长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初3906号 原告（反诉被告）：徐长海，男，1955年7月19日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：李秀梅，海南衡佑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春市轻轨房地产开发有限公司，住所地绿园区泰来街1688号。 法定代表人：张东亮，总经理。 委托诉讼代理人：姜红月，北京大成（长春）律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐长海与被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司（以下简称轻轨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月27日作出（2019）吉0193民初2151号民事判决。轻轨房地产公司不服，上诉于长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2020年8月25日作出（2020）吉01民终2392号民事裁定，撤销（2019）吉0193民初2151号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐长海的委托诉讼代理人李秀梅、轻轨房地产公司的委托诉讼代理人姜红月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐长海向本院提出诉讼请求：1.确认徐长海与轻轨房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令轻轨房地产公司向徐长海返还已收受的购房款241,323元；3.判令轻轨房地产公司赔偿房屋增值损失（具体以房屋价格评估结果确定）；4.判令轻轨房地产公司支付惩罚性赔偿金241,323元；5.本案诉讼费用由轻轨房地产公司承担。发回重审后，徐长海变更、增加后的诉讼请求为：1.确认徐长海与轻轨房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令轻轨房地产公司向徐长海返还已收受的购房款241,323元；3.判令轻轨房地产公司赔偿房屋增值损失（具体以房屋价格评估结果确定）；4.判令轻轨房地产公司给付2011年1月1日起至实际返还日止的购房款利息（资金占用费）（以241,323为基数，2011年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.确认长房售证（2009）第4×号预售许可证效力不及于案涉房屋，轻轨房地产公司支付已付购房款的0.5倍惩罚性赔偿金120,661元；6.本案鉴定费、诉讼费用由轻轨房地产公司承担。事实与理由：2010年3月24日，徐长海在长春高新开发区电台街回迁小区（金坐标）售楼处看房，在销售人员极力推荐下，经过进户现场考察，最终选定了性价比较高的A4户型精装修房，该户型包含15平方米只出售使用权的面积，该部分面积约定价款是40,000元。在签订合同时轻轨房地产公司把此部分房款40,000元，分摊在该户型产权面积43.89m²的单价内，折算后的单价为5,498.36元/m²，房屋总金额241,323元整。合同签订后，徐长海依约支付了全部购房款及各项相关费用，轻轨房地产公司交付了合同中约定的60×号房屋。案涉房屋交付后至今长达9年之久，权属证书一直未能办理，案涉小区全体业主以各种方式和途径要求完成办理产权证书义务，轻轨房地产公司均不予履行，直到政府将其纳入无籍房范围处理后，2018年11月才开始正常办理产权证书。但徐长海去办理产权时却遭到拒绝，方得知案涉房屋因轻轨房地产公司违法改建，将含有消防设施间这一违法标的物的房屋出售，故意隐瞒事实真相销售给徐长海，致使徐长海无法取得产权证书，导致徐长海签订的商品房买卖合同目的无法实现，徐长海因信赖《商品房买房合同》的真实合法性而丧失了另订其他有利合同的机会，给徐长海造成了极大损失，为了维护合法权益，诉至法院。 轻轨房地产公司辩称，一、轻轨房地产公司与徐长海签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在法定的合同无效情形，徐长海主张合同无效没有法律依据：1.轻轨房地产公司开发建设了“金坐标”项目系电台街回迁小区（金坐标），与徐长海签订了正式的《商品房买卖合同》，并在长春市房地产交易中心进行了备案。合同中，明确载明了房屋的建筑面积、公摊面积、每平方米的单价、房款的总金额，双方已按合同约定实际履行，房屋面积计价款应当以《商品房买卖合同》、房屋销售发票及完税凭证为准。