浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5871号上诉人（原审原告）：汪德华，男，1977年8月30日出生，汉族，住温州市龙湾区。被上诉人（原审被告）：温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社。住所地：温州市龙湾区沙城街道烟台村烟台东街**。法定代表人：汪德钊。委托诉讼代理人：朱林岐，北京大成（温州）律师事务所律师。上诉人汪德华因与被上诉人温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社（以下简称烟台村经济合作社）委托合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪德华上诉请求：撤销一审判决，改判支持汪德华的一审诉讼请求。事实和理由：一、汪德华与烟台村经济合作社之间是房屋买卖合同关系而非委托关系。双方签订的《安置房买卖合同》第一条、第二条、第三条、第七条、第八条对于房屋具体地点、价款、履行期限、违约责任作出了明确具体的约定，符合房屋买卖合同的所有要素。合同订立后，汪德华已分五次支付购房款，共计613645.2元，烟台村经济合作社分别向汪德华出具了统一收据。烟台村经济合作社未能按合同约定及时向汪德华交付房屋，应当承担违约责任。二、烟台村经济合作社在建设安置房中，曾与汪德华及部分购房人因支付购房款问题发生纠纷诉至龙湾区人民法院，法院均以房屋买卖合同关系进行审理和判决。汪德华与浙江正亮置业投资有限公司（以下简称正亮置业投资公司）不存在任何法律关系。烟台村经济合作社与正亮置业投资公司之间签订的《安置房项目总承包协议书》与汪德华无关。烟台村经济合作社辩称，一、双方系委托合同关系，一审法院认定正确。涉案工程立项在烟台村经济合作社名下，后续的行政审批手续均需要以烟台村经济合作社名义进行，因此表象上显示是村民与烟台村经济合作社签订购房合同，否则在行政层面无法办理购房手续。相关事项当时通过村民代表大会表决并公示，购房村民亦明知项目投资主体是正亮置业投资公司。二、另案判决与本案没有关联。汪德华向一审法院起诉请求：1、确认汪德华、烟台村经济合作社之间签订的《安置房买卖合同》合法、有效，合同继续履行；2、判令烟台村经济合作社立即向汪德华支付逾期交房违约金、逾期办理产权证违约金184093.56元。一审法院认定事实：涉案房产建设用地系烟台村、永恩村耕地被征用的三产返还用地。因安置房开发建设需要，两村村委会根据村民代表大会决议，由两村经济合作社于2009年9月1日与正亮置业投资公司签订《安置房项目总承包协议书》，协议书载明：依照烟台村经济合作社和永恩村经济合作社村民代表大会决议、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，发包人烟台村经济合作社、永恩村经济合作社就滨海园区A507地块安置房城东锦园（暂定名）项目委托承包人（正亮置业投资公司）进行总承包建设，经双方充分协议一致后订立本协议书。一、项目基本概况。本项目土地为烟台村经济合作社和永恩村经济合作社共有，土地面积为91.71亩（包括道路代征面积）。根据规划设计条件，本项目地上总建筑面积为91710㎡，地，地下室建筑面积约为17000㎡370个车位），合计总建筑面积约为108710㎡。其中一、二层商业用房面积为17300㎡（一、二层商业用房面积基本相同），住宅面积约为72668㎡，其它配套用房约为1742㎡。设计住宅套数约为595套（按每套平均面积125㎡计）。12幢33个单元，楼层地上12层，容积率1.6473，绿地率30%。二、发包人的权利和义务。1、本项目在施工许可证办理完成后施工进场前，承包人支付给发包人的劳力安置费按160万元/亩计，总计为14673万元，其中：烟台村为7877万元，永恩村6796万元。2、本项目中，由发包人承担的土地征地成本（按11.2566万元/亩计，总计1031万元，其中：烟台村为554万元，永恩村为477万元）先由承包人垫付，在承包人向发包人支付劳力安置费时予以扣除。3、本项目住宅与车位实行捆绑销售，在购房公告截止时间后1个月以前销售给本村村民的价格为：住宅平均价格为3700元/㎡，车位4万元/个（仅有使用权），一层商业用房平均价格为12000元/㎡，二层商业用房价格为5000元/㎡。本村村民在以上期限内购买时直接定位。