广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31573号原告：莫海明，男，1989年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××,公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：余昌涛，广东科德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**亚，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海多宝电力电器安装有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××崇南启泰综合楼****，统一社会信用代码914××××××××××××××。法定代表人：潘宇轩。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹芬，广东华登律师事务所律师。第三人：佛山颐景园置业发展有限公司，住，住所地广东省佛山市南海区××××××××××办公楼一社会信用代码914××××××××××××××。法定代表人：张军。原告莫海明与被告佛山市南海多宝电力电器安装有限公司（以下简称多宝公司）、第三人佛山颐景园置业发展有限公司（以下简称颐景园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告莫海明委托诉讼代理人余昌涛，被告多宝公司委托诉讼代理人张莹芬到庭参加诉讼。第三人颐景园公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫海明向本院提出诉讼请求为：1.依法解除对佛山市南海区×××××××××××××号车位(以下简称406号车位)的查封[保全裁定为(2020)粤0605执保4092号]；2.确认406号车位归原告莫海明所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月9日，原告向颐景园公司购买涉案406号车位，同日原告向颐景园公司通过银行转账的方式一次性付清购买车位款项88000元。2019年10月31日，双方办理网签手续，签订合同编号：201××××××××602的商品房买卖合同(现售)一份。2019年12月18日，颐景园公司向原告交付406号车位，同日浙江颐景园物业服务有限公司佛山南海分公司向原告收取了三个月的车位物业管理费。2019年12月23日，颐景园公司向原告开具了购买406号车位的购买款发票，遂后原告委托佛山市家多旺地产代理有限公司交纳了406号车位的专项维修基金880元、并代办406号车位的产权登记手续。后来因为疫情和颐景园公司人员变更等原因，颐景园公司未能及时向原告提供购买新建商品房办理不动产权证书的授权委托书等手续导致原告未能及时办理406号车位的产权过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买406号车位的事实完全符合上述法律规定，因此，法院于2020年7月29日以(2020)粤0605执保4092号裁定查封406号车位，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益、现依法提起诉讼，恳请法院明察事实、及时作出公正的判决。被告多宝公司辩称，只有同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件的情况下，原告才享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于原告执行异议请求是否符合上述规定条件（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题：经查佛山市房产信息网显示，原告与颐景园公司签订的《商品房买卖合同（现售）》尚未备案，故该买卖合同法律效力存在一定瑕疵。其次，原告根据合同取得债权，并没有取得406号车位的所有权。关于原告执行异议请求是否符合上述规定条件（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题：原告虽然提供有《房屋交接表》，但该证据仅能证明颐景园公司向物业公司发出的对原告接收406号车位资格的确认，并不能证明原告对406号车位进行实际占有；其次，原告提供的所谓2020年1月至2020年3月物业服务费缴纳凭证，仅能证明原告缴纳了相关费用，并不能证明原告实际占有406号车位，更不能证明原告在人民法院2020年7月查封之前持续性地合法占有406号车位；并且，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现406号车位仍登记在颐景园公司名下，在人民法院查封之前，原告并未合法占有406号车位。关于原告执行异议请求是否符合上述规定条件（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题：原告提供的《刷卡记录》并未载明该款项用于支付406号车位价款；其次，发票并不能作为付款凭证。关于原告执行异议请求是否符合上述规定条件（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的问题：根据原告提供的《收款收据》显示，原告委托佛山市家多旺房地产代理有限公司办理过户登记，而根据颐景园公司出具的《情况说明》显示，未能办理过户登记原因为颐景园公司未能提供相关委托材料，明显存在前后矛盾；其次，原告主张406号车位早已于2019年12月28日办理交接手续，而直至人民法院于2020年7月23日查封时，长达7个月之久，所谓的未能办理过户登记原因为颐景园公司未能提供相关委托材料明显存在不合理性，且颐景园公司与本案存在利害关系，以及其出具的《情况说明》形成于人民法院查封406号车位之后，依法应不予采信。在406号车位被人民法院查封前，并不存在司法查封、抵押或其他限制转让的情况，而原告在长达7个月之久仍未办理过户登记或通过诉讼方式请求确认《商品房买卖合同（现售）》效力及变更产权登记，其对维护自身权利明显存在懈怠，其对406号车位未办理过户登记存在过错。综上所述，原告并未取得406号车位所有权，且不能举出充分证据证明其在人民法院查封之前已对406号车位进行合法占有，以及纵观全案未办理过户登记原因明显是原告怠于行使其自身权利所造成的，故原告对406号车位不具有排除强制执行的民事权益，恳请法庭依法驳回原告全部执行异议请求。第三人没有答辩，也没有提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了相关的查封材料并组织当事人进行举证和质证。