安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1046号 上诉人（原审被告）:张宝仓,男,汉族,1981年6月21日出生,住安徽省肥西县。 被上诉人（原审原告）:安徽百姓缘大药房连锁有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区金寨路227号裕丰商厦。 法定代表人:刘道鑫，董事长。 委托诉讼代理人：殷宇霞，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周铎，北京尚公（合肥）律师事务所实习律师。 原审被告:许慧君,女,汉族,1983年12月12日出生,住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人张宝仓因与被上诉人安徽百姓缘大药房连锁有限公司（以下简称百姓缘大药房）、原审被告许慧君房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张宝仓上诉请求：撤销一审判决第三项，改判不予返还百姓缘大药房2万元押金。事实与理由：百姓缘大药房2万元押金已转交给业主作为押金了。所以该2万元押金不用退还。 百姓缘大药房辩称，张宝仓认为已经将百姓缘大药房的2万元押金转交给业主，因而不用退还，该说法既不符合《房屋租赁合同》的约定，也与事实不符。根据张宝仓与百姓缘大药房于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》第六条第二款的约定，“租赁关系终止时，甲方收取的押金应于乙方搬离后5日内无息全额归还乙方”，根据该《房屋租赁合同》的约定，租赁合同解除后，张宝仓应将收到的2万元租房押金直接退还给百姓缘大药房。即使张宝仓真的将百姓缘大药房交付的押金交给了业主，也不符合租赁合同的约定。百姓缘大药房与房屋业主余鲲、吴志芳已经重新签订了《房屋租赁合同》，并根据合同约定向余鲲、吴志芳交付了14000元保证金。张宝仓所谓已转交房屋押金的说法，与事实不符。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回张宝仓的上诉请求，维持原判。 百姓缘大药房向一审法院起诉请求：1.判令解除百姓缘大药房与张宝仓之间于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张宝仓、许慧君立即返还百姓缘大药房房屋租金265792元、押金20000元并支付违约金37000元；3、判令张宝仓、许慧君支付百姓缘大药房赔偿款70000元；4、本案的诉讼费用由张宝仓、许慧君承担。 一审法院认定事实：2018年4月16日，出租方张宝仓（甲方）和承租方百姓缘大药房（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于合肥市瑶海区临泉东路与王岗大道交口集中商业圣地雅阁集中商业、商1015室出租给乙方，建筑面积122.51平方。甲方承诺房屋不存在禁止出租的情形，房屋使用性质符合乙方使用要求。甲方承诺房屋没有产权纠纷，保证对房屋享有所有权或出租权，并提供有效的法律证明文件。租赁期间，因甲方出租房屋的产权、出租权、抵押权、房屋用途、房屋质量、安全隐患、债权债务等纠纷问题导致乙方经济损失的，由甲方全额赔偿乙方的经济损失。如因上述原因导致乙方无法正常经营的，乙方还有权解除合同。该房屋用于药品经营。租赁期限自2018年4月15日起至2023年4月30日止。关于房屋租金和费用，双方约定房屋租金每12个月支付一次，首期租金192708元整（2018年4月15日至2019年4月30日），在本合同生效后3日内支付，以后每期租金提前30日支付，租金金额见下表，2018年4月15日至2018年4月30日租金金额7708元，2018年5月1日至2020年4月30日185000元/年，2020年5月1日至2022年4月30日196100元/年，2022年5月1日至2023年4月30日207866元/年。乙方应在合同生效7日内向甲方支付房屋押金20000元，甲方收到押金后2日内向乙方出具押金收据，甲方未出具的，乙方有权拒付后续租金。租赁关系终止时，甲方收取的押金应于乙方搬离后5日内无息全额归还乙方。如果双方续签租赁合同，房屋押金自动转到下一个合同期，甲方重新开具押金收据后，原收据作废。