福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽05民终5529号 上诉人（原审被告）：张扬波，男，1967年9月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：谢竟忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锦云，福建泉台律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：惠安县崇武镇港墘村民委员会，住所地福建省惠安县崇武镇港墘村崇兴北路780号。 法定代表人：张向锋，村主任。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 上诉人张扬波因与被上诉人惠安县崇武镇港墘村民委员会（以下简称港墘村委会）租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初8319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张扬波上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回港墘村委会诉请。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1．张扬波在2006年就已向港墘村委会租赁案涉租赁物，案涉1#、3#、5#、6#房屋及相应的设施等均是在2016年签订案涉租赁合同前已由张扬波建设完成和投入生产经营使用，即双方在2016年签订租赁合同时，就已存在张扬波此前建设的1#、3#、5#、6#房屋及相应设施。若恢复原状也是保留现有现状，而非拆除在签订合同时已存在的建筑。现一审法院判决张扬波恢复原状即仅保留2#、4#建筑，完全违背本案客观事实。2．张扬波在承租前已建设有1#、3#、5#、6#房屋及相应的设施，张扬波在一审中提供的港墘村土地租赁协议书、卫星照片、处罚决定书等均可证实，张扬波在2016年签订合同前已建设有1#、3#、5#、6#房屋，而一审法院却错误地认定张扬波提供的以上证据与本案无关，进而错误地认定宗地图上的1#、3#、5#、6#房屋为本案2016年租赁合同承租后所建设。3．一审法院认定张扬波应自2018年3月31日起，以陆地面积1643平方米为基数，按每年每平方8元支付租金是错误的。根据《福建省海域使用管理条例》第二条“本条例所称海域，是指毗邻本省陆地的平均大潮高潮时水陆分界痕迹线向海一侧的内水和领海的水面、水体、海床和底土。”一审认定案涉陆地面积为1643平方米，一审判决认定的所谓陆地在潮水带涨潮范围内，属海域，并非陆地，港墘村委会无权出租及收取租金。二、一审法院认定事实不清。1．张扬波经港墘村委会同意投入大量资金建设养殖房及围海，一审法院判决解除合同，并未对合同解除后的法律后果进行处理，即一审法院对张扬波所建的房屋及相应的设施设备如何处置、赔偿等问题均未提及，也未予以认定。也就是一审法院对案涉租赁合同签订时的现状未查清。2．张扬波建造的房屋在海域内，港墘村委会无权要求恢复原状，而一审法院并未对张扬波建设的房屋是否在海域范围内予以认定。3．本案张扬波交纳的租金中，包含海域租金及陆地租金，因港墘村委会无权出租案涉海域，也无权收取租金，结合张扬波已交纳的租金总额，张扬波不仅没有拖欠租金，反而是超额支付。但一审法院并未根据张扬波历年所交租金总额进行计算，也未对张扬波是否拖欠租金进行分析认定，明显是事实认定不清。三、一审法院适用法律错误。1．一审法院认定张扬波与港墘村委会签订的《合同书》合法、有效，是错误的。根据一审法院查明的事实，案涉租赁标的涉及海域面积，而根据《中华人民共和国海域使用管理法》第三条“海域属国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域”规定，港墘村委会不是案涉租赁标的的所有权人，无权出租。2．港墘村委会将属于国家所有的海域非法出租收益，严重侵害国家的海域权益，属无效合同。因此，案涉合同为无效合同，港墘村委会不但无权要求张扬波支付租金，反而应全额退还非法收取张扬波所支付的所谓租金。四、退一步讲，即使案涉合同有效，案涉合同也不应解除，张扬波无需恢复原状。1．因张扬波与港墘村委会存在不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定，港墘村委会诉请解除合同应在合理期限前通知张扬波，但其并未就解除合同等事项提前通知张扬波，案涉合同不应解除。2．案涉1#、3#、5#、6#房屋在港墘村委会诉称的租赁合同签订前已由张扬波建设完成投入生产经营使用。若本案合同解除后，张扬波已建设的房屋及设施设备等均归张扬波所有。而且根据租赁合同约定，遇有规划建设需要，临时搭盖部分才应拆除，显然本案并不符合拆除的条件和对象，故一审法院判决张扬波恢复原状，与双方合同约定不相符。五、一审法院违反法定程序。1．如上所述，案涉合同无效，张扬波在一审中包括答辩及举证质证多次提出合同无效，《最高人民法院关于修改的决定》第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。”本案应将案涉合同是否有效也作为争议焦点进行审理，一审法院仅将本案租赁合同是否应予以解除及解除后法律后果问题作为争议焦点，未将案涉合同效力作为争议焦点，违反法定程序。2．案涉租赁合同涉及海域部分，一审法院对海域部分无管辖权，却判决解除整份合同，明显超出其审理范围。