河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初5919号原告：曹建池，男，1975年3月15日出生，汉族，住河南省临颍县。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都区民营科技园北区（五星公司办公楼三楼）。法定代表人：孙虎刚，任总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，1983年10月28日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：白和迪，女，1987年5月25日出生，汉族，该公司职工。原告曹建池与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曹建池、被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟、白和迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹建池向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担因违约给原告造成的损失26146.11元。2、请求判令被告退还原告车位款98000元。3、强制交房无效并赔偿逾期违约金9957.99元4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.2017年12月，原告曹建池在被告许昌汉威置业有限公司处购得预售房屋鹿鸣湖壹号·悦府13号楼2单元1401一套，建筑面积为118.86平方米，总房价为784094元，首付款为374094元，剩余41万元办理银行按揭贷款。2017年12月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条明确约定“该商品房层高为3米”。2020年5月，原告曹建池收到被告许昌汉威置业有限公司寄出的收房通知，收房时发现房屋实际层高只有2.74米，加上楼板、垫灰层厚度约为2.9米，远低于合同约定的层高3米。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告曹建池的购房价格为每平方米6596.79元，层高为3米，换算为立方米为6597元购买3立方米，即每立方米购买的价格为2199元。原告曹建池所购房屋总体积等于合同约定的总面积118.86平方米×合同约定的层高3米，计算等于356.58立方米。该房屋实际总体积等于实际面积118.86平方米×实际层高2.9米，计算等于344.69立方米。该房屋实际减少的房屋体积等于合同约定房屋总体积356.58立方米-实际房屋总体积344.69立方米，计算等于11.89立方米。故请求判令，被告许昌汉威置业有限公司应向原告曹建池赔偿因房屋层高不足造成的损失26146.11元，即实际减少的房屋体积11.89立方米×每立方米购买价格2199元。2.2017年12月，原告曹建池在被告许昌汉威置业有限公司处签下鹿鸣湖壹号·悦府地下车位一个。车位号为D205。2020年9月，原告曹建池收到被告许昌汉威置业有限公司发出的车位验收通知，经实地查看，D205车位非标准车位，线内宽度仅2.14米，无法满足停车需求，并且该车为下方为一个窨井，车辆停放时，一个车轮置于窨井盖上，无法保证停车安全。另外，车位旁边柱子上有一些管道和仪表（被告方没有告知是什么），原告无法保证不碰到这些管道和仪表。鉴于安全等各方面原因。被告交付的车位达不到国家规定的标准车位。也无法保证原告的停车安全。原告请求判令车位购买协议无效。原告放弃购买车位，被告退还原告车位款98000元。3.2020年5月31日，原告收到被告方收房通知书。原告和小区其他业主进入小区验房，发现被告方交房条件达不到收房条件和标准。因此向被告方书面提出拒绝收房通知书（附）。其后，被告曾接到物业打的收房电话，原告告知物业处，只要出具相关手续，原告随时可以收房。其后，再没有收到任何回复。2020年10月5日原告自行前去收房时仅仅收到被告方出示的商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书，但没有见到规划部没出具的《建筑工程规划验收合格证》和公安消防部门出具的《建设工程和消防验收合格意见书》或备案凭证。被告强制物业费从2020年6月1日收取是没有依据的，属于强制交房，是原告单方面的行为。原告请求判令被告物业费从2020年6月1日收取无效，并根据合同第八条第1条（1）（2）规定约定，被告应每日按应付款项的万分之一的违约金。约定需向原告支付（自2020年6月1日-2020年10月5日共127天）每天78.4094元×127天=9957.9938元。许昌汉威置业有限公司辩称：1、被告按照合同约定的交房标准向原告交付了诉争房屋，通过了相关部门的竣工验收，该房屋完全按照报批设计施工，符合工程建设标准。2、原告所购买的房屋从设计到报建到竣工验收，层高均为2.9米，被告从未更改该设计和报批方案，合同中关于层高3米的约定不是被告的真实意思表达。3、原告并无证据表明该层高差对原告房屋使用的价值造成了损害，商品房的面积和层高属于两个完全不同的范畴，商品房买卖均是以面积计价的，而非以体积或层高计价，按照体积差的误差比例来要求被告承担赔偿责任没有法律依据。