安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初3549号 原告：李俊，男，1961年3月生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 原告：翟耿耿，男，1973年12月生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：韩晓梅，安徽中特（黄山）律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：何艳，安徽中特（黄山）律师事务所（实习）律师。 被告：马鞍山市海外海典当有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：夏国良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。 第三人：黄山金鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区。 法定代表人：陈明贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余艳艳，该公司员工。 第三人：丁劲松，男，1963年8月生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 第三人：段联，男，1968年3月生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 第三人：芜湖市金鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。 法定代表人:丁毅，该公司总经理。 第三人：安徽金鼎工程(集团)有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。 法定代表人：程桂明，该公司总经理。 原告李俊、翟耿耿与被告马鞍山市海外海典当有限公司（以下简称海外海典当公司）、第三人黄山金鼎房地产开发有限公司（以下简称黄山金鼎公司）、第三人丁劲松、第三人段联、第三人芜湖市金鼎房地产开发有限公司（以下简称芜湖金鼎公司）、第三人安徽金鼎工程(集团)有限责任公司（以下简称安徽金鼎公司）执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊及其委托诉讼代理人韩晓梅，被告海外海典当公司的委托诉讼代理人王东晖、朱卫华，第三人黄山金鼎公司的委托诉讼代理人余艳艳到庭参加诉讼，第三人丁劲松、段联、芜湖金鼎公司、安徽金鼎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊、翟耿耿向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止对两原告已实际购买并占有位于黄山区平湖西路南侧甘焦公路西侧交通局综合楼Ｓ1-Ｓ11,Ｊ1商品房及其所属的土地使用权的强制执行，并解除对上述商品房及所属的土地使用权的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：黄山金鼎公司系黄山区房地产开发企业，在其开发经营期间，需资金周转，向李俊、翟耿耿借款。2014年12月4日，黄山金鼎公司将其开发且已竣工的位于黄山区角楼茶叶市场旅游购物广场项目交通局综合楼Ｓ1-Ｓ11、Ｊ1商品房出售给李俊、翟耿耿，因当时该项目的相关竣工资料没有完善，于是双方签订《订房协议》，约定房款为人民币9449711元，交房标准为现状交付，房屋的所有维修责任及费用均由李俊、翟耿耿自行承担（该商品房于2008年12月竣工，设计图建筑面积4413.84平方米，因该房多处存在严重质量问题，无人购买）；并承诺最迟于2015年4月10日前签订《商品房买卖合同》并予以办理不动产权证。协议签订当日，双方即时办理了现房交房手续，李俊、翟耿耿已付清全部购房款，并于2015年初将该房的房顶漏水及其他质量问题进行全面维修，更新相关设施设备，将水、电开通，并将涉案房屋出租给他人使用。2015年4月后，李俊、翟耿耿多次要求黄山金鼎公司办理涉案房屋的不动产权证，其皆以建房手续暂时没有办妥为由，并承诺为李俊、翟耿耿办证。