广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11295号上诉人（原审原告、反诉被告）：李杨，男，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：罗湛星，广东法一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦绮云，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。上诉人李杨与被上诉人秦绮云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李杨上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判秦绮云向李杨赔偿70000元；2.一、二审诉讼费由秦绮云承担。事实和理由：一、一审在审理本案反诉过程中遗漏必要诉讼参与人，程序有误。秦绮云对李杨提起反诉要求李杨支付租金、赔偿金、没收保证金等反诉请求。秦绮云承认本案所涉的商铺表面上是由李杨承租，但实际上是由李杨与黄某伟共同承租、共同使用，且一审对该事实予以认同。既然一审认为黄某伟也为涉案商铺的承租人，那么黄某伟应当作为本案一审反诉案件的必要共同被告参与诉讼，反诉人不申请追加的，一审也应当依职权追加为被告或者第三人，但是一审并未依法追加。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”一审认为李杨未有证据证明在2019年6月之后经营受到未办理营业执照的影响导致损失的情况，故对于李杨主张秦绮云存在违约行为不予确认，存在逻辑错误。首先，合同一方的违约行为，并不一定造成另一方经济受损；其次，在李杨要求秦绮云提供身份资料协助办理营业执照的情况下，秦绮云以需要交纳税费为由拒不配合，存在过错，已经构成违约。秦绮云是否违约，不能以李杨经济是否实际受损作为参考依据。秦绮云自2019年6月开始已经拒不配合李扬办理营业执照，秦绮云违约行为发生在先。三、一审计算租金金额有误。秦绮云反诉要求李杨支付2018年8月租金9363元，但是在庭审后（即2020年7月16日）又以书面方式说明，2018年8月租金已经由黄某伟支付，并表示不再主张该租金。而一审在秦绮云放弃诉请的情况下，依旧认为李杨未能举证证明实际已经交付租金，应当承担举证不能的不利后果，并错误判决李杨需要支付秦绮云2018年8月租金9363元。实际上，李杨只欠秦绮云2020年1月1日至2020年3月15日租金28419元，且李杨保证金足够抵扣。同时秦绮云主张的租金差额也于法无据，李杨每次交租均是经秦绮云核算，秦绮云以实际行为对租金进行调整，但一审在没有其他反证的情况下，错误采信秦绮云“忘记租金金额”的说辞。四、李杨被侵占物品实际价值被严重低估。一审经过现场清单，认为李杨存放在涉案商铺内的物品酌定残值为11000元，但是李杨现场指认的物品远远不止一审判决附表中的物品，一审法院对物品的数量、价值均严重低估。存放在涉案商铺内的物品现存价值至少在70000元以上。秦绮云辩称，除了2018年8月份租金，一审法院认定的其他事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、本案系房屋租赁合同关系，李杨和秦绮云系合同相对方，黄某伟不是涉案合同当事人。至于黄某伟与李杨之间的合伙关系，属于内部关系，任何合伙人对外行为都代表整个合伙体并产生相应的法律后果，黄某伟不是本案必须参加诉讼的当事人，无需将黄某伟追加为本案的当事人。二、本案违约方为李杨。李杨应按照合同约定的金额，按时足额交纳租金，但是其并未履行该约定。2019年6月份，李杨提出办理营业执照，秦绮云同意办理，只不过要求李杨按照租赁合同的约定承担相应的税收，但李杨不愿意承担相应的税收。且李杨一直都在正常经营,没有产生相关的损失。三、一审在核算被侵占物品时，均是按照李杨提供的网上购买的付款凭证的金额计算，而且也没有进行相应的折旧，现场物品的清单均是双方当时在场确认的，所以不存在李杨所说的低估的情况。李杨向一审法院提出诉讼请求：1.秦绮云赔偿李杨损失100000元；2.本案诉讼费用由秦绮云承担。秦绮云向一审法院提出反诉请求：1.