3．一审判决未依法对港墘村委会起诉的案涉租赁合同解除后的法律后果进行全面审理和判决，遗漏了对港墘村委会起诉的案涉租赁合同签订时已建设完成的房屋折价赔偿事项进行释明和判决。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，同时存在违反法定程序等情形，请求二审法院查明事实、正确适用法律，支持张扬波的上诉请求。 港墘村委会辩称，1．港墘村委会与张扬波的租赁合同连续履行，恢复原状应为恢复租赁开始的状况。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题》第五条规定，当事人约定统一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起算。据此，案涉租赁合同实际为分期履行合同，本案中港墘村委会所主张的恢复原状应是恢复租赁开始的状况。2．一审法院已对解除合同的后果进行裁判，即在判决主文的第二条中体现，港墘村委会明确仅保留宗地图中2#、4#建筑物，其余建筑物应予拆除。3．港墘村委会主张的是陆地区域的权利义务关系，一审适用法律正确。 港墘村委会向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除港墘村委会与张扬波之间的租赁合同。2．判令张扬波在租赁合同解除之日起三十日内将租赁土地恢复原状后返还给港墘村委会。3．判令张扬波立即支付截止2018年12月31日的租金80,920元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息损失（其中34,360元自2016年1月1日起、23,280元自2017年1月1日起、23,280元自2018年1月1日起，均计至租金偿还之日止）。4．判令张扬波立即支付自2019年1月1日起至租赁合同解除之日止的租金，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间的利息损失。5．判令张扬波支付自解除租赁合同次日起至租赁土地实际返还之日止的土地使用费（按约定的每平方8元/年计算）。诉讼中，港墘村委会变更第3项诉讼请求为：判令张扬波即时支付截止2018年12月31日的土地租金52,576元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息损失（其中26,288元自2016年1月1日起、13,144元自2017年1月1日起、13,144元自2018年1月1日起，均计至付清之日止）。 一审法院审理查明如下事实：港墘村委会与张扬波于2016年1月5日、2017年1月3日、2018年1月5日各签订《合同书》一份，主要约定：港墘村委会提供土地租赁给张扬波使用，张扬波只有租赁期内使用权，所有权为村委会所有。其中两处房屋面积分别为244.8平方米、348.5平方米为村集体所有。租赁土地位于白鹤路西，面积2910平方米，租赁费每年每平方米8元，计年租赁费23,280元，应在每年合同签订之日一次性付清。张扬波因海产品经营需要建设部分租地，由港墘村委会根据现场情况，在不妨碍渔港建设及整体规划的前提下向张扬波提供，且不得建置固定设施，今后如有规则建设，张扬波的临时搭盖应无条件自行拆除，费用自理。租赁期限分别自2016年1月1日起至2016年12月31日止、2017年1月1日起至2017年12月31日止、2018年1月1日起至2018年12月31日止。2019年3月12日，港墘村委会委托福建瑞朗律师事务所向张扬波发送律师函一份，要求张扬波在收到函件之日起10日内缴清拖欠的土地租金80,920元，且因张扬波存在违约行为，港墘村委会不再与张扬波续签租赁合同，张扬波应将所承租的土地恢复原状后返还港墘村委会。双方共认案涉2910平方米面积土地包括1267平方米为海域。 一审法院认为，港墘村委会与张扬波签订的《合同书》合法、有效，对双方具有法律约束力。张扬波应当按照合同约定支付租金，但张扬波却未按时履行，且在港墘村委会发送《催款通知书》以及律师函后，仍未能及时支付欠缴租金，张扬波的行为已构成违约，港墘村委会有权据此解除案涉租赁合同，港墘村委会请求解除双方的租赁合同，依据和理由充分，予以支持，双方租赁关系于判决生效之日起解除。截至2018年3月30日，经结算张扬波尚欠港墘村委会土地租金32442元，张扬波应支付港墘村委会截至2018年3月30日的土地租金32442元及资金占用损失（自2018年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；自2018年3月31日起至判决生效之日起，张扬波应以陆地面积为1643平方米为基数，按每年每平方米8元支付港墘村委会租金，并支付资金占用损失。因双方签订的租赁合同约定租金在每年签订合同之日一次性付清，故资金占用损失应以当年应付土地租金为基数分段计算，自每年1月5日起计算至付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自判决生效次日起至张扬波实际返还租赁物时止，张扬波应以陆地面积为1643平方米为基数，按每年每平方米8元支付土地使用费。现双方土地租赁关系已解除，张扬波应当返还租赁物，港墘村委会请求将租赁土地恢复原状并将返还该土地，于法有据，应予支持。双方共认宗地图上建筑1＃、3＃、5＃、6＃（斜线）为张扬波承租后建设，房屋为石结构房；2＃、4＃（方格线）为出租前已有建筑物，故张扬波应将案涉土地恢复至出租前已有建筑物2＃、4＃（方格线）。