湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15697号原告（反诉被告）：邹芳，女，1989年2月26日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告（反诉原告）：盛国华，男，1968年5月23日出生，瑶族，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：唐士杰，湖南清源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琦，湖南清源律师事务所实习律师。原告邹芳诉被告盛国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案。本案审理过程中，盛国华向本院提起反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序公开合并开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹芳向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告签订的《商铺房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还履约保证金20000元；3、判令被告向原告支付违约金52704元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月12日，原、被告签订《商铺房屋租赁合同》，约定被告将其所有的坐落于长沙市岳麓区××街××栋××号商铺出租给原告使用并在2019年10月1日前交付，但截至2020年8月18日，涉案房屋均未达到交付条件，被告不能履行交付房屋的义务。被告已根本违约，现原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》。因被告的违约行为，造成原告不能按时经营商铺，根据合同约定应赔偿原告损失52704元，并返还履约保证金20000元。被告盛国华辩称：（一）原告承租的商铺，被告已于2019年8月30日交付。2018年5月26日，被告向阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司购买案涉商铺。原告先通过中介人员看中被告购买的商铺。2019年4月12日，中介人员以被告的名义与原告签订《租赁合同》，当天，原、被告互加微信。2019年8月22日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司向被告邮寄《交付通知书》，通知向被告交付商铺。2019年8月27日，案涉商铺全面竣工验收。同日，被告通过微信语音通话通知原告现场交付商铺，双方约定2019年8月30日到现场进行交付。交房当天，原告提出商铺玻璃门是否可以拉直的问题，要求被告落实。当天交房后，2019年8月30日上午11时49分，原告回复被告“那边门面可以不要拉直了，我们到时候可以改动”。2019年9月23日，原告告知被告，其对商铺设计方案交给物业公司审核。双方签订的《商铺房屋租赁合同》中，仅对商铺的交付时间做出了约定，未对商铺交付条件做出任何约定，被告交付的商铺符合法律规定。所以，被告已经按照约定和法律规定于2019年8月30日向原告交付了商铺，没有任何违约行为。（二）原告掩饰客观事实，虚构案件事实，违反“诚实信用”原则。1、原告向物业提交商铺设计方案进行审核，以及2019年9月28日晚19点39分，原、被告的微信聊天记录中关于商铺交付后装修能否开业的事实，足以证明被告已经按约定向原告交付了商铺，被告迟迟不装修的原因是被告个人认为商业及未达到其预期的人气，如被告按约定装修、营业，可能会亏损。2、假设如原告主张的被告的商铺未达到交付条件，2019年4月签订合同时至2020年8月前，双方多次沟通中，原告均未表述交付的商铺不符合交付条件的主张，时隔10个月，才向被告主张相关权利，违背正常人的生活经验。原告明知是其自身投资问题，却虚构被告未交付的事实，严重违反民事诉讼活动中的诚信原则，其诉讼主张不能得到法律的支持。综上，被告没有任何违约行为，被告已经按约向原告交付商铺，案涉商铺临近商铺也已经正常经营，不存在不能营业的情况。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告盛国华向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告缴纳的履约保证金人民币2万元不予退还；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年1月1日至2020年12月30日租金78696元（6558元／月×12个月）；4、请求判令反诉被告向原告赔偿违约金10万元；6、请求判令反诉被告承担反诉的诉讼费。事实和理由：2018年5月26日，盛国华向阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司购买南二环一段518号阳光壹佰新城五期4-17栋1层1094号房商铺，并签订《长沙市商品房买卖合同》，买卖合同第十条约定交付时间为2019年5月30日，第十条第1点约定了相关交付标准。2019年8月22日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司向盛国华邮寄《交付通知书》，通知向盛国华交付商铺。