四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初4309号 原告：刘春生，男，1974年6月10日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：陈蓉（刘春生配偶），住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：冯丽蓉，四川蜀正律师事务所律师。 被告：四川联兴房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道正东中街**。 法定代表人：夏强，总经理。 委托诉讼代理人：晏常恒，男，公司员工。 委托诉讼代理人：易艳，女，公司员工。 原告刘春生与被告四川联兴房地产开发有限公司（以下简称联兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告刘春生的委托诉讼代理人陈蓉、冯丽蓉、被告联兴房地产公司的委托诉讼代理人晏常恒、易艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘春生向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，由联兴房地产公司退还刘春生购房款4137300元（含车位款160000元）、装修款645881元、滞纳金6394元、预告登记费80元；2.判令联兴房地产公司按照合同约定支付违约金239159元；3.判令联兴房地产公司赔偿刘春生因购房贷款所支付的利息损失335517元。诉讼过程中，刘春生变更第一项诉讼请求为判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，由联兴房地产公司退还刘春生购房款3977300元、装修款645881元、滞纳金6394元、预告登记费80元；变更第二项诉讼请求为判令联兴房地产公司按照合同约定支付逾期交付违约金198865元；变更第三项诉讼请求为判令联兴房地产公司赔偿刘春生因购房贷款所支付的利息损失345267.93元。事实和理由：2018年1月2日，刘春生到联兴房地产公司开发的海伦印象楼盘看房，决定购买2栋2层201号精装样板房并交付50000元定金；2018年1月8日，双方签订《商品房买卖合同》，刘春生支付首付款1197330元及车位款160000元；2018年2月10日，刘春生支付房屋装修款645881元及迟延交付装修款6394元，双方约定房屋内所有家具、物品及软装设施归刘春生，以看房现状作为交房标准。《商品房买卖合同》第十八条约定，联兴房地产公司在2018年11月24日前向刘春生交付房屋。2019年3月，联兴房地产公司通知刘春生接房，刘春生发现房屋凌乱不堪，灰尘满地，且因潮湿导致装修墙纸大面积发霉脱落和裂缝，地面木地板凹凸不平，踩之即响。为此刘春生拒绝收房，联兴房地产公司承诺尽快进行整改。截至起诉时，房屋仍未完成整改，房屋内堆满整修工具且凌乱不堪，原有家具、物品和软装设施也多数被搬走。2020年9月，联兴房地产公司告知刘春生，整修及家具、物品添置即将完成。9月24日，刘春生和联兴房地产公司员工共同到案涉房屋中了解整改情况，房屋仍然凌乱，遍布灰尘，且整改过的墙纸再次出现发霉黑斑和脱落，木地板虽然更换依然嘎嘎作响，部分地砖存在损坏现象，家具物品仍未添置到位，房屋二层厕所不能排水导致无法正常使用。联兴房地产公司告知需要自行安装抽水泵才能使用，但购房时并未告知厕所还需另行安装抽水泵，厕所排水系统属于房屋基础结构和功能，该安装义务应当由开发商完成。联兴房地产公司逾期交房已近两年，至今未达到交付条件。刘春生为维护其合法权益，提起诉讼。 联兴房地产公司答辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋交付时间为2018年11月24日，联兴房地产公司已于该日前通过政府部门的各项验收具备交房条件，且于2018年11月21日按合同约定方式邮寄交房通知，但由于刘春生与第三方福建省杭辉建设工程有限公司番禺分公司（以下简称杭辉建设公司番禺分公司）签订了施工协议，施工期限约定为自杭辉建设公司番禺分公司根据刘春生授权办妥收楼手续之日起至2019年3月30日，即案涉房屋的实际交付日期调整为2019年3月30日，杭辉建设公司番禺分公司于2019年3月25日向刘春生邮寄了改造告知书，据此联兴房地产公司已严格按照合同履行义务，不存在违约情形。2.刘春生所述房屋凌乱不堪、满地灰尘、因潮湿导致装修墙纸发霉和脱落、裂缝，地面凹凸不平等问题，均不属于房屋主体结构问题，仅为一般质量瑕疵问题，系因房屋长期空置加之成都气候潮湿所致，并非施工质量所致。且根据双方签订的补充协议约定，非主体结构问题应当在验收之日起五日内提出书面异议，因刘春生未在规定期间内提出书面异议，导致联兴房地产公司无法及时展开维修，且因新冠疫情的发生，也导致了房屋迟延整改。3.刘春生称至今未完成房屋整改并不属实，根据联兴房地产公司提交的证据可知，案涉房屋已整改完毕。关于刘春生提出的卫生间无法使用，因该房间的使用性质为储藏室，并不要求具备排水功能。