北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14654号原告：南澳县兴达房地产开发有限公司，住所地南澳县后宅镇中兴路装卸运输公司办公楼**房，统一社会信用代码91440523557326665U。法定代表人：林纯广，执行董事。委托诉讼代理人：沈文凯，广东潮星律师事务所律师。被告：斯维登置业顾问集团有限公司，住，住所地北京市顺义区北务镇政府街**-282一社会信用代码911101130573163995。法定代表人：罗军，董事长。委托诉讼代理人：顾金龙（该公司员工），男，1982年4月8日出生，汉族，河北省新乐市居民。原告南澳县兴达房地产开发有限公司（以下简称“兴达公司”）与被告斯维登置业顾问集团有限公司（以下简称“斯维登公司”）合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙留意独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司之委托诉讼代理人沈文凯，被告斯维登公司之委托诉讼代理人顾金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴达公司向本院提出并明确诉讼请求：1．判令依法解除原、被告双方签订的《管家服务合作协议》及《开放式托管合作协议》；2．判令被告返还原告管家服务费人民币784274元及该款的资金占用期间利息人民币321029．49元（自2013年9月18日之日起按年利率6%暂计至2020年6月8日，此后的资金占用期间利息计算至实际还款之日止）。事实和理由：原告于2013年5月开始开发位于南澳县××镇环岛公路旁的保科??海尚海项目，为了借助“途家”及“途家网”的影响力推广及配套保科??海尚海项目，原告于2013年9月11日与北京途家置业顾问有限公司（即被告原名称）签订了《管家服务合作协议》及《开放式托管合作协议》。根据《管家服务合作协议》的约定，被告为原告提供管家服务，双方合作范围为保科??海尚海项目中的247套物业，合作期限为247套物业集中交房后第六个月届满之日起3年，公寓按每月4元/平方米的价格、别墅按每月6元/平方米的价格支付管家服务费。在协议签订之日起7日内向被告预先支付247套物业30%的管家服务费人民币784274元，同时被告应提供“途家、携程及其他乙方合作媒体的推广支持”以及“被告同意原告有权在宣传广告、物料等媒介上为表明双方合作关系而使用被告名称及Logo（即途家）”。同时双方还约定了不得第三方参与的排他性条款。而《开放式托管合作协议》则约定，签订该协议是为了让购房户在购买保科·海尚海项目时可选择加入途家的开发式托管服务，合作方式为原告将被告的开放式托管服务（即途家的开发式托管服务）作为本项目的可选配套服务对外宣传推广，供购房客户自主选择。同时在被告与购房客户签订具体合同后，被告为购房客户提供美国SWEETOME酒店品牌及现场管理服务。同样双方还约定了不得第三方参与的排他性条款。在上述两份协议签订后，原告于2013年9月18日按协议约定足额预先支付了30%的管家服务费人民币784274元，并花费大量的资金在对外营销广告上宣传海尚海项目委托“途家”及“途家网”进行管家服务及托管，使得海尚海项目购房客户都知道该项目已委托途家进行管家及托管服务。但被告在签订协议后多次变更海尚海项目的联系人，也没有及时通知及联系原告，导致原告无法与被告对接、沟通海尚海项目的管家及托管服务，甚至被告在2016年7月私下以斯维登的名义在离海尚海项目约200米的印象半岛项目进行管家及托管服务，严重违反了双方排他性约定，导致海尚海项目的购房客户经常就此事向原告投诉及讨说法。直到2017年年底，被告才派人前来对接、联系。由于被告在印象半岛已进行管家和托管服务以及人员经常性更换等原因，在2018年4月的商谈中，被告的两广区域业务总经理张熙同意双方解除协议并将原告所付的30%的管家服务费人民币784274元不计息退还。