湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16272号原告：曾敏，女，1978年8月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：长沙恒睿实业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园湖南省科研成果转化中心厂房4栋101-3层303房。法定代表人：王斌，执行董事。委托诉讼代理人：薛科枫，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。被告：上海木中堂酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区定西路711号4-6层。法定代表人：王斌，执行董事。委托诉讼代理人：薛科枫，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。被告：长沙绿地麓山新城置业有限公司，住所地长沙市岳麓区望月湖街道溁湾镇190号第001栋一层。法定代表人：黄薪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖依，女，1982年7月19日出生，汉族，系该公司员工。原告曾敏诉被告长沙恒睿实业发展有限公司（以下简称“恒睿公司”）、上海木中堂酒店管理有限公司（以下简称“木中堂公司”）、长沙绿地麓山新城置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告曾敏向本院提出诉讼请求：1.判决三被告立即返还原告409296元，并支付逾期利息13569元（从2020年1月20日计算至2020年11月30日，2020年12月1日到实际付清日的利息，请求按照每年3.85％的利息标准继续计算）;2.判决三被告双倍返还定金300000元；3.判决三被告承担本案诉讼费用（包括因申请财产保全支出的费用）。事实与理由：2019年底，原告计划购买位于湖南省长沙市岳麓区××镇的“绿地湖湘中心”住宅（含二手房），被告恒睿公司、木中堂公司（下称两被告）向原告称“绿地湖湘中心”没有住宅可售，以后也不会有住宅可售，强烈建议原告购买其代理绿地公司销售的“绿地湖湘中心”三期公寓，并称将对公寓实施统一运营，运营收益可观且全部归买受人所有，同时称买受人须提前缴纳一定费用才能办理购房相关手续。原告听信两被告所言，产生购买公寓的意愿，两被告向原告推荐三期二栋1009号公寓（折后1208340元）、1010号公寓（折后1058400元）、1020号公寓（折后1208340元），两被告要求原告先缴纳一定款项。按照两被告要求，原告于2019年10月31日缴纳1万元，2019年11月1日缴纳14万元，两被告收到上述15万元后向原告开出定金收据。原告还应两被告要求，于2020年1月18日缴纳199296元，于2020年1月20日缴纳21万元，两被告收到上述409296元后也向原告开出收据。在原告前往被告绿地公司售楼中心（鸟巢）办理购房相关手续过程中，现场工作人员要求原告签署了一些内容含含糊糊且莫名其妙的资料，并称这些资料是购房必签。原告对此心存疑惑加之其他原因，便没有继续办理购房相关手续。原告经进一步了解后得知：两被告所称“买受人须提前缴纳一定费用才能办理购房相关手续”为不实之词，也不符合国家相关法规、政策。并且，从两被告提供的《认购协议书》等资料来看，原告缴纳的559296元虽属于房屋总价的一部分，但该价款并不会在正式的《商品房买卖合同》中体现。原告支付该559296元后何时可要求退还，或者原告可据该款取得何种权利，被告收款后应当履行何种义务，被告从未告知原告，也未和原告签订任何协议，是一笔彻头彻尾的糊涂账。更为不解的是，两被告虽称其和被告绿地公司间为销售代理法律关系，原告购房时也相信被告间为销售代理法律关系，但现在看来，被告间真正的法律关系却存在疑问，原告究竟是向被告绿地公司购买一手房，还是通过被告绿地公司向所谓的“房源定制方”即两被告购买二手房，“房源定制房”又是个什么法律概念，原告也无法弄明白。原告得知可能上当受骗后，曾数次致函被告要求退款，并告知其不予退款的后果，但均未获回应。被告恒睿公司、木中堂公司共同辩称，不同意原告的所有诉讼请求，具体理由如下：1、恒睿公司与曾敏签订了《公寓运营管理服务合同》，恒睿公司向曾敏提供运营管理服务，曾敏向恒睿公司支付的款项性质为运营管理费。合同中对双方权利义务及服务费等情况进行了明确的约定，曾敏完全理解并自愿接受才签署的协议。曾敏无法定或约定的理由可以单方面解除《公寓运营管理服务合同》，无权要求返还已经支付的运营费，合同5.3条对此也有明确约定。2、曾敏与木中堂公司签订的《认购协议书》并未实际履行，曾敏支付的款项并非定金，曾敏多次明确以书面方式向恒睿公司、木中堂公司表示不愿意继续购买案涉房屋，曾敏的上述行为已经构成违约。