上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27099号原告：徐龙毅，男，1976年12月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：瞿如良，男，1960年8月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈善权，上海市国和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。被告：上海衡复物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：张某某，女。委托诉讼代理人：许某某，男。原告徐龙毅与被告瞿如良、上海衡复物业有限公司(以下简称衡复物业)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告徐龙毅及其委托诉讼代理人张秀华、被告瞿如良委托诉讼代理人陈善权、陈律、衡复物业委托诉讼代理人张某某、许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐龙毅向本院提出诉讼请求：1.判令瞿如良继续履行双方于2009年9月16日达成的公房承租权转让协议；2.判令瞿如良和衡复物业共同协助办理相关承租权变更登记手续。事实和理由：上海市陕西南路XXX弄XXX号XXX楼东南间房屋系上海徐房(集团)公司委托衡复物业管理的公房，承租人为瞿如良。2009年，徐龙毅与瞿如良通过协商，达成承租权转让协议，转让价款48万元。2009年6月，徐龙毅入住涉案房屋。9月16日，徐龙毅支付瞿如良48万元。其后，徐龙毅的户籍迁入涉案房屋。之后，双方着手办理承租权变更手续，衡复物业也收取了相关资料。十多年来，徐龙毅一直居住涉案房屋。2020年5月，瞿如良起诉徐龙毅，要求徐龙毅搬离，并虚构房屋作为其借款担保的理由，故意隐瞒双方就涉案房屋业已进行承租权转让的事实。徐龙毅为维护自身合法权益，故诉至本院。瞿如良辩称，双方于2009年9月16日没有签订过房屋承租权转让协议，徐龙毅所谓的转让房屋关系无效。双方之间是长期租赁关系，瞿如良没有直接收到徐龙毅支付的款项，需要徐龙毅提供证据。徐龙毅将户口迁入房屋的事实，瞿如良不知情，不知道徐龙毅通过何途径迁入的，瞿如良没有允许其户口的迁入。本案即便双方之间存在房屋承租权转让的协议，但该关系不符合沪府发2019第19号文件的规定，根据该文件的第9条规定，差价换房不得造成居住困难，瞿如良除了系争房屋外，他处无房，即便有上述协议的存在，该协议也是无效的。综上，应驳回徐龙毅诉请。被告衡复物业辩称，尊重法院判决。本院认定事实如下：瞿如良系上海市陕西南路XXX弄XXX号独用租赁部位XXX层东南间(附壁橱壹只)使用面积16.80平方米、公用租赁部位园地、三层小卫生间、三层大卫生间、晒台、三层晒台搭建灶间(以下简称系争房屋)的承租人。系争房屋系公有住房，实际管理人为衡复物业。2009年8月3日，徐龙毅户籍自陕西南路XXX弄XXX号迁入陕西南路XXX弄XXX号，迁入户号XXXXXXXX。2009年9月16日，瞿如良签署收条，载明：今收到陕西南路XXX弄XXX号XXX楼东南间房款肆拾捌万元正(同意出售此房间)。2012年10月28日，瞿如良户籍自系争房屋内迁往浦星公路XXX弄XXX号XXX室房屋。2015年，瞿如良将系争房屋租用公房凭证交上海永平置业有限公司(衡复物业前身)。2019年，瞿如良以遗失为由向衡复物业申请补发了新的租用公房凭证。2020年6月，瞿如良起诉徐龙毅，称瞿如良向徐龙毅借款，为担保还款故同意徐龙毅占有系争房屋，现瞿如良要求返还借款并要求徐龙毅返还房屋，但徐龙毅拒绝，故诉至法院。2020年9月28日，本案召集当事人诉前谈话，瞿如良书面委托其姐姐瞿某1、妹妹瞿2作为特别授权代理人出庭。其时，瞿如良的两代理人对收条原件无异议，并确认收到现金48万元。诉讼中，衡复物业称，1号全幢房屋原有历史遗留问题未解决，使用权无法转让，现问题已解决，可以交易。衡复物业书面确认：1.根据徐龙毅的承诺和其向我司递交的户籍资料，如承诺及资料真实有效，则徐龙毅受让系争房屋承租权不存在差价换房对象和受让限制情形，即其符合受让系争房屋承租权资格；2.如系争房屋需进行差价换房，不得存在《上海市公有住房差价交换办法》(以下简称办法)第七条规定的八类情形。