山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执复1号 复议申请人（利害关系人）：傅彩娟 申请执行人：刘团结 被执行人：牛培杰 被执行人：顾燕 被执行人：牛建程 复议申请人傅彩娟不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203执异236号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理，并组成合议庭审查，现已审查终结。 青岛市市北区人民法院（下称市北法院）在执行申请执行人刘团结与被执行人青岛鑫之富铁路配件有限公司、青岛佰荣祥木业有限公司、青岛宾勒木业装饰工程有限公司、芬特丽国际空间设计装饰（青岛）有限公司、青岛芬特丽家居有限公司、牛培杰、顾燕、牛建程、金玉成债权转让纠纷一案，执行中利害关系人傅彩娟对市北法院评估拍卖标的物即被执行人牛培杰、顾燕名下位于青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx（复式）户房产（以下简称案涉房产）的执行行为提出异议称：2018年8月27日，傅彩娟与牛培杰、顾燕签订《青岛市存量房屋买卖合同》，当日通过银行转账支付牛培杰首付款228万元，后因牛培杰、顾燕未能在2018年9月12日前还清欠款并解除抵押，双方协商签订《房屋租赁合同》，傅彩娟之子史进丰在案涉房产租住至2018年底，后因与牛培杰协商让其还钱且不对外转租为条件、仍交由牛培杰居住，现案涉房产面临被拍卖，傅彩娟作为案涉房产的合法使用者，市北法院的拍卖行为侵犯了傅彩娟的合法租赁权。请求立即停止对案涉房产的拍卖措施。 傅彩娟提交的证据包括：一、2018年8月27日《青岛市存量房屋买卖合同》复印件，内容为牛培杰、顾燕将案涉房产出售给傅彩娟，示明该房产处于抵押状态，抵押贷款额为500万元，出卖人同意于合同签署之日起15日内还清借款并解除房屋抵押，买受人已对上述状况充分了解，协定成交价为628万元，本合同签订当日应付首付款228万元、用于还清房屋抵押贷款，买受人于办理房屋权属转移登记当日应支付200万元，余款200万元应于2018年11月27日前支付，出卖人应在尾款交付日期前将案涉房产交付买受人。傅彩娟提交的上述合同后附收据和补充协议复印件各一份，其中收据内容为“今收到傅彩娟购房款228万元”，下有牛培杰、顾燕字样的签名，落款日期为2018年8月27日；补充协议内容为：房屋出卖人牛培杰、顾燕未能在2018年9月12日前还清欠款并解除抵押违反合同约定给买受人带来损失，且买受人认为出卖人短时间无法解决权属问题、已经不适合继续交易，因此双方达成补充协议：出卖人牛培杰于2018年12月1日前赔偿买受人傅彩娟首付款20%的违约赔偿金456,000元；由于出卖人不能及时退回买受人首付款228万元，双方协商签订房屋租赁合同；出卖人牛培杰应在2020年8月27日前还清傅彩娟首付款及利息。二、2018年9月28日《房屋租赁合同》复印件，内容为牛培杰、顾燕将案涉房产出租给傅彩娟，租期20年至2038年9月27日收回，租金为228万元已全额付清。三、银行交易流水复印件，内容为史进丰自其尾号8492的招商银行账户于2018年8月27日向牛培杰尾号为3253账户支付23笔合计228万元。 市北法院查明，2019年12月12日，市北法院对刘团结诉青岛鑫之富铁路配件有限公司、青岛佰荣祥木业有限公司、青岛宾勒木业装饰工程有限公司、芬特丽国际空间设计装饰（青岛）有限公司、青岛芬特丽家居有限公司、牛培杰、顾燕、牛建程、金玉成债权转让纠纷一案作出（2019）鲁0203民初11694号民事调解书，确认各方达成的调解协议如下：一、双方确认上述被告五公司截至2021年12月31日应付刘团结本金及利息共计430万元；二、被告五公司应自2020年1月20日至2021年12月31日前分批付清上述款项；三、被告五公司如在2020年12月31日前还款至400万元，刘团结放弃余款30万元；四、如被告五公司违反任何一期付款约定，刘团结可就全部未付部分申请执行，并可主张2022年1月1日之后的年息24%的利息；五、牛培杰、顾燕、牛建程、金玉成对被告五公司上述付款义务承担连带保证责任；六、刘团结对于牛建程、顾燕名下的案涉房产享有抵押权暨优先受偿权；案件受理费减半后收取20,536.50元由刘团结承担。该案卷宗存档的鲁（2018）青岛市崂山区不动产证明第xxxx号《不动产证明》记载，案涉房产登记抵押权的日期为2018年7月5日。刘团结申请执行后，市北法院于2020年3月2日以（2020）鲁0203执1273号立案执行，并于2020年5月18日查封了案涉房产的登记。2020年7月10日，市北法院作出（2020）鲁0203执1273号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖案涉房产。 市北法院认为： 一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。案涉房产登记在被执行人牛培杰、顾燕名下，属于本案可供执行财产范围，且属于本案执行依据即（2019）鲁0203民初11694号民事调解书确认的抵押物，市北法院予以查封并无不当。 