重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0120民初8221号 原告：重庆福斯德物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧永路297号光大世纪建材市场A幢二楼，统一社会信用代码91500227781583914T。 法定代表人：张崇友，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹盛梅，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。 被告：吴昌伟，男，1977年5月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：熊小燕，重庆鼎圣佳程（璧山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱秋虹，重庆鼎圣佳程（璧山）律师事务所律师。 原告重庆福斯德物业管理有限公司（以下简称福斯德公司）与被告吴昌伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福斯德公司的委托诉讼代理人邹盛梅，被告吴昌伟及其委托代理人熊小燕、朱秋虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福斯德公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即支付2020年8月1日至2021年7月31日的租金239,725元，并从2020年8月1日起至租金支付完毕之日止，以所欠租金为基数按照每天千分之三标准支付违约金；2．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告福斯德公司将总面积为291.17平方米的“光大”世纪建材市场的商铺出租给被告使用，双方于2016年5月24日签订了《光大世纪建材市场商铺租赁合同》，约定租期为五年，即从2016年8月1日至2021年7月31日，被告支付了之前的租金，但未支付第五年度（2020年8月1日至2021年7月31日）的租金，原告多次催收，被告均推脱支付。 被告吴昌伟辩称，1．原、被告双方已经通过补充协议约定了2020年8月1日至2021年7月31日的租金为148,000元，在租金金额已经确认的情况下，应当按照该金额支付。2．根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，被告未能在补充协议约定的期限支付租金是因为疫情原因，属于不可抗力，原告以此为由要求按照原合同约定支付租金的诉讼请求不应得到支持。被告同意按照补充协议约定的租金即148,000元为基数，扣除疫情期间1.5个月的租金，即按照129,500.5元支付租金。3．基于光大建材市场状况，原告未能将该市场进行良好的运营管理，导致无法适应市场竞争，商户撤离，首先是原告自身未能完全的履行合同义务，包括合同约定的管理、运营的义务，原告现在诉请按照原合同约定支付租金已经缺乏事实基础，且之前被告也是按照补充协议在支付租金，按照原告的诉讼请求，不符合合同法公平原则，将导致利益失衡。4．在获知房屋所有权人已经将原告起诉请求支付租金的情况下，诉讼结果未确定，被告担心原告与房屋所有权人的租赁合同被解除，未及时支付最近也是看情况决定，并非被告拒绝支付。5．违约金是基于违约行为对守约方进行的损失弥补，被告不存在违约，且原告对市场运营及管理未尽到义务，违约金主张明显过高，不应得到支持。综上，基于双方已经确认的租金金额，以及光大建材市场的实际情况，原告同意向被告支付129,500.5元租金。 本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，原告（乙方）与案外人张国华（甲方）签订《商铺租赁合同及经营管理协议书》，约定甲方将其购买的“光大世纪建材市场”项目A幢壹层铺位（建筑面积34.36平方米）出租给乙方，由乙方负责商铺招商以及物业管理。乙方经营管理的期限共计五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。其中第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金14,054元。第一年租金支付时间为2016年8月31日前，以后每租赁年度支付一次，在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方在租赁经营管理期内，乙方有权将商铺全部或部分转租予第三方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。 2015年8月30日，原告（乙方）与案外人李许莲（甲方）签订《商铺租赁合同及经营管理协议书》，约定甲方将其购买的“光大世纪建材市场”项目A幢壹层铺位（建筑面积57.4平方米）出租给乙方，由乙方负责商铺招商以及物业管理。乙方经营管理的期限共计五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。