上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15604号原告(反诉被告)：金佰富，男，1962年9月16日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海天意发包装印刷有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王长军，执行董事。委托诉讼代理人：杜兴，上海鑫钧律师事务所律师。原告金佰富与被告上海天意发包装印刷有限公司(以下简称“天意发公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理。本院于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告金佰富及其委托诉讼代理人许家东、被告天意发公司的委托诉讼代理人杜兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金佰富向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；2.判令被告向原告支付租金人民币175,360元(自2020年5月18日起计算至2020年8月5日)；3.判令被告向原告支付违约金人民币60,000元；4.判令被告向原告支付赔偿金人民币200,000元；5.判令被告向原告支付损失费共计人民币134,400元；6.判令被告支付物业费1,620元。审理中，原告撤回了第三项诉请。事实与理由：原告系上海市松江区新桥镇新格路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)的所有人(另有原告妻子章利苹、儿子金章佗为共同产权人)。原告曾在2016年5月18日与被告签署《上海市房屋租赁合同》，合同约定原告将系争房屋租赁给被告，租赁期限为三年，至2019年5月17日到期。届满后，因被告提出要继续租赁，双方又于2019年5月18日签署了第二份《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年5月18日至2022年5月17日，年租金为80万元，租金的支付时间为：每季度前15-20天向支付当季度租金，如逾期支付租金的，需承担违约金，违约金为未缴纳租金的20%。被告本应在2020年5月18日前的15-20日支付季度租金人民币30万元，但其迟迟未支付。原告催讨后，被告2020年5月21日向原告发出《解除租赁合同通知函》，单方面提出在2020年5月21日解除双方的租赁关系，并承诺将在2020年6月15日搬离系争厂房。而根据双方签署的《上海市房屋租赁合同》第十条“提前终止合同”之10.1款：未经甲方(即原告)书面同意乙方(即被告)不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方返还租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。有鉴于此，原告收到函件之日便向被告复函，明确告知原告不同意解除租赁合同，要求被告按照合同继续履行相应的义务。后因被告仍未缴纳房租，故原告在2020年6月5日便向贵院提起民事诉讼，要求被告履行合同义务、支付拖欠的租金等；贵院于2020年6月8日受理，案号为(2020)沪0117民初8154号。2020年8月5日，本案开庭审理。庭审中，被告向法庭明确了其要单方解除租赁合同并已搬离系争厂房，且确认了原告可以在庭审当日进入系争厂房。原告在庭审后进入系争厂房内查看，发现厂房内垃圾遍地、危险品肆意暴露、设备设施被严重损坏，装饰装修遭到毁损等。鉴于被告的种种所为，原告认为被告已无继续履行租赁合同的主观可能性和客观基础，另因原诉系基于合同的继续履行提出的各项诉讼请求，故本案的诉讼请求需要进行实质性变更，后原告提交了撤诉申请。现根据本案的实际情况，向贵院提出上述诉讼请求。原告认为，被告既然是单方解除租赁合同，但其不仅未履行解除合同的前置条件和要求，更未完成房屋交付的基本义务。故原告诉至法院，请求支持诉请。被告天意发公司辩称：确认双方合同已经解除，但解除日期为2020年5月21日。其余诉请均不予认可，被告的租金已支付完毕，被告于2020年6月15日交房是基于被告实际收房时间是在2016年6月15日左右，因此实际交房日期也应后延。被告不存在违约行为，故不应支付违约金。原告主张的赔偿金、损失费、物业费均无事实依据，故被告均不同意。且原告主张违约金、赔偿金、损失费，系重复主张，且金额过高。同时，被告天意发公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还房屋押金10万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付押金利息损失，以10万元为基数，自2020年6月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际支付之日止。事实与理由，2016年5月18日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，由被告承租系争房屋，租期自2016年5月18日至2019年5月17日，年租金65万元，押金10万元，被告实际缴纳10万元押金，并于2016年6月15日左右实际从上一承租人处接手系争房屋，并按约履行合同义务。