福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0802执异6号 案外人：吴美青，女，1988年12月23日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 申请执行人:龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司，住所地龙岩市新罗区龙岩大道**龙岩金融商务中心E地块701，统一社会信用代码91350800699020928H。 法定代表人:林文，董事长。 申请执行人:陈晓宝，男，1989年8月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人:郑晓冰，女，1971年2月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人:黄彬荣，男，1990年1月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人:兰文斌，男，1988年10月10日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 申请执行人:廖奕才，男，1987年5月23日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 申请执行人:林勇兴，男，1988年3月17日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被执行人:廖天福，男，1988年12月21日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被执行人:石晓兰，女，1989年6月5日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司与被执行人廖天福、石晓兰合同纠纷等涉及廖天福、石晓兰作为被执行人系列案件（各系列案件案号及当事人详见附件一）的过程中，案外人吴美青对本院查封坐落于龙岩融侨观邸组团××幢××××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴美青称：2019年7月30日，案外人(乙方)与廖天福、石晓兰(甲方)经龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司(丙方)撮合，签订合同编号为××××号《房地产经纪买卖合同》一份，合同约定，廖天福、石晓兰自愿将坐落于龙岩市新罗区××街道×××路×××号(龙岩融侨观邸组团七(×#、×#、×#、×#、×#、×#楼)×幢××××室转让给案外人，成交价格为136万元。合同第五条约定的付款及交易程序为:“1、签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金计人民币(大写)伍万元整(50000.00)。2、2019年8月1日前，乙方向甲方支付人民币(大写)肆拾万零柒仟捌佰壹拾元整(￥407810.00)作为购房首付款(含购房定金)，该笔款项直接支付给甲方。3、乙方预留房款人民币(大写)陆万元整(60000.00)做为《不动产权证书》未出证保证金，于乙方或乙方指定第三自然人领取上述房屋《不动产权证》当日，乙方支付给甲方。4、龙岩市中奥房地产开发有限公司通知甲方可以办理《不动产权证书》之日起贰日内，甲方应将该通知内容告知乙方，并积极办理《不动产权证书》。5、剩余房款人民币(大写)捌拾玖万贰仟壹佰玖拾元整(￥892190.00)自2019年8月1日起甲方以该房产抵押贷款的月供(本金和利息)由乙方按时向甲方贷款所在银行指定还款账户中支付，至甲方《不动产权证书》办妥时，由乙方向银行还款解押(办理还款解押手续所产生的费用由甲方承担缴纳)。甲乙双方应在2020年9月1日前备齐产权过户所需的所有材料到房产交易中心办理过户立契手续，如因乙方原因致使无法如约办理产权过户手续，则视其违约，违约方均按第十条款承担相应责任;如因客观原因致使无法如约办理产权过户手续，甲乙双方应提前书面通知对方和丙方，双方同意可另行约定。”第六条第1款约定:“1、交房时间:甲方同意在龙岩市中奥房地产开发有限公司通知可交房之日起叁日内将房屋交付给乙方使用。”合同签订当日，案外人向廖天福支付了购房定金50000元，廖天福将案涉房产的《商品房买卖合同(预售)》以及《个人住房借款合同》一并交给案外人。2019年7月31日，案外人支付购房首付款357810元，2019年12月16日提前支付预留购房款50000元。另外，自2019年8月1日起，案涉房产的月供(本金和利息)5187元均由案外人支付。2020年1月3日，龙岩市中奥房地产开发有限公司通知可交房，案外人向龙岩市中奥房地产开发有限公司和福州融侨物业管理有限公司龙岩分公司缴纳了所有交房费用，包括面积补差款、产权登记费、公维金、装修履约保证金、垃圾清运费以及2020年1月-12月的物业管理费、公共水电费等，并领取了《福建省新建商品住宅质量保证书》及《福建省新建商品住宅使用说明书》。当日，廖天福、石晓兰将房屋交付给案外人使用。此后，廖天福、石晓兰在案外人不知情的情况下于2020年4月23日办理了案涉房产的不动产权证并于2020年5月15日将案涉房产二次抵押给陈晓宝，由此导致案涉房产未能按合同约定于2020年9月1日前办理产权过户手续。此后，案外人查询案涉房产的登记信息，发现案涉房产已于2020年8月17日被法院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人认为，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院解除对案涉房屋的查封并中止执行。 本院审查查明：原告龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司与被告廖天福、石晓兰借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议：一、廖天福、石晓兰尚欠龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司借款本金89254.53元及利息。还款计划：1、廖天福、石晓兰应于2020年4月30日前归还龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司借款本金9597.66元；2、于2020年5月20日前归还龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司借款本金4884.21元及截止2020年2月25日的利息1056.6元；3、从2020年6月起至2021年5月止，定于每月25日前归还龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司借款本金5751.74元；4、于2021年6月25日前归还龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司借款本金5751.78元及利息（从2020年2月26日起至款清之日止，以相应时期尚欠的借款本金为基数，按月利率2%计算的利息）；二、若廖天福、石晓兰未能足额履行上述第一项所确定的债务，则龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司有权将廖天福、石晓兰所有的坐落于龙岩市新罗区××街道××路××号（建发龙郡二期）20幢1506室房屋【不动产权证书号：闽（2017）龙岩市不动产权第××××××号；不动产登记证明：闽（2018）龙岩市不动产证明第0××7号】，以折价或拍卖、变卖所得的价款在前述第一项债务的范围内优先受偿；三、廖天福、石晓兰若有任一期未能履行上述第一项规定的还款义务，则龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司有权就廖天福、石晓兰尚欠的款项一次性向人民法院申请强制执行；四、案件受理费2120元，减半收取为1060元，由廖天福、石晓兰负担。并于2020年4月17日作出（2020）闽0802民初2714号民事调解书予以确认。该调解书生效后，廖天福、石晓兰未能履行生效法律文书所确定的义务，龙岩市新罗区永丰小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。2020年8月10日，本院依据（2020）闽0802执3483号之一执行裁定书，查封属被执行人廖天福、石晓兰所有的坐落于龙岩市新罗区××街道××路××号（建发龙郡××期）××幢××××室房屋及龙岩融侨观邸组团××幢××××室（不动产权证号：闽20**龙岩市不动产权第0××9号）。对此，案外人吴美青向本院提出执行异议，并向本院提供《房地产经济买卖合同》、《不动产登记信息证明》、交易流水及付款说明、收据、交楼确认书、个人房屋所有权登记信息查询结果等证据，用以证明案涉房产属案外人吴美青所有。 上述事实，有民事调解书、强制执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、限期履行通知书、公告、照片等证据在案佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，坐落于龙岩融侨观邸组团×幢××××室房屋属廖天福、石晓兰所有，且廖天福、石晓兰未能履行生效法律文书所确定的给付义务，本院查封案涉房产合法有据，并对案涉房产进行处置并无不当。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”，案外人所提供的证据并不足以证明其提出的异议符合该条规定的情形，因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴美青的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 江    彬 审判员 林  朝  晖 二〇二一年一月二十六日 书记员 谢珊珊(代) 附表一： 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。