江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2836号上诉人（原审被告，反诉原告）：连云港市中顺职业技术培训学校，统一社会信用代码91320724784986890W，住所地江苏省灌南县李集镇渔捞村。执行事务合伙人：张艳霞，该公司经理。委托诉讼代理人:季祥伊，男，1990年4月6日生，住江苏省灌南县，系该校股东。委托诉讼代理人:杨威,江苏港通陆桥律师事务所律师。被上诉人：灌南县现代农业科学研究所，组织机构代码51041002-6，住所地江苏省灌南县新安镇工农路9号。法定代表人：汪勤荃，该所所长。委托诉讼代理人:张君仁,江苏民盈律师事务所律师。上诉人连云港市中顺职业技术培训学校（以下简称中顺职业学校）因与被上诉人灌南县现代农业科学研究所（以下简称现代农业研究所）土地租赁合同、赔偿损失纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院(2020)苏0724民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中顺职业学校上诉请求：1.依法撤销江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初295号民事判决书第二项判决，依法改判或者发回重审。2.被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：1.灌南县规划局原批准建设的“灌南县现代农业科学研究所临时研究中心”转租给上诉人后是变成了建设驾驶培训中心，显然是违反了规划局的建设批复规定，属于无效协议，而原审法院确认定涉案《转租协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。故该事实认定错误。2.根据转租协议第二条约定，“协议签订之日起至2014年1月1日为乙方建设施工期，不收租金”。第三条约定租金时间支付为，“乙方正式营业十日内支付第一年租金，以后每年1月1日支付当年租金”。按照合同的条款顺序理解，前文服从后文，应当以第三条约定为准，即上诉人正式营业十日内作为租金支付时间节点；结合合同第一条约定：“甲方提供相关资料、手续，乙方施工建设期间，甲方应全力配合”和第六条约定：“如甲方不能保证乙方正常营业时（施工—结束），超过六个月协调时间，甲方支付乙方所有投入资金”按照合同原意理解，甲方是保证向上诉人提供施工资料和手续的，并配合上诉人施工，另保证上诉人正常营业即施工结束，如不能保证，应当赔偿上诉人损失。而事实上，上诉人开工后，被上诉人法定代表人于2013年11月就因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，导致上诉人停工，被上诉人法定代表人直到2019年3月12日才刑满释放。故涉案的约定租金付款节点时间根本没有到，而且付款节点时间没有到的附条件行为是因被上诉人自身原因导致，应当由被上诉人承担该责任。原审认定上诉人应当从2014年1月1日作为付款时间节点显然错误。3.在双方诉讼前，己经达成意向，由被上诉人赔偿上诉人31万元的损失，双方解除该协议，后来因被上诉人未能支付31万元，双方就未能签订该协议，这一事实，被上诉人原审庭审过程中是认可的。原审法院没有注意该细节，虽然双方未能签订书面协议，但被上诉人认可该事实存在。如果上诉人应付被上诉人租金，在诉讼前，被上诉人不可能放弃180万元的租金，而要赔偿上诉人31万元的损失。4.原审审理认为：“应该在没有与被告达成解除协议前提下，擅自在建好的房屋基础上建房，侵犯了被告的合法权益，应承担过错责任。但被告除了合同签订的当年建设部分设施，以后多年没有再进行投入建设，没有开展营业”。这足以证明上诉人在涉案的租赁协议签订后，除在被上诉人法定代表人被公安机关采取强制措施之前的部分建设，上诉人事实上根本没有使用该场地，也没有经营，这些都是因被上诉人原因导致合同无法继续履行，责任应当由被上诉人承担，故原审判决错误。被上诉人现代农业研究所答辩称：1.双方的转租协议合法有效，系双方真实意思表示，在一审中，上诉人自己明确与被上诉人签订的土地租赁协议是事实，同意解除合同，这说明上诉人自身认可双方签订协议的效力，且认可达到了解除的条件，灌南县规划局批复只是行使审批职能，只是对建设的许可，被上诉人不存在改变用途一说，直至诉前，上诉人没有证据证实灌南县规划局对租赁后的使用用途提出异议。再次，被上诉人本身没有改变土地用途，只是合理利用，在转租协议第四条中明确被上诉人在有培训任务时，上诉人仍需提供场所给被上诉人使用，这是转租的前提，说明转租也没有影响被上诉人的使用，也没有改变土地用途。最后，双方的合法转租是得到该土地实际所有村委会的认可并进行见证的，上诉人的上诉状的其他上诉意见都是对转租协议的解释，更加说明双方之间的协议上诉人是认可且合法有效；2.