安徽省六安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖15执复2号 复议申请人（异议人、被执行人）：从光银。 申请执行人：赵德荣。 被执行人：霍邱县和鑫塑业有限公司。 法定代表人：耿茂丽，总经理。 复议申请人从光银不服安徽省霍邱县人民法院作出的（2020）皖1522执异4号执行裁定，向本院申请复议.本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 霍邱县人民法院在执行赵德荣与从光银、霍邱县和鑫塑业有限公司（以下简称和鑫公司）民间借贷纠纷一案中，于2017年12月1日作出（2014）霍执字第00091-4号执行裁定，将和鑫公司名下位于霍邱县彭塔乡代台村的工业用地及地上房屋、附属设施作价920450元交付申请执行人赵德荣以物抵债。被执行人从光银对霍邱县人民法院的上述执行行为不服，于2018年10月29日向该院提出执行异议。从光银异议称，执行裁定对执行标的物的价值存在认定错误。因为在2014年评估时无房产证，和鑫公司在2017年办理了不动产权证，有证与无证的评估价值是不同的；且评估到拍卖间隔4年，市场已发生重大变化。因此，请求中止执行（2014）霍执字第91号执行裁定，对标的物进行重新评估。霍邱县人民法院认为，当事人异议应当在执行程序终结前提出。从光银异议时，该院对案涉房地产的抵付裁定已经发生法律效力，针对该标的物的执行已经终结。据此，该院作出（2019）皖1522执异31号执行裁定，驳回从光银的异议。从光银不服向本院申请复议，本院审查后作出（2019）皖15执复44号执行裁定，撤销前述异议裁定，指令该院对从光银提出的执行异议进行审查。 指令审查后，霍邱县人民法院查明：赵德荣与从光银、和鑫公司民间借贷纠纷一案，该院于2014年1月21日立案执行。2014年3月20日作出（2014）霍执字第00091号执行裁定，查封了和鑫公司的房地产（工业用地140××××0017号）。同年5月27日委托评估机构对上述房地产进行了评估。同年10月13日，评估机构作出房地产估价报告。2014年12月23日，该院向从光银送达该估价报告。2015年1月20日，该院作出（2014）霍执字第00091-1号执行裁定，决定拍卖和鑫公司的房地产，但因无人竞买，三次公开拍卖均流拍。2016年3月9日，赵德荣表示接受以物抵债。2017年12月1日,该院作出（2014）霍执字第00091-4号执行裁定，将和鑫公司名下房地产{原地号140××××0017、现不动产权证号为皖（2017）霍邱县不动产权第××号}以流拍价920450元抵付给赵德荣。2017年12月9日，被执行人从光银签收该执行裁定。2018年10月29日，从光银书面正式向该院提出执行异议，同年11月26日双方当事人及案外人在场将涉案房地产交付。2019年4月28日，该院向不动产登记中心送达了执行裁定及办理产权变更登记的协助文书。 霍邱县人民法院认为：异议人对该院（2014）霍执字第91号执行裁定异议，请求中止执行。经审查，该裁定查封被执行人和鑫公司所有的位于霍邱县彭塔乡代台村地号为140××××0017号工业用地及地面附属房屋并无不妥以及后来的拍卖、以物抵债均按照法律程序进行，而且异议人异议前签收裁定异议后紧接着自愿交付标的物本身已认可法院的执行程序，何况该院对案涉房地产的抵付裁定已发生法律效力，标的物所有权已转移，针对该标的物执行已完毕。至于要求重新对标的物评估其应在2014年12月23日收到房地产评估报告10内以书面形式申请，报告第4页10条已注明，且此项请求不属异议范畴。综上，从光银的异议不能成立。该院于2020年4月16日作出（2020）皖1522执异4号执行裁定：驳回从光银的异议请求。 从光银申请复议称：霍邱县人民法院2014年查封涉案房地产时，只有土地使用权证，并无房产证，按照“房地一体”原则需要一并评估，由于房产无证其合法性及准确价值无从评估，该院在委托拍卖后，三次拍卖均流拍。2017年涉案房屋办理了不动产权登记，此时有证房产的价值已经大幅上升，霍邱县人民法院并未根据实际情况进行重新评估及拍卖，仍以流拍价920450元裁定以物抵债给申请执行人，严重损害了其与和鑫公司的合法权益。其于2017年12月9日签收了以物抵债裁定，于2018年10月29日提出执行异议，同年11月26日才办理交付，2019年4月28日该院才送达过户文书，对其异议请求应当审查处理。综上，请求撤销霍邱县人民法院（2020）皖1522执异4号执行裁定。 本院对霍邱县人民法院异议裁定查明的事实予以确认。 本院经审查查明：本案卷宗材料显示，赵德荣与丛光银、和鑫公司民间借贷纠纷一案，霍邱县人民法院于2013年12月26日作出（2013）霍民二初字第00534号民事调解书，确定如下协议：（一）从光银、和鑫公司于2014年1月20日前偿还赵德荣136000元；（二）从光银、和鑫公司于2014年4月30日前偿付赵德荣290000元。案件受理费8590元，保全费2950元，由从光银、和鑫公司负担。 上述民事调解书生效后，因从光银、和鑫公司未能按期偿还款项，根据赵德荣的书面申请，霍邱县人民法院立案执行，并对查封的和鑫公司名下的工业用地及地上建筑物进行评估。2014年5月22日，经本院技术室通过随机摇号方式，选定15号安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司中标，申请执行人赵德荣在场，被执行人丛光银、和鑫公司未到场，本院及霍邱县人民法院工作人员均在摇号记录上签名。2014年5月27日，该院向评估机构发出书面委托，2014年10月13日，评估机构出具皖天源【2014】房估字第××号《房地产估价报告》，确定涉案房地产2014年5月27日时点的价值为135.36万元。其中该报告第14页“九、估价方法”载明，估价对象建筑物采用成本法估价，估价对象所在宗地采用成本逼近法估价。上述评估报告送达双方当事人后，2015年1月20日，赵德荣向该院提交了拍卖申请书。