广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初29029号原告：佛山乔光科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道荔村解放中路2号2楼R13号，统一社会信用代码914406060923748501。法定代表人：李乔；职务：执行董事。委托诉讼代理人：廖宇婷，广东永诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡万龙，广东永诺律师事务所律师。被告：佛山奔宇脚轮股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教常教北海工业区建业路北3号之三，统一社会信用代码91440606783864410Y。法定代表人：严施聪。委托诉讼代理人：潘戈宇，男，该公司工作人员。原告佛山乔光科技有限公司与被告佛山奔宇脚轮股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告佛山乔光科技有限公司的法定代表人李乔和委托诉讼代理人廖宇婷、被告佛山奔宇脚轮股份有限公司的委托诉讼代理人潘戈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年9月26日签署的《租赁合同》于2020年7月4日解除；2.判令被告向原告退还按金余款2871元；3.判令被告向原告支付补偿13200元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月26日，原、被告签署《租赁合同》，约定原告向被告承租位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区北海工业区某处的厂房，租赁面积为230平方米，租期自2019年10月1日起至2022年10月1日止，2019年10月1日起至2021年9月30日期间每月租金3630元。《租赁合同》约定，在租赁期内，如被告无故提前终止合同的，被告需退还原告所支付的按金，并支付当月租约租金4倍补偿给原告。合同签订后，原告一直按合同约定履行义务。自2020年4月以来，被告多次向原告提出解除《租赁合同》，因搬离厂房会影响原告正常生产，原告多次希望可以承租至年底，但被告拒绝。2020年5月，被告需占用原告大部分办公区生产熔喷布，于是再次要求原告搬离，并在2020年5月15日前将原告安排到原办公区的隔壁办公，作为原告找到新址前的临时办公场所，并告知原告在该期间的租金按每月2000元计算（5月租金按2650元），因被告已拆除原告独立计量的电表水表，所以每月的生产用电及生活用水按4月份的用量计算并免费提供一台空调给原告使用，使用空调产生的电费每工作一天按54元计算，原告在别无选择的情况下不得不接受。而原告已经在2020年5月8日支付了5月的租金3300元及税金297元。2020年7月4日，原告搬离了临时办公场所，被告免收2020年7月1日至4日的租金及水电费，也按合同约定出具了支付原告4倍按金的补偿方案，但原告要与被告结算时，被告立即转变了态度，拒绝按原来的方案支付补偿，原告无奈，遂诉至法院。经原告计算，被告应支付给原告的款项分别为：五月多收的租金650元（3300元-2650元）、订金500元、按金6600元、补偿13200元（3300元×4），共20950元，扣除原告应付给被告的水费44元、电费783元、空调费2052元、六月租金2000元，被告尚应支付给原告按金余款2871元及补偿13200元。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称，1.原告所诉与事实部分不符。被告一直按合同约定履行义务，在租赁期为原告的生产经营活动提供诸多方便，并没有违反合同约定无故解除合同。事情的真相是，2020年5月，被告由于场地所需，经与原告多次协商后，原告答应挪到一墙之隔的场地进行生产办公，月租金由原来的3300元调整到2000元，并且被告为原告免费提供位于四楼的20方仓库存放货物，为了减轻原告的经济负担还免费提供5匹空调供其使用，并为原告做了相应的厂房隔断装修。为了不影响原告生产，在整个厂房设备挪动的过程中，被告特意安排了多名生产人员脱产用了大半天时间完成原告生产设备的迁移工作，而后原告在新场地也都生产使用了1个半月的时间，由始至终被告没有单方中止合同的意思。后来原告由于自身生产经营所需，提前自愿搬离了新场地，被告基于好聚好散的原则，同意支付原告前期押在被告处的2个月按金，然后原告却扭曲双方合同条款的精神，事后反悔要求原告赔偿当月租金4倍的合同违约金，被告认为该要求不合理。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：1.原告营业执照复印件、负责人证明书、负责人身份证复印件、被告工商信息打印件各1份；2.租赁合同、收据、中国农业银行银企通平台电子回单打印件各1份；3.李乔与潘戈宇的微信聊天记录截图打印件1份（出示手机载体）；4.