贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8396号上诉人（原审被告）：毕节东润房地产开发有限责任公司，住贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。法定代表人：吴传明，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：何华，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐丽爽，女，汉族，1970年8月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：徐淑琴，女，1955年8月3日出生，住北京市昌平区，系徐丽爽所在七星关区鸭池镇下坝村村民委员会推荐。被上诉人（原审第三人）：武怀，女，汉族，1970年9月27日出生，住贵州省毕节市。原审第三人：徐长勇，男，汉族，1972年9月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。原审第三人：徐长全，男，汉族，1967年11月8日出生，住贵州省毕节市。上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称：东润公司）因与被上诉人徐丽爽、武怀及原审第三人徐长勇、徐长全商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人东润公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回徐丽爽的一审诉讼请求。事实及理由：一、上诉人与徐丽爽于2016年4月20日签订《售房协议》后，徐丽爽通过银行转账分两次向上诉人转账720万元。之后，上诉人按其指示将其中430万元于当日汇入武怀的账户。具体支付情况是：徐丽爽先转账360万元与上诉人，上诉人收到后随即将该款转给武怀，由武怀转给徐丽爽，徐丽爽再将该360万元转账给上诉人，徐丽爽基于《售房协议》支付的款项仅为360万元。一审庭审中，武怀陈述：上诉人汇入其账户的360万元系代徐丽爽收款，360万元在收到后随即转给徐丽爽，足以证实徐丽爽并未交付上诉人《售房协议》约定的购房款725万元。即《售房协议》为徐丽爽清收借款本息设立担保，属于让与担保。徐丽爽支付720万元的目的在于造成已按协议约定支付购房款的假象，故而指定武怀收取该款，最终并未实际支付。一审中，徐丽爽作了两次完全不同的陈述，第一次陈述上诉人转账武怀的430万元系上诉人偿还武怀的个人的贷款；第二次陈述其中转账与武怀的360万元系为创造流水产生，并未实际交付上诉人720万元。一审法院作出了与各方当事人陈述不一致的错误认定，认定上诉人转账与武怀的360万元系通过武怀向徐丽爽支付所欠借款错误。二、上诉人在收到徐丽爽转账支付的720万元后，受徐丽爽的指示，其中430万元于当日即退还给武怀，此后，上诉人又退还了60万元，共计退还490万元。徐丽爽虽对其中支付给武怀的70万元及此后偿还的60万元持有异议，但对于其中支付的360万元并无异议，故即便认定双方存在商品预约合同关系，解除《售房协议》后，上诉人应退还的款项仅为240万元，一审判决上诉人退还725万元并承担利息损失错误。三、上诉人提供的转账依据可以证实，2015年8月6日，徐丽爽确实借款60万元与上诉人进行短期周转，但该款已于2015年8月14日偿还，徐丽爽主张上诉人于2018年至2019年支付的60万元系偿还其借款与事实不符。本案中，双方基础法律关系为民间借贷，且有关利息标准已超出法律保护的范围，即使存在以物抵债情形，也应审查债务的合法性，一审直接以商品房预约合同纠纷进行裁判认定事实错误，适用法律错误。被上诉人徐丽爽答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。被上诉人武怀答辩称：上诉人转给我430万元，其中70万元系偿还我的欠款，360万元是通过我偿还上诉人欠徐丽爽的欠款。原审第三人徐长勇述称：我与武怀是夫妻关系，转给武怀的430万元，其中70万元是偿还武怀的欠款。原审第三人徐长全未作陈述。徐丽爽向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年4月15号签订的《售房协议》；2.判决被告退还原告购房款725万元，并支付原告相应的损失，损失以已付购房款725万元为基数，自2016年4月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告退还完毕之日止；3、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月15日，被告东润公司作为甲方，原告徐丽爽作为乙方，双方签订《售房协议》，该协议载明：“甲方将黔西北商贸城二建区裙房壹层壹号预订给乙方，总面积约为50平方米，单价为15万元每平方米，房屋总价款约为750万元，公摊另行计费，宽度4米，进深12米；签订协议时，乙方须交定金725万元，余款在2018年4月交清；如需办理银行按揭的，由乙方按银行的相关规定提供手续，甲方负责联系办理；交房时间为2018年4月30日；如到期不能交房，将承担乙方超期交房损失（超期时间按同期银行贷款利息支付乙方）；乙方如出现中途退房，甲方将不承担乙方任何费用，并收取乙方总房款3%的违约金；甲方交房后，办房产证所需费用将按国家相关规定各自承担；本协议签字交款后生效。”