上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初20829号原告：上海盼豪精密机械有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：赵帅帅，总经理。被告：芦明松，男，1957年11月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：程文明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海盼豪精密机械有限公司(以下简称盼豪公司)与被告芦明松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日作出(2018)沪0118民初14058号民事判决。上海市第二中级人民法院于2020年9月7日作出(2020)沪02民再59号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院于2020年10月10日立案后，依法另行组成合议庭、适用普通程序进行了审理。本案于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告法定代表人赵帅帅、被告委托诉讼代理人程文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盼豪公司向本院提出诉讼请求：1.返还预付租金人民币33,750元(2017年10月至2018年6月)、押金10,000元；2.支付违约金9,000元；3.赔偿装修损失费36,760元。审理过程中增加诉讼请求：支付停产误工费30,000元、垃圾清运费1,800元(2017年7月至2018年6月)、电信宽带安装费及对应违约金2,000元、律师费7,000元。事实与理由：2016年7月1日，盼豪公司因生产经营需要向芦明松租赁位于上海市青浦区白鹤镇朱浦村朱家525号房屋(以下简称涉案房屋)，双方就此签订房屋租赁合同。合同约定租期、租金、押金等事宜。因芦明松未协助办理环评手续，导致盼豪公司停工停产，后芦明松于2017年10月强行将涉案房屋租赁给他人使用。芦明松曾口头承诺退还租金33,750元及押金10,000元，后续仅退还30,000元，盼豪公司对该金额不予认可，双方未达成一致意见。为维护自身合法权益，盼豪公司诉至法院，作如上诉讼请求。被告芦明松辩称，不同意盼豪公司全部诉讼请求。具体意见如下：1.盼豪公司故意隐瞒芦明松已退还部分租金的事实，导致本案发回重审，浪费司法资源。2.同意退还预付租金，但对金额有异议，盼豪公司实际已将应退还的3万元全部退还。3.双方签订的房屋租赁合同系无效合同，盼豪公司不能依据无效合同主张违约金。4.芦明松始终不同意盼豪公司装修涉案房屋，不应由芦明松赔偿装修损失费。5.盼豪公司系因自身原因办不出环评手续，其停工停产与芦明松无关。另盼豪公司承租涉案房屋时明知涉案房屋没有产证。6.盼豪公司就律师费的主张没有事实和法律依据。7.2017年国庆期间，盼豪公司搬离涉案房屋。因盼豪公司未妥善使用涉案房屋并擅自装修，芦明松为此支付垃圾清运费3,280元、房屋维修费9,300元，两笔费用在应退还款项中予以冲抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，认证如下：1.盼豪公司提供房屋装修改造协议及收条各一份，以证明其为装修改造涉案房屋支付费用45,950元。收条所载主体、时间、金额等内容与协议相对应，故本院对上述协议及收条真实性予以确认。芦明松虽对上述证据真实性不予认可，但未就其反驳事实提供相应证据，本院不予采信。2.盼豪公司提供厂房租赁合同一份，以证明其于2017年10月搬离涉案房屋。芦明松以其并非合同相对人为由，无法确认合同真实性。本院综合双方当庭陈述和在案证据，对上述合同真实性予以确认。3.芦明松提供涉案房屋照片一组，以证明盼豪公司搬离时在涉案房屋遗留大量垃圾需要清理。但因上述照片未展示地址、日期等与涉案房屋相关联内容，无法确认是否于盼豪公司搬离时在涉案房屋内拍摄，故对上述照片与本案的关联性不予确认。4.芦明松提供收据、收条原件4张，以证明其为清理盼豪公司搬离时遗留的垃圾和修复被改造的涉案房屋所花费的金额。因上述收据、收条未展示地址等与涉案房屋相关联内容，故本院对上述收据、收条与本案的关联性不予确认。5.芦明松提供涉案房屋修复后照片、维修费用支付微信聊天记录一组，以证明其为修复被改造的涉案房屋所花费的金额。因上述照片未展示地址、日期等与涉案房屋相关联内容，聊天记录发生日期迟延至2019年，故本院对上述照片、聊天记录与本案的关联性不予确认。经开庭审理查明：2016年6月1日，盼豪公司(甲方)与案外人圣凯建筑有限公司就涉案房屋签订房屋装修改造协议。盼豪公司为此向案外人支付改造及装修费用45,950元。2016年6月24日，芦明松向盼豪公司出具收条，载明收到押金10,000元，如遇房屋改造不成功，退回押金。2016年7月1日，芦明松向盼豪公司出具收条，载明暂收房租款25,000元(2016.7.1-2016.12.30)。2017年1月10日，芦明松向盼豪公司出具收条确认收到剩余2万元。2017年3月26日，盼豪公司(承租方、乙方)与芦明松(出租方、甲方)就涉案房屋租赁事宜签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期5年，自2016年7月1日起至2021年6月31日(笔误，应为30日)止；年租金自2016年7月1日至2017年6月30日为45,000元，另付押金10,000元，共计55,000元，自2017年7月1日至2021年6月30日乙方每年向甲方支付房租51,000元，以上款项于签订合同之日起支付，第二年起每年房租需提前一个月一次性支付，房屋使用期满合同终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方不计利息；甲方需按时支付房屋，并为乙方的正常使用提供必要帮助；甲方同意乙方对房屋进行改造，装修所产生的费用一切由乙方负责；因乙方使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行改造、装修，但其设计规划、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方同意后方可施工，使用期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，对乙方的改造、装修部分甲方不负有修缮的义务；在使用期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付一年房屋租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方应负责赔偿至达到弥补全部损失为止，如甲方违约，按照上述条款处理。