福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽09民终207号 上诉人（原审原告）：浙江**夏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市桐卢县迎春南路207号新青年广场201室，统一社会信用代码913301227332355878。 法定代表人：郭前方，该公司总经理。 委托代理人：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾国宝，男，汉族，1990年4月28日出生，住福建省福鼎市。 委托代理人：廖云坚、王宇凌，福建惠尔（福鼎）律师事务所律师。 上诉人浙江**夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）因与被上诉人曾国宝物业服务合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进 行了审理。本案现已审理终结。 华夏物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持华夏物业公司的一审全部诉讼请求。一、二审案件受理费由曾国宝负担。事实与理由: 一、一审判决认定涉案《物业服务合同》对曾国宝不具有约束力,系事实认定不清。 1、曾国宝名下所有的涉案房屋与滨江时代城小区其他物业同属于一个物业管理区域。《物业管理条例》第9条规定:“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域。已经实施物业管理的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域”。根据华夏物业公司提供的福鼎市个人住房信息证明、被申请人提供的不动产权证书、《商品房买卖合同(现售)》以及一审查明的事实可知,曾国宝所有的涉案房屋系由滨江时代城小区的建设单位福建家景置业有限公司统一建设、出售,房屋的命名与不动产登记、规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备均与滨江时代城小区一致或共用,故曾国宝名下所有的涉案房屋与滨江时代城小区其他物业同属于一个物业管理区域。 2、曾国宝系福鼎市滨江时代城小区业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主”。根据华夏物业公司提供的福鼎市个人住房信息证明可知,曾国宝已经依法取得涉案房屋的不动产权,自取得之日成为涉案房屋的业主。 3、曾国宝系福鼎市滨江时代城业主大会的成员,福鼎市滨江时代城业主大会及业主委员会作出的决定对曾国宝具有约束力。《物业管理条例》第9条规定:“一个物业管理区域成立一个业主大会”,故包括曾国宝所有的涉案房屋在内的滨江时代城小区物业管理区域有且仅能成立一个业主大会,而根据一审查明的事实可知,滨江时代城小区已经于2017年5月6日选举产生了福鼎市滨江时代城业主大会及业主委员会,故曾国宝作为滨江时代城小区的业主,当然地系福鼎市滨江时代城业主大会的成员。同时,依据《物权法》第78条:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”、《物业管理条例》第7条:“业主在物业管理活动中,履行下列义务:(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。”的规定,福鼎市滨江时代城业主大会及业主委员会作出的决定对曾国宝具有约束力,而该事实是不以被上诉人成为业主的时间、购房时与开发商的约定等事项而转移的。 4、涉案《物业服务合同》对曾国宝具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。根据一审查明的事实可知,华夏物业公司与福鼎市滨江时代城小区业主委员会签订的《物业服务合同》系自愿签订,且并无法定无效事由,真实有效,故依据上述规定,《物业服务合同》对曾国宝具有约束力。 二、曾国宝应当向华夏物业公司支付物业服务费133715.4元及违约金。 华夏物业公司与福鼎市滨江时代城业主委员会签订的《物业服务合同》对物业管理服务费、违约金的事项均已经明确约定,并且华夏物业公司自签订以来,一直严格按照该合同的约定为包括涉案房屋在内的滨江时代城小区物业管理区域提供物业服务,故曾国宝应当按照《物业服务合同》的约定,向华夏物业公司交纳自2018年3月1日至2020年4月30日止的物业服务费,并支付因其未按时缴纳物业服务费用产生的违约金。 综上所述,华夏物业公司认为,一审判决事实认定不清,法律适用错误,故为维护自身的合法权益,华夏物业公司特具状上诉至贵院,望贵院在查明案件事实的基础上,依法判决支持华夏物业公司的上诉请求。 曾国宝辩称，华夏物业公司上诉理由不能成立，应予驳回。理由如下： 1、曾国宝购买的房屋用途系产权式酒店,系独立于小区外的一栋楼,且《商品房买卖合同》中附件12补充协议第五条规定约定,相关物业管理及管理费收费由买受人自行管理,不涉及到小区整体物业管理中,因此,华夏物业公司起诉要求支付物业服务费没有依据。 2、实际华夏物业公司也没有对曾国宝产权房屋进行物业服务,日常酒店内及周边都是由酒店自行负责管理。 3、业主委员会与华夏物业公司签订的《物业服务合同》对曾国宝没有约束力,曾国宝等三个案件涉案产权面积达到近万平方,业主委员会成立之初,都没有向曾国宝告知,曾国宝也不知道业主委员会成立情况。 综上,华夏物业公司起诉没有事实和法律依据,因此恳请法院判决驳回华夏物业公司上诉,维持原判。 华夏物业公司一审诉讼请求：1.判令曾国宝向华夏物业公司支付自2018年3月1日起至2020年4月30日止的物业服务费133715.4元及违约金（以133715.4元为基数自2020年5月19日起按月利率2%计算至偿清之日止）；2.本案诉讼费由曾国宝承担。 