福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终70号 上诉人（原审原告）：廖志杰，男，1992年11月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）刘志梅，女，1994年10月29日出生，汉族，住福建省惠安县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：曾在中，福建议正律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：曾增，福建议正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：惠安弘康置业有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇西苑巷10号。 法定代表人：王明甲，董事长。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，该公司职员。 上诉人廖志杰、刘志梅与被上诉人惠安弘康置业有限公司（下称弘康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖志杰、刘志梅上诉请求：1.撤销一审判决。2.撤销廖志杰、刘志梅和弘康公司签订《商品房买卖合同》第三章商品房价款第六条计价方式与价款第一项“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9119.24元”。3.确认廖志杰、刘志梅和弘康公司双方交易的商品房的价格每平方米为8265元。4.判令弘康公司应当在诉争商品房总价款扣除优惠的12119.92元。事实和理由：一、弘康公司诉称案涉商品房开盘价和备案价不一致。备案价为9120元／平方米。销控板体现的开盘价是10465.11元／平方米，总价款1464069元，弘康公司是按开盘价打折给廖志杰、刘志梅的，折扣方式是按建筑总价×认筹95折×按揭97折×来访渠道98折×开盘特惠98折，优惠1%即再乘0.99。廖志杰、刘志梅第三项诉讼请求主张从总价款扣除优惠的价款已扣除完毕。一审认定认购书载明商品房单价9234元／平方米，总房款1291805元，此后，双方签订正式《商品房买卖合同》，约定商品房单价9119.24元，总购房款1275782元。惠安县住房和城乡规划建设局于2017年3月20日发出的“惠住建［2017］134号惠安县××房××商品房预售管理的通知中第四条：“要严格落实‘一房一价’和明码标价。……（二）预售方案备案后，商品房住宅实际成交价格不得高于预售方案价格……（五）商品房销售明码标价，实行“一房一价”。（六）房地产开发企业向客户销售时优惠前表价应与预售方案的价格、销售现场公示的价格的价格、网上公示的价格、网签系统的原价保持一致，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。弘康公司故意在所谓销控板设置抬高的开盘价为10465.11元／平方米（廖志杰、刘志梅根本不知有销控板，更不知有销控板的价格），之后又设置9234／平方米的价格。作为房地产开发商的弘康公司明知商品房销售明码标价，实行“一房一价”，向客户销售时优惠前表价应与预售方案的价格、销售现场公示的价格、网上公示的价格、网签系统的原价保持一致。根据惠安县住房和城乡规划建设局规定房地产开发商在销售房屋定价只能一个价，所以所谓“开盘价”就是备案价。弘康公司利用抬高的所谓的“开盘价”给予折扣。可见弘康公司利用虚假价格手段诱骗消费者与其交易，这就是一种欺诈行为。弘康公司该行为完全会使廖志杰、刘志梅认为弘康公司的所谓“开盘价”就是备案价，是在签订《商品房买卖合同》时的价格已优惠，这也是一种重大误解的行为。以上事实有惠安县市场监督管理局惠市监罚（2020）14号行政处罚决定书的调查的事实可以证实。一审认定廖志杰、刘志梅没有证据证实是错误。二、一审认定弘康公司应优惠给廖志杰、刘志梅总房价1%，但又认为弘康公司签订商品房买卖合同时已优惠了。一审认定弘康公司弘康公司签订商品房买卖合同时已优惠了根本是没有事实依据。双方签订《商品房买卖合同》根本没有载明弘康公司已优惠给廖志杰、刘志梅的总房价的优惠款。弘康公司也没法提供任何证据证明已优惠总房价1%。三、一审不采纳惠安县市场监督管理局惠市监罚（2020）14号行政处罚决定书是错误的。而且该行政处罚书已生效。弘康公司没有充分证据证明错误，应作为认定事实的证据。弘康公司根本没有提供任何证据证明该行政处罚是错误的，也没有提供该行政处罚书未生效的依据。该行政处罚书在调查中明显记载弘康公司如何采用虚假价格手段诱骗消费者与其交易的欺诈行为。