宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终85号 上诉人（原审原告）：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：杨君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马明燕，宁夏言卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人（原审被告）：龚富玲，女，1984年3月24日出生，汉族，初中文化，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：张亚丽，陕西智圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。 上诉人固原六盘君子商贸有限公司（以下简称六盘君子公司）与上诉人龚富玲房屋租赁合同纠纷一案，六盘君子公司于2020年3月23日向宁夏回族自治区固原市原州区人民法院起诉，该院作出（2020）宁0402民初2594号民事裁定，驳回六盘君子公司起诉。六盘君子公司不服上诉于本院，本院作出(2020)宁04民终435号民事裁定指令原审继续审理。原审经审理作出（2020）宁0402民初5489号民事判决。六盘君子公司与龚富玲均不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 六盘君子公司上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5489号民事判决第一项，改判由被上诉人支付房屋租赁费28246.35元、物业费9743.14，共计37989.49元。（争议金额13468.72元）；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实清楚，适用法律部分错误，致处理结果部分错误。一审确认商铺租赁合同期限自2017年11月16日至2020年4月1日，共28个月零16天，产生房屋租赁费42155.15元，物业管理费14754.3元，受疫情影响减免2个月租费即2954.8元，再减去被上诉人已交的保证金4500元、房屋租赁费8864.4元、装修押金1000元及物业管理费6205元，被上诉人实际欠付33385.45元，一审处理有误。另外，被上诉人自2018年8月13日至2020年4月1日期间占用3091号商铺(17.4平方米)，共19个月零18天，产生房屋租赁费3410.4元；物业管理费1193.64元，应予支持。综上，请二审依法改判。 龚富玲辩称，2017年11月16日至2018年11月16日的费用已交清；上诉状中所称3091号商铺龚富玲并未使用且租赁合同中并没有租赁该商铺。请驳回固原六盘君子商贸有限公司的上诉请求。 龚富玲上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初5489号民事判决，改判扣除2017年11月16日至2018年11月16日期间的房屋租赁费及物业费或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实有误致判决错误。一审认定双方签订的房屋租赁合同属有效合同有误。第一，被上诉人和业主之间系委托关系非房屋租赁关系，被上诉人并非承租人，上诉人并非次承租人，上诉人和被上诉人签订的合同名为商铺租赁合同，实质为居间合同，被上诉人只有索要居间报酬的权利，无权主张房屋租赁费等相关费用，故被上诉人主体不适格，应驳回其诉讼请求。第二，上诉人向被上诉人付清了2017年11月16日至2018年11月16日费用，但被上诉人却未履行合同约定将商场正式投入运营，被上诉人违约在先，应向上诉人返还2017年11月16日至2018年11月16日的费用；第三，被上诉人违约在先，上诉人基于不安抗辩权延迟缴纳费用行为并非违约，被上诉人应继续让上诉人享受交三免三优惠政策。综上，驳回被上诉人一审诉讼请求。 六盘君子公司辩称，我公司主体适格，居间合同中，居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或为委托人与第三人订约居中斡旋传达双方意思，并不介入合同实际履行。六盘君子公司基于案外人业务授权，代为处理摊位的对外出租，收取管理费及商场整体的运营等事宜，六盘君子公司不是仅仅提供媒介服务，而是参与合同实际履行，其主体适格，龚富玲的上诉理由不能成立。合同履行期间，因上诉人龚富玲拖欠租赁费、物业费合同未能完全履行，依合同约定，不再享受优惠政策。综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，请求驳回龚富玲的上诉请求。 