港墘村委会诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、港墘村委会与张扬波之间的租赁关系于判决生效之日解除。二、张扬波应于判决生效之日起三十日将位于××镇××村××路西侧的土地恢复原状后（即仅保留宗地图2＃、4＃建筑）返还给港墘村委会。三、张扬波应于判决生效之日起十日内支付港墘村委会截止2018年3月30日的土地租金32442元及资金占用损失（自2018年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、张扬波应于判决生效之日起十日内支付港墘村委会自2018年3月31日起至判决生效之日止的土地租金（以土地面积1643平方米为基数，按每年每平方米8元计算）及资金占用损失（以当年应付土地租金为基数，自每年1月5日起计算至付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、张扬波应于判决生效之日起十日内支付港墘村委会自判决生效次日起至实际返还租赁物之日止的土地使用费（以土地面积1643平方米为基数，按每年每平方米8元计算）。六、驳回港墘村委会的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张扬波提供的2014年至2016年航拍图、港墘村委会提供的《证明》及双方庭审陈述之间相符印证，可以证明案涉1#、3#、5#、6#房屋及相应的设施均在2016年前由张扬波建设完成，对于上述证据本院予以认定；张扬波提供的五组照片及港墘村委会提供的惠崇委［2018］12号《中共惠安县崇武镇委员会惠安县崇武镇人民政府关于印发的通知》，与本案不存在关联性，本院不予认定；鉴于港墘村委会对张杨波在一审中提供的《港墘村土地租赁协议书》真实性、合法性、关联性皆无异议，本院对该证据予以认定。 一审查明事实正确，本院予以确认。另查明：港墘村委会与张扬波于2006年1月10日签订《港墘村土地租赁协议书》，主要约定：张扬波向港墘村委会租用土地面积1.08亩创办养殖场，土地租赁期限自2006年1月10日至2011年1月10日止，租金每年每平方米8元。案涉土地宗地图上建筑1#、3#、5#、6#（斜线）为张扬波于2016年之前建设。 本院认为，本案双方二审争议焦点为：1．案涉《合同书》是否有效？2．如合同有效，双方之间的租赁关系是否应当解除？宗地图上1#、3#、5#、6#建筑物是否应当拆除？一审认定的案涉合同租赁面积是否有误？3．一审程序是否违法？ 一、关于案涉《合同书》是否有效。 一审中，双方共认本案诉争合同标的物包含海域部分及陆地部分，其中案涉陆地部分为村集体建设用地，港墘村委会作为村集体经济所有权代表有权出租，故《合同书》中关于陆地部分的租赁合法有效。因本案中港墘村委会并未对海域部分进行诉讼主张，对于合同中涉及海域部分是否有效，不在本案审查范围内。一审法院认定双方签订的《合同书》整体合法有效不当，本院予以纠正。 二、关于争议焦点二。 （一）关于双方租赁关系解除问题，根据查明的事实及双方庭审陈述，张扬波与港墘村委会于2006年始就案涉地块存在租赁关系，并分别于2006年、2016年、2017年、2018年就案涉地块签订租赁合同，合同中约定的租赁期限最晚至2018年12月31日，后2019年张扬波实际继续承租该地块。双方之间租赁关系仍处于存续期间，张扬波应依约履行支付租金义务。现张扬波无正当理由未支付租金，港墘村委会于2018年4月进行催收，但张杨波仍未支付，港墘村委会有权解除合同。一审判决双方租赁关系解除正确，应予维持。 （二）关于宗地图上1#、3#、5#、6#建筑物是否应当拆除。本案中，在租赁关系形成后，张扬波在涉诉土地上建设了1#、3#、5#、6#建筑，皆为石结构房。在案涉合同中，双方并未约定张扬波可未经港墘村委会同意擅自在涉诉租赁土地上建设固定建筑物，现有证据也未能证明港墘村委会同意张扬波建设1#、3#、5#、6#建筑物，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，港墘村委会请求张扬波恢复原状，应予支持。 （三）关于一审认定陆地租赁面积是否有误。双方在一审中共认本案诉争合同标的物包含海域部分及陆地部分，其中海域面积为1267平方米。张扬波虽主张有部分陆地面积为其填海所得，但未能提供相应证据予以证明，故对其关于一审法院关于案涉陆地租赁面积认定错误的主张不予采纳，一审认定租赁陆地面积正确。关于张扬波已支付的租金中涉及海域部分租金问题，不属于本案审理范围，本院不予处理，张扬波可另行主张权利。 三、关于一审程序是否违法。 首先，一审庭审中双方已对争议焦点进行确认，一审法院虽未将案涉合同是否有效纳入其中，但在判决书中已对此进行阐述认定。一审法院对争议焦点的归纳并不影响裁判结果，并未违反法定程序。其次，张扬波在一审中已提出管辖权异议，并就管辖权裁定提出上诉，后经本院裁定驳回，本院不再就此事项进行审查。最后，张扬波并未就其所建房屋及相应设施设备如何处置、赔偿等问题提出反诉，故一审未对上述事项予以处理，不违反法律规定。 综上所述，张扬波上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,926.7元，由张扬波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二一年一月二十六日 法官助理 王莉莉 书 记 员 梁锡鸿 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。