广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4309号 原告（反诉被告）：北海市海城区粤东客栈，统一社会信用代码：92450502MA5KFYPLXP，住所地北海市北部湾中路32号迎宾馆6号楼二、三楼。 经营者：凌建国，男，汉族，1978年8月30日出生，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪佳欣，广西盛力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈丽燕，女，汉族，1965年11月15日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 原告（反诉被告）北海市海城区粤东客栈（以下简称“粤东客栈”）与被告（反诉原告）陈丽燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粤东客栈的委托诉讼代理人杨锐、纪佳欣、被告（反诉原告）陈丽燕的委托诉讼代理人蒋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告（反诉被告）粤东客栈向本院提出诉讼请求：1、判令陈丽燕支付拖欠的租金23万元给原告；2、判令陈丽燕支付违约金4.6万元给原告。原告（反诉被告）粤东客栈当庭增加诉讼请求：判令陈丽燕支付2020年1月10日至其搬出时（2020年7月份）期间所拖欠的电费1636.8元。事实和理由：粤东客栈与陈丽燕于2018年8月29日签订《租赁合同》约定:租赁期限为2018年9月1日起至2022年5月31日止，月租金为2万元，每月10日前支付租金。双方约定如果陈丽燕未能按时支付租金则每日按照未付总额的10%计算违约金，现陈丽燕自2019年9月1日起至2020年8月31日未付清租金，其中仅2019年9月支付租金1万元。因《租赁合同》约定的违约金过高，粤东客栈仅主张4.6万元（以23万元×20%)。至今陈丽燕未缴上述所欠租金，粤东客栈多次催要无果后，为维护合法权益，特此起诉，请求判如所请。 被告（反诉原告）陈丽燕辩称，本案粤东客栈不是涉案房屋所有权人，其不具备出租、转租的资格，无权与陈丽燕签订租赁合同，双方所签订的合同为无效合同。即使粤东客栈具备出租、转租的资格，双方约定违约金过高，而且原告违约在先，所以其起诉请求2019年9月1日至2020年8月30日违约金没有事实与法律的依据。理由有：1、双方签订的合同第一条约定，粤东客栈将二、三、四楼21间房出租给陈丽燕使用，包括1、2、3、4楼梯的杂物房，及各层大厅的使用权，每月租金为2万元。经丈量合同的标的物1080.37平方，其中：2、3、4楼房屋总面积为714.24平方米，粤东客栈已交付使用，但合同约定的1、2、3、4楼梯及楼梯门面及各层大厅使用面积总共是366.13平方米，粤东客栈自始没有按合同交付给被告使用。所以陈丽燕于2019年3月至2020年3月止只按月租1万元支付，粤东客栈对于不能使用的部分不支付房租合情合理不构成违约。2、双方的租赁合同已经在2020年3月解除，粤东客栈主张月租至8月份缺乏依据。由于粤东客栈一直没有按合同履行义务，无奈陈丽燕只能于2020年3月在书面通知粤东客栈依合同履行义务不能够达到满足的条件下，加上今年1月份新冠疫情不可抗拒的影响，陈丽燕在2020年2月至2020 -3- 年3月拆除所投入的床，并交付钥匙给合同签订人段总后发函解除合同，陈丽燕同意从2019年3月起以每月可使用实际面积为基数按月交纳房屋。面积为714.24平方米。3、由于政策规定以及粤东客栈违约在先，粤东客栈应将陈丽燕已交纳的2020年1月至2020年3月的租金三万元及所交纳的押金6万元交还给陈丽燕。综上所述，请法院查明案情，依法判决。 被告（反诉原告）陈丽燕同时向本院提出反诉请求：1、判令粤东客栈返还房屋押金60000元给陈丽燕；2、判令粤东客栈返还2018年10月至2019年2月共5个多月多收的租金33888.7元给陈丽燕；3、判令粤东客栈返还反诉原告所交纳的2020年1月至3月的租金30000元。陈丽燕当庭增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同于2020年3月30日解除。