北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21566号原告：深圳市派铭金属工程制品有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中国际科技大厦**。法定代表人：田晓玲，董事长。委托诉讼代理人：杨超，重庆仁业律师事务所律师。被告：李军，男，1966年9月3日出生，回族，广东国晖律师事务所律师，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）事务所律师。第三人：杨天歌，女，1991年7月14日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：李伟，男，1970年3月27日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：北京中启创汇建筑装饰工程有限公司，住所，住所地北京市顺义区张镇赵四路侯庄段******div>法定代表人：李伟，执行董事。上述三第三人委托诉讼代理人：周宇，北京安博（天津）律师事务所律师。第三人：田晓玲，女，1966年1月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨超，重庆仁业律师事务所律师。原告深圳市派铭金属工程制品有限公司（以下简称派铭金属公司）诉被告李军，第三人杨天歌、李伟、北京中启创汇建筑装饰工程有限公司（以下简称中启创汇公司）、田晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告派铭金属公司委托诉讼代理人杨超，被告李军及其委托诉讼代理人林彩梅，第三人杨天歌、李伟、中启创汇公司委托诉讼代理人周宇，第三人田晓玲委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。派铭金属公司向本院提出诉讼请求：1.被告“X京房权证丰字第XXXX号、第3XXXX号”两座房屋过户至原告名下；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2005年，原告因业务发展决定在北京购买四套房产，为了方便银行贷款，遂以公司的法定代表人田晓玲和当时公司法律顾问李军的名义各购买两套房屋，二人名下各登记两套房屋。其中，以被告李军名义购买登记的两套房产位于南三环中路67号X号楼X层X单元602、603室，产权证号X京房权证丰字第XXXX、3XXXX号。涉案房屋除了购房合同《北京市商品房预售合同》和《贷款合同》由李军签署外，其余全部责任和权利均由原告享有和承担。房屋全部价款（首付款、所有全部各期贷款还款、房贷尾款）均由原告支付，房屋买卖过程中涉及的费用（律师费、保险费、税费等）亦全部由原告支付；房屋购买后，一直由原告即房屋实际所有权人占有、管理和使用，物业费、采暖费等费用亦全部由原告支付。2013年，原告打算出售本案标的房屋，并告知李军，李军也通过公证，同意由原告法定代表人田晓玲女士代为办理房屋出售全套手续，并收取全部房款。但是，在原告法定代表人将房屋出售后，办理房屋过户手续时，被告却单方面撤销公证，致使房屋买卖迟迟无法完成，原告的剩余房款亦无法收取。为了维护原告的合法权益，依据上述事实和法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求法院查清事实，判如所请。李军辩称：第一，涉案房屋登记在李军名下，李军依法享有房屋所有权。第二，在本案二审时提交了派铭金属公司的工商登记手续，派铭金属公司变更了法定代表人，购买房屋时田晓玲并不是法定代表人。第三，派铭金属公司只是控股股东，不开展具体的业务，不可能去北京开展业务。第四，本案的购房款都是李军实际支付，田晓玲代为支付的购房款，李军已经于2008年9月19日向派铭金属公司进行支付，并且超额支付，已经进入派成铝业公司的账户中。2008年9月19日李军个人将房款打给了派铭金属公司，因为双方没有就钱款进行核对，所以没有给李军偿还。另外，涉案员工都不是派铭金属公司员工。李军与田晓玲在黄田项目共同合作，李军与田晓玲共同拥有117-2号地块，约定前期费用由田晓玲承担，而且约定田晓玲支付给案外公司，在另案中也有处理。所以涉案房屋是李军与田晓玲共同管理的项目。田晓玲与李军之间涉及的账目双方没有进行核算。在2005年北京购买房产没有对购房资质和贷款资质进行限制。原告起诉的事由及诉求缺乏法律及事实依据。杨天歌向本院提出诉讼请求：1.