北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19070号原告：中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司，住所地：北京市通州区，统一社会信用代码：91110112MA017PAG97。法定代表人：汤俊，经理。委托诉讼代理人：王辉，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：竹怀彬，男，1974年2月14日出生，该公司员工，住河北省三河市。被告：北京幸福叁陆伍生活超市有限公司，住所地：北京市东城区胜古中路1号20号楼一层，统一社会信用代码：91110101MA005QRC53。法定代表人：李升，董事长。委托诉讼代理人：孙耀刚，北京图优律师事务所律师。原告中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司（以下简称中福宏亚公司）诉被告北京幸福叁陆伍生活超市有限公司（以下简称幸福叁陆伍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，于2020年12月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中福宏亚公司的委托诉讼代理人王辉、竹怀彬，被告幸福叁陆伍公司的法定代表人李升及其委托诉讼代理人孙耀刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中福宏亚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年11月8日签订的租赁合同，被告将场地腾空交还原告；2、判令被告向原告支付2020年8月16日至2021年2月15日的租金536550元；3、判令被告给付原告2020年8月16日至2021年2月15日的物业费574875元；4、判令被告支付滞纳金（以1111425元为基数，自2020年7月17日起至实际付清之日止，按日千分之五的标准计算）；5、判令被告支付律师费45000元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年11月8日原、被告签订租赁合同，原告将北京市东城区×××号的租赁单元1400平方米出租给被告，约定半年租金为536550元（每三年递增5%），6个月的物业费为574875元，租金支付方式为押一付六。被告支付了首期租金和物业费后，应于2020年7月16日支付原告2020年8月16日至2021年2月15日的租金和物业费共计1111425元，但被告至今未支付。合同约定从2020年7月17日起每延迟一日按所欠租金和物业费的千分之五计算滞纳金，且被告拖欠租金达30日以上的，原告有权单方解除合同。被告幸福叁陆伍公司辩称：被告不同意解除合同，要求继续履行合同。合同签订后被告进行装修，打算于2020年2月28日开始营业，但因受疫情影响直到2020年7月15日才开业。被告认为疫情属于不可抗力，根据法律规定及合同约定原告应免除被告2020年2月至2020年7月15日期间的租金。被告交纳了第一期租金、物业费及押金，合同虽然约定第二期租金应于2020年7月16日交纳，但因疫情应从2020年7月15日开始起算第一期租金，故第二期租金交纳的时间还未到期。滞纳金尚未发生，原告主张的律师费缺乏法律依据，被告均不同意。另原告在履行合同过程中，亦存在违约之处，供水的水压不够、供电不足、化油池位置与合同约定不符。2020年9月原告还曾派来四五个人，要锁超市门，驱赶顾客，被告报警，被告认为因此享有不安抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月27日原告与案外人北京首东国际投资有限公司签订《首东国际大厦租赁合同》，原告承租北京市东城区×××号的租赁单元（建筑面积4078.75平方米），租期12年（自2019年8月1日至2031年7月31日）。合同约定未经甲方书面同意，原告不能将合同项下承租权变相转让或用作抵押、担保，不得将承租租赁单元转租、分租，不得共用、委任或将业务承包给第三人或特许第三方办公或管理该租赁单元的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方。上述合同附件四的补充协议中约定：因原告在租赁单元实行“共享办公”经营模式，故案外人同意原告将租赁单元进行部分转租，但原告及次承租人应满足合法经营、不超过主合同租赁期限、转租的主合同内各项权利义务仍由原告行使等条件，并约定原告与次承租人之间的债权债务关系与案外人无关，因原告与第三方债权债务纠纷给案外人造成损失的，案外人有权进行追偿；附件十案外人向原告出具了工商注册授权委托书。2019年11月8日原、被告签订《首东国际大厦租赁合同》，原告将北京市东城区×××号的租赁单元出租给被告经营超市使用，租赁面积1400平方米。租期自2019年11月8日至2031年7月31日，其中免租期为2019年11月8日至2020年2月15日。租金支付方式为押一付六，首期一并支付1个月租金作为押金。首期6个月的租金为536550元（每三年递增5%）、6个月的物业费为574875元、租赁保证金为185237.5元，被告依约支付了上述款项。合同约定被告应于2020年7月15日支付原告2020年8月16日至2021年2月15日对应的租金和物业费共计1111425元，被告至今未支付。合同约定被告未按合同规定向原告支付租金、管理费或其他费用，原告或物业管理公司有权每日按欠付租金、物业费和其他费用总额的千分之五的标准向被告计收滞纳金，直至被告全数付清其所应付的租金、管理费或者其他费用之日为止。