广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18603号原告：劳建辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：李广明，男，汉族，住广东省南雄市。原告劳建辉与被告李广明租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签署的《房屋租赁合同》于2020年6月起租金为52272元，被告支付拖欠2020年6月至2020年10月的租金及电费78352元（6、7月各欠缴5072元、8、9月各欠缴3000元、10月欠缴62208元）；2.被告分别以第一项诉求中各月欠缴费用为本金自当月1日起至实际清偿日止按日千分之三的标准计算的滞纳金；3.确认空地不在被告所承租的2700平方米范围内，被告不得强行占用原告空地；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回上述第3项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于南海***工业南区的厂房，租赁建筑面积为2700平方米，租赁期限为2024年5月31日，月租金为43200元，租金每三年按10%递增，租金当月5号前付清，到2020年6月起租金应为52272元。根据合同被告承租面积为建筑物内2700平方米，然而被告从2014年以来一直占用原告空地，原告曾要求被告支付空地费，但被告不予理会且反要求原告支付空地使用费。截止到2020年6月22日，原告多次要求被告交纳足额租金及逾期未交水电费及滞纳金，但是被告于6月15日共支付原告56776元，还欠9203.9元。根据《房屋租赁合同》，被告如若于2020年7月5日前不缴纳足额的租金、滞纳金及水电费（含水电费滞纳金）已经构成违约，原告有权自2020年7月5日增收5%每天滞纳金，收回厂房并终止租赁协议。综上所述，被告在履行合同过程中拖欠支付相关费用的行为，已经构成违约，原告与被告多次协商未果，故原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告辩称：被告之所以不愿意按原告递增交租有以下理由：一、签约的合同2700平方米，实际房产证上每层598平方米，三层半，后因业主四楼违建搭棚了几百平方米加起来共2392平方米，这是欺骗行为，被告有权追回多收的租金。二、本栋楼门口路边场地，属于本楼自带一体的小空地，使用权应属本楼的承租方使用，这几年一直是这样，但今年来，因原告自己回来隔壁楼办公，没位停车而强行霸占本楼两个车位，影响本楼租客做生意，这是严重违规。就是因为原告强行霸占车位，没有车位，导致二楼的棋牌倒闭了，空置一两个月也租不出去，几万元的损失，原告要承担。三、这栋楼是八十年代建的，楼龄太长导致主体经常出问题，楼顶与侧墙长期漏水，原告推卸责任，经常不修，一下大雨，对租户的损失全由被告赔付，不合理，应由原告负责。四、疫情对实体经济影响最大，本楼的一些租户也影响严重，90%是亏本的，这样的状况下，政府主导的很多物业都在降租，而原告强行霸占，还要加租，应该严惩。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.租金催缴通知书复印件1份；3.租赁合同原件1份；4.乙方转租补充协议原件1份；5.企业名称预先登记核准通知书、个人独资企业设立登记应提交文件材料目录、证明、环境保护验收意见书、承诺书、清算报告、企业（含个体工商户）公章收缴登记表、物业授权委托书、劳嘉升身份证、南海区个体（合伙）私营企业变更申请登记表、个人独资企业设立登记申请书、个人独资企业设立登记申请表、南海市飞马制衣厂申请书、个人独资企业变更登记申请书、个人独资企业变更登记申请表、个人独资企业注销登记申请书、个人独资企业注销登记申请表复印件各1份；6.土地使用权有偿转让协议书原件1份、协议书原件1份、房屋所有权证复印件1份。被告举证如下：1.房屋所有权证复印件1份；2.租赁合同复印件1份；3.拍卖成交确认书复印件1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据2，原告未提供送达予被告的证据，本院不予采信；2.原告的证据5，与本案无关，本院不予审查认定；3.原告证据6的房屋所有权证,被告虽有异议但未能举证推翻，地址与原被告签订的《租赁合同》相同，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于南海***工业南区的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方使用，租赁建筑面积为2700平方米；租期从2014年6月1日起至2024年5月31日止；月租金为43200元，每三年递增10%；乙方必须在当月5号前付清租金，否则每天需支付滞留金3‰；租赁保证金86400元、水电押金1万元；租赁期间，厂房及其附属设施（比如电梯维修年审）乙方责任负责维修费用及年审；租赁期间，乙方应及时支付房租及其应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；一次性支付装修顶手费10万元；等等。2016年1月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《乙方转租补充协议》，约定租赁期内，乙方可将租赁物转租，但转租的一切合同及管理工作由乙方负责与甲方无关；乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前与甲方终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止；无论乙方是否与甲方提前终止合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理，甲方不负任何责任。