山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12229号 上诉人（原审原告）全旭光，男，1966年9月20日生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人：全兆磊，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王建荣，男，1971年1月2日生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人：李润民，山东德衡律师事务所律师。 上诉人全旭光因与被上诉人王建荣宅基地使用权纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人全旭光委托诉讼代理人全兆磊、被上诉人王建荣委托诉讼代理人李润民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 全旭光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判宅基地拆迁补偿款全部归上诉人所有；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）判决书本院认为“从涉案房屋先建设完成后申请办理土地使用证并由王建荣持有的实际情况看，双方对王建荣作为外村村民无法办理土地使用权证是明知的，其行为意在规避国家法律及政策规定，故双方在此过程中均有过错，其过错程度相当（50%：50%）”的认定是错误的。1、“涉案房屋先建设完成后申请办理土地使用权证”错误。全旭光2002年结婚生子就申请宅基地建房，得到村集体批准后，为解决王建荣无房居住的实际困难，上诉人允许王建荣垫资建房并借用房屋。2、王建荣是为上诉人代建而非自建房屋，是借用非持有房屋。3、代建房屋和借用房屋系合法行为。（二）一审法院认定“基于以上三点，王建荣方责任应酌情增10%，即双方应以60%：40%比例分配该宅基地补偿款”的认定错误。1、推出的结论是土地补偿款依法由宅基地所有人所有，无需分配给借用房屋的使用人。2、判决推出的结论是王建荣购买全本芝的房屋与借用全旭光的房屋之间没有法律上的关联关系。3、王建荣建设房屋不是合法自建，是在全旭光土地上的代建行为，长期借用并不获得任何物权以及物权的拆迁补偿，其可以分得部分补偿款也仅仅是指可以分得部分其垫资代建的地上建筑物的补偿款。王建荣系外省村民，在外省仍然有宅基地或宅基地的申请获得权，无论如何也推不出可以分得全旭光宅基地补偿款的结论。二、适用法律错误，既然一审判决认定宅基地房屋买卖合同不成立、房屋置换不成立，就不应判决被上诉人分割上诉人的宅基地补偿款。宅基地的补偿款应全部归上诉人所有。卖房契约非全旭光签署，全旭光也不在现场，全旭光自始至终就无卖房的真实意思表示，房屋买卖法律关系不成立。对于不成立的宅基地房屋买卖和不成立的房屋置换合同，谈不上规避国家法律关于宅基地房屋不得转让给非本村村民的禁止性规定，且全旭光名下只有一处宅基地房屋，也不违反一户一宅的国家规定。因此，法院据此认定双方各占50%的过错既无事实也无法律依据。 王建荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判位于莱西市土地证号为西集用（2004）字第xxxx号宅基地拆迁补偿款802301元中的240690.3元归被上诉人所有；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误、适用法律不当。一、2002年时对农村房屋建设并无法定程序，上诉人建造房屋的行为也未经当地主管单位阻止，事后当地拆迁办签署拆迁补偿协议也是同上诉人签署，所以不应认定上诉人建造房屋没有履行合法手续。二、从上诉人持有涉案宅基地证原件，以及上诉人长达18年对涉案宅基地的占有使用，全旭光对此一直是知情的，但在涉案房屋被拆迁前，全旭光对此从未提出任何异议。根据双方所提供的证据证明力的比较分析可知，在涉案宅基地及地上房屋到底是买卖还是无偿借用的问题上，王建荣提供的证据证明力明显大于全旭光。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。全旭光已将宅基地交由王建荣建房，且将宅基地证原件交付给了王建荣，其该一系列行为均是对全本芝所签卖房契约的追认，应认定上诉人与被上诉人之间就涉案房屋存在买卖关系。三、全旭光行为有违社会公序良俗，有违社会道德的最低标准，不应被法律所支持，全旭光作为合同无效的主要过错方应当依法承担70%以上的过错责任。四、2007年10月1日《物权法》颁布实施，王建荣在2002年购买该宅基地时《物权法》并未颁布实施，故王建荣并不知道其买卖行以后会违反相应的法律规定，并可能导致合同无效。