湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1321民初3743号原告汤路，男，1990年9月20日生，汉族，重庆市南岸区人，户籍所在地：重庆市南岸区。委托代理人李建明，重庆理博律师事务所律师。委托代理人蒋凤霞，重庆长隆律师事务所律师。被告谭华兵，男，1980年8月27日生，汉族，双峰县人，户籍所在地：湖南省双峰县。委托代理人谢求桂，湖南楚为律师事务所律师。原告汤路与被告谭华兵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤路的委托代理人李建明、被告谭华兵及其委托代理人谢求桂到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告汤路请求判令：1、确认原、被告2019年12月15日签订的《厂房租赁协议》无效。2、被告返还原告150000元租金并支付资金占用损失，并承担本案的诉讼费。被告谭华兵辩称：1、原、被告于2019年12月5日签订的《厂房租赁协议》是原告主动联系被告，双方自愿签订。2、关于被告出租厂房的用地性质是被告承租东塘村竹山组土地将原东塘环保砖厂改建而成，被告事前已向原告如实告知，并在《厂房租赁协议》的首部明确写清。3、《厂房租赁协议》签订后，被告按约定积极履行合同义务：（1）投资158800元，安装了十吨行车二台，五吨行车一台。另投资巨款按原告要求将东塘环保砖厂房翻修成办公楼并加宽了出进通道；（2）2020年元月开始已将出租厂房移交给原告（承租方）使用。4、原告从2020年元月开始接管实际使用被告出租的厂房，直至2020年8月29日原告报警协调解除租赁搬离机器止。原告租用厂房期间，2020年元月已将部分机器设备搬进并安装在承租厂房，事后在厂房混凝土地面打了多个安装设备的桩眼，另开槽预埋了铁管；将厂房南墙改建，新开了卷阐“南门”，在新开南门外建造了三个大型混凝土平台等。原告诉称“被告一直未将租赁物交付原告使用，导致原告一直无法安装机器设备生产等”纯属歪曲事实。5、原告反悔租赁的真实原因是其生产的产品订单落空，2020年8月底决定取消在双峰办厂的计划。6、原告应付被告房租的起止时间是2020年3月15日至同年8月29日，应付租金为：162360元（29520x5.5个月）。7、案涉出租厂房既不属“城市、镇规划区内”房屋，不属“乡、村庄规划区内”房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠结案件的司法解释》第二条合同无效的规定。8、原告违反《厂房租赁协议》约定，不再承租时，没有将承租房屋“原状恢复”。综上所述，原、被告签订的《厂房租赁协议》合法有效，原告已按合同约定移交了出租厂房，并投资158800元，安装了三台行车，另投资按原告要求投资巨款翻修了办公楼，加宽了出进通道。原告已付房租15万元不足支付解除合同前应付房租162360元，其诉讼请求应予驳回。同时，原告拖欠租金16000多元及违约突然解除租赁合同给被告造成行车安装、场地及厂房南墙恢复等损失17万多元应由原告承担。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回。审理查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2018年11月26日，被告谭华兵与双峰县经济开发区东塘村竹山组签订土地租赁合同，双方约定：被告谭华兵租赁该组原东塘砖厂投资办厂，租赁土地面积为20.48亩，租赁期限为25年。尔后，被告谭华兵在租赁的土地上建成厂房和办公楼。2019年12月15日，原、被告签订厂房租赁协议。协议的内容如下：甲方：谭华兵，乙方：汤路。经过甲乙双方的友好协商及乙方的生产需要，现甲方将自己承租的娄底双峰县经开区东塘村竹山组自建的厂房，根据《中华人民共和国合同法》其他相关法律、法规的规定，就乙方对租赁甲方承租的上述土地的其中部分空场地上自建的厂房，达成协议如下：一、租赁厂房基本概况及价格。1、对租赁的厂房（主厂房）里的相关配套设施有十吨行车二台、五吨行车一台，及相关电线线路，电费按实际用量市场电价计算。2、主厂房面积，附件图中所示区域：1、乙方承租的标准厂房平方合计是3280个平方，后方空地500个平方，办公楼一层200平方左右。三项合计每月的租赁金为：29520元，每半年（6个月）的租金为177120元。二、租赁期限为五年：即2020年3月15日至2025年3月16日。三、租金支付、增长方式。