湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2822民初2040号原告：向子皿，男，生于1988年12月8日，土家族，湖北省建始县人。委托诉讼代理人：陈建娥，女，生于1987年12月22日，土家族，湖北省建始县人。被告：吴明芝，男，生于1984年6月14日，汉族，湖北省建始县人。第三人：田宗权，男，生于1983年11月19日，土家族，湖北省建始县人。第三人：建始县巨能体育管理有限公司。住所地：建始县业州镇草子坝社区朝阳大道14号。统一社会信用代码：91422822MA4893L6IB。法定代表人：田宗权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭正喜，建始县业州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王健，男，生于1989年4月29日，汉族，湖北省建始县人。第三人：张萍，女，生于1979年4月25日，汉族，湖北省恩施市人。原告向子皿诉被告吴明芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后依法适用简易程序公开进行审理，审理过程中，依据被告吴明芝的申请追加建始县巨能体育管理有限公司、田宗权、张萍作为本案的第三人参加诉讼。2020年11月9日，本院作出转为普通程序审理的裁定，组成合议庭于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告向子皿的委托诉讼代理人陈建娥、被告吴明芝、第三人建始县巨能体育管理有限公司的委托诉讼代理人谭正喜到庭参加了诉讼，第三人田宗权、张萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向子皿提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付自2019年11月8日起至起诉日止的租费差额314444.00元；3.被告支付自起诉日第二日起计算至实际交房日止的按1096.00元/天计算的占用费；4.被告缴纳的履约保证金30000.00元由原告没收；5.被告支付违约金30000.00元；6.被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年12月12日，原、被告签订租赁合同，原告将业州镇吉星城二区商场三楼租赁给被告，租期为36个月，自2019年11月8日起至2022年11月7日止，年租金40万元。2020年8月13日，因疫情影响双方签署补充协议一份，约定被告按协议约定付款则免除被告三个月租金，但被告未按约履行，故该补充协议无效，被告应按原租赁合同的约定支付租金。因被告至今未支付欠付租金，故原告诉至法院。因被告申请追加第三人参加诉讼，故原告增加诉讼请求：1.被告及第三人建始县巨能体育管理有限公司腾退租赁房屋；2.第三人建始县巨能体育管理有限公司、田宗权、张萍对上述金钱债务承担连带责任。被告吴明芝辩称：被告受公司委托与原告签订房屋租赁合同，用于公司办公场地，其行为是公司行为，故请求驳回原告对其个人的诉讼，由第三人建始县巨能体育管理有限公司承担相应责任，个人不承担连带责任。因目前没有找到新的场地，暂时无法腾房，另因公司还有3000多个会员，如果现在退房，对会员不能交代，如果找到新的场地，愿意腾退房屋。关于原告的第2项诉讼请求，需进行核算。第三人建始县巨能体育管理有限公司（以下简称巨能公司）述称：被告受公司委托，代表公司与原告签订房屋租赁合同是事实，公司认可该合同合法有效。因受疫情影响，公司于2020年6月23日才按主管部门的通知开业，停业147天，期间，公司无收入，还要支付相关费用，仅租赁费共计161095.80元，此为不可抗力所致，故请求减免该笔租费。原告主张的违约金过高。另原告擅自非法锁公司经营场所的大门，导致公司23天无法经营，公司正常营业时间的营业额平均每天7697.40元，故原告应赔偿损失177041.30元。公司已支付租费17万元，应予扣减。若原告坚持要求解除合同，原告补偿公司投资款300余万元后，公司同意解除合同。第三人田宗权、张萍未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，双方对真实性无异议的证据本院依法予以采信。依据本院采信的证据和当事人的当庭陈述，认定事实如下:巨能公司成立于2016年3月16日，法定代表人陈九江。2018年10月8日，该公司法定代表人变更为吴明芝。2019年11月12日，该公司法定代表人变更为田宗权，占股47.5%，吴明芝担任该公司监事，占股47.5%，张萍占股5%。公司注册资本300万元。2019年12月12日，吴明芝作为承租方的委托代理人与原告签订《房屋租赁合同》，原告将位于建始县业州镇吉星城二区商场部分三楼房屋出租给承租方。约定的主要内容：1.用途为巨能公司健身房；2.租赁期限为36个月，自2019年11月8日起至2022年11月7日止；3.年租金为40万元，租金按前半年每个月预支付。并附注：2019年11月8日—2020年5月7日按每个月8号预支付4万元，从2020年5月8日开始一次性支付后半年房租16万元，2020年5月15日须支付清；2020年11月8日至2022年11月7日，此两年期间分别是每前半年的11月8日一次性支付当年前半年房租20万元，每后半年每个月8日预支付下个月房租，每月支付4万元。4.承租方交纳3万元作为履约保证金，双方合同履行完毕时，原告向承租方无息退还，因承租方违约致使本合同提前解除的，履约保证金不予退还；5.承租方返还房屋时，不得拆除、损害依附于房屋的装饰装修和设施；6.未经原告同意，承租方逾期返还房屋的，每逾期一日，承租方按1096.00元每天支付房屋占用使用费；7.承租方有下列行为之一，原告有权解除合同：（6）未按照约定向原告支付租金，且逾期30日以上的；8.承租人另行对房屋进行的已形成附和的装饰装修物，无论本合同是否提前解除，原告均不承担剩余租赁期内装饰装修残值损失和装饰装修费用；9.在承租期间，因原告原因致使本合同提前解除并使被告遭受损失的，原告应向承租方支付违约金3万元；因承租方原因致使本合同提前解除的，承租方应向原告支付违约金3万元。