贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8664号上诉人（一审被告）：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城A栋4层(金山角市场内)，统一社会信用代码：915203007095191251。法定代表人：李永强，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻银，男，汉族，1987年9月20日出生，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人(特别授权)：袁泽勇，贵州恒发律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权)：黄钦，贵州恒发律师事务所实习律师。上诉人贵州瑞安置业有限责任公司（以下简称：瑞安置业）因与被上诉人喻银商品房预售纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初4576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞安置业上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉项目于2016年11月14日就具备办理初始登记的条件，且上诉人早已将交付办理过户登记所需文书交付给了被上诉人，逾期交付办理过户登记所需文书的违约事实截止于2016年11月14日。后因政策因素变更不能办理，应属于不可抗力因素，不应当由上诉人承担违约责任；2.即使上诉人构成违约，被上诉人的起诉早已超过诉讼时效。3.上诉人已按约向被上诉人交房，逾期办证的损失不存在，违约金明显超过实际损失，请求撤销违约金的约定，酌情予以判定，并按照贵州省内同级中级人民法院判例即“按日万分之0.3为的标准”计算；4.上诉人因委托的律师庭审冲突，未能参与庭审，系特殊事由，且派项目负责人当庭陈述具体的理由，一审法院缺席裁判程序违法。被上诉人喻银答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不应得到支持。喻银一审起诉请求：1.判决被告从2017年09月01日起以427869.00元为基数，按日万之二的利率计算支付原告逾期交付办理商品房转移登记的违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止(截止至2020年9月1日暂计为93788.88元)；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月12日，原告与遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的金沙县瑞丰苑商品房，房号为1-15-1，建筑面积为134.55平方米，总价款为427869.00元。原告于2013年4月12日交纳了购房首付款137869.00元。合同签订后，原告通过按揭贷款于2013年6月9日向被告交纳了房款尾款290000.00元，已按照合同约定将全部购房款支付给被告。合同第二十二条第三款约定：“转移登记（一）出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”另外，合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。2016年05月24日，遵义瑞安企业(集团)房地产开发有限公司变更为贵州瑞安置业有限责任公司。原告全面履行合同确定的义务后，被告至今未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告已按约定向被告缴纳了购买房屋的全部价款及相关费用，被告就应按照合同第二十二条第三款约定在2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未按约定履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的主张合法，予以支持。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：由被告贵州瑞安置业有限责任公司在判决生效后十日内以427869.00元为基数按日利率2?从2017年9月1日起向原告喻银支付违约金至被告贵州瑞安置业有限责任公司向原告喻银交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。案件受理费1080元，由被告贵州瑞安置业有限责任公司负担。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：金沙县不动产登记中心证明；拟证明：不能及时办理产权转移登记系不可抗力因素，违约责任不能归责于上诉人。喻银质证认为：对该证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议。该证据只能证明受理的部门有变更，不能证明其不能办理产权证系不可抗力因素导致。经审查：上诉人所举证据来源合法，内容客观真实，但达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定;2.被上诉人的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于上诉人是否违约的问题。依据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有于2014年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的义务，逾期90日被上诉人不退房的，上诉人按日向被上诉人支付已付购房款万分之二的违约金。根据本案查明的事实，上诉人至今未取得涉案商品房所有权初始登记，亦无法向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成违约。上诉人称涉案商品房于2016年就已符合办理条件，系基于办证政策变更，上诉人才未能履行合同义务，为证明该事实，上诉人提交了2020年9月17日金沙县不动产登记中心出具的“证明”作为证据。对此本院认为，金沙县不动产登记中心出具的“证明”载明：“贵州瑞安置业有限责任公司已于2016年11月14日完成《竣工验收备案表》等可以办理幢首登登记资料。由于以下原因现未办理《不动产权证书》：1.2016年9月30日，全省实施“不动产统一登记”，金沙县房产管理局、金沙县国土资源局停止受理全县土地、房产登记业务，全部由金沙县不动产登记统一受理；2.2018年7月1日后，根据中华人民共和国自然资源部要求，自然资源系统将全面使用2000国家大地坐标系。”如前所述，不动产统一登记政策自2016年9月30日起施行，但金沙县不动产登记中心出具的“证明”表明，上诉人在此之前并不具备办理涉案商品房所有权初始登记的条件，原因系上诉人未能取得《竣工验收备案表》等用于办理初始登记的资料，与不动产统一登记政策的施行并无关联，而上诉人实际于2016年11月14日才具备办理商品房所有权初始登记的条件，距离合同约定的义务履行期限即2014年3月31日前，上诉人已逾期两年有余，即便不动产统一登记政策的调整对上诉人继续办理商品房所有权初始登记有所影响，亦属于上诉人违约之后发生的客观情形，该情形并非系导致上诉人违约的原因，故上诉人的违约责任不因违约后发生的客观情况有所减免。上诉人以不动产登记政策调整为由主张不承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于上诉人违约责任的认定。上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定于2014年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，按照合同约定，应自2014年4月1日起向被上诉人计付违约金，至上诉人取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。现无证据证明上诉人的义务已履行完毕，上诉人还负有取得商品房所有权初始登记的义务并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但由于其自身原因上诉人至今未能取得及交付，违约状态仍在持续，缺乏截止计算违约金的依据。故对上诉人主张违约金截止计算至2016年11月14日的请求，不予支持。至于违约金标准，《商品房买卖合同》约定违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日2?计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，上诉人主张调减为按每日0.3?标准计付违约金，缺乏事实依据，不予支持。关于诉讼时效问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定以日为单位累计计算违约金，该违约金债权为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，一审法院以被上诉人起诉之日前三年为限支持被上诉人的违约金诉请，并无不当。对被上诉人提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。上诉人无正当理由一审未到庭参加诉讼，一审缺席判决并无不当，上诉人以委托的律师庭审冲突主张一审缺席判决程序违法，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2160元，由上诉人贵州瑞安置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年一月二十八日书记员 赵 莉