江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终206号上诉人（原审被告）：陆鉴烽，男，1968年4月11日，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：董青，孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：缪赛英，女，1945年1月8日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：董青，孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆静燕，女，1970年1月3日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。上诉人陆鉴烽、缪赛英因与被上诉人陆静燕所有权确认纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初12274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陆鉴烽、缪赛英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陆静燕的一审诉讼请求。事实和理由：第一，涉案房屋购买人及产权登记所有权人均为陆炳南。1990年11月5日黄伯华与陆炳南签订卖房契约一份，约定黄伯华自愿将座落在无锡市郊区××巷乡××村××巷××号旧平屋二间卖给本村陆炳南，作价陆仟元整。契约上除了有黄伯华、陆炳南等人签名用印，证明单位处由刘潭社区居民委员会盖章，并写明“情况属实，同意黄伯华原房屋产权转让，今后无任何条件申请审批宅基地，希双方按有关法律规定逐级办理房屋转让手续”。陆炳南于1991年11月26日取得黄岸头160号房屋的宅基地使用证，于1992年7月取得该房屋所有权证。根据上述事实，陆炳南的宅基地使用权是经过村委会批准，陆静燕所称的利用其本人的宅基地建房资格购买涉案房屋没有事实和法律依据，购买房屋的资格是陆炳南的，并且涉案房屋的宅基地使用权及地上房屋所有权也均登记在陆炳南名下，与陆静燕无关。第二，案涉房屋购买后，陆炳南进行翻建，翻建费用也是由陆炳南支出的，有证人证言为证。第三，《房屋所有权归属情况说明》虽是陆炳南、缪赛英所签，但该情况说明不是陆炳南、缪赛英的真实意思表示，不能作为认定案涉房屋归陆静燕所有的依据。2017年陆炳南、缪赛英均已年逾70岁年老体弱，急需子女照顾，陆鉴烽因遭受投资失败身负100多万元的债务，无力照顾父母，陆灵燕常年在加拿大居住，只有陆静燕有条件照顾父母。陆炳南、缪赛英的本意是要陆静燕负责照顾他俩，所以才有了这份情况说明。一审法院于2019年12月5日受理本案后，当时陆炳南还健在，他明确表示案涉房屋不是陆静燕的，2017年他和老伴缪赛英在情况说明上签字的意思表示是陆静燕负责照顾父母，父母百年后黄岸头160号房屋归陆静燕所有。案涉房屋所在地区已经启动拆迁工作，陆静燕的丈夫顾峰曾经到养老院和陆炳南、缪赛英谈过该套房屋的归属及拆迁问题，顾峰提出陆灵燕、陆鉴烽、陆静燕各得拆迁权益的1／3，陆炳南、缪赛英主张拆迁权益分为五份，他们老两口各得1／5，三个子女各得1／5，双方就没谈成，后来无锡电视台阿喜帮忙栏目还就陆炳南、缪赛英和陆静燕为该套房屋发生的纠纷采访过双方，但双方的矛盾越来越深直至陆静燕向一审法院起诉。第四，陆静燕提供的情况说明是其单方提供的文本，而且其中“之后在办理房产证时，不知出于何种原因，在陆静燕本人不知情的情况下，刘潭黄岸头160号的房产证上‘所有权人’变为了陆炳南，缪赛英为财产共有人”这种表述明显与刘潭黄岸头160号房产登记的事实不符，而且情况说明还特意注明了陆静燕、顾峰、陆炳南、缪赛英的身份证号码，这哪是直系亲属之间的情况说明，完全就是陆静燕准备起诉的先手之举，足以证明该份情况说明不是陆炳南，缪赛英的真实意思表示。