文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7929号原告：张立志，男,1971年12月24日生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：蔡大伟，江苏法德东恒（宿迁）律师事务所律师。被告：江苏时尚莱迪商业管理有限公司，住所地宿迁市宿城区幸福路时尚地一街C区01号，统一社会信用代码913213910645787176。法定代表人：董强，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳高峰，江苏瀛广达律师事务所律师。第三人：李海洋，男，1982年11月26日出生，住宿迁市宿城区。原告张立志诉被告江苏时尚莱迪商业管理有限公司（下简称“时尚莱迪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，于2020年12月14日第一次开庭进行了审理，原告张立志及其委托诉讼代理人蔡大伟到庭参加诉讼，被告时尚莱迪公司委托诉讼代理人李某因委托手续不符合法律规定，本院按被告缺席处理。为查明案件事实，本院后追加李海洋作为第三人参与诉讼，于2020年12月30日依法适用简易程序第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人蔡大伟，被告时尚莱迪公司委托诉讼代理人靳高峰到庭参与诉讼，第三人李海洋经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告张立志在庭审中明确诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《委托租赁协议》；2.被告支付2020年1月28日至2021年1月27日的租金21500元；3.按实际欠付租金标准30%支付违约金；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月24日，原告与案外人江苏防建投资有限公司（以下简称防建公司）签订《商铺经营使用权转让合同》（以下简称转让合同），双方约定防建公司将其投资开发建设的宿迁市幸福路转盘过街人行道项目（简称地一街）C区C34-79-1号商铺经营使用权转让给原告，使用转让权期限为40年，合同总金额215000元。合同亦对其他事项进行了明确约定。2014年10月18日，原被告双方就上述商铺的招租、运营等事宜签订《委托租赁协议》，协议明确约定被告自2014年1月28日至2019年1月27日共五年对原告进行委托租赁收益返还，返还金额分别为原转让合同金额的7%、8%、9%、9%和10%。协议还明确约定自2019年1月28日起之后的委托期限内，该商铺的全部收益归原告所有。但该笔款项到期后被告拒绝支付，虽经原告多次催讨均无果而终。为维护原告的合法财产权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决如诉讼请求！被告辩称，被告按照约定返还了全部收益，被告无违约行为，不应支付违约金，对违约金标准不认可。原告商铺区位不同，所得租金也不一样，因商铺面积大，业主多，签订租赁合同时答辩人就选了一个业主做代表和商户签。被告公司基本处于停业状态，收取及返还收益都是请朋友代办，被告已按照约定实租实返。因疫情影响商铺出租困难，被告做了大量招商工作，商铺也大都出租，虽解决出租困难，但租金没有以前的高。原告按照已购买价款10%比例主张租金，不应得到支持。被告不同意解除《委托租赁协议》，如果要解除，应按照目前地下商业街管理的现实和行业习惯，因为商铺门面较宽，内部深，如按原告面积划分，门面宽度不到1米，原告不好经营，管理公司也无法管理。如原告不顾客观情况要解除协议，我司同意，但不承担解除后果。第三人李海洋未到庭陈述。本院经审理查明以下事实：2013年6月24日，原告与案外人江苏防建投资有限公司（以下简称防建公司）签订《商铺经营使用权转让合同》，双方约定防建公司将其投资开发建设的宿迁市幸福路转盘过街人行道项目（简称地一街）C区C34-79-1号商铺经营使用权转让给原告，使用转让权期限为40年，合同约定总金额215000元，原告实际支付金额为172000元。商铺建筑面积10平方米，实际使用面积5平方米，附件四约定自2012年10月9日至2018年10月8日由江苏时尚莱迪商业管理有限公司统一经营管理并按下表提供支持，2018年10月8日以后另行签订委托管理协议，委托期间经营收益返租比例分别为5%、7%、8%、9%、9%、10%。以上返租中自第一年至第四年每年扣除5%，合计扣除20%作为购铺抵充款，即第二年返租2%(按实际成交额返)，第三年返租3%(按实际成交额返)，第四年返租4%，第五年返租9%(按实际成交额返)，第六年返租10%(按实际成交额返)。2014年10月18日，原告（甲方）与被告时尚莱迪公司（乙方）签订《委托租赁协议》，约定原告委托被告时尚莱迪公司从事上述商铺招租工作，委托期限同经营转让期限，委托期内被告时尚莱迪公司不收取费用，甲方不得干扰终止乙方及乙方租赁商户的经营。如发生不可抗力或双方书面同意，可解除合同。