陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14432号上诉人（原审原告）：西安景颐物业管理服务有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：张维新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琼，陕西哲勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘奇，男，1969年5月1日出生，汉族，陕西程霖医药公司健康管理师，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：姚小玲，女，1971年1月8日出生，西安千金药局中药调剂师，汉族，现住西安市未央区。上诉人西安景颐物业管理服务有限责任公司（以下简称景颐物业）因与被上诉人刘奇物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。景颐物业上诉请求：1.撤销或改判一审判决；2.上诉费由刘奇负担。事实和理由：一审认定其部分主张事项已过诉讼时效，适用法律错误。本案为物业服务合同纠纷，在同一合同项下，虽然各期费用的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业管理服务费债务的整体性。在合同持续履行的前提下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期费用的诉讼时效即可。本案中，其一直在涉案小区持续提供物业服务，其与刘奇未终止物业服务关系，应适用同一诉讼时效。在刘奇拖欠物业服务费用期间，其多次催要，一直在主张权利，但刘奇多次以房屋存在漏水问题无故拖延，故其起诉要求刘奇支付拖欠的物业费、电梯费等相关费用，并未超过法律规定的诉讼时效。刘奇未按时足额向支付物业费，已构成违约，且拒交物业费用的抗辩理由不能成立，应依照合同约定支付违约金。刘奇辩称，景颐物业未与其签订物业服务合同，因此不存在合同纠纷一事。根据《物业管理条例》第三章第二十一条和第二十五条以及第四章三十五条，要求必须签订物业服务合同，但与其签合同的是陕西景颐物业管理服务有限公司凤凰城服务中心，现在起诉其的是景颐物业，而景颐物业并未出示物业服务合同。根据《物业管理条例》第四章四十四条，物业服务企业只能收取物业费用，其他的水电暖气等费用均属于代收，与物业服务合同并非一个整体，其一直在缴纳水电费。景颐物业私自提高收费标准，业主不愿按照物业要求支付物业费，景颐物业便通过停电、限电、停水、不收暖气费等方式来制裁业主，景颐物业并未催缴过，应提交书面催缴、电话催缴物业费的证据。景颐物业向一审法院起诉请求：1.刘奇支付景颐物业自2013年2月1日至2019年10月31日期间的物业服务费8126.73元、电梯费1782元、垃圾费486元，共计10394.73元；2.刘奇支付景颐物业违约金16793.33元；3.刘奇负担本案诉讼费。一审法院认定事实：XX小区XX号房屋的业主，其房屋建筑面积为83.61平方米。刘奇于2010年12月27日起入住该小区。2011年1月4日，刘奇（甲方）与陕西景颐物业管理有限责任公司西安分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定陕西景颐物业管理有限责任公司西安分公司向刘奇提供物业管理服务。2011年7月19日，陕西华宇实业有限公司（甲方）与景颐物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定XX城XX小区提供前期物业管理事宜，合同期限自2011年7月19日至2013年7月18日，本合同期满前一月，业主大会尚未成立，甲、乙方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理公司。该合同同时约定：高层住宅物业服务费为1.2元/月/平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该合同甲方落款处有陕西华宇实业有限公司的公章及其法定代表人的签名、乙方落款处有景颐物业的公章及其法定代表人的签名。合同签订后，景颐物业依约向华宇·凤凰城小区提供物业服务，至本案法庭辩论终结前，景颐物业仍在该小区提供物业服务。庭审中，景颐物业提交的物业服务及代收代缴价费公示牌显示，高层的物业服务费为1.2元/月/平方米，电梯费20+2元/月/户，生活垃圾处理费6元/月/户。刘奇自2013年2月1日起，未向景颐物业交纳物业服务费、电梯费、垃圾费。景颐物业于2020年1月15日诉至一审法院，请求：1.判令刘奇向景颐物业支付物业服务费8126.73元、电梯费1782元、垃圾费486元、公摊电费75.24元、水费258.4元，共计10728.37元；2.判令刘奇向景颐物业支付违约金，违约金以10728.37元为基数按年利率24%，自2013年2月1日暂计算至立案之日为17660.94元，主张至实际履行之日止；3.刘奇负担本案诉讼费。庭审中，景颐物业称刘奇于2019年11月12日交纳了水费258.4元，故其撤回水费258.4元的诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.判令刘奇支付景颐物业自2013年2月1日至2019年10月31日期间的物业服务费8126.73元、电梯费1782元、垃圾费486元，2019年4月1日至2019年10月31日期间的公摊电费75.24元，共计10469.97元；2.判令刘奇支付景颐物业违约金16793.33元；3.刘奇负担本案诉讼费。庭审后，景颐物业又撤回了公摊电费75.24元的诉讼请求。