重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初3135号原告（反诉被告）：重庆市大足区龙水片区水利站，住所地重庆市大足区玉龙镇三教村，统一社会信用代码1250011145066817W。法定代表人：何力，站长。委托诉讼代理人：王军，重庆百君（大足）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈永波，男，汉族，1978年9月12日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：谢薇，四川民志律师事务所律师。原告重庆市大足区龙水片区水利站（以下简称龙水水利站）诉被告陈永波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案。后反诉原告陈永波于2020年7月25日向本院提起反诉，本院依法决定合并审理。两案分别于2020年8月13日、2020年9月28日、2020年12月22日、2021年1月12日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙水水利站法定代表人何力及特别授权委托诉讼代理人王军，被告（反诉原告）陈永波及其特别授权委托诉讼代理人谢薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙水水利站向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告2018年9月1日签订的关于龙水湖水库管理房租赁协议无效；2、判决被告立即腾退租赁房屋并交还原告；3、判决被告支付第二年的房屋占有使用费8万元。4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年9月1日，原重庆市大足区龙水湖水库管理所与被告经双方协商签订了龙水湖管理所办公用房租赁协议，租赁期限15年。2019年3月11日，大足区自然保护地大检查大整治工作协调小组办公室下发足保护地办（2019）1号文件《关于全面加快我区自然保护地问题整改销号的通知》，因龙水湖管理所办公用房处于龙水湖市级湿地公园内，按市级核查部门要求，禁止用于对外经营，遂责令被告立即关闭经营。原告就此多次与被告协商终止租赁协议一事未果。经查证，龙水湖管理所办公用房系国有资产，但并未获得政府建议主管部门颁发的建设工程规划许可证，至今也未取得该房屋产权证明，依据法律规定，双方签订的协议无效，被告应当立即将房屋腾退并交还原告。被告陈永波辩称：本诉原告的主张应当依法判决驳回诉讼请求。1、管理房的修建于2006年已经获得主管部门的批准，租赁合同有效。2、水利站与陈永波签订租赁合同，其目的是招商引资，改善管理房无法使用的现状。3、水利站虽为事业单位，与陈永波签订租赁合同，是平等民事主体，应当诚实信用。反诉原告陈永波向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2018年9月1日签订的《协议》；2、判令反诉被告赔偿因解除《协议》给反诉原告造成的各项经济损失共计2883242.79元；3、判令反诉被告承担本案反诉及本诉全部诉讼费用。事实与理由：重庆市大足区龙水片区水利站为加强大足区龙水湖及其周边设施的管理，增加其管理的龙水湖水库管理房的后续价值，于2018年6月底以“对管理房公开对外招租”的方式招商引资，陈永波于当年7月初报名并经水利站选定为招商引资对象。随后不久，双方就管理房一、二、四、五以及管理房周边配套设施及场地的租赁问题友好协商。于2018年9月1日自愿签订租赁期长达15年的《协议》。双方就租赁地点、期限、租金、终止和解除事由、赔偿方法、违约责任及其他权利义务进行了详细的约定。《协议》签订后，陈永波积极履行租金缴纳及投资义务，耗费大量人力物力财力对承租标的进行了装饰装修。为了服务好前来龙水湖旅游的游客，陈永波更是不惜重金打造酒店及餐厅，2018年10月初，“温泉鱼庄”开始对外营业。水利站于2019年3月14日发出通知，要求陈永波终止经营，理由是政策调整，致使陈永波被迫关门停业4个月。后双方因终止经营进行协商，但未达成一致意见。2019年8月，迫于生计，再次营业，水利站再次以“上级核查部门禁止承租标的对外出租经营”等理由，先后于2020年4月8日和5月19日向原告发出终止《协议》的通知。基于协议第五条之约定：“……如遇国家政策调整或上级部门对龙水湖旅游进行整体开发，乙方予以配合，并终止协议。……甲方按照国家政策有关规定必须对乙方投入的资产，及乙方前期投资风险代价、经营现状、后续收益等情况进行评估后，给予合理赔偿”。