云南省澄江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0422民初186号 原告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省澄江市右所镇矣旧村委会（澄华路9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。 法定代表人：刘玉龙。 委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。 原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司与被告王贵华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，适用简易程序审理。因本案不宜继续适用简易程序，本院于2020年4月15日裁定转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司的委托诉讼代理人段璎轩，被告王贵华到庭参加诉讼。本案报请本院院长批准，延长审理期限六个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，明确为：1．判令解除原告与被告于2012年6月9日签订的《商品房购销合同》（合同编号：湖畔圣水ⅡGL2012－355），并被告协助原告撤销合同备案登记手续（合同登记号：CJ2012062600324）；2．判令被告向原告返还合同约定之“湖畔圣水二期（东区）”项目第10幢1705号商品房；3.判令被告向原告支付违约金50000元；4.判令被告向原告赔偿因被告逾期还贷给原告造成的经济损失暂计37898.04元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明），并以该损失金额为基数，以被告购房贷款逾期年利率9.825%为标准，由被告向原告支付自款项代偿之日起至上述款项实际支付完毕之日止的资金占用利息；5.判令被告向原告支付本案律师代理费28631元；6.判令被告承担本案的案件受理费，保全费4032元，保全担保费2107元。事实和理由：被告以“担保贷款”之方式购买原告开发的“湖畔圣水二期（东区）”项目第10幢1705号商品房。为取得购房贷款，被告与中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定由该银行向被告提供总额为290000元的购房贷款。原告作为保证人，对被告所借购房款等相关费用，向该银行提供阶段性连带担保。在《个人购房担保借款合同》履行过程中，因被告未依约按时偿还贷款本息，已构成违约，该银行向昆明市西山区人民法院提起了保证合同纠纷的诉讼，经该人民法院审理并作出了（2019）云0112民初8313号民事判决书，判决由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向该银行承担还款责任。现该民事判决书已发生法律效力，进入执行程序后，澄江湖畔圣水房地产开发有限公司已承担了全部还款责任。综上，被告的行为不仅违反了借款合同约定，致使原告为被告承担了保证责任，还违反了原、被告双方所签署的《商品房购销合同》及其补充协议之约定，致使原告售房款无法全额获得，商品房买卖合同不能继续履行，为维护原告合法权益，现特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。 被告王贵华辩称，对于原告的各项诉讼请求，对于第一、二项，被告同意配合原告撤销合同备案和返还房屋，但前提条件为需原告将被告支付过的房款退还给被告；对于其他诉讼请求，原告所主张的贷款利息不符合法律规定，贷款利息超过相关规定；双方并没有约定过律师代理费由被告承担，并且原告所主张的律师费高于律师协会的收费规定；对于原告主张的违约损失，不应由被告承担，理由为：在被告向原告购买房屋时，原告明确告知被告所购房屋是用于酒店经营，并签订用于酒店经营的房屋租赁合同，但是到现在为止，涉诉房屋一直没有验收，被告所购买的房屋并没有达到其投资的目的，所以被告的违约是由于原告的过失造成的。在双方的《商品房购销合同》约定的交房日期是2013年12月31日，被告于2014年1月5日接房，并于当天向原告交纳了契税费17996.60元。并且该合同第12条约定，原告应在180个工作日内协助被告办理相关的产权证书，但原告至今也没有为被告办理了该事项。据被告了解，是因为原告未缴税费，故相关行政部门不给予办理房屋产权证书。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了《商品房购销合同》，《合同补充协议》，商品房买卖合同登记备案表，交房通知书，公证书，个人购房担保借款合同，个人借款凭证，（2019）云0112民初8313号民事判决书，执行通知书，国内支付业务付款回单，贷款结清证明，代偿还款证明，保险单明细表，发票，贷款还款流水等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的上述证据，本院认定本案事实如下：2012年6月9日，甲方原告（出卖人）与乙方被告（买受人）签订《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，该合同与本案相关的约定有：买受人购买由原告开发的位于澄江澄华线9公里处湖畔圣水二期（东区）10幢1705号钢混结构房屋，房屋总价款为583820元，房屋的参考套内建筑面积为43.64平方米。买受人采取其他方式付款，买受人于2012年6月9日前支付293820元，于2012年7月1日前支付290000元；若被告未按前述时间付款，原告扣除被告50000元作为违约金，同时有权解除本合同，将该商品房另售。双方约定：如单方提出解除合同或者变更合同约定的，需征得对方同意。被告应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。被告除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任和银行索赔外，还承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。 2012年7月11日，原告（保证人）、被告（借款人）与案外人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款人同意向借款人发放借款290000元，并就借款利率和逾期罚息、复利进行约定。借款用于购买澄江澄华线9公里处湖畔圣水二期（东区）10幢1705号房屋。借款期限120个月，自2012年7月12日到2022年7月11日止。保证人为借款人的债务承担连带保证责任。该借款合同于2012年8月15日进行了公证。 被告向原告支付首付款293820元。2012年6月26日，涉案房屋在澄江房产管理所备案登记。