广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18520号原告：陈健陆，男，汉族，住广东省陆丰市××××××××××1×,公民身份号码441××××××××××××617。委托诉讼代理人：唐敬鹏，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。被告：许秋城，男，汉族，住广东省汕头市潮南区×××××××××××××,公民身份号码440××××××××9235113。被告：李春梅，女，汉族，住四川省岳池县××××××××××××,公民身份号码513××××××××××××760。原告陈健陆与被告许秋城、李春梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人唐敬鹏到庭参加了诉讼。两被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告将涉讼租赁物交还给原告；2.两被告支付的合同履行保证金150000元归原告所有；3.两被告向原告支付自2019年10月1日起至实际交还涉讼租赁物之日止的租金（2019年10月1日至2019年11月31日的租金按每月50000元计算，2019年12月1日起租金按每月55000元计算）；4.两被告向原告支付尚欠的水费15132元，电费77046元；5.两被告向原告支付2019年10月至1月租金的滞纳金（以210000为基数，从2019年10月1日起至两被告付清之日止，按日千分之五计算）及水电费的滞纳金18435.6元[(15132+77046)×20%]；6.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告因租赁房屋需要，被告李春梅与原告于2016年12月1日签订《物业使用权租赁合同》，约定原告将其位于大沥镇学苑路1号（宝盈广场东侧）面积约1866平方米的“大坦西”西边综合楼大堂、二、三、四楼层（以下简称涉讼租赁物）出租给被告李春梅，租期为12年，从2016年12月1日起至2028年11月14日止，租金为每月50000元，每三年递增10%，租赁物实行先缴纳租金后使用的原则，每月的租金在当月1日前一次性付清，合同履行保证金为150000元。合同第七条第（二）款第3项约定“……如乙方拖欠租金……则按拖欠金额每日加收3%的滞纳金”及第4项约定“……如乙方拖延缴交水电费，甲方则按照乙方当月实际用水用电量加收20%的滞纳金”。合同签订后，两被告向原告支付合同履行保证金150000元，原告按约将涉讼租赁物交付给两被告使用，后两被告以涉讼租赁物为经营场所成立佛山市碧凯城休闲酒店有限公司（以下简称碧凯城公司），工商登记资料显示该公司成立日期为2017年5月5日，股东为李淋和李春梅，李春梅是许秋城的妻子。后两被告从2019年10月开始拖欠租金及水电费，期间原告一直催缴，但两被告一味拖延，原告遂分别于2020年1月9日、2020年1月13日、2020年1月17通过微信、EMS邮寄、短信三种方式向两被告发送解除租赁合同的书面《通知》，通知两被告涉讼租赁合同于2020年1月15日解除。涉讼租赁合同解除后，经原告多次催告，两被告一直未向原告付清所欠的租金及水电费，未向原告交还涉讼租赁物，原告一直无法正常自由处分涉讼租赁物。两被告的上述行为已经严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故起诉。两被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了证据，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，两被告未到庭提出异议，本院予以采信。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物为位于佛山市南海区××××××××工业区的“大坦西”西边综合楼，建筑结构为钢筋混凝土结构，其中三层已经办理房地产权证，登记权属人为南海区大沥镇凤池村西边村民小组，第四层未办理规划报建手续。2016年11月5日，佛山市南海区×××××××边股份合作经济社（出租方、甲方）与佛山市大江房地产有限公司（承租方、乙方，以下简称大江公司）签订《物业使用权租赁合同》，约定：甲方将“大坦西”西边综合楼（面积1861.5平方米）出租予乙方作合法经营使用，使用期限为12年，从2016年11月15日至2028年11月14日止，从2016年11月15日起甲方按现状交付租赁物予乙方使用。