北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9007号原告：北京顺百商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路****105、113。法定代表人：陈金忆，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，北京顺百商贸有限公司法务专员。被告：北京阿卟科技有限公司，住所地北京市房山区书院南街**院**楼**621。法定代表人：曹亮，总经理。委托诉讼代理人：王盼盼，女，北京阿卟科技有限公司运营经理。委托诉讼代理人：戚亮，男，北京阿卟科技有限公司运营经理。原告北京顺百商贸有限公司（以下简称顺百商贸公司）与北京阿卟科技有限公司（以下简称阿卟科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。顺百商贸公司委托诉讼代理人靳淑媛，阿卟科技公司委托诉讼代理人王盼盼、戚亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺百商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令阿卟科技公司支付违约金150753元；2、诉讼费由阿卟科技公司负担。事实与理由：2018年8月29日，案外人金氏恒泰集团有限公司（以下简称金氏恒泰公司）与上海昱申科技有限责任公司（以下简称昱申科技公司）签订《金泰广场租赁合同书》，约定阿卟科技公司承租金氏恒泰公司位于北京市房山区怡和北路3号院1号楼金泰广场一层120、121号房屋，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。租金标准为首年405150元，物业费为54020元，每年递增5%。支付方式为每3个月支付一次，签订合同后交纳第一期租金101288元，此后每期租金于上一交费期满前30日支付，以此类推。阿卟科技公司还向金氏恒泰公司支付了保证金，其数额为当期3个月租金之和，首期保证金114793元。2019年5月，金氏恒泰公司、顺百商贸公司与昱申科技公司、阿卟科技公司签订《补充协议》，各方约定《金泰广场租赁合同书》中出租方变更为顺百商贸公司、承租人变更为阿卟科技公司，承租双方其他权利义务不变。昱申科技公司对阿卟科技公司应履行的承租人义务承担连带责任。上述租赁合同及补充协议签订后，阿卟科技公司、昱申科技公司依照约定占有使用房屋，但阿卟科技公司长期拖欠租金。顺百商贸公司于2019年8月13日与昱申科技公司解除合同，要求阿卟科技公司、昱申科技公司承担违约责任。后阿卟科技公司于2020年1月10日搬离承租单元，但至今未承担违约责任。阿卟科技公司长期拖欠租金，构成严重违约，依照合同约定，顺百商贸公司有权解除合同，并要求阿卟科技公司承担违约责任。阿卟科技公司辩称，阿卟科技公司不存在长期拖欠租金的情形，不构成顺百商贸公司行使单方解除租赁合同的情形，不需支付违约金。首先，在阿卟科技公司与顺百商贸公司签订《补充协议》前，原出租方金氏恒泰公司与承租方昱申科技公司签订的《金泰广场租赁合同书》第十二条第4款明确约定“阿卟科技公司欠付租金或其他费用超过15天的，出租方具有单方解除合同权利”，阿卟科技公司支付租金的时间即便存在逾期，也仅逾期几天，不构成逾期15天。因此，顺百商贸公司不具有单方行使租赁合同解除权的权利。同时，阿卟科技公司并不知晓顺百商贸公司2019年8月13日解除合同事宜，而是因商场管理不善和人流量偏低，阿卟科技公司于2019年11月通知出租方解除租赁合同，对于阿卟科技公司通知顺百商贸公司解除合同之后的进一步扩大损失（包含违约金）与阿卟科技公司无关。其次，顺百商贸公司所主张的违约金过高，本案合同为格式合同，对此类合同条款，应当依据民法基本原则，如诚实信用原则、公平原则作为判断依据。在此情况下，不能简单机械地适用双方签订合同中约定的违约条款。违约金是具有惩罚性条款，根据《合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同条款中违约金的约定一方面为了督促合同当事人及时、全面履行合同义务，另一方面是为了保护守约方损失得到合理补偿、惩罚违约行为。而本案中顺百商贸公司自身未提供任何遭受损失的证据，依据“谁主张谁举证原则，顺百商贸公司应当承担举证不利的风险，合同中关于违约金的约定明显失衡，顺百商贸公司所主张的违约金不应被支持，否则，有悖公平合理的原则。再次，阿卟科技公司支付114793元保证金，自阿卟科技公司腾退场地至今，顺百商贸公司长期未返还保证金，根据《租赁合同》第十二条第4款约定“若出现以下任何一种情况时，……并且，乙方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金”，顺百商贸公司应当向阿卟科技公司退还保证金，顺百商贸公司至今未退还保证金自身己存在过错和违约情形。