广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16521号原告：王欣，男，1975年2月21日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区，委托诉讼代理人：潘启珍，系原告妻子。被告：中京国际供应链（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码914403003498026042。法定代表人：陈泉沐。原告王欣诉被告中京国际供应链（深圳）有限公司（以下简称中京公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，原适用小额诉讼程序进行审理。后因不宜适用小额诉讼程序，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行审理。原告王欣的诉讼代理人潘启珍，被告中京公司的法定代表人陈泉沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告25000元；2、判决被告支付原告25000元利息（按同期贷款利率计算）；3、判决被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告王欣当庭变更诉讼请求为：1、判决解除双方签订的合同，并返还广州市花都区花都永发路16号1栋2211房给原告；2、原告要求没收被告押金5000元；3、判决被告支付2020年1月至11月的租金27500元；4、判决被告支付原告利息（利息以每个月租金2500元为基数，从2020年1月起每个月1日开始计算，按同期贷款利率计算至付清之日止）；5、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年5月27日签订物业委托经营管理合同，合同签订租金为：2500元/月，将原告旗下物业雅居乐汇通公寓2211号房租赁于被告中京国际供应链（深圳）有限公司，被告中京国际供应链（深圳）有限公司于2020年1月至2020年10月都未交纳租金。原告与被告多次微信，电话协商沟通均未有答复。被告中京公司答辩称，1、依原告诉状所述，原被告双方确实于2018年5月27日签订关于雅居乐汇通公寓2211房（原告诉状有误，诉状上原表述为2214房，2214房业主周思益与原告为朋友关系，同时与被告签订托管协议，另案再议，被告向法院申请将两案合并审理，另案案号为:（2020）粤0114民初16524号的托管合同，原告将其名下房屋托管给被告用于开设酒店公寓开展经营活动。依照合同，2020年1月15日被告应向原告支付当月托管费用2500元，但2020年1月上旬，原本正值旅游住宿业旺季的春节期间，全国爆发了百年不遇的新冠疫情，各大航空公司、旅游平台纷纷接到取消订单，全国人民居家配合疫情防控，对此，旅游住宿业承受重大打击。此时，所涉物业辖区各主管部门如花都区疾控卫生部门、公安部门、街道居委等分别提出了暂停营业、禁止外地员工回流、滞留人员居家防控等措施，被告在此不可抗力的冲击下，营收归零，合同目的不能实现，被告经营陷入困难境地，无力向原告支付托管费用；2、4月份，原告以被告不支付托管费用为由，要求所涉房屋的物业管理方雅居乐汇通广场物业服务中心执行了对所涉房屋的断水断电，实施了对所涉房屋的控制权，使得被告丧失了对所涉房屋的管理使用权限，致使合同目的不能实现；3、在不可抗力的重大影响以及原告单方面实施措施致使合同目的不能实现的大前提下，为了积极自救，被告将属于被告的资产撤出，计划向被告腾挪所涉房屋，但在撤出途中遭到原告阻挠，并将被告资产扣留在房间至今，5月16日，原告在所涉房屋大门上贴上了封条，要求禁止任何人员出入；4、5月17日原被告约定于房间现场沟通解决事宜，未达成一致意见；5、10月15日，原被告双方再次微信语音通话沟通纠纷解决事宜，被告提出解决方案，原告不同意，未达成一致意见。综上，原告诉状所述并非完整事实，故请求人民法院驳回原告诉讼请求第一至第三条，并依据相关法律法规及合同条款作出以下判决：1、判决原告退还履约保证金5000元；2、判决原告向被告支付包括但不限于扣留被告资产期间的资产盘点、折旧、损耗费用及其评估费；3、判决原告承担侵占被告资产的法律责任；4、判决被告不需要承担原告实施断水断电后产生的托管费用；5、判决原告承担本案诉讼费用；6、关于原告实施对所涉房屋断水断电措施之前的所欠托管费用，被告认可，但请求法院依据因不可抗力的相关适用条款以及实际影响和《最高法关于涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》进行酌情减免后作出判决。针对原告王欣变更的诉讼请求，我方同意返还涉案房屋。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区永发路16号1栋2211房，权属人为王欣。2018年5月27日，王欣（甲方、委托方）与中京公司（乙方、受托方）签订《物业委托经营管理合同》，约定由甲方将涉案房屋委托乙方进行经营、管理。