广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7459号上诉人（原审被告）：张汉基，男，1971年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市*****************。被上诉人（原审原告）：中山市圣都房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区***，统一社会信用代码914***********697Y。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。上诉人张汉基因与被上诉人中山市圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张汉基上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、对于涉案商品房是否属于预查封问题，张汉基从中国裁判文书网下载的合法证据可证明，圣都公司相关土地使用权证[中府国用（2005）第260455号]在2017年4月27日处于被查封状态。一审法院未采信该证据且未回复张汉基的调查取证申请，认定事实不清。二、一审判决认定涉案商品房已具备网签备案手续条件后张汉基仍怠于履行义务、构成违约，没有真实依据。三、张汉基不想购买涉案商品房的原因是圣都公司在出售时存在欺诈行为，因为涉案土地已被查封，根据商品房买卖合同司法解释第八条、第九条规定，圣都公司应予惩罚性赔偿。四、张汉基没有签收圣都公司的任何快递函件，也未获通知到销售中心签订购买合同，一审认定事实错误。五、圣都公司一审期间隐瞒了涉案土地的历史权属状态，而且其在涉案土地被查封后仍收取张汉基分多次支付的定金并出具收据且未要求解除合同，表明其同意继续履行定金合同。圣都公司违反诚实信用原则，在预约阶段不完全披露重大事项，张汉基出于不信任而不继续履行合同，是对自身利益的保护，并非违反合同。双方最终未签订正式合同的原因不在张汉基一方，圣都公司应退还定金。圣都公司辩称：一、根据二审法院查询的不动产登记资料显示，涉案商品房从未有查封记录，即可以正常履行网签、交楼及办证等相关手续。张汉基主张因地块被查封导致无法继续履行合同的抗辩理由不能成立。二、涉案商品房所在地块历史查封登记时间为2017年6月7日，而涉案认购书签订于2017年5月30日，圣都公司在出售涉案商品房时不存在任何隐瞒行为，且根据中山市房地产交易和资金监管平台系统显示涉案商品房所在楼幢均已全部网签备案，涉案商品房也于2020年10月22日办理首次登记，合同完全可以继续履行，但张汉基拒绝签约，存在违约行为。一审判决应予维持。圣都公司向一审法院起诉请求：1.判令解除圣都公司、张汉基于2017年5月30日签订的中山清华坊认购书（碧桂园认购字第GJSTC20170883号）；2.判令圣都公司不予返还张汉基已付定金188574元。一审法院认定事实：2017年5月30日，圣都公司（甲方）与张汉基（乙方）签订中山清华坊认购书，约定：乙方向甲方认购位于中山市******404房，建筑面积94.26平方米，建筑超标单价12333.13元/㎡，认购价942868元；付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期，定金1888574元须于签署本认购书时付清（定金在签署约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款282868元须于2017年6月2日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续，第二期楼款660000元须于2017年7月2日前付清（银行按揭款）；鉴于中山市商品房销售网签须预约申报，申报流程由政府有关部门主导，所需时间甲方无法决定，甲乙双方一致同意：乙方应于收到甲方通知之日起3日内携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到中山清华坊销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；乙方在签署本认购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购以及信贷等相关房地产调控政策，并保证没有违反规定认购本认购书约定的物业，不会因违反政策规定导致双方无法签订本认购书约定的合同文件；因乙方未在本认购书约定的时间到中山清华坊销售中心与甲方签约，或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议。该认购书还约定了乙方的联系方式及通讯地址等其他内容。2020年3月17日，圣都公司向张汉基认购书中约定的联系地址邮寄通知书，通知其认购的商品房需要完善相关网签手续，需携带首期款及相关住建资料于2020年3月20日之前到销售中心办理购买该商品房的相关手续。一审庭审中，圣都公司述称，涉案商品房在2018年6月29日取得竣工验收备案登记证；确认张汉基已支付定金188574元；在具备正式网签条件下，圣都公司多次通过微信、电话、发函等方式通知张汉基前来签约，但其未配合。