河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6498号 上诉人（原审原告）：刘立民，男，1972年10月11日出生，汉族，现住唐山市丰**。 委托诉讼代理人：李瑞芬，河北张连生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪晴，河北张连生律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：张双印，男，1953年12月21日出生，汉族，现住唐山市丰**。 委托诉讼代理人：郑久成，河北仲浩律师事务所律师。 上诉人刘立民因与上诉人张双印排除妨害纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘立民及其委托诉讼代理人李瑞芬、张雪晴，上诉人张双印及其委托诉讼代理人郑久成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘立民上诉请求：1、依法撤销唐山市丰南区人民法院作出的(2020)冀0207民初2440号民事判决第一项中的“保留被告张双印从原告父亲刘凤岐处购买的三间房屋拆除后新建的猪舍(即示意图中猪舍2，面积10m×8m)”这一部分判决内容；其余判项内容依法全部予以维持。2、一、二审诉讼费用全部由张双印负担。事实与理由：一审判决第一项中的“保留被告张双印从原告父亲刘凤岐处购买的三间房屋拆除后新建的猪舍(即示意图中猪舍2，面积10m×8m)”系认定事实不清的错误判决。首先，张双印在一审中提交的其与刘凤岐签订的“契约”系复印件，且该契约不仅年代久远，还涉及案外第三人，真实性根本无从考证，显然，该契约根本不具备证据的真实性要件，一审法院对该“契约”的效力予以认定是错误的；其次，路南法院(1998)南经初字第347号民事调解书生效后，刘凤岐对本案诉争的18间房屋及所属院落内的其他任何建筑物及物品均不再享有任何权利。那么刘凤岐于1999年9月12日与张双印所签订的所谓“契约”明显属于无权处分，即违法处分了农行的财产。因此，该契约即便是真实的，也因刘凤岐属于无权处分而并不产生任何法律效力，更不具备任何法律约束力。至于张双印与刘凤岐之间的关系，应另案处理，而不是与本案混为一谈。再次，张双印在不具备房屋所有权及土地使用权的情况下，将原有房屋拆除擅自新建猪舍，该行为明显构成侵权。一审法院对侵杈行为所产生的法律后果即违法建筑予以保护不仅于法无据，且着实令人费解。最后，一审法院判决保留张双印在刘立民享有土地使用权的院落内所新建的猪舍，不仅导致刘立民的权利无法行使，而且无疑会令张双印的侵权行为得以持续，无异于给刘立民和张双印制造了新的矛盾增长点。 张双印辩称，张双印与刘立民的父亲签订过三间房屋的买卖协议，同时支付了对价，该房屋的所有权以及所占土地的使用权为张双印所有和使用。一审判决保留三间房屋的所有权及使用权符合事实。请二审法院依法维持该项判决。 张双印上诉请求：1、撤销（2020）冀0207民初2440号一审民事判决，依法改判驳回刘立民的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由刘立民全部承担。事实与理由：1、刘立民没有取得大发橡胶厂院内18间房屋及院内所占集体土地使用权，无权请求排除妨害，恢复原状。一审判决张双印拆除、返还是错误的。大发橡胶厂院内的土地属于詹屯村集体所有。1992年詹屯村委会以土地出资与案外人刘风维、刘荣昌、刘凤岐（刘立民的父亲）共同成立了大发橡胶厂。大发橡胶厂成立后其院内的土地使用权变化情况如下：1992年大发橡胶厂成立后，院内的土地（3.69亩）由大发橡胶厂使用，1996年12月13日，詹屯村委会与大发橡胶厂代表刘凤维签订《企份转让合同》后，詹屯村委会退股，大发橡胶厂院内的土地归案外人刘凤维、刘荣昌、刘凤岐使用，1997年3月4日，案外人刘凤维、刘荣昌与刘凤岐签订《协议》，案外人刘凤维、刘荣昌退股，大发橡胶厂院内的土地归案外人刘凤岐使用。1998年10月28日，农行取得大发橡胶厂院内18间房屋所有权后，与詹屯村委会签订了《土地使用协议》。大发橡胶厂院内南半部分土地（3.03亩）归农行使用，北半部分的土地仍归案外人刘凤岐使用，2005年2月25日，刘立民通过竞拍从农行手中购买了大发橡胶厂院内18间房屋后，没有与詹屯村委会签订土地使用协议，未取得大发橡胶厂院内南半部分土地（3.03亩）的使用权。