江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10742号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州银仲物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区苏雅路388号新天翔商业广场2幢811室。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：曹迪，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李施娴，女，1984年12月9日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，上海剑栋律师事务所律师。上诉人苏州银仲物业管理有限公司（以下简称银仲公司）因与被上诉人李施娴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人银仲公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李施娴一审本诉全部诉请、支持银仲公司一审反诉全部诉请，或将本案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费均由李施娴负担。事实和理由：一、双方签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《商务咨询合同》内容并不一致，合同文本也存在差异。三份合同并非单纯房屋租赁的约定内容，故三份合同相互独立，不能合并认定为房屋租赁合同。二、本案所涉商铺早已具备交付条件，且银仲公司多次书面通知李施娴现场收房，但李施娴拒不收房，给银仲公司的合法权益造成了损害。三、李施娴无权解除商铺租赁合同。《商铺租赁合同》明确约定“甲方未按时交付该商铺，经乙方书面催告后15日内仍未交付的”，但是李施娴并未依约书面催告交房，就直接发函要求解除合同，不符合合同约定的解除条件。因此，李施娴不享有解除合同的权利。被上诉人李施娴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告李施娴向一审法院起诉请求：1.解除李施娴与银仲公司在2018年11月8日签订的《商铺租赁合同》；2.判令银仲公司返还李施娴支付的房屋租金15万元、押金15万元，共计30万元；3.判令银仲公司支付李施娴违约金33333元；4.银仲公司承担本案诉讼费。反诉原告银仲公司向一审法院反诉请求：1.判令李施娴支付银仲公司拖欠的租金13.33万元（以年租金20万元为标准，暂自2019年11月16日计算至2020年7月15日，主张支付至实际付清租金日）；2.判令李施娴支付银仲公司拖欠的物业费13.33万元（以年物业费20万元为标准，暂自2019年11月16日计算至2020年7月15日，主张支付至实际付清物业费日）；3.判令李施娴支付银仲公司拖欠的商务咨询费13.33万元（以年咨询费20万元为标准，暂自2019年11月16日计算至2020年7月15日，主张支付至实际付清咨询费日）；4.判令李施娴支付银仲公司拖欠租金及商务咨询费的违约金45万元（自2019年11月10日至实际还清日，以月租金16666.67元和月咨询费16666.67元为基数，按每日3%计算，自2020年2月10日至实际还清日，以月租金16666.67元和月咨询费16666.67元为基数，按每日3%计算，自2020年5月10日至实际还清日，以月租金16666.67元和月咨询费16666.67元为基数，按每日3%计算，暂计算至2020年7月10日）；5.本案本诉及反诉诉讼费用均由李施娴承担。一审法院认定事实如下：坐落于苏州市姑苏区不动产权利人登记为苏州金地置业有限公司，系单独所有，房屋建筑面积27245.61平方米，于2003年通过建筑工程消防验收。2018年10月18日，苏州金地置业有限公司出具转租证明：我司于2018年10月18日与银仲公司签订了坐落于苏州市姑苏区（产权证地址为：苏州市人民路409号，附2004年门牌号××位置房屋的租赁合同，租赁范围包括一层酒店大堂以外部分和地下一层全部，租赁期限自2019年2月16日至2037年8月15日止，在合同有效期内银仲公司拥有对该房屋的转租权。2018年11月8日，银仲公司（出租方，甲方）与李施娴（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方出租给乙方苏州市姑苏区商铺位置，建筑面积90平方米（具体租赁部位见本合同附件一），乙方租赁该商铺作为商业使用；甲方于2019年2月16日前将该商铺交付给乙方，商铺租赁期限自2019年2月16日起至2027年8月15日止，共计8年6个月，免租期自2019年2月16日至2019年8月15日，该商铺年租金总计20万元，前2个计租年度租金不变，自第3个计租年度开始租金标准递增，以每2个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期标准基础上增加8%，该商铺先付后用，乙方应于本合同签订之日支付前三个月租金5万元，以后每三个租赁月的首月首日10日前向甲方支付下三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的3%支付违约金；乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金15万元；甲方应按附表二中关于甲方之交房标准将该商铺交付给乙方。