广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30784号原告：张灿英，男，汉族，住佛山市南海区。原告：周锡凤，女，1981年11月5日出生，汉族，住佛山市南海区。周锡凤的委托诉讼代理人：张灿英，系其丈夫。被告：佛山市国华置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：曾丽芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢丽娴，女，该公司员工。原告张灿英、周锡凤诉被告佛山市国华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序于同年12月24日公开开庭进行了审理。原告周锡凤的委托诉讼代理人暨原告张灿英、被告的委托诉讼代理人卢丽娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交楼违约金45747.6元予原告（逾期时间从2020年7月1日至2020年10月31日(123天)，逾期90日以内违约金1138000×0.03%×90=30726元，逾期超过90日违约金1138000×0.04%×33=15021.6元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月26日签订了《商品房买卖合同》(预售)及补充协议，约定原告向被告购买位于大沥镇太平大道8号国华新都7座xx房，按套内面积计算单价每平方米16545.51元，总价款1138000元整，6月21日支付定金50000元给被告，6月26日支付首期款共638000元(含已付定金)给被告，余款500000元申请公积金贷款，8月20日公积金贷款通过被转入被告帐户，全部房价款已付清。合同约定被告在2020年6月30日前向原告交付该商品房。2020年6月30日被告未通知本人收房，至2020年9月23日原告向被告发“交房催告函”，告知被告逾期交房的相关违约责任，并要求被告尽快交房；至2020年10月22月收到被告“商品房交付通知书”，通知书注明交付时间为2020年10月28日至2020年10月31日。2020年10月31日原告签收物业管理协议并收房。据补充协议第二十九条约定，主合同的约定与本协议不一致的，以[本补充协议]为准。根据补充协议第六条，“商品房交付通知书”上注明的2020年10月31日为交付最终时间，逾期时间从2020年6月30日至2020年10月31日共计123天。根据补充合同第七条，违约金计算：逾期90日以内违约金1138000×0.03%×90=30726元；逾期超过90日的违约金1138000×0.04%×33=15021.6，共计违约金45747.6元。业主9月底始组织六次去被告公司希望能出面解决，要求给出明确的交房时间以及赔偿方案，被告均以疫情和验收等原因拒绝答复，更甚者最后两次领导当场走掉。将心比心，疫情期间我们失业了房贷利息不用供吗?租房子费用不用给吗?为什么疫情责任要由我们业主来承担?2020年1月28日广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，要求各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时，但本来春节休假按照往年惯例，被告承建单位在1月20日前已停工并休假，到春节元宵节后(即2月9日)才翻回工地开工，这是历年贯例，不应算进疫情影响时段，开发商应知道并预足了时间才给出合同的交楼时间：佛山的停工令是不能早于2020年2月9日，那2月9日后政府允许复工就不属于不可抗力了，被告没申请复工是被告的责任。至于被告提的另一个原因：联合验收造成延迟，这个在合同订立时被告应能预见到的风险，是双方意愿下签订的，风险应由被告承担，被告应去找设计、承建方和政府部门的原因，并且验收造成延迟是因为被告楼房建造各方面不过关、不符合相关政府部门规定造成的，不是我方的责任。据以上事实，被告已构成根本违约，依照《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，向法院提起诉讼，判令被告支付原告逾期交房违约金45747.6元。被告辩称，涉案房屋于2020年10月23日达到合同约定的交付时间，故被告的交付时间最晚应认定为2020年10月23日。第一，涉案房屋分别于2020年9月21日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日通过竣工验收备案，达到合同约定的交付条件。被告于2020年10月16日向原告送达收楼通知书，因此，涉案房屋的最晚交付日期应认定为2020年10月23日。第二，涉案项目在建设过程中遭遇疫情、测绘单位解散、台风暴雨等不可抗力、合同约定的可据实顺延交付的情形，根据合同约定被告对此期间无需承担责任。涉案项目延期工期延误，根据合同约定，被告因此顺延的天数内无需承担违约责任。2020年1月23日，全国爆发新冠肺炎疫情，被告为配合疫情防控工作主动延迟复工复产，参照佛山市自然资源局关于明确新冠肺炎疫情期间延期免息操作指引的通知第二条，受疫情影响不能及时移交的回迁房等物业，可申请延期时间最长不超过130天的规定，被告可主张至少130天的不可抗力免责期限。退一步讲，即使根据省高院关于审理新冠疫情肺炎商事案件若干问题的指引第六条规定，广东省重大突发公共卫生事件的起止时间为2020年1月23日至2020年5月9日，广东省卫健委发文，将省级疫情防控将二级降为三级，即从重大降为较大。因此，省级重大疫情防控起止时间共计为107天，被告可享有至少107天的不可抗力免责期限。涉案项目建设至交付之日止共计发生了“山竹”、“天鸽”、“帕塔”等21次台风暴雨等自然灾害情况，共计造成被告工期延误超过59天。根据补充协议第七条第2.9款约定，被告可据实顺延交付。第三，涉案项目委托的测绘单位为佛山市南海区×××××××，该单位为政府指定的测绘单位，且是南海区唯一的测绘单位。2020年6月3日该单位通知停止业务受理，并于2020年9月21日与被告终止测绘合同，被告此后不得不重新委托测绘单位以及时完成测绘工作，前述情况也构成补充协议第七条第2.1、2.4、2.6款约定的情形，被告可据实顺延交付接近110天。第四，退一步讲，即使法院认定被告存在逾期，原告主张的违约金标准高于周边租金的三倍，涉案同地段100平方米的房屋月租金约为2900元，原告主张的违约金月标准实际约为9000元。再者，原告依据的补充协议第七条第1款，关于逾期交付的条款因存在限制原告解除合同的权利而无效，应参照涉案合同第十二条约定的标准计算。综上，请驳回原告的全部诉请。