其中第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金34,783元。第一年租金支付时间为2016年8月31日前，以后每租赁年度支付一次，在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方在租赁经营管理期内，乙方有权将商铺全部或部分转租予第三方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。 2015年12月29日，原告（乙方）与案外人张宇翔（甲方）签订《商铺租赁合同及经营管理协议书》，约定甲方将其购买的“光大世纪建材市场”项目壹层铺位（建筑面积21.81平方米）出租给乙方，由乙方负责商铺招商以及物业管理。乙方经营管理的期限共计五年，自2016年7月31日起至2021年7月31日止。其中第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金9251元。第一年租金支付时间为2016年8月31日前，以后每租赁年度支付一次，在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方在租赁经营管理期内，乙方有权将商铺全部或部分转租予第三方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。 2016年3月4日，原告（乙方）与案外人周良德（甲方）签订《商铺租赁合同及经营管理协议书》，约定甲方将其购买的“光大世纪建材市场”项目A幢壹层的铺位（建筑面积55.93平方米），以及位于A幢壹层另一铺位（建筑面积34.26平方米）出租给乙方，由乙方负责商铺招商以及物业管理。乙方经营管理的期限共计五年，自2016年7月31日起至2021年7月31日止。其中第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金52,058元。第一年租金支付时间为2016年8月31日前，以后每租赁年度支付一次，在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方在租赁经营管理期内，乙方有权将商铺全部或部分转租予第三方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。合同期间，商铺如有空闲，乙方租金照付。 2016年3月5日，原告（乙方）与案外人肖文（甲方）签订《商铺租赁合同及经营管理协议书》，约定甲方将其购买的“光大世纪建材市场”项目A幢壹层铺位（建筑面积35.59平方米）出租给乙方，由乙方负责商铺招商以及物业管理。乙方经营管理的期限共计五年，自2016年7月31日起至2021年7月31日止，其中第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金17,792元。第一年租金支付时间为2016年8月31日前，以后每租赁年度支付一次，在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方在租赁经营管理期内，乙方有权将商铺全部或部分转租予第三方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。 2016年4月7日，原告（乙方）与案外人周建国（甲方）签订《商铺租赁合同及经营管理协议书》，约定甲方将其购买的“光大世纪建材市场”项目A幢壹层的铺位（建筑面积55.93平方米）出租给乙方，由乙方负责商铺招商以及物业管理。乙方经营管理的期限共计五年，自2016年7月31日起至2021年7月31日止。其中第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金37,282元。第一年租金支付时间为2016年8月31日前，以后每租赁年度支付一次，在每年8月31日前支付下一年度租金给甲方。乙方在租赁经营管理期内，乙方有权将商铺全部或部分转租予第三方，由此产生的经营盈亏由乙方自行承担，与甲方无关。 而后，原告将其经营管理的案外人肖文、周良德、周建国、张宇翔、张国华、李许莲分别所有的“光大世纪建材市场”上述商铺转租与被告吴昌伟，为此，原告作为合同甲方，与作为合同乙方的被告于2016年5月24日签订了《璧山光大世纪建材市场商铺租赁合同》（以下称“案涉商铺租赁合同”）。该合同其中约定，乙方租赁璧山区光大世纪建材市场商铺总面积为291,17平方米；商铺租赁期限为五年，即从2016年8月1日起至2021年7月31日止；租金的支付方式为商铺以建筑面积计算租金，合同期内第一年租金不变，第二年合同租金在第一年承租商铺租金的基础上上浮8%，第三年租金在第二年承租商铺租金的基础上上浮8%，第四年租金在第三年承租商铺租金的基础上上浮8%，第五年租金在第四年承租商铺租金的基础上上浮8%，具体每年租金为：第一年从2016年8月1日至2017年7月31日止，年租金176,205元。第二年从2017年8月1日至2018年7月31日止，年租金190,301元。第三年从2018年8月1日至2019年7月31日止，年租金205,526元。