但此后在对接过程中，被告方联系人又要求发函给公司来处理退款事宜，原告为此于2018年7月2日向被告（北京途家置业顾问有限公司）发出《关于协商终止合作并退还已付管家服务费的函》，认为原签订的两份协议已失去继续履行的基础，双方应终止原签订的两份协议并要求不计息退还已支付的30%管家服务费人民币784274元。但被告回函称要求双方继续合作并提议就上述协议后续的履行再行友好协商。此后，双方再继续协商，但期间被告又再次更换了联系人及区域负责人，导致此前协商的方案又无法继续进行。因天气及地质原因等不可抗力因素影响，海尚海项目于2019年3月30日交房。在海尚海项目交房后，原告又与被告联系，但被告方却一直没有派人前来对接相关管家服务及托管服务等事宜，直到2019年年底被告方才派人前来联系。谁知在沟通过程中，被告方却称北京途家置业顾问有限公司在2018年已更名为斯维登置业顾问集团有限公司，海尚海项目不能使用“途家”及“途家网”的名义进行管家及托管服务，只能使用“斯维登”的名义进行。但被告方却从未将途家更名为斯维登的事宜通知原告，也未就海尚海项目管家及托管服务改为使用“斯维登”名义进行的相关事宜与原告协商并征得原告同意。对此，原告在得知上述情况后当场提出异议并要求海尚海项目必须按照合同的约定使用“途家”及“途家网”的名义进行管家及托管服务，但被告方当场予以拒绝并称不可能用“途家”的名义对海尚海项目进行管家及托管服务。此外，虽然双方在协议中约定向被告方所在地人民法院提起诉讼，但该约定不明确，且《管家服务合作协议》及《开放式托管合作协议》均是为房产提供专项服务，属于涉及不动产事宜纠纷，应该由不动产所在地人民法院即海尚海项目所在地南澳县人民法院管辖。此外，《管家服务合作协议》及《开放式托管合作协议》属于被告制订的格式合同及条款，原告认为其中涉及的协议管辖约定无效。综上所述，由于被告己无法按照合同的约定使用“途家”及“途家网”的名义对海尚海项日提供管家及托管服务，导致双方签订的《管家服务合作协议》及《开放式托管合作协议》实际上已无法履行，被告已构成根本性违约。同时被告擅自在离海尚海项目约200米距离的印象半岛项目提供相类似的管家及托管服务，也严重损害了原告及海尚海项目的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，请依法审理，准予上述诉讼请求。被告斯维登公司辩称，不同意被答辩人的诉讼请求，请求予以全部驳回。一、关于协议签署的背景：1．兴达公司是一家以房地产项目开发经营为主营业务的企业，通过将开发房产销售实现营利。斯维登公司是为物业提供空置期管家服务及通过管理、经营业主托管房屋谋求商业利益的企业。2．兴达公司与斯维登公司的合作契机。斯维登公司可提供的商业服务为：（1）通过提供管家服务对房屋及室内各项物品进行保养，实现房屋的保值;（2）通过为业主提供托管服务助力业主实现房产投资的目的。斯维登公司提供的这些物业增值特色服务以及斯维登品牌在业内的影响，对房地产开发企业的销售有非常积极的促进作用。兴达公司为最大限度的实现自有开发物业出售率，基于斯维登公司的前述优势，认为斯维登公司提供的服务符合保科??海尚海项目的运营需求，在双方协商一致的基础上达成合作，并签了有关合作协议。3．兴达公司与斯维登公司合作的具体形态。基于如上合作契机，兴达公司与斯维登公司于2013年9月11日签订了《管家服务合作协议》和《开放式托管合作协议》。《管家服务合作协议》约定兴达公司采购斯维登公司的管家服务，作为保科??海尚海项目的物业增值服务送给其购房业主，进而提高购房客户对项目的信心指数及购买欲望，让产品档次提升，提高产品的市场竟争力。《开放式托管合作协议》约定购房客户在购买保科??海尚海项目时，可自由选择将房屋托管斯维登公司，利用房屋闲置时间按照合同约定的标准进行经营管理，产生收益部分按双方合同约定分配。二、关于双方的权利义务关系。1．管家服务即斯维登公司在业主房屋空置期内为房屋及室内各项物品的清洁、保养、整理及维护，并收取一定数额管家服务费。2．托管服务主要包括：（1）斯维登公司接受业主委托对房屋进行经营管理，房屋的实际经营收入（即房费）在扣除经营成本及税费后，双方按约定比例进行分配。