2016年12月1日，原告陈健陆（出租方、甲方）与被告李春梅（承租方、乙方）签订《物业使用权租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物（面积约1866平方米）出租予乙方作合法经营使用；使用期限为12年，即从2016年12月1日起至2028年11月14日止，从2016年12月1日起甲方按现状交付该物业给乙方使用；乙方的物业使用权的交易成交价为50000元/月，此租价每三年在前一期的基数上递增10%；租赁使用费用实行先缴交后使用的原则，乙方在签订本合同时付清第一期的使用费给甲方，第二期起每期的使用费在当月1日前一次性付清给甲方；为保证合同的履行，乙方应在次日起三个工作日内把合同履行保证金15万元一次性汇入甲方指定账户内；保证金在合同履行期间未经甲乙双方书面同意不得动用，在合同期满后三十天内，乙方没有拖欠税、费或没有因该物业经营过程的其他原因产生的纠纷而未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方将保证金（不计利息）如数退还给乙方；乙方须按合同约定向甲方如期如数缴交租赁使用费，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，缴交租金每延期一天，则按拖欠金额每日加收3%的滞纳金；承租人逾期超过15天不缴交租金（含部分）的，构成违约，甲方有权收回物业，解除合同；出租物业的水、电费由乙方承担，若乙方拖延缴交水电费，甲方则按照乙方当月实际用水用电量加收20%的滞纳金，租赁期间发票税、营业税、治安费、卫生费、垃圾费等一切费用均由乙方负责，如需由甲方代为缴交的，甲方代缴交后按实缴金额向乙方收回；租赁期内，乙方存在拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，或未能按照甲方的通知如期补足保证金差额等违约情形的，甲方有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及保证金不作退回，并赔偿甲方的所有实际经济损失。该合同最后一页备注甲方指定收款账户为案外人孟令方的银行账户，并备注“停车场提供酒店使用”。同日，原告出具《收据》确认收到押金150000元。原告的财务人员聂亚星通过微信与被告李春梅的财务人员沟通、催促租金费用的交纳事宜。原告提交的微信聊天记录反映，被告李春梅2019年8月迟延支付支付租金费用，2019年9月租金也未及时支付，其中聂亚星于2019年9月16日发送9月份滞纳金明细表（宝盈酒店为34896元，宝盈A11为2760元，合共37656元）予被告李春梅的财务人员；2019年9月23日，聂亚星通过微信向被告李春梅的财务人员催促支付租金，被告李春梅的财务人员表示“明天给”，并于同月25日00:23发送了转账截图且表示“先转两万”，聂亚星回复当日如未支付租金水电余款，则滞纳金就生效，且次日停水，如月底未付则停电。同日17:01，被告李春梅的财务人员发送了转账截图且表示“转了10000”，“公司资金现在周转不过来，今天先转一万元”，“每天会给一些，会尽快给完的”。同月30日，被告李春梅的财务人员发送了转账截图且表示“余款已经转账了”，聂亚星回复“好的”，并发送了2019年9月缴费通知单予被告李春梅的财务人员，告知这是下月房租及本月的水电明细情况，要求按时付款。后经多次催促，被告李春梅未支付2019年10月的相关费用，聂亚星于2019年11月1日发送了碧凯城酒店和A11滞纳金明细表（6月份滞纳金78163.272元，9月份滞纳金37656元，10月份滞纳金29536元）予被告李春梅的财务人员。同年11月3日，被告李春梅的财务人员告知聂亚星“先转2万元”；同年12月16日，被告李春梅的财务人员告知聂亚星“我这边今天先转27467元”，并提供了转账截图。此后，聂亚星多次向被告李春梅的财务人员催要租金费用，被告李春梅均未支付。2020年1月9日，原告方的人员孟令方向被告许秋城发送了《通知》图片，该《通知》主张被告李春梅拖欠酒店和A11两个档口4个月租金275325.8元，故通知解除合同并没收被告李春梅公司的所有资产，解除时间为2020年1月15日。孟令方同时还向被告许秋城发送了如下内容的信息：“许总，关于碧凯城酒店拖欠租金情况我已经主动和你沟通多次了，今天下午三点我在酒店后面办公室等你，如果这次沟通未果，那我们只能按照合同约定收回物业及物业内的资产。”同日，被告许秋城回复：“我三点过来。”2020年1月13日，大江公司向被告李春梅邮寄上述《通知》，该邮件于同月20日妥投。2020年1月17日，聂亚星将上述《通知》的图片及文字通过短信发予被告李春梅。2020年4月30日，孟令方向被告许秋城发送了《关于清空、交换租赁物的通知》，主张李春梅拖欠租金，且未清空租赁物，故要求李春梅于收到通知之日起5天内派员清点、清理和清空租赁物内物资并恢复原状，办理租赁物交接手续，并结清拖欠的租金。该通知落款处署名通知人为大江公司及原告陈健陆。2020年5月3日，原告向被告李春梅邮寄上述《关于清空、交还租赁物的通知》，该邮件因拒收于同月17日退回妥投。2020年5月7日，聂亚星分别通过微信向李春梅的财务人员、通过短信向李春梅发送了《关于清空、交还租赁物的通知》。2020年5月12日，原告向被告李春梅邮寄《再次限期清空、交还租赁物的通知》。该通知要求两被告于收到通知之日起2日内派员对租赁物进行清理、清空和恢复原状，并办理交接手续、结清拖欠的租金，否则视为放弃租赁物内的遗留物，出租方将按合同约定自行无价值处理遗留物并强制收回租赁物。该邮件于同月15日妥投。2020年5月13日，聂亚星分别通过微信向被告李春梅的财务人员、通过短信向李春梅发送了上述《再次限期清空、交还租赁物的通知》。2020年5月20日，原告主张其发现租赁物内有价值的物品被搬走，故其人员孟令方报警求助。庭审中，原告陈述经调取监控，发现系被告许秋城的弟弟当天凌晨带人进入租赁场所搬走的。