上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21883号原告：上海汇锦置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：余华，执行董事。委托诉讼代理人：陆振斌，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾春雨，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海锐及教育科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱朝光，执行董事。委托诉讼代理人：颜明康，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海汇锦置业有限公司(以下简称汇锦公司)与被告上海锐及教育科技有限公司(以下简称锐及公司)、被告温州市锐宝教育科技有限公司(以下简称锐宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告汇锦公司的委托诉讼代理人陆振斌、被告锐及公司的委托诉讼代理人颜明康到庭参加了诉讼。审理中，原告汇锦公司撤回了对被告锐宝公司的起诉。本案现已审理终结。原告汇锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《东方伟业广场房屋租赁合同》，同时判令被告立即清理腾空并返还租赁房屋；2、判令被告立即办理营业执照登记注册地的迁出、变更手续，并向原告支付违约金(按照每月租金和物业费总额10%的标准，自2020年8月12日计算至注册地址迁出完成之日)；3、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金人民币(以下币种同)244,904.19元，2020年1月1日至2020年7月31日的物业费23,652.72元，2020年4月至5月的水费1,047.2元(合计269,604.11元)，并支付逾期付款利息(以269,604.11元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年8月1日起计算至实际付清之日止)；4、判令被告向原告支付自2020年8月2日至租赁房屋实际返还之日止的房屋占有使用费和物业费(按照房屋租赁合同约定的租金和物业费标准计算)；5、判令被告向原告支付违约金125,901.45元(三个月租金)。事实和理由：2019年5月1日，原告、被告及锐宝公司签订了《东方伟业广场房屋租赁合同》，其中原告为出租方，被告为承租方，锐宝公司为担保方。合同约定由被告承租上海市嘉定区银翔路XXX号东方伟业广场项目211室-1、211室-2(以下简称涉案商铺)，并对租期、租金、物业费、水电费及违约责任作出约定，同时约定被告在合同终止或解除后有变更工商登记注册地的义务。自2020年1月起，被告开始拖欠租金、物业费、水费。期间因疫情原因，原告已减免被告2020年2月的部分租金。随后被告出具《承诺书》，承诺在2020年4月底及5月底各支付部分租金，却未能按承诺履行。在书面催缴欠付费用未果后，原告已发出《通知函》，通知被告解除租赁合同并要求其承担违约责任。合同解除后，被告至今仍未将营业执照注册地迁出，且仍在占用涉案商铺。原告认为，被告上述行为已经严重违反租赁合同的约定，造成原告重大经济损失，原告有权没收保证金并同时要求被告承担违约金。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告撤回第二项诉请。被告锐及公司辩称：1、认可原告第三项诉请中租金、物业费及水费的金额，被告愿意支付。2、原告2020年7月29日发出《通知函》，告知被告解除租赁合同，并告知原告最迟于2020年8月10日收回涉案商铺，留存于涉案商铺内的物品如被告不及时清理则视为放弃，由原告自行处置。被告收到该通知后未提出异议，该《通知函》已发生解除合同并收房的效力，故被告无需再向原告返还涉案商铺，2020年8月10日以后的相应费用亦不存在。3、2020年8月2日即合同解除之日至2020年8月10日期间为原告给予被告的合理搬迁时间，被告不应支付该段时间内的房屋占有使用费及物业费。4、原告同时向被告主张逾期付款利息和违约金属于对损失的双重补偿，已经高于其所遭受的损失，过于加重被告的义务，且逾期付款利息的标准过高。被告因所经营的业务受疫情影响才欠付租金，并非恶意拖欠，请求法院对违约金标准予以调整。若原告没收保证金，则被告不再支付上述的逾期付款利息及违约金。5、被告同意协助办理营业执照注册地的迁出手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：涉案商铺登记的产权人为汇锦公司。汇锦公司(出租人、甲方)、锐及公司(承租人、乙方)及锐宝公司(担保方、丙方)签订《东方伟业广场房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，面积为375.44平方米，该涉案商铺用于经营“鱼乐贝贝”母婴生活馆；租期自2019年5月1日至2022年12月31日止，本合同的计租日为2019年5月1日；2019年3月1日至2019年12月31日期间的日租金标准为3.5元/㎡/天，即月租金为39,968.72元，2020年1月1日至2021年12月31日的日租金标准为3.675元/㎡/天，即月租金为41,967.15元；乙方应于每三个月中的一(1)日前十个工作日内支付下期租金，先付后用。合同6.1约定，租赁保证金为月租金的3倍，乙方应于合同签署当日支付租赁保证金119,906.16元，自2020年1月1日起，保证金随租金的递增而递增，乙方应于每递增租赁年前的10个工作日内补足保证金。合同6.2约定，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方欠付的租金、占有费、违约金、赔偿金及水电费等其他费用。合同7.2约定，物业费为9元/㎡/月，每月物业费合计为3,378.96元，乙方应自进场日起按3个月向甲方缴纳物业费，之后乙方应于每三个月的一(1)日前十个工作日内支付下期的物业费。