山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3239号上诉人（原审被告）：李殿端，男，1955年9月15日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人（原审被告）：李晓颖，女，1982年2月9日出生，汉族，住威海市环翠区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱州市威兴建设有限公司，住所地山东省莱州市文昌南路550号，统一社会信用代码913706837517530460。法定代表人：张绍波，总经理。委托诉讼代理人：俞静杰，山东光威律师事务所律师。原审被告：威海荣昌房地产集团有限公司，住所地威海市环翠区张村镇普陀路102-23号。诉讼代表人：威海荣昌房地产集团有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。上诉人李殿端、李晓颖因与被上诉人莱州市威兴建设有限公司（以下简称威兴公司）及原审被告威海荣昌房地产集团有限公司（以下简称荣昌公司）破产撤销权纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。李殿端、李晓颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回威兴公司的诉讼请求或者发回重审、驳回起诉。事实和理由：一、威兴公司提起的破产撤销权之诉缺乏事实前提，不具有诉的利益。破产撤销权系破产法赋予破产管理人的一项法定职权，而根据荣昌公司第四次债权人会议表决的《重整计划草案》，威兴公司的债权系普通债权，且已得到满足，案涉6套房屋不属于荣昌公司的财产，威兴公司没有请求权基础。威兴公司无证据证明其就案涉合同撤销问题向债权人会议或者债权人委员会有权提出咨询，或管理人怠于答复或行使，本次诉讼缺乏法律规定的前置程序，威兴公司没有资格提起本案诉讼。二、破产撤销权的行使期间为除斥期间，案涉房屋买卖合同的网签具有社会公示和公信效力，威兴公司未在2017年4月20日前行使撤销权，或者在威海市中级人民法院（2017）鲁10民终2138号二审判决宣判后的6个月即2018年5月底前申请对案涉房屋拍卖和变卖，其诉讼请求已超过法定的除斥期间，不应受到法律保护。三、威兴公司在一审中提交的3份房屋买卖合同均为复印件且未实际付款，一审认定案涉房屋买卖合同系以明显不合理低价进行交易，没有事实和法律依据。四、威兴公司一审中提交的变更诉讼请求申请书的落款时间与其提交给一审法院的时间不符，一审审理程序违法。威兴公司辩称，威兴公司系荣昌公司的合法债权人，根据破产法司法解释二第十三条的规定，其有权提起本案诉讼。商品房预售合同登记备案不产生物权效力，威兴公司知晓案涉房屋状况后，立即提起了本案诉讼，并未超过法定的除斥期间。一审中威兴公司提供的3份房屋买卖合同均是真实的，一审认定上诉人以明显不合理低价进行交易，有事实和法律依据。威兴公司一审中提交的变更诉讼请求申请书的落款时间是真实的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。荣昌公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。威兴公司向一审法院提出诉讼请求：撤销荣昌公司与李殿端、李晓颖之间于2016年3月28日签订的并于2016年4月21日登记备案的合同编号分别为201600009470、201600009483、201600009499、201600009489、201600009490、201600009497的商品房买卖合同(预售)。一审法院认定事实：2014年8月14日，李殿端与荣昌公司签订了一份协议，约定荣昌公司向李殿端借款200万元，月息为2%，使用期限为12个月，即2014年8月15日至2015年8月14日；如逾期不还，自逾期之日起按日万分之一承担违约金；荣昌公司同意用嘉祥景苑1号、2号、10号临街门市房（面积为378.46平方米）作为预售网签担保，如荣昌公司不能按期归还，李殿端有权处置担保房产，合同到期荣昌公司归还李殿端借款，则李殿端无条件配合荣昌公司办理解除上述预售合同的相关事宜。