山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终850号 上诉人（原审原告）：贾保华，男，1964年9月12日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张世文，山东正大至诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张羽希，山东正大至诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛卓越御海置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：邹国发，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张玉环，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：高碗君，女，系该公司员工。 上诉人贾保华因与被上诉人青岛卓越御海置业有限公司（以下简称卓越公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初21667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾保华的委托诉讼代理人张世文、张羽希，被上诉人卓越公司的委托诉讼代理人张玉环、高碗君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾保华上诉请求：1.改判支持贾保华一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由卓越公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，贾保华在签订《卓越?天元认购书》时对房屋设计为明管明线并不知情，卓越公司也未尽到提示说明义务，未签订房屋买卖合同的责任在于卓越公司。卓越公司在一审庭审中答辩称在其现场公示的《青岛市商品房预售合同》中已明确告知房屋为明管敷设，没有事实依据。根据卓越公司在一审庭审中出示的证据，涉案房屋所在项目于2020年4月30日才由青岛市黄岛区行政审批服务局出具房屋建筑工程竣工验收备案表，而贾保华在2019年12月28日与卓越公司签订《卓越?天元认购书》，在贾保华意图购房期间，没有现房可供贾保华参观，贾保华只能根据卓越公司提供的沙盘、宣传图样、样板间、卓越公司销售人员描述等来进行参考，在这期间卓越公司没有任何对明管明线设计的展示和说明。而贾保华作为一个普通购房者，没有办法和途径接触到记载整个项目设计的施工图，无法得知所购房屋为明管明线设计。卓越公司作为房屋销售者应对项目详情尽到提示说明的义务，卓越公司并没有履行自己的义务，存在过错。后贾保华在房屋竣工后才发现房屋为明管明线设计后，遂于2020年6月29日卓越公司协商退房，并非贾保华单方申请退房，未签订买卖合同的责任在于卓越公司，根据《卓越?天元认购书》第五条约定，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。卓越公司应双倍返还贾保华定金。《卓越?天元认购书》为卓越公司提供，内容为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第六条规定，卓越公司作为提供格式条款一方，对格式条款中免除或者限制其责任的内容应特别标示并予以说明，卓越公司在贾保华订立《卓越?天元认购书》期间并未详细解释相关条款和尽到相关告知义务。在一审中卓越公司未提供充分的证据证明贾保华在签订认购书期间即明知房屋为明管明线设计，一审法院认定事实错误。二、卓越公司长期占用贾保华大额资金，导致贾保华资金损失。根据《卓越?天元认购书》中第七条规定，出现第七条条款所述三种情况下双方解除合同，卓越公司无息退还买方已支付的定金和房屋价款，而本案中双方解除认购书属于卓越公司责任，不属于第七条调整的范围。贾保华截止12月31日共支付卓越公司8,134,716元，而收到退款的时间为2020年7月15日，卓越公司应支付贾保华这个时间段内的占用资金损失。退一步讲，在2020年6月30日贾保华即和卓越公司协商办理了退房，但在2020年7月15日才收到退回来的全部钱款，在此期间的占用资金损失应由卓越公司支付。且第七条为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。而且根据房屋买卖的原则，签订认购书属于对房屋的预售，只需缴纳定金，本案认购书要求缴纳全款，卓越公司占用贾保华大额资金半年多才退还，贾保华作为合同履行的守约方反而受到损失，违背民法的基本原则。综上所述，一审法院认定事实错误，恳请二审法院依法改判或者将本案发回重审。 卓越公司辩称，一审判决适用法律准确，认定事实清楚，责任确定清晰公正，贾保华的上诉理由违背事实和法律，同时存在浪费司法资源之嫌。