合同第二条约定，2.1托管物业的经营方式为固定回报形式；2.2乙方托管经营物业的经营范围及用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式）并由乙方线上线下的租赁服务及增值服务，酒店及酒店式公寓和旅业配套服务等。乙方所托管物业的经营范围须是合法经营，经营风险由乙方承担，与甲方无关。三、托管经营期限3.1托管经营期限：甲方将托管物业实际交予乙方，且甲、乙双方正式办理托管物业的交付手续之日起五年。乙方托管经营的具体起算日以《托管物业交接书》确认的时间为准。3.3固定收益免付期，托管第一年免付期为3个月，（免付期以《托管物业交接书》交接之日起算）；以后每年无免付期。四、固定收益及支付4.1就托管经营物业，免付期后，乙方以固定收益形式每月15日向甲方支付。4.2固定收益首年为每月2300元，五年托管期限内，每月固定收益从第三年起、第三年、第四年、第五年，逐年递增百分之五。七、履约保证金和违约责任7.1乙方从正式开始托管物业之日起，向甲方支付两个月的固定收益共计5000元作为履约保证金，双方以履约保证金作为违约责任保证，若乙方违约，甲方有权罚没履约保证金；若甲方违约，应立即退还履约保证金给乙方，并另向乙方再支付一倍履约保证金，否则乙方有权追偿乙方全部损失包括但不限于经营性损失。八、合同的变更、解除和终止8.1如托管物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付固定收益超过十五天的，甲方有权单方面解除本合同，并罚没乙方履约保证金；8.3若因托管物业所在区域内外部环境不具备经营条件，包括但不限于无法办理合法经营证照、能源供应中断、托管物业自身质量缺陷的维修、或者托管物业所在区域附近不适宜居住等原因严重影响物业使用，导致乙方无法正常经营的，乙方有权单方面解除本合同，终止托管服务，并要求甲方退回履约保证金。合同签订后，中京公司向王欣支付了履约保证金5000元，王欣将涉案房屋交付给中京公司使用，中京公司将涉案房屋的门锁更换为需要刷卡的智能电子锁。双方均确认中京公司租赁涉案房屋的用途为经营酒店。中京公司向王欣支付租金至2019年12月，每月支付的租金为2500元，自2020年1月开始未支付租金。中京公司陈述，其未支付租金系因为受到疫情影响，要求2020年1月至4月的租金减半，其曾于2020年5月与王欣通过沟通，希望能够解除合同、腾退房间，由王欣没收保证金、按照其违约处理，但王欣并未同意该方案。中京公司已于2020年5月16日前搬走了部分家私，剩下一半的电器尚未搬走，其搬走时没有经过王欣的同意。但是王欣于2020年4月已经通知物业公司停水停电。且王欣于2020年5月16日在涉案房屋大门上张贴了封条，中京公司无法再使用涉案房屋。中京公司提交了照片证实王欣在涉案房屋大门张贴通知外，还提交了微信聊天记录拟证实双方曾于2020年5月17日见面协商。王欣陈述，其一直通过微信与中京公司联系，但是从2020年1月至5月，中京公司一直不回微信，其才于2020年5月16日在涉案房屋大门贴了封条。此后，双方于2020年5月17、18日见面之后，其于2020年5月19日就撕掉了封条。王欣否认其曾要求物业公司对涉案房屋采取停水停电措施，停水停电是因为中京公司没有缴纳水电费。中京公司确认其知道王欣将封条撕掉的事实，但是由于双方存在争议，且双方还在沟通，故其无法进行涉案房屋。诉讼中，经本院询问，双方是否同意于庭审当日自行进行交接，双方均表示同意进行交接。双方于2020年12月2日完成交接，王欣现已收回涉案房屋。双方未签订合同解除协议。本院询问中京公司，是否需要在本案中提起反诉，中京公司明确表示不提出反诉。另查明，王欣陈述，其与中京公司的法定代表人见面时曾提出要求解除合同，但双方未达成一致意见，其没有向中京公司发出书面解除合同通知书。中京公司陈述，在本案起诉之前，王欣未向其主张过要求解除合同。再查明，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年2月7日发布第3号《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》，通告第二条要求，所有居住××××）实施封闭管理。加强人员（车辆）出入管理，限制非本小区××）业主、住户或使用人及车辆进入物业管理区域。后于2020年3月2日发布第4号《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，严格居住××××）管理。实施居住××××）进出人员体温检测、通行认证管理等措施。……第六条要求，严格商业服务区防控。商场、写字楼、超市、餐馆、酒店、农贸市场、会展等商业单位在落实清洁、消毒、通风的基础上，严格实施出入人员体温检测、戴口罩等措施，对有发热（体温超过37.3摄氏度）、干咳等症状的人员，不得入内，建议其到就近发热门诊就医。各商业单位制定合理的人员路线和分流措施，视情况适当控制进入人员的数量，单位内外避免出现人群聚集……。