（为保证本项目品质，平面布局及主要设备和装修建材配建标准如下：平面布局按一梯两户设计；外墙涂料价格不低于50/㎡；楼梯不锈钢扶手材质为304型材；电梯为中外合资品牌，奥地斯或富士或三菱品牌，载重量1000公斤，载客13人）。4、本项目中，承包人代为发包人建设的一层商业用房合计为2824㎡（其中：烟台村为1516㎡；永恩村为1308㎡），以上房产建成后无偿交付给发包人。5、为加快本项目的实施进度，自本协议书签订后10个月内承包人必须进场施工（即至2010年6月底），否则，发包人有权单方面解除本协议，承包人并应承担已经发生的费用。6、为保证本项目的顺利实施，若在建设过程中承包人发生建设资金缺口，发包人尽最大力度做好村民代表工作，村民代表大会决议通过后，方能启用本项目的临时土地使用权证交由承包人进行贷款（贷款利息由承包人承担），并协助承包人办理贷款相关手续。7、发包人应无条件协助承包人办理其所购房产的产权转让暨产权登记手续。三、承包人的权利和义务。1、为保证本村民安置项目的顺利实施，发包人需发给村民劳力安置费，标准按160万元/亩，该费用由承包人先行支付，同时承包人还须为发包人垫付11.2566万元/亩的征地成本。2、本项目的发包人仅承担每亩11.2566万元的土地征用成本，除此之外本协议书未列明的一切费用均由承包人承担（包括工程建造费用和工程建设其他费用（土地征地成本除外）、以及不可预见的费用均由承包人承担）。3、承包人本着按期保质完成本项目的原则，承担本项目的投资风险，同时享有投资收益。4、承包人有权监管购房款及建设款项的支出，通过财务票据冲抵方式，以确保承包人在扣除所有建设应付款项后能够合法合规地收回其应得收益部分。四、其他。本协议与村民代表大会决议相结合，两者均有同等法律效力。2010年6月21日，汪德华（为乙方，认购人）与烟台村经济合作社（为甲方，出售人）签订一份《滨海园区A507地块烟台村三产安置房住宅认购意向书》，载明：乙方预订标准套型，认购面积为143㎡；意向书在双方签订且乙方缴纳认购首期款（标准套型为20万元）后生效……。意向书签订后，汪德华依约于2010年6月21日向烟台村经济合作社付款200000元，由烟台村经济合作社向其出具收据一份。2010年7月22日，汪德华（为乙方，买方）与烟台村经济合作社（为甲方，卖方）签订滨海园区A507地块烟台村《安置房买卖合同》，载明：乙方购买的安置房为3幢701室，建筑面积约141.76平方米，地，地下车位号**格为3950元/平方米。地下车。地下车位价格40000元/个99952元；约定分五期付款，预订认购首期款作为第一期购房款，第二期于工程开工后14天内付至总房款金额的45%（包括住宅和地下停车位），第三期在本项目地下室±0.00完成后14天内付至总房款金额的65%（包括住宅和地下停车位），第四期在本项目中间验收后28天内付至总房款金额的99%（包括住宅和地下停车位），第五期办理产权证时缴清房款余额（包括住宅和地下停车位）；甲方在2013年9月前，该安置房经验收合格后，交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：……4、若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期。2011年5月24日，烟台村经济合作社向购房户发出《通告》，告知第二期购房款缴纳时间为2011年5月27日上午9时至2011年6月9日下午5时止。后汪德华向烟台村经济合作社支付69978元，烟台村经济合作社于2011年6月14日向其出具收据。汪德华向烟台村经济合作社支付第三期购房款119990元，烟台村经济合作社于2012年9月11日向其出具收据。2013年6月19日，温州市正康建设有限公司出具《温州市龙湾区沙城镇烟台村三产安置房工程1-6#、1-7#楼、1-1#至1-3#楼主体中间验收报告》。烟台村经济合作社于2013年7月4日向购房户出具《关于收缴第四期房款的通知》，载明第四期房款缴纳时间为2013年7月15日至2013年7月20日。汪德华支付第四期房款及代收代缴燃气水电等费用共计186677.52元，烟台村经济合作社于2016年12月31日向其出具收据。双方确认汪德华于2018年5月24日结清购房款（购房款尾款及预收代收代缴款共计36999.68元），之后便将房屋交付汪德华使用，烟台村经济合作社于2018年5月29日向汪德华出具收据。一审法院认为，烟台村合作社根据烟台村村民代表大会通过的《烟台村安置房项目建设事宜村民代表大会决议书》与正亮置业投资公司签订《温州滨海园区A507地块安置房项目总承包协议书》，建设涉案安置房项目，应认定烟台村经济合作社系接受汪德华等村民的委托与正亮置业投资公司签订协议，即汪德华与烟台村经济合作社之间系委托合同关系，而非房屋买卖合同关系，故本案案由应定为委托合同关系。