江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1202执异2号异议人：江苏中泰绿色建筑科技有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：钱正，总经理。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市。负责人：赵传标，该公司负责人。委托诉讼代理人：王志萍、刘霞（实习），江苏弥衡律师事务所律师。被执行人：泰州市中恒电炉设备有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：何健。被执行人：何健，男，1976年9月18日生，汉族，住江苏省泰兴市。被执行人：戚若池，女，1976年11月8日生，汉族，住江苏省兴化市。在本院执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产公司）与被执行人泰州市中恒电炉设备有限公司（以下简称中恒公司）、何健、戚若池金融借款合同纠纷一案中，异议人江苏中泰绿色建筑科技有限公司（以下简称中泰公司）对涉案的位于泰州市海陵区吴洲北路256号第1、3、4幢房屋主张租赁权利，提出阻止交付的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人中泰公司称，请求中止对泰州市海陵区吴洲北路256号第1、3、4幢房屋的查封、拍卖程序。事实与理由：2019年6月1日，异议人与中恒公司签订了厂房租赁合同书两份、办公用房租赁合同一份，约定中恒公司将座落于吴州北路256幢3、4号厂房及1号办公楼2层办公室出租给异议人，其中3号厂房的租期为2019年12月1日至2024年11月31日止，4号厂房及1号办公楼2层办公室的租期为2019年6月1日至2024年7月31日。合同还约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，中恒公司依约交付了厂房及办公室，异议人根据约定支付给中恒公司租金192.7万元，并花费巨资对厂房及办公室进行了装修并使用至今。异议人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案租赁合同签订的时间为2019年6月1日，而法院限期履行通知书及公告于2020年8月18日作出。(2020)苏1202执1486号限期履行通知书及公告中涉及的房产若强制执行将会损害异议人的合法权益．恳请法院中止对该房产的执行。申请执行人、被执行人中恒公司未作答辩。经审查查明，上海浦东发展银行股份有限公司泰州分行（以下简称浦发银行泰州分行）与中恒公司、何健、戚若池金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）苏1202民初1967号民事判决，已经发生法律效力。后浦发银行泰州分行将该案债权转让给东方资产公司，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，东方资产公司向本院申请执行，本院于2020年7月10日以（2020）苏1202执1486号立案执行。2020年7月14日，本院作出（2020）苏1202执1486号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人泰州市中恒电炉设备有限公司、何健、戚若池银行存款人民币28909092.18元，或查封、冻结、扣押、提取相应价值的财产。同日，本院向泰州市不动产登记中心送达协助执行通知书，轮候查封了被执行人中恒公司名下的坐落于泰州市海陵区吴州北路256号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢房产，要求停止办理这些房产的转让、过户、抵押、赠与等权属变更、转移登记手续，查封期限三年，自2020年7月14日至2023年7月13日。2020年8月18日，本院向诸被执行人发出限期履行通知书，责令诸被执行人自通知之日起十五日内向申请执行人履行本院（2019）苏1202民初1967号民事判决书所确定的义务，同日，本院作出（2020）苏1202执1486号执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人中恒公司名下位于泰州市海陵区吴州北路256号1至5幢房地产。同日本院还发出公告，限令被执行人及占有泰州市海陵区吴州北路256号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房屋，交由法院处置。现异议人提出上述执行异议。涉案的泰州市海陵区吴州北路256号1、3、4幢房地产，不动产权号分别为泰房权证海陵字第××、10××19、10××20号，所有权人为中恒公司。上述房地产于2018年3月2日设定抵押，抵押权人为浦发银行泰州分行，债务履行期限自2018年3月2日起至2021年3月2日止。2020年9月11日，上述房屋的首封法院江西省赣州经济技术开发区人民法院函至本院（首封时间为2018年3月9日），将上述房产的处置权移送了本院。另查明，异议人为证明其主张提交如下证据：1、2019年6月1日，中恒公司（甲方）与中泰公司（乙方）签订的中恒公司4号厂房租赁合同书，约定：甲方将4号厂房租赁给乙方使用。租赁物面积5508平米，租赁期限为3年，即从2019年6月1日起至2022年7月31日止。年租金为人民币125元/平米（含税价），总金额为688500元/年……。2、2019年6月1日，中恒公司（甲方）与中泰公司（乙方）签订的中恒公司1号办公楼2层的办公室租赁合同书，约定：甲方将其1号办公楼2层的办公室租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确认为200平米，租赁期限为5年，即从2019年6月1日起至2024年7月31日止，年租金为人民币125元/平米（含税价），总金额为40000元/年……。3、2019年12月1日，中恒公司（甲方）与中泰公司（乙方）签订的中恒公司3号厂房租赁合同书，约定：甲方将中恒公司3号厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确认为1600平米，租赁期限为5年，即从2019年12月1日起至2024年11月31日止。年租金为人民币125元/平米（含税价），总金额为200000元/年……。4、付款方为异议人，收款方分别为陈海平的租金电子银行交易明细3份、为陈静的租金电子银行交易明细1份、为赵辉的房租电子银行交易明细6份。时间为2019年6月12日至2020年5月12日。5、房租收条4份。时间为2019年11月18日至2020年6月5日。6、2020年6月5日，泰州农村商业银行现金支票存根1份，用途房租，金额758500元。本院认为，首先，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，案涉泰州市海陵区吴州北路256号1、3、4幢房地产于2018年3月2日设定抵押，而异议人提交的租赁合同显示租赁合同签订时间分别为2019年6月1日、12月1日。房租最早的缴纳时间为2019年6月12日。异议人与被执行人中恒公司间的租赁合同在合法有效的前提下，案涉房产的租赁关系亦在抵押设立之后，对照上述规定，显然不能对抗设立在先的抵押权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的案涉房产首封时间为2018年3月9日，亦在异议人主张的租赁关系成立之前，对照此规定，异议人的主张不能得到支持。综上，异议人请求阻止迁出其占有涉案房屋的异议请求，本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回江苏中泰绿色建筑科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  窦虎英二〇二一年一月二十日书 记 员  殷忠萍