贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8641号上诉人（原审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华必，女，汉族，1968年7月21日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：肖云帆，贵州辰胜思速律师事务所律师。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司因与被上诉人李华必商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判上诉人承担逾期办证违约责任至2018年9月29日；2.改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于本案逾期办证违约金问题。上诉人对一审法院认定的违约金起算时间2017年8月13日无异议，关于截止时间，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》....”的约定，上诉人为被上诉人办理不动产权属登记只有协助义务，如因被上诉人自身原因导致迟延，上诉人不应承担违约责任。上诉人于2018年办理“尚城国际”不动产权证书时，为便于协助众业主办理商品房转移登记，于2018年7月20日在各单元电梯内张贴了《通知》和《应交资料清单》，要求众业主于2018年7月25日将资料提供给上诉人、由上诉人统一办理，并注明若迟延提供则需自行前往办理，上诉人工作人员亦电话分别向各业主通知上述事项。2018年9月29日，上诉人取得“尚城国际”项目《不动产权证书》，但被上诉人直至2018年末才将相关资料提供上诉人。因此，上诉人向被上诉人支付迟延办理商品房转移登记违约金计算时间至少应截止到上诉人取得“尚城国际”项目《不动产权证书》之日即2018年9月29日。二、关于上诉人是否应返还各项“开户费”的问题。被上诉人向上诉人交付电入户费、燃气开户费、有线电视入户费的时间是2015年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，被上诉人起诉要求退还上述费用已超过诉讼时效，一审法院以上述费用的代收无法律依据，被上诉人可以基于代收理由不成立随时要求予以返还为由不采纳上诉人的抗辩意见违背《民法总则》关于诉讼时效的相关规定。在交付费用时，人民法院作为裁判依据的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已经施行，被上诉人不具备可以随时要求返还的条件，其在权利受到损害后超过五年才提起诉讼，诉讼时效明显已届满，应予驳回该项诉讼请求。同时，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条虽然规定了商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但并未明确规定相关部门和单位不得就水、电、燃气等配套设施整体安装完成后各家入户单独开户收取一定费用，被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第四章第十四条已明确约定，由上诉人代被上诉人缴纳水、电、燃气、闭路电视入户费。上诉人向被上诉人收取的费用已全部按规定向电、燃气、电视服务供应单位缴纳，并未占有，属于代收代缴并且是根据合同约定收取，不存在重复收取，并未违反相关法律法规规定。另，(2018)黔0502民初5396号、(2019)黔05民终1745号判决中对业主主张的各项“开户费”未支持，本案也应比照前述判决同案同判。被上诉人李华必辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李华必向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金21586元；2.判决被告返还原告电入户费、煤气入户、数字电视入户费共4329元；3.判决被告返还原告房屋产权证费、土地使用证费共计13039.10元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第Ｃ单元11层4号房。房屋实际总价款为419490元。未对出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人时间进行约定；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，（出卖人只负责交纳营业税），如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任等内容。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款，2014年12月22日，原、被告双方办理了房屋交接手续，同日被告向原告收取电入户费、煤气入户费、数字电视入户费及办理产权证费、土地使用证费用。2018年9月29日，涉案楼幢取得《不动产权证书》，2018年10月31日，涉案房屋取得《不动产权证书》。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；2.被告是否应退还原告各项开户费；3.被告是否应退还原告房屋产权证费、土地使用证费。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。虽《商品房买卖合同》双方并无约定办理商品房产权转移登记的时间，但根据《商品房买卖合同补充协议》约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…。”被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。原、被告于2014年12月22日办理了房屋交接手续，则被告应于2014年12月22日之后的540工作日内，即2017年1月16日前协助原告办理产权转移登记手续，逾期应承担违约责任。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月14日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月14日起计算。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。