四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初3379号 原告：许明，男，1990年5月10日生，汉族，住河南省镇平县。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 原告：黄艳玲，女，1990年1月16日生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段7号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：方力斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：颜宁，男，该公司员工。 原告许明、黄艳玲与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称“同汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄艳玲及原告许明、黄艳玲的委托诉讼代理人赵琳、被告同汇公司的委托诉讼代理人颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许明、黄艳玲向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告同汇公司赔偿因其虚假宣传给原告黄艳玲、许明造成的房屋差价损失250000元；2.请求判令被告同汇公司退还原告黄艳玲、许明多缴纳的增值税22711.89元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。大女儿许雅鑫2013年4月23日出生，今年7岁，小女儿许雅铃2015年1月19日出生，今年5岁。原告考虑到女儿读书需要，欲购置一套利于女儿上学的新房。原告通过被告印发的宣传资料、“泸州碧桂园生态城”微信公众号、新闻、横幅等方式了解到被告销售的碧桂园•生态城二期澜语溪岸（下称生态城二期）系梓橦路小学渔子溪学校、天府中学的学区房。后原告应邀到被告售楼部看房，被告售楼部户外广告均明显标识“住生态城，上梓橦路小学”、“谁能把梓小拉近社区，全系新品，学区华宅”等。在售楼部工作人员的介绍和确认后，原告购买了生态城二期房产，并于2018年4月27日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议，约定原告购买被告生态城二期5栋4层一单元402号住房，房屋建筑面积144.52平方米，单价为9507.03元／平方米，总价款1373956元，增值税136157.8元（税率为11%）。原告通过按揭方式支付了购房款。2020年5月，生态城二期某业主致电渔子溪学校老师就孩子上学问题进行咨询，结果被告知生态城二期不属于茜草街道而属于泰安街道，且学校就读人数过多，生态城二期业主适龄小孩确定不能就读渔子溪学校。根据《2020年茜草街道招生方案》、《关于印发2020年泰安街道基础教育招生工作方案》，生态城二期不在渔子溪学校招生区域内，生态城二期适龄儿童在渔子溪学校有余位的情况下，才能通过摇号抽签方式报名，但被告一直以来向业主宣传的都是生态城二期地块属于茜草街道，是渔子溪学校的学区房。后原告查询到2011年的相关文件，生态城二期所处地块属于泰安街道，且被告对此系明知。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告的销售、宣传资料对生态城二期处于茜草板块、系渔子溪学校学区房作出了具体确定的允诺，对原告购买生态城二期房屋及该房屋的房价有重大影响，而被告在××期××街道，并不属于渔子溪学校招生区域的情况下，仍作出不是宣传并销售，系欺诈行为，导致原告以高价购买了非学区房，造成巨大损失。原被告签订的《补充协议》明确列明了所购房产的总房价应为不含增值税房价、房屋增值税（税率11%）构成，后税收政策将房屋增值税税率调整为9%，因此，原告黄艳玲、许明的总房价应为不含增值税房价加房屋增值税（税率9%），原告多缴纳的税款，被告应当予以退还。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告同汇公司辩称，1.