（2021）陕01民终954号 西  安  市  中  级 人  民 法  院  民 事 判 决 书（2021）陕01民终954号上诉人（原审被告）：西安XX物业管理有限公司。住所地：西安市雁塔区太白南路39号1幢10504室。法定代表人：裴石元，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李**，陕西陈兵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王XX，女，1981年4月15日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区自治巷57号。委托诉讼代理人：王娟，陕西瑞拓律师事务所律师。上诉人西安XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）与被上诉人王XX房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初15954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦燕燕独任审理。本案现已审理终结。XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由王XX负担。事实与理由：一审判决认定双方合同于2020年4月28日解除没有事实依据。王XX同意对第九期租金调整，并接受了第十期租金，双方对租赁合同进行了修改。一审计算房屋占用费依据未经质证，程序严重违法。一审中，XX公司未见到王XX支付给实际居住人的转账流水、收条等证据。故垫付7755元没有依据。一审未将押金处理。一审适用法律错误，XX并非无故拖欠租金，而是受到疫情影响，数日就支付了租金，不宜认定为违约。王XX辩称，一审事实清楚。但第一项房屋占用费应为5700元，将疫情减免的1000元扣除了两次。王XX向一审法院起诉请求：1.判决XX公司向王XX支付2020年4月15日至4月28日拖欠的租金845元（每日租金65元，共计13天）及2020年4月28日至8月28日房屋占用费7800元（每月租金1950元，共计4个月）。2.判决XX公司向王XX支付违约金17160元（85800*20%=17160元）。3.判决XX公司将王XX房屋恢复原状并且及时清退租客，否则因此造成的损失和产生的全部费用均由XX公司承担；因恢复房屋原状拆除隔断、更换门锁、清理垃圾的费用暂计3000元；因XX公司的违约行为及未及时腾空房屋、恢复原状，导致王XX房屋出售市场价格贬损，市场交易机会减少、交易成本增加，给王XX造成的房屋差价损失等暂计50000元。以上三项共计78805元，扣除XX公司已经支付的10700元，XX公司应向王XX支付的各项费用总计68105元。4.诉讼费由XX公司承担。一审法院认定事实：2017年10月10日，王XX与XX公司签订《西安市房屋委托代理合同》，约定王XX委托XX公司代为出租位于西安市雁塔区长安南路82号2幢22904室的房屋，出租代理期自2017年10月15日至2021年10月14日；XX公司出租代理权限为：代王XX出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代王XX办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代王XX向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；租金标准为每月1950元，合同期内租金总计85800元，租金支付方式为半年付款，每期租金11700元；王XX同意于代理期限起始后向XX公司支付相当于120日房屋租金的管理服务费用，王XX授权XX公司直接从XX公司应当向王XX支付的租金中扣除；王XX交付房屋时，XX公司向王XX垫付一个月租金作为押金。合同还约定，XX公司将各期租金划入王XX账户的日期为：第一次付款2017年10月15日9750元、第二次付款2018年4月15日11700元、第三次付款2018年10月15日3900元、第四次付款2019年1月15日5850元、第五次付款2019年4月15日5850元、第六次付款2019年7月15日5850元、第七次付款2019年10月15日3900元、第八次付款2020年1月15日5850元、第九次付款2020年4月15日5850元、第十次付款2020年7月15日5850元等；扣除管理服务费用的日期及扣除金额为：2017年10月15日1950元、2018年10月15日1950元、2019年10月15日1950元、2020年10月15日1950元；XX公司未按约定划付租金达6日以上的，王XX有权单方解除合同，XX公司应按合同期内总租金的20%向王XX支付违约金，王XX并可要求XX公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失；王XX同意XX公司打隔断并作合租，从2018年10月15日至2020年10月15日3年房租为季付，每季度租金为5850元。合同签订后，XX公司向王XX支付第一期房屋租金9750元及押金1950元，王XX将房屋交付XX公司。2020年4月28日，王XX告知XX公司因其延付租金要求解约。XX公司于当日支付王XX租金4850元。