济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15559号原告：山东省当代油画院，住所地济南市,统一社会信用代码52370000MJD645856H。法定代表人：刘青砚。委托诉讼代理人：赵立敏，女，系单位副院长。委托诉讼代理人：赵新，山东北方永丰律师事务所律师。被告：张华，女，1958年6月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告山东省当代油画院（以下简称山东油画院）与被告张华财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东油画院的委托诉讼代理人赵立敏、赵新，被告张华的委托诉讼代理人张钦博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山东油画院向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋装饰装修损失1014491.4元；2、请求判令被告张华支付诉讼费用和律师代理费用。后其第一项诉讼请求变更为：请求判令被告赔偿原告房屋装饰装修损失费750935.52元。事实与理由：2017年5月4日，被告购买了济南市历下区经十路房屋一处，被告与王某某协商，将涉案房屋卖于王某某，被告与王某某买卖房屋期间，将房屋交予原告使用。原、被告没有对该处房屋约定使用年限、费用。原告使用该房屋后，对该房屋进行了钢结构的加建，把该房屋的使用面积从两层改建为三层，并且对门面以及一层至三层整体进行了装修。装修工期自2017年5月16日至2017年10月1日，共计支出装饰装修费用1690819元。被告张华自2019年9月开始，采取停水停电、停暖、使用汽车堵门等非法方式严重影响原告的经营，造成原告被迫停业，造成了原告的巨大经济损失。原、被告之间没有书面租赁合同，没有关于租赁期限的约定，原告使用房屋后，对房屋进行了加建以及装修装饰。投入了大量的资金，根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第60条规定，固定资产计算折旧的最低年限，原告主张涉案的加建及装饰装修折旧最低年限为五年。本案中，原告的装饰装修的合理工期应当予以扣除，2019年9月后，因为被告张华的违法行为导致原告无法开门营业，从而严重影响了经营活动。故，原告实际使用该房屋的期间应该界定为两年，按照折旧五年的规定，被告应当赔偿原告装饰装修损失750935.52元，因为被告的违法行为，给原告造成巨大的经济损失。现诉至法院，请求判令被告赔偿原告装饰装修损失750935.52元，并承担诉讼费用及原告的律师费。张华辩称，一、原告没有取得房屋使用权，无权提起本案诉讼，被告张华系涉案房屋的所有权人，2017年5月4日被告将涉案房屋交由案外人王某某使用，但被告与王某某之间未签订房屋租赁合同。本案原告山东油画院也未与张华签订过书面租赁合同，更未向张华交纳过房租。因此，原告山东油画院无权使用该房房屋。二、被告张华没有同意原告破坏房屋原有装修并重新装修，原告主张房屋装修损失不应得到支持。涉案房屋原系开发商售楼处，被告张华将涉案房屋交由王某某使用时，房屋是精装修：地面是木地板、墙面贴有壁纸、屋顶安有吊灯、一层有木隔断、二层装修了五间办公室。张华与王某某未约定房屋使用期限，张华也未同意王某某以及本案原告破坏原有装修并对涉案房屋重新进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据上述规定，张华不应当向王某某及本案原告赔偿装修损失。三、鉴定机构的鉴定方式方法错误，其鉴定结论不应被采信，涉案房屋装修工程造价鉴定报告存在重大缺陷和纰漏，不应被采信。一是，原告方提供的所有涉及装修装饰合同、施工图、施工工艺说明等均是原告方单方制作，不应被认可；二是，如此大规模的装饰装修工程，原告没有提供银行转账记录、收款方出具的发票等凭证证实其实际支付工程款、购买原材料和成品、人工费等的实际花费。三是，涉案房屋装修均是没有施工资质的包工头实施的。但鉴定机构完全按照正规有资质装修公司依法依规装修方式，来评估涉案房屋的装修工程造价，导致鉴定数额远远高于原告方装修实际花费；四是，现值造价鉴定报告中确定的成新率过高，且原告在起诉状中自己主张装修按照使用年限5年计算成新率，鉴定报告却按照使用年限10年计算成新率。针对上述问题被告方在鉴定过程中提出异议，但鉴定机构答复均不明确，未说明其鉴定方式等的法律法规依据。