2019年8月27日，涉案商铺全面竣工验收。2019年4月12日，盛国华和邹芳签订《租赁合同》。租赁合同约定如下：第三条、第3点“承租方有下列情形之一的，出租房可以中止合同，没收押金，并收回商铺。承租方拖欠租金累计达15天的。”第四条第1点“租金自租期始第一年为每月人民币6558元…承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按每天实欠租金每日的千分之5加收滞纳金。”第4点“承租方应在本合同签订之时向出租方支付人民币2万元，作为履约保证金。”第7点“第一租赁年度给予乙方3个月免租期。”第五条第2点“出租方将商铺房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方不负责，”第八条第2点“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币10万元。”该合同落款时间为2019年10月1日。《租赁合同》签订当天，邹芳向中介公司员工支付履约保证金，中介公司的员工扣除中介费6558元后，向盛国华交付履约保证金13442元。2019年8月27日，盛国华收到阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司的《交付通知书》，当天晚上立即通过微信语音通话通知邹芳交付商铺，双方约定2019年8月30日到现场交付房屋。2019年8月30日，盛国华在商铺现场向邹芳交付商铺，履行了《租赁合同》约定的义务。因2020年2月初的新冠疫情，以及邹芳迟迟未装修的原因，盛国华出于好心，未要求邹芳定期缴纳租金，自盛国华交房后至2020年12月31日，邹芳未缴纳任何租金。但是，邹芳起诉提前解除《租赁合同》的行为，依据第八条第2点约定，邹芳应当向盛国华赔偿违约金10万元。综上所述，盛国华已经向邹芳交付商铺，没有任何违反约定或者法定的行为，邹芳起诉解除《租赁合同》严重违反租赁合同的约定，应当向盛国华承担相应的赔偿责任。反诉被告邹芳辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据，反诉原告故意混淆双方签订合同的时间、装修期间、免租期、交付商铺的起租时间。反诉原告并没有这么多损失，违约金计算过高，且反诉被告没有任何违约行为。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，盛国华、何欣、盛何旭与阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于阳光壹佰新城第五期4-17栋1层1094号房（即案涉商铺）。该合同中关于“交付期限及条件”的约定为：出卖人应当在2019年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房建筑工程经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……2019年4月12日，盛国华（出租方、甲方）与邹芳（承租方、乙方）签订《序茶租赁合同》，约定甲方将自己的产权商铺出租给乙方。合同第一条约定，甲方出租的商铺坐落于长沙市岳麓区××街××栋××号店铺，建筑面积31.23平方米。第二条约定：双方商定房屋租期为3年，自2019年10月1日起至2022年10月1日止。租赁期满，出租方有权收回该商铺，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租期届满前30日内向出租方提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权。第四条约定：1、租金自租期始第一年为每月6558元，递增从第二年开始每年度租金上涨5%，承租方应按以下约定向出租方支付租金：签订合同当日内支付首次租金和押金，同时甲方将商铺房屋交付乙方使用，后期租金暂定为每季度支付一次，并须提前半个月时间交付给出租方……4、承租方在本合同签订之时向出租方支付20000元作为履约保证金……7、双方约定从租赁合同生效之日起，第一租赁年度给予乙方3个月免租期。第六条约定，1、甲方应按本合同约定的期限交付商铺，并办理相关手续。若出租方未按本合同约定的时间向乙方提供租赁商铺房屋，则乙方无需支付延迟期间的租金，甲方还应将延迟期间内乙方应交租金数额作为违约金偿付给乙方，并赔偿乙方由此造成的损失。如果甲方逾期交付商铺超过15日的，乙方有权解除本合同，并按本条款要求甲方承担责任。2、甲方保证对本合同租赁商铺有合法的所有权或者有权对外租赁商铺，且保证在本合同期间内，乙方能正常使用租赁商铺。3、本合同签订后，在2019年10月1日交付给乙方。第八条约定，1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金10万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10万元……双方在合同中还约定：考虑前期市场及装修因素，甲方在第一个租赁年度给予乙方3个月免租期，免租期自2019年10月1日至2020年1月10日止（包括首尾两日）。合同尾部双方签署的落款日期为2019年10月1日。合同签订当日，邹芳向盛国华支付了履约保证金2万元。2019年8月22日，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司向盛国华送达《交付通知书》。