浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初2266号 原告：舟山市鼎诚物业管理有限责任公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道兴海路**海珠苑小区**。 法定代表人：祝伟君，总经理。 委托诉讼代理人：王兰杰，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李碧珍，女，该公司员工。 被告：朱某，女，1974年8月20日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：钱冬民，北京大成（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市鼎诚物业管理有限责任公司（以下简称鼎诚物业）与被告朱某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日收诉后，由本院诉调对接中心进行调解，受理案号（2020）浙0902民诉前调511号。后因调解不成转入诉讼程序。本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李碧珍到庭参加第一次庭审、原告委托诉讼代理人王兰杰到庭参加第二次庭审、被告委托诉讼代理人钱冬民二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎诚物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年1月5日至2017年11月20日城市新境22幢综合楼的物业费2129.26平方*1.8元/平方*11.5个月=44076元；2、请求判令被告支付原告所欠物业费的滞纳金（以本金44076元为基数，按每日万分之十五计算），至2018年12月31日止滞纳金系44076*0.0015*400=26446元。事实和理由：原告自2006年12月26日至2018年12月31日系舟山市定海区气象台路198号城市新境小区的物业服务单位。被告朱某于2016年12月12日通过淘宝网司法拍卖平台拍得城市新境22幢综合楼不动产权，并于2017年1月24日在舟山华隆房地产开发公司（现更名为舟山华隆置业有限公司）开具发票。期间，被告未露面，均由朱冰出面经营管理。2017年11月21日起被告陆续将该房产转让给他人。经原告多次催讨，被告拒不缴纳所有期间的物业费，故现原告向法院提起诉讼。 被告辩称，1.鼎诚物业未尽到向本人的书面催讨义务，其仅向案外人朱冰进行微信询问物业费的收取想法，但本人未委托朱冰管理或者使用涉诉不动产，故其向朱冰的微信询问并非向本人的催讨，程序不合法；2.鼎诚物业与本人无合同关系或口头约定，2017年1月1日至2017年12月31日的《城市新境物业管理服务合同》约定的服务范围并不涉及涉诉不动产，其也未与本人另行订立补充合同将涉诉不动产纳入物业管理范围，故鼎诚物业无权以该合同来主张权利；3.本人在拍得涉诉不动产后，2017年3月做了产证并进行抵押，而舟山市华隆房地产开发公司（以下简称华隆公司）提出对地下室的执行异议，异议期间长达半年，故2017年8月才正式交房。交房后鼎诚物业联合不明真相的业主对涉诉不动产的使用功能、装修事宜等向各部门提出举报、信访、媒体干预等，迫使本人转卖房产，故本人亦不需要支付剩余三个月的物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月29日，定海城市新境业主委员会（第三届）与鼎诚物业管理有限责任公司签订《城市新境物业管理服务合同》，合同对小区的委托管理事项、期限，双方的权利和义务，服务费用的标准与结算，违约责任等事项作了具体的约定。合同范围包括：东至东皋线，南至昌洲大道，西至气象台路，北至海院路，占用面积约50329平方米、总建筑面积约65836平方米（其中住宅用房542户、商业用房24间，物业用房458平方米）；综合服务费按照建筑面积“商铺每月每平方米1.8元、住宅用房小高层每月每平方米1.3元、多层每月每平方米0.95元”，综合服务费实行先收费后服务的原则，业主或物业使用人应在每年末预交下一年度的物业服务费；对逾期缴纳物业费的，物业公司可以从逾期之日起每天按应缴费用万分之十五加收滞纳金。合同期间，原告提供了相应的物业管理服务。舟山市定海区城市新境22幢不动产的原产权人为华隆公司，本案被告朱某通过司法拍卖的方式拍得上述不动产，房屋1-3层建筑面积2129.28平方米，，地下室约500平方米未在产权证里记载）。华隆公司对其中500平方米的地下室提起执行异议。2017年1月5日，舟山市普陀区人民法院作出（2016）浙0903执1201号之四民事裁定书，裁定涉诉不动产（不含面积约为500平方米的地下室）的所有权归买受人朱某所有，上述房产所有权自本裁定书送达买受人时转移。2017年1月6日本案被告朱某收到该裁定书。2017年1月22日，被告朱某收到涉诉不动产的钥匙。2017年1月24日，华隆公司为朱某开具购房发票。2017年2月13日，被告朱某办理不动产登记手续。自涉诉不动产转移至被告朱某后，华隆公司未与朱某就物业费事宜办理过交接，原被告亦无办理相关物业入伙登记手续。