安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14317号 原告：陈瑶，女，1995年11月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 被告：安徽融和房地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市包河区东流路综合服务部,统一社会信用代码91340100MA2NM30T。 法定代表人：蔡瑞钦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱慧，安徽华人律师事务所实习律师。 被告：杭州新擎网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区舟山东路198号宸创大厦6层609室，统一社会信用代码91330104MA27Y2AW3A。 法定代表人：宋珊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕涛，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 原告陈瑶诉被告安徽融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）、杭州新擎网络科技有限公司（以下简称新擎网络公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告陈瑶，被告融和公司的委托诉讼代理人马侃、钱慧，新擎网络公司的委托诉讼代理人吕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈瑶向本院提出诉讼请求：1、被告融和公司在一个月内将房屋按约定改造（在客厅位置西侧开2米乘以2米大小的采光窗）或者赔偿原告58000元；2、两被告共同向原告退回多收的房款60000元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年12月30日于合肥市包河区龙川路融侨观澜认购融侨观澜11栋公寓511户。购买时,被告融和公司雇佣的销售人员向原告宣传,朝北侧西边511户,内部客厅位置靠西侧有2米乘以2米大小的景观采光窗,属于双面采光,故511户价格比隔壁的北侧中间户总价要高60000余元(约占总价的十分之一)。原告鉴于对双面采光的认可签购511户。2020年7月房屋交付时,原告实地查看发现511户客厅位置并没有宣传的大采光窗,拒绝收房。被告融和公司的工作人员表示,原销售员的宣传内容系其个人行被告概不负责。被告雇佣的人员所作的宣传,系职务行为,应视为被告的宣传。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广屋价告就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房格的确定有重大影响的,应当视为要约,该允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。另在购房时,房屋合同价590946元,原告于2018年12月30日向被告融和公司交付11栋511户定金60000元整,2019年1月26日向被告融和公司交付290946元首付款,贷款280000元,实际总交购房款630946元。而所购房屋的房产管理局备案价及《商品房买卖合同》所标房屋总价均为570946元，即原告于2018年12月30日所支付的60000元房屋定金未计入购房合同。经原告核查银行流水交易详情表明，原告支付的60000元房屋定金实际汇入被告新擎网络公司的银行账户，同时原告收到的收据上加盖的公章为合肥唯恒房地产代理有限公司的财务专用章。 被告融和公司辩称：一、双方商品房买卖合同并未约定将案涉房屋在西客厅位置开设2平方米的采光窗，原告诉请无事实和法律依据；二、被告并未收取多收的60000元，根据收据显示，收款单位为合肥唯恒房地产代理有限公司，并非被告，原告的诉讼主体不适格。 被告新擎网络公司辩称：认购书中确定的61410元优惠活动金，其中原告在实际履行中并未支付尾款1410元,只支付了60000元，原告的第二项诉请在原告与被告新擎网络公司签订的商品房认购书中明确，该60000元优惠活动金是不计入合同总价的；原告举证中946元消费单并非是原告自己刷卡，总金额是20946元。 经审理查明：2018年12月30日，原告陈瑶认购了被告融和公司开发建设的位于包河区房屋，《商品房认购书》上载明认购总价为632356元（含61410元优惠活动金），又写明定金60000元。相关约定第2条载明：“……认购人应于2019年1月13日前携带本认购书、不低于房屋签约合同价总金额50%的首付款／房款（含已付定金），优惠活动金另付……认购人签订《合肥市商品房买卖合同》时所付定金将自动转为房款，61410元优惠活动金不计入合同总价”。同日，陈瑶向被告新擎网络公司转账支付60000元，并由合肥唯恒房地产代理有限公司开具收款事由为定金的收据一张。 2019年1月26日，原告陈瑶与被告融和公司签订《观澜花园·订购协议书》，约定案涉房屋原价为796157元，原告参加优惠活动后合同总价为570946元，订购协议书载明“乙方为购买该物业，自愿向安徽融和房地产开发有限公司交付定金20000元”，约定事项第5条载明商品房买卖合同签订后，本订购书自动失效，已付定金全部转入首期购房款。同日，陈瑶向融和公司支付290946元，收据载明该笔款项包括20000元定金和270946元首付款。2019年1月29日，原告陈瑶与被告融和公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，建筑面积44.39平方米，房屋总价570946元，首付款290946元，剩余280000元办理按揭贷款。房屋交付时间为2020年6月30日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。原告已办理完毕按揭贷款。目前案涉房屋西客厅并无采光窗；商品房买卖合同及附件并未就案涉房屋西客厅采光窗进行相关约定。 另查明，被告新擎网络公司系被告融和公司的销售代理公司，双方签订了《融侨观澜项目渠道分销合同》，并未约定优惠活动金由谁收取。 以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、广告宣传页、微信聊天记录及房屋图纸、照片、60000元定金的收据及银行流水、首付款POS单据、银行流水及贷款证明，被告融和公司提供的商品房买卖合同、合肥市房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、渠道分销合同、签约告知书,被告新擎网络公司提供的认购书、订购协议书及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，陈瑶与融和公司签订的《商品房认购书》、《观澜花园·订购协议书》、《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，商品房买卖合同约定房屋总价570946元，而原告实际支付的款项总计为630946元，相差的金额为原告于2018年12月30日支付的60000元。本院认为，原告在商品房认购书、订购协议书上进行了签字确认，且庭审中原告亦认可认购书载明的房屋认购价为632356元、优惠活动金为61410元，故原告明知或应知认购书上记载的“61410元优惠活动金不计入合同总价”，充分理解合同价格570946元是参与了优惠活动后的价格，并且由于原告后续支付的金额确为570946元，亦可知原告实际上享受了订购协议书记载的优惠政策。结合商品房认购书、订购协议书、商品房买卖合同及当事人当庭陈述，原告于2018年12月30日支付的60000元款项尽管收据收款事由记载为定金，但该笔款项的真实性质应为优惠活动金。该优惠活动金系双方真实意思表示，原告亦享受了优惠价格，实现了购买目的，基于诚实信用原则不应予以退还。至于原告称，被告融和公司的销售人员曾承诺其案涉房屋西客厅有采光窗，本案商品房买卖合同及附件、补充协议、房屋分层图、宣传册等均无相关约定，原告并无充分证据证明与被告融和公司就此达成明确书面约定，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈瑶的诉讼请求。 案件受理费减半收取650元，由原告陈瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张建 二〇二一年一月六日 法官助理吴晓玉 书记员邢健 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。