曾敏不愿意履行后续合同的原因是其个人反悔不愿意再购买公寓，而是想去购买住宅，被告并未对合同的履行造成任何障碍，合同不能履行的过错责任在于曾敏。曾敏在没有支付《认购协议书》项下定金，且自身违约的情况下，没有要求双倍返还定金的权利。被告绿地公司辩称：绿地公司不是本案适格被告，绿地公司与曾敏没有签订任何合同，本案诉争款项绿地公司不知情且没有收取，请求法院驳回对绿地公司的诉讼请求。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日，曾敏向恒睿公司支付10000元，恒睿公司向曾敏出具了收据，收款事由处载明：“2栋1009、1010、1020号房运营费定金（定金不退）”。2019年11月1日，曾敏向恒睿公司支付140000元，恒睿公司向曾敏出具了收据，收款事由处载明：“2栋1009、1010、1020号房运营费定金”。2020年1月18日、19日、20日，曾敏向恒睿公司分别支付199296元、170000元、40000元，恒睿公司向曾敏出具三张收据，收款事由处均载明：“2栋1009、1010、1020号房运营费”。以上曾敏共计向恒睿公司支付559296元。2020年1月18日，木中堂公司（甲方）与曾敏（乙方）签订了三份《绿地湖湘中心·樾山认购协议书》，约定乙方向甲方订购位于长沙市岳麓区××路××号××栋××层××号××房屋，建筑面积分别约为：67.13平方米、58.8平方米、67.13平方米。三份协议中均约定：乙方在签署本认购书的同时，向甲方支付定金5万元作为签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，以及履行本协议的相关义务的担保（定金在签订商品房买卖合同后自动转为装修款）。同日，恒睿公司（甲方）与曾敏（乙方）签订《公寓运营管理服务合同》三份，约定由恒睿公司为曾敏所购前述公寓提供运营管理服务，乙方同意在合同签订当日一次性向甲方交纳09、10、20号公寓的项目整体公寓运营管理服务费174337元、170344元、214615元（共计559296元）。该三份合同的第二条约定：运营管理服务期限为2018年6月28日-2020年6月30日。第五条第3项约定：乙方认可基于甲方的前期运营投入及通过运营服务对公寓价值的提升作用，在乙方签订的《商品房买卖合同》生效后，除因甲方原因导致《商品房买卖合同》被解除、撤销或被确认无效外，乙方承诺不要求退还全部或部分该项目整体公寓运营管理服务费；如未经甲方书面同意，乙方单方要求解除本合同及对甲方的委托和授权的，乙方已经支付的项目整体公寓运营管理费不予退还。查，前述三份《绿地湖湘中心·樾山认购协议书》并未实际履行，曾敏未向木中堂公司支付购房定金，双方亦未签订《商品房买卖合同》。另据双方当事人陈述，木中堂公司与绿地公司签订了定制开发协议，长沙绿地公司将其开发建设的部分公寓销售给木中堂公司，并约定木中堂公司有一次更名权。木中堂公司委托恒睿公司提供公寓运营管理服务。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的公寓运营管理服务合同、绿地湖湘中心?樾山认购协议书、收据等证据予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，首先，木中堂公司与曾敏签订《绿地湖湘中心?樾山认购协议书》后，曾敏未向木中堂公司支付定金及购房款，木中堂公司亦未将案涉湖湘中心樾山公馆项目2栋10层10号、9号、20号公寓交付曾敏，上述协议并未实际履行。其次，恒睿公司与曾敏签订的三份《公寓运营管理服务合同》约定，恒睿公司就上述涉案公寓为曾敏提供运营管理服务并收取运营管理服务费，但曾敏与木中堂公司并未成立房屋买卖合同关系，恒睿公司亦未履行提供运营管理服务的合同主要义务。因此，本院根据本案实际情况，本着公平及诚实信用原则，确定曾敏已向恒睿公司交纳的559296元运营管理费由恒睿公司予以退还，对于其主张就409296元款项支付逾期利息并双倍返还定金的诉求，理据不充分，本院不予支持。另外，因木中堂公司与绿地公司没有收取运营管理服务费，曾敏主张木中堂公司与绿地公司承担款项返还义务没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告长沙恒睿实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾敏返还款项559296元；二、驳回原告曾敏的其他诉讼请求。如被告长沙恒睿实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5729元，由原告曾敏负担1729元，被告长沙恒睿实业发展有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  汪样二〇二一年一月二十九日法官助理林倩书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。