广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9499号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市×××××××××厂，住所地为广东省东莞市××××××××××××二期后面简易铁皮房。法定代表人：余太成，总经理。委托代理人：吴云华，广东德荣律师事务所律师。委托代理人：余金敏，广东德荣律师事务所律师实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：潘可欣，女，1945年11月24日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号：K099598（3）。委托诉讼代理人：王伟，广东智优律师事务所律师。委托诉讼代理人：章燕，广东智优律师事务所实习律师。被告：黄声章（反诉第三人，以下统称被告），男，汉族，1978年1月25日出生，住所地为广东省五华县××××××新西，公民身份证号码：441××××××××××××511。原告东莞市×××××××××厂（以下简称瑞通厂）与被告潘可欣、黄声章土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年4月29日作出（2018）粤1973民初1018号民事判决。被告潘可欣不服一审判决，向东莞市中级人民法院提出上诉。东莞市中级人民法院于2020年5月22日作出（2019）粤19民终15770号民事裁定，裁定撤销原一审民事判决并发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告瑞通厂的委托诉讼代理人吴云华，被告潘可欣的委托诉讼代理人王伟、章燕到庭参加了诉讼，被告黄声章经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法按其缺席审理。本案现已审理终结。原告瑞通厂向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告之间的《租地合同》；2．被告退还原告已支付的租金和保证金，共计41729元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月8日计算至还清之日止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月12日，经黄声章介绍，原告与潘可欣签署《租地合同》，被告将位于东莞市××××××××××民小组“风吹岭、横排大焰山”（土地名）的部分空地出租给原告使用，租赁期限为2017年8月11日至2020年8月10日止，租金及管理费用为13200元/月，租赁保证金为26400元，签订合同时原告需支付2017年8月27日至2017年9月30日的租金、管理费、租赁保证金共计41729元。与此同时，原被告双方还另行签订了两份《厂房租赁合同》，被告将与上述租赁土地在同一工业园的厂房租赁给原告配合使用。就此，原告依据三份租赁合同向潘可欣支付租金和保证金共计100000元。合同签订后，原告多次要求被告方交付厂房，但被告却一直拖延。据悉，被告出租的厂房根本不符合双方约定的用途，潘可欣和黄声章联合隐瞒上述事实，欺骗原告签署《租地合同》以及两份《厂房租赁合同》，导致原告购买的机械设备无处安置，产生大量额外的安置费。就此，原告多次要求被告退还已支付的租金、保证金，未果。综上所述，原告的合法权益已经受到侵害，原告为自己合法权益向法院提起诉讼。被告潘可欣辩称，一、瑞通厂的诉讼请求毫无事实依据。1．瑞通厂与潘可欣于2017年8月8日达成租赁厂房及空地意向，并于同日向潘可欣支付了35000元定金，因此，为满足瑞通厂之需求，潘可欣将瑞通厂意向之厂房予以腾空；2.2017年8月12日，瑞通厂与潘可欣共签订了三份合同（分别为：（1）《厂房租赁合同》（租赁标的为6号厂房，面积为814平方米，即法院受理的（2020）粤1973民初第9496号案件所涉之厂房）；（2）《厂房租赁合同》（租赁标的为6A号厂房，面积为336平方米，即法院受理的（2020）粤1973民初第9498号案件所涉之厂房）；（3）《租地合同》租赁标的为“风吹岭、横排大焰山（土地名）”的部分空地，面积为2000平方米，即法院受理的（2020）粤1973民初第9499号案件所涉之空地。