广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终42号 上诉人（原审被告）：徐忧，男，1981年12月5日生，汉族，住。 委托诉讼代理人：谢继香，广西远兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付菲，女，1974年9月18日生，汉族，住。 委托诉讼代理人：谢勇，男，1974年7月17日生，汉族，住。 委托诉讼代理人：吴晓洪，广西嘉宸律师事务所律师。 上诉人徐忧因与被上诉人付菲房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐忧上诉请求：一、变更一审判决第二项为：“被上诉人付菲退还上诉人徐忧押金人民币40000元，免除上诉人房屋租金29466元”；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决不考虑新冠肺炎疫情防控措施对上诉人经营的影响，判决上诉人承担违约责任，上诉人原支付的押金4万元，被上诉人只退还上诉人押金2万元，剩余2万元作为违约金，显然违反法律规定。上诉人租赁被上诉人的房屋用于经营校外托管等，该行业受疫情影响严重。教育部门及桂林市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部办公室都明确下文“校外教育培训机构线下培训服务和校外托管机构托管服务暂缓恢复”。上诉人在受疫情防控措施影响几乎没有营业收入的前提下，与被上诉人协商减免租金及延期支付租金事宜，并多方筹措资金，按被上诉人的要求支付了2020年1-6月租金，7月份上诉人凑钱支付了5000元租金，剩余租金希望被上诉人能给予减免及缓交，但被上诉人于8月3日以上诉人拖欠7月份租金为由，单方面提出了终止租赁合同。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项关于：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，请二审法院依法改判被上诉人付菲退还上诉人徐忧押金人民币40000元。二、一审判决上诉人支付被上诉人租金29466元明显不公平，请求二审法院依法予以免除。2020年2月11日，桂林从加大融资支持、稳定职工队伍、减轻企业负担、保障企业复产复工四方面出台13条措施，全力支持中小企业应对疫情。其中在减轻企业负担方面，桂林对承租国有资产类经营用房的中小企业，免收2020年2-3月份房租，减半收取2020年4-6月份房租。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项关于：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，上诉人承租被上诉人的房屋虽是非国有房屋，但可参照有关租金减免的政策。按照桂林租金减免政策，免收2个月租金，减半3个月租金，上诉人请求减免租金29466元符合政策及法律规定，请贵院依法支持。 被上诉人付菲辩称，疫情不能免除上诉人支付租金的义务，上诉人无权强行要求被上诉人减免租金，上诉人必须按房屋租赁合同支付2020年7月1日至8月17日的租金29466元。疫情不只影响上诉人，被上诉人作为市场经济的主体也受疫情影响，也有损失。在2020年2-4月这三个月，被上诉人当月分别减免上诉人租金6500元、4000元、2000元，这是被上诉人充分考虑了疫情对上诉人的影响，同意了上诉人租金减免的要求。2020年5月，桂林市的疫情已得到全面和有效控制，生产生活己恢复正常。即便到了2020年7月，被上诉人仍同意了上诉人租金减免及延期支付的要求，表示7月份租金“7月5日前按15000元收取（减免7000元），7月10日前按17000元收取（减免5000元）……”，减免幅度在30%左右。根据合同约定，上诉人应在每月20日前支付下月租金，2020年7月份租金本应在6月20日前支付，被上诉人又同意了上诉人延期支付的请求，最长可延期一个月。2020年7月20日到了支付8月份租金的期限，但上诉人7月份租金仍未支付。上诉人以承租国有房屋的租金减免政策来适用于本案，被上诉人认为上诉人的观点没有依据，该项政策不能适用于本案。疫情对所有市场经济的主体都造成影响，不是只有承租人一方的利益应当保障，因此政策或法律会充分考虑各方的利益，公平保障出租人及承租人的利益，不会强行要求出租人必须减免租金。根据合同约定，上诉人未按时交纳租金，每天按千分之一加收滞纳金，拖欠租金累计达30天，被上诉人有权终止合同押金不退还。被上诉人起诉时已放弃要求上诉人承担逾期支付租金每天千分之一的违约金。被上诉人依据合同约定行使解除合同的权利有合法的依据。在一审开庭前，双方共同签字认可2020年8月17日终止双方签订房屋租赁合同，视为上诉人对于被上诉人解除合同的要求无异议。由于上诉人一方原因造成合同无法继续履行，上诉人支付的4万元押金依据合同本应分文不退。押金实为履约保证金，是用于担保上诉人履行按时足额支付租金的合同义务，在上诉人出现违约行为时押金不退是为了促使上诉人不发生违约行为。