福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终386号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建哈酷体育文化发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道东水路**阳光城******楼连接体**02商场新华都福新店**铺位。 法定代表人：吴合意。 委托诉讼代理人：陈小海，福建崇达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：程庆毅，男，1982年10月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：季素珍，福建海山律师事务所律师。 原审被告：吴合意，男，1979年2月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建哈酷体育文化发展有限公司（以下简称哈酷公司）因与被上诉人程庆毅、原审被告吴合意房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 哈酷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项和第四项并改判支持哈酷公司一审反诉请求，驳回程庆毅一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由程庆毅承担。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同的解除，并非由于哈酷公司原因造成。由于新冠疫情的原因，国家明令培训机构不得开业经营，且按照福建省财政厅、福建省机关事务管理局发布了两份通知【《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》（闽财资函〔2020〕1号）以及《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》（闽财资函〔2020〕3号）】，明确提出承租省级国有资产类经营性房产的中小企业和个体工商户，免收一个月并减半收取4个月租金。本案涉案房产亦属于前述通知所提及的省级国有资产类经营性房产，按照规定也享有减免租金的权利。但程庆毅却依旧要求哈酷公司继续按约全额支付房租。期间哈酷公司多次与其协商，但其均拒绝协商，最后更是强行将案涉房屋的门锁进行更换，阻止哈酷公司正常使用，即实际上是程庆毅强行收房的行为导致合同提前解除，而非哈酷公司拖欠租金造成的，一审判令哈酷公司支付违约金是错误的。二、一审判决没有依法认定程庆毅擅自扣留哈酷公司财产的事实。从哈酷公司提供的哈酷公司法定代表人吴合意与程庆毅的微信聊天记录可以证明，在案涉房产被程庆毅强制收回之时，尚有空调三部、电视一台、两间的地垫等各项财物尚在案涉房屋内。三、一审判决对于双方的违约责任认定存在错误。程庆毅擅自更换门锁是导致本案租赁合同提前解除的根本原因，根据合同约定，程庆毅应承担支付相当于两个月租金的违约金，并赔偿给哈酷公司造成的损失。哈酷公司已提供证据证明其遭受的损失，但一审法院未予支持。 程庆毅辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。本案提前解除房屋租赁合同的是哈酷公司。从2020年3月开始，程庆毅就多次向哈酷公司催讨房租、物业、水电费等费用，哈酷公司法定代表人多次承诺会支付，但直到2020年6月3日仍继续拖欠。在哈酷公司长期拖欠租金、物业费的情况下，程庆毅有权单方解除合同并要求哈酷公司支付违约金。关于哈酷公司提出的房租减免政策及不可抗力因素，案涉房产并不在两份文件适用的范围内，并无任何减免政策。哈酷公司主张案涉房产有租金减免政策，但并未提供证据予以证明。不可否认，新冠疫情对各行各业都造成了一定影响，但这与哈酷公司不支付拖欠的租金、物业费等并没有必然的因果关系，不属于不可抗力。况且一审法院已经考虑到疫情影响，按照公平原则对哈酷公司的租金予以减少，程庆毅因此遭受的损失却只能自行承担。二、程庆毅没有扣留哈酷公司的任何财产。即便有所遗留，按照合同约定，哈酷公司未及时撤走的遗留物品，程庆毅也有权处置。三、提前解除房屋租赁合同的是哈酷公司并非程庆毅。哈酷公司主张程庆毅赔偿其损失及违约金没有事实和法律依据。且哈酷公司提供的用于主张装修、设备损失及学员退班退费的损失相关的证据均系其单方制作，三性均存在异议。 吴合意未作陈述。 程庆毅向一审法院起诉请求：1.