广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27525号原告：张婉健，女，1971年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××403。原告：张景强，男，1968年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××012。两原告共同委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蔡国浩，广东泽誉律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××××××××××第六层（1）-（×）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914××××××××××××620。法定代表人：童某1。原告张婉健、张景强诉被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志兴、蔡国浩到庭参加诉讼，被告宝盈公司、悦心公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈公司签订的合同编号为2-070号的《物业使用权转让合同》；2.被告宝盈公司向原告返还物业使用权出让金179578.36元、物业管理按金3000元并支付利息（利息以上述款项为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日计至实际清偿之日止）；3.解除原告与被告悦心公司签订的合同编号为2-070号的《委托经营管理合同》；4.被告悦心公司向原告支付拖欠的委托经营收益差额51952.75元（从2018年7月至2020年8月）并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告起诉之日起计至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告共同与被告宝盈公司签订了合同编号为2-070号的《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈公司将涉案编号为2-070号商铺的使用权出让给二原告，商铺的出让期限从合同签订之日起计算，至2032年10月6日止，此外，在商铺使用期限届满后，再赠送给二原告的使用期限至2042年1月31日止。二原告自2013年10月1日起享有受让的物业收益，但商铺的收益由二原告与被告宝盈公司或被告宝盈公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》另行约定。合同签订后，二原告按照合同约定向被告宝盈公司支付245827元使用权出让金及3000元物业管理按金。同日，二原告与被告悦心公司签订合同编号为2-070号的《委托经营管理合同》，双方约定，二原告自2013年10月1日起至2042年1月31日将商铺使用权和经营权委托给被告悦心公司，由被告悦心公司决定经营期间的经营管理模式。委托经营收益自商铺交付次日起开始计算，由被告悦心公司每月的20日向原告支付。但从2018年7月之后，被告悦心公司开始出现不能向二原告足额支付委托经营收益的情况，甚至自2018年11月起，二原告再无收到委托经营收益。原告认为，被告悦心公司已连续超过6个月未能按照合同约定，向二原告按时足额支付委托经营收益，违反《委托经营管理合同》第三条第3款“若乙方逾期支付委托经营收益，…逾期超过6个月的，甲方有权解除合同”的约定，有鉴于此，二原告有权解除合同，被告悦心公司应在合同解除后向原告返还2-070号商铺。但因二原告在购买2-070号商铺时，被告宝盈公司的相关人员并未告知原告商铺的实际位置，也从未向二原告实际交付涉案商铺，加上涉案商铺与宝盈国际广场的其他商铺已不能单独进行区分和分割，已无法交还二原告使用的缘故，使得二原告租赁商铺进而获得收益的合同目的已无法实现，因此，应当解除《物业使用出让合同》，并向二原告返还已支付的物业使用权出让金和拖欠委托经营收益差额。两被告没有到庭答辩，也没有提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提供的证据内容清楚，来源合法，与本案相关联，两被告亦未到庭提出异议或提供相反证据予以反驳，本院对原告提供全部证据的真实性予以采信。本院依法向原告出示本院从（2019）粤0605民初66号案中调取的南海区建设工程竣工规划验收合格证、建设工程规划许可证、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果及佛山市南海区大沥镇宝盈广场总平面规划图，原告对本院出示的上述证据无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年10月6日，被告宝盈公司（出让方，甲方）与原告（受让方，乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈国际广场项目编号为2-070号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为22.34平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2032年10月6日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。在赠送期内，乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年10月1日起享有受让的该物业的收益。物业使用权出让金额按建筑面积计算，总出让金额为245827元整。乙方按照一次性付款方式支付使用权出让金。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性缴纳物业管理按金为3000元整。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。原告已向被告宝盈公司支付涉讼商铺物业使用权出让金245827元及物业管理按金3000元。同日，原告（委托人，甲方）与被告悦心公司（受托人，乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉讼商铺自2013年10月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年10月1日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1639元，第四年至第五年固定收益为每月2049元，固定收益在每月20号以转账形式支付给甲方，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过叁个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。