江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1203民初971号原告：李锦珍，女，1941年5月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：封雪梅，女，1960年9月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：封瑶，女，1966年5月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述三原告共同委托诉讼代理人：叶秀琴，江苏律园律师事务所律师。被告：杨杰，男，1978年1月16日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。被告：张丽娟，女，1980年11月2日出生，汉族，现住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：袁响兵，江苏良烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。第三人：蒋丹丹，女，1991年6月16日生，汉族，住安徽省颍上县。第三人：赵应海，男，1992年11月6日生，汉族，住安徽省颍上县。第三人共同委托诉讼代理人：陈晓曼，北京市京师（上海）律师事务所律师。第三人共同委托诉讼代理人：陈速彪，北京市京师（上海）律师事务所律师。原告李锦珍、封雪梅、封瑶、孔林凤、封懿与被告杨杰、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，因原告孔林凤、封懿自愿将案涉房产其应得的权益归属李锦珍，依原告孔林凤、封懿申请口头裁定准许原告孔林凤、封懿退出本案诉讼，追加赵应海、蒋丹丹为本案第三人，原适用简易程序，后裁定依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李锦珍、封瑶及三原告共同委托诉讼代理人叶秀琴，被告杨杰，被告张丽娟及其委托诉讼代理人袁响兵、张华，第三人蒋丹丹、赵应海及其委托诉讼代理人陈晓曼、陈速彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锦珍、封雪梅、封瑶向本院提出诉讼请求：1.被告支付坐落于上海市闵行区普通住宅相应价值的财产3000000元；2.被告支付毁屋和毁物相应价值的财产200000元；3.被告支付经济损失800000元；4.被告承担本案全部诉讼费、保全费、保函费5500元，律师费5500元。后原告变更诉讼请求为：1.确认2015年6月27日封云生与被告签订的房地产买卖合同无效；2.判令被告将上海市闵行区返还给原告，并将诉争房屋过户至原告李锦珍、封雪梅、封瑶名下，过户费由被告承担；3.被告将诉争房屋恢复原状，如不能恢复，要求被告支付房屋毁损的财产损失，价值30万元；4.被告赔偿原告经济损失（房屋租金损失）10万元；5.被告承担本案全部诉讼费、保全费、保函费。事实和理由：坐落于上海市闵行区普通房屋实属封云生房产，封云生配偶为李锦珍，两人共同孕育三个子女：封雪梅、封瑶、封天虎，2019年10月7日封云生身故，2020年1月7日封天虎身故，孔林凤为封天虎妻子，封懿为封天虎女儿。原告与被告杨杰系表亲属关系，杨杰、张丽娟曾是夫妻关系。2015年被告因资金周转困难，封云生配合被告将案涉房屋暂过户至两被告名下，由被告办理贷款。2015年6月27日合同约定封云生以低于市场价50%的价格转卖给被告，为让封云生放心，被告杨杰于2015年7月1日又出具合同之外借条一张，借现金1000000元借期三年，借款期间按年利率7%计算用作保证，封云生从始至终未拿到该笔款项，更未拿到分文还款或利息；2017年7月2日，被告出具承诺书，自2017年7月2日起六个月内，涤除该房屋上权利负担，并将该房屋返还登记在封云生、李锦珍指定名下，无权限享受该房产因动迁或变更带来的利益；2018年10月25日被告再次短信明确：郑重保证将该房产原封不动交还给舅舅（封云生），无论在法律程序上还是在实际中，如果产生费用也是我（杨杰）来承担，此短信为证；2019年6月7日被告再次短信明确杨杰无权限擅自出售该房产，无权限受益该房产的全部利益。被告迟迟不履行诺言，封云生在世就一直让被告归还房产，但被告不但不归还，还企图卖房子、毁屋、毁物，严重损害了封云生及其继承人的利益，被告以合法形式掩盖非法目的，以明显低于市场的金额进行虚假的买卖，以达到其骗取贷款的目的，已符合合同无效的情形；杨杰也多次承认该房不是其所有，并多次承诺归还，但其还在霸占房产并有转移的可能。被告杨杰、张丽娟是夫妻关系，案涉房屋登记在两被告名下，应共同承担支付、赔偿等一切相应的法律责任和法律后果。封云生是系争房产的实际产权人，封云生身故后，原告作为继承人为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告杨杰辩称，封云生是我舅舅，我与我舅舅签订房屋买卖合同，不存在欺诈，签订的时候双方意识清醒，双方通过微信、电话、当面沟通多次协商形成正规的房地产买卖合同。原告主张封云生将房屋过户给我是用于办理抵押贷款，事实上并不需要通过房屋买卖就可以实现抵押贷款之目的，我与封云生签订买卖合同不是出于贷款的原因。