浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7229号上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行，住所地浙江省瑞安市安阳街道马鞍山路**云海小区**。负责人：王祖钝，该支行行长。委托诉讼代理人：周崇成，浙江万松律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洋君，浙江万松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋衡，男，1988年1月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：金若尘，女，1988年5月31日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：瑞安市富高房地产开发有限公司，住，住所地浙江省瑞安市东山街道车头村云江中路**/div>法定代表人：申鑫。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称邮储银行瑞安支行）因与被上诉人蒋衡、金若尘、瑞安市富高房地产开发有限公司（以下简称富高公司）金融借款合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初8053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邮储银行瑞安支行上诉请求：1.依法改判富高公司对涉案债务承担连带保证责任或发回重审；2.本案上诉费用及律师代理费3226元均由蒋衡、金若尘、富高公司负担。事实和理由：一、一审判决认定富高公司的担保责任应当免除，与双方合同条约定不符，存在错误。涉案《贷款保证承诺书》第五条已就富高公司的担保期限作明确约定。现蒋衡、金若尘、富高公司并未向邮储银行瑞安支行交付他项权利证书，富高公司应继续履行阶段性担保责任。本案《按揭业务担保合作协议》、《贷款保证承诺书》均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。邮储银行瑞安支行与富高公司达成合意，在购房者的预购商品房未取得房屋权属证书、房屋抵押手续未办妥前，由开发商对购房者的借款承担阶段性的连带保证责任。最高院民事审判第一庭在其编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中指出，银行与开发商对阶段性保证的约定系其自愿订立，也可能基于双方合作中利益均衡的慎重考量，这种约定是当事人充分协商的结果，也并未损害国家及社会利益，与契约意愿、当事人的利益平衡及伦理标准亦无相去之处，故实无干涉的必要。二、涉案商品房已经进行抵押权预告登记，且未能推进至本登记并非由债权人的原因所造成，预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，故赋予银行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序，但最后银行能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性，无论房屋产权证及他项权证办理与否均要求开发商对购房者未清偿债务承担连带保证责任。因此，一审判决免除富高公司的保证责任既不符合合同约定，也有悖于阶段性担保的合同目的，加重了债权人在抵押权预告登记存续期间的债权清偿风险，应予纠正。蒋衡、金若尘、富高公司未答辩。邮储银行瑞安支行向一审法院起诉请求：1.邮储银行瑞安支行与蒋衡、金若尘签订的编号为33006671118123774434的《个人购房／购车借款及担保合同》于2020年4月19日提前到期；2.蒋衡、金若尘共同偿还邮储银行瑞安支行借款本金1699330.72元及利息（截至2020年4月14日期内利息为36922.89元、复利为441.21元，此后至实际履行之日止的逾期利息、复利分别以未还本金和期内利息为基数按年利率7.3255%计收），并支付邮储银行瑞安支行为实现债权支出的律师费4700元；3.邮储银行瑞安支行对登记在蒋衡名下坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室的房屋所有权及土地使用权的拍卖、变卖、作价所得价款有优先受偿权；4.富高公司对上述第2项诉请的债务承担连带保证责任。一审法院认定事实：蒋衡与金若尘系夫妻关系，于2014年5月20日登记结婚。2018年12月27日，邮储银行瑞安支行与蒋衡、金若尘、富高公司签订编号为33006671118123774434的《个人购房／购车借款及担保合同》，合同约定：1.蒋衡因购买坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室的住房向邮储银行瑞安支行借款172万元，金若尘为共同借款人。2.借款期限为360个月（即从2018年12月27日至2048年12月27日止）。3.借款利率为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率下浮15%即年利率5.635%，借款发放后遇基准利率调整，借款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日起调整。4.还款方式为按月等额本息。5.如借款人未按约偿还借款，贷款人有权在借款利率基础上加收50%的罚息利率计收逾期利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布已经发放的借款提前到期。6.蒋衡以其购买的坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室房屋提供抵押担保；富高公司提供阶段性连带责任保证担保，担保期限为贷款划入富高公司账户之日起至蒋衡所购房产的《房地产他项权证》出具之日。邮储银行瑞安支行与富高公司另签订《按揭业务担保合作协议》，对富高公司作为保证人的义务等进行再次确认。上述抵押房产已于2018年3月2日办理抵押预告登记。上述合同签订后，邮储银行瑞安支行依约于2019年1月10日向蒋衡发放借款172万元。借款发放后，蒋衡自2019年11月起至今未按约偿还借款本息。诉讼中，邮储银行瑞安支行主张案涉借款于2020年10月27日提前到期。截止2020年10月27日，蒋衡尚欠邮储银行瑞安支行借款本金1699330.72元（其中到期借款本金19737.25元，未到期借款本金1679593.47元）、期内利息87617.82元、复利2601.3元、逾期利息662.79元。另查明，1.坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室的房产已于2020年5月20日办理登记在富高公司名下的不动产权初始登记，不动产权证号为浙（2020）瑞安市不动产权第0××1号。2.邮储银行瑞安支行因本案支出律师费4700元。一审法院认为，贷款银行约定有权宣告借款提前到期，通常是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，其后果是使合同关于到期日的合同约束力归于消灭。故邮储银行瑞安支行既已选择宣告贷款提前到期，其要求对宣告提前到期时还款期限尚未届满的借款按逾期利率计收利息，缺乏合同依据，不予支持。邮储银行瑞安支行主张案涉借款于2020年10月27日提前到期，系对自己权利的处分，该院予以确认。阶段性保证设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续；富高公司已完成所涉商品房的开发建设义务，并办理房屋所有权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因富高公司违约行为所致；且案涉房产已办理了抵押预告登记，抵押预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，邮储银行瑞安支行有权按合同约定在抵押范围内对该房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，产权转移登记和抵押登记手续未办妥并没有损害邮储银行瑞安支行的利益；故富高公司的担保责任应当免除，否则有失公平合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、蒋衡、金若尘于判决生效之日起十日内偿还邮储银行瑞安支行借款本金1699330.72元及利息、复利、逾期利息（截至2020年10月27日的期内利息为87617.82元、复利为2601.3元、逾期利息为662.79元；自2020年10月28日起复利以期内利息87617.82元为基数、逾期利息以已到期借款本金19737.25元为基数均按年利率7.3255%计算至实际偿还之日止，宣布提前到期借款本金1679593.47元按年利率5.635%计算至实际偿还之日止），并支付邮储银行瑞安支行律师费4700元。二、若蒋衡、金若尘逾期不履行上述债务，邮储银行瑞安支行对蒋衡所有的现登记于富高公司名下的坐落于瑞安市××镇××幢××单元××室的房产［不动产权证号：浙（2020）瑞安市不动产权第0××1号］折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、驳回邮储银行瑞安支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20473元，减半收取10236.5元，由蒋衡、金若尘共同负担（定于判决生效之日起10日内向该院缴纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对二审中当事人争议的事实，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，富高公司为本案购房贷款提供阶段性保证担保，其实质系富高公司作为房地产商担保涉案商品房在开发过程中的风险，避免因房产开发原因造成金融机构抵押权落空情形。本案中，富高公司已经完成涉案房产的开发建设义务，并办理不动产权初始登记，未办妥房地产他项权证并非富高公司原因所致。现一审判决已经支持邮储银行瑞安支行对涉案抵押房屋享有优先受偿权，邮储银行瑞安支行要求富高公司继续承担担保责任有失公平合理，本院不予支持。综上所述，邮储银行瑞安支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20473元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘林华审 判 员 李 洁审 判 员 曾庆建二〇二一年一月二十九日法官助理 方如意代书记员 项道德