内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2021）内29民终40号   上诉人（原审被告）：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。   法定代表人：季辉平。   委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古广安律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：关金林，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：李登殿，现住内蒙古自治区。   原审被告：徐瑞，个体经营者，现住宁夏回族自治区银川市贺兰县。   上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司因与被上诉人关金林、李登殿，原审被告徐瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司委托诉讼代理人李文丹、被上诉人关金林及其委托诉讼代理人邱德育、被上诉人李登殿到庭参加了诉讼。原审被告徐瑞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销阿拉善左旗人民法院(2020)内2921民初1591号民事判决第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人关金林的第一项、第三项诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审法院确认上诉人恺祥达公司与被上诉人关金林购买的祥雲豪宸小区6-1-102室口头协议合法有效错误。被上诉人关金林在一审起诉状中的第一项诉讼请求就是要求确认其与上诉人之间的购买祥雲豪宸小区6-1-102协议合法有效，并未提出过确认口头协议效力的诉讼请求，且在诉状“事实与理由”部分也未作出任何口头协议的表述，在法庭调查阶段，被上诉人关金林的代理人陈述，其认为上诉人出具的收据就是双方之间的协议，因此，一审判决第一项实际上等于扩大了原告的诉讼请求范围而作出。其次，被上诉人关金林是从第三人李登殿购买的案涉房屋，款项也是交给了李登殿个人，对此事实一审判决并未确认。而根据该事实可知，上诉人与被上诉人关金林从未签订书面的房屋买卖合同，被上诉人亦未向上诉人交付购房款，双方并未达成购房合意。尽管上诉人向被上诉人关金林开具购房款的收据，而开具收据的前提是上诉人误认为李登殿履行了投资义务，但后来上诉人才发现李登殿所转款项存在替另外购房人柴尔国缴纳房款的情况，而且，在李登殿女儿所转款项中还明确备注属于借款，故李登殿并未履行其与银川恺祥达公司的《联合开发合同》，其无权擅自销售上诉人的房屋。再次，由于上诉人并未收到被上诉人缴纳的购房款，即便被上诉人已经实际占有房屋，但在其未付清购房款的情况下，其无权要求上诉人办理相应的产权手续。最后，一审判决在认定事实部分对上诉人向被上诉人关金林出具了《苁蓉集团预售预留房房号表(销售部)》，及对上诉人公司设立的原因进行认定没有依据。综上所述，请求二审法院依法作出公正判决。   被上诉人关金林辩称：一、上诉人认为一审法院扩大了答辩人的诉讼请求范围不符合事实。答辩人请求确认与上诉人之间的房屋买卖协议合法有效是对已经履行部分的确认，一审法院的判决并没有扩大答辩人的请求范围。根据民法典的规定，当事人订立合同可以采取书面形式，也可以采取口头形式，本案答辩人与上诉人之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，但上诉人向答辩人出具收据的行为可以视为是书面合同的一部分，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定为商品房买卖合同的一部分。且上诉人自己也认可其向答辩人出具了购房款收据，据此可以认定答辩人与上诉人之间己经形成房屋买卖合同关系；二、上诉人认为其未与答辩人达成购房合意不符合事实。上诉人向答辩人出具收据，并向答辩人交付房屋，是双方达成合意并已经实际履行合同主要义务的证明。另上诉人所称李登殿无权擅自销售上诉人房屋的理由也是没有事实依据的。本案销售行为系上诉人自己实施，并非李登殿。答辩人所持买房收据系上诉人出具，且案涉房屋的交付履行也系上诉人完成；三、上诉人所称没有收到购房款及答辩人无权要求其办理产权手续也是没有任何依据的。上诉人向答辩人出具收到全部购房款的收据，应当视为答辩人已经履行了支付全部购房款的义务。