山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终193号上诉人（原审被告）：济宁腾骐置业发展有限公司，住所地山东省汶上县南站镇政府驻地,统一社会信用代码:91370830577792444C。法定代表人：蒋国爱，经理。委托诉讼代理人：王诚河，汶上弘义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王令珏，男，1974年4月12日出生，汉族，住山东省汶上县。上诉人济宁腾骐置业发展有限公司（以下简称腾骐公司）因与被上诉人王令珏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院（2020）鲁0830民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾骐公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王令珏承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。按照腾骐公司与王令珏签订的《商品房买卖合同》的约定，王令珏自2015年10月31日起知道或应当知道其应当到腾骐公司处办理房屋交接手续，充分说明是其个人对自己权利和义务的无视或放弃。假如所有业主都以此心态来处理个人事务，腾骐公司就要为此类业主的过错行为买单，无限期承担不应承担的责任。王令珏此时起诉也已超出法律规定的诉讼时效，丧失了个人权利，应当予以驳回。王令珏应当按照合同约定于2013年9月21日将全部房款(余款20万元)交付给腾骐公司，其违约付款24天，应承担逾期付款违约金2598元。据此，腾骐公司不再承担任何责任。一审法院开庭审理时，腾骐公司为证明主张，提交了26号楼业主上房明细表、业主交房通知单复印件、2015年12月27日张贴在小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图、(2019)鲁08民终4812号民事判决书、2015年12月23日交房通知单一份、26号楼特快专递邮寄交房名单(记载有王令珏快递编号1098483537217)1份，证实26号楼的所有业主均是在2016年4月-10月期间办理的上房手续并陆续装修入住，因此，腾骐公司向王令珏邮寄送达的交房通知书等一系列证据，完全能够相互印证形成严密的证据链条，强有力的证明了腾骐公司穷其各种方式向王令珏履行了交房通知的义务，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应视为腾骐公司已于2016年4月-10月期间将涉案房屋交付给了王令珏，对房屋交付后的一切法律后果均应由王令珏承担。王令珏辩称，一审法院判决腾骐公司支付逾期交房违约金应予维持，还应当支持腾骐公司赔偿王令珏房屋内各项设施费及设施维修费。王令珏向一审法院起诉请求：1.判令腾骐公司支付延迟交房违约金60,178元；2.判令腾骐公司赔偿王令珏房屋内各项设施费及设施维修费8000元；3.案件受理费由腾骐公司承担。一审法院认定事实：2013年9月11日，王令珏作为买受人、腾骐公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：王令珏购买腾骐公司开发的汶上县腾骐世家A区一期第0026座02单元0002（2-1602）号房，建筑面积117.99平方米，单价4289.64元/平方米，价款506134元，附属用房2-109号，建筑面积7.52平方米，单价2000元/平方米，价款35040元，房屋总金额541174元；（第六条）付款方式及期限：合同签订当日，买受人交纳341174元（含定金30000元）作为首付房款，其余房款200000元向银行申请按揭；（第七条）买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，1、按逾期时间分别处理(不作累加)：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日上，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第三天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；（第八条）交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第(5)种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（5）该商品房经单体验收合格。第十一条商品房交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担相关责任。从出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人除按物业管理规定补交自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用外，还应承担房屋毁损、灭失的风险并赔偿出卖人实际损失。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的责任。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件三装饰、设备标准：1、外墙：采用保温，真石漆、外墙涂料。2、内墙：水泥抹灰。3、顶棚：砼板4、地面：水泥地面。5、门窗：入户门：钢制防盗门（指纹密码锁）；户内门：预留门洞口，无内门；窗户型材:塑钢，玻璃：中空。6、厨房：地面：水泥地面；墙面：水泥抹灰；配套：预留上下水口。7、卫生间：地面：水泥地面；墙面：水泥抹灰；配套：预留上下水口。8、阳台：地面：水泥地面；墙面：水泥抹灰；配套：有洗衣机位置的阳台预留上下水口。9、电梯：品牌电梯。10、其他：储藏室：水泥压光地面，水泥抹灰墙面，顶棚砼板，木质夹板门。