福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终152号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王新红，女，1953年3月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄晓锋，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张磊，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。 法定代表人：田英，董事长。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所执业律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，营业场所福建省福州市鼓楼区鼓屏路一号。 负责人：汤海鸿，行长。 委托诉讼代理人：张榕滨，男，该银行员工。 委托诉讼代理人：侯巧平，女，该银行员工。 上诉人王新红与上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）因与原审第三人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称工行鼓楼支行）商品房销售合同纠纷一案，均不服福建省福州市台江区人民法院(2020)闽0103民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 王新红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持王新红的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用、保全费5000元、保全保险费5000元均由华辰公司负担。事实和理由：一审判决关于王新红与华辰公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效的认定是正确的，但对于房屋买卖款项的交付认定存在部分错误，并且在判决中以诉请尚不具备履行条件为由驳回王新红的诉讼请求，明显偏袒华辰公司。一、王新红已按照《商品房定购协议》单价6967.9元/㎡的约定足额缴纳了三间店铺购房款，双方并未对购房款进行过变更。一审法院以《福建增值税普通发票》上的金额认定三间店铺的单价变更为20000元/㎡、案涉地下1层02商店的购房款尚未足额缴纳是错误的。案涉《收条》《证明》可以看出华辰公司已经确认王新红已经缴清三间店铺的总价款，将该三间店面实际交给王新红管理、使用、收益。后续813600元款项的缴交是因为华辰公司以开票需要缴纳相应的税款为由要求王新红补缴，而非案涉三间店铺的单价，也并不意味着双方对店铺的单价作出了变更；二、一审法院以案涉三间店铺抵押登记未涂销不具备办证过户条件为由，对王新红要求华辰公司办证过户的诉请不予支持是错误的。1.本案不存在诉请目前尚不具备履行条件的情况。由于开发商收到售房款项后，未全部用于归还银行贷款，导致抵押权未能及时注销，导致拖延至今。案涉三间店铺虽然存在抵押权，在其未被涂销之前，只是执行过程中存在一定的障碍，但并不意味着华辰公司可以以此为由无限期拖延履行办证过户的合同义务。2.工行鼓楼支行的“在建工程抵押”无法对抗本案的合同交易。本案不动产上设定的是“在建工程抵押”而非“房地产抵押”。根据最高人民法院（2015）民申字第766号《民事裁定书》中对于在建工程抵的效力的认定，本案的抵押物状态一直是“在建工程抵押”，华辰公司已针对该楼盘办理了《预售许可证》，工行鼓楼支行同意该楼盘办理预售登记证即为其同意出售该楼盘项下的房屋。王新红向华辰公司支付全额购房款，华辰公司作为开发商应承担及时以售房款向银行清偿债务的义务，即在建抵押工程抵押权存续不能对抗所有权；三、华辰公司逾期办证，应向王新红承担逾期违约金，一审法院认为双方未对办理房屋权属的时间进行约定，认定华辰公司无需承担逾期办证违约金是错误的。虽然当事人间未对具体的办证时间进行约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，华辰公司应自合同订立之日起90日内为王新红办理房屋权属证书，逾期则应承担违约责任。王新红至今未取得案涉三间店面的房屋权属证书，故王新红有权要求华辰公司承担违约责任，按照已付的购房款2813600元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至华辰公司办妥不动产证登记至王新红名下止；四、保全费是申请费，属于案件受理费的一部分，不适用“谁申请谁负担”的原则，而应该适用《诉讼费交纳办法》规定的“诉讼费用由败诉方承担”的原则。一审法院关于保全费和保全保险费以谁申请谁负担的原则判令由王新红自行承担是错误的。 华辰公司辩称，一、案涉三份《商品房定购协议》实际是王新红的女儿林芬利用其当时担任华辰公司高管的职务便利与王新红恶意串通、里应外合所虚构，损害华辰公司和抵押权人的合法权益，依法应认定为无效协议；二、一审法院根据王新红在其一审诉状“2018年11月，华辰公司以售价太便宜低于政府限定的最低价为由，要求其要按照每平方补足至2万元才肯为其出具办理产权登记的相关手续，其无奈之下补交了其中地下一层01商铺以及地下二层02商铺的款项813600元”的陈述及答辩中自认的相关单价为2万元/㎡“开票事实”，认定双方在实际履行过程中变更案涉店面售房单价，并无不当。一审法院仅认定双方对案涉地下一层01商铺以及地下二层02商铺的售房单价作出变更，并未涉及案涉地下一层02商铺。