广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28889号上诉人（一审原告）：深圳市腾海科技有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道西岭社区罗沙路**萃峰阁花园Ａ101，统一社会信用代码914403007691705194。法定代表人：罗沛钦。委托诉讼代理人：朱朝红，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫嘉湘，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：连锦洲，男，1968年3月1日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈锐锋，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈伟根，男，1967年8月13日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。上诉人深圳市腾海科技有限公司（以下简称腾海公司）因与被上诉人连锦洲、陈伟根确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初3194号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人腾海公司上诉请求：一、撤销（2020）粤0307民初3194号民事判决，依法改判确认上诉人与被上诉人于2008年11月16日签订的《转让协议书》无效；二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人连锦洲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈伟根未提交书面答辩意见。腾海公司一审诉讼请求：1.确认双方于2008年11月16日签订的《转让协议》无效；2.本案的诉讼费用由连锦洲、陈伟根承担。一审判决：驳回深圳市腾海科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元（深圳市腾海科技有限公司已预交），由深圳市腾海科技有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点是双方当事人于2008年11月16日签订的《转让协议书》效力？上诉人主张无效的理由有两点：1.涉案土地因无土地权属证书被行政查封，违反《城市房地产管理法》第三十八条规定。2.上述协议违反原《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号，最高人民法院审判委员会于2004年11月23日第1334次会议通过，自2005年8月1日起施行）第九条规定。法律规定，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所包含的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配置合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。因此，如果上诉人提出违反的上述法律条款属于效力性规定且明确违反规定绝对无效，则涉案《转让协议书》无效，否则应认为有效。一、《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述规定明显是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的限制性管理规定，而非为认定土地使用权转让合同效力的要件。例如，最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”同理可知，法院的查封行为，并不意味着土地使用权属于法律意义绝对不能转让，只是合同标的因受司法限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果，行政管理部门有权驳回物权变动申请，但不能据此作为认定合同无效的评判依据。二、原《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2005］5号，最高人民法院审判委员会于2004年11月23日第1334次会议通过，自2005年8月1日起施行）第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过，2007年10月1日起施行）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号，最高人民法院审判委员会于2012年3月31日第1545次会议通过，自2012年7月1日起施行）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”土地使用权转让合同作为一种特殊买卖合同同样适用上述基本法律、司法解释规定。无论是根据“新法优于旧法、后法优于前法”的法理，还是从上述法律变迁及历年审判实践来看，近年来，在不动产利益价值骤然巨升的背景下，坚持尽可能维持涉不动产交易合同的效力，促进不动产正常合法流转，促进诚信交易，保障交易秩序，遵循“物债两分（债权行为本身有无效力+是否发生物权变动）”是正确审理合同效力的基本裁判原则。因此，在从逻辑推理上，不能依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定直接得出“未取得证书或者未经批准＝无效”结论的情况下，应当综合具体案情分析本案合同是否违反了国家有关法律、法规关于土地交易秩序及市场行为的效力性规定。本案中，涉案土地并非自始无证及上诉人自始未取得证书，涉案土地早已合法进入土地二级市场流通。现因土地出让合同用途与规划用途、征收补偿（城市发展瓶颈），一时未妥善解决，导致目前涉案剩余土地登记处于“真空状态”。国土部门的发函、回函均以上诉人名下剩余涉案土地指称，“关于腾海科技公司保留1530.79平方米用地手续办理问题，要求由我局牵头，按指挥部第58次拆迁工作会议纪要精神，尽快给予腾海科技公司剩余用地办理相关手续……”上诉人亦已将其利益诉求反映到有关部门，正在解决过程中。在此情况下，双方当事人签订的涉案土地使用权转让协议只涉及行政管理问题，并未破坏国家法律规定的根本土地交易秩序。同时，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”涉案合同亦不涉及市场行为的效力性问题。至于涉案土地使用权转让协议的履行及物权变动问题，则可另循法律途径解决。因此，本案显然亦不能因为暂未取得土地使用权证书而判定无效。并且，新修订的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）已经删除了上诉人主要援引的原司法解释第九条规定。上述新司法解释第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”可见，新的立法精神亦是以鼓励交易、促进流通为主，确定合同有效为原则。合同有效后，确因合同存在法定事由无法履行的，则当事人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉理据不足，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人深圳市腾海科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱    珠审判员 刘  雁  兵审判员 钱    松二〇二一年一月二十八日书记员 王玉寒（兼）书记员 颜萍萍（兼）