北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28168号原告：臧某某，女，1978年6月12日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：李某某，男，1969年2月19日出生，汉族，现羁押于北京市第一看守所。被告：孟某某，女，1971年4月3日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京市通州区马驹桥镇周营村村民委员会，住所地北京市通州区马驹桥镇周营村。法定代表人：刘波，该村民委员会主任。原告臧某某与被告李某某、被告孟某某、被告北京市通州区马驹桥镇周营村村民委员会（以下简称村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。本案原告臧某某及其委托诉讼代理人孙庆和，被告村委会的法定代表人刘波到庭参加诉讼。被告李某某、被告孟某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧某某向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告于2011年3月23日签订的房屋买卖合同无效；2．判令三被告返还购房款40万元整及利息（以40万元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2011年3月24日起至实际给付之日止）；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年3月23日签订了房屋转让合同，被告将自建的位于北京市通州区马驹桥镇周营村南吉庆公寓底商第xx号底商转让给原告，建筑面积135平方米。房屋总价款为40万元，原告依约向被告支付了40万元转让款，被告向原告交付了公寓房。2018年8月份，该处房产被认定为违法建筑，马驹桥镇政府已经张贴公告予以拆除。原告认为被告出售违章建筑房产，违反了国家法律规定，村委会时提供土地一方，批准建筑一方，应当承担连带责任，故向法院提起诉讼。村委会辩称，我方不知道情况，不同意返还。李某某、孟某某未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年3月23日，李某某（作为甲方、转让方）与臧某某（作为乙方、受让方）签订《房屋转让合同》，约定甲方转让给乙方的房屋位于北京市通州区马驹桥镇周营村南，北京市嘉德家具厂租用周营村xx亩地块南面，吉庆公寓底商第xx号房屋作为商业使用。房屋转让总面积共计135平方米（建筑面积）。为三层市房。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该房屋转让期为贰拾年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止。乙方向甲方承诺，该底商房屋作为商业使用。转让期满，地上物归乙方所有。乙方如要求续租，则必须转让期满前壹个月之前，以书面形式通知甲方。经甲方同意后，重新签订合同。按当时地价缴纳租金。该房屋转让金肆拾万元整，房屋转让金支付方式为：该房屋转让金支付方式为一次性支付。合同还约定了合同期间相关费用及税金、房屋的转让与转租、合同的变更解除终止、免责条件等其他事项。2011年3月24日，臧某某（臧某某之父）通过银行转账的形式向李某某转账40万元。2011年3月23日，李某某向臧某某开具一份收据，载明今收到臧某某周营xx号房款（三层135平米）肆拾万元整。经查，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。李某某将涉案房屋交付给臧某某后，臧某某将涉案房屋用作美容美发店铺使用，随后将涉案房屋进行了转租。2018年8月28日，村委会（作为甲方）与李某某（作为乙方）签订《自主腾退协议》约定。李某某将房屋和附属物位于北京市通州区马驹桥周营村，租地合同面积1．3亩，实测面积1．24亩，房屋测绘建筑面积2488．32平方米全部交予甲方。现臧某某已从涉案房屋中腾退，该房屋暂无人使用。经查，李某某与孟某某原系夫妻关系，双方于2015年3月16日协议离婚。本院认为，李某某、孟某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，本院依法缺席判决。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。李某某与臧某某签订的《房屋转让合同》内容显示，双方约定了房屋转让期以及转让期的起止时间，故本院认定该份合同实系房屋租赁合同。因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，李某某与臧某某签订的《房屋转让合同》应属于无效，对于臧某某要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为减轻当事人诉累，本院在本案中对于合同无效的后果一并处理。合同无效后，李某某应将房屋租金退还给臧某某，但应扣除臧某某使用房屋期间产生的占有使用费。关于占有使用费的计算，本院按照租金标准，结合房屋的交付日期、房屋腾退的日期予以计算。因臧某某认可涉案房屋的交付日期为2011年3月21日，且该日期符合其与李某某签订合同的日期，故本院以此作为计算占有使用费的起始日期。关于房屋腾退的日期，因2018年8月28日，李某某同村委会签订了《自主腾退协议》，约定将包括涉案房屋在内的房屋交付给村委会，故本院认定2018年8月28日为占有使用费计算的截止日期。关于臧某某要求的利息损失，臧某某作为具备完全民事行为能力的自然人，其在租赁房屋期间应对房屋是否取得相应证件予以审核，现因涉案房屋证件不全导致合同无效，臧某某亦存在过错，故对于其要求的利息损失本院不予支持。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。因臧某某并未提交证据证明李某某取得的购房款用于其与孟某某夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示，故对臧某某要求孟某某承担返还租金的诉讼请求，本院不予支持。因村委会非系合同主体，且臧某某并未提交证据证明村委会在合同签订过程中有获利因素，故依据合同相对性的原则，本院对于臧某某要求村委会承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第一百五十三条，第一千零六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李某某与原告臧某某于2011年3月23日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告李某某返还原告臧某某租金251123．3元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告臧某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告臧某某负担2233元（已交纳），被告李某某负担5067元，于本判决生效之日起7日内执行清。公告费（以实际发生为准），由被告李某某负担，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二一年一月四日法官助理  张 鹏书 记 员  许松婷