上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初8931号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘历。委托诉讼代理人：唐红妹。被告：朱本琴，女，1980年2月14日生，汉族，住上海市黄浦区。原告上海联昌物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“联昌物业公司”)与被告朱本琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院经审查认为，本案合同履行地应为上海市黄浦区，且被告住所地亦不在上海市崇明区，故本院对于本案无管辖权，应当移送有管辖权的人民法院。本院于2020年5月15日作出(2020)沪0151民初3548号民事裁定书，裁定将本案移送上海市黄浦区人民法院处理。上海市黄浦区人民法院将本案报请上海市第二中级人民法院指定管辖。上海市第二中级人民法院于2020年8月31日作出(2020)沪02民辖202号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2020年12月15日对本案公开开庭进行了审理，原告联昌物业公司之委托诉讼代理人刘历到庭参加诉讼。被告朱本琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月1日至2018年10月31日的物业管理费6056.5元；2、判令被告支付上述欠款的违约金6056.5元(按照《佳日公寓物业服务合同》第十条的约定：逾期交纳物业管理费的，从违约之日起按每日0.6%支付违约金。现计算得出的违约金额大于欠费本金，我司主张违约金仅按照欠费本金收取)；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与上海市黄浦区大境路XXX号佳日公寓业主大会签订物业服务合同，约定物业管理服务期限自2016年4月1日至2020年3月31日。按照物业服务合同约定，物业服务费按建筑面积向业主收取物业费收费标准为住宅1.4元/月/平方米，物业服务费按季缴纳，本季度末付清，如违约则从违约之日起按照每日0.6%支付违约金。被告系小区业主，其房屋面积为139.55平方米，被告2016年4月1日至2018年10月31日的物业管理费为6056.5元，根据物业服务合同要求理应缴纳，原告多次要求被告支付物业管理费，但被告至今拒不支付。原告认为我司接管佳日公寓，手续齐备，程序合法，并严格按照上海市物业管理和物业服务合同要求履行了相关物业服务义务，进行了有效的管理。被告拒不缴纳物业管理服务费，严重影响了小区的正常物业管理秩序，侵害了其他广大业主的合法权益。据此，原告特向法院提起诉讼。被告未到庭参加诉讼，但在开庭前向本院邮寄答辩状一份。其提出如下答辩意见：1、其对本案管辖权存在异议，被告不动产所在地位于上海市黄浦区，上海市崇明区管辖立案不符合法律法规；2、其因常年居住于安徽省，物业管理服务费一直由房客支付，但是房客并未支付。其留有手机号码、与其住址一致的身份证地址，但原告从未与其联系过；3、若原告撤诉，其愿意支付物业管理服务费，但不同意支付滞纳金；4、其因二地疫情原因不能跨省市来本院应诉，特做书面答辩状；5、原告称多次通知被告，但没有证据证明，原告未尽告知义务。本院经审理查明如下事实：2016年3月30日，原告联昌物业公司与上海市黄浦区大境路XXX号佳日公寓业主大会签订物业服务合同，约定原告对坐落于上海市黄浦区大境路XXX号物业进行管理服务，其中住宅物业管理费单价为1.4元/月/平方米，业主应当在每季度开始(每次缴费的具体时间)的15日前履行缴纳义务，逾期支付违约金按照每日0.6%的比例计算，合同履行期限自2016年4月1日至2020年3月31日。被告朱本琴系该小区业主，其房屋坐落于上海市黄浦区大境路XXX号XXX室，建筑面积139.55平方米，房屋属居住用途。自2016年4月1日至2018年10月31日止，被告未向原告缴纳物业管理费。以上事实由原告提供的不动产登记簿、佳日公寓物业服务合同、张贴物业费催缴通知单的照片、原告陈述、被告的答辩意见等予以证实，本院予以确认。本院认为，被告与上海市黄浦区佳日公寓业主大会签订的《佳日公寓物业服务合同》合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。原告根据物业服务合同对被告所在小区进行物业管理，履行了物业服务义务。被告作为业主有义务对原告提供的物业服务如期缴纳约定的物业服务费用。且原告已提供了相关证据进行了佐证，原告要求被告支付2016年4月1日至2018年10月31日的物业管理费6056.5元于法有据，本院依法予以确认。关于原告要求被告支付物业管理费违约金的诉请，原告认为，根据物业服务合同约定，被告拖欠物业管理费，应当支付按照每日0.6%计算的违约金；被告认为，原告从未通知被告缴纳物业管理费，原告亦有过错。本院认为，被告自2016年4月起未支付物业管理费，应当支付自2016年4月起拖欠物业管理费的违约金，但约定每日0.6%的违约金显属过高。综合案件事实及法律规定，本院对于原告主张的违约金依法予以调整。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告朱本琴于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司自2016年4月1日至2018年10月31日物业管理费6056.50元；二、被告朱本琴于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司违约金1453.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取计51元，由原告上海联昌物业管理有限公司负担20元，由被告朱本琴负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王军涛二〇二一年一月二十七日书记员  施佳颖附：相关法律条文一、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。