江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终160号上诉人（原审被告）：苏州恒大房产开发有限公司。法定代表人：周建鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱蕾。被上诉人（原审原告）：陈倩。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王继东，江苏益友天元律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵莉，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人苏州恒大房产开发有限公司（以下简称恒大房产公司）因与被上诉人朱蕾、陈倩商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2020）苏0507民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。恒大房产公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项判决，并依法改判朱蕾、陈倩无需支付朱蕾、陈倩资金占用费用；2.请求法院判决朱蕾、陈倩承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：本案系朱蕾、陈倩原因导致未能及时签署《苏州市商品房买卖合同》，原审法院判定恒大房产公司支付资金占用费无事实及法律依据。本案中违约方系朱蕾、陈倩，相应的违约责任应由朱蕾、陈倩承担；恒大房产公司并未存在违约行为，且朱蕾、陈倩提起诉讼时，双方签署的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》并未解除，双方就合同的履行及款项的返还等事项始终存在争议，恒大房产公司无需支付资金占用使用费。原审法院依据定金罚则判定由朱蕾、陈倩承担违约责任后，又判定恒大房产公司赔偿朱蕾、陈倩资金占用损失无事实及法律依据。朱蕾、陈倩辩称，首先，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条的规定，“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”本案中，朱蕾、陈倩从未占有涉案房屋，而恒大房产公司自2019年10月24日便占有朱蕾、陈倩支付的房款963363元，应支付资金占用的费用。其次，朱蕾、陈倩多次向恒大房产公司催讨，恒大房产公司拒不返还，朱蕾、陈倩才向法院提起诉讼，恒大房产公司有恶意占用资金之嫌。朱蕾、陈倩是工薪阶层，963363元对于朱蕾、陈倩来说属于巨额款项，恒大房产公司拖延归还，理应支付资金占用费用。再次，关于资金占用费用的起算时间，在朱蕾、陈倩明确表示不购买涉案房屋时，恒大房产公司就应该返还支付的房款，恒大房产公司未及时返还，资金占用费应从此时起算，一审法院酌情认定从恒大房产公司起诉之日起算资金占用费用，并无不当。朱蕾、陈倩向一审法院起诉请求：1、解除朱蕾、陈倩与恒大房产公司签订的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》；2、恒大房产公司向朱蕾、陈倩双倍返还定金40000元、首期房款963363元并支付逾期损失36415.13元(以963363元为计算基数，自2019年10月25日起，按照市场报价利率1.5倍计算至2020年5月28日，并计算至实际付清之日止)；3、本案诉讼费用由恒大房产公司承担。一审法院认定事实：2019年10月13日，朱蕾、陈倩向恒大房产公司转账支付2万元。10月24日，朱蕾、陈倩（乙方、买受人）与恒大房产公司（甲方、出卖人）签订《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》一份，载明：“乙方向甲方认购苏州恒大悦珑湾楼盘24幢01单元301室住宅，建筑面积137.42平方米，认购房屋总价3277867元，乙方在签订本认购书同时向甲方支付定金2万元；乙方选择分期付款，须于2019年11月2日前支付首期房款963363元，并签署《苏州市商品房买卖合同》，于2019年12月31日前支付655577元，于2020年4月24日前付清655577元，于2020年7月24日前付清491683元，于2020年10月24日前付清491667元；乙方必须在约定付款方式和期限内到恒大悦珑湾售楼处支付首期款及签署《苏州市商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《苏州市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款”等内容。