河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终409号上诉人（原审原告）：张忠智。上诉人（原审原告）：王素。上诉人（原审原告）：张东伟。上诉人（原审原告）：张晓伟。委托诉讼代理人：刘保国，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋荣强，河南中冶律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洛阳洛冷制冷机械有限公司，住所地：洛阳市高新技术开发区河洛大道13号。法定代表人：丁国荪，该公司董事长。委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，河南南云律师事务所实习律师。上诉人张忠智、王素、张东伟、张晓伟因与被上诉人洛阳洛冷制冷机械有限公司（以下简称洛冷制冷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6934号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张忠智、王素、张东伟、张晓伟上诉请求：1、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6934号民事判决，改判洛冷制冷公司协助上诉人办理洛阳市西工区金谷园路72号C幢1层房屋不动产权证书；2、依法改判洛冷制冷公司赔偿逾期办证违约金360731.31元；3、依法改判洛冷制冷公司向上诉人开具已缴纳房款的发票；4、一审、二审案件受理费由洛冷制冷公司承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人没有提供充分证据证明涉案房产具备办理房屋权属证据的条件明显错误。双方的《房屋出售合同》第四条已经明确约定，出售方在同买受方签订合同一年内，将该门面房房屋产权证办理后交与买受方，这是双方签订合同时已经明确约定的，办理产权证是双方合同约定的洛冷制冷公司应当履行的义务。洛冷制冷公司在一年内没有办理房屋产权证已经构成违约，应当承担违约责任。涉案的房屋在2005年时已经办理了房屋所有权证，将房屋登记在国内贸易部洛阳制冷机械厂名下，洛冷制冷公司至今迟迟不予上诉人办理产权证，是洛冷制冷公司不履行责任和义务。2018年10月时洛冷制冷公司曾发通知要求C3号楼办证，但是也没有给上诉人办产权证。二、洛冷制冷公司逾期办证已构成违约，应当承担违约责任并赔偿违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方合同己经明确约定，洛冷制冷公司应当在合同签订后一年内办理房屋产权证书，洛冷制冷公司至今没有办理，洛冷制冷公司己经构成违约，应当承担违约责任。因为双方合同没有明确约定逾期办证违约责任，则按照上诉人已付购房款352428.10元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，洛冷制冷公司没有在合同约定期限内办理房屋权属证书，已经构成违约，应当承担违约责任。望二审法院予以改判，依法支持上诉人的上诉请求。洛冷制冷公司辩称，一、上诉人的诉讼理由不符合事实。上诉人诉称“一审法院认定上诉人没有提供充分证据证明涉案房产具备办理房屋权属证据的条件明显错误”，上诉人这一上诉理由不符合事实。1、2002年12月6日，上诉人与洛冷制冷公司签订了《房屋出售合同》。约定洛冷制冷公司将位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下××门面房（××）出售给上诉人。2、上诉人购买的房屋性质属于集资建房，上诉人目前并未全额出资。3、上诉人购买洛冷制冷公司的房屋属于政策性集资建房，洛冷制冷公司并不是开发商，该房产也不同于商品房，因此集资建房的房产，办理房产证需符合一定的条件，土地规划也需要符合政策条件。当时市政府要打通纱厂路，要拆制冷厂的住宅楼，用春晴路的土地让制冷厂职工集资建房，公司在建房费用上补贴一部分费用，但是该房屋土地是金谷园村的，由于金谷园村的问题，土地性质迟迟无法变更，导致门面房房产证当时无法办理。4、现在房产证与土地证二证合一为不动产权证后，按照相关规定，办理不动产权证需要由土地规划局对门面房重新测绘，按测绘出的面积核算出每户门面房应当缴纳的土地出让金，洛冷制冷公司至今仍在积极协调，土地管理局尚没有核算出每户应缴纳的土地出让金，所以该不动产权证暂无法办理。5、洛冷制冷公司2005年12月29日取得的C幢一层房屋所有权证是原始取得的房产大证，取得房产大证是分割房产小证的前提之一，洛冷制冷公司取得房产大证的行为并没有侵害上诉人的任何权利，该房屋出售后一直由上诉人占有使用收益。由于政策原因无法分割该房产大证，洛冷制冷公司一直积极的协助上诉人办证，并不存在洛冷制冷公司不愿意配合上诉人办证的情况，一审法院认定上诉人没有提供充分证据证明涉案房产具备办理房屋产权证的条件，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、上诉人的诉讼请求不能成立。1、上诉人上诉请求撤销一审判决，上诉人的该诉求不能成立。2018年房屋产权证政府部门已经取消，不再办理。根据房管部门的规定，房屋产权证已于2018年不再办理，已经和土地证合并为不动产权证。上诉人的诉讼请求存在法律上和事实上的履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”首先洛冷制冷公司并不是办理房产证的政府部门，没有办理房产证的职权，洛冷制冷公司应当承担的是协助义务而非直接办理义务，洛冷制冷公司无法为上诉人办理房产证；其次，上诉人要求办理房产证的诉讼请求存在履行不能，洛冷制冷公司不存在任何过错。2、上诉人请求“改判洛冷制冷公司协助上诉人办理洛阳市金谷园路72号C幢1层房屋不动产权证书”上诉人这一诉讼请求不能成立。首先，根据双方合同约定，洛冷制冷公司没有协助上诉人办理房屋不动产权证的义务。其次，不动产权证包含房屋产权证和土地证，上诉人与洛冷制冷公司签订的合同中也不包含土地证的办理，不动产权证的办理需要上诉人根据土地管理部门、房管部门的要求缴纳相关费用后才能办理。