北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初13664号原告（反诉被告）：冷保国，男，1979年7月17日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京半岛印力商业运营管理有限公司，住所地北京市房山区广阳新路9号院1号楼1-4层（商业部分）。法定代表人：杨卫东，董事长。委托诉讼代理人：张博，男，北京半岛印力商业运营管理有限公司职员。委托诉讼代理人：张红艳，北京安太律师事务所律师。原告（反诉被告）冷保国与被告（反诉原告）北京半岛印力商业运营管理有限公司（以下简称半岛印力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷保国、被告半岛印力公司委托诉讼代理人张红艳、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷保国向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方已经于2020年2月23日自愿解除合同；2.要求被告退还1月23日疫情爆发停业后不能正常经营期间的房租17301.33元；3.被告返还租赁保证金50786.19元、收银机押金3000元、首月物业费3643.66元、首月POS机服务费929.03元、首月推广费738.58元；4.由被告承担相关诉讼费用。事实和理由：2019年11月份，原告开始与被告招商经理张博接触，经过几轮商谈，被告张经理口头承诺给予20天免租期，但是由于被告以年底审计等各种理由迟迟不让被告进场。直到2020年1月15日，被告通知原告可以办理进场，条件是要签订合同打完款才能进场，免租期的事情以后通过在一楼免费给被告场地做活动的形式来补偿，后期实际也没有给原告补偿，等于被告承诺的20天免租期也是欺骗。2020年1月15日，原告与被告签订期限为一年（2020年1月15日至2021年1月14日）的租赁合同，租赁半岛广场F3051摊位，经营儿童娱乐项目：黑熊越野挑战乐园，月租金：17500元。2020年1月15日当天，原告共缴纳费用97856.17元，其中装修保证金已退还。1月16日，原告开始经营，刚到第三天就感觉人流量明显减少，通过媒体发现爆发了新冠肺炎疫情，所以原告于1月20日左右就停止经营，1月23日爆发新冠疫情，原告感觉店铺短期内无法经营，且该疫情为不可抗力，致使合同目的无法实现，被告随即通过电话及微信提出退租申请，2月23日提交书面退租申请，被告以要上公司会议、等领导决策等理由迟迟不予明确答复，期间原告也一直与被告张博经理沟通先把店铺内东西撤出，对方均以再等等、集团正在研究等为由推脱，因为被告不通知商场保安，原告店铺里的东西就无法撤出，直至7月27日，被告才通知原告撤店，当天原告把店铺东西全部撤出。后原告与被告多次协调退费事宜，均未果。原告认为新冠疫情是突发性国家灾难，属于不可抗力，根据国家相关政策，被告应免除部分租金并退还相关费用。半岛印力公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，应予以驳回。一、原告于2020年1月15日承租了涉案柜位后，仅经营了5天就自主停业，并且拒绝支付租金，被告因原告的该违约行为，根据《租赁合同》第8.1.2、8.1.3条的约定，于2020年7月27日提出解除《租赁合同》：涉案合同并未约定因疫情影响出租方享有单方解除权，且疫情因素并非直接导致涉案合同无法继续履行、合同目的无法实现。二、关于退还房租17301.33元。1、自疫情爆发以来，被告并未关闭商场，也并未通知原告予以停业，个别予以停业的商户亦是国家或行政部门要求必须停业的商户，比如电影院、滑冰场以及教育培训行业等。2、原告所承租的房屋并非国有房产以及政府部门等行政事业单位房屋，该涉案房产属于被告，被告系私营企业，在此基础上，被告为了积极响应防控疫情的政策，在力所能及的范围内，主动给予所有商户予以减免半个月房租的优惠政策，帮扶各商户共渡难关。3、即使涉案房产属于国有房产，那么，原告所经营的系儿童娱乐项目，并非属于因疫情冲击较大的教育行业，在各政策文件中亦不属于应当予以减免租金的范围。三、关于退还保证金50786.19元、退还收银机押金3000元，原告自2020年1月15日承租柜位开始至2020年7月27日交付柜位止，其租金仅支付了一个半月，按照《租赁合同》第5.2条的约定，被告有权从保证金内扣减、冲抵任何原告应付未付的款项，截至7月27日，原告尚欠租金（含物业管理费、推广费）84643.65元，原告所欠租金早已超过已交纳的保证金，被告系根据合同约定将保证金冲抵原告应付租金，并且保证金具有保证合同履行，弥补守约方损失的性质。四、关于物业费3643.66元、POS服务费929.03元、推广费738.58元，根据租赁合同的第8.1条约定，原告若发生了约定情形，则被告有权解除合同，并无须要求退还已付费用，其约定情形包括逾期不支付租金、管理费或其他费用累积超过15日的，以及未经被告书面同意，擅自不开业，或中断营业。并且该三项服务被告均已经提供了相应服务。半岛印力公司向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人支付反诉人2020年6月、7月的房屋租金27179.46元、物业管理费5724元、推广费954元；2.请求判令被反诉人支付反诉人违约金50786.19元；3.