广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24946号原告：佛山市南海区××××××第六股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区××××××,统一社会信用代码：N144××××××××××414B。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：罗贵流，男，该社社员。被告：佛山市南海区××××××集体资产管理委员会，住所地：广东省佛山市南海区××××××，组织结构代码791174276。负责人：何显溪。委托诉讼代理人：王志峰，广东多方律师事务所律师。原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社与被告佛山市南海区××××××集体资产管理委员会（以下简称大岸村资管委）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人罗某1、委托诉讼代理人罗贵流，被告的委托诉讼代理人王志峰到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2006年签订的《大岸工业开发区用地承包合同》；2.被告立即将其租用的23.79亩土地及地上建筑物交还给原告；3.被告向原告支付占用费自2017年1月1日起至实际返还日止按照每月79220元（每月每平方米5元）的标准计算（已扣除已收租金）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年原、被告签订一份《大岸工业开发区用地承包合同》，合同约定原告将自有位于西樵镇大岸工业开发区的23.79亩土地出租给被告开办企业，合同期限为10年，租金标准及交租时间等内容。合同签订后，原告依约将上述土地交付给被告使用，被告有按期交租。合同期满后，原告与被告双方于2006年又续签一份《大岸工业开发区用地承包合同》，合同约定合同期限为10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止。合同第十条约定：“承包合同期满，若乙方继续承包的，在同等条件下乙方有优先权，若不再续约，不能破坏厂内外建筑的原貌，厂房及其它一切不动产设施归甲方所有，可动资产乙方必须在15天内搬迁完并清理干净地面，逾期不搬迁者无偿归甲方所有”，同时合同还约定租金标准及交租时间，合同解除条件等内容。合同签订后，被告有按照合同约定支付租金。到合同期满，原告提出低于市场工业厂房租金标准为40000元/亩/年(即5元/平方米/月)此标准已远低于周边租金市场水平，并通过两次发送《通知函》的形式通知被告(已签收)，但是被告却一直无视原告，继续违法占用原告土地及地上建筑物至今。双方进行了数次的协商，最终因为双方意见分歧巨大，至今没有达成一致意见，被告也拒绝按照40000元/亩/年(即5元/平方米/月)标准支付租金。在2018年1月18日，由佛山市南海区××××××民委员会出具一份《关于大岸村第六股份合作经济社开发区土地租金收取情况说明》，以此其名义保证原告仅暂时按照20292元/亩/年的计算标准收取部分租金。原告在迫于无奈之下，只能暂时收取部分租金，维持社员的分红福利。被告辩称，一、原被告在原租赁合同的基础上通过要约、承诺的方式成立了新的合同，而且均已在按照新合同的约定进行履行。2006年，被告与原告在原基础上续签了《大岸工业开发区用地承包合同》，约定合同期限为10年（自2007年1月1日起至2016年12月31日止）。2016年底，被告向原告提出续约，但双方对租金价格产生分歧。为此，佛山市南海区西樵镇政府根据实际情况进行了协调，建议按照第三方评估机构评估的价格作为确定租金的依据。2017年5月，经过广东中地房地产评估与规划设计有限公司进行评估，认定于价值时点2017年5月10日参照当地正常市场价格水平下评估的工业用地第一年的单位年租金为20292元/亩/年。2017年6月，被告制作了《确认书》作为要约方式交给原告，《确认书》对租金和租期等内容进行了明确。原告通过股东户代表签名表决的方式同意了该《确认书》，并将签名以及加盖了原告公章的《确认书》交给了被告，完成了合同成立的要约与承诺过程。通过要约和承诺的方式成立新的合同后，被告一直按照《确认书》的约定支付租金，原告也根据《确认书》的约定足额收取了租金，所以新合同实际已经得到了履行。因此，被告提出要约，原告进行了承诺，则根据《合同法》第25条的规定，双方的合同在原告承诺时生效，也就是说双方的合同关系在原告将签名盖章的《确认书》交给被告时已经成立并生效。且，双方在合同成立后忠实地履行了合同。