综上，陆炳南，缪赛英是经过××巷××号所有权人，陆静燕提供的情况说明明显存在不合常理之处，不能认定为陆炳南，缪赛英、陆鉴烽的真实意思表示，一审判决以该份情况说明来否定陆炳南，缪赛英对黄巷头160号的法定所有权，没有事实和法律依据，明显属于错误判决。被上诉人陆静燕辩称，根据法律规定不动产登记证书记载的物权状况与真实情况不一致的，以真实情况为准。本案中，其提供的房屋所有权归属情况说明作为直接证据，证明案涉房屋权利人是其，其当时在奶奶家坐月子，陆鉴烽、陆灵燕均未婚和父母一起住，其委托父母出面购房具有合理性，其实际居住、对外出租能够印证是涉案房屋的权利人。陆静燕向一审法院起诉请求：1、确认无锡市梁溪区房屋归其所有；2、判令陆鉴烽、缪赛英协助办理房屋过户手续，将房屋过户给其。一审法院认定事实：1.陆炳南、缪赛英系夫妻关系，婚后育有陆静燕、陆鉴烽、陆灵燕三个子女，陆炳南于2020年7月3日去世,陆炳南母亲许仁妹于2012年2月29日去世，陆炳南父亲陆金荣于1984年12月7日去世。另，陆静燕与顾峰于1990年登记结婚，于1990年10月19日生育一女顾敏思。2.2017年7月17日陆静燕、陆炳南、缪赛英签订关于房屋所有权归属情况说明一份，协议载明：“关于位于无锡市梁溪区房产，情况说明如下：1990年陆静燕当时为农村户口，与非农村户口的顾峰结婚。根据当时的政策，陆静燕有资格在刘潭村里申请一块宅基地。而当时若想在刘潭村里购置房产，购买人必须拥有宅基地的申请资格。于是，陆静燕利用该资格购买了刘潭黄岸头160号的房子，获得了该房产的所有权，并和陆灵燕一起出资在该宅基地上重新建造了房屋。之后在办理房产证时，不知出于何种原因，在陆静燕本人不知情的情况下，刘潭黄岸头160号的房产证上‘所有权人’变为了陆炳南、缪赛英为财产共有人。但当时大家对房产证“‘所有权人’所代表的意义并不十分明确，陆静燕本人也并未将此事放在心上，故此房产证一直使用至今。但该房产实际所有权人应为陆静燕。特此，证明无锡市梁溪区的房产应归陆静燕所有。对于此情况，参与方陆静燕、陆炳南、缪赛英均无异议”。参与方处由陆炳南、缪赛英签名，见证人处由陆鉴烽、金某、陆某签名。3.无锡市梁溪区××巷街道××社区居民委员会出具了情况说明一份，载明：“……根据当时我们无锡市郊区的建房资格审批政策是一户一个儿子只能申请一套农村集体土地宅基地，女儿嫁给非农户的丈夫，丈夫没有住房的，可以在当地申请一套农村集体土地宅基地……第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地……陆炳南拥有刘潭东大岸54号房产，陆鉴烽拥有丰涵桥178号房产”。下方由刘潭社区居民委员会盖章，并注明“根据陆静燕提供的2017年7月17日关于房屋所有权归属情况说明，证明以上内容”4.1990年11月5日黄伯华与陆炳南签订卖房契约一份，契约载明：“兹有座落在无锡市郊区××巷乡××村××巷××号旧平屋二间，前面阔8米，后面阔8米，东面一间三造天井一个……卖主黄伯华自愿将其卖给本村陆炳南，作价陆仟元整……”下方由黄伯华、陆炳南等人签名用印，执笔处由陆仁度签名，证明单位处由刘潭社区居民委员会盖章，并写明“情况属实，同意黄伯华原房屋产权转让，今后无任何条件申请审批宅基地，希双方按有关法律规定逐级办理房屋转让手续”，经办人为黄俊琪。1992年10月2日刘潭村委会出具证明一份，载明今有本村黄岸头160号房屋，确系黄伯华所有，现因陆炳南家中四代人口较多无法居住，特买黄伯华房屋，望各级有关部门给予办理。1992年5月29日由陆炳南作为申请人，由刘潭社区居民委员会盖章出具了房屋证明书。陆炳南于1991年11月26日取得黄岸头160号房屋的宅基地使用证，于1992年7月取得该房屋的房屋所有权证。1993年元月八日陆炳南与黄立忠等签订了山墙协议书。5、2019年8月16日陆炳南订立遗嘱一份，遗嘱载明案涉争议的无锡市梁溪区房屋中属于陆炳南的份额由陆鉴烽继承，两个女儿陆灵燕、陆静燕无继承权。