江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初4969号原告：刘卫初，男，1959年7月27日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘建林（系原告之子），1982年8月7日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘晓栋（系原告之子），1990年1月8日生，汉族，住靖江市。被告：宋仁龙，男，1958年3月24日生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。委托诉讼代理人：常进平，靖江市季市法律服务所法律工作者。原告刘卫初与被告宋仁龙为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘卫初及其委托诉讼代理人刘建林、刘晓栋，被告宋仁龙及其委托诉讼代理人常进平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告于2002年9月28日签订的《售房协议》无效。事实和理由：2002年9月28日，我与被告签订《售房协议》1份，约定我将位于靖江市间两层半楼房及朝东小屋两间连同院内宅基地使用权一次性出售给被告，价格为23.8万元等，后被告向我支付了购房款，我将上述房屋及村镇房屋所有权证交付被告。因涉案房屋系在集体土地上建造的住宅房屋，被告非本村、组集体组织经济成员，故该房屋不能私自买卖，双方签订的《售房协议》应为无效合同。为支持其主张，原告提供了靖江市农村社员建房呈报表1份、《售房协议》1份、靖江市靖城街道靖西村村民委员会于2020年11月6日出具的《身份证明》1份（主要内容为刘卫初与刘晓栋是靖城街道靖西村村民委员会第**村民，他们是父子关系）。被告辩称，对原告所述双方于2002年9月28日签订《售房协议》的事实无异议，但签订该协议时，两位见证人刘某1、刘某2均在协议上签字见证。当天，我按约支付原告20万元购房款，原告将房屋钥匙交付给我后，我即搬进居住。2004年4月21日，原告将该房屋过户至我名下，我则履行了支付余款38000元的义务。2010年我儿子结婚前，我对该房屋进行了装潢，花费一百余万元，在该房屋内居住长达18年之久，从未有任何争议，可见该买卖行为是双方真实意思表示。签订协议时，我虽系城镇居民，但2007年11月16日靖江市人民政府发文撤靖城镇，设立靖城街道办事处并将马桥镇的靖西村等五个村民委员会和靖西社区居民委员会划归一并管理，可见靖西村所在区域已不属于农村，而是靖城街道办事处管辖的城区，原靖西村村民也已变更为居民，故买卖涉案房屋并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。另，原告提起本案诉讼已超过两年诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告提供了《售房协议》1份、村镇房屋所有权证1份（证号为230605030，所有权人为被告）、原告于2004年4月22日出具的说明1份（载明“马桥镇靖西村五组刘卫初将自己房屋出售给宋仁龙，现将房屋所有权证过户给宋仁龙，房屋所有权证为靖房村镇第230605030号”）、靖江市人民政府出具的靖政发[2007]154号文件。针对被告辩称，原告补充陈述，我持有的《售房协议》上并无见证人签名，我也不清楚见证人见证一事。被告提供的村镇房屋所有权证是伪造的，上面没有查勘人、复核人签字或盖章，登记的2号楼为一间一层也与实际不符，2号楼应为两间一层，且我并未办理过该房的过户手续，2004年4月22日所写的说明也是应被告要求出具，其称让我写一份材料给他，他自己解决办证事宜，我出具后没有至任何单位去协助办理过户，故对该产权证不予认可。被告在签订《售房协议》时系城镇户口，更没有资格购买宅基地上建造的房屋。违反法律法规强制性规定的合同自始无效，故不存在诉讼时效的问题，即便适用诉讼时效，房屋系不动产，相关诉讼时效应为20年。被告儿子结婚时确实对涉案房屋进行了装潢，但其陈述花费了一百余万元不予认可。关于靖西村撤并一事，因靖城街道办事处是政府的一个派出机构，既行使居民的管理，也代管村委会，我们全家仍是靖西村第**村民，没有进保之类的待遇，现在还是以组为单位进行分配、核算，虽无土地耕种，但有零星废地和鱼塘、沟渠填起来后在上面建造房屋对外出租作为本村村民的生活来源。本院经审理，认定事实如下：1990年7月1日，原告向长里公社靖西大队第五生产队申请在宅基地上建房，后经靖江县长里乡靖西村民委员会及靖江县长里乡人民政府同意建造楼房两层三间。2002年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《售房协议》1份，约定：“甲方将坐落于靖江市间两层半楼房及朝东小屋两间连同院内宅基使用权一次性出售给乙方，出售房屋凭证：产权证壹本，编号：靖房（村镇）第230605030号，出售价格为贰拾叁万捌仟元整，契约成交签字，同时甲方交房，乙方先付人民币贰拾万元，余款叁万捌仟元待房产证过户结束一次付清（过户费由乙方承担，过户时间约定在一年内）。成交后，该房屋产权属乙方所有。”等。后原告将上述房屋交付被告，被告居住至今。以上事实有原告提供的建房手续、双方提供的《售房协议》以及当事人陈述等在卷佐证，予以确认。本院认为，我国法律规定，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案中，涉案房屋建造在农民集体土地上，依法只能在同一村集体经济组织成员之间进行流转，被告在购买该房屋时系城镇居民，现与原告仍非同一村集体经济组织成员，故双方签订的《售房协议》违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。被告辩称靖西村于2007年已划归靖城街道办事处管理、涉案房屋属于城区，但行政区划的变更并不必然导致土地性质的改变，其又未举证证明涉案房屋所处土地已非集体土地，故对其该项辩称不予采纳。另，被告提供了村镇房屋所有权证以证明涉案房屋已过户至其名下，原告对该证据真实性持有异议，即便属实，因房屋权属的变更不影响合同的效力，故不能依此认定《售房协议》为有效合同。此外，被告辩称《售房协议》签订距今已近二十年，已超过诉讼时效，因合同当事人不享有确认合同无效的权利，只有人民法院和仲裁机构有权进行确认，合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，且合同无效系自始无效，不因时间的经过而改变其违法性，故确认合同无效之诉不应受诉讼时效的限制，对被告的该辩称意见不予采纳。综上，对原告的请求，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：原告刘卫初与被告宋仁龙于2002年9月28日签订的《售房协议》无效案件受理费4870元减半收取2435元由原、被告各负担1217.5元（被告应负担的部分原告已交纳，被告于本判决发生法律效力之日起十日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员 严 欢二〇二一年一月十一日书记员 陈宇婷本案援引法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。