2019年至今，陈永波多次书面表示愿意配合被告按约定终止合同，但水利站不愿意按照约定进行赔偿，双方协商未果。2020年6月30日，重庆恒基土地房地产评估有限责任公司对涉案标的作出评估，依据重恒基资评字【2020】第00035号资产评估报告记载，案涉所有固定资产、存货、构筑物、苗木等评估价值共计1751720元。2020年7月6日，重庆市公证处出具公证书，对案涉标的及相关投入等评估标的作出证据保全公证。上述评估及公证行为产生公证费、评估费共计20000元。反诉原告主张的费用明细，1、投资现值评估：1751720元（总额）-69588（三楼金额）=1682132元；2、停业4个月（2019.4-2019.7）直接损失：38500元/月×4月=154000元；3、后续收益1027110.19元。共计2883242.79元。反诉被告龙水水利站辩称：1、因为本案租赁协议无效，所以不存在反诉原告所称的解除协议；2、反诉原告要求判令280万元经济损失没有事实依据，请求法庭依法判决。本院经审理查明事实如下：经大足县计经委请示，2006年3月3日，重庆市发展和改革委员会以渝发改农【2006】134号文件形式向大足县计经委就龙水湖水库除险加固工程初步设计复核报告作出批复，同意大足县龙水湖水库工程管理所除险加固工程初步设计（复核）方案，其中第四条第（六）款附属工程。改建管理用房1510平方米，该管理用房即涉案房屋。2006年3月16日，大足县计经委将渝发改农【2006】134号文件批复内容通知了大足县龙水湖水库工程管理所，要求管理所必须按照相关批复的内容及国家发改委、水利部的要求自筹资金，严格按照国家招投标法律法规和渝发改农【2006】134号文件规定招投标，每月将工程进度等报送计经委。之后龙水湖水坝的除险加固工程修建完成，诉争的鱼池由租赁户修建于2014年，2018年7月27日，上一届租赁户秀湖丽水酒店将竞技比赛鱼池、不动资产、可动资产转让给陈永波，原告在移交资产清单上盖章确认。为此，陈永波向秀湖丽水酒店支付了补偿金51万元。大足区龙水湖水库工程管理所为加强大足区龙水湖及其周边设施的管理，增加其管理的龙水湖水库管理房的后续价值，以“对管理房公开对外招租”的方式招商引资。2018年9月1日，原（甲方）、被告（乙方）签订租赁协议，双方约定，原告将水库管理房出租给被告，租赁的范围：以现在管理所办公区域与景区的围墙为界内的土地及房屋，包括房一、二、四、五楼层、综合科二楼三间房屋、大门口门市、物资储备室、管理房左侧5口鱼池；停车场及龙水湖管理所围墙内公用设施及场地，租赁期限为15年（2018年12月1日至2033年11月30日止），装修恢复期3个月，由于管理房租赁至今已有4个租赁户，中途租赁户转让产生了转让费，为保证乙方对上一个经营户投入的资产进行了接收补偿，向对方支付了51万的补偿金，接收的资产（附接收清单）属于乙方投入的资产，乙方计划将打造星级山庄，投资较大。结合目前景区开发及经济现状，龙水湖周边餐饮业不太景气，乙方前期经营风险较大，收回成本较慢，协议期满后，乙方有优先承租权，租金及条款根据实际情况另行协商。较慢，协议期满后，乙方有优先承租权，租金及条款根据实际情况另行协商。承租期第一租赁年至第五租赁年（2018年12月1日至2023年11月30日止），乙方每年向甲方缴纳租金8万元。第二条第五款约定，如遇国家政策调整或上级部门对龙水湖旅游进行整体开发，导致乙方不能使用本协议约定的租赁房屋、场地，甲方按照国家政策有关规定必须对乙方投入的资产，及乙方前期投资风险代价、经营现状、后续收益等情况进行评估后，给予合理赔偿；第十七款第（二）项约定出现下列情况可单方解除协议，单方解除书面通知送达对方即生效：1、乙方必须按照签订协议时双方认可的《管理房投资规划项目及资金投入计划实施报告书》，如遇国家政策调整及上级部门需对龙水湖进行整体开发，导致管理房租赁协议不能继续履行，乙方应无条件配合，根据乙方的投资、经营情况，甲方按国家政策规定对乙方进行合理赔偿。2019年3月14日，重庆市大足区龙水湖水库管理所根据大足区水利局《关于龙水湖水库涉及自然保护地核查相关问题整改的通知》研究决定，立即终止管理房，要求陈永波在2019年3月15日前停止营业，并向陈永波送达了《关于终止管理房经营的通知》。2020年4月8日，重庆市大足区龙水湖水库管理向陈永波送达了《关于龙水湖管理用房租赁协议终止解决方案》，经原告单方核算，向陈永波补偿68.351988万元。2020年5月19日，原告向陈永波送达了《解除租赁协议通知书》，要求解除双方的租赁协议，并要求陈永波搬离。双方因赔偿事宜无法达成一致意见，陈永波申请重庆市公证处对证据进行了保全，重庆市公证处委托了重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司对温泉山庄内的设备、物品以及现状进行了清点、测量。