4、原告提出的违约赔偿请求没有法律依据和合同依据，双方签订的商品房买卖合同并未就层高未达到约定标准是否应予赔偿及赔偿金额作出约定，原告在诉状中没有列明其实际损失，其诉求数额的计算依据和计算方法也没有事实和法律依据，不能成立，不应予以支持。5、按照国家住宅设计规范，普通住宅的层高宜为2.8米，诉争房屋的实际层高为2.9米，已经达到且优于居住使用要求，没有对原告造成实质性影响，原告也没有证明层高差对该房屋价值和使用造成的损害。6、原被告双方在签订商品房买卖合同半年前已签署了房屋定制协议，约定了房屋的单价和总价，且缴纳了首付款，即在半年前已经完成了该房屋买卖的大部分实质要件，商品房买卖合同对促成该房屋的交易并没有实质性影响。原告诉状中要求退还的98000元车位款其中有38000元为购房款性质。7、原告购买的D205号车位完全符合车库建筑设计规范，原告诉状中所称车位的线内宽度并不是设计规范要求的车位宽度，关于窨井盖的设置是地库的通常做法和强制要求，并不影响该车位的正常使用。8、原告已经接收并使用该房屋，该房屋于2020年5月29日已经通过了五大主体验收，满足合同约定的交付条件，原告诉状中所称的建设工程规划验收合格证和建设工程消防验收合格意见书均是五大主体验收的后置程序，并不是合同约定的交付条件，被告不存在逾期交房。本院经审理查明：2017年6月28日，原告曹建池（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目13号楼2单元14层01号房屋，定制面积118.86平方米，付款方式为按揭，优惠后总房款为847520元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”同日，原告向被告支付房屋定制金237520元。2017年8月13日，原被告双方签订的核算单显示曹建池定制房屋13号楼2单元14层01号房屋房源面积118.86，优惠后单价6916，优惠后总价822094元。后原告及被告员工签名的签约审核单，显示××曹建池购买的13号楼2单元14层01户建筑面积为118.86，销售原总价为822094元。原告（乙方）与被告（甲方）签订地下车位使用权转让协议，协议显示：乙方受让使用权的地下车位，付款方式为在签订协议时一次性付清全部价款98000元。2017年12月2日，被告出具收据一张，显示：“今收到曹建池收款方式现30000POS30000人民币陆万元整￥60000收款事项车位款悦府D205”、2017年12月5日，被告出具收据一张，“今收到曹建池收款方式换票人民币叁万捌千元整￥38000收款事项车位款”。2017年12月5日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第13幢东起2单元14层1401号房屋签订编号为201720144商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上30层，预测建筑面积118.86平方米，单价每平方米6596.79元，总价784094元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2019年8月12日被告出具了原告缴纳房地产预收款784094元的发票。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目13#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园13#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园13#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。被告通知原告交付房屋后，2020年5月31日原告以层高不符合法定交付标准及合同约定等为由拒绝收房。2020年10月5日，被告将诉争房屋交付给原告。经测量，原告所购买的D205号车位及与其相邻的D204、D203号三个车位宽度共为7.2米，其中D205车位与D204车位间标线的中间至D205号车位东侧标线的外侧距离为2.4米。D205车位东侧立柱南侧立面固定了管道和仪表，车位中间靠东位置有一平整井盖。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。本院认为：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元。被告交付给原告的车位符合《车库建筑设计规范》，车位旁边立柱上固定的管道、仪表及车位下方的窨井盖未对车辆的出入造成影响，原告也未提供证据证明该设施对其安全造成的影响，故原告以被告交付的车位达不到国家规定的标准车位、无法保证原告的停车安全为由，请求判令被告退还车位款98000元的请求，本院不予支持。经查明，诉争房屋在合同约定的交房期限前已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格，已达到合同约定的交房条件，并通知原告交房，被告并未逾期交房，故原告要求判决被告强制交房无效并赔偿逾期违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告曹建池2000元。二、驳回原告曹建池的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2982元，减半收取计1491元，由原告曹建池负担1466元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二一年一月六日书记员  李丹丹