甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终706号上诉人（原审原告、案外人)：陕西海景国际酒店有限公司。法定代表人：苏苒，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强，该公司员工。被上诉人（原审被告、申请执行人)：甘肃秦邦投资发展集团有限公司。法定代表人：刘欧士，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜涛，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦建明，甘肃正天合律师事务所律师。原审第三人：刘满红。上诉人陕西海景国际酒店有限公司（以下简称陕西海景公司）因与被上诉人甘肃秦邦投资发展集团有限公司（以下简称甘肃秦邦公司）、原审第三人刘满红案外人执行异议之诉一案，不服兰州市中级人民法院（2019）甘01民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陕西海景公司的委托诉讼代理人刘强，甘肃秦邦公司的委托诉讼代理人姜涛到庭参加诉讼。刘满红经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陕西海景公司上诉请求：l.撤销一审判决，判令不得执行西安市新城区兴庆北路219号20101号房产；2.判令甘肃秦邦公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定陕西海景公司与陕西海汇实业有限公司（以下简称海汇实业公司）不存在真实的房屋买卖合同关系严重错误，不能成立。一审判决在本院认为第一部分中认为，刘满红与陕西海景公司之间、陕西海景公司与海汇实业公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，理由是陕西海景公司承认刘满红按揭购房是违规操作的产物，因此陕西海景公司不可能与刘满红有真实的买卖合同关系，而海汇实业公司用案涉房产作为对陕西海景公司的投资，不存在真实的房屋买卖合同关系。上述两个理由均不能成立。违规操作的按揭购房可以交易，只是存在抵押期间处分抵押财产未征得抵押权人同意的瑕疵。但是，依据物权法规定，这个瑕疵可以通过受让人代为清偿债务消灭抵押权来弥补，不能弥补则要承担相应的法律后果，最严重的会导致合同无效。但即便合同无效，也不等于合同未成立，更不等于真实的交易不曾存在。事实上，案涉房产前后多个抵押权人在明知陕西海景公司掌握案涉房产的情况下，从未提出过异议，理论上的瑕疵在实践中早已被实际解决，物权法保护抵押权的规定在本案中从未落空。相关购房合同包括2005年刘满红与海汇实业公司的按揭购房合同、2006年海汇实业公司与陕西海景公司的商品房买卖合同，以及刘满红与陕西海景公司的按揭房转让协议主要内容均己履行，只是非因陕西海景公司的原因尚未过户产权。合同效力在各方当事人间不存在争议，连甘肃秦邦公司也只是辩称相关交易存在瑕疵，因此，交易不存在的认定无必要、不现实。事实上，正是因为案涉房产存在瑕疵，相关各方才通过《承诺书》《商品房买卖合同》《按揭房转让协议》及《结算备忘录》确权、买卖，尽可能地完善手续。但凡将这些原始书证放在一起，就构成开发商通过关联人按揭自付首付、以按揭贷款偿付房款取得销售回款，按揭人就按揭房屋产权书面承诺，在开发商实际销售交付房屋时按揭人无条件配合的无奈但却十分客观、并不少见的现实存在。开发商、按揭人、购房者三方，构成一个完整的房产销售法律关系，可能违规，瑕疵不少，但不存在一房多卖、重复抵押、虚假按揭，国家及地方都未曾打击过这种交易。陕西海景公司与海汇实业公司的关联关系的确存在，海汇实业公司持有陕西海景公司的股东单位之一陕西海汇机电科技有限公司60％的股份，因该股东单位持有陕西海景公司10％的股份，可以理解为海汇实业公司间接持有陕西海景公司60％的股份。但是，这样的间接关联，不会设定海汇实业公司对陕西海景公司有投资义务，不能否认双方的房屋买卖关系，不能把交易总额近5千万的房屋买卖交易额变成投资款。二、一审适用法律错误。一审判决称其适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但是陕西海景公司购买、装修使用、支付价款及非因自身原因未办理过户登记的情形与该规定的4种情形相符合，而一审法院在否定案涉房产交易真实性这一错误前提下，无视陕西海景公司占有使用案涉房产作为酒店大堂组成部分的事实，无视陕西海景公司支付实际价款的事实，虽声称依照前述二十八条之规定，实际上却有法不依，在法律适用上明显错误，严重侵害了陕西海景公司合法的民事权利，让陕西海景公司己购买装修使用了十四年的酒店大堂的一部分，错误地纳入了另案的执行范围。甘肃秦邦公司辩称，一、本案争议的焦点问题是陕西海景公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除强制执行需同时具备在人民法院查封之前己签订了合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、合法占有该不动产及非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。