北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8658号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：刘沛，男，1980年1月20日出生。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告刘沛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郭聪聪独任，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋，被告刘沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘沛支付拖欠2016年10月23日至2018年1月7日期间的物业费1685.54元；2.判令刘沛支付拖欠2016年10月23日至2018年1月7日期间的生活垃圾清运费36.25元；3.判令刘沛支付利息（以1721.79元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月1日至实际付清之日止）；4.诉讼费由刘沛承担。事实和理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与我公司签署了《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的博龙家园小区的物业委托我公司管理，直至博龙家园小区成立业主大会。签约后，我公司依约履行《物业管理委托合同》约定的义务。2017年5月23日，博龙家园小区业主成立了业主委员会，我公司遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，于2018年1月15日正式撤出小区物业管理。我公司自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为博龙家园小区业主提供了相关物业服务，与此同时，刘沛亦接受了我公司提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，刘沛应向我公司交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，为维护我公司的合法权益，故起诉至法院。刘沛辩称，一、请求法院认定石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》违反国务院《物业管理条例》、违反开发企业与业主签订的《业主公约》，对业主没有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位（开发企业）必须依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，才对物业有约束力。我于2010年11月27日与北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司）签订的《业主公约》有如下承诺和适用法律要求：开发企业北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本规约；公约适用中华人民共和国法律、法规、规章、规范性文件以及北京市法规、政府规章和有关规范性文件；公约不得与前述法律、法规、规章、规范性文件相抵触，如有抵触，该条款无效。因此，石龙公司通过股东会议决议方式受让本小区项目，应遵守本《业主公约》有关承诺和法律要求，如果违反《业主公约》，应该承担不利后果。金鹏顺发公司自始至终没有提供石龙公司在2014年6月20日与金鹏顺发公司签署《物业管理委托合同》时，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据，也没有提供通过招投标方式选聘物业服务企业或者经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准的证据。我认为，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《物业管理委托合同》，违反了国务院《物业管理条例》第十一条，也违反了《北京市物业管理办法》第十一条的相同含义条款，违反了国务院《物业管理条例》第二十四条，违反了我与东光物业所签订的《业主公约》中第二章第四条有关于变更物业服务企业的约定。业主公约中有开发企业变更物业管理企业选聘新物业的强制限定条件条款，开发企业未遵守该条款，属于开发企业违约，开发企业与金鹏顺发公司签署的《物业管理委托合同》侵害了业主依据《业主公约》所享有的权利，不利后果应由开发企业及金鹏顺发公司承担。开发企业石龙公司未依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，并且违反了《业主公约》对于物业管理企业变更的强制限定条款规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，请求法庭认定金鹏顺发公司与石龙公司签署的《博龙家园物业管理委托合同》对业主没有约束力。二、请求法院认定金鹏顺发不属于应急物业服务。依据《北京市物业交接项目管理办法》第四章第十八条，请求否认金鹏顺发的应急物业服务。金鹏顺发公司未经过街道办事处、乡镇人民政府确认，不能自称为应急物业服务。三、请求法院认定金鹏顺发并未正式进驻小区。依据《北京市物业交接项目管理办法》第四条规定，金鹏顺发公司进入博龙家园小区未经过街道办事处、乡镇人民政府确认；未将博龙家园小区在建委完成备案手续；东光公司出具的在中国证监会指定网站全国中小企业股份转让系统披露的2015年度、2016年度、2017半年度报告，博龙家园小区物业费依然为其应收账款项目，债权债务并未进行转让；金鹏顺发公司未实质进驻小区服务，有我2015年缴费单据及2014年12月至2016年12月小区业主缴费单据银行回执为证，缴费单据所盖发票章仍为东光公司，钱流向与东光公司及金鹏顺发公司均无关系的第三方东光博龙公司账号。以上几点说明目前金鹏顺发公司与东光公司之间并未完成正常的物业交接，并未正式进驻小区，开发商没有依据《物业管理条例》选聘物业企业，金鹏顺发公司没有在建委主管部门备案。在此前提下不能仅仅依据几张纸面文件就认定金鹏顺发公司自2014年6月进驻小区提供物业服务。四、金鹏顺发公司不是生活垃圾费收费责任主体，无权向我收取费用。根据北京市关于生活垃圾收费标准的相关解释，生活垃圾处理费的收费主体为各乡镇、街道办事处，金鹏顺发公司不是收费主体，且不能提供专用收费收据。五、金鹏顺发公司主张利息没有依据。金鹏顺发公司与我不存在合同主体关系，双方没有签订物业服务合同约定物业费交纳时间和逾期缴费违约金计算标准，金鹏顺发公司要求交纳的利息的诉讼请求没有法律依据。六、金鹏顺发公司主张“同案同判”没有法律依据。对于金鹏顺发公司依据（2017）京0106民初18871号民事判决书结果，我认为中国的法律制度没有明文支持判例法，具体案例要具体对待。金鹏顺发公司提出的“同案同判”主张没有法律依据。七、金鹏顺发公司主张收取起诉日三年之前的物业费超过诉讼时效。多年来我从未接到物业公司任何形式的物业费缴费通知。根据《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，金鹏顺发公司无权主张收取起诉日两年之前的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：刘沛、王燕平系北京市丰台区小屯路2号院5号楼3层X房屋（以下简称X房屋）的所有权人，二人为共同共有，房屋建筑面积67.59平方米。2010年11月27日，刘沛、王燕平（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定：乙方将其名下X房屋交给甲方提供物业服务；物业费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，刘沛、王燕平作为2-306房屋的业主、博龙公司作为房地产开发企业、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1、其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》中载明金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2、其公司多次向刘沛进行催缴，最后一次为2019年9月27日，通过中通快递形式向刘沛寄出，提交了《催缴通知书》及中通快递单的复印件；3、物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾清运费标准为30元/户/年；经质证，刘沛对《博龙家园物业管理委托合同》、《证明》及《关于博龙家园小区物业交接事宜告知函》的真实性均认可，不认可证明目的，认为开发商已将房屋售光，所有权利应该是业主共同所有，委托合同不能侵犯第三方共同利益，居委会主任是在不知情的情况下出具了该《证明》，金鹏顺发公司并没有正式进驻小区，退出时间也是应我们业主的权利要求，金鹏顺发公司涉嫌侵权；其未签收过快递单，多年来也从未收到物业公司的催缴通知；对物业费及生活垃圾费的标准无异议，《物业合同书》及《业主公约》中有相关费用的规定。刘沛主张金鹏顺发公司并未正式进入小区，提交了北京东光博龙物业管理有限公司于2015年6月28日向其开具的物业费专用收据及东光公司于2014年向其他业主出具的物业费收据。经质证，金鹏顺发公司收据的真实性均无异议，不清楚北京东光博龙物业管理有限公司，东光公司为开发商指定的第一家前期物业公司，东光公司退出后遗留了大量的票据，金鹏顺发公司进行物业服务后，有一段时间使用了东光公司的公章和部分员工。另，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向刘沛收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此，本院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为博龙家园小区提供物业服务。刘沛在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求刘沛交纳2016年10月23日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，本院予以支持。关于生活垃圾清运费，刘沛认可交费标准，因《业主公约》中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求刘沛给付生活垃圾清运费，本院亦予以支持。刘沛辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对刘沛辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，本院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘沛于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一六年十月二十三日至二○一八年一月七日期间的物业费1685.54元；二、刘沛于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一六年十月二十三日至二○一八年一月七日期间的生活垃圾清运费36.25元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘沛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二一年一月五日书记员  王跃佳