浙江省温州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）浙03执异18号案外人：黄仁书，男，汉族，1976年8月6日出生，住江西省抚州市临川区，现住上海市浦东新区。案外人：吴友香，女，汉族，1976年4月26日出生，住址同上。共同委托代理人：李阳，北京盈科（上海）律师事务所律师。申请执行人：温州有色冶炼有限责任公司,住所地温州市牛山北路13号,组织机构代码145036290。法定代表人:丁明利。委托诉讼代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵文娟，浙江光正大律师事务所律师。被执行人:温州联联国际贸易有限公司,住所地浙江省温州市鹿城区环城东路安澜大厦A、B幢一层1号,组织机构代码052801088。法定代表人:苏有生。被执行人:上海天定投资有限公司,住所地上海市浦东新区川图路300号,组织机构代码742664279。法定代表人:林圣兵。被执行人:上海福蕴实业有限公司,住所地上海市浦东新区川图路300,组织机构代码762206304。法定代表人:林圣兵。被执行人:富鑫投资集团（上海）有限公司,住所地上海市浦东新区川沙镇川图路300号34幢甲01室,组织机构代码664373715。法定代表人:林峰。被执行人:戴乃品,男,汉族，1975年7月28日出生,住浙江省平阳县。被执行人:吴黎明,男,汉族，1964年9月12日出生,住浙江省苍南县。被执行人:吴明针,男,汉族，1956年4月11日出生,住浙江省苍南县。被执行人:吴振华,男,汉族，1976年8月17日出生,住浙江省平阳县。被执行人:谢容容,女,汉族，1969年8月29日出生,住上海市浦东新区。被执行人:朱旗多,男,汉族，1976年12月28日出生,住浙江省平阳县。被执行人:林峰,男,汉族，1964年1月2日出生,住浙江省平阳县。申请执行人温州有色冶炼有限责任公司与被执行人温州联联国际贸易有限公司、上海天定投资有限公司、上海福蕴实业有限公司、富鑫投资集团（上海）有限公司、戴乃品、吴黎明、吴明针、吴振华、谢容容、朱旗多、林峰买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院以（2020）浙03民初223号民事裁定书及（2020）浙03执保118号协助执行通知书，于2020年5月27日查封了被执行人戴乃品名下坐落于上海市浦东新区××路××号××幢××室不动产［不动产权证号：沪房地浦字（2007）第044094号］，查封期限自2020年5月27日起至2023年5月26日止。因此，案外人黄仁书、吴友香对查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人黄仁书、吴友香称：2019年9月25日，案外人黄仁书、吴友香就购买上海市浦东新区××路××号××幢××室房屋向房东戴乃品委托的公司上海琼琳阁酒店管理有限公司缴纳7万元定金，并于2019年9月26日签订了《上海市房屋定金合同》，约定房价为1825187元整。2019年11月13日，两案外人与上海市浦东新区××路××号××幢丙201房所有权人戴乃品签订正式的《上海市房地产买卖合同》，约定总价100万元，双方约定2019年12月21日共同前往房地产登记中心办理转让过户手续，约定正式网签后支付50万元，剩余50万房款向银行贷款如贷款不成或不足部分以现金方式补足，2019年11月13日当日案外人黄仁书转账50万到戴乃品账户。签订正式的《上海市房地产买卖合同》后案外人一直占有房屋，并向物业公司上海鼎川物业公司缴纳了物业费、场地租赁费、装修押金等。2020年11月11日缴纳涉案房屋物业费3992元，目前房屋正在装修过程中。2020年11月19日，浙江省温州市中级人民法院发布公告查封了该房屋，申请人认为法院的查封侵犯了其合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条之规定，请求浙江省温州市中级人民法院撤销（2020）浙03执1259号案对上海市浦东新区××路××号××幢丙201房屋的查封，并停止执行评估及拍卖。本院查明，申请执行人温州有色冶炼有限责任公司系被执行人戴乃品名下位于上海市浦东新区××路××号××幢××室不动产的抵押权人，于2018年1月31日办理了抵押登记。2019年9月26日，黄仁书（乙方）与上海琼琳阁酒店管理有限公司（甲方）签订《房屋定金合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市浦东新区××路××号××幢××室不动产，面积110.9平方米，总价款为1825187元，黄仁书在合同签订前一日已支付甲方定金7万元。2019年11月13日，案外人黄仁书、吴友香（乙方）与被执行人戴乃品（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同编号：×××11，约定被执行人戴乃品将上述不动产出售给黄仁书、吴友香，房价为100万元整。合同签订当日案外人黄仁书转账50万到戴乃品账户。2020年11月11日，案外人缴纳了涉案不动产物业费、装修保证押金等。另查明，原告温州有色冶炼有限责任公司与被告温州联联国际贸易有限公司、上海天定投资有限公司、上海福蕴实业有限公司、富鑫投资集团（上海）有限公司、戴乃品、吴黎明、吴明针、吴振华、谢容容、朱旗多、林峰买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案。2020年5月8日，原告温州有色冶炼有限责任公司申请财产保全，本院以（2020）浙03民初223号民事裁定书及（2020）浙03执保118号协助执行通知书，于2020年5月27日查封了被执行人上海天定投资有限公司、戴乃品、吴黎明、吴明针、吴振华、谢容容、朱旗多、林峰名下坐落于上海市浦东新区川图路300号的不动产106处，轮候查封被执行人上海天定投资有限公司名下坐落于上海市浦东新区川图路300号的不动产7处。