北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7696号原告：胡金芝，女，1970年1月11日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：唐琨，北京市安博律师事务所律师。被告：王杰，男，1986年4月8日出生，汉族，河南省固始县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张翠翠，北京畅鼎律师事务所律师。原告胡金芝诉被告王杰租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告胡金芝之委托诉讼代理人唐琨，被告王杰之委托诉讼代理人张翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金芝向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的房屋租赁合同;2．被告立即腾退承租房屋及土地返还给原告；3．被告自2017年8月18日起至实际交付房屋及土地给原告之日止,按照每年75万元标准支付租金；4．案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告签订房屋出租合同，被告承租位于北京市顺义区×××西南角房屋及土地（建筑面积约7500平方米），具体范围见合同附件平面图。合同签订后，原告即交付房屋及土地，双方约定免租期至2016年2月28日，被告交付第一年房租75万元，2016年3月1日至2017年2月28日。2017年1月被告仅支付第二年房租35万元，即2017年3月1日至2017年8月17日期间的房租，被告之后以种种理由拒不支付房租，也不腾退搬离。原告与被告多次协商协商未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王杰辩称：截止法庭辩论终结之日，原告没有提交涉诉出租房屋的建设工程规划许可证或者房屋产权证，双方签订的租赁合同无效。我在租赁期间建设、改造了房屋并进行装饰装修，涉诉地块属于棚户区改造项目和规划地块范围，已经进行了入户调查和评估，在此情形下如判处被告腾退会实际影响被告利益取得，故被告主张暂缓腾退。租赁合同无效的原因系原告未提供房屋的相关合法手续，原告是过错方，所以我要求对占用使用费进行减免。自2017年7月1日开始，涉诉场地被相关政府部门责令停业，被告租赁房屋及场地的合同目的无法实现，因我无法经营，合同中约定的租金标准不应作为占有使用费的参照依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于胡金芝提交的《北京市国有土地使用权出让合同》、国有土地使用权证、房屋租赁合同、照片、账户明细，被告王杰提交的北京市规划和自然资源委员会顺义分局答复、查询证明，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉诉土地通过出让方式由北京市国土资源局顺义分局与北京美石润博源文化发展有限公司2006年10月10日签订《北京市国有土地使用权出让合同》而受让，2006年10月30日，北京美石润博源文化发展有限公司获得国有土地使用权证书，显示地类（用途）工业，使用权出让年限50年，出让面积8081．4平方米，出让宗地规划总建筑面积1800平方米。2015年11月17日，胡金芝与王杰签订《房屋出租合同》，约定出租方为胡金芝，承租方为王杰。出租房屋位于顺义区×××西南角，房屋及土地建筑面积约7500平米。承租方确认已经充分了解房屋的权属及现状，除了本合同提供的资料以外，房屋权属及现状情况具体以目前实际现状为准。本合同本着每年一签，长期续租的形式出租。本次租赁期限为2016年3月1日至2017年2月28日，本合同续租的最长租赁期原则上定为10年，自2016年3月1日至2026年2月28日，具体以双方实际签订的续租合同为准。房屋装修期：出租方给予承租方3个月装修期，自2015年12月1日至2016年2月29日，出租方最晚在2015年12月1日将房屋交付承租方使用。第一期合同（自2016年3月1日至2017年2月28日）租金为75万元，如双方续租房屋，则到2021年2月28日期间年租金均为75万元/年不变，从2021年3月1日起至2026年2月28日期间年租金均为82．5万元/年。第一期合同租金应在签订合同时一次付清，如果双方续签合同，则以后每年租金在签订合同前一个月一次付清。经过出租方的书面同意，承租方在不破坏房屋承重结构的前提下，可以对房屋进行必要的改造和装修，同时将改造、装修的设计图、竣工图等资料交付出租方备案，如果需要政府有关部门的审批，则承租方应当首先获得批准后方可进行。