本案受理费由被反诉人承担。事实和理由：2020年1月15日，反诉人与被反诉人签订了《岛柜位租赁合同》，合同约定由反诉人向被反诉人提供北京市房山区广阳新路9号院1号楼2层201-L2088的岛柜位，被反诉人用于经营“黑熊越野挑战乐园”，并且约定了月租金、物业管理费、推广费、保证金交付金额以及违约条款。合同签订后，被反诉人交纳租金至2020年2月29日，此后一直拖欠租金不予交纳，反诉人因交纳租金事宜与被反诉人多次沟通未果，为维护反诉人合法权益，依法向贵院提起反诉，望判如所请。冷保国针对反诉答辩称，受疫情的影响没有正常经营，一直在沟通。过年前有疫情，没有办法经营，在谈怎么办，说是过年后看看疫情再说，一直拖着。2月经过我们协商，因为我还有个人身体的原因，基于以上两点情况公司这边说考虑下。当时也等待国家出台政策，是否按照不可抗力的条件执行，经过双方协商后我提交了撤店申请，2月23日就提交了，1月20日我没有正常经营，一直在跟被告沟通撤店，被告一直不同意将东西搬出来。我因为当时特别信任张博。当时说3、4月份保证金集团正在商议，但一直没有给我书面的回复。疫情也是很严重的状态，4、5月份就找个理由退了装修保证金，应该是一个月之后退的，以装修保证金的理由拖了两个月，6月、7月也没有打。按照被告陈述的将我们的保证金耗没有了之后说我可以搬东西了，直到8月20日才退装修保证金。我肯定会谈租金的事情。被告拖的差不多了才和我说的公司不同意，如果按照我提交的日期直接说不同意我就会走法律程序，不会拖这么长的时间让被告现在反诉我。综上所述，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冷保国提交：撤店申请、电脑截图、缴费通知书、照片、住院病案、银行业务回单、收据，除住院病案外，半岛印力公司对其他证据的真实性予以认可；半岛印力公司提交：合作建议书、岛柜位租赁合同、名称变更通知书、物品通行证、致印力合作伙伴的一封信、产权证，除致印力合作伙伴的一封信外，冷保国对其他证据的真实性予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的住院病案及致印力合作伙伴的一封信，因住院病案与本案无关，对该证据本院不予认证，对于致印力合作伙伴的一封信，半岛印力公司未提交证据证明曾向冷保国送达过该信件，故对其证明目的本院不予采信。本院经审理认定事实如下，2020年1月15日，冷保国（乙方、承租方）与北京中粮万科商业运营管理有限公司（以下简称中粮万科公司）（甲方、出租方）签订《岛柜位租赁合同》，约定如下：甲乙双方就乙方承租甲方商场F3051号岛柜位达成一致意见。1、岛柜位及面积处约定：1.1甲方商场坐落于北京市直辖市北京市房山区广阳新路××号院××号楼××层××，由甲方自主决定名称为中粮万科半岛广场。甲方出租给乙方的岛柜位是位于该商场××号的岛柜位。租赁实用面积为31.8平方米，租金、管理费及其他费用的计算依据均以该面积为准。2、租赁用途和要求处约定：2.1乙方向甲方承诺，租赁该岛柜位用于经营黑熊越野挑战乐园品牌儿童主题乐园类别童车系列商品或经营名为黑熊越野挑战乐园的岛柜，为顾客提供儿童娱乐服务。3、租赁期限处约定：3.1甲方应于2020年1月15日（约定交付日）将该岛柜位按照双方约定的交付标准交付给乙方……3.3该岛柜位租赁期为自交付日起1年的期间，即自2020年1月15日至2021年1月14日。合同第4项约定了租金、管理费、推广费等费用的标准及支付方法，第5项保证金处约定：5.1乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金，包括租赁保证金50786.19元、结算保证金3000元。5.2乙方按本合同向甲方缴纳的保证金用以保证其履行本合同的所有条款，甲方有权从保证金内扣减、冲抵任何乙方任何应付未付的款项，若因此造成保证金低于本合同规定数额，乙方应在3日内补足，否则甲方有权终止本合同，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。5.6本合同终止后，在乙方结清所有欠款并按照本合同约定退还岛柜位（或者支付相关赔偿）后，甲方同意在90日内无息退还乙方已付的保证金（因乙方违约导致合同终止除外）。14、不可抗力条款处约定：如本合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，但应尽力减少因不可抗力引起的损失。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行义务。如不可抗力情形存续超过180天，任何一方均有权解除合同。另2020年1月10日，中粮万科公司已经北京市房山区市场监督管理局核准名称变更为半岛印力公司。合同签订后，冷保国向中粮万科公司交纳2020年1月15日至2020年2月29日租赁保证金50786.19元、收银保证金3000元、首月租金21042.16元、首月物业费4431.48元、首月POS服务费929.03元、首月推广费738.58元、装修保证金16928.73元。2020年2月23日，冷保国通过微信向半岛印力公司委托代理人张博发送撤店申请书，主要内容为因疫情影响，1月20日就关店停业至今，店铺客户为儿童群体，在短时间很难恢复正常，所以店铺无法存活，恳请被告能够批准撤店解除合同并且退还相关费用。就该撤店申请半岛印力公司一直未同意。