中华人民共和国广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终814号上诉人（原审被告，反诉原告）：吴杰（JIMMYEMVANNGO），男，1963年3月5日出生，美利坚合众国国籍，护照号码：452079943。委托诉讼代理人：梁家儿，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚林，广东环广律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：温新权，男，1970年9月20日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为R004211（A）,港澳居民来往内地通行证号码为H0377225501。委托诉讼代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：叶洲铨，女，1977年5月16日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为R676331（5），港澳居民来往内地通行证号码为H1007061400。委托诉讼代理人：梁家儿，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚林，广东环广律师事务所律师助理。原审第三人：东莞市卓美房地产经纪有限公司樟木头分公司，住所地：中华人民共和国广东省东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府60栋商铺104号。法定代表人：陶建军，系该公司总经理。上诉人吴杰（JIMMYEMVANNGO）因与被上诉人温新权及原审被告叶洲铨、原审第三人东莞市卓美房地产经纪有限公司樟木头分公司（以下简称卓美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2017)粤1973民初10693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴杰（JIMMYEMVANNGO）上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判合同解除时间为2017年4月22日；2.撤销一审判决第三项，改判吴杰（JIMMYEMVANNGO）无需承担温新权的经济损失，不服金额为人民币550000元；3.本案一审、二审受理费用、保全费用、评估费用由温新权承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，一审法院认定案涉《房地产经纪服务合同》的解除时间为2019年6月25日，该事实认定有误。首先，案涉《房地产经纪服务合同》是于2016年12月24日签订，由于温新权在合同签订之后并没有依据合同约定支付赎楼费用，导致合同无法继续履行。于是吴杰（JIMMYEMVANNGO）于2017年4月22日明确告知解除合同。因此，吴杰（JIMMYEMVANNGO）认为合同的解除应该是2017年4月22日。一审法院以吴杰（JIMMYEMVANNGO）为违约方，不具有解除权，属于适用法律错误。吴杰（JIMMYEMVANNGO）案涉房产买卖一直由第三人卓美公司跟进，卓美公司为了避免双方私下交易，并未告知温新权地址及联系电话，因此吴杰（JIMMYEMVANNGO）正常与卓美公司交接并完成终止合同交易，按合同约定的违约条款支付款项，吴杰（JIMMYEMVANNGO）完全应当具有解除权，且温新权在原起诉状中明确承认通过卓美公司知情吴杰（JIMMYEMVANNGO）解除合同及双倍退订事宜，应当防止损失的扩大具有不可推卸的责任，而且本案，吴杰（JIMMYEMVANNGO）仅仅收取了人民币20000元定金，不足以影响温新权另行购买其他房产及投资。吴杰（JIMMYEMVANNGO）在2018年8月17日已经委托律师发函告知温新权解除该份合同。据此，案涉《房地产经纪服务合同》的解除时间是双方争议的要点，而一审法院没有充分听取双方意见，据此就认定案涉《房地产经纪服务合同》的解除时间为2019年6月25日属于事实认定错误。第二，一审法院对于双方的违约事实认定不清。吴杰（JIMMYEMVANNGO）并不存在违约，吴杰（JIMMYEMVANNGO）恰恰是按照三方的合同约定，履行合同义务，合同中明确约定如卖方收取定金后不依合同条款将房地产出售予买方，则卖方须退还定金并赔付等额定金予买方，买方不得再向卖方要求赔偿或者逼迫卖方履行本合同。但温新权已经在一审起诉状中明确注明其起诉前已经通过卓美公司知悉吴杰（JIMMYEMVANNGO）解除合同并双倍退定事宜，却违反合同约定继续要求吴杰（JIMMYEMVANNGO）赔偿及逼迫吴杰（JIMMYEMVANNGO）履行合同。吴杰（JIMMYEMVANNGO）认为违反合同约定的是温新权。第三，一审法院对于违约责任的认定违背合同的意思自治原则，适用法律错误。从法律适用的角度，法律规则应当优先于法律原则。一审法院以《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的法律原则为由，据此以认定案涉《房地产经纪服务合同》关于违约责任的条款无效属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》的立法是以充分尊重当事人意思自治为前提。