判令哈酷公司向程庆毅支付拖欠的房屋租金46333元（自2020年3月1日起至2020年6月10日止），并支付逾期付款违约金2316.66元（逾期付款违约金自每月应付租金之日起按年利率24%暂计算至2020年6月22日，实际应计算至款项还清之日止）；2.判令哈酷公司向程庆毅支付拖欠的物业费4448元（自2020年2月1日起至2020年6月10日止）；3.判令哈酷公司向程庆毅支付提前解除《房屋租赁合同》违约金27800元；4.判令吴合意对上述款项承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由哈酷公司、吴合意承担。 哈酷公司向一审法院反诉请求：1.判决程庆毅向哈酷公司赔偿因程庆毅提前解除合同的违约金27800元；2.依法判决程庆毅向哈酷公司赔偿因程庆毅提前解除合同导致哈酷公司装修以及设备损失共计87433.3元；3.判决程庆毅向哈酷公司赔偿因程庆毅提前解除合同导致哈酷公司学员退班退费损失52583元；4.本案本诉与反诉诉讼费由程庆毅承担。 一审法院认定事实：2019年5月31日，程庆毅和哈酷公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.程庆毅将位于福州市鼓楼区××路××号的华雄大厦＊＊房屋（建筑面积278平方米，以下简称“案涉租赁房产”）以每平方米50元的租金价格转出租给哈酷公司，该案涉租赁房产为部队房产。2.租赁期限为88.5个月，从2019年6月1日起至2026年10月14日止。3.第一年的租金为每月13900元。租金按月支付，哈酷公司应于每月的1日支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一日，哈酷公司按逾期应付租金的千分之五向程庆毅支付违约金；哈酷公司逾期支付租金超过十五日，程庆毅有权提前解除合同。4.物业费现按每月每平方米3元支付，水电公摊按照面积分摊，由哈酷公司向程庆毅缴交。5.租赁期满或提前解除合同之日的当日，哈酷公司应当向程庆毅返还该案涉租赁房产。哈酷公司向程庆毅返还案涉租赁房产时，应按程庆毅要求移交并妥善处理遗留物品；合同解除或终止3天后，哈酷公司遗留在案涉租赁房产内的物品视为废弃物品，同意交由程庆毅任意处理，如因此产生费用，由哈酷公司承担。6.哈酷公司应当按时缴纳使用该案涉租赁房产所产生的各项费用，包括但不限于物业管理费、水电费、电话费等，其中应交给程庆毅及由程庆毅代收代缴的费用，哈酷公司逾期支付的，每逾期一日，按照未付款项的千分之五向程庆毅支付违约金，并承担逾期支付产生的后果。7.程庆毅需提前解除合同的，必须提前三个月书面通知哈酷公司，非因哈酷公司原因导致程庆毅擅自解除本合同的，程庆毅应当向哈酷公司支付相当于解除合同时租金标准两个月租金的违约金，同时还应赔偿哈酷公司由此造成的损失，包括但不限于哈酷公司的装修损失、学员退班退费的损失等。8.未经程庆毅书面同意，哈酷公司提前退租的，必须提前三个月书面通知程庆毅，并且应向程庆毅支付相当于解除合同时租金标准两个月租金的违约金。9.哈酷公司逾期支付本合同项下应付款超过十五日，或未经程庆毅同意擅自将该案涉租赁房产改变租赁用途、擅自进行装修等违反本合同项下行为的，程庆毅有权单方解除本合同，同时哈酷公司应支付相当于解除合同时租金标准的两个月租金的违约金，哈酷公司应当按照程庆毅书面通知要求返还房屋、结清费用、支付违约金等。2019年6月4日、2019年6月6日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元，备注分别为“大儒馆场地租金”、“大儒馆物业费”；2019年6月28日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元，备注分别为“明腾场地租金（7月）”、“大儒馆物业费”；2019年7月31日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元、657.8元、185.06元，备注分别为“大儒馆8月租金”、“大儒馆物业费8月”、“大儒办公室电费6月份”、“大儒馆水电公摊6月”；2019年8月31日、2019年9月4日、2019年9月6日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、834元、904.02元，备注分别为“大儒场地租金”、“物业费”、“大儒馆水电费”；2019年9月26日、2019年9月30日、2019年10月9日，吴合意分别向程庆毅转账597.05元、13900元、834元，备注分别为“大儒馆电费公摊等”、“转账”、“转账”；