山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1572号 上诉人（原审被告）：何寿宏。 委托诉讼代理人：唐甲辰，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨静，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈元林。 委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彩霞，山东达洋律师事务所律师。 上诉人何寿宏因与被上诉人沈元林房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何寿宏上诉请求：1.一审判决判令解除房屋买卖合同，但未判令沈元林将涉案房屋交还给何寿宏，属漏判。请求判令沈元林将涉案房屋交还给何寿宏，恢复到合同签订前的原状；2.撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回沈元林的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由沈元林承担。事实和理由：一、沈元林向何寿宏返还房屋系合同解除的法定后果，一审判决未判令沈元林向何寿宏返还房屋，属漏判。1、一审判决认定涉案房屋买卖合同合法有效，判决解除双方的房屋买卖合同，同时判令何寿宏返还沈元林购房款68000元并赔偿房屋差价损失198645元，而对沈元林依据该房屋买卖合同取得的涉案房屋的处理没有作出判决。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，一审判决既然支持了沈元林返还购房款的诉请，即意味着支持了何寿宏要求恢复原状的请求，一审判决也认定涉案房屋系何寿宏交付给沈元林，那么合同解除后，沈元林也有法定义务将房屋的占有使用恢复至合同签订前的状态，也就是沈元林应将依据房屋买卖合同取得的房屋交还给何寿宏。虽然何寿宏不是涉案房屋的产权人，但沈元林取得涉案房屋系基于与何寿宏之间的买卖合同关系、基于何寿宏的交付。因此，在房屋买卖合同解除后，沈元林也应将房屋交还给何寿宏，以达到恢复原状的法律后果，也是沈元林的法定义务，与何寿宏是否是房屋所有权人无关。2、一审判决没有判令沈元林向何寿宏返还房屋，致使沈元林取得了多重利益，既收回了购房款、取得了全部的房屋差价赔偿，同时还能继续占有使用涉案房屋，损害了何寿宏的合法权益，显失公平。二、沈元林对于房屋买卖合同的解除存在过错，一审判令何寿宏承担全部的损失及鉴定费用与事实不符。沈元林在签订房屋买卖合同时，对房屋是公房出售、与他人交换所得、没有办理房产证以及房屋的其他状况是明知的，自始至终也是认可的，且其在2017年发送给何寿宏的函件中也明确写明，“承诺你不用承担我们在办理房屋产权登记中的任何责任，不负担任何费用”，沈元林应当承担房屋无法过户及合同解除的责任，至少不应由何寿宏承担全部的责任。综上，一审判决认定事实有误，存在漏判，依法应予改判。 沈元林辩称，一、涉案房屋的所有权人系中建八局第四建设有限公司（以下简称中建八局四公司），何寿宏出售涉案房屋系无权处分，其无权要求沈元林返还涉案房屋，且其一审也未要求返还房屋，其上诉要求返还涉案房屋无事实与法律依据。二、何寿宏无权处分涉案房屋，依据《合同法》第一百一十三条规定，应当承担沈元林的经济损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审法院依照法定程序委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估，程序合法，损失明确，何寿宏应当承担沈元林的房屋差价及鉴定费损失。 沈元林向一审法院起诉请求：1.依法判令解除沈元林与何寿宏于2005年11月21日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令何寿宏返还沈元林购房款68000元；3.依法判令何寿宏支付沈元林房屋差价损失297210.1元；4.