北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45834号原告：焦永利，男，1951年7月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王树钢，北京市天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某（原告焦永利儿媳），女，1977年7月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘某，女，1970年1月17日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：曲某，男，1963年3月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。第三人：北京利诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园**楼****。法定代表人：杨某，经理。委托诉讼代理人：尚某，男，1987年10月8日出生，汉族，北京利诚房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。原告焦永利（以下简称原告）与被告刘某、曲某（以下分别简称姓名，一并提起时称二被告）、第三人北京利诚房地产经纪有限公司（以下简称利诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王树钢、李某，刘某，曲某及其委托诉讼代理人王伟，利诚公司之委托诉讼代理人尚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与刘某于2020年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令二被告连带返还原告房屋定金50万元；3．判令二被告连带支付原告利息（以50万元为基数，自2020年5月31日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4．判令二被告因根本违约支付原告双倍返还定金的双倍部分50万元；5．判令二被告支付原告因卖唯一公房买二手房可退税损失5万元；6．判令二被告支付原告因买房支付的中介费8万元；7．判令二被告支付原告因诉讼支付的律师费2．5万元。事实和理由：原告与刘某于2020年3月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋坐落于北京市朝阳区太阳宫金星园×号，该房屋系二被告的夫妻共同财产，登记在刘某名下。2020年3月25日及26日，原告用其儿媳李某账户依约向刘某支付买房定金50万元，2020年4月6日完成网签，合同约定2020年4月23日原告与二被告进行银行贷款面签，因曲某没有到场，贷款面签失败。后经原告和利诚公司多次催告，二被告各种拖延，2020年5月21日起，刘某不再回复原告及利诚公司电话微信。二被告不办理抵押权注销且不配合办理贷款面签，致使合同无法履行，合同目的不能实现，构成根本违约。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。刘某辩称：同意原告的第一项诉讼请求，我也希望能够解除合同。同意原告的第二项诉讼请求，对于原告的其他诉讼请求我方不同意。曲某辩称：第一，我方不同意原告的诉讼请求，我方不是合同当事人，根据合同相对性，原告无权向我方主张合同的权利义务。第二，刘某个人签署的合同导致的相应法律后果应由其个人承担，我方不知晓卖房的事实，也不清楚已收款项的去向，所以因此可能产生的债务不应该认定为夫妻共同债务。第三，原告及利诚公司没有实际落实我方的真实意思，未进行有效核实，存在过错，应该由其自行承担相应责任。第四，原告诉讼请求第五、六七项没有事实和法律依据，原告无权主张。利诚公司述称：双方签署了买卖合同，最后因为二被告这边不配合办理贷款和解抵押，导致交易无法完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：北京市朝阳区太阳宫金星园1号楼3-×号房屋（以下简称×号房屋）登记所有权人系刘某，该房屋设定有抵押。二被告系夫妻关系，二被告称×号房屋系夫妻共同财产。2020年3月25日，原告作为买受人与刘某作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为×号房屋；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，出卖人应当于过户之前办理完毕抵押权注销登记；该房屋成交价格为800万元，购房定金50万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；出卖人应当在收到全部房款当日将该房屋交付给买受人；出卖人未按照约定期限办理抵押权注销登记手续的，按照逾期时间分别处理，逾期在三十日之内，自约定的抵押权注销登记手续办理期限届满之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方未按照附件《存量房自有交易资金划转协议》的约定办理网签、面签、缴税等手续的，如因出卖人的责任，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自约定应当办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金。