河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2052号 原告：王某，男，2009年11月11日出生，汉族，住北京市大兴区。 法定代理人：张某，女，1980年10月16日出生，汉族，住北京市大兴区，原告母亲。 委托诉讼代理人：高宏图，河北树仁律师事务所律师。 被告：王兴超，男，1979年1月7日出生，汉族，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：杨贤，天津益清律师事务所律师。 被告：刘敬超，男，1979年9月10日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：侯兴富，北京永勤律师事务所律师。 被告：保定市瑞腾房地产开发有限公司，住所地，保定市莲池区区长城北大街888号。 法定代表人：边红凯，执行董事。 委托诉讼代理人：郭英民、王超，河北辅仁律师事务所律师。 原告王某与被告王兴超、刘敬超、保定市瑞腾房地产开发有限公司（以下简称瑞腾公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，被告王兴超提出管辖异议，本院依法予以驳回，被告王兴超对此提起上诉，保定市中级人民法院作出（2020）冀06民辖终379号民事裁定书，依法予以驳回。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人高宏图，被告王兴超的委托诉讼代理人杨贤，被告刘敬超的委托诉讼代理人侯兴富，被告瑞腾公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告王兴超向被告刘敬超转让2014年4月13日被告王兴超与被告瑞腾公司订立的《商品房买卖协议书》中约定的权利义务的行为无效；二、依法确认被告刘敬超与被告瑞腾公司就位于保定市房屋（以下简称案涉房屋）订立的商品房买卖合同无效；三、依法确认2014年4月13日被告王兴超与被告瑞腾公司订立的《商品房买卖协议书》依然有效;四、诉讼费用由三被告承担。事实及理由：被告王兴超与原告法定代理人张某，于2007年5月23日登记结婚，于2009年11月11日生育原告，于2014年4月13日以被告王兴超的名义与被告瑞腾公司订立《商品房买卖协议书》，购买了案涉房屋。双方于2015年10月19日在民政局协议离婚，并在《离婚协议书》第四条约定将其所有的房屋划到原告名下，相关贷款由被告王兴超承担。据此依法应认定基于被告王兴超与张某的共同赠与，原告已获得了对上述房屋的权利。张某于2019年12月向被告瑞腾公司了解案涉房屋的交付、产权登记事宜，得知被告王兴超将前述《商品房买卖协议书》中约定的权利义务转让给了被告刘敬超，被告瑞腾公司协助被告王兴超、刘敬超办理了案涉房屋的更名手续，并与刘敬超订立了商品房买卖合同。被告王兴超转让《商品房买卖协议书》中约定的权利义务的行为属于无权处分行为，被告刘敬超受让权利义务时明知原告已经获得了案涉房屋的权利，不是善意的，三被告行为损害了原告的合法权益，故依法应认定王兴超与刘敬超之间的转让行为无效，刘敬超与瑞腾公司之间订立的商品房买卖合同无效。三被告的前述行为不能影响原告对房屋的权利，且该房屋于2019年9月5日取得了商品房预售许可证，故应认定被告王兴超与被告瑞腾公司订立的《商品房买卖协议书》依然有效。 被告王兴超辩称，王兴超于2015年6月向刘敬超借款40万元，以案涉房屋和一辆车作为抵押，该债务是夫妻存续期间产生的债务，应由王兴超与张某共同偿还。离婚后王兴超经济状况显著恶化，且赠与原告的财产尚未权利转移，故被告可依法撤销赠与，并使用原夫妻共同财产偿还夫妻共同债务，应驳回原告诉请。 被告刘敬超辩称，2015年6月19日被告王兴超以案涉房屋和一辆车抵押，向刘敬超借款40万元，借款期限一年。到期后，王兴超表示没钱还，让刘敬超将案涉房屋通过中介出售，但该案涉房屋一直没能售出，最后在王兴超的提议下，在2018年12月26日王兴超与瑞腾公司解除了之间的《商品房买卖协议书》，由瑞腾公司与刘敬超签订了《商品房买卖协议书》，并由刘敬超按照市场价补偿王兴超解除协议的损失。