地上海市长宁区金钟路999号1幢2层209室。法定代表人：姚晓峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婷婷，北京立方（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙**，北京立方（上海）律师事务所律师。原告生命缘健康科技（北京）有限公司（以下简称“生命缘公司”）诉被告上海敖沣企业发展有限公司（以下简称敖沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员游煜聪独任审理。原告生命缘公司之委托诉讼代理人张红艳与被告敖沣公司之委托诉讼代理人张婷婷、孙**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告生命缘公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《合作协议》及补充协议于2018年11月27日解除；2、被告返还原告房屋租金保证金480879元及利息，利息自2018年11月28日至2019年8月19日按照人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还全部保证金之日止按照银行间同业拆借利率计算；3、请求判令被告返还原告租金984022．85元；4、请求判令被告赔偿原告装修、宣传、保险等各项损失共计199942元，具体包括：工商注册租赁地址费用14200元，室外标志及广告物料费用13840元，购买桌面家具5550元、LED显示屏139000元，多宝阁家具1150元，展厅装修款9702元，桌布窗帘13300元，房屋保险费3200元。事实和理由：2018年5月11日，原告公司法定代表人孔繁军与被告签署《合作协议》，约定由孔繁军承租被告旗下品牌“精佰生活”北京体验馆场所，地址位于北京市东城区金宝街88号的金宝汇一期购物中心四层XXX/XXX。合同约定被告将配合孔繁军协调在金宝汇注册公司营业执照。合同签订后，孔繁军按照协议的约定支付了保证金共计480879元，并按期支付租金。然而，被告却未能向孔繁军提供办理营业执照的手续，导致孔繁军无法在该租赁标的内注册公司。无奈下，孔繁军为了尽快成立公司减少损失，委托中介公司于2018年7月26日另行租赁注册地址，成立了本案原告。为了迁址至本案租赁地址继续合法经营，原、被告签署《〈合作协议〉之补充协议》，约定被告与孔繁军所签署的《合作协议》内的租赁场所为原告使用，原告概括承受《合作协议》内孔繁军的全部权利义务。补充协议签订后，原告为了正常开业经营，多次与被告协调办理租赁场地的注册地址事宜，但被告均无法提供房屋产权证明，导致原告无法办理注册地址变更，无法正常开业。原告于2018年11月27日向被告发出《致上海敖沣企业发展有限公司的公函》，通知被告解除合同。合同解除后，原告多次与被告协商退还保证金及赔偿损失，被告均以各种理由拒绝。故诉至法院，诉如所请。敖沣公司辩称，一、被告按照诚实信用的原则，已全面履行了《合作协议》中的义务，积极配合并协调原告的公司注册事宜，包括但不限于与金宝汇购物中心协调原告公司注册事宜，被告从金宝汇购物中心四层XXX/XXX号商铺迁出。并变更了营业执照的注册地址。在原告通知被告不再租用涉案商铺后，被告在第一时间（当日）即向北京华富金宝房地产开发有限公司提交《退租申请书》，并于2018年12月6日签署《终止协议》，完成退租事宜，将损失降到最低。二、原告所谓的“合同目的无法实现”与被告无关。首先，被告已经明确告知原告，涉案商铺为被告租赁北京华富金宝房地产开发有限公司的房屋，且原告已知悉被告与金宝汇的租赁协议的具体内容，并在《合作协议》中明确由原告继承租赁合同及其附件项下的所有权利义务。第二，被告并没有承诺原告能够在涉案商铺注册公司营业执照，而是“配合孔繁军协调在金宝汇注册公司营业执照”，且被告已完整履行双方协议约定的义务。所以，原告所谓的“合同目的”实现与否与被告无关。三、合同的解除不影响原告应承担违约损害赔偿责任。原、被告双方签署的《合作协议》约定了违约损害赔偿责任，根据双方签署的《合作协议》第五条的约定，任何一方违反合同约定均应承担违约责任，造成对方经济损失的，违约方应予以赔偿。原告违约则不予退还押金。原告由于其自身原因提前解除协议，应当承担相应的违约损害赔偿责任。四、要求被告返还保证金不符合自愿、公平及诚实信用的原则。因金宝汇并未退还给被告保证金，原告向被告主张退还保证金及利息没有依据并有失公允。五、要求被告返还租金不符合公平及诚实信用的原则。被告按照约定将涉案商铺交付原告使用，原告理应按照协议约定支付租金。被告自2018年5月至2018年12月向出租方金宝汇公司及其指定的物管费收款方共支付租金、物管费等应付费用共计1070590．41元，其金额超过原告主张的984022．85元，被告并未从中获益，租金均已交付金宝汇公司。