苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初7781号 原告：刘玉方，男，1975年5月27日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：陆岩，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏星星，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告：夏翔，男，1975年7月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告刘玉方与被告夏翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉方及其委托诉讼代理人陆岩、夏星星和被告夏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉方向本院提出诉讼请求：1.判令被告将苏州市新市路画锦舫×号房屋恢复原状并返还原告；2.判令被告支付自2020年9月22日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占用费（按每日330元计算，暂计至开庭之日即2020年12月23日为30690元）；3.判令被告支付燃气费、水电费和物业费；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告刘玉方增加一项诉讼请求：判决确认双方之间的租赁合同于2020年9月7日解除；并确定第3项诉讼请求中的物业费自2019年10月30日起算，按每年3150元的标准计算。事实和理由：2014年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将苏州市新市路画锦舫×号房屋出租给乙方，租期为2014年10月29日至2015年10月29日，每月租金7500元，租房保证金7500元。合同第八条约定，乙方应按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用，如乙方违反合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋。合同到期后，双方每年进行续约，并就房屋租金、支付方式等进行协商，虽未签订书面合同，但已形成续租合意并按约实际履行。2019年10月，双方约定续租一年，租赁期限自2019年10月30日起至2020年10月29日止，月租金9900元，按季度支付。被告未按约支付2020年7月30日至10月29日期间的租金29700元，仅于2020年8月5日支付9900元，尚余该期间租金19800元未支付。之后，经原告多次催缴，被告仍未支付，严重违反合同约定。2020年9月7日，被告通知原告解除租赁合同，原告同意解除，由被告用完保证金后搬离，即被告应于2020年9月21日搬离并结清全部费用。但被告至今未搬离并结清各项费用，严重损害了原告的权益。 被告夏翔辩称，被告不同意解除合同。根据房屋租赁管理的相关规定，签订房屋租赁合同应当地主管部门备案，房屋租赁六个月以上才可以终止合同。合同履行期间，被告多交了15万余元的房租，至今未使用完，不同意向原告返还房屋并支付使用费。另外，被告对室内设施进行多次维修产生费用，并进行了电器更换，没有得到原告的回复和补助。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 苏州市姑苏区新市路画锦舫×幢×室房屋为成套住宅（2层，建筑面积174.76平方米），系刘玉方与其配偶俞晓荣共同共有。2014年10月27日，刘玉方（甲方）与夏翔（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将上述房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年10月29日起至2015年10月29日止，每月租金7500元，租房保证金7500元，乙方每6个月支付一次租金，乙方还需承担租赁期间所发生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、物业管理费。合同签订后，刘玉方即将房屋交付给夏翔居住使用，与房屋同时交付的设施、物品有：餐桌椅、沙发、电视柜、书橱书桌等家具及电视机3台、壁挂空调3台、吸顶空调1台、冰箱1台、洗衣机1台等家用电器。合同期内，夏翔按期向刘玉方结清了租金及其他费用，并向刘玉方支付了保证金7500元。 上述合同期满后，夏翔在2015年10月30日至2019年10月29日期间继续使用租赁房屋。该四年期间，其先后按每月8800元、9100元、9500元、9800元的标准向刘玉方支付租金，并自行向物业公司结清了该期间的物业费（每年3150元）。 2019年9月底开始，刘玉方与夏翔（微信号×××）通过微信方式协商续租事宜。夏翔提出要续租两年，刘玉方表示先一年一谈，夏翔表示同意。2019年10月27日，刘玉方向夏翔催交租金，夏翔提出“抽油烟机和煤气灶维修需要费用，房租你再优惠一百元，算9900一个月吧”，刘玉方回复“如果我维修油烟机，就是10100啊，你自行维修，就是10000啊。上次说得很清楚啦”，夏翔“每次你都是涨价，也应该互相协商一下和认可的吧”，刘玉方“我都是一年一个周期，从来没有中途涨啊”。2019年10月29日，夏翔向刘玉方转账支付29700元，交易详情注明“10.29-1.29一季度房租”，刘玉方微信提示“收到夏翔租赁画锦舫×室2019年10月29日到2020年1月29日租金不含税价29700元，如需缴税，由夏翔负责。