吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民再40号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：黄某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王某1，吉林华烁律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：杨某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王某2（系杨某岳父），住吉林省延吉市。一审第三人：延边恒宇房地产开发有限公司。法定代表人：苗某。委托诉讼代理人：王某3，吉林檀君律师事务所律师。再审申请人黄某因与被申请人杨某、一审第三人延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）返还原物纠纷一案，不服本院（2019）吉24民终456号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2020年6月6日作出（2020）吉民申179号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黄某及其委托诉讼代理人王某1、被申请人杨某的委托诉讼代理人王某2、一审第三人的委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某申请再审称，（一）本案二审判决认定杨某先于黄某取得房屋是错误的,应予纠正。吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初3128号民事判决中认定:“虽然杨某签订合同在先,但客观上黄某基于房屋买卖合同关系交付房屋面积补差款、电费、物业维修基金、物业费等义务在先，且黄某取得钥匙在先，应视为房屋已实际交付......”。延边中院（2017)吉24民终1695号民事判决驳回杨某的上诉，维持原判。该判决亦认定“2014年11月11日，黄某向恒宇公司交付房屋面积补差款及电费等相关费用,并交纳了诉争房屋的维修基金及物业管理费用，同时从售楼处姜红延处取得房屋钥匙，故杨某要求就同一房屋继续履行合同的主张已无法实现”。根据两份生效法律文书认定的事实,黄某先占房屋属实，是合法的先占人。(二）杨某取得房屋是基于借贷关系,不是真实的房屋买卖关系，其非法占有行为不应得到保护。(三)本案二审判决“无法认定黄某系诉争房屋先占人”是错误的,应予纠正。延吉市人民法院（2016)吉2401民初3128号民事判决“确认黄某与恒宇公司于2010年11月15日签订的商品房买卖合同右放，并继续履行合同”,该判决还认定“杨某要求按照约定继续履行合同的主张已无法实现，只能采取其他救济方式解决”。杨某无权要求继续履行合同，应当解释为杨某已无权占有该房屋，且杨某更无权依据该合同要求恒宇公司继续履行交付房屋、办理房屋权属证书的合同义务。（四)本案中,二审法院认定杨某先于黄某占有诉争房屋的认定错误,杨某取得房屋时间存疑，也没有相应证据予以佐证,无法认定杨某于2014年7月领取房屋钥匙。黄某与恒宇公司签订的房屋买卖合同合法有效，且由人民法院生效文书判决确认继续履行该合同，黄某先于杨某履行合同义务，取得房屋钥匙并先占该房屋亦是事实，由生效法律文书确认了该事实,延边中院(2019)吉24民终456号判决认定的事实多处不符,应当予以纠正。综上,请求:撤销延边中院（2019)吉24民终456号民事判决,维持吉林省延吉市人民法院(2018)吉2401民初5015号民事判决。杨某辩称，（2019)吉24民终456号民事判决认定事实清楚，适用法律正确,(一)本案诉争房屋涉及一房二卖的问题，杨某于2014年7月取得诉争房屋的钥匙,该事实在一审中已由诉争房屋实际开发人王某4予以证实。黄某在一审中自述于2014年11月11日取得诉争房屋的钥匙。从事实看,杨某取得诉争房屋在先,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，本案二审认定杨某占有使用诉争房屋先于黄某,且杨某所持有的商品房买卖合同已在房产部门办理登记备案手续，因此该判决符合法律规定并无不当之处。（二）黄某系基于商品房买卖合同的概括转让与延边恒宇房地产开发有限公司之间形成了商品房买卖合同关系。由于该公司的房屋在延吉市出现大量的一房多卖现象，因此延吉市政府组织相关部门成立专案组，专项处理该公司一房多卖的现象。在专案组登记的账目中记载:案外人李某两次出借给王某4借款，王某4以诉争房屋买卖合同的形式向李某抵押。因此李某对该合同应为让与担保法律关系,该行为不应得到法律的支持。