广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1224民初2069号原告：怀集县××××业主委员会，住所地：怀集县×××××××××。业委会主任：梁富候。委托诉讼代理人：梁飞燕，广东洊江律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文灿，广东洊江律师事务所实习律师。被告：广州市金匙房地产物业服务有限公司怀集分公司，住所地：怀集县×××××××××××××入口大堂，统一社会信用代码：91441224MA4WCT4U9R。负责人：黄**钦。委托诉讼代理人：文小斌，广东皓仁律师事务所律师。原告怀集县××××业主委员会（以下简称“温莎名园业委会”）与被告广州市金匙房地产物业服务有限公司怀集分公司（以下简称“金匙物业怀集公司”）合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温莎名园业委会主任梁富候及其委托诉讼代理人梁飞燕和程文灿、被告金匙物业怀集公司的委托诉讼代理人文小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温莎名园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2017年5月1日签订的《物业管理服务合同》的约定，以温莎名园小区建筑而积81243.86平方米为总数按照0.1元/平方米/月的标准支付拖欠原告的温莎名园小区业委会运行基金及公共设备维护基金合计共130346.09元（自2017年5月1日起至2020年10月31日止)；2.判今被告向原告公布自2017年5月1日起至2020年10月31日止的物业服务资金的收支情况；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是怀集县××××××的业委会，现任业委会主任为梁富候。2017年5月1日，原告代表广大业主与被告签订了《温莎名园物业管理服务合同》，聘请被告作为温莎名园小区的物业管理公司。该合同第二十条约定“1.本物业的管理服务费，2017年5月1日至2020年4月30日由乙方(即被告）按建筑面积住宅0.9元/㎡/月、商铺1.5元/㎡/月（收取物业费中的0.1元/㎡作为业委会运行基金与公共设备维护费）”，截至2020年10月31日，被告需要向原告支付业委会运行基金与公共设备维护费共81243.86平方米×0.1元/平方米/月×42个月=341224.21元，被告陆陆续续向原告支付了业委会运行基金与公共设备维护费合计共210878.12元，尚拖欠原告341224.21元-210878.12元=130346.09元。原、被告签订的《温莎名园物业管理服务合同》合同期限届满后，被告表示同意继续为温莎名园小区提供物业管理服务至原告作出续聘或选聘物业公司决定时止，并愿意按照《温莎名园物业管理服务合同》的约定继续向原告支付业委会运行基金与公共设备维护费。被告自进驻温莎名园物业管理区域开始一直没有按时足额向原告支付业委会运行基金与公共设备维护费，由于原、被告双方签订的《温莎名园物业管理服务合同》合同期限已于2020年4月30日届满，原告多次发函向被告催讨业委会运行基金与公共设备维护费，但被告均以各种理由推搪，没有按时足额支付，被告的行为已经违反了《温莎名园物业管理服务合同》的约定，构成违约。被告金匙物业怀集公司答辩称，一、原告没有业主大会的诉讼授权，其起诉行为是越权行为，不具备合法起诉的条件，原告不属于本案适格的诉讼主体。根据《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；(五）业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。在答辩人提供物业服务的过程中，发现温莎名园小区很多业主对本案诉讼并不知情或者并不同意，原告所提诉讼只是业主委员会内少数人的意思。因此，在本案中，法院应当审查被答辩人是否有业主大会同意起诉的决议，以防止业主委员会超越权限提起诉讼，从而维护广大业主的合法权益，同时也可以避免司法资源的浪费。二、答辩人已依照《物业管理服务合同》的约定，依法依约履行自身的义务，原告的诉求没有事实依据。原、被告签订的物业服务合同的第二十条的第一项约定了物管的服务费是2017年5月1日至2020年4月30日由乙方按照住房面积每月每平方米0.9元，商铺是每月每平方米1.5元，收取物业费中的0.1元/平方米作为业委会运营基金和维护费用。第四项中，乙方收取的物业管理费中的0.1元/平方米的费用由乙方收取后每月支付给甲方，可见合同的约定，被告需要支付给原告的业委会运营基金和维护费按照合同的约定，从已收取的物管费当中按比例支付，最终的数额是取决于那个月当期业主所缴纳的物管费的总额，取决于业主的自觉性，所以该数额是变动的，并非固定。而原告诉请当中是要求按照固定的建筑面积81243.86平方米来作为固定的基数来计算，是故意歪曲合同的约定，以其达到去获取不正当利益。