被告代持的“X京房权证丰字第XXXX号”房屋，即原告的北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元602房屋，过户至杨天歌名下；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月11日，原告持《公证书》（[2012]深福证字第9612号）、《房屋产权证》（X京房权证丰字第XXXX号）、代持人李军委托原告出售上述房屋的《委托书》、李军的身份证复印件，原告当年购买该房屋的购房发票、还贷款凭条等材料。原告与申请人完成了上述房屋《二手房屋买卖合同》的签定。合同约定：产权交割完毕当日付清全款，2013年10月20日前核验房屋交接钥匙。2013年10月12日，原告与申请人一同乘车到房产交易部门办理产权过户手续。按约定，到银行申请人向原告转定金和购房款合计250300元，随后到北京市丰台区房产大交易厅办理房产过户手续。房产交易大厅工作人员让买卖双方填写房屋过户材料并签字完毕。之后，工作人员核验房屋时发现代持房屋人李军己私下将委托公证书（[2012]深福证字第9612号）撤销。当天，原告与申请人未完成过户手续。经原告与申请人双方商定，继续履行《二手房屋买卖合同》，由原告到法院起诉代持上述房屋人李军，法院开庭前申请人递交第三人参加诉讼申请书，共同诉讼维权。2013年10月20日，根据合同条款的约定，原告方工作人员将房门钥匙交给了申请人。2013年12月1日，原告公司工作人员向申请人对水、电、煤气、供暖、务业费等进行清查，一起到小区物业办公室，变更了交纳务业费的房主，杨天歌与小区物业签定了变更业主的合同。经原告同意，申请人对602房屋重新进行了装修、入住至今。原告诉状中“致使房屋买卖迟迟无法完成，原告的剩余房款无法收取”的事实存在，申请人的诉讼事实与理由，与原告一致。通过诉讼依法维权，实现原告与申请人二手房屋买卖合同的过户，申请人结清所欠原告剩余房款。根据民事诉讼法第五十六条规定，申请人申请第三人参加诉讼，以便法院依法查清事实，减少诉累。被告李军代持的“X京房权证丰字第XXXX号”房屋，申请人是直接利害关系人。请求法院将申请人的诉求与原、被告的诉讼合并审理，将北京市丰台区南三环中路****楼****602房屋判决给申请人，即完成原告人与申请人的《二手房屋买卖合同》房屋过户，申请人结清所欠原告的房屋剩余款。请求法院依据事实和法律作出公正判决，维护当事人的合法权益。李伟向本院提出诉讼请求：1.原被告将北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元603过户至中启创汇公司名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月11日，原告持《公证书》（[2012]深福证字第9613号）、《房屋产权证》（X京房权证丰字第XXXX号）、代持人李军委托原告出售上述房屋的《委托书》、李军的身份证复印件，原告当年购买该房屋的购房发票、还贷款凭条等材料。原告与申请人完成了上述房屋《二手房屋买卖合同》的签定。合同约定：产权交割完毕当日付清全款，2013年10月20日前核验房屋交接钥匙。2013年l0月12日，原告与申请人一同乘车到房产交易部门办理产权过户手续。按约定，到银行申请人向原告转定金和购房款合计85万元，随后到北京市丰台区房产大交易厅办理房产过户手续。房产交易大厅工作人员让买卖双方填写房屋过户材料并签字完毕。之后，工作人员核验房屋时发现代持房屋人李军已私下将委托公证书（[2012]深福证字第9613号）撤销。当天，原告与申请人未完成过户手续。经原告与申请人双方商定，继续履行《二手房屋买卖合同》，由原告到法院起诉代持上述房屋人李军，法院开庭前申请人递交第三人参加诉讼申请书，共同诉讼维权。2013年10月20日，根据合同条款的约定，原告方工作人员将房门钥匙交给了申请人。2013年12月1日，原告公司工作人员向申请人对水、电、煤气、供暖、务业费等进行清查，一起到小区物业办公室，变更了交纳务业费的房主，李伟与小区物业签定了变更业主的合同。经原告同意，申请人对603房屋重新进行了装修、入住至今。原告诉状中“致使房屋买卖迟迟无法完成，原告的剩余房款无法收取”的事实存在，申请人的诉讼事实与理由，与原告一致。通过诉讼依法维权，实现原告与申请人二手房屋买卖合同的过户，申请人结清所欠原告剩余房款。根据民事诉讼法第五十六条规定，申请人申请第三人参加诉讼，以便法院依法查清事实，减少诉累。因原、被告争执的诉讼标，即被告李军代持的“X京房权证丰字第XXXX号”房屋，申请人是直接利害关系人。