北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17032号原告：纪全峰，男，1987年2月23日出生，汉族，北京铁路局职工，住北京市丰台区。被告：王昱，男，1962年10月30日出生，汉族，无业，住海淀区。委托诉讼代理人：任鹏，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱茂丽，北京市盈科律师事务所律师。原告纪全峰与被告王昱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪全峰，被告王昱的委托诉讼代理人任鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪全峰向本院提出诉讼请求：1.确认自2020年4月12日解除《北京市房屋租赁合同》项下原、被告的租赁关系；2.被告向原告退还2020年1月23日至2020年4月26日期间的租金141658元；3.被告退还原告押金91667元；4.被告承担诉讼费。事实与理由：2019年5月9日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于丰台区右安门外大街2号院1号楼1层C段102室房屋，租期自2019年6月8日至2025年3月14日，用途为餐饮，租金每月45833元，押金91667元。自2020年1月23日始，因全国疫情严重蔓延导致餐厅无法正常经营，后续资金出现亏空，无法继续履行合同，原告据此向被告提出解除合同，并要求退还押金和剩余租金。经多次沟通被告以原告不遵守合同约定为由拒绝退还。故诉至法院，望判如所请。王昱辩称，不同意原告诉讼请求。按照合同约定，原告应于2019年11月15日前支付下半年租金275000元，但至今原告仅支付200000，尚欠75000元租金及水电费。疫情虽于2020年1月23日爆发，但原告自2019年11月即违约，餐厅在疫情期间并未停止经营，因原告长期拖欠租金，被告于2020年5月31日向原告发出解约通知，故此前的租金应正常支付。因原告违约发生在疫情之前，导致合同解除，我方同意自2020年5月31日解除合同，因原告根本违约，押金及已付租金均不应退还。另原告尚欠付28563.02元费用未交纳，如法院判决我方退还原告费用，则要求从中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证和证据交换。根据当事人陈述和现有证据，本院认定事实如下：2019年5月29日，王昱作为出租人（甲方）与纪全峰作为承租人（乙方）、居间方北京福佑房地产经纪有限公司（丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市丰台区右安门外大街2号院1号楼1层C段102号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于餐饮；租赁期限自2019年6月8日至2025年3月14日；租金标准为每月45833元，每6个月支付一次；乙方应于2019年6月7日前支付甲方第一期租金148047元整。乙方应于每期届满前提前30日支付下期租金，各期租金支付时间及数额详见付款明细表。乙方应于2019年5月30日前支付甲方租赁押金91667元。租赁期满或合同解除后，在乙方不拖欠租金及其他相关费用的前提下，房屋租赁押金应如数无息返还给乙方。第九条甲乙双方权利义务其中约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除承租合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达7日；（2）欠缴各项费用达5000元；……第十一条违约责任（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。（二）因甲方违反本合同约定导致合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金。（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用。甲方退还乙方剩余的房屋租金。（四）甲乙双方任何一方提出解除本合同的，应提前一个月通知对方，并向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。第十二条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。