上述协议签订后，原告于2016年4月20日通过银行转账720万元及现金5万元的方式共计向被告支付725万元，且被告出具725万元收据给原告，该收据载明：“今收到徐丽爽购黔西北商贸城二建区靠威宁街壹号门面款725万元”。另查明，原、被告在2012年就产生民间借贷关系，且被告存在向第三人转账的记录。一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的购房协议是否解除；二、被告是否应退还原告购房款725万元并承担相应的损失。关于焦点一，原、被告签订的《售房协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。在该协议中，双方对何时签订商品房买卖合同没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，原告可以要求被告随时签订正式商品房买卖合同并交付门面。但被告仍未与原告签订正式的商品房买卖合同及交付门面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，原告可以请求解除合同。故对原告主张解除双方于2016年4月15日签订《售房协议》的诉讼请求，予以支持。对被告认为该《售房协议》“名为房屋买卖实为民间借贷”的辩解，因原、被告在2012年就发生民间借贷关系，且原、被告在签订《售房协议》后，原告又通过银行转账的方式向被告支付了购房款，且转账记录上注明购买门面款，故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。关于焦点二，如前所述，原告与被告签订的《售房协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，被告应当退还原告购房款725万元，并赔偿原告损失。鉴于被告给原告造成的损失为占用预购房款期间损失，该损失以原告已付购房款725万元为基数，自2016年4月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告退还完毕之日止。对于被告认为“签订《售房协议》后，所涉款项第一笔360万元被告在收到后，就全额退还给原告指定的收款方武怀，另被告于当日转了70万元给武怀，由此可以证实原告并未真实交付售房协议项下所约定的购房款。对于未退还款项，是因为被告在前期还款过程当中均是按照月息5分及以上标准支付原告借款利息，被告认为超过法律保护的标准部分，应当属于不当得利，故而在未退还的款项中予以相应扣减；后被告又向原告支付60万元，因此若解除《售房协议》，则被告实际应当退还原告的款项仅为240万元”等辩解，根据被告在庭审时的陈述，双方签订《售房协议》时，其相互之间的民间借贷仍未结算，以及原告及第三人的陈述，当原、被告签订《售房协议》后，原告通过银行转账360万元及现金5万元向被告支付购房款，被告通过第三人武怀向原告支付所欠借款360万元，原告又再通过银行转账360万元向被告支付购房款，被告又向第三人武怀转账70万元，第三人称该70万元系被告向其支付的借款，再结合被告出具的725万元收据，认定原、被告签订《售房协议》后，原告共向被告支付购房款725万元。至于被告与第三人武怀之间的民间借贷关系，以及原、被告之间因民间借贷存在支付多少的问题，由其依据民间借贷的相关规定另行处理。故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。综上，对原告合理的诉讼请求，予以支持。被告的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告徐丽爽与被告毕节东润房地产开发有限责任公司于2016年4月15日签订《售房协议》。二、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起15日内退还原告徐丽爽预购款725万元，并支付损失（损失以725万元为基数，自2016年4月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告退还完毕之日止）。案件受理费62550元，财产保全费5000元，由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。本案审理过程中，徐丽爽、武怀、徐长勇向本院提交了银行流水、贷款明细、支票等证据，徐长全向本院提交欠条、抵押合同、说明等证据，用以证明：徐丽爽通过现金或银行转账的方式共借上诉人大概480多万；武怀、徐长勇通过现金或银行转账的方式共借上诉人大概400多万，上诉人至今尚欠20万，上诉人因此于2019年1月25日向徐长勇开具20万元的支付，但因上诉人账户无资金，无法兑现；徐长全均是以现金方式借上诉人，上诉人现尚欠90多万元，出具欠条的有37万元。上诉人质证意见：本案和上诉人发生借款关系的是徐丽爽，以徐长勇、徐长全名义转账的，均是计入徐丽爽的借款；对2012年5月7日徐丽爽转账83.8万元，徐长勇转账116.2万元，2012年7月25日徐丽爽转账50万元，2013年5月6日徐丽爽转账20万元，共计270万元借款予以认可。2012年12月13日60万元予以认可。徐长全没有和上诉人直接发生借款关系，一审徐长全也陈述其未与上诉人发生借款关系。