2014年8月15日，李晓颖与荣昌公司也签订了一份协议，约定荣昌公司向李晓颖借款200万元，月息为2%，使用期限为12个月，即2014年8月15日至2015年8月14日；如逾期不还，自逾期之日起按日万分之一承担违约金；荣昌公司同意用嘉祥景苑3号、4号、5号临街门市房（面积为369.45平方米）作为预售网签担保，如荣昌公司不能按期归还，李晓颖有权处置担保房产，合同到期荣昌公司归还李晓颖借款，则李晓颖无条件配合荣昌公司办理解除上述预售合同的相关事宜。上述两份协议签订后，李殿端、李晓颖将400万元款项打入荣昌公司法定代表人韩树波的个人账户，荣昌公司也为李殿端、李晓颖分别出具了相应的收款收据。后荣昌公司分别向李殿端、李晓颖支付了一年的利息。借款期限届满后，李殿端、李晓颖又分别与荣昌公司续签了一份协议书，将借款期限变更为2015年8月15日至2016年8月14日，其余内容未作变更。2016年3月28日，李殿端与荣昌公司签订了合同编号分别为201600009470、201600009483、201600009499的商品房买卖合同（预售），该三份合同约定荣昌公司将位于嘉祥景苑-23号-1、-2、-10号网点房（即双方借款协议当中约定的三套房产）以每平方米6000元的价格出售给李殿端，付款方式为一次性付款，由李殿端在2016年3月28日前支付全部价款。同日，李晓颖与荣昌公司签订了合同编号分别为201600009489、201600009490、201600009497的商品房买卖合同（预售），该三份合同约定荣昌公司将位于嘉祥景苑-23号-3、-4、-5号网点房（即双方借款协议当中约定的三套房产）以每平方米6000元的价格出售给李晓颖，付款方式为一次性付款，由李晓颖在2016年3月28日前支付全部价款。同日，荣昌公司向李殿端、李晓颖就上述六套房屋分别出具了相应的收款收据。另，上述六套房屋均于2016年4月21日办理网签备案手续。一审庭审中，李殿端主张其向荣昌公司出借款项的数额为400万元，其中200万元荣昌公司以用案涉3套房产抵顶的方式履行完毕，另外200万元其已向荣昌公司管理人申报了债权，但在之后又陈述其并未申报债权。另查明，申请人苗誉瀚以荣昌公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部到期债务为由，向一审法院申请对荣昌公司进行重整。一审法院审查后，于2016年4月29日作出（2016）鲁1002民破1号民事裁定，裁定受理苗誉瀚对荣昌公司的重整申请，并作出（2016）鲁1002民破1号指定管理人决定书，指定山东胶东律师事务所、威海铭信清算事务所有限公司担任荣昌公司的管理人。又查明，2016年4月11日，威兴公司将荣昌公司诉至一审法院，请求确认荣昌公司欠付威兴公司工程款9201462.06元及利息（自竣工验收之日即2014年5月20日起至2016年4月28日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）；确认威兴公司在工程款9201462.06元及确定的付款利息范围内就嘉祥景苑5、6、21、22、25、20、26、35号住宅楼及23、24号综合楼拍卖或变卖后的价款优先受偿。一审法院判决后，威兴公司不服，提起上诉。后威海市中级人民法院作出（2017）鲁10民终2138号民事判决，判决确认威兴公司对荣昌公司享有的债权数额为9201462.06元及利息（以9201462.06元为基数、自2014年5月20日起至2016年4月28日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算）；确认威兴公司对荣昌公司在上述确定的工程款债权范围内对嘉祥景苑5、6、21、22、25、20、26、35号住宅楼及23、24号综合楼拍卖或变卖后的价款享有工程价款优先受偿权。