湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1102民初2263号原告：湖北万辉投资管理有限公司，住所：黄冈市黄州区东坡大道（遗爱湖边），统一社会信用代码：91421100068435203G.法定代表人：汪澜。委托诉讼代理人：邹贞，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限:特别授权。被告：何芳园，男，汉族，1973年4月19日出生，住浙江省衢州市衢江区云溪乡世和村陶山底1号，现住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：倪幸宣，系被告姐姐，代理权限：一般代理。原告湖北万辉投资管理有限公司与被告何芳园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖北万辉投资管理有限公司（以下简称“万辉投资公司”）的委托诉讼代理人邹贞，被告何芳园的委托诉讼代理人倪幸宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万辉投资公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商业租赁及服务合同》、《商铺租赁合同》补充协议；2.依法判令被告腾退房屋给原告；3.判令被告向原告支付租金共计356085.96元（暂计算至2020年9月23日，最终要求计算至被告实际腾退房屋给原告之日，详见附表）；4.判令被告向原告支付违约金177972.12元（计算方法：租赁期间总租金的10%，2014年7月1日起至2022年6月30日止租赁期间总租金为1779721.21元）；5.判令本案诉讼用全部由被告承担。事实与理由：2015年1月19日，被告与原告签订《租赁合同》（合同编号：A2-1-2017-261），租赁原告管理的东坡外滩项目B3:1-01至1-04号、1-22至1-27号、2-01至2-06号、2-18至2-23号商铺，经营餐饮。《商业租赁及服务合同》就租赁面积、租赁期限、租金标准、支付日期及逾期支付租金、擅自停业的违约责任进行了明确约定。2016年4月18日，原告为回馈各大商户，给予商户经营扶持，与被告就租金优惠等事宜达成合意，形成补充条款，被告于当日签订《商铺租赁合同》补充协议，后由于原告内部制度原因，双方最终于2018年4月28日在该份补充协议上签字、盖章。虽双方签字盖章时间是2018年4月28日，但协议条款及附件与2016年4月18日补充协议条款及附件完全相同。事实上，该补充协议自2016年4月18日起己实际履行。根据《商铺租赁合同》补充协议约定，2019年4月1日至2020年9月23日，被告应支付租金401085.96元，被告己支付45000元，尚欠356085.96元至今未支付，被告也曾多次承诺按期支付租金，但截止起诉日被告仍未付清。现原告根据相关法律规定，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告何芳园辩称，1.从2019.4.1至2019.9.30的租金与2019.11.1-2020.1.25的租金，都认可。2.疫情期间关店的租金，不认可。3.合同中，因不可抗力可解除合同，该部分双方可协商。原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据:1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件;2.2015年1月19日《商业租赁及服务合同》;3.2016年4月18日、2018年4月28日商铺租赁合同补充协议；4.被告出具的三份承诺书；5.律师函及电子签收回执；6.收据。被告何芳园对原告万辉投资公司提交的证据1-6均无异议。被告何芳园对原告万辉投资公司未向本院提交反驳证据。经审核，本庭对原告提交的证据1-6，认为真实性属实，应予采信。经庭审对上述证据进行举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：2015年1月19日，被告与原告签订《商业租赁及服务合同》，双方约定，被告租赁湖北东坡外滩项目B3:1-01至1-04号、1-22至1-27号、2-01至2-06号、2-18至2-23号商铺，租赁面积为808.98㎡，经营中式餐饮江浙菜。租赁期限为8年，即2014年7月1日起至2022年6月30日止。双方还就租赁面积、租赁期限、租金标准、支付日期及逾期支付租金、擅自停业的违约责任进行了明确约定。2018年4月28日，原、被告还签订了《商铺租赁合同》补充协议，双方约定自收房之日2014年10月1日起第四年开始每年递增5%。2018年4月28日，原、被告经过核对“2019年4月1日至2019年9月30日的租金131108.15元（27.011元/㎡×6个月×808.98㎡）、2019年10月1日至2020年3月31日的租金137665.74元（28.362元/㎡×6个月×808.98㎡、2020年4月1日至2020年9月30日的租金137665.74元（28.362元/㎡×6个月×808.98㎡）……”，原告在乡聚租赁费用支付明细表上加盖了公章，被告在该明细表上签字确认。2019年7月18日、11月22日，被告分三次共向原告交纳租金45000元。2019年12月20日，被告向原告作出承诺，申请分期交纳租赁费用，还称“鉴于本人2019年10月23日前跟贵司签署承诺书未兑现，如本次承诺中任何一条届时仍未兑现，本人承诺无条件解除租赁合同，腾退商铺交还贵公司收到，本人经营的商铺再无续交电费的权利。如未腾退商铺，贵公司可视室内物品为本人抛弃物，任由贵公司处置，造成一切损失均由本人承担，与贵公司无关”。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当依约履行义务。原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告何芳园在合同履行过程中，没有按照约定的期限支付租金。后被告已表示如未兑现承诺，无条件解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）规定，被告迟延支付租金，经原告发送律师函催告后在仍未支付的，原告可以解除合同。原告诉请解除双方签订的《商业租赁及服务合同》、《商铺租赁合同》补充协议，符合法律规定，本院依法支持。结合双方签订的《租赁合同》及原告诉请，原告请求被告支付截至2020年9月23日的租金356085.96元【（2019年4月1日至2019年9月30日租金131108.15元-已付租金45000元+2019年10月1日至2020年3月31日137665.74元+2020年4月1日至2020年8月31日租金114721.45元（28.362元/㎡×5个月×808.98㎡）+2020年9月1日至2020年9月23日租金17590.62元）】的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的……”，原告请求被告支付合同租赁期间总租金的10%的违约金177972.12元（租赁期间总租金的10%，2014年7月1日起至2022年6月30日止租赁期间总租金为1779721.21元），超过实际下欠租金356085.96元的30%，本院依法调整违约金以356085.96元为基数自2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至2022年6月30日止。因受新冠××疫情影响，合同履行地实施了封闭及交通管制等措施，该情形构成不可抗力。根据公平原则，同时结合本案的实际情况，本院酌情免除2个月的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖北万辉投资管理有限公司与被告何芳园于2015年1月19日签订的《租赁合同》、2018年4月28日签订的《商铺租赁合同》补充协议，限被告何芳园于本判决发生法律效力之日起十五日腾退该合同所涉的租赁房屋；二、限被告何芳园于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湖北万辉投资管理有限公司支付租金356085.96元（截止于2020年9月23日，余下租金自2020年11月24日起按合同约定的租金标准计算至实际腾退房屋之日止）；三、被告何芳园于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湖北万辉投资管理有限公司支付违约金（以356085.96元为基数自2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至2022年6月30日止，上述违约金总额以不超过原告起诉的177972.12元为限）；四、驳回原告湖北万辉投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9141元，由被告何芳园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  黄友良人民陪审员  董凤琴人民陪审员  胡椿兰二〇二一年一月二十七日法官助理杨锐书记员张雪梅