山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8328号 原告：袁建民，男，1988年10月14日出生，汉族，住北京市丰台区。 原告：姜桂君，女，1986年4月28日出生，汉族，住北京市丰台区。 两原告共同委托诉讼代理人：朱文会，北京谦彧律师事务所律师，特别授权代理。 被告：沙岩，男，1985年8月22日出生，回族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：毛新秀，山东祥天律师事务实习律师，一般授权代理。 原告袁建民、姜桂君与被告沙岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案，并于2020年12月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。袁建民及其与姜桂君的共同委托诉讼代理人朱文会，沙岩及其委托诉讼代理人蔡文娜、毛新秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁建民、姜桂君向本院提出诉讼请求：1、判决解除袁建民、姜桂君与沙岩签署的《房屋买卖合同》及《中海华山御山首府东片区六地块xx号楼xx室房屋买卖补充协议》，并要求沙岩向袁建民、姜桂君支付违约金787500元（房屋总价款的50%）。庭审中袁建民、姜桂君变更诉讼请求，只要求沙岩支付违约金118125元（自2020年7月7日至2020年12月7日，按照房屋总价款的日万分之五计算）。2、判决本案的律师费、保全费、鉴定费、诉讼费等费用由沙岩承担。事实与理由：2018年5月27日，袁建民、姜桂君和沙岩签订了《房屋买卖合同》及《中海华山御山首府东片区六地块xx号楼xx室房屋买卖补充协议》，双方就济南市历城区中海华山东片区六地块xx号楼xx室房屋的买卖事宜达成一致意见。上述合同及补充协议签订时，涉案房屋尚处于未交房状态。基于房屋当时的状况，双方约定的付款方式及时间为：沙岩于2018年6月9日支付首付款人民币柴拾伍万元整，剩余房款人民币捌拾贰万伍仟元整，待双方办理过户后，沙岩取得不动产权证书第一时间，向所申请按揭贷款银行申报抵押，所剩余房款由银行直接向袁建民、姜桂君支付（如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于《房屋买卖合同》约定的贷款金额，沙岩在办理完毕房屋权属过户手续后5个工作日内一次性补齐。双方同时约定在取得不动产权证书后10个工作日内共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案及过户相关手续。开发商通知袁建民、姜桂君交房的同时，袁建民、姜桂君已按照约定于2018年8月31日将房屋交付于沙岩，沙岩也已对该房屋进行装修并入住。2019年10月25日取得房屋产权证书，已符合双方约定的过户条件。鉴于沙岩提出为了节省过户费用，想和车位一起过户的意见，袁建民、姜桂君本着方便沙岩，友好履行合同的善意，同意等车位产权证书下来一起过户。2020年6月底，取得车位的产权证书后，袁建民、姜桂君多次与沙岩联络，协商办理过户手续事宜，沙岩却一直以房屋管道漏水等各种理由拖延办理过户手续及支付剩余房款，至今已逾期超过二十日。根据合同约定及法律规定，沙岩提出的管道漏水问题并不构成不办理过户及不支付剩余房款的理由，首先，开发商向袁建民、姜桂君交付房屋的同时，袁建民、姜桂君就已将房屋交付给沙岩，未曾居住，房屋问题并不是袁建民、姜桂君造成的，且袁建民、姜桂君并不知情。其次，经与物业核实，该漏水问题主要是沙岩装修并更改暖气管道所致，物业也积极对沙岩所提出的渗漏问题进行了维修，并向沙岩支付1800元赔偿费用，沙岩也已接受赔偿，目前问题均已解决。沙岩的上述违约行为已构成《房屋买卖合同》第八条约定的沙岩根本违约的情形“逾期履行本合同约定的义务超过二十日的”，现袁建民、姜桂君要求解除合同，并要求沙岩向袁建民、姜桂君支付违约金787500元（房屋总价款的50%）。袁建民、姜桂君为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 沙岩辩称，沙岩不存在违约行为，本案不具备合同的解除条件，沙岩不同意解除合同。袁建民、姜桂君应当根据《存量房屋买卖合同》及补充协议的约定继续履行合同，解除涉案房产抵押，将房产向沙岩进行过户。请求法院依法驳回袁建民、姜桂君的诉讼请求。一、涉案房产未能办理过户完全系袁建民、姜桂君的违约行为导致。沙岩已于2018年6月9日将首付款750000元，其中含定金50000元支付给袁建民、姜桂君。沙岩完全按照合同约定履行了相关义务，不存在拒不办理过户行为。根据沙岩与袁建民、姜桂君所签订的《存量房屋买卖合同》第二条第2款的约定，袁建民、姜桂君应于收到沙岩支付第一笔房款后且过户之前解除涉案房产银行抵押。但是，根据2020年11月16日济南市房屋档案馆房屋权属状况信息表记载，目前涉案房产仍存在抵押，抵押权人为青岛银行股份有限公司济南分行，抵押金额为730000元。