湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终42号上诉人（原审原告）：吴立伟，男，汉族，1964年11月29日出生，湖南省永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：永州市中邦房地产投资开发有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路198号，统一社会信用代码914311000622296010。法定代表人：屈国春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹兴洪，湖南弘一（永州）律师事务所律师。上诉人吴立伟因与被上诉人永州市中邦房地产投资开发有限公司（以下简称中邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴立伟上诉请求：1.依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4618号民事判决；2.查明事实后依法改判中邦公司赔偿吴立伟房屋被强拆损失费、拆迁过渡安置费以及延期交房造成房价上涨的损失费共计7万余元；3.依法判决由中邦公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、中邦公司应当赔偿非法提前拆除吴立伟住房造成的损失的共计18,600元。1.2014年1月6日中邦公司与吴立伟在签订的《房屋拆迁补偿协议》中明确约定：“十、新建商品房的交房期限为36个月，自甲方（中邦公司）成功竞拍取得冷水滩区交警大队老院土地，签订国有土地使用权出让合同之日算起；十三、土地挂牌拍卖成功后15日内，乙方（吴立伟）应将原住房物品全部搬走，将房屋钥匙交给甲方（中邦公司），逾期甲方（中邦公司）有权自行处理；十五、甲、乙双方签字盖章且甲方成功竞拍自取得冷水滩区交警大队老院土地，依法拥有该宗土地使用权，本协议即产生全部法律效力”。根据中邦公司在“关于原冷水滩交警大队老院拆迁交房情况反映的回复”中称，中邦公司是在2017年4月28日才取得冷水滩交警大队老院用地，也就是说，《房屋拆迁补偿协议》从2017年4月28日才产生全部法律效力，可中邦公司却于2014年9月26日，就非法强行拆除了吴立伟的住房，提前了31个月，按吴立伟当时的房租为600元/月，给吴立伟造成损失18,600元，中邦公司未提供吴立伟自愿交房的任何证据，一审忽视了中邦公司非法强拆的这一基本事实。按照协议要求，中邦公司在取得该宗土地使用权后，应书面通知吴立伟等住户15日内搬走物品，交住房钥匙，可中邦公司拆除吴立伟房屋既未取得该宗土地使用权，也无政府有关部门的授权，更未提前通知吴立伟经得吴立伟等房主的同意强拆吴立伟的住房；2.涉案《土石方挖运施工协议》不是拆迁协议，也未涉及拆房的内容，且吴立伟也不是冷水滩区交警大队的职员，该协议对吴立伟没有约束力；3.吴立伟知道2020年4月13日才知道中邦公司于2017年4月28日才取得土地使用权，根本未超过诉讼时效。综上，18,600元的房租损失应由中邦公司承担。二、中邦公司应支付吴立伟住房拆除后三年过渡期的临时安置费28,800元。中邦公司在2014年1月及2014年9月与吴立伟签订了《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁补偿协议》补充协议，均未对三年过渡期的临时安置费进行约定，仅约定了新建商品房的交房期限为36个月。吴立伟认为，约定或未约定均不影响中邦公司需要向吴立伟支付临时安置费。因为国家法律对此有强制性规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，选择房产产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。事实上，中邦公司给涉案老院住户蒋志英支付了5年的安置费，有蒋志英出具的书面材料予以证明。故中邦公司应按国家法规补偿吴立伟36个月过渡期的临时安置费（按800元/月的月租×36个月）28,800元。三、中邦公司应按2017年9月的商品房销售价的九折收取吴立伟的拆迁房与交付房的面积差价款。《房屋拆迁补偿协议》补充协议“一、若乙方（吴立伟）选择的就地置换新建住房的建筑面积超过安置面积，乙方（吴立伟）可按甲方（中邦公司）就地开发新建住房市场销售价的九折优惠价格购买20平方米……。”