山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1312民初311号原告：王月艳，女，1986年2月15日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。原告：杨甫翔，男，1985年4月4日生，汉族，居民，住山东省莒南县。共同委托诉讼代理人：刘丽华，山东三禾（临沂开发区）律师事务所律师。被告：李新行，男，1992年8月8日出，汉族，居民，住山东省郯城县。原告王月艳、杨甫翔诉被告李新行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨甫翔、王月艳的共同委托诉讼代理人刘丽华、原告杨甫翔及被告李新行均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告李新行偿还首付款本金294000元、利息6000元、违约金195600元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年8月26日原、被告签订了房屋买卖合同（2023032），约定被告于2020年8月31日同原告在临沂邮政银行办理二手房贷款684000元，并于2020年9月29日支付给被告294000元首付款用于购买被告位于临沂市河东区××路××段的香悦东城（原沂河一英里）小区45号楼2单元702室，并用此房进行抵押。被告因房产存在兴业银行第一次抵押，及金融公司第二次抵押，在签本合同后再次因借贷将房屋做第三次抵押。目前涉案房屋无法解押过户，请求法院依法判决被告退回原告首付款及利息和违约金。被告李新行答辩称，还款方式希望与原告沟通一下，违约金我承担不起。如果原告要求继续履行合同我也同意，原告要求解除合同我也同意。本金和利息我现在还不上，违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格。2、房屋买卖合同两份，证实原告与被告签订房屋买卖合同以及约定违约金的事实。3、保全裁定书一份，证实原告将被告房屋保全的事实并支出保全费3020元。4、不动产房屋信息查询单一份，证实被告名下的房产存在抵押的事实，截止2021年1月12日仍未解除抵押，无法与原告办理过户手续。5、转账明细一宗，证实原告已经按照合同约定将294000元房款交付给被告。被告质证认为：原告的证据均真实，予以认可。被告在法定期限内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月26日原、被告签订合同编号为2023032的《房屋买卖合同》一份，其中约定“甲方（李新行）将坐落于临沂市河东区××城的房产卖与乙方（杨甫翔），该房屋所有权性质商品房…该套房屋售价总金额为：人民币玖拾柒万捌仟元整…乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币壹拾万元整…向甲方支付首期购房款人民币壹拾玖万叁仟肆佰元，剩余房款陆拾捌万肆仟陆佰元，申请做银行按揭…本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按20%的标准向对方支付违约金…其他约定事项：约定9月20日之前办理首付打款过户”。合同签订后，2020年9月29日原、被告再次签订《房屋买卖协议》，其中部分内容为“杨甫翔购买位于临沂市河东区××城不动产房屋，其中首付款294000元，银行贷款在2020年9月18日已审批完成，首付款于2020年9月29日星期二，提前给与甲方，用作房产解押偿还房贷使用，约定由2020年11月10日过户，此间如出现违约，赔偿房款总价20%，首付款全额退款”。合同履行过程中，2020年8月26日原告通过微信向被告支付30000元，又通过支付宝分两次转款10000元、20000元，8月27日原告分别向案外人张强转款10000元、30000元，案外人张强收款后，向李新行转款4万元。2020年9月29日原告向被告再次支付194000元。另查明，涉案房产存在三次抵押权登记信息，除兴业银行股份有限公司临沂分行的房贷抵押外，2020年6月4日涉案房产办理了数额为20万元的最高额抵押，债权人为四川锦程消费金融有限责任公司。2020年11月6日还办理了债权数额为70万元的一般抵押。以上三次抵押权均未注销。本院认为，原告杨甫翔与被告李新行签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第二款，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此本案中，作为债务人的李新行应当将出售房屋的情况向债权人兴业银行股份有限公司临沂分行及四川锦程消费金融有限责任公司进行告知，并在履行合同的过程中与本案原告协商房款的处理方式。但被告没有告知原告涉案房产存在多次抵押的实际情况，且在2020年9月29日签订《房屋买卖协议》并约定2020年11月10日办理产权转移登记手续后，于2020年11月6日再次抵押了涉案房屋。因此被告存在合同履行中的违约情况，在被告亦同意解除双方签订的房屋买卖合同的情况下，原告主张解除涉案合同的诉求本院予以支持。合同解除后，原告向被告支付的房款应予以返还。因合同解除造成占用原告资金期间的损失，应由被告予以承担，并自原告每次支付房款的次日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的违约金部分，本院认为原告向被告支付的房款数额为294000元，并未全额支付房款，按照合同总房款的20%支付违约金数额过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。故本院酌情由被告承担已经支付房款的20%违约金为58800元。原告王月艳并非涉案合同的当事人，根据合同的相对性，王月艳与李新行之间并不存在直接的合同权利义务关系，故驳回原告王月艳的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百六十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，判决如下：一、解除原告杨甫翔与被告李新行签订的合同编号为2023032的《房屋买卖合同》及双方于2020年9月29日签订的《房屋买卖协议》。二、被告李新行于本判决生效后十日内向原告杨甫翔返还购房款294000元及利息（其中60000元自2020年8月27日起计算利息，40000元自2020年8月28日起计算利息，194000元自2020年9月30日起计算利息，均计算至实际履行之日止，利率标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。三、被告李新行于本判决生效后十日内向原告杨甫翔支付违约金58800元。四、驳回原告王月艳的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4367元，由被告李新行承担3296元，由原告杨甫翔承担1071元，保全费3020元由被告李新行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年一月十九日书记员 张腾飞