上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21327号原告：陈豪，男，1961年4月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王凯，男，1989年11月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：史军，男，1970年4月9日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市。被告：琚利智，女，1989年6月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告陈豪诉被告史军、琚利智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告陈豪的委托诉讼代理人王凯、被告史军、被告琚利智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈豪向本院提出诉讼请求如下：1.确认陈豪与史军就上海市青浦区朱家角漕河街XXX号商铺的租赁合同于2020年6月21日解除；2.史军支付陈豪自2020年1月1日起至2020年6月21日的租金人民币22,619元(48,000元/365*172天)；3.史军支付陈豪违约金1,000元；4.琚利智向陈豪腾退交还上海市青浦区朱家角漕河街XXX号商铺；5.琚利智向陈豪支付房屋占有使用费(按每天175元为标准，自2020年6月22日起计算至实际腾退返还商铺之日止)；6.案件受理费由史军、琚利智承担。事实和理由：陈豪与史军就青浦区朱家角漕河街XXX号商铺签订租赁合同，约定年租金48,000元，先付后用，后史军将商铺转租给被告琚利智。因史军怠于向陈豪支付2020年租金，后史军承认违约并自愿承担违约责任，但之后仍未支付。2020年6月23日，陈豪向史军发送通知，告知因逾期支付租金超过6个月，陈豪解除双方租赁合同关系，并于同日将上述解除事宜告知琚利智，要求其向陈豪返还商铺或重新签订租金合同，但琚利智仍未腾退。史军与琚利智的租金标准是80,000元，考虑房屋实际租赁价值，陈豪以48,000元与80,000元的平均值64,000元作为年租金，即每天175元的标准计算占有使用费。被告史军辩称，针对诉请1，不同意解除合同，陈豪违约在先，无合同解除权。双方约定，陈豪协助史军办理执照。从租赁开始，史军要求陈豪提供史军办理营业执照所需的相关手续(陈豪身份证原件、房屋产权证、本人到场)，但其一直未提供。2019年下半年史军要求陈豪协助办理执照，陈豪一直推脱，直至史军要支付2020年租金时仍未提供，导致史军一直无法正常使用系争商铺。针对诉请2，史军已向陈豪支付租金到2019年年底，后续未再支付，一是因陈豪未协助办理执照，一是因疫情导致史军支付困难。如合同不解除，同意支付到2020年12月31日的租金48,000元。2020年6月21日，史军收到陈豪解除短信后，联系过陈豪，2020年5月2日至6月21日，史军多次催促陈豪提供办理营业执照的相关手续，但陈豪一直以史军未支付租金为由推脱。因陈豪未协助办理营业执照，故史军未按承诺书的约定付款，对陈豪诉请2的租金标准无异议。针对诉请3，在不解除合同的情况下同意支付，如陈豪解除合同，不同意支付。如陈豪认为史军违约在先，要求解除合同，史军要求陈豪支付系争商铺推倒重建的费用30万元。针对诉请4、5，陈豪违约在先，不享有合同解除权，违约理由同上述陈述，不具有主张诉请4、5的权利。被告琚利智辩称，陈豪与史军的合同未明确约定违约责任，陈豪到涉案商铺时未向琚利智出示过陈豪为涉案商铺房东的材料。琚利智缴纳水电费时发现涉案商铺户主是陈顺，琚利智不清楚陈顺与陈豪间的关系。2020年1月初，陈豪到涉案商铺内，告知史军未向陈豪支付租金，琚利智告知陈豪，琚利智已在2019年8月底支付史军2019年租金及押金。因商铺需重新装修，琚利智与史军的合同从2019年10月开始计租，琚利智进行了装修。春节前及疫情后，陈豪找过琚利智，是因史军未付租金，陈豪要收回房屋。2020年6月22日，陈豪向琚利智发送解除通知函，琚利智不清楚陈豪是否享有单方解除权。诉请1、2、3，均与琚利智无关，法院依法判决。针对诉请4、5，琚利智租金已支付到2020年10月1日，后续租金不清楚支付给谁，未向陈豪或史军支付。陈豪与史军合同在2020年12月30日到期，琚利智与史军合同在2023年10月1日到期，超过陈豪与史军合同的租期部分无效。对2020年10月1日之后使用费，同意按陈豪与史军合同的标准支付，但不同意支付2020年6月22日至2020年10月1日的使用费。审理中，陈豪明确，要求史军和琚利智一并腾退案涉房屋。2020年6月22日至2020年10月1日的占有使用费由史军承担，之后的占有使用费由琚利智承担。经开庭审理查明：上海市青浦区朱家角镇漕河街XXX号101、103室登记在陈豪名下。2018年1月1日,陈豪(出租方、甲方)与史军(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》,约定：第一条，甲方将朱家角漕河街XXX号出租给乙方，建筑面积约100平方米。