广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8313号原告：李丽，女，1961年4月10日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：张华，员工。委托诉讼代理人：邓志军，员工。原告李丽诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。李丽的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人张华、邓志军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李丽向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向李丽支付自2002年12月1日至实际交楼之日止的迟延交楼违约金，违约金以己付购房款总额272313元为基数，按每日万分之五的标准，以不超过已付购房款总额为限；2.本案诉讼费由澳美公司负担。事实与理由：1998年12月3日，李丽与澳美公司签订《房地产买卖契约》，契约中约定，澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA028-502房的房地产出售给李丽，总房价款为217313元，付款方式为一次性付款。合同约定澳美公司应于2000年12月3日将该房地产建成并正式交付给李丽使用，并在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调李丽办理房地产登记手续。李丽按合同约定支付了全部购房款217313元，但发现澳美公司对房屋项目改了规划。故双方于2001年12月3日就换房问题签订了《合同转换协议书》，同时签订《房地产买卖契约》，将原EA028-502房产换成EA027-601，合同日期写原签订合同的时间1998年12月3日。李丽于2001年1月1日向澳美公司交纳房屋差额款55000元，但澳美公司却一直拖延未按合同约定时期2000年12月3日交付房屋。李丽于2002年11月向增城市人民法院起诉，要求澳美公司支付2001年7月至起诉期515天的违约金，鉴于澳美公司困难，李丽只要求澳美公司支付违约金的20%，即28000元。增城市人民法院2003年1月2日判决支持李丽的诉讼请求。判决后，澳美公司未向李丽支付任何赔偿款，也依旧未向李丽交付房屋。为此，李丽与澳洲山庄众多的业主们长期维权并要求澳美公司交付房屋、支付违约金，均无果。鉴此，李丽特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持。根据李丽起诉状显示，李丽主张澳美公司向其支付自2002年12月1日至2020年7月5日之间延迟交楼违约金。李丽曾于2002年起诉澳美公司，诉求为“只要求澳美公司支付2001年7月至起诉期515天的违约金的20%即28000元及返还垫付契税费1650元”；后，在（2002）增法民初字第2591号判决书中，增城市人民法院判决澳美公司向李丽支付的逾期交楼违约金为28000元；此后李丽未向澳美公司主张过权利。按照民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，在原判决已经生效的情况下，李丽本次的诉讼请求已过诉讼时效，于法应予驳回。二、其他案件的审理结果不应成为本案的判案依据。1.本系列案件不形成集团诉讼。本案审理前，不少业主在为山庄的重建积极维权，他们的诉求大多都是向政府有关部门信访和举报投诉，与本案中李丽的诉讼请求并没有直接的关联性，并不能构成法律上的集团诉讼，更不能成为李丽向澳美公司主张权利的依据。2.按照我国法律体系，判例不属于法律渊源。众所周知，贵院历史上曾受理了不少类似案件，但我国并非判例法国家，其他案件的审理结果不能直接作为审理本系列案判案依据，而应由法官根据个案事实和法律依据依法进行裁判。三、已有政府文件确认“澳洲山庄”为烂尾楼，无法交楼并非澳美公司的责任，不应承担违约责任；且因合同实际无法履行，澳美公司请求法院判决解除《房地产买卖契约》。《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）已将澳洲山庄定性为烂尾楼，各级主管部门也明确无法办理房产证，澳美公司未能交付办理验收合格手续房屋的原因是不可抗力，即该行为并非澳美公司原因导致，澳美公司更不应承担“逾期交楼违约金”。因此《房地产买卖契约》已不可能再继续履行，依法应予解除。1、澳美公司与李丽签订《房地产买卖契约》后，澳美公司积极履行合同义务，澳洲山庄工程无法通过竣工验收的手续、交付房屋并非是澳美公司的原因所致，澳美公司无需承担违约责任。退一万步说，即便认定澳美公司存在违约行为，李丽的诉讼请求早已超过诉讼时效，李丽的请求无法得到法律的支持和保护。2、现如今澳洲山庄成为了广州地区最大、持续时间最长的“烂尾楼”工程，案涉房屋已经长达二十多年无法交付，这是历史遗留问题，澳美公司也在积极奔走、推动山庄重建，但实在不是澳美公司单独所能解决。3、2012年以来，为解决澳洲山庄“烂尾”历史遗留问题，广州市萝岗区委联合多个政府部门专门为澳洲山庄的重建项目成立专责小组并作出政策指示文件，由各部门以维护社会稳定及保障广大业主利益的角度出发推动重建计划，澳洲山庄重建项目已经由广州市规划局批准重新修改规划，根据政策要求案涉房屋将修改规划进行重建，在重建项目完成后澳美公司将不可能按照原案涉房屋的地址及房屋交付给李丽，《房地产买卖契约》事实上已经无法继续履行。4、根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”之规定。因此，我方有权解除《房地产买卖契约》，而且，这也是目前来看最好的保护李丽利益的方式。