上诉人对转租协议第二条和第三条进行了完全的曲解，该条文是递进的解释不存在所谓的后文服从前文，第二条明确被上诉人给上诉人的免租期是3个月的施工期，第三条只不过约定了第一年的租金给付期限是在三个月施工期后，正常营业的十日内，是考虑到上诉人第一年经营的困难程度；3.上诉人也没有证据证实其施工、停工和无法正常营业是由于被上诉人法定代表人被采取强制措施造成的，如果事实是这样，上诉人在长达近6年时间内，一定会采取相应救济措施救济，事实上是上诉人自身原因造成其不能完成施工和继续正常营业；4.上诉人是在没有事实依据的前提下曲解了被上诉人，被上诉人赔偿上诉人所谓31万损失的前提是实际投资人愿意额外另行支付土地租金给被上诉人，因此他们提供的协议是片面的理解，但是由于上诉人的不配合导致实际投资人不愿意继续投资，不利后果应当由上诉人自身承担；综上，合法的租赁协议受法律保护，上诉人因自身原因导致无法经营，又不及时止损，放任损失的扩大，自身应承担合同约定的相关责任，被上诉人在转租过程中合法转租且无过错，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持，驳回上诉人的上诉请求。现代农业研究所向一审法院起诉请求：判令中顺职业学校按合同履行给付租金人民币180万元、违约金108万元；判令解除涉案双方的土地租赁合同；诉讼费用由中顺职业学校承担。中顺职业学校向一审法院反诉请求：要求现代农业研究所赔偿经济损失399956.50元，并解除合同。反诉费由现代农业研究所承担。一审法院认定事实：2009年6月16日，汪勤荃在灌南县村委会签订了《土地承包合同书》，租赁了管庄村委会所有的位于新东北路东侧约24.8亩原荒地，租期从2009年6月16日至2039年6月16日。汪勤荃向管庄村委会缴纳了土地承包金，缴纳了土地相邻人家的房屋树木补偿费。2009年6月25日，管庄村委会对该宗土地的相邻单位、个人组织了四至勘界，绘制了平面图，由相邻单位代表、个人签字。2013年6月27日，灌南县规划局批准了在该宗土地上建设现代农业研究所临时研究中心。2013年8月23日，现代农业研究所，在签订了《转租协议》，将从管庄村委会租赁来的24.8亩土地转租给中顺职业学校创办管庄培训点。协议约定：乙方（中顺职业学校）施工建设期间，甲方（现代农业研究所）应全力配合；转租时间自2014年1月1日至2039年1月1日止。协议签订之日起至2014年1月1日为乙方建设施工期，不收租金；租金为2014年1月1日至2029年1月1日前按每年30万元、2029年1月1日至2034年1月1日前按每年35万元、2034年1月1日至2039年1月1日前按每年40万元，支付方式为乙方签订协议后交给甲方10000元保证金，乙方正式营业十日内支付第一年租金，以后每年1月1日支付当年租金（一周内付清）；违约责任为乙方逾期付款每一天支付500元的违约金给甲方，甲方如不能保证乙方正常营业时（施工结束），超过六个月协调时间，甲方支付乙方所有投入资金；协议还对其他事项做了约定。协议签订的当日，现代农业研究所收取中顺职业学校保证金10000元，出具了收款收据。2013年9月初，中顺职业学校即开始在转租的土地上进行基础设施建设，兴建了围墙、传达室、16间房屋基础等，没有进行培训所需的其他设施投资和经营。2013年11月份汪勤荃因涉嫌犯罪被采取强制措施，2019年3月12日刑满释放。双方就土地《转租协议》的履行进行了多次磋商，未能达成一致意见。现代农业研究所在中顺职业学校已建好的房屋基础上，建起了16间房屋。一审审理中，中顺职业学校提供了基础设施建设支出的材料款送货单、收款收据、证明、收条、领款条等证据证实设施建设总造价为399956.5元，其中购买五粮液酒6瓶4200元收据，不是基础建设必须支出，不予认定；中顺职业学校的副经理张华如出具的购买塑料管1300元证明，系自制证明不予认定；中顺职业学校提供的杂用支出11985元证据中，一张收据中的项目200元被横线划去，对划去项目不予认定，另一张无大写数字，小写数字未在元角分栏书写，数字不规范无法确认具体数额，不予认定，经核实该项累计应为1098元，而不是11985元。设施建设总造价经核实应认定为383569.5元。现代农业研究所对中顺职业学校所建设施项目予以认可，对建设总支出予以否认，但未提供证据证明，经释明亦未申请对建设造价进行价格认证。现代农业研究所对在中顺职业学校所建基础上盖起的16间房屋，表示若中顺职业学校继续使用租赁土地，将无偿给中顺职业学校使用。合同中约定逾期给付租金时，承担逾期付款违约金，经征询中顺职业学校若判决给付租金对违约金的约定是何意见，中顺职业学校表示约定的违约金过高要求予以调整。