北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25980号原告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，汉族，该公司职工。被告：许国华，男，1971年7月2日，满族，无业，住北京市西城区。第三人：张世平，男，1956年11月1日出生，汉族，北京铁路局退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张郁（张世平之女），女，1983年7月6日出生，汉族，北京中油瑞飞信息技术有限责任公司职员，住北京市西城区。第三人：赵丽，女，1957年11月2日出生，汉族，北京运动一厂退休职工，住北京市西城区。原告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）诉被告许国华，第三人张世平、赵丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司的委托诉讼代理人杜艳晶，被告许国华，第三人张世平的委托诉讼代理人张郁、第三人赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家营公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告结清居住期间水费2090元、电费10336.8元。2.请求依法判令被告支付2019年6月5日至2019年9月4日的租金56700元。3.请求依法判令被告支付原告2019年9月5日起至2019年12月19日的房屋占有使用费66780元。4.请求依法判令被告支付原告逾期支付租金的违约金37800元，逾期腾退房屋的违约金6678元，共计44478元。5.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月2日，原告与被告签署编号为AFCZ104197382ZY的《北京市房屋租赁合同》，合同中约定被告承租位于北京市西城区XXX的房屋，租赁期限为2018年9月5日至2019年9月4日，租金标准为18900元/月。合同签署后原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年6月5日起至合同期限届满再未交纳过租金，在此期间原告多次向其催缴租金，但被告始终不予配合，并以各种理由拒绝交纳所欠租金。合同期限届满后被告也未搬离，直至原告起诉之日，被告仍然居住于房屋内。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及双方签署的《北京市房屋租赁合同》，被告应按照合同约定支付租金，逾期五日未支付租金的，已构成违约，应承担违约责任，并且逾期腾退房屋也应向原告支付房屋占有使用费。第一个是逾期支付租金的违约金是根据双方签订的北京市房屋租赁合同7.4条，不按照约定支付租金达5日的，应承担违约责任。违约金的标准是8.1条，有这种情形的，按月租金的200%支付违约金。然后是8.6条，在租赁期满未按约定返还房屋的每逾期一日应按本合同约定日租金标准的10%支付违约金。许国华辩称，不同意原告第一项诉讼请求，水电费已经结清了。我通过我爱我家公司租赁了涉案房屋，租期自2018年9月5日开始至2019年9月4日。但是房屋有一间主卧漏水，我一直与房管局以及原告单位的工作人员协调房屋漏水的问题。因为房屋漏水一直到2019年6月份，原告仍然没给我维修，于是我没有交纳后一季度房租，同时要求原告抓紧时间维修房屋，我说修完房屋以后立即交纳租金。此后原告于2019年6、7月份把房屋进行了维修，而且当时原告的业务员说可以给我一部分赔偿，但是没有协商成功。2019年9月5日，因为我跟原告签订的合同到期，此后，我与房东张世平、赵丽夫妻建立租赁关系，我房租也交给房东，因为房东张世平、赵丽就是前述租房合同的甲方，我认为我把钱（租金）交给房东应该没有问题。我同意原告第二项诉讼请求。不同意原告第三项诉讼请求，因为我把后续租金交给了房东了。不同意支付违约金，我不存在违约。从2019年9月5日后，我就把租金直接给付了产权人，我们在原告公司签订合同的时候，出租方显示就是房主张世平和赵丽。我认为我和房东签订协议支付房租没有什么问题，不能支付两份租金。第三人张世平、赵丽述称：签合同的情况我不知道，原告给了我一部分的租金，但并没有全给，只给了我12800元租金。被告也给了我15000元租金，但最后3个月租金被告没有给我。我为了止损通过报警的方式限期把被告清退，我和被告目前不牵涉房屋租金的事情。对于原告的诉讼请求，我没有意见，我在2019年9月份之前并没收过被告交纳的租金。原、被告之间的事情与我没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，北京市西城区XXX房屋（以下简称涉案房屋）由第三人张世平、赵丽共同共有。2016年10月19日，张世平、赵丽就涉案房屋与原告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定由原告代理涉案房屋对外出租事宜。