广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初730号原告：广州易升榜教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区翰景路1号金星大厦5楼F7-K85，统一社会信用代码91440101MA5AL0WY1A。法定代表人：王纪兵，经理。委托代理人：蓝妙怡，系广东格方律师事务所律师。被告：陈郁薇，女，1948年9月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告广州易升榜教育科技有限公司（以下简称易升榜公司）诉被告陈郁薇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告易升榜公司的委托诉讼代理人蓝妙怡到庭参加了诉讼；被告陈郁薇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易升榜公司诉称：原告与被告于2018年12月5日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：被告向原告出租广州市天河区天河北路725号1001房（以下简称涉案房屋）作为办公用途使用，建筑面积142.79平方米，租赁期限为2018年12月10日至2019年12月31日。因涉案房屋是居住用途，原告承租后多次要求被告协助将原告工商注册地变更为涉案房屋，但被告均未予协助。2019年7月17日，原告收到广州市天河区市场监督管理局作出的穗天市监石牌[2019]101号《责令改正通知书》，称原告的营业执照注册地与实际经营场所不一致，通知原告变更办公地址或变更营业执照地址。至此，《合同》己无法继续履行，经与被告沟通，被告的代理人韩冬梅全权代被告处理《合同》解除事宜。2019年7月24日，原告与韩冬梅电话沟通解除合同事宜，韩冬梅同意返还8月半个月租金4250元、押金17000元、2019年8-9月原告已缴纳的房屋租赁税852.76元，另原告先找人粉刷部分墙壁，产生的费用再由其返还原告。原告被迫提前解除合同后另行租赁办公场所，每月租金为11000元，每月租金差额为2500元，4.5个月的租金差额合计11250元。因被告至今没有返还上述费用，且存在违约情况，故原告诉请法院判令：1、被告返还原告2019年8月份半个月的租金4250元，返还2019年8-9月房屋租赁税852.76元，返还房屋维修费100元，返还押金17000元。2、被告赔偿原告2019年8月半个月到2019年12月的租金差额损失11250元（每月按2500元计算）。3、本案所有诉讼费用由被告承担。被告陈郁薇于庭前提交书面答辩状称：被告于七、八年前将涉案房屋出租给案外人任华抛。2018年12月，被告发现任华抛私自通过中介公司将涉案房屋转租给原告的法定代表人王纪兵。被告查看涉案房屋后，发现涉案房屋被破坏的很严重，大件电器或者损坏或者丢失，窗帘也丢失。被告与原告沟通后，重新签订了《合同》，原告开始直接向被告支付租金，每月8500元，租期一年。但租赁期限未到期，原告就要求搬走，并称会给被告找下一个租户，但原告找来的下一个租户是从事电商的，有20余人办公，屋内需存放货物，安全隐患大，被告表示不同意。协商不成后，原告擅自搬离了涉案房屋。涉案房屋的装修原本是比较豪华的，但现在损坏的很严重，电器、桌椅、地板等都有损坏，原告搬离后，被告花费了10000多元进行修理，依据《合同》约定，该笔费用应由原告支付，但原告并未支付。综上，因原告租期未届满，且涉案房屋损坏严重，被告扣下了押金。经审理查明：2018年12月5日，原、被告签订《合同》，约定：被告将涉案房屋出租给原告作办公用途，租期自2018年12月10日至2019年12月31日，租金每月8500元。租金按月结算，由原告在每月第10日前以转账方式交付租金给被告。原告向被告交纳17000元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回。在租房期间涉案房屋维修等由原告自己承担（原有洗手间内盘、灯、马桶均为坏的，及原样墙均有破裂坏等情况，原告不承担修理）。租房期间所发生的出租屋税由租户承担。任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。根据原告提交的房产证复印件显示，被告系涉案房屋的登记产权人，涉案房屋用途为居住用房。原告称该房产证复印件系签订《合同》时被告提供给原告的。另，原告称其实际从2018年5月开始承租涉案房屋，但2018年12月才与被告签署《合同》。《合同》签订当天，被告向原告出具了《收款收据》，确认收到原告承租涉案房屋的押金17000元。