湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8753号原告：黄尚娥，女，1976年6月7日出生，汉族，住湖南省。原告：许强杰，男，1974年4月8日出生，汉族，住湖南省。两原告共同委托诉讼代理人：周新培，宁乡市唯楚法律服务所法律工作者。被告：袁艳，女，1990年12月9日出生，汉族，住湖南省。被告：胡影，女，1981年8月25日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：陈双，女，1990年4月28日出生，汉族，住湖南省。被告：胡蓉，女，1979年6月29日出生，汉族，住湖南省。原告黄尚娥、许强杰与被告袁艳、胡影、陈双、胡蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及原告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄尚娥、许强杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同《凝香华都商铺租赁合同》及补充协议；2.请求依法判令四被告向原告返还租用的房屋；3.请求依法判令四被告支付房屋租金（2020年2月7日至2020年11月7日）65000元（实际要求计算至被告交还房屋之日止）；4.请求依法判令四被告支付使用承租房屋期间产生的水、店等费用400元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；5.请求依法判令四被告支付使用承租房屋期间物业管理费15923元（2020年2月8日至11月7日的费用，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；6.本案全部诉讼费用由四被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2018年8月8日，原告与被告袁艳签订了一份《凝香华都商铺租赁合同》，约定原告夫妻将宁乡市玉潭街道花明北路中源凝香华都xxx、xxx号商铺出租给袁艳等人作商业经营场地使用。合同约定租期为5年，自2018年8月8日开始至2023年8月7日止，租金为每年100000元，从第三年起，租金每年递增5%，租金为一年已付（后来在租赁合同履行过程中实际上为被告每半年预付一次租金），租赁期间的契税、水电费及物业管理费由承租方承担，押金8,000元等。实际上，被告袁艳是以个人名义租赁该商铺是用作她与被告陈双、胡蓉、胡影合伙经营的宁乡浠缇菲斯美容店的经营场地。在后来，房租实际上是每半年预付一次，大约是在2019年的7月份，原告黄尚娥找被告袁艳要求她们预付第二年度的前半年的租金时，被告袁艳告知原告黄尚娥去找被告胡影收取，在此之前，原告虽然知道被告胡影是合伙人之一，但一直没有单独与被告胡影有什么联系，知道2019年7月中旬原告黄尚娥才与被告胡影联系上，被告胡影才告诉原告黄尚娥说原来那个美容店已经由她一个人经营了，袁艳等人都已退出，并且希望和原告重新签订了一份新的商铺租赁合同，而原告黄尚娥要求被告等人预付清半年租金再谈其他事，并且原告黄尚娥也认为不需要另签租赁合同了，就照原先那个租赁合同执行就行，双方一直为这个事在协商，在这个协商过程中，被告胡影于2019年8月4日向原告黄尚娥预付了2019年8月8日至2020年2月7日半年的租金50000元，至2019年11月7日，原告黄尚娥又通过微信聊天催促被告胡影按时缴纳租赁期间产生的契税、水电费及物业管理费等，被告却至今一直未支付，后原告黄尚娥又多次找被告胡影等人催讨2020年2月份至8月份（2月7日至9月7日）的租金，被告于2020年6月8日支付了10000元租金，其余租金一直拖延未支付。2020年8月份，当原告再去商铺时，竟然发现门上锁了一把锁，被告的美容店已经不知在什么时候搬走了，此后，原告再也与被告胡影联系不上了，等原告再找被告袁艳等人时，无论怎么说她们都表示此事与她们无关。经原告调查，以被告袁艳个人名义注册的宁乡市浠缇菲斯美容店（个体工商户）实为四被告袁艳、陈双、胡影、胡蓉合伙经营，至今仍处于正常营业状态中，而宁乡市中源凝香华都11栋xxx、xxx号商铺外墙上所展示的招牌为优溪美容馆（个体工商户）也处于正常营业状态中，但该美容馆的经营者并不是被告胡影，而是另一被告陈双，因此原告对2019年6月15日四被告在签订《股份转让协议书》后被告袁艳、陈双退出宁乡市浠缇菲斯美容院经营的事实的真实性表示怀疑。综上所述，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，但是被告在经原告多次催讨后仅支付了10000元租金，其余租金一直无理拒不支付，被告既拒付租金又不向原告交还房屋的行为显然严重损害了原告的合法权益，四被告为合伙关系，应对原告的全部损失承担连带责任。