贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终84号上诉人（原审第三人）：陈姗姗，女，1974年3月10日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。委托诉讼代理人：王围，贵州祥景律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵乃耕，男，1941年6月8日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原审被告：吴思恒，男，1966年3月29日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。上诉人陈姗姗因与被上诉人赵乃耕、原审被告吴思恒案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初6511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。陈姗姗上诉请求：依法撤销原判决第一项，改判驳回被上诉人第一项诉讼请求，不停止执行遵义市红花岗区房屋；二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.上诉人虽与遵义市仁达房地产开发有限公司（以下简称“仁达公司”）协商过回购案涉门面一事，但并未达成回购协议，仁达公司也未支付过回购款，回购未成就。案涉门面银行贷款并非仁达公司全部偿还，在（2015）汇执字第742号执行案件中，仁达公司承担连带清偿责任被强制执行了122800元，其被强制执行的该款是履行2009年上诉人离职时双方的约定。在（2015）汇执字第742号执行案件中，上诉人购买的是Ｂ-7、Ｂ-8、Ｂ-9号门面，执行款所指向的标的未明确区分，一审判决虽未显著说明，但实质是变相认定仁达公司向贷款人支付了案涉门面的回购款，该认定明显错误。2.案涉房屋表面上是一房二卖。一审中被上诉人提交的530000元收据上载明的房号没有绅达广场Ｂ-14-9号门面，同时也无相关银行流水证明被上诉人已实缴绅达广场Ｂ-14-9号门面房款，不能排除仁达公司与被上诉人房屋买卖的真实性。被上诉人仅凭两份租赁合同不能证明租房的事实。3.一审法院适用法律错误。被上诉人并未支付全部对价；上诉人购房时间和预告登记时间先于被上诉人购房时间，其明知案涉房屋已经出卖给上诉人仍购买该房，导致不能办理产权是其自身原因，依法不享有排除执行的权利；案涉门面除预告登记外，还设有抵押权，在抵押权未消灭前，上诉人不能办理过户登记，案涉门面预告登记尚未失效。综上所述，被上诉人并不具备排除执行的有效权利，请求支持上诉人的诉请。赵乃耕辩称，上诉人的上诉事实和理由是原审庭审的重复。原审中，上诉人不能提供案涉房屋首付款及按揭还款原始凭证，而是在仁达公司，说明上诉人对案涉房屋不享有实体权利。被上诉人在一审中提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《房屋租赁合同》等证据足以证明，仁达公司已将案涉房屋出售给被上诉人，红花岗区政府问题房开工作组已将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人已将案涉房屋装修后出租。被上诉人与仁达公司签订案涉房屋购房合同后已支付房款，在红花岗区人民法院查封前已实际占有使用，非因被上诉人原因未办理过户登记手续，按照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其权利能够排除执行，且一审法院已判决停止对案涉房屋的执行。吴思恒在二审期间未作书面答辩。赵乃耕向一审法院起诉请求：1、确认其是绅达广场B栋14-9号房的合法权利人，解除对该房的查封；2、吴思恒承担诉讼费。原审法院查明：2009年4月8日，陈姗姗（买受人）与案外人仁达公司签订《商品房买卖合同》，约定陈姗姗以每平方米3200元，总金额474336元的价格购买仁达公司开发的位于遵义市红花岗区，建筑面积共148.23平方米，付款方式为首付款244336元，余款230000元由买受人办理按揭贷款支付给出卖人。2009年4月13日，仁达公司向陈姗姗出具了首付款收据，2009年4月15日，陈姗姗（借款人、抵押人）与原遵义市汇川区农村信用合作联社（贷款人、以下简称“汇川农信社”）、仁达公司（保证人）签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定陈姗姗以上述房屋为抵押，贷款230000元，借款期限从2009年4月15日至2019年4月14日。