内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1929号上诉人（原审被告）：宋金华，男，1963年12月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：赵月一，海拉尔区健康街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马晓冰，女，1973年10月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：孙淑芹，内蒙古鑫隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张月明，男，1977年10月20日出生，满族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人宋金华因与被上诉人马晓冰、张月明案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋金华上诉请求：撤销一审判决，驳回马晓冰的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定案涉703号房屋归马晓冰所有错误。一、马晓冰一审提供的《房屋征收补偿复核认定表》在被征收人处增加了马晓冰，是张月明为了非法获取补偿款而添加，马晓冰不是实际被征收人，不应享有回迁权利。二、马晓冰一审提供的营业执照复印件，只能证明马晓冰于2014年1月16日在拆迁平房注册经营海拉尔区**旅店，不能证明张月明、马晓冰合伙购买平房，马晓冰对平房拥有产权的事实。三、《楼房互换协议》应属无效。该协议表述拆迁时间为2016年5月与事实不符，实际是在2016年6月份开始拆迁。案涉202号楼房于2016年7月12日通过产权审核给与万某，万某于2016年7月20日签署选房确认书，于2016年8月29日签订房屋征收补偿安置协议。马晓冰不是该房屋的产权人，不可能与张月明互换房屋。张月明为购买案涉拆迁平房于2012年4月26日向宋金华借款30万元，承诺用平房拆迁款、回迁楼房抵顶借款，马晓冰也知晓此事。张月明为逃避债务、转移财产，与马晓冰虚假签订《楼房互换协议》。周某的证言不足以认定该协议真实，且周某没有看到二人当场签署协议。四、马晓冰一审提交的装修工程施工合同是复印件，没有交款凭证加以印证，刷卡凭据是复印件，不具有证明效力，居住证明没有出具时间，热费通知单、购电协议等证据只能证明以李某的名义交纳费用，不能证明实际交款人。以上证据不足以证明马晓冰、李某夫妻装修房屋并入住至今。五、案涉703号房屋的被征收人是张月明，张月明才能办理不动产权证，一审判决马晓冰享有所有权错误。马晓冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、《楼房互换协议》是马晓冰、张月明二人找周某代书的，代书时间为2017年12月20日，是在宋金华提起诉讼之前，因此不存在马晓冰、张月明合谋冒名顶房事实。二、案涉202号楼房于2016年建成，马晓冰没有看中该房，与张月明议定将案涉703号楼房返迁给马晓冰。随后，张月明将202号楼房出售给万某。703号房屋于2017年12月下旬可以领取钥匙，双方便于此时签订了《楼房互换协议》。三、2012年5月，马晓冰、张月明合伙出资79万元购买卢某、王某的平房。2014年，马晓冰使用该平房经营海拉尔区**旅店。2016年7月，张月明未经马晓冰同意与海拉尔征收局签订了回迁房屋拆迁协议。海拉尔征收局在核实后增加马晓冰为被征收人。马晓冰、张月明于2017年12月20日签订《楼房互换协议》，约定回迁房屋如何进行分配。2017年12月25日，马晓冰交纳了大修基金等相关费用，接收案涉703号房屋。2018年1月，马晓冰装修入住至今。马晓冰享有703号房屋所有权。四、宋金华自述张月明给其发微信，内容是5份拆迁协议的照片，其中1份协议是马晓冰的名字，回迁的是202号房屋，说明宋金华知晓张月明、马晓冰合伙买房，马晓冰拥有回迁份额的事实。张月明辩称，宋金华见过选房确认书，确认书上有马晓冰的联系电话，说明最初登记的是马晓冰的信息。马晓冰向一审法院起诉请求：1.停止执行海拉尔区**703号房屋；2.确认海拉尔区**703号房屋归马晓冰所有。