贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初14524号 原告（反诉被告）：蒋从烈，男，汉族，住贵州省遵义县。 委托诉讼代理人：马胜光，贵州君上杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任青云，贵州君上杰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：遵义侨丰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：孙伟伟，该公司总经理。 被告（反诉原告）：遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司。 法定代表人：孙伟伟，该公司总经理。 被告共同诉讼代表人（管理人）：贵州舸林律师事务所律师。 被告共同委托诉讼代理人：刘钊，贵州舸林律师事务所律师。 第三人：赵绪萍，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 原告（反诉被告）蒋从烈与被告（反诉原告）遵义侨丰房地产开发有限责任公司（以下简称侨丰公司）、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（以下简称坪丰公司）、第三人赵绪萍普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋从烈的委托诉讼代理人马胜光、任青云，被告侨丰公司、坪丰公司的委托诉讼代理人刘钊，第三人赵绪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋从烈向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方具有商品房买卖合同关系；2、请求确认位于贵州省遵义市红花岗区房屋归原告所有；3、请求判令被告向原告交付位于贵州省遵义市红花岗区房屋；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年初，经第三人赵绪萍介绍，原告蒋从烈在被告侨丰公司、坪丰公司开发的楼盘购买住房一套用于个人家庭居住，并将购房款386064元交付给被告侨丰公司，被告侨丰公司于2017年2月28日向原告出具收款收据一张，载明“收到蒋从烈交来坪丰市场5号楼Ａ栋5层2号房购房款，107.24㎡×3600元＝386064元（房屋折抵款）＂。2017年6月1日，原告蒋从烈与二被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：2017418842，二被告将位于遵义xx号房出售给原告蒋从烈。2018年5月份，原告得知被告房开公司已经向人民法院申请破产重整，由贵州舸林律师事务所作为破产管理人接管。破产管理人经对原告申报的债权进行审查后，于2020年9月25日向原告出具了《债权初步审查意见》，认为原告对被告房开公司的破产财产没有优先受偿权，对原告要求交付案涉房屋的债权不予确认。理由为：1.截止破产受理之日，双方签订的《商品房买卖合同》并未履行完毕；2.案涉房屋至今未竣工验收，未达到交付使用条件；3.申报人没有实际向侨丰公司交付购房款，购房合同为以房抵债；4.案涉房屋办理了网签，但网签不能创设优先受偿权。依相关法律规定，购房人以消费为目的，向被告购买商品房并已经交付了全部或大部分购房款后，所购商品房具有优先性，应该剔除于被告的破产财产之外优先受偿。原告蒋从烈以个人家庭居住为目的，从被告购买商品房并已经交付了全部购房款，其所购买的商品房不应列入被告的破产财产，而应于被告的破产财产之外优先偿付给原告。 被告侨丰公司、坪丰公司辩称：1、原告与被告之间不是真实的商品房买卖关系，原告并未向被告支付案涉房屋价款，无权就该案涉房屋主张物权；2、案涉房屋未变更至原告名下，即便合同有效，也不产生物权变动效力；3、签订商品房买卖合同为了获得债权清偿，原告的原始债权本身即是一种普通债权，不能因签订了以房抵债合同而享有优先权；4、即便以房抵债成立且合法有效，因被告已进入破产程序，原告要求确认其对案涉房屋所有权实际上是要求被告在破产受理后单独清偿其债权，该行为系无效的个别清偿，受破产法禁止，故侨丰公司依法不能履行该合同；5、原告要求交付的xx房屋未竣工验收，未达到交付使用条件，故法律和事实上不具备继续履行的条件。 被告侨丰公司、坪丰公司基于前述事实及理由提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告协助反诉原告撤销涉案商品房的网签和备案登记；3.本案案件受理费用由反诉被告承担。 反诉被告蒋从烈辩称，对反诉原告的诉讼请求不认可。第一，当时买卖房屋时候并不知情第三人与侨丰公司之间的债权债务关系。我方是出于居住需求购房，当时把钱全部交给第三人，然后转给侨丰公司，合同真实反映了购房人与侨丰公司的买卖关系，合法有效。第二，购买涉案房屋是一种特定物买卖，不属于侨丰公司的破产财产，应该是独立于破产财产以外的，不存在履行不能的问题。第三，房屋顺利通过网签，说明房屋手续合法，各项程序并不违法，网签不应当撤销，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人赵绪萍述称，既然都网签了，房子就该给原告。