江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1281执异7号案外人：储晓荣，男，1976年12月27日生，汉族，住兴化市。申请执行人：江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行，统一社会信用代码91321281079915747U，住所地兴化市。负责人：卢向荣，行长。被执行人：兴化市鸿泰服饰有限公司，统一社会信用代码91321281732254890J，住所地兴化市。法定代表人：胡小林，总经理。被执行人：胡小林，女，1959年8月27日生，汉族，住兴化市。被执行人：王宏根，男，1956年11月16日生，汉族，住兴化市。被执行人：王成名，男，1981年11月30日生，汉族，住苏州市。本院在执行江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行（以下简称农商行陈堡支行）与兴化市鸿泰服饰有限公司（以下简称鸿泰公司）、胡小林、王宏根、王成名金融借款合同纠纷一案中，案外人储晓荣对法院处置鸿泰公司名下的位于兴化市陈堡镇镇北路南侧的不动产提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人储晓荣异议称：请求解除对该不动产区域东南角自动数第二幢联体别墅及附属房屋查封措施，终止对该财产的执行行为。事实和理由：一、相关房屋产权虽然被鸿泰公司登记于其名下，实为案外人自建自主，案外人是实际权利人。鸿泰公司2010年迁入现址。因厂区东南角土地处于闲置状态，经与其法定代表人协商，鸿泰公司同意将其中一亩土地转让给案外人和校竹林户用于自建房屋，转让价为人民币14万元。为此双方签订了土地出让协议，两家各自支付7万元转让款，鸿泰公司亦出具了财务收据。2010年下半年，两家联合将工程发包给当地建筑工头顾书香施工。2011年中秋，房屋土建装修完毕，两家乔迁入住至今。二、案外人对争议房屋享有物权期待权，该权利优先于被案外人陈堡支行的金钱债权，足以阻却其对争议房产的执行。首先，案外人与被案外人鸿泰公司的土地使用权转让关系建立于2010年，房屋建成使用时间为2011年，均早于抵押设立（2017年），亦在贵院查封执行之先。其次，根据相关法律规定及司法判例所确立的规则，案外人是争议房屋实际权利人，对争议房屋享有物权期待权，该权利不仅优先于被案外人的普通债权且优先于抵押权，足以排除基于金钱债权对争议房屋的查封和执行行为。申请执行人农商行陈堡支行答辩称：一、案外人对案涉房屋并不享有所有权。从东数第二幢别墅是登记在被执行人兴化市鸿泰服饰有限公司名下的，同时附属房屋是建造在被执行人兴化市鸿泰服饰有限公司所有的土地之上的，根据房地一体原则，该附属房屋的所有权××××兴化市鸿泰服饰有限公司所有。案外人提供的土地转让协议、收据等并不能当然产生物权变动效力。根据物权公示原则，土地使用权、房屋所有权以不动产登记为准。二、案涉房屋的查封、拍卖行为合法有效。案涉房屋的查封、拍卖行为是兴化市人民法院基于（2019）苏1281民初3933号生效判决书所采取的强制执行措施。因兴化市鸿泰服饰有限公司未能及时偿还其在申请执行人处的借款，申请执行人申请法院依法进行了查封、拍卖，故对案涉房屋的查封合法有效。三、案外人对案涉房屋并不享有物权期待权。根据《执行异议和复议案件若干规定》，物权期待权仅适用于住房，并不适用于工业工地。同时，工业用地分割转让的，不得改变土地用途。案外人提供的土地转让协议约定在工业用地上自建住房，明显改变了土地用途，存在无效的嫌疑。综上，案外人并未取得案涉房屋的所有权，更不享有物权期待权，无法阻却安涉房屋合法有效的查封、拍卖措施，应驳回案外人的异议申请。本院查明，原告农商行陈堡支行与被告鸿泰公司、胡小林、王宏根、王成名金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月11日作出（2019）苏1281民初3933号民事判决：一、被告兴化市鸿泰服饰有限公司于本判决生效后立即偿还原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行借款本金人民币400万元及利息106875.31元（计算至2019年5月8日）；自2019年5月9日起至2019年6月18日止，按年利率6.9%计收利息；自2019年6月19日起至实际给付之日止，按年利率10.35%