同时案涉房屋的装饰装修主要目的为参考装修外观效果，根据双方补充协议约定，房屋的家具、家电实为情景摆设，无论状态如何均按现状交付，刘春生不以装修、设备等可能存在瑕疵为由拒绝收房或提出赔偿及补偿。联兴房地产公司告知刘春生自行安装提升装置并不违反合同约定。综上，刘春生的诉请缺乏事实和法律依据，请求全部予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，刘春生向联兴房地产公司交纳叠墅2栋201号房屋定金50000元。 2018年1月8日，刘春生与联兴房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.刘春生购买联兴房地产公司开发的位于成都市天府新区华阳将军碑10组1号的海伦印象花园项目2栋2层201号房屋，建筑面积252.73平方米，装修水平为清水，总价款为3977300元，付款方式为商业贷款方式支付，首期购房款1197300元，余款2780000元向广发银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。2.商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接等。3.出卖人应当在2018年11月24日前向买受人交付该商品房，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。逾期交房在180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。4.出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家和行业标准。买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以与出卖人共同委托建设工程质量检测机构重新核验。经检测不合格的，买受人有权解除合同。该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。 同日，双方签订了《补充协议》，约定：交付验收中发现的非地基基础和非主体结构质量问题，买受人应于验收之日起5日内提出书面异议，否则视为交付房屋无质量问题。对于非地基基础和非主体结构质量问题，出卖人除承担合同约定的修复义务外，无须承担逾期交付责任。另签订了《补充协议》，约定：1.案涉房屋系联兴房地产公司已建成的样板展示间，刘春生一次性支付房屋装修费用645881元。该房屋装修费总价包含装修成本及庭院园林景观造价、活动家具造价、软装造价、灯具造价、空调造价等等。刘春生在签订本合同前，已实地查看了该房屋工程质量、装修、园林景观、活动家具、软装、灯具、空调等等。对有关工程、装饰及该房屋前述附属设施、设备质量及数量认可并确认，该房屋内的照明系统及给排水系统已铺设完成，刘春生同意按现状届时接收房屋。基于该房屋的装饰装修之主要目的为参考装修外观效果，刘春生在收楼时该房屋的交付为按现场实际状态交付，即该房屋的内墙、顶棚、地面、厨房、卫生间、门窗、阳台等的交付均按现场实际状态交付，刘春生不以装修、设备设施等可能存在瑕疵为由拒绝收楼或向联兴房地产公司提出赔偿或补偿。2.本补充协议的约定与双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定不一致的，以本补充协议为准。 同日，刘春生（甲方）与杭辉建设公司番禺分公司（乙方）签订《施工协议书》，约定：工程名称为房屋装修或改造，承包方式为全包，施工期限为自甲方办妥或者乙方根据甲方授权办妥收楼手续之日起至2019年3月30日止，未约定工程总价款。 2018年1月8日，刘春生向联兴房地产公司支付首期款1147300元、预告登记费80元。2018年2月10日，刘春生向联兴房地产公司支付装修款645881元、装修款滞纳金6394元。 2018年3月5日，案涉房屋进行了合同备案，载明：清水成交价3977300元，房屋用途为住宅、储藏室。 2018年10月31日，2#楼2层201号房屋分户验收合格。2018年11月5日，海伦印象一区2#楼进行了竣工验收。2018年11月16日，成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》，载明：“海伦印象一、二区的规划核实申请已受理，经核实，该项目建设符合规划管理要求，建筑用途为住宅、商业及配套用房，核实合格”。2018年11月20日，联兴房地产公司取得海伦印象一区1-3、8#楼及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告。 2018年11月21日，联兴房地产公司向刘春生合同约定地址邮寄了案涉房屋的《收楼温馨提示》，刘春生已收悉。 另查明，从2018年11月至2020年12月期间，刘春生因案涉房屋存在墙纸发霉脱落、木地板划痕、漆面发霉、地漏未安装、花园地面防水整修、一楼卫生间无法排水等问题，多次与联兴房地产公司进行协商，要求整改，联兴房地产公司亦进行过多次维修。