上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14816号原告：郭莹莹，女，1989年3月18日生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：郑明虎，上海市六角城律师事务所律师。被告：侣行(上海)企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：左广宇，总经理。委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。原告郭莹莹诉被告侣行(上海)企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《房屋出租委托合同》于被告签收法院诉状之日起解除；2、判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金及物业管理费共计17,270.56元；3、判令被告向原告支付2017年4月1日至2019年12月31日期间克扣的个人所得税共计5,664.19元；4、判令被告向原告支付自2020年9月1日起至实际归还之日止的房屋占用费,参照月租金2,300元标准计算；5、判令被告向原告支付违约金2,300元；6、判令被告向原告支付律师费7,000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月25日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告将位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋出租给被告，租赁期限为2017年1月1日至2022年3月31日，前三个月为整备期，无需支付房租。正式计租日期为2017年4月1日，月租金2750元，每两年上涨5%，后变更为每月2300元。自2019年11月起，被告开始拖欠租金，合同目的已无法实现。原告催讨无果遂涉诉。被告书面辩称，原告与被告间并非租赁关系而是委托关系，被告没有违约行为，无法正常支付租金是受疫情影响所致，且合同约定不可抗力致合同无法履行的，合同自行解除，故案涉合同已于2020年1月31日自行解除，解除后按无因管理处理。被告支付了8192.62元的租金，被告从租金中扣除所得税有合同依据，占有使用费标准过高，不应支付违约金，律师费过高且非必要支出。经审理查明：2016年12月25日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告将位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋出租给被告，租赁期限为2017年1月1日至2022年3月31日，前三个月为整备期，无需支付房租。正式计租日期为2017年4月1日，月租金2750元，每两年上涨5%，后变更为每月2300元。自2019年11月起，被告未足额支付租金。以上事实由原告提供的《房屋出租委托合同》、产权证明、转账凭证等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原告与被告签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，原告与被告间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。被告未能足额支付2019年11月起的租金，新冠疫情确在一定程度上影响了被告的经营，但至法庭辩论终结时被告也没有清偿欠付租金，甚至在疫情防控等级下调后的租金被告亦未能及时足额支付。结合被告未足额支付的第一期租金是疫情发生之前的租金、疫情逐渐缓解后的租金被告仍未足额支付等情节，本院认为，原告享有解除权，案涉合同的解除日期应确定为被告签收原告起诉状之日，即2020年11月5日。租赁合同解除后，被告作为承租人应向原告返还租赁房屋。合同解除前未足额支付的租金，被告应予支付。被告辩称支付了8192.62元但未能举证予以证明，本院对其辩解意见不予采纳。从原告自认被告于2019年11月1日至2020年8月31日期间欠付租金及物业费为17270.56元的情节来看，其间被告已付金额为7692.64元，本院对其自认收到的部分租金及物业费予以确认。2020年9月1日至2020年11月5日的租金及物业费为5408.69元。合计应付未付租金及物业费为22679.25元。合同解除后，租赁房屋返还前的占有使用费，被告应按照租金标准2300元/月的标准予以支付，至被告实际返还案涉房屋之日止。原告主张被告按照合同约定支付一个月的租金2300元作为违约金，符合合同第十条之约定，本院予以准许。原告诉请被告承担律师代理费，符合合同第十一条之约定，但金额过高，本院结合原告提交的证据和合同约定酌情支持3000元。对于原告诉请被告支付应代为缴纳的个人所得税的诉请，本院认为，纳税是公民的法定义务，双方约定了被告代扣代缴，被告现未履行，应由其向税务机关缴纳或在原告自行缴纳后向被告主张返还，原告在不符合前述条件的情况下直接主张被告返还扣除的应纳税款，不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。因新冠疫情原因，被告的经营确实受到影响。本案系群体性案件之一，经本院释明后大部分出租人对被告的经营困难予以理解和体谅，并同意减免租金。本院认为，大部分出租人的意见体现了面临重大突发公共卫生事件时各方共担风险、共克时艰、分担损失的良好社会价值取向，本院予以肯定。本案原告虽不同意减免，但结合多数出租人的意见，本院对该类案件酌情统一减免1个月租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭莹莹与被告侣行(上海)企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年11月5日解除；二、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告返还位于上海市金山区龙皓路XXX号XXX室的房屋；三、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付未足额支付的租金及物业费22679.25元；四、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费(占有使用费的计算方式为：按照2300元/月的标准，自2020年11月6日计算至被告侣行(上海)企业发展有限公司实际返还房屋之日止，其间被告已支付的款项应予扣除)；五、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金2300元；六、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付律师费3000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币606元，由原告负担106元，被告侣行(上海)企业发展有限公司负担500元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二一年一月二十七日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。