广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32549号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区××××××××××××,统一社会信用代码:914××××××××220342M。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：邓达财,系原告公司员工。被告：林金波，男，1985年2月28日出生，汉族，住广东省高州市×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××550。原告广州万宁物业管理有限公司与被告林金波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序，由审判员梁宁独任审理本案，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓达财，被告林金波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付2019年6月1日起至2020年10月31日期间的物业管理费3044.83元、2019年7月1日起至2020年10月31日期间的车位管理费480元、违约金806.09元（以物业管理费及车位管理费所欠费用为基数自欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂计至2020年9月30日止，实际计至清偿之日，依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第二十五条）；2.被告向原告支付2018年12月1日至2020年9月30日公摊水费47.3元，公摊电费319.3元，水电违约金120.58元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对诉讼请求具体明确为：①本案请求物业管理费计费周期为2019年6月1日起至2020年10月31日，按1.5元/每月/每平方米，案涉房屋建筑面积126.87平方米计算，每月电梯洋房物业服务费为190.6元，共计17个月，依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第六条。车位管理费的计算周期为自2019年7月1日至2020年10月31日，按每月每个30元计收，共计16个月，依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第六条主张。②违约金依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第二十五条，以物业管理费及车位管理费所欠费用为基数自欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算暂计至2020年9月30日，合计为806.09元。事实和理由：原告是一家具有一级资质的物业管理企业，自2004年起入驻穆天子山庄，并与佛山市南海佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司(下称“房地产公司”)签订了《穆天子山庄前期物业服务委托合同》(下称“物业服务合同”)，原告为该山庄提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供相应的物业服务，被告购买位于该小区的房屋后享受了原告提供的服务，但被告自2018年12月1日起拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据案涉物业服务合同的约定，被告购买的房屋属于电梯洋房，物业管理费为1.5元/月/平方米，车位管理费为30元/月/个，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主;业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付于2018年12月1日起至2020年10月31日物业管理服务费、车位管理费及违约金等费用共4818.1元。为了维护原告及其他业主的合法权益，特提出此诉讼请求。被告没有到庭应诉答辩称。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、原告法定代表人身份证、原告法定代表人身份证明书、被告身份证（均复印件）。2.原告与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司签订的前期物业服务委托合同（复印件）。3.欠费明细（原告盖章打印件）。4.2020年9月18日律师函（复印件）、邮单（原件）、妥投证明（复印件）。5.水表读数、电表数（打印件）。被告没有提交证据。经审查，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。综合以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2011年11月19日，原告与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司签订《穆天子山庄前期物业服务委托合同》及《补充协议书》，原告受委托对穆天子山庄进行物业管理。合同约定：电梯洋房按建筑面积以1.5元/月/平方米标准、汽车位按30元/月/个的标准计算；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及原告代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际清偿之日止，每日按欠费总额的千分之一的标准向原告缴交滞纳金；被告应于每月的月底前缴纳当月物业管理费，次月1日起按本合同的约定计迟延违约金。根据上述协议，原告按1.5元/月/平方米的收费标准收取物业管理费、按30元/月/平方米的标准收取车位管理费。被告是位于广东省佛山市南海区×××××××穆天子山庄月亮湾B座五幢502房的产权人，房屋属于电梯洋房，房屋建筑面积为126.86平方米。本院认为：涉讼《穆天子山庄前期物业服务委托合同》及《补充协议书》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，原告依该合同为涉讼小区住户提供物业管理服务,被告应按该合同约定的收费标准、期限、违约责任规定支付各项费用及违约金。原告主张被告拖欠2019年6月1日起至2020年10月31日的物业服务费、2019年7月1日至2020年10月31日期间的车位管理费、2018年12月1日至2020年9月30日的公摊水费47.3元、公摊电费319.3元，被告未清偿该三项费用但未到庭进行答辩及举证反驳，应承担举证不能的不利后果。原告诉请被告支付上述费用理据充分；其中物业服务费应按被告房产登记建筑面积核算为3234.93元（1.5元/平方米/月×126.86平方米×17个月），原告仅主张3044.83元，是对自身权利的处分，本院予以照准。原告诉请车位管理费480元（30元/月/个×16个月）理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付物业服务费、车位管理费的逾期付款违约金。其中2019年6月1日至2020年10月31日期间的物业管理费根据涉讼合同应于当月月底前缴清，被告未依约缴纳已构成违约,应按涉讼合同约定以上述欠费期间各月物业管理费190.29元为基数，各期从次月1日起计至当期费用实际清偿之日止。原告主张按每日千分之一的标准计算，本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，原告实际产生的损失为资金被占用的损失，结合原告主张的综合利率水平（达年利率36.5%）等因素考虑，原告主张的违约金过分高于造成的损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算。同理，2019年7月1日至2020年10月31的车位费亦以上述利率水平及上述欠费期间各月车位管理费30元为基数，各期从次月1日起计至当期费用实际清偿之日止。原告超过核定范围的违约金诉请，本院不予支持。对于原告主张水电费违约金120.58元，经查，该项费用属于原告代收代缴，原告未能举证证明垫付事实的产生及具体计算的依据，其该项违约金诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、林金波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3044.83元，以及2019年6月1日起至2020年10月31日物业管理费相应逾期违约金（违约金以各月管理费190.29元为基数，各期从次月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至管理费实际清偿之日止）予广州万宁物业管理有限公司；二、林金波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付车位管理480元，以及2019年7月1日起至2020年10月31日车位管理相应逾期违约金（违约金以各月车位管理费30元为基数，各期从次月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至费用实际清偿之日止）予广州万宁物业管理有限公司；三、林金波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月1日至2020年9月30日期间的公摊水费47.3元、公摊电费319.3元予广州万宁物业管理有限公司；四、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告林金波负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 梁 宁二〇二〇年十二月三十一日书记员 徐国君