签订物业合同之后，答辩人是分期多次向原告支付上述费用，并且提交了已支付物业管理费的业主房号清单作为附件，是交给了业主委员会，清楚明白的告知原告答辩人每月所收取的物管费以及已交物管费的业主房号清单。另外答辩人对原告所主张的小区面积81243.86平方米不予认可，因为答辩人提供物管方履行合同当中，经统计各业主的建筑面积、商铺面积的总额并未达到81243.86平方米。答辩人已经依照合同的约定，依法履行合同，不存在原告所诉请的事实。综上所述，原告没有业主大会的授权，不具备起诉的条件，并且其诉求没有事实依据，请人民法院依法查清事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告温莎名园业委会是于2016年12月7日经怀集县住房和城乡规划建设局审核备案的业主委员会。被告金匙物业怀集公司是从事物业管理等项目的企业。2017年5月1日，原告温莎名园业委员（甲方）与被告金匙物业怀集公司（乙方）签订《怀集县××××××物业管理服务合同》。服务合同约定如下：第二条，物业基本情况：建筑面积约80000平方米。第十六条，小区物业管理期限为三年，自2017年5月1日零时起至2020年4月30日二十四时止。第十七条，甲方的权利和义务：1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；……4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况……第十八条，乙方权利义务：7.负责编制物业管理年度管理计划、财务收支及决算报告；8.每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示……第二十条，物业管理服务费，本物业收取物业服务费：在合同期三年内按以下标准收取费用，并不得擅自变更提价。1.本物业的管理服务费，2017年5月1日至2020年4月30日由乙方按建筑面积住宅0.9元/平方米/月、商铺1.5元/平方米/月收取（收取物业费中的0.1元/平方米作为业委会运行基金与公共设备维护费）；……3.物业服务费按月收取，每月10日前为交纳本月物业服务费的时间；4.乙方收取的物业管理费中的0.1元/平方米的费用，由乙方收取后每月支付给甲方，以保证甲方的正常业委会运作使用，乙方应当结算后转帐到甲方银行帐户。乙方退出物业管理区域，并保留对业主及物业产权人所欠交物业服务费的追收权和向人民法院的起诉权，多收取的物业服务费按乙方退费流程凭乙方开出的物业费收据在撤离前的10天内无息退还多收部分物业费……。第二十七条，小区财务基本要求：1.乙方每年公布财务收支情况；2.乙方应当接受甲方审核监督公共收益、支出财务及提供账册给业委会查阅。2017年11月9日，原、被告双方签订《补充协议》，约定对上述《怀集县××××××物业管理服务合同》中的一些条款进行补充，具体如下：一、第三章第十八条第8款，每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目改为“每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目”。二、第六章第二十条……第3款，物业服务费按月收取，每月10日前为交纳本月物业服务费的时间，改为“物业服务费按季度收取，每季度下一个月20日前为交纳本季度物业服务费的时间”。……本补充协议为双方签订的物业合同中组成部分，同具同等法律效力，自双方签订之日起即时生效。上述服务合同签订后，被告按时进驻温莎名园小区进行物业管理服务。2020年4月30日，《怀集县××××××物业管理服务合同》期限于届满，但至本案法庭辩论终结时止，原、被告双方并未续签物业服务合同。由于未有新的物业管理服务公司进驻温莎名园小区进行服务管理，因此该小区仍由被告继续进行管理。在被告顺延管理温莎名园小区期间，双方的权利和义务仍按原《怀集县××××××物业管理服务合同》执行。在合同履行过程中，被告于2017年12月25日向原告发出《关于划拨5-10月份收取管理费业委会运行基金及公共设施维护费》的文件，文件载明：温莎名园小区管理费从2017年5月1日已开始收取，根据合同约定：我司所收取的管理费中按每平方收取0.1元作为业委会运行基金及公共设施维护费，2017年5-10月应收管理费合计￥250388.39元，未收管理费合计￥27999.95元，实收管理费合计￥222388.44元；即2017年5月-10月期间所属业主委员会运行基金及公共设施维护费合计￥22238.84元（大写：贰万贰仟贰佰叁拾捌元捌角肆分）。（附明细表壹份）请业主委员会确认数据后以文件形式回复我司，我司于近日内转账到业主委员会账户。收到该笔费用后请业主委员会提供同等金额收据给予我司。……该文件底部空白处，有“未收取物业费的业主回还经费未计入，商铺的物业费用回还的运行基金未计入，这两部分下次收回来后再重新计入”手写文字。2018年1月13日，时任业委会主任李繁璋在该文件尾部“签收”一栏签名确认。2018年1月13日，被告向原告转账支付了2017年5月至10月份期间返还给原告的运行基金与公共设施维护费共22238.84元。