广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40886号原告：广州寰城实业发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路365号之一3005房，统一社会信用代码914401017676675056。法定代表人：王珏。委托诉讼代理人：陈美娟、陈晓航，分别系广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：深圳宜车汇汽车服务有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道中山园1001TCL国际E城F5栋7层708号房，统一社会信用代码91440300MA5DMX8H8X。法定代表人：董树生。委托诉讼代理人：谭媚，系该司职员。原告广州寰城实业发展有限公司（以下简称寰城公司）诉被告深圳宜车汇汽车服务有限公司（以下简称宜车汇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寰城公司的委托诉讼代理人陈美娟，被告宜车汇公司委托诉讼代理人谭媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寰城公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告没收被告交纳的租赁保证金255206.4元；二、判令被告向原告支付3个月免租期租金382809.6元；三、判令被告向原告支付提前解除合同的违约赔偿金306247.68元;四、判令被告向原告支付本案的律师费5000元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年6月30日签订《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》，约定原告将广州市天河区XX路XX号之一8楼01、02、03、04、05单元出租给被告作办公用途使用，每月租金为127603.2元，被告应于每月1日前缴付租金给原告，租赁保证金为255206.4元。2019年7月25日，被告向原告提出退租申请，要求提前解除租赁合同。2019年7月31日，原告函复被告，确认双方签订的租赁合同解除；促请被告向原告支付提前退租违约金、3个月免租期租金，并交还涉案物业。被告至今没有支付违约金、3个月免租期租金。原告认为，原被告双方签订的涉案物业的租赁合同合法有效，双方应当自觉履行合同义务。被告提前解除租赁合同的行为，已损害了原告的合法权益，依据租赁合同的约定，涉案合同依法解除，被告应向原告支付免租期租金、提前解除合同的违约赔偿金和律师费。恳请人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告宜车汇公司辩称：关于原告第一项诉讼请求，我方同意按合同的约定作为违约金不予退还。关于原告第二项诉讼请求，租赁合同中对于免租期部分条款违反公平原则，原告的招租优惠是附义务的赠与，被告也按约定履行了部分的义务，因此，被告也不应当支付3个月的免租期租金，被告也该是按照实际承租期限与合同约定期限的比例承担免租期租金。原告要求3个月的免租期租金显然不合理，请求法院驳回原告该项诉讼请求。被告承租2年零1个月的租期，还剩余11个月，我方同意向原告支付382809.6元÷36×11的免租期租金。关于原告第三项诉讼请求，租赁合同中第十条第2条约定原告的违约责任轻于被告，第3条被告的违约责任比原告重，并且第十条的违约责任已经超过了违约赔偿金30%，也违反了法定违约责任的赔偿，同时保证金和违约金同时适用的约定也是违反法律规定。因此，原告的该项诉讼请求，我方请求法院驳回。关于原告第四项诉讼请求，原告没有提供相应的合同及发票，并不能证明原告聘请律师，支付相应的费用。因此，该项请求被告不应支付，请求法院驳回。关于原告第五项诉讼请求，应当按比例承担。经审理查明：2017年6月30日，寰城公司（出租人/甲方）与深圳宜车汇汽车贸易有限公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）、补充租赁合同（以下简称补充合同），约定：甲方将坐落在天河区XX路XX号之一8楼01、02、03、04、05出租给乙方作办公用途使用，建筑面积996.9平方米，2017年7月1日起至2017年9月30日期间为免租期，2017年10月1日至2020年6月30日期间月租金为127603.2元，乙方向甲方缴纳255206.4元保证金。任何条件下，本合同提前解除或终止，乙方须向甲方补交已享用之免租期的租金。乙方在租赁期间解除合同的，租赁保证金抵作违约金不予退还，乙方除须立即缴清解除租赁合同前所欠的所有款项外，还须按解除合同当年年租金总额的20%赔偿甲方损失。除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定在合同有效期内解除合同的或因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同的，租赁保证金不予退还，乙方除须立即缴清解除租赁合同前应付未付的所有费用外，还须按解除合同当年年租金总额（即解除合同上一个月月租金×12个月）的20%赔偿甲方损失，不足部分甲方有权向乙方继续追偿。