被告并未针对梓潼路小学相关事宜进行过任何虚假宣传，原告提供的所谓宣传资料，不具有真实性，不能作为定案依据，即使宣传资料是真实的，被告也未虚假宣传，原告提供的宣传资料针对的是碧桂园•生态城一期户型或二期1、2、3栋户型，不包括原告购买的户型；案涉房屋于2018年3月取得预售许可证，首次推售在2018年4月，但原告提供的宣传资料是2017年10月之前的资料，不能认为对原告购买房屋造成了影响；被告对梓橦路小学的宣传确实与事实相符，根据2017年、2018年、2019年茜草街道的招生方案，碧桂园•生态城系被整体纳入了梓潼路小学的招生范围，即使在2020年，原告的子女也可通过摇号方式就读梓橦路小学。2.假设法院认为被告对梓橦路小学问题进行了宣传，被告关于梓橦路小学的宣传资料也应当视为要约邀请，对原、被告双方不具有约束力：首先，这些宣传资料对于就读梓橦路小学的宣传，针对的并非是“开发规划范围内的房屋及相关设施”，而是开发范围以外的市政公益设施；其次，即使宣传资料是真实的，其也只是对就读梓橦路小学进行笼统宣传，被告在宣传资料中也添加了相应提示，明确表示其系“要约邀请”，具体情况应“以政府规划为准”；最后，这些宣传资料对买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响：买受人订立商品房买卖合同的主要目的应是获得房屋产权，房屋的首要功能是居住，原告所举宣传资料并未涉及案涉房屋，原告的大女儿2019年已满6周岁，但并未在梓橦路小学报名，2020年，原告也未在梓橦路小学报名参加摇号。3.原告的子女2020年需要通过摇号方式就读梓橦路小学，系教育部门重新进行学校资源配置的结果，并非被告可以控制，也非被告过错导致，碧桂园生态城二期业主子女在2017年、2018年、2019年均属于梓橦路小学招生范围，2020年教育部门重新划分学区，并规定二期业主子女可以通过摇号方式就读该小学或直接就读高新区小学，该事件系被告无法预见、无法避免、无法克服的突发行政法令行为，不应由被告承担相应责任。4.原告主张的房屋差价损失并不存在，房屋的用途是用于居住，学校招生范围并非影响房屋价值的主要因素，房屋价值受到定位、户型、位置、质量、装修、市场环境等因素的影响，而且其子女仍可通过摇号就读梓橦路小学，案涉房屋仍属于“学区房”，原告即使没有参加梓橦路小学摇号，其子女也可以就读泸州国家高新区小学，学区调整一事并未对原告造成任何影响。5.针对原告提出要求被告“退还多缴纳的增值税22711.89元”的诉讼请求：原被告双方合同约定的房屋价款为1373956元，原告未多缴纳购房款，不存在退款的法律及合同基础，房屋总价在没有法定或约定依据的前提下，不应随意调整；税费是纳税义务人与税务机关产生的行政法律关系，涉案商品房约定价款是买卖双方产生的民事法律关系，税率下调与买卖双方对房屋总价达成的真实意思表示没有任何关系；增值税的纳税义务人是被告，不是原告，下调增值税率可能带来的增值税减少不应由原告享受。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.原告身份证、企业信用报告、结婚证、户口本，拟证明二原告系夫妻，其大女儿2013年4于23日出生，小女儿2015年1月19日出生。2.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、四川增值税普通发票，拟证明二原告购买被告碧桂园生态城二期5栋4层一单元402号房屋，总价款1373956元，不含增值税房价为1237798.2元，增值税为136157.8元，被告实际缴纳增值税为113445.91元。3.泸州碧桂园生态城微信公众号截图、公众号文章、碧桂园工作人员微信朋友圈截图、碧桂园生态城二期宣传单、宣传板照片、宣传横幅图片，拟证明被告通过各种形式，宣传碧桂园生态城二期可就读梓橦路小学。4.与梓橦路小学老师通话录音、2020年茜草街道招生方案、关于印发2020年泰安街道基础教育招生工作方案、致碧桂园生态城二期业主的一封信，拟证明2020年，碧桂园生态城二期不在梓橦路小学渔子溪学校招生区域内。5.《泸州市江阳区泰安镇人民政府关于成立泰和社区、泰港社区居委会的请示》、2017年11月13日泸州市受理环保新房举报件处理情况一览表，拟证明被告对生态城二期地块属于泰安街道是知晓的。6.微信聊天记录，拟证明原告购被告房屋目的是为了女儿读书需要，被告销售房屋时承诺了该房屋系渔子溪学校学区房。7.泸州市江阳区人民政府官网截图、泸州市网络问政平台截图，拟证明生态城一期属于茜草街道渔子溪社区管辖，生态城二期属于泰安街道泰和社区管辖。被告质证认为，对原告提交的1、2、5、7项证据及第4项证据中的招生工作方案真实性无异议，但不认可其关联性,被告认可原告提交的大部分宣传资料的真实性，但不认可其关联性，被告认为，原告提交的宣传资料主要是宣传碧桂园生态城一期以及二期1、2、3栋楼盘，不包括案涉房屋。 