上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初12702号原告(反诉被告)：刘义，女，1983年2月17日出生，汉族，户籍地四川省成都市。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：文蕾，上海法浦律师事务所律师。被告(反诉原告)：李雪梅，女，1972年9月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王星元，上海百林司律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈崖峰，上海百林司律师事务所律师。原告(反诉被告)刘义与被告(反诉原告)李雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，李雪梅提起反诉，本院予以合并审理，均依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘义及其委托诉讼代理人刘鹏、被告(反诉原告)李雪梅及其委托诉讼代理人王星元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘义向本院提出诉讼请求：1、要求确认刘义、李雪梅于2020年1月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；2、要求李雪梅退还2020年3月份租金28,000元、押金56,000元；3、要求李雪梅赔偿刘义装修损失18,000元。事实和理由：2020年1月9日，刘义为经营民宿业务，与李雪梅签订《上海市房屋租赁合同》，承租本市襄阳南路XXX弄XXX号房屋，租赁期限自2020年3月1日至2025年2月28日。2020年1月27日，新冠疫情防控部门发布《告居民书》，疫情解除前勿再出租房屋，导致刘义无法继续使用房屋。2月1日，刘义微信告知李雪梅因不可抗力导致合同无法继续履行，要求李雪梅收回房屋，并退还租金及押金，但李雪梅不予理睬。刘义对房屋做了多处装修，但因疫情经营活动被相关部门终止，合同因不可抗力无法继续履行，故刘义向本院起诉，要求判如所请。李雪梅辩称，不同意刘义的全部诉讼请求。刘义就合同解除并未发送书面通知，且租赁期限五年，受疫情影响仅一个月，明显不足以成为合同解除理由。刘义拒绝履行合同构成违约，不必退还押金。刘义三月份仍使用房屋，不必退还租金。刘义私自装修，未经李雪梅同意，其主张装修损失，无事实及合同依据，不予认可。李雪梅向本院提出反诉请求：1、要求确认李雪梅与刘义于2020年1月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；2、要求刘义支付违约金56,000元；3、要求刘义支付2020年2月、3月水费、燃气费合计472.50元；4、要求刘义支付房屋恢复原状费用93,727元；5、要求刘义承担李雪梅已支付的中介费14,000元。事实和理由：双方于2020年1月9日签订房屋租赁合同，合同租期五年，合同约定了免租期，签约后李雪梅即交付房屋。经李雪梅催促，刘义在3月31日前仍未支付租金，且执意要解除合同，已构成根本违约，刘义支付的押金应转为违约金。李雪梅根据合同约定，于2020年4月1日在中介公司人员陪同下收回房屋，并查看了房屋状况，租赁合同即告终止。经查看，刘义未经允许对房屋进行了改造，导致房屋部分功能缺失。为此，李雪梅提起反诉。刘义对李雪梅的反诉辩称，不同意全部反诉请求。因合同系不可抗力解除，而非刘义拖欠租金解除，不存在违约金。房屋装修改造是经过李雪梅同意的，且赔偿损失无事实依据，不同意支付恢复费用。水费、燃气费发生在合同解除后，不应由刘义承担。房屋中介费与刘义无关，不同意承担。本院认定事实如下：李雪梅系上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号房屋(用途：居住)产权人。2020年1月9日，李雪梅(甲方、出租方)与刘义(乙方、承租方)签订租赁合同，约定：甲方将上述房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2020年3月1日至2025年2月28日，甲方应于2020年1月15日前交付房屋；租金每月28,000元，租金每月为一期支付，第一期于2020年3月1日以前付清，以后每期租金于每月25日缴纳，先付后住；如乙方逾期支付租金，则须支付每天相当于月租金百分之一的滞纳金，若逾期且经甲方正式书面通知后仍未付租金总计超过十个工作日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，保留2个月押金；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于2020年1月15日之前支付给甲方56,000元，作为乙方确保合同之保证金；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备，并保证不影响房屋的结构完好及房屋的正常使用，乙方未经