办理房屋产权手续系房屋买卖合同关系的附随义务，没有法定事由不经法定程序上诉人无权拒绝；四、虽然上诉人认为一审法院认定上诉人向答辩人出具《苁蓉集团预售预留房房号表(销售部)》及上诉人公司设立原因有误，但上述认定并不影响对答辩人与上诉人之间形成房屋买卖合同关系的认定。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，应驳回上诉，维持原判。   被上诉人李登殿辩称：一、上诉人认为答辩人无权擅自销售上诉人房屋不符合本案事实。1.本案销售方并非答辩人，与关金林达成口头商品房买卖协议、出具收到房款收据、向关金林交付案涉房屋均系上诉人，并非答辩人。2.上诉人自称误认为答辩人未向其交付投资款也不符合事实，在一审庭审中，答辩人向法庭提交的证据能够证明答辩人及妻子已经全部履行了投资义务，并非上诉人所称的替另案当事人缴纳购房款及向其借款的事实。3.答辩人妻子与上诉人的银川恺祥达公司签订的《联合开发合同》明确约定，案涉房屋系投资分得的房屋，所有权归投资人，销售由上诉人统一管理，销售款归投资人。本案案涉房屋的销售符合上述约定；二、关金林向答辩人交纳购房款，上诉人与关金林签订口头商品房买卖协议、出具收到购房款收据及向关金林交付房屋均系履行《联合开发合同》约定的义务，办理相应的产权手续系履行商品房买卖协议的附随义务；三、一审法院对出具《房号表》及公司设立原因的认定不影响本案判决结果。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，应驳回上诉，维持原判。   原审被告徐瑞二审未提交书面答辩意见。   关金林向一审法院起诉请求：一、请求人民法院确认原告与被告恺祥达公司之间购买祥雲豪宸小区6-1-102室协议合法有效；二、确认被告徐瑞与被告恺祥达公司之间的祥雲豪宸小区6-1-102室房屋买卖合同无效；三、判令被告恺祥达公司立即协助将该6-1-102室房屋产权手续办理在原告名下；四、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月19日，原告从第三人李登殿手中购买了位于××旗（建筑面积336.54平方米，总计价款959139元），并于当日向第三人李登殿支付全部购房款。第三人李登殿带原告到被告恺祥达公司售楼部开具了收据一张，载明收到房款959139元，并向原告交付了诉争房屋钥匙，售楼部工作人员要求协议过几天再签。后经原告多次催促签订协议，但均被推托。原告购买上述房屋后装修入住至今，但在与被告恺祥达公司商议办证事宜时发现该诉争房屋已预告登记在被告徐瑞名下。经调查发现二被告之间所谓的房屋买卖合同系被告恺祥达公司向被告徐瑞借款而用诉争房屋担保形成，二被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。故原告诉至法院，请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。   一审法院认定事实：2013年5月10日，被告恺祥达公司向原告出具收据一张，收据载明“今收到关金林交来的6-1-102室房款959139元，收款人罗。”后被告恺祥达公司向原告交付了案涉房屋，原告装修入住至今。原告要求被告恺祥达公司签订房屋买卖合同及协助办理不动产登记手续，被告恺祥达公司以原告未向其交付房款为由不予办理，原告遂诉至本院，请求支持其诉请。   另查明，从2013年9月18日开始，因被告恺祥达公司需要周转资金，与宁夏华宸投资有限公司的汪长河、徐瑞签订借款协议书，抵押包括祥雲豪宸小区6号楼1单元102室房屋在内的数套房屋进行借款。作为债务性的抵押，被告恺祥达公司与第三人徐瑞就祥雲豪宸小区6号楼1单元102室的房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。   再查明，2011年4月1日，银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰与第三人妻子张晓霞签订《联合开发合同》，合同约定张晓霞（乙方）在银川恺祥达房地产开发有限公司（甲方）与阿拉善苁蓉集团有限责任公司联合开发的苁蓉小区开发建设项目中分期投入人民币壹仟万元整（10000000元）；甲方负责工程的全部开发建设和管理，商品房销售时，乙方投入资金甲方分类按以下面积分给乙方房屋：1-2层营业房930㎡，住宅2087㎡，公寓900㎡，地下停车位28个。以上投资分得房屋所有权归乙方，销售由甲方统一管理，按照实际销售价销售所得归乙方所有，销售款甲方转入乙方账户。2011年5月12日，双方签订《补充协议》，协议约定甲方给乙方分得房屋面积，住宅房增加肆佰伍拾陆平方米（456㎡）。