一审法院认定事实：关于宋金华与张月明民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）内0702民初3885号民事调解书，内容为：一、张月明偿还宋金华借款本金30万元和利息37万元，合计67万元，于2019年2月22日前付清；二、如张月明在2019年1月22日之前偿还借款本息50万元，则宋金华放弃剩余17万元借款本息的诉讼请求；三、案件受理费10500元，减半收取5250元，由宋金华负担。2019年2月22日，宋金华申请强制执行。一审法院于2019年9月20日作出（2019）内0702执332号之三执行裁定书，查封张月明位于海拉尔区**703号房屋，查封期限为三年。马晓冰提出执行异议。一审法院于2019年12月21日作出（2019）内0702执异55号执行裁定书，驳回马晓冰的异议申请。马晓冰于2020年1月6日提起执行异议之诉。另查明，2012年5月，马晓冰与张月明合伙出资79万元（其中马晓冰出资18万元，张月明出资61万元），购买卢某、王某位于海拉尔区**号平房。马晓冰于2014年1月16日使用该平房开设海拉尔区**旅店。2016年7月，张月明与呼伦贝尔市海拉尔区房屋征收安置管理局签订房屋征收补偿安置协议，约定回迁安置5套楼房，即海拉尔区**703号、**1101号、**1102号、**202号、呼伦贝尔市**号。2017年12月20日，马晓冰与张月明签订《楼房互换协议》，约定将原分配给马晓冰的**202号房屋换为**703号房屋。2017年12月25日，马晓冰交纳大修基金、产权登记费、印花税、物业费、装修保证金等相关费用，接收**703号房屋。2018年1月，马晓冰夫妇装修房屋，于2018年7月入住至今。2019年3月27日，马晓冰以案涉房屋为经营场所注册成立**公司。一审法院认为，案涉房屋系马晓冰与张月明合伙出资购买的平房被征收后回迁安置取得，二人商定归马晓冰所有。马晓冰对房屋进行装修并占有使用至今，交纳了办理不动产权证相关费用，具备申请办理不动产权证的条件，能够确认案涉房屋归马晓冰所有。马晓冰就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。判决：一、确认位于海拉尔区**703号房屋的所有权归马晓冰所有；二、停止对海拉尔区**703号房屋的执行。本院二审期间，宋金华提交以下证据：1.《**棚改回迁安置房屋所有权人确认书》1份，证明703号房屋归张月明所有，马晓冰不是房屋所有权人；2.呼伦贝尔市祥福物业服务有限公司于2020年12月20日出具的证明1份，证明张月明系703号房屋业主，自2017年12月26日领房入住至今从未变更过业主信息；3.2018年8月26日《用政府拆迁补偿款、楼房顶欠款协议》、2016年8月30日《海拉尔区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》、2018年10月23日《**棚改回迁安置房屋所有权人确认书》复印件各1份，证明张月明曾经承诺用**1101号房屋抵顶给宋金华，但该房屋实际回迁人是于某，张月明一直在欺骗宋金华，张月明与马晓冰签订的《楼房互换协议》也是虚假的；4.（2019）内0702执332号之三执行裁定书，证明法院查明该房屋已于2019年4月末在海拉尔区住建局备案，房屋已交付张月明，查封时无人居住；5.2020年12月11日万某与宋金华委托诉讼代理人赵月一的通话录音，证明案涉202号房屋系万某从张月明处购买，万某不认识马晓冰，马晓冰不是该房屋所有权人；6.网上打印的海拉尔区集中处置房地产遗留问题工作领导小组办公室公布的《关于金色家园小区启动办理不动产登记的通知》《办证要件》各1份，证明张月明具备办理不动产权证的条件，一审法院认定马晓冰具备办证条件错误；7.内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2016）内0702民初2188号民事调解书，证明拆迁平房系张月明购买，并非与马晓冰合伙购买，马晓冰不享有拆迁置换楼房的权益；8.2012年5月5日欠条、2012年5月5日收据、2016年10月28日马晓冰出具的说明、2016年10月28日张月明出具的说明各1份，证明张月明欠原房主10万元房款，马晓冰是见证人，与欠款没有关系，张月明是被拆迁平房的所有权人。