福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0430民初1316号 原告（反诉被告）：黄建宏，男，1986年6月6日出生，汉族，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人:黄文才，福建策问律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴选黎，男，1961年9月28日出生，汉族，住福建省尤溪县，现住福建省尤溪县。 被告:刘丽云,女，1988年3月14日出生，汉族，住福建省建宁县。 原告(反诉被告)黄建宏与被告（反诉原告）吴选黎、刘丽云租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄建宏及代理人黄文才、被告（反诉原告）吴选黎、刘丽云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄建宏向本院提出诉讼请求：1.撤销黄建宏与吴选黎签订的《店面租赁合同》，并返还黄建宏押金20000元及店租13335元；2.刘丽云返还黄建宏店面转让费39666元；3.吴选黎、刘丽云赔偿黄建宏装修损失61435.39元；4.吴选黎、刘丽云赔偿黄建宏预期损失50000元；5.吴选黎、刘丽云承担黄建宏因本案支付的律师费10000元。事实和理由：2020年4月13日,黄建宏在建宁微社区看到刘丽云刊登的店面转让信息,双方沟通后,黄建宏通过微信红包向刘丽云支付了1000元定金,双方于15日实际办理该店面转租手续并支付部分转让费18666元，4月17日支付剩余转让费20000元。因转让店面需经吴选黎同意，三方于4月20日在该店面签订了《店面租赁合同》，因黄建宏已经支付店面转让费,为避免繁琐,在吴选黎、刘丽云先前合同剩余租期基础上续约,由黄建宏与吴选黎直接签订《店面租赁合同》,并在合同上手写注明月租金4445元享受至2021年4月30日止。合同签订后，黄建宏依约支付给吴选黎押金20000元及一个季度租金13335元(其中现金支付29450元、微信转账3885元)。黄建宏在租赁该店面后，重新对该店面进行装修装饰，支付设备款、材料款、人工费等费用达20万元。黄建宏投资后经营2个月左右，发现该店面已被尤溪县人民法院查封,黄建宏数次联系吴选黎、刘丽云协商店面事宜,均被吴选黎、刘丽云忽悠,乃至该店面被拍卖之后亦如此。之后，尤溪县人民法院法官至该店面通知黄建宏限期腾房。吴选黎、刘丽云在将该店面租赁（转租）给黄建宏时，并未将该店面真实情况告知，他们这种行为属于严重的欺诈行为，给黄建宏造成很大的经济、精神损失，同时他们的行为也违反了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚实信用、公平原则。因此，吴选黎、刘丽云除应当返还黄建宏店面押金、租金、转让费外，还应当承担给黄建宏造成的装饰装修损失、预期损失、维权费用等损失。 吴选黎辩称，1、与黄建宏的《店面租赁合同》是2018年9月1日签订的，当时该店面并没有被法院查封；法院公告查封的时间2019年9月10日，店面查封时间2020年6月5日，拍卖时间是2020年9月12日，双方签订的《店面租赁合同》是合法有效的。根据国家相关法律规定，买卖不破租赁，店面即便被拍卖，但双方签订的租赁合同依然有效，黄建宏可以主张要求继续履行合同，本人不存在有任何违约行为。2、《租赁合同》第8条明确约定：“甲方可以用店面抵押贷款等融资，银行要求乙方放弃优先受偿权，乙方应同意配合签字”，该条款已明确告知黄建宏店面有抵押贷款，并口头告知黄建宏，店面抵押给农村信用合作联社。3、黄建宏与刘丽云私下协商转让条件，本人并不知情，纯属是黄建宏的个人行为，与本人无关，本人无需承担任何赔偿责任。4、《租赁合同》第5条第1款明确约定：“甲方将店面交给乙方后，乙方自行装修及维护并承担全部费用，甲方概不负责，乙方依法自主经营，自负盈亏，其生产经营的债权债务与甲方无关，租赁期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修的店面结构，一切装修无偿归甲方所有。”