请求法院将申请人的诉求与原、被告的诉讼合并审理，将北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元603房屋判决给李伟指定的中启创汇公司名下。中启创汇公司述称，同意李伟的诉讼请求。田晓玲述称，第一，涉案房屋是原告在拓展北京业务时购入的，田晓玲支付的款项都是代原告支付的，原告是房屋的实际购买人和所有人，田晓玲是职务行为。第二，第三人杨天歌、李伟不是实际买受人，实际买受人为案外人李俊秀。第三，杨天歌、李伟在签订合同时，并没有买房资格，而且没有全额支付首付款，存在违约行为。派铭金属公司辩称：原告认为，第三人的诉讼请求没有法律根据。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件适用法律若干问题的指导意见，根据该规定房屋应当过户到原告名下。同时，根据物权法司法解释第二条的相关规定，原告是房屋的真实的权利人。根据法律的规定，应当依法确认。至于原告和第三人，或者被告与第三人之间的房屋买卖关系，应该另行处理。因此，第三人的诉讼请求与法律规定，原告不予认可。另外，不同意过户到李伟指定的第三人名下。李伟申请的第三人不是第三人，合同具有相对性，原告签订合同的相对方是李伟，现在二手房合同是否有效不确定，李伟的权利义务是不明确的，李伟本人就是以第三人的身份参加诉讼，他的请求能否被支持，诉讼标的存在争议，第三人无权对他认为的权利进行转移。不同意李伟追加中启创汇公司作为第三人参加诉讼，该行为是违法的。李伟提出追加第三人是为了规避房屋的政策，李伟无权要求继续履行房屋，李伟申请第三人的做法不应得到支持，我们不同意追加第三人。李军辩称：第三人杨天歌、李伟的请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。李军委托田晓玲出售房屋，之后办理了撤销授权公证，但田晓玲在明知没有授权的情况下还与第三人杨天歌、李伟签订合同，并收取房款，在2013年10月12日无法完成过户手续的基础上，将房屋交给杨天歌、李伟占有，属于无权处理。直到2016年及本案原审诉讼的时候才追加的第三人，所以第三人的诉讼请求已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年9月24日，李军与北京军凯房地产开发有限公司签署《北京市商品房预售合同》，约定李军购买北京军凯房地产开发有限公司开发的北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元602号房屋，建筑面积48.22平方米，房屋总价298040元。此后，李军与中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行签订个人购房借款合同，贷款20万元用于支付上述房屋的购房款。2005年9月24日，李军与北京军凯房地产开发有限公司签署《北京市商品房预售合同》，约定李军购买北京军凯房地产开发有限公司开发的北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元603号房屋，建筑面积139.11平方米，房屋总价875739元，首付款175739元，拟贷款70万元。2006年6月4日，李军与北京军凯房地产开发有限公司签署《补充协议》，约定首付款增加9万元。此后，李军与中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行签订个人购房借款合同，贷款61万元用于支付上述房屋的购房款。2005年9月24日，派铭金属公司法定代表人田晓玲从其账户向北京军凯房地产开发有限公司转账581780元用于支付上述两套房屋在内的购房首付款。2006年6月4日，派铭金属公司法定代表人田晓玲从其账户中取现支付了北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元603号房屋增加的首付款9万元。在李军向中国民生银行股份有限公司北京崇文门支行贷款支付上述两套房屋购房款后，派铭金属公司工作人员以李军名义偿还贷款。2013年3月5日，派铭金属公司法定代表人田晓玲从其账户转账535680元还清了李军的上述两笔贷款。2012年2月16日，北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元602号、603号房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为李军。