关于违约责任，双方约定除另有约定除外，一方无故违约或解除、终止合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方解除合同的，违约一方应向另一方支付当年度租金的20%作为违约金；给另一方造成损失的，还应另行赔偿所有损失。但乙方要求提前解除合同并能联系到第三方愿意按不低于本合同约定租金标准承租房屋的，乙方可解除合同并不承担违约责任。若甲方为转租人，房屋产权人通知乙方关于甲方未交租金并要求乙方向其支付租金的，乙方书面通知甲方，甲方应在15内回复乙方并处理完与房屋产权人的纠纷，逾期未回复又未解决纠纷，乙方有权暂停向甲方支付租金，直至甲方与房屋产权人争议处理完毕；乙方有权选择代甲方直接向房屋产权人支付租金，视为乙方已向甲方支付租金，乙方有权选择解除合同，甲方应按合同11.1条承担违约责任等内容。合同签订后，张宝仓依约向百姓缘大药房交付了案涉房屋，百姓缘大药房也向张宝仓支付了押金20000元，张宝仓向其出具了押金收条。 2018年5月24日，案外人余鲲、吴志芳出具授权委托书，载明“兹有位于合肥瑶海区，产权属于余鲲、吴志芳。现统一授权张宝仓全权负责与安徽百姓缘大药房连锁有限公司就该房产建立租赁关系等事宜，包括但不限于签署租赁合同、收取押金、租金等相关事宜。授权期限自2018年4月15日至2023年5月1日止。对于张宝仓签署的关于该门面的文件、开具的押金、租金收条等我们均予以认可其法律效力”。 2018年5月24日，张宝仓向百姓缘大药房提交申请一份，载明：我夫妇二人张宝仓及许慧君分别于2018年4月25日与贵公司签订位于合肥市瑶海区圣地雅阁Ｂ区2-19幢商101商101上、商102商102上房产的《房屋租赁合同》及《转让合同》，贵公司已经支付房租、转让费及押金合计38.6万元，后退还贵公司账户2万元作为水电费押金，故公司实际付款36.6万元。现因许慧君与合伙人发生纠纷，导致不能如期交付该房屋，而我夫妇二人已将贵公司的款项用于清还家庭债务，故此短期内无法将36.6万元退还贵公司。另贵公司与张宝仓于2018年4月16日签订了合肥市瑶海区临泉东路与王岗大道交口集中商业圣地雅阁集中商业商1015室（以下简称“圣地雅阁一店”）的租赁合同，之后贵公司已经缴纳租金至2019年4月30日。该房产第二年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金为18.5万元，第三年（2020年5月1日至2021年4月30日）租金19.61万元，故第二、第三年合计租金为38.11万元。我夫妇二人为给公司带来的麻烦深表歉意，我们夫妇二人申请按如下方式解决退款相关事宜，1、解除2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》及《转让合同》；2、从贵公司圣地雅阁一店的第二、第三年应付租金中免除36.6万元，即贵公司无需缴纳圣地雅阁一店的第二年租金，圣地雅阁一店的第三年租金届时只需要缴纳1.5万元；3、我夫妇2018年6月1日前向贵公司支付7万元作为赔偿等内容。落款处张宝仓签字并捺印，许慧君的签名和捺印是张宝仓代签代捺。 2018年9月11日，张宝仓向百姓缘大药出具《承诺书》，承诺本人张宝仓于2018年4月25日与贵公司签订位于合肥市瑶海区角落圣地雅阁Ｂ区2-19商101商101上、商102、商102上房产的《房屋租赁合同》及《转让合同》。本人于2018年5月24日提交一份申请在扣除圣地雅阁一店房租36.6万元整后，本人应赔偿贵公司7万元整，该笔7万元整至今无法偿还，本人承诺在2018年9月30日前若还没有偿还此欠款，本人愿意接受贵公司任何方式的催款手段，包括扣车、封门、搬走办公用品等一切手段。 2019年11月15日，吴志芳（甲方）和张宝仓（乙方）签订了一份《解除合同协议书》，约定：双方于2017年7月25日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于合肥市瑶海区房屋出租给乙方，租赁期限为2017年9月1日至2027年9月1日。现经甲乙双方自愿协商一致同意，上述合同于2019年11月15日解除，特此协议。 2019年12月5日，吴志芳、余鲲和百姓缘大药房签订了一份《房屋租赁合同》，约定将合肥市瑶海区临泉路与王岗大道交口圣地雅阁集中商业商1015房屋出租给百姓缘大药房，租赁期间为2019年11月16日起至2024年12月31日止。合同签订后，百姓缘大药房于2019年11月16日向吴志芳、余鲲支付租金。 一审另查明，张宝仓和许慧君于2010年9月25日登记结婚，于2018年6月27日解除婚姻关系。 