六盘君子公司向一审法院起诉请求：1.判令龚富玲支付拖欠的房屋租赁费38444.6元、物业管理费10353.08元、水费1551.1元、以上费用共计50348.78元。2.案件受理费由龚富玲负担。 一审法院查明，靳伟军、杜得锋、刘军红、冯彩霞、司玉娥、陈丽分别是固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3062、3063、3064、3066、3067、3068号（总面积147.74平方米）商铺所有权人，分别与六盘君子公司就其所有商铺对外招商、出租摊位、签订合同、代收租赁费、追讨租赁费等事宜签订商户授权委托书。2017年11月16日，六盘君子公司与龚富玲签订商铺租赁合同（出租人、甲方为六盘君子公司，承租人、乙方为龚富玲），主要约定：甲方将尚都国际7号楼三层3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺（总面积147.74平方米）出租给乙方，租赁期三年。自2017年11月16日起至2020年11月15日止。租赁到期合同自动终止。商铺租金每平方米10元，管理费每平方米3.5元，乙方按季度向甲方一次性支付一个季度租金共4432.2元，一个季度的管理费共1551.27元。为保证合同的履行，乙方一次性应交保证金4500元，签订合同时同时交清。合同终止，如乙方无违反合同行为，甲方应如数将保证金退还乙方；如乙方有违约行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用。租赁期内使用水，电等费用，由乙方承担。合同自双方签字或盖章后生效。双方在合同上签字、盖章。合同签订当日龚富玲支付保证金4500元，后续付清2017年11月16日至2018年11月16日期间租金、管理费用，并支付装修押金1000元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，六盘君子公司受商铺所有权人委托管理，并就诉讼追讨房屋租赁费等事宜签订授权委托书，并与龚富玲签订商铺租赁合同，六盘君子公司作为原告起诉，符合法律规定，故对龚富玲辩称六盘君子公司不具备房屋租赁的资格、六盘君子公司的主体不适格的意见不予采信。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。六盘君子公司要求龚富玲履行合同义务的理由成立，予以支持。鉴于双方未解除合同，且商铺所有人委托管理，双方签订的商铺租赁合同继续有效，确认自2017年11月16日至2020年4月1日的房屋租赁费总计为42155.15元（28个月×10元/月/平方米×147.74平方米+16天×10元/月/平方米×147.74平方米÷30天），考虑受疫情影响，酌情减免2个月租赁费即2954.8元（2个月×10元/月/平方米×147.74平方米），根据合同约定龚富玲交纳的保证金4500元抵充租金，再减去已支付的2017年11月16日至2018年11月16日的房屋租赁费，六盘君子公司同意将装修押金1000元冲抵租金，故龚富玲实际应支付欠交房屋租赁费为15971.55元。龚富玲辩称签订合同之时六盘君子公司承诺其享受交三个月免三个月房屋租赁费的优惠政策，六盘君子公司对优惠政策不否认，但认为龚富玲存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为，不再享受免租优惠条件，龚富玲确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，对龚富玲该辩解不予采信。六盘君子公司具有物业服务资格且就物业管理费与龚富玲进行了明确约定，故对六盘君子公司要求龚富玲支付物业费的诉讼请求，予以支持。确认龚富玲欠交自2017年11月16日至2020年4月1日的物业费计8549.22元（28个月×3.5元/月/平方米×147.74平方米+16天×3.5元/月/平方米×147.74平方米÷30天-已交物业费6205.08元）。关于水费，虽双方在合同中约定租赁期内水、电费用由承租方负担，但未约定收取办法及标准，合同约定不明且六盘君子公司未提供其他证据证明该主张，不予支持。关于暖气费，未能提供证据证实其主张，不予支持。六盘君子公司诉称龚富玲自2018年8月13日至2020年4月1日期间占用3091号商铺（17.4平方米），要求支付相关费用，但其提供的证据不足以证实其该项主张成立，对其该部分诉讼请求不予支持。