且在收到原告公函后，被告及时向金宝汇公司提出退租申请，终止租赁协议，《合作协议》尚未履行的部分已终止履行，已将原告损失降至最低。六、原告要求被告赔偿原告装修、宣传、保险等损失无事实及法律依据。涉案商铺是被告按照金宝汇物业要求进行装饰装修和维护的，原告提出的装修、宣传、保险等损失无事实依据，未提交任何证据证明其损失计算依据及损失由被告造成的依据。综上所述，原告向被告主张的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，上海敖沣企业发展有限公司北京分公司经北京市工商行政管理局东城分局注册登记成立，营业场所为北京市东城区金宝街88号四层XXX、XXX号店铺。2018年5月11日，敖沣公司（甲方）与孔繁军（乙方）就北京市东城区金宝街88号的金宝汇一期购物中心四层XXX/XXX精佰生活租赁场所签订《合作协议》，约定，孔繁军承租敖沣公司旗下品牌“精佰生活”北京体验馆场所。承租时间为2018年5月15日至2019年9月14日，2018年5月的租金、物业管理费及推广费用合计146688．3元由孔繁军支付。在承租期间，孔繁军向敖沣公司每月按期交付房屋租金、物业管理费、推广费及水电等其他经营期间所发生的所有费用，实际金额以收到金宝汇每月的付款通知为准。本协议签订一周内，乙方向甲方支付租金保证金333382．5元、物业管理保证金96984元及公用事业费保证金20205元，合计450571．5元。此保证金在合同结束后双方无争议的，由金宝汇退还甲方，甲方免息退还给乙方。在合作期间，敖沣公司旗下精佰生活品牌将继续保留，甲方将配合孔繁军协调在金宝汇注册公司营业执照。乙方在此期间，由金宝汇提供物业管理及服务，乙方应遵守其相关管理规定。期间，乙方承继金宝汇与甲方的租赁合同及其附件项下所有权利义务，乙方违反相关租赁、物业管理规定导致甲方承担违约或赔偿责任的，甲方有权向乙方全额追偿。如任何一方违反本合同约定均应承担违约责任，造成对方经济损失的，违约方应予以赔偿。（乙方违约不予退还押金，甲方违约将承担房屋租金。）2018年7月26日，生命缘公司经北京市工商行政管理局海淀分局登记注册成立，注册地址为北京市海淀区上庄乡白水洼村东9幢平房XXX，法定代表人为孔繁军。后敖沣公司（甲方）、孔繁军（乙方）、生命缘公司（丙方）就《合作协议》权利义务的转移签署《〈合作协议〉之补充协议》，约定：1、经甲、乙、丙三方同意，由丙方概括承受《合作协议》中乙方的全部权利及义务。乙方为丙方履行《合作协议》中约定的义务承担连带保证责任。2、上述权利义务转移的时间追溯至2018年5月12日甲、乙双方签署《合作协议》之时。2018年5月22日，孔繁军向敖沣公司转账450571．5元；2018年10月16日，生命缘公司向敖沣公司转账30307．5元，用途为：房租保证金。双方均认可涉案房屋的房屋租赁保证金为480879元。2018年5月29日，孔繁军向敖沣公司转账146680．3元；2018年7月13日，孔繁军向敖沣公司转账73344．15元；2018年7月25日，孔繁军向敖沣公司转账146688．3元；2018年8月17日，孔繁军向敖沣公司转账147352．8元；2018年9月17日，生命缘公司向敖沣公司转账151591．7元，摘要为房租；2018年10月19日，生命缘公司向敖沣公司转账159371．3元，摘要为房租；2018年11月22日，生命缘公司向敖沣公司转账158994．3元。双方均认可上述七笔转账系生命缘公司向敖沣公司支付涉案房屋自2018年5月15日至2018年11月27日期间的租金。2018年7月31日，经北京市工商行政管理局海淀分局登记，上海敖沣企业发展有限公司北京分公司的营业场所变更为北京市海淀区海淀南路30号9层A-913。2018年11月27日，生命缘发出《致上海敖沣企业发展有限公司的公函》，载明：“承租以来，一直未能实现在金宝街购物中心注册公司营业执照。东城区工商局也多次来我公司检查，要求悬挂公司营业执照，无照不许经营，并下达处罚和关门整改通知书，经贵公司协调金宝汇购物中心物业部门提供注册地址未果，以上致我公司无法开业经营，我们的合同目的不能实现。鉴于此，正式通知贵公司，金宝汇购物中心XXX/XXX我方不再租用，从2018年12月1日起房租由贵方承担。请贵公司收到函后3日内办理交接手续，退回保证金合计人民币480879元。”生命缘公司为证明其损失情况，向本院提交付款人为孔繁军或生命缘公司的转账汇款回单凭证若干、家具购买合同两份、保险单、室内照片一张（悬挂有“生命缘健康俱乐部”的标志），用于证明生命缘公司因另行办理营业执照及注册地址租赁费支出14200元、制作标志牌及广告物料费13840元、购买桌面家具5550元、购买安装LED显示屏139000元、购买多宝阁家具1150元、支付展厅装修款9702元及桌布窗帘款13300元、为租赁房屋购买公共责任险和财产一切险共支付保险费3200元，主张上述损失因被告无法提供地址证明，导致原告无法在租赁房屋办理营业执照，后导致双方租赁合同解除，造成原告装修、宣传、保险等各项损失共计184592元。