假使案涉协议被认定有效且华辰公司反诉诉请最终未被支持的情况下，华辰公司保留案涉地下一层02商铺的售房单价一并变更并另案追讨相关售房款的权利。无论案涉地下一层02商铺的单价是否一并变更为2万/㎡，王新红均未足额支付案涉地下一层02商铺的购房款，一审法院以此为由不予支持王新红要求华辰公司开具案涉地下一层02商铺的购房款发票的诉请，并无不当；三、退一万步讲，即便案涉协议最终被认定为有效，由于案涉三间店面均设置了抵押权且案涉地下2层02商店至今尚未办理房产所有权初始登记，而王新红在签订案涉《商品房定购协议》时已知晓案涉三间店面的抵押情况，可视为其认可并且接受案涉店面只有在抵押权解除后才能办证的客观事实，一审法院不予支持王新红关于办证、过户以及逾期办证违约金的诉请，并无不当。案涉地下一层01、02店面已经办理出华辰公司名下所有权属证书，而且一审法院也将案由定为房屋买卖合同纠纷，不能继续适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，与案涉地下二层02店面的法律关系应区分适用。另外，案涉地下二层02店面初始登记尚未办理，不具备办证的客观条件；四、鉴于王新红的一审诉讼请求并未得到支持，因此一审法院驳回王新红关于要求华辰公司承担保全费、保全保险费的诉请，并无不当。另外，保全保险费不属于诉讼必要支出，而且双方并无关于承担保全保险费的约定，无论王新红的其他诉讼请求是否得到支持，保全保险费均不应由华辰公司承担。 工行鼓楼支行述称，根据案涉抵押合同第九条的规定，工行鼓楼支行对王新红与华辰公司之间的买卖合同不知情，工行鼓楼支行也没有出具过书面的同意函。其余答辩意见与华辰公司一致。 华辰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持华辰公司的反诉请求或就反诉部分裁定发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由王新红负担。事实和理由：一、王新红并未支付案涉三间店面的购房款，一审法院认定事实错误。1.案涉200万元款项起初是以购买地块八商业综合楼1层01店面的名义转入，并且在转入王紫潼账户后当日内（即2017年12月20日）就立即转出到林斌账户（88万元）和林芬账户（112万），而且华辰公司已于2017年12月22日收回当初开具的《收条》。2.王新红主张2017年12月20日回流至林芬账户的112万元是偿还林芬于2017年12月初转入王紫潼账户的借款，但事实上仅有72万元有备注借款，一审法院却以“大都标注为借款”一笔带过，显属刻意回避该不合理现象，因为如果都是借款的情况下，要么不备注借款，要么都备注借款，为何会只备注部分，而且还是在同一天汇入四笔款项的情况下，只备注其中两笔为借款。另外，林芬于2017年12月初转入王紫潼账户的112万元款项来源于华辰公司应收的部分租金，不存在借款的问题，也不能直接以林芬个人备注行为认定款项性质。华辰公司已经就该款项并非借款完成举证责任，应由王新红就借贷关系的成立承担进一步的举证证明责任。3.居然公司（以下简称居然公司）转入福州顺然之家贸易有限公司（以下简称顺然公司）的200万元来源于林斌转入的88万元和林芬转入的112万元，并且林芬在转入时备注是租金，显然林斌的转款行为系受林芬支配，案涉200万元款项在回流当日内便被林芬用于福建顺康商业管理有限公司（顺康公司）作为受托方应付的属于华辰公司应收的部分租金，结合林芬与王新红的母女关系以及华辰公司已于2017年12月22日收回当初开具地上1层01店面《收条》的事实，足以印证案涉款项回流、华辰公司实际并未收到案涉三间店面购房款的事实。4.王新红于2018年11月22日汇入顺然公司的813600元与华辰公司无关。一审法院却以“华辰公司辩解该笔款项属于华辰公司应收的部分租金可以推定华辰公司确认已收到该笔款项，结合华辰公司已向王新红出具相应购房款发票”为由认定华辰公司已收到该笔“购房款”，属混淆概念；二、案涉三份《商品房定购协议》实际是王新红女儿林芬利用其当时担任华辰公司高管的职务便利与王新红恶意串通、里应外合所虚构，损害华辰公司和第三人抵押权人的合法权益，依法应认定为无效协议。林芬在2019年10月底之前都是华辰公司高管，结合林芬的流水中显示华辰公司曾于2017年7月28日和2017年9月8日以代发工资名义分别向林芬汇款18130元的事实，可进一步印证林芬是华辰公司总裁办主任的真实性。另，林芬系顺康公司的大股东、董事长和实际控制人，顺康公司此前还是华辰公司的商管公司，受托管理华辰公司很多房地产项目的商业管理。案涉三间店面的市场评估价为6806220元，华辰公司通过正常销售的途径肯定不止销售6806220元，但本案却贱卖出200万元的低价，还要先行交房，甚至王新红可以直接将与案涉三间店面完全无关的地下一层B1-00B、B1-01A商店也一并圈占出租进行收益；三、退一万步讲，即便案涉协议最终被认定为有效，由于案涉三份《商品房定购协议》并不完全具备《商品房预售管理办法》第五条规定的内容，而且华辰公司至今也没有收到任何案涉房款，因此华辰公司有权根据案涉《商品房定购协议》第四条、第五条的约定，直接通过反诉 状通知的方式行使解除权解除案涉《商品房定购协议》，收回案涉店面并要求王新红退还已收取的相关租金收益。综上，在一审证据足以达到高度盖然性证明案涉200万元款项回流、华辰公司已经收回相应收条、回流的款项在回流当日即被林芬自己用于顺康公司作为受托方应付的属于华辰公司应收的部分租金，以及足以反驳、推翻王新红关于回流至林芬账户的11万元是偿还林芬向华辰公司出借借款的情况下，一审法院却刻意回避上述事实之间的关联性、合理性，甚至对本案王新红方主张“事实”所反映出的种种不合理现象视而不见，导致本案关于王新红是否已付购房款的基本事实认定错误，进而导致一审判决结果出现重大偏差。 