河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）豫13行终8号上诉人（一审原告）南阳市林溪谷业主委员会。负责人张文英，该业主委员会主任。委托代理人马海涛，河南祜亚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）南阳市卧龙区光武街道办事处。法定代表人孙霞，该办事处主任。出庭应诉负责人范晓东，该办事处副主任。委托代理人徐昂立，河南震世律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）河南悦来物业服务有限公司南阳分公司。法定代表人孙慧贞，该分公司经理。委托代理人王路，河南定信律师事务所律师。上诉人南阳市林溪谷业主委员会诉被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处、河南悦来物业服务有限公司南阳分公司行政处理一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303行初78号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南阳市林溪谷业主委员会负责人张文英及委托代理人马海涛，被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处出庭应诉负责人范晓东及委托代理人徐昂立，被上诉人河南悦来物业服务有限公司南阳分公司委托代理人王路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市卧龙区人民法院经审理查明：南阳市卧龙区光武街道物业办公室接到南阳市林溪谷部分业主投诉业主委员会选聘物业公司程序违法问题，于2020年8月24日向南阳市林溪谷业主委员会发出《通知》一份，内容为“南阳市林溪谷业主委员会：在光武街道物业办公室电话通知一次和口头通知两次的情况下，南阳市林溪谷业主委员会，拒绝提供林溪谷业主同意更换物业公司的人员签名。现书面通知南阳市林溪谷业主委员会在8月24日下午5点前，将业委会调查同意更换物业公司的业主签名送到光武街道物业办公室。”规定时间内，林溪谷业委会未向光武街道办提供同意更换物业的业主签名。2020年8月31日，南阳市卧龙区光武街道办事处作出《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》，决定内容为：“南阳市林溪谷业主委员会：林溪谷业主委员会在公开招聘物业时，存在以下方面问题：一、林溪谷业主委员会在选聘物业管理企业的决议时，按《林溪谷业主大会议事规则》十一条之规定应书面送达每一位业主，经街道办事处调查大部分业主未收到书面通知，许多业主不知道更换物业一事。二、确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业时，按《林溪谷业主大会管理规约》第五条第二款的规定应召开业主大会，而林溪谷业委会仅召开业主代表大会，至今林溪谷业主委员会在街道办电话通知一次、口头见面通知两次，下发通知一次的情况下，拒绝向街道办事处提交业主同意更换物业的表决签名和业主代表征求业主表决意见的签名，根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条之规定应当经专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意，现业主委员会至今未提供业主同意选聘物业公司相应双过半的证据。林溪谷业主委员会以上做法，违背了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，《林溪谷业主大会议事规则》第十一条和《林溪谷业主大会管理规约》第五条等相关规定。在招聘物业过程中有违法、违规行为，经光武办事处研究，根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第七十条规定，撤销林溪谷业主委员会物业公司招聘工作。根据《河南省物业管理条例》77条的规定，若业主委员会在物业招聘期间，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任。严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。下一步意见和建议：业主委员会可以通过合法、正规途径召开临时业主大会，广泛征求业主意见和建议，在业主人数和建筑面积双过半同意更换的情况下，公开选聘物业。”原告南阳市林溪谷业主委员会收到上述《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》后不服，提起本案诉讼。南阳市卧龙区人民法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”物业公司为整个小区提供物业服务，进行物业管理，物业公司的选聘，涉及了整个小区业主的共有利益。本案中，被告作出的《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》，涉及整个林溪谷小区业主的利益，南阳市林溪谷业主委员会可以以自己的名义提起诉讼，是本案适格原告。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”《物业管理条例》第十九条第二款规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”根据上述法律规定，选聘物业服务企业属于小区业主共同决定的事项，应当依法采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可选聘物业服务企业。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项。业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处可撤销其决定。本案中，林溪谷小区业主选聘物业服务企业，亦应按照上述法律规定，先行召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告林溪谷业委会负有选聘物业公司经过“双过半”同意的举证责任，光武街道办事处在对原告的物业公司招聘工作进行审查时，向其发出通知，要求其提供经过“双过半”同意的证据，原告未能提供，不能证明其选聘物业公司符合上述法律规定。原告提出被告应当“举证证明原告不符合‘双过半’”，该举证责任分配的观点不能成立。被告对原告违反法律规定进行的物业招聘工作有撤销权，其作出的《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》正确，并不违法。《河南省业主大会和业主委员会指导规则》《河南省物业管理条例》是根据《物权法》《物业管理条例》制定的，其规定与国务院《物业管理条例》一致，被告作出的《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》适用法律并无不当。综上，原告林溪谷业委会提起本案之诉缺乏事实依据、法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告南阳市林溪谷业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告南阳市林溪谷业主委员会承担。上诉人南阳市林溪谷业主委员会上诉称：一、上诉人选聘新物业公司“系民事行为”。二、被上诉人撤销上诉人作出的“民事法律行为”，系对民事法律行为效力的干预。三、被上诉人作出行政行为的依据是“规范性文件”，非法律、法规、规章。四、被上诉人作出行政行为的事实没有任何证据及事实，缺乏证据，举证责任不在上诉人。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处辩称：一、上诉人起诉未经过业主大会授权，不能对外作出意思表示，起诉的主体不适格。二、业主委员会自行作出的决议不符合法定程序，未提供相应的法定证明。三、答辩人对上诉人违反法律规定进行的物业招聘工作有撤销权。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人河南悦来物业服务有限公司南阳分公司辩称：一、上诉人南阳市林溪谷业主委员会解聘和选聘物业服务的程序违法。二、南阳市卧龙区光武街道办事处对上诉人作出《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》事实依据明确，合法合规。三、上诉人解聘和选聘物业服务的行为严重损害了小区业主依法享有的权利和自身利益。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，一、本案被诉行政行为涉及整个林溪谷小区业主的利益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条之规定，南阳市林溪谷业主委员会可以自己的名义提起诉讼，是本案适格主体。二、根据《物业管理条例》第十九条第二款之规定，被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处作为本案物业所在地的街道办事处有权撤销南阳市林溪谷业主委员会作出的违反法律、法规的决定。三、根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十五条之规定，林溪谷小区业主选聘物业服务企业，应当依法采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处接到南阳市林溪谷小区部分业主投诉，并依法对上诉人的物业公司招聘工作进行调查核实，上诉人应当积极配合、提供便利。被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处向上诉人发出通知，要求其配合调查，提供林溪谷小区更换物业经过“双过半”同意的证据，上诉人未能按指定期限提供，不能证明其选聘物业公司符合上述法律规定。四、《河南省业主大会和业主委员会指导规则》、《河南省物业管理条例》是根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》制定的，其规定与国务院《物业管理条例》一致，上诉人违反法律规定进行物业招聘工作，被上诉人南阳市卧龙区光武街道办事处依法作出《关于撤销南阳市林溪谷业主委员会招聘物业公司的决定》并无不当。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费50元，由上诉人南阳市林溪谷业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  尹应哲审判员  孙小刚审判员  尹乐敬二〇二一年一月二十七日法官助理刘琼阳书记员海泽江