上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41333号原告(反诉被告)：梁永明，男，1970年9月28日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海南供投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：桑佳，董事长。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。原告梁永明与被告上海南供投资发展有限公司(以下简称南供公司)及反诉原告南供公司与反诉被告梁永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梁永明及其委托诉讼代理人吴忠，被告(反诉原告)南供公司的委托诉讼代理人孙安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年6月18日就上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼第2至第9层签订的《房屋租赁合同》；2.被告减免原告房租人民币(币种下同)412,500元、返还履约保证金167,856元(租赁保证金50万元，扣除截至2020年5月7日欠付的租金及原告收取的次承租人的租赁保证金163,000元)；3.被告赔偿原告配电房容量改造费80万元。事实和理由：2012年6月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼第2至第9层房屋(以下简称系争房屋)，租期自2013年6月1日至2023年5月31日，前五年每年租金145万元，后五年每年租金159.50万元，履约保证金50万元。同时，为保证系争房屋的用电，原告投入80万元进行配电容量改造。签约后，原告一直按时支付租金，但因为系争房屋所在大楼物业布局不合理，租金高企，原告一直处于亏损状态。原告多次申请开办经营公寓，被告一直以房屋质量不符合条件为由，拒绝出具相关文件，导致5至8层空置长达4年多时间。2020年疫情期间，原告多层楼房空置，经营困难。为渡过难关，原告根据政策，向被告申请减免3个月租金，被告却一直推诿。原本5至8层房屋闲置，又碰上疫情，如继续履约，原告将面临巨额亏损，故原告起诉来院，要求判如所请。被告南供公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告解除合同没有依据。2、根据被告上级部门要求，只有原告足额支付租金才可以减免疫情期间的租金，目前原告不符合条件，被告不同意减免租金。3、合同约定配电房容量改造费用由原告自行承担，被告已经补贴10万元，不同意再赔偿原告。本案中，被告南供公司提起反诉，请求：1.反诉被告梁永明支付租金825,000元(2020年1月1日至2020年6月30日)；2.反诉被告梁永明支付延期支付租金的利息(以426,250元为基数，自2020年1月1日起算；以426,250元为基数，自2020年4月1日起算，均按年利率24%的标准计算至实际支付之日)。事实和理由：2019年12月17日，反诉被告梁永明向反诉原告发函，表示租赁物业位置较差、年久失修、大环境等因素导致其亏损严重，希望减租或者退租，但反诉原告没有同意。2020年1月开始，反诉被告一直拖延支付租金，反诉原告为维护合法权益，无奈提起反诉。反诉被告梁永明辩称，不同意反诉请求。因租赁合同无法继续履行，反诉被告已于2020年5月7日将系争房屋返还反诉原告。根据政策，反诉原告应减免三个月租金。合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求法院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2012年6月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区惠南镇北门大街XXX号汇海大楼第2至8层(包括底楼大门口以内的场地，底楼原门卫间及电梯通道，大门口东侧底楼1小间约10㎡，但不包括8楼屋顶及9楼)出租乙方，建筑面积约3700平方米，房屋类型2楼为商场，3至8楼为商业办公楼。乙方向甲方承诺，租赁房屋作为商业办公使用。甲方于2013年1月1日将租赁房屋交付乙方，2013年1月1日至2013年5月31日为装潢免租期，房屋租赁期自2013年6月1日至2023年5月31日止，共10年。第一年至第五年(2013年6月1日至2018年5月31日)每年租金145万元，第六年至第十年(2018年6月1日至2023年5月31日)每年租金159.50万元。每年租金分两次支付，第一年第一次租金于签订合同时支付，第二次租金于2013年12月1日前支付。第二年起第一次租金于每年度的6月1日前支付，第二次租金于12月1日前支付。乙方应向甲方支付履约保证金50万元。该房屋内用电、用水及容量以现状为准，乙方如因经营需要，对现有的水、电等设施进行改造、新增、扩容等，必须事先征得甲方书面同意，一切费用由乙方承担，甲方予以配合。本合同租赁期满或出现提前解除等情况时，乙方所新增、扩容的水、电等设施均无条件无偿归属甲方。乙方未按期交纳租金及应由乙方承担的各种费用，除承担本合同其他条款约定的责任外，每迟延一天应支付甲方应付金额的千分之五的滞纳金。租赁期间，乙方须保证该房屋内同一配电(即原用户名下)所有承租或使用人的继续用电，乙方实施用电增容后，须无条件保证甲方仍可使用100KW，但甲方最高不可超过170KW，该房屋其他承租或使用人的电费由乙方负责收缴。考虑到乙方配电增容投入较大，甲方同意一次性补偿乙方增容费10万元，乙方在支付第一年第一次租金中扣除。2013年2月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议书》，约定甲方同意将房屋第9层(但不包括9楼甲方另租给通信公司的机房)租赁给乙方，甲方于2013年2月25日前向乙方交付房屋，2013年2月25日至2013年5月31日为装潢免租期。