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定计收复利；二、原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行就被告兴化市鸿泰服饰有限公司所有的位于兴化市××北路南侧的房产、土地在折价、变卖或拍卖后所得款项对上述判决确定的债权享有优先受偿权；三、被告胡小林、王宏根、王成名对被告兴化市鸿泰服饰有限公司所欠原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行上述判决确定的给付义务承担连带清偿责任；四、被告胡小林、王宏根、王成名在承担连带清偿责任后有权向被告兴化市鸿泰服饰有限公司追偿。案件受理费39655元，由被告胡小林、王宏根、王成名、兴化市鸿泰服饰有限公司共同负担。被告应负担的部分已由原告预交，故由被告于本判决生效后立即给付原告。判决书生效后，被告未履行判决义务，根据农商行陈堡支行申请，本院于2020年4月3日立案执行，执行案号为（2020）苏1281执1147号。在执行过程中，本院于2020年4月13日作出（2020）苏1281执1147号执行裁定书即查封被执行人鸿泰公司名下的位于兴化市××北路南侧不动产，查封期限三年（自2020年4月16日起至2023年4月15日止），同年12月2日作出拍卖执行裁定书并张贴执行公告，案外人悉知后遂向本院提出执行异议。另查，本院在执行农商行金桥支行申请执行泰州市铭泰精密铸造有限公司、泰州赛龙电子有限公司、兴化市鸿泰服饰有限公司、严俊金融借款合同纠纷一案中，本院于2019年8月16日作出（2019）苏1281执3220号执行裁定书即查封了被执行人鸿泰公司名下的位于兴化市××北路南侧不动产。查封期限三年（自2019年8月26日起至2022年8月25日止），本案为轮候查封，该案不动产于2017年11月10日抵押给农商行陈堡支行，土地面积为12145.60m2，房屋面积3773.29m2，抵押金额400万元，期限从［2017年11月10日］到［2022年11月9日］，不动产登记证明［苏（2017）兴化不动产证明第0010381号］。又查明，江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司泰州分公司于2020年11月19日出具评估报告中载明：村镇房屋所有权字第321281424338185号，建筑面积510.60m2，别墅2层，系校竹林、胡小朋两家向鸿泰公司购买地皮自建，评估价值为753802元。案外人储晓荣向法院申请执行异议时提交了如下证据：证据一、土地转让协议复印件一份，甲方：兴化市鸿泰服饰有限公司，乙方：储晓荣，主要内容：甲方将东西13.5m、南北24.5m约330m2转让乙方，土地价格7万元，时间2011年12月18日；证据二、收据复印件一张，鸿泰公司于2011年12月20日收取储晓荣7万元；证据三、证明一份，内容2010年8月至2010年11月份为校竹林、储晓荣建设两幢联体别墅，证明人：唐龙山、邵明根、唐以山、唐进国、顾书香，时间2020年12月8日；证据四、水电有线电视等缴费凭据2份，反映案外人居住涉案房屋中；证据五、装修材料发票复印件5张，反映2011年对涉案房屋装修；证据六、银行转账凭据5份，反映支付装修费用。上述证据案外人用来对涉案房屋主张所有权。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本院根据登记情况，依法查封了被执行人鸿泰公司名下的位于兴化市××北路南侧不动产［房屋证号字第321281424338185号，土地证号兴国用（2011）第04**］，前述房地产于2017年抵押给农商行陈堡支行，并办理了抵押登记，领取了他项权证，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。无论案外人与鸿泰是否存在真实买卖关系，根据抵押权的追及效力，均可对抵押财产进行处置并优先受偿。案外人未取得涉案房屋的所有权，请求中止对涉案房屋执行并解除查封措施理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条的规定，裁定如下：驳回案外人储晓荣的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  邵吟春人民陪审员  王 荣人民陪审员  王晓琴二〇二一年一月二十日书 记 员  吕海燕