文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终115号上诉人（原审原告）：郝学宁，男，1962年9月11日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:宋长兴，山东三禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。上诉人郝学宁因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2020)鲁1312民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝学宁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院将涉案《商品房结算移交协议书》第5条“……除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任”，……不应认定为格式条款”属认定事实错误。被上诉人不仅在与上诉人2018年12月23日签订《商品房结算移交协议书》时使用的填空式涉案版本，而且其在2018年12月28日与刘钦峰（锋）、2019年11月6日与郝学平等签订的《商品房结算移交协议书》也同样使用的该填空式涉案版本。尤其是在与郝学平签订的《商品房结算移交协议书》中，额外平添了“本协议内容为双方真实意思表示，买方已充分阅读，理解无误，自愿签订……”内容，更加证明了被上诉人利用的是格式合同，《商品房结算移交协议书》第5条为格式条款，且被上诉人未尽提示和说明义务。《商品房结算移交协议书》第5条“……买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权利进行追偿……”在上诉人作为买方已交全款购房的情况下，该内容的存在显得不可思议。其合理解释只能是被上诉人在与全款购房和分期付款购房的业主签订协议时，用的是一个版本。上述事实表明：格式合同系被上诉人提供；协议书第5条属格式条款。2.《商品房结算移交协议书》第5条中“……买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权利进行追偿。除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任”属无效条款。由于上诉人系全款购房，《协议书》签订时，上诉人对被上诉人基本没有合同义务，而被上诉人因违反双方于2014年3月21日签订的《商品房预售合同》约定，未使上诉人如期取得房屋权属证书，依法应承担违约责任。被上诉人以协议书的形式，利用格式条款。依据合同法的规定，其格式条款无效，显而易见。3.上诉人的诉讼请求应当得到支持。因双方签订的《商品房结算移交协议书》第5条约定的被上诉人免责条款无效，双方签订的《合同》第15条未约定被上诉人逾期提供办理权属登记的资料违约责任承担方式，只约定了解决的方法为“买受人、出卖人双方协商执行”，被上诉人应依照司法解释的规定承担违约责任，上诉人的诉讼请求符合法律规定，应予支持。另补充上诉理由：一、合同约定的交付商品房的时间为2015年5月30日前，但实际交付时间为2018年12月23日，实际交房时间比约定迟延长达近三年七个月，而被上诉人制作的商品房结算移交协议书第二条却载明，卖方已按购房合同约定，将该商品房交付买方使用，歪曲事实。不能认定为上诉人的真实意思表示。二、完全民事行为能力人并不当然对于协议书内容具备明确认知能力。原审认定上诉人作为完全民事行为能力人，应对其在协议书上的签名后果及协议书内容具备明确认知能力，事实认定错误。三、原审认定上诉人作为完全民事行为能力人，应当对商品房结算移交等重大事宜审慎对待，且该协议篇幅较短，内容简单，上诉人在签字时应当明确知悉协议内容，该事实认定错误。四、被上诉人利用买受人法律知识的欠缺，诱使上诉人将产权登记的期限填写成365日，非法将买受人取得权属证书期限延长三倍达275天之久的商品房预售合同上签字，属于欺诈。被上诉人利用买受人法律知识的欠缺，在商品房预售合同上将被上诉人本应承担的违约责任改写成双方协商执行，逃避违约责任。被上诉人隐瞒商品房交付并非必须签订商品房结算移交协议书的事实，欺骗上诉人签订。五、原审认定该协议内容不应认定为格式条款，进而无视该格式条款无效。原审该事实认定同样错误。六、原审认定上诉人依商品房预售合同中约定的条款，追究被上诉人的延期办理产权登记的违约责任，违反诚实信用原则，该事实认定明显错误。七、原审无视商品房结算移交协议书并未免除被上诉人“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的法律责任，原审事实认定明显错误。二、原审判决明显有失公允，原审无视被上诉人一再对上诉人实施民事欺诈行为，无视商品房结算移交协议属于格式条款，无视追究被上诉人逾期办理产权登记的法律责任有充分法律依据的事实，判决驳回上诉人的诉讼请求，明显有失公允。三、本案应当认定商品房结算移交协议不能成为合同的内容，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》，涉及格式条款效力认定的适用《民法典》第496条的规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。由于被上诉人提供格式条款，没有遵循公平原则确定双方的权利和义务，致使上诉人没有注意和理解与其有重大利害关系的条款，该条款不能成为合同的内容的事实非常清楚。荣盛公司辩称，上诉人开发的荣盛香醍荣府小区，于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全，但因小区内业主擅自改扩建，致使与规划审批内容不符。被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，致使涉案房产迟延登记。涉案房屋升值已超一倍以上，上诉人未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高，且不应支持。上诉人在办理产权登记时，自愿签订移交协议书一份，协议约定，针对双方商品房预售合同中确定的权利义务，双方均自愿放弃追究对方违约责任的权利，签订协议时双方均对协议内容充分理解。