2009年4月22日，陈姗姗办理了上述房屋的所有权预告登记手续，其中遵义市红花岗区办公用房的预告登记证号为：遵房预监字第××号，建筑面积55.34平方米，随后涉案房屋办理了抵押预告登记，抵押权人为汇川农信社，债权数额为80000元，抵押期限自2009年4月23日至2019年4月14日，抵押预告登记证号为200903525。汇川农信社诉陈姗姗、仁达公司金融借款合同纠纷一案，汇川区人民法院于2013年9月8日作出（2012）汇民初字第2615号民事判决书，判决：一、遵义市区农村信用合作联社与陈姗姗签订的（2009）信贷04004号个人房屋按揭贷款合同于2013年8月7日解除；二、陈姗姗于本判决发生法律效力之日起十日内偿还遵义市汇川区农村信用合作联社借款本金176164.30元及相应利息（按合同约定利率计算，自2012年6月20日起至借款本金付清之日止）；三、遵义市汇川区农村信用合作联社对陈姗姗所有的位于遵义市红花岗区办公用房享有抵押权；四、仁达公司依法对上述借款承担连带清偿责任。案件受理费1910.00元（已减半收取），由陈姗姗承担。判决生效后，汇川农信社申请强制执行，汇川区人民法院于2015年6月12日依据（2015）汇执字第742号执行裁定书、协助执行通知书，查封了陈姗姗名下的位于红花岗区海尔大道绅达广场Ｂ-14-7、Ｂ-14-8、Ｂ-14-9号三套房屋（面积148.23㎡），查封期限为三年。2015年10月28日，申请执行人汇川农信社领取仁达公司缴到汇川法院的执行款122800元，因上述房产还于2014年9月30日经红花岗区人民法院依据（2014）红民一初字第2159-1号民事裁定书予以查封，暂不能处置，汇川区人民法院于2015年10月12日作出（2015）汇执字第742-1号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。赵乃耕于2012年9月27日与仁达公司签订《商品房买卖合同》，约定赵乃耕以每平方米4000元，总金额616640元的价格购买仁达公司开发的位于遵义市红花岗区，建筑面积共156.16平方米，付款方式为首付530000元，余款86640元在合同备案时付清。同日，仁达公司向赵乃耕出具《收款收据》，收到赵乃耕支付的绅达广场Ｂ栋14楼10＃、11＃、12＃房房款530000元。2013年4月18日，赵乃耕（乙方）与仁达公司（甲方）签订《交房补充协议》，协议载明甲、乙双方在问题房开处置工作组的帮助下达成谅解，双方守约履行购房及交房责任，甲、乙双方互不追究且放弃购房协议中的任何违约责任，甲方将已完商品房产，无债权债务的彻底交付给乙方及购房人所有。甲、乙双方签字之日起生效，即彻底交房，乙方购房号Ｂ-14-9、10、11＃。2014年3月18日，仁达公司向赵乃耕出具《收款收据》，收到赵乃耕支付的绅达广场Ｂ-14-9＃、10＃、11＃房款60000元，备注余款26640元于2014年10月1日交清。截止2020年7月29日，陈姗姗仍欠贵州遵义汇川农村商业银行股份有限公司（以下简称“汇川农商行”）贷款148971.35元。吴思恒诉陈姗姗民间借贷纠纷一案，遵义市红花岗区人民法院于2016年11月23日作出（2016）黔0302民初6124号民事判决书，判决：陈姗姗归还吴思恒借款190000元，限判决生效后十日内付清。利息按月息2%从2014年12月18日起至2016年2月7日止，按本金200000元支付利息；支付从2016年2月8日起，按190000元本金支付利息，按月息2%支付至190000本金还清之日止。案件受理费2150元，由陈姗姗承担。判决生效后，吴思恒申请强制执行，执行过程中，法院于2018年8月13日依据（2017）黔0302执370号执行裁定书、协助执行通知书查封了预告登记在陈姗姗名下的位于红花岗区海尔大道绅达广场Ｂ-14-7、Ｂ-14-8、Ｂ-14-9号房产。赵乃耕于2020年5月21日提出书面执行异议，一审法院经审查于2020年6月1日作出（2020）黔0302执异35号执行裁定书，裁定驳回了赵乃耕的异议请求。原审法院另查明：根据原审法院调取的陈姗姗银行流水账户、案外人仁达公司经理江耘提交的还款凭证、陈姗姗在（2012）汇民初字第2615号案件中的答辩意见以及仁达公司缴纳给汇川区人民法院的执行款，能够认定陈姗姗在用案涉房屋在汇川农信社抵押办理贷款后，因无还款能力，在与仁达公司达成协议后，将房屋退还给仁达公司，案涉房屋的银行贷款实际系由仁达公司进行偿还，但双方未完善解除涉案房屋的买卖等相关手续。仁达公司将案涉房屋在内的三间房屋出售给赵乃耕，赵乃耕在支付了购房款590，000元后于2013年4月18日接房装修出租使用至今。原审法院认为，该案的争议焦点是赵乃耕就查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，陈姗姗已将涉案房屋退还给仁达公司，并且一直由仁达公司在偿还银行按揭贷款，由于贷款未偿还完毕，且涉及诉讼，涉案房屋仍处于抵押状态，事实上陈姗姗对涉案房屋已不享有任何实体权利，故对于陈姗姗关于其已于2009年4月8日购买了涉案房屋，付清了房款，办理了预告登记和预抵押登记，预告登记效力属于物权性质，不存在第三人善意取得的空间的辩解，与查明的事实不符，不予采信。