山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初1185号 原告：马安国，男，1963年3月3日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：马龙，男，1988年7月30日出生，汉族，现住昌邑市，系原告之子。 委托诉讼代理人：于鹏，山东大本律师事务所律师。 被告：昌邑北海村镇银行股份有限公司，住所地：昌邑市天水路恒鼎新都汇8号楼西南角1－3层。 法定代表人：刘戌卿，董事长。 委托诉讼代理人：李晓光，山东恒昶律师事务所律师。 原告马安国与被告昌邑北海村镇银行股份有限公司（以下简称北海村镇银行）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马龙、于鹏、被告委托诉讼代理人李晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马安国向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还其占用的原告的房屋（昌邑市恒鼎新都汇8幢102号）；2、请求判令被告支付逾期腾房占有使用费18873元及利息（自2020年1月1日起计算至2020年4月1日止，按75492元/年计算），并要求按此标准支付到实际履行之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月10日，原告与潍坊市连城物业经营管理有限公司（以下简称连城公司）签订了《商铺委托经营管理协议书》。因连城公司违约拒付租金，潍坊仲裁委员会于2019年7月19日依法作出（2019）潍仲裁字第0196号裁决书，裁决自2019年12月31日起解除原告与连城公司签订的《商铺委托经营管理协议书》。由于涉案房屋由被告占有，仲裁委员会的裁决书下达后，原告即通知了被告其与连城公司的委托经营管理协议已解除的事实，被告应腾出房屋，但被告至今未腾房，为维护原告合法权益，遂诉至法院。 北海村镇银行辩称，1、连城公司与被告签订的商铺租赁合同自愿且合法，合同有效；2、原告与连城公司之间存在委托合同，被告与连城公司在签订商铺租赁合同及补充协议书时，连城公司得到了原告的授权且连城公司系在原告授权的范围内进行租赁，连城公司作为受托人在授权范围内进行的法律行为应当由委托人即原告承担法律责任，连城公司与被告签订的商铺租赁合同实际约束委托人马安国和被告；3、被告一次性支付了十年的租赁费，原告马安国作为租赁合同实际约束方在委托合同解除后也应继续履行租赁合同，不能以委托合同解除为由要求被告返还房屋；4、本案原告购买涉案房屋后仅仅与开发商签订了商品房预售合同，并没有办理不动产产权证书，并且该房屋并不具备确权条件，原告不享有法律意义上的物权。综上，原告所诉没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的商品房预售合同、商铺委托经营管理协议书、潍坊仲裁委员会（2019）潍仲裁字第0196号裁决书、腾房通知书、商品房买卖合同登记备案证明，被告提交的商铺租赁合同及合同补充协议书、不动产信息查询记录、房屋租赁费发票、收据及银行转账明细、授权委托书，本院经综合审查认为上述证据真实、合法，与本案具有关联性，对待证事实具有证明力，确认为有效证据并在案佐证。 对有争议的证据和事实，认定如下： 原告申请本院依法委托作出的房地产估价报告。原告认为估价过低，被告认为两名评估师身份不明，不应以2020年11月作为评估基准日，且评估的数额过高。评估机构对原、被告的异议予以书面答复，原告对该书面答复无异议，被告对该书面答复有异议。本院认为，该房地产估价报告系原告申请本院依法委托有资质的评估机构作出的，该评估报告程序合法，被告虽对评估机构的书面答复有异议，但既不申请评估师出庭接受质询，亦未提交相反证据予以证实其异议，故对该估价报告本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月7日，原告马安国与潍坊市恒鼎置业有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0027896，房屋代码：215867），约定由马安国购买潍坊市恒鼎置业有限公司开发的昌邑恒鼎新都汇8幢102号房屋，该商品房用途为商业服务，建筑面积32.56平方米，合同总价款为754926元，购房首付款379926元，剩余购房款375000元，在本合同签订后办理银行按揭支付；交房期限为2015年12月31日前。合同签订后，马安国依约交付购房款，并办理了商品房买卖合同备案登记。 