2012年6月5日，李军签署委托书两份，委托派铭金属公司法定代表人田晓玲办理北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元602号、603号两套房屋的解除抵押、出售、收取房款全部手续，该委托书经广东省深圳市福田公证处公证。2013年1月10日，李军在广东省深圳市福田公证处公证撤销了对派铭金属公司法定代表人田晓玲的售房委托。2013年10月11日，派铭金属公司法定代表人田晓玲与杨天歌签订《二手房屋买卖合同》，约定杨天歌购买北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元602号房屋，总价款1100300元，首付款200300元，定金5万元，剩余房款在产权交割完毕当日付清。同日，派铭金属公司法定代表人田晓玲与李伟签订《二手房屋买卖合同》，约定李伟购买北京市丰台区南三环中路67号X号楼X单元603室房屋，总价款3150900元，首付款600000元，定金25万元，剩余房款在产权交割完毕当日付清。合同载明：第八条其他中，在产权过户时，若买方出现购房资格问题，由李伟指定新的买方在房屋管理机关签署正式房屋交易合同。2013年10月12日，李伟向派铭金属公司法定代表人田晓玲转账1100300元。同日，派铭金属公司法定代表人田晓玲出具收条，载明：“今收到李伟、杨天歌购买北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元602室、北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元603室房款及定金明细如下：李伟支付定金二十五万元，房款六十万元，杨天歌支付定金五万元，房款二十万零三百元。”2013年10月20日，杨天歌、李伟收到上述两套房屋的钥匙。2013年12月1日，杨天歌、李伟到上述两套房屋的物业办理相关手续。此后，在上述两套房屋办理房屋过户手续时，因出现李军撤销对派铭金属公司法定代表人田晓玲的公证委托而未能完成。2015年2月14日，派铭金属公司将李军诉至本院，要求李军配合将上述两套房屋过户至杨天歌、李伟名下。此后，派铭金属公司撤回了该案的起诉。庭审中，派铭金属公司就其主张向本院提交如下证据：1.北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、北京市房屋租赁合同两份、客户回单、房屋委托全程代理合同书，拟通过派铭金属公司对涉案两套房屋进行了装修并出租，房屋租金由派铭金属公司的法定代表人田晓玲收取等事实，证明涉案两套房屋的实际所有人为派铭金属公司；2.询问笔录、不起诉决定书，拟证明派铭金属公司存在众多员工代持房屋的情况，而李军也认可过其曾为派铭金属公司的法定代表人田晓玲代持房屋的事实，李军是因和派铭金属公司的法定代表人田晓玲个人矛盾而拒绝配合办理房屋过户手续。李军认为因其之前在派铭金属公司任职，故将涉案的两套房屋委托公司员工出租，而其曾在其他项目中代派铭金属公司的法定代表人田晓玲持有房屋不能说明涉案的两套房屋也是代持的关系。李军就其主张提交合作协议书、补充协议、权利确认书、承诺书、个人账户明细单、派铭金属公司企业信息、深圳派成铝业科技有限公司（以下简称派成铝业公司）企业信息、回款申请书及收据、深圳法院一审及二审民事判决书、邮件等证据材料，拟证明派成铝业公司及其实际控制人田晓玲（权利确认书以与承诺书中所列的田晓红系田晓玲的姐姐，实际代表的是田晓玲）在黄田地块项目中应当向李军支付工资及其他费用的事实。黄田土地项目是2005年谈判合作，2006年签约，因当时自项目开始前后派成铝业公司及三方股东商定向张筱青和李军支付日常工资，确认先支付部分工资和费用给张筱青和李军，以后在分成中结算。故派成铝业公司以代李军付还部分贷款按揭款的方式支付应当向李军支付黄田地块项目的部分工资。因此，本案中部分所谓的由派成铝业公司支付的费用是其应当支付给李军的费用，且与派铭金属公司无关。派成铝业公司和田晓玲通过向张筱青及其所在公司的银行账号转账方式向黄田地块项目股东之一张筱青支付发放《权利确认书》《承诺书》约定的分成款及部分费用，但未向李军发放任何费用。派铭金属公司仅认可派铭金属公司企业信息的真实性，对其余证据的真实性不予认可，主张上述证据与本案无关。本院认为：关于派铭金属公司、李军之间就涉案的两套房屋是否存在借名买房关系的问题。