陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终15417号 上诉人（原审原告）：吴改改，女，1986年12月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张钢，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝博，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安信乐物业发展有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：朱祖星，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐静，女，汉族，该公司法务。被上诉人（原审被告）：陕西伟权实业有限公司，住所地：西安市未央区凤城五路赛高国际街区。法定代表人：张伟权，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宝荣，男，汉族，该公司员工。上诉人吴改改因与被上诉人西安信乐物业发展有限公司（以下简称：信乐公司）、陕西伟权实业有限公司（以下简称：伟权公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，信乐公司系西安市莲湖区XX路以北、XX园XX路XX园项目开发单位。2017年12月28日，伟权公司（甲方）与信乐公司（乙方）签订《商品房定制开发协议书》约定，为了更好的满足甲方对商品房的个性化需求，甲乙双方就乙方为甲方定制商品房事宜进行了协商，定制商品房信息为御园项目11号楼1层至25层共计237套商品房，定制商品房单价按建筑面积8000.05元/平方米计算，总价款为75096390元；考虑到乙方为甲方定制商品房所付出的成本和承担的风险，甲方同意于本协议签订之日起5个工作日内，就每套定制商品房向乙方支付该套房屋总价款20%的诚意金；如甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，定制商品房建筑面积与本协议约定发生变化，则甲乙双方按照签订《商品房买卖合同》时定制商品房的购房款，甲方向乙方支付的诚意金冲抵定制商品房购房款后多退少补；定制商品房取得预售许可证之日起180日内，甲方有权将其所定制的商品房更名给其指定的第三方，甲乙双方及指定第三方应按照乙方的规章制度办理商品房更名手续，包括但不限于签订《更名确认函》、甲方将原收据及《商品房预定合同》退还乙方，未免歧义，甲方应督促指定第三方在本条第4.4款约定的时限内，与乙方签订《商品房买卖合同》及附件并办妥网签备案手续；更名手续办妥之日起，甲方对该套商品房的所有权益均转让给指定第三方，甲方不得再向乙方主张购买该套商品房的权利；甲方、指定第三方与乙方办理更名手续时，乙方无需退还甲方就该套商品房已支付的诚意金，该诚意金视为指定第三方向乙方支付的购房款，甲方与指定第三方因此产生的债权债务等纠纷与乙方无关，由甲方及指定第三方自行解决；甲方定制的每套房屋，均可以对应享受陕师大实验小学的学位，乙方确保一房一学位。因吴改改欲购买御园11-10406号房屋，2018年3月11日吴改改在售楼部签署《买受人购买商品房确认单》，载明购买房号11-10406、建筑面积39.76平方米、认购总价422504元、认购单价10626.36元/平方米、合同成交总价337841元、合同成交单价8497.01元/平方米、付款方式为一次性付款，重要内容确认：1、买受人对所购买的商品房确认单中的信息及内容均已全部审核完毕，确认无异议；2、买受人已经详细了解并知晓伟权公司与信乐公司签订的合约关系；3、信乐公司已详细告知买受人购买该商品房过程销售方式、销售价格、付款方式以及付款条件、买受人完全认可并同意；4、买受人明确知晓其所购买的商品房认购总价款（本确认书中确认数字）与买受人最终签订《商品房买卖合同》中约定的合同成交总价款的差额部分，买受人完全同意将其差额部分和合同成交总价款分别向伟权公司以及开发商支付相关费用；5、自买受人与开发商签订《商品房买卖合同》后，一切权利与义务均由买受人与出卖人双方按照《商品房买卖合同》的约定确定。伟权公司在该确认单上加盖公章。当日，吴改改支付购房定金20000元，伟权公司出具收款收据。2018年3月21日，吴改改与伟权公司法定代表人张伟权签署《更名确认函》，载明吴改改同意受让张伟权与信乐公司就涉案房屋签订的《房屋预定合同》约定的全部权利义务，因此项转让产生的任何后果与信乐公司无关，吴改改依照合同约定于指定时间及地点与信乐公司重新签订《房屋预定合同》。张伟权已向信乐公司缴纳定金67700元，不再退还张伟权，直接由信乐公司将该款项视为吴改改所缴纳款项，张伟权与吴改改自行解决款项支付问题，产生的任何纠纷与信乐公司无关。吴改改及张伟权均在该确认函上签名捺印。当日，吴改改支付购房款402504元，信乐公司收取270141元并出具收款收据，伟权公司收取132363元，抵扣定金67700元后，出具64663元收据。