湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初6507号原告：肖庆元，男，汉族，1967年10月13日出生，住湖北省安陆市，委托诉讼代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。被告：汉联寓（武汉）置业有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区珞喻路**武汉光谷中心花园******。法定代表人：钟龙文，执行董事兼总经理。原告肖庆元（以下简称原告）诉被告汉联寓（武汉）置业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐静怡和被告的法定代表人钟龙文到庭参加诉讼。根据当事人的共同申请，本院给予各方调解期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还所承租的位于武汉东湖新技术开发区珞雄路19号世界城E地块米兰映象E01栋1单元06层02室房屋；3、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币33300元（3700元/月×9个月）、违约金20000元及房屋占用费（房屋占用费自解除合同之日即2020年7月8日起按3700元/月的原租金标准计算至被告返还房屋给原告之日止）；4、判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年6月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于武汉东湖新技术开发区珞雄路19号世界城E地块米兰映像E01栋1单元06层02室房屋，租期自2019年6月5日起至2024年6月4日止，租金每月3700元。同时还约定如被告不按约定支付租金达10日的，原告有权解除合同并收回房屋，以及要求被告承担相应的违约责任。上述合同签订后，原告按照约定提供了租赁房屋，但被告未按约定向原告按时且足额的支付租金。原告认为，被告拖欠原告租金的行为己构成严重违约，故原告有权解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告向原告承担相应的违约责任。据此，原告特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。被告辩称：同意解除合同及返还房屋，但是我方已于5月29日将房屋返还原告。原告主张的租金不合理，我方仅同意承担2020年3月5日至2020年5月29日期间的租金，2020年3月5日之前的租金被告已付；我方并非故意违约，疫情期间2020年1月23日至2020年4月8日的房租应当双方共同承担。我方愿意支付一个月的房租作为违约金，约定的违约金标准过高。不认可房屋占用费，原告于6月26日起诉被告，但5月29日被告就告知原告已退房，不存在占用费。经审理查明：2019年6月5日，原告在武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下，委托其配偶李杏芳与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其名下位于武汉东湖新技术开发区珞雄路19号世界城E地块米兰映像E01栋1单元06层02层的房屋出租被告，租赁期自2019年6月5日至2024年6月4日，共计五年，租金每月3700元，按季支付，第一笔租金支付时间为2019年6月5日；被告不按照约定支付租金达十日的，原告有权单方解除合同，收回房屋；原告允许被告可将此房转租、分租给他人使用，房屋转租后由被告出面与新租户签订租房合同；合同期内，原被告双方如有一方违约，应赔偿守约方贰万元作为违约金；原告给予被告免租期为2019年6月5日-2019年12月5日。合同签订当日，被告向原告支付11100元。2020年5月29日，被告向原告的配偶李杏芳发送短信，称：“五月一号之前我跟你说房子已经空出来了通知您过来收房，您也迟迟不来。因为疫情我损失很大，今年房子都没有租出去，我也无力承担租金，所以交不起房租，您把房收回去，早点出租，房间给您收拾很干净。”原告未收房，并提起本案诉讼。庭审中，因双方对于免租期有争议，原告申请居间方链家公司的合同经手人何蕾出庭作证。何蕾到庭作证称，原被告约定的租期为5年，第一年多1个月装修期，每年1个月空置期，双方协商后将空置期全部放在第一年，并将条款添加在合同中。以上事实，有《房屋租赁合同》及附件、授权委托书、付款记录、短信记录、微信记录、证人证言及庭审笔录在卷予以证明。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告仅向原告支付了3个月租金即11100元，又于2020年5月29日单方提出退租且已搬离涉案租赁房屋，可见原、被告之间的租赁合同事实上已经解除，本院确认双方的租赁关系于2020年5月29日解除。合同解除后，被告应付清欠付的房租并承担提前退租的违约责任。关于原告主张被告拖欠的房屋租金。庭审中，被告辩称其享有6个月的免租期，现其已付3个月的租金，故仅同意承担2020年3月5日至2020年5月29日期间的租金。对此本院认为，根据各方的陈述及一般交易习惯，免租期是建立在合同能够完整履行的前提下，出租人可以通过合同完整履行后的租金收入覆盖免租损失。本案中，原、被告约定的6个月免租期实际为一个月的装修期和每个租赁年度1个月的空置期，现被告未实际租住满一年即提前解除了合同，虽然原告也同意解除，但已经免除的租金将无法弥补。考虑上述情况兼顾公平原则，本院认定在计算租金时扣除1个月的装修期和1个月的空置期，即被告应从2019年8月5日起支付租金，被告已付3个月的租金，还应向原告支付2019年11月5日至2020年5月29日期间的租金25160元（3700×6+3700/30×24）；同时，因2020年1月23日至2020年4月8日期间为疫情影响期间，无论是承租人还是出租人，都是房屋经营者，其经营受到了疫情及防控措施的影响，适用公平原则，双方对疫情期间的费用平等共担，故该期间的租金原告应负担4686.67元（3700/30×76÷2）。综上，被告应向原告支付租金20473.33元（25160-4686.67）。超出本院认定的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金。根据合同约定，一方违约应赔偿守约方2万元作为违约金。本案中，被告在租赁期间内单方提出退租，存在违约行为，导致原告需承担后续难以出租的风险和损失，被告应当对此承担违约责任，但考虑到被告解除合同主要是受疫情影响，依据租赁合同第十二条的约定兼顾公平原则，本院判定被告承担3个月租金的违约金即11100元（月租金3700元×3个月）。被告退租后即搬离了涉案房屋，未实际占用该房屋，故原告要求被告返还涉案房屋及支付房屋占用费的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告肖庆元与被告汉联寓（武汉）置业有限公司签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告汉联寓（武汉）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖庆元支付房租20473.33元；三、被告汉联寓（武汉）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖庆元支付违约金11100元；四、驳回原告肖庆元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为567元，由原告肖庆元负担267元，由被告汉联寓（武汉）置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  施何梅二〇二一年一月二十七日法官助理李思瑶书记员袁良凤