广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23089号原告：广州市房源多商务服务有限责任公司，住所地：广州市黄埔区××××××××海誉城南苑A9-2#1503，统一社会信用代码XXX。法定代表人：覃某1。委托诉讼代理人：谢志锋，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静丽，广东国鼎律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码XXX。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，系员工。原告广州市房源多商务服务有限责任公司诉被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人谢志锋、张静丽，被告广佛现代公司的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付渠道联动服务费1030000元、代理佣金767130.39元、逾期利息损失（以1797130.39元为本金自2018年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉请为：被告向原告支付渠道联动服务费1020000元、代理佣金767130.39元、逾期利息损失（以1787130.39元为本金自2018年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。事实和理由：2017年，原告与被告签订一份《销售代理合同》，由原告对被告位于佛山市南海区里水镇东部工业区××××××企绿色总部中心的物业进行销售代理、销售总体策划代理，该合同还约定了被告应付的代理佣金及结算方式。随后，被告向作为代理销售合同单位的原告发送《中企绿色总部项目渠道合作确认函》，委托原告寻找一家渠道单位为该代理销售项目提供网络平台推广服务并整合统筹资源，开展渠道拓展专场联动活动等，约定了按2万元/套的标准向原告支付渠道联动服务费。为了原、被告双方更好地合作，被告在2018年3月1日向原告出具补充协议，确定延长委托期限，原代理合同延期至2018年5月10日。在2017年11月23日至2018年4月3日，原告积极履行了合同义务，代理被告成功销售了21套中企绿色总部项目二期及部分一期的房产。按照《中企绿色总部项目渠道合作确认函》及《销售代理合同》的规定，被告应向原告支付渠道联动服务费1020000元，以及销售代理佣金767130.39元。原告在2018年4月10日统计好代理费清单后送交被告，被告负责人在2018年4月16日签字并加盖公司公章，但是随后被告至今一直未向原告支付上述全部款项，经原告多次催促，仍然拒绝支付。原告认为，原告与被告之间的销售代理合同依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行义务。原告已履行了合同义务，成功销售完成21套中企绿色总部项目二期及部分一期的房产。但是被告却未能按照双方约定的付款时间节点对原告履行付款义务，构成根本违约，理应向原告立即支付所拖欠代理费及承担相应的违约责任，赔偿由此给原告造成的损失。因此，被告应当向原告支付应付未付代理费1787130.39元以及逾期支付的资金利息损失。为维护自身合法权益，现原告特依法具状起诉，望法院依法作出判决，支持原告的诉讼请求。被告广佛现代公司辩称，一、被告确认与原告签订关于中企绿色总部中心物业销售代理、销售总体策划代理的《销售代理合同》及其附件、落款于2018年3月1日的《补充协议》，为真实有效的合同文件。同时，上述合同文件已于2018年5月10日期满终止。二、被告确认与原告签订关于中企绿色总部项目的《中企绿色总部项目渠道合作确认函》及其附件，为真实有效的合同文件。同时，上述合同文件已于2018年1月12日期满终止。三、因购房业主未向被告全额支付房款。故此，被告对原告主张的渠道联动服务费103万元的数额全部不予以确认。理由如下：首先，原告根据《中企绿色总部项目渠道合作确认函》和《中企绿色总部2017年至2018年总代理费清单》的约定作为主张依据。对此，被告认为《中企绿色总部2017年至2018年总代理费清单》仅为原告提供予被告作为文件移交的签收依据，被告在该清单中并未明确表示确认双方的结算。同时，上述《总代理费清单》作为原告撤场前，就其推荐客户的确认，具体的成交确认与否，将视客户的缴款等履约情况而定。故该《清单》不能作为双方就渠道联动服务费的结算确认。其次，根据《清单》内的数额和内容，与《确认函》条款约定的成交确认条件大大不符，且《清单》内载明有部分待条件成就再予确认的数额，甚至部分业主仅仅向被告支付几万元的诚意金（如9栋215业主王俊杰、李小虎仅支付5万元诚意金），但原告在本案擅自径行一并计算。再次，根据被告向原告出具的《中企绿色总部项目渠道合作确认函》第3条b和c款约定，渠道联动服务费的约定确认条件为：“客户交齐该套单位定金，确认网签并收齐全款后”。另约定的结算条件为：“客户交齐该套单位定金，确认网签并收齐全款后，视为‘成功认购’”。但《清单》所涉的21套物业，有1套成交物业属于被告的客源，另20套物业属于原告引荐的业主，但该等业主均未向被告支付全额房款，甚至有部分业主在诉讼前已退房。具体明细如下：序号房号业主成交价已付款未付款是否网签是否退房不符合确认、结算条件及其原因110-509张X581370291370290000是否未全额付款。