贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终602号 上诉人（原审被告）：吴道年，男，汉族，1974年7月1日生，贵州，住瓮安县。 被上诉人（原审原告）：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县白泉镇中华路独秀花园G栋3号门面，统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人：韦进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰兴碧，该公司员工。 原审被告：贵州江长房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇环北路，统一社会信用代码91520000675425701P。 法定代表人：李松财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗萍，该公司员工。 上诉人吴道年因与被上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司、原审被告贵州江长房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2019年11月13日作出（2019）黔2725民初3737号民事判决后，吴道年不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 吴道年上诉请求：1、依法撤销原判,改判驳回被上诉人一审的诉求；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人通过招标于2017年2月12日与上诉人所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》正式入驻小区提供物业服务以来，小区内车辆乱停乱放，上诉人所经营的餐厅楼上的水管改修影响上诉人经营的餐厅的吊顶，同时因被上诉人未安装监控导致上诉人餐厅多次被盗而无从查起，还有就是小区内垃圾遍地、长期处于脏乱差、治安无人管理，故被上诉人一直未按《物业管理委托合同》约定全面正确地履行相关维修、养护、管理、卫生保洁、维护义务，无权要求业主支付物业服务费。2、一审法院判决的本小区的另一业主肖曼娜的物业管理费的缴纳比例为50%，但却判决上诉人承担60%的物业管理费，显失公平。3、一审中上诉人提出了反诉，并且上诉人在一审中缴纳了反诉费，但一审以上诉人未缴纳反诉费就撤回上诉人的反诉请求，属于程序违法。4、上诉人及全体业主的心声希望被上诉人全面正确履行物业服务合同,给小区业主一个干净、整洁、安全、设施设备完好,如小区秩序良好上诉人及其他业主绝不会拖欠和拒绝交纳物业服务费。 独山县兴城物业管理有限责任公司二审辩称：被上诉人已经按照物业管理委托合同全面履行了自己的物管义务，因此上诉人应全额缴纳物业管理费，一审扣减物管费不当，其判决应予以撤销，将本案发回重审或依法改判。 独山县兴城物业管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告吴道年向原告缴纳2017年9月1日起至2019年6月30日止共22个月的物业服务费人民币18180.69元，判令被告贵州江长房地产开发有限公司承担连带缴纳责任；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：独山县兴城物业管理有限责任公司于2017年1月24日与瓮安县雍阳办事处富丽半岛业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定监控或道闸系统二选一安装完毕后一天开始收费，但该合同未通过瓮安县房地产管理局的备案，故双方又于2017年2月12日与瓮安县雍阳办事处富丽半岛业主委员会签订《物业管理委托合同》，将前述条款删除，合同约定管理期限从2017年2月12日起至2021年12月31日止，物业管理服务费收费标准为：商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费；双方还对物业服务内容、质量等作了详细约定。现被告贵州江长房地产开发有限公司于2017年7月18日将其所有的富丽半岛小区5栋二层商铺5-2-5、5-2-6、5-2-7号三个商铺，建筑面积共550.93平方米出租给被告吴道年经营餐饮（中元餐厅），并约定物业费由吴道年承担。另外，2018年1月6日，被告贵州江长房地产开发有限公司向原告移交了出租房屋的详细资料，并告知原告自行及时向承租方收取物业费，原告在移交清单上盖章表示收到资料，但并未明确表示同意只向承租人收取物业费。嗣后，原告称按合同约定向小区提供了服务，故诉至法院，要求支持其前述诉讼请求。另查明，2018年12月15日，被告贵州江长房地产开发有限公司向原告发出《联系函》，要求原告就车辆乱停乱放问题进行整改。在庭审中，二被告称其曾就房屋漏水、车辆停放等问题多次要求原告进行处理，但原告至今未予处理，且原告未向被告提供相应的物业服务故不同意支付物业服务费。 一审法院认为:原告与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会于2017年2月12日签订的《物业管理委托合同》是双方最后一次签订的合同，且经过在瓮安县房地产管理局备案，该合同合法有效，故应以双方最后一次签订的合同来确定各方权利义务，因此被告贵州江长房地产开发有限公司依据双方第一次签订的物业合同辩称缴纳物业费的条件尚未成就，不予采纳。被告贵州江长房地产开发有限公司作为富丽半岛5栋二层商铺5-2-5、5-2-6、5-2-7的产权所有人将该商铺出租给被告吴道年经营，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，双方应受合同约束全面履行义务，原告至今仍在为被告提供物业服务，且在庭审中，双方均认可被告自2017年9月1日至2019年6月30日共计22个月的物业费未缴纳，二被告理应承担给付物业服务费的义务，550.93㎡×1.5元/㎡/月×22个月=18180.69元，但二被告提交照片、光盘内容（视频）、《联系函》能够表明原告对该小区管理服务不到位的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，综合本案实际情况酌情扣减40%的物业服务费较为适宜，故二被告应承担给付扣减后的物业服务费为10908元（四舍五入），被告贵州江长房地产开发有限公司承担责任后，可向吴道年追偿。因被告吴道年拖欠物业服务费事出有因，原告请求被告承担诉讼费，不予支持。本案在审理过程中，被告吴道年提交了反诉状，请求原告赔偿各项损失25000元，但被告吴道年至今未缴纳反诉费，故按照吴道年撤回反诉请求处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、限吴道年于本判决生效之日起二十日内一次性给付独山县兴城物业管理有限责任公司2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计人民币一万零九百零八元，贵州江长房地产开发有限公司对前述物业服务费承担连带给付责任；二、驳回独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取127元，由原告独山县兴城物业管理有限责任公司负担。如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人申请本院调取肖蔓娜案件的二审相关案件材料，由于肖蔓娜案件二审已经发回一审法院重新审理，该案现处理一审重审阶段，故其卷宗材料没有调取的必要。 经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审酌情扣减本案物管费是否适当。 本院认为：良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，独山县兴城物业管理有限责任公司与富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；吴道年作为业主方，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从吴道年一审提供相关证据材料看，独山县兴城物业管理有限责任公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对独山县兴城物业管理有限责任公司的物业服务工作不满意，而独山县兴城物业管理有限责任公司在一审庭审中对于业主提出的上述问题也未予以否认，仅是辩解称出现的卫生问题属偶然现象、岗位没有收费故未安排人员值班、市场未规划车位导致业主乱停乱放，以上事实说明独山县兴城物业管理有限责任公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向吴道年收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。因此，根据权利义务对等原则，一审综合本案查明的事实酌情扣减独山县兴城物业管理有限责任公司40%的物管费并无不当，本院予以确认。独山县兴城物业管理有限责任公司辩称一审酌情扣减物管费属不当，本院不予采纳。被上诉人的物业管理服务存在的瑕疵让经营商业门面的业主不仅是生活受影响，生产经营也受影响，故本案认定经营商业门面的业主交纳60%的物管费与本院的生效判决认定住宅类的业主交纳70%的物管费，两者并不冲突，不存在同案不同判。 至于上诉人所称一审裁定撤回其反诉不当的问题，由于其截止一审判决前未按规定交纳反诉费，故一审将其反诉请求认定为其自动撤回，于法有据。 综上所述，吴道年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费254元，由上诉人吴道年承担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈彦淞