2015年4月13日，该院向国土部门送达了对涉案房地产的续查封手续，查封期限三年。前述续查封裁定由被执行人丛光银妻子签收。2016年3月2日，拍卖机构向该院提交第三次流拍报告，并申请支付流拍费用三次合计3200元。 2016年3月9日，该院约谈申请执行人赵德荣告知涉案房地产三次公开拍卖均流拍，征求其是否接受以物抵债，赵德荣表示接受以物抵债，并要求计算债权利息。2016年6月6日，该院约谈被执行人丛光银，告知涉案房地产三次公开拍卖均流拍，赵德荣接受以物抵债，丛光银表示同意以物抵债，同时提出房产已办证，要求价格适当提高，并提出不承担债务利息。此后，该院又多次组织双方协商债务清偿事宜，但未能达成一致意见。2017年12月1日，该院作出以物抵债裁定，明确涉案房地产作价920450元抵付赵德荣债权511580.5元，差额408869.5元由赵德荣交至法院案款账户，前述执行裁定送达了双方当事人。2018年6月14日，赵德荣向该院书面申请强制腾退涉案房地产。因涉案房地产被第三人租赁使用，该院责令第三人限期腾退。2018年11月26日，该院组织申请执行人赵德荣、被执行人从光银、和鑫公司及案外人（租赁人）宋忠虎三方达成一致意见，通过现场指认交付的方式办理了涉案房地产的交付及室内物品的腾退手续。2018年11月27日，该院向不动产登记部门送达了涉案房地产产权变更登记的协助执行文书。2019年4月28日，因办理产权需要，该院裁定解除了涉案房地产的查封措施。 另查明：赵德荣现已办理了涉案房地产的产权登记，权利人赵德荣∕汤进勇，证号皖（2019）霍邱县不动产权第0001XXX7号，坐落彭塔乡代慈佛寺村，用途工业用地、办公、厂房，宗地面积2966㎡、建筑面积1011.5㎡。赵德荣为办理产权变更登记缴纳了契税、印花税合计35524.96元，代被执行人和鑫公司缴纳了土地增值税、企业所得税等税费合计114289.18元。赵德荣分别于2018年12月、2020年11月向霍邱县人民法院案款账户缴纳了差价款20万元、94580.32元。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案的评估、拍卖程序是否存在严重违反法律规定的情形；二、本案的以物抵债程序是否存在严重违反法律规定的情形。具体分析如下： 一、本案的评估、拍卖程序是否存在严重违反法律规定的情形。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第七条，人民法院选择评估、拍卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定。第九条，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条，拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。第二十四条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 根据上述法律规定，首先，霍邱县人民法院于2014年3月20日裁定查封了被执行人和鑫公司名下的土地使用权及地上无证建筑物。2014年5月22日，经本院及该院工作人员现场监督，通过随机摇号方式选定了评估机构，虽未能提前通知被执行人到场，但评估机构进行现场勘验时丛光银到场，并未对评估机构的选定提出异议，且其收到评估报告后亦未对评估价格提出异议。故本案评估程序中未提前通知被执行人到场选择评估机构，仅属于一般程序瑕疵，不属于程序严重违法，没有因此损害被执行人的合法权益。其次，评估机构于2014年10月13日出具评估报告，霍邱县人民法院于2015年1月20日裁定拍卖涉案房地产，处于该评估报告一年有效期内。本案采用传统司法拍卖方式，拍卖机构于2016年3月2日书面报告三次公开拍卖均流拍，其中第三次拍卖的保留价为920450元，也没有超过法律规定的降价幅度上限。最后，霍邱县人民法院于2014年、2015年两次查封涉案房地产，被执行人和鑫公司未经法院准许，将本案已查封的房地产自行办理产权登记，该行为不得对抗申请执行人，其应当承担相应的不利后果。此外，涉案房地产的评估在前，评估报告采用了成本法估价和成本逼近法进行估价，被执行人办理产权登记在后，其也未能举证证明涉案房地产价值因办证而明显超过评估价。故，本案的评估、拍卖程序不存在严重违反法律规定的情形。 二、本案的以物抵债程序是否存在严重违反法律规定的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。 根据上述法律规定，2016年3月9日申请执行人赵德荣向法院表明接受涉案房地产以物抵债，此后霍邱县人民法院多次组织双方当事人协商债务清偿事宜，但未能达成一致意见。该院于2017年12月1日作出以物抵债裁定时，与第三次拍卖流拍时间间隔达一年多，且申请执行人赵德荣未能实际交齐差额款项，但鉴于被执行人对裁定以物抵债的时间并无异议，且涉案房地产抵债过程中，被执行人还存在未经法院允许，擅自对外出租的情形，此外申请执行人现已办理了涉案房地产的产权变更登记，并补齐了扣除税费之外的差额部分，故该程序瑕疵并未对被执行人的合法权益造成严重损害，本案以物抵债裁定可不予撤销。至于被执行人主张其不应承担涉案房地产变更登记过程中发生的税费问题，因司法拍卖系对被执行人财产的强制变价，由此产生的税费按照法律规定由交易双方各自负担，并无不当。 综上，复议申请人从光银的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人丛光银的复议申请，维持安徽省霍邱县人民法院（2020）皖1522执异4号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  张西湖 审判员  徐学文 审判员  龚江涛 二〇二一年一月十九日 法官助理张悦 书记员陶兴苗 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。