广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初15179号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。负责人：赖定军，职务：行长。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雍怡，广东金本色律师事务所实习人员。被告：周勇超，男，1981年6月28日出生，汉族，住湖北省天门市。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行诉(以下简称“工行番禺支行”)被告周勇超金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告工行番禺支行的委托诉讼代理人梁子铭、蔡雍怡到庭参加诉讼，被告周勇超经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周勇超于2017年1月22日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2432017201007）；2.被告周勇超立即清偿尚欠的贷款本金余额149999.69元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息，暂计至2020年4月22日的积欠利息为6331.68元，本息合计156331.37元；3.原告对被告周勇超用作抵押的位于番禺区××街××西街××的处置所得价款对第2项诉讼请求享有优先受偿权；4.被告周勇超支付全部诉讼费用。事实与理由：被告因购置商用房的需要，向原告申请购置商用房贷款。2017年1月22日被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告向原告申请个人房屋抵押贷款，贷款金额为人民币20万元，贷款期限为10年即120个月，贷款利率为基准年利率上浮10%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如被告连续三个月或累计六次未足额按时偿还贷款本息的，应视为被告违约，原告有权解除合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。原告依约于22017年1月22日发放了贷款20万元，但被告已归还了部分贷款，截止至2020年4月22日，被告已累计11次未足额按时履行供款义务，尚欠贷款本金余额149999.69元，暂计至2020年4月22日的积欠利息为6331.68元。原告认为，被告拖欠借款的行为已违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，根据合同的规定及有关法律规定，现原告向贵院提起诉讼请求判令解除原告与被告于2017年1月22日签订的《个人购房借款/担保合同》，被告立即向原告偿还贷款本金余额149999.69元及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息。原告对被告用作抵押的房产的处置所得价款对借款本息享有优先受偿权。被告周勇超未到庭应诉及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：2017年1月15日，周勇超向工行番禺支行提交《个人商用房贷款申请表》，申请贷款20万元用于购置金龙财富广场第5栋5层507的一手商用房，贷款期限为120个月。2017年1月22日，工行番禺支行作为贷款人、周勇超作为借款人及抵押人、广东珠钢投资管理有限公司作为保证人共同签订编号为243××007《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手商用房购置贷款，金额为人民币20万元；本合同项下贷款用于购买坐落于金龙财富广场第5栋5层507号房屋（以下简称涉讼房屋）；本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为十年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上浮10%确定并执行新的利率；借款人同意贷款人将贷款一次性划入广东珠钢投资管理有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；抵押人自愿向贷款人提供其名下涉讼房屋作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书），则保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；等等。上述《个人购房借款/担保合同》签订当日，工行番禺支行依约向周勇超指定的广东珠钢投资管理有限公司账户发放了20万元个人商用房贷款，《个人借款凭证》显示贷款起始日期为2017年1月22日，贷款到期日为2027年1月22日，本金及利息归还周期为按月，还款方式为等额本金，基准利率为4.9%，当期执行利率为5.39%，逾期利率为8.085%。2019年12月10日，广州市国土资源和规划委员会核发番禺区××街××西街××房（即涉讼房屋）的《不动产登记证明》，载明权利人为工行番禺支行，义务人为周勇超，证明权利为抵押权，债权数额为20万元。因周勇超未按合同约定履行供款义务，工行番禺支行遂向本院提出本案诉讼。为证明周勇超逾期还款的事实，工行番禺支行向本院提供了20170122-20201122交易期间的贷款账户历史处理明细，载明周勇超自2019年6月22日开始出现逾期还款的情况，并自2019年8月22日开始拖欠贷款，截止至2020年11月22日，周勇超尚欠贷款本金149999.69元，积欠利息11792.61元。另外，工行番禺支行主张，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，中国工商银行总行在2020年8月12日发布《关于中国工商银行存量浮动利息个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告》，通知自2020年8月25日起对批量转换范围之内的个人住房贷款批量调整为LPR浮动利率定价方式，但当前逾期贷款不在调整范围之内，鉴于周勇超在2019年6月22日已产生逾期，其贷款利率不作调整，仍按原合同约定利率执行。另查明，工行番禺支行于2020年8月14日向本院申请诉前财产保全[案号：（2020）粤0113财保688号]，请求查封、扣押、冻结周勇超名下价值156331.37元的财产，本院依法出具《民事裁定书》，并查封了涉讼房屋。