安徽省淮南市田家庵区人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0403执异3号案外人：邓宗琴，女，1969年12月16日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。申请执行人：石伟春，男，1969年5月10日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被执行人：淮南圣烨置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民北路（淮南市第一人民医院院内），统一社会信用代码91340400573026638F。法定代表人：周利，该公司董事长。本院在执行石伟春与淮南圣烨置业有限公司（以下简称圣烨公司）民间借贷纠纷一案中，案外人邓宗琴对执行协和嘉苑小区2号楼1203室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邓宗琴称，2015年10月23日，申请人与圣烨公司签订《商品房买卖合同》，约定申请人购买圣烨公司开发的协和嘉苑小区2号楼1203室房屋一套，购房总价款116000元。申请人于当日通过POS机向圣烨公司支付全部购房款。2016年圣烨公司将商品房交付给申请人，申请人居住期间，足额交付了物业费、垃圾处理费、燃气开户费及水电费等，申请人入住该房屋正常使用至今。2020年9月，申请人要求圣烨公司办理房产证，得知申请人所购买的房屋被田家庵区人民法院查封，申请人到淮南市故土资源档案查询后，得知申请执行人系石伟春。申请人认为，被贵院查封的房屋系申请人签订合法有效的书面买卖合同，并且支付全额房款，申请人于2016年就合法占有、使用该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释的规定，申请人已经成为该房屋的合法权利人，被申请人石伟春因债务纠纷向贵院申请对申请人的合法财产进行查封、冻结完全没有任何事实与法律依据，故请求贵院依法裁定立即停止对申请人购买的协和嘉苑小区2号楼1203室房屋的强制执行，同时解除对上述房屋的查封。请求予以准许。申请执行人石伟春称，一、邓宗琴对房屋未能及时过户存在过错：1、邓宗琴与圣烨公司之间的商品房买卖合同（预售）签订于2015年10月23日，说明邓宗琴所购房屋为期房，可以办理商品房预售合同登记备案手续，但是邓宗琴没有积极要求圣烨公司进行办理；2、2015年10月23日，双方签订的商品房买卖合同（预售）第十一条第（一）约定的交房时间为2016年3月31日前，圣烨公司给邓宗琴开具发票的时间为2016年12月8日，也就是说涉案房屋在2016年就可以办理房屋登记手续，但直至2020年9月邓宗琴才要求圣烨公司办理房产证。圣烨公司与石伟春的案件直到2018年5月才提起诉讼，涉案房屋2019年1月7日才查封，如果邓宗琴早日积极主动将房屋登记在自己名下，本案也不会发生。二、邓宗琴未取证证明系其名下唯一一套住宅，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。截至目前，邓宗琴名下是否还有其他住宅尚未可知。综上所述，邓宗琴的异议无事实及法律依据，本案不能排除执行。被执行人圣烨公司未提交书面意见。本院查明，2015年10月23日，邓宗琴与圣烨公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：该商品房买卖合同中约定，邓宗琴购买圣烨公司开发的协和嘉苑2号楼1203室住宅一套，建筑面积为31.23平方米，总价为116000元，房屋交付日期为2016年3月31日前。合同签订后，邓宗琴于2015年10月23日支付全部购房款116000元（POS机刷卡106000元+定金10000元）。2016年11月12日，邓宗琴与淮南市东宏物业管理有限公司签订《协和嘉苑物业合同》，并办理房屋验收及交接手续。同日，邓宗琴交纳物业费461元（2016年11月12日至2017年11月11日）、垃圾清运费100元。2016年12月8日，圣烨公司向邓宗琴开具增值税普通发票。2017年5月4日，邓宗琴交纳燃气费120.50元。2017年6月18日，邓宗琴共计交纳水费30元。2018年11月28日，邓宗琴交纳物业费461元（2018年11月11日至2019年12月10日）。另查明，在执行石伟春与圣烨公司民间借贷纠纷一案中，本院于2019年1月4日查封登记在圣烨公司名下位于协和嘉苑2号楼1203室房产。本院认为，根据审查查明的事实，在本院查封案涉房产之前，邓宗琴已与圣烨公司签订了书面的商品房买卖合同，支付了全部购房款，且已经合法占有案涉房产。虽然案涉房产未能办理过户登记，但非因邓宗琴自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，邓宗琴的异议请求，于法有据，本院予以支持。石伟春的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对田家庵区协和嘉苑2#楼1203室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  崔化冰审判员  徐国宏审判员  李小柱二〇二一年一月十八日书记员  权煜婷附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。第十五条案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。