甘肃省庆阳市西峰区人民法院   民事判决书   （2020）甘1002民初4828号   原告：中国建设银行股份有限公司庆阳分行。   负责人：张某1。   委托诉讼代理人：邵某，户籍所在地甘肃省庆阳市，住甘肃省庆阳市。   被告：张某2，户籍所在地甘肃省庆阳市，住甘肃省庆阳市。   被告：吴某，户籍所在地甘肃省庆阳市，住甘肃省庆阳市。   委托诉讼代理人：张某2（被告吴某丈夫），户籍所在地甘肃省庆阳市，住甘肃省庆阳市。   被告：庆阳三强房地产开发有限公司。   法定代表人：蒋某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨某，甘肃昕脉律师事务所律师。   原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行与被告张某2、吴某、庆阳三强房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行的委托诉讼代理人邵某，被告张某2、被告吴某的委托诉讼代理人张某2、被告庆阳三强房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张某2、吴某偿还拖欠原告贷款本息4842113.41元及借款之日起至贷款实际归清之日期间所欠利息，并解除原、被告的借贷关系；2、依法判令庆阳三强房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、依法处置被告所抵押位于甘肃省庆阳市××区***属证书号码：庆市房*****************************号房屋归还被告所欠贷款本息；4、依法判令被告张某2、吴某、庆阳三强房地产开发有限公司承担我行因诉讼而产生的诉讼费、案件受理费及其他一切费用。事实和理由：2016年9月23日，被告张某2、吴某与原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额7160000元，期限10年，年利率5.88%，同时双方还签订了《同意抵押声明》，用其位于甘肃省庆阳市××区*******号房，权属证书号码：庆市房*****************************号房屋，做此笔贷款的抵押。被告庆阳三强房地产开发有限公司做了保证。合同约定采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额79059.89元。截止2020年9月24日累计拖欠贷款本息4842113.41元。原告多次要求被告归还借款本息均没有结果，无奈诉至法院，希望支持原告的诉讼请求。   被告张某2、吴某辩称，原告所述借款属实。未按期归还借款是因为经营项目启动以后，装修费用严重超标，被告的资金链断裂，没有如期开业导致经营困难。现在项目启动了，但是还没有正常营业。被告张某2、吴某现在愿意按照约定继续还款，不同意解除合同，原告扣被告庆阳三强房地产开发有限公司的保证金愿意分批归还，希望能进行协商处理。   被告庆阳三强房地产开发有限公司辩称，案涉借款的保证期间已经届满，应免除庆阳三强房地产开发有限公司的保证责任。涉案房屋的买卖合同已经备案登记，被告张某2、吴某作为购房人依法占有使用该房屋数年，其应善意地履行还贷义务。被告庆阳三强房地产开发有限公司仅是按照原告的要求对所有按揭贷款业主做了概括性的担保，约定保证期间是可变期间。涉案房屋的房产证已经办理完毕，原告未督促被告张某2、吴某二人及时办理抵押登记，人为的阻止了保证期间届满的条件成就，应视为保证期间届满的条件已经成就。原告没有积极以涉案房产实现其债权，而是滥用其业务的便利，扣除庆阳三强房地产开发有限公司的保证金3166847.09元，该行为不符合法律规定，庆阳三强房地产开发有限公司对此已经另案起诉。被告张某2、吴某不履行到期债务时，债务人自己提供物的担保，债权人应当就物的担保实现债权，而不是扣除被告庆阳三强房地产开发有限公司的保证金。原告以其业务便利连续划扣庆阳三强房地产开发有限公司银行账户存款39笔，共计3166847.09元，却从未向庆阳三强房地产开发有限公司履行告知义务，从而客观上延迟了被告还款期间，二者明显存在相互串通行为，损害了庆阳三强房地产开发有限公司利益。   原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行围绕诉讼请求提交以下证据：   一、个人住房（商业用房）借款合同1份；   二、庆阳市房地产交易与权属登记管理中心预购商品房抵押权登记4份；   三、个人贷款支付凭证1份；   四、中国建设银行个人贷款对账单1份；   五、贷款人身份证、户口本、结婚证复印件各1份。   被告张某2、吴某未提交证据。   被告庆阳三强房地产开发有限公司围绕抗辩提交以下证据：   一、借款合同《特别签订条款》1份、《不动产权证书》4份；   二、建设银行扣款明细、企业活期明细信息银行扣款凭证各1份；   三、对公活期存款交易明细报表1份。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，经质证，三被告对真实性均无异议，被告庆阳三强房地产开发有限公司对证据一、二的证明目的有异议，认为借款合同的特别签订条款约定保证期间为可变期间，被告张某2将房屋预售登记抵押给原告，并就抵押权进行登记公示，被告庆阳三强房地产开发有限公司不再承担保证责任。经审查，原告提交的证据均系书证，证据来源合法，内容客观、真实并能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。被告庆阳三强房地产开发有限公司提交的证据，经质证，原告对证据一、三真实性无异议，对证据二真实性有异议；被告张某2、吴某对证据一、二、三真实性均无异议，本院对被告庆阳三强房地产开发有限公司提交的证据一、三真实性予以确认并在卷佐证；经审查，被告庆阳三强房地产开发有限公司提交的证据二系打印件，证据来源及真实性无法确定，本院不予确认。   