（2）托管合作开始后，斯维登公司将为业主提供基于互联网信息平台的专属系统，让业主可随时随地了解托管房屋的经营状况。三、《管家服务合作协议》是双方真实意思表示，协议内容合法有效。《管家服务合作协议》及《开放式托管合作协议》系针对保科??海尚海项目，在双方协商的基础上，经多次谈判、治商、修改后签订。该协议的签订系双方的真实意思表示，合法有效。被答辩人声称我方项目负责人多次变动无法联系、印象半岛项目违反合作的排他约定的理由既不符合事实，也没有合同和法律依据，要求退款的依据不足。四、兴达公司存在迟延交付房屋且拒绝履行合同的违约行为。兴达公司与斯维登公司签暑的协议均约定了最晚交房期限，双方协议签署5年半后原告才进行了项目交房。兴达公司的交房时间既远远晚于常规房地产项目的交付时间，更晚于合同约定的最迟交房时间2016年12月31日近2年半的时间。在协议到期日之前，答辩人主张按照合同继续履行，但被答人拒绝履行。合同已于2020年6月30日正式到期。被告无需退还管家服务费用。对此，《管家服务合作协议》第7条第3款明确约定:“非因乙方原因导致协议迟于合作期限履行的，乙方不承担违约责任，协议期限不予顺廷。”综上所述，兴达公司迟廷履行合同约定义务后，在斯维登公司明确发函要求继续履行合同的情况下仍拒绝履行已经构成违约。同时，兴达公司与斯维登公司签署的相关协议的合作期限已届满。兴达公司作为违约一方，没有法定或约定的解除合同的权利。请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月11日，兴达公司（甲方）与北京途家置业顾问有限公司（乙方，以下简称“途家公司”）签订《管家服务合作协议》一份，约定：合作内容为甲方采购乙方管家服务（即在业主房屋空置期，由途家管家做室内清洁整理及保养的服务），作为甲方保科??海尚海项目的物业增值服务配套，提高业主对项目的信心指数及购买欲望，让产品档次提升，进而推动项目升值，提升产品的市场竞争力。合作方式为甲方一次性购买乙方3年的管家服务，作为甲方项目的增值服务，并对外宣传推广该增值服务；乙方按照协议约定向甲方提供管家服务。合作范围为保科??海尚海项目中的247套物业，总面积16262㎡。合作期限为本项目247套物业集中交房后第六个月届满之日起3年（集中交房日最晚不得迟于2016年12月31日）。价款为甲方以交房时的总建筑面积为准，公寓按每月每平方米4元的价格、别墅按每月每平方米6元的价格，向乙方支付管家服务费；公寓总建筑面积为12477平方米，合计49908元/月，36个月共计1796688元；别墅总建筑面积为3785平方米，合计22710元/月，36个月共计817560元；公寓、别墅管家服务费共计2614248元；上述管家服务费自本项目247套物业集中交房后第六个月届满之日起开始计算。支付方式为甲方在协议签署之日起7日内且收到乙方发票后，向乙方支付本项目247套的管家服务费的30%即784274元；在247套物业集中交房后第六个月届满之日起并收到乙方发票后，向乙方支付管家服务费的60%即1568548元；在合作期限届满之日起并收到乙方发票后，向乙方支付管家服务费剩余的10%即261426元；各期付款均以货币资金方式支付到乙方指定的银行账户。关于违约责任，协议第七条第2款约定：在本协议履行过程中，甲方不得委托第三方为本项目提供同类型的增值服务；第3款约定：非因乙方原因导致协议迟于合作期限履行的，乙方不承担违约责任，协议期限不予以顺延。同日，双方另签订《开放式托管合作协议》一份，约定：甲方将乙方开放式托管服务作为保科??海尚海住宅、别墅的可选增值配套服务，让购房客户在购买保科??海尚海项目时，即可选择加入途家的开放式托管服务，为购买客户提供附加增值选择，解决异地购房增值保值的后顾之忧的同时，促进房源销售，乙方在甲方销售保科??海尚海项目时，依照甲方购房客户的选择，为其提供开放式托管服务作为附加增值选择。合作方式为甲方将乙方的开放式托管服务作为本项目的可选配套服务对外宣传推广，供购房客户自主选择；由乙方直接与意向选择本服务的购房客户签署《物业委托管理经营合同》，并按照《物业委托管理经营合同》为购房客户提供服务。合作范围为针对保科??