河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1496号原告：东方红置业（洛阳）有限公司，住所地洛阳市涧**景华路23-9东侧。法定代表人：杨华清，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：白银生，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张进才，河南君友律师事务所律师。被告：洛阳铄洋汽车配件有限公司，住所地洛阳市洛龙区龙门大道**。法定代表人：王连超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王佰德，河南德曌律师事务所律师。原告东方红置业（洛阳）有限公司与被告洛阳铄洋汽车配件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案，案号（2020）豫0391民初1496号。原告洛阳铄洋汽车配件有限公司与被告东方红置业（洛阳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案，案号为（2020）豫0391民初1606号，因涉及同一房屋租赁合同引发的纠纷，本院依法裁定对上述两案进行合并审理，将（2020）豫0391民初1606号案件并入（2020）豫0391民初1496号案件，并于2020年12月22日公开开庭进行了审理。东方红置业（洛阳）有限公司委托诉讼代理人白银生、张进才，洛阳铄洋汽车配件有限公司委托诉讼代理人王佰德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方红置业（洛阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付其拖欠原告的房屋租金2,917,990元、滞纳金639,846元、违约金553,128元（房屋租金、违约金、滞纳金时间暂计算至2020年6月30日）；3、判令被告限期内腾空房屋，交付原告；4、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月31日签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告名下的洛阳市涧西区武汉路与孙石路交叉口处“东方红汇景城”项目临街一二层商业街商铺。合同中对租期、租赁用途、租金及履约保证金、付款方式、违约责任等进行明确约定。合同生效后被告于2018年8月8日仅向原告支付履约保证金和部分租金共计100万元，原告也已按照合同约定履行了相关义务。但被告屡次未依照合同约定执行，且拒不办理房屋交接手续；擅自改变房屋租赁用途；且在使用租赁房屋过程中，对商铺外立面及内部楼梯、隔墙等部位有破坏行为和现象。违反合同约定先付款后使用的租金付款方式；自此被告以实际拖欠原告房屋租金2,917,990元，依据合同约定被告应承担滞纳金639,846元、违约金553,128元（房屋租金、违约金、滞纳金时间暂计算至2020年6月30日）。在此期间，原告也多次向被告催要，并向被告邮寄律师函及要求被告继续履行合同的通知等。但被告至今却分文未付、拒不支付相关款项。鉴于此，并依据合同第八条违约责任第一款之约定：“拖欠租金及其他费用超过两个月”及“对承租房屋有破坏行为或现象的”等，原告享有解除该合同的权利。被告洛阳铄洋汽车配件有限公司辩称，本案原告属于无理诉讼，真正的违约人恰恰是合同签订以后，被告已经全部履行了应当履行的义务，而原告所出租的房屋根本就没有验收合格，也没有消防许可，更没有与施工单位交接完毕，其在签订合同以后根本无法交付房屋。因此原告才是房屋租赁合同首先违约和根本违约的责任人，其以违约要求解除合同于法无据，不应受到支持。原告诉求要求解除合同，根据合同法规定，合同解除，双方没有履行的不再履行。因此其第二项诉讼请求明显起诉错误。原告诉求的滞纳金并不是合同法规定的违约责任或者赔偿责任的法定赔偿项。滞纳金一般都在行政处罚和行政法规当中出现，而且滞纳金和违约金的性质都是对违约的行为进行的赔偿或者处罚，原告同时主张违约金和滞纳金属于重复要求，而且其第二项诉求中的违约金55万，明显高于其受到了损失。在本案当中，原告的房屋根本就不具备出租使用的条件，以欺诈的形式和被告签订了合同，其既然不交付房屋，也无权向被告要求支付房租。在整个合同的履行过程当中，原告根本就没有损失，违约金不应受到法律的支持。