北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11057号原告（反诉被告）：北京多福尚品商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号。法定代表人：金蔚燕，执行董事。委托诉讼代理人：施军，北京市承光律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁超，北京市京师律师事务所律师。被告：高杰，男，1985年5月10日出生，汉族，北京鸿吉万达商贸有限公司执行董事，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京鸿吉万达商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号1号楼3层301室。法定代表人：高杰，执行董事。委托诉讼代理人：高云鹤，男，北京鸿吉万达商贸有限公司业务经理。上述2名当事人的共同委托诉讼代理人：何东明，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京多福尚品商贸有限公司（以下简称多福公司）与被告高杰、被告（反诉原告）北京鸿吉万达商贸有限公司（以下简称鸿吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）多福公司的委托诉讼代理人施军、鲁超，被告高杰，被告（反诉原告）鸿吉公司的委托诉讼代理人高云鹤，2名本诉被告的共同诉讼代理人何东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多福公司向本院提出诉讼请求：1.判令高杰、鸿吉公司支付多福公司占有使用费6530000元（自2018年8月7日至2019年12月31日期间，每年按照4680000元计算）；2.本案诉讼费用由高杰、鸿吉公司承担。事实和理由：多福公司于2017年6月5日与高杰签订《商场租赁合同》，约定高杰承租位于北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号3层房屋，租赁期限自2017年7月1日至2023年3月31日，年租金为4680000元；每一个支付季开始前10日支付租金，以6个月为1个支付季；约定逾期支付租金违约金为应付未付金额的3%/日计算；约定欠付租金超过30日，多福公司有权解除合同。合同签订后，多福公司履行了合同义务，高杰在标的房屋成立鸿吉公司并对外经营，在此期间，均系该一人公司自然人股东高杰及其配偶负责与多福公司就房屋租赁事宜进行沟通，并由高杰及其配偶支付相应的房屋租赁使用费用。自2018年第2个支付季开始，高杰拒绝支付租金。为维护自身合法权益，多福公司诉至法院，请求判如所请。高杰、鸿吉公司共同辩称，不同意多福公司的诉讼请求；要求高杰、鸿吉公司支付占有使用费没有法律依据；多福公司向高杰、鸿吉公司提供的房屋产权证书是虚假的，就此高杰已经向公安机关报案，双方的租赁合同是基于该房屋产权证书才签订的，高杰、鸿吉公司是上当受骗，如果没有合法的房屋产权证书，标的物就不存在，也就不存在占有使用费给付事宜。鸿吉公司向本院提出反诉请求：1.判令多福公司与鸿吉公司之间的《商场租赁合同》及补充协议均无效；2.判令多福公司退还鸿吉公司租金5170000元、保证金390000元、房产税34758元；3.判令多福公司承担鸿吉公司装修损失3396615.41元；4.判令多福公司承担评估费用88800元；5.判令多福公司赔偿鸿吉公司其他损失1300000元；6.本案诉讼费用由多福公司承担。事实和理由：2017年6月5日，鸿吉公司为经营商品贸易，发起人高杰与多福公司协商承租大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号商场3层房屋，以鸿吉公司为乙方，多福公司为甲方签订书面合同《商场租赁合同》；双方约定，承租的商场房屋结构为钢结构，3层，建筑面积9200平方米，其中包含商场北门外停车场地；用途为商业；租赁期限为2017年7月1日至2023年3月31日，甲方于2017年7月1日向乙方交付房屋；乙方在承租期内保证继续履行甲方经营期间与商户的租赁合同至合同期满；年租金4680000元（不含税），支付方式以6个月为1个支付季；乙方于合同签订当日支付租赁保证金390000元；乙方可以装修装饰和改造改建；甲方不能擅自断水断电，否则赔偿由此给乙方造成的实际损失；合同自甲方盖章、乙方签字，且乙方付清租赁保证金之日起生效。2017年8月22日，鸿吉公司被核准成立，登记地址为北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号1号楼3层301室。2017年7月1日，多福公司和鸿吉公司针对上述合同签订了书面补充协议，约定甲方同意乙方转租部分房屋面积；当日，鸿吉公司交付了房屋租赁保证金390000元；双方交接了房屋；后，陆续向多福公司支付租金5170000元，已支付至2018年8月6日；多福公司于2018年4月27日以房产税名义收取鸿吉公司17379元，于2019年4月29日收取17379元，合计收取房产税34758元。接收房屋后，鸿吉公司为开展商业经营，进行了大量投资，招聘员工，聘请物业管理公司，与多福公司原经营期间的商户沟通变更合同，进行装饰装修、改造改建，购买机器设备，购进商品货物，进行商业宣传，招租商户等活动。2017年7月底，鸿吉公司发现房屋屋顶使用的是不符合消防要求的建筑材料易燃泡沫材料，遂多次要求多福公司进行整改，以使房屋达到使用条件，但多福公司始终没有履行整改义务；因多福公司的营业执照是整栋房屋，鸿吉公司的营业执照仅为1间房屋，且营业范围相同，要求多福公司将营业执照迁址或在该房屋中变为小的营业场所范围，协助鸿吉公司办理整个商场的营业执照，但多福公司至今没有办理；因鸿吉公司、招租的商户需要办理营业执照、食品卫生许可证、消防许可等证照，多福公司拒不提供用于办理相关行政审批的房屋产权证书和其他证明，不履行协助义务，导致房屋不能正常使用；2019年6月18日，多福公司采取更换电表、切断电源等停电手段，致使无法使用房屋；此后，鸿吉公司得知，案涉房屋没有建设工程规划许可审批手续，没有真实的产权证书，是违章建筑。由于多福公司的上述违约和不当行为，以及房屋不具备商业经营条件，使鸿吉公司不能正常开展经营，给鸿吉公司造成较大的投资损失；并由此导致鸿吉公司招租商户、多福公司转移过来的商户纷纷解除合同，向鸿吉公司索赔，使鸿吉公司增加了损失；鸿吉公司基于对多福公司的信赖，与其签订长达6年的商场租赁合同，为此投入大量资金和成本，同时丧失与第三人另订立合同的机会，使鸿吉公司蒙受巨大经济损失；这均是因多福公司违反诚实信用原则，不履行相关法定和约定义务，以及其不当行为造成的。