内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内04民终5423号 上诉人（原审原告）：杜金英，女，1968年8月3日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰市昊赫房地产开发有限公司，住所地赤峰市巴林右旗大板镇索博力嘎街税苑小区。法定代表人：宋仕首，公司董事长。委托诉讼代理人：郭天铸，内蒙古江泉律师事务所律师。上诉人杜金英因与被上诉人赤峰市昊赫房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服巴林右旗人民法院（2020）内0423民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜金英上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人立即返还上诉人取暖费3215元。2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审查明事实与上诉人诉求严重不相符，查明事实与上诉人诉求无关联性。1、上诉人并非对双方签订的商品房买卖合同是否有效以及履行发生争议进行诉求。2、2018年12月20日被上诉人欲交房时，上诉人得知房屋并未竣工验收合格。上诉人根据双方签订的房屋买卖合同第三条商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或者验收不合格的，不得交付的条款等原因，拒绝接收房屋。随后经有关部门协调，2019年1月10日在商品房未经验收合格的前提下，被上诉人将钥匙交付给了上诉人。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房屋开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范，房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六章六十一条规定及《城市房地产开发经营管理条例》第三章十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，2019年11月16日，被上诉人与上诉人共同对所购买房屋进行验收，验收结果为室内墙面脱沙，被上诉人工作人员签署并出具了房屋验收单，故被上诉人于2019年11月26日才正式将房屋交付给上诉人。二、依据法律规定，商品房在尚未出售至竣工验收交付前的热费应由开发商承担，不应由业主承担。被上诉人收取未交付之前的热费不符合法律规定。根据《赤峰市供热管理办法》第二十四条规定，新开发的商品房，在尚未出售期间的热费由开发商承担，开发商向供热企业一次性预交2年热费，待房屋出售后，按实际发生额多退少补竣工验收前的施工用热热费的规定，在尚未出售包括竣工验收前的热费应当由开发商即本案被上诉人承担，而不是由业主承担。2019年11月16日被上诉人收取上诉人2018年12月21日至2019年4月15日期间的热费合计3215元不合法，属于不当得利，应当予以返还。而且根据《赤峰市供热管理办法》第十九条城市集中供热热费，由供热企业向用户直接收取，用户应当自觉交纳的规定，被上诉人也无权利收取热费。赤峰市昊赫房地产开发有限公司答辩服判。杜金英向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令赤峰市昊赫房地产开发有限公司立即返还杜金英取暖费3208元，利息自2019年11月16日计算至本金给付之日。二、本案诉讼费用及其它诉费由赤峰市昊赫房地产开发有限公司全部承担。杜金英对起诉的补充意见为，取暖费我缴纳了1285元和1930元，合计3215元，我起诉是3208元，计算错误，按3215元计算。一审法院认定事实：2018年11月28日，杜金英（乙方）与赤峰市昊赫房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，杜金英购买了赤峰市昊赫房地产开发有限公司开发的××镇、A27-3-501室两处楼房，合同约定甲方交付房屋日期为2018年12月30日，乙方支付购房款时间为2018年11月26日，合同同时约定了房屋情况、价款、付款方式、逾期交付或付款的处理、房屋交接、权属登记等事项。合同签订后，杜金英已按合同约定向赤峰市昊赫房地产开发有限公司支付了全部购房款，但赤峰市昊赫房地产开发有限公司未能按合同约定时间交付涉案房屋。因赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房，杜金英多次向有关部门投诉、上访，于2019年1月10日经拆迁办协调，双方达成协议：赤峰市昊赫房地产开发有限公司减免2019年物业费，并向杜金英支付了10000元现金。同时，杜金英承诺撤回投诉，不再与赤峰市昊赫房地产开发有限公司有任何纠纷，不再到任何单位、部门上访、投诉。当日，杜金英从赤峰市昊赫房地产开发有限公司处领取涉案两处楼房的钥匙各一把。2019年11月27日，巴林右旗住房和城乡建设局出具一份《证明》，证明涉案两处楼房于2019年5月13日已经经过巴林右旗建设工程质量监督站验收合格，达到入住条件。2019年11月16日，赤峰市昊赫房地产开发有限公司正式要求杜金英验收房屋。2018年12月17日赤峰市昊赫房地产开发有限公司给大板热电有限责任公司支付E区F区的供暖费用1070340.20元。其中包括杜金英缴纳的取暖费3208元。一审法院认为，杜金英、赤峰市昊赫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同已实际履行完毕。杜金英起诉以赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房导致其未能按时装修入住主张赤峰市昊赫房地产开发有限公司返还已经缴纳的取暖费及利息，按照谁主张谁举证的原则，杜金英需要有足够证据证实其主张。