位于南海***工业南区的框架三层半非住宅房屋，已取得房屋所有权证（证号：***），建筑面积2324.06平方米，基底面积630平方米。诉讼中，原被告一致确认：涉讼租赁物为4层；被告承租涉讼租赁物的用途为作办公室、洗车档使用，现仍由被告使用；起租日起至2017年5月的租金为43200元/月，2017年6月起至2020年5月的租金为45200元；原告减免了2020年2月半个月的租金22600元；被告已付清2020年6月前的租金，已支付2020年6月租金47200元、7月租金47200元、8月租金49272元、9月租金49272元、10月租金和9月电费共59208元，9月电费为9936元。关于2017年6月至2020年5月期间的租金不是合同约定租金基础上递增10%的原因，原告陈述为是被告说生意难做，要求优惠；被告陈述为是房屋存在漏水问题、电梯井存在安全隐患，原告未处理，电梯无证等，所以要求只递增2000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼房屋现状中三层半已办理产权登记，合法适租，有关该部分租赁的内容为原被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；另半层为加建，原告未提供办理合法规划、报建手续的材料，故涉讼合同中相应租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效。涉讼合同约定租期自2014年6月1日起至2024年5月31日止，每月租金43200元，每三年递增10%，即2017年6月1日至2020年5月31日的租金标准为47520元/月、2020年6月1日至2023年5月31日的租金标准为52272元/月，此为双方签订合同的本意。原告同意被告按45200元/月的标准支付2017年6月1日至2020年5月31日期间的租金，是原告对自身权利的处分，而原告并未同意不按合同约定计算之后的租金，故被告应按52272元/月的标准支付2020年6月1日至2023年5月31日的租金。被告辩称原告出租的面积未达到合同约定的面积、原告占用使用权为被告的涉讼房屋门口路边场地、原告对房屋漏水问题不予修理、疫情影响经营，故不愿意按合同约定的递增支付租金。本院经审查认为，1.涉讼房屋已办理产权登记的三层半面积为2324.06平方米，基底面积为630平方米，则含加建面积在内的房屋总面积与合同约定面积差别不大，且涉讼合同并未约定按面积计算租金，而是整体租金，故被告以出租面积未达到合同约定面积为由抗辩不按合同递增租金，缺乏理据，本院不予采纳；2.涉讼合同约定的租赁物仅为厂房，被告主张厂房门口路边场地的使用权属被告、原告系占用，缺乏理据，本院不予采纳；3.根据涉讼合同的约定，厂房及其附属设施在租赁期间的维修及费用由被告承担，被告以原告对房屋漏水问题不予修理为由抗辩不按合同递增租金，缺乏理据，本院不予采纳；4.原告已减免被告2020年2月半个月的租金22600元，被告亦已付清2020年3月的租金，双方已对2020年受新冠肺炎疫情影响期间的租金减免达成一致，被告再以疫情影响经营为由抗辩不按合同递增租金，缺乏理据，本院不予采纳。被告已支付2020年6月至10月部分租金，被告还应支付该期间租金差额19144元（52272元×5个月-47200元-47200元-49272元-49272元-49272元）。原告主张的租金差额超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定被告应于当月5日前付清租金，逾期按日3‰支付滞纳金。被告拖欠上述租金差额，应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金标准过高，本院结合案件实际情况酌定违约金按日万分之二计算。因此，被告应以5072元为本金自2020年6月6日起、以5072元为本金自2020年7月6日起、以3000元为本金自2020年8月6日起、以3000元为本金自2020年9月6日起、以3000元为本金自2020年10月6日起，均至实际清偿之日止按日万分之二的标准计算违约金予原告。原告主张的违约金超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李广明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金差额19144元予原告劳建辉；二、被告李广明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以5072元为本金自2020年6月6日起、以5072元为本金自2020年7月6日起、以3000元为本金自2020年8月6日起、以3000元为本金自2020年9月6日起、以3000元为本金自2020年10月6日起，均至实际清偿之日止按日万分之二的标准计算的违约金予原告劳建辉；三、驳回原告劳建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1210.1元，减半收取计605.05元（原告已预交），由原告负担455.05元，由被告负担150元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年一月七日书记员  余宝儿