甲方同意自己改造发生的问题及责任，全部由改造人自己承担，租赁期满后，乙方可将添置的可拆动的动产部分自行拆运；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任；乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋不得超出使用范围，不得从事商业活动的使用，否则按照乙方违约处理，不退还任何押金；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金56,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；房东同意租客自行安装楼梯加宽防滑条，租客不要的家具租客可以自行处理；房东负责更换1楼厨房和2楼卫生间门框。同日，刘义支付押金56,000元及2020年3月的租金28,000元。2020年1月13日，刘义邀请李雪梅至同弄10号参观，李雪梅获悉刘义在10号经营民宿。1月14日，李雪梅与刘义及中介公司人员卞某某沟通房屋内维修事宜。刘义要求在亭子间内安装空调，未获李雪梅同意；李雪梅向卞某某表示同意维修门框、墙裂修补(个性化颜色粉刷不包括)、阳台防水处理(个性化再装修不包括)，卞某某将该意见转达刘义。后刘义对涉案房屋进行了装修改造。2020年1月27日，湖南路街道办事处及湖南路派出所发告居民书，要求居民在疫情解除前勿再对外出租房屋。2月9日，徐汇区城管执法局发疫情防控停业告知书，要求区内所有未开业的民宿、医院周边短租房必须一律立即暂停营业。2020年2月1日，刘义发微信给李雪梅，称因政府禁止出租、禁止装修，故希望减免疫情期间租金。李雪梅未予答复。2月21日，刘义要求卞某某与李雪梅沟通，称小区大门被锁住，致其无法进出。2月26日，卞某某询问李雪梅可否给与刘义半月免租期，李雪梅未予同意。卞某某将李雪梅意见转达刘义后，刘义于2月28日表示若不同意减免租金将退租。2月28日，刘义询问李雪梅意见，刘义提出退租、装修归李雪梅、李雪梅退还租金等。李雪梅拒绝该方案，认为刘义退租构成违约，提出待4月份支付租金时视情再协商。聊天中李雪梅提到：你其实在10号经营的那么好，早点让我们知道，大家能沟通得好一点。此后，3月1日、3月16日，刘义再次与李雪梅沟通退租事宜，但双方均未达成一致。3月12日，刘义向李雪梅发律师函。李雪梅回复称：不同意解除合同，刘义单方解约应于3月31日前搬离并应承担违约责任等。2020年3月26日，刘义微信联系卞某某，称其委托邻居送去涉案房屋钥匙。同日，中介公司将收到钥匙的情况告知李雪梅。李雪梅拒绝接收钥匙，称其4月1日收不到租金即去收房。李雪梅称其于2020年4月1日进入房屋内查看、收回房屋，为此其提供了《房屋收回验收说明》，该说明记载卞某某于2020年4月1日陪同李雪梅查验并收回房屋，并对房屋内状况、水电煤费用等进行了记录。刘义认为该证据系李雪梅自行制作，对记载内容真实性无法确认。庭审中，李雪梅提供了水费通知单及支付凭证、燃气缴费支付凭证，用以证明刘义欠付费用，该费用李雪梅已垫付。其中2020年3月的水费通知单载明金额103.50元，支付宝生活缴费截屏显示2020年2月燃气费69元、4月燃气费300元。刘义同意支付2月28日之前的费用，此后的费用不同意支付。庭审中，刘义申请证人卞某某出庭作证。卞某某先是称前一任租客退租后，不记得李雪梅是否一同前去收房，后又称李雪梅一同前去收房；本案合同签订后，其陪同双方去查看房屋；一楼半亭子间是卫生间，内有两个淋浴房，有一个洗手台，没有马桶；房屋内没什么家具，刘义要求装修，李雪梅同意刘义在不破坏主体结构的情况下进行装修；刘义承租房屋时说过房屋用途，也告知过李雪梅，但合同都是写居住使用的。刘义对证人证言真实性予以认可；李雪梅对证人身份无异议，但认为证人证言部分前后矛盾，装修部分与合同约定不符，有些内容无法清楚表述，故对证言真实性不予认可。结合本院现场勘验及庭审情况，刘义与李雪梅确认刘义对涉案房屋进行了如下装修改造：一楼卫生间内改动了洗手台盆和镜子位置，并在原台盆位置增设一淋浴房(刘义称系因厨房顶漏水，故改动了位置，装淋浴是经过对方同意的；李雪梅对刘义的意见不予认可。审理中，李雪梅称一楼卫生间的淋浴房已被破坏性拆除)；一楼半亭子间内双人台盆拆除，亭子间墙面刷新，亭子间内加装空调(庭审中，李雪梅同意刘义拆除亭子间空调)；二楼、三楼卧室墙面刷新、铺设过水管(地板开洞)、水管从地板下自卫生间接来，卧室外安装明管；二楼三楼卫生间几块瓷砖被换掉。刘义主张一楼客厅墙面刷新，李雪梅不予认可；李雪梅主张大厅内厨门被卸下、后门过道顶上的玻璃破损、亭子间马桶及浴盆拆除、亭子间墙面瓷砖拆除，刘义均不予认可。李雪梅提供了2018年出租时的照片，用以证明其上述主张，并提供了合同及报价单、支付凭证，证明恢复原状的金额。刘义对照片真实性不予认可；对恢复原状的证据真实性不予认可，认为可能是应付庭审制作的。刘义提供了大众点评网页截图，该网页显示“愚人洋房精选青旅”地址为涉案房屋地址，该页面有涉案房屋内房间照片、亭子间浴室照片，其中亭子间浴室照片显示有双人洗手台、镜子、镜前灯，有两个隔间(其中一个隔间门上有浴霸花洒图片)，一网友评论“有种大学集体宿舍的感觉”，刘义认为涉案房屋此前为青年旅社，其承租时亭子间内无马桶、浴盆，其仅拆掉了砖砌的洗手台和两个隔间。