上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60025号原告：吕木林，男，1958年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：史佩凤，女，1960年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。上列两原告的共同委委托诉讼代理人：唐鸿生，上海市鸿生律师事务所律师。被告：柳捷，男，1974年5月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：柳和兴，男，1947年6月21日生，汉族，户籍地浙江省。被告：厉玲女，女，1953年11月6日生，汉族，户籍地浙江省。上列三被告的共同委托诉讼代理人：周永琪，上海市凯荣律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：沈建斌，上海市凯荣律师事务所律师。原告吕木林、史佩凤与被告柳捷、柳和兴、厉玲女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告吕木林、史佩凤及其委托诉讼代理人王京普和唐鸿生,被告柳捷、柳和兴、厉玲女的委托诉讼代理人周永琪和沈建斌到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告吕木林、史佩凤向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖关系于2020年4月28日解除；二、判令被告向原告返还人民币(以下币种同)100万元。事实和理由：经上海晶新房地产咨询事务所(以下简称晶新事务所)居间介绍，原告购买被告所有的上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，三方于2019年8月25日签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款598万元，签约当日支付定金50万元，2019年10月31日前再付50万元(诚意金)，2020年2月28日签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并办理产权过户。同日，原告支付被告定金50万元。2020年10月31日，原告通过银行转账支付诚意金50万元，合计支付100万元。2020年1月下旬，新冠疫情爆发。2020年2月8日，被告厉玲女称自己在澳大利亚，通过微信要求将房产过户时间推迟至3月底，原告表示同意。2020年3月28日，原告催促被告在3月底前签订网签版《上海市房地产买卖合同》并办理产权过户，可被告声称无法回国，要待澳大利亚取消出境禁令后再回国办理房产交易手续。这段时间，原告家庭也遭遇重大不幸，儿子被他人以做生意为由诈骗700余万元，其中500万元系贷款。原告打算待房屋过户完成后，再将该房屋出售帮助儿子归还贷款。因被告明确表示3月底前无法与原告签订网签合同并办理后续产权过户，原告遂给予被告一个月的宽限期，要求被告在4月28日之前与原告签订网签版《上海市房地产买卖合同》并办理过户。2020年4月28日，原告特意前往房产交易中心，但被告未到场也无反馈信息。当日傍晚，原告通过微信向被告发送《通知函》，明确告知解除合同，不再购买系争房屋，要求被告返还已支付100万元。同时，原告通过挂号信向被告厉玲女户籍地邮寄上述《通知函》，后被退回。原告认为，被告未能在约定时间及原告给予的宽限时间签订网签版买卖合同，已经构成违约。即使疫情因素影响，原告无义务无期限等待下去，故原告有权解除双方之间的房屋买卖合同关系。同时，原告也考虑到疫情因素，仅要求被告返还已支付100万元，不要求被告承担违约责任及利息。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告柳捷、柳和兴、厉玲女共同辩称，由于原告违约的行为导致合同解除。三被告在澳大利亚定居，被告厉玲女在回国期间与原告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。2019年10月，原告向被告支付定金50万元。2020年2月8日，原、被告微信沟通，被告提出因疫情影响，将交易时间推迟至3月底，原告则提出要等动迁款到位后才能交易。2020年3月25日，澳大利亚关闭国境。次日，原告通知被告动迁款要到4月20日才能到账，且其儿子被诈骗，无力支付房款，希望解除合同。被告不予同意。2020年3月27日，原告称动迁款到位，要求被告于2020年4月28日之前回国签订网签合同。被告则表示仍受疫情影响无法回国，故未同意。2020年4月2日，被告通知原告因疫情无法回国，但已经在办理房屋交易的相关委托书。2020年4月29日，被告收到原告解约通知，回复原告已经在办委托手续，预计2020年5月底之前可以办好。2020年5月27日，被告通知原告委托手续已经办好，但原告认为合同已经解除，拒绝交易。