甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11563号原告：上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行，统一社会信用代码91620000675903144Q，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路101号。负责人：景红卫，该行行长。委托诉讼代理人：滕光浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：胡冬梅，女，汉族，1977年12月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告：范小文，男，汉族，1972年4月4日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告：甘肃信通通利房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区段家滩路456号，统一社会信用代码916201007103713405，住所地甘肃省兰州市城关区段家滩路456号。法定代表人：芦永智，该公司经理。委托诉讼代理人：秦显芳，女，汉族，1988年12月10日出生，该公司员工，住甘肃省兰州市城关区。原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告胡冬梅、范小文、甘肃信通通利房地产开发有限公司（以下简称“信通通利房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行的委托诉讼代理人田亮、被告胡冬梅及被告信通通利房地产公司的委托诉讼代理人秦显芳到庭参加了诉讼，被告范小文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行向本院提出诉讼请求：1.原告与被告所签《个人购房担保借款合同》项下贷款本息提前到期，被告胡冬梅、范小文共同向原告偿还借款本金804191.53元及2020年8月11日至本息实际清偿完毕之日的罚息、复利（罚息按剩余借款本金804191.53元为基数以年利率7.35%计算，复利以逾期未支付的利息为基数按年利率7.35%计算）；2.被告胡冬梅、范小文共同承担原告为实现债权及担保权利而支付的律师费12000元及差旅费、执行费、评估费、拍卖费等；3.若被告胡冬梅、范小文不偿还上述债务，则原告有权对被告胡冬梅抵押的位于兰州市城关区××路××幢××单元××号的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告甘肃信通通利房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.被告承担本案案件受理费、保全费。事实与理由：2017年3月22日，原告与被告胡冬梅、范小文、甘肃信通通利房地产开发有限公司签订编号为48042017100021130301的《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告胡冬梅发放113万元个人购房贷款，借款期限自2017年3月22日至2027年3月22日，用于购买被告甘肃信通通利房地产开发有限公司销售的兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋，执行年利率为4.9%。逾期罚息和复息利率按执行利率加收50%执行。借款人未按时足额偿还本息的，还应承担贷款人为实现债权和担保权利而支付的包括但不限于诉讼费、律师费在内的全部费用，被告范小文作为共同还款人在该合同上签字。被告甘肃信通通利房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止。同时，被告胡冬梅承诺以其本次购买的欣欣嘉园第12幢1单元301号房屋为上述债权提供抵押担保。上述合同签订后，原告依约向被告胡冬梅发放了贷款，但在贷款期限内，被告胡冬梅、范小文不按约偿还借款本息，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告胡冬梅辩称，借款合同属实，贷款发放属实，每次逾期只是一两天，最多十几天，我是开店的，由于疫情影响，经营状况不佳，所以没有按时归还贷款，请求与原告协商解决。被告范小文未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。被告信通通利房地产公司辩称，答辩人已履行《个人购房按揭贷款业务合作协议》、《个人购房担保借款合同》中约定的担保义务。根据《个人购房按揭贷款业务合作协议》第七条“借款人累计三个月（期）未足额偿付贷款本息时，甲方有权立即从乙方开立在甲方的保证金专户中直接扣收借款人的逾期本金、利息、罚息及其他相关费用”之约定，胡冬梅、范小文未按照《个人购房担保借款合同》约定的还款期限向被答辩人偿还按揭贷款超过三期的，被答辩人已从答辩人保证金账户中扣除应还按揭款及利息、罚息等。后胡冬梅已向答辩人还清上述款项。综上，被答辩人主张上述担保借款合同提前到期不成立，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告与被告胡冬梅、范小文、甘肃信通通利房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.借款凭证；3.欠息截屏及还款记录；4.《委托代理合同》、发票、付款凭证。被告信通通利房地产公司向本院提交了以下证据：1.《个人购房按揭贷款业务合作协议》；2.《上海浦东发展银行股份有限公司兰州分公司个人贷款履行保证责任通知书》。被告胡冬梅、范小文未向本院提交证据。本院根据证据的真实性、合法性、关联性对能够证明案件事实的证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，原告作为贷款人、被告胡冬梅作为借款人、被告范小文作为共同还款人、被告信通通利房地产公司作为保证人，签订了编号为48042017100021130301的《个人购房担保借款合同》，该合同主要约定：被告胡冬梅向原告申请113万元个人购房贷款用于购买被告信通通利房地产公司销售的位于兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋；贷款期限为10年，自2017年3月22日起至2027年3月22日止；贷款利率为贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%，本合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，对借款人不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月10日。本合同贷款资金支付的借款人交易对象户名为甘肃信通通利房地产开发有限公司，账号为4804××××0264，开户银行为浦发银行兰州分行东岗支行。