李乔与潘戈宇通话录音3段（出示手机载体）。被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交证据3、4的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性、合法性，关联性后文一并论述。被告在诉讼中向本院提供了以下证据：1.潘戈宇和李乔于2020年5月11日的微信聊天记录截图打印件1份（出示手机载体）；2.新场地和四楼仓库的4张照片打印件、隔墙另一边的2张照片打印件；3.潘戈宇和李乔于2020年7月2日的微信聊天记录截图打印件1份（出示手机载体）；4.潘戈宇和李乔于2020年8月6日的微信聊天记录截图打印件1份（出示手机载体）；5.公示照片打印件1份、奔宇集团总经办付款申请单和顺德农商银行电子交易回单打印件各1份、奔宇集团总经办付款申请单和招商银行转账汇款电子回单打印件各1份、照片打印件2份；6.房屋租赁合同复印件、房地产权证复印件各1份。原告对被告提交的证据1、2、3、4、6的真实性、合法性无异议，本院确认以上证据的真实性、合法性，关联性后文一并论述。对原告有异议的证据，本院认定如下：对于被告提交的证据5，与本案无关，本院不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会北海工业区兴业路某号房屋的所有权人是佛山市顺德区伦教街常教社区北海股份合作社。2013年9月9日，佛山市顺德区伦教街常教北海资产管理办公室与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于佛山市顺德区伦教街道北海工业区某厂房一间分东、西两座及空地整体租给被告使用，其中东座首层1603.65平方米，二、三层共1846.61平方米，仓库407.19平方米，西座厂房一、二、三层共5243平方米，两座厂房之间空地2010平方米，租赁期限从2014年11月1日起至2030年10月31日止。2019年8月，原告的法定代表人李乔与被告的员工潘戈宇商谈向其租赁厂房事宜，2019年8月26日，李乔向潘戈宇支付了订金500元。2019年9月26日，被告（合同中的甲方、出租方）与原告（合同中的乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：1.乙方向甲方承租位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会北海工业区某处作为厂房使用。2.租约期由2019年10月1日至2022年10月1日止，计租日由2019年10月1日起计算。3.2019年10月1日至2021年9月30日，每月租金为3300元；2021年10月1日至2022年9月30日，每月租金为3630元。4.签订本合同时，乙方须缴付以下款项给甲方：租约按金（2个月）6600元、租约租金（2019年10月份）3300元。5.在租赁期内，如乙方提前终止合同的，乙方须找到承租方续租。否则，乙方所支付的按金不予以退还，并需提前两个月通知甲方。在租赁期内，如甲方无故（没有违反本合同甲乙双方所约定的上述条例）提前终止合同的，甲方需退还乙方所支付的按金（前提是乙方也未违反此前所约定的条例），并支付当月租约租金4倍补偿给乙方……合同还约定其他事项。上述租赁合同签订后，被告依约向原告交付租赁场地，原告于2019年9月27日向被告支付押金6600元。2020年4月，被告因其自身生产需要打算收回涉案的租赁场地自行使用，2020年4月8日，潘戈宇通过微信向李乔提出，想用3楼300平方左右的场地跟原告置换涉案的租赁厂房。李乔表示目前没有能力挪地方，请求被告让原告至少租赁至年底。潘戈宇表示同意。2020年5月8日，原告已向原告缴纳当月租金3300元。2020年5月15日，原告从涉案租赁场地搬到涉案场地隔壁的办公区域，场地使用面积由原来的230平方米变为160平方米，租金调整为2000元/月。该场地未安装独立的水、电表，水费按22元/月计算，电费按391.50元/月计算。2020年7月4日，原告搬离了上述场地。2020年7月4日，潘戈宇通过微信向李乔发送了一张结算表，并通知李乔下周一下午过来结算。结算表载明：应收对方5927元（包括5月水费22元、电费391.5元、空调费150元、租金2650元和6月水费22元、电费391.5元、空调费300元、租金2000元）；由于我方提前解除合约，按合同规定要补给侨光科技3300元×4个月=13200元；应付对方2个月按金6600元；由于对方在2020年5月1日已支付3300元租金，而因我方场地改造所需，侨光于5月15日搬到面积较小的场地，应扣减650元；共计被告应付原告14523元。2020年7月6日，李乔表示当天下午没有空，7月7日下午再去结算。2020年7月7日，李乔与潘戈宇预约下午见面结算的时间，并表示八月二十几日转给潘戈宇的500元定金也应退还，并发送转账截图给潘戈宇，潘戈宇表示同意。潘戈宇称下午公司财务不在，另约结算时间。2020年7月10日，潘戈宇通过微信对李乔说：“合约退回两个月按金给你算了吧！”