内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1564号原告：李俊霞，女，1963年2月27日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。原告李俊霞与被告包头市荣泰置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊霞，被告包头市荣泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人裴悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《包头市商品房买卖合同》的约定，向原告交付位于××区房屋；2.依法判令被告承担逾期交房的违约责任：（1）以已付购房款和装修款共768892元为基数，按照银行同期贷款利率4.9%从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年9月30日止的利息为232333.53元；（2）以已付购房款768892元为基数，按照日0.01从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年9月30日止共2252天的违约金为1731.54元，上述利息和违约金共计234065.06元，原告要求被告双倍给付利息及违约金共计468130.12元；3.依法判令被告协助原告办理上述房屋的房屋产权证书；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月22日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××区房屋一套，房屋总价款894016元，被告应于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付原告。合同签订后，原告已支付房屋首付款456016元。此外，原告又另行向被告交纳精装修款312876元，精装修款也应视为购房款。被告未依约履行合同，至今未向原告交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告包头市荣泰置业有限责任公司辩称，1.原告交清购房款的前提下，我方同意继续履行合同，因本案原告只交付了购房首付款，并没有交付全款，被告不同意交付房屋。根据合同法第67条的规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求，交付购房款在先，交付房屋在后，因此，在本案原告未交清房款的情况下，被告有权拒绝交付房屋。另外，按照合同约定，装修款不是购房款，不应以装修款为基数计算违约金及利息，双倍的利息和违约金也没有合同依据。2.关于原告主张逾期交房的违约责任，合同约定了逾期交房支付利息及违约金，但约定是两种赔偿方式，原告不能同时获得两种赔偿，有失公平，原告主张的违约金及利息不应同时得到支持。如果法院支持原告的违约金及利息不利于合同目的的实现，原告的目的是为了获得房屋，被告也希望并努力实现合同的目的，如果支付过高的违约金及利息，就会造成被告资金更加困难，不利于房屋的建设和及时交付房屋。另外，本案诉讼的当事人人数众多，如果让被告承担过多的违约责任，最后受损失的是广大业主，产生的巨额赔偿，我公司也无力承担。3.双方约定的利息及违约金过高，根据合同法约定，约定的违约金过高，我方可以请求调减。4.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据合同约定被告交付房屋的时间是2014年7月31日前，诉讼时效从2014年8月1日起开始计算，现在已经超过两年，民法总则的诉讼时效是三年，原告提起诉讼已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应予以支持。5.合同第十二条中约定，被告在交付房屋之日后360日内办理产权登记证书，现在房屋没有交付，无法办理产权登记证书，房管局也不会办理产权登记证书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年11月22日，原告李俊霞（乙方）与被告包头市荣泰置业有限责任公司（甲方）签订编号为2013-0029780的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告李俊霞购买被告包头市荣泰置业有限责任公司开发建设的的位××区房屋一套，房屋建筑面积为86.91平方米，每平方米价格为10286.69元，合同总价款894016元；买受人在签署本合同时交付首期房款456016元，其余房款438000元作为银行贷款。合同第三条商品房交付及交付日期中约定：甲方于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付乙方使用。合同第五条关于甲方逾期交付商品房的约定如下：除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金。合同附件三商品房质量和设备等情况中约定：毛坯交房。2013年11月22日，原告李俊霞将上述房屋的首付款456016元交纳给被告，并另行向被告交纳房屋精装修款312876元，共计768892元。同日，被告向原告李俊霞出具购房款收据及精装修款收据各一张。另查明，涉案房屋所在的××区时代广场项目C地块已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》，但该项目至今未竣工，涉案房屋尚未达到交付条件，原告李俊霞至今未办理银行按揭贷款。2017年1月，被告包头市荣泰置业有限责任公司参加包头稀土高新技术产业开发区建设环保局、包头稀土高新技术产业开发区信访局组织的时代C地块第三次业主沟通会，并形成包荣泰字[2017]2号会议纪要。2018年6月28日，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局出具包开建信[2018]13号《关于刘超反映时代广场公寓未按期交房的信访处理意见书》，意见书载明：该公司（包头市荣泰置业有限责任公司）承诺2018年年内房屋交付使用；从最终承诺交工日起至实际交工时间的期间内以银行同期贷款利率的双倍进行赔偿。本院认为，原告李俊霞与被告包头市荣泰置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，双方均应继续履行。原告李俊霞已交纳房屋首付款，被告未按合同约定向原告交付房屋，未交付的根本原因系房屋尚未竣工验收，非原告未交纳剩余购房款所致，待房屋竣工验收合格且原告付清购房款后，被告应及时履行房屋的交付义务。故对原告李俊霞要求被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告在收取购房款的同时，另行收取原告房屋精装修款，视为合同双方合意将合同附件三约定的毛坯交房变更为精装修交房，原告将房屋精装修款计入房屋总价的主张并无不当。被告未按合同约定于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付原告，导致原告购房的合同目的迟迟不能实现，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任，违约责任的计算方式为：1.被告应向原告支付已付款利息，利息以已付购房款768892元为基数，2014年8月1日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际交付商品房之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.被告应向原告支付违约金，违约金每日按已付购房款768892元的0.01从2014年8月1日起计算至实际交付商品房之日止。被告曾在《信访处理意见书》中承诺2018年年内交付房屋，如未如期交付，则按银行同期贷款利率的双倍进行赔偿，原告从2014年8月1日起主张双倍利息及违约金的请求不当，且原告购房的主要目的是实现对房屋的占有、使用，为保障涉案时代广场项目后续工程稳步开发建设，保证质量合格的商品房能够尽快向购房业主交付，结合被告实际经营状况与市场环境，在已适当补偿原告的情况下，不宜过分加重被告的违约责任，故对原告李俊霞要求被告包头市荣泰置业有限责任公司给付双倍利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋尚未向原告交付，不具备办理房屋权属证书的条件，故对原告李俊霞要求被告包头市荣泰置业有限责任公司协助其办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。被告关于原告主张违约责任已过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行与原告李俊霞签订的编号为2013-0029780的《包头市商品房买卖合同》；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内给付原告李俊霞逾期交房的利息，利息以768892元为基数，2014年8月1日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至房屋实际交付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内给付原告李俊霞逾期交房的违约金，违约金每日按已付购房款768892元的0.01从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止；四、驳回原告李俊霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8322元（原告李俊霞申请缓交），由原告李俊霞负担4161元，由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担4161元；诉前保全费4991元（原告李俊霞申请缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判长 谢 莉人民陪审员 邱云龙人民陪审员 杨瑞芳 二〇二一年一月二十五日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。