山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初2918号原告（反诉被告）：孙丽华女，1969年9月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙绍军，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王新芳女，1966年7月15日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被告（反诉原告）：丛树青被告王新芳丈夫），1966年4月8日出生，汉族，住威海经济技术开发区，系王新芳委托诉讼代理人。原告孙丽华与被告丛树青、王新芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽华委托诉讼代理人孙绍军、被告丛树青、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙丽华向本院提出诉讼请求：1.判令丛树青、王新芳返还威海经济技术开发区长峰馨安苑小区70号楼204室房屋（以下简称“案涉房屋”）维修基金4947元；2.判令丛树青、王新芳返还案涉房屋面积差价款7536元；3.判令丛树青、王新芳按合同约定协助孙丽华将案涉房屋产权过户至孙丽华名下。事实和理由：2016年2月24日，孙丽华与丛树青、王新芳协商签订一份房屋买卖合同，约定：丛树青、王新芳将其案涉房屋转卖给孙丽华，房屋面积72.10平方米，价格38万元；孙丽华需先行给付房款36万元，余款2万元待丛树青、王新芳产权证办理完毕后交付；案涉房屋具备办理产权证条件时，丛树青、王新芳应自条件具备之日起三个月内将房屋产权登记至孙丽华名下，由此所产生的一切过户费用由丛树青、王新芳承担；丛树青、王新芳办完产权证后应及时告知孙丽华，并自丛树青、王新芳办下房产证之日起一个月内协助孙丽华办理房屋产权过户登记手续，由此产生的一切过户费用由双方各承担50%。合同签订后，孙丽华按约定给付丛树青、王新芳购房款36万元，丛树青、王新芳向孙丽华交付了房屋钥匙，孙丽华将案涉房屋装修并入住。2019年11月，长峰村村委会开始为拆迁户办理房权证登记手续，为顺利办理房证，孙丽华于2020年4月17日为丛树青、王新芳垫付房屋维修基金4947元，丛树青、王新芳以自己名义将案涉房屋产权办理完毕。后在孙丽华催促下，双方于2020年7月一起至房产交易中心进行房产证办理时，丛树青、王新芳以案涉房屋涨价为由，要求孙丽华要向其交纳中介费(双方未有中介，是自行买卖行为)，并以卖给孙丽华房屋的实际面积(实际为70.67平)虽小于合同约定面积72.10平方米，但自己不应退还多收面积的房款等理由，与孙丽华产生纠纷，拒绝协助将案涉房产证过户至孙丽华名下。另，丛树青、王新芳拆迁的房屋交付时少于拆迁时所签合同约定的面积，该部分的补偿款7536元(5270元/平方米×1.43平方米)已由丛树青、王新芳自行在村委会领取，丛树青、王新芳应退还给孙丽华。故孙丽华为维护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，起诉至法院，请求依法判决。丛树青、王新芳辩称,1.当时丛树青、王新芳因着急用钱，所以将案涉房屋以38万元的低价卖给了孙丽华，之前曾与孙丽华协商由孙丽华加付2万元房款，丛树青、王新芳一直很配合孙丽华办理房屋产权过户登记手续，是村委会要求先要将案涉房屋登记在丛树青名下。2.签订房屋买卖合同时，双方均知道回迁房屋与实际面积有差别，丛树青、王新芳是按照双方确定的整套房屋加上储藏室共计38万元卖给孙丽华，因此孙丽华没有理由要求丛树青、王新芳支付面积差价款。案涉房屋是由孙丽华购买居住，维修基金也应该由孙丽华自己承担。另外，丛树青于2015年委托中介人转让案涉房屋，孙丽华找到中介人想买该房屋，后来孙丽华脱离中介人找丛树青买房，中介人知道该事情后，找到丛树青要了中介费4000元。丛树青、王新芳并提起反诉，要求孙丽华支付购房款2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系丛树青、王新芳原位于威海经济技术开发区的房屋通过拆迁补偿取得。2016年2月24日，孙丽华与丛树青、王新芳经协商签订一份房屋买卖合同，约定：丛树青、王新芳将其案涉房屋（含储藏室）以38万元转卖给孙丽华，房屋面积为72.10平方米；合同签订时孙丽华已付购房款16万元，合同签订后一个月内再付20万元，余款2万元待孙丽华产权证办理完毕后交付；案涉房屋具备办理产权证条件时，丛树青、王新芳应自条件具备之日起三个月内将房屋产权登记至孙丽华名下，由此所产生的一切过户费用由丛树青、王新芳承担；丛树青、王新芳办完产权证后应及时告知孙丽华，并自丛树青、王新芳办下房产证之日起一个月内协助孙丽华办理房屋产权过户登记手续，由此所产生的一切过户费用由双方各承担50%。