江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初4842号原告（反诉被告）：房江北，男，1986年12月12日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被告（反诉原告）：唐俪，女，1994年1月1日生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：许建忠，江苏圣典（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）房江北与被告（反诉原告）唐俪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，房江北，唐俪及其委托诉讼代理人许建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房江北向本院提出诉讼请求：1.判令唐俪赔偿其租金损失11250元，并支付违约金33750元（11250元/月×3个月）；2.诉讼费由唐俪负担。事实和理由：2018年11月28日，其与南通海畅印花有限公司（以下简称海畅公司）签订租赁合同，租期10年。2020年4月27日其与唐俪签订厂房租赁合同，把自海畅公司处承租的部分房屋转租，约定唐俪应于合同签订当日支付保证金10000元及租金135000元。但合同订立后，唐俪仅缴纳了租房保证金5000元，其余均未支付。其根据唐俪要求对承租房屋进行了装修及改造，后多次与唐俪联系，唐俪未能履行合同。为此，2020年5月27日其向唐俪邮寄解除双方租赁合同的通知，并要求唐俪支付租金损失及违约金。但唐俪至今未与其联系，更未赔偿损失。为此具状诉至法院要求判如所请。唐俪辩称，合同签订时，房江北承诺给100千伏安的用电量，但合同订立后，房江北仅承诺提供50千伏安用电量，但50千伏安用电量原告无法正常生产，无法实现订立合同的目的，且房江北在订立合同时存在明显欺诈。因案涉房屋房江北无权转租，故合同无效。据此唐俪向本院提出反诉请求：1.依法确认案涉租赁合同无效；2.由房江北返还保证金5000元，并赔偿损失8635元；3.诉讼费、保全费、保全担保费用由房江北负担。房江北辩称，案涉合同已经于2020年5月28日发函解除。海畅公司承诺给其100千伏安用电量，双方还订立补充协议，如需增加用电量，海畅公司可以配合其完成增电。其承诺给与唐俪50千伏安的用电量。超容使用是事实，但不会影响唐俪的正常使用。故不同意返还保证金及赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月27日，房江北与唐俪签订厂房租赁合同，约定唐俪承租海畅公司厂房，面积1000平方米，租期自2020年5月1日至2021年4月30日止。合同签订当日缴纳租赁保证金10000元。租金135000元/年，于合同签署同时缴纳。租赁期间迟延支付房租，物业费或水电费超过15日的，并处迟延金额千分之五/日的延迟付款违约金，房江北有权解除合同，并向房江北支付三个月租金的违约金。房江北应将工业用电接到唐俪车间，且保证水电的正常使用，如因此造成不能正常工作需搬迁，房江北应在十日内退还唐俪所有租金及所有押金，并赔偿搬迁费30000元。唐俪已支付保证金5000元。2020年5月28日，房江北通过中国邮政发函于唐俪，函告唐俪因拖欠房租逾15日，现通知解除租赁合同。并要求支付2020年5月1日至5月底房租11250元，以及三个月房租的违约金33750元。另查明，案涉厂房由房江北、张龙于2018年11月28日自海畅公司处承租，面积2708.36平方米，其中主厂房2350.46平方米，附房357.9平方米。租期自2019年1月11日至2029年1月10日。双方约定，海畅公司在租赁期间提供100千伏安的用电量。允许转租给其他客户共同使用。2019年1月22日，房江北、张龙又与海畅公司签订补充协议，约定租赁期间如有电量不足需要增加用电量，海畅公司配合房江北、张龙完成增电至400千伏安。其中2350.46平方米厂房由海畅公司领取了房屋所有权证。审理中，原告认可海畅公司并未实际配合其进行增容。又查明，2019年1月11日，张龙与案外人路苗苗签订厂房租赁合同，约定租期自2019年1月11日至2022年1月10日，保证提供用电量100千伏安。自2019年11月起，海畅公司因超容用电被通州区用电公司收取违约使用电费费用。2020年4月30日，房江北通过微信向唐俪表示，“今天你们房租不打，就等于你们房子不要了”、“假期之后，我们会追求你们违约金”，唐俪于2020年5月1日通过微信回复“我们专业电师傅说你们那个电不够，无法满足我机子正常运行，你把押金5000元退给我”，房江北回复“我已经跟你们说了，电包你们50个KV用，接下来如果你们不要的话，我就要追究你们的违约责任”。