文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初2487号原告（反诉被告）：刘洪坤，男，1941年10月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚弄影，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告（反诉被告）：昆山城建房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇柏芦路99号。法定代表人：戴惠珍，该公司总经理。被告（反诉原告）：张士强，男，1946年7月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许春艳，上海源杰律师事务所律师。被告：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号。法定代表人：金建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昀，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：昆山市二里桥市场发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1899号1号房。法定代表人：张美峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昀，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：昆山市一里桥市场发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1899号1号房。法定代表人：张美峰。委托诉讼代理人：王昀，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。原告刘洪坤与被告张士强、昆山市一里桥市场发展有限公司（以下简称“一里桥公司”）、昆山市二里桥市场发展有限公司（以下简称“二里桥公司”）、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称“同创公司”）、昆山城建房屋拆迁有限公司（以下简称“城建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，审理中张士强提出反诉，本院将本诉、反诉一并审理。该案分别于2020年4月10日、2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘洪坤及其委托诉讼代理人周明、被告张士强及其委托诉讼代理人王建国（后撤回）、许春艳、被告一里桥公司、同创公司、二里桥公司的共同委托诉讼代理人袁忠波（后撤回）、王昀到庭参加诉讼，被告城建公司将本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘洪坤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告享有被告张士强所有的昆山市红峰二村78号201室、202室和80号208室的房屋面积28.71平方米；2、请求判令被告张士强赔偿原告50000元（暂定50000元，实际金额以房屋价格评估报告与原告取得的款项差价为准）；3、诉讼费由五被告承担。事实和理由：2000年，刘洪坤承租张士强位于昆山市北侧场地，用于经营木材和贸易，租赁面积700平方米，租赁期间原告建造了车间、添置机器设备等，后租赁场地被拆迁，拆迁款由张士强收取，其中包括了原告建造的5间房屋的拆迁款，涉及拆迁款64128.38元，该部分款项并未支付给原告，直接将补偿款置换房产三套，面积411.97平方米，安置房屋总价790500元，被告张士强应将原告享有的拆迁安置部分以现金形式赔偿给原告。诉请明确:第一项诉讼请求撤回,第二项诉讼请求变更:判令被告张士强补偿原告2074833.54元。第三项诉讼请求：56800元评估费及诉讼费用由被告张士强负担。被告张士强辩称，本案诉争拆迁事项发生在2006年且已全部履行完毕，距今已14年之久，原告的诉请早已超过诉讼时效，依法予以驳回，涉案土地及房屋所有权拆迁时系被告张士强所有，原告要求安置房屋无事实和法律依据，原告租赁的房屋系被告正在使用中的经营用房，因房屋长度不适合原告锯木头长度的需要，故拆除被告张士强原有上下两层房屋，在原址上建造200平米的锯木棚，双方在租赁时对涉案房屋及土地可能被拆迁征用有明确约定，因此约定租赁期满3年，如遇政府开发征用，原告所有房屋面积全部归被告张士强所有产权。