贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4687号原告：刘远辉，男，1976年08月11日出生，侗族，住贵州省铜仁市。原告：周金琴，女，1975年01月01日出生，汉族，住贵州省铜仁市。二原告共同委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地：铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：赵冉。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，特别授权。原告刘远辉、周金琴与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称“碧桂园置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘远辉、周金琴及其委托诉讼代理人周涛，被告碧桂园置业公司委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘远辉、周金琴向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年06月27日签订的商品房买卖合同（合同编号：2018007165）；2、判令被告退还购房款662463元；3、判令被告赔偿购房违约金99369.45元；4、判令解除原、被告2018年11月25日签订未竣工车位租赁协议书（车位号：地下2号车库008号）；5、判令被告退还原告购买一个车位款39668元；6、判令被告赔偿一个车位违约金5950元；7、判令被告退还原告已交不动产权登记费180元；8、本案起诉费、诉前财产保全费、房屋质量检测费及相关合法的费用均由被告承担。事实和理由：原告刘远辉、周金琴与被告碧桂园置业公司于2018年06月27日签订商品房买卖合同，购买位于铜仁市碧江区，建筑面积142.05平方米，单价5764.06元／平方米，购房总款为662463元。2018年05月12日，原告支付购房定金10000元，同年6月27日支付首付款252463元，08月28日用公积金贷款99000元付二期房款，08月28日在中国银行个人公积金贷款301000元付清第三期购房款，原告按合同约定分三期将购房总款全部付清。2018年06月27日，原告支付不动产登记费180元，2018年11月25日，购碧桂园奥林湖山项目未竣工车位一个，签订了未竣工车位租赁协议书，并于2018年11月25日支付购车位定金10000元，签订车位租赁合同当日支付尾款29668元。2018年06月27日，签订了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书，于2018年11月16日交纳住宅专项维修资金5682元。原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续，按照合同约定，被告应于2019年12月14日交房，2020年03月15日交车位，但被告逾期交房已超过90天，至今未达到交房条件，至今未出示建筑工程竣工合格证明等相关文件给原告。因此，原告有权退房，被告应当受到原告退房通知书之日起15日内退还全部已付购房款662463元，并按原告全部已付购房款总额的15%向原告支付违约金99369.45元。原告于2020年03月22日递交了退房通知书、退还购买车位通知书给被告，至今为止，被告拒不履行合同，拒不退还购房款、车位款及违约金，严重侵害了原告的合法权利。同时，本楼盘为预售房屋，原告在销售房屋时，对楼盘环境、优惠折扣等大肆宣传，吸引业主签订合同，而在2019年12月14日被告通知收房时，发现所交付的“精装房”为装修做工材料极为低劣的房子，所提供的园林与宣传差异极大，所承诺高科技“智能生活会馆”中设施不全，被告有重大误导宣传责任，导致业主们在2018年购房时，比周围楼盘的市场价贵二千多元至三千多元，而在交房时，根本没有达到上述品质。根据商品房买卖合同中第二十六条，销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。同时，2018年02月11日本楼盘开盘时，被告大肆宣传，购房时，交一万定金购买车位，可享受交一万抵四万元车位款进行房屋促销，以此，原告是“购买”车位，而不是“租赁”车位20年。所以，虚假宣传、误导消费的责任由被告承担。鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林、地下停车车位产权等多次提出质疑，而被告拒不提供商品房买卖合同上国家相关部门验收的合法手续原件，严重的剥夺了原告的合法权利，而上述内容是对房屋质量认定，也是达到法定退房重要依据。因此，特向人民法院申请相关有资质第三方机构介入，对上述各项目进行检测。被告碧桂园置业公司辩称，一、原告要求解除商品房买卖合同、退还房款、支付违约金、承担诉讼费用、诉前财产保全费用以及不动产登记费用的相关费用无事实依据。1、被告按照合同约定首次交房的时间在2019年12月14日之前，原告未到场进行收楼或者以其他理由拒绝收楼，不等同于被告未履行通知交房义务，造成逾期交房的原因，系原告自身导致的，被告履行了通知义务；2、案涉的商品房均经勘察、监理、设计、施工和建设单位联合验收合格，不存在房屋质量问题；3、案涉房屋的实际面积与被告签订的合同一致且房屋面积经测绘单位验收、认可。二、关于原告主张解除租赁协议书及退还车位款、支付违约金，被告认为该主张涉及另外一个法律关系，与本案主要审理的事实不属于同一种法律关系，请求法院另案处理；三、关于原告主张被告提供的公共服务设施、电梯设备、消防设备以及规划园林涉及到公共利益的部分，被告是按照规划许可严格实施，原告主张被告虚假宣传、误导消费者，既没有提供相应事实依据，也没有其他证据佐证，无事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年06月27日，原告刘远辉、周金琴作为认购方（乙方）与出售方被告碧桂园置业公司（甲方）签订了《铜仁碧桂园奥林湖山认购书》，约定原告向被告认购贵州省铜仁市碧江区铜兴大道与五福大道交汇处铜仁碧桂园奥林湖山9号楼2-402（YJ140-6型）洋房，建筑面积142.05平方米（其中套内建筑面积114.