北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62227号原告：王哲磊，男，1986年8月7日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙利国，男，北京市东城区交道口街道法律服务所法律工作者，住北京市东城区。被告：北京京辉房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**院**楼迈豪时代居******。法定代表人：刘朝辉。原告王哲磊与被告北京京辉房地产经纪有限公司（以下简称京辉经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告王哲磊及其委托诉讼代理人孙利国到庭参加诉讼。被告京辉经纪公司虽经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王哲磊向本院提出如下诉讼请求，1、依法判决确认王连华与京辉经纪公司之间对北京市东城区（原崇文区）X号房屋买卖合同予以解除；2、依法判决京辉经纪公司退还购房款225000元；3、依法判令京辉经纪公司赔偿房屋差价损失3521900元；4、本案诉讼费由京辉经纪公司承担。事实和理由：2003年2月，王连华通过京辉经纪公司看上一套两居室的房产有意购买，该房屋为位于北京市东城区（原崇文区）X号，建筑面积57.30平米，房屋总价款为225000元。京辉经纪公司的法定代表人刘朝辉告知王连华所售房屋为承租的自管公房，原承租人杨奕已经按房屋成本价交完购房款，等房屋产权证下来就可办理过户手续，符合出售的条件，王连华同意购买此房屋。随后，王连华于2003年3月1日将225000元购房款支付给了京辉经纪公司，同时王连华作为甲方、京辉经纪公司作为乙方签订了《租房协议》《借款协议》及《备忘录》各一份，其中《备忘录》第三条约定“待产权证办理后国家政策允许过户时，甲方负责完成过户手续，过户费由乙方负责”。王连华搬进了涉案屋居住。2015年6月左右，因不断有人上门看房，王连华经询问看房人得知所住房屋已经在网上挂牌出售，十分不解。随后，王连华向东城区房管局查询所购房屋产权办理情况，得知房屋承租人杨奕已于2004年4月办理了产权证书并出售给了赵晓康。2015年12月，王连华向不动产所在地东城法院以杨奕、赵晓康为起了确认买卖合同无效的诉讼（第一个诉讼），同时以杨奕为被告、京辉经纪公司为第三人提起了确认买卖合同效力纠纷诉讼（第二个诉讼），因第一个诉讼需以第二个诉讼为基础，故此东城法院先中止审理了第一个诉讼，继续审理第二个诉讼，在此期间，赵晓康将涉案房屋以240万元价格出售给李磊，后李磊带人强行搬进涉案房屋，王连华又向东城法院以赵晓康和李磊为被告提起了确认买卖合同无效的诉讼（第三个诉讼），也因程序问题中止审理。王连华以杨奕为被告、京辉经纪公司和刘朝辉为第三人确认合同效力纠纷（第二个）诉讼，主张通过京辉经纪公司购买了杨奕名下301号房屋，要求确认与杨奕之间就301号房屋成立房屋买卖合同关系并有效。第三人京辉经纪公司与刘朝辉未到庭，被告杨奕在辩称中否认与王连华存在房屋买卖合同关系，另主张其已于2003年2月以210000元的价格，将X号房屋出售并实际交付京辉经纪公司，后应刘朝辉拟将该房屋再次出卖他人赚取差价的要求，为刘朝辉出具了办理房屋买卖手续的公证授权书。2006年5月11日，刘朝辉作为杨奕的代理人与赵晓康签订《房屋买卖协议》，将X号房屋以266000元的价格出售给赵晓康，赵晓康于2015年7月29日取得X号房屋的所有权证。2015年7月29日，赵晓康就X号房屋另与李磊签订《存量房屋买卖合同》，以240万元的价格卖给了李磊，后李磊取得了该房屋的所有权证。2015年8月左右，李磊强行搬进了涉案房屋。后东城法院于2016年6月27日以(2015)东民初字第20222号民事判决驳回了王连华的诉讼请求。2016年9月29日以(2015)东民初第09633号民事判决驳回了王连华诉赵晓康的确认合同无效的诉讼请求；2016年9月29日，以（2015）东民初字第13279号民事判决驳回了王连华主张主赵晓康、李磊房屋买卖合同无效的诉讼请求。