福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民初530号 原告：谢娟娟，女，1987年8月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：林生景，男，1984年8月14日出生，汉族，住福建省宁德市。 被告：福建中豪房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区天湖东路****，统一社会信用代码：913509016990405319。 诉讼代表人：卢海风。 委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏飘红，女。 原告谢娟娟、林生景与被告福建中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢娟娟、被告中豪公司的委托诉讼代理人苏飘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢娟娟、林生景向本院提出诉讼请求：依法确认中豪公司因逾期交房而应支付谢娟娟、林生景自合同约定交房日2016年12月28日至破产重整受理日2019年8月30日期间的逾期交房违约金118278.62元。 事实和理由： 原告谢娟娟于2014年1月18日向被告福建中豪房地产开发有限公司购买了中豪东湖一22号楼305号商品房并签订《商品房买卖合同》，商品房总价1206557元，原告已支付606557元。在此期间被告陷入经营困难，杨育光曾要求原告及其他几位业主于2016年2月到公积金中心办理购房贷款以缓解经济压力，原告积极配合到东侨房管局公积金处办理贷款，但因被告当时存在种种问题而被拒绝贷款。至曙光集团接手东湖一品并改名东湖曙光城，原告再次要求被告提供材料证明办理余款的公积金贷款，被告以种种理由推诿，后经多方多次协商被告同意办理贷款，原告公积金贷款审核通过，建设银行同意放贷，但被告于2019年初账户再次被冻结，原告贷款再次失败，直至中豪破产重组。故而，原告对于购房款的交付非是不愿，因由被告客观因素造成，对于原告已付购房款有权追究被告违约责任，中豪公司管理人基于原告未在规定时间内付清全部购房款为由认定违约不存在是不顾客观事实，完全规避中豪公司客观因素对原告造成的阻碍与责任，有失公允。原告为此提起诉讼，望判如所请。 中豪公司辩称，原告谢娟娟、林生景未按《商品房买卖合同》约定付清全部应付款项，原告要求以已付款为基数计算逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。首先，根据《商品房买卖合同》第八条：“买受人未按合同约定付清全部房款及其他应由买受人支付的款项而买受人尚未支付的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款后7天内，届时出卖人无需另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期”，中豪东湖一品xx#xx室总价款1206557.00元，原告谢娟娟、林生景支付的购房款为606557.00元，剩余购房款600000.00元未支付，虽原告选择的是银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但是目前银行按揭贷款并未办理完毕，中豪公司未获得剩余购房款。根据合同第八条的规定，顺延的期限不视为交付逾期。所以原告主张逾期交房违约金没有合同的依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。本案中，《商品房买卖合同》约定的付款义务在先，交房义务在后，因此在原告未履行支付全部购房款之义务时，中豪公司有权拒绝交房。原告主张支付逾期交房违约金无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中豪公司对谢娟娟、林生景提供的《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《不动产登记申请书》等证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.原、被告双方就原告向被告购买位于宁德市××路××路北侧（北湖滨路9号）中豪·东湖一品xx幢xx室商品房签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：×××45）及补充协议，约定房屋总价款人民币1206557元。合同签订后，原告支付首付款606557元，购房余款60万元由原告办理按揭贷款支付，但该按揭贷款至今仍未能办理完成。 《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2016年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付原告使用。但在原告未按合同约定付清全部房款及其他应由原告支付的款项而原告尚未支付的情况下，被告有权拒绝向原告交房，交付日期相应顺延至原告付清全部应付款项后7天内，届时被告无须另行通知原告，顺延期限不视为交付逾期。 第九条第（2)项约定被告逾期交房超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金。 2.2019年8月30日，本院根据案外人温岭大江投资有限公司的申请，裁定受理温岭大江投资有限公司对中豪公司的破产重整申请，并于2019年10月23日指定北京大成（福州）律师事务所和重庆海川清算有限公司宁德分公司担任中豪公司的联合管理人。 3.本院受理中豪公司破产重整案后，原告向管理人申报逾期交房违约金债权，管理人初审认定普通债权118278.62元，经复查后对逾期交房违约金债权不予认定。原告不服债权复查结论，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 本案的争议焦点：原告未足额付款的情况下，主张被告应按已付款的日万分之二支付逾期交房违约金是否有相应依据。 本院认为，谢娟娟、林生景与中豪公司订立的《商品房买卖合同》（备案合同编号：×××45）及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。谢娟娟、林生景向中豪公司支付购房款，中豪公司向谢娟娟、林生景交付房屋是《商品房买卖合同》项下权利义务的主要内容。案涉商品房的交易价格为1206557元，目前谢娟娟、林生景仅支付首付款606557元，剩余购房款60万元，虽然双方选择的是银行按揭贷款支付，但目前银行按揭贷款仍未办理，中豪公司尚未获得剩余购房款。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中豪公司在原告未按合同约定付清全部房款及其他应由原告支付的款项的情况下，有权拒绝向原告交房，交付日期相应顺延至原告付清全部应付款项后七天内，届时中豪公司无须另行通知原告，顺延期限不视为交付逾期，因此本案属于当事人互负债务且有先后履行顺序的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，合同义务后履行一方针对先履行一方不履行或不适当履行债务享有延期履行抗辩权，且不承担因行使后履行抗辩权而致合同迟延履行之违约责任。故谢娟娟、林生景主张中豪公司支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决如下： 驳回谢娟娟、林生景的全部诉讼请求。 案件受理费2665.5元，由谢娟娟、林生景负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  陈 勇 审 判 员  陆学宇 人民陪审员  陆明金 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  郑玉庭 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。