北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16773号原告(反诉被告)：王剑，男，1978年5月3日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：邵蹟，北京邵蹟律师事务所律师。被告(反诉原告):李劲，男，1982年12月30日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高洒洒，北京仁威律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁秀，女，1989年3月9日出生，北京仁威律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告(反诉被告)王剑与被告(反诉原告)李劲房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王剑的委托诉讼代理人邵蹟及被告(反诉原告)李劲的委托诉讼代理人高洒洒、袁秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王剑向本院提出诉讼请求:1.确认涉案租赁合同合法有效;2.要求被告继续履行合同，支付2020年7月4日至2021年7月3日期间的租金81600元;3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告拥有所有权的涉案房屋(地处石景山区某号的商业办公楼房屋),在链家门店进行了转让的登记。后来,被告因为开设公司进行经营的需要,询问是否可以出租,原告考虑该房屋出售的因素提出了同意出租、租赁期限一年一签的意见。随后,被告查验了涉案房屋并很满意;但是,为了其开办公司运营的连续性和经营效果及从事行业需要,被告提出将房屋内大拆大动、楼上卫生间拆除等装修要求和租赁期限5年、租金递增的意见;同时,被告考虑到自己装修及原告出售房屋的因素、具有中途解约并给其公司经营带来严重损失的风险,提出增大违约金赔偿额为20万元的意见。原告综合考虑了被告方承诺的租金价格、付款方式、租期及解约赔偿数额之后,认为被告具有长期租赁涉案房屋的诚意；于是,同意了被告的意见。为此,原告和被告在中介公司的“见证”下,于2019年7月3日签署了涉案的《商业办公类房屋租赁合同》并于当日将涉案房屋交付被告使用;随后,被告按照该合同的约定支付了相当于1个月租金的押金和一年的租金。然而,时至2020年6月,被告则提出退租解约的意见并不按合同约定向原告支付20万元的违约赔偿金、不按合同约定将房屋装修恢复原样;几经交涉,双方未能协商解决。最后,被告在2020年7月私自搬离涉案房屋并将钥匙邮寄给原告后不再接原告的电话、不回复信息。综上,原告认为:涉案的“租赁合同”合法有效,被告在租期内单方解约属于违约行为,应当按照双方在该合同中“其他”的特别约定向原告支付违约金20万元,并将房屋装修恢复原样。为此,原告依法向贵院提出诉求,请贵院依法审查并支持原告方的诉讼请求。被告(反诉原告)李劲辩称,不同意原告的诉讼请求，被告解除合同因为疫情原因，因为北京市及国家相关政策从2020年1月26日起因为疫情原因，被告承租房屋是用于经营校外音乐培训，从2020年1月26日起一直处于停业状态，导致我方承租房屋目的不能实现，基于不可抗力因素我们向原告提出解除合同，所以我方不应承担违约责任，无需向原告支付违约金。关于装修问题，被告承租房屋时征得原告同意装修房屋，原告将房屋交付给被告时房屋状态十分简陋，从原告提出的证据照片中可以看出，天花板墙皮都是脱落的，所以被告对房屋进行装修，被告装修后对房屋就使用一年时间，对原告房屋来说是大大增值了。根据合同约定，被告也无需向将房屋恢复原状。反诉原告(本诉被告)李劲向本院提出诉讼请求:1.被反诉人向反诉人退还房屋押金6800元；2.被反诉人向反诉人退还疫情期间租金，自2020年1月26日至7月3日期间一半的租金即17987元；3.被反诉人向反诉人赔偿装修费损失78400元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人系北京梦想青春飞扬文化有限公司股东，反诉人承租被反诉人的房屋，系用于飞扬公司经营校外音乐培训。由于疫情原因，导致飞扬公司自2020年1月26日起一直无法正常经营，处于停业状态。在2020年6月，由于疫情原因对于培训机构何时能够恢复经营仍无法确定，故反诉人及飞扬公司法定代表人王星时均多次与被反诉人沟通因疫情原因无法继续履行合同，提出终止合同。被反诉人同意解除合同，但要求反诉人按照合同约定向其支付20万元违约金，双方就此事宜未达成一致。反诉人要向被反诉人交还房屋，被反诉人却拒绝接收。反诉人为防止损失进一步扩大，故将承租房屋腾空，将房屋钥匙通过快递形式邮寄给被反诉人。反诉人认为，因疫情原因致使承租房屋用于公司经营的合同目的无法实现，系由于不可抗力原因所导致，合同终止后，反诉人无需承担违约责任，被反诉人应将押金退还反诉人。对于疫情期间的房屋租金，参照北京市政府文件对于疫情期间经营性房屋租金减免的指导性意见，被反诉人应予以减免。另，涉案房屋在反诉人承租之前十分简陋，反诉人为满足经营需要，经被反诉人同意，对房屋进行了装修改造，使被反诉人的房屋因添附而大大增值，同时也给反诉人造成了损失。鉴于以上，反诉人特提起反诉，望判如所请。反诉被告(本诉原告)王剑辩称，不同意全部反诉请求。我们认为被告在今年6月20几号应该交下年度租金时提出不再租，表示押金也不要了，也不让我们要赔偿。他提出退房时间看，我们不能认可。对方提出的政策性文件对我方不适用，那是对国有企业的指导性意见。装修是为了被告自己经营，不是我们提出的解除合同，双方签订合同中明确说谁提出解除，并没有说违约或由于什么情况，所以被告装修一年的情况下让我们赔偿损失我们不同意。被告说装修质量非常好是他们公司使用，但对于我们自用或另行出租，他的装修风格并不一定适用，所以我们要求被告恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。本院认定事实如下：2019年7月3日,原告王剑(甲方)与被告李劲(乙方)及居间人北京链家房地产经纪有限公司签订的《商业办公类房屋租赁合同》约定：出租方王剑将坐落于北京市石景山区某号(以下简称涉案房屋)出租给李劲；第三条租赁期限(一)房屋租赁期自2019年7月4日至2024年7月3日，共计5年，甲方应于2019年7月4日前将房屋按约定条件交付给乙方。