为维护自身合法权益，鸿吉公司提起反诉，请求判如所请。多福公司对鸿吉公司的反诉辩称，第一，因另案查明事实，由于北京大东利和房地产开发有限公司（以下简称大东公司）无法提供房屋建设规划手续，所以对于鸿吉公司要求确认合同无效的请求认可，但是是否存在其他权利主体和其他规划情况多福公司不清楚，依据现有材料认可鸿吉公司的第1项反诉请求。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；该条规定本身是基于双方达成租赁合同的时候通常就已经知道租赁房屋没有产权证书且相关无证房屋的用途是住宿、生活，没有产权证书对其影响不大，但是本案双方均是在大东公司明确表示有不动产权登记证书且用途为商业，且大东公司制作了假的证书的背景下订立的合同，双方的合意本身是在不了解房屋真实产权情况下达成的，这种合意是在第三人欺诈情况下作出的，虽然对租赁本身是真实意思表示，但对是租赁涉案房屋的意思表示失去了主观评判标准，如按照原有租金标准计算占有使用费，则非公平，因此，多福公司接受法院对占有使用费的标准进行调整。第三，对于保证金，认可承租人已经交纳，但保证金应冲抵占有使用费。第四，对于房产税，系大东公司收取，多福公司只是经手人，实际款项没有交给多福公司。第五，对装修部分损失的认可金额仅仅是评估报告中无争议部分，对于装修损失的赔偿应根据双方的过错程度进行赔偿，但是本案中双方均是受到大东公司欺诈，均无过错，对相关损失可以公平承担，或向大东公司主张。第六，对于评估费用，由法院依法处理。第七，对于其他损失1300000元不予认可，请求法院依法驳回，因为电是大东公司停的，大东公司改了电表，需要先付费才能使用，因高杰没有及时付费所以就断电了，此事与多福公司无关。第八，认可鸿吉公司所主张已交纳租金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，为设立鸿吉公司，发起人高杰（乙方、承租方）与多福公司（甲方、出租方）签订《商场租赁合同》，双方约定乙方承租北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲一号多福尚品购物广场，乙方承租的商场房屋结构为钢结构，层数为3层，建筑面积为9200平方米，出租面积中包含商场北门外供停车场地；乙方承诺承租该商场房屋将用于符合国家、北京市规定的合法经营用途，经双方确认乙方对该承租商场房屋的用途为商业；双方约定甲方于2017年7月1日向乙方交付该商场房屋，租赁期限自2017年7月1日至2023年3月31日，乙方承租期开始，乙方应保证继续履行甲方经营期间与商户签订的《租赁合同》至该合同期满；关于租金及其他费用，双方在合同第二条约定，乙方应自商场房屋交付日起向甲方交纳租赁场所租金，每年商场房屋的租金为4680000元（不含税），如租赁场所在租赁期内发生房产税，乙方予以承担，并约定：“每个租赁年度的租金以6个月为一个支付季。第一租赁年的租金须于2017年6月15日支付；以后每一个支付季开始前10天乙方应当付清当支付季的租金”，同时约定该合同下的水、电、供暖费等费用由乙方自行承担，水费为7.15元/吨，电费为1.20元/度，供暖费为40元/平方米，水电费用按月结算，乙方应按照甲方合理要求的时间内，足额交到甲方的财务部门，供暖费于每个供暖期开始前按照甲方合理要求的时间内，由乙方足额交给甲方的财务部，甲方收到乙方交费后开具收据，以上水、电、供暖费如遇价格调整，其收费价格将相应调整，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公共事业费，包括但不限于水、费、燃气、热力、通讯、有线电视、空调等费用，因乙方延迟支付导致需向第三方支付赔偿款、违约金、罚款等均由乙方自行承担，与甲方无关；关于保证金，双方在合同书第二条第6款约定，乙方应于该合同签订当日向甲方支付390000元作为租赁保证金，在租赁合同终止时，乙方完好地交还商场房屋及附属设施、设备，并付清所有应付费用后，甲方在10个工作日之内将保证金无息退还给乙方，或抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及赔偿责任后，剩余部分返还乙方；关于设备、设施及维修保养，双方在合同书第三条约定：“1.在本合同约定的租赁期限内，甲方向乙方提供货梯、扶梯、空调、消防、中控等设备、设施，供乙方使用。以上设备、设施的日常维修、维护保养、年检费用由乙方承担。2.如乙方对商场房屋的室内外机构、设备或者设施进行装修、装饰、改造或者增设他物的，须事先征得甲方的书面同意，并且遵守国家、北京市的相关规定。3.乙方对该商场房屋自行进行整体装修的，应当自行承担全部费用。装修完成后，乙方应自行报请公安消防、卫生、工商、安全生产监督管理等有关部门进行二次验收并承担相应费用。4.对于乙方的装修改动和增设物乙方自行承担维修义务。5.乙方应合理使用并爱护商场房屋及附属设施、设备。因乙方保管不当或不合理使用，致使发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担”；关于新增资产的所有权，双方在合同书第四条约定：“租赁期限内，甲方投资形成的新增资产所有权属于甲方；乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方”；关于转租，双方在合同书第六条约定：“1.事先经得甲方的书面同意后，乙方可将商场房屋转租给第三方。2.乙方将商场房屋转租时，应确保第三方遵守本合同各项约定。如第三方违反本合同约定的，视作为乙方行为，乙方应承担违约责任”；关于房屋返还，双方在合同书第七条约定：“1.租赁期满本合同自动终止，甲方有权收回该商场房屋，乙方应如期交还……2.乙方应在合同解除或终止后的十个工作日内，将全部物品搬离。乙方未按期将其设备或物品搬出该租赁场地，则作为乙方放弃权利处理。届时甲方有权委派人员将上述财产与物品予以处置，由此行为给乙方造成的损失，甲方不以赔偿。3.在租赁期届满后，由乙方出资进行增设的装修及其他设施、设备，除有关经营专用设备及办公用品等外，其余整体装饰部分不得拆卸和毁损。甲方应对乙方在商场房屋上的任何添加物不予赔偿。同时，乙方在搬出后，应保持商场房屋的清洁及相关附属设施、设备的完好”；关于甲方的权利和义务，双方在合同书第八条约定：“1.该商场房屋外部的排水管道、电缆等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理费用。但在出现损坏时，乙方应及时通知甲方。2.甲方应当严格按照本合同的约定履行合同义务。3.甲方不得擅自断水、断电，否则应赔偿由此给乙方造成的实际损失。4.发生紧急状态事件时，甲方有权在不通知乙方的情况下，自行决定中断对租赁场所的水、电、燃气等能源供应或停止空调、电梯等设施设备的运行，而不需承担任何责任。