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，赵乃耕提交的证据能够证明其在陈姗姗将涉案房屋退回仁达公司后，在法院查封涉案房屋前已与仁达公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，支付了绝大部分购房款（590000元），并于2013年4月18日接房后装修出租使用至今。因此，应认定除汇川农商行享有的抵押担保债权外，赵乃耕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对于赵乃耕要求停止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求，予以支持。对于赵乃耕要求确认其是涉案房屋的合法权利人的诉讼请求，因涉案房屋现仍处于抵押状态，在对于汇川农商行的债务清结、涉案房屋解押前，不能确认赵乃耕系涉案房屋的唯一合法权利人。为此，对于该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决：一、停止对位于遵义市红花岗区房屋的执行；二、赵乃耕的其他诉讼请求；案件受理费60元，由赵乃耕承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，且有相关证据在卷予以佐证，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争执焦点是被上诉人赵乃耕就一审法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从审理查明的事实可见，上诉人因无力偿还汇川农信社按揭贷款，汇川农信社遂诉至汇川区人民法院，在该案审理过程中，上诉人明确辩称“我与原告签订个人按揭贷款合同属实，原告陈述的借款本金数额及利率属实。由于我没有还款能力，所以我和仁达房开达成了协议，由仁达房开回购我们购买的办公用房，然后由该公司偿还该借款本息”，其辩称与原审中被上诉人提交的遵义市红花岗区人民政府卡萨国际项目协调服务工作组出具的《情况说明》、仁达公司出具的《情况说明》及原审法院调取的仁达公司经理江耘的询问笔录、偿还按揭贷款凭证、汇川区人民法院执行划款通知书、领款凭证等证据能够证明上诉人已将案涉遵义市红花岗区房屋退还给仁达公司，上诉人上诉称其曾是仁达公司员工，仁达公司代其偿还银行按揭贷款以及被汇川区人民法院强制执行122800元的行为是仁达公司履行其离职时双方就仁达公司欠其500000元工资的协议行为，但上诉人并未提供证据证明离职时仁达公司尚欠其500000元工资及双方就如何支付所欠工资达成过协议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对其该项上诉理由不予支持，原审认定其已将案涉房屋退还给仁达公司并无不当。关于上诉人认为被上诉人提交的收款收据上载明的房号里并无案涉绅达广场B幢14-9号房，不排除仁达公司与被上诉人房屋买卖的真实性的上诉理由。经查，虽然该530，000元收款收据上载明的房号里并无案涉房屋，但2012年9月27日被上诉人与仁达公司签订的《商品房买卖合同》上载明的买卖标的包括案涉房屋在内的绅达广场B幢14-9、14-10、14-11号房，与2013年4月18日《交房补充协议》上载明的房号和仁达公司出具的2014年3月18日的60，000元收款收据上载明的房号、2014年3月18日水电安装收款收据上载明的房号以及2020年6月9日遵义市红花岗区人民政府卡萨国际项目协调服务工作组出具的情况说明相吻合，能够证明仁达公司已将案涉房屋出售给被上诉人且被上诉人支付了相应购房款，对其该项上诉理由，本院不予支持。上诉人虽进行了案涉房屋的预告登记，但因其已经将该房屋退还仁达公司，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，该预告登记已经失去效力。因上诉人对案涉房屋并不享有权利，且申请执行人吴思恒并未提出上诉，故对上诉人主张要求执行案涉房屋的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈姗姗的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由陈姗姗负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 张  鹏二〇二一年一月二十七日书记员 汪 建 霞