事实和理由：由于粤东客栈长期违约不按合同义务约定交付完整的租赁物给陈丽燕单独使用，最终导致双方合同于2020年3月30日解除，陈丽燕已于2020年3月30日搬离粤东客栈的房屋，且粤东客栈段总亲自检查房屋，收回钥匙，根据先履行抗辩原则，本案违约方是粤东客栈，陈丽燕要求其返还押金60000元及多收未能单独使用的房屋租金33888.7元有事实和法律依据。另外，根据北发改投（2020）133号第三条第一款的规定，粤东客栈可享受免租三个月，故陈丽燕请求粤东客栈返还2020年1月至3月的房屋租金30000元有事实和法律依据。 原告（反诉被告）粤东客栈针对反诉辩称：1、陈丽燕所主张的第1项诉讼请求没有法律依据，粤东客栈不存在违约情况。2、事实上是陈丽燕不交纳房屋租金存在违约所以不应退还房屋押金，粤东客栈不用偿还2018年10月-2019年2月的租金33888.7元，在此期间，粤东客栈没有多收取陈丽燕的租金。3、关于陈丽燕请求返还2020年1月至2020年3月的租金，粤东客栈认为文件所规定的是非国有房屋在双方平等的情况下减免。另，粤东客栈认为涉案租赁合同应于2020年7月解除。2020年7月陈丽燕仍使用粤东客栈的房屋。 -4- 经审理查明，2018年8月29日，粤东客栈（出租方、甲方）与陈丽燕（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定：1、甲方自愿将位于北海市靠消防通道的二、三楼半层共21间房出租给乙方使用，包括一、二、三、四楼的楼梯杂物房、门面及各层大厅的使用权，其他人不能占用；2、乙方租赁该物业作为小学生午托、培训、旅游和住宿使用，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；3、租赁期限自2018年9月1日起至2022年5月31日止；4、租金从2018年10月1日起月租金为20000元，2018年10月起每月10日前交纳下个月租金；垃圾清理费乙方按月缴纳200元；5、为了确保合同的履行，乙方应在本合同签订的同时向甲方支付履约保证金60000元；合同期限届满，双方办理完毕该物业交接手续且甲方及甲方物业管理企业确认乙方没有任何违约及欠费行为后5个工作日内，甲方退还乙方所交纳的履约保证金，履约保证金不计息；合同期内，因乙方原因导致合同解除的履约保证金不予退还；在租赁期内，若乙方违反本合同的规定欠交租金或其他费用，或因乙方原因，对该物业及物业所在物业会馆的设施、设备造成损害，乙方应予赔偿，甲方有权从保证金中直接扣除，乙方须在接到甲方通知后10个工作日内补足保证金不足部分，否则甲方有权解除合同；6、乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金或其他费用的，每逾期一日，乙方应按未付金额总额的10%向甲方支付违约金；逾期一个月以上，甲方有权单方解除合同，乙方须付清所欠各项款项，并无条件将该物业及物业有关设施、设备等以良好、整洁的状态交还甲方，乙方购置的柜台、电脑、货架等可移动的设施可自行拆迁，甲方对乙方在该物业内的装饰装修投资不予补偿；甲方按本条约定解除合同的，乙方已交付的各种款项即履约保证金不予退还；7、乙方须在合同期限届满或解除之日起三天内将乙方的自由财物（装修物除外）办理该物业，乙方逾期不搬离，则视为乙方自动放弃对该物业内财务的所有权，甲方有权予以处理。该《租赁合同》还约定了其他内容。 粤东客栈于2018年8月30日向陈丽燕开具了60000元保证金的《收据》。 -5- 2018年10月至2019年2月，陈丽燕按合同约定的20000元月租的标准向粤东客栈支付了该期间的租金。自2019年3月1日起至2020年3月31日止，陈丽燕以粤东客栈未按合同保证其租赁场地的面积为由，每月均按10000元的标准向粤东客栈支付租金。粤东客栈的财务人员收取租金时多次要求陈丽燕按合同约定交齐租金，陈丽燕则告知在粤东客栈按合同保证使用空间面积和处理好场地被侵占的问题时才能按合同约定交纳租金。 2020年3月30日，陈丽燕通过微信向粤东客栈的财务人员发送《解除合同通知》，该通知内容为“北海粤东会馆：我是陈丽燕，于2018年8月29日与贵方签订迎宾馆6号楼东2、3、4层租赁合同，由于贵方一直来不能按合同保证我方的使用场地面积，部分场地被他方侵占，致使我方不能正常经营，造成我方较大的经济损失。