在李俊、翟耿耿多次的催促下，黄山金鼎公司于2019年9月12日办妥相关建房资料，并领取了编号为（黄山区）房销售证第201902号《商品房现售备案证书》，并于2019年10月16日与李俊、翟耿耿的配偶韩晓梅签订《商品房买卖合同》，并至黄山区房地产交易管理所办理了合同备案手续。因黄山金鼎公司需缴纳其应缴税款，要求李俊、韩晓梅代为缴纳，李俊、翟耿耿为了能尽快办证，于2019年10月22日代黄山金鼎公司缴纳了税款合计人民币684879元，李俊、翟耿耿随后即等待黄山金鼎公司办理涉案房屋的不动产权证，不料被告知：海外海典当公司于2017年6月23日依据（2017）皖0503执1937、1938、1939、1940号等执行案件，查封了包含上述房产在内交通局综合楼的房产及土地使用权。李俊、翟耿耿为了维护自己的权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定向执行法院提出书面异议，并提供订房协议、收据、商铺租赁协议等相关证据，要求解除查封，以利于李俊、翟耿耿能及时办证。2020年5月29日，李俊、翟耿耿收到马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503执异60号《执行裁定书》，裁定驳回了李俊、翟耿耿的异议请求，实令李俊、翟耿耿诧异。李俊、翟耿耿不得已只有通过诉讼途径保护自己的合法权益。综上所述，李俊、翟耿耿认为，其与黄山金鼎公司于2014年12月4日签订的《订房协议》是双方真实意思的表示，李俊、翟耿耿不仅支付全部购房款，而且在签订协议当日即实际占有并使用涉案的房产至今。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。故李俊、翟耿耿与黄山金鼎公司之间签订的《订房协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李俊、翟耿耿与黄山金鼎公司签订《订房协议》当日即实际占有、管理、使用涉案房产至今，且在此后的几年时间里，李俊、翟耿耿多次催促黄山金鼎公司尽快予以办证，其于2019年9月12日方取得《商品房现售备案证书》，双方于10月16日补签《商品房买卖合同》并至黄山区房管局办理备案手续，故李俊、翟耿耿在被查封前没有办理好涉案房产的不动产权证非李俊、翟耿耿自身原因所导致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。李俊、翟耿耿有充分的证据及理由排除海外海典当公司对涉案房产的查封及执行。为此，李俊、翟耿耿为了维护自己的合法权益,特依据民事诉讼法第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提起诉讼，望依法判如所请。 海外海典当公司辩称：一是两原告与金鼎公司在2014年12月4日签订的订房协议不具有真实性。首先，订房平均单价仅为2140.93元，且案涉房屋还包括S1至S21共11套门面房，价格明显过低。其次，两原告与金鼎公司在2014年12月4日签订订房协议，约定签订协议当日支付购房款400万元，但两原告提交的第一笔400万元的收款收据，时间是2014年的10月21日，比签订合同的时间提前了一个半月，且两原告提交的汇款凭证均为借款，显然不是购房款。再次，两原告明知金鼎公司无预售许可证，仍然约定先行支付全款，且自行承担房屋维修责任，违背交易习惯。二是订房协议为无效协议。两原告与金鼎公司签订定房协议时，金鼎公司未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，订房协议应认定无效。虽然金鼎公司于2019年9月12日办理了销售许可证，但案涉房屋于2017年6月被花山区人民法院查封，查封时仍处于无销售许可状态，审查订房协议的效力，应以法院采取查封措施时是否具有销售许可证为判断标准，如没有销售许可，则合同无效，因此两原告和黄山金鼎公司在法院查封两年后办理销售许可的行为，不能对抗法院的查封行为。三是购房款支付不具有真实性。其一，从两原告提交的汇款凭证看，除了2015年1月16日的200万元汇款，注明为房款外，其他均为借款，交付110万元票据仅有收据，而无其他证据佐证。其二，借款的出借人和借款人并非房屋买卖合同的当事人，其中有600万元借款，出借人是黄山市黄山区众成小额贷款有限公司（以下简称众成小贷公司）。600万元中，有200万元借款人是芜湖金鼎公司，而非本案第三人黄山金鼎公司。其三，在本案中无法查清双方是否存在借款，借款是否已归还，也没有义务去审查本案的原告和第三人的借款法律关系，在借款真伪难辨的情况下，不能确定以房抵债的事实。