天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初7178号原告：荆辰刚。原告：李晶。二原告共同委托诉讼代理人：曹承学，天津谦方律师事务所律师。被告：天津高建团泊湖投资有限公司，住所地天津市静海区团泊新城津王公路东侧光耀雅苑。统一社会信用代码：911202235661303577。法定代表人:谭文华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵仁山，该公司职员。原告荆辰刚、李晶与被告天津高建团泊湖投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆辰刚、李晶及委托诉讼代理人曹承学，被告天津高建团泊湖投资有限公司的委托诉讼代理人赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆辰刚、李晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告将符合交付条件的商品房交付原告使用；2.被告支付原告逾期交房期间的已付房款利息160857.12元；3.被告支付原告逾期交房违约金94446元；4.被告赔偿原告租房损失28800元；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月21日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告购买房屋一套，房屋总价款1620000元，被告应于2017年12月31日前交付房屋。合同签订后原告依约履行了付款的义务，2019年6月24日，被告书面通知原告办理交房手续，但被告违反合同约定，擅自将“业主必须预交一年物业费、装修保证金及垃圾清运费（合计12000余元）”作为交房附加条件。因原告要求按月缴纳物业费及暂缓缴纳装修保证金、垃圾清运费而遭遇被告拒绝交房。自2019年7月起，原告先后多次要求被告按照合同约定交房，但被告坚持要求执行其设定的交房附加条件而至今不予交房。综上，原告认为，被告违反合同约定，单方擅自设定交房附加条件，直接导致本已发生的逾期交房行为延续至今，被告对此应当承担相应的违约责任。原告为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。被告天津高建团泊湖投资有限公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他的诉讼请求。原、被告签订买卖合同后因政府多次发布停工文件，致使被告施工受阻，由于存在不可抗力因素，故被告不应承担延期交房违约责任，即便法院认为被告延期交房行为违约，也应扣减230天不可抗力因素。被告在2019年6月21日取得涉诉房屋的准许交付使用证，并通知原告办理房屋交接手续，而原告以种种借口拒绝，被告认为，原告拒绝接受房屋系对其自身权利的放弃，原告要求被告承担2019年6月24日之后的已付款利息及违约金，无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月21日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积139.89平方米，房屋总价款1620000元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用；甲方（被告）应于2017年12月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，不可抗力消失后，顺延交付时间，双方互不承担责任。合同第五条约定如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第一种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按照商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。《补充协议》第三条约定，商品房逾期交付，双方同意根据《买卖合同》第五条约定合同继续履行的，甲方每日按总房价的万分之一向乙方支付违约金的起止时间为“逾期交付的第181天始至实际交付商品房之日止”，即逾期交付不超过180日的，乙方不得要求甲方支付违约金；因政府治理雾霾要求施工停工等原因导致的交楼时间延期属于不可抗因素。《补充协议》第11.3约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前向物业服务企业交纳当期的物业管理服务费。《补充协议》第16.16约定，乙方和甲方在充分协商的基础上订立本补充协议，本协议作为买卖合同的有效组成部分，与买卖合同具有相同的效力，二者不一致之处，以本协议为准。第16.17约定，买卖合同中所有“银行同期贷款利率”表述均修改为“银行同期贷款基准利率”。合同签订后，原告向被告交纳购房款1620000元，被告未能按照合同约定日期向原告交付房屋。2019年6月21日，被告新建的美湖雅苑41号楼取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，后被告向原告发出交房通知书，通知原告于2019年6月24日办理交房手续。交房通知书中业主办理交房手续需缴纳的相关费用中载明：1、代收代缴的水、电费：400元；2、房屋装修保证金：5000元（待装修完毕后6个月内如果没有违反装修之有关规定，保证金将全额返还业主）；3、装修垃圾清运费：10元/平米；4、物业费：3.8元/平米/月，按房屋建筑面积一年计算缴纳。