云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3012号上诉人（原审原告）：李帮富，男，1982年11月3日出生，汉族，云南省永善县人，个体工商户，住永善县。被上诉人（原审被告）：永善远帆房地产开发经营有限责任公司，统一社会信用代码：91530625064287514C。住所地：永善县溪洛渡镇农场社区炮房一社。法定代表人：王彬，系公司总经理。委托代理人：黄仁元（特别授权），云南元度律师事务所律师。委托代理人：叶履华（特别授权），云南元度律师事务所律师。上诉人李帮富与被上诉人永善远帆房地产开发经营有限责任公司（以下简称：远帆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市永善县人民法院（2020）云0625民初1299号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月30日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。上诉人李帮富上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判被上诉人履行逾期交房（从2016年8月19日起，至2017年10月1日止）的违约金87,310元。2.请求依法判令被上诉人自2018年1月1日起，至2020年5月10日止，按已付购房款460,000元为基数，按年利率6%支付逾期办理产权证的违约金65,030元。3.请求依法判决被上诉人履行合同义务，在30日内向房屋产权登记机关提交办理房屋产权的全部材料，并积极协助上诉人办理“永善县阳光雨城”4幢15层1504室的《不动产权证书》。4.涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人未能及时按照合同约定的交付时间完善，也没有通过相关职能部门的验收交房，构成了逾期交房的事实，所以应该严格按照合同的约定赔偿上诉人的逾期交房违约金。双方在2016年6月28日签订的《商品房购销合同》很明确的表明了：乙方购买的商品房为预售商品房；同时又规定有交付期限：“甲方应于2016年8月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”被上诉人由于预售的商品房不能如期完善完工，并且不能如期按照合同约定验收后交房，所以才在后边签订的购销合同中更改交付日期。（附：上诉人的《商品房购销合同》和其他部分业主的《商品房购销合同》作证。）二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。”上诉人与被上诉人聘请的昭通市大辉物业公司签订的“装修协议”，“消防安全承诺书”，“物业费收据”这三样可以明确的体现出：上诉人是在2017年10月1日开始交纳的物业费，并且是在2017年10月20日签订了“装修协议”和“消防安全承诺书”，领取门禁钥匙和入户钥匙后，才开始进行装修并且入住，取得了对房屋的转移占有，形成了“事实交房”。上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》后，始终到现在都还没有接到过开发商的书面通知或者电话通知，也没有看见被上诉人提供的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。三、由于被上诉人资金链断裂，未能及时完善验收如期交房，《土地证》处于抵押状态，不能进行初始登记，导致无法办理产权登记证，使上诉人未能及时取得产权登记而造成了相应的损失，被上诉人应该赔偿上诉人逾期办理产权证而造成的损失。四、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中的第十二条关于产权登记证的约定：“该商品房交付给乙方后，乙方提供完备产权登记的相关手续之日起，由甲方完备相关手续，且在90个工作日内送交永善县房产管理部门办理产权登记。”在此条款中明确地表明：首先是要该商品房交付给乙方后，乙方才提供完备产权登记的相关手续，最后由甲方在90个工作日内送交永善县房产管理部门办理产权登记。五、上诉人关于缴纳住宅专项维修基金的问题，首先根据被上诉人做出的公告时间（从2020年5月15日起至2020年7月31日止）表明，上诉人在被上诉人规定的时间内进行缴纳，都不存在未履行缴纳的义务，所以也不存在逾期和违约行为。其次由于“阳光雨城”的土地使用证还处于抵押登记状态，就算上诉人交齐了所有资料，被上诉人还是办不了产权登记证。然后就是《商品房购销合同》是属于格式条款合同，由于被上诉人的故意隐瞒，给上诉人造成了相应损失，所以合同中的免责条款无效，同时格式条款合同中，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。最后上诉人担心被上诉人收取上诉人的大修基金后滞留挪用，不能把资金和材料及时地移交给相关部门，并办理产权登记证，于是上诉人只能采取顺序履行抗辩权来维护自己的权利和保障自己的利益。被上诉人远帆房地产公司未答辩。李帮富向一审起诉请求：1.远帆房地产公司在30日内向房屋产权登记机关提供办理房屋产权的相关材料，协助李帮富办理“永善·阳光雨城”4幢第15层1504室的不动产权证书；2.远帆房地产公司支付逾期交房的违约金31,880元；3.远帆房地产公司自2017年5月1日起，按已付购房款460,000元为基数，按年利率6％支付至办理不动产登记证之日止的逾期办证违约金；4.本案诉讼费由远帆房地产公司承担。庭审中，李帮富将请求第2项变更为远帆房地产公司支付逾期交房的违约金87,310元；第3项变更为远帆房地产公司自2018年1月1日起，按已付购房款460,000元为基数，按年利率6％支付至办理不动产登记证之日止的逾期办证违约金。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：2016年6月28日，李帮富与远帆房地产公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议。