河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1686号原告：赵峰，男，1985年3月21日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：王朝辉，河南孙东晓律师事务所律师。被告：陈志刚，男，1982年7月29日生，汉族，住河南省舞阳县。原告赵峰与被告陈志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告赵峰及其委托代理人王朝辉到庭参加诉讼，被告陈志刚经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵峰向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《商品房购房协议》合法有效；2、原告从2020年1月起代被告偿还的房屋贷款抵扣原告应向被告支付的购房款；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月16日原告与被告通过中介漯河市家家福房产经纪有限公司（以下简称家家福公司）签订《商品房购房协议》，约定“原告以总价41万元价格购买被告位于源汇区××路南段××小区××楼××单元××楼东户房屋（该房系被告贷款23万元购买）；2018年1月31日之前被告搬离该房屋，由原告接收该房屋；付款方式为协议签订之日支付5万元，被告向原告交房后，原告每月支付房款1000元，每半年支付5万元，房产证办下来之后，被告应在房产证下来的叁个工作日内，将房产过户到原告名下，过户当天，原告预留2万元作为尾款押金。截止到2019年12月15日如房产证无法办理导致无法过户，双方根据意愿决定是否延长协议期限”。协议签订后，原告按协议约定支付购房款，被告按约定将本案房屋交付，原告接收房屋后居住使用至今。协议履行到2019年12月15日，原告根据协议约定已分多次向被告支付购房款共计22万元，因购买房屋还未办理房产证，导致无法办理过户登记，原告多次联系被告商量是否延长协议期限，但被告却表示愿意继续履行房屋买卖协议，但不愿再偿还房屋贷款，之后原告再也无法联系上被告。由于被告未按时偿还2020年1月、2月、3月房屋贷款，2020年4月23日中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行下达搬出通知书:“对该房产依法拍卖，限接通知后15日内搬出”。原告在联系不到被告的情况下，无奈代被告偿还了被告拖欠的3个月房屋贷款、罚息、复利。被告的违约行为给原告带来极大不便并造成损失。被告陈志刚未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认：1、原告提供商品房购房协议，用以证明2017年12月16日被告陈志刚将位于源汇区××交叉口碧湖御苑31号楼1单元1楼东户房屋（购房合同号G2000-0171）出售给原告赵峰，该房系被告贷款23万元购买，成交价41万元，2018年1月31日之前被告搬离该房屋，由原告接收该房屋，付款方式为协议签订之日支付5万元，被告向原告交房后，原告每月支付房款1000元，包含在总房款41万元内，房产证办下来之前每半年支付5万元，房产证办下来之后，被告应在房产证下来的叁个工作日内，将房产过户到原告名下，过户当天，原告预留2万元作为尾款押金，其余房款交付给被告，截止到2019年12月15日如房产证无法办理导致无法过户，双方根据意愿决定是否延长协议期限，若双方无意继续交易，则甲方应将乙方所交的全部款项退还乙方，甲方向乙方支付所交房款金额的25％作为补偿。2、原告提供商品房买卖合同、商品房抵押贷款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、漯河市房屋预售登记存根，用以证明被告贷款购买泰山路与南环路交叉口碧湖御苑31号楼1单元1楼东户房屋，系该房屋权利人，被告将碧湖御苑31号楼1单元1楼东户房屋交付给原告居住使用时，将房屋权利凭证交付原告。3、原告提交转账明细、招商银行流水，用以证明原告已按《商品房购房协议》约定按时向被告支付购房款，截止至2019年7月10日已支付房款21.5万元，被告予以认可，至2019年12月10日原告向被告支付房款共22万元。4、原告提交搬出通知书、中国农业银行业务凭证，用以证明因被告没有按时偿还银行贷款，2020年4月23日中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行发出搬出通知，对该房产依法拍卖，限接通知后15日内搬出。因无法联系到被告，原告无奈代被告偿还2020年1、2、3月贷款及逾期罚息3743.65元，诉讼中代偿4、5、6月贷款3754.47元。5、原告提交微信聊天记录，用以证明《商品房购房协议》履行到2019年12月15日，原告已依约支付房款22万元，因涉案房屋无法办理过户，原被告对《商品房购房协议》后期履行进行沟通，原告愿意继续履行协议，被告同意继续履行协议，但被告不愿继续偿还银行贷款。6、原告提供收款收据，用以证明被告已将涉案房屋交付原告实际使用，物业登记户名为原告赵峰，由原告缴纳物业费、公共能源费。