浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初10369号 原告：绍兴佳鸿纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯北工业园区柯北大道以南齐贤路以****，统一社会信用代码913306217490214288。 法定代表人：詹林红。 原告：詹林红，男，1965年9月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 两原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄锦萍,浙江越光律师事务所律师。 被告：李显，女，1980年1月29日出生，汉族，住重庆市南川市。 委托诉讼代理人（特别授权）：金立君、赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 原告绍兴佳鸿纺织有限公司（以下简称“佳鸿公司”）、詹林红与被告李显房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告詹林红及两原告的共同委托诉讼代理人黄锦萍、被告李显的委托诉讼代理人金立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告佳鸿公司、詹林红与被告李显签署的《房地产买卖契约》有效；2.判令被告李显配合原告佳鸿公司办理国有建设用地使用权转移登记手续；3.判令被告李显立即向佳鸿公司、詹林红支付剩余购房款129.23万元。事实和理由：2018年7月15日，原告与被告签订《房地产买卖契约》一份，契约约定：“原告佳鸿公司将其名下位于××工业园××道××路××幢××室的厂房及土地使用权以515万元的价格转给被告。签订契约当日被告向原告支付定金150万元，于2018年7月30日过户当日支付150万元，余款215万元于土地过户当天一次性付清。原告于农历2018年12月12日将房屋交付给被告。” 契约签订后，被告向原告支付了150万元定金。2018年8月3日，绍兴市土地评估中心有限公司及绍兴市国土资源局柯桥区分局出具《土地估价报告备案表》。2018年8月21日，双方办理房产过户登记手续。2019年1月17日，原告将交易房产及土地交付给被告。后由于涉案交易房产管辖街道变更等因素，导致涉案房屋项下国有建设用地使用权相关审批手续无法办理。经过原告与街道及国土部门的多次沟通，2020年6月30日，绍兴市柯桥区安昌街道自然资源和规划所及绍兴市柯桥区不动产登记服务中心对不动产进行实地查看。2020年8月6日，绍兴市柯桥区安昌街道办事处出具《国有建设用地使用权转让流转表》。2020年8月28日，区自然资源分局开发利用管理科及分局领导同意出具《柯桥区国有建设用地使用权转让审批表》。当日，绍兴市自然资源和规划局柯桥分局出具《柯桥区国有建设用地使用权转让批准书》【柯区土转[2020]第078号】，同意将涉案合同项下的国有建设用地使用权转让给被告。之后，原告曾多次通知被告办理国有建设用地使用权转移登记手续，但被告至今未办理转移登记手续，也未向原告支付剩余购房款。截止目前，被告已累计向原告支付购房款385.77万元，尚欠129.23万元未支付。 被告李显辩称,1.对于双方签订房地产买卖合同及合同价款为515万元没有异议，被告已支付购房款385.77万元。2.2020年8月7日被告已经向原告发送了合同解除的通知书，合同解除后如果被告有异议应当在3个月内提起确认解除合同无效的诉讼,否则无权要求继续履行合同。3.对于原告要求办理国有建设用地使用权转移手续，由于国土手续基于无效的合同，如果要办理转移手续要重新签订合同重新申请办理。4.合同无效原告应当返还被告房款，而不是被告继续支付原告房款。如果法院认为解除无效或者不认可，被告同意支付剩余房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于两原告提供的不动产权证书、房地产买卖契约、购房款支付凭证、土地估价报告备案表、契税完税情况联系表、李显土地勘测报告两份、国有建设用地使用权转让申请表、不动产实地查看记录表两份、国有建设用地使用权转让流转表、柯桥区国有建设用地使用权转让审批表、柯桥区国有建设用地使用权转让批准书，被告提交的受理案件及举证通知书、民事起诉状、律师函、邮寄回单，本院经审查，对上述证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于绍兴市柯桥区××道××路××幢××室建筑面积996.19㎡及土地使用权面积621㎡原登记在佳鸿公司名下，詹林红为佳鸿公司的法定代表人。