双方分别签字或盖章。朱蕾、陈倩当天即支付恒大房产公司首期房款963363元。对于为何没有当天签订正式的《商品房买卖合同》，朱蕾、陈倩认为，10月24日朱蕾、陈倩去付钱，按照约定就是付钱同时要签订《商品房买卖合同》，但恒大房产公司的销售人员当时说是不能签，所以当天没有签，然后就没有下文了，一直到11月2日之前都没有什么声音，到12月份的时候恒大房产公司催交钱。恒大房产公司认为，10月24日朱蕾、陈倩只交齐了首付款，然后他们明确向我们表示想通过按揭贷款方式购买房屋，但是因为苏州有限购政策，他们名下本来已经有一套房子了，他要等到那套房子处理过后才能满足按揭购房的条件，所以就说等到他处理完了过后再签署正式商品房买卖合同，所以当天没有签。后来，我们也一直催问业主说你前面一套房子处置怎么样，但他们就比较消极的回复我们。双方对各自上述陈述都明确没有其他证据可以举证和证明。2020年1月3日，恒大房产公司向朱蕾、陈倩发出《催款函》，载明：“双方于2019年10月24日签订《苏州市商品房买卖合同》购买苏州恒大悦珑湾房屋，根据该合同约定，你方应当于2019年12月31日前来我司支付655577元，至今逾期未付，我司多次致电通知付款，但至今仍未收到该款项。你的行为已经构成违约，《苏州市商品房买卖合同》对此行为约定的违约责任为补充条款，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金”等内容。其后，随着时间的推移，恒大房产公司又先后向朱蕾、陈倩发出两份《催款函》，内容基本一致。双方就此发生争议，朱蕾、陈倩现诉至一审法院。上述事实，有当事人提供的认购书、POS签购单、催款函及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。恒大房产公司为证明其诉讼请求，另外举证其业务员与朱蕾、陈倩自2019年10月13日起至2020年2月25日期间微信聊天记录，证明系朱蕾、陈倩违约。其中，2019年10月29日朱蕾向恒大房产公司发微信称“如果退房需要多少违约金，可以不付违约金吗？帮我问一下”、“那天回去以后，我就一直不舒服，我现在对这个房子心灰意冷，也不可能住了；真的，让给需要的人吧，可不可以不付违约金退房，反正这房子卖得这么好，需要的人多”；恒大房产公司回复称“不是说心灰意冷，你当时是奔着延期还款才跟我们提这个折扣问题的对不对，延期还款这个我们是解决不了的，折扣这个我答应后期发了佣金会给到你的”。至2019年12月2日，朱蕾再次向恒大房产公司发微信称：“在吗，帮我问一下，违约金怎么算，我现在拿不出钱了，肯定不买了，帮我问问”。恒大房产公司回复称：“退不了啊”。朱蕾称：“我们现在签的是认购书，不是合同，违约金多少我付，房子肯定不要了”。至2019年12月5日，朱蕾再次发微信称：“我明年四月份交第二期可以吧，违约金要什么时候付，帮我问一下，我到时候二手房款项到了一起付，可以吗”。至2019年12月6日，恒大房产公司发微信给朱蕾称：“你那个房子过户掉了吗？”，朱蕾、陈倩回复“怎么了，什么事”，恒大房产公司回复“可以过来签草签了”，朱蕾、陈倩回复“不签，明年再说，昨天我不就说了，第二期我先不付了，明年第三期之前违约金一起，你现在让我去签合同，我干嘛要草签，明年交钱的时候再签，我明年第三期之前来付第二期，到时候签行不行，你就给我一句话，其他不要废话”，恒大房产公司回复称“想法不要那么极端，其说了保障双方利益，肯定是对你有好处的，你这样我们真的没法进行后续工作”。至2020年1月25日，朱蕾发微信称“我估计有一段时间没法过来了，被封城了，回不了苏州了，钱晚点交可以吗，疫情影响，这个付款期限能不能延后”，恒大房产公司称“可以转账的，付款期限不能延后，来不了的都是转账”，朱蕾、陈倩又回复称“我能来，但是没钱，我买恒大首先要我现在的房子卖掉，这疫情影响，人家想看了房子就定了，到现在也不能进小区，就不能跟上面反映一下”，恒大房产公司回复称“我们都是按照规章制度做事情的，如果恒大有这些举措我们会通知的”。至7月份再联系时，朱蕾、陈倩已删除该微信联系人。朱蕾、陈倩质证认为，由于朱蕾更换了手机，之前的聊天记录全部丢失，所以聊天记录的完整性无法确认；其次，朱蕾10月24日去付款并要求签约，但恒大房产公司以等等再签为借口未签，之后朱蕾、陈倩一直等待恒大房产公司通知，聊天记录也显示恒大房产公司在2019年11月2日之前未曾通知或催促朱蕾、陈倩签订购房合同，直至12月6日才让朱蕾、陈倩过去草签合同，根据认购书的约定，恒大房产公司未在11月2日之前与朱蕾、陈倩签订购房合同，已构成违约；第三，从聊天记录可以看出双方就销售人员承诺的返还佣金、规划变更确认签字等问题持续在协商，因此应当认定系恒大房产公司原因导致双方未签订购房合同，至少也是双方无法协商一致才导致未能签订正式购房合同。