山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异54号 案外人：于某某，女汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：弋某某，男，汉族，住青岛市市北区，系青岛市市北区法律文化研究会推荐。 申请执行人：北京华信汇元资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：曹某某，执行董事。 委托诉讼代理人：赵某某，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于某某1，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被执行人：青岛鲜品屋实业有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：戴某某，总经理。 被执行人：青岛今朝经济有限公司，住所地青岛市南区。 法定代表人：李某某，总经理。 被执行人：戴某某，女，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：郭某某，女，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：戴某某1，男，汉族，住青岛市崂山区。 本院在执行申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司与被执行人青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴某某、郭某某、戴某某1金融借款合同纠纷【执行案号（2020）鲁02执恢199号，原执行案号（2015）青执字第917号、（2020）鲁02执恢13号】一案过程中,案外人于某某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 案外人于某某称，请求法院停止对戴某某名下位于青岛市xx路xx号xx号楼xx户（以下简称“案涉房产”）的房产采取执行处分措施。听证过程中，经当庭释明，案外人明确其异议请求为在租赁期限内继续使用案涉房产。事实与理由：2012年案外人与戴某某签订两份房屋租赁合同，约定戴某某将包括案涉房产在内的3套房产出租给案外人，租赁期限为20年。后案外人接收并一直合法占有使用案涉房产。案外人享有合法租赁权和使用权，拍卖不破租赁。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司答辩称，一、案涉房产办理抵押登记前不存在房屋租赁关系，在抵押之后设定的租赁关系不受法律保护，不能对抗抵押权的实现，案涉房产应依法拍卖后清偿申请执行人的债权。案涉房产是本案所涉债权的抵押物，申请执行人是抵押权人。该抵押权于2012年6月18日办理抵押登记，权证号为：青房地权市他字第××号。该抵押权设立时案涉房产并未出租，现有两方面事实可证实：1.为办理房产抵押，戴某某委托山东弘裕房产土地评估有限公司于2011年7月18日对该房产进行了实地评估勘查，出具的评估报告显示该房产没有租赁、抵押情况，房屋内部精装修、水电等配套设施齐全。2.被执行人戴某某在2012年6月14日签订编号为2012年青港中司个人最抵字xx号《最高额抵押合同》时，在合同的第十四条声明与承诺中，明确“签署和履行本合同不会违反对抵押人有约束力的任何合同、协议或其他法律文件”，即，不存在房屋租赁合同。因此，案涉房产在设定抵押时没有房屋租赁情况。即使案外人承租了该房屋，也是在已设定房屋抵押权后进行的，依法不应受法律保护，其无权提出阻抗案涉房产评估、拍卖的合法行为。二、案外人于某某提交的房屋租赁合同的到期日是2019年3月14日，是一份已过期的房屋租赁合同，不能对抗本案抵押权。因此，退一万步讲，即使案外人提交的房屋租赁合同是真实的，该租赁合同也已于2019年3月14日到期，是一份过期的合同，不能据以作为阻抗案涉房产评估拍卖等执行行为的证据，并且案外人并无证据证明该合同是否真实以及是否实际履行。三、案外人于某某没有提供证据证明其已经实际支付房屋租金和对房屋在抵押权设立前合法占有。因此，案外人没有证据证明对案涉房产享有合法的租赁使用权，更不能证明其实际占有使用该案涉房产（如未提交使用房屋产生的水、电、气、暖、物业费用等的支付凭证）；且案外人在2019年底向法院出具的地址确认书中明确写明其本人的送达地址是青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx户，在本次异议申请中也在事实部分写明同时承租了戴某某三处房产，一个人不可能同时承租四处房产居住，显然案外人的陈述是虚假的，其主张没有事实与法律依据，案外人的主张应予驳回。综上，案涉房产在设立抵押权之前不存在房屋租赁关系。于某某提交的证据既不能证明其是否享有对抗本案执行的合法承租权，也不能证明其是否享有阻碍本执行的其他权利，其异议不能成立，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人于某某向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同，证明：戴某某与于某某于2011年6月6日签订案涉房产的租赁合同，租赁期限自2011年6月9日至2026年6月8日。2.青岛市市南区（2015）南商初字第71068号民事调解书，证明：戴某某多年累计欠案外人本金366万元，但是至今未履行，约定为2015年8月15日偿还200万元，2015年8月31日偿还2392000元，至今分文未付。3.费用单据1宗，证明：2011年7月开始至今案外人居住在案涉房产所交的燃气工程费、物业费、水费等。4.情况说明1份，证明：案外人已于2011年7月份开始占有使用案涉房产。5.