安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5144号 原告：安徽南翔茶博城投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河大道100号，统一社会信用代码91340100051469917H。 法定代表人：余恒，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毕寅莹，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李小芹，上海天衍禾律师事务所律师。 被告：冯立琴，女，1973年9月24日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：孙何俊，安徽远致律师事务所律师。 原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司（以下简称南翔茶博城公司）诉被告冯立琴侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南翔茶博城公司的委托诉讼代理人李小芹，被告冯立琴及其委托诉讼代理人孙何俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南翔茶博城公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即停止侵权行为,从原告所有的位于合肥市包河区华夏茶博城2-6＃134、135、136、137号四间房屋内腾空房屋并搬离；2、依法判令被告向原告支付涉案四间房屋（总面积296.59方米）的占用费391498.80元（按每月每平方米60元标准,自2018年1月8日暂计至2019年11月6日）,并按每月每平方米60元标准继续支付房屋占用费至实际搬离案涉房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年1月5日,合肥市仲裁委员会裁决解除原告与被告签订的四份《商品房买卖合同》(编号为:20140458800813HX20140044、20140458800813HX2014004520140458800813HX20140046、20140458800813HX20140047),依据仲裁裁决书,原告办理了购房合同的登记备案撤销手续。原告在扣除替被告垫付的按揭贷款本息323058.07元及代偿银行剩余按揭款1521951.94元后,原告应退付被告的购房款为2132581.99元。2018年1月9日，原告根据安庆宜秀区人民法院协助执行通知书要求,将被告的购房款928758元转入该法院执行案款专户。2018年1月11日原告又根据包河区人民法院的协助执行通知书要求,将被告的购房款1328259.99元转入包河区法院执行案款专户。据此,原告实际协助法院执行被告的款项为2257017.99元,现被告仍强行占用上述房屋,经原告多次主动与被告沟通,要求其搬离房屋,但被告均不予理睬,导致原告无法将上述房屋出租出售,严重损害了原告的经济利益。 据此,原告为维护自身的合法权益,特依据《中华人民共和国侵权责任法》及《中华人民共和国物权法》等相关法律规定依法向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请。 被告冯立琴辩称：一、原告以侵权纠纷起诉系案由错误，本案应当是商品房买卖合同纠纷，而非侵权纠纷，原因是：侵权是指被告在没有合法前提下占有案涉房产，指的是占有行为从一开始就是违法的（比如砸门强占），而案涉房产是由被告冯立琴出资买下的，即便案涉的商品房买卖合同被裁决解除，原告请求被告返还原物也是基于双方买卖合同被解除而产生的合同法上的债权，受《合同法》约束，而不应受原告主张的《侵权责任法》和《物权法》调整。二、原告在没有完全且适当的履行自身返还义务以及就自身过错赔偿被告全部损失之前，无权要求被告返还案涉房产。《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从上诉法律规定可以看出，即便案涉合同被解除，双方均应承担清算以及如果给对方造成损失而产生的赔偿责任，而不是仅仅由被告冯立琴承担返还房产的责任。三、原告没有通知与被告进行清算，原告也没有就自身返还金额的数额向被告进行明确的告知，被告有权拒绝返还房产更无需支付所谓“占用费”。此外，原告应将被告的购房款返还至被告，而不是未经被告同意直接由转至第三方。即便原告认为是履行法院协助执行义务，可以不必征得被告同意，但原告依然负有就协助执行的金额告知被告的义务，被告在没有收到原告告知之前对原告的返还义务的履行情况是不知情的，当然可以拒绝自身的返还义务。