2020年6月2日，被告通知原告委托手续已经到上海，并提供受托人联系方式，希望继续履行合同。之后，被告多次要求交易，原告均予以拒绝。2020年7月6日，鉴于原告拒绝履行合同，被告通知原告没收全部定金，合同于该日解除。原告支付的100万元均为定金，由于原告单方违约，定金应当罚没，故被告没有返还义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告柳捷、柳和兴、厉玲女为系争房屋的权利人，长期居住在澳大利亚。2019年8月25日，原告(乙方)与被告(甲方)、晶新事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，其中约定甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方的系争房屋达成如下买卖条件并签订本协议：物业面积101.82平方米，购买总价款598万元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款50万元作为首付款(含定金),2019年8月25日支付；双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，支付房款548万元，2020年2月28日前支付结清；乙方在2019年10月31日前再付50万元(总房价不变)；交易过程中的甲乙双方税费均由乙方支付；甲方收到全款一周内交房。合同第四条约定，如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金。甲方处由被告厉玲女代被告柳捷、柳和兴签名。2019年8月25日，原告向被告柳和兴账户转账支付定金50万元。被告厉玲女在《定金收据》上签字确认收到定金50万元。2019年10月31日，原告向被告柳和兴账户转账支付50万元，附言房款。被告厉玲女在《房款收据》上签字确认收到房款定金50万元。2020年2月8日，被告与原告微信联系，表示鉴于疫情情况，希望把房产过户时间推迟至3月底，询问是否同意。被告回复：前提是动迁房款能到账，过户时间前后我们都会同意。2020年3月25日，澳大利亚禁止民众出国禁令生效。2020年3月26日，原告与被告微信联系，表示动迁全部通过，后续是批次放款。儿子被人以做生意为名骗去700万元，动迁款最迟4月20日肯定能进账户，要归还好多急债，没有能力购买房屋，询问能否解除合同。被告回复：如不能履行买卖协议的，按照协议规定所付定金将不予退还，你要求想清楚。既然我们订了协议，就按协议办。2020年3月28日，被告微信联系原告，表示3月25日开始澳大利亚关闭国门，所有人不能出境。只能等澳大利亚取消出境禁令以及中国取消14天入境隔离政策之后，才能回中国办理房产交易手续。原告回复：不可能一直无期限等下去，提出2020年4月28日前回中国履行签订上海市房地产买卖合同并完成过户登记。被告提出，疫情面前相互体谅，等出境禁令取消及不需集中隔离后，马上回来。在此之前，你有什么困难，大家可以协商。原告回复：你也说过既然我们有协议就按协议办，那只能按照约定做了。2020年4月2日，被告微信联系原告，称为尽快解决房屋过户手续，现在在澳大利亚办理房屋交易委托手续。委托手续完成后，会马上通知你们。到时，我们在上海的亲戚会过来与你办理过户及其他交易手续。2020年4月28日，原告通过微信向被告发送《通知函》，内容为：直到今日，贵方仍未前来与我方签订正式房地产买卖合同并办理产权过户，已构成违约，故双方签订的《房地产买卖居间协议》解除，我方不再购买系争房屋，请三日内退还已付100万元。2020年4月29日，被告通过微信向原告发送《回复函》，表示双方在2019年8月25日签订居间协议，并在当天收定金50万元。原先口头约定2019年12月底前完成交易，但由于你方预计到时可能拿不到动迁款，要求推迟交易至2020年2月底，我方同意，但在协议上注明2019年10月底由你方再支付50万元作为推迟交易的诚意金。……澳洲由于疫情关闭国境，被告已在积极办理房产过户委托手续，目前在澳大利亚外交部认证过程中，预计5月底之前委托书可以办下来，会第一时间通知原告。由于客观不可抗力原因，被告不存在违约。2020年5月27日，被告微信联系原告，表示房产交易委托书已经办好，今天上午已寄出，预计一周后寄到上海，到时我们在上海的委托人会与您联系。2020年6月2日，被告微信联系原告，表示委托书已经寄到上海，我们上海的委托人王艳会与你联系房产交易事项。原告回复，我在2020年4月28日已经给您发送通知函了。2020年6月5日，被告微信联系原告，表示外甥女星期天有空，会带你们看房子。2020年6月6日，被告微信联系原告，内容为经认证的被告委托王艳处理系争房屋交易事宜的授权书。2020年6月7日，被告微信联系原告，表示外甥女12点左右会过来。原告回复明白。2020年6月10日，被告微信联系原告，表示我已与金桥农行贷款部邵经理联系，你去办公室找他。2020年6月17日，被告微信联系原告，询问贷款进展情况。