苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8230号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芸，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晨凯。被告：沈伟喆。原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）与被告沈伟喆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，由审判员王凡适用简易程序公开开庭进行审理。原告乐汇城公司之委托诉讼代理人吴芸、陶晨凯，被告沈伟喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告于2017年9月10日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》；2、判令被告支付自2018年5月10日至2020年7月26日期间的租金386599.51元、综合管理费42955.43元，合计人民币429554.94元；3、判令被告支付违约金85910.99元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月10日，其与被告签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，约定被告承租其经营管理的乐汇城商场xx号商铺，并约定了租金及综合管理费的支付期限、金额。2017年9月10日，其将上述商铺交付被告，被告于2020年7月26日清空并腾退租赁房屋，租赁期间被告仅支付其一个月租金及综合管理服务费，其多次催讨剩余租金及综合管理服务费未果，故诉至本院。被告沈伟喆辩称，2018年7月，涉案商铺被原告锁门，其将管理费支付至原告锁门之时。本院经审理认定事实如下：2016年，乐汇城公司与焦秀芳等人签订《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》，约定焦秀芳等人将位于乐汇商业广场的房屋特别授权给乐汇城公司统一招商、经营管理，委托经营管理期限为10年。2017年，乐汇城公司（管理方、丙方）与被告沈伟喆（承租方、乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，主要内容为：1、丙方将位于港龙乐汇城商场xxx商铺（共4间）出租给乙方，面积暂计230.22平方米，乙方承诺租赁该场所仅作为生活配套业态，童装、烘焙品牌之用途，租赁起始日按2017年9月10开始起算，租赁期限共4年；2、乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起8个月租赁月度届满后向丙方支付租金，租金按固定租金（第1-2年每月14814.66元、第3-4年每月15556.43元）与提成租金两者中的较高者为标准支付租金，乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付14814.66元租金；2、租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费，综合管理服务费按照固定综合管理服务费（第1-2年每月1646.07元、第3-4年每月1728.49元）与提成综合管理服务费两者中的较高者为标准支付月综合管理服务费，为保证乙方严格充分履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日起前向丙方支付人民币52835.5元作为履约保证金，任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金；3、乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，乙方应按照约定向丙方支付租金和综合管理服务费，此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理费之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金及提成综合管理服务费的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和月提成综合管理服务费之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。2017年9月10日，原告将涉案商铺交付被告。2020年7月26日，被告清空并腾退租赁房屋。2020年7月30日及2020年8月4日，原告向被告邮寄催缴欠付租金、综合管理服务费及物业费的通知。审理中，原、被告一致确认：被告在签订合同后向原告支付履约保证金52835.5元、一个月租金14814.66元、一个月综合管理服务费1646.07元。另，原告还表示保证金因被告违约而不予返还。被告称8个月免租期过后，其请求原告再给予2个月免租期未果，期间，原告将涉案商铺大门锁掉，其找原告沟通，原告要求其支付租金，其当时想着双方约定如其连续180日不营业，合同自动解除，故其在180天后又去找原告商量解除合同事宜，但双方就支付租金及管理费金额协商未果，其不知如何维权，故将此事搁置，直到2020年7月26日，原告通知其腾空涉案商铺，其遂于2020年7月26日将商铺腾空并返还原告。被告为证明上述主张，提供视频光盘一份。原告经质证对光盘的真实性不认可，且该视频文件不完整，且视频显示突然跳转、时间中断情况，且该视频也无法显示大门被锁，更无法显示系其锁门。以上事实由《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》、房产证、催款通知等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，原告乐汇城公司与被告签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约足额支付自2018年5月10日至2020年7月26日期间的租金系被告违约，原告在此情况下通知被告返还房屋，被告亦于2020年7月26日将涉案商铺腾空返还原告，故本院认定合同解除的时间系2020年7月26日。关于欠付租金及综合管理服务费，本院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合双方约定的开始计算租金的时间以及原告主张的截止期限，确认被告应支付原告自2018年5月10日至2020年7月26日的租金、综合管理服务费及使用费共计446015.67元，扣除被告已缴纳的租金及综合管理服务费16460.73元，被告还应支付原告429554.94元。关于违约金，在被告违约致使合同解除情形下违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担违约金的约定，本院对上述二项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告对上述违约金约定的约定均不予认可，本院综合考量被告违约后可能导致原告产生后续出租存在空置期的情形以及实际可能造成原告未及时收回租赁收益造成的实际损失情形，酌定被告还应支付原告违约金44445元，扣除被告已支付原告的履约保证金52835.5元，原告还应返还被告8390.5元，该款直接抵扣本院所确定的被告应支付的租金、综合管理服务费429554.94元后，被告还应支付原告421164.44元。关于被告认为原告将涉案商铺大门锁掉的答辩意见，原告对此未予认可，被告现有证据并不能充分证明其陈述，故本院对被告该项答辩意见不予采信。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告沈伟喆签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2020年7月26日解除。二、被告沈伟喆于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司人民币421164.44元。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32250199759100000448045228）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4478元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担448元，被告沈喆负担4030元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 凡二〇二一年一月十八日书记员 施美佳