退一步讲，即便顺百商贸公司扭曲事实认为阿卟科技公司存在违约情形，根据上述合同约定的内容，应当将保证金从违约金中抵扣，阿卟科技公司亦无义务支付顺百商贸公司所主张的高额违约金。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，顺百商贸公司未提供阿卟科技公司长期拖欠租金的证据，因此应当对自己的主张承担举证不能的不利后果，顺百商贸公司该主张无法律依据且不符合法律法规的规定，不排除漫天要价的可能。综上所述，本案事实不清、证据不足，阿卟科技公司不应支付顺百商贸公司所主张的违约金。另补充：阿卟科技公司并没有私自撤场，在撤场前与顺百商贸公司进行过三次面谈要撤场，并且书面发了一次撤场通知，但是顺百商贸公司拒收，于是阿卟科技公司就撤场了。撤场的时候顺百商贸公司拦了，但是阿卟科技公司还是于2020年1月10日撤场了。撤场的原因是整个商场经营不善，阿卟科技公司亏损严重，而且后期与招商入场的时候不一致，入场的时候顺百商贸公司说有海底捞等大品牌的商铺，后来也没有，因为商场运营问题，造成整个商场亏损严重。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：顺百商贸公司向法庭提交的《解除合同告知函》及邮寄签收单，阿卟科技公司称未收到，签收人亦不是其公司人员，顺百商贸公司未提交其他证据证明已向阿卟科技公司送达，本院对该证据证明目的不予采纳。阿卟科技公司向法庭提交的《撤场函》及拒收回执、撤场照片，本院对真实性、合法性及关联性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2018年8月29日，金氏恒泰公司（甲方、出租方）与昱申科技公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：一、承租单元情况：乙方承租北京市房山区军留庄村怡和北路3号院1号楼金泰广场一层120、121号，乙方承租单元仅做3C手机专卖用途使用，经营门店品牌为：D.PhoneUP+。二、租赁期限：租期为36个月，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，其中装修期为40天，自2018年9月1日起至2018年10月10日止，装修期乙方免交租金，但需承担物业费及其他租赁费用。三、租金及支付方式：首年租金405150元，每年递增5%，具体租金数额为：2018年9月1日至2019年8月31日，年租金405150元，月租金33763元；2019年9月1日至2020年8月31日，年租金425408元，月租金35451元……租金支付方式为每三个月支付一次，签订本合同之日预付装修期后第一个交费期的租金101288元，此后每期租金应于上一交费期满前30日支付，以此类推。四、保证金：本合同履行期间，乙方支付的保证金（保证金分为租赁保证金和物业保证金）均应相当于当期三个月租金和物业费的总和，首期保证金为114793元。如本合同届满，或本合同提前终止或解除，则应在乙方向甲方返还符合约定的承租单元并完成公司注册地址注销或迁移，甲方应于30日内，在扣除乙方应支付的租金、物业管理费、能源费、其他费用、违约金及赔偿金等应由乙方承担的费用后，将保证金的余额部分无息返还给乙方。因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，保证金不予退还。十二、合同的终止与解除：乙方欠付租金、物业服务费、保证金、水费、电费或其他费用超过15天，乙方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金，不予退还；乙方补交齐全装修期所对应期限应交纳的租金作为违约金；乙方向甲方赔偿相当于当期三个月租金金额的违约金。十三、违约责任：若乙方原因，提前解除或终止本合同的。乙方应补齐解除或终止日前的租金及装修期期内的租金，同时赔偿甲方相当于终止当期3个月的租金作为违约金。双方还约定送达地址及其他权利义务。合同签订后，金氏恒泰公司即将涉案房屋交付给昱申科技公司经营使用。2019年5月，金氏恒泰公司（甲方）、昱申科技公司（乙方）、顺百商贸公司（丙方）、阿卟科技公司（丁方）签订《补充协议》，约定，鉴于甲、乙双方已于2018年8月29日就乙方承租位于北京市房山区怡和北路3号院1号楼1层120、121号的房屋签署了《金泰广场租赁合同书》（以下简称“原合同”），经甲、乙、丙、丁各方协商一致，就主体变更相关事宜，达成如下补充协议：1、顺百商贸公司（丙方），系金氏恒泰公司（甲方）专门为运营华尚??