2017年2月13日，王连华以京辉经纪公司为被告以确认合同效力纠纷为由诉至北京市海淀区人民法院，诉讼期间，王连华提供了上述判决为证据，贵院判决也查明了上述事实，后于2018年2月28日（2017）京0108民初8112号民事判决审理终结，确认了王连华与京辉经纪公司就涉案房屋存在房屋买卖合同，经过2018年3月8日经过公告后，现该判决已经发生律效力。王连华认为其与京辉经纪公司之间的涉案房屋买卖合同履行不能，系京辉经纪公司违背诚实信用和公平原则“一房二卖”所造成，同时给王连华造成了巨大的经济损失，京辉经纪公司应当承担退还收取的房款和赔偿其损失的责任。王哲磊围绕诉讼请求依法提交了证据。王哲磊向本院提供《租房协议》《借款协议》《备忘录》及《收据》为据，《租房协议》中京辉经纪公司为甲方，王连华为乙方，内容为：“甲方将X号的二居室房屋一套租借给乙方居住。双方商定月租金为壹仟元整。甲方于2003年3月1日将本房屋交给乙方，乙方租借期从本日起算，至乙方将房屋完好的交还给甲方的日期为止。”协议落款处有王连华署名，并加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。《借款协议》中京辉经纪公司为甲方，王连华为乙方，内容为：“乙方借给甲方贰拾贰万伍仟元整。双方商定月利息壹仟元整。乙方于2003年3月1日将贰拾贰万伍仟元整交给甲方，甲方借款期从本日起算，至甲方一次性还清全部借款的日期为止。”协议落款处有王连华署名，并加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。《备忘录》中京辉经纪公司为甲方，王连华为乙方，内容为：“如此房因权属出现问题造成双方买卖无效，甲方如数退回收取乙方的全部购房款，乙方将房屋完好的交还甲方。自本日起此房的居住费用由乙方负责，与甲方无关。此房发生的不可抗拒因素如拆迁、灾害损毁等情况造成的受益与损失均由乙方承担，与甲方无关。待产权证办理后国家政策允许过户时，甲方负责完成过户手续，过户费用由乙方负责。”备忘录落款处有王连华署名，并加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司合同专用章”。《收据》显示签署于2003年3月1日，收款单位加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司财务专用章”，收款人并由“刘朝辉”署名，收款金额为225000元。王哲磊向本院提供（2017）京0108民初8112号民事判决书，该判决系本院针对王连华于2017年起诉京辉经纪公司确认合同效力纠纷一案作出，判决于2018年5月23日发生法律效力。该判决确认双方就北京市东城区（原崇文区）X号（以下简称X号）房屋的买卖合同（即上述《租房协议》《借款协议》《备忘录》）有效。本院于该案审理中另查明，王连华因未能取得X号房屋产权，曾于此前数次于北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）提起诉讼，法院均相应作出判决且发生法律效力，审理中查明了相关事实。其中，王连华曾于2015年以确认合同效力纠纷，将杨奕作为被告、京辉经纪公司及刘朝辉作为第三人诉至东城法院，主张通过京辉经纪公司购买了杨奕名下X号房屋，要求确认与杨奕之间就X号房屋成立房屋买卖合同关系并有效。第三人京辉经纪公司与刘朝辉未到庭，被告杨奕在辩称中否认与王连华存在房屋买卖合同关系，另主张其已于2003年2月以210000元的价格，将X号房屋出售并实际交付京辉经纪公司，后应刘朝辉拟将该房屋再次出卖他人赚取差价的要求，为刘朝辉出具了办理房屋买卖手续的公证授权书。