海尚海项目签约《管家服务协议》的住宅、别墅物业，项目所在地为汕头南澳岛。合作期限为本项目物业集中交房后第六个月届满之日起3年（集中交房日最晚不得迟于2016年12月31日）。关于违约责任，协议第六条约定：如非因乙方原因，导致乙方无法按本协议约定向甲方项目的购房客户提供开放式托管服务，乙方有权单方解除本协议，且不承担任何法律责任；如果因甲方原因在合作期内单方面终止协议，应提前30个工作日以书面形式通知相对方，且依法承担违约责任；在本协议履行过程中，甲方不得委托第三方为本项目提供同类型的增值服务。另查，途家公司于2013年9月6日为兴达公司开具金额为784274元的服务费发票，兴达公司于2013年9月18日向途家公司指定的银行账户汇入784274元合同款项。途家公司于2018年2月6日更名为斯维登公司。审理中，兴达公司另提供：1．南澳旅游手册、海尚海宣传折叠单、海尚海-途家宣传单页、电视宣传广告截图，证明兴达公司投入大量资金在对外营销广告上宣传海尚海项目委托途家及途家网进行管家服务及托管，使得海尚海项目购房客户均知道该项目已委托途家进行管家及托管服务。斯维登公司认可上述证据的真实性和关联性。2．斯维登公司曾与兴达公司进行业务联系的部分人员名片，证明斯维登公司在签订协议后因人员离职等原因多次变更海尚海项目的联系人，也没有及时通知及联系兴达公司，导致兴达公司无法与斯维登公司对接、沟通海尚海项目的管家及托管服务。斯维登公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称其并未多次变更联系人，不存在无法联系的情况，相反可以证明双方联系顺畅。3．斯维登公司在印象半岛项目以斯维登的名义进行管家及托管服务的照片，证明斯维登公司在2016年7月私下以斯维登的名义在离海尚海项目约200米的印象半岛项目进行管家及托管服务，严重违反了双方排他性约定，导致海尚海项目的购房客户经常就此事向兴达公司投诉。兴达公司认可该证据的真实性，但不认可其关联性和证明目的，称双方合同并未禁止斯维登公司为其他项目进行管家及托管服务。4．2018年7月2日兴达公司向斯维登公司发出的《关于协商终止合作并退还已付管家服务费的函》，证明双方在2018年4月协商解除协议并将已付的30%的管家服务费784274元退还兴达公司，兴达公司应斯维登公司的要求向其发函处理退款事宜。斯维登公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称双方合作无法继续进行的原因在兴达公司，斯维登公司是具有履约能力的。5．南澳县气象局出具的灾害性气象证明及建筑工程施工许可证变更申请表，证明兴达公司开发建设的海尚海项目在建设过程中出现了灾害性气象等不可抗力因素，以及海尚海项目出现地质情况较为复杂的客观不可抗力原因而南澳县住建局因此同意将项目竣工日期最后延长至2019年3月29日，此后海尚海项目于2019年3月30日交房。斯维登公司认可该证据的真实性，但不认可其关联性和证明目的，并称气象因素不属于不可抗力，且在双方签署协议时，气象因素是客观存在的，没有证据表明气象发生巨大变化；建筑工程施工许可证变更申请表所载变更申请日晚于双方约定的最晚交房日期，在此之前兴达公司并未通知斯维登公司延缓最晚交房日期。6．广东途家置业顾问有限公司的工商登记信息，该公司的法定代表人即斯维登公司华南区域的总经理，证明斯维登公司能够以途家或途家网的名义为涉诉项目提供管家和托管服务。斯维登公司认可该证据的真实性、合法性及关联性，部分证明目的不认可。上述公司确实有能力履行合同，但双方合同约定的是斯维登公司为业主提供服务，并未约定以途家或途家网的名义提供服务，宣传资料也载明由斯维登公司提供托管服务，且无论以哪个名义提供服务，提供服务的人员均是一样的。斯维登公司另提供：1．2018年7月17日斯维登公司向兴达公司发出的《回函》，证明斯维登公司不存在拒绝履约的行为，而是因为兴达公司未能提供应当实施服务的具体物业房号信息及取得入室服务所必需的房屋钥匙等，履约的前提是兴达公司进行房源交接。