江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11553号上诉人（原审被告）：许绪标，男，1967年8月18日出生，汉族，住浙江省台州市天台县。委托诉讼代理人：徐道余，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社，住所地江苏省张家港市锦丰镇光明村。法定代表人：倪春军，该社社长。委托诉讼代理人：王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。原审第三人：张家港市绿叶经纪有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇西门南村10幢M11号。法定代表人：王光君，该公司总经理。原审第三人：顾永平，男，1962年9月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人许绪标因与被上诉人张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社（以下简称光明村经济合作社）、原审第三人张家港市绿叶经纪有限公司、顾永平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初5708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。许绪标上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判，一、二审案件受理费由光明村经济合作社承担。事实和理由：1.涉案合同签署主体系张家港市绿叶经纪服务有限公司，并有张家港市绿叶经纪服务有限公司的盖章，而非张家港市绿叶经纪有限公司。张家港市绿叶经纪服务有限公司和张家港市绿叶经纪有限公司均为法人主体，不可混为一体，不存在印章使用错误问题。光明村经济合作社明确委托张家港市绿叶经纪有限公司对外招租和签署租赁合同，并未委托张家港市绿叶经纪服务有限公司处理上述事项。涉案合同主体并非张家港市绿叶经纪有限公司，张家港市绿叶经纪有限公司也没有以光明村经济合作社名义对外签署租赁合同。因此，张家港市绿叶经纪服务有限公司对外签署的租赁合同没有法律效力，对合同双方无约束力。涉案合同主体系未经光明村经济合作社授权的主体，且该主体早已注销，无资格以法人名义对外开展法律行为，故涉案租赁合同无效。许绪标申请增加张家港市绿叶经纪服务有限公司为第三人。2.许绪标在庭审中提出20多名证人出庭作证顾永平与租户签订租赁合同时均口头承诺清除租赁房屋门前绿化，改造道路及停车场，事后也有镇村到现场查勘改造事项。目前，光明村经济合作社与其他十几户租户房屋租赁合同纠纷案件正在一审审理中，租户拒交房租理由基本与许绪标一致，均陈述顾永平在签订房屋租赁合同时承诺了上述事项。从本案现场来看，目前租赁房屋门前尚存在小型汽车通行难、无停车位、断头路等事实，即使2019年下半年光明村经济合作社对涉案门面前道路进行拓宽改造，但至今尚存在停车难、断头路等问题。光明村经济合作社辩称，服从一审判决。张家港市绿叶经纪有限公司辩称，服从一审判决。顾永平二审未作答辩。光明村经济合作社向一审法院起诉请求：1.解除光明村经济合作社与许绪标之间于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令许绪标向光明村经济合作社支付自2019年5月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按照合同约定标准计算的租金；3.判令许绪标向光明村经济合作社支付自《房屋租赁合同》解除次日起至房屋腾退之日止按照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费；4.判令许绪标向光明村经济合作社支付滞纳金20000元；5.判令许绪标返还租赁的房屋；6.本案诉讼费用由许绪标承担。一审法院认定事实：2018年4月15日，光明村经济合作社委托张家港市绿叶经纪有限公司（出租方即甲方名称打印为张家港市绿叶经纪服务有限公司，公章亦为张家港市绿叶经纪服务有限公司）与许绪标签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将张家港市锦丰镇大南三村36幢M05号（含M06、M07二楼）商铺出租给许绪标使用，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日，2018年6月1日至2019年4月30日的租金81595元于2018年4月20日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日租金92013元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金95013元于2020年4月1日前缴纳，合同对双方的其他权利义务一并做了相应的约定。