福建省厦门市集美区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0211民初4292号之一 原告：厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会，住所地厦门市集美区杏滨街道康成一里24号。 负责人：谢陈珠，主任。 委托诉讼代理人：张志勇，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪华，福建银江律师事务所律师。 被告：厦门商发物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路939号16C。 法定代表人：张一帆，执行董事。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂慧俐，福建旭丰律师事务所律师。 原告厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会（以下简称康成一里业委会）与被告厦门商发物业管理有限公司（以下简称商发物业公司）物权纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告康成一里业委会的委托诉讼代理人王雪华、被告商发物业公司的委托诉讼代理人涂慧俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康成一里业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告将厦门市集美区康成一里XX号（即清洁楼）房屋移交给原告进行管理、使用；二、判令被告立即将自2010年9月1日起至向原告移交厦门市集美区康成一里xx号（即清洁楼）房屋之日止期间所收取的清洁楼使用费转支付给原告；三、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：一、被告将厦门市集美区康成一里xx号（即清洁楼）房屋移交给原告进行管理、使用；二、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会，被告系小区开发商厦门夏商房地产有限公司所指定的前期物业管理企业，2017年7月经本小区业主大会的决定，终止了被告对本小区的物业管理关系，重新选聘厦门晟洲物业管理有限公司为本小区的物业管理企业。按照该小区建设的设计要求，在小区××路××侧（康成一里XX号）规划建设一栋不少于470平方米的清洁楼，作为服务本小区卫生的公共设施，建成后应交由集美区政府无偿使用。小区建成后，集美区环卫处也实际接管并使用该清洁楼，但因该清洁楼距离小区居民楼房太近，垃圾所散发的臭味严重影响到小区居民的日常生活，导致居民群体性的信访，后经集美区环卫处决定，自2009年10月14日起暂时停止该清洁楼的使用，2010年11月23日，被告与厦门九牧金酒业有限公司签订一份《商铺租赁协议》，将该清洁楼进行出租并改造为幼儿园营业用房。根据《物权法》第73条的规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，该清洁楼原本服务于小区全体居民，作为小区建筑区划内的公用设施，本属于小区全体业主共有财产，该清洁楼的所有权人应该是代表全体业主的小区业主委员会。该清洁楼按原来的设计要求，作为本小区的垃圾处理中心，如集美区人民政府需要使用时须无偿移交使用，但就目前情况，集美区政府已经决定暂时不再将该清洁楼作为垃圾处理中心使用，清洁楼的实际功能已经改变，作为清洁楼的实际所有权人的原告有权收回进行管理和使用，在政府需要时再由原告方移交给政府使用。被告自2017年7月就终止本小区的物业管理合同关系，已经不是本小区的物业管理人，无权代表小区业主接收本小区的公共设施，也无权行使对小区公共设施的管理权，应及时将讼争清洁楼移交原告进行管理。综上，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉求。 被告商发物业公司辩称：一、本案为物权保护纠纷，康成一里业委会无权代表全体业主提起本案诉讼，非本案适格的诉讼主体，应驳回其起诉。《物业管理条例》第十九条明确规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。根据该规定，业委会行使职权具有一定的限制，其职权范围仅限于物业管理的范围内，而本案为物权保护纠纷而非物业管理产生的纠纷，显然依法不应属于业委会的职权范围。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当小区物权归属发生争议，即对相关物业部位究竟是业主的共有部分还是开发商或第三人的专有部分发生争议时，小区业主依法是利害关系人，业主才有权作为当事人提起诉讼，请求确认权利。本案中，康成一里业委会主张的诉讼请求，系所有权衍生的权益，属于行使所有权范畴，应以业主作为权利人请求确认权利，康成一里业委会不具有诉讼主体资格，其起诉应予以驳回。二、退一步而言，撇开诉讼主体资格不谈，康成一里业委会的诉讼请求也缺乏事实及法律依据，均应当予以驳回。（一）康成一里业委会诉求将讼争清洁楼移交给其管理、使用缺乏依据，应当予以驳回。讼争清洁楼属于市政公用部分，康成一里业委会有关于讼争清洁楼属于业主共有范围的主张缺乏事实与法律依据。（二）康成一里的全体业主及康成一里业委会均非讼争清洁楼的权属人，答辩人并非基于业主的授权取得讼争清洁楼的管理权，康成一里业委会诉求将讼争清洁楼移交给其管理、使用缺乏依据。（三）答辩人已于2020年12月7日将讼争清洁楼移交给厦门市集美区市政园林局，这不仅印证了康成一里的全体业主及业委会非讼争清洁楼的权属人，且讼争清洁楼客观上已无法再行交付给原告，原告并非本案的适格主体，应驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。本院经审理认定事实如下： 2005年9月16日，厦门市国土资源与房产管理局集美分局作为出让人、厦门夏商房地产有限公司（以下简称夏商房地产公司）作为受让人、厦门市杏林台商投资区管理委员会作为第三方签订一份《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》（［2005］集地合字（挂）xx号），内容如下：“第三条出让人根据厦府［2015］207号文，出让给受让人的宗地位于集美区××街道××村××西，319国道东北，宗地编号为×××01，宗地面积大写贰拾万叁仟柒佰壹拾玖点肆肆柒平方米（小写203719.447平方米）。