陆静燕、陆灵燕、缪赛英均认可由陆鉴烽在本案中作为陆炳南继承人参加诉讼，但陆静燕、陆灵燕不认可遗嘱处分案涉争议房屋。6.诉讼中，缪赛英、陆鉴烽一方申请了卖房契约片长处签名的黄伯清、执笔人陆顺度（曾用名：陆仁度），以及缪末英、缪百清四人出庭作证。黄伯清陈述，其系陆炳南家所在片区的生产队队长，其确系在卖房契约上签名，但具体的买卖过程并不清楚，关于房屋权属、钱款交付均不知情，仅是作为见证人签个名，房屋系陆炳南还是陆静燕的，不知道。当时允许名下可以有两套房屋，陆静燕是一个村的，但不是一个片区，不过陆静燕也能以其名义在其片区买房。陆顺度（曾用名：陆仁度）陈述，其是陆静燕的姨父，其是卖房契约上的执笔人，但具体情况已经不记得了，看到这张纸的时候还想了半天，只认识笔迹是其的。前期他们房屋买卖的具体经过也不清楚。陆炳南跟其说要买个房子要签纸条，其就去签了。以前有钱都能买房。买了之后把房子拆掉建的，后来谁去造的不知道，造房子就是陆静燕和陆炳南都能有力负担的。缪末英陈述，缪赛英是其姐姐，陆鉴烽是外甥。买案涉房屋的时候，其曾经出了2万元，因为当时其想买这房屋，后来由于其他原因，就退出了，其出的2万元相当于问其借的，后来由缪赛英慢慢还给其。其不清楚买房的是陆静燕还是陆炳南夫妇，也不清楚当地政策是否能同时购买两套房屋。缪赛英还钱用了好久，几年记不住了，一千两千还给其的，当时其自己2万不够，还问缪百清借了2000元。缪百清陈述，缪赛英是其姑姑。案涉房屋是其姑姑和姑父造的，当时建造的时候其也在场，因为其小的时候父亲死了，一直在姑姑家长大。造的时候，家里条件不好，缪末英问其借了2000元来给缪赛英，当时讲的时候说缪末英和缪赛英一人一间，后来不清楚什么原因，缪末英退出，这个房屋就是缪赛英家的，房子肯定是陆炳南的。当时为了买案涉房屋，缪末英还把夫妻的户口迁到刘潭缪赛英的家里，缪末英还告诉其说陆静燕想让她作伪证，说钱是陆静燕还的。关于上述证人证言，陆鉴烽及缪赛英一方无异议，陆静燕一方对真实性无异议，但不认可证明内容及目的。一审中，陆静燕申请承租人姜必富出庭作证。姜必富陈述，陆静燕是其房东，从1997年其就问陆静燕租住黄岸头160号，近年来房租都是交给陆静燕的。其不清楚陆炳南和陆静燕的关系，不认识陆炳南，陆炳南也没有找过其。关于姜必富的证言，陆静燕无异议，陆鉴烽、缪赛英一方仅认可证人身份，姜必富系租户，但对其证言不认可。7.2020年1月6日法院向陆灵燕制作谈话笔录，其陈述关于黄岸头160号房屋，购买资格属于陆静燕，当时买和造的时候其出资3万多，妹妹出资了，但是金额不清楚，然后由其父母出面操作购买及批建事宜，根据其大姨父的说法，当时连买带造不需要花这么多钱，听说买案涉房屋花了六千还不知道一万六，后来到了2000年左右，其老公看房屋没完工，又花了三万，把后面的一造两间房屋建完。此前父母曾告知其无法办理房产证，后来其妹妹告知其父母偷偷办理了房产证。关于情况说明也是真实的，是父母所签。其在该房屋内投入的钱不会向陆静燕主张，同意归陆静燕一人所有，由陆静燕按照其意愿来安排。2020年11月13日陆灵燕向法院邮寄确认书一份，确认书载明“本人陆灵燕对陆炳南于2019年8月16日所立遗嘱的真实性无异议，认可陆鉴烽作为陆炳南的继承人参加诉讼。本人对遗嘱内容中关于产权所属的正确想持否定意见”。8.2020年9月10日法院至无锡市梁溪区××巷街道××社区居民委员会调查案件相关情况。社区工作人员陈述，陆炳南家中有两女一子，为陆静燕、陆灵燕、陆鉴烽，情况说明系其单位出具，在2002年以前，如有两个女儿应该是可以再申请一个宅基地，但是前提是陆静燕有本村户口，且未嫁出去，可以以陆炳南或陆静燕的名义买，至于具体以谁的名义买，买卖过程及支付情况不清楚，只有黄俊琪了解，具体情况以情况说明为准，但强调卖房契约中“今后无任何条件申请审批宅基地”这句话，其的理解是如果陆炳南是以自己的名义买本案争议的房屋，那后续两个女儿如果在本村没有房屋，还可提出再行购买房屋，就不会写这句话，只有陆炳南替女儿来买，才可能写上这句话，这样一个家族有两套房屋，以后不能再申请宅基地。