北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19525号原告：王学众，男，1963年6月29日出生，汉族，住北京市东城区。被告：常鑫，男，1984年1月11日出生，汉族，住北京市东城区。被告：常旭东（被告常鑫之父，兼被告常鑫委托诉讼代理人），男，1959年10月18日出生，汉族，住北京市东城区。原告王学众与被告常鑫、常旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告王学众与被告常旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学众向本院提出诉讼请求：1、判令被告常鑫向原告退还押金6100元；2、判令被告常鑫向原告支付违约金12200元；3、判令被告常鑫向原告退还2018年11月9日至2019年5月8日期间的租金1200元。事实和理由：2017年5月6日，经原告与被告常旭东商谈，原告与被告常鑫签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告常鑫位于北京市东城区西花市南里西区×号楼2-1302号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限1年，自2017年5月9日起至2018年5月8日止，租金每月6100元，押金6100元。上述合同履行完毕后，2018年5月9日续签租赁合同，租赁期限自2018年5月9日起至2019年5月8日止，租金标准、押金不变。2018年11月，被告提出租金上涨，每月上涨200元，考虑到重新找房需要支付中介费及搬家费，原告当时并未提出解除合同，迫于无奈，原告在违背自己真实意愿的情况下每月多给被告200元租金，共计1200元。上述合同履行完毕后，2019年5月9日，原告与被告通过电话口头约定续签租赁合同，租赁期限自2019年5月9日起至2020年5月8日止，租金每月6800元，押金不变，该份合同也已经履行完毕。合同到期后，被告以原告未提前一个月告知到期不续租、阳台有毛絮、未同意中介带客户看房为由，拒绝退还押金。原告认为，原告按期支付租金，按期交还涉案房屋，不存在违约行为，如果涉案房屋在租赁期间欠缴相关费用，被告应告知原告如何抵扣，抵扣后理应将剩余押金退还给原告。租赁合同中虽未约定押金退还时间，但原告认为应在交付涉案房屋时予以退还，现被告拒绝退还押金的行为已经构成违约，应按合同约定，向原告支付违约金12200元。被告收取的1200元属于不当得利，应予返还。为了维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。被告常鑫、常旭东辩称：认可原告陈述的合同订立情况，涉案房屋所有出租事宜均由被告常旭东代理被告常鑫办理。认可第一、二年租赁合同已经履行完毕，第一年租金标准较低，原告表示第二年再谈租金。第二年因被告承租他处房屋租金上涨，遂与原告协商涉案房屋租金上涨事宜，原告自己提出每月租金上涨200元，且已履行完毕，不同意向原告退还租金1200元。第三份合同履行完毕后，由于原告承租涉案房屋期间尚有燃气费和歌华有线电视费未结清，而原告对于表数不予认可，故未退押金，并非被告恶意扣留押金不予退还。本案扣除上述费用后，同意退还剩余押金。被告不存在违约行为，不同意向原告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月6日，原告（承租人、乙方）与被告常鑫（出租人、甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定房屋坐落于北京市东城区西花市南里西区×号楼2-1302号房屋。房屋所有权人为常鑫。租赁用途为居住。房屋租赁期自2017年5月9日至2018年5月8日，共计1年。甲方应于2017年5月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出（书面／口头）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金每月6100元。支付方式为押一付三。押金6100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内电视收视费、燃气费由乙方承担。甲方迟延交付房屋达七日的，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方有上述情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金。乙方不按照约定支付租金达七日的，乙方擅自改变房屋用途的，乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方有上述情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，原告向被告支付押金6100元。庭审中，原、被告均认可上述合同履行完毕后，2018年5月9日，原、被告口头续签租赁合同，租赁期限自2018年5月9日起至2019年5月8日止，押金不变。2018年11月，租金标准发生变更，每月上涨200元。2019年5月9日，原、被告再次口头续签租赁合同，租赁期限自2019年5月9日起至2020年5月8日止，租金每月6800元，押金不变。诉讼中，原告提交了微信聊天记录及借记卡账户历史明细清单，证明其租金支付情况，被告亦认可原告在承租涉案房屋期间不存在拖欠租金的行为。原告另提交涉案房屋交接时的照片，证明其将涉案房屋交还被告时已清洁干净，经质证，被告认可照片的真实性，但被告认为，其并未主张过扣除清洁费，被告仅要求扣除燃气费和歌华有线电视费。对于燃气费，被告表示将涉案房屋交付给原告时，燃气表显示数字为724，涉案房屋收回时，燃气表显示数字为2108，故原告承租涉案房屋期间共使用燃气3612元。对此原告当庭予以认可，并同意将上述燃气费3612元从押金中扣除。对于歌华有线电视费用，被告表示仅主张2017年5月1日至2018年8月31日期间及2019年12月1日至2020年4月30日期间的有线电视费。其中第一阶段被告已交清费用，原告尚拖欠132元，第二阶段有线电视费处于欠缴状态，原告应交纳113元。对此原告当庭予以认可，并同意将上述两笔有线电视费共计245元从押金中扣除。本院认为:本案中，原告与被告常鑫就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。现原告与被告常鑫之间的房屋租赁合同均已经履行完毕，依据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告。合同另约定，租赁期内电视收视费、燃气费均由原告承担。现原告主张由被告退还押金，理由正当，但应扣除原告应支付的各项费用。原告同意将拖欠的燃气费及有线电视费从押金中扣除，本院对此不持异议。对于2018年11月9日至2019年5月8日期间增加的租金1200元，系合同双方协商后的结果，且原告已经实际履行完毕，其并未提供证据证明被告存在胁迫等情形，现原告要求退还上述费用，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金一节，首先，合同中并未约定押金退还的时限及逾期退还的违约责任，其次双方在合同终止时确有未结清费用的争议，而该费用依约应自押金中扣除，故原告因被告未及时退还押金而主张违约金，依据不足，本院亦不予支持。另，本案系房屋租赁合同纠纷，合同相对方系原告与被告常鑫，依据合同相对性原则，原告起诉被告常旭东主体不适格。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告常鑫于本判决生效后七日内退还原告王学众押金2243元；二、驳回原告王学众其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由原告王学众负担119元（已交纳），被告常鑫负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年一月八日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