广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初29927号原告（反诉被告）：广州巴顿酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路238号1207房。法定代表人：孙铁军。委托诉讼代理人：王云松、曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄小萍，女，1960年9月12日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：张良，广东广和（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）广州巴顿酒店管理有限公司诉被告（反诉原告、以下统称被告）黄小萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告的法定代表人孙铁军及其委托诉讼代理人曹怀胜，被告黄小萍及其委托诉讼代理人张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2020年3月3日起解除；2.请求法院判决原告免予缴付自2020年2月1日起至被告3月7日收回房屋止的租金10500元；3.请求法院判决被告退回2020年2月1日至2020年2月11日的租金3758.33元，退回2月份支付的水电费、污水处理费、公摊水电费共计514.6元及押金21000元。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，向其租用北京路238号XXX房用于经营酒店。2019年末爆发的新冠疫情致使广东省于2020年1月23日启动一级响应。公寓酒店无任何订单，仅有的订单也都响应政府减少消费者损失的号召免费取消。为响应国家保障人员健康及避免疫情扩散的号召，公寓于2020年2月1日停业。疫情发生后，广州众多酒店向业主发出倡议，减免两个月的租金以渡难关。2020年1月26日，原告向被告发出停业通知。此后，原告多次向被告及其他业主发出通知、函件等就减免租金、公寓经营、房屋使用等提出协商方案。大多数业主能够同意免除租金或自行入住使用，但被告拒绝减免租金或自行使用，也未提出解决方案。因原告无法继续经营，无法继续履行合同，于2020年3月3日向被告发出《解除租赁合同通知函》，通知被告自2020年3月3日起提前解除合同并收回房屋，被告退回押金。被告答辩并反诉称，一、被告于2020年3月7日自原告处收回案涉房屋，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除。原告在此之前一直正常使用涉案房屋。二、新冠疫情是否属于不可抗力以及对合同履行的影响，应当结合具体案情区分情况予以认定。具体到本案的房屋租赁合同纠纷中，新冠疫情既不属于不可抗力，对合同履行也未构成实质性影响。虽然广东省为应对疫情于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并发布《通告》要求暂停开放人员密集的公共服务场所，但宾馆并不属于人员密集的公共服务场所。市防控疫情领导小组从未发布过行政命令禁止宾馆营业，也未号召过宾馆停业。原告主动选择停业的行为与新冠疫情没有必然联系。实际上，原告在新冠疫情期间一直正常营业直到交付房屋给被告。三、即使法院认定新冠疫情属于不可抗力，相应的防控措施对合同履行构成实质影响，原告也没有尽到通知和证明义务。截止双方正式解除合同之日，原告从未向被告提供过关于合同履行产生实质影响的政府或有关部门出台的疫情防控措施文件，甚至未向被告提供任何关于原告受到影响的资料。四、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定原告在租赁期内应按规定交付租金，并负责支付物业管理费、水电费、网络费等物业公示费用，如提前退租或终止合同的，违约方还要赔偿守约方贰个月的租金作为赔偿金。据此，被告提出反诉：1.请求法院确认《房屋租赁合同》已于2020年3月7日解除；2.请求法院判决原告向被告支付违约赔偿金21000元；3.请求法院判决原告向被告支付2020年1月15日至3月7日的房租21000元；4.法院判决原告向被告支付购买家具的费用42000元；5.请求原告向被告支付物业管理费等物业公示费用879.73元。原告对被告的反诉答辩称，我方不同意被告的反诉意见。因为疫情给原告带来生存危机。在疫情的情况下，我方需要压缩成本，所以需要减免租金。我方依照不可抗力来解除合同，是符合合同约定。原告注册资本57万元，与43个业主签订租赁合同，租金成本每月29万元，人工成本每月4.5万元，加上其他成本，每月成本共计38.75万元。疫情期间停业，企业2月份营收为零，3月份几乎没有收入。无奈之下企业为生存自救，通过与业主沟通协商，39位业主同意减免3个月租金，3个月之后的租金按每月2000元支付至8月份。因为39位业主的付出，原告尚未破产，还在苦苦支撑等待行业复苏。本次解除《租赁合同》，原被告双方均无过错，原告为了可以继续经营的时间久一点，等待疫情过去，不得不千方百计压缩成本。需要说明是，我方已经向被告支付租金至2020年2月11日，2020年3月份的管理费也是我方支付的。经审理查明，2018年7月11日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：甲方房屋坐落于广州市越秀区北京路238号金润铂宫XXX房，建筑面积105平方米；房屋租赁期限自2018年8月12日起至2021年8月11日止，空置期和交接期为30天；乙方保证在第15天起将约定的租金按月交给甲方，空置期次月付款时间为每月15日付本月租金；该房屋每月租金为10500元，押金为21000元；租赁期内甲乙双方若提前退租或提前终止合同的，违约方要赔偿守约方贰个月租金共21000元作为赔偿金等。同日，原告向被告支付保证金21000元，被告也已将涉案房屋交付原告使用。2018年8月5日，原、被告双方共同确认签署了《家私家电清单（1327房）》，其中罗列了案涉房屋中的家电家私内容及名称，并在补充条款中约定：甲方出资40000元购买家私家电，由乙方垫付购买，在租金里扣除。另扣购买热水器费用1500元、换空调主板620元，清垃圾运费250元。2020年1月26日，原告等同行业经营者向被告等业主发出《致广大公寓业主》的函，主要内容为：受疫情影响，所有公寓酒店的订单取消率高达100%，入住率严重下滑，所有公寓酒店目前损失非常惨重，对整个旅游业影响预计会持续半年之久。