王新红辩称，一、王新红已向华辰公司支付了全部的购房款，不存在华辰公司所诉称的虚假购买，款项回流的情形。在2017年12月按照华辰公司的要求，王新红向华辰公司的营销部经理王紫潼的账户分三笔合并支付了200万元购房款，该200万元购房款其中116.64万元来自理财款，10万元来自于柜面现金存款，另有77万元来自王新红女儿林芬借款或者赠与。华辰公司将该款项如何使用，是否将购房款挪用通过其它转进转出之后进入华辰公司或者顺然公司的账户，作为购房者的王新红无法清楚获悉。通过收条和发票及华辰公司在2018年交付房屋的时候给王新红出具的三份书面证明，可以证实华辰公司已确认全额收到该款项。而华辰公司辩解说该200万元是其应收的租金，不能成立。首先，王新红与华辰公司之间没有租赁关系，无需向其支付任何租金；其次，2017年12月初，因华辰公司急需用款，向林芬借款112万元，林芬从顺康公司取出款项借给华辰公司（汇给王紫潼）之后王紫潼又从账上将112万元的款项还给林芬，这是一借一还，从流水明细中可以看出，王新红已向华辰公司支付了全部购房款项，不存在款项回流的情况。从在案《收条》《证明》均可以看出，华辰公司已经确认王新红已经缴清三间店铺的总价款，将该三间店面实际交给王新红管理、使用、收益；二、案涉三份《商品房定购协议》不存在王新红女儿林芬利用高管职务恶意串通之情形，一审认定合同成立并生效是正确的。《商品房订购协议》是双方真实意思表示，《中华人民共和国担保法》第四十九条有关于未通知抵押权人转让行为无效的规定，但是该规定已被之后施行的《中华人民共和国物权法》一百九十一条第二款规定替代，该款为非效力性强制性规定，不能作为认定合同效力的依据。即便签约之时案涉店面存在抵押权负担，但不足以作为认定合同效力的依据。而根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”之规定，均足以说明本案的合同是成立并生效的。根据本案诉讼中2020年1月20日，华辰公司向王新红发出的《解除商品房订购协议通知书》也可以表明华辰公司认可双方的交易过程，只有依法成立并有效的合同才存在解除合同的通知，而王新红已明确表示不同意解除合同；三、一审法院认为双方未对办理房屋权属的时间进行约定，认定华辰公司无需承担逾期办证违约金是错误的。一审法院已认定案涉三店面已成立商品房买卖合同关系且已实际履行。虽然当事人间未对具体的办证时间进行约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，华辰公司应自合同订立之日起90日内为王新红办理房屋权属证书，逾期则应承担违约责任。华辰公司逾期办理案涉三间店面的产权登记，王新红至今尚未取得案涉三间店面的房屋权属证书，故王新红有权要求华辰公司承担违约责任。 工行鼓楼支行述称，案涉抵押合同签订于2015年签订，《民法典》是2021年1月1号施行的，按照案涉抵押合同条款的约定，抵押权人工行鼓楼支行同意后才可以转让抵押物。 王新红向一审法院起诉请求：1.判令华辰公司立即向其出具位于台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼地下一层01商店、地下一层02商店、地下二层02商店的不动产登记的全部资料，并协助办理前述房产的不动产权登记至其名下的手续，诉讼中王新红明确办理不动产登记的所有材料，包括开具地下一层02商店的发票、案涉三个商店的商品房买卖合同、交易备案登记等材料，具体以交易中心要求的材料为准；2.判令华辰公司向其支付逾期违约金（以2813600元年利率6%计算，自2018年11月22日暂计至2019年12月30日为188980元，之后计算至办妥不动产证登记至其名下止）；3.判令本案诉讼费、保全费5000元、保全保险费5000元等均由华辰公司承担。 华辰公司向一审法院反诉请求：1.判决王新红立即向其公司交还此前非法侵占的位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼的地下1层01商店、地下1层02商店、地下2层02商店以及地下1层Ｂ1-00Ｂ、Ｂ1-01Ａ商店，诉讼中，华辰公司撤回要求王新红返还地下1层Ｂ1-00Ｂ,Ｂ1-01Ａ商店的诉请；2.判决王新红立即向其公司退还非法侵占案涉上述商店所收租金，暂计至反诉时合计为478000元整，实际应计至交还侵占商店之日止，诉讼中，华辰公司明确478000元只涉及案涉三店面，根据王新红提供的租金合同显示的租金计算的，地下2层02商店月租金7000元，从2018年4月1日起计算至2020年2月29日止，共计23个月；地下1层02商店月租金22000元，从2019年2月1日起计算至2020年2月29日止共计13个月；地下1层01商店月租金8000元，从2019年5月1日起计算至2020年2月29日止共计10个月，上述合计527000元，故当庭变更该项诉请为判决王新红立即向其公司退还非法侵占案涉上述商店所收租金，暂计至反诉时合计为527000元整，实际应计至交还侵占商店之日止；3.本案诉讼费用由王新红负担。 一审法院认定事实：2015年5月28日，福州市住房保障和房产管理局作出（2011）榕房许字第3284号《商品房预售许可证》，批准华辰公司开发的项目坐落于台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼一至三十一层及地下一至三层商品房屋公开预售。 