河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5684号上诉人（原审被告）：河南福阳置业有限公司。住所地信阳市南湖路109号。统一社会信用代码：91411500551610059A。法定代表人王亚军。委托诉讼代理人：张文静，河南上品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晶晶，女，1982年8月30日出生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：王鑫鑫，女，1987年9月6日出生，汉族，住信阳市浉河区，系王晶晶妹妹，特别授权。被上诉人（原审原告）：贺新华，女，1972年10月26日，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：付克，男，1972年2月1日出生，汉族，住信阳市浉河区，系贺新华丈夫，特别授权。被上诉人（原审原告）：康杰，女，1980年4月29日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：胡泽华，男，1965年12月14日出生，汉族，住信阳市浉河区，系康杰舅舅，特别授权。被上诉人（原审原告）：姜慧芬，女，汉族，1963年2月15日出生，住信阳市浉河区。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：李保，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）信阳华辰社区资产经营管理有限公司。住所地信阳市华夏路165号。统一社会信用代码：914115006817713017。法定代表人谢华，该公司董事长兼总经理。委托代理人张辉，河南法正律师事务所律师。上诉人河南福阳置业有限公司（以下简称福阳公司）因与被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬、信阳华辰社区资产经营管理有限公司（以下简称华辰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南福阳置业有限公司的委托诉讼代理人张文静，被上诉人王晶晶的委托诉讼代理人王鑫鑫、被上诉人贺新华的委托诉讼代理人付克、被上诉人康杰的委托诉讼代理人胡泽华、被上诉人姜慧芬以及四被上诉人共同委托诉讼代理人李保，被上诉人信阳华辰社区资产经营管理有限公司的委托代理人张辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。福阳公司上诉请求：请求二审法院依法改判（2020）豫1502民初1892号民事判决书第一项为：“被告河南福阳置业有限公司在收到信阳华辰社区资产经营管理有限公司500平方米商业房购房款后再向王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付‘龙腾公寓’1号楼临茶韵路I-2层500平方米的商业房”；二、请求二审法院依法改判（2020）豫1502民初l892号民事判决书第三项为：“信阳华辰社区资产经营管理有限公司于判决生效后向王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬支付自2017年11月19日至交房之日止期间的拆迁补偿过渡安置费”；三、请二审法院依法判决上诉人在交付房屋时王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬依法补齐超面积差价437760元；四、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院片面的依据《拆迁补偿协议》及福阳公司签订的《承诺书》判决我公司交付王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬房屋属认定事实错误，请二审法院结合福阳公司与华辰公司签订的20l3年《土地合作开发协议》及2016年《股权转让补充协议》的约定改判华辰公司向我公司支付完毕该500平方米商业房购房款后，我公司才应当交付给王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬房屋。2、福阳公司逾期交付房屋产生的拆迁安置费用应当由华辰公司承担。按照股权转让协议补充协议的约定，华辰公司最迟应当在2018年6月28日支付完毕购房款，我公司依法交房。我公司已经按照股权转让协议补充协议的约定支付完毕2017年11月18日之前的拆迁安置费。是因为华辰公司的违约造成了房屋交付的迟延，2018年6月28日以后，王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬迟延交房的拆迁安置费应当由华辰公司承担。3、如华辰公司依法支付购房款，我公司按照规划设计建好的商业房依法交付给王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬的房屋位置系“龙腾公寓”项目商业房一号楼3号、4号、5号、6号商铺，一至二层，共计512.16平方米，王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬根据《2013年合作开发协议》第二条第五款约定按照政府批准的单价36000元/平方米依法补齐差价为437760元。一审中，关于发放预售证时的批准单价，我公司已经提交证据证明1号楼商业房单价为36000元/平方米，该部分差价补偿是交付房屋时不可回避的问题，一审法院对该部分差价未做解决，请求二审法院依法判决。被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬辩称，一、被答辩人福阳公司第一项上诉请求主张依法不能成立。原审判决审理范围是福阳公司是否应当向答辩人交付涉案《拆迁补偿协议》约定的拆迁安置补偿房屋及支付交房前的拆迁补偿过渡安置费，被答辩人在原审及本案上诉过程中均没有否认其交付拆迁安置补偿房屋的义务，至于拆迁补偿过渡安置款项承担问题是福阳公司与华辰公司之间存在协议约定，根据“合同相对性”原则，与答辩人无关，福阳公司应另案诉讼解决，不能作为其在本案抗辩向答辩人拖延交房的理由，并且客观上福阳公司也已经另案诉讼。