陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终15580号上诉人（原审被告）：鑫昌德公司，住所：陕西省西安市长安区。法定代表人：党焱，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯婷，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤子儀，陕西博硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：新一村委会，住所：西安市长安区。法定代表人：徐晨，该村委会主任。委托诉讼代理人：周凯，陕西汉廷律师事务所律师。上诉人陕西鑫昌德建设工程有限公司（以下简称鑫昌德公司）因与被上诉人西安市长安区太乙宫街道新一村村民委员会（以下简称新一村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫昌德公司上诉请求：1.维持原判第二项；撤销原判第一项，改判为鑫昌德公司无须向新一村委会支付租金；2.一、二审全部诉讼费由新一村委会承担。事实和理由：秦岭生态保护政策一直存在，在双方签订《合同书》后，保护程度愈加严格，导致合同目的无法实现，合同无法履行。即合同成立后客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行会造成合同对价不平衡，履行合同对一方当事人明显不公平。依据《九民会议纪要》精神，合同一次性签了20年，鑫昌德公司每年要担负20余万元租金，却只能种花草，而不能搞景区开发，继续履行显失公平。鑫昌德公司提起确认解除的诉虽系另诉提出，但不改变两个诉系本诉与反诉的关系，现一审滥用中止权，导致不能整体考虑案件争议，严重损害了鑫昌德公司的合法权益。《合同书》因政策的变化已不具备继续履行的条件，鑫昌德公司的合同目的无法实现，涉案土地一直闲置，造成资源浪费，也给鑫昌德公司造成巨大实际损失。                        新一村委会辩称，双方所签合同合法有效，新一村委会依约履行了合同义务，鑫昌德公司拒交租金，背弃了合同约定，一审判决鑫昌德公司支付租金完全得当。签订合同时，国家的政策、法律法规很明确，这与情势变更没有任何关系。鑫昌德公司一会儿主张不可抗力，一会儿主张情势变更，前后矛盾。鑫昌德公司先主张解除合同，即认同合同没有解除，后另诉请求确认合同已于2018年10月20日解除，完全矛盾。鑫昌德公司的上诉请求若被支持，不仅有违法律规定，且严重违背公平正义，将会导致一系列社会矛盾。新一村委会向一审法院起诉请求：1.判令鑫昌德公司立即向新一村委会支付2018年10月20日至2019年10月19日的土地租金225540元；2.判令鑫昌德公司立即向新一村委会支付违约金22554元；3.本案诉讼费由鑫昌德公司承担。一审法院认定事实：2016年10月20日，原西安市长安区太乙宫街道上寨村村民委员会（以下简称上寨村委会）作为甲方，鑫昌德公司作为乙方，双方签订《合同书》一份，双方约定甲方将上寨村第一、二、三、四村民小组143.20亩土地出租给乙方。该合同书第二条约定：乙方租用甲方土地，第一阶段期限为二十年，从2016年10月20日起至2036年10月19日，乙方租用甲方土地的年租金为壹仟伍佰元/亩，并且每三年递增租金累计的百分之五，每年一次付清。第一阶段合同期满后，如无不可抗拒政策因素，甲乙双方的租赁关系将继续，合同继续生效延续。若乙方不续租，乙方以出租前土地现状交回土地，乙方在承租期间在土地栽种的花卉苗木及其他附着物、建筑物可以自行处理，如果甲方不要求复耕，那么应通过评估公司或协商向乙方补偿后归甲方所有；本合同未清算完毕前甲方及村组不得将该土地另行租给其他人。清算期间租金继续延续。该合同书第三条约定：乙方按年度逐年付给甲方租金，第一年在合同签订之日后十日内一次性付给甲方。从第二年起每年在合同签订之日前十天一次性支付，如未如期支付按百分之十收取违约金。该合同书第五条第一项约定：乙方在法律法规允许的条件下使用该土地。该合同书下方有原上寨村委会盖章、村民小组组长签字、鑫昌德公司盖章以及太乙宫街道办事处鉴证。