山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终8203号 上诉人（原审被告）：栾启锋，男，1977年12月11日出生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：潍坊利和置业有限公司，住所地潍坊高新区新城街道府佑社区十甲花园17号商住楼1号商铺。 法定代表人：陈晓宁，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋蕊蕊，山东元仓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军，山东元仓律师事务所律师。 上诉人栾启锋因与被上诉人潍坊利和置业有限公司（以下简称利和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0791民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 栾启锋上诉请求：撤销一审判决，对违约金部分依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、按照双方合同约定，剩余购房款项由上诉人贷款支付，需要确定贷款不能批复的原因。上诉人积极配合被上诉人办理贷款，上诉人自身征信良好没有任何不良记录，贷款始终未能批复只能是被上诉人的原因，并且被上诉人未通知过上诉人不能办理贷款，也未催告过上诉人缴纳剩余房款，直接向上诉人追要195245.5元的违约金，没有事实和法律依据。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，被上诉人对其起诉主张应当向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。但是被上诉人一审过程中并没有提交2009年1月7日双方签订的《商品房买卖合同书》原件，虽上诉人手中的复印件内容与被上诉人复印件一致，但庭审中当事人明确对该复印件不认可，上诉人的该复印件是由被上诉人的复印件复制后提供给上诉人的，上诉人要求于原件核对确认该复印件的真实性。因该合同是为了办理贷款时，被上诉人要求上诉人签订的，当时被上诉人并未给上诉人提供过原件，上诉人在签订购房合同和贷款合同时，合同都是空白的，并且并未对逾期付款违约金进行过约定。原审法院依据该复印件证据认定事实错误。3、原审中被上诉人提交的2009年1月7日双方签订的商品房买卖合同复印件中约定的违约金日万分之三上诉人不予认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》日万分之三的违约金约定已经超出被上诉人损失156459元的30%，若损失无法确定，应按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 被上诉人利和置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 利和置业公司向一审法院起诉请求：1、判令栾启锋支付利和置业公司房款156459元、配套费13080元、维修基金2638.8元、契税5999.76元、产权工本费80元，共计178257.56元及逾期付款违约金195245.5元（自2009年1月7日计算至2019年1月6日止，自2019年1月7日至实际付款之日止，继续按照合同约定的日万分之三计算）；2、诉讼费由栾启锋承担。 一审法院认定事实：2007年4月29日，恒信公司、栾启锋签订商品房买卖合同，约定：栾启锋从利和置业公司购买潍坊高新区××花园小区××号楼××号房屋，合计购房款409510元。该合同第三条付款方式约定，合同签订时付168000元，其余购房款由利和置业公司协助从建设银行办理贷款，不足部分由栾启锋自筹资金交付（如利和置业公司不能于2007年11月30日前为栾启锋办理按揭贷款，利和置业公司可先将房屋交于栾启锋，待具备按揭贷款条件时，双方及时办理按揭贷款缴付房款），交付使用时付至98%价款，其余2%办证后付清。合同第四条约定，房屋交付时间预计为2007年11月30日。合同还约定了其他事项。 2008年3月17日，栾启锋向利和置业公司交纳首付款131550元、车库款87960元、房屋维修基金9646.5元、配套费8335元、太阳能费2600元。2008年5月23日，利和置业公司将涉案的潍坊高新区××花园小区××号楼××号房屋交付给栾启锋。2009年1月7日，利和置业公司与栾启锋签订商品房买卖合同，约定栾启锋购买利和公司开发建设的位于潍坊高新区××花园小区××号楼××号房屋，建筑面积为109平方米，单价为每平方米2950元，总价321550元，车位价款87960元，以上两项合计409510元。合同第六条约定，栾启锋于合同签订之日交清首付款131550元，余款19万元由利和置业公司协助栾启锋向银行贷款，车库款87960元于合同签订之日交清。合同第七条约定，栾启锋如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，栾启锋按日向利和置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同补充协议约定，按购房款3%比例应交纳维修基金金额为12285.30元。合同还约定了其他事项。 关于配套费、契税、产权工本费，利和置业公司主张：配套费13080元指的是城市基础设施配套费，按照每平方米133.97元×97.63平方米计算；契税5999.76元、产权工本费80元合同中没有约定，利和置业公司只是代收，相关计算标准庭后5日内核实并提交书面的回复意见。利和置业公司未在上述时间内提交书面的回复意见。 关于栾启锋未支付剩余购房款的原因，栾启锋主张，2009年1月，恒信公司工作人员王伟通知栾启锋有购房补贴政策，让栾启锋到房管局办理购房补贴2万元，签订建设银行按揭贷款合同，为栾启锋办理贷款，但一直没有办理结果，后栾启锋家属曾联系恒信公司问何时办理贷款手续、产权证，2013年栾启锋找王伟，王伟说再等等，至今一直没有办理成功，栾启锋没有以现金方式向恒信公司缴纳剩余房款；恒信公司主张，根据房屋买卖合同恒信公司为栾启锋的贷款提供协助，并非是由恒信公司为其办理贷款，因为栾启锋的原因银行贷款未审批通过，涉案房屋交付使用后，恒信公司多次向栾启锋主张支付剩余购房款，但栾启锋至今未支付，房产证因栾启锋未缴纳剩余购房款，故没有办理房产证。 