云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14315号原告：吴凤仙，女，1976年8月1日生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：陈永通，系云南义威律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈诚，系云南义威律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐黎辉，男，1976年7月24日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。第三人：云南正林实业集团有限公司。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬；职务：总经理。住所：昆明市西山区。委托诉讼代理人：蔡江娅，女，汉族，1994年3月16日生身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系该公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：白宛灵，系泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告吴凤仙诉被告徐黎辉、第三人云南正林实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月4日，公开开庭进行审理，原告吴凤仙及其委托诉讼代理人陈永通、被告徐黎辉、第三人的委托诉讼代理人白宛灵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴凤仙向本院提出诉讼请求，依法判令：1、两被告立即还原原告建安成本费46200元，并以46200元为基数按年利率6%计算支付自2019年9月22日起至实际还清之日止的利息（2010年9月22日至2020年8月10日的利息为27416.22元）；2、两被告立即退还原告安置补助费99073.33元，并以99073.33元为基数按年利率6%计算支付自2020年8月10日起至实际还清之日止的利息截止2020年8月10日建安成本费、安置补助费、利息合计：172689.55元。事实与理由：2010年9月21日徐黎辉与原告签订了《马街社区居委会47号片区安置房屋购买权益转让协议》，该协议约定徐黎辉将现起所拥有的购买西山区片区安置房屋55平方米的权益转让给原告，转让价格为每平方米5500元，总金额为302500元，其已包含安置建安成本。同日徐黎辉与原告、马街小组、昆明市西山区马街社区局委员共四方签订了《马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书》，确认了本次转让的真实性及合法性。原告按协议约定支付了全部款项，昆明顶和尖科贸有限公司出具收据并加盖公司印章，款项合计302500元。2013年6月26日马街社区居委会发布通告，该通告载明“自2013年3月18日起，云南正林实业集团有限公司通过马街社区居委会向持有指标的居民按10元／平方米／月支付安置补助费。”2020年6月4日原告按照《西山区片区马街社区小康村安置房分房方案》规定的分房流程、选房顺序进行选房，签名确认安置房户型，第三人云南正林实业集团有限公司在《西山区片区马街社区小康村安置房户型确认表》上加盖印章。同时第三人通知原告支付46200元的建安成本费，至此原告才知道徐黎辉及昆明顶和尖科贸有限公司并未将向原告收取的建安成本费交付给第三人云南正林实业集团有限公司，且原告应得的安置补助费也被被告领取。被告徐黎辉辩称：1、原告所处建安成本费是事实，我公司已经收取；2、安置补偿费按照马街社区的公告是补偿给原始股东的，所有的外来购房的人并不能享有此政策。以安置房回迁补贴的名册为准，被告从未收到过安置回迁补助，原告主张不合理；3、被告仅是从村民手中收购了指标进行转让，被告只收取了相应的中介费用，实际的开发商是政府和第三人，被告不应承担利息；4、原告主张的建安成本费被告可以于2021年5月1日，2022年5月1日，2022年12月30日分三次平均返还原告，或把应得标的物（房子）对外进行销售，返还原告的协议款项；5、被告已经向第三人交付了30%的建安成本费及相应的票据。