210-5101799317909317890000是否310-507董X强1985613995613990000是否未全额付款。410-508641563321563320000是否510-211郭X红1443021623021820000是否未全额付款。610-214高X215350921535090是否属被告自有客源。710-206陈X业1432356722356710000是否未全额付款。89-215王X杰、李X虎1483599500001433599否是已退房，且未全额付款。99-214李X20709105454551525455否是已退房，且未全额付款。109-511刘X549016134803414213否是已退房，且未全额付款。119-51216137063477411265965否是129-509黄X464170232085232085否否未全额付款。139-5101436780718390718390否否142栋07单元1191860559593035959302否否1514-511陈X、孙X596202250000346202否否未全额付款。1614-51217524432500001502443否否1714-513赵X云、李X海596202250000346202否否未全额付款。1814-51417524432500001502443否否1910-401许X平17453102893351455975否否未全额付款。且属于合同期和保护期以外的客户。2010-402559335110665448670否否213栋整吴X静70000004000006300000否否未全额付款。最后，由此可见就原告主张要求被告支付其渠道联动服务费是没有合同约定和事实依据的。四、被告对原告要求支付的代理佣金767130.39元的数额及计算标准有异议，理由具体如下：首先，原告根据《销售代理合同》及其附件、《补充协议》的约定和“黄良坚”、“曾某1”签收的《中企绿色总部2017年至2018年总代理费清单》作为主张依据。如前所述，关于该《中企绿色总部2017年至2018年总代理费清单》仅为原告提供予被告作为结算文件移交的签收依据，被告在该清单中并未明确表示确认双方的结算。同时，上述《总代理费清单》作为原告撤场前，就其推荐客户的确认，具体的成交确认与否，将视客户的缴款等履约情况而定。故，该《清单》不能作为双方就代理佣金的结算确认。其次，根据《清单》内的数额、内容和事实，与《确认函》条款约定的成交确认条件大大不符，且《清单》内的部分业主仅仅向被告支付几万元的诚意金（如9栋215业主王X杰、李X虎仅支付5万元诚意金），但原告在本案擅自径行一并计算。再次，根据双方签订的《销售代理合同》第四条第（一）款第2项的约定，佣金的结算条件为：“客户支付总房款的50%首期房款及相关税费，且甲方与客户签订了《商品房买卖合同》（包括网签合同办妥备案）后，即视为乙方销售成功”。结合目前，有部分业主仅仅缴纳部分的诚意金，甚至已经与被告解除商品房买卖关系。具体明细如下：序号房号业主成交价已付款已付款占总房款比例是否备案是否计算佣金计算标准不计算佣金原因110-509张X58137029137050.1%是是1%210-510179931790931750.5%1%310-507董X强198561399561350.1%1%410-50864156332156350.1%1%510-211郭X红144302172302150.1%1%未达到房款的50%610-214高X21535092153509100%否属被告自有客源710-206陈X业143235672235650.4%是1%89-215王X杰、李X虎1483599500003.3%否否未达到房款的50%，且已办理退房。99-214李X207091054545526.3%未达到房款的50%，且已办理退房。109-511刘X54901613480324.5%未达到房款的50%，且已办理退房。119-512161370634774121.5%129-509黄X46417023208550%未办理合同的网签和备案手续。139-510143678071839050%142栋0711918605595930350%1514-511陈X、孙X59620225000041.9%未达到房款的50%，且未办理合同网签和备案手续1614-512175244325000014.3%1714-513赵X云、李X海59620225000041.9%否未达到房款的50%，且未办理合同网签和备案手续。1814-514175244325000014.3%1910-401许X平174531028933516.5%未达到房款的50%，且未办理合同网签和备案手续。2010-40255933511066519.8%213-105吴X静70000004000005.7%未达到房款的50%。另根据《销售代理合同》第三条第（二）款第8项的约定，原告有义务向业主催缴未付房款，但原告一直怠于履行该等义务。再根据《销售代理合同》第四条第（一）款第3项的销售代理费率约定，经核算关于原告符合《销售代理合同》约定可计算的佣金为124949.16元，具体明细如下：序号房号业主成交价计算标准应付佣金110-509张X5813701%5813.7元210-51017993171%17993.17元310-507董X强19856131%19856.13元410-5086415631%6415.63元510-211郭X红14430211%14430.21元610-206陈X业14323561%14323.56元73-105吴X静60000元合计138832.4元最后，根据双方签订的《销售代理合同》第三条第（二）款第1项、第四条第（一）款第3项和附件四《所揽任务》关于销售业绩的考核约定，因原告在合同期内，没有一个月达到双方约定的业绩考核。