李雪梅对该证据真实性不予认可，称照片中只显示了亭子间一部分，且照片中显示墙面为瓷砖，但现在瓷砖已经没有了；照片中显示亭子间内有卫浴设施，现在已经被刘义拆除；李雪梅对此前租客是否用于经营民宿并不知情，其此前2018年出租交付房屋时不是照片中显示状况。刘义另提供了2020年1月14日的上海新旺五金木材批发部发货清单，其中包括水泥、黄沙、粘合剂、涂料等合计2111元，清单上加盖上海从俊实业有限公司财务章；提供了2020年1月某日上海云冉建筑装饰工程有限公司收款收据，客户名称载明为襄阳南路XXX弄XXX号刘义，品名为装修材料费及工人工资，金额为1.85万元。李雪梅对发货清单真实性、关联性均不予认可，认为刘义从未说过要进行有关装修改造，购货单位栏空白，也不确定是刘义采购用于装修涉案房屋；收款收据真实性不认可，没有付款记录和发票，金额与刘义诉请主张金额也不一致，日期也不清晰，盖章公司与前述清单不一致，不知与本案有何关联。对于刘义装修改造部分，李雪梅不同意刘义恢复原状，要求刘义承担恢复原状费用。经本院多次释明，李雪梅未申请对恢复原状费用进行审价鉴定。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有房地产权证、租赁合同、告居民书、停业告知书、微信聊天记录、网页截图、水费缴费通知、燃气费支付凭证、现场勘查笔录及照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，刘义与李雪梅签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。刘义主张其承租房屋用于经营民宿且李雪梅对此明知，对此李雪梅予以否认，并坚持认为刘义无经营资质、刘义应按合同约定居住用途使用房屋。本院认为，涉案房屋本身用途为“居住”，双方亦在合同中明确约定了房屋为“居住”用途且禁止转租，无论李雪梅是否知晓刘义职业及事后是否知晓刘义将涉案房屋用于经营民宿，均不能以此改变合同约定房屋用途。现无证据证明刘义将房屋用于经营民宿经过了李雪梅的同意或双方达成补充协议，亦无法证明因新冠疫情导致刘义无法居住使用涉案房屋，故刘义以疫情为由要求解除合同、拒绝支付租金并搬离房屋构成违约，李雪梅以实际收回房屋日期作为合同解除时间，并主张违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。刘义于2020年3月26日将钥匙交至中介处，而李雪梅于4月1日收回房屋并无明显拖延。刘义在2020年3月份仍占用房屋，其主张退还租金，无事实依据，本院不予支持。因双方合同解除，刘义已付押金应予返还，双方可在执行中就有关款项相互抵扣。本院已支持李雪梅的违约金请求，对其另主张的中介费损失，本院不予支持。根据司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。对于刘义主张的装修损失，因亭子间空调未形成附和，双方均同意刘义拆除，故该部由当事人自行处理；对于已经形成附和的墙面刷新，系经出租人同意，且有利用价值，该部装修补偿，本院酌情确定李雪梅支付补偿款600元。对于李雪梅主张的恢复原状费用，其中大厅内厨门被卸下、后门过道顶上的玻璃破损、亭子间马桶及浴盆拆除、亭子间原墙面样式部分，因李雪梅提供的证据不能证明上述部分的原始状态、交付给刘义时的状态，刘义对于李雪梅的陈述亦不予认可，该部分本院不予支持。因李雪梅在本院多次释明后仍未申请对恢复原状费用进行审价鉴定，亦未提供装修年限、设施设备品牌、装修支出等证据，为免当事人讼累及诉讼成本的增加，故由本院根据现场踏勘、双方一致陈述的装修改造情况、刘义自认的改造装修项目及金额，包括一楼卫生间台盆恢复原状、亭子间水龙头台盆及隔间、二楼与三楼水管及地板等项目，酌情支持恢复原状费用6000元。对于李雪梅主张的水费、燃气费，系刘义使用期间产生，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认李雪梅与刘义于2020年1月9日签订的上海市房屋租赁合同于2020年4月1日解除；二、李雪梅于本判决生效之日起十日内退还刘义保证金56,000元；三、刘义于本判决生效之日起十日内支付李雪梅违约金56,000元；四、刘义于本判决生效之日起十日内支付李雪梅水费、燃气费合计472.50元；五、李雪梅于本判决生效之日起十日内支付刘义补偿款600元；六、刘义于本判决生效之日起十日内支付李雪梅恢复原状费用6000元；七、驳回刘义的其余诉讼请求；八、驳回李雪梅的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1210元，由刘义负担。反诉案件受理费1881元，由李雪梅负担991元，刘义负担890元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二一年一月十四日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。