文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终1488号上诉人（原审被告）：李法云，女，1975年4月29日出生，汉族，居民，住兰山区。委托诉讼代理人：王自豪，山东品众元律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：周华，山东品众元律师事务所专职律师。（实习律师）被上诉人（原审原告）：韩良良，女，1989年11月22日出生，汉族，居民，住沂南县。委托诉讼代理人：孔凡跃，山东界湖律师事务所专职律师。原审被告：徐以红，女，1977年6月27日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。上诉人李法云因与被上诉人韩良良及原审被告徐以红确认合同无效纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依进行了审理，本案现已审理终结。李法云上诉请求：1.依法撤销山东省沂南县人民法院作出的（2019）鲁1321民初676号民事判决并依法改判上诉人不承担任何赔偿责任；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：徐以红、韩良良之间实际存在房屋租赁合同关系，徐以红系出租方，韩良良系承租方，上诉人李法云仅是名义出租人，一审法院认定事实错误。一、李法云与徐以红虽然签订房屋租赁合同，但双方均未实际履行合同义务，合同签订后，李法云并未支付租金，徐以红亦未将涉案房屋出租给李法云。二、李法云与韩良良签订租赁合同，系出于对徐以红帮助的善意，李法云对徐以红无租赁使用权并不知情，李法云没有任何过错。首先，李法云系在徐以红多次要求之下，与徐以红签订房屋租赁合同，同日又与韩良良签订房屋租赁合同，并且是在韩良良与徐以红商定之后确定将李法云与徐以红签订合同的时间提前至2013年8月9日，也即韩良良在明知徐以红对涉案房屋无租赁使用权的情况下，仍然认可徐以红以李法云的名义与其签订租赁合同。其次，2016年4月26日，李法云与徐以红签订的房屋租赁合同附件，该附件约定租金由韩良良直接交付给徐以红，有关房屋的任何纠纷与李法云无关，通过该附件可以证实李法云仅系名义出租人而非转租人，实际出资人系徐玉红。该附件证明人落款处的李玉堂系韩良良的公公，韩良良在认可李法云是名义出租人的前提下，委托李玉堂在附件上签字确认。三、李法云仅是涉案房屋租赁合同的名义出租人或是居间人，对房屋租赁期限、金额、租金缴纳方式等均不知情，也并未收取任何收益。李法云将房屋租赁合同的权利义务全部转让给徐以红，韩良良对此知情也同意，李法云因此既不是出租人，也不是转租人，韩良良与徐以红之间的租赁合同与李法云无关，不应承担任何赔偿责任，一审法院判决李法云与徐以红承担返还保证金及房屋租赁费是错误的。五、韩良良应该对刘瑞臻的损失承担全部赔偿责任。本案中，被上诉人韩良良在收到沂南县人民法院协助执行通知书后，违反人民法院协助执行通知书的规定，将不能对外转租的商铺非法转租给刘瑞臻，并在收取刘瑞臻租金及押金后让刘瑞臻装修，其对刘瑞臻的损失具有全部过错，而上诉人李法云对此毫不知情，刘瑞臻的租赁及装修行为与李法云没有任何关系。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人签订租赁合同，租金由徐以红收取，二人之间的内部约定，对被上诉人无效，不能视为免除上诉人责任的理由，据此请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告述称，李法云仅是帮忙的，租金和保证金系徐以红收取，相关的责任应该由徐以红和韩良良承担。韩良良向一审法院起诉请求：1.依法确认与李法云签订的房屋租赁合同无效；2.判令徐以红、李法云返还已经缴纳的租金以及保证金26万元；3.判令徐以红、李法云赔偿韩良良各项损失12万元；4.评估费由徐以红、李法云承担。一审法院认定事实：2007年8月10日，沂南县财政局与王亮（徐以红丈夫）签订房地产租赁合同，约定：由王亮租赁沂南县财政局位于花山路的原阳都宾馆楼房及瓦房八间。2010年，沂南县财政局以王亮违约为由向一审法院提起诉讼，请求解除租赁合同，支付拖欠租赁费。一审法院以（2010）沂南商初字第278号民事判决判令解除沂南县财政局与王亮的房屋租赁合同。上述原阳都宾馆楼房及八间瓦房，系沂南县人民武装部的财产，原由沂南县财政局代管，后归还沂南县人民武装部。