浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4256号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所瑞安市安阳街道万松东路**，统一社会信用代码91330381609441383W。负责人：李曙锋，该支行行长。委托诉讼代理人：赵爱宝，浙江万松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淼，浙江万松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林周地，男，1970年4月16日出生，汉族，住，住浙江省瑞安市/div>委托诉讼代理人：姚月武，浙江联冠律师事务所律师。原审被告：姜贤际，男，1964年5月20日出生，汉族，住，住浙江省瑞安市/div>原审被告：姚叶丽，女，1967年8月24日出生，汉族，住，住浙江省瑞安市/div>上诉人中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建行瑞安支行）因与被上诉人林周地，原审被告姜贤际、姚叶丽案外人执行异议之诉一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初5826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。建行瑞安支行上诉请求：撤销浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初5826号民事判决，改判驳回林周地的诉讼请求。事实与理由：1.房屋买卖合同的真实性存疑。林周地先行给付全部房款后，让姜贤际的父母继续无偿居住，不符合常理，有悖其购买房屋为获得拆迁权益的目的；林周地与姜贤际在涉案房屋交易之前有大量资金往来，存在以房抵债或转移财产的可能性。2.是否交付房产存疑。租赁合同中抬头与落款的承租方姓名不一致，中介机构的经营者与姜贤际有亲属关系，通过该机构租赁房产，租赁的真实性存疑，不应视为姜贤际已交付了房产。3.在法院查封前不能办理过户登记系因林周地自身原因所致。4.适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，驳回林周地的诉讼请求。被上诉人林周地辩称，1.房屋买卖合同真实有效，被上诉人已经全额支付了购房款，购买房屋的时候考虑到姜贤际父母亲年事已高，所以让他们继续居住，符合情理。2.姜贤际在父母去世后，交付了涉案房屋，被上诉人于2017年10月28日将房屋出租给姜良雄，证明被上诉人已经占有该房屋，并获得了该房屋租金收益。3.该房屋土地使用权登记在姜贤际父亲名下，姜贤际父亲过世后，过户需要办理继承手续，故涉案房屋查封前未完成过户登记非因被上诉人自身原因。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告姜贤际、姚叶丽未陈述意见。林周地向原审法院起诉请求：1.停止对坐落于瑞安市马屿镇江××村的不动产（房产证号：瑞房权字第0×**）的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告与被告姜贤际于2016年8月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告对上述现登记在被告姜贤际名下的不动产（房房产证号：瑞房权字第0×**享有所有权；3.本案诉讼费用由上述被告承担。原审法院认定事实，坐落于马屿镇江浦村的二间**涉案房屋于1995年9月11日办理土地登记，证号为瑞集建（95）字第12114号，土地使用者为姜宗付（系姜贤际父亲），于1996年5月11日办理房产登记，证号证号为瑞房权字第0×**有权人为姜贤际。2016年8月1日，林周地和姜贤际签订了一份房屋买卖合同，约定林周地以100万元的价格向姜贤际购买该涉案房屋（建筑面积为174.13平方米），同时还特别约定，该房的房款全部付清后，林周地要无条件给姜贤际的父母居住，待二位老人百年之后，才腾空把房屋交付给林周地使用，再去办理房屋的过户手续。协议签订后，林周地按约于签约当天以现金方式给付定金1万元，于同年8月10日向姜贤际账户转账99万元。2017年5月18日姜贤际母亲去世，同年10月12日姜贤际父亲去世。此后，姜贤际将涉案房屋交付林周地，林周地于2017年10月28日出租他人。现林周地又将该房屋返租姜贤际。原告林周地籍贯瑞安，2006年5月10日以非农业家庭户籍自江苏省扬州市广陵区回迁到马屿镇江浦村。另查明，该院在审理（2018）浙0381民初1779号建行瑞安支行与浙江新源电力工程设计有限公司、姜贤际、姚叶丽金融借款合同纠纷一案中，于2018年2月22日应建行瑞安支行财产保全申请裁定查封了涉案房屋。判决生效后，该院依申请于同年7月17日以（2018）浙0381执5528号立案执行。林周地于2020年5月20日向该院提起执行异议，该院于2020年6月10日裁定驳回。林周地向该院提起执行异议之诉。原审法院认为，本案主要争议在于涉案房屋是否应当排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林周地与姜贤际签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且马屿镇江浦村村委会也同意调剂宅基地，故合法有效。由于涉案房屋买卖合同的签订、购房款的给付、房屋的交付均在该院查封之前，且根据合同约定过户手续要在姜贤际父母百年即2017年11月份之后办理，而该院于2018年2月份进行查封，时间窗口只有二三个月，同时还涉及姜贤际的兄弟姐妹作为继承人要配合办理过户问题，因此该情况也可纳入非买受人自身原因。建行瑞安支行辩称原告消极行使过户登记权利，该院不予采纳。综上，林周地对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求停止执行的诉讼请求，该院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告以双方存在房屋买卖合同为由要求确认其享有涉案房屋所有权，没有事实和法律根据，房屋买卖合同有效只在合同双方当事人之间产生相应的债权债务关系，买受人只有在办理过户登记手续后才享有物权效力，而且能否办理过户手续还必须根据不动产登记的有关法律法规规定执行，故该院对此项诉讼请求不予支持。原审法院判决：一、原告林周地与被告姜贤际于2016年8月1日签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行坐落于瑞安市马屿镇江××村的二间二层房屋（瑞房（瑞房权字第0×**、驳回原告林周地的其他诉讼请求。案件受理费4300元，原告林周地自愿负担。本院二审期间，各方当事人未提供新证据。本院二审查明，原判认定“现林周地又将该房屋返租姜贤际”的事实缺乏证据证明，本院对该事实不予认定，原审认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是林周地对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林周地提供的《房屋买卖合同》、《房屋居间合同》、转账凭证、收条、《房屋租赁合同》等证据显示，第一，林周地与姜贤际于2016年8月1日签订房屋买卖合同，系出于双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，且该合同签订于该房屋被人民法院查封之前；第二，林周地按照合同约定支付了全部购房款；第三，林周地于2017年10月28日将涉案房屋出租给案外人姜良雄使用，其已取得了对该房屋的支配、管理权，应视为在法院查封前其已经合法占有涉案房屋；第四，涉案房屋在查封前未过户系因继承手续办理等原因，而非林周地自身原因。故林周地符合上述规定的全部条件，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。建行瑞安支行认为《房屋买卖合同》真实性存疑、房产未实际交付、林周地对房屋未过户存在过错等，主张驳回林周地的诉讼请求，但未能提供充分证据证明，本院不予支持。另外，林周地在原审中起诉请求解除对涉案房屋的查封，这属于对执行行为的异议，不属于执行异议之诉的审理范围，而林周地要求确认涉案房屋买卖合同合法有效，虽属于执行异议之诉的审理范围，但不属于裁判范围，原审法院对此作出判决不当，本院予以纠正；由于驳回林周地的其他诉讼请求的内容、范围发生变化，本院一并予以撤销。综上所述，建行瑞安支行的上诉理由不能成立，本院不予采纳；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但判决结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二-项的规定，判决如下：一、维持浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初5826号民事判决第二项；二、撤销浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初5826号民事判决第一项、第三项；三、驳回林周地的其他诉讼请求。本案二审案件受理费4300元，由中国建设银行股份有限公司瑞安支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二一年一月十五日法官助理 赵 凌代书记员 厉铭莹?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请/div>3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。