辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初11745号原告（反诉被告）：牛丹萍，女，1984年2月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王松，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁宇，女，1968年7月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：沈阳市皇姑区高瑞房产信息服务中心（简称高端房产中心），住所地沈阳市皇姑区长江街163号3门，统一社会信用代码92210105MA0UMXT92F。经营者：朱健，系该中心总经理。委托诉讼代理人：曲琳，女，1993年7月7日出生，汉族，系该中心工作人员，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：于兴玲，女，1982年2月28日出生，满族，系该中心工作人员，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。原告（反诉被告）牛丹萍诉被告（反诉原告）袁宇，第三人高瑞房产中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛丹萍及其委托诉讼代理人王松，被告（反诉原告）袁宇，第三人高瑞房产中心的委托诉讼代理人曲琳均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告承担违约金51,644.8元，赔偿原告经济损失820元，共计52,464.8元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年11月24日通过中介签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于皇姑区产。原告系贷款购房，合同约定，被告应于原告办理贷款审批通过后三个工作日内配合原告办理房屋更名过户手续。被告在收到第二笔16万元房款后，三个工作日内将房屋交付给原告，原告于2020年3月19日将贷款16万元转入被告账户内。3月31日原告取得了涉案房产的所有权，但被告一直不配合原告办理交接事宜，直至2020年7月10日，被告称钥匙丢失，原告自行撬门换锁，不配合原告交付房屋，后在中介协调下，原告通过撬锁换锁的方式占有了房屋，被告构成违约应承担违约责任并赔偿换锁的经济损失820元。另，因被告未按约定时间将户口迁出，需向原告支付违约金1万元。经协商未果，故诉至本院。被告袁宇辩称,1、我并不知道第二笔款什么时间到账，且合同中仅注明了我方预留了在建设银行的银行卡号，被答辩人并未告知答辩人需将钱转入银行指定账户，也没有让答辩人按照合同约定变更结算账户。答辩人一直按照合同约定的收款账户等待收款，2020年6月答辩人方才通过第三方得知款项已到账。2、我并不存在主观恶意，我一直在积极沟通中介，询问何时交房，并等待中介履行各项交房事项。房屋一直处于闲置状态，我不可能不积极履行交房义务。在此期间我还催促中介要求对方支付尾款。3、合同各方应遵守诚实守信义务，被答辩人没有切实履行该原则，即没有通知款项到账，也没有通知我交房，原告什么时间取得房证我也不清楚，所以我认为是被答辩人自己原因造成的延时交房，我不应当承担违约责任,且违约金标准过高，要求降低。4、2020年7月10日查实户口后，就将户口迁出了，并未违反查实后90日内将户口迁出的约定；5、撬锁费用应根据实际情况由双方承担，我因找不到钥匙委托中介配钥匙开锁开门，然后交房。我可以承担配钥匙或撬锁的费用，换新锁的费用不应由我承担。6、诉讼费不应由我承担。第三人高瑞房产中心陈述，1、根据交易的事实经过，涉案的《房屋买卖合同》已经全部履行完毕，双方因户口迁出及交接尾款事宜产生纠纷，与答辩人无关。2、答辩人已完成合同约定的居间审慎义务，因原告未支付尾款，被告逾期交接、未按时迁出户口导致后续双方产生纠纷，系因买卖关系产生纠纷，与答辩人的居间行为无关，答辩人有权收取相应的居间报酬。综上，答辩人已尽到居间服务及居间审慎义务，有权收取约定的居间服务费用，合同因户口迁出及交接尾款事宜产生纠纷非答辩人原因所致，因此应由违约方承担赔偿责任，与答辩人无关，请求法院根据案件事实情况予以合理判定。反诉原告诉讼请求，1、请求法院判令被反诉人按照《房屋买卖合同》约定给付原告购房尾款10,000元；2、请求法院判令被反诉人承担违约金37,403.2元；3、请求法院判令被反诉人承担反诉产生的全部诉讼相关费用。反诉被告辩称，尾款在扣除陈欠费用后同意返还，我方未返尾款是因为我方行使先履行抗辩权，我方不应承担支付违约金的义务。第三人高瑞房产陈述，与本诉陈述意见一致。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于沈阳市皇姑区产（诉争房，建筑面积53.1平方米），原为袁宇所有。2019年11月24日，原告(作为乙方)、被告（作为甲方）签订《房屋买卖合同》成交价为385,600元，付款方式,3.1当日付定金15,600元,可冲抵房款；3.2，2019年11月29日双方一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后三个工作日内，双方一同到房产局办理更名过户手续。在乙方取得契证当天，乙方付甲方第一笔购房款20万元。