当时是李立与公司之前的债务，我借钱给李立，李立承建侨丰公司和坪丰公司的工程。我帮他筹集的钱，孙昌连就将房屋交给李立抵偿工程款，我介绍原告来买房，原告把钱拿给我后，我就把钱拿去替李立还债了，但是原告作为买房人不知道这些过程。网签是正规程序，受法律保护，代表得到了政府部门的认可，原告应该得到这个房屋。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告侨丰公司成立于2001年1月2日。被告坪丰公司成立于2006年9月14日，经侨丰公司、坪丰公司申请，本院于2018年5月24日作出（2018）黔0302破申2号民事裁定：受理侨丰公司、坪丰公司的重整申请。本院于次日作出（2018）黔0302破2号决定书，指定贵州舸林律师事务所担任管理人，该案尚在审理过程中。 被告侨丰公司、坪丰公司在破产案件审理过程中，原告蒋从烈向管理人申报债权，要求被告交付xx号住宅，破产管理人于2020年9月25日向蒋从烈发出《债权初步审查意见》，对原告申报的债权不予确认，原告不服遂向本院提起诉讼。 2017年2月28日，被告侨丰公司向原告蒋从烈开具《收据》，载明收到蒋重烈交来xx号房购房款386064元（房屋折抵款），并加盖了公司财务印章。2017年6月1日，原告蒋从烈与被告侨丰公司、坪丰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017418842），约定原告购买位于遵义xxx号房（建筑面积：107.24平方米），房屋总价款为386225元。该合同分别加盖了侨丰公司、坪丰公司的公章。并由遵义市住房和城乡建设局将贵州省遵义市红花岗区xxx号（建筑面积107.82平方米）住宅的网签备案（预售签约）至蒋从烈名下。该房屋尚未竣工验收。 本院认为，原告蒋从烈以债权人身份向被告侨丰公司、坪丰公司申报债权未获确认后向法院提起的诉讼。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，原告蒋从烈有权向本院提起诉讼。 原告蒋从烈与被告侨丰公司、坪丰公司之间于2017年6月1日签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效。本院对于原告主张确认该合同有效的诉讼请求予以支持。 对于原告请求诉争房屋归原告所有并交付该房屋。由于原告与被告侨丰公司签订的《商品房买卖合同》系以房抵债形成。原告以购房时不知晓案涉房屋为以房抵债为由，主张其为消费者购房人，但其提供《收据》已明确无误载明为以房抵款，且原告购房目的并不能改变该合同由以房抵债形成，该主张不能成立，本院不予采信。在该合同履行过程中，双方就案涉房屋办理了网签备案登记，该登记是一种行政管理手段，仅为保障将来实现物权的权利，并非物权的直接确认，同时，案涉房屋目前尚未竣工验收，并不具备交付条件，现被告已进行破产程序，其交房义务事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”及第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，对于被告侨丰公司的管理人请求解除合同，本院予以支持。为此，对于原告请求确认案涉房屋归其所有并予交付，本院不予支持。另外，由于涉案《商品房买卖合同》基于以房抵债产生，故原告在合同解除后可依法另行主张债权。 对于被告（反诉原告）请求反诉被告协助反诉原告撤销涉案商品房的网签和备案登记，本院已支持被告（反诉原告）解除合同的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，反诉被告有义务协助反诉原告注销涉案商品房的网签备案手续。对于被告（反诉原告）这一请求，本院予以支持。 综上，为规范企业破产程序，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决如下： 一、原告蒋从烈与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司于2017年6月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017418842）合法有效； 二、解除反诉原告遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司与反诉被告蒋从烈于2017年6月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017418842）；反诉被告蒋从烈在本判决生效后五日内协助反诉原告遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司注销贵州省遵义市红花岗区东联线遵义坪丰农副产品综合批发市场xxx号住宅的网签备案（预售签约）手续； 三、驳回原告蒋从烈的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3545元（已减半收取），反诉案件受理费30元，共计3575元，由原告（反诉被告）蒋从烈负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员 孟荣钊 二〇二一年一月二十一日 法官助理 王 庆 书 记 员 黄远鑫