贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3874号 上诉人（原审被告）：独山县新五星房地产开发有限公司，住所地独山县百泉镇。 法定代表人：李太东，该公司工程部经理。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐荣高，男，1964年11月18日生，汉族，住独山县。 上诉人独山县新五星房地产开发有限公司（以下简称独山新五星公司）因与被上诉人唐荣高商品房销售合同纠纷一案，不服独山县人民法院(2020)黔2726民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 独山新五星公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回唐荣高的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由唐荣高承担。事实和理由：一、独山新五星公司与唐荣高签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应遵守契约精神，依据合同约定享有相应的权利，承担相应的义务。双方在《商品房买卖合同》第二十二条中未约定办理产权登记的时间及违约责任，唐荣高系成年人在签订合同时对此内容清楚，也未提出任何的异议或提出对该内容进行修改或补充的要求，应视为唐荣高认可该条款之约定。在唐荣高接受房屋并实际使用后，也未向独山新五星公司提交任何书面办理产权登记的通知，仅管如此独山新五星公司也在交房后一个合理的期限内向唐荣高发出了办理产权证的通知，并已经实际办理了产权证交付给唐荣高，故独山新五星公司并未违反合同约定，且已履行了产权证办理的义务，不存在违约情形。二、独山新五星公司在办理产权证的过程中所涉部门多，所需资料、手续等繁琐，加之唐荣高系拆迁安置户，相关应支付的款项未能及时到位等原因导致产权证办理存在困难，因此如果仅给予独山新五星公司90日的办证时间显然与客观情况不相符，严重影响企业的生存环境及空间，导致企业运营困难，并且唐荣高在短期内虽未能取得产权证，但并不影响唐荣高的房屋所有权，唐荣高仍能够正常占有、使用、处分该房屋，未损害唐荣高的合法权益。综上，请求二审法院改判支持独山新五星公司的上诉请求。 唐荣高二审辩称，1、独山新五星公司与唐荣高签订的《商品房买卖合同》仅介绍房屋面积、单价、总价及交房时间，未对其他内容进行细解，诱导唐荣高在不知合同部分协议内容下签署，存在约定不明确，有失公正；2、独山新五星公司主张在交房后的合理期限内向唐荣高发出了办理产权证的通知，与法律规定时间不符。唐荣高是在接房后745天才收到相关通知，该时间已经超出法律规定的交房后90日内办理房屋权属证书的合理期限，且逾期办证是独山新五星公司自身原因导致，独山新五星公司主张逾期办证未损害唐荣高的合法权利与事实不符；3、交房后未在法律规定的合理期限办理相关产权证书属企业自身原因导致，产权证未办理前无法处分房屋。综上，请求二审法院驳回独山新五星公司的上诉，维持一审判决。 唐荣高向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权的违约金共计58436.02元。2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年9月19日,原、被告签订《商品房买卖合同》,并于2016年9月20日办理商品房预售备案登记（编号：ＢＧＣ-0XX）,该合同主要内容为：原告向被告购买位于独山县，该房建筑面积139.26㎡，套内建筑面积114.53㎡，房总价款395220元,原告于2016年9月19日前支付全部房价款，被告应于2017年9月30日前向原告交付该商品房并负责在商品房交付使用之日90日内申请该商品房所有权初始登记。后原告依约交付了房款，被告于2017年9月25日将该商品房交付原告。2019年10月21日，被告向包括原告在内的全体一期业主发出了办理产权证并提交相关资料的通告；当日，原告即将相关完税手续等资料交给被告（购房发票396582.24元），2020年5月23日，原告领到房产证（证号：黔［2020］独山县不动产权第0000XXX号。载明：建筑面积139.74㎡，套内建筑面积114.53㎡，公摊面积25.21㎡）。后原告因被告未按约定逾期办证产生纠纷交涉未果，引发诉讼。庭审中，经原告当庭确认，主张被告逾期共655天（从2018年1月1日起至2019年10月20日止）。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。原、被告于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之起90日内。本案商品房交付时间为2017年9月25日，依照法律规定，被告应当在此后的90日内为原告申请该商品房所有权登记，而被告到2019年10月21日才将《关于办理房产证所需资料收集的通告》进行公示张贴，形成了事实上的逾期，已构成违约，依法应当承担违约责任。但被告未能及时办理该房屋甚至该小区所有房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，亦与相关职能部门、区域环境、市场原因、“新冠”肺炎疫情等诸多因素有关，考虑到原告已于2020年5月23日领到了房屋产权证书，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例可调整为年利率2%，按原告认可的逾期655天（从2018年1月1日至2019年10月20日止），以购房款总额为基数进行计算，确认违约金为14233.5元（计算方法：396582.24元×2%÷365天×655天=14233.5元）。综上，被告应向原告支付办理房屋不动产权证书的违约金14233.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告独山县新五星房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向原告唐荣高支付违约金14233.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1261元，减半收取为630.5元，由被告独山县新五星房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：案涉违约责任认定问题。 本院认为：关于上诉人独山新五星公司在本案中是否承担违约责任的问题。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中对案涉商品房转移登记的时间未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因双方在签订合同时案涉商品房尚未建成，在合同未约定房屋转移登记期限的情况下，上诉人独山新五星公司应当按照上述司法解释第一款第二项的规定在房屋交付使用之日起90日内为被上诉人唐荣高办理房屋产权证书，而上诉人独山新五星公司并未在法定期限内履行义务，应承担相应的违约责任，一审法院根据前述规定，结合职能部门、区域环境、市场原因、“新冠”肺炎疫情等诸多因素判决上诉人独山新五星公司向被上诉人唐荣高支付逾期办证违约金14233.5元，于法有据，予以确认。 综上所述，上诉人独山县新五星房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费155元，由上诉人独山县新五星房地产开发有限公司负担，其多预交的二审案件受理费1106元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月十四日 法官助理毛辉 书记员杨洁