北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9360号原告（反诉被告）：范宣，男，1990年9月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫松松，北京市亦非律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京红波健身体育有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼**-569。法定代表人：马红波，经理。委托诉讼代理人：郝明，北京市京师律师事务所律师。原告范宣与被告北京红波健身体育有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告范宣及其委托诉讼代理人闫松松与被告北京红波健身体育有限公司的委托诉讼代理人郝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范宣向本院提出诉讼请求：1．要求被告退还原告房屋租金54166元、保证金162500元及转让费30万元，并向原告支付按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2020年5月11日起至实际支付之日止的利息；2．要求被告赔偿原告损失11万元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月26日，原、被告签订《合作经营合同》，该合同实际为房屋租赁合同，约定原告与被告合作经营餐饮，被告提供位于北京市东城区×××号的原×××歌舞厅作为场地（以下简称涉诉房屋），原告向被告支付合作经营费用（实际为租金），每年65万元。合同签订后，原告向被告支付租金、保证金、转让费共计516666元。原告筹备装修事宜期间，受到新冠肺炎疫情这一不可抗力事件的影响，装修和经营均无法如期开展。原告与被告协商减免租金事宜，被告同意给原告减免部分租金，但就减免的具体数额双方未达成一致。2020年5月10日，被告向原告发出《解除合作经营合同通知书》，解除了原、被告之间的合同，但未退还原告已支付的费用。且被告更换了涉诉房屋的门锁，致使原告无法进入房屋。后被告将涉诉房屋出租给他人使用。因双方协商未果，原告提起本案诉讼。北京红波健身体育有限公司辩称，原、被告于2019年12月26日签订了两份《合作经营合同》，实际上均为房屋租赁合同，认可两份合同已于2020年5月10日解除，但不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的两份合同约定租期自2020年1月1日至2024年12月31日，分阶梯计算租金，前两年（2020年1月1日至2021年12月31日）每年租金65万元，每期3个月，每月54166元。合同签订后，被告向原告交付涉诉房屋，并减免了2个月租金，故第一期房租被告仅收取了一个月的租金54166元。2020年3月15日，原告应支付第二期租金16．25万元，但原告一直拖延支付，故被告于2020年5月10日依据合同行使了单方解除权，并将解除通知送达原告。原告实际占用涉诉房屋直至2020年5月10日，尚欠被告一个月零10天的租金72223元。原告没有任何理由要求被告退还已交租金。2、根据合同约定，原告超过三周未交纳租金，被告有权提前解除合同，房屋押金不予退还，如原告违反合同内任意一条条款，将不退还所有保证金。原告未按合同约定交纳第二期租金，构成违约，原告无权要求退还保证金。3、原告所支付的转让费30万元属于支付给案外人刘丹翔的款项，被告的员工李云龙仅是代刘丹翔收取，该笔款项与被告无关，原告不应向被告主张退还。4、原告主张利息的诉讼请求没有任何法律依据。5、在双方商谈时，原告明确表示因无力承担房租，希望解除合同，在此情况下，被告为减少损失，于2020年5月10日正式通知原告解除合同。原告即使有损失，也不是被告造成的，被告在整个合同的履行过程中没有任何违约行为，没有任何过错，不应承担赔偿责任，且原告没有任何证据证明其实际损失的金额。北京红波健身体育有限公司向本院提出反诉请求：1．原告支付被告合作经营费用72223元及自2020年3月16日起至实际支付之日止的滞纳金（滞纳金以72223元为基数，按照日1%的标准计算，暂计至2020年11月15日为176224．12元）；2．原告支付被告违约解除合同的经济补偿金54167元；3．原告支付被告因拆除装修和垃圾清理而产生的实际损失5．1万元；4．诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2019年12月26日签订《合作经营合同》，根据合同约定，原告应于2020年3月15日前向被告支付下期合作经营费用16．25万元，但直至2020年5月10日原告仍未交纳此笔费用，被告按照合同约定行使了单方解除权。根据合同约定，原告未按时交纳合作经营费用时，按未缴纳金额部分，每逾期一日加付1%的滞纳金。合同期满前，因原告违约而被解除或终止，原告应在接到通知后十日内，除缴纳相关费用外，还应向被告支付不少于一个月合作经营费用。且涉诉房屋经原告拆除，屋内有很多垃圾，被告进行清理，产生经济损失。范宣对北京红波健身体育有限公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1、原、被告不存在合作经营的情况，且被告主张的滞纳金明显过高；2、并非原告解除合同，而是被告违法解除，故被告无权主张违约解除合同的经济补偿金；3、被告所述的5．1万元损失不存在。被告在违法解除合同时，就已将涉诉房屋出租给他人，其垃圾清运费用不应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作经营合同》，约定甲方提供原×××歌舞厅380平方米与乙方合作经营餐饮。合作经营期间，乙方独立核算，自主经营，独立承担民事责任。合作期自2020年1月1日起至2021年12月31日止。合作经营费用65万元人民币/年。每三个月为一期，每期为16．25万元人民币，乙方应于结束前十五天向甲方支付下期合作经营费用。乙方应向甲方支付保证金16．