2015年12月3日，顺然公司、华辰公司为借款人，工行鼓楼支行为贷款人签订了《固定资产支持融资借款合同》[编号：0140200007-2015年（鼓楼）字00152号]，约定本合同项下借款金额为人民币肆亿元…1）其中肆亿中的贰亿捌仟万元，借款人为顺然公司，用途为偿还华辰公司原有融资，由坐落于君临盛世茶亭地块八商业综合楼地上1-6层资产（具体标的物详见0140200007-2015年鼓楼（抵）字0026号抵押合同后附的抵押物清单1-2）担保。2）其中肆亿中的壹亿贰仟万元，借款人为华辰公司，用途为君临盛世茶亭地块八商业综合楼在建工程建设，由坐落于君临盛世茶亭地块八商业综合楼地下一层-二层商店，地下三层01至148号车位（具体详见0140200007-2015年鼓楼（抵）字0027号抵押合同后附的抵押物清单）担保，案涉三店面均在抵押物清单内，本合同项下的借款期限为2015年12月4日至2025年12月1日。 2015年12月3日，工行鼓楼支行为抵押权人（甲方），华辰公司为抵押人（乙方），签订了一份《抵押合同》［编号：0140200007-2015年鼓楼（抵）字0027号,抵押合同号为ＦＺ2015Ｂ000136］，该合同约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与华辰公司于2015年12月3日签订的主合同{名称：固定资产支持融资借款合同，编号：0140200007-2015年（鼓楼）字00152号}而享有的对债务人的债权，主债权的金额及期限依主合同之约定。该合同并附有《抵押物清单》，权属证明含（2011）榕房许字第3××4号预售许可证号、榕国用（2014）第3××7号国有土地使用权证、榕规（2008）建字第0××0号建设工程规划许可证，抵押物为君临盛世茶亭地块八商业综合楼地下一层-二层商店、地下三层01至148号车位（案涉三店面亦在抵押物清单内），乙方向甲方作出如下承诺：未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害，抵押物清单中的抵押物担保0140200007-2015年（鼓楼）字00152号固定资产支持融资借款合同肆亿元债权中的壹亿贰仟万元；福建立信资产评估房地产土地评估有限公司于2015年6月12日出具闽立信（2015）房评字第11066号《房地产抵押估价报告》，其中列明项目名称为福州市台江区八一七路与群众路交叉口东南角君临盛世茶亭地块八地下室可抵押在建工程及相应土地使用权抵押价值评估，价值时点为2015年5月15日，估价结果为税前房地产总价叁亿贰仟叁佰陆拾伍万元整，相关税费叁仟柒佰捌拾捌万元整，税后房地产总价贰亿捌仟伍佰柒拾柒万元整，其中商业部分评估单价测算过程，本次估价先求取地上一层商业用房的评估单价，然后再通过楼层等因素修正得出其余商业用房的评估单价。在价值时点相近的时间段内，在估价对象同一地区、同一供求范围内有较多的商业店面交易实例可供参考，故从交易实例中选取三个交易时间与价值时点相近且成交价格为正常价格的类似房地产作为可比实例进行比较。经过装修剥离、区位状况、实物状况、市场状况、权益状况及交易情况修正，确定估价对象建设完成后地上一层商业用房平均售价为55000元／㎡，估价对象商业用房规划均为城市综合体中的商场，故估价对象地下1-2层商业用房与地上一层主要在楼层因素上存在差异，估价对象商业用房楼层中通过自动手扶梯通行，根据估价人员对同一供求圈内类似房地产市场调查，地下1-2层商业用房一般分别为一层商业用房的45%、35%，则地下1层商业用房平均单价＝55000×45%＝24750元／㎡，地下2层商业用房平均单价＝55000×35%＝19250元／㎡。 坐落于台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼地下1层01商店、地下1层02商店均于2017年12月15日分别登记于华辰公司名下［闽（2017）福州市不动产权第9××2号、闽（2017）福州市不动产权第9××3号］，该两商店的抵押权人均登记为工行鼓楼支行，抵押合同号：ＦＺ2015Ｂ000136，坐落于台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼地下2层02商店未查到预售合同备案及房屋所有权登记信息，上述三店面的抵押情况记载在建工程抵押。 2017年12月，王新红为乙方与署名为华辰公司的甲方签订一份《商品房定购协议》，协议主要内容为，甲方开发的“君临盛世茶亭地块八商业综合楼”项目，目前该房产处于在建工程抵押状态后，乙方自愿提出向甲方先行交付购房定金以确认乙方对八地块地下一层01商品房的认购。乙方认购甲方代为销售的位于福州市八一七中路“君临盛世茶亭地块八商业综合楼”项目地下一层01商店，建筑面积约77.87平方米，单价6967.9元/平方米，总价暂计为542591元，上述商品房购房款按一次性付款执行，乙方须于2018年2月28日之前付清全额购房款。签订本协议之后，乙方应于甲方书面通知的指定日期当日，亲自或书面授权代理人携本定购协议书、身份证明文件，到甲方指定的地方与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未能在指定时间指定地点，或未能与甲方协商一致签订《商品房买卖合同》的，甲方有权选择解除本定购协议。本协议签订的具体楼号、房号、面积均为暂定，若今后出现变更情况导致相关楼号、房号、面积等变更，将不另行通知，均以最终签订的《商品房买卖合同》为准。本协议经双方签章（捺印）及乙方支付全额定金后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本协议自行终止。该协议还约定了其他内容，协议落款处的甲方为华辰公司，但加盖的为“王府城营销中心专用章”，乙方为王新红签字，签约时间处为空白。 