重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初274号 原告(反诉被告)：深圳天安智慧园区运营有限公司，住所地深圳市福田区天安数码城天安保安楼（天安管理中心楼）1-3楼，统一社会信用代码91440300618813652M。 法定代表人：邹华，该公司董事长。 原告(反诉被告)：深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司，住所地重庆市大渡口区金桥路9号，统一社会信用代码915000005857309059。 法定代表人：王建，该公司副总经理。 二原告共同委托诉讼代理人：吴东海，重庆渝韬律师事务所律师。 被告(反诉原告)：重庆海威康医疗仪器有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路101号3幢3-2，统一社会信用代码91500104622055698P。 法定代表人：朱光辉，该公司执行董事。 被告：朱光辉，男，汉族，1964年10月15日出生，住重庆市九龙坡区。 被告：周冀英，女，汉族，1965年1月15日出生，住重庆市九龙坡区。 三被告共同委托代理人：颜源，北京大成(重庆)律师事务所律师。 三被告共同委托代理人：唐玲，北京大成(重庆)律师事务所律师。 深圳天安智慧园区运营有限公司(以下简称“天安智慧园公司”)、深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司（以下简称“天安智慧园重庆分公司”）与重庆海威康医疗仪器有限公司（以下简称“海威康公司”）、朱光辉、周冀英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员包园园独任审理，并于2020年11月25日公开开庭进行了审理，天安智慧园公司和天安智慧园重庆分公司的委托代理人吴东海，海威康公司、朱光辉、周冀英的委托代理人颜源、唐玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天安智慧园公司和天安智慧园重庆分公司向本院起诉本诉请求：1.判令被告海威康公司、朱光辉、周冀英立即连带支付截止到2019年12月31日所欠的物业管理费192791.72元，水费104.65元，并支付滞纳金暂计426425.48元(滞纳金最终以每期欠付的物业费为基数自逾期的次日起按日3‰的标准计算至付清时止，各期滞纳金累加)；2.本案的案件受理费、保全费、担保费等由海威康公司、朱光辉、周冀英承担。 事实和理由：重庆天安数码城有限公司是坐落于重庆市大渡口区迎宾大道重庆天安数码城绿谷创新园的建设单位，依法发布了《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》，该规约主要载明：本临时规约对全体业主及物业使用人均有约束力，各业主或使用人应在每月前十日内履行缴费义务，写字间的物管费为6.5元/平方米，未按时足额缴纳物管费，应按每日3‰的标准支付滞纳金。朱光辉、周冀英从重庆天安数码城有限公司处购买了位于春晖街道翠柏路101号3幢302号房屋(工业用房)，物业面积共计590.48平方米，2013年3月18日，朱光辉签署《承诺书》，承诺遵守《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》中的规定，同意对该物业使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。2014年11月24日，朱光辉、海威康公司共同申请将房屋用户由朱光辉、周冀英更名为海威康公司。明确承诺遵守业主公约中的各项规定，不拖欠管理各项费用。重庆市天安数码城有限公司与天安智慧园公司签订了《物业服务委托合同》，约定选聘天安智慧园公司对重庆天安数码城提供前期物业管理服务事宜。天安智慧园重庆分公司是天安智慧园公司设立的分公司，经授权具体负责物业服务事宜。海威康公司、朱光辉、周冀英自2015年10月起未足额向原告缴纳物业管理费，经原告方多次催收，仍未缴纳。原告为维护其合法权益，诉至法院。 海威康公司、朱光辉、周冀英针对本诉答辩称：1.天安智慧园公司与天安智慧园重庆分公司的原告主体不适格，适格原告应为重庆天安数码城有限公司(以下简称“天安公司”)，该公司系临时规约的制定主体及前期物业管理公司；2.本诉被告未缴纳物业管理费事出有因，系其违约在先，本诉原告作为物业服务企业，提供的物业服务不符合标准，存在严重的物业维护不作为，公共区域漏水严重未处理，使得本诉被告的机械设备遭受损害；私自收取本诉被告信件并迟延通知，造成本诉被告错失重大商机；使用质量不合格的水表、电表，造成本诉被告多支出近一倍的水电费；对本诉被告的投诉行为进行威胁；3.