广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4824号 上诉人（原审原告）：廖某莲，女，汉族，1954年6月29日出生，住广西柳州市城中区。 上诉人（原审原告）：彭某，女，壮族，2007年4月29日出生，住广西柳州市城中区。 彭某的法定代理人：邱某，女，汉族，1978年10月2日出生，住广西柳州市城中区。系彭某母亲。 二上诉人共同委托诉讼代理人：唐德仁，广西同望（柳州）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴腾龙，广西同望（柳州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：柳州某某置业有限公司，住所地广西柳州市，统一社会信用代码:XXX。 法定代表人：史某和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾毅，广西广杰律师事务所律师。 上诉人廖某莲、彭某与上诉人柳州某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖某莲、彭某上诉请求：1、撤销（2020）桂0205民初293号民事判决书第一项判决，依法改判为被上诉人柳州某某置业有限公司向廖某莲、彭某支付因质量问题导致逾期交房违约金140000元；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏了被上诉人因房屋漏水而逾期交房的重要事实，致使判决错误。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人的交房期限应当是在2013年8月31日前。尽管未办理商铺交付手续，根据2015年4月24日廖某莲与陈某萍签订的《商铺租赁合同》，可以推定上诉人廖某莲2015年4月23日接收了房屋。因此，被上诉人逾期交房日期达600日。参照《商品房买卖协议》第九条的约定，涉案房屋价款为1646039元，由于房屋质量问题逾期交房违约金为1646039×600×万分之二=197524.68元。二、即使在上诉人接收房屋后，漏水仍然呈持续状态，导致上诉人出租商铺的难度加大及租金也相应的减少，一审判决酌定赔偿数额不能弥补上诉人的实际损失。根据一审法院的调查笔录和谈话笔录可以确定上诉人在与保利物业签订物业服务合同后，案涉商铺仍存在漏水问题，且至少在2017年5月案涉房屋的漏水问题才得以基本解决。在本案中，漏水问题并未一次性得到解决，未遇雨天也无法得知房屋漏水问题是否已完全处理完毕，上诉人权利受到侵害的状态呈持续性，因质量瑕疵情形及损害结果持续存在。因此，被上诉人出卖的商铺持续存在漏水问题，2015年4月24日至2017年5月，因商铺持续漏水，致使已出租的商铺仅对外租赁至2016年6月底。故一审法院的酌情认定损失数额无法弥补上诉人的实际损失。 综上，一审法院认定损失无事实依据，判决错误，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定提起上诉，请求二审法院予以撤销原审判决，予以改判。 针对廖某莲、彭某的上诉，柳州某某置业有限公司辩称，1.对方当庭变更了上诉请求，我方对其变更诉讼请求即变更为逾期交房违约金，认为违反相关程序。2.在一审时法院曾经向对方释明其诉讼请求到底是什么，对方最后明确是租金损失而不是违约金。3.对于对方原来的上诉请求，我方认为案涉房屋至始至终根本不存在因漏水而造成无法使用的情形，具体理由详见我方的上诉状。为此，特别强调一个不争的事实，就是2015年4月24日至2016年7月案外人一直在正常使用该房屋，并按合同约定缴纳一年多的租金，2016年7月后也一直租赁使用，足以证明我方观点，因此对方的上诉无任何依据。4.对于对方变更后的上诉请求，我方认为对方要求我方承担2013年10月22日后的所谓逾期交房违约责任并支付违约金没有任何依据。对方主张其以实际接收房屋后期间的逾期交房违约金没有法律依据，对方主张我方支付逾期交房违约金已超过诉讼时效。