一审法院认为：关于房屋所有权归属情况说明，由陆炳南、缪赛英、陆鉴烽等签名确认，依法应具有约束力。本案中，坐落于无锡市梁溪区房屋虽登记在陆炳南名下，但若不动产权登记证书记载的物权状况与真实的权利状况不一致时，实际权利人陆静燕有权主张对该不动产享有所有权，但应提供证据予以证明，综合本案事实和证据，能够确定陆静燕系讼争房屋所有权人，理由如下：首先，陆炳南、缪赛英、陆鉴烽均在关于房屋所有权归属情况说明上签名，该说明中明确了讼争房屋的实际权属情况，另有陆灵燕表示讼争房屋归属陆静燕一人所有，故可明确陆静燕应为实际所有权人，虽缪赛英称当时签是想依靠女儿养老才愿意把房屋给女儿，但根据其陈述，其丈夫陆炳南先看再签字，其签字问女儿，女儿说买及造的钱都是她们出的，可见签字时其与陆炳南应当知晓说明的相关内容；其次，无锡市梁溪区××巷街道××社区居民委员会出具了情况说明一份，证实了相关情况；再次，讼争房屋多年来都由陆静燕对外出租并收取房屋租金，由陆静燕实际使用、收益；最后，缪赛英、陆鉴烽一方申请了四位证人出庭作证以证明权属情况，但其中三位均称对权属等具体情况并不清楚，另一位证人称房屋系陆炳南建造，亦属陆炳南所有，但无其他证据佐证建造、出资情况。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、无锡市梁溪区房屋归陆静燕所有。二、陆鉴烽、缪赛英于判决发生法律效力之日起十五日内协助陆静燕办理无锡市梁溪区房屋的过户手续，过户费用由陆静燕承担。一审案件受理费8600元，由陆鉴烽、缪赛英负担。二审中，陆鉴烽、缪赛英为证明房屋所有权归属情况说明不具有合法性和有效性，申请证人陆某出庭作证。陆某陈述：“我是陆炳南的妹妹。我侄女陆静燕拿了一份情况说明给我签字，我看见我哥哥嫂嫂和侄子都签字了，我就签字了，因为我觉得他们都签字了，我没有必要看内容，签字时候陆静燕没有跟我说内容，就是说房子上的事情需要签个字。我一点也不知道房子的事情，他们什么时候买什么时候造房我都不知道的，我不管他们的事情的”“当天陆静燕拿来签字时就我和陆静燕两个人”“不认识金某”。陆静燕质证意见：认可证言的真实性，但关联性不予认可。该情况说明中房屋所有权人陆炳南、缪赛英已经签字，其为了避免纠纷才找了相关的人作为见证人签字，并不影响该情况说明的法律效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽然陆炳南取得了无锡市梁溪区房屋的产权登记，但陆静燕对该房屋物权的归属与陆鉴烽、缪赛英发生争议。从卖房契约签订和房屋翻建情况来看，陆静英称其当时做月子，其出资委托父母购置并翻建，具有一定的合理性。从关于房屋所有权归属情况说明来看，陆炳南、缪赛英、陆鉴烽系参与人均予签名，属于当事人的自愿行为，陆炳南先阅再签名，缪赛英也是在陆静燕陈述买及造的钱都是她们出的，方才签名，可以说明陆炳南夫妻对情况说明的内容是认可的。而金某、陆某作为见证人事后签名，并不能否定该情况说明书上陆炳南、缪赛英、陆鉴烽的签字效力。从无锡市梁溪区××巷街道××社区居民委员会出具了情况说明来看，当时的政策对农村宅基地取得和地上房屋的建造有所限制，陆静燕的条件符合当地的政策，该情况说明佐证了陆静燕为实际购买和建造人。从讼争房屋的居住和管理情况来看，房屋建造后陆静燕入住，后对外出租并收取房屋租金，由陆静燕实际使用、收益。故一审法院根据陆静燕诉请确认无锡市梁溪区房屋归其所有，并无不当。陆鉴烽、缪赛英上诉称陆炳南，缪赛英出资建造了涉案房屋系涉案房屋所有权人，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，陆鉴烽、缪赛英的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人陆鉴烽、缪赛英负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年一月二十五日书记员  汪丽敏