对于其起诉要求支付房屋租金291万元是没有任何根据的。到现在为止，原告都没有向被告交付完房屋，在房屋租赁合同约定的房屋面积是19000平方米，但到现在为止，被告使用的房屋连三分之一都不到，请求人民法院驳回原告起诉。（2020）豫0391民初1606号案件中，原告洛阳铄洋汽车配件有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效并继续履行；2、判决被告因未按期交房赔偿原告经济损失2,874,753.44元；3、判决被告向原告交付承租商业房的消防施工及验收资料、房产竣工验收报告、并按原告实付房租开具房租发票；4、判决被告赔偿原告可得利益损失4,431,760元（暂计算至2020年9月30日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于涧西区武汉路与孙石路交汇处东方红汇景城项目的临街一、二层商业，房屋建筑面积约为19000㎡，被告在合同中写明，如被告提供的可租赁面积低于19000㎡，原告相应减少或抵扣于部分租金。合同约定在签订合同时支付100万元诚意金，被告自签订合同5个工作日后逐步将该房屋钥匙交给原告并实现水、电、消防设施及手续等符合规定，以及保证三通一平（电通、水通、路通、场地平整），提供合格商铺交给原告正常使用。但是当原告将100万元付给被告后，被告却没有按照《房屋租赁合同》约定给原告提供合格商铺交给原告，商铺外面封着围挡，商铺门口垃圾成堆，水不通、电不通，商铺的施工队称根本没有竣工，拒绝移交商铺，很多商铺都在施工队的控制之下，被告对原告说这些商铺还未完工不具备交付条件，有些商铺被告就没有钥匙，有些商铺堆积着施工队的建筑材料，有钥匙也不能开门。《房屋租赁合同》签订了一年后，在孙石路上的一排商铺还被围挡围着没有交付，原告向被告要求退还100万元意向金，被告却无理拒绝，让原告克服困难自己想办法从施工队手中要商铺，能出租一间是一间，自己弥补损失。原告本来是要打造新能源汽车市场，却因为被告无法提供整体商铺只能作罢，原告招商引进的很多新能源汽车客户，却因为被告无法提供合法的相关手续而退出商业谈判，还有的客户因为被告的商铺欠缺合法手续而不能办理营业执照，无法租赁被告的商铺，被告违反合同约定，没有按时、按量、按约定提供给原告商铺，给原告造成了巨大的损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告东方红置业（洛阳）有限公司辩称，原告多次、长期根本上的违约，已无信誉基础，且已导致双方所签合同解除，其请求继续履行合同不应得到法庭支持。双方合同对租期、租赁用途、租金及履约保证金、付款方式、违约责任等均进行了明确约定，合同生效后原告仅于2018年8月8日向被告支付履约保证金35万元和部分租金65万元，共计100万元，被告也已按照合同约定履行了相关义务。但原告却屡次未依照合同约定履行，且多次拒不办理房屋交接手续，破坏房屋内部结构，未经答辩人书面同意擅自改变房屋租赁用途，其转租给第三方（几十家多为饭馆或烟酒、超市）的房屋均与“整体打造新能源汽车专业市场”无关联；破坏房屋外立面、隔墙等内部结构。更为甚者，历经24个月至今拒不支付其拖欠的租金，构成持续违约。截止2020年6月20日，原告拖欠被告房屋租金2,917,990元，原告的违约行为依据合同约定，应承担滞纳金639,846元、违约金553,128元。鉴于原告的种种行为，根据合同约定，被告享有合同解除权。基于上述事实，被告已于2020年3月委托律师向原告发出解除合同通知，原告已于2020年3月31日签收。依据相关法律规定，合同解除权系单方形成权，自解除意思通知到达对方时即产生法律效力。原告已丧失要求继续履行合同的权利。原告诉求被告赔偿其损失150万元，毫无事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。原告利用双方没有租赁房屋交接的书面手续，否认、掩盖其自合同生效之时就实际占有、使用、收益了其承租的房屋的客观事实。自合同生效，被告已按约定逐步完成房屋交付义务，原告在合同履行过程中，采取有选择性的接收，即使客观占有且已转租收益，但仍拒不履行办理交接手续的合同义务。因原告承租为整体承租，面积大、东西、南北有几百米的长度，所以在签署租赁合同前已对案涉出租商铺四周状况及交通等条件有过实地勘察，且充分了解。