2018年9月2日，原告与被告签署《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）（以下简称机构租赁合同）约定被告承租涉案房屋，租赁期限为2018年9月5日至2019年9月4日，租金标准为18900元/月，支付方式押1（个月租金）付3（个月租金）。水电费、燃气费由乙方承担。乙方不按约定支付租金达五日的，甲方有权解除合同，且按月租金的200%向甲方支付违约金。租赁期满未按约定返还房屋的，每逾期一日应按本合同约定日租金标准的10%支付违约金。关于机构租赁合同履行情况，被告使用房屋后未能支付最后一期2019年6月5日至2019年9月4日的租金。租赁合同到期后，被告另行与第三人（房屋产权人）就涉案房屋建立租赁关系，并继续使用房屋向第三人持续交纳租金。庭审中，被告称未支付最后一期租金的原因在于涉案房屋中有一间卧室自使用时便存在漏水情况无法使用，但原告直到2019年6月份才维修完毕。故原告自觉有愧，没有向被告催缴租金。房屋到期后之所以与第三人签订合同，是因为第三人不仅是房屋产权人，而且是租赁合同的出租方，故被告与第三人继续建立租赁合同关系并无不妥，且被告实际按照每月15000元的租金标准向第三人支付租金。为证明其主张，被告提交以下证据予以证明：一、2019年5-6月房屋照片若干；二、2019年8月电话登记单；三、致歉信；四、《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）（以下简称居间租赁合同），显示2018年9月4日，第三人张世平、张丽作为出租人（甲方）与被告（承租人、乙方）就涉案房屋租赁权利义务达成一致约定，租金支付方式、租金标准、租期、违约责任等主要条款内容机构租赁合同一致，不同之处为：1.居间租赁合同中，第三人张世平、张丽为出租人（甲方）；2.居间租赁合同中，原告系第三人张世平、张丽的租赁代理机构；3.居间租赁合同中，北京我爱我家房地产经纪有限公司为居间人（丙方）；4.居间租赁合同落款处有“赵丽、张世平”签字字样并加盖委托代理人（原告）合同专用章。5.工商银行转账凭证5份。原告认可上述证据1-4的真实性，但不认可证明目的，主张涉案房屋交付被告使用时系正常房屋，没有证据表明此前房屋存在漏水瑕疵，房屋如出现漏水影响使用的情况，被告应及时向原告提出修复，故被告于使用房屋9个月（2019年6月）提出维修房屋，明显不符合常理。关于居间租赁合同，签署目的是为了收取佣金，双方实际按照机构租赁合同履行。落款处“赵丽、张世平”签字并非第三人本人签字。被告向第三人支付租金与原告无关。第三人对居间租赁合同“赵丽、张世平”签字的真实性不予认可，主张其并不知情。认可2019年9月5日后与被告建立了租赁关系，并收取了租金。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于水电费，租赁合同虽然约定由被告“负担”，但原告并非水电费的收取主体，在原告未提交其他证据证明其存在预缴纳水电费的情况下，原告尚不具备要求被告向其结清水电费的条件，本院对该项诉讼请求不予支持。关于2019年6月5日至2019年9月4日租金一项诉讼请求，因被告同意支付，本院不持异议并予以支持。关于房屋占用费，被告虽然自合同到期后未能将涉案房屋返还原告，但根据被告提交的居间租赁合同可知，原告基于同一事实与被告签订两份租赁合同存在重大过错。而根据居间租赁合同，房屋出租方系第三人，原告系第三人的代理人，考虑到被告并非法律专业人士，被告根据居间租赁合同的约定，在租赁期满后与第三人重新建立租赁关系并支付租金的行为存在合理抗辩事由，故原告要求被告支付房屋占用费，依据不足，本院不予支持。关于逾期腾房违约金，因房屋占用费本质系逾期腾房产生的损失，与房屋占用费一项诉讼请求重复，基于上述分析的法律事实，本院对该项违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期支付租金违约金，被告虽主张房屋自接收后存在漏水瑕疵，但现有证据仅能证明涉案房屋在2019年5-6月期间出现了漏水情况，且原告进行了维修处理。故被告应支付逾期支付房屋违约金，本院根据公平原则，结合双方的过错程度以及本案具体情况，对于违约金数额予以酌定，并对原告该项诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，许国华支付北京爱家营企业管理有限公司2019年6月5日至2019年9月4日的租金56700元。二、自本判决生效之日起七日内，许国华支付北京爱家营企业管理有限公司逾期支付租金违约金16000元。三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果许国华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1954元，由许国华负担788元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担1166元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年一月十八日法官助理 姚岚书 记 员 李婷