李杨向秦绮云支付2018年8月租金9362.36元、2020年1月、2月租金11367.6元、2020年3月15日的租金5683.8元，合计37781.36元；2.李杨支付秦绮云自2019年4月至2019年12月期间每月少交的租金差额3546.7元，并从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.李杨支付秦绮云因每月迟延交付租金的违约金13415.94元，并赔偿秦绮云11367.6元；4.李杨的租赁保证金30640.44元归秦绮云所有；5.本诉及反诉费用及律师代理费5000元由李杨负担。一审法院认定事实：2018年4月3日，李杨作为承租方即乙方与秦绮云作为出租方即甲方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区×××××××××××××××××××，建筑面积144.49平方米租给乙方作经营使用。租赁期限自2018年3月30日起至2020年9月15日止。租金计算约定为：2018年3月30日至2018年9月15日，月租金为9362.36元（含税）；2018年9月16日至2019年9月15日，月租金为10724.15元（含税）；2019年9月16日至2020年9月15日月租金为11367.6元（含税）。履约保证金（押金）30640.44元，在签订合同时由乙方交付给甲方，乙方在没有违反合同任何约定且将该商铺地址上的由乙方工商登记的地址进行注销后，甲方在租赁期满按合同要求收回商铺之日起十日内，将交押金无息退还给乙方；乙方违约的，甲方不向乙方退回押金。乙方应当于每月5日前将当月的租金付清，物业管理费144.49元/月，乙方应当于每月5日前将当月的物业管理费付清，水电费按甲方或物业公司的通知及时支付。合同第五条约定，因使用需要对商铺进行装修，应在入场装修前将装修方案交给甲方备案，经甲方书面同意后方可施工，否则，甲方有权要求乙方拆除，单方面解除合同，并没收合同押金。并约定租赁期届满或者解除合同，一切嵌装在出租商铺结构或者墙体内的装修（橱窗玻璃除外）等不动产资产（如装修、水电网设施、建筑物、构筑物及附属设施等），均应保持原状并无偿归甲方所有，甲方不予补偿。合同第六条约定，若乙方逾期交付租金、物业管理费、税金、水电费等有关款项的，甲方有权以每逾期一日，按所欠款项的1‰向乙方收取违约金。若逾期30日未支付前述款项的，甲方有权解除合同，自甲方向乙方发出解除通知书之日起即发生解除效力，同时，乙方需要赔偿当年一个月租金（不含押金）给甲方，且由此产生的律师费等诉讼费用（如有）由乙方负责赔偿。该份合同由李杨及秦绮云签名并加捺指模确认。合同签订当日，李杨向秦绮云缴纳商铺押金30640.44元，秦绮云收款后向李杨开具收据。李杨的商铺名称为“天然居硅藻泥”。2020年5月23日，秦绮云与广东东立律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师尹艳萍代理其与李杨的涉案房屋租赁合同纠纷案件，并支付律师费5000元。另查明，2018年4月3日李杨添加秦绮云的微信进行沟通。2018年4月20日，秦绮云在微信中询问李杨租金是否已交，李杨于2018年4月25日向秦绮云通过微信转账9362.36元。2018年5月15日，秦绮云在微信中告知李杨“今天要交租了”，李杨于2018年5月29日向秦绮云转账9363元。2018年6月16日，秦绮云在微信中向李杨催收租金，李杨于2018年6月18日通过微信向秦绮云转账9362.36元。2018年7月16日，秦绮云在微信中向李杨催收租金，2018年7月19日，李杨通过微信向秦绮云转账9363元。2018年7月29日，黄志伟通过银行转账方式向秦绮云支付9363元，秦绮云于同日通过微信向李杨转账9363元。2018年10月13日，秦绮云在微信上向李杨催收租金，2018年10月16日，秦绮云在微信上告知李杨已经提前交租金两个月，李杨于2018年10月17日通过微信向秦绮云支付20189.03元。秦绮云收款后回复称已经收到9月及10月租金。2018年11月19日，秦绮云通过微信向李杨发出账单“10724.15+121.16=10845.31”，秦绮云于当日向李杨转账10845.31元。2018年12月16日，秦绮云在微信上向李杨催收租金，李杨询问称“你把核算发给我多少”，秦绮云回复称“10724.15”。