广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终221号上诉人（原审被告）：中山市英明房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：赵远政，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏如，女，1980年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢文婷，广东香山律师事务所实习律师。上诉人中山市英明房地产开发有限公司（以下简称英明公司）因与被上诉人李敏如商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初18663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李敏如向一审法院起诉请求：英明公司向李敏如支付逾期办证违约金80249元(计算方法：以249841元为基数，按照每日万分之四的标准，从2018年2月23日起计算至2020年5月6日止)。一审庭审中，李敏如变更逾期办证违约金的金额为79549.45元，并明确计算方法为：以购房款249841元为基数按每日万分之四从2018年2月23日起计算至2020年4月30日止。一审法院经审理判决如下：一、英明公司于判决发生法律效力之日起七日内向李敏如支付逾期办证违约金19937.31元；二、驳回李敏如的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1789元，减半收取为895元（李敏如已预交903元），由李敏如负担671元，英明公司负担224元（英明公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付李敏如）。英明公司上诉请求：撤销一审判决第一项，判决英明公司仅需向李敏如支付逾期办证违约金2498.41元。事实与理由：一、英明公司逾期办证的时间合计496天，但一审判决认定逾期时间为798天，缺乏事实依据。首先，商品房买卖合同补充协议第七条第1项约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”。因英明公司于2016年3月4日将商品房交付给李敏如，早于合同约定交付商品房的时间即2016年12月31日前，因此，根据上述约定，应以合同约定的时间即2017年1月1日作为起算办理产权登记的期限，计算至720日即应于2018年12月21日前持办理权属登记需要英明公司提供的资料到产权登记机关备案，超过上述期限提交资料才需承担逾期办证违约责任。因此，自2018年12月22日起至2020年4月30日止，逾期办证时间为496天。其次，一审判决以格式条款为名认定合同补充协议第七条第1项约定为无效，适用法律错误。英明公司已经采取合理方式提醒李敏如注意该补充协议的条款。退一万步来说，即使认定合同补充协议为格式条款，合同补充协议第七条第1项约定的内容不存在免除英明公司责任及加重对方责任的情形，也不存在排除对方主要权利的情形。二、在李敏如没有证据证明因逾期办证造成其损失明显高于合同约定违约金的前提下，英明公司因逾期办证按照合同约定仅需向李敏如按照已付房价款的百分之一支付违约金即2498.41元。三、退一步来说，若按一审判决按已付房价款每日万分之一计算逾期办证违约金，也只需计算逾期办证496天，即12392.11元。综上，一审判决缺乏事实与法律依据，请支持英明公司的上诉请求。李敏如辩称：一、英明公司逾期办证时间合计798天，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。英明公司在签订合同时并无采用合理方式提醒李敏如注意商品房买卖合同补充协议第七条第1项在“商品房实际交付时间早于合同约定时间”的情况下免除英明公司于实际交付之日至合同约定交付之日期间的逾期办证违约责任，其提供的格式条款违反了公平原则，免除了其部分逾期办证期间的违约责任，故该条款是无效的。二、按固定金额赔偿逾期办证违约金不足以弥补李敏如的经济损失，且不利于督促英明公司履行合同义务，一审法院调整逾期办证违约金按每日万分之一计算公平公正且合法合理。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据英明公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定英明公司承担逾期办证违约金的起算日期是否不当；二、英明公司承担逾期办证违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于焦点一。英明公司上诉认为，商品房买卖合同补充协议第七条第1项约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”。本案商品房买卖合同约定的最晚交付时间为2016年12月31日，涉案房产实际交付时间为2016年3月4日，根据上述约定，应以买卖合同约定的交付时间即2017年1月1日起算720日为英明公司办理涉案房产产权的期限，因此英明公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年12月21日，故违约金的起算时间应为2018年12月22日，计算至2020年4月30日止，合计逾期时间为496天。对此，本院认为，商品房买卖合同第十四条关于产权登记起算时间约定为“商品房交付使用后720日内”，按通常理解应指商品房实际交付使用，即办理产权登记期限应以商品房实际交付之日起算720日。而英明公司又通过补充协议对产权登记起算时间另行作出约定，起算时间作出两种解释，区分为实际交付之日与合同约定交付之日，且约定无论以哪种标准作为起算时间，均有利于自己。该补充协议为英明公司欲反复使用而预先制定的格式合同，英明公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或限制其责任的条款。英明公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于办理产权登记起算时间以两种标准均有利于己方的约定，限制了买受人的权利，明显违反了公平原则。此外，英明公司未能举证证明已通过加粗字体等方式就该补充协议条款的内容向买受人作出提示及说明，故该约定对买受人不产生法律效力，英明公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。一审法院按实际交付时间为准起算办理产权登记期限，并无不当。关于焦点二。英明公司上诉主张逾期办证违约金应以已付房价款1%的标准计算。本院认为，英明公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，不能完全体现违约金作为弥补守约方损失的功能，也不足以督促违约方积极、及时履行办证义务。本案中业主虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释（法释[2003]7号）第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在业主一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。故一审法院不以封顶条款为限，考虑英明公司较长时期的逾期办证违约行为，根据公平原则并结合合同就逾期办证违约责任关于“若逾期不超过90日，出卖人自迟延之日起至买受人取得房地产权属证书之日止，每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，将违约金的标准调整为以已付购房款249841元为基数按日万分之一计算，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。综上，英明公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由中山市英明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘满星审 判 员  黎 妙审 判 员  卢俊辉二〇二一年一月二十五日法官助理  隋 越李秀连书记员刘梦依