河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5931号上诉人（原审被告）：范传钶，男，汉族，1974年10月21日出生，住河南省光山县。委托诉讼代理人：高明玉，河南兴原律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：王少富，男，汉族，1978年4月7日出生，住河南省光山县。上诉人范传钶因与被上诉人王少富房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范传钶及委托诉讼代理人高明玉和被上诉人王少富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人范传钶的上诉请求：撤销河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初1405号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一是原判认定事实错误。案涉房屋系上诉人范传钶与陈文乾合伙建设，双方解除合伙时，双方对案涉房屋明确约定由上诉人范传钶占有、使用和处分。因该房屋当时未予标号，上诉人范传钶与陈文乾对案涉房屋标号时造成不系同一套房屋，上诉人范传钶主观无过错，且现房屋已交付被上诉人王少富并予装修，原判判令解除《房屋出让合同》造成社会财产巨大浪费；二是原判遗漏第三人陈文乾参加诉讼，人民法院应予追加陈文乾为第三人参加诉讼；三是原判认定装修费损失不当。原判未对装修费用予以鉴定，仅凭“装修施工合同、结算证明”认定实际损失无事实和法律依据。被上诉人王少富答辩称：一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人王少富从上诉人范传钶手中购买房屋，房款已支付。购房合同上明确约定：购买之前的任何产权纠纷，均由上诉人范传钶负责。上诉人范传钶将他人房屋卖给被上诉人王少富，被上诉人王少富在装修房屋时被他人阻止，所造成的损失应由上诉人范传钶承担。原告王少富向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告于2020年2月25日签订的《房屋出让合同书》，判决被告返还原告支付的购房款180000元及利息；2、判令被告赔偿原告各项损失（包括装修费、误工费、交通费等）暂计80000元；3、被告赔偿原告合同违约金30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年2月25日，原告王少富与被告范传钶经协商签订“房屋出让合同”，由原告出资180000元购买位于斛山乡政府门前路段临路房号从西向东第三层第三户面积130平方米房屋，被告范传钶当天出具180000元购房款现金收条，原告于2020年2月起陆续开始对该房进行装修，即将完工时陈永良报警迫使原告停止施工，后经了解才知道该房屋已经被陈永良买走，原告多次催促被告处理矛盾以继续装修入住，但是被告多次推脱，故起诉至法院。一审法院认定的事实：2011年3月31日，案外人陈文乾以拍卖形式竞得位于光山县××街道的相关房地产资产，其与被告范传钶合伙进行开发经营，在斛山乡镇府门前建设起东西走向共四层的房屋，其中第三层共有房屋九套。2013年2月6日，案外人陈文乾与陈永良签订《房屋出让合同书》，约定陈文乾将该处房屋从东向西第三层307号房屋一套（面积142.9平方米）以270000元的价格出售给陈永良，签订合同后陈永良支付了大部分购房款。合伙经营过程中，经过协商，被告范传钶撤回全部出资款140万元，案外人陈文乾将该项目建成后位于斛山乡政府门前的303号房屋（面积142平方米）、306号房屋（面积159平方米）和308号房屋（面积142平方米）交付给被告占有、使用和处分，被告范传钶于2016年1月3日出具书面“声明和承诺书”，对上述事实进行了确认。2020年2月25日，原告王少富与被告范传钶签订《房屋出让合同书》，约定被告范传钶将位于光白公路路北、斛山乡政府门前地段从西向东第三层第三户的建筑面积大约130平方米的房屋以180000元的价格出售给原告王少富，签订协议时原告一次性付齐了购房款，被告于当日向原告出具收到条一份，载明：“今收到王少富购房款壹拾捌万元整，范传钶，2020.2.25”。购房后原告随即着手对该房屋进行装修，其将装修施工以包工包料的形式作价85000元发包给王勋根、王剑施工，案外人陈永良发现原告对房屋进行装修后，以该房屋已由其先行购得为由对原告的装修行为进行了阻止，原告即停止了装修，期间共支出了装修费用75250元，协商处理纠纷期间被告赔偿原告10000元。另查明，涉案房屋所在的三楼共九套房屋，该九套房屋中自西向东第三户和自东向西第七户为同一户，即为本案诉争房屋，该房屋房号现标注为“307”。诉讼过程中，本院征询案外人陈文乾意见后，其向本院提交了书面情况说明，表示其系案涉房屋的所有权人，不认可被告范传钶对该房屋的处置行为。