李某将该抵押的房屋买卖合同转让给黄某,其转让行为应属于无效。（三）关于杨某占有诉争房屋是否合法有效的问题:本案诉争房屋虽然至今未取得相关部门的综合验收，但根据该房屋所在的整栋大楼已全部居住的事实看,诉争房屋的实际开发人王某4于2014年7月将诉争房屋的钥匙交付给杨某，该房屋由杨某装修后一直居住占有使用至今，因此该交付行为应认定为合法有效，并产生交付的法律效力。杨某基于合法占有使用诉争房屋的事实，亦应认定杨某对诉争房屋享有所有权,即杨某享有要求开发商办理产权登记的物权期待请求权。（四）黄某再审申请书中提出其已缴纳房屋面积补差款、电费、物业维修基金、物业费等主张，杨某认为上述费用的缴纳不足以对抗诉争房屋已交付给杨某的事实,因此该主张无法律依据。综上所述,杨某已合法占有使用诉争房屋，该权利足以排除黄某的商品房买卖合同的请求权。请求依法驳回黄某的再审申请。恒宇公司述称，（一）此案已经省州市法院审理多次，造成赘诉主要原因为王某4一房多卖导致局面混乱。（二）王某4并无房屋销售处置权，恒宇公司有产权，当时仅是授权王某4根据房屋数量进行销售，由于恒宇公司监管不力，王某4趁机一房多卖。（三）本案诉讼主体错误，应对王某4提起诉讼，因其收取了诉争房屋所有的款项，恒宇公司没有收取任何购房款。（四）恒宇公司是法人单位，王某4仅仅是伙同延边威远房地产开发有限公司合作开发华府家园项目施工队负责人。（五）华府家园因王某4不配合至今没有验收，目前市政府工作组正在清算、核查此项目工程。黄某向一审法院起诉请求：请求判令杨某返还房屋(位于延吉市××府第1幢1单元0512号、面积为46.34平方米的房屋)。一审法院认定事实：2007年7月8日，恒宇公司与威远公司签订联合建房协议书，约定双方联合开发建设华府嘉园，由威远公司对华府嘉园工程进行施工，约定开工日期为2007年9月10日，约定竣工日期为2008年9月10日，开工延期交工日期顺延。所有工程款均用房屋冲抵。约15000平方米，住宅房价每平方米2100元。楼层定位西楼3层至12层全部住宅，面积约8000平方米，东楼西半部分3层至15层，面积约6000平方米，西楼最东侧门市房1-2层，约2800平方米，门市房价格为1-2层每平方米4000元，地下室每平方米2000元。2008年10月17日，王某4与恒宇公司签订挂靠开发建设合同，约定王某4挂靠恒宇公司开发建设华府嘉园，开发项目的全部投资均由王某4负责并承担，开发的全部产权均归王某4所有，销售和工程往来支付均由王某4负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王某4自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王某4承担。恒宇公司对工程验收和决算监督管理。开发建设期间，蔡满银负责为华府嘉园综合楼项目中砌砖、林灰工程进行施工。2009年11月27日，恒宇公司与杨某签订商品房买卖合同，约定由杨某购买位于延吉市××府第1幢1单元0512号、面积为46.34平方米的房屋，房屋每平方为3200元，合同约定房屋价款为148288元，并由恒宇公司向杨某出具一份收据，并到房产部进行了备案。2010年6月28日，恒宇公司与李某就诉争房屋签订商品房买卖合同，双方约定价款为10万元，并由恒宇公司向李某出具一份收据。2010年11月15日，李某将诉争房屋以11.8万元的价格出售给黄某，黄某交付房款后，黄某与李某到恒宇公司办理合同更名手续。在恒宇公司与李某签订的商品房买卖合同空白处注明“此合同变更为:黄某”，“同意变更:李某”,并由李某与黄某予以签字。2014年11月11日，黄某向恒宇公司交付房屋面积差价款及电费等相关费用，并交纳了诉争房屋的维修基金及物业管理费用，同时从售楼处姜红延处取得房屋钥匙。另查明，杨某于2015年将涉案房屋装修，并由案外人居住，2015年9月5日，黄某打算装修涉案房屋时，发现房屋已经被他人占有使用，故诉至本院。2017年6月30日本院作出（2016）吉2401民初3128号民事判决，确认杨某要求按照约定继续履行合同的主张已无法实现，只能采取其他救济方式解决，故判决黄某与恒宇公司于2010年11月15日签订的商品房买卖合同有效，并继续履行合同义务。判决后杨某不服，提起上诉，经延边朝鲜族自治州中级人民法院审理于2017年12月6日作出（2017）吉24民终1695号民事判决。判决维持原判。一审法院判决：被告杨某于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄某位于位延吉市××府第1幢1单元0512号的房屋。案件受理费2660元（原告已预交),由被告杨某负担。杨某不服一审判决，上诉请求：撤销延吉市人民法院（2018）吉2401民初5015号民事判决。