此外，所有的收款收据不具有真实性，订房协议2014年12月4日签订，但第一份收款收据的时间是2014年10月21日，且在收款收据上注明抵黄山房地产公司借款，即在双方还未达成购房合意的情形下，就已形成借款抵房款的合意，显然不符合常理。原告与第三人从未签订以房抵债的协议，通过收款收据的方式确定以房抵债，显然不符合交易习惯。四是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于登记在执行人名下的不动产提出异议，必须符合四个条件，但本案两原告提出执行异议不符合上述四个条件，两原告与金鼎公司在法院查封之前签订的订房协议不具有真实性，且系无效协议。其二，案涉房产交付给两原告直至办理销售许可证期间房屋并未竣工验收。两原告即使实际占有也非合法占有。其三，两原告未支付全部价款，更未按合同约定的时间支付购房款。其次，订房协议约定两原告支付全部购房款后，才有权要求金鼎公司办理房产过户，由于两原告未按协议约定支付全部房款，因此无权要求金鼎公司办理过户登记。不能办理过户登记系因两原告自身原因导致。综上，请依法驳回两原告的诉讼请求。 黄山金鼎公司述称，公司实际收到了款项，其中有400万元是公司向两原告的借款，累计不少利息没有支付，后期原告找黄山金鼎公司购买房屋，公司按照正常价格销售是1200万元，因为400万元的借款拖欠利息300万元，所以双方达成一致意见，公司以900万元的价格出售原告。 丁劲松、段联、芜湖金鼎公司、安徽金鼎公司未作答辩，亦未向本院提供证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告身份证复印件、本院执行裁定、商品房现售备案证书、结婚证，以及黄山市黄山区自然资源和规划局查询表、清单及黄山市中级人民法院执行裁定书，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.李俊、翟耿耿提交的《订房协议》、收据、转账凭证、委托付款函、柜员机回执、银行流水、税收缴款书，用以证明李俊、翟耿耿与黄山金鼎公司于2014年12月签订《订房协议》、交房并实际已付清房款的事实。海外海典当公司质证认为，《订房协议》、收据，不具有真实性、合法性和关联性；对转账凭证的真实性没有异议，但不具有合法性和关联性，汇款主体、汇款用途均与本案无关联性；对委托付款函、智慧柜员机回执、银行流水、税收缴款书的真实性、合法性、关联性无异议，但该组证据不能证明李俊、翟耿耿已付清房款。黄山金鼎公司对收款的事实没有异议。本院认为，《订房协议》、收据、转账凭证、委托付款函、柜员机回执、银行流水、税收缴款书是否具有真实性、合法性、关联性，本院将结合其他证据予以综合分析认定。 2.李俊、翟耿耿提交的交房时的照片集涉案房产一楼施工图，用以证明涉案房产交房时的现状及一楼商铺状况。海外海典当公司质证认为，对其真实性无法核实，如果该组证据具有真实性，则证明了案涉房产未经竣工验收。黄山金鼎公司质证无异议。本院认为，该图纸具有真实性。 3.李俊、翟耿耿提交的涉案房产用水开户情况表、用电开户证明，房屋租赁合同以及租赁人的身份证，《证明》及身份证复印件，用以证明李俊、翟耿耿收到房产后，于2015年、2016年将房屋出租这一事实，且不存在重复租赁。海外海典当公司质证认为，该证据不能证明李俊、翟耿耿占有的合法性，不能证明其与《订房协议》之间的关联性；对于房屋租赁合同，仅有租赁合同而无租金支付凭证，其真实性无法核实。黄山金鼎公司质证无异议。本院认为，该组证据具有真实性，是否达到李俊、翟耿耿的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。 4.李俊、翟耿耿提交的涉案房屋的现状照片，用以证明涉案房屋已由李俊、翟耿耿出租及出租前后的现状对比。海外海典当公司质证认为，其与本案没有关联性。黄山金鼎公司质证无异议。本院认为，该照片具有真实性。 5.李俊、翟耿耿提交的李俊和第三人的实际控制人丁劲松微信聊天记录，用以证明原告催促要求办证，以及建房资料要办好这个事实。非原告原因导致无法办证。海外海典当公司质证认为，该聊天记录不全面，且丁劲松不是黄山金鼎公司的法定代表人，不能代表该公司。从提供的聊天记录可以看出，双方对履行合同存在争议，包括支付尾款和办证的关系等，不能证明系因黄山金鼎公司的原因导致无法办证。黄山金鼎公司质证无异议。