经该院审理查明的事实包括：杨奕原为中国建设银行北京市分行职员，于2000年12月就X号房屋与单位签订《公有自管住宅楼房买卖合同》，后于2004年4月28日取得X号房屋所有权证；2006年4月14日，杨奕在北京市国信公证处办理公证委托书，委托刘朝辉全权代表出售X号房屋相关事宜，包括签署买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助办理贷款及银行转款、办理物业交割及验收、代收房款等一切相关事宜；2006年5月11日，刘朝辉与赵晓康签订《房屋买卖协议》，将X号房屋以266000元的价格出售给赵晓康，后赵晓康取得X号房屋的所有权证；2015年7月29日，赵晓康就X号房屋另与李磊签订《存量房屋买卖合同》，后李磊亦取得了该房屋的所有权证；杨奕确认刘朝辉曾带王连华看过X号房屋；京辉经纪公司于2003年3月1日将X号房屋交付王连华居住至2015年。后该院于2016年6月27日作出（2015）东民初字第20222号民事判决书，主要以上述协议为王连华与京辉经纪公司签订，且王连华未提供证据证明京辉经纪公司系接受杨奕委托进行房屋买卖行为为由，驳回了王连华的诉讼请求。同年，王连华另提起确认合同无效纠纷诉讼，将杨奕、赵晓康作为被告诉至东城法院，王连华要求确认杨奕委托刘朝辉与赵晓康签订的《房屋买卖协议》无效，主要理由为杨奕与赵晓康在此房屋买卖中均恶意侵害其合法权益。杨奕与赵晓康在辩称中均否认王连华与杨奕就X号房屋存在买卖合同关系，且不存在恶意。该院就该案审理查明的事实与上述案件查明事实相同，后于2016年9月29日作出（2015）东民初字第09633号民事判决书，主要以王连华的请求缺乏依据为由驳回其诉讼请求。同年，王连华还以李磊、赵晓康为被告，向东城法院提起确认合同无效纠纷诉讼，主要以李磊、赵晓康恶意串通虚假买卖X号房屋为由，要求确认二人签订的《存量房屋买卖合同》无效。该院在审查中除查明与前述案件相同事实外，另查明赵晓康将X号房屋出卖予李磊，李磊通过银行支付赵晓康房价款240万元并缴纳契税24000元，李磊于2015年10月21日将户籍迁入**房屋。后该院于2016年9月29日作出（2015）年东民初字第13279号民事判决书，以王连华没有事实、法律依据为由驳回其诉讼请求。上述两部分证据证明，王连华与京辉经纪公司就X号房屋存在有效的房屋买卖关系，王连华实际支付京辉经纪公司购房款225000元，且实际居住使用X号房屋至2015年的事实，还证明京辉经纪公司于2006年另将301号房屋出售予赵晓康并办理产权过户手续等事实。王哲磊向本院提供《房屋所有权证》两份，一份显示赵晓康于2006年5月22日取得301号房屋的产权(建筑面积57.30平方米)，另一份显示李磊于2015年8月3日取得X号房屋的产权。该证据证明，X号房屋经“一房二卖”出售并过户予赵晓康，王连华已无法取得该房屋的产权。经本院询问，王哲磊述称王连华一家人自2003年3月至2015年8月一直居住于X号房屋，直至2015年3月因陆续有人到家中看房，才知道房屋被交易的事实，对房屋此前取得产权等事实并不知情。京辉经纪公司于2003年1月22日经海淀工商分局登记注册成立，刘朝辉为登记的法定代表人，该公司于2010年11月25日被吊销营业执照。本案诉讼中，京辉经纪公司虽经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃答辩、质证的权利，本院对王哲磊提供的上述证据予以认定。诉讼中，为证明房屋差价损失，王哲磊另申请本院委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋价格进行估价，经本院释明，王连华坚持以2016年9月29日及2020年6月17日价值时点进行评估，相应评估结论分别为：3517500元、3746900元，但王连华未能就该两价值时点与本案争议其损失发生事实的关联性向本院充分举证。经本院询问，王哲磊表示若其主张的上述价值时点未被采纳，亦同意由法院结合案件事实及所确定的损失价值时点对其损失酌情判定。另查，王连华于2020年7月20日去世，王哲磊系王连华与前夫王起永所生育独子，双方于2002年12月3日经法院调解离婚，王连华之父母王永生、吴秀花均先于王连华死亡。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据王哲磊提供的证据，可确定王连华生前就301号房屋与京辉经纪公司存在有效的房屋买卖合同关系，王连华支付了约定购房款，X号房屋亦实际交付王连华居住使用。