被告于2018年9月29日取得涉案楼幢的《不动产权证书》，但被告所举证据电梯张贴通知时间为2018年7月20日，此时并不具备办理涉案房屋转移登记条件，对该通知不予采纳。直至2018年10月31日涉案房屋才取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间认定为2018年10月31日。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，结合原、被告双方的履约情况，本案违约金以原告购房款总额419490元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2017年8月14日起至2018年10月31日止。但因原告只诉请该违约金为21586元，应视为其对自己权利的处分，故该违约金应不超过21586元。关于原告诉请被告退还各项开户费及房屋产权证费、土地使用证费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告剑林房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告另行收取原告电入户费、煤气入户、数字电视入户费4329元无事实及法律依据，应予退还。对此，被告虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。根据被告提交的尚城国际交房缴费清单，契税6517.47元、房屋面积测绘费170.49元、房屋维修专项基金6268元，国土证工本费33元、测绘费50.14元，共计13039.10元，与原告诉请金额一致。因原、被告双方关于办证形成的委托代办关系，该费用为原告自身应承担的办证所需税费及相关费用，故对原告该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李华必支付逾期办理商品房转移登记的违约金，违约金以419490元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年8月14日起至2018年10月31日止（以21586元为限）；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李华必电入户费、煤气入户、数字电视入户费共计4329元；三、驳回原告李华必的其他诉讼请求。案件受理费387元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司承担224元，由原告李华必承担163元。本案审理过程中，上诉人申请证人吴某出庭作证，用以证明：上诉人于2018年7月20日在被上诉人所住单元电梯张贴通知要求各业主提交办证资料，上诉人已履行协助办证义务，违约金应截止至2018年7月20日。证人吴某称：其于2018年7月份在电梯里看到上诉人张贴的通知，通知业主办理不动产权证，通知附有需要业主提交的资料，其提交资料后，上诉人于2018年12月通知其领取不动产权证书。被上诉人质证意见：无法核实证人是否系小区业主，即使是小区业主也只能证明系证人收到通知，其他业主并未收到通知或在电梯看到通知。经审查：证人证言无其他证据予以佐证，不能确认其真实性；同时，证人陈述上诉人通知其领取不动产权证书的时间为2018年12月，证人持有的不动产权证载明办理时间为2018年12月12日，在上诉人办毕本案不动产权证书的时间2018年10月31日之后。证人证言不能证明上诉人于2018年7月20在各单元电梯张贴通知要求业主提交办证资料，上诉人于2018年10月31日办理案涉不动产权证系被上诉人怠于提交资料所致，达不到上诉人的证明目的，不予采信。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：1.上诉人承担逾期办证违约责任的期间如何认定；2.上诉人收取的各项“开户费”应否返还。关于焦点1，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，上诉人负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务，逾期需承担支付违约金的违约责任。上诉人以被上诉人迟延提交办理商品房转移登记的相关资料为由，主张扣减由于被上诉人的原因导致的逾期办证违约责任，但上诉人所举证据不能证明上诉人履行通知义务后，被上诉人怠于提交办证所需资料导致其逾期办理不动产权证的事实。相反，证人虽证明其于2018年7月份在电梯里看到上诉人张贴的要求业主提交办证所需资料的通知后，其就把资料提交给上诉人，但上诉人仍于2018年12月12日才为证人办理不动产权证书，而本案不动产权证于2018年10月31日办毕，更进一涉否认上诉人主张的其履行通知义务后由于被上诉人怠于提交办证所需资料导致上诉人迟延办理不动产权证的事实。故上诉人主张违约金应计算至2018年7月20日或2018年9月29日缺乏事实依据，本院不予采纳。因上诉人不能举证证明其通知被上诉人提交办证所需资料的时间，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任至上诉人办理案涉不动产权证之日并无不当，本院予以确认。关于焦点2，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系上诉人受被上诉人所托，代为办理水、电、燃气等配套设施的开通手续所交纳的开户费用，双方之间存在委托合同关系，因双方未就委托事项约定委托期限，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，被上诉人依法享有任意解除权，可随时解除委托合同。上诉人在本案一、二审中均未举证证明其为被上诉人办理了水、电、燃气等配套设施的开户手续并因此交纳了相关费用，以及被上诉人能够使用相关配套设施系基于上诉人代被上诉人向相关部门缴纳了各项开户费的事实，即上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项。被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人行使合同解除权，上诉人无须再从事受托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人提出本院就涉案各项开户费问题已作出驳回当事人诉请的生效判决，存在同案不同判的情形，主张统一裁判尺度，同案同判，但未举证证明，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年一月二十八日书记员 高 进