北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25664号原告（反诉被告）：北京草和堂生物科技有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路32号2座702号。法定代表人：唐庆菊，经理。委托诉讼代理人：赵力加，金研律师（北京）事务所律师。被告（反诉原告）:北京达诚太和物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区5号楼三层312室。法定代表人：庞慧杰，经理。委托诉讼代理人：王洋，女，1980年4月29日出生，汉族，该公司总经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邹平平，北京曲和直律师事务所律师。原告（反诉被告）北京草和堂生物科技有限公司（以下简称草和堂公司）与被告（反诉原告）北京达诚太和物业管理有限责任公司（以下简称太和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员魏亚南独任审判，公开开庭进行了审理。草和堂公司的法定代表人唐庆菊、委托诉讼代理人赵力加、太和公司的委托诉讼代理人王洋、邹平平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。草和堂公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；2、被告向原告返还退房后未使用租金7890元；3、被告返还原告2、3、4三个月租金共计8万元；4、被告返还原告押金63333元；5、被告向原告支付装修款95296元。事实与理由：原告与被告于2019年11月4日签订房屋租赁合同。约定原告承租被告管理的房屋，并对租赁用途以及租期、租金等均进行了约定。合同签订后原告依约入住并按合同约定履行了付费的义务，对部分区域进行了装修改造。2020年1月底由于疫情爆发，导致原告无法正常经营。被告出于响应国家号召，大局观念下约束原告为了公众健康暂时停止营业，直到2020年3月21日被告告知原告允许申请复工。由于原告实际经营的美容院是一家初创公司，资金和实力不强，即便允许申请复工，但公众出于健康考虑也不会光顾，因此在2019年11月中旬营业后不足两个月便停业，至原告与被告协商交还房屋时止，共计经营两个月不足，但却缴纳了6个月的房租、押金20余万元，此外还投入了20万元的装修，累计投入金额超过50多万元。原告巨大投入与经营两月不足一直亏损的境况，迫使原告与被告协商减免租金。但被告坚称无法达到原告减免租金的要求。原告苦撑之下，无力继续投入经营，经多次协商与被告达成一致，退房解约后于2020年4月27日被告派员接收涉案房屋。故原告起诉,希望判如所请。太和公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方从未签订解除合同协议，房屋直至2020年8月5日才出租出去，故合同解除时间应为2020年8月4日。今年新冠疫情众所周知，被告已按照政府的文件与全体租户包括原告在内协商降低租金和可暂缓缴纳租金的协议，但原告不接受被告的协商协议，坚持单方解约，并不经被告同意撤离其承租的房屋并拆除全部装修，其行为违反了双方合同约定。因合同已经履行了6个月，故被告无需返还2、3、4三个月的租金。原告支付的前6个月的租金中已经扣除了7天的免租期6137元没有收，由于原告违约无权享受免租期的优惠，被告无需返还原告4月27日至5月3日共7日的租金。更无需返还原告房租押金及原告的装修费用。原告所述签约情况基本属实，但租赁押金包括租房押金53333元和营业执照押金10000元，共计63333元。被告同意退还原告10000元的营业执照押金。其他请求均不同意。太和公司向本院提出反诉请求：1、要求被反诉方赔偿房屋空置损失86136元；2、赔偿免租期损失6136元；3、按照年租金的5%支付违约金16000元。事实与理由：2019年11月4日反诉方与被反诉方签订房屋租赁合同，约定被反诉方承租反诉方位于丰台区草桥欣园1区5号楼2层135平米商业用房用于开展美容院项目经营。合同期限是2019年11月4日至2024年1月30日，但被反诉方于2020年4月下旬就向我方提出提前解除租赁合同，2020年4月27日反诉方因被反诉方自行搬出、清空商铺后，无奈与被反诉方共同清点了水电物业费，并接收场地。但就遗留问题，双方沟通无果。被反诉人以疫情为由单方提前解除合同是违约行为。被反诉人退租后，反诉方耗费4个月的时间才降价将被反诉人退租的商铺租出，此期间造成反诉方损失。故提起反诉。草和堂公司针对反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。房屋空置损失为解约后的与我方无关。我方承租了房屋，就应该享有免租期。另解约不是我方单方造成的，因此免租期的损失应该由双方共担，且不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月4日草和堂公司（承租方，乙方）与北京泰瑞兴物业管理有限责任公司（以下简称泰瑞兴物业公司）（出租方，甲方，后变更名称为太和公司）签订房屋租赁合同。约定出租房屋坐落于北京市丰台区草桥欣园1区5号楼商业楼2层东侧，建筑面积135平米。乙方租赁该房屋用于美容院。租期自2019年11月4日至2024年1月30日。免租期为7天，自2019年11月4日至2019年11月11日。免租期内乙方不承担租金，但应承担本合同第5条应由乙方承担的费用，如本合同履行过程中，由于乙方违约造成双方提前解除本合同的，乙方不享有免租期优惠，即本合同约定的免租期乙方仍应向甲方缴纳租金。租金标准为房屋第一年租金为32万元，支付方式为房屋租金每6个月支付一次，乙方应于本合同生效后三个工作日内向甲方支付第1期租金153863元。乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付租金。