中邦公司拆除吴立伟住房应置换面积为101平方米，交付给吴立伟的新建住房面积为120.85平方米，补差价面积19.85平方米，中邦公司未经与吴立伟协商，擅自决定按销售价格7323元/平方米为吴立伟补差的价格，再按九折计算出面积差价款为130,825元。吴立伟认为，中邦公司于2014年9月26日强拆吴立伟房屋，按约定三年交房，理应于2017年9月底前交房，当时房价在5000-6000元/平米，即使按6000元/平米计算，面积差价为107,190元，中邦公司多收23635元。四、中邦公司应当支付本案诉讼费。中邦公司辩称，一、关于租金问题，在我们拆除之前，吴立伟及其单位强烈要求将他们的宿舍进行拆除。依据：1.2013年10月16日的协议；2.2013年12月11日冷水滩区交警大队老院住户协商事宜，说明我们按1比1.2的比例进行补偿，第3点有说明不考虑租金和老房装修费用的。住房面积超出分房比例的，按照市场价的9折进行补偿。合同约定的拆迁时间是土地拍卖成功后15内拆迁；3.冷水滩区交警队老院拆迁明细表和转款凭证（搬家费用1000元和煤棚的拆迁补偿），如果按照协议2017年搬家的话，我方不可能在2014年就把搬家费用转给吴立伟；4.2014年9月19日土石方挖运委托施工协议，签订主体加盖了冷水滩交警大队的公章，有大队长和大队指定管基建的人的签名，如果不提前拆除老院宿舍，等我们的房子建好后，老院宿舍的土石方就无法外运；5、一审开庭时吴立伟承认了他们共同选出了5位代表，其中包括朱太国、罗基群，另外开庭笔录中吴立伟也认可2014年9月26日（一审时拆迁时间说错了）拆迁时他们在现场，并没有提出异议；6、2014年9月26日拆的房子，吴立伟2020年才提出异议，超过了诉讼时效。二、1.无论是补偿协议还是补充协议，我们都没有约定临时安置费用；2.根据吴立伟内部协商的会议纪要，我们也提出了不给任何租金，只给1000元搬家费。3.吴立伟引用的国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这个法律不适用于吴立伟和中邦公司之间的法律关系，这部法律针对的主体是市、县级人民政府与被征收房屋所有权人，这个是政府和公民之间的关系，我们之间的关系是平等的民事主体关系。根据这个条例的17条、21条、22条，就规定的内容来看，规定的都是政府对公民房屋拆迁的规定。所以吴立伟引用的条例不适用于本案的情形，条例和法律没有明确规定的情况下，以双方约定为准。三、1.我们协议没有明确约定按照6000元每平方米计算差价，我们提供了两份房屋销售合同，是与本案同一栋同一个单元的不同楼层的房屋，这两个房屋都比我们补差价的房屋要高；2.老宿舍有41户业主，有一部分业主置换房屋应当由我们补钱给他的，我们补的价格也是按一样的价格补差价的，所以我们不是特殊处理，是一视同仁的；3.关于延期交房的问题，我们整个的房屋土地拍卖竞拍的时间是2017年4月28日，按照补偿协议第10条和补充协议第4条的约定，交房期限36个月，交房的时间应该为2020年4月28日之前交房，实际交房时间是2020年4月11日，4月3号我们发的通知。每一户签订的补偿协议后面有一个附件，新建安置商品房的交房标准，我们是按这个交房标准交房的。目前为止，41户中还有10户左右没收房，根据合同约定，我们并没有逾期交房。补差价是按这一期的开盘价补。引起本案的诉讼原因，我们从签订协议之前的协商沟通，签订协议之后的履行，包括我们退款和煤棚的补偿费用，以及你们所有业主选房还有接下来的交房，装修，绝大部分业主都没有提出异议，只有极个别业主提出来，是因为你们业主的既得利益已经得到了保障，所以在此情况下提出了其他过分的要求，超出了合同约定。吴立伟向一审法院起诉请求：1、责令中邦公司依法补偿非法提前拆除原告的房租损失费18,600元；2、责令中邦公司补偿吴立伟房屋拆迁临时安置费28,800元；3、责令中邦公司按预售价（开盘价）6000元/平方米收取吴立伟房屋面积差价款；4、责令中邦公司依法交房；5、责令中邦公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月14日，吴立伟（合同乙方）与中邦公司（合同甲方）签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：一、吴立伟原有住房面积为83.89平方米，可置换新建商品房建筑面积101平方米；二、吴立伟煤棚不补面积，按700元/平方米计算，吴立伟实际测绘面积为8.33平方米，补偿金额为5831元；三、甲方补偿乙方搬家费人民币1000元，房屋装修不予补偿；四、新建商品房的交房期限为36个月，自中邦公司成功竞拍取得冷水滩区交警队老院土地，签订国有土地使用权出让合同之日算起；五、土地挂牌拍卖成功后15日内，吴立伟应将原住房物品全部搬走，将房屋钥匙交给中邦公司，逾期中邦公司有权自行处理；六、原、被告双方签字盖章且被告中邦公司成功竞拍取得冷水滩区交警大队老院土地，依法拥有该宗土地使用权，本协议即产生全部法律效力。