2018年12月17日，李杨通过微信向秦绮云转账10724.15元。2019年1月至12月期间，秦绮云每月均向李杨催收租金，李杨在秦绮云催收后在每月15日之后缴纳租金。2020年1月19日及22日，秦绮云在微信上向李杨催收租金。2020年2月9日，秦绮云再次在微信上向李杨催收2020年1月及2月的租金。2020年2月26日，秦绮云再次在微信中向李杨催收租金，称“3月15快到了，21093元”，李杨回复称晚几天转钱，现在去贷款都出不去。秦绮云回复称“3月15号前不交租，已经押金也没有了，我要封铺租给其他人了，不要说不通知你们，因为你们没信用”。2020年3月3日及3月7日，秦绮云再次在微信中催收李杨租金，但是李杨并未答复。2020年3月16日，秦绮云在涉案商铺张贴招租告示，并将照片发送给李杨。2020年3月18日，李杨在微信中告知秦绮云对拖欠租金感到不好意思，希望秦绮云再给其一次机会，并称已经走完贷款手续，一个星期内可以下来钱。秦绮云回复称已经租给别人了。再查明，李杨与黄某伟合作租赁涉案商铺进行硅藻泥的经营。2020年1月22日，秦绮云通过微信向黄某伟催收租金，黄某伟回复称“我在和李杨商量着，如果实在无解就只能退铺了，给你造成不便实在抱歉啊”。2020年2月9日，秦绮云在微信中向黄某伟催收租金21093元，黄某伟回复称“……这两个月房租一直没交实在对不起……今年实体店生意肯定会很难做，……我想和您商量一下能否通融一下房租缓交三个月，先用那三个月押金顶着，……如果能通融的话我们店铺才能坚持度过难关，您实在没法通融我也能理解，那样我们就只能抵扣掉押金到期就只能无奈撤租了，望您能通融一下缓交3个月……”。2020年3月7日，黄某伟通过微信与李杨进行协商，称“我的想法，快刀斩乱麻长痛不如短痛，……所以我现在想法就是：1.你想办法找亲戚朋友借钱你接手还清这债务我退出。2.我找找亲戚朋友借钱还清这债务你退出。谁接受风险亏损自负，与对方无关。3.双方直接放弃房东封铺……”，李杨回复称“我借不到钱了……”。2020年3月11日，黄某伟与秦绮云进行微信沟通，等了李杨很久还没下来，让李杨直接封铺。2020年3月14日，秦绮云向黄某伟发出微信称“明天我去锁门了，你什么时候交租给我”。还查明，秦绮云于2020年3月16日将涉案商铺另行出租给案外人进行经营使用，商铺并未进行重新装修，现承租人仍然使用“天然居硅藻泥”的商铺名称对外经营。2020年7月9日，一审法院与李杨及秦绮云双方进行商铺现场情况勘察，查明店铺内部分由李杨购买的物品仍在店铺中进行使用。一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案合同的解除时间、解除原因及双方在合同履行过程中有无违约行为及违约责任的认定。第一，关于合同解除原因和时间的认定。合同第六条约定，若李杨逾期交付租金、物业管理费、税金、水电费等有关款项的，秦绮云有权以每逾期一日，按所欠款项的1‰向李杨收取违约金。若逾期30日未支付前述款项的，秦绮云有权解除合同，自秦绮云向李杨发出解除通知书之日起即发生解除效力。本案中，根据微信聊天记录显示，李杨2020年1月至2月的租金均未缴纳，其逾期缴租的期限已经超过合同约定的期限，李杨依约享有合同解除权。李杨辩称是由于新冠期间的不可抗力情况导致无法正常缴租。对此一审法院分析认为，双方合同约定没有租金应于当月5日前支付，即2020年1月的租金应当于2020年1月5日前支付，2月的租金应当于2月5日前支付。而2020年1月5日前，并未发生相应的不可抗力的因素，李杨1月的租金并不受该因素的影响，但是李杨仍然未有缴纳租金，其行为已经构成违约，李杨的该项抗辩依据不足，不予采纳。李杨逾期缴租超过三十天的，即2020年2月5日后秦绮云已经享有合同解除权，秦绮云于2020年2月26日已经告知秦绮云3月15日前不交租的封铺转租他人，且其在2020年3月16日对涉案的商铺上锁发出招租通知，并转发给李杨，实际已经向李杨发出了解除合同的意思表示，故双方的合同应当于2020年3月16日解除，解除原因为李杨逾期缴纳租金，秦绮云依约行使解除权。第二，关于李杨及秦绮云是否存在违约行为及违约责任的认定。如前所述，李杨拖欠2020年1月及2月的租金的事实证据充分，予以确认，且未有证据证明李杨已经实际向秦绮云支付了该两个月的租金。