该合同第十三条第二款约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1）甲方未按时交付该商铺，经乙方书面催告后15日内仍未交付的；……。附件二现有装修、附属设施、设备状况清单中确定为“现状交付”。同日，李施娴（委托方，甲方）与银仲公司（受托方，乙方）签订物业管理服务合同，约定由乙方为甲方物业苏州市姑苏区一层6#商铺提供共用部位和共用设施设备的使用管理，具体物业管理服务为房屋建筑主体的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；委托管理期限自2019年2月16日起至2027年8月15日止共计8年6个月，物业管理服务为20万元/年，前二个年度物业管理服务费不变，自第三个年度开始物业管理服务费在第一年的基础上递增8%，之后二年不变，以后每二年物业管理服务费按8%递增一次，依此类推；本合同签订后5日内，甲方支付首期三个月物业管理费5万元，以后甲方应于每个租赁季度的首月首日10日前向乙方支付下季度物业管理服务费。同日，李施娴（甲方）与王伟（乙方）签订商务咨询合同，约定甲方委托乙方开展商务咨询服务活动，合同期限为2019年2月16日至2027年8月15日，甲方每年向乙方支付咨询费为20万元，前2个年度咨询费不变，自第3个年度开始咨询费标准递增，以每2个年度为一周期递增一次，每期咨询费标准在上期标准基础上增加8%；甲方于签订合同后当日支付首期三个月咨询费5万元，以后每三个月的首月首日10日前向甲方（笔误，应为乙方）支付下三个月咨询费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方（笔误，应为甲方）按咨询费的3%支付违约金。2018年11月6日，李施娴向银仲公司法定代表人王伟银行账户转款5万元，附言中注明“苏州人民路1331号大洋百货一层6号商铺订金”。2018年11月14日，李施娴再次向银仲公司法定代表人王伟银行账户转款，金额分别为20万元、5万元，附言中分别注明“苏州市人民路1331号6号商铺租金加押金”、“苏州人民路1331号F1层6号铺租金和押金”。上述共计30万元。一审审理中，李施娴提交其与银仲公司员工曹磊的微信记录：2019年1月27日，李施娴：“曹总，苏州店现在什么进度？”曹磊：“因为要装修进行现场测量，出设计图纸，人家问我，我也不是很清楚。”2019年2月15日，曹磊：“好的，我和他先办理交接。”李施娴：“当初你可说过填好井交接给我，你别忘了。”曹磊：“放心，这些工程会做好的。”2019年3月10日，李施娴：“曹磊，填井还要多久填好？”曹磊：“已经在施工。”李施娴：“还要多久？”曹磊：“等水泥干透，两周左右。”李施娴：“免租期你去想办法搞定了。”2019年3月23日，李施娴：“曹磊，什么时候交房？我都烦死了。你那边一直拖，都过了一个多月。”2019年3月28日，李施娴：“月底了，房还是交不了。曹磊，你说的月底还是不行是吧？延迟交房一个半月了…，你到底什么时候交？”曹磊：“我也着急，都已经和他们要求延长免租期。”2019年4月3日，李施娴：“曹磊，你已经延期一个多月未交付，还要等多久？”曹磊：“工程队说就这两周时间。”2019年4月6日，李施娴向银仲公司发送解除商铺租赁合同通知函，“根据合同第三条的约定，贵司应当在2019年2月16日之前将该商铺交付给我，但贵司并未按期履行该义务。为此我多次催促贵司交房，但直至今日贵司也没有给出确切的交房时间。因此我根据《商铺租赁合同》第十三条的约定，在此郑重通知贵司正式解除该《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《商务咨询合同》并要求贵司在收到本解除函之后15日内退还我已经支付给贵司的租金15万元及押金15万元，共30万元整，甲方并承担相关的违约责任。”2019年4月12日，李施娴向银仲公司发送解除商铺租赁合同、物业管理服务合同及商务咨询合同的通知，内容与前述通知相同，并要求银仲公司收到本解除函之后15日内退还已经支付的租金15万元及保证金15万元、物业管理费5万元、商务咨询费5万元，共计30万元。2019年4月17日，银仲公司向李施娴发送商铺交房通知：根据我司和您在2018年11月份签订的《商铺租赁合同》，租赁位于苏州市姑苏区商铺。现已可以交付使用，故通知您在收到本通知函起两个自然日内前来我司办理交房手续，若您在收到本通知函两个自然日内未至我司办理交房手续，我方将默认您已接受本物业并按合同完成交房手续。2019年4月28日，银仲公司向李施娴发送商铺交房通知，再次通知在两个自然日内前来办理手续，或书面通知更改时间，不然将视为违约。2019年4月29日，李施娴向银仲公司发送解除商铺租赁合同、物业管理服务合同及商务咨询合同的通知，要求银仲公司在三个工作日内，退还30万元租金。2019年5月5日，银仲公司向李施娴发送通知函，认定交房完成，合同租期自2019年5月1日起计，相应免租期按合同保留，对于李施娴的退租要求，认为并无违约，所以不予支持。银仲公司对李施娴的上述三份通知函形式真实性认可，并陈述均在邮寄后的二、三日内收到，但认为李施娴没有解除权。李施娴对于银仲公司的上述三份通知均陈述未收到。