戴某某出具证明1份，证明：戴某某贷款时，案外人已经在戴某某的房屋居住，戴某某向案外人隐瞒了抵押的情况，且评估机构所拍摄的房屋照片不是案外人所居住的房屋，目的是高评高估。在戴某某贷款期间（评估期间）案外人所居住的房屋正准备装修，还未装修完毕，案外人所居住的房屋实际所出具的装修费为100余万元。 申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司质证称，1.对证据1的真实性不予认可，对同一处房屋先后设定两个重叠的租赁权有悖常理。且申请执行人有证据证明案涉房产在设立抵押权之前不存在租赁关系，该房屋租赁合同是在设立抵押权之后倒签的。2009年3月14日的房屋租赁合同到期日是2019年3月14日，即使该合同是真实的，该租赁合同也因为租赁期满而终止，不能阻抗本案的拍卖裁定。案外人在多份执行异议申请书中都自述其于2012年签订房屋租赁合同，而又在举证时提交2009年和2011年的合同，证明其对房屋租赁的事实和时间是主观臆造的，不是客观事实。同时，案外人同时承租戴某某三处房产居住有悖常理，不排除两人存在串通阻抗法院的强制执行，干扰法院的司法权、损害债权人利益的可能。2009年3月14日的合同文本和2011年6月6日的合同文本是同一本印刷合同本上撕下来的，纸张和撕痕均相同，两份合同落款时间相隔三年，形态却极为相似亦不符合常理。案外人欲证明该合同真实有效，需进一步提交该合同已实际履行的证据，否则该合同不能作为认定案件事实的证据，更不能阻抗对案涉房产的拍卖执行以及不予腾交的行为。2.证据2调解书系复印件，真实性无法确认，该调解书内容显示的是借款关系，不是房屋租赁关系，与本案的案涉房产没有任何关联关系。从证明事项上看，也不能够证明案外人的主张，该调解书是2015年8月5日作出，显示案外人与青岛鲜品屋实业有限公司之间因公司资金周转需要，于2014年10月28日向案外人借款，并非多年累计，借款人不是戴某某。3.案外人主张证据3中的燃气工程费票据时间为2011年9月30日，但是票据显示时间为2017年9月30日。该票据显示的客户名称为山水名园一期xx户，不能显示与案外人有关联关系，并不能证明该费用系案外人缴纳。综合案外人与戴某某所述发小关系以及两人涉嫌串通阻抗本案执行的可能，且案外人并没有证据证明其本人实际支付了该燃气工程费，故该证据不能证明案外人从2011年9月对案涉房产实际占有使用，该证据不应采信。用户抄表流水显示的抄表时间及用气量上看不是日常生活家庭起居的用量。该收费流水中显示的用户名为戴某某，与本案案外人没有任何的关系，也不显示是否由案外人付款支付，且该流水清单是从2014年6月22日开始记录，并不能够证明案外人在申请执行人设立抵押权之前即占有使用案涉房产，该证据不能证明案外人的证明事项。对物业费发票联的真实性无法确认，开票时间为2016年1月20日，备注时间为2015年9月至2016年2月，即便是案外人作为物业费的支付方，实际支付了该物业费，但是仍然不能证明其从涉案抵押权设立之前即占有使用该房屋。水费收费票据显示的客户名称为戴某某，没有证据证明是案外人所支付。水表时间是从2016年11月至2019年4月，不能够证明房屋实际使用人及缴费人。案外人需补充提交其所述的2011年开始占有使用房屋时的支付凭证和发票，否则不能证明其证明事项，其主张不能支持。4.对证据4的真实性无法确认，该证据属证人证言性质，应当由出具证据的证人出庭进行作证，不出庭不应采信。案外人要证明其实际缴纳物业管理费的直接证据应当是缴费的记录和物业公司的收款凭证，而不需要由收费单位出具情况说明。情况说明即便是真实的，也不能够证明案外人是否实际缴纳物业费，更何况该出具情况说明的公司是否为案涉房产的物业管理公司，申请执行人并不知情。5.对证据5的真实性无法确认，从证据形式上看，戴某某作为本案的当事人，应当出庭陈述，而不是作为证人出具证明。但案外人又以证明的形式作为证据提交，属证人证言形式，证人应到庭质证，否则不应采信。戴某某本人已丧失信用，无论陈述和证言均不可信。戴某某作为本案的被执行人除本案债务外，还有多笔对外债务，金额巨大，久拖不还，已多次被列为失信被执行人，在执行程序中还拒收本次案件中法院送达的任何文书，法院不得不采用公告的形式向其送达。其已丧失信用，即便是本人真实的《证明》，其内容也不可信。且该证明内容前后矛盾，缺乏事实根据，与其在借款抵押合同中的承诺也相违背，不可采信。 为证明其主张，申请执行人北京华信汇元资产管理有限公司向本院提交以下证据：1.山东弘裕土地房地产评估有限公司于2011年7月22日出具的《崂山区香港东路xx号xx号楼xx房地产估价报告》一份，该报告是债务人戴某某为了用案涉房产进行抵押贷款，对案涉房产进行的价值评估，并以该报告为依据向银行借款。该证据显示：该房产评估是由戴某某委托的，评估机构在现场查堪时顺利进入案涉房产内进行拍照查堪，并未有房屋出租情况。因此做出该房地产不存在其他的抵押权、担保权、租赁权等他项权利及影响下的价值评估，并据此办理房屋抵押贷款。该房屋在评估查勘时已是精装修的状态，水电气暖等设施齐全，从现场照片显示已有家具。该评估报告评估的是房产市场价，并未涉及存在租赁关系的情况，即该房产评估当时不存在任何形式的租赁关系。评估人员进入房屋现场顺利，无所谓的房屋承租人。2.案涉房产的他项权证书1份，证明：案涉房产于2012年6月18日设定房地产权抵押，抵押权设定后设立的房屋租赁关系依法不能对抗抵押权的实现。3.编号为2012年青港中司个人最抵字xx号《最高额抵押合同》一份，证明：被执行人戴某某作为抵押人在该合同第十四条声明并承诺“签署和履行本合同不会违反对抵押人有约束力的任何合同、协议或其他法律文件”，即签订抵押合同时案涉房产不存在房屋租赁合同。 案外人于某某质证称，1.对证据1的真实性及证明事项均有异议，案外人于2011年房屋建成时就已居住，评估报告作出时并未装修，是案外人于2015年装修的。2.对证据2的真实性无异议，对证明事项有异议，租赁在前，抵押在后。3.对证据3的真实性不予认可，对证明事项有异议，戴某某为了高估高卖隐瞒了租赁的事实。 