苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6205号原告：苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社，住所地苏州市吴中区横泾街道尧南村越湖路南侧。法定代表人：沈珍华，该合作社负责人。委托诉讼代理人：陆小明、罗玲，江苏鸿永律师事务所律师。被告：苏州市佐腾电子材料有限公司，住所地苏州吴中经济开发区天鹅荡路2650号。法定代表人：徐瑞林。委托诉讼代理人：颜传彬，该公司股东。本院于2020年8月11日受理了原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社（以下简称尧南合作社）与被告苏州市佐腾电子材料有限公司（以下简称佐腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尧南合作社之委托诉讼代理人陆小明、罗玲，被告佐腾公司之委托诉讼代理人颜传彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尧南合作社向本院提出诉讼请求：1.被告从其租赁的房屋中迁出；2.被告支付至实际迁出之日止的房屋租金，暂计76627.5元(从2020年2月11日暂计算至2020年5月10日)；3.被告支付至实际迁出之日止的房屋物业费，暂计9015元(从2020年1月暂计算至2020年5月)；4.判令被告支付其利息损失，以欠付租金物业费总额为基数按全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至实际给付之日；5.被告承担本次诉讼的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付自2020年2月11日至2020年5月11日的房屋租金76627.5元；2.被告支付自2020年2月11日至2020年5月11日的电表箱使用费2500元；3.被告支付其以79127.5元（其中欠付租金76627.5元、电表箱使用费2500元）为基数按同期全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率从起诉之日（即2020年8月11日）起计算至实际给付之日止的利息损失；4.被告承担本次诉讼的诉讼费用。事实和理由：其与被告于2017年1月10日签订《租赁合同书》，约定其将位于苏州市吴中区天鹅荡路2650号工业小区内一幢1803平方米的工业厂房出租给被告开办工业企业使用，房屋租金170元每年每平方米，年租金合计306510元。租赁期限自2017年2月11日起至2020年2月10日止。现上述合同期限已届满，合同期内租金被告已支付完毕，被告向其提交了继续承租意向单位登记表，并经吴中农村产权交易平台审核同意，但被告并未按约办理续租手续、缴纳相应保证金，且占有使用该厂房至今，故请求法院支持其的诉讼请求。被告佐腾公司辩称：1、其因疫情原因业务全面停止，造成重大损失，新冠疫情属于不可抗力，不应由其承担全部损失，原告作为出租方理应承担疫情期间相应的房租损失，根据法律规定，因为不可抗力导致合同不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，故其因疫情原因不能履行合同，不应承担责任。2、关于疫情期间，自2020年1月25日至2020年5月11日其迁出涉案房屋，均属于疫情期间，其无需支付租金，其已支付了截至2020年3月10日的租金，故原告应返还其41117元。3、物业费并非单独收取，都包含在房屋租金里，合同中没有约定物业费，其不应支付。此外，因为疫情影响，其员工从外地返苏需要隔离，直到2020年3月份其才复工复产。本院经审理认定事实如下：2017年1月10日，原告尧南合作社（甲方）与被告佐腾公司（乙方）签订《租赁合同书》一份约定，甲方将天鹅荡路2650号工业小区内一幢工业厂房租赁给乙方开办工业企业，租赁面积1803平方米，租期三年，自2017年2月11日起至2020年2月10日止，租赁价格为每年每平方米170元，全年租金为306510元（税金5%以内由甲方承担，超出部分由乙方承担）。先付后租，半年一付，签订合同时即付清半年度租金。根据企业用电需要，建造总300KVA输出变电设备供场内租赁企业使用，按照乙方用电量，100KVA-200KVA另交租金每年10000元。在租赁期内，除不可抗力因素外，任何一方无故不得提前终止合同，如一方违约，则违约方必须向守约方支付违约金，违约金按未履行完合同租金一半计算。如乙方在合同到期后仍需继续租赁，应提前三个月向甲方提出书面申请，双方另行协商续租事宜，价格另议。如协商不成，乙方自行处理内部装修及添置物等，房屋恢复原状，甲方不做任何补偿。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋及变电设备。