同时被告恺祥达公司向原告出具《苁蓉集团预售预留房房号表（销售部）》，案涉房屋系预售预留房房号表中载明的房屋。后第三人李登殿通过自己、妻子、女儿以及柴尔国账户共向银川恺祥达房地产开发有限公司账户转款1000万元，姚鹰向第三人妻子张晓霞出具共收到1000万元投资款的收条三份。   又查明，因涉及的房地产项目对开发企业注册地域有限制要求，为了办理建设工程许可证、建设工程规划许可证等房地产开发手续，银川恺祥达房地产开发有限公司投资成立了被告恺祥达公司。   一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告关金林通过第三人李登殿购买了案涉房屋，经与被告恺祥达公司协商，被告恺祥达公司向原告出具收到房款959139元的收据，故对原告主张的原、被告之间就购买案涉房屋达成的协议有效的诉请依法予以支持。被告恺祥达公司出具收据后，向原告交付了案涉房屋，双方对原告购买案涉房屋实际进行了履行，现原告作为房屋的买受人全面履行了义务，被告恺祥达公司亦应继续协助原告办理售房的相关事宜，故对原告要求被告恺祥达公司协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求依法予以支持。被告恺祥达公司辩称，原告房款交给了第三人李登殿，并未向其交付，其也是因重大误解才开具收据。本案中虽然原告和被告恺祥达公司未签订书面的房屋买卖合同，被告恺祥达公司亦未实际收取房款，但被告恺祥达公司向原告出具收据，证明原告款项付清的事实，这与第三人李登殿提供的2011年银川恺祥达房地产开发有限公司与第三人李登殿妻子张晓霞签订的《联合开发合同》、银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰出具的收条以及《苁蓉集团预售预留房号表》等证据能够相互印证，证实第三人向被告投资1000万元用于开发建设祥雲豪宸住宅小区（原名称为苁蓉小区），被告分给第三人包括案涉房屋在内的特定面积的住宅、营业房及车库的事实。既然案涉房屋被告恺祥达公司也已经分配给了第三人，故通过第三人出售该房屋、第三人收取房款并且经第三人协助由被告恺祥达公司与原告签订《商品房买卖协议》及向原告出具收款收据均符合情理。第三人收取房款实际就是处分其在《联合开发合同》中享有的权利，被告恺祥达公司能够出具收据，也是默认第三人享有出售案涉房屋的权利。故被告恺祥达公司辩称原告未交纳房款，原告主张的双方就购买案涉房屋达成的协议无事实依据的意见不能成立。另通过第三人李登殿出售祥雲豪宸住宅小区的房屋不仅限于此一套，被告恺祥达公司辩称的因重大误解开具收据的辩称意见亦不能成立。对被告恺祥达公司辩称意见本院不予采纳。被告徐瑞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告关金林与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间关于购买祥雲豪宸小区6-1-102室达成的口头协议合法有效；二、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与被告徐瑞签订的《商品房买卖合同》（合同编号2012-0005186）无效；三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告关金林办理位于××旗房屋不动产权登记手续。   二审审理期间，双方均未提交新的证据，本院审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案双方争议焦点为恺祥达公司应否协助关金林办理祥雲豪宸住××区房屋的产权登记。本案中，2013年5月10日，恺祥达公司向关金林出具收据一张，清楚的载明收到关金林交来的6-1-102室房款959139元，收款人罗，并加盖恺祥达公司印章，恺祥达公司向关金林交付了案涉房屋，案涉房屋已转移交付关金林的事实，恺祥达公司没有异议。实际上恺祥达公司和关金林是采用口头形式订立了房屋买卖合同，该合同没有违反法律规定，合法有效。恺祥达公司作为开发商、销售商，应依法继续履行合同，协助关金林办理祥雲豪宸住××区房屋的产权登记手续。恺祥达公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300.00元，由阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 柴兆军   审判员 袁振文   审判员 李润亮   二〇二一年一月二十七日   书记员 富 华