《商品房买卖协议书》签署人是王兴超，案涉房屋在王兴超名下，其解除合同时已离婚，故王兴超与瑞腾公司解除合同行为有效，且刘敬超已按市价补偿了王兴超因解除合同产生的损失。虽刘敬超知道了王兴超在离婚时将案涉房屋赠与原告，但刘敬超并不构成恶意购买，因为王兴超抵押借款是在2015年6月19日，抵押在前，离婚在后，故应是王兴超的赠与行为无效。另刘敬超也并非从王兴超处购买案涉房屋，而是直接向瑞腾公司购买，且支付对价，完全符合法律规定。案涉房屋已于2020年5月8日交付，刘敬超已装修入住。 被告瑞腾公司辩称，王兴超与瑞腾公司之间的商品房买卖协议书合法有效，签订合同后，王兴超不再履行协议书，并转卖案涉房屋给刘敬超，属于王兴超自主处置财产行为，瑞腾公司与刘敬超之间的商品房买卖协议书不违反强制性法律规定，瑞腾公司也不知晓王兴超与原告之间的赠与行为，且无关联性，故瑞腾公司不应承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据包括：原告及其法定代理人、各被告身份证明，被告王兴超与被告瑞腾公司之间《商品房买卖协议书》及房款收据，王兴超与张某离婚证、离婚协议书、定州市人民法院（2018）冀0682民初2291号民事调解书，刘敬超在58同城挂卖案涉房屋信息照片，张某于刘敬超通话录音及微信聊天记录，王兴超与刘敬超之间《协议书》复印件，刘敬超与瑞腾公司《商品房买卖协议书》，张某妹夫董立锋与王兴超微信聊天记录，定州法院关于王兴超邢台住房的协执单位反馈信息截图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、案涉房屋的《商品房预售许可证》信息照片，被告王兴超对证据不予认可，被告刘敬超、瑞腾公司对证据真实性认可，本院对证据真实性予以确认；2、执行信息公开网关于王兴超查询截图，原告对真实性无异议，但认为该查询内容是张某与王兴超之间纠纷的执行查询内容，且执行标的仅3万元，不能证明王兴超生活困难；被告刘敬超、被告瑞腾公司对证据真实性未提异议。本院对证据真实性予以确认；3、王兴超提供的因拖欠工人工资的处罚听证告知书、处罚事先告知书、处罚决定书、工人工资支付表，其他当事人对证据真实性未提异议，但原告表示工人工资支付表中没有工人苑现林，罚款金额为1.9万，不足以导致王兴超经济状况恶化。本院对证据真实性予以确认。4、被告王兴超出具的借条及电子回单，原告不予认可，认为借条为王兴超单方出具，且电子回单金额与借条不对应，出借人未到庭；被告刘敬超对证据认可，被告瑞腾公司不予质证。本院认为证据借条系王兴超单方出具，金额与电子回单不对应，且涉及案外人未到庭，对事实无法核实，故本院对证据真实性不予确认。5、被告刘敬超提供的刘敬超与王兴超之间的借款合同，3万元收条、37万元银行转款明细，原告不认可借款合同、收条真实性，并认为银行转款明细不完整，且银行明细显示刘敬超银行存款足以直接转款，而又由王兴超出具3万元借条与常理不符，且该款明显超出生活所需，张某对借款不知情。被告王兴超对证据予以认可，被告瑞腾公司不予质证。本院认为，借款发生于被告王兴超与刘敬超之间，二被告对借款均予认可，但借款履行凭证为37万元，故本院对二被告借款37万元的真实性予以确认。该借款合同并无张某签字确认，且借款发生后不足半年王兴超与张某即离婚，王兴超当庭既表示是因生活困难借款，又表示是为支付民工工资借款，前后不一致，故该借款是否属于王兴超与张某的夫妻共同债务，应由被告刘敬超举证。6、刘敬超提供的被告刘敬超与王兴超之间的《协议书》，原告认为该协议书是在张某告知刘敬超涉案房屋情况后，刘敬超与王兴超串通签订，损害原告权益，协议上载明的给付借款时间与转账明细不符，结算的违约金与借款合同约定不符。被告王兴超予以认可。被告瑞腾公司不予质证。本院认为，该协议双方为刘敬超与王兴超，二人对协议均予认可，本院对该证据真实性予以确认。7、被告刘敬超向瑞腾公司付款30万元交易明细，刘敬超向王兴超付款77500元交易明细。原告对证据真实性未提异议，被告王兴超与被告瑞腾公司予以认可，本院对证据真实性予以确认。 