在前述合同签订当日，潘可欣向瑞通厂交付了案涉厂房。3．由于瑞通厂一直未按三份合同约定向潘可欣支付租金及剩余保证金，故潘可欣于2017年9月12日，通过黄声章向瑞通厂的吴总进行催收，黄声章与吴总的微信截图内容为“吴总，你剩余的租金明天必须打入我方账号，逾期我司将视你司放弃本合同的权益，我司将收回场地使用权。”（详见微信截图，时间为2017年9月12日下午13：39），瑞通厂吴总于2017年9月12日下午13：51向潘可欣支付了64000元，并于13：53截图了汇款信息。4.2017年9月21日，瑞通厂吴总向本案第三人提出新的要求：“黄生你好！我公司早上开了董事会，空地8元可以，但我公司要求，退掉对面2000平方。请尽快回复。谢谢！”（见微信截图9月21日吴总与第三人聊天记录，该条记录所涉的2000方，即贵院受理的（2020）粤1973民初第9499号案件所涉之空地。5．潘可欣于2017年10月17日向瑞通厂邮寄了《催告函》催促瑞通厂支付拖欠的租金。（详见《催告函》及编号为1050859199622的EMS快递单）。从以上事实可知，潘可欣应瑞通厂要求已于合同签订当日向瑞通厂交付了案涉空地，《空地租赁合同》已实际履行。而从瑞通厂的微信聊天记录可知，瑞通厂于合同签订后的一个多月向潘可欣提出新的主张，并以未能满足其新要求为由推翻另外两份合同。因此，本案的案涉合同才是导致瑞通厂违约的真实原因，从以上微信聊天记录中均清晰明的记载了瑞通厂违约的事实：本案的瑞通厂违反了诚实信用原则，公然违反了合同的约定，单方违约！二、《空地租赁合同》为合法有效合同。《空地租赁合同》并未违反任何法律规定，系潘可欣与瑞通厂真实意思表示，故合法有效。因此，瑞通厂单方违反合同应当按照合同约定向潘可欣承担违约责任。根据《空地租赁合同》“6.2乙方逾期支付的，应向甲方支付违约金，违约金为拖欠总额按每天1%累计计算，并停止供水供电。如逾期超过15日，乙方违约甲方有权解除本合同并没收保证金。”。事实上，因瑞通厂迟迟未支付租金，潘可欣于2017年10月17日向其邮寄了催款函，要求其支付租金，但瑞通厂迟迟未予支付。故按照该条约定，瑞通厂逾期支付租金，已构成违约，潘可欣有权按照6.2条约定，单方解除合同并收取的保证金26400元不予返还。瑞通厂一直未向潘可欣主张过解除合同，因此，潘可欣有权要求瑞通厂支付租金至少应自瑞通厂一审起诉之日，即自2017年8月8日计算至2017年11月28日止，并有权计算违约金，故租金及违约金。因此，潘可欣无需向瑞通厂返还任何费用，相反，瑞通厂应向潘可欣支付租金及逾期支付的违约金，潘可欣己提起反诉。综上，请求法院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求，以维护潘可欣的合法权益。被告黄声章未到庭，但向本院提交了书面答辩状辩称，黄声章主营业务为承揽建设工程，偶尔充当兼职地产中介，如成功将厂房出租出去，按照市场行情收取中介费，并代潘可欣看管闽阳工业园，抄水电表。2017年3月瑞通玻璃厂因筹建新厂房需要，找到黄声章要求承租厂房，于是黄声章带领瑞通玻璃厂吴总等人参观了工厂，并将瑞通玻璃厂的承租意向转告给了潘可欣。2017年8月8日，瑞通玻璃厂向潘可欣支付了35000元订金表示愿意承租厂房及空地，2017年8月12日瑞通玻璃厂、潘可欣双方就闽阳工业园的6号、6A号厂房以及2000平米的空地共签订了三份租赁合同，由于厂房空地都是空置的，所以合同签后瑞通玻璃厂就可以使用，但是瑞通玻璃厂迟迟没有进场装修，黄声章多次询问瑞通玻璃吴总，吴总一会说回老家，一会说去购买设备，再询问就又说生病了，一直拖到2017年9月12日才向潘可欣支付剩余的保证金和部分租金。黄声章只是一个中间介绍人，不能代表任何一方决定任何事项，仅充当传话筒作用而已。2017年9月19日瑞通玻璃厂吴总说想把另一个厂也一起搬过来，这样方便管理。所以委托黄声章帮忙协调让潘可欣将另外一块已经租给其他人用于堆放建筑材料的空地租给他们。潘可欣表示可以跟其他租客协商让其搬离至厂区内另外的位置，腾出一部分空地租给瑞通玻璃厂使用，租金为8元每平方米。2017年9月21日，瑞通玻璃厂吴总发微信给黄声章说同意按8元每平方支付另外一块空地的租金，但是要求退掉已经签订的2000平方米的空地，如果不能达到其要求，就要求潘可欣全额退款。潘可欣表示2000平方米的空地合同签订日期为2017年8月12日，而瑞通玻璃厂到了9月21日才提出要求退掉2000平方米的空地，合同已经履行了一个多月，所以不同意瑞通玻璃厂的要求。