福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初3191号 原告：福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司，住所地福建省连城县莲峰镇新兴村西环北路3号紫金佳苑7栋102室，统一社会信用代码91350825081604024E。 负责人：何祥文，职务：总经理。 委托诉讼代理人：余佳美。 委托诉讼代理人：陈文慧，福建正廉律师事务所律师。 被告：柯梅生，男，1961年10月2日生，汉族，住福建省连城县。 原告福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司（以下简称连城紫金物业分公司）与被告柯梅生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连城紫金物业分公司委托诉讼代理人余佳美、陈文慧到庭参加诉讼，被告柯梅生经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 连城紫金物业分公司向本院提出诉讼请求：判决柯梅生在判决生效后立即向连城紫金物业分公司支付自2018年1月1日至2020年10月31日止欠连城紫金物业分公司物业管理费8450.94元，自2017年10月1日至2020年10月31日公摊水电费803.7元，共拖欠连城紫金物业分公司金额合计9254.64元，并从2018年1月起至法院判决清偿之日止按合同约定支付日3‰违约金。 事实与理由：柯梅生购买坐落于连城紫金佳苑8号楼106店。2016年1月19日，连城紫金物业分公司与柯梅生签订《紫金佳苑前期物业管理服务合同》，该合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。业主商用按每平方米1.2元/月、车位按50元/个的标准向连城紫金物业分公司交缴物业服务费及车辆管理费。2019年1月26日与业主委员会签订《福建省物业服务合同》，该合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。自2019年2月1日起业主商用按每平方米1.00元/月、车位按50元/个的标准向连城紫金物业分公司交缴物业服务费及车辆管理费。合同签订后，连城紫金物业分公司按照约定履行了自己的义务。该小区的大部分业主也按约向连城紫金物业分公司交缴了物业各项费用。柯梅生系在连城紫金佳苑8号楼106店的业主，依法应当向连城紫金物业分公司交缴物业管理服务等费用，但经连城紫金物业分公司统计，柯梅生从2017年10月1日起就拖欠应交缴的公摊水电费、2018年1月1日开始的物业管理费等合计9254.64元，柯梅生应按前期物业服务合同第八章第二十八条，按福建省物业服务合同第十六条第二点支付违约金13943元。连城紫金物业分公司每月终均会对柯梅生进行电话、短信、上门催要、张贴公告等形式进行催缴，但柯梅生均未缴交或以各种理由进行推脱。请求人民法院依法判决。 柯梅生未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，柯梅生与连城紫金物业分公司签订《紫金佳苑前期物业服务合同》，合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，物业管理期限自2013年5月13日起至业主委员会成立选聘新的物业管理企业合同生效时止；店面物业按每月每平方米1.2元的标准收取；对未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按日千分之三的标准收取违约金。2016年1月19日，柯梅生购买的紫金佳苑8号楼106室店面交房,店面面积230.9平方米。2019年1月26日连城紫金物业分公司与业主委员会签订《福建省物业服务合同》，该合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。自2019年2月1日起业主商用按每平方米1.00元/月的标准向连城紫金物业分公司交缴物业服务费。合同签订后，柯梅生从2017年10月1日起拖欠应交缴的公摊水电费，从2018年1月1日开始拖欠应交缴的物业管理费。截至2020年10月31日止，柯梅生结欠连城紫金物业分公司公摊水电费803.7元，结欠连城紫金物业分公司物业管理费8450.94元。按日千分之三计算违约金为13943元。2020年11月2日，连城紫金物业分公司将催缴通知单张贴在柯梅生所购店面门口。 另查明，2018年12月依程序成立连城紫金佳苑业主委员会，吴东育为连城紫金佳苑业主委员会主任。2019年1月28日，连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》，合同约定物业服务费、车位服务费，逾期支付物业服务费违约金均与上述《紫金佳苑前期物业服务合同》约定相同。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。连城紫金佳苑业主委员会已经按法定程序成立，故连城紫金物业分公司与柯梅生签订《紫金佳苑前期物业服务合同》，以及连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。连城紫金物业分公司已按合同的约定向柯梅生提供了物业服务，柯梅生应按物业合同的约定向连城紫金物业分公司支付物业服务费、公摊水电费。柯梅生未按合同的约定缴费，应承担相应的违约责任。双方在物业服务合同中约定，未足额支付物业服务费，应当按欠费总额的日千分之三赔偿补偿金。按双方的这一约定，逾期付款的月息为9%，双方约定的违约金明显过高，本院调整为按月利率1.5%计算逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、柯梅生应于本判决生效之日起十日内支付所欠福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司至2020年10月31日止的物业管理费8450.94元、公摊水电费803.7元，逾期付款违约金2324.33元，上述三项总计11578.97元。柯梅生并应从2020年11月1日起以9254.64元为基数按月利率1.5%支付逾期付款违约金至实际还款之日止。 二、驳回福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费379.9元，减半收取计189.95元，由建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司负担89.95元，由柯梅生负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 谢  海  龙 二〇二一年一月二十一日 法官助理 林    惠 书 记 员 李丽萍（代） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”