原告和被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议或有原件核对的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对无原件核对且当事人对真实性有异议的证据，本院不确认其真实性。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据2-8工程施工联系单、通知函等，有原件核对，本院对其形式真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年6月26日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”）约定：约定出卖人将其开发的位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××（下简称涉案房屋）出售予买受人，用途为住宅，总价款1138000元。自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款638000元，剩余房款500000元应于2019年6月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内按逾期应付款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除合同的，按逾期应付款的日万分之4计付违约金。出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应符合下列条件：1.已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内按已付全部房款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行合同的，按已付全部房款的日万分之4计付违约金。等约定。同日，两原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋买卖签订《补充协议》，第四条对主合同第七条、第八条的补充约定：买受人逾期付款的，按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金；逾期超过90日仍未付清的，则出卖人有权解除合同。出卖人选择不解除的，买受人按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。第六条对主合同第十一条的补充约定：买受人在合同约定交付日期前已付清全部房价款的（含贷款已经发放），买受人应同意按出卖人商品房交付文件通知日期接收商品房。自出卖人商品房交付文件发出之日起满30日买受人未收房的，视为商品房已交付（交付时间为出卖人商品房交付文件确定的交付期限届满之日）。第七条对主合同第十二条的补充约定：商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款10%支付违约金。等约定。原被告均确认原告已全额支付涉案房屋全部房款1138000元。2020年9月22日，涉案房屋所在楼栋取得测绘报告。2020年10月23日，涉案房屋所在楼栋取得房屋竣工验收备案。被告向两原告送达了《商品房交付通知书》，通知两原告于2020年10月28日至2020年10月31日前来办理收楼手续。两原告收到收楼通知后于2020年10月31日收楼。本院认为，两原告主张被告支付逾期交房违约金，本案争议焦点为因新型冠状病毒疫情是否应顺延交房期限、是否应计算违约金及计算标准。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因疫情各级各地方政府采取了一系列管制措施，涉案合同约定被告应于2020年6月30日前交付涉案房屋，疫情期间涉案房屋所在楼栋的建设尚未完工，被告的施工进度必然会受到新型冠状病毒疫情的影响，结合疫情对原被告双方造成的损失，根据公平原则，本院酌定顺延被告交房期限30日，即交付房屋时间顺延至2020年7月30日前。对被告的其他顺延交房期限的主张，本院不予采纳。涉案合同明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案房屋于2020年9月22日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日才取得竣工验收备案，被告通知两原告2020年10月28日至10月31日收楼，两原告于2020年10月31日收楼，两原告主张逾期交付涉案房屋的日期计算至2020年10月31日符合双方关于交付日期的约定，被告逾期交付涉案房屋93日。被告未能如期交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽涉案合同约定逾期交房90日内的，按日万分之二计算违约金，但双方同日签订的补充协议就逾期交房违约金进行了特别补充约定，约定逾期交房90日内的，按日万分之三的标准计算，补充协议同时约定买受人逾期支付房款90日内的亦按万分之三计付违约金，双方权利义务约定对等，两原告主张按补充协议约定的标准计算逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。对于超出90日部分，原、被告在补充协议中约定逾期交房超过90日、未超过180日的，按日万分之四计算违约金，但关于逾期超过90日支付房款约定的违约金却是日万分之三，双方权利义务约定不对等，两原告主张逾期交房超90日部分按日万分之四计算违约金，本院不予支持。综合考虑本案案情、被告的违约情形、原告的实际损失等，本院酌定超出90日部分逾期交房违约金标准为日万分之三。综上，被告应支付逾期交房违约金31750元（1138000元×0.0003/日×93日）予两原告，两原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。关于被告追加测绘单位佛山市南海区×××××××作为第三人参加诉讼的申请，被申请人并非必须参加诉讼的主体，是否追加其作为第三人并不影响本案事实查明及案件处理结果，本院对被告的该追加申请不予准许。本案诉讼是因被告违约引起，受理费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告佛山市国华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金31750元予原告张灿英、周锡凤；二、驳回原告张灿英、周锡凤其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取471.85元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二一年一月十五日书记员  成海欣