因此即日起向贵方提出解除租赁合同。陈丽燕”。粤东客栈的财务人员回复：“就算解除合同，也得先缴清所欠款项，不然这通知我们没法接受”。 庭审时，陈丽燕称其用涉案租赁场地经营“三只蜻蜓午托”，2020年3月30日已搬离出涉案租赁场地并当场交付钥匙给了粤东客栈的段总。陈丽燕并申请证人陈某出庭证明其于该日已搬离。陈某于庭上陈述，其于2020年2月至3月份把陈丽燕租赁的迎宾馆二、三、四楼午托房间内的床、椅子之类的物品全部拆除搬到了一楼。陈丽燕并称粤东客栈无权与陈丽燕签订涉案《租赁合同》，该《租赁合同》应属无效。 庭审中，粤东客栈认可收到了上述《解除合同通知》，但认为陈丽燕未交清款项，不同意解除合同；另称陈丽燕搬离物品的时候，段总只是去查看，看到陈丽燕把部分房间的门拆除了，粤东客栈的部分财产被损害，并非与陈丽燕进行交接；并称陈丽燕使用租赁场所至2020年7月底才彻底搬离。 本院于2021年1月15日到涉案租赁场所现场勘验，并组织双方当事人到场。根据现场勘验的结果，涉案租赁合同实际租用的21间房位于迎宾馆六号楼的二、三、四楼半层，经 -6- 实际测量，涉案租赁合同所涉租赁场地的一楼大厅长6.5米，宽5.6米；二楼杂物间长6米，宽3.3米；二楼半层房间总长25.2米，宽9.7米；每层大厅、杂物间、房间的规格相同。双方当事人均表示对上述测量结果无异议。另，本院经现场查看发现，二楼、三楼大厅均摆放有桌椅，墙面上还贴有“睿博托付”海报，四楼大厅摆有台球桌，与原告提供的照片证据内容一致。 本院认为，粤东客栈与陈丽燕签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形，应认定是有效合同。陈丽燕关于其与粤东客栈的租赁行为无效的主张于法无据，依法不予支持。 关于粤东客栈是否按合同约定提供完整的租赁场地面积给陈丽燕使用的问题。涉案《租赁合同》约定，粤东客栈将21间房出租给陈丽燕使用，包括一、二、三、四楼的楼梯杂物房、门面及各层大厅的使用权，其他人不能占用。但根据本院现场勘验结果，可确认涉案租赁场地的一楼大厅及各层楼梯主要为公共通道，不具备单独使用的条件，即合同约定可具有履行性的租赁场地应为二、三、四楼的大厅、楼梯旁杂物间及相应半层的房间。根据当事人提供的照片及本院现场查看的情况，迎宾馆六号楼的二、三、四楼大厅均摆放有桌椅或球桌，其中二楼大厅墙面上还有“睿博托付”的宣传海报，双方当事人对大厅放置的桌椅是否为陈丽燕使用各执一词，但结合陈丽燕经营的为“三只蜻蜓午托”以及陈丽燕自2019年3月份起长达一年未按20000元月租标准支付租金而粤东客栈却未采取进一步措施予以制止该行为的事实，本院对陈丽燕关于未能按合同约定使用完整的租赁场地面积的主张予以采纳。 关于涉案《租赁合同》是否解除问题。本案中，陈丽燕在支付租金的同时多次要求粤东客栈，在按合同约定提供完整的租赁场地面积给其使用时才能按约支付租金，并于2020年3月30日以粤东客栈未按约定提供完整的租赁场地面积为由，向粤东客栈提出解除合同并搬离了涉案租赁场地。粤东客栈则称双方的租赁合同一直未解除。对此，本院认为，结合当事人的陈述、证人证言等证据，本院对陈丽燕于2020年3月30日已搬离涉案房屋的事实予以确认。陈 -7- 丽燕于微信上通知粤东客栈解除涉案租赁合同，并已单方搬离涉案租赁场地，以自己的行为表明其不再履行涉案租赁合同，至此，涉案租赁合同目的已无法实现，该租赁合同应予解除。本院对此确认涉案租赁合同已于2020年3月30日解除。 关于租金的支付问题。涉案租赁合同虽已解除，但陈丽燕须支付尚欠的租金。陈丽燕从2019年3月1日起至2020年3月31日止，每月均按10000元的标准向粤东客栈支付租金，陈丽燕尚欠的租金应为合同约定的租金扣减陈丽燕未能使用部分面积所占的租金。经计算，涉案租赁场地中，21间房间的总面积为25.2m×9.7m×3层=733.32㎡，一楼、二楼、三楼、四楼杂物房总面积为6m×3.3m×4层=79.2㎡，二楼、三楼、四楼大厅总面积为6.5m×5.6m×3层=109.2㎡。陈丽燕未能使用的部分面积为二楼、三楼、四楼大厅的部分面积，本院予以酌定为扣减二楼、三楼、四楼大厅总面积对应的二分之一的租金为：20000元÷（733.32㎡+79.2㎡+109.2㎡）×（109.2㎡÷2）=1185元/月，扣减该部分租金后，陈丽燕应支付尚欠的从2019年3月1日起至2020年3月30日止的租金合计114595元[（10000元-1185元）×13个月]。