诉讼中，原告主张被告李春梅欠付截至2020年5月31日的租金费用明细如下表一所示：表一：原告主张欠费明细表期间上月水费消防水费上月电费清洗地面费用当月租金合计2019-10994.5231365000074130.52019-117801840810050000692882019-1235130001428655000726372020-16.55000150425500075048.52020-25000617455000600002020-355000550002020-455000550002020-55500055000注：按原告制作的缴费通知单统计，其中2020年1-5月的水费为0，电费为6174元。另查明：原告是大江公司的法定代表人；两被告是夫妻关系。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行处理。现有证据反映，原告出租予被告李春梅的租赁物1-3层已经办理房地产权证，第4层未办理规划报建手续，故依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，双方签订的《物业使用权租赁合同》中关于涉讼租赁物一至三层的租赁约定合法有效，关于涉讼租赁物第四层的租赁约定因违反法律的强制性规定而无效。因《物业使用权租赁合同》部分有效，部分无效。对有效部分，因被告李春梅长时间拖欠租金费用，原告有单方解约的权利；对无效部分，因自始没有法律约束力，故不存在解约问题。据此，因被告李春梅在2020年1月17日已经收到原告方的人员聂亚星发出的解约通知，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，确认《物业使用权租赁合同》的有效部分于2020年1月17日解除，并根据双方约定及法律规定，结合原告诉请分析处理如下：1.关于租赁物的交还问题。如上所述，《物业使用权租赁合同》的有效部分因原告行使单方解除合同的权利而解除，故被告李春梅应将租赁物整体返还原告。但原告作出或认可的《通知》《关于清空、交还租赁物的通知》《再次限期清空、交还租赁物的通知》均反映，原告收回涉讼租赁物并不存在实质性的障碍。此外，根据原告陈述，其于2020年5月20日事后发现涉讼租赁物内有价值的物品被搬离，至少反映当时原告已可实质控制该租赁物，且在原告所述租赁物内有价值的物品被搬离后，原告更无理由继续放任租赁物空置。据此，本院认定原告应该且已经自行收回了租赁物，故对其诉请本院判令两被告返还租赁物不予支持。2.关于履约保证金。如上所述，《物业使用权租赁合同》关于第一至三层的租赁约定有效，关于第四层的租赁约定无效，故对有效部分对应的履约保证金，原告依约可以没收；对无效部分对应的履约保证金，原告无权没收。据此，本院酌情确定原告可没收履约保证金的金额为112500元，原告该项诉请超以上核定的，本院不予支持。3.关于租金及费用、滞纳金。首先，关于租金。虽然《物业使用权租赁合同》部分有效、部分无效，但基于被告李春梅实际使用涉讼租赁物的事实，原告诉请被告李春梅按合同约定的标准计付租金理据充分，本院予以采纳。但因《物业使用权租赁合同》解除后，原告依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定及双方约定，有能力及义务及时收回租赁物进行止损，但事实上原告也存在放任租赁物长期空置的情况，故对其未尽及时止损义务导致的扩大的租金损失，原告应自负其责。据此，本院根据本案的实际情况，酌情确定原告至迟应于2020年1月31日自行收回租赁物，相应的租金计至当日为止。因此，本院判令被告李春梅支付2019年10月至2020年1月的租金210000元予原告，原告关于租金诉请超以上核定的，本院不予支持。其次，关于水电费。根据原告提交的缴费单记载的数据，被告李春梅欠付截至2020年1月31日的水费金额为2132元、消防水费13000元、截至2019年12月31日的电费为70872元。对水费及电费部分，因两被告未到庭提出异议，本院予以采纳，并酌情确定2020年1月的电费按1235元（2020年1-5月电费6174元均分后取整）结算，即被告李春梅应支付截至2020年1月31日的电费金额为72107元。关于消防水费，根据聂亚星与李春梅的财务人员在2019年8月31日的微信聊天记录可见，消防水费一年交一次，其中2019年的消防水费被告李春梅已经结清，故在原告未能举证证明上述13000元消防水费支付的依据的情况下，本院对该项费用不予支持。再次，关于滞纳金。实为被告李春梅逾期支付租金、水电费的违约金。其中，逾期支付租金的违约金，因合同约定的标准过高以致显失公平，本院酌情调整为日万分之二，并根据《物业使用权租赁合同》关于租金支付时间的约定，确定当月租金的逾期起算日为当月2日。被告李春梅逾期支付的水电费金额合计74239元（72107+2132），虽然《物业使用权租赁合同》约定被告李春梅逾期支付该款“加收20%的滞纳金”，该约定的违约责任也明显过重，故本院根据公平原则，酌情判令被告李春梅以各月应付的水电费金额为本金从次月2日起按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金。