吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2020）吉0402民初775号原告：杨忠伟，男，1974年4月18日生，汉族，住所地辽源市龙山区。委托代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师。被告：邹红，女，1969年1月3日生，汉族，住所地辽源市龙山区。被告：陶丽英，女，1964年5月2日生，汉族，住所辽源市龙山区。原告杨忠伟与被告邹红、陶丽英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开通进行审理。杨忠伟及其委托代理人王锦波，邹红到庭参加诉讼。陶丽英经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨忠伟向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告于2018年2月24日，购买陶丽英所有的位于辽源市阳光新城小区64号楼3单元309室（面积76.58平方米）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告于2018年2月24日与陶丽英达成的《二手房屋买卖合同》合法有效；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：12015年2月6日，被执行人陶丽英向原告杨忠伟借款15万元，约定了利息和还款期限。并用涉案房屋的《补偿安置协议书》作为借款的抵押担保，同时将涉案房屋交给异议人占有使用。2018年2月24日，陶丽英自愿将其所有位于辽源市阳光新城小区64号楼3单元309室（面积76.58平方米）的涉案房屋以15万元卖给杨忠伟。杨忠伟用陶丽英向其借款15万元及利息与购房款15万元和房屋租金予以抵销。贵院在申请人邹红与被执行人陶丽英民间借贷纠纷执行一案中，依据（2018）吉0402执668号执行裁定书，对被执行人陶丽英所有位于辽源市阳光新城小区64号楼3单元309室（面积76.58平方米）的涉案房屋进行查封。2018年12月28日，被告邹红作为申请人向辽源市龙山区人民法院提出强制执行申请，要求对第三人（被执行人）陶丽英所有的位于辽源市阳光新城小区64号楼3单元309室（面积76.58平方米）予以强制执行。2020年5月25日，原告杨忠伟依法向辽源市龙山区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房屋的执行。2020年6月8日，辽源市龙山区人民法院作出（2020）吉0402执异22号执行裁定书，裁定驳回原告杨2忠伟的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上所述，原告认为：原告杨忠伟于2018年2月24日，与陶丽英达成的《二手房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权登记，但是，原告已依合同支付全部价款。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，因此，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。邹红辩称：据其调查2016年6月21日这个执行案件就有一个姓苏的申请人就把这个房屋查封了，查封期限是3年，2016年6月21日到2019年6月21日才是整三年，邹红在2018年12月28日又查封了此房屋，法律规定三年之内查封的房屋不准买卖，此房屋杨忠伟和陶丽英在这个时间交接的，就是不符合法律规定，2018年11月13日第一次杨忠伟起诉陶丽英欠15万元，2019年1月9日第二次杨忠伟起诉陶丽英。2018年12月28日杨忠伟又撤回起诉。陶丽英未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。经审理查明：本院在执行邹红与陶丽英借款合同纠纷一案中，于2019年 3月 15日作出（2018）吉0402执668号执行裁定书，轮候查封被执行人陶丽英被征收补偿安置的位于辽源市阳光新城小区64号楼3单元309室（建筑面积：76.58平方米）房屋，并向辽源市西安区人民政府房屋征收办公室发出协助执行通知书，要求协助办理轮候查封事宜。另案首查封时间是2016年6月21日，2019年6月21日首查封失效后，（2018）告0402执668号执行裁定发生法律效力。另查明， 2015年2月6日，杨忠伟与陶丽英签订了借款《协议书》，陶丽英向杨忠伟借款15万元，载明约定借款期限为2015年2月6日至2015年4月6日，并约定了违约责任等。杨忠伟在庭审中自认，陶丽英以案涉房屋为上述借款抵押担保。再查明，杨忠伟就上述15万元借款，分别于2018年11月13日，2019年1月9日两次向本院提起诉讼，案号分别为（2018）吉0402民初2226号和（2019）吉0402民初108号，请求判令陶丽英返还该借款。（2018）吉0402民初2226号案件杨忠伟申请撤诉，（2019）吉0402民初108号案件被裁定驳回起诉，两起案件向法院提交的证据材料借款《协议书》与本案杨忠伟向本院提交的证据材料借款《协议书》为同一份借款《协议书》。上述事实，有《协议书》、民事裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，杨忠伟在庭审中自认在借款15万元发生时陶丽英用案涉房屋为借款抵押担保，借款到期后，陶丽英用案涉房屋抵顶借款，因此双方于2018年2月24日就案涉房屋签订了《二手房屋买卖合同》，如果双方买卖房屋的意思表示真实，那么双方存在的借款15万元已经履行完毕，而杨忠伟却在签订 《二手房屋买卖合同》后于2018年11月13日，2019年1月9日两次向人民法院起诉陶丽英主张返还15万元借款，虽然杨忠伟称两次起诉陶丽英主张返还的借款15万元与2015年2月6日的借款并非同一笔借款，但在两次起诉的民事起诉状中均载明系针对2015年2月6日的借款15万元提起的诉讼，在两案提交的证据材料也体现的是同一笔借款的相关凭证，故能购认定杨忠伟在签订《二手房屋买卖合同》后向人民法院两次起诉陶丽英主张返还借款15万元系2015年2月6日双方签订借款《协议书》中的15万元借款。基于上述认定的事实，可以看出《二手房屋买卖合同》真实意思表示并非房屋买卖，否则杨忠伟在签订该合同后两次起诉不符合常理，且在杨忠伟与陶丽英签订《二手房屋买卖合同》前，案涉房屋已经被人民法院查封，故不能认定双方在法院查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同。并且，杨忠伟所提交的物业费收据、电费收据均是查封后交纳表或者补交，不能证明其在人民法院查封前占有案涉房屋。故现有证据无法证明本案符合上述规定的全部条件，杨忠伟不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告杨忠伟的诉讼请求。案件受理费3300.00元，由杨忠伟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审 判 长   王宏伟人民陪审员 绪海梅人民陪审员 周景云二〇二一年一月二十八日书 记 员 谭敬文- 1 -