但事后甲方应尽快通知乙方，并作出说明，同时应随时关注事态发展，向乙方传递相关信息”；关于乙方的权利和义务，双方在合同书第九条约定：“1.乙方有权利使用该商场房屋进行经营活动，并按本合同规定缴纳保证金、按期足额缴纳租金及其他相关费用。2.乙方承诺按照国家、北京市的有关规定开展经营、依法纳税。乙方经营违反国家、北京市相关法律、法规规定对甲方造成损失的，甲方将追究乙方的赔偿责任。3.租赁期限内乙方负责相关营业证件的办理。4.乙方在租赁期内应善意、合理地使用该商场房屋及附属设施、设备。乙方因疏忽或过错对该商场房屋及附属设施、设备使用、管理、维护不当而导致其受到损坏，造成毁损的，应承担赔偿责任。5.未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租，或与他人互换使用该租赁商场房屋。6.未经甲方书面同意，乙方不得对商场房屋承重结构做任何更改，不得将置于该商场房屋内的固定装置与设备擅自移动或拆除；也不得在该商场房屋内安置、堆放、悬挂任何物件以致超出其承重限度……9.租赁期内，乙方对商场房屋的消防、安保等负责。严格遵守国家、北京市的相关法律法规。若因乙方使用、管理不当造成的损失由乙方承担……11.乙方应按本合同的约定，合法使用商场房屋，不应存放危险物品，由此发生的损害，乙方自行承担全部责任。12.租赁期满后，如不再续租的，乙方需将自己的设备、物品搬出；已装修的部分应保持装修后的现状，不得做破坏性拆除，并应将商场清洁整齐、完好的交还给甲方。如因乙方拆除装修、搬迁等原因而导致商场房屋内、外遭受损坏时，乙方应按甲方要求修复或赔偿损失……”;关于合同的终止与解除，双方在合同书第十条约定：“1.甲、乙双方经协商一致，可以解除本合同。2.有下列情形之一的本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：（1）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。如国家对该商场房屋支付拆迁营业补偿的，该营业补偿20%归甲方所有、80%归乙方所有。（2）因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失，致使本合同无法继续履行的……4.无论基于何种原因导致乙方被相关行政部门责令停业整顿、吊销营业执照、责令搬出该商场房屋，导致合同目的无法实现的，本合同自具体行政行为作出之日起自动终止。乙方自行承担一切损失，并不得向甲方主张权利返还已经支付的租金及其他相关费用”；关于“其他条款”，双方约定：“1.本合同未尽事宜，双方应友好协商解决，并签订补充合同，补充合同应视为本合同的组成部分。2.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。3.本合同自甲方盖章、乙方签字，且乙方付清租赁保证金之日起生效。4.甲乙双方应秉承友好协商的精神进行协商，如有争议，应协商解决，如协商不能解决，双方约定由北京市大兴区人民法院司法管辖”。在合同抬头“出租方（甲方）”之后机打“北京多福尚品商贸有限公司”的文字，在“承租方（乙方）”之后由高杰签字并按印确认，并注明高杰的住所地、居民身份号码及联系电话。在合同落款“甲方：北京多福尚品商贸有限公司（盖章处）”加盖多福公司的合同专用章，在甲方“法定代表人”处由多福公司的法定代表人金蔚燕签字确认；在落款“乙方：（签字）”处由高杰签字并捺印确认，注明签约时间为2017年6月5日，签约地点为北京市大兴区；在鸿吉公司成立后，在落款高杰签名之后又加盖鸿吉公司公章。《商场租赁合同》签订后，在2017年6月21日，多福公司向高杰交付租赁房屋，双方工作人员签订《交接单》《多福尚品大厦固定资产交接明细表》；该《交接单》载明：“北京多福尚品商贸有限公司将多福尚品大厦三楼原经理办公室钥匙壹把、原财务室办公室钥匙壹把交给高杰”；在上述明细表中载明了烟感器、消防栓、空调风机、经理办公室空调、经理办公室书架、经理办公室大桌子、热水器等数十个项目。《商场租赁合同》签订后，在2017年7月1日，以鸿吉公司名义（乙方）与多福公司（甲方）签订《补充协议》；在《商场租赁合同》的基础上，双方补充约定：“1.甲方同意乙方将其所承租的北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号部分面积作为招商项目转租给第三方使用。2.乙方负责对第三方的经营行为进行管理，第三方在经营过程中对甲乙双方签订的《商场租赁合同》负有连带责任。第三方在经营过程中发生的违法违规行为及法律纠纷与甲方无关。3.本协议一式叁份甲方执两份、乙方执一份，作为甲乙双方签订的《商场租赁合同》补充部分，具有同等法律效力。”在合同抬头甲方之后机打“北京多福尚品商贸有限公司”的文字，注明法定代表人为金蔚燕；在合同抬头乙方之后机打“北京鸿吉万达商贸有限公司”的文字，注明法定代表人为高杰；在合同落款“甲方：北京多福尚品商贸有限公司（盖章）”处加盖多福公司公章，在甲方“法定代表人（签字）”处由金蔚燕签字确认；在合同落款“乙方：北京鸿吉万达商贸有限公司”处加盖鸿吉公司公章，在乙方“法定代表人（签字）”处由高杰签字确认；合同落款注明签约时间为2017年7月1日，签约地点为北京市大兴区旧宫镇有德家苑5号院。鸿吉公司的工商注册成立日期为2017年8月22日，即成立于高杰与多福公司签订《商场租赁合同》的近2个半月之后；在设立鸿吉公司时，该公司系一人有限责任公司，高杰系唯一的发起人，系唯一的股东，系法定代表人，公司注册资本为5000000元；在鸿吉公司设立后，其法定代表人曾进行过变更，但至庭审时，鸿吉公司的法定代表人又变更为高杰，鸿吉公司已并非一人有限责任公司，其投资人（股东）在2019年3月已变更为2人，至庭审时股东为案外人曹鑫、赵顺海。合同签订后，以高杰名义在2017年6月5日向多福公司交纳押金390000元；2018年4月27日，以高杰名义向多福公司交纳“代收2018年度房产税12432元、土地税4947元”，合计17379元；在2019年，以高杰名义交纳2019年度房产税及土地税17379元；多福公司主张其已将2018年度、2019年度的房产税及土地税给付大东公司，故承租人应向大东公司主张权利。就按照约定交纳租金情况，双方当事人提交租金交纳收据及转账凭证；在收款凭证上，既有由高杰向金蔚燕转账汇款，然后由多福公司向高杰出具收据，亦有由案外人常倩楠向金蔚燕转账汇款，然后由多福公司向高杰出具收据；就此，多福公司主张诉争房屋租赁合同的出租人为多福公司，承租人为高杰和鸿吉公司，即高杰亦系诉争房屋租赁合同的当事人，系由高杰交纳相关租金，退一步讲，高杰作为鸿吉公司的发起人，高杰系公司股东，如果认定鸿吉公司系合同相对人，则高杰与鸿吉公司存在资产混同，经营业务本身也存在混同，故高杰应与鸿吉公司对多福公司承担连带责任；就此，高杰、鸿吉公司均不予认可，并主张对于本诉请求高杰不应当承担连带责任，高杰之各项行为均系代表鸿吉公司，高杰的爱人负责鸿吉公司的财务，也是鸿吉公司的员工，鸿吉公司早已不是一人有限公司，高杰也早已不是公司股东，不涉及根据《中华人民共和国公司法》由高杰承担连带责任的问题。