山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初11342号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码：91370112560769707A 法定代表人：徐峰，负责人。 委托诉讼代理人：王本存、陈福亭，均系上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：李询章，男，1986年3月3日出生，汉族，住济南市历城区。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）与被告李询章物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人王本存，被告李询章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费用共计10808.6元；2、判令被告支付违约金3570元(暂计算至2020年8月27日，最终以被告实际支付之日为准计算)；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2013年6月24日签订《恒生伴山前期物业管理服务协议》，约定原告对恒生伴山小区提供物业管理服务，并约定了物业费的收费标准及收费方式等内容。被告作为恒生伴山小区8号楼3单元401室(建筑面积100平方米)业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。被告欠付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费共计10808.6元，并欠付违约金及利息。经原告多次催要，被告拒不支付。现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。 李询章辩称，1.恒生物业济南分公司起诉李询章2016年8月1日至2018年12月31日期间的物业费已经超出了诉讼时效，恒生物业济南分公司已经丧失了起诉权；2.关于恒生物业济南分公司占用业主公共区域，物业用房、居委会用房、活动中心等配套用房及公共停车位等违规收费问题，请恒生物业济南分公司给予合理的解释，并向法院提交公安机关及工商行政机关审批的许可文件以及业主同意的证据；3.恒生物业济南分公司破坏小区绿化，在小区内违规搭建售卖点进行经营收费问题，请恒生物业济南分公司给予合理解释，并向法院提交规划部门、园林部门及工商行政机关审批的许可文件，以及业主同意的证据；4.关于恒生物业济南分公司售卖电梯内广告位、电子广告屏等进行经营性收费问题，请恒生物业济南分公司给予合理解释，并向法院提交工商行政机关审批的许可文件，以及业主的同意证据；5.恒生物业济南分公司起诉李询章支付违约金2013元，应向法院出示有效的法律规定；6.恒生物业济南分公司在服务期间，未能履行物业职责，卫生不能及时打扫，垃圾如山，垃圾桶损坏漏污水，路面污染发臭，无人清理；7.恒生物业济南分公司对小区内绿化养护不及时，大量苗木死亡无人更换，大量绿篱死亡不进行补种，地面露土，一刮风扬尘很多；8.恒生物业济南分公司安防服务不到位，保安人员年龄过大，人数不足，围墙处入口处缺少监控与管理，监控设施不是24小时开启，外来人员随意翻越出入小区，给小区居民带来安全隐患；9.李询章的物业自交房后，卫生间、客厅墙面漏水，导致户内潮湿，墙面返潮返碱，多次向物业申报，多次推脱，至今未予修复；10.小区单元入口处锁具损坏，未及时维修，外人随意进入，给居民安全带来隐患；11.恒生物业济南分公司并未按照合同约定每年公布一次管理费用收支账目，未制定大厦业主文明公约。李询章主张先履行抗辩权，在恒生物业济南分公司正确履约前，拒绝支付物业服务费用。 经审理本院认定事实如下： 淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市历城区恒生伴山花园小区的物业服务公司。李询章系恒生·伴山花园小区8号楼3单元401室业主，房屋建筑面积100.08㎡。2013年6月24日，李询章（甲方）入住小区前与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生•伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对其恒生•伴山花园的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/㎡/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方交纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。李询章已交纳2015年12月31日前的物业服务费，欠交2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为恒生物业济南分公司。其他生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。 本案庭审中，恒生物业济南分公司提交2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年9月与案外人签订的《绿化施工协议》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年8月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、2020年8月与案外人签订的《济南市环境卫生服务收费协议书》、恒生物业济南分公司提供物业服务及与业主恳谈会照片15张，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜。经质证，李询章对上述证据的真实性未提出异议，但称上述合同并非在其欠费区间签订，且其并未受邀参加恳谈会，也未感受到物业服务质量的提升。 本院认为，恒生物业济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司）系案涉小区的物业服务公司，其与李询章签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》亦对双方的权利义务进行了明确，双方应依照约定行使权利、履行义务。李询章享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。物业服务费系同一合同项下约定的具有整体性和关联性的定期给付之债，应作为整体之债，故李询章辩称部分物业费已经超出诉讼时效的观点本院不予采纳。李询章所称公共区域使用或收益问题，其作为业主可向恒生物业济南分公司查询或提起业主知情权诉讼，但不能以此为由拒交物业服务费。李询章所称房屋及配套设施损坏问题，需区分房屋及配套设施是否在质保期内，若在质保期内相应问题应由开发商保修，若超出质保期需按规定履行维修基金审批手续，故李询章不能以此为由拒交物业服务费。根据其他案件查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活，相应判决确定业主按照80%的比例支付上述期间的物业费。本案业主及同期开庭的其他涉案业主提供的证据可以证实恒生物业济南分公司在物业服务中存在卫生、绿化等一定瑕疵，但不足以证实恒生物业济南分公司在2020年之后仍存在导致业主无法享受物业服务合同主要权利的违约行为，恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，同期开庭的其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司的2020年服务质量相比之前有所改善。物业服务具有整体性特征，业主对于物业服务中存在的问题应向物业公司提出意见和建议，物业公司对于业主的意见和建议应认真对待、积极整改，如业主仅以对物业服务质量不满为由拒交物业费，会导致物业服务公司经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。综上所述，本院确定李询章按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费、正常交纳2020年7月1日之后的物业服务费。恒生物业济南分公司自愿按照建筑面积100平方米计算物业服务费，系对其权利的合法处分，本院予以支持。因恒生物业济南分公司提供的服务中仍存在一定瑕疵，应积极进行改进，故本院对其要求李询章向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告李询章于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司2016年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费8856元（100㎡×1.8元/㎡/月×54个月×80%+100㎡×1.8元/㎡/月×6个月）； 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费80元，由被告李询章负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年一月四日 书记员  王志宇