贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8414号上诉人（原审被告）:贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇甘海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐娜，女，汉族，1992年5月1日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业公司）因与被上诉人徐娜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人翰林置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项；改判上诉人返还被上诉人购房款315000.00元。事实及理由：1.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉商品房至今未取得商品房预售许可证，双方就该商品房签订的《预定协议》无效，因《补充协议》及《协议书》系不可独立于《预定协议》而单独成立的从合同，且《协议书》亦明确约定该协议的效力认定应依附于《预定协议》与《补充协议》，故《补充协议》及《协议书》同属无效合同，被上诉人不应依照《补充协议》或《协议书》的约定向上诉人主张资金占用费及逾期付款的违约金。2.被上诉人在明知案涉商品房尚未取得商品房预售许可证明，不具备销售条件的前提下，为取得商品房购买的优惠，仍然坚持与上诉人签订《预定协议》，其自身也存在过错，应当自行承担相应的资金占用损失。同时，双方约定的资金占用费及逾期付款的违约金的计算方式过高，应予调整。本案为商品房预约合同纠纷，即便上诉人需支付资金占用费，也应参照被上诉人实际遭受的资金占用损失计算，而非参照民间借贷；况且民间借贷合法利率的最高标准仅为全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍，但本案约定的资金占用费及逾期付款的违约金的计算标准已经显著高于该标准，不应受法律保护。恳请法院根据公平原则，综合双方的过错程度以及预期利益等因素，大幅度调减资金占用费及逾期付款违约金的计算标准至全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率。被上诉人徐娜二审未作答辩。原审原告徐娜一审起诉请求：1、判令被告退还原告购房款31.5万元及2020年6月15日前资金占用费10.269万元；2、判令被告自2020年6月16日起，以31.5万为本金，按月利率百分之二向原告支付利息（暂定1万元，据实计算至执行完毕之日止）；3、诉讼费用、保全费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年1月5日原告徐娜作为乙方，被告翰林置业公司作为甲方，双方签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》（以下简称《预定协议》），约定：原告为获得优先购买权，自愿预定由被告开发的位于毕节市七星关区，简写15-商业1-12。认购物业建筑面积为125.84平方米，成交总价为629200.00元。在签订本协议时，乙方已了解本商业房源的所有情况，并自愿交付定金315000.00元，乙方采用银行商贷按揭方式购买该房源，所缴纳定金转为银行按揭首付款。双方约定于2018年6月30日前正式签订商品房买卖合同。原告于2018年1月5日交足定金。2019年4月4日，因甲方原因，导致乙方无法与甲方签订商品房买卖合同，双方签订《补充协议》，约定：一、甲方同意自预定协议约定的应当签订正式商品房买卖合同之日即2018年7月1日起，向乙方支付叁拾壹万伍仟圆的资金占用费，并按月利率百分之一点二计算利息，直至双方签订正式商品房买卖合同之日止。二、甲方应付的资金占用费按每月累计，在双方签订商品房买卖合同时结算折抵乙方应交的购房款。三、甲方保证在2019年12月30日前与乙方签订商品房买卖合同。若届时不能签订，乙方有权解除本协议及预定协议。乙方选择解除的，甲方应在三日内结算并退还乙方所交购房定金及本协议约定的资金占用费。若甲乙双方选择继续履行的，双方应继续履行本协议，并且自2019年12月30日之后的资金占用费按月利率百分之二计算，直至双方签订正式商品房买卖合同时止。2020年6月19日，甲、乙双方就《预定协议》及其《补充协议》终止履行事宜签订《协议书》。约定：一、拟终止合同。1.甲、乙双方于2018年1月5日签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》（以下简称“预定协议”），合同约定由乙方预定购买甲方开发的位于毕节市七星关区。因签订协议时，甲方已告知乙方该标的商品房尚不具备销售条件（未取得商品房预售许可证明），乙方同意于2018年6月30日前正式签订商品房买卖合同，甲方同意可按建筑面积成交单价5000.00元／平方米的优惠价格提前认购标的商品房，乙方签订预定协议后一次性向甲方支付315000.00元预定款。2.因2018年6月30日甲方仍未取得标的商品房预售许可证明，双方于2019年4月4日就预定协议相关事宜达成《补充协议》，将签订商品房买卖合同的期限延展至2019年12月30日，并约定了资金占用费用的计算方式。二、合同终止。1.因标的商品房至今未取得预售许可证明，乙方选择终止上述预定协议及补充协议的履行；2、双方明确资金占用费时间：2018年7月1日至2020年6月15日止；3.甲方在未完全支付乙方所有款项前，上述《预定协议》及《补充协议》均有效，甲方无权向第三方处置该预定标的。本合同效力的认定依附于预定协议及补充协议，待甲方完全支付乙方所有款项后，前述两份协议自动解除。三、支付时间。双方签订本协议后，甲方于2020年8月30日前分4次向乙方退还已付预定款315000.00元并按照补充协议约定的计算方式向乙方结清（2018年7月1日至2020年6月15日资金占用费102690.00元），共计人民币肆拾壹万柒仟陆佰玖拾元（417690.00元），按以下时间支付：2020年7月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）；2020年7月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）；2020年8月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）；2020年8月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）。