广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6366号上诉人（原审原告）：刘国生，男，1966年3月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。上诉人（原审原告）：邓淑华，女，1967年3月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邓琼妹，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张锡炎，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杉，广东海鸥律师事务所实习律师。上诉人邓淑华、刘国生因与被上诉人中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邓淑华、刘国生上诉请求：撤销一审判决，判令隆达公司支付逾期交房违约金84440.7元（以总房价1031022元为基数，按照年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起暂计至2020年7月23日，共计819天，应计至隆达公司将符合合同约定的房屋实际交付给邓淑华、刘国生之日止）。事实和理由：一、隆达公司负有通知收楼的义务。双方签订的《补充协议》第六条约定：“在买卖合同第八条约定的交付期限内，乙方应在收到甲方书面通知之日起3日内会同甲方对房屋进行验收”。1.通知义务的事实基础在于隆达公司存在逾期交楼行为。2.隆达公司在一审所列举的通知行为均不能产生通知交楼的法律后果。首先，隆达公司在2018年9月23日通知交楼时尚未取得建设工程竣工验收备案登记证。其次，隆达公司在2018年12月21日通知交楼时经买受人查验燃气尚未开通以及存在其他问题，不符合居住使用条件。再次，在2018年12月21日之后，隆达公司未再以任何方式通知买受人燃气有无开通，质量问题有无整改完成。最后，未能及时通知交楼导致买受人无法收楼的法律责任应由隆达公司承担。在商品房实际具备交付条件与隆达公司通知交楼期间，隆达公司仍要按照约定支付逾期交楼违约金。二、逾期交房违约金的计算标准应以买受人已支付的总房价为基数，按照年利率7.125%从2018年4月26日计算至符合交楼条件且隆达公司通知收楼当日。因逾期交房造成的损失是多方面的，买受人所应享有的占有、使用、收益、处分的权能均无法行使，其损失高于因逾期办理不动产权证而产生的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，逾期办证的违约金可以参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即年息7.125%，故买受人参照逾期办证违约金的计付标准计算逾期交房违约金应予支持。后邓淑华、刘国生变更上诉请求为：撤销一审判决，判令隆达公司支付逾期交房违约金26806.572元（以总房价1031022元为基数，按照日万分之一的标准，暂计至2019年1月26日为26806.572元，应计至实际收楼之日止）。隆达公司辩称，一审判决正确，邓淑华、刘国生的上诉请求不成立。邓淑华、刘国生向一审法院起诉请求：隆达公司支付邓淑华、刘国生逾期交房违约金37632.3元（以总房价1031022元为基数，按年利率7.125%的标准，从2018年4月26日起暂计至2019年4月25日，共计365天，应计至隆达公司将符合合同约定的房屋实际交付给邓淑华、刘国生日止）。一审法院认定事实：2016年10月1日，邓淑华、刘国生与隆达公司签订一份中山市商品房买卖合同。该合同主要内容为邓淑华、刘国生以总金额1031022元购买位于中山市*********1404房，支付方式为邓淑华、刘国生于2016年10月1日以现金方式支付531022元、以银行按揭方式于2016年11月1日支付500000元；隆达公司承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件、燃气管道入户，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意如政府部门延误，上述日期顺延，本合同继续履行，邓淑华、刘国生应先行收楼；隆达公司应当在2018年4月26日前办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付邓淑华、刘国生使用，如遭遇不可抗力，且隆达公司在发生之日起60日内告知邓淑华、刘国生的，隆达公司可据实予以延期；如隆达公司未能依约交房，则自约