李乔表示不同意，要求按合同办。2020年8月3日，潘戈宇发送了新的结算表给李乔，结算表载明：应收对方7637元（包括5月水费22元、电费391.5元、空调费810元、租金2650元和6月水费22元、电费391.5元、空调费1350元、租金2000元）；应付对方7100元（2个月按金6600元及订金500元）。当天，潘戈宇致电给李乔向其解释费用的问题，李乔表示电费没有意见，但认为按金本身是原告交的，应退回给原告，5月的租金已给了3300元应扣减，且被告违约，应支付违约金。潘戈宇表示，违约金按4倍租金计算不合理，按2个月计算行不行。李乔表示，首先按金要退回，再计算违约金，要求被告承认违约，再谈违约金的事情。潘戈宇表示，公司不承认违约，但可以支付2个月的按金。李乔称，那再协商吧。2020年8月6日，潘戈宇通过微信对李乔说清单明天给你，没有问题了，到时候过来签名就行了。李乔表示，钱要当场付给我。2020年8月7日，潘戈宇再次发送了一份结算表给李乔，结算表载明：应收对方7637元（包括5月水费22元、电费391.5元、空调费810元、租金2650元和6月水费22元、电费391.5元、空调费1350元、租金2000元）；应付对方7100元（2个月按金6600元及订金500元）；由于对方在5月1号已支付3300元的5月租金，由于场地改造所需，侨光于5月15日暂搬相连的场地，应扣减相应的面积租金650元；共计应付对方113元。李乔收到后，致电给潘戈宇称结算表计算错误，潘戈宇认为没有错误。因双方协商不成，原告遂于2020年11月2日向本院提起诉讼。双方在庭审中确认，原告尚欠被告电费44元、水费783元、空调费2052元和2020年6月的租金2000元。本院认为，原告与被告签订《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。关于原告请求确认合同解除的问题。原告已于2020年7月4日搬离涉案的租赁厂房，涉案的租赁合同已无法实际履行，故原告请求确认涉案《租赁合同》于当日解除，于法有据，本院予以支持。二、关于原告请求退还租赁按金余额及支付违约金的问题。本院认为，被告因自身生产所需，在涉案《租赁合同》约定的租赁期限尚未届满之前，即要求原告搬离涉案租赁厂房，另行安排场地给原告使用，最终导致原告搬离案涉工业区，被告的上述行为已构成违约。被告抗辩称，涉案的《租赁合同》因双方协商而解除，被告并无提前违约解除合同。对此，本院认为，从原告的法定代表人李乔与被告的员工潘戈宇的微信聊天记录来看，原告并不愿意置换租赁场地，认为置换租赁场地会影响其正常生产。被告提供给原告置换的场地面积小于涉案租赁厂房，没有安装独立的水、电表，生产条件明显劣于原租赁的厂房，原告自愿进行置换的可能性较低。此外，原告搬离当天潘戈宇发送给李乔的结算表中载明被告需向原告退回按金6600元且因被告提前解除合约需向原告补偿4个月的租金即13200元，其后在潘戈宇与李乔的通话过程中，潘戈宇也仅对按4个月租金支付违约金提出意见，希望能够按照2个月租金计算，并没有认为无需支付该笔补偿。由此可见，被告亦认可涉案合同是因被告的违约行为导致提前解除并愿意承担相应的违约责任。故对于被告的上述抗辩意见，本院不予支持，被告的行为已经构成根本违约，原告据此要求被告退还扣减相关费用后剩余的租赁按金并要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。原告已向被告支付订金500元、租赁按金6600元、2020年5月原告多缴纳租金650元（当月租金为：3300元/2+2000元/2=2650元，原告实际缴纳租金3300元，多缴3300元-2650元=650元），合计7750元；原告尚欠被告电费44元、水费783元、空调费2052元和2020年6月的租金2000元，合计4879元；扣减上述费用，被告应向原告退还剩余租赁按金2871元（7750元-4879元）。涉案《租赁合同》约定，如被告无故提前终止合同的，需向原告支付4倍月租金的补偿，上述约定合法、有效，故原告要求被告支付违约金13200元（3300元×4），于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下：原告佛山乔光科技有限公司与被告佛山奔宇脚轮股份有限公司于2019年9月26日签订的《租赁合同》于2020年7月4日解除；被告佛山奔宇脚轮股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山乔光科技有限公司退还租赁按金2871元；被告佛山奔宇脚轮股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山乔光科技有限公司支付违约金13200元。案件受理费减半收取为1108.63元（原告佛山乔光科技有限公司已预交），由被告佛山奔宇脚轮股份有限公司负担（被告佛山奔宇脚轮股份有限公司直接向原告佛山乔光科技有限公司支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 艳二〇二一年一月二十五日书记员 宋宁桢