上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初20779号原告：徐文发，男，1952年2月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：徐福明，女，1960年4月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：徐福灵，女，1964年8月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。三原告共同委托诉讼代理人：佟翰昌，上海善法律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：邵嘉莉，上海善法律师事务所律师。被告：徐明华，男，1957年6月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：茅银芳，女，1961年6月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：徐富木，男，1949年6月7日出生，汉族，住甘肃省。第三人：徐福媛，女，1950年5月3日出生，汉族，住上海市徐汇区永康路**。第三人：徐明发，男，1954年7月9日出生，汉族，住，住上海市浦东新区紫叶路******/div>委托诉讼代理人：胡月芳(第三人徐明发之妻)，女，1955年12月27日出生，汉族，住上海市浦东新，住上海市浦东新区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告徐文发、徐福明、徐福灵(下称徐文发三人)与被告徐明华、茅银芳(下称徐明华二人)及第三人徐富木、徐福媛、徐明发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人佟翰昌及邵嘉莉、被告徐明华及茅银芳、第三人徐福媛及徐明发到庭参加诉讼，第三人徐富木经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。徐文发三人向本院提出诉讼请求：(1)确认徐明华、茅银芳就上海市黄浦区和顺街XXX弄XXX号房屋(下称系争房屋)与案外人姜某某(徐明华之母，已故)所签房屋买卖合同无效；(2)系争房屋产权登记为姜某某之所有第一顺位继承人共同共有。事实和理由：茅银芳系徐明华之妻，其他当事人均系兄弟姐妹关系。系争房屋共计三层，系由父亲徐某某于解放前所购。解放后，系争房屋二、三层被国家没收。1964年，徐某某去世，生前未有遗嘱。1992年9月17日，系争房屋二、三层被发还产权，之后系争房屋产权登记予母亲姜某某名下。2017年7月1日，姜某某将系争房屋产权以人民币3,740,000元签约出售予徐明华二人。2017年8月4日，系争房屋产权变更登记至徐明华二人名下，但徐明华二人并未实际支付购房款项。鉴于系争房屋被国家没收前系属徐某某、姜某某之夫妻共同财产，国家发还产权时因徐某某去世而将产权发还予姜某某，但姜某某实际对系争房屋并不依法享有全部产权，姜某某对于应属徐某某所享有之50%产权份额无权作出处分，而徐明华二人在未予支付房款且明知上述情形下取得系争房屋产权之行为亦存在恶意，故不属善意取得。徐文发三人遂以此为由起诉来院。徐明华二人辩称，国家没收产权时系争房屋所涉土地证上记明权利人系姜某某，故国家发还产权时记明之权利人亦系姜某某，至于徐某某则在他处另有私房。即使系争房屋中存在徐某某产权份额，徐文发三人现主张继承亦已过法定诉讼时效。综上，对徐文发三人之诉请不予认可。徐富木未作答辩。徐福媛述称，对姜某某处理名下房产并无异议，但如系争房屋中确有徐某某依法所享有之产权份额，则要求依法继承。徐明发述称，系争房屋应当作为徐某某与姜某某之夫妻共同财产进行处理，故对徐文发三人之诉请予以认可。徐文发三人提供以下证据：(1)《上海市不动产登记薄》及《上海市房地产买卖合同》，以证明姜某某将系争房屋产权转让登记至徐明华二人名下；(2)《上海市私有房屋产权登记申请书》及《落实私房政策通知书》，以证明系争房屋结构面积，以及房屋被国家没收及发还产权情节；(3)户籍摘抄资料，以证明姜某某与徐某某婚姻状况及生育儿女情况，同时证明徐明华二人取得系争房屋产权有悖善意取得原则。