吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7872号 原告：金善子，女，朝鲜族，退休人员，住吉林省延吉市进学街检察院家属楼。 委托诉讼代理人：李根，吉林敖联律师事务所律师。 被告：刘桂艳，女，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市州府家园。 委托诉讼代理人：赵明，吉林诚途（安图）律师事务所律师。 第三人：延边三峰房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市烟集街28号。 法定代表人：郑东万，该公司总经理。 原告金善子与被告刘桂艳、第三人延边三峰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金善子及其委托诉讼代理人李根、被告刘桂艳的委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。第三人延边三峰房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法中止（2018）吉2401执273号案件中涉案第三人名下位于龙井市龙山村延边三峰会馆1号住宅楼1单元、产籍号701103-2/1-1、面积238.58平方米和9号住宅楼、产籍号701113-2/1-1、面积244.04平方米两套房屋的执行；2.请求解除涉案两套房屋的查封；3.诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：原告根据（2020）吉2401执异243号执行裁定书，向贵院提起诉讼。原告签订房屋买卖合同的时间早于法院查封时问、并合法占有不动产。法院查封涉案房屋的时间为2018年，裁判文书号为（2018）吉2401执2173-1号、（2018）吉2401执2173号之二。原告早于2012年1月6日与第三人签订了两份《商品房买卖合同》，购买了涉案两套房屋，并在2016年3月从第三人处交付。交付后原告对房屋修盖了菜窖、仓库、水泥地面。第三人于2011年9月27日成立，公司成立前后，第三人的法定代表人玄哲峰为了商品房开发一事向原告筹集172万元，并承诺日后以优惠的价格卖给原告房屋。2012年原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，两套总房价款为289.572万元。同日，原告再补交了房款117万，全部房款支付完毕。涉案房屋现无法办理房产证。现涉案房屋没有验收，所有购房人无法办理房屋产权证，所以并非因买受人原告的原因未能办理过户手续。鉴于以上事实，原告特向贵院提起诉讼，望人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规支持原告的诉讼请求。 刘桂艳辩称，一、原告提供的《商品房买卖合同》以及购房款收据，不能证明原告与三峰公司之间存在房屋买卖的真实意思表示，双方之间系名为买卖但实为借贷的法律关系。三峰公司在原告处借款，以签订房屋买卖合同的形式，将涉案房屋进行抵押的行为，实质为“让与担保”法律关系，理由如下：1．原告起诉状事实与理由部分陈述：“2011年9月27日三峰成立前后，三峰公司原法定代表人玄哲峰为商品房开发一事向原告筹集172万元。”以上陈述可以看出三峰公司当时系在原告处借款172万元，因为原告不可能在不与三峰公司签订房屋买卖合同的情况下，提前两个月支付172万元购房款。2012年1月6日，三峰公司与原告签订了《购房合同》，约定两套房屋总房款289.5720万元，约定的房屋价格远高于当时的市场价格，显然不符合购房常理，典型系用房屋买卖的形式对借款进行担保，双方之间不存在客观真实的房屋买卖法律关系。2．原告提供的加盖有三峰公司公章的购房款收据，不足以证明原告已经客观真实的支付了案涉房屋购房款，也不足以证明原告向三峰公司支付的款项就是案涉房屋购房款。第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对购房人已支付购房款的审查证明标准应如何把握已经明确观点，即执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件满足。人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制性的权利作出认定。……同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意串通逃避执行的道德风险。