四、违约条款。1.若甲方未按本协议第三条约定的期限退还乙方购房款及资金占用费，甲方以逾期付款本金为基数，按月利率百分之二向乙方支付违约金。2.甲方只要存在未按本协议第三条约定支付完毕任何一期款项，乙方均有权就未付款项向法院起诉要求乙方支付欠款，且甲方应按本条第一项的约定向乙方承担违约责任。一审法院认为，原、被告签订的《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》《补充协议》《协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2018年1月5日签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》，原告按约定履行了付款义务。因案涉商品房未取得商品房预售许可证明，双方于2019年4月4日达成《补充协议》，因《补充协议》未履行，双方又于2020年6月19日达成《协议书》，该《协议书》约定，终止《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》《补充协议》，根据《协议书》“二、合同终止。1.因标的商品房至今未取得预售许可证明，乙方选择终止上述预定协议及补充协议的履行；2、双方明确资金占用费时间：2018年7月1日至2020年6月15日止；3……。三、支付时间。双方签订本协议后，甲方于2020年8月30日前分4次向乙方退还已付预定款315,000.00元并按照补充协议约定的计算方式向乙方结清（2018年7月1日至2020年6月15日资金占用费102,690.00元），共计人民币肆拾壹万柒仟陆佰玖拾元（417,690.00元），按以下时间支付：2020年7月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）；2020年7月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）；2020年8月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）；2020年8月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）。”的约定，被告应当向原告返还购房款315,000.00元、资金占用费（2018年7月1日至2020年6月15日资金占用费102,690.00元）和违约金（违约金以104,422.5元为基数按月百分之二从2020年7月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.5元为基数按月百分之二从2020年7月31日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.5元为基数按月百分之二从2020年8月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以1,732.5元为基数按月百分之二从2020年8月31日起计算至该款项支付完毕之日止。）。对被告提出的其他抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生效之日起十日内返还原告徐娜购房款315,000.00元、资金占用费人民币102,690.00元和违约金（违约金以104,422.50元为基数按月百分之二从2020年7月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.50元为基数按月百分之二从2020年7月31日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.50元为基数按月百分之二从2020年8月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以1,732.50元为基数按月百分之二从2020年8月31日起计算至该款项支付完毕之日止。）；二、驳回原告徐娜的其他诉讼请求。案件受理费3,782.00元，保全费2,770.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：案涉《预定协议》从合同名称、内容均可以明确系商品房预约合同，商品房预约合同的有效性不以上诉人取得商品房预售许可证为前提，上诉人关于该协议无效的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。本案双方签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》后，因上诉人原因导致不能按约签订商品房买卖合同，双方签订《补充协议》对签订商品房买卖合同的时间予以顺延，并对资金占用费的计算标准进行约定。《补充协议》签订后，上诉人依然未能在约定的时间内履行合同义务，双方又签订《协议书》，按照《补充协议》约定的资金占用费标准，对资金占用费的具体数额进行结算并予以确认，并对本金及资金占用费的支付时间进行了明确，同时约定了未按时支付本金及资金占用费的违约责任。翰林置业公司未能按照《协议书》履行义务，应当承担违约责任。资金占用费及违约金均系双方合意达成且具有惩罚和补偿的性质，上诉人在《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》约定的期限以及《补充协议》延展的期限内，均未能与被上诉人签订商品房买卖合同，同时也未能在《协议书》确定的期限内退还本金及资金占用费，上诉人在合同的履行过程中多次违约，不符合违约金调整原则。同时上诉人也未举证证明约定的标准过高，应当承担举证不能的后果。另外，本案系因商品房预约合同产生纠纷，有别于民间借贷法律关系，上诉人据此要求调低违约金标准缺乏法律依据。上诉人主张按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占费及违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7564元，由贵州翰林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年一月十八日书记员 赵 莉