贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8646号上诉人（原审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余代萍，女，1988年7月19日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：陈才，男，1989年2月3日出生，土家族，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：肖云帆，贵州辰胜思速律师事务所律师。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司因与被上诉人余代萍、陈才商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判上诉人承担逾期办证违约责任至2018年9月29日；2.改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于本案逾期办证违约金问题。上诉人对一审法院认定的违约金起算时间2017年8月13日无异议，关于截止时间，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》....”的约定，上诉人为被上诉人办理不动产权属登记只有协助义务，如因被上诉人自身原因导致迟延，上诉人不应承担违约责任。上诉人于2018年办理“尚城国际”不动产权证书时，为便于协助众业主办理商品房转移登记，于2018年7月20日在各单元电梯内张贴了《通知》和《应交资料清单》，要求众业主于2018年7月25日将资料提供给上诉人、由上诉人统一办理，并注明若迟延提供则需自行前往办理，上诉人工作人员亦电话分别向各业主通知上述事项。2018年9月29日，上诉人取得“尚城国际”项目《不动产权证书》，但被上诉人直至2018年末才将相关资料提供上诉人。因此，上诉人向被上诉人支付迟延办理商品房转移登记违约金计算时间至少应截止到上诉人取得“尚城国际”项目《不动产权证书》之日即2018年9月29日。二、关于上诉人是否应返还各项“开户费”的问题。被上诉人向上诉人交付电入户费、燃气开户费、有线电视入户费的时间是2014年12月11日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，被上诉人起诉要求退还上述费用已超过诉讼时效，一审法院以上述费用的代收无法律依据，被上诉人可以基于代收理由不成立随时要求予以返还为由不采纳上诉人的抗辩意见违背《民法总则》关于诉讼时效的相关规定。在交付费用时，人民法院作为裁判依据的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已经施行，被上诉人不具备可以随时要求返还的条件，其在权利受到损害后超过五年才提起诉讼，诉讼时效明显已届满，应予驳回该项诉讼请求。同时，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条虽然规定了商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但并未明确规定相关部门和单位不得就水、电、燃气等配套设施整体安装完成后各家入户单独开户收取一定费用，被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第四章第十四条已明确约定，由上诉人代被上诉人缴纳水、电、燃气、闭路电视入户费。上诉人向被上诉人收取的费用已全部按规定向电、燃气、电视服务供应单位缴纳，并未占有，属于代收代缴并且是根据合同约定收取，不存在重复收取，并未违反相关法律法规规定。另，(2018)黔0502民初5396号、(2019)黔05民终1745号判决中对业主主张的各项“开户费”未支持，本案也应比照前述判决同案同判。被上诉人余代萍、陈才辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。余代萍、陈才向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金41805.00元（实际金额以353220.00元为本金基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算，从2015年1月10日至2018年12月12日，扣除《补充协议》760天，计23个月）；二、被告返还原告燃气入户费、闭路电视入户费等4329.00元；三、被告返还原告房屋产权证费、土地使用证费10410.00元；四、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告余代萍、陈才于2013年7月25日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于位于毕节市七星关区。房号为1幢2单元20层2号，总价348355.00元。合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年12月30日前向原告交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，本条三（一）约定出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期起个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期自实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告实际支付了购房款353220.00元，并交纳了公共维修基金、契税等费用。被告另向原告收取了购房价款之外的燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费1300.00元、电开户费529.00元，共计4329.00元。被告于2014年12月11日向原告交付了商品房，被告于2014年12月11收取原告办理房产证费用10410.00元；2019年2月26日收取原告委托办证工本费、印花税232.00元。被告于2014年已取得涉案商品房的所有权初始登记。2018年11月30日，被告已办理涉案商品房产权转移登记不动产证。2019年2月26日，被告向原告交付涉案商品房产权转移登记不动产证。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，委托被告代办产权证书，成立委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的公告照片不能证明其形成时间，达不到其证明目的；被告提交的证人证言因证人未出庭接受质询，不予采信。