重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初4681号原告（执行案外人）：周汝银，男，1939年2月7日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：刘利娟，重庆法洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：潼南民生村镇银行股份有限公司，住所地重庆市潼南区。法定代表人：刘志英，董事长。委托诉讼代理人：徐静，女，该公司工作人员。被告（被执行人）：李大纲，男，1961年10月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：李纪成，男，1985年9月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：重庆市志宇实业有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处春阳街482号，统一社会信用代码91500223693904239H。法定代表人：李纪成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：欧玲，女，1987年1月26日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：重庆市建泰建筑工程有限公司，住所地重庆市潼南区上和镇田湾街40号，统一社会信用代码91500223565603618Y。法定代表人：李大纲，总经理。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：张丽霞，女，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：杨廷珍，重庆市潼南区双江法律服务所法律工作者。原告周汝银与被告潼南民生村镇银行股份有限公司（以下简称民生村镇银行）、李大纲、李纪成、重庆市志宇实业有限公司（以下简称志宇公司）、欧玲、重庆市建泰建筑工程有限公司（以下简称建泰公司）、张丽霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周汝银的委托诉讼代理人刘利娟、被告民生村镇银行的委托诉讼代理人徐静、被告李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、建泰公司、张丽霞的共同委托诉讼代理人杨廷珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周汝银向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行登记于被告志宇公司名下的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附X号［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号；公安局门牌编号：XX大道中段XXX号、XXX号］不动产，并解除对上述不动产的查封；2、确认位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附X号［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号；公安局门牌编号：XX大道中段XXX号、XXX号］不动产归原告所有；3、诉讼费等合理费用由被告承担。事实和理由：2017年8月24日，民生村镇银行与李大纲签订《借款合同》，李纪成、欧玲、张丽霞、志宇公司、建泰公司作为合同担保人与民生村镇银行签订《担保合同》。同时，潼南区公证处作出（20XX）渝潼证字第20XX号公证书，赋予上述合同强制执行效力。因李大纲等人未按照合同约定履行还款义务，民生村镇银行向潼南区人民法院申请强制执行，该院以（2019）渝0152执3472号立案受理。在执行中，潼南区人民法院对志宇公司的包括案涉不动产在内的不动产进行了查封。2020年7月27日，周汝银向潼南区人民法院提出执行异议。潼南区人民法院作出（2020）渝0152执异62号执行裁定，驳回周汝银的异议请求。周汝银认为（2020）渝0152执异62号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误，案涉不动产系原告所有，依法不得执行，具体理由如下：一、周汝银与志宇公司在法院查封前就案涉不动产签订了合法有效的书面买卖合同，并全额支付了价款。在2011年至2012年期间，李大纲、李纪成经营的志宇公司因经营所需向周汝银先后多次筹借资金，约定了借款期限、利息标准。借款期限届满，经双方清算并协商一致，决定志宇公司将其开发建设的包括案涉不动产在内的一些不动产折价冲抵借款本息，不足部分向周汝银出具欠条。2017年4月17日，周汝银与志宇公司签订房屋买卖协议，将包括案涉不动产在内的商业门面、商业库房出售给周汝银，合同还对出售房屋的具体面积、坐落、价款、办证等进行了详细约定。合同在签订协议时，案涉不动产早已取得预售许可证且进行了初始登记，具备了买卖条件，周汝银、志宇公司就债款冲抵购房款、对案涉房屋进行买卖的意思表示真实明确，故房屋买卖协议合法有效。自此，周汝银作为买受人取得案涉不动产的所有权。二、周汝银在人民法院查封前已合法占有案涉不动产。上述房屋买卖协议签订当日，志宇公司将案涉不动产交付周汝银，周汝银对案涉不动产进行了积极的处置，并于2017年9月4日起相继与承租人签订租赁合同，收取租金。三、非因周汝银自身原因导致未办理过户登记。按照房屋买卖协议的约定，产权证的办理由志宇公司负责，因志宇公司的原因，经周汝银多次催促，案涉不动产仍未能及时办理过户登记，周汝银对此无过错。综上所述，周汝银合法享有案涉不动产的全部权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院查封案涉不动产侵害了周汝银的合法权益。