贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8792号上诉人（原审被告）：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地：四川省广安市广安区人民路119号，统一社会信用代码：9151160072323859XG。法定代表人：王建国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋坤，四川良众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂书，男，1984年11月15日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）：陈路英，女，1990年3月19日出生，汉族，住贵州省赫章县。原审被告：广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司，住所地：贵州省毕节市赫章县西城铅锌矿沉陷区二十二栋，统一社会信用代码：915205275983797201。负责人：王建国。上诉人广安市华宇房地产开发有限公司因与被上诉人张桂书、陈路英及原审被告广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人广安市华宇房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条的约定，交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2015年9月1日，被上诉人于2020年8月12日才提起诉讼，且未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，已超诉讼时效。双方约定的按日支付违约金所约定的是违约金的支付方式，而非违约金支付时间的约定，一审按日认定违约金的诉讼时效错误。即使被上诉人的诉请未超过诉讼时效，因案涉商品房已经交付，逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未给被上诉人造成任何实质损失，应依法对本案违约金予以调减。被上诉人张桂书、陈路英及原审被告广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司二审未作答辩。张桂书、陈路英向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，以已付购房款为基数计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.判令两被告连带向原告支付涉案商品房逾期交房违约金3859元；4.本案诉讼费、保全费等由两被告承担。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年9月1日前取得案涉商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未按前述约定的期限履行义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，约定日期起360日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之0.2的违约金，该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有约束力，被告应当支付违约金，但被告对此提出了诉讼时效抗辩，原告未举证证明诉讼时效存在中断或中止的情形，部分期间的违约金请求已过三年诉讼时效，结合被告的违约行为持续存在及原告于2020年8月12日主张权利的实际，依法保护的违约金，应当自2017年8月13日起，以原告已付购房款317073.60元为基数，按日万分之0.2的计算标准，支付至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日。《商品房买卖合同》约定,被告应当在2015年10月30日前向原告交付房屋，逾期30日内，自约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付，合同继续履行；逾期超过30日，原告继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告于2016年2月28日向原告交付房屋，应当按约定自2015年10月31日起至实际交付之日即2016年2月28日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际交房之日起30日内支付。但被告对此提出了诉讼时效抗辩，原告未举证证明逾期交房违约金的诉讼时效存在中断或中止的情形，故该请求已过诉讼时效，依法不予支持。目前，案涉房屋所在的房地产开发项目消防工程和整体规划未通过，尚不具备初始登记的条件，原告要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的请求，暂无履行可能，且不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对原告的该主张，不予支持。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，即本案违约责任由被告广安市华宇房地产开发有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告广安市华宇房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内向原告张桂书、陈路英支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以317073.60元为基数，按日万分之0.2的计算标准，从2017年8月13日起计算至被告广安市华宇房地产开发有限公司向原告张桂书、陈路英交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告张桂书、陈路英的其他诉讼请求。案件受理费43元，由被告广安市华宇房地产开发有限公司负担。本案二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审法院认定在双方履行所签订《商品房买卖合同》过程中，原审被告广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司逾期交付转移登记有关文书的事实清楚，本院予以确认。本院认为：逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原审被告广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司与被上诉人在商品房买卖合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。双方所签《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2015年9月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文收交付买受人”，原审被告广安市华宇房地产开发有限公司赫章分公司至今未取得案涉商品房初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人于2020年8月12日主张权利，2017年8月13日之后的违约金未超过诉讼时效，应予支持。上诉人关于被上诉人主张违约金的诉请已全部超过诉讼时效，应予全部驳回的上诉理由不成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人广安市华宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年一月二十五日书记员 高 进