一审庭审中，威兴公司向法庭提交了荣昌公司分别于案外人签订的关于嘉祥景苑-23号-6号、-7号、-12号网点房的商品房买卖合同三份（系复印件），拟证实与案涉房产同地段的网点房在2014年至2016年的售价在8000元/平方米左右，远远高于案涉商品房买卖合同中约定的6000元/平方米。经质证，荣昌公司对上述合同的真实性没有异议，且主张虽然其中2016年1月的商品房买卖合同约定的价格是8200元，但当时同地段房产的市场价格应当在9000元左右，因当时荣昌公司面临破产，故低于市场价格出售。李殿端、李晓颖对该份证据不予认可。李殿端、李晓颖向法庭提交了威海圣达土地房地产评估咨询有限公司于2020年9月15日出具的评估报告两份，拟证实案涉房产在2016年3月2日的市场价格为6000元/平方米。经质证，威兴公司对该证据不予认可，主张该评估报告系李殿端、李晓颖单方委托，且不能客观反映案涉房产的真实价格。荣昌公司对该证据的真实性没有异议，但主张该证据不能反映案涉房产当时的真实价格。一审法院认为，我国合同法第七十四条规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，从威兴公司起诉的事实和理由上看，实质是要求撤销债务人李殿端、李晓颖与荣昌公司之间在破产申请受理前法定期间内以房产抵偿债务的行为，本案应属破产撤销权纠纷，而非第三人撤销之诉。威兴公司作为荣昌公司的债权人有权申请撤销李殿端、李晓颖与荣昌公司之间签订的商品房买卖合同。我国破产法第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（二）以明显不合理的价格进行交易的……。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条规定，破产申请受理后，管理人未依据企业破产法第三十一条的规定请求撤销债务人无偿转让财产、以明显不合理价格交易、放弃债权行为的，债权人依据合同法第七十四条等规定提起诉讼，请求撤销债务人上述行为并因此追回的财产归入债务人财产的，人民法院应予受理。从威兴公司提交的与案涉房产同地段不同时期的商品房买卖合同（预售）可以看出，与案涉房产同地段的网点房在2014年至2016年的售价均在8000元/平方米左右，而李殿端、李晓颖却以6000元/平方米的均价购入，其购入价格明显低于市场价的70%，依法应认定本案中存在以明显不合理低价转让的情形。李殿端、李晓颖提交的评估报告，系其单方委托，威兴公司、荣昌公司对此亦不予认可，故一审法院对该评估报告不予认可。另，李殿端、李晓颖与荣昌公司签订商品房买卖合同（预售）的时间为2016年3月28日，裁定受理申请人苗誉瀚对荣昌公司的重整申请的时间为2016年4月29日。荣昌公司处分案涉房产的行为系在人民法院受理破产申请前一年内做出的，李殿端、李晓颖应当明知荣昌公司必然存在负债情形，且该处分行为系在双方约定的还款期限尚未届满的情况下做出的，故李殿端、李晓颖以明显不合理低价购买案涉房屋，不属于善意无过失的受让人。又，我国合同法第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，虽然房屋网签登记具有一定的公示效力，但公示并不等于公信，更不等于公知，房屋网签登记并不构成威兴公司的应知事项，李殿端、李晓颖也并未向法庭提交证据证实威兴公司明知该处分行为而怠于行使权利，故不应从2016年开始计算除斥期间，且自该行为发生至今也超过5年期限，故对李殿端、李晓颖主张威兴公司已过撤销权除斥期间的抗辩理由，不予采信。综上，威兴公司的诉讼请求合理，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条之规定，判决：撤销威海荣昌房地产集团有限公司与李殿端、李晓颖之间于2016年3月28日签订的并于2016年4月21日登记备案的合同编号分别为201600009470、201600009483、201600009499、201600009489、201600009490、201600009497的六份商品房买卖合同(预售)。案件受理费50元，由威海荣昌房地产集团有限公司、李殿端、李晓颖负担。