但是通过庭审调查发现：一，从杜金英提供的《申请表》中能够看到杜金英因赤峰市昊赫房地产开发有限公司未按时交房到有关部门投诉、上访，并在有关部门的协调下，达成协议，赤峰市昊赫房地产开发有限公司为杜金英减免2019年的物业费并现金赔偿10000元，同时杜金英承诺撤回投诉，与赤峰市昊赫房地产开发有限公司不再有任何纠纷，即杜金英、赤峰市昊赫房地产开发有限公司因涉案楼房未按时交付事宜已经协商处理；其二、2019年1月10日，杜金英从赤峰市昊赫房地产开发有限公司处领取了涉案两处楼房的钥匙各一把，杜金英持有涉案楼房的钥匙，即杜金英已经实际占有涉案楼房，随时可以装修入住。《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关手续是由政府职能部门所出具，系其履行管理职能的体现，且杜金英领取涉案楼房钥匙时涉案楼房均已施工完毕，仅仅因行政部门的监管手续问题并不影响杜金英装修入住。巴林右旗住房和城乡建设局出具的涉案两处楼房于2019年5月13日已经经过巴林右旗建设工程质量监督站验收合格，达到入住条件的《证明》，也进一步证明了这一点。三、杜金英没有足够的主张和证据可以对抗缴纳取暖费的义务。综上杜金英主张的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。判决：驳回杜金英的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜金英提交第一组证据：2018年11月27日，售楼处售楼员吴阳与杜金英电话录音一份，售楼处吴阳限我2018年11月28日补齐剩余房款，办交房手续（吴阳电话号：132XXXXXXXX）；2018年12月6日，质检站马站长与我的通话录音一份，我给他打电话问这个楼房交工了没有，他回答没竣工没验收。（马站长电话号：135XXXXXXXX）；2018年12月7日我与发改委恩股长的谈话录音一份；2018年12月10日我与房产所周所长的谈话录音一份；2019年1月10日我与拆迁办房主任的谈话录音一份；2019年11月25日房产所周所长与我的谈话录音一份；2019年11月27日我与周所长的谈话录音一份；（上述录音未提供原始载体）2020年12月20日拆迁办房主任出具的证明一份。（提交原件，核对后留取复印件）第二组证据：现场照片A4纸打印件共五页。以上证据共同证明被上诉人从2018年11月28日到2019年7月31日交付给我的房屋不合格。赤峰市昊赫房地产开发有限公司质证称，对第一组证据：因为上诉人不能提供原始载体，无法核对录音真实性，对上诉人提供的文字材料进行质证，吴阳的录音能证明2018年11月27日答辩人履行交房义务，上诉人因为室外地面没有硬化不同意接收房屋。第二份、第三份、第四份录音材料能证明上诉人四处上访要求解决各项费用与本案无关联性。第五份录音证明了本案中给付一万元协议签订的过程。证明该协议是双方真实意思表示，写明钥匙领了，给一万元不再找了，证明上诉人领取钥匙和一万元。第六份、第七份录音及房产所出具的证明，该证明只是说明没有竣工验收，但是房屋已经建设合格能够使用。对证明真实性有异议，能证明双方于2019年1月10日达成协议，并领取两把钥匙。对第二组证据无法核对时间位置，与本案无关联性。赤峰市昊赫房地产开发有限公司提交赤峰市中级人民法院（2020）内04民终4311号判决书一份（复印件），证明经二审法院查明事实是上诉人与被上诉人达成协议，上诉人减免了物业费并给付一万元，2019年1月10日上诉人领取了两把楼房钥匙，结论是对上诉人主张赔付未按时交房的房屋损失不予支持。杜金英质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的不认可，交房已经交了，钥匙领了，中级人民法院给我判的不合理。本院认证，对杜金英提交的第一组证据中的录音，因无原始载体，亦无法核实录音人员身份。第一组证据中的证明无法核实出具人身份真实性，且均不能够证明杜金英欲证明的问题，本院对录音及证明均不予采信；对第二组证据，无拍摄时间，且证明不了杜金英的证明目的，本院不予采信。对赤峰市昊赫房地产开发有限公司提交的判决书，因杜金英对真实性无异议，本院对其真实性予以采信。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，杜金英上诉主张赤峰市昊赫房地产开发有限公司交钥匙时房屋不具备验收条件，实际交付房屋应为2019年11月26日，在未出售至竣工验收交付前的热费应由开发商承担。对此，因2018年11月28日，杜金英与赤峰市昊赫房地产开发有限公司签订了《商品房屋买卖合同》，案涉房屋已经售出。后杜金英与赤峰市昊赫房地产开发有限公司就交房问题产生的纠纷业已达成解决，杜金英于2019年1月10日取得案涉房屋钥匙，已经实际占有房屋。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、申请表、（2020）内04民终4311号民事判决书等证据在卷佐证，能够确认。2018年12月17日赤峰市昊赫房地产开发有限公司预交给大板热电有限责任公司E区F区的供暖费用1070340.20元，其中包括杜金英缴纳的取暖费3215元。2019年11月16日，杜金英给付赤峰市昊赫房地产开发有限公司取暖费3215元。案涉房屋已经出售给杜金英，且杜金英在2019年1月10日已实际占有该楼房，随时可以装修入住，杜金英系入网供热的实际受益人。故一审法院驳回杜金英主张返还已缴纳热费及相应利息的请求并无不当。综上所述，杜金英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜金英负担。本判决为终审判决。   审判长    姚美竹审判员    黄树华                       审判员    张斯琪                         二〇二一年一月二十七日  法 官 助 理    刘威       书记员    李思颖