安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11508号 原告（反诉被告）：南京搜艾文化传媒有限公司,住所地南京市江宁区。 法定代表人:熊瑜，总经理。 委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨丽，安徽弘启律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽优盟教育科技有限公司,住所地合肥市蜀山区。 法定代表人:胡胜,总经理。 委托诉讼代理人：王席林，合肥市诚信法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）南京搜艾文化传媒有限公司（以下简称搜艾公司）与被告（反诉原告）安徽优盟教育科技有限公司（以下简称优盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）南京搜艾文化传媒有限公司法定代表人熊瑜委托代理人石有清、杨丽、被告（反诉原告）安徽优盟教育科技有限公司法定代表人胡胜、委托代理人王席林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉原告）提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方签订的租房协议书(2020年5月27日);2、判令被告立即腾空房屋并向原告返还房屋;3、判令被告自2020年7月1日起按1466.67元/日向原告支付房屋占用费直至实际返还之日止。4、判令被告承担本案全部诉讼费用(证据保全、先予执行等费用)。变更诉请：第一、请求法院判令解除原被告双方签订的房屋租赁协议，就确认是2020年6月1日解除；第二、请求法院判令被告自2020年6月1日起按照1466.67元向原告支付房屋占用费，直至实际返还之日止；第三、请求法院判令被告支付原告为防止损失扩大而额外花费的房屋租金8000元；第四、本案诉讼全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月27日,原、被告双方签订了租房协议书,约定原告将位于合肥市蜀山区贵池路瑞福美食街4号楼房屋出租给被告经营使用,租期为一年。从2020年6月1日至2021年5月31日止,承租期间房屋租金为5000元/月。现因经营原因原告无法继续将房屋出租给被告使用,在协议签订后的第二天即(2020.5.28)原告与被告积极协商解除租房协议书并愿意按照协议约定承担违约责任且被告当时也同意若原告与案外人解除合同其也同意解除双方的租房协议书,搬出租赁房屋。另外,原告也于2020年5月30日将被告支付的房屋租金及押金共计25000元全部退还给被告。原告认为,根据《合同法》规定,原告与被告协商一致并在承担违约责任情况下有权单方解除房屋租赁合同并要求被告返还房屋,但被告拒绝腾空房屋搬离出租房。无奈原告只能通过诉讼途径来解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告限期返还房屋于原告处。故原告根据《民事诉讼法》第119条规定,特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法保护原告的合法权益,支持原告的诉讼请求! 被告（反诉原告）辩称：原告主张没有事实和法律依据。1.如果是诉求法院强制解除合同。我们认为原告这种强行要求法院解除合同的行为，属于严重的违法行为，是无理的诉求。2.如果按照你刚才确认之诉的话，我们认为刚才已经讲过了，我们就不重复了，你这次变更诉求无效。原告诉求是2020年7月11日之后期间按日给付所谓的占房费用1466.67元。是从何而来的事实和法律依据？我方从来就没有非法占用原告所谓的房屋，我们是在建立有效合同，也是你们自己在第一个诉求讲的是在解除合同的情况下，哪来的占用？所以说你的诉求是没有事实依据的，也是没有法律依据的。第三、对于原告所谓变更诉求，其实是增加诉求。就是讲将承租房内的我方物品转移至其他地方存放，所谓的房租费我们认为同样是没有事实和法律依据的。一、这是原告在本次诉讼以后又制造出新的纠纷矛盾。