二、原被告双方成立了新的合同关系，因此不应交还还承租标的物。而且，由于本案标的物属于十个经济社共同共有的不可分的共同财产，土地的具体位置不明确、相邻土地的权属不清楚，因此也无法单独进行交还。三、被告并非讼争土地的实际承租人，何德生等32户才是实际承租人，本案被告败诉的法律后果将由全部由该32户承担。因此，该32户依法应作为必须参加诉讼的当事人参与本案诉讼。讼争合同是在特定的历史背景条件下的产物，初期政府对合同的签订和履行进行了主导，出现争议后政府组织了协调，政府主导和协调的也主要是各经济社与32户之间的权利义务，被告协助政府进行协调。因此，上述32户不参加本案诉讼，将导致事实不清，主要事实无法查明。四、本案应充分考虑到社会效益问题，应在32户的参与本案诉讼的情况下尽量与原告达成和解。由于本案所诉争的土地大部分是农用地，地上建筑大部分没有合法报建。所以各方的矛盾有可能导致土地和地上物不能按照现状来进行使用，显然会严重影响各经济社的利益。其次，32户实际承租人，对承租土地上的大量投入将血本无归，严重损害其经济利益，损害当事人投资的积极性。如果32户的相关企业搬迁、倒闭，则会严重影响当地的经济、税收，导致大批工人失业，造成一定的社会动荡。更有甚者，由于整个西樵镇甚至南海区，都存在大量的与本案类似的情形，如此必然引发连锁反应，引发大量的纷争。诉讼中，原告举证如下：1.原告组织机构证明、任职证明书原件各1份、被告信息查询打印件1份，用以证明原告、被告诉讼主体均适格；2.大岸工业开发区用地承包合同复印件1份，用以证明原被告之间的合同关系；3.土地证1份，用以证明本案诉争地块包含于该土地证内；4.通知函复印件2份，用以证明原告已拒绝被告的续租要求及条件，并知会被告限期退场交回土地及地上建筑物，被告已签收；5.《关于大岸经济开发区集体土地租赁关系协调会议纪要》的回复意见、大岸经济开发区集体土地租赁关系协调会议纪要复印件各1份，用以证明评估报告仅作参考，并同时提出当时的续租条件；6.关于大岸村第六股份合作经济社开发区土地租金收取情况说明复印件1份，用以证明原告只是暂时收取租金，并不是被告所称的同意续租条件；7.2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知打印件1份，用以证明本案诉争土地周边厂房出租价格；8.1986年度航摄影像打印件1份，用以证明墨绿色圈着的本案诉争地块的位置。被告举证如下：1.确认书原件1份，用以证明经政府协调，被告就存在争议的租金、租期问题，以确认书的方式向原告提出书面要约，原告通过股东代表签名表决的方式同意了该确认书，并将已签名和盖章的确认书交回给被告，双方完成了合同成立的要约承诺过程；2.（2018）粤0605民初26124号民事判决书原件1份。经质证，辩证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据8，本院对其真实性、关联性将综合认定；2.被告举证1为原件，本院对其真实性予以确认。综合以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：地号的土地（以下简称涉讼土地）位于佛山市南海区××××××，土地所有权人为佛山市南海区××××××第二、第五、第六、第七、第八、第九、第十、第十一、第十二、第十三股份合作经济社农民集体，土地总面积23.495公顷，原由各经济社各领一证，后于2016年1月21日根据集体土地所有权登记一宗地唯一地号、唯一证号要求换领集体土地所有权证，换证后证号为南府集有（2016）第号，地号为号。2006年，原告（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订《大岸工业开发区用地承包合同》（以下简称涉讼合同），约定乙方在大岸工业开发区内承包甲方土地，面积23.79亩，实际计租面积扣除道路分摊后实为19.85亩；承包期限为10年，从2007年1月1日起至2016年12月31日止；甲方提供上述土地给乙方开办企业，在承包期内乙方只有土地的使用权，而没有土地的所有权及转让权；承包款分两个阶段计算，2007年1月1日至2011年12月31日按占地面积每年每亩5000元计算，2012年1月1日至2016年12月31日按占地面积每年每亩5500元计算；承包款实行先交款后使用的原则，在每年公历12月30日前交清下一年的全年承包款；承包合同期满，若乙方继续承包的，在同等条件下乙方有优先权，若不再续约，不能破坏厂内外建筑的原貌，厂房及其它一切不动设施归甲方所有，可动资产乙方必须在15天内搬迁完并清理干净地面，逾期不搬者无偿归甲方所有；等等。