天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初30574号原告（反诉被告）：天津湖滨广场置业发展有限公司天津自贸区分公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中环东路55号悦城广场21号楼三层302，统一社会信用代码911201183410606426。负责人：黄佐栋，副总裁。委托诉讼代理人：刘婉文，女。被告（反诉原告）：天津绅泰教育咨询有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中环东路55号悦城广场C4-101/102/114/115，统一社会信用代码91120118MA05Y3N446。法定代表人：张思华，经理。委托诉讼代理人：宋炳栋，天津兴滨律师事务所律师。被告：张思华（反诉第三人），女，1993年7月30日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李东（张思华之母），住天津空港经济技术开发区，公民身份号码120101196412××××一般代理。委托诉讼代理人：宋炳栋，天津兴滨律师事务所律师特别授权。原告（反诉被告）天津湖滨广场置业发展有限公司天津自贸区分公司（以下简称湖滨置业天津分公司）与被告（反诉原告）天津绅泰教育咨询有限公司（以下简称绅泰教育）、被告张思华（反诉第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。绅泰教育提出反诉，本院依法受理。湖滨置业天津分公司的委托诉讼代理人刘婉文，被告绅泰教育的委托诉讼代理人宋炳栋，被告张思华及其委托诉讼代理人李东、宋炳栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖滨置业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告订立的编号为《睿丁英语租赁合同》、《主体变更协议》、《补充协议》均已于2020年9月24日解除；2．判令被告绅泰教育将其自原告处承租的天津空港经济区中环东路55号悦城广场（对外宣称案名活力广场）C4-101.102.114.115号商铺腾空并以毛坯状态返还原告；3．判令二被告连带向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日及2020年9月1日至2020年9月24日期间的欠缴租金90,517元；4．判令二被告连带向原告补交疫情期间减免的租金61,053.87元；5．判令确认原告不需返还被告租赁保证金96,003元；6．判令二被告连带向原告支付违约金96,003元；7．判令二被告连带向原告支付2020年9月25日至实际退还商铺之日的商铺占用费（暂计至2020年10月19日，占用费金额为43,872元）；8．判令二被告连带向原告补交已享受的免租期间（装修免租期、经营免租期）的租金182,864元；9．本案诉讼费等各项诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原告与张思华订立了《睿丁英语租赁合同》，约定张思华承租原告所有的天津空港经济区中环东路55号悦城广场（对外宣称案名活力广场）C4-101.102.14.115号商铺，于合同中明确约定如被告欠租天数超过15天，原告可解除合同，并约定了合同解除后违约方的违约责任。原告依约于2017年11月6日向张思华交付了商铺。2018年3月23日，原告、张思华与绅泰教育订立了《租赁合同主体变更协议》（以下简称主体变更协议），约定租赁商铺相关的各项协议文件中被告张思华的权利和义务一并转让给绅泰教育，且二被告对变更前后租赁合同的义务和责任承担连带责任。2020年7月15日，原告与绅泰教育签署了《关于睿丁英语2020年疫情期间扶持的租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定了疫情期间原告为被告减免租金的条件及数额，其中明确约定2020年如因被告原因致使合同解除，被告应向原告足额补缴减免的租金。但《补充协议》订立后，被告仍拖欠原告租金且拖欠天数已达到双方合同约定的解约标准，原告虽多次催告，但被告至今仍未支付租金。依据《睿丁英语租赁合同》及《补充协议》关于合同解除及违约责任的约定，原告有权解除合同并扣收被告已支付的保证金，要求被告腾空并以毛坯状态返还商铺并向原告支付拖欠的租金，补交疫情期间减免租金，补交已享受的免租期间（装修免租期、经营免租期）的租金并需依约向原告支付违约金及商铺占用费以承担违约责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼，望判如所请。绅泰教育、张思华共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回。导致合同解除是原告单方解除，二被告认为原告违约，给被告造成了经济损失。