25万元，保证金用作于乙方履行本合同条款的保证，如乙方严重违约或给房屋和甲方造成损失，保证金作为补偿费的全部或一部分。乙方违反合同内任意一条条款，将不退还所有保证金。乙方若未按时交纳合作经营费用时，按未交纳金额部分，每逾期一日加付1%的滞纳金。超过三周，甲方有权提前解除合同，房屋押金不予以退还。本协议在期满前，因乙方违约而被解除或终止，乙方应在接到通知后十日内，除缴纳相关费用外，还应向甲方支付不少于一个月合作经营费用。房屋的装修和不可动的物品电器设施无偿归甲方所有。本合同在期满前，因甲方违约而被解除或终止，甲方应在接到通知后十日内退还乙方尚未使用预缴合作经营费用及房屋保证金。同日，双方还签订第二份《合作经营合同》，约定合作期自2022年1月1日起至2023年12月31日止，合作经营费用75万元人民币/年……上述合同签订后，原告向被告交纳保证金16．25万元及2020年1-3月的租金54166元（因为有两个月的免租期，故只交纳1个月的租金）。2020年5月10日，被告作出《解除通知书》，主要内容为：按照合同约定，原告应于2020年3月15日前向被告支付下期合作经营费用，但至今已经逾期近2个月，原告仍未交纳上述费用，在此期间，被告与原告多次联系，原告均不接电话，也不予回复。根据合同约定，被告享有单方解除合同的权利，据此，被告向原告通知如下：一、自本通知发出之日起，双方签订的《合作经营合同》予以解除，请原告于2020年5月10日前腾退并清理涉诉房屋，逾期不腾退清理的，或者房间内有原告的剩余物品的，被告均自行处理，因此产生的费用由原告承担；二、原告需要于2020年5月16日前结清所有所欠费用，否则，被告保留追诉的权利。原告于当日收到该通知书。庭审中，双方均认可签订的两份《合作经营合同》实质为房屋租赁合同，两份合同已于2020年5月10日解除。原告提交2020年3月4日其与被告职工李云龙的电话录音，证明因新冠肺炎疫情导致原告无法装修、无法经营，其与被告协商免租期，被告同意给原告一个月免租期，原告希望多争取一些免租期，但被告要求解除《合作经营合同》，另行协商租金后重新签署合同，否则不再将房屋租给原告。2020年4月20日左右，被告将涉诉房屋上锁，原告无法进入。2020年5月10日，被告向原告送达《解除通知书》，被告属于违法解除合同。原告还提交收款人为李云龙的收据，称其向被告交纳了30万元转让费。被告不认可曾同意因疫情给原告一个月的免租期，亦不认可原告所述2020年4月20日左右将房门上锁的情况，称2020年5月13日其才进入涉诉房屋，拍摄视频和照片后将房门上锁。关于原告主张的转让费30万元，被告表示，涉诉房屋原系被告出租给案外人刘丹翔开办足疗店，合同期内刘丹翔不想继续经营了，将店面以30万元的价格转让给了原告。在此情况下，原、被告签订了《合作经营协议》，该笔转让费为刘丹翔收取。为证明其主张，被告提交2019年12月26日，委托人为刘丹翔、受托人为李云龙的《授权委托书》，内容为：“本人刘丹翔全权委托李云龙代其收取由范宣交纳的足疗店转让费30万元，本人及受托人李云龙均对上述委托事项予以确认”。2020年1月8日，收款人为刘丹翔的《收条》，内容为：“今收到李云龙交来的其代为收取的范宣足疗店转让费30元万整（现金交付）”。原告对《授权委托书》及《收条》的真实性表示无法核实，对证明目的不予认可。李云龙到庭表示，《授权委托书》及《收条》确系其和刘丹翔签署，涉诉房屋原系刘丹翔承租，后原告找到其表示要承租涉诉房屋，转让费30万元系其代刘丹翔收取，其已交给了刘丹翔。对于转让费的约定，原、被告均表示为口头约定。关于原告主张的损失11万元，原告表示有装修拆除的损失及因被告违法解除合同导致原告未实际使用而产生的租金损失。原告提交《装修合同》及工程量清单予以证明，被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，称原告仅进行了装修的拆除工作，且并未拆除完工。被告提交《收据》一张，称双方合同解除后，被告对涉诉房屋进行了装修拆除、垃圾清运等工作，花费51000元，该笔费用应由原告承担。原告对此不予认可，并表示其承租涉诉房屋后，即遭遇新冠肺炎疫情，在此期间仅进行了部分基础拆除工作，花费为11万元。经询，被告现已将涉诉房屋另行出租，原告不申请对装修损失进行评估鉴定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，原、被告签订的《合作经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同虽然名为合作经营合同，但根据合同条款的内容分析，实则为房屋租赁合同。现双方均认可合同已于2020年5月10日解除。综观本案，合同订立后，原告尚未实际经营，就发生了新冠肺炎疫情，疫情对原告的经营产生了较大影响。因此，本院将结合案件的实际情况，根据公平原则，进行处理。首先，原告使用房屋理应支付租金，故其要求被告退还租金的诉讼请求，本院不予支持；其次，合同约定原告存在违约行为，原告交纳的保证金不予退还回。原告存在未按时交纳租金违约行为，应承担相应责任。被告提出多项反诉请求，其中被告要求原告支付因拆除装修和垃圾清运而产生的实际损失5．1万元的反诉请求，依据不足，本院不能支持。即便被告的其他反诉请求，都能得到支持，原告交纳的保证金也足够支付被告所主张的费用，可以弥补被告的损失，何况，原告还提出了被告主张的滞纳金明显过高的答辩意见。鉴于此，被告的各项反诉请求，本院不予支持；原告要求退还保证金的诉讼请求，本院亦不支持。再次，就原告主张退还转让费30万元的诉讼请求，因被告并未收取此款，故原告的该项主张，本院不予支持。最后，关于原告要求被告支付租金、保证金、转让费利息，并要求被告赔偿损失11万的诉讼请求，因其主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回范宣的全部诉讼请求；二、驳回北京红波健身体育有限公司的全部反诉请求。案件受理费10066元，由范宣负担（已交纳）；反诉案件受理费3302元，由北京红波健身体育有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年一月十八日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