上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初25411号原告：上海金豫置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：茅向华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘争芳。委托诉讼代理人：熊征。被告：上海金豫企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：安蛟，该公司经理。委托诉讼代理人：郑超，上海吉亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖丞，上海德禾翰通律师事务所律师。原告上海金豫置业有限公司诉被告上海金豫企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘争芳、熊征，被告的委托诉讼代理人郑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金豫置业有限公司诉称：原告与被告于2017年6月28日签订《商铺租赁协议》，由被告承租本市方浜中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室单元，租赁期自2017年7月1日至2020年6月30日止，协议还对租赁用途、租金及支付方式、解除合同条件等事项均作了约定。此外，原告与案外人上海金豫百货有限公司于2010年1月签订《商场租赁合同》，由案外人承租本市方浜中路XXX号金豫商厦南楼地下一层至地上四层物业，租赁期自2010年1月1日至2016年2月28日止，合同还对租赁用途、租金及支付方式、解除合同条件、违约责任等事项均作了约定。合同履行期间，原告与案外人上海金豫百货有限公司、被告于2011年3月23日签订《商场租赁补充协议》，三方约定将原《商场租赁合同》中承租人变更为被告，租赁期延长至2020年3月31日。之后，原、被告双方及担保方又签署相关补充协议，对承租面积、租金作了调整。合同履行中，原、被告双方于2018年7月12日签订《提前终止协议》，约定原、被告间签订的商铺租赁合同于2018年7月15日终止，租金结算至2018年7月15日，水电煤通讯费、物业费结算至2018年8月31日，承租场地在2018年8月31日前腾退，逾期腾退的按日租金两倍支付占有使用费，商厦外广告标识应在2018年8月31日前拆除，若由原告拆除的，费用由被告按实支付。终止协议签署后，经双方结算，在扣除被告已付保证金外，被告尚欠原告租金人民币415,927元、电费人民币48,156.48元，此外，原告还为被告垫付了物业费人民币1,152,890.43元，清场搬运费人民币266,140元、广告拆除费人民币49,200元、垫付的安保费人民币154,080元，此外，被告尚有面积1480平方米的场地在2020年4月27日才腾退。被告对相关欠费予以确认，但一直未予支付，故提起诉讼，要求：1、被告立即支付拖欠的租金人民币415,927元；2、判令被告支付拖欠的电费人民币48,156.48元、清场搬运费人民币266,140元、广告拆除费人民币49,200元；3、判令被告偿付上述欠费的逾期付款违约金(自2018年9月1日起至实际付款之日止，以人民币779,423.48元的日千分之一计)；4、判令被告支付原告垫付的物业费人民币1,152,890.43元；5、判令被告支付原告安保费(自2018年9月1日起至金库实际归还之日止，以每月人民币17,120元计)；6、判令被告支付场地占有使用费人民币2,811,556元；7、诉讼费由被告负担。被告上海金豫企业管理有限公司辩称：原告诉求主要依据为提前终止协议，虽终止协议上被告公司的公章是真实的，但公司对协议之事并不知情，加盖公章之人无签署终止协议的权限，且合同系因原告原因提前终止，但相关费用却由被告承担，显属不合理。对原告主张欠付的租金、电费金额无异议，对清场搬运费、广告拆除费不同意承担，对物业费、安保费、场地占有使用费不予认可。原告上海金豫置业有限公司提供的证据如下：1、《商铺租赁协议》、《商场租赁合同》及相关补充协议、《提前终止协议》，证明原、被告之间建立租赁关系以及对相关权利义务的约定和提前终止租赁关系的约定；2、《场地归还交接书》，证明被告仅归还部分场地；3、原告给被告的催款函和被告的复函，证明被告对相关欠款的确认；4、《金豫商厦物业服务合同之终止协议》、原告垫付物业费的发票、《广告拆除合同》及拆除费发票、清场搬运费发票、水电费收费通知、《保安服务合同》及安保费发票，证明原告为被告垫付的各项费用；5、《金豫商厦物业服务合同》及物业费明细，证明物业费计算方式和标准；6、商铺承包合作经营协议，证明被告将承租的面积1480平方米场地与案外人开展合资经营；7、珍珠村场地移交单，证明被告与案外人合作经营的场地在2020年4月27日才腾退，故应支付场地占有使用费。被告上海金豫企业管理有限公司未提供证据，其对原告上海金豫置业有限公司提供的证据1中终止协议不予认可，其余协议均无异议；对证据2被告公司均不知情，故不予认可；对证据3原告的函件未收到，被告的回函上公章真实性无异议，但公司法定代表人及股东对该事均不知情，均系经办人擅自操作；对证据4不予认可；对证据5真实性无异议，但对关联性有异议，被告对签订终止协议以及之后的事情均不知情，故对相关费用不予认可；对证据6因无原件，故对真实性、关联性不予认可；对证据7不能证明珍珠村场地实际返还的时间以及未支付占有使用费。