2000年租赁至2006年拆迁已远超3年拆迁时间，涉案房屋及土地所有权完全属于被告张士强所有，被告不存在占有原告房屋面积的事实，在双方的租赁协议第七条载明在甲乙双方合同生效时，甲方必须动迁部分房屋，在双方补偿协议中也明确写明由于甲方需拆除自有房屋200平米让于乙方生产需要，上述约定均表明被告张士强为配合原告木料存放，将原有房屋拆除，上述行为也导致被告在拆迁中处于不利地位，原有房屋拆迁未得到相应赔偿，且租赁协议第二条也明确规定，乙方在承租期间可搭建临时棚屋，不得建造永久房屋，否则损失自负，需要特别指出的是之所以有上述约定是因为被告在拆除自己房屋的时候没有向原告主张拆除房屋的补偿，另外原告所称的生产设备材料拆迁时是原告自行拆除运输，自行变卖，而且在2011年1月份原告与昆山市二里桥发展有限公司签订过协议，已获得补偿款7.8万元，这部分款项包含了配电设施和电力增容的补偿款，而配电设施和电力增容均为张士强所有，原告不仅没有将该部分款项返还给被告，还要求已履行完毕且双方约定本不存在的拆迁款，该行为造成被告张士强在时间和财务上大量损失，原告也违反诚实信用原则。因此原告的诉请缺乏事实和法律依据，且超过诉讼时效，依法应驳回其诉请。同时向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告刘洪坤返还反诉原告张士强拆迁搬运费13500元及利息暂计5000元(具体以13500元为基数，支付自2006年10月1日至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；2、请求反诉被告刘洪坤返还给反诉原告张士强昆山市二里桥市场发展有限公司支付的配电设施补偿款5000元(具体以当时拆迁评估价值为准)及利息暂计800元(具体以5000元为基数，支付自2011年1月10日至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。第三人一里桥公司、二里桥公司、同创公司共同陈述，不动产登记簿登记的房产系被告张士强同城建公司签订的拆迁补偿协议所取得，因为拆迁协议实际履行多年，对其后的产权变更，第三人不清楚。被告城建公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2000年11月27日，张士强（甲方）与刘洪坤、案外人张小奎（乙方）签订《租赁协议》，约定：经甲乙双方共同商定，乙方承租甲方一块面积为700平方米的土地，为能自始至终确保顺利进行，经双方同意订立如下协议条款：1.甲方决定于2001年3月1日起将在昆山市玉山镇叶河边的一块面积为700平方米土地租赁给乙方使用；2.乙方在承租期间可搭建临时棚屋，不得建造永久房屋，否则损失自负。4.经营期限在国家未开发或征用前可长期租赁，如遇到国家开发或征用时，乙方自行搬迁，甲方不承担任何经济赔偿。6.经商定每年租金为4万元。7.在甲乙双方合同生效时，甲方必须动迁部分房屋，乙方应一次性赔偿甲方（人民币伍仟元）括号内为划掉部分，作动迁损失。8.乙方在经营中不得随意扩大面积经营，如遇乙方经营需要双方重新商议另行增加面积。对于租金的交纳情况，刘洪坤庭审陈述按时交纳，第五次交纳到2005年左右，张士强退还给8000元左右；张士强庭审陈述，拆迁的时候，2006年11月，我多下来未到期的租金都退给刘洪坤了，退多少忘记了，一分不少他的。对于张士强陈述刘洪坤拆除其200米自有房屋的事实，张士强申请证人朱某,4到庭，朱某,4证实，我原来是做废品的，以前是住在张士强家，认识刘洪坤，张士强有房子，上面一层、下面一层，后来刘洪坤要锯木板，刘洪坤就把张士强原来的房子拆掉建起了锯木车间，原来多少平米我不清楚，面积挺大的。朱某,4陈述其不识字。张士强提供《协议》复印件一份，其上载明“甲方为昆山市玉山镇白马泾石灰纸筋经营部、张士强（张自强），乙方为刘洪坤、张小奎，经双方商定在甲、乙方租赁协议生效后，由于甲方须拆除房屋约200平方米面积让于乙方生产需要，故乙方暂不作经济赔偿，而乙方在建造房屋后如在五年间于政府开发，征用须拆迁，其乙方所有房屋面积三分之一归甲方所有，如租赁期满三年后，由于政府开发征用，乙方所有房屋面积全部归甲方所有产权”。原告刘洪坤对于《协议》不予认可。2006年9月30日，城建公司（甲方）与张士强（乙方）签订《玉山镇房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：甲方对二里桥地区整体改造实施拆迁，乙方房屋属拆迁范围，一、乙方房屋坐落玉山镇白马泾摆渡口，房屋所有权人张士强，房屋建筑面积323.4平方米（其中住宅251.1平方米，辅助房72.3平方米），住宅安置地点为红峰二村78幢201室，建筑面积131.56平方米，红峰二村78幢202室，建筑面积131.56平方米，红峰二村80幢208室，建筑面积148.85平方米，车库四套计39490元，合计乙方应承担安置房资金829990元，甲方应补偿乙方房屋补偿费917937.98元，甲方实际补偿乙方87947.98元。