福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6981号 原告:泉州金桥房地产开发有限公司，住所地福建省南安市官桥镇金桥开发区。 法定代表人：徐伟福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张晓顺，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：黄启明，男，1990年5月10日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：张海燕，女，1990年9月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国工商银行股份有限公司南安官桥支行，住所地福建省南安市官桥镇温泉新都城二期A区商业E楼店面。 负责人：李培林，该支行行长。 委托诉讼代理人：林生权，男，该支行员工。 原告泉州金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥房地产公司”）诉被告黄启明、张海燕、第三人中国工商银行股份有限公司南安官桥支行（以下简称“工商银行官桥支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金桥房地产公司的委托诉讼代理人张晓顺、徐长青到庭参加诉讼，被告黄启明、张海燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人工商银行官桥支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除金桥房地产公司与黄启明、张海燕就址于南安市××镇××开发区××号楼××室签订的编号为201401xxx的《商品房买卖合同》；2.黄启明、张海燕立即向金桥房地产公司返还南安市××镇××开发区××号楼××室商品房；3.黄启明、张海燕立即配合金桥房地产公司到南安市房××号楼××室的预告登记以及编号为201401xxx《商品房买卖合同》的备案登记；4.黄启明、张海燕向金桥房地产公司支付代偿款473835.49元，并以473835.49元为基数按每日万分之五向金桥房地产公司支付违约金（自2020年6月15日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月15日为14452元）；5.黄启明、张海燕向金桥房地产公司支付违约金106244.55元； 6.黄启明、张海燕向金桥房地产公司支付律师费18000元。事实与理由：2014年2月10日，黄启明、张海燕与金桥房地产公司签订编号为201401xxx的《商品房买卖合同》，购买址于南安市××镇××开发区××号楼××室××商品房，总价款708297元，首付213297元，余款495000元按揭方式支付。2014年4月10日，黄启明、张海燕、工商银行官桥支行、金桥房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，由工商银行官桥支行向黄启明、张海燕贷款495000元，金桥房地产公司为黄启明、张海燕提供担保。自2019年3月份起，黄启明、张海燕开始逾期偿还银行贷款，工商银行官桥支行遂要求金桥房地产公司履行担保责任，并不断从金桥房地产公司账户扣款以代偿黄启明、张海燕所欠贷款本息。2020年6月15日，鉴于黄启明、张海燕长期断供，工商银行官桥支行解除上述《个人购房借款／担保合同》，并将剩余贷款本息全部自金桥房地产公司账户扣划，至此金桥房地产公司合计代黄启明、张海燕代偿银行贷款本息473835.49元。据此，金桥房地产公司根据《商品房买卖合同》的约定，有权解除《商品房买卖合同》，并要求黄启明、张海燕承担违约责任。 黄启明、张海燕未作答辩。 工商银行官桥支行未作陈述。 金桥房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因黄启明、张海燕及工商银行官桥支行未到庭，未对金桥房地产公司提供的证据进行质证。对金桥房地产公司提供的证据，本院认定如下：金桥房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行股份有限公司南安官桥支行《业务回单》、《民事诉讼委托合同》、《厦门增值税普通发票》、《中国工商银行网上银行电子回单》、《个人贷款结清证明》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金桥房地产公司系依法注册成立的在南安××镇××开发区××号××商住楼的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2014年2月10日，金桥房地产公司与黄启明、张海燕签订合同编号为201401xxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，黄启明、张海燕向金桥房地产公司购买址在南安市××镇××幢××层××室房，建筑面积共135.55平方米，单价为5225.36元，总金额为708297元，付款方式详见附件六合同补充协议。附件六《合同补充协议》约定，主合同签订时，买受人应向出卖人支付房价款213297元作为首付款，主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款495000元整。第3.9条约定，买受人逾期还贷导致出卖人承担担保责任的，视为买受人未支付该部分（即买受人未清偿贷款本息部分）房价款，买受人应清偿出卖人因此向银行支付的所有款项（包括但不限于买受人未清偿贷款本息、罚息、违约金、诉讼／仲裁费、律师费等等，下称代付款），并按日向出卖人支付代付款项万分之四的违约金至向出卖人清偿之日止，且出卖人有权立即解除合同。第10.3条约定，出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款15％向出卖人承担违约责任，出卖人有权立即解除合同。第10.10条约定，买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼／仲裁费、财产保全费、调查取证及差旅食宿等费用由买受人承担；买受人同时存在两项或两项以上违约行为的，违约责任应分别计算后合并承担。