上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47664号原告：上海乐弈围棋有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：乐佩芬，董事长。委托诉讼代理人：杨华，男。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。被告：王杜科，男，1971年9月4日生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：王晓英，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘思佳，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海乐弈围棋有限公司诉被告王杜科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海乐弈围棋有限公司的委托诉讼代理人杨华、翁越华、被告王杜科的委托诉讼代理人王晓英、潘思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海乐弈围棋有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2020年1月9日签订《租赁合同书》于2020年4月18日解除；二、判令被告返还自2020年3月1日至2020年8月31日期间租金人民币225,000元(以下币种相同)；三、判令被告返还保证金75,000元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月9日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告将上海市浦东新区紫薇路XXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2020年3月1日至2022年2月29日。合同签订后，原告支付保证金75,000元以及自2020年3月1日至2020年8月31日期间租金225,000元。自2020年1月底，国内新冠疫情爆发，原告作为教育培训机构，无法正常开业，一直无经营收入。双方经协商无法达成一致意见。2020年4月17日，原告从系争房屋中迁出。同日，原告向被告发函，告知解除双方签订《租赁合同书》。被告不同意返还租金及保证金，故涉讼。被告王杜科辩称，同意解除《租赁合同书》，但认为于2020年8月18日解除。原告应于2020年8月2日支付2020年9月1日至2021年2月28日期间租金，因原告逾期支付租金超过半个月，被告于2020年8月14日向原告送达《通知书》称，如未按约支付租金，双方之间租赁合同于2020年8月18日解除，原告仍未支付，违约在先，不同意返还租金以及保证金。请求驳回原告诉请。经审理查明，上海市浦东新区紫薇路XXX号1-2层房屋产权登记在王杜科、唐丽菲、王润卓、王润越名下。2020年1月9日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告将上海市浦东新区紫薇路XXX号商铺出租给原告。合同第二条约定，租赁期限自2020年3月1日至2022年2月29日，期限两年。第三条约定，租赁期于2020年3月1日至2021年2月28日，期限一年，租金为45万元/年。租赁期自2021年3月1日至2022年2月29日，期限一年，租金为458,000元/年。租金为每六个月一付，原告须于使用前预付六个月租金，付款日期为应付日的前30天，先付后租。第四条约定，原告须在签订合同之日交付二个月租金作为保证金即75,000元。第七条约定，原告延期支付租金超过半个月，被告将通知原告解除合同，没收已交租金及保证金。原告退租后，原告所装修的东西全部归被告所有，被告不需支付原告任何费用。合同签订后，原告支付给被告保证金75,000元以及自2020年3月1日至2020年8月31日期间租金225,000元。被告将系争房屋交付给原告，原告未装修。2020年4月17日，原告向被告发送《律师函》称，自2020年新冠疫情爆发以来，受疫情传染影响和国家政策规定，教育培训行业受到极大冲击，原告自2020年1月以来无法开业，复课遥遥无期。要求解除原、被告签订的《租赁合同书》，原告将于2020年4月17日从系争房屋中迁出，要求被告返还租金及保证金。2020年8月14日，被告向原告送达《通知函》称，原告应于2020年8月2日支付2020年9月1日至2021年2月28日期间租金，但原告未按约支付，现通知原告要求于2020年8月17日前支付下一期租金225,000元，如未按时足额支付，被告将行使解约权，双方合同将于2020年8月18日解除，原告应于2020年8月18日24：00前与被告办理系争房屋交接手续，逾期不办理，被告将自行进入并将系争房屋另作他用。原告于2020年8月15日收到该通知。2020年8月18日，被告自行收回系争房屋。本院认为，原、被告签订《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现原、被告一致同意双方签订《租赁合同书》解除，本院依法予以准许。原告以新冠疫情爆发，由于不可抗力致使合同目的无法实现为由要求解除合同，本院认为，虽然新冠疫情对原告履行租赁合同产生一定影响，但该影响不足以使双方租赁合同目的无法实现，故原告不享有单方解约权，双方租赁合同因原告未按约支付租金而解除，《租赁合同书》于被告发送《通知函》中确定的解约日即2020年8月18日解除。因原告违约致使合同解除，应承担相应违约责任，被告要求没收原告已交租金以及保证金，原告提出违约金过高，要求法院予以调整，本院根据本案的具体情况，以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及当事人缔约地位强弱等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以综合衡量，双方约定的合同解除情况下的违约金金额确属过高，本院酌情调整为相当于两个月租金，因被告处的保证金相当于二个月租金，故对原告已支付的租赁保证金75,000元作为违约承担予以没收，对于被告要求没收原告已支付的租金不予以支持。原告认为因新冠疫情影响，要求返还原告已支付2020年3月1日至2020年8月31日期间租金225,000元，本院认为，此段期间确涉新冠疫情防控措施影响，但该影响并不导致免除原告支付租金的义务，考虑到系争房屋使用确实受到部分影响，本院根据公平原则酌减疫情期间租金一个月，故被告应返还给原告租金37,500元。原告主张于2020年4月17日将系争房屋返还给被告，被告予以否认，原告未举证证明，故对原告主张，本院难以采信。被告自认于2020年8月18日将系争房屋收回，本院予以确认，故被告应返还给原告2020年8月18日至2020年8月31日期间租金17,500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海乐弈围棋有限公司与被告王杜科于2020年1月9日签订《租赁合同书》于2020年8月18日解除；二、被告王杜科于本判决生效之日起十日返还给原告上海乐弈围棋有限公司租金人民币55,000元；三、驳回原告上海乐弈围棋有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,918元，减半收取计人民币2,459元，由原告上海乐弈围棋有限公司负担人民币2,017元，由被告王杜科负担人民币442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二一年一月五日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。