归还给沂南县人民武装部后，沂南县人民武装部与王亮、徐以红夫妇达成口头协议，由二人继续租赁上述房屋，租金标准同沂南县财政局与王亮所签订的合同。后王亮离家外出，徐以红经营管理租赁房屋。2014年6月6日，沂南县人民武装部向一审法院提起诉讼，要求解除与王亮、徐以红签订的房屋租赁合同。一审法院以（2014）沂南商初字第989号民事判决判令解除沂南县人民武装部与徐以红、王亮之间的房屋租赁合同，徐以红、王亮于本判决生效后十日内返还给沂南县人民武装部租赁房屋。2016年4月8日，一审法院根据沂南县人民武装部申请，对（2014）沂南商初字第989号民事判决立案强制执行。2016年4月26日，徐以红（甲方）与李法云（乙方）签订了落款时间为2013年8月9日的房屋租赁合同，载明：甲方将位于沂南县××路××段，邮政局对过，原永和豆浆四间门面房（上述阳都宾馆之一部分），面积202㎡，宽度12.6ｍ，深度16ｍ，使用面积186㎡租赁给乙方使用；租赁期暂定10年，即自2013年8月9日起至自2023年8月9日止；每年房租20万元，在本合同签订时一次性付清5年的租金。落款处有徐以红、李法云的签字捺印。同日，李法云作为出租方（甲方）、韩良良作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：该房屋坐落于沂南县城花山路中段、邮政局对过、原永和豆浆四间门面房；甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物；房屋租赁期自2016年6月1日起至2021年5月31日；如在租赁期内甲方承诺乙方能正常经营（地震、拆迁、战争除外），如不能正常经营的甲方应退还剩余租金作为对乙方的经济补偿；租金标准240000元一年；租金支付方式由甲方直接收取；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体数额为20000元；在租赁期内甲方同意乙方将该房屋部分或全部转租给他人，甲方不得收取任何费用。落款处有李法云、韩良良签字捺印，落款日期为2016年4月26日。同日，徐以红、李法云签订房屋租赁合同（附件）（以下简称“租赁合同附件”），载明：“今李法云与韩良良的租赁合同（沂南县城花山路中段，邮政局对面，原永和豆浆四间门面房）就租金交纳一事，附此件，以附件约定为有效约定：年租金24万元大写贰拾肆万元由徐以红收取，以后的房租都由徐以红收取，任何法律纠纷（关于此房的）与李法云无关，由徐以红承担所有责任！”落款处有徐以红、李法云签字，证明人落款处有阚某（徐以红、李法云的朋友）、李玉堂（系韩良良公公）签字。签订该合同附件时，韩良良亦在场。徐以红为韩良良出具租房押金条和收到条，租房押金条载明：“收到押金？20000.00整（贰万元整）”；收到条载明：“收到房租费？240000.00整（贰拾肆万元整），日期2016年6.1号到2017年5月31号（一条的租费）”，该两份收到条落款处均有徐以红签字捺印，落款日期均为2016年4月26号。2016年9月1日，一审法院在对（2014）沂南商初字第989号民事判决执行过程中，发出强制迁出场地公告，要求徐以红、王亮将租赁房屋交付沂南县人民武装部。因徐以红、王亮未履行义务，一审法院向占用该租赁房屋的店铺发出协助执行通知书和通知，要求上述店铺将占用房屋转交沂南县人民武装部，其中包含韩良良经营的门店。2016年10月1日，韩良良针对案涉房屋中的一间门面房与案外人刘瑞臻签订租赁合同，约定年租金6万元，租期自2016年9月1日至2018年8月31日。韩良良收取刘瑞臻一年租金6万元、押金5000元。刘瑞臻对房屋进行了装修，经营福庆恒珠宝店。2016年12月19日，一审法院查封案涉房屋，案涉门店均停止经营。韩良良实际使用案涉房屋198天（2016.6.1―2016.12.18）。因案涉房屋被强制执行，韩良良、刘瑞臻未能继续经营。2017年1月9日，韩良良退还刘瑞臻租金42000元、押金5000元。2017年2月8日，刘瑞臻诉至一审法院，要求韩良良、李春亮（韩良良丈夫）、沂南县人民武装部赔偿其装修费等损失。2017年7月21日，一审法院作出（2017）鲁1321民初553号民事判决书，认定刘瑞臻装修损失68834元、评估费损失2000元，判决：1.撤销刘瑞臻与韩良良于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.