原告与绅泰教育存在租赁关系，被告租赁的诉争房屋用于英语教育培训，在2017年11月10日签订合同，交付时间应该是11月16日。合同履行期间，被告履行了全部的合同义务，向原告支付了保证金及第一期的租金，合同履行至2020年1月双方产生了纠纷。在3月份前二被告不欠费，因为疫情，被告按照要求不能开业，属于不可抗力，在此情况下，因为被告资金周转困难所以未交纳租金，在6月2日开业之后，被告陆续交付了租金，而且跟原告也有协商，就是用保证金9.6万元冲抵租金，不足部分，被告已经分几笔补清，在9月份被告根本不欠租金，已经全部支付完毕。在9月14日原告强行的将大门锁上了，导致无法进行经营活动，二被告认为违约方是原告，因此二被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据。针对第一项诉讼请求被告认为是原告单方面的解除，二被告同意解除，解除日期也认可，但解除原因不认可。第3项二被告不欠租金，9.6万保证金已经冲抵租金。对于第4项和第5项均不同意，不存在返还的问题，保证金已经冲抵为租金了。第6项不认可，二被告不存在违约行为，不应承担违约金，而且合同中也没有约定。第7项不同意该诉讼请求。7月14日已经锁大门了，被告根本无法经营，根本不存在被告占用房屋的问题。第8项双方是有约定的，双方已经履行完毕，二被告没有违反合同约定，因此不同意该项诉讼请求。另，绅泰教育向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人赔偿反诉原告学员退费损失497,243.46元，退还租金14,629元；2．案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2017年11月10日，张思华与湖滨置业天津分公司签订了《睿丁英语租赁合同》（包含附件一），由张思华承租涉案商铺，用途英语教育培训，租赁期限5年，自2017年11月16日至2022年11月15日。该合同还就计租期间、月租额以及租金减免等事项作出约定。2018年3月23日，张思华与湖滨置业天津分公司签订了《租赁合同主体变更协议》，协议约定原《睿丁英语租赁合同》项下的权利和义务由绅泰教育享有和承担，张思华不再作为合同主体享有权利并承担义务。合同签订后，张思华依约交纳了计租期间租赁费和保证金。在此后的合同履行期间，绅泰教育及张思华全面履行了合同义务，并无任何违约行为。但是湖滨置业天津分公司却以绅泰教育及张思华拖欠租金为由，无理要求绅泰教育撤场，并于2020年9月11日强行停水停电，导致绅泰教育无法开展正常经营活动，给绅泰教育教学造成极大困难。2020年9月14日，湖滨置业天津分公司将该商铺强行锁上大门，并单方面擅自终止合同。湖滨置业天津分公司的行为导致原告彻底无法经营，只能停业。绅泰教育停业后，学员及其家长大为不满，要求绅泰教育退款并赔偿损失。湖滨置业天津分公司的单方面擅自终止合同的违约行为，直接导致绅泰教育已经入学的学员要求退还剩余的学，故提起反诉，请求法院判如所请。湖滨置业天津分公司对反诉答辩称，解除租赁合同是因为其拖欠湖滨置业天津分公司的租金所导致单方解约。不能使用商铺是因为绅泰教育拖欠租金导致，故绅泰要求湖滨置业天津分公司承担退学费损失没有合同依据，请求驳回。本院认定事实如下：2017年11月10日湖滨置业天津分公司与张思华订立了《睿丁英语租赁合同》，附件一张思华承租原告所有的天津空港经济区中环东路55号悦城广场（对外宣称案名活力广场）C4-101.102.14.115号商铺（以下简称商铺），商铺用途：英语教育培训，租赁期限5年，自2017年11月16日至2022年11月15日。租金：2017年11月16日至2018年3月15日装修免租期；2018年3月16日至2018年6月15日经营免租期。2019年11月16日至2020年11月15日租金为27,430元。租赁保证金：相当于3个月租金96,003元。违约金根据18.1条，违约方应向守约方支付96,003元作为违约金。违约金根据18.2条，乙方应向甲方支付96,003元作为违约金。附件二…4…如乙方提前解约或因乙方的原因导致合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠。原告依约于2017年11月6日向张思华交付了商铺。2018年3月23日湖滨置业天津分公司（甲方、出租方）、张思华（乙方、原承租方）、绅泰教育（丙方新承租方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定一、从2018年4月1日起，三方一致同意：原合同项下相关的所有文件（包括但不限于《租赁合同》、交接书、各种协议、各种函件、各项决议）中的乙方的各项权利和义务由丙方予以继承。丙方同意承受乙方在上述合同及文件中涉及的乙方所有权利和义务。二、乙方同意其根据租赁合同交纳的合同保证金直接转为丙方应支付的合同保证金，在租赁合同期满后由丙方凭合同保证金票据原件到甲方处办理退还手续。