吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1186号 上诉人（原审被告）：吉林省金辉房地产开发股份有限公司。 法定代表人：陈福恩，系董事长。 委托诉讼代理人：胡亚非，吉林亚非律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张毅，吉林亚非律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张德福，男，汉族，1964年10月7日生，公务员，住白城市洮北区。 委托诉讼代理人：白守仁，白城市百姓难事帮办顾问工作室负责人。 上诉人吉林省金辉房地产开发股份有限公司因与被上诉人张德福买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林省金辉房地产开发股份有限公司的法定代表人陈福恩及委托诉讼代理人胡亚非、张毅，被上诉人张德福及委托诉讼代理人白守仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省金辉房地产开发股份有限公司上诉请求：一、请求撤销洮北区人民法院作出的（2019）吉0802民初3564号民事判决书，并依法改判。二、请求依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、关于该房屋面积差价款的问题，一审法院依据双方已经作废的合同做出判决，属事实不清、证据不足。1、本案所涉房屋系吉林省金辉房地产开发股份有限公司与白城市弘兴建筑工程有限责任公司在工程款结算时，上诉人以该所涉房屋抵付应支付白城市弘兴建筑309,111.00元的工程款。之后，白城市弘兴建筑工程有限责任公司又将该房屋出售给被上诉人，上诉人仅仅协助配合被上诉人办理了相关的购房手续，并未实际收取被上诉人的房款。故本案的当事人在一审时提到的原、被告双方签订的第一份合同系被弘兴公司收到被上诉人的购房全部价款（309,111.00元）后，上诉人配合双方签订的。该房屋的面积差价也在弘兴公司，即使需要返还也与上诉人无关，上诉人认为本案遗漏诉讼主体；应追加白城市弘兴建筑工程有限责任公司参与诉讼。2、一审庭审中，被上诉人提交了原、被告双方于2012年签订的合同复印件一份，该份合同中房屋的面积和交付价款系弘兴公司出售时根据施工图标注。双方于2019年6月19日（合同显示的日期为：2016年5月9日）另行签订合同，该合同中面积和价款系根据实际测绘标注，第二份合同也是原告在办理产权登记时使用的合同。第二份合同签订时，被上诉人亦自愿将第一份合同交回，即表明双方对第一份合同作废及对第二份合同生效的认可。一审法院根据原告提供的第一份合同复印件做出判决显属事实不清，证据不足。二、关于垃圾清运费、水、电等物业管理费的问题，该笔费用本应由被上诉人向物业公司缴纳。上诉人仅仅是代物业公司收取所收取的款项已经全部交于物业公司（有物业公司出具的收据为凭），不存在违法收取的事实。三、被上诉人逾期办理房屋产权证的原因在被上诉人，上诉人不存在违约行为。双方最终认可生效的合同是在2019年6月19日签订的，被上诉人也是在2019年6月19日才办理正式的入住手续，即房屋真正的交付时间也是在2019年6月19日。上诉人早已将案涉房屋的销售不动产统一发票开出，而被上诉人在2019年6月19日才将该发票领走。除此之外，依照办理房产证的相关规定，业主需要缴纳契税、公共维修基金之后才能办理房产证，而被上诉人缴纳维修基金时间为2019年6月19日，结合双方实际签订合同的日期及契税缴纳、领取销售不动产统一发票的时间来看：被上诉人逾期办理房屋产权证的原因是被上诉人拖延办理所致。故上诉人不存在违约行为，故不应支付违约金。综上，上诉人认为，一审法院判决认定事实不清、证据不足、判决错误。 张德福辩称，一、关于一审判决第一项“被告于判决生效后给付原告房屋差价款7722元，并以此基数从2012年6月22日，按照年利率支付利息至付清时止”。答辩人认为:一审此项判决事实清楚，证据充分，判决公平、正确。被答辩人给答辩人开具的《收据》中明确了房屋面积为93.67平方米,答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定的面积93.67平方米。而2019年6月19日签订的合同(合同日期2016年5月9日）是双方签订的新合同、税务发票以及不动产证登记的面积是91.33平方米，是经过登记机构依法测绘的。预售的面积与实际面积存在面积之差。多退少补,有事实依据和法律根据。二、关于被答辩人提出的遗漏主体问题。被答辩人是开发商，是双方合同达成的主体，有关证据的签字、盖章、署名均是被答辩人。是法定的承担义务主体。因此与他人无因果关系。故不存在遗漏主体的问题。三、关于前后两份合同问题一切能够证明事实的证据都能够支持答辩人的诉求，同时也能够否定被答辩人的诉求。因为人民法院审理案件是依据事实和法律认定事实。各个证据之间的关联性，真实性均与案件有关。所以一审法院认定的事实清楚、证据充分。合法合理、客观公正。四、关于一审判决二项“被告返还原告物业管理费4059元”的判决，该项判决是依据答辩人的请求，根据被答辩人收取答辩人上述费用的证据依法作出的正确判决。被答辩人是开发商，无权收取物业费及与开发商无关的相关费用。是违反法律规定的。《物业管理条例》四十一条规定“尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”以及十六条的规定，“物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”因此，被答辩人没有权利收取答辩人的物业费用及其他费用。应当依法返还。