因此，鉴定机构的鉴定方式方法错误，其鉴定结论不应被采信。四、原告加建的一层钢结构改变了房屋结构，严重违反消防的规定，属于违法建筑。因为这层违章建筑的存在，涉案房屋无法正常使用。因此，加建的一层钢结构不仅不应列入鉴定范围，还应当依法予以拆除，据被告方咨询，拆除费用超过10万元，该费用应当由王某某和本案原告承担。综上，王某某及本案原告在使用房屋三年多的时间内，从未向张华支付过房租，其本身即存在严重的违约行为。加之本案原告无权使用涉案房屋及张华从未同意其对房屋进行装修等客观情况，其向张华主张赔偿装修损失的诉求依法应予驳回。原告要求支付代理费请求无合同依据，并且原告也没有证据证明其代理费支出情况，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，被告张华与山东某投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了济南市历下区经十路房屋一处。后张华将涉案房屋交给王某某（山东油画院副理事长）使用，王某某又将该房屋交由山东油画院使用并进行了装修。在庭审中，被告主张与王某某之间是房屋租赁关系，但未签订书面租赁合同，仅是口头约定；2019年张华向本院起诉要求山东油画院、王某某、刘某某腾房，2019年12月12日判决山东油画院将涉案房屋腾出交付张华，山东油画院已将涉案房屋交付张华使用。原告主张张华与王昭博之间不存在租赁关系，而是房屋买卖关系，未签订房屋买卖合同。另，涉案房屋的权属证书正在办理中。2017年5月16日，山东油画院对该房屋进行装修，并与济南某装饰设计工程有限公司签订《装饰工程合同书》，其中约定了装修工程款为1690819元，并出具了2017年5月17日、8月4日、8月25日、12月23日的收据四张，证明山东油画院已支付装修工程费用1690819元，2017年9月27日的收据两张，证明已支付铜门、室内套内9套共117800元以及2017年9月22日、10月3日的收据三张，证明已支付灯具、马桶、拖布池等费用31390元。但张华对上述事实并不认可，并称上述证据多数为原告单方制作，且没有银行转账记录、发票等证明实际装修花费。2020年4月30日，原告山东油画院向本院提交司法鉴定申请书，请求对申请人山东油画院装修的济南市历下区经十路房屋的室内外装饰装修以及加建一层钢结构价值以及现有价值进行鉴定。本院于2020年5月20日委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年8月31日作出鲁舜鉴字（2020）011号房屋造价（原值）鉴定报告书，载明：“……十二、鉴定结论：济南市经十路房屋室内外装修及加建一层钢结构工程造价（原值）最终审定结果为1016864.98元。审定人员：张某某、曹某某，审核人员：展某某。”以及鲁舜鉴字（2020）012号房屋造价（现值）鉴定报告书，载明：“十、……（二）依据国家相关法律法规以及济南市有关文件结合行业惯例，室内二次装修经济耐用年限一般为10年。根据鉴定委托函委托日，现值时点为2020年5月20日，依据室内结构、装修建成年月、耐用年限和以及使用状况结合现场勘察的具体情况综合确定成新率为0.7.工程造价现值结果：750935.52元，工程造价现值=工程造价新建价值（原值）×成新率=1072765.03×0.7=750935.52元。……十二、鉴定结论：济南市经十路波斐历景中心2号楼2-202房屋室内外装修及加建一层钢结构工程造价（现值）最终审定结果为750935.52元。审定人员：张某某、曹某某，审核人员：展某某。”山东油画院对上述鉴定报告均无异议；张华对上述鉴定报告存有异议，并向对本院提交的《异议书》中载明：“一、原告方在法庭质证环节提供的装饰工程合同书、设计施工图纸、计价清单、收款收据等均是原告单方制作的，被告方对上述证据的真实性均不认可，不可作为鉴定依据。二、原告没有提供银行转账记录、收款方出具的发票等凭证证实其实际支付工程款、购买原材料和成品、人工费等实际花费。涉案装饰装修工程是原告聘用没有任何资质的包工头实施的，该工程没有任何施工记录，施工方未开具任何合法有效的票据，不存在《鉴定报告征求意见稿》中所谓的企业管理费、安全施工费等费用，尤其施工方未开具发票，任何税金、工伤保险、社会保险等费用。三、鉴定报告中没有明确采用的鉴定方法，如何收集的市场信息等，仅仅是笼统说明采用合理、可靠的参数进行鉴定测算，未进行明确详细说明。