广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33197号原告：邝毅远，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：邝捷，女，系原告女儿。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告邝毅远诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人邝捷、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司于2017年3月6日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告梦乐城公司于2017年3月6日签订的《租赁合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让金248375元及支付利息（以248375元为基数，按年利率0.3%的标准自2018年1月1日起计算至清偿之日止）；4.被告智城公司向原告支付以248375元为基数按每日万分之五的标准自2018年1月1日起计算至清偿之日止的违约金；5.两被告承担本案全部诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2017年3月6日，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》，合同约定被告智城公司向原告转让佛山市南海区××××××××××××××××××××××××号商业用房的使用权。该物业建筑面积为28.17平方米，套内建筑面积为19.72平方米，按每平方米8817元，总转让金为248375元；物业土地使用性质为集体商业用地，转让期为自合同签订之日起计算，至2037年3月5日止，合同约定被告在2017年12月31日前将该物业交付给原告。合同签订后，原告分期向被告智城公司支付转让款248375元，被告智城公司于2017年4月27日开具发票，金额为248375元(发票号码：N0.74266389)。现合同约定的交付期届满已近3年，被告智城公司未能按约定向原告履行交付物业的义务，截至目前为止该物业状态仍为在建，并未交付，故被告智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告智城公司未能按约定履行合同，原告有权解除该《物业使用权转让合同》，根据《中华人民共和国合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求被告承担相应的违约责任，返还转让款以及支付利息，并且被告智城公司要向原告支付违约金。鉴于被告智城公司违反合同约定，无法按约履行交付房屋，致使原告与两被告三方签订的《租赁合同》无法继续履行，且被告梦乐城公司自2020年1月起未支付租金，故原告请求解除该《租赁合同》。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：（一）被告智城公司与原告在涉案《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付涉案物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于被告梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给被告梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取被告梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。三、原告要求被告智城公司承担保全费没有依据。双方在《物业使用权转让合同》中并无对承担担保费进行约定，该费用亦非必然发生的费用，且被告也未造成原告任何损失，原告无故提出解除合同导致其支出与被告无关。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金、保全费没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉案物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共37487元，合计42287元。被告梦乐城公司就《租赁合同》的履行没有违约行为。但鉴于原告提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，故被告梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金共42287元返还给被告梦乐城公司，同时以42287元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。两被告提交的租金明细表，本院对其进行综合认定。本院经审理认定下事实：2017年3月6日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年3月5日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金248375元；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2020年12月22日，原告提起本案诉讼。被告智城公司于2020年12月25日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认已收到涉案物业转让款248375元，涉案物业尚未办理竣工验收备案手续；原、被告均确认原告已收取被告梦乐城公司履约保证金及租金共42287元；被告梦乐城公司同意就本案中的权利交由被告智城公司行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年12月25日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款248375元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42287元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款206088元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金248375元为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起计算违约金，且应以已付转让金的15%即37256.25元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邝毅远与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2020年12月25日解除；二、解除原告邝毅远与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款206088元及支付违约金37256.25元予原告邝毅远；四、驳回原告邝毅远的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2966.78元（原告已预交），由原告负担490.78元，被告智城公司负担2476元，被告智城公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费2476元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年一月二十九日书记员 孙王成欣