审理中，海畅公司出具证明，同意转租。房江北表示其与张龙系合伙关系，与唐俪微信中所提的KV指的就是千伏安。超容是事实，且未对变压器进行扩容，但并不影响生产。唐俪则表示其从事布匹加工，机器正常开启需要100至120千伏安的用电量，未同意房江北事后承诺的50千伏安的用电量，未将机器搬至案涉厂房是考虑到如不能正常使用会增加费用及成本。双方一致同意案涉合同已解除，但房江北主张于2020年5月28日解除，唐俪主张于2020年5月1日解除。经本院咨询，通州区用电公司表示海畅公司因超容使用，按照私增容量50元/千伏安承担违约使用电费。超容用电是危害用电安全、扰乱正常供电秩序的行为。一旦变压器严重超载发生爆炸，会造成人员伤亡和漏电触电死亡事故。本院认为，2020年4月27日房江北与唐俪签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示。海畅公司享有案涉房屋的所有权，并同意转租。唐俪认为房江北订立合同时存在欺诈，但未有证据予以证明，本院不予采纳，依法认定该合同合法有效。本案存在以下两个争议焦点。对于何方存在违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定，唐俪应于2020年4月27日当日缴纳保证金及房租。但根据双方微信聊天记录显示，2020年4月30日房江北向唐俪表示，假期之后，将会追究违约金，可以视为双方对付款时间进行了协商及变更。另经审理查明，房江北自海畅公司处取得100千伏安用电量，但2019年1月已为另一租户路苗苗提供了100千伏安的用电量，且在原告唐俪签订2020年4月厂房租赁合同前，海畅公司已于2019年11月开始，被通州区用电公司收取超额使用电费费用。庭审中房江北也自认存在超容使用的事实，且在微信聊天中表示仅能提供唐俪50千伏安的用电量，与合同中约定“保证水电的正常使用”内容并不一致。现无证据证明唐俪对50千伏安的用电量予以认可。考虑到超容用电的危害性，以及案涉租赁合同在签订时，原告已无法保证被告水电正常使用的事实，本院认为房江北未能提供符合合同约定的租赁物，存在违约行为。唐俪不存在违约行为，对房江北要求唐俪支付租金损失及赔付违约金的诉请，本院不予支持。对于合同是否解除。依照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，当事人依法享有法定解除权。本案中，因房江北无法提供满足唐俪正常使用的用电量，致使唐俪承租厂房生产的合同目的无法实现，故唐俪依法享有法定解除权。唐俪于2020年5月1日向房江北微信表示电无法满足机子正常运行，要求退还押金。唐俪该陈述实际表示合同不再履行，应视为解除合同的通知。故本院依法认定案涉厂房租赁合同已于2020年5月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。对于唐俪已交付的保证金5000元，依法应由房江北予以退还。对于唐俪主张的其他损失：1.油漆工具损失1135元，唐俪提供了2020年4月29日销货清单复印件，真实性本院不能确认，且无证据证明与案涉工程相关，故本院不予支持。2.临时工费用损失2000元。提供了临时雇佣合同，但相关雇佣人员应属证人，未到庭核实身份及接受质询，故合同真实性，本院无法确认，不能作为认定案件事实的依据。本院对唐俪该项主张不予支持。3.电工开支损失4500元。庭审中，经本院释明要求电工到庭，但未能到庭，故对相关支出本院碍难支持。4.住宿费餐费等1000元，唐俪均未能提供相关证据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、依法确认房江北与唐俪于2020年4月28日签订的厂房租赁合同于2020年5月1日解除；二、驳回原告（反诉被告）房江北的诉讼请求；三、限原告（反诉被告）房江北于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）唐俪保证金5000元；四、驳回被告（反诉原告）唐俪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费926元（房江北已预付），由房江北负担；反诉案件受理费70元（唐俪已预付），由唐俪负担30元，房江北负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65）。审 判 长 管 中人民陪审员 龚 杰人民陪审员 钱志冲二〇二一年一月十一日书 记 员 陆钰萌