北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3256号原告：郑豪杰，男，1996年3月3日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。委托诉讼代理人：任鑫宇，北京秉道律师事务所实习律师。被告：樊硕，男，1981年8月3日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：王玮，女，1972年7月13日出生，无业。原告郑豪杰与被告樊硕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，于2021年1月19日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑豪杰的委托诉讼代理人李伟、任鑫宇，被告樊硕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑豪杰向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市门头沟区某小区7号楼2层四单元201房屋（以下简称201房屋）变更登记在郑豪杰名下；2、判令樊硕将房屋腾退交给郑豪杰；3、判令樊硕向郑豪杰支付违约金35万元。事实与理由，2020年1月16日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告以175万元购买201房屋，房屋所有权证号为京（2020）门不动产权第XXXX号。当时临近春节，樊硕要求三个月内办理房屋产权变更登记手续，即2020年4月17日前，并要求原告立即支付购房款150万元。原告同意，但为保障交易安全，于2020年1月17日办理了为期三个月的抵押登记，并将150万元支付给樊硕。履行期届满后，樊硕不予办理房屋变更登记手续，经多次协商无果，故依照合同约定提起本诉。樊硕辩称，不同意原告的诉讼请求。实际我们之间为借贷关系，并非房屋买卖。真实情况为，我的一个朋友叫申某，因资金周转出现问题，需要一笔款填补。为此用我的房屋作担保，向他人借钱。2020年1月16日，我和我爱人王玮、郑豪杰及其叔叔、申某共同到门头沟区房屋管理局办理此事，我只是在房屋买卖合同上签字后就离开了，并没有在合同上捺印，对合同内容并未了解，且我没有合同原件，只有我妻子用手机拍摄的合同照片。之后的事情都是申某出面办理的，我收到150万元后，立即转给申某。另外，房屋买卖合同中，附件6一页没有双方的签字，该页中的手写字迹属于之后填写，不是双方约定内容。总之，我们之间不是房屋买卖，不同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，对下列事实予以认定。樊硕与王玮系夫妻，201房屋的权利人系樊硕，房屋所有权证号为：京（2020）门不动产权第XXXX号，登记日期为2020年1月3日。2020年1月16日，樊硕与郑豪杰订立《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：樊硕将201号房屋以175万元的价格出售给郑豪杰；双方在合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，即2020年4月17日取得房屋所有权证书；房屋过户当天，由樊硕将房屋交付郑豪杰；如果未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人，逾期超过5日，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起5日内向买受人支付；合同附件六一页中有手写字迹，“出卖人不能履行合同导致买受人不能按约定日期过户拿到房本，支付买受人总房款的20%做为违约金”，该页没有双方当事人的签名。上述合同签订地点在北京市门头沟区不动产登记中心大厅，当时樊硕及其妻子王玮、郑豪杰均到场，另外担保人申某、岳春杰同时到场。当日，樊硕之妻王玮书写的《配偶同意出售声明》记载：本人王玮，身份证号码×××，系樊硕配偶，本人同意出售樊硕名下登记位于门头沟区某小区7号楼2层四单元201房产，同意樊硕签署的任何法律文书合同并同意樊硕出售该房屋，特此声明，落款处王玮签名并捺印，时间为2020年1月16日。2020年1月17日，经双方同意，樊硕将案涉房屋进行抵押，抵押权人为郑豪杰，义务人为樊硕，被担保数额为175万元。2020年1月22日岳春杰、申某出具担保书，载明：今有岳春杰、申某自愿为出卖人樊硕、买受人郑豪杰房屋买卖合同，此合同是在双方自愿的前提下签成，为此担保承受连带责任。落款处岳春杰、申某签字捺印。郑豪杰于2020年1月22日、2020年1月18日、2020年1月17日向樊硕转购房款共计150万元。在庭审中，郑豪杰表示房屋过户时立即支付剩余购房款25万元。2020年7月3日郑豪杰填写了购房资格审核表，符合购房条件，初步核验通过。双方争议的问题：1、樊硕主张双方系借贷关系，不存在房屋买卖关系，自己只是帮助朋友申某借钱而采取的这种方式。