第二(一)条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为从事商业经营活动(符合法律法规)使用。第三(一)条，甲方于2018年元月一日前向乙方交付该房屋，房屋租期自2018年元月一日起至2020年十二月三十日止。(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月前，向甲方提出续租书面要求，重新签订租赁合同。如有增长，不得超过10%。第四(一)条，房屋租金每年48,000元。第五条，租赁期内，使用该房屋发生的水电煤气通讯有线电视物业管理费由乙方承担。第八(二)条，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按照月租金/倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期不支付租金累计超过/个月的。第九(一)条，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方还应负责赔偿，乙方装修等相关费用。第十一条，如乙方需办理有关证照，甲方必须提供相关手续。等。上述合同签订后，史军支付租金至2019年12月31日，后续未再支付。史军未支付过押金。陈豪与史军一致确认租赁合同未约定史军应付租金的时间。2019年8月23日，史军(出租方、甲方)与琚利智(承租方、乙方)就涉案商铺签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，甲方于2019年10月1日前向乙方交付房屋，租期自2019年10月1日起至2023年9月30日。第1-3年每年85,000元。如乙方办理有关证照，甲方必须提供相关手续。等。该合同签订后，史军向琚利智交付案涉房屋，琚利智承租后进行装修。琚利智与史军一致确认：琚利智已向史军支付押金1万元及2019年10月1日至2020年10月1日的租金85,000元。另查明，2019年12月13日，陈豪向史军发送短信：“你到底怎么打算，打电话给你嫌我打爆了，不打电话又拖拖拉拉。”同年12月14日，史军回复：“抱歉，现在不方便接电话。”“关于房租问题希望能理一下，待下周极力处理！”陈豪回复史军：“我已经给你三个星期了，还下周？”“你是打算让我封门吗？”同年12月20日，陈豪回复史军：“今天又是星期五了，你还没有等到钱吗？”同年12月31日，陈豪回复史军：“下午我去赶客。”“我现在在朱家角，你不接电话就直接到你店里来处理事情，否则我要赶客人了。”2020年1月3日，史军回复陈豪：“抱歉，不方便接电话。”“稍后给您回电。”同年1月9日，史军回复陈豪：“发卡号，这边做单到时候直接转给你。”同日，陈豪回复史军：“明天下午等在我的房子里，我们签个终止合同的协议吧！我一点钟到！”同年1月10日，陈豪回复史军：“你不过来我收回房子了。”同年1月20日，陈豪回复史军：“你要是不接我电话，那就等着接法院的电话吧！”同年1月21日，史军回复陈豪：“关于20年房租，由于资金周转不便，望延期至20年2月26日前付，望见谅。”同年5月2日，史军出具承诺书，内容为：关于漕河街XXX号房租，由于多方原因未能及时支付，现定于2020年5月30日前支付1万元，2020年6月30日前支付1万元，余款2.8万元于2020年7月30日前支付清，另支付1千元违约金。后，史军未按承诺书的时间约定付款。同年6月2日，陈豪向史军发送短信：“今天是星期三，按照你的约定，你该给我钱了。”史军回复陈豪：“抱歉，现在不方便接电话。”同年6月21日，陈豪向史军发送短信：“本人与你签订的位于朱家角漕河街XXX号商铺的租赁合同，因你方逾期支付租金超过6个月，属严重违约，本人现在解除与你的租赁法律关系。请你将逾期支付的全额租金、违约金，并赔偿本人实际损失。”同日，陈豪同时向琚利智发送上述短信内容，告知琚利智上述合同解除事宜。2020年7月1日，陈豪通过短信向琚利智致送《通知函》，内容为：本人陈豪与史军就涉案商铺订立租赁合同，因史军逾期支付租金等违约行为，本人与史军的租赁合同已经解除，上述租赁合同解除事宜，本人已通知琚利智。本人与琚利智就租赁物重新签订新租赁合同事宜未能达成一致。因此本人通知你方，请你方在收到本函件之日起10日内，向本人或本人指定人士腾退、返还租赁物，若你方向其他非指定第三方腾退、返还租赁物的，你方将承担相应法律责任。自本函件上述所述时间到期后，若你方未能向本人或本人指定人士腾退、返还租赁物的，本人将根据法律规定向你方收取房屋占用费及其他损失。同日，琚利智回复陈豪：“我合同只对史军一人，对合同义务我只履行对他的部分，关于这些属于你和他的合同义务，和我没有关系。您通知的不应该是我而是史军。关于重新签订合同，首先得在基于我和史军合同解除上面。”陈豪回复琚利智：“我只负责通知你。”“我通知你，我要收房。”琚利智回复：“房子要收也是你和史军收，不是来和我收。”后，陈豪的委托诉讼代理人向琚利智发送微信：“你准备何时腾退，请通知我老丈人陈豪，避免大家都弄尴尬。”目前，涉案商铺仍由琚利智占有使用。