杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初15800号 原告：葛榕，女，1989年5月13日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：徐佳琪，浙江丰原律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韩勤舒，浙江丰原律师事务所执业律师。 被告：张保军，男，1972年12月29日出生，住安徽省临泉县。 原告葛榕诉被告张保军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于同年12月8日公开开庭进行了审理，后本案于同年12月21日裁定转为简易程序审理。原告及其委托诉讼代理人徐佳琪、被告张保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛榕向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《房屋租赁合同》于2020年9月2日解除；2.判令被告腾退并返还位于杭州市萧山区××路××号商铺；3.判令被告支付原告自2020年8月24日起至2020年9月2日止的租金2166.67元，并支付自2020年9月3日起至房屋实际腾退之日止按6500元／月计算的房屋占有使用费（暂计算至2020年9月11日为1950元）；4.判令被告支付原告违约金19500元；5.判令被告支付自2020年2月21日起至房屋实际腾退之日止按1600元／年计算的物业管理费（暂计算至2020年9月11日为889.86元）；6.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2019年2月9日，原告与被告签署房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于杭州市萧山区××路××号商铺，租赁期限36个月，自2019年2月9日起至2022年2月20日止，房屋租金78000元／年，物业管理费1600元／年，租金每年一付，先付款后使用。同时，租赁合同还对解除合同的情形、违约责任等做了详细约定。合同签订后，原告依约向被告交付案涉房屋。2020年2月20日，被告向原告支付了2020年半年租金39600元，剩余租金，虽经原告多次催讨，但被告一直未予支付。2020年9月2日，原告委托律师向被告发送《律师函》，告知被告其与原告签署的《房屋租赁合同》已解除，并要求被告在收到律师函之日起五日内腾退并返还房屋、注销以案涉房屋租赁合同项下房屋作为经营场所申请注册的营业执照或者将营业场所迁出、结清欠付的租金及房屋占有使用费、物业管理费及支付违约金，但被告仍置之不理。原告认为，案涉房屋租赁合同依法成立、合法有效，现被告逾期交付租金已构成违约，应承担相应责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告张保军辩称：被告与原告存在租赁合同关系，被告在2020年2月20日一次性付给房东半年的房租连物业费共39600元，租金付至2020年8月20日。房东在2020年8月10日给被告方打电话催交40000元房租，被告配偶称今年房租交不起了，房东当时就说交不起你们就搬走，可以证明双方是通过电话和微信协商一致于2020年8月10日解除合同的。被告在同年8月13日搬走，但因原告没有把6000元押金退给被告，所以被告没有注销营业执照。期间被告三次让原告拿钥匙，但原告一次都没去拿。现在租赁商铺上锁，钥匙还在被告处。被告对原告的诉讼请求不认可。 经审理，本院认定的事实如下： 位于杭州市萧山区××街道××路××号××市场××商品房为原告单独所有，房屋建筑面积38.47平方米。2019年2月9日，出租方原告与承租方被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述晨晖路1892号商铺出租给被告用于开店，租赁期限36个月，自2019年2月9日起至2022年2月20日止；房屋租金78000元／年，物业管理费1600元／年，租金每年一付，先付款后使用；第二年开始房租加物业费79600元在每年2月9日前支付；为确保合同履行，被告同意原告收取租房保证金（押金）6000元，合同期满，无欠付且房屋内设施无损坏，则押金全额退还被告。合同第八条约定，租赁期间被告有下列行为的，原告有权解除合同，收回出租房屋：承租人所欠各项费用达10000元以上；等等。合同第十一条违约责任约定，租赁期间，被告有本合同第八条所列行为的，应按照合同中的三个月租金向原告支付违约金；在租赁期内，被告中途擅自退租的，应按照合同中的三个月租金向原告支付违约金，原告不得以房租已收为由不予退房。 合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋。被告支付了押金6000元及第一年租金、物业费。2020年2月20日，被告向原告支付39600元，被告认为该39600元包括付至2020年8月20日的半年租金及物业管理费600元，原告则将其全部作为第二年度部分租金，超出半年租金额的600元折算成3天租金，即租金付至2020年8月23日。2020年8月10日，原告配偶电联被告配偶，催缴第二年度剩余40000元租金、物业费，被告配偶回复“我们现在房租都交不起了”，原告配偶称“交不起么就不要租么，那么就搬掉好了”，被告配偶问“搬掉我们装修怎么说”，原告配偶称“装修你们都拿走”，又说“搬掉我来拿钥匙”，对于被告方提出的租金，称“到多少号，去看一下，可以算的”。 此后，被告搬离租赁店铺并锁门，但未将钥匙交还原告。