同时，王新红为乙方与署名为华辰公司的甲方就地下1层02商店、地下2层02商店另行各签订一份《商品房定购协议》，除房屋坐落、房屋单价、面积、总价款不同外，其余与上述《商品房定购协议》约定的内容一致。其中地下1层02商店约定建筑面积约151.48平方米，单价6967.9元/平方米，总价暂计为1055499元，地下2层02商店约定建筑面积约57.68平方米，单价6967.9元/平方米，总价暂计为401910元。 2018年3月，华辰公司向王新红出具《收条》一份（编号ＦＪＨＣＷＦＣ-2017-0240），《收条》主要记载的内容为：“王新红，身份证350102195303××××，向华辰公司购买位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九八一号楼地下一层01、2商店、地下二层02商店，建筑面积／平方米，成交单价／元，成交总价／元。现缴纳人民币2000000元。”该《收条》收款人处加盖的为“福建华辰房地产有限公司收款专用章”，购买人为王新红。 2018年3月，华辰公司就案涉地下1层01商店出具《证明》一份，内容为“本公司已将位于福州市台江区八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭八地块商业综合楼负一层01号商铺出售给王新红女士，且购房款已付清，正在办理产权手续。王新红女士作为我公司君临盛世茶亭八地块商业综合楼负一层01号商铺的合法所有者，有权对该标的物行使其出租权利，在其出租或经营过程中，需要办理的各项证件照与开业经营相关而签署的文件，我司均予以授权并承认，特此证明”。2018年3月，华辰公司亦就案涉地下1层02商店出具《证明》一份、2018年5月，华辰公司就案涉地下2层02商店出具《证明》一份，上述三份《证明》记载内容除铺号不一样，其余内容相同。后由王新红接收了案涉店面对外出租至今。 2019年9月18日，华辰公司向王新红出具了四份《福建增值税普通发票》，其中记载的购买方均为王新红，具体货物或应税劳务、服务名称为不动产＊君临盛世茶亭地块八负二层02店，备注项目地址为福州台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼，面积57.68平方米，单价20000元，总价1153600元，金额为153600元及1000000元两张发票；货物或应税劳务、服务名称为不动产＊君临盛世茶亭地块八负一层01店，备注项目地址为福州台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼，面积77.87平方米，单价20000元，总价1557400元，金额为557400元及1000000元两张发票。现王新红向一审法院提出上述诉请，华辰公司则认为本案系王新红与案外人林芬恶意串通于2020年3月23日向一审法院提出反诉诉请。 2020年1月20日，华辰公司向王新红作出解除《商品房定购协议》通知书，内容为：“王新红女士：2017年12月，贵我双方就坐落于福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼底下一层01商店、02商店、地下二层02商店分别签订了《商品房定购协议》（共三份），前述三份《商品房定购协议》签订后，由于贵方一直未能就签署《商品房买卖合同》所涉及的一些重要条款、细节条款与我司达成一致意见，根据三份《商品房定购协议》第五条的约定“签订本协议之后，…。若乙方…，或未能与甲方协商一致签订《商品房买卖合同》的，甲方有权选择解除本定购协议…”我司决定选择解除上述三份《商品房定购协议》，为此，我司书面通知如下：自本通知作出之日起，我司正式解除与贵方签署的上述三份《商品房定购协议》，请阁下立即交还上述三间店面并配合办理租赁关系交割手续以及定购协议解除后的后续结算事宜。” 诉讼中，华辰公司提出案涉地下2层02商店尚未办理房屋所有权初始预登记，王新红对此表示无法确认具体情况，工行鼓楼支行提出，地下2层原来规划是停车场，华辰公司变更为商场，存在变更规划的情况，尚未办理总登。 另，王新红确认其与林芬系母女关系，华辰公司及工行鼓楼支行对此均无异议。华辰公司确认林英曾系其公司售楼部出纳员，已于2018年4月30日离职，曾代收过本案外其他出售房屋的房款，不曾代收过本案任何款项。 诉讼中，华辰公司提出至其公司提出反诉之日，王新红已收取案涉三店面租金合计527000元，对此王新红提出华辰公司于2020年3月强行停水停电，2020年4月租户尚未交租，于庭后向本庭提交了自行制作租金收取明细拟说明收取至2020年3月20日止租金合计316744元。 一审法院认为，关于王新红是否支付购房款是本案焦点之一。华辰公司辩解王新红未支付购房款，王新红提出其于2017年12月19日向王紫潼转账100万元，2017年12月20日分两笔向王紫潼转账90万元、10万元；2018年11月22日分两笔向顺然公司转账444480元、369120元并提供了其在银行开立的尾号为8171银行账户的转账记录为据。华辰公司确认其公司确实有通过王紫潼的账户收取购房款，认为王新红支付的200万元已回流，否认有通过顺然公司收取购房款。华辰公司提出王新红支付的200万元款项中有1166400元系来源于案外人倪伟，对此王新红陈述：王新红、林芬账户存在定期理财，因王新红购房继续用款，提取未到期理财需以存单质押的方式转账至第三方，故王新红、林芬先将理财款项转入倪伟账户再由倪伟转至王新红账户。