本案中，无论陕西海景公司与海汇实业公司是否存在真实的房屋买卖合同关系，均不影响人民法院判断陕西海景公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。二、陕西海景公司就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。(一)海汇实业公司持有陕西海汇机电科技有限公司60％的股份，陕西海汇机电科技有限公司持有陕西海景公司10％的股份，海汇实业公司、陕西海汇机电科技有限公司、陕西海景公司具有关联关系。陕西海景公司诉称海汇实业公司于2005年10月将案涉房产出售给刘满红并办理过户手续。海汇实业公司的真实目的是通过自付首付、以关联人名义申请按揭贷款偿付房款的方式取得销售回款，海汇实业公司又于2006年7月将案涉房产出售给陕西海景公司，陕西海景公司为证明上述事实向法庭提交了《商品房买卖合同》等证据。根据最高人民法院《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》及《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定，陕西海景公司、海汇实业公司与刘满红为骗取银行按揭贷款签订的一系列合同（海汇实业公司与刘满红签订的《商品房买卖合同》、刘满红向海汇实业公司出具的《承诺书》、海汇实业公司与陕西海景公司签订的《商品房买卖合同》、刘满红与陕西海景公司签订的《按揭房转让协议》）的真实目的是通过虚假按揭骗取银行贷款，其行为危害了国家房地产交易秩序，损害了社会公共利益，上述合同应属无效。(二)海汇实业公司、陕西海景公司、刘满红在案涉房产抵押期间签订房屋转让协议未通知抵押权人并征得抵押权人同意，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，该转让行为无效。(三)依据陕西海景公司与刘满红签订的《按揭房转让协议》第三条约定，陕西海景公司、刘满红应分别与海汇实业公司进行结算，陕西海景公司仅提供了其与关联公司海汇实业公司、陕西海汇机电科技有限公司签订的《结算备忘录》，暂不说三关联公司所签订的《结算备忘录》是否真实，因刘满红并未参与本次结算，陕西海景公司也未提交其他证据证明其已向刘满红支付全部或部分房屋价款，本案不符合“己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。(四)依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条及第三百一十一条规定，陕西海景公司未向法庭提交证据证明其在人民法院查封之前己合法占有该不动产，应承担举证不能责任。(五)根据《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，未经登记不产生物权变动的法律后果。本案从物权公示的角度而言，案涉房产的物权人为刘满红，而非陕西海景公司。且陕西海景公司作为完全民事行为能力人，应知晓购买房屋却不进行变更登记的法律风险，其本身对其权利处于放纵状态，具有一定过错，案涉房产因买受人自身原因未办理过户登记。综上，依据《全国法院民商事审判工作纪要》第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陕西海景公司就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。三、陕西海景公司依据案涉房产被查封后作出的民事判决提起执行异议之诉，该判决不发生阻却执行的效力。依照《全国法院民商事审判工作纪要》第124条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，本案中，兰州市中级人民法院于2017年10月25日依法查封案涉房产。2019年4月18日，陕西省西安市碑林区人民法院作出(2019)陕0103民初4230号民事判决书，判决案涉房产归陕西海景公司所有。该判决是在案涉房产被查封后作出的，不发生阻却执行的效力，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘满红通过邮寄方式提交书面答辩意见称，一、从案件事实上看，一审法院认定事实错误，案涉房产是海汇实业公司与刘满红协商，由海汇实业公司通过自付首付，按揭贷款偿付房款的形式将该房屋登记在刘满红名下，该房产实际由海汇实业公司所有，只是借用刘满红名义，刘满红从未支付购房款，也未实际取得贷款及归还贷款，除该房产登记的名称为刘满红以外，其他再无证据能够证明该房产归刘满红所有，且刘满红已经向海汇实业公司出具《承诺书》，声明该房产归海汇实业公司所有，与该房产有关的权利、义务全部属于海汇实业公司，与刘满红无关，刘满红只是名义购房人。该行为是海汇实业公司与刘满红之间根据自愿、平等原则约定的，未违反法律法规的相关规定，是合法有效的。海汇实业公司与陕西海景公司于2006年7月签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给陕西海景公司，供其开设酒店。但因该房产所设定的抵押贷款，一直未能向陕西海景公司办理过户手续，陕西海景公司实际占有使用该房屋多年，其对该房屋享有所有权。