河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终357号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷斌红，男，1971年2月8日出生，汉族，住安阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓艳，女，1992年2月19日出生，汉族，住所地安阳县，现住鹤壁市。委托诉讼代理人：王志凯（系王晓艳之兄），住所地安阳县。上诉人雷斌红因与被上诉人王晓艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2020）豫0506民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雷斌红上诉请求：撤销安阳市龙安区人民法院（2020）豫0506民初1532号民事判决,依法改判。事实与理由：1、涉案合同违约方是王晓艳,而非雷斌红。上诉人与被上诉人经安阳锦居房地产中介服务有限公司于2020年1月22日签订房屋合同,之后,王晓艳既未按合同约定向上诉人支付定金,也未按合同约定如期支付房款，更没有向诉人支付过所谓的土地出让金费用。且根据被上诉人王晓艳与安阳锦居房地产中介服务有限公司就有关涉案房屋的诉讼中被上诉人王晓艳主张安阳锦居房地产中介服务有限公司退还定金、赔偿损失的请求可知,王晓艳是向安阳锦居房地产中介服务有限公司支付了涉案房屋定金,根本未按照合同约定在约定期限内向上诉人交付涉案房屋定金。被上诉人王晓艳因资金不足,无法继续履行合同的情况下,向安阳锦居房地产中介服务有限公司提出解除合同的请求,故涉案合同系被上诉人单方解除,而非是上诉人不能履行约定。2、作为守约方,上诉人依据合同约定,应获得违约金,同时可要求被上诉人承担相应的赔偿责任。据上所述,因被上诉人未如期向上诉人交付定金,支付房款的行为符合《房屋买卖合同》关于违约责任约定的违约情形,其应承担违约责任。因被上诉人王晓艳的解约行为,导致雷斌红再次售卖涉案房屋时因受房屋市场影响房价跌落了5000元，及和王晓艳签约时应其要求给其购置了一套电器和王晓艳反复推拖时间造成的其他损失共14000余元。依据双方在合同中约定若一方违约,另一方按照合同价款的2%即6000元支付违约金和合同法第一百一十三条第一款关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。上诉人的上述损失应由被上诉人承担赔偿责任。王晓艳答辩称，1、答辩人已经按照上诉人的要求,将定金2万元转账给居间方，上述事实有合同签订现场录音和支付宝转账记录可以证明。2、在上诉人未向答辩人出示委托代理手续前,不能证明案涉房屋产权清晰,答辩人有权拒付房款。3、合同签订时,上诉人向答辩人承诺,案涉房屋为具有70年产权的商品房，而答辩人在合同解除后,向专业人士咨询得知,商品房在交易时,无须向土地管理部门缴纳土地使用权出让金。可见,上诉人向答辩人隐瞒了房屋的真实情况,属于合同欺诈行为。上诉事实有合同签订现场的录音证明。答辩人确实未向上诉人支付过土地使用权出让金,但是由于上诉人利用答辩人对二手房交易的不了解,欺骗答辩人向土地管理部门缴纳了土地使用权出让金。该出让金属于因上诉人违约造成的损失,应由上诉人赔偿答辩人。4、关于答辩人“资金不足,无法继续履行合同”。答辩人向一审法院提交了完整的聊天记录,聊天记录显示,在答辩人向居间方提出意见,要求案涉房屋产权人韩淑勤对合同予以确认、指定收款人、共同协商付款方式时,居间方没有理会答辩人意见,而是提出了两条选择性建议，一是全款买房，二是先将涉案房屋过户至反诉人名下,再由反诉人卖予答辩人,答辩人要承担高额税费。居间方的提议是对原合同约定的采取公积金贷款交易方式或30万元交易金额的违反,均增加了答辩人经济负担，因此答辩人没有同意,向居间方表示没有那么多钱,要求解除合同，并不是答辩人资金不足。5、答辩人提出解除合同,是因为上诉人没有取得代理权限,反而需要答辩人以上诉人表妹的身份欺骗产权人才能取得房屋产权。答辩人是守法公民,以正常价格买房,而诈骗方式取得房屋产权是违法、甚至可能是犯罪行为，因此,答辩人解除合同是合法合情合理且符合合同约定的行为。6、房屋买卖合同第二条约定,甲方保证该房产权清晰,无任何权属纠纷，如发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务,造成乙方经济损失的,如果出现该种情形,视为甲方违约,概由甲方承担经济赔偿及相应法律责任。合同第七条第1项约定,如卖方没有如实陈述该房屋存在与第三人的争议等,致使买方无法按照协议取得房屋(办理产权变更登记手续、入住)情况视为违约。上诉人未能提供买卖房屋的委托代理手续,反要求答辩人向其支付房款、冒充其表妹共同欺骗产权人，其行为符合合同约定的违约情形,应当由其承担违约责任。综上,上诉人在上诉状中所述不符合真实情况,其上诉请求应当被驳回,维持一审原判。王晓艳向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认0000094号《房屋买卖合同》解除；2、判令被告双倍返还原告定金20000元；3、判令被告退还原告土地出让金费用1228.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。雷斌红向一审法院提出反诉请求：1、判令王晓艳赔偿因其违约行为给雷斌红造成的损失14000元；2、本案诉讼费用与反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2020年1月22日，雷斌红与王晓艳签订《房屋买卖合同》，锦居房地产中介服务有限公司为居间方，雷斌红在甲方（卖方）处签署：雷斌红（代刘克明）。双方约定，王晓艳购买雷斌红案涉房产，房屋总价款为300000元。