山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1323民初87号原告：黄兆祥，男，汉族，居民，住山东省沂水县。原告：李娜，女，汉族，居民，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。被告：山东东泰房地产开发有限公司，住所地山东省沂水县双成路西段。法定代表人:张青燕，总经理。委托诉讼代理人：陈长雨，该公司职工。委托诉讼代理人：杨发娟，山东百正律师事务所律师。原告黄兆祥、李娜与被告山东东泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄兆祥、李娜的委托诉讼代理人高洪锋、被告山东东泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈长雨、杨发娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄兆祥、李娜向本院提出诉讼请求:1、要求被告履行《商品房买卖合同（预售）》，按合同第九条、第十条约定向原告交付月澜湾·幸福里小区桂榭园26号楼1单元6-7层601室及香榭园D1#-1365、-1366号地下停车位、仓储室；2、要求被告向原告支付自2019年6月1日至实际交付案涉房屋之日止按21100元∕年标准向原告支付逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2018年签订了合同编号为YS0056269的《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的月澜湾·幸福里小区桂榭园26号楼1单元6-7层601室及香榭园D1#-1365、-1366号地下停车位、仓储室，原告已按照合同约定支付了全部购房价款1289568元。《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定了被告向原告交付商品房的条件，即被告应取得商品房房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和房屋测绘报告并向原告提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，被告应在2019年5月31日前向原告交付符合条件的涉案房屋。但直至原告起诉时，被告尚未按合同约定的时间、条件向原告交付涉案房屋，且逾期状态仍在继续，被告逾期交付行为已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。合同第十二条约定，被告逾期交房，原告有权选择继续履行合同并以全部购房款为基数，按日万分之零主张违约金。合同中的日万分之零系被告提供的格式内容，该约定限制了原告的权利，免除了被告逾期交房的违约责任，是显失公平的约定，应当认定该约定无效。而且该约定万分之零违约金，是低于实际损失的，幸福里小区已有二十多个购房者起诉被告并经法院判决，根据公平原则，法院按95元∕平米的年租金计算购房者损失，并按每个车位2000元∕年计算购房者损失。综上，原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告山东东泰房地产开发有限公司辩称，原告所述与事实不符，被告没有逾期交房。被告在合同约定时间内，于2019年5月21日通知原告，房屋已达到交付和居住条件，原告可按期到营销中心办理交房手续。2019年7月1日，原告说朋友赵善良的房子已装修好了准备去住，原告也想去，说明原告已知道并认可房屋已符合交付条件，并达到居住条件，相应设施配套也已完成。2019年7月2日，被告再次通知原告收房，并告知他需要的手续和材料，催原告来收房，2019年11月23日，因原告迟迟不来办理交房手续，被告再次发出交房通知，催其接通知后五日内带相关证件办理交房，但原告在约定时间内未办理交房手续。是原告拒绝收房，原告已构成违约，被告未违约。不承担违约责任。被告交房符合合同约定和法律规定。原告所购房屋已达到交付条件，各项手续齐全。房屋所配套的燃气、暖气、网络、自来水等各项配套设备也在2019年5月份前全部完工并通过验收，并已取得单位工程质量竣工验收报告和竣工工程质量验收报告，及房屋测绘报告，符合合同第九条和第十条的交付条件，但原告在被告的再三催促下，仍拒绝收房，责任在原告，而不在被告。原被告签订的商品房预售合同是公平公正的。被告所提供的格式合同是山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理局制定的，是从保护消费者权益出发，按照法律规定制作的，不是被告单方制作的，不存在显失公平的条款。合同第八条逾期付款责任，对双方是平等的，任何一方违约，其违约金均是零。逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的万分之零向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款本金及利息。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零的违约金，是双方真实意思表示和公平公正的约定。合同第十一条第（三项）第三款第二目：本合同约定的交付日期届满，如买受人未付清应付款，含银行按揭款尚未发放，按揭审批数额低于应付房款等情形的，出卖人有权将交付日期顺延至买受人付清全部款项之日起30日内无需承担任何责任。该条款极大的保护了原告等广大购房者的权益，免除了原告的违约责任，限制了被告的权利，因此，该合同没有显失公平的条款。根据公平原则，原告要求租金损失没有依据。原告没有任何损失，原告在买房时，房屋单价每平方米6500元左右，而现在该房价每平方米在9000元左右，原告已取得了巨大利益。根据公平原则，原告拒不办理交房手续，也可选择解除合同，但原告明显赚了大钱，既不收房，也不解除购房合同，却还要房子和车位的租金，诉求属不合理，对被告也不公平。综上，根据法律规定，合同是双方真实意思表示，对双方都有约束力，不应有偏颇，被告没有违约，亦不承担违约责任，原告提出不合理要求，有违公序良俗，应对其诉求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人提交的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2018年签订了合同编号为YS0056269的《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的月澜湾·幸福里小区桂榭园26号楼1单元6-7层601室及香榭园D1#-1365、-1366号地下停车位、仓储室，该商品房的预测主房建筑面积161.54平方米，原告已按照合同约定支付了全部购房价款1289568元，《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定了被告向原告交付商品房的条件，即被告应取得商品房房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和房屋测绘报告并向原告提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，合同第十一条约定，被告应在2019年5月31日前向原告交付符合条件的案涉房屋，被告至今未向原告交付符合交房条件的案涉房屋，合同第十二条约定，被告逾期交房，原告有权选择继续履行合同并以全部购房款为基数，按日万分之零主张违约金，原告认为约定的该违约金低于原告的实际损失，要求予以调整。案涉房屋同地段同类房屋租赁单价为95元∕平方米∕年，车位租赁单价为2000元∕个∕年。2021年1月6日，原告诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，案涉房屋（月澜湾·幸福里小区桂榭园26号楼1单元6-7层601室及香榭园D1#-1365、-1366号地下停车位、仓储室，下同）至今未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，不符合商品房交付的法定条件，被告应当在案涉房屋符合法定和约定交付条件后，向原告交付该房屋。原被告双方签订的案涉房屋买卖合同约定，被告应于2019年5月31日前向原告交付案涉房屋，被告至今不能向原告交付符合交房条件的案涉房屋，应承担逾期交房的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十三条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。案涉合同第十二条约定，在被告逾期交房的情况下，若原告要求继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价万分之零的违约金，原告认为该违约金过低，要求调整，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告山东东泰房地产开发有限公司于案涉房屋（月澜湾·幸福里小区桂榭园26号楼1单元6-7层601室及香榭园D1#-1365、-1366号地下停车位、仓储室）符合商品房交付条件后十日内向原告黄兆祥、李娜交付该房屋;被告山东东泰房地产开发有限公司自2019年6月1日起至被告向原告交付案涉房屋（月澜湾·幸福里小区桂榭园26号楼1单元6-7层601室及香榭园D1#-1365、-1366号地下停车位、仓储室）之日止，按19346.30元∕年的标准向原告黄兆祥、李娜支付逾期交房违约金;驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行交付房屋义务、履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，由原被告均担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  姜懿展二〇二一年一月二十七日书记员  高 敏