经查，目前系争房屋内存在擅自改变房屋结构、擅自占用、改建公用部位及拖欠保安保洁费等违法行为，具体如下：(1)擅自分隔系争房屋；(2)擅自拆除系争房屋公用走道隔墙(长度约3米)；(3)擅自在系争房屋内插层搭建阁楼做卧室使用(使用面积约10平方米)；(4)擅自分隔、占用系争房屋公用部位三层大卫生间(原应为4户合用)，将公用大卫生间分隔为2间，并由系争户与他户2户分别占用；(5)擅自拆除系争房屋公用部位三层小卫生间(原应为4户合用)，三层小卫生间原位置被并入系争户擅自改建的大卫生间部分内；(6)拖欠系争房屋2019年度保安保洁费51.60元。综上，徐龙毅办理差价换房手续前，必须依法拆除系争房屋内全部违章、恢复房屋原貌、清缴拖欠款项，并经出租人确认无不得差价换房的情形后方可进行。此外，差价换房手续顺利办理须承租人与受让人双方配合亲自到场签字。徐龙毅认为，对系争房屋内的违建问题，我方愿意整改。就保洁费，没有收到单据，愿意支付。瞿如良认为，根据转让办法，差价换房需要签订书面合同，需要书面申请，需要审核限购情况，换房后也不能造成新的居住困难，而这些条件都不具备，所以不能继续履行。就购房的前因后果，徐龙毅称，双方原是邻居，其也住在陕西南路XXX弄XXX号。2007年，瞿如良动迁，在浦星公路买了一套房，要搬过去住，就将系争房屋买给了徐龙毅。双方先是协商50万元，瞿如良称物业有熟人，后来承租手续没办下来，就改为48万元出售。瞿如良早就搬出系争房屋，徐龙毅是2009年6月搬入系争房屋居住的。户籍迁入是瞿如良陪同徐龙毅一起办理的。瞿如良代理人确认浦星公路原系瞿如良名下房屋，现已出售，但对何时取得、如何取得、何时出售均不清楚；对瞿如良何时搬离系争房屋、徐龙毅何时入住系争房屋不清楚。法院要求瞿如良代理人核实后7日内书面告知，但至本案判决时仍未告知。本院认为，2009年8月徐龙毅户籍迁入系争房屋，次月瞿如良签署收条表示愿意出售系争房屋并收到房款，2012年瞿如良户籍迁出系争房屋，长期以来徐龙毅居住、使用系争房屋，瞿如良未提任何异议。上述事实已形成完整的证据链，足以证明双方形成了公有住房承租权转让合同关系。瞿如良否认双方有转让关系，与事实不符，本院不予采信。根据瞿如良出具收条确认收到48万元，瞿如良曾起诉称因向徐龙毅借款而用房屋担保，本案中瞿如良原特别授权代理人承认收到现金48万元，本院足以确认徐龙毅向瞿如良支付了转让款现金48万元。瞿如良后委托的代理人否认收到转让款，却未提供任何证据反驳上述事实，本院不予采信。双方之间的就系争公有住房承租权转让，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方真实意思表示，且已实际履行10余年，当属有效。瞿如良有关转让关系无效的意见，不符法律规定，本院不予采纳。系争房屋的管理单位衡复物业已表示徐龙毅符合受让资格，系争房屋上存在违章搭建、拖欠款项等问题，徐龙毅亦承诺愿意整改、支付，故系争房屋承租权的转让客观上也不存在障碍。至于瞿如良所称转让造成居住困难，并不属实。瞿如良早在2009年即将房屋转给徐龙毅使用，此时瞿如良他处有房，居住并不困难。目前所谓居住困难，是瞿如良将他处房屋出售的结果，与系争房屋承租权转让无关，因此该抗辩意见，本院不予采纳。综上分析，徐龙毅要求继续履行与瞿如良就系争房屋承租权转让合同，本院予以支持。在徐龙毅按照办法规定拆除系争房屋内违章、恢复房屋原貌、清缴欠款后，衡复物业应当办理系争房屋的承租人变更手续，瞿如良负配合义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、1999年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决如下：一、瞿如良与徐龙毅就上海市陕西南路XXX弄XXX号独用租赁部位XXX层东南间(附壁橱壹只)使用面积16.80平方米、公用租赁部位园地、三层小卫生间、三层大卫生间、晒台、三层晒台搭建灶间签订的承租权转让合同继续履行；二、在徐龙毅拆除房屋违章、恢复房屋原貌、支付相关欠款并经上海衡复物业有限公司审核通过后，上海衡复物业有限公司应立即办理房屋承租人变更手续，将上海市陕西南路XXX弄XXX号独用租赁部位XXX层东南间(附壁橱壹只)使用面积16.80平方米、公用租赁部位园地、三层小卫生间、三层大卫生间、晒台、三层晒台搭建灶间承租人由瞿如良变更为徐龙毅；瞿如良对上述承租人变更负协助配合义务。案件受理费8500元，减半收取计4250元，由瞿如良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇二一年一月二十八日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。……