案件受理费、司法鉴定费4600元由何寿宏负担。 一审法院经审理查明：1999年9月10日，何寿宏（甲方）与程幸来（乙方）签订《换房协议书》，协议书约定：根据公司集资建房规定，甲方符合购买（99年在东营市公司院内新建两栋楼房，以下简称新房）条件，由于甲方无经济能力购买，乙方已住公司院内分配的丙型楼含配套仓库（以下简称旧房），经双方协商同意相互换房，甲方待新房建好后交乙方居住，乙方旧房搬出后交甲方居住。协议书另对付款办法等作出约定。在该协议书履行过程中，程幸来将协议书所涉旧房的东营市出售公有住房交款单交付何寿宏，该交款单载明：购房人为程幸来、建筑面积为42.98平方米，交款金额为4616元。 2005年11月21日，何寿宏（甲方、卖方）与沈元林（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将坐落在东营市西城区燕山路中建八局家属院（北院）2号楼3单元301房（丙型楼含存储室一间）出售给乙方，乙方对上述房屋做了充分了解，自愿购买；甲、乙双方商定上述房屋价款为人民币68000元，过户及其他所有费用均由乙方自行承担；经甲、乙双方签订本房屋买卖合同后房款一次付清，甲方将房屋交给乙方；自乙方向甲方付清房款、同时甲方向乙方交付房屋之日起，今后所发生的政策性拆迁、开发等一切事宜，均由乙方承担，与甲方无关；本合同经各方签字后生效（其他所有合同、证明等与本合同相关的以本合同为准），乙方付清房款，甲方将房屋证明交给乙方后本合同自行终止；由于该房现已出租尚未到期，从合同签字之日起其租金由乙方收取，待租期满后乙方自行处理；本合同一式四份，由于甲方在异地居住，本合同请甲方证明人，乙方委托人以及甲乙方双方各执一份。何寿宏及沈元林分别在该合同的甲方及乙方处签字。该合同甲方证明人处签有“顾文锋”字样，乙方委托人处签有“蔡一全”字样。该合同落款处有程幸来及宋兰青（程幸来妻子）的签字并备注“同意转让”字样。上述合同签订后，沈元林通过蔡一全支付何寿宏购房款68000元，何寿宏通过顾文锋将房屋钥匙交付沈元林，沈元林一直占有使用该房屋至今。 2017年4月26日，沈元林及郭兰英（沈元林妻子）以程幸来、宋兰青、何寿宏为被告向一审法院提起所有权确认诉讼，要求确认位于东营市东营区为沈元林、郭兰英共同所有，并要求程幸来、宋兰青协助沈元林、郭兰英办理过户手续。沈元林及郭兰英于2017年7月31日向一审法院申请撤回起诉，一审法院予以准许。 沈元林陈述，何寿宏原在中建八局四公司工作，且系公司领导，基于对何寿宏的信任，沈元林与何寿宏签订了涉案《房屋买卖合同》，沈元林购买何寿宏从程幸来处置换的福利分房。沈元林对于何寿宏与程幸来、宋兰青换房知情，但不清楚置换房屋的具体情况，何寿宏未交付沈元林任何单据和合同。何寿宏承诺为沈元林办理房屋登记，因何寿宏工作调动，由中建八局东营公司调到济南公司，同时其在济南公司又分配一套福利分房，按照国家规定，一名职工仅能分一套福利分房，因此其在中建八局东营公司分配的房屋已收回。沈元林多次催促何寿宏办理涉案房屋产权登记，并于2017年起诉何寿宏、程幸来及宋兰青，要求办理涉案房屋的过户手续，因何寿宏承诺予以协助办理，沈元林才撤诉。提起该诉讼时，程幸来及宋兰青才在涉案《房屋买卖合同》中签字确认。提起该诉讼时，沈元林才知悉其购买房屋非何寿宏与程幸来所换房屋。经办涉案《房屋买卖合同》相关事宜的中间人已联系不上。 何寿宏陈述，2000年初，其由东营调至济南工作，其与程幸来换房时，其本人未注意为哪一套房，通过中间人进行了房屋交接并进行出租，其不清楚实际接收的是2楼还是3楼，房屋出租后没有人向何寿宏提出异议，沈元林接手该房屋后也未提出异议，涉案《房屋买卖合同》所涉房屋应为程幸来名下的东营区西城区燕山路108号6幢3单元19号房屋。经办涉案《房屋买卖合同》相关事宜的中间人已联系不上。2017年的案件系沈元林一手操作的虚假诉讼，沈元林在对房屋状况始终知情的情况下，在明知不能办证的责任不在何寿宏的情况下，希望通过诉讼来解决问题。沈元林清楚何寿宏虽对房屋享有处分权，但涉案房屋在出售时单位还没有为何寿宏办理产权证，沈元林也明知起诉要求何寿宏办理过户无法实现，所以才要求确权。