2017年11月21日、11月23日、12月1日，涉诉不动产301室、201室、101室分别转移给了案外人。 另查明：涉诉城市新境22幢不动产在城市新境小区建筑规划时的名称为城市新境会所，涉诉不动产的原产权人华隆公司系城市新境小区的建设单位，原告系华隆公司的全资子公司。2014年3月25日，华隆公司与原告签订有关涉诉不动产的物业管理、维护和费用承担的相关协议，约定将涉诉不动产委托原告管理和维护，期限为房屋出租日起至租赁期满止，费用为租金收入的三分之一，由承租人直接交付给原告。涉诉不动产拍卖公告中无物业费结算内容。 本院认为，原告主张其权利的依据为2016年12月其与城市新境业主委员会（第三届）签订的物业服务合同（以下以“涉诉物业服务合同”指称）。被告抗辩涉诉不动产未列入该物业服务合同的服务范围，其与被告不存在物业服务合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定的事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，故业主共同决定选举出的业主委员会或业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案的特殊性在于涉诉不动产并非自始列入建设单位售卖范围的商品房，且涉诉物业区域的业主大会依法成立在前、由此选举产生的业主委员会与原告签订的涉诉物业服务合同亦成立在前，而被告从建设单位取得涉诉不动产在后。在此情形下，本案要审查的实质是涉诉物业服务合同的效力能否及于被告。 《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会；第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据涉诉不动产的实际座落、设施设备共用等情况，涉诉不动产应纳入城市新境业主大会的管理区域，涉诉不动产的业主应作为业主大会的组成人员之一，接受同一物业服务企业的物业管理。 但基于涉诉物业服务合同成立与被告成为业主这二者间存在时间差异，客观上导致涉诉物业服务合同不可能将涉诉不动产的名称、性质及服务费用计算标准等在合同中予以约定。因此在确定涉诉物业服务合同的总体效力及于被告的前提下，仍需要相关利害关系人通过后续的书面约定对此予以补充、明确。 《浙江省物业管理条例》第三十三条规定，物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。本案纠纷发生的根源在于涉诉不动产转让后，华隆公司作为建设单位应就物业费事宜明确告知被告是否存在前期物业服务合同或现有物业服务合同情况，并就相关物业费用予以结算；同时，华隆公司应将物权变动情况及时通知原告。双方也应及时办理入伙登记手续，明确涉诉不动产的面积、性质、物业费计算标准、起算时间、服务具体内容等事项。现在上述约定不明的情况下，原告径行以诉讼方式主张权利，确有不妥。 原告作为定海城市新境业主委员会依法选聘的物业服务人，对城市新境小区提供了物业服务，被告作为涉诉不动产的业主实际上享受了基本的物业服务，应支付物业服务费用，只是物业服务费用计算的标准不明。原告既已起诉，案经多次调解无果，本院从节省诉讼资源、充分考虑双方当事人利益、便利解决民事纠纷的角度出发对本案予以处理。原告提供的自述材料《证明》及书面的证人证言，无法证明其为涉诉不动产进行了与其他业主无差别的物业服务，且无相应的清洁记录、巡逻记录、监控记录等台账予以佐证；在本院对原告的询问中，其也认可未对涉诉不动产的电梯进行维保安检等。故本院酌情以涉诉物业服务合同确立的最低标准即每月每平方米0.95元作为本案物业管理费计算标准，按涉诉不动产登记面积2129.28平方米予以计算。至于起止日期，原告请求自2017年1月5日计算至2017年11月20日，即10.5个月，因涉诉不动产产权自法律文书送达买受人时转移，即2017年1月6日，本应以该日作为涉诉不动产物业费的起算日期，但鉴于双方无具体约定，应扣除通知、协商的合理期间，故本院酌情确认物业费计算时间为7.5个月。故被告应缴纳物业费15171.12元（2129.28平方米*0.95元/每平方米/月*7.5个月）。本案被告未交物业费事出有因，原告主张滞纳金26446元，与法无据，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、第四百六十九条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条及《物业管理条例》第八条、第九条、第三十三条之规定，判决如下： 一、被告朱某于本判决生效之日起五日内支付原告舟山市鼎诚物业管理有限责任公司物业管理费15171.12元； 二、驳回原告舟山市鼎诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1563元，减半收取781.5元，由原告舟山市鼎诚物业管理有限责任公司负担613.5元，由被告朱某负担168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审判员  李旖旎 二〇二一年一月四日 书记员  王浩威