也即至本案起诉前，袁建民、姜桂君尚未履行合同约定的解除涉案房产银行抵押义务，涉案房产从客观上根本无法完成房屋权属变更登记。因此，涉案房产直至目前未办理过户手续完全系袁建民、姜桂君违约行为导致，沙岩不存在任何违约行为。另，沙岩将保留追究袁建民、姜桂君违约责任的权利，其应当根据合同约定向沙岩支付相应的违约金。二、从办理房屋权属登记需要提交资料角度上讲，袁建民、姜桂君违约行为亦客观存在。不考虑其前述阻碍房产过户的违约行为，即使按照对方的逻辑，考虑办理房产过户所需材料问题。根据《存量房屋买卖合同》第七条的约定，系共同向房管局办理过户。因此，袁建民、姜桂君亦需要提交相关资料才能办理过户。但是，经沙岩询问中介，袁建民、姜桂君并未提供户口本、身份证、结婚证等过户所需材料。且袁建民、姜桂君亦未提供证据证明其已经履行了提交相关材料的义务。因此，袁建民、姜桂君未提交相关过户资料的违约行为客观存在。沙岩将保留追究袁建民、姜桂君违约责任的权利，其应当根据合同约定向沙岩支付相应的违约金。三、袁建民、姜桂君所交付的房屋存在严重质量问题，给沙岩生活造成不便，在权属变更登记之前，其应当配合沙岩积极履行维修义务。但是，袁建民、姜桂君均拒绝履行协助义务。对于因涉案房屋维修给沙岩造成的重新租赁房屋三个月之久的租金损失4800元，袁建民、姜桂君应当予以赔偿。四、对于剩余购房款825000元尚未满足合同约定的付款条件，沙岩不应当支付。沙岩不存在违约行为。根据沙岩与袁建民、姜桂君所签订的《存量房屋买卖合同》第三条第2款的约定，剩余房款825000元，在房产过户后银行发放贷款之日由银行直接向袁建民、姜桂君支付。因此，银行向袁建民、姜桂君支付剩余购房款的前提系袁建民、姜桂君将房产首先办理至沙岩名下，但是袁建民、姜桂君未偿还银行抵押贷款，房产根本不具备过户的可能性。综上，本案无论从袁建民、姜桂君未偿清贷款的客观角度上讲，还是从袁建民、姜桂君主观拒不提供相关资料上讲，袁建民、姜桂君的行为均构成违约，从而导致涉案房产直至目前无法完成过户。希望袁建民、姜桂君本着实事求是，诚实信用原则积极履行合同约定的义务，将涉案房屋抵押贷款还清，积极为沙岩办理过户手续。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月27日，袁建民、姜桂君（甲方、出售方）与沙岩（乙方、买受方）签订《存量房屋买卖合同》，合同第一条约定：甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历城区中海华山东片区六地块xx号楼xx室的房屋，房屋所有权人袁建民，共有权人姜桂君，房屋建筑面积117.27平方米。共同出售的附属设备包含：产权车位xx-xx及开发统一交付标准。该房屋已经设定抵押，抵押人为袁建民、姜桂君，抵押额度730000元，甲方应于收到买方支付第一笔房款后且在过户之前解除该房银行抵押。合同第三条约定：甲、乙双方协商房屋价款为1575000元，乙方于2018年5月27日向甲方支付定金50000元；于2018年6月15日前将首付款人民币750000元存入甲方指定账户；剩余房款825000元，在过户后银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。合同第七条约定：甲乙双方协商确定在取得不动产权证书后10个工作日内共同向房屋管理登记部门办理存量房屋买卖合同网上签约备案及过户相关手续。合同第八条约定：一、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的。每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。二、甲方逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，退还乙方支付的定金及首付款，并以相当于该房屋总价款的50%全额向乙方支付违约金；乙方逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的50%全额向甲方支付违约金。 2018年6月9日，袁建民、姜桂君（甲方、出卖方）与沙岩（乙方、买受方）签订《房屋买卖补充协议》，约定乙方于2018年6月9日将首付款750000元存入乙方指定账户，剩余房款825000元，待甲乙双方办理过户后，乙方取得不动产权证书第一时间，向所申请按揭贷款银行申报抵押，所剩余房款由银行直接向甲方支付。 2018年5月21日，沙岩通过银行转账向户名为“王文学”的账户转账50000元。2018年6月9日，沙岩通过其中信银行分14次向袁建民6226****1694银行账户转账700000元，袁建民、姜桂君出具《首付款收条》一份，载明：今收到沙岩支付的用于购买中海御山首府东六地块15-2-801房屋的首付款人民币750000元（含定金）。 案涉房屋权属状况信息现载明所有权人袁建民，共有人姜桂君，房产证号济南xxxx，登记时间2019年10月25日。