本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2020年11月6日自愿达成调解协议，本院于2020年11月9日出具（2020）浙03民初223号民事调解书，内容如下：一、被告温州联联国际贸易有限公司尚欠原告温州有色冶炼有限责任公司货款本金110983519.73元、违约金12214983.34元、利息（以所欠款项总额110983519.73元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；此款被告温州联联国际贸易有限公司分期于2020年11月9日前支付2000万元，余款于2020年12月30日前付清；二、若被告温州联联国际贸易有限公司未按期履行本调解书第一项任何一期付款义务的，原告温州有色冶炼有限责任公司有权就被告温州联联国际贸易有限公司尚欠款项、违约金和利息一并向法院申请强制执行；三、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告吴黎明、谢容容、林峰提供抵押的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××2号，建筑面积：2733.57平方米），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值902.0781万元的范围内享有优先受偿权；四、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告上海天定投资有限公司提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××0号，建筑面积：2349.22平方米），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值7752080元的范围内享有优先受偿权；五、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告吴黎明、谢容容、林峰提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××6号，建筑面积：2733.57平方米），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值29249199元的范围内享有优先受偿权；六、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告上海天定投资有限公司提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××4号，建筑面积：2349.22平方米），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值2513.7万元的范围内享有优先受偿权；七、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告戴乃品、吴明针、朱旗多提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××9号，建筑面积：2534.01平方米，注：包括本案查封房产），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值836.2233万元的范围内享有优先受偿权；八、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告戴乃品、吴明针、朱旗多提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××0号，建筑面积：2534.01平方米），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值3000万元的范围内享有优先受偿权；九、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告上海天定投资有限公司、吴振华、林峰提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××5号，建筑面积：6611.34平方米），所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值的范围内21817422元享有优先受偿权；十、若被告温州联联国际贸易有限公司不履行本调解书第一项义务的，则依法拍卖或者变卖被告上海天定投资有限公司、吴振华、林峰提供的坐落于上海市川图路300号房屋（不动产登记证明：沪【2018】浦字不动产证明第1××0号，建筑面积：6611.34平方米）所得价款由原告温州有色冶炼有限责任公司在抵押权价值的7200万元范围内享有优先受偿权；十一、被告林峰、富鑫投资集团（上海）有限公司对本调解书第一项债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向被告温州联联国际贸易有限公司追偿；十二、被告上海天定投资有限公司对本调解书第一项债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向被告温州联联国际贸易有限公司追偿，其承担连带清偿责任的债务限额不超过3000万元；十三、被告上海福蕴实业有限公司对本调解书第十二项被告上海天定投资有限公司的债务承担连带清偿。调解书生效后，因被执行人没有履行民事调解书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2020年11月19日在涉案不动产处张贴查封、腾空公告。案外人黄仁书、吴友香知晓后，对查封行为提出执行异议。上述事实有案外人身份证、房屋定金合同、上海市房地产买卖合同、转账凭证、物业管理服务合约、物业费、装修押金收据、（2020）浙03民初223号民事调解书、（2020）浙03民初223号民事裁定书及（2020）浙03执保118号协助执行通知书、（2020）浙03执保118号案件查封房产清单、送达回证、公告等证据材料予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，涉案不动产登记在被执行人戴乃品名下，案外人黄仁书、吴友香以其在查封前已经与被执行人戴乃品签订合法有效的书面买卖合同并合法占有等理由提出解除查封、排除执行的异议请求，因申请执行人温州有色冶炼有限责任公司系涉案不动产的抵押权人，对涉案不动产依法享有对抗案外人的优先受偿权，故案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人黄仁书、吴友香的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。审判长  林彩霞审判员  官昌海审判员  郑 远二〇二一年一月二十六日书记员  陈 素