故此，根据《销售代理合同》第五条的违约责任约定，须扣减佣金的10%（即：13883.24元）。经扣减后，被告需付予原告的结算佣金为124949.16元（138832.4元-13883.24元）。五、被告对于原告主张的逾期利息损失请求有异议。根据诉辩双方就案涉合同的渠道联动服务费和代理佣金尚未进行结算，且案涉合同期满终止后，原告未曾向被告行使催款权利。同时，也未曾向被告交付请款所涉的材料，如《请款函》、发票和收款信息等。据此，原告主张的该项请求是没有合同和事实依据。诉讼中，当事人围绕其诉讼请求或主张提供了相应的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审查，当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性并附卷佐证。原告提交的微信聊天记录本院结合案件事实进行综合认定，被告提交的情况说明，本院对其证明力不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《销售代理合同》，约定：乙方对甲方位于佛山市南海区里水镇东部工业区××××××企绿色总部中心的物业进行代理销售、销售总体策划代理；期限为6个月，2017年10月1日至2018年3月31日；在甲方收到客户不低于约定的总房款的50%的首期房款及相关税费，且甲方与客户签订了《商品房买卖合同》(包括网签合同办妥备案)后，即视为乙方销售成功，甲方应于每月10日前向乙方提供上个月收取房款的情况，并按月向乙方支付上个月的代理佣金；在代理期间，所有成功销售的楼宇(甲方自行进行销售洽谈的楼宇除外)，乙方均按以下比例计提代理佣金：合作期间销售率(合同期内销售率=合同期内购房客户累计签约金额/合同期内代理方销售任务额)，任务金额叁亿伍千万圆整(35000万元整)按比例收取：销售率不足10%（不含10%），销售代理费率为1%，超过10%（含）不足60%（不含），全额补提至1.8%；乙方销售的楼宇若客户交付定金后单方解除合同而甲方无需退还该定金的，乙方仍有权向甲方收取该客户已付定金的30%作为行政费用，不另计提代理佣金，但甲方未收到该客户定金的，则无须向乙方支付任何费用；客户在签订《商品房买卖合同》及支付首期房款后单方解除合同的，若甲方未收到该客户依合同约定应交违约金，甲方有权在应付给乙方的代理佣金中扣除该单元的一半佣金；甲方预留乙方每月结算代理佣金的5%作为保证金，若乙方无违约行为，合同期满后三个月内一次性无息支付给乙方，代理期开始后，次月10日前甲方需与乙方确认上一个月的销售总额及确认上一个月应计提的代理佣金，在双方确认后5个工作日内，甲方须支付代理佣金的95%予乙方，代理期开始后，次月10日前乙方需与甲方确认前期累计的销售总额计算全额补提的代理佣金，在双方确认后5个工作日内，甲方须支付全额补提的代理佣金的95%予乙方；等等。2018年3月1日，被告作为委托方出具【中企绿色总部中心】补充协议，载明授权原告为中企绿色总部中心一二三期在售产品的渠道代理，原代理合同延期至2018年5月10日。被告向原告发送一份《中企绿色总部项目渠道合作确认函》，载明在双方合作期内，原告可以寻找一家合作渠道单位提供网络平台推广服务并整合统筹资源；渠道合作单位通过其平台向原告的客户收取10万元/套的装修改造费；渠道客户认购(交齐该套单位定金，确认网签成功并收齐全款后)，按贰万元/套向原告支付渠道联动服务费；原告在每月5号前将上月结算单提交被告该项目负责人及财务部审核确认，被告应在5个工作日内确认结算单无误后交回给原告(被告逾期不回复则视为认可该结算单)，原告开具相应佣金发票，被告在收到发票后十个工作日内将确认的渠道联动服务费支付给原告，付款前，如原告未能提供合法有效等额发票，被告有权拒绝支付至原告提供发票为止；等等。2018年4月16日，被告及其法定代表人在2份中企绿色总部2017年至2018年总代理费清单（以下简称代理费清单）加盖印章、签名，如下表一及表二：表一序号期区楼栋单元号客户计提合同金额认购日期签约日期代理费1二期10栋509张X5813702017.11.232017.12.7200002二期10栋510张X17993172017.11.232017.12.7200003二期10栋507董X强19856132017.11.232017.12.8200004二期10栋508董X强6415632017.11.232017.12.8200005二期10栋211郭X红14430212017.11.232017.12.8200006二期10栋214高X21535092017.12.172018.1.13200007二期10栋206X业14323562018.2.32018.4.15200008二期9栋215王X杰、李X虎14835992017.11.23未签200009二期9栋214李X20709102017.11.23未签2000010二期9栋511刘X5490162017.12.25未签2000011二期9栋512刘X16137062017.12.25未签2000012二期9栋509黄X4641702018.1.1未签免除13二期9栋510黄X14367802018.1.1未签14二期2栋整07单元黄X119186052018.1.1未签50000015二期14栋511陈X、孙X5962022018.1.2未签2000016二期14栋512陈X、孙X17524432018.1.2未签2000017二期14