所以我们认为他不是变更，而是新增加诉求。这样的新增加诉求行为，是非正当行为，这样的增加诉求的行为是违法无效的，是不应该受到法律支持的和法庭支持，也不应该在本案中一并来审理。就其诉求所举的相关证据来看，也不能证明存在所谓的房租费以及数额的支出的事实。三、本证据正好反证了原告漠视法庭违背真实有效合同，采取暴力的行为来侵犯我方财产权，事实是存在的，而且是一贯的恶意违约行为。综上所述我方意见是驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告（被告）提交如下诉讼请求：1.判令被反诉人因违约赔偿我方损失129702元(暂按工人及管理人员工资损失计算，自2020年6月15日至2020年9月15日期间工资损失）及后续损失；2.判令被反诉人承担违约金5000元；3.判令被反诉人返还我方被侵占的财产（具体财产物品名称、数量见附件《应返还财产清单》）并赔偿财产损坏损失费（损失费数额以鉴定结论为准依法计算）4.由被反诉人承担本案全部诉讼费及相关费用。事实与理由：双方于2020年5月27日签订租房协议，租期自2020年6月1日至2021年5月31日，租金每月5000元，一季度一付费，合同生效期间我方按约定付租费及押金及25000元给被反诉人，对房屋进行装潢装饰、制作广告设施等后正常经营。但没过多久被告多次声称要强行毁约，期间干扰并强行我方不得继续正常经营，2020年6月15至今被反诉人将租赁房屋强行断水断电，期间，又将我方存于出租方内所有经营财产强行搬离出租方下落不明，期间我方报警处理，被反诉人态度蛮横，行为暴力，明确声称就是恶意毁约，不让我方在出租方继续正常经营下去，其毁约状态持续至今，导致我方损失巨大，现被反诉人恶人先告状，我方值得提出反诉一并解决，当庭明确：工人以及管理员的工资的损失，我们已经举证。在工资单支出就已经看得出来了，他只计算到2020年9月15日，因为我们知道本案还会延续，所以说我们就说后续的也是按照这样的一个工资标准计算。违约金合同上有了。后续损失计算到本案判决为止。我们的第二项诉求，违约金计算的来源合同上已经载明。第三项诉求，关于返还侵占我们财产的问题。这一点原告自己也有举证质证自己确实是把我们的财产转移到其他的地方，所以我们有清单附后。有关的录像，包括原告所提供的录像，也能看出大部分。 原告（反诉被告）辩称：第一个是针对被告的反诉，第一点是被告要求的损失以及承担违约金。我们认为根据法律规定只能选择一项。第二个是针对优盟公司所主张的相关损失，也没有事实和法律依据。首先本案中虽然双方签订了租赁合同，但其租赁协议并非是搜艾公司签订，该涉案房屋第一个承租人本身就是优盟，后期是搜艾公司法定代表人的另一公司先行租赁该房屋。公司名字为合肥麦科信息科技有限责任公司，剩余的面积由案外人合肥汇通教育科技有限公司承租，当时租金为65元每平。后期合肥汇通教育科技有限公司与优盟签订整体转租承租合同成了房东。随后由于受疫情影响，汇通教育无法继续经营，房屋托管方安徽瑞福公司与搜艾的法定代表人协商，让法人整体接盘，并不太愿意接受，但考虑当时还有一百多名学生在继续学习，后期被说服接盘，随后与安徽瑞福公司签订租赁协议，但是在此之前一直都是在该场地并没有离开，要求继续承租该房屋，但是并不想单独分开租赁，也是希望可以整体转租，法定代表人胡胜协商整体转租给优盟公司，但优盟公司坚决不同意，而且要求月租为每月48元每平米承租一个月5000元的标准缴纳租金。当初承租是每月65平，现在优盟公司要求48元每平方米。此外，并不愿意签订合同，但因签订当日优盟公司强烈要求法人签订从下午15:00多到晚上、不让熊瑜离开的方式要求签订合同，在一层有800多平米的房屋，房屋内只有熊瑜及对方3人。熊瑜当时是出于何种心态不难想象，熊瑜迫于无奈于当晚2020年5月27日签订合同，合同履行期从2010年6月1日开始签订后第二天就告知优盟公司法定代表人胡胜不租了，并且告知了房屋托管方，安徽瑞福置业有限公司告知其无法继续接盘，此时合同还没有到履行期限，原告在愿意承担支付违约金的情况下解除合同并不违法，但是被告强行不愿意解除合同并故意拖延、坚决不愿意离开案涉房屋，导致原告无法将房屋及时返还给管理出租方。此外每月仍然需要缴纳四万多元的房屋租金，因此本案受案及时告知优盟公司解除合同，在合同履行期之前已经知晓，仍然强占房屋，任由损失扩大。