2018年3月31日，吴改改与信乐公司签订《商品房买卖合同》，确定其购买御园项目11幢1单元4层10406号房屋，房屋总价款337841元。吴改改诉至原审法院称，2018年3月中旬其去信乐公司处购买商品房，其应信乐公司要求，先后向信乐公司及伟权公司支付御园11-10406号房屋购房款422504元。2018年3月31日，其与信乐公司签订《西安市商品房买卖合同》，房屋地址：西安市莲湖区XX路XX号，合同总价款337841元。其拿到购房合同后，经仔细查看核实后确认，发现信乐公司与伟权公司多收取自己购房款84663元。后其多次与信乐公司及伟权公司协商退款事宜无果，无奈诉至法院。请求：1、依法判令信乐公司、伟权公司退还吴改改购房款84663元并赔偿吴改改购房利息损失10160元（按照年利率6%计算自2018年4月1日至2020年3月31日）；2、本案诉讼费由信乐公司与伟权公司承担。信乐公司辩称，吴改改与其公司于2018年3月31日签署《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，经双方签字盖章后合法生效。根据该合同第六条计价方式与价款的约定，该商品房单价为每平方米8497.01元，总价款337841元，该合同第七条付款方式及期限约定，买受人采取一次性付款方式，且买受人应当在2018年3月28日前支付商品房全部价款。其公司严格按照协议约定收取吴改改的购房款，其诉请中的84663元其公司并未收取，亦未出具对应金额的收款收据，吴改改要求其公司退还该笔款项无任何依据，故请求依法驳回吴改改的诉讼请求。伟权公司辩称，吴改改签署的《买受人购买商品房确认单》上明确记载了买受人、出卖人信息、项目信息，所购房屋信息等，其中房屋信息上明确记载了认购总价422504元，合同成交总价337841元，吴改改在该确认单上签字按指印，并签署了确认日期。综上，其公司认为，本确认单是买受人真实意思表示，其对于认购总价、合同成交总价都是书面认可的，故其要求退还上述款项并支付利息的请求没有依据，应驳回其诉讼请求。原审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。涉案房屋系伟权公司向信乐公司定制的房屋，不同于御园项目其他房屋。依据吴改改签署的《买受人购买商品房确认单》可见，吴改改在购买涉案房屋时，信乐公司已明确告知关于该房屋的全部信息，包括认购总价款与最终签订《商品房买卖合同》中约定的合同成交总价款的差额部分，并同意将其差额部分和合同成交总价款分别向伟权公司及信乐公司支付。现吴改改已支付购房款，被告亦可向吴改改交付符合定制条件的房屋。吴改改现依据《商品房买卖合同》载明成交价要求信乐公司与伟权公司返还差额部分，无事实及法律依据。吴改改称认购确认单上签名虽为其本人所写，但签字时确认单内容为空白，但根据该确认单显示，重要内容确认部分系打印，手写部分为吴改改身份信息、房号、面积、认购总价、认购单价、合同成交总价、合同成交单价及付款方式，上述内容均为房屋买卖的重要核心信息，购买房屋对于一般家庭来说为重大事项，吴改改作为完全民事行为能力人，应知在签署相关文件时仔细核对文件内容以避免风险，而其称应售楼部工作人员要求在空白单据上签字，明显与常理相悖，对此不予采信。而吴改改并未提交任何证据证明信乐公司与伟权公司在向其销售房屋过程中存在隐瞒、欺诈等情形，故对其诉讼请求，依法不予支持。据此，原审法院遂依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条之规定，原审法院遂判决：驳回原告吴改改的诉讼请求。案件受理费2171元（原告已预交），由原告自行承担。宣判后，吴改改不服，其向本院提起上诉称，一、一审法院对其支付购房款义务的依据认定错误。其对《买受人购买商品房确认单》的真实性并不认可，其也从未见到过此《买受人购买商品房确认单》。其的购房款支付义务应当以2018年3月31日签订的《西安市商品房买卖合同》及补充协议为准，应当为337841元，多支付的84663元应当由信乐公司和伟权公司退还。二、一审法院对其支付购房款的时间认定错误，并且对伟权公司签署《更名确认函》等资料认定错误。伟权公司与信乐公司之间并没有签订登记备案的《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房屋定制开发协议书》仅仅写明是《商品房预订合同》，事实上这个只是信乐公司和伟权公司之间的一个融资协议，并不涉及更名问题，自然不会存在《更名确认函》的问题，庭审中信乐公司代理人说之前跟伟权公司签订的登记备案的《商品房买卖合同》已经全部销毁，明显是不成立的。伟权公司和信乐公司通过恶意更名，至少损害了国家税收4205398元。《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。三、其购买的是一个一手商品房，信乐公司和伟权实业之间的协议与其无关且其并不知情。