第四年从2019年8月1日至2020年7月31日止，年租金221,968元。第五年从2020年8月1日至2021年7月31日止，年租金239,725元；租金支付方式为先付费后使用，第一年的租金支付时间为双方签订合同时，乙方以现金方式一次性向甲方支付第一年租赁年度的租金，以后的商铺租金，每租赁年度支付一次，乙方应在每个计收档期（即每期租金）结束前提前30日（即每年6月30日前）支付下一年度租金给甲方；甲方权利义务约定为：维护商场公共区域日常的清洁卫生，为经营者和顾客创造良好的经营环境，专职护卫人员24小时巡逻执勤维护商场的正常经营秩序。代收代缴水、电费，为经营者节省更多时间。对商场内水、电等公用设施、设备进行维护、维修管理；该合同违约责任部分约定有：乙方未按时缴纳租金以及其他费用的，按逾期未缴纳金额的每天千分之三累计计算缴纳。本合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商解决，并签署补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同一式二份，甲、乙双方各持一份，双方签字盖章生效。该合同尾部甲方处加盖有重庆福斯德物业管理有限公司印章，乙方处有吴昌伟的签名。 另，原、被告双方于2018年7月20日签订了《补充协议》（以下称“2018年补充协议”）。该补充协议其中约定：“根据双方协商一致，现就甲方和乙方签订的《光大世纪建材市场商铺租赁合同》制定以下补充协议，双方共同遵守：一、2018年8月1日至2019年7月31日的租金按照2017年8月1日至2018年7月31日租金收取。二、2019年8月1日至2020年7月31日的租金按照2017年8月1日至2018年7月31日租金收取。三、2020年8月1日至2021年7月31日的租金按照2018年8月1日至2019年7月31日租金收取。……七、本补充协议与双方签订的合同具有同等法律效力。八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章生效。”该《补充协议》尾部甲方处加盖有重庆福斯德物业管理有限公司印章，乙方处有吴昌伟的签名。 2019年10月14日，原、被告双方再次签订了《补充协议》（以下称“2019年补充协议”）。该补充协议其中约定：根据双方协商一致，现就甲方和乙方签订的《光大世纪建材市场商铺租赁合同》和补充协议制定以下补充协议，双方共同遵守：一、2019年8月1日至2020年7月31日的租金按照2017年8月1日至2018年7月31日租金单价优惠10元/平米收取，即年租金148,000元。二、……双方约定乙方在2019年8月31日前一次性缴清2019年8月1日至2020年7月31日租金才能享受优惠政策，少交或者延期交付视为乙方自动放弃所有优惠条件，本协议作废，甲方将按照双方之前签订的合同条款执行。三、2020年8月1日至2021年7月31日的租金按照2017年8月1日至2018年7月31日租金单价优惠10元/平米收取，年租金148,000元。四、双方约定乙方在2020年6月31日（注：原文如此，“31日”实为笔误，因6月无31日，故应为“30日”，即6月底，下同）前一次性缴清2020年8月1日至2021年7月31日租金才能享受优惠政策，少交或者延期交付视为乙方自动放弃所有优惠条件，本协议作废，甲方将按照双方之前签订的合同条款执行。……七、本补充协议与双方签订的合同具有同等法律效力，所有之前签订的补充协议与本协议冲突的，以本协议为准。八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章生效。”该补充协议尾部甲方处加盖有重庆福斯德物业管理有限公司印章，乙方处有吴昌伟的签名。该《补充协议》签订后，被告按照该协议第一条约定内容，向原告支付了从2019年8月1日至2020年7月31日止该租赁年度的租金148,000元。 被告吴昌伟按照原、被告双方的合同约定支付了前四个租赁年度的租金，但第五个租赁年度即2020年8月1日至2021年7月31日的租金未按约定期限支付。为此，被告辩称，因为2020年新冠疫情影响了租金的筹集，原告没有向其催收该笔租金，也没有找被告协商，被告一直同意缴纳租金，并在2020年6月30日前与原告进行过电话协商，要求减少租金，但原告不同意，仍坚持要求被告按照1,480,000元的金额缴纳。对此，原告则诉称，被告2020年6月30日前未就租金事宜与原告协商，原告之后向整个商场的商家催收租金，被告要求在《补充协议》约定的金额基础上降低租金，原告未同意。截止本案开庭之日，被告仍未缴纳第五个租赁年度的租金。 本案审理中，原、被告均同意，因受新冠疫情影响的2020年1月31日至2020年2月28日期间的租金12,334元，在最后一个租赁年度即第五个租赁年度的租金中予以抵扣。 另，在本案审理中，原告自愿申请撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。 