广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33257号原告：郑梓健，男，2005年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇法定代理人：黎艳红（系原告母亲）,住广东省佛山市南海区大沥镇委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔芷晴，广东巨能律师事务所律师助理。被告：广东智城公司有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第2层第1216C号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。上列两被告的共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告郑梓健诉被告广东智城公司有限公司（以下简称“智城公司”）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称“梦乐城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈泳妍、两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司于2016年10月25日就位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××××商业用房签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还使用权转让金230000元及利息；（利息以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，计算自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息17809.25元，以及按照全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，计算自2019年8月20日起至实际实际清偿日止的利息，暂计至2020年12月9日利息为11572.15元）；3.被告智城公司向原告支付自2018年1月1日起至实际清偿之日止的逾期交付物业的违约金（违约金以230000元为基数，按照每日万分之五的标准计算，暂计至2020年12月9日为123395元）；4.解除原告与被告梦乐城公司于2016年10月25日就位于佛山市×××××××××商业用房签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与智城公司于2016年10月25日签订《物业使用权转让合同》，合同约定被告将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给原告。转让期限从本合同签订之日起算至2036年10月24日。智城公司在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日。该物业土地使用权性质为集体商业用地。物业建筑面积为28平方米，其中套内建筑面积19.6平方米，按照每平方米8214.29元计算，总转让金额为人民币230000元。合同签订后，原告向智城公司支付了总转让款230000元。智城公司应于2018年1月1日前将该物业交付给原告。后原告与梦乐城公司签订《租赁合同》，约定原告将上述涉案标的物租给梦乐城公司，租赁期限为3年，原告应于2018年1月1日将该物业交付给梦乐城公司。现经原告核查发现，涉案合同物业至今仍然在建，更不可能在短期内按照装修标准向原告交付物业。因此，自合同约定的交付期届满至今已35个月，智城公司未能按照合同的约定向原告履行交付涉案物业的义务，故智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但《物业使用权转让合同》并未对智城公司未按期交付涉讼物业致《物业使用权转让合同》解除的情形作出具体规定，仅约定智城公司应按照已收转让金每日万分之五的标准计算违约金。但《物业使用权转让合同》对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体的约定，并赋予了智城公司选择解除合同的权利。原告认为，智城公司作为出租人，其提供的格式合同，未对原被告的权利义务作出对等的约定，有违公平原则。因此，参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，原告有权解除与智城公司签订的《物业使用权转让合同》，且要求智城公司返还原告已支付的使用权转让金及承当相应的违约责任。鉴于智城公司无法按照合同的约定交付物业，致使原告与梦乐城公司签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求人民法院解除与梦乐城公司签订的《租赁合同》。被告智城公司辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。涉案物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，故为合法建筑，其使用权依法可以转让。合同并无约定延迟交付物业的行为享有合同解除权。即使存在延迟交付，也并未导致合同目的不能实现，被告梦乐城公司已向原告按月支付租金。由于原告解除合同没有依据，故无权要求被告智城公司返还转让金及违约金。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告签订租赁合同后，虽涉案物业尚未交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金并每月向原告支付租金。被告梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除转让合同，上述租赁合同将无法继续履行，故被告梦乐城公司同意解除租赁合同，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给被告梦乐城公司，并支付利息予被告梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（六期）天街2号楼办理了建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地9号楼。2016年10月25日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××××商业用房（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年10月24日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；总转让金230000元；甲方在201×年1月1日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告智城公司支付转让费230000元。庭审中，被告智城公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42287元。被告梦乐城公司同意己方支付的款项在本案智城公司的债务中抵扣。2020年12月18日，原告提起本案诉讼。两被告于2020年12月28日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月28日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故本院确认《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款230000元应退予原告、原告收取的押金及租金42287元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款187713元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请支付违约金，合理有据，但诉请违约金标准过高，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为以已付转让款的15%即34500元，原告主张超出部分，本院不予支持。已支持上述违约金的情况下，本院不再支持原告的利息主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郑梓健与被告广东智城公司有限公司于2016年10月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年12月28日解除；二、解除原告郑梓健与被告广东智城公司有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年10月25日签订的《租赁合同》；三、被告广东智城公司有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款187713元及支付违约金34500元予原告郑梓健；四、驳回原告郑梓健其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3754.43元（原告已预交），由被告广东智城公司有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年一月二十九日书记员  卢丹伦