原告为维护自己的合法权益不受侵害，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告袁艳辩称：袁艳是出面与原告签订合同的人，在经营中退出并告知原告，该房屋租赁合同纠纷与袁艳无关。被告陈双辩称：陈双是与袁艳一起退出经营的，该房屋租赁合同纠纷与陈双无关。被告胡蓉、胡影辩称：1.对诉讼请求1不认可，2020年6月8日原告强行把店铺关闭，胡蓉、胡影报警后，公安机关说是合同纠纷而不予受理，原告强行把店铺关闭影响胡蓉、胡影做生意；2.对诉讼请求2，房屋已经返还原告，原告于2020年6月12日让胡蓉、胡影去店铺搬东西，不然全部丢掉；3.对诉讼请求3，因合同到2020年6月8日就已结束，胡蓉、胡影不同意出65000元的租金；4.对诉讼请求4，水电费都是预交，不可能存在欠费，胡蓉、胡影不认可水电费，并且2020年6月8日后产生的胡蓉、胡影不予承担；5.对诉讼请求5，物业费不认可，物业费收据不认可，胡蓉、胡影只认可到2020年6月8日。本院经审理认定如下事实：两原告系夫妻关系。2018年8月8日，原告黄尚娥、许强杰（出租方、甲方）与被告袁艳（承租方、乙方）签订《凝香华都商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于长沙市宁乡县××路××商铺××建筑面积240平方米出租给乙方作为商业经营场地使用，乙方同意承租；甲、乙双方协定租赁该商铺的用途和经营范围为美容；商铺租赁期自2018年8月8日至2023年8月7日止共5年；商铺年租金为100000元，第三年起逐年递增5%，付款方式为一年一付，押金8000元；乙方应及时向物业管理部门交纳管理费、水电费等相关费用；乙方逾期交付租金及其他应缴费用，甲方有权每日按月总付款总额的1%收取违约金，如连续三个月不缴纳租金，本合同自行解除，甲方有权要求赔偿损失且收回商铺，另行处理。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，押金8000元已支付两原告。被告袁艳承租上述商铺后，与被告陈双等人合伙经营宁乡浠缇菲斯美容店（类型：个体工商户，经营者：袁艳，注册日期：2018年8月22日），并向两原告支付2018年8月8日至2019年8月7日期间的房租。2018年10月15日，原告黄尚娥（甲方）与被告袁艳（乙方）签订《中源凝香华都11栋xxxxxx门面转让协议》，协议约定：2018年8月6日乙方从甲方手中转入原佳美斯美容院，转让费9万元整，其中包括房屋装修及装饰，空调系统、热水系统及美容床、美容用品、布艺沙发、装饰柜共计90000元，在房租支付期间内和未拖欠房租的情况下乙方拥有门面转让权利，如房租到期乙方不再续租，乙方不得破坏甲方房屋水系、电路、地面、墙面。但其他可移动、可拆卸物品和装饰都归乙方所有。从2018年8月8日，房租及门面无债权债务纠纷。就上述90000元转让费，原告黄尚娥已于2018年8月6日出具收条，收条写明“今收到袁艳转让费玖万元整”。2019年5月21日，被告胡蓉、胡影加入美容店进行合伙经营，除被告袁艳、陈双外的其余合伙人退出经营。2019年6月15日，四被告签订《股份转让协议书》，由被告袁艳、陈双二人将其在宁乡浠缇菲斯美容店所占全部股份转让给被告胡影、胡蓉，并退出美容店经营。两原告知晓后，与被告胡影联系租金支付事宜，被告胡影表示“因为合同是袁艳跟你签的，这边我们接手肯定也要重新签订合同”，原告黄尚娥则表示需先支付房租，后经双方协商，被告胡影于2019年8月4日支付原告黄尚娥2019年8月8日至2020年2月7日期间的房租50000元。2020年4月3日，原告黄尚娥通知被告胡影支付2020年4月8日至2020年10月7日期间的房租50000元（扣除两个月的免租期），被告胡影提出受疫情影响，希望用押金及转让费抵付房租或退还上述款项后腾退商铺，双方就此未能协商一致，被告胡影于2020年6月8日支付房租10000元，同日，原告黄尚娥将租赁商铺上锁。2020年6月10日，原告黄尚娥开锁，后被告胡影、胡蓉将商铺内部分财物搬离并自行落锁，告知原告可自行处理。诉讼过程中，经本院询问，双方均表示同意解除合同。另查，原告许强杰已向宁乡市中源物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年10月31日期间的商铺物业费15923元【收费标准按2.5元/㎡﹒月进行计算，其中建筑面积235.9㎡】。