福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初7051号 原告：陈雪艳，女，1977年11月24日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：陈政辉，男，1976年8月15日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告共同委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郑彦鑫，福建谨而信律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人:倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，女，工作人员。 原告陈雪艳、陈政辉与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪艳、陈政辉委托诉讼代理人郑彦鑫，被告恒大公司委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雪艳、陈政辉向本院提出诉讼请求:判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1104020元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计算至实际交房之日止，暂计至2020年10月16日为75736元）。事实和理由：2016年11月12日，原告就其向被告购买的位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元套房签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条第二款第3项约定：原告按照银行按揭付款方式支付购房款，原告已依约于2016年11月17日向被告支付首付款共计224020元，并于2016年12月30日与中国民生银行股份有限公司福州福清支行签订《个人购房／车位借款及担保合同》，被告为原告的上述银行贷款承担连带保证责任，以担保人身份在上述抵押贷款合同上盖章确认。2017年1月16日，民生银行福清支行依约将贷款资金88万元以原告购房款名义支付至被告的账户。至此，原告已依约支付全部购房款，履行完毕买受人的所有付款义务。《商品房买卖合同》第8条的约定，被告应于2018年11月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第9条约定，被告未按合同约定期限交房的，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。截至原告提起诉讼，被告仍未向原告交付房产，被告的行为显然属于违约且已给原告造成损失。经原告多次主张权利，被告均未给予合理解决，双方始终无法协商一致。原告认为，根据以上事实，按照双方签订的《商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第5条虽对《商品房买卖合同》第9条进行了补充约定：逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过已付房款的2%。被告按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的2%。该条款系格式条款，单方免除了被告责任，使原告权益处于不利状态，应当为无效的格式条款。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，原告的诉讼请求依法应当予以支持。 恒大公司辩称：一、因不可抗力因素导致顺延交房的，被告不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”，故因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。二、即便被告应承担逾期责任，逾期交房违约金亦应计至案涉房屋满足合同约定的交付条件日即2019年4月19日止或被告通知原告办理交楼的时间即2019年5月20日止。案涉房屋于2018年11月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位工程质量验收，2019年4月15日通过消防验收，2019年4月19日通过竣工验收备案，已符合合同第八条约定的交付条件。被告在案涉房屋满足交付条件后，于2019年5月20日向原告寄送了《交楼通知书》，原告在收到交楼通知书后，无正当理由拒绝接收房屋，并故意拖延接收房屋的时间，按照合同附件六《补充协议》第七条第4款的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应当认定被告已于2019年5月20日交付房屋。另参照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，因原告无正当理由拒绝接收房屋而导致房屋未交付的，原告不得就扩大的损失请求赔偿，即自2019年5月20日起不得计算逾期交房违约金。三、被告支付的逾期交房违约金不应超过原告已付房款的2%，即1104020×2%=22080.4元。合同附件六《补充协议》第五条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方主要的合同义务系交付购房款及交付诉争房屋，合同附件六《补充协议》第五条虽对逾期交房违约金作限制性的约定，减轻了合同第七条约定的被告逾期交房的违约责任，但并未减轻或免除被告的合同主要义务，且合同附件六《补充协议》第十四条第6款已特别注明“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人确认已知悉全部条款内容且为真实意思的反映”，应当视为被告对合同附件六《补充协议》已作提示说明，该约定属于双方当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国民法典》第四百九十七条中规定的无效格式条款，也不属于合同第二十二条约定的“含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”的约定。故被告支付的逾期交房违约金应以合同附件六《补充协议》第五条约定的最高逾期交房违约金金额标准即22080.4元为限。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。