大发橡胶厂院内18间房屋与土地使用权处于分离状态，农村集体土地使用权的取得与国有土地使用权的取得截然不同，农村集体土地不能以出让的方式取得，只能通过承包、租赁的方式取得。承包、租赁期限除法律规定外，可以自行约定。承包费、租赁费如何交纳可以自行协商。国有土地使用权除国有划拨外，主要采取出让的方式取得。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，士地使用年限采取法定原则，即：居住用地七十年，工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。国有土地出让金一般一次性交纳。采取出让的方式取得国有土地使用权后，可以按照法律规定依法转让。因转让人已交纳全部土地出让金，受让人不需要再向政府交纳土地出让金，也不需要与政府再签订土地出让合同。“地随房走”的政策适用于国有土地上的房屋，不适用集体土地上的房屋。转让集体土地上的房屋前，应当征得村委会的同意，房屋转让后受让人应当与村委会重新签订土地使用合同，取得集体土地的使用杈。不能按照“地随房走”的原则取得土地使用权。刘立民在购买农行拍卖的大发橡胶厂院内18间房屋时，没有取得詹屯村委会的同意。购买大发橡胶厂院内18间房屋后，至今未与村委会签订土地使用协议。与村委会之间不存在集体土地使用法律关系，至今未向村委会交过一分钱的土地使用费，也不存在事实上的集体土地使用法律关系。被上诉人未取得18间房屋及院内所占集体土地使用权，无权请求排除妨害，恢复原状，一审判决上诉人拆除、返还是错误的。2、被上诉人购买农行在大发橡胶厂院内的18间房屋后，没有办理变更登记，不发生物权效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。2005年4月25日，刘立民与农行签订了《买卖合同》，购买了大发橡胶厂院内的18间房屋。1994年11月10日，唐山市房地产管理局为上述房产颁发了丰南房字第××号《所有证》。刘立民购买大发橡胶厂院内18间房屋后，至今没有办理变更登记，刘立民购买的18间房屋仍登记在大发橡胶厂名下。按照《物权法》第九条的规定，不动产物权的转移以登记为准，没有变更登记的，不发生物权的效力。刘立民虽然购买了大发橡胶厂院内的18间房屋，由于没有办理变更登记，不发生物权转移的法律效力，应当视为刘立民没有18间房屋的物权。刘立民没有取得物权，要求排除妨碍，恢复原状法律依据不足。一审法院已经查明刘立民购买18间房屋后没有办理变更登记的事实，但仍然支持被上诉人的诉讼请求，显然违反了物权法的规定。张双印所盖猪舍占用的是集体土地，不存在侵犯刘立民权利的问题，按《民法总则》第179条、《侵权责任法》第15条、《物权法》的规定。排除妨碍是指没有法律根据，没有合同约定或当乏合理的理由，以非法的、不正当的手段，占有受害人的物造成损失的行为。其特征：一是权利人具有受到妨碍的物的所有权或使用权；二是没有法律根据，合同依据或者缺乏合内理由妨碍权利人行使权利；三是妨碍行为的客观存在，1999年9月12日，张双印与刘凤岐签订《契约》，张双印以3600元的价购买了大发橡胶厂院内西侧三间房屋后，便搬进三间房屋内居住。这时，大发橡胶厂已处于停产状态。刘凤岐找到张双印说：厂子这么荒着，没人看着也不是个事，房子卖给你后，你就顺便帮我看厂、在看厂子期间，可以利用院内土地从事些经营活动。张双印答应了案外人刘凤岐的要求，双方形成了口头协议。张双印在大发胶厂院内居住，并从事经营活动，是案外人刘凤岐同意的，存在口头合同的基础，从2005年初被上诉人购买18间房屋后，上诉人因生活的需要，在院内地及拆除购买的三间房屋的土地上盖了部分猪舍，从事生猪养殖，但没有占用被上诉人购买的18间房屋。上诉人所盖的猪舍，除占用自己具有使用权的土地外，占用的是詹屯村集体的土地，刘立民没有取得大发橡胶厂院内18间房屋及院内所占集体土地使用权，不侵犯刘立民的合法权益。 刘立民辩称，一、一审判决对刘立民享有诉争18间房屋所有权及18间房屋所属3.03亩土地使用权的认定事实清楚、适用法律正确,不存在可撤销事由。张双印的上诉请求及上诉理由均不能成立。理由如下:1、张双印在上诉状中称:“刘立民没有取得大发橡胶厂院内18间房屋及院内所占集体土地使用权,无权请求排除妨害,恢复原状……”,这一上诉理由明显不能成立。