福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初9784号 原告：李文杰，男，1989年4月17日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈添福，福建厦成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文灯，福建厦成律师事务所律师。 被告：厦门市思明区鑫天天隆旅馆，住所地福建省厦门市思明区禾祥东路**********，统一社会信用代码91350203MA2XWJJ40H。 主要负责人：林根海。 被告：林根海，男，1961年8月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：张**，福建凌一律师事务所律师。 原告李文杰与被告厦门市思明区鑫天天隆旅馆（以下简称鑫天旅馆）、林根海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文杰及本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文杰向本院提出诉讼请求：1．确认李文杰与鑫天旅馆于2014年2月9日就厦门市思明区禾祥东路170号之七房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除；2．鑫天旅馆立即将厦门市思明区禾祥东路170号之七房屋腾空、退还给李文杰；3．鑫天旅馆支付李文杰自2016年4月16日起至2020年4月15日期间拖欠的租金95604元；4．鑫天旅馆支付李文杰房屋占有使用费（按每月17103.35元的标准，自2020年4月25日起计算至实际腾空、退还房屋之日止，总额中扣除鑫天旅馆在2020年4月8日支付的租金12850元）；5．鑫天旅馆支付李文杰拖欠租金的违约金（2016年4月16日起至2016年7月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2016年5月1日起计算，2016年7月16日起至2016年10月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2016年7月31日起计算，2016年10月16日起至2017年1月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2016年10月31日起计算，2017年1月16日起至2017年4月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2017年1月31日起计算，2017年4月16日起至2017年7月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2017年5月1日起计算，2017年7月16日起至2017年10月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2017年7月31日起计算，2017年10月16日起至2018年1月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2017年10月31日起计算，2018年1月16日起至2018年4月15日期间拖欠租金3855元的违约金自2018年1月31日起计算，2018年4月16日起至2018年7月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2018年5月1日起计算，2018年7月16日起至2018年10月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2018年7月31日起计算，2018年10月16日起至2019年1月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2018年10月31日起计算，2019年1月16日起至2019年4月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2019年1月31日起计算，2019年4月16日至2019年7月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2019年5月1日起计算，2019年7月16日起至2019年10月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2019年7月31日起计算，2019年10月16日起至2020年1月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2019年10月31日起计算，2020年1月16日起至2020年4月15日期间拖欠租金8095.5元的违约金自2020年1月31日起计算，均按每日万分之五的标准计算至实际付款之日止）；6．