湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终50号上诉人（原审被告、申请执行人）：东莞市御居装饰工程有限公司，住所地：东莞市桥头镇文明路251号，统一社会信用代码91441900673077870C。法定代表人：毛启怀，公司经理。委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖尚华，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：中国工商银行股份有限公司靖州支行，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳中路80号。统一社会信用代码：9143122989401158T。负责人：陆焕焕，行长。委托代理人：李文哲，男，1986年10月29日出生，住怀化市鹤城区。原审第三人（被执行人）：湖南鑫汇房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区劳动西路293号嘉盛奥美城2001房，统一社会信用代码91430100550711210G。法定代表人：李文玉，公司董事长。原审第三人（被执行人）：靖州鑫汇贸易有限公司，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇渠阳中路4号，统一社会信用代码91431229352845955T。法定代表人：李志强，公司董事长。上诉人东莞市御居装饰工程有限公司与被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行,原审第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司、靖州鑫汇贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2020）湘1229民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东莞市御居装饰工程有限公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，案涉房产登记的权利人为原审第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司，被上诉人并不对案涉房产享有任何权利；2、被上诉人与原审第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司签订的民事调解书对于案涉房产产权处分的条款依法不发生法律效力，且被上诉人自身存在过错，不应当作为善意第三人。被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行辩称：一、被答辩人认为涉案房产的权利人为原审被告湖南鑫汇房地产开发有限公司，答辩人对该涉案房产不享有任何权利，无法律事实依据；二、被答辩人提出原审被告湖南鑫汇房地产开发有限公司并非根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，对涉案房产进行拆除重建，与答辩人之间只存在普通的合同关系，不符合法定的拆除标准，不具备物权性质，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第七条规定，无事实依据；三、被答辩人提出答辩人在涉案房产自2017年8月30日起被查封至本次诉讼长达3年时间，怠于行使权利，自身存在过错，不应当作为善意第三人，也无事实依据。原审第三人靖州鑫汇贸易有限公司述称：工行的原资产被我们拆迁之前，根据相关法律法规就已经签订了置换协议，房产证原件已经注销，原始产权是工行的，我们只是定了置换协议，他们所欠的装修款是事实，但是与工行的门面没有任何关系。中国工商银行股份有限公司靖州支行向一审法院提出诉讼请求：1、请求立即停止对鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产的强制执行，并解除查封。2、判令被告湖南鑫汇房地产开发有限公司限期办妥鑫汇国际广场1-1137、1××8号房屋产权登记手续，并交付原告。3、本案诉讼费等实现债权的相关费用由被告承担。原判认定：东莞市御居装饰工程有限公司与湖南鑫汇房地产开发有限公司、靖州鑫汇贸易有限公司建设工程施工合同纠纷一案，东莞市御居装饰工程有限公司提出财产保全申请，本院于2017年8月30日作出（2017）湘1229民初543号民事裁定书，查封湖南鑫汇房地产开发有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产。2020年7月27日，原告中国工商银行股份有限公司靖州支行对（2017）湘1229民初543号民事裁定书中查封湖南鑫汇房地产开发有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产提出异议，本院于2020年8月4日作出（2020）湘1229执异68号执行裁定书，驳回原告中国工商银行股份有限公司靖州支行的异议请求。为此，原告中国工商银行股份有限公司靖州支行诉至本院，认为鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产归原告中国工商银行股份有限公司靖州支行所有，要求立即停止对鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产的强制执行，并解除查封。另查明，坐落在靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产，现登记在湖南鑫汇房地产开发有限公司名下。2012年1月16日，中国工商银行股份有限公司靖州支行与湖南鑫汇房地产开发有限公司签订了《门面重建置换协议》，协议约定：“甲方拟置换的两间门面为工商银行靖州支行的原百货大楼储蓄所，该两间门面位于××路××号（靖州电信局对面），房产面积145.73平方米，土地面积103.04平方米，房屋所有权证号“靖房权证2006字第01-008383号”，土地使用权证号“靖国用（2006）第0××4号”。1、置换比例，经双方协商一致，该项目开发建成后，乙方对甲方现有门面置换的比例为1：1.4，即：置换后房屋建筑面积为原房产证建筑面积的1.4倍。置换后的门面面积为204.02平方米，且临街门面宽度不少于7.2米。但由于房屋建议规划等原因，经双方协商，项目建成后，乙方实际置换给甲方的新门面的建筑面积的误差率按制在3%以内（甲方实际置换回来的房产面积不低于197.9平方米），以房产部门办证的实际面积为准。确因总体设计、总体规划等原因，置换后的门面房屋建筑面积达不到204.02平方米的，差额部分按项目建成后的同位置门面销售价格现金补偿给甲方。置换后的门面面积超过协议面积（即204.02平方米）部分甲方不出钱。2、乙方必须为甲方提供建筑施工图，并且在设计图上标示甲方未来门面位置。3、置换后甲方新门面的房屋和土地的办证费用全部由乙方负责，并且与对外出售门面办证同步，否则作违约处理。乙方必须在2014年10月前办好房产证、土地证。办证手续由乙方负责，甲方配合。