文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终112号上诉人（原审被告）：周金春，女，1949年5月27日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：覃程，湖北夷水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施市凤凰壹号娱乐中心，登记经营场所湖北省恩施市皇御园路1号。经营者：雷志伟，男，1973年5月5日出生，苗族，住湖北省宣恩县。上诉人周金春因与被上诉人恩施市凤凰壹号娱乐中心（以下简称凤凰壹号）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初7626号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周金春上诉请求：1.撤销（2019）鄂2801民初7626号民事判决，改判驳回凤凰壹号全部诉讼请求；2.本案诉讼费由凤凰壹号承担。事实及理由：1.一审法院认定部分事实不清，重要证据存在重大疑问。凤凰壹号在一审中提交的涉案租赁合同系雷志伟为应对周金春次女杨开艰起诉雷志伟腾退房屋、给付租金一案，哄骗周金春签字，中间部分是伪造的。该租赁合同逃避凤凰壹号在合同到期后应对房屋的维修义务和费用。2.一审法院认定的应该退还的租金所有权存在疑问，既是周金春从雷志伟处获得的租金是属于凤凰壹号占用了案外人杨开艰房屋，租金该退回给凤凰壹号还是杨开艰待定。凤凰壹号辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。凤凰壹号向一审法院起诉请求：1.判令周金春继续履行双方于2018年4月3日签订的房屋租赁合同；2.判令周金春向凤凰壹号承担违约金180000元；3.判令周金春返还凤凰壹号租金97500元；4.周金春向凤凰壹号返还电梯、中央空调、专用变压器。一审法院认定事实：凤凰壹号是于2011年1月26日在恩施市工商行政管理局登记成立的个体工商户，登记经营范围为歌舞娱乐、餐饮服务，原登记经营者为案外自然人唐湧，现登记经营者为雷志伟。周金春与其夫杨洪哲1969年1月4日登记结婚后共生育两女，长女杨开黎生于1970年3月8日，次女杨开艰生于1971年9月24日。周金春所在家庭曾于1986年、1999、2002恩施市××路××（××名称恩施市××北侧××、恩施市××大街××））取得土地使用权并建有房屋使用，后于2007年因凤凰山隧道建设发生拆迁，所签拆迁协议载明“靠博物馆路一侧沿河长10米的土地，由甲方中的杨开艰自用建房。另临杨开艰自建房用地的北侧沿河长10米的土地，由甲方中的杨开黎自用建房。建房后剩余的土地转让乙方”，相关协议签订后，周金春夫妇及两女于2009年共同投资在该址一体建成地下一层、地上五层的框架结构房屋，后于2012年分别办理了权属登记。2009年5月4日，周金春与其丈夫杨洪哲作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的唐湧签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述房屋不包括地下山洞的地下一层及地上一至四层约1634.66平方米出租与乙方使用，租赁期限从2009年6月29日至2015年9月28日，共计6年零3个月，其中前3个月为装修期免收租金，此后前三年租金为320000元、后三年租金为750000元，合同还对租金支付方式和其他事项进行了约定，合同第六条第四项约定“在不破坏主体框架结构的原则下，乙方安装电梯之后，需在租赁期满前三个月（90天），一次性向甲方支付押金十万元人民币（100000.00元），待楼梯恢复原样经检查合格之后全额返还”；合同第七条第二项约定“租赁期满或合同解除后，乙方返还该房屋及附属设施。甲、乙双方验认，认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，乙方结算所有的水、电、气等费用。乙方装修、装潢、装饰设备的部分，具体处理方法为：1、装修部分全部无偿归属甲方所有，乙方不得故意人为损害，如所有门、所有窗、所有房间隔断等；2、装潢部分全部无偿归属甲方所有，乙方不得故意人为损害，如所有灯具、所有家具、所有电视等；3、装饰设备部分全部无偿归属甲方所有，乙方不得故意人为损坏，如锅炉（包括相关证件）、烘干机、消防器材（包括相关证件）、水泵、洗浴设施等”，合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，唐湧对房屋进行了装修，后以自营和承包租赁的方式先后以原告名称KTV开展经营。期间双方曾经另定补充协议，约定房屋租赁期限至2018年4月3日止。2017年9月28日，唐湧作为乙方，雷志伟作为甲方，当时承包租赁经营凤凰壹号名称KTV的案外人黄**、赵军作为丙方，签订《协议书》一份，约定因甲方欲购买乙方的凤凰壹号KTV，甲方与丙方解除承包租赁合同关系，乙方给予相关补偿。2018年1月4日，唐湧作为转让方（甲方），雷志伟和赵波作为受让方（乙方）签订《KTV整体转让协议书》一份，合同载明甲方与房东签订的合同于2018年4月3日到期，约定甲方将所经营的KTV现有的装修装潢及包括一台正在使用的专业变压器的所有设施设备转归乙方所有。2018年4月3日，周金春作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的雷志伟签订《房屋租赁合同》一份，约定双方以2009年5月4日与唐湧签订的《房屋租赁合同》为基础，甲方将前述案涉房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2018年4月4日至2021年4月3日，合同第五条约定“㈠租金标准：陆拾万元人民币（600000.00/年）。