上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初25396号原告：曾维新，男，1959年2月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：王迪，男，1983年1月7日出生，汉族，户籍地山东省枣庄市。原告曾维新与被告王迪房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告曾维新、被告王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾维新向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号XXX、XXX层(以下简称系争商铺)的《房屋租赁协议》，王迪将系争商铺恢复原状后并返还给曾维新；2、王迪向曾维新支付自2020年8月1日起至实际返还之日止的租金，按每季度人民币(以下币种均为人民币)72,046元计算；3、王迪向曾维新支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的物业费，按每月835.50元计算；4、王迪向曾维新支付违约金20万；5、确认曾维新已经收取的押金68,615元不予返还；6、王迪向曾维新支付免租期租金42,884.25元。事实与理由：2018年11月1日，曾维新与王迪签订了一份《房屋租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定由王迪承租曾维新名下坐落于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号XXX、XXX层商铺，租期为6年，自2018年11月1日起至2024年10月31日止。协议对租金、押金、物业费、违约责任等均作出约定。因王迪逾期支付租金，2020年6月19日曾维新将王迪诉至本院，审理中双方达成调解，租赁协议继续履行。后王迪仍逾期支付租金，故诉至本院。王迪辩称，同意解除双方签订的租赁协议，同意将系争商铺恢复原状后返还给曾维新。2020年8月1日之后租金，王迪向曾维新支付了9,000元。不同意承担违约金和免租期租金。本院认定事实如下：曾维新系系争商铺权利人。2018年11月1日，王迪(乙方)与曾维新(甲方)签订了《房屋租赁协议》，第一条约定，甲方同意向乙方出租位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号XXX、XXX层商铺，建筑面积167.10平方米。第二条约定，租期为6年，自2018年11月1日至2024年10月31日止，其中2018年11月1日至2019年1月31日为免租期。第三条约定，2018年11月1日起至2019年10月31日止，年租金274,461元；2019年11月1日起至2020年10月31日止，年租金为288,185元；2020年11月1日起至2021年10月31日止，年租金为302,594元；2021年11月1日起至2022年10月31日止，年租金为317,724元；2022年11月1日起至2023年10月31日止，年租金为333,610元；2023年11月1日起至2024年10月31日止，年租金为365,949元。第四条约定，付款方式为押三付三，签订本合同当日，乙方支付给甲方押金68,615元，支付首期租金68,615元，自2019年2月1日至2019年4月30日(31日为笔误)止。之后每三个月付一次，每次支付三个月的租金，每次提前15天支付下季度租金，先付后用，每年付租日期为1月15日、4月15日、7月15日、10月15日。在任何情况下乙方不能将押金抵作租金。如乙方付租逾期超过7天，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并按违约条款处理。自本合同签订之日起，租赁期间乙方承担所使用的水、电和物业管理费用，须按期缴纳。第十条约定，任何一方未能履行本合同条款，由违约方支付对方违约金20万元(不包括押金)。如乙方违约，甲方有权单方面终止合同并没收押金。2020年6月1日，王迪与曾维新签订了《协议书》，第一条约定，2020年8月1日至2020年10月31日的租金48,031元，王迪于2020年8月15日前支付给曾维新；如王迪未按上述约定支付租金，则曾维新有权要求按实际租金72,046元支付。第二条约定，自2020年11月1日起的租金按双方签订的合同履行。如王迪自2020年11月1日之后任何一期未按合同约定支付租金，则曾维新有权要求王迪将免租的二个月租金48,030元退还给曾维新。因王迪逾期支付租金，2020年6月19日曾维新将王迪诉至本院，案号为(2020)沪0118民初12426号，审理中，双方达成调解，主要内容为：一、原告曾维新与被告王迪就位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号XXX、XXX层房屋所签订的《房屋租赁协议》继续履行。二、被告王迪应于2020年6月30日之前支付原告曾维新拖欠的2020年2月至2020年7月止的租金87,077元。三、若被告王迪未按期支付上述第二项租金，则被告王迪需按照实际所欠原告曾维新2020年2月至2020年7月止的租金金额111,092元进行支付。四、案件受理费494元，由原告曾维新负担。双方一致确认，2020年8月1日之后的租金，王迪向曾维新支付了9,000元。2020年1月1日之前的物业管理费已经付清。王迪于2020年11月5日收到本案的诉状及证据材料的副本。双方一致同意，王迪返还系争商铺时将二楼恢复为毛坯状态，一楼维持现状。上述查明的事实，由以下证据证明：曾维新、王迪的陈述，另有当事人提供的房屋租赁协议、协议书、不动产权证等，上述证据并经庭审出证质证，本院予以确认。本院认为，双方就系争商铺签订的租赁协议均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据约定，王迪应于2020年8月15日前向曾维新付清2020年8月1日至2020年10月31日的租金48,031元，但王迪仅仅支付了9,000元，未按照约定付清，且2020年11月1日之后的租金，亦未付清。王迪的上述行为构成根本性的违约，曾维新基于此要求解除合同具有合同和事实依据，本院予以支持。本院确认本案租赁协议于诉状副本送达王迪之日即2020年11月5日解除。租赁协议解除后，王迪占有系争商铺缺乏依据，且王迪亦同意将系争商铺返还给曾维新，双方亦一致同意，王迪返还系争商铺时将二楼恢复为毛坯状态，一楼维持现状，上述意见系当事人真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。王迪本身存在逾期支付租金的违约行为，理应承担金钱债务继续履行之责任。曾维新依据协议书的约定，要求王迪按照每季度72,046元的标准支付租金及使用费，具有事实和合同依据，本院予以支持。王迪同意按照每月835.50元的标准支付自2020年1月1日起至实际返还之日的物业管理费，于法无悖，本院予以确认。曾维新依据协议书的约定要求王迪支付免租期租金，具有事实和合同依据，本院予以支持。至于王迪应支付的违约金金额，本院认为，虽然租赁协议中相关条款的有明确约定，但王迪提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而曾维新提供的证据不足以证明其损失，因此王迪辩称的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳。本院以曾维新实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王迪的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定王迪应支付的解约违约金为4万元。已经收取的押金不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告曾维新与被告王迪就上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号XXX、XXX层商铺签订的《房屋租赁协议》于2020年11月5日解除；二、被告王迪于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号XXX、XXX层商铺(将二楼恢复为毛坯状态，一楼维持现状)；三、被告王迪于本判决生效之日起十日内向原告曾维新支付自2020年8月1日起至实际返还之日止的租金及使用费，每季度的租金72,046元(扣除已经支付的9,000元)；四、被告王迪于本判决生效之日起十日内向原告曾维新支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的物业管理费，按每月835.50元计算；五、被告王迪于本判决生效之日起十日内向原告曾维新支付解约违约金40,000元；六、确认原告曾维新已经收取的押金68,615不予返还；七、被告王迪于本判决生效之日起十日内向原告曾维新支付免租期租金42,884.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,489.30元，减半收取3,244.65元，由被告王迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二一年一月二十七日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。