一审法院认为，朱蕾、陈倩与恒大房产公司签订的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》，应系当事人真实意思表示，合法有效，应予认定，双方均应按照上述协议的约定全面履行各自的合同义务。《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》在本质上是一份预约合同，定金2万元本质上系订约定金，其目的都是约束双方在约定的时间办理正式的《苏州市商品房买卖合同》等签约手续，虽然朱蕾、陈倩已经向恒大房产公司支付了首付款963363元，但迄今双方并未签订正式的《苏州市商品房买卖合同》。对于未能正式签约的原因和责任方，一审法院认为，恒大房产公司举证的其与朱蕾的微信聊天记录，较为完整、真实的展现了当时双方的交流过程，从该组微信聊天来看，2019年10月24日未能交首付款时签约的原因，恒大房产公司陈述系因朱蕾需要卖掉现有房子的说法，得到微信证据的印证，其后经恒大房产公司多次催促，朱蕾、陈倩始终未明确何时去办理签约手续，而且退房的意愿较为强烈。因此，一审法院认为，双方签订的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》，系因朱蕾、陈倩的原因导致未能在交付首期房款的同时签约，其后朱蕾、陈倩经恒大房产公司多次催促也未能前往办理签约手续，朱蕾、陈倩也不可能再继续履行该认购书，故该认购书应予解除；由于系朱蕾、陈倩违反了《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》中规定的前往签约的义务，应向恒大房产公司承担违约责任即其交付的定金2万元无须再予以返还。而朱蕾、陈倩要求恒大房产公司双倍返还定金4万元的请求，毫无道理，一审法院不予支持。对于朱蕾、陈倩已经预付的963363元，由于双方之间并未形成正式的商品房买卖合同关系，故该款恒大房产公司应予全额返还；对于朱蕾、陈倩主张的资金占用利息，由于从双方的微信聊天记录来看，系朱蕾、陈倩反复无常，导致双方一直对于是否签约、何时签约等事项无法确定，但考虑到该首付款一直在恒大房产公司处，故一审法院酌情认定恒大房产公司应支付朱蕾、陈倩以963363元为基数，从朱蕾、陈倩起诉之日起即2020年6月2日至实际返还之日止按市场报价利率计算的资金占用费用。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等规定，一审法院判决：一、朱蕾、陈倩与苏州恒大房产开发有限公司签订的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》解除；二、苏州恒大房产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还朱蕾、陈倩预付购房款963363元并支付该款自2020年6月2日至实际返还之日止按市场报价利率计算的资金占用费用。三、驳回朱蕾、陈倩的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为人民币16511.5元，由朱蕾、陈倩负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，朱蕾、陈倩与恒大房产公司签订认购书后，因朱蕾、陈倩原因未签订正式的商品房买卖合同，朱蕾、陈倩交付的2万元定金恒大房产公司无须返还。朱蕾、陈倩在预付购房款963363元后，对于是否签约、何时签约等事项一直未能确定，但至朱蕾、陈倩起诉时已能够确定双方之间不会签约，恒大房产公司有返还预付购房款的义务。而且房款从支付之日起即一直由恒大房产公司占有，一审法院酌定恒大房产公司从朱蕾、陈倩起诉之日起按市场报价利率支付资金占用费用并无不当。恒大房产公司以其自身不存在违约行为为由主张不应支付该费用不能成立。综上所述，恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人苏州恒大房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二一年一月二十九日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。