上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22550号原告：上海市杨浦区江浦路XXX弄恒联新天地花园业主委员会，住所地上海市杨浦区。负责人：杜刚，主任。委托诉讼代理人：王瑞。委托诉讼代理人：叶诚豪，上海金仕维律师事务所律师。被告：上海恒联物业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：忻智发，董事长。委托诉讼代理人：孙立敏。委托诉讼代理人：田芸芳。原告上海市杨浦区江浦路XXX弄恒联新天地花园业主委员会(以下简称恒联新天地业委会)与被告上海恒联物业有限公司(以下简称恒联物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告恒联新天地业委会的委托诉讼代理人王瑞、叶诚豪，被告恒联物业公司的委托诉讼代理人孙立敏、田芸芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告恒联新天地业委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告移交在其管理期间即自2006年8月1日起至2018年3月31日退出之前由其制作、代管的小区公共收益收支(收入包括地面停车费、临时停车费、广告费、垃圾摊位费等其他收入，支付包括税费、维修费等其他支出)的账目明细清单、相关原始凭证及材料(包括但不限于停车费明细、广告合同、广告及垃圾摊位费等其他收入的发票，施工合同、预算和竣工结算材料、工程项目原始票据等材料)；2、要求被告移交在其管理期间即自2006年8月1日起至2018年3月31日退出之前维修资金收支的账目明细清单、相关原始凭证(包括但不限于施工合同、预算和竣工结算材料、原始票据等材料)。事实和理由：依据原、被告签订的《物业服务合同》的约定，被告应在合同终止时，将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。被告自2018年3月31日退出上海市杨浦区江浦路2089弄恒联新天地花园小区(以下简称系争小区)的物业服务以来，原告多次与被告沟通，要求被告移交账目资料，但均遭到拒绝。在与被告多次商谈未果后，原告现提起诉讼，要求被告移交、返还其在管理期间的所有小区公益性收入、支出账目明细清单及原始凭证。被告恒联物业公司辩称，不同意原告诉请，原告代理人曾作为个人多次向被告提出要求查看账目，也曾以个人名义提起过诉讼，被告针对原告代理人的请求也明确告知其个人应当向业委会提出，而被告予以配合。被告服务期间，原告要求的材料已经经过了审计，审计报告给了业委会作为备案材料。现被告已于2018年3月31日退出本案系争小区，客观上也无法提供原告要求的账目材料。被告并不是适格的诉讼主体，原告不应当向被告主张上述诉请内容。被告在服务期间按照物业服务合同的约定履行了义务，根据合同约定每年两次进行公共收益的公告，小区相关材料全部交给了当时的业主委员会，原告的诉请事项被告在服务过程中均已经履行完毕，不仅如此，被告在服务期间和业委会换届时都进行了审计，并出具了合格的审计资料，包括公共收益的报告等，业委会都有留存。被告在2018年3月底撤出小区时已将相关材料均交给了业委会，诉请中的材料业委会均有备案。被告在服务期间对公共维修的项目需要动用维修基金的，都需要维修单位作出预算、施工合同等，均由小区业委会进行审批，在小区内进行公示，这些材料在审计的时候已经提供。被告已经将结余的公共收益汇入原告账户，双方之间的账目已经结算完毕。被告在服务期间按照合同约定进行了服务，对原告诉求的内容，也已经过第三方机构进行的审计，故请求法院驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告恒联新天地业委会是系争小区的业主委员会，被告恒联物业公司原是系争小区的物业服务企业。2006年8月12日，上海市杨浦区恒联新天地花园业主大会(以下简称恒联新天地业主大会)(甲方)与恒联物业公司(乙方)签订一份《物业服务合同》，约定：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就恒联新天地花园的物业管理服务事宜，订立本合同。第一条，本合同所涉及的物业基本情况：物业名称为恒联新天地花园，物业类型为商品住宅，座落位置在杨浦区江浦路2089弄6-15、18-22、27-32号，总建筑面积73809.4平方米，其中住宅69392.3平方米，商办4417.1平方米。第二条，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。第五条，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件四；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；(四)公共秩序的维护，详见附件六；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。第七条，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅高层1.60元/月·平方米，办公楼3.20元/月·平方米，商业用房3.20元/月·平方米。第十条物业服务费用按月交纳，业主应在月内履行交纳义务。第十二条，停车场收费分别采用以下方式：(一)停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位150元/个·月的标准当月向乙方交纳停车费；临时停车1-8小时5元/辆、9-24小时及夜间1小时以上10元/辆的标准向乙方交纳停车费。乙方管理费按机动车收入去除税费后的25%提取。第十四条，本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方管理，乙方不收管理费，能耗及设施设备养护费从甲方公益性收入中列支。第十六条，业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金：(一)业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金；(二)专项维修资金的账务由物业管理企业代管；(三)业主在转让其物业时，其账户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；(四)按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。