浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5818号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江胜道体育用品有限公司。住所地：浙江省金华市金义都市经济开发区履湖北街588号。法定代表人：汤永动，总经理。委托诉讼代理人：吴世钦，男。委托诉讼代理人：吴玉芳，女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：运动之家（乐清）体育商城有限公司。住所地：浙江省乐清市城南街道伯乐东路666号（南虹广场购物中心负一层B1001号店铺）。法定代表人：章海强，执行董事。上诉人浙江胜道体育用品有限公司（以下简称胜道公司）与被上诉人运动之家（乐清）体育商城有限公司（以下简称运动之家）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜道公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：（1）胜道公司已按补充协议实际履行完毕，并未拖欠预付提成租金，一审判决支付预付提成租金及滞纳金，属事实认定错误。2020年3月1日至3月23日，因运动之家停电、停业、擅自下架货品，造成无法正常经营，并造成重大损失，应当承担违约责任。（2）双方于2020年3月20日达成了变更租金为25万元的补充协议。2020年3月至5月提成租金为206512.59元，按此补充协议，运动之家应当退还预付提成租金43487.41元。（3）运动之家收取空调使用电费没有合同依据。出租人负有保证电梯、空调、水电等设施正常使用的义务，合同并未约定空调使用电费及标准。运动之家以其与嘉恒置业公司之间的电费约定向胜道公司收取空调电费，没有依据。双方约定定期结算的电费仅为照明用电，从未对空调电费进行确认，直至2020年5月7日运动之家出具《有关多出电费的说明》，才知道多收了电费，故应予退还。运动之家辩称:在多次书面通知后，因胜道公司置若罔闻，才采取必要措施。因未交纳电费，停电才两小时。胜道公司未付租金及相关费用导致3月2日开始商城暂停营业，无奈之下，运动之家只能以自己的方式销售相关货品以挽回损失，停业期间所产生的费用应由胜道公司承担。空调电费由承租人承担，属商业广场商铺租赁合同之惯例，运动之家仅为空调电费的代收人，胜道公司主张退还电费，没有依据。运动之家向一审法院起诉请求：（1）支付应当预付的三个月剩余租金44000元及其滞纳金（以250000元为基数按日千分之三自2020年2月23日计至3月23日为22500元；以44000元为基数按日千分之三自2020年2月23日计至实际履行完毕之日止）；（2）赔偿因未及时预付租金导致店铺临时性停业期间的租金损失（按每日2元/㎡×2216㎡=4432元，自2020年3月2日计至3月23日）；（3）支付物业综合空调管理费（按每月19元/㎡×2216㎡=42104元，自2020年3月2日计至3月23日）。胜道公司向一审法院提出反诉请求：（1）支付停电、停业及侵占货品的违约金267165.93元；（2）返还多收电费166776元。一审法院认定事实：2018年9月26日，运动之家（甲方）与胜道公司（乙方）签订租赁合同，转租乐清市城南街道伯乐东路666号南虹广场购物中心负一层B1001号NIKE、adidas、neo、Nike360专柜，面积为895㎡，租期自2018年7月16日至2019年7月15日。租赁合同约定：甲方仅提供经营场地公共部位的普通照明用电，乙方专柜内的用电全部由乙方承担费用，电费单价1.2元/度，乙方承担电费部分由乙方装分表，按计量付费给甲方，电费在双方结算时与甲方应分配的收益一并提取；甲方需确保基础配套设施（包括但不限于电梯、空调、水电）的正常使用，因甲方过错导致不能正常使用的（正常产品故障修复除外），甲方应按日租金的两倍向乙方支付违约金，不能正常使用超过十天或者任何三十天内累计出现三次的，乙方有权解除合同。