二审法院认定事实：本院二审期间，上诉人杨某提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人杨某提交了一组电费收据，证明其已占有使用房屋并交纳了相关费用。被上诉人黄某对该证据的真实性不予认可。本院二审认为，被上诉人黄某对该组证据不予认可，但是其既未提出合理理由，又未能提供其他证据对该证据的真实性予以否定，本院对该证据予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，案外人王某4在一审审理中，到庭证实其于2014年7月将涉案房屋的钥匙交给上诉方。二审法院认为，被上诉人黄某在一审中提出的诉讼请求为判令上诉人杨某返还诉争房屋。依照被上诉人黄某的诉讼请求，能够产生返还涉案房屋结果的法律关系，按照物权法的相关规定，一是基于《中华人民共和国物权法》第三十四条规定的返还原物请求权，二是基于《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的占有保护请求权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，由于本案诉争的标的物房屋为不动产，黄某如果按照此条法律规定主张权利，则应首先确定黄某为诉争房屋的权利人，即被上诉人黄某系诉争房屋的所有权人，但是被上诉人黄某至今未取得房屋产权证，仍未取得房屋的物权，因此依此法律规定其不属于权利人，其诉讼请求无法按照该法律规定得到保护。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿损失。占有人返还原物请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”，依照该条规定，请求返还的权利人应为先占人。黄某自述其于2014年11月11日取得房屋钥匙，在2015年9月发现杨某已将诉争房屋装修完毕，说明杨某已经先于黄某占有了该房屋。作为诉争房屋开发建设项目的实际控制人王某4，其在一审庭审中陈述在2014年7月将诉争房屋的钥匙交给了杨某的代理人。而且在本案诉讼过程中，黄某提供的证据不能证明其先于杨某占有诉争房屋，故无法认定黄某系诉争房屋的先占人。依照前述法律规定，在不能确认黄某为诉争房屋先占人的情况下，黄某主张返还房屋不符合相关规定，该诉讼请求亦无法得到支持。一审法院判决支持黄某的诉讼请求适用法律不当。二审法院判决：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初5015号民事判决；二、驳回被上诉人黄某的诉讼请求。一审案件受理费2660元，二审案件受理费2600元，合计5260元，由被上诉人黄某负担。本院再审认定的事实与一审认定的事实相同。本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。延吉市人民法院审理（2016）吉2401民初3128号案件中，杨某已作为有独立请求权第三人参加诉讼。（2016）吉2401民初3128号民事判决认定“黄某从李某处购买房屋并到恒宇公司办理变更手续，虽然杨某签订合同在先，但客观上黄某基于房屋买卖合同关系交付房屋面积补差款、电费、物业维修基金、物业费等义务在先，且黄某取得钥匙在先，应视为房屋已实际交付，故黄某按照合同约定要求恒宇公司继续履行合同的诉讼请求，予以支持。关于杨某提出其已办理备案登记的主张，备案登记不等同于预告登记，不产生具有登记请求权的物权效力，不享有排他权，杨某要求按照约定继续履行合同的主张已无法实现，只能采取其他救济方式解决。”杨某不服该判决上诉后，本院作出（2017）吉24民终1695号民事判决，驳回上诉，维持原判。延吉市人民法院（2016）吉2401民初3128号民事判决及本院（2017）吉24民终1695号民事判决已发生法律效力，黄某、杨某均受生效裁判既判力的羁束。黄某依据生效的民事判决认定的讼争房屋已实际交付给黄某，主张杨某返还占有的讼争房屋于法有据，应予以支持。本院作出的（2019）吉24民终456号民事判决，与审理在先的生效裁判相冲突，应予纠正。综上所述，黄某再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）吉24民终456号民事判决；二、维持吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初5015号民事判决。一审案件受理费2660元，二审案件受理费2660元，合计5320元，由被申请人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 王长敏审判员 战明宇审判员 赵 颖 二〇二一年一月十九日书记员 安丽莲