福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6648号 原告（反诉被告）：厦门贵丰房地产开发有限公司，住所地厦门市厦禾路**世贸商城**，统一社会信用代码91350200612024572F。 法定代表人：林一敏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王琛，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张逸娴，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴治明，男，1985年4月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江荣鹏，福建公爵律师事务所实习律师。 原告厦门贵丰房地产开发有限公司（以下简称贵丰公司）与被告吴治明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，被告吴治明提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵丰公司向本院提出诉讼请求：1．解除贵丰公司与吴治明之间的《房屋租赁合同》；2．吴治明支付贵丰公司违约金132969元。事实和理由：2017年11月8日，贵丰公司与吴治明签订《房屋租赁合同》，约定：吴治明向贵丰公司承租厦门市思明区厦禾路882-888禹洲世贸商城项目A区（门牌号128-3）店面（以下均称讼争店面），租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日，租金自2018年1月1日开始计算；2018年1月1日起至2018年11月30日每月租金为38000元，2018年12月1日起至2019年11月30日每月租金为41040元，2019年12月1日起至2020年11月30日每月租金为44323元；双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金（以擅自解约时租金标准计算）的违约金；吴治明逾期支付租金超过15天或逾期支付租金之外的其他费用达30天以上的，在合同期限内无故歇业或停业超过15天或擅自撤场，贵丰公司有权解除合同、收回店面，吴治明应承担相当于三个月租金（以解约时租金标准计算）的违约金。合同签订后，贵丰公司依约将讼争店面交付给吴治明使用，但吴治明仅支付了截至2019年4月15日的租金，并在未经贵丰公司同意的情况下提前离场，此后未支付相应费用。根据合同约定，吴治明擅自解除合同，应当承担三个月租金标准的违约金132969元（按2019年12月1日起至2020年11月30日期间的月租金标准44323元计算）。 吴治明辩称，在合同履行过程中，吴治明于2019年3月与贵丰公司协议解除《房屋租赁合同》，双方约定吴治明将租金交至2019年4月15日并于当日撤场。2019年4月11日，吴治明按照贵丰公司的要求办理撤场手续，之后将讼争店面拆除恢复成毛坯房。因此，吴治明不存在擅自解除合同的违约情形，不应承担违约责任。贵丰公司提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 吴治明向本院提出反诉请求：贵丰公司退还吴治明保证金76000元。事实和理由：双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，吴治明应支付贵丰公司保证金76000元，合同期满后双方共同查验讼争店面，若讼争店面主体结构无缺损，同时吴治明若无违约，贵丰公司将在合理期限内将保证金无息退还给吴治明。2019年3月，双方当事人协议解除《房屋租赁合同》，双方约定吴治明将租金交至2019年4月15日并于当日撤场。后吴治明依约撤场并将讼争店面恢复成毛坯房，但贵丰公司至今未向吴治明退还保证金。 贵丰公司对吴治明的反诉辩称，《房屋租赁合同》约定，若吴治明有违约情形或因吴治明原因导致合同提前解除或终止，贵丰公司有权不予退还全额保证金。在合同有效并仍在持续的情况下，吴治明自2019年4月15日起至今未再向贵丰公司支付过包括租金、物业费等在内的任何费用，而且还在未书面通知贵丰公司的情况下撤场，导致贵丰公司因讼争店面空置产生巨大损失，吴治明的行为已明显违反相关法律规定及合同约定，贵丰公司有权要求解除《房屋租赁合同》、没收保证金，并要求吴治明承担相应违约责任。