二、1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，案外人以其享有租赁权为由阻止案涉房产转让或交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代提起异议之诉的权利。 2.山东省高级人民法院经执行专业法官会议研究于2020年5月8日编印了《执行疑难法律问题解答（一）》，以规范山东执行实施行为，提高山东执行审查水平。其中第十条认为，如果查明案涉房产查封或抵押在先而租赁在后的，执行法院可以作为利害关系人异议按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。本案执行依据确定申请执行人刘团结对案涉房产享有抵押权，抵押登记的时间为2018年7月5日。傅彩娟提交的其与牛培杰、顾燕于2018年8月27日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》已经示明该房产处于抵押状态，首付款228万元将用于还清房屋抵押贷款，当日支付的228万元已明确为首付款且在补充协议中约定了违约赔偿金和该笔首付款228万元的偿还期限，因此傅彩娟提出的阻止案涉房产转让或交付的执行异议，事实上指向了本案执行依据即（2019）鲁0203民初11694号民事调解书所确认的刘团结享有的抵押权及其实现抵押权的请求权，属于利害关系人对执行法院拍卖行为提出的异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对其执行异议予以审查。 3.《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，签署租赁合同的傅彩娟和牛培杰、顾燕均明确知晓案涉房产已经登记了抵押权，依照上述法律规定，傅彩娟无权以其享有租赁权阻止抵押权人请求实现抵押权暨案涉房产的评估拍卖或者阻止交付，其损失已由补充协议约定了违约赔偿金和首付款228万元的偿还期限，对其提出的停止拍卖的执行异议不予支持。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，傅彩娟没有在抵押登记之前实际占有案涉房产，其所谓一次性交付的租金228万元已经约定了偿还期限、不应作为已经实际缴付的不再退还的租金对待，对其持租赁合同提出的停止案涉房产拍卖的执行异议不予支持。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。申请执行人、异议标的及其拍卖行为所涉及的被执行人应为上述法律规定的“相关当事人”，本次异议审查程序中对执行实施案件其他被执行人青岛鑫之富铁路配件有限公司、青岛佰荣祥木业有限公司、青岛宾勒木业装饰工程有限公司、芬特丽国际空间设计装饰（青岛）有限公司、青岛芬特丽家居有限公司、金玉成不列为异议审查当事人。 综上，市北法院作出（2020）鲁0203执异236号执行裁定书，裁定驳回利害关系人傅彩娟对市北法院评估拍卖执行标的物即被执行人牛培杰、顾燕名下位于青岛市崂山区xx路xx号xx号楼xx单元xx（复式）户房产提出的执行异议。 复议申请人傅彩娟不服向本院复议称，请求撤销市北法院（2020）鲁0203执异236号执行裁定书，并裁定中止对案涉房产采取拍卖措施。事实与理由：1.市北法院认定事实有误。傅彩娟是基于被执行人牛培杰、顾燕的欺诈行为签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，牛培杰、顾燕称案涉房产可以正常买卖和办理过户手续，且在合同中也明确约定牛培杰、顾燕收到首付款后应将该款用于解除房屋抵押，但牛培杰、顾燕却将款项挪作他用，傅彩娟得知上述情况后，为保证自身合法权益才无奈与牛培杰、顾燕签订《房屋租赁合同》，由傅彩娟承租案涉房产，租赁权作为一种特殊的债权，应当给予“物权化”的特殊保护，优先保护租赁权的根本原因是保护弱者，法院的执行程序应当依法平衡各方主体的利益。2.市北法院适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条有明确规定，而在本案中，傅彩娟是在案涉房产查封前就与牛培杰、顾燕签订书面的《房屋租赁合同》，也实际占有使用，租赁期限尚未到期，因此傅彩娟有权请求阻止向受让人移交占有的案涉房产。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案涉房产已经抵押并办理抵押登记手续，案件执行依据即（2019）鲁0203民初11694号民事调解书确定刘团结对于牛建程、顾燕名下的案涉房产享有抵押权暨优先受偿权，故复议申请人傅彩娟不能以案涉房产抵押后形成的租赁关系对抗市北法院的执行，市北法院（2020）鲁0203执异236号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人傅彩娟的复议申请，维持青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203执异236号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年一月十八日 法官助理李兰兰 书记员 陈春阳