其中甲方补偿乙方房屋补偿费包括：1、房屋基本安置价120861.4元，对应的为评估价格明细中的第4项、12项住宅及厨房99947.84+20923.6，对应房屋补偿明细表中第一项99937.84+20923.6。2、补偿安置协议书中区位补偿金420420元，对应补偿明细表中的第二项。3、装修费为住宅及厨房的装修费42003元。4、其他补偿费用334653.58元（仓库861.28平方米，150626.38元；简易棚2437.5元；水泥场20812.5元；围墙127.8平方米，18390元；石驳岸80米，12000元；防洪垟200米，16000元；防盗门2樘、钢管铁门1个、石灰池1个共计6000元；亭子1只、屏风1只、装饰造型2套共计13600元；道路190米，6270元；其他补偿费：电话移机2台，416元；空调移机4台，800元；临时安置补偿费323.4平方米，6元/月/平方米，6个月，11642.4元；停产停业补助费252.12平方米*240元60508.8元。木材机械拆运搬迁共计13500元，以上合计917937.98元。2018年8月16日庭审笔录，张士强明确刘洪坤建造了《农民房房产评估价格明细表》中6、7、8、9、10项木材加工棚、仓库，五项评估价为64128.38元。刘洪坤明确收到张士强给付的13500元设备拆迁费。另查明：刘洪坤申请对昆山市玉山镇洪峰二村78幢201室等3套成套住宅及4个车库房地产市场价值评估。评估费用56800元由刘洪坤支付。2020年9月28日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具评估报告，价值时点为2020年3月18日，房地产评估结果明细表：            房地产名称              建筑面积              评估单价              评估价值（万元）              备注                  红峰二村78号楼201室              131.56              27071              356.15              成套住宅                  红峰二村78号楼026室              5.01                            3.26              车库                  小计              136.57                            359.41                                红峰二村78号楼202室              131.56              27071              356.15                                红峰二村78号楼004室              22.06                            14.34                                小计              153.62                            370.49                                红峰二村80号楼208室              148.85              26800              398.92                                红峰二村80号楼046室              13.51                            8.78                                小计              162.36                            407.7                                红峰二村78号楼041室              16.34                            10.62                                小计              16.34                            10.62                                合计              468.89                            1148.22                    2006年11月15日，经过公证，申请人张士强、宋慧君、张吉、张晴协商一致，将位于昆山市玉山镇红峰二村78号楼201室和78号楼026室车库产权归张晴所有，将昆山市玉山镇红峰二村78号楼202室和78号楼004室车库的产权桂张吉所有。