于2020年6月30日出具了重恒基资评字【2020】第00035号资产评估报告，其中固定资产-存货数量294项，评估值566280元；构筑物9项，评估值1128190元(其中烧烤处41040元、洗鱼池1184元、工作台320元、洗菜池360元、不锈钢栏杆12150元、客房墙面装饰202160元、鱼池853931元、鱼池栏杆9765元、餐厅路线7280元。共计274259元)；苗木18项，57250元；共计1751720元，反诉被告对固定资产-存货、苗木作为陈永波的投入，并对评估价值予以认可，和构筑物中除去鱼池之外的项目作为陈永波的投入予以认可，对鱼池的评估价值，认为应属于反诉被告所有而不予认可。2020年3月24日，中共重庆市大足区委机构编制委员会关于印发重庆市大足区水利局所属事业单位机构编制方案的通知，附件10重庆市大足区龙水片区水利站机构编制方案载明，重庆市大足区龙水片区水利站，挂重庆市大足区龙水湖水库管理所牌子，为重庆市水利局管理的正科级公益一类事业单位。不再保留单独设置的重庆市大足区水利局龙水湖水库管理所。现龙水水利站认为，龙水水利站办公用房虽系国有资产，但未获得主管部门颁发的建设工程规划许可证，至今未取得房屋产权证，故请求法院判决确认原、被告签订的租赁合同无效，被告立即腾退租赁房屋并交还原告，并要求被告支付第二年的房屋占有使用费8万元。陈永波认为，双方租赁合同有效，因出现租赁合同第五条约定的事项，被告愿意配合原告终止合同，但因赔偿事宜发生争执，故依法提起反诉，请求支持其反诉请求，1.判令解除原、被告于2018年9月1日签订的《协议》；2、判令反诉被告赔偿因解除《协议》给反诉原告造成的各项经济损失共计2883242.79元；3、判令反诉被告承担本案反诉及本诉全部诉讼费用。通过第一次庭审及第二次庭审，双方对证据进行了举示，本院认为涉案房屋系水利工程的附属管理用房，经重庆市发展和改革委员会批复准予修建，虽未取得建设规划许可证，但其经主管部门批准修建，并非违法建筑，故本院认为租赁合同有效，在本案第三次庭审中，原告经本院释明，变更了诉讼请求，同意反诉原告解除租赁合同，要求反诉原告支付2019年9月到2020年8月底的租金80000元，及截止2021年1月13日的房屋占用使用费。上述事实，有当事人的身份信息、当事人的陈述、《协议》、秀湖丽水酒店资产清单、《解除租赁协议通知书》、（2020）渝证字第14159号公证书、重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司出具的重恒基资评字【2020】第00035号资产评估报告、《中共重庆市大足区委机构编制委员会关于印发重庆市大足区水利局所属事业单位机构编制方案的通知》等证据载卷，足以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行合同的义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，因本案双方在民法典实施前因合同履行发生争议，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》，据此，本院以此法律规定为基础，针对原告的本诉请求及被告的反诉请求，评析如下：对于双方的租赁合同的效力问题，本院认为涉案房屋系水利工程的附属管理用房，经重庆市发展和改革委员会批复准予修建，虽未取得建设规划许可证，但其经主管部门批准修建，并非违法建筑，故本院认为租赁合同有效。双方签订的租赁合同，对租赁期限、租金、合同解除的条件、赔偿责任等进行了约定。现反诉原告陈永波诉请本院，第一项诉讼请求为判令解除原、被告于2018年9月1日签订的《协议》，反诉被告亦同意解除，故本院对反诉原告的第一项诉讼请求予以支持。因上级部门对龙水湖的整体开发，导致协议不能继续履行，即出现了合同解除的事由，现双方均认可其真实性，根据《协议》第十七款第（二）项约定，原告可单方解除租赁合同，原告于2020年5月19日向被告送达了《解除租赁协议通知书》，故本院确认解除《协议》的时间为2020年5月19日。对于原告要求被告支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其金额应当分段计算，2019年9月1日-2020年5月19日的租金应当为80000元÷365天×262天=57424.6元，2020年5月19日-2021年1月13日的占有使用费为80000元÷365天×239天=52383.6元，共计109808.2元。