2017年1月3日，原告向被告送达《通知函》，内容为续约方案：每亩租金定价4万元，按23.79亩计，签6年，三年递增10%，合同到期后所有不动产归原告所有，要求被告大岸村资管委收到之日起7天内回复是否续租，如不续租所有不动产归原告所有。同日，原告向被告送达《通知函》，认为被告未对前期商议的初步续约方案予以回复，要求被告15天内搬迁完毕，逾期不搬迁者无偿归原告所有。2017年4月13日，大岸经济开发区集体土地租赁关系协调会议召开，参会人员为镇驻村工作组、国土城建和水务局、城乡统筹局、司法所、大岸村两委干部及九个经济社负责人，会议形成会议纪要，主要讨论大岸经济开发区集体土地租赁租金价格问题、租赁期限问题、地上建筑物权属问题，会议提出选定评估机构对涉讼土地的租金价格进行评估。2017年4月13日，佛山市南海区××××××第六、第七、第八、第九、第十、第十一、第十二股份合作经济社就会议纪要作出回复：1.同意选定“西樵镇2015-2018年资产评估及土地房地产评估定点服务商”库内的一家对大岸经济开发区集体土地进行评估，但评估价只做参考；2.土地租赁期限改为10年、租金3万元/年/亩，如土地租赁期为20年则租金4万元/年/亩，按实际发包面积为准，每5年为一个递增周期，租金在上一周期基础上递增10%；3.同意出租方与承租方签订的新合同中注明“合同到期后地上建筑物无偿归出租方所有”、“承租人必须定期对地上建筑物进行安全检测并承担地上建筑物的安全责任”等条款。被告委托广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司对涉讼土地租金进行咨询评估，询价结果：经估价人员现场查勘和对当地土地市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，得到咨询对象在设定利用条件下，满足土地用途（工业用地）、土地使用权类型（集体所有）、土地租赁期限（20年）、土地开发程度[宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）、红线内“场地平整”]等各项评估设定条件，于价值时点2017年5月10日参照当地正常市场价格水平下评估的工业用地第一年的单位年租金为20292元/亩/年。2017年6月28日，大岸经济开发区集体土地租赁会议召开，会议上宣读并派发了广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司评估结果。原告及其部分村民在《确认书》上盖章/签名，该确认书内容为“大岸工业开发区到期后经多次协商，最后由政府成立的工作组根据实际情况，客观、公正地确定以下的条件：1.确定2017年租金为每年每亩20292元；2.确定租期为20年，即从2017年1月1日起至2036年12月31日止，且租金每5年递增1次，每次在原租金上递增10%，按原收租面积186.395亩收租，实行先收租金后使用的原则；3.确定合同期满后即2037年1月1日起，所有的不动产无条件归土地所有者所有，合同期内按2个月的租金作为保证金，保证金不计利息，合同期满没有损坏不动产原数返还；4.合同由相关经济社与租用者直接签订”。被告持有32份合同，显示被告作为发包方、甲方，与何德生等32人作为承包方、乙方于2006年11月分别签订《大岸工业开发区用地承包合同》，约定乙方在大岸工业开发区内承包土地开办企业，并约定了租期，承包合同期满，若乙方继续承包的，在同等条件下乙方有优先权，若不再续约，不能破坏场内外建筑的原貌，厂房及其他一切不动设施归甲方所有，可动资产乙方必须在15天内搬迁完清理干净地面，逾期不搬者无偿归甲方所有。诉讼中，被告陈述：涉讼土地由32个租户承租并建设厂房，2016年租期已届满，因土地无法分界，故被告大岸村资管委保持着与这32个承租人的租赁关系，32个承租人均按照新的租金标准支付租金、继续使用租赁物，双方没有签署新的租赁合同，为无固定租赁期。另查明，2018年，被告出具《关于大岸村第六股份合作经济社开发区土地租金收取情况说明》，内容为现按政府指导意见方案每亩20292元收租金进行分配，若日后其他经济社在开发区收取租金高于上述经济社时，一定按照其他经济社标准执行。本案应诉材料于2020年11月16日送达被告大岸村资管委。2018年12月24日，佛山市南海区××××××第五、第七、第九、第十、第十一、第十二、第十三股份合作经济社分别起诉佛山市南海区××××××集体资产管理委员会、佛山市南海区×××××××民委员会[案号为（2018）粤0605民初26120-26125、26134号]。该七案审理过程中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函询问，根据该局复函，涉讼土地中坑塘水面21304.78平方米、河流水面7197.81平方米、农村门道路640.36平方米、村镇建设用地204978.33平方米、其他用地827.55平方米。