合同签订后，王昱将涉案房屋交付给纪全峰使用。纪全峰向王昱支付了押金91667元并支付租金至2019年12月14日。2019年11月15日前，纪全峰向王昱支付了2019年12月15日至2020年6月14日部分租金200000元，尚欠75000元未付。纪全峰称未付75000元租金系经过王昱同意，王昱对此不予认可。庭审中，纪全峰称自2020年1月24日因新冠肺炎疫情导致餐厅停止营业，并称王昱于4月12日将涉案房屋大门上锁导致无法经营。王昱对此不予认可，主张实际收房时间为2020年6月8日。庭审中，纪全峰提交其合伙人郭启鹏的证人证言及微信聊天记录佐证延期交付租金事实。其中，郭启鹏出庭作证称，微信里的“郭子”是我，当时王昱之子王帅同意先交租金20万，剩余的等资金充裕了再交，具体时间没说。另郭启鹏与王昱之子王帅微信记录记载，时间2019年11月18日，郭：这一两天吧！先给你那交三个月吧！可否？现在实在有点费劲，一会儿我问问小纪。够了抓紧转给你。王：…这回是二十七万五千，你看一下给我凑个整好吧，你给我凑个20好吧。郭：好的明白，那我再想想办法20号左右给你吧。纪全峰与郭启鹏的微信记录记载，时间2019年11月18日，郭：今天王帅又找了，意思是要20呢！纪：20够呛，他说没说最晚啥时候给。郭：我跟他说20号给他。纪全峰与王帅的微信记录记载，时间2019年11月20日，纪：王总，你给我个账号，我先转你十万，过两天尽可能再转十万行不。王：好，剩下周日前好吗？王：好的。2019年11月27日，纪：帅总剩下那十万也转了。王帅认可聊天记录真实性，但主张其当时同意转20万，但并非代表剩余租期就可以延期给付。庭审中，纪全峰提交与郭启鹏、王帅的微信群聊记录佐证交钥匙事实，王：今天2020年4月18日，你们没有缴纳物业水电等欠费22198元，房租也没有补交，所以合同解除，双方结算清楚，互不承担任何责任。王：郭子，钥匙今天给旁边大姐了吗？郭：给了，我把钥匙给了冰城串吧右安门店的经理，你过去后可以找他电话是156XXXXXXXX刘经理。他们店就在右安门，并向王帅发送了微信名片。王：好。你什么时候拉你的冰柜什么的随时和我说就行。郭：这个是中介，你也见过。王：OK，想起来了，有她微信。王昱对该证据真实性认可，但证明目的不认可。庭审中，纪全峰提交2020年4月10日与王帅的微信聊天记录作证租金实际交至2020年4月26日，王帅：“首先20万的房租不是全额半年的钱，仅相当于是到4月26日，现在你们欠物业水电垃圾费22198.5，对应14天房租，减去就是4月12日就没有房租了。我出个函是我的告知义务”，同时王帅向纪全峰发送《通知函》一份，内容大意为：由于受疫情影响，我方考虑到实际情况多次与贵方沟通共克时艰，但贵方态度蛮横无法沟通，且贵方存在以下违约行为：一、欠缴2019年12月15日至2020年6月14日租金合计75000元。二、欠付2019年11月1日至2020年3月31日物业费、水费、电费、垃圾费22198.5元。鉴于此，我方郑重函告您：一、我方本着互利共赢的原则，望贵方在收悉本函后3日之内支付欠付的租金及物业费、水费、电费垃圾费等费用。二、3日内与我方联系协商解除合同事宜，若贵方依然态度蛮横拒不配合，届时我方将按照合同约定自行收回房屋，贵方应自行搬离自己存放于屋内的物品，若不搬离，我方将视为贵方放弃对屋内物品的所有权，我方可任意处置。三、若贵方对此采取消极处理态度，我方将采取包括诉讼在内的一切合法途径维护自身合法权益。届时，将由贵方承担我方因此发生的诉讼费、保全费、律师费、公证费等一切直接和间接损失。四、本函一经送达至您的住所地、微信、经营地、电子邮箱等一切可控范围，即视为对您的送达。庭审中，王昱提交王帅于2020年5月31日向纪全峰发送的《房屋租赁合同解除通知函》一份，内容大意为：贵方应当于2019年11月15日前支付2019年12月15日至2020年6月14日期间的租金，合计275000元。但是，贵方未按照原合同约定足额支付上述期间租金，且经我方多次催告后，仍欠付75000元租金。同时根据物业方《和华物业2020年结款单未付款项》的统计，自2019年11月起，贵方累计欠付物业费等费用24044.46元。贵方的上述行为，已严重违反原合同约定，构成根本违约。现我方正式函告贵方：1、自2020年6月5日起原合同正式解除，限贵方于6月5日起3日内履行腾房义务，配合我方进行交房验收，贵方逾期不腾房的，视作放弃房屋内财物所有权及其他处分权利，我方有权自行处置。2、贵方应于6月5日缴清欠付的租金合计75000元。