我方的上诉观点已经得到生效判决（2019）桂02民终2238号的认可。 上诉人柳州某某置业有限公司上诉请求：一、依法撤销(2020)桂0205民初293号判决第一项，并驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。 事实与理由：原审判决认定事实和适用法律均存在严重错误。1.案涉房屋至始至终不存在影响居住安全的重大质量缺陷，或者存在导致商品房功能丧失、购买的目的不能实现的情形，更不存在因所谓漏水问题而造成租赁合同无法继续履行并导致被上诉人遭受损失的情况。首先，从现有证据可以充分证实，无论如何在被上诉人出租给案外人陈某萍、韦某宇使用期间即2015年4月24日至2016年7月，是绝对不存在前述质量问题的，更不存在因此而造成租赁合同无法继续履行并导致被上诉人遭受损失的情况。因为如果案涉房屋存在前述导致商品房功能丧失或严重影响使用的情形，承租人是不可能一直租用，并正常支付这期间一年多的租金的。陈某萍、韦某宇实际租用案涉房屋一年多，这充分证明该房屋存在的所谓漏水问题根本不会造成原审判决所认定的“租赁合同无法继续履行”。另外，韦某宇在2016年7月之后不再承租该房屋，也是因为被上诉人要求增加租金而导致。基于上述理由，在2015年4月24日之前，案涉房屋也是不可能存在前述严重质量问题的，否则承租人也不可能与被上诉人签订租赁合同。另外，2016年7月之后，同样也是不存在前述严重质量问题的，否则，该房屋不可能从2015年4月24日一直租赁使用到现在。退一步来说，即便假设2016年7月至2017年5月10日期间（10个月的时间）存在前述严重的质量问题。正如，被上诉人自己所提供的租赁合同，其每月能获取的租金也就是3800元。那其所谓因漏水问题存在的损失也仅是总计不超过38000元，根本不是原审所判决的80000元。 事实上，案涉房屋当初确实存在一定渗水问题（仅是质量瑕疵，不存在前述的质量问题之情形），但在2015年5月底己彻底解决。从现有证据来看，至少在2016年5月12日之前，即被上诉人认可的收房日以及其与物业公司签署物业服务相关协议之前就己根本修复。因为，既然被上诉人在2013年8月31日以“房屋存在墙体开裂、严重渗水”为由，拒绝办理收房手续并要求修复。而其在2015年4月24日把该房屋出租给陈某萍、韦某宇，在实际正常使用一年多后的2016年5月12日自愿办理收房手续。这充分证明该房屋在2015年5月底之前己彻底解决渗水问题。退一步来说，在2016年5月12日之前已彻底解决渗水问题。否则，被上诉人不可能在房屋还存在质量问题，特别是还存在前述导致商品房功能丧失或严重影响使用的质量问题的情况下自愿收房。这也进一步证实，2015年4月24日至2016年7月，是绝对不存在前述严重质量问题的。 再退一步来说，被上诉人在2013年8月31日就己清楚案涉房屋存在所谓“墙体开裂、严重渗水”的质量问题。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，如我公司拒绝修复或者拖延修复的，被上诉人可自行或者委托他人修复后要求我公司承担修复费用。然而，从2013年8月31日至2017年5月10日近四年期间，被上诉人未能自行或者委托他人修复案涉房屋，以避免或减少损失。因此，根据《合同法》第119条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，被上诉人无权主张我公司承担本案的租金损失。 2.被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，特别是2015年4月24日之前的损失部分已超过诉讼时效不容置疑。2015年4月24日至2016年7月期间，承租人一直正常使用案涉房屋，被上诉人也一直正常获取租金，不存在任何损失。当然，也就不存在要求我公司赔偿租金损失的前提。如果假设被上诉人存在损失的话，也是2013年9月1日至2015年4月23日期间，以及2016年7月至2017年5月10日期间的所谓损失。 很显然，这两个期间的损失是相互独立的，因为，这中间间隔一年多时间。