广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33606号原告：彭焕新，男，汉族，住广东省陆河县河田镇。委托诉讼代理人：杨征远，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告彭焕新诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人杨征远、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司于2017年8月20日签订的《物业使用权转让合同》及原告与两被告于2017年8月20日签订的《租赁合同》；2.被告智城公司向原告退还转让款147390元并支付违约金50112元（违约金从2019年1月1日起至实际履行之日止按合同约定的每日为己收转让金的0.05%计算）；3.本案所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年8月20日，原告与被告智城公司签订了《物业使用权转让合同》，约定被告智城公司将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给原告，建筑面积为28.17平方米，转让期限至2048年12月31日止，转让总金额为287390元，按贷款付款的方式支付，被告智城公司于2018年12月31日前将房屋交付给原告等等。同日，原告与两被告签订了《租赁合同》，约定被告智城公司将房屋交付给原告后，原告再将房屋出租给被告梦乐城公司使用。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告智城公司支付了首款147390元，并按照被告智城公司的要求提交了办理贷款的相关手续，但涉案房屋至今仍未启动工程建设，被告未能按约定履行合同，已构成违约。被告的行为已经损害了原告的合法权益，为维护自己合法权益不受侵犯，特具诉状至法院，请求判如所请。被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：（一）原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，涉案物业的交付条件尚未成就。因此，不存在被告智城公司逾期交付涉案物业的情形，原告以此为由解除涉案物业使用权转让合同没有依据。根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日。原告未付清涉案物业使用权转让全款，仅向被告智城公司支付物业使用权转让款147390元，余下物业使用权转让款140000元，原告至今未能成功办理贷款，亦未与被告智城公司协商变更支付余款的方式。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，被告智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，即使被告智城公司有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付租金共8806元，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收涉案物业，被告智城公司无须直接向原告交付涉案物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金，并非取得涉案物业本身，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉案物业已实际收取被告梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉案物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付租金共8806元。被告梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为。但鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的租金共8806元返还给被告梦乐城公司，同时以8806元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。两被告提交的租金明细表，本院经综合审查后对其证明效力予以确认。本院经审理认定下事实：2017年8月20日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年8月19日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金287390元，受让人可以首期支付转让款147390元，其余款项140000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。被告梦乐城公司向原告支付履约保证金及租金共8806元。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月29日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2021年1月6日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款首期款147390元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，原告支付首期转让款147390元，余款140000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；被告智城公司在2018年12月31日前将该物业交付给原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至被告付清合同约定的所有款项的次日。至庭审终结时，原告尚欠转让金140000元未付，涉案物业的交付时间亦相应顺延，在原告未付清款项的前提下，对原告主张因被告逾期交付的违约责任，缺乏理据，本院不予采纳，对原告诉请的违约金，本院不予支持。至本案庭审辩论终结之日，涉案物业尚未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，为减少双方损失和诉累，《物业使用权转让合同》应以解除为宜，本院判决解除《物业使用权转让合同》。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款147390元应退予原告、原告收取的租金8806元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该8806元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款138584元予原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告彭焕新与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月20日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定；二、解除原告彭焕新与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款138584元予原告彭焕新；四、驳回原告彭焕新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3635.23元（原告已预交），由原告负担1817.23元，被告智城公司负担1818元，被告智城公司负担部分并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月二十九日书记员 孙王成欣