另外，佛山市南海区××××××第二、第五、第七、第九、第十、第十一、第十二、第十三股份合作经济社共同确认各自所有的土地范围和面积。诉讼中，原、被告一致确认原告收取了被告按20292元/年/亩共19.85亩的标准支付的2017年1月1日至2019年12月31日的承包款共1208388.6元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，租赁标的物为土地，涉讼土地为建设用地，原告与被告于2006年签订的《大岸工业开发区用地承包合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定租赁期限从2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期限已届满，但被告仍然控制使用涉讼合同项下的土地，并向原告支付租金，原告亦收取租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉讼合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告举证的确认书仅为原告内部对涉讼土地出租方案的表决，确认书中明确载明“合同由相关经济社与租用者直接签订”，但其后双方并未订立书面的租赁合同，故双方之间未就确认书中所列的出租方案达成意思表示一致，对被告认为原被告已成立新的合同的意见，本院不予采纳。不定期租赁，给予合理期限通知，当事人均可随时解除合同。原告在本案中主张解除涉讼合同，本案应诉材料于2020年11月16日送达被告，故涉讼合同于该日解除。合同解除，被告应返还涉讼合同项下的土地予原告，因地上构筑物与土地附合而成为整体，且涉讼合同约定合同期满不再续约则厂房及其它一切不动设施归原告所有，原告诉请被告返还土地及地上建筑物，本院予以支持。被告仍然控制使用涉讼合同项下的土地，应支付占有使用费予原告。双方对合同期满后的占有使用费标准未协商一致，涉讼土地于价值时点2017年5月10日参照当地正常市场价格水平下评估的工业用地第一年的单位年租金为20292元/亩/年，本院确定被告按20292元/亩/年的标准支付2017年1月1日起至实际返还土地之日止的占有使用费予原告。原告主张占有使用费按5元/平方米/月即40000元/亩/年的标准计算，缺乏依据，本院不予支持。涉讼合同约定扣除道路分摊后的实际计租面积为19.85亩，故被告大岸村资管委应按33566.35元/月（20292元/亩/年×19.85亩÷12个月）的标准支付占有期间的欠付使用费。鉴于被告主张已按上述标准支付2017年1月1日至2019年12月31日的租金，原告未提出异议或举证反驳，本院予以确认，被告应按33566.35元/月支付自2020年1月1日起至实际返还土地之日止的占有使用费予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社与被告佛山市南海区××××××集体资产管理委员会2006年签订的《大岸工业开发区用地承包合同》于2020年11月16日解除；被告佛山市南海区××××××集体资产管理委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内返还与原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社于2006年签订的《大岸工业开发区用地承包合同》项下位于佛山市南海区西樵镇大岸工业开发区的土地及地上建筑物予原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社；被告佛山市南海区××××××集体资产管理委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内按33566.35元/月的标准支付2020年1月1日起至实际返还上述第一项合同项下的土地之日止的占有使用费予原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社；驳回原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取15677.84元（原告佛山市南海区××××××第六股份合作经济社已预交），由原告负担5259.76元，由被告佛山市南海区××××××集体资产管理委员会负担10418.08元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二一年一月二十八日书记员  罗静雯