既然案涉《房地产经纪服务合同》已经明确约定了双方的权利义务以及违约责任，并且在案涉合同有效的情况下，作为司法者应当充分尊重当事人的双方约定。因为从合同法的立法角度出发，当事人的意思自治应当优先于法律规则，更应优先于法律原则。司法者鼓励交易的判决是从经济角度出发，但是该判决明显是违背当事人的意思自治原则的。从实施的角度，买卖房屋是一件非常严肃并且需要充分考虑的事情，没有任何卖家会以此为儿戏。双方之所以在案涉合同中明确约定违约责任，就是因为吴杰（JIMMYEMVANNGO）考虑到自己身份的特殊性，对于案涉房屋的过户等可能会有不小的阻碍，因此才会跟温新权明确约定违约责任。且本案中确实因为吴杰（JIMMYEMVANNGO）的美国护照存在十年变更一次导致无法根据原公证授权进行出售房屋，且温新权从签订合同已经四个月之久，均未表示诚意赎楼，吴杰（JIMMYEMVANNGO）才解除买卖合同。再者，温新权主张的案涉房屋市场价值上涨导致的损失是缺乏法律与事实依据的，吴杰（JIMMYEMVANNGO）并未转售案涉房屋，并不存在温新权主张的差价收益，温新权提供的评估报告不足以证明吴杰（JIMMYEMVANNGO）解除合同后实际获利的事实。房屋的价格是波动的。一审法院以现在房屋价值要求吴杰（JIMMYEMVANNGO）承担温新权的损失，即鼓励假如此刻房价下跌，该下跌的价值吴杰（JIMMYEMVANNGO）可以找温新权承担。一审法院判决书中第8页最后一段已经明确案涉合同，属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，一审法院已经予以确认。关于赎楼及交付余下款项完全偏向温新权的自由心证认识案件事实。对于本案关键的违约条款——却认为违约条款的约定系鼓励解除就是无效条款，完全无视双方当事人的约定，卖家的利益无法保证。吴杰（JIMMYEMVANNGO）长期居住在国外，对中华人民共和国法律即具体的合同法规定并非专业人士，吴杰（JIMMYEMVANNGO）是完全相信签订合同中的合同条款保障自身利益。现却以白纸黑字签订合同条款违反合同精神，不予采用，完全罔顾吴杰（JIMMYEMVANNGO）的物权保护利益。第四，一审法院认定的经济损失完全超过合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。当时吴杰（JIMMYEMVANNGO）并没有出售房屋的想法，卓美公司主动找到叶洲铨，可以出售房屋，叶洲铨已经表示其是外籍人士，不懂出售的事宜，卓美公司告知只要简单公证即可。叶洲铨当时也因房屋所有人系外籍人士，法律上认识有不同等顾虑，要求卓美公司找香港的买家，至少在法律认识上系一致的，对于合同条款的理解也更加了解。签订合同时叶洲铨已经明确表示，可能有很多的手续因素、且吴杰（JIMMYEMVANNGO）不会来樟木头镇办理过户等等均有可能导致合同不能履行买卖，定金就先收人民币20000元，如果不能买卖，就先退人民币40000元给温新权。卓美公司系当着双方合同当事人的面，一条一条地阅读买卖合同条款，如果当初温新权不同意违约条款，可以不签字。如果没有该违约条款，叶洲铨也不会签订该合同，因为责任也担不起。但温新权前期同意，待吴杰（JIMMYEMVANNGO）签字后却反悔，是否可以认定为温新权合同欺诈。因此，虽然一审法院依据第一百一十三条第一款判决合同履行后可以获得的利益，但是该条的“但书条款”也是本条款适用的前提，请求二审法院综合本案全部案情及双方的意思自治审理本案。第五，吴杰（JIMMYEMVANNGO）从小受英美法系国家教育，奉承契约精神，深知契约精神是合同双方必须要遵守的。案涉《房地产经纪服务合同》是吴杰（JIMMYEMVANNGO）与温新权的真实意思表示，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行权利义务。双方签订案涉合同时自有其价值判断，人民法院应当充分尊重当事人在缔约时所作的价值判断和缔约合意，维护相关合同条款的羁束力。在签署案涉《房地产经纪服务合同》的时候，因为吴杰（JIMMYEMVANNGO）考虑到自己是外国公民，在房产过户等方面可能会存在诸多阻碍。一方面是为了维护双方的权益，一方面是为了减少争议。于是，在合同签订之初，就跟温新权再三确认，如果因为手续复杂等原因导致不能过户，就严格遵循合同约定的违约责任。吴杰（JIMMYEMVANNGO）严格遵守契约精神，在自己可能存在不能过户的情况下，在2017年4月22日就提出愿意承担违约责任，并恪守合同约定。从实际上讲，这四个月的房屋价格是不可能存在太多的涨幅空间的，也就不存在说因为案涉房屋价格上涨导致了卖方不愿意继续履行。再者，吴杰（JIMMYEMVANNGO）在出售该房产时，就明确跟中介提出，买家一定要是香港人。目的就是为了避免日后如果发生纠纷，双方对于契约能够严格遵守。2017年4月22日，吴杰（JIMMYEMVANNGO）严格遵守契约精神主动向温新权提出解约，并表示愿意承担双倍返还定金。从另一个事实来讲，在2017年4月22日吴杰（JIMMYEMVANNGO）提出解约，吴杰（JIMMYEMVANNGO）就告知温新权如果起诉的话就请立刻起诉，避免以后吴杰（JIMMYEMVANNGO）不在国内造成不便，但是温新权迟迟不愿起诉，无非是因为看到房屋价格上涨，以此谋求利润。