因此提供证人申某出庭作证，申某陈述，自己与原被告均系朋友关系，由于自己生意出现资金周转问题，需要现金150万元填补。于是经樊硕同意，将樊硕的201房屋抵押给郑豪杰，借款150万元，借款期限为3个月。由于出现新冠肺炎疫情，造成至今没有偿还该款，引起了本次诉讼。希望双方协商解决，我尽快偿还欠款。郑豪杰认为双方系房屋买卖关系，不存在借贷的情况。2、樊硕又提供借条一张，记载：本人申某，身份证号码×××，因资金周转问题，现将樊硕位于门头沟区某小区7号楼4单元201的一套2居室，（按市场价格大约人民币贰佰三十万整用于抵押）抵押金额为人民币一百五十万元整，抵押期限3个月，利息按年利息10%给付樊硕，如果抵押期到未能把房屋收回，房屋一切损失归本人申某负责，如果房屋在抵押金未及时返回造成房屋被恶意收走，本人申某需按房屋总价款230万赔付给樊硕。借款人申某，2020年1月17号。经核实，申某对于该借条的内容予以认可。对此郑豪杰认为，该借条说明樊硕与申某存在借贷关系，与本案无关。3、樊硕对合同附件六中手写的内容不予认可，不是双方的一致意思表示。即便按照合同的约定，由出卖方按日向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，显然过高，请求予以减免。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，樊硕及妻子王玮与郑豪杰共同到不动产登记中心，在申某等人的参与下订立《北京市存量房屋买卖合同》，其中记载樊硕将201房屋以175万元的价格出售给郑豪杰等相关内容，由樊硕、郑豪杰在该合同上签字。同时，樊硕之妻王玮书写了《配偶同意出售声明》，明确表示认可樊硕签署的合同并同意出售201房屋。经相关部门审查，郑豪杰符合购房条件，为保障房屋买卖合同的履行，樊硕将201房屋抵押给郑豪杰。之后，樊硕收到郑豪杰支付的购房款共计150万元。综合上述事实，郑豪杰、樊硕在履行房屋买卖的相关手续，其意思表示具体明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》有效，对双方具有法律约束力。樊硕通过举证，能够反映樊硕借给申某150万元后，申某给樊硕写下欠条，双方存在借贷关系。但樊硕、申某之间的借贷关系与樊硕、郑豪杰之间的房屋买卖关系没有必然联系，相互不能替代。故樊硕否认与郑豪杰存在房屋买卖合同的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据相关法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照双方的约定，2020年4月17日前办理房屋过户手续，将201房屋登记在郑豪杰名下。现樊硕以双方不存在房屋买卖关系为由不同意履行合同的行为构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。郑豪杰要求樊硕按照合同约定交付房屋并协助将201房屋变更登记在自己名下的主张，于法有据，本院予以支持。需要指出，樊硕将房屋变更登记在郑豪杰名下的同时，郑豪杰应将未付购房款25万元给付樊硕。郑豪杰主张按照合同附件六中的手写内容，要求樊硕支付违约金35万元的主张，本院认为，附件六一页中，手写部分为违约金的计算方法，应为订立合同时添加的内容，该部分属于对合同的补充，应当由双方签字确认，而该页上没有双方签字，不能确定该内容系双方的意愿，故郑豪杰的该项主张本院不予采纳。然而，因樊硕的原因，201房屋未在2020年4月17日前变更登记在郑豪杰名下，对此樊硕应当承担违约责任，由樊硕按照郑豪杰已付购房款150万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2020年4月18日至实际办理房屋产权变更登记之日，向郑豪杰支付利息。综上所述，依照原《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，原《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、樊硕于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区某小区7号楼2层四单元201房屋交付郑豪杰；二、樊硕于本判决生效之日起三十日内协助郑豪杰将北京市门头沟区某小区7号楼2层四单元201房屋不动产权证书变更登记在郑豪杰名下；同时郑豪杰给付樊硕购房款250000元。三、樊硕以1500000元为基数，自二〇二〇年四月十八日至北京市门头沟区某小区7号楼2层四单元201房屋不动产权证书变更登记在郑豪杰名下之日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向郑豪杰支付利息。四、驳回郑豪杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零五百五十元，由樊硕负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杜宇二〇二一年一月二十八日书记员  孟燕