鸿吉公司所提交租金收据等显示，承租人在2017年6月15日（系多福公司所出具收据的开票时间，下同）交纳2017年7月1日至2017年11月30日期间租金1950000元，在2017年6月15日交纳2017年12月份租金190000元（高杰、鸿吉公司主张之后又通过高杰的朋友支付了2017年12月份的剩余租金200000元），在2018年1月2日交纳2018年1月1日至2018年1月31日期间租金390000元，在2018年1月16日交纳2018年2月1日至2018年2月28日期间租金390000元，在2018年2月28日交纳2018年3月1日至2018年3月31日期间租金390000元，在2018年3月28日交纳2018年4月1日至2018年4月30日期间租金390000元，在2018年5月7日交纳2018年5月1日至2018年5月31日期间租金390000元，在2018年6月20日交纳2018年6月1日至2018年6月30日期间租金390000元，在2018年7月9日交纳2018年7月1日至2018年7月31日期间租金390000元，在2018年8月20日交纳2018年“8月份部分租金”100000元，以上合计5170000元；庭审中，鸿吉公司主张已交纳租金至2018年8月6日；多福公司予以认可，并据此要求鸿吉公司、高杰支付占有使用费6530000元（自2018年8月7日至2019年12月31日期间，按照每年4680000元计算），并主张之所以主张2019年12月31日之前的占有使用费，系与大东公司起诉金蔚燕房屋租赁合同纠纷一案的当事人协调沟通的结果。就通过员工高杰、常倩楠的银行账户向金蔚燕的银行账户进行转账汇款系受鸿吉公司指派交纳场地经营有关费用的主张，高杰提交鸿吉公司在2017年7月1日出具的《委托付款》。涉案租赁房屋系由多福公司的法定代表人金蔚燕租赁而来，即在2007年12月24日，大东公司（甲方、出租方）与金蔚燕（乙方、承租方）签订《商场租赁合同》，双方约定甲方拥有“北京市大兴区旧宫镇德茂北至西毓顺路，东至千信隆超市，南至大东利和房地产公司院北，西至此公司北门外路东边”房屋的所有权，乙方愿意承租该商场房屋进行特定范围内的经营活动；乙方承租的商场房屋结构为钢结构，层数为3层，建筑面积为9200平方米，出租面积中包含商场北门外供停车场地；双方约定甲方于2008年4月1日向乙方交付该商场房屋，租赁期限自2008年4月1日至2023年3月31日，共计15年；关于租金标准，双方约定第1、2个租赁年度的年租金为2400000元，第3至5年的年租金为3000000元，第6至10年的年租金为3500000元，第10至15年的年租金为4000000元，租金按季度支付，第1个季度的租金需于2008年1月31日前支付，以后每个季度开始前10个工作日乙方应当付清当季度的租金，合同项下的水、电、供暖费等费用由乙方自行承担，水电费用按月结算，乙方应按照甲方合理要求的时间内，足额交到甲方的财务部门；关于转租，双方在合同书第四条约定：“1.事先经得甲方的书面同意后，乙方可以将商场房屋全部转租给第三方。2.乙方将商场房屋转租时，应确保第三方遵守本合同各项约定。如第三方违反本合同约定的，视作为乙方行为，乙方应承担违约责任”；双方在合同书中还对双方的权利义务、合同终止与解除、违约责任等一并进行约定。合同签订后，多福公司在租赁房屋处开展经营活动。2008年5月14日，北京市大兴区旧宫镇人民政府出具《证明》，证明位于北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲一号房产，土地属大东公司所有，房屋归大东公司所有，房屋面积9200平方米，房屋房产证正在办理当中，同意在此办理多福公司。在为设立多福公司而向当地工商行政管理部门所提交《企业住所（经营场所）证明》中，载明拟设立企业名称为“北京多福尚品商贸有限公司”，住所（经营场所）为北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号，大东公司同意将上述地址30平方米的房屋提供给该企业使用，北京市大兴区旧宫镇人民政府亦证明所涉房屋产权属大东公司所有，产权证正在办理中，符合经营条件，同意在此经营；在向当地工商行政管理部门提交的《住所证明》中，载明公司名称为“北京鸿吉万达商贸有限公司”，住所为北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号1号楼301室，大东公司同意将上述地址提供给鸿吉公司使用；就对租赁房屋办理了不动产权登记，大东公司曾向金蔚燕等出示编号为京房产证兴股字第00003783号房屋所有权证，该证书亦在当地工商行政管理部门作为公司注册材料存档，该证书载明房屋所有权人为大东公司，房屋坐落于大兴区旧宫镇德茂西毓顺路甲1号，产别为股份制，房屋结构为混合，总层数为3层，建筑面积为9896.24平方米，设计用途为商业。但经本院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局调查核实，该行政机关于2019年8月8日作出《关于查询建筑规划许可的复函》，函告本院：“你单位《调查令》收悉，因案件审理需要，需调取旧宫镇德茂庄西毓顺路甲一号三层钢结构房屋（约9000平方米）规划审批手续。经我分局查询，未查询到上述建筑规划审批手续。”针对上述使用伪造的不动产权证书一节，高杰等向公安机关报案；2019年12月27日，北京市公安局大兴分局德茂派出所向高杰出具受案回执。本案承租人在接收租赁房屋后，又将部分租赁房屋作为商铺进行分租，并对租赁房屋进行装修，亦有承租商铺对所租赁房屋进行装修；为证明涉案3层楼房中2楼的装修主体是在案外人连法仲承租期间所形成，并非高杰、鸿吉公司进行装修，多福公司提交其作为出租人（甲方）与连法仲（承租人、乙方）在2016年3月9日签订的《商场租赁合同》、于2016年3月14日签订的《关于商场租赁合同的补充协议》、于2016年3月14日前签订的《北京多福尚品商贸有限公司治安、防火协议》、于2017年6月2日签订的《解除合同申请书》及连法仲的居民身份证复印件；在《商场租赁合同》中，载明乙方愿意承租北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲一号多福尚品购物广场2层进行特定范围内的经营活动，乙方承租的商场房屋结构为钢结构，层数为第2层，建筑面积为3100平方米，甲方于2016年4月1日向乙方交付该商场房屋，租赁期限自2016年4月1日至2023年3月31日，共计7年；在《关于商场租赁合同的补充协议》中，载明自2016年3月20日起乙方正式接收原超市目前在岗员工并履行已有的劳动合同，乙方承诺妥善安置原超市员工等内容；在《解除合同申请书》中，载明连法仲承租北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺甲一号多福尚品购物广场2层进行超市经营，现因经营不善等原因致使合同无法继续履行，自主提出提前解除合同及附属协议的申请，申请确认租赁双方在2016年3月9日签署的《租赁合同》以及附属相关的《物业管理服务协议》自2017年6月5日解除等内容，多福公司在该申请书落款处盖章确认。