济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初13399号 原告：山东微山湖实业集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：杨霞，执行董事。 委托诉讼代理人：杨锡正，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程平，男，汉族，1972年3月15日出生，系该公司员工，住济南市。 被告：王建军，男，汉族，1977年5月4日出生，住济南市 被告：济南市历下区橙果艺术教育培训学校，住所地济南市。 法定代表人：王建军，经理。 两被告共同委托诉讼代理人：张志东，北京市京师律师事务所律师。 原告山东微山湖实业集团有限公司(以下简称微山湖公司)与被告王建军、被告济南市历下区橙果艺术教育培训学校（以下简称橙果艺术学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告微山湖公司的委托诉讼代理人杨锡正、程平，被告王建军、被告橙果艺术学校及共同委托诉讼代理人张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 微山湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其占用的位于济南市历下区历山路142号6幢4层房屋腾退给原告；2.判令被告支付2017年6月1日至2020年6月30日房屋占用费4202025元，后明确该项诉讼请求变更为判令被告支付2017年6月1日至2020年1月1日房屋占用费3502025元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：泰安市中级人民法院在执行原告与山东凯旋商务中心有限公司(以下简称凯旋公司)的借款合同纠纷案件民事判决中，于2009年12月28日作出（2009）泰执字14-3号裁定，将位于济南市历下区历山路142号6幢房屋的地下一层和1至4层抵偿给原告，该裁定书于2009年12月29日送达生效。根据物权法第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，原告自2009年12月29日变更为相关房屋的物权权利人，享有该房屋的占有使用收益等权利。被告未经原告同意，使用原告上述房屋第四层进行教学培训。经原告多次催促，被告拒绝与原告签订租赁合同，也不缴纳租金或占有使用费。为维护原告合法权益，请求人民法院依法判决。 王建军、橙果艺术学校辩称，一、王建军不是适格的被告，应依法驳回对王建军的起诉，王建军并没有占有使用房屋，从原告的起诉可以看出使用涉案房屋的是橙果艺术学校，用于办公、教育培训，王建军并未占用涉案房屋。王建军与凯旋公司签订了《房屋租赁合同》、与山东凯旋物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，王建军是橙果艺术学校的法定代表人，是履行职务行为，从合同履行看，涉案房屋的使用人、租赁人为被告橙果艺术学校；二、涉案房屋已经腾退，原告要求支付2017年6月1日至2020年6月30日房屋占用费4202025元不能成立，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、2017年6月1日至2018年1月31日，被告根本没有占用涉案房屋，不存在涉案房屋占用费纠纷；2、被告自2018年2月1日起至2019年12月份期间，将涉案房屋的房租支付给凯旋公司，被告无过错；3、被告指派财务薛寿勇与原告的代表程振商谈涉案房屋腾退及占用费事宜，经协商已将涉案房屋腾退，并将2019年12月至2020年8月20日房屋占用费支付给原告，房屋已于2020年8月23日腾退。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月28日，泰安市中级人民法院作出（2009）泰执字14-3号民事裁定书，裁定将山东凯旋商务中心有限公司位于济南市历下区历山路142号6幢房屋的1至4层及地下一层房产以2547万元价值抵偿债务。2019年12月24日，微山湖公司取得济南市历下区历山路142号6幢房屋不动产产权证（证号：鲁2019济南市不动产权第0290988号）。 2018年1月26日，凯旋公司（出租方、甲方）与王建军（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方坐落于济南市历下区历下路142号山东凯旋商务中心A座四层房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积1445.83㎡；租赁期限为10年，自2018年2月1日起至2028年1月31日止；租赁价格按建筑面积计人民币1元/㎡天，年度租金为527727.95元。第一年租金395795.96元（年租金基础上，扣除三个月免租装修期费用），第二年租金483750.62（年租金基础上，扣除一个月免租装修费用）……第十年租金668509.98元；乙方采取按每半年度为一期支付的方式向甲方预交下一期的租金……。