湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初202号原告（执行案外人）：彭伯熙，男，1964年6月30日出生，汉族，居民，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：范磊，湖南首选律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路一号。负责人：曾祥林，行长。委托诉讼代理人：周松，男，1966年12月20日出生，汉族，居民,住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张小河，男，1968年6月6日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告（被执行人）：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路485号。法定代表人：周汝红，董事长。委托诉讼代理人：周辉，女，1979年1月22日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。第三人（被执行人）：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。第三人（被执行人）:曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：李凡，湖南浏阳河律师事务所律师。第三人（被执行人）：尤中文，男，1959年12月22日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告彭伯熙与被告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳市支行）、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）及第三人周汝红、尤中文、曾显达案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭伯熙的委托诉讼代理人范磊，被告农业银行浏阳市支行的委托诉讼代理人周松、张小河，被告鸿宇公司的委托诉讼代理人周辉到庭参加诉讼。第三人周汝红、曾显达及其共同委托诉讼代理人孙亮、李凡，尤中文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭伯熙向本院提出如下诉讼请求：1.中止执行坐落在浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋；2.判令被告鸿宇公司为原告办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁彭伯熙位于浏阳市××路××号××栋××单元××楼××号的房屋。2013年3月11日，原告选择以产权调换的方式与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称浏阳市征收办）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》；2013年11月13日，浏阳市征收办与原告双方签订《征收安置产权调换房确认书》，选定鸿宇城项目一期Ａ4栋817号房屋（以下简称涉案房屋）为原告的征收安置产权调换房屋。后该项目地块由被告鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。根据土地挂牌条件，鸿宇公司应提供项目土地上被征收人成套住房产权调换房源。直至2018年9月13日原告才收到安置房屋，但该房屋已被法院查封，不能办理产权登记。原告经了解才知道2013年底至2014年间，鸿宇公司将项目一期土地使用权和在建工程（包括原告产权调换房源）分多次在被告农业银行浏阳市支行融资抵押贷款4亿元，因逾期未偿还，农业银行浏阳市支行将鸿宇公司等起诉至湖南省高级人民法院；原告的征收安置产权调换房屋先后被湖南省高级人民法院、衡阳县人民法院、浏阳市人民法院查封、拍卖、变卖；现浏阳市人民法院是案件执行法院。为此，原告向浏阳市人民法院提起执行异议，后浏阳市人民法院作出（2020）湘0181执异217号执行裁定书，裁定驳回原告申请办理不动产产权登记的异议。原告认为，法院已经认定涉案房屋属于原告的征收安置产权调换房屋，原告对征收安置产权调换房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的担保物权，故依法应当支持原告办理房屋不动产产权登记。被告农业银行浏阳市支行的主要辩称意见，1.原告请求的判令办理产权登记不符合民事诉讼法的规定，因为本案是执行异议之诉，涉及到实体权利应当经过再审程序进行修正而不应该通过执行异议或执行异议之诉处理；2.被告农业银行浏阳市支行对原告诉请的标的享有抵押权和优先受偿权，已经湖南省高级人民法院（2016）湘民初28号生效判决书所确认的；3.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。农业银行浏阳市支行在2013年办理了抵押登记，鸿宇城项目在2016年形成了烂尾，原告作为拆迁安置的当事人在鸿宇城烂尾的情况下应知而不知应当自己承当后果，原告在房屋抵押部门随时可以查询到抵押登记情况，但原告从2016年起至今都没有找过鸿宇公司；4.本案执行异议之诉针对的执行标的和执行行为目前均不影响原告的合法权益；5.彭伯熙选定拆迁安置房屋的时间晚于涉案房屋所在土地设定抵押登记的时间。综上，请求依法驳回原告彭伯熙的诉讼请求。被告鸿宇公司辩称，鸿宇城项目一期工程验收工程全部做完了，原告的房屋目前处于抵押和查封状态，暂不能办理不动产产权登记手续，在抵押和查封解封后鸿宇公司同意为原告办理不动产产权登记。第三人周汝红、尤中文、曾显达未答辩亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：湖南省高级人民法院在审理原告农业银行浏阳市支行与被告鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达金融借款、担保合同纠纷一案中，依据该院作出的（2016）湘民初28-1号民事裁定书于2016年12月5日向浏阳市不动产登记中心送达（2016）湘执保61号协助执行通知书，协助执行事项如下：1.