本院二审查明，本案二审中，李殿端、李晓颖向法庭提供了证据一威海华地土地房地产评估有限公司（以下简称华地公司）的评估报告一份〔评估意见为：华地公司选用市场比较法，经过仔细测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，估价对象嘉祥景苑-23号-1、-2、-3、-4、-5、-10号网点房在价值时点2016年3月28日的房地产市场价值为496.5万元（其中嘉祥景苑-23号-1、-2号网点房的单价为6500元/平方米，嘉祥景苑-23号-3、-4、-5、-10号网点房的单价为6700元/平方米）；该评估报告同时载明，本次估价可采用市场比较法对估价对象价值进行测算，经估价师现场查勘了解到，周边桃源茗居小区位置好于估价对象，其商业网点2016-2017年的成交价格在6800元/平方米左右，本次评估依据估价师了解到的桃源茗居小区网点价格作出修正〕，提供了证据二案外人李美芹与威海浩洋置业有限公司于2018年2月8日签订的商品房买卖合同（买卖标的物系桃源茗居小区-11-1号房屋）、交款发票、房产证等，拟证明案涉房屋周边房价大约为6600元至6800元。威兴公司、荣昌公司对上述证据一、二质证后不予认可，主张上述证据中的价格偏离市场价值较远，不具有客观性。李殿端、李晓颖还申请华地公司的鉴定人王某出庭作证，王某证实鉴定人通某桃源茗居小区的居民、租赁业户分别进行询问，并结合成交案例，采用市场比较法、收益法得出案涉房屋的评估价格。威兴公司、荣昌公司对王某的证言质证后不予认可。本院二审审理中，威兴公司提交了威海市住房保障公共服务中心所的查询结果一份，载明嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号房屋商品房买卖合同的签订时间、备案时间以及相对应商品房的面积、交易价格（其中-23号-6号商品房面积为124.61平方米、价格为1021802元、合同签订时间为2016年1月4日、备案时间为2016年1月5日；-23号-7号商品房面积为124.61平方米、价格为933030元、合同签订时间为2015年8月23日、备案时间为2015年8月31日；-23号-12号商品房面积为65.9平方米、价格为51500元、合同签订时间为2014年4月15日、备案时间为2015年9月8日）。荣昌公司提供了其出具给嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号房屋购房人的收款收据会计联（其中-23号-6号房屋收款收据金额为1021802元、-23号-7号房屋收款收据金额为933030元、-23号-12号房屋收款收据金额为51500元）。李殿端、李晓颖对威兴公司、荣昌公司提供的上述证据质证后不予认可，主张-23号-6房屋为荣昌公司以房抵债给购房人吴先福，-23号-12号房屋仅系共一层的门市房，与案涉房屋系上下两层的门市房之结构不同，故-23号-6及-12号房屋的价格不能作为作为案涉房屋价值的参考。荣昌公司则认可上述-23号-6房屋系其以房抵债给案外人后被转售目前的购房人吴先福，认可上述-23号-12号房屋系共一层的门市房。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一是威兴公司能否提起破产撤销权之诉；二是威兴公司行使的撤销权是否超过除斥期间；三是案涉商品房买卖行为是否构成以明显不合理的低价进行交易。关于威兴公司能否提起撤销权之诉的问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（二）以明显不合理的价格进行交易的……。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条规定，破产申请受理后，管理人未依据企业破产法第三十一条的规定请求撤销债务人无偿转让财产、以明显不合理价格交易、放弃债权行为的，债权人依据合同法第七十四条等规定提起诉讼，请求撤销债务人上述行为并因此追回的财产归入债务人财产的，人民法院应予受理。本案中，经人民法院生效判决确认，威兴公司对荣昌公司享有债权，系荣昌公司的债权人。