通知其在2019年8月30日办理案涉商铺的交付手续。后盛国华与邹芳于2019年8月30日在案涉商铺现场见面，共同对商铺进行了查看。同日上午11时49分，邹芳向盛国华发送微信“盛老板，我设计师昨天和那里沟通了，可以按照我想做的设计”、“那边门面可以不要拉直了哦。我们到时可以改动”、“回来就联系了设计师。他说按照我们的图纸设计。那边是没有问题的。”查，2019年9月27日，邹芳与盛国华在微信沟通，称“商场这边耽误了进度，我们预计十月一号装修现搞不了”。2019年9月28日，邹芳再次微信联系盛国华，称：“那边十月一号交不了铺子。到时看怎么处理。我们提前沟通下，这是那边的原因。”盛国华回复邹芳，“今天我跟物业夏总联系了，他说可以装修”，邹芳回复：“装修好了，开不了业”、“没有意义呀。他没搞好”。此后，邹芳一直未就案涉商铺进行装修及使用。又查，1、阳光壹佰物业发展有限公司长沙分公司于2020年12月30日出具《情况说明》一份，其中提到，2019年10月，邹芳曾向该公司运营人员提供了一份装修图纸电子版，但至今未办理书面装修申请手续及提交商铺设计方案，不存在审核手续。2、2019年8月27日，案涉商铺所在楼栋经建设、监理、施工、设计及勘察单位验收合格。3、案涉商铺所在阳光100凤凰街于2019年12月21日开始试营业，在此前后，陆续有多家商铺入驻并开业。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《序茶租赁合同》、支付宝转账凭证、银行交易明细、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、交付通知书、微信聊天记录、情况说明、证人证言等证据予以佐证。本院认为，邹芳与盛国华签订的涉案《序茶租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方现均主张解除合同，本院予以确认，关于合同解除的时间，确定为本案开庭之日即2021年1月5日。本案的争议焦点为：一、盛国华是否履行了交房义务；二、案涉《序茶租赁合同》解除后的法律后果。一、关于盛国华是否履行了交房义务的问题。首先，案涉商铺所在楼栋于2019年8月27日通过了竣工验收，满足了《长沙市商品房买卖合同》约定的交房条件，且阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司通知了盛国华于2019年8月30日办理交房手续；其次，盛国华与邹芳于2019年8月30日在案涉商铺现场见面，双方共同对商铺进行了查看，邹芳随后就案涉商铺的装修设计问题与盛国华进行沟通，并于2019年10月向阳光壹佰物业发展有限公司长沙分公司提供了一份案涉商铺的装修图纸电子版，可见自2019年8月30日起，邹芳已经在为案涉商铺装修做准备；再次，双方在《序茶租赁合同》中仅对商铺交付时间作了约定，对于商铺的交付条件并未明确约定，且邹芳并未提交充分证据证实案涉商铺无法正常使用。综上，可以确认盛国华与邹芳于2019年8月30日对案涉商铺进行了交接，邹芳自此开始可以对案涉商铺进行使用，故盛国华辩称其于2019年8月30日已经将商铺交付邹芳的主张成立，邹芳主张案涉商铺截至2020年8月18日未达到交房条件理据不充分，本院不予采信。二、关于案涉《序茶租赁合同》解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，前已述及，盛国华已于2019年8月30日将案涉商铺交付给邹芳，但邹芳一直未交付租金，现又主张解除合同，存在违约行为，但考虑到本案存在如下实际情况：第一，案涉商铺所在阳光100商业街系新开业的商业体，整体商业氛围的形成及人气聚集均需要一定的时间和过程，加之2020年上半年爆发的新冠肺炎疫情，客观上抑制了商业街的发展速度，这些因素的存在确实对邹芳实际使用案涉商铺进行营业产生了一定的影响；第二，邹芳并未对案涉商铺进行装修及实际使用，未产生营业收入。故本院综合考虑本案实际情况，本着公平公正及诚实信用原则，对双方的其他诉请做如下评判：1、邹芳已向盛国华交纳的履约保证金20000元不予退还；2、双方主张的违约金均不予以支持；3、盛国华主张的租金，考虑商业街经营状况及新冠肺炎疫情影响，酌定从2020年4月开始计租至2020年12月30日，此期间的租金按双方约定的月租金的30%计算，即为17706元，对于盛国华主张的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邹芳与被告（反诉原告）盛国华于2019年4月12日（合同落款时间为2019年10月1日）签订的《序茶租赁合同》于2021年1月5日解除；二、确认原告（反诉被告）邹芳向被告（反诉原告）盛国华交纳的履约保证金20000元不予退还；三、限原告（反诉被告）邹芳于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）盛国华支付租金17706元；三、驳回原告（反诉被告）邹芳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）盛国华的其他反诉请求。本案受理费减半收取809元，由原告（反诉被告）邹芳负担；反诉受理费2137元，由被告（反诉原告）盛国华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  汪样二〇二一年一月十九日法官助理林倩书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。