合同期内的房屋及变电设备租金被告已支付完毕。2020年5月11日，原告向被告开具了金额为26375元的江苏增值税发票，备注2020年2月11日至2020年3月10日房屋租金、场地使用费、物业服务费。原告确认截至2020年3月10日前的房屋使用费、变电设备使用费被告已付清，被告认为2020年1月25日至2020年5月11日期间的房屋及变电设备使用费其无需支付，原告应返还其超付的款项。另查明，2019年11月29日，被告向原告出具了《意向单位登记表》，申请继续承租案涉房屋。2020年4月10日，镇级交易中心向被告发出《保证金缴纳通知书》告知被告，其提交的物业一期厂房续租交易申请，符合出让方交易方案的规定合同要求，确认被告具备此次交易资格，请被告缴纳保证金270450元至苏州市吴中农村产权交易中心有限公司账户。苏州市吴中区横泾街道村（社区）集体资产经营管理办公室委托江苏鸿永律师事务所向佐腾公司发送律师函要求佐腾公司于2020年4月17日前缴纳保证金至指定账户，逾期续租流程终止。苏州市吴中区横泾街道村（社区）集体资产经营管理办公室工作人员向被告送达了该律师函。因被告佐腾公司一直未缴纳保证金，原、被告未续签租赁合同。2020年5月11日，被告佐腾公司迁出案涉房屋并将该房屋交还原告。再查明，原、被告一致确认案涉房屋未办理房屋产权登记，建造该房屋亦未办理相应的规划许可审批手续。以上事实，由原告提供的《租赁合同书》、《意向单位登记表》、《村（社区）集体资产流转交易立项申请表》、保证金缴纳通知书打印件、律师函复印件、现场接收照片，被告提供的收条、发票及本院庭审笔录等附卷佐证。审理中，被告称，新冠疫情属于不可抗力因素，根据法律规定，其无需承担违约责任，且不需要支付疫情期间的房屋使用费，其多交的房屋使用费及变电设备使用费原告应返还给其，但其不提起反诉。为此，被告向本院提交了微信聊天记录截图及复工备案表打印件予以证明。该微信聊天时间显示为2020年3月2日，内容为一方询问审批有无消息，对方回复今天应该会下来，随后发送了电子材料，确认审批已通过。原告称，该证据系其员工与横泾街道安监办工作人员之间的微信聊天记录，证明其收到复工证明的时间为2020年3月2日，工人于2020年3月20日左右回厂上班。其因疫情影响没有业务无法继续经营，于2020年4月底停止经营并与原告协商交接厂房。2020年5月11日，双方办理了房屋交接手续。原告质证后称，该证据与本案没有关联性，案涉房屋并非国有资产，租赁合同到期后，被告应支付占有使用费，且被告在2020年4月11日仍在积极履行支付占有使用费的义务，故被告的答辩意见不成立。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告确认案涉房屋至今未办理产权权属登记，建造房屋亦未办理相应的规划许可审批手续，故本案中原、被告签订的《租赁合同书》依法应属无效。合同无效的，出租人可参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。关于房屋及变电设备使用费能否免除的问题。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》虽属无效，但双方约定的租赁期内，新冠疫情爆发，属于双方在签订租赁合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告租赁案涉房屋从事生产经营，其经营活动因疫情受到影响，其陈述2020年3月2日收到复工证明，同年3月20日左右复工，现被告要求免除2020年3月20日至2020年5月11日的房屋及变电设备使用费的答辩意见，于法无据，本院不予采信。本院综合考虑被告占有使用案涉房屋情况及疫情影响程度，基于公平原则，酌定被告减少支付一个月的房屋使用费25542.5元及变电设备使用费833元，合计26375.5元，再扣除被告已付的26375元，被告还应支付原告2020年2月11日至2020年5月11日的房屋使用费25543元，变电设备使用费834元，合计26377元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告苏州市佐腾电子材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社房屋使用费人民币25543元、变电设备使用费人民币834元，合计人民币26377元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币971元，由原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社负担人民币576元，由被告苏州市佐腾电子材料有限公司负担人民币395元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 梁 虹二〇二一年一月十一日书记员 徐姝玢