山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初3171号 原告：石有爱，女，1944年3月2日出生，汉族，住青州市。 原告：陈跟成，女，1971年11月30日出生，汉族，住菏泽市单县。 原告：陈换成，女，1974年11月13日出生，汉族，住青州市。 上列三原告共同委托诉讼代理人：卜祥鸿，山东闻法律师事务所律师。 上列三原告共同委托诉讼代理人：孙汉训，山东闻法律师事务所律师。 被告：孙雪中，男，1968年8月25日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：有桂兰（系孙雪中之妻），女，1965年6月18日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：董少民，山东亿宁律师事务所律师。 被告：陈美芳，女，1966年11月19日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：有祥营（系陈美芳之夫），男，1963年9月3日出生，汉族，住青州市。 被告：陈英华，女，1964年9月30日出生，汉族，住青州市。 被告：陈红英，女，1969年1月21日出生，汉族，住青州市。 原告石有爱、陈跟成、陈换成与被告孙雪中、陈美芳、陈英华、陈红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石有爱、陈换成，原告石有爱、陈跟成、陈换成的委托诉讼代理人卜祥鸿、孙汉训，被告陈英华、陈红英，被告孙雪中的委托诉讼代理人有桂兰、董少民，被告陈美芳的委托诉讼代理人有祥营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石有爱、陈跟成、陈换成向本院提出诉讼请求：1.依法确认2006年3月12日的《房屋买卖合同》无效并返还案涉房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：石有爱与陈其铎系夫妻关系（陈其铎于1994年11月份因病去世），婚后生育陈英华、陈美芳、陈红英、陈跟成、陈换成。1992年夫妻二人在青州市××楼街道办事处××河村东头建造房屋一处。2006年3月12日，被告陈美芳、陈英华、陈红英曾用石有爱、陈跟成、陈换成的名义，与被告孙雪中签订了《房屋买卖合同》，以4万元的价格将该房屋转让给孙雪中。被告转让房屋的行为损害了原告的权益，特诉至贵院，请求依法公断。 被告孙雪中辩称，原告的三项诉请，没有相应事实及法律依据，案涉房屋买卖合同在缔约时双方均具有相应的民事行为能力，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同，同时鉴于案涉合同为有效合同，原告诉请要求返还房屋没有事实依据。 被告陈美芳辩称，原告的诉请没有依据，说姐姐给卖房子，是老人同意的。陈其铎从1994年去世后，1995年陈换成离家出走，杳无音信。其中石有爱让女儿们去找陈换成，几年没有找到。1996-1997年间石有爱改嫁出走，与尚家村傅增喜结婚，这期间人都走了，家里房屋没有管理的，由陈美芳、有祥营及姐姐们管理。这数十年之久房屋无人管理，房屋需要修缮管理，期间石有爱和陈换成从未到家看过房屋，东阳河陈其铎兄弟家儿子想要该房屋，但石有爱、陈换成不愿意卖给姓陈的，她二人走后说今辈子不回东阳河村。这期间因时间太长，有来偷盗的，姊妹们商量要处理房屋，经过商量都同意后才处理的。 被告陈英华辩称，对原告所述无意见。当时叫我们去，只在草稿纸上签了字，也没有见证人。 被告陈红英辩称，原告陈述属实。有祥营陈述的不属实，这期间姊妹的房屋由陈美芳去母亲处拿钥匙后，孙雪中一直租赁着被告母亲的房子。被告听有祥营说母亲及陈换成同意卖房子，让被告们去，被告去后发现合同都写好了，被告只签了个字，在白色演草纸上签的字。当时孙雪中说给钱，最后也没有给，至今也没有见钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述及认定的证据，确认如下事实：案涉房屋位于青州市××楼街道办事处××河村，由原告石有爱、陈其铎（于1994年11月去世）夫妻于1992年建造，性质为农村宅基地自建房。原告石有爱、陈其铎婚后生育五女，分别为长女陈英华、次女陈美芳、三女儿陈红英、四女儿陈跟成、小女儿陈换成。陈其铎去世后，就案涉房产未立有遗嘱，案涉房产为石有爱、陈英华、陈美芳、陈红英、陈跟成、陈换成共有。原告石有爱于1996-1997年改嫁黄楼街道办事处尚家村，此后该房产处于空置状态。 2006年3月12日，甲方石有爱、陈英华、陈美芳、陈红英、陈跟成、陈换成与乙方孙雪中就案涉房产签订房屋买卖合同一份，载明：甲乙双方在本着公平合理的原则，在见证人的见证下充分协商特订立房屋买卖合同如下：1.甲方将坐落在青州市东坝办事处东阳河村东首的房屋一处有价（肆万元整）转让给乙方（房屋确切位置：西邻陈军明、南邻高连亮、北邻王国涛、东邻大街）。2.付款方式一次性付清人民币肆万元整。