广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1908号 原告：广西龙正房地产有限公司，住所地：广西防城港市港口区行政中心区滨海大道南侧中央海洋公园项目一号楼二楼，统一社会信用代码：9145060067502895XY。 法定代表人：黄进,董事长。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。 被告：曾前进，男，1968年7月13日出生，土家族，住重庆市酉阳县。 原告广西龙正房地产有限公司（以下简称“龙正公司”）诉被告曾前进商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙正公司的委托诉讼代理人潘志山、朱尉瑞到庭参加诉讼，被告曾前进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告龙正公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；3.判决被告向原告支付：原告代为支付给中国银行股份有限公司防城港市防城支行的银行贷款本息335205.49元（暂计至2018年9月25日，2018年9月25日之后贷款本息计至《个人一手住房贷款合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）；4.判决被告向原告支付解除合同违约金130867.5元 -2- （按合同总价款30%计），以及承担担保责任违约金91561.64元（按已承担担保责任金额的30%计）；5.本案律师费20130元由被告承担；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于广西防城港市港口区，总金额为436225元，首期款为137225元，余款299000元向中国银行股份有限公司防城港市防城支行办理贷款手续。《商品房买卖合同》附件四（合同第27页）第3条第（7）款约定：“如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的30%向出卖人支付违约金。”上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致银行从原告的保证金账户中扣款335205.49元（暂计至2018年9月25日）。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权解除合同。以及依照《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失，同时要求被告承担违约责任；另外，《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、并搬离房屋等相关义务。为维护原告的合法权益，现特提交 -3- 起诉状，请法院公正判决。 被告曾前进未作答辩。 原告主张的事实有原告提供的证据及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院另查明，案涉《商品房买卖合同》于2015年3月26日办理备案登记，原被告于2015年7月9日办理了案涉房屋的房屋预告登记手续，《房屋预告登记证明》编号为防港房预港口直字第××号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。2020年7月5日，原告向被告寄出《律师函》，主要内容为因被告未按时支付银行按揭贷款本息的违约行为，导致银行扣除原告款项335205.49元，因此通知解除双方签订的《商品房买卖合同》等事项，但该邮件未妥投。原告提起本案诉讼，委托广西海狮律师事务所律师代理本案，支出律师费20130元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。依据已查明事实，该合同签订后被告未按合同约定及时向中国银行股份有限公司防城港市防城支行偿还贷款本息，导致该行从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项，其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款本息，以及支付原告为实现债权所支付的律师费。因此，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告偿还代为支付的贷款本息335205.49元、支付律师费20130元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续。因此，原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金的问题。根据涉案《商品房买卖合同》约定：“如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受 -4- 人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的30%向出卖人支付违约金。”现被告未按约偿还贷款本息导致原告承担担保责任，原告为此主张解除合同，并要求被告按合同总价30%支付解除合同违约金130867.5元（436225元×30%），有事实和法律依据，本院予以支持。原告还要求被告按已承担担保责任金额的30%支付承担担保责任违约金91561.64元，本院认为，原告就被告的同一违约行为重复主张违约金，且违约金数额明显过高，有失公平，故本院对原告该项诉请不予支持。 综上，被告应向原告支付代偿贷款本息335205.49元，解除合同违约金130867.5元，律师费20130元，共计486202.99元。因被告已向原告支付首期购房款137225元，并通过银行贷款方式向原告支付剩余房款299000元，共计436225元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告亦应向被告返还已付购房款。为节省司法资源，减轻当事人诉累，本院将上述款项一并处理，被告在本案中需向原告支付的款项应扣除原告应返还给被告的房款，扣除后被告仍应向原告支付的款项为：486202.99元-436225元=49977.99元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西龙正房地产有限公司与被告曾前进于2015年3月17日签订的关于防城港市港口区西湾大道11号中央海洋公园7号楼1单元9层902号房的《商品房买卖合同》； 二、被告曾前进在本判决生效之日起三十日内协助原告广西龙正房地产有限公司办理撤销上述《商品房买卖合同》的备案登记手续和办理房屋预告登记（《房屋预告登记证明》编号为防港房预港口直字第××号）注销手续； 三、被告曾前进向原告广西龙正房地产有限公司支付款项49977.99元； -5- 四、驳回原告广西龙正房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9662元，减半收取计4831元，由被告曾前进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 陈飞凤 二〇二一年一月二十一日 法官助理 颜倩云 书 记 员 冯渝淇