湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终876号上诉人（原审被告）：刘昶，男，1980年3月7日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人:彭英，总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，1988年7月9日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司员工。上诉人刘昶因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称卓越物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初10285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘昶的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.查清事实后依法改判；3.本案的诉讼费用由卓越物业公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。一审判决认定的“刘昶于2016年12月27日收到涉案房屋的入伙通知书后，以房屋质量问题拒绝收房，但其所提供证据不以证明涉案房屋主体结构存在质量不合格问题，故刘昶应承担举证不能的不利后果，应视为湖南麓山别墅投资开发有限公司已于约定时间将房屋交付给刘昶”与客观事实不符。首先，2017年1月1日至2019年3月31日期间卓越麓山B23-2房屋未达交付条件，三方验房时记录签字确认的房屋质量问题未予全部整改。其次，地产开发商(湖南麓山别墅投资开发有限公司)在销售卓越麓山B23-2房屋前曾对此房屋主体结构进行了重大改造，销售此房时不仅未如实告之且无法提供符合国家监管要求的二次验收报批流程手续及改造后的房屋质量检测报告。第三，卓越麓山B23-2房屋的梁柱楼板多处均有不同程度的断裂及裂纹，已经由点到面，跨度近十米，系结构性断裂。第四，本人在答辩时陈述的房屋质量问题均符合房屋主体结构问题，也符合《商品房买卖合同》第十一条房屋交接及违约责任约定……买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况一次性在房屋验收《收楼意见书》中注明，交由出卖人整改。至今为止B23-2房屋因主体结构质量问题未达交房条件。二、原审裁判有失公允。原审判决对上诉人刘昶在《答辩状》中提及的此房主体结构的质量问题重要答辩意见有意省略，判决书未能客观反映上诉人的答辩意见对于证据没有进行认真的审核认证，并说明其采纳或不采纳的理由。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，予以改判。卓越物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。首先，涉案房屋第23栋是2010年12月3日完成竣工验收，并于2011年8月11日完成竣工备案。该涉案房屋已经达到了一个交付条件。根据商品房买卖合同补充协议，在本合同签订时，该房屋已具备交付条件，买方已对房屋现状进行了实地的确认验收并验收合格，卖方有权不再向买方发放入伙通知书，该房屋在买方付清全部房款或者30日内交付，以现状交付，买方同意以该房屋的现状交付买方，应于该日期前对该房屋办理入伙手续。如买方未在合同约定的入伙期限内办理入伙手续，或者以房屋主体结构不合格以外的事为由拒绝收楼，均视为卖方已在合同约定的期限内将房屋交付给了买方，届时与该房屋相关一切的风险责任均转由买方承担，买方无权拒绝缴纳物业管理费、专项维修资金等。其次，根据商品房买卖合同约定，买方因房屋质量问题要求退房的，需持有长沙市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体问题不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内，向卖方提出，否则视为买方放弃该权利。第三，物业服务费服务的约定，由本司提供小区的物业服务，并约定了收费的起止时间，为出卖人向买受人交付房屋之日，如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知书后，不配合收房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日。卓越物业公司的一审诉讼请求：1．请求判令刘昶向卓越物业公司支付物业管理费31184.24元（自2017年1月1日计算至2019年3月31日止）；2．请求判令刘昶支付违约金3929.21元（自2017年1月1日计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）；3．请求判令刘昶承担本案所有诉讼费用。一审法院查明：2016年10月29日，刘昶（买受人）与湖南麓山别墅投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由刘昶购买湖南麓山别墅投资开发有限公司开发的位于长沙市岳麓区××镇××别墅××期××幢××号现房，房屋建筑面积为300.78㎡。该合同第十一条房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，……由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按第1种方式处理：1．出卖人按月向买受人收取逾期收房的物业管理费（物业管理费以卓越物业公司收费标准收取），该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况一次性在房屋验收《收楼意见书》中注明，交由出卖人整改。本条所称房屋质量问题，是指房屋主体结构不合格，导致房屋不能使用的问题。第十八条物业服务约定：出卖人以邀请招标方式选聘卓越物业公司对该房屋进行前期物业管理。……收费的起始时间为：出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。同日，刘昶（买方）与湖南麓山别墅投资开发有限公司（卖方）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第十一条关于交付房屋的补充约定（适用于现房出售，已竣工备案，已出实测报告）：1．买方确认：本合同签订时，该房屋已具备交付条件，买方已对该房屋现状进行实地确认、验收，并验收合格。卖方有权不再向买方发出《入伙通知书》。该房屋在买方付清全部房款（以卖方收到全部房款之日计算）后30日内交付（以现状交付），买方同意以该房屋的现状收房，买方应于该日期前对该房屋办理入伙手续。2．如买方未在合同约定的入伙期限内对该房屋办理入伙手续，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为卖方已在合同约定的期限内将该房屋交付给了买方。届时，与该房屋相关之一切风险责任均转由买方承担，且买方无权拒绝交纳物业管理费、专项维修资金等。