对于2013年9月1日至2015年4月23日期间的所谓损失，如果存在的话，被上诉人在2015年4月24日把该房屋出租给他人并开始收取租金之日就己明知（这一年多时间不可能不下雨，如果房屋存在原审判决所认定的漏水问题并严重影响使用，被上诉人不可能不知道，也不可能不主张，否则就是案涉房屋根本不存在质量问题）。但其于2019年9月26日才提起本案诉讼。无论是依据原《民法通则》第135条之规定，还是现行法律之规定，被上诉人的诉请均己超过诉讼时效。 总之，原审判决不仅事实认定错误，而且适用法律也存在错误。为此，上诉人特向贵院提起上诉，请依法裁判，并维护上诉人的合法权益。 针对柳州某某置业有限公司的上诉，廖某莲、彭某辩称，对方认为涉案房屋需要存在重大质量缺陷或存在导致商品房功能丧失、购买目的不能实现的情形，导致租赁合同无法履行才需要赔偿廖某莲的损失，该说法缺乏事实和法律依据。根据《合同法》第94条之规定，廖某莲有解除商品房买卖协议的法律依据，本案中并不需要满足上述法律规定，本案是涉案房屋存在质量问题不能正常交付使用的损害赔偿，在一审判决书中有清楚的记载，并非是解除商品房买卖协议。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释第十三条规定，是由于出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复，买受人才可以委托他人修复，本案中保利公司一直委托物业公司与廖某莲对接安排维修，经修复后又反复漏水，保利公司认为由于廖某莲的原因导致损失扩大缺乏事实依据。 关于诉讼时效问题，我方认为涉案房屋反复维修需要等上一段时间下雨后才能知晓涉案房屋是否漏水，结合2020年4月8日一审法院向保利物业公司工作人员潘某梅及梁志萍做的调查笔录可证实漏水问题在2017年5月才得以根本解决，漏水问题一直处于持续状态，诉讼时效应当是2017年5月开始计算，保利公司认为超过诉讼时效明显缺乏法律依据。 廖某莲、彭某向一审法院起诉请求：1.请求判令柳州某某置业有限公司向廖某莲、彭某支付违约金443442.9元（以房款1646039元为基数，按照每日万分之贰为计算标准，自2013年9月1日至2017年5月10日）；2.判令柳州某某置业有限公司向廖某莲、彭某支付因逾期交房产生的物业服务费19356.3元；3.本案案件受理费由柳州某某置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月6日，彭某的法定代理人代其与廖某莲及柳州某某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买位于柳州市房屋一套。2014年，廖某莲、彭某向某某物业柳州分公司反映案涉房屋渗水。落款时间2014年5月14日的《广西某某物业服务有限公司柳州分公司保修事项首次联系函》载明：“佛山市某某建设工程有限公司、广西某某防水公司：2014年5月12日，经多次检查发现5-9＃群楼多间商铺渗水，详细请看附件，经项目部、物业服务中心现场核查，初步鉴定为贵公司的保修责任，根据贵司与开发单位合同质保条款的相关规定，请于发函后24小时内处理完毕。谢谢配合。特此函告。顺祝商祺。广西某某物业服务有限公司柳州分公司某某服务中心，2014年5月14日。” 2015年4月24日廖某莲与案外人陈某萍签订了《商铺租赁合同》一份，将位于柳州市的房屋出租给陈某萍使用，双方约定租期从2015年5月1日至2018年4月30日止。并约定了租金每年按10%递增，第一年（2015年5月1日至2016年4月30日）月租金为4600元，第二年（2016年5月1日至2017年4月30日）月租金为5060元，第三年（2017年5月1日至2018年4月30日）月租金为5566元。案外人陈某萍向某某物业柳州分公司交纳了2015年5月、2015年6月、2015年7月的物业服务费。 后廖某莲、彭某发现案涉房屋存在“外墙面开裂”“逢大雨商铺内墙面渗水严重”的问题，并向某某物业柳州分公司反映。