河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5901号上诉人（原审原告）：河南金谛物业服务有限公司。住所地：信阳市羊山新区新二十六大街锦江城**楼**。统一社会信用代码：914115003172297433。法定代表人：赵振鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴璐，该公司员工。委托诉讼代理人：马玉强，河南文轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄波，男，汉族，1985年1月9日生，住河南省信阳市羊山新区。上诉人河南金谛物业服务有限公司（以下简称“金谛物业公司”）因与被上诉人黄波物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金谛物业公司的委托诉讼代理人柴璐、马玉强，被上诉人黄波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金谛物业公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付上诉人物业费及公共能耗费共5229.69元及相应违约金6475.64元（违约金按日息3‰自2018年11月1日起计算至2020年9月16日）或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定所拖欠物业费及公共能耗费应自2019年3月18日计算至2020年10月17日共4140.2元，属事实认定错误。根据上诉人与被上诉人所签署的《泰岩·锦江城前期物业服务合同》约定：住宅物业服务费为1.6元/㎡/月，公共能耗费按户分摊为30元/户/月。在收房时，业主需向物业公司预交一年以上的物业费，收房后，预交物业费周期为六个月或者一年。而物业服务费收取起始日期以开发商发出的《入伙通知书》上确定的交房日期或业主与开发商签订的《商品房买卖合同》所确定的房屋交付使用时间开始计算（以最先到达的日期为应支付物业服务费和其他费用的起计时间）。而上诉人与开发商所其签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“房屋应在2017年10月31日前交付使用”。故，被上诉人应先期交纳自2017年11月1日起一年的物业服务费（自2017年11月1日至2018年10月30日）。一审法院以2018年3月18日黄波实际办理收房手续作为交纳物业费起点计算一年，属于事实认定错误。此外，被上诉人即便未按时办理收房手续，按照合同约定，已售出的但业主逾期（以入伙通知书或商品房买卖合同所规定的时间为限）仍未办理收楼手续的空置房，其物业费按标准100%计收。被上诉人黄波因自身原因逾期收房，仍应及时足额支付物业费。再依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案被上诉人以未收房入住接受物业服务为由，不予交纳物业费抗辩理由不能成立，其所拖欠上诉人的物业及公共能耗费应自2018年11月1日起计算至2020年10月31日共计5229.69元，而非一审法院所认定的自2019年3月18日计算至2020年10月17日共4140.2元。二、被上诉人黄波依法应当向上诉人支付违约金6475.64元。根据双方所签署的《泰岩·锦江城前期物业服务合同》第十三条违约责任明确约定：“业主违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求其补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金”。上诉人已按约定对被上诉人所购房屋进行物业服务管理，被上诉人理应按期支付物业服务管理费，而逾期交纳的持续行为已然构成违约，应承担给付违约金责任。即使上诉人在物业管理服务中存在一定的瑕疵，但已经履行了合同主要义务，并无重大违约行为，对此，被上诉人可与上诉人协商改进或另行主张权利。上诉人所主张的违约金系因被上诉人逾期支付物业费的违约事实所产生，具有事实和法律依据，一审法院将此违约责任与物业服务中产生的问题向抵销既违反了合同意思自治原则，也不符合相关法律规定，损害了上诉人合法权益。黄波辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。金谛物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告黄波立即向原告支付物业费5229.69元并支付相应的违约金6475.64元(违约金按日息3‰自2018年11月1日起计算至2020年9月16日)；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告黄波系信阳市羊山新区锦江城小区24号楼2单元905室业主，房屋建筑面积117.44㎡。2018年3月18日，原告金谛物业公司（甲方）与被告黄波（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在的锦江城小区提供物业服务，协议中对双方的权利与义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费用及共用水电等费用、其他有偿服务、违约责任等事项一一予以明确。其中，住宅物业服务费按建筑面积1.6元/平方米/每月，公共能耗根据实际使用数量，按户分摊（初步核算30元/户/月，自交房之日起首年由开发企业支付，次年起由业主自行支付），水费4.5元/立方（含二次加压费），后期视供水公司调价另行核定价格执行，已售车位50元/车位/月，车位维护管理费、租赁费及临时停车费标准每年调整一次，每年在上年收费标准的基础上上浮10%；若乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。合同签订后，被告于2018年3月18日收房居住使用并交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业服务费、公摊水电费。此后，被告以原告存在管理服务不到位、公共环境卫生脏乱差、车辆乱停放、消防通道占用等问题且反映后未得解决为由，拒绝再向原告交费。原告多次向被告催收未果，遂诉至一审法院。另查，2018年8月8日，金谛物业在小区内张贴水费调整通知，通知直供居民用水调整为3.2元/立方米、二次加压居民用水调整为4.8元/立方米。一审法院认为，原告金谛物业公司作为取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告黄波签订的《前期物业服务合同》明确了双方的权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告作为案涉小区的业主在原告提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；若因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、或少交物业费，则对已全额缴纳物业费的业主而言显属不公。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化。我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规亦规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主才有可能以此拒交物业费，而本案中，被告虽抗辩原告提供的物业管理服务存在问题，并提交本案审理过程中反映小区现状的照片若干张，但其所举证据不足以证实原告在履行合同中持续存在重大违约行为，并导致业主丧失了根本上的合同利益，故对该辩称意见，一审法院不予采纳。被告未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对原告要求被告支付从2018年11月1日起至2020年10月30日止的物业服务费，因被告黄波于2018年3月18日办理收房手续时缴纳了一年（2017年11月1日-2018年10月30日）物业费，被告黄波未收房即交纳物业费有违公平原则，故被告黄波物业费视为缴纳2018年3月18日至2019年3月18日期间，故拖欠物业费应从2019年3月18日计算至2020年10月17日计算19个月，物业费计算为117.44㎡×1.6元/平方米/月×19月=3570.2元、公共能耗费30元/月×19月=570元，共计4140.2元。而原告请求的违约金6475.64元，双方合同虽有约定，但考虑到被告未交费系与原告就物业服务等问题存在纠纷引起，被告提交的证据可反映出原告在物业管理服务中存在一定瑕疵，并非恶意违约，为双方以后和睦相处，共建和谐，原告请求违约金不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄波于本判决生效之日起十日内支付原告河南金谛物业服务有限公司物业服务费3570.2元、公共能耗费570元，共计4140.2元。二、驳回原告河南金谛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46元，由被告黄波承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于物业费及公共能耗费应当从何时开始交纳的问题，虽然双方当事人签订的《泰岩·锦江城前期物业服务合同》约定了未收房也要按照100%计收物业费，但该合同是上诉人提供的格式条款，未收房也要按照100%计收物业费明显有违公平原则，原审法院判决从2018年3月18日收房开始计算相关费用并无不当。对于违约金问题，因被上诉人拖欠物业费是因为上诉人在物业服务工作中存在瑕疵所致，上诉人亦存在违约，具有一定过错，原审判决不予支持违约金并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南金谛物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年一月十九日法官助理张徐书记员陈紫薇