第十八条，乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。第二十条，乙方相关权利义务：(一)设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；(四)及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目；(五)结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；(六)配合甲方解决小区遗留问题；(七)积极解决甲方提出在合同约定范围和权限内的问题，合同未约定事项另行协商；(八)按物业管理服务标准保存有关记录，并接受甲方的监督检查。第二十八条，本合同其他相关约定的第(五)项约定甲乙双方应建立定期沟通协商制度，乙方每季度将物业管理服务实施情况，书面报告甲方并接受监督评定，甲方应对乙方履约情况予以确认。第三十五条，本合同为期三年，自2006年8月1日起至2009年7月31日止。第三十七条，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。合同附件八：“综合管理服务标准与收费标准”，其中“日常管理与服务”的服务要求内容的第(5)项约定：建立健全的财务制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；第(6)项约定：建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等；第(8)项约定：建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。《物业服务合同》签订后，恒联物业公司依约履行对系争小区的物业管理服务工作。合同期满后，双方未签订新的物业服务合同，恒联物业公司仍依照2006年8月12日签订的系争小区《物业服务合同》的约定内容继续履行小区物业服务工作。2018年3月31日，恒联物业公司终止在系争小区的物业服务工作并撤离该小区。2020年6月12日，原告委托诉讼代理人王瑞向被告寄送一封信函，要求被告向原告移交相关的账目，并对被告履职期间的问题提出了质疑。2020年7月6日，被告向原告委托诉讼代理人王瑞回函，认为2015年10月1日至2018年3月31日期间发生的维修支出和公共收益已经过第三方审计，并出具了审计报告，2018年3月31日被告已退出小区物业服务，并与业委会办理了交接手续，要知情小区公共收益的支出情况可向业委会咨询、查阅。2020年8月3日，上海市杨浦区控江路街XXX委员会出具一份《调解情况说明》，载明：2018年7月17日下午，凤联居委调委会会同相关方，就恒联新天地花园第四届业委会与恒联物业管理有限公司物业管理合同纠纷事宜进行调解。最终双方没有达成一致，调解不成。2020年8月12日，恒联新天地业委会向系争小区各位业主发出《关于授权业主委员会委托律师提起诉讼的征询》，明确就与前任物业恒联物业公司之间关于管理物业期间是否存在违反物业管理合同和侵犯业主合法权益的行为进行调查、追溯，并在必要时提起诉讼，要求业主对诉讼事项行使表决权。2020年8月30日，恒联新天地业主大会张贴一份《上海市杨浦区恒联新天地花园四届四次业主大会决议公告》(业决字004号)，载明：恒联新天地第四届业主委员会于2020年8月12日至8月29日采用书面(实名制)征求意见方式组织召开了业主大会，全体业主就三项事项进行了表决。本物业管理区域共有投票权数：573票(建筑物总面积：73809.5平方米)，本次业主大会表决票送达：573票，截止至2020年8月29日18时共收到表决票484票。表决项目2：“委托律师对前任物业进行公共收益账目调查诉讼”(户数面积均过2/3，通过)，其中同意433票(专有部分面积52607.19平方米)、反对25票(专有部分面积2956.25平方米)、弃权115票(专有部分面积18246.06平方米)。另查，2014年12月10日，上海琳方会计师事务所有限公司出具一份《审计报告》(沪琳方会师报字2014-AZS1221号)，对系争小区2009年7月1日至2013年12月31日业主委员会任期的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计。《审计报告》上载明：由于“四、导致无法表示意见的事项”段中所述的事项，我们无法获取充分、适当的审计证据以为发表审计意见提供基础。四、导致无法表示意见的事项中载明未见商品住宅维修资金收支单独的会计账簿，未见业委会决议、工程合同。五、无法表示意见：由于“四、导致无法表示意见的事项”段所述事项的重要性，我们无法获取充分、适当的审计证据以为发表审计意见提供基础，因此，我们不对上述《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区公共收益资金收支明细表》发表审计意见。2018年6月8日，上海沪惠会计师事务所有限公司出具一份《审计报告》(编号：沪惠报审其他字[2018]0393号)，对系争小区2014年1月1日至2017年9月30日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计。第四项“重要事项或其他事项说明”中载明：1、未见物业服务合同；2、部分广告合同不全；3、从维修基金账户转入贵小区的公共收益账户归还(上届业委会)以前年度物业公司的维修垫款207,062.25元，见当期已公布的公益性收支报表，业委会无另书面签字确认材料；4、2016年完成的消防工程106,843.80元及监控系统维修工程166,000.00元，未取得发票，未开始审价；5、贵小区业委会未于《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区收益资金收支明细表》确认盖章。第五项“审计意见”中载明：由于本报告上述第四项导致无法表示意见的事项的重要性，本次审计无法获取充分、适当的审计证据以为发表审计意见提供基础，因此本次审计不对《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区公共收益资金收支明细表》发表审计意见。2020年3月17日，上海琳方会计师事务所有限公司对系争小区“地下车库火灾自动报警系统设备更换”和“视频监控系统改造”工程项目分别出具《审价报告》。