江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异29号异议人（案外人）：昆xxxxxxxxxx司,统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxR,住所地昆山市周市镇房。法定代表人：聂艳婷,该公司总经理。委托代理人：胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。委托代理人：李雅婷，江苏誉腾律师事务所律师。申请执行人：江xxxxxxxxxx行，统一社会信用代码9xxxxxxxxxG，住所地江苏省昆山开发区。负责人：陶耀华，该行行长。被执行人：昆xxxxxxxxxx司，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxW，住所地江苏省昆山市周市镇。法定代表人：蔡建平，该公司总经理。本院在执行申请执行人江xxxxxxxxxx行（以下简称农商行新区支行）与被执行人昆山xxxxxxxxxx司（以下简称西马克公司）实现担保物权纠纷即（2020）苏0583执6889、6890、6892号案过程中，异议人昆xxxxxxxxxx司向本院书面提出异议。本院于2021年1月25日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人昆xxxxxxxxxx司向本院提出异议：昆山法院依法受理原案申请执行人农商行新区支行申请执行原案被执行人西马克公司实现担保物权执行纠纷一案。昆山法院于2020年11月26日作出(2020)苏0583执6889、6890、6892号、(2020)苏0583执378、3120、4884、5998、8902号，(2020)苏0583执恢974号执行裁定书，依法拍卖原案被执行人名下位于昆山市××市镇××路××房产及土地使用权(包括无证房屋、装修、附着物、附属设施设备)以清偿债务。2020年12月30日，昆山法院作出(2020)苏0583执恢974、378、3120、4884、5998、8902、6889、6890、6892号之二执行裁定书，裁定涤除案外人承租房屋的租赁权。案外人因不服上述裁定，依法提出异议。1、案外人承租涉案厂房，与原案被执行人的租赁合同未到期，贵院的拍卖公告没有公示案外人与原案被执行人的租赁关系，现在拍卖将严重损害案外人的合法权益。案外人及其他承租人均没有发现贵院张贴的执行公告，我们怀疑是原案被执行人在贵院张贴执行公告后立即毁坏掉，以防止我们承租人知晓涉案厂房被贵院依法处置，从而影响其租金的收取。请贵院依法调查并追究原案被执行人违法行为。2、涉案厂房的评估价包含案外人承租房屋的装饰装修，贵院在拍卖时将装饰装修一并拍卖，而案外人在承租涉案厂房时，厂房是毛坯状态，案外人承租厂房后花费巨资做了装饰装修。这些财产属于案外人所有，案外人并不是涉案被执行人，案外人的财产不应当被拍卖。3、案外人恳请贵院能带租拍卖，让新的房东继续履行原案被执行人与案外人的租赁合同。受疫情影响，企业本就经营困难，现贵院涤除案外人与原案被执行人的租赁合同，案外人及其他承租人将面临装修、搬厂等巨大损失，而原案被执行人又无力承担损失赔偿，我们几家企业雪上加霜将更加困难。案外人及其他承租人共7家企业雇佣的近千名工人，也将面临失业或短期失业的风险，严重影响他们的家庭生活，给社会造成不稳定因素。综上,请求依法中止对原案被执行人名下位于昆山市周市镇陆扬迎宾西路xx号x--××号房产及土地使用权(包括无证房屋、装修、附着物、附属设施设备)的拍卖，维护案外人合法的租赁权。申请执行人农商行新区支行提出答辩意见如下：涉案抵押物因被执行人(债务人)昆山xxxxxxxxxx司向申请执行人借款并提供抵押担保,其中昆山市周市镇陆杨迎宾路xx号x、x、x、x、××号房于2015年12月3日办理他项权利登记；××号房于2016年6月12日办理他项权利登记；昆山市周市镇陆杨迎宾路xx号国有土地使用权于2015年12月4日办理他项权利登记。被执行人以其上述房地产提供最高额抵押担保，申请执行人做为抵押权人依法办理抵押登记，权利应受到保护，现有租赁系形成于租赁物抵押、查封之后，其权利不足以对抗在先权利，其中昆山凯信诚精密有限公司、苏州经纬通电子有限公司也向申请执行人出具过租户承诺书，故而现各异议人的异议已对申请执行人的担保物权的实现造成影响。依照《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定以及江苏省高级人民法院相关指导意见，上述各异议人的异议不应被支持，特申请法院驳回执行异议，继续案件的执行程序，以维护申请执行人的合法权利。被执行人西马克公司提出答辩意见如下：同意拍卖。