并自愿在协议中签字捺印，可以确定协议系双方的真实意思表示，双方均已放弃追究对方违约责任的权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郝学宁向一审法院起诉请求：1.依法判令被告按商品房总价款1130091元的年利率6%支付自2015年8月27日起至2019年1月16日原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金230167.03元；2.判令被告按照年利率6%支付自2019年1月17日起至实际付清上述违约金之日止违约金230167.03元的利息；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2014年10月13日签订了《商品房预售合同》，合同编号：×××91。约定原告购买由被告开发的荣盛香醍荣府48号楼104室。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。合同签订后，原告郝学宁交付房款。荣盛公司于2018年11月28日取得包括涉案房屋所在的48号楼的大产权不动产登记证书。2018年12月23日，原告郝学宁与被告荣盛公司签订《商品房结算移交协议书》一份，该协议书对于案涉房屋的面积、价款、质量、产权移交等进行了约定，其中第五条约定：“卖方依据双方签署的购房合同继续对该商品房屋质量承担保修责任；买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权进行追偿。除此以外双方不再追究合同约定的其他任何责任”。现因原告认为被告荣盛公司违反合同约定逾期办理产权登记，要求被告承担违约责任。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。该案中，原、被告双方均在《商品房结算移交协议书》上签字或盖章，原告主张该协议书无效，但并未举证证明有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形发生，故该合同系有效合同，予以确认。另外，原告作为完全民事行为能力人，应当对商品房结算移交等重大事宜审慎对待，且该协议篇幅较短、内容简单，原告在签字时应当明确知悉协议内容。对于《商品房结算移交协议书》，原告享有签字与否的选择权，且该协议不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的违反公平原则，及未与对方协商的问题，亦没有证据证实该协议的签订存在胁迫等情况，故该协议内容不应认定为格式条款。综上，原、被告签订的《商品房结算移交协议书》应视为有效协议，而该协议的第五条中“除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任”的约定，应视为原告、被告双方对自身权利的放弃。该《商品房结算移交协议书》签订时间晚于原、被告签订的《商品房预售合同》，故原告依《商品房预售合同》中约定的条款追究被告的延期办理产权登记的违约责任，违反诚实信用原则，依法不予支持。一审法院判决：驳回原告郝学宁的诉讼请求。案件受理费2376元，由原告郝学宁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郝学宁提交商品房结算移交协议书四份，拟证明本案涉及商品房结算移交协议书为格式条款，一审认定该协议不应认定为格式条款属错误。荣盛公司质证称，结算移交协议书系双方自愿签署，没有签署的业主，开发商也充分尊重业主意愿，上诉人混淆了格式条款与打印协议的概念，该协议中并没有加重对方责任，免除自身责任的约定，系对双方的互惠互利，四份协议书与该案无关联性，无法证实上诉人的主张。本院对上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。其他一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对郝学宁上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。经审查，本案一审庭审笔录中，上诉人自认房屋的交付时间为2015年5月30日，该日期与在卷的领取资料、钥匙证明（存根）载明的时间相一致。上诉人二审中主张实际交付时间为2018年12月23日，比约定迟延长达近三年七个月，该主张与其一审中的自认不符。出卖人与买受人可以约定取得房屋权属证书的期限，上诉人关于案涉《商品房预售合同》取得权属证书期限的约定系欺诈的主张，本院不予采纳。案涉《商品房结算移交协议书》上有上诉人的签字，上诉人主张该协议书无效，但并未举证证明有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形发生，该协议篇幅较短、内容简单，“除此以外双方不再追究合同约定的其他任何责任”的条款并不需要借助专业知识方能理解，上诉人作为完全民事行为能力人，应对自己签字的行为承担法律责任，其关于格式条款无效的主张不能成立。上诉人提交的商品房结算移交协议书四份，不能证明签订过程受到胁迫等情况，且系案外人签订，与本案关联性不足。故上诉人与被上诉人签订的《商品房结算移交协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效协议。虽然被上诉人未按照《商品房预售合同》约定的期间将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，但《商品房结算移交协议书》第五条明确约定：“卖方依据双方签署的购房合同继续对该商品房屋性质量承担保修责任；买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权进行追偿。除此以外双方不再追究合同约定的其他任何责任。”该条应视为上诉人被对上诉人违约责任追偿权利的放弃。上诉人主张应赔偿违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定。综上所述，郝学宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由上诉人郝学宁负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  马 骏审判员  李大军二〇二一年一月十八日书记员  张书毓