该份合同是双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的关于合同无效的情形；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中不存在上述法律规定的三种情形，轻轨房地产公司在销售房屋时，已经取得了长房售证（2009）第04×号商品房预售许可证，如果未取得该证，双方签订的《商品房买卖合同》也不可能在房地产交易中心备案，至于一房多卖和拆迁安置房屋的情形也不存在，徐长海据此规定主张合同无效并要求返还购房款、支付赔偿金完全错误。 二、法院应当对双方签订的《商品房买卖合同》和双方在合同之外另行买卖的15平方米面积的合同效力分别进行认定：1.徐长海陈述轻轨房地产公司出售的房屋中包含仅出售使用权的15平方米面积，如果属实，系双方在案涉《商品房买卖合同》之外另行达成的合意，因15平方米的面积不具备进行交易的合法条件，该部分无效，但不影响《商品房买卖合同》的效力；2.《商品房买卖合同》中载明的房屋面积与双方另行进行买卖的15平方米面积是可分的，并相互独立，应当依据规划图进行隔离，不影响《商品房买卖合同》的履行。 三、如果法院认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，双方都存在过错，应各自承担相应责任。徐长海应当向轻轨房地产公司支付房屋使用费：1.徐长海的陈述可以证明，在购买房屋时徐长海是明确知道存在额外的15平方米面积的，而且也知道并同意该部分面积不能正常的计入双方签订的《商品房买卖合同》中，徐长海不是完全的善意一方，存在过错。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产、应该予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据此规定，双方应当各自承担相应的责任；2.依据最高人民法院（2003）民一他字第13号复函，合同被确认无效，过错方应向对方承担赔偿责任。在买受人已占有并使用诉争房屋的情况下，应返还房屋，其使用房屋期间的使用费作为房屋的孳息，也应在返还之列，否则构成不当得利。（作为善意买受人）房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。依据建设部和质检总局制定的《民用建筑设计通则》，住宅的设计使用年限为50年。案涉房屋购房款为241,323元，于2010年2月12日交付，徐长海应当向轻轨房地产公司返还的房屋使用费暂计算至2020年12月30日为52,125.77元。如法院认定合同无效，请法院支持房屋使用费与徐长海的诉请相抵消。 四、关于徐长海增加的诉讼请求，轻轨房地产公司认为没有事实及法律依据，轻轨房地产公司在销售房屋时已经取得了长房售证（2009）第04×号预售许可证，只有在取得预售许可证的情况下才能进行房屋销售，根本不存在该证效力不及于案涉房屋的情形。综上，请法院依法判决，驳回徐长海的诉讼请求。 轻轨房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令徐长海向轻轨房地产公司返还位于长春市电台街回迁小区（金坐标）第1幢0单元60×号房屋的同时，返还房屋使用费（自实际占有使用房屋之日起至实际返还之日止，暂计算至2020年12月30日应返还房屋使用费52,125.77元）；2.判令徐长海承担反诉费。事实与理由：2010年3月24日，徐长海与轻轨房地产公司签订了《商品房买卖合同》，徐长海自轻轨房地产公司处购买了位于长春市电台街回迁小区（金坐标）第1幢0单元60×号房屋。合同签订后，轻轨房地产公司依据合同约定，办理了合同备案，并于2010年2月12日前向徐长海交付了房屋，现徐长海主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，要求轻轨房地产公司返还购房款，轻轨房地产公司认为，在《商品房买卖合同》被依法确认无效的情况下，徐长海应当将实际占有使用的案涉房屋予以返还，并应当依据占有使用年限返还房屋使用费。综上，现轻轨房地产公司提出反诉，维护合法权益。 徐长海辩称，一、同意返还案涉房屋，不同意给付房屋占用使用费。理由如下：1.本案徐长海购买案涉房屋不是单纯解决居住问题，同时也是投资行为。投资房地产的特点在于占有使用收益的同时，坐享房产升值带来的增值收益。当今社会环境下房地产是保值、增值固定资产，不是因使用磨损和时间消耗而减值的消耗物品，所以原物返还并没有给房屋造成价值贬值，不应支付占用费；2.徐长海与轻轨房地产公司签订《商品房买卖合同》以后，系房屋买卖关系，徐长海支付全部购房款，取得了房屋的占有、使用、收益的权利，是以物权所有人的身份有权占有使用房屋。并非房屋租赁关系，返还房屋后，参照租金标准支付房屋占用费没有法律依据。根据最高院答复辽宁省高级人民法院的观点，善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准为合同总价款除以房屋设计使用年限，并非租金标准；3.案涉房屋系轻轨房地产公司违法改建消防设施形成，对于出售违法标的行为依法应该惩处，而不应该因违法行为获利。所以基于本案房屋的特殊性质，轻轨房地产公司无权主张非法利益，若支持了其房屋占用费的主张，对于轻轨房地产公司的违法行为，并没有形成有力的震慑。