2019年11月1日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、500.23元、834元，备注分别为“大儒场地租金”、“水电费（大儒）”、“大儒物业费11月”；2019年11月29日，吴合意分别向程庆毅转账406.1元、13900元、834元，备注分别为“大儒水电费”、“场地租金（大儒）”、“物业费12月（大儒）”；2020年1月2日、2020年1月3日，吴合意分别向程庆毅转账13900元、617.94元、834元，备注分别为“大儒场地租金”、“12月电费、11月水费公摊”、“大儒1月份物业费”；2020年3月23日，吴合意分别向程庆毅转账785.8元、717.27元、551.92元，备注均为“水电费”；2020年5月7日，吴合意向程庆毅转账10000元，备注为“大儒馆租金”；2020年5月30日，吴合意向程庆毅转账5000元，备注为“大儒租金”。2020年6月3日下午12：39，程庆毅通过微信向吴合意发送“致哈酷公司、吴合意”的《关于催缴房屋租金的函》称，哈酷公司、吴合意欠缴2020年3月1日至2020年5月31日的租金41700元、2020年2月1日至2020年5月31日的物业费181元、2019年11月26日至2020年5月31日的水电公摊费985元、2019年12月25日至2020年5月31日的电费376元，应在收到函件之日起七日内向程庆毅支付，否则将解除本案合同、追究违约责任。根据程庆毅和吴合意的微信聊天记录显示，2020年6月9日上午9：15，吴合意称：“程总，经股东商量，因公司受疫情影响严重，短期资金又进不来。那边也不能等到我们复课收款。大儒那边目前只能退租了或者换回原先的合作模式。”2020年6月9日上午11：30，程庆毅回复：“上周过去找你也说到了，你这边提前退租解除租赁合同我按照咱们租赁合同走，今天会从新计算截止到2020年6月10号你这边的房租等相关费用欠款，你这边费用也要说个解决以及付款方式给我，毕竟我这边也要付房租给物业这边！”2020年6月9日下午22：56，吴合意称：“……疫情发生我们就想退还你场地，你让我们等待最后免租期的确认。我们想场地毕竟是部队的房产应该按中央的号召有免租三个月。结果等来的是你让我马上补缴前期租金，也过去你那边跟你沟通解除双方合作。我们明天将派人过去撤场，将我们投入的，三部空调（格力五匹吸顶空调两部，两匹空调一部），电视（五十寸），两间房间地垫等等设备物料等撤回来。你看一下明天下午三点可以吗？”程庆毅于2020年6月10日下午13：07回复：“撤都可以撤，随时过来撤。我们合同就等于今天解除。你把租金、违约金、滞纳金、物业、水电公摊、电费结算给我。你今天如果不拿走，我就当作你不要了，我就自己处理了。如果你今天没有把费用结算给我，那我只能起诉了。我这边也拖欠物业很多租金，压力也非常大，我也有我的难处。”“你下午过来搬的话跟我做个交接，要么你本人签字或者公司盖章后才能搬走。” 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程庆毅和哈酷公司之间签订的本案《房屋租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。程庆毅、哈酷公司和吴合意均认可本案合同于2020年6月10日解除，但程庆毅认为是哈酷公司提前解除合同，哈酷公司和吴合意认为是程庆毅提前解除合同，对此一审法院认为，本案合同应当于2020年6月10日解除，程庆毅将案涉租赁房产交付给哈酷公司使用，哈酷公司未能付清租金等费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。程庆毅据此依约提前解除合同，有事实和法律依据，一审法院对此予以认定。关于程庆毅主张的租金诉请，一审法院认为，因疫情或者疫情防控措施导致哈酷公司没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，一审法院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3、4月租金按照原约定租金的50%即6950元支付。吴合意于2020年1月2日向程庆毅转账13900元后，分别于2020年5月7日、5月30日转账10000元、5000元，备注均为租金，经计算，上述转账已将租金支付至2020年4月5日，哈酷公司从2020年4月6日起至2020年6月10日止的欠付租金为：6950元×25/30+13900元+13900元×10/30=24325元，其应当向程庆毅支付上述租金。