北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25867号原告：高纪伟，男，1979年9月14日出生，汉族，北京魅动力教育咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭兵红，北京京兰律师事务所律师。被告：赵国兰，女，1961年1月26日出生，汉族，山西省朔州市南窑煤业有限公司退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨润堂，赵国兰之夫，1959年1月17日出生，汉族。原告高纪伟与被告赵国兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高纪伟及其委托诉讼代理人彭兵红、被告赵国兰及其委托诉讼代理人杨润堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高纪伟向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2019年6月19日签署的《北京市房屋租赁合同》；2．判令被告返还房屋维修费用8000元、房屋押金6500元、返还原告未能正常使用房屋的房租13500元；3．判令被告向原告支付违约金6500元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月19日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于通州马驹桥生活起步区XX住宅小区XX住宅楼X层X单元3XX室出租给原告居住使用，每月租金6500元，按季度支付，合同租期为3年。合同签订后，原告对租赁房屋进行了墙面及屋顶重新刷漆，并居住至今。自2020年2月起租赁房屋开始漏水，导致该房屋主卧及次卧发生霉变，一直未能正常使用，原告认为被告应当依照合同约定保证原告正常使用租赁房屋，履行房屋维修义务。为此，原告多次与被告协商解决未果。特请法院支持原告的诉讼请求。赵国兰辩称，一、同意原告提出的与被告解除签订的《北京市房屋租赁合同》，但要求原告支付被告至解除合同之日时余下的房屋租金，解除时间以法院判决时间为准。二、驳回原告请求被告返还房屋维修费房屋、押金及未正常使用房屋的租金及违约金共计34500元，并判令原告支付被告违约金6500元以及原告在租房期内损坏被告财物等应赔偿的金额。三、驳回原告请求被告支付诉讼费，并判令原告支付被告相应诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，赵国兰（甲方）与高纪伟（乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定高纪伟承租赵国兰所有的北京市通州区马驹桥镇生活起步区XX住宅小区XX住宅楼X层X单元3XX号房屋（以下简称：“涉诉房屋”），建筑面积142．42平方米，租期为2019年6月25日至2022年6月24日，租金每月6500元，租金按季支付，租金总计人民币234000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期：2019年6月19日、2019年9月20日、2019年12月20日、2020年3月20日、2020年6月20日2020年9月20日、2020年12月20日……押金6500元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如实如数返还给乙方。由甲方承担的费用：供暖费、物业管理费；由乙方承担水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费。租赁期内，如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意。经甲乙双方协商一致可以解除合同、因不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：迟延交付房屋达10日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的；欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；擅自改变房屋用途的……违约责任：甲方有合同中约定的违约情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有合同中约定的违约情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状，并赔偿相应损失。租赁期内双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方应按月租金的100%向对方支付违约金。其他事项：甲乙双方协商一致甲方知晓并同意乙方对房屋墙壁进行粉刷；甲方同意为乙方更换厨房纱窗、沙发、洗衣机、电视、床垫子、油烟机、燃气灶等房屋现有设施、设备，如乙方需要更换，甲方同意更换，退房时需保证房屋内相应设施、设备数量不减少。甲方有一地下车位，以每月350元的价格出租给乙方使用，车位租金乙方随同期房租一并支付甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后双方交接了房屋，高纪伟按约定交纳了房屋租金及车位费及其他相关费用，并购买油漆对承租房屋墙面进行了粉刷。2020年2月13日因楼上房屋管道漏水，水渗透到涉诉房屋的墙体，高纪伟发现渗水现象后于当天上午向小区物业报告，小区物业采取了相关措施，楼上业主在此之后也更换了管道。2020年9月20日，高纪伟通过短信通知赵国兰，请求于2020年10月20日至10月31日期间办理退租事宜，赵国兰表示同意。2020年10月29日高纪伟与赵国兰交接办理了交接手续。经结算，高纪伟向赵国兰给付其10月25日至10月29日期间的房屋租金650元以及涉诉房屋的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、房屋钥匙交付给赵国兰。房屋交接前高纪伟及家人一直在涉诉房屋内居住。在本案审理过程中高纪伟未能出具相应证据证明涉诉房屋存在因楼上漏水导致墙体霉变，且对其健康造成了影响的情况。本案审理过程中，因赵国兰答辩意见的部分内容实际上应属于反诉诉讼请求的范围，经本院释明，赵国兰明确表示不提起反诉。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、转账记录、短信记录、证人证言以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。赵国兰与高纪伟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意愿表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据合同的约定，双方协商一致可以解除合同。在合同履行期间内，高纪伟请求提前解除合同，赵国兰对此表示同意，双方此后亦将合同解除后所涉交接事宜办理完成，据此足以确定双方对解除《北京市房屋租赁合同》达成了一致意见，故应当以双方办理涉诉房屋交接手续的日期，即2020年10月29日作为《北京市房屋租赁合同》的解除之日。关于高纪伟要求赵国兰给付装修费用8000元的诉讼请求，合同中虽约定赵国兰知晓并同意高纪伟对房屋墙壁进行粉刷，但未就相应费用的负担予以明确，根据一般交易习惯，高纪伟作为装修房屋的提出者和房屋装修成果的直接享有者，装修亦系为提升其在涉诉房屋内居住期间的生活质量而采取，故在合同未有约定的情况下，相应的装修费用应当由高纪伟自行承担；另由于解除合同的请求系高纪伟提出，故对于合同解除之日至合同约定履行期之间可能存在的装修损失亦应当由高纪伟自行承担，故其该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于高纪伟要求赵国兰退还押金6500元的主张，依据《北京市房屋租赁合同》的约定，高纪伟作为解除合同的提出者，应当向赵国兰支付6500元违约金，违约金的数额与赵国兰收取的押金数额一致，现高纪伟未提交充分证据证明其已足额支付了违约金，应视为其交纳的押金冲抵了其应支付的违约金，故在双方业已交接完成的情况下，高纪伟要求赵国兰另行退还押金的请求缺乏依据，本院不予支持。对于高纪伟要求赵国兰退还其未能正常使用房屋期间所对应的房租13500元的诉讼请求，因高纪伟未出具充分证据证明涉诉房屋确实存在因楼上漏水导致墙体霉变，且对其健康造成了影响的情况，故其该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。对于高纪伟要求赵国兰支付违约金6500元的诉讼请求，因高纪伟未出具充分证据证明赵国兰所交付的房屋存在严重不符合合同约定或影响其安全、健康的情况，故其请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条之规定判决如下：一、原告高纪伟与被告赵国兰于2019年6月19日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年10月29日解除；二、驳回原告高纪伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元，由原告高纪伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 吴连启二〇二一年一月四日法官助理 汤 硕书 记 员 杜 翯