北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1223号原告：李伟，男，1973年5月4日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。被告：北京安庄农副产品批发市场有限公司，住所地北京市房山区良乡地区安庄村。法定代表人：贾元旭，该单位总经理。委托诉讼代理人：史俊莲，女，1958年12月15日出生，汉族，该单位经理，住北京市朝阳区。被告：北京市房山区人民政府西潞街道办事处安庄村民委员会，住所地北京市房山区西潞街道安庄村。法定代表人：段永强，该单位主任。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。原告李伟与被告北京安庄农副产品批发市场有限公司（以下简称安庄市场）、北京市房山区人民政府西潞街道办事处安庄村民委员会（以下简称安庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人赵志华、被告安庄市场的委托诉讼代理人史俊莲、安庄村委会的委托诉讼代理人张金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：1．判令安庄市场返还李伟剩余租期内的租金330000元；2．判令安庄市场、安庄村委会共同赔偿李伟停产停业损失588360元；3．判令安庄市场、安庄村委会共同赔偿李伟设备搬迁补助费147090元；4．判令安庄市场、安庄村委会共同赔偿李伟（A14号）大棚重置成新价1500000元；5．判令安庄市场、安庄村委会共同赔偿李伟（A14号）大棚附属物的损失205764元；6．判令安庄市场、安庄村委会共同赔偿李伟自建的第三层（二层以上部分）即C5的房屋重置成新价68820元；7．判令安庄市场、安庄村委会共同赔偿李伟C5一至三层房屋中的附属物的损失203604元；8．诉讼费由安庄市场、安庄村委会承担。事实与理由：2009年3月2日，李伟与安庄市场签订《北京市市场场地租赁合同》，约定李伟承租安庄市场内3号大棚（即A14号）场地，面积1500平方米，租赁期限为20年，年租金120000元，已交至2018年3月31日。双方另签订《房屋租赁合同》，约定李伟承租安庄市场内南侧4号楼8间280平方米的商住两用房，租赁期限为20年，租金共计400000元，已一次性交清，李伟又在上面自建了140平方米的房屋。2017年6月，安庄市场与安庄村委会签订了拆迁补偿协议，但安庄市场、安庄村委会均未与李伟达成协议。后李伟诉至法院，2019年11月19日大兴区人民法院作出（2018）京0115民初16075号民事判决书，以合同无效驳回了李伟的诉讼请求，并指出按合同无效另行解决争议。安庄市场辩称，第一，对于大棚的租金，李伟按照每年120000元交至2018年3月31日；对于房屋的租金，李伟按每年20000元交至2029年5月31日；因为李伟承租的相关库房一直没有跟安庄市场进行交接，直到2018年1月被政府强拆，所以关于大棚和房屋的租金，对于李伟所要求返还金额不予认可，安庄市场只同意从2018年1月开始退还相应的剩余租金260000元。第二，关于停产停业损失和设备搬迁补助费，双方之间的合同为无效合同，无效合同自始无效，不存在停产停业损失和设备搬迁补助费。第三，关于A14号大棚的重置成新价，因为A14号大棚的基础评估价为1458633元，A14号大棚是因为李伟在其中进行了装修，所以评估价为1866195元，多出的部分为李伟装修的价值，合同无效，双方都有过错的双方承担责任，只同意赔偿装修价值的一半即203781元。第四，关于A14号大棚的附属物损失，不同意赔偿，因为大棚是整体评估的，没有单独列出附属物。第五，关于李伟自建的C5号3层房屋的重置成新价，因为安庄市场没有同意李伟加建房屋，李伟与安庄市场之间也没有协议，双方对合同无效有过错，只同意赔偿李伟重置成新价的一半。第六，对于C5号房屋的附属物损失不同意赔偿，评估单中是整体评估的。第七，目前拆迁项目被搁置了，被腾退人只拿到了拆迁款的一部分，后期款项没有给；房屋已经拆完了，拆迁从2017年年初开始动员，在2017年3月开始张贴公告和广播，在2017年6月就开始动工拆迁，就已经停水停电了，李伟一直没有给安庄市场交钥匙，2018年1月政府强拆了。安庄村委会辩称，不同意李伟的诉讼请求，本案是租赁合同纠纷，无论合同是否有效，均属于合同双方当事人之间的争议，安庄村委会与李伟并不存在合同关系，李伟要求安庄村委会承担合同责任没有事实依据，请法院驳回李伟针对安庄村委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月21日，安庄市场（出租人、甲方）与李伟（承租人、乙方）签订《北京市市场场地租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方市场内2号大棚，面积1500平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准，租赁期限自2009年6月1日起至2029年5月31日止，共计20年。租金实行一年支付制，租金标准为120000元，第一次租金的支付时间为2009年3月21日，第二次租金的支付时间为2010年3月21日。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。同日，安庄市场（出租方、甲方）与李伟（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租坐落于北京市房山区西潞安庄村安庄市场内南侧4号楼，该房屋为8间，使用面积280平方米，房屋用途为商住两用，房屋租赁期自2009年6月1日至2029年5月31日，共计20年。租金标准为400000元，租金总计400000元，该房屋租金20年不变，租金支付时间为2009年3月21日。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费等费用。甲方应于2009年3月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。关于合同的解除方面，双方约定有下列情形之一的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2．因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。