抵押情况：债权人青岛银行股份有限公司济南分行，抵押金额730000元，债务履行期限2016年9月29日起至2046年9月25日止。该房屋已经由沙岩装修并入住。案涉车位产权证号为鲁（2020）济南市不动产权第xxxx号；袁建民、姜桂君称车位登记时间是2020年6月23日。 关于沙岩是否违约或根本违约的相关事实：袁建民、姜桂君主张沙岩违约的事实为未按照《存量房屋买卖合同》及事后的口头约定于案涉车位产权登记证书后10个工作日内，开始办理过户。袁建民、姜桂君述称，车位下来时间是2020年6月23日，2020年7月7日房产中介王灿春以微信通知沙岩，内容为“还得重新做一次资格审查，因为咱们要重新做网签，把车位做里面，您这边还得准备一下上次资格审核的资料，沙岩老师”。沙岩认可于2020年7月7日收到过双方交易中的房产中介微信通知，但辩称合同并没有约定资格审查，《存量房屋买卖合同》约定的是向房管局提交资料的期限，沙岩不存在违约行为。袁建民、姜桂君反驳称，《存量房屋买卖合同》约定的取得不动产权证书后10个工作日内共同向房屋管理登记部门办理存量房屋买卖合同网上签约备案及过户相关手续。沙岩在经房产中介通知后，仍不提供网签审查资料，导致网签备案工作无法进行。房产中介未要求袁建民、姜桂君提供网签资料，关于网签及过户流程，房产中介已告知双方，双方对该流程均是知悉且认可的。沙岩拖延提供网签资料，导致网签备案及过户无法完成，该行为属于延期履行义务的行为。沙岩称2019年已提交过相关资料，但不包括车位，且原房屋未办理过户登记也是应沙岩的要求同车位一起办理。沙岩对其未及时提交办理过户登记相关资料提出抗辩意见1.袁建民、姜桂君未先对案涉房屋解除抵押登记；2.房屋存在严重质量问题。袁建民、姜桂君称，沙岩办理房产抵押前需要其先办理银行贷款资格审查，在办理贷款资格审查后才是办理抵押手续的时间点，因此袁建民、姜桂君不存在违约；房屋质量问题是开发商的问题，买方自己对房屋有审核义务；该房屋袁建民、姜桂君一天未住，沙岩装修入住至今，房屋质量问题尚不能证明是房屋本身的问题，或许是沙岩装修导致的，但这都不是沙岩拖延办理过户履行合同义务的原因。房屋问题已经和物业沟通，且物业已经进行了赔付，不存在袁建民、姜桂君拒绝向开发商主张维修的情况。 本院认为，袁建民、姜桂君与沙岩签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当依约履行。袁建民、姜桂君主张的违约事实是，沙岩未及时向房产中介提供办理房产过户登记的资格审查资料。《存量房屋买卖合同》中规定的该义务内容为“甲乙双方协商确定在取得不动产权证书后10个工作日内共同向房屋管理登记部门办理存理房买卖合同网上签约备案及过户的相关手续。”依此约定，和袁建民、姜桂君与沙岩之后对车位等相关问题的口头约定，负有提交相关手续的义务人应于取得车位登记证书或接到通知后10个工作日内履行提交相关资料义务。因沙岩属购房人，且须银行贷款，其所需审查资料包括购房资格，贷款资格，故其当然负有提交相关资料的义务。案涉房屋虽存有质量问题，非因袁建民、姜桂君造成，其于房屋质量问题对沙岩仅负有与开发商或物业公司协助进行处理的义务，且沙岩也未因此提出解除合同；沙岩以此作为迟延提交资料的抗辩事由，不应被采纳。沙岩另抗辩称，袁建民、姜桂君未先行解除案涉房屋的抵押登记。袁建民、姜桂君则称，沙岩贷款资格审查通过后才能解除抵押登记。综合双方意见，袁建民、姜桂君显然更加合乎情理。如袁建民、姜桂君先行解除抵押登记，会面临沙岩购房或贷款资格无法通过审查的风险；且双方并未将此列为先决条件，沙岩该抗辩理由不成立。另，根据在先提交相关资料时的对象是房产中介及房产中介催交相关资料的事实可知，双方已约定通过房产中介办理网签、贷款审查手续并通过其提交资料，沙岩辩称应直接向房管部门提交资料不实，不应被采纳。因此，沙岩应于收到房产中介通知后10个工作日内提供房屋备案、贷款的相关手续。沙岩未及时提交，已构成违约。鉴于沙岩已支付近一半的房款，且非恶意拖延，袁建民、姜桂君按照《存量房屋买卖合同》约定的每逾期一日，日违约金按房屋总价款万分之五计算，确实较高。沙岩以违约金过高为由请求人民法院予以调整，可予以考虑。袁建民、姜桂君因迟延办理过户和贷款，损失的是部分资金的运用或利息的损益。依此，本院酌定将违约金调整为以沙岩剩余未付房款825000元为本金，以起诉之日一年期贷款市场报价利率的二倍为标准，自2020年7月18日起计算至2020年12月7日止，共计24714元。因双方未约定由违约方承担律师费，袁建民、姜桂君要求沙岩承担律师费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限沙岩于本判决生效之日起十日内向袁建民、姜桂君支付违约金24714元； 二、驳回袁建民、姜桂君的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1331元，由沙岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘   修   义 二〇二一年一月二十日 法官助理  张天女书记员黄雯