该合同到期后，被告继续租赁系争房屋。考虑到地方政府对企业消防、环境等管控越来越严，被告一直还未找到合适的新的厂房仓库，所以续租时明确要求为不定期租赁，并告知原告临时过度一下，可能随时搬走，租金半年一付，而且当面划掉了租赁合同中关于解约的限制条件及有关赔偿约定。其后，被告公司按约支付租金，2020年初开始，受新冠疫情影响，被告公司产品积压，空间严重不足，再加上消防、环境等部门检查频度加大。被告遂于原告协商解除合同及退还押金事宜，协商无果后，被告于2020年5月21日向原告发出《解除租赁合同通知函》，告知原告发函之日解约，并要求原告7日内退还押金，同时告知原告2020年6月15日之前将房屋归还原告。后，原告未予回应，2020年6月15日，被告将系争房屋打扫干净，并告知原告已经腾退。后原告提起诉讼，且并未归还押金。故被告诉至法院。针对被告天意发公司的反诉诉请，原告辩称，不认可诉请，原告同意此前王长军交付的押金权利义务主体由被告承担，但需要得到王长军的认可。如果得到王长军的认可，同意根据该合同10.1条，在被告履行相应义务后，无息退还。对于利息不予认可，双方并未约定利息及退还时间。本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，原告作为出租方(甲方)、王长军作为承租方(乙方)，双方签订上海市房屋租赁合同一份，合同1.1条约定甲方将系争房屋租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为2,383.58平方米。合同第2.1条约定租赁期限为叁年，即从2016年5月18日起至2019年5月17日止。该份合同签订后，合同的权利义务实际由原、被告承担，系争房屋由被告实际使用、租金由被告交纳。上述合同到期后，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订上海市房屋租赁合同，该份合同一式两份，原、被告各执一份，两份内容并不完全一致。两份合同内容一致的部分约定如下：合同第1.1条约定，甲方将系争房屋租赁于乙方使用。合同第3.1条约定，甲乙双方约定，该房屋年租金为人民币80万元(大写：捌拾万元整)。第3.3条约定，乙方应于本合同签订当天向甲方一次性支付季度租金，逾期支付一日，则乙方须按日租金的10%支付违约金，逾期支付一月的，则乙方须全额赔偿甲方租金损失，且甲方有权单方解除本合同。第3.5条约定，乙方支付租金的方式：每四月付1次，分三次付，每隔四个月付一次，首次付叁拾万，第二次付贰拾伍元，第三次再付贰拾伍万。第4.1条约定，乙方应于每季度前15-20天向甲方支付当季度租金，并有乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。如乙方逾期支付租金，需承担违约金，违约金为未缴纳租金的20%。第4.2条约定，电梯维护保养费及物业管理费均有乙方承担。第5.3条约定，乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。合同第7.1条约定，乙方在租赁期限满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。原告持有的合同中，第2.1条约定，租赁期限为叁年，即从2019年5月18日起至2022年5月17日止。被告持有的合同中，该条款租赁期限处及年月日处均为空白，未填写内容。原告持有的合同中，第10.1条约定，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交还租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。被告持有的合同中，该条款被划掉。庭审中，被告陈述因双方约定的为不定期租赁，故2.1条关于租赁期限的条款未填写，10.1条提前终止合同的条款被告也未同意故当原告面予以划去。原告对此不予认可，称双方约定的就是租期三年，故其在持有的合同上填写了租赁期限，当时基于对被告的信赖，没有在被告持有的合同上也填写期限。同时，签订合同时，被告确实将10.1条划掉了，但原告未同意也未签字，该页就废弃了重新打印了一份，但当时纸张没有收回来，可能事后被被告拿去了。2020年5月20日，王长军与原告、原告妻子、原告儿子等人协商解除合同事宜，其中，原告妻子曾陈述：“那合同还有两年啊……你现在要交租金了，你给我们损失这么大，合同期还有两年……”，原告曾陈述：“你的意思是现在就搬出去，还是过段时间搬过去，你要给我一个明确的答复”。被告陈述：到6月15号嘛，6月15号之前我肯定搬出去，……不是的，所以我打电话跟老板说是我的错，责任在我，合同没到期。……”后双方就解除合同事宜协商未果。2020年5月21日，被告向原告出具《解除租赁合同通知函》，载明：金佰富先生：你好！我是上海天意发包装印制有限公司法定代表人朱美红，我公司承租贵方位于上海市松江区新桥镇新格路XXX弄XXX号的厂房，贵、我双方长期友好合作，我方也及时按贵方要求及约定支付有关租金及费用，彼此合作无间。随着当前社会发展，政府部门对企业的经营法治与规范化要求愈来愈严，结合本公司的发展实际，目前该厂区的硬件及管理问题逐渐突出，已严重影响到我公司的生存与经营发展。