江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终62号上诉人（原审被告）：上饶友邦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区七六路99号，统一社会信用代码91361121741984043W。法定代表人：沈弘宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付伟，江西司达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章宾，男，1982年10月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：陈茜，女，1983年5月7日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。上诉人上饶友邦房地产开发有限公司（以下简称“友邦公司”）因与被上诉人章宾、陈茜商品房销售合同纠纷一案，不服江西省上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友邦公司上诉请求：1．撤销本案一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定友邦公司赠送给被上诉人储藏间的面积与被上诉人所购房屋面积一致，属认定事实错误。1．友邦公司从未向被上诉人承诺过储藏间的面积与其购买楼上的房屋面积一致，且本案双方所签《补充协议》中并没有载明储藏间与楼上房屋户型相同，更没有载明储藏间的具体面积。2．被上诉人所购房屋虽然属于期房，但案涉储藏间属于赠送，应当以实物为准。且在被上诉人购买房屋时该储藏间早就建好，被上诉人在购房时也亲自去储藏间查看过，至少说明被上诉人对其房屋下面有共用通道是明知的、不持异议的。根据上述事实与理由，可以清楚地说明被上诉人在签订商品房买卖合同及补充协议时对储藏间的性质、面积、产权、大小、结构都己充分了解，没有任何异议，且友邦公司并没有承诺储藏间的面积与涉案房屋面积一致。二、一审法院对郑燕的询问违反法定程序。1．一审法院对郑燕的询问只是通过电话，其本人并未出庭，其更未对通话内容进行确认，该通话内容是否是其本人真实意思表示，并不明确。2．郑燕早已从上诉人公司离职，根据证言补强规则，单个证言一般不能作为认定案件事实的依据，且证人未出庭的，证言可靠性较低，故不能作为认定案件事实的主要依据，需要其他证据予以补强。同时，就证据的证明力而言，未出庭作证的证人证言的证明力一般小于书证的证明力。3．一审法院草率认定员工口头的允诺即友邦公司的允诺，那么是不是可以得出结论，不管你是什么职位，不管你有什么目的，只要你是公司的员工，口头或有意或无意做出的表示即是公司的决策，公司就要认可员工做的表示，就要承担超范围的责任。更何况该口头表示明显和本案双方所签《补充协议》不符。三、一审法院判决友邦公司按每平方米1,676元返还被上诉人误差面积的房价款以及支付被上诉人3,000元的利息损失，没有任何依据。1．一审法院在友邦公司所出售房屋价格6,500-7,300元之间，按最低的6,500元进行扣减计算显失公平。众所周知，房屋的价格受楼层、户型、采光、附属设施等因素影响，被上诉人所购房屋属于一楼，出行便利，本身价格即便没有储藏间就比友邦公司售房的最低价（七号楼31层6,582元/㎡）要高出不少。一审按6,500元/㎡计算，没有任何依据，何来公平公正可言。更何况11栋、12栋的销售价格为8,100-8,700元/㎡，此房当时公示的销售价格为8,578元/㎡。2．即使友邦公司需要返还被上诉人面积差价款，该差价款的银行利息也应当从被上诉人主张之日起开始计算，更何况被上诉人根本未举证证明银行利息的具体损失。一审法院仅凭鉴于原告确实存在利息损失就酌定被告应支付原告3,000元的利息损失，属认定事实错误、适用法律错误。章宾、陈茜辩称：友邦公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。章宾、陈茜向一审法院起诉请求：1．被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的储藏间；2．本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告明确如被告无法返还非法占用原告的储藏间，则应按2,500元/平方米的标准向原告返还储藏间实际误差面积的房价款及支付利息损失13,000元。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。2017年5月17日，两原告与被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告向被告购买位于上饶市友邦玫瑰公馆7幢1单元1层102号房屋，其预测建筑面积共99.76平方米，其中套内建筑面积79.10平方米，分摊共有建筑面积20.66平方米，该商品房单价为每平方米8176.49元，总价款为815687元。付款方式为：买受人应当于2017年5月17日前支付首期房价款215687元，余款60万元向开发商指定银行申请贷款支付。