所以本人无需承担黄建宏对店面装修的费用。5、黄建宏所谓造成的预期损失5万元，纯属个人编造，无稽之谈，本人不承担任何费用。6、该店面已被法院依法拍卖，所签订的合同自然解除，无需撤销。出现目前状况，本人认为有以下几种可能：一是黄建宏放弃主张合同的合法权利；二是黄建宏因为经营不善，难以为继，不想继续经营找借口；三是经营破产，想搞敲诈勒索，捞回一把。 刘丽云辩称，黄建宏所说的转让费39666元根本不存在，39666元包括装修折旧费、空调等物品的转让费，这些都是黄建宏自愿购买的。 黄建宏围绕诉讼请求依法向法院提交了以下证据：1.身份证一份，证明黄建宏身份情况；2.《店面租赁合同》一份，证明黄建宏与吴选黎就该店面的租赁进行约定的事实；3.法院公告复印件一份，证明吴选黎、刘丽云隐瞒该店面被法院查封及即将拍卖的实事；4、阿里拍卖网截图复印件一份，证明该店面被拍卖的事实；5、装饰装修、设备等票据、清单复印件一份，证明黄建宏为装饰装修该店面花费61435.39元的事实；6、支付宝、微信截图复印件，证明黄建宏支付给刘丽云转让费39666元的事实；7、笔录复印件一份，证明尤溪县人民法院责令黄建宏腾房的事实；8、与该店面新的产权人之间的通话录音光盘，证明该店面被拍卖后，黄建宏与新的产权人多次就该店面的租赁进行了协商。 刘丽云向法庭提交了记录清单一份，证明刘丽云将店面转让给黄建宏的费用情况，并申请证人李某出庭作证，证明该店面被拍卖后，新的产权人李某同意在合同期内按原来的价格将店面租赁给黄建宏继续经营。 吴选黎向本院提出反诉请求：1.要求黄建宏支付该店面从2020年8月1日至2020年9月12日的租金6222元；2.要求黄建宏承担拖欠租金所产生的滞纳金522元；3.要求黄建宏承担没有按合同规定时间缴纳租金造成违约，所产生的违约金10000元；4.没收黄建宏支付的押金20000元；5.要求黄建宏缴清店面经营期间所欠的水电费及物业费等相关费用，以及因此所产生的滞纳金；6.要求黄建宏承担反诉产生的律师咨询费5000元、差旅费1000元、误工费1000元。反诉的事实与理由：1、本人与黄建宏签订的《店面租赁合同》是合法有效的，黄建宏拖欠租金，应承担造成合同违约所产生的一切法律后果。2、双方在合同中约定：乙方以现金或者转账向甲方交付租金，每月支付一次，月初前5天内付清；乙方必须按约定时间即时向甲方缴纳租金，逾期缴纳租金甲方有权向乙方加收实欠租金日1‰的滞纳金；乙方应于签订租赁合同时，交付押金20000元，如乙方违约，甲方有权没收全部押金；乙方如有违约应支付违约金10000元给甲方，甲方有权单方面终止合同并追究因此给甲方造成的一切损失。 黄建宏辩称，一、吴选黎所述事实与本案客观事实不符。诉争合同系答辩人与刘丽云、被答辩人的代理人曾维桂三方于2020年4月20日在案涉店面签订，并非如被答辩人所述诉争合同签订于2018年9月1日。答辩人之所以会租赁该店面，实系答辩人于2020年4月13日,在建宁微社区看到刘丽云刊登的店面转让信息,双方沟通后,并通过被答辩人的代理人曾维桂，三方于2020年4月20日在案涉店面签订诉争《店面租赁合同》。二、诉争合同系被答辩人与刘丽云二者欺诈答辩人之果，其反诉请求于法无据，亦违反《民法典》之诚信、公平原则。1.答辩人与被答辩人、刘丽云签订案涉合同时，被答辩人与被告刘丽云既未口头告知，更未书面告知答辩人诉争店面被抵押的事实，亦未告知诉争店面已被尤溪县人民法院查封且即将被强制拍卖的事实，导致诉争合同无法继续履行。因此答辩人并没有违约，即使存在未付租金事宜，答辩人亦有正当事由及法律依据（具体事由答辩人在本诉中已明确），被答辩人更无权要求主张没收押金及要求答辩人承担相应违约责任等；2.由于答辩人未告知诉争店面有抵押且故意隐瞒诉争店面被法院查封等事实，系被答辩人的原因导致合同无法继续履行，答辩人有权依法撤销与被答辩人之间的租赁合同，被答辩人应当承担相应违约赔偿责任。综上，答辩人恳请贵院依法驳回被答辩人对答辩人的反诉请求。 吴选黎围绕反诉请求依法向法院提交了以下证据：1、《店面租赁合同》一份,证明吴选黎与黄建宏于2018年9月1日签订店面租赁合同,并对租赁期限,租金及支付方式等进行了约定；2、店面拍卖详情图片、查封情况表，证明案涉房屋的查封、拍卖情况。 