西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初15354号原告：孙英，女，1970年7月31日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:周文海，上海申浩(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨辉，上海申浩(西安)律师事务所律师。被告：艾本权，男，1992年7月29日出生，汉族，住陕西省商洛市山阳县。被告：西安明坤誉远餐饮服务有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：艾本权，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：张飞飞，陕西东瑞律师事务所律师。原告孙英诉被告艾本权、被告西安明坤誉远餐饮服务有限公司(以下简称明坤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开审理。原告孙英的委托诉讼代理人周文海、杨辉，被告艾本权及被告明坤公司的共同委托诉讼代理人张飞飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙英诉称：2018年11月9日，原告孙英与被告艾本权签订《房屋租赁合问》，被告租赁原告孙英位于西安市雁塔区XX路XX号XX公寓XX号楼XX层XX号的房屋，租赁用途为经营餐饮，合同租赁期为五年，从2019年1月1日至2023年12月31日止，租金交付方式按照每6个月租金到期前30日内预缴纳租期内下6个月租金。2019年6月1日至2020年4月20日，被告共计欠缴租金385733.3元。依据《房屋租赁合同》第13条之约定：“若单方违约，违约方赔守约方3个月租金，作为对方经济损失补偿”。另外，合同签订后，被告艾本权在涉案房屋设立被告明坤公司，涉案房屋一直由被告明坤公司实际使用。合同履行过程中，被告多次未按合同约定支付房屋租金，特别是在2019年下半年开始，被告拒付租金。原告孙英多次向被告催要租金及逾期支付租金违约金，均被拒绝，被告的行为严重损害了原告孙英的合法权益，无奈之下，原告孙英向被告送达了《解除合同腾退通知》。被告已于2020年6月15日搬离涉案房屋并向原告孙英返还涉案房屋，且承担了搬离前的物业管理费。故原告孙英诉至法院，请求判令：1、被告向原告孙英支付拖欠的2019年6月1日至2020年4月20日的房屋租金385733.33元；2、被告支付原告孙英违约金148560元；3、被告支付原告孙英占用房屋自2020年4月20日至实际返还之日的房屋占用费，暂计至2020年5月13日为39040元；4、本案诉讼费由被告承担。被告艾本权辩称：被告艾本权系被告明坤公司的发起设立人，被告艾本权租赁房屋用于餐饮经营。后租赁房屋实际由被告明坤公司使用，合同也由原告孙英与被告明坤公司实际履行。故本案诉争的租金应由被告明坤公司承担。被告明坤公司辩称：1、被告明坤公司愿意支付2020年1月1日前的租金，但同时应扣减已支付的押金部分。2020年1月25日之后的租金，因在疫情防控期间，公司无法实际经营，疫情防控属于不可抗力，租金依法应予以减免。2、原告孙英主张的违约金数额过分高于其实际损失，被告明坤公司愿意按照贷款市场报价利率向原告孙英支付违约金。3、涉案房屋已经于2020年4月20日返还，故被告明坤公司不同意支付房屋占用费。经审理查明:2018年11月9日，原告孙英（出租方、甲方）与被告艾本权（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于西安市雁塔区XX公寓XX号楼XX层XX号建筑面积为370㎡（月租金按每平方米80元计算为29600元）及1层2号建筑面积为83㎡（月租金按每平方米240元计算为19920元）的房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方；2、合同租赁期五年，从2019年1月1日至2023年12月31日，2018年11月9日至12月31日为50天的装修免修期，第一年按季度支付，第二年起按半年支付，乙方应在每期租金到期前30日支付下一期租金，租金从第三年起开始逐年递增，每年递增5%；3、押金为两个月租金99000元；4、如乙方拖欠甲方租金达10天，甲方有权收回所租赁房屋；5、若单方违约，违约方赔守约方3个月租金作为对方经济损失补偿。