7、原告提供发票，用以证明本案诉讼原告支付公告费260元。8、原告提交提交通知，用于证明2020年7月5日，漯河市昌华房地产开发有限公司通知碧湖御园业主涉案房产已经可以办理不动产登记。对无争议事实，本院确认如下：2017年12月16日，原被告签订商品房购房协议，约定被告将位于碧湖御园31号楼1单元1楼东户（购房合同号至22000-0171，合同面积90.66平方米）的房屋出售给原告，房款41万元，签订协议时交首付款5万元，被告将房产手续交给原告，2018年1月31日之前被告交付房产，之后原告每月分期支付房款1000元（包含在总房款内），房产证办下来之前，原告每半年付房款5万元，截止2019年12月15日如房产证无法办理导致无法过户，则双方互不构成违约，届时双方根据意愿决定是否延长期限，若双方无意继续交易，则被告应退还原告所交全部款项，并向原告支付所交房款金额25%的补偿，原告搬离房产。签订合同后，被告将涉案房屋的商品房买卖合同、商品房抵押贷款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、漯河市房屋预售登记存根交付给原告。2017年12月16日，原告向被告转账支付2万元；2017年12月18日，原告向被告转账支付3万元；涉案房屋首付款5万元已经支付完毕。被告已经将涉案房屋实际交付给原告。2018年1月29日至2019年12月10日，原告按月向被告支付购房款共计17万元。微信聊天记录显示，2019年12月26日出卖人主张如果继续履行购房协议则由买受人偿还每月1250元房贷，买受人未同意；2020年4月23日，买受人要求出卖人联系房管局，并称具备过户和办证条件的话同意继续履行协议，出卖人称其不在漯河，没法联系，让买受人联系房管局和中介咨询。2020年4月23日，中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称农行郾城支行）向原告送达搬出通知书，载明“陈志刚:你于2012年6月28日，在我行办理按揭贷款23万元购买沙漯河市源汇区泰山路南段碧湖御园小区31号楼102房，在相关部门办理了抵押手续，并且在漯河市公证处办理了强制执行公证。现你没有按借款合同约定期限还款，已经构成严重违约，经客户经理多次催收，态度很不积极。现我行按照合同约定及其法律规定，对该房产依法拍卖，限你接到通知后15日内搬出”。2020年4月29日，原告代被告向农行郾城支行偿还3期贷款本息共计3743.65元。2020年6月29日，原告代被告向农行郾城支行偿还1期贷款本息1252.84元。2020年8月6日，原告代被告向农行郾城支行偿还2期贷款本息共计2501.63元，下余贷款本金199739.13元。漯河市昌华房地产开发有限公司出具公告，通知碧湖御苑小区房屋不动产登记已经可以办理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。原被告签订的购房协议约定，截止到2019年12月15日如房产证无法办理导致无法过户，双方根据意愿决定是否延长协议期限，若双方无意继续交易则应退款退房。原告提供未提供原被告就继续交易达成一致意见的相关证据，故该购房协议已于2019年12月15日期限届满，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等当时的法律规定。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立。原告赵峰与被告陈志刚均在购房协议上签名，故该购房协议于2017年12月16日成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据原告提供的证据，原被告签订的购房协议，不存在合同法第五十二条规定的情形，故该协议自2017年12月16日成立时生效。原告赵峰要求确认该协议合法有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。该购房协议已经期限届满，双方就是否继续履行未达成一致意见，目前该协议存在继续履行和终止履行两种可能性，无法确定原告是否仍负有向被告支付下余购房款的义务，故对原告要求从2020年1月起代被告偿还的房屋贷款抵扣原告应向被告支付的购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告赵峰的诉讼请求：1、确认原被告签订的《商品房购房协议》合法有效；2、原告从2020年1月起代被告偿还的房屋贷款抵扣原告应向被告支付的购房款；3、本案诉讼费由被告承担；本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原被告签订的《商品房购房协议》合法有效；二、驳回原告赵峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费100元，由被告陈志刚负担（限本判决书生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  李笑寒人民陪审员  史秀燕人民陪审员  姚 冰二〇二一年一月二十日书 记 员  颜利丹