本院认为，该聊天记录无法达到李俊、翟耿耿的证明目的，根据该微信记录，至少在2019年4月12日，李俊、翟耿耿未付清约定全部款项。 6.李俊、翟耿耿提交的购房发票、商品房预售备案表，用以证明李俊、翟耿耿对涉案房产已经进行了备案登记，所有权属于两应该属李俊、翟耿耿。海外海典当公司质证认为，对其真实性无异议，但案涉房屋已被查封，该交易不具有合法性，应为无效。黄山金鼎公司质证无异议。本院认为，该组证据具有真实性，但是无法达到李俊、翟耿耿的证明目的，具体理由本院将在裁判说理中予以论述。 7.李俊、翟耿耿提交的《证明》两份，用以证明黄山金鼎公司向众成小贷公司的借款200万元，众成小贷公司同意将该借款转为抵付翟耿耿购房款的事实。海外海典当公司质证认为，翟耿耿与众成小贷公司存在密切利益关系，对该证据的真实性有异议。黄山金鼎公司质证无异议。本院认为，翟耿耿系众成小贷公司的股东，且翟耿耿未提交已归还200万元借款的转账凭证，对《证明》的真实性无法认定。 8.黄尚金鼎公司提交的《订房协议》，用以证明房屋的实际交易价格是1200万元，因黄山金鼎公司拖欠众成小贷公司借款利息，经协商将购房款价格减免，实际购房价格为900余万元。李俊、翟耿耿当庭质证认为，没有书面协议，只是口头协议。海外海典当公司质证认为，真实性无法核实。如真实，李俊、翟耿耿庭前提交的《订房协议》系通谋而不具有真实性。订房协议为预约合同，非本约合同。该订房协议签订时，因黄山金鼎公司未取得预售许可证，该协议应为无效。本院认为，纵观两份订房协议，订房面积、订房价格均不一致，黄尚金鼎公司提交的《订房协议》更加符合客观实际。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 根据黄山金鼎公司提交的证据，2014年12月4日，黄山金鼎公司作为甲方，与乙方李俊、翟耿耿签订《订房协议》，黄山金鼎公司将其位于六角楼茶叶市场暨旅游购物广场项目交通局综合楼S1-S11、J1商业房，建筑面积4527.03平方米，订房单价2650.74元/㎡，订房总额1200万元，付款方式：乙方在签订协议当日支付订房款400万元，在2014年12月30日前再支付订房款400万元，在2015年元月31日前再支付订房尾款400万元，订房款在双方签订正式商品房买卖合同后自动冲抵等值购房款。交付标准：现状交付，经甲乙双方确认，乙方所订购房屋的所有维修均由乙方自行承担。甲乙双方同意正式商品房买卖合同上备案价格双方另行约定。根据黄山金鼎公司出具的《收据》，2015年2月15日，该公司入账110万元，交款单位为李俊，收款方式为汇票2张，金额分别为50万元、60万元。根据银行支付回单，2014年3月7日，众成小贷公司向黄山金鼎公司转款150万元，借款种类为短期流动资金贷款，贷款期限2014年3月7日至2014年4月6日；2014年4月4日，众成小贷公司向黄山金鼎公司转款50万元，借款种类为短期流动资金贷款，贷款期限2014年4月4日至2014年7月3日；2014年6月9日，翟耿耿向芜湖金鼎公司转款200万元，备注为“借款”，起息日2014年6月9日；2014年8月20日，众成小贷公司向黄山金鼎公司转账200万元，用途：“资金周转”；2015年1月16日，何庭秀向黄山金鼎公司转账200万元，附言：“翟耿耿付金鼎交通局综合楼S1-S11，J1号商业房款”。此外，李俊于2019年10月22日、10月23日分别代黄山金鼎公司缴纳税款332439.53元、10000元，韩晓梅于2019年10月22日代黄山金鼎公司缴纳税款342439.52元，三次累计代缴涉案诉争购房税款684879.05元。 另查明，本院于2017年10月10日立案受理(2017)皖0503执1937号、1938号、1939号、1940号执行案件，执行依据为本院(2017)皖0503民初4023号、4022号、4020号、4021号民事调解书，申请执行人均为海外海典当公司，被执行人为段联、芜湖金鼎公司、丁劲松、安徽金鼎公司、黄山金鼎公司，以及案外人安徽金鼎锅炉股份有限公司，申请执行标的额分别为7204473.28元、9010968.73元、14355458.57元、10171142.52元。根据本院（2017）皖0503财保34、35、36、37号民事裁定，本院于2017年6月23日轮候查封了黄山金鼎公司名下交通局综合楼S1—S11、酒店房产，并于2020年4月10日进行续查封，查封期限为2020年4月10日至2023年4月9日。李俊、翟耿耿于2020年5月7日向本院提出执行异议，本院于2020年5月22日作出（2020）皖0503执异60号执行裁定，驳回李俊、翟耿耿的执行异议请求。 