第三人颐景园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告、被告提交的证据均有原件予以核对的，本院对其真实性予以确认。本院对查封材料真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年10月31日，颐景园公司作为出卖人与买受人莫海明签订合同编号为201××××××××602的《商品房买卖合同（现售）》，合同约定莫海明购买广东省佛山市南海区×××××××××××××号小汽车位即涉案406号车位，建筑面积31.85平方米，其中套内建筑面积13.75平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米6400元，总价款88000元，双方并对商品房质量及保修责任、房屋登记等事项作出约定。莫海明已于2019年10月9日向颐景园公司银行账户转账88000元。2019年12月18日，莫海明缴纳406号车位的专项维修基金的880元。同年12月23日，颐景园公司开具该车位价款88000元的发票。2019年10月31日，莫海明与浙江颐景园物业服务有限公司佛山南海分公司就406号车位签订《桂丹颐景园前期物业服务协议》。2019年12月18日，颐景园公司、浙江颐景园物业服务有限公司佛山南海分公司与莫海明签订《房屋交接表》，同日，莫海明向浙江颐景园物业服务有限公司佛山南海分公司缴纳406号车位物业管理费133.77元。2019年10月31日，莫海明委托佛山市家多旺房地产代理有限公司办理产权登记等事项，并支付签约办证费和车位产权登记费共580元。2020年11月20日，颐景园公司出具书面情况说明，载明“406号车位于2019年10月9日由莫海明全款88000元从颐景园公司购置，并于2019年12月23日开具增值税发票，因我司人员变更等原因导致未及时提供购买新建商品房办理不动产权证书的授权委托书相关资料，导致该车位未及时办理不动产权证书”。2020年7月1日，本院受理原告多宝公司与被告颐景园公司建设工程施工合同纠纷一案，案号：（2020）粤0605民初15119号。在该案审理过程中，多宝公司向本院提出财产保全申请，本院经审查于2020年7月7日作出（2020）粤0605民初15119号民事裁定，裁定冻结颐景园公司的银行存款2647828.52元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2020年7月23日以（2020）粤0605执保4092号案首查封颐景园公司名下406号车位[权利证号为粤（2016）佛南不动产权第004××××号]。2020年9月23日，本院经审理作出（2020）粤0605民初15119号民事判决，判决：一、颐景园公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款1673388.18元及以379768.76元为本金从2017年3月4日起、以1293619.42元为本金从2019年4月10日起分别按日万分之三计算至实际清偿日止的违约金予多宝公司；二、驳回多宝公司的其他诉讼请求。该判决已于2020年10月14日发生法律效力。2020年11月13日，多宝公司依据前述生效法律文书申请强制执行，本院经审查予以立案执行，案号：（2020）粤0605执29645号。莫海明就本院对406号车位采取的执行措施，提出排除执行的异议。本院经审查于2020年11月4日作出（2020）粤0605执异490号执行裁定，裁定驳回莫海明的异议。莫海明于2020年11月13日收到执行裁定，于同年11月27日不服该裁定提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对涉案406号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益，并据此作出裁判。原告诉请本院解除对406号车位的执行查封措施涉及具体执行行为，不属于本案的审查处理范围，本院在本案中不作审查处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告提起本案诉讼，应当就其对406号车位享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，结合本案实际情况，经审查，原告莫海明提交了网签合同、银行转账形成的付款凭证、物业服务合同、交房证明及物业费缴纳凭证等证据已足以反映其在本院查封涉案406号车位之前，已经与颐景园公司签订了合法有效的买卖合同，并已支付完毕全部购房款且实际占有该车位。至于涉案406号车位未办理过户登记的原因，颐景园公司已出具书面材料说明系因其公司人员变更等原因未及时提供购买新建商品房办理不动产证书的授权委托书相关资料所致，而且，原告提交证据显示在办理网签的当日已委托房产代理机构代为办理产权登记手续，反映其有积极行使登记权利的行为，以上情况可以证明非因原告莫海明自身原因未办理过户登记手续。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，可以排除执行。原告请求确认406号车位归其所有，但原告根据《房地产买卖合同》享有的也仅是要求第三人配合办理406号车位的房地产权转移登记的请求权，该权利并非物权本身，故原告在本案诉请本院对406号车位的房地产权进行确权没有依据，本院不予支持。被告以《商品房买卖合同（现售）》没有办理备案为由，主张该合同效力有瑕疵，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告主张原告提交的交房证明、物业服务费缴纳凭证等证据尚不足以证明其已实际占有，但是，该条规定的占有是指对不动产的管理和支配，而非仅限于实际居住、使用，本案证据反映原告已办理物业接收手续并缴纳物业管理费，应视为对该车位已经有事实上的管理和支配权。因406号车位尚未办妥不动产权转移登记至莫海明名下的相关手续，被告多宝公司根据物权登记公示公信原则请求执行406号车位不存在过错，本案的诉讼费用应属莫海明的维权成本，应由莫海明自行承担，莫海明诉请多宝公司承担该诉讼费没有依据，本院不予支持。第三人颐景园公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案审理。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得在本院（2020）粤0605民初15119号案中执行位于佛山市南海区×××××××××××××××号车位[权利证号为粤（2016）佛南不动产权第004××××号]；二、驳回原告莫海明的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费2000元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李 娟人民陪审员  陈少英人民陪审员  许燕玲二〇二一年一月十八日书 记 员  潘倩琪