一、一审法院认定事实清楚准确，贾保华以涉案房屋明管敷设为由主张解除认购书并申请退房，系单方违约，无权向卓越公司主张返还双倍定金。1.贾保华认为双方签订的《卓越?天元认购书》为格式条款，没有对免除或限制责任的内容作出标示或说明，未详细解释相关条款和尽到告知义务。恰恰相反，认购书中的开篇、正文、结尾部分均明确进行了合同条款的提醒及描粗描黑处理，并文字提醒买方在签署认购书前，认真查阅正式的商品房买卖合同文本及其补充协议。卓越公司现场公示的《青岛市商品房预售合同》中明确写明管线为明管敷设。2.天元项目为批量开发的商品房，交付标准为明管敷设，该项目购房人不只贾保华一户，但其他业主没有一户因明管敷设提出异议，贾保华认为因其不能接触到整个项目设计的施工图，进而得出卓越公司没有对项目详情尽到提示说明的义务，毫无逻辑可言，贾保华如果坚持认为解除合同合理合法，应明确拿出双方达成过卓越公司出售的房屋管道系非明管敷设的证据。3.从贾保华的一审诉讼请求可以明确看出，贾保华认为房屋管线明管敷设即为质量存在严重问题，进而要求解除合同。但事实上，涉案房屋于2020年4月30日取得房屋建筑工程竣工验收备案表，进一步证明了房屋明管敷设不是质量问题且涉案房屋质量合格。后贾保华仍坚持以房屋明管敷设存在严重质量问题为由主张解约，纯粹是个人对基本的合同权利义务认知不清，任意妄为，为个人违约寻找托词及借口。二、卓越公司不存在占用贾保华资金及导致贾保华资金损失的动机、事实及法律依据，卓越公司不应承担贾保华的资金损失。贾保华在诉状中所述，其于2020年6月30日向卓越公司提出退房要求，按认购书第五条、补充条款第四条的约定，因买方单方解除认购书，导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。即便按照一审判决中双方合意解除认购书，按照补充条款第七条约定，卓越公司也只需无息退还贾保华已支付的定金和房屋价款。贾保华提出退房是在2020年6月30日，也就是说，自签订认购书之日起，贾保华一直占有卓越公司的房源，直接导致涉案房屋无法另行出售给其他第三人，而后因贾保华单方解除合同，理应从公平和对等的角度承担因其恶意签约毁约给卓越公司造成的房源占用损失。贾保华主观不想购买涉案房屋，为了逃避卓越公司将其定金依法扣留，曾通过中间人协商希望将全部款项予以返还，卓越公司考虑全力销售，最终并未扣除定金，但公司的大额合同履约不可能朝提夕付，自贾保华申请终止合同至最终退款，卓越公司需要完成退房事宜上报集团审批、财务付款集团审批，最终才能将房款返至其账户，这期间未占用任何资金，为正常业务办理，相反卓越公司还需要支付若干次转账费用，故贾保华要求支付资金占用费，纯属无中生有，没有任何事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 贾保华向一审法院起诉请求：1.判令卓越公司返还双倍定金并支付资金损失共378,421.43元（以8,134,716元为本金，自卓越公司收到房款日计算至退款日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2.本案案件受理费、保全费及诉责险费等费用由卓越公司承担。 一审法院认定的事实： 1、2019年12月28日，买方贾保华与卖方卓越公司签订卓越?天元认购书，约定：第一条：买方自愿认购卖方卓越?天元项目的第xx栋xx号房，建筑面积339.46平方米……。第二条：本商品房总价款为8,134,716元……本房款不包括办理按揭、证件、所有权证书及税费（增值税除外）等相关费用。第三条：买方采取下列第一种方式付款（一）一次性付款……。第四条：签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金200,000元，签订正式的商品房买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。第五条：买方应自签订本认购书之后，自卖方通知之日起7日内到卓越?天元营销中心，与卖方签订商品房买卖合同……买方应在本认购书之签署之日起五日内，根据政府规定的标准自行向指定银行缴纳房屋专项维修基金，取得指定银行开具的房屋专项维修资金专用票据，提交卖方核验，并由卖方留存一联缴款单。如买方未按规定缴纳房屋专项维修资金的，属于买方违约，卖方有权不再另行通知即解除本认购书，将房屋另行出售，并不予退还所缴纳的定金……如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。补充条款：一、买卖双方约定，买方采用一次性付款，买方须在签订本认购书之日起七日内一次性付清总房款8,134,716元……第七条：买卖双方签订《青岛市商品房预/出售合同》前，发生如下情况……（3）其他非卖方所能控制的因素：买卖双方可以解除本认购书并相互不承担责任。双方协商一致解除本认购书的，卖方无息退还买方已支付的定金和房屋价款……第九条：买方已了解并确知本商品房情况以及周边道路、公共设施、环境等情况，自愿与卖方签订认购书。