经审理查明，被告王兴超与原告法定代理人张某原系夫妻关系，二人于2007年5月23日登记结婚，于2009年11月11日生育原告。2014年4月13日，被告王兴超与被告瑞腾公司订立《商品房买卖协议书》，约定由王兴超购买瑞腾公司开发的案涉房屋，面积91.8平方米，总价款609552元，首付309552元，贷款30万元。王兴超按照约定向瑞腾公司交付了首付款309552元。 2015年10月19日，被告王兴超与张某在民政局协议离婚，在《离婚协议书》中，双方约定案涉房屋划到原告名下，房屋贷款由王兴超负担。 因被告王兴超持有案涉房屋的购房合同等手续，离婚后，张某曾在2017年8月至9月期间以短信方式多次联系王兴超去办理案涉房屋更名手续，王兴超亦表示房子是原告的，但最终未办理手续。 后张某在互联网上发现了案涉房屋的挂卖信息，联系人为被告刘敬超。张某在2018年10月16日两次与被告刘敬超电话联系，首先核实了案涉房产是刘敬超在网上挂卖的，并明确告知刘敬超自己的身份，告知案涉房产存在争议，离婚协议约定归孩子所有，王兴超拿走合同不还，也不转到孩子名下，对此刘敬超表示王兴超欠他钱，将案涉房产合同以及北京房产的产权证押在他那里，不了解王兴超与张某离婚，愿意保持联系。 另查，2015年6月19日，被告王兴超与被告刘敬超签订《借款合同》，约定王兴超向刘敬超借款40万元，借款期限自2015年6月15日至2016年6月14日，并以案涉房产和宝来汽车一辆作为抵押。刘敬超以银行转账方式给付王兴超37万元。借款期限届满，王兴超不能还款，遂表示出售案涉房产用于偿还刘敬超借款，但通过在58同城挂卖而没有卖出。期间张某发现案涉房产出售信息后，向刘敬超以电话和微信方式联系，告知与王兴超离婚以及离婚时将案涉房产划给原告的事实。但因王兴超未偿还借款，2018年12月26日，刘敬超与王兴超签订《协议书》，确认王兴超欠刘敬超借款本金40万元及利息172500元，约定由王兴超与瑞腾公司解除案涉房屋的房屋买卖合同，由刘敬超以相同价款与瑞腾公司签订案涉房屋的房屋买卖合同；王兴超保证房屋产权清晰，不得侵犯他人财产权利；王兴超已向瑞腾公司支付的房款309552元冲抵刘敬超的购房款，刘敬超放弃王兴超借款本金40万元及违约金172500元，作为王兴超与瑞腾公司解除房屋买卖合同的补偿，并再给付王兴超补偿款77500元；刘敬超再向瑞腾公司支付购房款30万元。协议签订当日，王兴超与瑞腾公司解除了《商品房买卖协议书》，刘敬超与瑞腾公司签订了《商品房买卖协议书》。刘敬超当日向瑞腾公司交付了30万元剩余房款，瑞腾公司向刘敬超开具了房款收据。同时被告通过周娟账户向王笑影账户转款77500元，被告刘敬超、王兴超均认可该款是刘敬超补偿王兴超解除购房合同的损失。 另，案涉房产于2019年9月5日取得《商品房预售许可证》。 本院认为，被告王兴超与张某系原告父母，案涉房产是二人在夫妻存续期间进行购买，至二人离婚时，二人并未支付全部购房款，案涉房产也未办理任何产权手续，故被告王兴超与张某并不享有案涉房产的所有权，二人对案涉房产的权利是基于签订购买合同并支付首付款产生的合同约定权利及法定权利，该权利为财产性权利，属于被告王兴超与张某的夫妻共同财产权利。二人在离婚时将财产赠与原告，是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示。但被告王兴超与张某对案涉房屋并不具备所有权，其二人在离婚协议中约定将案涉房产赠与原告并无法律依据，其约定实质是将对案涉房产的《商品房买卖协议书》的合同权利赠与原告，而由被告王兴超继续履行合同付款义务。被告王兴超辩称赠与未办理财产转移登记，王兴超经济状况恶化，可依法撤销赠与，本院认为，这种合同权利的赠与并不违背相关法律规定，且不需到相关部门办理登记手续，故该赠与依法成立并生效；同时对原告的赠与是被告王兴超与张某共同办理，撤销赠与亦应依法进行，但从本案调查事实看，被告王兴超并未通知张某及原告撤销赠与，而是擅自与被告刘敬超进行转让，故被告该项辩解，本院不予采纳。 被告刘敬超辩称其与王兴超之间的抵押借贷发生在先，离婚在后，被告王兴超在借贷时已经将案涉房屋抵押给刘敬超，故王兴超向原告的赠与行为无效，且王兴超负有巨额债务，其无偿赠与原告的行为无效。