上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21773号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲。被告：王贵军，男，1979年6月1日生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)与被告王贵军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周艺菲、被告王贵军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告万街公司提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2020年5月1日解除；2、判令被告向原告支付截至2020年5月1日欠缴租金155,927.67元、欠缴综合管理费33,295.26元；3、判令被告依约向原告支付逾期缴纳租金的违约金5,176.80元(以155,927.67元为基数，按照日万分之一的标准，自2020年1月17日起暂计至2020年11月23日共332天)以及逾期缴纳综合管理费的违约金1,105.4元(以33,295.26元为基数，按照日万分之一的标准，自2020年1月17日起暂计至2020年11月23日共332天)；4、判令被告依约向原告支付因被告导致合同解除的租金违约金129,404.31元(按解约当年两个月的租金计算)；5、判令被告依约补足原告给予被告的免租期租金291,596元(免租期共4个月)；6、判令被告支付自2020年5月2日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费【按合同约定标准租金、综合管理费计算，即(2.3元/平方米/天×924.867平方米×206天)+(369.95元/天×206天)，暂计至2020年11月23日】；7、判令被告依据租赁合同约定向原告返还房屋。事实和理由：原、被告于2019年2月13日签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告拥有经营管理权的位于上海市嘉定区胜竹东路XXX号编号为23-103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113的商铺(以下简称系争房屋)，租期至2024年6月30日止。同日，双方签订《补充协议》，约定被告向原告支付综合管理费。后双方于2019年11月1日签订第二份《补充协议》，将承租面积从1042.035平方米变更为924.867平方米，113号商铺不再租赁给被告，相应地租金及综合管理费也随面积减小而变更。另，双方于2020年1月8日签订关于降租的《补充协议》，从2019年11月1日至2020年4月30日为止，租金单价从2.3元/平方米/天变为1.84元/平方米/天，2020年5月1日起单价恢复2.3元/平方米/天，若被告有欠租等违约行为，则原告可收回上述降租优惠。被告应于2020年1月17日提前支付自2020年2月1日至4月30日共3个月的租金、综合管理费，但被告拖欠租金、综合管理费至今，经原告多次向其催缴无果，给原告造成严重的经济损失。原告依照《租赁合同》约定，被告逾期支付租金、综合管理费达30日，原告有权解除合同。且被告在收到清场通知后迟迟不按合同约定进行处理，对原告的经营管理亦造成影响。被告的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。为维护原告自身合法权益，故要求判如所请。被告王贵军辩称，不同意解除合同、返还房屋，被告希望能继续履行合同；不同意取消降租优惠，同意支付欠付的租金78,285.07元和综合管理费；因受疫情影响及商铺门前在修路，给被告的实际经营造成了影响，所以被告要求原告减免部分租金，但双方对免租期未协商一致，因此被告没有支付租金和综合管理费，并非被告恶意拖欠，故不同意支付逾期缴纳租金违约金、逾期缴纳综合管理费违约金以及解约违约金；因被告非恶意拖欠款项，故不同意支付免租期租金；房屋使用费同意根据合同约定的标准支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海嘉湾兆业房地产有限公司。2018年3月26日，万街公司与上海嘉湾兆业房地产有限公司签署《商铺委托招商经营管理合同》一份，约定上海嘉湾兆业房地产有限公司将包含系争房屋在内的佳兆业城市广场二期未售商铺76套，建筑面积9612平方米委托万街公司经营管理。2019年2月13日，万街公司(出租方，甲方)与王贵军(承租方，乙方)签订《租赁合同》，一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，经营业态为生活超市类，经营品牌为如海超市，面积1042.035平方米；租赁期为2019年1月1日起至2024年6月30日止；甲方给乙方的免租期暂定为2019年1月1日起到2019年4月30日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2019年5月1日为租金起算日，甲方开始计收租金；乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用；第一、第二、第三年租金标准按租赁面积计算为2.3元/平方米/天，年租金874,788元；首期(2019年5月1日至2019年7月31日)的租金218,697.10元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即第二期3个月(2019年8月1日至2019年10月31日)租金218,697.10元缴纳时间为2019年7月16日，第三期3个月(2019年11月1日至2020年1月31日)租金218,697.10元缴纳时间为2019年10月16日，依次类推；乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方应按日租金标准的100%支付违约金，逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金；乙方应于本合同签订之日，向甲方支付押金145,798元；甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