黄声章认为，黄声章只是负责向瑞通玻璃厂介绍了厂房，并促使瑞通厂和潘可欣签订了租赁合同，而且潘可欣将厂房和空地交给了瑞通玻璃厂，而瑞通玻璃厂也支付了保证金，所以黄声章的介绍工作已经完成。现在瑞通玻璃厂因为自己的原因不愿意继续租潘可欣的厂房，而将黄声章列为被告，被告无法理解。所以为维护黄声章的合法权益，恳请法院驳回对黄声章的所有诉请。被告潘可欣另向本院对瑞通厂提出反诉诉讼请求：1．瑞通厂向潘可欣支付2017年8月11日至2017年11月30日租金48400元及逾期支付违约金按照每日千分之一计算至瑞通厂付清之日止；2．潘可欣无需向瑞通厂返还保证金；3．瑞通厂承担本案所有诉讼费。事实和理由与本案本诉答辩意见一致，详见民事反诉状。针对被告潘可欣的反诉，原告瑞通厂辩称，第一，根据案涉合同15条约定，租赁合同在支付了首月租金及保证金后生效，本案原告仅支付了案涉的保证金，因此该合同并未生效，而根据本合同的第三条约定，合同生效日被告才将租赁物交付给原告，结合其他证据，被告自始从未将案涉厂房、空地交付给原告，因此不存在占用事实；第二，被告在本案中并未提交相应的证据证明其是案涉厂房空地的合法所有人，其并未证实其有合法的出租权利；第三，本案案涉空地是集体用地，权利人是村民小组，潘可欣无权主张该占有使用费；第四，合同第19条约定，三天内未收到款项，合同无效，因此案涉合同无效。被告黄声章未对潘可欣提起的反诉陈述意见。经审理查明，坐落于东莞市×××××××××××的案涉房屋的土地使用权和房屋使用权，系案外人东莞市闽阳数控机床有限公司与案外人东莞市清溪镇厦坭花边岭股份经济合作社签署《土地租赁补充合同》后取得。2015年4月6日，案外人东莞市闽阳数控机床有限公司与被告潘可欣签署《土地厂房转让合同》，将案涉房屋、土地使用权及附属设施转让给潘可欣。截止本案一审辩论终结前，案涉厂房尚未取得不动产权证，也未取得建设工程规划许可证。2017年8月12日，原告与被告潘可欣签订《租地合同》约定：1．被告潘可欣将位于东莞市××××××××××民小组“风吹岭、横排大焰山”（土地名）的部分空地出租给原告使用，实际面积2000平方米，公共面积摊分10%，共计面积2200平方米；2．原告租赁该地用于放置生产材料；3．租赁期限三年，从2017年8月11日至2020年8月10日止。免租15天，即2017年8月11日至8月26日。免租期内免付租金，期间的管理费、水电费由原告负担；4．租赁价格为5元/平方米，管理费为1元/平方米，租金及管理费为13200元/月；5．本租赁合同的租赁保证金为月租金的2倍，即26400元；6．原告应于每月5号前向被告潘可欣支付当月租金。原告应于本合同签订之日，向潘可欣支付租赁保证金及2017年8月27日至9月30日租金、管理费，共计41729元；7．被告潘可欣在本合同生效当日，将该场地交付给原告；8．本合同经双方签字盖章及被告潘可欣收到保证金后立即生效。如三天内未收到上述款项，本合同无效。另查明，原告瑞通厂与被告潘可欣在2017年8月12日同日还签订另外两份租赁合同，分别为承租厂房附近空地的承租东莞市×××××××××××内6号厂房、6A号厂房的《厂房租赁合同》，其中6号厂房的《厂房租赁合同》约定，租金及管理费为15912元/月，租赁保证金为月租金的2倍，即31824元，原告应于合同签订之日，向潘可欣支付租赁保证金31824元及2017年9月11日至9月30日租金、管理费10608元；关于6A号厂房的《厂房租赁合同》约定，租金及管理费为5805元/月，租赁保证金为月租金的2倍即11610元，在签订本合同时，原告向被告潘可欣支付2017年9月11日至30日租金3870元及租赁保证金11610元。前述三份合同签订前，原告于2017年8月8日向潘可欣转账支付35000元，该笔款项网上银行电子回单备注的交易用途为“厂房订金”。合同签订后，瑞通厂于2017年9月12日向潘可欣转账支付64000元，网上银行电子回单备注的交易用途为“租厂房押金”。原告另主张通过微信方式向被告转账支付1000元，潘可欣对该1000元不予确认，原告亦未就该1000元的支付提交证据予以证明，本院不予采信，本院确认瑞通厂向被告支付的款项总额为99000元。另，原告瑞通厂提交的与被告黄声章微信聊天记录显示，2017年9月21日，瑞通厂工作人员“吴生”说：“我公司早上开了董事会，空地8元可以，但我公司要求，退掉对面2000平方。请尽快回复。