㈡付款方式：每月1日付当月租金伍万元，不能按时支付的为乙方违约，甲方直接锁门，2019年3月后付款方式首付10万元，接下来每月支付伍万元，最后一个月不用支付，总额以60万元为准”，该合同第七条第二项的内容与被告原与唐湧所签合同的第七条第二款内容相同，合同第九条约定“㈠经甲、乙双方协商一致，若乙方拖欠租金，在租赁期内可以解除本合同，甲方收回房屋，甲、乙双方互不承担违约责任”，合同还对其他事项进行了约定。合同执行过程中，双方实际以每天1700元的标准以和按天支付的方式支付租金，自合同签订后，凤凰壹号以按每月50000元的标准支付租金至2019年1月2日。期间，因租金的支付和房屋使用双方曾发生纠纷，2019年2月12日和2月16日，周金春和雷志伟先后对租赁房屋大门内、外侧上锁，双方经寻求其他解决途径解决未果，现凤凰壹号具状诉至法院，请求判准前述请求。一审另查明，经凤凰壹号次女杨开艰2018年9月17日提起诉讼，一审法院曾于2019年3月13日作出（2018）鄂2801民初6119号民事判决，判决“被告凤凰壹号娱乐中心于本判决生效之日起10日内腾退恩施市舞阳街道办事处龙洞河还建小区（恩施房权恩施市字第××5年0060号、国有土地使用权证号恩市国用（2012）第011017号）楼房的一至四层房屋，并自2018年10月16日起按每月25000元标准向杨开艰支付房屋占用费至房屋腾退完毕之日止。二、驳回杨开艰的其他诉讼请求”，该判决书在查明事实部分载明“诉讼期间，杨开艰明确诉讼请求：要求恩施市凤凰壹号娱乐中心及时腾退诉争房屋，并要求恩施市凤凰壹号娱乐中心支付自2018年10月16日（开庭日）起按月支付房屋占用费25000元至腾退完毕之日止，2018年10月16日前的房屋占用费（租金）不再主张”。一审法院认为，对凤凰壹号、周金春双方曾签订书面租赁合同，凤凰壹号租赁诉涉房产，合同期间双方实际执行按折算的日租金标准支付租金、凤凰壹号并按此标准支付租金至2019年1月2日的本案基本事实，双方当事人无异议，予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列行为之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告所签《房屋租赁合同》中所涉及的出租房屋，包括房屋修建时拆迁协议所载明建房人杨开黎和杨开艰的各自一部分，从本案情况来看，至少杨开艰对周金春出租其房屋并不认可且以主张所有人权利曾提起诉讼，因此该合同中涉及杨开艰房屋部分的约定内容无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，就当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，就应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任”。凤凰壹号要求周金春承担违约责任，没有相关合同约定依据和法律依据，因此对凤凰壹号的该项诉讼请求，不予支持。凤凰壹号要求周金春退还房租90833元，因一审法院已在杨开艰提起的诉讼中判决其支付2018年10月16日起以后该部分房屋的房租，同时没有依据表明周金春与杨开艰之间具有委托关系或其他可以代为收取房租的理由，因此周金春对此日后收取凤凰壹号房屋租金没有法律上的根据，且凤凰壹号主张的计算方式和数额符合法律规定，因此对凤凰壹号的该项诉讼请求，依法予以支持。凤凰壹号要求周金春返还其所提交清单载明财产，结合案涉租赁合同和双方举证情况，不能说明双方对应返还的财产具有事前或事后约定，因此对凤凰壹号的该项请求，依法不予支持，双方可就此自行协商或另寻其他法律途径解决。周金春辩称未与凤凰壹号签订合同，与查明的事实和其在前次诉讼中所作陈述不符，且不是可以不退还凤凰壹号房屋租金的合法理由，因此对周金春的相关辩解，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、周金春于判决生效后五日内退还恩施市凤凰壹号娱乐中心房屋租金人民币90833元。二、驳回恩施市凤凰壹号娱乐中心的其他诉讼请求。案件受理费5462元，减半交纳2731元，由恩施市凤凰壹号娱乐中心负担1800元，由周金春负担931元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：周金春提交的《房屋补充合同》中关于周金春收取的凤凰壹号的房租是应当得利的约定与已生效的（2018）鄂2801民初6119号民事判决书中查明的事实相矛盾，不能证明雷志伟自愿放弃向周金春主张权利，达不到周金春的证明目的，对该证据本院不予采信。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。本案中，一审法院在杨开艰、彭世艳诉凤凰壹号、唐湧排除妨碍纠纷一案（（2018）鄂2801民初6119号）中已判决凤凰壹号向杨开艰支付自2018年10月16日起以后涉案部分房屋的房租，同时该判决认定周金春不是涉案租赁房屋的所有权人，现没有依据表明周金春与杨开艰之间具有委托关系或其他可以代为收取房租的理由，故周金春对2018年10月16日后收取凤凰壹号房屋租金没有法律上的根据，周金春收取凤凰壹号该部分租金构成不当得利，一审法院判决予以退还并无不当。综上所述，周金春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2070元，由上诉人周金春负担。本判决为终审判决。审判长 吴 卫审判员 宋九龙审判员 侯著韬            本件与原件核对无异      二〇二一年一月二十五日书记员 杨亚琼