沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20448号原告：陈斌，男，1963年11月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：张静，系辽宁联胜律师事务所律师。委托代理人：李浩，系辽宁联胜律师事务所实习律师。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街**。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托代理人：贺传盛，系辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：关涵，系辽宁申扬律师事务所律师实习律师。被告：沈阳市安全局法院检察院建设发展中心，，住所地沈阳市和平区十纬路**组织机构代码41058379-8。被告：蔡淑霞，女，1963年1月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：张文昭，男，1963年3月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。第三人：沈阳市恒生典当有限责任公司，，住所地沈阳市和平区中山路**8门），统一社会信用代码91210102715728302A。法定代表人：高素华。原告陈斌诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称辽宁三利公司）、被告沈阳市安全局法院检察院建设发展中心（以下简称安法检中心）、被告蔡淑霞、张文昭、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告陈斌向本院提出诉讼请求为：1、请求确认被告一与被告三签订的沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1的房屋备案合同为无效合同；2、请求判令撤销被告三对原告所有的沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1房屋的备案登记；3、请求确认沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1房屋归原告所有；4、请求判令被告一、被告二协助原告办理沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1房屋的房地产权属证书；5、请求判令被告一支付逾期办理房地产权属证书违约金10571.28元（自2006年12月15日起以227144元为基数，按照日十万分之一计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，原告申请撤回第5项诉讼请求。事实与理由：2005年，被告四替代原告以自己的名义与被告一签订《商品房买卖合同》，约定被告四购买位于沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1的房屋，房屋建筑面积157.34平方米，房屋总价款377144元。2005年10月31日被告四替代原告以自己的名义向被告一支付房屋首付款227144元，约定剩余房款以银行代管的方式支付。2005年12月，被告为被告四办理了房屋入住手续，随后，被告四将沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1的房屋交付给原告，原告一直实际占有使用诉争房屋至今。原告在办理房屋入住手续后，被告一迟迟不予配合办理银行贷款房屋权属登记。因案涉房屋系被告一、二联建，原告便找到被告二协调处理相关事宜，但至2018年被告二负责人去世，办证问题仍未得到解决。被告二负责人去世后，原告更觉办证无望，便至沈阳市房产局查询涉案房产情况，发现案涉房屋已经登记备案在被告三名下，根本无法为原告办理产权登记。经原告多方了解得知，因被告一向第三人借款，以案涉房屋进行担保，便将案涉房屋以虚假备案的方式，登记备案在第三人员工被告三名下，被告一与被告三之间根本不存在真实合法的房屋买卖关系。并且，2005年被告二已代替被告一偿还了向第三人的借款，第三人已将被告一与被告三签订的备案合同全部返还至被告二处，只是尚未办理撤销备案的相关手续。综上，被告一与被告三之间根本不存在真实的房屋买卖关系，其签订的虚假备案合同因侵犯了原告的利益，应属无效合同，依法应当撤销被告三对涉案房屋的备案登记。被告四替代原告以自己的名义与被告一签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。原告与被告四已依约履行了交付房款义务，被告一也将房屋实际交付被告四，被告四随即将房屋实际交付给原告使用至今，原告依法享有案涉房屋的所有权，被告一应当依照合同第十五条之规定，为原告办理房地产权属证书，并按照日十万分之一的标准支付违约金至实际办证之日止。原被告双方就上述事宜多次协商未果，无奈诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辽宁三利公司辩称，一、针对原告第一项确认与被告三合同无效的请求。管理人在接管三利公司的资料中未见与被告三签订的《商品房买卖合同》以及给付房款、入住等相关文件，无法确定与被告三之间的房屋买卖的真实性、合法性。沈阳市中级人民法院［2005］沈民（2）房初字第××号号民事判决，认定了三利公司将42号楼对外典当的事实。二、针对原告第二项撤销备案登记的请求。三利公司同典当行之间属于名为典当实为借款，同被告三之间签订《商品房买卖合同》及备案登记属于名为买卖实为抵押，被告三应提供真实买卖交易的证据。如法院判决支持原告请求，管理人将协助撤销备案登记。三、针对原告第三项确权原告所有的请求。管理人对原告入住事实无异议，但对签订《商品房买卖合同》及付款收据有异议。42号楼是三利公司与被告二联合开发建设的，由被告二向单位干警销售，三利公司没有销售权，更没有收取售楼款。管理人向破产审计机构核实，未见三利公司收取此售楼款。实际上，对此房的销售及收款均为被告二。四、针对原告第四项协助办证的请求。管理人先前到市不动产登记中心查询，未见42号楼的房屋初始登记资料，现无法办理房地产权属证书。待涉案房屋权属明确且具备房产部门登记办证条件时，管理人将予以配合协助办证。五、针对原告第五项请求逾期办证损失，第六项请求承担诉讼费。