其向原告主张赔偿没有相应的依据，其次其主张2020年6月至2020年9月期间的相关人工损失更是没有依据。在涉案要求优盟公司搬离房屋未果时，就于2020年6月2日报警处理其所谓的人员工资。另在第一次报警未得到解决时7月31日又联系多次报警处理，用在明知房屋租赁协议已经无法继续履行的情况下，仍然发放人员工资。受害人为其自己扩大损失的表现，优盟公司并非只此一处办公地点，而且优盟公司实际上是作为中介机构，并非传统的教育机构，所以其发放的人员工资与本案并没有任何关联性，无法证明与本案有关，也不存在所谓的损失。再者，在2020年5月28日，法定代表人就已经明确告知优盟公司愿意承担违约责任的情况下，解除双方之间签订的租房协议，但优盟公司拒不办理，导致损失无故扩大。其中优盟公司强占期间，依然支付每月四万多元的租金费用，优盟公司应当承担损失，并且继续支付房屋租赁费的责任。最后对于搜艾公司侵占财产没有相应的依据，双方应该房屋租赁，是从2020年5月28日开始协商后，后期多次报警处理都没有任何结果，无奈之外，在2020年7月31日再次报警，在派出所民警的监督下，将案涉房屋前门门锁打开，但后门是可以进入的，将房屋内优盟公司在几天前就已经搬离后剩余的物品打包整理，后期请搬家公司将房屋内剩余的物品搬离。为了避免物品丢失，特意从外面租赁场地存放该物品，并未有任何损失或丢失，也不存在故意导致优盟公司财务实收的事实，甚至优盟公司在房屋内留有的花瓶，原告都是小心翼翼包装好搬运走，并非像优盟公司陈述的无故侵占其的财产。实际上是因为优盟公司一直不肯搬离，出租方需要将包括案涉房屋在内的所有房屋进行重新出租，如果继续控制或者不搬离，仍然继续按照每月四万多元的费用继续支付，无法承受高额的租赁费用，从而为了防止自己损失扩大，才出此方案，且当时西园派出所民警人员和光明社居委相关主任在现场，而且认为优盟公司的行为是故意行为，其每月只需要支付5000元房租，是远远低于搜艾公司所要负担的费用，因此优盟公司所主张的相关损失没有任何依据，依法不应当得到支持。 经审理查明：被告原使用案涉房屋。2020年5月27日,原、被告双方签订了租房协议书，约定出租方（甲方）原告，承租方（乙方）被告,原告将位于合肥市蜀山区贵池路瑞福美食街4号楼房屋出租给被告经营使用,租期为一年.从2020年6月1日至2021年5月31日止,承租期间房屋租金为5000元/月，由乙方入驻时需一次性付给甲方三个月房租，不得拖欠，乙方不得转租，另支付押金两个月等，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方需赔偿给对方违约金5000元，租金包含水电公摊及相关费用，以及物业费用等，签订合同次日凌晨原告法定代表人向被告法定代表人发送短信通知，家里人叫我还是别搞了......原谅我，要违约了，被告不同意，上午校区见面我们再沟通一下吧，5月28日原告法定代表人再次表达赔偿违约金的请求，并称算我求你了，5月31日原告将被告缴纳的25000元原路退回，并注明房租昨天原路退还给你了，望早点处理事情。被告法定代表人称我们当时房子都找好了定金都付了所以留下来主要是配合物业稍后工作以及配合你承租场地，等，我们的诉求很简单，我们只是简单办公，跟大家都没有业务冲突，只要求我们双方正常履行合同即可，其他一些事宜都给我们没有关系了，原告称我今天务必退租，胡总，开个价吧，我们和平分手。双方再次联系，被告信息城七月房租已于昨晚转给你了，我们就这样一起耗下去吧，原告称不够啊，是4.4万，你用了一层呢， 另查：安徽瑞福置业投资有限公司向原告出具同意转租证明，因疫情原因我方同意在搜艾公司承租期间可以将小部分房屋转租给第三人经营， 2020年8月10日，安徽瑞福置业投资有限公司与南京搜艾文化传媒有限公司出具房屋租赁合同终止协议，甲方同意乙方于2020年8月10日终止双方签订的房屋租赁合同，截止2020年8月10日，乙方房屋租金和物业管理费均已交至2020年8月31日，甲方应退还乙方2020年8月11日-31日期间房屋租金29998.96元，甲方应退还乙方2020年8月11日-31日期间物业管理费581.47元，应退还费用合计30580.43元水费、电费均不欠等双方与签订本协议的当日办理房屋交接手续，交接单需注明出租房内有无物品设施设备，有无损坏等内容。 