四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终47号 上诉人（原审被告）：熊祥凯，男，1974年12月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审原告）：谢良武，男，1986年1月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人熊祥凯因与被上诉人谢良武房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 熊祥凯上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2430号民事判决，改判驳回谢良武的全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由谢良武承担。事实和理由：2019年10月双方共同协商约定将案涉房屋卖出后返还谢良武支付的购房款。此外，没有相关法律规定需10日内返还购房款，且熊祥凯给谢良武出具的《收条》上既没有约定熊祥凯需要支付利息，也没有约定返还时间。 谢良武辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 谢良武向一审法院起诉请求：1.判令熊祥凯返还购房款324000元，并按年利率6％给付自2019年10月20日起至清偿购房款日止的资金占用利息；2.判令熊祥凯支付违约金40000元；3.判令熊祥凯赔偿其因实现债权而产生的律师费10000元；4.本案诉讼费由熊祥凯承担。 一审法院认定事实，2019年4月5日，谢良武、熊祥凯、四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖及居间合同》约定：谢良武购买熊祥凯出卖的位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的房地产（建筑面积79.93㎡，套内面积63.5㎡，不动产登记证书号：攀不动产权第0010450号）；该房屋转让成交价为540000元；谢良武在签署本合同支付定金40000元，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二笔房款为500000元，付款方式为公积金贷款支付，过户当日内，谢良武将首付款320000元支付给熊祥凯，剩余房款220000元在放款银行放款后次日由谢良武支付给熊祥凯，此期间由四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司代为托管公积金放款银行卡直到放款当日。办理公积金贷款所产生的费用由谢良武自行承担；买房贷款金额、利率、贷款年限；放贷时间以银行审批为准；双方在2019年10月20日前到攀枝花市房地产管理部门办理该房屋的过户相关手续；熊祥凯需在2019年6月30日前负责将该房屋交予谢良武使用。同日，三方又签订《补充协议》约定：2019年4月5日定金40000元，约定在2019年6月30日前支付剩余首付款280000元，共计320000元；因谢良武公积金贷款，约定2019年10月20日前过户，剩余尾款220000元做公积金贷款，由银行直接放贷到熊祥凯账户。合同签订当日，谢良武支付购房定金40000元，熊祥凯收款后亦给谢良武出具了定金收条。2019年4月26日，谢良武经中国邮政储蓄银行和微信付款分别向熊祥凯共计转款240000元、40000元，熊祥凯收款后向谢良武出具了收到购房款280000元的收条。2019年6月30日，熊祥凯将案涉房屋交付谢良武使用至今。2019年11月1日、12月2日、2020年1月1日、2月1日、3月1日，谢良武采用微信转账方式向熊祥凯分别转款800元，五次转款合计4000元。 2020年4月17日，谢良武和熊祥凯与攀枝花兴家房地产经纪有限公司（经办人：张健存）签订《租售委托书》载明：谢良武、熊祥凯同意将金域阳光27栋26-3号房屋委托攀枝花兴家房地产经纪有限公司出售，在备注中载明“客户以交首付，现在双方解除约定，双方在卖此房”。2020年4月20日，攀枝花兴家房地产经纪有限公司带领购房人查看案涉房屋。2020年4月22日，谢良武向攀枝花兴家房地产经纪有限公司邮寄《关于终止租售委托书的通知书》称：本人现正式书面通知你公司，本人2020年4月17日在你处签订的《租售委托书》的委托关系自你公司收到本通知书时，本人委托你公司的事项予以终止履行。 同时查明，位于攀枝花市东区××路××号××幢××号房屋登记所有权人为熊祥凯，该房屋已办理了抵押登记手续，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行，债务人为熊祥凯，权利价值为160000元，抵押期限自2016年7月25日起至2036年7月25日。2020年3月24日，谢良武与四川民慷律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费10000元。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2019年4月5日，谢良武、熊祥凯、四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖及居间合同》，熊祥凯以出卖人身份将案涉房屋出卖给买受人谢良武，未经抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行同意或追认，该合同属于效力待定。2020年4月17日，谢良武和熊祥凯明知案涉房屋抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行，而与攀枝花兴家房地产经纪有限公司（经办人：张健存）签订《租售委托书》，共同委托该公司出卖案涉房屋，且未提交证据证实取得了抵押权人同意或追认，其委托出售案涉房屋的行为侵害了抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效的规定，谢良武和熊祥凯委托攀枝花兴家房地产经纪有限公司（经办人：张健存）租售案涉房屋的行为无效。双方提交的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》《定金收条》、邮政储蓄卡明细表、对账单、收条、微信转账记录、（2020）川0402民初965号民事判决书能够证实谢良武、熊祥凯签订房屋买卖合同后，谢良武向熊祥凯支付320000元房款和合同效力尚未生效又自行解除的事实，且双方无异议，并经一审法院判决确认。谢良武要求熊祥凯返还购房款324000元的诉请，一审法院依据双方的转款明细和微信付款记录和当事人的陈述依法确认购房款为320000元，其诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，一审法院支持。谢良武要求熊祥凯按年利率6％给付自2019年10月20日起至清偿购房款日止的资金占用利息的诉请，依据双方2020年4月17日与中介机构的租售委托书和谢良武在2020年3月前逐月支付熊祥凯800元的事实，能够证实双方2020年4月17日解除房屋买卖合同的事实，一审法院认为谢良武主张损失日期应为2020年4月17日，其利息损失的利率应当比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计取较公平合理。谢良武要求熊祥凯支付违约金40000元和赔偿因实现债权而产生的律师费10000元的诉请，因双方解除合同时无约定，一审法院依法不予支持。熊祥凯所提双方签订《房地产买卖及居间合同》及收到谢良武房款320000元房款的意见，与查明的事实相符，一审法院采信。所提双方已于2019年10月达成协议解除了合同，并约定共同委托中介公司出卖案涉房屋后将房款320000元退还谢良武的意见与《租售委托书》的内容不符，且未得谢良武当庭认可，一审法院不予采信。所提案涉房屋谢良武继续使用，每月支付租金800元，谢良武自2019年11月起在每月1日一直按800元支付房租至2020年3月的意见，与其提交的谢良武微信支付记录相符，一审法院已对谢良武支付房款作出认定。熊祥凯所提谢良武诉讼无理，依法应当驳回其诉讼请求的意见，与查明的事实不符，且与法律相悖，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第二项、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、熊祥凯于判决生效后十日内返还谢良武购房款320000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2020年4月17日始至购房款清偿日止的资金占用利息；二、驳回谢良武的其余诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。谢良武、熊祥凯、四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司三方签订的《房地产买卖及居间合同》及谢良武、熊祥凯与攀枝花兴家房地产经纪有限公司签订《租售委托书》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，案涉房屋即使已经抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行，但对合同的效力不产生影响。两份合同均为有效合同，一审法院对两份合同的效力评判不当，本院依法予以纠正。 从本案已经查明且当事人认可的事实可知，谢良武与熊祥凯之间的房屋买卖合同关系已于2020年4月17日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，熊祥凯即应在合同解除时返还谢良武已支付的购房款，其未返还应支付相应的资金占用利息，一审法院比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计取谢良武的资金占用利息，并无不当。熊祥凯提出《租售委托书》中约定熊祥凯应在案涉房屋出售后再向谢良武返还房屋的主张，与《租售委托书》的内容不符，其主张无事实依据，本院依法不予支持。另，一审法院判决熊祥凯在判决生效后十日内返还谢良武购房款，系法院依法给予熊祥凯履行债务必要的准备时间，亦符合法律规定。 综上所述，熊祥凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由熊祥凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年一月十八日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