综上，请求二审法院查明事实，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、约定条款、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法裁决，维护吴杰（JIMMYEMVANNGO）的合法权益。被上诉人温新权辩称：一、温新权于2017年8月9日起诉吴杰（JIMMYEMVANNGO），要求履行双方签订的《房地产经纪服务合同》，于2018年10月9日温新权变更诉讼请求：要求吴杰（JIMMYEMVANNGO）承担违约责任，双倍返还定金人民币40000元和赔偿增值损失人民币550000元。庭审时温新权确认要求解除合同，签订合同的双方一致确认解除合同，一审法院以庭审时间确认为合同的解除时间是正确的。二、吴杰（JIMMYEMVANNGO）构成违约，应承担违约责任。1.吴杰（JIMMYEMVANNGO）主张依据《房地产经纪服务合同》第八条第2款规定，仅需退还定金给温新权并赔付等额定金给温新权，温新权不得再向吴杰（JIMMYEMVANNGO）要求赔偿或者逼迫吴杰（JIMMYEMVANNGO）履行本合同。从《中华人民共和国合同法》制定的目的来看，任何合同的签订目的是为了促进双方当事人积极履行合同，而不是限制履行或者任意变更或解除，限制当事人履行合同，并且鼓励解除合同的条款，不符合《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的法律原则。上述约定明显地降低了违法解除合同的成本，不符合立法精神。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。吴杰（JIMMYEMVANNGO）在东莞市房价大幅度上涨的时候为了获得更多利益而违约，案涉房屋经鉴定现值为人民币1265000元，而签订合同时为人民币630000元。吴杰（JIMMYEMVANNGO）违约的目的是为了自己的利益（违约后房屋可以高价卖出）而不履行合同。如温新权按履行合同获取案涉房屋的价格为人民币63000元，即温新权现今如购买案涉房屋会为此多支付人民币635000元，或者温新权如当时购买成功，现今出售案涉房屋可获利人民币635000元，该部分差额符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，现温新权主张增值损失人民币550000元，没有超出上述金额。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吴杰（JIMMYEMVANNGO）的上诉请求没有事实依据和法律依据，恳请驳回吴杰（JIMMYEMVANNGO）的上诉请求，维持原判。原审被告叶洲铨述称，与吴杰（JIMMYEMVANNGO）的意见一致。原审第三人卓美公司没有向本院陈述意见。温新权向一审法院起诉请求：1.吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨继续履行2016年12月24日与温新权签订的《房地产经纪服务合同》义务，限期将位于东莞市××××××××××××××过户至温新权名下（房屋价值人民币630000元）；2.吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨承担本案的诉讼费用。2018年10月9日，温新权变更诉讼请求：1.吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨连带双倍返还定金人民币40000元；2.吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨连带赔偿增值损失人民币550000元；3.本案诉讼费全部由吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨承担。一审法院认定事实如下：2016年12月24日，叶洲铨作为卖方与温新权签订《房地产经纪服务合同》，由叶洲铨以人民币630000元的价格将房屋出售给温新权。该合同第二条约定，该房地产产权现状为以下第（1）种：1.该房地产已办理出房地产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，可完全支配和处理。该合同第四条约定付款方式如下：第一部分楼款为定金人民币20000元，买方签署本合同后当场支付予卖方。第二部分楼款为人民币610000元，付款方式为以下第（1）种：1.一次性付款：上述第二部分楼款买方须在办理完手续后，当天内支付予卖方。第五条约定，交易费用承担：（1）契税；（2）营业税；（3）个人所得税；（4）维修基金；（5）房地产交易手续费；（6）转移登记费；（7）房贷费用；（8）评估费；（9）公证费；（10）赎楼费用；（11）律师见证费。其中，买方支付上述全部款项…。第八条第2款约定，如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产出售予买方，则卖方须退还定金并赔付等额定金予买方，买方不得再向卖方要求赔偿或逼迫卖方履行本合同。…。合同第十一条约定，为避免纠纷，保障买卖双方合法权益，办理过户、公证或见证手续前，卖方须选择以下一项由经纪公司托管：（1）房地产权证原件。2006年8月22日，吴杰（JIMMYEMVANNGO）购买了案涉房屋，吴杰（JIMMYEMVANNGO）委托叶洲铨出售案涉房屋，庭审中，温新权称在购买时即知晓房屋的所有人系吴杰（JIMMYEMVANNGO）。