再查，2018年3月30日，恒联物业公司(移交方、甲方)、案外人江苏金枫物业上海分公司(代收方、乙方)、恒联新天地业委会(见证方、丙方)三方签订一份《上海市杨浦区恒联新天地花园小区物业交接协议书》，协议书载明：鉴于丙方于2018年3月以业主大会投票形式，选聘了乙方为恒联新天地花园小区新聘物业并与之签定了物业服务合同。甲、丙方在友好协商的基础上，甲方在2018年3月30日将恒联新天地花园小区的物业管理服务及公共设施设备及区域在丙方授权下全部移交乙方。甲、乙、丙三方现就“恒联新天地花园”物业交接的有关问题达成如下协议：一、甲、乙双方责任界限：甲方将恒联新天地花园的全部物业管理服务在2018年3月30日12：00时正式移交给乙方接管，正式移交后甲方对以上区域不再承担物业服务工作。其物业服务工作由乙方负责并承担相应的责任与义务。二、小区2018年4月1日前业主欠缴的物业费、停车管理费及甲方应支付的各项公共区域电费、水费，由甲方负责收取和支付。乙丙方提供必要的支持与配合。三、甲方预收2018年4月1日后的物业费、地面停车费于一个月内退还丙方(转入小区指定账户)。四、甲方在管小区物业服务期间发生的，经业主委员会签证确认的维修等未结算费用从丙方2018年4月1日前公共收益中列支。五、交接完成时，甲、乙、丙三方签署的物业资料、公共设施设备等交接表单等交接手续作为本协议的附件。附件包含《物业验收交接书》、《公共设施设备清点交接表》、《业主资料移交清单》、《新天地花园业主进户资料移交清单》、《新天地小区建筑图纸移交清单》、《小区总平面图移交清单》、《新天地花园规划建设用地图清单》、《水箱卡电梯校验报告清单》、《新天地花园小区设备房、物业用房钥匙清单》、《公共设施设备清点交接表》、《电梯大厅广告合同清单》、《电脑移交清单》。2018年4月29日，恒联物业公司和江苏金枫物业上海分公司签订了一份《恒联新天地电梯检验报告清单》。2018年5月8日，恒联物业公司移交《审计报告公共收支表》。2019年12月6日，恒联新天地业委会与恒联物业公司办理移交《2017年10月至2018年3月恒联新天地花园公共收益资金收支分配表》和《2017年10月至2018年3月维修支出明细表》。2019年12月17日，恒联新天地业委会与恒联物业公司签订一份《备忘录》，载明：2019年12月6日，恒联新天地花园第四届业主委员会与上海恒联物业有限公司就恒联物业在管小区期间代管的公共收益结算及余额划款事项进行了沟通。恒联物业将第四届业委会期间发生的公共收益余额148,411.40元，上届(第三届)业委会小区公共收益余额208,510.83元，合计356,922.23元，于2019年12月26日前介入小区维修资金系统内公共收益专户。业委会落实小区现管理物业(金枫物业公司)给予入账相关配合工作。2019年12月26日，恒联物业公司通过银行转账将356,922.23元转至恒联新天地业主大会。2020年9月21日，原告具状来院，作如上诉请。以上事实，有《物业服务合同》、《审计报告》、信函、邮寄凭证、回函、《情况说明》、《征询单》、公告、交接协议书、材料移交清单、备忘录、转账凭证及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告于2006年8月12日就系争小区物业服务工作签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，具有法律效力，签约双方均应恪守合同约定之义务。物业服务合同约定，专项维修资金的账务由物业管理企业代管，被告应按有关规定编制专项维修资金使用方案，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告，按物业管理服务标准保存有关记录；在合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。在合同附件八中约定被告应建立健全的财务制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等；建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。恒联物业公司在系争小区服务管理期间，理应依照物业服务合同的约定，制作和代管小区公共收益账目和维修资金账目，并在物业服务合同终止后移交上述账目资料。2014年12月10日和2018年6月8日的《审计报告》中均载明因无法获取充分、适当的审计证据以为发表审计意见提供基础，故该次审计不对《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区公共收益资金收支明细表》发表审计意见。2018年3月30日的小区物业交接过程中，亦无公共收益账目和维修资金账目的移交手续。综上，本院对原告恒联新天地业委会要求被告恒联物业公司移交小区公共收益、维修资金所涉账目材料之诉请依法予以支持。被告恒联物业公司的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五条、第六条、第七条、第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告上海恒联物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市杨浦区江浦路XXX弄恒联新天地花园业主委员会移交自2006年8月1日起至2018年3月31日止的上海市杨浦区江浦路2089弄恒联新天地花园小区公共收益账目明细清单、合同、发票、财务报表的原始凭证材料；二、被告上海恒联物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市杨浦区江浦路XXX弄恒联新天地花园业主委员会移交自2006年8月1日起至2018年3月31日止的上海市杨浦区江浦路2089弄恒联新天地花园小区维修资金收支账目明细清单、合同、发票、财务报表的原始凭证材料。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告上海恒联物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张   扬二〇二一年一月二十八日书记员 季宇李玮玮附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。