上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41445号原告：李佳乐，男，1993年6月29日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市。委托诉讼代理人：周春雷，上海蓼源律师事务所律师。委托诉讼代理人：林迪，上海蓼源律师事务所律师。被告：郭加伟，男，1996年1月8日出生，回族，户籍地安徽省亳州市。原告李佳乐诉被告郭加伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告李佳乐的委托诉讼代理人林迪律师、被告郭加伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李佳乐向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年9月10日解除；2、判令被告返还原告房租及押金共计12,200元；3、判令被告返还原告网费150元；4、判令被告支付原告所支出的律师费3,000元。事实与理由如下：2020年8月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同中约定被告将坐落于上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，租赁期限为2020年8月31日至2021年8月30日，租金3,050元/月。付三押一，共计付款12,200元。网费50元/月，付三个月网费150元。原告于2020年8月31日入住涉案房屋。2020年9月8日，案外人(据了解为涉案房屋原租客)进入涉案房屋，对该房屋进行泼漆并在墙面上写“郭加伟欠债还钱等字样”。随后原告联系被告要求处理，然被告并未实际解决。租赁房屋汽油味很大，难以继续居住，因此原告向被告提出解除合同并要求返还房租及相关费用，被告仅同意转租，不同意退租，原、被告未能达成一致，解除协议。原告认为被告作为二房东应保证租赁物没有瑕疵，涉案房屋有争议也应当提前告知原告，并且租赁房屋被泼油漆后气味极大，已不适合居住，原告的合同目的已不能实现，被告构成根本违约。原告要求解除合同并返还房租及相关费用。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告郭加伟辩称，不同意原告诉讼请求。被告表示泼油漆确有其事，但已经处理完毕，只是原告觉得还有味道，况且泼油漆是在客厅，原告承租的是一个房间，原告的房间里并没有油漆。被告答应以网费的方式承担原告在外住宾馆的一半费用，但同时讲清楚原告不能退租。2020年9月10日，原告并没有把钥匙交给被告。2020年10月10日，被告自行收回了房屋。被告认可原告聘请律师，但律师费与本案无关。2020年9月15日，被告确实将该房屋挂牌出租，也有人来看房，但是没有签订合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同中约定：被告将涉案房屋出租给原告；租赁期限为2020年8月31日至2021年8月30日；租金3,050元每月；支付方式为付三押一；押金3,050元；如原告租赁期未满12个月，被告不退押金；网费50元/月；租赁期内，双方如遇特殊情况，欲收回租赁或退租，应提前一个月征求对方意见。合同签订后，原告支付了3个月房租及押金共计12,200元，以及三个月网费150元。2020年8月31日，原告入住涉案房屋。双方确认，原告承租的是涉案房屋的一个房间，客厅并非承租范围。2020年9月8日，案外人(涉案房屋原租客)进入涉案房屋，对客厅墙面泼漆，并用油漆写字。原告通过微信与被告联系。被告表示当天就来处理此事，原告要求被告以退三个月网费的方式承担其当晚外出住宾馆的费用，被告表示同意，但以原告不退租为承担费用的前提。原告提出，要求被告用仪器进行测量，如果检测到各项数据正常就继续承租。被告表示，如果原告要退租也可以，但必须以转租的形式。2020年9月10日，原告将钥匙放在涉案房屋房间床上，并通知了被告。2020年9月15日，被告将该房屋挂牌出租。为提起本次诉讼，原告支付了律师费5,000元。审理中，原告调整了第二项诉讼请求为：判令被告返还房租及押金11,387元。按照日租金3,050/30=101元计算。原吿表示，租赁房屋是因为被告与案外人的纠纷导致泼油漆事件，因此应当由被告承担责任。虽然油漆被进行清理处理，但是味道仍然很大，且被告也并未在恢复原状后提供专业的检测报告。原告依据合同法第九十四条提出解除合同，认为合同目的无法实现。被告表示，油漆已经清理好了，房子并非不能住人，是原告要求太高。2020年9月10日，原告只是把钥匙放在房间里面，并没有交给被告，但被告承认已于2020年9月15日将涉案房屋挂牌出租。审理中，双方确认日租金按照101元每日计算。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，系依法成立的有效合同，双方均应恪守。涉案房屋的客厅遭人泼油漆，系合同以外的其他人对租赁标的物的破坏，属于违法行为，并非被告所实施，无论该人是否与被告存在纠纷，均不能赋予该违法行为合法性，应当由行为人承担责任。对于原告合同目的无法实现可行使法定解除权的主张，本院认为，原告的承租部位系涉案房屋的一个房间，泼油漆的行为并非发生在该区域内，对原告使用房屋影响较小。况且，对油漆的处理并不会长时间影响房屋本身的功能，不属于导致租赁合同的根本目的无法实现的情形，故本院对原告行使法定解除权不予认可。原告9月10日将钥匙留在房内，未提前一个月提出退租，构成违约，而被告于9月15日将涉案房屋挂牌出租，应当认定被告已经于2020年9月15日同意解除合同，对被告该行为应理解为避免相关租金继续发生，防止纠纷扩大，但并未豁免原告的违约责任。合同解除的，不影响已经发生的合同义务，故原告仍应当按照合同约定支付相应的租金。但是，出租人有保持出租物适租的义务，涉案房屋客厅遭人泼油漆，对涉案房屋的使用存在一定影响。考虑房屋恢复的时间，本院酌情认定自2020年9月8日至2020年9月15日的租金原告无需支付。原告应当支付的租金为808元(101元乘以8天)。合同解除后，出租方收取的预付租金中尚未使用的部分应当返还，故被告应当将剩余8,342元返还给原告。按照合同约定，原告未住满12个月的，押金不予退还，且原告存在违约行为，故本院对原告要求退还押金的主张不予支持。至于原告关于退网费的主张，因被告以原告不退租为退网费的前提条件，现原告提前退租，故原告的主张不能成立，网费应当据实结算，本院确定原告应支付的网费为13.30元，剩余的136.70元应当退还。关于原告主张的律师费，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告郭加伟与原告李佳乐就上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年9月15日解除；二、被告郭加伟应于本判决生效之日起十日内退还原告李佳乐租金8,342元；三、被告郭加伟应于本判决生效之日起十日内退还原告李佳乐网费136.70元；四、对原告李佳乐的其余诉讼请求不予支持。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163.40元，减半收取为81.70元，由原告李佳乐负担20元，被告郭加伟负担61.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  李 彦二〇二一年一月十九日法官助理  蒋 洁书 记 员  梅益婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。