原告为达到其不承担、或少付租金和物业费之目的，在接收房屋过程中，对转租不出去的门面商铺采取“占而不收”手法，客观上已实际占有。但原告不承认已经接收的事实。原告自进驻至今拖欠房租，连物业费也分文未付。原告诉求被告赔偿其可得利益损失缺乏事实与法律依据，应依法予以驳回。原告诉求被告交付消防施工、房屋验收竣工资料，该资料在其他案件中被告已作出证据提交，且被告不负有向原告交付上述资料的义务。对于开具发票，原告在补齐拖欠的房租后，被告即可向其开具。综上，该《房屋租赁合同》在原告多次违约的情况下，已被被告单方书面解除，原告诉求欠缺事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2018年7月31日，东方红置业（洛阳）有限公司（甲方）与洛阳铄洋汽车配件有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于涧**武汉路与孙石路交汇处东方红汇景城项目的临街一、二层商业（房屋建筑面积约为19000㎡）。可租赁面积以房管部门实测面积为准（如甲方提供的可租赁面积低于19000㎡，乙方相应减少或抵扣于部分的每平方租赁租金。）以下房屋不含在租赁范围（14号楼-101、14号楼-110）。第二条“租赁用途”约定：乙方租赁房屋用于整体打造新能源汽车专业市场，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋现有结构，涉及环保、噪音等方面规定和要求的，需得到相关管理部门以及甲方同意，否则视为违约，未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途。第三条“租赁期限”约定：租赁期限自2018年8月1日至2024年1月31日终止。第四条“租金、履约保证金”约定，该房屋租金2018年8月1日至2020年1月31日共2,765,640元/年；2020年2月1日至2022年1月31日租金合计5,531,280元；2022年2月1日至2024年1月31日，每年按上一年度租金为基数10%递增。乙方向甲方缴纳履约保证金为350,000元，租赁期满后，乙方无任何违约，且没有给甲方造成任何损失，则在本合同约定时间，乙方将商铺交还后，甲方如数退还该履约保证金（不计利息）。第五条“付款方式”约定，租金采取预付，每一年支付一次，第一次租金、履约保证金在签订合同时支付100万元诚意金，15个工作日内一次性付清剩余款项，后续年租金支付时间为已付租金到期30天前支付。第六条“双方权利、义务”中第（一）款“甲方权利、义务”第2项约定保证该房屋产权清晰、无纠纷；3、甲方自签订合同5个工作日后逐步将该房屋钥匙交给乙方并实现水、电、消防设施及手续等符合规定，以及保证三通一平（电通、水通、路通、场地平整），提供合格商铺交给乙方正常使用。合同第八条“违约责任”约定，（一）乙方有下列情形之一出现的，甲方有权解除合同并收回房屋，同时甲方在扣除乙方履约保证金后，乙方再向甲方支付年度租金20%作为违约金：1、拖欠租金及其他费用超过两个月；2、利用承租房屋进行非法行为的；3、对承租房屋有破坏行为或现象的。（二）乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按欠付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。若乙方未按规定交纳物业、水电等费用，甲方有权采取适当措施予以催交，并收取滞纳金。……（五）甲方根据本合同约定解除合同的，可以书面方式邮寄（不仅限于邮寄方式）至乙方公司，自甲方邮寄之日十五天，合同即为解除，属乙方在承租房内放置的物品应当在解除合同之日起十日内清离，逾期租赁房内未清离的物品甲方有权自行进行处置。合同签订后，洛阳铄洋汽车配件有限公司向东方红置业（洛阳）有限公司支付100万元。东方红置业（洛阳）有限公司述称其将案涉房屋已全部交付洛阳铄洋汽车配件有限公司，但未提供充分证据予以证明。庭审中，洛阳铄洋汽车配件有限公司述称截止2018年年底东方红置业（洛阳）有限公司共交付6000㎡的房屋，东方红置业（洛阳）有限公司述称截止2018年10月陆续已向洛阳铄洋汽车配件有限公司交付约6600㎡的房屋。洛阳铄洋汽车配件有限公司认可已实际承租的房屋面积为6656.83㎡，并将其中部分房屋已转租于第三人。