事后舅舅看我生意周转困难主动让我缓付房款，且我出具了借条充当购房款，另外还给了一部分小金额。我现在愿意按照房屋市值给付款项，远超过借条上的金额，我只是要求分阶段兑现承诺。现我生意出现问题，导致100万元借款无法按时偿还，出于该情况我跟舅舅商量将房屋出售，我舅舅也同意，且多次陪同我去房屋中介询价、挂牌，就是为了早日卖房偿还舅舅100万元的借款。法院应当驳回原告所有诉请。被告张丽娟辩称，杨杰与封云生之间签订的相关协议，我对协议内容及相关事实并不清楚，封云生作出承诺，案涉房屋涉及到的一切法律责任均与我无关。我与被告杨杰于2017年6月15日办理了离婚手续，房子的相关情况我不清楚，过户我只是去配合签字，没有从该房屋获得任何利益。第三人蒋丹丹、赵应海共同陈述，请求确认被告与第三人关于案涉房屋买卖合同有效；驳回原告全部诉请。2019年8月6日第三人与两被告签订合同，并支付首付款105万，该房屋已于2019年12月29日由租客交付第三人，第三人已实际入住，并聘请装修公司装修，但因为同月下旬案涉房屋被查封导致未能过户。第三人不知道封云生是案涉房屋的上家，如果封云生或原告任何一个人告诉第三人房屋有问题第三人根本就不会买。第三人没有任何过错。封云生明知杨杰可能会出售房屋，若其不同意，自2015年起理应采取相应措施比如告知第三人该房屋存在争议或进行房屋异议登记，在其有能力阻止房屋可以避免被交易的情况下在长达5年内未采取任何措施。请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李锦珍、封云生系夫妻关系，育有一子二女封天虎、封雪梅、封瑶。2015年6月27日，被告杨杰、张丽娟（买受人，乙方）与封云生（卖受人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为闵****，房地产坐落于***，房屋建筑面积68.47平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币980000元；甲、乙双方确认，在2015年9月26日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。2015年7月1日，被告杨杰向封云生出具借条一份，载明：今借到封云生现金人民币壹佰万圆整，在借款期间利息按年息百分之七计算，借期三年。2015年7月16日，案涉房产转移登记至杨杰、张丽娟名下。2017年6月15日，杨杰、张丽娟签署离婚协议书，约定上海市闵行区房产处理后给女方壹佰万元，该套房屋归男方所有，男方另购一套上海房屋给女方。同日，杨杰向张丽娟出具欠条一份，载明：今欠张丽娟人民币壹佰万元整，将由即日起18个月内分批结清。2017年7月2日，杨杰出具承诺书一份给原告方，承诺：闵行于2015年7月16日产生两次共计135万元贷款，本人将于六个月内全部结清，该房产届时过户至封云生、李锦珍指定名下；若在此过程中遇拆迁状况，本人不享受此拆迁带来的任何受益。2018年12月25日担保书载明：现就杨杰拿位于闵行区的房产抵押贷款一事，证明借款责任人为杨杰，所有还款事项以及所担负的一切法律责任，均为杨杰一人承担，张丽娟仅作为房产共有权利人签字办理抵押程序，以上情况由杨杰的舅舅封云生作证并担保，封云生在该担保书下方签字确认。2019年7月1日，杨杰向张丽娟出具承诺书一份，载明：现杨杰出售闵行区的房产，履行杨杰和张丽娟的离婚协议，张丽娟只是配合签字以方便交易过户，由此引发的家庭矛盾以及相关的法律责任皆由杨杰承担，与张丽娟没有任何关系。2019年7月29日，杨杰、张丽娟（卖售人，甲方）与赵应海、蒋丹丹（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为闵2015037425，房地产坐落于，房屋建筑面积68.47平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币2105000元；甲乙双方同意，甲方于2019年9月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2019年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。2019年6月4日、2019年6月5日、2019年8月6日第三人分别支付杨杰房屋款10万元、10万元、85万元。2019年12月末杨杰交付上述房屋给第三人。2019年10月初封云生去世，于2019年10月13日报死亡，封天虎于2020年1月7日报死亡。封瑶发送给杨杰微信中的照片显示，杨杰曾出具落款时间2019年10月12日的承诺书一份，载明：舅舅封云生生前有一套房子在本人名下，实际产权是属于舅舅所有，现已售出共得人民币贰佰贰拾万元，加之舅舅之前借给本人人民币壹拾万元整，在此本人承诺在三年内分批归还舅舅家人这笔借款，本金共计贰佰贰拾万元整（在期限内每月保底归还人民币壹万元以作家用），本人会尽全力平时给舅舅家人最基本生活保障，尽全力以争取提前完成本人所作之承诺；同等于欠条；舅舅家人按接受这笔欠款的顺位名单如下：1.舅妈李锦珍，2.大表姐封雪梅，3.表哥封天虎，4.小表姐封瑶。