再次，上诉人的这一诉讼请求超出了一审诉讼请求范围。3、上诉人购买的是集资建房，因此上诉人依据商品房买卖纠纷解释请求洛冷制冷公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求不能成立。上诉人要求的违约金也超过了一审诉讼请求的范围，不应得到人民法院的支持。4、上诉人请求开具缴纳房款的发票的诉讼请求不能成立。上诉人这一诉讼请求超出了一审诉讼请求的范围，上诉人的这一诉讼请求不应得到人民法院的支持。三、上诉人基于《房屋出售合同》提出的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。1、2002年12月6日，上诉人与洛冷制冷公司签订了《房屋出售合同》。根据合同第四条约定，出售方在签订合同一年内为上诉人办理房屋产权证。现已过去17年之久，上诉人依据《房屋出售合同》产生的请求权早已超过法律规定的二年诉讼时效，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。2、上诉人怠于主张请求洛冷制冷公司协助办理房屋产权证的权利长达17年之久，使其诉讼时效经过，由此所产生的国家政策变化等风险，导致现在客观情况无法办证的后果，自然应由上诉人自行承担。这也符合我国诉讼时效制度的规定。综上，上诉人的诉讼理由不符合事实，诉讼请求不能成立。请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求，以维护法律的公正性和严肃性。张忠智、王素、张东伟、张晓伟向一审法院起诉请求：1、判令洛冷制冷公司履行《房屋出售合同》，停止侵害，使张忠智、王素、张东伟、张晓伟取得位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下一层门面房的房屋所有权证；2、判令洛冷制冷公司赔偿19059.315元；3、本案所涉诉讼费由洛冷制冷公司承担。一审法院认定事实：1、国内贸易部洛阳制冷机械厂更名为洛阳洛冷制冷机械有限公司。2002年12月6日，洛冷制冷公司（出售方）与张忠智、王素、张东伟、张晓伟（买受方）签订《房屋出售合同》，约定出售方将位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下一层门面房，建筑面积69.3066平方米的临春晴路门面房出售给买受方，土地使用期限为合同签订之日起70年；该房屋按建筑面积计算，单售价5500元/平方米，总金额381186.3元，实行买受方先交纳定金每套10000元，待合同签订后，再交房款总额95%（含定金），计362127元；出售方同买受方在合同签订，房款交纳362127元后，出售方将房屋主体及装饰、设备和其它有关设施交与买受方；出售方在同买受方签订合同一年内，将该门面房房屋产权证办理后交与买受方，买受方将剩余5%房款交给出售方，房屋面积与办房产证时的产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，差额房款双方实行多退少补等。洛冷制冷公司于2003年1月22日出具《收据》一份，显示收到张忠智门面房款352428.1元。2、2005年12月29日，位于洛阳市西工区金谷园路72号C幢1层房屋的房屋所有权办理登记至洛冷制冷公司名下，产别为国有房产。双方有争议的事实如下：张忠智、王素、张东伟、张晓伟提供2003年1月21日的《补充协议》一份，显示张忠智、王素、张东伟、张晓伟所购门面房款，其中69.3066平方米优惠2%，另外37.731平方米优惠1%，即9698.94元（69.3066元×5500元×2%+37.731元×5500元×1%），按合同首期交总房款95%的实际交房款数额为352428.1元（362126.99元-9698.94元），剩余总房款的5%，数额为19059.3元的余款在办理房屋产权证后补交等。洛冷制冷公司对该《补充协议》的真实性有异议，认为该《补充协议》上未加盖洛冷制冷公司公章。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案涉案房屋的出售不同于商品房出售。虽然《房屋出售合同》中约定出售方在同买受方签订合同一年内将该门面房房屋产权证办理交与买受方，但洛冷制冷公司并不具备办理房屋产权证的职权，其承担的是协助义务而非直接的办理义务，张忠智、王素、张东伟、张晓伟未提供充分证据证明涉案房产目前具备办理房屋权属证书的条件，故对张忠智、王素、张东伟、张晓伟诉求洛冷制冷公司办理房屋所有权证的诉讼请求，一审法院不予支持。张忠智、王素、张东伟、张晓伟主张的其他诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告张忠智、王素、张东伟、张晓伟的诉讼请求。案件受理费50元，由张忠智、王素、张东伟、张晓伟负担。本院查明事实除与一审查明事实一致外，另查明：1、涉案楼房是依据2000年11月洛阳市西工区人民政府向市政府提交西政文（2000）28号文件《关于洛阳市制冷机械厂家属院区旧房改造立项的请求》集资建房而来，该房屋不同于商品房。涉案房屋土地未缴纳土地出让金。2、自2018年起房管部门已不再办理房屋产权证，而是将房屋产权证与土地证合并为不动产权证。本院认为，本案所涉房产因历史原因需向政府土地管理部门补充完善相关手续才具备目前的办证条件，张忠智、王素、张东伟、张晓伟的诉求暂不具备相关条件，原审对张忠智、王素、张东伟、张晓伟要求洛冷制冷公司办理房屋所有权证的诉讼请求予以驳回，并无不当。另经本院审查，张忠智、王素、张东伟、张晓伟关于洛冷制冷公司应赔偿逾期办证违约金360731.31元及开具已缴纳房款发票的上诉请求，超出一审诉求范围，不属于本案二审审理范畴，本院不予处理，其可另行主张解决。综上，张忠智、王素、张东伟、张晓伟的上诉理由依据不足，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6711元，由上诉人张忠智、王素、张东伟、张晓伟负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二一年一月二十九日书记员  刘伟琳