湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终63号上诉人（原审被告）：唐家庚，男，1977年6月9日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：艾子贵，湖南新星律师事务所律师。委托诉讼代理人：文楠，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁玉华，女，1971年4月14日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，居民，户籍地湖南省永州市冷水滩区。上诉人唐家庚因与被上诉人袁玉华买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月18日在第七审判庭组织双方当事人公开开庭进行了审理。上诉人唐家庚的委托诉讼代理人艾子贵、文楠，被上诉人袁玉华及其委托诉讼代理人何芳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐家庚上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4309号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求，同时解除（2020）湘1103民初4309号民事裁定的查封强制措施；二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、本案所交易的房屋作价25万元显失公平，且上诉人唐家庚是受案外人廖国升、陈少建欺骗而写的，上诉人根本不认识被上诉人，同时被上诉人转账给上诉人的购房款，都已转给了陈少建；2、涉案汇款的附注为借款、交易价格约定反常，当事人之间达成一致的真实意思表示即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同的担保。由于双方在房屋买卖合同中的意思表示均不真实，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条的规定，应认定涉案《房屋买卖合同》无效；3、本案涉及集资诈骗罪，人民法院不应该作为民事案件处理，依据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十一条，本案应当裁定驳回起诉，将有关材料移交公安机关或监察机关。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应依法撤销。被上诉人袁玉华答辩称，1、涉案房屋的价款根本不存在显失公平的情形，且上诉人在签订房屋买卖合同后，也一直未提出显失公平，更没有要求解除或撤销；2、涉案合同是上诉人自愿签订的，且在合同签订后被上诉人依约支付了房款，上诉人也出具了收据，而上诉人故意隐瞒房屋已被冻结的事实，恶意占有被上诉人的购房款，应依法承担违约责任并返还款项；3、上诉人称双方签订《房屋买卖合同》是为陈少建的借款提供担保。该诉讼理由毫无事实根据，且上诉人将被上诉人的购房款转给陈少建与被上诉人毫无关联。综上，上诉人的诉请于法无据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，证据确实充分，应予维持。袁玉华向一审法院起诉请求：1、责令被告立即返还购房款25.2万元，并承担违约金11.5万元，从2020年9月5日以后违约金以未返还部分金额按2%每月计算到还清为止；2、本案诉讼的一切费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年12月6日，原告袁玉华（甲方）与被告唐家庚（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其名下位于冷水滩区张家铺路x号广夏xx栋xxx号房屋及其附属建筑物（配套车库）所有权出让给乙方，房屋建筑面积为121.23平方米；二、双方议定上述房屋及附属建筑物（配套车库）总价款为人民币贰拾伍万元整，房屋出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方；三、乙方的权利义务：1、甲方承诺自愿将其名下的上述房产及其附属建筑物（配套车库）的所有权转让于乙方，乙方于2018年12月7日内支付购房款；2、双方约定2019年2月7日内去办理房屋产权变更登记手续，乙方依合同约定取得以上房屋及其附属建筑物（配套车库）所有权，甲方未按约定时间去办理房屋产权变更登记手续的，视为违约，乙方因此造成的一切经济损失由甲方承担；3、乙方承担办理房屋产权变更登记手续所产生的相关税费和费用。四、付款方式：由乙方通过网上银行汇款方式将购房款分别汇入到甲方指定的账号户名唐家庚，中国建设银行账号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。五、甲方的权利和义务：甲方应在2019年2月7日前将该房产及附属设施设备、装饰装修、家居家电完全交付给乙方。六、违约责任：若甲方出现合同中约定的违约事项及其他损害乙方本合同约定的权利时，视为违约，自违约次日起甲方应承担按以上房产购房款总金额的2%按日计付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款250,000元，被告也将房屋产权证交付给了原告。2019年2月7日，原、被告双方去相关部门办理产权过户登记手续，发现该房屋已被永州市零陵区法院依法冻结，另外该涉案房屋所有权证上的房屋所有权人为被告唐家庚与其前妻共同共有（双方已离婚，离婚协议约定该房屋为被告唐家庚所有），但其前妻并未办理过户手续，导致原、被告双方无法办理房屋转让过户手续，被告请求原告再宽限一个月时间，到时保证把过户手续办好。一个月之后，被告却告知该房屋不卖了，房款也已用于还债，暂时无钱可退。2019年6月11日，被告提出办理房屋过户手续需要2000元费用，原告通过微信转账方式向被告支付了2000元。时至今日，被告仍未将涉案房屋过户给原告，也未退还购房款，因而酿成本案纠纷。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告袁玉华与被告唐家庚签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方应当按照协议约定全面履行各自义务。本案中，原告已向被告支付了全部购房款250,000元，并且支付了2000元的过户登记手续费，被告在收取原告购房款后未能将房屋卖给原告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告要求被告退还购房款的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金问题，如按合同约定的违约金计算，将导致违约金过高，综合考虑各项因素，对违约金酌定调整为出卖人自违约次日即2019年2月8日起应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，法院对原告的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，判决：一、解除原告袁玉华与被告唐家庚签订的《房屋买卖合同》；二、被告唐家庚在本判决生效之日起三十日内退还原告购房款、办证费用共计252,000元及违约金（自2019年2月8日起以250,000元为基数按每日万分之一计算至付清该房款时止）；三、驳回原告袁玉华的其他诉讼请求。本案受理费6225元，减半收取3388元，由被告唐家庚负担。二审期间，上诉人向本院提交了四份证据。证据一、建行转账单和微信转账，拟证明2018年12月6日袁玉华老公彭为海转账4笔：2万元、4万元、4万元、4万元（微信转账给陈少建的）前面三笔10万元当天取现金给陈少建的，2018年12月7日彭为海转账15万元给唐家庚，一分钟后从唐家庚账户转给陈少建账户里。证据二、房产登记信息，拟证明位于冷水滩区张家铺路1号广厦10栋304房屋是唐家庚与胡自梅共同共有。证据三、微信聊天记录，拟证明双方所签“房屋买卖合同”是提供担保的，约定三个月由陈少建提供资金会解除该担保。证据四、民事判决书二份，拟证明与本案类似的案例，法院以涉嫌刑事为由驳回原审原告的起诉。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，上诉人将钱转给了谁与被上诉人没有任何关系。对证据二的真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，我们已经在一审提交了相关证据证明这间房屋是归唐家庚个人所有，只是唐家庚前妻胡自梅没有过户。证据三与被上诉人无关，被上诉人不知情，且可以证明上诉人与陈少建合谋的事实，不能达到上诉人的证明目的。证据四与本案无关，上诉人并没有涉及犯罪。本院认证认为，上诉人提交的证据，与本案处理无直接关联，尚不能达到其欲证明的目的，本院对上述证据均不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系买卖合同纠纷。上诉人唐家庚与被上诉人袁玉华签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被上诉人袁玉华已依约给付了25万元购房款及2000元的过户登记手续费给上诉人，而上诉人未在约定期限内履行协助办理过户手续的合同义务其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现因上诉人唐家庚的原因致使合同主要目的不能实现，双方签订的《房屋买卖合同》应依法予以解除。上诉人唐家庚理应承担返还购房款及相应违约责任。上诉人唐家庚诉称涉案合同不是其真实意思表示，房屋价款显失公平以及本案涉及集资诈骗罪，人民法院不应该作为民事案件处理的上诉理由，因其没有提交相应证据予以证明其主张，也没有行使撤销权，上诉人唐家庚应当承担不利后果，其上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人唐家庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6225元，由上诉人唐家庚负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年一月二十五日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。