林根海对鑫天旅馆前述第3、4、5项诉讼请求中的付款债务承担补充责任。 事实和理由：2014年2月9日，李文杰委托父亲李火星于与鑫天旅馆签订《房屋租赁合同》，约定：李文杰将厦门市思明区禾祥东路170号之七房屋（以下均称讼争房屋）出租给鑫天旅馆，租赁期限自2014年4月16日起至2030年4月15日止，每月租金为12850元，每两年递增10%，租金按季度支付；鑫天旅馆如有拖欠租金，每逾期一日按月租金的万分之五支付违约金，拖欠租金达半个月以上的，李文杰有权提前解除合同、收回房屋，没收押金12850元。根据合同约定，2016年4月16日起至2018年4月15日期间每月租金为14135元，2018年4月16日起至2020年4月15日期间每月租金为15548.5元，自2020年4月16日起至2022年4月15日期间每月租金为17103.35元。但鑫天旅馆自2016年4月16日起至今仅按每月12850元支付租金，未足额支付（递增部分）租金长达四年多，已构成严重违约，李文杰依照合同有权解除合同并要求鑫天旅馆承担违约责任。在2020年2月底之前，李文杰与鑫天旅馆已经就解除《房屋租赁合同》达成合意，但当时鑫天旅馆已经支付租金至2020年4月15日，故李文杰同意鑫天旅馆使用讼争房屋至2020年4月15日。2020年4月8日，鑫天旅馆突然支付李文杰租金12850元，称要继续租赁讼争房屋；李文杰对此没有同意。后李文杰在2020年4月24日向鑫天旅馆、林根海发出《通知函》，以鑫天旅馆长期拖欠递增部分租金为由，通知解除《房屋租赁合同》。因此，李文杰与鑫天旅馆签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月24日解除，鑫天旅馆应将讼争房屋腾空返还给李文杰，并支付李文杰2016年4月16日起至2020年4月15日期间拖欠的递增部分租金合计95604元及相应的逾期支付违约金、自2020年4月25日起的房屋占有使用费。鑫天旅馆是林根海投资的个人独资企业，林根海应对鑫天旅馆的金钱给付债务承担补充责任。 鑫天旅馆、林根海辩称，1．因新冠肺炎疫情影响，李文杰应当免除2月份租金、减半收取3-4月份的租金，鑫天旅馆已支付的租金可使用至2020年7月15日，不存在拖欠2020年4月15日起至2020年7月15日期间租金的情形。2．根据《房屋租赁合同》约定，每一期租金应在每季度满后的15日前付清，鑫天旅馆拖欠租金达半个月以上的，李文杰有权提前解除合同。因此，鑫天旅馆应在2020年4月15日前付清2020年第二季度租金，若未在2020年5月1日前付清，李文杰才享有合同解除权。现李文杰要求确认《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除，但此时其并不享有合同解除权，其通知解除合同不符合法律规定。而且，至少自2020年4月21日起，讼争房屋即被新的承租人占有使用，即李文杰至少已从2020年4月21日起拿回讼争房屋，其于2020年4月24日通知解除合同没有依据。3．李文杰在合同未到期、未解除的情况下即将讼争房屋以高价另行出租给他人并交付使用，存在违约行为，严重侵害了鑫天旅馆的合法权益。李文杰已经向新的承租人收取租金，其无权再要求鑫天旅馆返还讼争房屋并支付房屋占有使用费。4．由于经济不景气，出租率低，鑫天旅馆与李文杰商定租金自2016年4月起不再“每两年递增10%”，现李文杰仅以双方未书面约定而背弃这一承诺，违背了诚实信用原则，其要求鑫天旅馆支付递增部分租金及违约金不应当得到支持。5．鑫天旅馆与郑安中、钱新勇、王泉升签订了《房屋租赁合同书》，郑安中、钱新勇、王泉升已经承接了鑫天旅馆与李文杰签订的《房屋租赁合同》中鑫天旅馆的全部义务，故李文杰要求鑫天旅馆承担责任缺乏依据。鑫天旅馆是独立主体，林根海并非鑫天旅馆的实际经营者，李文杰要求林根海承担补充责任缺乏依据。综上，李文杰提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区禾祥东路170号之七房屋登记权利人为李文杰，建筑面积为62.62平方米。鑫天旅馆为个人独资企业，投资人为林根海。 