张汉基称，涉案商品房所在土地已被查封；涉案商品房销售价格远高于政府指导价，导致无法网签，其曾多次向圣都公司销售人员催问网签时间，待确定网签时间后才能付款；认购书关于网签的约定在文字表述上加重了购房者责任，属于格式条款，应属无效；圣都公司之前有电话联系沟通，但在2017年9月28日最后一次催促后再没有人联系其；现在其不想再继续购买涉案商品房。张汉基为证明上述主张向一审法院提交了在网上下载的（2017）川01执保144号执行裁定书、中山市自然资源局对圣都公司的行政处罚材料等证据，拟证明涉案商品房的土地已被四川省成都市中级人民法院查封。涉案商品房所在楼栋已于2017年5月27日取得商品房预售许可证，该许可证显示项目土地使用权证号为中府国用（2005）第260455号、中府国用（2002）字第260733号。圣都公司为证明涉案商品房符合预售条件、不存在被法院查封的事实，向一审法院提交了不动产登记资料查询结果、中山市房地产交易和资金监管平台系统截图。其中，不动产登记资料查询结果显示：截至2020年8月5日，不动产权号国（2005）260455、国（2002）260733的土地无抵押信息和查封信息；系统截图显示凤锦苑10幢楼栋除涉案商品房外均已备案。一审法院认为,本案为商品房预约合同纠纷。张汉基与圣都公司于2017年5月30日签订的中山清华坊认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，乃商品房买卖合同的预约合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：张汉基应否承担违约责任。圣都公司认为，张汉基未按照约定与其签订商品房买卖合同，构成违约，故其有权单方解除认购书，且按照约定没收定金。张汉基抗辩其是基于涉案商品房所在土地已被查封，且涉案商品房销售价格高于政府指导价，圣都公司一直未能答复具体网签时间等原因，有权不继续履行认购书，不构成违约。对此，一审法院分析如下：首先，根据不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房所在土地项下并无查封和抵押信息，且涉案商品房出售时已取得商品房预售许可证，即圣都公司具备可以履行认购书的条件。由于张汉基向一审法院提交的（2017）川01执保144号执行裁定书、中山市自然资源局处罚决定等证据并非从中国裁判文书网的官方网站上下载，故一审法院无法核实该证据的真实性。而且，即使上述文书真实，但是从不动产登记资料查询结果显示上述法律文书并未引起涉案商品房被查封的后果。张汉基以此抗辩圣都公司不能继续履行涉案认购书的主张，一审法院不予采信。其次，虽然认购书是圣都公司提供给认购者签订的格式合同，但该认购书是双方当事人真实意思表示，约定的甲乙双方的权利义务并未存在免除出售方责任，加重认购方责任的情形，为合法有效的合同。张汉基应按照合同约定履行义务，即在认购书约定的时间到中山清华坊销售中心与其签约并支付相应的购房款。最后，张汉基在庭审中承认圣都公司在2017年9月28日之前曾电话联系通知其签约，但其因对方未答复网签时间而拒绝继续履行合同，且此后再无联系。一审法院认为，在签订涉案认购书至本案起诉之日长达两年的时间内，圣都公司在2017年9月28日后未通知张汉基履行签约义务，与常理不符。而张汉基作为购房者，在交纳定金后从未与圣都公司联系，亦与常理不符。因此，张汉基在知道圣都公司通知其履行签约义务后怠于履行，应属违约。退一步讲，即使张汉基是基于圣都公司无法确定涉案商品房网签时间而拒绝签约，但在涉案商品房已具备网签备案手续条件后，张汉基仍然怠于履行义务，则构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，张汉基怠于履行签约义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且张汉基在庭审中亦明确表示不想继续购买涉案商品房，故圣都公司主张解除双方于2017年5月30日签订的认购书，一审法院予以支持。因张汉基违约造成涉案认购书解除后，按照双方在认购书的约定以及定金罚则，圣都公司可不予返还张汉基已付定金188574元。综上所述，圣都公司诉求合法有据，一审法院予以支持；张汉基抗辩理据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除圣都公司与张汉基于2017年5月30日签订的中山清华坊认购书（碧桂园认购字第GJSTC20170883号）；二、圣都公司没收张汉基已付定金188574元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4071.48元，（圣都公司已预交），由张汉基负担（张汉基于一审判决生效之日起七日内径付圣都公司）。本案二审期间，张汉基出具中山市住房与城乡规划局公开答复函一份，拟证明圣都公司的预售证于2017年5月5日向相关部门申请，而圣都公司已于2017年3月31日被四川清华坊公司起诉，表明其在取得预售证前已知道自身土地即将被查封，张汉基未按认购书要求在2017年6月2日前补齐定金，圣都公司也接受了张汉基的逾期履行且未告知查封情况。圣都公司提交不动产登记资料两页，拟证明其调取的不动产登记资料中确未显示查封信息。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。