对上述证据材料的证明目的，高杰、鸿吉公司均不予认可。为印证上述证据材料，多福公司提交为微信朋友圈截图（即微信相册）；在截图中载明在2016年4月30日“多福尚品购物广场重装盛大开业”等文字内容，同时有牌匾名称为“多福尚品购物广场”的楼宇外观照片（有大量祝贺开张的条幅）及超市内部照片。对上述截图，高杰、鸿吉公司主张照片中的装修布置与现场评估时的情况完全不一样，更可以证明诉争租赁房屋内的装饰装修系鸿吉公司所实施，认可原来有装修，但在鸿吉公司接手后根据经营需要重新进行了装修。为证明租赁房屋的屋顶（即第3层屋顶）使用了易燃泡沫材料，不符合建筑材料消防安全要求，消防水泵设施压力不足，不能使用，鸿吉公司提交屋顶照片、屋顶材料泡沫截面照片、管道及水泵照片等予以证明；就上述照片，多福公司质证称，顶层整改是由大东公司解决的，所存在问题不是多福公司单方能整改的。就多福公司对鸿吉公司交付的房屋不符合使用条件，自2017年8月起要求整改，多福公司承诺整改，但仅是做了个样子后，一直未整改的主张，鸿吉公司提交以其名义在2018年8月6日向多福公司出具的《请求给予免租八个月的协商意见》、在2018年8月15日出具的《情况说明》；上述协商意见载明：“我公司承租贵公司多福尚品购物广场进行特定范围内的经营活动，于2017年7月5日签订《商场租赁合同》……因贵公司在交付商场房屋使用权后，我公司接到消防部门通知，三层屋顶为易燃泡沫板，不符合消防规定，不具备商业经营条件，要求整改。贵公司通知2018年3月15日至5月15日，改造外墙、楼顶需停业施工，使本商场不具备经营条件，招商工作无法开展。在此期间我公司由于施工起止时间未定，无法承诺要求进入的商户开业时间，因此造成了意向商户流失，大部分商铺闲置，施工期间仍会有现经营商户停业配合施工，依然会造成相应损失。加之，产权方没有提供房屋产权登记手续，导致我公司已招来的商户无法办理营业执照而影响经营或退租。虽经多次催促，贵公司至2018年5月才提供房产登记手续，使原定2017年10月1日开业，推迟至2018年8月5日才开业，整整延迟开业10个月……祈请帮助我公司减少损失，给予免租期八个月”；上述情况说明所反映情况与上述协商意见基本一致，同时载明：“因此我公司向贵公司提出了给予免租8个月的协商意见书，经多次协商未果，本着友好协商的原则，我公司提出另一种能够减少损失的解决方案：1.合同期延长至10年，2.对商场外立面改造，给我公司3个月免租期，3.后6年租金根据目前市场价格和商业氛围，上浮比例不超过现有租金的10%”；对上述协商意见和情况说明，多福公司主张其没有收到，但认可高杰通过电话或者微信与多福公司进行过相关沟通，多福公司也将高杰的意见反馈给了大东公司。为证明鸿吉公司再次催促多福公司对房屋进行整改，鸿吉公司提交以其名义向多福公司出具的《请求尽快解决租赁房屋遗留问题的告知函》（落款时间为2018年12月7日，函告多福公司，一是第3层改造请加紧进行，二是因多福公司原因，已给鸿吉公司造成损失620余万元，三是对于鸿吉公司要求支付租金问题，请多福公司认真考虑鸿吉公司提出的抗辩意见）；为证明多福公司已经收到整改催促函，鸿吉公司提交多福公司于2018年12月12日出具的《关于“请求尽快解决租赁房屋遗留问题的告知函”的回复函》（载明对鸿吉公司的转租行为不予认可）；为证明多福公司所交付房屋不符合使用条件，要求多福公司整改，并将不能使用的3层租金免除转为1、2层租金，鸿吉公司提交以其名义向多福公司出具的《关于将已付第三层房屋租金转为第一、第二层房屋租金的通知函》；为证明多福公司已收到上述通知函，鸿吉公司提交由多福公司在2018年11月30日出具的《关于〈将已付第三层房屋租金转为第一、二层房屋租金的通知函〉回复函》；为证明鸿吉公司多次要求多福公司提供用于办理相关行政审批的房屋产权证书和其他证明，但多福公司拒不履行协助义务，鸿吉公司提交以鸿吉公司名义向多福公司在2018年1月2日出具的《关于协助办理营业执照的申请》、于2018年6月11日出具的《关于协助办理营业执照的申请》、于2018年12月5日出具的《情况说明》（载明函告多福公司，由于多福公司从2018年7月23日至今未能协助及提供办理营业执照等所有手续，导致山西刀削面商户中途多次停业以及各政府相关部门收缴设备等物品，导致山西刀削面商户至今未能正常营业，商户要求给予自开业起至今的租金赔偿及经营损失，为避免损失进一步扩大，请多福公司尽快协助办理营业执照）；就上述一组证据材料中鸿吉公司作出的函件，多福公司均不予认可，但认可多福公司所作出的回函，并主张多福公司的回函恰恰证明了鸿吉公司存在转租行为。就多福公司采取停电手段致使鸿吉公司不能使用房屋的主张，鸿吉公司提交多福公司于2019年6月17日出具的《关于对商场电气线路、设备检修、更换等相关事宜的告知书》及鸿吉公司于2019年6月18日出具的《关于〈对商场电气线路、设备检修、更换等相关事宜的告知书〉的答复书》等；上述告知书载明：“由于您所承租的位于北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路1号三层商场的电气线路、设备年限较久，值此建国70周年之际，为确保商场的用电安全，避免因电气线路、设备老化而造成火灾事故，房屋产权人于2019年6月16日对商场的电气线路、设备进行了例行检修，更换了更为安全、节能的新电气设备，并已将此情况告知于本公司，现本公司就本次电气线路、设备检修、更换等相关事宜向您进行告知如下：新电气设备采用的是目前国内较高安全技术，能够更加有效地确保商场电力供应的稳定性，且电气线路经检修后亦能为商场的安全生产活动提供较好保障。而因更换新电气设备后，如需使用电力需预购电费，同时为确保相关商户短期内的正常经营，本公司已为您垫付少量电费（预计至多可使用7日）。此外，根据房屋产权人的要求，如缴纳金额不足以覆盖全部租金及电费的，则优先抵扣租金。