首先，涉案房屋的全部购房款均为派铭金属公司及其法定代表人田晓玲支付，虽然李军主张该钱款为派铭金属公司法定代表人田晓玲在其他合作项目、企业中所欠其的回报款，但李军未能就此提交充分证据，且其所主张的回报款基于不同的独立法人，在没有明确证据证实各独立法人均认可该事实前，本院对此难以采信；其次，涉案房屋一直由派铭金属公司工作人员使用（出租），虽然李军主张其将涉案房屋交由派铭金属公司工作人员代为出租，但并未就此提交充分证据，涉案房屋的租金实际转入了派铭金属公司法定代表人田晓玲的账户，而非李军的账户，且在租金不断变化的情况下，李军长期对此事未处理且长时间不签署协议的行为显然不符合常理，故本院对于李军的此项抗辩主张不予采信；再次，李军为派铭金属公司法定代表人田晓玲出具了公证的售房委托书，但并未与派铭金属公司法定代表人田晓玲约定涉案房屋的售价等关键问题，因此此情形不符合李军委托派铭金属公司法定代表人田晓玲出售房屋的常态，却更符合涉案房屋由李军代持，派铭金属公司为方便其出售房屋而进行的委托；最后，纵观涉案房屋从购买（支付首付款及还贷）、收房、装修、管理、使用（出租）、出售、交付房屋给第三人等环节，李军均未能提供相应证据以证明其作为房屋的实际权利人在上述环节中参与并发挥支配作用等。综上，虽然派铭金属公司、李军之间不存在书面的借名买房协议，但通过本案中房款支付、房屋占用等细节，本院有理由相信派铭金属公司、李军之间确就涉案房屋存在借名买房关系。关于房屋是否应过户至杨天歌、李伟指定的中启创汇公司名下的问题，首先，派铭金属公司、田晓玲均认可田晓玲在涉案房屋的购买、出售等过程中的行为系职务行为，故派铭金属公司应对田晓玲的行为承担民事责任，田晓玲与杨天歌、李伟所签《二手房屋买卖合同》系各方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依照合同履行各自义务。现杨天歌、李伟愿意一次性支付全部剩余购房款，而要求办理房屋过户手续，该主张并无不当，本院应予支持。即便依据李军之抗辩主张，考虑到派铭金属公司法定代表人田晓玲向杨天歌、李伟出示的公证委托书，杨天歌、李伟一方亦属于有理由相信派铭金属公司法定代表人田晓玲对于李军具有完全的代表权，基于表见代理的规定，亦不影响杨天歌、李伟一方依照上述合同主张房屋过户的权利。另外，需要说明的是在借名买房或代持房屋的法律关系中，出名人、代持人的义务为将代持房屋过户到实际购房人或其指定的第三人名下，从派铭金属公司法定代表人田晓玲与杨天歌、李伟所签《二手房屋买卖合同》以及派铭金属公司向本院提起第一次诉讼的诉求看，派铭金属公司作为涉案房屋的实际购房人确有将房屋过户至杨天歌、李伟一方名下的意愿，而本案审理中派铭金属公司不再同意将涉案房屋过户至杨天歌、李伟一方名下的意思表示，则体现了杨天歌、李伟一方在本案中自行主张将涉案房屋过户至其名下的必要性。因此，本院认为涉案房屋理应直接过户至杨天歌、李伟一方名下为宜。关于李伟要求将其所购房屋过户至中启创汇公司名下的问题，该行为未违反派铭金属公司、李伟所签《二手房屋买卖合同》的约定，中启创汇公司亦表示同意接受房屋，且该行为未违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。派铭金属公司虽主张李伟不具备购房资格，但该情节即不构成合同无效的条件，亦不影响李伟依照双方合同约定要求派铭金属公司将房屋过户至其指定的第三人名下的权利。另，杨天歌、李伟表示愿意一次性支付全部剩余购房款，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨天歌于本判决生效之日起十五日内支付深圳市派铭金属工程制品有限公司剩余房款850000元；二、深圳市派铭金属工程制品有限公司、李军于本判决生效之日起十五日内协助杨天歌办理将北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元602号房屋权属转移登记至杨天歌名下的相关手续；三、李伟于本判决生效之日起十五日内支付深圳市派铭金属工程制品有限公司剩余房款2300900元；四、深圳市派铭金属工程制品有限公司、李军于本判决生效之日起十五日内协助李伟办理将北京市丰台区南三环中路67号X号楼X层X单元603号房屋权属转移登记至北京中启创汇建筑装饰工程有限公司名下的相关手续；五、驳回深圳市派铭金属工程制品有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30708元，由李军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周海平人民陪审员  武艳梅人民陪审员  吴桂芝二〇二一年一月十一日法官 助理  全敏敏书 记 员  刘姝辰