…四、本协议生效前乙方应按期支付租金、管理费及其他费用，自本协议生效之日起由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务。该债权债务转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题均与甲方无关。以上债权债务自本行协议生效后，自动由乙方转入丙方名下，但乙方承诺，若丙方未及时履行租赁合同义务，乙方将就丙方的所有付款义务及违约责任承担不可撤销的连带保证责任。2020年7月15日湖滨置业天津分公司（以下简称甲方）与绅泰教育（以下简称乙方）签订《关于【睿丁英语】2020年疫情期间扶持的的补充协议》，现经双方友好协商一致，就2020年度新冠疫情期间租金减免事宜特订立以兹双方信守执行：1．考虑到新冠疫情给乙方造成的影响，在乙方根据原合同已按期足额缴纳物业费的前提下，甲方同意在原租赁合同约定的租金标准基础上，自2020年1月25日至2020年3月31日期间给予租金全免优惠，但乙方仍应按原租赁合同的约定缴纳物业费、能源费及其他应付费用，该段期间共计优惠租金人民币61,053.87元2．优惠政策的实施2.1甲乙双方同意上述期间的减免金额按照以下方式进行冲抵。因乙方已经按照原租赁合同约定的租金标准，支付完成2020年1月25日至2020年3月31日期间的全部租金，故按上述约定的优惠政策条款，双方同意按以下方式冲抵：（1）自2020年1月25日至2020年2月2日租金减半的优惠金额4,042.8元，直接冲抵乙方应向甲方支付自2020年3月1日至2020年4月30日期间的部分租金：（2）自2020年1月25日至2020年3月31日剩余优惠的租金57,011.07元，直接冲抵乙方向甲方支付自2020年7月1日至2020年9月30日期间的部分租金；冲抵后：2020年3月1日至2020年6月30日期间乙方欠缴的租金105,667.2元、物业费30,476元。上述全部欠缴乙方应于2020年7月20日前一次性向甲方交纳完毕。2020年7月1日至2020年9月30日乙方剩余的应付租金25,278.93元、物业费22,857元；上述优惠后的应付剩余租金应于2020年7月20日前一次性向甲方交纳完毕，物业费乙方应按照租赁合同中约定时间向甲方按时交纳完毕。…3．乙方出现以下任何一项情形，本协议上述租金优惠不再执行，所有费用支付标准仍按原合同执行，乙方应一并补缴本协议所优惠的租金，补缴时间为任一情形发生之日起5个工作日，同时由此对甲方造成的损失均由乙方全部承担…（2）乙方未按本协议约定或租赁合同约定时间缴纳租金、物业费及其他应付费用给甲方的。2020年7月30日湖滨置业天津分公司向绅泰教育发出再次催款通知书催要拖欠的租金及其他费用共计153,282.931元及逾期付款滞纳金；2020年8月5日发出催款通知书催要拖欠的2020年4月1日至2020年9月30日的租金及其他费用共计126,467元及逾期付款滞纳金；2020年9月1日发出催款通知书催要拖欠的租金及其他费用共计118,848元及逾期付款滞纳金；2020年9月7日发出催款及停水停电通知催要截止2020年9月7日的0租金未付租金96,003元，未付物业费22,845元。于2020年9月10日停止供水供电，请做好妥善的保护措施及时转移生鲜、冷冻品、易腐易坏食品等。2020年9月9日绅泰教育出具关于未缴纳欠款的还款计划告物业函，认可未付租金96,003元，未付物业费22,845元。计划分期付款于2020年9月14日前缴纳欠款20,848元，于2020年9月30日前缴清当月房租及物业费。2020年9月16日湖滨置业天津分公司向绅泰教育发出租赁合同解除通知书：贵方承程我司位于天津市空港经济区××路××号××广场××商铺（商铺号：Ｃ-101／102／14／115），依据双方租赁合同及相关补充协议约定，贵方应当于每期最后一个日历月15号之前支付下一期的租金，但在我司多次通知后，贵方仍未按今同约定履行，也未进行整改。贵方在同业态商铺恢复营业后仍以疫情为由拖延开业，经我司多次催促后贵方于2020年8月才恢复开业。对于疫情防控强制关停脚间，本着风险共担，我司已经主动减免部分租金，且双方就此已经达成一致，但贵方仍然拒付减免后的租金。鉴于贵方拖欠2020年4月至9月的租金及物业费等行为，严重违反租赁合同约定，现我司郑重函告贵方，自本通知发出后第三日，租赁合同正式解除，同时与租赁合同相关的所有补充协议及其他法律文件（如有）一并解除。请贵方依照租赁合同之约定，在该合同解除后5日内，即2020年9月23日前交还租赁商铺，并根据合同约定缴清所有款项（含拖欠的费用及违约金、补缴已减免的租金）、腾空并恢复商铺原状，注销工商等手续或迁离该承租区域。如贵方未在规定时间内按约交还租赁商铺的，我司有权自行收回商铺和恢复商铺原状，商铺内的遗留物品及装修按照租赁合同约定处理，由此所引起的一切法律后果及相关费用由贵方自行承担。我司同时保留根据租赁合同约定追究贵司其他违约责任的权利。