广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17108号原告（反诉被告）：黄强，男，1983年12月9日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××912。原告（反诉被告）：张微，女，1986年6月4日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××02X。委托诉讼代理人：陈泽飞，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：付静，女，1985年9月10日出生，汉族，住四川省邻水县×××××××××××，公民身份号码：511××××××××××××740。被告（反诉原告）：丘新海，男，1984年9月5日出生，汉族，住广西贵港市港北区××××××××××××，公民身份号码：450××××××××××××852。委托诉讼代理人：山永国，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦华，北京市惠诚（东莞）律师事务所实习律师。第三人：东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××161T。法定代表人：张某1。原告（反诉被告，以下统称原告）黄强、张微与被告（反诉原告，以下统称被告）付静、丘新海、第三人东莞盈晖按揭服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄强、张微及其委托诉讼代理人陈泽飞，被告付静、丘新海及其委托诉讼代理人山永国到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向两原告交付属于两原告名下所有的位于东莞市东城区×××××××××××××的房产；2.两被告连带向两原告支付延期交付房屋的违约金225000元；3.两被告连带向两原告支付占有使用上述房屋期间拖欠的物业管理费及水费，自2018年1月起至实际交付房屋之日止，暂计至2020年3月的物业管理费为2487元，水费为541元；4.两被告连带向两原告支付占有使用上述房屋期间的占有使用费，自2018年8月23日起按每月1000元计至实际交付房屋之日止，暂计至2020年3月22日为19000元；5.两被告连带向两原告支付租金损失，自2018年9月起按每月900元计至实际交付房屋之日止，暂计至2020年3月为16200元；6.两被告连带向两原告支付律师费损失6000元；7.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月26日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定由两被告将位于东莞市东城区×××××××××××××的房产作价750000元出卖给两原告。合同签订后，原告即向被告交付了定金20000元，后也即按约定交付首期款250000元，后再按约定办理银行按揭贷款480000元，上述共750000元已全部转至被告付静的银行账户。后经双方配合，于2018年7月成功办理过户手续，将位于东莞市东城区×××××××××××××的房产过户至两原告名下，并由两原告供付银行按揭贷款至今。但，两被告至今尚未向两原告交付案涉房产物业，房款已全额付清、房产证已办理过户至两原告名下、法律上已属于两原告所有的房产，两原告至今却无法居住使用。经两原告无数次要求按合同约定交付物业却遭到两被告无理拒绝，被告反而一直占有使用至今，构成严重违约。《房地产买卖合同》第五条明确约定：“买卖双方同意该物业交付使用时间：卖方收齐全部楼款的当天。双方签妥《房屋交接确认书》并交付全套钥匙即视为房屋转移占有。买卖双方应按约定交付物业，否则由此产生的费用损失由买卖双方自行承担。”原告于2017年11月26日向被告付静支付定金20000元，被告付静也向原告出具《收据》确认收到定金20000元。原、被告双方于2017年12月12日签订《资金托管及委托付款协议》，协议签订后，原告黄强于2018年1月24日向资金托管方即第三人交付250000元。后在2018年7月办理房产过户手续并取得完税凭证后，第三人于2018年8月23日即向双方约定的指定账户即被告付静的银行账户转付该托管资金250000元。办理首期款资金托管的同时，两原告也立即办理余款480000元的银行按揭手续，后于2018年5月15日经银行批准后，由银行将全款480000元转到被告付静的银行账户。