二、福阳公司第二项上诉请求主张依法不能成立。拆迁补偿过渡安置费是拆迁安置补偿房屋交房前由开发商向被拆迁人支付的安置费用，福阳公司认为根据其与华辰公司之间的协议涉案的拆迁补偿过渡安置费由华辰公司承担，福阳公司应依法另案诉讼解决，不能作为其在本案抗辩向答辩人拖延支付的理由。三、福阳公司第三项上诉请求主张依法不能成立。福阳公司尚未将涉案的拆迁安置补偿房屋交付给答辩人，因而其向答辩人交付的房屋是否超过安置补偿面积，是否需要补差价均未经双方确认，同时答辩人与福阳公司对超过安置补偿面积房屋的单价没有达成一致，也没有经过市场价格评估，福阳公司依据其单方意见向答辩人主张超面积差价，没有事实和法律依据。被答辩人的第三项上诉请求不属于原审审理范围，被答辩人将其作为上诉请求及理由，程序违法，依法不能成立。综上所述，请求二审法院查明事实、维持原审判决，依法驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人华辰公司辩称，上诉人福阳公司上诉请求依法不能成立。1、上诉人第一项诉请没有事实依据和约定依据。本案中答辩人与上诉人间因购房价格约定不明确继而产生分歧，但该分歧不影响上诉人向王晶晶等被上诉人交付房屋。王晶晶等被上诉人与上诉人间的合同亦未约定，当上诉人与答辩人间因价格产生分歧时，需先支付购房款后再履行交房义务。关于上诉人第二项上诉请求，要求答辩人承担自2017年11月19日至今的拆迁过渡补偿安置费，同样无事实和约定依据。2017年11月19日之后产生的拆迁过渡补偿安置费，是因上诉人未依约定时间交房房屋而产生，而交付房屋恰恰是上诉人的责任和义务。至于上诉人与答辩人间约定的购房价格，因约定不明导致现无法支付购房款，约定不明的局面并非上诉人的原因而是双方共同所致。价格不明确并不必然导致无法交付房屋。上诉人上诉的该项诉请明显突破了“合同相对性原则”，希望利用诉讼的手段转嫁违约责任，不应得到法庭支持。综上，答辩人认为原审认定事实清楚，判决结果确实充分，依法应得到支持。王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬向一审法院起诉请求：2012年河南泰祥置业有限公司因开发建设需要，欲拆迁四原告所有位于茶韵路与××国道交叉口的四间门面房，经双方多次协商后达成一致，签订了《拆迁补偿协议》。后开发主体变更为第一被告，第一被告承诺继续履行前述《拆迁补偿协议》，第二被告承诺为第一被告继续履行拆迁补偿协议提供担保。涉案的“龙腾公寓”项目于2019年1月1日开始销售，于2020年1月15日开始交付房屋，但两被告迟迟不履行向四原告交房的义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判决：一、两被告向四原告交付坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层500平米的商业用房；二、判令第一被告向四原告支付自2017年11月19日至交房之日期间的拆迁补偿过渡安置费（截止到2020年5月19日为288028.4元）；三、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月四原告（乙方）与河南泰祥置业有限公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，约定：一、原告四户共计要拆迁的房屋占地面积120平方米，建筑面积为240平方米，泰祥公司同意将和华辰资产管理有限公司所签订的1-3层500平方米商业用房补偿给乙方，该商业用房待建成后交付（按现有坐落位置顺序补偿）。二、拆迁补偿过渡安置费四户一次性共计补偿壹拾万元整。三、协议生效后，乙方将房屋的土地证和房产证交付给甲方，由甲方负责拆迁，乙方不再干预房屋拆迁事宜。四、协议生效后，甲乙双方对补偿和拆迁问题无任何纠纷。五、本协议一式五份，当事人各持一份，签字或盖章后生效。2013年3月15日，亿佳置业公司（2010年4月，信阳亿佳置业有限公司注册登记成立。公司注册资本为800万元人民币，由信阳市国资委下属的两家国有公司共同出资：华辰公司和信阳国申资产经营管理有限责任公司分别投资640万元（占80%股份）和160万元（占20%股份）与福阳置业公司就“龙腾公寓”项目签订合作开发协议，协议第五条约定：“项目征地拆迁过程中，临茶韵路2012年12月拆迁的四户商业房补偿，则用信阳华辰社区资产经营管理有限公司返还的土地出让金回购乙方（福阳置业）以甲方（亿佳置业）名义开发的该路段商业房，商业房交易单价为乙方办理商品房预售许可证时政府批准价。……商业房设计分割单元面积和与拆迁户原约定赔偿面积之差部分处理办法为：单价以乙方办理商品房预售许可证时政府批准价为准，由拆迁户自行按照设计分割单元面积据实结算，补全差价。”就该500平方米购房款，福阳公司已另行主张权利。2014年3月29日，河南福阳置业有限公司出具“关于继续履行原拆迁协议的承诺，”载明：“2012年11月河南泰祥置业有限公司与华夏路门面房业主胡泽华、贺新华、庞克立、王晶晶（王光太代）签订了《拆迁补偿协议》，鉴于开发合作方投资主体由河南泰祥置业有限公司变为河南福阳置业有限公司，河南福阳置业有限公司将继续履行原《拆迁补偿协议》的全部条款。”2014年4月2日，被告华辰资产经营管理公司在该承诺书上注明“信阳华辰资产经营管理公司愿为此承诺提供履行担保”的字样并加盖公司公章。2016年2月29日，华辰公司、信阳国申资产管理有限责任公司作为甲方与福阳公司（乙方）签订信阳亿佳置业有限公司股权转让协议，约定乙方以800万元的价格转让全部股权给福阳公司，该协议第四条6约定：项目建设期内，原临茶韵路（原华夏路）的四间两层门面房过渡费（租赁费）的支付问题，乙方仍然按照2013年合作协议约定及土地出让前，与拆迁户的有关约定，每年2万元的费用，每年上浮10%，于每年的11月24日支付给拆迁户，直至房屋交付。涉案的“龙腾公寓”项目于2019年1月1日开始销售，于2020年1月15日开始交付房屋，但两被告迟迟不履行向四原告履行交房的义务，故原告诉至本院。另查明，福阳公司建成的“龙腾公寓”1号楼商业用房仅有1-2层。四原告及被告福阳公司均认可并接受应当交付的房屋坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层。