广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8265号原告：周满枝，男，1963年12月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。原告：邹玉珍，女，1942年11月3日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。原告：周垣枝，男，1969年3月12日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。原告：周彩莲，女，1975年11月11日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。原告：周彩霞，女，1983年4月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。原告：周金妹，女，1966年7月6日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。原告：周彩冰，女，1975年11月11日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。以上七原告共同委托诉讼代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。被告：袁艳芳，女，1975年6月23日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡声晓，广东昌联律师事务所律师。原告周满枝与被告袁艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依原告周满枝申请依法追加邹玉珍、周垣枝、周彩莲、周彩霞、周金妹、周彩冰作为本案原告。本案依法适用普通程序，于2020年8月21日、2020年9月16日、2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告周满枝及七原告共同委托诉讼代理人张仲平、被告袁艳芳及其委托诉讼代理人胡声晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告周满枝与被告袁艳芳签订的《租赁铺位合同》；2.判令被告袁艳芳支付租金65600元（计算至2020年4月9日），并按照银行间同业拆借中心公布利率上浮50%计算利息，自2020年4月10日起直至被告袁艳芳履行完毕；3.判令租赁押金2200元归原告周满枝所有。事实和理由：原告周满枝与被告袁艳芳签订《租赁铺位合同》，签订合同后，原告周满枝交付房屋给被告袁艳芳使用，被告袁艳芳交付租金及押金，并占用房屋。被告袁艳芳自2017年1月开始陆续拖欠租金，至2020年4月9日止，共欠65600元租金未付。因涉案房屋的二分之一所有权为原告周培开所有，周培开于2011年1月5日去世，其法定继承人签订弃权书表示自愿放弃继承权，为查明事实，故追加邹玉珍、周垣枝、周彩莲、周彩霞、周金妹、周彩冰作为原告。庭审中，原告增加诉讼请求：1.要求租金计算至2020年8月5日，增加租金8800元，利息的起算至2020年8月5日；2.判令被告袁艳芳支付税费8848.68元。被告袁艳芳辩称，第一，同意解除双方签订的《租赁铺位合同》，但按照合同约定，被告袁艳芳提交的2200元按金应当用于抵扣所欠水电费或其他费用，合同并未约定原告周满枝有权没收该按金。第二，自2016年7月10日承租之日起至原告周满枝起诉之日止，租金共计99000元，但被告袁艳芳自2016年7月10日起至2018年2月14日止，共支付原告周满枝款项68217元，被告袁艳芳未欠原告周满枝其他债务，应当在被告袁艳芳应付租金中扣除已付款项，被告袁艳芳实际尚欠租金30783元。第三，个人所得税是自己个人收入，是国家对个人收取的专属税项，给个人所得税不应计算在租赁税内，房地税、土地使用税由法院核实数额。本院经审理认定事实如下：周满枝等原告提交的弃权书反映，坐落于中山市黄圃镇新甫10号的房地产权属周满枝、周培开所有，已领取集体土地使用证，周培开与邹玉珍结婚，两人共生育6个子女，分别为周满枝、周金妹、周垣枝、周彩莲、周彩冰、周彩霞，现经家庭协商一致同意给周满枝拆旧建新房使用，相关权利人等7人自愿放弃该房屋产权；弃权人处有周培开、邹玉珍、周金妹、周垣枝、周彩莲、周彩冰、周彩霞签名及指印；村加意见处有情况属实，同意办理的意见以及中山市黄圃镇文明社区×民委员会的印章，时间2008年10月9日；见证人有吴伟全的签名，时间2008年10月9日。死亡证反映，中山市公安局黄圃分局于2011年1月5日出具死亡证，证实周培开于2011年1月5死亡。坐落于中山市×××××××××的房地产的权利人为周满枝、周培开（按份共有，各占1/2），登记时间为2010年12月15日。2016年7月10日，周满枝（甲方，出租方）与袁艳芳（乙方，承租方）签订《租赁铺位合同》，约定：甲方将中山市×××××××××的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租期为5年，自2016年7月10日至2021年7月9日；每月租金2200元，乙方于每月前5天内向甲方交纳当月租金，若延期未交纳租金按违约处理；租赁期内的水费、电费、工商管理费、电话费、租赁税、经营税等一切费用由乙方负责；合同签订时，乙方应向甲方交纳按金2200元，合同期满后，乙方交清水费、电费及其他一切费用后，甲方将按金退还给乙方，若乙方未交清水费、电费及其他一切费用，甲方有权在按金中扣除。此后，周满枝将涉案房屋交付给袁艳芳使用。周满枝提交的2016年7月1日至2018年12月31日期间中国建设银行个人活期账户交易明细（以下简称交易明细）反映了袁艳芳支付宝账户于2016年8月20日至2018年2月14日期间有向周满枝转账支付款项的情况，2016年转账情况为8月20日（2201元、1001元），9月30日（3000元、200元），10月31日（2200元），11月15日（1001元、2201元、1002元），12月31日（2200元、1001元）；2017年转账情况为1月26日（3200元），4月30日（6400元），6月20日（2200元、1000元），7月19日（3201元、3202元），11月8日（3201元）；2018年转账情况为1月11日（5001元），1月16日（5002元），2月14日（3201元、3202元）。