四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初5334号 原告：泸州彤舟资产管理有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳中路28号楼3单元2号，统一社会信用代码91510502078879844R。 法定代表人：李曾钢。 委托诉讼代理人：梅志国，男，系被告公司员工。 被告：钱万礼，女，1975年9月14日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告泸州彤舟资产管理有限公司（下称彤舟公司）与被告钱万礼租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彤舟公司的委托诉讼代理人梅志国，被告钱万礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彤舟公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2020年7月管理费30,000元，滞纳金从6月20日起按年利率24%计算到付清之日止；8月份管理费30,000元，滞纳金从7月20日起按年利率24%计算到付清之日止；9月份管理费30,000元，滞纳金从8月20日起按年利率24%计算到付清之日止；10月份管理费30,000元，滞纳金从9月20日起按年利率24%计算到付清之日止。2.判决被告向原告支付水电费3,069元。返还租赁期间的存货及固定资产，如不能返还的应予以赔偿；3.判决从2020年10月31日起解除原告与被告的合作经营协议，被告支付原告违约金1,500元。4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求，要求被告支付原告装修、货架拆除及清运费5,000元。事实和理由：原被告于2018年2月9日通过平等协商签订《合作经营协议》，合作期限为36个月。协议6.1条明确约定：先交费后使用，每月提前10天缴纳次月房租，逾期未缴纳视为违约，原告有权收回该租赁场地，并每天按应收总额的1%加收违约金。6.2条约定：经营水、电费的支付，被告在收到原告缴费通知三日内结清费用，逾期未缴纳原告有权停止能源供应，并每日按应收总额的2%加收违约金，由此造成的损失由被告自行承担。13.1条约定：在租赁期内如被告原因解除合同的，则原告不予退回被告已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他被告已缴纳款项），另外原告有权向被告按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。13.3条约定：若被告拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，原告除向被告追缴应交租金等费用，并征收违约金外，原告有权解除合同。2020年9月23日，被告在未办理任何手续及交接的情况下，撤离商品停止营业，被告尚欠原告管理费、滞纳金、水电费、违约金等未进行合理支付。为维护其合法权益，遂诉至本院请求判如所请。 被告钱万礼辩称，1.我于2018年2月8日与原告签订泸州市迎晖路2号3层3005、30019号房屋租赁使用权，用于婴儿用品销售经营。合同租赁期从2018年4月1日至2021年3月31日共三年，2018年4月1日至2019年3月31日租金为27,000元∕月，2019年4月1日至2021年3月31日租金为30,000元∕月。合同签订后我一直按约定期缴纳租金，因为在经营过程中生意惨淡，毫无利润，无力按30,000元支付房租，2018年8月与房东协商将租金调整为20,000元∕月。2020年因新冠疫情影响，销售量急剧下降，根本无法负担人工工资、房租、水电费支出，与房东协商要求将房租调整为10,000元∕月，但原告一直未答复减少租金，经营状况因疫情一直无法得到改善，生意确实无法继续，2020年7月开始已经无力支付房租，多次与原告协商无效的情况下，于2020年9月23日通过电话、微信通知原告解除合同，合同解除后的权利义务关系终止。故从2020年9月23日以后不再有向原告给付房租的义务，请求驳回原告要求的9月23日以后的房租、滞纳金的请求；2.该合同的标题主题和合同的内容前后矛盾，合同的主体写的是合作方，在合同第1页2.3条装修期中的第2条明确写的是合作费用，协议条款中还多次出现“合作”二字，这是原告提供的合同条款，说明原告承认是合作合同，不是租赁合同，既然是合作合同，就应该按照合作关系来处理相应的债权债务，按照民商事法律关系有约从约，无约推定为均等享有共同的债权债务，原告向我请求的债务原告也有义务承担一半的责任；3.这是一份无效合同，原告只是委托管理公司，不是合同的当事人，不具备合同的主体条件，无效合同至始无效，原告提出的要求无根据来源；4.今年的疫情严重影响国民经济的发展，国家为维护微小个体户的生存，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项规定，法院在判决时应考虑商户的损失；5.该合同是格式条款，原告处于占优势一方，条款存在不公平；6.该协议约定的合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致本合同提前解除，双方互不追究对方责任。今年的疫情应属不可抗力的情形。 原告围绕其诉称提交了如下证据：1.原告身份信息，证明主体适格；2.合作协议及合作经营补充协议，证明合同合法有效，协议对合作的期限、费用、双方的权利义务违约责任、合同解除等均有明确约定；3.管理费及滞纳金催缴通知照片，2020年4月24日、8月31日、9月21日书面通知被告，要求其缴纳管理费及滞纳金，同时证明被告长时间拖欠原告管理费事实；4.告知函、快递回单，2020年9月28日书面通知被告要求其补交管理费、水电费，协商合同提前解除事宜，尽到了合理的告知义务；5.解除合同通知书、快递回单、微信通知的截图，按合同约定解除合同条件已达到，2020年10月20日向被告发出解除合同通知书，通知双方合同到2020年10月31日正式解除，并要求被告于10月31日前拆除滞留在原告的货架及儿童设施等；6.房屋租赁补充协议、降租申请单6份（其中一份是被告的申请单），证明降租需要书面降租补充协议或降租申请单；7.2018年、2019年、2020年的撤柜单6份，证明不管是合同到期还是经营不善提前协商解除合同都需要办理相关手续，对场地进行交接，对费用进行结算；8.