山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终7156号上诉人（原审被告）：宋红军，男，1979年11月20日出生，汉族，住山东省兰陵县。委托诉讼代理人：闵现庆，山东君正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋爱华，男，1996年9月22日出生，汉族，住山东省临沂市河**。委托诉讼代理人：杨伟，北京市盈科(临沂)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王彦华，男，1996年9月10日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：李帮明，山东合清律师事务所律师。原审第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇临商****10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：杨传玺，该公司职工。上诉人宋红军因与被上诉人蒋爱华、王彦华及原审第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋红军上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法查清事实，改判二被上诉人协助上诉人办理过户手续；3.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）本案一审判决认定：原一审中上诉人向本案提起反诉，请求判令被上诉人蒋爱华协助办理房屋过户手续，并支付违约金1万元。在重审过程中，上诉人撤回反诉。该查明事实与实际事实不符。第一，2020年3月8日，上诉人以二被上诉人为被告提起民事诉讼，请求判令二被上诉人所签房屋买卖合同无效,并判令被上诉人蒋爱华协助上诉人办理过户手续。2020年4月23日兰山区人民法院出具受理通知书，案号为2020鲁13**民初5783号。本案系上诉人以原告身份起诉的案件。第二，关于被上诉人蒋爱华诉上诉人解除涉案房屋买卖合同纠纷一案，经临沂中院发回重审。一审于2020年6月1日送达开庭传票，通知重新一审案件的开庭时间为2020年6月25日。承办人于2020年6月25日只是召开了一个庭前会议并确定本案下次开庭时间是一个多月后的2020年7月27日。第三，2020年7月27日开庭时，一审在无任何事由通知或法律文书的情况下变更了承办人。第四，庭审中上诉人仍坚持反诉，并未撤回反诉，只是不再主张反诉中1万元违约金的诉讼请求，但从未放弃请求一审法院判令被上诉人蒋爱华协助办理过户手续的诉讼请求。（二）一审认定被上诉人王彦华以175万元购买了涉案房产，并办理了过户手续，已取得涉案房屋所有权。上诉人宋红军不认可王彦华是善意合法取得涉案房产，但现无证据证明王彦华与蒋爱华存在恶意串通行为，该认定属于认定事实不清。第一，被上诉人蒋爱华的房屋买卖行为明显是一房二卖，且发生在诉讼期间，其主观恶意显而易见。第二，被上诉人蒋爱华收到上诉人300000元购房款后即交房，上诉人收房后装修并入住，并且入住已有两年多的时间，被上诉人王彦华及其所属的房产中介作为房产交易的专业人员，其购买涉案房产应当具备高于一般人员的注意义务。且其知道涉案房产的交易情况十分容易，但是上诉人王彦华于2019年4月29日购买涉案房屋至今从未看房，从未了解审查涉案房产的居住使用情况，未尽到一般人的审查注意义务，且其购买并过户房屋的行为发生在诉讼期间，有违常理，主观恶性明显。第三，涉案房屋的交易价格明显低于市场价格。涉案房产买卖的交易价格应当与同时期、同地段，同类型房屋的市场价格相当。本案中被上诉人王彦华购房后，系以涉案房产做抵押，从银行贷款209.79万元，按银行抵押贷款额只占抵押物价值70%的比例计算。涉案房产的价值应当在3000000元以上。涉案房产的交易价格明显低于市场价格。