张士强、宋慧君是张吉、张晴的父母亲。2006年12月8日，位于昆山市车库，由原产权人张士强转移登记在张晴名下，不动产登记簿查询记录附记为分家析产。同日，位于昆山市车库，由原产权人张士强转移登记在张吉名下，不动产登记簿查询记录附记为分家析产。2007年5月25日，张士强将位于昆山市玉山镇红峰二村80号楼208室及046室车库以445000元价格出售给游培荣，2007年5月28日，位于昆山市玉山镇红峰二村80号楼208室及046室车库转移登记在游培荣名下。位于昆山市玉山镇红峰二村78号楼401室仍登记在昆山市城市建设综合开发总公司名下，权证号为D3169047。又查明，2014年6月16日，张士强出具一份说明，载，租赁期间，刘洪坤确实有锯板机、电动机等设备正常生产，至于其设备购买渠道、价格以及拆迁后去向等一概不清，无法证明。2015年11月28日，张士强出具一份《关于刘洪坤强拆一事的情况说明》，载明，2006年9月30日，城建公司与张士强签订拆迁安置协议，2006年10月4日，由二里桥公司负责人王天威牵头，有城管、民工、电视台记者约20-30人至白马泾摆渡口张士强产权房进行强拆，到达后王天威口头通知本人拉闸、断电，为考虑到人身安全，以免发生人身事故，危及生命所以本人听到拉闸、断电通知后，本人即到配电房拉闸、断电，随后之事本人不知，也不详。2015年8月19日，王天威出具一份说明，“2006年，因越河属于国防航道，为此交通局在越河沿河施工加固，但施工至“锯板厂”，因刘洪坤拒不搬迁（其理由是动迁部门没有直接与之谈搬迁补偿），对此，昆山市交通局向昆山市人民政府申请强行拆除“锯板厂”，同年10月组织城管、公安等部门将该处予以拆除。对于王天威的证明，张士强对该份证据的真实性无法确认。张小奎于2018年1月6日出具一份《证明》，证明张小奎于2000年起与刘洪坤合伙经营木材加工生意，租用张士强位于昆山市北侧的场地，当时张士强有五个石灰池（上面没有建筑物），刘洪坤租用后，拆除3个石灰池，每个大概9平方米，刘洪坤在张士强土地上建筑车间，面积共计440平方米，当时刘洪坤购买机器设备等价值140万元左右，我和刘洪坤没有和张士强约定，刘洪坤建造的厂房归张士强所有。2018年8月10日，张小奎接受上海正源（昆山）律师事务所调查，证实，我和刘洪坤租用张士强在和前进路交汇处的地方，当时做木材加工，机器设备全部是新买的，总共投入165万元，包含安装费，建造仓库、房子用了50万元左右，建造了440左右，每平方米造价为1000多元，针对评估材料中（拆迁办保留）的房子，大车间、小车间、模具房、仓库，为刘洪坤所造，还有一间木屑棚、食堂没有标注在里面。对于评估价格明细表中哪些是刘洪坤建造的，张小奎陈述，仓库、木材加工棚的名称是对的，但是对应的面积不对，不知道是怎么测算的，刘洪坤提供的机器设备清单中设备都是真实的，刘洪坤提供的厂房面积也是真实的，我2013年7月左右退伙。张士强对该份张小奎的《调查笔录》不予认可。张小奎在刘洪坤提供的《强拆刘洪坤的厂房面积》上签字捺印，具体：1、大车间：12.5米*16.3米=203.7平方；2、小车间：8米*6米=48平方；3、夹弄：3.5米*10米=35平方；4、磨锯车间：7米*5米=35平方；5、木屑棚：6米*8米=48平方；6、食堂：8米*6米=48平方；7、成品仓库：3.5米*3.5米=12.2平方；合计429.9平方，锯板厂内的机器、电器、安装和设备合计140万元。张小奎在刘洪坤提供的机器设备明细上签字捺印，具体：大型锯板机1台、大型跑车机1台、中型锯板机1台、大型磨场1台、中型磨场1台、1米8断料机1台、小型断料机2台、卷阳机1台、圆盘机1台、接锯条机1台、滚场1台、鼓风机1台、锯条50条、38千瓦马达1台、58千瓦马达1台、30千瓦马达1台、20千瓦2台、小马达8台、行车轨道1000米、铲车1台、全自动配套电箱1只。2019年4月6日，刘洪坤与张士强通话，张士强问刘洪坤，张士强的房屋有没有刘洪坤的份，刘回复没有。2019年5月6日，刘洪坤与张士强通话，张士强电话告知刘洪坤，其已经是二次被刘洪坤告上法庭，这一次的3300万元张士强一分钱也没有得过，所拿的是拆迁协议中结算的总款91万多元，房屋实际上只拿到36万多，扣除三套房屋住宅房款84万元，实际收的现金只有8万多，其中支付1.35万元给刘洪坤，其余6万多是其所得。刘洪坤回复，“对，是91万多，我没有说你多拿，你张士强所得的拆迁款与我不搭介，没有关联。刘洪坤对张士强提供的两份录音质证认为属于张士强的自建部分是不会要其一分钱的，属于刘洪坤的部分房屋应归属于刘洪坤所有。