被告的证据不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后，已履行告知原告的义务，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，根据合同第八章第二十二条三（一）约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院予以支持。违约金的计算时间，原则上应从2016年7月1日起计算至2019年2月26日即原告已取得得涉案商品房产权转移登记不动产证止。原告主张计算截止时间为2018年12月12日，系原告自行处分其诉讼权利，从其自愿。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告剑林房开公司司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告余代萍、陈才的三通费4329.00元，无事实及法律依据，应予退还。原告主张的房屋产权证费、土地使用证费10410.00元，据收费清单载明，实系原告委托被告办证税费，原告可依据有关部门出具的正式票据，与被告进行结算。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。如前所述，被告应当从2016年7月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月13日回溯3年，即2017年8月13日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效的限制。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额353220.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2018年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额353220.00元为基数，从2017年8月13日至2018年12月12日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决生效十日内支付余代萍、陈才违约金；违约金计算方式以已付购房款总额353220.00元为基数，从2017年8月13日至2018年12月12止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告余代萍、陈才燃气入户费等4329.00元；四、驳回原告余代萍、陈才的其他诉讼请求。案件受理费607.00元由原告余代萍、陈才负担273.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司承担334.00元。本案审理过程中，上诉人申请证人王某出庭作证，用以证明：上诉人于2018年7月20日在被上诉人所住单元电梯张贴通知要求各业主提交办证资料，上诉人已履行协助办证义务，违约金应截止至2018年7月20日。证人王某称：其于2018年7月份在电梯里看到上诉人张贴的通知，通知业主提交资料办理不动产权证。被上诉人质证意见：无法核实证人是否系小区业主，即使是小区业主也只能证明系证人收到通知，其他业主并未收到通知或在电梯看到通知。经审查：证人证言无其他证据予以佐证，不能确认其真实性；同时，证人持有的不动产权证载明办理时间为2020年8月7日，在上诉人办毕本案不动产权证书的时间2018年12月12日之后。证人证言不能证明上诉人于2018年7月20在各单元电梯张贴通知要求业主提交办证资料，上诉人于2018年12月12日办理案涉不动产权证系被上诉人怠于提交资料所致，达不到上诉人的证明目的，不予采信。经审理查明：上诉人为被上诉人办理案涉房屋不动产权证的时间为2018年12月12日，对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：1.上诉人承担逾期办证违约责任的期间如何认定；2.上诉人收取的各项“开户费”应否返还。关于焦点1，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，上诉人负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务，逾期需承担支付违约金的违约责任。上诉人以被上诉人迟延提交办理商品房转移登记的相关资料为由，主张扣减由于被上诉人的原因导致的逾期办证违约责任，但上诉人所举证据不能证明上诉人履行通知义务后，被上诉人怠于提交办证所需资料导致其逾期办理不动产权证的事实。相反，证人虽证明其于2018年7月份在电梯里看到上诉人张贴的要求业主提交办证所需资料的通知后，其就把资料提交给上诉人，但上诉人仍于2020年8月7日才为证人办理不动产权证书，而本案不动产权证于2018年12月12日办毕，更进一涉否认上诉人主张的其履行通知义务后由于被上诉人怠于提交办证所需资料导致上诉人迟延办理不动产权证的事实。故上诉人主张违约金应计算至2018年7月20日或2018年9月29日缺乏事实依据，本院不予采纳。因上诉人不能举证证明其通知被上诉人提交办证所需资料的时间，一审判决上诉人承担逾期办证违约责任至上诉人办理案涉不动产权证之日并无不当，本院予以确认。关于焦点2，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系上诉人受被上诉人所托，代为办理水、电、燃气等配套设施的开通手续所交纳的开户费用，双方之间存在委托合同关系，因双方未就委托事项约定委托期限，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，被上诉人依法享有任意解除权，可随时解除委托合同。上诉人在本案一、二审中均未举证证明其为被上诉人办理了水、电、燃气等配套设施的开户手续并因此交纳了相关费用，以及被上诉人能够使用相关配套设施系基于上诉人代被上诉人向相关部门缴纳了各项开户费的事实，即上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项。被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人行使合同解除权，上诉人无须再从事受托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人提出本院就涉案各项开户费问题已作出驳回当事人诉请的生效判决，存在同案不同判的情形，主张统一裁判尺度，同案同判，但未举证证明，不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年一月二十八日书记员 高 进