徐明华二人未向本院提交相关证据。徐富木、徐福媛、徐明发均未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：案外人徐某某与姜某某于解放前登记结婚，婚后先后生育子女徐富木、徐福媛、徐文发、徐明发、徐明华、徐福明及徐福灵。1964年，徐某某去世。2019年10月27日，姜某某报死亡。另查明：上海市黄浦区和顺街XXX弄XXX号房屋(下称系争房屋)系徐某某、姜某某于解放前所购三层住宅房屋，其中二层及三层房屋解放后被国家没收。1992年9月17日，原上海市南市区房产管理局向姜某某发出《落实私房政策通知书》(下称《落政通知书》)，其中明确(1)系争房屋中三亭及二层部位自1992年10月起撤销改造，发还产权；(2)三亭建筑面积10.4平方米房屋部位发还产权后由业主自行营业，二层建筑面积29.6平方米发还产权后暂由房管部门代为经租；(3)如属遗产继承之落政房，处理时仍以原产权人户名发还，发还产权后发生继承、买卖、转移、登记等情况，申办人不得侵犯其他合法权利人之权益。1992年10月26日，姜某某就系争房屋申请办理私有房屋产权登记手续。之后，系争房屋产权登记予姜某某一人名下。2017年7月1日，姜某某作为卖售人、徐明华及其妻茅银芳作为买受人，双方签订《上海市房地产买卖合同》(下称《买卖合同》)一份，约定姜某某以人民币3,740,000元将系争房屋全幢房屋产权出售予徐明华二人，且徐明华、茅银芳各按50%受让房屋产权。《买卖合同》中就房款支付方式未作具体约定，徐明华二人亦未实际支付购房款。2017年7月23日，系争房屋权利人变更登记为徐明华、茅银芳各按50%份额按份共有，产权登记资料注明“二层29.6平方米‘私改’转代经”。综上，现徐文发三人称系争房屋系属徐某某与姜某某之夫妻共同财产，姜某某无权将徐某某所享有之50%产权份额转让予徐明华二人，徐某某所享有之50%产权份额应由徐某某之法定继承人共同继承，徐文发三人遂以此为由起诉来院。本院认为，本案争议焦点在于系争房屋产权系属姜某某个人房产抑或系属徐某某与姜某某两人之夫妻共同财产，如徐某某享有部分产权，则该部分产权份额应当如何处理。针对上述争议焦点，本院现作如下分析。一、系争房屋之实际权利人《落政通知书》明确落政房屋处理时仍以原产权人户名发还，依据该项内容，系争房屋原业主应登记为姜某某一人。但鉴于(1)徐某某与姜某某于解放前既已登记结婚；(2)目前并无证据可予证明系争房屋系姜某某婚前财产；(3)即使系争房屋系姜某某个人于婚前所购置，但依据当时法律规定，在徐某某与姜某某婚姻关系存续一定年限后，该婚前个人所购房产亦已转为夫妻共同财产。鉴此，系争房屋虽向姜某某一人发还产权，但系争房屋应属徐某某与姜某某之夫妻共同财产，而《落实私房政策通知书》中对于发还户名及后续产权变更等亦予明确。结合本案，系争房屋被发还产权后，该房屋产权应系徐某某及姜某某各按50%享有产权份额。二、2017年7月1日徐明华二人与姜某某所签《买卖合同》是否具有法律效力之前已详细阐述系争房屋产权虽登记予姜某某一人名下，但系争房屋实际系属徐某某及姜某某之夫妻共同财产，姜某某对于系争房屋仅依法享有50%产权份额，鉴此，《买卖合同》中姜某某将徐某某名下50%份额所作处理应属无效，但姜某某之签约行为应可依法认定姜某某自愿将其所享有之所有产权份额赠与徐明华二人，并由徐明华与茅银芳平均享有受赠之产权份额。三、涉案当事人经析产及继承后所享有之产权份额(1)系争房屋产权登记予姜某某一人名下，作为夫妻共同财产，经析产后徐某某及姜某某各自享有50%产权份额。(2)徐某某去世后，徐某某所享有之50%产权份额应当按照法定继承由其全部法定继承人即姜某某及7名子女均等继承，即徐某某名下产权份额作为徐某某之遗产由8名法定继承人各自继承取得1/16之产权份额。(3)姜某某本人享有50%产权份额，因继承取得1/16产权份额，故姜某某在签订《买卖合同》时实际依法享有9/16之产权份额。依据姜某某签约时之真实意思表示，姜某某自愿将其所享有之所有产权份额赠与徐明华及茅银芳，并由受赠人平均享有，鉴此，对于姜某某本人经析产及继承后所依法享有之9/16产权份额，徐明华及茅银芳各自受赠9/32产权份额。