因此，在适用该条规定时应当从严审查（以上观点摘自第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第632页）。3．根据已发生法律效力的(2019)吉2401民初7521号、7252号民事判决书认定，包括涉案房屋在内延边三峰会馆，曾抵押给案外人刘为友、宋宝江用于借款，抵押方式即是签订《商品房买卖合同》，在三峰公司出具的购房款收据上均注明为借款抵押，刘为友、宋宝江等人也曾对案涉房屋提出执行异议之诉，均被驳回。同时，上述生效判决确定了包括案涉房屋在内的延边三峰会馆于2019年9月10日被评估机构评估时，还属于停建状态，相关水、电、采暖等管线尚未安装，根本不具备交付和使用条件。原告称2016年3月份从三峰公司处得到交付，是虚假陈述，请法庭予以查明。二、即使原告与三峰公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告对涉案房屋也不具备物权请求权或物权期待请求权，不能排除和阻却人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条和第29条的规定，结合本案来看，原告主张的事实和所提供的相关证据，并不符合上述规定，不能排除和阻却答辩人对涉案房屋的执行。1．根据《执行异议复议规定》28条规定，原告应当满足下列全部条件方能排除执行，第一是在法院查封案涉房屋之前已经签订合法有效的房屋买卖合同、第二是已经合法占有案涉房屋、第三是已经支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、第四是非因买受人自身原因未办理过户登记，如不能全部满足上列条件，则应当驳回原告的诉讼请求。关于原告《商品房买卖合同》的真实性，本案中在对三峰公司缺席审理的情况下，因为涉及申请执行人等其他债权人的权利，不能仅依据原告提供的购房合同就认可房屋买卖法律关系真实存在，应当严格审查合同签订过程的时间、地点、参与人等相关情况，综合判决合同的真实性。关于原告是否“合法占有”案涉房屋。涉案房屋的现状为在建工程，并未实际经过竣工验收，屋内相关配套设施亦未施工安装完毕，取暖、水、电设施也根本就没有接入，根本不具备居住和使用条件，既不符合法定的交付条件，也不符合现实交付条件，因此根本不可能向原告交付。在查封过程中，法院执行工作人员和房屋评估公司工作人员曾多次在案涉房屋现场进行勘察，包括案涉房屋在内的整个延边三峰会馆十几套独栋别墅在内的房屋都没有人居住或者使用的痕迹，房屋水电取暖都没有接入，房屋玻璃破损，二原告陈述涉案房屋已经于2016年3月份就实际占有使用至今显然是虚假陈述。另，已发生法律效力的(2019)吉2401民初7521号、7252号民事判决书也认定，案涉房屋于2019年9月10日评估时，房屋属于停建状态，相关水、电、采暖等管线尚未安装，不具备交付和使用条件。原告的主张不符合《执行异议复议规定》第28条的规定。而对于《执行异议复议规定》第28条规定中“在人民法院查封之前合法占有该不动产”的理解，这里的“占有”有着严格的定义，人民法院在审查原告是否“占有”房屋时，应严格审查原告是否基于涉案房屋有足够的“生活缴费证明”，根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十七，对“合法占有”的解释，即原告应明确向法庭提供对涉案房屋交纳相关水费、电费、物业管理费、取暖费等费用的证据，用以证明对涉案房屋真实占有、使用的事实，且全部缴费凭证必须是在人民法院查封涉案房屋之前开始持续性交纳。结合本案来看，三峰公司并未将涉案房屋交付给原告使用，原告也不可能提供人民法院查封前开始至今的生活缴费证明，故原告对案涉房屋并没有实际占有使用的事实，其请求不符合《执行异议复议规定》第28条规定，其诉讼请求不成立。关于是否真实支付购房款己在第一点答辩意见中陈述，不再赘述，应参照最高人民法院民二庭观点，严格审查购房款交付的相关事实，不能仅依据购房款收据确定交付购房款的事实。2．《执行异议复议规定》第29条规定系用于保护住房消费者条款，原告应当满足下列全部条件方能排除执行。第一，原告应当先行举证证明在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。第二，原告需证明涉案房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋；第三，原告须证明已向三峰公司支付了超过合同约定总价款的百分之五十。原告是否与三峰公司签订了真实有效的购房合同并支付购房款应当由原告对此进一步举证予以证明，在三峰公司缺席的情况下，仅提供购房合同与交款收据不足以证明以上事实。而根据(2020)吉2401执异243号执行裁定书查明，原告在延吉市房产部门有三处房屋登记信息。