经质证，马晓冰对证据1不认可，认为海拉尔区征收局已经确认马晓冰为被征收人；对证据2的真实性认可，但认为马晓冰以自己名义交纳了物业费，足以反驳该证据的证明目的；对证据3不发表质证意见，认为与本案无关；对证据4的真实性认可，但认为裁定书不能证明宋金华所述的事实；对证据5不认可，认为录音内容与马晓冰主张的事实并不矛盾，马晓冰没有看中该房屋，同意张月明自行处置；对证据6不认可，认为案涉房屋回迁给马晓冰，马晓冰已经装修入住，享有所有权；对证据7的真实性认可，但认为马晓冰在欠款人处签字，属于欠款一方当事人，能够证实马晓冰参与购房；对证据8的真实性认可，但认为马晓冰已将18万元购房款交给张月明，剩余10万元欠款应当由张月明承担，为了不牵扯到马晓冰，所以在说明中陈述马晓冰为见证人。张月明对8份证据真实性无异议，对证明目的不认可。本院对除证据3、6之外的其他6份证据的真实性予以确认，证据3、6与本案不具有关联性，不作确认。本院认为，证据1不是确认房屋所有权人的有效依据，对证明目的不予采信；证据2可以证实张月明系登记业主，不能证实实际入住人亦是张月明，对证明目的不予采信；证据4仅显示查封房屋位置和查封期限，并无房屋交付、备案以及居住使用情况，对证明目的不予采信；证据5因马晓冰认可202号房屋由张月明自行处置，故对录音内容予以采信；证据7、8的认证意见在后文予以阐述。马晓冰提交如下证据：2020年1月18日呼伦贝尔市祥福物业服务有限公司出具的收据、电子发票各1份，证明马晓冰以自己名义缴纳了703号房屋2020年物业费，马晓冰是该房屋的业主。经质证，宋金华对证明目的不认可，认为收据交款人处没有写明是马晓冰，且不能证明法院在2019年7月20日查封时的情况，房屋出借或出租时也会在相关票据上书写承租人的名字。张月明对证据无异议。本院认为，该证据与马晓冰一审提交的装修合同、热费通知单、交纳网费证明、2020-2021年供热费收据等可以相互佐证，能够证实马晓冰居住使用案涉703号房屋。张月明未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个：一是马晓冰对案涉703号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是马晓冰是否享有案涉703号房屋的所有权。针对焦点一，即能否排除执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，马晓冰应当同时满足以上四个条件，才能享有排除强制执行的民事权益。本院分析如下：第一，马晓冰与张月明于2017年12月20日签订《楼房互换协议》，内容为张月明用703号房屋与原分配给马晓冰的202号房屋进行互换。该合同目的是双方当事人都转移财产所有权，即交付和转移自己财产的所有权是为了取得对方财产的所有权，交付和转移自己财产所有权是取得对方财产所有权的代价，并不以货币作对价，系以物换物，属于互易合同，是一种特殊的买卖合同。该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订时间早于一审法院查封703号房屋的时间即2019年9月20日，因此马晓冰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项情形。宋金华二审提交（2016）内0702民初2188号民事调解书、2012年5月5日欠条和收据、2016年10月28日马晓冰和张月明分别出具的说明，用以证明马晓冰未参与购买被拆迁平房，不享有拆迁权益。经查，马晓冰陈述其出资18万元与张月明共同购买平房，张月明本应出资61万元，但欠付10万元，二人给原房主出具10万元欠条凭据，在法院调解时，为避免10万元欠款牵扯到马晓冰，所以出具说明称马晓冰是见证人。张月明对马晓冰的陈述不持异议。该陈述与一审法院调取的房屋征收补偿复核认定表中被征收人处有马晓冰名字的事实，可以相互印证，本院予以采信，对宋金华的证明目的不予采信。宋金华主张《楼房互换协议》虚假签订应无效，本院认为，一审法院对周某的调查笔录可以证实《楼房互换协议》系周某于2017年12月20日起草，早于法院查封房屋时间，协议内容与马晓冰出资购买平房，享有拆迁权益的事实并不矛盾。对于宋金华提出万某于2016年签署202号房屋征收补偿安置协议，马晓冰不可能与张月明互换房屋的问题，马晓冰陈述2016年便与张月明商定互换房屋，随后张月明将202号楼房出售给万某，在703号房屋可以领取钥匙时才签订《楼房互换协议》，对该问题作出合理解释。宋金华主张张月明为逃避债务、转移财产，与马晓冰虚假签订《楼房互换协议》，并未提供充分有效的证据证实，本院不予支持。