本院认为，被告王兴超不享有案涉房产所有权，仅享有案涉房产的《商品房买卖协议书》的合同权利，该合同权利依法不能抵押，故被告刘敬超与王兴超之间的抵押并不成立，另关于王兴超在未偿还刘敬超债务的情况下无偿向原告赠与的行为，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，被告刘敬超对此依法享有撤销权，可以请求人民法院撤销王兴超的赠与行为，但被告刘敬超无权自行认定赠与无效，故被告刘敬超的上述辩解，本院不予采纳。 被告王兴超与张某向原告赠与案涉房产的《商品房买卖协议书》合同权利后，该权利为原告所有，被告王兴超无权对该合同权利进行处理，无权向被告刘敬超转让该合同权利，故被告王兴超对刘敬超的转让行为系无权处分行为。 原告法定代理人张某在发现案涉房屋挂卖信息后，及时与被告刘敬超联系，明确告知刘敬超案涉房屋实际状况，但之后被告刘敬超仍与被告王兴超签订了《协议书》，以由王兴超与瑞腾公司解约，刘敬超以相同价款、相同房产与瑞腾公司签约的方式，实现了王兴超与刘敬超之间的转让。被告刘敬超明知该行为实际侵害原告的权益，仍然与王兴超办理了合同转让，故本院认为，被告刘敬超对合同权利的受让不属于善意。 被告刘敬超受让王兴超合同权利后，与瑞腾公司签订了商品房买卖协议书》，并向瑞腾公司支付了剩余房款，补偿了王兴超损失，且实际占有了案涉房屋，从形式上符合法律规定，但刘敬超上述行为是以其明知王兴超与张某已将相关合同权利赠与原告，王兴超转让行为系无权处分，且该侵害了原告的合法权益为基础而进行的，是恶意受让后延伸的民事行为，其形式虽合法，但上述行为本质却违背了民事活动中的诚信原则与公序良俗原则，与社会主义法治精神相悖。 综上所述，本院认为，王兴超与张某对原告赠与合同权利的民事行为成立并生效，王兴超与刘敬超的转让合同权利的行为属于无权处分行为，刘敬超对合同权利的受让为恶意，以该恶意行为延伸的缴纳房款、补偿损失、占有房屋等符合法律形式的民事行为也不具备善意基础，违背了民事活动中的诚信原则与公序良俗原则，与社会主义法治精神相悖，不应支持。对王兴超的转让行为，原告自始至终均未表示过同意，故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，王兴超与刘敬超关于转让2014年4月13日被告王兴超与被告瑞腾公司订立的《商品房买卖协议书》中约定的权利义务的行为无效，基于此行为而产生的刘敬超与瑞腾公司订立的《商品房买卖协议书》无效。上述两协议无效，自始没有法律约束力，故王兴超与瑞腾公司之间的《商品房买卖协议书》效力不变，该协议为王兴超与瑞腾公司真实意思表示且案涉房产已于2019年9月5日取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，王兴超与瑞腾公司之间的《商品房买卖协议书》依法有效。在本案中，被告瑞腾公司虽参与被告王兴超、刘敬超对案涉房产的转让，但瑞腾公司对被告王兴超、刘敬超与原告之间的行为并不知情，故对本案不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告王兴超与被告刘敬超于2018年12月26日签订的《协议书》（转让2014年4月13日被告王兴超与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司订立的《商品房买卖协议书》中约定的权利义务）无效； 二、被告刘敬超与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司就位于保定市房屋订立的《商品房买卖协议书》无效； 三、被告王兴超与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司于2014年4月13日订立的《商品房买卖协议书》有效。 案件受理费40元，由被告王兴超、刘敬超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张任飞 二〇二一年一月二十七日 书记员  何 从