第四，一审判决并未审查被上诉人王彦华购买涉案房产的资金来源，及其以涉案房产抵押贷款209.79万元后的资金流向。第五，2019年7月17日，法院依职权调取被上诉人蒋爱华名下无涉案房产信息，明显违反法律规定，属于非法取证，所取证据应当属于无效证据。第六，在以上事实的基础上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，一旦前提事实得到证明，法院可以直接根据前提事实认定推定事实，无需再对推定事实加以证明，故本案应当依法适用推定规则推定被上诉人王彦华买房是存在恶意。第七，根据被上诉人王彦华提供的证人证言，可以证实王彦华购买资金来源于其所在的房地产公司，但未提交证据予以证实。被上诉人王彦华购房资金来源及去向有疑问，法院应当查清而未审查，直接影响了本案性质的认定。（三）一审认定鉴于涉案房产已经被蒋爱华转卖他人，原告与被告签订的买卖合同目的无法实现，其签订的鲁盟地产买卖契约应予解除，该认定属于认定事实基本不清。根据法律规定本案不适用不动产的善意取得制度。而且被上诉人王彦华以170万元购买涉案房产，明显低于市场价格，根据其银行贷款的数额应当认定王彦华购买房屋是存在主观恶意的。庭审中被上诉人王彦华主张是其同村的表姐从房产中介公司借款给其购买涉案房产，但未提交证据予以证明。因此二被上诉人明显是以合法形式掩盖恶意转移财产的非法目的，一审判决错误。二、一审判决程序违法。（一）一审法院将上诉人作为原告起诉的案件和发回重审的案件进行混淆，一案审理程序严重违法。（二）一审错列诉讼主体。本案法官依职权通知被上诉人蒋爱华追加被上诉人王彦华为被告并不妥当。二被上诉人只存在恶意串通关系，并不存在原被告之间的矛盾，事实上被上诉人王彦华在重一审案件中应列为第三人诉讼，主体错列明显不当。（三）原一审中上诉人提起反诉，请求判令被上诉人蒋爱华继续履行涉案房屋买卖合同，协助上诉人办理过户手续，承担1万元的违约责任。重审庭审中上诉人只是不再主张1万元的违约金，但判决书却注明上诉人撤回反诉，剥夺上诉人的反诉权。（四）重一审庭审时主审法官姚俊鹏于庭审中是行使了释明权，询问上诉人如果王彦华构成善意取得，你是否变更诉讼请求？上诉人回答另行起诉。庭审中上诉人虽极力主张本案不适用善意取得制度，但重一审判决还是按善意取得制度处理本案。以上事实证明，重一审判决先入为主，未审先判程序严重违法。（五）剥夺上诉人申请调取证据的权利。上诉人极力主张查清被上诉人王彦华购房资金的来源与去向及涉案房屋的抵押贷款情况，但一审法院置若罔闻，并未进行调查取证。三、一审判决适用法律错误。一审判决在认定基本事实不清的情况下，适用合同法的规定，判决解除本无任何解除事由的合法有效的合同，属于适用法律错误。蒋爱华辩称，1.上诉人在民事上诉状上方明确写明本案系发回重审后不服上诉的案件，在一审庭审时上诉人撤回反诉，一审法院针对本诉部分进行裁决，程序合法；2.本案因第三人提供虚假承诺导致涉案房屋不能办理产权证，蒋爱华被高利贷逼债，在上诉人拒交全部购房余款的情况下，蒋爱华无奈才一房二卖，一审认定事实清楚，判决依据充分，适用法律正确，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，依法维持原判。王彦华辩称，1.上诉人在原审中自愿放弃一审反诉请求，即被上诉人蒋爱华协助办理过户登记手续，现二审中又再提起，明显超出了二审的审理范围，对此应不予审理，在一审法院原判决书中对上诉人放弃反诉请求，予以确认，并且明确载明如果被上诉人王彦华善意取得成立，上诉人将另案主张权利。对此一审法院多次明确予以释明，因此上诉人陈述未放弃反诉请求的观点不能成立；2.一审法院认定我方以175万元的市场合理价格购买涉案房产并办理登记手续符合善意取得制度的构成要件的观点正确，我方通过房屋中介购买涉案房屋时对于涉案房屋的状况及有无查封情况均予以核实，直至我方于2019年8月5日向物业缴纳物业费时仍显示是空置房，因此上诉人陈述的交房后装修入住两年明显与事实不符，同时结合涉案房屋同等地段同等户型的市场价格，被上诉人以涉案交易价人民币175万元的价格全款购买涉案房屋完全符合市场合理价格，因此上诉人主观臆断涉案房产过户登记时的价格低于市场价格的观点不能成立。