绅泰教育、张思华认可自2020年1月至9月应交付租金246,870元，疫情优惠61,053.87元，用房屋押金抵扣房租96,003元，实际支付了89,813.13元（2019年12月19日支付27,430元为2020年1月份的租金；2020年1月19日支付27,430元为2020年2月份的租金；2020年7月27日支付23,387元为补租金差额3-6月份的；2020年7月31日支付5,000元为补租金差额7-9月份的；2020年8月1日支付2,000元为补租金差额7-9月份的；2020年8月1日支付4,565.93元为补租金差额7-9月份的），已经不再欠付租金。湖滨置业天津分公司不认可以保证金冲抵租金。2020年11月10日绅泰教育搬出涉案房屋，湖滨置业天津分公司收回房屋。以上事实有原、被告证据及当事人陈述予以证实。本院认为，湖滨置业天津分公司与张思华签订租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。合同履行中，湖滨置业天津分公司、张思华、绅泰教育签订主体变更协议，由绅泰教育承继商铺租赁合同及相关协议中的全部权利和义务，张思华承诺，若绅泰教育未及时履行租赁合同义务，张思华将就绅泰教育的所有付款义务及违约责任承担不可撤销的连带保证责任。张思华、绅泰教育应按租赁合同约定履行义务。因享受疫情减免，绅泰教育自2020年8月份开始拖欠租金，湖滨置业天津分公司要求解除租赁合同、主体变更协议、补充协议符合合同约定，二被告亦认可解除合同，本院予以确认。关于湖滨置业天津分公司请求涉案房屋并以毛坯状态返还，因房屋已经由湖滨置业天津分公司收回，对此本院不再处理。关于湖滨置业天津分公司主张2020年4月1日至2020年6月30日即2020年9月1日至2020年9月24日的租金，于法有据，本院予以支持。关于湖滨置业天津分公司要求绅泰教育、张思华支付房屋占用费的诉请，绅泰教育至2020年11月10日才搬出，绅泰教育应按合同约定的月租金标准给付占用费（2020年9月25日至2020年11月10日为41,145元）；关于湖滨置业天津分公司要求绅泰教育、张思华返还已享受的免租期间的租金优惠182,864元的诉请，符合合同约定，本院予以支持；关于疫情减免租金问题，湖滨置业天津分公司与绅泰教育就疫情减免租金达成一致意见，虽对减免设定条件，但新冠疫情系不可抗力，且对绅泰教育经营教育、培训业务也确实带来较大影响，故对湖滨置业天津分公司要求绅泰教育、张思华补交疫情期间减免租金的诉请，本院不予支持；关于导致合同解除的违约责任，合同约定湖滨置业天津分公司有权扣除履约保证金并要求对方支付相当于履约保证金数额的违约金，过于加重绅泰教育、张思华的违约责任，故先期交付的履约保证金96,003元可冲抵应付的租金90,517元及部分占用费，不应扣留；虽绅泰教育未按约定支付租金，湖滨置业天津分公司可以利用履约保证金收取租金及相关费用，不必然采取解除合同维权方式，故导致合同解除的违约责任不能全部由绅泰教育承担，故对湖滨置业天津分公司要求给付解除合同违约金的诉讼请求本院不予支持。绅泰教育反诉湖滨置业天津分公司支付494,821.21元的经济损失。绅泰教育未按约定支付租金，湖滨置业天津分公司可以解除合同，不违反合同约定，绅泰教育也可以通过其他方式解决教学减少损失，故其经济损失也不应由湖滨置业天津分公司承担，故对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）天津湖滨广场置业发展有限公司天津自贸区分公司与被告（反诉原告）天津绅泰教育咨询有限公司、被告张思华（反诉第三人）间的《睿丁英语租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、《关于【睿丁英语】2020年疫情期间扶持的＜租赁合同＞的补充协议》于2020年9月24日解除；二、被告（反诉原告）天津绅泰教育咨询有限公司、被告张思华（反诉第三人）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津湖滨广场置业发展有限公司天津自贸区分公司房屋占用费35,659元；三、被告（反诉原告）天津绅泰教育咨询有限公司、被告张思华（反诉第三人）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津湖滨广场置业发展有限公司天津自贸区分公司免租期间的租金182,864元；四、驳回原告天津湖滨广场置业发展有限公司天津自贸区分公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津绅泰教育咨询有限公司的全部反诉请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,751元（减半收取计），原告负担2,931元，被告天津绅泰教育咨询有限公司、被告张思华负担1,820元；反诉费4,459元由天津绅泰教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王树金二〇二一年一月十八日书记员  李海娟