上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22454号原告：深圳市金地物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：冯浩，总经理。委托诉讼代理人：赵明利，男。委托诉讼代理人：贺晓旻，女。被告：何庆，女，1979年6月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：曹国平，男，1963年1月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司与被告何庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人赵明利、贺晓旻、被告何庆及其委托诉讼代理人曹国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年10月至2020年6月的物业服务费人民币19,051.20元及滞纳金3,143.45元。事实和理由：被告系上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，房屋建筑面积为156.42平方米。小区物业服务费收费标准为每月每平方米5.80元。被告欠缴2018年10月至2020年6月的物业服务费共计19,051.20元。原告根据前期物业服务合同对小区提供了物业管理服务，被告应缴纳相应的物业服务费。原告因催讨未果，故诉诸法院。被告何庆辩称：因房屋需要维修，被告尚未收房，没有拿钥匙，且未收到过原告的催告函，故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：开发商上海金珩房地产发展有限公司(以下简称金珩公司)作为甲方与乙方原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司(以下简称金地公司上海分公司)签订《前期物业服务合同》，约定甲方将金地天境城(物业名称)委托乙方进行物业管理；物业服务费收费标准为：每月每平方米5.80元；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的1-5号履行交纳义务，逾期交纳的，应按拖欠费用的千分之五自应缴费当月的第6日起计提；合同为期2年，自2011年5月起至2013年4月止。合同期限届满后，原告继续为该小区提供物业管理服务至今。2017年6月28日，被告何庆就购买坐落于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋与金珩公司签订《上海市商品房预售合同》，合同第十一条约定于2018年9月30日前交房，第十三条约定房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。该合同补充条款约定合同正文第十一条约定的日期为最后交付日期，合同正文第十三条中“房屋交付的标志”除签署《商品房钥匙收条》外，亦包括乙方接受钥匙、居住其中、签署房屋验收单、进行书面或口头报修。2017年8月28日，被告办理了系争房屋预告登记，房屋建筑面积156.42平方米。2020年10月，因被告何庆未交纳2018年10月至2020年6月的物业服务费，故原告金地公司上海分公司诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的《前期物业服务合同》、上海市青浦区赵巷镇佳辉社区XXX委员会出具的证明、上海市不动产登记簿、《上海市商品房预售合同》等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告何庆为证明其答辩意见，向本院提供了2018年9月26日和2020年11月29日签署的《天境业主收房意见反馈单》(以下简称反馈单)及《天境235号收房事宜会议纪要》(以下简称会议纪要)。2018年9月26日反馈单显示，被告提出以下意见：1、院门瓷砖没贴好；2、院门锁搭扣太少改装一下；3、北外墙栅栏墙体挪平；4、通风口对家居是否有影响；5、地下车库卫生打扫一下；6、电表间垃圾清理一下；7、260号车位吊灯没有装；8、电表间封顶有漏水修一下；9、三楼南卧玻璃下有污渍；10、南外墙体有破报修补；11、院子周围墙体有污渍清理一下；12、一楼移门左侧门框槽有凹陷、门锁有问题；13、电梯井重新刷一下；14、所有窗户扣锁报修一下；15、入地库口缝隙太大。2020年11月29日反馈单及会议纪要显示，被告提出以下意见：1、北院内排放口处理；2、东北院内地下电缆并处理；3、北院左侧拉直；4、因尚余问题导致未能收房损失，按照市场租赁价和实际时间并应交物业费予以补偿。开发商客服拟同意将院内排风口高度降低一半，2-4项要求无法满足。原告金地公司上海分公司质证意见：对证据真实性无异议，但证明内容不予认可。收房后才有收房意见反馈单，反馈单证明当日被告已收房，进行了报修行为，且该内容无法证明房屋需要维修的地方影响被告入住，达到拒收房屋的标准。会议纪要体现出开发商也没有同意由其承担物业服务费。原告认为系争房屋已达交房标准，开发商也曾三次按照房屋预售合同上的地址向被告寄送通知，催告被告办理收房手续。此外，被告对系争房屋已进行装修。故被告已收房，应自交房次月起缴纳物业服务费。对此，原告提供了房屋装修前后照片打印件、快递单复印件。被告何庆质证意见：对照片的真实性无异议，但看不出房号，不确定是被告房屋。被告确实有进行搭建三楼卫生间、封阳台行为，是追加搭建行为，不是装修。对快递，地址是预售合同中填写的地址，但该房屋已出租，被告未收到过。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告何庆抗辩未收房，不应承担物业服务费。根据被告与开发商金珩公司签订的《上海市商品房预售合同》约定，交房标示包括签署《商品房钥匙收条》、接受钥匙、居住其中、签署房屋验收单、进行书面或口头报修。被告于2018年9月26日就系争房屋提出维修意见，进行了报修，属于交房标志之一，且之后的搭建行为印证了被告收房事实，故本院认定被告已按《上海市商品房预售合同》约定收房。被告未提供充足证据证明其抗辩意见，本院难以采纳。原告金地公司上海分公司作为涉诉小区物业管理单位，为小区提供了物业管理服务，被告何庆作为小区业主，享受了原告的物业管理服务，理应支付相应的对价。现原告要求被告自收房次月起支付物业服务费于法有据，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支持。被告在履行了缴纳物业服务费的义务后，与开发商仍有争议的，可以另行主张。根据被告答辩及证据来看，其并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一、第二款规定，判决如下：一、被告何庆应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司2018年10月至2020年6月的物业服务费19,051.20元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354.80元，减半收取计177.40元，由被告何庆负担138.10元，原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司负担39.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 胡志国二〇二一年一月二十九日法官助理 胡 晶书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。