山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初4574号原告：临沂华业房地产开发有限公司，住所地山东省临沂市河**九曲街道办事处孟家于埠村委（以下简称华业公司）。法定代表人：孟令贵，董事长。委托诉讼代理人：田川，山东兰亭律师事务所律师。被告：任卫东，男，1997年2月15日生，汉族，居民，住河南省商水县。原告临沂华业房地产开发有限公司诉被告任卫东商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告华业公司的委托诉讼代理人田川到庭参加诉讼，被告任卫东经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告所签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS2019026886号)；2、判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同备案及预告登记、抵押担保解除等相关手续，并承担相关费用；3、判令被告向原告支付违约金(以原告代为偿还中国建设银行股份有限公司临沂河东支行本息数额为基数，从代偿之日起，按照日5‰为标准，逐笔计算至被告实际偿付之日止)；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费、公告费、律师费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月5日，原被告双方签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ2019026886号）及补充约定。合同约定：被告购买原告开发的位于临沂市河东区××路××路××小区××号楼××单元××号房屋，-1层-136号储藏室，总价款1226094元，付款方式为首付246094元，剩余98万元申请商业贷款。附件十一补充协议一、7条约定，“按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使按揭银行追究出卖人的担保责任，责成出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金等款项，买受人应在收到出卖人通知（书面通知发出后两日内即视为送达）归还上述代垫款项之日起叁个工作日内付还出卖人，否则：从出卖人代垫上述款项之日起，每延续一日，应按代垫款项额的每日5‰支付违约金给出卖人；若买受人逾期偿还任何一期按揭贷款本息超过三个月，出卖人则有权单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议约定……”。根据约定，买卖合同签订后被告向原告缴纳了首付款并向中国建设银行股份有限公司临沂河东支行（以下简称“建行河东支行”）申请了98万元商业贷款，原告作为保证人对建行河东支行就上述贷款提供连带责任保证。自2019年12月份开始，因被告多次出现逾期还款，导致原告保证金账户被建行河东支行划扣款项。鉴于我司多次催促被告按时还款并返还原告代垫款，被告仍未履行的事实，原告于2020年6月7日向被告邮寄了《关于买卖合同代垫款的催缴函》，但均追偿未果。根据补充协议约定，被告逾期偿还原告任意一期代垫款超过三个月，原告即有权解除商品房买卖合同。现被告已逾期偿还原告的垫付款远远超过三个月，达到合同约定的解除条件，且原告已向被告邮寄送达解除商品房买卖合同通知书，现原告依法提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告任卫东在法定期限内未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华业公司提交的证据包括：1、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，并且约定了被告逾期付款应承担的违约责任以及被告在严重违约的状况下，原告有权解除合同。2、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明原告为被告的按揭贷款提供担保的事实。3、原告代被告偿还逾期按揭贷款单据一宗，证明原告自2019年12月至2020年10月为被告代偿逾期按揭借款本息共计76905.04元。4、《关于买卖合同代垫款的催缴函》、邮寄详单及回执查询单各一份，证实原告向被告催收垫付款的事实。5、《解除合同通知书》、邮寄详单及回执查询单，证实原告向被告邮寄送达解除合同通知书。6.诉讼财产保全责任保险保险单及保函发票各一份，证实原告已为保全被告财产提供相应担保。被告任卫东在法定期限内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原告所提交证据的真实性应予以认定，并依据以上书面证据，认定事实如下：2018年4月5日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定被告任卫东购买书香尚城10号楼3单元101室，合同编号YS2019026886号。关于计价方式与价款，合同第六条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7923.58元，总金额1226094元。关于付款方式及期限，合同第七条约定，买受人应当于2019年3月29日前支付首期房价款246094元，占全部房价款20%。余款980000元申请贷款支付。关于买受人逾期付款的违约责任，1、（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。双方就《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中的未尽事宜，达成了补充协议，附件十一补充协议一、7条约定，“按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使按揭银行追究出卖人的担保责任，责成出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金等款项，买受人应在收到出卖人通知(书面通知发出后两日内即视为送达)归还上述代垫款项之日起叁个工作日内付还出卖人，否则：从出卖人代垫上述款项之日起，每延续一日，应按代垫款项额的每日5‰支付违约金给出卖人；若买受人逾期偿还任何一期按揭贷款本息超过三个月，出卖人则有权单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议约定……”。