2019年7月17日，广州市天河区市场监督管理局向被告（天河区翰景路1号金星大厦5楼F7-K85）作出穗天市监石牌[2019]101号《责令改正通知书》，主要内容为：经查，被告擅自变更办公地址从事经营活动的行为，违反了相关规定，现责令被告在2019年8月17日前改正；逾期不改的，该局将依据规定给予被告相应的处罚；改正内容及要求为变更办公地址或变更营业执照地址。原告称，其接到上述《责令整改通知书》后，基于之前被告一直不协助其将营业执照的地址变更为涉案房屋的实际情况，其便提出与被告提前解除《合同》，当时被告的代理人韩冬梅同意退回原告2019年8月半个月的租金4250元、2019年8-9月的房屋租赁税852.76元、房屋维修费100元、押金17000元，双方亦于2019年8月10日办理了交接，但被告至今未退还款项；且因被告无法提供符合《合同》约定用途的房屋，导致《合同》解除，原告只能另行承租房屋，产生了租金差额损失，被告应予赔偿。原告为证明其所述情况，向本院提交了如下证据：1、银行转账凭证（打印件），显示原告向被告转账支付了8月房租8500元。2、《税收缴款书》，显示涉案房屋已于2019年6月4日向石牌街来穗人员和出租屋服务管理中心交纳了2019年7月至9月的税费1279.14元。3、原告称其员工与韩冬梅在2019年7月24日的电话录音，内容包括：韩姐称原告方可以发到网上，都放上没关系，要是有人接手了，就把那个费用算清了，把押金就退给原告方等；原告说行，另外房子很脏想找人整整等。4、《收据》，显示系韩冬梅于2019年8月10日向原告出具，确认收到殷云阁2019年8月1日至10日电费133元，厅进过道右边墙体坏了的修复费100元。5、《物品放行条》（复印件），显示系东方之珠花园管理处于2019年8月9日出具，允许涉案房屋在2019年8月9日至10日期间搬离物品。6、《租赁合同》，显示系原告与案外人胡卫云于2019年7月26日签订，原告向胡卫云承租广州市天河区天河北路908号2106房，租赁期限自2019年8月10日至2021年8月9日止，每月租金11000元等；银行转账凭证（打印件）及收据（复印件）若干，显示原告在2019年8月至12月期间每月向胡卫云支付房租11000元。7、案外人广州把握电子科技有限公司的工商登记信息（打印件），显示该司已于2011年注销，注销前的注册地址为涉案房屋。本院认为：原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。据原告提交的《收据》、《物品放行条》，结合被告庭前提交的答辩意见，本院采信原告有关其已于2019年8月10日将涉案房屋交还被告的主张，双方的《合同》亦于该日解除。基于公平合理原则，被告应向原告退还原告预交的有关涉案房屋2019年8月11日以后的费用，故就原告要求被告退还2019年8月份半个月租金4250元的诉请，本院予以支持；此外，2019年8月11日至9月30日的房屋租赁税，本院酌情判令被告向原告退还710.63元，原告诉请退还2019年8月11日以前的房屋租赁税，因缺乏事实依据，本院不予支持；至于房屋维修费100元，结合原告向被告支付该款的情境来看，原告是在将涉案房屋交还被告时自愿向被告交纳的，原告也无法证明该笔维修费属于其不承担修理义务的范围，现原告诉请退还，有违诚实信用原则，本院不予支持。关于押金应否退还的问题。原告主张系被告违约导致《合同》提前解除，且被告亦同意退还押金。对此，被告表示系原告单方提前解除《合同》，双方虽曾就提前解除《合同》进行过协商，但被告承诺退还押金的前提是原告为被告找到下一任租客，但原告搬离前并未为被告找到合适的下一任租客，所以原告要求退还押金的条件不成就。本院认为，就原告有关被告一直不协助其将营业执照的地址变更为涉案房屋，构成违约的主张；综合考虑《合同》的履行情况，以及原告未提供充分证据证明其曾要求被告协助其办理营业执照的地址变更，本院对原告的该项主张不予采纳，据此，原告提前解除《合同》的依据不足；且从原告提交的录音内容来看，原告亦未举证其符合了被告要求其寻找下一租客的条件；综上，原告作为违约方无权要求被告退还押金，其要求被告赔偿另行租赁房屋的租金差额损失亦缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈郁薇自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州易升榜教育科技有限公司返还2019年8月份半个月的租金4250元、2019年8月11日至9月30日的房屋租赁税710.63元。二、驳回原告广州易升榜教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费636元，由原告广州易升榜教育科技有限公司负担542元，由被告陈郁薇负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年一月五日书记员  邱莉晶