广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17629号原告：广州市海珠资产经营有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道****3A01。法定代表人：佘文莎，职务董事长、总经理。委托诉讼代理人：罗小雷，系原告员工。被告：谭伟强，男，1960年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：邓昭兰，女，1970年2月10日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市海珠资产经营有限公司诉被告谭伟强、邓昭兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗小雷及被告谭伟强、邓昭兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告谭伟强之间关于广州市海珠区细岗东四街4、5、6号地下室的租赁关系；2、两被告按现状将物业腾空返还给原告；3、被告谭伟强向原告支付2019年5月1日至实际搬空房屋之日止的房屋占用费，按每月6851元的标准计算；4、本案诉讼费用由被告谭伟强承担。事实和理由：广州市海珠区细岗东四街4、5、6号地下室是我司物业，承租面积403平方米，月租金6851元，作商业用途。原告与被告谭伟强签订的《广州市房屋租赁合同》于2022年4月30日届满。被告自2019年5月1日起至今存在拖欠租金情况。原告分别于2019年10月9日、2019年12月10日向被告谭伟强发出《催交房租通知》、《律师函》，要求被告及时缴纳房屋租金，但被告至今仍未缴纳租金。另外，据了解得知，被告谭伟强将涉案物业转租给被告邓昭兰实际占用和经营，实际占用人是被告邓昭兰。根据《广州市房屋租赁合同》第六条第4款约定，发现乙方擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条第1款之约定，依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。鉴此，原告提出上述请求，请法院予以支持。被告谭伟强辩称：同意解除双方的租赁合同关系，不同意交还涉案场地给原告。不同意支付租金，原告的合同不合理，我去交租金的时候，原告的经理要求我按以前租赁合同的标准每月缴纳3554元，我去缴纳但对方不收，要求我按新的标准缴纳，后来我就没有交了。一、原告刻意隐瞒租赁物产权性质，明知产权用途为车库的情况下，仍有意识在政府网发布虚假信息，不符合招租公告及合同约定的使用条件，造成竞租人产生重大误解，致使租赁物不能有效使用，损害被告利益。2019年4月25日，被告竞标成功。2019年5月17日，原告与被告就涉案物业签订《物业租赁合同》。2019年6月5日，被告前往广州市海珠区市场监督局办理内资企业设立登记业务，广州市海珠区市场监督局恢复被告，因涉案物业产权登记信息载明房屋用途为车库，不具备商业办公出租条件，合同租赁登记备案不予受理，不企业设立登记条件，故无法出具涉案物业营业执照，不得用于商业经营。获悉回复后，被告多次联系原告寻求解决办法，但原告未做任何处理。原告作为国有独资有限公司，恶意发出招租公告，擅自改变房屋用途招租，采用欺骗方式与被告签订房屋租赁合同，严重损坏了国家和被告利益，该合同应为无效。二、涉案物业属大楼公共配套，使用用途为车库，楼高只有2.2米，原用作大楼业主停放单车和摩托车，受高度限制，无法停放汽车。地。地下室内设有大楼四个生活水池和水泵等配套设施于服务大楼便利和生活需要而建造的公其配套设施。因此，地，地下室无安装通风系统设置自动烟感喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统和其他消防设施和器材，及安装防讯、防雨水倒灌设施，是不具备商业办公出租用途使用。另外，根据穗府办函[2017]147号（附件3）文第五条第4点和《广州市出租屋管理条例》第九条第7点有关规定，国有企业物业不得擅改物业使用功能出租，不能将不符合国家消防安全标准的物业出租。原告的工作人员玩忽职守、滥用职权，擅自违法、违规将大楼车库改作商业出租，以此提高经营收益，侵害大楼全体业主的合法权益，妨害社会公共安全和稳定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，该合同应为无效。三、原告没有履行《租赁合同》的约定，协助被告办理已经出租的物业所需的营业执照，致使租赁物不能有效使用，损害被告利益。四、被告竞租的物业环境恶劣，交付条件未达到基本经营商业用途要求，虽经被告多次要求，原告一直拒绝修复，损害被告利益。五、原告出具格式合同，却怠于履行约定义务，故意拖延协助办理营业执照，致使被告损失不断扩大，损害被告利益。六、即使法院认定部分时间需要支付租金或者违约金，原告的租金标准不公平和不合理，与事实严重不相符。由于出租方的过失，致使租赁物不能有效使用，采取一直拖着不解决，维持物业旧现状，以时间掩盖事实。请法院根据物业使用实际现状和事实，参照旧合同的仓库租金标准收取使用人租金。七、因涉案物业使用目的无法实现，根据《租赁合同》第五条第4小点，本人应出租方提出的协议解除合同和竞租中标确认书，应邀在2019年6月10日前往出租方物业部协商解除事宜，并向出租方递交了赔偿诉求，要求赔偿人民币100000元，物业部负责人说要请示公司领导，叫我回去耐心等待通知。