合同还约定了其他事宜。2017年6月30日，芦明松向盼豪公司出具收条，载明收到房租费45,000元，系2017年7月1日至2018年6月30日的房租。2017年10月30日，盼豪公司(承租方、乙方)与案外人皖豹实业(上海)有限公司(出租方、甲方)签订厂房租赁合同。合同约定乙方向甲方承租位于江苏省昆山市淀山湖镇双和路XXX号XXX号的厂房等事宜。另查明，盼豪公司系自然人投资或控股的有限责任公司，股东为汪盼盼(监事)和赵帅帅(执行董事兼总经理)二人，赵帅帅担任法定代表人。2017年10月18日，赵帅帅向芦明松提供汪盼盼的银行账号信息。同月19日，芦明松向汪盼盼上述银行账号转账30,000元。次月10日，赵帅帅短信告知芦明松将继续使用涉案房屋。双方后因涉案房屋租赁事宜产生争议。再查明，2016年8月1日，本院开庭审理了芦明松诉李玲生房屋租赁合同纠纷一案，审理中芦明松述称“朱家村XXX号厂房及场地没有产证，属于违章搭建，土地属于村里的，当初村里划拨了一块土地给其他企业使用，我方与该企业签订了租赁购买协议书，使用了系争厂房及场地”。庭审中，盼豪公司确认其与芦明松签订房屋租赁合同时未查阅涉案房屋产证资料，后于2017年10月初将机器设备搬离涉案房屋，并将搬离情况告知芦明松。双方确认未办理房屋交接手续。以上查明的事实，有双方当事人的陈述，盼豪公司提供的房屋租赁合同、收条、房屋装修改造协议、报警记录、厂房租赁合同、庭审笔录、短信聊天记录，芦明松提供的短信聊天记录、厂房租赁合同、盼豪公司工商信息资料、银行转账交易明细等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。芦明松在另案中自认涉案房屋无产证及合法批建手续，且双方均未能提供相应证据证明涉案房屋有产证或合法批建手续，故本院认定双方于2017年3月26日就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，双方就该合同取得的财产应予返还。双方虽未办理涉案房屋交接手续，但结合双方庭审陈述及在案证据，本院确认盼豪公司占有使用涉案房屋至2017年10月8日。盼豪公司实际占用涉案房屋，应参照合同约定的租金标准向芦明松支付占有使用期间的房屋占有使用费。双方虽在合同中约定年租金自2017年7月起为51,000元，但根据在案证据，双方实际以年租金45,000元为标准履行，系对自身权利的处分，本院予以照准。故本院确认芦明松应返还盼豪公司2017年10月9日至2018年6月30日的房屋占有使用费32,750元和押金10,000元。就芦明松提出双方口头协商约定返还30,000元即可的答辩意见，因未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。芦明松按盼豪公司指示已于2017年10月19日转账支付30,000元，现尚余房屋占有使用费2,750元和押金10,000元应予退还。关于支付违约金的诉讼请求。因双方签订的房屋租赁合同无效，盼豪公司以芦明松违反合同约定为由要求支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于盼豪公司因合同无效所受损失。芦明松将无产证和合法批建手续的涉案房屋出租给盼豪公司、盼豪公司在未查阅涉案房屋产证等资料的情况下便签订合同、改造房屋，双方均有过错，应各自承担相应责任。盼豪公司为改造及装修涉案房屋确已花费45,950元，本院综合双方过错程度、涉案房屋使用情况，酌情判令芦明松赔偿15,000元。就芦明松提出其对房屋装修改造不知情、无需赔偿该项损失的答辩意见，因芦明松于2016年6月24日向盼豪公司出具的收条中明确提及房屋改造事宜，其理应对改造装修事宜事前知悉并认可，故本院对芦明松的上述答辩意见不予采纳。就盼豪公司主张的停产误工费、垃圾清运费、电信宽带安装费及对应违约金、律师费等损失。因房屋租赁合同无效，且盼豪公司未提供相应证据予以佐证，本院难以支持。就芦明松提出其因盼豪公司未合理使用涉案房屋而支付的垃圾清运费3,280元、房屋维修费9,300元损失可在应退还款项中予以冲抵的答辩意见，经本院释明后仍未提出相应的反诉请求，且未提供相应证据就其所受上述损失予以佐证，本院对上述答辩意见不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，2020年修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，2020年修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告芦明松应于本判决生效之日起十日内返还原告上海盼豪精密机械有限公司房屋占有使用费2,750元和押金10,000元；二、被告芦明松应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海盼豪精密机械有限公司装修损失费15,000元。三、驳回原告上海盼豪精密机械有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,366元，由原告上海盼豪精密机械有限公司负担1,872.20元，由被告芦明松负担493.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 重人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  费 萍二〇二一年一月二十六日法官 助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。