经审理查明，2018年9月1日，吴选黎将该店面租赁给刘丽云，双方签订《店面租赁合同》一份。合同约定：店面的建筑面积是127平方米；用途是餐馆；租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月30日止；第一年月租3810元，第二年月租4445元，第三年月租5080元等内容。2020年4月13日,吴建宏在建宁微社区看到刘丽云刊登的店面转让信息,双方沟通后,黄建宏通过微信红包向刘丽云支付了1000元定金,同年4月15日向其支付转让费18666元，4月17日支付剩余转让费20000元，合计39666元（该费用包括装修折旧费15000元、空调5台17500元、冷柜1500元、保鲜柜1500元、酒柜500元、灶台押金1000元、热水器2个7600元、风帘1800元等）；刘丽云收到转让费后，退出该店面的经营。2020年4月20日吴建宏与吴选黎的代理人曾维桂在该店面签订了《店面租赁合同》，双方在合同中约定：一、租赁店面的建筑面积是127平方米；用途是餐馆；租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月30日止；第一年月租3810元，第二年月租4445元，第三年月租5080元，在第二年月租4445元后面，曾维桂用手写注明“享受到2021年4月30日”；乙方以现金或者转账向甲方交付租金，每月支付一次，月初前5天内付清；乙方必须按约定时间即时向甲方缴纳租金，逾期缴纳租金甲方有权向乙方加收实欠租金日1‰的滞纳金；乙方应于签订租赁合同时，交付押金20000元，如乙方违约，甲方有权没收全部押金；甲方将店面交给乙方后，乙方自行装修及维护并承担全部费用，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修的店面架构，一切装修无偿归甲方所有；乙方如因转让或其他原因将店面转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请终止合同，乙方与第三方私自签订的转租合同为无效合同；甲方可以用店面抵押贷款等融资，银行要求乙方放弃优先受偿权，乙方应同意配合签字，同时保证乙方利益不受损害；乙方应同意甲方店面租赁期间出让，同时甲方保证乙方租赁合同的条件不变；乙方如有违约应支付违约金10000元给甲方，甲方有权单方面终止合同并追究因此给甲方造成的一切损失等内容。合同签订后，黄建宏依约支付给吴选黎押金20000元及一个季度租金13335元，并重新对该店面进行装修装饰。黄建宏在经营2个月左右，发现该店面已被尤溪县人民法院查封,并于2020年9月12日进行了拍卖。该店面被拍卖后，黄建宏多次与新的产权人进行了协商，期间与李某协调过一次，李某同意继续将该店面出租，店租按原来合同约定的价格，而另一产权人则要求每平方米店租至少涨5元，即每月店租不低于5080元，双方协商未果。尤溪县人民法院于2020年11月4日通知黄建宏限期腾房，要求黄建宏于2020年11月15日前腾空店面。黄建宏如期腾空店面，并将店内的油烟净化器（6300元）、钢化圆周桌盘（1102元）、窗帘（541元）、点菜柜冷柜（4900元）、桌椅10套（8418元）、厨房用具（6800元）、灭蚊器（78元）、门帘（540元）、创意灯（2350元）、防腐木花箱（3980元）、小饭桌（670元）、打印机（335.98元）搬走并处理（上述价格均为黄建宏标注的购置价格，合计36014.98元）；另将从刘丽云处转让的空调4台、冰柜、保险柜、消毒柜、热水器2台、风帘、灶台押金1000元搬走并处理。自2020年8月1日起，黄建宏未缴纳店面租赁费。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，2018年9月1日，吴选黎将诉争的店面租赁给刘丽云经营餐馆，租赁期限截止2021年8月31日。刘丽云在经营一年多后，将店面的装修及设备以39666元的价格转让给黄建宏，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。