被告民生村镇银行辩称，原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告李大纲、李纪成、志宇公司、欧玲、建泰公司、张丽霞均辩称，原告的诉讼请求成立。本院经审理认定事实如下：周汝银与志宇公司签订《房屋买卖协议》，约定志宇公司将位于潼南区XX街道办事处XX街XXX号XXXXX幢负一楼（公安编号：潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房）出售给周汝银。合同第九条约定，本房屋前面大约110平方米商业用房涉及到门市分割、后面大约100平方米商业库房涉及整体办证及分割，需到规划局、国土局、公安局等主管部门办理相应合法证件，大约延迟6个月以上向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房合同登记备案。产权的办理在网签后12个月以内完成。周汝银的代理人周详、李纪成在合同尾部签字，志宇公司在合同尾部盖章，双方均未注明合同签订时间。2017年4月17日，志宇公司向周汝银出具收据，载明：“交款单位周汝银；收款方式现金；人民币3045000元；收款事项定XXXXXX街XXX号X幢负一楼（公安编号：潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房）。”周汝银在庭审中陈述，该购房款3045000元并未实际支付，而是双方协商用志宇公司欠周汝银的借款本息冲抵房款，志宇公司对此表示认可。志宇公司一直未将案涉房屋过户给周汝银。2017年9月4日，周汝银与曾凡华签订《门市租赁合同书》，约定周汝银将位于潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房出租给曾凡华，租赁期间为2017年11月8日至2023年11月7日，租金前三年每年80000元。2017年9月4日，曾凡华支付周汝银租金80000元。2020年1月1日，周汝银与陶源签订《门市租赁协议》，约定周汝银将位于潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房出租给淘源，租赁期间为2020年1月1日至2022年12月31日，租金95000元/年。2019年12月至2020年2月，陶源支付周汝银租金78000元。2017年8月24日，民生村镇银行与李大纲签订《借款合同》，约定民生村镇银行向李大纲提供贷款4800000元。同日，为保证该《借款合同》的履行，李纪成、志宇公司、欧玲、建泰公司、张丽霞作为担保人与民生村镇银行签订《担保合同》。2017年8月24日，重庆市潼南公证处作出（20XX）渝潼证字第20XX号公证书，赋予《借款合同》、《担保合同》强制执行效力。因李大纲未按照合同约定履行还款义务，民生村镇银行向本院申请强制执行，本院以（2019）渝0152执3472号立案。2019年12月6日，本院作出（2019）渝0152执3472号执行裁定书，裁定对案涉房屋进行查封。2020年7月27日，周汝银向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2020年8月10日，本院作出（2020）渝0152执异62号执行裁定书，裁定驳回周汝银的异议请求。潼南区XX街道办事处XX街XXX号XXXXX幢负一楼（公安编号：潼南区XX街道办事处XX大道XXX号，建筑竣工图14-24轴线范围内商业和商业库房用房）房屋登记于志宇公司名下，现分别登记为：1、商业服务用房登记为潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附X号［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第000XXXX00号；公安局门牌编号：XX大道中段XXX号、XXX号］；2、商业库房登记为潼南区XX街道办事处XX街XXX号负1-商业库房367-2［不动产权证号：渝（20XX）潼南区不动产权第00XXXXXXX号］。潼南区XX街道办事处XX大道XXX号附1号房屋于2016年2月17日办理初始登记，于2018年6月5日办理房屋分割变更登记，于2018年9月30日办理抵押登记，抵押权利人为案外人胡翠华。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、租房合同、银行流水、执行裁定书、不动产登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周汝银与志宇公司签订的《房屋买卖协议》系基于志宇公司以案涉房屋抵偿了向周汝银偿还借款义务所形成的抵债行为，实质上是以房抵债协议，目的在于消灭周汝银对志宇公司的债权而非单纯的房屋买卖。对周汝银而言，真实目的为尽快实现债权，而以房抵债协议约定的交付房屋是以消灭金钱债权为目的的债的履行方式，其不能产生物之交付的期待权。周汝银作为以房抵债的房屋受让人，在完成案涉房屋权属转移登记之前，其只有债权请求权而非物权，仅凭以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权人的权益。并且，原告主张的对被告志宇公司的用于以房抵债的借款本息合计为3700000余元，但并未提交其与被告志宇公司关于债权结算、以房抵债合意方面的证据，虽经被告志宇公司委托诉讼代理人的当庭认可，但不足以产生对抗他人的法律效力。综上所述，原告对案涉房屋并不享有排除本案强制执行的实体权利，故对于原告请求停止案涉房屋以及请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告请求解除查封不属于本案的审理范围，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告周汝银的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告周汝银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 张  娥人民陪审员 王 宇 明人民陪审员 周 南 昌二〇二一年一月二十五日书 记 员 莫邹灵翎