2020年8月21日，原告发微信给被告，称“你下午把营业执照和许可证去工商注销，回执带给我，钥匙也拿来，我把押金退给你”，被告答复“你把押金退了，我现在就转头去工商局办手续”，“你先退押金，我们再办，不放心的话我们可以一起去，我办了之后你押金不退怎么弄”，原告回复“是你违约，我可以不退押金，并且你需要付违约金，我已经退一步了”，被告回复“是你违约，是你赶着我们走的”，“今天我们把钥匙带来了，营业执照也带来了，你押金退给我，我马上拿着营业执照就可以去注销了”，原告回复“你今天不去办好，礼拜一我就自己去办了，押金不退了”，“我最后和你说一遍，注销单和钥匙带过来，我押金退给你”，被告仍答复“什么时间押金给我，我马上就去注销”。其后双方仍未解决房屋交接事宜。 2020年9月1日，原告委托律师向被告发送《律师函》，载明根据双方约定被告需在2020年8月9日前支付2020年剩余租金38400元及物业管理费1600元，但被告至今未付，已累计拖欠金额超过10000元，已构成严重违约，致函被告称本律师函送达之日，原告与被告的《房屋租赁合同》即予以解除，请被告在收到本律师函之日起五日内腾退房屋、注销以本房屋租赁合同项下房屋作为经营场所申请注册的营业执照或者将营业场所迁出，若逾期未腾退，屋内所有物品视为被告放弃所有，并立即支付剩余租金、物业管理费及违约金。该函于2020年9月2日送达被告。原告于2020年9月17日就本案向本院提起诉讼。至本案庭审时，被告仍未交还案涉租房钥匙及变更或注销营业执照上的涉案营业场所，也未支付剩余款项。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、不动产权证、照片、物业服务费发票、律师函、EMS快递面单、EMS快递查询记录及被告提供的微信聊天记录、录音资料，以及双方当事人在法庭上的陈述等证据在案证实。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议事实发生于民法典施行前，应适用当时的《中华人民共和国合同法》等相关规定。 原、被告签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约全面履行。该合同约定租赁期限至2022年2月20日止，但被告未依约支付2020年下半年的租金及物业费共40000元，经原告催交，被告表示“租金交不起了”，后续也未再支付任何费用，符合双方合同约定的“承租人所欠各项费用达10000元以上”原告有权解除合同，收回出租房屋的合同约定解除情形，也符合“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的合同法定解除情形。2020年8月10日原告方致电被告方的通话内容可见，在被告已至付款日却明确表示无法履行租金支付义务的情况下，被告已违约，原告给予被告交纳租金或者退租两种选择，双方的通话并非协商一致解除合同。本案系被告违约导致双方合同解除，原告于2020年9月2日向被告送达《律师函》，依据合同约定的解除事由主张解除合同，发生解除合同的效力，本院予以确认。 按照合同法的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告虽搬离了租赁房屋，但未及时将房屋返还原告，造成原告损失，故应承担相应违约责任。被告辩称其三次让原告拿钥匙但原告一次都没去拿，审查相关证据，被告在2020年8月21日的微信中提及“把钥匙带过来了”，但系与要求原告退还押金的主张一并提出，是附带条件退还钥匙的意思表示，又不配合原告先行办理营业执照注销登记，故原告未配合接收钥匙并无不当。诉讼过程中，原告向本院反馈其已于2021年1月22日收到被告交接的租赁商铺钥匙，原告也于同日向工商行政管理局部门提交了营业执照注销登记的申请，工商部门反馈一周左右可以办结。因此，原告已于2021年1月22日实际收回该租赁商铺，办理营业执照注销登记仅是被告履行租赁合同的附随义务，不影响租赁商铺的返还，故此，原告诉请被告腾退并返还租赁商铺，已无支持必要，本院不再支持。原告主张的房屋占有使用费及物业管理费，均应计算至房屋实际返还日即2021年1月22日止。关于被告2020年2月20日支付原告的39600元的构成，超出半年租金数额的600元是作为物业管理费还是租金的问题，与被告应承担的责任并无实质影响，且按原告主张将600元折算为3天租金更有利于被告，故本院采纳原告意见，认定被告租金已付至2020年8月23日，物业管理费自2020年2月21日起未付。因此，被告仍需承担案涉合同解除前的剩余租金及合同解除后至租赁房屋实际返还前的占有使用费，以及租赁房屋实际返还前的物业管理费。原告主张的2020年8月24日至2020年9月2日期间的租金2166.67元，计算口径不当，本院调整为2136.99元（78000元/年÷365天×10天）。2020年9月3日至2021年1月22日期间的占有使用费，为30345.21元（78000元/年÷365天×142天）。2020年2月21日起至2021年1月22日止的物业管理费为1477.26元（1600元/年÷365天×337天）。另因被告违约，原告依约解除合同，有权依据合同约定主张违约金，被告应依约支付原告违约金19500元。 综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认葛榕与张保军签署的《房屋租赁合同》于2020年9月2日解除； 二、张保军于本判决生效之日起十日内支付葛榕2020年8月24日至2020年9月2日期间的租金2136.99元及2020年9月3日至2021年1月22日期间的房屋占有使用费30345.21元，合计32482.20元； 三、张保军于本判决生效之日起十日内支付葛榕2020年2月21日至2021年1月22日期间的物业管理费1477.26元； 四、张保军于本判决生效之日起十日内支付葛榕违约金19500元； 五、驳回葛榕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费412元，减半收取计206元，由张保军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二一年一月二十二日 书记员  董向勇