四、澳美公司正在积极推动山庄重建，望合议庭进行综合考虑。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内或将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力进行推进重建。目前，澳美公司正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此做出整体的方案。若此时判决要求澳美公司败诉，无疑将会给澳美公司雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。综合上述理由，李丽不合法、不合理的诉讼请求不应得到支持，请法院依法公正判决。经审理查明：2000年12月3日，李丽（乙方）与澳美公司（甲方）签订经广东省公证处公证的《合同转换协议书》，约定甲方同意乙方在1998年12月3日购买的澳洲山庄聚龙居EA0区28幢5层02单元的房屋转换至EA0区27幢6层01单元，转换后的旧单元合同作废，新单元重新签定合同及办理有关房屋买卖手续。2000年12月3日，双方签订倒签日期为1998年12月3日的《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），双方约定：澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA027-601的房地产（以下简称涉案房屋）出售给李丽，房屋建筑面积为70平方米，合同总价款为272313元，付款方式为一次性付款，乙方在1998年12月3日前一次性付清给甲方。甲方应在2000年12月3日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于2000年12月3日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-1约定，乙方同意按一次性支付价款，订金8000元于1998年11月27日支付，尾款264313元于1998年12月3日支付。2001年1月1日，澳美公司共收到李丽交来的房款272313元。李丽曾向增城市人民法院提起诉讼，请求澳美公司支付2001年7月起至起诉期515天的违约金的20%即28000元及返还垫付契税费1650元。2003年1月2日，增城市人民法院以（2002）增法民初字第2591号《民事判决书》判决澳美公司向李丽支付逾期交楼违约金28000元。双方确认该案中计算逾期交楼违约金的时间为2001年7月1日至2002年11月28日。截止至庭审之日，李丽尚未收楼。在本院已生效的同一楼盘其他购买人起诉澳美公司案件的判决中，查明如下事实：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有李丽提交的《房地产买卖契约》《合同转换协议书》、（2001）粤公证经字第01337号《公证书》、收款收据、发票、（2002）增法民初字第2591号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，澳美公司与李丽签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期交房违约金。根据买卖契约的约定，澳美公司应当在2000年12月3日前将涉案房屋交付给李丽使用，但澳美公司未依约履行交付义务，系违约，依法应承担违约责任。根据买卖契约附件二第六条第2款约定，逾期交房违约金按照已付房价款总额的每日千分之一计算，李丽自行将违约金标准调整为每日万分之五，系对自身权利的处分，本院予以支持。（2002）增法民初字第2591号《民事判决书》已支持李丽从2001年7月1日至2002年11月28日的逾期交房违约金，故本案中李丽主张从2002年12月1日计算逾期交房违约金依法有据，本院予以支持。澳美公司应向李丽支付从2002年12月1日起至实际交房之日止按照实际已付购房款272313元的每日万分之五计算的逾期交房违约金。根据合同法中违约金作为一种补偿性手段的相关规定，李丽在本案中请求的逾期交房违约金和（2002）增法民初字第2591号《民事判决书》判决的逾期交房违约金的总金额以不超过其已付购房款总额272313元为限。关于逾期交房违约金的诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延交房、办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主；在前述违约金的判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，且案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约、购房人在持续主张相关权利。考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就李丽主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丽支付2002年12月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金【违约金按照已付购房款272313元的每日万分之五计算；本案的逾期交房违约金与（2002）增法民初字第2591号《民事判决书》判决的逾期交房违约金的总和以不超过272313元为限】。二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5385元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  吴漫娜人民陪审员  杨树玲二〇二一年一月六日书 记 员  林碧婷王春苗