经审理查明：原、被告双方于2017年6月28日签订《商铺租赁协议》，由被告承租本市方浜中路XXX弄XXX号XXX室、XXX室单元，租赁期自2017年7月1日至2020年6月30日止，协议对租赁用途、租金及支付方式、违约责任等事项均作了约定。合同生效后，双方开始按合同约定履行。此外，原告与案外人上海金豫百货有限公司于2010年1月签订《商场租赁合同》，由案外人承租本市方浜中路XXX号金豫商厦南楼地下一层至地上四层物业，租赁期自2010年1月1日至2016年2月28日止，合同对租赁用途、租金及支付方式、解除合同条件、违约责任等事项均作了约定。合同履行期间，原告与案外人上海金豫百货有限公司、被告于2011年3月23日签订《商场租赁补充协议》，约定将《商场租赁合同》中的承租人由案外人上海金豫百货有限公司变更为被告，并且将租赁期延长至2020年3月31日。之后，原、被告又通过签署补充协议的方式，多次对承租场地范围、租金作了调整，减少了租赁面积和降低了租金金额。2018年7月12日，原、被告双方签署《提前终止协议》，约定原、被告间签订的所有商铺租赁合同及补充协议于2018年7月15日提前终止，双方同意租金结算至2018年7月15日，2018年8月31日前完成场地腾退，逾期腾退的按日租金两倍支付占有使用费，水电煤通讯费结算至2018年8月31日，被告已付租赁保证金折抵应付费用，不足部分在2018年8月31日前付清，2018年8月31日前由被告直接与物业管理方结清物业费，商厦外立面和红线范围内涉及被告的广告标识，被告应在2018年8月31日前拆除，若由原告拆除，则拆除费用由被告按实支付，终止协议还对其他相关事项也作了约定。协议由原告经办人签名并加盖了公章，被告方加盖公章及法定代表人和经办人私章。终止协议签署后，被告在规定期限内腾退了部分场地，双方签署了场地归还交接书，在交接书中约定，被告承诺放弃已归还租赁区域内遗留的物品、家具、设施设备，同意由原告以任何方式处置且无需向被告支付任何费用补偿或赔偿，但原告处置遗留物品或清理所产生的费用和支出由被告承担。根据结算在扣除被告已付保证金后，被告尚欠原告租金人民币415,927元、电费人民币48,156.48元，原告支出清场搬运费人民币266,140元、广告拆除费人民币49,200元。另查明：因被告未向物业管理方付清2018年8月31日前的物业费，原告为此予以垫付，垫付的金额为人民币1,152,890.43元。再查明：为存放被告被查封的物品，原告委派安保人员进行管理，支出2018年9月1日至2019年5月31日期间的安保费用人民币154,080元。审理中，原告确认被告承租的面积1480平方米的场地，于2020年4月27日由实际使用人办理了腾退手续。本院认为：原、被告双方签订的《提前终止协议》系双方在合同履行过程中，经协商一致达成的合意，系双方真实意思表示，并且加盖了双方公章及原告方经办人的签名和被告方法定代表人及经办人的私章，故该协议应属有效，对双方当事人具有约束力。被告辩称公司对提前终止合同并不知情，系经办人私自所为的抗辩，本院不予采信。根据有效协议的约定，被告应当在约定期限内结清各项应付费用和腾退承租场地，被告未按结算确定的金额全面履行，应当承担付款责任并偿付逾期付款违约金。对于根据协议其应直接支付的物业费，因被告未按约向物业管理方支付，现在原告已实际垫付，故被告应当将该费用支付给原告。对于原告为保管被告物品已实际支出2018年9月1日至2020年5月31日的安保费，被告也应向原告支付，对于原告已提供服务，但尚未提供已付费用凭证的，原告可另行主张。对于原告主张被告支付场地占有使用费之诉请，虽原告已认可实际使用人于2020年4月27日已腾退场地，但该证据不能反映出使用人是否已支付占有使用费，在未确认实际使用人是否已支付占用费情况下，原告要求被告支付场地占有使用费，依据不足。故该诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海金豫企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海金豫置业有限公司的租金人民币415,927元(已扣除租赁保证金)；二、被告上海金豫企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告上海金豫置业有限公司的电费人民币48,156.48元、清场搬运费人民币266,140元、广告拆除费人民币49,200元；三、被告上海金豫企业管理有限公司向原告上海金豫置业有限公司偿付上述第一、二款欠费的逾期付款违约金(自2018年9月1日起至实际付款之日止，以人民币779,423.48元的日千分之一计)；四、被告上海金豫企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫置业有限公司垫付的物业费人民币1,152,890.43元；五、被告上海金豫企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫置业有限公司安保费人民币154,080元；六、原告上海金豫置业有限公司要求被告上海金豫企业管理有限公司支付自2018年9月1日至2020年4月27日场地占有使用费人民币2,811,556元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币46,079元，由原告上海金豫置业有限公司负担人民币16,787元，被告上海金豫企业管理有限公司负担人民币29,292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  李金萍二〇二一年一月二十七日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。