2019年7月16日前后，运动之家（甲方）与胜道公司（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将南虹广场购物中心负一层B1001号NIKE、adidas、neo、NIKE360柜，建筑面积为756㎡，使用面积以实际使用面积为准的房产出租给乙方使用；本租赁物系甲方向房产所有人嘉恒置业有限公司（温州市南虹广场商业管理有限公司）取得使用权的租赁物；租赁期限为1年，自2019年7月16日至2020年7月15日；租金标准按照抽成租金方式计取，2019年7月16日起至2020年7月15日每月均按乙方在该房屋经营期间的商铺税前营业额的15%抽成计算租金；甲方仅提供经营场地公共部位的普通照明用电，乙方专柜内的用电全部由乙方承担费用，电费单价1.2元/度，乙方承担电费部分由乙方装分表，按计量付费给甲方，电费在双方结算时与甲方应分配的收益一并提取。甲方需确保基础配套设施（包括但不限于电梯、空调、水电）的正常使用，因甲方过错导致不能正常使用的（正常产品故障修复除外），甲方应按日租金的两倍向乙方支付违约金，不能正常使用超过十天或者任何三十天内累计出现三次的，乙方还有权解除合同；甲方应保证乙方店铺正常经营，因甲方原因影响乙方正常经营的，甲方应减免滋扰期间的租金，如甲方有过错的，乙方有权随时解除合同；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算滞纳金；不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的事件[包括但不限于：地震、台风、水灾、瘟疫（如SARS等）及国家政策、动乱、战争及其它不可抗力因素影响的事件]，以致不能履行合同或不能如期履行合同；不可抗力致使合同不能履行的，双方互不承担责任，但不可抗力事件发生后，出现不可抗力的一方应当将不可抗力事宜立即通知另一方，否则不能免除其违约责任。2019年8月1日，运动之家（甲方）与胜道公司（乙方）签订《补充协议》。协议约定：甲乙双方签订南虹广场购物中心负一层B1001号NIKE、adidas、neo、NIKE360、puma《租赁合同》，本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更原合同条款部分内容，特订立以下补充协议。1、甲乙双方同意原合同第3.2条变更为：每个季度为一个租期，乙方应于每个缴租期前七日内向甲方预付30万元作为三个月的提成租金，甲方给予乙方预付三个月提成租金的2%现金折扣，即乙方实际支付294000元。在每个季度结束前七日内双方按乙方店铺实际业绩根据原合同约定进行结算，甲方根据原合同约定的提成租金按实际应收的提成租金采取多退少补方式与乙方结算租金，如乙方根据原合同约定的提成租金扣率计算后需向甲方补缴提成租金的，则补缴部分乙方不再享受上述2%的现金折扣。2、因甲方原因或原合同约定的甲方违约情形造成乙方店铺无法正常经营或闭店情况，乙方除按原合同约定解除原合同和本协议外，甲方还需按原合同承担违约金，违约责任按照本协议约定的乙方预付未使用的提成租金的20%向乙方支付违约金。2020年1月1日，运动之家（甲方）与胜道公司（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方同意将南虹广场购物中心负一层B1001号PUMA专柜，建筑面积为135㎡，使用面积以实际使用面积为准的房产出租给乙方使用；租赁期限自2020年1月1日至2020年3月31日；其他条款与2019年7月16日的租赁合同一致。2020年2月，温州市南虹广场商业管理有限公司通过微信公众号“嘉恒南虹广场”发出通告，免除（除正常营业的沃尔玛超市外）商户2020年2月1日至2月29日的租金及物业管理费。2020年2月14日，胜道公司向运动之家发出《新冠肺炎疫情相关费用减免沟通函》，以疫情属于不可抗力事件为由，要求免除自2020年1月25日至2020年3月31日期间包括但不限于固定和扣点提成租金、销售和提成保底、销售提成、物业管理费和推广促销费等相关费用。2020年2月18日，运动之家以电子邮件向胜道公司回复，同意免除2020年1月28日至2月29日期间的租金。