案涉房产的买卖虽存在瑕疵，但房屋买卖己实际发生，只需完善手续，一审法院认定海汇实业公司与陕西海景公司、刘满红之间不存在真实的房屋买卖合同关系认定错误，案涉房产的所有权人是陕西海景公司，并非刘满红，不能对该房屋进行执行。二、从一审判决结果来看，由于陕西海景公司对该房屋享有所有权，故一审判决驳回陕西海景公司的诉讼请求错误。陕西海景公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令不得执行西安市新城区兴庆北路219号20101号房产；2.判令甘肃秦邦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年10月12日刘满红与海汇实业公司签订编号为海景售字第036号的《商品房买卖合同》，合同约定：刘满红购买海汇实业公司开发建设西安市××区房产，15800元／M，总价4069606元，建筑面积257.57M，并于2007年9月17日在西安市房屋管理局办理登记，房屋所有权证号为西安市房权证新城区字XXXXXX。2005年12月12日向西安市商业银行未来支行进行了抵押贷款，设定了他项权证，约定抵押期限至2015年12月12日。2005年10月5日刘满红给海汇实业公司出具《承诺书》，称以个人名义为海汇实业公司购买的案涉房产，首期付款和月供由海汇实业公司支付，该房归海汇实业公司所有，一切债权、债务归该公司。2006年7月21日，海汇实业公司与异议人陕西海景公司签订《商品房买卖合同》，海汇实业公司将包括第2单元20101号销售单元在内的房产出售给异议人陕西海景公司。2006年10月刘满红与异议人陕西海景公司签订《按揭房转让协议》，刘满红将案涉房产转让给陕西海景公司；同日，海汇实业公司与异议人签订《补充协议》。2008年3月7日，异议人与陕西海汇机电科技有限公司、海汇实业公司签订《结算备忘录》，三方对陕西海汇机电科技有限公司、海汇实业公司投资陕西海景公司事宜的已付款进行了结算。2008年3月，相关各方签订《结算备忘录》时，再次明确20101房的房产证应办至陕西海景公司名下。关于甘肃秦邦公司与刘满红、王飞、陕西秦邦消防科技有限公司、赵涛涛及陕西省乾县涛涛工贸有限公司借款合同纠纷一案甘肃高院于2018年6月19日作出(2018)甘民终286号民事判决书，该判决书生效后，刘满红、王飞、陕西秦邦消防科技有限公司、赵涛涛未履行该生效法律文书确定的义务，申请执行人向一审法院申请强制执行。2017年10月25日一审法院作出(2017)甘01执保575号协助执行通知书，查封了刘满红名下西安市××区房产(房屋所有权证号为XXXXX)。本案在诉讼过程中，陕西海景公司作为原告，在西安市碑林区人民法院起诉陕西海汇实业有限公司、刘满红，要求确认案涉房产归陕西海景公司所有，判令海汇实业公司、刘满红配合办理过户手续，在诉讼过程中，海汇实业公司、刘满红对陕西海景公司陈述的案件事实、诉讼请求没有提出任何异议的情形下，西安市碑林区人民法院作出(2019)陕0103民初4230号民事判决书，判决确认案涉房产归陕西海景该公司所有。一审法院认为，本案争议焦点是案外人陕西海景公司对案涉房产是否享有阻却法院执行的权利。一、刘满红与陕西海景公司之间、陕西海景公司与海汇实业公司之间均不存在真实的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条第一款规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。在本案中陕西海景公司在诉讼中陈述，案涉房屋建筑开发商海汇实业公司在项目建设阶段，将二单元一层原设计的酒店大堂分割成20101、20102等销售单元，通过自付首付、以关联人名义申请按揭贷款偿付房款的方式取得销售回款，事实上刘满红未实际出资，未实际占有使用，刘满红虽在形式上签订了商品房买卖合同并申请按揭贷款，但其未支付首付款、未实际取得贷款、未实际还贷款，未持有过任何权利凭证。后刘满红将案涉房产转让给陕西海景公司，陕西海景公司在诉讼中陈述说明，该公司自己也认可其与刘满红的房屋买卖合同只是建筑开发商违规操作的产物。就双方转让行为而言，所谓的房屋买卖合同双方当事人，双方既无买卖合同标的物的合意，买房一方没有向卖方支付房屋价款，双方之间也没有房屋的实际交付，故刘满红与陕西海景公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。海汇实业公司是将案涉房产作为对陕西海景公司资产进行投资，双方是投资关系，也不存在真实的房屋买卖合同关系。二、陕西海景公司与海汇实业公司、刘满红在案涉房产抵押期间，签订房屋转让协议时未通知抵押权人并征得抵押权人同意，其转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，海汇实业公司、陕西海景公司、刘满红在案涉房产抵押期间签订转让协议未通知抵押权人并征得抵押权人同意，房屋转让协议无效。三、本案在诉讼过程中，西安市碑林区人民法院就陕西海景公司与海汇实业公司、刘满红房屋买卖合同纠纷一案，作出的(2019)陕0103民初4230号民事判决书，不能证明陕西海景公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。该生效民事判决虽然确认案涉房产归陕西海景公司所有，但该判决确权时间不是一审法院对案涉房屋查封之前作出的，而是本案在诉讼过程中，陕西海景公司依据其与海汇实业公司、刘满红之间买卖行为而提出。