温新权提交了案外人的《房地产买卖合同》，该买卖合同载明的系同小区6座707室房屋于2018年8月17日的交易价格，交易价格为人民币1180000元。温新权提交了定金收据，证实已按照合同约定支付了定金人民币20000元。吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨提交了卓美公司的收据，证实双倍退还了定金人民币40000元及支付了一半的中介费人民币12600元。温新权称并未收到该款项，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨的款项系支付给卓美公司的。温新权提交了《解约协议书》，该协议书第五条、第六条载明，因叶洲铨是违约方，造成此解约事实，…。该协议书没有温新权的签名。2018年8月17日，叶洲铨委托律师向温新权发出告知函，明确依据《房地产经纪服务合同》第八条第二款约定解除房屋买卖合同并不出售案涉房屋。温新权申请对案涉房屋的价值进行评估，一审法院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋进行评估，该司于2019年4月30日出具评估报告，评估案涉房屋价值为人民币1265000元，温新权为此支付评估费人民币5626元。庭审中，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨称案涉房屋在签订合同时存在抵押贷款，在解除与温新权的《房地产经纪服务合同》后，已经由吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨还清，现在应该办理了房地产权证，但吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨没有去房管部门取出。以上事实，有《房地产经纪服务合同》、公证委托书、案外人《房地产买卖合同》、定金收据、《解约协议书》、东莞市卓美房地产经纪有限公司樟木头分公司收据、律师函、快递单、评估报告书、评估费发票以及一审法院的庭审笔录等附卷予以证实。一审法院认为，卓美公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。本案属于房屋买卖合同纠纷，叶洲铨与温新权签订的《房地产经纪服务合同》，鉴于温新权签订合同时已知晓吴杰（JIMMYEMVANNGO）系案涉房屋所有权人，结合温新权提交的公证委托书，即可以认定其知晓叶洲铨系授吴杰（JIMMYEMVANNGO）委托与其签订的《房地产经纪服务合同》，虽然叶洲铨系以自己的名义与温新权签订的《房地产经纪服务合同》，但叶洲铨作为代理人，相应的权利义务应由吴杰（JIMMYEMVANNGO）承担。温新权诉请叶洲铨承担责任，依据不足，不予支持。叶洲铨受吴杰（JIMMYEMVANNGO）委托与温新权签订的《房地产经纪服务合同》，属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。该合同载明案涉房屋已办理房地产权证、无抵押，虽然吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨称案涉房产有抵押，温新权未按照合同约定支付赎楼费用，应承担违约责任，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨在解除与温新权的《房地产经纪服务合同》后自行还清的银行贷款，首先，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨称案涉房屋有按揭贷款并无证据佐证，其次，即便属实，也无证据证实温新权对该情形系知晓的。在此情况下，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨以温新权不按照合同约定支付赎楼费用，依据不足。另外，对于合同中约定的赎楼费用的承担，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨也无证据证实有就赎楼的问题告知温新权，在合同中载明案涉房屋无抵押的情况下，合同中第五条约定的交易费用由温新权承担，应理解为系交易过户所需的例如税费等费用，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨就此提出的抗辩，依据不足，不予采信。按照《房地产经纪服务合同》约定，案涉房屋尾款系在办理完手续后当日支付，鉴于案涉房屋约定的系无抵押，则正常理解应为办理房屋过户当日支付尾款，因办理房屋过户须买卖双方予以配合，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨无证据证实其有要求温新权配合办理房屋过户，即无证据证实温新权有拖延履行的行为，则吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨主张温新权拖延支付款项，依据不足。另，从吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨提供的《解约协议书》看，该协议书上有叶洲铨的签名，而该协议书第五、六条均载明“因甲方是违约方”，即叶洲铨承认其系违约方。综上，上述事实可以认定吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨拒不出售房屋给温新权，单方要求解除与温新权之间的房屋买卖关系，属于吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨的违约行为。吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨主张依据《房地产经纪服务合同》第八条第2款约定，仅需退还定金给温新权并赔付等额定金给温新权，温新权不得再向吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨要求赔偿或逼迫吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨履行本合同。从合同法制定目的来看，任何合同的签订目的是为了促进双方当事人积极履行合同，而不是限制履行或者任意变更或解除，限制当事人履行合同，并且鼓励解除合同的条款，不符合《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的法律原则。上述约定明显的降低了违法解除合同的成本，不符合立法精神，因此，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨据此提出的上述主张，一审法院不予支持。鉴于双方当事人一致确认解除《房地产经纪服务合同》，对此，一审法院予以确认，因吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨系违约方，不享有合同的解除权，温新权经一审法院释明，庭审时确认要求解除与吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨之间的房屋买卖合同关系，即一审法院确认温新权与吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨双方签订的《房地产经纪服务合同》于2019年6月25日解除。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，温新权既主张了双倍返还定金，又主张了房屋增值损失，属于重复主张，一审法院对温新权主张的双倍返还定金不予支持，鉴于双方签订的《房地产经纪服务合同》已解除，吴杰（JIMMYEMVANNGO）应退还收取的定金人民币20000元给温新权，并赔偿温新权的损失。案涉房屋经鉴定现值为人民币1265000元，而签订合同时，温新权获取案涉房屋的价格为人民币630000元，即温新权现今如购买案涉房屋会为此多支付人民币635000元，或者温新权如当时购买成功，现今出售案涉房屋可获利人民币635000元，该部分差额符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，现温新权主张增值损失人民币550000元，没有超出上述金额，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第四十四条的规定，缺席判决：一、确认温新权与叶洲铨、卓美公司签订的《房地产经纪服务合同》于2019年6月25日解除；二、吴杰（JIMMYEMVANNGO）于判决发生法律效力之日起五日内向温新权退还定金人民币20000元；三、限吴杰（JIMMYEMVANNGO）于判决发生法律效力之日起五日内向温新权赔偿损失人民币550000元；四、驳回温新权对叶洲铨的诉讼请求；五、驳回温新权的其他诉讼请求；六、驳回吴杰（JIMMYEMVANNGO）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币9700元，保全费人民币3670元，由温新权负担人民币453元，吴杰（JIMMYEMVANNGO）负担人民币12917元。温新权已预交上述费用，多缴纳的人民币400元可向一审法院申请退回。反诉案件受理费人民币150元，由吴杰（JIMMYEMVANNGO）负担。吴杰（JIMMYEMVANNGO）已预交上述费用。评估费人民币5626元，由吴杰（JIMMYEMVANNGO）负担。温新权已预交上述费用。经过阅卷和法庭调查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，吴杰（JIMMYEMVANNGO）在二审法庭调查后提交了东莞银行股份有限公司樟木头支行出具的结清证明。该证明记载：“兹有贷款客户吴杰（JIMMYEMVANNGO）（护照号码：203166024）已全部归还我行贷款本息33.3万元，抵押物地址为东莞市×××××××××××××，房地产权属人：吴杰（JIMMYEMVANNGO）。贷款结清日期：2017年4月5日。”吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨在一审提交的《解约协议书》有叶洲铨及卓美公司工作人员签名，卓美公司出具的收据显示，2017年4月22日，卓美公司收到叶洲铨支付的一半中介费人民币12600元及双倍退还的定金人民币40000元。2018年8月17日，吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨委托律师向温新权发出告知函，该函记载：“2017年4月22日委托人根据合同约定解除合同，并已把双倍定金人民币40000元及佣金交纳给中介公司，由中介公司对接阁下，但从中介回复阁下不同意解除，并退回我方支付的双倍定金。”卓美公司在一审庭前会议中陈述，卖方要求与买方解除合同，买方不愿意，我们就把定金和违约金退给买方了。