在其他约定事项方面，双方约定如因甲方违规建设造成乙方损失，甲方负责赔偿；如遇建设征用，经营损失补偿归乙方。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。2009年4月9日，安庄市场向李伟出具520000元的租金收条。庭审中，双方均认可该款项包含上述大棚一年的租金120000元和上述楼房20年的租金400000元。合同签订后，安庄市场将案涉大棚和房屋交付李伟使用，李伟正常交付了截至2018年3月31日的大棚租金。2017年6月14日，安庄村委会（甲方1、腾退人）、北京市房山区西潞街道安庄村经济合作社（甲方2、腾退人）与史俊莲（乙方、被腾退人）签订《西潞街道安庄村非住宅房屋、青苗及其他土地附着物腾退补偿协议》，主要内容为：因西潞街道新型城镇化建设，需要腾退北京市房山区良乡地区安庄村的乙方房屋及附属物，实测占地面积为142059．68平方米，认定乙方房屋建筑面积为26548．03平方米，经营性用房经营面积为26548．03平方米。关于被腾退房屋、装修、设备及附属物补偿款方面，涉及到被腾退房屋重置成新价、装修、设备及附属物补偿价、搬迁补助费、停产停业综合补助费、移机费、养殖类迁移补助费、其他。在搬迁期限方面，约定乙方在本协议签订后15日内将项目范围内的所有房屋腾空并交甲方拆除……此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。《西潞街道安庄村新型城镇化建设项目非住宅用地腾退补偿实施方案》载明：关于停产停业综合补助标准方面，利用集体土地上非住宅房屋从事合法生产经营活动，按认定的实际经营面积给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助（不含果园用房、大棚、井房、种养殖场用房等）。经相关部门认定为违法建设的不给予一次性停产停业综合补助费。停产停业综合补助费需要具备以下条件：1．具备工商部门核发的有效营业执照，营业执照上标明的营业场所与被腾退房屋一致且实际经营……关于搬迁补助费为75元/平方米，按照正式房屋面积计算。后，案涉大棚和房屋被腾退拆除。另查一，北京市大兴区人民法院于2019年11月14日作出（2018）京0115民初16075号民事判决书，确认上述《北京市房屋租赁合同》和《北京市市场场地租赁合同》均无效。另查二，案涉《房屋腾退估价结果单》显示：A14房屋被认定房屋的面积为1565．6平方米，房屋重置价为1866195元；C5房屋被认定房屋的面积为116．25平方米，房屋重置价为68820元。上述事实，有当事人提交的北京市市场场地租赁合同、北京市房屋租赁合同、收据、房屋腾退估价结果单、录像、西潞街道安庄村新型城镇化建设项目非住宅用地腾退补偿实施方案、腾退补偿协议、（2018）京0115民初16075号民事判决书和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉两份租赁合同均被确认为无效合同，且合同中涉及的大棚及房屋均已被拆迁，故安庄市场应就李伟的合理损失予以补偿。关于安庄市场应返还李伟的租金数额一节，因李伟自认其在2017年6月还未搬完，安庄市场在2017年7月1日就锁门不能经营了，故本院以2017年7月1日作为退还租金的起算日期，故安庄市场应退还李伟2017年7月1日至2029年5月31日期间的房屋租金238333．33元以及2017年7月1日至2018年3月31日期间的大棚租金90000元。关于李伟主张的停产停业损失一节，案涉腾退补偿方案中载明按认定的实际经营面积给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助，现本院综合考虑实际经营面积、各方损失等因素，酌定安庄市场按250元/平方米的标准支付李伟停产停业损失。关于李伟主张的设备搬迁补助费一节，案涉腾退补偿方案中载明搬迁补助费为75元/平方米，按照正式房屋面积计算，现李伟主张设备搬迁补助费147090元的请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于李伟主张的大棚重置成新价一节，李伟承租的A14大棚在评估中被认定房屋的面积为1565．6平方米，房屋重置价为1866195元，而其他面积相同的大棚的重置成新价为1468533元，现本院综合考虑各方面因素，酌定安庄市场支付李伟A14大棚的重置成新价为397662元。关于李伟主张的自建的第三层房屋重置成新价一节，李伟承租的C5房屋在评估中被认定的面积为116．25平方米，房屋重置价为68820元，庭审中安庄市场明确认可该房屋系李伟自建房屋，故本院认定安庄市场支付李伟C5房屋的重置成新价为68820元。关于李伟主张的A14大棚附属物以及C5房屋附属物损失一节，因案涉大棚和房屋均已被拆除，双方对附属物的种类、数量存在争议，本院综合考虑双方认可的部分、租赁物当时的实际情况、李伟的承租面积等各方面因素，结合常理，对安庄市场向李伟支付的附属物损失数额予以酌定。关于李伟要求安庄村委会共同承担赔偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、北京安庄农副产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还李伟房屋租金328333．33元；二、北京安庄农副产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向李伟支付停产停业损失490462．5元；三、北京安庄农副产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向李伟支付设备搬迁补助费147090元；四、北京安庄农副产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向李伟支付重置成新价466482元；五、北京安庄农副产品批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内向李伟支付各项附属物损失170000元；六、驳回李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15654元，由李伟负担6043元，由北京安庄农副产品批发市场有限公司负担9611元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张舒二〇二一年一月十八日书记员  杜颖