黄建宏要求刘丽云返还店面转让费39666元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。刘丽云于2020年4月15日退出该店面租赁，黄建宏重新对店面进行了装修装饰，并于2020年4月20日与吴选黎的代理人曾维桂签订了《店面租赁合同》，虽然该合同上落款时间是2018年9月1日，但应以实际签订合同的时间为准。黄建宏称其在与吴选黎、刘丽云签订租赁合同时，吴选黎、刘丽云并未将该店面已被查封且将进行拍卖的事实告知，吴选黎、刘丽云的行为属于欺诈行为。本院认为，首先，黄建宏并没有提供证据证明刘丽云当时已经知道诉争店面被法院查封且将进行拍卖的事实；其次，在黄建宏与吴选黎签订的《店面租赁合同》中，黄建宏同意该店面在租赁期间出让。因此，吴选黎没有将该店面已被法院查封且将进行拍卖事实告知黄建宏，虽有违诚实信用的原则，但并不构成欺诈。黄建宏在2020年5月份得知该店面已被法院查封且将进行拍卖消息后，多次联系吴选黎、刘丽云协商店面事宜,吴选黎、刘丽云均不予理睬；黄建宏没有按合同的约定向吴选黎缴纳2020年7月31日之后的店租，虽然违反了合同的约定，但情有可原，不应当视为违约。吴选黎在该店面被拍卖后，没有按照合同的约定保证黄建宏租赁合同的条件不变，构成违约。依照《合同法》第一百一十九条的规定，在吴选黎违约后，黄建宏应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿；黄建宏因防止损失扩大而支出的费用，由吴选黎负担。黄建宏在该店面拍卖后积极与新的产权人协商租赁事宜是正确的，但不能因为对方要求每月租金上涨635元(从4445元涨到5080元，即每月上涨635元，自2020年10月份至2021年4月30日，合计增加4445元)就放弃租赁；黄建宏明知租赁合同的解除会给自己造成损失，并且在完全可以避免的情况下却放弃签订合同，其本身也有过错，应对自己的过错行为所导致的后果负责。据此，黄建宏要求吴选黎返还店租13335元、要求吴选黎、刘丽云承担装修损失61435.39元、预期损失50000元、律师费10000元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；黄建宏要求吴选黎返还租赁押金20000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。吴选黎要求黄建宏支付该店面从2020年8月1日至2020年9月12日的租金6222元，承担拖欠租金所产生的滞纳金522元的请求，符合法律规定，本院予以支持；吴选黎要求黄建宏承担违约金10000元、没收黄建宏支付的押金20000元的请求，虽然黄建宏未及时缴纳相应的租金，但吴选黎自身存在违约行为，本院对该项请求不予支持；吴选黎要求黄建宏缴清店面经营期间所欠的水电费及物业费等相关费用，以及因此而产生的滞纳金的请求，符合法律规定，本院予以支持；关于吴选黎要求黄建宏承担反诉产生的律师咨询费5000元、差旅费1000元、误工费1000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、吴选黎应向黄建宏返还店面租赁押金20000元； 二、驳回黄建宏的其他诉讼请求； 三、黄建宏应当向吴选黎支付尚欠的店面租金6222元、滞纳金522元，合计6744元； 四、黄建宏应当缴清店面经营期间所欠的水电费及物业费等相关费用； 五、驳回吴选黎的其他诉讼请求； 六、上述一、三两项相抵后，吴选黎应当向黄建宏返还款项13256元，于本判决生效后十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4189元，减半收取2094.50元，由黄建宏负担1944.50元，由吴选黎负担150元；反诉费446.80元(已减半收取)，由吴选黎负担421.80元，由黄建宏负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  刘建宁 二〇二一年一月二十六日 书记员  蔡妙君 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。