综上，案涉房产的价款750000元，两原告已全部向两被告支付完毕，通过被告付静的银行账户可清晰查证。最终两被告收齐全部楼款的时间为2018年8月23日，也即2018年8月23日按双方合同约定应为物业交付时间，但至今长达二十个月即差不多两年的时间，两被告不仅未向两原告交付物业，且一直占有使用居住其中。依据《房地产买卖合同》第七条的约定，两原告现自愿按楼价款750000元的30%为限要求两被告承担违约金即225000元。两被告在无理占有使用原告房屋的情况下，同时也长期拖欠着小区的物业管理费及水费，2018年1月起至今都没有交付，暂计至2020年3月拖欠物业管理费2487元及水费541元。根据合同约定，该款项应由两被告承担。根据约定，两被告应于2018年8月23日向两原告交付房屋，但两被告却一直拒不交付并非法占有使用至今，所以两被告应连带向两原告支付占有使用上述房屋期间的占有使用费，以每月1000元，自2018年8月23日起计至实际交付房屋之日止。因两被告一直拒不交付已属于两原告所有的房屋反而非法占有使用至今，致使两原告需在外另租房屋居住，由此产生租金损失，以每月900元，自2018年9月起计至实际交付房屋之日止。在长达二十个月的交涉中，原告已心力交瘁，但两被告均一直强硬不肯交付属于两原告的房产并非法占有使用至今，何时能交付房产也遥遥无期，另外两原告也一直在还银行的按揭贷款，迫于无奈，两原告只好委托专业律师向法院提起本案诉讼，为此产生的律师费用损失，按合同约定也应由两被告承担。综上所述，两被告自2018年8月23日起，无理、非法占有使用属于两原告所有的房产并拒绝交付，已构成严重违约，应承担相应的违约责任以及由此造成的两原告的经济损失。两被告的行为既违反法律规定，也违反了合同约定，更违背社会的诚信公平。两被告辩称，1.原告的付款义务尚没有完成，交付房屋的条件尚没有成就。被告不存在违约行为，不应支付违约金及占有使用费、租金、律师费等费用。原告除支付20000元定金、首期款250000元外，最后办理的银行贷款480000元，因为共同委托第三人进行服务，该笔资金被第三人监管，第三人于2018年6月20日向抵押银行中国建设银行东莞分行支付了195143.26元，后于2018年9月4日向被告转款100000元，于2018年9月5日向被告转款50000元，余下的134856.74元被第三人占有至今未能支付。依据（2018）粤1971民初31880号民事裁定书查明的事实，东莞市公安局决定对第三人涉案人员按照合同诈骗罪进行立案，目前案件尚未结案，追缴、退赔工作尚无下落。被告的134856.74元至今没有收到，因此原告的付款义务尚未完成，涉案房屋交付的条件还没有成就。2.没有完成交付房款义务的责任在于原告，原告应当继续履行，并承担相应的违约责任。银行贷款的主要义务人是原告，被告只是协助义务人。原告委托第三人进行担保贷款，根据《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》的约定，第三人作为原告的受托人，负有代为清偿的义务，第三人对涉案贷款金额进行了监管，且约定原告的贷款先放入第三人指定的账户，该款项用于结清抵押贷款等金额后，再转入被告的账户。由于第三人指定的账户被监管，目前第三人有关人员涉及违法犯罪问题，造成被告的购房款至今未能收到。原告作为委托人，存在选任不当责任，没有尽到自己的清偿义务，理应对受托人即第三人给被告造成的损失承担相应的责任。被告于2018年7月已经配合原告将房屋过户至其名下，被告已履行完其义务，但被告至今未收齐全部房款，原告应承担违约责任。3.《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》第5.2条并没有明确约定原告的贷款转入第三人的账户后，即视为原告的付款义务已完成，反而约定第三人把余款转入被告账户，根据交易习惯和合同上下文意思来理解，应当理解成原告的付款义务是一个动态化的过程，只有第三人把余款安全交付到被告处，才能视为其付款义务完成，反之不能视为原告的付款义务完成。4.根据《合同法》第四百零六条及《民法总则》第一百六十四条的规定，因第三人的过错致使原告权益受损，原告应当向第三人追究违约责任，而不是追究被告的责任。被告将房屋过户但并未收齐房款，同样也是受害方。5.虽然被告曾向法院起诉要求第三人支付剩余房款，但这并不意味着被告放弃了对原告主张权利。正是因为（2018）粤1971民初31880号案件没有支持被告的请求，按照受托人造成的后果应由委托人承担的原理，被告向原告主张权利有法律依据和事实依据。6.原告主张的违约金过高，存在计算基数和计算标准明显偏高的情形，如果认定被告违约，请求法院予以调整。7.