上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23914号原告：上海特捷投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑宝其，董事长。委托诉讼代理人：黄翔杰，上海兰迪(福州)律师事务所律师。被告：赵某，男，1981年4月19日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。第三人：徐剑青，女，1977年11月16日生，汉族，住上海市嘉定区徐行镇小庙村XXX号。委托诉讼代理人：郑仲文，男，1974年12月19日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海特捷投资管理有限公司(以下简称特捷公司)与被告赵某、第三人徐剑青间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄翔杰、被告的委托诉讼代理人孙瑶、第三人的委托诉讼代理人郑仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告退还原告租金415,000元；3、被告退还原告押金150,000元。事实和理由：2016年11月5日，原告委托其员工徐剑青(即本案第三人)签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区园国路XXX号内东2号厂房(以下简称涉案厂房)出租给原告，租赁期限为2017年1月1日至2019年6月30日，年租金为106万元，押金为15万元。2017年3月28日，双方签订《补充协议》约定年租金为102万元，月租金为85,000元，自2017年4月30日起计算租金。合同签订后，原告向被告支付押金15万元，于2017年3月30日支付了2017年4月30日至2017年10月29日的租金51万元，又于2017年10月24日支付房租33万元。2017年3月27日原告与案外人上海旭津物流有限公司(以下简称旭津公司)签订房屋租赁合同，将上述房屋转租给旭津公司用于物流仓储使用。合同签订后，旭津公司在支付了六个月的房租及物业管理费后就不再支付后续费用。2018年7月，特捷公司以旭津公司拖欠上述费用为由向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，现该案已作出判决并已生效。该生效判决认定，本案涉案厂房属于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且涉案厂房所有人已于2017年9月收回房屋，故特捷公司之后不再享有出租涉案厂房并获得收益的权利。原告认为,基于上述事实，原告与作为房屋转租方的被告所签订的《厂房租赁合同》也属于无效合同，因无效合同而取得的财产，依法应当予以返还。故原告特诉至贵院，望判如所请。被告赵某辩称：同意双方间《房屋租赁合同》无效，不同意原告的其他诉请。当时与被告签订合同时，被告对于徐剑青与原告间的委托关系并不知情，且后续的《补充协议》仍由徐剑青签订，故被告认为涉案合同的合同相对方系第三人徐剑青，原告并非本案适格主体，无权向被告主张返还租金及押金。涉案厂房被收回系因案外人上海韩德塑料制品有限公司(以下简称韩德公司)未及时向涉案厂房所有人支付费用导致，因此侵权主体系韩德公司，原告应向韩德公司主张相关款项的返还。即便被告有返还租金的义务，也只应返还2017年10月23日之后的租金。押金是否退还由法院依法判决。第三人徐剑青述称：同意原告的诉讼请求。徐剑青是原告特捷公司的员工，徐剑青的丈夫郑仲文是原告特捷公司的股东及实际经营人。被告一直是与郑仲文商谈租赁事宜，因被告要求尽快签订合同，而当时郑仲文不在场，又赶不过来，遂特捷公司委托徐剑青签订《房屋租赁合同》。因为徐剑青已经与原告签订了《房屋租赁合同》，故后续仍由其签订《补充协议》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日，安亭镇吕浦村村民委员会(上海吕浦实业有限公司)与案外人上海韩德塑料制品有限公司(以下简称韩德公司)签订《厂房租赁协议》，约定吕浦村委会(吕浦公司)将位于上海市嘉定区园国路XXX号两栋新厂房，共计建筑面积6745平方米，出租给韩德公司，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止，合同另约定，未经吕浦公司同意，韩德公司不得以任何形式将厂房转租第三人。2016年11月5日，韩德公司与案外人赵某签订《房屋租赁协议》，约定韩德公司将上海市嘉定区园国路XXX号内东2号厂房，建筑面积2700平方米出租给赵某。同日，赵某(甲方、出租方)与徐剑青签订《房屋租赁协议》，约定乙方承租园国路XXX号内东2号厂房，面积3250平方米，用于生产加工业务，租赁期限为2017年1月1日至2019年6月30日，进驻期为一个月，租金为全年106万元，乙方应于合同签订当天支付押金15万元整，后期按6个月结算一次，先付后用，合同另约定其他内容。