上诉人在上诉中陈述的程序不合法未审先判、错列诉讼主体等相关观点明显不成立，其目的是混淆事实。综上，一审认定事实清楚，判决依据充分，适用法律正确，判决正确请求二审法院依法驳回上诉，维持原判鲁盟地产集团有限公司述称，上诉人与被上诉人蒋爱华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，第三人在促成双方签订买卖合同后居间服务完成，合同签订后买卖双方因自身原因导致的违约双方应自行承担，与第三人无关。另外，第三人不存在被上诉人蒋爱华所述的虚假承诺行为，且在居间服务过程中不存在任何过失，反而是被上诉人蒋爱华在案件一审阶段将房屋另行出售给第三人，构成一房二卖，综上请求法院依法审理，公正审判。蒋爱华向一审法院起诉请求：1.请法院判决或者调解原被告解除合同；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月5日，原告（甲方）蒋爱华与被告（乙方）宋红军及第三人（见证方）鲁盟地产集团有限公司（原临沂鲁盟房地产营销策划有限公司）签订《鲁盟地产买卖契约》一份，该合同主要约定：甲方同意将所拥有的临沂市兰山区××小区××号楼××单元××室房产出售给乙方，建筑面积144.16平方米，房产交易成交价为1050000元。此合同签订之日，乙方付40000元为购房定金和服务费交由中介方保管。甲乙双方同意以在合同签订三日内由乙方支付首付款300000元交给甲方，剩余房款750000元在甲方办证过户时交给甲方。此合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，购房定金不退还并承诺全部房款归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方与见证方，并自悔约之日起三日内主动以双倍定金及总房价120%违约金对乙方进行违约赔偿（已付款项的退回款项）。双方还对其他事项进行了约定。同日，被告宋红军将购房定金40000元交付至第三人鲁盟地产集团有限公司处保管，第三人鲁盟地产集团有限公司向被告宋红军出具相应金额的《收据》一份。2016年12月7日，原告蒋爱华向被告宋红军出具《收到条》一份，内容：“今收到宋红军（身份证号37132419********）交来购买兰山区××小区××号楼××单元××室部分房款叁拾万元整，剩余房款柒拾伍万元在宋红军申请银行贷款后一并付清”。2018年8月9日原告蒋爱华诉讼至临沂市兰山区人民法院，请法院判决或者调解原被告解除合同。宋红军向一审法院提出反诉，请求依法判令反诉被告协助反诉原告办理涉案房屋的过户手续，并支付违约金10000元（本案重审中，被告宋红军撤回反诉）。原审过程中，原告蒋爱华于2019年4月29日又将涉案房屋以175万元的价格卖给第三人王彦华，并办理了过户手续。另查明，第三人鲁盟地产集团有限公司系由临沂鲁盟房地产营销策划有限公司、鲁盟地产经济连锁有限公司变更而来。重审过程中，经一审法院释明，原告蒋爱华坚持原一审诉讼请求，被告宋红军表示本案坚持自己的答辩意见，如果被告王彦华的善意取得成立，将另案主张权利。一审法院认为，原告蒋爱华与被告宋红军签订的《鲁盟地产买卖契约》系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同签订后，被告宋红军按照合同约定支付购房定金40000元交由第三人鲁盟地产集团有限公司保管并向原告蒋爱华交付购房首付款300000元的事实清楚，有《鲁盟地产买卖契约》、收据等证据证实，本院予以确认。原告蒋爱华以急于还账、被告拒绝交付购房余款、第三人提供虚假信息、合同目的不能实现等理由主张解除《鲁盟地产买卖契约》不当。根据该合同的约定被告宋红军并未违约、原告与第三人鲁盟地产集团有限公司的争议属于另一法律关系，亦不属解除本案买卖合同的理由。诉讼中原告蒋爱华擅自将争议房产另行转卖给被告王彦华，存在过错。