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消。借款人还应承担贷款人为实现债权和担保权利而支付的包括但不限于诉讼费、律师费在内的全部费用。贷款人有权按本合同第14.14条的约定调整本合同项下的贷款执行利率并立即执行。合同第14.14条约定，借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。同时，合同中约定被告胡冬梅以其购买的欣欣嘉园第12幢1单元301室房屋向原告提供抵押担保，被告范小文作为共同还款人在该合同上签字。被告甘肃信通通利房地产开发有限公司作为保证人为被告胡冬梅的该笔贷款向原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止，如借款人已办妥案涉抵押房屋的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）等。上述合同签订后，原告依约于2017年3月22日将113万元贷款发放至合同中约定的被告信通通利房地产公司的账户内。2017年4月10日至2020年8月10日期间，被告胡冬梅、范小文逾期还款共计22次。截止2020年8月10日，被告胡冬梅、范小文尚欠原告借款本金804191.53元。案涉房屋目前尚未取得房屋所有权证，原、被告双方亦未办理抵押权登记。另查，2020年9月17日，原告与北京大成（兰州）律师事务所签订《委托代理协议》，约定由北京大成（兰州）律师事务所为原告此次诉讼提供法律服务，双方约定一审阶段的前期代理费为12000元。2020年11月30日，原告向北京大成（兰州）律师事务所支付律师代理费12000元。本院认为，原告与被告胡冬梅、范小文、甘肃信通通利房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对各方当事人均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《个人购房担保借款合同》签订后，原告依约向被告胡冬梅指定的甘肃信通通利房地产开发有限公司账户发放了贷款，履行了贷款人的义务，而被告胡冬梅作为借款人、被告范小文作为共同还款人却未按合同约定履行还款义务，2017年3月22日至2020年8月10日期间逾期还款达22次，该行为已构成违约，应对造成本诉之争承担全部过错责任。原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定了借款人未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下本息立即到期并要求归还全部本息，故对原告主张确认《个人购房担保借款合同》项下贷款本息提前到期的诉请，本院予以支持。关于被告信通通利房地产公司辩称的被告胡冬梅、范小文未按照《个人购房担保借款合同》约定的还款期限向原告偿还按揭贷款超过三期的，原告已从被告信通通利房地产公司保证金账户中扣除应还按揭款及利息、罚息等，故原告主张上述担保借款合同提前到期不成立的辩由，本院认为，无论被告信通通利房地产公司是否已代被告胡冬梅、范小文向原告承担了部分保证责任，被告胡冬梅、范小文在合同履行过程中多次逾期是不争的事实，根据原、被告双方借款合同的约定，原告有权主张借款提前到期，故对被告信通通利房地产公司该辩称本院不予支持。截止2020年8月10日，被告胡冬梅、范小文尚欠原告借款本金804191.53元，故对原告要求被告胡冬梅、范小文偿还借款本金804191.53元（截至2020年8月10日）的诉请本院予以支持。原告与被告签订的合同中明确约定了逾期罚息及复利的计算方式且不违反法律规定，故对原告要求被告承担自2020年8月11日起至本息实际清偿完毕之日的罚息、复利的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费12000元的诉请，因原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》中约定如借款人未依约履行还本付息的义务致使原告采取补救或追索措施的，由此引起诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担，本案中原告向本院提交了委托代理协议、发票、付款凭证等证据证明了因被告违约原告起诉实际支付了律师费12000元，因此被告应按照合同约定承担原告在本案中实际发生的该费用，故对原告的该项主张本院予以支持。关于原告诉请的差旅费、执行费、评估费、拍卖费等费用因未实际发生，本院不予支持。关于原告主张的对被告胡冬梅抵押的位于兰州市城关区××路××幢××单元××室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请，双方虽然签订了抵押合同，但未办理抵押权登记，不动产抵押权自登记时设立，故原告未取得案涉房屋的抵押权，对原告主张的对案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请本院不予支持。关于原告要求被告信通通利房地产公司对本案债务承担连带清偿责任的诉请，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定被告信通通利房地产公司对本案借款承担阶段性连带保证责任，现因合同中约定的抵押房产尚未设立抵押权登记，被告信通通利房地产公司的保证责任未解除，本案仍在保证期间内，故被告信通通利房地产公司作为保证人对本案所涉借款应当承担连带清偿责任。被告范小文在本院向其依法送达诉讼材料后，未在本院确定的开庭时间参加诉讼，亦未向本院提供相关证据，视为其放弃对本案事实及原告提交的证据行使抗辩的权利，其应自行承担由此造成的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告胡冬梅、范小文、甘肃信通通利房地产开发有限公司于2017年3月22日签订的编号为48042017100021130301号的《个人购房担保借款合同》提前到期；二、被告胡冬梅、范小文于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行偿还借款本金804191.53元及2020年8月11日至本息实际清偿完毕之日的罚息、复利（罚息、复利按《个人购房担保借款合同》中约定的标准计算至本息实际清偿之日止）；三、被告胡冬梅、范小文于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行给付律师费12000元；四、被告甘肃信通通利房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告甘肃信通通利房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告胡冬梅、范小文追偿。案件受理费5981元（已减半收取），由被告胡冬梅、范小文、甘肃信通通利房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  唐晓云二〇二一年一月十二日书记员  李明芳