河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终483号上诉人（一审原告）：常建辉，男，1972年5月10日出生，汉族，住河南省襄城县。被上诉人（一审被告）：许昌中冠置业有限公司，住所地：河南省襄城县文昌路北。统一社会信用代码：914110255698099123。法定代表人：侯银朋，经理。被上诉人（一审被告）：常晓朋，男，1979年11月28日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：常来法，男，1952年5月16日出生，汉族，住河南省襄城县。一审第三人：杜东雨，男，1969年10月13日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。上诉人常建辉因与被上诉人许昌中冠置业有限公司（以下简称中冠公司）、常晓朋、一审第三人杜东雨案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人常建辉，被上诉人常晓朋的委托诉讼代理人常来法，一审第三人杜东雨到庭参加诉讼。被上诉人中冠公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。常建辉上诉请求：依法撤销（2020）豫0403民初3415号民事判决；改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决的理由没有法律依据。首先，《经济适用房管理办法》第30条规定：“购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市县人民政府确定，政府可优先回购，购房人也可以按照政府规定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”第31条规定：“已经购买经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按照规定及合同约定回购。政府回购的经济适用房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。”根据上述法律规定，对于购买经济适用房人的资格，不需要有关部门批准，只是，购买后又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按照规定及合同约定回购。上诉人夫妻除了该套房屋后没有其他住房，为此，一审认定“常建辉是否具有购买经济适用房资格未经有关部门审查不能确定。常建辉与常晓朋之间的房屋转让行为违反了相关法律规定要求。”完全没有法律依据。其次，依据《经济适用房管理办法》第29条规定：“居民个人购买经济适用住房的，应当按照规定办理权属登记。”该条法律规定，说明虽然该房屋常晓朋没有办理产权证，但这不是常晓朋的责任，而是该房屋所在的整幢楼，政府没有给经济适用房的购买者办理产权证。如果政府履行了办证职责，该房屋办理过户手续也不是不可的。上诉人对于政府的行为无法预知，正是由于许昌市及襄城县人民政府迟延确定经济适用房满五年交易时应交纳的土地收益相关价款的办法，才导致该房屋至今没有办理过户手续。一审将责任推卸给上诉人无任何事实及法律依据。综上，上诉人认为上诉人对案涉房屋拥有足以排除强制执行的民事权益，上诉人在一审中的诉求应依法予以保护。常晓朋答辩称，上诉人的上诉理由没有意见，所述全部是事实。一审第三人杜东雨述称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。常建辉向一审法院起诉请求：1．依法撤销平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403执异40号执行裁定书；2．依法确认许昌市襄城县文昌路文昌苑小区2幢14单元8楼东户房屋实际归原告所有；3．依法停止对许昌市襄城县文昌路文昌苑小区2幢14单元8楼东户房屋的执行，该房屋价值37万元；4．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：杜东雨与中冠公司、常晓朋民间借贷纠纷一案，法院于2019年12月10日作出（2019）豫0403民初5047号民事判决，判令：一、中冠公司于判决生效后十日内向杜东雨偿还借款本金1000000元及利息（利息以1000000元为基数，自2015年2月14日起按照年利率24％计算至清偿完毕之日止）；二、常晓朋对判决第一项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元，减半收取11880元，由中冠公司、常晓朋负担。（杜东雨已预交5000元，下余6880元缓交至执行前。）