苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初15440号原告：沈庆华，男，1982年8月2日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：樊琪，江苏茵之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓，江苏茵之杰律师事务所实习律师。被告：李树奎，男，1988年4月10日生，居民省份证号码320723198804105229，汉族，住连云港市灌云县。原告沈庆华与被告李树奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告沈庆华及其委托诉讼代理人樊琪，被告李树奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈庆华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的房屋租赁合同于2020年10月25日解除；2.被告立即将房屋恢复原状，腾退给原告，结清欠缴的水、电、燃气、网络等费用；3.被告支付原告房屋租金25317元(2019年11月26日至2019年12月25日欠缴租金417元；2019年12月26日至2020年1月25日租金2400元；2020年1月26日至2020年10月25日以每月租金2500元计算9个月共22500元)，返还原告垫付的电费664元；4.被告支付原告房屋占有使用费(自2020年10月26日起至实际腾退房屋之日，每天以83.3元计算)；5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，关于房屋修复问题，原告明确暂不处理，如有问题另行主张。事实和理由：2017年4月26日,原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于苏州市吴江区松陵镇中山北路3222号迎春华府28幢607室房屋出租给被告，租期一年，租金每月2400元，水、电、燃气、网络等费用由被告自行承担。租金支付方式为每三个月支付一次，每个支付周期结束前7天预付下一笔租金。2018年4月25日租期届满后，双方未续签书面合同，口头商定由被告继续租赁该房屋。后原告通知被告自2020年一季度开始租金变更为每月2500元，被告未提出异议，继续租住在房屋内，但被告未按照合同按时足额支付租金，多以一两百元小额转账方式向原告付款。原告多次催促被告缴纳租金，并且就欠款金额与被告对账，但是被告以没钱为由一直拖欠。被告承诺2020年10月25日搬离，然而至今依然继续占用房屋。截至2020年10月25日，被告累计拖欠租金达25317元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。李树奎辩称，对原、被告的房屋租赁合同于2020年10月25日解除没有异议；同意将房屋恢复原状，包括墙面重新粉刷、地板隆起的地方重新更换、家具有人为破坏的修理或赔偿，但属于自然损耗的不负责修理或赔偿；同意搬离前结清案涉房屋欠缴的水、电、燃气、网络等费用；关于支付房屋租金25317元，因双方前期微信转账次数较多且还有现金支付等情形，具体金额需要庭后核实并提供书面意见；关于房屋占有使用费每天以83.3元计算，标准过高，案涉房屋租金达不到2500元每月；关于原告垫付的664元电费没有异议。经审理查明：坐落于苏州市吴江区的房屋所有权人为沈庆华、朱秋艳，沈庆华与朱秋艳系夫妻关系。沈庆华作为甲方（出租房）与“李奎”作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，沈庆华同意把迎春华府28幢607室的房屋租赁给李奎居住所用。租期自2017年4月26日起至2018年4月25日止，租金每月2400元，租房保证金2400元，每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前7天支付。租赁期间所发生的水费、电费、网络费、煤气费、有线电视月租费费用由乙方承担。租房保证金存放于甲方作为履约保证金，不计利息主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间内发生的基本费用，包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。甲方必须保证房屋的结构和设施均能正常使用，室内外正常维修由甲方负责。甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。合同第八条约定，乙方应按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用，本合同终止时，须对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿。乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清洁费200元。如乙方违反本合同第八条，甲方有权利终止本合同，收回房屋、没收剩余房款。如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿。如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房屋有权作出处理，后果由乙方自负。补充条款中约定，第一次支付房租2017年4月26日至2017年10月25日六个月房租及一个月保证金共计16620元，后期三个月一付，下次付租日为2017年10月15日。《房屋租赁合同书》落款处有沈庆华和李奎签名。