5、乙方必预在2014年8月前交付经过县建设局质检部门验收合格的新门面给甲方。甲方置换后的新门面，除全部或部分面积留作自用（开设营业网点或自助银行等用途）外，应将该新门面租赁给乙方（如为部分面积自用，则自用后多余部分面积应租赁给乙方）。租赁价格比照同地段、同位置价格，随行就市。”协议附件示意图标明了中国工商银行股份有限公司靖州支行置换后的门面位置为1137、1138号，协议中双方还对违约责任等事项进行了约定。因湖南鑫汇房地产开发有限公司未按协议约定办理房屋产权登记手续，中国工商银行股份有限公司靖州支行向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起诉讼，2018年6月20日，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院作出（2018）湘1229民初410号民事调解书，调解内容如下：“1、被告湖南鑫汇房地产开发有限公司应向原告中国工商银行靖州支行支付2016年10月至2018年9月期间的门面租金32万元，于2018年6月21日前支付25万元，余下部分于2018年12月1日前支付完毕；2、由被告湖南鑫汇房地产开发有限公司在项目竣工验收备案后90天内，为原告办理位靖州鑫汇国际广场1-1137、1××8号房屋产权登记手续，办证费用由被告承担，并在房屋产权登记手续办理完毕之日交付原告。”该调解书已发生法律效力。案涉门面自2016年10月至今，双方按置换协议的约定，由湖南鑫汇房地产开发有限公司承租，并向中国工商银行股份有限公司靖州支行支付租金，再由湖南鑫汇房地产开发有限公司租赁给其他商户。原判认为：本案双方争议的焦点在于原告中国工商银行股份有限公司靖州支行对争议标的靖州鑫汇国际广场1-1137、1××8号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，本院于2017年8月30日查封湖南鑫汇房地产开发有限公司案涉房产之前，中国工商银行股份有限公司靖州支行与湖南鑫汇房地产开发有限公司于2012年1月16日就签订了《门面重建置换协议》，采取产权置换方式明确约定湖南鑫汇房地产开发有限公司以位置特定的房屋对案外人进行补偿安置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故被拆迁人的安置补偿权益，是其被拆迁物物权的转化，应当作为一种物权性质的权利，受到法律的优先保护。中国工商银行股份有限公司靖州支行通过拆迁补偿形式取得涉案房屋后，又按照协议的约定将房屋出租给湖南鑫汇房地产开发有限公司使用，应视为置换合同交付完成。因湖南鑫汇房地产开发有限公司开发建设房屋至今未验收，全部房屋均未办理产权证，故中国工商银行股份有限公司靖州支行置换所得的门面不是其自身原因未办理产权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。中国工商银行股份有限公司靖州支行所提异议符合上述规定的情形，故其享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当停止执行涉案门面。关于原告中国工商银行股份有限公司靖州支行另请求判令第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司限期办妥鑫汇国际广场1-1137、1××8号房屋产权登记手续，因原告中国工商银行股份有限公司靖州支行在（2018）湘1229民初410号合同纠纷一案中已对该诉讼请求进行了起诉，且有生效调解书予以确认，不得再次起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司位于靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路与渠阳东路交叉路口处鑫汇国际广场1-1137、1××8号房产。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司靖州支行的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司、第三人靖州鑫汇贸易有限公司负担。二审中，被上诉人提交《鑫汇公司建设用地规划许可证》一份，拟证明工商银行与鑫汇公司签订了置换协议，在拆除时已经获得行政许可，符合法定拆除标准。上诉人质证意见：该证据为复印件，对三性有异议，该份证据为副本，案涉建筑物是否取得相应的许可正本不得而知，该份证据无法证明取得建筑物规划许可，遵守事项第四点在工程竣工验收后办理正本，该证据并非是正本，仅为报批手续的前期本案手续。原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：本案中，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2017年8月30日查封湖南鑫汇房地产开发有限公司的本案所案涉房产即二个门面，之前为被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行所有，房屋所有权证号为“靖房权证2006字第01-008383号”，土地使用权证号为“靖国用（2006）第0××4号”，该房屋产权非常明晰。被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行与原审第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司于2012年1月16日即签订了《门面重建置换协议》，采取产权置换方式明确约定湖南鑫汇房地产开发有限公司以位置特定的房屋对案外人进行补偿安置。被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行在通过拆迁补偿形式取得涉案房屋后，又按照协议约定，将房屋出租给原审第三人湖南鑫汇房地产开发有限公司使用的行为，应视为置换合同业已完成交付并占有该不动产，因湖南鑫汇房地产开发有限公司所开发建设房屋至今未验收，全部房屋均未办理产权证，故中国工商银行股份有限公司靖州支行置换所得的门面不是其自身原因未办理产权证，被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行在涉案房屋被查封后，依法提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被上诉人中国工商银行股份有限公司靖州支行对本案争议标的靖州鑫汇国际广场1-1137、1××8号房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当停止执行涉案门面，原审判决符合法律规定和本案实际，并无不当。综上所述，上诉人东莞市御居装饰工程有限公司称被上诉人并不对案涉房产享有任何权利的主张与事实不符，上诉请求不能成立，本院依法不予支持。据此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人东莞市御居装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  彭湘平审判员  周 晓二〇二一年一月三十日书记员  米玉巍