四、即便暂时抛开原告应承担的过错赔偿不谈，原告自身的返还义务都没有履行完毕，被告有权拒绝返还房产更无需支付原告主张的“占用费”。从刚才提到的合同法的规定可以看出，合同解除后原告的返还责任不应仅局限于购房款本身，应当包括因案涉合同而取得的全部财产，原告收取得的案涉房产的办证费163311元当然也应在返还之列，此外原告没有证据证明代被告代偿本息322058元，裁决书确认的代偿金额为214881元。五、被告认为，合肥市仲裁委2017合仲字第0557号裁决书是一份错误的裁决，该裁决曲解了冯立琴在开庭时表达的“不同意原价退房，要求补偿房屋差价和装修”（即补偿是解除合同的前提条件）的意思表示，认为冯立琴同意解除案涉商品房买卖合同是严重的事实认定错误。六、被告冯立琴就原告应承担的因过错而导致案涉合同被解除的赔偿部分，已经起诉至法院。被告认为，在上述赔偿确定并由原告履行完毕前，被告不应返还案涉房产，请法庭中止本案审理或将两案合并审理。七、关于原告的诉请不成立，被告不存在侵权行为，原告充其量可以请求被告返还原物，而不是停止侵权。原告在自己的返还及赔偿义务履行完毕前没有权利要求被告返还，被告享有同时履行的抗辩权，截至目前，原告自身的返还及赔偿义务没有履行完毕，没有权利要求被告返还，因此原告第一项诉请不能成立。原告的第二项诉请不能成立，理由是：原告没有就自身义务履行完毕，无权要求被告返还房产，自然无权要求被告支付占用费，支付占用费的前提是原告自身义务履行完毕，并且明确告知了被告。关于60元每月占用费的标准问题，我方认为原告没有合同依据及法律依据，我方无需支付上述占用费，另外，仅从形式上看该占用费的起算时间，原告主张从2018年1月8日开始计算也是错误的，即便原告的义务履行完毕，占用费也应当是从原告自身义务履行完毕，并且就自身履行情况告知了被告，被告无正当理由拒绝返还，而2018年1月8日是原告签收裁决书的日期无任何法律依据。综上，原告在自身返还义务和赔偿义务完全恰当的履行完毕前，无权要求被告返还案涉房产，请法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南翔茶博城公司提供的生效的合肥市仲裁委于2018年1月5日出具的（2017）合仲字第0557号裁决书，载明：“2014年9月9日，南翔茶博城公司与冯立琴签订的四份《商品房买卖合同》(编号为:20140458800813HX20140044、20140458800813HX20140045、20140458800813HX20140046、20140458800813HX20140047),约定冯立琴购买南翔茶博城公司开发的华夏国际茶博城2-6#134、135、136、137号商品房，建筑面积约296.59平方米，总价款3977592元，冯立琴先后分两次支付首付款2007592元，剩余1970000元房价款冯立琴已申请徽商银行的按揭贷款支付至南翔茶博城公司账户，南翔茶博城公司为冯立琴的按揭还款承担阶段性连带保证责任等。2016年12月至提起本次仲裁期间，冯立琴已连续8个月未向银行偿还按揭贷款，导致南翔茶博城公司为其垫付还款214881.27元。”据此，仲裁庭认为由于冯立琴未能按时偿还银行贷款，导致南翔茶博城公司承担保证责任，南翔茶博城公司申请解除合同的请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。尽管冯立琴未提出反请求，返还冯立琴购房款仍是合同解除后，南翔茶博城公司应有义务等，据此裁决：一、解除南翔茶博城公司与冯立琴之间四份《商品房买卖合同》(编号为:20140458800813HX20140044、20140458800813HX20140045、20140458800813HX20140046、20140458800813HX20140047)；二、冯立琴支付南翔茶博城垫付款214881.27元及律师费20000元等。 上述四份《商品房买卖合同》签订后，南翔茶博城公司就将合同所涉房屋交付冯立琴使用，冯立琴向徽商银行申请个人商用房贷款197万元并支付房屋契税等费用，亦将房屋装修后开设合肥市包河区天缘草茶叶华夏茶博城店。通过南翔茶博城公司提供银行交易显示自2016年12月至2017年12月共计为冯立琴向徽商银行垫付款项323058.07元。2018年1月9日，安庆市宜秀区人民法院向南翔茶博城公司发出（2017）皖0811执9623号协助执行通知书，要求扣留（提取）冯立琴在南翔茶博城公司的购房款928758元。同日，南翔茶博城公司向执行通知书记载的法院账户转款928758元。2018年1月10日，南翔茶博城公司代冯立琴向徽商银行偿还款项1521951.94元，徽商银行出具贷款结清证明，确认冯立琴于2015年1月5日办理的个人商用房贷款197万元已于2018年1月10日由南翔茶博城公司代为结清。