由于疫情严重这些不可抗力的因素，造成我们商家经营和运作异常困难，同时还需要支付管理费及公摊、水电费、员工工资、五险一金、税费等各项费用，所以希望各位业主理解目前的处境及困难，同意暂免2020年2月1日起2月、3月租金（合计60天），如中途政府宣布疫情结束，我们会及时恢复支付租金；若疫情未得以控制，我们将会持续与业主保持良好的沟通。我们接受业主提前终止合同退还押金等。2020年1月30日，原告等经营者发出《致金润铂宫广大业主停业通知》，称为响应国家号召保障全体员工及家人的健康，避免疫情的扩散，现金润铂宫所有公寓商议一致决定，自2020年2月1日起全部停业。2020年2月25日，原告发送微信信息给被告，称新型冠状病毒疫情属不可抗力因素，原告已于2020年2月1日起暂停营业，目前大部分业主同意免租至3月底，故希望被告先给予减免1个月租金或按不可抗力因素解约，双方互不承担责任等。对此，被告于同月28日复信息要求原告在下个月付款。2020年3月3日，被告向原告发出《解除租赁合同通知函》，称疫情属不可抗力，原告决定于2020年3月3日是解除与被告所签订的租赁合同，此后的物业管理所产生的一切费用与租金均不再承担，被告应退还押金等。同年3月7日，被告收回案涉房屋，并与原告办理交接手续并制作《家私清单》。此外，就案涉房屋的物业管理费及分摊水、电费用的支付问题，被告举证显示案外广州华诚物业发展有限公司（以下简称华诚公司）于2020年4月3日向其出具发票收取2020年4月的物业管理费626.64元及2020年1月13日至3月18日期间代收污水处理费11.2元；另有手写抄电表数据显示截止2020年3月7日案涉房屋的用电计数为503.97。对此，原告质证认为其已缴纳了2020年3月份的水电费、物业管理费626.64元、公摊电费292.15元及公摊水费1.07元，被告应退回其多支付的水电费及管理费并提交了华诚公司于2020年3月4日出具予原告收取2020年3月物业管理费16557.63元的发票以及收取2020年1月13日至2月17日期间公摊电费、水费的发票。庭审中，原、被告均确认原告在2020年1月15日支付了案涉房屋自1月12日至2月11日期间的租金10500元。本院认为，原告曾于2020年3月3日向被告发出过《解除租赁合同通知函》要求自该日起解除双方之间的租赁合同关系，但因原、被告双方未就合同解除达成一致，原告不能据此主张合同自该日解除。根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年3月7日由原告交还给了被告，原、被告之间的租赁关系于该日实际解除。本案争议焦点为合同解除的责任、租金应否减免及被告是否应承担违约责任的问题。关于合同解除的责任，涉案房屋实际由原告用于酒店经营使用，因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。原告于2020年3月3日单方发出通知要求解除双方的租赁合同，该要求有违公平合理、风险共担的原则，原告应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于被告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。考虑到原告已向被告支付了截至2020年2月11日的租金并已支付了2月份的水电费、污水处理费等，该部分的费用不再由被告退还。此后的租金应综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度予以调减，对此本院酌情认定2020年2月12日至2020年3月7日期间按原租金标准的50%即5250元/月计付，计得原告应付租金为5250元÷29日×25日=4525.86元，同时根据公平原则免除其迟延付款的违约责任。鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还被告，而被告有50%的租赁保证金10500元未退还，原告有权主张抵销，在扣除原告应付租金后，被告还应向原告退还保证金余额即10500元-4525.86元=5974.14元，故原告无需再向被告另行支付租金。对于被告反诉要求原告支付的购买家具的费用42000元，根据原、被告双方共同签署的《家私家电清单（1327房）》中的约定，原告出资代被告购买相应的家具，款项在租金中抵扣。2020年3月7日，原、被告办理场地交接手续时已将相应的家具交还被告，被告再主张原告支付该款项，缺乏事实依据，本院不予支持。至于被告反诉主张的物业管理费等费用879.73元，因案涉房屋在2020年3月7日已交还被告管业，故2020年4月的物业管理费用应由被告自行负担。至于原告占用案涉房屋期间产生的未付公摊电费，被告反诉证据不足以证明其主张，本院不予采信。至于被告垫付的2020年1月13日至3月18日期间的代收污水处理费11.2元，因该费用期间跨越原告占用期间，无法区分2020年3月7日至18日期间的污水处理费用，为便于计算，本院酌情按均价核算，那么原告应付的费用为11.2÷66日×54日=9.16元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州巴顿酒店管理有限公司与被告黄小萍签订的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除。二、原告广州巴顿酒店管理有限公司已付租赁保证金的50%计10500元归被告黄小萍所有。三、原告广州巴顿酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告黄小萍支付污水处理费9.16元。四、被告黄小萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州巴顿酒店管理有限公司返还租赁保证金余额5974.14元。五、驳回原告广州巴顿酒店管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告黄小萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费694元，由原告广州巴顿酒店管理有限公司负担490元，由被告黄小萍负担204元；本案反诉案件受理费961元由被告黄小萍负担841元，由原告广州巴顿酒店管理有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二一年一月五日书记员  曾怡婷