合同另对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式等内容进行了约定。2018年3月13日，两原告（作为乙方）和被告（作为甲方）签订了《补充协议》，协议约定：1．乙方自愿选定购买甲方投资开发的位于上饶，建筑面积99.76平方米，销售单价8176.49元／平方米，合同总金额815687元，经甲乙双方约定：此价包括负一楼储藏间7栋1单元102室使用权。2．乙方购买该物业同时享有该物业配套的负一楼储藏间使用权，甲方承诺该物业总价款包含其配套的负一楼储藏间使用权，在签订该协议时乙方对该物业位置、大小等相关情况已明确，并无任何异议。3．负一楼储藏间基本情况，该地下室位于（小区）7栋1单元102室（地下负一层），友邦玫瑰公馆土地使用权出让期限内正常使用。如政策和法律规定有调整的，按调整后政策和法律规定执行。本协议项下地下室储藏间不能办理不动产权属登记。……协议签订后，涉案的友邦广场7＃楼于2020年1月2日竣工验收合格。2019年11月17日，被告制作了《入伙通知书》并向两原告送达，要求两原告过来办理交房手续。两原告认可被告是通过邮寄的方式向其送达，由于两原告当时不在上饶，到2020年5月份，两原告发现地下室负一楼的储藏间与购买房屋面积不一致，其主卧下面的储藏间位置变成了公共通道，故原告拒绝办理交房手续，并提起本案诉讼。一审庭审中，原告主张：2017年5月17日我们到被告售楼部看房，当时接待我们的是郑燕。为了小孩读书，所以我们就准备在上饶买房，当时想买一个大户型的房子，但是太贵了。销售员跟我们说这套房子是有地下室的，可以隔开来用，层高是五米五，所以就购买了该房屋。当时售楼员跟我们承诺第一层和地下室可以打通的，而且地下室面积跟我房子面积是一致的。当时一楼的均价是6千元左右，而我们购买的价格是约8200元一个平方米，如果当时销售员跟我说地下室的面积没有那么多，我是不会购买涉案的房屋。现在地下室实际面积是50多平方米，我的房产面积是99.78平方米，其中套内面积是79.1平方米，公摊面积是20.66平方米。我签合同的时候涉案的房屋并没有做好，被告只是带我去另外一栋相同户型的楼层看房，但并不是所有的房子都有地下室。被告所称的规划图纸我们是没有看到过，也没有向我们展示过。签订补充协议时地下室是做了，但是太暗了，看不到构造，补充协议的签订也是郑燕负责接待的。当时是我们也提出了异议为何没有写地下室的面积，但是郑燕说放心地下室面积跟你房子面积是一样的，出于对被告的信任，我们才放心买的。针对原告的上述陈述，一审法院对被告的原工作人员郑燕进行了调查。郑燕陈述：原告签订商品房买卖合同时是我接待的。当时我跟原告说地下室没有具体面积，但跟房子面积差不多的。当时房子是期房，房子好像做好的。但如果没有做好也会带两原告去看别的房子，客户才会确定购买房屋。我当时也没有承诺百分之一百是一致的，一般情况下地下室面积和房子面积是差不多的，但是不能保证说百分之一百一致，因为地下室没有测出具体的面积，是赠送面积，只是大约和房产面积一致。2018年3月13日签订补充协议也是我接待两原告，当时签订了合同就走了，没有去看具体的房屋。2020年10月10日，一审法院组织原、被告双方至涉案的储藏间进行了现场勘测，经双方质证，原、被告一致确认涉案地下储藏间的面积为58.1平方米。为了查明原告购买房屋同时期其他房屋的价格，当日，一审法院对被告公司的友邦玫瑰公馆售楼部的销售经理汪梦婷进行了调查，汪梦婷陈述：原告于2017年5月17日购买了友邦玫瑰公馆室，同时期我们于2017年10月份销售了带地下室的11栋和12栋，销售价格为8100-8700元／平方米不等，没有带地下室的那几栋房屋在2017年没有出售，均是在2016年出售的。原告购买的7＃楼，在同时期只卖了5套房屋，最高价是1701室这套，出售价格是7300元／平方米，最低价是七号楼31层，价格是6582元／平方米。2017年除7＃楼以外其他的楼栋也出售了部分楼层，价格在6500-7300元／平方米不等。一审庭审中，原、被告对地下储藏间面积实际比涉案房屋面积少21平方米，被告是否应承担返还原告减少面积的房价款及支付利息损失，以及具体数额存在争议。原告主张，签订《商品房买卖合同》时，基于被告的售房人员郑燕告知地下储藏间的面积和其购买的房屋面积一致或差不多才会购买此房屋。购买房屋的单价8176元／平方米是包含了储藏间的使用权在内，即储藏间也是原告花钱买的。现交房时发现地下储藏间的面积少了21平方米，被告要么返还侵占的面积，如果不能返还侵占的面积，就按2500元／平方米返还面积不足部分的房价款。为证明自己的主张，原告提交了其购房当时拍摄的涉案7＃楼房屋的预售价格表，显示当时公示一楼涉案房屋的出售价格是8578元／平方米，涉案7＃楼202室公示的预售价格才6308元／平方米，可能实际成交价格会更低。故不包括银行利息损失在内要求不足面积按2500元／平方米返还房价款。另其还有约13000元的利息损失没有计算在内，原告并未举证证明其利息损失。被告则主张，案涉地下储藏间是赠送的，其面积和单价在买卖合同和补偿协议中均没有约定，而且更关键的是原告在签署补充协议的时候对储藏间的大小没有任何异议，其公司并没有承诺储藏间的面积和涉案房屋的面积一致。故其不同意另外再返还房价款。