作为追求利益最大化的商人，轻轨房地产公司会继续选择违法、违约等不诚信的行为侵害社会公共利益。如果判决给付房屋占用使用费，这样对社会的不良引导，不仅不利于保护弱势方购房者的利益，更会助长开发商为了利益故意做出不诚信的违法行为；4.若法院认为应当支付房屋占用使用费，照此理论，徐长海的购房款轻轨房地产公司占用使用多年，同样要支付占有购房款的利息，该利息应当按照银行贷款利率计算。 经审理查明：2009年4月30日，轻轨房地产公司取得电台街回迁小区（金坐标）的商品房销（预）售许可证，编号为长房售证（2009）第04×号，该证有效期限为2009年4月30日至2010年4月30日，其中载明案涉60×号房屋户型为办公，建筑面积为43.89平方米，套内建筑面积为31.20平方米。 2010年3月24日，徐长海与轻轨房地产公司签订合同编号为0000000000428×××的《商品房买卖合同》，约定徐长海购买轻轨房地产公司开发的，位于长春高新开发区电台街回迁小区（金坐标）第1幢0单元60×号房，用途为办公用房，建筑面积为43.89平方米，套内建筑面积为31.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.69平方米，房屋单价为5,498.36元∕平方米，总价款为241,323元。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图显示，房屋的界限为2/6至1/7轴，B轴至D轴，其中2/6至7轴规划中属于消防通道，占地面积为15.01平方米，7至1/7轴占地面积为30.81平方米。 2010年6月21日，轻轨房地产公司在徐长海缴纳购房款后，为徐长海开具了241,323元的销售不动产统一发票。2010年2月，轻轨房地产公司向徐长海交付了案涉房屋，且房屋交付时为精装修状态，交付范围包括《商品房买卖合同》附件一中的占地为15.01平方米的消防通道。 另查明，2017年8月16日，《长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组第三、四次联合审批会议纪要》中关于朝阳区金坐标（电台街回迁小区）项目的处理意见处载明：1.朝阳区政府在一个月内将业主擅自封闭的2-6轴之间的开敞消防排烟设备间及一层门市室内消防通道拆除，并督促开发建设单位限期拆除用地范围内的应拆未拆建筑。2.市规划局依法对违法建设履行行政处罚程序。3.轻轨房地产公司对业主擅自封闭公共消防排烟设备间及室内消防通道管理不力，无法进行消防、规划验收，导致不能办理房屋产权登记，将其列入诚信黑名单。 2018年11月26日，友邦物业金坐标服务中心作出《关于金坐标大厦一次性付款购房业主办理产权的通知》，告知业主开始办理产权登记。但徐长海购买的房屋因占用消防通道未通过验收无法办理不动产产权登记。 再查明，2020年12月1日，徐长海向本院递交房屋评估申请书，申请对案涉房屋的现价值进行评估，长春恒远房地产评估有限公司于2021年1月18日出具了长恒远房估字﹝2020﹞第120××-03号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：案涉房屋评估价值为256,760元，单价为5,850元/平方米，徐长海因此次鉴定支付鉴定费用2,568元。 本院认为，根据徐长海的起诉与轻轨房地产公司的答辩、轻轨房地产公司的反诉与徐长海的答辩，本案的争议焦点为：1.徐长海与轻轨房地产公司于2010年3月24日签订的合同编号为0000000000428×××《商品房买卖合同》是否有效，轻轨房地产公司应否返还徐长海购房款，徐长海应否返还轻轨房地产公司案涉房屋；2.如《商品房买卖合同》无效，轻轨房地产公司应否赔偿徐长海房屋增值损失；3.如《商品房买卖合同》无效，轻轨房地产公司应否支付徐长海已付房款的0.5倍惩罚性赔偿金；4.如《商品房买卖合同》无效，徐长海应否向轻轨房地产公司支付房屋占用费，轻轨房地产公司应否支付徐长海购房款利息。针对以上争议焦点，本院综合评判如下： 一、关于《商品房买卖合同》效力的问题：根据《中华人民共和国消防法》第二十八条：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”的规定，轻轨房地产公司将包括消防通道在内的办公用房销售给徐长海，并与之订立了《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的强制性规定，应属无效。关于轻轨房地产公司提出15平方米的消防通道与其他房屋面积的效力应分别认定的抗辩意见，本院认为双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图显示消防通道系案涉房屋的一部分，且由轻轨房地产公司整体装修后交付徐长海使用，与案涉房屋的其他面积共同构成了《商品房买卖合同》的标的物，不具有可分割性，故对轻轨房地产公司上述抗辩意见不予认可。 