在此期间，双方并未办理房屋交接手续。 认定上述事实有原、被告提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《补充协议》《施工协议书》、收据、POS单、商品房买卖合同摘要、照片、视频、微信聊天记录、还款流水、《住宅工程质量分户验收结果表》《房屋建筑面积测绘成果报告》《竣工验收报告》《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《收楼温馨提示》、EMS邮单、整改项目确认表及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：1.双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当予以解除；2.联兴房地产公司是否应当退还刘春生购房款、装修款、滞纳金及预告登记费；3.联兴房地产公司是否应当支付刘春生逾期交房违约金；4.联兴房地产公司是否应当支付刘春生贷款利息损失。 关于双方签订的商品房买卖合同及补充协议是否应当予以解除的问题。第一，刘春生主张案涉房屋存在多处装修质量问题，联兴房地产公司经刘春生通知整改后，在合理期限内仍未整改或明确表示拒绝整改，致使合同目的不能实现。本院认为，案涉房屋系样板房，在刘春生购买时已经进行过装修，双方也对房屋装修部分进行了交付约定。《补充协议》约定，对房屋内的装饰、装修、家具家电、附属设施、园林工程等，刘春生同意按现状届时接收房屋或按收楼时的现场实际状态交付。但本院认为，房屋的基本功能系满足人们居住的生活需求，装饰装修可满足个人审美并提高居住环境舒适度，刘春生基于居住使用的需求购买样板房，联兴房地产公司交付的房屋内的装饰装修、附属设施及家具家电等亦不应存在明显的质量问题，背离购房人购买样板房的初衷，否则应承担整改责任。根据在卷证据及双方陈述来看，房屋的装修确实存在一定的质量问题，如墙纸未粘贴牢固或受潮发霉、大理石台面存在裂缝、地板接缝处未粘合、地漏未安装、防水未完善、卫生间无法排水等问题，但上述问题均属于质量瑕疵问题，可通过整改予以完善，以满足房屋居住使用的要求。且在刘春生多次提出整改意见后，联兴房地产公司亦多次进行了整改，如联兴房地产公司拒绝对因自身装修质量导致的问题进行整改修缮，刘春生可主张继续整改、退赔装修款或赔偿损失等违约责任。但由于上述装修质量瑕疵并不属于房屋主体结构或地基基础问题，并未达到严重影响居住使用情形，也并不影响商品房买卖合同的继续履行，故本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议并未达到法定解除条件。第二，刘春生主张联兴房地产公司逾期交房超过180天，已达到《商品房买卖合同》约定的买受人可以解除合同的条件，故案涉合同应予以解除。本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定交房日期为2018年11月24日，在此之前，案涉房屋已经通过了相关部门的验收，达到《商品房买卖合同》第十五条约定的交付条件，即取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，并提供了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》及《住宅工程质量分户验收结果表》，房屋的地基基础及主体结构不存在质量问题。且联兴房地产公司已于2018年11月21日书面通知刘春生接收房屋，符合合同约定的通知方式，联兴房地产公司已履行其交房义务。刘春生因在接房时发现房屋装修存在质量问题而拒绝接房要求联兴房地产公司予以整改，如前所述，联兴房地产公司应承担的是整改维修义务，而非逾期交房义务。故刘春生主张联兴房地产公司逾期交房超过180天的主张不能成立。第三，刘春生主张《补充协议》第九条对供水、供电等基础设施的开通约定由购房人进行申请、出卖人进行协调的约定，第十一条、第二十一条对购房人行使单方合同解除权应在10日内通知出卖人的约定，第二十二条将《商品房买卖合同》第三十九条予以删除的约定均属于无效条款的意见，本院认为，本案的主要争议焦点在于案涉合同是否应予以解除，因案涉合同尚未达到买受人可以依据合同约定或法律规定主张解除合同的条件，故上述合同条款是否无效不属于本案的审查范围。 关于联兴房地产公司是否应当退还刘春生购房款、装修款、滞纳金及预告登记费，是否应当赔偿刘春生贷款利息损失的问题，因双方合同并未解除，故刘春生的前述诉请均无事实和法律依据，本院不予支持。关于联兴房地产公司是否应当支付刘春生逾期交房违约金的问题，如前所述，联兴房地产公司不应承担逾期交房的违约责任，故对刘春生的该项诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘春生的全部诉讼请求。 案件受理费48016元，减半收取24008元，保全费5000元，均由原告刘春生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  叶若兰 二〇二一年一月二十九日 书记员  杜 平