一审法院认为，因出租人吴志芳、余鲲就案涉合肥市瑶海区临泉路与王岗大道交口圣地雅阁集中商业商1015房屋和张宝仓签订房屋租赁合同并授权张宝仓转租，据此，张宝仓和百姓缘大药房签订案涉《房屋租赁合同》，合同应为合法有效，现张宝仓和出租人吴志芳、余鲲之间的房屋租赁合同已经于2019年11月15日解除，百姓缘大药房百姓缘大药房也和出租人吴志芳、余鲲于2019年12月5日就案涉房屋签订新的《房屋租赁合同》，至此，张宝仓和百姓缘大药房签订的《房屋租赁合同》实际已经不能继续履行，故百姓缘大药房主张解除与张宝仓签订的《房屋租赁合同》，于法有据，该院予以支持。关于百姓缘大药房主张张宝仓返还房屋租金265792元的诉讼请求，根据张宝仓出具的申请和承诺书可知，张宝仓收取百姓缘大药房因履行其他合同义务支付的房租、转让费、押金等费用合计36.6万元，双方协商一致将该36.6万元用于抵付案涉房屋2019年5月1日之后的租金，现案涉《房屋租赁合同》已经解除，张宝仓理应返还多付的租金，扣除张宝仓实际支付至2019年11月15日的租金，张宝仓应返还百姓缘大药房租金265792元（366000元-185000元÷12个月×6.5个月）。关于百姓缘大药房主张的押金20000元，张宝仓当庭认可收到该20000元，现案涉《房屋租赁合同》已经解除，张宝仓理应返还该20000元。对于百姓缘大药房主张违约金37000元的诉讼请求，因百姓缘大药房未提供有效证据证明张宝仓存在违约情形，其主张张宝仓承担违约责任缺乏证据证明，该院不予支持。对于百姓缘大药房主张赔偿款70000元的诉讼请求，该赔偿款系基于双方关于合肥市瑶海区角圣地雅阁Ｂ区2-19幢商101、商101商、商102、商102上房产的租赁关系纠纷产生的款项，与本案不是同一法律关系，百姓缘大药房可另案主张，本案不再一并处理。张宝仓主张其和百姓缘大药房签订了一份互不追究的三方协议，故其不应当承担任何责任，但对该主张其未提供证据予以证明，百姓缘大药房亦不予认可，该院对张宝仓的该辩称主张不予采纳。对于百姓缘大药房主张许慧君与张宝仓共同承担责任的诉讼请求，因许慧君不是合同的相对人，其在申请、承诺书上签名和捺印亦非其本人所签所捺，百姓缘大药房主张许慧君承担共同还款责任缺乏依据，该院不予支持。 许慧君经该院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系当事人对其抗辩权利的放弃，如因此产生不利后果，由许慧君自行承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除安徽百姓缘大药房连锁有限公司和张宝仓于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、张宝仓于判决生效后十日内返还安徽百姓缘大药房连锁有限公司房屋租金265792元；三、张宝仓于判决生效后十日内返还安徽百姓缘大药房连锁有限公司押金20000元；四、驳回安徽百姓缘大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7190元，由安徽百姓缘大药房连锁有限公司负担1960元，张宝仓负担5230元；公告费800元，由安徽百姓缘大药房连锁有限公司负担。 二审中，百姓缘大药房提交收据一份，证明已经将押金支付给业主，张宝仓的上诉理由不能成立。张宝仓对该证据的真实性无法确认。本院认为该份证据与二审待决争议关联性不大。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为张宝仓是否应当返还百姓缘大药房已支付的2万元押金。张宝仓与百姓缘大药房于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同履行。该合同6.2条约定：“租赁关系终止时，甲方（张宝仓）收取的押金应于乙方搬离后5日内无息全额归还乙方”。因此，案涉《房屋租赁合同》解除时，张宝仓依约应当将收取的押金返还给百姓缘大药房。张宝仓上诉主张已经将押金转交给业主，因此无须返还，张宝仓该主张既没有证据证明，亦与合同约定不符，因此该上诉理由明显不能成立。对一审判决中当事人未提异议部分，本院予以维持。 综上，张宝仓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由张宝仓负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年一月二十七日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。