一审法院结合王新红尾号8171卡号交易清单可以看出其于2017年12月11日10点55分在银行柜面通过发放贷款的形式收到621000元后于11点03分转账给了倪伟，从林芬尾号7947卡号交易清单可以看出，林芬于2017年12月11日10点在交通银行福州江滨支行通过发放贷款的形式收到545400元后于10点18分转账给了倪伟，倪伟于同日11点15分、11点40分分两笔向王新红转账10000元、1156400元。以上转账过程与王新红陈述的理财款项转账可以吻合。华辰公司另提出王紫潼在收到该笔200万元购房款后于2017年12月20日汇给林芬112万元、汇给林斌88万元，林斌和林芬收到款项后就立即转给了居然公司，且林芬在转款中明确备注为租金，居然公司在收到该200万元款项后也立即全部转给了顺然公司，顺然公司收取的该笔200万元实际为顺康公司作为受托方应支付的属于华辰公司应收的部分租金。对此，王新红陈述：林芬与华辰公司存在另案借款关系，2017年12月初，华辰公司因资金紧张，向林芬、苏桂花等多人借款，林芬曾于2017年12月1日、2017年12月4日分六笔向王紫潼转账20万元、20万元、20万元、20万元、20万元、12万元共计112万元，故王紫潼于2017年12月20日向林芬转账的112万元系归还借款；至于林芬收到款项后转给居然公司的行为，系林芬与居然公司及顺康公司的另案合同行为，顺康公司与华辰公司均是独立法人，公司与公司之间的合同行为另有对账确认，与本案王新红的房屋买卖合同及购房款项无关；至于王新红的购房款按华辰公司的指示汇入王紫潼账户后，经华辰公司如何转进转出之后进入了顺然公司的账户，作为购房者的王新红无从得知，华辰公司辩称该200万元是华辰公司应收的租金完全不能成立，反而能够证明王新红实际支付了200万元。一审法院结合案外人王紫潼尾号为2023的卡号的交易明细可以看出林芬于2012年12月1日、2017年12月4日转账给王紫潼的大都标注为借款，2017年12月1日亦有收到苏桂花备注为借款的转账20万元，与王新红的陈述可以吻合，且从该流水可以看出王紫潼的账户与林斌的账户亦存在其他交易往来。王新红对华辰公司提出的上述款项往来的异议均作出了相应合理的解释，因货币属于种类物而非特定物，对于林芬在收到相关款项后将款项转账给他人的行为，虽然金额一致，但不能对抗华辰公司向王新红出具收取相应购房款合计200万元的《收条》，华辰公司提出王新红向王紫潼转账的合计200万元实际是以购买位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼1层01店面的名义转入，但在转入王紫潼账户后当日内（即2017年12月20日）又已经退回的辩解依据不足，故对于王新红陈述该款已用于置换购买本案案涉店面的主张予以采纳。综上，华辰公司的辩解于法无据，一审法院不予采信。 对于华辰公司提出王新红于2018年11月22日向顺然公司支付的813600元实际上也是顺康公司作为受托方应支付给顺然公司的租金，该租金属于华辰公司应收的部分租金，林芬系顺康公司的大股东、董事长，显然上述813600元是林芬利用双重身份的职务便利与其母亲王新红恶意串通所虚构的辩解，一审法院认为华辰公司辩解该笔款项属于华辰公司应收的部分租金可以推定华辰公司确认已收到该笔款项，结合华辰公司已向王新红出具相应购房款发票，华辰公司否认有通过顺然公司收取购房款的辩解一审法院不予采信；另货币的属性决定了收款人收到款项后的用途在无其他证据佐证的情况下不能与本案购房款发生必然联系，华辰公司对其公司称林芬利用双重身份的职务便利与其母亲王新红恶意串通虚构支付款项的主张未举证予以证明，故华辰公司的该辩解一审法院不予采信。 综上，结合王新红持有的盖有华辰公司公章的《收条》，华辰公司于2019年9月18日开具的四份《福建增值税普通发票》（君临盛世茶亭地块八负二层02店合计1153600元，君临盛世茶亭地块八负一层01店合计1557400元）以及相应的转账记录，一审法院认定王新红至2018年11月22日止已向华辰公司支付购房款合计2813600元（其中已开具购房款发票金额合计2711000元，王新红主张其余款项为缴纳开票税款亦应视为购房款），华辰公司主张王新红未实际支付购房款的辩解于法无据，一审法院不予采信。 此外，关于工行鼓楼支行提出其银行与华辰公司签订的《抵押合同》约定华辰公司若出售案涉店面需通过其银行书面同意，从《商品房定购协议》、《收条》等证据中看出案涉店面的交易价格明显低于市场价，导致国有资产流失，其银行不同意王新红与华辰公司的买卖行为，商品房定购协议是无效的陈述，一审法院认为华辰公司与工行鼓楼支行系《抵押合同》的当事人，合同中对于华辰公司转让抵押物需经工行鼓楼支行书面同意的条款的约定，不必然导致《商品房定购协议》无效，《抵押合同》中约定的抵押物为含案涉店面在内的135间商店及148个车位共同担保就华辰公司作为借款人的0140200007-2015年（鼓楼）字00152号固定资产支持融资借款合同肆亿元债权中的壹亿贰仟万元，上述135间商店及148个车位的评估价值为贰亿捌仟伍佰柒拾柒万元整，经一审法庭询问，工行鼓楼支行陈述本案若按评估价6806222元出售房屋并将房款转入顺然公司的账户返还其银行，其银行同意出售，华辰公司认为该价格仍然低于市场价不同意出售，王新红则认为评估价过高，表示其同意在能力范围内补缴一定金额的购房款。一审法院认为，鉴于抵押权具有物上追及力，仅影响案涉店面物权变动的履行，而不足以作为认定合同效力的依据，故工行鼓楼支行陈述案涉《商品房定购协议》系无效合同，一审法院不予采信。 