上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18877号原告：周庆，男，1965年2月6日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：高晓瑾，女，1971年5月3日出生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：张晓红，上海祺道律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王程田，上海祺道律师事务所律师。被告：陆明新，男，1960年2月15日出生，汉族，住上海市静安区。原告周庆、高晓瑾与被告陆明新、第三人上海魅麟房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周庆、高晓瑾的共同委托诉讼代理人张晓红到庭参加诉讼，被告陆明新经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。审理中，原告周庆、高晓瑾撤回对第三人上海魅麟房地产经纪有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告周庆、高晓瑾向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年5月31日解除；2.判令被告支付剩余欠付房屋租金58,000元；3.判令被告支付违约金13,500元。事实和理由：两原告与案外人王某某签订《房屋租赁合同》，约定两原告将上海市杨浦区国定路XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给王某某，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，房屋交付日期为2019年6月21日，2019年6月21日至2019年6月30日为免租期，月租金13,500元，押金13,500元。王某某支付了3个月租金和押金，之后未再支付任何款项。原告因无法联系到王某某而至系争房屋处查看，发现被告在实际使用系争房屋，被告称王某某将系争房屋转让给被告，并承诺王某某的租赁合同由被告执行并支付租金。嗣后，原、被告签订《房屋租赁合同》和协议一份，约定系争房屋由被告承租，租赁合同所有合同条款与前述合同内容一致。被告承租房屋后一直迟延支付租金，经原告多次催告仍未足额支付租金，被告实际使用该房屋至2020年5月31日，在未通知原告的情况下擅自搬离房屋，现原告诉至法院作如上诉请。被告陆明新辩称，不同意原告诉请。系争房屋原承租人是案外人王某某，王某某的员工系被告朋友，应朋友要求被告帮忙照看系争房屋。原告因无法联系到王某某，于2019年底联系到被告让被告帮忙。被告考虑到原告周庆是上海人，也和他比较聊得来，所以才答应原告周庆后期的事情找被告。2020年3月底，被告答应承租系争房屋，签订了租赁合同和协议，但未仔细看合同内容。2020年5月25日，被告与原告解除了合同，并于该日将钥匙交还给原告周庆本人。被告总共支付了5万元钱款给原告，足以覆盖被告的实际租赁期间的房租，且被告没有违约，原告起诉被告没有依据。本院经审理查明：系争房屋权利人为原告周庆、高晓瑾。原告周庆、高晓瑾(出租方、甲方)与案外人王某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，房屋交付日期为2019年6月21日，租金每月13,500元，免租期自2019年6月21日至2019年6月30日，支付方式为三个月作为一期支付，每期租金提前5日支付，乙方另应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)13,500元。案外人王某某签订合同后于2019年6月21日支付现金500元，2019年6月22日至2019年7月2日分笔共计支付了53,500元，上述款项即第一期3个月的租金和押金。嗣后案外人王某某未再支付任何款项。2020年3月28日，原、被告协商确认由被告承租系争房屋，双方另行签订《房屋租赁合同》一份，所有合同条款与前述合同内容一致。该合同9.4条约定：乙方有下列情形的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金超过15日的；(4)乙方在合同期限届满前提前解除合同。同日，原告周庆(甲方)与被告陆明新(乙方)签订一份协议，写明：今甲乙双方友好商谈，双方认同原合同出租方甲方周庆、高晓瑾、承租方(乙方)王某某、居间方上海魅麟房地产经纪有限公司签订合同，位于杨浦区国定东路XXX-XXX号XXX室，从2019年7月1日到2022年6月30日，月租13,500元，此合同由陆明新履行。2019年10月1日至2020年4月1日半年租金81,000元，减去5000元后76,000元，同意2020年4月30日付款。另外按合同付款。该协议由原告周庆、被告签名署期。原、被告双方均确认被告未再支付押金。被告于2019年11月16日微信转账原告5000元、2020年4月30日微信转账原告10,000元、2020年6月18日微信转账原告5000元、2020年10月16日微信转账原告10,000元、2020年10月16日通过他人银行转账原告20,000元，共计50,000元租金。审理中，原告另提供与系争房屋管家的微信记录，管家在微信中于2020年6月1日拍摄系争房屋门卡，称被告于当日将房卡交还给管家。原告另提供被告陆明新于2020年5月29日出具的承诺书，写明：关于8楼308室的2020年壹至伍月物业、电费将在2020年6月3日全部与物业结清。原告自述承诺书中提及的物业费、电费已由被告结清。原告就此主张双方租赁合同应当于被告交付管家房卡的前日即2020年5月31日解除。审理中，关于案外人王某某支付的押金13,500元，原告自述愿意另行归还王某某，本案不作处理。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2020年3月28日签订《房屋租赁合同》和协议，可知原告与案外人王某某签订的《房屋租赁合同》权利义务全部由被告继受。原、被告间的合同和协议系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告辩称其于2020年5月25日搬离系争房屋，但未提供任何证据予以证明，原告依据其与系争房屋管家微信记录中返还房卡时间以及被告出具的承诺书主张被告迁出系争房屋之日即2020年5月31日解除合同，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以恢复原状或者采取其他补救措施。本案中，案外人王某某已支付系争房屋租金至2019年9月30日，根据合同和协议约定，被告应负担此后租赁期间的租金。原告现要求被告支付2019年10月1日至2020年5月31日期间剩余欠付房屋租金58,000元，于法有据，予以支持。关于违约责任，被告在合同期限届满前自行搬离房屋且未与原告进行交接，原告据此认定被告提前解除合同存在违约行为，并依约主张1个月租金即13,500元的违约金，结合合同剩余履行期限等因素，该主张金额尚属合理，可予支持。被告经本院合法传票传唤，拒不到庭应诉，应视为放弃对原告主张的事实和提供的证据的抗辩，由此承担于其不利的法律后果。本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周庆、高晓瑾与被告陆明新签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告陆明新应于本判决生效之日起十日内支付原告周庆、高晓瑾欠付租金58,000元、违约金13,500元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计794元，由被告陆明新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈佩鸥二〇二一年一月十八日法官助理 罗奇芳书 记 员 施政达附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。