上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初19466号原告：蒋琳，女，1970年2月21日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王祎文(原告蒋琳丈夫)，住同原告蒋琳。被告：上海钷垚公寓管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱林军。原告蒋琳与被告上海钷垚公寓管理有限公司(以下简称钷垚公司)服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告蒋琳的委托诉讼代理人王祎文到庭参加诉讼。被告钷垚公司经本院以公告方式送达起诉状副本及传票，无正当理由拒不到庭应诉，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告蒋琳向本院提出本诉诉讼请求：1、判令终止原、被告签订的《物业托管经营合同》；2、判令被告返还托管物业；3、判令被告支付滞纳金114.21元；4、判令被告支付2019年4-12及2020年3月共10个月租金差额432元；5、判令被告支付2020年始至房屋返还日止拖欠租金；6、判令被告支付违约金3,055.39元。诉讼过程中，被告撤回了第3项诉请。事实和理由：2018年3月30日，原告就名下物业即位于江苏省南通市开发区长虹路XXX号的中港白金公寓1单元1009号房屋与被告签订为期5年的《物业托管经营合同》。按合同约定，2018年4月至2019年3月被告应付原告保底收益为每月1,500元(其中应扣税金4%)以后每年按上一年的保底收益递增3%，租金一季一付，每季度最后一个月的25日为付款日，双方就迟延付款等违约行为的赔偿进行了约定。合同还约定被告有90天筹备期，原告同意以第一年6个月租金抵扣部分软装费用，2018年原告没有收款记录。2019年3月25日，被告第一次正常付款。2019年6月26日，被告未按合同约定递增3%的金额打款，原告追问，被告未告知缘由。2019年10月25日，被告打款时间迟延一个月，抵扣合同约定15天宽限期，违约15日。2019年底，被告未能按期支付当月租金，且拖延。2020年2月20日，原告收到被告所寄《减租倡议书》，双方达成补充协议，被告按时打款，原告同意减免两个月租金，如果再次违约，则原告有追索权利。但在2020年7月，原告突然被告知中港白金公寓项目在7月初已经关闭，租金无法支付。原告遂诉讼来院。被告钷垚公司未作答辩也未提供任何证据。鉴于被告未到庭应诉，本院通过庭审对原告提供的证据(《物业托管经营合同》、《物业软装配置服务协议》、补充协议、减租倡议书、告知函、商品房买卖合同)进行了核对，确认原告提供证据真实、合法。基于上述认定的证据及原告的陈述，本院确认如下事实：2017年11月，原告购买了坐落于江苏省南通市开发区长虹路XXX号中港白金大厦1单元1009号房屋。2018年3月30日，原(甲方)、被告(乙方)双方签订《物业托管经营合同》约定甲方将诉争房屋托管给乙方。乙方对托管物业进行改造、装修及配置设施。双方协商一致采用保底委托方式。委托周期为5年。首年月租金1,500元/月，托管期次年起，托管合约期内，每年按上一年保底收益递增3%。乙方为甲方提供的软装装修服务等，筹备期为90天，在此期间，业主不享有任何租赁收益。双方约定，乙方完成软装布置等以满足房屋运营所需基础条件，进入经营托管合约生效期。租金结算将于每季度租期最后一个月25日前转账结算。由乙方代甲方缴纳税金并开具发票，从每月保底租金中扣除税金部分，发票复印件作为凭证。合同还约定，无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日，除应按协议约定如数支付给甲方外，还应支付迟延之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过30日，甲方有权提出解除合同。除另有约定外，违约金为两个月保底委托租金。同日，原、被告双方还签订《物业托管经营合同补充协议》约定《物业经营托管协议》的生效日期为2018年4月12日，结束日期为2023年4月11日。原告将电梯门禁卡、钥匙等交接给被告。该日，原告还与上海坛禹公寓管理有限公司签订《物业软装配置服务协议》，装修金额为28,000元。鉴于原告同意以2018年应收取部分租金抵扣装修金额，故2019年3月25日、6月26日、10月25日，原告分别收到被告支付租金4,320元(扣除税金4%)。2020年2月17日、5月25日，被告分别向原告发送《减租倡议书》、《复函-(房东)减租倡议书》言明由于新型冠状病毒疫情，酒店客房被关停，倡议业主减免2020年2月1日至2月29日一个月租金。2020年6月15日，原、被告签订《物业托管经营合同补充协议(二)》约定，甲方暂接受乙方所提免租倡议，同意减免2020年2月及3月两个月租金。乙方保证在2020年6月15日之前将所拖欠的2019年第四季度租金及2020年第一季度租金(减免两个月)打到甲方账户上。今后租金如期、足额打到甲方账户，不得拖欠。如违反上述约定，甲方保留追索减免两个月租金的权利，同时保留追索相应违约金、滞纳金等相关费用的权利。2020年6月15日，原告收到被告支付的租金5,760元。由于被告未按时支付2020年4月起的租金，原告遂涉讼，要求解除合同。本院认为，原、被告双方签订的《物业托管经营合同》及相应补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。被告未按约支付租金，原告依合同约定享有解除权。现原告直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除，故涉案合同解除日期为起诉状送达之日即2020年12月19日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于拖欠租金，原、被告合同约定，托管合约期内，每年按上一年保底收益递增3%。而根据双方补充协议，《物业托管经营合同》生效日期为2018年4月12日，故自2019年4月12日始，原告所应取得的保底收益应予递增3%。现被告均按首年托管收益予以给付，原告主张拖欠的递增部分，本院对此予以支持，经计算截至2020年3月，拖欠递增部分租金为416.16元。自2020年4月始至房屋返还之日止租金，由被告支付原告。原告还主张，疫情期间租金，由被告补偿。但原告将诉争房屋交付被告，被告用于出租给他人，由于受疫情影响，政府采取一系列防控措施，客观上造成租赁合同履行困难，属于不可抗力，对此原告也同意免除被告两个月收益，于法无悖。被告自2020年4月起未按时偿付相关收益，原告也主张违约金以弥补其损失，对于原告要求被告支付已经免除部分的租金，本院不予支持。关于违约金，鉴于合同约定，违约需支付相应违约金，且违约金金额为两个月租金，故对原告要求被告支付违约金3,055.39元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(四)项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第五百九十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告蒋琳与被告上海钷垚公寓管理有限公司2018年3月30日签订的《物业托管经营合同》及补充协议于2020年12月19日解除；二、被告上海钷垚公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋琳坐落于江苏省南通市开发区长虹路XXX号中港白金公寓1单元1009号房屋；三、被告上海钷垚公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋琳自2019年4月12日始至2020年3月31日止的租金差额416.16元；四、被告上海钷垚公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋琳自2019年4月1日始至2020年4月11日止的租金543.84元；五、被告上海钷垚公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋琳自2020年4月12日始至房屋返还日止按每月1,527.70元计算的租金；六、被告上海钷垚公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告蒋琳违约金3,055.39元；七、驳回原告蒋琳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币86元，减半收取计43元，由被告上海钷垚公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇二一年一月二十日书记员 孙汝俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。