理由如下:首先,刘立民通过合法拍卖形式取得的是完整的房屋所有权及土地使用权,刘立民与龙泽路支行于2005年4月25日签订的《买卖合同》、拍卖成交确认书等可以证实;其次,刘立民是否缴纳土地使用费是张双印与詹屯村村委会之间的关系,与张双印无关;最后,是否缴纳土地使用费与是否享有土地使用权无必然联系且此争议与本案无关。综上,刘立民是诉争18间房屋的所有权人及18间房屋所属3.03亩土地的使用权人是不争的事实。2、张双印称刘立民不享有房屋所有权的上诉理由不能成立。张双印在唐山市丰南区人民法院“(2019)冀0207民初142号”诉讼中的答辩状第1页第一项答辩意见中明确载明“被答辩人仅有大发橡胶厂院内部分房屋(18间)的所有权”,即张双印已对该事实予以了认可。此时再提出刘立民不享有房屋所有权的主张已然不能成立。3、张双印称不存在侵犯刘立民权利的上诉理由不能成立。首先,案外人刘凤岐既非案涉房屋及所属土地的权利人,也非合法管理人,其根本无权对房屋及土地进行任何形式的处分;其次,张双印所述其对部分闲置土地从事养殖这明显与事实背离,根据一审过程中刘立民提供的证据可以看出,张双印所占的不只是部分闲置土地,是案涉18间房屋及所属3.03亩土地。故张双印占用的就是刘立民享有所有权的房屋及享有使用权的土地,张双印的这种行为已经侵犯了刘立民的权利是显而易见的。刘立民有权要求张双印恢复土地、房屋院落的原状及赔偿损失。综上,张双印的上诉请求及上诉理由均不能成立,恳请二审法院依法驳回上诉人张双印的上诉并依法支持我方上诉请求。 刘立民向一审法院起诉请求：1、判令张双印拆除在刘立民所有的18间房屋所属3.03亩土地使用权（原丰南市大发橡胶厂院内，占地示意图附后）范围内兴建的建筑物及附属设施，并恢复土地原状；2、判令张双印从刘立民享有18间房屋所有权及所属3.03亩土地使用权的院内搬出，恢复房屋及院落原状；3、判令张双印赔偿刘立民租金损失15万元。 一审法院认定事实：1995年3月2日，占屯村委会与刘凤维、刘荣昌、刘凤岐签订《占屯橡胶厂承包合同》，约定占屯村委会将大发橡胶厂（占屯村委会持有70%股份）承包给刘凤维、刘荣昌、刘凤岐，承包期限5年。1996年12月13日，刘凤维代表刘凤维、刘荣昌与占屯村委会签订《企业股份转让合同》，约定：占屯村委会将其持有的70%股份转给刘凤维、刘荣昌、刘凤岐经营，橡胶厂全部固定资产、债权、债务归刘凤维、刘荣昌、刘凤岐所有，所占土地3.69亩，每年向村委会缴纳使用费玉米1000斤／年*亩。后刘凤维、刘荣昌将各自持有的股权转让给刘凤岐。1998年，因大发橡胶厂于1994年12月30日、1995年1月23日、1995年2月27日向中国农业银行唐山分行第二营业部（以下简称农行）三次借款共计20万元，并用该厂厂房及3.6亩土地使用权作为抵押担保，借款方只偿还部分利息，尚欠借款本金20万元及利息51433.78元，后该橡胶厂被占屯村民委员会予以注销，该厂股权经原股东协商，全部股权由刘凤岐接收，该厂财产全部由刘凤岐接收。故农行以占屯村委会、刘凤岐为被告提起诉讼，唐山市路南区人民法院于1998年10月20日作出（1998）南经初字第347号民事调解书，经调解双方当事人达成如下协议：一、尚欠借款本金20万元及利息51433.78元，用原丰南市大发橡胶厂办公室5间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、警卫室1间，共计18间房产抵偿给农行唐山第二营业部所有，上述房产及院内土地使用权归农行唐山第二营业部；二、原丰南市大发橡胶厂车间11间、库房4间、库房前至车库间过道、库房东至办公室间过道归刘凤岐使用；三、丰南市大发橡胶厂原变压器及附属配套供电设施及供电线路归中国农业银行唐山分行第二营业部使用，厂区院内低压线路刘凤岐有权使用。1998年10月28日，农行与占屯村委会签订《土地使用协议书》，约定：原大发橡胶厂18间房产所占土地使用权归农行，并享有长期使用权，土地位于原大发橡胶厂院内，大齐乡幸福河以南，友谊路以西（见示意图，包含院墙西侧4ｍ、院墙南侧3ｍ、院墙东侧2ｍ范围内土地），土地使用面积2021ｍ2，合3.03亩，土地使用费600元／年*亩，总计1818元，每年1月30日前缴纳。后因农行对内部信贷资产进行处置，将上述资产划给中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行（以下简称龙泽路支行）。