浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5693号上诉人（原审原告）：郑明山，男，1958年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：黄国强，男，1963年5月18日出生，汉族，户籍地湖北省襄樊市襄城区，现住湖北省襄阳市樊城区。原审第三人：襄阳市鼎泰房地产开发有限公司，住所湖北省襄阳市襄城区广播电视中心新闻楼，统一社会信用代码914206007570064124。法定代表人：林时铭。上诉人郑明山因与被上诉人黄国强、原审第三人襄阳市鼎泰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。郑明山上诉请求：1.撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2816号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误。1.购房款中黄国强称以现金支付121095元，仅有收据，证据不足；2.黄国强为办理房产过户手续，于2009年7月21日向襄阳市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰房开公司）支付现金16314.5元，收据是虚假的，契税应缴纳给税务部门；3.黄国强从2006年4月12日购买涉案商铺至2019年6月27日涉案商铺被查封，在长达13年间未办理房产过户登记，其自身存在过错；4.上诉人在原审中提交的证据《国际商都房屋状态明细表》，表明涉案商铺具备办理过户登记的条件，黄国强未办理过户手续，其自身存在过错；5.上诉人提供的《襄阳市襄城区第一税务局的回复》证明涉案商铺未过户并非由于黄国强所说的鼎泰房开公司向税务部门纳税的问题。综上所述，请求法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄国强辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人与鼎泰房开公司签订的购房合同合法有效，且被上诉人已经履行了合同约定的义务，付清了全部购房款，鼎泰房开公司向被上诉人交付了涉案商铺；2.被上诉人按照合同约定交纳房产契税，鼎泰房开公司向被上诉人出具收款收据，真实合法；3.涉案商铺已于2016年10月由鼎泰房开公司交付给被上诉人，被上诉人已在法院查封前合法占有涉案商铺，并自2017年5月起将涉案商铺出租给他人至今；4.被上诉人为办理涉案商铺的过户手续，已经缴纳各种税费，并积极要求鼎泰房开公司办理过户手续，还曾于2015年11月、2017年8月向政府机关反映情况，郑明山提供的《襄阳市襄城区第一税务局的回复》系公司经营纳税正常的证明，与涉案楼盘契税等缴纳情况无关，涉案商铺未办理过户系鼎泰房开公司原因，被上诉人对此无过错。请求法院驳回郑明山的上诉请求。原审第三人鼎泰房开公司未陈述意见。郑明山向原审法院起诉请求：准许执行鼎泰房开公司所有坐落于襄阳市襄城区××路××号××幢××单元××层××室（产权证号：襄城区000124号）不动产。原审法院认定事实，襄阳市襄城区××路××号××幢××单元××层××室（产权证号：襄城区000124号）不动产登记于鼎泰房开公司名下。2006年4月12日，鼎泰房开公司（出卖人）与黄国强（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房坐落于襄樊市襄城区××路襄樊国际商都礼品城第Ａ2幢一单元（层）1号房；建筑面积共39.73平方米，其中套内建筑面积24.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.25平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米9440.16元，总金额231095元（贰拾叁万壹千零玖拾伍元）；买受人采用银行按揭方式付款，在本合同之日，首付总房价款的52.4％，差110000元，于2006年4月20日前提交一切银行按揭所需的证明资料。合同签订当日，黄国强以现金方式向鼎泰房开公司支付购房款121095元；并于2006年7月4日与中国农业银行襄城支行签订《个人购房担保借款合同》，于2006年7月5日通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款11万元。2009年7月21日，黄国强向鼎泰房开公司支付契税、维修基金、印花税、评估费、抵押费、工本费等合计16314.5元。涉案商铺交付后，先由鼎泰房开公司回租，后黄国强又将该房屋对外出租并收取租金。另查明，郑明山与鼎泰房开公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年8月1日作出（2016）浙0302民初16475号民事判决，鼎泰房开公司偿付郑明山借款本金4339550元及利息等。上述判决生效后，鼎泰房开公司未履行生效判决确定的义务，郑明山于2017年11月24日申请强制执行，该院于2019年6月25日作出（2017）浙0302执9104号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了鼎泰房开公司名下坐落于襄阳市襄城区××幢××单元××层××室房屋所有权及土地使用权。黄国强知晓后，向本院提出执行异议，该院于2020年3月24日作出（2020）浙0302执异53号执行裁定，中止对坐落于襄阳市襄城区××幢××单元××层××室不动产的执行，并解除对该不动产的查封。郑明山不服，遂引起本案诉讼。原审法院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。当事人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，结合本案证据，评析如下：一、黄国强向鼎泰房开公司购买坐落于襄阳市襄城区××幢××单元××层××室房产，双方于2006年4月12日就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护。二、本案所涉购房款共计231095元，黄国强于合同签订当日以现金方式向鼎泰房开公司支付购房款121095元，后于2006年7月5日通过银行按揭贷款方式支付剩余11万元购房款。此外，黄国强将涉案商铺对外出租并收取租金，可见其已支付了全部购房款，并在查封前对涉案商铺进行占有。三、虽涉案商铺所有权证未过户至黄国强名下，但黄国强于2009年为办理过户向鼎泰房开公司缴纳了相关费用，故没有证据证明系被告的过错所致。郑明山主张系黄国强原因未办理过户手续，没有依据，该院不予采信。综上，黄国强系涉案商铺的买受人，其就涉案商铺享有足以排除执行的民事权益，郑明山主张执行鼎泰房开限公司名下坐落于襄阳市襄城区××路××号××幢××单元××层××室（产权证号：襄城区000124号）不动产，于法无据，该院不予支持。鼎泰房开公司经该院合法传唤未到庭，不影响本案审理。该院判决：驳回原告郑明山的诉讼请求。案件受理费4766元，由原告郑明山负担。本院二审期间，黄国强提供证据：1.银行取款凭证，拟证明11万元购房款已经支付给鼎泰房开公司；2.照片一组，拟证明因涉案商铺无法过户，被上诉人等购买国际商都房产的购房人一直信访，寻求政府帮助。郑明山质证认为，对证据1三性无异议；证据2不能证明涉案商铺是否可以过户的待证事实。原审第三人鼎泰房开公司未发表质证意见。本院认证认为，证据1的三性各方均无异议，本院予以认定，证据2与本案主要待证事实没有关联性，本院不予认定。本院根据当事人提供的经庭审举证、质证的证据，确认原审判决认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人黄国强对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄国强与鼎泰房开公司在涉案商铺查封前签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。黄国强于合同签订当日以现金方式向鼎泰房开公司支付购房款121095元，鼎泰房开公司向其开具收据，后通过银行按揭贷款方式支付剩余11万元购房款，已经按照合同约定支付了全部价款。黄国强先将涉案商铺租给鼎泰房开公司，后于2017年5月15日将涉案商铺出租给案外人杜玉华，可见该商铺已由黄国强实际支配，应视为其已经实际占有该商铺。涉案商铺虽登记在鼎泰房开公司名下，但黄国强为办理涉案商铺过户手续，自2009年起已经向鼎泰房开公司缴纳了相关税费，未办理过户手续非黄国强怠于行使权利所致，郑明山主张系因黄国强自身原因未办理涉案商铺过户手续依据不足。故黄国强提出的请求能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。综上所述，郑明山的上诉理由不能成立，本院不予采纳；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4766元，由上诉人郑明山负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二一年一月十四日法官助理 赵 凌代书记员 厉铭莹?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案商铺、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。