2020年2月24日，胜道公司向运动之家再次发出《新冠肺炎疫情相关费用减免沟通函》，书函内容与2020年2月14日沟通函一致。2020年2月26日，运动之家向胜道公司发出《告知函》：我司将准备在2月27日全面复工。由于贵司1月份费用为19556.71元、12月和1月份剩余应付租金为40667.57元和三月、四月和五月的预付租金294000元，本应按照合同约定准时打入我司相关账户，但贵司相关员工却以疫情原因、人员没有到位说不能及时付款，对此我司也理解。但贵公司承诺于2月21日、2月23日付款，但相关约定时间到了以后，贵司相关人员又以电费太高等原因拒绝支付相关费用及租金。在此，我司严正声明，贵司必须将相关费用、租金以及预付租金于2020年2月27日之前转入我司账户。如2月27日之前未付款，我司将接管贵司的店面销售收银工作，所有销售款将由我司统一收银，以抵扣相关费用及租金，并且我公司将取消贵公司2月27日-2月29日的免租决定并保留采取进一步强制措施的权利。2020年2月28日，胜道公司向运动之家发出《新冠肺炎疫情相关费用减免沟通函》：1.贵司《告知函》提及的租金和费用，因疫情和电费差异等原因导致延迟确属事实。现我司要求我司专柜安装独立电表，并在每月安排贵我双方负责人同时在场进行电表数的采集和书面确认，请贵司就合作期间异常的电费收费金额做出书面的合理说明，并提供相关有效电费数据，在双方对账确认后，我司将支付无争议部分的费用和租金。2.因疫情自2020年1月25日前爆发，我司专柜自疫情爆发至2月底都处于闭店状态。现贵司提出免除2月租金和费用，并未能解决我司实际困难。望贵司能免除自2020年1月25日至4月30日期间，包括但不限于的固定和扣点提成租金、销售和提成保底、销售提成、物业管理费和推广促销费等相关费用。2020年2月28日，胜道公司向运动之家发出《通知函》：我司耐克、阿迪达斯、耐克休闲、阿迪达斯休闲、彪马品牌店铺于2020年2月28日上午10点在未收到贵司任何停电通知的情况下无故停电，从而导致上述品牌店铺至今都未正常经营。请贵司在收到本函后立即恢复正常用电，除双方产生更多损失外，我司有权按合同第12.2条追究贵司违约和赔偿责任。2020年2月29日，运动之家向胜道公司回复《告知函》：此次停电是迫不得已而为之，主要原因是贵司至今未交付一月的电费及租金。另外，我司也是考虑到实际的情况于当天下午三点恢复供电，并再次致函贵司将上月电费、费用、租金和预付租金尽快缴付我司。我司再次强调，如贵司未在3月1日前将1月份电费、1月份租金及预付下一季度的租金3笔汇款计划给我司，我司将采取停电、停业以及接管贵司店铺销售货品收银的工作，所有销售款将由我司统一收银以抵扣相关费用及租金，直至由于贵方违约终止。2020年3月1日，运动之家向胜道公司发出《通知函》，告知于3月2日开始商城停止营业。2020年3月5日，胜道公司向运动之家发出《申请免除租金/抽成扣率及管理费等费用的沟通函》：1.免除2020年1月25日至4月30日期间店铺除实际使用水电费之外的其他全部费用；2.在协商期间暂缓办理店铺合同费用的对账和结算。2020年3月11日，运动之家向一审法院提起本案诉讼。在本案审理中，运动之家于2020年3月16日向胜道公司发出《函告》：应预付租金为294000元整，因贵司没有任何更正行为，导致我司从3月2日开始停业，至今已近半个月。贵司留在我司商铺内的耐克、阿迪达斯、彪马等货品由我司暂行保管待合同纠纷通过法院审判后予以返还，期间产生的保管费、租赁费将由贵司承担。2020年3月20日，运动之家（甲方）和胜道公司（乙方）签订《补充协议》，约定：双方签订的南虹广场购物中心负一层B1001号NIKE、adidas、neo、NIKE360、puma《租赁合同》及补充协议，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更原合同关于租金条款内容，特订立以下补充协议。1.