上述事实，有原告与案外人（商铺所有权人）张国华、李许莲等6人分别签订的《商铺租赁合同及经营管理协议书》以及张国华、李许莲等6人的房屋产权信息查询单、案涉商铺租赁合同、2018年补充协议、2019年补充协议等证据，以及原、被告双方的陈述在案为据，经审理质证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）现已施行，但案涉商铺租赁合同及2018年补充协议、2019年补充协议在民法典施行前已经成立，且双方因履行该合同而就案涉租金支付的争议，发生在民法典施行前，因此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定的“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”内容，本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力。原、被告双方签订的案涉商铺租赁合同以及2018年补充协议、2019年补充协议，均是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则履行合同。本案中，在原告举示了证据证明商铺所有权人同意原告转租的情况下，原告已将光大世纪建材市场案涉商铺转租给被告吴昌伟使用，那么，原告则有权要求被告按约定及时支付租金。故原告请求判令被告立即支付所欠租金的诉讼请求，有合同根据和法律依据，本院予以支持。 关于欠付租金的数额问题，原、被告双方对被告欠付第五租赁年度即从2020年8月1日至2021年7月31日止期间的租金（以下称“第五租赁年度租金”）无异议，争议焦点为该笔租金的数额问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。本案中，双方在2019年补充协议中约定：……三、2020年8月1日至2021年7月31日的租金按照2017年8月1日至2018年7月31日租金单价优惠10元/平米收取，年租金148,000元。四、双方约定乙方在2020年6月底前一次性缴清2020年8月1日至2021年7月31日租金才能享受优惠政策，少交或者延期交付视为乙方自动放弃所有优惠条件，本协议作废，甲方将按照双方之前签订的合同条款执行。但被告现有证据不能充分证明其在2020年6月30日（在2020年重庆市突发公共卫生事件一级响应解除后近四个月）前少交或者延期至2020年6月30日后交付优惠的该笔年租金148,000元之行为具有正当性，且截至本案立案受理之日（即2020年11月2日）被告仍未支付该笔租金，那么，按照2019年补充协议第四条约定的“本协议作废，甲方将按照双方之前签订的合同条款执行”的内容，该补充协议“作废”，被告则应当按照“双方之前签订的合同条款”即2018年补充协议第三条约定“2020年8月1日至2021年7月31日的租金按照2018年8月1日至2019年7月31日租金（数额）收取”的内容，支付第五年度租金。而双方在案涉商铺租赁合同中约定，2018年8月1日至2019年7月31日止的年租金为205,526元，故被告应支付第五年度租金数额为205,526元。被告辩称，原告未能将案涉商铺所在的光大建材市场市场进行良好运营管理，导致包括被告在内的商户无法适应市场竞争，原告现在诉请按照原合同约定支付租金已缺乏事实基础，从而应当减少租金。本院认为，市场主体之间的商业活动本身就会受市场风险等诸多因素的影响，市场形势变化是一个逐步演变的过程，在演变过程中，市场主体应当对于商业风险存在一定程度的预见和判断。本案中，在原、被告已就因受新冠疫情影响的2020年1月31日至2020年2月28日期间的租金12,334元抵扣被告应付租金的情况下，被告辩称的市场环境变化应属于当事人在订立合同时应当预见的、非不可抗力造成的正常商业风险，故被告的该辩称主张，依据不足，本院不予采信。因原、被告双方一致同意，因受新冠疫情影响的2020年1月31日至2020年2月28日期间的租金12,334元在第五年租赁度的租金中抵扣，而本院认定被告应付原告第五年租赁度租金为205,526元，那么，被告本案中被告实应支付原告租金为193,192元（205,526元-12,334元）。 本案审理中，原告自愿申请撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求，系其自行处分相关权利的行为，不违反法律规定，本院依法予以准许。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下： 一、被告吴昌伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆福斯德物业管理有限公司支付租金193,192元； 二、驳回原告重庆福斯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2447.94元，由原告重庆福斯德物业管理有限公司承担474.94元，被告吴昌伟承担1973元（被告承担的案件受理费已由原告预交，由被告吴昌伟在随案款时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本判决生效后，权利人申请执行的期间为二年，从本判决确定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 陈永中 二〇二一年一月二十六日 法官助理 张 永 书 记 员 雷春莲