合同签订后，许绪标交纳了第一年度租金并一直占有、使用承租房屋，但未按约交纳第二年度、第三年度租金。一审另查明，涉案张家港市锦丰镇大南三村36幢M05号（含M06、M07二楼）不动产登记权利人为锦丰镇光明经济合作社，共有情况为包含锦丰镇光明经济合作社在内的七家单位按份共有，不动产登记日期为2018年1月11日。2019年10月10日，案涉不动产的七家共有人出具说明一份，内容主要为由锦丰镇光明经济合作社代表所有共有人负责包括案涉房屋在内的所有共有不动产的出租事宜。一审又查明，根据张家港市锦丰镇人民政府于2020年5月15日公布的锦政发[2020]21号文件，锦丰镇光明经济合作社变更为张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社。一审再查明，张家港市绿叶经纪有限公司原名称为张家港市杨舍绿叶经纪服务部，2002年11月14日，经原苏州市张家港工商行政管理局核准，张家港市杨舍绿叶经纪服务部名称变更为张家港市绿叶经纪有限公司，公司名称预先核准申请书中备用名称为“张家港市绿叶经纪服务有限公司”及“张家港市绿叶经纪咨询有限公司”。以上事实，有房屋租赁合同一份、苏（2018）张家港市不动产权第0002158号不动产权证书一份、说明一份、张家港市锦丰镇人民政府锦政发[2020]21号文件、工商登记资料一份及庭审笔录等予以证实。本案争议焦点为以下两点：1.案涉《房屋租赁合同》是否合法有效？光明村经济合作社认为，许绪标委托张家港市绿叶经纪有限公司出租案涉房屋，“张家港市绿叶经纪有限公司”与“张家港市绿叶经纪服务有限公司”系同一主体。合同约定了房租的缴纳方式、缴纳时间及违约责任等，合同系双方的真实意思表示且不违反法律的相关规定，故案涉《房屋租赁合同》合法有效。许绪标认为，“张家港市绿叶经纪服务有限公司”实际上并不存在，故案涉《房屋租赁合同》无效。张家港市绿叶经纪有限公司认为，“张家港市绿叶经纪有限公司”与“张家港市绿叶经纪服务有限公司”法定代表人为同一人，两公司其实就是同一家公司，打印《房屋租赁合同》时由于疏忽多打了“服务”二字并加盖了“张家港市绿叶经纪服务有限公司”印章。一审法院认为，合同文本中载明的主体与实际主体不一致时，应当结合合同的签订背景、合同履行中所表现出来的权利外观等综合认定合同主体。案涉《房屋租赁合同》已在实际履行过程中，本案诉讼之前许绪标也从未对“张家港市绿叶经纪服务有限公司”提出任何异议，案涉《房屋租赁合同》由“张家港市绿叶经纪有限公司”法定代表人王光君在甲方处签字，合同第七条附则第（一）款为“张家港市绿叶经纪有限公司为本区域内房屋租赁的代理人”，加之光明村经济合作社及张家港市绿叶经纪有限公司对“张家港市绿叶经纪有限公司”与“张家港市绿叶经纪服务有限公司”作出了较为合理的解释，可以看出合同中“张家港市绿叶经纪服务有限公司”的相关权利义务由“张家港市绿叶经纪有限公司”享有和履行，故案涉《房屋租赁合同》有效。2.光明村经济合作社可否据《房屋租赁合同》向许绪标主张相应权利？光明村经济合作社认为，光明村经济合作社委托张家港市绿叶经纪有限公司对案涉房屋出租、管理，光明村经济合作社是案涉房屋合法所有权人，合同上也是约定由光明村经济合作社收取租金，故其可向许绪标主张相应权利。许绪标认为，光明村经济合作社不是《房屋租赁合同》的一方当事人，故光明村经济合作社没有向许绪标主张权利的主体资格。张家港市绿叶经纪有限公司认为，张家港市绿叶经纪有限公司只是受光明村经济合作社委托对案涉房屋出租、管理，房屋相应权利应由光明村经济合作社享有。一审法院认为，《房屋租赁合同》第二条第（一）款明确了房屋所有人为锦丰镇光明经济合作社，租金也约定交至锦丰镇光明经济合作社账户，该条款从侧面证明在签订合同时许绪标应该知道出租方为锦丰镇光明经济合作社，光明村经济合作社为案涉房屋合法权利人，故其有资格向许绪标主张相应权利。综上所述，一审法院认为，光明村经济合作社与许绪标之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反有关法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的期限为六个月以上的，应当采用书面形式，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据案涉《房屋租赁合同》，2019年5月1日至2020年4月30日的租金92013元于2019年4月1日前缴清，2020年5月1日至2021年4月30日的租金95013元于2020年4月1日前缴清。