广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4240号 上诉人（原审被告）：广西彰泰物业服务集团有限公司，住所地桂林市叠彩区中山北路147号210室。 法定代表人：汪春玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄、王丽娟，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：安贵兵，男，1973年3月10日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：王丽莉，女，1975年3月19日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：舒安宁，广西大海律师事务所律师。 上诉人广西彰泰物业服务集团有限公司因与被上诉人安贵兵、王丽莉物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广西彰泰物业服务集团有限公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法予以改判上诉人不承担任何责任；2.—、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，涉案被堵塞的管道处于业主室内，属于各家各户封闭自用，并不是位于室外的公共区域，该管道并非物业服务范围，一审片面理解合同约定。涉案被堵塞的管道虽是楼栋业主共用管道，但该管道处于业主家中，各家各户封闭自用，并不是位于小区公共区域，上诉人作为物业服务企业在没有业主允许的情况下无法进入业主家中维护，也无法对业主私人住宅内的管道进行监管，要求上诉人对业主家中自用的管道履行管理义务显然不符合公平原则。另，涉案《前期物业服务协议》约定的对“房屋共用部位、共用设施设备的维修”，也仅指的是处于小区室外物业公司能直接管理的设施设备，并不是业主室内的设施设备，一审将涉案的共用管道认定为属于上诉人的物业服务范围属于对合同中前述条款的片面理解。二、在上诉人是否履行合同义务方面，一审参照《广西物业管理服务等级标准指导意见》、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准》（试行）作出判决属适用法律错误。涉案《前期物业服务协议》对“物业共用部位的维修、管理、养护”己经进行了明确约定，本案是物业服务合同纠纷，在双方当事人己有明确约定，且该约定未违反法律法规禁止性规定的情况下，应适用合同约定条款，而一审在己有合同约定的情况下，却参照《广西物业管理服务等级标准指导意见》、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准》（试行）作出判决，且前述《指导意见》及《指导标准》并非法律、行政法规，仅是行政部门对物业服务企业服务等级的指导意见，不能作为认定上诉人是否己履行合同义务的依据。三、上诉人已按合同约定履行义务，不应承担任何责任，且涉案管道的堵塞已经多方确认是因有异物引起，显然是业主不规范使用管道导致,与上诉人无关。1、一审中上诉人己提供定期对小区室外公共管道进行清掏、维护、疏通、保养的图片，己按照合同约定履行义务，不存在一审中所述“履行合同义务并不完全符合合同约定”。退一步来说，管道堵塞后，上诉人接到业主反馈，己经协助被上诉人排查管道堵塞原因、疏通管道，作为物业公司，己经善意的协助被上诉人处理管道堵塞事宜，该项服务本是收费服务，而在本案中上诉人当时并未收费，在此种情形下，判决上诉人几乎承担全部责任，显然也不符合公平原则。2、一审中被上诉人提交的第七组证据《情况说明》中，被上诉人己确认涉案管道的堵塞是因主下水管道有异物，一审庭审中被上诉人也当庭自认管道内的异物为菜叶、毛发等，可知管道堵塞是因楼上业主不规范使用管道引起，根据《侵权责任法》，应由楼上业主承担赔偿责任，上诉人己按合同约定履行义务，要求上诉人赔偿没有依据。四、被上诉人主张的损失金额并未经过财产损失鉴定，一审仅依据装修工人出具的报价单认定家具损失金额，拆除墙体的费用也是被上诉人自行报价，一审对该金额几乎全部支持，没有合法依据。对于被上诉人的家具损失，事发后，上诉人叫装修工人查看家具后制作《维修报价单》发给被上诉人，该行为仅是义务协助被上诉人了解维修的情况，并不等同于上诉人对损失金额的认可，被上诉人所主张的是财产损失，该损失应当经专业鉴定机构鉴定才具备法律效力，装修工人不具有认定损失金额的资质，其提供的维修报价单不能作为认定损失的依据。另，被上诉人一审中主张的10000元拆除墙体费用，完全是被上诉人自行定的金额，亦无鉴定机构的鉴定，一审在没有任何依据的情况下，仅“以损失客观存在”就支持8000元，损害了上诉人合法权益。