2014年2月9日，李文杰的父亲李火星与鑫天旅馆签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区禾祥东路170号之七房屋出租给乙方鑫天旅馆，租赁期限自2014年4月16日起至2030年4月15日止，每月租金为12850元，每两年递增10%；乙方应按季度支付租金，每一期交纳时间为每季度满后的15日前，租金存入李火星的银行账户；合同签订之日，乙方应支付甲方押金12850元，待合同期满后且乙方交清租赁期间应交的费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；乙方如有拖欠租金，每逾期一日按月租金的万分之五向甲方支付违约金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同、收回房屋，没收押金。该合同抬头部分载明“甲方：李火星、李文杰”，落款签字部分载明“甲方：李火星（李文杰）代”。 上述合同签订后，鑫天旅馆按每月12850元的标准支付租金至2020年4月15日，于2020年4月8日支付租金12850元，租金均是直接支付给李火星。 根据鑫天旅馆提交的证据显示，林根海与郑安中、钱新勇、王泉升于2014年10月25日签订《房屋租赁合同书》，约定甲方鑫天旅馆（林根海）将厦门市思明区禾祥东路174号202室-206室、302室-306室出租给乙方郑安中、钱新勇、王泉升，租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，甲方同意将厦门市思明区禾祥东路170号之七店面租赁合同也一并由乙方承受至2024年12月31日止。 2020年3月8日，李火星发微信给鑫天旅馆的代理人林慰祖说“到4月15日店面要解除合同，不租了”，林慰祖答“好，我告诉承租户”，李火星又说“林总，根据你前些时间说的经营不下去了，我的店铺要另想办法了，今天正式通知你租期最晚到2020年4月15日结束，以免双方经济受损失”。2020年4月1日，林慰祖发微信给李火星说“由于郑安中变卦说其还要继续经营，其已将租金多付一个月，现将该月租金转给你，其他租金待郑安中转到，再一并支付给你”，李火星答“一个月租金不用转了，不租了，已答应别人了，到时不好办”。 2020年4月1日，鑫天旅馆的代理人张**律师与李火星对讼争房屋租赁事宜进行电话沟通，其中李火星说“因为我认准林慰祖的人品，他老是汇那个钱，两年一递增嘛，到现在目前一分钱没递增，我也说算了嘛，反正多收一点少收一点，跟林慰祖是朋友嘛，他打款很及时，我就说算了”，张**确认林慰祖代表鑫天旅馆。2020年4月9日，张**与李火星再次进行了通话，李火星确认已经将讼争房屋另行出租给他人，并收取了3个月租金。 2020年4月21日，张**告与李火星进行电话沟通，张**告知讼争房屋已被上锁、一楼到二楼通道也被封堵；李火星回复不清楚是谁上锁的，并表示虽然已经将讼争房屋另行出租给陈阿丽，但并未将房屋钥匙交付给陈阿丽。 2020年4月24日，李文杰以短信方式向林根海发送《通知函》，以鑫天旅馆自2016年4月16日起未支付递增部分租金构成违约为由，通知鑫天旅馆解除双方签订的《房屋租赁合同》。 根据李文杰提供的李火星的微信聊天记录显示，2020年2月29日，陈阿丽向李火星转账支付了租赁讼争房屋的定金20000元，并微信询问了李火星的地址拟去找李火星见面并拿定金收条，李火星将定位地图发给了陈阿丽。2020年3月3日，陈阿丽发微信给李火星说“李总，合同条款你看完了吗……我把电子版的也发给你，你可以打印”，并向李火星发送了租赁合同电子文档。2020年3月5日，陈阿丽转账支付给李火星讼争房屋第一季度租金28000元，还发微信说“李总，您今天签好合同麻烦将合同文件，身份证复印件，房租产权证复印一起寄给我”，李火星将其身份证复印件、讼争房屋产权证复印件发微信给陈阿丽。2020年3月19日，陈阿丽发微信给李火星说“我们签的店铺租赁合同，我去工商咨询了，没办法办理营业执照，需要一份授权委托书……”。2020年8月8日，陈阿丽发微信给李火星说“禾祥东路这个店租赁至今，由于疫情影响，店铺一直不敢投入装修，物业也不让做餐饮店……看你这能否支持一下，适当的将一点租金，谢谢”。2020年8月14日，陈阿丽发微信给李火星说“近几天在整理店内卫生，发现没有水没有电……”；李火星在次日回复“我已全权委托律师处理，请于上班时间联系我律师……”。2020年9月24日，陈阿丽转账支付给李火星36000元，并微信告知李火星系2020年9月16日起至2020年12月15日期间的租金；李火星回复“我方至今未履行与你签订的房屋租赁合同，从未向你交付租赁房屋；但是你转来的钱今后可能会作为房屋占用费支付给相应的收款人，因此我方暂时代你保管你转来的钱”。 