本院认为：工行番禺支行和周勇超签订的借款合同主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。工行番禺支行已依约向周勇超指定账户发放贷款，周勇超理应依约履行还本付息的义务。然而，周勇超多次未按借款合同约定还款，截至2020年11月22日，周勇超尚欠贷款本金149999.69元，积欠利息（包含逾期罚息、复利）11792.61元，已构成违约，工行番禺支行依约有权解除其与周勇超签订的借款合同，故就工行番禺支行要求解除其与周勇超于2017年1月22日签订的《个人购房借款/担保合同》的诉请，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。在借款合同解除后，周勇超理应向工行番禺支行偿还其拖欠的贷款本息。因复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，而借款合同中对违约责任并未约定履行期限，只要违约状态存在，罚息将持续计算，因此借款合同中约定的“不能按时支付的利息”不包括逾期罚息。根据借款合同的约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，因此，周勇超应向工行番禺支行偿还尚余借款本金149999.69元及利息、逾期罚息、复利。关于利息、逾期罚息、复利的计算方法。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，中国人民银行公布的同期同档次贷款利率取消，根据中国人民银行发布的[2019]第30号公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可以为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可以转换为固定利率，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。而中国工商银行总行在2020年8月12日发布《关于中国工商银行存量浮动利息个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告》，自2020年8月25日起对2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款）批量调整为LPR浮动利率定价方式，但以下贷款除外：当前逾期贷款。现周勇超已自2019年6月22日开始出现逾期还款的情况，并自2019年8月22日开始拖欠贷款，故周勇超的贷款利率应按原合同约定利率执行，即周勇超应偿还的利息、逾期罚息、复利具体如下：1.截至2020年11月22日的利息、逾期罚息、复利为11792.61元。2.自2020年11月23日起至《个人购房借款/担保合同》解除之日止，利息以本金149999.69元为基数按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率计算，罚息以逾期未还的本金为基数按《个人购房借款/担保合同》约定贷款利率上浮50%计算，复利以逾期未还的利息为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定贷款利率上浮50%计算。3.合同解除后，罚息以全部本金149999.69元为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定贷款利率上浮50%计算，复利以合同解除时的未还利息（不包括罚息及复利）为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率上浮50%计算。就工行番禺支行要求对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的诉请。周勇超以涉讼房屋为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该担保行为合法有效。借款合同约定，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。现工行番禺支行主张其对处置涉讼房屋所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。周勇超经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与周勇超于2017年1月22日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、周勇超应于本判决发生法律效力之日起五日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金149999.69元。三、周勇超应于本判决发生法律效力之日起五日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行支付借款利息、逾期罚息、复利[1.截至2020年11月22日的利息、逾期罚息、复利为11792.61元。2.自2020年11月23日起至《个人购房借款/担保合同》解除之日止，利息以本金149999.69元为基数按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率计算，罚息以逾期未还的本金为基数按《个人购房借款/担保合同》约定贷款利率上浮50%计算，复利以逾期未还的利息为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定贷款利率上浮50%计算。3.合同解除后，罚息以全部本金149999.69元为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率上浮50%计算，复利以合同解除时的未还利息（不包括罚息及复利）为基数，按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率上浮50%计算]。四、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行对依法处置位于广州市番禺区××街××西街××房所得的价款在上述第二项判决确定的债权范围内享有优先受偿权；五、驳回中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3427元，诉前财产保全费1302元，均由周勇超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  冷根源二〇二一年一月十八日书记员  何绮静