贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4071号上诉人（一审被告）：贵州玉锦置业有限公司，住所地贵州省锦屏县三江镇潘寨村下瓦厂049号。法定代表人：章平，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：丰江，男，贵州唐德律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文康，男，贵州唐德律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陶绍刚，男，1981年10月7日出生，侗族，贵州省天柱县人，农民，住天柱县。被上诉人（一审原告）：杨美青，女，1987年4月13日出生，侗族，贵州省天柱县人，农民，住天柱县。一审第三人：唐辉，男，1990年8月15日出生，汉族，贵州省镇远县人，户籍所在地：镇远县。上诉人贵州玉锦置业有限公司因与被上诉人陶绍刚、杨美青及一审第三人唐辉房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院（2019）黔2628民初478号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议、审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。上诉人贵州玉锦置业有限公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由如下：一、原审第三人收取的“房款”与上诉人无关，不应由上诉人返还。首先，原审第三人无权代上诉人收取房款。被告从未授权任何房产销售人员自行收取房款。授权房产销售人员收取房款存在巨大的不可控的资金风险，任何房产开发者都不可能授权房产销售人员自行收取房款。这应是显而易见的常识。本案中，二被上诉人也没有相反的证据证明上诉人授权原审第三人收取房款。根据民事诉讼举证责任规则，就此应由二被上诉人承担举证不能的不利后果。其次，原审第三人收取“房款”的行为也不构成表见代理。表见代理的核心要素之一即是无权代理人实施行为时，存在足以使相对人相信有代理权的正当理由。本案中，二被告人并无有效证据证明其他销售人员存在自行收取房款的行为，或者原审第三人存在收取其它合同项下房款的行为，更无证据证明上诉人对此知情、认可。而且，其他销售人员是否存在自行收款行为及原审第三人是否存在其他的收款行为，与本案中原审第三人是否有权收款没有必然的联系，不能成为相信原审第三人有代理权的正当理由。同时，二被上诉人也无任何证据证明存在其它的足以使二上诉人相信原审第三人有权代上诉人收款的正当理由。相反，二被上诉人应当知晓或者极易知晓原审第三人无权代上诉人收款。上诉人为了防止房产销售人员私自收取房款，在售楼部大量位置放置了提示语，提示购房者勿将款项支付给销售人员。本案中，二被上诉人签订合同过程中到过售楼部，不可能未发现该等提示。而且，房产开发者不可能授权房产销售者自行收款是显而易见的常识，正常的一般人都能意识到。另外，二被上诉人在缴纳款项后，并未收到以公司名义出具的收据。在缴纳款项前后，也未向上诉人的财务部门咨询确认。再次，签订合同与收取合同项下款项是不同的两个法律行为。二者所产生的不同法律后果是否由上诉人承担，是不同的两个问题，应分别分析，分别寻求依据。在本案中，即便认定原审第三人以上诉人的名义与二被上诉人订立房屋买卖合同的行为构成表见代理，不能因此当然地认定原审第三人收取“房款”的行为也构成表见代理。在原审第三人收取房款不构成表见代理的情况下，不能因合同对上诉人有效而当然地认为原审第三人私自收取的合同项下款项在合同解除时应由上诉人返还。一审判决认定原审第三人订立合同的行为构成表见代理，由此认为原审第三人私自收取的“合同款”应由上诉人返还，就是将两个不同的法律行为、两个不同的问题混为一谈，没有单独审查原审第三人收取的款项是否真为合同款，其收款行为是否为职务行为，是否构成表见代理，其后果能否由上诉人承担。二、本案一审未中止审理属于程序错误。锦屏县公安局于2019年5月25日就原审第三人签订案涉合同并收取案涉款项一事以挪用资金罪对原审第三人立案，现在处于刑事侦查中。上诉人与二被上诉人房屋买卖合同纠纷案若先于原审第三人涉嫌犯挪用资金罪案审理判决，极可能出现法院在房屋买卖合同纠纷案中认定事实与公安机关最终查明事实相冲突、相矛盾。如此不仅导致判决的错误，还损害司法的公信及权威，同时也浪费司法资源。因此，上诉人与二被上诉人、原审第三人房屋买卖合同纠纷案确实不宜先于原审第三人涉嫌犯挪用资金罪案审理判决。根据《民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定，应当中止诉讼。被上诉人陶绍刚、杨美青答辩称：1、2018年6月3日，答辩人经人介绍，到被答辩人售房部看房，被答辩人的售房部经理唐辉接待答辩人，并带答辩人看房，答辩人看中被答辩人开发建设位于的锦屏县，被答辩人的售房部经理唐辉对上诉人说，要得到此套房需先交订金，然后支付30％首付款，才可以签订购房合同，购房款可交给他，他是售房部经理，可以代表公司直接收款，并授权代理公司签订购房合同。