一审法院认为，现代农业研究所、中顺职业学校双方在土地出租方的鉴证下签订了土地《转租协议》，是双方真实的意思表示，符合法律规定，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中顺职业学校取得土地使用权后即进行了基础设施建设，但未开展合同约定的项目，也一直未按约定支付租金，致使现代农业研究所订立合同的目的不能实现。故对现代农业研究所诉称的事实，予以认定。对其要求中顺职业学校给付租金及违约金的诉讼请求，依法予以支持。中顺职业学校辩称不给付租金的意见，因无事实依据，不予采信。中顺职业学校辩称给付租金是附条件的，是对合同条款的曲解。合同中约定签订的当年不收租金，2014年1月1日开始收取，收取日期是正式营业十日内，是对第一年租金给付时间的宽展，第二年开始每年1月1日交付，7日内付清，而不是中顺职业学校理解的只要不开业就不付租金。所以现代农业研究所结算租金至2020年1月1日前为1800000元并无不当。逾期付款违约金双方约定为每天500元，经征询中顺职业学校若判决给付租金对约定的违约金意见时，其认为约定过高要求调整。根据法律规定违约金既有惩罚性也有一定的补偿性，既要衡量既得利益，又要衡量可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据最高院的相关解释规定，应调整为按年利率6%计算违约金。因中顺职业学校没有营业，2014年的租金逾期付款日不能确定，应按合同约定推定为最迟不得超过2015年1月11日。2015年开始每年的租金逾期付款日，应按合同约定确定为每年的1月8日。现代农业研究所在没有与中顺职业学校达成解除协议的前提下，擅自在中顺职业学校已建好的房屋基础上建房，侵犯了中顺职业学校的合法权益，应承担过错责任。现代农业研究所陈述其建房是征得中顺职业学校同意，因无证据证实，不予认定。但中顺职业学校除了合同签订的当年建设了部分设施，以后多年来没有再进行投资建设，没有开展营业，现代农业研究所的行为没有给中顺职业学校造成经济损失，且表示若中顺职业学校继续使用租赁土地，将所建房屋无偿给中顺职业学校使用，故对中顺职业学校反诉要求现代农业研究所赔偿损失的诉讼请求，因无事实依据，依法不予支持。鉴于涉案双方均要求解除合同，双方继续履行已无必要，故对涉案双方要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，租赁的土地予以返还，土地上的附着物均是坚固设施，具有利用价值应随土地移交，现代农业研究所折价予以补偿，鉴于现代农业研究所存在过错，应予以全额补偿。现代农业研究所对中顺职业学校建设的设施价值虽存在异议，但经释明不申请价格认证，是对其权利的放弃，应按审核确认的价值即383569.5元补偿给中顺职业学校。对于中顺职业学校交纳的10000元保证金，合同中没有约定处理原则。从双方协商处理的意向中，反映出予以退还，故按退还处理。综上所述，一审法院为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，制裁民事违法行为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百二十七条的规定，遂判决：一、解除现代农业研究所与中顺职业学校签订的土地《转租协议》。二、中顺职业学校给付现代农业研究所土地租金1800000元及违约金，违约金按年利率6%，从每年的租金逾期给付之日起计算至实际偿还之日止；2014年的违约金以300000元为本金，从2015年1月11日起计算。2015年至2019年的违约金，分别以300000元为本金，从每年的1月8日起计算。于判决发生法律效力之日起十日内兑现。三、中顺职业学校返还现代农业研究所租赁土地24.8亩，同时移交所建设的土地上的附着物。现代农业研究所补偿中顺职业学校设施建设款383569.5元、退还保证金10000元，合计393569.5元。均于判决发生法律效力之日起十日内兑现。四、驳回中顺职业学校、现代农业研究所的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费29840元（现代农业研究所已预交），由中顺职业学校负担24944元，现代农业研究所负担4896元；一审反诉案件受理费7299元（中顺职业学校已预交），由现代农业研究所负担。均在给付兑现款时一并给付对方。二审期间，现代农业研究所向本院提供：2019年7月19日的短信记录，把诉状发给上诉人法定代表人代表的配偶，告诉他要租金，但是他们一直让我方赔偿损失。上诉人中顺职业学校质证称：张华如手机是老年机，收不到彩信，与本案没有关联性。本院结合双方质辩意见，本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人是否应支付租金及违约金。本院认为，关于该项争议焦点，分述如下：首先，对于合同效力。本院经审查后认为，现代农业研究所从新安镇管庄村委会流转的涉案土地程序合法。