云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14466号原告：赵晨晨，男，哈尼族，1993年6月8日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨露瑶，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明航汇投资有限公司，住所云南省昆明市官渡区官渡街道办事处秀英村**。法定代表人：周渝，总经理。委托诉讼代理人：王石诚，男，汉族，1992年9月11日生，身份证登记住址云南省曲靖市师宗县，系公司法务。委托诉讼代理人：施思，女，汉族，1988年8月12日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区，系公司法务。原告赵晨晨诉被告昆明航汇投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告赵晨晨的委托诉讼代理人杨露瑶，被告昆明航汇投资有限公司的委托诉讼代理人王石诚、施思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晨晨向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金共计100058元；2、判令被告排除遮挡卧室窗户通风采光障碍物的妨碍，按原规划设计予以恢复原状，并赔偿损失15000元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月18日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的，位于昆明市官渡区地块）Ⅵ小区9幢512室的房屋，房屋价款为人民币866301元（大写：人民币捌拾陆万陆仟叁佰零壹元整），被告应于2018年12月31日向原告交付房屋。但是被告没有在约定的时间将房屋交给原告。原告在接受房屋时发现户型套内一间卧室的窗户被外部水泥横梁遮挡，不仅严重影响视线、采光且容易积水造成房屋渗漏。原告因此多次找被告沟通，希望协商解决此事。被告以设计缺陷为由推脱责任不予处理，现请求判令被告排除遮挡卧室窗户通风采光障碍物的妨碍，按原规划设计予以恢复原状，并赔偿损失15000元。庭审中，原告赵晨晨放弃对律师费的主张。被告昆明航汇投资有限公司答辩称：第一关于交房事宜，答辩人已于2019年11月28日通过EMS向原告寄发书面交楼通知书，通知原告于2019年12月8日办理接房手续，但因当日未能完成交房，后改期交付，并于2020年1月19日完成了8-10幢交房；第二关于延期交房违约金，根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第四项约定，出卖人延期交楼超过90日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%……，原、被告双方均为平等主体，双方所签合同是在平等、自愿、充分理解合同内容情况下签订，补充协议开头及结尾部分均作出特别提示，合同约定对双方均具有法律约束力，答辩人认为关于延期交房违约金的计算标准，应当以补充协议约定为准，最高应当按照全部已付款的2%计算；第三关于延期交房的截止时间，答辩人已于2020年1月19日完成涉案房屋的交付，故延期交房违约金最迟应当截止2020年1月18日；第四关于排除窗户被外部水泥横梁遮挡的妨碍，恢复原状，并赔偿损失的问题，首先答辩人是按照“昆明市规划局”出具的规划图纸进行施工、建设，建设过程合法合规，其次在办理“建设工程规划许可证”前需取得日照分析报告，答辩人已办理建筑规划许可证，且涉案楼栋已经竣工验收，已达到昆明市《建设项目日照分析管理暂行规定》关于正常日照时限的标准，因此请求驳回原告的该项诉讼请求。本院经审理，确认本案事实如下：2017年5月4日，原告赵晨晨（买受人）与被告昆明航汇投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于昆明市官渡区地块）Ⅵ9幢512号房屋；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9073.11元，总价款为人民币866301元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2017年5月4日前支付首期房价款人民币176301元，余款人民币690000元向建设银行云南省分行申请贷款支付；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；出卖人应当按照城乡规划主管部分核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人应在自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”同日，原、被告双方签订《补充协议》，其中约定出卖人延期交房超过90日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。上述合同及补充协议签订后，原告按照约定以首付加贷款方式付清购房款866301元，被告于2020年1月20日向原告出具了《云南增值税普通发票》。2017年5月5日，原、被告所签上述合同办理了登记备案。2019年10月30日，涉案房屋所在楼盘办理了竣工验收备案登记手续。另查明，上述房屋的交付时间为2020年1月19日。原告接房后，发现卧室窗户被外部梁体遮挡，影响了房间的采光。认定上述事实，有经庭审质证的下列证据在卷佐证：1、原、被告的陈述与辩解；2、原告身份证复印件、被告营业执照复印件；3、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《云南增值税普通发票》；4、竣工验收备案证明书、照片。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平、诚信原则。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。本案中，原告已按照约定向被告付清了全部购房款，被告未按期向原告交付涉案房屋，构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告逾期交房的行为构成违约，应按商品房买卖合同（预售）约定的违约金计算方法（即以房屋总价款为基数按万分之三/日的标准计算）承担违约金，被告则主张应按补充协议的违约金条款（延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%）计算违约金。对此，本院认为，逾期交房违约金应当与当事人所造成的损失基本相当，故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金以房屋总价款为基数自2019年1月1日起至2020年1月18日止按每日万分之二的计算标准为66358.66元（866301×0.0002×383）。关于原告主张被告排除遮挡卧室窗户通风采光障碍物的妨碍并赔偿损失15000元的诉讼请求，首先，被告作为商品房出卖人向原告出卖房屋时，应当遵循诚实信用原则，如实告知房屋详情，以供原告作出是否购买的真实意思表示，否则将视为被告未履行出卖人的告知义务，应承担相应的违约责任。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）附件十虽然记载了出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管理检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况），但该附件十记录空白，且被告未提供有效证据证明已告知原告所购房屋窗户被外部梁体遮挡，故本院可以认定被告向原告出卖房屋时未履行告知及说明义务。其次，窗户被外部梁体遮挡确实对房屋的采光、通风等均有较大影响，且外部梁体涉及整栋楼层的结构，无法消除其造成的影响，故本院酌情确定被告赔偿原告15000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明航汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵晨晨逾期交房违约金66358.66元；二、被告昆明航汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵晨晨房屋通风采光损失15000元；二、驳回原告赵晨晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2602元，由被告昆明航汇投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  陈玉飞二〇二一年一月七日法官助理李梦阳书记员姚思雨