3.自本合同订立之日起本房以前所有的债务及纠纷乙方概不承担。4.本房自订立合同之日起以后出现任何事甲方概不负责。5.甲乙双方必须严格遵守本合同订立的条款，如有一方违约必须赔付对方买卖金额的五倍罚款（计贰拾万元整）。6.甲方有责任和义务协助乙方办理有关房屋确权证明。7.双方签字生效本合同一式玖份甲方陆份乙方壹份见证人每人壹份。该合同落款中，甲方处被告陈英华、陈美芳、陈红英签字按捺，被告陈英华代原告石有爱签字按捺，被告陈红英代陈跟成签字按捺，被告陈美芳代陈换成签字按捺，乙方处孙雪中签字按捺，见证人处有祥营（陈美芳之夫）签字，王敬山（陈红英之夫）、田世军（陈英华之夫）由有祥营代签。 案涉合同签订后，被告孙雪中对该房产进行翻建、装修装饰，并实际占有该房产至今。关于案涉房款的给付情况，被告孙雪中、陈美芳主张孙雪中将房款40000元以现金方式交付陈美芳、有祥营夫妇，并由夫妻二人持有保管并为石有爱治病支付部分，三原告主张该房款并未实际给付，被告陈英华、陈红英对房款的交付不知情，双方当事人对款项交付情况均未提交证据予以证实。 案涉房屋的集体土地使用证证号为：青集用（2015）第XXX号，土地使用权人为陈换成，地类（用途）为农村宅基地，由陈换成于2015年10月16日补办。 2016年3月2日，陈换成曾以孙雪中、有桂兰、孙洪飞等三家庭成员为被告向本院提起物权纠纷诉讼，要求判令孙雪中、有桂兰、孙洪飞停止侵权，归还房屋所有权并恢复原状，赔偿各项损失23000元。本院受理后，以土地使用证仅记载了土地使用权人为陈换成，但无法证明其主张的房屋继承取得事实，更无法证明陈换成系案涉房屋的唯一有效所有权人为由，于2017年11月30日作出（2016）鲁0781民初1311号民事裁定书，裁定驳回陈换成的起诉。 本院认为，本案中案涉房屋的买卖合同，系案涉房屋部分共有人陈美芳、陈英华、陈红英以全体共有人的名义与买受人孙雪中签订，本案当事人争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效。 关于案涉合同的效力问题，原告主张合同甲方签字中原告石有爱、陈跟成、陈换成均不是本人签署，并非全体共有人真实意思表示，故本案应从部分共有人代为签署房屋买卖合同是否为有权代理角度进行分析认定。本案中，被告陈英华代原告石有爱签字按捺，被告陈红英代陈跟成签字按捺，被告陈美芳代陈换成签字按捺，原告石有爱、陈跟成、陈换成庭审中均表示对案涉房屋买卖合同的签署不知情，代签合同未征得其同意。对于部分共有人是否构成有权代理，在被告孙雪中无法提供其他直接证据的情况下，关于部分共有人对原告石有爱、陈跟成、陈换成是否构成有权代理，本院综合分析如下：第一、从双方身份关系来看，共有人系母女关系、姐妹关系，案涉房屋买卖合同中，部分共有人中三人均真实签字按捺，买受人有理由相信其他共有人同意对房屋进行买卖，代为签字构成有权代理。第二、从房屋出售过程来看，2006年房屋买卖合同签订时，房屋钥匙由原告石有爱持有，此后原告将钥匙交与被告孙雪中之妻有桂兰，应推定其为知情。第三、原告石有爱虽已改嫁，但实际居住地尚家村与案涉房屋东阳河村为邻村，自合同签订后，被告孙雪中对案涉房屋进行翻建、装修装饰并实际占有，原告石有爱未对其提出异议，一定程度上来说亦是对该房屋买卖合同的认可。第四、因原告陈跟成于1993年、1994年已出嫁到菏泽，原告陈换成亦出嫁，此后长期在外，存在本人不便亲自签订合同的可能。第五、从合同签订时间来看，案涉合同于2006年3月12日签订直至2016年，原告陈换成曾以物权纠纷为由主张权利，此过程长达十年之久，原告一直未提出异议，现主张其不知情，自2016年才知道，难以让人信服。综上所述，本院认为，原告石有爱、陈跟成、陈换成对房屋买卖事实知悉了解，签订合同的部分共有人对石有爱、陈跟成、陈换成具有代理权。 综上所述，关于案涉房屋买卖合同的效力，本院认为，该系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告主张确认合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告要求被告孙雪中返还房屋的主张，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。”本案中，案涉房屋系石有爱、陈英华、陈美芳、陈红英、陈跟成、陈换成共有，本院已认定案涉房屋买卖构成有权代理，对案涉房屋处分亦构成有权处分，故原告要求被告孙雪中返还房屋的诉讼请求，本院依法亦不予支持。 综上所述，原告要求确认房屋买卖合同无效并返还案涉房屋诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 驳回原告石有爱、陈跟成、陈换成要求确认房屋买卖合同无效并返还案涉房屋的诉讼请求。 案件受理费减半收取400元，由原告石有爱、陈跟成、陈换成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  庞立国 二〇二一年一月四日 书记员  刘雪松