山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0811民初1038号原告：李军，男，1967年12月2日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：荣庆龙，山东中昊律师事务所律师。被告：济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区菱花路西，统一社会信用代码：913708007061163473。法定代表人：程福元，董事长。委托诉讼代理人：盛泉新，山东圣和律师事务所律师。被告：李志刚，男，1979年7月20日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王伟，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继锋，山东恒正律师事务所律师。原告李军与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称：圣华公司）、李志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人荣庆龙、被告圣华公司的委托诉讼代理人盛泉新、被告李志刚的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、依法确认宁苑小区32号楼3单元0202号95.32平方米的房屋及附属设施所有权归原告所有，依法确认商品房买卖合同合法有效，并由被告为原告办理房屋确权手续；2、判决两被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权法定违约金，暂计10000元；3、诉讼性费用由被告承担。事实和理由：济宁圣华房地产开发集团有限公司获取涉案房屋土地开发建设使用权，被告李志刚承建了济宁圣华房地产开发集团有限公司含涉案房屋在内的部分楼房建设，济宁圣华房地产开发集团有限公司随着工程付款进度向被告李志刚以房屋(含涉案房屋)抵偿部分工程款，被告李志刚在接受涉案房屋后，将抵账房屋的所有权转让给原告，并由被告济宁圣华房地产开发集团有限公司负责与原告签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同网上备案手续。后由于两被告之间存在经济纠纷，未为原告办理房屋确权。经原告多次催办，圣华公司仍以与李志刚存在经济纠纷为由拒绝办理，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，根据法律相关规定，向贵院提请诉讼，请法院判如所请。被告圣华公司辩称，1、原告的诉讼请求没有事实依据，涉案房款原告没有支付给圣华公司，双方没有形成房屋买卖关系，被告不存在出售给原告房屋的事实，至于原告与李志刚之间的关系，被告圣华公司没参与，也不了解。2、原告要求支付违约金没有事实法律依据，一是原告与圣华公司没有合同约定，二是该请求超过诉讼时效。被告李志刚辩称，一、原告诉状所述部分与事实不符；被告李志刚承建了济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称圣华公司）开发的圣华宁苑花园小区的部分工程，后工程中的19号楼由项目经理张爱军、31号楼由项目经理万秀福、32号楼由项目经理魏宪银实际施工。项目经理在结算工程款时直接与圣华公司进行的对接，将房屋抵偿了部分工程款，并不是圣华公司将房屋抵付给被告李志刚，被告李志刚与原告不认识，也没有将案涉房屋进行过抵付或出售给原告，均是圣华公司抵付给项目经理后，项目经理进行的出售，与被告李志刚无关。二、案涉房屋及附属设施是由原告购买并实际居住，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，圣华公司作为房地产开发企业承建了宁苑小区的建设，原告实际购买了案涉房屋，并实际居住。圣华公司在交付案涉房屋后，应当及时给予办理相关的产权手续。圣华公司应当履行的办理产权手续的义务与被告李志刚无关。在圣华公司与被告李志刚之间的经济纠纷一案中被告李志刚也是为了原告的利益，催促圣华公司进行履行办理案涉房屋确权的义务，与本案没有关联性。三、关于原告第二项诉求，违约金应当看双方在合同中是否约定，如果没有约定那么违约金不应当支付，反而房屋逐步在增值，也没有造成原告任何实际损失，被告李志刚不应当予以支付违约金，况且案涉房屋办理房屋确权手续应由圣华公司予以办理，圣华公司造成的违约办理，退一步讲即使支付违约金，也应当由圣华公司支付，与被告李志刚无关。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1、施工房屋划拨单一份。证明：案外人王继强因工程应收款获取了李志刚对价拨付的涉案房屋。2、证明一份。证明：王继强获取涉案房屋后，将涉案房屋转让给原告，原告将涉案房屋房款全部交付给王继强。3、成交客户确认单一份。证明：原告获取涉案房屋后，到圣华公司签署成交客户确认单，确认该房屋的购买和抵付行为。4、收款收据一份。证明：经过圣华公司确认核算，对于抵账房屋与确认价格的差价5474元由原告向圣华公司一次性交付，圣华公司向原告开具收款收据，原告已经缴纳完全部房款对价。5、收条一份。证明：2015年3月21日，由于被告长期不能为原告办理房屋登记手续，在被告李志刚的见证下，原告又向被告公司经理程丽华交付房屋补差款20000元，被告公司经理程丽华同意给与办理但至今未办理。