湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初40号 原告：曾超，男，1984年6月15日出生。 委托诉讼代理人：罗晓玲，湖南启沃律师事务所律师。 被告：怀化恒光电力集团五溪房地产开发有限公司。 法定代表人：张先玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘泽洪，湖南芙蓉律师事务所律师。 原告曾超与被告怀化恒光电力集团五溪房地产开发有限公司（以下简称五溪房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾超的委托诉讼代理人罗晓玲、被告五溪房产公司的委托诉讼代理人刘泽洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾超向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2010年1月1日至2012年12月31日止共1095天逾期交房违约金32945.50元；2.判令被告协助原告办理不动产证书;3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2009年9月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定:买受人以300,875元价格购买出卖人开发的“电力雅苑”**栋***号房屋;出卖人应当于2009年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房交付给买受人使用;因出卖人原因未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，被告向原告出具了收款凭证，但被告未按照合同约定的时间在2009年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。经原告及其他业主多次催促，2012年12月31日，被告才将符合合同约定条件的房屋交付原告，但被告一直未为原告办理不动产权属证书，也拒不配合原告办理不动产证书。原告认为，被告延迟交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应当承担违约责任。原告为维护合法权益，现提起诉讼，请求根据《中华人民共和国合同法》等法律法规规定以及原、被告签订的《商品买卖合同》约定，支持原告的全部诉讼请求。 五溪房产公司辩称，原告第一项请求不能成立。被告认为原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年....。”双方签订的《怀化市商品房买卖合同》第八条约定了被告应在2009年12月31日前将商品房交付给原告使用，那么在2009年12月31日原告就应知道其权利受到侵害，更何况原告在诉状中也自认已在2012年12月31日已经取得了符合合同约定条件的商品房，原告于2020年11月才提起诉讼，显然早已超过诉讼时效。原告违约在先，根据双方签订的《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，原告采用公积金贷款手续买房，公积金贷款手续由原告自行办理，办理完毕的时间应为2009年9月30日，但是原告实际完成贷款的手续是2009年10月27日，已经构成违约。另外，原告在2009年12月31日没有请求被告交房的权利。一方面，原告办理公积金贷款的手续迟延构成违约，另一方面，原告申请的公积金贷款并未在2009年12月31日贷款，即被告在约定交房时间前并未收到原告全部的购房款项，原告未依约适当履行支付全部购房款的义务，已经构成违约。原告的第二项诉讼请求不能成立。被告在具备办理不动产权属证书的情况下，多次联系过原告，告知其可以按照现行的法律、法规和政府文件的规定办理不动产权属权证，是原告自己不配合相关办证事宜。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房认购书、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、物业管理服务和委托合同各一份、收据三份。经审查，上述证据的来源、形式合法，内容真实，与待证明事实具有关联，系有效证据，本院予以认定。原告提交的贷款审批表系复印件，原告未能提供原件进行核对，其真实性存疑，故本院不予确认。原告申请证人陈XX出庭作证，因该证人与本案有利害关系，而且该证言不足以证明原告的逾期交房违约金请求权没有超过诉讼时效的事实，故不予确认。 根据认定的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2009年8月5日，五溪房产公司与曾超签订《商品房认购书》约定,由曾超认购五溪房产公司开发的电力雅苑C栋902号住房，曾超支付诚意金5万元，等。认购书签订后，曾超于2009年8月5日支付五溪房产公司购房款5万元，于2009年8月31日支付五溪房产公司购房款50,875元。 2009年9月9日，五溪房产公司（出卖人）与曾超（买受人）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为怀房售许字（2007）第0207号；买受人购买出卖人开发的位于怀化市鹤城区电力雅苑C栋902号住房一套，建筑面积163.43㎡，总购房款300,875元，出卖人于2009年12月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人负责代办房产证和土地使用证，买受人向出卖人缴纳代办费用，出卖人按买受人所交代办费包干办理，房产证代办费为（包括办理房产证所需费用）13,840元，土地使用证代办费为1,200元，余亏自负，该费用买受人于2009年9月30日前付清。该合同约定的买受人支付购房款方式为：①买受人应付购房款总计300,875元；②买受人于签订合同时付定金100,875元，向公积金贷款20万元；③出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需要的手续，由买受人负责承担相关费用；买受人需要在2009年9月30日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料，反之，视为买受人违约，出卖人可以另行向第三方出售该房产；④公积金贷款手续由买受人自行办理。上述合同签订后，曾超于2009年12月4日转账支付五溪房产公司房款1万元，五溪房产公司于2009年12月4日给曾超开具了该1万元购房款收据。曾超向公积金中心申请按揭贷款19万元，五溪房产公司于2010年3月3日给曾超开具了收到19万元购房款的收据。 2012年12月31日，五溪房产公司将符合合同约定条件的房屋交付曾超使用，但一直未办理不动产权属证书，也未支付逾期交房违约金，故双方发生纠纷诉至本院。 本院认为，曾超与五溪房产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照约定履行义务。双方当事人约定由五溪房产公司代办权属证书，虽然未约定办理权属证书的期限，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的处当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”规定，五溪房产公司应当于房屋交付之日起90日内办理权属证书，五溪房产公司逾期未办理，构成违约，应当承担相应违约责任。曾超要求五溪房产公司协助办理所购买房产的权属证书的诉求成立，本院予以支持。 关于逾期交房违约金。本院认为，双方当事人约定购房尾款由曾超自行办理公积金贷款支付、曾超应于2009年9月30日前向贷款机构交齐办理按揭贷款手续所需资料，曾超依法应当对其于2009年9月30日前已交齐相关资料负担举证证明责任。因曾超未能提供证据证明其于2009年9月30日前交齐相关贷款资料，故本院认定曾超未按合同约定时间交齐办理按揭贷款手续所需资料。曾超未按合同约定时间交齐相关贷款资料，并导致其在约定的交房日期仍然没有交清大部分购房款，该行为属违约行为。五溪房产公司虽然未按合同约定于2009年12月31日前将房屋交付曾超，但由于曾超存在上述先履行债务，故依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定，五溪房产公司未于曾超付清房款之前交付房屋不构成违约。曾超所申请的公积金贷款于2010年3月3日支付给五溪房产公司后，曾超已付清全部购房款，五溪房产公司也开具了收款收据，五溪房产公司即应当将曾超所购房屋交付曾超，五溪房产公司到2012年12月31日才交付房屋，属于逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。虽然五溪房产公司应当承担逾期交房违约责任支付违约金，但由于从曾超应当知道权利被侵犯之日（2010年3月4日）至其向本院起诉主张逾期交房违约金之日，已超过诉讼时效期间二年，故本院对曾超要求五溪房产公司支付逾期交房违约金的诉求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条规定，判决如下： 一、被告怀化恒光电力集团五溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告曾超办理位于怀化市鹤城区电力雅苑第**幢**号163.43㎡住房一套的不动产权属证书； 二、驳回原告曾超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费624元，减半收取312元，由曾超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  向和平 二〇二一年一月二十五日 书记员  张 茜 附判决适用的法律： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。