用；租赁关系终止后，若乙方按约履行本合同，则押金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则乙方前往甲方处并按照甲方规定，由甲方在租赁关系终止且乙方按约履行房屋返还义务后30天内无息归还乙方，否则甲方有权全部扣除，不予退还且不承担任何责任；合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空系争房屋；乙方单方提出终止合同或者有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(合同约定的逾期支付租金违约金等另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金：……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的；甲方依据本合同或法律规定情形提前终止本合同的，甲方提前终止的书面通知送至本合同指定地址，本合同自行终止；本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致解除合同的，乙方应在退房或甲方解除本合同之日起三日内补交已享用的免租期的服务费，该服务费的收取不影响乙方其它违约责任的承担；本合同各方为履行本合同而需要向对方发出的任何文件、通知均应以书面形式作出，可以由专人送达、传真送达、电子邮箱送达、邮(快)递送达等方式发至另一方在合同中列明地址；邮(快)递送达的，投递一方依照本合同记载的受送达人地址投递后，经过三日，视为送达。合同上乙方联系地址为王贵军身份证上载明的住址。同日，双方签订《补充协议》一份，约定王贵军应向万街公司支付综合管理费，综合管理费标准为12元/平方米/月，面积为1042.035平方米，月综合管理费为12,504.42元，综合管理费每6个月一付，于每个综合管理费计费周期开始前的15日前支付；逾期支付综合管理费，应按逾期付款金额日千分之二支付违约金；逾期超过30日，万街公司有权解除租赁合同及本协议；合同解除后，王贵军应按本协议及租赁合同约定承担违约责任；本协议系对租赁合同的补充约定，其余条款按租赁合同约定执行。2019年11月1日，双方又签订《补充协议》一份，约定承租面积变更为924.867平方米，具体为自2019年11月1日起，从承租面积扣除胜竹东路XXX号23-113，面积117.168平方米；退铺面积对应的押金继续押在原合同内；变更起始时间为2019年11月1日至租赁终止2024年6月30日；变更后的租金收款账期明细为2019年11月1日至2020年1月31日账单金额194,106.47元，收款日期为2019年10月17日；2020年2月1日至2020年4月30日账单金额194,106.47元，收款日期为2020年1月17日；变更后的综管收款明细为2019年11月1日至2020年1月31日账单金额33,295.26元，收款日期为2019年10月17日；2020年2月1日至2020年4月30日账单金额33,295.26元，收款日期为2020年1月17日；本协议是对原合同的补充约定，其他内容以原合同约定为准。2020年1月8日，双方再签订《补充协议》一份，约定从2019年11月1日起，王贵军租赁区域单价从原2.3元/平方米/天调整为1.84元/平方米/天，从2020年4月30日起恢复原合同单价2.3元/平方米/天；本协议为原合同补充协议，其他内容以原合同约定为准；以上降租作为正常履行合同万街公司给予王贵军的优惠；本协议签订后，王贵军如有欠租等不履行合同事项，万街公司有权收回本协议内给到的降租优惠。上述合同签订后，王贵军向万街公司支付租金、综合管理费至2020年1月31日，并支付了押金145,798元。2020年4月3日，万街公司按照合同约定的王贵军联系地址向王贵军寄送一份《租金、综合管理费/物业费催款函》，称截止2020年4月3日，王贵军拖欠2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金96,285.07元，拖欠2020年2月1日至2020年4月30日期间的综合管理费/物业费33,295.17元，要求王贵军于2020年4月8日17：00前支付拖欠的租金、综合管理费/物业费合计129,580.24元等。2020年4月16日，万街公司按照合同约定的王贵军联系地址向王贵军寄送一份《解除合同通知书》，称截止2020年4月16日，王贵军逾期足额缴纳应付租赁费用已超过90日，王贵军的拖欠行为已构成严重违约，为维护万街公司的合法权益，正式通知王贵军，2020年5月1日起正式解除租赁管理合同，要求王贵军按合同约定办理合同解除后的善后事宜。2020年2月底至2020年4月底，王贵军陆续向万街公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金合计77,000.10元。此后，王贵军未再向万街公司支付过租金。2020年6月15日，万街公司向王贵军的联系地址寄送一份《清场通知书》，要求王贵军于2020年6月30日17：00前，按照万街公司的有关规定腾空系争房屋等。庭审中，万街公司表示因受疫情影响，其曾给予王贵军一个月免租期，但王贵军并未同意，故万街公司主张的租金中未扣除一个月免租期，并表示王贵军支付的押金同意一并处理，因王贵军违约致使合同解除，故要求押金不予退还。王贵军则表示不同意万街公司押金不予退还的意见，要求万街公司返还押金，并表示其支付的押金金额为20万元。审理中，王贵军提交一组于2020年5月11日拍摄的照片，欲证明系争房屋门前修路对其经营造成了影响，并表示修路自2020年4月20日左右开始，维持了2个月时间。万街公司对真实性无异议，但认为根据王贵军提交的照片时间，修路应从五一之后开始，时间在3周左右，并非王贵军所称的2个月，且修路地点离王贵军承租的商铺存在一定距离，对其经营不会造成影响，且王贵军从2020年3月开始欠租，不同意王贵军要求免租的意见。本院认为，万街公司与王贵军签订的《租赁合同》及三份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方于2019年11月1日签订的补充协议，2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金、综合管理费应于2020年1月17日前支付，然王贵军于2020年2月底才开始支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，且至今仍未付清，王贵军逾期不付租金、综合管理费超过30日，根据合同约定，万街公司可据此解除合同。