一审法院考虑到疫情对上诉人产生了影响，判决被上诉人退还一半押金，是公平兼顾了双方的利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人付菲向一审法院提出诉讼请求：请求判令被告徐忧付给原告付菲的商铺租金人民币29466元整（计至2020年8月17日被告完整无损退还门面为止）；2、请求判令终止原告付菲和被告徐忧所签订的房屋租赁合同，且押金不退还被告；3、请求判令败诉方承担所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：位于铺面；地下室的房屋所有权人为原告付菲。2019年2月15日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方，承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于方经营教育培训使用，租赁总面积826平方米；二、（1）租赁期限为十年，租期从2019年7月1日至2029年7月1日止；租金交付：2019年7-8月租金为30000元；2019年9月1日-2020年6月30日租金为18000元／月；2020年7月1日-2023年6月30日租金为22000元／月；2023年7月1日-2026年6月30日租金为21000元／月；2026年7月1日-2029年6月30日租金为20000元／月；商铺的租金每月交一次，乙方应在每月20日前以现金的方式交纳下月租金；（2）本合同是经过甲乙双方认可后签订的，乙方在以后的租赁时间里不得以任何理由向甲方申请减免租金。如未按时交纳租金，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的千分之一加收滞纳金。拖欠租金累计达30天的，甲方有权终止该合同，押金不退还；（3）押金：在本合同签订日，乙方向甲方交付人民币：￥40000元，作为履约押金，押金不付利息。合同到期日乙方应及时交还门面给甲方；……五、（3）如遇不可抗拒的自然灾害或战争影响租赁造成损失，双方不得追究赔偿责任；如遇合同未到期，乙方由于自身原因无法继续履行该合同，则乙方需提前一个月通知甲方，甲方也不退还乙方的押金。《房屋租赁合同》签订当日，被告向原告交付了押金40000元。2019年7月28日，因遭受自然灾害（下雨），原、被告签订《补充协议》，原告对被告赔偿50000元，该款项从被告每月应交纳的租金中抵扣，每月抵扣租金5000元，至2020年6月抵扣完毕。2019年8月2日，桂林知始行成教育咨询有限公司被核准成立，经营范围为中小学生提供校外托管服务、文化艺术交流活动的策划与组织、食品经营、日用百货、教学用品、文化用品、办公用品销售，住所地为被告所租赁的。之后，双方均按照合同约定履行了合同的权利义务。2020年，因疫情原因，原、被告双方通过微信协商租金减免问题。2020年2月，原告给被告减免了租金6500元，同年3月减免了租金4000元，同年4月减免了租金2000元，同年5-6月因学生入学，故双方按照合同约定的每月18000元租金抵扣5000元的赔偿金后的月租金13000元支付。因被告资金周转困难，2020年7月，原、被告双方就房屋租金的减免问题继续进行协商，原告通过微信告知被告“7月5日前按15000元收取，7月10日前按17000元收取，7月15日前按19000元收取，7月20日前按21000元收取，7月25日前按22000元收取”。被告于2020年7月21日向原告支付2020年7月的租金5000元后未再继续向原告支付租金。2020年8月3日，原告提交材料至一审法院，向一审法院提起诉请。2020年8月6日，被告清空所租赁的房屋，但房屋未达到原告接收的条件，原告不接收房屋。一审法院组织双方进行庭前调解，未果。2020年8月17日，原、被告双方办理了交接，原告接收了房屋，双方均认可于2020年8月17日终止双方于2019年2月15日签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告已经按约将涉案房屋交付给被告，被告应当按照合同约定支付房屋租金。被告已经全部履行了2020年6月前涉案房屋产生的租金的支付义务，并已支付了2020年7月涉案房屋产生的租金5000元。被告未按照原告提出的减免方案支付2020年7月的租金，被告应按照双方合同约定的租金数额向原告支付房屋租金即按照月租金22000元计算。经计算，自2020年7月1日起至2020年8月17日房屋租赁合同解除之日止，被告尚欠原告的租金29466.67元（22000元+22000元÷30天×17天-5000元）未支付。故原告向一审法院诉请要求被告支付原告房屋租金29466元于法有据，一审法院予以支持。被告抗辩认为其于2020年8月6日清空房屋，逾期办理交接所造成的损失由原告自行承担。但逾期办理交接房屋非为原告的过错，且双方均认可双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除，故对于被告的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。 原告诉请第二项中要求终止原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。审理过程中，原、被告双方办理了房屋交接，双方均认可于2020年8月17日终止双方于2019年2月15日签订的《房屋租赁合同》，一审法院对此予以确认。原告诉请第二项中还要求不退还押金，理由是双方签订的《房屋租赁合同》第二条第（2）项中约定“拖欠租金累计达30天的，甲方有权终止该合同，押金不退还”。被告抗辩原告诉请不退还押金于法无据。