贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初11235号原告：付菊英，女，汉族，1971年3月31日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何兵，泰和泰（贵阳）律师事务所执业律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭永，泰和泰（贵阳）律师事务所执业律师，特别授权代理。被告：贵州诚智商务酒店有限公司，住所：贵州省贵阳市观山湖区碧海花园金蝶苑B幢1单元2层9号，统一社会信用代码：91520115599356360E。法定代表人：开雯奕，职务不详。委托诉讼代理人：胡德生，男，汉族，1965年10月28日生，住贵州省贵阳市观山湖区，公司店长，特别授权代理。委托诉讼代理人：王远贵，男，汉族，1957年7月23日生，住贵州省贵阳市观山湖区，公司员工，特别授权代理。原告付菊英与被告贵州诚智商务酒店有限公司（以下简称诚智酒店）房屋租赁合同纠纷一案，原告付菊英于2020年10月20日向本院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、请求依法判令被告一次性支付原告所欠租金22317.4元；2、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月8日公开开庭进行审理，原告付菊英委托诉讼代理人郭永，被告贵州诚智商务酒店有限公司委托诉讼代理人胡德生、王远贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告辩称：一、案涉商铺建成于2005年，商铺建成后无商家进驻，一直未能投入使用。2007年，当时的物业管理公司贵阳港达商贸有限公司向其中的四位业主：王远贵、胡德生、陆惠英、李玲丽出具委托书，委托四人对案涉物业A/B/C栋一、二、三层的商铺整体出租和管理。2008年，房开公司撤出贵阳，案涉商铺无人管理，后经广大业主商议，以业主名义重新对前述四人进行授权，由四人代表业主进行招商，其中部分商铺租赁给了被告，但在与被告签订合同的过程中，有少部分业主强行索要高额租金，否则不予签订租赁合同，考虑到案涉商铺长期闲置，其他大部分业主不能再经受损失的情况下，被告不得已与这部分业主以高于其他业主一直两倍的价格签订租赁合同，2015年，又有少部分业主要求被告提高租金，被告不同意，该部分业主便干涉、阻挠酒店的正常经营，被告不得不提前终止了与A区业主的合同，导致本案的发生。二、原被告之间的《商铺租赁合同》已于2016年3月16日解除，被告已搬出租赁房屋，原告要求支付租金的诉请不成立。从商铺租赁合同第五、六、九条来看是原告违约，部分业主违背了业主授权委托书和合同约定，导致酒店无法继续使用商铺，我酒店已与全体业主解除租赁合同关系。本院经审理认定，2010年4月10日，甲方、出租人付菊英与乙方、承租人诚智酒店签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位金阳新区（现为贵州省贵阳市观山湖区）观山西路贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑面积为16.78平方米的门面出租给乙方进行经营；租赁期限自2011年8月30日至2021年8月30日止；租金自2011年8月30日起开始计算，2011年8月30日至2013年8月30日为15元/月/平方米，2013年8月30至2015年8月30日为17元/月/平方米，2015年8月30日至2017年8月30日为20元/月/平方米，2017年8月30日至2019年8月30日为25元/月/平方米，2019年8月30日至2021年8月30日为30元/月/平方米。合同第三条第二款“租金每三月一付，乙方在租金应付日之前一周时间内，将未来的三个月租金一次性付给甲方。待条件成熟以后租金也可以通过银行转账的方式进行。……如乙方在三月内未能支付租金，则甲方有权收回商铺。”合同第六条：出租人承诺“连体商铺只有整体出租、运作方能发挥最大效益，故出租人对承租人承诺：出租人对连体商铺的自有部分的出租及后续管理，若与连体商铺其他业主意见不一致，愿意遵循少数服从多数的原则，且在租赁期间经内，出租人不得以任何借口刁难、干涉、阻挠承租人的正常经营，否则，视为出租人违约。”