1999年9月12日，刘立民的父亲刘凤岐与张双印签订《契约》，约定刘凤岐将大发橡胶厂院内西侧三间瓦房卖给张双印，价格3600元。张双印支付了对价。后张双印将上述房屋拆除后建造三间猪舍。2005年4月25日，龙泽路支行委托正大拍卖行对大发橡胶厂部分房地产进行拍卖，刘立民以5万元的价格竞拍取得。同日，刘立民与龙泽路支行签订《买卖合同》，约定：刘立民买得坐落于丰南市幸福河南、友谊路西大发橡胶厂部分房地产土地使用权、房屋所有权，占地约3.03亩，房屋包括办公室约105ｍ2、车库约43ｍ2、宿舍约126ｍ2，生产用房约85ｍ2，警卫室约15ｍ2，均为砖混结构；刘立民须按规定按时向有关部门交纳土地使用费600元／亩*年，每年1月30日前结清；刘立民自行解决他人违法侵占事宜，并自行办理该房地产过户事宜。同日，龙泽路支行向刘立民交割了上述资产及丰南集建（占）字第51号《集体土地建设用地使用证》、丰南房字第××号《唐山市单位房产所有权证》。上述房产及房产占用土地现登记在大发橡胶厂名下。刘立民未与占屯村委会签订土地使用协议并缴纳土地使用费。2016年，刘立民以詹家屯村委会、胜利路支行、龙泽路支行为张双印向丰南区人民法院提起诉讼，要求确认买卖合同有效，继续履行合同并办理房屋产权过户，丰南区人民法院于2016年6月12日作出（2015）丰民初字第3574号民事判决：确认产的买卖合同有效；驳回刘立民对詹家屯村委会、胜利路支行的诉讼请求。2020年9月9日，丰南区人民法院组织双方对现场进行了勘查，勘查结果如下：2005年4月25日刘立民向龙泽路支行购买的大发橡胶厂部分房产现已建成独立院落，购买的办公室5间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、警卫室1间依然完好，张双印使用办公室2间居住，使用办公室1间停放车辆，使用办公室1间作为饲料间，共计使用办公室4间，未使用其余建筑物。同时，张双印在最西侧办公室外新建简易房屋1间，与最西侧办公室一并作为饲料间使用；在院内新建三排猪舍（即示意图中猪舍1、3、4，面积分别为12ｍ×5.3ｍ、12ｍ×5.3ｍ、12ｍ×5.4ｍ）；张双印将从刘立民父亲刘凤岐处购买的三间房屋拆除后新建猪舍（即示意图中猪舍2，面积10ｍ×8ｍ）;在上述院落西侧，张双印新建院落1座（24ｍ×9.9ｍ），其中建有三排猪舍；在上述院落南侧，张双印种植花生及少量果树（未成材），其中：南墙外3米范围内种植1排树木8棵。另查明，1994年11月10日，原唐山市房地产管理局颁发丰南房字第××号《唐山市单位房产所有证》，所有单位为原“丰南市大发橡胶厂”，房屋状况明细为生产用房11间、办公室5间、库房4间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、生产用房1间、警卫室1间，总建筑面积805.89ｍ2，，合计34间。1998年9月26日，原丰南市人民政府颁发丰南集建（占）字第51号集体土地建设用地使用证，确定土地使用者为原“丰南市大发橡胶厂”，用地面积3.61亩，用途厂址，四至为东至大齐友谊路、西至大齐村耕地、南至大齐村耕地、北至幸福河。后刘立民父亲刘凤岐在院内西侧新建房屋三间，院内房屋由34间增至37间。 一审法院认为，2005年4月25日，原告刘立民与龙泽路支行签订的《买卖合同》合法有效，龙泽路支行向原告刘立民交割了买卖合同约定的资产及产权证书，虽然尚未办理产权过户手续，但是，合同约定的资产应当归属原告刘立民占有使用，原告尚未向相关部门缴纳土地使用费与本案并非同一法律关系，应当另行处理，被告辩称原告没有取得土地使用权的主张，法院不予支持。被告张双印在原告刘立民与龙泽路支行签订的《买卖合同》确定的财产范围内，未经原告刘立民同意，擅自建造猪舍，妨害了原告刘立民对占有物的使用，原告刘立民作为占有人，有权请求被告张双印予以返还、排除妨害。本案系物权纠纷，被告张双印关于原告刘立民的诉讼请求超过诉讼时效的主张，法院不予支持。被告张双印向原告父亲刘凤岐购买三间瓦房后，拆除建造的猪舍，属于被告张双印的个人合法财产，予以保留。