以上事实，由当事人的陈述、上海市不动产登记簿、上海市房屋租赁合同、通知函、短信等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，陈豪主张：2019年的租金是先付后用，且史军迟延支付。被告史军从未向陈豪催促过要求配合办理执照，陈豪不存在违约。2019年12月起，陈豪不断通过短信及电话催要租金，史军回复同意，可以看出2020年度租金应该在2019年年底或2020年年初支付。根据租房惯例，也应先付后用。史军在2019年10月已收到琚利智支付的全年租金，租金标准也高于陈豪与史军的租金，史军不存在无法支付租金的情况。史军主张：2020年度租金，史军最迟应在2020年12月31日前支付。史军出具承诺书，是基于双方关系考虑，且陈豪提出了租金需求。除了短信联系外，陈豪与史军当面见面有五次，2020年1月1日至5月20日之间有十次左右。转租给琚利智之前，史军多次口头催促陈豪办理营业执照。转租时史军告知过琚利智，租期超过史军与陈豪租赁合同的租期。因陈豪提出解除合同，史军未续租。因合同到期后，双方不再续租，陈豪理应赔偿史军装修损失，且合同也未约定不续签。无论合同是否解除，史军均同意支付陈豪2020年度的租金。针对2020年6月22日至2020年10月1日的使用费，陈豪主张标准过高，应参照陈豪与史军的租金标准。因不同意解除合同，故不同意腾退。如坚持解除合同，对房屋推倒重建的损失，史军保留诉权。琚利智主张：本次诉讼前，史军未向琚利智出示过其与陈豪签订的合同，陈豪到系争房屋内，琚利智才知道史军与陈豪合同的租期。签订合同至今，琚利智未能办理营业执照，无法正常经营，但已告知史军办理执照需要提供房屋产证复印件、房东及史军的身份证复印件，史军与房东的租赁合同复印件。因对房屋投入，希望与陈豪协商合同，继续承租。因受疫情影响，景区人流量管控，琚利智损失严重，希望酌情降低使用费标准，参照史军与陈豪的租金标准计收。根据庭审查明的事实，本院认为，陈豪、史军所签订租赁合同系双方真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。史军租金支付至2019年12月31日，后续未再支付。陈豪与史军的租赁合同未约定租金支付的具体时间，但根据双方短信往来，陈豪已于2019年12月向史军催讨2020年度租金，史军表示过要求陈豪将租金支付时间延期到2020年2月。结合史军出具的承诺书，史军已经确认2020年度应付租金的时间节点并约定违约金，此系史军的意思自治范畴，且于法无悖。故，对史军主张最迟应于2020年12月31日支付2020年度租金的意见，缺乏依据，本院难以采信。史军于2019年8月将涉案房屋转租，并自认在2019年10月就收取次承租人琚利智自2019年10月1日至2020年10月1日的租金，史军理应按承诺书之内容向陈豪付款。史军陈述因新冠肺炎疫情导致其无法向陈豪支付租金，也无依据。史军主张自其承租之日起，因陈豪未协助办理营业执照导致无法使用涉案商铺，并未就此举证，对其主张本院难以采信。史军至今仍未向陈豪支付2020年度租金，构成根本违约，陈豪有权依法解除合同。史军于2020年6月21日收到陈豪的解除通知，本院认定双方租赁合同于该日解除。合同解除后，史军应腾退涉案房屋，琚利智作为次承租人已无权占有涉案房屋，理应一并腾退。陈豪要求史军支付2020年1月1日至2020年6月21日欠付的租金22,619元，具有合同依据，本院予以支持。合同解除，陈豪有权向史军或琚利智主张相应占有使用费。史军和琚利智均要求按陈豪与史军的租金标准计收，本院结合实际使用情况、合同约定标准、合同履行情况、基于公平合理原则，酌情按照陈豪与史军的租金标准计算占有使用费。故，史军应向陈豪支付2020年6月22日至2020年10月1日的使用费13,414元，与欠付租金合计36,033元。琚利智应按每日131.50元为标准，向陈豪支付自2020年10月2日起的占有使用费至实际腾退之日止。陈豪根据史军的承诺书要求史军支付违约金，于法无悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告陈豪与被告史军在2018年1月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月21日解除；二、被告史军、琚利智应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇漕河街XXX号房屋；三、被告史军应于本判决生效之日起十日内支付原告陈豪租金及占有使用费合计36,033元；四、被告琚利智应于本判决生效之日起十日内支付原告陈豪占有使用费(以每日131.50元为标准，自2020年10月2日起计算至实际腾退之日止)；五、被告史军应于本判决生效之日起十日内支付原告陈豪违约金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,120元，减半收取计560元，由被告史军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年一月二十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持。