租赁期间所有维修及费用，由夏翔负责。您确认一下”。夏翔随后回复“确认”。2019年11、12月，刘玉方两次通过微信通知夏翔至物业公司交纳物业费，夏翔表示知晓，但未交纳。2020年1月29日，夏翔向刘玉方转账支付29700元，转账附言为“1.29-4.29房租”，刘玉方收到后微信回复确认。2020年5月10日，夏翔向刘玉方转账支付9900元，并微信表示“先转一个月的给你，还有一个月，这几天到了就转给你”。2020年5月29日、6月4日，夏翔分别向刘玉方转账支付9000元、900元。2020年6月30日、7月14日，夏翔分别向刘玉方转账支付5000元、4900元，并表示“拖了时间了，实在不好意思”。2020年8月5日，夏翔向刘玉方转账支付9900元，附言“房租”，刘玉方微信确认已收到截至2020年8月29日的租金。之后，夏翔未再向刘玉方支付租金。因夏翔未按期支付租金，刘玉方多次在微信中进行催告。2020年9月7日，夏翔提出“我不想住了，把押金用完吧”，刘玉方表示“好的，您看物业费在押金里算还是您提前去缴一下？我答应的热水器补贴费用照算啊”，夏翔回复“物业费在押金里扣除，热水器就算了，我运气不好，自己出”，“我搬走”。2020年9月14日，刘玉方要求夏翔确定一下退房时间。2020年9月19日、9月22日，刘玉方两次告知夏翔保证金已经抵扣租金完毕，要求其在9月29日前归还房屋并结清全部费用。夏翔回复“房租已经多交了十几万给你，我们最好能够按照合同处理，你退款给我”。之后，双方未能协商一致，夏翔现仍未向刘玉方返还租赁房屋。 夏翔居住使用租赁房屋期间，房屋曾出现过渗漏等问题，刘玉方与夏翔都对房屋进行过维修。同时，夏翔重新购置了洗衣机，并增加了两台空调和热水器等设施。审理中，夏翔确认室内设施中沙发和2台老式电视机已经扔掉，洗衣机已经替换可留下，其余原有设施均保持原状。刘玉方认可已经扔掉沙发和2台老式电视机，同意夏翔搬走其自行投入的设施和物品后现状交还房屋。 本院认为，刘玉方与夏翔就苏州市姑苏区新市路画锦舫×幢×室房屋签订书面租赁合同，双方之间形成租赁合同关系。在合同期限届满后，双方虽未续签书面租赁合同，但通过微信聊天等方式磋商并确定续租事宜，双方租赁合同关系继续延续。当事人协商一致，可以解除合同。2020年8月29日之后，夏翔未再向刘玉方支付租金，且在2020年9月7日明确提出不想住了，将在押金用完后搬出，刘玉方表示同意，可以认定双方在该日期就解除合同事宜达成一致意见。关于刘玉方要求确认双方租赁合同于2020年9月7日解除的诉讼请求，本院予以支持。从双方当事人提供的微信聊天记录及付款往来情况来看，刘玉方在每个租赁年度结束后均提出了租金递增的要求，夏翔也表示同意并实际支付，特别是最后一年每月9900元的租金标准经过了双方的磋商，且夏翔在之后的付款中也注明了租金的支付周期，可见该租金标准系双方协商确定的合同条款，夏翔应当按约履行。现夏翔提出双方应当按第一年书面合同中的租金标准支付租金，其数年来已超付租金十几万元，故不同意解除合同的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。合同解除后，夏翔将房屋腾清后交还刘玉方，根据合同约定及庭审中双方对室内设施物品的核对，夏翔在交还房屋时，应当将餐桌椅、电视柜、书橱、书桌及电视机1台、壁挂空调3台、吸顶空调1台、冰箱1台、洗衣机1台保留在房屋内，可搬走自行添置的其他物品和设施，不得破坏房屋的固定结构和安全，同时结清截至交还房屋之日的水、电、煤气费用。夏翔未在合同解除后及时交还房屋，应当承担房屋使用费，刘玉方按原租金标准（每月9900元）主张，符合法律规定，本院予以支持。夏翔自2020年8月30日起拖欠租金，按照其提出的“把押金用完”的方案，7500元保证金大致可抵扣23天的租金及房屋使用费，即可结清截至2020年9月21日的房屋使用费。自2020年9月22日起，应按每月9900元的标准继续支付至实际返还房屋之日止。刘玉方已经收取的保证金7500元无需向夏翔返还。同时，夏翔还应按约定向刘玉方支付拖欠的物业管理费，自其欠付之日即2019年10月30日起至实际交还房屋之日止，按小区物业管理费的收费标准即每年3150元支付。至于夏翔提及的维修及电器更换费用等，微信聊天记录对此亦有涉及，其也确认由其自行负担，故不在本案结算范围。 综上，依照1999年10月1日施行的原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告刘玉方与被告夏翔关于苏州市姑苏区新市路画锦舫×幢×室房屋的租赁合同于2020年9月7日解除； 二、被告夏翔于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区新市路画锦舫×幢×室房屋腾清后交还原告刘玉方并结清房屋内的水、电、煤气费用； 三、被告夏翔于本判决生效之日起十日内按每月9900元的标准向原告刘玉方支付自2020年9月22日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，并按每年3150元的标准向原告刘玉方支付自2019年10月30日起至实际交还房屋之日止的物业管理费。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费567元，减半收取284元，由被告夏翔负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告刘玉方支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘宇容 二〇二一年一月八日 书记员  邓 琴