双方同意乙方于2020年3月23日前向甲方预付2020年3月23日至5月31日期间的提成租金共计25万元；在2020年5月31日前双方按乙方店铺实际业绩根据原合同约定进行结算，甲方根据原合同约定的提成租金按实际应收的提成租金采取多退少补方式与乙方结算租金。如乙方因自身原因导致逾期支付则将按未支付金额的每日千分之五支付滞纳金，甲方并有权关闭乙方店铺。甲方将同意乙方于2020年3月20日清点货物并上架销售（详见附件：货物清单）。2.PUMA店铺的租赁合同延期至2020年7月16日止，相关商务条件不变。2020年3月23日，胜道公司向运动之家以银行转账方式预付提成租金25万元。2020年5月7日，运动之家向胜道公司发出《有关多出电费的说明》并附各品牌空调电费使用统计表，称：“空调使用电费每平方米10元，所以这就是贵司多出来的电费，实为贵司店铺使用的空调电费。这个也是业主收我们的空调使用电费，我们只是代收代缴而已，而且我司也考虑到实际情况没有收取空调维护保养费和空调公摊电费。5月23日，运动之家复函，再次重申电费及空调使用产生的电费等问题，并要求胜道公司缴纳未付电费。另查明，2016年11月10日，嘉恒置业有限公司将南虹广场购物中心负一层B1001号店铺出租给运动之家，面积2216㎡，租期十年。后该租赁合同解除。2019年7月8日，温州市南虹广场商业管理有限公司将南虹广场购物中心负一层B10010号店铺出租给温州中体宝成体育商城有限公司，面积2216㎡，租期自2019年7月10日至2027年1月9日。同年8月1日，温州中体宝成体育商城有限公司将南虹广场负一层B1-1001号A-01、A-03、B-02、D-03、D-04店铺转租给运动之家，面积895㎡，租期自2019年8月1日至2020年8月31日。一审法院认为，本案诉争租赁合同及补充协议均合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己义务，未按约履行的，应当承担违约责任。关于预付提成租金。根据2019年8月1日补充协议约定，每季度为一个租期，胜道公司应于每缴租期前七日内向运动之家预付30万元作为三个月的提成租金，现金折扣2%后实际应付294000元。协议约定的预付提成租金金额属双方合意，胜道公司主张金额过高，缺乏依据。根据约定，胜道公司应于2020年2月29日前预付3月至5月的提成租金294000元，现逾期未支付，已构成违约。胜道公司称运动之家于2020年2月28日擅自停电、3月2日停业、3月16日侵占货品，故不预付提成租金属行使不安抗辩权的抗辩理由，不予采纳。2020年3月20日，双方达成新的补充协议后，胜道公司于2020年3月23日预付了3月23日至5月31日的提成租金25万元，现尚需支付44000元。该补充协议仅对部分预付期限的金额和期限作出约定，并未变更原补充协议有关预付提成租金的约定，故胜道公司主张新的补充协议已变更预付提成租金金额和付款期限的辩称意见，不予采纳。因此，运动之家请求支付预付提成租金余额44000元，应予支持。关于滞纳金。根据2019年7月16日租赁合同约定，胜道公司逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用的，每日按拖欠金额的3‰支付滞纳金。胜道公司主张预付提成租金并非合同约定的“应缴费用”，不应适用合同有关滞纳金条款的辩称意见，不予采纳。经计算，25万元预付提成租金的滞纳金自2020年3月1日至3月23日，应为17250元。尚未支付的44000元，应自2020年3月1日起按日千分之三计至实际履行之日止。关于运动之家主张的临时性停业期间损失赔偿。合同及补充协议已约定胜道公司拖欠款项，应当支付滞纳金。运动之家以胜道公司拖欠款项自行采取停业措施的行为，并非双方约定的违约责任承担方式。运动之家据此主张停业损失以及相应物业综合空调管理费，不予支持。关于胜道公司主张的停电、停业、扣押货物的违约金。合同约定出租人应保证租赁店铺正常经营，因其原因影响正常经营的，应减免滋扰期间的租金；并确保基础配套设施（包括但不限于电梯、空调、水电）正常使用，因其过错导致不能正常使用的（正常产品故障修复除外），应按日租金的两倍支付违约金。同时，还应按预付提成租金的20%支付违约金。