合同7.3约定，乙方应于进场日前向甲方一次性支付相当于三个月物业费的保证金10,136.88元。合同8.1约定，乙方应自进场日期起依照相关付费通知按期缴纳水电费等公用事业费用。合同15.2.1.1约定，乙方如在合同提前解除当日起7日内未及时完成拆除、搬离等工作，甲方有权自行拆除、搬离，并由乙方负担该部分费用，乙方应就迟延交付涉案商铺依照租金及物业费标准的2倍向甲方支付占用费及物业费。合同20.2约定，乙方逾期支付租金、物业管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日乙方应按照所欠款项的千分之五向甲方支付违约金。合同20.3约定，当乙方逾期欠付租金、物业费、水电费等费用中任何一项累积达1个月或以上的，甲方有权收回涉案商铺，合同提前解除，除保证金被没收外，乙方应按12个月租金标准一次性赔偿甲方的损失。合同另就其他内容作出约定。合同签订后，锐及公司向汇锦公司支付了租赁保证金119,906.16元及物业费保证金10,035.09元。此外，锐及公司已将租金支付至2020年1月底、物业费支付至2019年12月底。又查明，2020年2月3日，汇锦公司向锐及公司出具一份《疫情租金减免告知书》，表示同意对2020年2月1日至2020年2月10日期间租金减半收取，减免金额为6,898.71元。锐及公司向汇锦公司出具一份《承诺书》，表明：感谢贵公司减免了2020年2月1日至2020年2月10日一半的房租计6,898.71元。因疫情原因，本公司自2020年1月20日起无法正常经营，原本应于2020年1月25日前支付的2-3月租金现请求延迟支付，并承诺于2020年4月30日支付租金35,068.44元，于2020年5月30日支付租金41,967.15元。2020年7月，汇锦公司向锐及公司发出公函，告知锐及公司欠付2020年2月-7月的租金计244,904.19元、2020年1月-7月的物业费23,652.72元、2020年4月至6月的水费1,562.4元。当月，汇锦公司再向锐及公司发出《通知函》，告知其自本通知函发出之日起即解除双方间合同关系，汇锦公司最迟将于2020年8月10日前收回涉案商铺，锐及公司未及时清理的留存物品将视为其放弃，并由汇锦公司自行处置。该《通知函》于2020年8月1日由锐及公司的法定代表人朱朝光签收。审理中，汇锦公司自认于2020年11月26日收回了涉案商铺，要求将房屋占有使用费计算到该日。本院认为，双方当事人间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，双方应遵照履行。锐及公司欠付租金等费用，现其对汇锦公司主张的租金、物业费及水费金额不持异议亦同意支付，本院对该请求予以支持。汇锦公司依据合同20.2主张逾期付款利息，已自愿将合同约定的标准降低至日万分之五，锐及公司认为标准过高要求调整，本院酌情调整为日万分之三。现汇锦公司自愿自2020年8月1日主张逾期付款利息，于法不悖，本院予以照准。锐及公司未按合同约定及其承诺履行合同项下的租金、物业费、水费等费用的支付义务，显属违约，汇锦公司有权依据合同20.3约定解除租赁合同，双方间租赁合同于《通知函》到达锐及公司之日即2020年8月1日解除。租赁合同解除后，锐及公司未按合同15.2.1.1约定及时返还涉案商铺，故应承担自2020年8月9日起的占有使用费、物业费。考虑到汇锦公司已就涉案商铺的收回发送过《通知函》，锐及公司收函后并未提出异议，汇锦公司最迟于2020年8月10日已具备自行收回涉案商铺的条件，故本院据此认定占有使用费及物业费应计付到当日。经核算，该期间内的房屋占有使用费为2,759.48元、物业费为225.26元。合同20.3关于没收保证金及违约金，实际均系对违约责任承担方式的约定，锐及公司主张系受疫情影响才拖欠租金，且没收保证金后则不应再支付违约金，本院综合考虑疫情影响、汇锦公司损失等因素后认定锐及公司应承担违约金125,901.45元，保证金则在本案中抵扣欠付费用，抵扣后锐及公司仍应支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金114,962.94元。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海汇锦置业有限公司与被告上海锐及教育科技有限公司签订的《东方伟业广场房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；二、被告上海锐及教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汇锦置业有限公司支付2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金114,962.94元(已抵扣保证金129,941.25元)、2020年1月1日至2020年7月31日的物业费23,652.72元、2020年4月至2020年5月的水费1,047.2元，并支付逾期付款利息(以269,604.11元为基数，按日万分之三的标准，自2020年8月1日计算至实际支付之日止)；三、被告上海锐及教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汇锦置业有限公司支付2020年8月9日至2020年8月10日的房屋占有使用费为2,759.48元、物业费为225.26元；四、被告上海锐及教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汇锦置业有限公司支付违约金125,901.45元；五、对原告上海汇锦置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费7,232元，减半收取3,616元，由原告上海汇锦置业有限公司负担1,122元，被告上海锐及教育科技有限公司负担2,494元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯二〇二一年一月二十七日法官助理 陈伊菡书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……