微信聊天截图5份，降租需要补充协议，再三要求被告拆除装修为原告清空场地减少损失，并明确告知拒不清理代为清理费用5,000元需要被告承担；9.照片打印件一组，证明直到2020年10月3日被告经原告再三通知仍未清空场地，仍将货架滞留在原告场地。 被告围绕其辩称提交了以下证据：1.合作协议，证明合同为无效合同；2.银行流水、转账记录，证明房租是2万不是3万；3.告知函、及照片3张，证明9月23日已经通知原告我们撤柜了，货柜及设备设施作为弥补也告知了原告。 以上证据经庭审质证，被告认为解除合同通知书、告知函没有收到，降租申请单涉及我的签字不是被告的笔迹，撤柜单不认可；其他证据无异议。原告对被告提供的证据认为，解除合同通知书予以认可，但是发出的时间不予认可，实际发出时间是10月3日才交到我方办公室人员手上，且达不到其证明目的，只是单方行为；关于银行流水，银行流水只能证明原告打款和打款金额的事实，不能证明原告和被告已经改变了协议，对管理费进行了约定。本院依法对原被告无异议的证据真实性予以确认。 本院经审理查明认定事实如下：原告彤舟公司与被告钱万礼于2018年2月9日签订《合作经营协议》，协议主要约定，原告将位于泸州市××路××号××层××号房屋出租给被告作商业使用，该房屋出租建筑面积为375平方米；合作期限为36个月，从开业之日（含当天）起计算，即为2018年4月1日起至2021年3月31日止…。4.1该房屋的管理费自2018年4月1日之日起计算，按照下述规定计算，并按一个月为一档期缴纳给原告，先交费后使用，每月提前10天缴纳次月管理费。该房屋2018年4月1日至2019年3月31日，月管理费合计为27000元，年管理费为324000元，2019年4月1日至2021年3月31日月管理费合计为30000元，年管理费为360000元。5.1水电费，被告合作场地内电费按月抄表，电费按1.7元∕度∕月收取，水费按租赁建筑面积分摊，即0.5元∕平方米∕月收取，被告租赁场地有水表的按月抄表，水费按表加损耗计算。6.2经营水、电费的支付，被告在收到原告缴费通知三日内结清费用，逾期未缴纳原告有权停止能源供应，并每日按应收总额的2%加收违约金，由此造成的损失由被告自行承担。7.履约保证金，7.1被告在本合同签订当日须向原告一次性缴纳履约保证金60000元，合作期满，如被告在合作期间无任何违约行为且未给原告造成损失及被告按合同约定交还房屋和完清费用，原告将履约保证金一次性无息退还被告。13.1在租赁期内如被告原因解除合同的，则原告不予退回被告已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他被告已缴纳款项），另外原告有权向被告按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。13.3若被告拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，原告除向被告追缴应交租金等费用，并征收违约金外，原告有权解除合同。协议同时对其他相关事项进行了约定。2018年2月8日原被告双方签订《合作经营补充协议》，对双方在合作期满后重新合作事宜进行了约定。合同签订后，被告按约对经营场地进行装修从事经营活动。2020年2月因疫情影响，原告免除了两个月的房租，并口头同意将降租至20000元。此后，被告向原告支付租金至2020年6月。2020年9月23日，被告撤离经营现场，未与原告办理交接事宜，10月3日被告向原告补交告知函，决定撤出商场，停止经营。诉讼中，原告自认被告2020年6月前的租金已交清，主张降租至20000元的前提是合同履行完毕，被告2020年6月仅缴纳租金15000元。被告则认为2020年6月只交15000元，系经原告同意。双方均未提供相关证据。被告对原告主张的水电费金额无异议。 本院认为，原告彤舟公司与被告钱万礼平等自愿基础签订的《合作经营协议》、《合作经营补充协议》并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，原告按约履行了约定的义务，在履行合同过程中，因疫情原因原被告就其租赁费用的调整符合合同的约定，本院依法予以确认。被告在支付原告租金至2020年6月后，未继续按期履行支付原告租金的义务，并擅自撤离经营场地，系酿成本案讼争的直接原因。由于被告从事的系商业零售经营，新冠肺炎疫情客观上对被告经营产生一定影响，导致被告资金周转困难，经营收入减少，系客观存在的事实，具有不能预见、不能避免且不能克服的情形。原告以被告没有按期支付租金构成违约，主张被告承担违约责任及支付滞纳金的诉请，本院依法不予支持。而被告在未与原告达成共识的情况下，擅自撤离经营现场，终止合同的履行，其行为构成违约，但可酌情减轻被告的违约责任。考虑到原被告均有解除合同的意思表示，对于原告要求解除双方签订的合作协议的请求，本院依法予以支持；其相应的补充协议也一并予以解除。对于原告主张的被告尚欠2020年7月至2020年10月管理费金额，应当按照双方调整后的月租金20,000元计算，以及被告所欠水电费3,069元，2020年6月租金5,000元，共计88,069元（即20000×4＋3069=83,069元），应由被告向原告支付。关于原告主张的滞纳金、违约金问题，因均属违约金性质，本院结合原告的实际损失，以及被告的违约情况，酌情确定违约金5,000元。对于原告主张的装修、货架拆除及清运费5,000元，因未提供其实际产生的依据，本院依法不予支持。综上，被告应向原告支付所欠的管理费、水电费88,069元，扣除被告向原告所缴纳的履约保证金60,000元后，被告尚应支付原告23,069元。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、原告泸州彤舟资产管理有限公司与被告钱万礼签订的《合作经营协议》、《合作经营补充协议》于2020年10月31日解除； 二、被告钱万礼于本判决生效之日起十日内支付原告泸州彤舟资产管理有限公司管理费、水电费23,069元； 三、被告钱万礼于本判决生效之日起十日内支付原告泸州彤舟资产管理有限公司违约金5,000元； 四、驳回原告泸州彤舟资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本院减半收取1,531元，由被告钱万礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 向 勇 二〇二一年一月十二日 书记员 严子寒