恳请法院驳回吴治明的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月8日，贵丰公司（作为甲方）与吴治明（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区厦禾路882-888禹洲世贸商城项目A区（门牌号128-3）店面出租给乙方用于经营“三熊主义”，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日，租金自2018年1月1日开始计算；2018年1月1日起至2018年11月30日每月租金为38000元，2018年12月1日起至2019年11月30日每月租金为41040元，2019年12月1日起至2020年11月30日每月租金为44323元，租金应按季度支付，首期租金于合同签订当日交清，此后每期租金应于上个公历季度末月25日前交清；乙方应支付甲方保证金76000元，合同期满后，双方共同查验物业，若物业主体结构无缺损，同时乙方若无违约，甲方将在合理期限内将保证金无息退还给乙方；若乙方有违约情形或因乙方原因导致合同提前解除或终止，甲方有权不予退还全额保证金；乙方应将租赁期间的营运管理费支付至甲方指定的厦门禹州商业投资管理有限公司账户，将水电费等相关费用支付至甲方指定的禹州物业服务有限公司；合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金（以擅自解约时租金标准计算）的违约金；乙方逾期支付租金超过15天或逾期支付租金之外的其他费用达30天以上的，在合同期限内无故歇业或停业超过15天或擅自撤场，甲方有权解除合同、收回店面，乙方应承担相当于三个月租金（以解约时租金标准计算）的违约金。 上述合同签订后，贵丰公司将讼争店面交付吴治明使用，吴治明向贵丰公司支付了保证金76000元并依约支付了截至2019年3月31日的租金。2019年3月25日，吴治明转账支付给贵丰公司租金20520元；贵丰公司于2019年4月8日向吴治明开具金额为20520元的《厦门增值税普通发票》，载明系2019年4月1日至2019年4月15日期间讼争店面的租金。后吴治明于2019年4月15日搬离讼争店面。 审理中，吴治明还提交其与微信号为“v＿su＿v”用户的微信聊天记录（吴治明主张对方为贵丰公司的员工苏雅惠。部分内容为：“v＿su＿v”用户在2019年3月20日说“现在我们就结算到4月5日，撤场时间也按这个算”、“三熊主义截止4.15：租金还需缴交20520……”）、与微信号为“Winers－LYN”用户的微信聊天记录（吴治明主张对方为贵丰公司的员工杨璘。部分内容为：“Winers－LYN”用户在2019年3月22日说“吴总下午好，温馨提示：本月25日前应交4-6月租金123120元”，吴治明回复“我们已经让苏经理帮忙提前撤场申请了，租金交到4月15日就可以了”，“Winers－LYN”用户回复“好的，谢谢，之后有合适的点位再合作”。2019年4月11日，“Winers－LYN”用户说“吴总，你们看今天还是明天来填下撤场单，店铺拆除要恢复成毛坯房”，吴治明回复“我让同事找你，可行么”，“Winers－LYN”用户回复“好的”），拟证明吴治明系与贵丰公司协议解除《房屋租赁合同》，双方约定吴治明支付租金至2019年4月15日并于当日撤场，贵丰公司要求吴治明填写撤场单并将讼争店面恢复成毛坯房。贵丰公司对微信聊天记录的真实性不予确认，并主张苏雅惠、杨璘并非贵丰公司员工。 另查明，在本院受理的（2020）闽0203民初11787号原告贵丰公司与被告林美云、第三人王莹房屋租赁合同纠纷一案中，林美云提交了其与微信号为“Winers－LYN”用户的微信聊天记录作为证据，亦主张“Winers－LYN”用户为贵丰公司的员工杨磷；贵丰公司对微信聊天记录的真实性无异议，并确认杨磷至今也还是贵丰公司的员工。 本院认为，贵丰公司与吴治明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”贵丰公司在本案诉讼及（2020）闽0203民初11787号案件中对涉及同为微信号“Winers－LYN”用户的微信聊天记录发表截然不同的质证意见，且对杨璘（或杨磷，吴治明与林美云对该用户的指向是同一人，所指称的同音字的具体写法存在差异尚属合理）是否为其员工亦存在相反意见，明显有违诚实信用原则，理应承担相应的不利后果。因此，本院对吴治明提交的两份微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均予以确认。根据微信聊天记录，结合吴治明支付租金以及贵丰公司向吴治明开具《厦门增值税普通发票》的情况，足以认定吴治明与贵丰公司已协商一致《房屋租赁合同》自2019年4月15日解除。因此，现贵丰公司基于吴治明存在违约行为再要求解除《房屋租赁合同》并有要求吴治明支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定：“若乙方（吴治明）有违约情形或因乙方原因导致合同提前解除或终止，甲方有权不予退还全额保证金”，鉴于确实系吴治明提出解除合同，双方亦未就解除合同及相关事宜签订书面协议，故贵丰公司主张其无需退还吴治明保证金，符合约定，本院予以采信。因此，吴治明要求贵丰公司退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回厦门贵丰房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、驳回吴治明的反诉请求。 本诉案件受理费5996元，由厦门贵丰房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费850元，由吴治明负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇二一年一月十五日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。