湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初614号原告：长沙力天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段103号生活艺术城6栋103号房。法定代表人：熊伟光，总经理。委托诉讼代理人：刘友明，男，1962年9月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系长沙力天物业管理有限公司员工。被告：刘栋梁，男，汉族，1978年10月14日出生，住湖南省长沙市雨花区。被告：谭莹，女，汉族，1995年6月24日出生，住湖南省长沙市雨花区。原告长沙力天物业管理有限公司（以下简称“力天物业公司”）诉被告刘栋梁、谭莹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告力天物业公司的委托诉讼代理人刘友明，被告刘栋梁、谭莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力天物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费54082.08元；2、判令被告向原告支付自2016年11月至2020年6月的违约金17847.09元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年9月30日，原告长沙力天物业管理有限公司与长沙金房房地产开发有限公司签订《金房奥斯卡前期物业管理委托合同书》，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。合同约定受益人为物业的全体业主和物业使用人，受益人应按照建筑面积向原告支付物业管理服务费，业主逾期交纳物业费的，按日万分之五交纳违约金。被告自2016年10月1日至2020年6月30日止，一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催要未果，截至2020年6月30日止，被告拖欠物业费共计54082.08元，应当支付违约金17847.09元。刘栋梁、谭莹辩称：答辩人所有的金房奥斯卡二楼商铺一直出租给刘慧君经营餐馆，并约定由承租方刘慧君直接支付物业服务费给物业公司。之前承租方一直按时交纳物业费，后来因为物业公司将商铺一楼的停车场关闭和商铺楼台和公用管道漏水，导致餐馆经惨淡，餐馆于2020年11月关停，承租方与物业公司多次协商要求处理，但物业公司不管不顾。为了促使承租方和物业公司达成协议，答辩人还免除了承租方三个月的租金作为补贴，但双方一直未达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据：《长沙市商品房买卖合同》、《金房奥斯卡前期物业管理委托合同书》、金房奥斯苑业主委员会致函、价格登记表，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对刘栋梁、谭莹提交的《解除原“商铺租赁合同”的协议》和照片12张的真实性、合法性及关联性予以认可，可以证明案涉门面主排水管道漏水以及刘栋梁、谭莹免除承租方三个月房租作为物业补贴的事实。根据以上认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2011年9月30日，长沙金房房地产开发有限公司与长沙力天物业管理有限公司签订《金房奥斯卡前期物业管理委托合同书》，合同约定：长沙金房房地产开发有限公司委托力天物业公司对其开发的“金房奥斯卡”住宅小区实施前期物业管理，委托管理的事项包括：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空房；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水管、落水管、垃圾（箱）站、电梯等设备；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外上下水管道、煤气管道、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品，背景灯光及音乐系统的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；小区内的交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全护卫、监控、巡视、门岗执勤、消防管理。物业管理服务质量：房屋外观，屋面无渗漏现象、外墙无破损及大面积污损、落水管等附墙设施管线保持完好、通畅，立体绿化合理，生长茂盛，外墙面整洁不杂乱；设备运行畅通、正常、使用效率高；公共部位及景观整洁、完整、无破损，使用效率高；保证机修项目不过夜、小修项目48小时内完成等等。物业费住宅按1.8元／月／㎡，商业按3.6元／月／㎡收取，业主或者物业使用人未按时交纳物业费的，按照欠缴物业费日万分之五收取违约金。2014年8月27日，刘栋梁、谭莹与长沙金房房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：刘栋梁、谭莹购买长沙金房房地产开发有限公司开发的坐落于天心区××路××段××栋××号房屋，规划用途为商业，建筑面积为333.84㎡，出卖人选聘的物业服务企业为长沙力天物业管理有限公司，物业服务费按照半年预收。刘栋梁、谭莹购买商铺后出租给刘慧君经营餐馆，在餐馆经营期间，商铺的主排水管漏水，影响餐馆经营，承租人多次与力天物业公司协商未果。后刘栋梁、谭莹免去承租人三个月的租金作为物业补贴。力天物业公司自2011年9月30日起为金房奥斯苑小区提供物业服务，但结合该小区其他业主案件中提交的证据，其提供的物业服务存在瑕疵，未达到合同约定的服务质量，小区大部分业主不满意。2019年12月5日，金房奥斯苑业主委员会向力天物业公司发函，称长沙天心区金房奥斯苑小区召开了第三次业主大会，业主大会投票结果显示绝大多数业主选择解聘力天物业公司。力天物业公司为小区提供物业服务至2020年6月30日，之后由新的物业公司提供服务。刘栋梁、谭莹自2016年10月1日起未再向力天物业公司交纳物业服务费，截至2020年6月30日，拖欠物业费54082元（333.84㎡×3.6元／月／㎡×45个月）。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。长沙金房房地产开发有限公司与长沙力天物业管理有限公司签订的《金房奥斯卡前期物业管理委托合同书》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力”的规定，刘栋梁、谭莹作为金房奥斯苑小区的业主，长沙金房房地产开发有限公司与长沙力天物业管理有限公司签订的《金房奥斯卡前期物业管理委托合同书》对其具有约束力。力天物业公司为刘栋梁、谭莹提供了物业管理服务，刘栋梁、谭莹应当交纳物业费，但力天物业公司未履行维修公用主排水管道的义务，给物业使用人的经营造成了影响，且其提供的物业服务未达到合同约定的服务质量，物业服务费用应当适当减少，本院根据本案实际情况酌情认定物业服务费按80%交纳，即43266元（54082元×80%），故力天物业公司要求刘栋梁、谭莹支付物业费54082.08元的诉讼请求本院部分予以支持，要求刘栋梁、谭莹支付逾期违约金17847.09元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，判决如下：一、刘栋梁、谭莹于本判决生效之日起五日内向长沙力天物业管理有限公司支付物业服务费43266元；二、驳回长沙力天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取计799元，由刘栋梁、谭莹负担600元，长沙力天物业管理有限公司负担199元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘亚娟二〇二一年一月二十九日书记员  徐晓芳