6、济区政纪（2013）8号会议纪要一份。证明：圣华公司系涉案房屋的权属登记主体，会议纪要明确了圣华公司与李志刚之间的工程纠纷，按照经济纠纷予以处理，圣华公司要搁置争议、抓紧办理房产证的意见。7、欠款条一份。证明：根据上述会议纪要精神，李志刚向圣华公司出具欠款条，明确李志刚欠付的为圣华公司工程承包金，并承诺该款在为原告等人办理完毕房屋权属登记后交清。足以证实，涉案房屋抵偿给李志刚并通过划拨转让的方式最终归属原告的事实。两被告不能依据双方的经济纠纷而恶意的拖延应承担的确权义务。被告圣华公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1、2、3真实性有异议，圣华公司不知道这些情况，也没收到这些款项，与圣华公司无关。证据4、5真实性需要庭后核实后向法庭回复。证据6真实性无异议，但是与本案无关联性。证据7李志刚拖欠圣华公司190万元承包金是事实，该款项一直没有支付给圣华公司。被告李志刚对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1该工程是由圣华公司将涉案房屋抵付的工程款，公司销售部人员也在上面签字确认，该权利义务由圣华公司承担。证据2、3与我方无关，系案外人与原告之间的房屋买卖行为，我方不知情。涉案房产系由原告所实际居住和购买，该房屋系圣华公司将案涉房屋以工程款的方式进行抵付，圣华公司作为房产企业应当由圣华予以办理产权手续。证据4、5收据真实性和关联性无异议，该房屋系由圣华公司予以抵付的工程款，后由原告购买和居住，并将房屋差价款予以补交完毕，圣华公司对于原告购买的房屋予以认可。证据6真实性无异议，根据会议纪要内容可以证实办理房产手续的主体为圣华公司并非李志刚。证据7真实性无异议。根据该欠条内容可以看出，圣华公司与房屋购买方办理完毕房产手续后三个月，被告李志刚才承担支付190万的义务，目前被告圣华公司并未给房产购买方办理房产确权手续，因此被告李志刚不承担190万的义务。被告圣华公司未提交证据。被告李志刚为支持其主张，依法向本院提交了审计报告一份，证明圣华房地产32号楼实际施工人是魏宪银，拨付工程款时，圣华公司将部分房屋予以实际抵付给实际施工人，实际施工人将房屋对外出售或抵偿，圣华房地产应与房屋购买人办理房屋确权手续。李志刚是涉案19、31、32号楼的总承包人，李志刚将19号楼转包给了张爱军，31号楼转包给万秀福，32号楼转包给了魏宪银。原告对李志刚提交的上述证据发表如下质证意见：对证据真实性无异议，该证据足以证实圣华公司系该项目的发包单位，李志刚承接了涉案工程，并依据工程进度款的支付节点抵付多栋房屋的事实，其抵付行为视为对应付工程款的已付部分，抵付行为具有法律效力。原告通过连续的买卖行为获取该抵付房屋，具有事实和法律依据，根据进度款明细表载明，万秀福为分项目的实际施工人。其获取抵付房屋并出售该房屋给原告并获取原告支付的价款，具有事实依据。被告圣华公司对李志刚提交的上述证据发表如下质证意见：对真实性有异议，没有委托单位，圣华公司不知道该审计情况，没有参与该审计，审计结果对圣华公司不发生效力。该审计报告不能证明涉案房产房款已经支付给圣华公司，宁苑小区该项目确实是圣华公司开发，李志刚承包也是事实，但是房屋的出售权均归属圣华公司，我公司没有委托授权李志刚对外进行出售房屋或者抵房，李志刚也没有资格对涉案房屋进行处理。对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：被告圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目并以其公司名义办理了开发手续，系整个宁苑小区的开发主体。2007年3月8日，被告圣华公司与李志刚签订《圣华宁苑小区项目承包合同书》，约定圣华公司将宁苑花园小区开发建设的一部分，以综合业务整体承包的方式发包给李志刚，并以设立项目部的形式，实施操作。依照该约定，李志刚成立了济宁圣华房地产开发集团有限公司宁苑二期工程项目部开发建设七栋商品楼。张爱军、万秀福、魏宪银、王继强等案外人分别从被告李志刚手中分包了部分工程，上述分包人又对工程分项进行了分包。因涉案工程存在多次分包及发包方资金困难等原因，实际施工人的工程款大多系以房屋抵付的形式进行的结算。2009年7月16日，宁苑小区项目部（划拨单位）向案外人王继强（承包单位或个人）发放《宁苑二期施工房产划拨表（第三次）》，载明：“按照双方签订的施工合同第四条工程款拨付办法及结算，现做出以下拨付：本次实际拨付房产：32号楼三单元2楼西户约87.98㎡，合计209392.4元，房产配套：架空层（储）32号楼三单元3-06号（12.16㎡），合计19456.00元，以上实际拨付房产总价值228848.4元。”被告李志刚作为项目部代表在该划拨单上签字，案外人李继强签署“此房产已接收”字样。同年7月18日，案外人王继强出具《证明》一份，载明：“把宁苑小区32#三单元二楼西户及三单元3-06号储藏室已出售给李军，房款总价为贰拾万零玖仟叁佰零陆元整（209306元），房款已全部付清。本人携房产找划拨单办理有关上房手续。特此证明。”在该证明下方，原告签署“以上房产本人已接收，至今天为止与王继强所有产生的财务纠纷已全部结清，特此证明”。后被告李志刚向原告出具了《成交客户购买确认单》，载明：“买受人：李军所购住宅编号为：32号楼3单元2层西户（0202）号建筑面积95.32平方米，单价2380元，房款226862元配房编号：32号楼3单元（03-109号），面积13.14平方米，单价1600元，房款21024元，主配房房款共计247886元”。