山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异47号 案外人：倪健，男，1969年3月9日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托代理人：肖兆明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，倪健向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人倪健称，请求解除对青岛市市北区尖山路xx号xx层xxxxxxxx户房产（下称案涉房产）的查封。事实与理由：2012年11月10日，青岛威乃达投资有限公司与江苏南通三建集团有限公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定以案涉房产在内的16套房屋抵偿江苏南通三建集团有限公司的部分工程款，协议签订后，青岛威乃达投资有限公司向江苏南通三建集团有限公司开具了抵房款收据，江苏南通三建集团有限公司向青岛威乃达投资有限公司开具工程款发票。2013年1月29日，经江苏南通三建集团有限公司书面通知，将用于抵偿工程款的案涉房产让与案外人倪健。2013年11月27日，青岛威乃达投资有限公司与案外人签订《房屋交接书》，将案涉房产交付案外人。2014年7月31日，案外人与青岛威乃达投资有限公司就案涉房产签订《青岛市商品房预售合同》，案涉房产交付后，案外人将案涉房产对外出租使用。案外人多次要求青岛威乃达投资有限公司为其办理产权登记手续，但其一直推脱。因青岛威乃达投资有限公司建设过程中私自更改建筑规划，导致房产部门拒绝为不符合规划的房产办理产权登记。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案外人与江苏南通三建集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司之间存在虚假“以房抵债”的情形。依据案外人提交的证据，房屋交接时间早于合同签订时间，案涉房产至今未竣工验收备案，不具备合法交房条件。青岛威乃达投资有限公司与江苏南通三建集团有限公司并未进行工程款最终结算，不能仅以《房屋抵顶工程款协议》中确认的欠付工程款金额及江苏南通三建集团有限公司的《通知函》，就认定案外人已支付案涉房产购房款。2.即便以房屋抵顶工程款属实，本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，该条规定中的“不动产”应当限定于居住用房，案涉房产均属于生产性、商业性经营用房，与该条所保护的生存价值相异，案外人在权利位阶上不具有优先于申请执行人金钱类债权人的地位。案涉房产系以房抵债房屋，案外人与青岛威乃达投资有限公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示，案外人提交的证据不能证明案涉房款已付清，亦不能证明案涉房产已竣工验收备案登记，系违法交付占有。案外人将案涉房产转租公寓管理人对外出租经营，实为他主占有，不属于保护生存利益的占有。案外人未在商品房预售合同约定的合同生效后15天内向青岛威乃达投资有限公司主张权利，其对案涉房产未办理过户登记存在过错。3.依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为公示生效要件，案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司是案涉房产的所有权人。即便青岛威乃达投资有限公司与案外人办理了房屋交接手续，也不能据此认定案外人取得了案涉房产的所有权。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记前，该以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益。综上，案外人的异议申请没有事实和法律依据，应予驳回。 为证明其主张，案外人倪健向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》、山东省住宅专项维修资金专用票据各八份，青岛网上房地产网签打印件一份，证明案外人与青岛威乃达投资有限公司于2014年7月31日就案涉房产签订《商品房预售合同》，双方同时办理了网签备案手续，案外人已交纳专项维修基金。2.房屋交接书、房屋租赁合同、中国农业银行交易明细、中国建设银行交易明细、解除物业委托管理经营合同协议书、房屋租赁托管合同、物业证明、青岛市不动产登记信息各一份，证明青岛威乃达投资有限公司于2013年11月27日已将案涉房产交付给案外人，案外人在查封之前已经占有使用案涉房产。3.房屋抵偿工程款协议书、通知函、项目决算书、发票签收单、购房款收据各一份，工程款发票三份，证明案外人已通过折抵工程款的方式，足额支付了案涉房产的购房款。4.尖山路2号平面规划图一份、楼层规划图两份，证明房屋抵偿协议中用于抵偿工程款的xx区xx号楼即尖山路xx号xx，因青岛威乃达投资有限公司在施工过程中变更了规划，导致无法办理房产证，案涉房产未在查封前办理产权登记并非由于案外人原因导致。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对《青岛市商品房预售合同》的真实性及证明事项均不予认可。案外人于2014年7月31日签订预售合同，但网签合同日期为2014年7月30日，签订时间不一致。合同仅加盖个人名章，存在合同代签和造假的嫌疑，不符合合同约定的签字生效要件。依据合同第10条、第32条，案涉房产未竣工验收，交付占有违约违法，案外人对案涉房产未办理过户登记存在过错。对山东省住宅专项维修资金专用票据的真实性予以认可，但仅能证明案涉房产交纳了维修基金，业主姓名处均没有姓名，案外人未提交转账凭证证明维修基金系案外人交纳。对网签打印件的真实性予以认可，但该打印件无法判断房屋所在地址和坐落，不能证明系案涉房产。 2.