关于物业费诉请，一审法院认为，本案合同约定物业费按照每平方米3元支付，即物业费每月834元，由哈酷公司向程庆毅缴交；程庆毅提交的银行历史流水明显显示哈酷公司已支付了2020年1月份的物业费，故哈酷公司从2020年2月1日至2020年6月10日止的欠付物业费为834元×4个月+834元×10/30=3614元，故程庆毅的相应诉请金额，一审法院予以支持，超过部分不予支持。关于程庆毅主张的逾期付款违约金和提前解约违约金，一审法院认为，因疫情影响和对政策理解不同，双方对于租金支付等事宜产生纠纷，哈酷公司未能按约支付租金，事出有因，不能谓之无理无据，故程庆毅主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持。另，哈酷公司未能付清租金等费用并提出解约请求，程庆毅因此行使合同解除权并要求哈酷公司支付违约金27800元，对此一审法院认为，程庆毅的该违约金主张不论是根据哈酷公司提前退租而提出，还是因为哈酷公司逾期付款超过十五日而提出，结合本案案情来看该金额都过高，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定哈酷公司应向程庆毅支付提前解约违约金10000元。关于程庆毅主张吴合意承担连带偿还责任，一审法院认为，本案合同的相对方为程庆毅和哈酷公司，且哈酷公司也非一人有限责任公司，故程庆毅的该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于哈酷公司的反诉请求，一审法院认为，如前所述，哈酷公司未能按约及时付清租金等费用，已经构成违约，程庆毅据此行使合同解除权，于法有据，哈酷公司主张的违约金、装修及设备损失、学员退班退费损失，既于法无据，也无充分有效证据证明，一审法院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、福建哈酷体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向程庆毅支付从2020年4月6日起至2020年6月10日止的租金24325元、从2020年2月1日起至2020年6月10日止的物业费3614元；二、福建哈酷体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向程庆毅支付提前解约违约金10000元；三、驳回程庆毅的其他诉讼请求；四、驳回福建哈酷体育文化发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取911元，由程庆毅负担484元，福建哈酷体育文化发展有限公司负担427元；本案反诉受理费减半收取1828元，由福建哈酷体育文化发展有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，程庆毅与哈酷公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行。哈酷公司上诉主张程庆毅存在违约行为导致租赁合同提前解除，但从本案查明的事实来看，哈酷公司在合同履行过程中未按约支付租金等费用，并向程庆毅提出退租。虽然新冠疫情对哈酷公司的经营活动造成了一定的影响，但这种影响是暂时的，此后在政府采取严格防控措施的情况下生产经营等活动已经全面恢复，而案涉租赁房产的租赁期限长达7年，疫情并非必然导致合同目的无法实现的后果。而且，疫情的发生对合同双方均有不同程度的影响，在双方对于是否减免租金未能协商一致的情况下，哈酷公司本应先按合同约定支付租金，再通过其他途径予以主张。但哈酷公司迟延支付租金并提前退租，存在违约，应承担相应的违约责任。一审法院结合案件实际情况，从公平原则、平衡双方利益等角度考虑，对哈酷公司应支付的租金予以减免、违约金予以调整已属合理，本院予以维持。哈酷公司主张一审法院对违约责任的认定存在错误不能成立，本院不予采纳。哈酷公司主张案涉租赁房产为省级国有资产、疫情期间应按规定减免租金，但未提供充分的证据予以证实，故其主张不能成立，本院不予采纳。一审诉讼中，哈酷公司提起反诉要求赔偿装修设备损失等，鉴于其存在违约，且其主张缺乏充分证据予以证实，一审法院对其反诉请求不予支持并无不当。 综上所述，哈酷公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4510元，由福建哈酷体育文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年一月二十八日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