附件四合同补充协议第二条房屋交付1.具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准。6.出卖人逾期交房的违约责任：（1)出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2)逾期超过90日不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第91天直至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。(3)逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，王令珏于2013年5月19日支付定金3万元，2013年5月29日支付首付房款311174元，其余购房款王令珏提供公积金贷款支付。2013年9月24日，腾骐公司向济宁天易住房担保有限公司出具《承诺书》，为王令珏的贷款提供连带责任担保，王令珏为此支付担保费2500元。2013年10月16日，王令珏的公积金贷款200000元通过中国建设银行汶上县支行汇至腾骐公司账户。2019年3月19日，腾骐公司向王令珏送达交房通知书，王令珏办理交接手续并收房，同时王令珏对交付的房屋存在的质量问题向腾骐公司提出书面异议：两阳台把手损坏、卫生间未安装暖气片及窗户损坏、北卧室窗户打不开等。经质证，本案争议的焦点是涉案房屋交付时间。王令珏主张2019年3月15日交付房屋，并提供交付通知书复印件予以证眀。腾骐公司主张2015年12月23日交付房屋，并提交EMS特快专递单号登记单，证明腾骐公司已于2015年12月23日通过EMS特快专递（单号1098483537217）向王令珏送达了交房通知书；提交26号楼其他业主交房名单、上房明细表，证明26号楼所有业主均已收到2015年12月23日特快专递通知单后陆续办理交房手续，佐证王令珏怠于办理合同义务，责任应自负；提交2015年12月27日9时21分26号楼等交房现场图片，显示有张贴交房公告已广而告之广大业主；提交（2019）鲁08民终4812号民事判决书，证明26号楼最迟交房时间为2016年4月至10月期间；王令珏对上述证据均有异议，主张不能证实腾骐公司向王令珏通知交房的事实。腾骐公司以王令珏提交的该交房通知书为复印件为不予认可。一审法院对腾骐公司主张的特快专递单号1098483537217向中国邮政速递物流股份有限公司进行了查询，该公司回复该单号无物流跟踪记录，只能查询两年内的快递物流跟踪信息。一审法院认为，王令珏、腾骐公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，属有效合同，当事人应按合同约定全面履行义务。腾骐公司抗辩已通过特快专递向王令珏送达交房通知书，但该单号无物流跟踪记录，不能证明其主张。腾骐公司提交的其他证据亦不能证实已通知到王令珏交付房屋。根据合同第十一条约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，腾骐公司未提交证据证实其已于2019年3月15日前向王令珏提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，王令珏亦有权拒绝交接。根据合同附件四补充协议第二条房屋交付“具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准”的约定，腾骐公司有责任提交王令珏签字确认的《交房通知书》或存根证实其主张，腾骐公司不能提交该证据，应承担对其不利的法律后果。王令珏所提交交房通知书虽为复印件，但该复印件记载内容与商品房买卖合同约定一致并且有腾骐公司法定代表人、销售顾问、财务现场经办人、物业公司、业主签字，可以作为本案认定交房时间的依据，故认定涉案房屋交付时间为2019年3月15日。腾骐公司于2019年3月15日交付房屋，本院于2020年8月7日受理本案，王令珏的诉讼请求未过诉讼时效。根据双方关于逾期交房违约责任的约定，腾骐公司应支付王令珏逾期交房违约金60178元。王令珏主张涉案房屋东阳台缺少两个纱窗，东阳台窗户已损坏，腾骐公司辩称东阳台系钢制圆弧窗按要求不安装纱窗，损坏的设施可以维修，一审法院认为，根据合同附件三装饰、设备标准的约定未有关于阳台纱窗的约定，故对王令珏关于涉案房屋缺少纱窗的主张不予支持，但王令珏要求腾骐公司赔偿因房屋存在质量问题给其造成的损失，应当提供损失具体数额的依据，王令珏未提供相关证据，其要求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付王令珏逾期交房违约金52371元；二、驳回王令珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由济宁腾骐置业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，腾骐公司应否向王令珏支付逾期交房违约金60178元。经审查，腾骐公司与王令珏签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）为有效合同，双方当事人对于合同约定的内容均没有异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”2019年3月19日，腾骐公司向王令珏送达交房通知书，王令珏办理交接手续并收房。在一审及二审中，腾骐公司均没有提交其于2019年3月19日之前向王令珏书面通知交房的证据。一审法院根据双方关于逾期交房违约责任的约定，判令腾骐公司支付王令珏逾期交房违约金60178元，并无不当。综上，腾骐公司上诉请求没有法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由济宁腾骐置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张思平审判员  扈 琳审判员  史海洋二〇二一年一月二十五日法官助理曾宪峰书记员尹波