一审法院认为，原、被告于2017年5月17日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和于2018年3月13日签订的《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守合同约定履行自己的义务。虽然合同和补充协议中没有书面约定储藏间的单价和面积，根据合同和补充协议可以明确原告购买房屋的单价8,176.49元/平方米是包含了储藏间的使用权在内。根据一审法院对郑燕的询问，可以确定签订《商品房买卖合同》时，郑燕口头上明确表示了负一楼储藏间的面积和涉案房屋的面积差不多。差不多按通常理解应为一致或大约一致。郑燕时任被告公司的工作人员，其口头表示的允诺亦代表被告公司的允诺，内容具体明确，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入商品房买卖合同的内容，也应视为合同的一部分内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现被告交付的负一楼储藏间的面积比原告购买的主房屋面积少了21平方米，误差面积的储藏间房价款应由被告返还给原告。被告抗辩称，储藏间系赠送面积，不是买卖面积，但根据双方的补充协议，以及一审法院查明的同时期七号楼所卖5套房屋的价格，不能得出储藏间系赠送面积的结论。故一审法院对被告的上述意见不予支持。至于负一楼储藏间的单价，商品房买卖合同及补充协议中并没有明确约定，原告提交的其购房当时拍照的涉案房屋7#楼各套房屋的预售价格表亦不能证明负一楼储藏间的单价是2,500元/平方米，综合被告公司友邦玫瑰公馆售楼部的销售经理汪梦婷陈述的“原告购买的7#楼，在同时期只卖了5套房屋，最高价是1,701室这套，出售价格是7,300元/平方米，最低价是七号楼31层，价格是6,582元/平方米。2017年除7#楼以外其他的楼栋也出售了部分楼层，价格在6,500-7,300元/平方米不等”，一审法院酌定涉案负一楼储藏间的单价为1,676元/平方米（8,176.49元/平方米-6,500元/平方米≈1,676元/平方米）。被告应返还原告储藏间误差面积的房价款为35,196元（1,676元/平方米×21平方米＝35,196元）。原告虽未举证证明银行利息的具体损失，鉴于原告确实存在利息损失，一审法院酌定被告应支付原告的利息损失3,000元。故被告应返还两原告储藏间误差面积的房价款及支付利息损失共计38,196元。对原告多主张的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和第十四条规定，一审法院判决如下：一、被告友邦公司于本判决生效之日起十日内向原告章宾、陈茜返还负一楼储藏间误差面积的房价款35,196元及支付利息损失3,000元，合计38,196元；二、驳回原告章宾、陈茜的其他诉讼请求。二审期间，当事人未提供新的证据。本院查明的案件事实，与一审法院认定的事实相一致。本院认为，友邦公司主张其向被上诉人赠送了案涉储藏间的使用权，故被上诉人享有的储藏间面积大小应当以实物为准。但是，本案双方所签《补充协议》中载明购房总价款815,687元中“包括其配套的负一楼储藏间使用权”，因此被上诉人享有案涉储藏间使用权并非出卖人友邦公司的赠与，而是被上诉人有偿取得，故友邦公司主张按照储藏间的实物面积大小认定被上诉人所购储藏间的面积大小，本院不予支持。友邦公司主张其从未承诺案涉储藏间与对应商品房的面积一致，故一审按照一楼商品房的面积计算负一楼储藏间的面积误差不合理。本院认为，友邦公司业务员郑燕在一审庭审的通话中已经确认其在售房时说过负一楼储藏间与一楼商品房的面积差不多，故被上诉人基于该业务员的职务行为，有理由相信并在本案中主张储藏间与一楼商品房面积相同。况且，本案双方对于合同约定的储藏间面积大小发生争议，主要原因在于本案双方没有对买卖的储藏间面积大小进行明确的书面约定。对此，友邦公司作为商品房销售的专业机构显然存在过错，故应对友邦公司作出不利解释。结合友邦公司业务员郑燕一审当庭的电话陈述以及友邦公司未对储藏间面积进行明确约定的过错，一审法院按照一楼商品房面积计算负一楼储藏间的面积误差并无不当。友邦公司主张被上诉人购房时已经实地查看过储藏间的面积大小，但是友邦公司没有证据证明被上诉人当时查看的储藏间就是案涉储藏间，故友邦公司主张被上诉人明知案涉储藏间的实际面积大小才自愿购买，没有确实充分的事实依据，本院不予采信。一审法院当庭向友邦公司业务员郑燕用免提方式打电话调查核实有关案件事实，并不违反法律禁止性规定。况且，一审法院是根据友邦公司代理人提供的手机号码进行通话，友邦公司也未当庭对通话接听人员是否为郑燕本人提出异议，因此友邦公司关于一审法院审判程序违法的上诉理由，于法无据，本院不予支持。本案双方并未对储藏间面积误差问题进行约定，故一审法院综合考虑友邦公司售楼部销售经理关于房屋销售价格、被上诉人利息损失等因素酌情确定储藏间面积误差的相应价款及利息，并无明显不当，本院予以认同。综上所述，友邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人上饶友邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑晓霞审判员  徐迎风审判员  李 虹二〇二一年一月二十五日书记员  周美霞