韩良良于本判决生效后十日内赔偿刘瑞臻经济损失63750.6元；3.驳回刘瑞臻的其他诉讼请求。韩良良不服该判决上诉至临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院以（2017）鲁13民终5999号民事判决书判决：1.维持山东省沂南县人民法院（2017）鲁1321民初553号民事判决的第二、三项及案件受理费的负担；2.撤销山东省沂南县人民法院（2017）鲁1321民初553号民事判决的第一项。判决生效后，经刘瑞臻申请，一审法院以（2018）鲁1321执269号立案执行。韩良良在执行过程中，向一审法院共计交纳过付款65400元，上述款项均由刘瑞臻领取，现该案已执行完毕。本案审理过程中，临沂泰瑞资产评估事务所于2019年6月21日出具临泰资评字［2019］090号评估报告，认定位于沂南县××路××段××房的装修损失价值为48808.30元。韩良良支付评估费1500元。一审法院认为，第一，关于韩良良、李法云签订的房屋租赁合同。双方对合同真实性无异议，该租赁合同依法成立，对韩良良、李法云具有法律约束力。李法云述称，为帮助徐以红对抗沂南县人民武装部，为徐以红代签合同。据此，可以认定李法云明知徐以红对案涉四间房屋无使用权，为帮助徐以红达到对抗权利人的非法目的，李法云与徐以红相互串通签订了虚假合同，无处分权但转租给韩良良，该房屋租赁合同无效。第二，关于李法云与徐以红签订的“租赁合同附件”。该“租赁合同附件”合同的相对方李法云、徐以红，是针对李法云、韩良良租赁合同权利义务的转让协议。李法云不是没有行使租赁合同权利，而是通过上述协议将权利让与徐以红行使。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同权利的转让仅需通知对方即可，合同义务的转让必需经对方同意。李法云仅以韩良良实际向徐以红交纳租金为由，推定韩良良同意其转让义务，证据不足。其主张，不符合《中华人民共和国合同法》第七十八条规定的“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，一审法院不予采纳。因此，李法云与徐以红签订的“租赁合同附件”中关于租赁合同义务转让部分，对韩良良不发生法律效力。李法云辩称，其未享有合同权利即不应承担合同义务的抗辩主张，即与事实不符，亦不符合法律规定，一审法院不予采纳。第三，关于导致李法云、韩良良租赁合同无效的过错责任。李法云、徐以红为对抗案涉房屋的权利人―沂南县人民武装部，相互串通，虚构合同，伪造李法云有租赁使用权的事实，进而转租给韩良良，对合同无效负共同过错责任。合同无效后，李法云、徐以红应当共同承担返还财产、赔偿损失的民事责任。第四，关于韩良良的经济损失。合同无效后，不能履行期间的租金，属应当返还的财产；对于韩良良因经营需要产生的装修损失，徐以红、李法云应予赔偿；对于韩良良转租给刘瑞臻产生的装修损失，因韩良良转租时，法院已公告要求承租户迁出房屋，韩良良此时应当知道徐以红、李法云对案涉房屋无出租权，仍继续转租给他人，有明显过错，对由此而产生的该部分装修费损失，负主要责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第七十八条、第八十四条、第八十八条、第二百二十八条规定，判决：一、李法云与韩良良于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李法云、徐以红返还韩良良保证金20,000元、返还租金108,000元（12月×2万/月－2万/月÷30天×198天＝108,000元）；三、李法云、徐以红赔偿韩良良装修产生的经济损失48,808.30元，负担本案评估费1500元；四、对韩良良赔偿刘瑞臻装修费等产生的损失65400元，由李法云、徐以红赔偿韩良良19620元，其余由韩良良自行负担；五、上列二至四项给付义务，共计197928.30元，限李法云、徐以红于本判决生效后十五日内履行；六、驳回韩良良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由韩良良负担1000元，由李法云、徐以红负担6000元。本院二审期间，李法云申请证人阚某出庭，出庭作证的证人阚某提供证人证言，拟证明李法云与韩良良、徐以红房屋租赁一事无关，其并未收取租金。