上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16478号原告：李佳，男，1980年11月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王任佳，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡，上海普世律师事务所律师。被告：美亚基业房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：谭玉环。原告李佳诉被告美亚基业房地产经纪(上海)有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佳及委托诉讼代理人王任佳到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李佳诉称：2016年8月至9月，被告向原告推荐海外房产投资项目，并向原告出具了《海外房地产居间服务承诺书》等，约定由被告向原告购买该项目房产提供中介服务。在此过程中，被告向原告保证该房产项目及相关信息真实有效、交易安全。2016年9月19日，原告签署了由被告交付的购买合同及房屋租赁合同，并向指定托管账户支付了定金55,500美元以及资金托管费350美元。后，原告多次向被告了解项目建设进展情况，被告答复的交房时间一再拖延。在此过程中，被告向原告承认，该项目土地权属、开发商资信状况等方面存在诸多问题，与其向原告推荐项目时的描述严重不符。在原告要求被告提供解决方案的维权诉求下，被告仍多次在回复中暗示该项目或资金安全有所保障。直至2018年7月，项目仍未开建，被告向原告发函称开发商已无任何财产，其唯一股东也以个人身份申请破产，告知原告已不适宜再做任何法律追究。据此原告购买的房产已无交付可能，给原告造成巨大经济损失。故原告起诉要求被告向原告赔偿购房定金损失55,850美元，折合人民币372,999.81元(按2016年9月19日支付当日中国人民银行人民币兑美元中间价1：6.6786计算)。要求被告向原告支付自2016年9月20日起至实际支付日止的资金占用损失(以人民币372,999.81元为基数，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。原告提供了以下证据：一、《预定表》、《海外房地产居间服务承诺书》、“莫顿花园”项目介绍，证明双方就原告委托被告为其购买海外房产项目提供居间服务达成合意，被告于2016年9月7日出具服务承诺书，承诺为原告提供海外房地产居间服务，并保证所提供的房地产信息证件齐全、手续完备；广告不夸大，不误导；资料可靠，整个交易流程安全有效。二、邮件截图、招商银行户口历史交易明细表，证明原告与开发商已就莫顿花园项目订立相关购买合同，并于2016年9月按约向指定托管账户支付了25%的定金及资金托管费，合计55,850美元。三、邮件截图及附件函件、通话录音、录音文字整理稿，证明被告在房屋推介时并未查清开发商是否拥有土地所有权，截止2018年5月，土地权属仍未查清；被告于2018年2月首次向原告披露开发商总部实际位于密歇根底特律市，与被告提供的项目宣传材料不一致；被告在2017年10月已知悉原告购房款已由安全托管账户转入开发商账户，在项目未开工的情况下，资金出现异常划转。四、邮件截图及附件函件，证明原告于2017年8月收到贷款银行风险提示后，提出终止合同及退款申请；被告多次以房屋最晚交付时间未到期为由，拒绝原告终止合同和退款请求，并坚持开发商可于2018年9月25日前交付房屋；被告于2019年7月11日告知原告不适宜再做任何法律追究，开发商及唯一股东名下无任何资产，无任何获得赔偿的可能，原告购房款全部损失。五、律师函、快递单及签收记录，证明原告为全面了解开发商及项目近况，要求被告提供相关材料，协助原告方进一步维权，但被告始终未予答复。被告美亚基业房地产经纪(上海)有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。经审理查明：2016年8月18日，原、被告签订《预定表》，约定由原告向发展商GREYSTONE购买物业项目MortonGreekRanchLot3225，物业地址为3225NarrowStreamKatyTX77493。该物业售价222,000美元。2016年9月7日，被告出具《海外房地产居间服务承诺书》，承诺保证所提供的房产信息证件齐全、手续完备、真实、准确。原告分别于2016年9月18日和2016年9月19日支付55,850美元。原告陈述55,500美元为25%的购房定金、350美元为资金托管费。2016年9月28日，被告向原告发送开发商回签的莫顿花园合同。2017年9月21日，被告总经理黄万祥与案外人秦某于电话会议中确认原告支付25%购房定金。2018年2月1日的邮件中，被告称其于2017年中旬开始启动法律行动对开发商在底特律总部的财政状况及已售出的莫顿花园房地产项目，土地开发商是否已完工、土地拥有权属于谁进行调查。其中土地调查进度缓慢，无清晰明确的结果。2018年4月17日的邮件中，被告称经律师调查发现，开发商在底特律已无财产，最大股东也以个人身份申请破产，已无偿债能力。2018年7月1日的邮件中，被告称由于开发商唯一股东已申请破产且其个人及公司无任何资产，买家已无任何可以追讨的余地或者获得任何赔偿的可能性。现原告起诉来院。本院认为：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。被告作为专业的中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务。被告对房屋土地及开发商信息未尽到审查核实义务，在相关信息不明的情况下，未作明确风险提示，仍推介原告与开发商签订购房合同，最终导致原告无法实现合同目的，造成原告经济损失。被告未尽到交易安全保障责任，需向原告承担与其过失程度相应的赔偿责任。而原告作为购房合同相对方，尤其本案涉及境外房产的购置，亦有审慎的注意义务，在被告未能提供土地权属信息的情况下，与开发商签订房屋买卖合同，欠缺一定程度的注意义务及风险意识，亦应承担相应的责任。关于资金托管费，原告未提供证据加以证明，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告美亚基业房地产经纪(上海)有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告李佳支付购房定金损失44,400美元，按照2016年9月19日支付当日中国人民银行人民币兑美元汇率中间价计算，并支付自2016年9月20日起至实际支付之日止的资金占用损失。以44,400美元为基数，按照2016年9月19日支付当日中国人民银行人民币兑美元汇率中间价，2016年9月20日至2019年8月19日以同期中国人民银行公布的贷款利率计算，2019年8月20日至实际支付之日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告李佳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,841元，由原告李佳负担人民币1,341.40元，被告美亚基业房地产经纪(上海)有限公司负担人民币6,499.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟二〇二一年一月四日法官 助理  虞扬扬书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。