刘奇认可其自2013年2月1日起未交纳相关物业费用的事实，但以景颐物业主体不适格、物业服务费及公摊电费收费不合理、房屋存在严重质量问题但景颐物业一直怠于处理、物业服务存在监控不到位、车辆乱停放占用消防通道、公共设施不到位等为由抗辩，并认为景颐物业的2018年5月21日前的诉讼请求已过诉讼时效，亦不同意支付违约金。经当庭向刘奇释明，房屋质量问题与本案非同一法律关系，并告知其可另行主张。另，景颐物业未就诉讼时效一节提供充分证据。对于景颐物业是否适格主体一节，景颐物业提交陕西景颐物业管理有限责任公司及景颐物业共同出具情况说明，上载“2011年7月19日，西安景颐物业管理服务有限责任公司与陕西华宇实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由西安景颐物业管理服务有限责任公司对华宇实业公司开发的三桥凤凰城小区实施物业管理，当时小区交房急迫，暂时使用陕西景颐物业管理有限责任公司与业主签订了《业主入住档案》，但实际上该小区一直是由西安景颐物业管理服务有限责任公司提供服务实施物业管理，与陕西景颐物业管理有限责任公司无关。另，陕西景颐物业管理有限责任公司在起初交房阶段收取业主物业服务费用等已经全部转交给西安景颐物业管理服务有限责任公司，双方之间无债权债务纠纷”。另，华宇·凤凰城小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，景颐物业实际为刘奇所在小区提供物业服务，景颐物业与刘奇之间存在物业服务合同关系。景颐物业为刘奇提供了相应的物业服务，刘奇即应交纳相应的物业服务费用，对刘奇以景颐物业主体不适格为由抗辩一节，不予采信。对景颐物业主张的各项物业服务费用的计算期间一节，因刘奇认可其自2013年2月1日起未交纳物业服务费用，但提出诉讼时效抗辩，景颐物业未能就诉讼时效抗辩一节提供充分证据证明其主张，故对刘奇的诉讼时效抗辩理由予以采信，但计算物业服务费用的时间应自景颐物业提起诉讼之日即2020年1月15日向前推算三年，自2017年1月15日起算至2019年10月31日，为33.5个月。物业服务费，依据物业服务价费公示牌所载，计算如下：1.2元/平方米/月×83.61平方米×33.5个月﹦3361.12元；电梯费，依据物业服务价费公示牌所载计算如下：22元/月/户×33.5个月﹦737元；垃圾处理费，依据物业服务价费公示牌所载，计算如下：6元/月/户×33.5个月﹦201元；以上物业服务费、电梯费、垃圾处理费总计为4299.12元。对景颐物业申请撤回公摊电费一节，系对其权利的处分，不违反法律规定，予以准许。对景颐物业主张按年利率24%计算违约金一节，因景颐物业与刘奇之间未就违约金进行约定，且景颐物业未提交证据证明其就违约金的约定向刘奇进行公示，故对其主张的违约金，依法不予支持。对刘奇以其物业服务存在监控不到位、车辆乱停放占用消防通道、公共设施不到位等为由抗辩一节，因其未提供充分的证据证明其主张，故不予采信。刘奇以房屋质量问题为由抗辩一节，已当庭向其释明房屋质量问题系另一法律关系，且房屋建设单位非景颐物业，刘奇可另行主张，对该抗辩理由不予采信。综上所述，景颐物业请求之合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告刘奇于本判决生效之日起十日内向原告西安景颐物业管理服务有限责任公司支付物业服务费3361.12元、电梯费737元、垃圾处理费201元，共计4299.12元；二、驳回原告西安景颐物业管理服务有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，西安景颐物业管理服务有限责任公司已经预交，由西安景颐物业管理服务有限责任公司负担432元，由刘奇负担77元，于本判决生效之日起十日内直接给付西安景颐物业管理服务有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，景颐物业提交催费通知单、录像视频及证人证言等证据，证明其一直再向刘奇催收催缴相关费用。本院认为，2011年7月19日，陕西华宇实业有限公司与景颐物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对全体业主均具有约束力。之后景颐物业一直向涉案小区提供物业服务至今，现景颐物业主张刘奇2013年2月1日至2019年10月31日的物业费等共计10394.73元，刘奇亦认可其自2013年2月1日之后再未交付相关费用，且物业服务是持续性的，故景颐物业的上述主张，于法有据，应予支持。景颐物业主张刘奇违约，应当支付违约金，刘奇称因质量问题及物业服务不达标所以未支付物业费，综合本案实际情况，刘奇亦非主观恶意，对违约金的请求依法不予支持。综上所述，西安景颐物业管理服务有限责任公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3451号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3451号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，刘奇支付西安景颐物业管理服务有限责任公司2013年2月1日至2019年10月31日期间的物业服务费8126.73元、电梯费1782元、垃圾费486元，共计10394.73元；三、驳回西安景颐物业管理服务有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费509元，由西安景颐物业管理服务有限责任公司与刘奇各负担254.5元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年一月十五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧 1