上述判决发生法律效力后，中冠公司、常晓朋拒不履行判决确定的义务，杜东雨向法院申请强制执行。法院于2020年3月3日立案执行，在执行过程中，法院于2020年5月26日作出（2020）豫0403执252-2号执行裁定，查封常晓朋名下位于许昌市襄城县××南侧××小区××单元××东户的房屋，查封期限三年。案外人常建辉等对上述被查封房屋提出异议，异议理由与本案诉请的事实和理由基本相同，请求停止对上述房屋的执行。法院经审查于2020年8月7日作出（2020）豫0403执异40号执行裁定，“以上述异议房产在本案中能否执行、是否归案外人常建辉所有，应由相关公民、法人或其他组织依法采取提起异议之诉等方法对此进行确认”为由，驳回案外人常建辉的异议请求。常建辉不服该执行裁定提起本案诉讼。位于许昌市襄城县××南侧××小区××单元××东户的房屋，系常晓朋与襄城县海隆房地产开发有限公司于2010年12月22日签订“经济适用房买卖合同”（合同编号：襄文236）购买，合同总价款为277886元，付款方式为银行贷款，首付87886元，剩余房款19万元贷款期限15年。该房屋至今未办理产权登记。常晓朋的委托诉讼代理人在庭审中称：“这个小区总共两栋楼，一直都没有办理产权登记。”常建辉提供的“房屋转让合同”显示为其（受让方、乙方）与常晓朋（转让方、甲方）于2014年12月21日签订，主要内容为常晓朋将上述房屋转让出卖给常建辉，转让总金额为15万元，“双方一致同意购房款以现金支付，甲方在收取现金时应当向乙方开具收款收据，该房屋在中国工商银行股份有限公司襄城县支行的剩余分期购房贷款在本合同签订后自2015年1月起由乙方偿还（还贷卡号：62×××08），甲方不再承担后续还款责任。”“该房屋在2014年12月前的物业费等费用欠款由乙方缴纳还清，2015年1月起该房屋的物业费、电费、水费等各项费用由乙方承担。”常建辉另提供“收款收据”两份，显示常晓朋分别于2015年4月17日收到常建辉支付购房款5万元，于2015年5月7日收到常建辉支付购房款10万元；并提供有常建辉本人河南省农村信用社账户取款凭证，显示于2015年4月17日取款5万元，2015年5月7日取款10万元。襄城县文昌苑物业办公室出具“证明”显示，襄城县文昌苑2号楼14单元8楼东户业主常建辉在2015年进行装修后一直在本小区居住。另出具“文昌苑物业收款收据”显示，常建辉自2015年7月份起以其名义缴纳有物业费、水电费等费用。常建辉提供中国工商银行交易凭证单显示，自2015年1月起，常建辉签名以现金缴存方式向银行账户名为常晓朋、银行账号为62×××08的银行账户存款，存款金额不等，其中多笔/次存款金额为1700元。另提供天然气使用权证及缴费票据等显示天然气使用人为常建辉，用气地址为文昌苑14单元8楼东户，天然气使用权证发证日期为2015年7月6日，天然气缴费票据显示缴费时间为2016年1月8日起。常建辉另提供有襄城县不动产登记中心出具的“不动产登记信息查询结果证明”，显示常建辉与潘燕燕在襄城县不动产登记局未进行不动产登记信息记录。杜东雨提供的证据有经济适用房买卖合同，房屋转让合同，协助执行通知书，（2020）豫0403执252-2号执行裁定书、（2020）豫0403执异40号执行裁定书，执行裁定书及协助执行通知书送达回证，记载显示内容同上述事实基本一致。其另提供的查封现场照片显示为本院执行局工作人员在楼栋入口、住户门口张贴有关执行文书，未显示有被执行人或案外人等在现场。在庭审中，常建辉称：“涉案房屋开始是常晓朋分期买的，首付了10万元左右，后来2014年年底我从常晓朋手里直接购买的房子，首付给他了15万，从2015年1月份我开始每月分期还款直到现在。2015年7月份左右装修完毕后，我就一直在那居住至今。”“我给了常晓朋15万元现金，剩下的贷款全部是我在还。贷款还了10万多，还剩9万多。”“（签订合同时）我知道是经济适用房，合同上写的有。当时说的五年后给我过户。”常晓朋的委托诉讼代理人称：“当时我让他们写的合同，就是怕以后有问题。”常建辉及常晓朋的委托诉讼代理人共同确认表示：因本案涉及房屋为经济适用房，如果根据国家有关政策允许上市、转让，可能涉及到需要向政府部门缴纳相关费用，均同意缴纳费用。一审法院认为，案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，杜东雨与中冠公司、常晓朋之间的民间借贷纠纷，经人民法院审理后作出具有强制执行内容的裁判文书，已经发生法律效力，中冠公司、常晓朋拒不履行还款义务，杜东雨申请法院强制执行。在执行过程中，法院对常晓朋购买的涉案经济适用房予以查封。而案外人常建辉就被查封的房屋提出异议，请求停止执行。