合同第四条第3款王晓艳以公积金贷款方式购买案涉房屋，将房屋首付款存放于房管局资金监管账号，剩余房款向安阳市住房公积金中心申请贷款，待完成产权转移后由房管局监管账号将该房款首付款转于卖方指定账号。合同第七条第1款约定如卖方没有如实陈述该房屋存在与第三人的争议等，致使买方无法按照协议取得房屋（办理产权变更登记手续、入住）情况视为违约；第2款约定若一方违约，违约方按照合同价款的2%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除本合同。第十条其他事项约定，厨房雷斌红配送万家乐油烟机，送炉罩包含此房价里面。合同签订当日，王晓艳通过转账方式向锦居中介公司工作人员刘欣支付定金20000元。后王晓艳支付案涉房屋的土地使用权出让金1228.5元，由刘欣代为缴纳并办理发票。2020年7月9日，王晓艳解除与雷斌红签订的《房屋买卖合同》。另查明，案涉房屋原所有权人为刘克明，刘克明去世后由韩淑勤继承该套房产，韩淑勤于2020年5月18日取得案涉房屋不动产权证书。2020年7月10日，韩淑勤与宋永亮签订《安阳立可得房产屋买卖合同》，约定由宋永亮购买韩淑勤所有的案涉房产，房屋价款为295000元。现案涉房屋所有权人为张丽敏、宋永亮。2019年4月23日，刘武勋以其父刘克明名义与雷斌红签订《房地产买卖定金协议》，双方约定雷斌红购买刘克明所有的位于安阳市铁西区太行办事处殷都路中油气一分公司家属院11幢单元4号房屋，房屋面积为58㎡，房屋总价款为250000元，由雷斌红预交定金20000元，合同最后注明：该房需要办理继承手续，费用由刘克明负责。2019年5月15日，刘武勋为雷斌红出具购房款180000元收据，2020年7月21日，王莉向刘武勋转账47251元，备注为购房尾款。一审法院认为，根据当事人的陈述以及提交的证据来看，虽然刘武勋以刘克明名义与雷斌红签订了《房地产买卖定金协议》，但该协议是否实际履行并未得到证实，且案涉房屋的所有权也未转移登记至雷斌红名下，因而雷斌红在其未取得案涉房屋所有权的情况下，将该房屋出卖给王晓艳，该行为为无权处分，但该无权处分行为并不影响双方签订的《房屋买卖合同》的效力，该合同为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。由于签订合同时，雷斌红并未告知王晓艳该房屋为从刘克明处购买，因刘克明去世还需要办理继承手续，以及还未付清案涉房屋房款，与房屋原所有权人存在争议等可能影响到买受人决定是否购买该房屋的重大事项，显然属于故意隐瞒行为。而在合同履行过程中，雷斌红未能提供案涉房屋的委托代理手续，也未能按合同约定协助王晓艳办理公积金贷款手续，致使双方的合同无法继续履行。雷斌红的上述行为符合《房屋买卖合同》关于违约责任约定的违约情形，其应当承担违约责任。因双方在合同中约定若一方违约，另一方按照合同价款的2%即6000元支付违约金，故王晓艳要求雷斌红支付违约金6000元于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，王晓艳为购买案涉房屋支付土地使用权出让金1228.5元，现因雷斌红违约致使合同解除，其应当赔偿对王晓艳造成的损失，故王晓艳要求雷斌红赔偿损失1228.5元的诉讼请求，予以支持。关于雷斌红要求王晓艳赔偿因王晓艳违约给雷斌红造成的损失14000元的诉讼请求，如上所述，正是因为雷斌红的违约行为才导致其与王晓艳签订的《房屋买卖合同》未能履行，王晓艳并不存在违约行为。如果雷斌红有所谓的损失，也应由其自行承担，故对雷斌红的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、雷斌红于本判决生效后10日内支付王晓艳违约金6000元；二、雷斌红于本判决生效后10日内赔偿王晓艳损失1228.5元；三、驳回雷斌红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉费150元，减半收取计75元，合计100元，由雷斌红负担。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人雷斌红与被上诉人王晓艳签订《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同有效。根据雷斌红在《房屋买卖合同》甲方（卖方）处签署“雷斌红（代刘克明）”及王晓艳提交的录音资料可以证明，雷斌红并未告知王晓艳该房屋为从刘克明处购买，因刘克明去世还需要办理继承手续和过户,隐瞒了房屋权利的实际情况；在合同履行过程中，雷斌红未能提供买卖案涉房屋的委托代理手续，也未能按合同约定协助王晓艳办理公积金贷款手续，致使买卖合同无法继续履行，故王晓艳要求解除房屋买卖合同，雷斌红应当按照《房屋买卖合同》关于违约责任的约定，按照合同价款的2%即6000元支付违约金。雷斌红上诉主张王晓艳支付定金问题，王晓艳提交的录音资料可以证明，签订合同时双方当事人协商将2万元定金交付中介公司，王晓艳已经按照约定交付了定金，不构成违约。雷斌红上诉主张王晓艳未按合同约定支付房款问题，因案涉房屋登记在刘克明名下，雷斌红既未能如实告知，也未能提供委托代理手续及时办理房屋买卖，也不能及时协助王晓艳办理公积金贷款，按照房屋买卖合同约定王晓艳无需支付房款，王晓艳知晓房屋相关信息后要求解除房屋买卖合同，不构成违约。雷斌红上诉主张王晓艳未向其支付土地出让金费用问题，因王晓艳支付1228.5元用于案涉房屋的土地使用权出让金，雷斌红属于受益人，雷斌红应当赔偿王晓艳该项损失。雷斌红上诉主张王晓艳违反合同约定，证据、理由不足。雷斌红因违反买卖合同约定导致合同解除，雷斌红应当自行承担由此支出的费用，雷斌红反诉要求王晓艳赔偿损失，证据、理由不足，本院不予支持。综上所述，雷斌红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由雷斌红负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  付文华审判员  朱志伟二〇二一年一月二十六日书记员  张文科