因新冠疫情爆发，2020年1月20日后冷保国一直未营业，也未再向半岛印力公司交纳相关费用，2020年7月27日半岛印力公司通知冷保国解除合同并要求撤场，当日冷保国撤场。另查明，冷保国将场地内物品撤离需要半岛印力公司同意，其无法自行撤场。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案双方履行合同过程中虽遭遇新冠疫情，该疫情对于冷保国履行合同势必造成影响，但未达到可以解除合同的程度，故冷保国虽于2020年2月23日向半岛印力公司提出要求解除合同，但彼时冷保国未取得合同解除权，故其要求确认双方已经于2020年2月23日解除合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于本案合同的解除时间，因半岛印力公司于2020年7月27日向冷保国要求解除合同并撤店，冷保国亦于当日撤店，视为双方当日就解除合同在行为上取得了一致，双方合同应于2020年7月27日解除。本案争议焦点为冷保国是否应按合同约定向半岛印力公司支付租金及相关费用。经本院认定双方合同于2020年7月27日方才解除，解除之前半岛印力公司并未阻止冷保国经营，仍为其提供了经营所需的场地，冷保国应该支付相应费用，且并无证据证明冷保国长期无法经营，故其在未得到半岛印力公司关于同意解除合同的回复前长时间不营业，有扩大损失之嫌，综上，冷保国仍需支付相关费用。然疫情虽未达到冷保国要求解除合同的程度，但疫情确对其经营造成一定影响，加之冷保国在2020年2月向半岛印力公司提交解除合同申请后一直未营业，若令冷保国按照合同约定支付租金显失公平，故本院综合疫情发生、发展情况及对冷保国经营的影响情况，酌情确定冷保国应向半岛印力公司支付的租金数额。关于冷保国要求退还相应费用的诉讼请求，本院认定如下：关于每月合同约定的租金数额，本院根据双方签订的合同、缴费通知及半岛印力公司陈述确定合同约定的每月租金数额为13589.73元。如前所论，半岛印力公司应退还冷保国2020年1月23日至2020年2月29日部分租金，鉴于该段时间内疫情形势严峻，严重影响冷保国经营，故本院酌情确定退还租金数额为14028.11元；关于首月物业费3643.66元，虽然冷保国在疫情发生后未营业，但合同尚未解除，冷保国尚占有涉案商铺，应当支付物业费，故对该项诉讼请求本院不予支持；关于保证金50786.19元，半岛印力公司称用于冲抵3、4、5三个月的租金及物业管理费和推广费，根据双方合同约定保证金确系可以冲抵冷保国应付的相关款项，关于应冲抵的租金数额本院综合案件整体情况、疫情发展变化情况酌情确定2020年3、4、5月冷保国按照合同约定租金数额的百分之三十交纳租金即每月4076.92元；关于物业管理费，如前所论，冷保国需依约交纳，数额为每月2862元；关于推广费，半岛印力公司因未提供该项服务，故冷保国无需交纳相应费用，综上，在冲抵租金、物业管理费之后，半岛印力公司需退还冷保国保证金29969.43元；关于收银机押金3000元，合同解除后，半岛印力公司应将该押金退还给冷保国，故对该项诉讼请求本院予以支持；关于首月POS机服务费929.03元，因半岛印力公司认可并没有向冷保国提供POS机，故冷保国要求退还该费用于法有据，本院予以支持；关于首月推广费738.58元，因本案并无证据证明半岛印力公司为冷保国提供了该项服务，故对冷保国要求退还该项费用的诉讼请求本院予以支持。关于半岛印力公司的反诉请求，根据本院认定的事实双方合同于2020年7月27日解除，如前所论，冷保国应根据疫情发生变化情况支付合同解除之前的相应租金，故对于2020年6月1日至2020年7月27日的租金本院仍判令冷保国按照合同约定租金数额的百分之三十标准支付，具体数额为7627.79元，半岛印力公司诉请的数额中包含了物业管理费及推广费，对于此期间的物业管理费，冷保国需全额交纳，具体数额为5354.71元，关于推广费，因半岛印力公司并未提供该项服务，故对该反诉请求本院不予支持。关于违约金，因冷保国未营业、未交纳相关费用系受疫情影响，故半岛印力公司要求其承担违约责任的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、北京半岛印力商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还冷保国租金14028.11元、保证金29969.43元、收银机押金3000元、首月POS机服务费929.03元、首月推广费738.58元，以上共计48665.15元；二、冷保国于本判决生效后十日内给付北京半岛印力商业运营管理有限公司租金7627.79元、物业管理费5354.71元，以上共计12982.5元；三、驳回冷保国的其他诉讼请求；四、驳回北京半岛印力商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费855元，由冷保国负担310元（已交纳），由北京半岛印力商业运营管理有限公司负担545元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费959元，由北京半岛印力商业运营管理有限公司负担812元（已交纳），由冷保国负担147元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年一月二十八日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