浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5866号上诉人（原审原告）：郑明山，男，1958年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：包爱媚，女，1959年11月5日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被上诉人（原审被告）：沈晓荣，男，1958年1月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞君，浙江和乐律师事务所律师。原审第三人：襄阳市鼎泰房地产开发有限公司，住所湖北省襄阳市襄城区广播电视中心新闻楼，统一社会信用代码914206007570064124。法定代表人：林时铭。上诉人郑明山因与被上诉人包爱媚、沈晓荣，原审第三人襄阳市鼎泰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。郑明山上诉请求：1.撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初877号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误。1.购房款中包爱媚称以现金存款支付24962元，仅有收据，证据不足；2.包爱媚委托宋玲玲办理房屋产权登记、领取房产证、代交房屋相关税费等，2008年9月19日赖晓珍向包爱媚出具一张名称为代收巴黎A1-3号房产证费用金额5000元的收款收据，收据是虚假的，没有相关证据佐证；3.包爱媚从2005年10月28日购买涉案商铺至2019年6月27日涉案商铺被查封，在长达14年间未办理房产过户登记，其自身存在过错；4.上诉人在原审中提交的证据国际商都房屋状态明细表，表明涉案商铺具备办理过户登记的条件，包爱媚称未办理过户手续系由于鼎泰房开公司拖欠税款，没有充分的证据证明，其对未办理过户手续自身存在过错。综上所述，请求法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人包爱媚辩称，1.购房款24962元系被上诉人在2005年到银行以现金存款的方式支付的，因为时间久远，存款凭证无法找到，但款项支付有鼎泰房开公司出具的收款收据证实，可以认定被上诉人已付清购房款；2.涉案商铺至今未办理过户是因为尚不具备过户条件，非因被上诉人的过错。被上诉人已经为办理过户手续办理了委托公证，并向鼎泰房开公司支付了办理过户手续所需的相关费用，被上诉人已经履行了相应义务，因鼎泰房开公司不配合，被上诉人客观上无法办理房产的变更登记手续。办理权属变更登记的主动权不在于被上诉人，上诉人提交的国际商都房屋状态明细表显示，至今尚有大部分房产没有办理变更登记手续，能证明鼎泰房开公司确实存在无法办理产权变更登记的情况。请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人鼎泰房开公司未陈述意见。郑明山向原审法院起诉请求：准许执行鼎泰房开公司所有的坐落于湖北省襄阳市襄城区××路××号××幢××单元××层××室（产权证号：襄城区**）不动产。原审法院认定事实，包爱媚、沈晓荣系夫妻关系。2005年12月26日，鼎泰房开公司（原名襄樊市鼎泰房地产开发有限公司）（出卖人）与包爱媚（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买涉案商铺；建筑面积共60.002平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米1016元，总金额60962元。买受人采用银行按揭方式付款，在签订本合同之日，首付总房价款的40.94%，计差36000元，并于2005年12月26日前提交一切银行按揭所需的证明资料。2005年10月28日，包爱媚支付首付款24962元。同日，鼎泰房开公司出具收据一份予以确认。2006年3月29日，包爱媚与中国农业银行襄城支行签订《个人购房担保借款合同》。同年3月30日，包爱媚通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款36000元。2008年2月28日，包爱媚缴纳了涉案商铺有线电视网络开户费。2008年9月18日，二被告就办领涉案商铺产权证等事宜办理了委托公证手续，并缴纳了代办理房产证费用。涉案商铺交付后，二被告将其对外出租并收取租金。另查明，郑明山与鼎泰房开公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年8月1日作出（2016）浙0302民初16475号民事判决，鼎泰房开公司偿付郑明山借款本金4339550元及利息等。上述判决生效后，鼎泰房开公司未履行生效判决确定的义务，郑明山向该院申请强制执行，该院于2019年6月25日作出（2017）浙0302执9104号之二执行裁定及（2017）浙0302执9104号之一协助执行通知书，并于2019年6月27日查封了鼎泰房开公司名下涉案商铺的所有权及土地使用权。包爱媚、沈晓荣知晓后，向该院提出执行异议，该院于2020年1月11日作出（2019）浙0302执异1330号执行裁定，中止对涉案商铺的执行，并解除对该房产的查封。郑明山不服，遂起诉至该院。原审法院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，结合本案证据，评析如下：一、包爱媚向鼎泰房开公司购买涉案商铺，双方于2005年12月26日就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护。该院于2019年6月查封涉案商铺，故双方已于查封前签订了合法有效的书面买卖合同。二、本案所涉购房款共计60962元，包爱媚于合同签订当日向鼎泰房开公司支付购房款24962元，鼎泰房开公司已出具收据予以确认。后包爱媚于2006年3月29日通过银行按揭贷款方式支付剩余36000元购房款。此外，包爱媚支付了涉案商铺的有线电视网络开户费，且将涉案商铺对外出租并收取租金。可见，包爱媚、沈晓荣已支付了全部购房款，并在查封前已占有涉案商铺。三、虽涉案商铺所有权证未过户至包爱媚、沈晓荣名下，但包爱媚、沈晓荣就办领涉案商铺权证等事宜办理了委托公证手续，并缴纳了代办理房产证费用，现有证据无法证明包爱媚、沈晓荣因自身的原因未办理过户。综上，包爱媚、沈晓荣就涉案商铺享有足以排除执行的权利，原告郑明山主张执行鼎泰房开限公司名下涉案商铺，于法无据，该院不予支持。鼎泰房开公司经该院合法传唤未到庭，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告郑明山的诉讼请求。案件受理费1324元，由原告郑明山负担。本院二审期间，郑明山提供证据：纳税查询，拟证明鼎泰房开公司纳税情况正常，涉案商铺未过户系因被上诉人自身原因。包爱媚、沈晓荣质证认为，该证据与涉案商铺是否能过户的待证事实不具有关联性，且为复印件，真实性无法核实。原审第三人鼎泰房开公司未发表质证意见。本院认证认为，该证据与本案主要待证事实没有关联性，本院不予认定。本院根据当事人提供的经庭审举证、质证的证据，确认原审判决认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人包爱媚、沈晓荣对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，包爱媚与鼎泰房开公司在涉案商铺查封前签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。包爱媚于合同签订当日以现金存款方式向鼎泰房开公司支付购房款24962元，鼎泰房开公司向其开具收据，后通过银行按揭贷款方式支付剩余36000元购房款，已经按照合同约定支付了全部价款。包爱媚接收商铺后，缴纳了涉案商铺有线电视网络开户费，并将涉案商铺对外出租，可见该商铺已由包爱媚实际支配，应视为其已经实际占有该商铺。涉案商铺虽登记在鼎泰房开公司名下，但包爱媚办理了委托公证手续，委托案外人宋玲玲代为办理涉案商铺过户手续，并于2008年向鼎泰房开公司缴纳了相关费用，未办理过户手续非包爱媚怠于行使权利所致，郑明山主张系因包爱媚自身原因未办理涉案商铺过户手续依据不足。故包爱媚、沈晓荣提出的请求能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。综上所述，郑明山的上诉理由不能成立，本院不予采纳；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1324元，由上诉人郑明山负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二一年一月十四日法官助理 赵 凌代书记员 厉铭莹?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案商铺、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。