同日，王建军与山东凯旋物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2018年2月1日起至2028年1月31日止，面积1445.83㎡，物业费1元/㎡?天。上述合同签订后，凯旋公司依约向橙果艺术学校交付了涉案房屋，橙果艺术培训学校用于办公、教育培训。根据橙果艺术学校提供的银行转账记录显示，橙果艺术学校自2018年2月2日至2019年7月9日分5次向凯旋公司指定账户（张雯雯银行账户）支付了2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金共计882098.52元。 2019年12月，微山湖公司要求橙果艺术学校、王建军支付房屋占有使用费。2020年5月3日，微山湖公司人员将涉案房屋的玻璃大门加锁，致橙果艺术学校无法正常经营。2020年8月6日，经橙果艺术学校财务人员薛寿勇与微山湖公司代表程振商谈，就涉案房屋腾退及占有使用费事宜，达成口头协议，橙果艺术学校于2020年8月20日向微山湖公司指定的收款账户转账42万元，于2020年8月23日橙果艺术学校将涉案房屋腾退给微山湖公司。 另查明，2015年11月16日，济南市中级人民法院以（2012）济中法执字126-7号执行裁定撤销了（2009）泰执字第14-3号民事裁定书，微山湖公司不服提出异议，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01执异588号执行裁定书驳回其异议。2019年11月21日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执复198号执行裁定书，裁定撤销济南市中级人民法院（2012）济中法执字126-7号裁定第二项关于撤销泰安市中级人民法院（2009）泰执字第14-3号民事裁定内容，撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01执异588号执行裁定，维持了泰安市中级人民法院（2009）泰执字第14-3号民事裁定。微山湖公司提交济南市中级人民法院于2018年4月2日作出的（2018）鲁01执恢36号通知，告知凯旋公司在该案执行过程中，未经允许不得将房产出租、转让等其他处置行为；提交济南市中级人民法院于2019年3月19日作出的（2018）鲁01执恢36号公告，告知凯旋公司及所有房产租赁户在该案执行过程中，未经允许不得将房产出租、转让等其他处置行为，所有租户因租赁房产造成的损失自行承担；提交济南市中级人民法院于2020年4月1日作出的（2018）鲁01执恢36号通知，告知凯旋公司涉案房产已经过户到微山湖公司名下（证号：鲁2019济南市不动产权第0286366、0286367号），凯旋公司应立即腾空房产并禁止对外出租收取租金。 案件审理过程中，微山湖公司明确诉讼请求：自愿放弃腾退房屋的请求，主张被告支付2017年6月1日至2020年1月1日房屋占用费3502025元。橙果艺术学校辩称双方经协商已由橙果艺术学校一次性支付42万元，并腾退了房屋，不同意微山湖公司的请求。 本院认为，本案的争议焦点为原告微山湖公司请求被告橙果艺术学校、王建军支付2017年6月1日至2020年1月1日期间涉案房屋的占有使用费是否应得到支持。原告微山湖公司的主张包括两个阶段：1、2017年6月1日至2018年1月31日期间的房屋占有使用费；2、2018年2月1日至2020年1月1日期间的房屋占有使用费。被告橙果艺术学校与凯旋公司于2018年1月26日签订房屋租赁合同，约定涉案房屋的租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月31日止。原告微山湖公司主张的第一阶段期间的房屋占用费，被告橙果艺术学校尚未租赁使用涉案房屋，原告微山湖公司仅依据被告橙果艺术学校的登记住所，不能证明房屋租赁发生时间，故原告主张两被告承担此期间的房屋占有使用费无事实依据，本院不予支持。关于第二阶段的房屋占有使用费，虽然泰安市中级人民法院于2009年12月28日作出（2009）泰执字14-3号执行裁定书，裁定将位于济南市历下区历山路142号6幢房屋的地下一层和1至4层以2547万元价值抵偿债务。但原告微山湖公司与凯旋公司的纠纷长达多年，至2019年12月涉案房屋并未办理实际交付及产权转移登记。被告与凯旋公司于2018年1月26日签订租赁合同时，涉案房屋仍登记在凯旋公司名下，被告对于签订租赁合同已尽到合理的注意义务，不存在过错情形。被告橙果艺术学校基于凯旋公司为合同相对人及涉案房屋的实际占有人，向凯旋公司支付了2018年2月1日至2020年1月31日期间的租赁费并无不当。被告橙果艺术学校提交的转账记录及相关凭证，能够证明全额支付了2018年2月1日至2020年1月31日期间的租赁费，微山湖公司再向其主张房屋占用费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告山东微山湖实业集团有限公司主张支付2017年6月1日至2020年1月1日房屋占用费3502025元的诉讼请求。 案件受理费减半收取计20208元，由原告山东微山湖实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二一年一月六日 书记员  韩 雪