对于反诉原告陈永波要求反诉被告赔偿损失2883242.79元（投资现值评估：1751720元（总额）-69588（三楼金额）=1682132元的诉讼请求。本院认为，《协议》第二条第五款、第十七款第（二）项约定，如遇国家政策调整或上级部门对龙水湖旅游进行整体开发，导致乙方不能使用本协议约定的租赁房屋、场地，甲方按照国家政策有关规定必须对乙方投入的资产，及乙方前期投资风险代价、经营现状、后续收益等情况进行评估后，给予合理赔偿。现因上级部门对龙水湖旅游进行整体开发，导致陈永波不能使用本协议约定的租赁房屋、场地，反诉被告应当承担合理的赔偿责任。反诉原告举示的重恒基资评字【2020】第00035号资产评估报告，因龙水水利站要求对财产的价值进行重新鉴定后又书面申请了撤回，故本院对重恒基资评字【2020】第00035号资产评估报告的真实性、合法性、关联性予以采信。反诉被告当庭对固定资产-存货、苗木作为陈永波的投入及评估价值予以认可，本院予以确认，即确认反诉原告投入固定资产-存货价值566280元、苗木57250元共计623530元。同时，反诉被告对构筑物中除去鱼池之外的项目作为陈永波的投入予以认可，包括烧烤处41040元、洗鱼池1184元、工作台320元、洗菜池360元、不锈钢栏杆12150元、客房墙面装饰202160元、鱼池栏杆9765元、餐厅路线7280元共计274259元。由于合同约定的是合理赔偿，故本院结合实际，确定如下赔偿计算方式：上述构筑物在剩余的租赁期限内尚存在价值，应当将修建的费用按照剩余年限平均分摊，从而得出剩余租赁期内构筑物的价值，参考评估的价值，将274259元作为修建的费用，在此基础上计算剩余租赁期内构筑物的损失，反诉原告租赁的时间从2018年12月1日起至2033年11月30日止，直至今日，陈永波仍对该构筑物进行利用，已使用两年，赁期内构筑物的损失为274259元÷15年×13年=237691元。关于反诉被告不予认可的鱼池部分的价值，认为该竞技鱼池的所有权属于龙水水利站，不应当赔偿陈永波鱼池的价值。本院认为，上一届租赁户秀湖丽水酒店将竞技比赛鱼池转让给陈永波，反诉被告在移交资产清单上盖章确认。此外，原、被告签订的《协议》中明确约定陈永波接收的资产属于乙方投入的资产，故本院对反诉被告的辩解理由不予采信，反诉被告应当对此予以合理赔偿。结合如上分析和采取的赔偿计算方式，参考评估报告的853931元作为鱼池修建成本，在此基础上计算剩余租赁期内的损失，鱼池最初的修建时间为2014年，结合租赁的期限至2033年11月30日止，截止2020年已使用7年，鱼池剩余租赁期内损失计算为853931元÷20年×13年=555055元。对于反诉原告陈永波要求反诉被告承担公证费8000元的诉讼请求，本院认为，公证书并非本案必要的证据，反诉原告申请公证系自己对证据的收集行为，公证费用属陈永波的诉讼成本，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于评估费12000元，双方合同约定对损失进行合理赔偿,该笔费用系反诉原告因诉讼需要而产生的费用，应当计算为诉讼成本，由反诉原告自行承担。对于反诉原告陈永波要求反诉被告赔偿停业4个月直接损失，无合同约定，也无证据系因反诉被告违约或过错造成，本院不予支持。综上，被告应当支付原告租金及占用使用费109808.2元，反诉被告龙水水利站应当赔偿反诉原告陈永波合理损失1346688元（固定资产-存货价值566280元+苗木57250元+除鱼池以外的构筑物损失237691元+鱼池损失555055元-三楼金额69588元），品迭后，反诉被告还应当支付反诉原告1236879.80元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆市大足区龙水片区水利站与被告（反诉原告）陈永波签订的《协议》于2020年5月19日解除；二、由原告（反诉被告）重庆市大足区龙水片区水利站于本判决发生法律效力之日起三十日内给付被告（反诉原告）陈永波各类款项共计1236879.80元；三、驳回被告（反诉原告）陈永波的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）重庆市大足区龙水片区水利站其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1248元，反诉案件受理费减半收取为14932.97元，由原告（反诉被告）重庆市大足区龙水片区水利站负担6453元，由被告（反诉原告）陈永波负担9729.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 税云鸿二〇二一年一月二十日法官助理 陈 平书 记 员 杨 宇