北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9894号原告：毕某，女，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。被告：北京市御水苑房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区西钓鱼台村**地西钓鱼台嘉园**楼地下配套**。法定代表人：汤辉，董事长。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凯旋，北京市中友律师事务所实习律师。原告毕某与被告北京市御水苑房地产开发有限责任公司（以下简称御水苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王一凯独任审理，公开开庭进行了审理。原告毕某之委托诉讼代理人钟细彬，被告御水苑公司之委托诉讼代理人李平、魏凯旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毕某向本院提出诉讼请求，请求判令：1、御水苑公司办理我购买的北京市海淀区玉渊潭乡西三环×号楼×层×单元×号房屋所在楼栋的权属证明及该房屋的房屋所有权证书；2、御水苑公司自2008年12月21日至该房屋所有权证书办理完毕之日为止的违约金（以2378999元为基数，自2008年12月21日至所有权证书办理完毕之日止，按日万分之三支付违约金）；3、诉讼费由御水苑公司负担。事实及理由：我与御水苑公司于2005年1月16日签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买御水苑公司开发的位于北京市海淀区玉渊潭乡西三环×号楼×层×单元×的房屋（小区暂定名为“西钓鱼台嘉园”）。该房屋为普通住宅，套内建筑面积为121.38平方米，单价为19599.6元，总价款为2378999元。合同还约定了御水苑公司应在2008年6月20日之前向我交付该商品房，2008年12月20日之前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果逾期御水苑公司不办理，且我不退房的，根据第二十条第二款第二项的约定，我可以要求继续履行合同，自御水苑公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日次日起至实际取得权属证明之日为止，御水苑公司应当按照我支付全部巳付款日万分之三支付违约金。综上，请法院支持我的诉讼请求。御水苑公司辩称，一、关于毕某的第一项诉讼请求，我公司不同意。关于办理产权登记，我公司是配合义务。且毕某必须结清各项费用才能办理。经代理人了解，目前尚不具备办理条件。二、关于毕某的第二项诉讼请求，我公司不同意此项诉讼请求。具体理由如下：1、我公司未能及时配合毕某办理产权登记，是由于规划变更等原因。关于可能会延迟取得楼栋权属证明这一点，我公司已经在合同中明确提示毕某，毕某也签字认可表示接受该事实。双方签订的《北京市商品房预售合同》附件八第一条明确约定，“买受人在签订本合同时，已知“西钓鱼台嘉园”的剩余楼栋尚有待开发，其中8号楼的规划在审批之中，同时已阅读了解现场所公示的北京市环境保护科学研究院对西钓鱼台项目的电磁辐射环境的影响分析报告，买受人对此无异”。因此迟延取得楼栋权属证明的原因和责任不在我公司。我公司迟延配合毕某办理产权登记的行为不属于违约，而是属于客观上履行不能。2、退一步讲，即使是我公司违约，毕某对违约金的计算方式也是错误的。首先，毕某的违约金起算日计算错误，与合同约定不符。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十条第二款第二项的规定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付”。违约金应从2008年6月20日交房日之后的480天开始计算，即违约金起算日为2009年10月10日，毕某违约金起算日期计算错误。其次，双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十条约定了按日计算违约金，同时《北京市商品房预售合同》附件八第三条还约定“出卖人根据本合同约定如需承担违约责任向买受人支付违约金的，则各项违约金之和累计不超过买受人已交付房价款的百分之三”。因此，毕某按日主张的违约金总和，不应超出已交付房价款的百分之三。即不应超过2378999*3/100=71369.97元。三、我公司请求法院以已交付房价款的百分之三为基准，向下调整违约金的数额。按照合同约定毕某应在2009年10月10日前取得房屋所有权证。从2009年10月到现在为止，房价上涨好几倍，未取得房屋所有权证并未给毕某带来损失，反而使毕某大量获利。因此双方约定的，以已交付房价款的百分之三为标准计算的违约金，已经过分高于实际损失，我公司请求法院依法进行酌减。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年11月9日，御水苑公司（出卖人）与毕某（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定毕某购买御水苑公司开发的北京市海淀区玉渊潭乡西三环×号楼×层×单元×号房屋，该房屋预测建筑面积161.92平方米，单价每平米19599.6元，总价2378999元。合同约定：出卖人应当在2008年6月20日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2008年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。该合同附件八约定：出卖人根据本合同约定如需承担违约责任向买受人支付违约金的，则各项违约金之和累计不超过买受人已交付房价款的百分之三。合同签订后，毕某缴纳了全部购房款。本案庭审后，御水苑公司向本院邮寄了不动产权证书显示其已于2019年12月31日取得了的北京市海淀区西钓鱼台嘉园×号楼包括涉案房屋在内的不动产权。但御水苑公司认为虽然依据该不动产权证书，涉案房屋已具备办理转移登记的条件，但因毕某未缴纳契税、公共维修基金、物业费，故其不同意配合其办理产权转移登记手续。本院认为，御水苑公司与毕某签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方当事人应依约履行各自义务。现涉案房屋所在楼栋的权属证明已经办理，涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，御水苑公司应当履行合同义务，为毕某办理房屋登记手续，故本院对毕某的诉讼请求予以支持，办理产权所需的各项税费，需要由毕某承担。御水苑公司辩称毕某未缴纳契税、公共维修基金、物业费不应为其办理房屋产权转移手续，但上述费用并非办理房屋产权转移登记的必要条件，且上述费用并非交给御水苑公司，故对御水苑公司的抗辩理由，本院不予支持。对毕某主张的逾期办证违约金，因合同附件八约定：出卖人根据本合同约定如需承担违约责任向买受人支付违约金的，则各项违约金之和累计不超过买受人已交付房价款的百分之三。毕某未提交证据证明其损失高于该约定，故违约金标准应以合同附件八约定的房价款的百分之三为限，本院对毕某主张的违约金中合法部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京市御水苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助毕某办理北京市海淀区西钓鱼台嘉园×号楼×层×单元×号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于毕某名下，所有权登记相关费用由毕某承担；二、北京市御水苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向毕某支付违约金71369.97元；三、驳回毕某的其他诉讼请求。案件受理费25832元（毕某已预交），由北京市御水苑房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王一凯二〇二一年一月十八日书记员  丁 珊