涉案房屋为王建荣自行建造，系王建荣一家的唯一住房，根据《物权法》第四十二条之规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。但本案中的征收部门，并未保障被征收人的居住，将所有补偿款放在了宅基地补偿款中。所以，即使应认定王建荣在涉案宅基地的买卖合同中存在过错，该过错比例也不应超过30%。 全旭光辩称：一、全旭光对案涉宅基地拥有用益物权，对宅基地上由被告代建的房屋拥有所有权，本案审理的是物权补偿权纠纷。王建荣因为为全旭光代建房屋而对全旭光拥有债权，王建荣使用全旭光的房屋，全旭光对王建荣拥有债权，本案不审理债权纠纷，也没有因代建和房屋使用的纠纷。二、不存在通过买卖关系取得全旭光的物权的问题。三、不存在宅基地的置换关系，被告不能通过置换方式取得原告宅基地及地上房屋的物权。所谓的置换关系是属于对法律认识上的错误。四、王建荣认为全旭光把宅基地及宅基地证交给其，系履行卖房契约的义务，没有事实依据；借住和租住不产生所有权转移，与期限长短无关；全旭光仅有案涉宅基地一处。 全旭光向一审法院起诉请求：1.判令西集用（2004）字第xxxx宅基地补偿款802103元归原告所有；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：全旭光系莱西市村民，其父全本芝（已故）。王建荣户籍系陕西省蒲城县，后于1990年代中期随其母王文香回到原籍南望城村，购买全本芝所有的四间房屋（西房私字第××号房屋）居住。2002年因南望城村道路规划占用该处房屋，王建荣于2002年7月份另择地建房屋一处（即案涉房屋，四至东、南、北为街道，西邻王歧福）居住至因潍莱高铁建设搬迁。本案中，关于房屋买卖情况，王建荣提交卖房契约1份，载明“全旭光现有房屋四间，西邻王岐福各自山墙院墙，东邻生活路，前后邻生活路，现已壹万元人民币卖给王建荣，现金一次付清，全旭光交给王建荣土地使用证或有关证件，之后的交易税费由王建荣自付，本协议一式两份，双方各执一份。立约人王岐光，证明人王某、王言庆，卖房人全旭光，购房人王建荣，2003年7月27日”。该契约中，王建荣自认全旭光签名按印系其父全本芝所为。契约中见证人王某出庭作证，称“具体时间记不清了，谁找我也记不清了，我村王岐光、王言庆三个人在王建荣家里，当时王建荣的母亲也在家里，当时双方买卖房屋，王岐光书写了购房契约，当时是1万元买他房屋，写完契约后，王岐光写的名，我们其他人按的手印”“当时有卖房人在场，具体是全旭光还是全本芝想不清了”。关于该处房屋宅基地使用权情况，2003年12月26日，莱西市人民政府西政土字（2003）xxxx号《关于望城镇田格庄等村农民建房使用土地的批复》载明：同意南望城村全旭光使用土地158.44㎡建房。2004年莱西市国土资源局地籍档案载明用地单位名称：全旭光，土地证号西集用（2004）字第xxxx，莱西市农村宅基地登记表宗地四至：北、东、南街道，西王歧福。全旭光在莱西市农村宅基地登记表中土地使用者以及本宗地使用者处多次签字捺印。2019年因潍莱高铁建设征用该处房屋及宅基地。潍莱铁路永久用地建（构）筑物拆迁核量表载明，产权单位（产权人）王建勇（荣）（证载全旭光），建（构）筑物名称宅基地，单位平方米，数量158.44，补偿单价5145元，合计815,174元，扣除款13,071元，汇总802,103元。王建荣另领取房屋及青苗补偿10万元。2019年5月28日，南望城村委会出具证明1份，载明“王建荣已于2019年5月3日签订潍莱高铁建设项目（南望城村）房屋拆迁补偿协议（编号xxxx），签订补偿协议后将证载全旭光西集用（2004）字第xxxx号《集体土地建设使用证》原件从王建荣手中收回，另将王建荣和全旭光的房屋买卖契约原件从王建荣手中收回”。 一审法院认为：本案应为房屋拆迁安置补偿纠纷。根据莱西市人民政府关于田格庄等村农民建房使用土地的批复以及案涉宅基地地籍档案等相关证据，可以确认全旭光为该处宅基地合法使用权人。根据我国法律、行政法规规定，宅基地具有福利性、排他性，是对农村居民居住权利的保障。关于宅基地使用权的转让，现行法律和国家有关政策采取了严格限制的态度。本案中，王建荣并非案涉集体经济组织成员，其并不享有宅基地使用权。在房屋宅基地使用权属于全旭光的情形下，王建荣没有证据证明其建造房屋履行了合法手续。本案中，从涉案房屋先建设完成后申请办理土地使用证并由王建荣持有的实际情况看，双方对王建荣作为外村村民无法办理土地使用权证是明知的，其行为意在规避国家法律及政策规定，故双方在此过程中均有过错，其过错程度相当（50%：50%）。