贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终125号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，该公司员工。被上诉人（一审原告）：龙池，女，1979年1月12日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚伟业公司）因与被上诉人龙池商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初10695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华诚伟业公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10695号民事判决第一项，改判免除华诚伟业公司的违约金；二、本案诉讼费用由龙池承担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定，从交付使用时间到房屋登记时间都是按照约定的交付使用时间来计算，如果前面交付时间出现变化，那房屋登记时间也应做相应的调整。该案商品房合同约定的交付时间是2016年9月30日，华诚伟业公司在2016年9月28日在《黔东南日报》上刊登《交房公告》，而龙池直到2016年10月28日才来办理交房手续，龙池在交接房屋环节先存在了违约的行为，也应为后来未按时取得初始登记承担责任。二、在龙池未提交证据证明其造成损失的情况下，一审根据合同约定的日万分之一违约金进行计算，已经大大超过其实际损失，加重华诚伟业公司的负担，应综合考虑华诚伟业公司违约原因、违约时间、可能造成的损失、并未对龙池的实际使用造成影响和其已实际占有使用等各种因素，根据公平原则和诚实信用原则，应对本案的违约金予以免除。三、凯里市于2016年9月21日才下发《凯里市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，即从2016年9月23日起进行凯里市不动产改革，明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务，凯里市在2017年6月5日才开始开展不动产统一登记房产数据整合服务的招标工作，华诚伟业公司根据现行房地产登记政策需要转为向凯里市不动产登记中心申请不动产首次登记，申请的内容也变更为国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记，龙池是在2015年12月21日（即凯里市不动产改革前）与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》，按照原先的办理流程，在约定的时间内办理完全没问题，但因相关政策发生变化，导致合同约定的客观情况发生了变化，华诚伟业公司依据合同约定在2017年12月30日前办完初始登记已无法实现，房屋初始登记履行不能，该因素并非华诚伟业公司所能预见或者控制，更非华诚伟业公司原因，应视为情势变更，一审法院以此时间开始计算华诚伟业公司的违约责任显失公平。四、华诚伟业公司早已经将办理初始登记的相关材料交给相关部门，只是由于不动产改革和疫情影响，导致相关的办理程序和所需材料产生了变化。五、《商品房买卖合同》只约定了华诚伟业公司为逾期交付办理的结果担责，并未约定要为逾期办理的手续或过程担责，一审法院判决华诚伟业公司承担“逾期交付”的违约责任的判决，改变了龙池“逾期办理”的违约责任的诉求，依法应予以撤销。综上所述，特请人民法院改判免除华诚伟业公司的违约金。龙池口头答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，华诚伟业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。龙池向一审法院起诉请求：1、华诚伟业公司继续履行《商品房买卖合同》，立即为龙池办理商品房交付手续；2、华诚伟业公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金55008.36元（596620元×0.0001×922天，暂计至2020年7月12日）；3、本案诉讼费由华诚伟业公司负担。一审法院认定事实：2015年12月21日，龙池与华诚伟业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2015012459），约定龙池购买华诚伟业公司开发位于凯里市房屋，建筑面积148.48平方米，总房价款593440元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款148440.00元，余款445000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院另查明，合同签订后，龙池并未实际向华诚伟业公司交付首期房款。2015年12月21日，龙池向被告出具一份《借条》，内容为“本人龙池（身份证5226321979××××××××）于2015年12月21日购买华城·东方领域4栋1单元101室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款148440元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三年内归还该收据。”2016年2月8日，龙池与华诚伟业公司签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，华诚伟业公司不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由龙池自行进行，华诚伟业公司在本协议签订后3日内向龙池返还该精装修部分购房款148440元。双方协商以华诚伟业公司垫付的首付款148440元冲抵返还龙池精装修部分购房款148440元。一审法院再查明，2016年1月26日，龙池向银行贷款445000元用于支付华诚伟业公司购房款。2016年9月8日，华诚伟业公司在黔东南日报刊登交房公告，通知3、4、5、6号楼业主办理交房。之后，龙池办理接房，并向华诚伟业公司补交了购房款3180元。2016年10月28日，龙池出具委托书，委托华诚伟业公司代为办理水、电、广电、天然气开户、公共维修基金及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案龙池与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，华诚伟业公司应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙池，华诚伟业公司未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙池，必然使龙池不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，龙池的利益受损是不争的事实，华诚伟业公司应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款593440元，首期房款148440元，按揭贷款445000元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即华诚伟业公司实际交付给龙池的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，龙池实际向华诚伟业公司交付的购房款为448180元（银行贷款445000元+补交购房款3180元）。暂计至2020年7月12日的违约金为41456.65元（448180元×0.01%×925），龙池主张超出部分，不予支持。二、关于龙池诉请华诚伟业公司继续履行《商品房买卖合同》，立即为龙池办理商品房交付手续。经庭审查明，涉案房屋已经交付给龙池，龙池自认2016年10月28日接房，故龙池的该项诉请已无实际意义，不予支持。三、关于华诚伟业公司的抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，华诚伟业公司未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使龙池不能按期办理转移登记，华诚伟业公司主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然龙池与华诚伟业公司签订《委托书》委托华诚伟业公司办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除华诚伟业公司交付相关文书的义务。第三，华诚伟业公司要求减少或免除违约金，一审法院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此一审法院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但华诚伟业公司作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，华诚伟业公司已经违约，故华诚伟业公司仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付龙池逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金41456.65元；二、驳回龙池的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为588元，由龙池负担145元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担443元。二审期间，双方并未向本院提交新证据。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：是否应该免除华诚伟业公司支付违约金的责任。本院认为，华诚伟业公司提出免除其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的上诉请求不应支持，理由如下：本案龙池与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》中约定履行自己的义务。根据涉案《商品房买卖合同》约定，华诚伟业公司应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙池。双方也已对华诚伟业公司逾期将商品房转移登记的有关文书交付给买受人的情况作出明确约定。根据查明的事实，华诚伟业公司未能在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙池，华诚伟业公司未能按照《商品房买卖合同》履行自己的义务，显然已构成违约，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。华诚伟业公司提出，由于政策变动导致华诚伟业公司不能在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给龙池，本院认为，华诚伟业公司了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，且华诚伟业公司也未能提供政策变动导致华诚伟业公司未能在约定期限取得商品房所有权初始登记的相关证据，故华诚伟业提出该上诉理由，本院不予支持。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，一审不予调整并无不当。故，华诚伟业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华诚伟业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳樟审判员  陆小平审判员  王大梅二〇二一年一月二十一日法官助理聂嘉书记员杨亚