二、关于徐长海与轻轨房地产公司诉请相互返还房屋、购房款的问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，轻轨房地产公司应返还徐长海购房款241,323元，徐长海应向轻轨房地产公司返还长春高新开发区电台街回迁小区（金坐标）第1幢0单元60×号房屋。 三、关于徐长海诉请房屋增值损失及金额的问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后……。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，轻轨房地产公司作为案涉房屋的出卖人，在明知消防通道的设计目的情形下，将消防通道同其他房屋面积一同销售给买受人，对《商品房买卖合同》无效具有过错，应对买受人因合同无效所受到的损失承担赔偿责任，该损失包括买受人通过履行《商品房买卖合同》所获得的信赖利益，故徐长海诉请轻轨房地产公司赔偿房屋增值损失具有事实根据及法律依据，应予支持。经徐长海申请，长春恒远房地产评估有限公司作出了长恒远房估字﹝2020﹞第120××-03号《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定认定案涉房屋现价值为256,760元，故案涉房屋增值金额为256,760元-241,323元=15,437元。徐长海对该评估报告持有异议，认为评估金额低于市场价值，评估人员到庭予以解释说明：案涉房屋设计用途为办公用房，在产权年限、交易税费等方面与周围住宅性质不同，导致客户群体数量不同，影响案涉房屋评估价格的认定。本院认为，长春恒远房地产评估有限公司具备房地产评估资质，估价师亦具备评估资格，鉴定程序亦符合法律规定，加之徐长海亦无证据证明该鉴定意见存在明显依据不足或不能作为证据使用的其他情形，故本院对徐长海的异议亦不予认可，对该鉴定报告的结论予以采信。 四、关于徐长海诉请已付房款的0.5倍惩罚性赔偿金120,661元的问题：轻轨房地产公司出售给徐长海案涉房屋的2/6至7轴间的面积为消防通道，该部分已计入电台街回迁小区（金坐标）公摊面积中，包含在轻轨房地产公司出售给金坐标全体业主的建筑面积中，应为全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）……；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，轻轨房地产公司应承担不超过徐长海就该消防通道部分的面积已付购房款一倍的赔偿。因消防通道部分的面积约占案涉房屋面积的1/3，故轻轨房地产公司承担的赔偿金数额不超过案涉房屋购房总款的1/3，鉴于徐长海自认双方订立合同时约定消防通道部分的购房款为40,000元，故轻轨房地产公司承担的赔偿金数额本院酌定为40,000元。 五、关于徐长海诉请的购房款利息及轻轨房地产公司反诉房屋占用费的问题：徐长海通过支付房屋价款的方式获取了房屋，轻轨房地产公司通过让渡房屋的方式取得了购房款，双方构成对待给付，徐长海并非无偿使用房屋，轻轨房地产公司亦非无权占有购房款，双方各自诉请的购房款利息及房屋占用费已相互抵消，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第四十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐长海与被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司于2010年3月24日签订的合同编号为0000000000428×××《商品房买卖合同》无效； 二、被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）徐长海购房款241,323元； 三、被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）徐长海房屋增值损失15,437元； 四、被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）徐长海惩罚性赔偿金40,000元； 五、原告（反诉被告）徐长海于本判决生效之日起十五日内将位于长春高新开发区电台街回迁小区（金坐标）第1幢0单元60×号，建筑面积为43.89平方米的房屋返还给被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司； 六、驳回原告（反诉被告）徐长海的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,540元、鉴定费2,568元由被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司负担。反诉费552元，由被告（反诉原告）长春市轻轨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 审 判 员  王小磊 审 判 员  王国会 二〇二一年一月二十九日 法官助理  王天骄 书 记 员  于 硕