2014年1月5日，原告将案涉房屋交付给被告，现该房屋尚未取得不动产权利证书。 由于被告自2017年开始存在逾期归还款项的情况，案外人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行公司遂向云南省昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求保证人承担担保责任。经审理后，该人民法院于2019年10月25日作出（2019）云0112民初8313号民事判决书，判决由保证人承担支付责任。该民事判决发生法律效力后，进行执行程序，经过执行后。2020年2月14日，中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行向原告出具《代偿还款证明》，主要载明：2020年2月12日原告代偿被告贷款本息及诉讼产生的相关费用，其中贷款本金168106.36元、利息25430.04元、诉讼费2085元、执行费2941元、律师费7442元，以上合计206004.40元。 本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，要求在702451元价值范围内对被告位于澄江澄××9公里处湖畔圣水二期（东区）项目第10幢1705号商品房（合同登记号：ＣＪ2012062600324）采取保全措施，其购买诉讼财产保全责任保险提供担保（产生保费2107元）。本院于2020年3月17日作出（2020）云0422民初186号民事裁定，裁定在对被告位于云南省玉溪市，湖畔圣水二期（东区），10幢17层1705号房屋一套，在702451元价值范围内予以轮候查封，查封期限为三年。 另查明：1.原告委托云南八谦律师事务所为其代理本案诉讼，产生代理费28631元； 2.涉诉房屋被云南省安宁市人民法院查封7次。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》均系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。 关于案涉《商品房购销合同》能否解除的问题。涉案房屋现被其他法院多次查封。预查封系《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》创设的保全方式，预查封产生冻结不动产登记簿的效果，原、被告签订的案涉合同并非预查封的保全对象，案涉房屋被采取强制措施并不能影响原告与被告之间基础关系的变动。 原告认为被告未依约支付银行的按揭贷款致使其承担了阶段性连带担保责任，认为被告已构成违约，要求解除合同；《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”原告代被告偿还案涉房屋银行贷款本金及利息，且案涉的房屋被告尚未取得不动产权利证书，故原告有权解除案涉合同，综上分析，原告请求解除案涉商品房购销合同理由成立，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”案涉商品房购销合同解除后，被告应将澄江澄华线9公里处湖畔圣水二期（东区）10幢1705号钢混结构房屋交还给原告，并办理完毕案涉房屋撤销合同备案登记手续。同时原告应当将购房款返还给被告。合同解除后，被告需承担相应的违约责任，本院酌情支持违约金20000元。 原告就被告向中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行公司的按揭贷款本息承担了保证责任，且已代被告偿还按揭贷款本息、诉讼费、执行费、律师费，共计206004.40元。原告有权向被告进行追偿，虽未在本案中进行主张，但被告明确要求原告返还购房款，故本院一并进行处理。被告应向原告支付代为偿还的银行按揭贷款本息、诉讼费、执行费、律师费，共计206004.40元。两项相抵扣后，应由原告返还被告377815.60元（583820元－206004.40元＝377815.60元） 对于原告诉请要求的经济损失，本院支持为由被告支付资金占用利息，即以206004.40元为基数，自2020年2月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至款项还清之日止的资金占用利息。 对于原告要求被告支付律师费28631元的诉讼请求，原、被告在《补充协议》中有明确约定，属于原告为解除《商品房购销合同》支出的合理费用，故本院对原告的该项请求亦予以支持。对于原告诉请的保全担保费2107元，该费用系原告申请保全，购买诉讼财产保全责任保险而产生的费用，因该费用为选择性支出费用，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、解除原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司与被告王贵华于2012年6月9日签订的《商品房购销合同》（合同编号：湖畔圣水ⅡGL2012－355号）； 二、由被告王贵华于本判决生效之日起十五日内将云南省澄江市澄华线9公里处湖畔圣水二期（东区）10幢1705号钢混结构房屋返还给原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司；并协助原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司办理本案商品房撤销备案登记手续[合同登记号（CJ2012062600324）]； 三、由被告王贵华于本判决生效之日起十五日内向原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司支付违约金20000元，代理费28631元； 四、由被告王贵华于本判决生效之日起十五日内向原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司支付资金占用利息，即以206004.40元为基数，自2020年2月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至款项还清之日止的资金占用利息； 五、驳回原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、由原告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告王贵华返还购房款377815.60元（已扣减206004.40元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10824元，保全申请费4032元，两项合计14856元，由被告王贵华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  鲁云峰 人民陪审员  保玉莲 人民陪审员  李耀文 二〇二一年一月十五日 书 记 员  普春蕾