该合同第3页附有《新建安置商品房的交房标准》。2014年9月23日，吴立伟与中邦公司签订了《房屋拆迁补偿协议》补充协议，补充协议约定：一、若吴立伟选择的就地置换新建住房的建筑面积超过安置面积，中邦公司可按吴立伟就地开发新建住房市场销售价的9折优惠价格购买20平方米；二、各拆迁户在该单元的具体房号由42户拆迁户自行抽签决定并报中邦公司确认。2014年10月，中邦公司拆除了含吴立伟在内的冷水滩区交警大队宿舍，拆除时吴立伟在场。2017年4月28日，中邦公司取得冷水滩区交警大队原宿舍用地。2019年1月2日，吴立伟选定了3-2407号房，房屋建筑面积为120.85平方米。2020年3月30日，中邦公司通知含吴立伟在内的原冷水滩交警大队老院安置户于2020年4月11日在中邦世纪广场物业服务中心交房，吴立伟拒绝收房。另查明，2013年10月16日，冷水滩交警大队四十二住户共同协商，本着小数服从大多数的原则，同意将大队老址进行开发，签字生效，不得反悔，在协商比例上，小数服从多数。含吴立伟在内的四十二住户签字确认。2014年9月19日，永州市公安局交通警察支队冷水滩大队与中邦公司签订了《土石方挖运委托施工协议》，协议约定：一、冷水滩交警大队大院全体住户一致同意拆迁改造，为加快交警队老院改造进程，防止出现土石方无法外运，确保土地挂牌成功，由永州市公安局交通警察支队冷水滩大队委托中邦公司挖运交警队老院的土石方，价格按照中邦公司广场的土石方承包价格结算；二、交警队老院的土石方挖运、场地平整等所有工程款、其他费用全部由中邦公司垫付，由土地买受人在土地竞拍成功3日内一次性支付中邦公司。该协议有永州市公安局交通警察支队冷水滩大队印章及代表签字。一审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。吴立伟与中邦公司签订的《房屋拆迁补偿协议》及《房屋拆迁补偿协议》补充协议是原、被告双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于吴立伟诉请要求中邦公司补偿非法提前拆除吴立伟住房造成吴立伟的房租损失费18600元的问题。本案中，《房屋拆迁补偿协议》虽然约定了“土地挂牌拍卖成功后15日内，吴立伟应将原住房物品全部搬走，将房屋钥匙交给被告中邦公司，逾期中邦公司有权自行处理。”但该条款只约定了吴立伟需履行的合同义务，吴立伟提前交付房屋并不导致中邦公司的违约。根据永州市公安局交通警察支队冷水滩大队与中邦公司签订的《土石方挖运委托施工协议》，可以证实中邦公司拆除吴立伟的房屋时是接受了永州市公安局交通警察支队冷水滩大队的委托提前挖运土石方，且于2014年10月中邦公司在拆迁吴立伟房屋时，吴立伟亦在场，现吴立伟要求中邦公司补偿其房租损失费18,600元，亦超过了法定的诉讼时效，故对该诉请，依法不予支持。二、由于《房屋拆迁补偿协议》及《房屋拆迁补偿协议》补充协议中均未约定房屋拆迁临时安置费，吴立伟诉请要求中邦公司支付该款，无事实依据，故对吴立伟要求中邦公司补偿吴立伟房屋拆迁临时安置费28,800元的诉请，依法不予支持。三、吴立伟诉请要求中邦公司按预售价（开盘价）6000元/平方米收取房屋面积差价款，但未提供按预售价（开盘价）6000元/平方米来收取房屋面积差价款来源的证据，该项诉请无事实及法律依据，依法不予支持。四、吴立伟要求中邦公司依法交房，本案中，中邦公司依约在协议约定的期限内交房，吴立伟拒绝收房，但并没有提交中邦公司交付的房屋不符合《房屋拆迁补偿协议》附件《新建安置商品房的交房标准》的证据，故对该项诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吴立伟的诉讼请求。案件受理费986元，减半收取计493元，由吴立伟负担。本案二审期间，吴立伟向本院提交了证据一、冷水滩区人民检察院对杨春林、唐萍艳住房被毁一案的立案通知书；证据二、永州市国土资源局会审会议纪要，该纪要说明中邦公司征收交警大队老院后的容积率由小于1.6调整为小于5.5绿地率……，建筑限高由24米调整为100米，中邦公司原8层住房改建成32层，盈利数千万元；证据三、发函时间2014年9月中邦公司关于终止冷水滩区交警大队老院拆迁改建的函。证据四、唐萍艳发给冷水滩区大队基建代表罗基群的微信，内容是：终止杨春林与中邦公司签订《房屋拆迁合同》。