综上，一审法院认定事实错误，判决适用法律错误，上诉人己按合同约定履行义务，不应承担任何责任，请求二审法院依法对一审判决予以改判。 被上诉人安贵兵、王丽莉辩称，1、案涉被堵塞管道属于该栋楼组共用管道，根据前期物业服务协议第三条约定，该共用管道属于物业服务内容。2、一审法院参照《广西物业服务等级标准意见》、《广西小区前期物业服务标准》作出判决，属于法律适用正确，案涉物业服务协议已经明确该共用管道维修管理属于物业服务内容。合同约定上诉人服务质量标准按照广西示范物业的标准，因此一审法院依据上述规定作出判决属于适用法律正确。3、上诉人未履行服务合同约定的义务，是造成被上诉人财产损失的主要原因，前期物业服务协议约定，上诉人应该对设施保养情况做好计划，认真执行并做好相关记录。房屋共用设施的维修检查制度发现问题并维修。通过一审查明事实，上诉人没有履行管理义务，上诉人的过错导致被上诉人主下水管道冒水，致使引起财产损失。上诉人应该承担损失赔偿责任。4、被上诉人主张的赔偿损失金额有理有据，被上诉人室内损失26558.3元，是上诉人委托的专业人员经过现场查看认定并经双方认可，关于墙面及管道损失一万元虽然双方没有明确协商一致，但这是为查清堵塞原因所做的必要的工作且当时双方均在场，该项损失客观存在。因此，上诉人应当赔偿被上诉人的上述损失。一审判决认定事实、适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人安贵兵、王丽莉向一审法院起诉请求：被告赔偿原告损失36558.3元，其中室内财产损失26558.3元，管道及墙面损失10000元。 一审法院认定事实：二原告为桂林市七星区穿山东路22号彰泰·兰乔圣菲19栋1-1-1号房业主，与被告签订有《前期物业服务协议》。协议约定，被告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，雨、污水管道的疏通；服务质量要求及标准按照广西物业管理示范住宅小区标准进行运作；对共用设施设备的维护，制定保养计划，认真执行，并做好相关记录等。2020年5月25日原告发现其房屋主卧室地板被水浸泡，经向被告反映，被告工作人员和装修人员于次日到该房屋一起进行了排查。5月27日，该单元住户发现原告楼上201室入户门处往楼梯冒水，被告工作人员通知201室业主开门，发现该室厨房地漏处冒水，随即进行了厨房管道的疏通，管道疏通后，原告家中不再渗水。6月15日至16日，原告与被告工作人员、装修工人、补漏公司共同对通过原告一楼主卫生间的主下水管道进行凿墙检查，经一致分析认为，造成原告房屋主卧厕所渗水的原因为，主下水管道因异物堵塞，导致原告房屋主卫生间墙体内厨房主下水管道接头冒水，进而引起原告房屋内家具、装修受损。被告请来的装修工人经现场查看，制作了原告房屋的《维修报价单》，维修报价为26558.3元，并由被告工作人员通过微信发给了原告。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》为有效合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约交纳了物业管理费，被告则应当按照合同约定提供相应服务。发生异物堵塞的主下水管道系原告所在彰泰·兰乔圣菲19栋1单元业主共用的排污管道，按照合同约定，被告负有疏通义务。被告认为该管道为业主各家各户自用的管道，不属于物业管理服务的范围，不予采信。合同约定服务质量要求及标准按照广西物业管理示范住宅小区标准进行运作，参照《广西物业管理服务等级标准指导意见》、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》的要求，被告作为具备一级资质的物业服务企业，对共用雨、污水管道应每年疏通一次。原告房屋出现渗水情况后，被告及时排查原因并疏通管道，其行为应给予肯定，但因被告未提供其定期疏通案涉共用排污管道的相关证据，一审法院认为被告履行合同义务并不完全符合约定，仍应当承担赔偿原告财产损失的违约责任。 被告将其请装修工人制作的《兰乔101房维修报价单》通过微信发给原告，原告予以认可，则可以认定原告因其房屋渗水造成的财产损失为26558.3元；双方为检查原告房屋渗水原因，将一楼主卫生间墙体凿开，现需要修复，虽然原告对墙体修复费用未提供确切依据，但因损失客观存在，根据实际情况酌定该费用为8000元；原告以上两项损失合计34558.3元。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告广西彰泰物业服务集团有限公司赔偿原告安贵兵、王丽莉损失34558.3元；二、驳回原告安贵兵、王丽莉的其他诉讼请求。