后于2020年3月21日发出第6号《关于继续做好疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，持续做好居住××××）、住宅楼宇、酒店管理。实施进入人员体温检测、“穗康码”认证管理，进入人员凭“穗康码”绿码或蓝码通行，对红码人员按有关指引规范处置。后于2020年5月16日发布第9号《关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告》，通告第六条载明“稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市、宾馆、餐馆、农贸市场等工作生活场所……”。本院认为：涉案《物业委托经营管理合同》虽名为委托经营，但实际上系王欣与中京公司达成的由中京公司向王欣支付租金换取涉案房屋使用权的合意，双方之间的关系符合房屋租赁合同的特征。双方之间形成房屋租赁合同关系。该《物业委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案中，中京公司租赁涉案房屋系用于经营酒店。因受到新型冠状病毒引发的××疫情影响，致使其经营的客房无法正常经营系客观事实。中京公司主张其因此影响涉案合同的履行，本院予以采纳。王欣已于2020年12月2日收回涉案房屋，其要求中京公司返还房屋的基础已不存在。王欣要求中京公司返还房屋，本院不予支持。中京公司虽主张其经营受到疫情影响，但在疫情防控措施放松之后，中京公司仍未向王欣支付分文租金。中京公司此举违反了合同约定，王欣依据涉案合同第8.1条约定，要求解除双方之间的合同，本院予以支持。王欣于2020年11月25日当庭变更诉讼请求，要求解除合同，且本案中未有证据显示王欣在起诉前曾向中京公司提出解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；”故本院认定，涉案合同于2020年11月25日解除。关于租金支付的期间，本院认为，中京公司在合同履行过程中更换了涉案房屋的门锁，在中京公司将钥匙交给王欣前，王欣实际上无法进入涉案房屋。王欣虽于2020年5月16日在涉案房屋大门张贴了封条，但王欣事实上并未占有使用涉案房屋，中京公司也并不因王欣的这一行为而失去对于涉案房屋的控制权。故在中京公司向王欣交还涉案房屋之前，仍应按照合同约定的标准向王欣支付租金。中京公司自2020年1月起未向王欣支付租金，而中京公司于2020年12月2日将涉案房屋交还给王欣，故中京公司应向王欣支付2020年1月1日至合同解除之日即2020年11月25日的租金，以及2020年11月26日至2020年12月2日的占有使用费。王欣要求中京公司向其支付2020年1月至11月的租金及占有使用费，本院予以支持。关于租金的支付标准，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”及第6条的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在王欣与中京公司未达成一致意见的情况下，疫情导致的风险应由双方共担。根据广州市发布的一系列关于疫情防控的通告，本院酌定2020年2月至4月的租金在合同约定的标准上减少50%，2020年5月1日至2020年12月2日的租金标准不变。结合涉案合同的约定，以及中京公司向王欣支付租金的情况，2020年的租金支付标准应为2500元每月。经核算，中京公司应向王欣支付2020年1月1日至11月30日的租金及占有使用费为23750元。王欣要求中京公司向其支付租金及占有使用费23750元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。关于押金，涉案合同因中京违约而解除，且涉案合同第8.1条亦约定了乙方拖欠支付固定收益超过十五天，甲方可没收押金。故王欣要求没收中京公司支付的押金5000元，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”王欣已没收中京公司支付的押金5000元，其损失已足以弥补。王欣要求中京公司向其支付利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，判决如下：一、确认原告王欣与被告中京国际供应链（深圳）有限公司于2018年5月27日签订的《物业委托经营管理合同》于2020年11月25日解除；二、被告中京国际供应链（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王欣支付租金及占有使用费23750元；三、被告中京国际供应链（深圳）有限公司向原告王欣支付的押金5000元，原告王欣无需返还；四、驳回原告王欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由被告中京国际供应链（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年一月十八日书记员  利文智方琢华