当日，原告与刘某签订《存量房自有交易资金划转协议》，其中约定：双方约定的房屋主体价格为326万元，在此基础上买受人自愿支付给甲方474万元作为对出卖人房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；定金50万元分两笔支付，第一笔于签订当日支付10万元，第二笔于2020年3月27日支付40万元；首付款520万元于过户前以资金监管的形式支付；出卖人同意买受人商业贷款支付剩余购房款210万元，由银行直接支付给出卖人，付款方式及时间依银行和放款时间确定；物业交接保证金10万元，买受人应于双方办理完房屋交接且出卖人结清物业费、水费、电费、燃气费等出卖人应承担的费用后当日内支付给出卖人；户口保证金10万元，买受人应于出卖人办理完户口迁出后当日内支付给出卖人；双方应于乙方购房资格核验通过后7日内到利诚公司办理网签并共同签署网签合同；如买受人需办理贷款购房的，双方应于利诚公司通知后7日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，如出卖人已婚的，出卖人配偶也应一同到场办理；双方共同于买受人贷款获得批准后7日内申请缴税；双方于2020年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。当日，原告与刘某签署《告知书》，其中列明双方在交易中需提供的资料以及交易的一般程序。当日，原告作为买受人、刘某作为出卖人与利诚公司作为居间人签署《房屋买卖居间合同》，其中约定了居间服务的具体内容及完成标准，就居间服务费及支付一项，该合同未予约定。2020年3月25日，原告通过李某账户向刘某转账2笔，每笔10万元，刘某向原告出具两份《钱款交付书》，载明各收到原告定金10万元。2020年3月26日，李某向刘某转账20万元、10万元，刘某向原告出具《钱款交付书》，载明收到原告定金30万元。刘某称收到钱后用于其公司经营，具体支付给其需要结账的个人或公司了。原告提交收据一张，显示2020年3月26日其因买卖交付8万元，收款单位为利诚公司，收款人为杨某，原告称杨某为利诚公司法定代表人。关于款项支付，原告提交业务回单及微信账单，显示李某于2020年3月26日通过银行转账向杨某支付5万元，该日通过微信扫二维码方式向杨某1付款3万元，原告称杨某1即为杨某。利诚公司称杨某系其法定代表人，因公司账户有问题，故将居间费支付给杨某，未开具发票，居间合同未约定居间费，其与买方单独签订有佣金确认书。原告提交《配偶同意出售声明书》，载明本人曲某与刘某系夫妻关系，同意登记在刘某名下的×号房屋出售，落款声明人处签有曲某姓名。原告称该声明书系刘某所给，曲某否认为其签字，刘某称中介给其该份声明后去让曲某签字，后曲某不在，其就代曲某签字了。刘某称卖房之前跟曲某谈过，但没有谈出结果，本次卖房没有告诉曲某，因×号房屋对外出租，其一直挂着要卖，该房屋没有居住需求。曲某称刘某未告知其出售房屋的事情。2020年4月8日，原告与刘某就×号房屋办理网签。原告提交微信聊天记录，称包括李某、刘某与利诚公司员工李某1、尚某的群聊记录，还有李某、李某1、尚某分别与刘某的聊天记录，以此证明刘某拒绝履行合同义务。刘某对证据的真实性不持异议，但表示内容不全。群聊显示：2020年4月9日，李某1发送“下一步流程是做贷款面签，卖方需要夫妻两人出面”等内容，后各方于4月20日协商确定周四面签，李某1于次日发送“卖方需要夫妻两人出面”等内容，李某于5月26日发送催告函，要求刘某办理还款解押手续、配合办理面签手续等。李某与刘某的聊天记录显示：刘某于5月13日发送“这几天去银行签字，要不到了人家已经下班了，要不到了人没在我们又有事不能等，错过了。这两天接着去，别担心”，5月15日发送“今天能有个10万左右可转吗，当首付款的？其他再等你的理财”“也是家里有人问我首付收了多少……哪怕暂时不多也能是首付。你也跟老人家说一下，我们这边也都会配合下去，让老人安心”，李某发送“我们本着真心交易，按合同办事的原则，互相有商有量，我相信全部流程顺利走完应该会很快的”，刘某回复“我也是这么认为的，我觉得我们都会顺利的完成的。我老公那里也说了他配合把任务完成，其间遇到什么问题我们就商量着解决，最终目的就是顺利完成过户”，5月19日李某发送“麻烦您跟先生商量一下，无论无何抽出时间签个字。家里老人就是说不通，特别着急。他们总觉得五一前就可以完事的，为啥要拖一个月？如果您和先生有共它想法，也请告之”，刘某回复“亲我去外地出差了，我给他下最后通碟，让他最晚明天一定完成任务。请假也要去”，后李某于5月21日之后联系刘某均无回复。尚某与刘某的聊天记录显示：3月25日尚某发送“您记得把链家的钥匙收回啊，还有配偶同意出售证明，您记得让大哥签个字”，刘某发送“好的。我老公他爸病了，这两天在他爸家照顾老人家，我争取明天过去看看，把字签了，先拍照发你”，5月21日尚某发送“您好刘姐，您忙完怎么碰一下”，刘某回复“在参加签字仪式分我一下回你”“这就回你，就结束了”，后尚某发送“咱们合同约定的5月底过户，马上到期限了，您爱人这边得立即去银行签字才能出批贷涵，已经拖了1个月了，还有解抵押手续，如果再不办理，时间就不够了！如果到月底过不了户，按合同的话6．30号前，每天有相当于总房价款五分之五的滞纳金，如果超过6．30号还没弄完，买方就有权解除合同，会产生240万的赔付”“大哥明天能去银行签字吗，还有解抵押手续什么时候办？目前理论上还可以办完，如果再拖月底前肯定弄不完，我也没办法给买方交代”等信息，刘某未予回复，5月28日尚某发送“您这样拖着也不是办法……希望您能过来，咱们当面把事情说清楚，这样对您、对买方都是一个交代”，5月31日发送“你不卖了，至少把人家50万定金给退了吧”“今天是合同约定的最后一天，无论是谈解约还是说违约，先把人家50万退了”，刘某发送“我找律师写好解约书，双方都签了再退，以防以后你们找后账！之前的合同就签了对我不利的，不再信任你们了”。李某1与刘某的微信聊天记录显示：5月9日李某1发送“今天去银行签字吗”，刘某发送“去，下午”，后发送“没赶上！