重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初3607号 原告：万银中，男，1971年2月24日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：邹贤平，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。 被告：陈达龙，男，1967年2月11日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：付昌兰，女，1966年4月19日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：陈某某，女，2012年8月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。 法定代理人：陈达龙（陈某某父亲），住重庆市垫江县。 原告万银中诉被告陈达龙、付昌兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告万银中及其委托诉讼代理人邹贤平、被告陈达龙到庭参加诉讼，被告付昌兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告万银中追加被告陈达龙之女陈某某为共同被告，被告陈达龙对涉案房屋装修价格申请鉴定，本案不宜适用简易程序审理，故本院依职权将本案转为普通程序审理。并于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告万银中及其委托诉讼代理人邹贤平、被告陈达龙到庭参加诉讼，被告付昌兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万银中向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年3月30日签订的房屋买卖合同；2.判令二被告返还购房款210000元及装修款70000元；3.判令二被告支付违约金50000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告万银中将第一项诉讼请求变更为判令撤销原、被告于2020年3月30日签订的房屋买卖合同，并由被告陈某某共同承担支付责任。事实与理由：2020年3月30日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，约定被告将其XX小区统建安置点统建优惠购房住房XX幢X-X号（建筑面积62.68㎡、清水房）作价250000元卖给原告。合同签订后，原告按约履行了义务，被告按约交付了房屋，原告接房后对房屋进行了装修，共花费7万余元。原告于2020年8月24日到有关部门查询得知诉争房屋不能办理房产证。因被告用诉争房屋办理了抵押借款，案外人李永建申请对诉争房屋进行查封，查封期限三年。被告故意欺骗原告，以被查封的不能上市交易的房屋出卖给原告，侵害了原告的合法权益，不能过户登记，买卖合同目的不能实现。原告遂诉至人民法院，诉请如前。 被告陈达龙辩称，原告从事房屋中介行业多年，具有房屋买卖专业知识，明知是拆迁安置房，存在交易限制期限和相应交易风险，但仍向陈达龙购买，应自行承担相应的法律后果。其明知国家对安置房过户有明文法律规定的情况下，存在自身过错。房屋买卖合同第4条约定，产权证下来，购房确认书满2年后，产权过户时交付房款40000元。第11条第2款约定产权过户时间为购房确认书满2年（即免营业税的时间）。因此，期限未到，陈达龙未违约，也无违约金情形，应驳回原告的诉讼请求。陈某某是随生母黄洪琼生活，付昌兰未见过陈某某，也未履行过监护义务。安置后，陈某某的户口迁到了黄洪琼处，付昌兰出具了放弃监护权承诺书，陈某某的相关权利应由黄洪琼处理。 被告付昌兰未作答辩。 经审理查明：被告陈某某出生于2012年，系被告陈达龙与案外人黄洪琼的非婚生女儿。 被告陈达龙、付昌兰于1989年登记结婚，2015年11月10日，在婚姻登记管理机关协议离婚，离婚协议载明“婚后共同生育3个女儿：……三女取名为陈某某，现年3岁。离婚后陈诗语和陈某某由女方抚养成年，男方不支付任何费用……” 因城市建设需征地拆迁，被告陈达龙、陈某某成为住房安置对象。被告陈达龙于2016年11月1日签订了征地拆迁房屋统建优惠购房安置协议书。2019年12月12日，被告陈达龙选择XX小区安置点内统建优惠购住房（XX幢X-X，建筑面积62.68㎡），并在征地房屋拆迁统建优惠购房选房确认书上签字、确认。 2020年3月30日，被告陈达龙、付昌兰以售房人（甲方）名义与购房人原告万银中（乙方）、居间方垫江县万万兴房产经营部签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：甲方通过丙方居间介绍，甲方自愿将垫江县XX小区XX幢X单元X-X号房屋出售给乙方，权利人陈达龙，建筑面积62.68㎡，清水，实际成交价格250000元，该房屋办理产权、过户所需的相关税费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方于2020年3月30日交付房款90000元给甲方，于2020年3月31日交付房款120000元给甲方，同时办理该房屋的交接房手续，乙方于产权证办理下来购房确认书满2年后产权过户时交付房款40000元给甲方；甲方同意交房给乙方之日起，乙方即拥有该房屋的所有权和使用权，乙方有权对该房屋进行装修和出售的自由；如果甲、乙任何一方拒绝履行或解除合同，或发生本合同所有条款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同条款第二条约定房屋实际成交价格的20%支付违约金……同日，原告万银中通过罗治瑶将购房款208000转账给被告付昌兰。庭审中，原告万银中陈述买房时原告之妻罗治瑶及被告陈达龙、付昌兰均在场，合同签订后当日就转了房款、办理接房并缴纳了物管费，因害怕被告陈达龙延迟办证，当天一起去了国资委办理房产证；2020年7月，别人的房产证都办理好了，去国资委询问房产证，国土局回复房子被抵押了，办不了房产证。被告陈达龙对原告万银中陈述的交易经过予以认可。至法庭辩论终结时，涉案房屋未办理权属证明。 