2014年1月28日至2019年1月27日租赁收益返还比例为7%、8%、9%、9%、10%，2019年1月28日之后委托期内甲方该商铺的收益以乙方将该商铺对外租赁的实际租金为准，即该商铺的全部收益归甲方所有。2019年5月7日，尹帆与李海洋签订《商铺合作经营协议》，约定将C区34-36-38-40号商铺建筑面积332.4平方米租赁给李海洋经营中和休闲品牌服饰，合作经营期限为2019年2月24日至2020年5月23日，合作经营金为350000元，应于每年4月23日前给付经营金。2019年5月16日，徐某向伊犁地一街企业管理有限公司付款350000元。2019年度租金被告已支付原告10454元。2020年1月14日，被告工作人员向原告手机发出短信通知，通知1月20日开始给付2020年度商铺实际收益款（以实际到账租金为准），让原告提交相应信息。2020年6月27日，尹帆与李海洋签订《联营合同》缴纳履约保证金10000元/铺号。商铺位置C区34-36-38-40-42-44，建筑面积519.04平方米，合同期为2020年5月24日至2022年5月23日止。每合同年度从总营业额中提扣一定比例和保底年租金200000元中二者取高，保底租金于本合同签订之日缴纳。第一年提扣比例为10%，第二年提扣比例为12%。每一个月为统计核算周期，八个月进行预结算。程某向时尚地一街商业投资管理宿迁有限公司付款200000元，汇款时间不明。2020年9月18日，被告通过三亚时尚地一街商业管理有限公司向原告转账支付3853元，备注为返款。上述事实有《商铺经营使用权转让合同》、《委托租赁协议》、短信通知截图、转账记录及当事人陈述在卷佐证。另经本院实地查勘，原告受让的商铺所处位置经营中和休闲服饰。本院认为，原被告签订的《委托租赁协议》,系双方当事人真实意思表示,且内容未违反法律和行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方应依约履行。双方在委托租赁协议中约定,原告委托被告从事案涉商铺的招租工作，租金由被告收取后再转交原告。因此,依据双方之间约定,双方之间的关系符合委托合同的特征,应认定原被告双方之间为委托关系。对于合同解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”但根据《委托租赁合同》合同的特殊性质及合同全文条款行文体现的合同要旨分析，原告享有的合同解除权是应当受到限制的权利，其无法同一般委托合同当事人在同等程度上行使解除合同的权利。加之原告与被告之间《委托租赁合同》的履行是否顺利不仅仅影响原告与被告的权益，还将直接对承租人的权益产生一定影响，影响被告公司与承租人之间合同的顺利履行。从维护整体利益和诚实信用、公平原则、禁止权利滥用原则的角度，除非出现被告公司丧失履约能力或者因其违约导致代表产权面积占全体业主大多数的业主提出解除合同等情形，包括原告在内的少数业主不能随意行使合同解除权打破案涉合同关系的稳定，影响被告公司与承租人之间租赁合同关系的稳定。本案中，涉案商铺作为第三人李海洋整体承租商铺的一部分，该合同应当继续履行，对原告解除合同的主张，本院不予支持。对于租金及违约金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在做出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据原被告合同约定，2019年1月28日之后委托期内甲方该商铺的收益以乙方将该商铺对外租赁的实际租金为准。被告提交了案涉商铺出租给第三人李海洋签订的两份合同，经与李海洋电话核实，徐某、程某均系其指示付款，本院对该两份合同真实性予以采纳。该合同对租金标准有明确约定，被告应当按照实际收取租金标准支付给原告。结合原告商铺面积，原告2019年度租金为10529元（10㎡÷332.4㎡*350000元，取整），被告实际支付10454元，两者差额为75元。原告庭审中自认2019年度租金已支付完毕，系对自身权利处分，故被告无需再补足上述差额。原告2020年度租金按照暂收取的200000元租金计算，金额为3853元（10㎡÷519.04㎡*200000元，取整），后期如2020年度租金金额有增加，被告应当予以补足。原告主张以《商铺经营使用权转让合同》约定的商铺经营权转让款金额的10%主张租金，依据不足，本院不予支持。原被告在《委托租赁协议》对违约金并未做约定，故原告主张的租金标准30%的违约金，无依据，本院不予支持。如原告存在损失，可完善证据后另行诉讼。对于诉讼费用，因被告未及时支付租金致使原告提起诉讼，诉讼过程中被告虽已付清租金，但被告应在原告提起诉讼时欠付租金范围内承担该部分金额相应的诉讼费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告张立志全部诉讼请求。案件受理费减半收取169元（原告已预付），由被告负担25元，原告负担144元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时按照上诉请求向该院预交上诉案件受理费。审判员  王建海二〇二一年一月二十六日书记员  吴炬葶