基于原告是政府国有企业，被告是对政府和区属企业的信任，都是现场口头承诺。该纠纷已严重损害我身体健康，只能停止工作，无经济收入。被告邓昭兰辩称：同意腾空交还房屋给原告，其他的诉讼请求没有异议。原告提供了租赁合同及其补充协议、产权证、催收通知书、律师函、现场照片等证据，被告提供了招租公告、房产证、政府文件、物业维修申请报告、租赁合同、物业装修图纸等证据。经审理查明：海珠区细岗路细岗东四街4,5,6号地下室的权属人是原告，建筑面积443.783平方米，房屋用途为车库。2019年3月14日，原告对海珠区细岗路细岗东四街4、5、6号地下室物业采取公开竞租形式进行招租，招租公告载明：物业用途商业（不得用于制衣、厂房、仓库、中低端餐饮、沐足、医疗保健类业态、实体汽车经营、“五类车”、化学物品、易燃易爆物品等关联业态）；报名资格：要求承租人对物业进行升级改造，并报备升级改造方案（附效果图）以供选定。在同等条件下，按价高者得的原则，中标者须按出租人选定或认可的方案对物业进行升级改造，以提升业态。凡在广州市依法核准登记的企业法人（其他经济组织）、个体工商户或能够独立承担民事责任的自然人均可报名（不可转租经营）。2019年5月7日，原告（出租人、甲方）与被告谭伟强（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区细岗路细岗东四街4,5,6号地下室（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作办公用途，建筑（或使用）面积403平方米，租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止，其中从2019年5月1日至2020年4月30日月租金为6851元，2020年5月1日至2021年4月30日月租金为7057元，2021年5月1日至2022年4月30日月租金为7268元，在租赁期内，乙方应合理使用承租房屋及其附属设施并保证承租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任由乙方承担。发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。其他约定详见附件1《补充协议》、附件2《安全责任协议书》，附件约定内容与本合同正文具有同等法律效力，如本合同正文与附件约定不一致的，以附件约定为准。同日原告（出租人、甲方）与被告谭伟强（承租人、乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将租赁物业及其附属设备在现有状态下出租并交付乙方，乙方确认在签订本协议时知晓租赁物业的位置、现状，并同意按照物业现状承租该等租赁物业；乙方承租甲方物业用于办公用途，经营业态为办公；租赁物业装修或改造免租期为半个月，自2019年5月1日至2019年5月15日止，免租期内免计租金，其他费用以及装修、改造发生的相关费用均由乙方承担；甲方按交付时现状于2019年5月1日前（含当日）交付租赁物业给乙方，乙方应予以配合签订《场地交接确认书》，如乙方不予配合的，视为场地已于2019年5月1日交付乙方。物业交付后，乙方即可进驻租赁物业，并按本协议约定进行装修或改造；租赁保证金为21000元，该租赁保证金在租赁期限届满且乙方将场地完全交回甲方，双方结清应缴费用后一个月内，由甲方凭租赁保证金收据无息退还；乙方应于每月5日前向甲方分别支付当月租金、物业服务费及其他费用；乙方应于本协议签订之日一次性向甲方支付租赁保证金、水电周转金合计21000元；乙方负责按照本协议约定的经营业态标准对租赁物业进行升级改造，改造完成并经甲方及其上级主管部门验收合格后，方可将租赁物业投入运营；升级改造期限（即免租期）半个月，最迟不得晚于2019年5月31日完成改造工作。乙方应在本协议签订之日起7日内将物业改造方案、效果图提交甲方确认，并按照甲方确认后的改造方案进行改造工作；乙方自行承担升级改造投入资金和改造风险，无论何种原因导致合同终止，甲方均不对乙方升级改造资金进行补偿；乙方承担租赁物业及其设备设施的全部维护责任及费用，包括但不限于房屋主体结构及其附属设施、设备的日常维护，装修改变房屋构造后的返修责任等；同时，乙方应自行协调处理租赁物业所在物业的公共区域、相邻区域或公共设施设备（如化粪池、外墙管道、公共蓄水池等）的维护、维修事宜，相关鉴定、维护、维修费用由乙方自行承担（法律法规另有规定的除外）。在租赁期限内，乙方可将租赁物业在经营业态范围内作办公用途，乙方在租赁物业内开展的一切经营活动须事先取得经营牌照，依法经营，并对其因经营活动产生的债务及债务纠纷承担全部经济和法律责任，甲方对此不承担任何的连带责任；未经甲方同意，乙方不得擅自转租、分租、出借或与第三方交换使用租赁物业；租赁物业有下列情形之一，甲方有权提前终止主合同及本协议，收回租赁物业，不予退还租赁保证金，要求乙方按照本协议第3条约定的标准补交免租期间的租金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失（包括但不限于房屋空置损失（按3个月租金标准计算）、逾期付款金额的同期银行贷款利息以及诉讼费、保全费、公证费、律师费、查询费等实现债权的费用）：（1）乙方迟延支付或补缴租金、物业服务费、税费、电费以及其他约定的款项达30天或逾期支付的金额超过10000元的；租赁期届满或主合同及本协议提前终止，乙方应在租赁期满日或者合同解除之日起15日内将租赁物业清空并无条件返还甲方，甲方无需给予乙方任何补偿或者赔偿；等。