因此，本案争议焦点为：常建辉是否对执行标的即法院查封的房屋享有民事权益，是否足以排除强制执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如登记在被执行人名下的房屋买受人符合在房屋被执行查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法实际占有该房屋、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因（即其不存在过错）未办理过户登记，其权利能够排除执行的，即应对其提出的执行异议请求予以支持。首先，根据法院查明的事实，常建辉与常晓朋虽签订有书面房屋转让合同，但因诉争房屋的性质为经济适用房，国家法律法规及政策对于购买经济适用房主体资格有着严格的审查和限制，虽常晓朋签订有“经济适用房买卖合同”，符合购买资格要求。但是，常建辉是否具有购买经济适用房资格未经有关部门审查不能确定。另据国家有关法律法规及政策要求，经济适用房购买人拥有有限产权，购买的经济适用房不得直接上市交易，即便符合转让交易条件亦应缴纳相关税费，而常建辉与常晓朋之间的房屋转让行为违反了相关规定要求。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案诉争房屋并未办理产权“登记在被执行人名下”，故亦不存在办理“过户登记”手续之现实可能，结合其提供证据及庭审陈述，常建辉对此事实是明知的，应认定其存在明知不能“办理过户登记”的过错。再次，即便常建辉与常晓朋之间的房屋转让合同为真实，因未办理不动产登记，其对该房屋仅享有债权，即可以要求常晓朋交付房屋并办理过户登记，但该债权不足以排除强制执行，其可要求常晓朋承担违约责任。因此，常建辉作为案外人对执行标的提出异议，其与常晓朋之间转让经济适用房的行为存在违法违规情形，且诉争房屋并未办理产权“登记在被执行人名下”，其对不能“办理过户登记”存在过错，其关于诉争房屋的权利亦不能排除强制执行，依法应当驳回其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告常建辉的诉讼请求。案件受理费6850元，由原告常建辉负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：上诉人常建辉对案涉执行标的是否享有所有权；是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于上诉人常建辉对案涉执行标的是否享有所有权问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中上诉人常建辉与常晓朋虽签订有书面房屋转让合同，但因案涉房屋的性质为经济适用房，国家的相关政策对于购买经济适用房的条件有严格规定。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》虽然不属于法律、行政法规,但体现了国家对低收入群体的权益保护,体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同,交付房屋的,或者约定5年后再行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效。常建辉对案涉执行标的不享有所有权,对其主张本院不予支持。关于上诉人常建辉是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形而且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已经合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同的约定支付部分价款而且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人的自身原因未办理过户登记。本案中,虽然上诉人常建辉与常晓朋签订有书面房屋转让合同，对案涉房屋进行了交易，常建辉提供中国工商银行交易凭证单显示自2015年1月起，常建辉签名以现金缴存方式向银行账户名为常晓朋的银行账号存款，常建辉提供天然气使用权证及缴费票据等显示天然气使用人为常建辉。但因为常建辉与常晓朋之间房屋转让合同无效，常建辉不能完成房屋的变更登记手续,并非案涉房屋的所有权人，常建辉对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。常建辉要求不得执行本案诉争房屋的诉讼请求无事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，常建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由上诉人常建辉负担。本判决为终审判决。审判长  刘艳丽审判员  张文平审判员  李 勇二〇二一年一月二十八日书记员  刘 刚