恒大公司对陈雪艳、陈政辉提交的《商品买卖合同》及附件、POS机刷卡单、福建增值税普通发票、《个人购房/车位借款及担保合同》、借款凭证等证据的真实性无异议。陈雪艳、陈政辉对恒大公司提交的《房地产项目测绘计算书》、《特种设备使用登记证》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、交楼办理流程表、交楼物品领用登记表、授权委托书、气象资料等证据的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人委托诉讼代理人庭审陈述，本院认定如下事实： 2016年11月12日，陈雪艳、陈政辉（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈雪艳、陈政辉向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元房屋，建筑面积127.58平方米，总价款为1104020元。合同还约定：1.出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；2.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；3.合同附件六第五条补充约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%；4.合同附件六第十三条对案涉商品房“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。合同签订后，陈雪艳、陈政辉向恒大公司支付首付款224020元，恒大公司于2016年11月16日向陈雪艳、陈政辉开具相应金额的增值税普通发票。2017年1月16日，陈雪艳、陈政辉通过向银行按揭贷款的方式向恒大公司支付剩余购房款880000元。案涉房屋于2018年11月15日经竣工验收合格，于2019年4月15日经消防验收合格，于2019年4月19日工程竣工验收备案。2020年10月24日，恒大公司与陈雪艳、陈政辉办理案涉房屋交楼手续。 当事人确认，自2016年11月至2018年12月期间，福清市受台风影响天数为19天。 本案经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。 本院对当事人争议的问题分析认定如下： 一、关于逾期交房时间及违约责任承担问题。陈雪艳、陈政辉主张逾期交房违约金应以已付购房款总额1104020元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计算至实际交房之日止。恒大公司主张逾期交房违约金应计至案涉房屋满足合同约定的交付条件日即2019年4月19日止或通知办理交楼时间即2019年5月20日止，逾期交房违约金不应超过已付房款的2%。本院认为，合同约定案涉房屋交付标准为超豪华装修，故恒大公司应将符合合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”的房屋交付陈雪艳、陈政辉使用。恒大公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据，仅能证明案涉房屋主体工程通过消防验收和竣工验收，不能证明2019年4月19日案涉房屋已达到合同约定的“超豪华装修交楼标准”。恒大公司提供的快递面单，亦不足以证明其已经履行了交付房屋的义务。因此，恒大公司主张逾期交房违约金计算至2019年5月20日，无事实和法律依据，依法不予支持。合同约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。案涉房屋于2020年10月24日办理交楼手续，因此，恒大公司应以购房款总额1024500元为基数按每日万分之一标准自2018年12月1日起计至2020年10月24日止。合同附件六补充约定，“若陈忠祥逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”，该约定属于格式条款，免除了恒大公司承担合同第九条约定的主要违约责任，排除陈雪艳、陈政辉的主要权利，依据1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。因此，恒大公司不能据此主张逾期交房违约金不超过已付房款的2%。 二、关于不可抗力免责问题。恒大公司提交气象资料，主张2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天、大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天，因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。本院认为，暴雨、大暴雨天气非极端天气，属于可预见的天气状况，恒大公司主张免除该期限内的逾期责任，于法无据，本院不予采纳。当事人确认在合同期内福清市受台风影响天数为19天，台风天气为不可抗力，势必影响施工，可构成免责事由，该19天期限可相应免除逾期交房违约金。 综上所述，本院认为，陈雪艳、陈政辉与恒大公司签订的《商品房买卖合同》及附件系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。陈雪艳、陈政辉已经按照合同约定向恒大公司支付全部购房款1104020元，恒大公司应当按照合同约定于2018年11月30日前将符合条件的“超豪华装修”商品房交付陈雪艳、陈政辉使用。2020年10月24日，恒大公司方与陈雪艳、陈政辉办理案涉房屋交楼手续，已构成违约，应当按照合同约定支付逾期交房违约金。在合同期内案涉房屋所在地受台风影响19天，系不可抗力，可相应免除该期间的逾期交房违约金。经计算，自2018年12月1日至2020年10月24日共计693天，扣减19天后为674天，以购房款1104020元为基数按日万分之一计算逾期交房违约金为74410.95元。对陈雪艳、陈政辉超出部分的诉讼请求，依法不予支持。依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向陈雪艳、陈政辉支付逾期交房违约金74410.95元； 二、驳回陈雪艳、陈政辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1842元，减半收取为921元，由陈雪艳、陈政辉负担91元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担830元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员 张步忠 二〇二一年一月十八日 法官助理 田 甜 书 记 员 林紫鑫