对物业费的金额及滞纳金也不予认可，原被告双方已对后续的物业费的标准进行了变更，变更后为1.5元/月/平方米，且已按该标准履行至今，原告主张按6.5元/㎡标准计算，不符合约定；4.水费已经结清。 海威康公司向本院提起反诉请求：1.天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司赔偿损失12.45万元；2.天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司退还多收取的水电费7462元；3.本诉及反诉诉讼费由天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司承担。 事实和理由：海威康公司系重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路101号3幢3-2号房屋的承租人，该物业系朱光辉装修完毕后出租给海威康公司使用。自2013年7月以来，多次出现严重的漏水现象，海威康公司多次要求被反诉人进行处理，但均被反诉人以内部报批等事由予以拖延或拒绝。因上述漏水现象直接导致案涉物业内部遭受严重浸泡损失，并损毁了部分模具，致使海威康公司损失重大。另，被反诉人提供物业服务期间，擅自使用不合格水表及电表，导致反诉人每月多支出一倍的能源费用，严重损害海威康公司的合法权益。海威康公司认为，因漏水区域系公共裙楼平台，属于无关公司维修养护范围，故海威康公司根据相关法律规定，提起上述请求。 天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司针对反诉，提出如下答辩：反诉人的反诉不应当与本诉合并审理。反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，与本诉基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者本诉与反诉的请求基于相同事实，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。首先，本案反诉人提出的反诉请求中关于漏水、水电表的问题涉及多家单位，需要全部主体参加后另案查明。故不符合反诉的主体要求；其次，反诉的诉请与本诉并无牵连关系，与本诉不是基于同一法律事实或法律关系。 本院经审理查明：2011年12月22日，重庆天安数码城有限公司作为甲方与天安智慧园公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，主要约定：1.经公开招标，确定乙方为重庆天安绿谷创新园物业管理单位，物业坐落于大渡口区迎宾大道，物业类型为：商业、写字间，占地面积：53969.50㎡，建筑面积185917.13平方米。2.写字楼物业费(含电梯费)为6.5元/平方米·月，商业物管费为10元/平方米·月。业主或者物业使用人应自约定接房之日起开始缴纳物业管理服务费。提前接房，自实际接房之日起开始计缴物业管理服务费。业主或物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定缴纳的，业主负连带交纳责任。业主或物业使用人之间的缴费约定，业主或物业使用人应当自约定之日起告知乙方。3.物业管理服务费按月缴纳，业主或物业使用人须于每月10日前缴清本月物业管理服务费（业主或物业使用人接房时，应一次性缴纳前三个月物业管理费），逾期15天未缴，按《物业管理条例》等法规规定和《临时管理规约》约定，物业公司每天将按应缴纳金额的3‰收取滞纳金，并采取提起法律诉讼等措施催缴。4.本合同期限自2011年12月22日起至2014年12月21日止。本合同期限届满，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同期限届满三个月内继续履行本合同。前述合同于2012年1月4日在重庆市大渡口区房屋管理局备案。 《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》规定：1.建设单位在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以的书面承诺，表示认可临时管理规约的内容，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准。2.本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本临时管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。 2012年8月，天安绿谷创新园项目名称变更为天安数码城云谷一期。 