综上，故经核算（见下表一、二），被告李春梅应支付截至2020年5月31日止的逾期支付租金的违约金8213元予原告，并应以欠付的租金210000元为本金，从2020年6月1日起至实际清偿之日止继续按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告；应支付截至2020年5月31日止的逾期支付水电费的违约金3003.21元予原告，并应以欠付的水电费74239元（2132+72107）为本金，从2020年6月1日起至实际清偿之日止继续按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金（该项违约金总额计至18435.6元为限）予原告；原告关于被告李春梅逾期支付租金、水电费的违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。表二：逾期支付租金的违约金计算表月份金额逾期起算日暂计截止日天数违约金金额2019-10500002019-10-22020-5-3124324302019-11500002019-11-22020-5-3121221202019-12550002019-12-22020-5-3118220022020-1550002020-1-22020-5-311511661合计8213表三：逾期支付水电费的违约金计算表期间上月水费上月电费合计逾期起算日暂计截止日天数违约金金额2019-10994.52313624130.52019-10-22020-5-312431172.742019-1178018408191882019-11-22020-5-31212813.572019-1235114286146372019-12-22020-5-31182532.792020-16.51504215048.52020-1-22020-5-31151454.462020-20123512352020-2-22020-5-3112029.64合计3003.214.关于被告李春梅已付款项的抵扣问题。经查，现有证据反映，被告李春梅可用于抵扣欠款的付款包括：①履约保证金原告无权没收部分，金额为37500元；②2019年11月3日支付的20000元；③2019年12月16日支付的27467元。其中对②③对应的款项，原告主张系被告李春梅支付的双方已经协商一致的截至2019年10月1日之前的滞纳金，但双方的聊天记录并未支持该项主张，原告也未提交其他证据佐证，且如上所述，原告根据《物业使用权租赁合同》主张的滞纳金明显过高以致显失公平，故本院对原告的该项主张不予采纳，并确定该两笔付款均用于抵扣本案所涉欠款，上述①②③项所涉款项先用于抵偿被告李春梅截至2020年1月31日止逾期支付租金、水电费的违约金，余款再用于抵偿被告李春梅欠付的截至2020年1月31日止的租金欠款，故经核算，被告李春梅还应支付的租金金额应为136249.21元[210000-（37500+20000+27467-8213-3003.21）]，此后逾期支付租金的违约金以此为本金按日万分之二的标准从2020年6月1日起继续计付。5.关于被告许秋城在本案应承担的责任。经查，被告许秋城与被告李春梅是夫妻关系，本案租赁所涉债务产生于其夫妻关系存续期间，且原告提交的证据也足以反映两被告在涉讼租赁物上共同经营碧凯城酒店，因此，原告主张本案债务为两被告的夫妻共同债务理据充分，本院予以采纳，故本院依照涉讼债务产生时施行的《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十四条之规定，判令被告许秋城对被告李春梅在本案的金钱债务承担连带清偿责任。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李春梅支付的履约保证金150000元中的112500元归原告陈健陆所有；被告李春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金欠款136249.21元予原告陈健陆，并以前述租金欠款为本金，从2020年6月1日起至实际清偿之日止，按日万分之二的标准计付逾期支付租金的违约金予原告陈健陆；被告李春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费欠款74239元予原告陈健陆，并以前述水电费欠款为本金，从2020年6月1日起至实际清偿之日止，按日万分之二的标准计付逾期支付水电费的违约金（该项违约金总额计至18435.6元为限）予原告陈健陆；被告许秋城对被告李春梅在前述第二、三项所负金钱债务向原告陈健陆承担连带清偿责任；驳回原告陈健陆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费13268.14元（原告已预交62974.3元），由原告负担8810.82元，由两被告连带负担4457.32元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费54163.48元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  李爱明人民陪审员  李少芬二〇二一年一月二十二日书 记 员  许晓璇