谢谢”，“如果不行请退回全款”，“转告梁总！谢谢”。结合原、被告的起诉状及答辩意见可知，瑞通厂与潘可欣最终并未就厂房及空地的租赁问题协商一致。关于黄声章的身份，《厂房租赁合同》并非黄声章签署，结合微信聊天记录、录音资料判断，黄声章也非合同的相对人，仅为促成原告与被告潘可欣交易的居间人。以上事实，有厂房租赁合同、转账记录、音频文字记录，录音资料、催告函、EMS快递单、微信聊天记录、厂房现场照片及东莞市清溪镇规划管理所清规函（2019）52号复函、东莞市自然资源局出具的东自然资询【2021】22号复函及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。案涉《租地合同》虽系瑞通厂、潘可欣双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。案涉《租地合同》中所涉土地属于东莞市清溪镇厦坭花边岭股份经济合作社集体所有，包含了建设用地及未利用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告签订的《租地合同》中明确载明被告将土地租赁给原告用于放置生产材料，即用于非农建设。案涉《租地合同》为无效合同。潘可欣与瑞通厂签订的该《租地合同》依法无效。合同无效，不存在解除合同的问题，瑞通厂、潘可欣要求解除该《租地合同》，于法无据，本院予以驳回。关于潘可欣已付款项的的性质及数额。瑞通厂在原一审庭审时主张该99000元为上述两份《厂房租赁合同》及《租地合同》的首月租金及租赁保证金，但在本案庭审中，瑞通厂主张系三份合同的租赁保证金及6号厂房的30000元电费押金，瑞通厂对于上述款项的性质前后陈述不一致，且转账凭证的交易用途亦未备注为电费押金，本院对于瑞通厂称其中30000元为电费押金的主张不予采信，认定该99000元为瑞通厂向潘可欣支付的三份租赁合同的首月租金、管理费及租赁保证金。经核算，比照《厂房租赁合同》（6号厂房）、《厂房租赁合同》（6A号厂房）、《租地合同》约定的应付首月租金、管理费及租赁保证金为99641元（10608元＋31824元+3870元+11610元+15329元+26400元），瑞通厂尚余641元未足额支付。鉴于瑞通厂在实际履行过程中未对该三份合同进行区分，故本院决定一并处理，且已将该641元差额计入本案《厂房租赁合同》（6号厂房）应付款项中。综上，本院认定，瑞通厂基于案涉《租地合同》向潘可欣支付了首月租金、管理费15329元、租赁保证金26400元。关于租赁保证金是否应该返还的问题。《租地合同》合同无效,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,潘可欣应将收取租赁保证金26400元退还给瑞通厂。关于本案是否发生潘可欣所主张的占有使用费问题。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条、第22条的规定，当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，承租方已经实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不给予法律保护。本案中,结合合同的约定和案涉土地空置且未设置障碍的实际情况，在涉案合同签订当日，瑞通厂实际已经取得了租赁物的占有、使用、收益权，应视为其对案涉房屋进行了占有使用，至于瑞通厂如何使用或者未使用系其对其租赁权的自由行使,其不实际占有使用并不影响其已取得租赁权的事实,其已享有对租赁物的排他权,且瑞通厂在签订租赁合同后仍依约支付了大部分首期租金的行为，进一步说明其认可其已经在行使租赁权。直至2017年9月21日，瑞通厂“吴总”明确告知潘可欣委托的厂区管理人员及案涉合同的居间方黄声章如不满足一定条件则要求全款退回，根据后续情况可知，双方后面并未就相关条件的协商达成一致，故本院认定2017年9月21日为瑞通厂向潘可欣明确告知退租案涉土地的时间。承上，对于案涉厂房占有使用费，本院分三部分予以分析：（一）2017年8月11日至2017年8月26日。该期间为案涉《租地合同》约定的免租期，瑞通厂与潘可欣签订的组地合同约定的租赁期限为3年,潘可欣在租赁合同中约定给予瑞通厂的免租期,属于潘可欣按照瑞通厂能够使用租赁物3年对潘可欣产生的利益的一种预期而做出的承诺,该预期利益与瑞通厂实际使用租赁物并支付相应租金及占有使用费直接相关,在瑞通厂实际使用租赁物的缩短的情况下,潘可欣的预期利益则会相应压缩。