第三人述称：1、原被告之间签订的《房屋购买权益转让协议》与第三人无关，第三人对此也不知情；2、第三人是严格按照西山区片区，马街社区小康村安置房分房方案进行分房，该分房方案提供的名单是由指挥部提供给第三人，第三人不应承担任何责任。原告针对其主张向法庭提交：一、马街社区居委会47号片区安置房购买权益转让协议、马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书、西山区片区马街社区居委会安置房情况说明、收据、客户取款回单；二、马街社区居委会47号片区城中村改造安置房指标登记表、马街社区居委会通告、马街社区小康村集资统建房地块征地安置补偿协议；三、户型确认表、马街社区小康村安置房分房方案；四、保全费发票；五、明信公证处回复；六、缴费收据、付款凭证、物管合同。被告针对其主张向法庭提交原始持股人名单、确认书、收条、银行流水。经质证：被告对原告证据予以认可；原告对被告证据持股人名单不予认可，第三人对原告证据一、二认为其不清楚，对证据三、四、五、六予以认可，其余证据认为其不清楚；对被告提交的《收条》无异议，其余证据认为其不清楚，不予认可。本院认为，原告证据来源合法，内容真实，证据间具有关联性，本院依法予以确认。被告证据形式合法，内容真实，与本案存在关联性。本院予以确认。对于证据能否证明各自的观点，本院在说理部分综合阐述。综合庭审，本院认定本案以下法律事实：一、2009年11月21日，案外人（甲方）西山区片区工作指挥部、与（乙方）马街社区居民委员会、马街村居民小组、马街上村居民小组、马街下村居民小组、马街中村居民小组签订的《马街社区“小康村”集资统建房地块征地安置补偿协议》载明，乙方位于兴苑路延长线至西侧，益宁路以南，西山区人民医院以东的原集资统建房地块（以下称小康村）已纳入西山区片区改造，由甲方征收采用实物形式进行安置补偿；安置房建设周期为25个月，自土地交易完成之日起至建成交付时止，逾期交房的。从逾期之日起给予乙方（马街社区居民委员会）补助费10元／平方米／月；3、在新建房屋交付时，被安置人如果不想要安置房，安置人对等面积部分以商品房开盘价的85%予以回购，双方结算差价，差价＝回购价-建安成本价（1200元）等。二、2010年1月21日，《西山区片区马街社区居委会安置房情况说明》载明，根据西山区片区指挥部与马街社区居委会已签订相关合同约定，此次47号片区安置房建设项目中，马街社区居委会拥有安置房面积为92052.4平方米。为了47号片区改造工作及安置房建设成本费用收取工作的顺利正常进行，现就马街社区居民提出的相关问题做如下说明：1、马街社区居委会居民名下的安置房属于商品房，根据国家关于商品房交易的规定可以进行交易；2、该房屋可以办理国有土地使用证和个人房屋产权证，使用期限为70年；3、本次建设成本费用是按已签合同的约定收取，用于安置房建设的专项费用。该说明落款处有西山区片区工作指挥部印章。三、被告徐黎辉分别向马街社区村民杨小梅、罗天煜、邢芬、姜华、唐付存、杨卫国购买了47号片区城中村安置房权益指标。2010年1月26日的《马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书》载明，兹有中村居民小组居民杨小梅的应得指标220㎡，经双方协商同意自愿转让110㎡给徐黎辉（身份证号：5301121976××××××××）。受让方享受马街社区“小康村”集资统建房地块征地安置补偿协议中规定的该指标权益。本确认书一式五份（本确认书仅确认权益转让，不确认转让价格）。该确认书落款转让费处有杨小梅的签名捺印、受让方处有徐黎辉的签名捺印、确认方处有马街社区中村居民小组长张晏斌的签名和昆明市居民委员会的印章。2010年12月7日的《马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书》载明，兹有马街下村居民小组居民杨卫国的应得指标72㎡，经双方协商同意自愿转让72㎡给徐黎辉（身份证号：5301121976××××××××）。受让方享受马街社区“小康村”集资统建房地块征地安置补偿协议中规定的该指标权益。本确认书一式五份（本确认书仅确认权益转让，不确认转让价格）。