在合同期内，如遇国家或政府规划、征用土地使用权时，出、承租双方应积极配合，承租方随时无条件解除租赁合同并搬走，承租方对房屋所做的任何改造均归出租方所有，对承租方因此发生的一切费用出租方概不负责，对土地、房屋等一切补偿，补偿金均归出租方所有。合同还约定了其他权利义务并付设施明细表一张、房屋图一张。王杰交纳了2016年3月1日至2017年2月28日租金75万元。2017年1月16日王杰支付2017年3月1日至2018年2月28日租金35万元。双方一致认可房租租金已交付至2017年8月17日。王杰称2017年支付租金45万元，但就此并未提交证据证实。胡金芝称其出租给王杰的房屋面积约2000平米左右，在2007年底左右建完，房屋是砖混结构及彩钢结构，建委已经到现场勘验完毕，但不知为何没有产权手续或建设规划许可手续。后王杰申请对涉诉房屋是否办理产权登记及建设工程规划许可手续申请调查令，北京市规划和自然资源委员会顺义分局作出答复表示，北京美石润博源文化发展有限公司或胡金芝未申请办理位于北京市顺义区×××西房屋的建设工程规划许可证。截止2020年7月14日24时未查询到北京美石润博源文化发展有限公司的房屋登记信息。我院向双方当事人释明，涉诉房屋因无产权登记手续及建设工程规划许可手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同。原告表示租赁合同中土地多于房屋，虽然标的混同，但更多的是出租土地，所以认为合同有效并要求解除，但表示如果法院最终认定合同无效，同意将第三项诉讼请求中的租金变更为占有使用费。被告表示认可合同无效。王杰称在2017年6月3日涉诉房屋被相关部门责令停产停业，对此胡金芝表示不认可。王杰申请我院调取×××政府安全科下发的停产停业通知及笔录等材料。我院工作人员到×××政府安全科调取，工作人员告知没有出具过书面通知，没有笔录等材料并拒绝就此出具证明材料或做笔录。对此调取情况我院通过电话方式通知了胡金芝、王杰。本案审理过程中王杰提出其承租房屋后存在改扩建及装饰装修行为投入近600万元，并提交了改扩建、装饰装修内容的清单，主张合同无效需要胡金芝赔偿其投入损失。王杰提起反诉要求确认租赁合同无效并赔偿各项损失等。因胡金芝不认可王杰主张的各项反诉请求，王杰申请对其改扩建造价费用及装饰装修现值进行司法鉴定，我院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，在鉴定过程中，王杰未按鉴定机构要求缴纳鉴定费，经我院多次催告后仍未交纳，王杰表示撤回鉴定，故我院撤回对北京华建审工程造价咨询事务所有限公司的委托。王杰申请撤回反诉，本院口头裁定准许。王杰提出涉诉房屋是王杰承租并使用，没有转租，只是有朋友在使用，曾用北京金豫大地家具建材有限公司名义经营过很短一段时间，后因消防不合格被停止经营，后期由王杰与朋友居住使用。北京金豫大地家具建材有限公司股东很多，都是在市场经营的销户，便于工商检查，但王杰可以实际控制。经询问原告表示王杰自认房屋和土地均为其自行使用，不存在转租情形，合同具有相对性，不要求追加任何人和单位参加诉讼，如出现腾退执行问题，其另行起诉处理。对于王杰主张的涉诉地块被列入拆迁征地范围一事，原告表示没有评估公司向其要求提供材料，其只是提交了土地使用证复印件和北京美石润博源文化发展有限公司纳税证明，都是非正式的，没有进行拆迁公示和任何后续工作。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。胡金芝出租给王杰的房屋系未取得规划审批手续的建筑物，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。胡金芝要求王杰将涉诉房屋及场地腾退返还的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。王杰自行放弃损失鉴定且拆迁工作尚未实际开展，其要求暂缓腾退的辩解意见，无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故胡金芝要求参照租金标准支付占有使用费并无不妥。王杰称其收到相关部门要求停止经营的通知，就此并未提交证据证实，本院对其辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告胡金芝与被告王杰于二〇一五年十一月十七日签订的《租赁合同》无效；二、被告王杰于本判决生效之日起十五日内将位于顺义区×××西南角的涉诉房屋及土地腾退返还给原告胡金芝；三、被告王杰支付原告胡金芝自二〇一七年八月十八日起至实际腾退返还房屋及土地之日止的占有使用费（按照每年七十五万元标准），于本判决生效后七日内执行；四、驳回原告胡金芝的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千七百七十三元，由被告王杰负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二一年一月十八日书记员 孙建伟