该判决书载明，该案各方当事人之间就陕西海景公司诉讼请求与其所依据的事实与理由并无实质争议，因而该判决不发生阻却执行的效力，陕西海景公司依据该民事判决不能排除人民法院的强制执行。综上，陕西海景公司主张该公司与刘满红、海汇实业公司存在房屋买卖合同关系，但经一审法院查明的事实是陕西海景公司与刘满红、海汇实业公司之间均没有真实的房屋买卖合同关系，刘满红仍然是案涉房屋的合法所有权人，陕西海景公司未能举证证明就执行标的该公司享有足以排除强制执行的民事权益，故该公司的诉讼请求不成立，对刘满红名下位于西安市××区的房屋应继续进行执行。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回案外人陕西海景公司的诉讼请求。案件受理费39357元，由陕西海景公司负担。二审中各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，兰州市中级人民法院在执行发生法律效力的（2018）甘民终286号民事判决过程中，陕西海景公司对兰州市中级人民法院依据（2017）甘01民初747号民事裁定，已于2017年10月25日查封的、登记在刘满红名下的西安市××区房屋，提出了书面异议。经兰州市中级人民法院审查，于2019年3月27日作出（2019）甘01执异80号民事裁定，驳回了陕西海景公司的异议请求，陕西海景公司遂提起本案一审诉讼。还查明，根据陕西海景公司提供的证据显示，案涉房屋所有权证号为XXXX。本院认为，在审理甘肃秦邦公司与刘满红、王飞、陕西秦邦消防科技有限公司、赵涛涛、陕西省乾县涛涛工贸有限公司借款合同纠纷一案中，一审法院裁定对登记在刘满红名下的案涉房产进行了查封。该案终审判决发生法律效力后，在执行过程中，陕西海景公司作为案外人对人民法院查封的执行标的提出异议，理由是其系案涉房产的合法买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；......。”因该房产登记在刘满红名下，并产生公示效力，故依据房产登记事实，刘满红系案涉房产的产权人。由于现实中大量存在着房屋产权人已将房产出售但尚未办理过户登记的情况，为了在执行过程中不损害善意买受人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对于善意买受人可以排除执行的权利要件作出了具体规定，该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此规定中的四项条件应当全部满足，买受人排除执行的异议方可得到人民法院支持。本案中，经本院审理，陕西海景公司作为案涉房产的买受人，对登记在被执行人刘满红名下的不动产提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其所主张的权利不能够排除执行。首先，陕西海景公司本身与海汇实业公司存在关联关系，其明知刘满红只是海汇实业公司为了规避按揭规定而安排的登记产权人，因而才先与海汇实业公司签订了《商品房买卖合同》，后与刘满红签订《按揭房转让协议》，故其与刘满红之间签订的《按揭房转让协议》并非向刘满红购买房产的真实意思表示，而仅仅是为了完善相关手续；且实际履行中陕西海景公司也是与海汇实业公司进行结算，并未向刘满红支付购房款，此种结算模式也进一步说明陕西海景公司明知案涉房产存在规避按揭规定的情形。因此，陕西海景公司与刘满红之间签订《按揭房转让协议》并非善意，该合同不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“合法有效的书面买卖合同”。其次，根据陕西海景公司提交的证据显示，其并未向刘满红支付购房款，因此也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。再次，陕西海景公司提交证据显示其于2006年签约购买案涉房产，但截止2017年10月25日一审法院查封案涉房产的长达十余年期间，陕西海景公司并未采取包括诉讼在内的积极措施主张权利，以尽快促使产权登记变更。而在一审法院2019年启动执行程序之后，陕西海景公司立即以海汇实业公司及刘满红为被告，向陕西省西安市碑林区人民法院提起诉讼，主张案涉房产归自己所有并要求被告配合办理过户手续。对比可知，其在一审法院执行之前长期怠于行使权利，启动执行程序之后则有针对性发起诉讼，主观意图难以评价为善意，未过户原因非与其自身无关。关于陕西省西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4230号民事判决对本案的影响问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”（2019）陕0103民初4230号案起诉及判决作出均在案涉房产被查封之后，对此一审法院对此已有正确认定，本院不再赘述，二审予以确认。综上，上诉人陕西海景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39357元，由陕西海景国际酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 景琛辉审判员 王 芳二Ｏ二一年一月十三日书记员 杨薪玉