对当事人有争议的证据和事实，认定如下： 1、利和置业公司提交交款确认单复印件一份，证明栾启锋购买房屋实际面积为97.63平方米，栾启锋于2008年3月17日向利和置业公司缴纳房屋首付款、车库款、部分维修基金、太阳能款、配套费共计240091.5元，尚欠利和置业公司购房款156459元、城市基础设施配套费13080元、维修基金2638.8元、契税5999.76元、产权工本费80元，共计178257.56元。经质证，栾启锋主张交款确认单系利和置业公司单方提交，不予认可，主张栾启锋在缴纳首付款时已经缴纳维修基金9646.5元、配套费8335元，不应重复缴纳，契税、工本费没有缴纳。经审查，利和置业公司提交的交款确认单系复印件，且没有栾启锋的签字确认，对该证据的真实性和证明力，不予确认。 2、利和置业公司提供潍政发（2007）49号《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》，证明涉案房屋建成时间为2007年，根据该通知规定新建项目城市基础设施配套费是计入房价的，涉案房屋不属于新建项目，应缴纳城市基础设施配套费。经质证，栾启锋不予认可。经审查，利和置业公司未提供相应证据证实涉案房屋是否系上述通知中规定的新建项目，对上述通知与本案的关联性，不予确认。 一审法院认为，2009年1月7日，利和置业公司与栾启锋签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。利和置业公司已向栾启锋交付涉案房屋，履行了相应的合同义务。根据利和置业公司的自认，涉案房屋的实际面积为97.63平方米，故涉案房屋（不含车库）的价款共计288009元，扣除栾启锋已经支付的购房款131550元，剩余购房款156459元栾启锋应及时支付给利和置业公司。利和置业公司要求栾启锋支付城市基础设施配套费13080元、契税5999.76元、产权工本费80元，证据不足，不予支持。根据商品房买卖合同的约定，维修基金按购房款的3%交纳，因涉案房屋的购房总价款为375969元（主房价款288009元、车库价款87960元），故栾启锋应交纳的维修基金的数额为11279.07元，扣除栾启锋已经交纳的维修基金9646.50元，剩余维修基金1632.57元，栾启锋应及时向利和置业公司交纳。关于逾期付款违约金问题，综合考虑栾启锋逾期付款的原因、合同实际履行情况、当事人的过错程度以及利和置业公司的实际损失情况，将2009年4月7日即双方签订商品房买卖合同期满三个月之日作为逾期付款违约金的起算点比较妥当，合同约定的栾启锋按日向利和置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金不高，对违约金的计算标准无需调整。利和置业公司要求栾启锋支付逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持，但违约金的计算标准应为：自2009年4月7日起至栾启锋实际支付之日止，以剩余购房款156459元为计算基数，按日万分之三计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、栾启锋支付潍坊利和置业有限公司剩余购房款156459元及逾期付款违约金（自2009年4月7日起至栾启锋实际支付之日止，以剩余购房款156459元为计算基数，按日万分之三计算）、维修基金1632.57元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回潍坊利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6902元，减半收取3451元，保全费2388元，共计5839元，由栾启锋负担5700元，潍坊利和置业有限公司负担139元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，上诉人栾启锋与被上诉人利和置业公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。利和置业公司已向栾启锋交付涉案房屋，履行了相应的合同义务，栾启锋应及时交纳房款。一审依据查明的事实，认定上诉人应将剩余购房款156459元及剩余维修基金1632.57元交纳利和置业公司，并无不当。关于栾启锋未支付剩余购房款的原因，双方各执一词，但栾启锋未支付剩余购房款是客观存在的事实，故一审综合考虑栾启锋逾期付款的原因、合同实际履行情况、当事人的过错程度以及利和置业公司的实际损失情况，将2009年4月7日即双方签订商品房买卖合同期满三个月之日作为逾期付款违约金的起算点，并无不当，但合同约定栾启锋按日向利和置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金过高，本院予以调整。违约金的计算标准为：以剩余购房款156459元为计算基数，自2009年4月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、变更山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0791民初615号民事判决第一项为“栾启锋支付潍坊利和置业有限公司剩余购房款156459元及逾期付款违约金（以剩余购房款156459元为计算基数，自2009年4月7日起至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日至实际履行日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、维修基金1632.57元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；” 二、驳回潍坊利和置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6902元，减半收取3451元，保全费2388元，共计5839元，由栾启锋负担5700元，潍坊利和置业有限公司负担139元。 二审案件受理费6902元，由栾启锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二一年一月二十五日 书记员  褚诗舒