鉴于此，答辩人于2018年6月12日至8月3日期间，付清被答辩人购房首付款85608.00元。2018年8月3日，答辩人与被答辩人经协商一致，共同签订《商品房屋买卖合同》。被答辩人授权唐辉出售房屋，并代理被答辩人签订盖有被答辩人公司印章、公司法人印章的正式《商品房屋买卖合同》。2、被答辩人的售房部经理唐辉带答辩人到税务、不动产管理部门办理交纳了所购房屋的税款、房屋维修基金等相关费用。3、被答辩人授权其售房部经理唐辉代收售房款、全权代签售房合同的方式出售的房屋就有达数十套，足以证明表见代理售房的事实。4、被答辩人一房二卖，损害了作为购房人的答辩人合法权益。原告陶绍刚、杨美青向一审法院起诉请求：⒈判令解除原告与被告于2018年8月3日签订的《商品房买卖合同》；⒉判令被告返还原告已支付的购房款85608元（庭审中变更为85960元）及利息9800元（以购房款85608为基数，自付款之日起暂计算至起诉之日，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算）；⒊判令被告赔偿原告的直接经济损失12434.84元（包括契税6065.84元、房屋维修基金6369元）；⒋诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：被告贵州玉锦置业有限公司于2013年获得锦屏县三江镇赤溪坪社区清江三桥桥头左岸大岩板清水江民族风情园的项目开发权，2013年12月13日，被告贵州玉锦置业有限公司与案外人王奎（曾用名王保奎）签订销售代理合同，约定民族风情园项目开发的全部房产由王奎负责销售代理。第三人唐辉系王奎招聘的员工，在被告贵州玉锦置业有限公司开发的民族风情园项目售楼部任大堂经理一职。2018年6月，原告杨美青想购买被告贵州玉锦置业有限公司开发的锦屏县三江镇赤溪坪社区清江三桥桥头左岸大岩板清水江民族风情园（以下简称“民族风情园”）房屋一套，由于原告杨美青与第三人唐辉曾相识，杨美青便与第三人唐辉联系购房等相关事宜。经多次联系和沟通，原告看中“民族风情园”第21号楼6层601号房屋，并分别于2018年6月12日、2018年6月15日、2018年6月17日通过微信转账和银行转账的方式将购房款10018元、32960元、3000元，共计45978元交付给第三人唐辉。2018年8月3日，第三人唐辉以被告贵州玉锦置业有限公司的名义与原告陶绍刚、杨美青签订《商品房买卖合同》一份，虽该份合同缺少页数，但关于买卖当事人双方的基本情况、买卖标的物的价款、买卖标的物的位置、交付时间、违约责任等合同重要内容，该《商品房买卖合同》均有，且在《商品房买卖合同》落款的出卖人处加盖了被告贵州玉锦置业有限公司的公章，在法定代表人处加盖被告公司法定代表人“章平”的印章。上述《商品房买卖合同》签订后，原告杨美青于合同签订当天（2018年8月3日）按照第三人唐辉的指示向唐辉的个人银行账户再次转账40000元作为房屋购房款，同时，原告依据该《商品房买卖合同》分别向国家税务总局锦屏税务局和锦屏县城乡建设局住宅专项维修资金专户分别交纳了6369元的契税和公共房屋维修基金交纳契税6065.84元。2018年11月12日，被告贵州玉锦置业有限公司将涉案房屋（第21号楼6层601号房屋）出售给案外人龙运涛，并将房屋钥匙交付给案外人龙运涛，龙运涛已将房屋装修并居住。原告知晓该情况后，经多次与被告协商无果后，遂起诉至法院并提出上述诉讼请求。另查明，第三人唐辉收到原告的上述购房款项后并没有将款项移交给被告贵州玉锦置业有限公司，且于2018年10月份不知去向。2019年5月15日，锦屏县公安局以第三人唐辉涉嫌挪用资金罪对其进行立案侦查。一审法院认为：一、关于唐辉的行为是否构成表见代理的认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合本案，第三人唐辉以被告贵州玉锦置业有限公司的名义于2018年8月3日与原告杨美清、陶绍刚签订《房屋买卖合同》一份，该《房屋买卖合同》加盖了被告贵州玉锦置业有限公司的公章和法定代表人“章平”的印章，且签订《房屋买卖合同》时，第三人唐辉作为被告贵州玉锦置业有限公司售楼部的大堂经理，其虽没有被告授权签订房屋买卖合同的权限，但第三人唐辉的行为足以让原告有理由相信第三人唐辉具有代理权限，因此，第三人唐辉以被告贵州玉锦置业有限公司的名义与原告签订《房屋买卖合同》的行为符合表见代理的构成要件，该《房屋买卖合同》对被告贵州玉锦置业有限公司有效，因该合同产生的法律后果由被告贵州玉锦置业有限公司承担。被告贵州玉锦置业有限公司承担合同的法律后果以后，可以依据《合同法解释（二）》第十三条：“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失”之规定，向第三人唐辉追偿因其代理行为而遭受的损失。二、关于是否解除《房屋买卖合同》的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）…；（二）…；（三）…：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）…。”