落款日期为2015年5月4日的《广西某某物业服务有限公司柳州分公司保修事项首次联系函》载明：“佛山市某某建设工程有限公司、广西某某防水公司：2015年1月26日，我司工作人员在日常检查时发现商铺6-2-1外墙面开裂导致商铺内墙面渗水严重，原施工单位多次维修仍然有渗水现象，经物业服务中心、项目工程管理部现场核查，初步鉴定为贵两公司的保修责任，根据贵两公司与开发单位合同质保条款的相关规定，请于发函后24小时内派人前来处理，如在24小时内无人对接，视为认同我司判定结果。谢谢配合。特此函告。顺祝商祺。广西某某物业服务有限公司柳州分公司某某服务中心，2015年5月4日。” 2016年5月12日，廖某莲、彭某与某某物业服务有限公司柳州分公司签订的《ＸＸＸ前期物业服务协议》一份。期间，廖某莲、彭某曾于2015年5月提交给柳州某某置业有限公司及某某物业柳州分公司一份《报告》、反映由于漏水原因，要求免交2015年5月8日以前的物业管理费，并要求尽快彻底维修好商铺的墙体开裂及渗水问题。某某物业柳州分公司的员工潘某梅在廖某莲、彭某提交的上述报告上签署“已收到此报告。潘某梅，2015、5、8。”廖某莲、彭某于2017年5月提交给某某物业柳州分公司一份《关于某某6栋2-1号商铺的物业管理等费用给予免交的申请报告》，反映由于2017年5月才维修好涉案商铺的漏水渗水问题，要求免交2017年5月30日之前的物业管理费及其他费用。某某物业柳州分公司的员工潘某梅在廖某莲、彭某提交的上述报告上签署“已收到此件。潘某梅，2017、5、19。” 另查明，2019年3月6日，广西某某物业服务有限公司柳州分公司以本案廖某莲、彭某及本案彭某的法定代理人邱某、潘某为被告，以服务合同纠纷为案由起诉至柳州市柳北区人民法院，（2019）桂0205民初4316号判决书判决“一、被告廖某莲、彭某、邱某、潘某于本判决生效之日起十五日内支付原告广西某某物业服务有限公司柳州分公司柳州市商铺2016年3月1日至2017年5月31日期间的物业服务费5513.61元，2017年5月1日至2017年5月31日的水费2.7元，2016年3月1日至2016年11月30日期间的生活垃圾处理费468元，2016年3月1日至2017年5月31日期间公摊水费49元，2016年3月1日至2017年5月31日期间公摊电费154.5元，合计6187.81元；二、驳回原告广西某某物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。”该判决已经生效。 本案在审理过程中，一审法院曾于2020年4月8日到柳州保利物业服务中心向物业工作人员潘某梅了解案涉房屋的漏水情况，潘某梅称“我在2015年的时候收到该门面业主反映房屋漏水，当时进行过处理，5月份有维修过，修好当时没有漏水了，但是之后还存在漏水情况，2015年5月至2017年5月期间断断续续存在漏水情况，直至2017年5月漏水情况已经完全解决。”该院于2020年5月28日向案外人陈某萍调查了解案涉房屋的实际使用情况，陈某萍称因其不善经营只短暂经营租赁了案涉房屋几个月时间，之后由其当时的合伙人韦某宇继续租赁使用案涉房屋。该院于2020年8月7日向案外人韦某宇了解案涉商铺的使用情况，韦某宇称，其曾与陈某萍共同经营一间舞蹈健身教室，当时租赁合同是陈某萍与廖某莲签订的，因为漏水的问题严重影响正常经营，造成了不少损失，陈某萍退出经营后，一直由韦某宇自己经营直到2016年6月底，因为门面漏水的情况以及房东要求按照协议增加租金，韦某宇也担心漏水问题导致无法继续正常经营，而且有可能导致增加装修费用，就单方面退租了，期间除了有两次漏水太严重，廖某莲免除了租金，其于租金韦某宇都有按时缴纳。廖某莲亦认可韦某宇缴纳租金至2016年6月底。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.廖某莲、彭某的诉讼请求是否已过诉讼时效;2.案涉房屋是否因漏水问题存在损失。 关于廖某莲、彭某的诉讼请求是否超过诉讼时效。