运动之家采取停电、停业、扣押货物等措施，已构成违约。运动之家辩称上述措施系因胜道公司拒付款项所致的理由，缺乏依据。合同约定违约金以提成租金为计算基数，因胜道公司未提交违约期间经结算的提成租金的相关证据，故对其主张支付停电、停业、扣押货物违约金267165.93元的反诉请求，不予支持。关于胜道公司主张返还多收的电费。合同约定运动之家仅提供经营场地公共部位普通照明用电，专柜内用电全部由胜道公司承担费用，电费单价1.2元/度，结算时与运动之家公司应分配的收益一并提取。可见，电费应由双方定期核对结算。空调使用电费属于使用租赁房屋必要支出费用，故胜道公司主张不应计算空调使用电费，应返还多收电费166776元的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胜道公司于本判决生效之日起十日内支付运动之家预付提成租金44000元；二、胜道公司于本判决生效之日起十日内支付运动之家预付提成租金滞纳金17250元及部分滞纳金（以44000元以基数，自2020年3月1日起按日千分之三计至实际履行之日止）；三、驳回运动之家其他诉讼请求；四、驳回胜道公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4242元，由运动之家负担2878元，胜道公司负担1364元；反诉受理费7809元，减半收取3904.50元，由胜道公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案双方当事人因商铺租赁而订立的租赁合同及相关补充协议，均合法有效，对双方具有约束力。根据2019年8月1日补充协议约定，胜道公司应于2月29日前预付2020年3月至5月份租期的租金294000元。因胜道公司违约，运动之家于2020年3月11日向一审法院提起民事诉讼。在诉讼期间，双方于3月20日订立补充协议，约定于2020年3月23日前预付2020年3月23日至5月31日期间的提成租金25万元。在时间上，该补充协议订立于诉讼期间，胜道公司逾期支付租金的违约事实已经发生；在内容上，补充协议约定的租金预付期间为3月23日至5月31日，并未就3月23日之前的租金预付金额作出约定。此外，该补充协议已明确载明“在原合同基础上变更原合同关于租金条款内容”。因此，本院认为，该补充协议系双方对3月1日至5月31日季度租金预交时间及金额达成的变更之合意。后胜道公司已按该补充协议支付了25万元，故运动之家请求支付44000元及滞纳金，于法无据。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。一审中，胜道公司并未提出退还预付提成租金43487.71元的反诉请求，故二审不作审理。在合同履行过程中，胜道公司确实存在逾期支付租金及相关费用的违约行为，运动之家作为出租人依法享有合同解除权和违约责任请求权，但其采取停电、停业以及擅自下架货品的方式不妥。胜道公司据此主张支付违约金的诉讼请求，于法无据。商业广场商铺使用人理应承担独立照明电费以及中央空调使用费，双方合同虽未明确约定，但运动之家按物业所有人有关空调电费标准向其承租人计收相应电费，并无不当，胜道公司请求退还电费的请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，二审予以改判。胜道公司的上诉请求部分成立，对其他上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乐清市人民法院（2020）浙0382民初2062号民事判决；二、驳回运动之家一审诉讼请求；三、驳回胜道公司一审反诉请求。本案一审本诉受理费4242元，由运动之家负担；反诉受理费3904.50元，由胜道公司负担。二审案件受理费1231元，由胜道公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二一年一月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程16-