第二，马晓冰一审提交的装修合同、热费通知单、交纳网费证明、2020-2021年供热费收据等证据，以及二审提交的物业公司出具的收据、电子发票，可以证实马晓冰于2018年1月起装修入住案涉703号房屋。马晓冰在人民法院查封之前已经合法占有房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项情形。关于宋金华提出装修合同是复印件，没有交款凭证加以印证，《房屋居住证明》没有出具时间，热费通知单、购电协议不能证明实际交款人，以上证据不足以证明马晓冰、李某夫妇装修入住至今的上诉主张，本院认为，装修合同虽然是复印件，但装修公司在《房屋居住证明》上盖章认可案涉房屋由该公司装修，可以确认装修合同的真实性，《房屋居住证明》虽然没有载明出具时间，但不影响佐证装修合同真实性的证明目的，热费通知单载明热用户为李某，购电协议系李某签署，以上证据可以证实马晓冰、李某夫妇装修入住案涉房屋，因此本院对该项上诉主张不予支持。第三，马晓冰与张月明签订的《楼房互换协议》约定以转移己方房屋所有权作为取得对方财产的对价，即马晓冰用原分配给其的202号房屋作为取得703号房屋所有权的对价。经查，202号房屋已被张月明出卖给案外人万某，可以证实马晓冰已将703号房屋的对价交付给张月明，即已支付全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项情形。第四，二审庭审中，马晓冰陈述案涉小区自2020年12月起才可以办理房产证，宋金华未予否认。马晓冰非因自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项情形。再者，马晓冰出资购买被拆迁平房，也是被拆迁人之一，对回迁房屋享有特殊债权，虽然将原分配所得的202号房屋调换为703号房屋，与另一被拆迁人张月明之间又成立互易合同关系，但不影响马晓冰享有足以对抗第三人的特殊债权，该特种债权优先于宋金华享有的一般债权。因此，马晓冰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并占有案涉房屋，已支付全部房款，且非因自身原因未办理过户登记，同时满足四项法定条件，依法享有排除强制执行的民事权益。马晓冰要求停止执行案涉703号房屋的请求于法有据，应予支持。针对焦点二，即马晓冰是否享有703号房屋所有权问题。本院认为，无论是2021年1月1日前适用的《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，还是2021年1月1日开始施行的《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十四条，均规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生法律效力。案涉703号房屋尚在开发商名下，未办理至张月明名下，更未过户至马晓冰名下，因此马晓冰还未取得703号房屋所有权，一审法院确认该房屋归马晓冰所有错误，本院予以纠正。关于宋金华申请调取703号房屋网签备案信息，用以证明该房屋应由张月明办理网签手续的请求，经询问核实，张月明、马晓冰均陈述应由张月明办理网签手续，房屋须先过户至张月明名下，再转移登记至马晓冰名下，宋金华的主张得到对方当事人的认可，调取证据已无必要，故本院对该申请不予准许。综上所述，宋金华的上诉请求部分成立。一审法院认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初788号民事判决第二项，即“停止对海拉尔区**703号房屋的执行”；二、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初788号民事判决第一项，即“确认位于海拉尔区**703号房屋的所有权归马晓冰所有”；三、驳回马晓冰其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计14600元，由宋金华负担5000元，张月明负担5000元，马晓冰负担4600元。本判决为终审判决。内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702执异55号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年一月二十八日书记员 范晨阳附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”