2019年11月4日，洛阳市福瑞物业管理有限公司向洛阳铄洋汽车配件有限公司发出的《水电费催缴通知书》，载明主要内容为，自2018年8月1日至2019年10月30日，洛阳铄洋汽车配件有限公司欠付的电费为170,195.68元，2019年12月15日洛阳铄洋汽车配件有限公司工作人员按通知单要求缴纳电费170,196元。2020年3月24日，东方红置业（洛阳）有限公司以洛阳铄洋汽车配件有限公司未按照合同约定履行付款义务为由，以EMS方式向其发出律师函，主要内容为：要求解除双方签订的房屋租赁合同、催交拖欠租金1,765,640元及违约金553,128元。洛阳铄洋汽车配件有限公司于2020年3月31日签收。本院认为：东方红置业（洛阳）有限公司与洛阳铄洋汽车配件有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于洛阳铄洋汽车配件有限公司是否存在拖欠租金以及东方红置业（洛阳）有限公司是否据此可行使单方面合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（一）款第1项约定，乙方拖欠租金或其它费用超过两个月的，甲方有权解除合同并收回房屋。双方在租赁合同中虽约定案涉房屋的面积为19000㎡，但合同第六条第（一）款第3项明确约定，房屋的交付系逐步交付。东方红置业（洛阳）有限公司仅提供洛阳市福瑞物业管理有限公司的《水电费催缴通知书》，不足以证明其已将19316.55㎡的房屋全部交付给洛阳铄洋汽车配件有限公司。（2020）豫0391民初1606号案件开庭审理中，东方红置业（洛阳）有限公司述称截止2018年10月向洛阳铄洋汽车配件有限公司交付的房屋共计约6600㎡，其诉称对于剩余13000㎡的房屋洛阳铄洋汽车配件有限公司占而不收，未提供充分证据予以证明，结合庭审查明的事实，本院认定案涉租赁合同实际承租面积应为6656.83㎡。根据双方合同约定的租金计算标准，经计算6656.83㎡房屋在2018年8月1日至2021年1月31日期间，月租金应为53,853.75元；2020年2月1日至2022年1月31日期间，月租金应为80,747.35元。东方红置业（洛阳）有限公司在庭审中述称在与洛阳铄洋汽车配件有限公司签订合同之前案涉房屋前已经有市政设置了围挡，直至2019年年初围挡拆除，结合双方《房屋租赁合同》第六条第（一）款第3项的约定，东方红置业（洛阳）有限公司做为房屋出租方其应当提供合格的商铺交给承租方，虽然合同中并未就房屋交付的截止时间进行明确约定，但民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，故本院认定洛阳铄洋汽车配件有限公司实际承租的6656.83㎡房屋的房租起算时间应为2019年1月1日。洛阳铄洋汽车配件有限公司仅向东方红置业（洛阳）有限公司支付100万元，即便按照其实际承租房屋的面积6656.83㎡计算，其也未按照合同约定按时足额交纳租金，故合同约定的解除条件已经成就，东方红置业（洛阳）有限公司依约享有单方面解除合同的权利。东方红置业（洛阳）有限公司于2020年3月24日向洛阳铄洋汽车配件有限公司发出解除合同通知的律师函，故双方之间的《房屋租赁合同》应于2020年3月31日洛阳铄洋汽车配件有限公司收到律师函之日解除。关于双方《房屋租赁合同》解除后的责任及损失问题。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。东方红置业（洛阳）有限公司和洛阳铄洋汽车配件有限公司都应当根据合同的约定全面履行义务，合同解除后，关于违约责任、损害赔偿等条款对双方仍然具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。故原、被告双方的房屋租赁合同解除后，洛阳铄洋汽车配件有限公司应将案涉实际承租的房屋返还东方红置业（洛阳）有限公司。考虑到案涉承租房屋的特殊性及实际情况，本院给予30日作为洛阳铄洋汽车配件有限公司返还房屋的合理期限。关于东方红置业（洛阳）有限公司要求洛阳铄洋汽车配件有限公司支付租金的问题。洛阳铄洋汽车配件有限公司实际已承租的6656.83㎡房屋，自2019年1月1日至2020年1月31日应按53,853.75元的月租金标准向东方红置业（洛阳）有限公司支付租金700,098.75元，自2020年2月1日至实际返还房屋之日应按80,747.35元的月租金标准支付租金，同时应扣除其已支付的100万元。关于东方红置业（洛阳）有限公司主张的违约金及滞纳金的问题，以及洛阳铄洋汽车配件有限公司主张的经济损失及可得利益损失问题。