双方合同于2020年3月16日解除，则2020年3月1日至15日期间的租金5683.8元李杨亦应当向秦绮云进行支付。故李杨未支付的2020年1月1日至3月15日期间的租金为28419元。关于秦绮云主张李杨未支付的租金差额部分，一审法院分析认为，根据合同的约定，2018年9月16日至2019年9月15日期间的月租金为10724.15元；2019年9月16日至2020年9月15日期间的月租金为11367.6元，而李杨在2019年4月至9月15日期间实际每月支付的租金为10589及10509元，未达到合同约定的数额。李杨辩称每月缴纳租金的数额是按照秦绮云每月发送微信缴纳，不存在少交。根据微信记录，秦绮云确实每月均向李杨催租，并发送租金的数额，但是无证据显示秦绮云同意每月减少收取租金，且根据微信记录，2018年9月至2019年3月期间的租金标准也与合同标准一致，现有证据不足以证明李杨及秦绮云已经就合同租赁期间的租金标准做了实际变更，故根据合同约定，李杨在2019年4月15日至9月15日期间的租金标准为10724.15元，李杨应当向秦绮云支付该期间的租金差额部分970.9元。2019年9月16日至2019年12月期间的租金标准为11367.6元，故该期间的租金差额部分为2575.8元。对于租金差额部分，秦绮云主张从起诉之日起要求李杨支付相应的利息。对此一审法院分析认为，李杨虽然对于差额部分未有缴纳，但是并非有意为之，秦绮云每个月向李杨发出的缴租通知中存在遗漏的情形，李杨均是按照秦绮云的催收通知数额缴款，且对于差额部分李杨直至秦绮云提起反诉之后才实际知晓，故对于该部分款项的利息一审法院不予支持。关于秦绮云主张李杨拖欠的2018年8月份的租金9362.36元的认定，李杨主张其已经实际交付，秦绮云则辩称没有收取。对此，李杨提供了2018年7月19日及7月29日其向秦绮云两次转账各9363元的微信转账记录及银行转账记录佐证。一审法院对此分析认为，根据秦绮云提供的微信记录，李杨每月的租金均是在秦绮云催促后缴交，从未出现提前交付的情况，而根据微信转账记录发生的时间，两次转账均发生在2018年7月期间，即上述款项应当为交付2018年7月的租金。虽然李杨两次向秦绮云缴纳了9363元，但是实际上秦绮云在2018年7月29日收取第二笔9363元后当即已经将该款项转回给李杨，李杨也已经实际收回，故2018年7月29日实际上李杨并未重复交付2018年7月的租金。而根据微信转账记录显示，并无李杨在2018年8月期间交付租金的记录，且2018年10月，秦绮云在微信中确认李杨交付的款项对应的为2018年9月及10月的租金，即李杨2018年8月的租金并无相应的交付记录，李杨亦未能举证证明其实际已经交付租金，应当承担举证不能的不利后果，秦绮云据此主张李杨支付2018年8月的租金9363元合理，予以支持。关于2020年1月至3月15日期间的租金，李杨确实并未缴纳，秦绮云据此主张该期间的租金合理有据，予以支持。根据合同的约定，李杨违约的，秦绮云有权不退还押金。现李杨存在多次逾期缴租情形，且2018年8月、2020年1月至3月15日租金均未支付，李杨违约行为显著，秦绮云依约有权没收李杨的押金，故对该项主张予以支持。关于秦绮云主张的逾期缴租的违约金，双方合同约定李杨作为承租方应当于每月5日前将当月的租金付清，李杨逾期缴纳租金的，秦绮云对逾期款项，每逾期一日按所欠款项的1‰向李杨收取违约金。该标准折算成年利率为36.5%，虽然违约金带有惩罚性质，但是逾期缴纳租金对于秦绮云而言产生的损失主要为资金占用的利息损失，该违约金标准明显过高，秦绮云在2020年3月16日之后已实际将物业另行出租，未有其他损失产生，且一审法院已经支持秦绮云的没收押金的主张，而该押金数额为30640.44元，足以弥补秦绮云的租金利息损失，故对于逾期付款违约金不再重复支持。同理，对于秦绮云主张的赔偿一个月租金损失的请求，亦不再重复支持。关于秦绮云主张的律师费，根据合同约定，“若逾期30日未支付前述款项的，甲方有权解除合同，自甲方向乙方发出解除通知书之日起即发生解除效力，同时，乙方需要赔偿当年一个月租金（不含押金）给甲方，且由此产生的律师费等诉讼费用（如有）由乙方负责赔偿”。