2019年6月29日原告到收房现场，因被告知必须预交一年物业费及装修押金等费用后才可以办理收房手续，原告不认可该条件，故未缴纳上述费用，未办理收房手续。诉讼前原告荆辰刚曾向静海区团泊新城开发建设委员会反映美湖雅苑三期项目物业费规定与合同约定不符，2019年11月7日，静海区团泊新城开发建设委员会出具告知书，告知原告荆辰刚，美湖雅苑项目负责人表示对业主提出的不交垃圾清运费和一年物业费不给办理房屋交房手续等问题不接受信访调解。团泊新城开发建设委员会认为此事件涉法涉诉，建议原告依法履行法律程序解决此事。庭审中，原告主张截至2019年6月24日交房日原告认可被告因停工令等因素导致延期230天，同意在原告主张的该段逾期交房期间（自2018年1月1日起至2019年6月24日止）内扣除230天，因被告逾期交房扣除免责天数后被告应按合同约定支付已付款利息（按照年利率4.75%计算）及违约金（按照日万分之一计算，自逾期第181天起计算）至2020年9月30日。被告同意按照上述标准计算支付已付款利息及违约金至2019年6月24日，不同意赔付之后的已付款利息及违约金，且认为即便赔付，在2019年8月20日后也应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以上事实有《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、交房通知书、视频资料及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了支付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期交付房屋，被告应承担逾期交房的违约责任。关于违约金支付标准的认定问题。主合同约定甲方每日按照商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金，而补充协议中则约定甲方每日按总房价的万分之一向乙方支付违约金，同时《补充协议》第16.16约定，乙方和甲方在充分协商的基础上订立本补充协议，本协议作为买卖合同的有效组成部分，与买卖合同具有相同的效力，二者不一致之处，以本补充协议为准。故违约金支付标准应按日万分之一计算。关于原告请求被告将符合约定条件的商品房交付原告使用的诉讼请求，双方均认可涉诉房屋已经取得准许交付许可证，具备交付条件，且被告亦同意交付，故对原告该项诉讼请求，本院予以照准。关于截至2019年6月24日被告应赔付原告逾期交房已付款利息及违约金的问题。合同约定的交房时间为2017年12月31日前，被告未能按照合同约定交付原告房屋，被告应承担违约责任。因双方均认可原告主张的自2018年1月1日至2019年6月24日，共计540天期间，因政府停工令等因素扣除停工天数230天，故扣除上述免责天数后，按照合同约定被告应支付原告上述期间产生的已付款利息65354.79元，违约金21060元（自逾期第181天起计算），以上共计86414.79元。关于原告因未预交物业费、装修保证金等费用而未收取房屋，由此产生的损失，被告是否应承担的问题。被告虽主张并未强制原告缴纳物业费，但原告提交的视频录像中能够证实交房现场中若不预交一年物业费无法办理收房手续，且被告发出的入住通知书中亦载明办理交房手续需缴纳一年物业费及装修押金等费用，因双方签订的买卖合同中并未约定房屋交付时，原告应支付其他费用的附加条件，双方也未就预交一年物业费等费用签订其他协议，故被告再次延迟交付给原告造成的损失应予赔付。本案中，被告再次延迟交付虽构成违约，但一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，原告方向静海区团泊新城开发建设委员会反映此事后，该委告知原告因此事涉法涉诉，建议原告依法履行法律程序解决此事，而后原告未能及时采取相关措施，积极行使权利，防止损失的扩大，且经询问，原告表示至今尚未缴纳物业费等费用，故原告自身存在一定的责任。考虑到原告于2019年6月29日至收房现场办理收房手续，综合本案原、被告双方过错程度，本院酌情认定被告应按照合同约定计算标准给付原告自2019年6月29日起至2019年12月28日期间因逾期交房产生的已付款利息35364.82元（2019年8月19日前应按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及违约金29646元，以上共计65010.82元。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。关于租房损失的问题，因原告已向被告主张逾期交房已付款利息及逾期交房违约金，经核算，原告主张的租房的损失低于上述损失，故原告在主张逾期交房损失的同时又主张实际的租赁房屋产生的损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津高建团泊湖投资有限公司于本判决生效后五日内向原告荆辰刚、李晶交付房屋；二、被告天津高建团泊湖投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告荆辰刚、李晶逾期交房已付款利息100719.61元，违约金50706元，以上共计151425.61元；三、驳回原告荆辰刚、李晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2781元，由原告荆辰刚、李晶负担1299元，由被告天津高建团泊湖投资有限公司负担1482元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 祯二〇二一年一月十八日书记员 楚亨通