兴达公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称当时双方电话沟通签署补充协议的事宜，但斯维登公司不同意以途家或途家网的名义提供管家服务，所以协议没签成。2．2019年12月12日斯维登公司向兴达公司发出的《工作联系函》及快递查询单，证明斯维登公司催促兴达公司交付物业房号明细并提供入室服务的房屋钥匙，积极履行合同。兴达公司认可该证据的真实性、合法性及关联性，但不认可其证明目的，兴达公司一直以途家的名义向业主进行宣传，故斯维登公司应当以途家的名义提供管家和托管服务且其变更登记信息未通知兴达公司。3．斯维登公司的企业信用报告及网页新闻报道，证明斯维登公司的企业规模、股东背景均十分优良，不存在履约不能的情况。兴达公司认可该证据的真实性，但不认可其关联性和证明目的。4．保科??海尚海项目的推介资料，证明兴达公司利用斯维登公司的名义大肆进行宣传和推广，合同签署的目的已经实现。兴达公司认可该证据的真实性，但称兴达公司均是以途家的名义进行对外宣传和推介的。关于兴达公司主张的排他性条款，斯维登公司称双方协议中并未约定斯维登公司不能同时为其他项目提供同样的服务。斯维登公司另称，因斯维登公司主要负责线下业务，所以后来根据企业发展需要，将途家公司进行了拆分；当时双方确实电话沟通签署补充协议，但斯维登公司无法接受兴达公司提出的以途家或途家网的名义提供服务的要求，所以补充协议最终未能签署。关于合同的解除，兴达公司称解除合同的依据是斯维登公司未按照合同约定以途家或途家网的名义履行协议且其实际上也未履行合同的义务，合同目的已无法实现。斯维登公司称兴达公司的主张没有法律依据和合同依据，双方合同履行期限已经届满，合同不履行并非斯维登公司的原因，而是兴达公司迟延履行合同义务，其并未向斯维登公司交房；斯维登公司虽未能提供管家服务，但因履行合同亦做了大量准备工作，例如人员培训、管理等，也投入了一定的资金。经询问，兴达公司称其在发现项目不能如期竣工时与斯维登公司进行了联系，向其发出了拟定的协议，但斯维登公司并未签署并称等实际交房后再补签。斯维登公司称兴达公司并未与其进行协商，也没有业务人员反映过此事，没有收到过兴达公司发出的书面协议。上述事实，有《管家服务合作协议》、《开放式托管合作协议》、发票、银行转账凭单、南澳旅游手册、海尚海项目宣传资料、照片、气象证明、申请表、《关于协商终止合作并退还已付管家服务费的函》、《回函》、《工作联系函》、快递查询单、企业信用报告及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，兴达公司与斯维登公司签订的《管家服务合作协议》、《开放式托管合作协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据本案查明的事实，双方在签订上述协议后，兴达公司虽按约定向斯维登公司给付了部分合同款项，但却未能在协议约定的最晚日期前向斯维登公司交付涉案房屋及钥匙等，且在斯维登公司催告后仍不履行上述义务，故兴达公司违约在先且因其违约致使斯维登公司无法按照协议约定履行自己的义务，兴达公司应当承担因违约造成的相应损失。兴达公司主张其迟延交房的原因是受当地天气、地、地质条件的影响该因素在双方签订协议时即已客观存在，兴达公司能够预见且应当预见到上述因素对合同履行的影响，该因素不属于不可抗力的免责事由，故兴达公司的上述主张本院不予采纳。另，兴达公司关于斯维登公司因名称变更未向其通知以及违反合同排他性条款致使合同无法履行的主张，亦缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。综上，兴达公司要求解除合同及退还已付合同款的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告南澳县兴达房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费七千三百七十四元，由原告南澳县兴达房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二一年一月十二日书记员  王 倩