北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初62540号原告：闻某，男，1997年6月9日出生，汉族，力勤投资有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黎凤，女，1986年9月22日出生，力勤投资有限公司法务。被告：闫某，女，1992年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告闻某与被告闫某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。闻某的委托诉讼代理人黎凤，闫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻某向本院提出诉讼请求：1.判令闫某支付租金4895342.5元；2.判令闫某支付燃气费、电费16796.73元；3.判令闫某支付计算至2020年7月20日的违约金1116000元及以4895342.5元为基数自2020年7月21日按年利率24%的标准计算至实际支付之日的违约金；4.判令闫某支付物品损失250000元；5.判令闫某支付保全费5000元及保全保险费6228元。事实和理由：2017年5月4日，我与闫某签订《房屋租赁合同》，约定闫某承租我所有的位于北京市朝阳区某处9号56号楼-1至2层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年5月7日至2019年5月6日，租金标准为每年350万元，支付方式为押三付一年，押金90万元，2017年5月7日支付第一次租金，2018年5月7日支付第二次租金。合同签订后，我于2017年5月7日将涉案房屋交付闫某使用。因闫某资金周转问题，闫某尚欠租金180万元及违约金未支付。2019年5月12日，我与闫某续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年5月7日至2021年5月6日，租金标准为每年35万元，420万元每年，押三付六个月，押金105万元（应于2019年5月13日支付）。合同签订后，闫某继续使用涉案房屋，但未支付合同项下租金及押金。因闫某原因不再继续使用涉案房屋，我与闫某于2020年5月3日签订《解除协议书》，约定双方于2020年1月31日解除租赁关系并约定闫某应分期向我支付欠付的各项款项。2018年12月7日，闫某出具《承诺书》、于2019年1月31日出具《2018年12月7日承诺书补充协议》、于2019年5月23日出具《欠条》、于2019年10月7日再次出具《欠条》，一再承诺到期支付，但时至今日，闫某仍未支付欠款。闫某辩称：认可欠付租金数额，但我已支付了押金90万元，应予以扣除；认可燃气费、电费金额，同意支付；同意支付家具损失25万元、保全费5000元及保全保险费6228元。违约金同意支付，但仅同意按年利率15%的标准支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，闻某作为出租人（甲方）与闫某作为承租人（乙方）就涉案房屋租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定租赁期限自2017年5月7日至2019年5月6日。租金350万元每年，支付方式为押三付一年，各期租金支付时间为：2017年5月7日第一次、2018年5月7日第二次。押金90万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达10000元的……合同第十条第一款约定乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2019年5月12日，闻某作为出租人（甲方）与闫某作为承租人（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年5月7日至2021年5月6日，月租金为35万元，支付方式为押三个月付六个月。乙方应于2019年5月13日交付首期租金及押金，其余各期租金在每期起租日的一个月前支付，各期支付日期为：2019年10月6日、2020年4月6日、2020年10月6日。押金105万元，乙方应于2019年5月13日交付全部押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数无息返还给乙方。合同第八条第五款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达10000元……合同第十一条约定乙方有第八条第五款约定的情形之一的，应按月租金的百分之三百向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2020年5月3日，闻某作为出租方（甲方）与闫某作为承租方（乙方）签订《解除协议书》，约定：鉴于1.甲乙双方于2017年5月4日签署了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年5月7日至2019年5月6日，租金标准为350万/年；2.2019年5月12日，甲乙双方续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年5月7日至2021年5月6日，租金标准为420万/年；3.因乙方原因,无法继续承租房屋。现双方在平等自愿的基础上，协商达成如下一致。一、双方的租赁关系自2020年1月31日解除，即双方于2019年5月12日签署的《房屋租赁合同》自2020年1月31日解除。二、2017年5月4日签署的《房屋租赁合同》中，2018年5月7日至2019年5月6日的租金标准实际为360万/年，乙方已支付180万元，尚有180万元未予支付。2019年5月12日签署的《房屋租赁合同》中所约定押金和租金乙方完全未予支付。三、承租房屋租金计算至2020年1月31日。因乙方物品尚未搬离出租房屋，导致电费持续产生，故乙方须承担电费直至物品搬离承租房屋时止。四、乙方承租房屋所欠付的租金、押金、违约金、燃气费、电费、水费，借款等所有费用，见补充协议……六、乙方应在本协议签署之日起5日内，应将承租房屋内甲方的所有家具等物品归还至原处，如存在缺失或损坏等情形，乙方同意赔偿甲方20万元（现缺十把中式红木椅子，一张乒乓球台，一只双人沙发，一张两米的实木床，一张配套椰棕床垫，一个配套床头柜，一个九屉柜，一个大衣柜）……八、如乙方未按照本协议约定按时足额将所欠款项支付给甲方，应按照24%/年的标准向甲方支付逾期付款违约金。当日双方签订的补充协议约定：就《解除协议书》中第四条双方协议达成如下：1.2020年5月20日前先支付20万元用于归还燃气费、电费、水费及部分借款利息；2.还款日期及金额如下：2020年6月10日还款100万、7月10日还款100万、8月10日还款100万、9月10日还款100万、10月10日还款100万、11月10日还款100万、12月10日还款100万、2021年1月10日还款100万、2021年2月10日还款100万。2020年9月24日，闫某出具承诺书，承诺此前将不属于自己的家具和物品搬离涉案房屋，因现在已无法返还，本人自愿承担赔偿责任，赔偿数额为25万元。闫某向闻某缴纳了押金90万元，闻某称并未在诉讼请求中扣除，同意在违约金中扣除90万元。本院受理本案前，闻某申请了诉前财产保全，申请查封、扣押、冻结闫某名下价值6228139.23元的财产。我院采取了保全措施。为保全，闻某支出保全费5000元、保全保险费6228元。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，闻某与闫某之间的租赁合同解除后，闫某应支付尚欠租金、燃气费、电费以及家具损失费用。闫某认可闻某主张金额，本院不持异议。关于保全费以及保全保险费，闫某同意支付，本院予以支持。关于违约金，闻某计算基数、标准均有误，且主张标准明显过高，现闫某同意按年利率15%的标准支付，本院不持异议。另外，因闫某支付了90万元押金，合同解除后，在扣除应支付的款项后应予退还，现因在合同解除时，闫某尚欠违约金、租金等未支付，故闫某已支付的押金优先抵扣尚欠违约金，剩余部分抵扣租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、闫某于本判决生效后七日内支付闻某租金4805842.5元并支付自2020年2月1日起按年利率15%的标准计算至实际支付之日的违约金；二、闫某于本判决生效后七日内支付闻某燃气费、电费16796.73元、物品损失250000元、保全费5000元、保全保险费6228元，合计278024.73元；三、驳回闻某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27908元，由闫某负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李甲军二〇二一年一月十九日书记员  杨龙澜