物业管理费和水电费并非原告的实际损失，房屋占用费和房屋租金属于重复计算，且没有法律依据和合同依据。两被告向本院提出反诉请求：1.原告继续履行2017年11月26日签订的《房地产买卖合同》；2.原告向被告支付合同剩余房款134856.74元及违约金（从2018年8月7日开始计算至房款付清之日止，暂计至2020年6月20日为90758元）。事实和理由：2017年11月26日，被告与原告及中介方广东左房右屋置业有限公司签订一份《房地产买卖合同》，该合同第五条明确约定买卖双方同意物业交付使用时间为卖方收齐全部房款的当天。被告房产过户完税手续早已在2018年7月31日办理完结，房款一直未能收齐，被告也在2018年8月7日后不断告知原告支付剩余的房款后可以马上交楼给原告。2018年8月1日被告已经提前和万佳花园A座809号的房东签订了《房屋租赁合同》并已支付了租房押金和租金。直到2018年9月30日第三人被公安机关以合同诈骗罪立案调查，已经完全没有能力支付众多受害者的各项房款，被告才被迫无奈和房东解除合同减少自己的损失。本来以为按照约定被告会在2018年8月7日前收齐房款，没想到提前租房又让被告损失了5200元。顺利完成双方交易一直是被告的真实想法，从不想不按时交楼，反而是原告一直拒绝支付剩余房款，导致被告未能交楼给原告，原告已构成违约。原告与第三人是一种委托代理合同关系，现第三人已经无力支付被告的剩余房款，原告有责任为被告未收齐的房款承担支付义务，应由原告追究第三人未支付被告的剩余房款。原告的贷款因《代理服务合同》的约定是直接被转入第三人的指定账户，并没有真正支付给被告，被告并未真正收取，原告的贷款还是被第三人进行托管，原告理应要求第三人继续履行支付义务。原告作为委托方，在第三人没有按时支付的情况下，应继续完成自己的付款义务，原告委托第三人支付不应影响到被告收齐全部房款的权利。被告已按合同约定将房产过户给原告，完成了自己当前的义务，原告应继续履行自己的付款义务，原告付清剩余房款及违约金后，被告会马上安排交楼。到目前为止，原告仍然拒绝支付剩余房款，已构成严重违约，被告有权要求其继续履行合同，支付合同约定的剩余房款，并承担违约责任。两原告辩称，1.原告早已全部履行完毕双方签订的《房地产买卖合同》约定的义务，早已付清购房款750000元，有相应的银行流水、被告签收的收据、对原告付清全款的确认清单等证据可以证实。2.第三人尚欠被告的134856.74元与原告无关，且该款并不是原告拖欠被告的购房余款，而是第三人对被告的债权欠款。第三人未结清给被告的134856.74元来源于被告付静自行转账给张某1的480000元扣除赎楼款后的部分，该款与监管款250000元无关。在2018年7月办理房产过户手续并取得完税凭证后，第三人于2018年8月23日即向被告付静的银行账户转付托管资金250000元。被告在（2018）粤1971民初31880号案件中承认了原告已全额支付了购房款。被告在该案提交了两份承诺函，承认了余款134856.74元应由第三人向被告支付。第二份承诺函约定了先给2000元补偿再计算利息，第三人也于2018年9月12日实际向被告付静支付了2000元的补偿。从被告领取承诺函并收取补偿款之日起，余款134856.74元的性质已发生了变更，被告对余款134856.74元产生的获利，是被告同意第三人可逾期支付来换取利息的收益，已变更为第三人对被告的欠款并约定了补偿和利息的违约责任，是新的法律关系，已与本案的房屋买卖关系无关。3.原告早已全部履行完毕《房地产买卖合同》约定的义务，全部付清购房款，而被告却拖延了两年多的时间故意不向原告交付房产，是被告违约，依法应当由被告来承担对原告的违约责任。经审理查明，2017年11月26日，两原告作为买方，两被告作为卖方，与经纪方东莞市左房右屋置业有限公司共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买位于东莞市东城区×××××××××××××的房屋；价款为750000元；该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款的当天；买方须在2017年11月26日支付定金20000元给卖方；首期楼款270000元，买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理；楼价余款480000元，采用快速担保贷款的，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内，到账则视为卖方已收取；因买方或卖方违反本合同约定，无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价10%的违约金，守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金。