根据双方约定，京辉经纪公司负有在“该房屋产权证办理后国家政策允许过户时”负责完成过户手续的义务。但根据法院先前针对王连华数次诉讼审理并判决所查明的事实，X号房屋在出售并交付王连华使用后，已办理了产权初始登记，后另经京辉经纪公司刘朝辉出售予赵晓康并办理了产权转移登记，赵晓康后再将该房屋出卖予李磊，产权亦转移至李磊名下。在王连华数次诉讼因缺乏事实、法律依据未果后，X号房屋产权已无法办理至其名下，其房屋买卖合同之目的已无法实现。根据X号房屋原产权人杨奕于先前诉讼案件中的陈述，其在王连华与京辉经纪公司签订合同之前，先将X号房屋出售并交付京辉经纪公司，后应刘朝辉拟将房屋再次出卖他人赚取差价之要求，为其出具公证授权书的事实，杨奕另确认刘朝辉曾带王连华看过X号房屋的事实。该事实与王连华主张与京辉经纪公司之间存在房屋买卖合同关系的事实相对应，与京辉经纪公司另将X号房屋出售予赵晓康，以公司法定代表人刘朝辉名义受托办理相关出售、过户手续的事实并不矛盾。故X号房屋先后两次被出售予不同的买受人，京辉经纪公司的行为构成“一房二卖”，对于X号房屋已过户至他人名下，导致王连华合同目的无法实现的后果，京辉经纪公司构成根本违约，应当对此承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现王哲磊要求解除王连华与京辉经纪公司签订的房屋买卖合同，符合上述法律规定，本院予以支持。法律另规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。庭审中经本院询问，王哲磊述称王连华对于上述X号房屋取得产权及二次被出售的事实均不知情，最早在2015年3月出现多人看房时才知晓的事实，京辉经纪公司虽经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃答辩、质证的权利，本院对王哲磊主张的事实予以认定。京辉经纪公司在王连华一家于X号房屋内居住长达10余年的时间中，未将房屋取得产权初始登记及二次出售并办理转移登记等事实告知王连华，导致王连华既无法及时取得X号房屋的产权，又致其错失了及时另行购买其他住房的机会，该公司的行为构成恶意、根本违约，应当对由此给王连华造成的已付购房款及房屋差价损失承担相应返还及赔偿责任。关于受到侵害的财产损失，应当按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因不动产市场价格上涨的客观情况，在计算此类财产损失时，一方面应考虑京辉经纪公司行为造成损害的可预见性及隐瞒行为的惩罚性，另一方面亦应考虑王连华发现权利受侵害的时间及该期间的可得利益损失，故本案以2015年3月王连华述称知晓房屋被二次出售的时间确定其可得利益损失。因王连华经本院释明后申请并委托鉴定所依据的价值时点与上述时点缺乏关联，本院对王连华的相应主张不予采信，具体损失赔偿金额由本院依据上述原则并参考该房屋二次出售予李磊的价格酌情判定。据此，依据原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、解除王连华与北京京辉房地产经纪有限公司就北京市东城区（原崇文区）X号房屋签订的买卖合同（名为《租房协议》《借款协议》及《备忘录》）；二、于本判决生效后七日内，北京京辉房地产经纪有限公司返还王哲磊购房款225000元；三、于本判决生效后七日内，北京京辉房地产经纪有限公司赔偿王哲磊房屋差价损失2175000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费23161元，由王哲磊负担10000元，已交纳；由北京京辉房地产经纪有限公司负担13161元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费36775元，由北京京辉房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费260元，由北京京辉房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二一年一月十九日书记员 王晓华