结合本案，被告贵州玉锦置业有限公司在合同约定的履行期限届满后，没有将约定出售房屋交付给原告，且于2018年11月12日将该房屋出售给案外人，被告的行为致使原、被告双方签订的合同目的不能实现，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。三、关于《房屋买卖合同》解除后果的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，原告杨美青在和第三人唐辉洽谈购房合同及签订《商品房买卖合同》的过程中，共计通过微信转账和银行转账的方式向第三人唐辉支付了购房款共计85960元，《商品房买卖合同》解除后，被告贵州玉锦置业有限公司应将原告的购房款85960元退还原告。对于原告请求被告支付利息损失的部分，经审查认为，原告在签订合同和交付购房款的过程中，没有尽到严格审查的义务，其应对自己的疏忽大意承担一定的责任，对于利息损失应由其个人承担，因此，对于原告请求被告支付购房款的利息的诉讼请求不予支持。四、关于原告交纳的契税和房屋维修基金由谁承担的认定。原告在签订《商品房买卖合同》后，向税务部门及锦屏县住房和城乡建设局住宅专项维修资金专户分别交纳了6065.84元和6369元的契税和房屋维修基金，由于上述款项不是依据《商品房买卖合同》直接交付给被告，对于该部分费用，由原告通过其他方式向税务部门和住建部门申请退还，本案中不宜一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告陶绍刚、杨美青与被告贵州玉锦置业有限公司于2018年8月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州玉锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陶绍刚、杨美青购房款85960元；三、驳回原告陶绍刚、杨美青的其他诉讼请求。案件受理费2474元，由原告陶绍刚、杨美青负担525元，被告贵州玉锦置业有限公司负担1949元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，综合上诉人的上诉理由，本案二审的争议焦点为：1、贵州玉锦置业有限公司是否负有退还购房款的责任？2、本案是否应中止审理？一、关于贵州玉锦置业有限公司是否负有退还购房款责任的问题，经查，贵州玉锦置业有限公司与案外人王奎（曾用名王保奎）签订有销售代理合同，约定民族风情园项目开发的全部房产由王奎负责销售代理，王奎以贵州玉锦置业有限公司的名义对外进行销售。第三人唐辉系王奎招聘的员工，在被告贵州玉锦置业有限公司开发的民族风情园项目售楼部任大堂经理一职，即唐辉属于销售部门的职员，已具备可代理公司负责销售业务的授权外观。按照一般的实践惯例，企业是通过销售人员向消费者提供销售服务，服务过程中主要由销售人员对消费者进行介绍，由销售人员代表企业与消费者就交易条件进行磋商，并对交易履行方式进行告知。因此，销售人员作出的承诺、指示，消费者均有理由相信是企业作出的承诺和指示。在没有特别对外公示其职权职责范围的情况下，作为销售方的工作人员对外宣称其有权销售符合普通人的认知，相对人有理由相信唐辉系代表公司来销售房屋。更何况双方所签订的《商品房买卖合同》甲方处加盖有贵州玉锦置业有限公司的平时销售该楼盘所使用的公司印章和法定代表人的专用印章，使陶绍刚、杨美青有理由相信唐辉是代表贵州玉锦置业有限公司来与自己签订购房合同。唐辉作为大堂经理，其本身就有为客户推荐产品、提供指导咨询的职责，又持有公司的印章和法定代理人的印章与陶绍刚、杨美青签订合同，唐辉的职责及身份足以让陶绍刚、杨美青产生合理信赖。同时，贵州玉锦置业有限公司在一审庭审期间也承认还发生类似的情形并已向当地公安机关报警，应推定陶绍刚、杨美青在交易时已尽到善良相对人的注意义务。因购房合同并未特别约定购房款项的执收地点或交付方式，陶绍刚、杨美青按签约人唐辉的要求和指示交付款项并无不妥。故一审认定唐辉的行为构成表见代理并判决唐辉行为的法律后果由贵州玉锦置业有限公司来承担，符合法律关于表见代理的规定。二、关于本案是否应中止审理的问题，从贵州玉锦置业有限公司在一审提交的《唐辉骗取赃款一览表》和锦屏县公安局2019年5月9日的《报案回执》和5月15日的《立案告知书》来看，锦屏县公安局以唐辉涉嫌“挪用资金犯罪”进行立案侦查。但本案的购房人陶绍刚、杨美青是否已列入受害人之列？公安机关的立案告知书中并无体现。即使公安机关在侦查期间把陶绍刚、杨美青列入受害人，但根据“表见代理”的归责原则，公安机关对唐辉的行为是否进行刑事立案侦查或唐辉的行为最终是否构成犯罪，均不影响贵州玉锦置业有限公司对唐辉的行为承担民事责任。故本案不符合中止审理的情形。综上所述，上诉人贵州玉锦置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1949元，由上诉人贵州玉锦置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 郑华品二〇二一年一月二十日书记员 杨绍鑫吴光耀