根据免租期的该特征,本院依照公平原则,以瑞通厂实际有偿占有使用租赁物的时间26天（2017年8月27日至2017年9月21日）与约定租赁期限之间的比例,折算瑞通厂享有免租期的时间,酌定瑞通厂应支付免租期内的占有使用费为6443元[约（365天×3年-26天）÷（365天×3年）×13200元÷30天/月×15天]。（二）2017年8月27日至2017年9月21日。瑞通厂未向本院提交证据证明其在该期间向潘可欣主解除合同或返还厂房，故应视为瑞通厂在该期间仍在占有使用案涉厂房，其已支付的2017年9月11日至2017年9月21日的租金中的11440元（13200元/月÷30天×26天），应认定为其向潘可欣支付的土地使用补偿金，瑞通厂要求返还，于法无据，本院不予支持。（三）2019年9月22日以后。根据潘可欣提交的微信聊天记录显示，在2017年9月21日，瑞通厂已通过微信方式明确告知居间方黄声章不再承租案涉土地，潘可欣对该微信聊天记录的真实性亦予以确认。因案涉租赁合同自始无效，潘可欣有义务采取行动自行收回土地,以防止自身损失的扩大，故此，潘可欣主张2019年9月21日后的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，对于剩余已付首月租金、管理费3889元（15329元-11440元），潘可欣原则上应予退还，但考虑到免租期内亦产生了占有使用费的问题，应在该免租期应付占有使用费中予以抵扣，故此，在抵扣潘可欣应向瑞通厂返还的剩余已付租金、管理费后，瑞通厂还应向潘可欣支付免租期内的占有使用费2554元（6443元-3889元），被告潘可欣对占有使用费超出该部分的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。承上，关于潘可欣主张的逾期支付占有使用费的利息损失。瑞通厂已基本付清案涉厂房至2017年9月30日止的占有使用费，且案涉《租地合同》依法无效，潘可欣向瑞通厂主张逾期支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于利息。瑞通厂要求潘可欣支付租金、管理费、租赁保证的利息,本院仅支持在扣除上述免租期内租金后剩余款项23846元（26400元-2554元）的利息，超出部分不予支持。故，潘可欣应向原告支付资金占用期间的利息（以23846元为基数，从2017年9月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）。潘可欣诉请瑞通厂向其支付逾期支付占有使用费的利息，无事实和法律依据，本院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二十一条、第二十二条的规定，判决如下：一、被告潘可欣应于本判决发生法律效力之日起三日内退还东莞市×××××××××厂租赁保证金26400元并支付资金占用期间的利息（以23846元为基数，从2017年9月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）；二、原告东莞市×××××××××厂应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告潘可欣支付占有使用费2554元；三、驳回原告东莞市×××××××××厂的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告潘可欣的其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费618元，原告已预交，由原告东莞市×××××××××厂负担111.13元，被告潘可欣负担506.87元；反诉受理费2089.43元，被告潘可欣已预交，由被告潘可欣负担2031.16元，原告东莞市×××××××××厂负担58.27元。如不服本判决，原告东莞市×××××××××厂、被告黄声章可在判决书送达之日起十五日内，被告潘可欣可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 肖 伟人民陪审员 李运苏二〇二一年一月十八日书 记 员 黄慧珊附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。