四、现值造价鉴定报告中确定的成新率过高，且没有详细、明确说明如何得出的成新率。五、加建一层钢结构改变了房屋结构，属于违法建筑，不应列入鉴定范围。”2020年8月31日，鉴定机构对被告张华的异议作出答复，答复如下：“一、本鉴定报告内容和工程量依据委托方提供的检材，专业人员结合现场查勘根据实际发生的情况，按照国家标准和行业建筑施工规范做出的鉴定报告。二、本鉴定报告的审定程序及造价是按照合法的建设项目，正常的建设施工规定程序进行鉴定的，所以其规费执行山东省及济南市相关规定，无特殊原因不可随意增设。三、鉴定报告的测算过程中，收集的市场信息，采用合理、可靠的参数进行鉴定测算，是指通过对本案例的分析，通过收集的市场信息，合理的执行计价定额和计价方法。四、通过2020年8月28日听证会，针对鉴定报告征求意见稿提出的异议，取消鉴定报告征求意见稿中的空调系统安装费。五、审计人员到过现场查勘，有现场照片为证。在《工程造价咨询单位管理办法》业务承接条款中规定，工程造价咨询单位应当在工程造价成果文件上注明资质证书的等级和编号，加盖单位公章及造价工程师执业专用章。其他参加审计造价技术人员不用盖。六、本鉴定报告依据委托函的要求和目的，针对现场实际发生的加建一层钢结构工程造价进行鉴定。七、其他详见鉴定报告中的第十一项的有关事项说明。”山东油画院支付鉴定费用11500元。2020年10月20日，山东某投资有限公司出具《证明》一份，载明：“我公司与张华于2017年5月4日签订《商品房买卖合同》，将位于济南市商铺出售给张华，该房屋出售给张华前我公司做为售楼处使用，对房屋进行了装修，地面是木地板，墙面贴壁纸，屋顶安装吊灯，一层室内有木隔断，二层装修了5间办公室，我公司将房屋移交给张华时保留了以上装修。”2021年1月1日，济南某物业管理有限公司向张华发出《整改通知书》，载明：“尊敬的山东华艺油画艺术馆业主：近期物业公司在对小区进行消防安全巡检中，发现某公馆商铺消防存在很大消防隐患，需要您配合整改通知如下：根据《房屋使用安全管理条例》第二十六条禁止任何单位和个人从事危害房屋使用安全行为：1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑承重结构。2、降低了低层室内标高。3、超过设计标准规范增加房屋使用荷载。4、拆除了消防安全设施存在安全隐患。5、你商铺未取得装修消防许可证书。兹责令你商铺限期整改，整改时间从2021年1月1日至2021年1月30日。”本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告与山东某投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于济南市历下区经十路房屋一处，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。该涉案房屋虽未予登记，但购房款由张华支付，故张华作为该房屋买受人，其依法对房屋享有占有、使用的权利。而山东油画院在仅经过王某某同意而未经所有权人张华同意的前提下，对房屋进行装修，属于擅自装修，山东油画院虽在庭审中主张是因张华与王某某系房屋买卖关系，张华将该房屋卖给了本院副理事长王某某，才进行了大规模装修，但其并未出具任何证据加以证明自己的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，山东油画院应当承担举证不能的后果，故本院无法认定双方房屋买卖合同，山东油画院对该房屋并不具有使用权，从而没有进行装修的事实及法律基础。且山东油画院对房屋进行了钢结构加建，将房屋的使用面积从二层改建为三层，将本应用于第一层的消防设施隔在了新建的二层中，改变民房屋结构，违反了消防法规定，属于违章建筑，小区物业也下达了《整改通知书》，张华需对该部分进行拆除。综上所述，山东油画院要求张华支付费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于鉴定费，山东油画院在本院告知鉴定风险的情况下仍坚持要求司法鉴定，故鉴定费由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告山东省当代油画院的全部诉讼请求；二、鉴定费用11500元，由原告山东省当代油画院承担。案件受理费减半收取人民币6965元，由原告山东省当代油画院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二一年一月二十九日书记员  亓瑞