2016年1月28日，深圳天安物业管理有限公司变更为深圳天安智慧园区运营有限公司。 2016年5月24日，重庆天安数码城有限公司作为甲方与天安智慧园重庆分公司又签订《前期物业服务合同》，内容与前一份物业服务合同大体相同，合同期限自2016年6月1日至2019年5月31日。2019年6月5日，双方又签订《前期物业服务委托合同》，合同有效期自2019年6月1日至2024年5月31日止。 另查明，朱光辉、周冀英系大渡口区春晖路街道翠柏路101号3幢3-2的业主。2013年8月15日，朱光辉向重庆天安数码城有限公司出具《承诺书》，确认已详细阅读《重庆天安绿谷创新园临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任。2014年11月24日，朱光辉、海威康公司向深圳天安物业管理有限公司出具业主(用户)更名申请，申请将3栋302号的客户名称由朱光辉、周冀英变更为海威康公司。海威康公司联系人处由“王苏”签字。 自2015年6月、8月、9月，天安智慧园重庆分公司开始每月向被告发出《催款通知书》，并有陈丽签收。2015年11月的《催缴通知书》上载明：“漏水问题，拒绝签字”。2016年7月的《催缴通知书》签收处载明：“漏水未解决”。2017年1月至11月，天安智慧园重庆分公司每月向海威康公司发出《催缴通知书》并由王苏签收。 2014年11月25日，海威康公司向重庆天安数码城有限公司、天安智慧园重庆分公司提交《申请书》，载明因公司经营困难，故申请自2014年1月1日起按5元/平方米·月计收物管费。天安智慧园重庆分公司在该申请书下方备注：“同意优惠到2015年12月31日止”。 2018年7月30日，天安智慧园重庆分公司向海威康公司发出《关于物业缴纳标准的告知函》，告知海威康公司其物业费的标准为6.5元/平方米/月，而非按1.5元/平方米/月计缴，并要求海威康公司支付拖欠的物业管理费141715.20元。审理中原告自认自2013年7月至2020年10月，海威康公司向天安智慧园重庆分公司支付物管费79034.69元，2013年2月26日至2013年6月的物管费减半收取，2013年7月至2013年12月的物管费予以了减免。 期间，因房屋漏水问题，朱光辉书面向重庆天安数码城有限公司及物管公司、天安数码(集团)有限公司（总部）反映，2015年7月30日，天安智慧园重庆分公司向各施工单位发函要求对工程质量相关问题进行整改，并抄送重庆天安数码城有限公司。经整改后，漏水问题仍未能解决。2017年5月5日，天安智慧园重庆分公司向该项目防水公司发函，要求对包括3-302号房屋在内的漏水问题进行维修，并抄送重庆天安数码城有限公司。 2020年4月，海威康公司对水表计量有异议，向天安智慧园重庆分公司提出异议，并提请将3幢3-2号水表拆下送检。根据天安智慧园重庆分公司的委托，重庆市计量质量检测研究院出具《检验报告》，检验结论为：该样品经检验，所检项目不符合GB/T778.1-2018《饮用冷水水表和热水水表》第4.2.3条、附录C中的要求。备注：样品于2018年已到使用年限。海威康公司于2020年1月24日放假，于2020年3月2日复工。2020年2月1日至2月29日期间3幢3-2号产生水费91元。2020年5月11日，该户水表更换。2018年1月至2020年4月共向天安智慧园重庆分公司缴纳水费2391.84元。 上述事实有原被告的陈述、中标通知书、前期物业服务合同及备案证明、临时管理规约、变更通知书、重庆市商品房买卖合同、承诺书、入伙资料签收表、物业交楼验收表、业主(用户)更名申请、催款通知书、申请书、发票、发票签收表、关于物业费缴纳标准的告知函、裁定书、工作任务联系函、园区综合服务工作单、函、工程处理记录表、投诉函、关于物业费的几点看法、发票、企业复工复产申请表、检验报告、税费缴纳明细、物业费发票、付款回单等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，在物业服务企业按照约定提供物业服务后，业主和物业使用人亦应当按照约定支付物业服务费，逾期支付物业服务费的，应当承担违约责任。本案中，原告作为“重庆天安数码城”的物业服务企业，其按照《物业服务委托合同》及《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》的规定为包括被告在内的业主(物业使用人)提供了物业服务，海威康公司系该物业的实际使用人，朱光辉、周冀英系业主，根据临时管理规约的规定，应对物管费承担连带支付责任，但其从2015年11月起未足额缴纳物业服务费，经书面催交，其至今未交纳，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行等违约责任。 关于物业服务费金额问题。