五、关于一审三项判决“被告在判决生效后以309,111元为基数，从2013年2月14日起按照同期中国人民银行规定逾期贷款利息标准支付至全部清偿完毕之日止”一审答辩人依据被答辩人的违约期限和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任（三）已经竣工的，自合同订立之日起90日”。一审法院根据合同签订的时间扣除90日从2013年2月14日计算给付答辩人违约金是正确的。既有事实又有法律依据。被答辩人是败诉方承担案件受理费是法定的义务。加倍支付迟延履行债务利息是法律所规定的。综上,一审判决正确,请求驳回被答辩人的上诉及请求。 张德福向一审法院起诉请求：判令被告依法返还原告1、房屋差价款7722元，2、86个月利息3320.46元，3、非法收费4059元，4、超期办理房屋权属证书违约金166,246.34元，计181,347.80元。 一审法院认定事实：原告张德福于2012年购买被告吉林省金辉房地产开发股份有限公司开发建设的位于白城市创业街203号楼5单元4层西户楼房一户，当时双方约定每平方米3300.00元，面积93.67平方米，总价款为309,111.00元。2012年6月22日原告向被告支付了房款309,111.00元，随后被告将房屋交付给原告，并于2012年11月15日与原告签订了《商品房买卖合同》。后经不动产登记部门测量，该房屋实际面积为91.33平方米，比合同中载明的面积小2.34平方米。在房屋已交付给原告后，被告还向原告收取了垃圾清运费等各项物业管理费用共计人民币4059.00元。以上事实有原、被告庭审陈述、举证、质证可以证实，法院予以确认。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合相关法律规定，双方应自觉履行，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，该案诉争房屋存在面积误差，被告作为出卖人应返还给原告房屋差价款7722.00元，原告的该项主张法院予以支持。对于原告所主张的房屋差价款的利息，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，被告应根据上述标准偿付原告该房屋差价款资金占用期间的利息。被告作为房地产开发商，并非物业管理企业，不具备物业管理资质，依照《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”故被告向原告收取的垃圾清运费等物业管理费用应予以返还。对于原告所主张的超期办理房屋权属证明违约金，法院认为，被告作为本案诉争房屋的出卖人理应按照合同约定或者法律规定积极协助买受人即本案原告办理房屋产权登记，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告已构成违约，应承担违约责任。对于违约金数额的计算，应以原告已交付给被告的购房款总额309,111.00元为基数，从2012年11月15日即原、被告签订商品房买卖合同90日之后即2013年2月14日开始按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付违约金。综上，法院为维护当事人合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条及《物业管理条例》第四十四条之规定，判决如下：一、被告吉林省金辉房地产开发股份有限公司于判决生效后五日内给付原告张德福房屋差价款7722.00元，并以7722.00元为基数，从2012年6月22日起按照年利率6％支付资金占用期间的利息至付清时止。二、被告吉林省金辉房地产开发股份有限公司于判决生效后五日内将违法收取的垃圾清运费等物业管理费用共计4059.00元返还给原告张德福。三、被告吉林省金辉房地产开发股份有限公司于判决生效后五日内向原告张德福支付逾期办理产权登记的违约金，该项违约金以人民币309,111.00元为基数，从2013年2月14日起按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告全部清偿完毕之日止。案件受理费1963.00元由被告吉林省金辉房地产开发股份有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示吉林省金辉房地产开发有限公司与白城市弘兴建筑公司签订的工程协议书一份，弘兴建筑给孙泽江出具的本案涉诉房屋以工程款方式转房款的收据一份。证明本案所涉房屋系金辉公司因欠付工程款而抵顶给弘兴公司的。而后弘兴公司又将该房屋经有实际施工人孙泽江，出售给上诉人金辉公司，并未直接收取上诉人的购房款。只是协助弘兴公司与被上诉人办理了相关的手续，本案真实的交易主体应是上诉人和弘兴公司，金辉公司，不能成为承担义务的主体。被上诉人质证后，认为一、该证据不是新证据，在一审开庭举证时这份证据应当存在上诉人处，二、该证据不是原件，不符合法律证据。三、该证据与本案房屋买卖合同是两个不同的概念，因此该证据与张德福购买房屋，不存在着直接的因果关系，对该证据有异议，证明的问题有异议。评议认为，证据不能证明上诉人所要证实的事实，不予采信。上诉人出示2016年5月9日以上诉人名义开具的销售不动产统一发票一张，对这份发票的后面，由上诉人于2019年6月19日领取的背书证明。证明该发票已于2016年5月9日开出，但被上诉人拖延至2019年6月19日才来领取。因此逾期办理房屋产权证的原因在被上诉人。这个发票中已经载明，案涉房屋的建筑面积是91.33平方米，如果被上诉人如期领取发票就应当发现该房屋存在面积误差，应当知道其权利被侵害。