宗地界址点坐标见附件《出让宗地界址图》。第四条本合同项下宗地的用途为居住、商业、教育（幼儿园）。第五条本合同项下的土地使用权出让年限为：居住：70年，2005年9月16日至2075年9月16日止；商业：40年，2005年9月16日至2045年9月16日止；教育：50年，2005年9月16日至2055年9月16日止……第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合本地块规划设计要求：……3.不同性质用地占总用地面积比例：Ａ地块为住宅用地；Ｂ地块为商业、居住用地，其中农贸超市占地面积不小于3500平方米，清洁楼占地不少于500平方米；Ａ、Ｂ地块各设置一所幼儿园，占地均不小于4680平方米并独立设置…13.公建配套要求：Ａ地块、Ｂ地块应配套建设幼儿园12班各一所，占地面积各4680.00平方米，建筑面积各3180.00平方米；配置物业管理房300平方米及活动用房400平方米以上；临三南路配套建设清洁楼（含公厕、道班房）一座，建筑面积470平方米，土建、设备安装需经集美区环境卫生管理部门核准，建成后无偿提交给集美区政府使用……第十七条受让人在按本合同约定支付全部土地出让金之日起60日内，按《厦门市土地房屋权属登记管理规定》向出让人申请办理土地登记，领取《土地房屋权证》，取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理土地使用权登记，颁发《土地房屋权证》。”该合同并对各方的其他权利义务进行了约定。 2006年4月25日，厦门市规划局集美分局颁发编号（2006）厦规集建设第xxx号《建设工程规划许可证》，载明：“建设单位：厦门夏商房地产有限公司；建设项目名称：夏商大学康城一期（X地块）；建设位置：集美区杏滨街道锦园村西、319国道东北；建设规模：189020.39平方米……其中建筑规划设计审定意见：10.公共建筑配套要求：A地块、B地块应配套建设十二班幼儿园各一所……；配套物业管理用房300平方米及活动用房400平方米；临三南路配套建设清洁楼（含公厕、道班房）一座，建筑面积470平方米以上，土建、设备安装需经集美区环境卫生管理部门核准，建成后无偿提交给集美区政府使用。” 原被告于庭审时一致确认，讼争清洁楼并未取得相应的产权证书。 2010年11月23日，商发物业公司与案外人厦门九牧金酒业有限公司签订一份《商铺租赁协议》，将讼争清洁楼出租给厦门九牧金酒业有限公司，并在该址设立厦门市集美区欣九牧幼儿园。2018年11月16日，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终2495号民事判决书，其中判决厦门市集美区欣九牧幼儿园应于本判决生效之日起三十日内向商发物业公司腾退返还厦门市集美区大学康城一期商业街清洁楼上下两层并支付相应的占有使用费，该判决已经发生法律效力。 2020年12月7日，夏商房地产公司、商发物业公司与厦门市集美区市政园林局签订夏商大学康城一期清洁中心移交清单，将讼争清洁楼移交给厦门市集美区市政园林局。 另查，厦门市集美区业主大会及业主委员会登记证显示，康成一里业委会设立期间为2017年4月8日至2022年4月7日。商发物业公司原系康成一里小区的前期物业公司，康成一里业委会已于2017年7月委托其他物业公司为其小区提供物业服务。本案庭审时，审判人员向康成一里业委会询问：“其提起本案诉讼是否取得所在小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权？”康成一里业委会诉讼代理人陈述：“具体情况需要跟业委会核实，我方今天无法提供相应证据”，嗣后康成一里业委会并未向本院提交业主同意授权的相关证据。 原被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一查明。 本院认为，本案为物权纠纷，围绕原被告的诉辩主张，关于康成一里业委会是否具有本案的诉讼主体资格成为主要程序争点。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的事实发生于民法典实施之前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。故根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案系康成一里业委会为业主利益所提起的诉讼，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。康成一里业委会诉讼代理人在本院询问关于是否获取业主同意授权的问题时陈述，“具体情况需要跟业委会核实，康成一里业委会今天无法提供相应证据”，嗣后康成一里业委会亦未向本院提交业主同意授权的材料，故其提起本案诉讼并未达到法律规定的标准，康成一里业委会不具有本案的诉讼主体资格。退一步讲，即便康成一里业委会取得业主的有效授权，根据案涉《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》及《建设工程规划许可证》所载之“公共建筑配套要求：临三南路配套建设清洁楼（含公厕、道班房）一座，建筑面积470平米以上，土建、设备安装需经集美区环境卫生管理部门核准，建成后无偿提交给集美区政府使用。”内容，已对讼争清洁楼的用途、面积、权属等作出明确约定，清洁楼（含公厕、道班房）建成后应无偿提交给集美区政府使用，讼争清洁楼属于市政公用部分，不属于业主共有范围。且夏商房地产公司及商发物业公司已于2020年12月7日将讼争清洁楼移交给厦门市集美区市政园林局。因此，原告提起本案的诉讼主张于法无据，亦无法得到支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，裁定如下： 驳回原告厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会的起诉。 案件受理费3020元予以退还原告厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇二一年一月十二日 法官助理 吴淑贞 书 记 员 陈 凉 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉； 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。