2018年7月15日，佳鸿公司、詹林红（统称甲方）与李显（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：“甲方现有住宅一套座落于柯桥区××工业园××道××路××楼××室建筑面积996.19㎡及土地使用面积621㎡一起出售给乙方。上述房产价格为515万元。签定本契约时，乙方向甲方预付定金壹佰伍拾万元整。2018年9月15日之前交付壹佰伍拾万元定金充当房款，2018年7月30日不动产证交给行政中心房产过户当天再付壹佰伍拾万元整，余款贰佰壹拾伍万元整于土地过户当天一次性付清，甲方于农历2018年12月12月交房给乙方，甲方2楼墙应复原，机器都应搬走。乙方中途悔约的，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起当日将定金退还给乙方，另给付乙方壹佰伍拾万元整违约金。过户前此房内不能留有户口，过户网签时的价格由乙方确定。”合同签订后，被告向原告支付了购房定金150万元。2018年8月3日，绍兴市土地评估中心有限公司及绍兴市国土资源局柯桥区分局出具《土地估价报告备案表》。2018年8月21日，双方办理房产过户登记手续。2019年1月17日，原告将交易房产及土地交付给被告。后由于交易房产管辖街道变更等因素，导致涉案房屋项下国有建设用地使用权相关审批手续无法办理。经过原告与街道及国土部门的多次沟通，2020年8月28日绍兴市自然资源和规划局柯桥分局出具《柯桥区国有建设用地使用权转让批准书》【柯区土转［2020］第078号】，同意将涉案合同项下的国有建设用地使用权转让给被告。截至目前，被告已累计向原告支付购房款385.77万元，尚欠129.23万元购房款未支付。 2018年8月7日，被告委托浙江秦国光律师事务所金立君律师向原告发送律师函一份，载明：本所已代委托人于2020年6月17日发函向您催告履行房地产买卖契约约定的过户义务，并指定了履行期限。后本所与您联系后，您告知本所因相关政府部门卡着不肯盖章而无法办理房产过户手续。委托人已经给您充分的时间办理过户手续，并履行了催告程序，然合同签订至今两年多仍未能办理房产证。为此，本所特向贵单位（人）函告如下：1.李显与贵单位（人）之间于2018年7月15日达成的“房地产买卖契约”及办理过户手续而形成的相关“浙江省二手房买卖合同”，在贵单位（人）收到本律师函之日起即视为解除。2.请您们在收到本函后两个工作日内立即将已收李显的房款全部退还给李显。”2020年8月28日,詹林红微信通知李显土地转让审批手续相关部门已经上会，下个星期就可以办理土地转移登记。2020年9月3日，詹林红再次微信通知李显现在已经可以办理土地转移登记，但被告拒绝办理。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。关于被告向原告发送的解除合同通知是否发生法律效力的问题。本院认为，首先，被告于2020年8月7日向原告发送解除合同的书面通知后，原告即于2020年10月16日提起本案诉讼，要求确认合同有效，应当视为原告在收到解除合同通知的三个月内提起了异议。其次，被告行使法定解除权解除合同需以合同客观上履行不能或者原告构成根本违约为限定，本案中双方签订的《房地产买卖契约》并未约定土地转移登记的时间，且土地未能及时办理转移登记并非原告原因所造成，原告不存在违约行为。再者，在被告发送解除合同通知后，原告已经及时取得土地转让批准书，办理土地转移登记已不存在客观上的障碍。因此，本院对于被告解除合同通知的效力不予认定。合同签订后，双方当事人均应按约全面履行合同所确定的义务，原告起诉要求被告配合办理土地转移登记手续并支付剩余购房款129.23万元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告绍兴佳鸿纺织有限公司、詹林红与被告李显于2018年7月15日签订的《房地产买卖契约》有效； 二、被告李显于本判决生效之日起十日内配合原告绍兴佳鸿纺织有限公司办理国有建设用地使用权转移登记手续； 三、被告李显于本判决生效之日起十日内向原告绍兴佳鸿纺织有限公司、詹林红支付购房款1,292,300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,431元，减半收取8216元，由被告李显负担，限被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二一年一月十三日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。