李法云仅以朋友身份帮助韩良良和徐以红，目的是不让涉案房屋收回去，韩良良知道涉案房屋与法院和武装部有些问题，但是李法云和徐以红委托证人写的附件合同，就是为了证明李法云与租赁房屋无关，当时写附件时，韩良良、韩良良丈夫及公公都在场。李法云对证人证言的真实性无异议，质证称，通过证人阚某的证人证言，能证明韩良良在签订租赁合同时知道涉案房屋已被人民法院判决，实际出租人徐以红对涉案房屋无对外出租权。同时根据一审庭审查证的涉案房屋的租金明显低于市场同等租金价格，且没有转让费等，亦能证明韩良良非善意承租人。韩良良虽然没有在附件上签字，但韩良良在现场依据该附件的约定履行合同义务的行为，能够证实该附件的内容对韩良良是有约束力的。韩良良质证称，从证人证言可以看出李法云对涉案房屋有法律上的纠纷是明知的，但是李法云依然以自己的名义与韩良良签订合同，一审法院判决李法云承担连带责任是正确的。韩良良基于对李法云的信任，同意以每年24万元的价格租赁涉案房屋，租金符合当时市场价格。本院认为，综合二审法庭调查，能够认定在签署房屋租赁合同附件时，韩良良在场，但仅凭上述证据尚不能达到上诉人的证明目的。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，从合同内容看，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合合同无效的情形，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应为有效的合同，上诉人与被上诉人系涉案房屋租赁合同的当事人。上诉人与被上诉人签订涉案房屋租赁合同后，上诉人与原审被告签订的附件，从附件内容看，上诉人只是把收取租金的权利转让给原审被告，而被上诉人并未在附件中签字，上诉人无证据证明被上诉人公公在附件中的签字系受被上诉人的委托，故上诉人与原审被告签订的附件系内部约定，对被上诉人亦不发生效力，房屋租赁合同的相对人并未发生改变，仍然是上诉人与被上诉人。依照上诉人的陈述，本院认定上诉人对于涉案房屋存在使用权纠纷是知情的，上诉人把有使用权纠纷的房屋出租给被上诉人，对于被上诉人的损失存在过错，应该承担责任；原审被告对房屋存在使用权纠纷亦是知情的，原审被告请求上诉人帮忙，二人先签订租期为十年但并未实际履行的租赁合同，上诉人将该租赁合同交与被上诉人，使得被上诉人相信上诉人对涉案房屋有使用权。被上诉人基于此，与上诉人签订涉案房屋租赁合同。被上诉人签订房屋租赁合同，实则是上诉人与原审被告恶意串通的结果，该行为损害了被上诉人的利益。上诉人、原审第三人应该对被上诉人的损失承担连带责任。涉案房屋于2016年12月19日被一审法院查封，被上诉人经营的门店停止经营，根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的约定“如不能正常经营的，甲方（本案上诉人）应退还剩余租金作为对乙方（本案被上诉人）的经济补偿”，故上诉人应退还2016年12月19日至2017年5月31日被上诉人支付的租金及保证金。被上诉人在一审中主张上诉人、原审被告赔偿房屋装修损失，其中包括刘瑞臻的房屋装修损失，对此本院认为，被上诉人在一审法院对涉案房屋发出强制迁出场地公告之后还将涉案房屋中的一间出租给刘瑞臻，被上诉人对于刘瑞臻对该房屋的投入产生的损失具有完全过错，刘瑞臻装修房屋的损失应该由被上诉人自行负担，一审法院判决徐以红、李法云负担19620元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人李法云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初676号民事判决第二、三项；二、撤销山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初676号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；三、上列第一项给付义务，共计178308.3元，徐以红、李法云于本判决生效后十五日内履行；四、驳回韩良良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7000元，由韩良良负担3717元，徐以红负担3283元；二审案件受理费7000元，由韩良良负担3717元，徐以红负担3283元。本判决为终审判决。审 判 长 王建伟审 判 员 杨建义审 判 员 崔岩梅二〇二一年一月十一日法官助理 孙德敏书 记 员 崔恩羽