管理人认为针对42号楼，三利公司没有销售权，更没有收取售楼款，销售方是被告二，三利公司不应为此担责。被告安法检中心未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告蔡淑霞未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告张文昭辩称，当时房屋是我买的，原告想购买该房屋，是被告一与被告二联建的，原告没有资格购买，故由我买完卖给原告。后房屋就是由原告实际居住的。房款原告已交付。因为是两次交易，所以房产证应当办理到我名下后，我愿意配合原告办理房产证，这两次的交易费用由原告承担。第三人沈阳市恒生典当有限责任公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，被告张文昭与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买被告辽宁三利公司开发建设的沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1房屋，总房款377144元……。出卖人应当在2006年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房单体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。原告陈斌向被告安法检中心支付了购房款227144元，被告辽宁三利公司于2005年10月28日向被告张文昭出据一份收款收据。2006年6月12日被告安法检中心向被告张文昭下发《办理入住通知单》。后原告缴纳电梯费、临时电费、物业管理服务费，被告将房屋交付原告入住至今。现购房款377144元原告陈斌已交纳完毕。另查明，2003年5月12日被告安法检中心（乙方）与被告辽宁三利公司（甲方）就三利和平湾42#楼签订《联合开发协议》“一、乙方以每平方米1050元价格购42#楼盘，最终结算面积以竣工面积为准安法检中心……六、乙方对本单位干警出售住房，属于成本商品房……”。被告安法检中心与被告辽宁三利公司因合资合作开发房地产合同纠纷，经沈阳市中级人民法院审理，该院作出（2005）沈民（2）房初字第××号号民事判决书，判决“一、确认原告沈阳市安全局法院检察院建设发展中心与被告辽宁三利房地产实业有限公司于2003年5月12日和2004年9月21日所签订的两份联合开发建设协议合法有效；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效后30日内，履行与原告所签订的上述两份联合开发建设协议，将符合协议约定条件的41号和42号商品楼交付原告建设……”。同时，该判决书中载明“被告对42号楼协议应当履行交付验收手续办理商品房销售许可证等民事义务……同时被告在42号楼已经达到预售商品房形象进度后，不但不能按合同约定为原告办理商品房销售许可证及售房相关手续，还自行将42号楼对外典当，并收取典当金1000万元。被告的上述行为已构成违约……”。2005年5月15日，原告陈斌（甲方）与被告张文昭（乙方）签订协议书一份，约定因工作原因，甲方委托乙方以乙方名义于2005年5月购买由辽宁三利房地产实业有限公司开发的住房一套。地址。地址沈阳市和平区玉屏路**4-10-1面积157.34平方米，购房款239700元。被告张文昭认可全部购房款均由原告陈斌交纳，诉争房屋实际购买人为陈斌。再查明，诉争房产位于沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1号房屋，建筑面积174.71平方米，于2004年12月8日已备案至被告蔡淑霞名下，无抵押，无司法查封登记。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、收款收据、入住通知单存根、专用收款收据、居住证明、联合开发协议、中院庭审笔录、民事判决书、房屋电子登记查询证明及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告安检法中心、蔡淑霞、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身权利的处分。从沈阳市中级人民法院判决载明内容该判决书中载明“被告在42号楼已经达到预售商品房形象进度后，不但不能按合同约定为原告办理商品房销售许可证及售房相关手续，还自行将42号楼对外典当，并收取典当金1000万元。被告的上述行为已构成违约……”内容中可知，被告辽宁三利公司与被告蔡淑霞并非真实的商品房买卖合同关系，故本院确认双方签订的商品房买卖合同无效。被告张文昭与被告辽宁三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，被告辽宁三利公司将诉争房产在内的房屋交付被告安法检中心建设，并应按合同约定为买受人办理售房相关手续，履行出卖方义务。现原告陈斌已依约向被告安法检中心交纳了购房款，后被告将房屋交付给原告，原告占有使用至今，故对于原告主张的要求被告协助撤销房屋备案及确认房屋归原告所有的诉求，本院予以支持。关于原告主张的办证诉求，该房屋尚不具备办证条件，故本案不予支持，待具备办证条件后，原告可再行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告辽宁三利房地产实业有限公司与被告蔡淑霞签订的商品房买卖合同无效；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告沈阳市安全局法院检察院建设发展中心、被告蔡淑霞、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈斌办理位于沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1号房屋撤销备案登记；三、确认位于沈阳市和平区玉屏路65-4号4-10-1号房屋归原告陈斌所有；四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费7116元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  邹士芳人民陪审员  吕丽晶二〇二一年一月十二日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。