山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1328民初2789号 原告：公维国，男，1985年2月23日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 委托诉讼代理人：王秀云，女，1972年9月27日，汉族，居民，住蒙阴县，系原告妻子。 委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。 被告：张劲量，男，1985年2月23日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 委托诉讼代理人：王元臻，女，1985年3月4日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 委托诉讼代理人：张凤宝，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。 被告：李太珍，女，1980年11月10日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 被告：张旭，男，2001年8月23日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 被告：张某，女，2007年5月14日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 三被告委托诉讼代理人：程婷婷，山东弘蒙律师事务所律师。 被告：王加玉，女，1934年7月1日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 原告公维国与被告张劲量、李太珍、张旭、张某、王加玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告公维国委托诉讼代理人王明礼，被告张劲量委托诉讼代理人王元臻、张凤宝、被告李太珍及其委托诉讼代理人程婷婷到庭参加诉讼，被告王加玉经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公维国向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款320000元及利息，并赔偿原告经济损失；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年3月31日，原告与被告的亲属张坚签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，张坚将其位于蒙阴县××花园××号楼××单元房屋（土地使用权证号：国用（2010）第1060号，房产证号：蒙房字第0××8号）出卖给原告；价款为320000元，本协议生效时当即向原告交付房屋及相关证件，协议还约定了违约责任等内容。协议签订后，原告依约支付了房款，被告亲属张坚也依约交付房屋，原告自此在该房内居住。后来被告的亲属张坚因病去世。但被告张劲量拒绝为原告办理过户手续。综上所述，被告亲属张坚将涉案的房屋出卖给原告，双方签订的合同合法有效。被告张劲量拒绝为原告办理过户手续，五被告作为张坚的继承人，应当承担违约责任。为此，具状起诉，请贵院公正审理。 被告张劲量辩称，没有意见。 被告李太珍、张旭、张某辩称，一，答辩人主体不适格，该房屋的所有人为张劲量，而张坚将他人房产进行买卖并签订合同系无权处分。且从原告诉状中可以看出张劲量是不同意交付和认可这种买卖行为。因此，该房屋买卖合同无效。根据相关法律规定，无效合同自签订之日起不发生法律效力。故原告主张有效并承担违约责任是不成立的。而答辩人未参与买卖的制定，毫不知情，其完全是个人行为，原告主张答辩人返还价款无事实依据。二，本案原告所主张的价款并非房屋买卖的法律关系，实质是以买卖合同形式对公司财产的处理，而张坚、张劲量与被答辩人系经营公司的相对人，其系在经营过程中所产生的的债权债务关系，以债权债务抵顶公司的权利义务关系。因此，该行为并非真实的房屋买卖。三，答辩人张某虽跟随答辩人生活，但并不是张坚的继承人（在另案继承案件中，未被法院认定为张坚继承人），根据法院判决张静茹并非合法继承人，亦于买卖合同无关联，亦系诉讼主体错误。综上所述，原告主张的法律关系并不存在，即使存在也是无效处分的买卖合同，且原告列答辩人系错列主体，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告王加玉未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年3月31日，原告公维国与被告亲属张坚签订房屋买卖协议一份，协议约定张坚将其位于蒙阴县××花园××号楼××单元（土地使用证号：国用（2010）第1060号，房产证号：蒙房字第0××8号）住房出卖给原告公维国，房屋总价款为320000元，协议生效时即向公维国交付房屋及相关证件。该协议第六条约定，出卖人张坚保证该房屋不存在抵押、权属纠纷等权利瑕疵。该协议第九条违约责任约定，若出卖人未交清与房屋有关的水电能源费用、电话及有线电视费用等债务的，买受人代替交纳后，出卖人应5倍偿还买受人。若该房屋存在协议第六条约定的事项，造成买受人不能居住或不能办理过户手续，出卖人应赔偿买受人房屋总价的30%违约金，并赔偿一切损失，且买受人有权解除合同。 协议签订当日，双方就付款方式协商结果为：被告张劲量名下房贷85800元由公维国偿还；以蒙阴时正运输有限公司应付公维国工资、车款等66440元抵顶相应房款；剩余部分房款167760元于协议签订当日支付。原告公维国签订协议并支付相应款项后，即入住涉案房产至今。在原告公维国将张劲量名下贷款偿还完毕要求张劲量协助办理房产过户手续时，张劲量对该房产买卖提出异议，并于2020年8月3日向本院提起（2020）鲁1328民初2790号返还原物纠纷一案，请求判令公维国返还涉案房产。 