甲方因向乙方催讨租金或乙方须支付的其他费用（若甲方选择向乙方催讨）而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其它任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等费用、开支当作债务向乙方追讨。合同签订后，案涉租赁合同在广州市天河区住房和建设水务局办理了房屋租赁登记备案。被告按合同约定向原告支付了保证金。2019年7月25日，宜车汇公司向寰城公司发出《关于提前解除租赁合同的函》，载明：我司将在2019年7月31日与贵司办理完交接手续，期间我司需搬走我司的财物并请贵司协助办理放行手续，7月31日我司将801、802、803、804、805室场地移交给贵司，从2019年8月1日起不再租用广州市天河区XX路XX号之一8楼801、802、803、804、805室并且不再支付任何费用。我司提前解除合同，根据协议约定，我司向贵司已支付的场地保证金255206.4元贵司可以不予退还。2019年7月31日，寰城公司向宜车汇公司发出《关于8楼退租申请的复函》，载明：自我公司回函之日起，我司与贵司的租赁合同正式解除，除您缴纳的租赁保证金不予退还外，您还需在退租前向我司缴纳3个月免租期租金382809.6元、违约金306247.68元（当年租金总额的20%）等共计689057.28元。原告提交委托代理合同、律师费发票拟证明其因本案产生的律师费。委托代理合同载明：甲方（寰城公司）因与中维（广州）股权投资基金管理有限公司、宜车汇公司租赁合同纠纷两案，特委托乙方（广东洛亚律师事务所）为代理人，乙方接受甲方委托，指派刘捷文律师为甲方的代理人,甲方应向乙方支付律师代理费每案件5000元，合计共1万元,落款日期为2019年10月。发票显示：寰城公司支付律师费10000元，开票日期为2019年12月12日。发票上加盖广东洛亚律师事务所公章。被告对此不予认可。原、被告双方确认案涉房屋已交还原告。工商登记信息显示，2017年8月7日，深圳宜车汇汽车贸易有限公司变更为深圳宜车汇汽车服务有限公司。本院认为：原、被告签订的租赁合同及补充合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。被告提前解约，违反了合同约定，应当承担相应的责任。关于租赁保证金。案涉合同约定被告在租赁期间解除合同的，租赁保证金抵作违约金不予退还，宜车汇公司单方提前解除合同违约，其亦同意保证金依据合同抵作违约金不予退还，故本院对原告该项诉请予以支持。关于免租期租金。案涉租赁合同及补充合同约定本合同提前解除或终止，被告须向原告补交已享用之免租期的租金，根据该约定，被告应向原告支付免租期的租金382809.6元。关于违约赔偿金。补充合同约定被告在租赁期间解除合同的，租赁保证金抵作违约金不予退还，被告除须立即缴清解除租赁合同前所欠的所有款项外，还须按解除合同当年年租金总额的20%赔偿原告损失。被告无正当理由解除租赁合同，构成违约，依据上述合同约定，原告有权要求其支付违约赔偿金。但考虑到没收的租赁保证金亦属违约赔偿金性质，合同约定的违约赔偿金明显过高，根据查明的事实可知，虽存在违约情形，但在解约时积极告知原告并及时搬离案涉房屋，故本院酌定被告向原告支付违约金127603.2元。关于律师费。合同已对律师费损失的承担作出明确约定，原告所举证据足以证明其为本案诉讼聘请律师并支付了律师费，故本院对原告该项诉请予以支持。原告因两个类似案件共支付了1万元的律师费，故此其在本案中请求5000元有理，本院以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州寰城实业发展有限公司可没收被告深圳宜车汇汽车服务有限公司已支付的租赁保证金255206.4元；二、被告深圳宜车汇汽车服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州寰城实业发展有限公司支付2017年7月1日至2017年9月31日免租期间租金382809.6元；二、被告深圳宜车汇汽车服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州寰城实业发展有限公司支付违约赔偿金127603.2元；三、被告深圳宜车汇汽车服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州寰城实业发展有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告广州寰城实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13300元，由原告广州寰城实业发展有限公司负担2500元，被告深圳宜车汇汽车服务有限公司负担10800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  田常国人民陪审员  何晓芬二〇二一年一月六日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