因此，为了保障相关商户后续的正常经营，请您及时且足额地向本公司缴纳商场租金及电费，以便本公司向房屋产权人办理电费缴纳事宜，避免因未足额缴纳而无法使用电力，从而给相关商户造成不必要的损失”；上述答复书载明，系产权人未经鸿吉公司允许，未与鸿吉公司事先协商沟通，半夜擅自更换商场电表（将后付费电表更换为预付费电表），其实质是企业对商场进行断电，该行为已经造成部分商铺电器设备损坏，鸿吉公司及商场经营商户保留追究产权人侵权责任的权利，现通知多福公司及产权人2日内将擅自更换的电表恢复原状，多福公司单方宣布的电费预付款优先折抵租金的声明无效，对鸿吉公司没有约束力，鸿吉公司一直都依法缴纳电费，不存在拖欠电费之情形，也未要求多福公司交纳所谓电费，不拖欠多福公司所声称的电费；对上述告知书及答复书的真实性，多福公司予以认可，并主张此可以证明是大东公司将电气设施改造成先付费后使用的情形，不是多福公司断电，鸿吉公司产生的发电费用系其自身行为所造成损失扩大，与多福公司无关。租赁房屋现处于空置状态，就现状鸿吉公司提交照片予以证明；对照片的真实性，多福公司予以认可，但主张虽然房屋可能有空置，但鸿吉公司未将房屋交还多福公司或大东公司，鸿吉公司仍系实际占有人。对鸿吉公司对租赁房屋进行了装修改造和装饰装修的主张，鸿吉公司提交以高杰名义与案外人张彦雷在2017年7月5日签订的《装修合同》（载明工程名称为3楼装修、停车场装修，工程地点为西毓顺路甲1号，工程承包方式为包工包料，工程装修内容为拆除、吊顶、刷粉、电路、隔断、地板、保洁、铺砖，工程造价为1276170.98元，开工日期为2017年7月5日，竣工日期为2017年8月31日）、在2017年8月10日签订的《装饰装修施工合同》（载明工程地点为德茂西毓顺路甲1号2层，承包方包工、包料，工程造价为2235490元，附有施工平面图）、在2018年5月10日签订的《装修合同》（载明装修施工地点为德茂便民生活广场，房屋结构为钢结构，施工面积为2890平方米，施工项目为拆除、挖下水道、改上下水、修补地砖、打隔断、贴砖、刮腻子、刷墙、隔栅吊顶、电路、照明、污水井、铺地，承包方式为包工包料，工程合同造价为1072515元，附有施工平面图）；对上述施工文件，多福公司不予认可，并主张承包人均为个人，并非具备装修资质的公司，对合同书的真实性很难认可，存在伪造的可能性，在未提供其他证据的情况下，无法证明鸿吉公司进行了相关装修，其中最为明显是针对涉案房屋第3层的鉴定意见中，3层装修的全部仅为2个配电箱，而鸿吉公司提交的装修合同中3层装修的造价为1276170.98元，则每个配电箱为60余万元，这是天价配电箱，与事实不符。就广告投入情况，鸿吉公司提交其与北京天创思特科技发展有限公司在2018年10月17日签订的《网络网广告服务合同》（载明网络广告费为8000元，一次付清）；对上述合同书，多福公司以仅根据合同书无法判断是否实际履行为由，不予认可。就员工工资支出情况，鸿吉公司提交2017年10月至2019年3月的《工资领取表》（由员工分别签字确认，13名员工中，除于晓东的月实发工资为10500元外，其他12名员工的月实发工资均为7000元）；对上述工资领取表，多福公司不予认可，并主张该收入水平已超个人所得税免征额，但未提供完税证明等予以证明，且即使有工资发放情况，亦与本案直接损失无关。为证明经北京市大兴区旧宫镇人民政府安全科现场检查，涉案商场的1层仅有17家处于经营状态，因停电租赁的发电机没有相关审批手续，安全科要求鸿吉公司停止使用，存在断电的事实，2、3层均为空置的状况，鸿吉公司提交落款时间为2019年12月28日的《安全生产现场检查记录》；在该记录表中，载明受检查单位为鸿吉公司，地址为北京市大兴区旧宫镇德茂街西毓顺路甲1号，检查时间为2019年12月28日9时25分至28日10时7分，检查情况一览载明：“我检查人员对你单位进行检查，检查当日，你单位正常营业……该单位共三层（一层营业，二、三层空），租户17家（菜、水果、超市、手机店、茶叶），经对你单位西侧发电机（2米高，2米宽，3米长）检查中，你单位负责人未能出示发电机相关手续，责令你单位立即停止使用该设备”。为证明在断电之后鸿吉公司采取了自救措施，租赁了发电机并产生损失合计1300000元（含发电机租金300000元），鸿吉公司提交鸿吉公司（承租人）与北京昌信达机电商贸有限公司在2019年6月20日签订的《发电机组租赁合同》、在2019年12月21日签订的《发电机组租赁合同》、总额为300000元的发电机租赁费收据、鸿吉公司与中油家辉能源（大连）有限公司在2019年7月1日签订的《燃油供应合同》、大量的柴油费收据以及发电机护理费收据；对上述证据材料，多福公司以没有相关转账凭证及正规发票佐证为由，均不予认可，并主张系鸿吉公司未向大东公司预付电费而断电，并非多福公司断电，即使鸿吉公司租赁了柴油发电机亦属于自行扩大损失。经鸿吉公司申请，本院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司对涉案大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号商场3层房屋的装饰装修市场价值进行司法鉴定；在鉴定过程中，在鉴定机构参与下，本院于2020年9月22日组织双方当事人勘验现场，对现场情况拍摄了照片，鸿吉公司主张装修涉及项目均系其实施，针对争议项目鉴定机构在现场制作了现场勘验记录表，双方在现场签字确认；2020年9月27日，上述鉴定机构作出《资产评估报告》，截至评估基准日2020年5月13日，在持续使用及现行市场价值前提下，运用重置成本法计算得出法院拟裁定房屋租赁合同纠纷所涉及的大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号商场3层房屋的装饰装修资产评估结论为：“1.资产评估总体结论——1）原被告双方无争议资产，共计人民币664221.83元，其中鸿吉万达装修部分合计人民币657266.54元，多福尚品装修部分合计6955.29元。2）原被告双方有争议财产，共计人民币：2739848.87元，详见资产评估明细表。3）商场一层的4间门脸房（精品沙县、京川婆婆骨汤麻辣烫、山西刀削面、田老师红烧肉）因无法进入，未进行现场勘查，不在本评估范围内。4）三层办公室其中1间因无法进入，未进行现场勘查，不在本评估报告内。2.