同时甲乙双方需将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续；3.3、当乙方新房证下发后三个工作日内，由乙方办理商业贷款手续。当乙方贷款下发后，由银行或者房产局资金监管公司直接付给甲方第二笔购房款16万元；3.4甲方收到款项三个工作日内结清所欠费用，并将房屋交付给乙方。甲方交房当日，乙方付给甲方购房尾款1万元；9.5甲方应于乙方房屋产权证下发后7日内将该房所有户口迁出。如上述期限届满后，查实存在户口的甲方应于查实后90日内将户口迁出。甲方未按约定迁出户口，应支付乙方违约金1万元。十二条其他约定，根据乙方贷款银行政策规定，甲方需提供乙方贷款银行指定的银行卡用于收取房款的，则甲方根据实际情况进行变更甲乙双方指定的唯一银行账户信息如下：甲方袁宇，中国建设银行卡号62×××06；乙方牛丹萍，中国建设银行卡号62×××63。2020年1月9日，原告向邮政银行申请贷款，被告在该行办理银行卡及短信提醒业务。合同签订当日，原告向被告付定金15,600元，2020年1月9日，付房款200,000元。2020年3月19日邮政银行将贷款160,000元直接转入被告邮政银行卡号为62×××45账户里。2020年3月31日，原告取得诉争房所有权。2020年7月10日，原告通过更换新锁方式，收回诉争房屋,为此原告支付换锁费用820元。同日，被告将原有户口迁出。另，被告拖欠2015年至2020年6月30日物业管理费共计198元。后双方就违约金赔偿数额协商未果，原告遂于2020年9月3日诉至本院。本院认为，依法成立合同受法律保护。原、被告签订《房屋买卖合同》是各方当事人自愿达成、是真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效。对各方当事人均具有约束力。关于原告要求被告给付违约金的问题。原告主张违约金51,644.8元包含两部分，一部分为逾期交房违约金，另一部分为逾期迁户口的违约金10,000元。对于逾期交房违约金，原告主张被告收到最后一笔房款时间为2020年3月19日，其应在三个工作日内交房。被告抗辩称,在合同中预留是其建行银行收款账号,并非是邮政储蓄收款账号,对于房款转入邮政储蓄账号的事实,原告及第三人均未履行告知义务,其并不知晓。结合被告邮政储蓄银行交易明细，可以佐证被告在开卡时已办理了短信提醒业务，被告对于账户发生进、出款项是知晓的，故该抗辩理由，本院不予采信。被告作为出卖人在收到房款后三个工作日内即2020年3月23日，应履行交付诉争房的义务，但其未及时履行交付义务，构成违约，应承担相应违约责任。涉案合同约定违约金按成交价千分之一计算即每日385.6元标准过高，故被告申请降低违约金标准。结合违约金的属性，其以补偿性为主，赔偿金性为辅，主要用于弥补守约方的损失。原告实际损失为占用资金产生的法定孳息，而涉案合同中就违约金的约定标准明显过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素酌情予以调整，以实际损失上浮30%为宜,按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算。起止时间从2020年3月24日至7月9日共计108天，被告应支付违约金为5,710元【385,600元*（3.85%/365天）*108天*130%】。对于逾期迁户口违约金1万元，被告未约定将户口迁出，存在过错，应承担违约责任。由于被告未将原有户口迁出，未对原告实际使用诉争房造成实质性的影响，故本院酌情予以调整，调整为2,000元。关于原告要求被告赔偿损失820元的问题。由于被告自身原因将诉争房钥匙丢失，导致原告无法正常接收诉争房，进而产生撬门更换门锁的费用，该费用属合理费用，本院予以确认。被告作为出卖人，有义务将诉争房完好交付给买受人，故对于被告抗辩在诉争房转移所有权后，诉争房与其无关的抗辩，本院不予采信。关于反诉原告要求反诉被告支付尾款10,000元的问题。扣除反诉原告拖欠物业管理费198元，余款9,802元应予退还。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题。由于反诉原告未按约定履行交付诉争房及迁出户口合同义务,违约在先；且有陈欠物业管理费尚未结清，不具备返还尾款条件，故反诉被告不存在违约行为，不应承担支付违约金的责任。故该项请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）袁宇于本判决生效五日内一次性给付原告（反诉被告）牛丹萍逾期交房违约金5,710元;二、被告（反诉原告）袁宇于本判决生效五日内一次性给付原告（反诉被告）牛丹萍逾期迁出户口违约金2,000元；三、被告（反诉原告）袁宇于本判决生效五日内一次性赔偿原告（反诉被告）经济损失820元;四、原告（反诉被告）牛丹萍于本判决生效后五日内一次性给付被告（反诉原告）袁宇尾款9,802元；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）牛丹萍及被告（反诉原告）袁宇其他诉讼请求。案件受理费1,111元，由原告(反诉被告)自行承担1，061元,由被告（反诉原告）袁宇承担50元;反诉费492元由原告（反诉被告）牛丹萍承担102元,被告(反诉原告)承担390元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内向本院提出上诉状及副本两份，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  叶芃人民陪审员  杨娜人民陪审员  许鹏二０二一年一月十一日书 记 员  陈宠