上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初14394号原告：王立凤，女，1965年8月17日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈进，上海华萃律师事务所律师。被告：戴宗颂，男，1964年12月26日出生，汉族，住上海市。被告：金龙，男，1965年1月19日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：冯坤，上海众华律师事务所律师。原告王立凤与被告戴宗颂、金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立凤及其委托诉讼代理人陈进，被告戴宗颂及被告戴宗颂、金龙的共同委托诉讼代理人冯坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立凤向本院提出诉讼请求：1、要求确认《自行租赁承诺书》于2020年2月9日解除；2、要求戴宗颂、金龙返还租金30万元；3、要求戴宗颂、金龙支付2019年12月31日至2020年1月31日期间由王立凤代付的市场服务费4,263元。事实和理由：2020年1月7日，王立凤与金龙的委托代理人戴宗颂签订《自行租赁承诺书》，约定由王立凤承租上海市七浦路XXX号四层七浦街XXX号商铺(以下简称系争房屋)，租期为一年，自2020年2月1日至2021年1月31日，第一年租金60万元，经营范围为女装，并协商约定首付租金30万元，剩余30万元租金于2020年4月1日前一次性付清。合同签订当天，王立凤将30万元定金付至戴宗颂指定的沈丽娟账户，同时支付了上海新兴旺国际服饰城市场管理有限公司(以下简称新兴旺公司)一年的商场管理费及押金。《自行租赁承诺书》签订后不久，因新冠疫情商场无法营业，金龙、戴宗颂未按约定时间于2020年2月1日向王立凤交付商铺，王立凤于2020年2月9日向戴宗颂、新兴旺公司寄送《解除租赁合同及租赁承诺书的通知》(以下简称解除通知)，要求即刻解除《自行租赁承诺书》，鉴于双方实际未履行租赁合同，故要求金龙、戴宗颂返还已付的30万元租金，因其拒不返还故起诉要求判如诉请。金龙、戴宗颂辩称，系争房屋的产权人系金龙及其配偶邵薏竟、儿子金帝，戴宗颂、沈丽娟系为金龙打工，由金龙委托戴宗颂与王立凤签订《自行租赁承诺书》，上述承诺书中的权利义务应由金龙承担，并认可金龙已收到30万元租金。系争房屋系商铺，钥匙由新兴旺公司保管，签订《自行租赁承诺书》当日王立凤另与新兴旺公司签订了《经营管理协议书》，王立凤可自行至新兴旺公司领取钥匙，不需要金龙进行房屋交付。同意解除《自行租赁承诺书》，不认可于2020年2月9日解除，虽然当日收到王立凤的解除通知，但金龙并未同意解除，三月中旬戴宗颂与王立凤曾当面协商，提出免除两个月租金由王立凤继续租赁，王立凤不同意，而再出租系争房屋需王立凤至新兴旺公司办理手续，王立凤迟迟未去办理，故解除时间应为金龙发出律师函的时间即2020年6月30日，双方约定租期自2020年2月1日至2021年1月31日，系王立凤违约致提前解除，王立凤应承担5个月的租金及5万元违约金，故不同意返还30万元租金，同意支付2019年12月31日至2020年1月31日期间的市场服务费4,263元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月7日，金龙(甲方、商铺权利人)与王立凤(乙方、承租经营人)签订《自行租赁承诺书》，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，租赁期限为一年，自2020年2月1日起至2021年1月31日止，第一年租金为60万元，经营范围女装；按照税务管理部门和市场的有关规定，从事经营的乙方缴纳经营管理费及商铺用电等费用，并向市场缴纳经营保证金，商铺相关的租赁税或房产税由乙方支付，营业税及营业额附加税由乙方支付；乙方认可市场关于业态布局、市场规划等经营理念，保证服从市场业态管理，甲方予以认可和配合；乙方续租或经甲方同意转租的，应提前一个月向市场登记备案或办理相关手续；另《自行租赁承诺书》右上方手写备注：首付租金30万元，剩余30万租金在2020年4月1日之前一次性付清给甲方。落款甲方处金龙的名字由戴宗颂代签。同日，王立凤转账至沈丽娟账户30万元。同日，王立凤与新兴旺公司签订《经营管理协议书》，王立凤并转账支付新兴旺公司70,524元，含经营保证金1万元、装修押金3,000元、2020年2月1日至2021年1月31日的设备运行费35,135元、2020年2月1日至2021年1月31日的市场服务费、宣传推广费及其他18,126元、2019年12月31日至2020年1月31日的市场服务费4,263元，其中经营保证金1万元、2020年2月1日至2021年1月31日的设备运行费35,135元由上海万通投资有限公司出具收据及发票。2020年2月9日，王立凤向戴宗颂及新兴旺公司发出《解除租赁合同及租赁承诺书的通知》，载明由于国内出现了新冠病毒疫情的不可抗力因素，致使三方至今(2月9日)都未能实现商铺按合同交付的目的，且兴旺服饰商城也不能开业，现通知兴旺公司及戴宗颂即刻解除原租赁合同及租赁承诺书。戴宗颂于当日通过微信收到上述通知。后双方就合同事宜多次协商未果。2020年7月3日戴宗颂通过EMS，又于2020年7月6日通过微信向王立凤发出《律师函》，载明王立凤单方解除租赁合同及未按约支付剩余30万元租金且明确表示不再支付的行为已构成根本违约，现告知双方签署的租赁合同于2020年6月30日解除，并应承担相应的违约责任。2020年8月13日，系争房屋另行对外出租，起租日期为2020年9月15日，年租金50万元。审理中，王立凤称2020年3月13日新兴旺公司市场部经理曾通知其可开门经营，其告知新兴旺公司其已与金龙解约。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。王立凤与金龙就系争房屋签订《自行租赁承诺书》，约定自2020年2月1日起承租系争房屋，2020年1月底虽发生新冠疫情，但当事人是否可以此为由主张解除合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的的实现或当事人行使权利的实际影响来确定，本案双方签订的系为期一年的合同，新冠疫情虽会对经营产生一定影响却并非必然导致合同完全无法履行，王立凤自述新兴旺公司曾通知其3月13日可开门经营亦可印证，而对于受疫情影响期间的租金等事宜双方可协商变更履行，故王立凤主张《自行租赁承诺书》自其发出解除通知之日即2020年2月9日解除缺乏依据，本院不予认可。后在双方协商过程中王立凤以其行为明确表示不再承租系争房屋，金龙发函要求《自行租赁承诺书》于2020年6月30日解除，具有法律依据，本院予以确认。但对于2020年2月1日至6月30日期间的租金，考虑到疫情以及双方实际履行的情况，本院将根据公平原则进行调整，多余部分的租金应由金龙返还。关于非租赁期间王立凤代付的市场服务费应由金龙支付。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条第一款、第五百六十六条第一款规定，判决如下：一、王立凤与金龙之间的《自行租赁承诺书》于2020年6月30日解除；二、金龙应于本判决生效之日起十日内返还王立凤租金175,000元；三、金龙应于本判决生效之日起十日内支付王立凤市场服务费4,263元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由王立凤负担2,320元，金龙负担3,480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二一年一月八日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……