卖方已向买方出示有关本商品房的相关信息及双方将签署的买卖合同文本及其补充协议等……。买方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文件……。 2、认购书签订的当日，贾保华支付给卓越公司款200,000元，卓越公司给贾保华出具了收到认购定金200,000元的收款收据。2019年12月31日，贾保华支付给卓越公司款7,934,716元，卓越公司给贾保华出具了收到一次性房款7,934,716元的收款收据。 3、2020年4月30日，卓越天元项目3栋、4栋及地下部分取得青岛市黄岛区行政审批服务局房屋建筑工程竣工验收备案表。 4、贾保华提交的照片证实涉案房屋内确系明管明线。2020年6月30日，贾保华向卓越公司提出申请退房，退房说明为：对明管明线设计不满意，已投诉12345。2020年7月15日，卓越公司退还给贾保华款8,134,716元。 5、贾保华在一审庭审中将诉求的损失费明确为：卓越公司自2019年12月31日收到贾保华的全部购房款8,134,716元，其于2020年7月15日退还全部款项期间卓越公司应当支付资金损失按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率进行计算，资金损失费共计178,421.43元。 6、贾保华向一审法院提出财产保全申请，请求冻结卓越公司的银行存款390,000元或查封等额的相应财产，提供太平财产保险有限公司淄博中心支公司诉讼财产保全责任保险保单保函作担保，但贾保华未向一审法院提交其支出保险费的证据。 一审法院认为，贾保华与卓越公司所签订的卓越?天元认购书及补充条款，系双方的真实意思表示，且已经实际履行，合法有效，对双方具有法律约束力。贾保华申请退房的理由系对明管明线设计不满意，而双方签订的卓越?天元认购书补充条款第九条明确约定“买方已了解并确知本商品房情况以及周边道路、公共设施、环境等情况，自愿与卖方签订认购书。卖方已向买方出示有关本商品房的相关信息及双方将签署的买卖合同文本及其补充协议等”，据此可以确认贾保华在签订卓越?天元认购书时对涉案房屋的设计系明管明线是明知的，且卓越?天元项目3栋、4栋及地下部分已经取得青岛市黄岛区行政审批服务局房屋建筑工程竣工验收备案表，故贾保华称房屋质量存在严重问题，证据不足，一审法院不予采信。贾保华单方申请退房，构成违约，但卓越公司自愿将贾保华所支付的款项足额退还给了贾保华，应认定双方合意解除了卓越?天元认购书，故贾保华的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院据此判决：驳回贾保华的诉讼请求。案件受理费减半收取3,575元，保全费2,470元，合计款6,045元，由贾保华承担。 本院二审期间，卓越公司提交视频两份，用以证明现场公示的青岛市商品房预售合同有三处写明交付标准中管道敷设为明敷。贾保华质证称，对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，公示发生时间不确定，双方签订的是预售合同之前的认购书，并没有达到签订商品房买卖合同的状态，双方发生认购关系时卓越公司并没有公示该预售合同。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为贾保华要求卓越公司支付双倍定金及资金占用损失的主张应否得到支持。贾保华主张卓越公司未履行房屋明管明线设计告知义务是导致房屋买卖合同最终未签订的根本原因，责任在卓越公司。卓越公司对此不予认可，并主张涉案认购书明确进行了合同条款的提醒及描粗、描黑处理，且文字提醒买方在签署认购书前，认真查阅正式的商品房买卖合同文本及其补充协议，卓越公司现场公示的《青岛市商品房预售合同》中也明确写明管线为明管敷设。对此本院认为，双方签订的涉案认购书已载明“买方已了解并确知本商品房情况”、“卖方已向买方出示有关本商品房的相关信息”，且卓越公司已举证证明涉案房屋所在工程已经竣工验收质量合格，故综合现有证据，本案系因贾保华对明管明线设计不满意要求退房进而导致房屋买卖合同不能签订，贾保华主张该责任在卓越公司的证据不足。另，卓越公司在贾保华提出退房后15日即主动退还全部定金及认购款，并不存在所谓的资金损失问题。故，贾保华现主张卓越公司违约，要求卓越公司支付双倍定金及资金占用损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人贾保华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,150元，由上诉人贾保华负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年一月二十九日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光 书记员 李珊珊