虽然廖某莲、彭某无法提交相关图片、视频、维修记录等材料证明廖某莲、彭某在2016年5月12日与保利物业签订物业服务合同后，案涉房屋仍然存在漏水情况，但根据该院2020年4月8日向保利物业工作人员潘某梅了解案涉房屋的漏水情况时，潘某梅告知“我在2015年的时候收到该门面业主反映房屋漏水，当时也进行过处理，当时5月份有维修过，修好当时没有漏水了，但是之后还存在漏水情况，2015年5月至2017年5月期间断断续续存在漏水情况，直至2017年5月漏水问题已经完全解决。”以及2020年8月7日，该院向案外人韦某宇了解案涉房屋的租赁使用情况时，韦某宇陈述，其曾与陈某萍共同经营一间舞蹈健身教室，当时租赁合同是陈某萍与廖某莲签订的，但因为门面漏水没有租满3年，因为漏水的问题严重影响正常经营，造成了不少损失，陈某萍退出经营后，一直由韦某宇自己经营直到2016年6月底，因为门面漏水的情况以及房东要求按照协议增加租金，其也担心漏水问题导致无法继续正常经营，而且有可能导致增加装修费用，就单方面退租了。据韦某宇形容，只要下大雨，天花板及墙面会直接漏水，雨不是很大的时候会从墙面渗进来，因为经营的是舞蹈教室，漏水情况一目了然。虽然柳州某某置业有限公司不认可某某物业柳州分公司工作人员及韦某宇的陈述，认为物业人员关于房屋漏水的陈述与现有证据不符，不是事实。但结合廖某莲、彭某多次向与物业工作人员反映房屋漏水问题，其中，2015年5月4日保利物业公司出具的《保修事项首次联系函》中经办人为潘某梅、2017年5月19日廖某莲、彭某向保利物业递交的《关于某某6栋2-1号商铺的物业管理等费用给予免交的申请报告》中落款处书写有“已收到此件，潘某梅，2017年5月19日”，据此可知，保利物业工作人员潘某梅应当是对案涉房产的漏水情况比较了解，其陈述具有一定客观性，可以作为本案事实认定的参考。另据廖某莲、彭某提交的中国银行交易明细单显示，案外人韦某宇分别于2015年10月2日、2015年11月3日、2015年12月10日向廖某莲转账4600元，并备注有“付崇尚瑜伽某某店10月份租”或“付瑜伽馆保利店11月份租金”，并根据柳州某某置业有限公司提交的廖某莲与案外人陈某萍签订的租赁合同中记载的“2015年5月1日至2018年4月30日月租金为人民币肆仟陆佰元整”以及案外人陈某萍及韦某宇的陈述，可以确认在陈某萍退出经营后，实际与廖某莲就案涉房产存在租赁关系的是韦某宇，韦某宇作为案涉房屋的实际使用人，对房屋是否存在漏水问题所做的陈述亦可作为本案事实认定的参考。综合廖某莲、彭某提交的证据及该院就案涉房屋漏水问题向保利物业工作人员潘某梅及案外人陈某萍及韦某宇了解的情况，可以确定在廖某莲、彭某与保利物业签订物业服务合同后，案涉商铺仍旧存在漏水问题，且至少在2017年5月份案涉房屋的漏水问题才得以基本解决。本案中，漏水问题并未一次性得到解决，未遇雨天廖某莲、彭某也无法得知房屋漏水问题是否已完全处理完毕，廖某莲、彭某权利受到侵害的状态呈持续性，因质量瑕疵情形及损害结果持续存在，故一审法院对柳州某某置业有限公司主张廖某莲、彭某起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 关于廖某莲、彭某是否因为漏水存在损失的问题。该院认为,当事人一方履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。廖某莲、彭某与柳州某某置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效,柳州某某置业有限公司应按合同约定对所开发建设的楼房承担相应的质量保证责任。结合廖某莲、彭某购买案涉房屋的目的也就是为了出租获利，因为案涉房屋漏水问题无法得到解决，导致廖某莲、彭某与案外人陈某萍签订的租赁协议不能按约定履行，必然导致了廖某莲、彭某损失。廖某莲、彭某主张该损失应当参照逾期交房违约金的标准计算，对此该院认为，购买商铺行为本身就是一种投资行为，因房屋漏水造成租赁合同无法继续履行，所产生的损失也应当按照租金损失的标准计算，故对廖某莲、彭某要求按照逾期交房违约金的标准计算损失的主张该院不予支持。