同日，原告出具收据给被告收执。之后被告均是先向原告发出划拨费用的文件，说明相应时间段应收管理费、未收管理费和实收管理费金额，统计出属于原告的运行基金及公共设施维护费金额，由时任业委会主任签名确认后再转账支付给原告相应的款项。从2018年1月13日至2020年8月19日期间，被告分12次向原告转账支付了2017年5月至2020年7月期间的运行基金及公共设施维护费共210878.12元（详见《金匙物业怀集公司已支付的运行基金和公共设备维护费明细表》），原告亦出具了12张收据给被告收执。2020年9月18日，怀集县住房和城乡建设局出具《怀集县××××××相关资料情况说明》，说明怀集县××××××住宅建筑面积72533.92平方米、商铺面积8709.94平方米。但根据被告提供的《温莎名园物业管理费收费明细账》显示，该小区住宅建筑面积为72005.37平方米、商铺建筑面积为8709.94平方米。《温莎名园物业管理费收费明细账》显示，自2017年5月1日至2020年10月31日期间，被告共已收取该小区住宅建筑的物业管理费1993812.46元、应收未收物业管理费726398.09元。《温莎名园物业管理费收费明细账》显示，自2017年5月1日至2020年10月31日期间，被告共已收取商铺建筑物业管理费312328.08元、应收未收取物业管理费121573.77元。但关于温莎名园商铺已收取物业管理费部分，《温莎名园物业管理费收费明细账》记载的每月已收的物业管理费与案涉物业管理合同约定的费用不一致。以B255号商铺为例，该商铺建筑面积为555.22平方米，按物业管理合同约定的商铺按1.5元/平方米/月的标准计算，该商铺每月物业管理费应为832.83元（555.22×1.5），但《温莎名园物业管理费收费明细账》记载的已收取的该商铺每月物业管理费为678.79元，比每月应收物业管理费少154.04元。因此，《温莎名园物业管理费收费明细账》统计的商铺物业管理的相关数据与合同约定的不相符，本院另行统计了商铺物业管理费的相关数据，得出温莎名园商铺总的应收物业管理费应为548726.22元（详见《温莎名园小区商铺物业管理费收费明细表》）。上述事实，有开庭笔录、业委会备案回执、温莎名园物业管理服务合同、银行流水明细、收据、温莎名园物业管理费收费明细表等在案佐证，予以证实。本院认为，本案系合同纠纷。依法成立的合同,受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,不得擅自变更合同。本案中，原、被告签订的《怀集县××××××物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案的主要争议焦点是：一、原告温莎名园业委会提起本案诉讼是否需要业主大会的授权；二、被告金匙物业怀集公司应如何向履行“收取物业费中的0.1元/平方米作为业委会运行基金与公共设备维护费”的合同义务。一、关于原告温莎名园业委会提起本案诉讼是否需要业主大会的授权的问题。首先，原告温莎名园业委会是在2016年12月7日经过依法备案的有效业委会。其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，本案诉讼是由于原、被告双方履行合同的过程中产生争议而导致，并不属上述法律规定的需要由业主共同决定的事项。而且，原告是《怀集县××××××物业管理服务合同》的权利义务主体之一，是与本案有直接利害关系的当事人，因履行《怀集县××××××物业管理服务合同》而引发的诉讼，原告温莎名园业委会具有适格的诉讼主体资格，不需业主大会的特别授权。二、关于被告金匙物业怀集公司应如何向履行“收取物业费中的0.1元/平方米作为业委会运行基金与公共设备维护费”的合同义务的问题。原、被告双方对计算运行基金与公共设备维护费的面积及基数发生分歧，原告温莎名园业委会主张按县住房和城乡建设局核定的建筑面积及以应收取的物业管理费为基数计算被告应支付的业委会运行基金，被告金匙物业怀集公司则认为应按温莎名园小区各单元物业的总面积并以实际已收取的物业管理费为基数计算应支付给原告的业委会运行基金。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”和第五百一十一条“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”的规定，原、被告双方在合同中仅简单约定“收取物业费中的0.1元/平方米作为业委会运行基金与公共设备维护费”，之后双方也没达成相关的补充协议，因此关于如何计算运行基金和公共设备维护费的问题，需按照合同相关条款或双方的交易习惯等予以确定。首先，在合同相关条款方面：合同第二条约定了物业基本情况、建筑面积约80000平方米，若双方的真实意思是按职能部门核实的温莎名园小区的具体面积计算运行基金等，则双方应在合同中明确注明小区的具体面积，但双方签订合同时却没有明确注明小区面积。