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向邓淑华、刘国生支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%；商品房达到交付使用条件后，隆达公司应当书面通知邓淑华、刘国生办理交付手续，双方进行验收交接时，隆达公司应当出示证明文件并签署房屋交接单，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，隆达公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，邓淑华、刘国生有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由隆达公司承担。另附件三装饰、设备标准为外墙用高级瓷质外墙砖，部分外墙涂料，部分裙楼墙面采用天然石材；户内内墙用水泥砂浆批挡，公共部分内墙用高级墙面砖；顶棚用腻子刮平（厨房、卫生间除外）；地面原结构砼面清理干净；门是木制/防火入户门，客厅为铝合金玻璃落地门，厨房阳台为铝合金玻璃门；窗为铝合金玻璃窗；厨房地面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，预留烟道接口；卫生间墙面用水泥砂浆抹平，预留下水管道接口，地面图防水涂料，墙面满涂防水涂料；阳台用铝制阳台扶手；电梯为日立电梯（中国）；水、电设施则给水至入户花园或厨房指定点，强、弱电入户至电箱，每户均设独立水、电表各一个；消防楼梯地面为水泥砂浆，楼梯墙面为乳胶漆，不锈钢扶手（注：隆达公司保留一切权利，可按实际情况以同等质素之建材及设备替代上述各项）。附件六主要约定专项维修基金费用未含在买卖合同房价款里，首期专项维修资金标准暂定为30元/平方米（按建筑面积计算），邓淑华、刘国生应在办理收楼手续前自行将首期专项维修资金直接交存到代管单位专项维修资金专户中，邓淑华、刘国生凭已交存的维修资金凭据收楼，否则，隆达公司有权暂缓将该套单元交付邓淑华、刘国生使用，由此产生该商品房延期交付使用的责任由邓淑华、刘国生承担；隆达公司应当在2018年4月26日前依照有关规定取得工程质量监督报告并将商品房交付邓淑华、刘国生使用；隆达公司按邓淑华、刘国生通信地址挂号邮寄书面通知，邓淑华、刘国生在收到隆达公司书面通知之日起3日内会同隆达公司对房屋进行验收交接，交付标志为移交钥匙；若因邓淑华、刘国生原因未能正常收到挂号信，由此导致未依约收楼的责任由邓淑华、刘国生承担；在符合约定交楼条件的情况下，非隆达公司原因导致邓淑华、刘国生未能收到隆达公司发出的挂号书面通知的，邓淑华、刘国生应在交付期限前会同隆达公司对该房屋进行验收，否则由此导致未依约收楼责任由邓淑华、刘国生承担；发生不可抗力且隆达公司须在不可抗力排除之日起30日内通知邓淑华、刘国生；发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；房屋交付期限届满前，邓淑华、刘国生仍未能向隆达公司付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等）、未缴纳专项维修基金等，隆达公司有权据实予以延期，直至邓淑华、刘国生支付所有应付款项为止，隆达公司在邓淑华、刘国生付清款项后10个工作日内将商品房交付给邓淑华、刘国生。隆达公司于2017年1月3日收到邓淑华、刘国生的按揭贷款合计500000元。中山市商品房销售登记备案显示，位于中山市*********1404房买受人为刘国生、邓淑华，时间为2016年10月25日。2017年12月15日，隆达公司向业主出具一份告知函，告知原交楼时间为2018年4月26日，但因受台风“天鸽”影响，导致部分工程须整顿修复，故依约将交楼时间顺延66日，即2018年7月1日前交付给业主。2018年9月13日工程质量监督报告编制通过告知书显示，中凯华庭商住小区工程的工程质量监督报告（编号20180913010TZ）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，中凯华庭商住小区工程（5幢31层）于2018年10月22日验收通过。2018年12月25日，隆达公司向邓淑华、刘国生出具催收楼通知书。该催收楼通知书主要载明：邓淑华、刘国生购买的涉案商品房已达到交楼条件，隆达公司已以书面形式通知邓淑华、刘国生于2018年10月12日办理相关收楼事宜，但邓淑华、刘国生尚未履行上述收楼手续，现特通知邓淑华、刘国生于2019年1月7日办理收楼手续。隆达公司于2018年12月21日将该催收楼通知书邮寄给邓淑华、刘国生。