江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终12061号上诉人（原审被告）：吴利红，女，1976年8月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告）：上海同进物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城路东侧，统一社会信用代码9132058378993423XC。法定代表人：杨德林，该公司总经理。上诉人吴利红因与被上诉人上海同进物业服务有限公司昆山分公司（以下简称同进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初12431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴利红的上诉请求：撤销一审判决，驳回同进物业公司要求吴利红支付储藏室物业费的诉讼请求。事实和理由：一、同进物业公司提供的告知书只有一份是其他业主签收的原件，不能确定签名真实性，也不能证明签字业主同意按照告知书规定的标准缴纳储藏室物业费。开发商和同进物业公司在2015年与吴利红签订购房合同时，明知储藏室要收取物业费，但在合同中故意不作约定，而是在一年多后出告知书单方面通知业主，有欺诈嫌疑。二、吴利红与开发商签订的商品房买卖合同附件五明确约定物业服务面积是106.96平方米，2017年交房时同进物业公司也按照该约定收取了106.96平方米的物业费，因此同进物业公司无权收取储藏室物业费。同进物业公司二审未作答辩。同进物业公司向一审法院起诉请求：1、吴利红支付结欠的2017年2月至2018年12月的储藏室物业费3585.7元，2018年1月至2018年12月的储藏室物业费2952元。2、吴利红支付滞纳金5000元（从应付之日起按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止）。3、吴利红承担本案的全部诉讼费用。审理中，同进物业公司明确第一项诉请中的2018年1月至2018年12月的储藏室物业费2952元是包含在2017年2月至2018年12月的储藏室物业费3585.7元中的。一审法院认定事实：同进物业公司系为涉案象屿都城嘉园小区提供前期物业服务的物业公司。吴利红系涉案象屿都城嘉园5号楼1单元101室及附属地下储藏室5号楼001室业主。吴利红吴利红与开发商江苏象屿房地产开发有限公司于2015年10月19日就涉案房屋签订的《商品房购销合同》第三条约定：商品房住宅建筑面积83.47平方米，储藏室位于5幢001，建筑面积135.91平方米，住宅单价每平米10858.0570元，房屋总价共计1152800元；合同附件四《合同补充协议》第九条第四款关于小区物业方面的约定：买受人同意出卖人选聘的同进物业公司作为本房地产项目的前期物业管理机构；合同附件五《商品房物业管理协议》由吴利红及开发商签字确认。《商品房物业管理协议》约定：双方就前期物业管理服务达成本协议。第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：高层：公共服务费1.4元/月平方米，代收代缴0.9元/月平方米；日常物业管理服务费每半年收取一次，每半年内首月10日以前为缴费日期，乙方无论其物业是否空置、出租或自用，均需向甲方选聘的物业管理公司全额缴纳物业管理费。乙方若超过一个月未交费，物业将发放催款通知，如约定期限还尚未交款的将被视为违约行为，甲方有权诉讼法院处理。第三条甲方和甲方选聘的物业管理企业的权利义务。(八)依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。后附的《象屿都城嘉园临时管理规约》第八条物业管理费约定：每半年支付一次物业管理费用，支付方式为在每半年的第一个月内预付，逾期缴纳的，每逾期一日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金。后吴利红接收涉案房屋及附属地下储藏室，且一楼住宅及附属地下储藏室分别取得不动产权证，其中储藏室产证登记为昆山市花桥镇金中路188号家屿都城嘉园5号楼001室，用途登记为地下储藏室/仓储，建筑面积135.60平方米平方米，登记时间为2017年8月21日。2017年5月20日，吴利红支付涉案房屋一楼住宅截至2017年12月的物业费2706.1元。同进物业公司陈述，交房时告知过业主，同进物业公司根据昆山市物业费收费细则执行收费，有产证就收取，无产证就不收取，交房时涉案的地下储藏室尚未取得产证，故交房当时仅向吴利红收取一楼住宅的物业费，未收取一楼附属地下储藏室的物业费。同进物业公司就此提供由业主签字的《告知书》若干，载明“由于交房期间房屋产证未办出，产证登记面积不确定，一层业主待产证办出后，以产证登记面积为准，负一层房屋物业公共服务费按50%收取，上海同进物业服务有限公司，2017年1月2日”。同进物业公司陈述，同进物业公司手中目前仅有一份业主签字的《告知书》原件，其它告知书原件已经在交房时给了业主，故无法提供原件。同进物业公司还陈述，因吴利红所有的一楼住宅附属地下储藏室已取得产权登记，故吴利红应依法自交房之日起缴纳物业费，但吴利红未能缴纳，故同进物业公司于2018年1月23日在涉案房屋的门上张贴通知，催缴涉案地下储藏室2017年2月1日至12月31日期间的物业费1714.9元。