另，从双方认可的事实看，本案系由全旭光之父全本芝将其名下房屋出卖给王建荣，后以全旭光名义与王建荣签订卖房契约，证人王某不能证明卖房契约签订时全旭光是否在场，且王建荣认可协议非全旭光本人签字捺印，故王建荣不能证明卖房协议系全旭光本人真实意思表示，其主张房屋置换并要求全部宅基地补偿款归其所有，无证据支持；同时王建荣无证据证实其所称原房屋（全本芝所售房屋）利益由全旭光获得；王建荣非南望城村村民，其已获得地上附着物（房屋）及相关青苗补偿，宅基地补偿款即土地补偿款在进行分配前应属于村集体经济组织所有，村集体经济组织进行决议分配后，属于土地使用权人所有，但本案中王建荣建设并长期使用房屋，考虑本案实际情况，其可以分得部分补偿款。基于以上三点，王建荣方责任应酌增10%，即双方应以60%：40%比例分配该宅基地补偿款。故诉争宅基地补偿款802,103元中的60%即481,261.8元，应归全旭光所有。原告诉讼请求过高部分，一审法院不予支持。被告辩称宅基地归其所有，无事实及法律依据，其主张补偿款全部归其所有，一审法院不予采信。判决：位于莱西市土地证号为西集用（2004）字第xxxx号宅基地拆迁补偿款802,301元中的481,261.8元归原告全旭光所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5911元，由被告王建荣负担。 二审中，经全旭光和王建荣申请，本院调查了王岐光和王某。王岐光称：《卖房契约》的内容是我写的，全旭光不在场，全本芝是否在场不确定，王某在场；全本芝的房子挡路，村里统一规划拆除，去另外的地建房，应该是涉案土地；全旭光住在全本芝的六间房子里。王某称：《卖房契约》是王岐光起草，模糊记得是全旭光签的名；王建荣买了全本芝的房子，盖房不在村规划范围内，王建荣到新地盖了四间房屋，没人反对；拆老房子后，全本芝已有六间房屋，申请涉案土地证用全旭光的名字，用王建荣的名字申请批不下来。全旭光质证称：一、王岐光、王某二人对全本芝是否在场记不清了，不能证明全本芝在场并签字。二、王岐光证言基本真实，签卖房契约时，全旭光不在场。三、王某证言有五处伪证、五处违法和误导性证言。王建荣对两份笔录真实性无异议，称笔录证明王建荣提交的《卖房契约》是真实的，王建荣家与全旭光家存在房屋交易的行为；全旭光恶意捏造虚假房屋出借事实，在本案中过错较重，应承担更多责任。 针对两份调查笔录，全旭光提交证据一：房产证（证号：西房私字第××号）一张、土地使用权证（证号：集建（1997）字第xxxx）一张、居民户口簿两张，一张登记姓名为全旭光、林春艳、全芳，一张登记姓名为全本资、林美卿、全旭友。证明:1、全旭光弟弟全旭友和其母亲登记在一个户口簿上，全旭光的户口不在该户口簿上。2、房产证上登记姓名为全本芝，该房产证上的房屋留给全旭友。3、全旭光一家三口户口落在全本芝卖给王建荣的房子上，仅有案涉一处宅基地，不可能把宅基地买卖、置换、赠与他人。王建荣质证称，对证据真实性无法确认，对证明事项有异议，该证据证明全旭光与全本芝在同一户口中，可以认定全本芝作为家庭代表，代表这一户与王建荣家发生了房屋买卖行为。 全旭光提交证据二：全旭光弟弟全旭友的证词，证明全本芝夫妇1999年在保定，2003年因非典疫情未回老家，没有参加卖房契约签字的时间。王建荣质证称，对该证据真实性不予认可，证人证言应由证人出庭作证，且该证据系全旭光近亲属出具，不应作为认定案件事实的依据。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案应为宅基地使用权纠纷。王建荣户籍在陕西省蒲城县，于1990年代中期随其母王文香回到原籍南望城村，2002年王建荣购买全本芝房屋，同年因南望城村道路规划占用该处房屋，王建荣于同年7月另择地建房屋一处。一审中，王建荣提交2003年7月27日签订的《卖房契约》，证明全旭光将四间房屋以一万元人民币卖给王建荣，全旭光将土地使用证或有关证件交给王建荣。立约人王岐光，证明人王某、王言庆，卖房人全旭光，购房人王建荣。王建荣并非案涉集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》，宅基地属于农民集体所有，王建荣购买涉案农村宅基地建设房屋的行为违反了法律的强制性规定，该《卖房契约》系无效合同。王建荣使用涉案土地建设房屋居住，并长期持有2004年颁发的使用人为全旭光的《集体土地建设使用证》，当事人各方对王建荣作为外村村民无法办理土地使用权证是明知的，其行为均违反国家法律，均有过错。综上，一审法院综合考虑双方的过错程度和实际情况，酌情认定全旭光和王建荣以60%：40%比例分配该宅基地补偿款并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人全旭光和上诉人王建荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11022元，由上诉人全旭光负担6113元，由上诉人王建荣负担4909元。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二一年一月七日 法官助理姜若林 书记员 侯小凡 书记员李 扬