圣都公司质证称：确认张汉基提交证据的真实性、合法性，不确认关联性，提交预售证申请的时间在双方签订认购书及涉案房屋所在地块被查封以前，无法证明张汉基的待证事实。张汉基质证称：不确认圣都公司提交的证据，一审第二次庭审时圣都公司也提交了不动产登记资料查询结果，也是显示没有查封记录，圣都公司也向一审法院表明涉案土地没有查封，其故意隐瞒查封事实，不诚信。本院根据张汉基的申请，调取圣都公司名下不动产登记资料查询结果两份，显示：坐落于中山市南区***“老虎臀”[不动产权证号：国（2005）260455]的不动产被中山市第一人民法院依广州市越秀建筑设计院有限公司的申请于2015年12月23日采取查封措施、于2016年7月18日解封，被四川省成都市中级人民法院依四川省清华坊置业有限公司的申请于2017年6月7日查封、于2018年6月6日解封，被四川省高级人民法院依四川省清华坊置业有限公司的申请于2018年8月8日查封、于2018年10月24日解封；坐落于的中山市南区******404房[不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0402357号]的不动产于2019年11月28日登记，无查封抵押记录。张汉基质证称：上述证据显示涉案土地于2017年6月7日被四川省成都市中级人民法院查封，张汉基于同年6月8日至13日继续支付定金，圣都公司并未告知查封情况，有违诚实信用原则，违约在先。圣都公司质证称：证据显示涉案商品房从未有过查封记录，相关权利义务可以正常履行；涉案土地确实在2017年6月7日存在历史查封，但在涉案认购书签订后圣都公司并不存在隐瞒行为，且涉案地块早已解封，不影响后续权利义务的履行。其后，圣都公司又提交以下证据：1.单号为SF1008817398346的顺丰快递签收电子底单，拟证明圣都公司向张汉基寄发的通知函已于2020年3月17日签收，签收人为门卫；2.邮箱收件截图，拟证明前述顺丰快递签收电子底单来源为顺丰工作人员邮箱发出；3.顺丰企业邮箱官网截图，证明前述邮箱是顺丰企业邮箱，发件人为顺丰公司的工作人员。张汉基对上述证据不予确认，称其从未签收到圣都公司任何送达文件，也从未通过手机获得到圣都公司签约的通话或信息通知，并提交以下证据：1.定金收据5份，拟证明圣都公司在土地被查封后仍收取其定金；2.中山市住房和城乡建设局关于政府信息公开的答复，拟证明其无法获取2016年下半年起实行的新建商品房交易价格控制线依据政策，需要法院调查取证。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、涉案认购书第七条第5项载明，乙方（张汉基）的联系电话为186****4343，通讯地址为广东省中山市******************，“乙方确认本认购书所载的乙方联系及通讯地址为真实有效号码及实际可送达文件的地址，是甲方联系乙方的有效凭证，乙方如更改上述联系电话或通讯地址的，应立即书面通知甲方，否则造成的不利后果由乙方自负。”一审期间，圣都公司提交顺丰速运客户存根原件，载明其于2020年3月17日向张汉基的上述通讯地址送达文件一份。圣都公司称其所寄送的系通知书。张汉基质证称，寄件单上的电话是其的，但地址已不是其常住地，认购书上虽然也是该地址，但也只是其原来的身份证上的地址，其没有收到也没有签收该通知书。二、二审期间，张汉基确认其于2020年从网上查询得知涉案商品房所在地块存在被法院查询的情况。双方当事人确认在签订认购书时，均清楚中山市当时的限购政策。圣都公司称，在签订认购书后，需要业主提交住房证明、社保记录等资料，双方申请排队，审核通过后就可以办理网签手续。张汉基回应称，其不知道需要排队等待网签的情况，2017年签订认购书后一直追问网签时间，圣都公司均称要排队，但根据张汉基查询的政府限购政策，需要排除的原因是涉案商品房售价过高，不符合当时的网签政策，无法办理网签，圣都公司虚构需要网签的事实。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，涉案认购书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。涉案土地在双方签订认购书后才于2017年6月7日被查封，故圣都公司在签订认购书时并无张汉基所称的隐瞒行为。其后至2018年10月24日期间，虽然涉案土地存在查封问题，但根据现有证据以及当事人陈述可知，涉案商品房在该期间因限购政策处于等待网签的过程中，张汉基应知晓相关限购政策，以及认购书所载网签时间不确定的事实，其亦未在此期间以涉案土地被查封为由主张解除认购书。故涉案土地于2018年10月24日解除查封措施后、圣都公司于2020年3月向张汉基发出通知书要求履行义务时，涉案认购书约定的签约条件已经具备，张汉基以圣都公司在出售时存在欺诈为由明确表示不想购买涉案商品房、不同意履行约定义务的理据不能成立，已构成违约。一审法院认定圣都公司有权主张解除合同、没收定金，并无不当，本院予以维持，并对张汉基申请本院调查取证的相关申请事项不予准许。综上，张汉基的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4071元（张汉基已预交），由张汉基负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十二月二十八日书记员  郑 蕙