协议第十五条关于对缴纳物业管理费的补充约定：自房屋交付之日起，由买方承担物业管理费用。若买方未按约定办理该房屋的验收交接手续，或／和不领取该房屋钥匙的，视为卖方已将该房屋交付给买方，买方自该日起承担物业管理费用。湖南麓山别墅投资开发有限公司于2016年12月26日向刘昶发出《入伙通知书》，刘昶于2016年12月27日收到通知。2016年12月30日，刘昶与湖南麓山别墅投资开发有限公司验房员阳建国在验房时发现房屋存在质量问题并共同签写了《遗留项目整改记录表》。现因房屋质量问题至今未全部解决，故刘昶至今未办理房屋交接手续，亦未入住。卓越物业公司（乙方）与湖南麓山别墅投资开发有限公司（甲方）于2009年10月4日签订《前期物业服务合同》，由卓越物业公司对长沙市卓越麓山别墅小区提供前期物业管理服务，合同期限为自2009年10月4日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳，别墅为3.8元/月/㎡。业主逾期不缴纳物业服务费用的，卓越物业公司可通过法律途径追缴，所产生的相关费用由不缴纳的业主承担。第八条约定：业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用，业主在入伙通知书约定的入伙期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住；乙方在《入伙通知书》约定的入伙期限结束后统一计收物业服务费及其他相关费用。第九条约定：物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期缴物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向乙方交纳违约金。该《前期物业服务合同》签订后，卓越物业公司按照合同约定为刘昶所在小区提供了物业管理服务，期间，卓越物业公司还在长沙市岳麓区住房和城乡建设局发布的《岳麓区2018年物业服务质量考核情况通报》中被考核为物业管理相对好的企业，但刘昶从2017年1月1日起至2019年3月31日止未交纳物业服务费。2020年6月3日，卓越物业公司向刘昶邮寄《物业费缴纳通知书》催交物业费。现因刘昶以房屋存在质量问题为由一直拒绝缴纳物业费，故卓越物业公司诉至一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，卓越物业公司与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对刘昶具有约束力。一审法院认为，刘昶所购买房屋为现房，根据《商品房买卖合同》及补充协议中关于房屋交付的约定，刘昶已确认在合同签订时房屋已具备交付条件，已对该房屋现状进行实地确认、验收，并验收合格，如买方以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，则视为卖方已在合同约定的期限内将该房屋交付给了买方。此案中，刘昶于2016年12月27日收到涉案房屋的入伙通知书后，以房屋质量问题拒绝收房，但其所提供证据不足以证明涉案房屋主体结构存在质量不合格问题，故刘昶应承担举证不能的不利后果，应视为湖南麓山别墅投资开发有限公司已于约定时间将房屋交付给刘昶。至于刘昶所主张的房屋质量问题，如在合同约定的保修期内，刘昶可向开发商另行主张权利。现本案卓越物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，刘昶作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。故对于卓越物业公司主张刘昶按照《物业服务合同》的约定向其支付自2017年1月1日起至2019年3月31日止的物业管理费的诉请，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。经核算，刘昶应向卓越物业公司支付自2017年1月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费30860元（300.78㎡×3.8元/月/㎡×27月=30860元）。对卓越物业公司主张要求刘昶支付违约金的诉请，一审法院认为，刘昶接受了卓越物业公司提供的物业管理服务但未支付对价给卓越物业公司，给卓越物业公司造成了相应损失，本应依据《前期物业服务合同》第九条的约定向卓越物业公司支付违约金，但一审法院根据实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，考虑到刘昶只是普通业主，并非法律专业人士，其拒交物业费系事出有因，且至今未实际入住等因素，对卓越物业公司的该诉请，一审法院酌定不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、限刘昶在一审判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付物业服务费30860元；二、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取339元（按简易程序收费），由刘昶予以负担。本院二审期间，上诉人刘昶向本院提交了15张房屋照片，拟证明房屋主体有质量问题。因刘昶提交的上述照片无法核实其真实性，且无法达到其证明目的，本院不予采信。二审查明，刘昶已于2020年收房。本院对一审法院其他查明的事实予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：刘昶是否应向卓越物业公司支付物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人卓越物业公司与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对上诉人刘昶具有约束力。本院认为，刘昶所购买房屋为现房，根据《商品房买卖合同》及补充协议中关于房屋交付的约定，刘昶已确认在合同签订时房屋已具备交付条件，已对该房屋现状进行实地确认、验收，并验收合格。刘昶于2016年12月27日收到涉案房屋的入伙通知书后，以房屋质量问题拒绝收房，但其所提供证据不足以证明涉案房屋主体结构存在质量不合格问题，故刘昶应承担举证不能的不利后果，应视为湖南麓山别墅投资开发有限公司已于约定时间将房屋交付给刘昶。至于刘昶所主张的房屋质量问题，如在合同约定的保修期内，刘昶可向开发商另行主张权利。现卓越物业公司依约为涉案小区提供了物业服务，刘昶作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。一审法院判决并无不当。上诉人刘昶的上诉理由不成立，本院不予支持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，上诉人刘昶的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339元，由上诉人刘昶承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  何 鑫二〇二一年一月二十七日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。