贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初1750号 原告：葛贵兴，男，1962年12月23日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：葛周（系葛贵兴之长子），1985年8月6日生，贵州省兴仁市人，住贵州省兴义市，代理权限：特别授权。 被告：李明友，男，1976年5月17日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 被告：丁明先，女，1977年8月15日生，汉族，贵州省兴仁市人，系被告李明友之妻，住贵州省兴仁市。 被告：李兴丽，女，2001年2月19日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 被告：李玉芬，女，1935年6月15日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 上述四被告委托诉讼代理人：顾思扬，贵州贝顺律师事务所律师，代理权限：特别授权。 第三人：李兴红，男，1993年9月10日生，汉族，贵州省兴仁市人，户籍地：贵州省兴仁市，现住浙江省宁波市鄞州区。 第三人：王艳，女，1966年4月8日生，汉族，贵州省兴仁市人，户籍地：贵州省兴仁市，现住浙江省宁波市鄞州区。 原告葛贵兴与被告李玉芬、李明友、丁明先、李兴丽及第三人王艳、李兴红物权保护纠纷一案，本院于2019年7月20日作出（2019）黔2322民初2153号民事判决，李玉芬、李明友、丁明先、李兴丽不服该判决上诉至贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，该院于2020年1月20日作出（2019）黔23民终2637号民事裁定，裁定撤销（2019）黔2322民初2153号民事判决并将该案发回本院重审，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葛贵兴及其委托诉讼代理人葛周、被告李明友、丁明先及李玉芬、李明友、丁明先、李兴丽的共同委托诉讼代理人顾思扬到庭参加了诉讼，第三人李兴红、王艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛贵兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告的房屋，停止侵权；2.判决被告对原告的房屋恢复原状（即盖房子的瓦恢复为以前的火瓦、房屋门前推到的围墙重建）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2002年农历3月29日，李明才以没有房屋居住为由，向我购买我家位于兴仁市的房子，经我与李明才共同协商，约定房价为12000元，给付期限为四年，若未按时给清，我要加房价。之后李明才未按约定的期限给付购房款，直至2009年经我不停追要才给清。李明才付清房款后长期外出务工，于2013年意外死亡，李明才的妻子王艳与李明才的儿子李兴红考虑到上述房屋已无用处，于是李兴红与葛贵兴协商，将该房屋退还给我家，双方达成一致意见，并签订了《退房协议》。2018年，被告以各种理由，强行对我房屋进行侵权，将以前的瓦换掉，将房屋门前的围墙推倒，并搬到该房屋居住。我多次劝阻无效，又分别向鲁础营乡海丰村委会、鲁础营综治办、鲁础营乡派出所申请调解，但均未调解成功。2018年12月18日，我与被告李明友达成协议，但李明友未履行协议内容，并对该房屋继续实施侵权。综上，被告侵占我家房屋是事实，使我的合法利益受到损害，故诉至人民法院。 被告李玉芬、李明友、丁明先、李兴丽辩称，第一、本案中李明才死亡后其生前购买的由葛贵兴购买的房屋属于李明才个人所有，在李明才死亡后涉案房屋就依法转化为遗产，李玉芬作为李明才的母亲是该房屋的唯一合法继承人，所有拥有涉案房屋的所有权；第二、葛贵兴与第三人签订的退房协议，李玉芬并不知晓，也没有任何授权，因此该退房协议不能对李玉芬的财产权益产生约束力，对此在前面确认合同无效中判决书已确认并且生效；第三李明友的行为是对李玉芬合法财产的修理、添附，并没有对葛贵兴的财产造成损害。因此，葛贵兴的相关赔偿请求毫无道理。围墙不是其方推倒而是葛贵兴家自己去推倒的，在10月6日葛贵兴家里的人还打其家里的人。 第三人李兴红原一审陈述：一、其父李明才与葛贵兴于2002年农历3月29日签订《房屋买卖合同》、2018年12月14日其与葛贵兴签订《退房协议书》均系客观真实的协议；二、本案最终的裁判结果与其无关，其愿意配合法庭查清案件事实，依法公正裁判。 本院经审理认定法律事实如下：2002年农历3月间，葛贵兴与李明才达成房屋买卖《合同》，内容为：葛贵兴将其位于海丰村××坝组的老房子以12000元卖给李明才，该房屋后抵岩子，前抵围墙，房子屋基一切包括在内。购房款需在4年内付清，如不能给清葛贵兴有权加价，并且须在每年腊月二十九日之前至少给3000元，只能给多不能给少。该协议签订后李明才直到2009年方才支付完毕购房款。2013年5月15日，李明才因其他事故死亡。