原合同无效，拟证明中邦公司是强拆；证据五、唐萍艳发给交警支队副支队长兼冷水滩区大队大队长唐玉龙的微信，拟向中纪委反映冷水滩区交警大队老院非法强拆情况；证据六、中邦房地产公司强拆冷水滩区大队老院宿舍的照片。以上六份证据的证明目的：拟证明中邦公司强拆我们的宿舍老院，我们有业主向有关部门进行了反映。中邦公司对上述证据进行质证：证据一的三性均有异议，目前杨春林、唐萍艳这两个人的刑事案子一直没有立案，市纪委、公安局介入已经对这个案件进行了查清，结果就是杨春林、唐萍艳已经离婚，在宿舍楼的房屋所有权人仅仅只有杨春林一个人，唐萍艳通过伪造民政局的印章，伪造了个假的结婚证；证据二的第四个处理建议明确，省厅的意见是不按非法占地查处；证据三真实性没有异议，关联性有异议，2014年9月11日我们双方签订补充协议以及委托开发协议之前，是因为所有业主没有达成一致意见，我们不愿意进行开发，所以下了这个函，在9月19日，交警大队还是要求我们开发，签了一个委托挖土方的协议，9月23日又签了个补充协议，并且支付了每户1000元的补偿；证据四的“三性”均有异议；证据五的“三性”均有异议；证据六的“三性”均有异议，我们拆的时候已经通知了住户。本院经综合认证认为：上述证据不符合证据的“三性”，依法不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.中邦公司是否应赔偿吴立伟房屋被强拆的房租损失费18,600元；2.中邦公司是否应支付吴立伟拆迁过渡安置费28,800元；3.中邦公司是否应按开盘价6000元/平米收取吴立伟房屋超面积差价。现评析如下：一、关于中邦公司是否应赔偿吴立伟房屋被强拆的房租损失费18,600元的问题。首先，吴立伟与中邦公司签订的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿协议的补充协议》均为双方真实意思表示，协议中并未约定房屋被拆的房租损失补偿；其次，根据中邦公司与永州市公安局交通警察支队冷水滩大队于2014年9月19日签订的《土石方挖运委托施工协议》，可以看出2014年中邦公司拆除涉案房屋是受永州市公安局交通警察支队冷水滩大队的委托，且冷水滩交警大队全体住户代表及基建负责人朱太国、罗基群也签字同意，该协议及之前之后所有协议均未约定支付房租，相反，吴立伟妻子2013年12月11日在签订《房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿协议的补充协议》之前签字认可的《冷水滩交警大队老院住户协商事宜》第三条中明确约定“老院住户的搬迁可考虑按每户1000元支付，但不考虑租金和老房装修费”，且当时中邦公司在拆除吴立伟房屋时吴立伟在场但并未提出异议，吴立伟现要求中邦公司赔偿其房租损失也已超过诉讼时效。综上，吴立伟上诉提出中邦公司应赔偿其房屋被强拆的房租损失费18,600元的理由不能成立。二、关于中邦公司是否应支付吴立伟拆迁过渡安置费28,800元的问题。首先，吴立伟与中邦公司签订的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿协议的补充协议》中并未对拆迁过渡安置费进行约定；其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定仅适用于市县级人民政府与被征收房屋所有权人之间的法律关系，并不能适用于本案非政府主体之间的法律关系。故吴立伟提出的中邦公司应支付其拆迁过渡安置费28,800元的上诉理由不能成立。三、关于中邦公司是否应按开盘价6000元/平米收取吴立伟房屋超面积差价的问题。首先，《房屋拆迁补偿协议的补充协议》第二条约定，少于安置面积在20平方米以内的部分，中邦公司按就地开发新建住房的市场销售价的9折计算补差金额，其他不足面积，按就地开发新建住房的市场销售价计算补差金额，故中邦公司以涉案房屋开盘价为基数收取超面积补差金额并不违反上述约定；其次，中邦公司出售与吴立伟同一栋房屋的单价也是以开盘价为基数，且补给少面积住户的单价也在7000元以上。因此，吴立伟提出的中邦公司应按开盘价6000元/平米收取其房屋面积差价的上诉请求依据不足。综上所述，吴立伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人吴立伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘久平审 判 员 周文静二〇二一年一月二十一日法官助理 雷婷婷书 记 员 吴惠民附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。