原告举证的招商银行户口历史交易明细表显示被告悦心公司在2018年7月1日后支付的款项如下：在2018年7月30日支付过201.83元和202.12元、2018年8月30日支付过201.83元和202.12元、2018年9月30日支付过102.9元和103.2元、2018年10月30日支付过153.35元和153.9元，合共1321.25元。2020年10月26日，原告提起本案诉讼。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告举证的照片显示涉案租赁物无法独立区分。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》、《物业使用权出让合同》的起诉状等应诉材料于2020年11月2日送达至被告宝盈公司、悦心公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼《物业使用权出让合同》虽未直接明确载明项下商铺所在区域，但原告述称该商铺位于宝盈广场A区，而两被告未到庭对此提出异议，亦未提供相反的证据，结合宝盈广场的总平面规划图，本院认定涉讼商铺位于宝盈广场A区，该区建设项目已办理规划报建并取得了产权证书。根据涉讼《物业使用权出让合同》的约定，原告向被告宝盈公司支付对价所取得的涉讼商铺实际使用期限应计至2042年1月31日，实际租赁期限已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告举示的招商银行户口历史交易明细表显示，被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过6个月，根据上述合同的约定，原告诉请解除该《委托经营管理合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《委托经营管理合同》在被告悦心公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月2日）解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，涉讼《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉讼商铺返还予原告，但根据该商铺所在宝盈广场的实际状况，该商铺无法以独立商铺形式进行返还，原告亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式实现《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告诉请解除《物业使用权出让合同》，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》二十年内有效部分的约定于被告宝盈公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月2日）解除。《物业使用权出让合同》部分无效，有效部分亦已解除，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分对应的物业使用权出让金，以及物业管理按金3000元，被告宝盈公司均应返还予原告。《物业使用权出让合同》约定的实际租赁期限应从2012年10月6日计至2042年1月31日，共10710天，原告支付的物业使用权出让金245827元应视为对整个实际租赁期限的对价，而合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共7760天（2020年11月3日-2042年1月31日），故被告宝盈公司应返还原告物业使用权出让金178116（7760÷10710×245827≈178116）元。与此同时，原告诉请被告宝盈公司以应返还转让金179578.36元及物业管理按金3000元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院酌情予以支持，但认定应以待返还的转让金178116元及物业管理按金3000元为本金计付上述利息。原告主张被告宝盈公司返还的物业使用权出让金及支付的利息超出上述核定部分的，本院不予支持。虽然根据《委托经营管理合同》的约定，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金，但原告及被告悦心公司并未举证证明实际经营租户所缴付的租金数额，故本院参照第四至第五年的租金收益标准即每月2049元来计算被告悦心公司占用期间的租金收益。经审查核算，原告诉请的被告悦心公司拖欠租金收益期间为2018年7月至2020年8月，共26个月，而被告悦心公司在2018年7月后已支付的租金收益共1321.25元，故被告悦心公司拖欠的占用涉讼物业期间的租金收益为51952.75（2049×26-1321.25=51952.75）元。与此同时，原告诉请被告悦心公司以拖欠的委托经营收益差额51952.75为本金，从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张婉健、张景强与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2012年10月6日签订的《委托经营管理合同》于2020年11月2日解除；二、确认原告张婉健、张景强与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司于2012年10月6日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年11月2日解除；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金178116元、物业管理按金3000元及支付利息（利息以181116元为本金，自2020年10月26日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告张婉健、张景强；四、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付委托经营收益51952.75元及利息（利息以51952.75元为本金，自2020年10月26日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告张婉健、张景强；五、驳回原告张婉健、张景强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3305.06元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2755.06元，被告佛山市悦心物业管理有限公司负担550元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告张婉健、张景强已预交的受理费3305.06元，在本判决发生法律效力后，经原告张婉健、张景强书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年一月十三日书记员 李和仪