结合廖某莲与案外人陈某萍签订的租赁合同中约定的租金金额，以及该租赁合同的实际履行情况，对于漏水问题给廖某莲、彭某造成的损失该院酌情支持80000元，对于廖某莲、彭某主张的其他损失，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，判决：一、柳州某某置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿廖某莲、彭某租金损失80000元；二、驳回廖某莲、彭某的其他诉讼请求。案件受理8242元,由廖某莲、彭某负担6817元,柳州某某置业有限公司负担1425元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，双方当事人均未提出异议。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，上诉人廖某莲，彭某向上诉人柳州某某置业有限公司购买了涉案商铺，在交付使用后，房屋持续出现墙面渗水问题，上诉人廖某莲、彭某主张因房屋渗水问题影响正常居住使用造成的损失故诉请赔偿，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案二审争议的焦点应在于上诉人廖某莲、彭某诉请的损失赔偿数额应当如何确定，对此本院认为，依据谁主张，谁举证的原则，上诉人廖某莲、彭某应当对其主张的损失承担举证责任。从本案查明的事实看，涉案房屋系从2014年开始发现渗水现象，经过柳州某某置业有限公司修复后，2015年4月，廖某莲将房屋出租给案外人至2016年6月底。2014年5月至2015年4月期间因涉案房屋系商铺，对外出租具有不确定性，虽然房屋渗水确实影响了使用，但没有证据证明涉案房屋因渗水而导致未能对外出租。2015年4月至2016年6月期间，虽然涉案房屋不间断出现渗水现象，但承租人亦向上诉人廖爱廖、彭某缴纳了租金，并未因此给上诉人廖某莲、彭某造成损失。2016年6月，承租人退租的原因并非仅因为房屋渗水，还可能系因为租金提高及经营成本的问题，即便从2016年6月至2017年5月均认定为系房屋渗水导致承租人退租的损失，按照上诉人廖某莲、彭某与案外人签订的租赁合同约定的租金来看，一审酌情支持80000元数额应足够弥补上诉人廖某莲、彭某因涉案房屋渗水造成的损失。故本院认为一审认定涉案房屋渗水问题给上诉人廖某莲、彭某的造成的损失为80000元，系综合考虑了房屋渗水的程度及从2014年5月持续至2017年6月的时间长度，符合本案的实际情况，未显失公平，本院依法予以维持。 至于上诉人廖某莲、彭某在本院二审询问时变更其上诉的事实和理由，主张柳州某某置业有限公司因房屋漏水而逾期交房，违约金应当按照双方签订的《商品房买卖协议》中约定因出卖人责任造成房屋延期交付的违约金计算方式予以计算，因其在一审中已明确诉请的依据系损害赔偿产生的违约金，并非依据合同约定的逾期交房违约责任，二者系基于合同中不同的条款约定，不属于同一法律关系，上诉人廖某莲、彭某在二审中变更诉请的合同依据不符合法律规定，本院对其该主张不予采纳。 而关于上诉人柳州某某置业有限公司主张廖某莲、彭某提出本案诉讼已超诉讼时效的问题，本院认为，涉案房屋墙面漏水问题从2014年发现后，虽经柳州某某置业有限公司通知承建方进行修复，但并未完全解决渗水问题，损害事实系不间断的延续至2017年5月才完全消除，诉讼时效应从损害事实完全消除时开始计算，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定”的规定，廖某莲、彭某于2020年3月提起本案诉讼未超三年诉讼时效，上诉人柳州某某置业有限公司主张本案已过诉讼时效理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人廖某莲、彭某及上诉人柳州某某置业有限公司的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元（廖某莲、彭某已预交1300元，柳州某某置业有限公司已预交1800元），由廖某莲、彭某负担1300元，柳州某某置业有限公司负担1800元。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  黄智文 二〇二一年一月六日 书记员  覃美欣