金泰广场项目设立的全资子公司，独立承担民事责任，并依法取得了房屋租赁权及经营权；2、甲、乙、丙、丁各方确认，将出租主体变更为顺百商贸公司，继续履行合同约定的甲方权利义务；3、将承租主体变更为丁方阿卟科技公司，丁方为乙方的全资子公司且在金泰广场实际经营；5、乙方已交付《原合同》首期保证金（人民币114793元），即《原合同》和《补充协议》涉及的首期保证金给付义务乙方已履行完毕；6、甲方和丙方确认，《原合同》首期保证金在《补充协议》生效时已如数交付给丙方承接，由丙方负责及时为丁方更换相关凭证……如本合同届满，或本合同提前终止或解除，在扣除乙方应当支付的费用后，由丁方持保证金新收据到丙方处办理退还手续。阿卟科技公司向顺百商贸公司交纳了首期保证金114793元，租金已给付至2020年1月10日。顺百商贸公司分别于2019年12月13日及2019年12月17日向阿卟科技公司发出《催款通知书》及《第二次催款通知书》。其中，《第二次催款通知书》载明，“……合同约定你司应于2019年12月10日前交纳租金119857元，现已逾期7天。……请于2019年12月20日前交纳所拖欠的房屋租金119857元及滞纳金……”。2019年12月27日，顺百商贸公司出具《解除合同告知函》，其称已向阿卟科技公司送达，但阿卟科技公司不予认可，顺百商贸公司未提交其他证据证明已向阿卟科技公司送达。阿卟科技公司于2020年1月10日搬离涉案房屋，并于2020年1月13日向顺百商贸公司出具《撤场函》，并按照《租赁合同书》约定的送达地址、收件人及联系电话向顺百商贸公司邮寄撤场函，快递回执单显示“拒收”。《撤场函》载明“现我司已于2020年1月10日将所有物品搬离完毕，房屋恢复至空闲状态，请贵司接手场地”。庭审中，双方均认可涉案房屋租赁合同已于2020年1月10日解除。另查明，涉案房屋所在楼宇系北京首开荣泰置业有限公司开发建设，后北京首开荣泰置业有限公司将包括涉案房屋在内的北京市房山区怡和北路3号院1号楼101房屋出售给北京市房山区长阳镇高岭村经济合作社、北京市房山区长阳镇军留庄社区股份经济合作社、北京市房山区长阳镇长营村社区股份经济合作社、北京市房山区长阳镇杨庄子村社区股份经济合作社和北京市房山区长阳镇张家场村社区股份经济合作社。上述五方买受人将该房屋的出租事宜委托北京海润新城商贸有限公司负责。2017年12月29日，北京海润新城商贸有限公司将北京市房山区怡和北路3号院1号楼101房屋出租给金氏恒泰公司，并允许其对外分割出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿数额的计算方法。本案中，金氏恒泰公司与昱申科技公司签订的《租赁合同书》及金氏恒泰公司、昱申科技公司、顺百商贸公司、阿卟科技公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。依据《租赁合同书》第十二条第4项约定，乙方欠付租金、物业服务费、保证金、水费、电费或其他费用超过15天，甲方可单方面解除合同，并且乙方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金，不予退还；乙方补交齐全装修期所对应期限应交纳的租金作为违约金；乙方向甲方赔偿相当于当期三个月租金金额的违约金。阿卟科技公司的租金已给付至2020年1月10日，按照合同约定，其应于2019年12月10日前交纳下期租金，但其逾期超过15日未交，且在合同履行期间自行搬离涉案房屋，构成违约，顺百商贸公司有权要求解除合同并据此要求阿卟科技公司承担违约责任。鉴于双方均认可涉案房屋租赁合同已于2020年1月10日解除，对此本院不持异议。顺百商贸公司要求阿卟科技公司支付违约金，具有合同依据，本院予以支持。但根据双方合同约定及履行情况，本院认为双方约定的违约金标准过高，且阿卟科技公司亦提出双方约定的违约金标准过高要求酌减，本院综合合同履行情况、相应标准、顺百商贸公司损失情况等酌定阿卟科技公司应当另行支付顺百商贸公司违约金80468.33元，保证金不退，故顺百商贸公司要求过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京阿卟科技有限公司于判决生效之日起十日内给付北京顺百商贸有限公司违约金80468.33元。二、驳回北京阿卟科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1657元，由北京顺百商贸有限公司负担1255元（已交纳），由北京阿卟科技有限公司负担402元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付雪二〇二一年一月十八日书记员  张雪