(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状还房屋及其附属物、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金(一)租金每月人民币6800元，租金按年支付，租金总计人民币81600元。支付方式银行汇款。押1付12。(二)押金6800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同;(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除。…。第十条违约责任(二)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。(四)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。第十二条其他约定事项3.其他：补充协议：1.经甲乙双方协商一致，合同租期5年，在有效合同期内，甲乙双方如有一方提出退租或者解约，需赔偿另一方违约金二十万元整。2.合同租金为6800元/月,付款方式为年付。两年递增一次,递增幅度为月租金的8%。3.自签约之日起60日内,甲方需把该房屋的注册公司地址迁出，如在60日内没有迁出,影响乙方的工商注册以及后续的一系列事宜（房屋装修、招生、营业）等,乙方有权提出退租，并要求甲方除退还乙方的房屋租金以及押金外，还应赔偿乙方违约金二十万元整，并把所有款项在5个工作日内打入乙方指定账户，如超过5个工作日还未完成打款，甲方应按照赔偿金额每日5%支付违约金。5.甲、乙双方在合同期满后,乙方给予恢复房屋二楼卫生间功能区域。2019年7月3日,王剑依约定向与李劲交付了涉案房屋；李劲支付了一年租金和一个月押金。2020年6月20日左右，李劲电话提出解除合同，王剑要求李劲支付违约金20万元并恢复原状。双方就解除合同未达成一致意见。2020年7月3日，李劲将涉案房屋钥匙邮寄给王剑，双方没有进行交接，未结清水电费。涉案房屋至庭审时为空置状态。庭审中，王剑对李劲证据的证明目的均不认可，不认可装修费用。王剑认为，因为双方对合同解除没有达成一致，被告是违约状态，合同没有解除。双方的租赁合同为期五年，李劲仅仅靠疫情期间就以整个合同目的不能实现为借口解除不符合情理。王剑表示，同意解除合同，被告应支付退租违约金20万元并将房屋装修恢复原状。李劲不认可王剑主张违约金的证明目的。李劲认可关于补充协议约定20万元违约金是自己提出的。李劲认为，因不可抗力解除合同不用承担违约责任；2020年7月3日合同已经解除；关于二楼卫生间功能区域同意恢复，是自行恢复还是折价同意由法庭裁决。双方当事人均认可对方证据的真实性；均同意对违约金酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告王剑(甲方)与被告李劲(乙方)及居间人北京链家房地产经纪有限公司于2019年7月3日签订的《商业办公类房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应全面履行各自的义务,否则应承担相应的违约责任。合同第三条第(二)项“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状还房屋及其附属物、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。”、第九条第(二)项“因不可抗力导致本合同无法继续履行的,合同自行解除。”及第十二条其他约定事项“3.其他:补充协议:1.经甲乙双方协商一致,合同租期5年,在有效合同期内，甲乙双方如有一方提出退租或者解约,需赔偿另一方违约金二十万元整。…5.甲、乙双方在合同期满后,乙方给予恢复房屋二楼卫生间功能区域。”均对双方有约束力。第一，关于不可抗力的适用。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。2020年1月发生新冠疫情,属于不可抗力。首先，租赁合同约定第九条第(二)项约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的,合同自行解除”。自行解除须及时通知对方，李劲未依约定及时通知王剑解除合同；其次，至2020年6月20日李劲与王剑电话协商合同解除事宜未果后，李劲未依据约定续交租金；其三，2020年7月3日李劲将涉案房屋钥匙邮寄给王剑，双方没有进行交接，未结清水电费。李劲已构成违约，违约方不享有合同解除权。李劲关于因不可抗力解除合同不用承担违约责任以及2020年7月3日合同已经解除的意见，没有事实及法律依据。第二，关于合同的解除。2020年7月3日李劲将涉案房屋钥匙邮寄给王剑，以自己的行为表示不再履行合同，不具有单方解除合同的效力。庭审中，王剑表示同意解除合同。双方签订的租赁合同应予解除。第三，关于违约金。违约金是双方对违约方补偿守约方损失的约定。李劲在补充条款中对违约金进行了特别约定，理应遵守。考虑到承租人客观上受到疫情影响的损失，根据利益衡平原则，综合双方同意对违约金酌减的意见及李劲同意对恢复原状进行折价的意见和李劲未结清水电费等违约情形，本院依法对违约金予以酌定，其中包括恢复原状折价款共计50000元。第四，关于反诉。李劲反诉王剑退还房屋押金、退还疫情期间自2020年1月26日至7月3日期间一半的租金及赔偿装修费损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零八条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、王剑与李劲于2019年7月3日签订的《商业办公类房屋租赁合同》于2020年11月20日解除；二、李劲于本判决生效后七日内给付王剑违约金及北京市石景山区某号房屋恢复原状折价款共计50000元；三、驳回王剑的其他诉讼请求。四、驳回李劲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元,由被告李劲承担(于本判决生效后七日内交纳)。反诉费1182元，由被告李劲承担（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二一年一月十二日法官助理 向 煦书 记 员 韩 佳