可见，原告的诉请也并不符合《执行异议复议规定》第29条之规定，应当驳回原告起诉。综上，答辩人认为，原告与三峰公司之间并无客观真实的房屋买卖法律关系，双方之间系“让与担保”法律关系，原告向三锋公司支付的是借款，并非购房款。原告诉请不符合《执行异议复议规定》第28条、第29条的规定，应当予以驳回。 三峰公司未陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2011年1月6日，第三人原法定代表玄哲峰从原告处收取100万元。2011年9月24日玄哲峰向原告借款20万元。2011年9月27日第三人公司成立。2011年11月19日玄哲峰又向原告借款52万元。2011年12月19日，第三人在龙井市东盛涌镇龙山村开发建设的10栋别墅办理了预售许可证。2012年1月6日，原告与第三人签订两份《商品房买卖合同》，原告按每平方米6000元，房款分别为1,431,480元、1,464,240元的价格购买了案涉两套房屋。同日，第三人为原告出具了对应的房款收据，并按销售房款的会计科目对以上两笔房款下账，还为原告出具说明一份，内容为玄哲峰从原告处取得的172万元是为了筹备建设龙山别墅，第三人承诺以每平方米6000元的价格向原告出售案涉两套房屋，原告当日再交了房款117万元。2016年3月原告取得案涉两套房屋的钥匙后，2017年6月18日与案外人陈忠伟签订《工程承包合同》，对案涉两套房屋进行车库、仓储房、住宅前后院内地面硬化施工。2017年6月26日原告向陈忠伟支付预付款5万元。进行部分施工后，2018年11月9日原告与陈忠伟经结算，确定已完工程款为192,180元。2018年12月29日原告向陈忠伟支付15万元。陈忠伟是第三人龙山别墅工程收尾施工的施工人，因该工程一直未完工，相关水、电、采暖等管线未安装。2018年4月29日，被告与第三人房屋买卖合同纠纷执行一案，本院作出（2018）吉2401执2173号之三执行裁定，拍卖第三人开发的上述位于龙井市东盛涌镇龙山村延边三峰会馆五套房屋，其中包括原告购买的案涉两套房屋。2019年9月10日，对涉案房屋评估时，房屋仍是停建状态，相关水、电、采暖等管线尚未安装。后原告针对（2018）吉2401执2173号之三执行裁定向本院提出执行异议。针对原告的异议，本院作出（2020）吉2401执异243号执行裁定，驳回了原告的异议。原告在本市另有用于居住的住宅。 认定上述事实的证据有：原告提供的《商品房买卖合同》2份、房屋平面图、收据5张、第三人财会账簿与记账凭证照片、钥匙两套、第三人说明复印件、第三人证明、房屋现场照片14张、《工程承包合同》、工程结算单、收据复印件2张、陈忠伟出庭作证、（2018）吉2401执2173号之三执行裁定书复印件、（2020）吉2401执异243号执行裁定书复印件、龙山别墅的预售许可证；被告提供的《涉执房地产处置司法评估报告》；当事人的陈述。对被告提供的（2019）吉2401民初7251号民事判决书、（2019）吉2401民初7252号民事判决书及生效证明，原告主张与本案无关。本院认为，原告的异议理由成立，对该证据本院不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”尽管原告未提供支付房款的银行转账凭证等证据，但根据原告提供的与原告的《商品房买卖合同》同日的第三人的财会账簿与记账凭证，结合第三人的说明，可以确定2012年原告和第三人的房屋买卖合同已经成立，原告已支付了全部房款。第三人办理了预售许可证后，双方的合同已生效。原告取得了房屋钥匙后于2017年6月18日与案外人陈忠伟签订《工程承包合同》，对案涉两套房屋进行附属施工，结合第三人给原告出具的证明，可以确定当时第三人已向原告交付了案涉房屋，原告已合法占有案涉房屋。龙山别墅一直未完工，即不是原告自身原因未办理过户登记。故原告的诉讼请求符合上述规定，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行原告金善子从第三人延边三峰房地产开发有限公司购买的位于龙井市东盛涌镇龙山村延边三峰会馆1号住宅楼1单元、产籍号701103-2/1-1、面积238.58平方米和9号住宅楼、产籍号701113-2/1-1、面积244.04平方米两套房屋。 案件受理费29,966元（原告金善子已预交），由第三人延边三峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 本院（2020）吉2401执异243号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  金晓梅 人民陪审员  秦泗军 二〇二一年一月十五日 书 记 员  赵卿缘