原告刘立民要求被告张双印赔偿经济损失15万元，未提供相应证据予以证明，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张双印于本判决生效后九十日内自行拆除建造于2005年4月25日原告刘立民向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”院落内的建筑物如下：1、最西侧办公室外新建简易房屋1间；2、新建的三排猪舍(即现场勘查示意图中猪舍1、3、4，面积分别为12m×5.3m、12m×5.3m、12m×5.4m)，保留被告张双印从原告父亲刘凤岐处购买的三间房屋拆除后新建的猪舍（即示意图中猪舍2，面积10m×8m）;二、被告张双印于本判决生效后九十日内自行拆除建造于2005年4月25日原告刘立民向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”西侧院墙外西侧4米范围内的三排猪舍；三、被告张双印于本判决生效后九十日内自行移除位于2005年4月25日原告刘立民向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”南侧院墙外南侧3米范围内的8棵树木；四、被告张双印于本判决生效后九十日内将原告刘立民2005年4月25日向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”院落腾清后，返还给原告刘立民；五、驳回原告刘立民的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费3300元，减半收取计1650元，原告刘立民负担1600元，被告张双印负担50元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，1998年10月20日中国农业银行唐山分行第二营业部经唐山市路南区人民法院调解，取得了原丰南市大发橡胶厂办公室5间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、警卫室1间共计18间房产，上述房产及院内土地使用权，并与丰南市大齐各庄乡占屯村村民委员会签订《土地使用协议书》。后因农行对内部信贷资产进行处置，将上述资产划给中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行。2005年4月25日，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行委托正大拍卖行对大发橡胶厂部分房地产进行拍卖，刘立民以5万元的价格竞拍取得坐落于丰南市幸福河南、友谊路西大发橡胶厂部分房地产土地使用权、房屋所有权，占地约3.03亩，房屋包括办公室约105ｍ2、车库约43ｍ2、宿舍约126ｍ2，生产用房约85ｍ2，警卫室约15ｍ2，均为砖混结构，并与中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行签订《买卖合同》。该《买卖合同》效力已经（2015）丰民初字第3574号民事判决书确认为有效，且中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行已向刘立民交割了上述资产及丰南集建（占）字第51号《集体土地建设用地使用证》、丰南房字第××号《唐山市单位房产所有权证》。综上，一审法院认定合同约定的资产应当归属刘立民占有使用，张双印在刘立民与中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行签订的《买卖合同》确定的财产范围内，擅自建造猪舍，妨害了刘立民对占有物的使用，刘立民作为占有人，有权请求张双印予以返还、排除妨害，并不不当。刘立民尚未向相关部门缴纳土地使用费与本案并非同一法律关系，一审法院认为土地使用费问题应当另行处理，亦无不妥。关于刘立民主张本案所涉及的猪舍2应予拆除问题。猪舍2系张双印向案外人刘凤岐购买三间瓦房又拆除后所建造。刘立民主张刘凤岐无权就该三间瓦房进行处分，因刘凤岐并非本案当事人，未参加本案诉讼，其与张双印之间的买卖合同是否有效，其是否有权处分上述财产，均非本案审查认定的范围，故本案不予涉及，当事人可另行主张权利。综上，猪舍2在本案中应予以保留，一审法院对猪舍2的认定虽有瑕疵，但裁判结果正确。刘立民在本案中主张将猪舍2予以拆除，本院不予支持。 综上所述，刘立民、张双印的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6600元，由刘立民、张双印各负担3300元。 本判决为终审判决。 审判长 王 健 审判员 孙乾辉 审判员 康永杰 二〇二一年一月二十七日 书记员 郑明璐