烟台村经济合作社履行受托事项的后果应由汪德华等委托村民承受。双方于2010年7月22日签订的《安置房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。汪德华要求确认该合同有效的诉讼请求，予以支持。关于烟台村经济合作××期××房违约金的问题。涉案《安置房买卖合同》虽约定2013年9月前交付房屋，但安置房能否在约定的工期内完工并交付使用显然不取决于烟台村经济合作社。因双方系委托关系，而本案中也没有证据显示烟台村经济合作社对于工期迟延存在过错，因此，汪德华直接向烟台村经济合作社主张逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予支持。关于烟台村经济合作××期办证违约金的问题。汪德华与烟台村经济合作社签订的《安置房买卖合同》虽约定在安置房交付使用后由乙方提供资料，甲方按政策期限在6个月内办理完成有关产权登记手续，产权办理费用及有关税费由买受人自行承担，但并未约定违约责任，且根据不动产权证的办理流程，烟台村经济合作社协助汪德华办理权属登记的前提是正亮置业投资公司将不动产权证办理至烟台村经济合作社名下。因正亮置业投资公司至今未将涉案房屋不动产权证办理至烟台村经济合作社名下，故逾期办证并非系烟台村经济合作社的原因导致。结合《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，汪德华要求烟台村经济合作社承担逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决：一、确认汪德华与烟台村经济合作社于2010年7月22日签订的《安置房买卖合同》有效；二、驳回汪德华的其他诉讼请求。本案受理费3982元，由汪德华负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：2009年8月19日，烟台村召开村民代表大会，并通过了《烟台村安置房项目建设事宜村民代表大会决议书》，决议如下：一、烟台村、永恩村联合自行开发建设本项目，项目投入与产出由各村按土地比例分摊和享有；二、本项目委托温州市国正工程项目管理咨询有限公司与正亮置业投资公司联合代建，代建管理服务内容包括项目所有建设手续报批及现场施工管理，直至办理完成国有土地使用权证、房产证和契税证；三、本项目总投入约为23723万元，包括建筑安装工程、工程建设其他费用等。未包含土地征用费、土地契税及劳力安置费。建筑安装工程造价包括地上及地下室土建工程、水电安装工程、消防（人防）安装工程、室外附属配套工程、设备购置及安装工程、智能化系统工程、户外水电初装工程；四、本项目返还村民的劳力安置费按160万元/亩计。施工进场手续办理完成后，开工之前予以发放（手续办理时间为1年）；五、本项目销售价格经测算为：住宅均价3700元/㎡，地下车，地下车位和住宅捆绑销售4万元/个计，一层店铺均价12000元/㎡，二层店铺5000元/㎡。本项目在购房公告截止时间后1个月内尚未售出的房产，将打包面向市场销售，销售价格同本村村民。本项目资金平衡后，剩余店面由村里自留作为集体资产。本院认为，涉案房产建设用地系烟台村、永恩村耕地被征用的三产返还用地，基于三产返还用地建设安置房的特殊性，需由村委会或村经济合作社作为建设主体。在此情况下，烟台、永恩两村村委会根据村民代表大会决议，确定由两村经济合作社作为发包方与正亮置业投资公司签订《安置房项目总承包协议书》。根据《烟台村安置房项目建设事宜村民代表大会决议书》、《安置房项目总承包协议书》的内容，结合本地区农村三产返还地安置房建设的通行操作模式，可以认定作为村民的汪德华与烟台村经济合作社之间实际上是委托关系，而非房屋买卖合同关系。现没有证据显示烟台村经济合作社对于涉案建设项目工期的延长、产权证的逾期办理存在过错，故一审法院驳回汪德华要求烟台村经济合作社支付逾期交付、逾期办证违约金的诉讼请求，处理并无不当。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3982元，由上诉人汪德华负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年一月二十五日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