一是存在消防安全隐患，承租期间，特别是近一年多来，区、镇级多次消防安全检查，本厂区都在整改和处罚范围内，令我方经营不畅；二是使用空间不足，由于新冠疫情防控要求，导致今年以来我公司囤货多、出货少，需要更多的空间存放货物，本厂区原本使用空间已被政策管控压缩，现已远远满足不了我公司生产备货的需要；三是环境维护不到位，物业无所作为，对厂区的绿化、线路、硬件从未进行维护保养，物业费使用也从未公示，名不副实；四是企业资金周转困难，疫情防控期，公司业务量受到严重挫损，收款收入困难，目前支付本厂区租赁费已较为困难。我方已于2020年5月13日跟贵方进行过沟通，后又于2020年5月20日，跟贵方协商解除租赁关系事宜，现再次书面告知贵方：一、自本通知函发之日起，终止贵、我双方之间的房屋租赁关系，诚请贵方在收到本书面通知后7个工作日内(最迟在2020年5月30日前)退还我公司租赁保证金10万元整。二、我公司承诺于2020年6月15日前搬出上海市松江区新桥镇新格路XXX弄XXX号厂房，退还租赁物。2020年6月15日，王长军向原告发微信称：“金总您好，我们以(已)搬清跟您带来不便请谅解”。2020年6月17日，本院立案受理原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告诉至本院要求判令被告向原告支付拖欠的租金30万元及违约金6万元。2020年8月5日开庭后，原告当天实际收回了系争房屋。另查明，被告已付清系争房屋至2020年6月30日的物业费，物业费发票显示物业费为每月1,666元。又查明，王长军系被告股东，并于2015年3月至2017年4月19日、2020年7月22日至今担任被告法定代表人，王长军曾于2016年4月8日向原告转账交付10万元，庭审中双方确认该笔钱款系押金，审理中，王长军到庭陈述并向本院出具书面情况说明，同意该10万元押金如果退还直接退还被告。再查明，被告已按65万元的年租金标准支付了原告三年租金，按80万元的年租金标准支付了原告一年的租金。庭审中，双方对于租金的起付时间有异议，被告认为其虽于2016年5月18日接收房屋，但当时原告的前一租客尚有物品未搬离，占据了系争房屋四分之一的面积时间长达两个月，故原、被告曾口头协商租金从2016年6月15日起算。原告对此不予认可，称2016年5月18日交房时，楼下有一小部分地方堆放了上家租户的设备，但只放了几天就搬走了，原告同意租金起算时间延后一周。庭审中，原告提供拍摄时间为2020年8月7日的照片及施工协议、垃圾清运清理协议、发票等证据，原告称因被告承租期间损毁房屋且擅自搬离遗留很多垃圾，故原告对系争房屋清理垃圾并重新装修产生相关费用。原告另陈述原告曾交付被告海信空调一台、史密斯热水器一台、铁柜子一个，该物品被被告擅自拉走遗失，故要求被告赔偿，上述金额共同构成诉请四损失费的金额。被告仅对其中部分照片真实性予以认可，并称部分系交付前即如此，部分不清楚在何处拍摄。庭审中，被告亦提供照片打印件一组，称搬离时系争房屋已清理干净。原告对此不予认可。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、解除租赁合同通知函、谈话录音、微信聊天记录、物业费发票、照片、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实，本案中，原、被告在2016年签订的合同到期后，于2019重新签订了租赁合同，双方对此并无争议。但重新签订的合同一式两份，原、被告手执的合同内容不完全一致，产生争议，而争议的焦点在于合同第2.1条是否约定过合同期限及合同第10.1条是否约定过终止合同的条件，进而影响被告是否享有合同解除权。对此，本院认为，对于合同的期限，被告手执的合同中第2.1条虽未填写，但也未明确载明系不定期租赁或双方确认将该条划去，而在原告与被告的法定代表人王长军2020年5月20日的谈话录音中，原告的妻子多次提及“合同还有两年”，王长军并未提出过异议，相反王长军也多次提及“是我的错，责任在我，合同没到期，押金我不要了”等。同时，在2020年5月21日被告发出的《解除租赁合同通知函》中，被告也未提及租赁合同系不定期租赁及其享有不定期租赁的任意解除权。故本院采信原告关于双方2019年签订的租赁合同，约定了租赁期限为三年的陈述，该合同的起始日期应当从上一份合同到期后顺延。被告关于后一份合同系不定期租赁，故被告享有任意解除的陈述本院不予采信。对于合同第10.1条的内容，被告称其签订时不同意该条的内容故当面将该条划去，原告对此不予认可，原告手执的合同中，该条也未划掉。对此本院认为，打印的合同文本中，手动修改的部分应当经双方当事人共同签名或盖章确认，被告手执的合同中，该条虽被划去，但原告并未签字确认，原告现也不予认可，被告也无其他证据证明曾获得过原告同意，故被告关于双方合意删除该条的陈述，本院不予采信。基于此，对于原、被告的各项诉请，本院分述如下：对于原告一项诉请，原、被告对于系争合同的解除并无异议，争议之处在于合同解除的时间。被告虽于2020年5月21日向原告发函要求解除双方的租赁合同，但被告陈述的理由并不足以导致合同解除，被告也不享有其他法定或约定的解除权，原告收到通知函后即起诉要求被告支付之后的房租，故被告主张双方合同于2020年5月21日解除，本院不予支持。至2020年8月5日，原告实际接收了房屋，也认可当日合同已经解除，故本院依法予以确认。对于原告的第二项租金的诉请，2016年5月18日的合同签订以后，被告已支付了四年的租金，双方争议之处在于租金的起算时间及截止时间。对于起算时间，被告称因上家未及时搬清物品，故原、被告口头协商租金从2016年6月15日起算租金，原告对此不予认可，被告也未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。