上述合同签订当日，徐剑青丈夫郑仲文以银行转账的方式向赵某支付押金15万元，赵某于同日开具相同金额的收据，并载明“交款单位：徐剑青，收款方式：转账，收款事由：上海市嘉定区园国路XXX号厂房租金押金”。2017年3月28日，赵某(甲方、出租方)与徐剑青(乙方、承租方)就涉案厂房签订《补充协议》，约定租金计算日自2017年4月30日至2019年6月30日止，2017年3月30日至2017年4月29日为免租期，并手书“备注：最终确认年租金102万元整”。上述协议签订后，徐剑青丈夫郑仲文于2017年3月30日以银行转账的方式向赵某支付租金51万元，赵某于同日开具相同金额的收据，并载明“交款单位：徐剑青，收款方式：现金，收款事由：2017年4月30日-10月29日房租，园国路XXX号东2厂房”。2017年10月24日，郑仲文再次以银行转账的方式向赵某支付了涉案厂房第二季度租金33万元。因韩德公司擅自转租，吕浦公司于2017年9月26日向其发出《解除通知书》并收回涉案厂房。吕浦公司又向旭津公司发出了告知书，告知旭津公司如需继续租赁涉案厂房，应与吕浦村委会协商后续租赁事宜。之后，双方遂于2017年10月16日就涉案厂房签订了《厂房租赁协议》。2018年4月25日，因安亭镇拆违整治及物流企业整治导致上述协议无法继续履行，双方协商一致同意该协议于当日终止。2018年7月，因旭津公司未按约支付租金，特捷公司诉至本院，案号为(2018)沪0114民初11835号，要求旭津公司支付使用费、物业管理费等。该案中，旭津公司提起反诉，认为涉案厂房未取得建设工程规划许可证及房屋产权证，租赁合同应为无效。该案经审理后认为，涉案厂房未办理建设工程规划许可证或相关审批手续，故双方租赁合同无效。且认为，吕浦公司已于2017年9月26日收回系争房屋，此后特捷公司不再享有出租涉案房屋并获得收益的权利，且吕浦公司与旭津公司已就涉案厂房另行签订房屋租赁合同，旭津公司将此后的房屋使用费均已付至吕浦公司，故判决：确认特捷公司与旭津公司就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》无效，对特捷公司要求旭津公司支付2017年11月23日之后的房屋使用费的诉请不予支持。2020年7月，赵某诉至本院，要求确认其与韩德公司就涉案厂房签订的《房屋租赁协议》无效，并要求韩德公司退还押金及部分租金(使用费)。本院经审理，于2020年9月28日作出(2020)沪0114民初14395号生效判决：确认赵某与韩德公司间就涉案厂房签订的《房屋租赁协议》无效，对于赵某支付的2017年9月26日之后的使用费及押金，韩德公司应予返还。另查：1、徐剑青于2016年9月1日与特捷公司签订固定期限的《劳动合同》，期限为自2016年9月1日至2021年8月31日，其工作内容为行政管理。2、2018年5月10日，特捷公司出具一份《证明》，证明徐剑青与赵某就涉案厂房签订《房屋租赁协议》系由特捷公司授权。3、涉案厂房因属违章建筑，现已被拆除。本院认为，本案的争议的焦点：1、原告特捷公司的主体资格是否适格？2、特捷公司要求退还已支付的部分房屋使用费能否得到支持？关于争议焦点一，徐剑青的身份是特捷公司的员工，且特捷公司出具的情况说明证明了徐剑青签订涉案租赁合同系经过特捷公司的授权，实际上涉案房屋也是以特捷公司的名义对外转租。赵某就涉案厂房的租赁事宜一直与徐剑青的丈夫郑仲文洽谈，郑仲文系特捷公司的股东，且房屋使用费实际由郑仲文向赵某支付，可以推定赵某正是基于徐剑青系特捷公司员工，又系郑仲文妻子的双重身份，才同意与徐剑青签约。承租涉案厂房的主体应当认定为特捷公司。特捷公司作为原告来主张权利，主体适格。经生效判决确认，涉案厂房属无证建筑，故特捷公司与赵某就涉案厂房签订的《房屋租赁协议》及补充协议应属无效。合同无效后，特捷公司在使用涉案厂房期间可参照租金标准向赵某支付房屋使用费。因吕浦公司已于2017年9月26日收回了涉案厂房，此后韩德公司无权继续向赵某收取房屋使用费，赵某亦无权继续向特捷公司收取房屋使用费，故赵某应将其收取的2017年9月26日之后的房屋使用费予以退还。特捷公司主张退还自2017年10月1日起的使用费415,000元，本院予以支持。特捷公司诉请赵某返还押金15万元，本院亦予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、2020年修订的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告上海特捷投资管理有限公司与被告赵某于2016年11月5日签订的《房屋租赁协议》及双方于2017年3月28日签订的补充协议无效；二、被告赵某应于本判决生效之日起十日内退还原告上海特捷投资管理有限公司房屋使用费415,000元；三、被告赵某应于本判决生效之日起十日内退还原告上海特捷投资管理有限公司押金150,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,450元，减半收取4,725元，由被告赵某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 颖二〇二一年一月二十九日法官助理  陈伊菡书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。