濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初11435号原告：孙文俭，男，汉族，1958年3月9日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：安继开，河南濮兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭香梅，河南濮兴律师事务所律师。被告：佘艳霞，女，汉族，1971年4月20日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：马济民，河南航塔师事务所律师。原告孙文俭与被告佘艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙文俭的委托诉讼代理人安继开、郭香梅，被告佘艳霞及其委托诉讼代理人马济民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文俭向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方口头约定的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告位于濮阳市××区××小区××楼××单元××楼××号房屋；3、依法判令被告赔偿原告经济损失15.6万元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年12月份，原被告协商，原告将位于濮阳市××区××小区××楼××单元××楼××号房屋出售给被告，当时协商房屋价款为74万元，被告同意购买后向原告交定金1万元，2014年2月份向原告交房款15万元，2014年4月份交房款28万元，以上共交房款44万元。2014年4月份被告交纳28万元的房款时，被告要求先把房屋交付给被告，以便被告可以及时装修入住，并承诺剩余房款一定会在5月份之前一次性交齐，原告同意后将房屋交付给被告，后5月份被告迟迟不交纳剩余的房款，原告多次拨打被告电话，被告称3天内一定交齐尾款，但3天后仍然没有交齐房款，后再拨打被告电话被告拒接原告电话。2019年5月29日，被告主动联系原告称要补足剩余房款，因被告长达五年不及时履行义务，并占用房屋长达五年，原告拒收剩余房款，并要求解除与被告的买卖关系，要求被告返还房屋，后被告迟迟不予返还房屋。直到2020年6月30日原告在案涉房屋找到被告，及时拨打110报警，并要求被告返还房屋，但被告仍不予返还，派出所民警出警后告知原告应当及时到法院进行诉讼。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告佘艳霞辩称，房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定的强制性规定，合同有效且具备继续履行的条件，应当继续履行。目前房屋有被告合法占有使用，原告因房价上涨，单方面变更合同价款，缺乏法律依据，有悖诚信原则，原告未在合理的时间履行办理遗产继承公证手续的合同义务，存在过错，同时证明原告先前的售房行为，存在欺诈。原告主张15.6万元损失没有法律依据，因原告拒不履行合同，应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月4日，孙文俭女儿孙君玲（已故）与濮阳市瑞璞置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：00022930）一份，约定孙君玲购买濮阳市瑞璞置业有限公司开发的位于瑞璞紫景园3期第026幢5层0503号房，建筑面积142.43平方米，单价为每平方米3845.14元，总价款547663元整。付款方式为买受人2011年12月9日向出卖人一次性支付总房款547663元整，出卖人应当在2012年5月1日前将该商品房经工程验收合格的房屋交付给买受人使用。另外，双方还对买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、规划、设计变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记、保修责任等事项进行了约定。2020年9月21日，濮阳市瑞璞置业有限公司开具案涉房屋增值税发票，显示购房款为547971元。另查明，孙君玲于2012年2月7日因病死亡，其法定继承人为孙文俭（父亲）、冯改勤（母亲）、炕彦宾（配偶）。2020年10月22日，河南省濮阳市中意公证处出具（2020）豫濮意证内民字第3978号公证书，坐落于濮阳市辖区××路××单元××号房屋由孙文俭继承，冯改勤、炕彦宾放弃继承。又查明，2013年12月份，孙文俭、佘艳霞口头约定：孙文俭将案涉房屋出售给佘艳霞，佘艳霞陆续支付房款44万元，孙文俭将房屋交付给佘艳霞。2019年5月29日，佘艳霞向孙文俭发送信息，表示支付剩余房款，孙文俭称因5-6年联系不上佘艳霞，不再同意出售房屋，将已经收取的款项予以退还。2019年8月8日，孙文俭督促佘艳霞交房款，佘艳霞表示同意。8月10日，孙文俭表示房屋价款为120万元，8月11日，佘艳霞同意支付剩余购房款30万元，孙文俭称还差75万元，限一个月内交房款，否则将房屋出售给别人。2020年6月30日，双方因案涉房屋发生纠纷，孙文俭报警。庭审中，孙文俭主张口头约定由佘艳霞支付完毕房款后办理房屋过户登记手续，佘艳霞不予认可，认为双方口头约定办理完毕过户登记手续后再支付剩余房款。同时，佘艳霞同意将案涉房屋登记至其名下后再支付下欠购房款。2020年12月9日，本院依法将起诉状副本、应诉通知书、开庭传票向佘艳霞直接送达。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房产地管理法》第四十一条规定，房产点转让，应当签订书面转让合同。由于房屋买卖涉及价值较大的交易行为，在书面买卖合同之外，实践中房屋产权登记机关还要求交易双方按照制式合同签订后方可办理产权登记。因此，双方当事人协商买卖房屋，应当采用书面形式订立合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。结合双方短信聊天记录，双方约定的价款应为74万元，佘艳霞实际交付44万元购房款，孙文俭予以接受，并将案涉房屋交付佘艳霞使用至今。应当视为双方已经履行了合同主要义务，能够认定合同成立。关于案涉房屋买卖合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：(五)法律规定的其他情形。本案中,孙文俭、佘艳霞于2013年12月订立口头房屋买卖合同，约定佘艳霞支付购房款74万元，孙文俭负责办理过户手续。佘艳霞支付购房款44万元后，孙文俭交付案涉房屋，但剩余购房款至今未付。庭审中，双方对支付下欠购房款与办理过户登记手续的先后顺序无法达成一致意见。结合双方短信记录，佘艳霞仅对未支付下欠购房款表示歉意，且在孙文俭督促后仍未履行付款义务，但佘艳霞并未明确要求孙文俭办理过户登记手续。庭审中，佘艳霞仅同意在孙文俭先将房屋过户至其名下后再支付下欠购房款，其他的均不予同意。本院认为，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态，佘艳霞的合同目的是获得案涉房屋的所有权，孙文俭的合同目的是获取转让价款。综上，佘艳霞未及时履行支付购房款的义务构成违约，致使孙文俭出售案涉房屋不能实现合同目的。现孙文俭要求解除双方达成的口头房屋买卖合同及返还案涉房屋，本院予以支持。另，孙文俭于2020年10月22日办理公证手续，属于迟延履行过户登记行为，亦属于违约，故孙文俭要求佘艳霞赔偿经济损失15.6万元，本院不予支持。此外，孙文俭未通知佘艳霞，直接向本院起诉主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认双方口头房屋买卖合同于2020年12月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙文俭、被告佘艳霞达成的口头房屋买卖合同于2020年12月9日解除；二、被告佘艳霞返还原告孙文俭位于濮阳市辖区中原路146号瑞璞紫景园3期第026幢2单元5层0503号房屋，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告孙文俭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6380元，由原告孙文俭负担1710元，由被告佘艳霞负担4670元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二一年一月十五日书记员  王 宁