2013年12月24日，原告向圣华公司补交房屋差价款5474元。被告圣华公司向原告出具了收款收据并加盖圣华公司财务专用章。2015年3月31日，原告李军再次向圣华公司交纳房屋补差款2万元，由圣华公司程丽华向原告出具了收条，被告李志刚作为见证人在收条上签字确认。另查明，因宁苑小区在开发建设过程中存在工程款结算等问题，被告圣华公司拒绝为原告等宁苑小区买受人办理产权证书。为此，小区住户多次到市、区两级政府集体上访。2013年8月2日，区政府形成济区政纪【2013】8号《会议纪要》，强调要按照搁置争议、面对现实、抓紧办证的原则，各方相互配合、共同努力，加快解决该小区开发建设问题。2013年11月20日，被告李志刚出具《欠款条》一张，载明：“今欠济宁圣华房地产开发集团有限公司宁苑小区项目工程承包金壹佰玖拾万整（￥1900000.00元）。按照中区政府2013年8月2日调度会议上的承诺，圣华公司给予补签我方提交的续办合同后三个月内付清该欠款，否则自愿接受一次性罚款伍拾万元，此款付清后，我与圣华公司的承包金全部结清。”2020年10月14日，被告圣华公司以建设工程施工合同纠纷为由，将被告李志刚诉至本院，要求李志刚支付圣华公司工程款190万元及罚金50万元。该案目前尚处于审理阶段。本案在庭前调解期间，被告圣华公司表示李志刚交付其上述工程款190万元后同意为包括原告在内的购房人办理确权手续，双方因履行顺序等问题未达成一致意见。本院认为，本案诉争的主要焦点为：一、原告李军与被告圣华公司之间就涉案房屋是否存在事实上的买卖合同关系；二、被告圣华公司是否负有协助为原告办理涉案房屋确权手续的义务。对第一个焦点问题，本院认为，依照民法典有关法律规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以结算单等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，原告与被告圣华之间就涉案房屋虽未签立书面合同，但原告提交的划拨单、证明、交纳房款收据以及圣华公司向原告出具的收取补差款收据等证据可以形成完整的证据链。如前所述，被告圣华公司在开发建设涉案小区过程中存在多层分包关系，对实际施工人的工程款大多采用以房抵债的方式结算，抵偿后的房屋亦存在多次转让的情形，原告购买房屋的方式在该小区较为普遍，符合该小区的交易习惯。原告向被告圣华公司补交房屋差价款，被告圣华公司接受给付并在济宁市房产交易中心办理了相关登记（交易平台记载涉案房屋的购买人为李军），应视为被告圣华公司对上述行为的追认，应当认定双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效。原告自2010年3月起即取得涉案房屋并居住至今，该事实亦能进一步印证双方之间的房屋买卖合同已实际履行。双方之间成立商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。对第二个焦点问题，被告圣华公司与李志刚之间存在内部承包合同关系，在双方签订的承包合同书明确约定了李志刚享有在不低于甲方规定售价的自主销售处理权。上述事实已为法院生效判决所确认。根据有关法律规定，被告圣华公司作为涉案小区的开发主体，负有协助配合原告办理涉案房屋确权手续之义务。被告圣华公司与李志刚之间关于工程款的争议，系双方内部结算问题，与本案不属同一法律关系，被告不能以此对抗原告在本案中的请求权。被告提出的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原告与被告圣华公司成立商品房买卖合同关系，且该合同合法有效。原告已履行了交付购房款的主要义务，被告负有协助原告办理房屋确权手续的义务。原告要求被告圣华公司协助为其办理房屋确权手续，理由正当，本院予以支持。依照民法典相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告之间基于商品房买卖合同关系产生争议，属合同之债纠纷，不属物权归属之争。原告在涉案房产尚未办理确权的情况下径行主张物权归属，没有法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告提出的有关违约金的诉讼请求，因其数额或计算方式均不明确具体，不符合民事诉讼法的相关规定，对其该项诉请，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十四条、第四百六十五条、第四百九十条第二款、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第三项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告李军与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，该合同合法有效；二、被告济宁圣华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告李军办理宁苑小区32幢3单元2层西户03-202房屋及相关配房的权属确权手续；三、驳回原告李军的其他诉讼请求。案件受理费7170元，减半收取计3585元，由被告济宁圣华房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周宪忠二〇二一年一月二十六日书记员  李梦晓