2018年3月2日，南翔茶博城公司依据本院（2016）皖0111执3142号协助执行通知书要求扣留、提取冯立琴的购房款，向本院账户转款1328259.99元。 2018年6月27日，南翔茶博城公司向冯立琴发出《限期搬离通知书》，因冯立琴认为南翔茶博城公司未能将购房款返还情况告知，也没有通知其进行决算和沟通，未能搬离。其后，南翔茶博城公司将华夏茶博城2-6#134、135、136、137号四间房屋断水、断电。通过南翔茶博城公司提供的上述房屋照片显示房屋大门有锁具锁住，房屋内尚有冯立琴的物品存放。 案件审理中，南翔茶博城公司申请对华夏茶博城2-6#134/商134上、135/商135上、136/商136上、137/商137上间房屋2018年1月8日至2020年10月10日之间的租金进行评估，经摇号选定由安徽九通资产评估有限公司进行评估，九通公司出具的评估报告载明：经实施清查核实、市场调查和评定估算等评估程序后，评估对象于评估基准日2018年1月8日至2020年10月10日之间的租金评估值为366374元（详见评估明细）。特别事项：1、……；2、委估房屋门上上锁，现场勘查是无法进入，房屋内具体情况不详。从屋外观察，屋内进行了装修并存有物品，本次评估未考虑房屋装修及屋内物品及其他不知详情形对租金的影响。3……。 另查明：2020年5月22日，冯立琴以南翔茶博城公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷，要求南翔茶博城公司返还缴纳的办证费163311元，赔偿房屋增值部分损失1483000元，赔偿房屋装饰装修部分损失400000元，该案尚在审理中。 上述事实，有原、被告当庭陈述及仲裁裁决书、房屋所有权登记证明、银行转款凭证、协助执行通知书、照片、《商品房买卖合同》、契税等收据等书证予以证实，本院予以确认。 本院认为，通过生效的仲裁裁决书确认已经解除原告南翔茶博城公司与被告冯立琴之间的四份《商品房买卖合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告南翔茶博城公司有权要求被告冯立琴归还四份《商品房买卖合同》项下的房屋，原告南翔茶博城公司负有向被告冯立琴返还购房款，房屋的返还与购房款的返还是互为对待给付，通过庭审查明的事实在原告南翔茶博城公司已经将应付给被告冯立琴的购房款通过代为支付银行按揭贷款，代为支付执行款的形式支付完毕后，被告冯立琴仍占用合同项下的房屋已经构成对原告南翔茶博城公司的侵害，故对原告南翔茶博城公司诉请被告冯立琴停止侵权行为，从位于合肥市包河区华夏茶博城2-6＃134、135、136、137号四间房屋内腾空房屋并搬离，予以支持。 四份《商品房买卖合同》解除后，原告南翔茶博城公司作为华夏茶博城2-6#134、135、136、137号四间房屋的所有权人有权就该房产取得收益，被告冯立琴仍占有房屋应向原告南翔茶博城公司支付占用费用。通过原告南翔茶博城公司提供证据显示其公司至2018年3月2日还有返还被告冯立琴的购房款的行为，占用费损失应从该日的次日起算，结合庭审中确认的原告南翔茶博城公司已经将上述房屋断水、断电，房屋一直上锁的事实，导致房屋的使用价值显著降低，酌情由被告冯立琴承担占用费用的30%，具体计算为104018.20元[（366374元÷1007天×953天）×30%]，自2020年10月11日起的占用费按照上述标准继续计算至房屋实际返还之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冯立琴于本判决生效之日起十日内从原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司所有的位于合肥市包河区华夏茶博城2-6＃134、135、136、137号四间房屋内腾空房屋并搬离； 二、被告冯立琴于本判决生效之日起十日内支付原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司自2018年3月3日至2020年10月10日房屋占用费104018.20元[（366374元÷1007天×953天）×30%]，自2020年10月11日起的占用费按照上述标准继续计算至房屋实际返还之日止； 三、驳回原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取20876元，由原告安徽南翔茶博城投资发展有限公司负担1400元，由被告冯立琴负担19476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  李翔 二〇二一年一月七日 书记员  张燕 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。