贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0113民初779号原告：班光兰，女，布依族，1983年10月13日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：李盼，贵州黔邦律师事务所律师，执业证号：15270202011189631，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**销售中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日出生，布依族，住贵州省贵阳市贞丰县，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。第三人：梁勇，男，汉族，1986年1月19日出生，现住清镇市。委托诉讼代理人：班光兰，女，布依族，1983年10月13日生，住贵州省贵阳市观山湖区，系梁勇的前妻，代理权限：特别代理。原告班光兰诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告及时向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理位于贵州省贵阳市白云区房屋的产权登记手续;2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以669937元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年4月1日计算至交付办理商品房转移登记有关文书时为止，暂算至2020年12月2日，违约金为165139.46元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2012年12月27日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的位于贵州省贵阳市白云区门面，建筑面积63.06平方米，套内面积60.76平方米，房屋总价款为669937元，交房日期为2013年3月30日前。该合同生效后，原告向被告先后支付了669937元的房款。然而被告却延期向原告交付房屋，经原、被告协商，对延迟交房问题，被告向原告做了相应的赔偿。但是被告至今仍未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书。根据双方在《商品房买卖合同》中第二十二条第三款第一项约定“（一）出卖人承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方按照下列约定处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。被告承诺于2015年3月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，然而被告并未按照约定履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。尽管原告多次向被告主张违约金，但被告一拖再拖，至今仍未答复。综上所述，被告的行为已严重违约，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，原告向本院提起诉讼，请求依法判决。被告合纵置业公司辩称，一、原告并非合同相对人，不是本案适格的原告。二、根据签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》的约定，违约金累计最高不超过总房款的百分之一。三、《商品房买卖合同》约定的办证日期为2015年3月30日，违约金为每日产生的独立债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼时效之规定，诉讼时效为三年，被答辩人诉请超过三年部分不应得到支持。第三人梁勇的委托诉讼代理人班光兰陈述原告所述属实，对原告诉求无异议。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，本院认定的事实如下：第三人梁勇与原告班光兰原为夫妻关系，后因夫妻感情破裂，于2018年12月14日登记离婚。第三人梁勇在婚姻存续期间即2012年12月27日与被告合纵置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由梁勇购买被告在建中的位于贵州省贵阳市白云区门面。该合同第二十二条第三款（一）约定:出卖人承诺于2015年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人:同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日上，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违的金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协说进行变更或补充。但补充协议中含有不合理地减轻成者免除本合同中的约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，梁勇向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致至今未办理商品房所有权登记。另查明，梁勇、班光兰2018年12月14日在贵阳市观山湖区民政局办理完毕离婚手续时经民政机关备案的《离婚协议书》第三条财产分割第二款约定：“2、位于中环路与××路××商铺（建筑面积：64平方米）是双方共同购买，离婚后归女方所有。”2019年2月3日原告班光兰与第三人梁勇再次订立《离婚协议书之补充协议》，该协议第二条第一项中约定：“1、商铺:夫妻共同所有的位于白云区利海米兰春天第5栋1层2号（建筑面积63.06平方米，购房合同编号:米兰春天5-1-2号）。男女双方协商一致约定，该房产所有权及自2019年3月1日起产生的租赁收益均归属女方独自所有，该商铺2019年3月31日及之前的购房贷款由男方结清，此后的剩余购房贷款由女方独自承担。”经核查，《离婚协议书》第三条财产分割的第二款约定的商铺与《离婚协议书之补充协议》第二条第一项中约定的商铺系同一商铺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。梁勇与班光兰婚姻关系存续期间以梁勇名义与合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。梁勇作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向梁勇提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权地户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权的初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任；关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权物始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款(一)明确约定为2015年3月30日前，该时间结点是明确的、具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今未向梁勇提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽教明违约金累计最高不超过总房款1%.但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前诉《商品房买卖合同》第二十九中对于补充协议的限制性规定可知，“补充协议中含有不合理地减轻成者免除本合同中的约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，结合《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”；第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利，”的规定，由于补充协议对违约金的数额加以了限制，客观上不合理的减轻了主合同中约定的应由被告承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充协议第十一条作为格式条款无效，仍以双方签订的主合同第二十二条的约定为准。关于诉讼时效的认定，以“日”为单位计算违约金数额的，认定为继续性债权，计算诉讼时效时以每一个违约金债权产生的日期分别计算。且庭审之中对于诉讼时效的意见以及关于违约金的计算，双方达成一致。双方一致同意以2020年12月25日法院收到诉状之日前推3年作为违约金支付日期起算至被告交付商品房转移登记有关文书为止。将违约金从2017年12月24日暂算至2020年12月25日，涉案房屋购房款已缴纳总金额为669,937元，违约金按日以已支付购房款669,937元的0.01%为标准，故被告应支付原告违约金的金额为：669,937元×0.01％×1095天=73,358元，且2020年12月26日起继续以66.9937元/日为标准支付原告违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日。关于原告班光兰作为本案适格主体的问题，本院认为本案涉及的商品房销售合同系原告班光兰与第三人梁勇在婚姻存续期间以梁勇名义购买的夫妻共同共有财产，两人共同享有被告因逾期办理不动产登记产生的违约金债权，梁勇与班光兰在离婚协议中约定涉案房屋归班光兰所有，离婚后该房屋的收益也归班光兰享有，且梁勇在本案中对班光兰主张享有违约金债权未提出异议，因此班光兰享有对被告合纵公司的违约金债权。该商品房销售合同以及商品房预售合同备案登记表填写的权利人都为梁勇，虽原告与梁勇签订了离婚协议，约定该房产归原告所有，但离婚协议只对男女双方即原告班光兰以及梁勇发生效力，而不动产以登记为生效要件，登记后才具有对世效力。原告班光兰与第三人梁勇的《离婚协议书》对财产处分、归属的约定只对合意双方有约束力，但不发生物权效力。因此本院对原告主张被告向其交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助办理产权登记手续的诉求不予支持。综上，被告提出的原告不是合同相对人，并非本案适格主体的答辩意见部分成立，对成立部分本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十九条、第三百零七条、第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第一千零六十二条、第一千零六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告班光兰支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止至2020年12月25日为73,358元，2020年12月26日起继续以66.9937元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告班光兰交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止）；二、驳回原告班光兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,801元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  张 钰二〇二一年一月二十八日法官助理  祝文君书 记 员  陈倩倩