案件受理费714元，因适用简易程序审理减半收取357元（原告已预付），由被告广西彰泰物业服务集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交新证据一份：在涉案小区物业服务中心张贴的《小区物业服务中心的维修服务项目及收费标准》；拟证明室内排水管的疏通属收费项目，上诉人已将收费项目及标准公布在物业服务中心。经本院组织质证，被上诉人发表质证意见认为，对该证据的三性均不认可。1、从上诉人提交的照片来看，无法确定张贴公布的具体情况；2、是上诉人单方制作的；3、看不出张贴内容与物业服务内容的关联性；4、该张贴的内容违反物业服务合同约定，应属无效。本院认为，上诉人提供的该证据与本案的处理缺乏直接的关联性，本院不予采纳。 经审查，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据被上诉人提起本案的诉请涉及的相关理由来看，被上诉人要求上诉人赔偿损失的依据系认为上诉人未能履行双方签订的《前期物业服务协议》中约定的服务义务。故，一审法院确认本案纠纷性质属于物业服务合同纠纷，是正确的。根据双方签订的《前期物业服务协议》有关合同条款约定，上诉人提供的前期物业管理服务包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，雨、污水管道的疏通；服务质量要求及标准按照广西物业管理示范住宅小区标准进行运作，参照《广西物业管理服务等级标准指导意见》、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》的要求，上诉人作为具备一级资质的物业服务企业，对共用雨、污水管道应每年疏通一次；对共用设施设备的维护，制定保养计划，认真执行，并做好相关记录等。 根据《物业管理条例》第三十五条之规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。本案中，被上诉人房屋所在楼栋一楼主卫生间的主下水管道属于小区的公共设施，是整栋楼房同单元二楼以上所有业主家的污水排泄汇集之地，可能存在被异物、垃圾堵塞的安全隐患，对此上诉人作为物业管理公司应当预而没有预见，未能安排工作人员定期检测和排查。正是由于上诉人怠于履行该项义务，当涉案的主下水管道因异物堵塞，导致被上诉人房屋主卫生间墙体内厨房主下水管道接头冒水，进而引起被上诉人房屋内家具、装修受损的事实。上诉人认为，上诉人已经定期对小区室外公共管道进行清掏、维护、疏通、保养，涉案被堵塞的管道处于业主室内，并不是位于室外的公共区域，该管道并非物业服务范围，上诉人无法对业主私人住宅内的管道进行监管，在涉案的公共下水管道堵塞后，上诉人己经及时协助被上诉人排查管道堵塞原因、疏通管道，上诉人按照合同约定履行了相应的服务义务。以上陈述说明上诉人已认可事实上未对涉案的主下水管道进行定期检测和排查，涉案的主下水管道属于小区的共用设施，上诉人负有管理的合同义务，上诉人也没有证据证明其无法对涉案的主下水管道进行管理和维护，故上诉人认为其尽到了管理义务缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人应当对被上诉人因涉案的公共下水管道堵塞后造成的财产损害，承担相应的违约责任。关于上诉人提出涉案管道的堵塞是因有异物引起，是其他业主不规范使用管道导致。该问题属于民事侵权责任的范畴，上诉人在本案中承担了违约责任后，是否享有追偿权并向其他侵权人进行追偿，本案不予审查处理。 关于被上诉人的损失计算问题。上诉人虽然系应被上诉人的要求请来装修工人经现场查看后，提供了被上诉人财产维修报价为26558.3元的《兰乔101房维修报价单》，并由上诉人的工作人员通过微信发给被上诉人，被上诉人予以认可，一审法院以此认定被上诉人的财产损失为26558.3元，并无不当。由于为了检查被上诉人房屋渗水原因，将被上诉人的一楼主卫生间墙体凿开后需要修复的事实客观存在，一审法院根据实际情况酌定该修复费用为8000元，属于一审法院自由裁量权的范围，且上诉人也没有提供证据证明该修复费用明显不当。故，上诉人以被上诉人主张的损失金额并未经过财产损失鉴定为由，不予确认被上诉人的损失，缺乏依据，本院不予采纳。 综上，上诉人广西彰泰物业服务集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费664元，由上诉人广西彰泰物业服务集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 鹏 审 判 员  徐 刚 审 判 员  唐国登 二〇二一年一月十五日 法官助理  樊 睿 书 记 员  熊玉珍