山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异51号 案外人：崔光镇 申请执行人：天津丰瑞恒盛投资管理有限公司 被执行人：邹忠平 被执行人：陈久琴 被执行人：邹默然 被执行人：朱楠楠 被执行人：烟台万斯特有限公司 被执行人：青岛联富投资有限公司 被执行人：烟台海拂汽车零部件有限公司 被执行人：莱阳忠实汽车零部件有限公司 被执行人：莱阳中通汽车零部件有限公司 本院在执行天津丰瑞恒盛投资管理有限公司与邹忠平、陈久琴、邹默然、朱楠楠、莱阳中通汽车零部件有限公司、烟台万斯特有限公司、青岛联富投资有限公司、烟台海拂汽车零部件有限公司、莱阳忠实汽车零部件有限公司公证债权文书一案【执行案号：（2020）鲁02执1025号】过程中，崔光镇向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 崔光镇请求本院：撤回2020年10月26日作出的（2020）鲁02执1025号案中责令限期迁出莱西市xx路xx号xx栋网点11、116、127、126、128、122、124、112、130、133、129、119、117、125、135、115、218、29、21、22、222、23、241、213、243、240、242、244、223、24、217、215、216、214、220、221、219、27、41、212、31、211、28、210、26、25、236、238、237、239、234、233、235、246、245、232、231、230、229、228、227、225、226、224等共计64套房产（下称“案涉房产”）的通知书，确认由崔光镇继续承租至租赁合同到期。事实与理由：（2020）鲁02执1025号案件查封了登记在青岛联富投资有限公司名下的案涉房产，（2020）鲁02执1025号执行裁定书和责令限期迁出通知书将对案涉房产进行拍卖并要求迁出案涉房产，但崔光镇已通过签订四份《青岛联富国际家居商业园商铺租赁合同》，租期均至2018年8月31日止。租赁之处案涉房产均未毛坯房，崔光镇投入大量人力物力财力进行装修，并在此注册莱西市宝乐迷歌舞厅营业至今，根据“买卖不破租赁”原则，请求法院保护案外人的租赁权益。 天津丰瑞恒盛投资管理有限公司辩称，1.崔光镇虽提交了四份《青岛联富国际家居商业园商铺租赁合同》复印件，但租赁合同并非是与被执行人即所有权人签订，也并未证明其向被执行人交纳租金的事实，其主张的租赁关系并不真实存在。青岛联富企业管理服务有限公司、迟晓飞并非本案当事人，更非案涉房产的所有权人，出具的证明文件内容的真实性、合法性有待调查，迟晓飞代收租金的行为无事实和法律依据。2.租赁权不属于能够排除执行的民事权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，即使崔光镇对案涉房产享有租赁权，不能排除本案的执行。3.崔光镇是否对案涉房产享有真实的租赁权，应通过确认之诉解决，不应在执行程序中解决。综上，崔光镇对案涉房产不享有合法的租赁权，不能排除执行。 为证明其主张，崔光镇向本院提交了以下证据：1.商铺租赁合同四份，以证明崔光镇于2012年就案涉套房产分别签订了租赁合同，租赁期至2028年8月31日。2.证明一份，以证明崔光镇租赁的房屋与被查封的房屋是同一栋楼。3.收款收据一宗，以证明崔光镇在签订合同时向青岛联富投资有限公司缴纳违约保证金和租赁等费用。4.营业执照一份，以证明2014年7月8日崔光镇经营的宝乐迷歌舞厅经过工商登记注册。5.增值税纳税申报表，以证明宝乐迷歌舞厅2020年1月-3月的纳税申报情况。6.电费清单打印件，以证明宝乐迷歌舞厅一直在经营。7.银行交易明细，以证明崔光镇一直向迟晓飞账户62×××36付款。8.证明一份，以证明上述账户系代公司收取资金。 天津丰瑞恒盛投资管理有限公司质证称，1.对证据1真实性与证明事项均不予认可，合同系复印件无法核实其真实性。2.对证据2因无法核实原件，真实性与证明事项均不予认可，系被执行人单方出具的证明，欠缺证明力。3.对证据3的真实性与证明事项均不予认可。即便是真实的收据，金额仅对应租金的一小部分，无法证明崔光镇持续缴纳租金，也无法证明被执行人收到租金。4.对证据4的真实性无异议，但营业执照载明营业场所地址为梅花山街道，与证据6地址不一致。5.对证据5的真实性无法核实，对证明事项不予认可。申报表仅为部分申报情况，无法证明崔光镇持续经营的状态，也无法体现系宝乐迷歌舞厅的收入，因此与本案不具有关联性。6.对证据6的真实性与证明事项均不予认可，明细中的用电地址为龙水街道，与营业执照地址不一致，不能证明该电费为宝乐迷歌舞厅的用电支出。7.对证据7的真实性予以认可，不认可关联性与证明事项，崔光镇向迟晓飞转账不能证明向被执行人缴纳了租金。8.对证据8的真实性与证明事项均不予认可，被执行人单方出具的证明具有局限性，无其他证据证明迟晓飞在青岛联富投资有限公司任职。综上，崔光镇提交的证据无法形成完整的证据链，不能证明租赁关系的存在。 本院查明，2019年4月26日，北京市方圆公证处出具（2019）京方圆执字第00118号执行证书，对被执行人、执行标的、可供执行的标的物与申请执行的期限等事项予以明确。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，天津丰瑞恒盛投资管理有限公司向本院申请执行，本院以（2020）鲁02执前调4号受理。2020年8月12日，本院以（2020）鲁02执前调4号执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2020年8月12日至2023年8月11日。2020年9月21日，本院以（2020）鲁02执1025号之一执行裁定书拍卖包括案涉房产在内的多套房产。2020年10月26日，本院作出（2020）鲁02执1025号责令限期迁出通知书，责令案涉房产的住户和其他使用人在通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出。 另查明，崔光镇在本案异议听证中提交的四份《青岛联富国际家居商业园商铺租赁合同》均载明出租方为“青岛联富企业管理服务有限公司”，其提交的二份证明及一宗收据均由青岛联富企业管理服务有限公司开具，银行交易明细收款人为“迟晓飞”，且营业执照、增值税纳税申报表、电费清单均未明确指向案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除涉案房产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，崔光镇提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产前，已签订真实有效的不动产租赁合同并已对案涉房产持续占有、使用，故崔光镇的异议申请，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人崔光镇的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长   于瑞军 审判员   焦兴凯 审判员   龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理李兰兰 书记员 陈春阳 书记员张 澳