审理期间，原告申请对涉案房产（实际应为叠翠花园5号楼1单元301室）自2011年3月31日至2020年6月10日的升值额进行鉴定，经本院委托，临沂市东泰价格事务所有限公司于2020年11月22日作出临东泰价评报字[2020]第313号价格评估咨询报告书，评估涉案房产蒙阴县叠翠花园小区5号楼1单元301室（含车库）升值金额一般为531800元至702200元（含装修，精确至百元）。为此，原告支出鉴定费8500元。 同时查明，案外人张坚于2014年5月8日去世，本案被告张劲量、张旭系张坚之子，李太珍系张坚之妻，王加玉系张坚之母。被告张某系原告李太珍与张坚于2007年抱养女孩，未办理合法收养手续。五被告因张坚遗产继承产生纠纷，临沂市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）鲁13民终8249号民事调解书，五被告自愿达成调解协议，内容主要为：一、蒙阴县湖滨路2号9号楼22-403房产和117车库一套（证号为：蒙房建房管局字第0××7号，位于世纪花园小区）归上诉人李太珍所有；蒙阴县蒙恬路以东云蒙路以南土地使用权及附属物一处（地号为001101110010，现出租给“无限极”）及存放于蒙阴县人民法院账户的租金340930元，归上诉人李太珍所有。二、蒙阴县云蒙路中段南侧楼房及院落一处（房产证号：蒙房字第2××6号，小博士幼儿园院落，不包含吉祥门窗院落）、蒙阴县云蒙路以北茶棚社区驻地的蒙国用（2009）第1478号土地使用权及地上附属物（原钻石山庄）、原蒙阴县盐业公司转让给被继承人张坚的土地8.361亩（“吉祥门窗”所在地），归上诉人张劲量所有。三、蒙阴县叠翠路188号3号楼11-302及储藏室106房屋一套（所有权证号为蒙房权证城区字第0××7号、第0××8号）归被上诉人王加玉所有。四、上诉人张劲量支付上诉人李太珍财产差额236万元，于2019年8月30日前全部付清。如不按期付清，上诉人李太珍有权按原审判决申请执行。上诉人张劲量于2019年1月31日前支付李太珍40万元。上诉人张劲量支付被上诉人王加玉应得遗产差额406865.37元。五、上诉人李太珍支付上诉人张旭应得遗产份额折价款610016.37元，支付上诉人张某生活费100000元。因上诉人张旭和张某是未成年人，该两项资金由上诉人李太珍代管。 上述事实由当事人陈述、原告方提供的房屋买卖协议书、收款收据及庭审笔录等证据予以证实，均已收集、记录在卷。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告公维国与被告亲属张坚订立的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应全面履行自己的义务。但因涉案房屋登记在被告张劲量名下，该房产所有权归属于被告张劲量，被告张劲量已向本院提起诉讼，请求原告将涉案房产返还，涉案房屋买卖协议已不能实际履行，原告公维国不能取得该房产所有权。 对原告诉请返还购房款320000元及利息的诉讼请求，因涉案房产买卖合同不能实际履行，原告不能实现其合同目的取得涉案房屋所有权，其要求返还购房款320000元及利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 对原告主张的房屋增值部分损失，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张的房屋增值损失为履行合同后原告可以获得的利益，对于该损失，原告有权主张。涉案房产增值额经本院委托鉴定一般为531800元至702200元，本院酌定按照617000元进行计算。原告支出的鉴定费8500元，系为证实其主张支出的必要费用，本院予以确认。 《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。本案中，作为房屋买卖合同一方当事人的被告亲属张坚未履行合同义务，应承担相应的违约责任，但因张坚已经去世，被告张劲量、李太珍、张旭、王加玉作为其遗产继承人应当按照上述法律规定在继承遗产范围内对张坚的上述债务承担责任。 被告李太珍主张，本案价款并非房屋买卖价款，实质是以买卖合同形式对公司财产的处理，而张坚、张劲量与公维国系经营公司的相对人，其系在经营过程中所产生的的债权债务关系，以债权债务抵顶公司的权利义务关系，但未能提供充足证据予以证实，本院不予采纳。 被告李太珍同时主张，张某虽跟随其生活，但并不是张坚的继承人，与买卖合同无关联，本案诉讼主体错误。本院认为，原告李太珍与张坚于2007年抱养女孩张某共同生活，未办理合法收养手续，根据《中华人民共和国收养法》的规定，收养成立的条件应当是办理相关合法手续。原告李太珍与张坚对张某未办理相关的合法收养手续，其收养关系不成立。张某并非张坚遗产继承人，原告要求被告张某承担相应法律责任，没有法律依据，对被告李太珍的该项主张，本院予以采纳。 案经调解未果，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张劲量、李太珍、张旭、王加玉在其继承案外人张坚遗产范围内返还原告公维国购房款320000元，于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告张劲量、李太珍、张旭、王加玉在其继承案外人张坚遗产范围内支付原告公维国利息损失（以本金320000元为基数，支付自2011年4月1日起至本判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于本判决生效之日起十日内履行。 三、被告张劲量、李太珍、张旭、王加玉在其继承案外人张坚遗产范围内支付原告公维国房屋增值部分损失617000元及鉴定费8500元，共计625500元，于本判决生效之日起十日内履行。 四、驳回原告公维国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14076元，由被告张劲量、李太珍、张旭、王加玉负担12912元，由原告公维国负担1164元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  赵尊文 审判员  公衍军 审判员  张玉萍 二〇二一年一月二十七日 书记员  张 超