一审庭审中，银仲公司陈述，涉案房屋系商业综合体，目前全季酒店已经装修完毕，占据了一楼的大部分及所有楼上部分，因目前旅游业受疫情影响暂时未开业，地下部分已有业主进行超市装修过程中，未开业，一楼其余部分未有开业，亦无租约；商务咨询合同虽是以王伟名义签订，但王伟系职务行为，实际签订者为银仲公司；商务咨询的主要内容为向李施娴提供商业机会，包括但不限于外墙广告位以及开业后综合体内其他商业宣传等活动提供交易机会。本案争议焦点：一、物业管理服务合同、商务咨询合同是否为商铺租赁合同拆分而成；二、李施娴是否有权解除商铺租赁合同。关于争议焦点一，李施娴认为，三份合同实质为一份合同即商铺租赁合同，系银仲公司为逃避税收而拆分为三份合同；银仲公司认为系三份独立的合同，费用均为双方协商一致的结果。一审法院认为，从形式上看，商铺租赁合同、物业管理服务合同、商务咨询合同系三份独立的合同，但从三份格式合同内容分析，合同期限、每年费用标准以及递增条件和比例均完全相同，虽然合同双方签字认可，但租金、物业费、咨询费标准均与市场价格、法规规定相违背，从李施娴付款转账附言亦可反映其所支付费用均为租金以及租赁押金，对此，双方均为明知，银仲公司对三份合同的签订并不能给出合理解释，因此，一审法院采纳李施娴的主张，商铺租赁合同、物业管理服务合同、商务咨询合同实质为同一性质合同即商铺租赁合同，年租金为60万元。关于争议焦点二，李施娴认为，银仲公司未按约定交房，其通过微信催告交房，但实际至今都无法交房，因此，其有权解除商铺租赁合同；银仲公司认为，按照合同约定，甲方未按时交付商铺，经乙方书面催告后15日内仍未交付的，才有权解除合同，李施娴未经书面催告，故不具有解除权。一审法院认为，按时交付商铺既是出租方的合同义务，亦是法定义务，从李施娴与银仲公司曹磊的微信记录可以反映，李施娴在合同约定的交付时间即2019年2月16日前后多次催告，但一直未交付，因合同目的无法实现，李施娴于2019年4月6日发送解除函，不违反法律规定和合同约定，银仲公司签收之日即为合同解除之日，据此，一审法院确定2019年4月9日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案商铺未交付，李施娴亦未实际使用，故其要求银仲公司返还已支付的租金15万元、押金15万元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。银仲公司要求李施娴支付拖欠的租金、物业费、咨询费的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。因银仲公司违约，李施娴有权按照合同约定主张违约金，现其要求银仲公司支付违约金33333元，经审查，符合法律规定，一审法院予以支持。银仲公司要求李施娴支付违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、李施娴与苏州银仲物业管理有限公司签订的商铺租赁合同（含物业管理服务合同、商务咨询合同）于2019年4月9日解除。二、苏州银仲物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还李施娴租金15万元、押金15万元。三、苏州银仲物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付李施娴违约金33333元。四、驳回苏州银仲物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费6380元，减半收取3190元，由苏州银仲物业管理有限公司负担。反诉案件受理费6150元，由苏州银仲物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中李施娴与银仲公司签订的物业管理服务合同、商务咨询合同与商铺租赁合同，三份合同虽然名称不同，分别签署，但合同签订时间相同，均为2018年11月8日；合同期限、费用以及递增标准、交费时间均完全相同，三份合同具有高度相似性；再结合李施娴的付款转账附言均为“租金和押金”，一审法院认定三份合同实质均为租赁合同，并无不当。关于李施娴是否享有合同解除权的问题。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同。按照合同约定的时间交付租赁物是出租人的主要合同义务。银仲公司未能按约于2019年2月16日交房，李施娴多次微信催告后，银仲公司在合理期限内仍未能交房，此时李施娴享有法定的合同解除权。李施娴于2019年4月6日发送通知函解除租赁合同，银仲公司表示于二、三日后收到，一审认定涉案租赁合同于2019年4月9日解除，并无不当。合同解除后，银仲公司才于2019年4月17日向李施娴发送交房通知，而此时李施娴已不再负有收房义务。银仲公司上诉主张李施娴拒不收房，给其合法权益造成损害，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人银仲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12530元，由上诉人苏州银仲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二一年一月十五日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。