原告孙英依约将涉案房屋交付被告艾本权，被告艾本权一共向原告孙英支付486400元（含押金99000元），具体支付时间及钱数如下：2018年11月6日支付20000元、2018年11月7日支付20000元、2018年11月10日支付256560元、2018年11月11日支付39840元、2019年7月6日支付30000元、2019年8月11日支付20000元、2019年8月30日支付100000元。2020年4月15日，原告孙英通知被告艾本权因其长期拖欠租金已构成根本性违约，故解除合同，同时要求其收到该通知3日内结清剩余租金并支付违约金，否则收回涉案房屋。2020年4月20日，原告孙英再次向被告艾本权发出《解除合同及腾退通知》，通知即日解除合同，并要求结清租金并支付违约金，同时要求被告艾本权于接到该通知7日内搬离并交还房屋，如逾期则按照合同约定的租金标准收取房屋实际占用费，直至搬离完毕。审理中，二被告提交被告艾本权与原告孙英的聊天记录，证明原告孙英要求被告艾本权发送被告明坤公司的营业执照的行为已确认了合同履行主体为被告明坤公司。原告孙英对此不予认可并表示当时只是为了确认被告艾本权有无将合同转租。原告孙英当庭撤销对被告明坤公司的起诉，同时明确要求被告艾本权依据合同承担责任。二被告主张其已于2020年4月20日合同解除之日将涉案房屋交还原告孙英，但二被告未提交证据证明。原告孙英称其于2020年6月15日接到物业电话得知被告艾本权搬离涉案房屋。另查明，被告明坤公司成立于2018年12月4日，被告艾本权系该公司自然人股东之一，被告艾本权表示被告明坤公司的账户虽设立但从未使用，被告明坤公司一直使用的是被告艾本权的账户。上述事实，有以上列举证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告孙英与被告艾本权签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行，原告孙英依据合同要求被告艾本权承担合同责任并无不妥，本院予以支持。原告孙英依约将涉案房屋交付被告艾本权使用，被告艾本权长期未按约定支付涉案房屋租金，已构成违约，故原告孙英于2020年4月20日通知解除合同符合法律规定，其要求被告艾本权支付欠付的房屋租赁费并支付违约金，并无不当，本院予以支持。经计算，原告孙英主张被告艾本权支付截止2020年4月20日欠付的租金385733.33元，并未超出合同的约定，本院予以支持，但鉴于新冠疫情对被告艾本权的经营确有影响，故本院酌情扣减一个月租金49520元，被告艾本权应向原告孙英支付合同解除前欠付的租金336213.33元，上述款项与被告艾本权已支付的押金相抵扣后为237213.33元。合同解除之后，被告艾本权应当及时向原告交还涉案房屋，其辩称其已于2020年4月20日合同解除之日将涉案房屋交还原告孙英，但未提交证据证明，故对于其辩称，本院不予采信。被告艾本权应按照合同约定的租金标准向原告孙英支付自2020年4月27日起至原告孙英主张的2020年6月15日期间的房屋占用费81468.39元。关于违约金，被告艾本权违约事实明确，且在新冠疫情发生前已产生违约，但考虑到合同约定的三个月租金确实过高，本院结合被告艾本权的违约程度、免租期天数、合同约定租期及实际租期的比例等酌情认定为50000元。原告孙英当庭撤销对被告明坤公司的起诉，系其自行行使自己的民事权利，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告艾本权于本判决生效之日起十日内向原告孙英支付房屋租金237213.33元。二、被告艾本权于本判决生效之日起十日内向原告孙英支付违约金50000元。三、被告艾本权于本判决生效之日起十日内向原告孙英支付房屋占用费81468.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告孙英其余诉讼请求。本案案件受理费9622元，由原告孙英承担3622元，由被告艾本权承担6000元。因原告孙英已预交，被告艾本权应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告孙英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  梁梦艺二〇二一年一月二十八日书记员  史丽娜打印：相丽华校对：贺倩2021年月日送达1