其在与信乐公司签订《西安市商品房买卖合同》前，根本不知道伟权公司的存在，其购买房屋的整个看房和交易过程均是在信乐公司的售楼部完成的，在其拿到购房合同，发现购房款的差异后也是经过一再的跟信乐公司工作人员的沟通，才知道自己有一部分购房款支付给了伟权公司。在一审庭审中，伟权公司也不能说明其多收取的房屋价款84663元的依据在哪里，伟权公司的代理人说多收取的房价款是服务费或者是居间代理费或者辛苦费，可是，其购买的是一个一手房，如何会产生这些费用。四、如一审判决结果将会造成非常恶劣的影响。首先，实际支付的购房款和购房合同房价款差价84663元，信乐公司至少损害国家税收9313元（按照增值税11%计算）。其次，84663元的房屋差价款，在其再次交易房屋时，将至少需要多交个人所得税16933元（按照差价的20%计取）。再次，如一审法院之裁判，那么作为开发商，以后完全可以在购房者交纳了100万元的购房款后，在之后的登记备案的购房合同上仅写50万元，这样，开发商可以向国家税务机关少交至少5万元的税，购房者在交易房屋时会产生至少10万元的个人所得税。综上，请求：1、依法撤销（2020）陕0104民初3955号民事判决书；2、改判信乐公司、伟权公司向吴改改退还购房款84663元，支付吴改改购房利息损失10160元（按照年利率6％计算，时间计算：2018年4月1日至2020年3月31日）。信乐公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回吴改改的全部上诉请求。其公司严格按照双方签订的《商品房买卖合同》约定收取337841元的房屋总价款，84663元系吴改改根据其签署确认的《买受人购买商品房确认单》向伟权公司缴纳，故其公司承担退还责任无任何事实和法律依据。二、吴改改购买房屋时便知晓涉案房屋书面合同总价款为337841元，84663元为支付给伟权公司的款项。吴改改违反诚实信用原则，要求其公司及伟权公司返还84663元属于恶意获取额外收益的行为，无任何事实及法律依据。综上，请求驳回吴改改的上诉请求。伟权公司辩称，1、吴改改购买房屋时，信乐公司就已经明确告知关于房屋的全部信息，包括认购总价与最终签订的《商品房买卖合同》中约定的成交价的差额部分，吴改改也同意将差额部分和合同成交总价款分别向伟权公司和信乐公司支付。吴改改现依据《商品房买卖合同》载明的成交价请求法院判令退还差额部分，无法律和事实依据，且违背了诚实信用原则。2、吴改改上诉状中第一条认为其从未见到确认单，但一审中又确认该确认单位自己所签，两次表述互相矛盾，违反诚实信用原则。3、吴改改上诉状中第二条认为一审法院对吴改改支付购房款的时间认定错误，且对更名确认函等资料认定错误。事实上一审判决并未出现吴改改所述的支付时间表述。4、关于更名函的真实性问题，伟权公司的代理人一审庭审时一再表示签署更名函时自己不再场，不能凭代理人的一句并未确认的表述就认定一审法院认定资料错误。5、吴改改上诉状第三条中指出吴改改签订商品房买卖合同签订前并不知道伟权公司的存在。本案确认单的签订早于商品房买卖合同，吴改改在确认单上签字并按了指纹，且一审吴改改提交证据中2018年3月11日、2018年3月18日的两份票据均显示吴改改向伟权公司缴纳款项。6、以上可以证明吴改改知晓伟权公司的存在，也知晓伟权与信乐属于合作关系，对付款的条件和约定是知晓的，所以吴改改并不诚实。吴改改上诉状第四条指出一审判决结果会造成非常恶劣的影响，同时假设了很多情形，但假设终归不是事实，也不存在法律后果。一审法院适用法律正确，判决公证公平，并未在社会上产生任何不良影响。综上，请求驳回吴改改的上诉请求。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案案涉房屋的出卖人是信乐公司，而吴改改通过伟权公司购买涉案房屋并签署《买受人购买商品房确认单》的事实表明，吴改改应知晓伟权公司仅系促使买、卖双方达成交易的委托代理销售公司，非具有案涉房屋产权的出卖人。另一方面，吴改改与伟权公司签署的《买受人购买商品房确认单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依约享有权利、负担义务。吴改改作为完全民事行为能力人，应践约其承诺向伟权公司支付案涉房屋总价款20%的诚意金以及“同意将其差额部分和合同成交总价款分别向伟权公司及信乐公司支付”的明确意思表示。此外，伟权公司向吴改改收取的实际上是居间服务以及定制房屋所花费的费用，其该收费行为不仅符合双方约定，亦于法有据。因此，原审法院认为吴改改依据《商品房买卖合同》载明成交价要求信乐、伟权二公司返还差额部分无事实及法律依据正确，本院予以支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。吴改改的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。吴改改预交的2171元二审案件受理，由吴改改负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二一年一月七日 书 记 员  范 致 远  1