对2012年7月25日徐长勇转账吴传明的150万元、2013年5月6日武怀转账支付吴传明的51万元予以认可。其余转账不认可，理由作如下说明：徐丽爽2014年4月10日转账100万元，系因其2014年4月3日通过泸县九建借款100万元，2014年4月10日的转账系用于偿还该100万元，不是借款。2015年8月6日转账的60万元已于2016年8月14日偿还。经审查，徐丽爽、武怀、徐长勇提交的部分银行流水显示三人于2012年至2015年期间多次向上诉人转账，金额为691万元，能证明上诉人与徐丽爽、武怀、徐长勇之间自2012起长期存在借贷关系，予以采信，但对上诉人与徐丽爽、武怀、徐长勇之间因借贷关系产生的借款及还款的具体金额，本院不作审查认定。徐长全提交的证据与本案无关联，本院不作审查认定。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，2015年8月6日，徐丽爽以自己的名义代上诉人向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款60万元，借款账号为62×××19，到期日期为2016年8月5日；2018年6月20日，上诉人法定代表人吴传明之妻刘光英向该账户支付款项13870元；2016年6月23日，徐丽爽偿还该笔借款，还款凭证载明还款金额60万元，月利率0.765%，计息天数2天，利息306元。徐丽爽主张刘光英向上述账户支付的13870元系2015年8月6日贷款60万元的银行利息，上诉人不认可，但未能说明该13870元的性质。本院认为：在案证据不能证明本案纠纷属民间借贷，理由详述如下：1.上诉人与徐丽爽于2016年4月15日签订的《售房协议》明确约定了所购房屋的位置、面积、单价及总价款、交房时间、办证事宜、违约责任等商品房买卖需具备的主要条款并附所购商铺平面图，但无将案涉房屋作为贷款担保的任何内容。2.上诉人一方面主张徐丽爽仅向其借款270万元，其已偿还994.98万元（后又认可丽爽、武怀、徐长勇转账支付的部分借款，并主张已偿还本息1214.98万元），已超额支付所欠借款，一方面又主张案涉《售房协议》实际是作为2012年以来徐丽爽向上诉人借款本息的担保，双方并非真实的商品房买卖关系，相互矛盾，在已超额支付所欠借款的情况下还愿意以案涉房屋提供担保不符情理。同时，上诉人一审陈述：签订《售房协议》当天徐丽爽第一次转账支付的360万元已通过武怀退回徐丽爽，徐丽爽第二次转账支付的360万元已通过武怀退回70万元，其余款项未予退还系因上诉人在前期还款过程中均是按月息5分及以上标准支付利息，上诉人认为超过法律保护的部分应属不当得利，故应在未退还的款项中予以扣减。上诉人主张案涉房屋仅是对之前的贷款提供担保，且签订《售房协议》当天其未另行向徐丽爽借款，徐丽爽签订协议当天却向上诉人支付365万元，上诉人随即又返还70万元不符合常理。3.徐丽爽、武怀、徐长勇提交的部分银行流水显示三人于2012年至2015年期间向上诉人转账金额为691万元，上诉人主张徐丽爽通过自己及武怀、徐长勇仅向其贷款270万元与事实不符。4.上诉人虽主张本案双方系民间借贷关系，《售房协议》仅是上诉人对徐丽爽之前借款的担保，但当庭认可双方对担保金额、利息、还款期限等均未作约定，且无证据证明签订《售房协议》后存在还款付息的事实，不符合情理。5.对于2018年-2019年分批向徐丽爽支付的60万元，双方认可徐丽爽于2015年8月6日向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款60万元系为上诉人所贷，该款徐丽爽于2016年6月23日偿还，在双方签订《售房协议》之后。故徐丽爽主张上诉人2018年-2019年分批向其支付的60万元系偿还其2016年6月23日代上诉人偿还银行贷款的还款符合情理，结合徐丽爽主张上诉人法定代表人之妻刘光英于2016年6月20日仍在支付该借款的利息，上诉人虽不认可，但未能说明所支付款项的性质等事实，上诉人2018年-2019年分批向徐丽爽支付60万元的行为不足以证实签订《售房协议》后上诉人存在还款付息的事实。综上，上诉人主张本案双方法律关系名为买卖，实为借贷，《售房协议》系对徐丽爽此前向上诉人借款的担保无事实依据，不予采纳，一审认定本案双方系商品房预约合同关系并无不当，本院予以确认。对于徐丽爽已付购房款金额，徐丽爽于签订《售房协议》当天实际向上诉人转账支付360万元，另主张以徐丽爽之前向上诉人的借款本息抵扣360万元房款，并取现支付5万元，共725万元。上诉人虽只认可收到徐丽爽360万元，但结合上诉人与徐丽爽之间长期存在借贷关系，上诉人认可其与徐丽爽之间借款尚未结清、并于签订《售房协议》当天向徐丽爽出具收到725万元购房款等事实，一审认定徐丽爽共支付购房款725万元，判决上诉人返还徐丽爽725万元并无不当，予以确认。上诉人主张即便认定双方存在商品预约合同关系，解除《售房协议》后，上诉人应退还的款项仅为240万元的理由不成立，不予采纳，主张徐丽爽用于抵扣房款的360万元借款中，存在超出法律保护范围的利息无证据证明，不予支持。综上，上诉人的上诉理不成立，对其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62550元，由上诉人毕节东润房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年一月十五日书记员 高 进