其将涉案土地转租给中顺职业学校，系双方真实意思表示，其所签订的《转租协议》应认定为有效，一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。其次，双方争议的核心系对于合同关键条款的理解不同，对此，本院经审查后认为，涉案的《转租协议》约定：乙方（中顺职业学校）施工建设期间，甲方（现代农业研究所）应全力配合。……协议签订之日起（即2013年8月23日）至2014年1月1日为乙方建设施工期，不收租金；……支付方式为乙方签订协议后交给甲方10000元保证金，乙方正式营业十日内支付第一年租金，以后每年1月1日支付当年租金（一周内付清）；……甲方如不能保证乙方正常营业时（施工结束），超过六个月协调时间，甲方支付乙方所有投入资金。据此可以认定以下事实：第一，涉案双方在签订合同之时，均明知中顺职业学校需要在涉案场地内建设相关设施。第二，对于中顺职业学校建设相关设施的行为，现代农业研究所不仅是允许，还“应全力配合”。第三，涉案双方在签订该协议时已预知涉案场地的建设过程中可能出现干扰。对此，双方预先约定了解决办法：（1）如遇干扰，现代农业研究所需要出面协调；（2）如果在六个月内无法解决，现代农业研究所需要全部退还中顺职业学校的投入资金。通过上述三点可以认定，现代农业研究所有义务保证中顺职业学校能够在限期内顺利正式营业，否则将退还相关投入。仅在因中顺职业学校的原因停止建设时，现代农业研究所才不承担赔偿责任。本案中，2013年9月，中顺职业学校仅兴建了围墙、传达室、16间房屋基础之后就被迫停工。同年，11月份汪勤荃因涉嫌犯罪被采取强制措施，2019年3月12日刑满释放。期间，中顺职业技术学校一直未能正式营业。至本案二审前，现代农业研究所已利用涉案场地的16间房屋基础建设完毕。据此可以认定，第一，中顺职业学校未能实际利用涉案场地。第二，中顺职业学校早已丧失了对涉案场地的掌控，否则在纠纷未解决的情况下，现代农业研究所无法顺利将16间房屋建设完毕。通过上述分析，本院认为，中顺职业学校停止建设的原因是涉案双方权利义务认定的基础。本案中，中顺职业学校主张系因当地城管部门阻止，但其主张城管部门未出具书面处罚意见，且因时间久远，亦未调取到相关档案。现代农业研究所则主张系中顺职业学校自身资金链断裂导致无力建设，但未能提供证据予以证明。对此，本院经审查后认为，在双方均无证据的情况，从常理分析，如果汪勤荃不失去人身自由，涉案纠纷也不至于久拖至今。在汪勤荃服刑期间，如系中顺职业学校自身资金链断裂导致无力建设，按常理其将支付此期间租金，中顺职业学校仍然将涉案场地搁置多年，也不建设亦不交还，与常理不符。相反，如系因当地城管部门阻止，加之现代农业研究所的负责人汪勤荃失去人身自由，同时合同又约定，“甲方如不能保证乙方正常营业时（施工结束），超过六个月协调时间，甲方支付乙方所有投入资金”，此时，中顺职业学校搁置土地，故其待汪勤荃刑满释放后再行协商，其权益仍有保障，符合常理，且也符合本案查明的事实。据此，本院认为，中顺职业学校不应支付该期间内的租金及违约金，一审法院认定错误，本院依法予以纠正。中顺职业学校是否存在放任损失扩大的情况，本院经审查后认为，对于土地长期闲置，一方面由于现代农业研究所的负责人汪勤荃失去人身自由等客观情况；另一方面，虽然如此，中顺职业学校也应积极作为，减少损失的进一步扩大。故本院酌定中顺职业学校对土地空置期间的损失负担5万元。综上所述，上诉人中顺职业学校的上诉请求及理由部分能够成立。本院依法予以支持。因为二审出现新证据，致使一审判决事实认定错误，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县人民法院(2020)苏0724民初295号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省灌南县人民法院(2020)苏0724民初295号民事判决第二项、第四项；三、连云港市中顺职业技术培训学校于本判决生效后十日内向灌南县现代农业科学研究所支付赔偿款50000元。四、驳回连云港市中顺职业技术培训学校、灌南县现代农业科学研究所的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费29840元（灌南县现代农业科学研究所已预交），由连云港市中顺职业技术培训学校负担840元，灌南县现代农业科学研究所负担29000元；反诉案件受理费7299元（连云港市中顺职业技术培训学校已预交），由灌南县现代农业科学研究所负担。二审案件受理费37139元（连云港市中顺职业技术培训学校已预交），由连云港市中顺职业技术培训学校负担2139元，由灌南县现代农业科学研究所负担35000元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年一月十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。