现李杨存在多期租金逾期超过30天未缴纳的情形，秦绮云由此委托律师差生的相应律师费属于其合理损失，且律师费收费标准合理，已经实际发生，一审法院予以支持。关于秦绮云是否存在违约行为及李杨主张的损失赔偿的认定。李杨主张秦绮云存在未协助办理营业执照，导致李杨未能正常经营的违约行为。秦绮云则辩称期不存在违约行为。对此一审法院分析认为，根据李杨提供的微信记录，秦绮云在2018年4月承租商铺后并未在微信中提出需要办理营业执照，并且在承租店铺后即开始以“天然居硅藻泥”的商铺名称对外经营，在2019年6月李杨在微信中向秦绮云提出办理营业执照之前，并未有证据证明李杨曾向秦绮云提出协助办理营业执照的情况存在，也未有证据证明其实际经营由此受到影响。而在2019年6月的微信聊天中，李杨与秦绮云协商办理营业执照的事宜中，双方对于税收的缴纳未能达成一致，合同中亦未明确由此产生的税费的缴纳的归属，双方未能达成一致意见而未有办理，不能认定为秦绮云的单方违约行为，且2019年6月之后李杨也一直在涉案商铺经营，未有证据证明在2019年6月之后李杨的经营受到未办理营业执照的影响导致其损失的情况，故对于李杨主张秦绮云存在的违约行为不予确认。对于李杨主张的损失赔偿的认定，李杨主张秦绮云解除合同的行为导致其损失达到100000元。李杨在诉讼中称损失包括装修损失、李杨存放在店铺中可移动的个人物品被秦绮云占用的损失。对于该损失，李杨仅提供了微信转账记录及网上订单情况，并未详细列明损失的具体构成。对此一审法院分析认为，关于装修损失，李杨未能提供装修合同、装修发票证明装修的实际发生，然而根据李杨的陈述，结合一审法院庭后现场勘察认定，李杨确实存在对涉案商铺进行装修的事实。秦绮云虽然辩称李杨的装修未经过其准许，但是根据李杨的陈述及双方合同的约定，李杨实际在2018年3月已经进场装修的事实客观存在，秦绮云对此也是实际知情，故对于秦绮云的该项抗辩不予采纳。根据李杨与秦绮云签订的合同显示，合同的租赁期限至2020年9月15日止，双方合同于2020年3月15日解除，合同已经履行将近2年时间，装修在合同履行期限内产生了折旧，且相关的装修根据双方的约定附着在商铺内的部分本身应当归秦绮云所有，而涉案合同由于李杨的违约行为导致无法继续履行，故李杨主张的装修损失依据不足，一审法院不予支持。对于附着于建筑物的灯具、灯管，等装饰，由于不可分割，应当属于秦绮云所有，对于可移动物品（详见下表）物品名称价格（元）玄关柜379鱼缸300桌椅组合420简约时代木制小茶几69欧式公主床1.8米1180床上四件套258落地宣传架105得力三层文件框23现代简约小圆桌45四档书架30.8创意小摆件48陶瓷花瓶摆件48现代简约装饰画198水星家纺四件套138多肉植物37.8变频空压机1599高精度厨房电子秤35.8硅藻泥混凝土电动搅拌器175油漆腻子粉饲料食品搅拌机188大功率调速飞机钻170布艺沙发餐桌椅子880咖啡吧台小圆桌178简约1.8米床单四件套56.8实木换鞋凳57.6欧式一米八简欧风大床2086wifi摄像头135复古小摆件59床尾巾79哈士奇抱枕45简约欧式白色床头田园储物柜560床头柜200卧室台灯76.54决明子枕头71.6160*100*71工作桌34080*180易拉宝展架45石盘一张、木凳六张硅藻泥材料十箱、袋装若干合计：10316.94元（未包括石盘、木凳、材料）李杨在诉讼中明确表示已经由秦绮云掌握，不需要搬离。上述物品一审法院在现场勘查查明，现承租人亦从事硅藻泥经营，上述物品在商铺中由其实际使用，故对于上述物品秦绮云已经实际掌握后交由承租人使用，应当就上述物品的残值向李杨支付相应的款项。根据李杨提供的网上购买记录显示，上述可移动物品中有对应的购买记录的价格合计为10316.94元，而对于李杨未能提供购买价格的石盘、木凳及硅藻泥材料，一审法院根据折旧率，酌情支持李杨可移动物品残值为11000元，该款项从拖欠秦绮云的租金中予以抵扣，即李杨尚欠秦绮云的租金应当为30328.06元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李杨应于判决发生法律效力之日起三十日内向秦绮云支付拖欠租金30328.06元及律师费5000元；二、秦绮云没收李杨支付的保证金30640.44元；三、驳回李杨的其他诉讼请求；四、驳回秦绮云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费1150元（李杨已预交），反诉受理费为1167.52元（秦绮云已预交），由李杨负担1957.52元，秦绮云负担360元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、一审法院审理本案反诉是否遗漏必要共同诉讼参与人；二、秦绮云是否构成违约；三、李扬是否已缴纳2018年8月的租金9363元；四、李扬存放于案涉租赁物业的物品残值是否被低估。