2019年6月5日，原、被告及中国建设银行股份有限公司临沂河东支行共同签订个人住房（商业用房）借款合同，合同中借款人为任卫东、陈名菊，贷款人为中国建设银行股份有限公司临沂河东支行，保证人为临沂华业房地产开发有限公司。合同约定了借款人（任卫东）首付款24万元，贷款金额98万元，贷款期限360个月。原告华业公司作为保证人承诺如借款人不履行合同或者不完全履行本合同义务时，自愿接受依法强制执行。自2019年12月，被告任卫东出现贷款逾期，原告代任卫东支付按揭贷款。至2020年10月6日，原告代任卫东垫付款项共计76905.04元。2020年6月6日原告向任卫东邮寄《关于买卖合同代垫款的催缴函》，其中部分内容为“…自2019年12月份开始，因贵方多次出现逾期还款，导致我司保证金账户被建设银行河东支行扣划共34899.49元。鉴于我司多次催促贵方按时还贷并返还我司上述代贷款，贵方仍未履行的事实，根据合同约定，现我司特催告如下：望贵方于收到本通知之日起3个工作日内返还我司代垫款34899.49元（最终以我司被银行扣划的实际扣款额为准）…”。该邮件由任学民签收。2020年7月6日原告再次发出《解除商品房买卖合同通知书》，其中部分内容为“鉴于我司曾多次催促贵方按时还贷并返还我司垫付款。贵方仍未履行的事实，现我司依据合同约定向贵方发出解除双方签订的商品房买卖合同的通知：自本通知到达贵方之日起，贵我双方之间的商品房买卖合同即行解除，贵方须于本通知到达贵方之日起3日内协助我司办理完毕商品房买卖合同备案及预告登记的注销手续、抵押担保解除等相关手续，同时贵方需返还我司代垫款48958.7元，并以代垫款额的每日千分之五为标准，一次性支付我司上述款项被告银行扣划之日起至贵方实际还清代垫款之日止的违约金…”。该邮件由任学民签收。因任卫东始终未向原告支付代垫款亦未对公司的催告函予以回复，原告具状起诉。另查明，自2019年12月起至本案开庭日止，原告为被告垫付的贷款本息明细如下：2019年12月13日垫付6644.45元；2020年1月15日垫付7074.42元；2020年2月26日垫付7062.92元；2020年3月9日垫付7079.23元；2020年4月20日垫付7038.47元；2020年5月8日垫付7045.2元；2020年6月15日垫付7014.01元；2020年7月16日垫付7001.78元；2020年8月11日垫付7002.13元；2020年9月11日垫付6977.33元；2020年10月6日垫付6965.1元。本院认为，任卫东与华业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。在华业公司担保期间，因任卫东未能按期偿还按揭贷款本息而导致华业公司承担了保证责任，华业公司根据补充协议的约定，在向任卫东发出《解除商品房买卖合同通知书》后，任卫东依然没有向华业公司履行偿付义务，因此原告主张解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告协助办理注销商品房买卖合同备案及预告登记的诉求本院亦予以支持，但对于涉及中国建设银行股份有限公司临沂河东支行的担保合同部分，在本案不一并处理。对原告主张的违约金部分，本院认为原告诉求中的违约金按照日5‰的标准计算要求过高，本院酌情予以部分支持，具体计算方式如下：2019年12月至2020年8月11日期间垫付的款项，分别自每月垫付后次日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年9月以后垫付的款项，分别自每月垫付后次日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的律师代理费及保全担保费，根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》关于担保条款的约定，原告作为该合同的保证人，所担保的项目包括：诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费等项目，因此担保人即原告为保护自身权利所负担的必要费用，被告应予以承担。本案中原告并未提交证据证实律师费的实际数额，本院不予支持，但保全担保费3960元由亚太财产保险有限公司临沂中心支公司出具，为原告的实际支出，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。故当事人所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告任卫东经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身相关权利义务的放弃，因此产生的不利的法律后果由其自己承担。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告临沂华业房地产开发有限公司与被告任卫东于2018年4月5日签订的合同编号为YS2019026886号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。二、被告任卫东于本判决生效后十日内向协助原告临沂华业房地产开发有限公司注销YS2019026886号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的预告登记及备案。三、被告任卫东于本判决生效后十日内向原告临沂华业房地产开发有限公司支付因逾期偿还按揭贷款造成的违约金（具体计算方式如下：2019年12月至2020年8月11日期间垫付的款项，分别自每月垫付后次日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年9月以后垫付的款项，分别自每月垫付后次日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告任卫东于本判决生效后十日内向原告临沂华业房地产开发有限公司支付本案的保全担保费3960元。五、驳回原告临沂华业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，保全费5000元，均由被告任卫东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年一月十三日书记员 张腾飞