本院查明，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行与青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴某某、郭某某、戴某某1金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日作出(2014)青金商初字第701号民事判决书，查明：2012年6月14日，被告戴某某与原告下属中国银行股份有限公司青岛香港中路支行签订2012青港中司最个抵字xx号《最高额抵押合同》，被告戴某某以青房地权市字第××号房地产所有权证项下记载的青岛市××××楼xx户房屋作为抵押担保，对最高债权本金余额9701748元及主债权之本金所发生的利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用）、因被告青岛鲜品屋实业有限公司给原告造成的损失和其他所有应付费用等提供抵押担保责任。合同签订后，双方办理了抵押登记，原告取得了青房地权市他字第××号房地产他项权证。判决如下：一、青岛鲜品屋实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司青岛市南第二支行借款本金15889031.26元及利息434700.17元（利息已计算至2015年4月9日，之后至实际偿还之日止的利息按照合同的约定计算）；二、青岛今朝经济有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛今朝经济有限公司承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；三、戴某某对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴某某承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；四、郭某某对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。郭某某承担保证责任后，有权向青岛鲜品屋实业有限公司追偿；五、戴某某1对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。戴某某1承担保证责任后，有权向被告青岛鲜品屋实业有限公司追偿；六、青岛鲜品屋实业有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行有权以戴某某所有的青房地权市他字第xxxx号和青房地权市他字第××号房产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款分别在最高债权本金余额2000万元和9701748元及相应费用范围内优先受偿；七、驳回中国银行股份有限公司青岛市南第二支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120843元、保全费5000元，合计125843元，由被告青岛鲜品屋实业有限公司、被告青岛今朝经济有限公司、被告戴某某、被告郭某某、被告戴某某1负担。因原告已预交，各被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国银行股份有限公司青岛市南第二支行向本院申请执行，执行案号为（2015）青执字第917号。 执行过程中，本院于2019年7月19日作出（2019）鲁02执异341号执行裁定书，裁定变更北京华信汇元资产管理有限公司为青岛市中级人民法院（2015）青执字第917号案件的申请执行人。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2014年10月9日，本院作出（2014）青金商初字第701号民事裁定书，裁定冻结被告青岛鲜品屋实业有限公司、青岛今朝经济有限公司、戴某某、郭某某、戴某某1的银行存款人民币2000万元或查封其同等价值的财产。并于2014年10月10日作出协助执行通知书，通知青岛市崂山区房地产交易中心查封戴某某名下位于青岛市××××楼xx户房产，证号：青房地权市字第××号的房产，查封期限自2014年10月10日至2016年10月9日。 2016年3月23日，本院作出（2015）青执字第917号执行裁定书，裁定终结山东省青岛市中级人民法院（2014）青金商初字第701号民事判决书的本次执行程序。后本案恢复执行，恢复执行案号为（2020）鲁02执恢13号。 2020年9月7日，本院作出（2020）鲁02执恢13号执行裁定书，裁定拍卖被执行人戴某某名下位于青岛市xx路xx号xx栋xx单元xx户、青岛市xx路xx号xx栋xx单元xx户、青岛市xx路xx号xx号楼xx户、青岛市xx路xx号xx号楼xx户的房地产；戴某某1名下位于青岛市xx路xx号xx号楼xx户、青岛市xx路xx号xx号楼xx户、青岛市xx路xx号xx号楼xx户的房地产。 2020年8月19日，本院作出（2020）鲁02执恢13号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后本案恢复执行，恢复执行案号（2020）鲁02执恢199号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，虽然案外人主张的承租案涉房产的时间早于案涉房产的首次查封时间，但其提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其主张的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人于某某的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 张 辉 书记员 刘聪慧 速录员张 澳