合同签订后，孙丽华按约定支付丛树青、王新芳购房款36万元，丛树青、王新芳随后将案涉房屋交付孙丽华居住使用。2019年11月，长峰村村委会开始为拆迁户办理房权证登记手续。2020年4月17日，孙丽华支付案涉房屋维修基金4947元。2020年6月9日，案涉房屋办理了证号为“鲁（2020）威海市不动产权第0029345号”不动产权证，登记的权利人为丛树青、房屋建筑面积为70.67平方米。2020年11月10日孙丽华诉来本院，请求处理。诉讼中，孙丽华主张，如果丛树青、王新芳要求支付购房款2万元，孙丽华要求从2万元中抵销应返还的房屋维修基金4947元、房屋面积差价款7536元。上述事实，有房屋买卖合同、中国工商银行交易凭证、微信聊天记录、维修基金汇款凭证、不动产权证及当事人陈述等证据证明。本院认为，第一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，孙丽华与丛树青、王新芳经协商签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。孙丽华已按合同约定向丛树青、王新芳交付房款36万元，丛树青、王新芳应在具备办证条件后协助孙丽华办理所有权变更登记手续。现案涉房屋所有权已登记在丛树青名下，具备办理所有权变更登记的条件，丛树青、王新芳应协助孙丽华办理所有权变更登记手续。孙丽华的该项诉讼请求理由正当，本院依法予以支持。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，孙丽华与丛树青、王新芳系自然人之间签订的房屋买卖合同，丛树青、王新芳转让的是拆迁补偿取得的房屋，不适用该司法解释的规定。根据买卖合同内容，双方是按套交易案涉房屋，并非按平方米计算价款，孙丽华要求丛树青、王新芳返还房屋面积差价款7536元，无法律依据，本院依法不予支持。第三，中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第六条规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；……。”第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。”根据上述规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，应当由业主交存，并且属于该业主所有，与办理所有权变更登记手续费用无关。本案中，双方未约定住宅专项维修资金的交付方式，丛树青、王新芳不同意承担该专项维修资金。孙丽华购买案涉房屋并居住使用，系案涉房屋业主，有义务交存案涉房屋专项维修资金，否则将享受不到使用住宅专项维修资金的权利。即使由丛树青、王新芳交存了案涉房屋的专项维修资金，孙丽华购买案涉房屋后，也只有在丛树青、王新芳将该维修资金顺延给孙丽华后，孙丽华才享有使用住宅专项维修资金的权利；如果丛树青、王新芳将该维修资金顺延给孙丽华，孙丽华则应支付相应对价。因此，孙丽华既已交存了案涉房屋专项维修资金，先予履行了相关义务，免除了再行交存的繁琐事务，符合民事法律的基本原则，其要求丛树青、王新芳返还专项维修资金，本院依法不予支持。第四，根据房屋买卖合同约定，在丛树青、王新芳协助孙丽华办理房屋变更登记手续后，孙丽华应将剩余的2万元购房款支付丛树青、王新芳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因丛树青、王新芳尚未协助孙丽华办理房屋变更登记手续，孙丽华有权拒绝其履行要求。但为减少诉累，本院对丛树青、王新芳的反诉请求合并处理，在丛树青、王新芳协助孙丽华办理房屋变更登记手续后，孙丽华应将剩余的2万元购房款支付丛树青、王新芳，但反诉费用应由丛树青、王新芳负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、丛树青、王新芳于本判决生效之日起30日内，协助孙丽华办理威海经济技术开发区长峰馨安苑小区70号楼204室房屋所有权变更登记手续，所产生的过户费用由孙丽华与丛树青、王新芳各负担50%；二、孙丽华于丛树青、王新芳协助办理过户登记手续后5日内支付丛树青、王新芳购房款2万元；三、驳回孙丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元减半收取106元，由孙丽华负担56元，由丛树青、王新芳负担50元；反诉费150元，由丛树青、王新芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  徐东舰二〇二一年一月五日书记员  王 姣