查封鸿宇公司名下的“鸿宇城”项目一期在建工程下列房产：预售证号：2014-0010（Ａ6栋1001至1026、1101至1122、701至726、801至819、902至905、907至914、924至926、101、111至114、119、121、123至125、134、140、141、146、207、215、224、301、303至323、326至372、401、1201至1207、1209至1213、1223、1224、1226、1301至1319、1322、1401至1407、1409、1410、1416至1426、1501至1518、1521、1522、1601至1618、1622、1701至1703、1707至1721、1725、1726、1801至1815、1817、1821、1906至1908、1912至1917、1920至1922、1924至1926、2001至2021、2023至2026、2101、2119至2126、2201至2209、2223至2226、2501至2526），预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002至1004、1007至1009、1011、1013至1016、1018至1021、1102至1104、1106至1109、1111至1121、801、802、804、806、807、809、811至817、901至919、921、501、601、701、702、102至131、401、1219、1319、1321、1419至1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919至1921、2019至2021、2119、2219至2221、2319、2419、2420、2519至2521、2619、2620），预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）。2.查封鸿宇公司名下的上述房产项下的国有土地使用权22727平方米（总权证号为（2013）第055××号，总面积为31775平方米，查封面积为22727平方米）。查封期限为三年，自2016年12月6日起至2019年12月5日止。2016年12月23日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民初28号民事判决，判决：1.被告鸿宇公司自本判决生效之日起七日内偿还原告农业银行浏阳市支行借款本金人民币39800万元及2016年11月21日前所欠利息、罚息和复利共计38671408.75元，2016年11月22日起至本息实际付清之日止按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收逾期罚息，同时按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收复利；2.由被告鸿宇公司自本判决生效之日起七日内支付原告农业银行浏阳市支行为实现债权所发生的保全费5000元；3.原告农业银行浏阳市支行有权对鸿宇公司位于浏阳市北正南路已抵押登记（浏他项（2013）第037号）的国有土地使用权和已办理抵押登记的在建工程房屋（浏房建字第3130002××号、浏房建字第3××8号、浏房建字第3××9号、浏房建字第3××5号、浏房建字第3××6号、浏房建字第3××7号、浏房建字第3××3号、浏房建字第3××4号，建筑面积为131617.81平方米）享有抵押权，可在本判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿；4.被告周汝红、曾显达、尤中文对本判决第一、二项确定的被告鸿宇公司应承担的债务承担连带清偿责任，被告周汝红、曾显达、尤中文承担保证责任后，有权向鸿宇公司追偿；5.驳回原告农业银行浏阳市支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174450元，由被告鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文共同负担。上述判决生效后，农业银行浏阳市支行向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为（2017）湘执8号。2017年8月1日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执8-1号执行裁定，裁定将该案指定湖南省衡阳县人民法院执行。2017年8月16日，湖南省衡阳县人民法院作出（2017）湘0421执545号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文银行存款和其他资金人民币456169941.50元或查封、扣押、扣留、提取同等价值的其他财产。2017年8月18日，湖南省衡阳县人民法院向浏阳市不动产登记中心送达（2017）湘0421执545-5号协助执行通知书，协助执行事项如下：查封鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；查封期限为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日止。2020年7月6日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘执协26号执行裁定，裁定（2016）湘民初28号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。本院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5619号。2020年7月29日，本院作出（2020）湘0181执5619号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达银行存款456169941.5元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押其价值相当的财产。2020年8月13日，本院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5619号协助执行通知书，续查封鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；查封期限为三年，从2020年8月13日至2023年8月12日止。2020年11月9日，彭伯熙向本院提出执行异议，请求：1.依法确认位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋属于彭伯熙的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续；2.确认彭伯熙对涉案房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的担保物权；3.中止针对涉案房屋的一切执行行为。