周满枝提交的借据两份，反映借款人田力于2016年7月16日向周满枝借款共51000元，未约定借款利息。袁艳芳确认交易明细的真实性，但认为该明细其银行账户及支付宝向周满枝付款的操作人是田力，袁艳芳对租金支付的情况不知情；不确认借据真实性，没有其签名。庭审中，周满枝主张第一笔3200元减去1000元利息，剩余2200元对应2017年1月的租金；第二笔2017年4月30日6400元包含2、3月份的租金4400元及两个月的利息2000元；第三笔2017年6月20日分别是2200元、1000元，2200元是租金，1000元是借款利息；第四笔2017年7月19日两笔分别是3201元、3202元，其中4400元是5、6月的租金，2003元是借款利息；第五笔2017年11月8日3201元，其中7月租金是2200元，借款利息是1001元；第六笔是2018年2月14日3201、3202元，其中4400元是8、9月的租金，2003元是借款利息；2018年1月11日5001元及2018年1月16日5002元是利息加上租金。另，周满枝提交的自行统计的租金交纳统计表载明2018年1月11日缴纳租金4400元。周满枝提交的税收缴款书反映，周满枝于2020年8月31日至税务机关缴纳了涉案房屋2015年1月1日至2020年8月31日期间的房产税（一般房屋出租）、土地使用税（一般土地）、个人所得税（个人出租房所得），其中2016年7月1日至同年12月31日期间三项税款合计1006.56元，2017年1月1日至2019年12月31日期间三项税款合计5083.2元，2020年1月1日至2020年8月31日期间房产税、土地使用税合计545.28元。庭审中，双方一致同意于2020年8月5日解除涉案合同，袁艳芳承诺于2020年8月26日前腾空涉案房屋给周满枝，周满枝主张租金按照合同解除日期计算至2020年8月5日。本院认为，本案中，周满枝与袁艳芳签订《租赁铺位合同》，周满枝将涉案商铺出租给袁艳芳，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。周满枝系涉案租赁物合法产权人，现周满枝以合同出租方的身份，向袁艳芳请求相关租金等权益，并无不妥，袁艳芳应按照双方合同约定履行义务。关于解除合同的问题。双方均一致同意于2020年8月5日解除《租赁铺位合同》，本院对此予以确认。袁艳芳承诺于2020年8月26日前腾空涉案房屋给周满枝，周满枝诉讼请求袁艳芳支付拖欠的租金至合同解除之日的租金有理，本院予以支持。按双方合同约定的租金标准核算，袁艳芳应支付自2016年7月10日起至2020年8月5日止的租金为107506.67元（2200元/月×48个月+2200元/月÷30天×26天）。关于袁艳芳已付、尚欠租金的问题。袁艳芳主张其向周满枝转账支付的均为租金，应予以抵扣，但首先，根据转账记录反映，袁艳芳于2016年8月20日至12月31日期间，每月均有向周满枝足额支付租金，在尚未拖欠租金的情况下，超额支付租金与一般常理不符；其次，即使在2017年至2018年期间，袁艳芳未按月支付租金，偶有拖欠租金的情况，但袁艳芳支付的数额均非租金标准的倍数，亦与常理不符。相反，袁艳芳超出租金标准2200元支付的数额一般规律为1000元或1001元，且该款项有多次是独立于2200元另行转账支付，按照一般常理，超出租金标准部分款项应为租金外的其他债务。而根据周满枝提交的借据反映，田力与周满枝确于2016年7月16日开始存在借款合同关系，与袁艳芳2016年8月20日开始通过额外支付款项的时间相符；袁艳芳亦自认其支付宝账号均由田力进行操作，应视为袁艳芳同意由田力使用其支付宝账号内款项进行田力与周满枝相关债务的来往。综上，本院对超出2200元的款项为租金的主张存疑，在袁艳芳未进一步举证证明的情况下，该主张理据不足，本院不予采信，而采信周满枝主张。结合周满枝庭审中、租金交纳统计表中确认的租金情况以及本案具体情况，本院认定袁艳芳2016年8月至12月支付租金11000元（2200元/月×5个月），2017年1月26日支付租金2200元，2017年4月30日共支付租金4400元，2017年6月20日支付租金2200元、2017年7月19日共支付租金4400元、2017年11月8日支付租金2200元，2018年1月11日以及同年1月16日共支付租金6600元，2018年2月14日共支付租金4400元，扣除袁艳芳上述支付租金，袁艳芳尚欠周满枝租金70106.67元（107506.67元-37400元）。关于逾期支付租金利息，周满枝未举证证明双方就逾期支付租金利息有约定，故逾期付款利息应自2020年8月5日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付逾期付款利息至清偿之日止。关于税款问题。双方已在合同中约定由袁艳芳负责租赁税、经营税，现周满枝诉讼请求袁艳芳向其支付其已代为向税务机关缴纳的因租赁产生的房产税、土地使用税、个人所得税有理，本院予以支持。袁艳芳应向周满枝2016年7月10至2020年8月5日产生的三项税费6525.64元[（1006.56元-1006.56元÷6个月÷30天×9天）+5083.2元+（545.28元-545.28元÷8个月×26天）]。关于按金的问题。双方在合同中约定合同期满后，乙方交清水费、电费及其他一切费用后，甲方将按金退还给乙方，若乙方未交清水费、电费及其他一切费用，甲方有权在按金中扣除。现袁艳芳尚欠租金、税费未付清，且租金的确定时间早于税费的时间，该按金2200元先用于抵扣租金款项。即袁艳芳尚应向周满尚欠支付租金67906.67元（70106.67元-2200元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告袁艳芳于本判决发生法律效力之日起3日内向原告周满枝支付拖欠的租金67906.67元及逾期付款利息（以尚欠租金为基数，自2020年8月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至清偿之日止）；二、被告袁艳芳于本判决发生法律效力之日起3日内向原告周满枝支付税费6525.64元；三、驳回原告周满枝、邹玉珍、周垣枝、周彩莲、周彩霞、周金妹、周彩冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1546元，由原告周满枝负担199元，由被告袁艳芳负担1347元（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  谢湘云审判员  方振华二〇二〇年十二月十一日书记员  卢秋平