福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初12022号 原告：厦门市鑫正华工贸有限公司，住所地福建省厦门市湖里区宜宾路**厂房**。 法定代表人：黄玉煌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林娟，福建牛京律师事务所律师。 被告：厦门市七零七汽车服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区宜宾路**之二。 法定代表人：丁红兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟喜华，福建知圆律师事务所律师。 原告厦门市鑫正华工贸有限公司(以下简称鑫正华公司)与被告厦门市七零七汽车服务有限公司（以下简称七零七公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫正华公司的法定代表人黄玉煌及其委托诉讼代理人林娟、被告七零七公司的委托诉讼代理人钟喜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫正华公司向本院提出诉讼请求：1.确认鑫正华公司、七零七公司于2018年5月15日就位于厦门市湖里区××路××号××房××楼××楼所签订的《厂房、综合楼租赁合同》于法院起诉材料送达之日解除；2.判令七零七公司在合同解除之日立即搬离租赁厂房、一楼及综合楼，将租赁厂房、一楼及综合楼恢复原状后交还鑫正华公司；3.判令七零七公司立即向鑫正华公司支付2018年10月1日起至实际返还之日止的租金（暂计至2020年11月27日止的租金差额为1288611.3元）；4.判令七零七公司立即向鑫正华公司支付2018年5月15日至2018年10月1日止的水电费51055.9元；5.确认鑫正华公司无需向七零七公司退还租赁押金85000元；6.判令七零七公司立即向鑫正华公司支付违约金（以未付租金为基数，按月利率2%计算，自应付之日起计算至实际付清之日止）。事实与理由：2018年5月15日，鑫正华公司与七零七公司签订一份《厂房、综合楼租赁合同》，合同约定：鑫正华公司将位于厦门市湖里区××路××号××房××楼××楼××楼××公司，面积2700平方米，每平方米租金32元，租金85000元／月；合同签订后，七零七公司应向鑫正华公司缴纳租赁押金85000元；房屋租赁期间，水电费、卫生费等政府各有关部门应收的费用由七零七公司负责交付；租赁期限从2018年7月1日起至2022年6月30日止；租金付款方式为每季度一付，下一期租金应提前10天缴纳（即到期前一个月的20日为缴纳日）；凡拖欠租金，鑫正华公司向七零七公司每天加收月租金总额负担0.3%的违约金，若逾期2个月不缴纳租金，鑫正华公司有权提前解除合同收回房屋，追回所欠租金和违约金并没收押金。合同签订后，鑫正华公司依约将讼争厂房交付七零七公司使用，但七零七公司自承租后的第二个季度即2018年10月起便开始存在拖欠／逾期支付租金的情形，后虽陆续有向鑫正华公司支付租金等费用，但经鑫正华公司核算，七零七公司所支付费用在扣除按月2%计算的违约金后，仍存在大额拖欠，且拖欠时间已远超两个月以上。七零七公司长期拖欠、逾期支付租金的行为已经严重损害了鑫正华公司的合法权益。 七零七公司辩称，一、鑫正华公司出租给七零七公司的位于湖里区宜宾路5号的“厂房”系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条规定，本案讼争的《厂房、综合楼租赁合同》中涉及违章建筑（面积1353.46平方米）出租部分无效。二、鑫正华公司转租给七零七公司的租赁期限超出了房屋所有权人出租给鑫正华公司的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，2018年7月1日至2019年7月1日期间的超过部分无效。三、法院若支持鑫正华公司按月85000元标准支付租金或占有使用费，则会导致双方的利益严重失衡，有失公平，七零七公司认为将月租金或月房屋使用费按43000元标准支付较为公平合理。鑫正华公司出租给七零七公司的租金相当于厦门市星宝视安系统工程有限公司出租给鑫正华公司的租金的16倍以上，造成租赁合同部分无效和导致租金偏高，鑫正华公司存在重大过错。鑫正华公司在收到街道发出的《房屋安全隐患治理通知书》后，仍无动于衷不加整改，严重影响了七零七公司的正常安全经营，依法应当调低月租金或月房屋使用费。四、2020年1月至2020年3月因受疫情的影响，七零七公司承租的场地也基本无法正常营业，该期间属于不可抗力所造成的无法经营使用，根据《合同法》第一百一十七条规定，2020年1月至3月期间的租金或使用费依法应当予以减免。七零七公司已经支付租金共921388.7元，结合超过一半的租赁面积的厂房为违章建筑、出租的房屋存在严重安全隐患、鑫正华公司存在重大过错，以及调低后的租金或使用费、应减免的租金，七零七公司基本上足额支付了租金。五、由于鑫正华公司并未提供七零七公司实际使用水电费的具体依据，因此并不能证明其主张的七零七公司应付水电费的金额。六、鑫正华公司诉求的违约金过高，应当调低至年利率6%，其中涉及无效部分的，鑫正华公司无权主张违约金。七、七零七公司支付的押金应当抵扣租金或退还给七零七公司。本案中存在两部分合同无效情况，而造成无效的过错在于鑫正华公司，鑫正华公司无权没收押金，退一步来讲，即使七零七公司存在部分租金或房屋使用费逾期支付，那么无效部分所对应的押金鑫正华公司无权没收，依法应当抵扣租金或退还七零七公司。八、鑫正华公司出租给七零七公司的房屋为违章建筑且存在严重安全隐患，鑫正华公司存在隐瞒、欺诈等违背诚信的行为，给七零七公司的正常经营造成重大影响，由此给七零七公司造成直接经济损失近百万元，七零七公司保留另行追究鑫正华公司责任的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2017年6月18日，厦门市星宝视安系统工程有限公司与鑫正华公司签订一份《补充合同》，厦门市星宝视安系统工程有限公司同意鑫正华公司将一层厂房、综合楼转租给他人。 