根据当事人陈述及证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，被告张某2、吴某作为借款人，原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行作为贷款人、被告庆阳三强房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：“第二十七条：立约人信息：1、借款人信息：借款人名称：张某2、吴某……；3、保证人信息：庆阳三强房地产开发有限公司……；第二十八条：房屋坐落甘肃省庆阳市××区、103号、104号、105号房；第二十九条：借款人借款本金为人民币（大写）柒佰壹拾陆万元整……；第三十条：借款期限为（大写）壹佰贰拾个月（即2016年8月17日至2026年8月17日）；第三十一条：一、贷款利率：本合同项下的贷款利率为年5.88%（月/年）利率，执行下列第叁种：叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次……；第三十四条：三、借款人的还款方式为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币79059.89元……；第三十六条：贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；第三十七条：一、本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称：甘肃省庆阳市西峰区*****商铺2幢******号房……。”同时约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。2016年9月19日，被告张某2作为预告登记义务人、原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行作为预告登记权利人对涉案四套房屋做了预购商品房抵押权预告登记。2016年9月23日，原告给被告张某2、吴某发放贷款，将借款71600000元打入被告庆阳三强房地产开发有限公司账户用于购买涉案房屋。2016年7月21日，被告张某2、吴某向原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行出具《同意抵押声明》，声明：将其购买的被告庆阳三强房地产开发有限公司开发的位于甘肃省庆阳市××区阳光名都商铺2幢102、103、104、105号房，总计价值14351509元用以抵押贷款7160000元。2018年8月13日，被告庆阳三强房地产开发有限公司办理涉案房屋的《不动产权证书》。后被告张某2、吴某未按约定偿还借款，原告扣除被告庆阳三强房地产开发有限公司的保证金归还借款。截止2020年9月24日，被告拖欠原告借款4786779.88元，利息79059.89元。原告继续向三被告索款无果，遂于2020年11月5日向本院提起诉讼。   本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告与三被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》内容合法有效，该合同对借款金额、还款时间、还款方式、利率标准、违约责任等均有明确约定，被告张某2、吴某未按约定还款时间履行还款义务，属违约行为。原告主张解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”被告张某2、吴某与原告签订借款合同，原告向二被告提供了借款后，双方形成了合法有效的借贷关系，二被告未按照约定时间、利率归还原告借款本息，经原告多次催告后在合理期限内仍未履行。原告要求其二人归还借款本息的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”原告与被告张某2、吴某及被告庆阳三强房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》中对保证范围、保证期间等作出了明确约定，该保证条款符合法律规定，故对原告主张被告庆阳三强房地产开发有限公司应对被保证人所借本金及利息全部承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”被告张某2、吴某向原告出具《同意抵押声明》，同意将其购买的位于甘肃省庆阳市××区****商铺2幢******号房屋用于涉案借款的抵押，并做了预告抵押登记。原告作为抵押权人，就位于甘肃省庆阳市××区****商铺2幢******号房享有优先受偿权。故对原告主张就抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：   一、解除原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行与被告张某2、吴某、庆阳三强房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；   二、被告张某2、吴某归还原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行借款本金4786779.88元、利息79059.89元，并按照年利率5.88%支付2020年9月25日至实际履行之日的利息；   三、被告庆阳三强房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带还款责任；   四、原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行对抵押物位于甘肃省庆阳市××区****商铺2幢******号房屋（不动产权证号为：甘（2018）庆阳市不动产权第XXXX号）享有优先受偿权。   上述给付内容，限本判决书生效后10日内履行完毕。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费45537元，减半收取22768.50元，由被告张某2、吴某、庆阳三强房地产开发有限公司负担，退付原告中国建设银行股份有限公司庆阳分行22768.50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。   审判员 苗海蓉   二〇二一年一月五日   书记员 石立童   本案引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国物权法》   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”   第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。   前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。   《中华人民共和国担保法》   第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。