2018年12月14日李兴红、王艳（甲方）与葛贵兴签订《退房协议书》约定：按照房屋买卖《合同》约定，甲方需在2006年5月11日前结清房款，甲方未按时按协议完成支付乙方房款，甲方父亲直至2009年农历腊月共支付给乙方人民币12000元，之后甲方父亲与乙方未曾办理结清房款的相关手续。按照协议约定：若甲方父亲未按时按协议完成支付，乙方可根据当年市场大米的价格折算后对房价进行加价，根据统计：2002年大米均价0.75元／斤、2006年大米均价1.5元／斤，2009年大米均价2.45元／斤，结合2009年大米价格，于2006年5月11日起，截止于2018年5月11日，甲方父亲仍欠乙方房款27200元。乙方要求甲方结清拖欠乙方的房款27200元，但由于甲方因家庭和工作的变故，现甲方确认不再需要此房屋居住，甲方自愿退还给乙方房屋，乙方考虑之余，与甲方再次达成如下协议：一、甲方自愿退还给乙方涉案房屋，乙方退还甲方父亲曾支付的购房款12000元；二、甲方退还给乙方当年购房协议（合同）形成的手写稿原件；三、若甲方父亲或者甲方在使用协议所属房屋期间，所办理过的此协议所属房屋的手续、文件或材料，甲方需要一并交给乙方；四、协议所属房屋在甲方使用期间，因甲方父亲或甲方转让、出租的一切事项，于本协议达成之日起失效，且乙方有权并责令因甲方原因形成的住户或甲方，搬出此协议所属的房屋；五、协议所属房屋在甲方父亲或者甲方使用期间造成的一切维修维护费或损失费，乙方不予补助及赔偿，乙方也不再追究因甲方父亲或者甲方使用不当造成的房屋损失费；六、协议签订之日之后，协议所属房屋若因甲方原因造成的一切民事纠纷问题，甲方需配合乙方办理协议所属房屋的相关事宜。李兴红、王艳在甲方处签字捺印，葛贵兴在乙方处签字捺印。该协议签订当日，葛贵兴向李兴红支付房屋款12000元，并由李兴红向葛贵兴出具《收条》持有。 另查明，据兴仁市公安局鲁础营派出所出具的《常住人口登记表》记载，以李明才为户主的家庭成员有：李玉芬（李明才之母亲）、王艳（李明才之妻）、李兴红（李明才长子）、李春（李明才长女）。李明才过世后，李兴红申请注销李明才的户口，并将户主变更为李兴红，变更后以李兴红为户主的家庭成员有：李玉芬（李兴红之祖母）、王艳（李兴红之母亲）、李春（李兴红之妹妹）。 再查明，本院于2020年4月10日受理李玉芬、李明才与葛贵兴确认合同无效纠纷一案，李玉芬、李明才诉请确认葛贵兴与李兴红签订的《退房协议》无效，本院审理后于2020年9月27日作出《（2020）黔2322民初1750号民事判决书》，判决驳回李玉芬、李明才的诉讼请求，该判决已发生法律效力。 以上事实有《身份证》、《户口注销证明》、《死亡证明》、李兴红身份《证明》、王艳婚姻《情况说明》、李春身份《情况说明》、《退房协议》、葛贵兴与王艳《通话录音》、《李玉芬居住地址的情况说明》、葛周与李兴红的《微信聊天记录》、《委托书》、《常住人口登记表》、《（2020）黔2322民初1750号民事判决书》予以证实。 本院认为，根据发生法律效力的《（2020）黔2322民初1750号民事判决书》认定，李明才与葛贵兴签订的房屋买卖《合同》未违反法律法规的强制性规定，因此双方签订的房屋买卖《合同》依法成立并生效，对李明才和葛贵兴均应具有法律约束力。双方签订该合同后，葛贵兴将涉案房屋交由李明才管理使用，李明才也支付了购房款，双方房屋买卖合同已履行完毕，李明才已实际取得了涉案房屋的所有权，葛贵兴对涉案房屋已不再享有任何使用、收益、处分的权益。李明才死后，涉案房屋即成为遗产，在李明才生前并未留下遗嘱的情况下，应由其法定继承人共同共有，而李兴红、王艳与葛贵兴签订时《退房协议》未经李明才之母李玉芬同意，未能成就经全体共同共有人同意的处分条件，该《退房协议》内容对李玉芬不产生任何约束力，且涉案房屋并未交付给葛贵兴，葛贵兴不能基于《退房协议》取得涉案房屋的所有权。因此，葛贵兴要求李玉芬、李明友、李兴丽、丁明先归还涉案房屋、停止侵权、恢复原状的诉讼请求缺乏物权基础，本院不予支持。 对于葛贵兴主张李明才购买涉案房屋尚欠27200元的违约金，李明才尚未完全拥有涉案房屋的所有权，葛贵兴对涉案房屋保留所有权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第六百四十一条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“买卖合同当事人主张民法典第六百四十一条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”的规定，因葛贵兴与李明才签署房屋买卖《合同》的标的物为房屋，属不动产，不适用所有权保留的规定，因此，葛贵兴的此节主张缺乏法律依据，不予支持。 综上，葛贵兴的诉讼请求缺乏物权基础、于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第六百四十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 驳回原告葛贵兴的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告葛贵兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  罗宁和 人民陪审员  保安平 人民陪审员  龙泽民 二〇二一年一月二十五日 法官助理 张恭丁 书 记 员 黄家鸿