经审查查明：2020年5月21日受理申请执行人农商行新区支行与被执行人西马克公司申请实现担保物权三案:1、案号为（2020）苏0583民特83号，经审查后查明：2015年12月2日，申请执行人与被执行人签订《最高额借款及综合授信合同》（编号为昆农商银高借综授字[2xx5]第0xxxxxx3号）一份，申请执行人向被执行人提供最高额授信额度5000000元，授信期间为2015年12月2日至2020年12月1日，合同项下授信额度的使用而形成的债权由被执行人提供最高额抵押担保。同日，申请执行人与被执行人签订《最高额抵押合同》（编号为昆农商银高抵字[2xx5]第0xxxxxx2号）一份，被执行人以坐落于昆山市××市镇××路××号土地使用权（权证号：昆国用2xx2第**）作为抵押物，为上述授信合同项下申请执行人债权提供抵押担保，担保的全部债权最高本金余额为5000000元，担保范围为被执行人依据《最高额借款及综合授信合同》与申请执行人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、申请执行人实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费等费用。上述合同签订后，双方于2015年12月4日就上述抵押物办理了抵押登记手续，他项权证号为：昆他项2015第0931号。截至2020年6月3日被执行人结欠申请执行人借款本金5000000元，利息494026.39元（含罚息、复利）。本院于2020年6月19日作出（2020）苏0583民特83号民事裁定:准许拍卖、变卖被执行人西马克公司名下位于昆山市××市镇××路××号的土地使用权（权证号：昆国用2xx：昆国用2xx2第**农商行新区支行对该不动产拍卖、变卖所得款项在借款本金5000000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年6月3日为494026.39元，此后按合同约定计算至借款实际还清之日止）范围内享有优先受偿权。2、案号为（2020）苏0583民特84号，经审查后查明：2016年6月7日，申请执行人与被执行人签订《最高额借款及综合授信合同》（编号为昆农商银高借综授字[2xx6]第0xxxxxx8号）一份，申请执行人向被执行人提供最高额授信额度3440723元，授信期间为2016年6月7日至2021年6月6日，合同项下授信额度的使用而形成的债权由被执行人提供最高额抵押担保。同日，申请执行人与被执行人签订《最高额抵押合同》（编号为昆农商银高抵字[2xx6]第0xxxxxx7号）一份，被执行人以坐落于昆山市××市镇××路××房（权证号：昆房权证周市字第**）作：昆房房权证周市字第**项申请执行人债权提供抵押担保，担保的全部债权最高本金余额为3440723元，担保范围为被执行人依据《最高额借款及综合授信合同》与申请执行人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、申请执行人实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费等费用。上述合同签订后，双方于2016年6月12日就上述抵押物办理了抵押登记手续，他项权证号为：昆房他证周市字第××号。截至2020年6月3日被执行人结欠申请执行人借款本金2400000元，利息237132.64元（含罚息、复利）。本院于2020年6月19日作出（2020）苏0583民特84号民事裁定:准许拍卖、变卖被执行人西马克公司名下位于昆山市××市镇××路××房产（权证号：昆房房权证周市字第**）：昆房权房房权证周市字第**动产拍卖、变卖所得款项在借款本金2400000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年6月3日为237132.64元，此后按合同约定计算至借款实际还清之日止）范围内享有优先受偿权。3、案号为（2020）苏0583民特8××号，经审查后查明：2015年12月2日，申请执行人与被执行人签订《最高额借款及综合授信合同》（编号为昆农商银高借综授字[2xx5]第0xxxxxx2号）一份，申请执行人向被执行人提供最高额授信额度43720926元，授信期间为2015年12月2日至2020年12月1日，合同项下授信额度的使用而形成的债权由被执行人提供最高额抵押担保。同日，申请执行人与被执行人签订《最高额抵押合同》（编号为昆农商银高抵字[2xx5]第0xxxxxx1号）一份，被执行人以坐落于昆山市××市镇××路××、××、××、××、××房（权证号：昆房权房权证周市字第**、昆房权证房权证周市字第**、号、第××号、第××号述授信合同项下申请执行人债权提供抵押担保，担保的全部债权最高本金余额为43720926元，担保范围为被执行人依据《最高额借款及综合授信合同》与申请执行人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、申请执行人实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费等费用。