庭审中，邓淑华、刘国生与隆达公司对商品房买卖合同及补充协议的真实性、合同约定交楼时间为2018年4月26日及隆达公司曾通知邓淑华、刘国生收楼的情况均无异议。邓淑华、刘国生认为隆达公司取得工程质量监督报告并不意味着涉案商品房达到法定的交付条件，所以涉案商品房在2018年9月13日时未达到交付条件；其没有收到告知函，且台风发生在2017年8月份，隆达公司在相隔4个月后才拿出告知函，故其对隆达公司出具的告知函的三性不予确认；隆达公司通知收楼时其不清楚涉案商品房是否已通水电，但据其了解，截至2019年1月14日涉案商品房尚未办理开通燃气。隆达公司则认为涉案合同是由中山市国土资源局、中山市工商行政管理局共同制定的，并不是开发商自行拟定或制定，中山市所有商品房买卖都要使用该合同范本，且合同已对买受人需要注意的一些主要的、特别条款加以提示，所以其作为开发商对合同也没有相应的解释权，故涉案合同不是格式合同；双方在签订补充协议一时已变更交付条件为取得工程质量监督报告；其需评估台风对楼盘损失的程度后才能找出合理的延迟交楼时间，所以无法第一时间通知业主，且2017年12月15日发出提出延期66天告知函的做法是合理的，并提供了照片证明受损情况；其通知收楼时水、电已接通，而燃气大部分在2018年10月份具备条件，另一部分是在2019年1月份具备条件；燃气不能开通不能归责于其，燃气是否开通或延期至2019年1月份开通，并不造成业主的实际损失，业主收楼后需进行装修，装修期一般为3个月，该3个月内有无燃气并不影响业主使用，也不会使业主产生损失。一审法院在同类另案依法发函至中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）查询涉案小区的燃气管道工程的安装条件。……燃气分公司函复称隆达公司于2019年1月16日完成涉案小区管道燃气工程款尾款支付，燃气分公司于2019年1月25日完成该小区燃气工程验收，涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件。一审法院认为，邓淑华、刘国生与隆达公司签订案涉的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。隆达公司对迟延交付涉案房屋的事实不存异议，依合同约定应支付违约金。本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算。关于违约金的期间认定。根据合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及达到使用条件的房屋交付邓淑华、刘国生，而隆达公司未按约定时间交付房屋，故违约金的起算日应为2018年4月27日。另，涉案房屋于2019年1月26日才具备燃气开通达到约定的使用条件，因此，违约金的截止日期应为2019年1月26日。综上，违约金的计算天数为275天。至于隆达公司在自身不具备交房条件下，以邓淑华、刘国生未缴纳专项维修基金为由，不承担延期交房违约责任的抗辩意见，于法无据，一审法院不予支持。关于工期顺延的认定。庭审中，隆达公司虽然确认存在迟延交付的情况，但抗辩认为因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了照片、单方制作的损失清单及台风“天鸽”的天气报道为证。邓淑华、刘国生对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但认为隆达公司并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。一审法院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素的出现就构成不可抗力。中山是暴雨、台风频发的地区，隆达公司作为本地的开发商，应当对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与邓淑华、刘国生对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成隆达公司延迟交楼的不可抗力。然而，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般根据现有的气象技术难以预见，符合不可抗力的“不能预见”要件。中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”，故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成延迟交楼的不可抗力。本案中，台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，事实上，台风“天鸽”亦对中山市造成了严重的破坏。