优盟公司使用案涉房屋。原告采用报警、换锁等方式希望被告离开，原告称7月31日即在民警的见证下将案涉房屋打开，将优盟公司的物品予以打包整理，8月13日原告将被告的物品予以搬离，并发信息称你的柜子桌子我给你搬走了，等官司结束你把房租给我后我还你。 上述事实，有原告（反诉被告）提交的企业信息查询单打印件、租房协议书原件、转租证明原件、微信聊天记录（提供原始载体手机）、转账凭证打印件、律师函原件,EMS快递面单原件寄件人联、物流信息打印件、房屋租赁合同、房屋产权证书是复印件；收据是复印件，被告提交的营业执照打印件、房屋协议原件，转款凭证电子打印件，微信聊天记录打印件、6月15日至9月15日工资单原件、因返还财产清单原件、视频复制件、报警记录复印件加盖合肥市公安局西园派出所公章，被告提交的租房协议书原件、微信聊天记录（提供原始载体手机）、报警记录复印件加盖合肥市公安局西园派出所印章、转账凭证复印件、2020年6月22日的报警记录复印件加盖合肥市公安局西园派出所印章、3.微信聊天记录（提供原始载体手机），分别是2020年6月17日、6月19日、7月1日和7月31日，视频光盘复制件、照片打印件、短信记录打印件、律师函原件、ＥＭＳ快递面单原件寄件人联、物流信息打印件及双方当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：原被告签订租赁合同当日，原告因单方原因不再继续履行合同，愿意承担违约责任原告要求确认双方合同于2020年6月1日解除，鉴于原告无单方解除权，被告不同意解除合同，原告主张的解除时间不予支持，在2019年8月13日原告已自行收回房屋，要求对方返还房屋不予支持。鉴于原告为解除合同于2020年7月31日将门锁打开，并将被告物品打包，双方合同已履行不能，本院确认解除合同的时间为2020年7月31日，原告要求被告自2020年6月1日起按照1466.67元向原告支付房屋占用费，直至实际返还之日止，2020年7月31日后被告已无实际使用房屋的可能，本院确认租金计算至2020年7月31日，原告主张的占有使用费实际应为租金比照其合同按5000元/月计算，原告认可被告已付租金5000元，对于被告未予以支付的租金为5000元应予以支付；原告要求被告支付原告为防止损失扩大而额外花费的房屋租金8000元，鉴于原告单方违约，该主张不予以支持；反诉原告要求被告承担2020年6月15日至9月15日期间工资损失及后续损失，虽双方产生矛盾被告断水断电，但工资及后续损失系反诉原告实际运营成本，不予支持，反诉原告要求返还侵占的财产并赔偿财产损失费，原告已解除与出租方之间的合同，为了避免双方损失扩大被告予以提存并不违反相关法律规定，鉴于被告亦同意返还搬离的物品，反诉原告称其中存在毁损并要求鉴定，无提供证据证明，不具备鉴定条件，不予支持，搜艾公司认可对优盟公司的物品予以搬离并另行储存，对于搜艾公司搬离优盟公司的物品应予以返还，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原被告之间签订的房屋租赁合同于2020年7月31日解除； 二、被告安徽优盟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京搜艾文化传媒有限公司租金5000元； 三、反诉被告南京搜艾文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告安徽优盟教育科技有限公司违约金5000元； 四、反诉原告南京搜艾文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉被告安徽优盟教育科技有限公司被搬离的物品； 五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元、减半收取25元，反诉费用1497.5元，由原告承担25元，由被告承担1497.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二一年一月十九日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。