从合同第二条第（2）项“拖欠租金累计达30天的，甲方有权终止该合同，押金不退还”的约定来看，“押金不退还”为双方约定的违约责任，在该条中双方约定的“押金”的性质实际为预先支付的违约金。按照双方签订的合同约定，被告应于每月20日前向原告交纳下个月的租金。被告于2020年7月21日才向原告交纳2020年7月的租金，且仅支付5000元，剩余的租金至今未支付，拖欠租金的时间确已超过了30天。因此，被告的行为构成了违约，其应当承担相应的违约责任。原告向法院起诉前被告拖欠原告房屋租金仅一个月，其违约行为并不严重。合同约定不退还押金40000元，该条约定的违约金过高。考虑被告的过错程度以及原告的实际损失，根据公平原则，一审法院认为违约金应依法适当减少为20000元。故原告应当退还被告押金20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告付菲与被告徐忧于2020年8月17日解除双方于2019年2月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐忧支付原告付菲房屋租金人民币29466元；原告付菲退还被告徐忧押金人民币20000元；前述债务经抵销后，被告徐忧应向原告付菲支付房屋租金人民币9466元；三、驳回原告付菲的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费11090元，因适用简易程序，减半收取案件受理费5545元（原告已预付一审法院），由原告负担1596.5元，被告负担3948.5元。 二审期间，被上诉人付菲提交一组新证据：供电局《客户服务工作单》两张和涉案房屋照片八张，拟证明2020年8月6日被上诉人不接收上诉人清空的房屋是因为上诉人破坏了房屋的水电等设施。上诉人徐忧不认可上述证据，认为不是新证据且已过举证期限，上诉人徐忧并未破坏房屋设施，是为了拆除房屋的装修而为。本院对被上诉人付菲提交的证据真实性予以认可，对证明目的不认可，上述证据仅证实了上诉人徐忧搬离涉案房屋后的状况。 对一审查明的事实，除上诉人徐忧提出2020年5-6月不是因为学生入学而按约交纳租金，对其他事实双方当事人没有异议，本院予以确认。对上诉人徐忧提出异议的事实，本院认为，双方的微信聊天记录证实5-6月双方对租金的减免缓一直在进行沟通，6月2日微信聊天记录中上诉人徐忧称“我们这个月才十几个学生，收入连一万都没有…”证实5-6月陆续有学生入学，因此上诉人提出的徐忧异议不能成立，本院不予支持。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：一审判决上诉人徐忧拖欠租金29466元应否减免？押金4000元应否退还？ 本院认为，经营性房屋租赁合同，如受疫情影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，人民法院一般可予支持；如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营收受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收造成重大减损的，人民法院可依据公平原则酌情调整租金。上诉人徐忧租赁涉案房屋经营校外托管教培业务，受疫情影响较大。被上诉人付菲已考虑到上诉人徐忧疫情期间经营困难，2020年2月减免租金6500元，3月减免租金4000元，4月减免租金2000元。5月之后疫情逐渐好转，上诉人徐忧以经营困难为由继续要求被上诉人付菲减免租金，被上诉人付菲亦同意部分租金减免，但上诉人徐忧仍未能按期足额交纳租金，已构成违约。在双方当事人对租金的减免没有达成一致意见的情况下，一审法院以合同约定的租金标准从上诉人徐忧拖欠之日计算至双方解除合同2020年8月17日之日计算并无不当，本院予以认可。上诉人徐忧主张适用国有房屋租金减免政策减免涉案房屋租金依据不足，理由不能成立，本院不予支持。但本次疫情确实对上诉人徐忧的经营造成较大影响，上诉人徐忧仅7月未按时交纳租金，违约行为轻微，考虑到双方当事人对涉案租赁合同已解除不持异议，本院认为从公平原则出发，违约金酌情按10000元计算为宜。上诉人徐忧提出一审判决违约金过高的理由成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人徐忧的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理基本正确，但对违约金的调整略有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初3146号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初3146号民事判决第二项、第三项； 三、上诉人徐忧支付被上诉人付菲房屋租金29466元； 四、被上诉人付菲退还上诉人徐忧押金30000元； 五、驳回被上诉人付菲的其他诉讼请求。 一审案件审理费11090元（被上诉人付菲已预交），适用简易程序，减半收取5545元，由被上诉人付菲负担3161元，由上诉人徐忧负担2384元；二审案件受理费50元（上诉人徐忧已预交），由上诉人徐忧负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二一年一月二十一日 书记员  闫 琴