何寿宏已将写有程幸来姓名的东营市出售公有住房交款单交付沈元林，沈元林应在单位统一办证期间持买卖合同及交款单办理产权证，沈元林所述的福利分房政策问题，并无相应的证据予以支持，中建八局四公司也未就此问题告知过何寿宏，何寿宏未承诺为沈元林办理过户登记。公有住房出售的产证办理，由单位统一办理，何寿宏无权也没有能力自行办理。 案件审理过程中，为查明案件事实，沈元林于2019年9月2日申请追加中建八局四公司为本案第三人参加诉讼，一审法院予以准许并依法向该公司送达应诉材料。中建八局四公司未到庭参加诉讼，该公司向一审法院邮寄《情况说明》一份，该说明载明：涉案房屋东营市西城区燕山路中建八局家属院（北院）2号楼3单元301房（丙型楼含存储室一间），建筑面积45.34平方米，系房产证号“东房权证燕山路字第××号”项下2幢3-301号房屋，由东营市房产管理局于2008年4月23日登记在我公司名下，何寿宏非我公司员工，其将涉案房产出售给沈元林的事实我公司不知情。依照物权法定原则，涉案房产依法登记在我公司名下，我公司对涉案房产享有合法所有权，何寿宏无权处分该房产。至于何寿宏将房产出售给沈元林的原因及过程，与我公司无关，我公司对沈元林不应承担任何法律责任。沈元林于2020年7月22日申请撤回对中建八局四公司的起诉，一审法院予以准许。 东房权证燕山路字第××号房产证记载：坐落于东营区房屋（建筑面积45.34平方米）的所有权人为中建八局四公司。该不动产于2019年12月3日通过转移登记颁发不动产权证，不动产登记地址为东营区燕山路336号2幢3单元301号，登记权利人为中建八局四公司，权证号为鲁（2019）东营市不动产权第0095589号，房屋用途为住宅，登记建筑面积为45.34平方米。中建八局四公司于2008年4月17日向东营市房产部门提交的关于房屋产权证变更说明载明：根据1991年5月29日山东省东营市人民政府给办理的“山东省城镇公房所有权证，海河字第0007号”产权证内的所有房产变动情况作如下说明：1#-6#住宅楼为职工房改房，除2#楼三单元301房，建筑面积为45.34平方米，没办分户房权产证外，其余已全部办理到个人房改产权证名下。 另查明，程幸来名下登记有房改房两套，分别为东营区黄河路108号15幢3单元501号房屋及东营区西城区燕山路108号6幢3单元19号房屋（建筑面积42.98平方米）。 案件审理过程中，一审法院对程幸来制作询问笔录1份，程幸来陈述：其将位于中建八局家属院（北院）2号楼3单元201室的房屋置换给何寿宏。置换后，程幸来即将该房屋交付给何寿宏。沈元林于2017年提起诉讼时，沈元林的妻子通过朋友联系到程幸来，当时程幸来发现沈元林主张权利的房屋系中建八局家属院（北院）2号楼3单元301室。中建八局家属院（北院）2号楼3单元201室房屋的实际占有情况程幸来不清楚，但该房屋在房产部门登记在程幸来名下，即登记在程幸来名下的东营区西城区燕山路108号6幢3单元19号房屋。沈元林于2017年提起诉讼前，沈元林的律师查询得知中建八局家属院（北院）2号楼3单元201室房屋登记在程幸来名下，可能他们就以为该登记为中建八局家属院（北院）2号楼3单元301室的房屋。当时想将登记在程幸来名下的房屋办理房产证后过户给沈元林，但因一人名下只能有一套房改房，而程幸来名下有两套房改房，故无法办理房产证。程幸来与何寿宏换房时，何寿宏应当知晓所换房屋为中建八局家属院（北院）2号楼3单元201室。 经沈元林申请，一审法院依法委托山东正诚土地房地产资产评估测绘有限公司对东营市东营区燕山路中建八局家属院（北院）2号楼3单元301号房屋面积进行测绘，该公司于2020年7月6日出具测绘报告，认定该房屋建筑面积为54.27平方米，储藏室面积为7.83平方米。沈元林为此支付鉴定费2000元。经沈元林申请，一审法院依法委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对该房屋的市场价值进行评估，2020年7月10日，该公司出具房地产估价报告，认定评估单价为5881元，评估总价为266645元。