上述合同签订后，原告黄强于2017年11月26日向被告付静支付定金20000元。2017年12月12日，两原告与两被告及第三人共同签订一份《资金托管及委托付款协议》，约定：被告自愿将原告支付的购房首期款250000元作为履约保证金缴存到第三人指定专用账户托管；原、被告双方到房管部门办理完房产过户手续并取得完税凭证后，第三人在5个工作日内将托管的首期款划至指定账户（被告付静的账号为622×××××××××××××334的建设银行账户）。同日，两原告与两被告及第三人共同签订一份《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》，约定：原告因购房资金不足，同意选定由第三人为原告提供第三方担保申请贷款480000元；原、被告双方同意委托第三人代理案涉房产的贷款、赎楼、过户、缴税等相关事项；贷款银行放款后，原告的贷款应转入第三人指定的账户，该款项用于结清被告案涉房产原抵押的贷款余额，尚有余款的，第三人在完税后的5个工作日内，将余款划至被告指定账户（被告付静的账号为622×××××××××××××334的建设银行账户）。2018年1月24日，原告黄强向第三人账户转账支付250000元。2018年5月15日，建设银行将原告的贷款480000元转至被告付静的账号为622×××××××××××××334的建设银行账户。2018年5月16日，被告付静的上述账户转出480000元至第三人法定代表人张某1的账户。2018年6月20日，第三人向建设银行支付195143.26元用以清偿案涉房屋尚欠贷款。2018年7月，原告与被告办理了案涉房屋的过户手续，案涉房屋已登记于两原告名下，两原告取得了粤（2018）东莞不动产权第0246761号、第0246762号不动产权证书。2018年8月23日，第三人向被告付静的上述银行账户转账支付250000元。2018年9月3日，第三人向被告付静出具承诺函，承诺于2018年9月3日前支付尾款150000元，剩余款项134856.74元于2018年9月7日前支付。第三人于2018年9月3日、2018年9月4日分别向被告付静的上述银行账户转账支付100000元、50000元。2018年9月11日，第三人向被告付静出具承诺函，承诺于2018年9月28日前支付剩余款项134856.74元并补偿2000元作为利息；若2018年9月28日前未支付，则从逾期之日起按未偿还金额的0.1%日息予以相应补偿，直至款项还清为止。2018年9月12日，第三人向被告付静的上述银行账户转账支付2000元。两被告于2018年10月向本院提起诉讼，请求第三人支付托管款项134856.74元并赔偿补偿款2000元，支付利息。第三人在该案中提交情况说明，称其因经营不善，无力偿还部分客户的房款。本院于2018年11月14日作出（2018）粤1971民初31880号民事裁定书，认为该案涉嫌犯罪，公安机关已立案侦查，且被告被非法占有的财产应在刑事案件中予以追缴或退赔，故裁定驳回两被告的起诉。案涉房屋现仍由两被告居住使用，尚未交付给两原告。原告提交的欠费明细显示案涉房屋拖欠2018年8月至2020年6月期间的物业管理费共计2863.7元，拖欠2018年1月至2020年3月期间的水费共计541元。原告提交租赁合同以证明其在外租房居住，每月租金为900元。2020年4月10日，两原告与广东海法（东莞）律师事务所签订《民事诉讼代理委托合同》，约定两原告委托该所律师作为本案委托代理人，律师费为6000元。原告已于2020年4月16日支付该律师费。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、不动产权证书、收件收据、定金收据、首期款收据、支付凭证、银行流水、资金托管及委托付款协议、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、欠费明细、网页截图、租赁合同、微信转账记录、民事诉讼代理委托合同、发票、付款凭证、材料清单、承诺函，被告提交的房地产买卖合同、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、资金托管及委托付款协议、租房转账明细，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应依约履行各自的义务。