湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020)湘0124民初9255号原告：长沙红旺物业管理有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路刘家巷7栋4号。法定代表人：徐泽元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏博玲，女，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，汉族，该公司法务。被告：唐学兵，男，1986年10月21日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：谭晓亚，湖南江荣律师事务所律师。原告长沙红旺物业管理有限公司（以下简称“红旺物业公司”）与被告唐学兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红旺物业公司委托诉讼代理人夏博玲、岳巧琳、被告唐学兵及其委托诉讼代理人谭晓亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红旺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费155480元，增压费780元，违约金5000元，共计161260元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等。事实与理由：2014年4月3日，原告与长沙市嘉诚房地产开发有限公司签订了《嘉诚首府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向嘉诚首府小区提供前期物业管理服务。被告于2015年10月28日与嘉诚首府小区***房屋业主肖**、彭*签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用肖**、彭*的嘉诚首府***号房用于商业经营，租赁期限自2015年10月18日至2023年10月17日止，该租赁合同同时约定由被告承担房屋租赁期间物业管理费；后肖**、彭*将该租赁合同交至原告处备案，并告知原告其房屋已出租，物业费由租户承担。原告提供的物业服务受益人为该物业全体业主和物业使用人，因此，被告作为嘉诚首府小区***房屋的实际物业使用人，应按该物业面积1352平方米，商铺收费标准2.5元/月/平方米向原告缴纳物业管理费。现被告欠付原告从2017年1月1日至2020年10月31日的物业管理费155480元，增压费780元。经原告多次催告，被告一直拒绝缴费，被告长期拒绝缴费的行为已严重损害原告的合法权益，原告除要求被告补交欠付费用外还有权要求被告支付5000元的违约金。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼。被告唐学兵辩称：1、原告起诉无事实及法律依据，请法庭依法判决驳回原告的诉讼请求；2、本案诉争商铺嘉诚首府***的实际承租人及使用人均为长沙根据地文化传播有限公司，原告起诉的对象错误，请求法庭依法驳回起诉；3、原告并未按《物业服务合同》的约定提供物业服务；4、原告起诉被告780元增压费，以及5000元违约金无事实及法律依据；5、被告于2017年7月31日代长沙根据地文化传播有限公司支付过物业费5000元；6、原告存在假借物业服务之名向被告多收电费的事实；7、在原告起诉的物业费中包含了在疫情期间被告未开门营业需缴纳的物业费，原告未提供物业服务，因此该部分物业费应扣减；8、被告与房东肖**约定6个月免租期的物业费由肖**承担，因此该6个月的免租期物业费不应由被告承担；综上所述，请求法院在查清案件事实的基础上，判令驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告返还多收取被告的10470元电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告起诉要求被告支付物业管理费155480元，被告辩称其非实际承租人及使用人，且疫情期间物业费应扣减、免租期物业费应由业主承担。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款之规定，被告为设立长沙根据地文化传播有限公司以自己名义从事民事活动产生的民事责任，原告有权选择请求长沙根据地文化传播有限公司或被告承担。疫情期间物业费扣减、免租期物业费应由业主承担等辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年4月3日，宁乡县红旺物业服务有限公司与长沙市嘉诚房地产开发有限公司签订《嘉诚首府小区前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为位于宁乡县××路××路××小区提供前期物业服务，同时约定2号楼1-5楼商铺按每平方米每月2.5元收取物业管理服务费用。2015年10月18日，嘉诚首府商住小区***号房屋所有权人肖**、彭*与被告唐学兵签订了《房屋租赁合同》并将合同交至原告处备案，合同约定将位于××路××路××小区××号栋××楼××室号××房出租给被告，房屋面积1352.06平方米，同时约定租赁期限为8年，自2015年10月18日起至2023年10月17日止，租赁期间的物业管理费由被告承担。2016年6月7日，宁乡县红旺物业服务有限公司名称变更为长沙红旺物业管理有限公司。2017年7月31日，被告唐学兵通过微信转账向原告红旺物业公司法定代表人徐泽元支付物业费5000元。本院认为，一、原告与长沙市嘉诚房地产开发有限公司签订的《嘉诚首府小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业管理服务合同签订后，原告为小区提供了物业服务，依据《房屋租赁合同》约定，在租赁期间产生的物业服务费用由被告承担，被告作为该小区物业承租人，理应按约定向原告缴纳相应的物业管理服务费。二、原告要求被告支付自2017年1月1日至2020年10月31日止的物业服务费155480元、增压费780元，并对上述物业管理费进行了书面催收，因原告所提供的物业服务存在瑕疵，故对于被告所欠缴的物业管理服务费，本院酌情予以减少为134938.21元（2.5元/月/平方米×1352.06平方米×46个月×90%-5000元）；原告提交的证据不足以证明增压费已实际产生，故原告要求被告支付2017年1月1日至2020年10月31日期间的增压费780元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，双方在合同中未对违约责任进行约定，且原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〔法释[2009]8号〕》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐学兵于本判决生效之日起十日内向原告长沙红旺物业管理有限公司支付物业管理服务费134938.21元；二、驳回原告长沙红旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3526元，减半收取1763元，由被告唐学兵负担1475元，由原告长沙红旺物业管理有限公司负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二一年一月二十八日书记员  李 谦附相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〔法释[2009]8号〕》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。