云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终8号上诉人（原审原告）：王军，男，1983年7月27日出生，汉族，身份证住址山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张士伟，男，1981年5月29日出生，汉族，身份证住址河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：周谨，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：王建东，男，1976年4月30日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市。原审第三人：西双版纳诚源房地产经纪有限公司，住所云南省西双版纳州旅游度假区曼弄金湾C区11幢2单元401。统一社会信用代码：91532800MA6NMTE746。法定代表人：时李**，男，1990年10月13日生，汉族，身份证住址山西省泽州县。上诉人王军因与被上诉人张士伟、原审第三人王建东、原审第三人西双版纳诚源房地产经纪有限公司（以下简称诚源公司）定金合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2020）云2801民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月14日公开开庭进行了审理，上诉人王军的委托诉讼代理人孙锦成，被上诉人张士伟的委托诉讼代理人周谨、原审第三人诚源公司的法定代表人时李**到庭参加诉讼，原审第三人王建东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2020）云2801民初1604号民事判决，依法改判支持王军一审的全部诉讼请求；2．一审、二审的诉讼费用由张士伟承担。事实与理由：1．《房屋买卖定金协议》的合同性质本质是预约合同，签订了预约合同并不一定要求双方将来必须签订本约。2．本案中王军及张士伟均不存在违约行为，王军要求解除合同并返还定金并不是基于张士伟违约的理由，而是由于涉案房屋存在抵押贷款，出卖方、买受方及中介三方就《房屋买卖定金协议》中未涉及的剩余款项（银行抵押贷款）的支付方式、对象、时间等条款经多次磋商未达成一致意见，导致最终未签署正式的《商品房买卖合同》，该结果不可归责与任何一方，故《房屋买卖定金协议》应当解除，定金应当返还。3．在双方磋商阶段，《房屋买卖定金协议》未解除、亦未告知王军的情况下，张士伟于2020年1月将涉案房屋转移登记给案外人，《房屋买卖定金协议》已实际无法继续履行。综上，王军认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。张士伟辩称，一审事实认定已经证实王军存在违约行为，且在签订定金协议之前，王军已知晓涉案房屋存在抵押借款，不存在需要考虑其他风险的因素。故一审判决认定事实清楚，适用的法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。诚源公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。王建东未提交书面陈述意见。王军向一审法院起诉请求：1.判令解除王军、张士伟及王建东、诚源公司之间签订的《房屋买卖定金协议》；2.判令张士伟返还王军支付的定金5万元，并支付自起诉之日起至全部款项返还完毕之日止，按年利率6%计算的资金占用利息；3.本案诉讼费由张士伟承担。一审法院认定事实：2019年12月12日，张士伟出具委托书，委托第三人王建东代其办理位于景洪市房屋定金的相关手续及签署有关文件。同日，王建东代理张士伟与王军及诚源公司签订一份《房屋买卖定金协议》，约定了张士伟将其位于景洪市3万元的价格出售给王军，由王军支付张士伟定金5万元，待双方签订《房屋买卖合同》后，王军支付的定金自动转为购房款。双方还约定了王军应在2019年12月22日前签订正式的《房屋买卖合同》，如王军拒绝签订合同，无权要求甲方返还定金，如张士伟拒绝签订合同，需双倍返还定金等内容。同日，王军通过手机银行转账向张士伟支付了5万元定金。后双方在约定的签订正式房屋买卖合同之前未能就偿还涉案房屋按揭贷款的方式达成一致意见，未能签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为，本案王军、张士伟双方及诚源公司共同合意签订《房屋买卖定金协议》，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案双方签订定金协议的目的是为了确保能够如期签订正式的房屋买卖合同，虽然双方未能如期签订合同，但在卷证据并不能证实是由于张士伟违约或是迟延履行的原因造成。故王军要求解除《房屋买卖定金协议》的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。关于张士伟是否应该返还定金及支付资金占用费的问题，根据双方定金协议约定，如张士伟拒绝签订合同，需双倍返还定金，但在卷证据均不能够证实张士伟拒绝签订合同。且根据王军提交的其与诚源公司员工的聊天记录，诚源公司员工于2019年12月17日将拟好的房屋买卖合同以图片形式发送给王军，次日，诚源公司员工告诉王军：“业主在我们公司，你过来吧”，王军回复：“得半小时”，员工又说：“好呢，我们跟业主在公司等”，王军说：“等吃完饭，2点见不行吗？”，员工回复：“好，那就下午2点见，我建议你尽量来”，王军回复：“我不去”。可知张士伟在约定签署正式合同之前从北京来到诚源公司约见王军，已经尽到积极履行协议的义务。故王军要求张士伟返还定金及支付资金占用费的诉请没有事实及法律依据，一审不予支持。一法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王军的诉讼请求。二审中，王军提交《景洪市不动产登记中心档案摘抄表》1份，欲证明张士伟在双方对定金协议还未达成一致意见，也未通知王军的情况下将涉案房屋出卖并转移登记给案外第三人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，双方在《房屋买卖定金协议》中约定王军应在2019年12月22日前签订正式的房屋买卖合同，但最终未能签订，故张士伟在2019年12月22日之后出售房屋并不构成违约，故对该证据的证明观点本院不予采信。张士伟、诚源公司对一审认定事实的无异议，王军对一审认定的事实并未提出实质性异议。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：是否应支持王军一审的诉讼请求。本院认为，定金合同是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同。一审法院确定案由为房屋买卖合同纠纷不当，本案系张士伟就定金合同提起诉讼并主张权利，故本案案由应为定金合同纠纷。案涉《房屋买卖定金协议》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，系合法、有效的合同；各方均应依约履行合同的义务。在签订《房屋买卖定金协议》当日，王军向张士伟支付定金5万元，王军清楚涉案房屋存在抵押按揭贷款情况。协议约定：王军应于2019年12月22日前签订正式《房屋买卖合同》，若王军拒绝签订合同，无权要求返还定金，若张士伟拒绝签订合同，需双倍返还定金。双方约定的正式签订《房屋买卖合同》期限届满后，未能签订合同。张士伟一审提交的证据《微信聊天记录截图》已证实系王军一方以涉案房屋存在抵押按揭贷款、存在交易安全为由，拒绝签订房屋买卖合同。故一审法院驳回王军的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王军负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  范志敏审判员  陈 芳二〇二一年一月二十日法官助理李丹书记员郭成