但根据前期物业服务合同的约定，物业服务费的标准为6.5元/平方米/月，涉案物业的建筑面积合计590.48平方米，2013年2月26日至2013年6月的物管费减半收取7881.85元，2013年7月至2013年12月物管费原告自认已经减免，2014年1月1日至2015年12月31日物管费按5元/平方米/月计收，也即590.48平方米*5元/平米/月*24个月=70857.60元，之后的收费标准，被告虽主张按1.5元/平米/月计收，但并无相关证据证明双方对此已经达成一致意见，故2016年1月至2019年12月的物管费590.48平方米*6.5元/平米/月*48个月=184229.76元。截止本案开庭之日被告已经缴纳79034.69元元。故海威康公司、朱光辉、周冀英还应支付物管费7881.85元+70857.60元+184229.76元-79034.69元=183934.52元。 关于滞纳金问题。虽然管理规约约定业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日3‰的标准支付滞纳金。但根据本案的实际情况，海威康公司未缴纳物管费系因房屋漏水问题未能妥善解决，对天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司的物业服务质量存有异议，情有可原，并非恶意拖欠物管费，故对天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 关于海威康公司的要求天安智慧园重庆分公司、天安智慧园公司赔偿因漏水导致的设备损失的反诉请求，本院认为，从本案的证据上来看，涉案房屋漏水问题自接房之时一直存在，应属于房屋本身的质量问题，应由该房屋的开发商承担基于房屋买卖合同而产生的违约责任及赔偿责任，天安智慧园重庆分公司也就该问题向开发商和施工方进行了沟通，故该房屋漏水导致的赔偿责任不应由物业公司承担，从而对海威康公司的该项请求，本院不予支持。 关于多收水电费的问题。关于水费，根据检测结果，海威康公司之前使用的水表不符合质量要求，但检测报告亦说明该水表已于2018年到达使用年限，故该检测报告只能说明在检测之时水表无法达到规定的质量标准，无法推定在达到使用年限之前该水表就存在质量问题。故本院将达到使用年限之时作为水表质量出现问题的起算时间，因检测报告未注明具体的达到使用年限的月份及日期，故本院酌情将2018年1月1日认定为达到使用年限之日。结合检测报告的具体参数和检测结果，本院酌情将10%作为本案水表存在质量问题而导致的不合理误差，对于误差部分的水费，属于天安智慧园重庆分公司多收部分，应予退还。另外，考虑到2020年2月份海威康公司整月未上班，故该月水费91元应全额退还。综上，天安智慧园重庆分公司应退还海威康公司水费91元+2300.84元*10%=321.08元。海威康公司主张按20吨每月计算水费误差，但从海威康公司每月已经使用的水量吨位来看，每月产生的使用水量基本上在20吨左右上下浮动，有时未能达到20吨，按其主张标准计算，明显与事实不符，故本院对海威康公司的该主张不予认定。 关于电费，现有证据无法证明电表确实存在质量问题而导致天安智慧园重庆分公司缴纳的电费超出其实际使而产生的电费，故本院对海威康公司的该项请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、重庆海威康医疗仪器有限公司、朱光辉、周冀英于本判决生效之日起十日内连带支付深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司截止2019年12月31日的物业管理服务费183934.52元； 二、深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司退还重庆海威康医疗仪器有限公司多收的水费321.08元； 三、驳回深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回重庆海威康医疗仪器有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费4997元，保全费3670元，共计8667元，重庆海威康医疗仪器有限公司、朱光辉、周冀英负担2574元，深圳天安智慧园区运营有限公司、深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司6093元。 反诉案件受理费2499元，深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司负担25元，重庆海威康医疗仪器有限公司负担2474元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  包园园 二〇二一年一月十四日 书记员  穆 颖