2020年8月20日，李文杰向福建省厦门市鹭江公证处申请对讼争房屋的相关现状进行保全证据，该公证处对此出具了（2020）厦鹭证内字第82617号《公证书》，其中载明“经现场察看，该店面外侧的玻璃门上锁，透过玻璃门可见店内地板上堆放有装修材料”。 目前，讼争房屋已重新装修并悬挂有“顶汤鲜捞粉”的招牌，处于营业状态。 审理中，李文杰还陈述，李文杰仅是授权委托李火星签订《房屋租赁合同》并收取租金，并未委托李火星减免递增部分租金，李文杰对李火星与张**之间沟通减免递增部分租金的情况并不知情，也不予追认。 本院向鑫天旅馆、林根海的委托诉讼代理人签发《调查令》，向讼争房屋的物业服务企业厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司调取讼争房屋包括租赁合同在内的装修备案材料（申请人或承租人可能为陈阿丽），厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司向本院提供了装修许可证、装修消防安全责任书、室内装饰装修管理服务协议（载明装修人为陈阿丽，装修期限2020年4月20日起至2020年4月30日）、收款收据。李文杰质证认为，对收款收据的真实性无异议，对其他证据的真实性均有异议，李文杰并未向陈阿丽交付讼争房屋，也不清楚目前讼争房屋的实际使用情况。 本院认为，充分考虑讼争房屋登记权利人为李文杰，李火星系李文杰父亲，结合《房屋租赁合同》落款处签字为“李火星（李文杰）代”，且李文杰提供李火星的微信聊天记录作为证据，故李文杰主张李火星系以被代理人李文杰的名义签订《房屋租赁合同》，李火星并非该合同的出租人，本院予以采信；本院亦认定李火星在合同履行中的行为均是以被代理人李文杰名义实施的行为，对李文杰发生效力。 李文杰与鑫天旅馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据在案李火星与鑫天旅馆代理人林慰祖的微信聊天记录，可以认定李文杰与鑫天旅馆已经协商同意《房屋租赁合同》履行至2020年4月15日，即自2020年4月16日解除。而李火星与鑫天旅馆代理人张**在2020年4月1日通话时，已经明确陈述“（租金）两年一递增嘛，到现在目前一分钱没递增，我也说算了嘛”，结合鑫天旅馆均是按每月12850元的标准支付租金至2020年4月15日，李文杰或李火星在双方发生争议之前并未就鑫天旅馆支付租金提出异议，足以认定双方已经协商同意截至2020年4月15日的租金均按每月12850元计算，期间不再“每两年递增10%”。因此，李文杰在2020年4月24日通知鑫天旅馆解除双方签订的《房屋租赁合同》，并不享有合同约定的解除权，且该合同在此之前已经解除，故该通知不发生解除合同的效力。现李文杰要求鑫天旅馆支付递增部分租金及相应的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 根据在案事实及证据，李文杰要求鑫天旅馆腾空退还讼争房屋并支付房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。首先，根据在案微信聊天记录及通话内容，特别是李文杰提供的李火星的微信聊天记录，可以认定李火星在2020年3月已就租赁讼争房屋事宜与陈阿丽签订合同，陈阿丽亦已在当月支付一个季度的租金，该合同已在履行中。其次，根据李文杰提供的李火星的微信聊天记录，陈阿丽在2020年8月份发给李火星的内容，可以看出陈阿丽已占有使用讼争房屋。第三，在2020年9月24日陈阿丽再次支付租金前，陈阿丽已支付一个季度租金，且多次与李火星就双方之间合同履行事宜进行沟通，李火星并未提出过异议。如果李文杰或李火星未将讼争房屋交付给陈阿丽使用或未同意由他人将讼争房屋交付给陈阿丽使用，李文杰或李火星未向陈阿丽提出异议，确实不符合一般交易习惯。第四，讼争房屋已经重新装修并投入经营使用，李文杰如果认为现在的占有使用人并非陈阿丽或者系无权占有，其完全可以向对方提出异议，但李文杰并未举示相应的证据，确实难谓合理。 综上，李文杰提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回李文杰的诉讼请求。 案件受理费26780元，减半收取计13390元，由李文杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇二一年一月十一日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。