文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0101民初14725号原告：卢×，男，2005年5月12日出生，汉族，住重庆市奉节县。法定代理人：卢泽润，男，1975年3月2日出生，汉族，住重庆市奉节县，卢×父亲。委托诉讼代理人：何霖，重庆百安律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李夏丽，重庆百安律师事务所律师，一般代理。被告：重庆桐安城房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区学府路666号，统一社会信用代码91500101MA5U57PE34。法定代表人：孔令龙。委托诉讼代理人：郑慈锋，男，1974年10月4日出生，汉族，住重庆市万州区，公司工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：吴燕，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。原告卢×诉被告重庆桐安城房地产开发有限公司(以下简称桐安城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告卢×的委托诉讼代理人李夏丽，被告桐安城公司的委托诉讼代理人郑慈锋、吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢×向本院提出诉讼请求：1.判令被告桐安城公司支付原告逾期交房违约金(违约金以442000元为基数，按日万分之一的标准从2019年12月31日起计算至立案之日即2020年11月3日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由被告开发的位于万州区×××住房一套，房屋总价款442000元，于2019年12月30日前交房；逾期交房的，应自约定交房第二日起至实际交房之日止，每日按已付房款万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付房款，被告至今未交付房屋，被告的行为已经构成违约，原告依法诉至法院，请求判如所请。桐安城公司辩称，案涉工程取得各种备案登记手续，为合法工程项目。2019年8月，因被告被其他人起诉，相应的资金被采取保全措施，影响了被告工程的进度。该工程2020年1月13日通过竣工验收，取得备案登记，验收后被告可交房，因原告在外地，未按期交房系原告自身的原因，并不是被告不予交付房屋。受新冠疫情影响，2020年3月2日被告企业才复工复产，疫情期间各级行政部门不能办理相关手续。即使认定被告违约，疫情期间的责任也不能归责于被告。因疫情期间民工复工也受影响，也应减轻被告的违约责任。涉案工程系临时水电，但是被告承诺按照国家标准收取相关费用，不影响业主正常生活。燃气在交房时暂时无法接通，但是业主接房装修后，可以入户通气。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原告卢×(乙方)与被告桐安城公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第三条约定：“乙方所购商品房的基本情况：坐落于重庆市万州区×××商品房，建筑面积88.96平方米，其中套内面积71.59平方米……”第四条约定：“购房价款：总成交金额为442000元，建筑面积单价为4968.53元/平方米，套内面积单价为6174.05元/平方米。”第五条约定：“付款方式及期限：本合同商品房总成交金额442000元，签订本合同时，乙方向甲方全额支付购房款。”第七条约定：“本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2019年12月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为精装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定详见附件四）；（3）在办理交房手续时需出示相关费用凭证，方可办理交房手续并领取钥匙。在签订商品房买卖合同时，乙方应与甲方签署前期物业服务合同及临时管理规约。乙方同意在小区业主委员会未选定物业管理机构以前，其购置的房屋由甲方选聘的物业管理机构管理，并承诺遵守《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的规定。在签订此合同时，甲方已告知乙方接房后不得擅自变更房屋结构及楼栋外墙表面，不得进行乱搭乱建等违法违规行为，乙方若出现上述行为，物管公司有权制止并上报相关部门，其房屋产权转让和抵押等将会依法受到限制，造成的后果和一切经济损失由乙方自行承担。关于相关税费缴纳的约定：购房价款已包括水、电、气一户一表的安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费、地勘测绘费、房地产权证工本费，契税、物业专项维修资金应由乙方自行承担。”第八条约定：“交接手续的处理：1、甲方应当于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式的验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业管理服务费用由乙方承担。”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条款第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金。”第十七条约定：“关于基础设施、公共配套建筑的约定：……甲方承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施：于2019年12月30日前通水，于2019年12月30日前通电，于2019年12月30日前通气，乙方对上述设施设备的试用应符合法律及国家、地方的相关规定。天然气开通需由乙方装修完后自行到天然气主管部门申请，并经天然气主管部门试压合格后开通。如果在约定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：水、电、气未通，房地产住宅项目不符合《重庆市房地产开发经营管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条规定条件，不得交付使用，应按照本合同第九条甲方逾期交房的违约责任执行。”2020年6月4日，桐安城公司取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称为万汇城5号楼及地下车库，工程地址为重庆市万州区百安坝街道原永乐村三社，竣工验收时间为2020年1月13日。截止法庭辩论终结之日，万汇城5号楼的水未纳入城市自来水管网，电未纳入城市供电网络，居民使用的水、电来源于临时施工水、电；天然气管道完成了敷设，但未与燃气管网镶接。合同签订后，卢×按照合同约定支付了购房款442000元。桐安城公司未通知卢×办理接房手续。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，原告已按约履行了付款义务，被告应当按约履行交付房屋的义务。对是否构成逾期交房、是否调整逾期交房违约金问题，本院评述如下：是否构成逾期交房问题。合同约定的“三通”是指水纳入城市自来水管网、电纳入城市供电网络、天然气管道与燃气管网镶接，能够达到房屋的基本使用功能。本案的诉争房屋为住宅性质，水、电、气三项基础设施是住宅用房的必备要件，住宅用房只有具备通水、通电、通气的基本使用功能，才能达到住宅买受人所期望的合同目的。截止法庭辩论终结之日，诉争房屋的水、电、气三项基础设施均未达到合同约定的交付标准。虽然桐安城已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但是诉争房屋的水、电、气无法达到诉争房屋的基本使用功能。同时，合同约定了不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条规定的，不得交付使用，并按照逾期交房的违约责任执行。桐安城公司亦未举示相应的证据证明水、电、气达到了交付使用的条件，合同约定于2019年12月30日交房，桐安城公司亦未举示书面证据证明其书面通知卢×接房，其构成了逾期交房，违反了合同约定，应当承担违约责任。是否调整逾期交房违约金问题。本案约定的交房时间为2019年12月30日，该期限早于本地因疫情或者疫情防控措施确定的停工停产期限。在复工复产后，截止本案法庭辩论终结时，被告仍未及时交付房屋。被告未按期交房系因其未及时按照合同约定的标准完成水、电、气三通，并非因为疫情等不可抗力因素导致的逾期交房。且合同约定的违约金标准为日万分之一，该标准并未过分偏高。综上所述，本案不对逾期交房违约金作调整。结合原告的诉讼请求，违约金计算期间确认为2019年12月31日起至立案之日即2020年11月3日止共计309天，违约金基数为已付房屋价款442000元，逾期交房违约金确认为13657.8元(442000元×309天×1‱/天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告重庆桐安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢×支付从2019年12月31日起至2020年11月3日止的逾期交房违约金13657.8元；二、驳回原告卢×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告重庆桐安城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  夏 耒二〇二一年一月二十九日法官助理  何先锋书 记 员  曾 燕