从2012年11月至2017年11月18日，福阳公司已支付给四原告拆迁户的过渡费共计384800元，此后过渡费未能交付。再查明，2018年6月11日，信阳市房产管理中心关于龙腾公寓预售价格的复函中载明：信阳亿佳置业有限公司于2017年12月申请办理的龙腾公寓项目商品房预售许可时申请的1号楼商业用房备案均价为36000元/平方米，2号楼商业用房备案均价为26274元/平方米，根据《城市房地产开发经营管理条例》第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定”。该项目商业用房价格为企业申报价格，房管部门对商品房价格没有审批及定价权限。本案审理中，考虑到将来实际交付房屋面积与约定的交付面积可能存在差异，就差额面积的单价计算问题曾组织原、被告双方进行协商，但未能达成一致意见。上述事实，有原告与被告签订的借款合同、转款回单、还款单、被告出具的申请及庭审笔录等在卷为证。一审法院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原、被告之间在协商一致的基础上签订的《拆迁补偿协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定履行各自的权利和义务。本案中，原告按约定将自己房屋交付拆迁，被告也出具承诺书“鉴于开发合作方投资主体由河南泰祥置业有限公司变为河南福阳置业有限公司，河南福阳置业有限公司将继续履行原《拆迁补偿协议》的全部条款”，故福阳置业公司应按《拆迁补偿协议》约定交付原告坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层500平方米商业用房。被告华辰资产经营管理公司在该承诺书上注明“信阳华辰资产经营管理公司愿为此承诺提供履行担保”且没有约定担保方式，故应对交付房屋承担连带清偿责任。对安置费的问题，因华辰公司仅约定对十万元安置费承担责任，且福阳公司早已支付完毕。故对安置过渡费应由福阳公司按2016年的协议在上一年度的基础上递增10%计算支付至房屋实际交付之日止。若存在实际交付房屋面积与约定的交付面积不一致的情况，当事人可另行主张权利。对于原告请求的律师费，因原、被告双方就律师的费用并无约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告河南福阳置业有限公司应于本判决生效后二十日内向原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层500平米的商业用房。二、被告信阳华辰社区资产经营管理公司对上述交付房屋义务承担连带责任。三、被告河南福阳置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬支付自2017年11月19日至交房之日止期间的拆迁补偿过渡安置费（截止到2020年5月19日为288028.4元，此后过渡费按在上一年度的过渡费基础上上浮10%计算）。四、驳回原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬的其他诉讼请求。本案受理费减半收取5620元，由被告河南福阳置业有限公司、信阳华辰资产经营管理公司共同承担。本案受理费减半收取5620元，由被告河南福阳置业有限公司、信阳华辰资产经营管理公司共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的焦点为：一、上诉人是否应该按照拆迁补偿协议向被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付商品房；二、被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬的后续过渡安置费应该由谁支付。关于第一个焦点，根据《拆迁补偿协议》约定，上诉人有向被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付拆迁安置补偿房屋的义务。上诉人提出按照《股权转让协议补充协议》的约定，被上诉人华辰公司应当支付完毕购房款后，上诉人才应依法交房。而《股权转让协议补充协议》系上诉人与被上诉人华辰公司在经营过程中的约定，该约定系两公司之间的交易承诺，与被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬无关联性，上诉人向被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付拆迁安置补偿房屋并未附条件，其不能依此理由拒绝向被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付拆迁安置补偿房屋。根据“合同相对性”原则，福阳公司就此请求可以另案诉讼解决。关于后续安置费用的支付问题，福阳公司与华辰公司在2016年2月29日《股权转让协议补充协议》第四项第六条已约定由福阳公司支付给拆迁户，直至房屋交付，故福阳公司应该按照双方的约定向被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬支付后续安置费用。福阳公司认为华辰公司的违约造成了房屋交付的迟延，后续安置费用应该由华辰公司支付，该主张系福阳公司与华辰公司之间的纠纷问题，并不涉及被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬，不能对抗福阳公司按照《股权转让协议补充协议》的约定向被上诉人王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬履行支付后续安置费用的义务。关于上诉人提出涉案拆迁安置补偿房屋差价补偿问题，上诉人在一审中未提出反诉，双方当事人又不能达成调解意见，故不属于本案审理范围，本院不予处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由上诉人河南福阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘辉审判员  张勇审判员  李敏二〇二一年一月五日法官助理王春丽书记员刘晓慧