关于陈丽燕主张因新冠疫情影响，要求粤东客栈返还2020年1月至3月的租金30000元的请求，本院认为，陈丽燕租赁涉案场地从事午托经营，其经营受疫情影响会导致收入减少，从公平的角度出发，可以适当减少租金，本院予以酌情确定2020年1月至3月减少20000元租金。关于陈丽燕主张粤东客栈返还2018年10月至2019年2月多收的租金33888.7元的请求。本院认为，陈丽燕主张粤东客栈在该段期间内亦未按合同约定提供完整的租赁场地面积，但陈丽燕系从2019年3月1日起方对租赁场地面积的使用问题提出异议，现无其他证据证明2018年10月至2019年2月期间存在粤东客栈未能提供完整租赁场地的事实，故对于陈丽燕的该项主张，本院不予支持。综上，扣除粤东客栈应予减免的20000元租金后，陈丽燕尚须向粤东客栈支付租金94595元。 -8- 关于违约金的支付问题。粤东客栈既主张陈丽燕支付逾期支付租金的违约金，又主张因陈丽燕单方解除合同而不予退还6万元租房押金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金的性质应是“以补偿为主、以惩罚为辅”，即以赔偿非违约方的损失为主要功能。本案中，陈丽燕存在未按时支付租金的行为，但该行为系因粤东客栈未按合同约定提供完整的租赁场地而导致，粤东客栈对此亦存在一定过错；然而，粤东客栈未按合同约定提供的场地面积占租赁总面积的少部分，尚不足以影响陈丽燕对租赁合同目的的实现，陈丽燕亦未有证据证明粤东客栈有其他不按约定履行合同的行为，因此，涉案租赁合同最终不能履行的主要过错在于陈丽燕。虽然涉案房屋因未能及时出租导致产生租金损失，但粤东客栈对合同解除后亦有减少损失扩大的义务。综合考虑双方当事人在合同履行过程中的过错程度，以及粤东客栈的实际损失情况，本院酌定粤东客栈不予退还60000元押金作为陈丽燕承担违约责任方式，对粤东客栈请求的逾期支付租金的违约金部分不予支持。 根据陈丽燕提供的微信聊天记录显示，陈丽燕在微信上交付的最后一笔水电费系2019年1月6日至2020年1月10日的水电费1110.8元，并于2020年3月31日称“后面几个月你们没有发单过来”，且陈丽燕一直系根据粤东客栈财务人员在微信上向其发送的水电费表支付相应的水电费，现粤东客栈根据的抄表用电数虽至2020年10月份， -9- 但综合参考陈丽燕以往用电及交费情况可知，陈丽燕于实际搬离涉案房屋之前产生电费1636.8元属合理范围，故对于粤东客栈主张陈丽燕支付电费1636.8元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）北海市海城区粤东客栈与被告（反诉原告）陈丽燕于2018年8月29日签订的《租赁合同》于2020年3月30日已解除； 二、被告（反诉原告）陈丽燕须支付拖欠的租金94595元给原告（反诉被告）北海市海城区粤东客栈； 三、被告（反诉原告）陈丽燕须支付电费1636.8元给原告（反诉被告）北海市海城区粤东客栈； 四、驳回原告（反诉被告）北海市海城区粤东客栈的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈丽燕的其他反诉请求。 本诉案件受理费5440元，减半收取2720元，由北海市海城区粤东客栈承担1788元，由陈丽燕承担932元（该费用北海市海城区粤东客栈已向本院预交，陈丽燕应在支付上述款项时一并付还给北海市海城区粤东客栈）；反诉案件受理费2776元，减半收取1388元，由陈丽燕自行承担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 -10- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交本诉上诉案件受理费5440元、反诉上诉案件受理费2776元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二一年一月二十七日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 沈振荣