一审法院认定事实：2015年11月18日，福建家景置业有限公司与华夏物业公司签订了福鼎市滨江时代城《前期物业服务合同》，约定合同期限为2015年12月1日至小区业主大会成立并签订新的物业合同，该合同中的物业管理区域不包括案涉房产。2017年5月6日，福鼎市滨江时代城业主委员会成立。2017年5月27日，福建家景置业有限公司与曾国宝签订了《商品房买卖合同（现售）》约定33＃（Ａ3）即案涉房产是独立整体销售房产，用于酒店经营，相关物业管理及管理费收费由买受人自行管理和承担，不涉及小区整体物业管理中。案涉房产位于福鼎市××栋，用于酒店经营，酒店周围、前方停车场的卫生、绿化、照明设施及内部电梯维护、保养由酒店自行负责。案涉房产与滨江时代城生活小区隔着一条消防通道，消防、水泵设施系公用，位于酒店地下室，日常维护由物业公司负责。2018年2月13日，福鼎市滨江时代城业主委员会与华夏物业公司签订了《物业服务合同》，约定：合同期限为2018年3月1日到2021年2月28日，总建筑面积122070.78平方米（包括案涉房产）。 一审法院认为，根据《物业管理条例》的相关规定,业主委员会成立前，建设单位与物业管理服务企业签订《前期物业服务合同》对业主具有约束力，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。案涉的《商品房买卖合同（现售）》约定曾国宝所购置的物业是独立整体销售的房产，用于酒店经营，相关物业管理及管理费收费由买受人自行承担，不涉及到小区整体物业管理中；《前期物业服务合同》约定华夏物业公司的物业管理区域不包括曾国宝所购买的案涉物业范畴。在没有特殊事由的情形下，一般物业服务合同都是延续前期物业服务合同约定的权利、义务内容，从案涉的买卖合同与前期物业合同的约定，可看出曾国宝购置的物业不属于华夏物业公司提供服务的物业管理区域，华夏物业公司对此是知悉的，曾国宝在业主委员会成立之后购买了房产，其对业委会与华夏物业公司于2018年2月13日签订的《物业服务合同》中将其名下的物业纳入了华夏物业公司物业管理区域的约定，并不知情。由于曾国宝购买的物业是独立整体销售的房产，用于酒店经营，相关物业管理（酒店周围、前方停车场的卫生、绿化、照明设施与内部电梯维护、保养等）及管理费收费一直由曾国宝自行承担，华夏物业公司在没有提供其他证据证明双方之间形成事实上的物业服务关系或者曾国宝有享受华夏物业公司提供的物业服务的情况下，要求曾国宝支付物业管理服务费的请求依据不足。 综上所述，物业服务人主张物业费，除了要有物业费收取的合同依据、还要对提供物业服务承担证明责任。案涉买卖合同与前期物业合同都体现华夏物业公司提供服务的物业管理区域不包括曾国宝名下的案涉物业。由于酒店经营，半封闭式管理的特殊性，华夏物业公司还需另行举证证实提供了具体的物业服务，不能仅凭物业合同就向曾国宝主张物业管理费，故对华夏物业公司的诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回浙江**夏物业管理有限公司的诉讼请求。 二审期间,双方当事人对一审判决认定事实没有异议，本院予以确认。 华夏物业公司二审提交以下证据，具体为：1、声明书；2、现场照片；3、结算材料；4、付款凭证。华夏物业公司以此证明其已履行物业合同服务义务。曾国宝质证认为，1、声明书形式要件不合法,没有经办人或负责人签字,证明内容也不符合原审法院调查的事实,不能证明华夏物业公司待证事实；2、照片拍摄日期2020年9月,在一审时就已经存在,并非新证据;照片无法证实华夏物业公司所陈述的维修情况；3、结算材料一审时就已经存在,并非新证据,结算材料是华夏物业公司单方制作,不能证实华夏物业公司的待证事实；4、付款凭证一审时就已经存在,并非新证据,而且付款时间是2020年4月,也不能证实华夏物业公司的主张。 二审争议焦点为：曾国宝应否支付物业管理费及违约金？ 本院认为，曾国宝与开发商福建家景置业有限公司签订涉案商品房买卖合同的时间，晚于福鼎市滨江时代城业主委员会向福鼎市住房和城乡规划建设局提交的《业主委员会备案表》载明的申请时间和批准时间，且涉案商品房买卖合同补充协议第五条明确约定了“相关物业管理及管理费收费由买受人自行管理和承担,不涉及到小区整体物业管理中”。曾国宝所购买的商品房用于酒店经营，该商品房与其他同样用于酒店经营的商品房（已起诉或尚未起诉的）独立构成涉案产权式酒店。《业主委员会备案表》中体现的物业管理的建筑面积101151.19平方米（福鼎市滨江时代城业主委员会2017年5月在福鼎市住房和城乡规划建设局备案），小于案涉物业服务合同中体现的物业管理的建筑面积122070.78平方米，二者的面积之差涵盖了该涉案产权式酒店合计的产权面积。华夏物业公司也认可涉案产权式酒店合计面积7000多平方米。以华夏物业公司认可的建筑面积而言，酒店整体上也占有较大的比例，华夏物业公司一、二审也无证据证明此后的业主委员会选举包括了曾国宝在内。故华夏物业公司与福鼎市滨江时代城业主委员会于2018年2月13日签订的《物业服务合同》对曾国宝不具有约束力。在二审庭审中，华夏物业公司也认可酒店内部日常由酒店自行负责管理，在酒店周边的管道等相关维修中，酒店单独就维修项目向上诉人支付了1万多元。酒店与华夏物业公司之间款项支付的事实也印证了华夏物业公司与曾国宝之间的维修费用单独协商，双方之间并非物业服务合同关系。因此，华夏物业公司主张曾国宝支付物业管理费及违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，华夏物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3028元，由上诉人浙江**夏物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张辅用 审 判 员 林 斌 审 判 员 易丽容 二〇二一年一月二十八日 法官助理 刘菊平 书 记 员 彭杨清 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……