关于争议焦点一。李扬于2018年4月3日与秦绮云签订《商铺租赁合同》，为合同的相对方。李扬从秦绮云处取得案涉商铺租赁权后与案外人黄某伟合作租赁案涉商铺进行硅藻泥经营，此系黄某伟与李扬之间的内部合作关系，不影响李扬与秦绮云之间的外部租赁合同关系。一审审理本案反诉未将黄某伟列为必要共同诉讼参与人并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《商铺租赁合同》第三条租金、物业管理费支付第2点约定，李扬应当于每月5日前将当月的租金付清。第五条乙方（李扬）的权利义务第2点约定，因租赁涉及的税费无论依法应由秦绮云承担或应由李扬承担，均由李扬全部承担。如因法律规定由秦绮云缴纳了有关税金的，李扬应在接到秦绮云通知时三日将秦绮云缴纳的税金全额支付给秦绮云。根据上述合同条款的约定，李扬应于每月5日将当月租金付清，税费亦应由李扬承担。《商铺租赁合同》未明确约定秦绮云协助李扬办理营业执照的义务，李扬未提交证据证明2019年6月其在微信中向秦绮云提出办理营业执照前曾向秦绮云提出协助办理营业执照，故一审认定秦绮云不构成违约并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。秦绮云于2020年7月16日出具《关于对（2020）粤0606民初11037号案的说明》一份，自述2020年8月份的租金已由李扬的拍档黄某伟交纳9363元，故该月份的租金9362.36元不再主张。一审对李扬未交纳2019年8月租金9362.36元的事实认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点四。一审庭后经现场勘察认定，李扬对案涉租赁物业进行了装修，合同履行将近2年时间，装修价值在合同履行期限内产生折旧，且相关的装修根据双方合同约定租赁期届满或者解除合同，一切嵌装在出租商铺结构或者墙体内的装修等的不动产资产，均应保持原状并无偿归秦绮云所有，秦绮云不予补偿。案涉合同由于李扬的违约行为导致无法继续履行，故李扬主张的装修损失理据不足。另根据李扬提供的网上购买记录显示，其购买的可移动物品中有对应的购买记录的价格合计为10316.94元，一审对于其未能提供购买价格的石盘、木凳及硅藻泥材料，根据折旧率，酌情支持李扬可移动物品残值为11000元并从李扬拖欠的租金中予以抵扣并无不当。如前所述，李扬2019年8月的租金已交纳，其拍档黄某伟交纳的9363元款项应予扣减，则李扬应向秦绮云支付拖欠的租金总额为20965.06元（30328.06元－9363元＝20965.06元）。综上，李扬的上诉请求部分成立，对于成立的部分本院予以支持，不成立的部分予以驳回。本案因当事人提交新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11037号民事判决第二项、第三项；二、撤销佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11037号民事判决第四项；三、变更佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初11037号民事判决第一项为：李扬应于本判决发生法律效力之日起三十日内向秦绮云支付拖欠租金20965.06元及律师费5000元。四、驳回秦绮云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1760元由李扬负担1550元，秦绮云负担210元。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年一月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力