沈元林为此支付鉴定费2600元。该房地产估价报告以鲁（2019）东营市不动产权第0095589号不动产权证书登记的面积及该房屋的《不动产登记信息查询证明》记载的面积为依据。沈元林对该房地产估价报告提出异议，认为该房屋登记面积与实测面积不一致，实测面积大于登记面积，应以实测面积为依据。2020年7月12日，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对沈元林的异议作出答复：依据估价委托人提供的估价对象的《中华人民共和国不动产权证书》复印件及《不动产登记信息查询证明》确定估价对象面积，符合《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，本次估价对象的建筑面积不动产权属证书与不动产登记簿记载内容一致，按不动产权属证书与不动产登记簿记载的面积评估并无不当。 沈元林主张的房屋差价损失的计算方式为：5881元/平方米×（54.27平方米+7.83平方米）-68000元=297210.1元。 一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》系沈元林与何寿宏的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于何寿宏主张该合同无效的抗辩事由，不予采纳。综合分析中建八局四公司于2008年4月17日向东营市房产交易中心提交的关于房屋产权证变更说明、该公司向一审法院提交的《情况说明》、东房权证燕山路字第××号房产证记载的内容、鲁（2019）东营市不动产权第0095589号不动产权证书记载的内容，结合程幸来的陈述，考虑到何寿宏通过中间人将现不动产登记为东营区燕山路336号2幢3单元301室房屋的钥匙交付沈元林，沈元林占有使用该房屋至今的事实，能够认定，涉案《房屋买卖合同》中的东营市西城区燕山路中建八局家属院（北院）2号楼3单元301房现不动产登记为东营区燕山路336号2幢3单元301号，而非登记在程幸来名下的东营区燕山路108号6幢3单元19号房屋。沈元林签订涉案《房屋买卖合同》的目的为将合同所涉房屋登记至其名下从而取得房屋所有权，作为合同相对方，何寿宏应对此予以协助。该房屋现登记在中建八局四公司名下，何寿宏无法协助将该房屋变更登记至沈元林名下，导致沈元林的合同目的无法实现，沈元林要求解除涉案《房屋买卖合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。沈元林要求何寿宏返还购房款68000元，证据充分，理由正当，予以支持。何寿宏主张涉案房屋无法登记至沈元林名下的责任在沈元林方，并主张沈元林曾承诺不向何寿宏方主张权利，证据不足，对其抗辩事由不予采纳。何寿宏主张其已将涉案《房屋买卖合同》中约定的房屋证明交付沈元林，按照约定合同已终止，沈元林否认其收到过相关证明，何寿宏未能举证证明其主张，对何寿宏的该项抗辩事由亦不予采纳。关于沈元林主张的房屋差价损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因何寿宏违约无法协助沈元林办理涉案房屋登记而导致涉案《房屋买卖合同》解除，依据上述法律规定，沈元林作为守约方有权要求违约方何寿宏赔偿因合同解除给其造成的损失，损失范围包括积极损失和可得利益损失。山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的涉案房地产估价报告，事实清楚，程序合法，依法应作为有效证据使用。依据该房地产估价报告，对于沈元林主张的房屋差价损失，依法支持198645元（266645元-68000元），因评估涉案房屋市场价值而产生的鉴定费2600元，应由何寿宏承担。沈元林主张应以涉案测绘报告中的房屋面积计算房屋市场价值，因其主张的房屋面积与涉案房屋不动产登记面积不一致，一审法院对沈元林的该项主张不予采纳，对于其主张的超出部分房屋差价损失不予支持，因测绘产生的鉴定费2000元应由沈元林自行承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除沈元林与何寿宏于2005年11月21日签订的《房屋买卖合同》；二、何寿宏于判决生效之日起十日内返还沈元林购房款68000元；三、何寿宏于判决生效之日起十日内赔偿沈元林房屋差价损失198645元；四、何寿宏于判决生效之日起十日内支付沈元林鉴定费2600元；五、驳回沈元林其他诉讼请求。