虽隆达公司未能及时就台风“天鸽”造成的工程迟延通知邓淑华、刘国生，但台风“天鸽”确实造成了涉案工程建设停工、修复等问题。根据公平原则，结合台风“天鸽”对中山市的财产损害、道路交通停顿、停水、停电、相关救灾安排以及隆达公司提供的证据，一审法院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，该15天工期应当顺延，即本案违约金的计算期间应为260（275-15）天。关于邓淑华、刘国生是否存在逾期付款的问题。隆达公司辩称邓淑华、刘国生未按合同约定时间向其支付完毕购房款及其他费用，其可根据逾期付款天数顺延交付时间，提供了银行凭证予以证明。邓淑华、刘国生对此不予确认，认为其是选择与开发商合作的银行办理贷款事宜，所有贷款事宜、手续等均交由开发商与银行对接，故银行迟延支付按揭款项并受业主个人的原因影响。一审法院认为，影响银行发放贷款的因素有申请人的征信问题、提供资料、银行额度等，隆达公司仅以银行凭证上的到账时间认定邓淑华、刘国生迟延支付购房款并以此顺延交付时间的抗辩意见，并不足以证明银行放款迟延是受业主怠于办理银行按揭贷款业务，故隆达公司的该项意见，理据不充分，一审法院不予采信。关于违约金数额的认定。本案中，双方约定“最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向邓淑华、刘国生支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”，据前述，一审法院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达260天，迟延收楼势必造成邓淑华、刘国生因未能使用涉案房屋造成租金等损失，虽邓淑华、刘国生就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，但隆达公司如按合同约定的违约金上限履行违约责任明显不足以弥补邓淑华、刘国生的实际损失，该约定违约金上限的条款，有悖公平原则同时亦排除了邓淑华、刘国生的主要权利，变相扩大了隆达公司免除自身责任的范围，故“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”条款应为格式条款，约定无效。综上，违约金应以总房款为基数，按日万分之一利率、260天计算，即26806.572元（1031022×0.0001×260）元。至于邓淑华、刘国生主张按年利率7.125%的标准计付违约金的诉求，理据不充分，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、隆达公司于判决生效之日起七日内向刘国生、邓淑华支付违约金26806.572元；二、驳回刘国生、邓淑华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取计370元，由刘国生、邓淑华负担106元，由隆达公司负担264元。二审中，隆达公司提供了催收楼通知及邮寄单、EMS中国邮政速递物流截图，拟证明其于2020年5月14日书面通知刘国生、邓淑华收楼。经质证，刘国生、邓淑华对催收楼通知、邮寄单不予确认，对EMS中国邮政速递物流截图的真实性、合法性无异议，但不确认关联性，认为隆达公司未尽到举证责任，其仍需提供收件人为刘国生、邓淑华，收件地址、邮寄文书为催收楼通知书等详细的邮单材料；此外，刘国生、邓淑华称其不记得有无收到。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明：隆达公司二审提交的邮寄单及EMS中国邮政速递物流截图显示，其于2020年5月14日向刘国生、邓淑华邮寄了编号为1143*****2575的邮件，备注为催收楼通知书，该邮件于2020年5月15日“本人签收；邓淑华，刘国生”签收；落款日期为2020年5月14日的催收楼通知载明“隆达公司……在2019年2月后通过短信、公告等方式通知您前来办理收楼手续。但阁下至今仍未办理收楼手续，为保障阁下的合法权益，请阁下接到此通知后尽快前往中凯华庭营销中心办理收楼手续”。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为一审判决关于隆达公司逾期交楼违约金计算时间的认定是否正确。关于隆达公司应支付的逾期交楼违约金起算时间。根据双方合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及达到使用条件的房屋交付刘国生、邓淑华，但隆达公司未能按上述约定的期限交房，故其应向刘国生、邓淑华支付的逾期交楼违约金应自2018年4月26日的次日起算。