对房屋租赁合同、解除物业委托管理经营合同协议书的真实性与证明事项均不予认可，租赁合同并未写明出租房屋的房号，出租房屋的数量远超出案涉房产的数量，不能证明系案涉房产的出租合同。租赁合同签署人并没有倪健的租赁授权，其无权代为对外租赁案涉房产，且租赁合同签订时间早于商品房预售合同签订时间，不能证明房屋自交付之日起持续占有使用。房屋租赁托管合同并未签署时间，不能证明案涉房产在法院查封之前已对外出租使用。银行流水不能证明系案涉房产的租金，不能证明案涉房产真实对外出租使用。对物业证明的真实性及证明事项均不予认可，青岛十五大街商业发展有限公司并非预售合同指定的物业管理企业，其无权确认案涉房产的物业费、水电费自交房后按时交纳无欠费记录，亦无权确认案涉房产权属属于案外人，不能证明案涉房产的真实占有情况。对青岛市不动产登记信息的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该登记信息能够证明案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，案外人不是案涉房产的实际权利人和产权人。对房屋交接书的真实性及证明事项均不予认可，房屋交接书中案外人的签字无法证明系本人所签，也无青岛威乃达投资有限公司的公章，且签订房屋交接书时案外人尚未签订商品房预售合同。 3.对房屋抵偿工程款协议书的真实性及证明事项均有异议。该协议书签名处甲乙双方法定代表人加盖的个人名章均非两公司法定代表人，不符合合同约定的双方盖章签字生效要件，欠付工程款尚未结算就以房抵账，甚至直接在合同中约定抵债协议签订后江苏南通三建集团有限公司即拥有房屋的所有权，违反常理。且该协议书并未签署日期，不能证明实际抵债行为发生的时间是在案涉房产被查封之前。依据该协议书第6条，房屋无法交付或办理产权登记，江苏南通三建集团有限公司可以解除抵债协议，要求青岛威乃达投资有限公司支付欠付的工程款。对通知函的真实性及证明事项均不予认可，未经产权变更登记，案涉房产的权属依然属于青岛威乃达投资有限公司。对税务机关代开统一发票记账联和发票签收单的真实性不予认可，未经法院审理确认，在欠付工程款的真实合法性无法证明的前提下，该证据的真实性无法确认，且发票签收单上的签收人身份不明，签收单位亦未盖章，不能证明发票已实际签收及具体的签收主体是谁。对项目结算书的真实性与证明事项均不予认可，申请执行人并非涉案当事人，结算金额是否准确无法考证，不能证明双方已最终结算，具体欠付工程款与抵账工程款是否一致亦无法证明。对购房款收据的真实性和证明事项均不予认可，该收据系青岛威乃达投资有限公司单方出具，并非青岛市房产交易中心的房地产业预收款专用收据。 4.对规划图的真实性及证明事项均不予认可，该证据系复印件，无法证明调取时间，案外人未能提交原规划变更前的图纸和设计，不能证明青岛威乃达投资有限公司实际施工与原规划图纸存在调整，亦不能证明案涉房产未办理登记系青岛威乃达投资有限公司的原因。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了以下证据：1.房屋产权登记信息一份，证明案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产权利人，案外人不是案涉房产的权属登记人和权利人，无权申请解除对案涉房产的查封。案涉房产系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。2.北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3113号指导案例民事判决书一份，证明本案案外人基于以房抵债协议而享有的一般债权应当劣后于申请执行人的执行债权受偿。本案案涉房产均是商业性、经营性用房，不属于生存权保护的居住用房，且案外人非自主性占有，而是对外出租经营使用或转售的他主占有，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的范围。3.青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终999号和（2018）鲁02民终4376号民事判决书各一份，证明案外人基于以房抵债协议受让的商业性经营用房，在完成不动产登记前，仅享有一般债权，不能排除申请执行人基于生效法律文书的案件执行，案外人的异议申请应予驳回。 案外人倪健质证称，对房屋产权登记信息的真实性无异议，对判决书真实性不予认可，对上述证据证明事项均不予认可。案外人系合法取得并占有使用案涉房产，属于合法房屋所有人。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为xxxx和xxxx的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 本院认为，案外人倪健主张案涉房产系以房屋抵顶工程款形式取得，其对案涉房产享有所有权，要求解除对案涉房产的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人倪健向本院提交《房屋抵偿工程款协议书》《青岛市商品房预售合同》、购房款收据等证据欲证实其已在法院查封前签订书面买卖合同并支付全部购房款，但其提交的《房屋抵偿工程款协议书》显示系江苏南通三建集团有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订，案外人倪健、江苏南通三建集团有限公司及被执行人青岛威乃达投资有限公司之间是否存在真实债权债务关系及以房抵工程款的真实性、合法性问题涉及实体问题，执行程序不宜认定，案外人可通过其他法律程序主张权利，故案外人倪健提交的证据不足以证明其已支付全部购房款。综上，案外人倪健的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人倪健的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年一月二十六日 法官助理 马春伟 书记员王 钰