合同签订后，上寨村委会即将该幅土地空置留给鑫昌德公司使用，鑫昌德亦陆续向原上寨村委会缴纳两年租地费用（每年214800元），双方并无矛盾。2018年6月1日，XX村XX村，原上寨村委会的财产及权利义务由新一村委会合并接收，原上寨村撤销。2018年10月，因鑫昌德公司未能按约缴纳第三年土地租金，新一村委会与鑫昌德公司发生争执，后经太乙宫街道办事处调解未果。现新一村委会诉至一审法院。另查明，2018年12月12日，西安市长安区太乙宫街道办事处出具“情况说明”一份，载明：“2016年10月20日，在我街办的见证下，上寨村委会与鑫昌德公司签订土地租赁《合同书》，即上寨村委会将第一、第二、第三、第四村民小组143.2亩地出租给鑫昌德公司用于开发，后因国家政策要求保护秦岭生态环境，对秦岭山系主梁两侧各1000米以内，主要支脉两侧各500米以内或者海拔2600米以上区域禁止开发。2018年，因租赁土地不能开发使用，鑫昌德公司故而提出解除租赁《合同书》，我街办出面协调双方的解除相关事宜，后双方协商无果。”庭审中，新一村委会坚持其诉讼请求。鑫昌德公司则坚持其答辩意见，同时，鑫昌德公司认为双方签订的租赁《合同书》所涉土地属于农耕用地，而《合同书》的租地用途为景区开发建设，属于非农业建设，违反土地管理法中的强制性规定，应属无效。一审法院认为，鑫昌德公司曾与原上寨村委会自愿签订土地租赁《合同书》，该合同书中并无明显约定鑫昌德公司可改变土地用途之条文，与此同时，该合同书第五条第1项明确约定鑫昌德公司在法律法规允许的条件下使用该土地，故该合同书并无违反相关效力性强制法律法规之内容，应属合法有效。上寨村委会向鑫昌德公司交付出租土地，且鑫昌德公司已经陆续支付两年租金，双方合同已经履行。XX村委会XX村委会，故上寨村委会的财产以及相应权利义务依法应由新一村委会接收并行使。现新一村委会在合同履行中，要求鑫昌德公司按约支付土地租金，符合法律规定，依法予以支持。根据街办情况说明可知，双方就解除事宜曾经协商，对于租金支付一直存在争议，故新一村委会诉请要求支付违约金，不予支持。鉴于鑫昌德公司此次缴纳的是合同内第三年租金，故新一村委会计算的租金数额错误，应以每年租金214800元为计算依据。至于鑫昌德公司辩称其公司曾在XX街道办事处XX村委会提出解除合同，并不符合合同法法定解除与约定解除的条件，故对于鑫昌德公司主张合同已经于2018年解除的辩称，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条规定，判决：一、陕西鑫昌德建设工程有限公司在本判决生效后十五日内支付原告西安市长安区太乙宫街道新一村村民委员会土地租金214800元（2018年10月20日至2019年10月19日）；二、驳回原告西安市长安区太乙宫街道新一村村民委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5021元，新一村委会已预交，由鑫昌德公司承担。鑫昌德公司在上述款项执行时，一并支付新一村委会。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”鑫昌德公司与原上寨村委会就涉案土地所签租赁《合同书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，原上寨村委会如约向鑫昌德公司交付租赁土地，鑫昌德公司亦依约向原上寨村委会交纳两年土地租金。该合同已实际履行。XX村XX村，原上寨村委会财产及权利义务由新一村委会接收、行使并履行。因鑫昌德公司未交纳第三年度土地租金，新一村委会起诉要求支付。鑫昌德公司主张其曾在XX街道办事处XX村委会提出解除合同，双方租赁合同已于2018年10月20日解除，因鑫昌德公司并不具备解除合同的约定条件，亦不具备解除合同的法定条件，故鑫昌德公司该主张不能成立，应不予采纳。据此，新一村委会要求鑫昌德公司支付第三年度土地租金，于法有据，应予支持。 综上所述，鑫昌德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5021元，由陕西鑫昌德建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年十二月三十日书记员     张佩 1