该合同被告签字，无公司印章。2019年12月15日，原告收到首月房租4万元。2020年1月底，因新冠疫情，巨能公司停业。2020年6月4日，被告向原告交租费1万元。2020年6月23日收主管部门微信通知后开业。2020年7月16日，被告交房租2万元，同月27日，被告交房租1万元。2020年8月13日，原、被告签订《补充协议》，载明受“新冠疫情”影响，导致原租赁合同中部分权利和义务无法履行，经双方协商，达成补充协议如下：1.双方确认，截至本协议签署之日，被告尚欠房屋租金32万元；2.原告同意免除被告三个月租金共计10万元，与第1条抵消后，被告尚欠原告租金22万元。双方约定该款于2020年9月30日前分三次支付清，第一次于2020年8月16日前支付3万元、第二次于2020年8月31日前支付7万元、第三次于2020年9月30日前支付12万元；3.原告同意将合同下一年度（2020年11月8日至2021年11月7日）租金调整为35万元；4.若被告未按本协议第2条约定付清款项，则本协议无效，原告亦不同意更改原合同的任何条款及下一年度的租金标准，双方仍按原合同之约定履行,原合同其他条款不变。巨能公司对该《补充协议》认可。2020年8月24日，原告在租赁房屋的门上加挂锁，并贴通知如下：因长期联系不上商家，为了保证商家的安全和物品的无故流失，故多加一道锁，如有需要可以联系房东老板。该通知留有联系电话和联系人。2020年8月27日，原告诉至本院，要求与被告解除租赁合同，被告支付所欠租金等。诉讼中被告申请追加第三人，第三人巨能公司于2020年9月9日收到起诉讼状副本。2020年9月20日，被告交纳租金5万元，随即原告将加挂的锁取走。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗，合法有效。第三人巨能公司对被告签订上述合同、交纳房租的行为予以确认，且原告知晓被告系第三人巨能公司的股东，原告与被告所签合同的标的物系由第三人巨能公司使用，故被告与第三人巨能公司形成委托代理关系，其签订合同等行为产生的法律后果直接约束原告和第三人巨能公司。第三人巨能公司未按协议约定期限支付租期内剩余租金，也未在本院判决前支付该租金，亦未与原告达成和解协议，故依照双方关于解除合同条件的约定，原告主张解除房屋租赁合同、返还租赁房屋的诉讼请求应当支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉讼状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第三人巨能公司于2020年9月9日收到起诉状副本，故本院依法确认租赁合同于2020年9月9日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，第三人巨能公司应当支付合同解除前的租金335525.00元（40万元/年÷12个月×10个月+1096.00元/天×2天）。因已支付13万元，故应支付合同解除前的欠付租金205525.00元。因新冠疫情影响，导致第三人巨能公司近五个月时间不能使用租赁房屋，根据不可抗力的影响，依法应予以减免责任，综上，本院酌定在第三人巨能公司应支付的欠付租金中减免10万元，第三人巨能公司还应支付租金105525.00元。并参照房屋租赁合同日租金标准1096.00元/天支付自2020年9月10日起至腾退房屋之日止的房屋使用费。案涉房屋租赁合同约定若承租人违约导致合同提前解除的应承担3万元的违约金，并不退还已交的3万元履约保证金。从案涉房屋租赁合同的内容来看，履约保证金不具有定金的性质，不应没收，应冲抵第三人巨能公司欠交的租金。故第三人巨能公司实际欠付租金为75525.00元。关于违约金，依约定第三人巨能公司应当支付违约金。但因双方租赁合同已于2020年9月9日解除，双方已无房屋租赁关系，自该日起被告应当支付的费用属于房屋使用费，已经不属于房屋租金性质，故应以欠付租金为基数确定违约金，被告占用房屋期间应支付的使用费不能作为确定违约金的基数。又因原告未提交证据证明因第三人巨能公司违约造成损失的大小，充分考虑企业经营困难和债务人逾期支付必然造成债权人资金占用损失的因素，本院酌情调整为按年利率6％计算违约金，原告请求超出部分本院不予支持。关于原告主张的股东与第三人巨能公司债务连带清偿责任，因所举证据不足以证明第三人巨能公司与股东间存有人格混同、过度支配与控制、资本显著不足等情况，故依法对该主张不予支持。第三人巨能公司抗辩原告赔偿损失，因证据和理由均不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第六十条、第八十三条、第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十条、第九百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告向子皿与第三人建始县巨能体育管理有限公司委托被告吴明芝签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、第三人建始县巨能体育管理有限公司支付原告向子皿欠付租金75525.00元，并自2020年2月16日起按年利率6％的标准支付违约金，至前款付清为止；三、第三人建始县巨能体育管理有限公司向原告向子皿腾退并交付建始县业州镇朝阳大道吉星城二区商场三楼的租赁房屋，并参照日租金标准1096.00元/天支付自2020年9月10日起至腾退、交付租赁房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告向子皿的其他诉讼请求。上列第二项判决确定的履行义务，限于本判决生效后三十日内履行完毕，第三项判决确定的履行义务，限于本判决生效后六十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6916.00元，由第三人建始县巨能体育管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陆 军人民陪审员  陈大华人民陪审员  向道荣二〇二一年一月二十七日书 记 员  刘 洲