敖沣公司对上述证据不予认可，认为原告仅提交向案外人的转款凭证，但却缺乏相应的合同予以支撑，故无法证明其证明目的；无法核实原告与案外人签订的保险合同，且据被告所知，原告投保的险种系应涉案房屋所在的金宝汇中心要求，说明原告已经和金宝汇对接上了；对于原告与案外人签订的家具购买合同中，有一份合同的没有卖方签字；对于室内照片的真实性认可，但不认可证明关联性，认为无法证明照片中物品与原告的前述主张一致，且室内照片证明原告已经实际占有使用该房屋。敖沣公司主张其已经按照双方《合作协议》的约定，与金宝汇公司沟通，积极协调并配合原告在金宝汇商铺的公司注册、商铺名称更改等事宜，且原告（含孔繁军）清楚知晓被告与北京华富金宝房地产开发有限公司之前的《租赁合同》及其补充协议中对租赁期限、租金、保证金、物业管理费等费用及违约责任的相关约定。为证明其主张，被告向本院提交证据1、敖沣公司（承租方）与北京华富金宝房地产开发有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议（一）》；证据2、2018年9月17日，被告向北京金宝汇购物中心有限公司发送的函一封，载明：“我司现委托生命缘健康科技（北京）有限公司向张艳梅处理其位于金宝汇购物中心XXX、XXX店铺外的店铺名更改一事，同意将原有店铺名更改成下面图标形式，望金宝汇物业方给予支持。”证据3、高红英的证人证言一份。生命缘公司认为无法核实证据1的真实性，且认为在原、被告形成租赁关系期间被告并没有向原告提供过《租赁合同》及《补充协议（一）》，且原告对证据1的实质性内容亦不知情，证据1与本案没有直接关联性；不认可证据2，认为上述函件被告并未向原告出示过，原告并不知情，且该份证据系被告单方制作，无法证明金宝汇购物中心已经收到，亦因函件内只列明了店铺名称更改事宜，无法证明被告履行了配合原告办理公司注册的义务；对证据3不予认可，认为证人只是帮忙引荐了被告公司的工作人员，但并不代表被告已经履行了配合原告办理营业执照的义务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方签订的《合作协议》及《〈合作协议〉之补充协议》是双方当事人的真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可双方之间签订的《合作协议》及《〈合作协议〉之补充协议》于2018年11月27日解除，本院不持异议。关于合同解除的归责问题。首先，双方在合同中明确约定，敖沣公司将配合生命缘公司协调在金宝汇注册公司营业执照，故敖沣公司应遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。现生命缘公司在承租后，因敖沣公司未向其提供在涉案房屋办理营业执照必要的手续，导致原告无法在涉案场所完成注册，被告提供的租赁物不符合合同约定。敖沣公司抗辩其配合、协调的义务仅为引荐原告与金宝汇购物中心的人员沟通见面，不承担办理营业执照的义务，理由不足，本院难以采信。故被告因未履行协助办理营业执照的义务，致使生命缘公司租赁涉案房屋用于经营使用的合同目的无法实现，构成违约。考虑到生命缘公司作为承租人亦有义务就涉案房屋能否进行营业执照注册及涉诉房屋的产权情况进行审慎审查，就未在涉案房屋中办理营业执照其亦有过错，现生命缘公司要求敖沣公司按照双方约定返还2018年5月15日至2018年11月27日期间的租金984022．85元，本院综合承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。现生命缘公司要求敖沣公司返还房屋保证金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求赔偿利息损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。生命缘公司要求敖沣公司赔偿装修、宣传、保险等各项损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认生命缘健康科技（北京）有限公司与上海敖沣企业发展有限公司签订的《合作协议》及《〈合作协议〉之补充协议》于2018年11月27日解除；二、上海敖沣企业发展有限公司于本判决生效后七日内退还生命缘健康科技（北京）有限公司房屋租赁保证金480879元；三、上海敖沣企业发展有限公司于本判决生效后七日内返还生命缘健康科技（北京）有限公司租金400000元；三、驳回生命缘健康科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19783．6元，由生命缘健康科技（北京）有限公司负担9891．8元（已交纳），由被告上海敖沣企业发展有限公司负担9891．8元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 游煜聪二〇二一年一月十九日法官助理 景 琪书 记 员 申卓灵