福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初3328号 原告：福鼎市兰庭房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市玉龙北路586号，统一社会信用代码91350982557565367E。 法定代表人:江建清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施嵘嵘，福建于飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林巧玲，福建于飞律师事务所实习律师。 被告：陈海滨，男，1979年9月8日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原告福鼎市兰庭房地产开发有限公司与被告陈海滨商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎市兰庭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人施嵘嵘到庭参加诉讼，被告陈海滨经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福鼎市兰庭房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除福鼎市兰庭房地产开发有限公司与陈海滨就买卖位于福鼎市××街道××村××幢××室房签订的《商品房买卖合同》；2.判令陈海滨协助福鼎市兰庭房地产开发有限公司注 销上述商品房买卖合同备案登记手续和商品房预告登记手续。诉讼过程中，福鼎市兰庭房地产开发有限公司变更第2项诉讼请求为：判令陈海滨协助福鼎市兰庭房地产开发有限公司注销上述商品房买卖合同备案登记手续。事实与理由：2013年3月4日，陈海滨因购买福鼎市××街道××村××幢××室商品房，与福鼎市兰庭房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定签订合同当日支付首付款185627元，余款400000元向银行申请贷款。合同签订后陈海滨支付首付款185627元。2013年4月19日由中国工商银行股份有限公司福鼎支行（以下简称“工商银行福鼎支行”）以按揭贷款的形式支付余款400000元。但工商银行福鼎支行发放贷款不到一年陈海滨就出现逾期且拒不配合福鼎市兰庭房地产开发有限公司办理房屋产权登记，2014年起福鼎市兰庭房地产开发有限公司作为工商银行福鼎支行贷款的连带责任保证人为陈海滨垫付相应借款本息至今，截止2018年12月代垫本息达16期共计156434.64元。根据双方签订的（商品房买卖合同》附件六第二条第4款规定:“买受人因自身原因逾期付款（包括办理按揭贷款手续），或者若出卖人为买受人代偿款项超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应承担全部违约责任。”综上所述，陈海滨逾期偿还贷款致使福鼎市兰庭房地产开发有限公司为其代偿的行为已构成违约，福鼎市兰庭房地产开发有限公司有权解除合同并要求陈海滨协助注销福鼎市××街道××村××幢××室房的商品房买卖合同备案登记手续。 陈海滨未作答辩。 福鼎市兰庭房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因陈海滨未到庭，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，福鼎市兰庭房地产开发有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《商品房买卖合同》（编号20130100002）、解除合同通知书、EMS送达情况记录、福鼎市住房和城乡建设局《福鼎市个人住房信息证明》、福鼎市不动产登记中心《福鼎市不动产登记查询证明》、工商银行福鼎支行自营历史明细列表、工商银行福鼎支行个人贷款逾期归还查询结果、工商银行福鼎支行个人贷款提前归还查询结果、中国工商银行进账单、工商银行福鼎支行个人贷款结清证明及本院依职权调取的《商品房买卖合同》（编号20130100002）、《个人购房借款/担保合同》（[闽]字[宁德]行[福鼎]支行[2013]年[一手贷297号]）、房屋交易与产权档案管理系统、福鼎市不动产登记查询证明等证据，均系原件或与原件核对无异的复印件，符合证据的形式要件，来源合法，与本案具有关联性，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月4日，陈海滨与福鼎市兰庭房地产开发有限公司签订编号为20130100002的《商品房买卖合同》，约定陈海滨向福鼎市兰庭房地产开发有限公司购买坐落于福鼎市××街道××村××幢××室房屋，总价585627元。该合同附件六第二条第4款约定:“买受人因自身原因逾期付款（包括办理按揭贷款手续），或者若出卖人为买受人代偿款项超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应承担全部违约责任。”合同签订后，陈海滨按约支付30%购房款185627元。2013年3月8日，案涉《商品房买卖合同》在福鼎市房地产管理所办理了备案登记。2013年4月16日，陈海滨、福鼎市兰庭房地产开发有限公司与工商银行福鼎支行签订［闽］字［宁德］行［福鼎］支行［2013］年［一手贷297号］《个人购房借款／担保合同》，约定陈海滨向工商银行福鼎支行贷款400000元，福鼎市兰庭房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带保证责任。2013年4月19日，工商银行福鼎支行以按揭贷款的形式向福鼎市兰庭房地产开发有限公司支付剩余购房款400000元。此后，陈海滨仅按约支付贷款本息至2014年2月，共计偿还本息23950.78元。自2014年3月起至2018年12月，福鼎市兰庭房地产开发有限公司代偿案涉房产贷款本息16期共计156434.64元。2020年11月15日福鼎市兰庭房地产开发有限公司按案涉《商品房买卖合同》中约定的送达地址向陈海滨邮寄通知书，通知解除案涉《商品房买卖合同》。2020年11月18日福鼎市兰庭房地产开发有限公司提起本案诉讼，2020年12月6日，本院依法向陈海滨送达了起诉材料。 另查明，2021年1月18日，福鼎市兰庭房地产开发有限公司再次代偿本息364,296.04元，截止至当日，福鼎市兰庭房地产开发有限公司共计代偿本息合计520,730.68元。同日，工商银行福鼎支行出具《个人贷款结清证明》一份，载明案涉商品房贷款已全部结清。 本院认为，福鼎市兰庭房地产开发有限公司与陈海滨签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。陈海滨未按期支付银行按揭贷款，经催告后在合理期限内仍未履行上述合同义务，致合同目的无法实现，福鼎市兰庭房地产开发有限公司主张解除案涉《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于合同解除的时间，福鼎市兰庭房地产开发有限公司虽曾向陈海滨寄送解除合同通知书，但《通知书》中未确定解除时间，亦无其他证据证明双方就合同解除的时间作出约定，随后福鼎市兰庭房地产开发有限公司又在异议期间内向本院起诉，视为未通知，根据 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”故本案适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”规定，应以福鼎市兰庭房地产开发有限公司向本院起诉后，本院向陈海滨送达起诉材料的时间即2020年12月6日作为合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，为履行上述合同双方已办理了合同备案登记手续，因此，福鼎市兰庭房地产有限公司关于要求陈海滨配合其办理注销合同备案登记手续的诉讼请求可予以支持。合同解除后,福鼎市兰庭房地产开发有限公司应将其所收到的全部购房款585,627元，扣除其作为阶段性连带责任保证人替陈海滨代偿的贷款本息520,730.68元，还应返还陈海滨64,896.32元。陈海滨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认福鼎市兰庭房地产开发有限公司与陈海滨签订的编号为20130100002的《商品房买卖合同》于2020年12月6日解除； 二、陈海滨应于本判决生效之日起十五日内协助福鼎市兰庭房地产开发有限公司办理编号为20130100002的《商品房买卖合同》登记备案的注销手续； 三、福鼎市兰庭房地产开发有限公司应于编号为20130100002的《商品房买卖合同》登记备案的注销手续办理完毕之日起十五日内返还给陈海滨64,896.32元。 案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取50元，由陈海滨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 叶昌杰 二〇二一年一月二十七日 法官助理 林笑笑 书 记 员 许佳佳 附：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的,应当提出抗诉。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方