山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终30号 上诉人（原审被告）：兰煜传，男，1976年6月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：山东省即墨市水产供销公司，住所地青岛市即墨区，组织机构代码证：1xxxx-6。 法定代表人：郭振峦，破产清算组组长。 委托诉讼代理人：姜雷鸣，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人兰煜传因与被上诉人山东省即墨市水产供销公司（以下简称水产公司）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人兰煜传、被上诉人水产公司委托诉讼代理人姜雷鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兰煜传上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2003年9月28日，上诉人兰煜传与被上诉人水产公司签订《租赁合同》，约定原告将位于即墨市年代初期的山东头油库(包括：地下油柜2个、码头一个、没有产权土地3亩，房屋四间及加油设施)整体租赁给兰煜传使用。承租人在接手此油库时，由于年代久远，设备锈蚀殆尽，各种设施不符合现行技术措施和消防规范，此油库已经不能使用。上诉人经过水产公司同意后，于2004年7月由青岛海湾化工设计研究院针对此油库做了消防设计及建设规划方案设计，并报送青岛市公安消防局,获得批准建设批文《清公消建2004第320号》。上诉人投资建设，将油库及设备更新，将房屋，码头，油库砼埋主体重建，并按照消防技术专篇及油库技术专篇购买了大量消防设施，及输送油设备计量设备等，此部分财产不属于被上诉方财产。被上诉方如果想要占用，应按照有关规定进行估价补偿，不应让上诉方通过申报债权方式进行赔偿，应从破产费用支出。出租方单方终止合同，出租方退还承租方剩余年限租金，并加罚违约金金额的百分之十。出租方将油库土地证办妥一个月内，承租方付清出租方所剩款项。超限期加罚违约金额的百分之十。所以承租方应该向水产公司提出违约补偿。合同第六条第四项里面明确规定：如产权发生变化或者国家征用土地，合同被终止，承租方新投资建筑物、附属设施、附属设备归承租方，由此造成的经营损失补偿归承租方，租赁费按照剩余年限退还承租方。并规定如果出租方欲对油库产权转让，应当提前告知承租人，承租人有同等条件购买的权利。二、此油库土地产权不明，被上诉人只能提供1966年一革委会土地文件作为土地产权依据，在此后多次的土地登记时，此文件并未被土地部门认可，导致此无证土地一直和所在地向阳庄村存在产权不明纠纷，并导致上诉方在后来办理经营手续及经营过程中遇到阻碍，对上诉方造成很大的经济损失。被上诉方对涉案土地并没有真实取得所有权。根据《企业破产法的司法解释》，上诉人认为此涉案土地不属于被上诉方，被上诉方无权要求上诉方将此土地交回。三、一审法院对本案主要事实没有查清。1、对双方有争议的土地产权没有查清，被上诉方没有提供文件原件，只提供了一份模糊不清的复印件，上诉方质疑文件有效性、真实性。2、对双方有争议的油库设施产权没有查清。被上诉方存在诉讼主体错误，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉方的合法权益。 被上诉人水产公司辩称：一、《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。一审据此判决完全正确。被答辩人在租赁土地上的建筑物因合同解除造成的损失，应在破产程序中申报债权处理。二、答辩人系通过本案租赁合同实际占有使用涉案土地，该土地系划拨性质，政府决定收回，上诉人起诉解除合同就是必要过程。至于案外人对于涉案土地的权属争议，由政府在确权程序中解决。 水产公司向一审法院提出诉讼请求：请求判决确认原告水产公司、被告兰煜传于2003年9月28日签订的《租赁合同》解除并责令被告兰煜传将《租赁合同》项下房屋等全部租赁物返还原告水产公司。本案诉讼费由被告兰煜传承担。 一审法院认定事实：原告水产公司与被告兰煜传于2003年9月28日签订租赁合同，约定将位于原即墨市山东头油库（坐落于向阳庄村）整体租赁给兰煜传使用。合同约定：1、出租方将位于的山东头油库(其中包括：地下·油柜2个、码头一个、房屋4间及加油设施，占地面积3亩)整体租赁给承租方经营使用；2、租赁期共20年，出租方从2003年9月28日起将上述财产交付承租方使用，至2023年9月28日收回；3、每年租金为人民币1.4万元，20年租金共人民币28万元整。由于山东头油库土地证尚未办妥，先有承租方首付人民币10万元整，待出租方将油库土地证(国有划拨土地证)办妥，剩余款项一次性付清；4、出租方单方终止合同，出租方退还承租方剩余年限租金，并加罚违约金额的10%；5、出租方将油库土地证办妥一个月内，承租方付清出租方的所剩款项。超限期加罚违约金额的10%；合同另约定了其他事项。合同签订后，被告兰煜传支付租赁费10万元，因未办妥土地证，其余租赁费一直未付。租赁期间，被告对原有的地上房屋进行了修建，对地下油库进行了改造，用于储存沥青和润滑油。