另，关于华辰公司提出案涉定购协议加盖“王府城营销中心专用章”一节，综合华辰公司曾向王新红发出的《解除通知书》以及华辰公司确认王府城营销中心系其公司对外营销的点，王新红提供的《收条》、2019年9月18日《福建增值税普通发票》中购房款发票均加盖有华辰公司公章，王新红并持有案涉地下1层01、02商店的不动产权证书，与《商品房定购协议》中记载的内容相互印证，华辰公司亦已将《商品房定购协议》中的案涉店面交付给王新红使用至今情况来看，华辰公司辩解本案所有的款项均是王新红的女儿林芬利用职务之便将华辰公司应收的租金挪用造成支付购房款的假象，华辰公司出具的收条及购房款发票亦属于林芬利用职务便利违规开具，故《商品房定购协议》损害了其公司与债权人工行鼓楼支行的合法权益，应属无效以及工行鼓楼支行陈述华辰公司未经抵押权人同意转让案涉店面的行为无效均于法无据，一审法院不予采信。因案涉《商品房定购协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，虽然王新红与华辰公司之间尚未签订《商品房买卖合同》，但案涉《商品房定购协议》中对于房屋的坐落、面积、单价、款项支付时间等均作出了约定，王新红依照协议约定的金额、时间支付了购房款、案涉三店面已交付王新红使用，华辰公司亦开具了《收条》以及相应的部分购房款的发票，故双方之间就案涉三店面已成立商品房买卖合同关系且已实际履行，华辰公司于2020年1月20日作出的解除《商品房定购协议》不发生解除合同的效力。 关于王新红提出华辰公司立即向其开具地下1层02商店的发票、案涉三个店铺的《商品房买卖合同》、交易备案登记等材料，具体以交易中心要求的材料为准的诉请。一审法院认为，对于王新红在诉状中陈述其于2018年11月22日，按照华辰公司的要求，向顺然公司转入款项813600元。之后，华辰公司才于2019年9月向其出具案涉店面地下1层01商店以及地下2层02商店的《福建增值税普通发票》，后华辰公司继续以银行、政府限价不低于每平方2万元为由，再次要求其对地下1层02商店补缴高达100多万元的款项，在补缴前不予开具发票，其无力缴交因此至今未开具相应的发票一节，结合王新红提供的由华辰公司开具的《福建增值税普通发票》来看，其中金额为153600元及1000000元两张（合计1153600元），票据均记载地址案涉地下二层02店，面积57.68㎡，单价20000元，总价1153600元；票据金额为557400元及1000000元两张（合计1557400元），票据均记载地址案涉地下一层01店，面积77.87平方米，单价20000元，总价1557400元。可以看出，华辰公司、王新红对案涉地下2层02商店、地下1层01商店的购房款单价、总价约定已在实际履行中作出了变更，其中对案涉地下1层01商店的购房款总价款已变更约定为1557400元，单价为20000元/㎡，对案涉地下2层02商店的购房款总价款变更约定为1153600元，单价为20000元/㎡，上述一审法院已认定王新红向华辰公司支付了购房款2813600元，结合华辰公司已开具购房款发票总金额，可以认定王新红已足额缴纳了案涉地下2层02商店、地下1层01商店的购房款，因双方在实际履行过程中变更了《商品房定购协议》中购房款价款的约定，据此案涉地下1层02商店的购房款尚未足额支付，故王新红要求华辰公司开具案涉地下1层02商店的购房款发票的诉请于法无据，一审法院不予支持。华辰公司于2020年1月20日作出《解除通知书》的依据为第五条“签订本协议之后，乙方应于甲方书面通知的指定日期当日，亲自或书面授权代理人携本定购协议书、身份证明文件，到甲方指定的地方与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方未能在指定时间指定地点，或未能与甲方协商一致签订《商品房买卖合同》的，甲方有权选择解除本定购协议”。现华辰公司未提供相应证据证实其通知王新红签订合同或与王新红协商签订合同事宜，上述亦已认定王新红、华辰公司实际已履行合同，故案涉协议不具备解除条件。由于案涉三店面均设置了抵押权且案涉地下2层02商店尚未办理房屋所有权初始登记，经一审法院征询王新红意见，其明确不同意解除合同，现王新红在案涉三店面抵押登记未涂销、案涉地下2层02商店尚未办理房屋所有权初始登记的情况下，要求华辰公司向其出具案涉三店面的不动产登记的全部资料并协助办理案涉店面不动产权登记至其名下，含案涉三个商店的《商品房买卖合同》、交易备案登记等材料，具体以交易中心要求的材料为准的诉请因目前尚不具备履行条件，一审法院不予支持，王新红可待案涉三店面抵押登记涂销后具备办证、过户条件时另行主张权利。 关于王新红诉请华辰公司向其支付逾期办证违约金，因王新红在签订《商品房定购协议》时已知悉案涉三店面设定抵押权，且至今抵押登记尚未涂销，目前亦不具备办证、过户条件，双方之间亦未对具体办理房屋权属登记的时间进行约定，故王新红要求华辰公司支付逾期违约金的诉请于法无据，一审法院不予支持。 关于王新红诉请华辰公司承担保全费5000元、保全保险费5000元，因双方对此未作约定，根据谁申请谁负担原则，由王新红自行承担。故王新红该项诉请，一审法院亦不予支持。 关于华辰公司提出要求王新红返还案涉店面并退还案涉店面的租金的反诉请求，因一审法院上述已认定华辰公司、王新红双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，华辰公司亦出具《证明》认可王新红有权对案涉三店面行使出租权利，故华辰公司反诉诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、驳回王新红的全部诉讼请求；二、驳回福建华辰房地产有限公司全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费30820元，由王新红负担；反诉案件受理费17322元，由福建华辰房地产有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提供新证据，根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，王新红主张其已在2017年12月全额支付案涉三间店面的购房款2000000元，并在要求华辰公司开具发票受阻后无奈之下按照华辰公司的指示向顺然公司汇款813600元，后华辰公司开具负一层01商铺及负二层02商铺的增值税发票；华辰公司已认可王新红支付了全额购房款却迟迟不办理相应的权属登记，构成违约，故要求华辰公司配合办理权属登记手续并支付相应的逾期办证违约金。