这完全说明弘康公司欺诈事实。四、既然一审认定弘康公司应在单价上优惠5%（95折），弘康公司又不必在备案价上优惠，那么一审的观点上述的行政处罚书是错误，本案民事诉讼，根据我国法律规定，民事诉讼不能判决否认行政行为。所以一审的判决是错误的。五、一审认定廖志杰、刘志梅为何不选择退还认筹款，从而来推定廖志杰、刘志梅不是受胁迫、欺诈、重大误解是不能成立。廖志杰、刘志梅正因为弘康公司采用了胁迫、欺诈等行为，使廖志杰、刘志梅不得不与重大误解情况下签订了《商品房买卖合同》。根据法律规定只要出现欺诈、重大误解都是可撤销的民事行为。 被上诉人弘康公司辩称，一、廖志杰、刘志梅请求撤销一审判决，不符合法律规定，不符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、廖志杰、刘志梅请求撤销案涉《商品房买卖合同》计价方式与价格条款，没有事实和法律依据，应予以驳回。三、廖志杰、刘志梅请求确认案涉商品房价格为每平米8265元，没有事实依据，违背双方之间的合同约定，应予以驳回。四、廖志杰、刘志梅请求在房款中扣除所谓优惠款没有事实和法律依据，应予以驳回。 廖志杰、刘志梅向一审法院起诉请求：一、撤销廖志杰、刘志梅与弘康公司签订《商品房买卖合同》第三章商品房价款第六条计价方式与价款第一项“1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9119.24元”；二、确认廖志杰、刘志梅与弘康公司双方交易的商品房价格为8663.28元/平方米（当庭减少为8265元/平方米）；三、弘康公司应当在案涉商品房总价款扣除优惠的12119.92元。 一审法院认定事实：弘康公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。2019年7月12日，廖志杰、刘志梅与弘康公司签订认筹协议书，并于同日向弘康公司支付认筹金2万元。2019年7月28日，廖志杰、刘志梅与弘康公司签订认购书，载明廖志杰、刘志梅向弘康公司认购惠安恒大华府楼盘55＃幢Ｂ梯1201单元，建筑面积139.9平方米，单价9234元／平方米，总价款1291805元。2019年8月17日，双方签订正式《商品房买卖合同》，约定廖志杰、刘志梅向弘康公司购买其开发的位于惠安县××镇××村××小区××栋××梯××号商品房，建筑面积139.9平方米，其中套内建筑面积104.94平方米，公共部位共有分摊建筑面积34.96平方米，总价款1275782元，首付款265782元。合同签订后，廖志杰、刘志梅实际支付首付款合计275782元。之后，廖志杰、刘志梅作为借款人，弘康公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司惠安支行（简称工行惠安支行）签订合同编号为Ａ01408惠安2019一手贷0000991号《个人购房借款／担保合同》，约定廖志杰、刘志梅向工行惠安支行贷款100万元用于支付案涉商品房的购房款，工行惠安支行于2019年12月26日发放贷款100万元至弘康公司账户用于支付案涉购房款，廖志杰、刘志梅已付清合同约定的全部购房款。2019年9月12日，案涉《商品房买卖合同》进行网上备案登记，备案登记合同单价9119.24元。因案涉楼盘部分业主就优惠及销售价格等问题向市场监督管理局投诉，惠安县市场监督管理局经调查后于2020年1月20日作出惠市监罚［2020］14号行政处罚决定书，查明：弘康公司在向惠安县住房和城乡建设局申请《商品房预售许可证》时，已按照“一房一价”要求报送《恒大华府商住小区商品房房源信息表》，每套房均有对应的备案价，使得整个楼盘的均价不高于限价（8894元／平方米）。在备案价之外，弘康公司参考惠安同类地段商品房市场价格，在内部定价系统制定了远高于备案价的“选房价”。弘康公司声称的“认筹即享开盘95折”、开盘当天特惠等优惠折扣不是以备案价为基础打折优惠，而是以“选房价”为基础进行打折，最后达到基本上按备案价成交的目的。弘康公司声称的开盘当天客户现场认筹转认购统一有四种折扣形式：一是开盘前缴纳2万元认筹金即享开盘95折；二是办理按揭97折；三是来访渠道98折；四是开盘特惠98折。开盘当天，客户签订的认购书对应的成交价都是打完上述四个折扣后的价格（即成交总价＝建筑总价×认筹95折×按揭97折×来访渠道98折×开盘特惠98折，建筑总价＝选房价×平方数），基本上接近于备案价。对部分折后价格仍高于备案价的客户，弘康公司最终以备案价销售。经向惠安县住房和城乡建设局核实，当事人已售房源均以不高于备案价的价格网签备案。认为：商品房销售实行“一房一价”、明码标价，房地产开发企业向客户销售时优惠前的表价应与预售方案的价格、销售现场公示的价格、网上公示的价格、网签系统的原价保持一致，不得在标价之外加价销售商品房。