被告未一次性足额向原告或物业管理公司支付租金、物业管理费、其他费用等各项费用或有其他违约行为超过30日的，原告有权单方解除合同。2019年12月10日原、被告签订《补充协议》，表明“经甲乙双方与首东大厦负责人协商，目前首东物业已提供的补充协议可以作为乙方经营超市的许可证明文件。双方签署本补充协议当日，双方于2019年11月13日签署的有关甲方需要向乙方提供转租证明补充协议自动解除，乙方24小时内补齐双方合同约定的剩余款项，同时顺延乙方10天免租期（2019年11月8日至2020年2月25日），乙方自行与首东物业对接装修及经营中的相关事项，诚信经营自负盈亏。”2020年2月11日被告以疫情为由提交租金减免申请；2020年6月10日被告以水电、广告位及疫情等为由申请租金减免；2020年8月6日被告以水电、广告位等为由再次申请租金减免。2020年8月9日被告向原告发送《关于租金问题的协商复函》，表明认为原告存在违约情形，且因疫情被告未实际享受完整的装修免租期，要求与原告协商租金支付方案。原告分别于2020年7月23日、2020年8月12日、2020年8月14日向被告发送《回复函》，表明原告不存在违约行为，被告所称的减免租金理由均不成立，要求被告按期交付租金及物业费。2020年7月13日原告向被告发送《催款函》，要求被告于2020年7月15日前交纳2020年8月16日至2021年2月15日对应的租金536550元、物业费574875元，合计1111425元，并告知逾期交付的违约责任，原告有权在其逾期交付达30日单方解除合同。2020年8月6日原告向被告发送《关于房屋租金及物业费逾期支付的公函》，告知被告逾期付款已达14日，被告欠付租金及物业费1111425元及滞纳金116699.62元。原告再次向被告强调合同相关违约条款，并将于2020年8月16日采取相应措施。2020年8月17日原告向被告发送《解约函》，表明因被告拖欠租金及物业费达到30日，原告要求解除合同，被告应承担相应的违约责任。2020年8月24日原告委托北京市方舟律师事务所向被告发送《律师函》，再次表明解除合同及要求被告承担相应的违约责任。2020年10月21日原告与北京中南律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师作为其与被告房屋租赁合同纠纷一案一审程序的委托诉讼代理人。2020年10月22日原告向该所支付律师代理费45000元。另被告自工商管理部门调取了2019年4月3日案外人向原告出具《授权委托书》，表明案外人就位于北京市东城区×××号共计总面积4078.75平方米授权原告进行出租及物业管理，授权期限2019年1月1日至2031年7月31日。本案审理中，经向案外人北京首东国际投资有限公司物业部王经理核实，其表示该公司同意原告将房屋转租被告，双方签订的两份《授权委托书》均系为办理工商手续及进行转租使用，根据补充协议约定案外人没必要再出具同意转租的证明。本院认为:原、被告签订的《首东国际大厦租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。被告虽对原告的转租权提出质疑，但根据案外人与原告签订的合同可以看出原告享有转租权，且案外人亦表示同意原告将房屋转租被告，两份授权委托书均系方便原告办理工商手续及转租使用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据合同约定被告应于2020年7月15日前支付第二期租金及物业费，现原告要求其交纳上述费用的诉讼请求，本院予以支持。合同虽约定被告迟延交纳租金及物业费等费用达到30日，原告享有单方合同解除权，但考虑到被告承租房屋用于经营，因疫情原因确实导致其资金周转困难及营业收入明显减少，且双方针对合同履行的具体细节问题进行协商等因素，被告拖欠租金及物业费并非主观恶意，为保护双方的合法权益，维护社会经济发展，故原告主张解除合同，交还场地的诉讼请求，本院不予支持。疫情等级降低后，被告的经营运转基本正常，其应积极筹措资金，在合理期间内及时交纳租金及物业费，但其至今未交纳上述费用，其行为确实存在违约情形。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，因此针对违约金数额本院将根据实际损失情况酌情进行确定。原告主张的律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。另被告所提及原告违约问题、顺延免租期问题、疫情期间租金减免问题等，因其未提起反诉，故本案中不予处理，其可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告北京幸福叁陆伍生活超市有限公司给付原告中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司租金536550元；二、本判决生效之日起七日内被告北京幸福叁陆伍生活超市有限公司给付原告中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司物业费574875元；三、本判决生效之日起七日内被告北京幸福叁陆伍生活超市有限公司给付原告中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司滞纳金（以1111425元为基数，自2020年10月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9955元，由原告中福宏亚（北京）物业管理有限责任公司负担2455元（已交纳），被告北京幸福叁陆伍生活超市有限公司负担7500元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐静二〇二一年一月十一日书记员  刘娅