而华辰公司则认为王新红与身为华辰公司高管的女儿林芬串通，华辰公司与王新红之间并不存在真实的买卖关系，案涉店面售价较其真实价值明显偏低；王新红汇给华辰公司的购房款已回流至林芬处，林芬向华辰公司所汇的所谓借款实际上是华辰公司的应收租金，故华辰公司不存在向林芬还款的事实，且实际上并未收取王新红的购房款，王新红理应返还案涉店面及相应租金；案涉店面存在在建工程抵押，负二层02商铺并未办理初始登记，不具备办理产权登记条件；双方并未就逾期办证违约金进行约定，且王新红在购房时对于案涉店面存在在建工程抵押系明知，王新红无权主张逾期办证违约金。故本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉店面定购协议的效力及性质；二、案涉店面的购房款数额及华辰公司是否收到购房款；三、案涉店面能否办理产权过户登记手续，华辰公司应否承担逾期办证违约金；四、王新红是否应当返还案涉店面并退还相应租金。 对于争议焦点一与争议焦点二，王新红作为乙方与署名华辰公司的甲方签订案涉《商品房订购协议》，约定王新红以三套总价暂计为2000000元的金额购买案涉店面，该协议加盖“王府城营销中心专用章”。王新红于2017年12月19日和12月20日向王紫潼转账共计2000000元，此后华辰公司于2018年3月出具编号为FJHCWFC-2017-0240的收条，载明收取王新红三间店面2000000元，该收条加盖了“福建华辰房地产有限公司收款专用章”。华辰公司于2018年3月和5月出具三份证明，载明其已将案涉三间店面出售给王新红并收取购房款，此后王新红将案涉店面对外出租至今。2018年11月王新红向顺然公司转账共计813600元。2019年9月18日华辰公司向王新红开具总价为2711000元的案涉负二层02店面和负一层01店面的增值税发票。华辰公司主张王紫潼在收取王新红2000000元款项后立即将该款项回流给林芬，但华辰公司确认王府城营销中心系其对外营销点，并确认王紫潼收取王新红2000000元款项。虽然王紫潼在收取2000000元款项后于2017年12月20日汇款1120000元给林芬，备注为还款，但货币属于种类物，华辰公司以王紫潼在收到王新红2000000元款项后即将该款项回流至林芬为由主张其并未收取王新红支付的2000000元购房款依据不足，不予采信。同理，由于货币的特性，华辰公司主张王新红支付的款项均来源于华辰公司的应收租金、林芬利用其高管身份与王新红串通套取案涉店面，本院亦不予采纳，案涉《商品房定购协议》有效，华辰公司与林芬或林芬控制的公司之间若存在其他法律关系，可另行主张。 案涉三份《商品房定购协议》对于购房款金额均表述为“总价暂计”，即王新红与华辰公司签订定购协议时并未就购房款的最终数额作出明确约定，而价格条款系商品房买卖合同的最主要条款。在王新红于2018年向顺然公司转账共计813600元后，华辰公司于2019年9月18日向王新红开具案涉负二层02店面和负一层01店面的增值税发票，可见双方就王新红补交案涉负二层02店面和负一层01店面813600元达成合意，即双方就案涉负二层02店面和负一层01店面的购房款达成最终合意，故一审法院认定此两间店面的《商品房定购协议》已在王新红向顺然公司汇款后具备商品房买卖合同的要件，并无不当，予以维持。王新红与华辰公司关于负一层02店面的《商品房定购协议》中房屋价款仅约定“暂计”，且双方此后未签订正式的房屋买卖合同，王新红提供的证据亦不足以证明双方就该店面最终的价格达成一致意见，故负一层02店面的《商品房定购协议》属预约合同，一审法院不予支持王新红关于开具负一层02店面购房发票的诉请并无不当，予以维持。华辰公司未提供证据证明其已就负一层02商铺的商品房买卖合同的签订事宜与王新红进行协商，且王新红与华辰公司之间已就负二层01商铺、负二层02商铺形成商品房买卖合同关系，故华辰公司于2020年1月20日作出的解除通知不发生解除合同的法律效力。 关于争议焦点三，案涉店面均办理了在建工程抵押，且负二层02商铺尚未办理房屋所有权初始登记，故案涉店面尚不具备办理产权登记及变更登记条件，王新红可待条件具备后另行主张。因王新红购房时明确知晓案涉店面存在在建工程抵押，且双方未就办理房屋权属登记时间及违约责任进行约定，故王新红诉请华辰公司支付逾期违约金依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点四，华辰公司已出具《证明》，证实华辰公司同意王新红有权对案涉三间店面行使出租权利，故一审法院不予支持华辰公司要求王新红返还商铺及租金亦无不当。 综上所述，王新红、华辰公司的诉讼请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费65464元，由王新红负担30820元，由福建华辰房地产有限公司负担34644元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月二十二日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