(4)徐某某及姜某某共育有7名子女，7名子女对于徐某某名下房产依法继承之产权份额均为1/16，其中徐明华因受赠姜某某产权而另行获得9/32产权份额，鉴此，徐明华依法可获11/32产权份额，徐某某及姜某某其他子女依法可获产权份额均为1/16。四、徐文发三人要求确认《买卖合同》无效并要求对系争房屋产权进行分割是否已过法定诉讼时效(1)徐明华二人与姜某某所签《买卖合同》中对于徐某某依法所享有之产权份额进行处理，该签约行为有悖落政通知所明确之房产处理原则，且实际损害其他法定继承人之合法权益，故所涉处理行为应属无效，而无效民事行为因不受法律保护，故亦不受诉讼时效之限制。(2)徐某某于系争房屋发还产权时已经去世，但鉴于姜某某仍健在，故之女均未要求对徐某某名下房产进行继承析产，此系之女对健在老人之尊重，亦符合公序良俗，由此即直接剥夺之女之法定继承权显然有悖公序良俗。(3)目前并无证据显示其他之女对于姜某某将房产全部赠与徐明华二人之情形系当时知晓，而按照常理，在姜某某去世后，子女对于姜某某名下房产之具体处理会予以关注，鉴此，徐文发三人在姜某某去世后方才了解姜某某签约处置房产情节，徐文发三人在得知房产赠与情形后提起本案诉讼尚未过法定诉讼时效。五、系争房屋产权变更登记事宜法律规定，房屋登记公示内容应当与房屋权利实际归属情形一致，故系争房屋应当按照涉案当事人所依法享有之产权份额予以变更登记，而因此所产生之费用则应由各房屋权利人按照各自所享有之产权份额予以分担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第一百五十三条第二款、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百八十八条、第一千一百二十二条第一款、第一千一百二十三条、第一千一百五十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐明华、被告茅银芳与案外人姜某某于2017年7月1日所签《上海市房地产买卖合同》中对于案外人徐某某名下享有上海市黄浦区和顺街XXX弄XXX号房屋产权份额所约定之合同内容无效；二、对于上海市黄浦区和顺街XXX弄XXX号房屋，原告徐文发、原告徐福明、原告徐福灵、第三人徐富木、第三人徐福媛及第三人徐明发各自享有1/16产权份额，被告徐明华享有11/32产权份额，被告茅银芳享有9/32产权份额；三、被告徐明华、被告茅银芳于本判决生效之日起十日内协助原告徐文发、原告徐福明、原告徐福灵、第三人徐富木、第三人徐福媛及第三人徐明发办理上海市黄浦区和顺街XXX弄XXX号房屋产权变更登记事宜，相关费用由各权利人按照各自享有产权份额予以分担。案件受理费人民币36,720元(原告徐文发、徐福明、徐福灵已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币18,360元，原告徐文发、原告徐福明、原告徐福灵、第三人徐富木、第三人徐福媛及第三人徐明发各自负担人民币1,145元，被告徐明华负担人民币6,317.50元，被告茅银芳负担人民币5,172.50元，本院退还原告徐文发、原告徐福明及原告徐福灵人民币18,360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年一月二十日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条……违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通、损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一千一百二十二条遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。……第一千一百二十三条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗嘱办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。第一千一百五十三条夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。