审理中，李树奎陈述，其一直用李奎这个名字，习惯了，都是本人。上述《房屋租赁合同书》签订后，李树奎按照合同约定向沈庆华支付了第一次租金和保证金共计16620元。2018年4月25日租期届满后，双方未续签书面合同，沈庆华口头同意李树奎继续租赁该房屋，因李树奎未按照合同约定支付相应租金，故引起本案诉争。审理中，沈庆华陈述，在签订《房屋租赁合同书》当日李树奎按照合同约定支付了相应租金和保证金，但自2017年10月26日后再未完整缴纳过整一个季度7200元租金，都是零散支付，其中在两个年底各支付过现金3000元，其余都是以微信转账方式支付，针对李树奎支付的每笔金额都不定期与对方进行确认，有相关聊天记录予以佐证。2020年8月1日收到最后一笔租金1500元后至开庭之日未再支付过任何租金。另查明，2019年12月22日，沈庆华与李树奎微信沟通，沈庆华：“我也不想难为你，明天给我2000，下周六再给我8000，其他的下个月18号一起给我，包括下季度的房租（下季度开始每月涨1007500一个季度）目前+20400+1152（下季度7500未包括）”。李树奎未提异议，并陆续向沈庆华零散转账支付租金。期间，沈庆华多次就李树奎支付的零散租金和结欠租金与李树奎进行核对确认，并一直催要结欠租金。若不结清房租，则要求李树奎搬离案涉房屋。李树奎均未提出异议，但因没钱未能支付相应租金，且一直未搬离案涉房屋。2020年9月3日，沈庆华与李树奎短信沟通，沈庆华：“我今天起诉，起诉金额21717-1500（上次转给我的）-2400（押金）（7月25-8月25日房租，还有就是8月26日后的租金跟房屋维修费用）。”2020年10月10日，沈庆华与李树奎短信沟通，沈庆华：“我还有半个小时到律师那边，到时产生什么不良的结果你衡量吧”。李树奎：“我估计半个月左右搬”。再查明，李树奎公民身份号码320××××105259与《房屋租赁合同书》上乙方“李奎”身份证号一致。以上事实有沈庆华提供的《房屋租赁合同书》、沈庆华与李树奎微信、短信聊天记录、微信转账记录以及双方当事人的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告沈庆华与被告李树奎签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订租赁协议后，原告沈庆华已按协议约定履行了向被告李树奎交付案涉房屋的义务。后因被告李树奎未能按照约定的时间和金额支付相应租金，致使案涉房屋租赁合同无法继续履行。合同目的不能实现，责任在被告李树奎，其已构成根本违约，原告沈庆华基于法律规定和合同约定均享有合同解除权。审理中，被告李树奎对双方的房屋租赁合同于2020年10月25日解除没有异议，本院予以确认，故原告沈庆华与被告李树奎签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告沈庆华要求被告李树奎腾退并将案涉房屋返还，并结清欠缴的水、电、燃气、网络等费用，符合合同约定和法律规定，且被告李树奎不持异议，本院予以支持。关于案涉房屋每月租金是否变更。原告沈庆华主张自2020年1月起每月租金变更为2500元。本案中，2019年12月22日，原告沈庆华就案涉房屋租金上涨事宜通知被告李树奎，被告并未提出异议，且后期陆续向原告沈庆华支付租金。本院认为，被告李树奎的上述行为，应视为对案涉房屋租金达成合意，即案涉房屋每月租金自2020年1月起变更为2500元。关于欠付租金金额。本案中，在案涉房屋租赁期间，原告沈庆华多次就支付的租金与被告李树奎进行核对，被告并未提出异议。2020年9月3日，原告沈庆华与被告李树奎核对截止至2020年8月25日欠付的租金为20317元，其中押金2400元已抵扣租金，本院对此予以确认。经核算，截至2020年10月25日欠付的租金为20317元+2500元*2=25317元。现原告沈庆华主张被告李树奎欠付租金25317元，本院予以支持。关于原告沈庆华主张返还其垫付的电费664元，被告李树奎不持异议，本院亦予以支持。关于房屋占有使用费，合同解除后,被告李树奎应当腾退并向原告沈庆华返还涉案房屋,同时应当支付合同解除之日起至实际腾退返还房屋之日止期间的房屋占有使用费,原告主张房屋占有使用费参照双方约定的租金标准即每日83.3元（2500元/30天）计算，于法不悖，本院予以支持。综上所述,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:一、原告沈庆华与被告李树奎于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月25日解除。二、被告李树奎应于本判决生效之日起十日内将所租赁的坐落于苏州市吴江区的房屋腾退并向原告沈庆华返还，并结清案涉房屋欠缴的水、电、燃气、网络费用。三、被告李树奎应于本判决生效之日起十日内支付原告沈庆华租金25317元，并返还垫付的电费664元。四、被告李树奎应于本判决生效之日起十日内支付原告沈庆华房屋占有使用费(自2020年10月26日起按照每天83.3元计算至被告李树奎实际腾退返还房屋之日止)。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（上述款项，如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××68）。案件受理费减半收取242元，由被告李树奎负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告沈庆华，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  孙星星二〇二一年一月十八日书记员  钟晓石附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。