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.12平方米），交楼日期2020年02月20日，合同套内超标单价5764.06元/m2，认购价662463元，原告选择的付款方式为期楼洋房产品按揭三个月分期96折【首付30%】。原告的付款定金：10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款：262463元须于2018年06月30日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，原告须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款：400000元须于2018年09月30日前付清（银行按揭）;同时，原、被告在该认购书中还对其他方面进行了约定。2018年06月27日，原告刘远辉、周金琴与被告碧桂园置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2018007165，合同约定原告购买被告预售的碧桂园奥林湖山9幢2单元4-2号房，建筑面积142.05m2，单价5764.06元，总价款662463元。合同还约定买受人（原告刘远辉、周金琴）以【公积金贷款】付款，应于合同签订之日向出卖人（被告碧桂园置业公司）交付首期房款262463元，余款400000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。被告应当在2019年12月14日前向原告交付案涉房屋，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。除不可抗力外，出卖人未按照该期限交房的，逾期在90日之内，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照购买人全部已付款的15%向买受人支付违约金。合同还对商品房交付使用条件及日期、交接手续等进行了约定。该《商品房买卖合同》于签订当日向铜仁市住房和城乡建设局进行了备案。同日，原、被告还签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，双方就购买案涉房屋住房抵押贷款达成一致意见，约定案涉房屋的总房价款为662463元，其中45.44%（即贷款金额为公积金贷款共计400000元，扣除公积金99000元，实贷301000元）原告以商业银行按揭贷款与公积金个人住房抵押贷款组合贷款的方式支付给被告，补充协议约定与买卖合同不一致的，以该补充协议约定为准。2018年05月12日，原告刘远辉、周金琴向被告支付定金10000元，2018年06月27日，交纳购房款252463元，不动产权登记费180元，2019年08月28日，提取公积金交纳购房款99000元并对剩余的购房款301000元办理了银行按揭。2018年11月25日，被告碧桂园置业公司（甲方）与原告刘远辉、周金琴（乙方）签订了《未竣工车位租赁协议书》，该协议书约定：碧桂园置业公司将其开发的位于地下2号车库008号车位出租给乙方，乙方所购商品房位于峰景9号楼2-402号，基于乙方成为碧桂园?奥林湖山园区的业主，甲方同意将该车位租赁给乙方使用，乙方充分知悉该车位仍在建设中，尚未竣工验收。该车位的租金总额为39668元，乙方须于2018年11月25日前向甲方一次性支付该租金。乙方未按照上述约定时间付款的，每逾期一天按逾期应付款的万分之二向甲方支付违约金。逾期支付达90天的，甲方有权解除本协议书，乙方应向甲方支付租金总额15%的违约金。乙方应在2020年03月15日到碧桂园?奥林湖山销售中心办理该车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按乙方已付租金总额的万分之二向乙方支付违约金，租赁期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书，甲方应按乙方已付租金总额的15%向乙方支付违约金。如因不可抗力、政府行为等非甲方的原因造成该车位不能按照前述时间交付的，甲方不承担逾期交付责任，但租赁期限予以顺延。如因前述原因造成逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书并要求甲方无息退回乙方已付租金。该车位租赁给乙方使用的期限为20年，自甲方交付（含视为交付）之日起开始计算。前述租赁期限届满后，在乙方没有违反本协议书的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续无条件使用至2087年11月19日止。该协议书还约定：若在租赁期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是碧桂园?奥林湖山园区业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日本协议书自行终止，甲方有权收回车位，并按照240元/月标准结算乙方使用该车位期间的租金，双方互不追究其他责任；若在租赁期起算前该《商品方买卖合同》解除或该商品房转让的，本协议书自行终止，甲方仅无息退还乙方已付租金。2018年11月25日，原告分二笔向被告交纳了该车位租金39668元。2019年12月12日，碧桂园?奥林湖山一期工程及2号地下车库分别经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具竣工验收意见评定该工程合格后，报备案机关备案。