乙方应于本合同生效当日支付甲方押金63333元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，并将乙方在租赁房屋注册的营业执照无偿转让给甲方后，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内如数返还给乙方。乙方提前退租的，押金扣除免租期后剩余时间双方共同招商，如在押金剩余时间内招商成功并签订了租赁合同，则剩余时间的押金退还乙方，如扣除免租期后押金剩余时间内未成功招商新租户，则乙方押金不退。合同第12条违约责任中第2项约定：租赁期内，甲方需提前收回场地，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，违约方按年租金5%向守约方支付违约金。合同签订当日，泰瑞兴物业公司向草和堂公司交付租赁房屋，随后草和堂公司向其支付第1期租金153863元以及执照押金10000元，房屋押金53333元。双方均认可草和堂公司租金交付至2020年5月3日。另查，草和堂公司接收房屋后，对房屋进行了装修，但由于其租赁房屋用于经营美容院，受疫情影响一直无法正常营业。故其向泰瑞兴物业公司提出减免租金。2020年4月15日泰瑞兴物业公司向其出具共同抗疫减租协议，载明减收其租金22222元，草和堂公司对此不予认可。4月17日微信告知对方要求提前退租。2020年4月26日，泰瑞兴物业公司向草和堂公司发出解除合同协议、撤店流程及清算协议、清算单明细。因双方未就解除赔偿事宜达成一致，故未签订协议。4月27日草和堂公司搬离涉诉房屋，双方签署房屋交接单。庭审中，草和堂公司对其诉称另行提交装修明细、工商注销登记、录音等证据。太和公司提交其与新商户签订的房屋租赁合同，交纳租金、押金的转账记录等，证明其房屋空置4个月给其造成损失。另查，泰瑞兴物业公司于2020年6月5日变更名称为太和公司。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务，任何人不得随意变更或解除。2020年突发的新冠肺炎疫情，虽然会给公司经营造成一定影响，但任何一方并不因此就当然享有单方解除合同的法定解除权。关于约定解除权的问题，双方合同约定“租赁期内，甲方需提前收回场地，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知对方，违约方按年租金5%向守约方支付违约金。”按照此规定，草和堂公司欲提前单方解除合同，应提前两个月通知太和公司，并承担违约责任。草和堂公司于2020年4月17日在不具备法定解除权的情况下，向太和公司发出的解除合同通知，应属其违约在先。太和物业公司为避免损失扩大于2020年4月26日向草和堂公司发出解除合同协议，双方于4月27日办理了物业交接手续，视为双方合同于4月27日解除。考虑到草和堂公司租赁房屋系用于经营美容院使用，新冠肺炎疫情确实会对草和堂公司租赁房屋的使用及经营造成很大影响，故对2、3、4三个月的租金，本院根据其经营影响情况，综合考虑双方的利益，依据公平原则，酌情予以酌减。因此，其要求太和公司返还2、3、4三个月租金共计8万元的请求，合理部分予以支持，超出部分不予保护。因合同约定租赁期限为4年87天，现其实际使用租赁房屋尚不足半年，且合同中明确约定由于乙方违约造成双方提前解除合同的，乙方不享有免租期优惠。故其理应支付免租期7天的房租。因其于2020年4月27日搬离涉案房屋，而其租金实际交付至2020年5月3日。故其未使用房屋期间的租金与免租期租金抵扣，其要求太和公司返还其未使用租金7890元的请求，本院不予支持。其要求退还押金63333元，对其中10000元营业执照押金，太和物业公司同意退还，本院不持异议。剩余53333元，因双方合同中明确约定“乙方提前退租，如扣除免租期后押金剩余时间内未招商新租户则乙方押金不退”故其要求返还押金的请求，本院不予支持。其要求支付装修款95296元，因合同解除系其违约造成故其要求支付装修款的请求，本院亦不予支持。因合同解除系因草和堂公司违约造成，故太和公司要求其按照合同约定支付违约金16000元的请求并无不当，本院予以支持。其要求草和堂公司赔偿免租期损失的请求，已与其应返还未使用期间的租金及押金予以折抵，本院不予支持。其要求草和堂公司支付其房屋空置损失86136元的请求，考虑到双方合同约定以及违约金及押金的惩罚兼补偿作用，故该项请求不再支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、北京草和堂生物科技有限公司与北京达诚太和物业管理有限责任公司之间签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；二、北京达诚太和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京草和堂生物科技有限公司2020年2月至4月的租金40000元；三、北京草和堂生物科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京达诚太和物业管理有限责任公司违约金16000元；四、北京达诚太和物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京草和堂生物科技有限公司营业执照押金10000元；五、驳回北京草和堂生物科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京达诚太和物业管理有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2499元，反诉费1233元，由北京草和堂生物科技有限公司负担2074元（已交纳），北京达诚太和物业管理有限责任公司负担1658元（已交纳1233元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏亚南二〇二一年一月二十六日书记员  都一达