同进物业公司就此提供物业费催交通知单一份及张贴通知的照片两张。2018年5月31日，同进物业公司又委托律师向吴利红发函催缴涉案房屋及地下储藏室截止2018年6月30日拖欠的物业费及滞纳金，其中储藏室面积为135.6平方米，欠费2650.3元。同进物业公司陈述该律师函已被退信。同进物业公司认为，根据《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》，吴利红所有的一楼住宅附属地下储藏室已办理权属登记，应依法缴纳物业费，现吴利红经催告后仍未缴纳，故同进物业公司诉至法院。另认定：江苏省发展和改革委员会和江苏省住房和城乡建设厅于2018年12月29日联合发文通知自2019年1月1日起施行《江苏省物业服务收费管理办法》。该办法第十四条规定，物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。昆山市自2015年1月1日起施行的《昆山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定，业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取)；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。上述事实，有《商品房购销合同》及附件《商品房物业管理协议》、不动产权证、发票、《江苏省物业服务收费管理办法》、《昆山市物业服务收费管理实施细则》、催缴通知及法院庭审笔录予以证实。一审法院认为：同进物业公司接受涉案小区开发商委托并与开发商及吴利红签订《商品房物业管理协议》，约定由同进物业公司为涉案小区提供前期物业服务，承担涉案小区的物业管理职责，根据法律法规的规定，与吴利红之间形成物业管理服务合同关系。现同进物业公司依约提供物业管理服务，吴利红亦应依约支付物业服务费用。关于同进物业公司主张的吴利红所有的5号楼1单元101室附属地下储藏室（昆山市的物业费，法院认为，该一楼附属地下储藏室归属吴利红所有，在吴利红与开发商签订的《商品房购销合同》中明确约定了建筑面积，现已办理不动产产权登记，故同进物业公司依据相关行政部门规章制度规定及前期物业服务协议约定收取该部分不动产办理产证登记以后的物业服务费用，收取费用的标准也未超出规定范畴，符合规定，法院依法予以支持。关于同进物业公司主张的涉案的一楼住宅附属地下储藏室在2017年8月21日取得产权登记前的物业费，虽同进物业公司就此提供部分业主签字的告知书用以证实其在交房时已告知全体业主对地下储藏室收费事宜，但同进物业公司未能提供充分证据证实吴利红已收到和知悉该告知书，同时告知书上也未明确地下储藏室的物业费收取的起算点，故法院依法仅支持涉案的地下储藏室取得产证以后，即2017年8月21日至2018年12月31日期间的物业费。结合该储藏室的产证登记面积（135.6平方米）及合同约定的物业费标准和相关政策对于该类型物业的收费标准的规定，法院依法支持该部分物业费为2551.18元。关于同进物业公司主张的滞纳金，法院认为，双方对一楼附属地下储藏室的物业费缴纳产生争议，同进物业公司在物业服务合同中并未对此予以明确，不符合合同约定的支付滞纳金情形，支付滞纳金，同进物业公司据此主张吴利红支付滞纳金，欠缺依据，法院依法不予支持。吴利红经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应由其承担不应诉的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、吴利红于判决生效之日起十日内支付上海同进物业服务有限公司昆山分公司物业费2551.18元。二、驳回上海同进物业服务有限公司昆山分公司其他诉讼请求。案件受理费88元，公告费300元，上述两项合计388元，由吴利红负担350元，由上海同进物业服务有限公司昆山分公司负担38元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：二审争议焦点是同进物业公司是否有权向吴利红我收取1号楼1单元101室附属的001室储藏室的物业服务费用。吴利红认为签订合同时储藏室物业费并未明确约定，同进物业公司不能以告知书的形式单方面主张。对此本院认为，吴利红在购买房屋时与开发商签订的商品房购销合同中约定了储藏室的建筑面积135.91平方米，且取得了储藏室的不动产权证书。根据吴利红与同进物业公司签订的《商品房物业管理协议》，明确约定前期物业费用按照公共服务费1.4元/月平方米、代收代缴0.9元/月平方米的标准计取，同进物业公司有权要求吴利红根据《商品房物业管理协议》中的约定及《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》的规定缴纳其取得储藏室产证后的物业费用。综上所述，吴利红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38元，由上诉人吴利红负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年一月二十一日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。