广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初26723号原告：张伟光，男，1966年9月25日出生，汉族，住广东省东莞市东城区牛山××××××，公民身份号码：442××××××××××××893。委托诉讼代理人：张佩怡，系原告的女儿。被告：张海宽，男，1994年7月20日出生，汉族，住广东省东莞市黄江镇×××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××21X。原告张伟光诉被告张海宽租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序并公开进行了审理，原告张伟光及其委托诉讼代理人张佩怡到庭参加诉讼，被告张海宽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.确认原、被告于2017年3月1日签订的《物业租赁合同》解除；2.被告支付原告2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金62920元；3.被告支付原告水费126元、电费3436.5元，电梯年审费3800元；4.被告向原告支付经济损失62920元；（以上费用暂合计133202.5元）；5.原告无需退还保证金60000元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订案涉《物业租赁合同》，约定：1.原告将位于东莞市×××××××××同辉路厂房物业租赁给被告使用；2.租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日止，共计6年，租赁物每月租金为28600元，租金每三年递增10%；3.被告应于每月10日前向原告付清当月租金及水电费、卫生费、管理费等各项费用，逾期缴付的，逾期期间被告每日按逾期支付总额的30%支付违约金；4.在签订合同当日，被告需向原告支付60000元作为合同保证金，被告在合同期未满时中途退租，保证金将不予退还；5.合同约定被告逾期支付租金的，应每日按拖欠金额的30%向原告支付违约金；6.另，双方还约定，若被告未按时交纳租金达15日以上、拖欠水电费及其他费用逾期超过30日，原告有权单方解除合同，没收押金，并要求被告承担违约责任及赔偿两个月租金经济损失，并有权对被告留置在租赁物内的财物进行处理。被告自2020年4月起拖欠原告租金、水电费、电梯年审费，并在2020年5月底，在未缴清租金的情况下，搬离厂房。经原告多次催讨，但被告一直拒接电话、拒绝沟通。按合同约定，原告依法享有合同解除权。被告使用的水表、电表为分水表、分电表，经核算，被告尚欠水费126元、电费3436.5元。且电梯年审费3800元被告亦未支付。被告的行为已构成严重违约，应按合同约定解除合同，并向原告赔偿两个月租金的经济损失。被告没有答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明，原、被告双方签订了一份《物业租赁合同》，合同约定：1.原告将位于东莞市×××××××××同辉路厂房物业租赁给被告生产经营使用，厂房约2200平方米，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日，共6年。2.租金为不含税每月28600元，递增方式为每三年一周期，幅度为10%，装修期为两个月，从2017年5月1日开始计算租期，2017年5月1日至2020年2月28日租金为28600元/月，2020年3月1日至2023年2月28日租金为31460元/月。3.被告应于每月10号前交当月租金。水、电按表计量，每月统一由被告向原告交纳水电费，水费按自来水公司价格收费，电费按供电局价格收费，另加收5%的损耗。4.被告在本合同签订当日交60000元作为被告履行合同的保证金，同时将计租首月的租金28600元交给原告，如被告在承租期间无违约行为，则保证金在合同期满后由原告无息退还给被告。5.电梯保养、年检等一切费用由被告承担。5.被告若拖欠税、水费、电费、电视管理费、卫生费、电话费等应由被告支付的费用满30日的或拖欠任一笔租金时间达15日以上的，原告有权随时终止合同，无偿收回物业，被告装修及水电、不动产等无偿转归原告所有。如被告逾期未向原告支付租金，应按每拖欠一日按拖欠金额的30%向原告支付违约金，拖欠超过15日，原告有权解除合同，保证金不予退还，并要求被告赔偿两个月租金其它经济损失。原告提供的一张2020年6月份10日收据载明东莞市炜芳五金塑胶有限公司收到张伟光2020年5月份的水电费3562.50元，其中水费126元，电费3436.50元，共计3562.50元。原告提供的发票载明原告支付了电梯保养费3800元。原告主张上述费用均为原告代为垫付，被告应予以偿还该款。原告主张：1.案涉厂房没有产权证和建设凭证，但有在东城就建设问题已备案。2.被告自2020年4月起没有缴纳租金，原告在5月底才由电梯维修人员告知，才发现被告已经搬走了。原告故诉请4月份和5月份的租金。3.案涉物业除了租赁给被告使用，还租赁给东莞市炜悦五金塑胶有限公司使用。以上事实，有原告提交物业租赁合同、收据、发票等证据以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩及质证的权利，应自行承担不利的法律后果。案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《物业租赁合同》无效，原告诉请解除《物业租赁合同》，本院不予支持。该合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原告依据《物业租赁合同》约定要求没收被告交付的租赁保证金60000元，缺乏依据，本院不予支持。合同虽无效，但被告实际占有使用案涉租赁物，故被告应参照该合同约定的租金标准支付实际占有使用期间的占有使用费，原告主张被告未支付4月份的租金并于5月底搬走，每月租金31460元，故被告应支付原告占有使用费62920元（31460元×2月）。因合同无效，原告要求被告按合同约定支付经济损失62920元的请求，本院不予支持，但考虑到被告确实存在逾期支付案涉租赁物占有使用费，本院酌定被告应按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的标准向原告支付利息，以31460元为本金从2020年5月1日起、以31460元为本金从2020年6月1日起计算至实际清偿之日止。关于水费126元、电费3436.5元，本院认为，原告仅提供了一张收据予以佐证，该收据收款人是东莞市炜芳五金塑胶有限公司，无法证明与被告的经营有关，且原告亦未能举证证明被告使用的水电度数，故原告诉请被告支付该水电费，依据不充分，本院不予支持。关于电梯年审费3800元，本院认为，原告提供的发票显示其已支付了该笔费用，按原、被告之间合同的约定，该费用由被告承担，但被告在2020年5月底已搬离案涉租赁物，故本院认定被告应向原告支付电梯年审费1583元（3800元×5月÷12月），原告诉请超出本院认定的金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张伟光与被告张海宽于2017年3月1日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告张海宽应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告张伟光占有使用费62920元及利息（以31460元为本金从2020年5月1日起、以31460元为本金从2020年6月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告张海宽应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告张伟光电梯年审费1583元；四、驳回原告张伟光的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取为2082.03元，已由原告张伟光预交,由原告张伟光负担1386.92元、被告张海宽负担695.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 廖 敏二〇二一年一月四日书记员 张健骠