合同签订后，被告谭伟强未支付过租金。另查，原告与被告谭伟强就涉案场地另外还签订了一份《广州市房屋租赁合同》，租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，其中2018年4月1日至2019年3月31日期间月租金为3554元，该合同已履行完毕，合同期限届满后，被告谭伟强继续占用涉案场地，双方于2019年5月7日签订新的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。2016年2月18日，被告谭伟强向原告缴纳了租赁保证金9700元，2019年5月16日，被告谭伟强向原告缴纳了租赁保证金20000元。2020年9月25日，被告谭伟强将涉案场地全部钥匙交还给原告，但其中300平方米现仍由被告邓昭兰占有使用。被告邓昭兰自2017年一直使用涉案场地至今。两被告确认被告谭伟强将涉案场地出租给被告邓昭兰使用，被告邓昭兰向被告谭伟强支付租金。原告表示在本案诉讼前没有向被告主张解除租赁关系，只是催缴租金。被告称其在竞租前已知悉涉案场地是车库，其同意按3554元每月的标准缴纳租金。诉讼过程中，本院就涉案房屋能否用作办公用途、有无申领工商营业执照等问题向广州市海珠区市场监督管理局发函调查，广州市海珠区市场监督管理局于2020年9月17日复函如下：一、广州市海珠区细岗路细岗东四街4、5、6号地下室房屋用途为车库。房屋属性为非经营性用房的，需街道出具《住所（经营场所）场地使用证明》，可按该场地证明上的房屋属性核定主营项目和申报经营范围。二、经查登记系统，广州市海珠区细岗路细岗东四街4、5、6号暂未查询到谭伟强作为法定代表人或股东登记的商事主体。本院认为：原告与被告谭伟强于2019年5月7日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。被告谭伟强在签订合同前已长期占有使用涉案房屋并明确知悉房屋的车库性质、实际情况及承租人需对物业进行升级改造的竞租要求，在签订合同前其对于涉案房屋能否办理营业执照的风险也应当知晓和有所预见。被告谭伟强明知涉案房屋为车库性质仍与原告签订租赁合同，其实际占用案涉房屋并将涉案房屋转租给被告邓昭兰使用，故被告关于合同无效、物业环境恶劣、交付条件未达到基本经营商业用途要求、未办理营业执照导致租赁物不能有效使用、损害被告利益、参照旧合同的标准支付租金的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告有权解除租赁合同、收回房屋，并要求被告谭伟强支付租金及房屋占用费。原告于2020年5月12日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告谭伟强发出解除合同的通知，被告谭伟强于2020年5月29日签收应诉材料，视为被告谭伟强知悉该通知内容。故原告与被告之间的租赁关系于2020年5月29日解除，被告谭伟强应腾空交付房屋并支付租金。被告邓昭兰同意交还房屋并无不当，本院予以准许。关于房屋租金及占用费的问题。合同约定从2019年5月1日至2020年4月30日月租金为6851元，2020年5月1日至2021年4月30日月租金为7057元，2021年5月1日至2022年4月30日月租金为7268元，原告主张按每月6851元计算租金及占用费是其对自身权利的处分，本院予以准许。《补充协议》约定租赁物业装修或改造免租期为半个月，自2019年5月1日至2019年5月15日止，免租期内免计租金，故被告谭伟强应自2019年5月16日起至2020年5月29日止，按每月6851元的标准向原告支付租金。因被告谭伟强已于2020年9月25日交还涉案房屋全部钥匙，但被告邓昭兰仍占有300平方米场地，故被告谭伟强自2020年5月30日起至2020年9月25日止应按每月6851元标准支付房屋占用费，自2020年9月26日起至实际腾空交还房屋之日止按每月5100元标准（6851元/月÷403平方米×300平方米）支付房屋占用费，原告主张超出部分，本院予以驳回。庭审中，原告表示被告交纳的29700元租赁保证金同意抵扣租金，该意见并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠资产经营有限公司与被告谭伟强之间关于广州市海珠区细岗东四街4、5、6号地下室的租赁关系于2020年5月29日解除；二、被告谭伟强、邓昭兰在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区细岗东四街4、5、6号地下室，并将该房屋腾空交还给原告；三、被告谭伟强在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年5月16日起至被告交还房屋之日止的租金及房屋占用费（从2019年5月16日起至2020年9月25日止按每月6851元的标准计算；从2020年9月26日起至房屋交还之日止按每月5100元的标准计算；被告已支付的29700元租赁保证金在上述租金及房屋占用费中予以扣除）；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3132元，由被告谭伟强负担3032元，由被告邓昭兰负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年一月八日书记员  颜姣吴晓菁