在合同签订后，原告于2017年11月26日向被告支付定金20000元；2018年1月24日向第三人支付首期款250000元，第三人于2018年8月23日将该款支付给被告；2018年5月15日由银行将原告的贷款480000元转至被告账户；综上，原告已按合同约定履行了支付购房款750000元给被告的义务。被告主张480000元款项中的134856.74元其尚未收取，但依据《房地产买卖合同》中“由银行提前放款至卖方贷款账户内，到账则视为卖方已收取”的约定，480000元由银行于2018年5月15日转至被告账户内，即应视为被告已收取该款项。至于该480000元款项在转入被告账户后又被转至第三人账户，则是依据《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》的约定，该合同是原、被告及第三人的真实意思表示，合法有效，该合同约定480000元款项用于结清案涉房屋贷款后，尚有余款的，由第三人支付给被告，故余款的支付义务人为第三人，而非原告。《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》约定“原、被告双方同意委托第三人代理案涉房产的贷款、赎楼、过户、缴税等相关事项”，表明原、被告双方与第三人均存在委托合同关系，第三人并非原告单方委托，被告主张第三人不履行付款义务的后果由原告承担缺乏依据，本院不予采纳。第三人已向被告出具承诺函，确认欠款事实，并已按承诺函履行部分还款义务且向被告支付了2000元利息，足以认定被告与第三人之间成立债权债务关系，对于第三人尚未支付给被告的134856.74元，原告并无支付义务，被告应另案向第三人主张。原告已履行完毕合同约定的付款义务，不存在违约行为，被告诉请原告继续履行合同，支付剩余房款134856.74元及违约金缺乏依据，本院不予支持。依据《房地产买卖合同》的约定，被告应在收齐全部楼款的当天交付案涉房屋给原告，被告已于2018年8月23日收齐全部楼款，但被告至今仍未交付案涉房屋给原告，对原告诉请被告交付案涉房屋，本院予以支持。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，依据《房地产买卖合同》的约定，守约方同意继续履行合同的，有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金，原告有权要求被告支付违约金，但合同约定的违约金计算标准过高，原告主张按楼价款的30%计算违约金，该计算标准仍过高，被告亦请求本院予以调整，结合被告的违约情形、原告的损失情况，本院酌情调整违约金计算标准为楼价款的10%即75000元。对原告诉请被告支付延期交付房屋的违约金，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。对于案涉房屋拖欠的物业管理费及水费，原告并非有权收取物业管理费和水费的主体，原告也未实际缴交该费用，故原告诉请被告向其支付物业管理费及水费缺乏依据，本院不予支持。《房地产买卖合同》对于卖方逾期交付房屋的违约行为已约定了违约责任，原告主张的房屋占有使用费及租金损失均属于被告逾期交付房屋给原告造成的损失，因本院已认定被告应向原告支付违约金，该违约金已足以弥补因被告逾期交付房屋给原告造成的损失，故对原告诉请被告支付房屋占有使用费及租金损失，本院不予支持。原告因本案而支出的律师费不属于因被告违约必然导致的损失，《房地产买卖合同》中亦无关于律师费承担问题的约定，故原告诉请被告支付律师费损失6000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告付静、丘新海于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄强、张微交付位于东莞市东城区×××××××××××××的房屋；二、被告付静、丘新海于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄强、张微支付违约金75000元；三、驳回原告黄强、张微的其他诉讼请求；四、驳回被告付静、丘新海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5338.42元，已由两原告预交，由两原告负担3663.42元，两被告负担1675元；反诉受理费2342.11元，已由两被告预交，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邓艳霞人民陪审员  李琨瑜人民陪审员  王艮顺二〇二一年一月六日书 记 员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。