2014年9月10日，马安国（委托方，甲方）与连城公司（受托方，乙方）签订《恒鼎·新都汇商铺委托经营管理协议书》，协议约定由马安国将其购买的恒鼎新都汇8幢102号商铺委托给连城公司出租及经营管理，委托期限为2015年12月31日起至2025年12月30日止；双方约定委托期间甲方自愿将商铺使用权交由乙方统一运营管理，在此期间甲方自愿放弃该商铺的使用权、租赁权、经营权及其他收益权利；乙方将保证甲方固定保底租金收益，超出保底租金收益部分双方五五分成；甲方享有租金收益权并承担政府相关的税费，且自愿放弃该铺位的使用权、租赁权、经营权及其他收益权利；乙方应在2014年10月28日前支付甲方保底租金收益37746元，2015年10月28日前支付45295元，2016年10月28日前支付52844元，2017年10月28日前支付60394元，2018年10月28日前支付67943元，2019年10月28日前支付75492元，2020年10月28日前支付83041元，2021年10月28日前支付90591元，2022年10月28日前支付98140元，2023年10月28日前支付105689元；自协议签署起乙方有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不得持任何异议；甲方应在乙方要求的地点及时间内领取租金，否则由此引起的一切损失由甲方承担；甲方享有商铺产权，享有咨询权、知情权，并按合同约定享有该商铺租金收益权，在约定委托期限内，未经乙方书面同意，甲方不得撤销、变更委托权限；甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场等合法方式进行经营管理并无偿使用公共设施；委托期限内，乙方拥有该商铺的使用权、转租权和经营权，且有权取得除支付给甲方租金外的一切收益；乙方应按时支付甲方本协议约定的款项，逾期未支付的，则应向甲方支付应付金额日万分之一的违约金；因一方过错导致本协议无效、解除或提前终止的，过错方还应向对方赔偿全部损失，并追究其违约责任。双方还对其他事项作了约定。 合同签订后，连城公司于2014年10月28日支付第一笔租金37746元，后因连城公司未按约定支付租金收益，马安国于2018年1月12日向潍坊仲裁委员会提起仲裁，双方达成（2018）潍仲调字第0022号调解书，因连城公司未按照调解书履行付款义务，马安国向法院申请强制执行，并于2019年5月27日向潍坊仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除原告与连城公司签订的商铺委托经营管理协议书。潍坊仲裁委员会于2019年7月19日作出（2019）潍仲裁字第0196号裁决书，裁决自2019年12月31日起解除马安国与连城公司签订的商铺委托经营管理协议书。 另查，2014年12月16日，连城公司（甲方、出租方）与莱州农商银行昌邑北海村镇银行筹建办公室（乙方、租赁方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁包括本案案涉商铺在内的恒鼎新都汇8号楼共54套商铺用于经营银行，租赁期自2015年7月1日至2025年12月31日。同日，双方签订《合同补充协议书》，变更了租金数额及交付方式、期限，约定2015年7月1日至2015年12月31日免租金5个月，2016年1月1日至2025年12月31日期间的年租金为502534.9元，合同签订时，乙方支付给甲方合同定金100000元，此定金在乙方按合同支付给甲方租金时自动转为乙方租金；乙方在2015年1月6日前一次性交纳2016年1月1日至2025年12月31日租金5025349元（含定金）。莱州农商银行昌邑北海村镇银行筹建办公室的负责人于东玲在两份协议书上签名。山东莱州农村商业银行股份有限公司于2014年12月17日向连城公司汇款100000元，于2015年1月7日汇款4925349元。 再查，被告北海村镇银行是山东莱州农村商业银行股份有限公司投资发起设立。2014年8月15日，山东莱州农村商业银行股份有限公司授权委托莱州农商银行昌邑北海村镇银行筹建办公室（负责人于东玲）负责办理北海村镇银行筹建过程中的有关事宜，包括但不限于租赁房屋、签订租赁合同等事项。 诉讼过程中，由原告马安国申请并经本院委托，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉商铺的月租赁费进行了评估，于2020年11月26日出具房地产估价报告（鲁弘估字[2020]第632号），评估结果为案涉商铺的2020年11月月平均租金为2803元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告马安国与连城公司之间法律关系的认定；二、被告北海村镇银行是否应当向原告返还案涉商铺；三、被告是否应当支付原告逾期腾房占有使用费及数额的认定。 关于第一个争议焦点。原告主张其与连城公司之间系商铺租赁法律关系，被告主张两者系委托代理关系。对此，本院认为，根据合同法规定，委托合同是指受托人按照委托人的指示办理委托事务，委托人支付约定报酬的合同。在委托经营模式中，商铺产权人有权对商铺的经营管理进行干预，经营收益归商铺产权人所有，商铺产权人的收益与商铺的经营状况直接挂钩，经营盈亏由商铺产权人承担，受托人按约向商铺产权人收取一定的报酬。而在租赁经营模式中，商铺产权人并不干预商铺的经营管理，商铺产权人的收益也不与商铺的经营状况发生直接联系，商铺产权人只是按期收取固定的租金收益，经营盈亏由承租人自行承担。