其次，在履行合同的习惯方面：双方就支付运行基金等事项已各支付和接收12次，原告在首次接收运行基金时同意以实际已收取的物业管理费为基数计算运行基金，并且在之后的11次支付和接收运行基金时都一直采取上述计算运行基金的计算方式，因此双方已形成了固定的以被告实际已收取的物业管理费为基数的计算运行基金的习惯。最后，在物业管理公司计收物业管理费的实际操作中，其是以小区各单元物业的具体建筑面积计收物业管理费的，因此按小区各单元物业的具体建筑面积之总和计算运行基金等符合合同的实际履行。综上，本院认为在双方履行案涉物业管理服务合同期间，应确定按温莎名园小区各单元物业的总面积并以被告实际已收取的物业管理费为基数计算运行基金。由于原告请求被告支付自2017年5月1日计算至2020年10月31日期间的运行基金，至本案法庭辩论终结时止，虽然案涉合同的期限已届满但被告仍然为温莎名园小区提供物业管理服务并且结束时间未确定，因此自2017年5月1日至2020年10月31日期间的运行基金，应按温莎名园各单元物业的总面积并以被告实际已收取的物业管理费为基数计算。根据审理查明，至2020年10月31日止，被告已收取的住宅建筑物业管理费为1993812.46元，已收取商铺物业管理费为312328.08元。故，被告应支付给原告的2017年5月1日至2020年10月31日期间运行基金是230614.05元[（1993812.46元+312328.08元）×0.1元]，扣减被告支付的210878.12元，被告尚需向原告支付运行基金19735.93元。关于应收而未收的2017年5月1日至2020年10月31日期间的物业管理费被告何时计付运行基金给原告的问题。由于案沙合同补充协议约定，业主或物业使用人需按季度向被告支付物业管理费，若业主或物业使用人违反合同约定逾期不交纳物业管理费，被告依法享有自行催收或诉讼催收的权利。关于商铺的总应收物业管理费金额，由于被告在向业主或物业使用人收取物业管理费时，擅自变更了案涉物业管理合同约定的商铺物业收费标准，导致应收已收的和总应收的商铺物业管理费减少，从而导致计算运行基金的基数减少，进而损害了原告的合法权益。因此商铺物业的总应收物业管理费应以本院另行统计的数据为准，即为548726.22元。截至2020年10月31日，被告应收未收的住宅物业管理费为726398.09元、应收未收的商铺物业管理费为236398.14元（商铺总应收物业管理费应548726.22元-已收取的物业管理费312328.08元），合共962796.23元。对该应收未收物业管理费，被告应依法积极行使催收的权利，若被告在法律规定的期限内怠于行使催收上述物业管理费的权利，导致上述物业管理费不能被收回，被告仍需以上述应收未收物业管理费为基数向原告计付运行基金。故该部分物业管理费计付的运行基金本院暂不予处理，原告可另待主张条件成就或者法律规定的期限届满后再另行主张。另外，关于公布物业服务资金的收支情况的问题。根据案涉合同及补充协议的约定，被告应每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。但至案涉合同期限届满，被告虽称有定期向全体业主公布管理费用收支账目，但又未能提交相关的证据予以证明，故本院认为被告未履行合同及补充协议约定的公布管理费用收支账目的义务。因此，原告请求被告公布自2017年5月1日起至2020年10月31日止的管理费用收支账目理据充分，应予支持。综所述上,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告广州市金匙房地产物业服务有限公司怀集分公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告怀集县××××业主委员会支付按2017年5月1日至2020年10月31日期间已收取的物业管理费计付的业委会运行基金及公共设备维护费合共19735.93元；二、被告广州市金匙房地产物业服务有限公司怀集分公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告怀集县××××业主委员会公布自2017年5月1日起至2020年10月31日止的管理费用收支账目；三、驳回原告怀集县××××业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费2906.92元，减半收取计1453.46元，由原告怀集县××××业主委员会负担1233.46元，由被告广州市金匙房地产物业服务有限公司怀集分公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁桃嘉二〇二一年一月二十一日书记员  邓小倩附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：80020000004514435开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院综合审判庭，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：075××××××515（传真件上注明转综合审判庭1室）