以上事实，有原被告提交的身份证复印件、房屋出让合同、收条、拍卖成交确认书复印件、装修施工合同、结算证明及收条、照片、声明和承诺书复印件、情况说明等证据及原被告当庭陈述在卷证实，可以认定。一审法院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，原告王少富因欲购买房屋与被告范传钶订立《房屋出让合同书》，根据查明的事实，该合同对应的房屋原系案外人陈文乾所有，且陈文乾已于2013年时对该房屋进行了处分，被告范传钶对该房屋并不享有所有权或处分权，其将该房屋出售给本案原告后，案外人陈文乾明确拒绝对被告售房行为进行追认，对原告合同目的的实现造成重大影响，现原告以被告未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移为由要求解除合同并由被告赔偿损失，理由正当，于法有据，对其诉讼请求，本院予以支持。因合同解除的原因是被告在缔约过程中存在重大过错，在合同解除后，被告应当返还原告已经支付的购房款180000元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。关于原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求，经庭审查明，原告在装修过程中实际支出各项装修费用共计75250元，被告应当予以赔偿，又因在前期协调处理此事过程中被告已经赔偿原告装修水泥款10000元，该款项应当自被告应赔偿的实际装修损失中予以扣除，即被告应当赔偿原告合同解除后遭受的装修损失费用共计65250元；关于原告主张的误工费、交通费等损失，因其未提供相应证据予以证实，对其该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的合同违约金，因双方并未在合同中就违约金或违约金的计算方式明确进行约定，原告该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十五条、第二十九条之规定，判决：一、解除原告王少富与被告范传钶于2020年2月25日签订的《房屋出让合同书》；二、被告范传钶于本判决生效之日起十日内返还原告王少富已付的购房款180000元，并自2020年2月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息至款付齐时止；三、被告范传钶于本判决生效之日起十日内赔偿原告王少富装修损失款共计65250元；四、驳回原告其他或过高诉讼请求。案件受理费5650元，由原告王少富承担872元，由被告范传钶承担4778元。二审中，上诉人范传钶和被上诉人王少富均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案的争议焦点：1、一审判令解除上诉人范传钶与被上诉人王少富于2020年2月25日签订“房屋出让合同”和判令上诉人范传钶赔偿被上诉人王少富房屋装修损失是否适当；2、一审未追加案外人陈文乾为第三人参加诉讼是否正确。经查：案涉光山县斛山乡人民政府门前“房地产开发项目”系案外人陈文乾于2011年3月31日通过拍卖取得的房地产开发项目。从上诉人范传钶于2016年1月3日出具的“声明和承诺书”显示，该房地产开发项目起初由案外人陈文乾与上诉人范传钶合伙，上诉人范传钶随后退伙并收回出资。案外人陈文乾为感谢上诉人范传钶对该项目的推进帮助，该房屋建成后于2016年1月3日将303号、306号和308号房屋赠与上诉人范传钶作为感谢。这足以说明案涉房地产开发项目系案外人陈文乾开发建设项目，上诉人范传钶并不系该项目建设的合伙投资人。2013年2月6日，案外人陈文乾将案涉307号房屋卖给案外人陈永良，双方在光山县司法局斛山司法所见证下签订了“房屋出让合同书”。上诉人范传钶于2016年1月3日“声明和承诺书”收到案外人陈文乾给付的“303号、306号、308号”三套房屋后，已将“303号和308号”房屋出售他人，他人早已装修入住。说明上诉人范传钶对于案外人陈文乾赠与的“303号、306号、308号”房屋的位置是清楚和明知的。2020年2月25日，上诉人范传钶明知无权将案涉307号房屋出售给被上诉人王少富，也未征求或取得案外人陈文乾、陈永良的同意，私自将该房屋出售给被上诉人王少富并予装修，导致案外人陈永良主张权利而致使被上诉人王少富无法占有和装修入住该房屋。根据相关法律规定，一审未追加案外人陈文乾为第三人参与本案诉讼正确，判令“解除上诉人范传钶与被上诉人王少富于2020年2月25日签订‘房屋出让合同’和赔偿被上诉人王少富房屋装修损失”依法有据。故上诉人范传钶的上诉请求均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人范传钶负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年一月二十五日法官助理黄涛书记员刘唱