另查明，上海市闵行区房屋竣工于1994年，现登记在被告杨杰、张丽娟名下，2019年8月20日江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院查封案涉房产，2020年1月15日上海市杨浦区人民法院查封案涉房产，2020年4月16日江苏省南京市玄武区人民法院作出（2020）苏0102民初853号民事裁定书，裁定保全杨杰、张丽娟名下价值300万元的财产，并实际查封案涉房产，现案涉房产仍处于查封状态。封云生与杨杰多次微信聊天记录载明“你现在不把我当回事……我更不会把房子名字改成你！我知道你买房是假！……”“我暂时不想卖！年老了爬不动楼梯了”“……是我把二套房都借你！是我害你！……”“杰！我问你一下闵行的房你吊过牌吗……吊牌价230万对吗……”“你为啥不向我说一声呢？只是试试反映而易！多亏你照顾我！物业费之事你处理了吗？”“这个思路要过半年才可实现我已经答应人家再租半……”“说一千道一万，房子我不卖！你还有个债卖你浦东的……200万是气逼你的……”上述事实有上海市房地产买卖合同、借条、承诺书、离婚协议书、欠条、担保书、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。庭审中，原、被告均认可被告杨杰与封云生系舅甥关系。第三人陈述其已向上海市闵行区人民法院提起房屋买卖合同诉讼，要求杨杰、张丽娟过户案涉房产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张被告以合法形式掩盖非法目的，以明显低于市场的金额进行虚假的房屋买卖，要求确认2015年6月27日封云生与被告签订的房地产买卖合同无效。本院认为封云生与杨杰、张丽娟于2015年6月27日签订的房屋买卖合同，从价款的金额、给付方式，以及封云生嗣后与杨杰的微信聊天记录，2017年7月2日杨杰的承诺书来看，封云生内心的意思可能存在不是将案涉房屋卖于被告而是基于舅舅的身份帮杨杰解决资金筹集问题之情形，但封云生为完全民事行为能力人，其应知签署房屋买卖合同及过户登记的法律后果，其签署房屋买卖合同并过户登记至两被告名下表示出其出售案涉房屋的意愿，具有法律上的效力，上述行为并不属于以合法形式掩盖非法目的，对原告该主张本院不予支持。原告主张李锦珍作为案涉房产共有人有权追回该房产，本院认为，原告未提供证据证明案涉房屋系封云生、李锦珍夫妻财产，即使案涉房屋在封云生、李锦珍夫妻关系存续期间取得为两人夫妻共同财产，但原告封瑶发送的微信载明2019年10月12日杨杰所出具的承诺书原件确认杨杰结欠原告包括案涉房产价值在内合计贰佰贰拾万元及偿还原告顺序，上述承诺书虽无原件，但原告未否认其真实性，结合照片由封瑶发出，上述承诺书原件应在原告方控制之下；根据封云生去世时间、承诺书出具的时间，可知在封云生去世后原告李锦珍应已知晓房屋变更登记至被告名下，并认可了由被告给付正常市场价的房款，以接收承诺书之行为追认了封云生上述处分行为，原告李锦珍现又反悔要求确认合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。封云生及原告在被告杨杰多次提出卖房要求时，未采取房产异议登记等相应措施保护自身权益，在杨杰与第三人达成买卖合同，第三人支付部分房款后，原告再以封云生为实际产权人主张合同无效，亦对第三人有失公允。原告主张确认合同无效，本院不予支持，原告可另行向被告主张案涉房屋转让款。因原告主张合同无效不符合合同无效的法定情形，故对原告要求被告将案涉房屋返还给原告、将诉争房屋恢复原状、赔偿经济损失，已无审查之必要。第三人赵应海、蒋丹丹请求确认其与被告杨杰、张丽娟关于案涉房屋买卖合同有效，因第三人已另案起诉，根据一事不再理原则，本院对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李锦珍、封雪梅、封瑶的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38888元，由原告李锦珍、封雪梅、封瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费38888元。审 判 长  冀小燕人民陪审员  薛福荣人民陪审员  孙佳玲二〇二一年一月十三日法官 助理  邱嘉翊书 记 员  钱 琪附：裁判所依据法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条当事人根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条的规定申请人民法院责令对方当事人提交书证的，申请书应当载明所申请提交的书证名称或者内容、需要以该书证证明的事实及事实的重要性、对方当事人控制该书证的根据以及应当提交该书证的理由。对方当事人否认控制书证的，人民法院应当根据法律规定、习惯等因素，结合案件的事实、证据，对于书证是否在对方当事人控制之下的事实作出综合判断。第四十八条控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。控制书证的当事人存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条规定情形的，人民法院可以认定对方当事人主张以该书证证明的事实为真实。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。