福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终41号 上诉人（原审原告）：詹荣堘，男，1975年6月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上诉人（原审原告）：张镇林，男，1972年3月28日出生，汉族，住福建省诏安县。 两上诉人之共同委托诉讼代理人：张鸿江、周沛航，福建力衡律师事务所律师、实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建省晋江市泰兴达橡塑贸易有限公司，住所地晋江市经济开发区（五里园）欣鑫路41号兴宇公司内，统一社会信用代码91350582259801181L。 法定代表人：黄月萍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄雅金、许雅玲，福建晋贤律师事务所律师、实习律师。 上诉人詹荣堘、张镇林因与被上诉人福建省晋江市泰兴达橡塑贸易有限公司（以下简称泰兴达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初10349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人詹荣堘、张镇林上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由泰兴达公司承担。 事实和理由：1.一审法院以其在装修过程中应当知道实际使用面积与合同约定面积为由，并以合同约定的租金计算开始时间2010年10月9日作为诉讼时效起算点，显然是错误的，应当予以纠正。2.其于2020年5月16日知道租赁合同约定面积与产权登记面积存在巨大差异，遂向法院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效。3.一审法院以其未在租赁合同关系存续期间提出异议，也未在房屋租赁合同关系终止后的诉讼时效内主张权利为由，认定其起诉超过诉讼时效，是缺乏事实和法律依据的。4.一审法院认定泰兴达公司未多收取其租金和物业费的认定错误，应予以纠正。5.租赁房屋第9至12层每层超出用地红线范围内的建筑面积是多少？一审法院未委托相关单位测绘，亦未进行现场勘测，是无法确认，因此，一审法院认为未多收取租金和物业费也是错误的。6.一审法院片面地认定证据B1的效力，显然是违反了民事诉讼法及证据规定，是违法的。 被上诉人新万信达公司公司答辩称：1.本案诉讼时效应当自2010年10月9日起算，诉讼时效已超过，上诉人詹荣堘、张镇林何时实际知道案涉租赁标的实际面积与诉讼时效的起算点无关。2.《房屋租赁合约书》约定租赁的是使用面积而非产权面积，案涉租赁标的9-12层的实际使用面积是4819.76平方米，双方一审提交的证据均能证明该面积。上诉人已实际租赁并使用超出了产权面积的案涉房屋，其并未多收取租金和物业费。3.案涉合同真实有效，案涉租赁标的规划用途为何与本案无关。 詹荣堘、张镇林向一审法院起诉请求：1.判令泰兴达公司立即向詹荣堘、张镇林返还多支付的2010年10月9日至2017年6月8日期间的房屋租金1444880元并支付自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令泰兴达公司立即向詹荣堘、张镇林返还多支付的2010年10月9日至2017年6月8日期间的物业管理费92472.32元并支付自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 一审法院认定事实：2010年4月8日，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司签订《房屋租赁合约书》，约定詹荣堘、张镇林向泰兴达公司承租其位于晋江市的交叉口泰兴达商务楼第9至12层、一楼大厅的三分之一面积及大厅隔层用于酒店经营，并明确了承租面积及租金、物业费计算方式。合同签订后，詹荣堘、张镇林对租赁部分进行装修并经营华尔顿酒店。2017年6月28日，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司、柯志仁共同签订《房屋租赁合约补充协议》约定詹荣堘、张镇林将《房屋租赁合约书》剩余权利义务全部转让给柯志仁。2020年5月16日，詹荣堘、张镇林收到（2020）闽0582民初4128号一案诉讼材料，2020年6月18日收到泰兴达公司当庭提交的房屋所有权证书。 一审法院认为，詹荣堘、张镇林与泰兴达公司之间的房屋租赁合同关系合法有效。泰兴达公司已依约交付案涉租赁房屋，詹荣堘、张镇林亦实际使用该房屋并依约缴纳租金及物业费，本案房屋租赁合同关系存续期间的权利义务均已履行完毕。詹荣堘、张镇林对承租面积存在异议，未在诉讼时效期间内提出，泰兴达公司对此提出的诉讼时效抗辩，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回詹荣堘、张镇林的全部诉讼请求。本案受理费18637元，因适用简易程序减半收取计9318.5元，由詹荣堘、张镇林负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 二审期间，双方当事人对一审判决查明认定的事实均没有异议，本院予以确认。 本案双方当事人争议焦点为：1.诉讼时效的问题；2.泰兴达公司是否存在多收取詹荣堘、张镇林租金及物业费行为的问题。 本院认为，一、关于诉讼时效的问题。2010年4月8日双方签订的《房屋租赁合约书》第三条第三项中明确约定了免租期6个月用于装修，双方对于该房屋出租后进行了装修并投入酒店经营及在2017年6月28日上诉人、被上诉人有案外人柯志仁签订《房屋租赁合约书补充协议》约定上诉人对诉争房屋的全部权利义务一并转让给柯志仁均无异议。装修过程中，詹荣堘、张镇林即应知本案案涉房屋的装修面积，否则无法设计酒店房间数、房间面积、房间布局、购买装修材料、结算工钱等，若存在实际使用面积与合同约定面积不符，基于合理的注意义务，上诉人应及时提出异议，故本案詹荣堘、张镇林相关诉求的诉讼时效起算点应为装修后开始使用的2010年10月9日。鉴于詹荣堘、张镇林未在房屋租赁合同关系存续期间提出异议，也未在房屋租赁合同关系终止后的诉讼时效内主张权利，根据《民法典》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，因上诉人既未在装修后开始使用的2010年10月9日提出异议，也未在房屋租赁合同关系终止后即2017年6月28日的诉讼时效内主张权利，故泰兴达公司对詹荣堘、张镇林本案相关诉求已超过诉讼时效的抗辩主张，于法有据，本院依法予以采纳。二、关于泰兴达公司是否存在多收取詹荣堘、张镇林租金及物业费行为的问题。房屋测绘报告明确第9至12层每层产权面积为1019.39平方米，但在测绘说明部分第三点已阐明“经实地测绘，本宗房屋局部建筑超出用地红线，产权面积按用地红线范围内计算面积”。可见，案涉房屋实际面积超出产权面积，该陈述与测绘报告中的平面图及房屋所有权证书内的平面图可相互印证。在订立合同时双方已就房屋面积在合同中列明，詹荣堘、张镇林未就相关房屋产权信息及承租面积尽合理注意义务，房屋交付后的装修及经营使用过程中也未就实际使用面积提出异议，其所提供的证据亦无法证明泰兴达公司存在多收取租金及物业费的行为。詹荣堘、张镇林已经实际使用了超出产权面积的案涉房屋并依约缴纳相应租金及物业费，其主张按照产权面积计算租金及物业费并要求泰兴达公司退还超出产权面积部分的租金及物业费，无事实与法律依据。基于此，原审未对涉案面积进行评估鉴定并无不妥。 综上所述，上诉人詹荣堘、张镇林的上诉理由不能成立，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18637元，由上诉人詹荣堘、张镇林负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  陈美雅 审判员  蒋秀华 二〇二一年一月××日 书记员  廖春燕 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。