本案中，弘康公司以另行制定“选房价”的方式提高底价，然后通过户外广告、网络媒介、销售人员口头介绍等声称优惠打折，实质先抬高底价，再以广告宣传折扣优惠为手段达到诱使消费者与其交易的目的。其行为违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项“经营者不得有下列不正当价格行为：……（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；”的规定，构成利用虚假的价格手段诱骗消费者与其进行交易的违法行为，对弘康公司进行警告，并处罚款15万元。廖志杰、刘志梅曾就Ａｐｐ网站宣传的1%优惠项目向惠安县紫山镇市场监督管理所投诉，经惠安县紫山镇市场监督管理所调解未果。另查明，弘康公司就案涉商品房向惠安县住房和城乡建设局备案的预售单价为9120元。 一审法院认为，我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意，明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出违背其真实意思的表示。廖志杰、刘志梅以弘康公司存在欺诈为由提出本案诉讼请求，但双方签订的认筹协议书约定如廖志杰、刘志梅放弃认筹，则弘康公司无息退还认筹款。之后，双方签订认购书，对房屋具体位置、房号、面积、单价、总价款均作了明确约定，认购书约定的单价为9234元/平方米。此后，双方签订《商品房买卖合同》，约定成交单价为9119.24元/平方米，低于认购书的约定，亦低于案涉商品房的备案价。廖志杰、刘志梅作为完全民事行为能力人，在决定购买案涉商品房的过程中，与弘康公司已进行充分的沟通、协商，对案涉房产的价格等应有充分的认知和考量，在签订《商品房买卖合同》时亦清楚产生的法律后果，因此，合同内容是双方真实意思的表示。双方在交易过程中，弘康公司从未承诺在备案价基础上打折优惠，廖志杰、刘志梅提供的证据不足以证明弘康公司采用欺诈、乘人之危等方式，迫使廖志杰、刘志梅签订单价9119.24元/平方米的条款，要求撤销该条款，确认房屋单价为8663.28元/平方米，以及从房屋总价款中扣除优惠12119.92元，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，判决：驳回廖志杰、刘志梅的诉讼请求。案件受理费303元，由廖志杰、刘志梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 廖志杰、刘志梅向本院提供以下证据：《商品房预售管理的通知》，证明：依照规定弘康公司应实行“一房一价”，向客户销售时优惠前表价应与预售方案的价格、销售现场的公示价格、网上公示的价格、网签系统的原价保持一致。 弘康公司质证称：对真实性与合法性确认。但是与本案无关联性，该规定并不影响双方之间买卖合同的效力，双方协商过程中已经对价款等信息予以确认。 本院认为，廖志杰、刘志梅提供的上述证据与本案不具关联，本院不予确认。 二审中，当事人对于一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，惠安县市场监督管理局作出的《行政处罚决定书》可以证明弘康公司存在利用虚假的价格手段诱骗消费者与其进行交易的违法行为，因此，弘康公司存在利用价格优惠诱骗消费者与其缔约的情形，即可能存在消费者因受价格优惠欺骗影响其购房意愿的情形。然而，二审中，廖志杰、刘志梅明确不撤销案涉《商品房买卖合同》，因此，廖志杰、刘志梅在明知弘康公司存在虚构价格优惠的情况下，购房意愿仍是真实的，惠安县市场监督管理局作出的《行政处罚决定书》的认定，并不影响本案的审理。由于廖志杰、刘志梅与弘康公司签订的《商品房买卖合同》中明确载明案涉房产的单价为每平方米9119.24元，因此，廖志杰、刘志梅与弘康公司签订《商品房买卖合同》时，对于案涉房产的单价，意思表示一致，并不存在法律规定的意思表示瑕疵的情形，廖志杰、刘志梅请求撤销上述条款，缺乏事实和法律依据。由于廖志杰、刘志梅请求撤销案涉《商品房买卖合同》单价条款的请求不能成立，其他请求均不能成立。 综上所述，廖志杰、刘志梅的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费303元，由廖志杰、刘志梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  余卓立 审判员  蔡凌轩 审判员  吴钟毅 二〇二一年一月二十九日 书记员  李龙杰 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。