被告同汇公司向本院提交以下证据：1.认购协议、商品房买卖合同及补充协议、收楼费用结算表，拟证明原被告确认的房屋价款为1373956元。2.项目总平面图，拟证明梓橦路小学系在被告开发规划范围以外，被告对梓橦路小学的宣传不能视为要约。3.二期4、5号楼商品房预售许可证，拟证明案涉房屋系2018年3月方才取得预售许可证，于2018年4月进行推售，此前的宣传不会对原告造成影响。4.2017年5月19日泸州家长会《江阳区茜草街道小学首次划片招生，快看你家孩子能不能读梓小渔子溪学校》微信文章、茜草街道2018年基础教育招生工作方案、2018年5月3日泸州市渔子溪梓小《茜草街道2018年基础教育招生工作方案（泸州市梓橦路小学渔子溪学校报名点工作安排）》、2019年7月30日泸州教育发布《泸州市江阳区主城区小学新生划片明日公布/权威回复》微信文章、泸州市物业承接查验记录表、2018年1月31日、9月28日泸州网络问政平台回复、2019年11月20日泸州问政平台回复、2020年3月18日泸州问政平台回复、2020年3月31日泸州问政平台回复，拟证明2017年至2019年碧桂园生态城均被整体纳入梓橦路小学的招生区域，直至2015年5月12日，碧桂园生态城由张坝街道及后来的茜草街道管辖。5.《茜草街道2020年基础教育招生工作方案》、《泰安街道2020年基础教育招生工作方案》，拟证明被告子女无法通过直接报名方式就读梓橦路小学系教育部门突然调整学区的行政法令行为导致，被告子女可通过摇号方式就读梓橦路小学。6.《关于碧桂园二期适龄儿童2020年秋期就读泸州市梓橦路渔子溪学校一年级抽签方案》及附件、《关于碧桂园二期适龄儿童2020年就读泸州市梓橦路小学渔子溪学校一年级抽签结果公示》，拟证明碧桂园生态城二期部分业主子女通过摇号方式就读梓橦路学校，被告并未报名该次摇号。7.泸州市江阳区人民政府办公室《关于印发江阳区2020年基础教育和职业教育招生工作方案的通知》，拟证明江阳区小学招生对象为2020年9月1日前年满6周岁不超过7周岁的儿童，原告子女不符合招生条件，学区调整并未对其造成任何影响。8.高新区小学照片，拟证明教育部门将碧桂园生态城二期划分为可摇号就读梓橦路小学、也可以直接就读高新区小学并未对案涉房屋价值造成影响。原告对被告提交证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采纳的证据，本院认定事实如下：碧桂园生态城系由被告同汇公司开发建设的项目，分为一期、二期，其中二期项目1-3栋楼于2017年10月开盘销售，二期4、5栋楼于2018年4月开盘销售。被告同汇公司在对其开发的碧桂园生态城一期、二期楼盘销售过程中，以广告、微信推文、宣传册、宣传单等各种形式，对其楼盘进行宣传，其宣传资料载有“住××路××社区××路××路××、读梓橦路小学”等内容。 二原告系夫妻关系。2018年4月27日，原告黄艳玲与被告签订《泸州碧桂园生态城认购书》，约定原告黄艳玲认购泸州碧桂园江阳区酒城大道三段159号5号楼1单元4层402号洋房，建筑面积144.52平方米，交楼日期为2019年11月30日，单价9507.02元／平方米，认购价1373956元。同日，原告黄艳玲（买受人）与被告同汇公司（出卖人）签订《四川省商品房面面合同（预售）》，合同包括以下内容：原告黄艳玲购买被告开发建设的坐落于江阳区××道××段××号××栋××层××单元××号房屋（所在建筑区划核准名称为碧桂园生态城二期4＃-27＃楼及地下车库），该商品房预测建筑面积共144.52平方米，其中套内建筑面积117.85平方米，计算该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9507.03元，总价款1373956元；出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。合同第三十一条约定：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。合同附件四约定买受人以银行按揭分期付款方式支付房屋价款。