该确认书落款转让费处有杨卫国的签名捺印、受让方处有徐黎辉的签名捺印、确认方处有马街社区下村居民小组长程贵昆的签名和昆明市居民委员会的印章。2011年1月4日的《马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书》载明，兹有唐付存的应得指标__㎡，5301121976××××××××。受让方享受马街社区“小康村”集资统建房地块征地安置补偿协议中规定的该指标权益。本确认书一式五份（本确认书仅确认权益转让，不确认转让价格）。该确认书落款转让费处有杨小梅的签名捺印、受让方处有徐黎辉的签名捺印、确认方处有马街社区居民委员会马街小组组长段春林的签名和昆明市居民委员会的印章。2010年12月27日的《马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书》载明，兹有马街村居民小组居民罗天煜的应得指标㎡，经双方协商同意自愿转让86㎡给徐黎辉（身份证号：5301121976××××××××）。受让方享受马街社区“小康村”集资统建房地块征地安置补偿协议中规定的该指标权益。本确认书一式五份（本确认书仅确认权益转让，不确认转让价格）。该确认书落款转让方处有罗天煜的签名捺印、受让方处有徐黎辉的签名捺印、确认方处有马街社区居民委员会马街小组长段春林的签名和昆明市居民委员会的印章。四、2010年9月21日，原告（乙方，受让方）与被告（甲方，出让方）签订《马街社区居委会47号片区安置房屋购买权益转让协议》载明，经甲乙双方公平协商，达成以下协议内容：1、甲方将其所拥有的购买马街社区居委会47号安置房屋55㎡的权益转让给乙方。2、转让价格为5500元/㎡，总价金额为302500元，由乙方在签订协议后当天内全额支付该笔款项给甲方，其中已包含安置建安成本。3、乙方超过协议约定安置面积的则按商品房开盘价向开发商购买。其中乙方享受超过安置面积10%以内（含10%）部分按商品房开盘价的80%计价收取，超过安置面积10%-15%（含15%）部分按商品房开盘价的90%计价收取，超过15%的按商品房开盘价收取（此政策以开发商最终决定政策为准）。该户自愿购买停车为一套。4、若乙方需购买车位，由甲方将车位购买权益以一万元转让给乙方。该户自愿购买停车位一套。5、房屋楼层由马街社区居委会组织抽签，抽到那层算那层，无差价。6、甲方负责协助乙方直接与开发商签订《购房合同》。7、交房后，乙方享有前三年免收，后两年减半收取物管费的优惠政策，五年后物管费由物管公司按标准收取（以政策以开发商最终决定政策为准）。……该协议落款甲方处有被告徐黎辉的签名捺印、乙方处有原告吴凤仙的签名捺印。五、2010年12月1日，《马街社区居委会47号片区城中村安置房权益指标转让确认书》载明，兹有马街村居民小组居民徐黎辉（身份证号：5301121976××××××××）的应得指标__㎡，经双方协商同意自愿转让55㎡给吴凤仙（身份证号：5303241976××××××××）。受让方享受马街社区“小康村”集资统建房地块征地安置补偿协议中规定的该指标权益。本确认书一式五份（本确认书仅确认权益转让，不确认转让价格）。该确认书落款转让费处有被告徐黎辉的签名捺印、受让方处有李成丽的签名捺印、确认方处有马街社区居民委员会马街小组长段春林的签名和昆明市西山区马街社区居民委员会的印章。六、被告徐黎辉确认已收到原告支付的全部合同款项七、《马街社区居委会47号片区城中村改造安置房指标登记表》载明，由徐黎辉转高纪华应得指标房面积55㎡，应得指标面积合计55㎡，实际需要面积104.43㎡，户主签字处有吴凤仙的签名捺印。八、马街社区居委会2013年6月26日的《通告》中载明，西山区47号片区（马街）旧城及城中村改造项目，马街社区居委会于2009年11月21日与西山区片区工作指挥部（西山区人民政府）签订了“马街社区小康村集资统建房地块征地安置补偿协议”。西山区47号片区土地“招拍挂”于2011年2月18日完成，由云南正林房地产开发有限公司竞得开发，依照协议，安置房建设周期为25个月，自2011年2月18日起计算，由于开发建设至今尚未完成，自2013年3月18日起，云南正林实业集团有限公司向马街社区居委会按10元／平方米／月支付安置补助费。马街社区有回迁房面积为92052.4平方米，现2013年3月18日至2013年6月17日三个月的安置补助费2761572.00元已拨付到马街社区居委会。