通过庭审查明的事实，本案中，双方在签订房屋租赁合同以及在合同履行过程中均有过错和违约行为。首先，原、被告双方做为合同的当事人，东方红置业（洛阳）有限公司系房屋的出租方，洛阳铄洋汽车配件有限公司系承租方，但合同中“违约责任”条款仅就承租方的违约责任进行了约定，对于出租方的违约责任却未有约定，有失公平原则。其次，双方合同中就房屋的交付仅约定“自签订合同5个工作日后逐步将房屋钥匙交给乙方”，但就案涉承租的约19000㎡房屋何时全部交付，并没有进行明确约定，且双方对于房屋的交付条款约定并不具体明确，引发纠纷后，双方各执一词，又未向法庭提供充分证据证明其各自诉辩意见。再次，按照双方的合同约定，东方红置业（洛阳）有限公司做为出租方，应保证案涉房屋三通一平、提供合格商铺给承租方使用，但是其在庭审中又自述在合同签订前市政还设置有围挡，从洛阳铄洋汽车配件有限公司提交的照片来看，2019年6月份案涉房屋仍有围挡并未拆除。东方红置业（洛阳）有限公司对于其保证并未实现。洛阳铄洋汽车配件有限公司在未实际收到东方红置业（洛阳）有限公司交付的房屋时，即与第三方签订租赁合同，将案涉房屋的部分房屋进行转租，其与第三方就案涉房屋的转租行为产生的损失系其自身原因导致。洛阳铄洋汽车配件有限公司在庭审时所述的新能源汽车专业市场的经营状况不佳等损失系正常的商业风险，具有不可预见性，是否是因为东方红置业（洛阳）有限公司的过错行为或解除合同的行为而造成的应当由洛阳铄洋汽车配件有限公司承担举证责任，但是洛阳铄洋汽车配件有限公司对于该项损失证明的依据不足。本案系房屋租赁合同纠纷，洛阳铄洋汽车配件有限公司主张的可得利益损失即为经营利润损失，其既主张经营损失又主张可得利益损失属于重复诉求，不符合法律规定。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，本案原、被告在合同履行过程中均有不当行为，未遵循民事活动应遵循诚实守信、公平的原则，故本院对于原、被告各自的损失均不予支持。关于洛阳铄洋汽车配件有限公司要求东方红置业（洛阳）有限公司交付承租商业房的消防施工及验收资料、房产竣工验收报告的请求，因上述资料的交付义务并非双方合同约定的内容，且本案在庭审中，东方红置业（洛阳）有限公司已将上述材料做为证据提交法庭，洛阳铄洋汽车配件有限公司已经获知。另，开具实收租金发票系东方红置业（洛阳）有限公司应承担的法定纳税义务，而非民事义务，故洛阳铄洋汽车配件有限公司要求东方红置业（洛阳）有限公司按实付房租开具房租发票的请求，于法无据，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认2018年7月31日原告东方红置业（洛阳）有限公司与被告洛阳铄洋汽车配件有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告洛阳铄洋汽车配件有限公司按照月租金80,747.35元的标准，向原告东方红置业（洛阳）有限公司支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金，扣除已支付的299,901.25元；三、上述第一项限被告洛阳铄洋汽车配件有限公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、被告洛阳铄洋汽车配件有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于洛阳市涧西区武汉路与孙石路交汇处东方红汇景城项目的6656.83㎡房屋（房屋清单详见其向法庭提交的《东方红汇景城商铺综合信息汇总》），并返还给原告洛东方红置业（洛阳）有限公司；五、驳回原告东方红置业（洛阳）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2020）豫0391民初1496号案件受理费39,688元，由东方红置业（洛阳）有限公司承担32,938元，由洛阳铄洋汽车配件有限公司承担6,750元；（2020）豫0391民初1606号案件受理费62,946元，由洛阳铄洋汽车配件有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省洛阳市中级人民法院缴纳上诉费后将缴费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丹审 判 员  李瑞丽人民陪审员  任彦玲二〇二一年一月十二日书 记 员  王婉青