北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17309号原告：张海潮，男，1970年9月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省安县，住河北省廊坊市，公民身份号码×××。原告：刘艳娟，女，1969年4月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省安县，住河北省廊坊市，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：宋庆武，男，1963年8月16日出生，汉族，户籍地黑龙江省安县，住河北省廊坊市。被告：颜世卿，男，1972年3月20日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王玲玲，女，1984年6月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。原告张海潮、刘艳娟与被告颜世卿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海潮、刘艳娟共同委托诉讼代理人宋庆武，被告颜世卿委托诉讼代理人聂利锋、王玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海潮、刘艳娟共同向本院提出诉讼请求：1.请求被告因房屋不符合消防安全要求不能使用返还租金25万元；2.案件受理费及其他诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年12月12日原告与被告签订房屋租赁合同，承租被告坐落在北京市顺义区×号，建筑面积3000平米（库房2600平米，宿舍400平米）房屋。租期为十年（2019年12月12日起至2029年12月11日止）。租金为每年25万元人民币。合同签订后，原告交付给被告第一年房租金25万元。房租金交付后我国新冠病毒疫情出现，被告房屋没有交付使用，新冠疫情出现后当地消防安全部门又下达通知称该房屋不符合消防安全规定不准使用。依据合同第六条第一款“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危机人身安全”的约定，该合同不能履行，原告多次找被告索要房租金，被告同意将25万元房租金退还给原告但至起诉前被告以没钱为由拒不返还房租金，故诉至法院要求被告立即返还房租金25万元人民币。被告颜世卿辩称：不同意原告的各项诉讼请求。这份合同的签订是原告的代理人草拟的，原告代理人是介绍人，因为原告代理人在该处也有出租的情况，我们认为原告及原告代理人对涉案土地的性质都是知情的。涉案土地我们一直在使用，并没有拆迁，只是原告方的一种猜测。2020年5月11日原告方通过微信方式明确表示不再承租了，根据双方合同约定，如果单方面解除租赁协议是不退租金的。虽然原告方没有使用，但是从承租后一直占用到2020年5月15日。所以按照合同约定我方不同意退原告租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月12日，颜世卿（出租人、甲方）与张海潮（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市顺义区×号。建筑面积3000平米（含库房2600平米，宿舍区400平米）。第二条房屋租赁情况及登记备案：租赁用途仓库、家具美容。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年12月12日至2029年12月11日，共计10年。（二）……第四条押金为无，租金标准及支付方式：租金为每年25万元，每年年底前支付。第五条其他相关费用的承担方式。第六条房屋维护及维修。第七条合同解除：（一）经甲乙双方协调一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.擅自改变房屋用途的。2.擅自拆改房屋主体结构的。3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第八条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。（二）租赁期内，除本合同第八条约定的情形外，双方均不得提前解除合同。如有违反，违约方应当向对方支付当期两个月租金标准的违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月标准支付违约金。（五）非因一方严重违约，合同未到期而任何一方单方解除本合同时，解约方应提前六个月书面通知对方，并向守约方支付一年租金作为违约金。甲方退还乙方未使用期间租金。合同期满，乙方不续租，应该提前3个月书面通知甲方，如未合同期未满，乙方如违约，不继续使用，应该提前6个月书面通知甲方，并支付一年违约金。第九条拆迁条款……同日，颜世卿出具收据，载明今收到张海潮交来租金贰拾伍万元整。双方均认可涉诉租赁物系颜世卿从王保均处承租而来，而关于该租赁期限，原告方认为是五年，被告方称是十年。原告方提交了王保均与颜世卿五年的房屋租赁协议，被告方提交了其与颜世卿十年的房屋租赁协议。经双方认可并经本院比对，两份租赁协议除了租期不一致，其他条款均一致。原告方认为被告方提交的十年租期合同系虚假证据，属于欺诈，对此被告解释称：十年的合同是王保均委托其外甥代为签订，确实不是王保均本人签字，该合同与本案无关。被告方认为涉诉租赁合同的起草人即原告的代理人宋庆武，宋庆武是借用原告名字和其签订租赁合同，整个租赁过程都是原告代理人宋庆武参与的。且宋庆武有类似案件，知道法律风险和后果，在此情况下签订相应的合同是欺诈我方。关于双方签订十年期租赁合同的其他相关事宜，原告方代理人宋庆武称清楚案涉租赁物没有审批手续，属于违建，但是因为被告方告知房子没有问题，且被告方告知其与王保均签订的租赁合同还有十年期限，所以才签订案涉《房屋租赁合同》，认为被告方属于欺诈，因此要求返还全部给付款项。经本院询问，宋庆武认可认识王保均多年，双方住斜对面，有时能看到，但是签订合同时没有王保均联系方式，因为2020年政府要拆房，所以才留了王保均的联系方式。