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，两原告与被告袁艳签订的《凝香华都商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因被告袁艳承租涉案商铺后系与他人合伙经营宁乡浠缇菲斯美容店，后经两次合伙财产份额的转让，被告袁艳、陈双已退出该店的经营，该店从2019年6月15日起由被告胡影、胡蓉二人合伙经营，上述事实两原告亦已知晓。在支付2019年8月8日至2020年2月7日期间的房租时，原告黄尚娥直接与被告胡影进行联系，被告胡影亦按原合同向其支付该期间段的租金，故对被告胡影、胡蓉而言，二人已实际享有和承担《凝香华都商铺租赁合同》的相应权利和义务。关于合同解除。因《凝香华都商铺租赁合同》的实际权利义务享有承担者分别为原告黄尚娥、许强杰与被告胡影、胡蓉。被告胡影于2020年6月8日支付房租10000元，同日，原告黄尚娥将租赁商铺上锁。2020年6月10日，原告黄尚娥开锁，后被告胡影、胡蓉将商铺内部分财物搬离并自行落锁，告知原告可自行处理，双方于庭审中均同意解除该合同，故本院确认该合同于2020年6月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故在合同解除后，被告胡影、胡蓉应当腾退其所租赁的位于××乡××路××商铺××商铺，但因被告胡影、胡蓉已将商铺内部分财物搬离并于庭审中表示其“已通知房东搬走，请她自行处理”、“2020年6月8日原告把我们赶走了以后，这个商铺就与我们无关了，包括商铺里面不方便拆走的家具家电、装修装饰”，故被告胡影、胡蓉已实际腾退涉案商铺，原告可自行处理出租商铺。关于租金支付。双方因租金支付事宜在沟通上产生矛盾后，原告黄尚娥于2020年6月8日将商铺落锁，后于6月10日开锁，被告胡影、胡蓉在开锁后将商铺内部分财物搬离并自行落锁，现商铺未进行经营，即在此段期间商铺属于空置状态，双方都未进行使用。同时，因湖南省于2020年1月23日启动新型冠状病毒肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应，后续因疫情防控需要，被告胡影、胡蓉商铺经营在客观上产生了一定影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。考虑上述不可抗力因素的影响及合同的实际履行程度，本院酌情对被告胡影、胡蓉支付两原告2020年2月8日至2020年6月8日期间的租金，在扣除二个月的免租期，经计算为16667元，扣除被告已支付的8,000元押金及于2020年6月8日支付的租金10000元后，被告胡影、胡蓉已不需支付原告租金。关于水电费用支付。按照合同约定，承租方应及时向物业管理部门交纳管理费、水电费等相关费用，两原告并未提供证据证明其已向相关部门代缴水费，其提供的电费缴纳交易截图亦无法证明该笔交易指向对象及时间区间段，故本院对两原告要求被告支付水电费的诉讼请求不予支持。关于物业管理费支付。按照合同约定，在租赁关系中，物业管理费的支付义务主体为承租方，现原告许强杰作为出租方已向宁乡市中源物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年10月31日期间的商铺物业费15923元【收费标准按2.5元/㎡﹒月进行计算，其中建筑面积235.9㎡】，其中对于2018年8月8日至2020年6月8日期间的物业管理费应由被告胡影、胡蓉支付，经计算该期间的物业管理费为12974.5元，故本院支持被告胡影、胡蓉支付两原告物业管理费12974.5元。关于被告袁艳、陈双是否承担上述款项的支付义务，因被告袁艳、陈双已在两原告于本案中主张的租金期限前退出美容店经营，故对两原告要求其承担支付义务的诉讼请求本院不予支持。关于被告主张的90000元转让费，因该转让费系原告黄尚娥与被告袁艳签订的就佳美斯美容院内房屋装饰及装饰、空调系统、热水系统、及美容床、美容用品、布艺沙发、装饰柜的转让协议，且被告未依法反诉，故在本案中不予处理，被告可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、《凝香华都商铺租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告胡影、胡蓉于本判决生效之日起五日内支付原告黄尚娥、许强杰物业管理费12974.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告黄尚娥、许强杰的其他诉讼请求。案件受理费1,834元，减半收取917元，由原告黄尚娥、许强杰共同负担700元，被告胡影、胡蓉共同负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二一年一月十二日法官助理顾孔娜书记员谢露附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。