本案中，根据商铺委托经营管理协议的约定，一方面，原告马安国自愿放弃案涉商铺的经营权，也不干预商铺的经营活动，连城公司享有完全的经营自主权；另一方面，双方在缔结合同之时即约定了将来10年原告每年可收取的保底租金数额，虽然双方还约定马安国享有超过保底租金部分五五分成的浮动收益，但在实际经营过程中从未实际产生过浮动收益。故，案涉商铺的经营活动与原告的投资收益并不挂钩，无论商铺经营状况如何，经营盈亏实际由连城公司承担。基于上述事实，本院认为，虽然原告与连城公司签订的协议名为委托经营管理协议，但从内容看符合租赁合同的法律特征，实质是出租人允许承租人转租的商铺租赁合同，马安国与连城公司实际上成立租赁合同关系。因此，被告北海村镇银行以连城公司系受原告委托向其出租商铺为由，主张其与连城公司之间的商铺租赁合同直接约束原、被告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。根据前文所述，原告与连城公司成立租赁合同关系，被告与连城公司成立转租合同关系，原告与被告之间并不存在租赁合同关系。案涉商铺虽还未办理不动产权属登记，但原告已经交付购房款，商铺也已交付使用，因此，原告对商铺享有物权期待权。在连城公司未依约交付原告租金且被生效仲裁文书裁定解除两者之间的委托经营管理合同后，被告对案涉商铺的占有使用即从有权占有转为无权占有，北海村镇银行亦不同意代连城公司支付欠付的租金，故依法不能抗辩原告的合同解除权，原告基于合法的物权有权请求被告返还占用的商铺。同时，基于合同的相对性，被告北海村镇银行无权要求原告继续履行其与连城公司的租赁合同。综上，对原告马安国要求被告北海村镇银行返还商铺的诉请，理由正当，本院予以支持。虽然被告主张已经一次性支付了至2025年12月31日的租金，但因商铺转租合同实际已履行不能，北海村镇银行可另行向连城公司主张违约损害赔偿。 关于第三个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据（2019）潍仲裁字第0196号裁决，原告与连城公司签订的商铺委托经营管理协议书自2019年12月31日起解除。该协议书解除后被告负有腾房义务，但原告应提前通知被告，并为被告预留腾退房屋的合理期间。原告提交通知书一份，主张已于2019年12月15日通知被告腾房，并为被告预留了腾房的合理期间，被告辩称未收到该通知书。根据原告申请，本院调取了2020年1月3日昌邑市公安局奎聚派出所的询问笔录，在对被询问人孙正正（被告北海村镇银行行长）询问过程中，问到：“韩丽萍（原告之妻）等人为什么到昌邑市北海村镇银行去？”，答：“我们北海村镇银行是通过潍坊市连城物业经营管理有限公司租赁的房子，韩丽萍等人都是我们租赁房子的业主，韩丽萍等人委托潍坊市连城物业经营管理有限公司向外租赁他们的房子，因为潍坊连城物业经营管理有限公司和业主之间租赁费用的支付问题发生纠纷，这些业主就来我们银行闹事，说不让我们营业了，要收回房子。”由此可见，在2020年1月3日，被告已通过该方式知晓了原告要求收回涉案房屋。在被告知晓后，原告应为其预留腾房的合理期间，本院酌定为2020年2月1日前为被告的腾房期间。因此，原告有权请求负有腾房义务的北海村镇银行自2020年2月1日起支付逾期腾房占有使用费。参照评估结果并结合原告主张，本院认定被告北海村镇银行应当支付原告自2020年2月1日至2020年3月31日的房屋占用费为2803元/月×2个月=5606元，2020年4月1日以后的占用费按照2803元/月的标准，计算至被告实际返还之日止。因逾期腾房占用费足以弥补原告因逾期腾房所遭受的经济损失，故原告要求被告另外承担利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，被告北海村镇银行应在合理期限内返还原告马安国坐落于昌邑市恒鼎新都汇8幢102号房屋，并支付马安国2020年2月至3月的逾期腾房占有使用费5606元，并按照2803元/月的标准支付自2020年4月1日至实际返还之日的占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告昌邑北海村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于昌邑市恒鼎新都汇8幢102号房屋返还给原告马安国； 二、被告昌邑北海村镇银行股份有限公司支付原告马安国2020年2月至2020年3月的逾期腾房占有使用费5606元及以后的占用费（自2020年4月1日起，按照2803元/月的标准计算至被告实际返还房屋之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告马安国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元，由被告昌邑北海村镇银行股份有限公司负担。评估费2000元，由原、被告分别负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  卢 栋 人民陪审员  夏经娅 人民陪审员  刘宇鹏 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  郭萌萌