马街社区居委会将于近期在此款项完善相关手续后发放给所有持有指标的股民。因马街社区个别居民转让过安置房指标，安置补助费发放时，指标未转让过的直接按居民所持有的指标数及标准发放；指标准让的必须经双方协商约定好后，由持有指标数及标准发放给原指标持有者，再由原指标持有者与受让人另行自行分配。如指标转让后双方对补偿款的归属或分配数额存在异议，须遵循合法途径，经协商一致，双方签约明确无争议后，按所持有的指标数及标准发放给原权益持有人，再由原持有人与受让人按双方约定自行分配。九、2020年6月7日，有吴凤仙签名捺印和第三人盖章的《西山区片区马街社区小康村安置房户型确认表》载明，安置户姓名吴凤仙，应安置建筑面积55平方米，抽取户型Ｃ-11-105，建筑面积75.57平方米。十、被告徐黎辉收购了上述村民的指标进行出让后，被告已将就其收到的款项中涉及建安成本费的30%，支付至西山区片区工作指挥部，西山区片区工作指挥部出具的《收据》载明：2010年1月26日收到杨小梅建安成本费30%，39600元；2010年1月23日收到邢芬建安成本费30%，19666.8元；2010年1月25日收到姜华建安成本费30%，25920元；2010年1月28日收到唐付存建安成本费30%，13620元；2010年1月25日收到杨卫国建安成本费30%，25920元；2010年1月23日收到罗天煜建安成本费30%，30960元。被告并于2020年12月30日，将该上述收据交付第三人处。十一、2021年1月5日，原告已向第三人支付了剩余70%的建安成本费46200元，原告并取得上述户型确认表中的房屋。十二、原告因本次诉讼支付保全费1383元。本院认为：一、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原被告的《马街社区居委会47号片区安置房屋购买权益转让协议》系双方在平等、自愿协商的基础上所订立，并经马街社区居民小组和昆明市西山区马街社区居民委员会确认，该转让协议不违法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效协议。二、本案合同的履行问题。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。1、本案原告已依据合同约定向被告支付了全部合同款项，被告在交付了其中建安成本费的30%后，应依据约定，及西山区片区改造相关工作规定将剩余70%的建安成本费向西山区片区工作指挥部或第三人进行交付。因原告在选房后，因被告徐黎辉未交付其已收到的70%建安成本费，即涉及到原告需要再另行支付70%的建安成本费的问题，现原告已经向第三人交付了剩余70%的建安成本费46200元，现原告要求被告返还其已收取的46200元的建安成本费，符合本案事实，本院予以支持。而被告主张把应得标的物（房子）对外进行销售，返还原告的协议款项，因被告并非房屋的权利人，对被告的该项主张，本院不予采纳。2、对于安置补助费的问题。因马街社区居委会2013年6月26日发布的《通告》中明确，发放对象为持有指标的股民，涉及指标转让的，由原指标持有者与受让人自行分配。本案审理中，被告徐黎辉系将其收购的马街居委会股民的指标面积综合分配给不同的受让人，依据上述《通告》及马街社区居委会发放安置过渡费的对象，现原告无证据证明被告徐黎辉收到了案涉100平方米的安置过渡费，故，原告要求被告支付安置补助费180133.33元无事实依据，本院不予支持。3、利息的问题。因客观上，原告系于2020年6月4日，才对抽取了房屋户型，且原告于2021年1月5日方另行交付了70%的建安成本费，因此，原告的利息主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐黎辉于本判决生效之日起十日内返还原告吴凤仙建安成本费人民币46200元；二、驳回原告吴凤仙的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已收取人民币1877元、保全费1383元，由被告徐黎辉负担人民币2338元（此款与支付上述款项之时一并支付原告吴凤仙），原告自行负担人民币922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  马惠二〇二一年一月二十日法官助理高楠书记员王静远