2015年6月26日，水产公司以公司严重亏损，无力清偿到期债务为由，向一审法院申请破产还债。一审法院经审查后于2015年8月7日裁定予以受理，并于2016年2月19日依法作出（2015）即破字第1-2号民事裁定书宣告水产公司破产，水产公司依法组成破产清算工作组进行清算。2017年3月31日，清算组向兰煜传发出收回出租土地房屋的通知，兰煜传于2017年4月5日向水产公司破产管理人提出书面异议，要求在合同终止前对其经营和投入造成的损失进行考量，至今没有交出租赁物。2017年7月5日，原告以（2017）鲁0282民初6682号案诉讼至一审法院，要求确认与兰煜传签订的租赁合同无效，要求兰煜传返还租赁物，一审法院判决后，被告兰煜传不服提起上诉，在二审审理期间，原告撤回起诉，现再次起诉要求解除合同，归还租赁物。另查明，该宗土地因历史原因一直没有办理土地权属证书，原告提交了1966年原即墨县人民委员会关于青岛市水产捕捞公司征用土地的批复文件复印件，证明该宗土地的使用权归原告水产公司所有。 一审法院认为，原告虽然没有办理涉案土地的使用权证书，但其作为全民所有制企业一直占有使用该宗土地，其与被告兰煜传签订涉案租赁合同系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效。本案焦点问题在于双方租赁合同是否已经解除，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权，而租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁期限结束之前，双方合同均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，法院于2015年8月7日受理原告的破产申请，管理人未通知被告继续履行合同，双方的合同依法于2015年10月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失。原告要求被告在合同解除后将全部租赁物予以返还，予以支持。被告要求原告补偿其解除合同所造成的各项损失，因原告已进入破产程序，当事人的债权应在破产程序中统一处理，不能单独进行债务清偿，法院可以对合同解除后当事人的损失数额根据双方的违约及过错情况进行确认，但因被告兰煜传未提交有效证据证实其损失情况，本案中不予确认，被告可在破产程序中依法申报权利。同时，原告关于合同有效期内未履行部分的租金的返还，可一并在破产程序中解决。判决：一、确认原告水产公司与被告兰煜传于2003年9月28日签订的租赁合同于2015年10月7日解除。二、被告兰煜传于判决生效后十五日内返还其根据2003年9月28日与水产公司所签订租赁合同中承租的土地、地上建筑物及地下油库，交付原告水产公司。案件受理费减半收取50元，由被告兰煜传承担。 二审中，被上诉人提交新证据：《关于推进即墨市水产供销公司破产工作情况汇报》一份、即墨市人民政府会议纪要（即政纪字[2015]30号）一份，证明：即墨市海洋局与渔业局提报水产公司破产方案，其中一（三）说明破产企业土地情况，四（二）列明破产企业划拨土地资产划拨给市城投公司，城投公司支付职工安置费355.28万元；即政纪字[2015]30号第六条，原则通过了上诉方案，破产企业的划拨使用权政府决定收回后划拨给城投公司。上诉人兰煜传质证称：一、对证据真实性、效力性不认可，该两份文件只是会议备案，只是对事项进行了研究讨论，并没有实质性的决定，如果真的产生两国营企业间土地划转，破产组应出示政府决议性文件，和国资委、财政、国土等主管部门的批复，及两企业间的交接协议等合法文件。二、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”，当然政府无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。所以破产组让我们申请债权去处理经济损失是错误的。 二审中，兰煜传不同意对地上附着物价值进行评估。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，一审法院于2015年8月7日受理水产公司的破产申请，并2016年2月19日依法作出（2015）即破字第1-2号民事裁定书宣告水产公司破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，管理人未通知兰煜传继续履行合同，双方的合同依法于2015年10月7日解除。水产公司已进入破产程序，兰煜传因解除合同所造成的各项损失应在破产程序中处理。另，因兰煜传一审、二审中均不同意对地上附着物价值进行评估，无有效证据证实其损失情况，本院对其具体损失数额不予审理，兰煜传可在破产程序中依法申报此相关权利。故，上诉人主张本院不予采纳。 综上，上诉人兰煜传的上诉理由不成立，其上诉请求本院不能支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人兰煜传负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二一年一月二十二日 书记员  侯小凡 书记员  李 扬