栋513赵X云、李X海5962022018.1.2未签2000018二期14栋514赵X云、李X海17524432018.1.2未签2000019二期10栋401许X平17453102018.4.1未签2000020二期10栋402许X平5593352018.4.1未签2000021一期3栋整105吴X静70000002018.4.16未签300000合计1020000表一表格下方注明“关于未签房产说明：如客户未退房并成功签署《商品房买卖合同》后，同意支付代理费”表二序号期区楼栋单元号客户计提合同金额代理费率代理费本次应计提1二期10栋509张X5813701.80%10464.6610464.662二期10栋510张X17993171.80%32387.7132387.713二期10栋507董X强19856131.80%35741.0335741.034二期10栋508董X强6415631.80%11548.1311548.135二期10栋211郭X红14430211.80%25974.3825974.386二期10栋214高X21535091%21535.0921535.097二期10栋206陈X业14323561.80%25782.4125782.418二期9栋215王X杰、李X虎14835991.80%26704.7826704.789二期9栋214李X20709101.80%37276.3837276.3810二期9栋511刘X5490161.80%9882.299882.2911二期9栋512刘X16137061.80%29046.7129046.7112二期9栋509黄X4641701.80%8355.068355.0625862.0413二期9栋510黄X14367801.80%25862.0414二期2栋整07单元黄X119186051.80%214534.9214534.915二期14栋511陈X、孙X5962021.80%10731.6410731.6416二期14栋512陈X、孙X17524431.80%31543.9731543.9717二期14栋513赵X云、李X海5962021.80%10731.6410731.6418二期14栋514赵X云、李X海17524431.80%31543.9731543.9719二期10栋401许X平17453101.80%31415.5831415.5820二期10栋402许X平5593351.80%10068.0310068.0321一期3栋整105吴X静70000001.80%126000126000合计767130.39另查明，被告（甲方）与表一、表二中的序号8客户王X杰、李X虎（乙方）签订一份退款协议，载明乙方购买中企绿色总部项目麟府二期XXX元，共支付诚意金5万元，因乙方提出无法按时签订买卖合同，双方同意终止意向登记书，并退还诚意金给乙方。表一、表二中序号9-11的客户李X、刘X就认购的房屋均以被告违约为由向本院提起诉讼，案号分别为（2019）粤0605民初22510号、（2020）粤0605民初9070号、（2020）粤0605民初9072号。2020年9月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述：表一、表二序号8-11的客户退房，序号8的客户因无力支付房款与被告协商解除合同，序号9-11的客户在明知房屋存在权利瑕疵情况下，仍与被告签订房屋买卖认购书，双方约定等权利瑕疵消除后再签订合同，但客户没有继续等待而是通过起诉方式与被告解除合同，其余序号的客户均没有申请退房。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。被告在2份代理费清单加盖印章应视为对清单载明的内容的认可，代理费清单表一载明了代理费合计1020000元、表二载明本次应计提代理费合计767130.39元，表一注明“关于未签房产说明：如客户未退房并成功签署《商品房买卖合同》后，同意支付代理费”，现序号8的客户王X杰、李X虎在退款协议中写明因自身原因未签订《商品房买卖合同》并退房，该客户的代理费未达到结佣条件，应予扣除。被告主张序号9-11的客户李X、刘X已退房，但X、刘X均是以被告违约为由起诉要求退房，即现有证据不足以证实系因该客户自身的原因导致无法签订《商品房买卖合同》。被告确认代理费清单列明的其他客户未提出退房，故本院认定被告应当支付代理费清单中除了序号8客户之外的其他客户的代理费1000000元、740425.61元。原告主张超过的部分本院不予支持。代理费清单并未约定被告的付款期限，具体金额经本院判决确定，故本院酌情确定被告应以1740425.61元为本金自原告起诉之日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超过的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费1740425.61元并以1740425.61元为本金自2020年9月10日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告广州市房源多商务服务有限责任公司；二、驳回原告广州市房源多商务服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计10487.09元（原告已预交），由原告负担274.09元，由被告负担10213元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十二月二十九日书记员 邓洁婷