结合原、被告双方的陈述，被告2016年5月18日接收房屋后，此前的租客有部分物品尚未完全搬离，一定程度上影响了被告的使用，而被告并非完全不能使用，现原告同意租金起算时间延后一周，尚属合理，故本院依法予以确认。对于租金支付的截止时间，本院认为，被告虽不享有相关的合同解除权，但被告在2020年5月20日明确告知了原告其将于2020年6月15日搬离，2020年5月21日出具的通知函中重申了将于2020年6月15日搬离并退还租赁物的立场，至2020年6月15日，被告再次通过微信告知了原告其已经搬离的事实，故本院认定2020年6月15日开始，鉴于被告已经实际搬离，双方的租赁合同已无法继续履行，原告应当在合理的期限内收回房屋，避免损失的进一步扩大，本院酌情给予原告5天接收房屋的时间，被告应当支付原告租金至2020年6月20日，经计算，被告还应支付原告租金59,178元。对于原告的第三项赔偿金的诉请，原告主张的赔偿金系依据合同第10.1条主张的解约违约金，因被告并不享有法定或约定的解除权，被告在合同期限内提前终止合同确属违约，应当支付原告相应的赔偿金，对于赔偿金的具体数额，合同约定的为三个月的租金，被告认为上述约定的金额过高，结合双方合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，以及受疫情影响也系被告违约的原因之一，本院酌情确定被告支付原告相当于1.5月租金的钱款即100,000元作为违约终止合同的赔偿金。对于原告第四项损失费的诉请，本院认为，原告主张的损失构成有三：1、租赁物损坏导致重新装修产生的损失，对此本院认为，原告并无证据证明被告对于租赁房屋有过不当使用，也无证据证明房屋交付前的状况，而对于租赁物的正常使用，当然也会产生一定的损耗，故该部分损失，本院不予支持。2、清理垃圾产生的费用，对此本院认为，双方合同第7.1条约定被告应当将租赁物清扫干净交还原告，不清理杂物的，原告清理产生的费用由被告负担。从原告提供的照片来看系争厂房2020年8月7日确有大量垃圾存在的情况，结合原告提供的垃圾清运清理协议及发票，本院酌情确定被告承担垃圾清运费15,000元。3、物品遗失导致的损失，对此本院认为原告并无证据证明曾将相应物品交付给了被告，故该部分损失本院不予支持。对于原告第五项物业费的诉请，被告已缴清至2020年6月30日的物业费，而本院认为至2020年6月20日，原告已应收回系争房屋，故对于2020年6月30日之后的物业费，不应再由被告负担，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告的反诉诉请，对于押金，双方合同10.1条约定了押金的返还条件，现被告已将系争房屋归还了原告，被告应当承担的合同义务及责任前文已有所述，故原告应当返还被告押金10万元。对于押金的利息，该合同第10.1条约定了押金无息退还，故被告关于利息的诉请，本院不予支持。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)金佰富与被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司于2019年就松江区新格路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；二、被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司支付原告(反诉被告)金佰富自2020年5月25日起至2020年6月20日止的租金59,178元；三、被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司支付原告(反诉被告)金佰富赔偿金100,000元；四、被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司赔偿原告(反诉被告)金佰富损失15,000元；五、原告(反诉被告)金佰富返还被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司押金100,000元；上述第二至五项折抵后，被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司需于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金佰富74,178元。六、驳回原告(反诉被告)金佰富的其余本诉诉请；七、驳回被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司的其余反诉诉请。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,913元，减半收取4,456.5元，反诉案件受理费1,173元，合计诉讼费用5,629.5元，由原告(反诉被告)金佰富负担4,088.5元(已付)，由被告(反诉原告)上海天意发包装印刷有限公司负担1,541元(已付1,173元，余款368元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘善熠二〇二一年一月二十六日书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……