还查明，刘洪坤与城建公司、张士强、同创公司、二里桥公司、第三人王天威、第三人邱国华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理，该案中，本院要求刘洪坤明确请求权基础，刘洪坤明确：按照拆迁洗衣补偿损失，本院要求刘洪坤明确诉请金额，刘洪坤陈述：无法确定金额，被告只是提供了部分拆迁协议，协议中的明细表也对应了部分仓库和加工棚。本院以刘洪坤未举证证明其与拆迁公司之间签订了房屋拆迁安置补偿合同，根据最高院批复意见，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，于2019年6月18日，依法作出（2018）苏0583民初12814号民事裁定，裁定驳回刘洪坤的起诉。该裁定已生效。刘洪坤另行以与张士强存在房屋租赁合同关系为由向张士强主张拆迁协议中属于其所有的拆迁款部分，遂引发本案纠纷。另查明：二里桥公司提供2011年1月10日二里桥公司（甲方）与刘洪坤（乙方）签订《协议书》复印件一份，载明：“因城市总体规划与改造要求，甲方于2006年度在动迁中，与动迁户张士强动迁补偿协议中遗漏承租户（木材加工厂）部分设施补偿，经与乙方多次协商后，达成协议如下：一、甲方对遗漏木材加工厂基础配电设施及其他费用（包括电力增容等对乙方作一次性补偿78000元，二、乙方拿到补偿款后，不得再向甲方提出其他补偿要求”。原告刘洪坤对于《协议书》复印件真实性无法确认，但是，其认可确实收到78000元补偿款。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，刘洪坤以房屋租赁合同关系向张士强主张相关权益，张士强抗辩诉讼时效已过，但是其又向刘洪坤提出反诉请求，视为其对刘洪坤以前述合同关系向其主张相关权益诉讼行为的认可，本院对其关于诉讼时效的抗辩不予采信。张士强提供的《协议》系复印件，刘洪坤不予认可，也未提供其他证据佐证涉及刘洪坤搭建部分遇拆迁归其所有，本院对该份复印件不予确认。根据张士强的陈述，《农民房房产评估价格明细表》中第六项至第十项木材加工棚、仓库房屋由刘洪坤建造，系张士强的自认，本院依法予以确认，该部分补偿费为64128.38元。2006年9月30日，张士强与城建公司签订了安置协议书，根据该份协议，张士强应得房屋基本安置价结合成新款补偿120861.4元、区位补偿金420420元、装修42003元，合计583284.44元。该部分系原属于张士强自由房屋323.4（住宅251.1、辅房72.3）拆迁所得，不属于刘洪坤所有。其他补偿款334653.58元由属于刘洪坤部分。因张士强选择产权置换，张士强应支付购房款829990元，城建公司应支付张士强所有补偿费917937.98元，尚余87947.98元，张士强已支付刘洪坤13500元木材机械搬迁费用，其主张刘洪坤返还，无事实和法律依据，本院不予支持。张士强的房屋（含刘洪坤部分）拆迁后，应得补偿安置费917937.98元，需支付购房款829990元安置红峰新村三套房屋（含车库），支付的购房款来源于拆迁补偿款，但因无法区别原属于刘洪坤部分款项及原属于张士强应得拆迁款部分，张士强未举证证明双方经过约定所有补偿均归其所有，刘洪坤不直接与城建公司进行款项对接，刘洪坤失去对拆迁补偿款的支配权，应认为刘洪坤部分补偿款已抵扣了购房款，张士强应予以返还。上述房屋经本院委托评估，2020年3月18日的总价值为1148.22万元。据此换算，原属于刘洪坤仓库及简易棚补偿费用64128.38元在2020年3月18日的价值应当为887161.15元。张士强主张刘洪坤返还属于其配电设施补偿款，提供的证据不足以证实其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张士强于本判决生效后十日内支付刘洪坤补偿费用887161.15元。二、驳回刘洪坤的其他本诉请求。三、驳回张士强的反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入刘洪坤的指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-56839）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费23398元，减半收取11699元，由刘洪坤负担5364元，由张士强负担6335元。其中，刘洪坤预交的案件受理费6335元，本院予以退还；张士强应当负担的6335元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811174749；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费204元，由张士强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柴敏娟二〇二一年一月二十九日书记员  吴峥华