3、贵方应于6月5日缴清欠付的物业费、冷水费、电费、等费用暂计24044.46元。4、贵方应于6月5日向我方支付逾期违约金，按照月租金千分之五／天的标准自2019年11月15日起计算至实际结清上述欠付的费用之日。5、我方有权不予退还贵方已支付的押金91667元。纪全峰认可收到了上述通知，并对此答复称：“4月18日你就单方把房子收回去了，并且张贴了公示。而且把房子招租的信息和联系方式贴在了门口。并且承诺里面我们的设备扣留不给。现在说什么呢，我们不去拿，房子你早都收回了，现在说我们欠你们房租。疫情是属于国家承认的不可抗力因素，我们协商你一分押金不退。”本案审理过程中，为防止损失扩大，本院释明双方及时办理涉案房屋的交接手续，并于2020年7月25日完成了涉案房屋内设备设施的交接。纪全峰交纳了涉案房屋租赁期间的物业费、冷水费、电费合计20198.5元。另王昱主张尚有空调费28563.02元未交纳，并提交物业公司结款单为据，其中载明2019年供冷费13844.70元、2019年供暖费13844.70元，冷水费589元、电费284.62元；纪全峰认可结款单真实性，但主张空调费未在合同中约定，现仅同意交纳供暖费13844.70元，供冷费因未约定且空调不制冷故不同意交纳。另，经本院释明，王昱就本案不提起反诉。本院认为：本案争议焦点为，一是纪全峰与王昱租赁关系解除的时间及原因；二是王昱是否应当退还纪全峰剩余租金及押金。对此，本院分析如下：一、租赁关系解除的时间及原因本案中，纪全峰主张王昱于2020年4月12日将涉案房屋锁门，王昱不予认可，纪全峰提交的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。但根据纪全峰提交的微信聊天记录记载，王昱曾于2020年4月18日向纪全峰提出解除合同，并称“双方结算清楚，互不承担任何责任”，同时询问交接钥匙事宜，故本院对纪全峰关于2020年4月18日将涉案房屋钥匙交付于王昱的主张予以采纳，王昱虽不予认可，但未提交反驳证据，本院据此认定王昱将涉案房屋收回时间为2020年4月18日，在此之下双方合同目的无法实现，因此，本院认定双方租赁关系解除时间为2020年4月18日。至于租赁关系解除的原因，根据合同约定，纪全峰应在2019年11月15日前支付下一期租金，但纪全峰未依约足额支付，虽然其提交证据证明先行交纳200000元系经过王昱同意，但不足以证明王昱同意延期交纳剩余租金，且在王昱催告后仍未交纳，其行为已构成违约，王昱据此有权依据合同约定解除双方租赁关系。因纪全峰违约行为发生在疫情之前，故纪全峰以疫情不可抗力为由解除租赁关系，缺乏依据，不予采纳。二、王昱是否应当退还纪全峰剩余租金及押金关于纪全峰要求退还2020年1月23日至2020年4月26日期间租金的诉求，本院认为，虽然纪全峰不具有单方解除权，但纪全峰承租商铺系用于经营餐饮，今年年初爆发的新冠肺炎疫情系纪全峰不能预见、不能避免、不能克服的情况，导致纪全峰客观上无法正常经营，进而对双方租赁关系无法继续履行造成了影响。王昱称纪全峰疫情期间仍在经营，未提交证据，不予采纳。故本院综合考虑双方合同履行情况、公平原则、疫情防控形势等因素，对疫情开始至租赁关系解除期间的租金由王昱予以酌情退还，即由王昱退还纪全峰租金51944元；至于租赁关系解除之后至2020年4月26日期间的租金应全额退还。关于纪全峰主张的押金91667元，根据合同约定，“因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方”，故纪全峰要求退还押金缺乏依据，本院不予支持。至于王昱要求将空调费28563.02元从其应返还款项中扣除的主张，虽未提起反诉，但从减少诉累角度，本院综合双方意见一并予以解决。从该笔费用构成情况看，含2019年供冷费、供暖费及2020年部分冷水费、电费，因合同约定纪全峰应承担的费用包括但不限于供暖费等实际使用所发生的费用，故上述费用应由纪全峰交纳，本院从王昱应退还的纪全峰租金中予以抵扣，纪全峰拒交的理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、纪全峰与王昱的租赁关系于2020年4月18日解除；二、王昱于本判决生效之日起十日内退还纪全峰35603.11元；三、驳回纪全峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由纪全峰负担4080元（已交纳）；由王昱负担720元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二一年一月十一日书记员  卢刘华