但是自发票开出，到被上诉人取回发票已经超过三年，因此无论是谁应承担返还差价款的义务，被上诉人一审的上诉请求，均已经超过诉讼时效。被上诉人质证后，认为该发票是真实的，我领到发票的时候是2019年的6月19日，之前没通知我，发票是开发商从税务局开出来的，始终在他手上了，因为这个房子落不了户，办不了不动产证，因为他这开发商缺手续，所以说这些发票始终没给我们。评议认为，因被上诉人对证据的真实性没有异议，对证据的真实性予以确认。上诉人出示上诉人与被上诉人于2019年6月订立的商品房买卖合同书一份，证明关于案涉房屋，双方于2019年6月重新签订了一份买卖合同，且被上诉人用这份合同办理了房屋产权登记，一审法院判决时援引的2012年11月15日的合同的复印件，实际上已经被新的合同所替代，不能作为判决的依据。被上诉人质证后对这个合同真实性没有异议。但对其证明的问题有异议，不能否定被上诉人一审的主张的诉求。评议认为，因被上诉人对证据的真实性没有异议，对证据的真实性予以确认。 二审认定的事实：张德福因购买案涉房屋，于2012年11月15日与吉林省金辉房地产开发股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定每平方米3300.00元，面积93.67平方米，总价款为309,111.00元。2012年6月27日张德福支付了房款309,111.00元。双方又于2019年6月19日（合同显示的日期为2016年5月9日）签订《商品房买卖合同》，合同约定每平方米3300.00元，面积91.33平方米，总价款为301389.00元，这份合同也是张德福在办理产权登记时使用的合同。2019年6月19日《商品房买卖合同》签订时，张德福将2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》交回。张德福于2019年6月19日领取了日期为2016年5月9日销售不动产统一发票，该发票记载案涉房屋的面积为91.33平方米，价款为301389.00元。吉林省金辉房地产开发股份有限公司收取了垃圾清运费等各项费用共计人民币4059.00元。 本院认为，张德福与吉林省金辉房地产开发股份有限公司于2019年6月19日（合同显示的日期为2016年5月9日）签订的《商品房买卖合同》中约定的案涉房屋的面积和销售不动产统一发票中记载的房屋面积均为91.33平方米，与已被收回的2012年11月15日双方签订的《商品房买卖合同》和吉林省金辉房地产开发股份有限公司给张德福开具的收据中载明的案涉房屋面积93.67平方米存在面积差异，故吉林省金辉房地产开发股份有限公司应返还给张德福房屋面积差价款7722.00元及利息。虽吉林省金辉房地产开发股份有限公司认为本案遗漏诉讼主体，但《商品房买卖合同》系吉林省金辉房地产开发股份有限公司与张德福签订，销售不动产统一发票和收据均为吉林省金辉房地产开发股份有限公司出具，故不存在遗漏主体的问题。关于张德福要求吉林省金辉房地产开发股份有限公司返还其垃圾清运费等费用4059元的诉讼请求，虽吉林省金辉房地产开发股份有限公司向张德福收取的垃圾清运费等费用，但吉林省金辉房地产开发股份有限公司将所收取的该费用已经交给物业管理部门，且张德福也接受了物业管理部门相应的服务，物业管理部门并没有再次向张德福收取相同的费用，故张德福对该项诉讼请求不予支持。关于张德福主张的超期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，张德福在2012年11月15日与吉林省金辉房地产开发股份有限公司签订的《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未建成。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因案涉房屋在2014年6月给张德福交付使用，张德福在法定期限届满未能取得房屋权属证书，吉林省金辉房地产开发股份有限公司应承担违约责任。2016年5月9日，吉林省金辉房地产开发股份有限公司已为张德福开具销售不动产统一发票，具备了办理房屋权属证书的条件，虽张德福称吉林省金辉房地产开发股份有限公司没有通知其领取销售不动产统一发票，但其没有举出相应的证据来证实，且吉林省金辉房地产开发股份有限公司不予认可，故对张德福的辩解不予采信。违约金的数额，可按照张德福已付购房款总额301,389.00元为基数，从2014年6月1日即自房屋交付使用之日起90日即2014年8月30日开始参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至2016年5月9日之日止。 综上所述，吉林省金辉房地产开发股份有限公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初3564号民事判决； 二、吉林省金辉房地产开发股份有限公司于判决生效后五日内给付张德福房屋差价款7722.00元及利息（以7722.00元为计算基数，从2012年6月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房屋差价款给付之日止）。 三、吉林省金辉房地产开发股份有限公司于判决生效后五日内向张德福支付逾期办理产权登记的违约金（以301,389.00元为计算基数，从2014年8月30日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至2016年5月9日之日止）。 四、驳回张德福其他的诉讼请求。 一、二审案件受理费5889.00元，由吉林省金辉房地产开发股份有限公司负担2945；张德福负担2944元。 本判决为终审判决。 审判长  李光宇 审判员  常宗仁 审判员  杨剑虹 二〇二一年一月二十九日 书记员  李 妍