资产评估结论明细……”；在上述资产评估明细中，载明由鸿吉公司装修的无争议装饰装修工程包括室外广场安装工程35372.31元、室外广场装修工程0元、室内1层安装工程99246.74元、室内1层装修工程188045.12元、室内2层安装工程11256.38元、室内2层装修工程300689.31元、室内3层安装工程21351.14元、室内3层装修工程1305.54元，合计657266.54元；在上述资产评估明细中，载明由多福公司装修的无争议装饰装修工程包括室外广场安装工程6955.29元、室外广场装修工程0元，合计6955.29元；在上述资产评估明细中，载明有争议装饰装修工程包括室外广场安装工程10850.29元、室外广场装修工程286810.97元、室内1层安装工程179853.36元、室内1层装修工程1506599.52元、室内2层安装工程165081.76元、室内2层装修工程571913.64元、室内3层安装工程613.48元、室内3层装修工程17625.85元，合计2739348.87元；对于上述无争议和有争议项目，资产评估报告以列表形式详细记载了资产名称、计算单位、工程量、是否有争议、备注（各方当事人观点）；在《有争议装饰装修工程明细表》中，室外广场的有争议项为13项（多福公司主要主张或者是自己安装的，或者是大东公司安装的），室内1层安装工程和装修工程的有争议项为43项（多福公司主要主张是商铺安装的、多福公司安装的、不清楚等）、室内2层的安装工程和装修工程的有争议项为67项（多福公司主张大部分是商铺安装的，少部分是多福公司安装的，仅荧光灯间距小的是鸿吉公司安装的），室内3层的安装公司及装修工程的有争议项为6项（多福公司均主张是自己安装的），上述有争议项合计129项，其中多福公司主张系商铺安装的超过70项，其净值超过有争议项净值总额的40%。鸿吉公司交纳鉴定费88800元。大东公司将金蔚燕以房屋租赁合同纠纷的案由另案诉至本院，本院针对该案进行了审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争合同书订立于2020年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。在本案诉争租赁关系中，多福公司系出租人，当事人均无异议；对承租人身份，换言之，对应当对出租人承担民事责任的主体身份，当事人持有异议，多福公司主张高杰、鸿吉公司系共同承租人，要求上述2名当事人承担连带责任，而高杰、鸿吉公司均主张高杰系为设立鸿吉公司而签订房屋租赁合同，付款等行为均系代表鸿吉公司或受鸿吉公司委托（指派），所以承租人应为鸿吉公司，高杰不应当向多福公司承担民事责任。就此，本院有以下几点考虑；第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”上述司法解释中的两款规定系根据具体情况选择适用的裁判规范，即未规定在特定条件下由发起人和设立公司承担连带责任，具体至本案，虽然系发起人高杰为设立鸿吉公司以自己名义与多福公司在2017年6月5日签订合同，但在鸿吉公司成立后，鸿吉公司在合同书上加盖公章，即对合同予以确认，且鸿吉公司注册在租赁房屋处，对外以鸿吉公司名义开展经营活动，故应由鸿吉公司承担合同责任；第二，根据上述司法解释第三条第一款：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”具体至本案，鸿吉公司成立于2017年8月22日，在完成工商注册前的2017年7月1日，鸿吉公司即以自己名义与多福公司签订《补充协议》，且在公司成立后加盖公章予以确认，故应由鸿吉公司对多福公司承担合同责任；第三，虽然曾通过高杰个人账户向金蔚燕的个人账户转账汇款，即支付租金等费用，但正如不能因收款人系金蔚燕个人就认定金蔚燕系出租人，亦不能因付款人是高杰就认定高杰系承租人，应认定高杰之行为系执行工作任务，相应法律后果应由鸿吉公司承担；第四，鸿吉公司所提交各类函件显示，在租赁双方发生纠纷后，系以鸿吉公司名义向多福公司沟通接洽；第五，虽然在设立鸿吉公司时，高杰系发起人及唯一的股东，鸿吉公司系一人有限责任公司，但在2019年初，鸿吉公司的股东已为2人，已不再是一人有限责任公司，高杰亦并非该公司股东，不宜再依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定（一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任）判决高杰与鸿吉公司承担连带责任。综上所述，综合考虑本案具体情况及相关法律规定，本院认定多福公司与鸿吉公司之间形成房屋租赁合同关系，对多福公司对高杰的各项诉讼请求，本院均不予支持。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，虽然租赁双方所订立房屋租赁合同系双方真实意思表示，但针对本案租赁物（北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲一号3层钢结构房屋，约9000余平方米），经北京市规划和自然资源委员会大兴分局审查，未查询到上述建筑规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，同时考虑针对租赁房屋所涉租赁合同纠纷应同案同判，保持合同效力审查的一致性，故本案诉争房屋租赁合同应属无效；据此，对鸿吉公司要求确认其与多福公司之间的《商场租赁合同》及《补充协议》均无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然经释明后，多福公司未提出返还租赁房屋的诉讼请求，但主张由法院依法处理，且鸿吉公司已提出要求确认合同无效及赔偿装修损失等诉讼请求，事实上租赁房屋大部分已经空置，当事人继续占有亦难以获益，且在本院对多福公司、鸿吉公司、高杰、大东公司进行调解时，各方均同意返还租赁房屋，后高杰、鸿吉公司反悔；司法实践中，在双务合同涉及合同无效案件中，要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应尽可能一次性解决纠纷，人民法院也可以依职权认定合同无效的相关事实以及法律后果，并在判项中就相互返还事宜作出裁判；具体至本案，本院依职权就租赁物返还事宜进行处理，判决鸿吉公司向多福公司返还租赁房屋。双方当事人均认可鸿吉公司已交纳租金至2018年8月6日，对此本院不持异议；根据租赁司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”对于已交纳房屋租金的退还事宜及未交纳房屋占有使用费的交纳事宜，应根据案件具体情况分别考虑，以确定是采用统一标准，抑或不同标准；鸿吉公司长期占有使用租赁房屋，并将房屋对外分租，考虑到就2018年8月6日之前租赁房屋未能有效使用一节，鸿吉公司未提供充分证据证明（鸿吉公司仅就提交单方出具的函件，就被消防主管部门等部门限制经营未提供证据证明，就3层房顶采用彩钢泡沫材料已实际影响到3层房屋经营未提供证据证明，而司法实践中，未取得建设工程规划许可证而建设的房屋在房屋结构上往往存在一定瑕疵，但该瑕疵是否导致房屋使用人无法有效使用房屋应个案考虑，不排除在某段期间内可完全正常使用租赁房屋，之后又在某段期间内因被相关部门查处而无法有效经营，甚至完全无法经营），且鸿吉公司在此期间陆续交纳租金，故对其要求退还其已交纳的2017年7月1日至2018年8月6日期间租金5170000元的反诉请求，本院不予支持；但是，对于2018年8月7日至2019年12月31日期间的未交纳房屋占有使用费，考虑到针对涉案房屋未取得建设工程规划许可证，这无论对于承租人或房屋使用人办理相关事宜，抑或协商租金标准时的报价意见，还是对房屋可以长期使用的心理预期，均会产生影响，而且，虽然在2019年12月28日相关安全检查部门确认2、3层空置，1层部分商铺在经营，不能据此确认房屋空置的具体起算时间，但可以认定涉案房屋的产权瑕疵确实在后期对鸿吉公司使用房屋造成一定妨碍，故应在参照原租金标准（每年4680000元）基础上酌情降低未交纳期间的房屋占有使用费金额；综合考虑本案具体情况，本院酌情确定对于2018年8月7日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费，按照年租金标准的80%计算，即每年3744000元，即每月312000元；经计算，上述期间（16个月零25日）占有使用费为（25÷30＋16）×312000=5252000元；参照合同约定，以保证金390000元抵扣上述占有使用费，则鸿吉公司还应给付多福公司占有使用费4862000元。