山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7565号 上诉人（原审第三人）：寿光市孙家集瑞泰供销有限公司。住所地：寿光市孙家集街道办事处驻地。统一社会信用代码：913707837574674976。 法定代表人：刘德友，总经理。 委托诉讼代理人：丁璐，山东寿城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建民，男，1967年1月29日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：刘光学，山东国宗律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：刘铠溪，山东国宗律师事务所，实习律师。 被上诉人（原审被告）：张鹏，男，1981年4月18日生，汉族，住寿光市。 被上诉人（原审被告）：齐凤娥，女，1984年2月12日生，汉族，住寿光市。 两被告委托诉讼代理人：王凤玖，寿光侯镇法律服务所，法律工作者。 上诉人寿光市孙家集瑞泰供销有限公司（以下简称瑞泰公司）因与被上诉人张建民、张鹏、齐凤娥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2020）鲁0783民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院程序错误。该案一审庭审时，上诉人要求追加案外人王松林作为第三人参加办案诉讼以查明案情，但是一审法院以上诉人系第三人身份无权追加第三人为由不予准许。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第81条的规定：“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”本案中王松林是查明案情的重要一环，通知其参加诉讼有利于案件事实的查清和整个案件的处理，但是一审法院即不允许上诉人追加其为第三人，又不通知其参加诉讼，系程序错误。一审法院认定事实错误，本案中上诉人系涉案房屋的开发单位，将涉案房屋出卖给了案外人王松林并与其签订了书面合同，后王松林通过被上诉人张建民居间介绍又将涉案房屋转卖给了被上诉人张鹏、齐凤娥。 张建民、张鹏、齐凤娥均未提交书面答辩意见。 张建民向一审法院起诉请求：1、判令张鹏、齐凤娥偿还张建民购房款110000元及利息；2、要求张鹏、齐凤娥承担代理费7430元；3、诉讼费用由张鹏、齐凤娥承担。 瑞泰公司向一审法院起诉请求：1、张鹏、齐凤娥支付我方购房款100000元（自愿减让10000元）；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月，经于某居间介绍，张建民与案外人王松林协商一致，约定购买王松林所有的位于寿光市××街道××村××小区××街商铺××东向西第七套楼房一处（小产权房，三层，面积174平方米），购房价格300000元。随后张建民支付王松林房款290000元，剩余10000元未付。同年10月，张建民将上述房产转卖给张鹏、齐凤娥，约定购房价格为337000元。张鹏、齐凤娥分多次支付张建民共计230000元后，持张建民交付的相关材料到瑞泰公司办理了更名手续，现案涉房产登记在齐凤娥名下。随后张建民多次要求张鹏、齐凤娥支付剩余房款107000元（337000元-230000元），张鹏、齐凤娥以房产存在权属争议为由拒绝支付，张建民遂诉至法院。 上述事实有张建民提交的公安机关询问笔录（两份）、双方谈话录音、张建民与王松林谈话录音、证人于某证言，被告提交的商品房买卖合同、收款收据，第三人提交的收款收据（三份）及当事人陈述在案为证。 一审法院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据张建民的起诉、有独立请求权第三人的陈述及被告的答辩，争议的焦点在于张建民出售房产的合法性、瑞泰公司能否向被告主张权利，被告应否支付剩余房款的问题。 张建民提交寿光市公安局孙家集派出所对张建民、齐凤娥的询问笔录，经质证被告及第三人瑞泰公司对真实性均无异议，张鹏、齐凤娥认为原告的供述具有片面性，第三人认可张鹏、齐凤娥的购房事实，但认为自己是房屋出售方，被告应将剩余房款支付给第三人。经审查后认为，询问笔录中双方均认可双方存在房产交易关系、张鹏、齐凤娥未全额支付房款，对上述事实予以确认。对于欠款数额，张鹏、齐凤娥在笔录中称欠房款100000元，但在张建民提交的双方谈话录音中张鹏认可欠款107000元，依据自认原则，认定欠房款107000元。在出售房产合法性问题上，张建民在公安机关的陈述与王松林在谈话中的陈述、证人于某的证言相互印证，能够确认房产是张建民从王松林处购得，已付房款290000元尚欠10000元的事实，张建民从王松林处取得购房资料及房产实物后，合同履行完毕（但原告在履行付款义务上存在瑕疵），且王松林对张建民转卖房产并未提出异议（仅提出追要剩余房款主张），认为张建民取得房产具有事实和法律依据，其有权对房产做权属处分。 对于第二个焦点，经审查后发现，本案形成诉讼之前瑞泰公司从未与被告形成房屋买卖合意，两者并无房屋买卖共同意思表示，庭审中被告提交的购房合同房款数额及签约时间、收款收据开具时间均为空白，明显与日常交易规则和习惯不符，瑞泰公司一方面主张最初将房产销售给王松林、另一方面又主张其与被告存在买卖合同有悖常理、不可信。张鹏、齐凤娥持相关凭证（合同、收款收据）前往瑞泰公司办理更名手续，瑞泰公司不但未在房产权属及价款问题上提出异议或主张权利，相反随即为被告办理了更名（签订购房合同、出具收款收据），该行为实际是第三人作为房产开发商、销售方履行的小产权房权属登记手续，不能依此认定第三人与张鹏、齐凤娥形成了买卖关系。在王松林不出庭、依据现有证据不能确认最初第三人将房产销售给王松林时的最终价格的情况下，第三人关于王松林尚欠其110000元购房款的主张不能成立，第三人要求张鹏、齐凤娥向其支付剩余房款无事实和法律依据，不予支持。依据合同相对性原则，即便该主张成立，瑞泰公司应当向王松林而非本案被告主张权利。综上所述，截至起诉之日，张建民作为出售方已履行了房产交付、协助更名义务，齐凤娥实体上占有、使用案涉房产也达五年之久，从保护善意第三人、维护交易稳定性的角度，齐凤娥对案涉房产享有的所有权应得到法律确认的同时，其应立即履行清偿义务，向张建民支付剩余房款107000元。案涉房产系两被告夫妻关系存续期间购买，由此产生的债务亦属于夫妻共同债务，应承担共同清偿责任。张建民要求张鹏、齐凤娥支付逾期付款利息，但未向法庭说明利息的具体计算方法，诉讼请求不明确；其主张被告支付其律师费，无相应法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、张鹏、齐凤娥于判决生效后十日内支付张建民剩余购房款107000元；二、驳回张建民的其他诉讼请求；三、驳回有独立请求权的第三人寿光市孙家集瑞泰供销有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据查明的事实，张建民与张鹏、齐凤娥之间房屋买卖合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中张鹏、齐凤娥已实际向张建民履行部分付款义务，而张建民也已将涉案房产交付张鹏、齐凤娥使用，上诉人主张其与张鹏、齐凤娥形成了买卖关系，但未提交有效证据予以证明，与查明事实不符。因此，一审认定张鹏、齐凤娥向张建民支付剩余房款，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人寿光市孙家集瑞泰供销有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二一年一月十五日 书记员  张瑞丰