5月7日，王XX向XX公司发送《律师函》，载明XX公司未按期足额支付第九期租金的行为已经构成违约，王XX告知XX公司解除合同，要求XX公司接到本函后三日内腾空房屋、支付违约金17160元、支付拖欠租金及房屋占用费并将房屋恢复原状，如不能恢复原状赔偿由此造成的损失。7月15日，XX公司向王XX支付租金5850元。8月25日，王XX在涉案房屋处张贴告知书一份，告知租客其与XX公司房屋租赁合同已解除，其本人有权随时收回该房屋，近期将对该房屋进行隔断拆除及房屋清理。经询，双方一致认可XX公司按约向王XX支付租金至第八期；因疫情影响双方约定减免租金1000元。关于案涉房屋，王XX表示其于2020年9月25日、26日清退租客，并向租客垫付XX公司应退还的相关费用7755元，其已自行拆除房屋内的隔断，目前房屋处于空置状态。XX公司表示其将房屋隔成四间对外分租，与租客另行签订租赁合同并收取租金，2020年9月29日经查看房屋已被王XX收回。另，王XX提交2020年9月24日雷喜荣出具的收条一张，证明拆除隔断及清理垃圾费用为2000元。XX公司对此不予认可。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。王XX与XX公司签订的《西安市房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。该合同虽名为委托代理合同，但从双方约定的具体内容来看，王XX与XX公司之间实际应为房屋租赁合同关系。在实际履行过程中，王XX依约将房屋交付XX公司使用，已履行了合同义务，但XX公司自2020年4月15日起未按期支付第九期租金，其行为构成违约，王XX有权解除合同。故认定双方之间的租赁合同关系自2020年4月28日解除，XX公司应向王XX支付2020年4月15日至2020年4月28日租金845元及2020年4月29日至2020年8月28日房屋占用费7800元。因王XX已垫付XX公司应向租客退还的相关费用7755元，XX公司已支付第九期租金4850元、第十期租金5850元，且双方约定因疫情影响减免租金1000元，据此计算，XX公司实际应支付王XX房屋占用费4700元。王XX主张XX公司支付违约金17160元有合同依据，予以支持。鉴于王XX已于2020年9月26日清退租客并收回房屋，且已自行拆除房屋内的隔断，故对王XX主张XX公司将房屋恢复原状并清退租客的诉请不再支持。根据合同约定王XX可要求XX公司赔偿相应损失，但王XX没有提交正规票据，无法确认。王XX主张XX公司支付房屋差价损失没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告西安XX物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王XX支付房屋占用费4700元、违约金17160元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王XX的其他诉讼请求。案件受理费1503元，减半收取计751.5元，由原告负担500元，被告负担251.5元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，王XX与XX公司于2017年10月10日签订的《西安市房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律法规，应为有效。合同签订后，XX公司未能依约于2020年4月15日将第九次付款5850元支付给王XX；直至王XX于2020年4月28日告知XX公司要求解约，当日，双方协商因疫情原因，减免第九次付款金额1000元，XX公司遂即支付给王XX第九次租金4850元，王XX予以收取。依据双方合同约定，XX公司未按约定划付租金达6日以上的，王XX有权单方解除合同等，故一审判决认定双方合同于2020年4月28日解除一节，并无不当。经核算，XX公司应支付房屋占用费为3750元=应付845元+应付7800元+已垫付7755元-已付第九期4850元-已付第十期5850元-押金1950元。至于违约金一节，双方合同约定过高，酌情认定为1000元为宜。至于XX公司上诉称王XX垫付7755元无依据一节，其未能提供证据就王XX的主张及举证等进行反驳，依法不予支持。综上所述，XX公司的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初15954号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初15954号民事判决第一项为：西安XX物业管理有限公司于本判决生效后十日内向王XX支付房屋占用费3750元、违约金1000元，共计4750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1503元，减半收取751.5元（王XX已预交），由王XX负担551.5元，XX公司负担200元；二审案件受理费1503元（XX公司已预交），由王XX负担1000元，XX公司负担503元（以上一、二审案件受理费折抵后，王XX应将自己应负担的800元支付给XX公司，可与上述费用支付或执行时一并折抵）。本判决为终审判决。   审  判  员  秦 燕 燕 二○二一年一月二十八日 书 记 员  杨  雪  薇  1