1、租金6个月支付一次，租金均提前10天支付给甲方，该租金为不税金，甲方打收条，乙方如需租赁发票，租赁税由乙方自行负责缴纳。2、三年内甲方不得增加租金，三年后如遇市场涨幅较大双方协商解决。四、续租及其他条款。1、租赁期满，经双方同意，乙方可以续租。如租赁期满，同等条件下有优先承租权。2、如租赁期满，乙方不再承租的，厂房按原承租时的原状恢复完毕后交付于甲方。五、不可抗力条款。由于不能预见、不能避免、不可控制的自然原因和社会原因，以致合同不能履行或不能完全履行时，遭受不可抗力的一方应当及时通知对方，并应在不可抗力事件发生后十五日内，向对方提供合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同的影响程度协商决定是否解除合同、或部分免除履行合同的责任、或延期履行合同。六、违约责任。1、甲、乙双方应忠实履行自己的合同义务，任何一方违约应向对方承担违约金及赔偿对方的全部损失责任。2、若乙方确因市场原因，无力继续租用厂房，乙方出示相关证明，如破产等情况。双方可协商解除合同，乙方不算违约。七、解决争议的方式。任何因本合同而引起的或与本合同有关的争议，双方均应友好协商解协商不成时，由当地法院仲裁解决。原告分别于2019年12月14日、2020年1月21日向被告谭华兵支付租金10万元、5万元。2019年12月25日，原告汤路持双方签订的租赁合同和其他相关资料在双峰县市场监督管理局注册成立湖南愉越电气有限公司，公司住所地为湖南省娄底市双峰县××街道××村××组。从2020年元月开始，原告接管实际使用被告出租的厂房，已将部分机器设备搬进并安装在承租厂房，在厂房混凝土地面打了多个安装设备的桩眼，开槽预埋了铁管，将厂房南墙改建，新开了卷阐“南门”，在新开南门外建造了三个大型混凝土平台。2020年8月29日，原告汤路因故解除与被告的租赁合同关系，搬离厂房内属于自己的机器，遭到被告谭华兵的阻拦，原告汤路报警。经双峰县公安局经开派出所调解，原、被告同意解除租赁合同，被告谭华兵收回厂房，原告将其机器等财产搬离。至于双方的合同结算事宜，则通过诉讼途径解决。2020年10月23日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。判决的理由和结果本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案被告租赁双峰县经济技术开发区东塘村竹山组的原东塘砖厂，位于双峰县城近郊，应认定为乡、村庄规划区内的房屋，其与原告发生的纠纷，可以参照该司法解释处理。被告租赁双峰县经济技术开发区东塘村竹山组的原东塘砖厂后，构建厂房和办公楼，属于临时建筑，但没有取得行政许可，故双方签订的厂房租赁合同是无效的，对原告要求确认原、被告2019年12月15日签订的《厂房租赁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持；该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告签订厂房租赁合同后，原告即以租赁合同为依据，在双峰县市场监督管理局注册成立了湖南愉越电气有限公司，并将部分机器设备搬进并安装在承租厂房，在厂房混凝土地面打了多个安装设备的桩眼，开槽预埋了铁管，将厂房南墙改建，新开了卷阐“南门”，在新开南门外建造了三个大型混凝土平台，为生产作准备，应认定被告已将出租标的物交付给原告使用，原告应依照合同约定的月租金标准29520元支付自2020年3月15日至2020年8月29日的房屋占有使用费161474元，故此，对原告要求被告返还150000元租金并支付资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持；因被告没有就其主张的损失提起反诉，也没有提交证据证明因原告提前解除合同所受的损失，故本院不在本案中一并处理，被告可以另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告汤路与被告谭华兵于2019年12月15日签订的厂房租赁协议无效；二、驳回原告汤路要求被告谭华兵返还150000元租金并支付资金占用损失的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告汤路负担3200元，被告谭华兵负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  彭桂胤人民陪审员  曾时清人民陪审员  罗应德二〇二一年一月十八日代理书记员  陈 鹏