万街公司于2020年4月16日向王贵军寄送的解除合同通知书，虽然未被签收，但根据合同约定，应视为送达，故本院确认双方之间的租赁关系已于万街公司解除通知上载明的解除时间即2020年5月1日解除。合同解除后，王贵军除应向万街公司返还系争房屋外，还应支付拖欠的租金、综合管理费至合同解除之日。王贵军对万街公司主张的欠付综合管理费金额无异议并表示同意支付，本院予以照准。关于双方争议的租金计算问题，万街公司主张的欠付租金分为2020年2月1日至2020年5月1日期间的欠付租金及取消2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金优惠。万街公司主张的欠付2020年2月1日至2020年5月1日期间的租金金额，未超过合同约定的标准，且王贵军表示同意支付，本院予以照准。根据双方于2020年1月8日签订的补充协议，王贵军如有欠租等不履行合同事项，万街公司有权收回给到的降租优惠，故万街公司主张取消2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金优惠77,642.60元，符合合同约定，本院予以支持。考虑到受疫情影响，且万街公司曾同意给予王贵军减免一个月租金，故本院酌情扣减1个月租金，经计算，王贵军还应支付拖欠的租金91,225.52元。万街公司主张的房屋使用费实际上还包含了占用期间的综合管理费，王贵军表示同意根据合同约定的标准支付，本院予以照准，但万街公司主张的占用期间综合管理费的计算标准有误，本院根据合同约定予以调整。至于王贵军辩称因修路影响其经营要求减免租金的意见，王贵军提交的证据不足以证明其主张，且并非由万街公司对路面进行施工，故王贵军的该节抗辩意见，本院不予采信。由于本案合同解除系王贵军违约所致，王贵军应承担相应的民事责任。万街公司主张的逾期缴纳租金滞纳金、逾期缴纳综合管理费滞纳金符合合同约定，应予支持，且万街公司已自动将计算标准调整为按日万分之一计算，本院予以照准，但租金滞纳金的计算基数应根据本院认定的实际欠付金额予以调整，至于滞纳金的起算时间应自2020年1月18日起。关于万街公司主张的解约违约金，本院根据合同履行情况、万街公司的实际损失，酌情将违约金调整为按1个月租金标准计算即64,702.15元。关于万街公司主张的4个月免租期租金，4个月免租期约定显然是基于5年半的租期而作出的一种优惠，现王贵军仅履行了一年即违约解除合同，万街公司存在优惠损失，王贵军理应予以相应补偿，本院酌定2个月为合理补偿期，相应租金王贵军应向万街公司支付。万街公司主张的滞纳金、解约违约金及免租期租金足以弥补万街公司的损失，故王贵军支付的押金万街公司应予以退还，王贵军未提交证据证明其支付了押金20万元，本院以万街公司确认的押金金额为准。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海万街商业经营管理有限公司与被告王贵军就上海市嘉定区胜竹东路XXX号23-103、104、105、106、107、108、109、110、111、112房屋所签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；二、被告王贵军应于本判决生效之日起十五日内携其财产从上海市嘉定区胜竹东路XXX号23-103、104、105、106、107、108、109、110、111、112房屋内搬离，将上述房屋返还给原告上海万街商业经营管理有限公司；三、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司租金91,225.52元；四、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期缴纳租金滞纳金(以91,225.52元为基数，自2020年1月18日至实际支付之日止，按每日万分之一计算)；五、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司截止2020年5月1日的综合管理费33,295.26元；六、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期缴纳综合管理费滞纳金(以33,295.26元为基数，自2020年1月18日至实际支付之日止，按每日万分之一计算)；七、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司2020年5月2日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费(按2,127.19元/天计算)；八、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司2020年5月2日至实际返还房屋之日的综合管理费(按11,098.40元/月计算)；九、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司违约金64,702.15元；十、被告王贵军应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司免租期租金129,404.30元；十一、原告上海万街商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王贵军押金145,798元；十二、原告上海万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,215.02元，减半收取8,107.51元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担3,874.18元，由被告王贵军负担4,233.33元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年一月二十九日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……