人家都4点半左右就都下班了，5点了我们才到没人了只能又回来了，只能周一上午有空就早点去了”，李某1发送“面签已经过了17天了，可能会影响进度。剩下的我得抓紧办”，刘某发送“嗯，怎么下周一也能结束了”，李某1发送“如果下周一能提上去，预计18．19号能出批贷涵”，5月11日李某1发送“咱们今天去银行了吗”，刘某发送“一直开会，刚结束”，5月12日李某1发送“今天去签字了吗”，刘某回复“等下出发”，后李某1于发送“今天顺利不”，5月13日发送“今天成功签字了吗”，5月14日发送“今天咱们去签字吗”，刘某未回复，李某1于5月18日发送“今天咱们去签字了吗”，刘某回复“打电话约了”，5月19日李某1发送“咱们昨天签完字了吗”，5月20日发送“您先生中午过去了吗”等，刘某均未回复。刘某亦提交微信聊天记录一页，称其向对方催要首付款。原告认可证据的真实性，但称刘某要的10万元不是首付款，而是另外提出的款项，合同约定了首付款要打到监管账户，不可能打到个人账户。利诚公司称首付款要存入监管账户，刘某要的10万元是另外的钱，刘某提出这笔钱打入其本人账户。原告称贷款面签时因曲某未去而未办理，刘某称面签时曲某未去，之后贷款是否办理不清楚，没办理原因不清楚。曲某称那段时间刘某打过电话，说让帮个忙什么的，具体也没说。2020年6月5日，利诚公司出具《情况说明》，其中载明：合同约定甲乙双方（及甲方配偶）应于我司通知后7日内到指定地点办理面签等贷款手续，2020年5月31日前甲方办理原抵押权注销登记后与乙方办理过户登记手续，后经我司通知，定于2020年4月23日刘某夫妇配合原告到银行进行贷款面签，当日，原告、我司工作人员李某1到场，由于刘某的配偶曲某未到场导致贷款面签失败，后刘某各种推脱拒绝配合办理贷款面签，也未进行原抵押权注销，导致原告未支付首付款520万元，同时导致双方未在2020年5月31日前办理过户手续。原告提交房屋核验结果查询单，证明其名下住房状况为零；提交房屋买卖合同、发票、银行交易明细等，证明其已在2019年将原房产出售；提交网络截图，证明其在一年内购房可享受退税政策；提交房价信息查询，证明同户型房屋已上涨115万元；提交《委托代理协议》及律师费发票，证明其律师费支出情况。原告提交录音光盘及文字整理资料，称系2020年5月23日尚某在二被告家门口所录，对话人有尚某及二被告。刘某认可尚某于5月23日到其家找其，当时有二被告在场，对话内容大概属实。曲某否认录音的真实性，称其中“房产公司尚某”并未表明身份，不确定录音中的“被告二”为本案曲某，不能认为该“被告二”知晓有关交易，对于尚某与“被告一”的交涉过程不知晓，而且录音记载亦可体现是原告违约导致合同无法继续履行。曲某称当日有人去过家中，但隔着门不知道是谁。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与刘某于2020年3月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》，约定原告购买刘某所有的×号房屋，上述协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。依据上述协议的约定，双方应于利诚公司通知后七日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，出卖人配偶亦应到场办理，但根据在案证据及当事人陈述可知，在各方确定面签时间后，曲某并未到场，后原告及利诚公司人员亦多次与刘某方协商面签事宜，刘某均未配合，刘某消极履行合同义务，根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，双方未能按照《存量房自有交易资金划转协议》的约定办理面签手续，如因出卖人的责任，买受人有权解除合同，现因刘某原因未能办理面签手续，故原告有权解除合同，对于原告要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。当事人在《北京市存量房屋买卖合同》中约定原告支付购房定金50万元，现因刘某违约导致合同解除，原告有权要求刘某双倍返还定金。关于原告主张的利息，没有法律依据，本院不予支持。原告主张可退税损失、律师费及中介费，没有合同依据，本院不予支持。关于曲某是否应当承担还款责任。二被告认可×号房屋系夫妻共同财产，二被告作为共同生活的夫妻，曲某称对刘某出售房屋不知情，显然不合常理，对于曲某的相关主张，本院不予采信。上述债务系基于夫妻双方共同意思表示，原告主张曲某承担还款责任，具有法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第一千零六十四条之规定，判决如下：一、解除原告焦永利与被告刘某于二〇二〇年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告刘某、曲某于本判决生效后七日内返还原告焦永利定金五十万元；三、被告刘某、曲某于本判决生效后七日内支付原告焦永利双倍返还定金的双倍部分五十万元；四、驳回原告焦永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15218元，由原告焦永利负担1418元（已交纳），由被告刘某、曲某负担13800元（原告焦永利已交纳6191元，被告刘某、曲某于本判决生效后七日内支付给原告焦永利6191元；余款7609元，被告刘某、曲某于本判决生效后七日内交至本院）。保全费5000元，由被告刘某、曲某负担（原告焦永利已交纳，被告刘某、曲某于本判决生效后七日内支付给原告焦永利）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二一年一月六日书记员 徐川涵