2014年2月10日，金桥房地产公司与黄启明、张海燕就本案商品房买卖合同向南安市房地产管理处申请办理备案和预告登记手续。本案《商品房买卖合同》签订后，黄启明、张海燕向金桥房地产公司支付首期款213297元，余款495000元由黄启明、张海燕向工商银行官桥支行办理了按揭贷款予以支付。为此，黄启明、张海燕、金桥房地产公司与工商银行官桥支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定黄启明、张海燕作为借款人，工商银行官桥支行作为贷款人和抵押权人，金桥房地产公司作为保证人，黄启明、张海燕作为抵押人，由工商银行官桥支行发放借款金额为495000元的贷款给借款人黄启明、张海燕，用于购买位于南安市××镇××开发区××幢××层××室房的房产，贷款期限为240个月，借款人采取按月等额本息还款法偿还贷款本息。金桥房地产公司为黄启明、张海燕的上述借款提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。黄启明、张海燕以南安市××镇××开发区××幢××层××室房为该笔贷款提供抵押担保。尔后，工商银行官桥支行依约发放了贷款。贷款发放后，黄启明、张海燕未依约按时偿还贷款。金桥房地产公司自2019年3月29日至2020年6月19日间先后代黄启明、张海燕偿还按揭贷款本息473835.49元，结清了银行按揭贷款。黄启明、张海燕至今未将金桥房地产公司偿还的贷款本息支付给金桥房地产公司。金桥房地产公司已将本案商品房交付黄启明、张海燕使用。2020年8月4日，金桥房地产公司与上海段和段（厦门）律师事务所签订《民事诉讼委托合同》，该所指派徐长青律师担任本案诉讼代理人。金桥房地产公司为此支付律师代理费18000元。 本院认为，金桥房地产公司与黄启明、张海燕签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄启明、张海燕向工商银行官桥支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由金桥房地产公司提供阶段性连带保证担保。黄启明、张海燕未依《个人购房借款／担保合同》的约定向工商银行官桥支行按时足额偿还贷款，导致金桥房地产公司代黄启明、张海燕向工商银行官桥支行偿还了贷款本息473835.49元，而黄启明、张海燕却未偿还金桥房地产公司代垫款，其行为已构成违约，依照双方签订的附件六《合同补充协议》第3.9条“买受人逾期还贷导致出卖人承担担保责任的，视为买受人未支付该部分（即买受人未清偿贷款本息部分）房价款，买受人应清偿出卖人因此向银行支付的所有款项（包括但不限于买受人未清偿贷款本息、罚息、违约金、诉讼／仲裁费、律师费等等，下称代付款），并按日向出卖人支付代付款项万分之四的违约金至向出卖人清偿之日止，且出卖人有权立即解除合同”、第10.3条“出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款15％向出卖人承担违约责任，出卖人有权立即解除合同”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，金桥房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求黄启明、张海燕支付代偿的按揭贷款本息473835.49元、律师费18000元。关于违约金，合同补充协议第10.3条约定解约违约金按总房款15％计算，第3.9条又约定买受人应按日万分之四标准支付代付款的违约金，虽然黄启明、张海燕未提出抗辩，但综合考量房地产市场价格整体上升等因素，考虑到解除合同后金桥房地产公司的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院酌情将违约金标准调减为案涉商品房总价款的8%即56663.76元，对于金桥房地产公司所请求的超出部分，不予支持。本案合同已办理备案和预告登记手续，金桥房地产公司并已将本案商品房交付给黄启明、张海燕使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，金桥房地产公司请求黄启明、张海燕配合其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市××镇××开发区××号楼××室的房产腾空返还给金桥房地产公司，符合法律规定，予以支持。至于金桥房地产公司应返还黄启明、张海燕的购房款，因黄启明、张海燕未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，金桥房地产公司应退还给黄启明、张海燕的款项，应提交给有关司法机关处理。黄启明、张海燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，工商银行官桥支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州金桥房地产开发有限公司与黄启明、张海燕于2014年2月10日签订的编号为201401xxx的《商品房买卖合同》及其附件； 二、黄启明、张海燕应于本判决生效后十日内将址在南安市××镇××开发区××号楼××室的房产腾空返还给泉州金桥房地产开发有限公司； 三、黄启明、张海燕应于本判决生效后十日内协助泉州金桥房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 四、黄启明、张海燕应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息473845.49元； 五、黄启明、张海燕应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司违约金56663.76元； 六、黄启明、张海燕应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司律师代理费18000元； 七、驳回泉州金桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12125元，由黄启明、张海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  徐延泽 人民陪审员  李素霞 二〇二一年一月二十一日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。