被告王彦华以175万元购买了涉案房产，并办理了过户手续，已取得涉案房产的所有权，被告宋红军虽不认可被告王彦华是善意合法取得涉案房产，但现无证据证明被告王彦华与原告蒋爱华存在恶意串通的行为。鉴于涉案房产已被原告蒋爱华转卖他人，原告与被告签订的买卖房屋的合同目的无法实现，其签订的《鲁盟地产买卖契约》应予解除。当事人对于购房款的返还及违约责任的承担，可另行诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条规定，判决：解除原告蒋爱华与被告宋红军签订的《鲁盟地产买卖契约》。案件受理费100元，由原告蒋爱华负担。二审中，上诉人提交证据一、上诉人于2020年3月8日在兰山区人民法院诉状复印件一份及兰山区人民法院于2020年3月12日审核通过的网上立案信息表一份，该案的案号2020鲁13**民初5783号，与本案案号一致。可以证实本案程序严重违法，再审立案是2020年4月13日发回重新立案，本案的案号不可能是上诉人起诉立案的案号；证据二、发回重审案件立案的两份开庭传票复印件，第一份传票下发日期是2020年6月1日，到庭时间系6月5日。可以证明本案程序违法，在没有回避事由的情况下原承办人回避。被上诉人蒋爱华质证称，对于证据一的三性均有异议，蒋爱华从未收到上诉人所称的起诉状、应诉通知书及开庭传票，从上诉人提供的立案信息表来看也不能证实上诉人的主张，是否立案上诉人应提交受理通知书及交付凭证予以证实，民事诉状的内容与民事反诉中的诉求内容一致；对于证据二两份传票真实性无异议，据我方了解第一次庭审质证后原承办人退休了，所有才更换了承办人，案件程序没有错误。被上诉人王彦华质证称，同被上诉人蒋爱华质证意见一致。在一审中上诉人从未提及重新起诉所涉及的诉求及事实理由；对于证据二真实性无异议，经核实情况与蒋爱华质证所述一致。原审第三人鲁盟地产集团有限公司质证称，证据一与第三人不具有关联性，第三人对该组证据是否是真实的不清楚，对该证据不予质证。对证据二真实性无异议，从该组证据可以看出2020鲁13**民初5783号案件承办人开庭时更换了，第三人对更换承办人原因不清楚。本院认为，对上述证据的认定将在本院认为中一并论述。本院二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于一审审理程序是否违法的问题。经查阅一审卷宗，虽然一审存在更换承办人的情况，但是该情况在第一次开庭时已经向各方当事人告知了本案由“审判员姚俊鹏担任审判长，依法与人民陪审员何炼学、汲长青组成合议庭”进行审理，上诉人方并未提出异议，并由上诉人代理人闵现庆在庭审笔录签字确认。现上诉人二审又对合议庭的更换提出异议，本院依法不予支持。上诉人上诉称的其他一审程序问题，一审法院已立案，本案二审不再处理。关于被上诉人是否享有解除权的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人与被上诉人蒋爱华签订的《鲁盟地产买卖契约》中没有明确约定被上诉人蒋爱华的解除权。而根据一审法院查明的事实，在上诉人与被上诉人蒋爱华的房屋买卖关系中，没有证据证明上诉人存在违约行为，相反系被上诉人蒋爱华在诉讼期间一房二卖，违背契约精神。故本案中被上诉人蒋爱华解除权的行使没有合同或法律依据，一审判决解除被上诉人蒋爱华与上诉人宋红军签订的《鲁盟地产买卖契约》系适用法律错误，本院二审予以纠正。上诉人的其他上诉请求无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人宋红军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初5783号民事判决；二、驳回被上诉人蒋爱华的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人蒋爱华负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年一月十四日书记员  倪美丽