2018年5月15日，鑫正华公司（甲方）与七零七公司（乙方）签订一份《厂房、综合楼租赁合同》，合同约定：甲方将位于厦门市湖里区××路××号××房××楼××楼××楼××方，面积2700平方米，租金85000元／月，租赁押金85000元；房屋租赁期间，乙方负责交付水电费、卫生费等政府各有关部门应收的费用；租赁期限从2018年7月1日起至2022年6月30日止；租金付款方式为每季度一付，下一期租金应提前10天缴纳（即到期前一个月的20日为缴纳日），凡拖欠租金，甲方向乙方每天加收月租金总额3‰计的违约金，若逾期2个月不缴纳租金，甲方有权提前解除合同收回房屋，追回所欠租金和违约金并没收押金。合同签订后，七零七公司向鑫正华公司支付租赁押金85000元，鑫正华公司将租赁房屋交付给七零七公司使用。 2019年6月18日，厦门市星宝视安系统工程有限公司与鑫正华公司就宜宾路5号厂区2015年6月30日租赁到期后双方续租事宜签订一份《厂房租赁合同》，厦门市星宝视安系统工程有限公司将位于厦门市湖里区宜宾路5号厂区（总面积2678.49平方米）租赁给鑫正华公司，租赁期限从2019年7月1日至2022年6月30日止。 2020年4月20日，七零七公司最后一次向鑫正华公司支付租金57000元。租赁期间，七零七公司共向鑫正华公司支付租金921388.7元。 庭审中，鑫正华公司与七零七公司都同意解除双方签订的《厂房、综合楼租赁合同》。鑫正华公司与七零七公司还共同确认，七零七公司尚欠鑫正华公司2018年10月1日至2020年11月27日期间的租金1288611.3元、2018年5月15日至2018年10月1日期间的水电费51055.9元。 另查明，七零七公司于2020年11月19日签收了本院向其送达的本案起诉状副本及相关证据。 本院认为，鑫正华公司与七零七公司签订的《厂房、综合楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。七零七公司未按期足额支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 《厂房、综合楼租赁合同》约定：“若七零七公司逾期2个月不缴纳租金，鑫正华公司有权提前解除合同收回房屋，追回所欠租金和违约金并没收押金。”根据本案查明的事实，七零七公司已逾期支付租金超过2个月，鑫正华公司有权提前解除租赁合同、收回房屋和没收押金。庭审中，双方当事人都同意解除《厂房、综合楼租赁合同》，本院予以确认。关于解除日期，七零七公司未按期足额支付租金已构成违约，鑫正华公司依约有权单方解除合同。由于鑫正华公司在起诉前并未行使解除权，本院于2020年11月19日向七零七公司送达了载明鑫正华公司关于解除案涉租赁合同诉求的起诉状副本，应视为鑫正华公司解除合同的通知到达七零七公司，本院确认案涉合同于2020年11月19日解除。合同解除后，七零七公司应搬离租赁厂房、综合楼，并将租赁厂房、综合楼交还鑫正华公司。因鑫正华公司未举证证明讼争房屋交付给七零七公司前的状态，其请求七零七公司将讼争房屋恢复原状，缺乏事实依据，不予支持。鑫正华公司要求没收七零七公司的租赁押金85000元，有事实和法律依据，应予支持。 根据本案查明的事实，七零七公司尚欠鑫正华公司2018年10月1日至2020年11月27日期间的租金1288611.3元，七零七公司在合同解除后尚未将租赁房屋返还给鑫正华公司。因此，七零七公司应向鑫正华公司支付2018年10月1日至2020年11月27日期间的租金差额1288611.3元及自2020年11月28日起至实际返还厂房、综合楼之日止的租金（租金按合同约定每月85000元的标准计算）。七零七公司尚欠鑫正华公司2018年5月15日至2018年10月1日期间的水电费51055.9元，七零七公司应向鑫正华公司支付该费用。由于合同约定的没收押金足以弥补七零七公司违约造成的损失，鑫正华公司要求七零七公司再赔偿违约金的理由不能成立，不予支持。 综上所述，鑫正华公司已按合同约定向七零七公司交付租赁厂房面积2700平方米，七零七公司在租赁厂房内进行设备安装和对外生产经营，双方当事人都按照合同约定履行了义务，七零七公司辩称租赁合同涉及违章建筑面积1353.46平方米出租部分无效的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门市鑫正华工贸有限公司与厦门市七零七汽车服务有限公司于2018年5月15日就位于厦门市湖里区××路××号××房××楼××楼所签订的《厂房、综合楼租赁合同》于2020年11月19日解除； 二、厦门市七零七汽车服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于厦门市湖里区××路××号××房××楼××楼，并将厦门市湖里区××路××号××房××楼××楼返还给厦门市鑫正华工贸有限公司； 三、厦门市七零七汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日向厦门市鑫正华工贸有限公司支付2018年10月1日至2020年11月27日期间的租金差额1288611.3元和2018年5月15日至2018年10月1日期间的水电费51055.9元； 四、厦门市七零七汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日向厦门市鑫正华工贸有限公司支付自2020年11月28日起至实际返还厂房、一楼及综合楼之日止的租金（租金按合同约定每月85000元的标准计算）； 五、厦门市鑫正华工贸有限公司有权没收厦门市七零七汽车服务有限公司支付的租赁押金85000元； 六、驳回厦门市鑫正华工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20763.5元，由厦门市七零七汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡守业 二〇二一年一月二十六日 法官助理 林绿宜 书 记 员 林惠玲 附页 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。