许绪标作为承租人，按照合同约定及时交纳租金是其应负担的主要合同义务，而2019年5月1日至2020年4月30日的租金许绪标已逾期一年有余未支付。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第三项约定，乙方（许绪标）拖欠租金累计超过六十天，乙方除须缴纳所欠租金外，甲方（光明村经济合作社）有权立即解除合同，收回房屋，全部保证金不予返还。2020年7月14日本案庭审后，双方当事人仍未能就案涉纠纷达成一致意见，光明村经济合作社起诉状中第一项诉讼请求为判令解除双方于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》，该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持，一审法院酌情认定双方之间于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除。《房屋租赁合同》解除后，许绪标理应将涉案房屋返还给光明村经济合作社。光明村经济合作社要求许绪标支付2019年5月1日起至合同解除之日即2020年8月1日止按照合同约定标准的租金，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为92013元，2020年5月1日至合同解除之日即2020年8月1日房屋租金数额为95013÷12×3=23753.25元，房屋租金合计为115766.25元；光明村经济合作社要求许绪标支付房屋租赁合同解除次日至房屋腾退之日按照《房屋租赁合同》约定标准计算的房屋占有使用费，该项主张亦合法有据，一审法院予以支持，故许绪标应支付给光明村经济合作社自2020年8月2日起至房屋实际腾退之日止按照《房屋租赁合同》约定租金标准95013元每年计算的房屋占有使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》第六条第三项约定，合同期内，乙方拖欠租金，甲方于租金到期之日发出书面通知，限期十天内缴清租金，超过十天，从第十一天开始每逾期一天（含第十一天）应承担月租金5%的滞纳金，现光明村经济合作社要求许绪标支付合同第二年度租金92013元的滞纳金20000元，许绪标抗辩称因光明村经济合作社未开具房屋租金发票导致其暂缓缴纳租金，故不同意支付滞纳金，该抗辩于法无据，一审法院不予支持。一审法院以光明村经济合作社实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情将本案逾期付款滞纳金标准调整为年利率11.7%。按照许绪标应于2019年4月1日之前缴纳第二年度（2019年5月1日起至2020年4月30日止）租金92013元计算，故许绪标应支付给光明村经济合作社自2019年4月12日起至该92013元实际支付之日止，以92013元为基数，按照年利率11.7%计算的逾期付款滞纳金（以20000元为限）。许绪标声称张家港市绿叶经纪有限公司承诺将案涉房屋附近绿化带改造为停车位、两边道路打通等事项，因张家港市绿叶经纪有限公司对此予以否认，许绪标又未能举证予以证明，故对其该项主张一审法院不予支持。至于许绪标所主张的房屋租金发票开具问题，一审法院不予理涉，许绪标可另行主张相应权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关法律规定，判决：一、张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社与许绪标于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除。二、许绪标应将案涉张家港市锦丰镇大南三村36幢M05号（含M06、M07二楼）房屋腾退并返还给张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社。限许绪标于判决生效后三十日内履行。三、许绪标应支付给张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社自2019年5月1日起至2020年8月1日的房屋租金115766.25元，以及自2020年8月2日起至房屋实际腾退之日止按照年租金95013元的标准计算的房屋占有使用费。