2020年04月02日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局签收文件意见为“该工程的竣工验收备案文件齐全，已于2020年3月31日收讫，根据《贵州省建设工程竣工验收备案管理实施细则》，15日内作出能否备案的意见。该工程符合国家法律法规及强制性条文要求，资料齐全,符合备案要求”，同日，该局出具处理意见“同意备案”。2019年12月11日，铜仁市房地产交易中心对碧桂园?奥林湖山（9、10、11、12栋）进行了房屋面积测绘，原告所购买的9幢2单元4层2号房建筑面积为141.83m2，套内面积114.93m2。2020年01月17日，碧桂园?奥林湖山一期工程及地下车库消防验收合格。2020年03月22日，原告向被告邮寄《退房通知书》，要求解除购房合同，同日，被告收到该通知书。以上事实有原、被告的陈述及双方提交的《铜仁碧桂园奥林湖山认购书》、《商品房买卖合同》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《未竣工车位租赁协议书》、《碧桂园集团通用机打收据》、《中国银行股份有限公司个人住房公积金贷款合同》、《商品房预售买卖合同备案和交易确认书》、《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《铜仁市房屋面积测绘报告》、《退房通知书》等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《未竣工车位租赁协议书》是否有效，解除的条件是否成就。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《未竣工车位租赁协议书》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认,合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告刘远辉、周金琴已按合同约定履行了付款义务，碧桂园置业公司亦应按合同约定的时间将符合合同标准的房屋及车位交付给原告。原告提出被告主张案涉房屋是在2019年12月12日已经竣工验收，按照法律规定应当在15日内向相关机构提交验收备案材料，但被告提交验收备案材料的时间是2020年03月31日，2020年04月02日才取得工程竣工备案，因此，被告在2019年12月12日竣工验收与事实不符，地下停车场超过90日也未达到交付条件。对此，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。在本案中，涉案工程已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并于2019年12月12日签署评定为“合格”的意见。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同概念，工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序，且2020年04月02日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局出具处理意见“同意备案”。现并无相关证据证明在2019年12月12日五方验收合格后，至2020年04月02日铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局同意备案登记的期间，案涉房屋及车位又进行了整改和维修，也无相关证据证明案涉房屋在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题，故应当视为案涉房屋及车位在2019年12月12日房屋质量实际已经合格。虽然根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同订立以后，当事人一方履行合同义务不符合约定的，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等，并不必然导致合同相对方享有解除权，在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方享有解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。在本案中，虽然碧桂园置业公司在约定的2019年12月14日前并未达到“出卖人已经向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”这一交房的条件，但该房及车位在2019年12月12日时，已经五方验收合格，无论是提交相关文件还是办理验收登记备案，均不对案涉房屋及车位在约定的期限内实质上已经属于验收合格的房屋等构成实质性影响，本院认为，碧桂园置业公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违约行为。在原告刘远辉、周金琴不能提供其他证据确定碧桂园置业公司构成根本性违约的情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，应承担举证不能的法律后果，其要求解除合同的诉讼请求以及基于解除合同的所主张的损失，本院均不予支持。对于碧桂园置业公司是否违约以及如何承担违约责任，经释明，原告坚持诉请，故其可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘远辉、周金琴的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5938元，由原告刘远辉、周金琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇二一年一月五日法官助理徐华书记员刘谊