另外，一审法院基于台风“天鸽”的预警信号等级较高，且该台风确对涉案工程建设造成严重影响，根据公平原则酌定隆达公司可顺延交楼15天并无不当，本院予以维持。扣减上述顺延天数后，涉案逾期交楼违约金应自2018年5月11日起算。关于隆达公司应支付的逾期交楼违约金截止时间。双方签订的《中山市商品房买卖合同》已明确约定隆达公司交付的房屋除取得建设工程竣工验收备案登记证外，尚需满足供水、供电及燃气管道入户的条件，该约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的约定，隆达公司应按该交楼标准向买受人交楼。根据燃气分公司在另案中向一审法院的复函内容可知，隆达公司在2019年1月16日才完成对涉案房屋所在“中凯华庭”小区管道燃气工程尾款的支付，燃气分公司在2019年1月25日完成对该小区燃气工程的验收，涉案小区2019年1月26日才具备燃气管道开通的条件。因此，根据上述复函的内容可知，涉案小区燃气管道工程直至2019年1月26日才办理验收，不可归责于买受人，涉案房屋直至2019年1月26日才符合双方约定的交付条件。此外，虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定涉案商品房未达到燃气管道入户的使用条件时，合同继续履行，买受人应先行收楼。但根据诚实信用原则和公平原则，房屋未达到合同约定的交楼条件时，买受人收楼与否，本应属于买受人权利的范畴，隆达公司作为格式合同的提供方，在合同中通过格式条款排除了买受人拒绝接收不符合约定条件的房屋的权利，该约定应属无效。同时，双方的上述内容并未明确排除买受人向隆达公司主张逾期交楼违约金的权利，故隆达公司应向买受人支付的逾期交楼违约金应计算至隆达公司在涉案房屋符合交付条件后向买受人实际交楼或视为交楼之日（即隆达公司在房屋符合交付条件后发出的收楼通知载明的收楼期限届满之日），一审直接认定隆达公司应支付的逾期交楼违约金截止至2019年1月26日不当，应予纠正。对于是否通知收楼的问题，隆达公司主张其于2019年4月3日通过张贴通知的形式告知业主收楼，在2019年9月2日亦通过短信的形式通知刘国生、邓淑华收楼，但刘国生、邓淑华对隆达公司提供的通知及短信均不予确认，隆达公司亦未能证明刘国生、邓淑华当时已看到通知内容或收到上述短信，且根据双方合同及合同补充协议约定，商品房达到交付使用条件后，隆达公司应当书面通知刘国生、邓淑华办理交付手续，隆达公司应按合同约定的刘国生、邓淑华通信地址挂号邮寄书面通知给刘国生、邓淑华，因此，隆达公司所称的张贴通知或发送短信即便属实，也不符合合同约定的通知形式，不能证明隆达公司已履行了通知收楼的义务。但隆达公司二审提交的催收楼通知及邮寄单等证据显示其向刘国生、邓淑华发出的催收楼通知已于2020年5月15日由刘国生、邓淑华本人签收，故足以认定隆达公司发出的收楼通知已于2020年5月15日到达刘国生、邓淑华，而刘国生、邓淑华没有证据证明其未前往办理收楼手续有合理抗辩，应自行承担未按期办理收楼手续的相关后果。因隆达公司发出的收楼通知书未载明收楼期限，本院酌情给予七天收楼合理期限，并认定涉案商品房于2020年5月22日视为已经交付，故隆达公司应向刘国生、邓淑华支付逾期交楼违约金的截止日期应为2020年5月22日，即隆达公司应向刘国生、邓淑华支付逾期交楼违约金76502元（以1031022元为基数，按每日0.01%的标准从2018年5月11日起计至2020年5月22日共742天）。综上所述，刘国生、邓淑华的部分上诉请求成立，本院对此予以支持。一审判决认定事实有误，导致处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6133号民事判决；二、中山市隆达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向刘国生、邓淑华支付逾期交楼违约金76502元；三、驳回刘国生、邓淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费740元，减半收取计370元（刘国生、邓淑华已预交），由刘国生、邓淑华负担50元，由中山市隆达房地产开发有限公司负担320元。二审案件受理费1911元（刘国生、邓淑华已预交），由刘国生、邓淑华负担142元，中山市隆达房地产开发有限公司负担1769元。以上中山市隆达房地产开发有限公司应负担部分均于本判决发生法律效力之日起七日内迳付刘国生、邓淑华，法院不另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十二月二十八日书记员  郑 蕙