在人民法院受理关于荣昌公司的破产申请后，其管理人未以明显不合理价格交易为由请求撤销案涉商品房买卖合同，威兴公司可依据上述司法解释的规定以明显不合理价格交易为由行使对案涉商品房买卖合同的撤销权。李殿端、李晓颖并未提供证据证明威兴公司对荣昌公司的债权已获足额清偿，故二人上诉主张根据案涉《重整计划草案》，威兴公司的债权已得到满足，证据不足，本院不予认定。案涉撤销权的行使对象为人民法院受理破产申请前一年内所实施的有害于债权人整体利益的行为，与管理人是否认定案涉房屋系破产财产无关，故李殿端、李晓颖上诉主张案涉6套房屋不属于荣昌公司的财产、威兴公司没有请求权基础，理由不当，本院不支持。李殿端、李晓颖上诉主张本案诉讼未履行前置程序，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于威兴公司行使的撤销权是否超过除斥期间的问题。商品房买卖合同的网签备案系行政机关的行政管理行为，并非物权公示行为，不具有物权的公示公信效力，故案涉商品房买卖合同的签订及网签备案并非威兴公司应当知道的事项。在李殿端、李晓颖没有证据证明威兴公司知晓案涉商品房买卖合同的签订时间及网签备案时间的情况下，一审根据威兴公司自认的知晓时间认定其撤销权并未超过其知晓撤销事由的1年，也未超过案涉商品房买卖行为发生的5年，认定事实清楚，本院予以确认。李殿端、李晓颖上诉主张威兴公司行使的撤销权已超过法定的除斥期间，理由不当，本院不予支持。关于案涉商品房买卖行为是否属于以明显不合理的低价进行交易的问题。首先，不同小区的商品房价格会因小区位置、小区定位、综合配套、开发成本、销售策略等不同而价格不同。本案中，华地公司的鉴定人主张系通某桃源茗居小区的居民、租赁业户分别进行询问，又结合成交案例作出鉴定意见，但华地公司并未提供进行询问及成交案例的相关证据，其鉴定意见依据不足。威兴公司提供的威海市住房保障公共服务中心所的查询结果、商品房买卖合同复印件及荣昌公司提供的收款收据等证据相互吻合，能够据此认定嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号商品房的成交时间和成交价格。即使华地公司的鉴定意见系按照市场比较法参考桃源茗居小区的成交价格作出，但嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号商品房与案涉商品房位于同一小区，且均为位置紧邻的门市房，该3套商品房的成交时间亦早于案涉商品房，其成交价格在本案中的证明效力应高于华地公司之鉴定意见及上诉人二审证据二载明的成交价格。因此，李殿端、李晓颖二审提供的华地公司之鉴定意见及桃源茗居小区相关房屋交易价格的证据，本院不予采信。其次，嘉祥景苑-23号-6号房屋买卖虽存在以房抵债因素，但上诉人并无充分证据证明该房屋的成交价格明显高于交易时的市场价格。嘉祥景苑-23号-12号房屋虽与案涉房屋的结构不同，但与案涉商品房位于同一小区，且为位置紧邻的门市房。因此，上述两套房屋的成交价格在本案中仍具有参考价值。第三，李殿端、李晓颖自2014年8月即人民法院受理破产申请前一年多即与荣昌公司存在业务往来，案涉房屋的以房抵债行为发生于人民法院受理破产申请前一个月，在案涉房屋以房抵债时李殿端、李晓颖及债务人荣昌公司对该公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形应该是明知的，该以房抵债行为减损了荣昌公司其他债权人的受偿比例，损害了其他债权人的利益。综合案涉商品房抵顶双方的认知情况、造成债务支付不能的情况，根据公平原则和诚实信用原则，虽然案涉商品房以房抵债价格参照嘉祥景苑-23号-6、-7、-12号商品房的成交价格计算，可能略高于70%，但仍应认定案涉交易行为属于“以明显不合理的低价转让财产”。一审认定本案中存在以明显不合理低价转让的情形，并判令撤销案涉商品房买卖合同并无不当。综上，上诉人李殿端、李晓颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李殿端、李晓颖负担。本判决为终审判决。审判长  刘成军审判员  宋智慧审判员  王 慧二〇二一年一月二十五日书记员  王金霞