对鸿吉公司已向多福公司交纳房产税及土地税合计34758元，因针对涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故多福公司收取该项费用无相应依据，应退还鸿吉公司；至于多福公司主张其已将上述费用给付大东公司一节，多福公司可另行向大东公司主张解决，基于合同相对性，鸿吉公司难以向大东公司就此主张权利，故不能作为多福公司拒绝退还鸿吉公司房产税及土地税的合理抗辩。根据租赁司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”对于鸿吉公司因合同无效所遭受装修损失，本院有以下几点考虑；一是对于双方当事人无争议项目中，鸿吉公司所装修部分的价值金额为657266.54元，此部分涉及多福公司赔偿事宜；二是对于双方当事人无争议项目中，多福公司所装修部分为6955.29元，此不涉及多福公司赔偿事宜；三是对于有争议项目，其价值总额为2739348.87元，对所涉129项中的70余项，多福公司均主张系商户所装修，该70余项的净值已超过有争议项净值总额的40%，就此，本院认为，因实际经营者（商户）与多福公司之间没有房屋租赁合同关系，其无权直接向多福公司主张装修损失，仅能向鸿吉公司等主张损失，故即使上述有争议项目如多福公司所言，确系商户所装修，亦应先由多福公司向鸿吉公司赔偿，对于鸿吉公司与商户之间纠纷，由争议方另行解决；四是对于其他有争议项目，应结合鸿吉公司所提交各类装修文件综合予以认定，鸿吉公司所提交装修文件载明的总造价金额为4584175.98元，因鸿吉公司未提交结算单、付款凭证等予以证明，不能仅以此作为认定装修价值的依据；五是虽然鸿吉公司主张全部项目均系其所装修，但其并非最初的承租人，且在鸿吉公司接收租赁房屋前，即有商户在此经营，故存在多福公司、大东公司或先前商户对房屋进行装修的极大可能性；六是在鸿吉公司返还租赁房屋后，因对租赁房屋未取得建设规划许可证，且大东公司亦另案要求多福公司的法定代表人金蔚燕返还租赁物，故多福公司显然难以在鸿吉公司返还租赁物后再行使用租赁房屋，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，而在本案中，虽然导致房屋租赁合同无效的根本原因在于大东公司所提交产权手续存在瑕疵，但多福公司、鸿吉公司均欠缺审查义务，比如说对于楼房屋顶系泡沫彩钢板的涉案房屋，更应严格审查是否取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定多福公司、鸿吉公司对于诉争合同无效均具有过错，鸿吉公司应自担部分损失。综上所述，综合考虑上述因素及本案具体情况，本院酌情确定多福公司赔偿鸿吉公司装饰装修现值损失1800000元。对鉴定费88800元，本院将作为诉讼费用，同案件受理费一并进行处理。关于鸿吉公司要求多福公司赔偿其他损失1300000元的反诉请求，因系大东公司改造电气系统，将电表改造为预付费电表，并非多福公司单方断电，且该电表改造工作对承租人权利并未造成显著影响，其预付电费即可，即使对租金缴纳存有争议（要求减免租金），其可通过诉讼等合法手段解决，而不是既不交纳租金，亦不预付电费，自行租赁未经许可使用的柴油发电机组，故鸿吉公司因租赁柴油发电机所产生各项费用属自行扩大损失，相关费用应自行承担，对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，诉争房屋租赁合同应属无效，鸿吉公司应返还租赁房屋，对本、反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、第三条第一款规定，判决如下：一、确认北京多福尚品商贸有限公司与北京鸿吉万达商贸有限公司之间针对北京市大兴区旧宫镇德茂庄西毓顺路甲1号所订立《商场租赁合同》《补充协议》均无效；二、北京鸿吉万达商贸有限公司于本判决生效后十日向北京多福尚品商贸有限公司腾退本案判决第一项所涉租赁房屋；三、扣除北京鸿吉万达商贸有限公司已交纳保证金390000元后，北京鸿吉万达商贸有限公司于本判决生效后十日内给付北京多福尚品商贸有限公司自二〇一八年八月七日至二〇一九年十二月三十一日期间占有使用费4862000元；四、北京多福尚品商贸有限公司于本判决生效后十日内退还北京鸿吉万达商贸有限公司房产税及土地税34758元；五、北京多福尚品商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京鸿吉万达商贸有限公司装饰装修现值损失1800000元；上述第三、四、五项金钱给付义务抵付后，北京鸿吉万达商贸有限公司于本判决生效后十日内给付北京多福尚品商贸有限公司3027242元；六、驳回北京多福尚品商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京鸿吉万达商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22781元，由北京多福尚品商贸有限公司负担4460元（已交纳），由北京鸿吉万达商贸有限公司负担18321元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费42041元，由北京多福尚品商贸有限公司负担9085元（于本判决生效后七日内交纳），由北京鸿吉万达商贸有限公司负担32956元（已交纳）；鉴定费88800元，由北京多福尚品商贸有限公司负担47055元（于本判决生效后七日内交纳），由北京鸿吉万达商贸有限公司负担41745元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二一年一月二十二日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