又查明，黄山市中级人民法院于2017年6月14日查封了交通局综合楼S1-S11、酒店，查封期限为2017年6月14日至2020年6月13日。2017年6月23日因涉案当事人达成案外和解，黄山炬煌实业有限公司于2020年3月23日申请解除查封。该院于2020年3月25日解除了对上述房产的查封。 再查明，根据国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，黄山市黄山区众成小额贷款有限公司成立于2011年9月29日，该公司法定代表人系翟耿耿。根据翟耿耿提交的结婚证，翟耿耿与韩晓梅于1998年9月12日登记结婚。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为李俊、翟耿耿是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 就本案争议焦点而言，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。” （一）原告是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告李俊、翟耿耿庭前提交的《订房协议》，与第三人黄山金鼎公司庭后提交《订房协议》，两者虽签订时间一致，但在订房平均单价、订房面积、订房总额、合同履行等合同实质内容均不一致。黄山金鼎公司虽当庭提出李俊、翟耿耿庭前提交的《订房协议》扣除了借款利息，该质证意见缺乏证据证实。即使应扣除借款利息，亦属于付款方式的改变，可达成补充协议，不应变更已签订合同的主要条款。本院无法认定李俊、翟耿耿庭前提交的《订房协议》具有真实性。 （二）原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据李俊、翟耿耿提交的诉争房屋用水、用电开户及收费情况等证据，李俊、翟耿耿在本院2017年6月23日轮候查封之前已实际占有诉争不动产。根据李俊、翟耿耿提交的证据，本案诉争房产在2019年9月12日才取得商品房现售备案证书，李俊、翟耿耿在实际占有诉争房产之时，诉争房产尚未取得竣工验收许可。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用。据此，李俊、翟耿耿基于对未经竣工验收合格房屋的占有，不应认定为合法占有。 （三）原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据李俊、翟耿耿提交的转款凭证，其合计向黄山金鼎公司及关联公司转款910万元，其中，备注属于借款性质的转款合计600万元（其中200万元系芜湖金鼎公司的借款），案外人何庭秀转款200万元，票据支付110万元。根据黄山金鼎公司庭后提交的《订房协议》，若该协议为真实，则李俊、翟耿耿未付清全部价款。上述910万元转款，即使全部与本案具有关联性，其中有600万元明确系借款。因此，本案并非单纯的房屋买卖行为，与通常的房屋买卖方式有异，而是以房抵债而消灭金钱债务，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不优先其他债权。此外，根据李俊提交的微信记录，其于2019年4月12日告知丁劲松：“约定付清交通局综合楼尾款的时间已至，……。”至少在2019年4月12日，李俊、翟耿耿未付清全部约定款项。 （四）是否因原告自身原因未办理过户登记。李俊、翟耿耿在对诉争房屋买卖时，未注意审查该不动产的现状和风险，并尽到合理的审慎义务。黄山金鼎公司当时无预售许可证、案涉房屋未竣工验收，其尚不具备房地产买卖的条件，存在着权利实现障碍。本院无法认定李俊、翟耿耿对此不具有过错。 综上，李俊、翟耿耿诉请立即停止对其实际购买并实际占有诉争房屋及其土地使用权的强制执行，并解除对上述商品房及所属的土地使用权的查封，该诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李俊、翟耿耿的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告李俊、翟耿耿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  童映光 人民陪审员  吴明哲 人民陪审员  高 薇 二〇二一年一月一日 书 记 员  丁 敏