《商品房购销合同》约定：李帮富向远帆房地产公司购买开发的“永善·阳光雨城”4幢第15层1504号住房，面积149.29平方米，价款460,000元。付款方式为订立合同当日李帮富首期支付房款总价的34.78％，即160,000元，余款300,000元向中国农业银行股份有限公司永善县支行贷款支付。远帆房地产公司应于2016年8月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给李帮富。若远帆房地产公司未按约定交房时间交付房屋，则从交房期限届满的次日起至实际交房之日止的30天内，远帆房地产公司按每天20元的违约金支付给李帮富，合同继续履行；逾期30天后，远帆房地产公司按已支付房款的0.05％乘以逾期天数向李帮富支付违约金，合同继续履行。李帮富接收房屋后，提供完备产权登记的相关手续之日起，由远帆房地产公司完备相关手续，在90个工作日内送交永善县房产管理部门办理产权登记。合同补充协议约定：远帆房地产公司为李帮富代收住宅专项维修基金按2％代收，住房契税代收房屋总价款的3％，向银行贷款按揭付住房款的代收抵押登记费和他项权利登记费分别为80元／本，印花税按房屋总价的0.05％代收，土地登记费＋测绘费按183元／户代收，代收的费用在办理不动产登记前按实际发生的费用结算后多退少补，如李帮富未能及时缴纳前述费用或提供虚假资料，所引发的相关责任由李帮富承担。双方在签订合同当日，李帮富支付了首期购房款160,000元。2016年6月30日，李帮富到税务部门交纳购房契税6571.43元。到2017年7月28日，李帮富向远帆房地产公司交清了全部购房款，远帆房地产公司出具了增值税发票给李帮富，票据号为NO04505760。2020年4月15日，“永善·阳光雨城”项目经相关部门验收合格。审理中，李帮富远帆房地产公司双方均认可房屋已实际交付，但对交付的时间各述不一。李帮富诉称远帆房地产公司交房的时间是李帮富交纳物业管理费的时间，即2017年10月1日。而远帆房地产公司辩称房屋交付的时间是《商品房购销合同》签订的时间，即2016年6月28日。对此，李帮富远帆房地产公司双方均无充分证据证明房屋是何时交付，故对李帮富远帆房地产公司的主张，均不予认定。房屋交付至今未办理产权登记手续。原审人民法院经审理认为，合同是当事人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李帮富、远帆房地产公司双方在平等、自愿的基础上签订的《商品房购销合同》及合同补充协议不违反法律和行政法规的规定，属有效合同，受法律保护，李帮富、远帆房地产公司双方应按合同约定履行各自的义务。本案双方当事人的争议焦点问题是：一是远帆房地产公司是否存在逾期交房，李帮富主张的逾期交房的违约损失是否应当支持？二是未办理不动产登记的责任在于谁？远帆房地产公司是否应当承担逾期办证的违约金？一、关于第一个争议焦点。原审法院认为，双方合同约定的标的物--“永善县阳光雨城”4栋1504号房屋目前已实际交付使用，但对该房屋何时交付的，双方均陈述不一，且双方未提交充分的证据证明房屋交付的具体时间是何时，原审法院也难以查明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，李帮富应对其主张的事实承担举证责任，但李帮富未能举证证明。因此，对李帮富主张认为远帆房地产公司存在逾期交房的事实，原审法院不予认定。李帮富据此主张要求远帆房地产公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金的请求，原审法院不予支持。二、关于第二争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条现定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，李帮富远帆房地产公司双方签订的《商品房购销合同》约定：“该商品房交付给乙方（李帮富）后，乙方提供完备产权登记的相关手续之日起，由甲方（远帆房地产公司）完备相关手续，且在90个工作日内送交永善县房产管理部门办理产权登记”。同时双方在合同补充协议中约定：“乙方在甲方交房当日应一次性向甲方交清费用，以下费用由甲方代收相关费用了税费，乙方应及时向相关部门缴纳相关税费。如因乙方未能及时缴纳以下费用或者提供虚假资料引发的相关责任由乙方承担。甲乙双方在办理房屋产权证前应按实际发生的代收费用实行结算，并多退少补。①住宅专项维修基金；②房屋契税；③房屋他项权利登记费；④印花税；⑤房屋抵押登记费；⑥土地登记费+测绘费。”该约定是系双方对办证期限、方式、条件所作的特殊约定，李帮富、远帆房地产公司双方均应严格遵照该约定执行。但李帮富除了交纳了契税外，对其余相关费用未予缴纳，导致远帆房地产公司不能完备相关手续，不能在约定的期限内向房产管理部门提供办理产权证的相关手续。李帮富购买的房屋至今未能办证的原因除李帮富未缴纳相关税费外，远帆房地产公司将其开发的土地使用证用于到银行抵押贷款，也是导致李帮富购买的房屋未能办理产权转移登记的原因之一。所以，李帮富、远帆房地产公司双方在办证事宜上均存在违约，应各自承担相应的责任。未能办证的原因并非单纯出于出卖方（远帆房地产公司）一方，因此，李帮富主张要求远帆房地产公司承担逾期办理产权证书的违约金的理由，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因李帮富买受的房屋已交付入住，但至今未能办理产权转移登记，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并未随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人不及时为买受人办理产权变更登记，买受人的合法权益将可能受到损害。