上述合同签订后，双方于015年12月3日就上述抵押物办理了抵押登记手续，他项权证号为：昆房他证周市字第××号、2xxxxxx0号、2xxxxxx1号、2xxxxxx2号、2xxxxxx3号。截至2020年6月3日被执行人结欠申请执行人借款本金30500000元，利息3116219.87元（含罚息、复利）。本院于2020年6月19日作出（2020）苏0583民特8××号民事裁定:准许拍卖、变卖被执行人西马克公司名下位于昆山市××市镇××路××、××、××、××、××房产（权证号：昆房权证周房权证周市字第**、权证周市房权证周市字第**、第××号、第××号、第××号）该不动产拍卖、变卖所得款项在借款本金30500000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年6月3日为3116219.87元，此后按合同约定计算至借款实际还清之日止）范围内享有优先受偿权。2020年7月27日,申请执行人农商行新区支行向本院申请执行以实现担保物权,立执行案号:(2020)苏0583执6889、6890、6892号。2020年11月26日，本院作出（2020）苏0583执6889、6890、6892号、（2020）苏0583执378、3120、4884、5998、8902号、（2020）苏0583执恢974号执行裁定：拍卖被执行人西马克公司名下位于昆山市××市镇××路××、××、××、××、××、××房产及土地使用权(包括无证房屋、装修、附着物、附属设施设备)以清偿债务。2020年12月29日，申请执行人基于抵押权向本院申请“破租拍卖”，本院于2020年12月30日作出（2020）苏0583执恢974、378、3120、4884、5998、6889、6890、6892、8902号之二执行裁定：涤除位于昆山市××市镇××路××、××、××、××、××、××房产及土地使用权（包括无证房屋、装修、附着物、附属设施设备）上的租赁权。后案外人不服向本院申请执行异议。另查明，2018年8月30日，广东省深圳市福田区人民法院对位于昆山市××市镇××路××号土地使用权（权证号：昆国用（2xx2）第1xxxxxx3号）及昆山市××市镇××路××号x、x、x、x、x、××号房（权证号：昆房权证周市字房权证周市字第**、周市字第房权证周市字第**、×号、第××号、第××号、第××号18）粤0304民初33590号，查封期限自2018年8月30日至2021年8月29日止。另，根据案外人昆xxxxxxxxxx司向本院提交的《厂房租赁合同书》可知，其于2019年3月28日与被执行人西马克公司签订租赁合同，约定被执行人将其位于江苏省昆山市周市镇陆杨迎宾西路xx号东北角x号楼租赁予案外人使用。租赁期限为3年，厂房租赁从2019年4月15日起至2022年4月14日止。上述事实有（2020）苏0583民特83、84、8××号民事裁定、（2020）苏0583执6889、6890、6892号、（2020）苏0583执378、3120、4884、5998、8902号、（2020）苏0583执恢974号执行裁定书、厂房租赁合同、不动产权证书、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，抵押权设立及租赁关系均在民法典施行前2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中,案涉房屋及土地于2015年12月及2016年6月即已设定抵押权登记，且2018年8月即被法院查封，而被执行人在2019年4月才将案涉房屋部分出租给案外人，即案涉房屋出租前已设立抵押权登记并被人民法院查封，故案外人的租赁权不能对抗设立在先且已登记的抵押权，亦不能适用“买卖不破租赁”规则。本院作出涤除租赁裁定后对案涉房屋进行拍卖符合相关法律规定。案外人认为涉及承租房屋内的装修装饰等财产损失等事宜属于另案审理范围，不属于本案审查范围。综上，案外人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人昆xxxxxxxxxx司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。(此页无正文)审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年一月二十九日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