叶洲铨写给一审承办法官的信件中自认在2017年7月21日收到卓美公司退回的定金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。因吴杰（JIMMYEMVANNGO）为美利坚合众国国籍，叶洲铨、温新权为香港特别行政区居民，故本案为涉美、涉港房屋买卖合同纠纷。一审法院对本案行使管辖权及确定中华人民共和国法律为准据法，符合法律规定，且各方当事人均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院围绕上诉人吴杰（JIMMYEMVANNGO）上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审法院以叶洲铨系受吴杰（JIMMYEMVANNGO）委托，以叶洲铨的名义与温新权签订案涉《房地产经纪服务合同》，叶洲铨作为代理人，相应的权利义务应由吴杰（JIMMYEMVANNGO）承担为由，驳回温新权对叶洲铨的诉讼请求。各方当事人对此未提出上诉，本院予以维持。根据各方当事人二审中的上诉和答辩，本院分析如下：关于案涉合同的解除问题。根据案涉合同第八条违约责任第2款的约定，吴杰（JIMMYEMVANNGO）承担相应违约责任后，可以不依合同条款将案涉房屋出售给温新权。该条款约定了吴杰（JIMMYEMVANNGO）解除合同的条件，是双方的真实意思表示，亦无违反法律法规的效力性强制规定，对双方当事人均有约束力。从吴杰（JIMMYEMVANNGO）、叶洲铨提交的证据、信件内容以及卓美公司的陈述可知，吴杰（JIMMYEMVANNGO）在2017年4月22日已将解除合同的意思表示告知了卓美公司并交付了双倍定金人民币40000元，而卓美公司将吴杰（JIMMYEMVANNGO）该意思表示转达温新权，温新权不同意后，卓美公司于2017年7月21日退回该款项，即吴杰（JIMMYEMVANNGO）解除合同的通知最晚于2017年7月21日到达温新权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，本院认定案涉合同于2017年7月21日解除。一审法院对案涉合同的解除时间认定有误，本院予以纠正。关于吴杰（JIMMYEMVANNGO）的违约责任。案涉合同约定吴杰（JIMMYEMVANNGO）解除合同须退还定金人民币20000元并赔付等额定金即人民币20000元给温新权。温新权诉请吴杰（JIMMYEMVANNGO）退还定金人民币20000元，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案现有证据仅能反映温新权为履行合同向吴杰（JIMMYEMVANNGO）支付了定金人民币20000元，占合同总价款不足４%。考虑到吴杰（JIMMYEMVANNGO）是依合同约定解除合同并非恶意解除合同、其作出解除合同的意思表示与签订合同的时间间隔不长、合同解除后吴杰（JIMMYEMVANNGO）并未将案涉房屋另行出售，再结合温新权的履约程度以及无证据证明温新权为履行合同造成的其他实际损失等，本院认定合同约定的违约金人民币20000元未低于造成的损失。对于温新权诉请的其他增值损失，本院不予支持。综上所述，上诉人吴杰（JIMMYEMVANNGO）的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初10693号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初10693号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初10693号民事判决第一项为确认温新权与叶洲铨、东莞市卓美房地产经纪有限公司樟木头分公司签订的《房地产经纪服务合同》于2017年7月21日解除；四、变更广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初10693号民事判决第三项为限吴杰（JIMMYEMVANNGO）于本判决发生法律效力之日起五日内向温新权赔偿损失人民币20000元；五、驳回温新权的其他诉讼请求；六、驳回吴杰（JIMMYEMVANNGO）的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币9700元，保全费人民币3670元，由温新权负担人民币12464元，吴杰（JIMMYEMVANNGO）负担人民币906元。温新权已预交上述费用，多缴纳的人民币400元可向一审法院申请退回。反诉案件受理费人民币150元，由温新权负担。吴杰（JIMMYEMVANNGO）已预交上述费用。评估费人民币5626元，由温新权负担（已预交）。二审案件受理费人民币9300元，吴杰（JIMMYEMVANNGO）已预交，由吴杰（JIMMYEMVANNGO）负担人民币338元，由温新权负担人民币8962元。因吴杰（JIMMYEMVANNGO）同意二审胜诉后，由败诉方直接向其支付诉讼费用，故温新权应在本判决生效之日起五日内将其承担的二审案件受理费迳付吴杰（JIMMYEMVANNGO）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年十二月三十日书记员  徐动音附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。