山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初14236号原告：杜桂玲，女，1979年12月17日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘铁军，山东鲁朋律师事务所律师。被告：丁锐，女，1978年8月21日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：田洪伟，山东运泽律师事务所律师。原告杜桂玲与被告丁锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘铁军，被告丁锐及委托诉讼代理人田洪伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杜桂玲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修损失5万元；3、诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2018年10月，原、被告签订被告提供格式的房屋租赁合同，合同约定被告承租的位于本市东昌府区柳园南路145号金紫荆商厦四楼西首的65平方米的一间教室转租给原告，期限自2017年6月10日起至2022年6月10日止，年租金15万元。2019年以来被告违反合同约定，在向原告索要卫生费、物业费无果的情况下，为了达到将原告撵走的目的，多次对原告进行滋扰，严重影响原告的教学秩序，违反了合同约定。在存在新冠疫情及市场无任何变化的情况下恶意给原告涨房租，致使合同无法继续履行，给原告造成装修费等损失5万余元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。丁锐辩称：答辩人同意解除合同，但是答辩人对合同的解除没有任何过错。双方合同约定，答辩人可以根据市场行情变化调整租金，如调整租金，需要提前三个月通知承租人，承租人对租金有异议，可以提前解除合同。在租赁期间，承租人支付水电费、物业费。因答辩人向物业交纳的水电费、物业费数额经常变化，故对物业费数额没有约定，根据答辩人的交纳情况向各承租户收取。2019年11月答辩人通知各承租人自2020年2月25日后开始涨房租，因突发疫情原因，原告也就没再增加租金。原告的房租交到2020年6月10日，到期后，原告主动搬出，单方解除了合同。原告诉称答辩人对其进行滋扰，影响其教学秩序纯属无稽之谈。原告诉求答辩人赔偿损失于法无据。双方合同约定，承租人如需装修，需征得出租人书面同意，退租时，除另有约定的外，出租人有权要求承租人恢复原状或者向出租人缴纳恢复工程所需费用，原告未征得答辩人书面同意，中途单方解除合同，根据合同约定，承租人有义务恢复原状，现诉求答辩人赔偿损失无事实和法律依据。应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和证据，可以确认如下事实：2017年6月10日始，被告以聊城红领巾艺术团的名义将承租的位于本市东昌府区柳园南路金紫荆商厦四楼西首的房屋一间转租给原告作为教室使用，2018年10月16日双方补签了房屋租赁合同，合同约定年租金15000元，租赁用途为中小学教学辅导，租赁期限为2017年6月10日至2022年6月10日止。合同第四条约定，出租人可根据市场变化调整租金，原告在租赁合同第四条签有“如调整租金，甲方应提前三个月通知乙方，乙方对租金有异议的，乙方可以解除合同”字样。合同签订后，原告依约交付租金至2020年6月10日。2019年12月12日，被告给原告张贴通知，通知被告准备上涨租金，并催促被告交付物业费等。2020年6月10日，原告从租赁的房屋搬出，至此，双方实际解除了租赁合同。关于租赁期间的装修损失，双方在合同第八条明确约定“乙方不得随意破坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除双方另有约定的外，甲方有权要求乙方恢复原状或者向交付交纳恢复工程所需费用”。关于原告的损失，原告提交了2020年5月30日加盖“聊城市东昌府区建安门窗财务专用章”的收据一份，拟证明自己的装修损失37250元，同时提交了有多位学生退学的说明一份，拟证明自己的生源流失造成的损失。经质证，被告提出“装修花费收据收据是2020年5月30日出具的，而原、被告签订房屋租赁合同是2018年10月，原告是在2020年6月10日从租赁的房屋中自行搬出，原告不可能在2020年5月30日再进行装修，原告在租赁房屋后进行装修时并没有按照合同第八条约定书面通知被告，被告是在原告装修很长时间后才知道原告装修事宜，按照合同第八条约定退租时原告方应恢复原状，或者是向原告缴纳恢复原状所支出的费用，因此原告在房屋租赁合同期间自行解除合同，搬出租赁的房屋并自行恢复原状，原告要求被告赔偿其装修损失没有事实依据。”可以证明以上事实的证据有：房屋租赁合同、微信聊天截图、被告丁锐以红领巾艺术团的名义张贴在原告承租房屋门上的通知、案外人的电话录音、装修单据、生源流失说明、现场照片等。上列证据与本案相关联，本院予以存卷佐证。本院认为，原、被告签订的合同不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应受合同约定的约束。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告于2020年6月10日已经搬出所租赁的房屋且未按照合同约定再交纳租赁费，原告已经以自己的实际行动表明不再履行租赁合同，被告亦同意解除双方的租赁合同，应视为双方的租赁合同已经于2020年6月10日自行解除。本案双方当事人争议的焦点问题在于被告的行为是否构成违约，影响了原告的正常使用，是否应赔偿原告损失？原告主张的损失数额能不能认定？关于双方争议的焦点问题，本院认为，被告曾通过微信向原告主张过准备调整房租，后将准备调价通知张贴在原告租赁的房门上，系按照双方的合同约定履行通知义务，不会对原告的正常教学秩序造成影响，不构成合同违约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张被告不断对其进行滋扰无证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。关于原告的损失问题，本院认为，原告所提交的装修费用单据开具于2020年5月30日，原告租赁房屋始于2017年6月，原告于2020年6月10日搬出，按照合同约定，原告应提前半年交纳租金，在未交纳租金，并准备搬离的情况下，再对租赁的房产进行装修明显违情悖理，依法不能采信。原告无证据证明以前所作装修的的损失，依法应承担举证不能的法律后果。原告提交的生源流失证明，系原告单方制作，属原告单方陈述，不能作为认定事实的依据。最高人民法院关于民法典溯及力的规定第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典实施前，应适用民法典实施前的法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、确认原告杜桂玲与被告丁锐于2018年10月16日签订房屋租赁合同于2020年6月10日解除；二、驳回原告杜桂玲的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蒋国强二〇二一年一月十七日法官助理张峰书记员王风丽