本院于2020年11月20日作出（2020）湘0181执异217号执行裁定，裁定：1.彭伯熙对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的抵押权；2.对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋中止执行；3.驳回彭伯熙给与办理不动产产权登记的异议。彭伯熙不服该裁定，于2020年12月22日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，1.因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目，需征收拆迁彭伯熙原位于浏阳市××路××号××栋××单元××楼××号房屋。2013年3月11日，浏阳市征收办（房屋征收部门，简称甲方）与彭伯熙（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议约定：被征收房屋坐落于浏阳市××路××号××栋××单元××楼××号，房屋产权证号0××3，登记面积67.42平方米，合法建筑面积为75.86平方米；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目一期范围所建安置房的一至四栋，乙方可选安置房楼层8至25层，甲方应安置乙方房屋建筑面积为87.24平方米，乙方自愿选择建筑面积约为105.01平方米的安置房，超面积17.77平方米，乙方同意按以下方式补交超面积购房款：超面积在20平方米以内的，乙方按2800元／平方米支付超面积购房款，超面积在20平方米以上的，由乙方按该安置楼盘开盘市场销售优惠价92折支付超面积购房款等；付款方式：本协议补偿总额56021元，协议签订后，甲方支付乙方7794元，余款48227元，暂不支付，待乙方在接收产权兑换房屋时再进行结算，互相找补差价。2012年9月17日，上述项目地块由鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月13日，浏阳市征收办出具了《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》（编号为002），被征收人彭伯熙楼栋与户型Ａ4-3，面积105.01平方米，楼层选定8楼，彭伯熙在该确认书上签字。2017年11月21日，浏阳市征收办发布《关于鸿宇城一期房屋交房的公告》，通知选择Ａ1-Ａ4栋住宅的被征收人于2017年11月29日办理交付手续，安置明细表载明Ａ4栋817号房彭伯熙。办理交付手续后，彭伯熙于2018年9月13日缴纳物业专项维修资金10700元。随后，彭伯熙对Ａ4栋817号房屋进行了装修，现已入住。2.彭伯熙的A4栋817号房屋实测面积为125.79平方米，超面积购房款为107940元，核减预留余款48227元，应缴59713元；2018年9月13日，彭伯熙向浏阳市城市建设集团有限公司转账支付了差价59713元，现彭伯熙已支付了全部购房款，农业银行浏阳市支行及鸿宇公司均对此予以认可。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，人民法院应当审查案外人是否系权利人，是否享有足以排除强制执行的权益。本案的争议焦点为：1.彭伯熙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题；2.彭伯熙要求鸿宇公司办理过户手续的主张是否成立的问题。关于第一个焦点问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款对不动产买受人的物权期待权给予了特殊保护。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，优先于抵押权等优先受偿权。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第七条的规定，通过所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的被拆迁人，对于补偿安置房屋所享有的民事权益优先于其他购房消费者。综合上述逻辑，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的民事权益，同样优先于抵押权等优先受偿权，足以排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行。本案中，彭伯熙基于其于2013年3月11日与浏阳市征收办签订的合法有效的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，取得了对涉案房屋的拆迁安置权益，并按约支付了超面积部分的购房款，已实际合法占有涉案房屋并在该房屋居住生活，故本院认定彭伯熙对涉案房屋享有的权益相较农业银行浏阳市支行的抵押权更应受优先保护，该权益足以排除强制执行，故，本院对彭伯熙请求中止执行坐落在浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋的诉讼请求予以支持。农业银行浏阳市支行以彭伯熙选定拆迁安置房屋的时间晚于涉案房屋所在土地设定抵押登记的时间为由，认为彭伯熙对涉案房屋享有的权益不足以排除本案的强制执行，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。案外人在执行异议之诉案件中同时提出确权、给付请求的，人民法院应当一并予以处理。结合第一争议焦点的分析认定，彭伯熙已依据征收补偿协议合法占有了涉案房屋，并支付了超面积购房款，其在本案中要求鸿宇公司办理涉案房屋的产权登记手续以实现物权的圆满状态，本院依法应予支持。同时，该项请求具有极强的物权性倾向，不受诉讼时效的约束，故农业银行浏阳市支行抗辩称彭伯熙的权利主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下：一、不得执行坐落在浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋；二、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内为彭伯熙办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记。本案受理费100元，由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘春泓审 判 员  邓 嫣人民陪审员  吉朝根二〇二一年一月二十六日法官助理黎红玉法官助理邓丽琦书记员黎红玉(兼)附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。