本院在审理王保均诉颜世卿房屋租赁合同纠纷（案号为（2021）京0113民初890号）一案中，就此事询问王保均方，王保均不认可与颜世卿签订了十年的租赁合同，同时王保均方亦表示，其与宋庆武一直有联系方式，如果宋庆武联系王保均，肯定能够知道其与颜世卿租赁合同的期限问题。关于本案所涉租金事宜，原告方支付被告方25万元，系由宋庆武账户汇出，宋庆武表示关于该款项事宜其与二原告自行解决。宋庆武系北京嵩泽盛世木业有限公司法定代表人，该公司于2019年11月29日以房屋租赁合同纠纷为案由向本院递交诉状，该案被告为博创一统（北京）木业有限公司，所涉租赁房屋坐落为北京市顺义区×号，后双方于2020年7月23日达成调解协议。在该案调解笔录中，法院已向双方释明该案是在认定涉案租赁合同无效的基础上进行的调解。关于涉诉租赁物的建设情况，双方均称是王保均于2010年所建，所在地块属养殖地，未取得规划审批手续，已于2020年11月中下旬被拆除。双方均认可本案不涉及腾退事宜。关于本案《房屋租赁合同》租赁期限的起租时间，双方存在争议。原告方认为起租时间为2020年4月1日，而并非合同所载明的2019年12月12日，并提交微信聊天记录欲予以证明。被告认可该证据是原告和被告的聊天记录，但认为其说“好”的意思是要求张海潮本人过来，而并非认可合同租期从4月1日开始，后张海潮本人一直没有过来找他。关于涉诉租赁物的交付及使用情况，原告方称其并未使用过涉案租赁房屋，房屋内也没有原告物品，签完合同后被告就没有给过其钥匙，2020年5月1日镇政府下达拆除通知前其没有使用过。被告对此不予认可，称租赁事宜都是原告方代理人宋庆武中间协调，签完协议后其把钥匙交给了宋庆武，宋庆武和原告想转租赚中间差价，所以一直没有去现场，结果到了疫情期间，无法对外分租，所以就提出解除合同，在2020年5月15日之前其没有接到过镇政府违建拆除的通知。经向原告询问，涉诉租赁合同自2019年12月12日签订起，如果原告没有拿到钥匙，是否向被告主张过，原告称其跟被告要过钥匙，但被告说不用钥匙，涉诉场地随时都有人。原告称2019年12月份其找过两次也进去了涉诉场地，后来发生疫情封村后就进不去了，疫情期间原告没有提出要求进去。就此原告并无证据提交。关于双方就租金退还事宜的沟通经过，根据双方均认可的2020年5月15日的微信聊天记录显示，原告方在聊天中表示“镇里的态度好像挺强硬，这么一来，咱们这个合同就要失效了”“把卡号给你发过去把钱给我打过来吧，咱们这个合同也就没法再履行了”，后将账号发送给对方。被告方认为该聊天记录证明2020年6月23日原告张海潮的妻子刘艳娟明确通知其表示不再租赁涉诉房屋了。双方于2020年11月10日的笔录中均认可原告方于2020年5月15日通知被告不再租赁涉诉房屋。为证明被告同意返还原告25万元租金，原告方提交2020年5月15日的通话录音，录音开头为被告声音“没动吗，没动，我25万到时候全给你”。被告认为该录音并不完整，并称其意思是在租赁期限内如果原告没有提出解除合同，而是遇到拆迁，我们会将这25万元退还。原告亦认可该录音并不完整，称前面的没有录。诉讼中，被告提交落款日期为2020年9月18日的《告知书》一份，主要内容为：“张海潮你好！你与我方于2019年12月12日所签订的位于北京市顺义区×号房屋租赁合同，租期为2019年12月12日至2030年3月31日（共计10年，租期从2020年3月底起租），租金标准为25万元/年。2020年5月15日，你方以微信的方式通知我方提前解除租赁合同，根据双方合同第八条第五项之约定，你方应赔偿我方违约金25万元。特此通知。”上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、聊天记录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现双方均认可涉诉租赁房屋未取得建设规划审批手续且已被拆除，故涉诉《房屋租赁合同》应属无效。关于合同无效的法律后果，《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于涉案《房屋租赁合同》无效，故被告方因合同收取原告方的25万元款项于法无据，应予以返还。另根据合同的相对性原则，涉诉租赁合同系张海潮与颜世卿所签订，故颜世卿应将钱款退还至张海潮。经本院询问，被告方明确表示即便《房屋租赁合同》无效，亦不在本案中主张占有使用费等损失，对此本院不持异议。需要指出的是，诉讼中，原告方表示被告方提供与王保均所签订的十年的租赁合同系虚假证据，被告方提出整个房屋租赁事宜均是由原告方代理人宋庆武参与和处理，宋庆武清楚涉案房屋的整个情况，且宋庆武有类似案件，知道法律风险和后果，在此情况下签订相应的合同是欺诈被告方。在本案及他案中，通过询问王保均方，王保均不认可与颜世卿签订过十年租赁期限的租赁合同，亦表明其与宋庆武之间一直有联系，只要宋庆武联系其，宋庆武就能清楚地知道其与颜世卿所签订合同的租期情况。同时结合其他案件，宋庆武亦出租类似房屋，清楚知道案涉租赁合同应属无效，无效的租赁合同不受法律保护，亦不受十年租赁期限的约束。然而在本案庭审过程中，双方均存在不如实陈述的情形，故本院对双方的行为均予以批评。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张海潮与被告颜世卿于二〇一九年十二月十二日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告颜世卿于本判决生效之日起七日内退还原告张海潮二十五万元；三、驳回原告张海潮、刘艳娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费两千五百二十五元，由原告张海潮负担一千五百二十五元（已交纳），由被告颜世卿负担一千元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告张海潮。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇二一年一月二十七日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