案件受理费6847元，由沈元林负担1862元，何寿宏负担4985元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 何寿宏二审陈述：现登记在程幸来名下的19号房即为现在的东营市西城区燕山路中建八局家属院（北院）2号楼3单元201室房屋，该201室房屋现登记的产权人为丁萍，丁萍系从禇丽景处购买该房屋。禇丽景系中建八局四公司职工，其以公有住房出售方式从中建八局四公司取得该房屋。对于何寿宏从程幸来处置换了201室房屋为何向沈元林出售301室的问题，何寿宏陈述：当时他已经到济南工作，就将置换房屋的钥匙交给张菊娅管理，后通过蔡一全等人介绍将房屋卖给了沈元林，张菊娅当时对他说，二楼三楼都一样，反正他自己不住，说把301室换给他卖给沈元林。后蔡一全带着房屋买卖合同和沈元林的购房款交给了他。张菊娅、蔡一全是中建八局四公司职工，张菊娅专门负责管房子。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实基本一致。 二审争议的焦点问题为：一、一审法院未判令沈元林向何寿宏返还房屋是否恰当。二、沈元林对合同解除是否存有过错，何寿宏应否承担全部赔偿责任。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。从何寿宏的上诉请求及所依据的事实和理由看，沈元林对于一审法院作出的解除其与沈元林之间房屋买卖合同的判决内容并未提出上诉，本院对一审判决中解除双方合同的相关判项予以确认。 从本案查明事实看，何寿宏与沈元林签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。从合同履行情况看，何寿宏于2005年11月21日签订涉案房屋买卖合同后已向沈元林履行了301室房屋的交付义务，沈元林也认可自购买涉案房屋后一直在涉案房屋居住至2017年，2017年后仍由其出租收益至今。该301室房屋虽于2008年4月登记至中建八局四公司名下，但中建八局四公司并未对沈元林的占有提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该条规定，双方合同解除后，沈元林应当将涉案房屋的占有状态返还至何寿宏。一审判决解除了双方合同，但仅判令何寿宏单方返还，导致出现不公平结果，本院予以纠正。至于何寿宏是否构成无权处分，鉴于该301室房屋现登记在中建八局四公司名下，而中建八局四公司未参加本案诉讼，本案不作评判。何寿宏对房屋的权属如存有争议，其可另案予以解决。 沈元林未能办理涉案该301室房屋产权登记手续系因该房屋已登记在中建八局四公司名下这一客观事实所致，何寿宏未提供证据证明沈元林对未能办理产权登记存在过错，其主张沈元林对合同解除的后果存在过错证据不足，一审判令何寿宏承担沈元林可得利益损失赔偿责任并负担相应鉴定费用并无不当。 综上，何寿宏的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 一、维持东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3802号民事判决第一、二、三、四、五项； 二、沈元林于本判决生效之日起三十日内将坐落在东营市西城区燕山路中建八局家属院（北院）2号楼3单元301房返还给何寿宏。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6847元，由沈元林负担1862元，何寿宏负担4985元；二审案件受理费6847元，由沈元林负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二一年一月十八日 书记员  岳秀娟