综上所述，六盘君子公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由龚富玲于本判决发生法律效力之日起十日内向固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费15971.55元、物业费8549.22元，共计24520.77元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元，由固原六盘君子商贸有限公司负担761元，龚富玲负担413元。 二审中，龚富玲提供微信截图，证明：六盘君子公司与其他案涉商铺未签订过授权委托书，其无权主张权利。六盘君子公司质证意见：对该证据三性均不认可，微信聊天记录无法反映与龚富玲聊天的业主。且该证据不属二审新证据。本院认为：龚富玲提供的微信截图，在无其他证据佐证的情况下，达不到其所要证明六盘君子公司与案涉商铺业主未签订过授权委托书的证明目的，对其证明效力不予认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，结合六盘君子公司与龚富玲的诉辩意见，本案主要争议焦点是：六盘君子公司是否系本案适格诉讼主体；龚富玲支付案涉3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺租赁费及管理费用期间及具体欠付费用的数额。 关于六盘君子公司是否系本案适格诉讼主体的问题。六盘君子公司基于其与案涉商铺所有权人之间签订的对外委托签订租赁合同授权委托书向龚富玲出租案涉商铺，并与龚富玲签订案涉商铺租赁合同，明确双方权利与义务，故六盘君子公司享有案涉商铺租赁权，六盘君子公司基于该租赁合同具有收取相关费用的资格，系本案适格主体。对龚富玲上诉提出六盘君子公司不具有主体资格的意见，不予支持。 关于龚富玲支付案涉3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺租赁费及管理费用的期间及欠付费用数额的问题。龚富玲称因案涉商铺所在商场未正式运营，其后于2019年4月份才开始营业，但其对此未提供有效证据证明，六盘君子公司亦不认可，且龚富玲一审提供已付租赁费等费用收款收据记载时间为2017年11月16日，故结合证据龚富玲上述意见不能成立，不予采纳。龚富玲支付费用起算时间应为2017年11月16日。龚富玲称其于2020年3月18日搬离案涉商铺，但六盘君子公司提供的2020年3月18日照片证明其仍占有该商铺，且龚富玲对一审确定2020年4月1日支付费用截止时间亦未提出上诉意见，故应确定支付费用截止时间为2020年4月1日。一审认定龚富玲欠付自2017年11月16日至2020年4月1日期间租赁费用及物业费用期间并无不当，应予确认。经核算，该期间房屋租赁费应为42155.15元（28个月×10元/月/平方米×147.74平方米+16天×10元/月/平方米×147.74平方米÷30天），物业管理费应为14754.3元（28个月×3.5元/月/平方米×147.74平方米+16天×3.5元/月/平方米×147.74平方米÷30天），扣减2个月疫情防控期间租金2954.8元，再扣减龚富玲已付的保证金4500元、装修押金1000元、已付租金8864.4元及实际已减免租金8864.4元（收款收据明确2017年11月16日至2018年11月16日费用已缴清）、物业管理费6205.08元，尚欠租赁费15971.55元及物业管理费8549元。一审对此认定正确，二审予以确认。对六盘君子公司上诉主张一审认定数额有误的意见，不予支持。龚富玲上诉主张对其未实际经营即2017年11月16日至2018年11月16日期间的费用应予退还的意见不能成立，不予支持。龚富玲上诉主张对欠付租金应依双方约定的交三免三优惠条件继续履行，六盘君子公司对交三免三优惠条件虽予认可，但认为系针对租赁合同履行期满的承租人约定的优惠条件，龚富玲未按期支付相关费用存在违约，其不再享受该优惠条件，因六盘君子公司所称符合本案事实，龚富玲上述意见不能成立，不予支持。故2018年11月16日之后的租金应按实际经营期间支付。 另，关于六盘君子公司主张由龚富玲支付自2018年8月13日至2020年4月1日期间使用3091号商铺产生的房屋租赁费及物业管理费的上诉请求，因双方合同中并未涉及该商铺，六盘君子公司一、二审亦未提供龚富玲实际使用该商铺事实的有效证据，龚富玲对此亦不认可，根据举证责任分配原则，六盘君子公司应负举证不能对己不利的法律后果，对其上述请求，不予支持。 综上所述，六盘君子公司及龚富玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费551元，上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担137元，上诉人龚富玲负担414元。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二一年一月二十九日 书记员  魏小红