合同附件十三为《补充协议》，协议第十二条关于税费的约定为：买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1237798.20元，增值税为136157.80元（税率为11%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币1373956元；双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费，因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由买受人承担。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款，被告亦按约向原告交付房屋。案涉房屋实际产生增值税113445.85元，税率为9%。增值税发票载明房屋总价款为1373956元。 另查明，梓橦路小学渔子溪学校紧邻碧桂园生态城，于2017年9月首次招生。根据泸州市江阳区人民政府茜草街道办事处印发的茜草街道2018年、2019年基础教育招生工作方案，碧桂园小区为梓橦路小学渔子溪学校招生区域。根据泸州市江阳区人民政府茜草街道办事处印发的《茜草街道2020年基础教育招生工作方案》，碧桂园生态城一期属于梓橦路小学渔子溪学校招生区域，二期购房户子女新生入学不属于茜草街道组织范围，由泰安街道组织。根据泸州市江阳区人民政府泰安街道办事处印发的《泰安街道2020年基础教育招生工作方案》，碧桂园生态城二期的适龄儿童在高新区小学报名，如果梓橦路小学渔子溪学校新生报名后有空余学位，采取摇号抽签的方式，自愿参与该校的摇号招生，摇中的读梓橦路小学渔子溪学校，没摇中的读泸州国家高新区小学校。 再查明，原告黄艳玲与许明的大女儿许雅鑫，2013年4月出生，就读于梓橦路小学渔子溪学校；二女儿许雅铃，2015年1月出生，因2020年未满6周岁，不属于2020年小学招生对象。 本院认为，原告黄艳玲与被告同汇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案争议的焦点系：1.被告作出有关住碧桂园生态城读梓小的宣传是否构成合同内容，被告同汇公司是否应当承担违约责任的问题；2.原告是否多缴纳了增值税，被告是否应当向原告退还的问题。 一、关于被告作出的有关购买碧桂园生态城读梓小的宣传是否构成合同内容的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约应当同时符合以下两个条件：1.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；2.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。被告同汇公司在销售碧桂园生态城房屋作出的购房读梓小的宣传，不属于商品房开发规划范围内的相关设施，对于商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，未订入合同中，不应视为合同内容；另外，商品房的价格受经济水平、土地政策、金融政策、税收政策等多种因素影响，是否为学区房系影响商品房价格的因素之一，但原告无充分证据证明被告作出的有关购房读梓小的宣传对其房屋价格的确定具有重大影响，故原告主张被告作出的有关碧桂园生态城二期系梓橦路小学渔子溪学校学区房的宣传应当视为合同内容的主张，本院不予采纳，原告据此主张被告赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告是否多缴纳了增值税，被告是否应当向原告退还的问题。本院认为，首先，增值税的纳税人系在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，本案案涉房屋增值税的纳税义务人系被告同汇公司，而非原告，税率的调整由国家行政主管部门确定，税率的调整产生的风险由纳税义务人承担，国家降低增值税的主要目的是给企业减负；其次，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定了房屋价款为1373956元，计价方式为房屋总面积乘以单价，双方并未约定涉案房屋总价款随增值税税率的变化而调整，案涉房屋销售增值税税率由11%下降至9%，不影响房屋总价款，故原告要求被告退还税款，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告许明、黄艳玲的诉讼请求。 案件受理费本院减半收取2695元，由原告许明、黄艳玲负担。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  陈佳 二〇二一年一月十九日 书记员  蔡娜