所以，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。因此，李帮富要求远帆房地产公司协助办理产权登记的请求，正当合法，但李帮富远帆房地产公司双方对办证的条件有特别约定，即应由李帮富先履行相应的缴费义务，并提交相应的手续给远帆房地产公司完备手续后，再由远帆房地产公司送交产权登记机关予以登记办证。现李帮富未尽到先履行义务，要求远帆房地产公司办理产权转移登记尚不具备条件，故李帮富请求判令远帆房地产公司在30日内向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记的全部材料的诉讼主张不成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回李帮富的诉讼请求。案件受理费减半收取299元，由李帮富承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李帮富提交以下证据：一、永善远帆房地产开发经营有限责任公司与案外人之间的商品房购销合同两份；二、阳光雨城情况反映一份；三、缴纳电费、水费开户费的收款收据；四、“中国庭审公开网”上的手机截图复印件；五、永善县住房和城乡规划建设局的答复意见书一份；六、开发商张贴在楼下的公告一份；七、阳光雨城业主群聊天记录截图复印件。被上诉人远帆房地产公司质证认为，该七组证据均不属于新证据的范围，原则上不应当作为新证据采纳。第一组证据关联性不予认可，第二组合法性和客观真实性有异议，情况反映是属于业主联名签字，属于串供所得，除末尾页有签字外其余页码均无签字；第三组三性无异议，但证明目的不予认可，水电费在交房后是由我方为所有业主垫付第一年的，后期才由业主自己缴纳；第四、七组关联性、证明目的不认可，第五、六组的三性均有异议，证明目的有异议，恰好反证被上诉人至今未履行补充协议约定的应缴纳专项维修基金等其他应当履行的义务，致我方无法提供办理房产证的相应材料。本院认为，上诉人李帮富提交的第一组证据系远帆房地产公司与案外人之间的合同，本院对关联性不予认可；第四组、第七组证据系复印件，上诉人未提交证据予以佐证，本院对真实性不予认可；对其余证据三性无异议，对证明目的本院将结合争议焦点综合予以评述。本案二审中，上诉人李帮富对一审认定的双方均无证据证明房屋的交付时间提出异议，对其余事实上诉人未提出异议，本院予以确认。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：2016年6月28日，李帮富与远帆房地产公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议。《商品房购销合同》约定远帆房地产公司应于2016年8月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给李帮富。远帆房地产公司主张销售的房屋属于现房，签订合同当天已经将房屋交付给上诉人，上诉人则主张远帆房地产公司未按照合同的约定交付房屋，本院经审查认为，远帆房地产公司所陈述的销售的房屋属于现房与《商品房购销合同》第二条载明的：“乙方购买的商品房为预售商品房”相互矛盾，本院对此不予采信。二审中上诉人提交的阳光雨城情况反映、装修协议、消防安全承诺书等证据均未明确载明具体的交房时间，不能证明远帆房地产公司实际交房的时间晚于合同所约定的交房时间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，上诉人未能举证证明远帆房地产公司逾期交房，对于上诉人远帆房地产公司逾期交房的主张，本院不予支持。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任。二、一审判决被上诉人不承担逾期办证违约责任是否恰当。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：一、关于被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任的问题。关于被上诉人是否存在逾期交房的问题，本院已经进行阐述，在此不再赘述。在上诉人提交的证据不能证实远帆房地产公司存在逾期交房的情形下，原审判决其不承担逾期交房的违约责任恰当，上诉人的主张，本院不予支持。二、关于一审判决被上诉人不承担逾期办证违约责任是否恰当的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉《商品房购销合同》及补充协议，是上诉人与被上诉人协商一致达成的合意，已经依法成立并生效，双方均应按照约定全面、诚实的履行自己的义务。双方在合同补充协议中约定：“乙方在甲方交房当日应一次性向甲方交清费用，以下费用由甲方代收相关费用及税费，乙方应及时向相关部门缴纳相关税费。如因乙方未能及时缴纳以下费用或者提供虚假资料引发的相关责任由乙方承担。甲乙双方在办理房屋产权证前应按实际发生的代收费用实行结算，并多退少补。①住宅专项维修基金；②房屋契税；③房屋他项权利登记费；④印花税；⑤房屋抵押登记费；⑥土地登记费+测绘费。”李帮富除了交纳了契税外，未缴纳其他费用；同时，远帆房地产公司将其开发的土地使用证用于银行抵押贷款，双方在履行补充协议的过程中均存在违约行为，应各自承担相应的责任，故上诉人主张由远帆房地产公司承担逾期办证的违约责任没有事实及法律依据，本院不予支持。根据双方的补充协议的约定，李帮富在未履行相应的缴费义务，并提交相应的手续给远帆房地产公司完备手续之前，要求远帆房地产公司办理产权转移登记不当，故李帮富请求判令远帆房地产公司在30日内向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记的全部材料的诉讼主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费299元，由上诉人李帮富承担。本判决为终审判决。审判长 马 春审判员 李恩鹏审判员 王正云二〇二一年一月二十五日书记员 游 茜