限许绪标于判决生效后十日内履行。四、许绪标应支付给张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社逾期付款滞纳金（以92013元为基数，自2019年4月12日起至该92013元实际支付之日止按照年利率11.7%计算，以20000元为限）。限许绪标于判决生效后十日内履行。五、驳回张家港市锦丰镇光明村股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费2600元、保全费1220元，合计3820元，由许绪标负担。二审中，许绪标提交照片三张，证明涉案租赁房屋所在地原来道路的宽度和光明村经济合作社事后进行拓宽改造的情况，当时签订涉案租赁合同时，顾永平承诺改造车位以及打通道路（涉及租赁户有二十多家，目前都在诉讼中，都因为承诺未履行抗辩未支付租金），一审未就本案实际情况进行调查取证，对一审中同类案件的证人证言均未采纳。光明村经济合作社质证表示，对照片真实性没有异议，但达不到许绪标的证明目的。张家港市绿叶经纪有限公司质证表示，对照片真实性没有异议，但达不到许绪标的证明目的。顾永平未予质证。二审中，光明村经济合作社和张家港市绿叶经纪有限公司均陈述，顾永平没有承诺许绪标清除租赁房屋门前绿化，改造道路及停车场，顾永平也没有权利承诺上述事项，光明村经济合作社委托张家港市绿叶经纪有限公司出租涉案房屋。二审中，各方一致确认，涉案房屋仍由许绪标占有使用。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，光明村经济合作社因涉案房屋租赁事宜诉至法院，本案二审的争议焦点是：一、涉案《房屋租赁合同》的效力如何；二、光明村经济合作社是否有权依据涉案《房屋租赁合同》向许绪标主张相应权利。关于争议焦点一，本院认为，虽然涉案《房屋租赁合同》抬头写明出租方为张家港市绿叶经纪服务有限公司，落款处有张家港市绿叶经纪服务有限公司的盖章。但涉案《房屋租赁合同》约定租金缴纳至锦丰镇光明经济合作社，并在合同第二条明确涉案房屋所有权人为锦丰镇光明经济合作社，第七条附则约定张家港市绿叶经纪有限公司为本区域内房屋租赁的代理人，锦丰镇光明经济合作社是在本区域房屋合法所有权人委托的代理方。结合光明村经济合作社与张家港市绿叶经纪有限公司关于张家港市绿叶经纪有限公司与张家港市绿叶经纪服务有限公司系同一主体，并提交了相应公司注册材料、其他房屋所有权人出具的说明及涉案《房屋租赁合同》签订以后的履行情况等，可以认定涉案房屋系由光明村经济合作社委托张家港市绿叶经纪有限公司对外出租，故光明村经济合作社与许绪标之间成立房屋租赁合同关系，涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。关于争议焦点二，本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定2019年5月1日至2020年4月30日的租金92013元于2019年4月1日前缴清，2020年5月1日至2021年4月30日的租金95013元于2020年4月1日前缴清。合同期内，承租人拖欠租金，出租人于租金到期之日发出书面通知，限期十天内缴清租金，超过十天，从第十一天开始每逾期一天（含第十一天）应承担月租金5%的滞纳金。承租人拖欠租金累计超过六十天，承租人除须缴纳所欠租金外，出租人有权立即解除合同，收回房屋，全部保证金不予返还。涉案《房屋租赁合同》签订后，许绪标仅支付了第一年的租金，在光明村经济合作社提起本案诉讼时，许绪标已拖欠第二年的租金达一年多，故光明村经济合作社有权行使合同解除权。一审结合涉案《房屋租赁合同》的约定、许绪标的违约情况、光明村经济合作社的实际损失等，认定涉案《房屋租赁合同》解除，并认定由许绪标向光明村经济合作社支付相应租金、占有使用费和逾期付款滞纳金并无不当。虽许绪标主张顾永平在签订涉案《房屋租赁合同》时承诺停车场等事项，但顾永平不予认可，光明村经济合作社与张家港市绿叶经纪有限公司均否认顾永平为光明村经济合作社和张家港市绿叶经纪有限公司的员工，许绪标无证据证明其上述主张，本院对此不予采信。综上所述，许绪标的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人许绪标负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年一月二十一日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。