2020年6月25日，被告微信联系原告，内容：你来电告知银行无法贷款，你无法履行买卖协议。按照履行规定，你方应该赔偿我们的损失。由于你变化太多，请慎重考虑，是否确定要取消房屋买卖交易。原告回复：是你来电说让我在交易房价不变的条件下帮你们寻找买受方，我的房款由你们保留至找到新买家为止。被告回复：你所说与事实相去甚远。目前情况是，我们一直在等待你们筹足房款来和我们办理房屋交易。我们从来没有同意过让你来卖我们的房子给第三方。2020年6月27日，被告微信联系原告，表示我们在6月2日已经通知你们办理过户交易，考虑到你们的实际情况，请你们尽快筹足房款。2020年7月2日，被告微信联系原告，内容：我们想知道你们什么时候来办理房屋过户？从我们通知你过户到现在已经有一个月了。我们要求你们在二周内筹集余下的498万元来与我们的委托人完成房屋买卖交易。如果你们在二周内不能与我们完成交易，我们将视为你方违约。原告回复：我们在2020年4月28日已经通知你们解约。2020年7月3日，被告微信联系原告，称如果你已准备好过户，请与我们的委托人王艳联系，并告知手机号码。2020年7月6日，被告微信联系原告，称鉴于你方无意履行协议，我方决定没收定金作为赔偿金，并保留索赔其他损失的权利。原告回复：你无权没收定金，应返还我的全部款项。2020年7月31日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提供经领事认证的授权书一份，内容为三被告委托王艳办理系争房屋出售、代为签署买卖合同，代为办理交易过户、代为收取房款等事宜，授权书落款时间为2020年4月16日，领事认证落款时间为2020年5月18日。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据协议的约定，双方本应于2020年2月28日前办理系争房屋过户，但由于新冠疫情的爆发被告无法按约回国办理相关手续，双方经协商同意延期办理过户手续。2020年3月26日，原告提出儿子被骗能否解除买卖合同，被告予以拒绝。之后，原告虽未再表示要求解除合同，但其在知晓澳大利亚关闭国门且被告已告知在办理房屋委托手续的情况下，仍要求被告于一个月内回国办理网签及过户手续，显然不符合诚实信用原则，故原告以被告未于2020年4月28日回国办理过户手续构成违约为由，主张合同解除，缺乏依据，本院不予支持。反观被告，其为了履行合同，促成交易，积极办理委托手续，4月16日签署授权书并办理相关认证手续，同时也及时告知被告进展情况，在2020年5月经认证的委托手续办理完毕之后，被告多次与原告沟通协商，亦给予原告合理时间与方式筹集房款。在被告再三要求办理房屋过户手续之时，原告却消极表示合同已于4月28日解除，不再继续履行。由此可见，双方未能签订网签版买卖合同并办理房屋过户的责任在于原告。被告有权要求解除双方之间房屋买卖关系，并适用定金罚则。2020年7月6日，被告明确表示没收定金，实为解除合同的意思表示，故被告主张双方之间的房屋买卖关系已于该日解除，并无不当，本院予以支持。关于定金数额，2019年8月25日原告支付的50万元为定金，有《定金收据》为证，且双方并无异议，故本院予以确认。关于双方争议的2019年10月31日转账支付50万元，被告主张为定金，原告则予以否认。对此，本院认为，定金具有双向惩罚性功能，即交付方违约的，定金丧失，收受方违约的，双倍返还定金，故双方对于定金的性质应做出明确的约定，否则不应轻易认定为定金。本案中，首先，根据《房地产买卖居间协议》的约定，定金仅为原告已支付的50万元，并无其他定金的约定。其次，原告在转账支付的附言中也明确为房款，并非定金。再者，被告在2020年4月29日回复函中也表示该笔50万元系作为推迟交易的诚意金，并非定金。最后，关于争议的50万元收据系房款收据，并非定金收据。综上，在无充分证据证明争议的50万元系双方明确约定为定金的情况下，被告主张该笔款项为定金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方之间的房屋买卖关系已经解除，被告有权没收原告已付定金50万元，但另外50万元因款项性质并非为定金，故应予返还。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告吕木林、史佩凤与被告柳捷、柳和兴、厉玲女签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖关系于2020年7月6日解除；二、被告柳捷、柳和兴、厉玲女于本判决生效之日起十日内返还原告吕木林、史佩凤50万元；三、驳回原告吕木林、史佩凤的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告吕木林、史佩凤与被告柳捷、柳和兴、厉玲女各半负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二一年一月二十八日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。