第一年至第五年(2013年6月1日至2018年5月31日)每年租金5万元，第六年至第十年(2018年6月1日至2023年5月31日)每年租金5.50万元，支付方式和期限以合同约定为准。原告承租房屋后，对配电房进行扩容，向被告支付租赁保证金50万元，并支付租金至2019年12月31日，之后未付。2019年12月17日，原告向被告出具情况说明，提出减租或退租申请，理由为：1、该大楼二层以上入口在大院内，非常不显眼，导致商户生意冷淡；2、该大楼副楼下沉厉害，墙面严重开裂，渗水严重，贵公司也经过二次修理，但是严重的渗漏发霉现象，导致商户品质下降；3、因该大楼建造久，预制板楼板，考虑到安全，我们放弃招商公寓和养老院类型的商户，造成我们亏损严重；4、由于大楼本身电力不足，我方基础设施投入上百万元，电梯维修投入十几万，目前成本都无法收回；5、由于大环境经济增速放缓、上海治理环境需要，搬迁大量企业，消费群体流出上海，导致商户无力支撑成本。6、由于种种原因，导致商户经常更换实际经营者，我方需要赔上免费装修期，更有损失严重的商户拖欠租金至今，法院都无法执行到位。希望贵公司每年减租60万元，或者按目前现状退还物业，贵公司退还我方押金，以及补偿我方电力增容的相关费用。2020年4月27日，原告向被告发送《汇海大楼退租的交房通知》，并将通知张贴在大楼多处地方，表示鉴于原告于2019年12月17日书面提出申请降租和退租，被告没有批准，原告在2020年4月7日因招商需要，申请被告提供转租证明和加盖公章的产证复印件，没有得到回复，加上疫情的原因，原告决定于2020年5月7日终止合同，要求被告到现场进行交接。原告代理人许建军与被告负责系争房屋租赁人员伍建平微信聊天记录摘录如下：2019年5月16日，许建军：伍经理，你好！因为汇海大楼一直生意萧条，三四楼旅店已经换手三家，长期亏损。五楼至九楼的卡拉OK已经换手两家品牌经营，但是严重亏损，现在已经息业二年。分析原因一，行业竞争激烈，市场无序竞争，俱败俱伤。原因二，房屋导入口在园子里，招牌也不明显，非常不便引人注目，商家很难将客人导入。原因三，按照房屋状况和办公性质来评估，租金偏贵了。因屡次招商和商户转让，各种行业的专业人士，共同结论，大街正面需要一个大门直接导入客流，招牌也相应显眼。故特向供销社提出将目前一楼中间门户内墙开通，让物业有大街上显眼的导入口，直接进入电梯大厅。我们愿意承担相关费用。……2019年12月23日，许建军：伍经理，你好！希望北门大街的事早点答复我们。希望配电房适当补偿我们，否则我们只能出售部门设备弥补损失。谢谢！接下来付不齐租金了。伍建平：许经理，上报过程相当复杂，先小组会后总社班子会，如同意则再上联合社党委会，如同意则办理手续，我估计不少于三个月，你们也要二手准备，终止流程联合社领导不一定同意。另查明，原告承租房屋后，除第5至8层，其余全部转租案外人。其中第3至4层出租给王良好，租期至2023年5月31日；第2层出租给伍国宝，租期至2023年5月31日；106室出租给应文涛，租期至2022年3月24日。审理中，原告表示，因第5至8层处于空置状态，剩余租期较短，不利于再行转租，整体房屋由被告收回更有利于出租、管理。原告还表示，三个次承租人已经向其支付租金至2020年10月底。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均需恪守。原告主张解除《房屋租赁合同》，但从履行情况来看，解约理由并不充分，一些是正常的商业风险，一些是房屋的微小瑕疵，可以通过协商解决，故原告该项诉请缺乏依据，本院难以支持。原告要求被告返还租赁保证金、赔偿配电房容量改造费均系以合同解除为前提，本院亦予以驳回。根据《房屋租赁合同》约定，原告应于2019年12月1日支付2020年1月1日至2020年6月30日租金，但原告在无充分理由的情况下拒绝支付，已经构成违约。被告主张原告继续履行并且承担逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持。同时，原告承租系争房屋用于商业办公，“疫情”确实客观上会给原告使用房屋造成一定影响，本院酌情判定被告免除原告上半年三个月租金，被告以原告违约为由不同意减免租金，缺乏依据，本院难以采纳。关于逾期付款违约金的计算方式，鉴于被告需减免2020年上半年的三个月租金，原告逾期付款给被告造成的损失主要表现为资金占用的利息等因素，本院酌定截至2020年6月30日的逾期付款违约金为5,000元，此后，原告应承担以412,500元为基数，按照每日万分之一的标准，计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)梁永明应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海南供投资发展有限公司2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金412,500元及逾期付款违约金(2020年1月1日至2020年6月30日为5,000元，2020年7月1日起至实际清偿之日止，以412,500元为基数,按照每日万分之一的标准计算)；二、驳回原告(反诉被告)梁永明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,223元，减半收取8,611.50元，由原告(反诉被告)梁永明负担；反诉案件受理费6,265元(已减半)，由原告(反诉被告)梁永明负担3,819元，被告(反诉原告)上海南供投资发展有限公司负担2,446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年一月二十五日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。