第九条：违约责任“在合同租赁期限以内，出租人、承租人均不得单方终止租赁合同，如任一方单方提出终止合同，应视为违约，则违约方应赔偿违约金伍万元人民币。”租赁合同签订后，原告付菊英将商铺交由被告诚智酒店经营。2016年3月16日，被告诚智酒店在商铺大门等张贴《退铺通知》“贵阳观山湖金蝶苑A栋2层的商铺业主，由于A区二层业主江海洋等与几位业主他们最高的要价每平方米125元，迫使酒店无法接受经营，因为是连体商铺，现酒店二楼拆的乱七八糟，唯有将A栋二楼商铺整体退还各位业主自行安排。从即日起酒店不在继续支付你们的租金。请各位业主谅解为感！”2016年4月8日，被告诚智酒店采用短信（106905631066）群发方式，向业主发出短信“【诚智商务酒店】退铺通知，贵阳观山湖金蝶苑A栋2层商铺业主！A区二层业主江海洋等与几位业主他们最高要价每平方米125元，法院上诉状为据！合同第六条出租人有意刁难.干涉.为出租人违约！迫使酒店无法经营破产，因为是连体商铺，现酒店二楼拆的乱七八糟，唯有将A栋二楼商铺整体退还业主！即日起酒店不在继续支付你们的租金。望业主谅解！0851-88516531185858140272016年3月16日”。原告表示：张贴的《退铺通知》原告在履行合同中并未知晓，且该份通知并非解除合同的有效通知，对原告不产生任何法律效力；短信并未载明原告方，并无原告方的信息，不能证明被告已向原告发出退铺通知。同时查明，2015年5月28日，本院向被告诚智酒店发出（2015）筑观法执字第23、24、25、35、44、45、48、120、137号《执行通知书》，通知书载明“你与杨元花等9户民事纠纷九案，本院于2014年12月9日作出（2014）筑观法民初字第1524、1525、1526、1527、1528、1530、1531、1532、1533号判决书，已发生法律效力。申请执行人杨元花等于2014年12月29日向本院强制执行，本院于2015年1月5日依法立案执行。……责令你单位自本通知书送达之日五日内履行下列义务：返还各申请人商铺。”该九案已经本院执行终结。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同及补充协议、照片、说明、执行通知书等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，可以认定。本院认为，本案争议的焦点在于双方租赁合同是否已经解除、何时解除。双方租赁合同第六条约定“出租人对承租人承诺：出租人对连体商铺的自有部分的出租及后续管理，若与连体商铺其他业主意见不一致，愿意遵循少数服从多数的原则，……。”因被告承租包括原告商铺在内的二层商铺是一个互相连接的整体，被告承租的目的是用作经营商务酒店，如有业主不愿意租赁或者解除了租赁都会导致合同目的不能实现，故双方约定“愿意遵循少数服从多数的原则”应理解为当多数业主解除租赁关系后被告享有单方解除其它租赁关系的权利。由于部分业主主张权利并经人民法院判决解除租赁关系，并经人民法院执行将被告承租的部分商铺返还业主（返还的商铺中包含原告商铺所在区域），被告将商铺作为酒店的合同目的已经无法实现，此种情况下，应视为合同第六条约定的单方解除的条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告采取张贴通知、发送短信通知退还业主商铺、不再支付租金，之后也没有继续使用租赁商铺，其解除租赁合同的方式符合法律规定。由于张贴的退铺通知没有明确期限，参照民事诉讼法关于公告送达的期间，该《退铺通知》从张贴之日经过六十日应视为送达。原告秦桂银并未就解除通知的效力提出主张。所以，双方的租赁合同关系至迟于2016年5月16日依法解除。原告表示不知道通知、没有收到短信，但其作为出租人，长时间没有收到租金不可能坐视不理，其一但催收便应当知道退铺通知的事实。从另一方面讲，被告承租的部分商铺经过诉讼解除，并经人民法院强制执行后返还了业主，其合同目的明显无法实现，在此情况下，其不可能不采取相应措施，故其张贴退铺通知等方式进行通知解除合同关系，符合常理且为必要，原告不知道退铺通知的意见，本院不予采信。综上，因双方租赁合同已经解除，租金已经结算并支付，故原告付菊英的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告付菊英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取178元（原告已预交），由原告付菊英负担。本判决为终审判决。审判员  蒋霞二〇二一年一月二十六日法官助理张兴欢书记员姚文勇