原告万银中接房后，对涉案房屋进行了装修，并举示了收条、销售单等证据，拟证明因装修涉案房屋支出74191元。被告陈达龙对原告万银中主张的装修价格提出异议，并申请鉴定，但未依法缴纳鉴定费，鉴定申请被退回。 另查明，李永建与被告陈达龙、付昌兰因民间借贷发生纠纷，李永建诉至本院，并于2019年12月13日申请财产保全，请求查封陈达龙、付昌兰名下的重庆市垫江县XX小区XX幢X单元X-X号房屋的产权予以查封。本院于2019年12月16日作出（2019）渝0231执保366号执行裁定书，裁定：对被保全人名下的坐落在重庆市垫江县XX小区XX幢X单元X-X号房屋的产权予以查封，查封期限为三年。被告陈达龙称其未收到该裁定书。经审理，本院于2020年3月3日作出（2019）渝0231民初5067号民事判决，判决：一、陈达龙、付昌兰于判决生效之日起10日内向李永建偿还借款本金210000元及利息……案件受理费4750元，减半收取2375元，申请保全费1460元，共计3835元，由被告陈达龙、付昌兰负担。被告陈达龙、付昌兰不服（2019）渝0231民初5067号民事判决内容，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2020年7月23日作出终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。李永建已向本院申请强制执行。 本院认为，父母是未成年子女的监护人。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。被告陈达龙辩称涉及被告陈某某的相关权利应由黄洪琼处理，本院认为，被告陈某某系未成年人，被告陈达龙、案外人黄洪琼作为被告陈某某的亲生父母，是法定监护人，并无证据证明被告陈达龙被剥夺了监护权，故被告陈达龙、黄洪琼均可以作为法定代理人代理实施诉讼行为，本院已依法向被告陈达龙送达了相关法律文书，故可以对本案依法进行审理。 关于法律适用问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》等的相关规定。被告陈达龙辩称其未收到查封涉案房屋的裁定书，本院认为，（2019）渝0231民初5067号一案审理过程中，涉案房屋被依法查封，被告陈达龙、付昌兰参加了该案的诉讼活动，并提起了上诉，《房屋买卖（居间）合同》于2020年3月30日签订，故可以认定被告陈达龙、付昌兰签订《房屋买卖（居间）合同》前就明知涉案房屋被依法查封，被告陈达龙的抗辩无事实依据，本院不予采信。原告万银中称被告陈达龙、付昌兰故意将被查封的房屋出售，欺骗其签订《房屋买卖（居间）合同》，请求撤销该合同。本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，涉案房屋系拆迁安置购房，《房屋买卖（居间）合同》签订前未办理权属证明，原告万银中无法知晓涉案房屋已被依法查封，但被告陈达龙、付昌兰在签订《房屋买卖（居间）合同》前就已知晓，却没有告知可能影响原告万银中重大利益的被依法查封这一事实，构成故意隐瞒真实情况，且足以使原告万银中作出错误意思表示，因此，可以认定被告陈达龙、付昌兰的行为构成欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告万银中主张撤销2020年3月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于合同被撤销后民事责任的承担主体问题，本院认为，被告陈达龙作为涉案房屋的权利人，亦是合同相对人，应承担合同被撤销后的民事责任；被告付昌兰虽不是安置对象，但其在《房屋买卖（居间）合同》中以售房人名义签字，并收取了购房款，根据权利义务相一致原则，其应承担合同被撤销后的民事责任，被告陈达龙、付昌兰之间的法律关系不属于本案审理范围，当事人可另案主张。被告陈某某系未成年人，其对涉案房屋依法享有相应权利，原告万银中未举证证明法定监护人即被告陈达龙处分属于被告陈某某的份额系为维护被告陈某某的利益，即被告陈某某未从中获取利益，故被告陈某某在本案中不应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《房屋买卖（居间）合同》签订后，原告万银中已通过罗治瑶将购房款208000元转账给被告付昌兰，该合同被撤销后，被告陈达龙、付昌兰依法应将购房款208000元返还给原告万银中，原告万银中主张返还购房款210000元，对超出部分本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定：“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”原告万银中接房后进行了装修，并举示了相关单据予以佐证，被告陈达龙虽对装修价款有异议，但申请鉴定后未依法缴纳鉴定费，视为放弃申请，应承担举证不能的法律后果。原告万银中主张赔偿装修损失70000元，未超过合理范围，本院予以支持。被告陈达龙、付昌兰返还购房款、赔偿装修损失后，原告万银中应将涉案房屋返还给被告陈达龙、陈某某。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，《房屋买卖（居间）合同》被撤销后自始没有约束力，合同中关于违约金的约定亦没有约束力，原告万银中主张违约金没有法律依据，本院不予支持。被告付昌兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈达龙、付昌兰于本判决生效后10日内向原告万银中返还购房款208000元； 二、被告陈达龙、付昌兰于本判决生效后10日内向原告万银中赔偿装修损失70000元； 三、被告陈达龙、付昌兰履行第一项、第二项义务后，原告万银中同时将重庆市垫江县XX小区XX幢X单元X-X号房屋返还给被告陈达龙、陈某某； 四、驳回原告万银中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，保全费2020元，合计8270元，由原告万银中负担1000元，由被告陈达龙、付昌兰负担7270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李 铸 人民陪审员  刘本才 人民陪审员  张承容 二〇二一年一月十八日 法官 助理  刘冬梅 书 记 员  谭丽媛